SUPERMARKT BELEGGINGSFONDS BV

TOELICHTING VOORBEELD RENDEMENTSBEREKENING

SUPERMARKT BELEGGINGSFONDS BV EERSTE EMISSIE 2013

6 MEI 2013

DISCLAIMER Dit document bevat een beknopte weergave van het aanbod en kan daardoor niet volledig de belegging beschrijven. De in dit document opgenomen informatie is gebaseerd op de situatie per 6 mei 2013 en kan aan verandering onderhevig zijn. Aan dit document kunnen dan ook geen rechten worden ontleend. Dit document is nadrukkelijk geen aanbod om deel te nemen in Supermarkt Beleggingsfonds B.V. Een dergelijk aanbod zal uitsluitend kunnen plaatsvinden op basis van het prospectus. Hierin worden zowel de kansen al de risico’s uitgebreid beschreven. Gelijktijdig met de publicatie van het prospectus, na goedkeuring daarvan door de AFM, zal voor dit product essentiële beleggers informatie beschikbaar komen met informatie over het product, de kosten en de risico’s. Voor het aanbieden v an certificaten in de beleggingsinstelling Supermarkt Beleggingsfonds B.V. is de beheerder, Annexum Beheer B.V., vergunningplichtig ingevolge de Wet op het financieel toezicht en is geregistreerd bij de Autoriteit Financiële Markten.

2

Toelichting voorbeeld rendementsberekening

INHOUDSOPGAVE 1.

Doel ................................................................................................................................................. 3

2.

Beleggingsdoelstelling..................................................................................................................... 4

3.

Rendement...................................................................................................................................... 5

4.

Financiële kenmerken ..................................................................................................................... 6 4.1 De fondsinvestering ................................................................................................................ 6 4.2 De financiering ........................................................................................................................ 6 4.3 Voorbeeld rendementsberekening ......................................................................................... 8 4.4 Verkoopprognose.................................................................................................................... 9 4.5 Totaal beleggersrendement .................................................................................................. 10

5.

Uitgangspunten............................................................................................................................. 11 5.1 Huurinkomsten ..................................................................................................................... 11 5.2 Uitgaven ................................................................................................................................ 11 5.3 Scenario’s .............................................................................................................................. 15

6.

Onderzoeksrapport Accountant ................................................................................................... 16

Bijlage 1 – Voorbeeld rendementsberekening ..................................................................................... 19

3


1.

DOEL

Begrippen die in dit document worden weergegeven met een hoofdletter hebben de betekenis die daaraan wordt toegekend in het prospectus van Supermarkt Beleggingsfonds B.V. (het ‘Vastgoedfonds’). Het Vastgoedfonds heeft een groeidoelstelling tot een portefeuilleomvang van tenminste € 100 miljoen. Het fonds start met drie supermarkten, Albert Heijn, Plus en Lidl (het ‘Beoogd Vastgoed op Sluitingsdatum’). Deze supermarkten zijn gelegen in Maasland, Pernis en Panningen. Momenteel is niet bekend of en op welke termijn aan de groeidoelstelling kan worden voldaan. Daarmee is ook nog niet bekend welk Vastgoed na het Beoogd Vastgoed op Sluitingsdatum aan de portefeuille zal worden toegevoegd en wanneer. Tevens is de financiering daarvan nog onbekend. Het Totaal beleggersrendement en de kasstromen van het Vastgoedfonds zijn mede afhankelijk van de snelheid en de kwaliteit van de uitbreiding van de beleggingsportefeuille, en de financiering daarvan, welke op haar beurt mede afhankelijk is van de (toekomstige) marktomstandigheden. Een nauwkeurige prognose over de hoogte van het rendement of de kasstromen van het Vastgoedfonds is daarmee niet te geven. Om echter toch een indicatie te kunnen geven van het mogelijke rendement van het Vastgoedfonds, is op basis van het Beoogd Vastgoed op Sluitingsdatum een rendementsprognose over 10 Boekjaren gemaakt. Werkelijke inkomsten, uitgaven en rendementen van het Vastgoedfonds zullen afwijken van de in dit document genoemde getallen. Dit document dient gelezen te worden als toelichting op de berekening van de voorbeeldrendementen. Dit document zal gedurende de looptijd van het Vastgoedfonds worden geupdate indien nieuwe informatie over de beoogde emissie beschikbaar komt die aanpassing van de voorbeeld rendementsberekening nodig maken of bij nieuwe emissies. Eventuele voorgaande versies van dit document komen hiermee te vervallen. De meest actuele versie van dit document zal als download beschikbaar zijn op de Website. Bij de berekening van de rendementen is uitgegaan van de volgende uitgangspunten: de eerste emissie van 1.304 certificaten (de ‘Emissie’) wordt vol getekend; geen verdere groei van de portefeuille; verkoop Beoogd Vastgoed op Sluitingsdatum in zijn geheel na 10 Boekjaren; overige aannames staan beschreven in het betreffende hoofdstuk van dit document. De in dit document opgenomen informatie is gebaseerd op de situatie per heden en kan aan verandering onderhevig zijn. Aan dit document kunnen dan ook geen rechten worden ontleend. Dit document is nadrukkelijk geen aanbod om deel te nemen in Supermarkt Beleggingsfonds B.V. Een dergelijk aanbod zal uitsluitend kunnen plaatsvinden op basis van het prospectus. Hierin worden zowel de kansen als de risico’s uitgebreid beschreven. Dit prospectus zal worden gepubliceerd en als download beschikbaar zijn op de website van de Beheerder (www.annexum.nl), nadat deze is goedgekeurd door de AFM. Voor het aanbieden van certificaten in de beleggingsinstelling Supermarkt Beleggingsfonds B.V. is de beheerder, Annexum Beheer B.V., vergunningplichtig ingevolge de Wet op het financieel toezicht en is geregistreerd bij de Autoriteit Financiële Markten.

4


2.

BELEGGINGSDOELSTELLING.

Beleggen in het Vastgoedfonds vindt plaats naar rato van ieders kapitaalinbreng en voor rekening en risico van de Certificaathouders. Het Vastgoedfonds wordt aangegaan voor onbepaalde tijd. Het doel van het Vastgoedfonds is het beleggen van haar vermogen conform het Beleggingsbeleid en zodanig dat de risico’s daarvan worden gespreid, teneinde de Certificaathouders in de opbrengst te doen delen, met inachtneming van de eisen voortvloeiend uit de status van Fiscale Beleggingsinstelling. Het Vastgoedfonds kent een groeidoelstelling ten behoeve van de risicospreiding. Op termijn wordt gestreefd naar een omvang van de beleggingsportefeuille van tenminste € 100 miljoen. Om de doelstelling te verwezenlijken wordt het in deze paragraaf omschreven beleggingsbeleid (het ‘Beleggingsbeleid’) gehanteerd bij de opbouw en het beheer van de beleggingsportefeuille. Het Vastgoedfonds zal in beginsel volledig in Vastgoed beleggen. Onder Vastgoed wordt verstaan: Supermarktvastgoed en/of; Winkelcentra of winkelstrips waarin tenminste een supermarkt is of wordt gevestigd, en waarvan tenminste 60% van de huuropbrengst afkomstig is van de supermarkt(en). Naast beleggingen in Vastgoed is de Beheerder gerechtigd, afhankelijk van i) de marktomstandigheden, ii) de liquiditeitsbehoefte van het Vastgoedfonds of iii) in afwachting van beleggingen in Vastgoed, een deel van de beleggingsportefeuille te beleggen in Overige beleggingen. Onder Overige beleggingen wordt verstaan: aandelen, participaties of obligaties uitgegeven door vastgoedondernemingen, contanten of deposito’s.

5


3.

RENDEMENT

De beleggingen van het Vastgoedfonds worden gedaan in overeenstemming met het Beleggingsbeleid. Het Totaal beleggersrendement is het resultaat van deze beleggingen. Het Totaal beleggersrendement bestaat uit het Direct beleggersrendement en het Indirect beleggersrendement. Het Direct beleggersrendement zijn de uitkeringen aan Certificaathouders. Het Indirect beleggersrendement is, in verband met de onbepaalde looptijd, in het prospectus van het Vastgoedfonds (het ‘Prospectus’) gedefinieerd als de waardeverandering van een Certificaat. Omdat in de rendementsprognose wordt uitgegaan van verkoop van het Beoogd Vastgoed op Sluitingsdatum na 10 Boekjaren, wordt daarmee in dit document de uitkering aan Certificaathouders uit het verkoopresultaat bedoeld.

6


4.

FINANCIËLE KENMERKEN

4.1

DE FONDSINVESTERING

In onderstaand overzicht wordt een uitsplitsing gegeven van de totale verwachte eerste fondsinvestering indien Beoogd Vastgoed op Sluitingsdatum zal worden aangekocht.

Een gedetailleerde beschrijving van het Beoogd Vastgoed op Sluitingsdatum zal worden opgenomen in het Prospectus. *De Koopprijs Vastgoed is opgebouwd uit de koopprijs van de objecten te Maasland (€ 5.533.383), Pernis (€ 1.646.008) en Panningen (€ 2.950.000). Omdat met de verkopers van het object Maasland een leveringsdatum is overeengekomen voorafgaand aan de Sluitingsdatum is de eigendom van dit object tijdelijk ondergebracht in Stichting Voorfinanciering Beleggingsinstelling, welke hiertoe is opgericht door de Beheerder (zie de beschrijving in paragraaf 4.3 van het prospectus). Stichting Voorfinanciering Beleggingsinstelling verkrijgt het object van verkopers voor € 5.515.000,- k.k. Het object zal vervolgens aan het Vastgoedfonds worden geleverd voor een koopprijs van € 5.515.000,k.k. vermeerderd met een inflatievergoeding vastgesteld op 2% op jaarbasis over de periode dat de stichting de eigendom van het object in handen heeft gehad, doch gemaximeerd op een totale inflatievergoeding van 1,5%. In de bovenstaande tabel is er rekening mee gehouden dat het object na twee maanden wordt doorgeleverd aan het Vastgoedfonds. Mocht de Sluitingsdatum later zijn dan 1 juni 2013 dan zal dat mogelijk gevolgen hebben voor hoogte van de Koopprijs en de overdrachtsbelasting. 4.2

DE FINANCIERING

7


De fondsinvestering, inclusief bijkomende kosten, bedraagt ca. € 11,52 miljoen. Op het moment van verschijnen van dit document is nog geen definitieve overeenstemming bereikt met een hypotheekbank over de hoogte van de financiering (de ‘Financiering’) die zal worden aangegaan door het Vastgoedfonds of over de condities daarvan. De voorbeeld rendementsberekening is gebaseerd op een offerte voor financiering verkregen van een Nederlandse bankinstelling. Mochten de condities voor Sluitingsdatum op basis van onderhandelingen zodanig wijzigen dat het geprognosticeerd gemiddeld. In paragraaf 5.3 zijn diverse scenario’s berekend rekening houdend met afwijkend rente tarieven. De belangrijkste kenmerken hiervan zijn de volgende: Het Vastgoedfonds financiert het Beoogd Vastgoed op Sluitingsdatum naar verwachting voor ca. 57% met eigen vermogen (ca. € 6,5 miljoen). Een Nederlandse bankinstelling verstrekt een hypothecaire lening van naar verwachting circa 43% van het fondsvermogen (ca. € 5,0 miljoen). Het eigen vermogen wordt door de Certificaathouders verstrekt door middel van de plaatsing van 1.304 Certificaten van € 5.000 per stuk. De lening zal worden opgenomen op de Sluitingsdatum.

Rente De hypothecaire lening kent naar verwachting een vaste rente gedurende de looptijd van vijf jaren. Ten tijde van het publiceren van de voorbeeld rendementsberekening was voor het rentepercentage (inclusief opslag) een indicatie door een Nederlandse bankinstelling verstrekt van ca. 4,25% op jaarbasis op basis van een indicatieve termsheet. Met dit percentage wordt gerekend in de voorbeeld rendementsberekening van 10 Boekjaren. Het uiteindelijke rentepercentage kan wijzigen als gevolg van fluctuaties van de marktrente in de periode tussen het ter perse gaan van deze voorbeeld rendementsberekening en de levering van het Beoogde Vastgoed op Sluitingsdatum en de hoogte van de eventuele disagiostorting. Aflossing In de rendementsprognose is er vanuit gegaan dat er niet zal worden afgelost op de Financiering. In de voorbeeld rendementsberekening is ervan uitgegaan dat de Beheerder aan het einde van de looptijd tegen dezelfde rentecondities en zonder kosten kan herfinancieren. Tevens is aangenomen dat na afloop van de looptijd van de financiering kan worden geherfinancierd onder dezelfde aflossingsvoorwaarden.

8


4.3

VOORBEELD RENDEMENTSBEREKENING

Het geprognosticeerd gemiddeld Direct beleggersrendement op basis van de voorbeeldberekening bedraagt 6,7% voor belastingen per jaar. In de voorbeeld rendementsberekening (bijlage 1) wordt een prognose weergegeven van de exploitatie over 10 Boekjaren (1 juni 2013 – 31 december 2023). In eerste Boekjaar is ervan uitgegaan dat de exploitatie start op 1 juni. Bij de prognose van de exploitatie is uitgegaan van de navolgende uitgangspunten zoals opgenomen in paragraaf 5 uitgangspunten.

BAR KK is het Bruto Aanvangsrendement exclusief kosten koper en wordt als volgt berekend: theoretische huuropbrengst / koopprijs van het Beoogd Vastgoed op Sluitingsdatum. De voorbeeld rendementsberekening is gebaseerd op de verwachte kasstromen uit de exploitatie van het Beoogde Vastgoed op Sluitingsdatum. Let op: de waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Het uiteindelijke rendement is mede afhankelijk van wanneer het Beoogde Vastgoed op Sluitingsdatum daadwerkelijk wordt verkocht. Bij de prognose is rekening gehouden met een periode van 10 Boekjaren. Voor de verkoop is van de veronderstelling uitgegaan dat het Beoogde Vastgoed 10 Boekjaren na de Sluitingsdatum wordt verkocht en er tussentijds geen andere objecten worden aangekocht. De voorbeeld rendementsberekening geeft het geprognosticeerd enkelvoudig Direct beleggersrendement weer. Het Direct beleggersrendement is gebaseerd op de geprognosticeerde jaarlijkse operationele kasstromen van het het Vastgoedfonds. Deze weergave van het resultaat (op kasbasis) kan afwijken van de in de jaarlijkse verslaggeving gepresenteerde overzichten.

9


In de voorbeeld rendementsberekening wordt het exploitatieresultaat weergegeven over circa tien jaren na oprichting van het Vastgoedfonds. 4.4

VERKOOPPROGNOSE

Beleggen in vastgoed vereist een oriëntatie op de lange termijn. Veel uiteenlopende factoren beïnvloeden de waardeontwikkeling van het vastgoed, waaronder: vraag en aanbod op de vastgoedmarkt, de huurprijsontwikkeling en het niveau van de marktrente. Een betrouwbare voorspelling van deze waarde op het voorgenomen moment van verkoop kan dan ook niet worden gegeven. Het Vastgoedfonds is aangegaan voor onbepaalde tijd. Er is dan ook geen beleid vastgesteld dat het Beoogd Vastgoed op Sluitingsdatum na een bepaalde tijd dient te worden verkocht. Om toch een indruk te kunnen verschaffen wordt in deze paragraaf een verkoopprognose gegeven, inhoudende dat het Beoogd Vastgoed op Sluitingsdatum na 10 Boekjaren wordt verkocht. In de onderstaande tabel is de verkoopprognose weergegeven. In deze prognose zijn met betrekking tot de huurprijs (geprognosticeerde bruto huuropbrengst jaar 11 (€ 946.091) dezelfde aannames gemaakt als bij de voorbeeld rendementsberekening, zoals beschreven in paragraaf 4.3.

De in de tabel genoemde Verkoopopbrengst is gebaseerd op de geprognosticeerde theoretische bruto huuropbrengst in jaar 11 vermenigvuldigd met de kapitalisatiefactor. De in de tabel opgenomen kapitalisatiefactor bij verkoop in het verkoopscenario is gelijk aan de kapitalisatiefactor zoals deze bij aankoop van het Beoogde Vastgoed op Sluitingsdatum is gehanteerd.

10


De in de tabel opgenomen “uitgestelde betaling aan verkoper Panningen” heeft betrekking op de met verkoper gemaakte afspraak dat, indien het object te Panningen te zijner tijd door het Vastgoedfonds zal worden verkocht voor een bedrag hoger dan de koopprijs van dit object (€ 2.950.000), de verkoper gerechtigd is tot dit meerdere met een maximum van €150.000 vermeerderd met 2% indexatie per jaar. Het uiteindelijke rendement is mede afhankelijk van wanneer het vastgoed daadwerkelijk wordt verkocht. 4.5

TOTAAL BELEGGERSRENDEMENT

Het Totaal beleggersrendement bestaat uit het Direct beleggersrendement en het Indirect beleggersrendement. Het Direct beleggersrendement zijn de uitkeringen aan Certificaathouders. Het Indirect beleggersrendement bestaat uit de waardeverandering van een Certificaat. Omdat in de verkoopprognose is uitgegaan van een verkoop van het Beoogd Vastgoed op Sluitingsdatum na 10 Boekjaren wordt in deze paragraaf onder Indirect beleggersrendement verstaan de uitkering aan Certificaathouders uit de verkoopopbrengst van het Beoogd Vastgoed op Sluitingsdatum. Aldus bedraagt het geprognosticeerde Totaal beleggersrendement gemiddeld circa 7,3% per jaar. Zoals vermeld zijn de prognoses gebaseerd op de verwachting dat de jaarhuur de komende tien jaar toeneemt tot € 946.091 als gevolg van de in de huurcontracten opgenomen indexeringsbepalingen. Ook is de verwachting opgenomen dat het Beoogd Vastgoed op Sluitingsdatum na tien Boekjaren kan worden verkocht tegen een gewogen kapitalisatiefactor van tenminste 13,3. Het IRR van het Vastgoedfonds bedraagt 7,0%. De IRR staat voor Internal Rate of Return en is een aangescherpte calculatiemethode om het rendement op het gemiddeld geïnvesteerd vermogen te berekenen. Hierbij wordt rekening gehouden met de hoogte en het tijdstip van alle uitgaven en opbrengsten van het Vastgoedfonds. Bij de berekening van de IRR wordt dus rekening gehouden met de tijdswaarde van de geldstromen. De IRR wordt door financiële instellingen (zoals pensioenfondsen) veel gebruikt en is een algemeen erkende methode.

11


5.

UITGANGSPUNTEN

5.1

HUURINKOMSTEN

De inkomsten van het Vastgoedfonds bestaan uit de huurinkomsten uit het vastgoed op basis van de bestaande huur contracten. De huren worden bij het Vastgoed jaarlijks geïndexeerd volgens de gebruikelijke consumentenprijsindex (CPI) gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De toekomstige inflatie is een onzekere factor. De consumentenprijsindex heeft zich in de periode 1997 tot en met 2011 tussen de 1,0% en de 4,2% gemiddeld per jaar bewogen1. Bij de voor beeldberekening is met een inflatie van 2,0% rekening gehouden. Bij de berekening is met een leegstand van 1,0% van de Theoretische bruto huuropbrengst rekening gehouden. Een andere aanname in de voorbeeld rendementsberekening is dat de winkelruimte in het vastgoed na expiratie van een huurcontract direct/onmiddellijk zal worden verhuurd en alsdan tegen de huidige huurprijs geïndexeerd voor inflatie. 5.2

UITGAVEN

In deze paragraaf staan alle kosten en vergoedingen vermeld die verband houden met de oprichting en het beheer van het Vastgoedfonds. Koopprijs Telkens als door het Vastgoedfonds Vastgoed wordt verworven dient door het Vastgoedfonds de Koopprijs aan de verkoper te worden voldaan. Kosten koper De Kosten koper zijn de kosten die, naast de Koopprijs, verband houden met transacties in Vastgoed en worden rechtstreeks aan het Vastgoedfonds in rekening gebracht. Deze Kosten koper zijn onder te verdelen in: a) Overdrachtsbelasting is de belasting die bij aankoop van Vastgoed is verschuldigd ter hoogte van 6,0% over de Koopprijs, behoudens voor zover wordt voldaan aan de voorwaarden voor een van de vrijstellingen van overdrachtsbelasting of vermindering van de grondslag waarover overdrachtsbelasting is verschuldigd. Voor object Maasland is met een verhoogde heffingsgrondslag rekening gehouden tengevolge van het feit dat Stichting Voorfinanciering Beleggingsinstelling door het Vastgoedfonds wordt gecompenseerd voor overdrachtsbelasting. b) Notaris- en taxatiekosten zijn kosten die bij transacties in Vastgoed worden gemaakt die betrekking hebben op de (advisering terzake) het opmaken van de koopovereenkomst, de akte van levering, de hypotheekakte en de hiermee samenhangende documentatie, alsmede de kosten voor notariële recherche en inschrijving in het kadaster. Tevens zijn hieronder begrepen de kosten voor de taxatie, die over het algemeen dient plaats te vinden in het kader van de financiering van het desbetreffende Vastgoed. Deze kosten zijn ingeschat op gemiddeld 0,75% van de Koopprijs.

1

www.cbs.nl

12


c) Transactievergoeding betreft een vergoeding aan de Beheerder voor de begeleiding van het transactieproces bij elke aankoop dan wel verkoop van Vastgoed waaruit zij de kosten van: (i) de selectie en de beoordeling van het Vastgoed, (ii) het voeren van de onderhandelingen (makelaarsactiviteiten) op basis van een marktconform tarief, en (iii) de due diligence onderzoeken, zal voldoen. De Transactievergoeding bedraagt 2% van de Koopprijs. Uit deze vergoeding zal de Beheerder de makelaarskosten voldoen. Initiële kosten De Initiële kosten zijn de kosten verband houdende met de totstandkoming, Emissie en groei van het Vastgoedfonds en worden rechtstreeks aan het Vastgoedfonds in rekening gebracht. De Initiële kosten zijn onder te verdelen in: a) Marketing- en adviseurskosten zijn de kosten die verband houden met het samenstellen van het Prospectus, de toetsing daarvan door AFM, public relations, accountantskosten, juridisch en fiscaal advies. Deze kosten zijn ingeschat op gemiddeld 1,2% van de Koopprijs. b) Oprichtingskosten entiteiten zijn de kosten voor de oprichting van het Vastgoedfonds, de certificering van aandelen in het Vastgoedfonds, het vaststellen van de Administratievoorwaarden, de uitgifte van Certificaten, het aangaan van de Beheerovereenkomst alsmede kosten voor advisering terzake. Deze kosten zijn ingeschat op gemiddeld 0,1% van de Koopprijs. c) Structureringskosten betreft een vergoeding aan de Beheerder ter grootte van 3,0% over de Koopprijs. Deze vergoeding is verschuldigd bij elke aankoop van Vastgoed over de Koopprijs van het desbetreffende Vastgoed. Het totale bedrag dat door de Beheerder gedurende de looptijd als Structureringskosten aan het Vastgoedfonds in rekening zal worden gebracht is gemaximeerd op € 900.000,-. Financieringskosten De Financieringskosten zijn de kosten die bij het aangaan of herfinanciering van de hypothecaire Financiering door de bank in rekening worden gebracht, zoals (i) afsluitprovisie, (ii) bereidstellingsprovisie en (iii) de kosten voor het fixeren van de hypotheekrente. Deze kosten zijn ingeschat op 0,5% van de Financiering. Daarnaast worden in voorkomende situaties taxatiekosten door de financier in rekening gebracht. Deze zijn in dit geval ingeschat op € 3.500. Emissiekosten Een Certificaathouder is Emissiekosten verschuldigd aan de Beheerder ten bedrage van 3% van de Deelnamesom. De Operationele Kosten betreffen alle uitgaven met betrekking tot de exploitatie van Vastgoedfonds en het Vastgoed die niet uitdrukkelijk voor rekening komen van Beheerder, doch exclusief Rentekosten en aflossingen verband houdende met Financiering, waarvan de voornaamste hieronder worden beschreven, te weten: Exploitatie-uitgaven, de Vergoedingen aan de Beheerder en de Fondskosten.

het de de de

Exploitatie-uitgaven Onder de Exploitatie-uitgaven worden onder andere de volgende uitgaven verstaan die

13


direct verbonden zijn met en toewijsbaar aan de verkrijging van de huuropbrengsten van het Vastgoed. De Exploitatie-uitgaven worden rechtstreeks aan het Vastgoedfonds in rekening gebracht. De voornaamste soorten Exploitatie-uitgaven zijn: a) Gemeentelijke belastingen betreft de uitgaven in verband met de onroerende zaak belasting (OZB), rioolrechten en waterschapslasten. De OZB wordt benaderd aan de hand van de door de gemeente getaxeerde waarde. Deze kosten worden ingeschat op 2,5% van de Theoretische bruto huuropbrengst. b) Verzekeringskosten, op basis van de herbouwwaarde wordt voor het Vastgoed een uitgebreide opstal- en brandverzekering afgesloten. De kosten voor deze verzekering, inclusief de periodieke herbouwwaarde taxatie, komen voor rekening van het Vastgoedfonds. Deze kosten worden ingeschat op 0,9% van de Theoretische bruto huuropbrengst. c) Onderhoudskosten zijn de kosten voor het onderhoud van het Vastgoed, voorzover dat voor rekening komt van het Vastgoedfonds. Deze kosten worden ingeschat op 3,0% van de Theoretische bruto huuropbrengst. d) Property management vergoeding betreft de vergoeding voor het property management. De Beheerder draagt zorg voor (de uitbesteding van) het property management. De Property Management vergoeding betreft de marktconforme kosten van het property management en zullen door de Beheerder aan het Vastgoedfonds worden gefactureerd conform de meest recente versie van de tariefkaart van de Beheerder. De tarieven die de Beheerder voor de verschillende onderdelen van het property management in rekening brengt worden op aanvraag kosteloos toegestuurd. Indien de Beheerder property management taken uitbesteed is zij gerechtigd de hiermee gepaard gaande kosten rechtstreeks door de desbetreffende partij in rekening te laten brengen bij het Vastgoedfonds. De beheerder zal in dit geval de door haar in rekening te brengen vergoeding met een zelfde bedrag verlagen. De tarieven voor het property management kunnen elk kalenderjaar worden aangepast indien de marktomstandigheden (inflatie, huurmarkt) hiertoe aanleiding geven. De Beheerder hanteert bij het vaststellen van de tarieven het uitgangspunt dat de vergoeding de met de werkzaamheden gemoeide kosten zal dekken, met dien verstande dat de tarieven te allen tijde marktconform zullen blijven. De Beheerder werkt in de uitvoering van het property management samen met externe beheerders voor het technisch en administratief property management). De meest recente tariefkaart van de Beheerder kan door geïnteresseerden worden geraadpleegd via de Website van Annexum. Deze kosten worden ingeschat op 3,75% van de Theoretische bruto huuropbrengst. e) Overige exploitatiekosten betreffen eventuele kosten voor het Vastgoedfonds die niet onder een van de voorgaande vier soorten Exploitatie-uitgaven zijn toe te rekenen, zoals bijvoorbeeld bijdragen aan de Vereniging van Eigenaren. Deze kosten worden ingeschat op 1,55% van de Theoretische bruto huuropbrengst. Vergoedingen aan Beheerder De Beheerder heeft recht op de volgende doorlopende vergoedingen:

14


a) De Beheervergoeding wordt door de Beheerder per kwartaal vooraf aan het Vastgoedfonds in rekening gebracht. De Beheervergoeding bedraagt 1,25 promille (exclusief BTW) per kwartaal over de balanswaarde van het Vastgoed. b) Performancevergoeding, hierop heeft de Beheerder recht indien bij de verkoop van een of meerdere vastgoedobjecten een meeropbrengst wordt gerealiseerd. De Performancevergoeding wordt door de Beheerder rechtstreeks in rekening gebracht aan het Vastgoedfonds. De Performancevergoeding is gelijk aan 25% over deze meeropbrengst. De meeropbrengst wordt als volgt bepaald: M = V – B, waarbij: M = de meeropbrengst; V = de verkoopopbrengst onder aftrek van door het Vastgoedfonds gemaakte verkoopkosten (waaronder de Transactievergoeding); B = de oorspronkelijke Koopprijs van het desbetreffende Vastgoed vermeerderd met de Aankoopkosten Vastgoed die het Vastgoedfonds in verband met de acquisitie van het desbetreffende Vastgoed gemaakt heeft. Het recht op de Performancevergoeding is eveneens van kracht indien het Vastgoed wordt verkocht en geleverd op een andere wijze dan rechtstreekse verkoop van het Vastgoed, bijvoorbeeld bij verkoop en levering van (vrijwel) alle aandelen in het Vastgoedfonds, (vrijwel) alle Certificaten of een beursgang. In een dergelijk geval wordt de waarde die aan het Vastgoed in de desbetreffende transactie wordt toegekend in aanmerking genomen onder aftrek van door het Vastgoedfonds gemaakte verkoopkosten (waaronder de Transactievergoeding). c) Inkoopvergoeding, hierop heeft de Beheerder recht indien door het Vastgoedfonds of het Administratiekantoor rechtstreeks Certificaten worden ingekocht en als deze ingekochte Certificaten vervolgens weer worden uitgegeven. De Inkoopvergoeding is niet van toepassing indien de inkoop of uitgifte plaatsvindt via een handelsplatform. De Inkoop vergoeding bedraagt 1,5% van de inkoopprijs c.q. de uitgifteprijs van de desbetreffende transactie en wordt aan de desbetreffende (voormalig) Certificaathouder rechtstreeks in rekening gebracht. Fondskosten In de Fondskosten zijn begrepen de jaarlijkse te indexeren kosten met betrekking tot accountant, NPEX, marketing en communicatie, kosten in verband met het toezicht door AFM, kosten voor de Investeringscommissie en de kosten voor fiscaal en juridisch advies die gedurende de looptijd worden gemaakt. De Fondskosten worden ingeschat op 3,9% van de Theoretische bruto huuropbrengst. Rentekosten De rentekosten zijn de kosten in verband met opgenomen leningen en rentebaten en lasten inzake het rekening-courant. Deze kosten worden rechtstreeks door het Vastgoedfonds voldaan. Verkoopkosten Verkoopkosten zijn de kosten direct verbonden met de verkoop van (een deel van) het Vastgoed zoals o.a. (niet limitatief) de kosten voor het ontslaan van het Vastgoed uit hypothecair verband en eventuele op de verkoop betrekking hebbende transactiekosten.

15


BTW Voor zover de in deze paragraaf genoemde kosten en vergoedingen op grond van de wet onderworpen zijn aan de heffing van BTW, zullen genoemde kosten en vergoedingen worden vermeerderd met de wettelijk verschuldigde BTW (thans 21% BTW). Voor zover sprake is van vergoedingen die op grond van de wet niet onderworpen zijn aan de heffing van BTW zal geen BTW in rekening worden gebracht. Voor zover als gevolg hiervan sprake is van niet aftrekbare BTW voor de Beheerder zal deze voor rekening komen van het Vastgoedfonds. BTW Nadeel betreft een kostenpost die veroorzaakt wordt doordat het Vastgoedfonds op bepaalde kosten voor deze BTW geen recht op teruggaaf c.q. geen recht op aftrek heeft. BTW Nadeel kan ontstaan met betrekking tot zowel Initiële kosten als met betrekking tot Operationele kosten. Het geraamde maximumbedrag in verband met de structurering van het Vastgoedfonds, de Emissie en de verwerving van het Beoogd Vastgoed op Sluitingsdatum, bestaande uit Kosten koper, Initiële kosten en Financieringskosten, verschuldigd op de Sluitingsdatum, bedraagt: € 1.374.290. Er wordt uitdrukkelijk vermeld dat het genoemde bedrag zich beperkt tot de kosten die verschuldigd zijn op de Sluitingsdatum. Door de groeidoelstelling van het Vastgoedfonds is de hoogte van de kosten in de toekomst niet te voorspellen. 5.3

SCENARIO’S

De voorbeeld rendementsberekening is vastgesteld op basis van aannames die op het moment van het samenstellen van dit document reëel worden verondersteld. Om een indruk te geven van de wijze waarop het gemiddeld enkelvoudig Direct beleggersrendement afhankelijk is van enkele aannames, wordt de invloed van veranderende omstandigheden hieronder weergegeven. In de onderstaande tabel staat een overzicht van de prognose van het gemiddeld enkelvoudig Direct beleggersrendement (in de tabel aangeduid met ‘Rendement %’) bij respectievelijk verschillende inflatiepercentages, verschillende rentepercentages en verschillende hoogten van de Exploitatie-uitgaven.

16


6.

ONDERZOEKSRAPPORT ACCOUNTANT

Deloitte Accountants B.V. Orlyplein 10 1043 DP Amsterdam Postbus 58110 1040 HC Amsterdam Nederland Tel: 088 288 2888 Fax: 088 288 9735 www.deloitte.nl

Onderzoeksrapport Aan: De beheerder van Supermarkt Beleggingsfonds B.V. Opdracht en verantwoordelijkheden Wij hebben de voorbeeld rendement berekening, zoals opgenomen in de bijgevoegde toelichting op de voorbeeld rendement berekening van Supermarkt Beleggingsfonds B.V. te Amsterdam voor de periode 1 juni 2013 tot en met 31 mei 2023 onderzocht. Deze voorbeeld rendement berekening, met inbegrip van de veronderstellingen waarop deze zijn gebaseerd (opgenomen onder paragrafen 4 “Financiële kenmerken” en 5. “Uitgangspunten” van de voorbeeld rendement berekening) zijn opgesteld onder verantwoordelijkheid van het bestuur/de beheerder van de beleggingsinstelling. Het is onze verantwoordelijkheid een onderzoeksrapport inzake deze voorbeeld rendement berekening te verstrekken, zoals bedoeld in artikel 2:5 c van de Nadere Regeling gedragstoezicht financiële ondernemingen Wft. Werkzaamheden Wij hebben ons onderzoek verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse standaard 3400, “Onderzoek van toekomstgerichte financiële informatie”. De in dit kader uitgevoerde werkzaamheden bestonden in hoofdzaak uit het inwinnen van inlichtingen bij de beheerder van de beleggingsinstelling, het uitvoeren van cijferanalyses met betrekking tot de financiële gegevens, het nagaan van de rekenkundige juistheid van de voorbeeld rendement berekening, met inbegrip van de gehanteerde formules en het gehanteerde model, het beoordelen van de objectieve meetbaarheid en representativiteit en het vaststellen dat de veronderstellingen op de juiste wijze zijn verwerkt. Ons onderzoek betreffende de veronderstellingen kan, als gevolg van de aard van dit onderzoek, slechts resulteren in het geven van een oordeel dat een beperkte mate van zekerheid geeft. Ons onderzoek betreffende de rekenkundige juistheid en de opstelling resulteert in een oordeel dat een redelijke mate van zekerheid geeft. Conclusie en oordeel Op grond van ons onderzoek van de voorbeeld rendement berekening, met inbegrip van de veronderstellingen waarop deze zijn gebaseerd, de gehanteerde formules en het gehanteerde model, is ons niets gebleken op grond waarvan wij zouden moeten concluderen dat de voorbeeld rendement berekening niet objectief meetbaar en representatief zijn.

Deloitte Accountants B.V. is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Rotterdam onder nummer 24362853.

Member of Deloitte Touche Tohmatsu Limited

3100053506/OP1301/ab

Naar ons oordeel zijn de voorbeeld rendement berekening rekenkundig juist en op een juiste wijze op basis van de veronderstellingen opgesteld. Beperking in gebruik en verspreidingskring Ons onderzoeksrapport bij de voorbeeld rendement berekening is uitsluitend bestemd voor het informeren van potentiële beleggers en de toezichtstaken van de Autoriteit Financiële Markten zoals bedoeld in de Wet op het financieel toezicht en kan derhalve niet voor andere doeleinden worden gebruikt. Realiseerbaarheid toekomstige uitkomsten De werkelijke uitkomsten zullen waarschijnlijk afwijken van de voorbeeld rendement berekening, aangezien de veronderstelde gebeurtenissen zich veelal niet op gelijke wijze zullen voordoen als hier is aangenomen. De hieruit voortvloeiende afwijkingen kunnen van materieel belang zijn. Amsterdam, 6 mei 2013 Deloitte Accountants B.V.

Was getekend: drs. J. Holland RA

3100053506/OP1301/ab

19


BIJLAGE 1 – VOORBEELD RENDEMENTSBEREKENING

SUPERMARKT BELEGGINGSFONDS BV

Recommend Documents