Praha 4

Znalecký posudek č. 1255-16-2010

Předmětem ocenění je: stavební pozemek č. 795/19 v katastrálním území Zbizuby, obec Zbizuby, okres Kutná Hora.

Objednatel posudku:

JUDr. Jana Tvrdková Exekutorský úřad Praha 4 Hornokrčská 650/29 140 00 Praha 4

Účel posudku:

Exekuční řízení sp. zn. 095 Ex 169/09 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb., a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 15.3.2010 posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí.

Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.

V Praze, 18.3. 2010

A. Nález 1. Znalecký úkol

Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Zbizuby. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedené definice obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného, ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Oceňování věci odvozením z ceny věci, např. ceny pozemku z ceny stavby, představuje progresivní způsob oceňování uplatňovaný ve vyspělých ekonomikách (vychází z úzké vazby mezi cenou pozemku a účelem užití stavby, která na něm stojí nebo bude postavena). Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Zbizuby je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečnitelných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 460/2009 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu, tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.

2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Stavební pozemek parc.č. 795/19 285 04 Zbizuby Region: Středočeský Okres: Kutná Hora Katastrální území: Zbizuby

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 15.3.2010 za přítomnosti majitele nemovitosti.

4. Podklady pro vypracování posudku:

Výpis z katastru nemovitostí, katastrální území Zbizuby, L.V. č. 10046, ze dne 2.2.2010 Exekuční příkaz sp. zn. 095 Ex 169/09/ P 01-7, ze dne 1.4.2009 Usnesení sp. zn. 095 Ex 169/09/ U 03-29, u ustanovení znalce, ze dne 27.1.2010 Kopie katastrální mapy, katastrální území Zbizuby, mapový list č. IX-19-14, ze dne 2.2.2010 Informace zjištěné na obecním úřadu ve Zbizubech Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace sdělené majitelem nemovitosti.

5. Vlastnické a evidenční údaje:

Výpis z katastru nemovitostí, katastrální území Zbizuby, L.V. č. 10046, ze dne 2.2.2010

Vlastník: SJM Michalica Pavel a Michalicová Věra, Světlá 6, 257 06 Louňovice pod Blaníkem

7. Celkový popis nemovitosti:

Předmětem ocenění je stavební pozemek parc.č. 795/19 v katastrálním území Zbizuby, obec Zbizuby, okres Kutná Hora. Jedná se o pozemek, který je vedený u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kutná Hora. Parcela je označena na listu vlastnictví jako orná půda o výměře 1 078 m2. Uvedený pozemek je sice vedený jako orná půda, ale je zahrnutý do platného územního plánu obce jako pozemek určený k zastavění, proto bude oceněn dle § 32 odst. 1, v návaznosti na § 28 odstavec 1 a 2 vyhlášky č. 460/2009 Sb. Parcela je rohová, nachází se na východním okraji obce Zbizuby v lokalitě zvané ”Nad Vápenkou„ v zástavbě rodinných domů. Ze sítí je možnost napojení na elektro zemním kabelem a voda z vodovodního řadu. Kanalizace a plyn v obci není zaveden.

8. Obsah posudku: a) Pozemky a1) Pozemek parc.č. 795/19 9. Popis objektů a pozemků: a) Pozemky a1) Pozemek parc.č. 795/19

B. Posudek

Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemek parc.č. 795/19 - § 27 - § 32 Nestavební pozemek zahrnutý do územního plánu obce oceněný dle § 32 odst. 1. Základní cena = 35,- Kč/m2. Název

Parcelní číslo

Jedn. cena Výměra [Kč/m2] [m2] 1 078,00 35,00

Orná půda 795/19 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 32 odst. 1: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 32 odst. 1 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:

Cena [Kč] 37 730,37 730,-

60 % 60 % + * * *

*

Pozemek parc.č. 795/19 - zjištěná cena

=

22 638,60 368,0,3000 1,2420 2,1730 48 877,54 48 877,54 Kč 1/1 48 877,54 Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek parc.č. 795/19 Cena pozemků činí celkem

=

48 880,- Kč 48 880,- Kč

Metoda tříd polohy a) Pozemky a1) Pozemek parc.č. 795/19 Pozemek oceněný metodou tříd polohy. Název: orná půda

parcelní číslo: 795/19

1 078 m2

výměra:

Výměra pozemku celkem

=

1 078 m2

Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: Reprodukční cena stavby: 4 500 000,- Kč Zastavěná plocha hlavním objektem: 280 m2 Pozemek pro stavbu obytného domu bez provozních prostor

Tabulka tříd polohy: Název znaku Všeobecná situace: Intenzita využití pozemku: Dopravní relace k velkoměstu: Obytný sektor: Řemesla, průmysl, administrativa, obchod:

Třída polohy Třída 2 Třída 3 Třída 2 Třída 2 Třída 2

Průměrná třída polohy: 2,20 Povyšující faktory: 0,10 Redukující faktory: 0,00 Výsledná třída polohy: 2,30 Podíl ceny stavebního pozemku: 1,45 %

Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (4 500 000,- Kč * 1,45 %) / (100,0 - 1,45 %) = 66 210,05 Kč Jednotková cena stavebního pozemku: 66 210,05 Kč / (3 * 280 m2) = 78,82 Kč/m2 Cena stavební části pozemku: 78,82 Kč/m2 * 840 m2 = 66 210,05 Kč Jednotková cena ostatních pozemků: 78,82 Kč/m2 * 0,25 = 19,70 Kč/m2

Cena ostatních pozemků: 19,70 Kč/m2 * 238,00 m2 = 4 688,60 Kč Průměrná jednotková cena pozemku: 65,77 Kč/m2 Výsledná cena pozemku: 70 898,65 Kč Pozemek parc.č. 795/19 - výsledná cena

=

70 898,65 Kč

=

70 900,- Kč


70 900,- Kč

Indexová metoda a) Pozemky a1) Pozemek parc.č. 795/19 Výchozí cena:

=

35,- Kč/m2

Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: B - typ stavebního pozemku: C - třída velikosti obce: D - typ polohy: E - územní připravenost, infrastruktura: F - speciální charakteristiky:

* * * * * *

Výchozí cena upravená

=

Jednotková cena stavebního pozemku: 80,93 Kč/m2

1,05 1,00 1,40 1,30 1,10 1,10 80,93 Kč/m2

Oceňovaný stavební pozemek: orná půda

parc.č. 795/19

1 078 m2

Výměra stavebních pozemků: 1 078 m2 1 078,00 m2 á 80,93 Kč/m2 = 87 242,54 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem Pozemek parc.č. 795/19 - výsledná cena

=

87 242,54 Kč

=

87 242,54 Kč

=

87 240,- Kč


87 240,- Kč

Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Pozemek parc.č. 795/19 Seznam porovnávaných pozemků: Název

Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] Obec Třebešice 100,1 100,00 Klidná obec Třebešice, rovinatý pozemek, cena za 1m2 = 100,- Kč Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena:

Kp

Váha

1,00

1,00

Upravená jedn. cena [Kč/m2] 100,00

100,- / 1,000 100,00 Kč/m2 100,00 Kč/m2 100,00 Kč/m2

Oceňovaný pozemek: orná půda parc.č. 795/19 Výměra oceňovaných pozemků: 1 078,00 m2 á 100,- Kč/m2 = 107 800,- Kč

1 078 m2 1 078 m2

Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem Pozemek parc.č. 795/19 - výsledná cena

=

107 800,- Kč

=

107 800,- Kč

=

107 800,- Kč


107 800,- Kč

C. Rekapitulace

Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:

48 880,- Kč 48 880,- Kč

Věcná hodnota: Věcná hodnota pozemků: Cena metodou tříd polohy: Cena indexovou metodou:

70 900,- Kč 87 240,- Kč

Stanovená věcná hodnota pozemků:

79 070,- Kč

Stanovená věcná hodnota celkem:

79 070,- Kč

Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:

107 800,- Kč 107 800,- Kč

Obvyklá cena: 90 000,- Kč

slovy: devadesáttisíc Kč

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem v Praze, Praha 2 - Spálená č. 2, ze dne 3.1.1991 pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1255-16-2010 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.

V Praze dne 18.3.2010

Jiří K o p e c k ý Meinlinova 312 190 16 P r a h a 9 – Koloděje Tel./ Fax: +420 281 971 998 Mobil: +420 737 256 762 www.volny.cz/odhadynemo E-mail: [email protected]

Praha 4

Recommend Documents