SUPERMARKT BELEGGINGSFONDS B.V

ANNEXUM

SUPERMARKT BELEGGINGSFONDS B.V. JAARBERICHT 2015

Beheerder Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan 485 1077 XX Amsterdam Website: www.annexum.nl

AIFMD Bewaarder SGG Depositary B.V. Claude Debussylaan 24 1082 MD Amsterdam

Supermarkt Beleggingsfonds B.V. Jaarbericht 2015

INHOUDSOPG AVE

Pagina 1.

Kerncijfers

3

2.

Verslag van de Beheerder

4

3.

Jaarbericht

11

3.1

Balans per 31 december 2015

12

3.2

Winst- en verliesrekening over de periode 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015

13

Kasstroomoverzicht over de periode 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015

14

Toelichting op het jaarbericht

15

3.3

3.4

4.

Overige gegevens

30

2


1. KERNCIJFERS

Kerncijfers

Direct resultaat *) Per certificaat in EUR **) Uitgekeerd dividend per uitgegeven certificaat ***)

1 jan 2015 31 dec 2015 397.094 291 300

28 mei 2013 31 dec 2014 364.964 273 537

Aantal uitstaande certificaten

31 dec 2015 1.367

31 dec 2014 1.338

4.610

4.842

Intrinsieke waarde per certificaat in EUR

*) Het direct resultaat is gelijk aan het resultaat na belasting, exclusief afschrijvingen, amortisatie en ongerealiseerde waardeverminderingen. **) Afgezet tegen het aantal geplaatste certificaten per 31 december 2015. ***) In december 2015 is er per uitgegeven certificaat € 150 uitgekeerd. In juni 2015 is er per certificaat € 150 uitgekeerd.

3


2. VERSLAG VAN DE BEHEERDER

Algemeen Dit jaarbericht betreft het boekjaar dat loopt van 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015. Supermarkt Beleggingsfonds B.V. is op 28 mei 2013 opgericht door de initiatiefnemer Annexum Beheer B.V. Doelstelling De doelstelling van Supermarkt Beleggingsfonds B.V. is het beleggen van haar vermogen zodanig dat de risico’s daarvan worden gespreid, teneinde de Certificaathouders in de opbrengst te doen delen, met inachtneming van de eisen voortvloeiend uit de status van Fiscale Beleggingsinstelling. Supermarkt Beleggingsfonds B.V. zal in beginsel volledig in vastgoed beleggen. Onder vastgoed wordt verstaan:  supermarktvastgoed en/of;  winkelcentra of winkelstrips waarin tenminste een supermarkt is of wordt gevestigd, en waarvan tenminste 60% van de huuropbrengst afkomstig is van de supermarkt(en). Naast beleggingen in vastgoed is de beheerder gerechtigd, afhankelijk van i) de marktomstandigheden, ii) de liquiditeitsbehoefte van het fonds of iii) in afwachting van beleggingen in vastgoed, een deel van de beleggingsportefeuille te beleggen in overige beleggingen. Onder overige beleggingen wordt verstaan: aandelen, participaties of obligaties uitgegeven door vastgoedondernemingen, contanten of deposito’s. Het rendement van het Vastgoedfonds is mede afhankelijk van de snelheid en de kwaliteit van de uitbreiding van de beleggingsportefeuille, en de financiering daarvan, welke op haar beurt mede afhankelijk is van de (toekomstige) marktomstandigheden. Een nauwkeurige prognose over de hoogte van het rendement of de kasstromen van het Vastgoedfonds is daarmee niet te geven. Investeringen en desinvesteringen in vastgoed door het fonds zijn onderworpen aan de goedkeuring van de bestuurder. Voor de risico’s verwijzen wij naar de risicoparagraaf in het verslag. Directie Per 28 mei 2013 is Annexum Beheer B.V. bestuurder van het fonds en worden alle beheeractiviteiten door Annexum Beheer B.V. uitgevoerd. De directie van Annexum Beheer b.v. bestaat uit twee heren. Bij toekomstige benoemingen wordt gestreefd naar, daar waar mogelijk, een evenwichtige bezetting. Wet op het financieel toezicht Supermarkt Beleggingsfonds B.V. is een beleggingsinstelling in de zin van de Wet op het financieel toezicht ('Wft'). Annexum Beheer B.V., de beheerder van Supermarkt Beleggingsfonds B.V., is geregistreerd bij de AFM en heeft een vergunning op grond van de Wft en staat daarmee onder doorlopend toezicht van de AFM en De Nederlandsche Bank. Het prospectus Supermarkt Beleggingsfonds B.V. is opgesteld in overeenstemming met hoofdstuk 5.1 van de Wft. Het prospectus is goedgekeurd door de AFM. Op 22 juli 2014 is in Nederland de AIFM-richtlijn (Alternative Investment Fund Managers Directive, AIFMD) in werking getreden, waarbij beheerders van beleggingsinstellingen moeten voldoen aan de vereisten van de AIFMD. Annexum Beheer B.V. voldoet aan deze 4


vereisten. De AIFMD heeft als doel meer transparantie richting investeerders en toezichthouders, en een versterking van de financiële stabiliteit. Resultaten Supermarkt Beleggingsfonds B.V. heeft over de verslagperiode een resultaat behaald na belastingen van € 88.305. Bestaande uit een direct resultaat van € 397.094 positief en een indirect resultaat van € 308.789 negatief.

Direct resultaat Over de verslagperiode heeft Supermarkt Beleggingsfonds B.V. een positief direct resultaat behaald van € 397.094 . Hieronder is het directe resultaat nader gespecificeerd:

Huuropbrengst Exploitatielasten Rentelasten Beheervergoeding Overige bedrijfslasten Direct resultaat

2015 773.738 (101.298) (204.683) (51.495) (19.168) 397.094

2013/2014 936.966 (131.868) (315.737) (62.640) (61.757) 364.964

Indirect resultaat Over de verslagperiode heeft Supermarkt Beleggingsfonds B.V. een negatief indirect resultaat behaald van € 308.789. Hierna is het indirecte resultaat nader gespecificeerd:

Ongerealiseerde waardeverandering *) Afschrijving bijkomende kosten Afschrijving oprichtings- en structureringskosten (initiële kosten) Amortisatie financieringskosten Indirect resultaat

2015 (119.000) (91.846) (89.943) (8.000) (308.789)

2013/2014 90.136 (102.642) (93.587) (11.333) (117.426)

*) De marktwaarde van het vastgoed is per 31 december 2015 € 28.864 lager dan de oorspronkelijke aankoopprijs exclusief bijkomende kosten. Intrinsieke waarde Op 31 december 2015 bedraagt het eigen vermogen € 6.302.486. Het aantal uitstaande certificaten bedraagt 1.367. De intrinsieke waarde per certificaat is € 4.610. Het verloop van het eigen vermogen over de periode 1 januari 2015 en 31 december 2015 is als volgt:

Stand per 1 januari 2015 Emissie Resultaat over verslagperiode (Interim) dividend juni 2015 *) (Interim) dividend december 2015 *) Stand per 31 december 2015

Eigen vermogen € 6.479.003 145.278 88.305 (205.050) (205.050) 6.302.486

Per certificaat € 4.842 5.011 65 (150) (150) 4.610

*) Dividend Op de dividenduitkering is door Supermarkt Beleggingsfonds B.V. 15% dividendbelasting ingehouden. 5


Financiering De totale hypothecaire financiering die het fonds bij de FGH Bank heeft aangetrokken bedraagt € 5,0 miljoen, met een looptijd van 5 jaar met een vast rentepercentage van 4,09%. Deze hypothecaire financiering is aflossingsvrij. De Loan to Value per 31 december 2015 is 49,1%. Solvabiliteit De solvabiliteit, zijnde de verhouding tussen het eigen vermogen van € 6,3 miljoen en het totaal vermogen van € 11,5 miljoen van het fonds, is circa 54,8 %. Taxatie van het vastgoed Op grond van het feit dat Supermarkt Beleggingsfonds B.V. een vastgoedfonds is dat onder toezicht staat van de Autoriteit Financiële Markten, dient het vastgoed eens per jaar te worden gewaardeerd op reële waarde door middel van een jaarlijkse (externe) taxatie. Per 31 december 2015 heeft er een taxatie plaatsgevonden door DTZ Zadelhoff, deze heeft de drie locaties in totaal getaxeerd op € 10.180.000 kosten koper. Ten opzichte van de waarde van vorig jaar betekent dit een waardedaling van circa € 119.000. Bezetting De totale bruto verhuurbare oppervlakte die Supermarkt Beleggingsfonds BV in haar bezit heeft, is 5.344 m2. Dit is exclusief het aantal m2 van de woning in Panningen. Per 31 december 2015 kende Supermarkt Beleggingsfonds B.V. geen leegstand. Verhuursituatie Pernis, G.A. Soetemanweg 97 Plus Vastgoed is voornemens de bestaande supermarkt te optimaliseren en de nieuwe ‘Briljant’-winkelformule in te passen. Hiervoor is het noodzakelijk om de bestaande winkel met circa 100 m² te vergroten. Het afgelopen jaar zijn er diverse varianten om tot de gewenste vergroting te komen in kaart gebracht. Uiteindelijk is er voor een variant gekozen waarbij de winkel aan de voorzijde wordt vergroot. De investering voor uitbreiding van circa € 560.000 van de supermarkt zal gefinancierd dienen te worden door het fonds. Om de uitbreiding te realiseren is het noodzakelijk om een stuk gemeentelijke grond aan te kopen. Hiervoor is een voorreservering bij de gemeente gemaakt. De voorwaarden van de uitbreiding zijn vastgesteld in een huurintentie. Deze huurintentie ligt momenteel ter ondertekening bij de directie van Plus Vastgoed. Uitgangspunten zijn een nieuwe huurperiode van 10 jaar en een verhoging van de jaarlijkse huurprijs van circa € 137.000 naar € 170.000. Panningen, P. Huijbenplein 19-25 en 27 Het afgelopen jaar heeft de gemeente een onderzoek uitgevoerd naar een mogelijke nieuwe invulling van een aantal leegstaande panden in Panningen. Invulling met een supermarkt was hierbij een mogelijkheid. De aanwezige supermarktketens, de vastgoedeigenaren met bezit en de winkeliers in het centrum waren en zijn geen voorstander van de komst van nog een extra supermarkt. Relocatie van één of twee reeds aanwezige supermarktketens behoorde echter tot de mogelijkheden.

6


Begin januari van het jaar 2016 zijn de resultaten van het onderzoek naar buiten gebracht. De belangrijkste conclusie was dat een nieuwe invulling van de leegstaande panden met een supermarkt niet tot de mogelijkheden zou behoren. Aan de hand van de conclusie van het onderzoeksrapport is de beheerder samen met huurder Lidl en de gemeente in overleg om de bestaande supermarkt te optimaliseren op het gebied van parkeren en winkeloppervlakte. Maasland, Huis te Veldelaan 2 Aan het eind van 2015 heeft franchisenemer de Block de winkel in Maasland in een package deal verkocht aan Albert Heijn. Albert Heijn zal deze winkel zelf gaan exploiteren. Lopende Kosten Factor (LKF) De LKF heeft tot doel het kostenniveau op eenvoudige en vergelijkbare wijze inzichtelijk te maken. Hierbij worden de totale kosten (het totaal van de exploitatielasten, de beheervergoeding en overige bedrijfslasten) die in de verslagperiode ten laste van het resultaat alsmede ten laste van het eigen vermogen zijn gebracht opgesteld en afgezet tegen de gemiddelde intrinsieke waarde van het fonds. De kosten van transacties in financiële instrumenten en de interestkosten worden buiten beschouwing gelaten (zo ook de afschrijvingskosten en amortisatie financieringskosten), evenals de kosten verband houdend met het inen uitstappen van deelnemers, voor zover deze gedekt worden uit de ontvangen op- en afslagen hetgeen in overeenstemming is met de Wft. De LKF in 2015 is 2,66%(2013/2014: 3,96%). Voor de volledige toelichting van de LKF verwijzen wij naar noot 16 (pagina 26) in dit jaarbericht.

7


Risico’s Het fonds heeft de in de onderstaande overzicht opgenomen risico’s onderkent. In het overzicht is opgenomen of de risico’s wel of niet zijn afgedekt en toont daarmee tevens de risicobereidheid, hetgeen ingaande 2015 op basis van RJ 400 ook dient te worden toegelicht.

Risico

Interne limiet

Afge-

Beheersingsmaatre-

Impact

dekt

gel

2015

(Her)financieringsrisico LTV <50%

Ja

Liquiditeitsrisico (kostenrisico)

DSCR <1,05

Ja

Renterisico

vaste rente

Ja

Waarderingsrisico

jaarlijkse taxatie

Ja

Verhuur- en leegstandsrisico Debiteurenrisico (kredietrisico)

Verkoopwaarde-ontwikkeling

investeringen in onderhoud om waarde van het object te behouden en huurders te blijven binden volgen van huurinkomsten en beheersen van de kosten tijdig anticiperen op rentevervaldatum financiering, door contact met financier(s) onafhankelijke taxatie door externe taxateur met RICS certificering

Ja leegstand <15% gemiddeld debiteurensaldo als % jaarhuur < 2% gemiddelde looptijd van de huurcontracten > 5 jaar

Ja

Ja

actief beheer object actief volgen en actie ondernemen bij overschrijden vervaldatum factuur de huurovereenkomsten zijn langdurig aangegaan

laag

Verwacht risico in 2016 laag

laag

laag

laag

laag

laag

laag

laag

laag

laag

laag

laag

laag

Markt- en waarderingsrisico De waarde van vastgoed wordt beïnvloed door veel factoren, waaronder de vooruitzichten met betrekking tot de economische groei, rentestanden, het inflatietempo en de huurinkomsten. Hoe meer deze factoren fluctueren, hoe groter het marktrisico. Het fonds heeft geen invloed op de macro-economische factoren die het waardeverloop van het vastgoed beïnvloeden. Door de panden goed te beheren probeert het fonds echter de aantrekkingskracht van het vastgoed te waarborgen. Operationeel risico Operationeel risico is het risico op financiële verliezen als gevolg van tekortschietende of falende interne processen, mensen en systemen of externe gebeurtenissen. Annexum Beheer identificeert, monitort en mitigeert de operationele risico’s door middel van een risico management monitoring. Het systeem van risicomanagement voldoet aan de eisen van de leiding van de onderneming. Risicomanagement wordt door Annexum Beheer uitgevoerd voor al haar fondsen, waaronder ook Supermarkt Beleggingsfonds. Door continue monitoring worden de risico’s geanalyseerd en worden mogelijke nieuwe risico’s beoordeeld en eventueel vastgelegd. Voor de vastgestelde risico’s zijn beheersingsmaatregelen geformuleerd om deze risico’s, indien mogelijk, te beperken of af te wenden. Voor 2015 zijn de hiervoor benoemde risico’s gemonitord. Annexum Beheer zorgt voor continue 8


verbetering van de effectiviteit en de beheersbaarheid van de processen. Door de fusie met Super Winkel Fonds zullen de verwachte risico’s voor 2016 wijzigen ten opzichte van de in de tabel verwachte risico-inschattingen. Over het afgelopen jaar zijn er geen overschrijdingen van de interne limieten geweest. De methodologie van risicomanagement voldoet aan de wensen en eisen van de directie van Annexum Beheer, en aan de AIFMD-vereisten. Gedurende het jaar is er derhalve geen noodzaak gevonden om het risicomanagementsysteem aan te passen. Intern beheersingssysteem De beheerder beschikt krachtens de Wet op het financieel toezicht (Wft) en het Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen (Bgfo)over een beschrijving van de administratieve organisatie en het interne beheersingssysteem van de vennootschap. De beheerder verklaart dat de administratieve organisatie en het interne beheersingssysteem effectief en overeenkomstig de beschrijving conform artikel 121 Bgfo functioneren. Fiscale beleggingsinstelling Supermarkt Beleggingsfonds voldoet aan de vereisten van een fiscale beleggingsinstelling, waardoor het vennootschapsbelastingtarief van 0% van toepassing is. Een van de vereisten is dat zij binnen 8 maanden na afloop van het verslagjaar het fiscale resultaat als dividend uitkeert. Een ander vereiste is dat het vastgoed maximaal met 60% vreemd vermogen is gefinancierd. Beloningsbeleid beheerder Annexum Invest B.V. treedt op als initiatiefnemer van diverse beleggingsinstellingen. Deze beleggingsinstellingen worden beheerd door haar dochtervennootschap Annexum Beheer B.V. Annexum Invest B.V. en Annexum Beheer B.V. worden hierna gezamenlijk aangeduid als Annexum. Het beloningsbeleid van Annexum wordt opgesteld en uitgevoerd door de Directie. Het beloningsbeleid is in overeenstemming met en draagt bij aan een degelijke en doeltreffende risicobeheersing en moedigt niet aan tot het nemen van meer risico’s dan passend binnen het beleggingsbeleid en de statuten/fondsvoorwaarden van de beleggingsinstellingen. Het beloningsbeleid strookt met de bedrijfsstrategie, de doelstellingen, de waarden en de belangen van de beheerder en de beleggingsinstellingen in zijn beheer of de beleggers in deze beleggingsinstellingen en behelst ook maatregelen die belangenconflicten moeten vermijden. De vaste beloning is toereikend voor levensonderhoud, teneinde een gezonde balans te houden tussen vaste en variabele beloning. Tot de vaste beloning rekenen wij ook in de branche gebruikelijke secundaire arbeidsvoorwaarden, zoals pensioenopbouw, studieregelingen e.d. De variabele beloning is bedoeld als een aanvulling op de vaste beloning voor gewogen prestaties zowel voor de onderneming als voor het individu en bestaat uit een aantal componenten. Annexum kent geen gegarandeerde variabele bonus. De vaststelling van de variabele beloning vindt plaats op basis van meetbare resultaten c.q. duidelijke prestatiedoelstellingen. Het volledige beloningsbeleid van Annexum kunt u downloaden op onze internetsite www.myannexum.nl.

9


De toelichting hieronder heeft betrekking op het totaal van de personele beloningen van geidentificeerde personen, die werkzaamheden verrichten voor de beleggingsinstellingen onder beheer van Annexum Beheer. Een toewijzing aan individuele beleggingsinstellingen onder beheer is niet voorhanden. Alle medewerkers Annexum Invest

'Identified staff' in senior management functies

36

5

Totaal vaste beloning over 2015 (in €)

2.153.832

625.201

Totaal variabele beloning over 2015 (in €)

127.237

30.740

Aantal medewerkers (gemiddeld over 2015)

'Identified staff' buiten senior management functies 0

Beloning 0 0

Als categorie geïdentificeerde medewerkers (‘identified staff’) binnen Annexum Beheer is de senior managementfunctie aangemerkt en als volgt gedefinieerd: • de leden van de directie van de Beheerder; • medewerkers, die leiding geven op het gebied van portefeuillebeheer, administratie, marketing en human resources. In verband met artikel 1:120 lid 2 onder a Wft melden wij het volgende: Geen enkele persoon heeft een beloning ontvangen die het miljoen overschrijdt. Gedurende het jaar van 2015 (2014: 0) waren er geen werknemers in dienst van Supermarkt Beleggingsfonds B.V. Vooruitzichten Fusie Eind januari 2016 heeft de beheerder een informatiebijeenkomst georganiseerd om een toelichting te geven op de plannen om te fuseren met Super Winkel Fonds. Op 11 maart jl. hebben Super Winkel Fonds en Supermarkt Beleggingsfonds het formele fusievoorstel gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel. En op 22 maart jl. heeft de buitengewone aandeelhoudersvergadering plaatsgevonden, waarin met meerderheid voor de fusie is besloten door de aanwezigen. Op grond van deze besluitvorming is de verwachting dat de fusie met Super Winkel Fonds in het tweede kwartaal van 2016, met terugwerkende kracht naar 1 januari 2016, geëffectueerd kan worden. Gevolg van de fusie is dat Supermarkt Beleggingsfonds als fonds verdwijnt en opgaat in Super Winkel Fonds. Beleggers in Supermarkt Beleggingsfonds ontvangen per certificaat van aandeel 131 certificaten van aandelen in Super Winkel Fonds. Super Winkel Fonds N.V. heeft op 24 maart 2016 het object in Maasland van Supermarkt Beleggingsfonds B.V. aangekocht met de ontbindende voorwaarde dat als de fusie geen doorgang heeft, het object weer terug wordt geleverd. Amsterdam, 19 april 2016 Annexum Beheer B.V. H.W. Boissevain

R.P. van Gool 10


JAARBERICHT



Balans per 31 december 2015



Winst- en verliesrekening over de periode 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015



Kasstroomoverzicht over de periode 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015



Toelichting op het jaarbericht

11


3.1 BALANS PER 31 DECEMBER 2015

(voor resultaatbestemming) (Bedragen in euro’s)

Noot 31 dec 2015

31 dec 2014

Activa Beleggingen Beleggingen in vastgoed

1

10.903.968

11.114.814

Overige vorderingen en overlopende activa

2

6.634

2.281

Overige activa Immateriële vaste activa Liquide middelen

3 4

266.185 293.017

356.128 142.060

11.469.804

11.615.283

1.367 5.965.276 266.185 (18.647) 88.305 6.302.486

1.338 6.230.127 356.128 (356.128) 247.538 6.479.003

Passiva Eigen vermogen Aandelenkapitaal Agio Wettelijke reserve Overige reserve Onverdeelde winst

5

Langlopende schulden

6

4.979.333

4.971.333

Kortlopende schulden

7

187.985

164.947

11.469.804

11.615.283

12


3.2 WINST- EN VERLIESREKENING OVER DE PERIODE 1 JANUARI 2015 TOT EN MET 31 DECEMBER 2015 (Bedragen in euro’s) Noot

Opbrengsten uit beleggingen Huuropbrengst Exploitatielasten Afschrijving bijkomende kosten Som opbrengsten uit beleggingen

10 11

Ongerealiseerde waardeverandering Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Rentelasten Beheervergoeding Afschrijvingskosten Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Resultaat voor belastingen Belastingen Resultaat na belastingen

12 13 14 15

1 jan 2015 31 dec 2015

28 mei 2013 31 dec 2014

773.738 (101.298) (91.846) 580.594

936.966 (131.868) (102.642) 702.456

(119.000)

90.136

461.594

792.592

212.683 51.495 89.943 19.168

327.070 62.640 93.587 61.757

373.289

545.054

88.305

247.538

-

-

88.305

247.538

13


3.3 KASSTROOMOVERZICHT OVER DE PERIODE 1 JANUARI 2015 TOT EN MET 31 DECEMBER 2015

(Bedragen in euro’s)

1 jan 2015

28 mei 2013

31 dec 2015

31 dec 2014

88.305

247.538

1

119.000

(90.136)

1,3,6

189.789

207.562

Resultaat na belastingen Ongerealiseerde waardeverandering Amortisatie Mutatie vorderingen en overlopende activa

2

(4.353)

(2.281)

Mutatie kortlopende schulden

7

23.038

164.947

Aankoop beleggingen

1

-

(11.127.320)

Investeringen in immateriële vaste activa

3

-

(449.715)

415.779

(11.049.405)

145.278

6.704.694

Totale kasstroom uit beleggingsactiviteiten

Uitgifte certificaten

5

Ontvangst uit hypothecaire financieringen

6

5.000.000

Ontvangst uit brugfinanciering

6

1.500.000

Betaalde financieringskosten

6

(40.000)

Aflossing brugfinanciering

6

(1.500.000)

Uitkeringen aan participanten

5

(410.100)

(473.229)

(264.822)

11.191.465

Netto kasstroom

150.957

142.060

Geldmiddelen per 1 januari 2015 / 28 mei 2013 Geldmiddelen per 31 december 2015 / 2014 Toename/ (afname) geldmiddelen

142.060 293.017 150.957

142.060 142.060

Totale kasstroom uit financieringsactiviteiten

4

14


3.4. TOELICHTING OP HET JAARBERICHT Activiteiten De activiteiten van Supermarkt Beleggingsfonds B.V., statutair gevestigd te Amsterdam op de Strawinskylaan 485, bestaan voornamelijk uit beleggen in onroerende zaken met als doel een aantrekkelijk rendement te realiseren. Doelstelling De doelstelling van Supermarkt Beleggingsfonds B.V. is het beleggen van haar vermogen zodanig dat de risico’s daarvan worden gespreid, teneinde de Certificaathouders in de opbrengst te doen delen, met inachtneming van de eisen voortvloeiend uit de status van Fiscale Beleggingsinstelling. Gelieerde partijen Supermarkt Beleggingsfonds B.V. heeft de volgende verbonden partijen: Stichting Administratiekantoor Annexumfondsen en Annexum Beheer B.V. Directie De directie van het fonds is Annexum Beheer B.V. De vennootschap is opgericht per 28 mei 2013. Het eerste boekjaar is verlengd en loopt van 28 mei 2013 tot en met 31 december 2014. Fusie Eind januari 2016 heeft de beheerder een informatiebijeenkomst georganiseerd om een toelichting te geven op de plannen om te fuseren met Super Winkel Fonds. Op 11 maart jl. hebben Super Winkel Fonds en Supermarkt Beleggingsfonds het formele fusievoorstel gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel. Hierop is geen verzet getoond. Op 22 maart jl. heeft de buitengewone aandeelhoudersvergadering plaatsgevonden, waarin met meerderheid voor de fusie is besloten door de aanwezigen. Op grond van deze besluitvorming is de verwachting dat de fusie met Super Winkel Fonds in het tweede kwartaal van 2016, met terugwerkende kracht naar 1 januari 2016, geëffectueerd kan worden. Gevolg van de fusie is dat Supermarkt Beleggingsfonds als fonds verdwijnt en opgaat in Super Winkel Fonds. Beleggers in Supermarkt Beleggingsfonds ontvangen per certificaat van aandeel 131 certificaten van aandelen in Super Winkel Fonds.

ALGEMEEN De jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW) en de Wet op het financieel toezicht. De jaarrekening is opgesteld in euro’s. De jaarrekening is opgesteld op 19 april 2016 De belangrijkste grondslagen voor waardering en resultaatbepaling worden hierna weergegeven. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. De Certificaten luiden in euro's en aangezien het Vastgoedfonds alleen zal beleggen in de Eurozone zal voor de financiële verslaglegging de euro als rapportagevaluta worden gebruikt. De functionele valuta wijkt derhalve niet af van de rapportage valuta. 15


Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden primaire financiële instrumenten verstaan, zoals vorderingen en schulden. Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. Schattingsposten Bij de opmaak en vaststelling van deze jaarrekening wordt noodzakelijkerwijs een aantal schattingsprocessen gehanteerd. Deze processen hebben met name betrekking op de waardering van de beleggingen. De waardering van de beleggingen is afhankelijk van een aantal belangrijke veronderstellingen zoals de te hanteren rendementseis, leegstandontwikkeling, kwaliteit huurders en contractverlengingen en –opzeggingen.

GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA Beleggingen in vastgoed De vastgoedobjecten van het Vastgoedfonds worden gewaardeerd tegen reële waarde, gecorrigeerd voor eventuele balansposten samenhangend met huurincentives. Onder reële waarde wordt in dit verband verstaan: de onderhandse verkoopwaarde, conditie "kosten koper" bij verkoop aan terzake goed geïnformeerde, tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk van elkaar zijn. Bij de bepaling van deze waarde wordt onder meer rekening gehouden met verschillen tussen markthuur en contractuele huur, resterende looptijd huurcontracten, exploitatiekosten, leegstand/incentives, de verkoopkosten, de staat van onderhoud en eventuele verwachte relevante toekomstige omstandigheden. De reële waarde van de vastgoedportefeuille wordt vastgesteld door middel van interne of externe waardering. Bij de keuze van externe deskundigen worden reputatie, onafhankelijkheid, relevante ervaring met de locatie en het type vastgoedobject in aanmerking genomen. DTZ heeft getaxeerd op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij kapitalisatie van de huurwaarde plaats vindt onder de geldende marktomstandigheden reëel geacht aanvangsrendement. Winsten of verliezen die voortvloeien uit een wijziging in de reële waarde van beleggingen in vastgoed worden opgenomen in de winst en verliesrekening over de periode waarin ze ontstaan. Uitgaven in verband met beleggingen in vastgoed worden als exploitatiekosten, direct ten laste van de winsten verliesrekening gebracht. Voor de bepaling van hetgeen als beleggingen direct in vastgoed wordt opgenomen is van belang de verkrijging van de economische eigendom. De bijkomende kosten bij aankoop van vastgoedobjecten (kosten koper) worden separaat verantwoord als onderdeel van de post ‘vastgoedbeleggingen’ en worden over een periode van 10 jaar lineair afgeschreven. Deze wijze van verantwoording van de aankoopkosten wijkt af van de bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en RJ 213 ‘Vastgoedbeleggingen’, waarbij de bijkomende kosten in beginsel worden verwerkt als onderdeel van de verkrijgingsprijs van de vastgoedbeleggingen en de bijkomende kosten een onderdeel vormen van de waardeverandering van de vastgoedbeleggingen bij de eerstvolgende waardering na aankoop. De directie heeft voor een afwijkende verwerking gekozen. Overeenkomstig het prospectus is bij de verwerking van de bijkomende kosten gekozen voor een methodiek die meer aansluit bij de bepaling van de Handelswaarde die als indicatie dient voor een emissie of ten behoeve van de handel op de secundaire markt, zodat een 16


rechtvaardige verdeling van deze bijkomende kosten plaatsvindt tussen zittende, (deels) toe- en uittredende certificaathouders. Als gevolg van deze afwijking ten opzichte van de bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en RJ 213 ‘Vastgoedbeleggingen’ worden de vastgoedbeleggingen per 31 december 2015 en het eigen vermogen per 31 december 2015 € 723.968 hoger verantwoord dan wanneer de wettelijke bepalingen zouden zijn toegepast. Het resultaat wordt € 91.846 lager voorgesteld als gevolg van de afschrijvingen in het boekjaar. Overige vorderingen en overlopende activa De vorderingen en overlopende activa worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vordering. Immateriële vaste activa Onder immateriële vaste activa zijn de oprichtings- en structureringskosten geactiveerd. De geactiveerde oprichtings- en structureringskosten worden gewaardeerd op het bedrag van de bestede kosten, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De oprichtings- en structureringskosten (initiële kosten), worden afgeschreven over een periode van 5 jaar. Langlopende schulden Rentedragende leningen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde verminderd met de kosten die samenhangen met het aangaan van de rentedragende leningen. Na de eerste verwerking worden de rentedragende leningen verantwoord tegen geamortiseerde kostprijs, waarbij een eventueel verschil tussen de kostprijs en de af te lossen schuld in de winst en verliesrekening over de looptijd van de rentedragende lening wordt verantwoord. Rentedragende schulden met een looptijd van meer dan één jaar worden verantwoord onder de langlopende schulden. Eventuele aflossingen op rentedragende leningen binnen één jaar worden verantwoord onder de kortlopende schulden. Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. GRONDSLAGEN VOOR DE RESULTAATBEPALING Bruto huuropbrengsten uit beleggingen direct in vastgoed Bruto huuropbrengsten zijn de in de verslagperiode in rekening gebrachte huren gecorrigeerd met aanpassingen inzake huurvrije perioden, huurkortingen en andere huurincentives. Huurvrije perioden, huurkortingen en andere huurincentives worden geactiveerd en afgeschreven over de gehele looptijd van het huurcontract waarop zij betrekking hebben. De hieruit voortkomende balansposten worden verantwoord onder de financiële vaste activa in verband met huurincentives. Deze overlopende posten worden gecorrigeerd op de reële waarde van de betreffende beleggingen direct in vastgoed. Overige baten en lasten Overige baten en lasten worden toegerekend aan de periode waarop ze betrekking hebben.

17


Exploitatiekosten Onder Exploitatie kosten zijn opgenomen de exploitatiekosten die rechtstreeks verband houden met de exploitatie van de beleggingen in vastgoed, exclusief de kosten die kunnen worden doorbelast aan huurders. Deze kosten worden toegerekend aan de periode waarop ze betrekking hebben. Beheervergoeding en overige bedrijfslasten De beheervergoeding en overige bedrijfslasten hebben betrekking op de kosten die direct betrekking hebben op het uitvoeren van de doelstellingen van het Vastgoedfonds. Deze kosten worden toegerekend aan de periode waarop ze betrekking hebben. Belastingen Het Vastgoedfonds opteert voor de status van FBI voor de vennootschapsbelasting. Dit heeft als consequentie dat het resultaat in Nederland van de Vennootschap is onderworpen aan een vennootschapsbelastingtarief van 0%. Doordat de onderneming is onderworpen aan een tarief van 0% zijn geen waarderingsgrondslagen weergegeven voor de aan vennootschapsbelasting gerelateerde posten. De vennootschap keert vanaf 2013 via haar aandeelhouder Stichting Administratiekantoor Annexumfondsen aan de certificaathouders dividend uit onder inhouding van dividendbelasting. De certificaathouders kunnen deze ingehouden dividendbelasting verrekenen met hun aangifte inkomstenbelasting dan wel vennootschapsbelasting.

GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN HET KASSTROOMOVERZICHT Het kasstroomoverzicht is opgesteld conform de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Ontvangen en betaalde interest worden opgenomen onder de kasstroom uit beleggingsactiviteiten. Transacties waarbij geen ruil van (geld)middelen plaatsvindt zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen.

18


TOELICHTING OP DE ONDERSCHEIDEN POSTEN VAN DE BALANS (in EUR) 1. Beleggingen direct in vastgoed Het verloop van de post beleggingen direct in vastgoed is als volgt.

€

€

Cumulatieve afschrijvingen bijkomende kosten €

10.299.000 -

918.456 -

(102.642) (91.846)

11.114.814 (91.846)

(119.000)

-

-

(119.000)

10.180.000

918.456

(194.488)

10.903.968

Vastgoed

Boekwaarde per 1 januari 2015 Afschrijvingen Ongerealiseerde waardeverandering Boekwaarde per 31 december 2015

Bijkomende kosten

Totaal

€

Taxatie van het vastgoed Op grond van het feit dat Supermarkt Beleggingsfonds B.V. een vastgoedfonds is dat onder toezicht staat van de Autoriteit Financiële Markten, dient het vastgoed eens per jaar te worden gewaardeerd op reële waarde gewaardeerd door middel van een jaarlijkse (externe) taxatie. Per 31 december 2015 heeft DTZ de drie objecten portefeuille gewaardeerd op € 10.180.000. De marktwaarde van het vastgoed is € 28.864 lager ten opzichte van de aankoopprijs exclusief bijkomende kosten. DTZ heeft getaxeerd op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij kapitalisatie van de huurwaarde plaats vindt tegen een onder de huidige marktomstandigheden reëel geacht aanvangsrendement. Bij de keuze van externe deskundigen worden reputatie, onafhankelijkheid, relevante ervaring met de locatie en het type vastgoedobject in aanmerking genomen. Met betrekking tot de waardering, die is berekend tegen marktwaarde kosten koper op basis van waardebepalingen volgens de huurwaardekapitalisatiemethode met behulp van marktinformatie en schattingsmethoden. De volgende parameters zijn gehanteerd in 2015: Regio Theoretische huuropbrengst (per m2) BAR k.k. Maasland € 155,7,00% Pernis € 138,8,10% Panningen € 132,8,20% De volgende parameters zijn gehanteerd in 2014: Regio Theoretische huuropbrengst (per m2) BAR k.k. Maasland € 145,6,70% Pernis € 137,7,90% Panningen € 130,8,00%

19


Zekerheden Een eerste bankhypotheek van € 9.050.000 op elk van de volgende registergoederen: - Het appartementsrecht rechtgevend op gebruik van de winkelstrip met een bovenwoning, deeluitmakend van het complex gelegen aan de Pastoor Huijbenplein 19, 21, 21a, 23, 25, 29, 5981 BH te Panningen. - Het appartementsrecht rechtgevend op gebruik van de supermarkt van het complex gelegen aan de G.A. Soetemanweg 97, 3195 TC te Pernis. - Het appartementsrecht rechtgevend op gebruik van de supermarkt van het complex gelegen aan de Huis te Veldelaan 2, 3155 SE te Maasland. De aankoopkosten, zijnde € 918.456, worden in beginsel verwerkt als onderdeel beleggingen direct in vastgoed. De aankoopkosten worden over een periode van 10 jaar ten laste van het resultaat afgeschreven. Als gevolg van deze afwijking ten opzichte van de bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en RJ 213 ‘Vastgoedbeleggingen’ worden de vastgoedbeleggingen per 31 december 2015 en het eigen vermogen per 31 december 2015 € 723.968 hoger verantwoord dan wanneer de wettelijke bepalingen wel zouden zijn toegepast. 2. Overige vorderingen en overlopende activa De vorderingen en overlopende activa zijn als volgt samengesteld: 31-12-2015 € Huurdebiteuren Overlopende activa

6.634 6.634

31-12-2014 € 281 2.000 2.281

3. Immateriële vaste activa Onder immateriële vaste activa zijn de oprichtings- en structureringskosten geactiveerd. Het verloop van de post immateriële vaste activa is als volgt: € € Stand per 1 januari 2015/ 28 mei 2013 356.128 Initiële kosten 449.715 Afschrijvingen (89.943) (93.587) Boekwaarde per 31 december 2015/ 31 december 2014 266.185 356.128 De immateriële vaste activa worden in vijf jaar tijdsgelang ten laste van het resultaat afgeschreven. De historische kostprijs bedraagt € 449.715. De cumulatieve afschrijvingen bedragen € 183.530 (2014: € 93.587). Van de initiële kosten betreft een bedrag van € 303.882 de structureringsvergoeding aan Annexum Beheer B.V. conform Prospectus (zie ook noot 18. Vergoedingen en transacties met gelieerde partijen). 4. Liquide middelen De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de vennootschap.

20


5. Eigen vermogen De mutaties in het eigen vermogen zijn als volgt gespecificeerd:

Stand per 1 januari 2015 Storting kapitaal Resultaat bestemming Vrijval wettelijke reserve

Wettelijke reserve

Overige reserve

Onverdeelde winst

€

€

€

1.338

6.230.127

356.128

29

145.249

-

-

-

Aandelen- kapitaal €

Agio

€

Totaal 2015 €

Totaal 2014 €

(356.128)

247.538

6.479.003

-

247.538 89.943

(247.538) -

145.278 -

6.704.694 -

(89.943)

Resultaat boekjaar

-

-

-

88.305

88.305

247.538

(Interim)-dividend

-

(410.100)

-

-

-

(410.100)

(473.229)

1.367

5.965.276

266.185

88.305

6.302.486

6.479.003

Stand per 31 december 2015

-

(18.647)

Per 31 december 2015 bestaat het geplaatst kapitaal uit 1.900 aandelen met een nominale waarde van € 1, waarvan er per maart 2016 533 zijn ingetrokken. Per 31 december 2015 zijn er daarvan 1.367 opgevraagd en volgestort. Alle opgevraagde en volgestorte aandelen zijn gecertificeerd. De intrinsieke waarde per aandeel/certificaat bedraagt 31 december 2015 € 4.610 (eind 2014: € 4.842). Alle aandelen in het fonds worden gehouden door Stichting Administratiekantoor Annexum Fondsen (het ‘Administratiekantoor’) en zijn door haar gecertificeerd, waarbij de certificaten door het Administratiekantoor zijn uitgegeven aan de certificaathouders. 6. Langlopende schulden Het verloop van de langlopende schulden in het boekjaar is als volgt: FGH Bank

Stand per 1 januari 2015 Amortisatie financieringskosten Stand per 31 december 2015

€ 5.000.000 5.000.000

Financieringskosten € (28.667) 8.000 (20.667)

Totaal € 4.971.333 8.000 4.979.333

Financieringsvoorwaarden hypothecaire financiering. Hoofdsom : € 5.000.000 Rentepercentage : vast, 4,09% Looptijd : tot 1 juni 2018 Renteberekening : 30/360 Periodieke aflossing : geen Zekerheden Eerste bankhypotheek van € 9.050.0000 op elk van de volgende registergoederen: - Het appartementsrecht deeluitmakend van het complex gelegen aan de Pastor Huijbenplein 19, 21, 21a, 23, 25, 29, 5981 BH te Panningen. - Het appartementsrecht deeluitmakend van het complex gelegen aan de G.A. Soetermanweg 97, 3195 TC te Pernis. 21


- Het appartementsrecht deeluitmakend van het complex gelegen aan de Huis te Veldelaan 2, 3155 SE te Maasland. Convenanten - LTV (Loan To Value), na aflossing van de overbruggingsfinanciering zal de LTV convenant 50% bedragen. Indien deze grens alsdan met meer dan 5% wordt overschreden, zal er een verplichte periodieke aflossing worden ingevoerd van 3%. De LTV convenant wordt iedere 2 jaar door de FGH Bank getoetst op basis van een door het fonds aan te leveren taxatie van maximaal 3 maanden oud, voor het eerst op 1 april 2015. Het fonds heeft ultimo 2015 op basis van een externe taxatie een LTV van 49,1% en voldoet daarmee aan de LTV convenant. - ICR (Interest Coverage Ratio), zijnde de verhouding tussen de netto huuropbrengst en de financieringslasten dient te allen tijde minimaal 3,0 te zijn. Indien de ICR onder deze grens daalt, zal er een verplichte periodieke aflossing worden ingevoerd van 3%. Ultimo 2015 was de ICR 3,3 en daarmee voldoet het fonds aan de ICR convenant. 7. Kortlopende schulden De kortlopende schulden zijn als volgt samengesteld:

Crediteuren Vooruit ontvangen huur en servicekosten Waarborgsommen huurders Nog te betalen rente Af te dragen dividendbelasting Af te dragen BTW Overige kortlopende schulden

31-12-2015 €

31-12-2014 €

3.986 66.618 3.250 17.042 30.758 34.064 32.267 187.985

11.393 65.107 3.250 17.042 30.105 9.668 28.382 164.947

22


8. Risico paragraaf Voor de toelichting van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de specifieke postgewijze toelichting. Hieronder worden de aan de financiële instrumenten verbonden risico's toegelicht. Risicomanagement De activiteiten van Supermarkt Beleggingsfonds B.V. brengen diverse financiële risico’s met zich mee: marktrisico, (her)financieringsrisico, waarderingsrisico vastgoed, verhuur- en leegstandsrisico, kredietrisico en liquiditeitsrisico. De financiële risico’s zijn toe te rekenen aan de financiële instrumenten: debiteuren, leningen, liquide middelen, crediteuren en leningen. De waarderingsgrondslagen van bovengenoemde financiële instrumenten zijn beschreven in de paragraaf “Grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening”. Risicomanagement wordt uitgevoerd door de beheerder om de risico’s voor de vennootschap optimaal te beheersen. Marktrisico Marktrisico is een belangrijke factor in de waardeontwikkeling van het vastgoed. Marktrisico kan in dit verband worden omschreven als het algemene economisch klimaat waarin de vastgoedmarkt zich bevindt. Het risico bestaat dat het economisch klimaat verslechterd, waardoor een waardedaling van het vastgoed ontstaat. (Her) Financierings- en renterisico Supermarkt Beleggingsfonds B.V. financiert de vastgoedbelegging met eigen vermogen en met een langlopende hypothecaire lening. Het renterisico dat gelopen wordt, heeft betrekking op de langlopende hypothecaire lening. Supermarkt Beleggingsfonds B.V. beperkt haar renterisico door het rentetarief voor 5 jaar te hebben vastgezet. Indien het vastgoedfonds niet kan voldoen aan haar verplichtingen voortvloeiend uit een financiering bestaat het risico dat de financier invorderingsmaatregelen jegens het vastgoedfonds instelt, waaronder uitwinning van het hypotheekrecht gevestigd op het vastgoed. Verhuur- en leegstandrisico De mogelijkheid bestaat dat een of meerdere huurcontracten met betrekking tot ruimte in het vastgoed niet zullen worden verlengd of dat een huurder in staat van faillissement of anderszins in betalingsonmacht geraakt. In dat geval dient een nieuwe huurder gezocht te worden. De verminderde huurinkomsten gedurende deze periode heeft gevolgen voor financiële positie en de uitkeerbare cashflow. Waarderingsrisico vastgoed Bij de opmaak en vaststelling van deze jaarrekening wordt noodzakelijkerwijs een aantal schattingsprocessen gehanteerd. Deze processen hebben met name betrekking op de waardering van de beleggingen. De waardering van de beleggingen is afhankelijk van een aantal belangrijke veronderstellingen zoals de te hanteren rendementseis, leegstandontwikkeling, kwaliteit huurders en contractverlengingen en –opzeggingen. Waarderingen worden door externe taxateurs uitgevoerd met een RICS-certificering. Kredietrisico De belangrijkste financiële activa bestaan uit liquide middelen, debiteuren en overige vorderingen. Het kredietrisico op liquide middelen is zeer beperkt, daar de liquide middelen aangehouden worden bij gerenommeerde banken. Het kredietrisico is hoofdzakelijk toe te rekenen aan de debiteuren. Dit kredietrisico wordt beperkt door het vooraf zorgvuldig screenen van potentiële huurkandidaten. Verder worden van huurders zekerheden verlangd in de vorm van waarborgsommen of bankgaranties. De vorderingen zijn opgenomen onder aftrek van een voorziening voor dubieuze vorderingen. 23


Liquiditeitsrisico Het liquiditeitsrisico voor Supermarkt Beleggingsfonds B.V. betreft het voldoende aanhouden van liquide middelen door de uitgaande kasstromen te limiteren opdat de exploitatielasten, rentelasten, aflossing, beheervergoeding en algemene kosten betaald kunnen worden. Voor een overzicht van de looptijden van de hypothecaire lening wordt verwezen naar noot 6. Periodiek worden liquiditeitsbegrotingen opgesteld. Door tussentijdse monitoring en eventuele bijsturing worden liquiditeitsrisico’s beheerst. Reële waarde financiële instrumenten De boekwaarde van de liquide middelen, vorderingen, overige activa en kortlopende schulden benaderen gezien de korte looptijd van deze instrumenten de reële waarde. De langlopende schulden vervallen per 1 juni 2018 en benaderen de reële waarde aangezien het risicoprofiel van de vennootschap sinds het afsluiten van de langlopende schulden niet materieel is gewijzigd en in de huidige markt vergelijkbare renteopslagen worden gehanteerd zoals deze zijn opgenomen op de langlopende schulden van de vennootschap. 9. Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Huurcontracten Supermarkt Beleggingsfonds B.V. verhuurt haar vastgoedbelegging in de vorm van nietopzegbare operationele huurcontracten. Het toekomstige minimumbedrag aan inkomsten uit niet-opzegbare huurcontracten is als volgt: 31 dec 2015 31 dec 2014 € € Minder dan één jaar Tussen de twee en vijf jaar Meer dan vijf jaar Totaal

772.000 1.970.000 1.122.000 3.864.000

767.000 2.281.000 1.516.000 4.564.000

Het merendeel van de huurcontracten wordt initieel voor een periode van tien jaar afgesloten, waarbij de huurder meestal een optie heeft om de huur met vijf jaar te verlengen. Jaarlijkse huurverhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten van levensonderhoud (CPI index). De gewogen gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten per 31 december 2015 bedraagt ca. 5,0 jaar (2014: ca. 5,9 jaar). Kosten bij verkoop vastgoedobjecten Bij verkoop van het vastgoedobject zullen de hierop betrekking hebbende kosten, zoals bijvoorbeeld de bemiddelingskosten, de performance fee en de transactiekosten, in rekening gebracht worden aan Supermarkt Beleggingsfonds B.V. Deze kosten komen nog niet tot uitdrukking in de balans. Voor een gedetailleerde beschrijving van deze kosten verwijzen wij naar noot 18 op pagina 27. Het object te Panningen is door het fonds aangekocht voor € 2.950.000. In de intentieovereenkomst tot koop- en verkoop voor het object te Panningen is vastgelegd dat verkoper (Linders Beleggingen B.V.) en koper (het fonds) oorspronkelijk een koopprijs van € 3.100.000 waren overeengekomen. Nadat de intentieovereenkomst is ondertekend zijn verkoper en koper nader overeengekomen de verkoopprijs te verlagen, onder de voorwaarde dat bij toekomstige vervreemding de verkoper meedeelt in de eventuele meerwaarde en wel tot een maximum van € 150.000 met dien verstande dat genoemde bedragen jaarlijks met 2% worden geïndexeerd.

24


TOELICHTING OP DE ONDERSCHEIDEN POSTEN VAN DE WINST- EN VERLIESREKENING 10. Opbrengst uit beleggingen De omzet is als volgt samengesteld:

Huuropbrengst Totaal

1 jan 2015 31 dec 2015

23 mei 2013 31 dec 2014

773.738 773.738

936.966 936.966

11. Exploitatielasten De exploitatiekosten zijn als volgt samengesteld: 1 jan 2015 23 mei 2013 31 dec 2015 31 dec 2014 Gemeentelijke belastingen Onderhoud Property management vergoeding*) Kosten bijdrage VvE Taxatie Overige exploitatie lasten Totaal

15.632 9.603 30.452 18.270 15.000 12.341 101.298

20.742 12.704 66.689 18.272 2.250 11.211 131.868

*) De Property Management vergoeding betreft de marktconforme kosten van het property management en worden door de Beheerder aan het Vastgoedfonds gefactureerd conform de meest recente versie van de tariefkaart van de Beheerder. 12. Rentelasten De rentelasten zijn als volgt samengesteld: 1 jan 2015 23 mei 2013 31 dec 2015 31 dec 2014 Rentelasten hypothecaire lening Rentelasten brugfinanciering Amortisatie honorarium hypotheek Bankkosten Totaal

204.500 8.000 183 212.683

244.700 70.893 11.333 144 327.070

Voor nadere toelichting omtrent de van toepassing zijnde rentelasten en financieringsvoorwaarden wordt verwezen naar noot 6. 13. Beheervergoeding De beheervergoeding is als volgt samengesteld: 1 jan 2015 23 mei 2013 31 dec 2015 31 dec 2014 Beheervergoeding Totaal

51.495 51.495

62.640 62.640

De Beheervergoeding wordt door de Beheerder per kwartaal vooraf aan het Vastgoedfonds in rekening gebracht. De Beheervergoeding bedraagt 1,25 promille (exclusief BTW) per kwartaal over de balanswaarde van het Vastgoed. 25


14. Afschrijvingskosten De afschrijvingskosten zijn als volgt samengesteld: 1 jan 2015 23 mei 2013 31 dec 2015 31 dec 2014 Geactiveerde initiële kosten Totaal

89.943 89.943

93.587 93.587

15. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten zijn als volgt samengesteld: 1 jan 2015 23 mei 2013 31 dec 2015 31 dec 2014 Kosten AIFMD bewaarder Accountantskosten Advieskosten Kosten beoordeling prospectus AFM Overige bedrijfskosten Totaal

1.997 11.000 1.750 4.421 19.168

15.000 10.000 5.098 11.000 20.659 61.957

De ten laste van het boekjaar gebrachte honoraria voor de externe accountant en de accountantsorganisatie, genoemd in artikel 1, eerste lid, onder a en e, van de Wet toezicht accountantsorganisatie, zijnde Ernst & Young Accountants LLP en gelieerde organisaties, bedragen voor het onderzoek van de jaarrekening 2015 € 11.000 (2014: € 10.000). 16. Lopende kosten factor (LKF) De LKF heeft tot doel het kostenniveau op eenvoudige en vergelijkbare wijze inzichtelijk te maken. Hierbij worden de totale kosten (het totaal van de exploitatielasten, de beheervergoeding en overige bedrijfslasten) die in de verslagperiode ten laste van het resultaat alsmede ten laste van het eigen vermogen zijn gebracht opgesteld en afgezet tegen de gemiddelde intrinsieke waarde van het fonds. De gemiddelde intrinsieke waarde, is berekend door het gemiddelde te nemen per 31 december 2014, 30 juni 2015 en 31 december 2015, waarbij de genoemde tijdstippen worden gewogen in de verhouding 0,5:1:0,5. De gemiddelde intrinsieke waarde bedraagt derhalve € 6.454.202 ((€6.479.003x0,5 + € 6.517.659x1 + € 6.302.486x0,5)/2). De kosten van transacties in financiële instrumenten en de interestkosten worden buiten beschouwing gelaten (zo ook de afschrijvingskosten en amortisatie financieringskosten), evenals de kosten verband houdend met het inen uitstappen van deelnemers, voor zover deze gedekt worden uit de ontvangen op- en afslagen, hetgeen in overeenstemming is met de Wft. De LKF wordt als volgt berekend. Het totaal van de exploitatielasten (€ 101.298), beheervergoeding (€ 51.495) en de overige bedrijfslasten (€ 19.168), te weten (€ 171.961) wordt afgezet tegen de intrinsieke waarde per 31 december 2015 (€ 6.454.202). Hiermee komt de LKF uit op (€ 171.961 / € 6.454.202 x 100%) = 2,66% (2013/2014: 3,96%).

26


17. Meerjarenprognose prospectus Conform artikel 123 Bgfo Wft dient er een vergelijking gemaakt te worden tussen de meerjarenprognose zoals opgenomen in het prospectus en het werkelijk geboekt rendement /gemaakte kosten. In onderstaande tabel treft u de vergelijking aan met het prospectus inclusief de toelichting hierop.

Inkomsten Bruto huuropbrengsten Uitgaven Exploitatie-uitgaven Beheervergoeding Fondskosten BTW-nadeel Operationele uitgaven Exploitatieresultaat Rentekosten (excl. amortisatie) Direct resultaat Direct beleggersrendement per certificaat in EUR Direct beleggersrendement in %

Prospectus 2015

Realisatie 2015

€ 771.769

€ 773.738

(91.209) (51.658) (31.183) (840) (174.890)

(101.213) (51.495) (19.168) (85) (171.961)

596.879

601.777

(204.500)

(204.683)

392.379

397.094

300 6,0%

300 6,0%

Verschillen

1. 2. .

1. Het verschil in de exploitatie-uitgaven wordt voornamelijk veroorzaakt door hogere taxatiekosten. 2. Het verschil in de fondskosten wordt veroorzaakt door vrijval van de voorziening met betrekking tot de kosten van de bewaarder. 18. Vergoedingen en transacties met gelieerde partijen Transacties met verbonden partijen vinden plaats onder marktconforme voorwaarden. Transactievergoeding Transactievergoeding betreft een vergoeding aan de Beheerder voor de begeleiding van het transactieproces bij elke aankoop dan wel verkoop van Vastgoed waaruit zij de kosten van: (i) de selectie en de beoordeling van het Vastgoed, (ii) het voeren van de onderhandelingen (makelaarsactiviteiten) op basis van een marktconform tarief, en (iii) de due diligence onderzoeken, zal voldoen. De Transactievergoeding bedraagt 2% van de Koopprijs. Uit deze vergoeding zal de Beheerder de makelaarskosten voldoen. De totale in rekening gebrachte Transactievergoeding in de verslagperiode was € nihil. In de periode 28 mei 2013 tot en met 31 december 2014 was dat € 203.930 en is in de jaarrekening verantwoord als onderdeel van de bijkomende kosten van beleggingen direct in vastgoed.

27


Structureringsvergoeding Structureringskosten betreft een vergoeding aan de Beheerder ter grootte van 3,0% over de Koopprijs. Deze vergoeding is verschuldigd bij elke aankoop van Vastgoed over de Koopprijs van het desbetreffende Vastgoed. Het totale bedrag dat door de Beheerder gedurende de looptijd als Structureringskosten aan het Vastgoedfonds in rekening zal worden gebracht is gemaximeerd op € 900.000, -. De totale in rekening gebrachte Structureringsvergoeding in de verslagperiode was € nihil. In de periode 28 mei 2013 tot en met 31 december 2014 was dat € 303.882 en is in de jaarrekening verantwoord als onderdeel van de immateriële vaste activa. Property management vergoeding Property management vergoeding betreft de vergoeding voor het property management. De Beheerder draagt zorg voor (de uitbesteding van) het property management. De Property Management vergoeding betreft de marktconforme kosten van het property management en zullen door de Beheerder aan het Vastgoedfonds worden gefactureerd conform de meest recente versie van de tariefkaart van de Beheerder. De totale in rekening gebrachte Property management vergoeding in de verslagperiode was € 30.452. In de periode 28 mei 2013 tot en met 31 december 2014 was dat € 66.689. Beheervergoeding De Beheervergoeding wordt door de Beheerder per kwartaal vooraf aan het Vastgoedfonds in rekening gebracht. De Beheervergoeding bedraagt 1,25 promille (exclusief BTW) per kwartaal over de balanswaarde van het Vastgoed. De totale in rekening gebrachte Property management vergoeding over 2015 was € 51.495. In de periode 28 mei 2013 tot en met 31 december 2014 was dat € 62.640. Performancevergoeding Hierop heeft de Beheerder recht indien bij de verkoop van een of meerdere vastgoedobjecten een meeropbrengst wordt gerealiseerd. De meeropbrengst wordt als volgt bepaald: M=V-B waarbij; M= de meeropbrengst; V= de verkoopopbrengst onder aftrek van door het vastgoedfonds gemaakte verkoopkosten (waaronder de Transactievergoeding); B= de oorspronkelijke koopprijs van het desbetreffende vastgoed vermeerderd met de kosten koper en de initiële kosten. De Performancevergoeding wordt door de Beheerder rechtstreeks in rekening gebracht aan het Vastgoedfonds. De Performancevergoeding is gelijk aan 25% over deze eventuele meeropbrengst. Op basis van de marktwaarde per 31 december 2015 is er geen sprake van een meeropbrengst en derhalve geen sprake van een verplichting uit hoofde van de Performancevergoeding. Inkoopvergoeding Hierop heeft de Beheerder recht indien door het Vastgoedfonds of het Administratiekantoor rechtstreeks Certificaten worden ingekocht en als deze ingekochte Certificaten vervolgens weer worden uitgegeven. De Inkoopvergoeding is niet van toepassing indien de inkoop of uitgifte plaatsvindt via een handelsplatform. De Inkoop vergoeding bedraagt 1,5% van de inkoopprijs c.q. de uitgifteprijs van de desbetreffende transactie en wordt aan de desbetreffende (voormalig) Certificaathouder rechtstreeks in rekening gebracht. In de verslagperiode is er geen inkoopvergoeding in rekening gebracht.

28


Overige informatie Personeel Supermarkt Beleggingsfonds B.V. heeft geen personeel in dienst(2014: idem). Ondertekening van de jaarrekening Amsterdam, 19 april 2016 De directie: Annexum Beheer B.V. H.W. Boissevain

R.P. van Gool

29


4.OVERIGE GEGEVENS

Statutaire winstbestemmingsregeling Artikel 24 van de statuten van Supermarkt Beleggingsfonds B.V. bepaalt de verdeling van de winst die in enig boekjaar is behaald. De tekst van artikel 24 luidt als volgt: 1.

De winst staat ter beschikking van de algemene vergadering met inachtneming van het dienaangaande in lid 4 bepaalde.

2.

Uitkeringen kunnen slechts plaatshebben tot ten hoogste het uitkeerbare deel van het eigen vermogen.

3.

Uitkering van winst geschiedt na de vaststelling van de jaarrekening waaruit blijkt dat zij geoorloofd is.

4.

De directie kan van de winst die in enig boekjaar is behaald, zoveel reserveren als de directie wenselijk acht maar ten hoogste een zodanig gedeelte als op grond van het fiscale regime voor beleggingsinstellingen in de zin van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969 of een daarvoor in de plaats getreden regeling is toegestaan.

5.

De directie kan, met inachtneming van het dienaangaande in lid 2. bepaalde, besluiten tot uitkering van interim-dividend.

6.

De algemene vergadering kan, met inachtneming van het dienaangaande in lid 2. bepaalde, besluiten tot uitkeringen ten laste van een reserve.

7.

De vordering van de aandeelhouder tot uitkering verjaart door een tijdsverloop van vijf jaren.

Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2015 De directie stelt voor het positieve resultaat over 2015 na belastingen van € 88.305 toe te voegen aan de overige reserve. Persoonlijke belangen in het fonds De Directie heeft geen persoonlijke belangen in de beleggingen van het fonds. Gebeurtenissen na balansdatum Er zijn geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum die van invloed zijn op de jaarrekening 2015, anders dan de juridische fusie zoals beschreven op pagina 10. Super Winkel Fonds N.V. heeft op 24 maart 2016 het object in Maasland van Supermarkt Beleggingsfonds B.V. aangekocht met de ontbindende voorwaarde dat als de fusie geen doorgang heeft, het object weer terug wordt geleverd.

30


Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de beheerder en de participanten van Supermarkt Beleggingsfonds B.V.

Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de jaarrekening 2015 van Supermarkt Beleggingsfonds B.V. te Amsterdam gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2015 en de winst-en-verliesrekening over 2015 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van de beheerder De beheerder van de vennootschap is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het verslag van de beheerder, beide in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW) en met de Wet op het financieel toezicht. De beheerder is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico's dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de vennootschap. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door de beheerder van de vennootschap gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel met beperking te bieden. Onderbouwing van het oordeel met beperking De vastgoedbeleggingen worden door de vennootschap in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW) gewaardeerd tegen reële waarde. Bij waardering tegen reële waarde dienen bijkomende kosten (‘kosten koper’) in beginsel als onderdeel van de verkrijgingsprijs van de vastgoedbeleggingen te worden verwerkt. De bijkomende kosten vormen vervolgens een onderdeel van de waardeverandering van de vastgoedbeleggingen bij de eerstvolgende waardering na aankoop. Zoals aangegeven op pagina 16 van de jaarrekening 2015 van Supermarkt Beleggingsfonds B.V. wordt ten aanzien van de verwerking van de bijkomende kosten afgeweken van de wettelijke bepalingen en vormen de bijkomende kosten (‘kosten koper’) géén onderdeel van de waardeverandering van de vastgoedbeleggingen bij de eerstvolgende waardering na aankoop. De bijkomende kosten worden door de beheerder over een periode van 10 jaar lineair afgeschreven tot nihil. Hierdoor is de som van de boekwaarde van de vastgoedbeleggingen en de geactiveerde kosten hoger dan de reële waarde van

31


de vastgoedbeleggingen. Als gevolg van deze afwijking worden het resultaat over 2015 € 91.846 lager, en de vastgoedbeleggingen per 31 december 2015 en het eigen vermogen per 31 december 2015 € 724.968 hoger verantwoord dan wanneer de wettelijke bepalingen zouden zijn toegepast. Oordeel met beperking betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel geeft de jaarrekening uitgezonderd de gevolgen van de aangelegenheid beschreven in de paragraaf ‘Onderbouwing van het oordeel met beperking’ een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Supermarkt Beleggingsfonds B.V. per 31 december 2015 en van het resultaat over 2015 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW en met de Wet op het financieel toezicht. Benadrukking Zonder afbreuk te doen aan ons oordeel vestigen wij de aandacht op de paragraaf ‘Fusie’ op pagina 15 van de jaarrekening, waarin is vermeld dat de beheerder de verwachting heeft dat de vennootschap in het tweede kwartaal van 2016 met terugwerkende kracht naar 1 januari 2016 zal fuseren met Super Winkel Fonds N.V. Gevolg van deze beoogde fusie is dat Supermarkt Beleggingsfonds als fonds verdwijnt en opgaat in Super Winkel Fonds N.V.

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het verslag van de beheerder, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het verslag van de beheerder, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW.

Zwolle, 19 april 2016

Ernst & Young Accountants LLP

w.g. drs. M.J. Noordhoff RA

32

SUPERMARKT BELEGGINGSFONDS B.V

Recommend Documents