ZNALECKY POSUDEK č. 3 7 6 2 /3 7 4 /7 2 2 O ceně dokončené bytové jednotky č. 458/324 v bytovém domě č.p. 458 - objekt IJKL - při ul. Sazovická v obci Praha hl.m., včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku p.č. 668/336, p.č. 668/162, p.č. 668/167, p.č. 668/298, p.č. 668/299, p.č. 668/300, p.č. 668/301, p.č. 668/302, p.č. 668/303, p.č. 668/304, p.č. 668/305, p.č. 668/306, p.č. 668/307, p.č. 668/308, p.č. 668/309, p.č. 668/310, p.č. 668/311, p.č. 668/312, p.č. 668/313, p.č. 668/314, p.č. 668/315, p.č. 668/316, p.č. 668/317, p.č. 668/318, p.č. 668/319, p.č. 668/320, p.č. 668/321, p.č. 668/322, p.č. 668/323, p.č. 668/324, p.č. 668/325, p.č. 668/326, p.č. 668/327, p.č. 668/330, p.č. 668/331, p.č. 668/332, p.č. 668/335, p.č. 668/337, p.č. 668/338, p.č. 668/339 , vše v katastrálním území Zličín.
Objednatel posudku: CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a.s. Na Strži 1702/65 140 00 Praha 4
Účel posudku:
Stanovení ceny obvyklé pro potřeby objednatele
Ocenění obvyklou cenou je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonu (zákon o oceňování majetku), a dále v souladu s mezinárodními účetními standardy upravenými právem Evropské unie, podle stavu ke dni 31.12.2014.
Posudek vypracoval: Ing. Stanislav Koumar Plánková 397 386 01 Strakonice Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Strakonicích 15.1.2015
A. Nález 1. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytové a nebytové jednotky Adresa nemovitosti: - objekt IJKL - při ul. Sazovická Kraj: Hlavní město Praha Okres: Praha 5 Obec: Praha Katastrální území: Zličín Počet obyvatel: I 188 126
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 13.01.2015 za přítomnosti objednatele.
3. Podklady pro vypracování posudku - Stavební povolení č.j. H/08/011272-Výs/2-P668/2l-IJ,K,L Zl/Př vydané odborem výstavby OÚ hl. m. Praha - MČ Praha 17 dne 26.6.2008 s právním účinkem ke dni 1.7.2008 - Kolaudační rozhodnutí č.j. ÚMČP17 026575/2009/VYS/Př vydané odborem výstavby OÚ ve hl. m. Praha - MČ Praha 17 dne 17.12.2009. - Prohlášení vlastníka o vymezení jednotek v budově ze dne 18.8.2009 - Návrh na povolení vkladu rozestavěných jednotek ze dne 18.08.2009 - technická zpráva z projektové dokumentace bytového domu nemovitosti - údaje o stavu inženýrských sítí k datu ocenění - sdělení a informace poskytnuté vlastníkem nemovitosti - vlastní zjištění při místním šetření
zapůjčená
vlastníkem
4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby:
CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a.s.; IČ 28460120 se sídlem Na Strži 65/1702, 140 00 Praha 4 podíl: 1
Vlastník pozemku:
CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a.s.; 1Č 28460120 se sídlem Na Strži 65/1702, 140 00 Praha 4 podíl: 1
B. Posudek Popis objektu, výměra, hodnocení a ocenění
Celkový popis nemovitosti Popis bytového domu: Bytový dům je dispozičně tvořen čtyřmi sekcemi I, J, K, L. Výškově je objekt členěn na 2 PP s garážemi, sklepy a technickými prostorami a 6-7 NP. Objekt je založen plošně na ŽB základové desce. Obvodové stěny vrchní stavby a vnitřní příčky jsou částečně ŽB, dovyzdčny ze zděných bloků fy WIENER BERGER, TONDACH nebo POROTHERM. Vodorovné konstrukční prvky jsou navrženy jako ŽB. Schodiště prefabrikované ŽB. Střecha je plochá jednoplášťová, spádovaná do vnitřních svodů s krytinou z mPVC nebo pochozí terasa s beton, nebo keramickou dlažbou. Povrch fasády objektu tvoří tenkovrstvá akrylátová omítka na kontaktním zateplovacím systému. Vnitřní omítky jsou sádrovápenné či vápenné štukové s bílou otěruvzdornou malbou. Výplně stabevních otvorů ve fasádě jsou osazeny plast, okny s iz. dvojsklem. Klempířské prvky jsou TiZn, část. hliníkové poplastované. Objekt je vybaven trakčním výtahem. Vytápění a ohřev TUV je zajištěn vlastní centrální plynovou kotelnou v l.PP Popis bytové jednotky: Vnitřní omítky zděných stěn. příček a stropů jsou sádrovápenné či vápenné štukové s bílou otěruvzdornou malbou. V koupelnách a WC ker. obklady do výšky zárubní. Stavební otvory jsou osazeny plast, okny s iz. dvojsklem. Dveře jsou provedeny jako hladké foliované bílé s prolisem, popř. s prosklenou výplní do ocelových zárubní. Podlahové krytiny jsou plovoucí laminové nebo dřevěné, koberec či PVC, v koupelnách a WC standard, ker. dlažba, u venkovních teras, balkónů či lodžií mrazuvzdorná ker. dlažba. Vybavení koupelny - vana nebo sprch, kout, umyvadlo, závěsné WC. Kuchyňská linka není součástí dodávky.
BJ č.
458/324
Typ bytu
1+kk
Podlaží
přízemí (NP1)
Plocha bytu | ni21
Plocha B/T/P |m 2|
28,3
32,1
Velikost podílu na pozemcích 524/333388
a) Pozemky a<) Spoluvl. podíl na pozemcích
Napojení na inženýrské sítě: - Vodovodní síť veřejného vodovodu - Kanalizační řad veřejné kanalizace - Rozvod elektrického proudu - Zemní plyn Pozemky oceněné dle cenové mapy. Název Zastavěná plocha a nádvoří Orná půda - funkční celek Orná půda - funkční celek Orná půda - funkční celek Orná půda - funkční celek Orná půda - funkční celek Orná půda - funkční celek Orná půda - funkční celek Orná půda - funkční celek Orná půda - funkční celek Orná půda - funkční celek Orná půda - funkční celek Orná půda - funkční celek Orná půda - funkční celek Orná půda - funkční celek Orná půda - funkční celek Orná půda - funkční celek Orná půda - funkční celek Orná půda - funkční celek Orná půda - funkční celek Orná půda - funkční celek Orná půda - funkční celek Orná půda - funkční celek Orná půda - funkční celek Orná půda - funkční celek Orná půda - funkční celek Orná půda - funkční celek Orná půda - funkční celek Orná půda - funkční celek Orná půda - funkční celek Orná půda - funkční celek Orná půda - funkční celek Orná půda - funkční celek Orná půda - funkční celek Orná půda - funkční celek Orná půda - funkční celek Orná půda - funkční celek
Parcelní číslo 668/336 668/162 668/167 668/298 668/299 668/300 668/301 668/302 668/303 668/304 668/305 668/306 668/307 668/308 668/309 668/310 668/311 668/312 668/313 668/314 668/315 668/316 668/317 668/318 668/319 668/320 668/321 668/322 668/323 668/324 668/325 668/326 668/327 668/330 668/331 668/332 668/335
Výměra |m 2| 7 974,00 5 724,00 51,00 65,00 35,00 170,00 64,00 127,00 130,00 16.00 11,00 14,00 23,00 12,00 18,00 9,00 2,00 1,00 1.00 1,00 1.00 1,00 1,00 1.00 1,00 1,00 4,00 43,00 26,00 43,00 26,00 78,00 15,00 12,00 92,00 536,00 43,00
Jedn.cena |K č/m 2| 5 440,00 5 440,00 5 440,00 5 440,00 5 440,00 5 440,00 5 440,00 5 440,00 5 440,00 5 440,00 5 440,00 5 440.00 5 440,00 5 440,00 5 440,00 5 440,00 5 440,00 5 440.00 5 440,00 5 440,00 5 440,00 5 440,00 5 440,00 5 440,00 5 440,00 5 440,00 5 440,00 5 440,00 5 440,00 5 440,00 5 440,00 5 440,00 5 440,00 5 440,00 5 440,00 5 440,00 5 440,00
Cena [Kč| 43 378 560,31 138 560,277 440,353 600,190 400.924 800,348 160.690 880,707 200,87 040,59 840,76 160,125 120,65 280.97 920,48 960.10 880,5 440,5 440,5 440,5 440,5 440,5 440,5 440,5 440,5 440.21 760,233 920,141 440,233 920,141 440,424 320,81 600,65 280,500 480,2 915 840.233 920,-
Orná půda - funkční celek Orná půda - funkční celek Orná půda - funkční celek Pozemky oceněné dle cenové mapy -
668/337 668/338 668/339 celkem
82,00 101,00 38,00
5 440,00 5 440,00 5 440,00
446 549 206 84 825
080,440,720,920,-
b) Obvyklá cena bytových jednotek Pro stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti je použito porovnávacího způsobu. Aplikace porovnávacího způsobu je vzhledem k četnému množství adekvátních porovnávacích nemovitostí nejlépe vystihující způsob zjištění obvyklé ceny s tím, že rozdíly v jednotlivých parametrech objektu, lokalitě a využití nemovitosti je zohledněno pomocí použitých korekčních koeficientů. bl) Vypočet standardní jednotkové ceny porovnávací metodou Porovnávací hodnota vyjadřuje jakým způsobem je daná nemovitost reflektována poptávajícími přímo na realitním trhu. Touto metodou je plně akcentován potenciál a očekávání ze strany poptávky v současné době. Klíčovou veličinou zůstává kapacita nemovitosti, standard, účel využití, dosahovaná obsazenost, investiční náročnost, potenciál ekonomického rozvoje. Ke zhodnocení těchto veličin posloužily kategorie koeficientů lokalita, typ stavby, stáří a technický stav, služby a vybavení, ekonomická využitelnost objektu a velikost pozemku příslušejícílio k objektu. Celkově byly vstupní cenové údaje upraveny koeficientem důvěryhodnosti zdroje informace. Výsledek této metody dává komplexnější pohled na nemovitost jako celek.
Definice koeficientu použitých pro srovnání K K1 K2 K3 K4 K5
Název koeficientu Poloha Pozemek Stav Vybavení Zdroj nabídky
K6 Ostatní (případně specifikováno)
Popis porovnávacích nemovitostí: Všechny porovnávací nemovitosti jsou stejného charakteru jako nemovitost oceňovaná. Jedná se o jednotky nacházející se v bytových domech podobného stáří a stavu a v podobné lokalitě. Mírná odlišnost v cenotvorných faktorech jako stavebně-technický stav, vybavení, orientace místností, dispozice, příslušenství apod. jsou zohledněny v samotném stanovení standardní jednotkové ceny pomocí koeficientů. Porovnávací objekty jsou bez negativních vlivů či jiných faktorů výrazně ovlivňující jejich hodnotu.
Srovnávací BJ č.l 155 00 PSČ Obestavěný prostor: m3 Město/obec: Praha 13 Započitatelná plocha: 57+24,3*05 m2 Čtvrť/KÚ: Stodůlky Zast. plocha NP: m2 ul. Laurinova Adresa: Poloha: střední 2 977 821 Cena v Kč: Stavební slav: velmi dobrý Výměra pozemku: m2 Vybavení: dobré Inženýrské sítě: plně zasíťováno Zdroj dat: kupní cena Popis a srovnání s oceňovanou jednotkou: Praha Stodůlky, ulice Laurinova, 2+kk, 2.NP, výměra BJ 57 m2. terasa 24,3 m2, bez GS. komora, podobná lokalita - blíže metru, projekt Britská čtvrt' I, bez kuch. Linky Srovnávací BJ č2 _____ PSČ 155 00 Obestavěný prostor: m3 Město/obec: Praha 13 Obytná plocha: 51 m2 Zličín Čtvrť/KÚ: Zast. plocha NP: m2 Adresa: ul. Sazovická Poloha: střední 2 744 000 Cena v Kč: Stavební stav: velmi dobrý' m2 Výměra pozemku: Vybavení: dobré Inženýrské sítě: plně zasíťováno Zdroj dat: Kupní cena Popis a srovnání s oceňovanou jednotkou: Praha Zličín. ulice Sazovická, 2+KK, 2.NP. vč. GS a sklepa, projekt od. 51 m2, I KC 2744 tis. Kč, stejné provedení, mírné horší lokalita Srovnávací BJ č3 PSČ 155 00 Obestavěný prostor: m3 Město/obec: Praha 13 Obytná plocha: 65,70 m2 Stodůlky Čtvrť/KÚ: Zast. plocha NP: m2 Adresa: ul. Tlumačovská Poloha: Střední 2 798 841 Cena v KČ: Stavební stav: Velmi dobrý m2 Výměra pozemku: Vybavení: Dobré plně zasíťováno Inženýrské sítě: Zdroj dat: Kupní cena Popis a srovnání s oceňovanou jednotkou: Praha Stodůlky, ulice Tlumačovská, 2+KK, 3.NP, bez GS a sklepa, projekt Rezidence Prague Towers, 65,70 m2, KC 2 798 841 tis. Kč, stejné provedení, podobná lokalita, menší obč. vybavenost Vyhodnocení______ Měrná jednotka:________m2 obytné plochy__________________________________________ Přcp. kupní cena Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty KC v KČ/m.j. v Poloha Pozemek Stav Vybavení Zdroj Ostatní Kč/m.j. 1 1 1 1 Srovnávací BJ č.l 43 156 I 1 43 156 1 1 1 0,9 Srovnávací BJ č.2 53 803 0.9 1 43 580 42 587 1,02 1 1 1 1 1 Srovnávací BJ č.3 43 439 Průměr: 43 392 Standardní jednotková cena vyjadřuje základní cenu průměrně vybaveného bytu v oceňovaném bytovém domě o dispozicích 2+kk/3+kk, 2.NP a průměrné výměře (60-70 m2). Cenotvorné faktory jako je vybavení, orientace místností, dispozice, příslušenství apod. je zohledněno až při ocenění samotných bytových jednotek, přičemž upravená jednotková cena se může pohybovat v rozmezí cca 5-15% od stanovené standardní jednotkové ceny, tj. od cca 40-56 tis. Kč/m2, v atypických případech (nadměrně velká terasa, předzahrádka, množství příslušenství nebo jedinečná poloha v domě apod.) lze cenu stanovit ve vyšším cenovém rozmezí. Nebytové jednotky - ateliéry jsou cenově díky jejich charakteru, sníženému prosvětlení či zhoršeným dispozicícím cenově sníženy o cca 15-30%. Při stanovení obvyklé ceny je také přihlédnuto kjiž realizovaným, smluvním cenám jednotek, které nejlépe odráží veškerá specifika dané jednotky. V těchto případech, kdy jednotka již byla prodána, obvyklá cena je stanovena ve výši smluvní ceny. V případě pouze nabídkové/ceníkové ceny developera, obvyklá cena je stanovena z porovnávací hodnoty stanovené znalcem.
b2) Obvyklá cena bytové jednotky č. 458/324 Smluvní cena BJ - z toho cena pozemku
1917157 Kč 204730 Kč
Typ jednotky Podlaží Celková plocha bytové jednotky Celková plocha balkonu/teras/předzahrádek
1+kk přízemí (NP1)
(započteno 50%, ma\. však 20% z ploch> jednotky)
32,1 m2
Orientace obytných místností Příslušenství BJ Spoluvlastnický podíl na pozemcích
28,3 m2
JV PS,S 524/333388
Smluvní jednotková cena vč. příslušenství (Kč/m2 započ. plochy)
56453,-Kč/m2
Jednotková cena znalce (KČ/m2 započ. plochy)
56832,-Kč/m2
Porovnávací hodnota jednotky
1930000,-Kč
Obvyklou cenu jednotky jsme stanovili na úrovni již uzavřené smluvní ceny ve výši 1917157,-Kč, z čehož cena spoluvlastnického podílu na pozemcích činí 204730,-Kč.
C. Rekapitulace cen nemovitosti
Oceňovaná jednotka
Obvyklá cena jednotky č.458/324 Obvyklá cena jednotek činí celkem
Obvyklá cena jednotky
Z toho cena spoluvl. podílu na pozemku
1 917 157 Kč 1 917 157 Kč
204 730 Kč 204 730 Kč
Zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti je stanovena na základě porovnávací hodnoty. Obvyklá cena zohledňuje současnou situaci na realitním trhu se srovnatelnými nemovitostmi. V dané lokalitě se podobné jednotky obvykle pohybují v cenovém intervalu od 40 do 55 tis./m2, přičemž především záleží na konkrétní lokalitě, stavebně-tech. stavu a vybavení jednotky, provedení bytového domu, formě vlastnictví, umístění jednotky v domě, množství příslušenství, dispozice jednotky a podobných cenotvorných faktorech. Posouzení rizik: Případná finančně-právní omezení oceňovaných nemovitostí (zástavní práva, předkupní práva apod.) nejsou zahrnuty do stanovených obvyklých cen. Věcná břemena nebyla zjištěna nebo se jedná o VB technického charakteru bez vlivu na obvyklou cenu nemovitosti. Ostatní rizika jako riziko hluku/vibrací, znečištění, záplav, sociální rizika apod. nebyla zjištěna. Ve Strakonicích, 15.1.2015
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 16.7.1980 č.j. Spr.l 156/80 pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Certifikovaný dne 10.11.1999 Bankovním institutem a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 2126, ev.č. 1034/99 s platností do 31.12.2002 a recertifikován dne 16.10.2012, číslo certifikátu 1034/12, s platností do 16.10.2017. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3762/374/722 znaleckého deníku.
t
