Právní úprava koupě. Bankovní institut vysoká škola Praha. Katedra Práva. Bakalářská práce. Monika Veberová

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra Práva

Právní úprava koupě Bakalářská práce

Autor:

Monika Veberová Právní administrativa v podnikatelské sféře

Vedoucí práce:

Praha

JUDr. Petr Dobiáš, Ph.D.

Červen, 2015

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Chebu dne 26.6.2015

Monika Veberová

Poděkování Chtěla bych poděkovat JUDr. Petru Dobiášovi, Ph.D., vedoucímu bakalářské práce, za poskytnutí odborných rad a důleţitých připomínek, které mi pomohly tuto práci dokončit a zkompletovat.

Anotace Má bakalářská práce se zabývá rozborem právní úpravy koupě dle občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. Z počátku se zmiňuji o historii právní úpravy koupě, dále se pak podrobněji věnuji kupní smlouvě obecně. Následující část týkajících se spotřebitelských smluv jsou rozdělená do kapitol prodeje zboţí v obchodě, smlouvy uzavírané distančním způsobem, odpovědnost za vady při uzavírání spotřebitelských smluv. V poslední části mé práce rozebírám druhy smluv a to smlouvy pro koupi movitých věcí a smlouvy pro koupi nemovitých věcí a v neposlední řadě popisuji časté chyby při uzavírání kupní smluv. Klíčové pojmy: Kupní smlouva, prodej v obchodě, spotřebitelské smlouvy, adhezní smlouvy, distanční smlouvy, fyzická osoba, právnická osoba, předmět koupě, movitá věc, nemovitá věc, kupní cena, vada věci, záruka, oprava věci, výměna věci, odstoupení od smlouvy, sleva.

Annotation My thesis deals with analysis of the legislation purchases under the Civil Code no. 89/2012 Coll. From the outset mentions the history of legislation purchases, further more detail devoted to the purchase agreement in general. The following section relating to consumer contracts are divided into chapters selling goods in a shop, contracts concluded spacing manner, liability for defects in relation to consumer contracts. In the last part of my work I analyze the types of contracts and agreements for the sale of goods and contracts for the purchase of immovable property and, ultimately describe common mistakes when entering into purchase contracts. Key words Purchase agreement, the sale in a shop, consumer contracts, adhesion contracts, distance contracts, natural person, legal person, the subject of purchase, the movable property, real property, the purchase price, things defect, warranty, repair things, change things, withdrawal, reduction.

Obsah Úvod .................................................................................................................................................... 7 1. Historie právní úpravy koupě ......................................................................................................... 8 2. Kupní smlouva obecně ................................................................................................................. 11 2.1. Obsah a forma kupní smlouvy ............................................................................................... 11 2.2. Uzavření kupní smlouvy ....................................................................................................... 14 2.3. Strany kupní smlouvy ............................................................................................................ 16 2.4. Předmět koupě ....................................................................................................................... 18 2.5. Kupní cena ............................................................................................................................. 20 2.6. Práva a povinnosti stran ........................................................................................................ 22 3. Spotřebitelské smlouvy ................................................................................................................ 24 3.1. Prodej zboţí v obchodě ......................................................................................................... 25 3.2. Smlouvy uzavírané distančním způsobem a mimo obchodní prostory ................................. 28 3.3. Odpovědnost za vady u spotřebitelských smluv.................................................................... 35 3.4. Spotřebitelský úvěr ................................................................................................................ 37 4. Kupní smlouva o prodeji movitých a nemovitých věcí ................................................................. 39 4.1. Kupní smlouva o prodeji věcí movitých ............................................................................... 40 4.2. Kupní smlouva o prodeji věcí nemovitých ............................................................................ 43 4.3. Chyby při uzavírání kupní smlouvy ...................................................................................... 47 Závěr.................................................................................................................................................. 50

Úvod Pro svoji bakalářskou práci jsem si zvolila téma, které je pro mne nejen zajímavé, ale také potřebné pro soukromý i profesní ţivot. Ve své bakalářské práci se zabývám právní úpravou koupě v České republice. Kupní smlouva představuje nejběţněji pouţívaný smluvní typ, do kterého dnes a denně vstupují jednotlivé právní subjekty, ať uţ se jedná o osoby fyzické nebo osoby právnické. Ve své práci jsem si dala za cíl podat výklad stávající právní úpravy kupní smlouvy v občanském zákoníku, vymezit jednotlivé pojmy a vztah mezi nimi. Při práci jsem vycházela především ze zákona č. 89/2012 Sb. - občanský zákoník, z důvodové zprávy k občanskému zákoníku článků publikovaných v odborných periodikách a komentáře k občanskému zákoníku a dále z dalších zákonů, jako je např. zákon na ochranu spotřebitele č. 634/1992 Sb., a konečně i z časopiseckých publikací v odborných periodikách jako je Bulletin advokacie a Právo a rodina, Rekodifikace a praxe, publikované judikatury, a učebnic českého práva a také za pouţití ASPI. Svoji bakalářskou práci jsem rozdělila do pěti kapitol. V první kapitole se zabývám historickým vývojem úpravy kupní smlouvy v římském právu, neboť z ní dodnes vycházejí veškeré moderní právní úpravy a to nejen v otázce kupní smlouvy, ale celého soukromého práva. Ve druhé kapitole vymezím jednotlivé pojmy související se současnou úpravou koupě, strany kupní smlouvy, předmět smlouvy, plnění ze smlouvy a další. Ve třetí kapitole se zaměřím na rozdíly mezi kupní smlouvou věcí movitých a nemovitých a jejich specifikami. Ve čtvrté kapitole popíši speciální úpravu tzv. spotřebitelských smluv. V závěrečné páté kapitole rozeberu některá v praxi se nejčastěji vyskytující specifika kupních smluv, postup při uzavírání a realizaci kupní smlouvy a jejího zápisu do veřejného rejstříku. Práce je strukturována logicky a v souladu se systematickým členěním platného občanského zákoníku za pouţití metody popisné, analytické a komparativní.

7

1. Historie právní úpravy koupě Kupní smlouva je nejstarší smluvní typ, jehoţ počátky můţeme nalézt jiţ u nejstarších lidských civilizací, kdy docházelo mezi lidmi k výměně jednotlivých věcí, šlo však o právní vztah, který měl znaky smlouvy směnné, ne kupní smlouvy. Později s rozvojem řemesel začalo docházet ke směně zboţí jednoho výrobce za zboţí jiného výrobce. Ke vzniku a vývoji platidel docházelo postupně, nejprve šlo o místní platidla, jako byly mušle, kousky látek apod., později se začínají v antickém Řecku objevovat první peníze a v tomto období se také směnná smlouva mění na smlouvu kupní, kdy jiţ nedochází k výměně zboţí za zboţí nebo věci jiné, ale za zboţí se platí platidlem. Základ pro současnou právní úpravu kupní smlouvy poloţilo římské právo, které během svého vývoje propracovalo do podrobností obligační právo, tedy to co dnes nazýváme relativními závazkovými vztahy, jde o právní vztah mezi konkrétními subjekty, ve kterém strana oprávněná poţadovat plnění je zde označována jako „creditor“, nyní věřitel, a strana povinná, tedy osoba zavázaná ke splnění určitého závazku vůči věřiteli je označována jako „debitor“, nyní dluţník. Oprávnění věřitele, dnes označované jako pohledávka, bylo označeno termínem „nomen“, korespondovala na straně dluţníka povinnost dluţníka poskytnout plnění, označovaná jako „debitum“, tedy dluh.1 Římské právo ovlivnilo vývoj evropského kontinentálního práva a následně také vývoj práva rakouského, které působilo na území nynější České republiky. Občanskoprávní vztahy upravoval od 1.1.1812 Všeobecný občanský zákoník ze dne 1.6.1811 (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch - ABGB), který na našem území platil se změnami aţ do 1.4.1964, kdy vstoupil v účinnost občanský zákoník č. 40/1964 Sb., ze dne 26.2.1964. Obecný občanský zákoník v hlavě 24. o trhové smlouvě upravoval v § 1053 aţ 1089 práva a povinnosti kupce a prodavače, vymezuje jako okamţik nabytí vlastnického práva odevzdání koupeného předmětu a stanoví, jak můţe být určena kupní cena a jaký má charakter. Povinností prodavače je věc pečlivě opatrovat aţ do doby odevzdání a odevzdat ji kupci, 1 KINCL, Jaromír a Valentin URFUS. Římské právo: [celostátní vysokoškolská učebnice pro studenty právnických fakult]. 1. vyd. Praha: Panorama, 1990, s. 265-267. Učebnice. ISBN 80-7038-134-5

8

kupec je naproti tomu povinen převzít věc ihned nebo ve vymíněný čas, zároveň však také hotově zapraviti kupní peníz; jinak je prodavač oprávněn odepříti mu odevzdání věci. Jiţ zde byla upravena moţnost dalších ujednání, jako je výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje, předkupního práva; prodej na zkoušku; prodej s výhradou lepšího kupce; a příkaz k prodeji.2 Tento zákoník byl několikráte novelizován, hlavně v souvislosti se společenskými změnami, které nastaly jednak při vyhlášení samostatného Československého státu a později po druhé světové válce a za druhé republiky. Snaha o revizi občanského zákoníku po roce 1918 vyústila v roce 1935, kdy začala pracovat superrevizní komise na konečné redakci osnovy nového občanského zákoníku a roku 1937 byla Senátem Národního shromáţdění vydána jako „Vládní návrh zákona, kterým se vydává občanský zákoník - tisk 427-Senát NS z roku 1937".3 V důsledku uzavření mnichovské dohody a následujících událostí však došlo k definitivnímu přerušení práce na novém občanském zákoníku. Po druhé světové válce byly přijaty pouze dílčí úpravy zohledňující znárodnění a k větší úpravě občanského práva došlo aţ zákonem č. 141/1950 Sb., vydaným dne 25. října 1950, občanský zákoník, který nabyl účinnosti dne 1.1.1951, je téţ nazývaný jako „střední občanský zákoník“,4 „Byl významně ovlivněn sovětským právem, zejména pokud jde o pojetí a obsah vlastnického práva, nejvíce pak v jeho diferenciaci na vlastnictví státní, druţstevní, společenských organizací, osobní a soukromé. Cílem nové úpravy bylo potlačování soukromého vlastnictví.“5 Další významnou změnou z hlediska úpravy koupě nemovitých věcí bylo oddělení vlastnictví pozemku a stavby na něm zřízené a dále „stanovil, že se převod vlastnictví k nemovitostem zapisuje do pozemkových a železničních knih, avšak jen s deklaratorním účinkem, což vedlo k zániku intabulační zásady.“6

2

Systém ASPI - 946/1811 Sb.z.s. - Obecný zákoník občanský - stav k 15. 4.1928

3

DVOŘÁK, Jan, Jiří ŠVESTKA a Michaela ZUKLÍNOVÁ. Občanské právo hmotné. Vyd. 1. Praha: Wolters

Kluwer Česká republika, 2013, s. 84-86. ISBN 978-80-7478-326-5. 4


Kluwer Česká republika, 2013, s. 87. ISBN 978-80-7478-326-5. 5




Kluwer Česká republika, 2013, s. 88. ISBN 978-80-7478-326-5.

9

Po přijetí nové ústavy došlo k poslední úpravě občanského práva vydáním občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. ze dne 26.2.1964, který nabyl účinnosti dne 1.4.1964. V něm byla upravena koupě podle toho, o jaký druh vlastnictví při převodu šlo a také o jaké subjekty se jednalo, pokud šlo o koupi a prodej mezi organizacemi, byla upravena tzv. hospodářským zákoníkem č. 109/1964 Sb. Občanský zákoník z roku 1964 platil s četnými novelizacemi aţ do 31.12.2013, kdy vstoupil v účinnost současný občanský zákoník č. 89/2012 Sb., který se inspiroval předchozí právní úpravou a upravil právní vztahy účastníků tak, aby odpovídaly současným společenským vztahům. Nejvýznamnější novelou byla rozsáhlá novela přijatá jako zákon č. 509/1991 Sb. ze dne 5.11.1991, která nabyla účinnosti ke dni 1.1.1992. Tento zákon změnil úpravu vlastnictví a smluvního práva a v souvislost s ním byl zrušen nepouţitelný hospodářský zákoník a zákoník mezinárodního obchodu, které oba nahradil obchodní zákoník vydaný zákonem č. 513/1991 Sb. Teprve nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb. odstranil dualitu právní úpravy dosud platnou pro občanskoprávní a obchodní vztahy.

10

2. Kupní smlouva obecně Koupě je právní vztah mezi prodávajícím na straně jedné a kupujícím na straně druhé vzniklý na základě smlouvy, jehoţ předmětem je plnění majetkové povahy. Práva a povinnosti z tohoto vztahu vyplývající jsou upraveny v občanském zákoníku v části čtvrté pojednávající o relativních majetkových právech, a to jednak ve všeobecných ustanoveních o závazcích v hlavě první § 1721 aţ § 2054 a pak hlavě druhé v § 2079 aţ § 2183, kde jsou upraveny jednotlivé smluvní typy. Jak je zřejmé z § 3015 občanského zákoníku, je do právní úpravy zapracována i Směrnice Evropského parlamentu a Rady 99/44/ES ze dne 25. května 1999 o některých aspektech prodeje spotřebního zboţí a záruk na toto zboţí, coţ se promítá do ustanovení týkajících se prodeje v obchodě, tedy tzv. spotřebitelských smluv a při výkladu práva je třeba tuto směrnici zohlednit. Ve své práci se zaměřím nejprve na obecná ustanovení upravující obecně smlouvy a poté rozeberu jednotlivé druhy kupních smluv. Kupní smlouvou se rozumí smlouva se vzájemnou podmínkou plnění, tj. věc na straně jedné a peníze na straně druhé, podle které se prodávající zavazuje převést na kupujícího vlastnické právo k předmětu koupě (věci) a kupující se zavazuje k zaplacení kupní ceny a k převzetí předmětu koupě. Znakem kupní smlouvy je plnění ve formě peněz, coţ jí odlišuje například od směnné smlouvy, při které nedochází k zaplacení kupní ceny, ale ke směně určité věci za jinou určitou věc, nebo od smlouvy darovací, typickým znakem darovací smlouvy, přestoţe obsahuje mnoho společných znaků s kupní smlouvou, je to, ţe není úplatná.

2.1. Obsah a forma kupní smlouvy Podle § 1724 občanského zákoníku projevují strany smlouvou vůli zřídit mezi sebou závazek a řídit se obsahem smlouvy. Musí tedy mezi nimi dojít ke vzájemné dohodě o obsahu smlouvy, obsah smlouvy je ponechán na svobodné vůli stran do té míry, pokud nepřesahuje meze právního řádu.

11

Obsahem kupní smlouvy je závazek prodávajícího odevzdat kupujícímu věc, která je předmětem koupě, a umoţnit mu nabýt vlastnické právo k ní, a dále závazek kupujícího, ţe věc převezme a zaplatí za ni prodávajícímu kupní cenu. Určité části obsahu smlouvy mohou být mezi stranami ujednány dodatečně, nebo se strany mohou dohodnout, ţe ji určí třetí osoba nebo soud, podmínkou účinnosti takto uzavřené smlouvy potom je dojednání i této části smlouvy. Pokud oprávněná strana nenavrhne doplnění obsahu smlouvy v ujednané lhůtě, nebo nejpozději do jednoho roku od uzavření smlouvy, má se za to, ţe se smlouva od počátku ruší. Část obsahu smlouvy lze určit odkazem na obchodní podmínky, které navrhovatel připojí k nabídce nebo které jsou stranám známy. Odchylná ujednání ve smlouvě mají před zněním obchodních podmínek přednost. Blíţe je o obchodních podmínkách pojednáno v části týkající se spotřebitelských smluv. Pokud strany opomenou ujednat některou náleţitost smlouvy, ale chovají se tak, jako by ujednána byla, jejich projev vůle se povaţuje za řádně uzavřenou smlouvu. To však neplatí, pokud některá ze stran při uzavírání smlouvy dala najevo, ţe předpokladem uzavření smlouvy je dosaţení shody o určité náleţitosti, platí, ţe smlouva uzavřena nebyla a ujednání o ostatních náleţitostech strany nezavazuje. Občanský zákoník dále upravuje, ţe strany nejsou povinny uzavřít smlouvu, o které jednají, pokud však je vysoce pravděpodobné, ţe jí uzavřou a některá ze stran jednání o smlouvě bezdůvodně ukončí, jedná nepoctivě a je povinna nahradit druhé straně vzniklou škodu v rozsahu, který odpovídá ztrátě z neuzavřené smlouvy v obdobných případech. Kupní smlouva můţe být uzavřena písemně, ústně, ale také konkludentně, tedy určitým jednáním, jak například nákup v obchodě. Pokud nedojde k uzavření smlouvy písemně, mají strany moţnost si obsah smlouvy písemně potvrdit. Pokud se strany dohodnou, ţe pro uzavření smlouvy pouţijí určitou formu, a ta není dodrţena, platí, ţe strany nechtějí být smlouvou vázány. U smlouvy rozlišujeme její platnost a účinnost. Důvody, pro které je právní jednání neplatné, a je tedy neplatná i kupní smlouva, jsou vymezeny v § 580 a následujících občanského zákoníku. Zejména jde o jednání, které se příčí dobrým mravům, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyţaduje, pokud má být podle něho plněno něco nemoţného, 12

jednání osoby jednající v duševní poruše, která ji činí neschopnou právně jednat a dále není-li osoba plně svéprávná, je neplatné právní jednání, ke kterému není způsobilá. Rozlišujeme absolutní a relativní neplatnost jednání. „Rozdíl mezi absolutní a relativní neplatností je především v tom, že absolutní neplatnost nemusí být u soudu (výslovně) uplatněna (protože soud takovou neplatnost zjistí eventuálně ex officio), zatímco relativní neplatnost musí dotčená osoba sama u soudu uplatnit: neuplatní-li totiž oprávněná osoba (ta osoba, na jejíž ochranu byl důvod neplatnosti stanoven) u soudu neplatnosti právního jednání, dokud ji neuplatní a dokud soud závazně nestanoví, že právní jednání je neplatné, považuje se (fikce) právní jednání za platné (§ 586 odst. 2). Teprve uplatní-li (dovolá-li se) oprávněná osoba neplatnosti, a podaří-li se jí neplatnost u soudu prokázat, bude mít rozhodnutí soudu za následek, že ono - napadené - právní jednání bude právně neplatné, a to (bez ohledu na den, kdy rozhodnutí nabylo právní moci) se zpětnými účinky (ex tunc), tj. od okamžiku, kdy bylo právně jednáno s právně relevantní závadou. A bude se tedy na ně hledět jako na neučiněné (fikce nejednání).“7 Pokud zákon poţaduje písemnou formu smlouvy, jako např. v § 560 občanského zákoníku pro převod věcného práva k nemovitým věcem, je ústní forma neplatná, a nelze ji ani dodatečně zhojit. Naproti tomu pokud se strany dohodly na písemné formě, i kdyţ ji zákon nepřikazuje, je smlouva pouze relativně neplatná a můţe být dodatečně zhojena tím, ţe bude nahrazena písemnou formou. „Účinnost je také vlastností právního jednání, ale svou povahou zcela odlišnou od platnosti: zatímco platnost, resp. neplatnost právního jednání souvisí se splněním či nesplněním zejména náležitostí právního jednání, účinnost, resp. neúčinnost právního jednání vypovídá o tom, zda právní jednání již vyvolalo, anebo dosud nevyvolalo, resp. je schopné, anebo není schopné vyvolat právní následky čili účinky, tj. vznik, změnu nebo zánik práv a/nebo povinností.“8

7




Kluwer Česká republika, 2013, s. 195. ISBN 978-80-7478-326-5

13

Obecně nabývá kupní smlouva v případě movitých věcí účinnosti přijetím nabídky, strany si ale mohou dohodnout jiný okamţik. V případě nemovitých věcí pak nabývají zápisem do veřejného seznamu, kde je však situace specifická tím, ţe „se rozpadají do dvou částí: rozlišují se účinky obligační (obligačně právní čili závazkověprávní, konsenzuální) a věcné (věcněprávní). "Obligační účinky" je výraz označující vlastně vázanost stran smlouvou: smlouva strany navzájem zavazuje - a přitom se věcněprávně (tj. např. pokud jde o převedení vlastnického práva) nic neděje. Naproti tomu, má-li dojít např. k nabytí vlastnictví (tj. k věcněprávní dispozici) stranou kupující (nebo podobně ke vzniku sluţebnosti či zástavního práva k uvedené nemovité věci), není to záleţitost, která by mohla být ujednána stranami, neboť zákon kogentně stanoví, ţe tyto účinky nastávají zápisem (vkladem) do veřejného seznamu.“9

2.2. Uzavření kupní smlouvy V této kapitole rozeberu jednotlivé fáze uzavírání kupní smlouvy. Nejprve prodávající nabídne zboţí ke koupi za určitých podmínek, potom kupující nabídku přijme. Pokud dojde v mezidobí ke změně okolností, mohou si strany svůj závazek upravit odlišně, pokud nemohou kupní smlouvu uzavřít hned, mohou se prostřednictvím smlouvy o budoucí smlouvě k jejímu uzavření zavázat.

2.2.1. Nabídka Proces uzavírání kupní smlouvy má několik fází. Jako první přichází nabídka. Občanský zákoník v § 1731 stanoví, ţe „z návrhu na uzavření smlouvy musí být zřejmé, ţe ten, kdo jej činí, má úmysl uzavřít určitou smlouvu s osobou, vůči níţ nabídku činí.“ Nabídka musí obsahovat jednak vůli navrhovatele být smlouvou vázán, pokud bude nabídka přijata, a dále musí obsahovat podstatné náleţitosti smlouvy. Nabídka můţe mít také podobu reklamy, katalogu, nebo můţe být učiněna vystavením zboţí, v takovém případě platí, ţe musí být uvedena určitá cena a ţe taková nabídka platí s výhradou vyčerpání zásob nebo ztráty schopnosti podnikatele plnit.

9


Kluwer Česká republika, 2013, s. 196. ISBN 978-80-7478-326-5.

14

Pokud strana nabídku přijme, musí dát navrhovateli jasně najevo, ţe souhlasí. Pokud má druhá strana k nabídce výhrady, popřípadě nabídku modifikuje, dochází tím k odmítnutí nabídky původní a její nahrazení nabídkou novou. Záleţí pak na druhé straně, jestli chce novou nabídku přijmout nebo ji odmítne. Jiţ přijatou nabídku je moţné zrušit, ale pouze tak, ţe nabízející stranu vyrozumí druhá strana zrušení přijaté nabídky tak, aby zrušení došlo nejpozději s přijetím. Veřejná nabídka upravená v § 1780 občanského zákoníku se oproti nabídce upravené v § 1731 liší tím, ţe návrh na uzavření smlouvy je směřován vůči neurčitým osobám.

2.2.2. Účinky přijetí nabídky Přijetím nabídky je smlouva platně uzavřena. To má ten důsledek, ţe strany jsou smlouvou od té doby vázány a smlouvu je moţné změnit nebo zrušit jen se souhlasem stran, případně z jiných zákonných důvodů. Okamţik platnosti a účinnosti smlouvy nemusí nastat současně, např. u kupní smlouvy ohledně nemovité věci zákon stanoví, ţe k účinnosti smlouvy je třeba rozhodnutí katastrálního úřadu o vkladu vlastnického práva k nemovité věci, v takovém případě pak platí, ţe je smlouva účinná tímto rozhodnutím. Pokud strany nepodají návrh na rozhodnutí do jednoho roku od uzavření smlouvy, má se za to, ţe se smlouva od počátku ruší. Stejná situace nastane i tehdy, pokud katastrální úřad návrh na vklad vlastnického práva zamítne podle § 18 zákona č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí.

2.2.3. Změna okolností Obecně platí, ţe pokud se po uzavření smlouvy změní okolnosti natolik, ţe by setrvání ve smluvním vztahu bylo pro některou stranu obtíţnější, je i nadále povinna svému závazku ze smlouvy dostát, pokud se strany mezi sebou nedohodnou jinak. Tuto povinnost nemají strany pouze v případech stanovených v § 1765 a § 1766 občanského zákoníku. Ten stanoví, ţe pokud dojde ke změně okolností tak podstatné, ţe změna ve zvlášť hrubém nepoměru znevýhodní jednu stranu tak, ţe by došlo k neúměrnému zvýšení nákladů plnění nebo k neúměrnému sníţení hodnoty předmětu plnění, má tato strana právo domáhat se vůči druhé straně obnovení jednání o smlouvě. Podmínkou obnovení jednání je, ţe taková 15

situace nastala aţ po uzavření smlouvy a strana ji nemohla rozumně předpokládat ani ovlivnit a dále to, ţe si strany ve smlouvě nedohodly, ţe na sebe převezmou nebezpečí změny okolností. Pokud při obnoveném jednání nedojde v přiměřené lhůtě k dohodě stran o novém znění smlouvy, můţe soud na návrh některé z nich rozhodnout, ţe závazek ze smlouvy změní obnovením rovnováhy práv a povinností stran, anebo ţe jej zruší ke dni a za podmínek určených v rozhodnutí, soud přitom není návrhem stran vázán. Soud je však povinen návrh zamítnout, pokud dotčená strana neuplatnila právo na obnovení jednání o smlouvě v přiměřené lhůtě poté, co změnu okolností musela zjistit. Přiměřená lhůta činí dva měsíce. Ani při obnovení jednání však dotčená strana nemá právo na to, aby odloţila plnění ze smlouvy.

2.2.4. Smlouva o smlouvě budoucí Pokud z nějakého důvodu nemůţe dojít k převodu vlastnického práva hned, ale v budoucnu to bude moţné a strany mají zájem kupní smlouvu uzavřít, mohou svůj úmysl stvrdit uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí. Touto smlouvou se strany zaváţí uzavřít kupní smlouvu do lhůty sjednané ve smlouvě o smlouvě budoucí, a pokud není konkrétní lhůta sjednaná, tak do jednoho roku poté, co bude vyzvána druhou stranou. Ve smlouvě o budoucí smlouvě strany základním způsobem vymezí obsah kupní smlouvy, kterou hodlají uzavřít. Pokud strana oprávněná ze smlouvy o budoucí smlouvě nevyzve včas povinnou stranu k uzavření smlouvy, povinnost uzavřít kupní smlouvu zaniká. Stejně tak zanikne povinnost kupní smlouvu uzavřít, pokud se změní okolnosti, z nichţ strany při uzavření budoucí kupní smlouvy vycházely, a v nové situaci nelze na zavázané straně rozumně uzavření kupní smlouvy poţadovat. Zavázaná strana však musí bez zbytečného odkladu oznámit oprávněné straně změnu okolností, které jí brání kupní smlouvu uzavřít, jinak jí bude povinna nahradit vzniklou škodu.

2.3. Strany kupní smlouvy Občanský zákoník rozeznává dva druhy osob, osobu fyzickou a osobu právnickou. 16

Fyzická osoba je charakterizována jako člověk, který odpovídá za své jednání, je-li schopen je posoudit a ovládnout. Plně svéprávným se člověk stává zletilostí, tedy dovršením osmnáctého roku věku, případně přiznáním svéprávnosti nebo uzavřením manţelství. Právnickou osobu charakterizuje jako organizovaný útvar, o kterém zákon stanoví, ţe má právní osobnost, nebo jehoţ právní osobnost zákon uzná, za právnickou osobu povaţuje i stát. Právnická osoba vzniká zápisem do veřejného rejstříku, případně pokud je zřízena zákonem, vzniká dnem nabytí účinnosti zákona. Zakladatelská listina případně zákon určí, kdo a v jakém rozsahu je oprávněn za právnickou osobou jednat. Uzavření kupní smlouvy je právním jednáním. Aby bylo toto jednání platné a účinné, je třeba, aby jednající osoba byla způsobilá jednat. V § 32 občanského zákoníku je uvedeno, ţe pokud „udělí zákonný zástupce nezletilému, který nenabyl plné svéprávnosti, ve shodě se zvyklostmi soukromého života souhlas k určitému právnímu jednání nebo k dosažení určitého účelu, je nezletilý schopen v mezích souhlasu sám právně jednat, pokud to není zákonem zvlášť zakázáno; souhlas může být následně omezen i vzat zpět.“10 V případě uzavírání kupních smluv z toho vyplývá, ţe pokud si malé dítě se souhlasem rodiče samo koupí zmrzlinu, jde o situaci, při které můţe platně uzavřít kupní smlouvu, naopak pokud by chtělo koupit jízdní kolo, šlo by o jednání, které zřejmě neodpovídá zvyklostem soukromého ţivota, ale např. u nezletilého krátce před dosaţením svéprávnosti uţ takové jednání zvyklostem soukromého ţivota odpovídá. Pokud by oba nezletilí však chtěli koupit nemovitost, nemohou platně uzavřít kupní smlouvu, protoţe pro takové jednání nejsou způsobilí, jejich jednání by podléhalo souhlasu opatrovnického soudu. Jak jiţ bylo řečeno, převáţná část kupních smluv na koupi movité věci je uzavírána ústně nebo konkludentně. Pokud zákon vyţaduje písemnou formu nebo se na ní strany dohodnou, musí být strany smlouvy označeny tak, aby byly identifikovatelné, popřípadě tak, jak vyţaduje zákon.

10

Zakonyprolidi.cz:

Občanský

zákoník [online].

http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89#cast1

17

2012.

2015

[cit.

2015-06-21].

Dostupné

z:

Pokud na jedné nebo na obou stranách kupní smlouvy vystupuje více osob, jedná se o vícestranné smlouvy. Nejčastěji se jedná o případ, ţe předmětem prodeje je věc, která je v podílovém spoluvlastnictví několika osob nebo ve společném jmění manţelů, nebo naopak je do takového spoluvlastnictví či jmění kupována, v kupní smlouvě týkající se převodu spoluvlastnického podílu je třeba definovat velikost prodávaných podílů, pokud kupuje věc do podílového spoluvlastnictví více osob, je třeba určit, jak veliký podíl která osoba získá, pokud to uvedeno není, má se za to, ţe jejich podíly jsou stejné.

2.4. Předmět koupě Občanský zákoník vymezuje věci dvěma způsoby – uvádí co věc je a dále co věc není. Za věc v právním smyslu povaţuje vše, co je rozdílné od osoby a slouţí k potřebám lidí, tzn., ţe věcí v právním smyslu jsou objekty, které jsou člověku uţitečné. V důvodové zprávě k občanskému zákoníku se uvádí:„…užitečností se nerozumí jen faktické přinášení užitku jednotlivým předmětem konkrétnímu vlastníkovi, ale objektivní způsobilost přinášet především hospodářský užitek, čímž se nevylučuje užitek estetický či jiný. Užitečné je, co je prospěšné pro život člověka, a tedy má i hodnotu. Užitečnost není vnitřní vlastností věci (s věci trvale a neoddělitelně spjatou) o tom, co je užitečné, a co je tedy je vzhledem k tomu věcí, rozhodují lidská vůle a poznání i schopnosti člověka.“11 Ţe je uţitečnost relativní pojem, to je zřejmé např. z ustanovení § 3 odst. 1 zákona o odpadech č. 185/2001 Sb., kde se uvádí, že „odpadem je každá movitá věc, které se osoba zbavuje nebo má úmysl nebo povinnost se jí zbavit“12, tedy věc, které se někdo zbavuje, protoţe jiţ pro něj není nějak uţitečná. Kritérium uţitečnosti, které je jedním z atributů pro pojem věci je relativní, neboť i kdyţ je určitá věc pro jejího vlastníka neuţitečná a chce se jí zbavit, můţe být pro jinou osobu uţitečná a stát se tak předmětem prodeje, příkladem můţe být třeba kovový šrot.

11

Obcanskyzakonik.justice.cz: Důvodová zpráva str. 118 [online]. 2012. Praha, 2012 [cit. 2015-02]. Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/fileadmin/Duvodova-zprava-NOZ-konsolidovana-verze.pdf 12

Zakonyprolidi.cz:

Zákon

o

odpadech [online].


18

2015.

2015

[cit.

2015-04-22].

Dostupné

z:

Věci jsou hmotné i nehmotné, hmotná věc je taková, která má povahu samostatného předmětu a je ovladatelnou částí vnějšího světa, takţe hmotnou věcí jsou i ovladatelné přírodní síly. Nehmotné věci jsou práva, jejichţ povaha to připouští, a jiné věci bez hmotné podstaty. Důvodová zpráva k občanskému zákoníku uvádí, ţe mezi nehmotné můţeme povaţovat „např. předměty zařazené do kategorií průmyslového a jiného duševního vlastnictví, zaknihovaných cenných papírů, investičních nástrojů typu opcí, swapů, futures nebo forwardů atd.“.13 Dále občanský zákoník rozeznává věci movité a nemovité. Vymezuje je v § 498 tak, ţe definuje jako věci nemovité pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakoţ i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon a dále uvádí, ţe pokud jiný právní předpis stanoví, ţe určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. Věci, které nelze takto definovat jsou věci movité, ať jiţ jsou hmotné nebo nehmotné. Oproti předchozí právní úpravě je nyní také odlišně definován pojem stavby. Důvodová zpráva k tomu uvádí: „…pojetí nemovité věci se vrací k zásadě superficies solo cedit („povrch ustupuje pozemku“) v důsledku čehož se stavba, nejedná-li se o stavbu jen dočasnou, prohlašuje za součást pozemku.“14 Movitá věc je zastupitelná, pokud je moţné jí nahradit jinou věcí téhoţ druhu, např. při koupi telefonu určité značky a typu jde o věc zastupitelnou, protoţe prodávající má na skladě k prodeji více stejných kusů, nebo není movitá věc zastupitelná, například v případě koupě originálu uměleckého díla. Movitá věc můţe dále být zuţivatelná, kdyţ její běţné pouţití spočívá v jejím spotřebování nebo zpracování, ostatní věci jsou nezuţivatelné. Věci mohou poskytovat plody, občanský zákoník charakterizuje jako plod to, co věc pravidelně poskytuje ze své přirozené povahy, jak je dáno jejím obvyklým účelovým určením a přiměřeně k němu, ať s přičiněním člověka nebo bez něho. Uţitek z věci je to, co věc pravidelně poskytuje ze své právní povahy. 13

Obcanskyzakonik.justice.cz: Důvodová zpráva str. 117 [online]. 2012. Praha, 2011 [cit. 2015-02-22].

Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/fileadmin/Duvodova_zprava__leden_2011_.pdf 14

Obcanskyzakonik.justice.cz: Důvodová zpráva str. 124 [online]. 2012. 2015 [cit. 2015-04-22]. Dostupné z:

http://obcanskyzakonik.justice.cz/fileadmin/Duvodova-zprava-NOZ-konsolidovana-verze.pdf

19

Naopak není věcí lidské tělo ani jeho části a ani ţivé zvíře. Ustanovení o věcech se na ţivé zvíře pouţijí obdobně jen v rozsahu, ve kterém to neodporuje jeho povaze, coţ je případ kupní smlouvy. „Mezi věci v právním smyslu se již nebudou počítat živá zvířata“15. Občanský zákoník v první větě § 494 pojem zvíře vymezuje pozitivně s důrazem na jeho zvláštní význam a hodnotu vycházející z konkrétních vlastností zvířete, tedy jako smysly nadaného ţivého tvora. Z hlediska soukromoprávního jsou za zvířata povaţována nejen obratlovci, ale i bezobratlí, cítí-li bolest či stres.16 Z praktického hlediska proto hodnota ţivého zvířete nemusí být určována jen jeho obecnou cenou, ale významem pro svého majitele. To má význam mimo jiné v případech nároků majitele na náhradu škody při zranění či usmrcení zvířete druhou osobou.

2.5. Kupní cena Majetková hodnota věci vyjádřená penězi je cena věci. Můţe být stanovena dohodou stran, nebo podle objektivního hlediska např. posudkem, nebo je vyjádřena v nabídce jako cena uveřejněná v katalogu, v reklamě apod., nebo u věcí vyjmenovaných zákonem č. 526/1990 Sb. o cenách, je cena regulovaná státem. Občanský zákoník stanoví, ţe cena věci se určí jako cena obvyklá, ledaţe ujednání stran určí nebo zákon stanoví něco jiného. Pojem ceny obvyklé definuje učebnice Občanského práva hmotného takto: „Pojem ceny obvyklé je nejblíže tzv. ceně řádné. Při jejím zjišťování se přihlédne jen k objektivním hlediskům, tj. především k času a k místu. Výraz "obvyklý" vylučuje mimořádné situace. Občanský zákoník z roku 2012, ale také některé jiné právní předpisy (úprava výkonu rozhodnutí, správní předpisy) i právní praxe pracují s některými dalšími konkrétnějšími kategoriemi ceny obvyklé. Jedná se o cenu tržní, pořizovací a výnosovou. Tržní cena je taková obvyklá cena, za kterou může být daná věc směněna v tom kterém konkrétním čase a místě. Pořizovací cena vyjadřuje hodnotu nákladu, který by bylo třeba vynaložit, aby byla věc získána, popř. nákladu, který byl vynaložen, aby věc byla 15

LAVICKÝ, Petr a Petra POLIŠENSKÁ. Věci v právním smyslu. Praha: Wolters Kluwer Česká republika,

2013, s. 12. Judikatura k rekodifikaci, 1. sv. ISBN 9788074780400. 16

Obcanskyzakonik.justice.cz: Důvodová zpráva str. 120 [online]. 2012. 2012 [cit. 2015-06-20]. Dostupné z:

http://obcanskyzakonik.justice.cz/fileadmin/Duvodova-zprava-NOZ-konsolidovana-verze.pdf

20

získána. Příkladem je cena stavby staršího domu apod. Výnosová cena je cena, která se určuje kapitalizováním obecné ceny výnosu [§ 2 odst. 3 písm. b) zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku]. Prakticky použitelná je tato kategorie nejen v daňovém právu, ale i při oceňování některých věcných práv (ocenění služebnosti, reálného břemene apod.).“17 Protiplnění za převod vlastnického práva k předmětu koupě se nazývá kupní cena. Ujednání o kupní ceně je podstatnou náleţitostí kupní smlouvy. Kupní cena musí být stanovena v penězích, s uvedením, o jakou měnu se jedná, přičemţ peníze musí v rámci koupě plnit funkci platidla a musí být sjednán způsob její úhrady. Výše kupní ceny je ponechána na dohodě stran, přičemţ prodávající má povinnost informovat kupujícího o všech dalších nákladech souvisejících s koupí, jako jsou, např. náklady na dopravu. Prodávající můţe do kupní ceny zahrnout i náklady, které je povinen odvést, jako je např. daň z přidané hodnoty či spotřební daň aj.. Uhradit kupní cenu znamená, ţe kupující převede do dispozice prodávajícího kupní cenu v plné výši. Forma úhrady záleţí na dohodě stran, můţe jít o platbu v hotovosti, v takovém případě jsou strany omezeny zákonem č. 254/2004 Sb. o omezení plateb v hotovosti, s účinností od 1.12.2014 je plátce povinen provést bezhotovostně kaţdou platbu, jejíţ výše přesahuje částku 270.000,- Kč. Další forma platby je bezhotovostní převod, jde o převod peněz z jednoho bankovního účtu na druhý bankovní účet ať jiţ příkazem bance nebo platební kartou. Dále je moţné platit poštovní poukázkou, směnkou nebo šekem nebo sloţit kupní cenu do úschovy třetí osoby, nejčastěji notáře či advokáta.18 Občanský zákoník dále definuje zálohu a závdavek. Má se za to, ţe to co dala jedna strana druhé před uzavřením smlouvy, je záloha. Závdavek je nově zavedený institut. Podle důvodové zprávy „ Jde o starobylý institut (arra, Angeld, Draufgabe, Draufgeld) zahrnutý v mnoha standardních úpravách - např. v rakouském občanském zákoníku v § 908 a 909, v německém, v § 336 a násl., ve španělském

17


Kluwer Česká republika, 2013, s. 379-380. ISBN 978-80-7478-326-5. 18

ŠVESTKA, Jiří, Jan DVOŘÁK a Josef FIALA. Občanský zákoník - Komentář: Svazek V. 1. vyd. Wolters

Kluwer, 2014, s. 733-740. ISBN 97878074786389.

21

v čl. 1454, v čl. 158 švýcarského obligačního práva aj. - který však ani ve zdejším prostředí dosud nevymizel z paměti, zvláště v živnostenských a farmářských kruzích.“19 Závdavek jednak potvrzuje uzavření smlouvy, strana, která jej přijala, nemusí existenci smlouvy dokazovat a dále zajišťuje splnění dluhu. Musí být odevzdán nejpozději při uzavření smlouvy a ten kdo jej dal, jím poskytuje jistotu, ţe svůj závazek splní. Pokud ten, kdo závdavek dal, svůj závazek nesplní, můţe si jej druhá strana ponechat, pokud závazek nesplní ten, kdo závdavek přijal, má druhá strana právo poţadovat zpět závdavek ve dvojnásobné výši, anebo aby dluţník dluh splnil, nebo, není-li splnění dluhu jiţ moţné, aby nahradil vzniklou škodu. Pokud si strany sjednají moţnost odstoupit od smlouvy, ale nedohodnou výši odstupného, povaţuje se závdavek za odstupné. Jestliţe od smlouvy odstoupí strana, která závdavek dala, ztrácí právo na jeho vrácení, pokud odstoupí strana, která závazek přijala, je povinna zaplatit druhé straně odstupné ve dvojnásobné výši.

2.6. Práva a povinnosti stran Vztah mezi prodávajícím a kupujícím je vzájemně podmíněným typem vztahu, při kterém vznikají práva a povinnosti oběma stranám. Prodávající má povinnost odevzdat předmět prodeje kupujícímu a umoţnit mu, aby k němu nabyl vlastnické právo a kupující má povinnost převzít předmět koupě a zaplatit za něj prodávajícímu kupní cenu. Obě strany jsou povinny smlouvu dodrţet. Pokud je třeba k řádnému uzavření kupní smlouvy učinit další úkony, jako např. podat návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí podle § 14 zákona č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí, je povinností stran vyplývající z uzavření smlouvy provést i tento úkon. Z toho plyne, ţe jedna strana nemůţe bez dohody s druhou stranou měnit obsah jiţ sjednané smlouvy a dále to, ţe pokud jedna strana své povinnosti nesplní, je druhá strana oprávněná jejich splnění vymáhat. 19

Obcanskyzakonik.justice.cz: Důvodová zpráva str. 445-446 [online]. 2012. 2015 [cit. 2015-06-21]. Dostupné

z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/fileadmin/Duvodova-zprava-NOZ-konsolidovana-verze.pdf

22

Pokud dojde k situaci, ţe strany uzavřou kupní smlouvu, ale plnění jedné strany bude v hrubém nepoměru k plnění druhé strany, můţe znevýhodněná strana podle § 1793 občanského zákoníku „požadovat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu, ledaže jí druhá strana doplní, oč byla zkrácena, se zřetelem k ceně obvyklé v době a místě uzavření smlouvy. To neplatí, pokud se nepoměr vzájemných plnění zakládá na skutečnosti, o které druhá strana nevěděla ani vědět nemusela.“ 20 Právo domáhat se zrušení smlouvy však strana nemá, pokud k nepoměru došlo z důvodu zvláštního vztahu stran, který takový postup odůvodňoval, dále pokud zkrácená strana znala skutečnou cenu a vědomě souhlasila s cenou vyšší a dále se ho nemůţe domáhat podnikatel, pokud smlouvu uzavřel při svém podnikání. Právo na zrušení smlouvy musí být uplatněno do jednoho roku od uzavření smlouvy, jinak zaniká. Naopak od samého počátku je neplatná taková smlouva, při jejímţ uzavírání někdo zneuţije tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé strany a dá sobě nebo jinému slíbit či poskytnout plnění, jehoţ majetková hodnota je k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru. To však neplatí, jestliţe se v nevýhodném postavení ocitne podnikatel při uzavírání smlouvy související s jeho podnikatelskou činností, právo dovolat se neplatnosti takovéto smlouvy nemá.

20

Zakonyprolidi.cz:

Občanský

zákoník [online].


23

2012.

2015

[cit.

2015-06-21].

Dostupné

z:

3. Spotřebitelské smlouvy Pro právní vztahy vznikající mezi spotřebitelem a podnikatelem, při kterých spotřebitel ať jiţ jako fyzická nebo jako právnická osoba nakupuje zboţí pro svoji potřebu, se ustálilo označení „spotřebitelské kupní smlouvy“. Vzhledem k tomu, ţe v takovém právním vztahu je kupující v relativní nevýhodě, postupně se přijímaly zákony, které podrobněji upravovaly stávající právní úpravu v občanském zákoníku, jako např. zákon č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele, § 1 odst. 1 a 3 zákona, který „zapracovává příslušné předpisy Evropské unie, zároveň navazuje na přímo pouţitelné předpisy Evropské unie, a upravuje některé podmínky podnikání významné pro ochranu spotřebitele, úkoly veřejné správy v oblasti ochrany spotřebitele a oprávnění spotřebitelů, sdruţení spotřebitelů nebo jiných právnických osob zaloţených k ochraně spotřebitele. Tento zákon se vztahuje na nabízení a prodej výrobků a na nabízení a poskytování sluţeb v případech, kdy k plnění dochází na území České republiky. Na ostatní případy se vztahuje tehdy, souvisí-li plnění s podnikatelskou činností provozovanou na území České republiky.“21 Dalším takovým zákonem je zákon č. 145/2010 Sb., o spotřebitelském úvěru a o změně některých zákonů, který „zapracovává příslušné předpisy Evropské unie a upravuje některá práva a povinnosti související se spotřebitelským úvěrem. Spotřebitelským úvěrem se rozumí odložená platba, půjčka, úvěr nebo jiná obdobná finanční služba poskytovaná nebo přislíbená spotřebiteli věřitelem, nebo zprostředkovatelem.“22 Současná právní úprava spotřebitelské kupní smlouvy v občanském zákoníku vychází z Evropské směrnice o právech spotřebitelů ve směrnici 1999/44/ES1 a je obsaţená v §§ 2158 aţ 2174. Jde o speciální úpravu, která se uplatní při posuzování právního vztahu jako první a pokud podle této části není obsaţena právní úprava, pouţijí se všeobecná ustanovení o závazcích obsaţená v §§ 1721-2054 občanského zákoníku, která v §§ 1810 aţ 1868 obsahují také ustanovení o závazcích ze smluv uzavíraných se spotřebitelem.

21

Zakonyprolidi.cz: Zákon o ochraně spotřebitele [online]. 2015. 2015 [cit. 2015-06-14]. Dostupné z:

http://www.zakonyprolidi.cz/cs/1992-634 22

Zákonyprolidi.cz: Zákon o spotřebitelském úvěru a o změně některých zákonů [online]. 2015. 2015 [cit. 2015-

06-14]. Dostupné z: http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2010-145#cast1

24

Občanský zákoník jako spotřebitele označuje člověka, který mimo rámec své podnikatelské činnosti nebo mimo rámec samostatného výkonu svého povolání uzavírá smlouvu s podnikatelem nebo s ním jinak jedná. Za podnikatele potom osobu, která uzavírá smlouvy související s vlastní obchodní, výrobní nebo obdobnou činností či při samostatném výkonu svého povolání, popřípadě osoba, která jedná jménem nebo na účet podnikatele.

3.1. Prodej zboží v obchodě Prodej zboţí v p obchodě zahrnuje faktický prodej v kamenném obchodě, ale i prodej distanční formou. V tomto typu prodeje je spotřebitel v nevýhodě a zákon ukládá prodávajícímu podnikateli povinnosti, které mají nerovné postavení vyváţit.

3.1.1. Pojem prodeje v obchodě Pojem obchod, resp. sousloví „prodej v obchodě“ není zákonodárcem definován. Navozuje restriktivní výklad, který by znamenal působnost této úpravy pouze na obchodní (provozní) prostory, v nichţ se realizuje kupní smlouva. Tak tomu ovšem nepochybně není, neboť kupní smlouva, resp. terminologií zákonodárce prodej zboţí se uskutečňuje i mimo tyto prostory. O tom svědčí i speciální úprava (viz § 2159 odst. 1 občanského zákoníku).23 Právní úprava prodeje zboţí v obchodě zahrnuje nejen prodej v obchodě, ale i prodej zásilkový, přes internet, na objednávku a také prodej věci, které má být teprve zhotoveno a jde vlastně o smlouvu o dílo a také prodej nemovitých věci. „Ani z pozitivní úpravy, ani z konceptu spotřebitelské kupní smlouvy neplyne, že by předmětem koupě nemohla být nemovitost. Omezení na pultový a samoobslužný prodej neomezuje ani de lege lata možnosti dalších forem prodeje (tak, jak shora uvedeno). Navíc pojem „spotřební zboží“ je termínem nedefinovaným a ani jinde přesně nevymezeným. Konec konců, nemovitostí je i byt, který je věcí denního užívání a má tedy nepochybně spotřebitelský charakter. Tento závěr přesvědčivě

23

Bulletin advokacie: Kupní smlouva a spotřebitelská kupní smlouva, včetně odpovědnosti za vady str. 24.

Praha: Česká advokátní komora v Praze, 2014. ISBN 1210-6348. ISSN 12106348.

25

potvrzuje dosavadní soudní praxe. Lze též dovodit, že i koupě nemovitosti spotřebitelem požívá zvláštního režimu prodeje v obchodě.“24

3.1.2. Práva a povinnosti stran při prodeji v obchodě Při prodeji v obchodě dodá prodávající kupujícímu věc, kupující jí převezme a zaplatí za ní kupní cenu. K přechodu vlastnického práva z prodávajícího na kupujícího dochází v okamţiku převzetí koupené věci kupujícím. Při samoobsluţném prodeji dochází k přechodu vlastnického práva okamţikem, kdy kupujíc zaplatí kupní cenu, do té doby můţe věc vrátit na své místo a není povinen jí koupit. Kupující má právo, aby mu prodávající předvedl funkci věci a aby jí překontroloval. Prodávající odpovídá kupujícímu za to, ţe věc při převzetí nemá vady a ţe má vlastnosti uvedené v § 2161 odst. 1 písm. a) aţ e) občanského zákoníku, a tedy ţe: a) má věc vlastnosti, které si strany ujednaly, a chybí-li ujednání, takové vlastnosti, které prodávající nebo výrobce popsal nebo které kupující očekával s ohledem na povahu zboţí a na základě reklamy jimi prováděné, b) se věc hodí k účelu, který pro její pouţití prodávající uvádí nebo ke kterému se věc tohoto druhu obvykle pouţívá, c) věc odpovídá jakostí nebo provedením smluvenému vzorku nebo předloze, byla-li jakost nebo provedení určeno podle smluveného vzorku nebo předlohy, d) je věc v odpovídajícím mnoţství, míře nebo hmotnosti a e) věc vyhovuje poţadavkům právních předpisů.25

3.1.3. Všeobecné obchodní podmínky Část kupních smluv bývá uzavírána tím způsobem, ţe prodávající nabídne svůj produkt za určitých podmínek a je na kupujícím, zda se je rozhodne přijmout. Tyto podmínky bývají 24


Praha: Česká advokátní komora v Praze, 2014. ISBN 1210-6348. ISSN 12106348. 25

Zakonyprolidi.cz:

Občanský

zákoník [online].


26

2012.

2015

[cit.

2015-06-21].

Dostupné

z:

nejčastěji nazývány jako „Všeobecné obchodní podmínky“ a jsou ustanoveními, která nejsou obsaţena v individuální smlouvě, ale jsou na základě odkazu na ně její nedílnou součástí. Kupující podepisuje individuální smlouvu, která má jen základní náleţitosti a jsou mu současně zpřístupněny odkazované podmínky. Tento způsob uzavírání smluv má ten důsledek, ţe při sjednávání obsahu kupní smlouvy je kupující v nevýhodě, protoţe obsah obchodních podmínek nemá moţnost významně ovlivnit a pokud chce smlouvu uzavřít, musí je přijmout. Dochází tak k faktické nerovnosti smluvních stran. Ještě výraznější je tato situace u tzv. adhezních smluv, které jsou upraveny v § 1798 a následujících občanského zákoníku. Zde slabší smluvní strana nemá skutečnou příleţitost obchodní podmínky vyjednáváním ovlivnit, protoţe smlouvu uzavírá vyplněním a podpisem formuláře. Občanský zákoník stanoví tři stupně kontroly obchodních podmínek, při kterých určuje jejich soulad se zákonem jednak z hlediska věcnosti u obou smluvních stran, dále z hlediska přiměřenosti u adhezních smluv a nakonec z hlediska spotřebitelské smlouvy. V § 1751 odstavci 1 občanského zákoníku upravuje jak postupovat, pokud dojde k tomu, ţe individuální smlouva a odkazované obchodní podmínky jsou ve vzájemném rozporu, v tomto případě má odchylné ujednání ve smlouvě přednost před obchodními podmínkami. Pokud jsou ve vzájemném rozporu obchodní podmínky samotné, podle § 1751 odstavce 2 občanského zákoníku dojde k uzavření kupní smlouvy v rozsahu, který není ve vzájemném rozporu, nebo se vylučují, pokud by však některá ze stran nejpozději bez zbytečného odkladu po výměně projevů vůle vyloučila uzavření kupní smlouvy, smlouva nebude uzavřena. V § 1800 občanského zákoníku stanoví, ţe pokud smlouva uzavíraná adhezním způsobem obsahuje doloţku, kterou lze přečíst jen se zvláštními obtíţemi, nebo je pro osobu průměrného rozumu nesrozumitelná, je tato doloţka platná jen tehdy, pokud nezpůsobí slabší straně újmu nebo prokáţe-li druhá strana, ţe slabší straně byl význam doloţky dostatečně vysvětlen. Dále stanoví neplatnost takové doloţky, která je pro slabší stranu zvláště nevýhodná, aniţ je pro to rozumný důvod. U spotřebitelských smluv je posílena ochrana spotřebitele tím, ţe v § 1813 občanského zákoníku je stanoveno, ţe „jsou zakázaná ujednání, která zakládají v rozporu s požadavkem přiměřenosti významnou nerovnováhu práv nebo povinností stran v neprospěch spotřebitele. To neplatí pro ujednání o předmětu plnění nebo ceně, pokud jsou spotřebiteli poskytnuty 27

jasným a srozumitelným způsobem“26. To znamená, ţe prodávající je povinen seznámit kupujícího s tím, ţe obchodní podmínky jsou nedílnou součástí smlouvy a musí být zřejmé, ţe to kupující vzal na vědomí, a to i tehdy, pokud není schopen číst malý tisk. Za určitých okolností můţe stačit výslovné upozornění v místě uzavření smlouvy na zřetelně viditelné vývěsce, např. při koupi jízdenky. Pokud má dojít k podpisu smlouvy mezi nepřítomnými účastníky, musí kupující mít moţnost seznámit se s obchodními podmínkami před podpisem smlouvy. V § 1814 občanského zákoníku jsou zakázány další smluvní ujednání v neprospěch spotřebitele uvedená pod písmeny a) aţ l). Pokud smlouva obsahuje nepřiměřené ustanovení, podle § 1815 občanského zákoníku se k němu nepřihlíţí. Pokud se však spotřebitel domáhá platnosti takového ujednání, přihlédnout se k němu můţe. Jestliţe neplatí jedno nebo více ujednání z obchodních podmínek, neznamená to, ţe zbývající část smlouvy je neplatná, pouze to, ţe část ujednání chybí a je třeba ho doplnit výkladem zohledňujícím zájem stran a rovnováhu ve smluvních vztazích. Pokud mezeru nelze doplňujícím výkladem vyplnit, nastávají výkladové nejasnosti. K tomu uvádí Luboš Tichý: „Sporná je otázka, v jakém rozsahu působí mezera v důsledku neplatnosti klauzule a zda ji lze vyplnit prostřednictvím soudního rozhodnutí. Jednak jde o rozsah a hranice neplatnosti, resp. možnosti dělit ustanovení do skupiny nepřiměřených a akceptovatelných klauzulí. Nová formulace zbytkové klauzule z nesamostatných fragmentů však není věcí soudce. Druhou vrcholně spornou otázkou je možnost tzv. redukce uchovávající platnost smlouvy.“27

3.2. Smlouvy uzavírané distančním způsobem a mimo obchodní prostory Jak bylo zmíněno výše, občanský zákoník upravuje nejen prodej v obchodě, kdy obě strany jsou při uzavření kupní smlouvy přítomné, ale také tzv. prodej distančním způsobem a dále prodej mimo obchodní prostory. Pro oba způsoby platí, ţe podnikatel je povinen spotřebiteli, tedy kupujícímu, v dostatečném předstihu sdělit informace vymezené v § 1811 odstavci 2 26

Zakonyprolidi.cz:

Občanský

zákoník [online].

2015.

2015

[cit.

2015-06-15].

Dostupné

z:

http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89#cast4 27



28

a v § 1820 občanského zákoníku. Pokud dojde k uzavření smlouvy, musí tyto údaje smlouva obsahovat a nesmí být pozměněny, pokud se na tom obě strany nedohodnou. Pokud by došlo k rozporu mezi údaji uvedeným před uzavřením smlouvy a ve vyhotovení smlouvy samotné, platí ty údaje, které jsou pro spotřebitele výhodnější. Nedílnou součástí je povinnost podnikatele vydat spotřebiteli jedno vyhotovení smlouvy, z toho tedy plyne, ţe smlouva musí mít písemnou formu, i kdyţ tato písemná forma nemusí být vyhotovena na listině, ale můţe být i ve formě elektronické, tedy v textové podobě. K pojmu písemná podoba a textová podoba uvádí důvodová zpráva k občanskému zákoníku: „Směrnice však nevyžadují, aby tato sdělení měla formu stanovenou jako písemnou pro některé projevy vůle, nýbrž aby byl spotřebitel informován dostupným způsobem s použitím takového komunikačního prostředku, který umožňuje spotřebiteli zobrazit si podané informace a uchovat si je. Z toho důvodu se navrhuje tyto případy jasně odlišit a pro sdělení vůči spotřebiteli podle následujících ustanovení tohoto dílu požadovat, aby byly učiněny v textové podobě, a zároveň stanovit, že textová podoba sdělení je zachována, jsou-li sdělované údaje poskytnuty takovým způsobem, že je lze zobrazit a uchovat.“28 Pokud podnikatel nesdělí spotřebiteli údaje podle § 1820 odst. 1 písm. g), tedy údaj, ţe v případě odstoupení od smlouvy ponese spotřebitel náklady spojené s navrácením zboţí, a jde-li o smlouvu uzavřenou prostřednictvím prostředku komunikace na dálku, náklady za navrácení zboţí, jestliţe toto zboţí nemůţe být vráceno pro svou povahu obvyklou poštovní cestou, ale také údaje podle § 1811 odst. 2 písm. c), tedy údaj o ceně zboţí nebo sluţby, případně způsob jejího výpočtu včetně všech daní a poplatků, nebo podle § 1811 odst. 2 písm. e) o výši nákladů na dodání, a pokud tyto náklady nelze stanovit předem, údaj, ţe mohou být dodatečně účtovány, není spotřebitel povinen tyto daně, poplatky nebo náklady podnikateli hradit. Zákon připouští moţnost sdělit některé údaje prostřednictví vzorového poučení. Povinnými údaji podle § 1820 odst. 2 občanského zákoníku jsou: a) totoţnost podnikatele, popřípadě telefonní číslo nebo adresa pro doručování elektronické pošty nebo jiný kontaktní údaj, b) označení zboţí nebo sluţby a popis jejich hlavních vlastností, 28

Obcanskyzakonik.justice.cz: Důvodová zpráva str. 449-450 [online]. 2012. 2012 [cit. 2015-06-15]. Dostupné

z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/fileadmin/Duvodova-zprava-NOZ-konsolidovana-verze.pdf

29

c) cena zboţí nebo sluţby, případně způsob jejího výpočtu včetně všech daní a poplatků, d) způsob platby a způsob dodání nebo plnění, e) náklady na dodání, a pokud tyto náklady nelze stanovit předem, údaj, ţe mohou být dodatečně účtovány, f) údaje o právech vznikajících z vadného plnění, jakoţ i o právech ze záruky a další podmínky pro uplatňování těchto práv, g) údaj o době trvání závazku a podmínky ukončení závazku, má-li být smlouva uzavřena na dobu neurčitou, h) údaje o funkčnosti digitálního obsahu, včetně technických ochranných opatření, a i) údaje o součinnosti digitálního obsahu s hardwarem a softwarem, které jsou podnikateli známy nebo u nichţ lze rozumně očekávat, ţe by mu mohly být známy. Povinnými údaji podle § 1820 občanského zákoníku jsou: a) náklady na prostředky komunikace na dálku, pokud se liší od základní sazby, b) údaj o případné povinnosti zaplatit zálohu nebo obdobnou platbu, je-li vyţadována, c) v případě, ţe se jedná o smlouvu, jejímţ předmětem je opakované plnění, nejkratší dobu, po kterou bude smlouva strany zavazovat, d) v případě smlouvy uzavírané na dobu neurčitou nebo jejímţ předmětem je opakované plnění, údaj o ceně nebo způsobu jejího určení za jedno zúčtovací období, kterým je vţdy jeden měsíc, pokud je tato cena neměnná, e) v případě smluv uzavíraných na dobu neurčitou nebo jejímţ předmětem je opakované plnění, údaje o veškerých daních, poplatcích a nákladech na dodání zboţí nebo sluţby určených způsobem podle písmena b), f) pokud lze vyuţít práva na odstoupení od smlouvy, podmínky, lhůtu a postupy pro uplatnění tohoto práva, jakoţ i formulář pro odstoupení od smlouvy, jehoţ náleţitosti stanoví prováděcí právní předpis, g) údaj, ţe v případě odstoupení od smlouvy ponese spotřebitel náklady spojené s navrácením zboţí, a jde-li o smlouvu uzavřenou prostřednictvím prostředku komunikace na dálku, náklady za navrácení zboţí, jestliţe toto zboţí nemůţe být vráceno pro svou povahu obvyklou poštovní cestou, h) údaj o povinnosti uhradit poměrnou část ceny v případě odstoupení od smlouvy, jejímţ předmětem je poskytování sluţeb a jejichţ plnění jiţ začalo,

30

i) jde-li o smlouvu podle § 1837 písm. l), údaj, ţe spotřebitel nemůţe odstoupit od smlouvy, popřípadě za jakých podmínek mu právo na odstoupení od smlouvy zanikne, j) údaj o existenci, způsobu a podmínkách mimosoudního vyřizování stíţností spotřebitelů včetně údaje, zda se lze obrátit se stíţností na orgán dohledu nebo státního dozoru29. Z uvedeného je zřejmé, ţe občanský zákoník se snaţí vyrovnat slabší postavení vůči podnikateli, chránit spotřebitele před praktikami nepoctivých podnikatelů, zajistit dostatečnou informovanost spotřebitele před zamýšleným uzavřením kupní smlouvy, pokud jde o celkovou cenu, kterou bude povinen zaplatit, sníţit zdravotní a bezpečnostní rizika koupě, usnadnit spotřebiteli situaci při dodání nekvalitního zboţí tím, ţe bude mít informace o tom, kde a jak můţe zboţí reklamovat, délce záruční lhůty a způsobu vyřízení takové reklamace a moţnosti odstoupení od smlouvy.

3.2.1. Speciální ustanovení o distančních smlouvách Pro distanční smlouvy je třeba rozlišit, zda jde o individuální elektronickou komunikaci, tedy např. mailem nebo telefonem, nebo jde o komunikaci vůči nekonkrétnímu adresátovi, jak tomu bývá např. při koupi zboţí v eshopech. V obou případech musí podnikatel sdělit spotřebiteli před uzavřením smlouvy údaje uvedené v § 1811 odst. 2 a § 1820 odst. 1., pokud to není moţné, alespoň údaje podle § 1811 odst. 2 písm. a), b), c) a g) a údaje podle § 1820 odst. 1 písm. b), c) a h) občanského zákoníku a zbývající údaje nejpozději do doby plnění. Pro komunikaci na dálku vůči nekonkrétnímu adresátovi platí pro podnikatele další informační povinnost, je navíc povinen sdělit spotřebiteli údaje podle § 1826 odst.1 písm. a) aţ e) občanského zákoníku a také je povinen spotřebiteli umoţnit zkontrolovat a měnit vstupní údaje, které do objednávky vloţil, potvrdit přijetí objednávky a poskytnout spotřebiteli znění smlouvy v textové podobě a také znění všeobecných obchodních podmínek. 29

Zakonyprolidi.cz:

Občanský

zákoník [online].


31

2012.

2015

[cit.

2015-06-21].

Dostupné

z:

Povinnými údaji podle § 1826 odst. 1 občanského zákoníku jsou: a) zda uzavřená smlouva bude u něho uloţena a zda k ní umoţní spotřebiteli přístup, b) o jazycích, ve kterých lze smlouvu uzavřít, c) o jednotlivých technických krocích vedoucích k uzavření smlouvy, d) o moţnostech zjištění a opravování chyb vzniklých při zadávání dat před podáním objednávky a e) o kodexech chování, které jsou pro podnikatele závazné nebo které dobrovolně dodrţuje a o jejich přístupnosti s vyuţitím elektronických prostředků.30 Pokud podnikatel sjednává smlouvu prostřednictvím telefonu, je navíc povinen oznámit základní údaje o sobě a účel hovoru.

3.2.2. Speciální ustanovení o smlouvách uzavíraných mimo obchodní prostory 31

Občanský zákoník vymezuje smlouvy uzavřené mimo obvyklý prostor pro podnikatelovo podnikání tak, ţe jde navíc také o smlouvy uzavřené sice v prostoru obvyklém pro podnikatelovo podnikání, ale k jejímu uzavření došlo bezprostředně poté, co podnikatel oslovil spotřebitele mimo tyto prostory, a dále o smlouvy uzavřené během zájezdu, který podnikatel organizoval za účelem propagace a prodeje zboţí či poskytování sluţeb. I v tomto případě má podnikatel povinnost sdělit spotřebiteli písemně údaje uvedené v § 1811 odst. 2 a § 1820 odst. 1 občanského zákoníku; v jiné textové podobě jen tehdy, pokud s tím spotřebitel souhlasil, vţdy však v pochybnostech musí prokazovat sdělení údajů on. Spotřebitel nemůţe odstoupit od smlouvy v případech uvedených v § 1837 občanského zákoníku, tedy 30

Zakonyprolidi.cz:

Občanský

zákoník [online].

2012.

2015

[cit.

2015-06-21].

Dostupné

z:

2012.

2015

[cit.

2015-06-21].

Dostupné

z:

http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89#cast4 31

Zakonyprolidi.cz:

Občanský

zákoník [online].


32

a) o poskytování sluţeb, jestliţe byly splněny s jeho předchozím výslovným souhlasem před uplynutím lhůty pro odstoupení od smlouvy a podnikatel před uzavřením smlouvy sdělil spotřebiteli, ţe v takovém případě nemá právo na odstoupení od smlouvy, b) o dodávce zboţí nebo sluţby, jejichţ cena závisí na výchylkách finančního trhu nezávisle na vůli podnikatele a k němuţ můţe dojít během lhůty pro odstoupení od smlouvy, c) o dodání alkoholických nápojů, jeţ mohou být dodány aţ po uplynutí třiceti dnů a jejichţ cena závisí na výchylkách finančního trhu nezávislých na vůli podnikatele, d) o dodávce zboţí, které bylo upraveno podle přání spotřebitele nebo pro jeho osobu, e) o dodávce zboţí, které podléhá rychlé zkáze, jakoţ i zboţí, které bylo po dodání nenávratně smíseno s jiným zboţím, f) o opravě nebo údrţbě provedené v místě určeném spotřebitelem na jeho ţádost; to však neplatí v případě následného provedení jiných neţ vyţádaných oprav či dodání jiných neţ vyţádaných náhradních dílů, g) o dodávce zboţí v uzavřeném obalu, které spotřebitel z obalu vyňal a z hygienických důvodů jej není moţné vrátit, h) o dodávce zvukové nebo obrazové nahrávky nebo počítačového programu, pokud porušil jejich původní obal, i) o dodávce novin, periodik nebo časopisů, j) o ubytování, dopravě, stravování nebo vyuţití volného času, pokud podnikatel tato plnění poskytuje v určeném termínu, k) uzavírané na základě veřejné draţby podle zákona upravujícího veřejné draţby, nebo l) o dodání digitálního obsahu, pokud nebyl dodán na hmotném nosiči a byl dodán s předchozím výslovným souhlasem spotřebitele před uplynutím lhůty pro odstoupení od smlouvy a podnikatel před uzavřením smlouvy sdělil spotřebiteli, ţe v takovém případě nemá právo na odstoupení od smlouvy. V ostatních případech od smlouvy odstoupit můţe. Spotřebitel má právo odstoupit od smlouvy ve lhůtě čtrnácti dnů, pokud jej však podnikatel nepoučil podle § 1820 odst. 1 písm. f) občanského zákoníku, můţe od smlouvy odstoupit do jednoho roku a čtrnácti dnů ode dne počátku běhu lhůty pro odstoupení. Pokud podnikatel své pochybení napraví a spotřebitele

33

poučí o právu odstoupit od smlouvy během roční lhůty, běţí čtrnáctidenní lhůta pro odstoupení ode dne, kdy spotřebitel poučení obdrţel. Okamţik, od kterého lhůta běţí je obecně stanoven na den uzavření smlouvy. Zákon dále specifikuje, ţe u kupní smlouvy je tento den stanoven na den převzetí zboţí, pokud je zboţí více druhů nebo se skládá z více částí, na den převzetí poslední dodávky zboţí, a pokud jde o smlouvu, jejímţ předmětem je pravidelná opakovaná dodávka zboţí, na den převzetí první dodávky zboţí. Spotřebitel můţe odstoupit od smlouvy písemně nebo prostřednictvím vzorového formuláře na internetových stránkách, podnikatel je potom povinen přijetí takového odstoupení bez zbytečného odkladu v textové podobě potvrdit.

3.2.3. Práva a povinnosti stran při odstoupení od smlouvy Spotřebitel je povinen bez zbytečného odkladu, nejpozději do čtrnácti dnů od odstoupení od smlouvy, zaslat nebo předat podnikateli zboţí, které od něho obdrţel a nahradit podnikateli náklady stanovené zákonem. Podnikatel uhradí spotřebiteli náklady spojené s vrácením zboţí, jestliţe neupozornil spotřebitele o povinnosti nést tyto náklady v souladu s ustanovením § 1820 odst. 1 písm. g) občanského zákoníku. Jestliţe spotřebitel zvolil jiný, neţ nejlevnější způsob dodání zboţí, který podnikatel nabízí, vrátí podnikatel spotřebiteli náklady na dodání zboţí ve výši odpovídající nejlevnějšímu nabízenému způsobu dodání zboţí. Jestliţe bylo zboţí dodáno do domácnosti spotřebitele v okamţiku uzavření smlouvy a povaha zboţí jej neumoţňuje odeslat obvyklou poštovní cestou, je podnikatel je povinen převzít na své náklady zboţí od spotřebitele v jeho domácnosti. Podnikatel je povinen vrátit spotřebiteli bez zbytečného odkladu, nejpozději do čtrnácti dnů od odstoupení od smlouvy, všechny peněţní prostředky včetně nákladů na dodání, které od spotřebitele přijal, a to stejným způsobem, tedy pokud spotřebitel např. platil převodem ze svého účtu, vrácením na jeho účet, pokud se strany nedohodnou jinak. Není však povinen vracet peníze předtím, neţ spotřebitel zboţí vrátil nebo prokáţe, ţe zboţí odeslal.

34

Jestliţe podnikatel nesdělil spotřebiteli údaje podle § 1820 odst. 1 písm. f) občanského zákoníku, neodpovídá spotřebitel za škodu, vzniklou na zboţí. Pokud však informován byl, odpovídá podnikateli za sníţení hodnoty zboţí, které vzniklo v důsledku nakládání jinak neţ obvyklým způsobem.

3.3. Odpovědnost za vady u spotřebitelských smluv Pokud kupující zjistí, ţe dodané zboţí neodpovídá tomu, co si objednal nebo není kompletní, nebo se u něj později vyskytnou vady, má moţnost uplatnit u prodávajícího svůj nárok z odpovědnosti za vady.

3.3.1. Lhůta k uplatnění nároku Kupující má právo na to, aby mu prodávající nahradil škodu, pokud zboţí, které zakoupil má vady, a to do 24 měsíců ode dne převzetí zboţí, pokud jde o nové zboţí, tato lhůta nemůţe být zkrácena dohodou stran. Lhůta začíná běţet znovu po kaţdém jednání prodávajícího, jeţ má vadu napravit. Pokud kupující koupil zboţí pouţité, mohou se strany dohodnout na době trvání záruční doby v minimální délce 12 měsíců, tato záruční doba se nebude vztahovat na vadu, o které kupující před převzetím zboţí věděl, nebo kterou sám způsobil. Pokud jde o věci, jejichţ doba pouţití je omezená, tedy tzv. zuţivatelné věci, je prodávající povinen vyznačit dobu nejkratší trvanlivosti, a, u věci podléhající rychlé zkáze, dobu, po kterou lze věc pouţít. U takových věcí bude kupující při vadném plnění uplatňovat nárok ze záruky za jakost.

3.3.2. Uplatnění nároku z vadného plnění K uplatnění vady, tedy reklamaci, není stanovena určitá forma, můţe být písemná, ústní i konkludentní. Jako podklad pro uplatnění vady slouţí doklad o zakoupení věci nebo potvrzení, které kupujícímu dá prodávající sám, nebo na ţádost kupujícího. Reklamace musí 35

být uplatněna u prodejce, výjimku tvoří situace, kdy prodávající předal při koupi zboţí kupujícímu potvrzení, ve kterém je uvedena jiná osoba jako oprávněná přijmout reklamaci, bývá to často subjekt, který prodávající určil pro opravu vadné věci. Prodávající je povinen potvrdit kupujícímu uplatnění práva z vadného plnění. Strany si nemohou dohodnout na omezení nebo na zániku práva z odpovědnosti za vady. Kupující nemá nárok na plnění z takové vady, pro kterou mu byla při koupi poskytnuta sleva, dále na opotřebení věci způsobené jejím obvyklým uţíváními a při koupi pouţité věci na vadu kterou věc měla při převzetí.

3.3.3. Způsoby uspokojení nároku na plnění Pokud se vada vyskytne u nové věci, jsou moţné čtyři způsoby, jak vyřešit reklamaci. Je jím oprava věci, výměna věci, poskytnutí slevy z kupní ceny nebo odstoupení od smlouvy. Pokud se vada vyskytne u věci prodávané se slevou nebo u pouţité věci, přichází do úvahy pouze poskytnutí slevy z kupní ceny. V § 2169 občanského zákoníku jsou upraveny podmínky, za kterých k jednotlivým způsobům uspokojení dojde. „Pro volbu jednotlivých nástrojů ochrany má význam nejen jejich hierarchie (zařazení do dvou tříd), ale i splnění určitých předpokladů zákonem stanovených. Zatímco směrnice stanoví tyto předpoklady pro volbu mezi opravou či výměnou, platí v české úpravě tato kritéria (předpoklady) i ve vztahu mezi nástroji v obou třídách. Jde o čtyři základní kritéria, kterými jsou možnost (nemožnost), přiměřenost (nepřiměřenost), včasnost, resp. nevčasnost a značné obtíže pro spotřebitele. Zatímco předpoklady v podobě možnosti a přiměřenosti instrumentů slouží k ochraně prodávajícího, význam dalších dvou kategorií je ochrana spotřebitele.“32 Moţnost bezplatné opravy věci nastupuje jako první, pokud tak lze učinit bez zbytečného odkladu. Lhůta není stanovena, ale musí být přiměřená druhu vady, náročnosti opravy

32



36

a intenzitě potřeby spotřebitele. Uplatní-li kupující právo z vadného plnění, potvrdí mu druhá strana v písemné formě, kdy právo uplatnil, jakoţ i provedení opravy a dobu jejího trvání. K výměně věci můţe dojít, pokud to není vzhledem k povaze vady nepřiměřené nebo pokud sice jde o odstranitelnou vadu, ale pro opakovaný výskyt vady po opravě nebo pro větší počet vad nemůţe kupující věc řádně uţívat. Pokud se vada týká pouze součásti věci, můţe kupující poţadovat jen výměnu této součásti, ne celé věci. Kupující má právo odstoupit od smlouvy, pokud není moţné pouţít předchozí způsoby, nebo pokud sice jde o odstranitelnou vadu, ale pro opakovaný výskyt vady po opravě nebo pro větší počet vad nemůţe kupující věc řádně uţívat. Na slevu má kupující nárok tehdy, pokud neuplatnil nárok na opravu, výměnu nebo odstoupení od smlouvy nebo jestliţe mu prodávající nemůţe věc opravit nebo vyměnit. Dalším důvodem pro nárok na slevu je to, ţe prodávající nezjedná nápravu v přiměřené době nebo pokud by zjednání nápravy spotřebiteli působilo značné obtíţe, to přichází do úvahy u věci, kterou spotřebitel nutně potřebuje, ale nemůţe jí pouţívat. Oprava věci nebo její výměna je bezplatná. Prodávající ji musí provést na své náklady, ty zahrnují veškeré náklady na materiál, práci i dopravu. Na druhé straně kupující při výměně věci je povinen vadnou věc vrátit, neboť by došlo k jeho bezdůvodnému obohacení.

3.4. Spotřebitelský úvěr Přestoţe je moje práce zaměřená na úpravu koupě, chci se krátce zmínit o problematice spotřebitelského úvěru. V praxi je známo mnoho případů, kdy věřitelé poskytli úvěry dluţníkům, aniţ by kdy předpokládali, ţe jim bude dluţná částka řádně a včas splacena. Úvěr si však zajistili zástavním právem k nemovitosti dluţníka nebo blanko směnkou a v případě, ţe dluţníci nebyli schopni řádně půjčku splácet, zajistili tak věřitelé jak vrácení poskytnutého úvěru, tak nadprůměrně vysoký zisk v podobě prodeje zastavené nemovitosti nebo vyplněním libovolné částky na blanko směnce. 37

Těmto praktikám má čelit zákon č. 145/2010 Sb., o spotřebitelském úvěru a o změně některých zákonů, který byl přijat 21.4.2010 a nabyl účinnosti 1.1.2011, jehoţ cílem je stanovit pravidla po poskytování spotřebitelského úvěru fyzické osobě, která nejedná jako podnikatel. Nevztahuje se tedy např. na úvěry poskytnuté na koupi nemovitosti nebo na leasing bez moţnosti závěrečného odkoupení věci apod. V § 4 aţ 7 zákon ukládá věřiteli informační povinnost vůči spotřebiteli jasným a srozumitelným způsobem tak, aby byl spotřebitel schopen posoudit míru rizika a výši celkové částky, kterou za úvěr zaplatí. V příloze 1 aţ 7 zákona pak zákon výslovně uvádí povinné informace, které je věřitel povinen spotřebiteli sdělit, a to jak v reklamě na spotřebitelský úvěr, tak před uzavřením smlouvy, při samotném uzavírání smlouvy a během trvání smlouvy. Dále v § 9 zákon ukládá věřiteli splnit tzv. podmínku posouzení úvěruschopnosti. To znamená, ţe věřitel můţe poskytnout spotřebiteli úvěr pouze tehdy, kdyţ s odbornou péčí posoudí schopnost spotřebitele splácet spotřebitelský úvěr, na základě dostatečných informací získaných i od spotřebitele a nahlédnutím do databází umoţňujících posouzení úvěruschopnosti spotřebitele a dojde k závěru, ţe spotřebitel bude schopen spotřebitelský úvěr splácet, a pokud takto nebude postupovat, bude smlouva. V takovém případě by „věřiteli náleželo při respektování zásad o bezdůvodném obohacení pouze to, co spotřebiteli úvěrem poskytl, (tzv. výše úvěru), nikoliv další platby sjednané ve smlouvě (smluvní úroky, poplatky aj.).“33 Dále zákon v § 18, 18a) a 18b vylučuje pouţití směnky nebo šeku ke splacení nebo zajištění splacení spotřebitelského úvěru, dále to, aby spotřebitel ve prospěch věřitele zajistil spotřebitelský úvěr způsobem, který je ve zcela zjevném nepoměru k hodnotě zajišťované pohledávky, tedy např. po pohledávku ve výši tisíců korun zastavil nemovitost v hodnotě statisíců korun, a nakonec i pouţívání telefonního čísla s vyšší neţ běţnou cenou při nabízení, sjednávání nebo zprostředkování spotřebitelského úvěru prostřednictvím hlasové telefonní komunikace, textové nebo multimediální zprávy. 33

Právo a rodina: rodina, manželství, děti a mládež, dědictví str.20. Praha: Linde, 2000-, sv. ISBN 1212-866X.

ISSN 1212-866X.

38

Pokud věřitel poruší své povinnosti stanovené zákonem, dopustí se podle § 20 zákona správního deliktu.

4. Kupní smlouva o prodeji movitých a nemovitých věcí Kupní smlouvu upravuje občanský zákoník v § 2079 aţ 2183. V této části jsou obsaţena základní ustanovení, dále úprava koupě movitých a nemovitých věci, dále pak zvláštní ustanovení o prodeji zboţí v obchodě, která byla jiţ popsána v části o spotřebitelských smlouvách a nakonec zvláštní ustanovení o koupi závodu. Základní ustanovení konkretizují všeobecná ustanovení o závazcích ze smluv tak, ţe se kupní smlouvou prodávající zavazuje, ţe kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umoţní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, ţe věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu. Výše kupní ceny je sjednaná dostatečně určitě, pokud si strany ujednaly alespoň způsob jejího určení, nemusí být tedy v kupní smlouvě uvedena určit částka. Prodávající je povinen upozornit kupujícího při ujednávání kupní smlouvy na vady věci, o nichţ ví. Obě strany jsou povinny splnit své závazky současně, mohou si ale smluvně dohodnout i jiný reţim. Kaţdá ze stran nese svoje náklady spojené s uzavřením smlouvy, náklady spojené s odevzdáním věci v místě plnění nese prodávající, náklady spojené s převzetím věci nese kupující. Nebezpečí škody na věci přechází na kupujícího současně s nabytím vlastnického práva, pokud byla při uzavření smlouvy dohodnuta odkládací podmínka, přechází nebezpečí škody na věci na kupujícího nejdříve dnem splnění podmínky. Pokud k nabytí vlastnického práva došlo před odevzdáním věci, má prodávající práva a povinnosti schovatele. Strany mají moţnost si ve smlouvě navíc sjednat tzv. vedlejší ujednání, jako je výhrada vlastnického práva, která garantuje přechod vlastnického práva na kupujícího aţ úplným 39

zaplacením kupní ceny, dále výhradu zpětné koupě, podle které vzniká kupujícímu povinnost převést na poţádání věc prodávajícímu za úplatu zpět, dále zřídit předkupní právo k věci, ze kterého vyplývá pro vlastníka věci povinnost pro případ, ţe bude chtít věc prodat, nabídnout jí nejdříve ke koupi osobě, v jejíţ prospěch bylo předkupní právo zřízeno a nakonec smluvní pokutu jako penalizaci za to, ţe některá ze stran nesplní svůj závazek.

4.1. Kupní smlouva o prodeji věcí movitých Kupní smlouva o prodeji movitých věcí upravuje prodej a koupi předmětu, kterým je movitá věc. Občanský zákoník ji definuje v § 2085 tak, ţe se jako koupě movité věci posoudí kaţdá koupě, jejímţ předmětem není nemovitá věc, jakoţ i koupě součásti nemovité věci, má-li kupující podle smlouvy nabýt součást po oddělení jako věc movitou. Dále se tak posoudí smlouva o dodání spotřebního zboţí, které je však nutné nejdřív sestavit nebo vytvořit a smlouva o dodání věci, která má být teprve vyrobena, to ale neplatí, pokud kupující dodá podstatnou část materiálu pro vytvoření takové věci nebo pokud převáţná část plnění dodavatele spočívá ve výkonu činnosti. Je třeba pro posouzení práv a povinností stran v konkrétním případě stanovit, zda jde ještě o kupní smlouvu nebo jiţ o smlouvu o dílo. Zásadní rozdíl mezi těmito smluvními typy spočívá v určení, zda se jedná o zhotovení věci nebo o činnost. Půjde-li o činnost, pouţijeme smlouvy o dílo nebo jinou smlouvu (nebude-li činnosti splňovat podmínky činnosti, na kterou je moţné uzavřít smlouvu o dílo), bude-li se jednat o zhotovení věci, rozlišujeme zásadně, kdo přitom opatřil podstatnou část věci (případně vstupů ke zhotovení věci). Pokud podstatnou část opatřil objednatel, jedná se o smlouvu o dílo. Je-li podstatná část věci opatřena prodávajícím, jde o smlouvu kupní.34 Součásti ujednání stran bývá ujednání o kupní ceně, pokud mají obě strany vůli uzavřít kupní smlouvu bez určení kupní ceny, platí za ujednanou kupní cena, za niţ se týţ nebo srovnatelný předmět v době uzavření smlouvy a za obdobných smluvních podmínek obvykle prodává.

34

Rekodifikace a praxe: Smlouva kupní I. část str. 11. Praha: Wolters Kluwer, 2013-. ISBN 1805-6822. ISSN

18056822.

40

Prodávající má povinnost odevzdat kupujícímu věc, odevzdat mu doklady, které se k věci vztahují a umoţnit kupujícímu, aby k věci nabyl vlastnické právo. K odevzdání věci dojde, kdyţ prodávající v místě plnění umoţní kupujícímu nakládat s věcí a včas mu to oznámí. Doklady vztahující se k věci jsou dvojího druhu. Jedny jsou určeny k přepravě, pokud k předání věci nedojde v místě koupě, a jsou nutné k tomu, aby kupující mohl věc převzít a volně s ní nakládat, tento druh dokladů předá prodávající kupujícímu co nejdříve po jejich vydání. Druhé doklady jsou potřebné k převzetí a uţívání věci a také doklady, jejichţ dodání si strany dohodly ve smlouvě, jako např. seznamy záručních opraven. Tyto doklady je prodávající povinen předat kupujícímu při odevzdání věci. Doba, do kdy prodávající dodá věc kupujícímu, tedy doba plnění můţe být stanovena ve smlouvě na určitý den nebo v určitém časovém období. Prodávající pak plní v určený den, nebo během lhůty. Můţe plnit i před určenou dobou, v takovém případě je na kupujícím, zda si věc převezme nebo ji odmítne. Prodávající by měl kupujícímu dodat dojednané mnoţství zboţí. Pokud dodá mnoţství větší, platí domněnka, ţe je kupní smlouva uzavřena i na toto větší mnoţství, pokud ho ovšem kupující bez zbytečného odkladu neodmítne, odchylka nesmí přesáhnout 5%. Kupní cena se pak stanoví podle skutečně dodaného mnoţství. Pokud je zboţí přepravováno ke kupujícímu, je prodávající povinen zboţí zabalit obvyklým způsobem tak, aby bylo chráněno před poškozením. Zabalení věci by mělo být zvláště sjednáno zejména v případě věcí vyšší hodnoty a samozřejmě věcí křehkých. Pokud by došlo k zabalení věci nebo jeho nezabalení v rozporu se smlouvou, nebude toto znamenat vznik práv z vady předmětu koupě, ale pouze případnou odpovědnost za škodu. Na kupujícího přechází nebezpečí škody okamţikem převzetí věci. Poté, co kupující převezme zboţí, je v jeho zájmu, aby si je podle moţnosti prohlédl co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na věci a přesvědčil se o jeho vlastnostech a mnoţství. Pokud zboţí nebylo dodáno v ujednaném mnoţství, jakosti a provedení, jedná se o vadu plnění. Věc je vadná, pokud nemá stanovené vlastnosti, nebo má vady v dokladech nutné pro uţívání věci, nebo prodávající plnil jinou věcí. K tomu uvádí Karel Marek: „…zesiluje se právní postavení kupujícího, kterému bylo plněno vadně. Opouští se hledisko vad 41

opravitelných a neopravitelných jako základní kritérium pro určení práv kupujícího z vad věci a nahrazuje se hlediskem intenzity, jakou vadné plnění porušuje smlouvu. Představuje-li vadné plnění podstatné poručení smlouvy, rozšiřují se práva kupujícího.“35 Je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, nebo na odstranění vady opravou věci, nebo na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo má právo odstoupit od smlouvy. Svoji volbu sdělí prodávajícímu při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Pokud tak neučiní, má kupující právo pouze na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Prodávající se dále zavazuje, ţe dodaná věc nemá vadu a bude po určitou dobu způsobilá k pouţití pro obvyklý účel nebo ţe si zachová obvyklé vlastnosti, to vyjadřuje záruka za jakost. Záruční doba počne běţet od odevzdání věci kupujícímu. Povinnost kupujícího spočívá v tom, ţe zaplatí kupní cenu a věc převezme. Je-li kupující v prodlení s převzetím věci nebo s placením kupní ceny, uchová prodávající věc, můţe-li s ní nakládat, pro kupujícího způsobem přiměřeným okolnostem. Převzal-li kupující věc, kterou zamýšlí odmítnout, uchová ji způsobem přiměřeným okolnostem. Občanský zákoník upravuje nově svépomocný prodej. K němu můţe dojít za situace, ţe se jedna strana dostane do prodlení s převzetím věci nebo s placením, kterým je předání věci podmíněno. Druhé straně pak vzniká právo věc vhodným způsobem prodat. Předtím je však povinna na to upozornit prodlévajícího a poskytnout mu dodatečnou přiměřenou lhůtu k převzetí věci. Upozornění není nutné, pokud věci hrozí rychlá zkáza.

35

Rekodifikace a praxe: Smlouva kupní II. část str. 2. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2013-, sv. ISBN 1805-6822.

ISSN 18056822.

42

4.2. Kupní smlouva o prodeji věcí nemovitých Občanský zákoník s účinností od1.1.2014 nově upravil obsah pojmu nemovité věci, její součásti a příslušenství a také ke stejnému datu nabyl účinnosti zákon č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí, který v návaznosti na změnu občanského zákoníku upravil postup při vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí.

4.2.1. Nemovitá věc Definice nemovité věci je obsaţena v § 498 občanského zákoníku, kde je uvedeno: Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá.36 Občanský zákoník se vrátil k pojetí nemovitosti, které platilo do roku 1950, totiţ superficies solo cedit, doslovně „povrch ustupuje půdě“, tedy ţe stavba a další věci které se nacházejí na pozemku a jsou pevně spojené se zemí, patří neoddělitelně k tomuto pozemku a přestávají být věcí v právním smyslu a tedy i samostatně evidovány v katastru nemovitostí. Pokud před dnem 1.1.2014 byla stavba a pozemek, na kterém byla postavena ve vlastnictví různých osob, pak ke spojení stavby s pozemkem dojde aţ poté, co se dostanou do vlastnictví jedné osoby. To má usnadnit i přechodné ustanovení občanského zákoníku, které podle § 3056 občanského zákoníku zřídilo předkupní právo vlastníka stavby ve prospěch vlastníka pozemku a naopak, které je nutné při prodeji respektovat. Specifické postavení mají bytové a nebytové jednotky. Jednotky jsou i nadále součástí budovy, ve které jsou vymezeny, ale podle § 1159 občanského zákoníku jsou samostatnou nemovitou věcí, která zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu, a podíl na společných částech nemovité věci, vzájemně spojené a neoddělitelné. „NOZ mění věcnou podstatu jednotky. Dle současné právní úpravy v zákoně o vlastnictví bytů je vlastnictví 36

Zakonyprolidi.cz:

Občanský

zákoník

nový

[online].


43

2015

[cit.

2015-04-22].

Dostupné

z:

tvořeno jednotlivými objekty (jednotkou a dále podílem na společných částech domu), avšak dle úpravy NOZ (§ 1159) tvoří byt jako prostorově oddělená část domu a podíl na společných částech nemovité věci jeden vlastnický objekt (jednotku). Byt a podíl na společných částech nemovité věci jsou vzájemně spojené a neoddělitelné. Předmětem vlastnictví není dle NOZ byt, ale jednotka. Jednotka je dle ustanovení § 1159 NOZ (na rozdíl od současné právní úpravy) věcí nemovitou.“37 Při jejich prodeji se uplatňuje dvojí právní úprava. Pro jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb Sb. kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) platí, ţe pokud byly zapsány do katastru nemovitostí do 31. 12. 2013, vztahuje se na jejich převod tento zákon a nikoli občanský zákoník, to stanoví § 3063 občanského zákoníku takto: „Nabyl-li vlastnického práva alespoň k jedné jednotce v domě s byty a nebytovými prostory přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nabyvatel podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, vznikne i po dni nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k dalším jednotkám v tomto domě podle dosavadních právních předpisů.“ 38 Povinné náleţitosti smlouvy o převodu vlastnictví jednotky obsahuje § 6 zákona č. 72/1994 Sb., Jde o povinné označení budovy nebo domu údaji podle katastru nemovitostí, číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově, dále popis bytu nebo nebytového prostoru, jejich příslušenství, jejich podlahová plocha a popis vybavení bytu nebo nebytového prostoru, které jsou smlouvou převáděny, určení společných částí domu včetně určení, které části domu jsou společné vlastníkům jen některých jednotek, stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu včetně stanovení spoluvlastnického 37

Obcanskyzakonik.justice.cz: Výkladové stanovisko Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní

legislativy při Ministerstvu spravedlnosti - k problematice bytového spoluvlastnictví v NOZ [online]. 2015 [cit. 2015-06-24]. Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/fileadmin/3063_NOZ.pdf 38

Zakonyprolidi.cz: Občanský zákoník [online]. 2012. 2015 [cit. 2015-06-24]. Dostupné z: http://www.zakonyp

rolidi.cz/cs/2012-89#cast5

44

podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek, označení pozemku, který je předmětem převodu, práva a závazky týkající se domu, jeho společných částí a práva k pozemku, která přecházejí z dosavadního vlastníka budovy na vlastníka jednotky. Pokud jde o první převod jednotky nebo dojde k podstatné změně v charakteru jednotky, je třeba ke smlouvě přiloţit půdorys všech podlaţí, popřípadě jejich schémata, určující polohu jednotek, s údaji o podlahových plochách jednotek. Pro jednotky vymezené podle občanského zákoníku platí právní úprava obsaţená v § 1186 a následujících občanského zákoníku. Do ní se promítá nová koncepce stavby jako součásti pozemku. Oproti předchozí úpravě dochází ke sníţení formálních nároků kladených na obsahovou stránku těchto smluv. Stačí, aby smlouva byla obecně právně dostatečně určitá, není nutné uvádět výši podílu na společných částech nemovité věci, jednotku je třeba označit podle katastrálního zákona. Není také třeba u prvního převodu jednotky dodrţet náleţitosti poţadované předchozí právní úpravou. Mezi nemovité věci patří také věcná práva. Občanský zákoník v § 1242 definoval jako nemovitou věc právo stavby. Ostatní věcná práva takto jasně jako nemovitá definována nejsou a bude třeba vyčkat upřesnění prostřednictvím soudní praxe, která budou povaţována za nemovitá a která nikoli. Řešení otázky které právo je nemovité a které movité můţe mít vliv na posouzení prodeje takového práva z hlediska daňového. K tomu byla uveřejněna polemika: „Na rozdíl od občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., který považoval za předmět právních vztahů jednak věci a jednak práva jako dvě oddělené kategorie, přichází nový občanský zákoník s fikcí, že věcí jsou i práva, jejichž povaha to připouští (viz. § 496 obč. zák.). A jsou-li práva věcí, jsou věcmi samozřejmě i věcná práva k pozemkům a stavbám se samostatným účelovým určením. A jsou-li práva věcí, nezbylo zákonodárci než rozlišit, zda jsou věcí movitou či nemovitou. Zde zákonodárce stanovil, že tato práva jsou věcí nemovitou. A na tomto místě nám zákonodárce poskytl prostor pro další výkladový spor. Ustanovení o tom, že věcná práva jsou nemovitými věcmi, zařadil hned za uvedení pozemků a staveb se samostatným účelovým určením. Za toto ustanovení ovšem zařadil ještě výčet dalších věcí, které občanský zákoník považuje za nemovité. I těmto dalším nemovitým věcem mohou být zřizována věcná práva.“39

39

Rekodifikace: Rekodifikace a praxe str. 4-5. Praha: Wolters Kluwer, 2013-. ISSN 18056822.

45

4.2.2. Součást a příslušenství nemovité věci Součástí pozemku je rostlinstvo na něm vzešlé, prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a za určitých podmínek i podzemní stavba nebo stroj. Naopak nejsou součástí pozemku inţenýrské sítě, jako jsou vodovody, kanalizace, energetické nebo jiné vedení, stejně jako nejsou součástí pozemku stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí nebo dočasné stavby. Příslušenstvím pozemku jsou vedlejší věci vlastníka, pokud je jejich účelem, aby se jich se stavbou nebo pozemkem v rámci jejich hospodářského účelu trvale uţívalo.

4.2.3. Převod vlastnického práva Úprava kupní smlouvy nemovité věci je v občanském zákoníku upravena stručně, kromě specifika pro nemovité věci odkazuje v ostatním na právní úpravu týkající se kupní smlouvy movitých věcí. Převod vlastnického práva k nemovité věci se uskutečňuje na základě kupní smlouvy, pro kterou je závazná písemná forma. Kromě obecných náleţitostí jako je označení smluvních stran, určení předmětu, stanovení kupní ceny a způsob její splatnosti, je třeba do smlouvy uvést i další skutečnosti, které mají význam při uplatnění slevy z kupní ceny nebo práva z vadného plnění. Takovou skutečností je výměra pozemku, který je předmětem prodeje. Jestliţe je skutečná výměra pozemku odlišná od výměry určené ve smlouvě, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Pokud si to strany ve smlouvě ujednají, bude mít kupující právo na slevu také v případě, ţe pozemek nebude mít výměru zapsanou ve veřejném seznamu. Další skutečností, kterou je třeba do smlouvy uvést, je popis případné vady stavby spojené se zemí pevným základem, pokud o ní v době odevzdání nemovitosti prodávající věděl nebo musel vědět. Pokud se na nemovitosti objeví skrytá vada, na kterou prodávající neupozornil, můţe kupující uplatnit právo z vadného plnění, musí to však učinit do pěti let od nabytí nemovitosti tak, ţe prodávajícímu oznámí zjištěnou vadu. Strany si ve smlouvě také mohou dohodnout okamţik, kdy kupující od prodávajícího nemovitost převezme. Tento okamţik má

46

význam pro určení, od jakého okamţiku náleţí kupujícímu plody a uţitky nemovitosti a také od jaké doby na kupujícího přejde nebezpečí škody na věci.

4.2.4. Veřejný seznam – katastr nemovitostí Vlastnické právo k nemovité věci nabývá kupující aţ zápisem do veřejného seznamu, kterým je katastr nemovitostí. Zápisy týkající se práv do veřejného seznamu se podle zákona č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí se podle § 6 zákona provádějí vkladem, záznamem nebo poznámkou, změna vlastnického práva se provádí vkladem. O návrhu stran na zápis vkladu vlastnického práva rozhodne příslušný katastrální úřad ve správním řízení, v jeho závěru vydá rozhodnutí, kterým vklad povolí, za předpokladu, ţe tomu nic nebrání. S problematikou uzavírání kupní smlouvy k nemovité věci souvisí i zásada materiální publicity veřejných seznamů. Je upravena v § 984 a § 3064 občanského zákoníku. „Ten, kdo po 1. lednu 2015 nabývá právo od osoby zapsané v katastru, je v souladu s tradiční zásadou „co je psáno, to je dáno“ v dobré víře, že mu právo patří, i když je skutečný stav odlišný. Podmínky pro nabytí práva od „nevlastníka“ jsou následující: • rozpor mezi skutečným právním stavem a stavem zapsaným ve veřejném seznamu, • k nabytí práva došlo na základě právního jednání, • právní jednání, na základě kterého bylo právo nabyto, bylo úplatné, • právo bylo nabyto v dobré víře, • právo bylo nabyto od osoby zapsané ve veřejném seznamu, • nejde o výjimku podle § 984 odst. 2, • skutečný vlastník neuplatnil své právo postupem a ve lhůtách podle § 985 nebo 986“.40

4.3. Chyby při uzavírání kupní smlouvy Současná právní úprava počítá s velkou smluvní volností, a preferuje relativní neplatnost před neplatností absolutní.

Pokud se tedy v případě pochybení strana neplatnosti smlouvy

nedovolá, zůstává smlouva i nadále platnou. Strany mají moţnost dodatečně napravit důvod 40

Bulletin advokacie: První krok s novým katastrálním zákonem str. 64-66. Praha: Česká advokátní komora v

Praze, 2014. ISBN 1210-6348. ISSN 12106348

47

neplatnosti tím, ţe si vyjasní svá práva a povinnosti nebo je na návrh určí soud. Absolutní neplatnost se vztahuje jen na případy, kdy se právní jednání zjevně příčí dobrým mravům, odporuje zákonu či narušuje veřejný pořádek. Všech typů smluv se týkají chyby, spočívající v chybném označení smluvních stran, nedostatečném popisu předmětu koupě, závazku prodávajícího ţe kupujícímu odevzdá věc a umoţní mu k ní nabýt vlastnické právo a závazku kupujícího věc převzít a zaplatit prodávajícímu kupní cenu a výši kupní ceny sjednat dostatečně určitě. V případě spotřebitelských smluv právní úprava chrání spotřebitele a chyby při uzavírání smluv jdou k tíţi podnikatele. U ostatních typů kupní smlouvy se chyby týkají situací, při kterých si strany neohlídají všechny detaily smlouvy a zaváţí se k něčemu, co nechtěly nebo naopak nezískají to, co chtěly, případně strany nerespektují související právní úpravu a mohou být za to sankcionovány. Např. pokud si kupující při koupi pouţitého zboţí dostatečně neohlídá, zda je prodávající vlastníkem prodávané věci, můţe se dostat do situace, kdy se ve lhůtě tří let přihlásí pravý vlastník a kupující mu bude povinen věc vrátit. Do problémů se můţe dostat prodávající např. tím, ţe neupozorní kupujícího na vady zboţí nebo nemovitosti ať jiţ z nedbalosti nebo vědomě a musí pak nést následky uplatnění práva z odpovědnosti za vadné plnění. Při převodu jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb. musí strany dbát na to, aby kupní smlouva obsahovala údaje podle § 6 zákona, pokud tomu tak nebude, smlouva nebude dostatečně určitá, k tomu viz judikaturu Nejvyššího soudu judikát 26 Cdo 1740/2012 28. května 2014 „Smlouva o převodu bytové jednotky pak musí kromě obecných náležitostí obsahovat i náležitosti uvedené v § 6 zákona o vlastnictví bytů. Pouhou citaci zákona, čím se velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu řídí, není možné považovat za dostatečně určité ujednání o stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka bytové jednotky.“41 41

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. května 2014, sp. zn. 26 Cdo 1740/2012 [online]. 2015 [cit.2015-0624].Dostupné z:

48

a nebo judikát 30 Cdo 1719/2014 16. července 2014 „Náležitosti smlouvy o převodu vlastnictví jednotky byly (k datu uzavření předmětné smlouvy) stanoveny v § 6 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), v rozhodném znění, výslovně, avšak jelikož tento zákon neupravuje právní důsledky důvody absence té které náležitosti smlouvy, je třeba ji posoudit podle obecných pravidel občanského práva.“42 Pokud si strany sjednají kupní cenu, která převyšuje částku 270.000,- Kč a strany se dohodnou na platbě v hotovosti, dostanou se do konfliktu se zákonem č. 254/2004 Sb. o omezení plateb v hotovosti a o změně zákona č. 337/1992 Sb., o správě daní a poplatků, ve znění pozdějších předpisů, který stranám ukládá povinnost v tomto případě provést platbu bezhotovostně, např. bankovním převodem.

http://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/DAE1228D44A2A47EC1257CF2007D760F?ope nDocument&Highlight=0, 42

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. července 2014, sp. zn. 30 Cdo 1719/2014 [online]. 2015 [cit. 2015-06-

24].

Dostupné

z:

http://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/03DF906C8771F042C1257D2C00351C05?open Document&Highlight=0,

49

Závěr Cílem mé bakalářské práce byla zpracovat analýza a komparace problematiky koupě a uzavírání kupní smlouvy podle stávající právní úpravy, coby nejběţnějšího smluvního typu následně skutečností, které s touto problematikou souvisí a poukázat na nejčastější chyby a nedostatky, které se objevují v kupních smlouvách. Jak je z předchozího textu patrné, úprava kupní smlouvy je převáţně úprava dispozitivního charakteru. Smluvní strany mají velkou volnost upravit si podmínky koupě podle své dohody a s ohledem na okolnosti koupě, popřípadě, pokud zákon nevyţaduje písemnou formu, dohodnout se pouze ústně. To nemusí být v některých případech pro jednu nebo obě strany výhodné. V případě sporu mezi stranami ohledně definice předmětu kupní smlouvy, jeho stavu, výše a splatnosti kupní ceny, předání předmětu koupě, odpovědnosti za vady a případnou škodu má písemná forma smlouvy hodnotu důkazního prostředku, zatímco ústní dohodu stran lze u soudu jen obtíţně prokázat. V případě, ţe jde o koupi předmětu s vyšší kupní cenou, kde hrozí větší finanční újma pro případ, ţe se koupě „nepovede“, mají strany moţnost vyuţít další dispozitivní ustanovení, která mohou do kupní smlouvy začlenit, jako jsou smluvní pokuty, podmínky odstoupení od smlouvy a další instituty občanského zákoníku. Pokud to občanský zákoník umoţňuje, mohou si také upravit odchylně některá práva a povinnosti. Tím jednak zvýší svoji ochranu, a dále mají k dispozici doklad o tom, jak jsou jejich vzájemná práva a povinnosti upraveny. Je obtíţné pamatovat na všechna rizika, která mohou nastat a ošetřit je v kupní smlouvě. Strany mohou vyuţít pro sepis smlouvy osoby znalé práva, jako je advokát nebo notář, často si však z úsporných důvodů napíší smlouvu sami nebo pouţijí vzory z knih nebo staţené z internetu. Protoţe je však kaţdá koupě něčím jedinečná, nemohou univerzálně pouţitelné vzory postihnout specifika dané situace, stejně jako je nemůţe zohlednit laik a pokud je takto napsaná smlouva nekvalitní a dojde ke sporu mezi stranami, mohou být ztráty vyšší neţ by byly náklady na sepis smlouvy. Ve vztazích mezi spotřebitelem a podnikatelem, tedy u tzv. spotřebitelských smluv, jsou podrobně upraveny práva a povinnosti stran, lze konstatovat, ţe taková úprava je velice vstřícná a ochranářská vůči spotřebiteli, který tak má být chráněn před nepoctivými 50

praktikami podnikatelů, ale také před svojí vlastní nerozumností a lehkomyslností, coţ můţe u nepoctivých spotřebitelů vést k zneuţívání jejich pozice vůči poctivým podnikatelům, např. objednávání zboţí na dobírku, které si následně odmítnou vyzvednout, nebo vrácení zboţí v zákonné lhůtě bez udání důvodů, které objednali právě se záměrem zboţí na krátkou dobu pouţít, pokud zboţí nepoškodí, vzniká pak takovému spotřebiteli bezdůvodné obohacení a podnikateli ztráta. Občanský zákoník je účinný teprve krátkou dobu, aby bylo moţné zhodnotit, zda úprava kupní smlouvy zde obsaţená je nebo není dostatečná, nestačila se ani vytvořit odpovídající judikatura soudů. Ţádná právní úprava nemůţe beze zbytku upravit všechny aspekty lidského ţivota a situace, které mohou nastat, je však třeba, aby odráţela společenské vztahy v době, ve které vznikla. Vzhledem k tomu, ţe uběhlo téměř 25 let od „sametové revoluce“, byl občanský zákoník č. 40/1964 Sb. jiţ nevyhovující, navíc kupní smlouva byla upravena jak v občanském, tak v obchodním zákoníku, nyní je její úprava sjednocena do jediného kodexu. Zpracováním dané problematiky „Právní úprava koupě“ byl stanovený cíl v úvodu bakalářské práce splněn.

51

Seznam použité literatury DVOŘÁK, Jan, Jiří ŠVESTKA a Michaela ZUKLÍNOVÁ. Občanské právo hmotné. Vyd. 1. Praha: Wolters Kluwer Česká republika, 2013. ISBN 978-80-7478-326-5. HULMÁK, Milan. Občanský zákoník V: závazkové právo : obecná část (§ 1721-2054) : komentář. 1. vyd. Praha: C.H. Beck, 2014, xvii, 1317 s. Velké komentáře. ISBN 978-807400-535-0. HULVA, Tomáš. Ochrana spotřebitele. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2004, 451 s. Právní rukověť. ISBN 80-735-7064-5. KINCL, Jaromír a Valentin URFUS. Římské právo: [celostátní vysokoškolská učebnice pro studenty právnických fakult]. 1. vyd. Praha: Panorama, 1990, s. 265-267. Učebnice. ISBN 807038-134-5. LAVICKÝ, Petr a Petra POLIŠENSKÁ. Věci v právním smyslu. Praha: Wolters Kluwer Česká republika, 2013, s. 12. Judikatura k rekodifikaci, 1. sv. ISBN 9788074780400. PRAŢÁK, Zbyněk. Občanský zákoník: s komentářem: zákon č. 89/2012 Sb. : 4. relativní majetková práva (§ 1721 až § 3014), 5. ustanovení společná, přechodná a závěrečná (§ 3015 až § 3081). Český Těšín: Poradce, 2012, 320 s. ISBN 978-807-3653-385. SVEJKOVSKÝ, Jaroslav a Jana SVEJKOVSKÁ. Nový občanský zákoník: srovnání nové a současné úpravy občanského práva. 1. vyd. Praha: C.H. Beck, 2012, xiv, 792 s. ISBN 97880-7400-423-0. ŠVESTKA, Jiří, Jan DVOŘÁK a Josef FIALA. Občanský zákoník - Komentář - Svazek V. 2014. 2014. ISBN 9788074786389. ŠVESTKA, Jiří a .SCHELLE, Karel, Jaromír TAUCHEN a . KAREL SCHELLE. Občanské zákoníky: kompletní sbírka občanských zákoníků, důvodových zpráv a dobových komentářů. Vyd. 1. Ostrava: Key Publishing, 2012, 1019 s. Právo (Key Publishing). ISBN 978-808-7475164. 52

Seznam periodik a odborných časopisů Bulletin advokacie: Kupní smlouva a spotřebitelská kupní smlouva, včetně odpovědnosti za vady str. 24-31. Praha: Česká advokátní komora v Praze, 2014, 2014(7-8). ISBN 1210-6348. ISSN 12106348. Bulletin advokacie: Převod nemovitých věcí ve světle §1893 nového občanského zákoníku. Praha: Česká advokátní komora v Praze, 2014, 2014(12). ISBN 1210-6348. ISSN 12106348. Bulletin advokacie: První krok s novým katastrálním zákonem str. 64-66. Praha: Česká advokátní komora v Praze, 2014, 12(2014). ISBN 1210-6348. ISSN 12106348. Právo a rodina: rodina, manželství, děti a mládež, dědictví str.20. Praha: Linde, 2000-,sv. ISBN 1212-866X. ISSN 1212-866X. Rekodifikace a praxe: Smlouva kupní I. část str. 11. Praha: Wolters Kluwer, 2013-, 2014(6). ISBN 1805-6822. ISSN 18056822. Rekodifikace a praxe: Smlouva kupní II. část str. 2. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2013-, 2014(7), sv. ISBN 1805-6822. ISSN 18056822. Rekodifikace: Rekodifikace a praxe str. 4-5. Praha: Wolters Kluwer, 2013-, 2014(12). ISSN 18056822.

Internetové zdroje Anag.cz: důvodová zpráva k zákonu č. 89/2012,Sb.,občanský zákoník [online]. 2015 [cit. 2015-02-22]. Dostupné z: http://www.anag.cz/Files/file/duvodova_obcz.pdf Obcanskyzakonik.justice.cz: Důvodová zpráva str. 117-450 [online]. 2012. Praha, 2012 [cit. 2015-02]. Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/fileadmin/Duvodova-zprava-NOZkonsolidovana-verze.pdf Obcanskyzakonik.justice.cz: Výkladové stanovisko Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti - k problematice bytového spoluvlastnictví v 53

NOZ

[online].

2015

[cit.2015-06-24].

Dostupné

z:

http://obcanskyzakonik.justice.cz/fileadmin/3063_NOZ.pdf Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. července 2014, sp. zn. 30 Cdo 1719/2014 [online]. 2015

[cit.

2015-06-24].

Dostupné

z:

http://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/03DF906C8771F042C1257D2 C00351C05?openDocument&Highlight=0, Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. května 2014, sp. zn. 26 Cdo 1740/2012 [online]. 2015 [cit.2015-06-24].Dostupné

z:

http://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/DAE1228D44A2A47EC1257 CF2007D760F?openDocument&Highlight=0, Systém ASPI Zakonyprolidi.cz: Zákon o odpadech [online]. 2015. 2015 [cit. 2015-04-22]. Dostupné z: http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2001-185#cast1 Zakonyprolidi.cz: Zákon o ochraně spotřebitele [online]. 2015 [cit. 2015-04-22]. Dostupné z: http://www.zakonyprolidi.cz/cs/1992-634 Zakonyprolidi.cz: Zákon, kterým se mění zákon č. 145/2010 Sb., o spotřebitelském úvěru a o změně

některých

zákonů

[online].

2015

[cit.

2015-04-22].

Dostupné

z:

http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2013-43 Zakonyprolidi.cz: Nový občanský zákoník [online]. 2015 [cit. 2015-04-22]. Dostupné z: http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89 Zakonyprolidi.cz: Zákon o spotřebitelském úvěru a o změně některých zákonů [online]. 2015. 2015 [cit. 2015-06-14]. Dostupné z: http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2010-145#cast1 Zakonyprolidi.cz: Občanský zákoník [online] 2015 [cit. 2015-06-26]. Dostupné z: http://www.zakonyprolidi.cz/cs/1964-40

54

Právní úprava koupě. Bankovní institut vysoká škola Praha. Katedra Práva. Bakalářská práce. Monika Veberová

Recommend Documents