Praha 4

Znalecký posudek č. 1267-28-2010

Předmětem ocenění je: bytová jednotka č. 775/9 s příslušenstvím a pozemky dle L.V. č. 1560, v katastrálním území Vysočany, obec Praha, Hlavní město Praha.

Objednatel posudku:

JUDr. Jana Tvrdková Exekutorský úřad Praha 4 Hornokrčská 650/29 140 00 Praha 4

Účel posudku:

Exekuční řízení sp. zn. 095 Ex 521/07/ P 01 - 5 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004, Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb., a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 30.6.2010 posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí.

Posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, 30.6.2010

A. Nález 1. Znalecký úkol

Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Vysočany. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedené definice obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného, ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Oceňování věci odvozením z ceny věci, např. ceny pozemku z ceny stavby, představuje progresivní způsob oceňování uplatňovaný ve vyspělých ekonomikách (vychází z úzké vazby mezi cenou pozemku a účelem užití stavby, která na něm stojí nebo bude postavena). Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Vysočany je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečňovaných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 460/2009 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu, tak i porovnávací metodu, a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.

2

2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: bytová jednotka č. 775/9 Špitálská 775/5 190 00 Praha 9 Region: Hlavní město Praha Okres: Praha 9 Katastrální území: Vysočany

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 30.6.2010, majitel nebyl přítomen.

4. Podklady pro vypracování posudku:

Výpis z katastru nemovitostí, katastrální území Vysočany, L.V. č. 1560, 907, ze dne 27.4.2010 Exekuční příkaz sp. zn. 095 Ex 521/07/ P 01 - 5, ze dne 7.1.2008 Usnesení sp. zn. 095 Ex 521/07/ U 03 - 30, ze dne 24.5.2010 Kopie katastrální mapy, katastrální území Vysočany, list mapy 169, ze dne 27.4.2010 Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Cenová mapa stavebních pozemků rok 2010

3

5. Vlastnické a evidenční údaje:

Výpis z katastru nemovitostí, katastrální území Vysočany, L.V. č. 1560, 907, ze dne 27.4.2010

Vlastník: Gavrilov Javor Encev, Špitálská 775/5, Praha 9, Vysočany, 190 00 Praha 9

6. Celkový popis nemovitosti:

Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 775/9, která se nachází v bytovém domě č. 775 s příslušenstvím a pozemkem dle L.V. č. 1560, 907, v katastrálním území Vysočany, obec Praha, Hlavní město Praha. Okolní území je charakteristické převážně zástavbou obytnou, tradičních bytových domů. Vlastní dům je objekt z 30. let minulého století, v roce 2010 byla provedena výměna rozvodu plynu, ostatní konstrukce jsou původní. Bytová jednotka č. 775/9 je byt o velikosti 2+kk s příslušenstvím v 1. nadzemním podlaží budovy č. p. 775. Jednotka je standardně vybavená, skládá se z těchto místností a příslušenství o následující ploše: pokoj 19,08 m2 kuchyň 15,92 m2 předsíň 4,08 m2 koupelna 3,66 m2 WC 0,95 m2 komora 0,81 m2 ____________________________ sklepní kóje 2,00 m2

Součástí bytové jednotky je zabudovaná kuchyňská linka. Jedná se o dýhovanou linku, jejíž hodnota je dnes téměř nulová, včetně plynového sporáku. K jednotce dále náleží spoluvlastnický podíl na společných částech domu o velikosti 4650/182901. K bytové jednotce náleží i poměrný podíl k pozemku, který je vedený u katastrálního úřadu na L.V. č. 1560, 907. Poměrný podíl pozemků náležejících k jednotce je 4650/182901. Byt je neudržovaný, delší dobu neobývaný, zcela zastěhovaný věcmi všeho druhu. Bytovou jednotku spravuje Lidové bytové družstvo Praha 9, Zákostelní 667/3, Praha 9. Měsíční platby za tuto bytovou jednotku na fond oprav a další náklady činí přibližně 2 400,- Kč. 4

7. Obsah posudku: Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka č. 775/9

Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 775/9

Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a1) Stavební pozemky dle L.V. 1560, 907

B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.)

Ocenění bytů porovnávacím způsobem

a) Porovnávací hodnota a1) Bytová jednotka č. 775/9 - § 25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 19):

Bytový prostor Hlavní město Praha 75 roků 43 646,- Kč/m2

5

Podlahové plochy bytu: =

44,50 m2

Podlahová plocha bytu:

=

44,50 m2

Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí: :

=

0,00 m2

Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí - celkem:

=

0,00 m2

Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: Sklepní kóje:

=

2,00 m2

Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem:

=

2,00 m2

Započítaná podlahová plocha bytu: = 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 2,00 m * 0,10 =

44,50 m2 0,20 m2

Podlahové plochy - celkem:

44,70 m2

Bytová jednotka č. 775/9:

19,08+15,92+4,08+3,66+0,95+0,81

=

Výpočet indexu cenového porovnání:

Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Okna jen na sever nebo bez výhledu 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav)

Koeficient pro stáří 75 let: 0,70 9

Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V10 * 0,70 = 0,631 i=1

6

č.

Vi

IV I II II I

0,10 -0,01 0,00 0,00 -0,01

III III

0,00 0,00

II III III

-0,02 0,00 0,85

Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí parků 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, výborné dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č.

Pi

III II IV III

0,00 0,00 0,03 0,20

II II III II

0,00 0,00 0,00 0,00

8

Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 1,230 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu

č.

Ti

II

-0,05

II II

0,00 0,00

3

Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,950 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,631 * 1,230 * 0,950 = 0,737

Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 43 646,- Kč/m2 * 0,737 = 32 167,10 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * PP = 32 167,10 Kč/m2 * 44,70 m2 = 1 437 869,37 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = Úprava ceny vlastnickým podílem:

*

1 437 869,37 Kč 1 437 869,37 Kč 1/1

Bytová jednotka č. 775/9 - zjištěná cena

=

1 437 869,37 Kč

7

b) Pozemky b1) Stavební pozemky dle L.V. 1560, 907 - § 27 - § 32

Pozemek oceněný dle cenové mapy. Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 813,00 5 370,00

Zastavěná plocha 317 Pozemek oceněný dle cenové mapy – celkem

Úprava ceny vlastnickým podílem:

*

Stavební pozemky dle L.V. 1560, 907 - zjištěná cena

Cena [Kč] 4 365 810,4 365 810,4 365 810,- Kč 4 650 / 182 901 =

110 994,56 Kč

Rekapitulace cen nemovitosti a) Bytová jednotka č. 775/9

=

1 437 870,- Kč

b) Stavební pozemky dle L.V. 1560, 907

=

110 990,- Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

1 548 860,- Kč

Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem

1) Bytová jednotka č. 775/9 - § 13

8

Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově Budova: Dispozice jednotky: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

K. domy vícebytové (netypové) 1 N.P. zděná 1122

Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: Bytová jednotka č. 775/9: 19,08+15,92+4,08+3,66+0,95+0,81

=

44,50 m2

Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru:

=

44,50 m2

Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: Sklepní kóje:

=

2,00 m2

Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem:

=

2,00 m2

Započítaná podlahová plocha jednotky: = Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 2,00 m2 * 0,10 =

44,50 m2 0,20 m2

Podlahové plochy - celkem:

44,70 m2

=

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace:

Hodnocení standardu S S S S S S S S S S S S S S S

Obj. podíl [%] 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 5,40 3,10 4,70 5,20

9

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 6,00 1,00 18,80 1,00 8,20 1,00 5,30 1,00 2,40 1,00 0,70 1,00 6,90 1,00 3,10 1,00 2,10 1,00 3,00 1,00 3,20 1,00 5,40 1,00 3,10 1,00 4,70 1,00 5,20

17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:

S S S S S S S C S

0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Hodnota koeficientu vybavení K4:

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00

0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 0,00 5,60 98,70 0,9870

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část [%] [%] 1. Základy: S 6,00 100,0 2. Svislé konstrukce: S 18,80 100,0 3. Stropy: S 8,20 100,0 4. Krov, střecha: S 5,30 100,0 2,40 100,0 5. Krytiny střech: S 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,0 6,90 100,0 7. Úprava vnitřních povrchů: S 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,10 100,0 9. Vnitřní obklady keramické: S 2,10 100,0 3,00 100,0 10. Schody: S 11. Dveře: S 3,20 100,0 12. Vrata: X 0,00 100,0 13. Okna: S 5,40 100,0 14. Povrchy podlah: S 3,10 100,0 15. Vytápění: S 4,70 100,0 5,20 100,0 16. Elektroinstalace: S 17. Bleskosvod: S 0,40 100,0 18. Vnitřní vodovod: S 3,30 100,0 19. Vnitřní kanalizace: S 3,20 100,0 20. Vnitřní plynovod: S 0,40 100,0 21. Ohřev vody: S 2,10 100,0 22. Vybavení kuchyní: S 1,80 100,0 23. Vnitřní hyg. vybavení: S 3,80 100,0 24. Výtahy: C 1,30 100,0 25. Ostatní: S 5,60 100,0 26. Instalační pref. jádra: X 0,00 100,0 Součet upravených objemových podílů: Konstrukce, vybavení

K 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00

10

UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z [%] [%] části celku 6,00 6,08 75 175 42,86 2,6059 18,80 19,05 75 130 57,69 10,9899 8,20 8,31 75 120 62,50 5,1938 5,30 5,37 75 110 68,18 3,6613 2,40 2,43 50,00 1,2150 0,70 0,71 50,00 0,3550 6,90 6,99 65,00 4,5435 3,10 3,14 55,00 1,7270 2,10 2,13 75,00 1,5975 3,00 3,04 75 130 57,69 1,7538 3,20 3,24 75,00 2,4300 0,00 0,00 0,00 0,0000 5,40 5,47 85,00 4,6495 3,10 3,14 85,00 2,6690 4,70 4,76 85,00 4,0460 5,20 5,27 85,00 4,4795 0,40 0,41 85,00 0,3485 3,30 3,34 85,00 2,8390 3,20 3,24 85,00 2,7540 0,40 0,41 85,00 0,3485 2,10 2,13 85,00 1,8105 1,80 1,82 90,00 1,6380 3,80 3,85 85,00 3,2725 0,00 0,00 0,00 0,0000 5,60 5,67 85,00 4,8195 0,00 0,00 0,00 0,0000 98,70Opotřebení: 69,7472

Ocenění: 9 630,- Kč/m2

Základní cena (dle příl. č. 2):

=

Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změn cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

* * * * *

0,9390 0,9870 1,2000 2,1620 1,9400

Základní cena upravená

=

44 920,82 Kč/m2

Plná cena:

44,70 m2 * 44 920,82 Kč/m2

=

2 007 960,65 Kč

Opotřebení analytickou metodou: 69,7472 % Úprava ceny za opotřebení

-

1 400 496,33 Kč

Bytová jednotka č. 775/9 - zjištěná cena

=

607 464,32 Kč

Výpočet opotřebení analytickou metodou

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku: Zjištěná cena pozemku: 110 994,56 Kč Hodnota spoluvlast. podílu: 110 994,56 Kč =

+

Bytová jednotka č. 775/9 - zjištěná cena včetně podílu na pozemku=

110 994,56 Kč 718 458,88,- Kč

Rekapitulace cen nemovitosti Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 775/9

=

11

718 460,00,- Kč

Věcná hodnota dle THU

Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a1) Bytová jednotka č. 775/9

Jednotkové množství: Jednotka: m2 celkem:

=

44,70 m2

Jednotkové množství – celkem:

=

44,70 m2

Ocenění: Základní cena: 75 000,- Kč/m2 44,70 m2 * 75 000,- Kč/m2

=

3 352 500,- Kč

Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 69,750 %

-

2 338 368,75 Kč

Bytová jednotka č. 775/9 - výsledná cena

=

1 014 131,25 Kč

Bytová jednotka č. 775/9 - cena po zaokrouhlení

=

1 014 130,- Kč

Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka č. 775/9

=

Cena bytů a nebytových prostor činí celkem

1 014 130,- Kč 1 014 130,- Kč

Porovnávací metoda Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a1) Bytová jednotka č. 775/9

12

Popis porovnávaných objektů: Prodej, byt 1+kk, 37 m² Cena: 1 815 169,- Kč, U Elektry, Vysočany, cihlový dům, novostavba, v 5. podlaží, výměra 37 m2 Zelená čtvrť Nad Rokytkou v Praze 9 Vysočanech. Jedná se jednoznačně o zajímavou a výhodnou nabídku nového bytového projektu aktuálně v Praze. Rokytka III. nabízí celkem 200 bytů v 5 bytových sedmipodlažních domech. Pro prvních 30 zájemců, kteří se rozhodnou začít bydlet v unikátní rezidenční čtvrti v lukrativní lokalitě - atraktivním prostředí zeleného pásu podél říčky Rokytka ve Vysočanech -, je připraven ceník u vybraných bytů s cenami od 39 000,- Kč za m2.

Prodej, byt 1+kk, 38 m² Cena: 1 700 000,- Kč, Podkovářská, Vysočany, budova cihlová, novostavba, počet podlaží 8, umístění v 8. podlaží. Výměra 38 m2. Byt v I. etapě projektu Nová Harfa. Nachází se v ulici Podkovářská. Pěkný byt s balkonem v osmém patře s pěkným výhledem na Prahu. K bytu je možné i garážové stání. Je vybavený kuchyňskou linkou s vestavěnou lednicí, digestoří, sklokeramickou deskou. Koupelna s vanou. Orientace balkonu na východ. Možné je i garážové stání. Cena 1.700.000,- Kč.

Prodej, byt 1+kk, 33 m² Cena: 2 190 000,- Kč, Pod Harfou, Vysočany, novostavba, budova smíšená, počet podlaží 7, umístění v 7. podlaží, užitná plocha 42 m2, podlahová plocha 33 m2. Byt o dispozici 1+kk s prostornou terasou a garáž. stáním v novostavbě z roku 2008, Nová Harfa, P 9. Příjemně řešená jednotka, působící prostorně. Podlahová plocha bytu 33 m2 + terasa 9 m2. Podlahy plovoucí a dlažba, vestavěné skříně v chodbě, nová kuch. linka se spotřebiči, sporák se sklokeram. deskou, v koupelně vana. Možnost ponechání nábytku. Garáž. stání je zahrnuto v ceně bytu. V těsné blízkosti projektu nově vybudovaná krásná cyklostezka. Veškerá obč. vybavenost v místě.

13

Prodej, byt 2+kk, 43 m² Cena: 1 550 000,- Kč, Kolbenova, Vysočany, budova cihlová, počet podlaží 6, umístění v 5. podlaží, užitná plocha 43 m2, podlahová plocha 43 m2. Byt 2+kk, okna směřující do boční ulice. Pokoje jsou nově vyštukované a vymalované. V bytě jsou nová plastová okna, lité betonové podlahy, kuchyňský kout bez linky a vestavěné skříně. Koupelna oddělená od toalety má vanu a nový boiler. V okolí je dostatek zeleně, veškerá občanská vybavenost je v pěší dostupnosti. Výborná dostupnost do centra Prahy.

Prodej, byt 1+kk, 38 m² Cena: 1 690 000,- Kč, Podkovářská, Vysočany, budova cihlová, novostavba, počet podlaží 8, umístění v 2. podlaží, užitná plocha 38 m2, podlahová plocha 38 m2. Na prodej byt v I. etapě projektu Nová Harfa ve Vysočanech. Ulice Podkovářská. Byt 1+kk + balkon, 1. patro. K bytu je možné i garážové stání. Je vybavený kuchyňskou linkou s vestavěnou lednicí, digestoří, sklokeramickou deskou, vše v ceně. Koupelna s vanou. Orientace balkonu na východ. Cena 1.690.000,- Kč.

Jednotka: ks Množství jednotek oceňované stavby: 1,00

Seznam porovnávaných objektů: Název

Realizovaná cena

byt 2+kk 43 m2 1 550 000,- Kč Kolbenova byt 1+kk 38 m2 1 690 000,- Kč Podkovářská byt 1+kk 37 m2 U 1 815 000,- Kč Elektry, novostavba Součet:

Km Kc

Kv K1 K2 K3

Množství [jedn.]

Jedn. cena [Kč/jedn.]

1,00 0,98 0,98 1,00 1,00 1,00

1,00

1 488 620,00

1,00 0,95 0,92 1,00 1,00 1,00

1,00

1 477 060,00

1,00 0,90 0,90 1,00 1,00 1,00

1,00

1 470 150,00

4 435 830,- Kč/jedn. /3 1 478 610,- Kč/jedn. 1 470 150,- Kč/jedn.

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena:

14

Maximální jednotková cena:

1 488 620,- Kč/jedn.

Základní cena: 1 478 610,- Kč 1,00 á 1 478 610,- Kč/jedn.

=

1 478 610,- Kč

Bytová jednotka č. 775/9 - výsledná cena

=

1 478 610,- Kč

Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka č. 775/9

=

1 478 610,- Kč

Cena bytů a nebytových prostor činí celkem

1 478 610,- Kč

Srovnávací hodnota Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a1) Bytová jednotka č. 775/9

Jednotka: m2 Jednotkové množství: celkem:

=

44,70 jedn.

Jednotkové množství - celkem:

=

44,70 jedn.

Ocenění: Základní cena: 75 000,- Kč/jedn. 44,70 m2 á 75 000,- Kč/m2

=

3 352 500,- Kč

Věcná hodnota nemovitosti:

=

3 352 500,- Kč

15

Výpočet cenových koeficientů: Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 1 350 000,- Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 1 550 000,- Kč Cenové koeficienty: CA = 0,403 CB = 0,418 CC = 0,433 CD = 0,447 CE = 0,462 Hodnocení situování nemovitosti Název znaku

znak

vk

ci * vk

Trh s nemovitostmi: Orientace ke světovým stranám: Konfigurace terénu: Poloha vzhledem k centru obce: Převládající zástavba: Inženýrské sítě: Doprava: Obchod a služby: Školství: Zdravotnictví: Kultura, sport, ubytování: Úřady: Pracovní možnosti: Životní prostředí: Přírodní lokalita: Změna v zástavbě: Příslušenství nemovitosti: Typ stavby: Možnost dalšího rozšíření: Obyvatelstvo: Názor znalce:

B C C D E C D D D D D D C D C C C C A D B

5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5 5 1 5 1 5 5

2,090 2,165 1,299 2,235 2,310 2,165 2,235 2,235 2,235 2,235 2,235 0,894 2,165 2,235 2,165 2,165 0,433 2,165 0,403 2,235 2,090

92

40,389

Koeficient k = 40,389 / 92 = 0,4390 Korekce ceny

*

Bytová jednotka č. 775/9 - výsledná cena

=

1 471 747,50 Kč

Bytová jednotka č. 775/9 - cena po zaokrouhlení

=

1 471 750,- Kč

16

0,4390

Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka č. 775/9

=

1 471 750,- Kč

Cena bytů a nebytových prostor činí celkem

1 471 750,- Kč

Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) a) Pozemky a1) Stavební pozemky dle L.V. 1560, 907 - § 27 - § 32

Pozemek oceněný dle cenové mapy. Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 813,00 5 370,00

Zastavěná plocha 317 Pozemek oceněný dle cenové mapy – celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:

*

Stavební pozemky dle L.V. 1560, 907 - zjištěná cena

Cena [Kč] 4 365 810,4 365 810,4 365 810,- Kč 4 650 / 182 901

=

110 994,56 Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Stavební pozemky dle L.V. 1560, 907

=

Cena pozemků činí celkem

110 990,- Kč 110 990,- Kč

17

Indexová metoda a) Pozemky a1) Stavební pozemky dle L.V. 1560, 907 Výchozí cena: Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: B - typ stavebního pozemku: C - typ polohy: D - územní připravenost, infrastruktura: E - speciální charakteristiky:

=

2 250,- Kč/m2

* * * * *

1,20 1,30 1,30 1,10 1,10

Výchozí cena upravená = Jednotková cena stavebního pozemku: 5 521,23 Kč/m2

Oceňovaný stavební pozemek: zastavěná plocha parc.č. 317

5 521,23 Kč/m2

813 m2

Výměra stavebních pozemků: 813 m2 2 2 813,00 m á 5 521,23 Kč/m = 4 488 759,99 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem

= =

4 488 759,99 Kč 4 488 759,99 Kč

Úprava ceny: spoluvlastnický podíl 4650/182901

*

Stavební pozemky dle L.V. 1560, 907 - výsledná cena

=

114 120,39 Kč

=

114 120,- Kč

0,025

Rekapitulace ocenění pozemků a) Stavební pozemky dle L.V. 1560, 907 Cena pozemků činí celkem

114 120,- Kč

18

Metoda cenových map a) Pozemky a1) Stavební pozemky dle L.V. 1560, 907

Pozemek oceněný dle cenových map zastavěná plocha parc.č. 317

813 m2 á 5 370,- Kč/m2

Pozemek oceněný dle cenových map - celkem

=

4 365 810,- Kč

=

4 365 810,- Kč

=

4 365 810,- Kč

Úprava ceny: spoluvlastnický podíl 4650/182901

*

0,025

Stavební pozemky dle L.V. 1560, 907 - výsledná cena

=

110 994,56 Kč

=

110 990,- Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Stavební pozemky dle L.V. 1560, 907 Cena pozemků činí celkem

110 990,- Kč

19

C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:

1 437 870,- Kč 110 990,- Kč 1 548 860,- Kč

Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota podle THU: Administrativní cena objektů: Srovnávací hodnota:

1 014 130,- Kč 1 437 870,- Kč 1 471 750,- Kč

Stanovená věcná hodnota objektů:

1 440 650,- Kč

Věcná hodnota pozemků: Administrativní cena pozemků: Cena indexovou metodou: Cena určená z cenových map:

110 990,- Kč 114 120,- Kč 110 990,- Kč

Stanovená věcná hodnota pozemků:

111 000,- Kč

Stanovená věcná hodnota celkem:

1 551 650,- Kč

Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem:

1 478 610,- Kč

Obvyklá cena: 1 500 000,- Kč

slovy: jedenmilionpětsettisíc Kč

20

Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem v Praze, Praha 2 - Spálená č. 2, ze dne 3.1.1991 pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1267-28-2010 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.

V Praze dne 30.6.2010

Jiří K o p e c k ý Meinlinova 312 190 16 P r a h a 9 – Koloděje Tel./ Fax: +420 281 971 998 Mobil: +420 737 256 762 www.volny.cz/odhadynemo E-mail: [email protected]

21