Stimuleren van gentrification Een onderzoek naar de mogelijkheden van de gemeentelijke overheid om gentrification in oude stadswijken te stimuleren

Stimuleren van gentrification Een onderzoek naar de mogelijkheden van de gemeentelijke overheid om gentrification in oude stadswijken te stimuleren.

Caroline Bosscher

Stimuleren van gentrification Een onderzoek naar de mogelijkheden van de gemeentelijke overheid om gentrification in oude stadswijken te stimuleren.

Amsterdam School of Real Estate Caroline Bosscher Rotterdam, 26 februari 2007

Voorwoord

VOORWOORD

Voorwoord “Midden en hogere inkomensgroepen binnen halen en aan een wijk binden”. Het lijkt wel of het bestuur van elke grote stad zich dit de laatste jaren ten doel heeft gesteld. Het is heel gemakkelijk gezegd, maar hoe kan dit in de praktijk worden gerealiseerd? Dat leek mij een interessant onderwerp voor een master thesis. En zie hier het resultaat. Ik heb bij dit onderwerp specifiek ingezoemd op één van de instrumenten, namelijk “gentrification”. Deze master thesis met als onderwerp “Stimuleren van Gentrification” vormt het sluitstuk van mijn MSRE opleiding aan de Amsterdam School of Real Estate. Naast het schrijven van deze master thesis heb ik tevens de deelopleidingen Vastgoedmarktanalyse, Assetmanagement en Gebiedsontwikkeling afgerond. Het onderzoek voor deze thesis heb ik in opdracht van OntwikkelingsBedrijf Rotterdam uitgevoerd. Dit is een dienst binnen de gemeente Rotterdam. Sinds begin 2002 is leefbaarheid en veiligheid van oude stadswijken voor de gemeentepolitiek een belangrijk speerpunt. Het stimuleren van gentrification en het conditioneren van de opbloei van de creatieve economie gaat hiermee hand in hand. In het kader van dit onderzoek heb ik samen met twee collega’s, Kicki Söderhjelm en Petra Saaijer, twee workshops gentrification in de wijken Middelland en Cool georganiseerd. Ik wil ze hiervoor graag bedanken. Tevens wil ik de deelnemers van de workshops bedanken voor hun waardevolle bijdrage en daarnaast alle mensen die tijd hebben vrij gemaakt voor een gesprek over dit onderwerp. In het bijzonder wil ik mijn begeleider van de Amsterdam School of Real Estate, Arthur Marquard, bedanken voor zijn waardevolle adviezen en zeer bruikbare ideeën. Ik heb door dit bijzondere onderwerp, gentrification is immers niet een alledaags begrip, en de enthousiaste reacties die ik vanuit de workshops kreeg met veel plezier aan deze master thesis gewerkt. Rotterdam, februari 2007 Caroline Bosscher

i

Inhoudsopgave

INHOUDSOPGAVE

Inhoudsopgave VOORWOORD...............................................................................................................................................................I INHOUDSOPGAVE ......................................................................................................................................................II SAMENVATTING........................................................................................................................................................ IV 1

INLEIDING ..........................................................................................................................................................1 1.1 INLEIDING .......................................................................................................................................................1 1.2 DOEL VAN HET ONDERZOEK .............................................................................................................................2 1.2.1 Probleemstelling.................................................................................................................................2 1.2.2 Afbakening .........................................................................................................................................2 1.2.3 Onderzoeksmethodiek .......................................................................................................................2 1.2.4 Opbouw onderzoek ............................................................................................................................3

2

THEORETISCH KADER .....................................................................................................................................5 2.1 INLEIDING .......................................................................................................................................................5 2.2 THEORIEËN OVER GENTRIFICATION..................................................................................................................5 2.2.1 Theorie Jane Jacobs ..........................................................................................................................5 2.2.2. Theorie Neil Smith..............................................................................................................................6 2.2.3. Theorie Richard Florida......................................................................................................................8 2.3 DEFINITIE GENTRIFICATION ..............................................................................................................................8 2.4 INDICATOREN ..................................................................................................................................................9 2.5 CONCLUSIE ...................................................................................................................................................11

3

DOELGROEPEN ..............................................................................................................................................13 3.1 THEORIE .......................................................................................................................................................13 3.2 METHODOLOGIE ............................................................................................................................................14 3.2.1 Leefstijlen volgens het Brand Strategy Model ..................................................................................15 3.3 PRAKTIJK ......................................................................................................................................................18 3.3.1 De Jordaan.......................................................................................................................................18 3.3.2 De Oude Pijp ....................................................................................................................................18 3.3.3 Lombok.............................................................................................................................................18 3.3.4 Cijfers ...............................................................................................................................................19 3.4 STURINGSINSTRUMENTEN .............................................................................................................................20 3.5 CONCLUSIE ...................................................................................................................................................22

4

FYSIEKE KENMERKEN WIJKEN ....................................................................................................................25 4.1 THEORIE .......................................................................................................................................................25 4.2 PRAKTIJK ......................................................................................................................................................26 4.3 STURINGSINSTRUMENTEN .............................................................................................................................28 4.3.1 Overheidssturing in de voorbeeldwijken...........................................................................................28 4.3.2 Verkoop woningen door corporaties.................................................................................................29 4.3.3 Stimuleren woningverbetering..........................................................................................................30 4.3.4 Toevoegingen voorzieningen in de creatieve sector........................................................................30 4.3.5 Opknappen buitenruimte; Pijnackerplein .........................................................................................31 4.3.6 Woonruimteverdeling corporaties.....................................................................................................31 4.4 CONCLUSIE ...................................................................................................................................................32

SYNTHESE .................................................................................................................................................................35 5

MIDDELLAND EN COOL .................................................................................................................................37 5.1 INLEIDING .....................................................................................................................................................37 5.2 MIDDELLAND .................................................................................................................................................37 5.2.1 Huidige bewoners en doelgroepen...................................................................................................38 5.2.2 Fysieke kenmerken ..........................................................................................................................40 5.3 COOL ...........................................................................................................................................................43 5.3.1 Huidige bewoners en doelgroepen...................................................................................................44 5.3.2 Fysieke kenmerken ..........................................................................................................................45 5.4 CONCLUSIE ...................................................................................................................................................47

ii

Inhoudsopgave

6

STURING MIDDELLAND EN COOL ................................................................................................................49 6.1 6.2 6.3

7

MIDDELLAND .................................................................................................................................................49 COOL ...........................................................................................................................................................51 CONCLUSIE ...................................................................................................................................................53

CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN.............................................................................................................55 7.1 7.2

CONCLUSIES .................................................................................................................................................55 AANBEVELINGEN ...........................................................................................................................................58

LITERATUURLIJST....................................................................................................................................................61 BIJLAGE A

STATISTISCHE GEGEVENS MIDDELLAND EN COOL ...............................................................65

BIJLAGE B

KAARTEN MIDDELLAND EN COOL............................................................................................73

iii

Samenvatting

SAMENVATTING

Samenvatting In Rotterdam was de afgelopen decennia een trend waarneembaar waarbij oude stadswijken rondom het centrum minder in trek waren bij midden en hogere inkomensgroepen. Dit verschijnsel werd veroorzaakt, doordat de oude wijken verloederden, de veiligheid af nam, en zodoende de rijkere bevolkingsgroepen wegtrokken. Zulke wijken kwamen hierdoor in een negatieve spiraal terecht. Het vorige bestuur van de gemeente Rotterdam had zich daarom begin 2002 ten doel gesteld om deze wijken weer veiliger en leefbaarder te maken. Ze had hiertoe eind 2003 het actieprogramma “Rotterdam Zet Door” opgesteld met als één van de belangrijkste uitvoeringsmiddelen het invoeren van de Rotterdamwet. Door deze wet werd het voor de kansarmere mensen lastiger om zich in Rotterdam te vestigen. Het algemene doel van het actieprogramma was een brede verbetering van de stad, waarbij de huidige negatieve trend werd omgezet in een positieve spiraal. Rotterdam zou weer een aantrekkelijke woonstad worden om te bezoeken en in te investeren. Dit actieprogramma heeft grotendeels z’n vruchten afgeworpen en de oude stadswijken rondom het centrum kwamen weer in de lift. In de nieuwe Stadsvisie tot 2030 van Rotterdam wordt het thema aantrekkelijke woonstad als één van de doelstellingen genoemd. Dit houdt ondermeer in dat er meer midden- en hogere inkomens naar de stad moeten komen, maar ook moeten blijven wonen. Eén van de middelen om dit te bereiken is “gentrification”. “Gentrification in Rotterdam is het proces dat leidt tot opwaardering van een gebied doordat huidige en nieuwe bewoners en ondernemers kansen zien, hun initiatieven succesvol zijn en een hoogwaardig milieu ontstaat”. In principe is gentrification van oudsher een autonoom proces. In Rotterdam is het echter nog niet voorgekomen dat dit proces vanzelf ontstond. De gemeente zou daarom wijken een soort van duwtje in de rug willen geven, zodat het gentrification proces op gang kan komen. Het doel van dit onderzoek is te onderzoeken of het mogelijk is en op welke wijze de gemeentelijke overheid het proces van gentrification kan stimuleren. Het onderzoek heeft zich specifiek gericht op de Rotterdamse situatie. Onderzoeksmethodiek Om deze vraagstelling te kunnen beantwoorden, is de internationale literatuur onderzocht. Gentrification kwam sinds begin jaren ’60 in de internationale literatuur voor. Er werd hierbij gedoeld op processen in Londen en New York waarbij de arbeidersklasse in oude stadswijken werd vervangen door midden- en hogere inkomensgroepen. Naast deze literatuurstudie zijn succesvolle praktijkvoorbeelden geanalyseerd aan de hand van de kenmerken voor gentrification die uit de internationale literatuur naar voren zijn gekomen. Als succesvolle voorbeeldwijken zijn de wijken de Jordaan, de Oude Pijp en Lombok genomen en geanalyseerd op overeenkomstige en onderscheidende kenmerken. De resultaten van deze literatuur- en praktijkstudie zijn toegepast op twee Rotterdamse wijken, namelijk de wijken Middelland en Cool. Deze wijken zijn qua ligging en bouwperiode vergelijkbaar met de drie gehanteerde Nederlandse voorbeeldwijken. Resultaten De oorzaak van gentrification wordt in de internationale literatuur vanuit twee kanten benaderd, vanuit het sociale aspect van de wijk (mensgeoriënteerd) of vanuit de vastgoedkant (productgeoriënteerd). In dit onderzoek zijn beide kanten beschouwd. Vanuit de sociale kant is bekeken welke doelgroepen wenselijk zijn en wat de woonvoorkeuren van deze doelgroepen zijn. De gewenste doelgroepen zijn de doelgroepen met een hoog cultureel en een laag economisch kapitaal. Dit zijn de pas afgestudeerden (young potentials) en creatieve mensen. Door het vestigen van deze doelgroep wordt een wijk divers en tolerant. Dit zijn volgens Jane Jacobs en Richard Florida de voorwaarden om als wijk economisch gezien te groeien. Nadat de pioniers zich hebben gevestigd en het gentrification proces zich heeft voltrokken, vertrekken deze mensen en komen de

iv

Samenvatting

kapitaalkrachtigen hiervoor in de plaats. De pioniers hebben een voorkeur voor een gemengde wijk, ligging bij het centrum of nabij openbaar vervoer, een divers voorzieningenniveau en culturele aanknopingspunten. Vanuit de vastgoedzijde is gebleken dat de doelgroepen een voorkeur hebben voor historisch vastgoed en karakteristieke panden. Tevens dient er een verschil in de potentiële verkoopopbrengst en de huidige waarde van het vastgoed te zijn. Nu bekend is wat de woonvoorkeuren van de gewenste doelgroepen zijn, is het interessant om te weten of hierop vanuit de gemeentelijke overheid gestuurd kan worden. Wat betreft de vraagzijde zijn de gemeentelijke sturingsinstrumenten beperkt tot het neerzetten van een goed imago voor de wijk en het voeren van gebiedpromotie. Ten aanzien van de aanbodkant kan op de bestaande voorraad niet of beperkt gestuurd worden, doordat in dit onderzoek wordt uitgegaan van gentrification en niet van grootschalige herstructurering. De sturingsinstrumenten die wel toegepast kunnen worden, zijn instrumenten die de randvoorwaarden verbeteren of instrumenten die direct gericht zijn op het verbeteren van het woonklimaat. Bij de randvoorwaardelijke instrumenten kan gedacht worden aan het versoepelen van het beleid om te splitsen, te renoveren of te verkopen. De instrumenten die direct invloed kunnen uitoefenen op het stimuleren van gentrification, hebben betrekking op het vastgoed, buitenruimte of het voorzieningenniveau. Er kan hierbij gedacht worden aan het geven van subsidies voor particuliere woningverbetering, opknappen buitenruimte, uitponden van woningen en het toepassen van gerichte branchering in winkelstraten. De wijken Middelland en Cool bevatten beide elementen waardoor gentrification in die wijken kansrijk kan zijn. Ze liggen relatief dichtbij het centrum, hebben historisch vastgoed, een gemengd woningbezit, een gemengde bevolkingsopbouw en een divers voorzieningenniveau. Opvallend is dat de kracht van beide wijken in andere elementen is gelegen. De kracht van Middelland is gericht op de aanwezigheid van historisch vastgoed, karakteristieke panden en gemend eigendom. De wijk Cool heeft relatief gezien weinig historisch vastgoed en de panden zijn voornamelijk in handen van de corporatie. De kracht van Cool is voornamelijk gelegen in de ligging, naast het centrum, en het positieve imago van de wijk. Het toe te passen instrumentarium voor beide wijken verschilt van elkaar doordat de wijken qua karakter van elkaar verschillen. In Middelland is het van belang dat een product met een goede prijs/kwaliteit verhouding wordt aangeboden. Dit zal tevens samen moeten gaan met een goede imagocampagne, waarbij de nadruk ligt op de kwaliteiten van de wijk. Ten aanzien van het corporatiebezit is het belangrijk dat het verkoopbeleid gericht is op het verkopen van de voor gentrification geschikte panden. De stadsvernieuwingsbebouwing zal daar waar mogelijk aantrekkelijk gemaakt moet worden, door het verwijderen van dakdozen en trespaplaten. Het sturingsinstrumentarium bij Cool zal door een geringe verhuisgeneigdheid gericht moeten zijn op de huidige bewoners. Door het wegwerken van het achterstallig onderhoud, het opknappen van de rotte plekken in de wijk en een impuls geven aan de buitenruimte zal het gentrificationproces kunnen worden versneld. Cool heeft op dit moment een goed imago en zal dit moeten behouden. Daarvoor is een sterke sturing op de branchering in de Witte de Withstraat belangrijk. Ten aanzien van het corporatiebezit is het van belang dat de corporaties het achterstallig onderhoud wegwerken en door middel van het verkoop- en woningtoedelingsbeleid gentrification bevorderen. Algemene conclusie en aanbevelingen Na bestudering van de internationale literatuur, de kenmerken van succesvolle wijken in Nederland en kansrijke wijken in Rotterdam kan worden geconcludeerd dat de gemeentelijke overheid een belangrijke rol kan spelen in het stimuleren van het gentrificationproces. Daartoe dient het te gebruiken instrumentarium afgestemd te worden op het karakter van de wijk. Naast de gemeentelijke overheid hebben corporaties, wanneer ze veel bezit in een wijk hebben, ook mogelijkheden om gentrification te stimuleren. Door bijvoorbeeld verkoop van woningen en het woningtoewijzingsbeleid. De aanbevelingen uit dit onderzoek zijn met name gericht op het proces om gentrification op gang te brengen. Het is belangrijk dat de actoren in de wijk met elkaar in gesprek komen en

v

Samenvatting

dat er zodoende een gedragscode gericht op het stimuleren van gentrification ontstaat. De partijen zullen dit gezamenlijk moeten doen. Het is noodzakelijk dat er één trekker wordt aangewezen, die het proces kan controleren en stimuleren. Instrumenteel gezien is het interessant om het gentrificationproces te blijven monitoren, zodat de effecten van het in te zetten instrumentarium gemeten kunnen worden. De resultaten hiervan kunnen ook worden gebruikt in andere wijken in Rotterdam.

vi

Hoofdstuk 1, Inleiding

HOOFDSTUK 1

1 Inleiding 1.1 INLEIDING Gentrification is een begrip dat al vanaf de jaren zestig wordt gehanteerd. Indertijd werd hiermee gerefereerd aan een proces dat zich voltrok in de Londense wijk West End. Deze wijk veranderde van een wijk waarin mensen uit de werkende klassen woonden in een wijk met mensen uit de middenstandsklasse. Door dit proces veranderde het gehele sociale karakter van de wijk. De sociologe Ruth Glass (1964) was de eerste die het proces “gentrification” noemde. Vanaf begin jaren ‘90 is het begrip gentrification in Nederland zeer populair geworden. Dit kwam ondermeer doordat succesvolle gentrificationprocessen zijn voltrokken in de wijken Lombok in Utrecht en de Jordaan en de Pijp in Amsterdam. Dit rapport gaat specifiek in op het gentrificationproces in Rotterdam. De gemeente 1 Rotterdam heeft in haar beleidsvisie tot 2030 opgenomen dat ze goede woonmilieus wil toevoegen aan de stad. Een middel hiertoe is het gentrificationproces stimuleren in de oude wijken rondom het stadscentrum. Gentrification wordt in dit opzicht gezien als de verbetering van woonwijken, doordat beter gesitueerden er naar toe verhuizen of “sociale stijgers” er blijven wonen. In principe is gentrification een autonoom proces. In Rotterdam zijn er echter geen duidelijke voorbeelden te vinden van wijken waar het gentrificationproces uit zichzelf volop in gang is gekomen. De vraag die in Rotterdam leeft, is dan ook of de gemeente dit proces kan stimuleren, zodat ze bepaalde wijken, die al enigszins gentrificeren, een soort van duwtje in de rug kan geven. In deze Master Thesis is onderzocht in hoeverre dit mogelijk is en op welke wijze gentrification gestimuleerd kan worden. Daartoe is literatuuronderzoek gedaan en zijn de redenen waardoor diverse wijken in Nederland succesvol zijn gegentrificeerd, onderzocht. De fysieke kenmerken van deze wijken en de rol die de overheid heeft gespeeld, zijn hierbij in beschouwing genomen. Daarnaast zijn ook de gevolgen van reeds toegepaste overheidsingrepen in Rotterdam, zoals: “opknappen buitenruimte, verkoop van on- en verbeterde woningen en het toevoegen van creatieve economie in een wijk” onderzocht. Aan de hand van de uitkomsten van dit onderzoek is voor de wijken Middelland en Cool in Rotterdam aangegeven of gentrification kansrijk is en op welke wijze de gemeente dit proces zou kunnen stimuleren. Een belangrijk aspect bij dit onderzoek is dat er in principe sprake moet zijn van een autonoom proces en dat de overheidsingrepen beperkt moeten blijven tot kleine ingrepen. Wanneer grootschalige sloop/nieuwbouw nodig is, zal wel hetzelfde doel, namelijk meer midden- en hogere inkomens in een wijk, kunnen worden bereikt, maar is er sprake van herstructurering in plaats van gentrification. Wat is gentrification? In de literatuur zijn verschillende definities voor gentrification terug te vinden. Eén van deze definities wordt in de Van Dale weergegeven. “Gentrification is de sociale opwaardering van een woonwijk door vestiging van nieuwe bewoners uit een beter milieu.” In het theoretisch kader van Hoofdstuk 2 wordt nader ingegaan op het begrip gentrification aan de hand van een literatuuronderzoek.

1

Ruimtelijke Ontwikkelingsstrategie Rotterdam, gemeente Rotterdam, 2007.

1


1.2 DOEL VAN HET ONDERZOEK Het onderzoek is uitgevoerd in het kader van de MSRE opleiding aan de Amsterdam School of Real Estate De uitkomsten van dit onderzoek zullen door het OntwikkelingsBedrijf Rotterdam (OBR) als middel worden gebruikt om het gestelde doel “Aantrekkelijke woonstad” in de Stadsvisie 2030 van de gemeente Rotterdam te verwezenlijken. Het OBR is hiertoe samen met de dienst Stedenbouw en Volkshuisvesting (dS+V) in 2006 begonnen met twee pilotprojecten gentrification in de wijken Cool en Middelland. Een belangrijk onderdeel van deze pilots was het proces om hiertoe te komen. Diverse actoren in deze wijken zijn door middel van een workshop met elkaar in contact gebracht en hebben zodoende een gezamenlijk gedragen actieprogramma opgesteld. Gentrification is op dit moment binnen de gemeente Rotterdam een belangrijk aandachtspunt. Een eerste aanzet hiertoe is in december 2003 gegeven in het actieprogramma “Rotterdam zet door” gepresenteerd door het toenmalige College van Roterdam 2. Het algemene doel was een brede verbetering van de stad, waarbij de huidige negatieve trend omgezet zou worden in een positieve spiraal. Rotterdam zou hierdoor een aantrekkelijke woon- en werkstad worden, een stad om te bezoeken en in te investeren. In de nieuwe Stadsvisie van Rotterdam is dit onderwerp in het thema “Aantrekkelijke Woonstad” gecontinueerd. Dit betekent dat Rotterdam meer midden- en hogere inkomensgroepen aan moet trekken, maar ook moet behouden. Eén van de middelen om dit bereiken is gentrification. 1.2.1 Probleemstelling Dit onderzoek gaat in op de mate waarin de gemeentelijke overheid invloed kan uitoefenen op het gentrificationproces. De probleemstelling luidt als volgt: In hoeverre is het mogelijk en op welke wijze kan de gemeentelijke overheid het proces van gentrification stimuleren? Om een antwoord te kunnen geven op deze probleemstelling zijn in het kader van dit onderzoek de volgende vragen onderzocht. 1. Wat wordt in de internationale literatuur onder gentrification verstaan en kan vanuit deze literatuur een succes/faal model voor gentrification worden opgesteld? 2. Aan de hand van welke indicatoren kan gentrification worden aangetoond? 3. Wat zijn de gewenste doelgroepen en aan welke fysieke en sociale kenmerken dient een stadswijk te voldoen om deze doelgroepen aan te trekken of te binden? 4. Door middel van welke instrumenten kan dit proces worden bevorderd en kan de gemeentelijke overheid hierop sturen? 5. Zijn de wijken Middelland en Cool kansrijk voor gentrification? 6. Welke sturingsinstrumenten kan de gemeentelijke overheid gebruiken om gentrification in deze wijken te stimuleren? 1.2.2 Afbakening Een randvoorwaarde voor dit onderzoek is dat het praktijkonderzoek zich heeft beperkt tot drie Nederlandse referentiegebieden. Daarnaast zijn de uitkomsten van het literatuur- en praktijk onderzoek, gezien de beschikbare tijd en het interessegebied van de schrijver, toegepast op twee Rotterdamse wijken. Deze twee gebieden zijn allebei oude stadswijken die dichtbij het centrum liggen. 1.2.3 Onderzoeksmethodiek Het resultaat is door middel van literatuur- en praktijkonderzoek tot stand gekomen. Het theoretisch kader is onderzocht aan de hand van een literatuurstudie in de internationale en nationale literatuur. De doelgroepenanalyse in hoofdstuk 3 is ondermeer verricht aan de hand van de uitkomsten van de Grote Woontest die is uitgevoerd door Smartagent®Company. Het praktijkonderzoek 2

Rotterdam Zet Door; op weg naar een stad in balans, gemeente Rotterdam, 2003.

2


bestaat uit een analyse van zowel de sociale als de fysieke kenmerken van succesvolle gegentrificeerde wijken. De onderzochte wijken zijn de Jordaan, de Oude Pijp en Lombok. Medewerkers van de gemeenten Amsterdam en Utrecht zijn hierover telefonisch geïnterviewd. Tevens is gebruik gemaakt van statistische gegevens over demografie, waardeontwikkeling vastgoed en eigendomssituaties. De statistische gegevens over de wijken in de gemeente Amsterdam komen van het bureau O&S uit Amsterdam, de gegevens over Lombok uit de wijkmonitor van de gemeente Utrecht en de statistische gegevens over de wijken in Rotterdam van het COS (Centrum voor Onderzoek en Statistiek). Het COS heeft op het Internet online het systeem BIRD (Buurt Informatiesysteem Rotterdam Digitaal) operationeel gemaakt. Dit systeem stelt de gebruiker in staat om tabellen en grafieken te maken van statistische gegevens op wijk-, buurten gemeente niveau. Een analyse van de wijken Middelland en Cool is gemaakt naar aanleiding van de fysieke en sociale kenmerken van de wijken en de uitkomsten van de workshops. Diverse partijen hebben in deze workshops hun inbreng geleverd. Dit onderzoek is zowel verkennend als toetsend, doordat de theorieën uit de literatuur over gentrification zijn getoetst aan de hand van de resultaten van succesvolle wijken. 1.2.4 Opbouw onderzoek Dit onderzoeksrapport is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 2 wordt aan de hand van literatuuronderzoek ingegaan op de definitie van gentrification en wordt aangegeven op basis van welke indicatoren gentrification kan worden aangetoond. In de hier opvolgende hoofdstukken zijn de sociale en fysieke kenmerken van gegentrificeerde wijken aan de hand de drie pijlers van de onderstaande driehoek onderzocht.

In hoofdstuk 3 is door middel van literatuuronderzoek en praktijkvoorbeelden een doelgroepenanalyse gemaakt en is zodoende de vraagkant van de consument onderzocht. In hoofdstuk 4 wordt ingaan op de aanbodzijde. Daartoe is een onderscheid gemaakt tussen locatie en product. Locatiespecifieke kenmerken zijn bijvoorbeeld: de ligging, leefomgeving en het voorzieningenniveau. Het product is in dit geval het aangeboden en aanwezige vastgoed. Hoofdstuk 3 en 4 bevatten beide een deel theorie en een deel praktijk. In het praktijkonderdeel is onderzoek gedaan naar kenmerken van succesvol gegentrificeerde wijken. Aan het einde van hoofdstuk 4 wordt in de synthese de theorie aan de hand van de praktijkvoorbeelden getoetst. In hoofdstuk 5 wordt aan de hand van de voorgaande hoofdstukken een prognose gemaakt voor de wijken Middelland en Cool in Rotterdam. Tot slot wordt in hoofdstuk 6 het tot de gemeentelijke overheid beschikbare instrumentarium om gentrification in Middelland en Cool te stimuleren behandeld. Het onderzoek wordt in hoofdstuk 7 afgesloten met de conclusies en aanbevelingen.

3


De opbouw van het rapport kan als volgt worden geschematiseerd.

Hoofdstuk 1 Inleiding

Hoordstuk 2 Theorie Hoofdstuk 3 Vraagzijde: doelgroepen

Hoofdstuk 4 Aanbodzijde: fysiek

3.1 theorie+ sturingsmogelijkheden

4.1 Theorie+ sturingsmogelijkheden

3.2 Praktijk+ sturingsmogelijkheden

4.2 Praktijk+ sturingsmogelijkheden

Hoofdstuk 5 Middelland en Cool

Hoofdstuk 6 Sturing Middelland en Cool

Hoofdstuk 7 Algemene conclusies Aanbevelingen

4

Hoofdstuk 2, Theoretisch kader

HOOFDSTUK 2

2 Theoretisch Kader 2.1 INLEIDING Rotterdam heeft net als vele andere grote steden in Europa en Amerika te kampen gehad met een veranderende bevolkingssamenstelling gedurende de tweede helft van de 20ste eeuw. De rijkere bewoners zijn naar de omliggende steden en regio’s vertrokken en in de oude stadswijken hebben de armere, vaak allochtone, bevolkingsgroepen hun intrek genomen. Dit proces is versterkt door de grootschalige stadsvernieuwingsbouw in de jaren ’70 en ’80. Deze verandering heeft een enorme impact gehad op de grote steden. Het economisch draagvlak werd hierdoor minder en er trad verloedering van de panden en de woonomgeving op. Dit was ook in Rotterdam merkbaar. Om het proces te keren, heeft het toenmalige gemeentebestuur van Rotterdam in 2003 aangegeven dat ze door middel van stedelijke vernieuwing, maar ook waar mogelijk door middel van kleine ingrepen (gentrification), midden- en hogere inkomens weer naar de stad wilde halen.

Inleiding Theorie Vraagzijde: doelgroepen

Aanbodzijde: Fysieke kenmerken

Theorie + Sturingsmogelijkheden

Theorie + Sturingsmogeijkheden

Praktijk + Sturingsmogeljikheden

Praktijk + Sturingsmogelijkheden

Middelland + Cool Sturingsinstrumenten Middelland + Cool Algemene conclusies Aanbevelingen

In dit hoofdstuk zal aan de hand van literatuuronderzoek kort uiteen worden gezet wat de achtergrond is van het begrip gentrification en hoe de visie hierop door de jaren heen is veranderd

2.2 THEORIEËN OVER GENTRIFICATION De term gentrification werd voor het eerst gebruikt door sociologe Ruth Glass in 1964. Zij benoemde het proces dat in Londen voltrok, waarbij gebieden, waarin mensen uit de werkende klasse woonden, veranderden in gebieden waar mensen uit de middenstandsklasse woonden, gentrification. Door dit proces veranderde het gehele sociale karakter van de wijk. Nadat Ruth Glass deze term voor het eerste gebruikte, is een brede scala van definities in de loop van de jaren voor dezelfde term gehanteerd. Dit kwam doordat gentrification zich op elke plaats weer anders voltrok. Een belangrijke overeenkomst tussen deze definities is de term klasse. In elke definitie wordt aangegeven dat er in een wijk een verandering van klasse plaatsvindt. In dit hoofdstuk worden drie verschillende theorieën over gentrification besproken. Dit zijn de theorieën van Jane Jacobs, Neil Smith en Richard Florida. 2.2.1 Theorie Jane Jacobs Jane Jacobs heeft in 1961 haar boek geschreven over de levensloop en in het verval raken van Amerikaanse steden. Haar visie is dat het genereren van diversiteit de belangrijkste

5


sleutel is om buurten succesvol te laten zijn. Wanneer een wijk geen diverse bevolkingssamenstelling en bebouwing heeft, zal het op den duur slechter functioneren en in verval raken. Hierdoor zullen te veel mensen de wijk willen verlaten. Dit zijn vooral de jongere en rijke ambitieuze mensen. Hierdoor ontstaat leegstand in de wijk. Dit wordt opgevuld door immigranten die minder te besteden hebben. Uiteindelijk zal er een vicieuze cirkel ontstaan, doordat mensen ervoor kiezen om weg te gaan uit de buurt en niet te gaan investeren in de wijk. Om dit proces te kunnen doorbreken, is het noodzakelijk dat de bewoners een wijk als prettig en veilig ervaren. Hierdoor zullen ze in de buurt blijven wonen en zal er uiteindelijk een toenemende verscheidenheid optreden. De hele bevolking zal er economisch gezien op vooruitgaan en er zal een middenklasse ontstaan. Het is dus vanuit de visie van Jane Jacobs belangrijk dat niet door middel van stedenbouwkundige ingrepen de oude bewoners worden verdreven, maar dat deze juist in de wijk blijven en gezamenlijk met de nieuwkomers een diverse samenstelling vormen. 2.2.2. Theorie Neil Smith Neil Smith heeft in diverse boeken zijn theorie over gentrification uiteen gezet. Zijn visie is georiënteerd op het vastgoed. De benadering van Smith wordt ook wel de “rent-gap theorie” genoemd. De rent-gap is het verschil tussen de potentiële grondprijs en de huidige grondprijs. De rent-gap theorie legt de oorzaak van gentrification bij de aanbodzijde. Rent-gap theorie volgens Neil Smith Volgens Neil Smith doorloopt het gentrificationproces een aantal fasen. Dit komt doordat de huizenmarkt een cyclisch karakter heeft. Het erkennen van deze fasen is essentieel om te kunnen beoordelen of een wijk aan het gentrificeren is of niet en in welk stadium het zich bevindt. De eerste fase is de bouw van een wijk. In dit onderzoek gaat het om verouderde ste stadswijken. Veelal zullen deze in het begin van de 20 eeuw zijn gebouwd. De tweede fase in het proces is de bewoning van deze woningen door de arbeidersklasse en het begin van slecht onderhoud. Doordat de woningen worden bewoond door de sociaal lagere klasse en deze klasse minder geld heeft te besteden, zal het onderhoud worden verwaarloosd. De verloedering van de wijk wordt hierdoor ingezet. De derde fase kenmerkt zich doordat de wijk uiteindelijk is verpauperd. Door de verpaupering zal een leegstroom van de wijk plaatsvinden. De mensen die meer te besteden hebben vertrekken naar andere wijken, vaak de suburbs van de stad. Wanneer de wijk verpauperd, heeft dit ook economische gevolgen en zal hierdoor het winkelaanbod afnemen en de criminaliteit toenemen. Als gevolg hiervan dalen de huur- en grondprijzen in een wijk en ontstaat een rent-gap (Smith, 1996; p. 67). Gentrification zal volgens Smith daar ontstaan waar de rent-gap het grootste is.

Grondprijs

Centrum

Periferie

Afstand

Figuur 2.1, De prijs/afstand gradiënt. (Hamnett, 1979; p. 18)

Uit de figuur 2.1 blijkt dat de grondwaarde het hoogst is in het stadscentrum en in de suburbane wijken. De wijken die daar tussen liggen zijn vaak in verval en hebben daardoor een lagere grondprijs. Deze wijken zijn vooral geschikt voor gentrification. Na de verpaupering kopen de eerste investeerders in de vierde fase de verloederde panden op en gaan ze deze goedkope panden renoveren. Door de ligging van de wijk, veelal naast het stadscentrum, zijn deze gerenoveerde panden erg in trek bij young potentials. Dit heeft 6


een positief effect op de rest van de wijk, waardoor de wijk in een positieve spiraal terecht komt. De laatste fase volgens Smith zijn de stijgende grondprijzen. De wijk wordt door de upgrading meer gewild waardoor grond- en huurprijzen zullen stijgen. Dit heeft ook een negatief effect tot gevolg. De huidige bewoners kunnen de hoge huurprijzen niet meer betalen en vertrekken naar andere wijken. Volgens Smith wordt gentrification ingezet door kapitaalkrachtige investeerders. Zij kunnen na verloedering van een wijk goedkope woningen opkopen, opknappen en vervolgens weer duur verkopen. Dit is volgens Smith de zogenaamde rent-gap en wordt in het onderstaande figuur weergegeven.

Dollars

Price House value

Potential Ground rent

Capitallized Groundrent

Rent-gap

Time (from construction date) Figuur 2.2,The devalorization cycle and the evolution of the rent gap. (Smith, 1996; p. 65)

Opvallend is dat de benadering van Neil Smith erg negatief is. Hij schrijft in zijn boek over een klasse conflict. De arme mensen worden uit hun wijk weggejaagd en kunnen elders maar moeilijk een woning vinden. Tevens worden bestaande bevolkingsgroepen door gentrification uit elkaar gehaald. De theorie van Smith is specifiek op de aanbodzijde gericht en gaat voorbij aan het feit dat er gentrifiers 3 nodig zijn om het proces op gang te laten komen. Immers ook de minder bedeelde mensen kunnen deze woningen kopen zonder dat ze de intentie hebben om het te renoveren. Hamnett schrijft in zijn artikel “Gentrifiers of lemmings” (1991) dat de rent-gap theorie van Smith één van de factoren is om gentrification te verklaren. Gentrification hangt volgens Hamnett ook af van de beschikbaarheid van hoog geclassificeerde banen en van de woonvoorkeuren van de gentrifiers (Hamnett, p. 117). Er is een duidelijk verschil waarneembaar tussen de ontwikkelaars die woningen kopen om winst te genereren en de individuele koper die een woning koopt met de bedoeling om deze woning op te knappen en te bewonen. Hamnett is van mening dat alleen de tweede groep gentrifiers zijn. Hij verschilt hierover dus van mening met Smith. Hieruit blijkt wel dat het proces van gentrification complexer is dan alleen het bestaan van een rent-gap. Value-gap theorie volgens Hamnett Hamnett heeft een vergelijkbare theorie met Smith. Zijn theorie wordt ook wel de value-gap theorie genoemd. Deze theorie beschrijft het verschil tussen de waarde van een leegstand pand en de waarde van hetzelfde pand in verhuurde staat. Het verschil hiertussen ontstaat doordat de overheid door middel van wetgeving de huren laag houdt, terwijl de huizenprijzen wel stijgen. De verkoopwaarde ligt in dat geval hoger dan de toekomstige huuropbrengsten. Onder deze financiële druk zal de eigenaar het pand willen verkopen. (Hamnett, 1979). Bij de value-gap theorie gaat het om de samengestelde prijs. Zowel de grond- als de vastgoedprijs worden meegenomen. Het verschil in waarde is echter voor het grootste deel toe te rekenen aan het vastgoed. De value-gap theorie sluit het beste aan op de Europese markt. In Europa is er meer overheidsregulering dan in Amerika. Door overheidsregulering in Nederland zullen wijken

3

Gentrifiers worden in dit onderzoek gedefinieerd als huishoudens uit een hogere sociale klasse die in arme, marginale gebieden gaan wonen en met hun komst de sociale en economische samenstelling van de wijk veranderen en tevens fysieke en economische opwaarderingen in de huizenmarkt te weeg brengen.

7


Dollars

nooit zo diep zinken als sommige wijken in Amerika. In figuur 2.3 wordt schematisch de value-gap weergegeven.

VP = value-gap TI

Time VP= vacant possession value TI= tenanted investment value (rental sector regulated)

Figuur 2.3, Schematic development of a value gap (Hamnett in Clark, 1991)

Zowel de theorie van Smith als van Hamnett geven een verklaring voor het ontstaan van gentrification. Er zijn echter wel fundamentele verschillen tussen beide theorieën. Clark heeft in zijn artikel “Rent gaps and value gaps: complementary of contradictory” deze verschillen uitgediept. Clark geeft in zijn artikel aan dat een pand dat een value-gap heeft ook altijd een rent-gap heeft. Het optreden van rent-gaps is echter locatiespecifiek en gerelateerd aan afzonderlijke eigendommen. De rent-gap van panden op een bepaalde afstand van het centrum is in principe aan elkaar gelijk, maar hangt wel af van naastgelegen wijken of specifieke locatiekenmerken, zoals de afstand tot een openbaar vervoer knooppunt. Value-gaps zijn daarentegen minder plaatsafhankelijk, doordat de interventie van de overheid van invloed is op de hele stad of regio. 2.2.3. Theorie Richard Florida Het boek van Richard Florida “The rise of the creative class” gaat niet zozeer over gentrification, maar geeft wel een visie over de mogelijkheden om de economie binnen de grote steden te stimuleren. Daartoe is volgens Florida in de jaren ’90 een nieuwe sociale klasse ontstaan, namelijk de creatieve klasse. Deze creatieve klasse heeft nieuwe ideeën als product. Dit zijn onder andere artiesten, muzikanten, maar ook onderwijzers, wetenschappers, architecten, juristen en ingenieurs. De beroepsgroepen in de creatieve sector kunnen gesplitst worden in technische-, economische- en culturele creatieve beroepen. Voor de economische groei van de stad is het noodzakelijk dat deze verschillende beroepsgroepen gezamenlijk voorkomen. Volgens Florida gaan bedrijven in de nieuwe groeiende en toekomstgerichte economische sectoren zich vestigen in steden waar ze creativiteit tot hun beschikking hebben en in steden die open staan voor nieuwe ideeën en excentriciteit. Er is zodoende sprake van een veranderende tijdperk. Dit nieuwe tijdperk kent zijn eigen bedreigingen en nieuwe vormen van ongelijkheid waar beleidsmatig tegen opgetreden moet worden. Daarnaast is de creatieve klasse niet klassenbewust en zich niet bewust van haar verantwoordelijkheid voor de maatschappij. Steden dienen, volgens Florida, om economische groei te bewerkstelligen, te investeren in een tolerante sfeer, waar plaats is voor excentriciteit en nieuwe ideeën. Alhoewel Florida’s theorie bedoeld is voor steden kan deze denkwijze ook worden doorgetrokken naar wijken. Creatieve mensen willen immers ook graag in die wijken wonen waar een tolerante sfeer en ruimte voor ideeën is.

2.3 DEFINITIE GENTRIFICATION Zoals uit de hiervoor beschreven theorieën is gebleken, hanteren Jacobs, Smith en Florida verschillende definities voor gentrification. Jacobs en Florida benaderen gentrification vanuit het sociale aspect van een wijk (=mensgeoriënteerd), terwijl Smith gentrification bekijkt vanuit de waardeontwikkeling van het vastgoed (=productgeoriënteerd). Hieruit blijkt dat

8


gentrification niet onder één noemer eenduidig te vatten is. Gentrification bestaat uit een groot scala van processen die verschillende oorzaken en gevolgen kunnen hebben. De eerste keer dat de term gentrification werd genoemd, was door Ruth Glass in 1964. Zij omschreef gentrification als volgt: “One by one, many of the working-class quarters of London have been invaded by the middel classes- upper and lower. Shabby, modest mews and cottages have been taken over, when their leases have expired, and have become elegant, expensive residences…. Once this process of “gentrification” starts in a district it goes on rapidly until all or most of the original working-class occupiers are displaced and the whole social character of the district is changed” (Glass in Smith, 1996; p. 33) Van oudsher, begin jaren ’60, hield gentrification in dat een hogere sociale klasse de wijk ging betrekken en hierdoor het vastgoed in waarde steeg. Dit had tot gevolg had dat de lagere klasse uit de wijk vertrok. Dit blijkt ook uit de definitie van Ruth Glass. Ook Smith houdt deze denkwijze er op na. Hij spreekt zelfs over het ontstaan van een klasse-conflict. In diverse woordenboeken, waaronder de Van Dale, wordt deze insteek ook gekozen en wordt gentrification gezien als een proces waarbij nieuwe bewoners uit een beter milieu zich in een wijk gaan vestigen. De benadering van Jacobs verschilt hiervan doordat ze er vanuit gaat dat een wijk ook kan worden opgewaardeerd wanneer de huidige bewoners er blijven wonen en gaan investeren in de wijk. De wijk wordt aantrekkelijker voor de huidige bewoners wanneer de diversiteit, zowel fysiek als sociaal gezien toeneemt. In Rotterdam is ervoor gekozen om de benadering van Jacobs te volgen. De Rotterdamse 4 definitie voor gentrification is daarom als volgt : “Gentrification in Rotterdam is het proces dat leidt tot opwaardering van een gebied doordat huidige en nieuwe bewoners en ondernemers kansen zien, hun initiatieven (investeringen, ondernemingen) succesvol zijn en een hoogwaardig milieu ontstaat.” Deze definitie is opgesteld naar aanleiding van het Collegeprogramma 2002-2006, ‘Het nieuwe elan van Rotterdam… en zo gaan we het doen”. Naar aanleiding van dit collegeprogramma is een werkgroep in het leven geroepen die binnen Rotterdam locaties die mogelijk geschikt zijn voor gentrification in kaart heeft gebracht. Deze werkgroep heeft tevens een toolbox met instrumenten aangereikt waarmee deze wijken een duwtje in de rug kan worden gegeven. De Rotterdamse definitie zal worden gehanteerd in deze Master Thesis, omdat sociale verdringing volgens het voorgaande en het huidige College niet gewenst is. Ook van de huidige bewoners wordt verwacht dat ze hun kansen pakken.

2.4 INDICATOREN In deze paragraaf wordt ingegaan op de indicatoren van gentrification. Het herkennen van deze indicatoren is nodig wanneer empirisch wordt onderzocht of een wijk is gegentrificeerd en in welke fase van het proces de wijk zich bevindt. De indicatoren kunnen worden afgeleid uit de theorieën over gentrification die in dit hoofdstuk zijn behandeld en de literatuur. Volgens Jacobs is het belangrijk dat de huidige bevolking in de wijk blijft wonen en dat door de toenemende welvaart de wijk naar een hoger niveau wordt getild. Dit betekent dat er een verandering plaatsvindt in het gemiddelde inkomen in de wijk. Daarnaast is het volgens Jacobs een voorwaarde dat er sprake is van een gemengde wijk.

4

Kanskaart Rotterdam, dS+V/Afdeling Wonen, 2004; p. 6

9


Smith heeft in zijn boek “The Urban Frontier” aangegeven dat de laatste fase van het gentrificationproces wordt gekenmerkt door het sterk toenemen van de grond- en huurprijzen en hieraan gekoppeld de waarde van het vastgoed. Uit het onderzoek van Jaco Boer in de Jordaan en de Pijp is gebleken dat het gentrificationproces wordt ingeleid door een toename van de verkoop van huurwoningen en particuliere panden. Tenslotte heeft een toename van mensen die werkzaam zijn in de creatieve sector volgens Florida een stimulerend effect op de economie. Dit is positief voor de sfeer in een wijk. Wanneer er een vorm van excentriciteit en tolerante sfeer in een wijk is, trekt dit doelgroepen aan die gentrification op gang kunnen brengen. Er is zodoende een relatie tussen de toename van mensen werkzaam in de creatieve sector en gentrification. Meten van indicatoren Aan de hand van de bovengenoemde effecten kunnen indicatoren worden benoemd om gentrification aan te tonen. De indicatoren zijn in dit onderzoek voor de voorbeeldwijken en de twee pilotprojecten op de volgende wijze verzameld. Inkomen Het gemiddelde inkomen in een wijk is lastig te meten. De Belastingdienst verzamelt deze gegevens, maar door het lange verwerkingsproces zijn ze, wanneer ze ter beschikking komen, niet meer actueel. Het CBS verzamelt door middel van het houden van een regionaal inkomensonderzoek ook inkomensgegevens. Ook deze gegevens hebben een lange verwerkingstijd. De gemeente Rotterdam heeft bijvoorbeeld pas in 2006 de beschikking gekregen over de gegevens van het CBS uit 2003. In dit onderzoek is bij gebrek aan recentere gegevens toch van de gegevens van het CBS uitgegaan. Het CBS verstaat onder het begrip “besteedbaar inkomen” het netto inkomen, waarbij van de lonen/uitkeringen en pensioenen de belasting en sociale premies zijn afgetrokken. Vervolgens is bij dit getal de fiscale huurwaarde geteld en de hypotheekrente weer afgetrokken. Het gemiddelde inkomen is een redelijke goede indicator voor gentrification. Uitschieters, zoals een forse toename in de hogere inkomensgroepen, worden doordat er van een gemiddelde wordt uitgegaan, afgevlakt. Het is daarom zinvoller om een indeling te maken in inkomensgroepen en de verandering van het gemiddelde inkomen van deze inkomensgroepen te bestuderen. Waarde vastgoed In Nederland is dit te meten aan de hand van de gemiddelde WOZ-waarde of door het bijhouden van de gemiddelde verkoopprijs. De laatste waardebepaling van het vastgoed voor de Wet Onroerende Zaken heeft in 2003 plaatsgevonden. Na deze periode is het lastig in te schatten of de waarde is toegenomen. De gemiddelde verkoopprijs is op te vragen bij de NVM. Dit wordt aan de hand van recente verkopen in een wijk bepaald. In dit onderzoek is wisselend gebruik gemaakt van de WOZ-waarde en de gemiddelde verkoopwaarde. Toename van werkzame personen in de creatieve sector. Het bureau TNO heeft het aantal vestigingen in de creatieve sector en het aantal werkzame personen per wijk in Rotterdam bijgehouden. TNO heeft hierbij een onderscheid gemaakt in het type creatieve bedrijvigheid, namelijk: “kunsten, media en entertainment en creatieve zakelijke dienstverlening”. Bevolkingsopbouw Onder bevolkingsopbouw wordt in het kader van dit onderzoek de genoten opleiding, leeftijdsopbouw, gezinssamenstelling en etniciteit verstaan. In een gemengde wijk zal een diversificatie van opleidingniveaus aanwezig zijn. Deze gegevens worden officieel niet geregistreerd, maar zijn wel door middel van enquêtes op te vragen. De leeftijdsopbouw, gezinssamenstelling en etniciteit is uit het Gemeentelijke Basis Administratie te halen. Eigendom van vastgoed. In Rotterdam zijn deze gegevens opgenomen in het woningbevolkingsonderzoekbestand. Dit is een combinatie van de gemeentelijke basisadministratie (GBA) en het vastgoedsysteem van de dienst Stedenbouw & Volkshuisvesting van de gemeente Rotterdam.

10


Om te kunnen bepalen of een wijk aan het gentrificeren is, is het noodzakelijk om een wijk te monitoren aan de hand van de bovengenoemde indicatoren.

2.5 CONCLUSIE In dit hoofdstuk is aan de hand van de internationale literatuur de term gentrification onder de loep genomen. De benadering van gentrification kan op twee manieren, namelijk vanuit de vraagzijde (consument) of vanuit de aanbodzijde (vastgoed). Jane Jacobs en Richard Florida hebben gentrification vanuit de vraagzijde benaderd. De belangrijkste boodschap van Jane Jacobs is dat een wijk een diverse bevolkingssamenstelling moet hebben om middenklassers aan te kunnen trekken. Dit is ook de strekking van Richard Florida. Hij gaat hierin zelfs iets verder. Hij geeft aan dat een wijk ook tolerant moet zijn om de creatieve klasse aan te kunnen trekken. Neil Smith en Chris Hamnett hebben gentrification benaderd vanuit de vastgoedzijde. Volgens Smith zal gentrification plaatsvinden in gebieden waar de rent-gap het grootst is. De rent-gap is het verschil tussen de potentiële grondprijs en de huidige grondprijs. Hamnett gaat bij zijn theorie uit van het bestaan van een value-gap. Dit is het verschil tussen de waarde van de woning bij verkoop en de toekomstige huuropbrengsten. Beide theorieën, zowel vanuit de consumentenkant gezien als vanuit de vastgoedkant, bevatten aspecten die meespelen in het ontstaan van het gentrification proces. In dit hoofdstuk is tevens aan de hand van de literatuur aangegeven welke definitie voor gentrification in dit onderzoek wordt gehanteerd. Dat is de Rotterdamse definitie zoals die door de werkgroep voor het opstellen van de Kanskaart is opgesteld. Deze definitie luidt als volgt: “Gentrification in Rotterdam is het proces dat leidt tot opwaardering van een gebied doordat huidige en nieuwe bewoners en ondernemers kansen zien, hun initiatieven (investeringen, ondernemingen) succesvol zijn en een hoogwaardig milieu ontstaat.” In deze definitie wordt de theorie van Florida en Jacobs gevolgd. Er wordt vanuit gegaan dat de wijk een diverse bevolkingssamenstelling zal behouden en dat de huidige bewoners in het proces worden meegetrokken. Om te kunnen bepalen of een wijk is gentrificeerd, zijn de inidicatoren voor gentrification interessant. In dit hoofdstuk is uit de (internationale) literatuur afgeleid dat gentrification kan worden gemeten door een stijging van het gemiddelde inkomen, stijging van de waarde van het vastgoed en de toename van werkzame personen in de creatieve sector. Tevens kan de aanwezigheid van een diverse bevolking en veel particulier eigendom erop duiden dat een wijk kansrijk is om te gentrificeren.

11

Hoofdstuk 3, Doelgroepen

HOOFDSTUK 3

3 Doelgroepen Zoals in hoofdstuk 2 is gebleken, wordt volgens de Rotterdamse definitie gentrification op gang gebracht, doordat de huidige bewoners in een hogere sociale klasse terecht komen en/of door de komst van nieuwe bewoners. In dit hoofdstuk wordt naar aanleiding van de beschikbare literatuur en de doelgroepenbenadering van de SmartAgent®Company ingegaan op de vraagzijde, namelijk de consument. Er zal inzichtelijk worden gemaakt uit welke doelgroepen de gentrifiers bestaan, wat de woonwensen van deze doelgroepen zijn en of deze wensen aansluiten bij de kenmerken van de oude stadswijken rondom een centrum.








3.1 THEORIE Volgens Jacobs is het voor een succesvolle wijk van belang dat er voldoende diversiteit aanwezig is. Dit heeft zowel betrekking op de bevolkingssamenstelling als op het voorzieningenaanbod. Een wijk wordt een achterstandsbuurt op het moment dat het er saai wordt. De jonge energieke mensen zullen op dat moment uit de wijk vertrekken. Hun huizen worden vervolgens verhuurd aan arme immigranten. Dit proces wordt met de Engelse term “Slumming” aangeduid. “Unslumming” kan worden bereikt doordat het weer veilig wordt op straat en er minder mensen in één woning gaan wonen (Jacobs, 1961; p. 279). Begin jaren zestig was dit het geval, doordat mensen minder kinderen kregen. Er stonden ook meer woningen leeg. De mensen met lagere inkomens werden door het proces van unslumming middenklassers. Illustratief hiervoor zijn de wijken Greenwich Village en North End Boston in de jaren ‘20. Wanneer uiteindelijk steeds meer mensen besluiten niet te vertrekken, maar te blijven wonen in een wijk, wordt de saamhorigheid sterker. Er vindt vanzelf een diversificatie van mensen plaats, doordat een deel van de huidige bevolking hoger geschoold wordt en hierdoor hogere inkomens krijgen. De wijk wordt stabieler en nieuwkomers uit de middenklasse worden aangetrokken. Een voordeel van dit proces is dat de huidige bewoners financieel meeprofiteren van de economische groei in de wijk. Sturing van de overheid door sloop/nieuwbouw is niet noodzakelijk. De overheid kan wel ingrijpen door subsidie te verstrekken voor de renovatie en nieuwbouw van woningen om zodoende de mensen in de wijk te houden. Zodoende kan meer differentiatie in het type bebouwing worden aangebracht. Tenslotte is het volgens Jacobs van belang dat de stad een goede structuur heeft en dat er eye-catchers aanwezig zijn. Saaie steden zijn het begin van hun eigen ondergang, terwijl levendige, diverse, intense steden het begin vormen van hun eigen opstanding. Florida heeft in zijn boek de inwoners van een wijk ingedeeld naar beroepssoort. Hij onderscheid vier categorieën, namelijk: “working-, service-, creative class en agriculture”.

13


Om het proces van gentrification op gang te brengen, is het noodzakelijk dat de creatieve klasse in een wijk gaat of blijft wonen. Ze verdienen gemiddeld twee keer zoveel als de mensen in de andere drie klassen. Hierbij dient opgemerkt te worden dat Florida de creatieve klasse breder ziet, dan alleen kunstenaars. Ook architecten, juristen en ingenieurs behoren tot deze klasse. Volgens Florida, die dit heeft gebaseerd op de theorie van Jacobs, wordt de economische groei van steden verhoogd wanneer er meer creatieve mensen wonen. De eerste stadspioniers zullen creatieve mensen zijn, bijvoorbeeld kunstenaars, met een hoog cultureel kapitaal maar met een laag economisch kapitaal. Daarna volgens de mensen met een hoog cultureel en economisch kapitaal. Dit zijn de kapitaalkrachtigen. De stadspioniers zullen op dat moment weer vertrekken uit de wijk. De creatieve klasse vindt individualisme en zelfontplooiing erg belangrijk en oriënteert zich op grote steden met een variëteit aan economische mogelijkheden, waar elke mogelijke leefstijl welkom is. De creatieve klasse verhuist vanuit traditionele gemeenschappen, namelijk de working class centers, naar creatieve centers. Ze prefereert plaatsen die divers en tolerant zijn en open staan voor nieuwe ideeën. Onder divers wordt ook wel spanning en energie verstaan. Tolerantie wordt volgens de “gay-index” gemeten. Er is namelijk een positieve relatie tussen het aantal homosexuelen en andere kenmerken van diversiteit, zoals het aantal allochtone inwoners. (Florida, 2002; p 258). De creatieve klasse vindt lifestyle een belangrijker vestigingskeuze factor dan werk. Er zal een gevarieerdheid aan thema’s in een wijk aanwezig moeten zijn, zoals muziek, kunst, technologie en art galeries (Florida, 2002; p. 224). De bedrijven zullen uiteindelijk de creatieve mensen volgen. Volgens Hamnett (1979; p.3) zijn gentrifiers vaak managers en zelfstandigen. Tevens is een aanzienlijk deel student of beeldend kunstenaar. Begin jaren ‘60 gingen in Londen de eerste gentrifiers, de pioniers, in een gemeubileerd appartement wonen. Het waren jonge mensen die al in het centrum woonden. De arbeidersklasse vertrok vervolgens uit de wijk, omdat de huren door de komst van de gentrifiers sterk toenamen. De gentrifiers kochten op den duur hun woning om zodoende de huurstijging te ontlopen. Ley geeft in zijn artikel “Artists, Aestheticisation and the Field of Gentrification” aan, dat hij het eens is met de theorie van Jacobs en Florida en dat er een duidelijke relatie ligt tussen de aanwezigheid van artiesten en kunstenaars in een wijk en gentrification (p. 2540). Net als de groep artiesten behoort volgens Ley ook de young potentials tot de doelgroep om gentrification op gang te helpen. Beide bevolkingsgroepen hebben een hoog cultureel en een laag economisch kapitaal. Ze zijn beide vrijwillig arm, maar wel hoog gekwalificeerd. Qua leefstijl komen deze bevolkingsgroepen ook overeen (p. 2536). Uit onderzoek dat door Ley in elf buurten in Montreal is uitgevoerd, is gebleken dat 85% van de kunstenaars graag in sociaal tolerante gebieden met authentieke bebouwing wil wonen.

3.2 METHODOLOGIE In deze paragraaf wordt uiteengezet welke leefstijlen, woonmilieu’s en doelgroepen wenselijk zijn om gentrification te kunnen bevorderen. De relatie tussen deze drie factoren is als volgt: doelgroepen

Woonmilieu’s

Leefstijlen

De verschillende factoren worden vaak op wijkniveau weergegeven. Afhankelijk van de grootte van een wijk kunnen deze factoren ook binnen een wijk variëren. Binnen één leefstijl kunnen meerdere doelgroepen voorkomen. Zoals in paragraaf 3.1 is beschreven, is het voor gentrification bevorderlijk dat een wijk een diverse samenstelling

14


heeft. Deze diversiteit kan tot stand komen door de aanwezigheid van verschillende leefstijlen in een wijk of door verschillende doelgroepen binnen één leefstijl in een wijk.

3.2.1

Leefstijlen volgens het Brand Strategy Model

Het Brand Strategy Model (afgekort BSR) is ontwikkeld door The SmartAgent®Company. Het BSR legt een verband tussen de behoeften van consumenten en de betekenis van producten, merken of diensten. Als basis voor dit model zijn de leefstijlen van diverse bevolkingsgroepen gebruikt. The SmartAgent®Company heeft een onderscheid gemaakt in vier verschillende leefstijlen op basis van hun sociologische en psychologische oriëntatie. Op de horizontale as is de sociologische dimensie uitgezet. Deze as loopt van een egogeoriënteerde naar een groepsgeoriënteerde levensinstelling. De verticale as verbeeldt de psychologische oriëntatie. De as loopt van introvert/onderdrukken naar extravert/uitleven. De leefstijlen worden in de vier kwadranten weergegeven en staan voor vier verschillende belevingswerelden. Uitleven

Controle

Harmonie

Groepsgeoriënteerd

Extravert

Egogeoriënteerd

Vitaliteit

Introvert

Onderdrukken

Bescherming

Figuur 3.1, Brand Strategy Model ontwikkelt door de SmartAgent®company

Deze leefstijlen zijn niet direct gekoppeld aan inkomen en opleidingsniveau. Over het algemeen kan wel worden aangenomen dat mensen binnen de rode, blauwe en groene werelden een boven modaal inkomen hebben, terwijl de gele leefstijl zich kenmerkt door een laag inkomensniveau. Wanneer naar mogelijkheden voor gentrification wordt gekeken, leent de rode leefstijl zich hiervoor het beste. Tot de rode leefstijl horen de mensen die van vrijheid en flexibiliteit houden. Deze consument beschrijft zichzelf als intelligent, eigenzinnig en zelfbewust. Voor deze leefstijl is er meer in het leven dan alleen werk, gezin of de buurt. Het grootste deel van de mensen met een rode leefstijl is jonger dan 34 jaar. In Rotterdam behoort 21% van de woonconsumenten tot de rode groep. Dit is iets hoger dan het landelijke gemiddelde (18%). In potentie zijn er dus voldoende woonconsumenten in Rotterdam aanwezig om het gentrificationproces in bepaalde stadswijken op gang te helpen. Op dit moment woont het grootste deel van de rode groep aan de noordkant van de Maas om en nabij het centrum van Rotterdam. Om de woonconsumenten uit de rode groep naar de te gentrificeren wijken te halen, is het van belang om te weten wat de woonvoorkeuren van deze doelgroep zijn. 5 Dit is door de SmartAgent®Company door middel van een enquête in de Grote Woontest uitgezocht. Gewenste woonmilieu’s van de rode wereld De rode wereld heeft een voorkeur voor stedelijke woonmilieu’s. Dit zijn Groot Stedelijk, Levendig Stedelijk, Rustig Stedelijk en Hoogwaardig wonen. De meeste voorkeur binnen deze wereld gaat uit naar Hoogwaardig Wonen en het minste naar Rustig Stedelijk wonen. In de onderstaande tabel worden de kenmerken van de gewenste woonmilieu’s genoemd, met daarbij de voorbeeldwijken die hiertoe behoren.

5

Woonbeleving regio Rotterdam, Smartagent®Company, 2005

15


Woonmilieu Grootstedelijk

Kenmerken

Woonsferen

Wonen in of nabij het centrum van de grote stad met veel winkels, uitgaansgelegenheden, kantoren en bedrijven.

Levendig stedelijk

Wonen in wijken die in of vlakbij het centrum van de woonplaats liggen, waar zowel gewoond, gewerkt als gewinkeld wordt. Wonen in een woonstraat op korte afstand van het centrum van de woonplaats

Woonsferen: dynamiek en comfort. De mensen zoeken ruimte, luxe afwerking, vrij uitzicht en een bijzonder indeling. Woonsferen: dynamiek en binding. Bijvoorbeeld wonen in een hofje. Doelgroep is minder hoog opgeleid. Diverse woonsferen: dynamiek, comfort, binding, sociale samenstelling. Woonsferen: comfort en binding.

Rustig stedelijk

Hoogwaardig

Wonen in duurdere woningen en villa’s die veelal gelegen zijn aan singels en randen van de woonplaats of stad.

Voorbeeldwijken Stadsdriehoek. Cool

Middelland, Delfshaven, Oude Westen, Kop van Zuid Noordereiland, Delfshaven, Blijdorp en Middelland HillegersbergNoord, Kralingen-Oost

De oude stadswijken rondom het centrum lenen zich relatief gezien niet goed voor het stedelijk woonmilieu “Hoogwaardig Wonen”. Dit woonmilieu zal daarom in de verdere analyse buiten beschouwing worden gelaten. Doelgroepen Er zijn verschillende doelgroepen die behoren tot dezelfde woonwereld en leefstijl. De doelgroepen zijn marketinggroepen waarbij iedereen met een (boven) modaal inkomen is te plaatsen binnen één van deze groepen. De groepen onderscheiden van elkaar door huishoudenssamenstelling en leeftijd. Schematisch weergegeven, ziet de indeling van de doelgroepen er als volgt uit: leeftijd Young Potential (YP)

Urban Single (US)

Zilveren Golf (ZG)

Urban Double (UD) Young Urban Family (YUF)

Urban Family (UF)

Figuur 3.2, Doelgroepen

Uit de Grote Woontest kwam naar voren dat alle doelgroepen behalve de Zilveren Golf op zoek zijn naar een koopwoning in de bestaande bouw. De voorkeur gaat in dat geval uit naar een beneden/boven woning of een eengezinswoning. Wat betreft het leefmilieu kiezen alle doelgroepen voor Rustig Stedelijk wonen. De Young Potentials en Urban Singles hebben bovendien een voorkeur voor een Levendig, Stedelijk en Grootstedelijk Woonmilieu. Hierdoor komen vooral deze laatst twee doelgroepen in aanmerking voor de voor gentrification geschikte wijken. Het grootste deel van deze twee doelgroepen bevindt zich qua leefstijl in de rode wereld. De woonwensen en de verhuisgeneigdheid van deze twee doelgroepen zijn ook in het kader van de Grote Woontest onderzocht. De resultaten hiervan worden in de volgende tabel weergegeven.

16


Young Potentials Binnen 2 jaar te verhuizen Waarheen

Belangrijkste verhuisredenen

Urban Singles 42% ?

Binnen huidige buurt

15% Binnen huidige buurt

14%

Andere wijk binnen gemeente

31% Andere wijk binnen gemeente

25%

Buiten gemeente, binnen regio

15% Buiten gemeente, binnen regio

11%

Buiten regio

14% Buiten regio

22%

Weet niet/maakt niet uit

25% Weet niet/maakt niet uit

29%

Woning te klein

Woning te klein

Geen tuin

Geen tuin

Graag andere locatie

Liever koophuis/appartement

Liever koophuis/appartement

Andere locatie

Kenmerken nieuwe woning Bestaand of nieuwbouw Voornaamste kenmerken

Woningtype, 1e voorkeur

Bestaand

68% Bestaand

61%

Nieuwbouw

32% Nieuwbouw

39%

Grotere woning

Vrij uitzicht

Ruim terras of balkon

Ruim terras of balkon

Tuin

Voldoende parkeergelegenheid

Beneden/bovenwoning met eigen entrée

32% Beneden/bovenwoning met

Eengezinswoning

23% Portiek/galerijwoning met lift

23%

Vrijstaand, 2 onder 1 kap

20% Vrijstaand, 2 onder 1 kap

20%

Eengezinswoning

17%

Ander type woning Woningtype, 2e voorkeur

24%

eigen entrée

11%

Eengezinswoning

20% Eengezinswoning

23%

Beneden/bovenwoning met

20% Beneden/bovenwoning met

20%

eigen entrée

eigen entrée

Portiek/galerijwoning met lift

15% Portiek/galerijwoning met lift

14%

Etage- of bovenwoning zonder

10% Vrijstaand, 2 onder 1 kap

13%

Ander type woning

12%

eigen entrée

Relatie tussen leefstijlen, woonmilieu’s, doelgroepen In de onderstaande figuur wordt samengevat welke leefstijlen, woonmilieu’s en doelgroepen geschikt zijn voor gentrification. Young Potentials Urban singles Groot stedelijk Levendig stedelijk

Rode leefstijl

Rustig stedelijk

Overige wensen van de doelgroepen Naast de gewenste woonmilieu’s is het ook van belang te weten wat de overige wensen zijn van de doelgroepen. Hiervan is in de Kanskaart Rotterdam (2004) een overzicht gemaakt. 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Ligging nabij het centrum van de stad of vlakbij rivier of grootschalig groen. Voldoende stedenbouwkundige kwaliteit. Aanwezigheid van historische elementen. Gemengd woningbezit. Gevarieerd woonmilieu. Een gunstige prijs-kwaliteitverhouding van het onroerend goed.

17


7. Een gemengde bevolkingsopbouw qua etnische achtergrond, leeftijd, inkomen en sociale status. 8. Culturele aanknopingspunten, de leuke dingen in de buurt. 9. Een divers voorzieningenniveau qua winkels, bedrijvigheid en horeca. 10. Een positief imago voor de doelgroepen creative class en young potentials. 11. Fysieke en sociale stabiliteit. De eerste acht wensen hebben betrekking op de fysieke kenmerken van een wijk. Deze elementen zullen in Hoofdstuk 4 aan de orde komen. In dit hoofdstuk zullen de punten 10 en 11 worden behandeld.

3.3 PRAKTIJK In deze paragraaf wordt aan de hand van een aantal succesvol gegentrificeerde wijken onderzocht welke doelgroepen zich daar hebben gevestigd en de reden waarom. De wijken die hierbij in beschouwing zijn genomen, zijn: de Jordaan, de Oude Pijp en Lombok.

3.3.1

De Jordaan

Het gentrificationproces heeft zich in de Jordaan in de jaren ‘70 voltrokken. De bevolking was begin jaren ’70 laag opgeleid en een relatief groot aandeel van de bevolking was erg jong. Begin jaren ‘70 behoorde 48% van de bewoners tot de leeftijdsgroep tot 34 jaar. Door het gentrificationproces is dit versterkt zodat in 1980 zelfs 55% van de bevolking tot die leeftijdscategorie behoorde (zie tabel 3.1). Het gemiddelde opleidingsniveau was in die periode ook gestegen. Slechts 30% van de oorspronkelijke bewoners bleef in de Jordaan wonen. (Boer, 2005; p. 37). De “nieuwe” bewoners hadden vaak in het buitenland gewoond en waren opgeleid in een technische richting. Deze mensen bleven vanwege gezinsuitbreiding niet lang hangen in de Jordaan. Begin jaren ’80 hebben de overheid en de woningcorporaties in het kader van de stadsvernieuwing ervoor gekozen om flink te investeren in de wijk en sociale huurwoningen toe te voegen. Er heeft sindsdien grootschalige sloop/nieuwbouw plaatsgevonden. De eigendomsverhouding veranderde daardoor van 8,9% in eigendom van woningcorporaties in 1981 naar 18,7% in 1986. (Boer, 2005; p. 39). Een opvallende ontwikkeling in de Jordaan is dat in de jaren ‘90 het aantal goed verdienende westerse buitenlanders was toegenomen tot 17%. In Amsterdam was dit percentage 10%.

3.3.2

De Oude Pijp

De wijk de Oude Pijp in Amsterdam wordt van oudsher bewoond door veel schrijvers en kunstenaars. De wijk stond en staat bekend om zijn levendigheid en vertier. Halverwege de jaren ’60 nam het aantal één- en tweepersoonshuishoudens in de leeftijdscategorie tussen 20 en 40 jaar toe. Zij vonden de ligging van de wijk nabij voorzieningen en dichtbij het centrum erg belangrijk. De stedenbouwkundige kwaliteit was naar hun mening ondergeschikt. Door een sterke verbondenheid in deze groep kreeg de gemeente geen kans om grote sloop/nieuwbouw plannen door te voeren. De Oude Pijp werd grootschalig gerenoveerd en er vond nauwelijks sloop/nieuwbouw plaats. In de jaren ’70 nam speculatie in panden uit de Oude Pijp toe. Veel woningen werden gesplitst en afzonderlijk verhuurd of verkocht. Halverwege de jaren ’80 woonden veel migranten en één en twee persoonshuishoudens met lage inkomens in de wijk. De Oude Pijp stond toen aan het begin van het gentrificationproces. Dit kwam doordat de meeste migranten uit de wijk wegtrokken en in grotere woningen in de Westelijke Tuinsteden gingen wonen. Halverwege de jaren ’90 kwam gentrification pas echt op gang. Dit kwam door de economische bloei in Nederland en de daarmee samenhangende wens om een leuk appartement dichtbij het centrum in Amsterdam te kopen. Dit waren met name ex-studenten en westerse buitenlanders. Dit proces was vergelijkbaar met de Jordaan.

3.3.3

Lombok

Het gentrificationproces kent zijn oorsprong in de jaren ’70. In die jaren namen veel gastarbeiders hun intrek in de wijk. Ze woonden eerst in pensions, maar later kochten ze goedkope huizen in Lombok. Nadat de rente begin jaren ’80 was gestegen, konden deze 18


mensen hun hypotheek niet meer betalen en werden ze zodoende gedwongen om de wijk te verlaten. De woningcorporatie Mitros kocht deze woningen op. De wijk was op dat moment al verpauperd en de woningen bevonden zich in een slechte staat. Zowel Mitros als de overige particuliere eigenaren gingen de woningen opknappen. De particulieren kregen subsidies voor particuliere woningverbetering. Hierdoor kwam de wijk in de lift. De wijk werd ook aantrekkelijk door een grote differentiatie in kleine winkeltjes. Deze winkeltjes waren vaak nog eigendom van de oorspronkelijke bewoners. In de jaren ‘80 werden deze panden nog bewoond, maar doordat het bestemmingsplan niet was aangepast, kon de functie gewijzigd worden in detailhandel. Tevens heeft de wijk een gunstige ligging ten opzichte van het centrum. Op dit moment is het aantal jongeren in de leeftijdscategorie 18 tot en met 34 jaar enorm. Dit is, net als in de Jordaan, bijna de helft van het totaal aantal bewoners in de buurt.

3.3.4

Cijfers

In deze paragraaf wordt aan de hand van empirische gegevens een analyse gemaakt van de verandering van de bevolkingssamenstelling tijdens het gentrificationproces. Tabel 3.1, Leeftijdsopbouw begin en einde van het gentrificationproces

Jordaan 1970 Jordaan 1980 Oude Pijp 1985 Oude Pijp 2004 Lombok¹ 2000 Lombok 2005¹

0-19 jr 19% 13% 13% 13%

20-34 jr 29% 42% 47% 40%

35-49 jr 17% 16% 20% 27%

16% 15%

47% 47%

13% 15%

50-64 jr 18% 14% 10% 14% 9% 8%

65+ 17% 15% 10% 6% 15% 15%

1. De gehanteerde leeftijdscategorieën verschillen, namelijk: 0-17 jr, 18 t/m 34 jr, 34 -44 jr, 44 – 55 jr, 55+

Opvallend is dat in alle drie wijken bijna de helft van de bevolking in de leeftijdscategorie 2034 jaar valt. Tevens valt het op dat zowel in de Oude Pijp als in Lombok het aantal jonge mensen in de leeftijdcategorie 20- tot 34 jaar aan het begin en het einde van het gentrificationproces niet is toegenomen. Tabel 3.2, Huishoudenstypen begin en einde van gentrificationproces.

Jordaan 1990 Jordaan 2004 Oude Pijp 1990 Oude Pijp 2004 Amsterdam 2004 Lombok 1998 Lombok 2006 Utrecht, 2006

Gezin met kind(eren) 11% 14% 11% 13% 24% 16% 13% 19%

2-persoonshuishoudens 20% 20% 21% 21% 22% 23% 23% 24%

1-persoonhuishoudens 64% 63% 61% 61% 47% 56% 60% 52%

Overig 5% 3% 7% 5% 7% 5% 4% 5%

Voor wat betreft de één en twee persoonshuishoudens vindt er nauwelijks een verschuiving plaats tijdens het gentrificationproces in de twee wijken in Amsterdam. Wel is opvallend dat vergeleken met de cijfers van de hele gemeente Amsterdam het percentage gezinnen met kinderen in de twee gentrification wijken veel lager ligt. In Lombok is wel een duidelijke verschuiving ten gunste van de éénpersoonshuishoudens waarneembaar.

19


Tabel 3.3, Besteedbaar jaarinkomen van huishoudens.

< € 14.000 Jordaan 2000 Oude Pijp 2000

36% 37%

€ 14.000 € 20.100 21% 25%

Amsterdam

31%

24%

€ 20.100 – € 27.100 19% 18% 18%

€ 27.100 – € 35.900 10% 10%

> € 35.900 14% 10%

13%

14%

Vergeleken met de gemeente Amsterdam zijn in de wijken de Jordaan en de Oude Pijp de hogere inkomensgroepen minder sterk vertegenwoordigd. In Lombok wonen relatief veel mensen met een laag inkomen. Het gemiddelde inkomen in de wijk was in 2002 € 21.200,-. Tabel 3.4, Opleidingsniveau en gemiddeld besteedbaar inkomen per huishouden in Utrecht

laag opgeleiden Lombok 1996 Lombok 2002 Lombok 2004

31% 33% 32%

Hoog opgeleiden 33% 39% 42%

Utrecht 1996 Utrecht 2002 Utrecht 2004

33% 28% 31%

37% 44% 39%

Gemiddeld besteedbaar inkomen 17.400 25.200 20.100 28.500 -

Het percentage hoog opgeleiden in Lombok was de afgelopen jaren sterk toegenomen, van 39% in 2002 tot 42% in 2004. Dit percentage was in 2004 hoger dan het gemiddelde in Utrecht. Dit was namelijk 39% in 2004. Gemengde bevolkingsopbouw Tabel 3.5, Etniciteit

Jordaan 2005 Oude Pijp 2005 Lombok 2002 Lombok 2005

Nederlands 67% 59%

Marokkaans/Turks 2% 6%

Overig niet-westers 11% 16%

58% 60%

24% 22%

6% 7%

Uit deze tabel blijkt dat het grootste deel van de inwoners van de gegentrificeerde wijken de Nederlandse nationaliteit heeft. In de Jordaan en de Oude Pijp komt naast de Nederlandse nationaliteit de niet-westerse nationaliteit het meeste voor en in Lombok de Turkse en Marokaanse nationaliteit. De etniciteit is in Lombok sterk aan het veranderen. In 2000 had 30% een niet-westerse etniciteit, in 2005 was dit percentage 29% en naar verwachting zal dit in 2010 20% zijn.

3.4 STURINGSINSTRUMENTEN De sturingsinstrumenten die de gemeente heeft om bepaalde doelgroepen naar oude stadswijken rondom het centrum te halen, zijn zeer beperkt. De wijk heeft immers een aantal autonome kenmerken, zoals bebouwing en ligging, dat nauwelijks aan verandering onderhevig is. Tenzij er grootschalige herstructurering zou plaatsvinden. Dit is bij gentrification echter niet het geval. In deze paragraaf zal worden beschouwd welke mogelijkheden de overheid heeft om te kunnen sturen op de vraagzijde van gentrification. In dit kader wordt al snel in termen van marketing en gebiedspromotie gedacht. Daarbij zijn imago en marktgerichte productontwikkeling belangrijke elementen.

20


De term marketing wordt sinds de jaren ‘20 gebruikt in het kader van ondernemingen. In de jaren ‘60 wordt dit begrip pas breder toegepast en worden ook de activiteiten van overheid en andere non-profitorganisaties onder marketing geschaard. Een voorbeeld hiervan is gebiedspromotie. Gebiedspromotie Een belangrijk element ten behoeve van gebiedspromotie is dat een gebied goed moet worden gepositioneerd. Bij deze positionering zal het product zo neergezet moeten worden dat het een vertaling is van de functionele en emotionele voordelen waar de consument naar op zoek is. Dit heeft een sterke relatie met branding 6. Voor deze positionering kunnen twee wegen worden gekozen, namelijk het neerzetten van een unique sellingpoint voor een gebied of een consistente en eenduidige statement (Van de Zee, 2006; p. 80). Bij gebiedspromotie zijn de “niet-fysieke” componenten van een wijk van even groot belang als de fysieke kenmerken. Hierbij kan gedacht worden aan het imago van een wijk, waardoor bijvoorbeeld veel kunstenaars worden aangetrokken. Imago wijk Een wijk met een eigen karakter of identiteit blijft volgens de heer Hopstaken (Adviesbureau Van Nimwegen & partners) economisch gezien langer succesvol dan wijken die dat niet hebben. Een wijk kan een identiteit ontlenen aan: “historie, geloof of bevolking, fysieke kenmerken, sociale kenmerken, beroepsgroepen en alles wat indruk maakt”. De identiteit van een wijk heeft volgens Hopstaken twee lagen, namelijk: de diepte- en oppervlaktestructuur. De dieptestructuur bevat de echte onderscheidende tastbare en meetbare kenmerken. Terwijl de oppervlaktestructuur de vertoning, verschijning of representatie van een wijk weergeeft. Om een beeld van een wijk te wijzigen, is het niet per definitie noodzakelijk om de dieptestructuur te wijzigen. Het wijzigen van de oppervlaktestructuur is daarentegen wel belangrijk. Dit is mogelijk via een imagocampagne of gebiedspromotie. Een goed voorbeeld hiervan is de campagne om de verkoop van woningen in Katendrecht te promoten. Katendrecht is van oudsher een probleemgebied. Het wordt echter wel gewaardeerd door de huidige bewoners. Opvallend zijn de tegenstellingen in de wijk. Om Katendrecht te promoten is daarom gekozen voor de slogan: “United Colour: het eiland waar tegenstellingen verbonden zijn”. Katendrecht is een goed voorbeeld van de sturende rol van de gemeentelijke overheid bij het opzetten van een imago van een wijk. De overheid kan zich beperken tot het faciliteren van het tot stand komen van de identiteit van een wijk en het scheppen van kaders waarbinnen die identiteit tot stand kan komen. De overheid kan daarnaast ook het imago opkrikken door strategisch te investeren in herkenbare identiteitsversterkende symbolen in de te ontwikkelen wijk (Brakkee, 2003). Daarnaast zijn (van oudsher) herkenbare symbolen in een wijk van belang voor de identiteit Na het begin van de campagne zal het nog enige tijd vergen, voordat het imago van de wijk is veranderd. Volgens prof. dr. Cees van Riel vergt het 3 tot 5 jaar om een imago te kunnen veranderen. Er is daarvoor een samenspel nodig van facts en feelings. Communicatie Naast het bepalen van de inzet van de imagocampagne is het succes hiervan in grote mate afhankelijk van de communicatie. De gewenste identiteit zal gedurende een lange tijd duidelijk hoorbaar en zichtbaar moeten zijn. Bouwen aan een beeld kost jaren en het beeld zal op een verleidende reclameachtige manier naar buiten moeten worden gebracht. Het proces om te komen tot een nieuwe gewenste identiteit doorloopt volgens Brakkee de volgende fasen: 1. Onderzoek naar identiteitsontwikkeling tot nu toe; 2. Determineren van de krachtigste identiteitspijlers; 3. Strategisch kiezen voor het gebruik van enkele van die pijlers; 4. Voortborduren op gekozen pijlers en ontwikkelen nieuwe gewenste identiteit; 5. Multidisciplinair verbreden aan die identiteit tot een holografisch ideaal; 6. Positioneren, communiceren en randvoorwaarden creëren; 7. Monitoren. 6

Een “brand” is een teken, symbool, voorwerp of een combinatie hiervan met als bedoeling om goederen en services te identificeren en te differentiëren van de producten van de consumenten (Webster in Van de Zee, 2006; p. 80).

21


De communicatierol van de gemeente vindt zijn kracht in het goed luisteren, gezamenlijke noemer benoemen, transformeren tot een gewenst identiteitsbeeld en dit vervolgens vasthouden. Om uiteindelijke een communicatiecampagne op te zetten zijn er volgens Kotler (Kotler in Van de Zee, 2006; p. 111) vijf methodes om te communiceren. Adverteren: Sales Promotion: Public relations en publiciteit: Persoonlijke verkoop: Direct en interactieve marketing:

Iedere betaalde vorm van niet-persoonlijke presentatie en promotie van producten bij een geïdentificeerde sponsor; Een variëteit van korte-termijn-ingrijpen om de aankoop van een product aan te moedigen; Een variëteit van programma’s met als doel het promoten of beschermen van een ondernemingsimago of haar ontwikkelde producten; Face-to-face: interactie met een of meerdere aspirantkopers, middels presentaties, vragen beantwoorden en verkrijgen van ordners; Gebruik van mail, telefoon, fax, email of internet om direct te communiceren middels respons of dialogen naar de potentiële kopers.

Bij gebiedspromotie dient opgelet te worden dat het gebied niet onder- of overgepositioneerd wordt, of dat er een verwarrende of een twijfelachtige positionering optreedt. Marktgerichte productontwikkeling Bij marktgerichte productontwikkeling wordt uitgegaan van de wensen van de doelgroepen. Er worden kwaliteiten aan het product toegevoegd die voldoen aan deze wensen. De vier P’s van de oorspronkelijke marketingmix spelen een grote rol bij marktgerichte productontwikkeling. De twee p’s plaats en product zijn van evidenter belang dan de andere twee p’s, namelijk prijs en promotie (Verlaat; 2006). Aangezien bij gentrification de plaats een vaststaand gegeven is, gaat het om de combinatie van de overige drie p’s. Er is bij gentrification niet echt sprake van productontwikkeling in het kader van nieuwbouw, maar er vindt bij samenvoegen of splitsen van woningen wel een verandering in het woningaanbod plaats waarbij marktgericht productontwikkeling een rol kan spelen.

3.5 CONCLUSIE Uit de internationale literatuur komt naar voren dat er een duidelijke relatie bestaat tussen het aantal artiesten en kunstenaars in een wijk en het op gang komen van het gentrificationproces. Kunstenaars willen graag in authentieke wijken wonen waar een sociale en tolerante sfeer heerst. De kunstenaars zijn vaak de eerste stadspioniers in een wijk. Ze hebben een hoog cultureel en een laag economisch kapitaal. Ditzelfde geldt ook voor studenten. Naarmate het gentrificationproces vordert, zullen deze mensen verdwijnen uit de wijk en zullen de meer kapitaalkrachtigen hun intrek nemen. De creatieve klasse vindt lifestyle een belangrijker vestigingsfactor dan de nabijheid van werk. Uit het BrandStategyModel dat ontwikkelt is door de SmartAgent®Company blijkt dat de gentrifiers behoren tot de rode leefstijl. De mensen in de rode leefstijl houden van vrijheid en flexibiliteit. Het grootste deel van de consumenten die tot de rode leefstijl hoort, is jonger dan 34 jaar. Uit de Grote Woontest die door de SmartAgent®Company voor de gemeente Rotterdam is uitgevoerd, kwam naar voren dat de consumenten in de rode leefstijl een voorkeur hebben voor stedelijke woonmilieu’s. De oude stadswijken rondom het centrum, die zich over het algemeen het beste voor gentrification lenen, bestaan vaak uit de woonmilieu’s “Levendig Stedelijk en Rustig Stedelijk Wonen”. Dit komt overeen met de voorkeur van de rode leefstijl. De leefstijlen kunnen vervolgens uitgesplitst worden in doelgroepen. Dit zijn marketinggroepen waarbij iedereen met een (boven) modaal inkomen in te plaatsen is. De doelgroepen Young Potentials en Urban Singles kiezen vaak voor een Levendig Stedelijk

22


woonmilieu. In deze twee doelgroepen is gemiddeld 65% op zoek naar een woning in de bestaande bouw. De belangrijkste woonkenmerken zijn een grote woning en/of vrij uitzicht. Ook wordt een ruim terras of balkon belangrijk gevonden. De mensen in deze twee doelgroepen gaven aan dat ze het liefst in een beneden/bovenwoning met eigen entree willen wonen. Uit de praktijk blijkt dat de eerste pioniers in succesvolle gegentrificeerde wijken exstudenten waren. In de Jordaan en de Oude Pijp namen in dezelfde periode ook westerse buitenlanders hun intrek. In Lombok woonden in de jaren ’70 veel gastarbeiders. Naarmate het gentrificationproces vorderde nam dit percentage af. In de drie voorbeeldwijken is circa 40 tot 50 procent van de inwoners tussen de 20 en de 34 jaar. Het aantal éénpersoonshuishoudens is in deze wijken sterk vertegenwoordigd. Dit komt overeen met de hierboven genoemde doelgroepen die, volgens de uitkomsten van de Grote Woontest, een voorkeur hebben voor de oude stadswijken. De sturingsinstrumenten die de overheid in handen heeft om gentrification aan de vraagzijde te bevorderen zijn beperkt. Een mogelijkheid is dat de overheid door middel van gebiedspromotie het imago van een wijk kan verbeteren. Een wijk zal gepromoot moeten worden aan de hand van specifieke kenmerken die ontleend kunnen worden uit de “historie, geloof, fysieke- en sociale kenmerken en beroepsgroepen” van een wijk. Vervolgens kan de communicatie aan de hand van vijf instrumenten plaatsvinden, namelijk: adverteren, sales promotion, public relations en publiciteit, persoonlijke verkoop en directe en interactieve marketing. Naast gebiedspromotie kan de overheid ook gebruik maken, wanneer bijvoorbeeld het vastgoed na renovatie weer op de markt wordt gebracht, van marktgerichte productontwikkeling. Bij marktgerichte productontwikkeling spelen de drie P’s: prijs, product en promotie, een grote rol.

23

Hoofdstuk 4, Fysieke kenmerken wijken

HOOFDSTUK 4

4 Fysieke kenmerken wijken In dit hoofdstuk wordt vanuit de literatuur en de praktijk de fysieke kenmerken van gegentrificeerde wijken geanalyseerd. Dit betreft de aanbodzijde van het gentrificationproces. Onder fysieke kenmerken wordt zowel het product als de locatie verstaan. In de eerste paragraaf wordt door middel van een literatuuronderzoek een overzicht gegeven van kenmerken van wijken die geschikt zijn voor gentrification. Vervolgens zal aan de hand van de drie voorbeeldwijken worden beschouwd of succesvolle wijken aan deze kenmerken voldoen. Tenslotte worden de mogelijke sturingsinstrumenten besproken.

Inleiding Theorie Vraagzijde: Doelgroepen







4.1 THEORIE Zoals in paragraaf 2.2.2 is beschreven zal volgens Smith gentrification plaatsvinden waar de rent-gap het grootst is. Over het algemeen zijn dit de wijken die het dichtst bij het centrum liggen of de wijken waar het vastgoed sterk in waarde is gedaald (Smith, 1996; p. 69). Nadat deze wijken zijn gegentrificeerd, zal dit proces optreden in wijken die verder van het centrum vandaan liggen. Volgens Hamnett (1979) vindt gentrification vaak plaats in wijken waar veel oude grote huizen staan, met ca. 3 of 4 bouwlagen en ± 8 kamers. Ook kleinere huizen komen in aanmerking wanneer ze op een goede locatie staan. Hamnett baseert zijn theorie op een onderzoek dat hij heeft verricht naar het gentrificationproces dat zich van 1961 tot 1971 in Londen heeft voltrokken. Uit dit onderzoek kwamen vijf kenmerken naar voren waar een wijk aan moet voldoen om geschikt te zijn voor gentrification. Dit zijn de volgende vijf kenmerken: 1. Er zal sprake moeten zijn van een sociaal geaccepteerd gebied. Bijvoorbeeld doordat de wijk naast een wijk ligt met bewoners uit een betere klasse; 2. Het historisch vastgoed binnen een wijk dient een onafhankelijke entiteit te zijn en kan zodoende los staan van de slechtere delen van de wijk. Naarmate deze entiteit groter is, zal gentrification succesvoller zijn. Een groter deel van de wijk zal hierdoor gentrificeren; 3. In de wijk dienen voldoende panden te zijn, die geschikt zijn om opgeknapt en verbeterd te worden. Gentrifiers willen graag in grote karakteristieke panden wonen. Volgens Hamnett is het type woning belangrijker dan de naam van de straat; 4. De wijk dient dichtbij het centrum of openbaar vervoersknooppunten te liggen. Het aantal voorzieningen in het centrum speelt hierbij ook een rol; 5. De naamsbekendheid van een wijk moet goed zijn. In de jaren ‘60 kwam in Londen gentrification vaak in wijken voor met veel particuliere verhuurders en niet in wijken met veel eigendom in het bezit van de arbeidersklasse. De

25


particuliere verhuurders wilden graag hun woningen verkopen, doordat ze er relatief gezien veel geld voor kregen. De overheid speelde hierin ook een belangrijke rol, omdat ze een strenge controle hield op de veiligheid en de kwaliteit van de woningen. De bedoeling was dat hierdoor het wooncomfort voor de armere mensen werd verbeterd. Het resulteerde echter in het feit dat, door verkoop van de particuliere verhuurders, de arme mensen de wijk gingen verlaten. Het gentrificationproces in Londen werd onbewust ook door hypotheekverstrekkers gestimuleerd. Ze verstrekten namelijk, door de grote onzekerheid die er heerste op de huizenmarkt, aan de kopers van woningen in de slechtere buurten geen hypotheek. De gentrifiers hadden vaak geld gespaard of kenden mensen bij banken en konden zodoende wel geld lenen.

4.2 PRAKTIJK De theorie uit paragraaf 4.1 wordt in deze paragraaf getoetst aan de praktijk door een vergelijking te maken met de drie voorbeeldwijken. Een overzicht van de overeenkomstige en afwijkende fysieke kenmerken ten opzichte van de literatuur wordt schematisch in de synthese aan het einde van dit hoofdstuk naar voren gebracht. 4.2.1

Fysieke kenmerken van de wijken

Ligging en ouderdom woningen Wanneer de fysieke kenmerken van de Jordaan, de Oude Pijp en Lombok worden beschouwd, valt het op dat deze wijken dicht, ca. 1 à 2 km, bij het stadscentrum liggen. Deze wijken hebben veel historische panden, vaak afgewisseld met e stadsvernieuwingsbebouwing. De Jordaan is de oudste wijk van de drie. In de 17 eeuw werden daar de eerste woningen gebouwd. De Oude Pijp is grotendeels in de tweede helft van 19e eeuw gebouwd en Lombok in het begin van de 20ste eeuw. Tabel 4.1, Ouderdom woningen; aantal woningen per bouwperiode

Jordaan Oude Pijp Lombok

- 1905 57% 82% 64%

1906-1930 5% 1% 19%

1931-1960 10% 1% 7%

1960-1980 4% 1% 0%

1981-2005 24% 15% 10%

In de drie wijken is het grootste gedeelte van de woningen voor 1905 gebouwd, waarna in de stadsvernieuwingsperiode vanaf 1980 tot nu circa 10% tot 25% woningen is gebouwd. In de tussenliggende periode hebben weinig bouwactiviteiten plaatsgevonden. Eigendomsverhoudingen Smith heeft ook aangegeven dat het gentrificationproces wordt gekenmerkt door het opknappen van oude woningen om zo de waardestijging te gelde te kunnen brengen. Hiervoor is het noodzakelijk dat een groot deel van de wijk bestaat uit particulier bezit. Dit is in de voorbeeldwijken het geval. Zie tabel 4.2. Tabel 4.2, Eigendomsverhoudingen

Jordaan 1995 Jordaan 2004 Oude Pijp 1995 Oude Pijp 2004 Lombok 2000 Lombok 2006

26

Eigenaar/ Bewoners 13% 22% 8% 15% 45% 52%

Particuliere verhuurders 48% 37% 63% 53% 18% 14%

Corporaties

Gemeente

28% 41% 29% 32%

11% 0% 0% 0%

37% 34%

0% 0%


Opvallend is dat het merendeel van de woningen in handen van particuliere eigenaren is. In de twee voorbeeldwijken in Amsterdam is het grootste deel in handen van particuliere verhuurders, terwijl opvallend genoeg in Lombok het merendeel eigenaar-bewoner is. Dit laatste aspect wijkt af van de bevindingen van Hamnett in Londen. De corporaties hebben in de voorbeeldwijken gemiddeld genomen ca. 35% in hun bezit. Type woningen De woningen in de gegentrificeerde wijken zijn vaak kleiner dan de gemiddelde woning in een gemeente. In de Jordaan en de Oude Pijp is ca. 20% van de woningen kleiner dan 40 m². In de gemeente Amsterdam is dit percentage 7%. Circa 60% van de woningvoorraad in de Jordaan en de Oude Pijp is kleiner dan 60m². In de gemeente Amsterdam is dit percentage 40%. In Utrecht is een andere rekenmethodiek gehanteerd, maar daar is dit verschijnsel ook waarneembaar. Het gemiddelde woonoppervlak per persoon is in de gemeente Utrecht 31m², terwijl dit in Lombok 25m² is. Wanneer de theorie van Hamnett wordt gevolgd, betekent dit dat de wijken de Jordaan en Lombok zeer gunstig gelegen zijn. Gentrifiers hebben immers een voorkeur voor grote panden, tenzij de wijk erg gunstig gelegen is. Waarde woningen Volgens Smith vindt, voordat het gentrificationproces op gang komt, een sterke verlaging van de grondwaarde plaats ten opzichte van de omliggende omgeving. De Jordaan is hiervan een duidelijk voorbeeld. De gemiddelde verkoopprijzen in het centrum van Amsterdam lagen tussen 1965 en 1975 vijf keer hoger dan in de Jordaan (Cortie en Van de Ven in Boer, 2005; p. 34). Tabel 4.3, Gemiddelde WOZ-waarde

Gemiddelde WOZ waarde 2003

Jordaan

Oude Pijp

€ 215.800,-

€ 194.400

Centrum Amsterdam € 251.000,-

Lombok € 1.813,-

Centrum Utrecht € 2.424,-

€ 1.852,-

€ 3.580,-

WOZ waarde per m2 in 2004 WOZ waarde per m2 in 2005

Uit tabel 4.3 blijkt dat de gemiddelde WOZ waarde in de Jordaan en de Oude Pijp in 2003 lager was dan in het centrum. De gemiddelde WOZ waarde in Lombok bedroeg in 2005 ongeveer de helft van het gemiddelde in het centrum Tabel 4.4, Gemiddelde verkoopprijs

Jordaan 1996 Jordaan 1999 Jordaan 2002 Jordaan 2005 Oude Pijp 1996 Oude Pijp 1999 Oude Pijp 2002 Oude Pijp 2005

Gemiddelde Verkoopprijs per m2 € 1723,€ 3024,€ 3922,€ 3919,€ 1353,€ 2673,€ 3581,€ 3750,-

Lombok¹ 2002 Lombok 2004

€ 144.750 € 164.625

Stijgingspercentage t.o.v. voorgaande jaar 43% 23% 0% 49% 25% 5% 14%

1. Totale gemiddelde verkoopprijs

27


Opvallend is dat tussen 1996 en 1999 zowel in de Jordaan als in de Oude Pijp de gemiddelde verkoopprijs nagenoeg is verdubbeld. In de Jordaan is in de periode 2002-2005 de gemiddelde verkoopprijs niet gestegen. In de Oude Pijp was nog wel een geringe stijging waarneembaar. Uit de waardestijgingen in de voorbeeldwijken kan voorzichtig geconcludeerd worden dat het gentrificationproces eind jaren ’90 zijn hoogtepunt al heeft bereikt. Dit effect wordt deels ook verklaard door de economische conjunctuur. Voorzieningen In het proces dat door Gale (1980) wordt beschreven is er een duidelijk verschil waarneembaar in het voorzieningenaanbod in het begin en aan het einde van het gentrificationproces. Eerst bevinden zich in de wijk veel traditionele kroegen en buurtwinkels. Naarmate een koopkrachtige groep zich in de wijk gaat vestigen, verdwijnt deze horeca en detailhandel en komen er meer chiquere restaurants en café’s voor in de plaats. In Lombok is het aantal bedrijven in 2004 vergeleken met 2002 afgenomen met 4%.17% van alle bedrijven in Lombok zijn detailhandelvestigingen. Culturele aanknopingspunten, leuke dingen voor de buurt. De voorbeeldwijken hebben alle drie veel culturele aanknopingspunten. Er bevinden zich diverse musea en theaters. In de Oude Pijp zijn de culturele trekkers de Albert Cuypmarkt en het Sarphatipark en in Lombok is het Muntmusem gevestigd. De aantrekking van deze culturele aanknopingspunten overstijgt het wijkniveau. Mensen werkzaam in de creatieve sector Zoals Florida heeft aangegeven is het aandeel mensen werkzaam in de creatieve sector bepalend voor de economische groei van een gebied. In de Oude Pijp woonden van oudsher veel kunstenaars en schrijvers (o.a. leden van de literaire stroming de “Tachtigers”’ ). In de Jordaan en in Lombok is dit verschijnsel minder duidelijk aanwezig. Uit tabel 4.5 blijkt dat in alle drie de wijken het aantal banen in de creatieve sector de afgelopen jaren is toegenomen Een opvallende stijging heeft in de periode 2003-2005 in Lombok plaatsgevonden. Tabel 4.5, Aantal banen in de creatieve sector + stijgingspercentage per jaar

Jordaan Oude Pijp Lombok

4.3

1996 552 222

2001 761 (5%) 604 (13%) 31

2003

35 (6%)

2004 832 (3%) 639 (2%)

2005

2006 905 (4%) 632 (0%)

69 (25%)

STURINGSINSTRUMENTEN De gemeentelijke overheid heeft twee mogelijkheden om te sturen. Ten eerste kan de overheid de randvoorwaarden aanpassen zodat gentrification beter kan worden gefaciliteerd en ten tweede kan ze instrumenten gebruiken om gentrification direct te stimuleren. Naast de gemeentelijke overheid zijn er ook ander spelers die het gentrificationproces kunnen sturen. Deze spelers zijn de rijksoverheid, woningcorporaties en hypotheekverstrekkers. In dit onderzoek wordt in het bijzonder in gezoemd op de sturingsinstrumenten van de gemeente en de woningcorporaties, omdat deze partijen direct belang hebben bij gentrification. In deze paragraaf wordt het toegepaste sturingsinstrumtarium in de drie voorbeeldwijken besproken. Tevens worden de sturingsinstrumenten behandeld die de gemeente Rotterdam en/of de woningcorporaties inmiddels succesvol hebben toegepast. 4.3.1 Overheidssturing in de voorbeeldwijken Wanneer naar sturingsinstrumenten wordt gezocht, moet in het achterhoofd worden gehouden dat gentrification in principe een autonoom proces is. Het komt echter voor dat

28


door minimale overheidsingrepen een wijk toch in trek komt bij de hogere inkomensklassen. In de Jordaan heeft geen overheidsbemoeienis plaatsgevonden. De particuliere monumentenorganisaties en de bewoners hebben juist fel geprotesteerd tegen de plannen van de gemeente om grootschalig sloop nieuwbouw in de Jordaan te plegen. In de Oude Pijp heeft het stadsdeel onbewust het gentrificationproces wel gestimuleerd door forse ingrepen in de buitenruimte toe te passen. De ingrepen van het stadsdeel hadden betrekking op het autovrij maken van de straten en het opknappen van de openbare ruimte. Hierdoor werd de wijk aantrekkelijker voor de rijke bewoners. De gemeente Amsterdam heeft tevens een poging ondernomen om door middel van een versoepeld splitsingen verkoopbeleid gentrification in de Pijp te stimuleren. Hierdoor werd het eenvoudiger om sociale huurwoningen te splitsen en te verkopen en het maximaal aantal te splitsen woningen werd door de gemeente verhoogd. De aanpassing van dit beleid kwam echter te laat.Namelijk nadat het gentrificationproces zich al had voltrokken. In Lombok zijn de overheidsingrepen vergelijkbaar met de Pijp. De gemeente Utrecht heeft begin jaren ’90 geld geïnvesteerd in de buitenruimte. Daarnaast hebben de subsidies voor particuliere woningverbetering en het opknappen van woningen door de woningcorporaties ook een positief effect gehad. Tevens is in november 1999 in Lombok de Wijkontwikkelingsmaatschappij Lombok BV. (WOM) opgericht om te kunnen sturen op de branchering van de winkels op de Kanaalweg. 4.3.2 Verkoop woningen door corporaties In Rotterdam wordt op grote schaal woningen door corporaties verkocht. Dit wordt gesteund door de gemeentepolitiek. In het collegeprogramma 2006-2010 is opgenomen dat de corporaties tot 2010 in totaal 7200 woningen dienen te verkopen. Dit kunnen zowel verbeterde als onverbeterde woningen zijn. In beide gevallen kan dit gentrification stimuleren. Een goed voorbeeld hiervan is de verkoop van woningen in de wijk Spangen. In deze wijk heeft de woningcorporatie WBR zowel onverbeterd bezit als verbeterd bezit verkocht. In Spangen vinden op dit moment grootschalige ingrepen plaats. In de komende drie jaar zullen er 600 koopwoningen bij komen. Dit wordt deels gerealiseerd door sloop/nieuwbouw, maar ook door renovatie en samenvoegingen van bestaande woningen. Verkopen onverbeterd bezit; Wallisblok In juni 2006 heeft de gemeente een grootschalige campagne opgezet om 169 klushuizen in Spangen, Feijenoord en Charlois te verkopen. Dit project “klushuizen” is tot op heden succesvol verlopen. In september 2006 waren 79 klushuizen verkocht. Dit zijn de woonpioniers van de wijk. Het project “klushuizen” is het vervolg op het aanbieden van gratis woningen in Spangen. Een voorbeeld hiervan is het Wallisblok. In dit bouwblok zijn 96 woningen met een opknapverplichting gratis aangeboden. De woningen waren in eigendom van de gemeente. De bedoeling van dit project was om een nieuwe doelgroep, namelijk de midden- en hogere inkomens naar de wijk te trekken. Voor het Wallisblok heeft dit gewerkt. De kopersgroep bestond voornamelijk uit autochtone Nederlanders met een hoog opleidingsniveau. Vaak hebben de kopers een creatief beroep. De gemiddelde leeftijd was tussen de 30 en 40 jaar (Sour, 2005). Voordat een woning in het Wallisblok kon worden gekocht, vond er een inkomenstoets plaats. Het gemiddelde inkomen van de toekomstige bewoners was hierdoor circa twee keer zo hoog vergeleken met de rest van de wijk (Zoethout, 2005). Ook wijkt de samenstelling van de nieuwe bewonersgroep sterk af van de huidige bewoners in Spangen. 87% van de huidige inwoners in Spangen heeft een niet Nederlandse nationaliteit en 35% van de bewoners heeft een jaarinkomen van 110% van het sociaal minimum. Door het project Wallisblok is aangetoond dat het mogelijk is dat door overheidsingrepen een gewenste doelgroep aan een wijk kan worden toegevoegd. De publiciteit die de pers aan de verkoop van het Wallisblok en de klushuizen heeft gegeven, heeft de verkoop wel gestimuleerd. Bij het Wallisblok kwam door een bericht in het NOS journaal de verkoop in een stroomversnelling. Na dit bericht waren er 400 geïnteresseerden. Binnen vijf maanden waren alle woningen verkocht (Zoethout, 2005). Het Wallisblok vormt echter een uitzondering, doordat het niet vaak voorkomt dat een gemeente een geheel bouwblok in haar bezit heeft. Hierdoor is dit instrument door gemeenten vaak niet toepasbaar. Voor corporaties is dit wel het geval.

29


Verkopen verbeterd bezit; Aagje Betje plein In Spangen worden diverse bouwblokken door corporaties na samenvoeging en renovatie verkocht. Een voorbeeld hiervan is het project Aagje Betje plein. Op het Aagje Betje plein zijn bouwblokken gesloopt om een plein te creëren. De woningen rondom het plein zijn gerenoveerd. Drie woningen rondom een trappenhuis zijn samengevoegd tot één woning van circa 225 m2. De VON prijzen van deze woningen bedroegen ongeveer € 250.000,-. De woningen zijn in twee fasen verkocht. De eerste fase was iets minder snel verkocht dan de tweede. De kopers hadden geen problemen met het aangeboden product, maar wel met de locatie. Nadat de eerste pioniers uit de eerste fase zich hadden gevestigd, was de tweede fase snel verkocht. De kopers waren mensen met een boven modaal inkomen. Bij navraag bij het WoningBedrijf Rotterdam, die zelf de woningen heeft verkocht, bleek het gemiddelde besteedbaar inkomen van de kopers € 70.000,- te zijn. De gemiddelde leeftijd was 35 jaar. De kopers hebben zeer uiteenlopende beroepen. Dit varieerde van de zorg en de creatieve sector tot de IT. De kopers zijn vooral van autochtone afkomst en circa de helft van de kopers woonde al binnen Rotterdam. 4.3.3 Stimuleren woningverbetering De gemeente heeft een aantal mogelijkheden om renovatie door particulieren of woningbouwcorporaties te stimuleren. Ze kan het proces tot woningvorming en aanvragen van splitsingsvergunningen vereenvoudigen, subsidies geven voor particuliere woningverbetering of aanschrijven. Wanneer de indeling van een pand veranderd, bijvoorbeeld van drie woningen twee woningen worden gemaakt, is het noodzakelijk dat een bouwvergunning ten behoeve van woningvorming wordt aangevraagd. Na het verlenen van deze bouwvergunning zullen de woningen kadastraal gesplitst moeten worden. Er is hiertoe een splitsingsvergunning nodig wanneer de huren lager zijn dan € 520,-. De huren van de panden die interessant zijn voor gentrifiers zullen waarschijnlijk onder deze huurgrens liggen. De aanvullende voorwaarden zijn dat er geen achterstallig onderhoud mag zijn en dat de woningen een eigen voordeur dienen te hebben. Door deze laatste twee voorwaarden zullen de woningen eerst opgeknapt moeten worden, voordat ze gesplitst kunnen worden. Hierdoor zal de rent-gap geminimaliseerd worden en werkt dit niet stimulerend voor gentrification. Op 3 juli 2003 heeft de gemeenteraad van Rotterdam de aanwijzing Particuliere Woningverbetering vroegtijdig ingetrokken. Het aantal subsidieaanvragen was aanzienlijk gedaald en het werd niet waarschijnlijk geacht dat er nog veel belangstelling zou zijn voor de subsidie. Subsidie voor particuliere woningverbetering wordt nog wel gericht ingezet in de zogenoemde “hotspotgebieden”. Dit zijn echter gebieden waar in het kader van dit onderzoek niet naar wordt gekeken. Tevens hebben deelgemeenten de mogelijkheid om gelden beschikbaar te stellen voor particuliere woningverbetering. Naast de subsidie voor een totale woningverbetering bestaat de mogelijkheid om maatwerksubsidie te krijgen. Dit is een subsidie voor één specifiek bouwkundig gebrek aan een bouwblok. De aanschrijving is een dwangmiddel voor particulieren of woningcorporaties om achterstallig onderhoud weg te werken. Op basis van de Woningwet en het Bouwbesluit heeft de gemeente de mogelijkheid om een verplichting tot het wegwerken van achterstallig onderhoud van de woning op te leggen. Deze aanschrijving wordt ingeschreven in het Kadaster en is relatief gezien een zwaar middel om particuliere woningverbetering af te dwingen. Een aanschrijving kan op één afzonderlijk pand worden gelegd, maar meestal wordt een bouwblok aangeschreven. De verplichting tot het wegwerken kan een positieve impuls voor de buurt met zich meebrengen en zodoende gentrification bevorderen. Wel moet in gedachten worden gehouden dat het slechts een beperkte verbetering op de korte termijn van de bouwkundige staat is en het niet een middel is om panden op de langere termijn te verbeteren. 4.3.4 Toevoegingen voorzieningen in de creatieve sector Vijftien jaar geleden is voor het eerst in Nederland een Wijkontwikkelingsmaatschappij (WOM) opgericht om de detailhandel en de horeca in de Witte de Withstraat in Rotterdam te verbeteren. De WOM is een instrument om sociaal-economische ontwikkelingen in achterstandswijken versnelt in de gewenste richting te sturen. Ze doet dit door het laten (ver)bouwen en het aankopen en huren van bedrijfsonroerendgoed en het ter beschikking stellen van financiële middelen in de vorm van participaties, garanties en leningen. Door het

30


actief aankopen van de WOM is de Witte de Witstraat veranderd van een achterstandsgebied, met veel illegale drugshandel en prostitutie, naar een van de hipste en de meeste trendy uitgaansgebieden van Rotterdam. Aan de WOM nemen tien lokale bedrijven deel, waaronder een schoonmaakbedrijf, een bank en een reclamebedrijf. Ze hebben elk 50.000 gulden ingelegd. De gemeente Rotterdam heeft dit bedrag verdubbeld en is zodoende voor 50% aandeelhouder van de WOM. De WOM koopt actief panden aan en verkoopt ze vervolgens aan de gewenste ondernemers. Door de participatie van lokale bedrijven ontstaat er een maatschappelijke betrokkenheid. Deze bedrijven participeren niet om er zelf beter van te worden. Een WOM zal met name succesvol zijn op centrumlocaties waar een goede afzetmarkt is voor galeries en horecagelegenheden en waar veel particulier eigendom is. Na het succesvol ingrijpen van de WOM begin jaren ’90 zijn de activiteiten van de WOM in de Witte Withstraat nu beperkt tot het bemiddelen tussen verhuurders en potentiële huurders of tussen verkopers en kopers. Tevens springt de WOM bij wanneer een huurder tijdelijk een huurachterstand heeft. 4.3.5 Opknappen buitenruimte; Pijnackerplein Een goed voorbeeld om gentrification te stimuleren door het opknappen van de buitenruimte is te vinden in het Oude Noorden in Rotterdam. De gemeente heeft daar het voortouw genomen door eind jaren ‘90 het Pijnackerplein op te knappen. Daartoe heeft ze subsidies vanuit het Groot Stedenbeleid en de Stadsvernieuwing gebruikt. Het opknappen van het plein had direct een positieve spin off voor de hele omgeving. Nadat het plein was opgeknapt, besloot de woningcorporatie om de woningen rondom het plein te herstellen. Hiervoor heeft ze Urbansubsidie ontvangen. Nadat de corporatie en de gemeente hadden geïnvesteerd, bleek dit ook een positief effect te hebben op de omliggende particuliere woningbezitters. Er werd in die periode ruimschoots gebruik gemaakt van de gemeentelijke gelden voor particuliere woningverbetering.

Pijnackerplein na de opknapbeurt

Dat het opknappen van het plein en de omliggende panden een positief effect heeft gehad, blijkt uit de waardestijging van de panden. De woningen hebben in de periode van voor en na het opknappen van het plein een waardestijding van 176% ondergaan, terwijl dit in Rotterdam in dezelfde periode 56% was. 4.3.6 Woonruimteverdeling corporaties Corporaties kunnen, wanneer zij veel bezit in een wijk hebben, invloed op de bevolkingssamenstelling uitoefenen door middel van het woningtoedelingssysteem. Van oudsher hebben corporaties een sociale doelstelling, maar dit is door de verzelfstandiging van de sector in 1993 sterk veranderd. In Rotterdam dreigden een aantal stadswijken “no go areas” te worden. Dit was voor het vorige College een teken om aan de bel te trekken. In 2003 is de Rotterdamwet ingevoerd en werd door het College de nota “Rotterdam Zet Door” vastgesteld. Deze nota is gebaseerd op het principe dat volgens de Grondwet bepaalde bevolkingsgroepen niet mogen worden geweerd, maar dat je wel de kans van slagen van de overige bevolkingsgroepen mag laten toenemen. Naast de invoering van de Rotterdamwet is vanaf 1 juli 2004 de huisvestingsverordening gewijzigd en geldt voor 80% van de corporatiewoningen geen passendheidscriteria meer. De corporaties zijn hierop ingesprongen door juist meer of minder te gaan sturen op het toewijzingsbeleid. De corporatie Woonbron Maasoevers voert sinds maart 2003 een experiment uit waarbij passendheid en woonduur niet meer meetellen bij de toewijzing. De

31


woningverdeling vindt via loting plaats. Het effect hiervan is dat mensen met een boven modaal inkomen in armere wijken kunnen gaan wonen en andersom. De sociaal armere mensen kunnen hiervoor een korting krijgen op de huur of koopsom. De overige mensen betalen de markthuur of de marktprijs voor de woning. Elke woningzoekende mag kiezen of ze de woning willen huren of kopen. Er is geen maximum gesteld aan het aantal te verkopen woningen in een bouwblok. Wanneer een woning wordt gekocht, kan dit via de systematiek van koopgarantie (de corporatie koopt de woning weer terug) of middels een eerste recht van koop door de corporatie. Uit ervaring blijkt dat door het toepassen van de lotingsystematiek de grotere of kwalitatief goede woningen in de oude stadswijken nu ook door de midden- en hogere inkomensgroepen worden bewoond. Hierdoor blijkt dat de huidige woningvoorraad ook hogere inkomens kan aantrekken, mits het aantrekkelijke woningen zijn. Woonbron stimuleert dit beleid door deze doelgroep via aantrekkelijke advertenties te verleiden. De overige Rotterdamse corporaties hebben sinds 1 juli 2004 ook de toets op inkomenshoogte en gezinsgrootte afgeschaft. Ze blijven nog wel op woon- en inschrijvingsduur toewijzen. Sinds kort is Woonbron in Dordrecht een experiment gestart waarbij woningen worden toegewezen op basis van leefstijlen van de woningzoekenden. Wanneer een woningzoekende zich inschrijft, moet hij een enquête invullen en op basis van de resultaten wordt hij in 1 van de 6 leefstijlcategorieën volgens de systematiek van SmartAgentCompany ingedeeld. De woningvoorraad wordt per bouwblok ook in deze categorieën ingedeeld. Tevens wordt vastgelegd of een bouwblok stabiel of kwetsbaar is. De woningzoekende krijgt een optie op een cluster van 300 woningen met vergelijkbare leefstijlen. De woningzoekende kan alleen binnen deze cluster een woning accepteren. Het is de bedoeling dat dit systeem ook in Rotterdam zal worden toegepast. De woningcorporatie Woonbron is begonnen om mensen die een woning accepteren achteraf een enquête over hun leefstijl te laten invullen, zodat hun leefstijl kan worden bepaald. Het is de bedoeling dat het systeem flexibeler wordt dan in Dordrecht, zodat de woningzoekende ook een voorkeur voor een locatie kan uitspreken. Wanneer dit systeem wordt ingevoerd, kan dit een positieve bijdrage leveren aan het stimuleren van gentrification.

4.4

CONCLUSIE Volgens de theorie van Smith vindt gentrification daar plaats waar de rent-gap het grootst is. Dit is echter niet de enige bepalende factor. Hamnett heeft in zijn onderzoek naar het gentrificationproces in Londen aangetoond dat andere fysieke kenmerken van een wijk ook een rol spelen bij het gentrificationproces. Een wijk zal dichtbij het centrum of het openbaar vervoer moeten liggen, historisch vastgoed en voorzieningen in de buurt moeten hebben. Volgens Hamnett zullen wijken die gentrificeren veel particuliere verhuur kennen. Uit de praktijk blijkt dat in de drie voorbeeldwijken relatief veel particulier bezit is. Nadat een wijk is gegentrificeerd, neemt dit percentage flink toe. De Jordaan heeft relatief gezien het hoogste corporatiebezit, namelijk 41%. Opvallend is dat in de voorbeeldwijken de woningen gemiddeld genomen klein zijn. Door de zeer gunstige ligging ten opzichte van het centrum, zijn deze wijken toch geschikt voor gentrification. Een andere gelijkenis tussen de drie wijken is, dat er veel culturele aanknopingspunten zijn en dat het gemengde wijken zijn (gemiddeld 60% heeft een Nederlandse nationaliteit). Zowel de gemeentelijke overheid als de corporaties hebben sturingsinstrumenten in handen om gentrification te bevorderen. Sturing kan randvoorwaardelijk plaatsvinden of door middel van het direct toepassen van instrumenten. In dit hoofdstuk is een aantal belangrijke (succesvolle) sturingsinstrumenten behandeld. Een duidelijke vorm van sturing vindt op dit moment plaats in de wijk Spangen in Rotterdam. Naast een groot opgezette imagocampagne, worden er door de gezamenlijke aanwezige corporaties grootschalige gerenoveerde woningen of zogenaamde “klushuizen” aangeboden. De eerste positieve resultaten zijn nu al zichtbaar. Spangen zal het echter niet zozeer van de ligging moeten hebben, maar meer van een kwalitatief goed aangeboden product. Een ander succesvol sturingsinstrument is het opknappen van de buitenruimte. Dit heeft vaak een positief effect

32


op de omliggende vastgoedeigenaren, zodat ze ook hun bezit gaan opknappen. Het Pijnackerplein in Rotterdam is hiervan een goed voorbeeld. Uit dit hoofdstuk blijkt dat de sturingsinstrumenten afgestemd moeten worden op de fysieke kenmerken van een wijk. Wanneer een wijk niet gunstig gelegen is, zullen andere instrumenten toegepast moeten worden, dan wanneer een wijk direct naast het centrum is gelegen.

33

SYNTHESE

Synthese In hoofdstuk 3 en 4 is aan de hand van de theorie en praktijkvoorbeelden de vraag- en aanbodkant behandeld. In het onderstaande schema wordt in een soort van succes/faalmodel voor gentrification een samenvatting van deze hoofdstukken weergegeven. De percentages die in het schema zijn opgenomen, zijn de percentages die gelden aan het einde van het gentrificationproces. In de onderstaande tabel wordt aangegeven in hoeverre de voorbeeldwijken overeenkomen met de theorie vanuit de literatuur. Tabel Synthese 1, Succes/faalmodel gentrification ingevuld voor de voorbeeldwijken.

Theorie

De Jordaan

De Oude Pijp

Lombok

• 67% Nederlands, 11% Niet westers

• 59% Nl, 16% niet westers

• 60% Nl, 22% Turks, Marokkaans

• Wel, 24% Nieuwbouw

• Nauwelijks, 15% Nieuwbouw

• Nauwelijks, 10% nieuwbouw

• Ja, gemiddelde verkoopprijzen omgeving waren begin jaren ’70 5* hoger

• Ja. In 3 jaar tijd zijn de gemiddelde verkoopprijzen verdubbeld. Gem. prijs in 2003 ¼ van gem. centrum • Ja, ligt dichtbij het centrum. (binnen 2 km)

• Gemiddelde WOZ waarde in 2005 de helft van het gemiddelde in het centrum.

• 37% particuliere verhuurders

• 53% particuliere verhuurders. Veel particuliere huurwoningen opgekocht

• 14% particuliere verhuurders

• Pioniers zijn studenten en kunstenaars

• 42% in de leeftijdscategorie 2034 jaar

• 40% in de leeftijdscategorie 20-34 jaar veel kunstenaars

• 47% in de leeftijdscategorie 18-34 jaar. Sterke stijging in creatieve sector 2003-2005

• Aanwezigheid historisch vastgoed en karakteristieke panden

• 57% gebouwd voor 1905


• Relatief gezien goedkope panden

• Ja, t.o.v. het centrum panden 5 * zo goedkoop

• Slechte stedenbouwkundig kwaliteit

• Ja, gemiddelde verkoopprijs 42% lager dan binnenstad Utrecht

• Dichtbij centrum, OV of voorzieningen.

• Dichtbij het centrum

• Dichtbij het centrum

• Dichtbij het centrum en centraal station

Jane Jacobs: • Diversiteit • Sloop/nieuwbouw niet noodzakelijk Neil Smith: • Rent-gap het grootst

• Wijken dichtbij het centrum of vastgoed sterk in waarde is gedaald Chris Hamnett: • Value-gap het grootst

• Ja, ligt tegen het centrum aan.

• Ja, ligt dichtbij het centrum (binnen 2 km)


• Onbekend

35

• Goed imago

Richard Florida: • Diversiteit en tolerante sfeer • Pioniers mensen in de creatieve sector

• Ja, oa. door goede ligging

• Ja, ligt naast het museumkwartier

• Gemengde wijk, evenwichtige inkomensverhouding

• Veel schrijvers en kunstenaars

• Vanaf de jaren ’70 woonden er veel gastarbeiders

• Pioniers waren jonge academisch geschoolden

• Studenten, kunstenaars en krakers

• Veel studenten en ex studenten. 42% is hoog opgeleid

Naast de theorie is het interessant om te beschouwen in hoeverre en op welke manier door de overheid in de voorbeeldwijken is gestuurd. Dit wordt in de volgende tabel weergegeven. Tabel Synthese 2, Gebruikte sturingsinstrumenten in de voorbeeldwijken

Sturingsinstrumenten • Gebiedspromotie

De Jordaan

De Oude Pijp

Lombok

Overige wijken

Nee

Nee

Nee

• Verkoop woningen door corporaties

Nee, 42% is corporatiebezit.

Ja

• Investeren in woningen

Ja, veel sloop/nieuwbouw en renovatie Jaren ’70 splitsingsverbod. Eind jaren ’90 veel splitsingen.

Nee, 32% is corporatiebezit. Gemeentelijk beleid was gericht op verkoop huurwoningen. Hiervan is bijna geen gebruik gemaakt. Ja, veel renovatie. Weinig sloop

Katendrecht, Spangen Spangen

• Aanpassen randvoorwaarden, bijv. subsidies, toestaan splitsingen • Actief toevoegen voorzieningen en bedrijvigheid in de creatieve sector. Oprichten WOM?

Commerciële vastgoedpartijen ontwikkelden winkels en horecavoorzieningen.

• Opknappen buitenruimte

Nee

•

Woonruimteverdelingsbeleid van corporaties

Nee

Ja, veel renovatie, weinig sloop

Spangen

Ja, versoepeling splitsingsbeleid in 2002. Vanaf 1998 subsidies voor particuliere woningverbetering Aanwezigheid van veel loungecafé’s en trendy restaurants. Niet actief toegevoegd. Flexibel bestemmingsplan. Ja, door gemeente

Ja, subsidies t.b.v. particuliere woningverbetering

Pijnackerplein-> particuliere woningverbetering

WOM opgericht. Het bestemmingsplan staat veel kleine bedrijvigheid toe.

Cool -> Oprichten WOM. Toevoegen bedrijvigheid in creatieve sector. Pijnackerplein

Nee

Nee

Ja, door gemeente

Ja, Woonbron Maasoevers (Hoogvliet, Dordrecht)

In hoofdstuk 5 en 6 zullen deze schema’s ingevuld worden voor de twee pilotwijken in Rotterdam. Dit zijn de wijken Middelland en Cool. Beide wijken zijn nog niet gegentrificeerd, maar hebben waarschijnlijk wel de potentie om te gentrificeren. Aan de hand van beide schema’s zal een analyse worden gemaakt of gentrification te verwachten is, en zo ja, hoe de overheid dit proces kan versnellen.

36

Hoofdstuk 5, Middelland en Cool

HOOFDSTUK 5

5 MIDDELLAND EN COOL 5.1 INLEIDING De wijken Middelland en Cool in Rotterdam zijn beide aangewezen als pilotproject “gentrification”. Het doel van deze pilots is om het gentrificationproces in deze wijken te versnellen. Om dit bereiken is er een verkenning gemaakt van gentrification belemmerende en stimulerende activiteiten in deze pilotgebieden. Daarnaast zijn de belangrijkste actoren in het gebied door middel van workshops met elkaar in contact gebracht. Aan de hand van deze workshops zijn voor de wijken actieprogramma’s opgesteld en is een gedragscode voor de toekomst ontwikkeld. In dit hoofdstuk worden de wijken Middelland en Cool omschreven en aan de hand van de statistisch gegevens wordt een analyse gemaakt van de fase in het gentrificationproces waarin de wijken zich bevinden.

Inleiding Theorie Vraagzijde: Doelgroepen






Middelland + Cool Sturingsinstrumenten Middelland + Cool Conclusies Aanbevelingen

De statistische gegevens over Middelland en Cool zijn in bijlage A opgenomen. De analyse van de gegevens vindt in paragraaf 5.2 en 5.3 plaats. In hoofdstuk 6 wordt vervolgens aan de hand van de analyse van de statistische gegevens, de bevindingen uit de workshops, de internationale literatuur en de ervaringen uit de voorbeeldwijken een strategie voor Middelland en Cool opgezet om het gentrificationproces te versnellen.

5.2 MIDDELLAND De wijk Middelland is een vooroorlogse wijk en ligt dichtbij het centrum van Rotterdam. Er wonen ca. 11.000 mensen. Middelland is ontworpen naar aanleiding van een plan van Gerrit de Jong in 1887. De bedoeling van dit ontwerp was om de wijk meer allure te geven dan de omliggende wijken. Dit is tot uiting gekomen door lange statige lanen, zoals de Claes de Vrieslaan, Mathenesserlaan en de Heemraadsingel. Het gebied wordt doorsneden door twee drukke winkelstraten. Dit zijn de Nieuwe Binnenweg en de Middellandstraat.

37


De wijk wordt in het noorden begrensd door het Centraal Station, aan de westzijde door de Heemraadsingel, in het zuiden door de G.J. de Jongweg en in het oosten door de ’s Gravendijkwal. De buurtbewoners ervaren Middelland als een wijk waar het prettig wonen is. De wijk heeft echter ook te maken met drugs- en prostitutieoverlast en overlastgevende horeca. Langs de ’s Gravendijkwal bevinden zich nu nog diverse sexinrichtingen en in het gebied zijn relatief gezien veel maatschappelijke opvanghuizen gevestigd. Voorbeelden hiervan zijn het Leger des Heils en de Bouwmanstichting. Sommige van deze opvanghuizen veroorzaken veel overlast. Het huidige beleid van de deelgemeente Delfshaven is dat er geen opvanghuizen meer bij mogen komen. Aangezien de opvanghuizen geen huisvestingsvergunning nodig hebben, is het handhavingsbeleid van de deelgemeente reactief.

5.2.1

Luchtfoto Middelland (Bron: Google-Earth)

Huidige bewoners en doelgroepen

In de Grote Woontest, die in 2005 door 12.000 bewoners in de regio Rotterdam is ingevuld, werd Middelland negatief beoordeeld, maar wel als wijk met potentie, die sneller dan gemiddeld vooruitgaat. In de wijk zelf zijn grote verschillen aanwezig. Door bewoners positief gewaardeerde straten zijn de Graaf Florisstraat, Mathenesserlaan en de Hondiusstraat. Slecht beoordeelde straten zijn de Duivenvoordestraat en de Hendrick Sorchstraat. (zie figuur, 5.2) Figuur 5.1, Buurtbeoordeling (Bron: Grote Woontest)

Dit wordt onder andere veroorzaakt door de stadsvernieuwingsbebouwing. In de stadsvernieuwingsperiode is een groot deel van de woningvoorraad gerenoveerd, samengevoegd en zijn dakdozen toegevoegd. Door de enorme opgave in de stadsvernieuwing is in die tijd gekozen voor het opknappen van de woningen door middel van kunststofkozijnen en trespaplaten. Dit heeft echter een slechte kwalitatieve uitstraling. Het zuidelijk deel van de Middelland heeft te kampen met veel funderingsproblemen. Dit wordt veroorzaakt door de oude slotenstructuur van de wijk. Tussen 1985 en 1995 zijn veel woningen in dit deel vervangen.

38


Figuur 5.2, Oordeel Woonstituatie (Bron: Grote Woontest)

De hiernaast geprojecteerde figuur is een uitsnede uit de resultaten van de Grote Woontest. Hieruit blijkt dat de bewoners negatief oordeelden over de staat van de woning en positief over de buurtontwikkeling. Tevens werd de aanwezigheid van voorzieningen positief beoordeeld. Het comfort in de wijk en het contact met de buren werd door de bewoners als sterke sociale punten genoemd. Middelland is een wijk dat goed aansluit op de rode leefstijl. De wijk functioneert goed en heeft een levendig stedelijk woonmilieu. Over het algemeen is dit woonmilieu door 16% van de respondenten van de Grote Woontest gewenst. Doordat in de wijk Middelland vooral de rode leefstijl zich prettig voelt, lijkt de wijk geschikt te zijn voor gentrification (zie figuur 5.4). Figuur 5.3, Beoordeling wijken (Bron: Grote Woontest)

In paragraaf 3.2 kwam naar voren dat de doelgroepen die behoren tot de rode leefstijl Young Potentials en Urban Singles zijn. Dit komt overeen met de huidige leeftijdsopbouw in Middelland. Ca. 54% van de bewoners is jonger dan 34 jaar. (Zie grafiek A.1) Deze doelgroepen hebben als primaire woonwens een beneden/bovenwoning met een eigen entree. Hieraan voldoet de wijk Middelland ook. 61% van de woningvoorraad is een beneden- of etagewoning. Slechts 35% is portiek of galerijwoning. (zie tabel A.8). Dit betekent dat het vastgoed in Middelland zich goed leent voor gentrification

• Vooral rode wereld voelt zich prettig

Figuur 5.4, Woonwerelden (Bron: Grote Woontest)

De huidige gezinssamenstelling komt overeen met de kenmerken van de gewenste doelgroepen. 59% van de inwoners is alleenstaand en niet inwonend. Dit percentage is vergeleken met 2000 met 3% afgenomen ten gunste van het aantal echtparen met kinderen. (Zie tabel A. 1)

Figuur 5.5, Woonmilieu’s (Bron: Grote Woontest)

39


Besteedbaar inkomen Het besteedbaar inkomen in Middelland is in 2003 7 ten opzichte van 2002 met 2,6% gestegen. Deze stijging komt overeen met het landelijk gemiddelde (Zie tabel A.2). Dit betekent dat Middelland in 2003 een positieve ontwikkeling heeft ondergaan. Het gemiddelde besteedbare inkomen in Middelland bevond zich echter op dat moment nog wel onder het gemiddelde inkomen in Rotterdam. Tevens heeft 63% van de huishoudens een besteedbaar inkomen onder de € 22.000,- en heeft zelfs 24% van de huishoudens een inkomen onder de armoedegrens. Dit percentage is sinds 2000 afgenomen. (Zie tabel A.3 en A.4). Etniciteit Opvallend is dat de Nederlandse nationaliteit vergeleken met andere succesvolle gegentrificeerde wijken zeer beperkt voorkomt. Ca. 36% van de inwoners heeft in Middelland de Nederlandse nationaliteit (Zie tabel A.5). Zoals in paragraaf 4.2.2. naar voren kwam, is dit percentage in de Jordaan, de Oude Pijp en Lombok gemiddeld 62%. 5.2.2 Fysieke kenmerken Uit de theorie van Chris Hamnett is gebleken dat een wijk, die geschikt is om in de toekomst te gentrificeren, dichtbij het centrum dient te liggen of naast een naburige succesvolle wijk. De wijk Middelland ligt ca 2 km van het centrum van Rotterdam. Tussen Middelland en het centrum ligt de wijk het Oude Westen. Deze wijk is door het type bebouwing, veel stadsvernieuwingsbebouwing, niet geschikt voor gentrification. Het Oude Westen was in 2005 volgens de Veiligheidsindex de meest onveilige wijk van Rotterdam en vormde zodoende een fysieke en sociale barrière tussen Middelland en het centrum. Dit effect wordt tevens versterkt door de ’s Gravendijkwal. Dit is een grote verkeersader tussen Middelland en het Oude Westen. De Nieuwe Binnenweg, met veel kleine winkeltjes en een tramlijn, is de positieve verbindende factor tussen Middelland en het centrum. Creativiteit In Middelland zijn in 2006 78 vestigingen in de creatieve industrie. Dat is 14% van het totaal aantal vestigingen in het gebied en dat is twee keer zoveel als gemiddeld in Rotterdam. Ten opzichte van 1995 is het aantal vestigingen in Middelland met 24% gestegen. In Rotterdam was dit percentage 55%. Deze groei was gelegen in een toename van vestigingen in de creatieve dienstverlening (zie tabel A.6). De groei in werkgelegenheid in de creatieve sector is in de afgelopen tien jaar sterk achtergebleven bij Rotterdam als geheel. In Middelland was de groei 14%, terwijl in Rotterdam de groei in dezelfde periode 56% was. Geconcludeerd kan worden dat per saldo het aantal vestigingen wel is toegenomen, maar de werkgelegenheid niet. In het algemeen gaat het om kleine bedrijfjes, waar tussen de één en drie personen werken. (Van der Zanden, 2007) De bedrijvigheid bevindt zich voornamelijk rondom de twee grote winkelstraten. Er is in beide straten veel leegstand. Zo staat op de Nieuwe Binnenweg momenteel 11% van de panden leeg, terwijl het landelijk gemiddelde 7% is. Dit komt doordat de huren relatief gezien hoog zijn voor de locatie. Op de Nieuwe Binnenweg is een horecastop ingesteld. Momenteel wordt 24% van de panden gebruikt voor horeca. De woningcorporatie Woonbron probeert verloedering van de Nieuwe Binnenweg tegen te gaan door panden aan te kopen en op te knappen.

7

De inkomensgegevens uit 2003 zijn de meest recente gegevens. Dit komt door de lange verwerkingstijd van deze gegevens.

40


Nieuwe Binnenweg

Middellandstraat

Vastgoed Middelland is door het type vastgoed uitermate geschikt voor gentrification. Zoals eerder in deze paragraaf is aangegeven bestaat 60% van de bebouwing uit beneden/bovenwoningen. Slechts 35% is portiek of galerijwoning. Deze laatste categorie leent zich niet voor gentrification. Volgens Chris Hamnett is het voor gentrification noodzakelijk dat in een wijk historisch vastgoed en karakteristieke panden aanwezig zijn. Tevens dient de prijs/kwaliteit verhouding gunstig zijn. Uit bijlage A, tabel 9 blijkt dat 74% van het vastgoed uit de bouwperiode voor 1930 is. Dit percentage is vergelijkbaar met Lombok en de Oude Pijp. In de Jordaan ligt dit percentage lager. De nieuwbouw in Middelland is grotendeels (14% van het totale vastgoed) na de stadsvernieuwingsperiode gebouwd. Ook dit is zeer gunstig voor het gentrificationproces. Zoals uit de value-gap theorie van Chris Hamnett is gebleken, is het essentieel dat er relatief gezien veel particuliere verhuur in het gebied is. Deze verhuurders zullen namelijk overwegen om hun vastgoed te verkopen, wanneer blijkt dat verhuur op den duur minder oplevert dan verkoop. In Middelland is 49% van het vastgoed particulier verhuurd. (Zie tabel A.7). Dit percentage komt ongeveer overeen met de Jordaan en de Oude Pijp. Slechts 9% van het vastgoed is in handen van eigenaar/bewoners. Dit is relatief gezien weinig. Uit tabel A.11 blijkt dat in 2005 3% van het vastgoed is verkocht aan eigenaar/bewoners. Uit dit gegeven zou afgeleid kunnen worden dat gentrification al plaatsvindt. Uit de rent-gap theorie van Smith blijkt dat om te kunnen gentrificeren de waarde van het vastgoed in een wijk relatief gezien lager moet zijn dan in zijn omgeving. In de Jordaan was dit zeer duidelijk het geval. In bijlage A, tabel 10 blijkt dat de gemiddelde gewogen WOZ waarde in 2003 ten opzichte van Rotterdam als geheel 9% lager is. Ten opzichte van de waarde in 1999 is de gemiddelde waarde met 66% gestegen. Dit percentage ligt hoger dan het stijgingspercentage in de stad Rotterdam. Dit was 60%. (zie tabel A.10). Met name de meergezinswoningen in de sociale huur en de woningen in de particuliere verhuur zijn in waarde flink gestegen (ca. 80%). Dit effect kan er op duiden dat de wijk economisch gezien in de lift zit. Corporatiebeleid De grootste corporatie in het gebied is het WBR. Het WBR heeft in Middelland 40% van het vastgoed in haar bezit. Het huidige beleid van het WBR is om 760 woningen in de wijk te verkopen. Inmiddels is 46% verkocht. Per bouwblok zal maximaal 49% worden verkocht. 300 woningen in Middelland behoren tot het tafelzilver. Dit zijn oude karakteristieke panden. Het WBR wil hiervan de helft verkopen en het overige deel gaan renoveren. Tevens heeft het WBR het beleid om de huren in Middelland te verhogen. Dit doet ze door het product te veranderen, bijvoorbeeld door het samenvoegen van woningen. Momenteel is de verhouding bereikbare huur–boven bereikbaar: 70-30. Ze wil dit binnen tien jaar omvormen tot 50-50.

41


Nieuwbouw- en renovatieplannen Middelland In Middelland zijn diverse renovatie, sloop/nieuwbouw en buitenruimteprojecten gepland. Tabel 5.1, Projecten Middelland

1. Het WBR gaat in de Hondiusstraat samen met de particuliere eigenaren de woningen opknappen. 2. Snelle Kroon. 137 renovatiewoningen. Start begin 2006. Renovatie, samenvoegen en daarna verkoop. Geschikt voor midden- inkomens. 3. Start in 2006 nieuwbouw Beukelsdijk 4. Trespa project Bellevoystraat e.o. 215 woningen opknappen en trespa verwijderen. 5. Buitenruimteprojecten 2007: Snellinckstraat en Middellandplein 6. Na 2015 aanpak omgeving Oostervantstraat en Duivenvoordestraat 7. Beschermd stadsgezicht: Heemraadssingel en Graaf Florisstraat 8. 2007: parkeervisie Middelland Conclusie Zoals in het begin van deze paragraaf is aangegeven, zijn er binnen de wijk Middelland verschillende subbuurten te onderscheiden (zie kaart Bijlage B). Het meeste perspectief biedt de omgeving Graaf Florisstraat (subbuurt 10) en de Volmarijnstraat/Mathenesserlaan (50). Circa 90% van de bebouwing in deze subbuurten is voor 1930 gebouwd. Het minst geschikt voor gentrification, veel portiek en galerijflats, is de omgeving Lieve Verschuierstraat (70) en de Aleidisstraat (20). De meeste sociale huurwoningen bevinden zich rondom de Aleidisstraat 82% en de Duivenvoordestraat 72% (21). De omgeving Hendrick Sorchstraat (30) heeft de meeste stadsvernieuwingsbebouwing. Straten geschikt voor gentrification 10: Graaf Florisstraat, Beatrijsstraat 50: Mathenesserlaan

Straten minder geschikt voor gentrification 20: Aleidisstraat 21: Duivenvoordestraat, Oostervantstraat 30: Hendick Sorchstraat, Joost van Geelstraat

Graaf Florisstraat

Mathenesserlaan

Hendrick Sorchstraat

Aleidisstraat

42


Duivenvoordestraat

5.3

Lieve Verschuierstraat

COOL

De wijk Cool ligt naast het centrum. De wijk bestaat uit twee delen, namelijk Cool-Noord, dit is het Mauritskwartier en het Lijnbaankwartier en Cool-Zuid, het Witte de Withkwartier en het Baankwartier. Deze paragraaf gaat over de mogelijkheden van gentrification in Cool-Zuid. De relatie met Cool-Noord zal wel worden meegenomen in de analyse. Cool-Noord wordt begrensd door de volgende straten: Weena, Coolsingel, Westblaak en Mauritsweg en heeft 2100 inwoners. Cool-Zuid wordt begrensd door de Westblaak, Schiedamsedijk, Vasteland en de Eendrachtsweg en heeft 2800 inwoners. (Zie kaartje, bijlage B) De geschiedenis van Cool gaat ver terug in de tijd. In het begin van de 19e eeuw was Cool een zelfstandige gemeente, maar in 1811 werd het door de gemeente Rotterdam geannexeerd. Van oudsher was Cool een wijk van rijk en arm, een internationale en tolerante wijk. In de jaren ’70 ging de wijk sterk achteruit en verloederde de wijk. Hierdoor ontstond er een bewonersopstand. Dit leidde tot een complete renovatie van het Coolse binnengebied. De stadsvernieuwing vierde hoogtij. De omslag kwam echter te laat. De mensen met hogere inkomens trokken weg uit de wijk. Het besteedbare inkomen was in de jaren ’80 lager dan het gemiddelde in Rotterdam. Een ander effect van de stadsvernieuwing was dat de bedrijvigheid uit de buurt weg werd gesaneerd. Met als gevolg dat er geen levendigheid meer op straat aanwezig was.

laak t

Ee

ac ndr

ht s

g we

te d Wit

traa iths W e

Schiedamse Dijk

tb Wes

V as

tela

nd

Cool-Zuid (Bron: Google-Earth)

43


Omgeving Witte de Withstraat (Cool-Zuid) Cool kreeg zijn naamsbekendheid door de Witte de Withstraat. De Witte de Withstraat en de hieraan gelegen straten: Zwarte Paardenstraat, Boomgaardstraat en Eendrachtstraat bleven gehandhaafd en behielden zodoende de uitstraling van voor de oorlog. De Witte de Withstraat was een chique woonstraat. Door de komst van de Lijnbaan kreeg de Witte Withstraat in de jaren ’60 een andere bestemming, namelijk die van stedelijke horecaconcentratie. In de jaren ’70 liep dit uit de hand, doordat illegale gokbedrijven hun intrek namen in de Witte Withstraat. Dit leidde tot een onveilige straat met schietpartijen. De bewoners kwamen hiertegen in opstand. Ze wilden graag dat de straat de oude verbindingsfunctie tussen het museum Boymans en het Maritiem museum weer terugkreeg. Door deze verbindingsfunctie is de straat uitermate geschikt als potentiële kunst en cultuurroute. De straat had door de historische panden ook de potentie om verblijfsgebied te worden. (Meyer, 2000) De eerste ingrepen in de Witte de Withstraat vonden op initiatief van de gemeente plaats. De buitenruimte werd grondig aangepakt. Na het opknappen van de buitenruimte waren de panden aan de beurt. De panden zijn grotendeels in handen van particulieren. Om hier grip op te krijgen, is in 1990 de WOM opgericht. Het doel van de WOM was het versterken van de economische structuur in de wijk. Om dit te bereiken diende de bedrijvigheid weer terug te keren in de wijk. De WOM kocht panden op en verkocht deze aan nieuwe gewenste ondernemers in het gebied. Door de interventie van de WOM is de Witte de Withstraat een hippe straat geworden met diverse kunstinstellingen, galeries, antiekwinkels en kwaliteitsboekwinkels. Bekende voorbeelden hiervan zijn: het Fotomuseum, galerie Witte de With en Marlies Dekkers. Het gebied is nu op orde. De WOM houdt zich op dit moment bezig met het beheer en houdt een vinger aan de pols voor wat betreft de branchering en speelt in op veranderingen. Er is bijvoorbeeld een verandering in de branchering waarneembaar van beeldende kunst richting artistieke mode. In de Witte de Withstraat blijven de kunstzinnige winkels gemengd met horeca en publieksfuncties.

Witte de Withstraat

Fotomuseum in de Witte Withstraat

Na de positieve impuls in de detailhandel van de Witte de Withstraat is nu de woningbouw aan de beurt. Het WoningBedrijf Rotterdam (WBR), de corporatie met het meeste bezit in Cool, is sinds 1997 gebiedsgericht woningen aan het verkopen en/of sloop/nieuwbouw aan het toepassen. Het doel is om uiteindelijk 15% van de Coolse nieuwbouw te verkopen. 5.3.1 Huidige bewoners en doelgroepen Cool wordt door de bewoners als een positieve wijk beschouwd, die iets sneller dan gemiddeld vooruit gaat. Cool bevindt zich in figuur 5.1 in het kwadrant rechtsboven. De woonsituatie wordt zeer positief ervaren en scoort over het algemeen beter dan Middeland. Uit figuur 5.2. blijkt dat Cool-Zuid positiever wordt ervaren dan Cool-Noord. De bewoners hebben in de Grote Woontest aangegeven dat er relatief gezien weinig negatieve aspecten zijn. Positieve elementen zijn de voorzieningen en de buurtontwikkeling. Het voorzieningenniveau wordt ongeveer gelijkwaardig gewaardeerd met het stadscentrum. Op het sociale vlak wordt het burencontact en de binding met de wijk als positief ervaren. (zie figuur 5.3). Negatief wordt geoordeeld over de staat van de woning. Dit probleem doet zich in Cool-Zuid meer voor dan in Cool-Noord.

44


Net als in Middelland voelen de bewoners van Cool zich aangetrokken tot de rode leefstijl. (zie figuur 5.4). Uit de Grote Woontest kwam naar voren dat de hoog opgeleide Young Potentials naar tevredenheid wonen in Cool. Er zijn twee woonmilieu’s in Cool aanwezig, namelijk het Grootstedelijk en het Levendig Stedelijke woonmilieu. Het grootste gedeelte van Cool-Zuid bestaat uit portiek/galerij woningen zonder lift. Dit type woningbouw heeft bij de gewenste doelgroepen geen voorkeur. Leeftijdsopbouw en gezinssamenstelling De leeftijdsopbouw van Cool verschilt met Middelland doordat er gemiddeld genomen meer ouderen wonen. (Bijlage A, grafiek 1 en 2). Dit is echter een vertekend beeld. De mensen in de leeftijdscategorie 65+ wonen met name in Cool-Noord. In Cool-Zuid valt 38% van de bevolking in de leeftijdscategorie 20 tot 34 jaar. Dit percentage is gedurende de afgelopen vijf jaar met 3% afgenomen. Deze bevolkinggroep woont voornamelijk ten noorden van de Witte de Withstraat (46%). Wat betreft de gezinssamenstelling is het zeer opvallend dat de categorie alleenstaanden niet-inwonend zeer prominent aanwezig is (ca 70%). Dit percentage is hoger dan in de succesvolle voorbeeldwijken. Besteedbaar inkomen De gegevens over het besteedbaar inkomen in de tabellen A.2, A.3 en A.4 zijn van toepassing op de gehele wijk Cool. Opvallend is, dat in 2003 ten opzichte van 2002 nauwelijks een stijging van het besteedbaar inkomen heeft plaatsgevonden. Het gemiddelde besteedbaar inkomen lag in 2003 hoger dan het gemiddelde van Rotterdam. Wanneer wordt gekeken naar de lagere inkomens valt op dat het percentage lage inkomens minder hoog is dan in Middelland, maar lager dan het gemiddelde van Rotterdam. Over het algemeen kan gezegd worden dat de inwoners van Cool meer te besteden hebben dan in Middelland. Etniciteit Zoals uit tabel A.19 blijkt, is het percentage bewoners met een Nederlandse nationaliteit in het gedeelte boven de Witte de Withstraat (57%) en ten oosten van de Schiedamse Vest (65%) het hoogst. Deze percentages komen overeen met de Oude Pijp en Lombok. De overige twee subbuurten in Cool-Zuid scoren minder hoog en zijn vergelijkbaar met Middelland. In de afgelopen twee jaar is een lichte stijging van het aantal inwoners met een Nederlandse nationaliteit in deze twee subbuurten waarneembaar. 5.3.2

Fysieke kenmerken

Creativiteit en voorzieningen Zoals eerder is aangegeven, zijn in Cool-Zuid, met name rondom de Witte de Withstraat, veel vestigingen in de creatieve sector. 15 procent van het totaal aantal vestigingen is creatief. Dit is vergelijkbaar met Middelland. Ten opzichte van 1995 is het aantal vestigingen met 10 procent gegroeid. Deze groei had uitsluitend plaats in de kunstenbranche. 15 procent van de arbeidsplaatsen is in de creatieve sector. Dit percentage is veel hoger vergeleken met Middelland (5%). Deze werkgelegenheid is ten opzichte van 1995 met 82% gestegen. Hieruit kan worden afgeleid dat het beleid van de WOM succesvol is geweest. Enkele vestigingen bepalen een groot deel van de werkgelegenheid, waaronder twee uitgeverijen en twee bedrijven werkzaam in de podiumkunst. (Van der Zanden, 2007) In Cool bevinden zich veel wijkoverstijgende voorzieningen, zoals het Oogziekenhuis, de GGD, scholen en kerken en weinig wijkvoorzieningen. Cool is hiervoor afhankelijk van het centrum. Vastgoed Uit kaart A.2 blijkt dat het grootste gedeelte van de woningen ten zuiden van de Witte de Withstraat in het bezit is van de corporatie. Hierdoor gaan de rent-gap en value-gap theorie van respectievelijk Smith en Hamnett hier niet op. Zoals eerder aangeven, bestaat de bebouwing op Cool-Zuid voornamelijk uit portiek/galerij woningen zonder lift. Ten zuiden van de Kortenaarstraat (subbuurt 60) en ten oosten van de Schiedamsevest (70) bevinden zich relatief gezien ook veel etagewoningen. Gemiddeld 65% van de woningen in de subbuurten

45


50, 60 en 70 is sociale huur. De huurverdeling in de subbuurt boven de Witte de Withstraat (40) is gelijkmatiger verdeeld. Het percentage bewoners dat per jaar verhuist, is relatief gezien laag. Dit komt doordat een groot deel van de woningvoorraad in Cool sociaal is en de wijk op een aantrekkelijke locatie ligt. Dit geringe percentage heeft een effect op het toe te passen instrumentarium om gentrification te kunnen bevorderen. De buurten ten zuiden van de Witte de Withstraat zijn deels voor 1906 en deel na 1980 gebouwd. De andere twee buurten zijn wederopbouwbuurten. De gemiddelde WOZ waarde in 2003 is ten opzichte van 1999 met 81% gestegen. Dit is een behoorlijke stijging, wanneer wordt vergeleken met het stijgingspercentage voor de stad Rotterdam. Deze stijging is voornamelijk te danken aan de stijging in de sociale huursector en de stijging van de meergezinswoningen in de particuliere verhuur. Door deze waardestijging lijkt het er op de gentrification gedeeltelijk al in de periode 1999-2003 heeft plaatsgevonden en misschien nog voortduurt. Dit blijkt ook uit tabel A.11 waarin staat dat in 2005 3,8% van het vastgoed is verkocht aan eigenaar/bewoners. De gemiddelde WOZ-waarde in Cool is 1.995 euro/m2. Dit is hoger dan het gemiddelde in Rotterdam, namelijk 1.725 euro/m2. Hierdoor is het voor gentrifiers relatief duur om zich in Cool te vestigen.

Boomgaardstraat Zuid (50)

Van Brakelstraat (50 & 60)

Schiedamse Vest Noord (70)

Eendrachtsweg

Corporatiebeleid Aangezien een groot deel van Cool-Zuid corporatiebezit is, is het van groot belang om te weten wat het beleid van de aanwezige corporaties in het gebied is. Het WBR is de corporatie met het meeste bezit in de wijk. Het heeft ca. 90% van het vastgoed in de wijk Cool in haar bezit. Op dit moment is 57% van het WBR-bezit in Cool in de bereikbare huursector. De planning is dat dit percentage in 2010 slechts 39% is. Ze wil dit bereiken door de kwaliteit van de woningen te verbeteren en daarop aansluitend ook de huur te verhogen. Het doel van het WBR is hiermee om de midden- en hogere inkomens naar de wijk Cool toe te trekken. Er is één sloop/nieuwbouw project in het gebied. Dit is de Eendrachtstraat. Het WBR is van plan om daar stadswoningen en appartementen voor de midden- en hogere inkomens te bouwen. Daarnaast hebben Stadswonen en het WBR diverse renovatieprojecten in het gebied. 46


Nieuwbouwplannen Baankwartier Aan de oostkant van de wijk Cool bevindt zich het Baankwartier (subbuurt 70). Dit is een grootschalige herstructureringslocatie. De gemeente is een aantal jaren geleden gestart met aankopen in het gebied. Er is op dit moment een voor-ontwerp bestemmingsplan in procedure dat hoogbouw in dit gebied toestaat De planvorming voor het gebied bevindt zich nog in de initiatieffase. Het is de bedoeling dat het plan pas na 2010 van start gaat. Aangezien dit gebied een groot deel van Cool-Zuid beslaat, is de uitwerking hiervan van invloed op het gentrificationproces in Cool. Belangrijk is dat door deze nieuwbouwplannen niet in dezelfde vijver wordt gevist. Wanneer het Baankwartier tot ontwikkeling wordt gebracht, kan dit echter ook een stevige impuls voor het achtergelegen gebied met zich meebrengen. Conclusie Cool Er is binnen Cool-Zuid een duidelijk verschil waarneembaar tussen de twee subbuurten ten zuiden van de Witte de Withstraat (50 & 60) en de subbuurten ten noorden van de Witte de Withstraat (40) en ten oosten van de Schiedamse Vest (70). Het zuidelijk deel kenmerkt zich door veel corporatie bezit in de sociale huursector. Het beleid van het WBR is er opgericht om een deel van de woningen te verkopen door middel van een MVE constructie. De vraag is echter of hiermee gentrification een duwtje in de rug wordt gegeven. De Witte de Withstraat en het gebied ten noorden heeft meer potentie. Tevens leent de Eendrachtsweg door het type bebouwing zich ook goed voor gentrification.

5.4

CONCLUSIE

Om tot een conclusie te komen, is het succes/faalmodel “Tabel Synthese 1” voor de wijken Middelland en Cool ingevuld. Tabel 5.2, Relatie tussen theorie en de wijken Middelland en Cool

Theorie

Middelland

Cool-Zuid

• 36% Nederlands, 63% lage inkomens, 60% alleenwonend, 32% 20-34 jr.

• 44% Nederlands, 58% lage inkomens, 66% alleen wonend, 38% 20-34 jr.

• 23% sloop/nieuwbouw

• 28% sloop/nieuwbouw • Nieuwbouwplannen Baankwartier

• Stijgingspercentage 2003 t.o.v. 1999 is 66%. (gem. Rotterdam 60%). Gem. waarde is lager dan het gemiddelde Rotterdam

• Stijgingspercentage is 81%. Gemiddelde waarde ligt hoger dan het gemiddelde in Rotterdam

• Ligt redelijk dichtbij het centrum. (ca. 2 km). Waarde vastgoed ligt lager dan gemiddeld.

• Ja, direct naast het centrum gelegen. Waarde vastgoed is hoger dan gemiddeld.

• 49 % particuliere verhuurders 41% gemeente/corporatiebezit

• 27% particuliere verhuurders 51% gemeente/corporatiebezit

• Pioniers zijn studenten en kunstenaars

• 32% in de categorie 20-34 jaar 5% personen werkzaam in de creatieve sector

• Aanwezigheid historisch vastgoed en karakteristieke panden

• 34% gebouwd voor 1906 40% tussen 1906-1930

• 38 % in de categorie 20-34 jaar. 15% personen werkzaam in de creatieve sector. • 31% gebouwd voor 1906 3% tussen 1906-1930

Jane Jacobs: • Diversiteit

• Sloop/nieuwbouw niet noodzakelijk

Neil Smith: • Rent-gap het grootst

• Wijken dicht bij het centrum of vastgoed sterk in waarde is gedaald Chris Hamnett: • Value-gap het grootst

47


• Relatief gezien goedkope panden

• Ja, gemiddelde waarde is relatief gezien laag

• Nee, gemiddelde waarde hoger is dan gemiddelde Rotterdam

• Dichtbij centrum, OV of voorzieningen.

• Ca. 2 km van het centrum

• Direct naast het centrum gelegen

• Goed imago

• Wisselend. Randen en grote verbindingsassen positief.

• Ja, heeft goed imago. Imago is gericht op creativitiet. De wijk ligt naast het centrum en het museumpark.

• Gemengde wijk, arme wijk, chique assen, veel voorzieningen.

• Veel kunstenaars en creatieve mensen.

• Nee, relatief gezien weinig mensen werkzaam in de creatieve sector.

• Ja, veel studenten en kunstenaars.

Richard Florida: • Diversiteit en tolerante sfeer • Pioniers mensen in de creatieve sector

Geconcludeerd kan worden dat beide wijken elementen bevatten die geschikt zijn voor gentrification. Opvallend is dat de kracht van beide wijken in andere elementen ligt. Zo ligt de kracht van Middelland in het vastgoed. De wijk heeft veel karakteristieke oude panden, een lage vastgoedwaarde, meer eigen woningbezit en veel voorzieningen in de buurt. De wijk is echter verder van het centrum gelegen en het inkomensniveau is op dit moment lager dan in Cool en er zijn veel overlastgevende panden, zoals sexinrichtingen en opvanghuizen. Cool daarentegen heeft veel corporatiebezit, weinig particuliere verhuurders, relatief gezien weinig oude panden, veel portiekflats, maar herbergt daarnaast veel creatieve mensen, is divers, heeft een goed imago en is dichtbij het centrum gelegen. Er is net als in Middelland overlastgevende horeca in de wijk aanwezig. Beide wijken hebben door hun positieve eigenschappen potentie om op den duur te gentrificeren. De aanpak om gentrification te bevorderen zal echter voor beide wijken zeer verschillend zijn. In hoofdstuk 6 wordt hier verder op ingegaan.

48

Hoofdstuk 6, Sturing Middelland en Cool

HOOFDSTUK 6

6 STURING MIDDELLAND EN COOL Aan de hand van de statistische analyse van de wijken Middelland en Cool in hoofdstuk 5 worden in dit hoofdstuk de sturingsinstrumenten en de actieprogramma’s van beide wijken besproken. Deze actieprogramma’s zijn naar aanleiding van de uitkomsten van de workshops in Middelland en Cool opgesteld. Tevens zal in dit hoofdstuk een maatregelenpakket worden opgesteld aan de hand van het instrumentarium dat in hoofdstuk 3 en 4 is aangereikt. De toe te passen instrumenten zullen tenslotte in tabel “Synthese 2” worden ingevuld. Zoals in hoofdstuk 5 is aangegeven hebben beide wijken potentie om te gentrificeren. De aanpak zal echter verschillend zijn door de verschillende sociale en fysieke kenmerken van beide wijken.

6.1


Aanbodzijde: Fysiek kenmerken





Middelland + Cool Sturingsinstrumenten Middelland + Cool Algemene conclusies

Aanbevelingen

MIDDELLAND

Op 21 september 2006 is een workshop gentrification gehouden in de Oranjerie in de Volmarijnstraat in Middelland. Diverse partijen waren bij de workshop aanwezig, zoals het WBR, deelgemeente, bewonersorganisaties, politie, dS+V en OBR. Het doel van deze workshop was om de partijen bij elkaar te brengen en gezamenlijk een actieprogramma op te stellen.

Foto’s: workshop “Gentrification Middelland” op 21 september 2006

Tijdens de workshop kwam naar voren dat de deelnemende partijen over het algemeen zeer positief over Middelland zijn. Middelland heeft veel gevarieerde bebouwing en kleine bedrijvigheid. Hierdoor is Middelland een gewilde wijk en wonen er veel jonge starters. Door de deelnemende partijen werd in de workshop de sterke en zwakke punten van Middelland naar voren gebracht.

49


Sterke punten Middelland Gevarieerde bebouwing Afwisseling: schaal, sfeer, straatbeeld, levendigheid, stenig versus groen, dag versus nacht. Kwalitatief goede buitenruimte: Branco van Dantzigplein, de singels. Veel voorzieningen: sport (o.a. zwembad), winkels, uitgaan en scholen, bijzondere detailhandel. Sociale verbanden. Goede ligging t.o.v. het centrum. Voldoende stedenbouwkundige kwaliteit

Zwakke punten Middelland Weinig groen. Te stenig, bijvoorbeeld Middellandplein. Weinig speelgelegenheden. Geen eenduidige visie met de stakeholders. Stadsvernieuwingsellende: dakdozen/trespa, schotels, kunstofkozijnen. Veel opvanghuizen. Verkeerde branchering Middellandstraat Veel leegstand Nieuwe Binnenweg. ’s Gravendijkwal.

Aan de hand van de sterke en zwakke punten en de rondwandeling in drie groepen door de wijk kwam het volgende actieprogramma naar voren. Acties Samenwerken stakeholders, eenduidige visie. Dit ontbreekt nu! Waarborgen vitaliteit winkelstraat. Wonen boven winkels, toevoegen woon/werk woningen. Particuliere woningverbetering ondersteunen. Zowel proces als financiering. Parkeerdruk verlagen. Blik van straat. Overschot op winkelpanden opheffen, sturen op branchering Gedetailleerd bestemmingsplan, betere sturingsmogelijkheden. Meer bedrijvigheid op brede verkeersassen toestaan. Goede promotie van het gebied. Benadrukken aanwezigheid van voorzieningen, karakter van de wijk, ligging en historische panden. Ondertunneling ’s Gravendijkwal. Verbeteren woonklimaat Aandacht voor buitenruimte. Met name in het zuidelijke deel van Middelland tussen de Mathenesserlaan en Rochussestraat. Koppeling maken met het medisch cluster. Eén trekker en aanspreekpunt gentrification.

Trekker Alle partijen Gemeente Gemeente Gemeente/corporatie Gemeente/Corporatie /WOM Gemeente/ dS+V Gemeente i.s.m. corporatie Gemeente/particuliere partijen/ corporatie Gemeente/ Deelgemeente Gemeente ?

Zoals uit de uitkomsten van de workshop en de analyse van de statistische gegevens in hoofdstuk 5 blijkt, ligt de kracht van Middelland in het vastgoed, de voorzieningen en de diversiteit. Om gentrification te bevorderen zullen deze elementen versterkt moeten worden en onder de aandacht van de doelgroep gebracht moeten worden. Tevens zullen negatieve elementen zoals overlastgevende panden, parkeerdruk en drukke verkeersassen, zoals de ’s Gravendijkwal, verminderd of opgeheven moeten worden. Aangezien het WBR 40% van het vastgoed in eigendom heeft, is zij een sterke partner bij de uitwerking van het actieprogramma. Door middel van het woonruimteverdeelsysteem en het portefeuillebeleid kan zij sterk sturen op het aantrekken van midden- en hogere inkomens naar de wijk. In de huidige plannen van het WBR staan diverse renovatieprojecten en zogenaamde trespaprojecten. Om gentrification succesvol te laten zijn, zal een integrale aanpak noodzakelijk zijn. Grootschalige renovatieprojecten en herstructurering zoals in Spangen zijn in Middelland niet aanwezig. De huidige projecten, zoals nieuwbouw ’s Gravendijkwal, blijken wel hun vruchten af te werpen. Uit de workshop bleek dat in Middelland relatief weinig creatieve mensen wonen of werken. Het bestemmingsplan staat dit echter niet in de weg. Het beleid in Rotterdam is er namelijk

50


op gericht dat 30% van de oppervlakte van elke woning gebruikt mag worden voor werken aan huis. Er is voor Middelland een nieuw bestemmingsplan in procedure. Door middel van dit bestemmingsplan probeert de gemeente de bedrijvigheid, met name grote kantoren op de assen, zoals de Mathenesserlaan, tegen te gaan. Op de Nieuwe Binnenweg en de Middellandstraat staan nu veel panden leeg. Tevens zijn er veel Turkse winkeltjes en belhuizen. Om Middelland aan het centrum te verbinden, zullen beide straten aantrekkelijke winkelstraten moeten worden. Een mogelijkheid om dit bereiken is het inzetten van een WOM voor sturing op de branchering. Geconcludeerd kan worden dat een integrale aanpak door alle actoren is gewenst. Op dit moment vindt er niet of nauwelijks afstemming tussen de actoren plaats. De fundamenten voor een succesvolle “gegentrificeeerde wijk” Middelland zijn ruimschoots aanwezig. Wanneer een grootschalige imagocampagne, zoals op Katendrecht, in combinatie met een gevarieerd aanbod van woningen, wordt ingezet, behoort gentrification in Middelland zeker tot de mogelijkheden. In paragraaf 6.3 worden de sturingsinstrumenten en de effecten hiervan op een rijtje gezet.

6.2

COOL

De workshop gentrification Cool is op 16 januari 2007 in de Waalse Kerk in Cool gehouden. De opkomst was groot. Aanwezig waren het WBR, Stadswonen, Politie, Bewonersorganisatie, WOM, Bureau Binnenstad, Stichting Opbouwwerk, dS+V en OBR. Uit de workshop kwam over het algemeen naar voren dat Cool een zeer goed imago heeft. Cool-Zuid heeft echter een beter imago dan Cool-Noord. Tijdens de wandeling kwam tot uiting dat het onderhoud van de woningen te wensen overlaat. Dit betreft zowel de particuliere woningvoorraad als het corporatiebezit.

Workshop Gentrification Cool op 16 januari 2007

Kortenaarstraat (60)

De volgende sterke en zwakke punten werden door de deelnemers aangegeven. Sterke punten Cool Veel karakteristieke panden, met name langs de hoofdstraten Veel corporatie bezit, dus veel kans op renovatie en nieuwbouw. Diversiteit van de Wijk Veel creativiteit

Zwakke punten Cool Lege bovenwoningen Witte de Withstraat Achterstallig onderhoud Weinig verhuisbewegingen Door lange planvorming veel dichtgetimmerde panden Hoek Jacobusstraat/Mauritsstraat

51


Naar aanleiding van de sterke en zwakke punten is het volgende actieprogramma opgesteld. Acties Een overlegstructuur opstarten tussen corporaties, gemeentelijke diensten en bewonersorganisaties over het te voeren beleid in Cool Particulieren op het achterstallig onderhoud aanspreken Achterstallig onderhoud corporatie woningen wegwerken Sociaal programma opstellen. Strategisch investeren in de wijk. Hiermee vliegwielfunctie creëeren Versterken creatieve bedrijvigheid. Leegstand opheffen Overlastgevende horeca aanpakken Cullinaire kwaliteit van het Witte de Withkwartier promoten. Een link leggen met het Scheepvaartkwartier Bij nieuwbouwplannen Baankwartier niet insteken op een doelgroep. Diversiteit behouden. Voorkom identiteitsafbreuk Studie herinrichting buitenruimte het Landje Betere routering richting het Witte de Withkwartier

Trekker WBR dS+V Corporaties Stichting Opbouwwerk OBR, Corporaties WBR, Stadswonen, OBR, WOM Politie, Centrumraad, Stadsmarinier Bureau Rotterdam Marketing dS+V & OBR dS+V & OBR dS+V

Zoals uit de workshop en de uitkomsten van hoofdstuk 5 blijkt, ligt de kracht van Cool in het culturele imago en de ligging. De huidige bewoners wonen graag in Cool en willen niet graag verhuizen. Uit de statistische gegevens blijkt dat Cool al enigszins is gegentrificeerd. Het gemiddelde inkomen ligt hoger dan het gemiddelde in Rotterdam en de waarde van de woningen is in de periode 1999-2003 meer dan gemiddeld gestegen. De sturing in Cool zal daarom meer op beheer en handhaving gericht moeten zijn dan op actieve stimuleringsmaatregelen. Er zal zodoende blijvende sturing op de branchering van de Witte de Withstraat en omgeving moeten zijn. Tevens zal het achterstallig onderhoud van de woningen opgeheven moeten worden en daar waar nodig is de woningen gerenoveerd moeten worden. Het achterstallig onderhoud zal zowel bij de corporatiewoningen als bij de particuliere woningen aangepakt moeten worden. Het aanschrijvingsbeleid is zeer arbeidsintensief en kan daardoor in Rotterdam niet op grote schaal worden toegepast. Tevens is er sprake van een”kip en het ei” verhaal, waarbij de gemeente vindt dat de corporatie een voorbeeldfunctie heeft en de corporatie vervolgens op haar beurt weer naar de gemeente wijst.

Achterstallig onderhoud, Witte de Withstraat

52

Boomgaardstraat Noord


Naast de bovengenoemde maatregelen zal het gentrificationproces worden beïnvloed door de nieuwbouwplannen van het Baankwartier. De kleine bedrijvigheid, waar Cool ondermeer om bekent staat, zal hierdoor gedeeltelijk verdwijnen. Er zullen maximaal 2000 woningen aan het gebied worden toegevoegd. De leefstijl waarop gericht wordt, is de rode wereld. Wat het effect van deze toevoeging op het achterliggende Witte de Withkwartier zal zijn, is moeilijk te voorspellen. Belangrijk is dat Cool haar eigen identiteit behoudt en dat het Baankwartier en het Witte de Withkwartier elkaar gaan versterken. De nieuwbouwplannen zullen echter niet voor 2010 gerealiseerd worden.

6.3

CONCLUSIE

In de voorgaande twee paragrafen zijn de mogelijke sturingsinstrumenten in Middelland en Cool benoemd. Opvallende overeenkomsten tussen deze twee wijken zijn de sterke positie van de woningcorporatie WBR en het ontbreken van afstemming tussen de actoren in de wijk. Het vervolg van beide workshops is er op gericht om de afstemming tussen de partijen te verbeteren. Geen enkele partij heeft tijdens de workshop aangegeven niet achter het fenomeen gentrification in de wijk staan. Hierdoor is het mogelijk om een soort gedragscode tussen de partijen voor de toekomst te ontwikkelen en zullen de partijen elkaar er op aan kunnen spreken wanneer zij gentrification belemmerende werkzaamheden verrichten. In het navolgende schema wordt aan de hand van de sturingsinstrumenten uit hoofdstuk 3 en 4 bekeken in hoeverre deze voor Middelland en Cool van toepassing kunnen zijn en welke effecten ze zullen sorteren. Tabel 6.1, Sturingsinstrumenten Middelland en Cool

Sturingsinstrumenten • Gebiedspromotie

• Verkoop woningen door corporaties • Investeren in woningen door woningcorporatie

•

Aanpassen randvoorwaarden, bijv. Subsidies particuliere woningverbetering en aanschrijvingen • Actief toevoegen voorzieningen en bedrijvigheid in de creatieve sector. Gebuik WOM. • Opknappen buitenruimte

• •

Woonruimteverdelingsbeleid van corporaties Saneren van overlastGevende situaties

Middelland Ja, gericht op de aanwezige voorzieningen, leuke plekken en karakteristieke panden. Ja, aanbieden van een goed product. Grote woningen, woon/werkwoningen. Ja, nieuwbouw Snellinckstraat

Effect ++

Cool Ja, gericht op het wonen in Cool

Effect +

+

++

Niet noodzakelijk. Onderhoud woningen is relatief gezien goed.

+

Ja, nadruk op leegstand nieuwe Binnenweg, Middellandstraat. Huurniveau aanpassen. WOM zou voor winkelstraten geschikt kunnen zijn Een aantal pleinen is recent opgeknapt. Wel erg stenig. Ja. Corporatie wijst nu toe op basis van inkomen en inschrijvingsduur. Ja, gewenst woningtype is rustige stedelijk wonen

++

Ja, verkoop van de pareltjes in de buurt. Niet alleen stadsvernieuwingsbebouwing. Ja, nieuwbouw Eendrachtstraat. Renovatie projecten Kromme Elleboog, Kortenaarstraat. Wegwerken achterstallig onderhoud. Proces binnen gemeente t.b.v. aanschrijving en particuliere woningverbetering verbeteren. Ja, WOM heeft nu een beheertaak. Leegstand verminderen.

Inrichting het Landje. Standaard onderhoud buitenruimte verbeteren. Ja. Corporatie wijst nu toe op basis van inkomen en inschrijvingsduur Hoort bij het gebied. Excessen aanpakken

+

+

+ ++ ++

++

++

+

++ +

53

Hoofdstuk 7, Conclusies en aanbevelingen

HOOFDSTUK 7

7 CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN In de Inleiding is naar voren gebracht dat gentrification in principe een autonoom proces is. Aangezien in Rotterdam dit proces nog niet uit zichzelf is ontstaan, is in deze Master Thesis onderzocht in hoeverre de gemeentelijke overheid dit proces zou kunnen stimuleren. Daartoe is een literatuurstudie verricht en is het proces van drie succesvolle voorbeeldwijken, namelijk de Jordaan, de Oude Pijp en Lombok, geanalyseerd. De uitkomsten van dit onderzoek zijn vervolgens toegepast op de wijken Middelland en Cool in Rotterdam. In dit hoofdstuk worden de conclusies aan de hand van de onderzoeksvragen gegeven en worden aanbevelingen gedaan.







Middelland + Cool Sturingsinstrumenten Middelland + Cool Conclusies

Aanbevelingen

7.1

CONCLUSIES

De probleemstelling van dit onderzoek is: “In hoeverre is het mogelijk en op welke wijze kan de gemeentelijke overheid het proces van gentrification stimuleren?” Om deze vraag te kunnen beantwoorden, zijn zes deelvragen opgesteld. Aan de hand van de antwoorden op deze deelvragen zal aan het einde van deze paragraaf de probleemstelling worden beantwoord. 1. Wat wordt in de internationale literatuur onder gentrification verstaan en kan vanuit deze literatuur een succes/faal model voor gentrification worden opgesteld? Er bestaan verschillende definities voor het begrip gentrification. Over het algemeen geven deze definities twee verschillende benaderingen van het begrip aan. Aan de ene kant, en van oudsher, wordt gentrification gezien als een proces waarbij een hogere sociale klasse de wijk betrekt en het vastgoed in waarde stijgt. Dit heeft tot gevolg dat de lagere klasse uit de wijk vertrekt. De definitie zoals in dit onderzoek is gehanteerd, gaat niet uit van een verdringing van de lagere klasse, maar gaat uit van investeringen door de huidige bewoners in een wijk. In dit rapport is de volgende definitie gehanteerd: “Gentrification is het proces dat leidt tot opwaardering van een gebied doordat huidige en nieuwe bewoners en ondernemers kansen zien, hun initiatieven succesvol zijn en een hoogwaardig milieu ontstaat”. De oorzaak van gentrification wordt in de internationale literatuur op twee verschillende manieren benaderd. Jane Jacobs en Richard Floriada benaderen gentrification vanuit het sociale aspect van een wijk (mensgeoriënteerd). Neil Smith en Chris Hamnett daarentegen benaderen gentrification vanuit het product, namelijk vanuit de

55


waardeontwikkeling van het vastgoed. Diverse auteurs hebben hierna geprobeerd de juiste theorie te achterhalen, maar uiteindelijk is geconcludeerd dat gentrification meerdere oorzaken kan hebben. Het uiteindelijk tot stand komen van gentrification hangt af van diverse sociale en fysieke kenmerken van een wijk. Aan de hand van deze twee benaderingen is in dit onderzoek een model opgesteld, waaruit kan worden afgeleid of een wijk zal gentrificeren of niet. In dit model zijn zowel de mens- als de productgeoriënteerde aspecten meegenomen. Vanuit de menselijke kant bezien, zijn wijken geschikt zijn voor gentrification wanneer ze divers zijn, er pioniers, zoals studenten en kunstenaars, wonen en er een tolerante sfeer heerst. Vanuit het product beredeneert, zal de rent-gap en/of de value-gap relatief gezien groot moeten zijn. Hiermee samenhangend zal in de wijk historisch en karakteristiek vastgoed aanwezig moeten zijn. Naast deze aspecten is de ligging van de wijk belangrijk en dient de wijk een goed imago te hebben. Het is niet noodzakelijk dat alle factoren tegelijk voorkomen, maar de mate waarin de kenmerken voorkomen, geeft wel aan in hoeverre gentrification kansrijk is. 2. Aan de hand van welke indicatoren kan gentrification worden aangetoond? Uit de definitie en de theorieën over de oorzaak van gentrification kunnen de indicatoren voor gentrification worden afgeleid. In de definitie staat dat een gebied wordt opgewaardeerd. Dit kan zowel betrekking hebben op een toename van het gemiddelde inkomen in een wijk, als op de toename van de waarde van het vastgoed. Richard Florida gaf in zijn theorie aan dat een goede indicator voor de economische groei van een wijk de mate van diversiteit en tolerantie is. Dit kan meetbaar worden gemaakt door het aantal mensen werkzaam in de creatieve sector in een wijk te tellen. Naast de bovengenoemde essentiële indicatoren kan gentrification ook worden aangetoond door een verandering in de bevolkingssamenstelling en eigendom van vastgoed. 3. Wat zijn de gewenste doelgroepen en aan welke fysieke en sociale kenmerken dient een stadswijk te voldoen om deze doelgroepen aan te trekken of te binden? Nadat het gentrification proces in een wijk is voltrokken, zullen voornamelijk mensen met midden- en hogere inkomens in een wijk wonen. Om dit proces op gang te brengen, is het van belang dat de pioniers zich in een wijk gaan vestigen. Dit zijn de zogenoemde gentrifiers. De pioniers zijn in eerste instantie de gewenste doelgroep om de wijk in een spiraal omhoog te trekken. Uit de literatuur komt naar voren (Florida, Ley) dat de aanwezigheid van “human capital” een basis is voor de economische groei. Dit zijn bevolkingsgroepen die een hoog cultureel en een laag economisch kapitaal hebben. Voorbeelden van deze doelgroepen zijn: studenten, pas afgestudeerden en creatieve mensen, zoals kunstenaars. Daarna zullen de mensen volgen met een hoog cultureel en economisch kapitaal. Dit kunnen deels dezelfde mensen zijn. Volgens het Brand Strategy Model houden de pioniers er een rode leefstijl op na. Deze mensen houden van vrijheid en flexibiliteit. Er is voor deze mensen meer in het leven dan alleen werk. De mensen die behoren tot de rode leefstijl hebben een voorkeur voor Groot Stedelijk, Levendig Stedelijk en Rustig Stedelijke woonmilieu’s. Deze woonmilieu’s komen voornamelijk in en rondom het centrum van een stad voor. De doelgroepen die bij deze rode leefstijl horen zijn de Young Potentials en de Urban Singles. In de grote woontest van Rotterdam is onderzocht naar welke type woningen deze doelgroepen een voorkeur hebben. Uit de test kwam naar voren dat ze een voorkeur hebben voor bestaande grote woningen en dan met name beneden/bovenwoningen. Aan de hand van de theorie en de drie voorbeeldwijken: de Jordaan, de Oude Pijp en Lombok is onderzocht aan welke sociale en fysieke kenmerken een wijk moet voldoen om de gewenste doelgroepen aan te trekken. Deze kenmerken zijn: “ligging (dichtbij het centrum of ov), aanwezigheid historisch vastgoed, gemengd woningbezit, gevarieerd woonmilieu, gemengde bevolkingsopbouw, divers voorzieningenniveau en culturele aanknopingspunten”.

56


4.

Door middel van welke instrumenten kan dit proces worden bevorderd en kan de gemeentelijke overheid hierop sturen? De sturingsinstrumenten kunnen worden verdeeld in instrumenten die betrekking hebben op de vraagzijde (de gewenste doelgroepen) of op de aanbodzijde (het vastgoed). Om gentrification te stimuleren, zal een combinatie van beide type instrumenten gebruikt moeten worden. Vraaggerichte instrumenten Om een doelgroep aan te trekken, zal aandacht op de woonkwaliteiten van een wijk gevestigd moeten worden. Dit kan door middel van gebiedspromotie. Bij de promotiecampagne is het belangrijk dat de identiteit van een wijk naar buiten wordt gebracht. Een wijk kan een identiteit verlenen aan “historie, geloof of bevolking, fysieke kenmerken en sociale kenmerken, beroepsgroepen en alles wat indruk maakt”. Vaak zijn van oudsher herkenbare symbolen in een wijk van belang voor de identiteit. De overheid kan het imago opkrikken door te investeren in herkenbare identiteitsversterkende symbolen. Aanbodgerichte instrumenten De aanbodgerichte instrumenten kunnen worden verdeeld in instrumenten die de randvoorwaarden verbeteren of instrumenten die direct gericht zijn op het stimuleren van gentrification. Om investeringen in de woningvoorraad door particulieren of corporaties te stimuleren kan de gemeentelijke overheid een aantal instrumenten gebruiken. Ze kan bijvoorbeeld subsidie geven voor particuliere woningverbetering. Tevens heeft de overheid de mogelijkheid om de condities om te splitsen, te renoveren of te verkopen vereenvoudigen. De instrumenten die direct invloed uit kunnen oefenen op het stimuleren van gentrification kunnen worden verdeeld in instrumenten die betrekking hebben op het vastgoed, buitenruimte of het voorzieningenniveau. Uit het onderzoek kwam naar voren dat de gewenste doelgroep een voorkeur heeft voor een goede prijs/kwaliteitsverhouding en grote woningen. Corporaties en gemeenten kunnen hiertoe woningen samenvoegen, al dan niet renoveren, en daarna verkopen aan de doelgroep. Gentrification kan ook worden gestimuleerd door het opknappen van de buitenruimte. Een duidelijk voorbeeld hiervan is het Pijnackerplein in Rotterdam. Tenslotte kan de overheid door middel van bijvoorbeeld een WOM sturen op branchering van de detailhandel en voorzieningen. Niet alleen de gemeente maar ook corporaties kunnen een rol vervullen bij het stimuleren van het gentrificationproces. Zij hebben namelijk invloed op de woonruimteverdeling van de huurwoningen. Een interessant experiment wordt op dit moment door de woningcorporatie Woonbron Maasoevers in Dordrecht en Rotterdam uitgevoerd. In dit experiment wijst de corporatie woningen toe op basis van leefstijlen.

5. Zijn de wijken Middelland en Cool kansrijk voor gentrification? Beide wijken bevatten elementen uit de eerdergenoemde theorie en de praktijkvoorbeelden waaruit blijkt dat gentrification kansrijk is. Beide wijken liggen relatief dichtbij het centrum, hebben historisch vastgoed, gemengd woningbezit, gemengde bevolkingsopbouw, divers voorzieningenniveau en culturele aanknopingspunten. Opvallend is dat de kracht van beide wijken in andere elementen is gelegen. De kracht van Middelland is gericht op de aanwezigheid van het vastgoed. Middelland bevat relatief gezien meer historische panden, heeft veel eigen woningbezit en heeft veel particuliere verhuurders. De rent-gap en de value-gap is groter dan in Cool. Tevens heeft Middelland veel voorzieningen. De wijk ligt echter verder van het centrum dan Cool, het gemiddelde inkomensniveau ligt lager en er zijn veel overlastgevende panden. Middelland kan gezien worden als een traditionele gentrificationwijk, waarbij vooral gestuurd moet worden op de bestaande woningvoorraad.

57


Cool daarentegen heeft veel corporatiebezit, weinig particuliere verhuurders, relatief gezien weinig oude panden en veel achterstallig onderhoud. De kracht van Cool is gelegen in het imago van de wijk, de aanwezigheid van creatieve instellingen, zoals galeries, ontwerpstudio’s en musea en de diverse bevolkingssamenstelling. De verhuisgeneigdheid van de bewoners in Cool is relatief laag. Het inkomensniveau en de waarde van het vastgoed is gemiddeld hoger dan in Middelland. Cool bevindt zich hierdoor al in een gentrificationproces. Ondanks de verschillende karakters van beide wijken zijn ze beide kansrijk voor gentrification. 6. Welke sturingsinstrumenten kan de gemeentelijke overheid gebruiken om gentrification in deze wijken te stimuleren? Aangezien beide wijken zeer verschillend zijn, zal het toe te passen instrumentarium ook verschillend zijn. De bestaande woningvoorraad in Middelland is grotendeels geschikt voor gentrification. De gemiddelde waarde ligt lager dan in Cool. Wanneer in Middelland een product met een goede prijs/kwaliteit verhouding wordt aangeboden, zal dit product waarschijnlijk de gewenste doelgroep aantrekken. Naast het aanbieden van een goed product zal er ook een goede imagocampagne, waarbij de nadruk ligt op de kwaliteiten van de wijk, gevoerd moeten worden. Tevens zal het beleid gericht moeten zijn op een goede branchering van de winkelstraten en zal het huurniveau aangepast moeten worden, zodat er minder leegstand is. De WOM zou hierin een rol kunnen spelen. Ten aanzien van het corporatiebezit is het belangrijk dat het verkoopbeleid gericht is op het verkopen van de voor gentrification geschikte panden. De stadsvernieuwingsbebouwing zal daar waar mogelijk aantrekkelijker gemaakt moeten worden. Het sturingsinstrumentarium in Cool zal op de bestaande bewoners gericht moeten zijn. Door het wegwerken van het achterstallig onderhoud, opknappen van de rotte plekken in de wijk en het opknappen van de buitenruimte zal het gentrification proces versneld kunnen worden. Cool heeft op dit moment een goed imago en zal dit moeten behouden. Dit betekent dat het beheer en de controle op de branchering van de Witte de Withstraat van groot belang is. Een groot deel van Cool is corporatiebezit. Het beleid van de corporaties met betrekking tot het onderhoud, het verkoopbeleid en de woonruimteverdeling is van invloed op de snelheid waarmee het gentrificationproces zal voltrekken. Na beantwoording van de zes deelvragen kan geconcludeerd worden dat de gemeentelijke overheid een belangrijke rol kan spelen in het stimuleren van het gentrificationproces. Dit kan zowel randvoorwaardelijk als direct gericht op het stimuleren van gentrification. Dit blijkt ook uit de succesvolle voorbeeldwijken. In de Oude Pijp en in Lombok heeft de gemeentelijke overheid een duidelijke rol in het proces gespeeld. In de Oude Pijp heeft de gemeente geïnvesteerd in de buitenruimte en heeft het splitsings- en verkoopbeleid versoepeld. De gemeente Utrecht heeft in Lombok in de buitenruimte geïnvesteerd en participeert mee in de WOM.

7.2

AANBEVELINGEN

In Rotterdam blijft het fenomeen gentrification hoog op de agenda staan. Dit blijkt ook uit het feit dat een paragraaf in het concept rapport Ruimtelijke OntwikkelingsStrategie Rotterdam 2030 (ROS) is gewijd aan gentrification. Ook bij het huidige College staat dit punt dus hoog op de agenda. De aanbevelingen zijn daarom gericht op de Rotterdamse situatie en zijn bedoeld om het beleidspunt “gentrification” in Rotterdam tot een succesvol einde te kunnen brengen. 1. Zorg ervoor dat de actoren in de wijk met elkaar in gesprek komen en dat er een gedragscode ontstaat. Tijdens de workshops die in beide wijken zijn gehouden, kwam naar voren dat de partijen die in het gebied werkzaam zijn geen of nauwelijks contact met elkaar hebben. Om het proces van gentrification op gang te brengen, is het van belang dat er een gedragscode in de wijk ontstaat, waaraan alle partijen zich houden. Hiertoe is het van belang dat de

58


partijen op de hoogte zijn van onderlinge activiteiten en dat ze elkaar er op aanspreken wanneer de activiteiten gentrification belemmerend zijn. 2. Wijs binnen de gemeente een trekker aan die verantwoordelijk is voor het gemeentelijk proces. In dit onderzoek is een gereedschapskist voor het stimuleren van gentrification in Middelland en Cool neergelegd. Het is van belang dat deze instrumenten integraal worden toegepast. Het is een pakket van maatregelen en het succes van één afzonderlijke maatregel hangt samen met het toepassen van andere maatregelen. Om de integraliteit te kunnen waarborgen, zal een coördinator “gentrification” aangewezen moeten worden die de uitwerking van maatregelen in de gaten moet houden. Deze coördinator kan ook andere partijen op zijn of haar verantwoordelijkheden aanspreken. 3. Het opzetten van een gentrification monitor Aangezien gentrification in Rotterdam langdurig op de agenda blijft staan, is het interessant om te monitoren in hoeverre de wijken in Rotterdam gentrificeren. Hiertoe kan een monitor worden opgezet, waarbij jaarlijks het gemiddelde inkomen, de bevolkingssamenstelling, waarde van het vastgoed en het aantal werkzame mensen in de creatieve sector wordt gemeten. Door deze monitor wordt in een vroeg stadium duidelijk welke wijken gaan gentrificeren en welke achterblijven. Het in te zetten beleid kan hierop afgestemd worden. 4. Meten effecten gebiedspromotie Rotterdam heeft al meerdere keren een grootschalige gebiedscampagne gevoerd. Dit instrument is bijvoorbeeld recent in de wijken Katendrecht en Spangen ingezet. Deze wijken zijn vergelijkbaar met de twee pilotwijken. Om te beoordelen of dit instrument tot het gewenste effect heeft gesorteerd, verdient het aanbeveling om te onderzoeken welke kopers of huurders voor en na de campagne de wijk hebben betrokken. 5. Toepassen ontbrekende sturingsinstrumenten in de pilotwijken Uit het onderzoek kwam naar voren dat in de wijken Middelland en Cool een aantal kansrijke instrumenten niet of nauwelijks wordt ingezet. Te denken valt aan het aanpakken van overlastgevende panden, verkopen van panden die geschikt zijn voor gentrification, wegwerken achterstallig onderhoud (met name in Cool), verminderen van de verkeers- en parkeerdruk en het toepassen van gebiedspromotie in beide wijken. Het verdient daarom aanbeveling om deze instrumenten gericht in deze pilotgebieden in te gaan zetten.

59

Literatuurlijst

LITERATUURLIJST

Literatuurlijst Beauregard, R.A., Bringing the city back in. APA Journal. Spring 1990. p. 210-215. Beauregard, R.A., Trajectories of neighborhood change: the case of gentrification. Environment and planning. 1990 A22. Blz. 855-874. Boer, J., Corporaties en gemeenten experimenteren met alternatieve woonruimteverdeling Schipperen tussen keuzevrijheid en sturing. Nul 20, nr 13, maart 2004 Boer, J., Gentrification van de Oude Pijp en de Jordaan: een onderzoek naar de rol van de overheid en het particulier initiatief. Amsterdam: Universiteit Utrecht, 2005. Brakkee, G. en Hopstaken, E.J., Identiteit van wijken als leidende kracht bij herontwikkeling van wijken. Op naar een nieuwe rol van de overheid. Real Estate Magazine, juni 2003. Clark, C., Rent gaps and value gaps: complenetary of contradictory? In: Urban housing for the better-off: Gentification in Europe/ Jan van Weesep, Sako Musterd eds. Stedelijke Netwerken, Utrecht, 1991. F_fect, Concept Visie Nieuwe Binnenweg. Rotterdam: Stichting F-fect winkelmanagement, 2007. Florida, R., The rise of the creative class. New York: The perseus books group, 2002. Geurtz, C., Gentrification. Wijken en Beleid. Rotterdam: Erasmus Universiteit Rotterdam, 2006. Glass, R. , Aspects of Change, in Centre for Urban Studies (ed). London: MacGibbon and Kee, 1964. Graaf, P. de, Cos feitenkaart. Inkomensgegevens Rotterdam op deelgemeente- en buurtniveau 2003. Rotterdam: COS, 2006. Hamnett, C. en Williams, P., Gentrification in London 1961-71, An empirical and theoretical analysis of social change. Birmingham: University of Birmingham, 1979. Hamnett, C. The blind men and the elephant: the explanation of gentrification. In: Urban Housing for the better-off: Gentrification in Europe/Jan van Weesep, Sako Musterd eds. Stedelijke Netwerken, Utrecht, 1991. Hamnett, C., Gentrifiers or lemmings? A response to Neil Smith. In: Transactions of the institute of British Geographers, New series, vol. 17, No. 1. 1992. p. 116-119.

61

Literatuurlijst

Hoefnagels, C., Theoretisch en empirisch onderzoek naar gentrification. Rotterdam: Erasmus Universiteit Rotterdam, 2004. Jacobs, J., The death and life of great American cities. NewYork: Random House, 1961. Kanskaart Rotterdam, dS+V/Afdeling Wonen, 2004. Koelé, E., Brainstormsessie Baankwartier. Verslag en presentaties. Amersfoort: Twijnstra Gudde, 2006. Ley, D., Artists, aestheticidation and the field of gentrification. In: Urban Studies, vol. 40, nr. 12, november 2003. p. 2527-2544. Merkx, J. Gentrification in Nijmegen en Basel; een casestudy.Nijmegen: Katholieke Universiteit Nijmegen, 2004. Meyer, E. de, Cool. 1986-1999. Rotterdam: Bewonersorganisatie Cool. Noteboom, J. en Taal, F., Witte de With. So Cool. Schiedam: Artemis Uitgevers, 2006. Paf, R., Gentrification in Noord. Rotterdam: OntwikkelingsBedrijf Rotterdam, 2004. Pama, G., De witte raven van Rotterdam. Bewoners van “onveilige wijk” het Oude Noorden zien lichtpunt. NRC Handelsblad, (200x), blz. 56 t/m 60. Reinders, L., Staalkaart van buurten in de paper: “Merkwaardige wijken: ruimte, identiteit en de transformatie van stadswijken”. OTB, Delft: 25 maart 2004. Ruimtelijke Ontwikkelingsstrategie Rotterdam 2030 (concept), Rotterdam: dS+V en OntwikkelingsBedrijf Rotterdam, 2007. Smith, N., The new Urban Frontier: Gentrification and the Revanchist City. London: Routlegde, 1996. Sour, A., Nieuw leven voor de vooroorlogse vinex Spangen. Journalistiek onderzoek, 2005. The SmartAgent Company, Woonbeleving regio Rotterdam. Leusden: 2005 Toekomstvisie Wonen in Cool, Rotterdam: Gemeente Rotterdam, Woningbedrijf Rotterdam en Stadswonen, 2001. Tol, J. van der, Corporaties vrezen vooral imago-schade van Rotterdamse flinkheid. Niet spreiden maar verleiden. Nul 20, nr 13, maart 2004.

62

Literatuurlijst

Verlaat, J. van ‘t, Syllabus: Markgerichte Productontwikkeling. Rotterdam; MCD opleiding, 2006. Zanden, W. van der, Monitor gentrification in pilotgebieden (concept). Rotterdam; COS, 2007. Zee, F., van de, Het aantrekken en behouden van Young Potentials. Rotterdam; OntwikkelingsBedrijf Rotterdam, 2005. Zoethout, R.J.B., Particuliere investeringen in verouderde wijken. Rotterdam: Amsterdam School of Real Estate, 2005. Geraadpleegde websites - www.woneninspangen.nu - www.rotterdam.nl/169huizen.nl - www.aagje-betje-plein.nl - www.womrotterdam.nl

Geïnterviewde personen Jim Ekkelenkamp Sander Geenen Gait Heutink Marieke Hoekstra George Műller Sylvia Peters Dominique Strörmann Renate Veerkamp René Bouwman Marie Jose van Ansem Sharon Bouw Ron van Gelder Frans de Jong Theo Noordermeer Jose de Reus Marja Rook Hanke Haagsma Rian Peeters Chris de Vries Wim van de Zanden Tineke Vredebregt

dS+V, Opdrachtmanager OBR, Projectmanager Baankwartier OBR, Ontwikkelingsmanager Bureau binnenstad, Coördinator binnenstad WOM, directeur WBR WBR, districtsmanager OBR, Wijkeconoom Gemeente Utrecht, adviseur Wonen dS+V, Opdrachtmanager OBR, Wijkeconoom WBR, Districtsmanager OBR, Ontwikkelingsmanager WBR Deelgemeente Delfshaven Deelgemeente Delfshaven dS+V, Toezicht Gebouwen Woonbron Maasoevers Gemeente Rotterdam, COS Gemeente Rotterdam, COS WBR, Vastgoed

Cool Cool Cool Cool Cool Cool Cool Cool Lombok Middelland Middelland Middelland Middelland Middelland Middelland Middelland Rotterdam Rotterdam Rotterdam Rotterdam Spangen

63

Bijlage A

BIJLAGE A

STATISTISCHE GEGEVENS MIDDELLAND EN COOL Leefstijdsopbouw Middelland 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

0-19 jr

20-34 jr

35-54 jr 2000

55-64 jr

65+

2005

Grafiek A.1, Leeftijdsopbouw Middelland

Leeftijdsopbouw Cool 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

0-19 jr

20-34 jr

35-54 jr 2000

55-64 jr

65+

2005

Grafiek A.2, Leeftijdsopbouw Cool

Echtparen

Echtparen

Eenouder-

Alleenstaand

Alleenstaand

zonder kinderen

met kinderen

gezinnen

inwonend

niet inwonend

2000

10%

14%

14%

19%

62%

2005

10%

17%

14%

20%

59%

2000

12%

8%

9%

19%

71%

2005

11%

9%

5%

21%

72%

2000

18%

18%

12%

11%

52%

2005

17%

19%

12%

11%

52%

Middellland

Cool

Rotterdam

Tabel A.1, Gezinssamenstelling Middelland, Cool, Rotterdam¹ 1. Percentage van het totaal aantal huishoudens.

Gem. besteedbaar

Gem. besteedbaar

Stijging gem. best.

inkomen per inw.

inkomen per huishouden

huish. ink. t.o.v. 2002

Middelland

€ 10.200,-

€ 21.500,-

2,6%

Cool

€ 13.100,-

€ 22.300,-

0,4%

Rotterdam

€ 11.700,-

€ 24.400,-

3,1%

Nederland

€ 12.300,-

€ 29.000,-

2,6%

Tabel A.2, Gemiddeld besteedbaar inkomen, 2003

65

Bijlage A

Laag: onderste 40%

Midden: middelste 40%

Hoog: bovenste 20%

tot € 22.000,-

tot € 39.000,-

v.a. € 39.000,-

Middelland

63%

27%

10%

Cool

58%

33%

10%

Rotterdam

55%

33%

12%

40%

40%

20%

Nederland

Tabel A.3, Verdeling laag, midden en hoge inkomens, 2003

2000

2002

Middelland

29%

25%

2003 24%

Cool

23%

18%

18%

Rotterdam

22%

17%

15%

Nederland

13%

9%

9%

Tabel A.4, Percentage inkomens onder de armoedegrens¹ 1. Afhankelijk van het huishoudenstype lag de armoedegrens in 2003 veelal zo’n € 100,- tot € 300,- netto per maand boven het sociaal minimum.

Nederlands

Marokkaans/

Surinaams/

Turks

Antilliaans

Overig

Middelland 2000

36%

18%

15%

31%

2005

36%

19%

15%

30%

2000

48%

9%

12%

31%

2005

50%

10%

12%

28%

2000

56%

12%

11%

21%

2005

54%

14%

12%

20%

Cool

Rotterdam

Tabel A.5, Etniciteit

Aantal

Kunsten

Middelland 1995 2000 2005 Cool-Zuid 1995 2000 2005

10 13 9

Vestigingen Media en entertainment

Creatieve en zakelijke dienstverl.

24 26 22

29 39 41

Anders

580 539 508

Kunsten

Personen Media en entertainment

16 18 16

Creatieve en zakelijke dienstverl.

Anders

31 93 29

67 130 90

3499 3253 2810

10 10 28 341 65 252 19 9 34 313 202 289 18 9 32 312 252 288 Tabel A.6, Aantal vestigingen en werkzame personen in de creatieve sector

96 190 207

4910 9093 6945

Huur

Huur

gemeente/corporatie

particulier

Middelland

41%

49%

9%

Cool

47%

32%

21%

Tabel A.7, Eigendomsverhoudingen, 2004

66

Koop

Bijlage A

Kaart A.1, Verdeling huur (gemeente/corporaties of particulier) en koop in Middelland, 2004

Kaart A.2, Verdeling huur (gemeente/corporaties of particulier) en koop in Cool, 2004

Eengezinswoning Middelland Cool

Benedenwoning

3% 1% Tabel A.8, Type woning, 2004

Etagewoning

21% 7%

portiek/galerij zonder lift 23% 34%

40% 17%

Tabel A.9, Bouwperiode woningen, 2004 voor 1906 1906-1930 1931-1959 1960-1979

Portiek/galerij met lift 12% 41%

1980-1989

1990-2005

Middelland

34%

40%

3%

0%

9%

14%

Cool

27%

1%

34%

9%

25%

4%

67

Bijlage A

Middelland

eigendom

type

soc huur

egw

1015

1603

58%

mgw+lift

1148

1802

57%

part huur

koop

woz/m2 1999

soc huur

800

1476

84%

egw

1554

2387

54%

mgw+lift

931

1456

56%

mgw

877

1518

73%

egw

1371

2126

55%

mgw+lift

1181

1719

46%

mgw

1012

1578

56%

947

1568

66%

111%

egw

811

1715

1256

1983

58%

mgw

963

1976

105%

egw

1426

1756

23%

mgw+lift

mgw+lift part huur

toename

mgw

gewogen gemiddelde

Cool-Zuid

woz/m2 2003

2111

824

64%

mgw

953

1937

103%

egw

1419

2181

54%

mgw+lift

1300

2106

62%

mgw

1092

1913

75%

gewogen gemiddelde

1064

1928

81%

Rotterdam

1076

1725

60%

koop

Tabel A.10, Toename gemiddelde WOZ-waarde 1999-2003

Transacties 2005 gem/corp -> eig. bewoner gem/corp -> part verhuurder part verhuurder -> eig. bewoner Eig. bewoner -> part verhuurder Eig. bewoner -> eig. bewoner Eig. bewoner in nieuwbouw Overige toevoegingen Overige transacties geen transacties

68

Middelland Cool-Zuid 1,0% 2,0% 0,1% 0,1% 1,0% 1,8% 0,5% 0,6% 1,1% 1,4% 0,5% 0,1% 1,0% 0,7% 3,3% 1,2% 91,5% 92,1% Tabel A.11, Transacties 2005

Bijlage A

Statistische gegevens subbuurten Middelland en Cool

Middelland 0 10 20 21 30 40 50 60 70 Cool

< € 50.000

€ 50.000 - € 75.000

€ 75.000- € 100.000

€ 100.000-€ 150.000

> € 150.000

67 17 28 26 14 18 54 41 10

16 37 54 52 45 41 21 27 23

7 17 11 10 29 30 9 23 58

6 12 2 6 9 7 3 8 7

0 8 3 4 1 1 3 0 0

82 17 2 4 0 1 2 6 6

0 1 0 1 0 0 1 1 1

8

0 10 11 20 30 40 50 60 70

0 1 17 0 73 8 0 84 14 25 41 19 0 2 94 21 31 40 26 43 22 24 44 20 4 11 77 Tabel A.12, Percentage huurwoningen in waardecategorie, 2004

< € 50.000 Middelland 0 10 20 21 30 40 50 60 70

2 4 7 2 3 5 16 7 1

€ 50.000 - € 75.000 5 7 31 29 17 17 15 12 8

€ 75.000- € 100.000 27 31 8 17 29 22 7 54 52

€ 100.000-€ 150.000

> € 150.000

38 23 8 36 33 25 17 25 37

20 30 38 12 13 24 37 0 1

19 0 0 25 0 9 11 7 12

0 0 0 2 0 6 39 28 2

Cool 0 10 11 20 30 40 50 60 70

8

0 0 81 0 0 0 2 0 100 0 48 14 0 100 0 6 28 51 0 36 11 3 45 7 3 3 80 Tabel A.13, Percentage koopwoningen in waardecategorie, 2004

Cool-Noord bestaat uit de subbuurten: 0, 10, 11, 20 en 30. Cool-Zuid bestaat uit 40, 50 en 60.

69

Bijlage A

Middelland 0 10 20 21 30 40 50 60 70 Cool 0 10 11 20 30 40 50 60 70

Middelland Middelland 00 Middelland 10 Middelland 20 Middelland 21 Middelland 30 Middelland 40 Middelland 50 Middelland 60 Middelland 70 Cool Cool 00 Cool 10 Cool 11 Cool 20 Cool 30 Cool 40 Cool 50 Cool 60 Cool 70

goedkoop bereikbaar

goedkoop overig

Middelduur goedkoop

middelduur duur

80 65 81 72 62 68 69 69 55

7 15 9 15 28 17 7 21 29

1 2 1 0 1 1 1 2 6

12 18 9 12 9 14 23 8 10

1 5 33 3 35 50 33 60 1 61 19 3 3 32 62 49 24 3 71 17 1 71 18 2 60 18 2 Tabel A.14, Percentage huurwoningen in huurwaardecategorie, 2004

voor 1906

1906 -1930

0 0 12 36 39 69 88 18 22

51 100 87 47 26 11 5 53 12

1931 - 1944 0 0 0 0 0 0 0 0 0

1945 - 1959 44 0 0 0 0 0 0 1 0

0 0 0 0 0 0 0 99 0 0 0 100 37 0 5 11 0 0 0 16 27 0 0 56 46 4 4 8 56 3 1 1 0 2 3 50 Tabel A.15, Percentage woningen in bouwperiode, 2004

70

1960 - 1969

61 12 6 17 3 24 10 9 21

1970 - 1979

1980 - 1989

na 1990

0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 17 30 3 1 7 13

5 0 0 0 4 18 7 22 53

0 1 0 10 3 1 4 0 0

0 0 0 0 81 1 6 0 0

58 0 0 35 0 9 26 37 45

41 0 0 1 0 6 2 3 0

Bijlage A

Eengezinswoningen

Benedenwoningen

Etagewoningen

Port./gal zonder lift

Port./gal met lift

2 6 1 1 5 5 9 0 1

18 31 16 17 21 23 19 23 24

32 52 36 53 32 43 66 44 23

1 0 47 29 31 22 3 27 27

49 10 0 0 10 8 3 6 25

0 0 0 30 17 19 20 27 4

0 0 7 43 3 75 65 37 10

99 100 93 16 80 2 2 15 86

Middelland Middelland 00 Middelland 10 Middelland 20 Middelland 21 Middelland 30 Middelland 40 Middelland 50 Middelland 60 Middelland 70

Cool Cool 00 Cool 10 Cool 11 Cool 20 Cool 30 Cool 40 Cool 50 Cool 60 Cool 70

0 0 0 0 0 0 1 11 0 0 3 2 1 12 3 18 0 0 Tabel A.16. Percentage type bebouwing, 2004

Statistische gegevens subbuurten Cool-Zuid 0-19jr

20-34jr

35-54jr

55-64jr

65+

2000

8,0%

49,5%

27,9%

8,1%

6,4%

2005

9,2%

45,6%

30,5%

8,4%

6,3%

2000

19,6%

39,3%

28,3%

8,5%

4,3%

2005

19,3%

36,3%

30,6%

8,0%

5,8%

2000

20,8%

35,1%

30,3%

7,9%

5,9%

2005

19,8%

32,0%

31,6%

10,5%

6,1%

2000

4,1%

42,1%

22,0%

11,4%

20,4%

2005

5,3%

44,0%

21,4%

12,6%

16,6%

Cool 40

Cool 50

Cool 60

Cool 70

Tabel A.17, leeftijdsopbouw Cool-Zuid echtparen

echtparen

zonder kind

met kinderen

2000

10

6

2005

11

7

2000

10

2005

10

2000 2005

eenoudergezinnen

alleenstaande

alleenstaanden

inwonend

niet-inwonend

5

26

79

5

25

77

11

14

20

65

12

13

19

65

11

17

19

20

53

11

18

16

21

55

2000

14

2

2

22

82

2005

10

3

3

23

84

Cool 40

Cool 50

Cool 60

Cool 70

Tabel A.18, Gezinssamenstelling Cool-Zuid. (% van het totaal aantal huishoudens)

71

Bijlage A

Nederlands

Marokkaans/

Surinaams/

Turks

Antilliaans

Overig

Cool 40 2000

58%

6%

9%

27%

2005

57%

7%

8%

28%

2000

36%

16%

16%

32%

2005

37%

19%

14%

30%

2000

37%

13%

17%

33%

2005

39%

13%

14%

34%

2000

68%

2%

5%

25%

2005

65%

3%

6%

26%

Cool 50

Cool 60

Cool 70

Tabel A.19, Etniciteit Cool-Zuid

gemeente/corporatie

particulieren

koopwoningen

Cool 40

15

44

40

Cool 50

70

23

7

Cool 60 Cool 70

72

76 15 25 33 Tabel A.20, Eigendomsverhoudingen Cool-Zuid, 2004

9 42

Bijlage B

BIJLAGE B

KAARTEN MIDDELLAND EN COOL

Subbuurten Middelland

00

21 10 20

30

40

50

60 70

73

Bijlage B

Subbuurten Cool-Zuid

40

70

50

60

74

Stimuleren van gentrification Een onderzoek naar de mogelijkheden van de gemeentelijke overheid om gentrification in oude stadswijken te stimuleren

Recommend Documents