Praha 4

ZNALECKY POSUDEK č. 4099/33/722 O ceně dokončené bytové jednotky č. 487/03, č. 487/04, č. 487/33, č. 487/34, vše v bytovém domě č.p. 487 - objekt Y - při ul. Sazovická v obci Praha hl.m., včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku p.č. 676/466, p.č. 676/467, p.č. 676/470, p.č. 676/471, p.č. 676/472, p.č. 676/468, p.č. 668/22, vše v katastrálním území Zličín. Objednatel posudku: CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a.s. Na Strži 1702/65 140 00 Praha 4 Účel posudku:

Stanovení ceny obvyklé pro potřeby objednatele

Ocenění obvyklou cenou je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), a dále v souladu s mezinárodními účetními standardy upravenými právem Evropské unie, podle stavu ke dni 31.12.2014.

Posudek vypracoval: Ing. Stanislav Koumar Plánková 397 386 01 Strakonice

Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Strakonicích 15.1.2015

A. Nález 1. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytové jednotky Adresa nemovitosti: č.p. 487 - objekt Y - při ul. Sazovická Kraj: Hlavní město Praha křes: Praha 5 Obec: Praha Katastrální území: Zličín Počet obyvatel: 1249 026 Základní cena podle §28 odst. I písm. a ) : 2 250,- Kč/nr

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 13.01.2015 za přítomnosti objednatele. 3. Podklady pro vypracování posudku - Stavební povolení č.j. ÚMČP17 019309/2010/VYS/Př vydané odborem výstavby OÚ hl. m. Praha - MČ Praha 17 dne 24.1 1.2010 s právním účinkem ke dni 11.12.2010 - Geometrický plán č. 1035-112/2012. potvrzený katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, pracoviště Praha, dne 3.12.2012 - Prohlášení vlastníka o vymezení jednotek v budově ze dne 5.12.2012 - Návrh na povolení vkladu rozestavěných jednotek ze dne 06.12.2012. -Výpis z katastru nemovitostí dle LV č.976 ze dne 17.01.2013 vyhotovený KN pro hl.m. Praha - technická zpráva z projektové dokumentace bytového domu zapůjčená vlastníkem nemovitosti - údaje o stavu inženýrských sítí k datu ocenění - sdělení a informace poskytnuté vlastníkem nemovitosti - vlastní zjištění při místním šetření 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby:

CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a.s.; IČ 28460120 se sídlem Na Strži 65/1702, 140 00 Praha 4 podíl: 1

Vlastník pozemku:

CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a.s.; IČ 28460120 se sídlem Na Strži 65/1702, 140 00 Praha 4 podíl: 1

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění

Celkový popis nemovitosti Popis bytového domu: Bytový dům Y je výškově členěn na 1 PP s garážemi, sklepy a technickými prostorami a 5 NP. Bytový dům Y obsahuje celkem 27 BJ, 9 NBJ - ateliérů a 32 parkovacích stání uvnitř budovy. Obvodové stěny vrchní stavby a vnitřní příčky jsou částečně ŽB, dovyzděny ze zděných bloků fy POROTHERM. Vodorovné konstrukční prvky jsou navrženy jako ŽB. Schodiště prefabrikované ŽB. Střecha je plochá jednoplášťová, spádovaná do vnitřních svodů s krytinou z mPVC nebo pochozí terasa s beton, dlažbou. Povrch fasády objektu tvoří tenkovrstvá akrylátová omítka na kontaktním zateplovacím systému. Vnitřní omítky jsou sádrovápenné či vápenné štukové s bílou otěru vzdornou malbou. Výplně stabevních otvorů ve fasádě jsou osazeny plast, okny s iz. dvojsklem. Klempířské prvky jsou TiZn. Objekt je vybaven trakčním výtahem. Vytápění a ohřev TUV je zajištěn vlastní centrální plynovou kotelnou v 1.PP Popis bytové jednotky: Vnitřní omítky zděných stěn. příček a stropů jsou sádrovápenné či vápenné štukové s bílou otěruvzdornou malbou. V koupelnách a WC ker. obklady do výšky zárubní. Stavební otvory jsou osazeny plast, okny s iz. dvojsklem. Dveře jsou provedeny jako hladké foliované s prolisem, popř. s prosklenou výplní do obložkových zárubní. Podlahové krytiny jsou plovoucí laminové, koberec či PVC, v koupelnách a WC standard, ker. dlažba, u venkovních teras, balkónů či lodžií mrazuvzdorná ker. dlažba. Vybavení koupelny - vana nebo sprch, kout, umyvadlo, závěsné WC. Kuchyňská linka není součástí dodávky.

BJ č.

487/003 487/004 487/033 487/034

Typ bytu

Podlaží

Plocha bytu [m2]

Plocha B/T/P |m2|

2+kk l+kk 4+kk 3+kk

přízemí (NP1) přízemí (NP1) 4. patro (NP5) 4. patro (NP5)

60,9 35,4 109,5 69,3

258,0 103,6 57,4 18,4

Velikost podílu na pozemcích 636/19931 354/19931 1148/19931 730/19931

a) Pozemky ai) Spoluvl. podíl na pozemcích Napojení na inženýrské sítě: - Vodovodní síť veřejného vodovodu - Kanalizační řad veřejné kanalizace - Rozvod elektrického proudu - Zemní plyn Pozemky oceněné dle cenové mapy. Název Zastavěná plocha a nádvoří Orná půda - funkční celek Orná půda - funkční celek Orná půda - funkční celek Orná půda - funkční celek Orná půda - funkční celek Orná půda - funkční celek

Parcelní číslo 676/466 676/467 676/470 676/471 676/472 676/468 668/22

Pozemky oceněné dle cenové mapy - celkem

Výměra [m2] 1 155,00 1 588,00 60,00 95,00 60,00 28,00 213,00

Jedn. cena |Kč/m2| 5 440,00 5 440,00 5 440,00 5 440,00 5 440,00 5 440,00 5 440,00

Cena |KČ| 6 283 200,8 638 720,326 400,516 800,326 400,152 320,1 158 720,17 402 560 .-

b) Obvyklá cena bytových jednotek Pro stanoveni obvyklé ceny oceňované nemovitosti je použito porovnávacího způsobu. Aplikace porovnávacího způsobu je vzhledem k četnému množství adekvátních porovnávacích nemovitostí nejlépe vystihující způsob zjištění obvyklé ceny s tím, že rozdíly v jednotlivých parametrech objektu, lokalitě a využití nemovitosti je zohledněno pomocí použitých korekčních koeficientů. bl) Vypočet standardní jednotkové ceny porovnávací metodou Porovnávací hodnota vyjadřuje jakým způsobem je daná nemovitost reflektována poptávajícími přímo 11a realitním trhu. Touto metodou je plně akcentován potenciál a očekávání ze strany poptávky v současné době. Klíčovou veličinou zůstává kapacita nemovitosti, standard, účel využití, dosahovaná obsazenost, investiční náročnost, potenciál ekonomického rozvoje. Ke zhodnocení těchto veličin posloužily kategorie koeficientů lokalita, typ stavby, stáří a technický stav, služby a vybavení, ekonomická využitelnost objektu a velikost pozemku příslušejícího k objektu. Celkově byly vstupní cenové údaje upraveny koeficientem důvěryhodnosti zdroje informace. Výsledek této metody dává komplexnější pohled na nemovitost jako celek.

Definice koeficientů použitých pro srovnání K Název koeficientu K1 Poloha K2 Pozemek K3 Stav K4 Vybavení K5 Zdroj nabídky K6 Ostatní (případně specifikováno)

Popis porovnávacích nemovitostí: Všechny porovnávací nemovitosti jsou stejného charakteru jako nemovitost oceňovaná. Jedná se o jednotky nacházející se v bytových domech podobného stáří a stavu a v podobné lokalitě. Mírná odlišnost v cenotvorných faktorech jako stavebně-technický stav, vybavení, orientace místností, dispozice, příslušenství apod. jsou zohledněny v samotném stanovení standardní jednotkové ceny pomocí koeficientů. Porovnávací objekty jsou bez negativních vlivů či jiných faktorů výrazně ovlivňující jejich hodnotu.

rovnávací BJ č.l Obestav ěny prostor: m3 Započitatelná plocha: 57+24,3*0.5 m2 Zast. plocha NP: ptvrť/KÚ: m2 Adresa: Poloha: střední Tena v Kč: 2 977 821 Stavební stav: velmi dobrý /ýmčra pozemku: Vybavení: dobré plné zasíťováno nženýrské sítě: Zdroj dat:__________ kupní cena Jopis a srovnání s oceňovanou jednotkou: Praha Stodůlky. ulice Laurinova, 2+kk, 2.NP, výměra BJ 57 m2. terasa 24.3 m2. >ez GS. komora, podobná lokalita - blíže metru, projekt Britská čtvrt’ I, bez kuch. Linky Srovnávací BJ č2 PSČ 155 00 Obestavěný prostor: nv Vlěsto/obec: Praha 13 Obytná plocha: 51 m2 Zličín Ctvrť/KÚ: Žasl. plocha NP: m2 \dresa: ul. Sazovícká Poloha: střední Cena v Kč: 2 744 000 Stavební stav: velmi dobrý mVýměra pozemku: Vybavení: dobré plné zasíťováno Inženýrské sítě: Zdroj dat:________ Kupní cena Popis a srovnání s oceňovanou jednotkou: Praha Zličín, ulice Sazovická, 2+KK. 2.NP, vč. GS a sklepa, projekt od CG , 51 Im2, KC 2744 tis. Kč. stejné provedení, mírně horší lokalita Srovnávací BJ č 3 155 00 PSČ Obestavěný prostor: m3 Mčsto/obec: Praha 13 Obytná plocha: 65,70 m2 Stodůlky Zast. plocha NP: Čtvrť/KÚ: m2 ul. Tlumačovská Adresa: Poloha: Střední 2 798 841 Cena v Kč: Stavební stav: Velmi dobrý Výměra pozemku: nv Vybavení: Dobré Inženýrské sítě: plně zasíťováno______ Zdroj dat: Kupní cena_____ Popis a srovnání s oceňovanou jednotkou: Praha Stodůlky, ulice Tlumačovská, 2+KK, 3.NP. bez GS a sklepa, projekt Rezidence PragueTowers, 65.70 m2, KC 2 798 841 tis. KČ, stejné provedení, podobná lokalita, menší obč. vybavenost Vyhodnocení_______ Měrná jednotka:________m2obytné plochy____________________________________________ Přep. kupní cena Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty KC v Kč/m.j. v Poloha Pozemek Stav Vybavení Zdroj Ostatní Kč/m.j. 1 1 1 1 Srovnávací BJ č.l 43 156 1 1 43 156 53 803 1 1 1 0.9 0,9 Srovnávací BJ č.2 1 43 580 42 587 1,02 I (Srovnávací BJ č.3 1 1 1 1 43 439 Průměr: 43 392 *SČ

děslo/obec:

155 00 Praha 13 Stodůlky ul. Laurinova

Standardní jednotková cena vyjadřuje základní cenu průměrně vybaveného bytu v oceňovaném bytovém domě o dispozicích 2+kk/3+kk, 2.NP a průměrné výměře (60-70 m2). Cenotvorné faktory jako je vybavení, orientace místností, dispozice, příslušenství apod. je zohledněno až při ocenění samotných bytových jednotek, přičemž upravená jednotková cena se může pohybovat v rozmezí cca 5-15% od stanovené standardní jednotkové ceny. tj. od cca 40-55 tis. Kč/m2, v atypických případech (nadměrně velká terasa, předzahrádka, množství příslušenství nebo jedinečná poloha v domě apod.) lze cenu stanovit ve vyšším cenovém rozmezí. Nebytové jednotky - ateliéry jsou cenově díky jejich charakteru, sníženému prosvětlení či zhoršeným dispozicícím cenově sníženy o cca 15-30%. Při stanovení obvyklé ceny je také přihlédnuto k již realizovaným, smluvním cenám jednotek, které nejlépe odráží veškerá specifika dané jednotky. V těchto případech, kdy jednotka již byla prodána, obvyklá cena je stanovena ve výši smluvní ceny. V případě pouze nabídkové/ceníkové ceny developera, obvyklá cena je stanovena z porovnávací hodnoty stanovené znalcem.

b2) Obvyklá cena bytové jednotky č. 487/003

Smluvní cena BJ - z toho cena pozemku Typ jednotky Podlaží Celková plocha bytové jednotky Celková plocha balkonů/teras/předzahrádek

3735969 Kč 375240 Kč 2+kk přízemí (NP1) 60,9 m2

(započteno 50%, max, však 20% z plochy jednotky)

258 m2 JZ PS,S 636/19931

Orientace obytných místností Příslušenství BJ Spoluvlastnický podíl na pozemcích Smluvní jednotková cena vč. příslušenství (Kč/m2 započ. plochy)

51122,-Kč/m2

Jednotková cena znalce (Kč/m2 započ. plochy) Porovnávací hodnota jednotky

52682,-Kč/m2 3850000,-Kč

Obvyklou cenu jednotky jsme stanovili na úrovni již uzavřené smluvní ceny ve výši 3735969,-Kč, z čehož cena spoluvlastnického podílu 11a pozemcích činí 375240,-Kč. b2) Obvyklá cena bytové jednotky č. 487/004 Smluvní cena BJ - z toho cena pozemku Typ jednotky Podlaží Celková plocha bytové jednotky Celková plocha balkonů/teras/předzahrádek

2090067 Kč 208860 Kč 1+kk přízemí (NP1) 35,4 m2

(započteno 50%, max. však 20% z plochy jednotky)

103,6 m2 JV 0 354/19931


49201 ,-Kč/m2


5 1083,-Kč/m2 2170000,-Kč

Obvyklou cenu jednotky jsme stanovili na úrovni již uzavřené smluvní ceny ve výši 2090067,-Kč, z čehož cena spoluvlastnického podílu na pozemcích činí 208860,-Kč.

b2) Obvyklá cena bytové jednotky č. 487/033

Smluvní cena BJ - z toho cena pozemku Typ jednotky Podlaží Celková plocha bytové jednotky Celková plocha balkonů/teras/předzahrádek

6081196 Kč 674370 Kč 4+kk 4. patro (NP5) 109,5 m2


57,4 m2 JZVS PS,UPS,S 1148/19931


46280, -Kč/m2


48782,-Kč/m2 6410000,-Kč

Obvyklou cenu jednotky jsme stanovili na úrovni již uzavřené smluvní ceny ve výši 6081196,-Kč, z čehož cena spoluvlastnického podílu na pozemcích činí 674370,-Kč. b2) Obvyklá cena bytové jednotky č. 487/034 Smluvní cena BJ - z toho cena pozemku Typ jednotky Podlaží Celková plocha bytové jednotky Celková plocha balkonů/teras/předzahrádek

3612373 Kč 495305 Kč 3+kk 4. patro (NP5) 69,3 m2


18,4 m2 JV PS,S 730/19931


460l7,-Kč/m2


47389,-Kč/m2 3720000,-Kč

Obvyklou cenu jednotky jsme stanovili na úrovni již uzavřené smluvní ceny ve výši 3612373,-Kč, z čehož cena spoluvlastnického podílu na pozemcích činí 495305,-Kč.

C. Rekapitulace cen nemovitosti Oceňovaná jednotka Obvyklá cena jednotky č.487/003 Obvyklá cena jednotky č.487/004 Obvyklá cena jednotky č.487/033 Obvyklá cena jednotky č.487/034 Obvyklá cena jednotek činí celkem

Obvyklá cena jednotky 3 735 969 Kč 2 090 067 Kč 6 081 196 Kč 3 612 373 Kč 15 519 605 Kě

Z toho cena spoluvl. podílu na pozemku 375 240 Kč 208 860 Kč 674 370 Kč 495 305 Kč 1 753 775 Kě

Zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti je stanovena na základě porovnávací hodnoty. Obvyklá cena zohledňuje současnou situaci na realitním trhu se srovnatelnými nemovitostmi. V dané lokalitě se podobné jednotky obvykle pohybují v cenovém intervalu od 40 do 55 tis./m2, přičemž především záleží na konkrétní lokalitě, stavebně-tech. stavu a vybavení jednotky, provedení bytového domu, formě vlastnictví, umístění jednotky v domě, množství příslušenství, dispozice jednotky a podobných cenotvorných faktorech. Posouzení rizik: Případná finančně-právní omezení oceňovaných nemovitostí (zástavní práva, předkupní práva apod.) nejsou zahrnuty do stanovených obvyklých cen. Věcná břemena nebyla zjištěna nebo se jedná o VB technického charakteru bez vlivu na obvyklou cenu nemovitosti. Ostatní rizika jako riziko hluku/vibrací, znečištění, záplav, sociální rizika apod. nebyla zjištěna. Ve Strakonicích, 15.1.2015

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 16.7.1980 č.j. Spr.l 156/80 pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Certifíkovaný dne 10.11.1999 Bankovním institutem a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 2126, ev.č. 1034/99 s platností do 31.12.2002 a recertifikován dne 16.10.2012, číslo certifikátu 1034/12, s platností do 16.10.2017. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4099/33/722 znaleckého deníku.

-S

Ing. Stanislav Koumar Plánková 397 386 01 Strakonice

Kou/y,.

u V

■ ■-

°nřcsti

> v í f.O O o /,,

i

Praha 4

Recommend Documents