Praha 4

ZNALECKY POSUDEK č . 4 1 0 0 /2 5 2 /7 2 2 O ceně dokončené nebytové jednotky č. 750/1 14. č. 750/130. č. 750/132, č. 750/134, všechny situované v bytovém domě č.p. 750 - objekt DE - při ul. Pavla Beneše v obci Praha hl.m., včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku pare. č. 470/183, p.č. 470/184, p.č. 470/185, p.č. 470/186, p.č. 470/187, p.č. 470/188, p.č. 470/189, p.č. 470/190, p.č. 470/191, p.č. 470/192, p.č . 470/193, p.č. 470/194, p.č. 470/195, p.č. 470/196, p.č. 470/197, p.č. 470/198, p.č. 470/199, p.č. 470/200, p.č. 470/201, p.č. 470/204, p.č. 470/205, p.č. 470/207, p.č. 470/208, p.č. 470/209, p.č. 470/216, p.č. 470/220, p.č . 470/221, p.č. 470/222, p.č. 470/223, p.č. 470/224 a p.č. 470/225, vše v katastrálním území Letňany. Objednatel posudku: CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a.s. Na Strži 1702/65 140 00 Praha 4 Ucel posudku:

Stanovení ceny obvyklé pro potřeby objednatele

Ocenění obvyklou cenou je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), a dále v souladu s mezinárodními účetními standardy upravenými právem Evropské unie, podle stavu ke dni 31.12.2014. Posudek vypracoval: Ing. Stanislav Koumar Plánková 397 386 01 Strakonice

Posudek obsahuje včetně titulního listu 9 stran textu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Strakonicích 15.1.2015

A. Nález 1. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytové jednotky Adresa nemovitosti: č.p. 750 - objekt DE - při ul. Pavla Beneše Kraj: Hlavní město Praha Okres: Praha 9 Obec: Praha Katastrální území: Letňany Počet obyvatel: 1 249 026 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 13.01.2015 za přítomnosti objednatele. 3. Podklady pro vypracování posudku - Stavební povolení č.j. MCI8/122-3/2010/OVÚR/Já vydané odborem výstavby OÚ hl. m. Praha - MČ Praha 18 dne 19.3.2010 s právním účinkem ke dni 8.4.2010 - Geometrický plán č. 1201-1 11/2012. potvrzený katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, pracoviště Praha, dne 3.8.2012 pod č. 2907/2012 - Prohlášení vlastníka o vymezení jednotek v budově ze dne 13.11.2012 - Návrh na povolení vkladu rozestavěných jednotek ze dne 14.11.2012 -Výpis z katastru nemovitostí dle LV č. 7737 ze dne 17.01.2013 vyhotovený KN pro hl.m. Praha - technická zpráva z projektové dokumentace bytového domu zapůjčená vlastníkem nemovitosti - údaje o stavu inženýrských sítí k datu ocenění - sdělení a informace poskytnuté vlastníkem nemovitosti - vlastní zjištění při místním šetření 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby:

CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a.s.; IČ 28460120 se sídlem Na Strži 65/1702, 140 00 Praha 4 podíl: 1

Vlastník pozemku:

CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a.s.; IČ 28460120 se sídlem Na Strži 65/1702, 140 00 Praha 4 podíl: 1

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Celkový popis nemovitosti Popis bytového domu: Bytový dům DE má dvě podzemní podlaží a 11 nadzemních, koncepci tvoří dva celky se samostatnými vchody, postupně odstupňované zakončené dvěmi věžemi od 8. do 11. NP. V suterénu je celkem 197 parkovacíh míst, v nadzemních podlažích celkem 237 bytových jednotek a 31 nebytových - ateliérů. Objekt je založen plošně na základové desce, konstrukčně je dům navržen jako železobetonový monolitický skelet, vodorovné konstrukce ze ŽB desek, schodiště jednoramenná/dvouramenná ŽB prefabrikovaná. Vnitřní stěny tvoří příčkovky. Střechy jsou ploché jednoplášťové, spádované, stř. krytina z asfaltových pásů s posypem. Pochozí část střech - bytové terasy - jsou pokryty betonovou dlažbou. Podlahy jsou navrženy jako plovoucí. Povrch fasády objektu tvoří tenkovrstvá akrylátová omítka na jádrové VC omítce. Vnitřní omítky jsou dvouvrstvé vápenné štukové s bílou otčruvzdornou malbou. Výplně stabevních otvorů ve fasádě jsou plastového provedení s iz. dvojsklem. Klempířské prvky jsou TiZn, vytápění a ohřev TUV je řešen dálkově. Popis bytové jednotky: Vnitřní omítky zděných stěn. příček a stropů jsou dvouvrstvé vápenné štukové s bílou otěruvzdornou malbou. V koupelnách a WC ker. obklady, stavební otvory jsou osazeny plast, okny s iz. dvojsklem. Dveře jsou provedeny jako dřevěné foliované plné, resp. část. prosklené do ocelových zárubní. Podlahové krytiny jsou plovoucí laminové nebo dřevěné, koberec či PVC, v koupelnách a WC standard, ker. dlažba, u venkovních teras, balkónů či lodžií mrazuvzdorná ker. dlažba. Vybavení koupelny - vana nebo sprch, kout, umyvadlo, závěsné WC. Vše je ve standardním provedení. Kuchyňská linka není součástí dodávky. BJč.

750/114 750/130 750/132 750/134

Typ bytu

Podlaží

Plocha bytu Im2|

Plocha B/T/P [m2]

3+kk 2+kk 2+kk 2+kk

6. patro (NP7) 9. patro (NP10) 9. patro (NP10) 10. patro (NP11)

93,1 61,5 48,7 52,3

24,3 14,1 16,1 20,1

a) Pozemky ai ) Spoluvl. podíl na pozemcích Napojení na inženýrské sítě: - Vodovodní síť veřejného vodovodu - Kanalizační řad veřejné kanalizace - Rozvod elektrického proudu - Zemní plyn

Velikost podílu na pozemcích 995/147968 679/147968 541/147968 577/147968

Ostatní stavební pozemky Typ § 2 cen. mapa

Název

Parcelní číslo 470/183

Výměra Jedn.cena Cena | Kč/m: | |KČ| |m2| 4 042,00 4 860,00 19 644 120,-

Zast. plocha a nádvoří § 2 cen. mapa Ost. plocha - f. celek 470/184 176,00 4 860,00 855 360,§ 2 cen. mapa Ost. plocha - f. celek 470/185 171,00 4 860,00 831 060,§ 2 cen. mapa Orná půda - f. celek 470/186 4 454,00 4 860,00 21 646 440,470/187 § 2 cen. mapa Orná půda - f. celek 758,00 4 860,00 3 683 880,§ 2 cen. mapa Orná půda - f. celek 470/188 32,00 4 860,00 155 520,§ 2 cen. mapa Orná půda - f. celek 470/189 12,00 4 860,00 58 320,§ 2 cen. mapa Orná půda - f. celek 470/190 36,00 4 860,00 174 960,470/191 § 2 cen. mapa Orná půda - f. celek 35,00 4 860,00 170 100,§ 2 cen. mapa Orná půda - f. celek 470/192 65,00 4 860,00 315 900,§ 2 cen. mapa Orná půda - f. celek 470/193 41,00 4 860,00 199 260,§ 2 cen. mapa Orná půda - f. celek 470/194 39,00 4 860,00 189 540,§ 2 cen. mapa Orná půda - f. celek 470/195 25,00 4 860,00 121 500,§ 2 cen. mapa Orná půda - f. celek 470/196 25,00 4 860,00 121 500,470/197 § 2 cen. mapa Orná půda - f. celek 25,00 4 860,00 121 500,§ 2 cen. mapa Orná půda - f. celek 470/198 32,00 4 860.00 155 520,§ 2 cen. mapa Orná půda - f. celek 470/199 53,00 4 860,00 257 580,§ 2 cen. mapa Ost. plocha - f. celek 470/200 14,00 4 860,00 68 040,§ 2 cen. mapa Ost. plocha - f. celek 470/201 14,00 4 860,00 68 040,§ 2 cen. mapa Ost. plocha - f. celek 470/204 97 200,20,00 4 860,00 § 2 cen. mapa Ost. plocha - f. celek 470/205 54,00 4 860,00 262 440,14,00 4 860,00 § 2 cen. mapa Ost. plocha - f. celek 470/207 68 040,§ 2 cen. mapa Ost. plocha - f. celek 470/208 14,00 4 860,00 68 040,14.00 4 860,00 68 040,§ 2 cen. mapa Ost. plocha - f. celek 470/209 57,00 4 860,00 277 020.§ 2 cen. mapa Ost. plocha - f. celek 470/216 20,00 4 860,00 § 2 cen. mapa Ost. plocha - f. celek 470/220 97 200,19,00 4 860,00 92 340,§ 2 cen. mapa Ost. plocha - f. celek 470/221 15,00 4 860,00 72 900,§ 2 cen. mapa Ost. plocha - f. celek 470/222 15,00 4 860,00 § 2 cen. mapa Ost. plocha - f. celek 470/223 72 900,14,00 4 860,00 68 040,§ 2 cen. mapa Ost. plocha - f. celek 470/224 15,00 4 860,00 72 900,§ 2 cen. mapa Ost. plocha - f. celek 470/225 Ostatní stavební pozemky - celkem________________________________ 50 155 200,Spoluvl. podíl na pozemku - zjištěná cena

50 155 200,- Kč

b) Obvyklá cena bytových jednotek Pro stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti je použito porovnávacího způsobu. Aplikace porovnávacího způsobu je vzhledem k četnému množství adekvátních porovnávacích nemovitostí nejlépe vystihující způsob zjištění obvyklé ceny s tím, že rozdíly v jednotlivých parametrech objektu, lokalitě a využití nemovitosti je zohledněno pomocí použitých korekčních koeficientů.

bl) Vypočet standardní jednotkové ceny porovnávací metodou Porovnávací hodnota vyjadřuje jakým způsobem je daná nemovitost reflektována poptávajícími přímo na realitním trhu. Touto metodou je plně akcentován potenciál a očekávání ze strany poptávky v současné době. Klíčovou veličinou zůstává kapacita nemovitosti, standard, účel využití, dosahovaná obsazenost, investiční náročnost, potenciál ekonomického rozvoje. Ke zhodnocení těchto veličin posloužily kategorie koeficientů lokalita, typ stavby, stáří a technický stav, služby a vybavení, ekonomická využitelnost objektu a velikost pozemku příslušejícího k objektu. Celkově byly vstupní cenové údaje upraveny koeficientem důvěryhodnosti zdroje informace. Výsledek této metody dává komplexnější pohled na nemovitost jako celek.

Definice koeficientů použitých pro srovnání K Název koeficientu K1 Poloha K2 Pozemek K3 Stav K4 Vybavení K5 Zdroj nabídky K6 Ostatní (případně specifikováno)

Popis porovnávacích nemovitostí: Všechny porovnávací nemovitosti jsou stejného charakteru jako nemovitost oceňovaná. Jedná se o jednotky nacházející se v bytových domech podobného stáří a stavu a v podobné lokalitě. Mírná odlišnost v cenotvorných faktorech jako stavebnč-technický stav, vybavení, orientace místností, dispozice, příslušenství apod. jsou zohledněny v samotném stanovení standardní jednotkové ceny pomocí koeficientů. Porovnávací objekty jsou bez negativních vlivů či jiných faktorů výrazně ovlivňující jejich hodnotu.

irovnávací BJ č.l Obestavěný prostor: m3 199 00 >SČ Započitatelná plocha: 93 m2 Praha •lěsto/obec: Zast. plocha NP: m2 Letňany hvrť/KÚ: Poloha: Střední ul. Tupolevova adresa: velmi dobrý Stavební stav: 3 995 903 !cna v Kč: Standardní m2 Vybavení: fýmčra pozemku: Nabídková cena Zdroj dat: plně zasíťováno nženýrské sítě: íomentář: lokalita: ul.Tupolevova, Praha Letňany,dispozice: 3+kk, výměra: 92,5 m2, nab. cena: 3995903,- Kč, patro: 2, Popis srovnání: 3+kk/2T v Rezidenci Tupolevova, plocha bytu činí79m2 + terasa I0.2m2+ druhá terasa 17m2. V domě i bytě jsou oužity kvalitní materiály - plastová okna, plovoucí podlahy dýha, dlažba. Srovnání: stejná lokalita, stejné provedení BD i BJ. ovoslavba, cena bez GS a sklepu, rovnávací BJ č 2 m3 Obestavěný prostor: 190 00 SČ 76 m2 Obytná plocha: lěsto/obec: Praha Zast. plocha NP: m2 Prosek tvrť/KÚ: Dobrá Poloha: ul. Lovosická dresa: Stavební stav: Projekt ve výstavbě 3 503 272 ena v Kč: Vybavení: Standardní m2 ýměra pozemku: Nabídková cena Zdroj dal: plně zasíťováno lženýrské sítě:

Komentář: lokalita: ul. Lovosická, Praha Prosek, dispozice: 3+kk, výměra: 76.2 m2, nah. cena: 3503272,- Kč, patro: 2, Popis a srovnání: projektovaný byt 3+kk o ploše 72.2 m2, s lodžií 8.3 m2 nacházející se v 2. NP projektu Bytové družstvo Habr s výtahem. K bytu náleží dvě garáže. Byt je orientovaný na východ, jih. Srovnání: mírně lepší lokalita, stejné provedení BD i BJ. rozestavěný bytový dům - dokončení léto 2013. Srovnávací BJ č 3 _______________________________________________________________________________________ Obestavěný prostor: m3 199 00 PSČ 77,68 m2 Obytná plocha: Město/obec: Praha Zast. plocha NP: Letňany m2 ČtvrtVKÚ: Poloha: Adresa: ul. Toužimská Střední Stavební stav: 4 179 863 Projekt ve výstavbě Cena v Kč: m2 Vybavení: Výměra pozemku: Nadstandardní plně zasíťováno Zdroj dat: Inženýrské sítě: Nabídková cena Komentář: lokalita: ul. Toužimská, Praha Letňany, dispozice: 3+kk, výměra: 77.68 m2. nab. cena: 4179863,- Kč, patro: 2. Popis a srovnání: BJ 3+kk v projektu Rezidence Lesopark, dokončení v březnu 2013. V domě je pouze 13 BJ. Po dokončení projektu vznikne uzavřený areál s 6-ti viladomy, výměra 73,36 m2. k bytu patří dva balkony o celk. výměře 8,64 m2, v ceně nění GS a sklep. V bytě jsou použity nadstandardní materiály - třívrstvé dřevěné podlahy, kvalitní keramické obklady, sanita Laufcn Pro, baterie Hansgrohe. Podobná lokalita, lepší provedení BD i BJ.

•p

Vyhodnocení______ Měrná jednotka:_______ m2 obytné plochy Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty

kupní cena v Kč/m.j. Srovnávací B J č.l Srovnávací B J č.2 Srovnávací B J č.3

v

43 199 45 975 53 809

Poloha 1,00 0,95 1,00

Pozemek 1,00 1.00 1,00

Stav 1,00 1.00

1,00

Vybavení 1,05 1,00 0,90

Zdroj 0,90 0,90 0,90

Ostatní 1,00 1,00 1,00 Průměr:

Standardní jednotková cena vyjadřuje základní cenu průměrně vybaveného bytu v oceňovaném bytovém domě o dispozicích 2+kk/3+kk, 2.NP a průměrné výměře (60-70 m2). Cenotvorné faktory jako je vybavení, orientace místností, dispozice, příslušenství apod. je zohledněno až při ocenění samotných bytových jednotek, přičemž upravená jednotková cena se může pohybovat v rozmezí cca 5-15% od stanovené standardní jednotkové ceny, tj. od cca 35-47 tis. Kč/m2, v atypických případech (nadměrně velká terasa, předzahrádka, množství příslušenství nebo jedinečná poloha v domě apod.) lze cenu stanovit ve vyšším cenovém rozmezí. Nebytové jednotky - ateliéry jsou cenově díky jejich charakteru, sníženému prosvětlení či zhoršeným dispozicícím cenově sníženy o cca 15-30%. Při stanovení obvyklé ceny je také přihlédnuto k již realizovaným, smluvním cenám jednotek, které nejlépe odráží veškerá specifika dané jednotky. V těchto případech, kdy jednotka již byla prodána, obvyklá cena je stanovena ve výši smluvní ceny. V případě pouze nabídkové/ceníkové ceny developera, obvyklá cena je stanovena z porovnávací hodnoty stanovené znalcem.

Kč/m.j. 40 823 39 308 43 585 41 239

b2) Obvyklá cena bytové jednotky č. 750/114

Smluvní cena BJ - z toho cena pozemku Typ jednotky Podlaží Celková plocha bytové jednotky Celková plocha balkonů/teras/předzahrádek

4175315 Kč 537798 Kč 3+kk 6. patro (NP7) 93,1 m2

(započteno 50%, max. však 20% z plochy jednotky)

24,3 m2 JZVS UPS,S 995/147968

Orientace obytných místností Příslušenství BJ Spoluvlastnický podíl na pozemcích Smluvní jednotková cena vč. příslušenství (Kč/m2 započ. plochy)

39670, -Kč/m2

Jednotková cena znalce (Kč/m2 započ. plochy) Porovnávací hodnota jednotky

44086,-Kč/m2 4640000,-Kč

Obvyklou cenu jednotky jsme stanovili na úrovni již uzavřené smluvní ceny ve výši 4175315,-Kč, z čehož cena spoluvlastnického podílu na pozemcích činí 537798,-Kč. b2) Obvyklá cena bytové jednotky č. 750/130 Smluvní cena BJ - z toho cena pozemku Typ jednotky Podlaží Celková plocha bytové jednotky Celková plocha balkonů/teras/předzahrádek

3092665 Kč 367000 Kč 2+kk 9. patro (NP10) 61,5 m2

(započteno 50%, max. však 20% z plochy jednotky)

14,1 m2 ZS PS,S 679/147968


45115,-Kč/m2


45952,-Kč/m2 3150000,-Kč

Obvyklou cenu jednotky jsme stanovili na úrovni již uzavřené smluvní ceny ve výši 3092665,-Kč, z čehož cena spoluvlastnického podílu na pozemcích činí 367000,-Kč.

h2) Obvyklá cena bytové jednotky č. 750/132

Smluvní cena BJ - z toho cena pozemku Typ jednotky Podlaží Celková plocha bytové jednotky Celková plocha balkonů/teras/předzahrádek

2718823 Kč 292411 Kč 2+kk 9. patro (NP10) 48,7 m2

(započteno 50%. max. však 20% z plochy jednotky)

16,1 m2 VS PS,S 541/147968


47909,-Kč/m 2


4881 l,-Kč/m2 2770000,-Kč

Obvyklou cenu jednotky jsme stanovili na úrovni již uzavřené smluvní ceny ve výši 2718823,-Kč, z čehož cena spoluvlastnického podílu na pozemcích činí 292411,-Kč. b2) Obvyklá cena bytové jednotky č. 750/134 Ceníková cena BJ - z toho cena pozemku Typ jednotky Podlaží Celková plocha bytové jednotky Celková plocha balkonů/teras/předzahrádek

2878513 Kč 245810 Kč 2+kk 10. patro (NP11) 52,3 m2

(započteno 50%, max. však 20% z plochy jednotky )

20,1 m2 ZS PS,S 577/147968

Orientace obytných místností Příslušenství BJ Spoluvlastnický podíl na pozemcích Ceníková jednotková cena vč. příslušenství (Kč/m2 započ. plochy)

46167,-Kč/m2


45389,-Kč/m2 2830000,-Kč

Obvyklou cenu jednotky jsme stanovili na úrovni porovnávací hodnoty stanovenou znalcem ve výši 2830000,-Kč, z čehož cena spoluvlastnického podílu na pozemcích činí 195580,-Kč.

C. Rekapitulace cen nemovitosti Obvyklá cena jednotky

Oceňovaná jednotka Obvyklá cena jednotky Obvyklá cena jednotky Obvyklá cena jednotky Obvyklá cena jednotky

č.750/114 č.750/130 č.750/132 č.750/134

Obvyklá cena jednotek činí celkem

4 175 315 3 092 665 2 718 823 2 830 000

Kč Kč Kč Kč

Z toho cena spoluvl. podílu na pozemku 537 798 Kč 367 000 Kč 292 41 1 Kč 195 580 Kč

12 816 803 Kě

1 392 789 Kě

Zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti je stanovena na základě porovnávací hodnoty. Obvyklá cena zohledňuje současnou situaci na realitním trhu se srovnatelnými nemovitostmi. V dané lokalitě se podobné jednotky obvykle pohybují v cenovém intervalu od 37 do 47 tis./m2, přičemž především záleží na konkrétní lokalitě, stavebně-tech. stavu a vybavení jednotky, provedení bytového domu, formě vlastnictví, umístění jednotky v domě, množství příslušenství, dispozice jednotky a podobných cenotvorných faktorech. Posouzení rizik: Případná finančně-právní omezení oceňovaných nemovitostí (zástavní práva, předkupní práva apod.) nejsou zahrnuty do stanovených obvyklých cen. Věcná břemena nebyla zjištěna nebo se jedná o VB technického charakteru bez vlivu na obvyklou cenu nemovitosti. Ostatní rizika jako riziko hluku/vibrací, znečištění, záplav, sociální rizika apod. nebyla zjištěna. Ve Strakonicích, 15.1.2015

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 16.7.1980 č.j. Spr.1156/80 pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Certifikovaný dne 10.11.1999 Bankovním institutem a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 2126, ev.č. 1034/99 s platností do 31.12.2002 a recertifikován dne 16.10.2012, číslo certifikátu 1034/12, s platností do 16.10.2017. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č .4100/238/722 znaleckého deníku.

Ing. Stanislav Koumar Plánková 397 386 01 Strakonice

-

.

I

Praha 4

Recommend Documents