Praha 4

Znalecký posudek č. 1261-23-2010 Předmětem ocenění jsou: zemědělské pozemky parc.č. 776, 783, 931, 1291, 1437, které jsou ve zjednodušené evidenci – parcely původ Přídělový plán nebo jiný podklad (GP), v katastrálním území Hořovičky, obec Hořovičky, okres Rakovník.

Objednatel posudku:

JUDr. Jana Tvrdková Exekutorský úřad, Praha 4 Hornokrčská 650/29 140 00 Praha 4

Účel posudku:

Exekuční řízení sp. zn. 095 Ex 11/2001/ P 01-4 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb., a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 15.5.2010 posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí.

Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.

V Praze, 28.5.2010

A. Nález 1. Znalecký úkol

Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Hořovičky. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedené definice obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného, ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Oceňování věci odvozením z ceny věci, např. ceny pozemku z ceny stavby, představuje progresivní způsob oceňování uplatňovaný ve vyspělých ekonomikách (vychází z úzké vazby mezi cenou pozemku a účelem užití stavby, která na něm stojí nebo bude postavena). Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Hořovičky je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 460/2009 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu, tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.

2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: zemědělské pozemky Hořovičky 270 04 Hořovičky Region: Středočeský Okres: Rakovník Katastrální území: Hořovičky

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19.5.2010

4. Podklady pro vypracování posudku:

Výpis z katastru nemovitostí, katastrální území Hořovičky, L.V. č. 19, ze dne 8.4.2010 Exekuční příkaz sp. zn. 095 Ex 11/2001/ P 01 - 4 ze dne 14.1.2002 Usnesení sp. zn. 095 Ex 11/01/ U 08-77, o ustanovení znalce, ze dne 1.4 2010 Kopie katastrální mapy, kat. úz. Hořovičky, listy VI-14-18, VI-15-01,02,06, ze dne 10.2.2010 Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace zjištěné na obecním úřadě pro k.ú. Hořovičky Znalecký posudek č. 2130-85e/2002

5. Vlastnické a evidenční údaje:

Výpis z katastru nemovitostí, katastrální území Hořovičky, L.V. č. 19, ze dne 8.5.2010

Vlastník: Zemědělské družstvo Hořovičky, Hořovičky, 270 03 Hořovičky.

6. Celkový popis nemovitosti:

Předmětem ocenění jsou pozemkové parcely ve zjednodušené evidenci, které se nacházejí v katastrálním území Hořovičky, obec Hořovičky, okres Rakovník. Jde o ocenění pozemkových parcel zemědělské půdy, jež jsou jednotlivě roztroušeny v okolí obce Hořovičky. Parcely jsou půdorysně nepravidelných, zejména protáhlých obdélníkových pasů položených jako řadové ve velkých hospodářských lánech v krajině neoddělených, určených dle mapových podkladů. Pozemky jsou hospodářsky obdělávané v lánu. Některé plochy jsou přístupné z místních polních cest, jedna z parcel tvoří svojí hranicí břeh potoka. Parcely jsou se svým okolím povrchově mírně zvlněné. Všechny oceňované plochy nejsou zahrnuty v územním plánu obce pro jakoukoli zástavbu. Dle zjištění příslušný pozemkový úřad v Rakovníku zatím neplánuje jakoukoli pozemkovou úpravu.

7. Obsah posudku: a) Pozemky a1) Zemědělské pozemky

B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) a) Pozemky a1) Zemědělské pozemky - § 27 - § 32

Zemědělské pozemky oceněné dle § 29. Ocenění: Název

Parcelní číslo

BPEJ

JC Výměra Úprava [m2] [Kč/m2] [%] 840 6,67 3 694 5,18 8 013 6,67 14 372 7,62 4 238 6,82 37 192 6,05 33 262 6,05 101 611 Mezisoučet

Pozemek 776 (GP) 45800 Pozemek 783 (GP) 43011 Pozemek 783 (GP) 45800 Pozemek 931 (GP) 43301 Pozemek 931 (GP) 43311 Pozemek 1291 (GP) 43001 Pozemek 1437 (GP) 43001 Výměra celkem Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 – celkem

Zemědělské pozemky - zjištěná cena

UC [Kč/m2] 6,67 5,18 6,67 7,62 6,82 6,05 6,05

=

Cena [Kč] 5 602,80 19 134,92 53 446,71 109 514,64 28 903,16 225 011,60 201 235,10 642 848,93 * 1,0000 642 848,93

642 848,93 Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Zemědělské pozemky Cena pozemků činí celkem

=

642 850,- Kč 642 850,- Kč

Metoda tříd polohy a) Pozemky a1) Zemědělské pozemky Pozemků oceněné metodou tříd polohy. Název: pozemek Název: pozemek Název: pozemek Název: pozemek Název: pozemek

parcelní číslo: 776 (GP) parcelní číslo: 783 (GP) parcelní číslo: 931 (GP) parcelní číslo: 1291 (GP) parcelní číslo: 1437 (GP)

840 m2 11 707 m2 18 610 m2 37 192 m2 33 262 m2

výměra: výměra: výměra: výměra: výměra:

Výměra pozemků celkem

=

Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: Reprodukční cena stavby: 500 000,- Kč Zastavěná plocha hlavním objektem: 145 m2 Pozemek pro stavbu obytného domu bez provozních prostor

Tabulka tříd polohy: Název znaku

Třída polohy

Všeobecná situace: Intenzita využití pozemku: Dopravní relace k velkoměstu: Obytný sektor: Řemesla, průmysl, administrativa, obchod:

Třída 1 Třída 1 Třída 2 Třída 2 Třída 1

101 611 m2

Průměrná třída polohy: 1,40 Povyšující faktory: 0,00 Redukující faktory: 0,00 Výsledná třída polohy: 1,40 Podíl ceny stavebního pozemku: 1,12 %

Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (500 000,- Kč * 1,12 %) / (100,0 - 1,12 %) = 5 663,43 Kč Jednotková cena stavebního pozemku: 5 663,43 Kč / (3 * 145 m2) = 13,02 Kč/m2 Cena stavební části pozemku: 13,02 Kč/m2 * 435 m2 = 5 663,43 Kč Jednotková cena ostatních pozemků: 13,02 Kč/m2 * 0,25 = 3,26 Kč/m2 Cena ostatních pozemků: 3,26 Kč/m2 * 101 176,00 m2 = 329 833,76 Kč Průměrná jednotková cena pozemku: 3,30 Kč/m2 Výsledná cena pozemku: 335 497,19 Kč

Zemědělské pozemky - výsledná cena

=

335 497,19 Kč

=

335 500,- Kč


335 500,- Kč

Indexová metoda a) Pozemky a1) Zemědělské pozemky Výchozí cena:

=

35,- Kč/m2

Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: B - typ stavebního pozemku: C - třída velikosti obce: D - typ polohy: E - územní připravenost, infrastruktura: F - speciální charakteristiky:

* * * * * *

Výchozí cena upravená Jednotková cena stavebního pozemku: 15,12 Kč/m2 Jednotková cena ostatních pozemků: 2,27 Kč/m2

=

0,80 0,60 1,00 0,90 1,00 1,00 15,12 Kč/m2

Oceňované stavební pozemky: pozemek pozemek pozemek pozemek pozemek

parc.č. 776 (GP) parc.č. 783 (GP) parc.č. 931 (GP) parc.č. 1291 (GP) parc.č. 1437 (GP)

840 m2 11 707 m2 18 610 m2 37 192 m2 33 262 m2

Výměra stavebních pozemků: 101 611 m2 101 611,00 m2 á 15,12 Kč/m2 = 1 536 358,32 Kč Oceňované ostatní pozemky: pozemek parc.č. 776 (GP) pozemek parc.č. 783 (GP) pozemek parc.č. 931 (GP) pozemek parc.č. 1291 (GP) pozemek parc.č. 1437 (GP) Výměra ostatních pozemků:

840 m2 11 707 m2 18 610 m2 37 192 m2 33 262 m2 101 611 m2

101 611,00 m2 á 2,27 Kč/m2 = 230 656,97 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem

=

1 767 015,29 Kč

Zemědělské pozemky - výsledná cena

=

1 767 015,29 Kč

=

1 767 020,- Kč


1 767 020,- Kč

Srovnávací indexová metoda a) Pozemky a1) Zemědělské pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Výchozí cena / (A*B*C*D*E*F) = Upravená vých. cena Název Výchozí cena A B C D orná půda

2

5,30 Kč/m 0,90

0,90

1,00

0,80

E

F

1,00

1,20

Upravená vých. cena 6,82 Kč/m2 6,82 Kč/m2 /1 6,82 Kč/m2

Součet: Průměrná upravená výchozí cena: =

6,82 Kč/m2

A - územní struktura: B - typ stavebního pozemku: C - třída velikosti obce podle počtu obyvatel: D - obchodní resp. průmyslová poloha: E - územní připravenost, infrastruktura: F - speciální charakteristiky:

* * * * * *

0,80 0,60 1,00 0,90 1,00 1,00

Výchozí cena upravená

=

2,95 Kč/m2

Výchozí cena: Korekce výchozí ceny:

Oceňované pozemky: pozemek

parc.č. 776 (GP)

840 m2

pozemek

parc.č. 783 (GP)

11 707 m2

pozemek

parc.č. 931 (GP)

18 610 m2

pozemek

parc.č. 1291 (GP)

37 192 m2

pozemek

parc.č. 1437 (GP)

33 262 m2

Výměra oceňovaných pozemků:

101 611 m2

101 611,00 m2 á 2,95 Kč/m2 = 299 752,45 Kč Pozemky oceněné srovnávací indexovou metodou - celkem Zemědělské pozemky - výsledná cena

=

299 752,45 Kč

=

299 752,45 Kč

=

299 750,- Kč


299 750,- Kč

Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Zemědělské pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Název zem. pozemek Hořovičky zem. pozemek Janov zem. pozemek Krakovec

Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] 670 000,51 500 13,01 858 000,360 000,-

107 344 10 847

7,99 33,19

Kp

Váha

0,40

1,00

0,70 0,17

3,00 1,00

Upravená jedn. cena [Kč/m2] 5,20 5,60 5,64 27,63 / 5,000 5,53 Kč/m2 5,20 Kč/m2 5,64 Kč/m2

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena:

Oceňované pozemky: pozemek pozemek pozemek pozemek pozemek

parc.č. 776 (GP) parc.č. 783 (GP) parc.č. 931 (GP) parc.č. 1291 (GP) parc.č. 1437 (GP)

Výměra oceňovaných pozemků:

840 m2 11 707 m2 18 610 m2 37 192 m2 33 262 m2 101 611 m2

101 611,00 m2 á 5,53 Kč/m2 = 561 908,83 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem Zemědělské pozemky - výsledná cena

=

561 908,83 Kč

=

561 908,83 Kč

=

561 910,- Kč


561 910,- Kč

C. Rekapitulace

Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:

642 850,- Kč 642 850,- Kč

Věcná hodnota: Věcná hodnota pozemků: Cena metodou tříd polohy: Cena indexovou metodou: Cena srovnávací indexovou metodou:

335 500,- Kč 1 767 020,- Kč 299 750,- Kč

Stanovená věcná hodnota pozemků:

528 377,- Kč

Stanovená věcná hodnota celkem:

528 377,- Kč

Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:

561 910,- Kč 561 910,- Kč

Obvyklá cena: 528 370,- Kč

slovy: pětsetdvacetosmtisíctřistasedmdesát Kč

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem v Praze, Praha 2 - Spálená č. 2 ze dne 3.1.1991 pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1261-23-2010 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.

V Praze dne 28.5.2010

Jiří K o p e c k ý Meinlinova 312 190 16 P r a h a 9 – Koloděje Tel./ Fax: +420 281 971 998 Mobil: +420 737 256 762 www.volny.cz/odhadynemo E-mail: [email protected]

Praha 4

Recommend Documents