STEDENBOUWKUNDIGE STRUCTUURVISIE
PLASPOELPOLDER, RIJSWIJK 19 JANUARI 2006
STEDENBOUWKUNDIGE STRUCTUURVISIE
PLASPOELPOLDER, RIJSWIJK GEMEENTE RIJSWIJK
19 JANUARI 2006
URHAHN URBAN DESIGN IN SAMENWERKING MET: HOLLAND BRANDING GROUP & WITTEVEEN+BOS
COLOFON URHAHN URBAN DESIGN Jessica Hammarlund Bergmann John Breen Caroline Elbers Northon Flores Troche Maarten Lankester Gert Urhahn
WITTEVEEN + BOS Maarten van Dongen Werenfried Spit Erik Jongenottor René Nieuwenhuizen
HOLLAND BRANDING GROUP Frank Bosboom Maarten Könings
VORMGEVING
Urhahn Urban Design
Josje Marie Vrolijk
AFBEELDINGEN Urhahn Urban Design Indien anders, dan aangegeven in afbeelding
PRINT CITO-repro, Amsterdam
IN OPDRACHT VAN GEMEENTE RIJSWIJK Begeleiding: Liesbeth Becker Hoff
Holland Branding Group
2
INHOUDSOPGAVE 7 8
1. ANALYSE Ruimtelijk-functionele situatie
15
Trends en ontwikkelingen
19
Krachtvelden
21
Randvoorwaarden
23
2 TOEKOMSTBEELD
25
Identiteit en imago
26
Kern van de opgave
27
'Flexibele WerkStad'
29
3 PLANVISIE
30
Planlagen
30
Ruimtelijk raamwerk
31
Verkeer
38
Milieutypen & functies
42
Regels & Plankaart
44
Gebouwtypologieën
48
Mogelijke projectgebieden
56
Programma en kengetallen projectgebieden
61
4 ACTIEPLAN
62
Vervolgstappen
62
Bestemmingsplan
62
Opdrachtgeverschap
62
Ondernemend gezelschap
64
Kosten en financiering
66
Kwaliteitsregie
67
Eerste stap..
LITERATUURLIJST / WWW-LIJST BIJLAGEN Quick scan financieringsmogelijkheden Plaspoelpolder Voorbeelden en contactpersonen organisatiestructuur Wonen in werkgebieden Plaspoelpolder, onderzoek naar identiteit Voorbeeldencatalogus gebouwen
3
4
INLEIDING De Plaspoelpolder is een vitaal en rijk geschakeerd werkgebied in
LEESWIJZER
Haaglanden dat aan vernieuwing toe is. Het imago is verouderd, de locatie soms moeilijk bereikbaar, de prijzen liggen er lager dan elders en er is veel leegstand. Het gebied sluit onvoldoende aan op de ver-
In het eerste hoofdstuk ANALYSE wordt de huidige situatie in
anderde krachten in de omgeving, zoals bijvoorbeeld de herpositione-
ruimtelijke, functionele en organisatorische termen beschreven.
ring van het centrum van Rijswijk langs de Sir Winston Churchilllaan,
Tevens worden relevante trends en ontwikkelingen benoemd.
met het nieuwe stadhuis, het winkelgebied en het station. Onderdelen van de locatie vragen om een herontwikkeling zoals bij-
In het tweede hoofdstuk wordt een TOEKOMSTBEELD geschetst
voorbeeld het havengebied, waarvoor koers en aansturing nodig zijn.
aan de hand van een nieuwe identiteit en kernpunten voor de transformatieopgave.
Inmiddels is met de vernieuwing begonnen. In het gebied zelf is Shell gestart met een ingrijpende vernieuwing en verjonging van zijn eigen
In de PLANVISIE wordt het plan uiteengezet in een aantal planla-
terrein. Hiermee wordt een nieuwe toon gezet. In de spin-off ervan
gen. Het ruimtelijk raamwerk en verkeersontwerp zijn hiervoor de
en aan de rand van het gebied zijn tevens eerste functies ontstaan
basis. Vervolgens wordt het plangebied gethematiseerd in 10
die een nieuw zelfbewustzijn uitstralen zoals het Grand Winston Hotel
milieutypen die richting geven aan de ontwikkeling. Nieuwe voor-
of het gebouw van Rijkswaterstaat Directie Noordzee.
zieningen en mogelijkheden voor het wonen worden hier specifiek benoemd. Vervolgens worden er regels aangegeven om de ontwik-
Hoofddoelstelling van de visie is het versterken van de kwaliteit en
keling van het gebied te sturen. Er zijn regels voor het hele
het imago van het gebied door condities te scheppen voor een aan-
gebied, maar ook regels die specifiek voor de milieutypen gelden.
trekkelijk, vitaal en duurzaam werkgebied. Daarbij wordt de combina-
Ter inspiratie worden er daarna diverse gebouwtypologieën
tie van diversiteit van werkfuncties en bereikbaarheid als een uniek
beschreven. Binnen het plangebied worden acht projectgebieden
sellingpoint aangemerkt.
voorgesteld. Dat zijn plekken waar een meer actieve strategie voor verandering wordt aanbevolen. De plankaart toont een inte-
De Gemeente Rijswijk heeft aangegeven dat er vernieuwing en ver-
graal beeld van de visie aan de hand van illustratief uitgewerkte
dichting plaats moeten vinden. Hiermee wordt met name het type
projectgebieden.
bedrijvigheid bedoeld en de mogelijkheden om de werkfunctie met andere stedelijke programma's te mengen. De kwaliteit van de (open-
In het laatste hoofdstuk ACTIEPLAN worden de volgende stappen
bare) ruimte moet uitnodigend zijn voor gebruikers. Daarnaast is
beschreven die zullen volgen na het vaststellen van de steden-
afgesproken dat de vernieuwing van de Plaspoelpolder primair het
bouwkundige structuurvisie Plaspoelpolder. Hierin wordt de rol
karakter van een kavelsgewijze vernieuwing moet hebben. Dit houdt
van het nieuwe bestemmingsplan, het ondernemend gezelschap
in dat er gezocht is naar tweesporige benadering, 'top-down' en 'bot-
als centrale actor, de verdeling van kosten en inkomsten, kwali-
tom-up', met een actieve inbreng van de ondernemers en andere sta-
teitsregie en de eerste 4 projecten omschreven.
keholders. In een separate notitie is een doorrekening van de kosten en De Stedenbouwkundige Structuurvisie Plaspoelpolder vormt de basis
opbrengsten van de voorgestelde projectgebieden opgenomen.
voor de vernieuwing van het bestemmingsplan.
5
ll n Churchil Sir Winsto
t
Volmerlaan
a Treubstra
Diepenhorstlaan
Visseringlaan
Polakweg
A4
aan
De lf ts ev lie
t
Limpergstraat
1. Analyse Burgemeester Elsenlaan
RUIMTELIJK-FUNCTIONELE SITUATIE REGIONALE POSITIE
DYNAMIEK
De Plaspoelpolder is een werkgebied aan de rand van Rijswijk als
Rond de aangrenzende Sir Winston Churchilllaan is de laatste tijd al
onderdeel van Haaglanden. Het gebied is goed ontsloten voor de auto
veel dynamiek: het nieuwe stadhuis, het winkelgebied, het station,
(de A4, de A13 en de A12) en het openbaar vervoer (trein met de
de bibliotheek. In het gebied zelf is Shell gestart met een ingrijpende
regio, tramverbinding met Hollands Spoor en Den Haag centraal). Er
vernieuwing en verjonging van het eigen terrein. In de spin-off ervan
lopen enkele fietsroutes door het gebied. De autoverbinding met
en aan de rand van het gebied zijn tevens eerste functies ontstaan
andere centra in de Deltametropool is goed; Schiphol Airport ligt op
zoals het Grand Winston Hotel of het gebouw van Rijkswaterstaat
ca 40km afstand. De Plaspoelpolder scoort hoog als het gaat om de
Directie Noordzee.
bereikbaarheid binnen één uur tussen arbeidsplaatsen en woning.
Naast deze dynamische ontwikkeling is er ook een leegstand waar te nemen in het gebied. Deze neemt geleidelijk toe.
De ca.100 ha. grote locatie huisvest een rijk geschakeerd scala aan organisaties, in totaal meer dan 400, waaronder Shell en EPO als de twee grootste internationale werkgevers en het ANP en Rijkswaterstaat als nederlandse organisaties. Er werken in totaal bijna 22.000 mensen en er komen dagelijks bezoekers. Daarmee is de Plaspoelpolder een van de grote werkgebieden in de regio Haaglanden. De Plaspoelpolder onderscheidt zich van andere werklocaties door de grootte, de kwaliteit van de bereikbaarheid en de tramaansluiting, de diversiteit aan kantoor- en bedrijfsfuncties en door de internationale oriëntatie in een groene omgeving. met de ingrijpende vernieuwing van Shell is een nieuwe toon gezet
on Sir Winst
Churchilll
aan
A4
Churchilllaan in groter verband
Plaspoelpolder en de regio
8
RAAMWERK
BOUWHOOGTE
Het patroon van de openbare ruimte, dat wil zeggen het grid van de
De bouwhoogte is zeer divers:
wegen en straten heeft een open karakter. Dit heeft allerlei voorde-
1 - 3 lagen in het middengebied;
len voor de bereikbaarheid, en kan beschouwd worden als een gunsti-
4 - 6 lagen langs de ring met de tram en aan de westkant van de
ge economische voorwaarde. Een ander voordeel hiervan is de heldere
Plaspoelpolder;
oriëntatie in het gebied. Anders dan in menig werkgebied in
8 - 13 lagen aan de Sir Winston Churchilllaan, met name het westelij-
Nederland lijdt deze locatie niet onder een moeilijke vindbaarheid
ke deel;
van adressen. Bijzonder is het centraal gelegen assenkruis van singels
12 en 25 lagen bij de torens langs de zuidzijde aan de A4 (EPO en de
met water, groene oevers en bomen. De enige problemen in het raam-
Haagse Courant).
werk zijn de aansluiting op de Sir Winston Churchilllaan, de koppeling naar de haven en de koppeling naar de Polakweg. Enkele hoekpunten van de blokken zijn leeg of slecht vormgegeven.
verborgen kwaliteit havengebied
diversiteit bouwhoogtes
ruimtelijk raamwerk huidige situatie
9
Branches
Aantal
%
Vastgoed en zakelijke diensten
15
36
Handel, horeca, reparatie
10
25
Industrie en openbaar nut
47
11
Bouwnijverheid
27
6
Milieu, cultuur, recreatie
25
6
Vervoer, opslag, communicatie
21
5
Openbaar bestuur
20
5
instellingen
18
4
Onderwijs
6
1
Gezondheidszorg en welzijn
6
1
Totaal
422
100
bron: www.rijswijk.nl
voorzieningen huidige situatie
10
horeca leisure onderwijs politie brandstofverkoop eigen gebruik ambulant
FUNCTIONEEL Het schema met de brancheverdeling geeft aan dat er een grote diversiteit aan sectoren en branches aanwezig is. Leegstand neemt in delen van het terrein toe. De evenementenhal voegt qua functie niets toe aan de bedrijvigheid in de Plaspoelpolder. Daarbij heeft het een enorme verkeersaantrekkende functie op piekmomenten. Dit kan het functioneren van de rest van het gebied hinderen op het moment dat hier een intensivering gaat plaatsvinden. Momenteel staat ca. 19 % van de bedrijfs- kantoorruimtes leeg. (Bron: interview ondernemend gezelschap)
leegstand/initiatieven leeg kavel/gebouw gedeeltelijke leegstand
momentopname van leegstand en initiatieven
11
VERKEER
veert of vertrekt. Buiten die perioden kenmerkt het gebied zich door
De Plaspoelpolder is met alle modaliteiten goed ontsloten. De huidige
een zeer rustig verkeersbeeld. Dit wordt versterkt door het feit dat er
verkeersstructuur dateert uit de oorspronkelijke ontstaansperiode van
in het gebied zelf, ook op de drukke momenten, maar weinig verkeer
de Plaspoelpolder waarin de bereikbaarheid voor de auto centraal
is. Naast de problemen in de verkeersafwikkeling bij de afrit A4-
stond. Kenmerkende elementen in die verkeersstructuur zijn:
Plaspoelpolder zijn ook de omliggende afritten A4-Beatrixlaan en A4-
·
de hoofdontsluiting via de Diepenhorstlaan (vanaf de A4);
Rijswijk/Broekpolder overbelast.
·
de interne ontsluiting via de Verrijn Stuartlaan - Volmerlaan;
Samengevat zijn er drie oorzaken die ervoor zorgen dat de huidige
·
de ontsluiting vanaf de Sir Winston Churchilllaan via de
structuur onvoldoende robuust is:
Volmerlaan en de Burg. Elsenlaan.
·
de verzwakking van de interne wegenstructuur op enkele belangrijke punten;
Deze verkeersstructuur is in de loop der tijd op enkele punten aange-
·
de enorme toename van het autoverkeer;
past. De aanleg van tramlijn 17 en bouwontwikkelingen op specifieke
·
het sluipverkeer dat is ontstaan omdat de andere invalsroutes van
locaties hebben geleid tot aanpassingen in het wegontwerp bij boven-
Rijswijk/Den Haag overbelast zijn.
genoemde wegen. Op dit moment staat circa 19% (bron: BBR) van de Plaspoelpolder De Plaspoelpolder is weliswaar goed ontsloten voor autoverkeer maar
leeg. Uit economisch oogpunt is dit ongewenst. Door herstructurering
de toenemende verkeersdruk in combinatie met de huidige verkeers-
van de Plaspoelpolder en nieuwe ontwikkelingen zal in de toekomst
structuur leidt tot problemen in de verkeersafwikkeling.
een substantiële toename van het verkeer te verwachten zijn. De hui-
Deze problemen zijn:
dige verkeersstructuur rond de gebiedsentree is nu al overbelast en
·
zal die extra hoeveelheid verkeer niet kunnen verwerken.
de ontsluiting vanaf de A4: . in de ochtendspits kan het verkeer vanaf de A4 het gebied niet goed inrijden, er zijn dagelijks files van enige kilometers op met
Ook per fiets en OV is de Plaspoelpolder goed ontsloten. Naast lokale
name de afrit vanuit het noorden;
fietsverbindingen zijn er drie regionale fietsroutes: de fietspaden
. in de avondspits kan het verkeer het gebied niet goed uitrijden,
auto’s domineren het straatbeeld
op de diverse toevoerwegen van de toeritten naar de A4 staan lange wachtrijen; ·
het kruispunt Volmerlaan-Sir Winston Churchilllaan: in de avondspits kan het verkeer vanuit het gebied niet vlot de Sir Winston Churchilllaan bereiken. Dit wordt (tijdelijk) bepaald door de bouwactiviteiten van Shell aan het Kesslerpark. Als dit voorbij is, kan de verkeerslichtregeling weer worden geoptimaliseerd.
Deze problemen doen zich in sterke mate voor tijdens de spits, een relatief korte periode waarin een groot deel van de werknemers arrigeen waardige gebiedsentree
bestaande verkeerssituatie
autoverkeer tram bus fietsroute
12
langs de A4, de Burg. Elsenlaan het Jaagpad. Tramlijn 17 verbindt de
IMAGO
Plaspoelpolder met Rijswijk en Den Haag, en het NS-station Rijswijk
Het werkgebied heeft met name in de jaren 60 en 70 haar huidige
ligt op korte afstand.
vorm en uitstraling gekregen. Vooral aan de A4-zijde bepaalt de functionele stijl van die tijd het straatbeeld. Met name de architectuur
PARKEREN
van de EPO toren is gedateerd. De huidige ondernemers zijn over het
Ten aanzien van het parkeren geldt een soortgelijke ontwikkeling als
algemeen tevreden met het werkgebied zoals dat nu is en functio-
bij de verkeersafwikkeling. Ook hier geldt dat in het oorspronkelijke
neert.
ontwerp geen rekening is gehouden met de enorme toename van de hoeveelheid autoverkeer. Inmiddels is alle voor parkeren beschikbare openbare ruimte daarvoor op adequate wijze ingericht. Voor het eigen terrein is dat anders. Alleen op de grotere kavels voorzien de
IMAGO : ELEMENTEN VAN DE HUIDIGE REPUTATIE
bedrijven in de eigen parkeerbehoefte, bijvoorbeeld Shell en EPO.
(N.A.V GESPREKKEN MET HET ONDERNEMEND GEZELSCHAP)
Het beeld heerst dat vooral op de kleinere kavels het parkeren op eigen terrein is verminderd. In enkele gevallen is er zelfs sprake van
- Een bewuste b-plus locatie.
verschuiving van bedrijfsactiviteiten naar de openbare ruimte. Dit uit
- Professionaliteit wordt niet afgemeten.
zich in het welhaast continu gebruik maken van parkeerplaatsen (of
- No-nonsense, ingetogen aan status of vertoon.
zelfs de rijbaan) om te laden en te lossen of het tijdelijk gebruik
- Ongedwongen, open, makkelijk, geen driedelig.
maken van parkeerplaatsen voor bijvoorbeeld pallets die later op de
- Gemengd, in hoofdzaak kennisintensief en zakelijke dienstverle-
dag weer ingeladen worden.
ning. - Praktisch en functioneel, oudere gebouwen uit de jaren '60.
Het is duidelijk dat het nu beschikbare en al volledig gebruikte par-
- Sterke sociale cohesie tussen gebruikers, geen grote verschillen
keerareaal niet toereikend is om een sterke groei van de werkgele-
in soorten werknemers.
genheid op de Plaspoelpolder aan te kunnen.
- Groen. - Goed te bereiken via trein, tram, auto. - Stedelijk. - Lage prijzen. - Groot. - Wisselvallig: smalle straten die er minder goed uitzien, parkachtige gebouwen bij Shell en EPO. - Mooi haventje. - 's Avonds maanlandschap, geen 24-uurs omgeving. - Geen voorzieningen. - Voeteneinde van Den Haag, sterke oriëntatie op Den Haag.
hoge druk openbare ruimte MKB gebied
gedateerde uitstraling
slecht gedefinieerde hoeken
13
SFEERGEBIEDEN
pen en het ontbreken van een doorgaande infrastructuur. De meeste
De Plaspoelpolder is een groot gebied en kan worden getypeerd aan
kades zijn privaat. Aan de noordoostzijde van het gebied is woning-
de hand van een aantal verschillende gebiedskenmerken.
bouwontwikkeling aan de kade gaande. De geborgenheid van het gebied, de aanwezigheid van het water en
Sir Winston Churchilllaan - Treubstraat; onderdeel van de stadsas
het grenzen aan een woonwijk bepalen de ontwikkelingspotentie van
De Sir Winston Churchilllaan is één van de ontwikkelingsassen van
het gebied: een nautisch georiënteerd woon/werkgebied met een
Rijswijk. De zone tussen de Sir Winston Churchilllaan en de
hoge mate van functiemenging.
Treubstraat aan de zijde van het station is volop in ontwikkeling. Meer naar het noorden kenmerkt deze zone zich door een afwisseling
A4-zone; uitstraling naar de regio
van relatief grootschalige gebouwen maar vooral grote groene ruim-
De presentatie van het werkgebied aan de regio wordt voor een groot
ten. De groene zone werkt als een dichte buffer tussen de stad en het
deel toegeschreven aan de uitstraling van enkele grote ondernemin-
werkgebied. Dit groen is één van de bouwstenen van het groene
gen zoals EPO en Haagsche Courant. Regionale presentatie kan niet
imago van Rijswijk. In deze zone is met behoud van kwalitatieve
los gezien worden van de visie op hoogbouw en beeldkwaliteit.
beeldbepalers voldoende ruimte voor ontwikkeling.
Geluid- en andere milieuaspecten zijn van invloed op de ontwikkelingspotentie van deze zone.
Haven en Delftsevliet; verborgen kwaliteit Kenmerkend voor de natte zijde van de Plaspoelpolder is de grote
Gebiedsentree; voordeur van werkgebied en stad
diversiteit aan kavelmaten, bouwhoogtes en bedrijfstypen. Met uit-
Het gebied functioneert als de voordeur van de stad en het werkge-
zondering van de betonmortelcentrale zijn er geen 'natte' bedrijven
bied en staat hoofdzakelijk in dienst van de automobilist. Hier wordt
meer aanwezig. De havenbekkens hebben een verscholen ligging door
de omschakeling van de snelheid van de A4 naar de stad gemaakt en
de hoekverdraaiing van het raamwerk, door groen dichtgegroeide kop-
aan de bezoekers of transitverkeer wordt een indruk gegeven van
Sir Winston Churchilllaan
Stationsgebied / Shell Assenkruis Haven en Delftsevliet
Stadsstraat
Gebiedsentree
A4-zone
A4-zone
sfeergebieden binnen Plaspoelpolder
14
TRENDS EN ONTWIKKELINGEN waar ze zijn: in het werkgebied Plaspoelpolder. Een heldere en over-
Trends komen voort uit technologische vernieuwingen en economische
zichtelijke verkeersstructuur wordt geflankeerd door representatieve
en maatschappelijke veranderingen. Trends die gevolgen kunnen heb-
gebouwen en functies. De aanwezigheid van de tram en fietspaden
ben voor de transformatie van de werkgebieden zijn:
ondersteunt de beleving van de entree van een stedelijk gebied.
-
Vervaging van verschillen tussen bedrijven en kantoren;
-
Van functiescheiding naar functiemenging;
Stadsstraat; ringweg hoofdstructuur
-
Veranderingen in de logistiek van de productieketen;
In het oorspronkelijke ontwerp worden vanaf de gebiedsentree auto
-
Herwaardering voor de stad;
en tram via een ringvormige stadsstraat naar het stedelijk gebied van
-
Wens voor voorzieningen in de directe omgeving.
Den Haag en Rijswijk geleid. De aanliggende gebouwen onderscheiden zich van de achtergelegen gebieden door een grotere kavelmaat, for-
PARTIJEN EN HUN BELANGEN
sere bouwhoogte en veelal voordeuren naar deze straat. De kans doet
Vele partijen zijn betrokken bij het 'dagelijkse leven' van werklocaties
zich voor deze meest natuurlijke hoofdstructuur te herstellen.
en het in gang zetten van veranderingen. Dit zijn partijen met uiteen-
Hierover meer in hoofdstuk 3, de Planvisie.
lopende rollen, taken en belangen in het gebied zoals de ondernemer, de Gemeente, de werknemers, de ontwikkelaar of vastgoedexploitant,
Assenkruis; aantrekkelijke singels
de passant, de bezoeker, de leverancier en de 'buren'. Elk van de par-
Het centrum van de Plaspoelpolder met grotendeels bedrijven uit het
tijen heeft een eigen rol en belang en kijkt daarom met andere ogen
midden/ en kleinbedrijf ontleent
naar hetzelfde gebied.
haar ruimtelijke kwaliteit aan een
assenkruis van singels. Ondanks haar functionele beperkingen creëren de singels een samenhang in dit gebied met overwegend kleine en middelgrote kavels. De singels hebben nu voornamelijk een visuele aantrekkelijkheid. Kansen om de kwaliteit te verbeteren doen zich met name voor binnen het blauw/groene profiel van de singels waar de verblijfskwaliteit kan worden vergroot. De bouwblokken met hun veelal gedateerde uitstraling kunnen een meer up-to-date uitstraling en functioneren krijgen door aandacht bij (her-)ontwikkeling van de hoeken. Stationsgebied / Shell; hechting met de stad De investeringen van Shell leggen een stempel op de sfeer van het zuidwestelijke deel van de Plaspoelpolder. Het 5 sterren hotel Grand Winston heeft een directe relatie met de aanwezigheid van Shell. De moeite die Shell neemt door een deel van de kavel onbebouwd te laten en een tuin voor de wijk mee te geven is een voorbeeld voor ontwikkelingen die nog komen gaan. De goede bereikbaarheid die wordt geboden door de tram, bus en het station Rijswijk heeft langs de Sir Winston Churchilllaan geresulteerd in een stedelijke setting van middelhoge kantoorgebouwen met gebouwde parkeervoorzieningen.
voorheen kantoren, nu wonen
15
WENSEN ONDERNEMERS (N.A.V GESPREKKEN MET HET ONDERNEMEND GEZELSCHAP) - Veranderende behoeften van werknemers: ondersteunende faciliteiten zoals sport, kinderopvang, ontmoetingsplek, mobiel werken; - Toekomstvisie Rijswijk; - Ontwikkeling van de zone rondom het station en spoor; - Toename verkeer en dreigende verdere congestie; - Doortrekken van A4 die de ligging nog beter zal maken doordat Rijswijk aan een corridor zal liggen die Amsterdam en Rotterdam verbindt; - Vergrijzing van Rijswijk door gebrek aan nieuwe woningen, de moeilijkheid van werkenden om zich in Rijswijk te vestigen; - Overkoepelende visie Stadsgewest en Kamer van Koophandel op provinciale bedrijventerreinen; - Discussie over realisatie van nieuwe terreinen versus herontwikkelen van bestaande; - Meer aandacht voor de overgang en mengvormen van wonenwerken; - Makelaars zien Plaspoelpolder als verouderd, met lage marges. Prijzen liggen er aanzienlijk lager (100 euro/m2 en elders 140 euro/m2). De functionele bouw maakt het moeilijk nieuwe huurders te vinden. SPECIFIEKE UITSPRAKEN - Een sterke behoefte aan meer faciliteiten en levendigheid rondom het gebied. Ook meer levendigheid 's avonds. - Geen supermarkt en uitbreiding van evenementen. - Behoefte aan duidelijkheid van de overheid of op de landtong andere zaken mag ontwikkelen dan specifiek water gerelateerd. - Sterke behoefte aan Intercity Station in Rijswijk voor (internationale) medewerkers
16
BELEID Aan de toekomstige ontwikkeling van het werkgebied Plaspoelpolder wordt in een groot aantal beleidsdocumenten richting gegeven. Wat praktisch alle nota's gemeen hebben is de constatering van de zeer gunstige bereikbaarheid van het gebied. De bereikbaarheid wordt als één van de motoren en onderscheidende factoren voor de toekomst van het gebied gezien. Door het ministerie van Economische Zaken is een Actieplan Bedrijventerreinen 2004 - 2008 opgesteld. Dit heeft betrekking op bestaande én nieuwe terreinen. De Plaspoelpolder valt hierbij onder de herstructureringsgebieden. Vanuit het ministerie wordt onderschreven dat juist bij herstructurering grote knelpunten liggen: organisatie, financiering, wet- en regelgeving en kennis. Deze stedenbouwkundige structuurvisie geeft daar gericht antwoord op.
Regionaal Structuurplan 2020
DE PLASPOELPOLDER IN RELEVANTE BELEIDSSTUKKEN SWINGH RIJK
- Regionaal samenwerkingsverband ter bevordering van de bereik-
Nota Ruimte (2004)
baarheid Den Haag -Leiden.
- Randstedelijk knooppunt met ontwikkelpotentie vanwege bestaand voorzieningenniveau.
GEMEENTELIJK
- Herstructurering, rationalisering, vernieuwing en intensivering
Vigerend bestemmingsplan juni 1979
gewenst.
Aangevuld met: bestemmingsplan Darlingmarkt (G.S. 04.02.1997) Bestemmingsplan Tramlijn 17 (G.S. 15.07.1997)
PROVINCIE
Concept ontwerp bestemmingsplan 1999
Streekplan Zuid-Holland West
Verkeer- en vervoersplan
- knooppuntontwikkeling.
Groenbeleidsplan
Structuurvisie Zuid-Holland 2020
- ecologische verbindingsroute Te Werve - Elsenburgerbos
- knooppuntontwikkeling.
Woonvisie (in ontwikkeling)
- 500 ha. nieuwe terreinen + 500 ha. herstructureren
- ontwikkelingsmogelijkheden aan de Sir Winston Churchilllaan
- Randstedelijk knooppunt.
Herijking Toekomstvisie Rijswijk (in ontwikkeling) Hoogbouwvisie Rijswijk (in ontwikkeling)
REGIONAAL
- zone met 20 lagen langs A4
Regionaal Structuurplan Haaglanden (RSP 2010, RSP 2020 in voor-
Bedrijventerreinenstrategie Rijswijk
bereiding)
Masterplan Businesspark Plaspoelpolder 2004
- Combinatie van Plaspoelpolder, station Rijswijk en Hoornwijck
Herstructurering Plaspoelpolder; de handreiking toegepast
is Randstedelijk knooppunt.
(STEC Groep 2004)
- Knooppunt: goed bereikbaar, basis voor intensief stedelijk pro-
- Plaspoel als pilot voor Handreiking markt- en exploitatieaspec-
gramma met centrumprofiel (divers, gemengd aanbod).
ten bedrijventerreinen - Haaglanden > bedenkingen Masterplan
- Vergelijkbare knooppunten: Delft centrum, Zoetermeer stads-
op gebied van: groot aandeel kantoren, economische haalbaar-
as, Ypenburg / prins Clausplein.
heid en daarmee gekoppelde uitvoerbaarheid en het beperkte
- Potentieel: Zoetermeer oost, Delft zuid.
deel dat geherstructureerd wordt (zie regionale kantorenstu-
- luchtkwaliteit optimaliseren zoadat elders uitbreiding en
die).
nieuwbouw mogelijk wordt
Collegeprogramma 2002 - 2006
Regionale kantorenstrategie Haaglanden 2004
- Plaspoelpolder van groot belang voor lokale werkgelegenheid
- Geen ruimte voor grootschalige kantoorontwikkeling tot 2015.
- Plaspoelpolder onderdeel van complementair aanbod
- Wel ruimte voor vervangende nieuwbouw.
- Plaspoelpolder is aantrekkelijk als vestigingsplaats
17
18
Lange Kleiweg
KRACHTVELDEN De aanwezige krachtvelden in het gebied en de directe omgeving kunnen op een of andere wijze aanleiding vormen voor een sterker imago en voor herontwikkelingen. Zij zijn verschillend van aard en kunnen het beste worden opgevat als een onderlegger, als zogenaamde 'organizers' voor nieuwe adressen, identiteiten en sferen. Zichtbaarheid / bereikbaarheid vanuit de A4 (presentatie naar de regio, de Deltametropool incl. Schiphol). Deze wordt versterkt na het doortrekken van de A4 richting Rotterdam Sir Winston Churchilllaan als Centrale Rijswijkse ontwikkelingsas met vele nieuwe stedelijke functies als stadhuis, winkelcentrum, station, 5 sterren hotel, nabijheid Shell en een goede bereikbaarheid per auto, openbaar vervoer en fiets. OV- knoop met het ondergrondse gelegen NS station en tram- en bushaltes De 2 grote internationaal opererende motoren in het gebied: Shell en EPO De interne vork met diverse tramhaltes met directe aansluiting op HS en Den Haag CS Intern assenkruis met singels met hun landschappelijke inrichting, doortrekken(zuidwest-noordoost) Nieuwe gezicht van Shell met stedelijke hoogte en interactie privé openbaar Haven en Delftsevliet voor binnenvaart en recreatief gebruik richting de Maas
19
Randvoorwaardenkaart
ruimtelijk raamwerk aansluiting A4-Polakweg verbetering kruispunt verbetering waterberging betonmortelcentrale brandstofverkooppunt bomenlaan trambaan
20
RANDVOORWAARDEN De Randvoorwaardenkaart geeft een beeld van harde randvoorwaarden en vastgestelde uitgangspunten.
RANDVOORWAARDEN
UITGANGSPUNTEN
HANDHAVEN BESTAAND RUIMTELIJK RAAMWERK Huidige structuur is
BYPASS AUTOVERKEER GEBIEDSENTREE Ontvlechting van doorgaand
helder en vormt een robuuste basis voor een vitale ontwikkeling.
en bestemmingsverkeer op het eerste deel van de Diepenhorstlaan bij de af- en toerit van de A4
AANSLUITING A4 / GEBIEDSENTREE Dit blijft de enige hoofdentree vanuit de regio en het doorvoerpunt voor achterland (Rijswijk, Den
VERBETERING DOORSTROMING VAN VERKEER OP KRUISPUNT
Haag).
DIEPENHORSTLAAN Hier ligt een knelpunt dat snel kan en moet worden verbeterd
TRAMBAAN + HALTES Deze zijn goed functionerend en een belangrijke basis voor toekomstige ontwikkelingen. Er zijn geen extra kruisen-
ECOLOGISCHE VERBINDINGSZONE Verbinding voor amfibieën en
de bewegingen over route.
vogels tussen Park Te Werve en Elsenburgerbos.
BETONMORTELCENTRALE met milieuhindercontouren. Bestuur heeft
GROENSTRUCTUUR Handhaven 'groen beeld'. De structuurverbetering
zich uitgesproken over het handhaven van deze functie in de
van de Lange Kleiweg is een gegeven. De inrichting van de singel-
Plaspoelpolder. Hiervoor moet de bereikbaarheid over land en water
structuur is onderwerp van discussie.
worden gewaarborgd. Bij ontwikkelingen in de omgeving moet rekening worden gehouden met vastgestelde hindercontouren. (DOORGETROKKEN) A4 met milieuhindercontouren. De A4 is één van de troeven voor de ontwikkeling van het gebied, maar legt ook programmatische beperkingen op die voortkomen uit geluidshinder en luchtkwaliteit/fijnstof. BRANDSTOFFENVERKOOPPUNT met milieuhindercontouren. De aanwezigheid van LPG legt een zonering (80 meter) om de locatie die verband houdt met explosiegevaar. WATERSTRUCTUUR Waterberging en waterkwaliteit zijn vaste randvoorwaarden in projectgebieden. De bestaande berging moet minimaal worden gehandhaafd. Bij nieuwe ontwikkelingen moet worden gestreefd naar een nat oppervlak van 8% (watertoets Hoogheemraadschap). LAANSTRUCTUUR SIR WINSTON CHURCHILLLAAN Gemeente Rijswijk profileert zich als een groene gemeente. De laanstructuur van de Sir Winston Churchilllaan in de Plaspoelpolder draagt bij aan dat groene karakter en dient daarom te worden gehandhaafd.
21
2. Toekomstbeeld
TOEKOMSTWAARDEN (N.A.V GESPREKKEN MET HET ONDERNEMEND GEZELSCHAP) Algemeen - Aan de randen hoogbouw en in het midden laag. - Doorzicht vanaf de A4 behouden, niet alleen hoogbouw, creëren van Landmark. - Huidige imago versterken door vernieuwen van bouw en aanbieden ondersteunende service. - Realiseer langere lijnen. - Minder rommelig. - Minder gedateerd. - Corridor benadering. Grotere context - Behoefte aan soort hot spots, waar mensen een 1 uur kunnen zitten even van de snelweg weg, mensen ontmoeten van Plaspoelpolder, relaxen, vergaderen, mobiel naast je klant werken. - Geen woningbouw, zou wel mooi zijn in nabijheid een mooie woonlocatie te ontwikkelen in hogere segment. - Achter Shell meer "even eruit accommodaties" voor mensen die langer in hotel verblijven. - Realiseer koppeling met kennisinstellingen. - Werken aan intercity station voor Rijswijk. Lokale context
slagkracht
- Wel serviceactiviteiten, maar geen supermarkt. Eerder sport,
professioneel
stomerij: ondersteunende diensten voor de mensen die er werken.
dynamisch
- Realiseer een Dudok-achtig grand café en koppel dit met een
ondernemend
mobiel werken concept, ondersteunende services.
bloeiend vitaal
- Accommoderen van grotere arbeidsmarktparticipatie van vrou-
inspirerend
wen door kinderopvang - Verlevendiging zit hem in bijvoorbeeld, fonteinen, kunst, wijze
oog voor publiek
van hoe verkeersstromen worden georganiseerd, sportschool ,
beheer
sportvelden.
zakelijk betaalbaar
- Geen niemandsland meer.
ervaren
24
IDENTITEIT EN IMAGO -
Met de inzichten van de analyse wordt de ontwikkelingsrichting van
Nieuwbouwinitiatieven die zich profileren naar de A4 (EPO en Limpergtoren)
de Plaspoelpolder beschreven. Hierin wordt een nieuwe identiteit en -
de kernpunten van de opgave voor de transformatie van het werkge-
Nieuwbouwinitiatieven in het gebied, met name op de hoeken van blokken
bied aangescherpt. In dit hoofdstuk worden benoemde problemen -
gepositioneerd en kansen geïllustreerd.
Aantrekkelijk programma aan de waterkanten van de havens en de Delftsevliet
PRESENTATIE EN IMAGO De presentatie van het gebied naar de regio (A4) is verouderd. Dat
Qua programma blijft de Shell een belangrijke motor voor een bedrij-
wordt nog eens versterkt door nieuwbouw op bedrijvengebieden in de
vencluster. Het internationale en innovatieve karakter van dit bedrijf
directe omgeving. Ook in het gebied zelf drukt de massiviteit van de
blijft een belangrijk onderdeel voor de collectieve identiteit. De EPO
betonbouw uit de jaren 60 en 70 een zware stempel op de uitstraling
met haar internationale status blijft een bedrijf met aanzien en daad-
van de huidige bedrijven. Deze grijze uitstraling is geen goede basis
kracht in de vernieuwing van de Plaspoelpolder.
voor transitie. De toename van voorzieningen en in het bijzonder een ondernemers-
VERNIEUWEN EN INTEGREREN
centrum en een grand caféachtige locatie (met ondersteuning voor
De vraag naar het bepalen van de identiteit wordt gesteld vanuit het
mobiel werken) onderschrijven en ondersteunen de organisatie die
uitgangspunt van een goed vastgestelde en vervolgens goed geborgde
achter de werkstad Plaspoelpolder zit.
identiteit. Een identiteit die: -
Een 'vanzelfsprekende' (marketing-)communicatie over het gebied
HOOGBOUWINITIATIEVEN
ondersteunt;
De uiteindelijke vormgeving van de nieuwbouw initiatieven van de
Organisaties die een plek zoeken en bij deze identiteit passen
EPO en de Limpergtoren moet aandachtig bekeken worden. Het zullen
aantrekt: (extern cluster);
uiteindelijk de enige twee vlaggenschepen in de Plaspoelpolder zijn.
Participanten in de transitie sturing en houvast biedt in wat zij
Ze zullen als beelddrager richting de A4 fungeren. Een slecht of snel
gaan realiseren: (sectoraal cluster);
gedateerd ontwerp zal haar weerslag op het gehele gebied hebben.
Koppeling tussen hardware(gebouwen/infra) en software (voorzie-
IDENTITEIT
ningen, winkels etc.) ondersteunt.
Een uitgesproken 'sense of place', dat wil zeggen, een specifieke en De fysieke vernieuwing zal zich met name manifesteren in de vorm
gebiedseigen sfeer die het gebied een duidelijke en concurrerende
van:
positie in de stad en de regio verleent, ontbreekt of is
-
Bebouwing aan de groene Sir Winston Churchilllaan met een rijke
niet waarneembaar. Zo'n sfeer moet worden gevormd door een combi-
functionele mix
natie van kwaliteiten. Deze zijn gerelateerd aan de geografie van de
-
Een overzichtelijk en soepel gebiedsentree voor auto's
plek, het karakter van de openbare ruimte, de bijzonderheid van de
-
Een heldere verkeersafwikkeling over de hoofd 'vork'
bebouwing, het multifunctionele stedelijke milieu (met een combinatie van functies in een mix van te handhaven en nieuwe gebouwen) en het ondernemersklimaat. Uit interviews met ondernemers in de Plaspoelpolder is wel gebleken dat er een goed georganiseerde
Overzicht identiteit in kernwaarden volgens ondernemend gezelschap
bedrijfsvereniging is, die actief bezig is met beheer en de toekomst
onderzoekend
supportive
zelfbewust
herbergzaam
aandachti
ondersteunend
landmark
even eruit
zelfstandig
sensitief
voorbeeld
relaxed
intelligent
service-oriented
aantrekkend
prettig toeven
ruimdenkend
duurzaam
no nonsense
park
slim
bereikbaar
up to date
levendig
die uit gesprekken met ondernemers en andere belanghebbenden zijn
kennisintensief
oog voor privaat
groot
omgeven
opgehaald. De waarden zijn geclusterd en in vijf kernwaarden (boven
nerds
oog voor mensen
onderscheidend
veilig
zuinig
eenheid
open
studentikoos
bloeiend
campus
mobiel
casual
ligging
van het werkgebied.
KERNWAARDEN In de tabel hiernaast zijn de belangrijkste kernwaarden samengevat
aan elke kolom) samengevat.
internationaal
25
KERN VAN DE OPGAVE Door te investeren in de volgende punten wordt bijgedragen aan de verbetering van het imago: DIVERSITEIT WERKFUNCTIES is een kracht van de huidige identiteit en moet voor de toekomst worden gewaarborgd en vergroot. INTENSITEIT ACTIVITEITEN moet worden vergroot. Dit draagt bij aan de levendigheid en vitaliteit van het gebied. Een vergroting van het aantal werknemers, bezoekers en andere partijen met binding aan de Plaspoelpolder versterkt het voorzieningenaanbod en inrichtingsmogelijkheden van het openbaar gebied. FLEXIBELE GEBOUWEN spelen in op de snelle en onverwachte veranderingen en zijn een duurzame investering op gebouwenniveau 'RICH MIX' is gericht op de verbetering van de sfeer en het aanbod van voorzieningen voor werknemers, ondernemers en bezoekers. Het is de software, die moet zorgen voor een aangenaam en veilig gevoel en een veelheid van activiteiten. Dit is met name belangrijk op het bloken straatniveau. INTEGRATIE IN DE STAD EN REGIO betekent goed gebruik maken van de krachten in het gebied en de directe omgeving. Voorwaarden zijn een goede bereikbaarheid, keuzemogelijkheid in verbindingen en een adequate presentatie van het gebied naar de omgeving, de stad en de regio. Dit zijn vooral effecten op gebiedsniveau. KRACHTIG OPDRACHTGEVERSCHAP moet voor de nodige financiële armslag zorgen, voor spreiding van risico's, en een lange termijn engagement. Traditionele financieringsmethoden zullen niet toereikend zijn om de door de gemeente gewenste upgrading te bereiken. Een ondernemend gezelschap zorgt voor een realistische balans van actieve en autonome veranderingen.
26
'FLEXIBELE WERKSTAD' Het toekomstbeeld van de Plaspoelpolder is in één term te vatten; Flexibele WerkStad. Dit type gebied voldoet aan de volgende begrippen: INTERNATIONAAL, MAAR NIET PRETENTIEUS Perfecte bereikbaarheid vanuit stad en regio, de Deltametropool en Schiphol Airport. Grote en kleinere ondernemingen zonder stropdascultuur. NO NONSENSE, MAAR HERBERGZAAM Een werkgebied met oog voor de menselijke maat, wensen en behoeften. RIJKE DIVERSITEIT WERKFUNCTIES Diversiteit maakt het gebied aantrekkelijk Industriële expressie van de gebouwen, ook de woongebouwen, onderstreept het karakter van de werkstad. HOGERE INTENSITEIT ACTIVITEITEN De ontwikkelingen moeten erop gericht zijn meer mensen aan het gebied te binden. Dit komt de levendigheid en draagvlak voor voorzieningen ten goede. VOOR DENKERS EN AMBACHTSLIEDEN Niet wedden op één paard. Diversiteit in gebruikers maakt het gebied levendiger en minder kwetsbaar voor conjuncturele wisselingen. FLEXIBEL, ZO NODIG GECLUSTERD Flexibele gebouwen, gebouwen met casco-achtige eigenschappen. Clusterverbanden van bedrijven kan wens tot clustering en mogelijk meer specifieke gebouwkwaliteiten leiden. COMFORTABEL, MAAR INFORMEEL Nabijheid centrum Rijswijk via Sir
Dit beeld houdt ook in dat een aantal aspecten niét welkom zijn in de
Winston Churchilllaan.
Plaspoelpolder:
VERLEVENDIGING OPENBARE RUIMTE Levendige openbare ruimte
BEDRIJVEN MET ZWARE MILIEUBELASTING Dit frustreert de mix met
met straatgerelateerde functies. 'Rich mix' van werkfuncties, voorzie-
nieuwe stedelijke functies en komt de levendigheid en aantrekkelijk-
ningen en wonen bevorderen een levendige openbare ruimte.
heid van de openbare ruimte niet ten goede.
VOORZICHTIGE AANVULLING MET WONINGBOUW Naast het feit dat
ZWARE LOGISTIEK De verkeersaantrekkende werking en het manoeu-
woningbouw een middel is voor de verlevendiging zorgt woningbouw
vreren van grote voertuigen zijn een potentiële rem op de goede
ook voor een nieuw adres. Met een grotere diversiteit aan gebruikers
bereikbaarheid en doorstroming voor het autoverkeer.
zal het gebied zich ook steviger ingraven in het regionale netwerk. LAGE GEBRUIKSINTENSITEIT De ontwikkelingen zijn gericht op intenUITBREIDING VAN VOORZIENINGEN Dudok-achtig grand café als mee-
sivering en verlevendiging. De werkfuncties en andere programma's
tingpoint met mobiel werkconcept en servicefuncties
dragen hieraan bij door een hoog aantal mensen per m 2.
Voorzieningen voor ondernemers, werknemers en bezoekers. SUPERMARKT/GROOTSCHALIGE DETAILHANDEL Grootschalige detailSUCCES ZIT IN COMBINATIE VAN 'HARDWARE-' EN 'SOFTWAREVER-
handel heeft een ongewenste verkeeraantrekkende functie en staat
NIEUWING' Parkmanagement voor actievere sturing en continue veran-
bovendien op gespannen voet met nabij gelegen winkel voorzienin-
dering.
gen.
27
3. PlanVisie
PLANVISIE
RUIMTELIJK RAAMWERK
In dit hoofdstuk wordt toegewerkt naar een plankaart die, in combi-
Het patroon van de openbare ruimte zorgt niet alleen voor de ontslui-
natie met regels, de vernieuwing binnen de Plaspoelpolder stuurt.
ting van alle adressen binnen het gebied, maar vormt tevens de ver-
Deze regels geven richting aan de autonome ontwikkeling. Om actief
binding met de omgeving, de stad en de regio. Van alle soorten veran-
een oplossing te bieden aan een aantal problemen en kansen grijpen
deringen binnen het gebied is het patroon van de openbare ruimte,
kunnen projectgebieden worden aangewezen. Binnen de
dat wil zeggen het grid van de wegen en straten, de meest constante
Plaspoelpolder worden acht projectgebieden voorgesteld. De ontwik-
factor in de tijd.
keling van deze projecten vindt plaats binnen de kaders van de regels en plankaart maar vraagt om een actief opdrachtgeverschap. Hierop
Het patroon van de openbare ruimte binnen de Plaspoelpolder heeft
wordt in hoofdstuk 4 nader ingegaan.
een open karakter. Dit zorgt voor een goede ruimtelijke samenhang
De plankaart stelt het ruimtelijk raamwerk vast. Hier binnen wordt
binnen grote delen van de locatie. Op drie punten wordt versterking
een verkeerssysteem ontwikkeld. Vervolgens wordt het plangebied
van het patroon voorgesteld:
gethematiseerd in 10 milieutypen, die richting geven aan de ontwik-
-
Versterking van de gebiedsentree vanuit de A4. Voorstel is om de
keling. Nieuwe voorzieningen en mogelijkheden voor het wonen wor-
Polakweg direct te koppelen aan de gebiedsentree. Hiermee wordt
den hier specifiek aangehaald. Ter inspiratie worden er daarna diverse
ruimte geboden aan spreiding van het autoverkeer en daarmee
gebouwtypologieën beschreven.
een soepelere doorstroming in de spitsen. Voor het nieuwe verkeerskundige pakket moet fysieke ruimte worden gecreëerd.
enkele openingen richting Churchilllaan
doorsteek naar havenbekken
reservering doorsteek
Ruimte voor aansluiting A4-Polakweg
aangepast raamwerk
30
VERKEER -
-
Verbetering van de aansluiting van het noordelijk deel van het
Herstructurering van de Plaspoelpolder zal de huidige leegstand ver-
gebied op de Sir Winston Churchilllaan. Hiermee kan het gebied
minderen en nieuwe ontwikkelingen initiëren. Ook zullen verbeterin-
zich beter naar de stad toe presenteren en de groene corridor
gen in de verkeersstructuur de aantrekkelijkheid van het gebied ver-
beter op de singel in het gebied worden aangesloten.
groten.
Koppeling van de Burgemeester Elsenlaan richting haven om het water en de kades meer bij de rest van het openbaar gebied te
De gewenste stedenbouwkundig structuur is als uitgangspunt genomen
betrekken.
voor het verbeteren van de verkeersstructuur. Het is voor de ontwikkeling van het gebied noodzakelijk om substantieel meer verkeer te
Met deze drie relatief bescheiden ingrepen kan de kwaliteit van de
kunnen verwerken dan in de huidige situatie. Hierbij is een gefaseer-
interne en externe samenhang aanzienlijk worden verbeterd.
de aanpak aan te bevelen om zo de verkeersaantrekkende werking, die kan worden verwacht met het vinden van oplossingen in het gebied, te controleren. Voor de beheersing van de verkeersdruk is niet alleen een adequaat aanbod aan voorzieningen voor verschillende modaliteiten nodig maar ook een geschikte organisatie. Vraag en aanbod op het gebied van vervoer en parkeren moeten onderling op elkaar worden afgestemd. Een parkmanager kan een geschikt 'instrument' zijn in dit kader. Hierover meer in hoofdstuk 4. Innovatieve vormen van mobiliteitsmanagement en maatwerk zijn hiervoor nodig. Autoverkeer
lla n Churchil Sir Winsto
t
Volmerlaan
Treubstraa
an
Polakweg
Diepenhorstlaan
Visseringlaan
A4 autoroute tram met halte bus fietsroute
nieuwe verkeersstructuur
31
AUTOVERKEER
KORTE TERMIJN: QUICK WINS KRUISPUNT DIEPENHORSTLAAN -
Globaal is de capaciteit van het verkeerssysteem in de volgende stap-
VISSERINGLAAN
pen te vergroten:
Uit waarnemingen is gebleken dat met name het kruispunt Diepenhorstlaan-Veraartlaan de bottleneck is in de ontsluiting van het
KORTE TERMIJN (+15 % capaciteitsvergroting)
gebied. In ochtend- en avondspits is dit het punt waarvoor de wacht-
-
Kruispunt Diepenhorstlaan-Visseringlaan: aanpassen enkele afslag-
rijen zich opbouwen en waarna het verkeer weer door kan stromen.
vakken en groentijd instelling
Juist dit kruispunt is door de aanpassingen van de oorspronkelijke
Hoofdstroom langs tramtracé: groentijd instelling en beperkte pro-
infrastructuur aangetast. Daardoor is een kruispunt ontstaan dat door
fielaanpassing Volmerlaan
haar vormgeving lastig te regelen valt. In verhouding tot de hoeveel-
-
heid beschikbare opstelstroken kan het kruispunt relatief weinig verLANGE TERMIJN (+100% capaciteitsvergroting)
keer verwerken.
-
Verdere aanpassing kruispunt Diepenhorstlaan-Visseringlaan
-
Polakweg in één richting inrijdbaar
Relatief eenvoudige aanpassingen vergroten de capaciteit van dit
-
Polakweg in twee richtingen bereidbaar
kruispunt: -
het verbieden van linksafslaand verkeer vanuit de Visseringlaan, waardoor het verkeer vanuit de Visseringlaan gelijktijdig groen kan krijgen met de tram;
-
het maken van een extra opstelstrook op de Visseringlaan;
-
het wijzigen van de rijstrookindeling op de Diepenhorstlaan, de linker opstelstrook voor rechtdoorgaand verkeer gaan gebruiken voor linksafslaand verkeer, in combinatie met het aanleggen van een derde rijstrook tussen de afrit A4 en het kruispunt Diepenhorstlaan-Visseringlaan.
Daarnaast biedt ook een kritischer groentijdinstelling mogelijkheden om op de drukke richtingen meer verkeer te verwerken. Minder drukke richtingen krijgen daardoor een zodanige groentijd dat ook hier een wachtrij ontstaat. Zo wordt bereikt dat er op die richtingen scherper wordt gereden (kleinere hiaten en betere benutting van de beschikbare groentijd) en wordt mogelijk sluipverkeer afgeschrikt. Een verkennende simulatiestudie laat zien dat met deze relatief eenvoudige maatregelen vrij veel winst kan worden behaald. De capaciteit van het kruispunt Diepenhorstlaan-Visseringlaan neemt hierdoor toe met circa 15%. De maatregelen op het kruispunt Diepenhorstlaan-Visseringlaan zullen ook het kruispunt Volmerlaan-Sir Winston Churchilllaan beïnvloeden. Het vergroten van de capaciteit op het eerste kruispunt zal er wellicht toe leiden dat er verkeer verschuift van de omliggende afritten naar de afrit A4-Plaspoelpolder. Dit verkeer zal ook het kruispunt Volmerlaan-Sir Winston Churchilllaan extra belasten. In de ochtendspits is dit geen belemmering voor het verkeer dat vanuit de stad de Plaspoelpolder in wil rijden. Voor verkeer vanuit de Plaspoelpolder fungeert de beperkte capaciteit van het kruispunt Volmerlaan-Sir Winston Churchilllaan als kraan. Het voorkomt sluipverkeer. Het wegblijven van sluipverkeer door de Plaspoelpolder is gunstig voor de
32
bestaande situatie kruispunt Diepenhorstlaan - Visseringlaan
afwikkeling van het verkeer op het kruispunt DiepenhorstlaanVisseringlaan. In de avondspits is er geen verschil met de huidige situatie omdat alle afritten het verkeer goed kunnen verwerken. De wachtrij op de Volmerlaan betreft dan ook met name het verkeer vanuit het gebied zelf. Het is niet wenselijk om het verkeer vanuit de Plaspoelpolder stadinwaarts door capaciteitsvergroting op deze kruising te faciliteren. Juist stadinwaarts bieden openbaar vervoer en fiets goede alternatieven. Het oplossen van het capaciteitsprobleem op deze locatie
herinrichting kruispunt Diepenhorstlaan - Visseringlaan
leidt daarnaast tot (extra) problemen op een volgend kruispunt. Wel zal de wachtrij op deze locatie groter worden als de bezettingsgraad van het gebied weer toeneemt en er nieuwe ontwikkelingen plaats gaan vinden. Als dit op langere termijn structurele problemen gaat opleveren in de verkeersafwikkeling kan overwogen worden om de capaciteit van dit kruispunt aan te passen. Een dergelijke keuze moet op dat moment wel passen binnen het gemeentelijk beleid met betrekking tot het binnenstedelijk autoverkeer.
Visseringlaan met Veraatlaan de nieuwe doorgaande autoroute
33
kruispunt Diepenhorstlaan-Polakweg: LANGE TERMIJNVERBETERING, EXTRA AANSLUITING POLAKWEG
-
tak afrit A4 Noord
4 opstelstroken ( 3 opstelstroken)
Voor de lange termijn is het noodzakelijk, maar ook voldoende, om de
-
tak afrit A4 Zuid
3 opstelstroken ( 2 opstelstroken)
ontsluitingscapaciteit van het gebied te vergroten door de Polakweg
-
tak Diepenhorstlaan
3 opstelstroken / 3 inrijstroken
als toegangsroute te gebruiken.
-
tak Polakweg
2 opstelstroken / 2 inrijstroken plus een bypass naar toerit A4-zuid
De capaciteitsvergroting van het kruispunt DiepenhorstlaanVisseringlaan is op lange termijn onvoldoende. Buiten de spitsperio-
De toekomstige entree kan stapsgewijs worden aangelegd; in eerste
den is er voldoende capaciteit maar in de ochtend- en avondspits zal
instantie kan worden volstaan met het aantal opstelstroken dat tussen
de capaciteit sterk moeten worden vergroot. Het gebruik van de
haakjes is aangegeven, bij het ontwerp dient wel rekening te worden
Polakweg als ontsluitingroute naar het westelijke deel van het gebied
gehouden met het mogelijke toekomstige aantal.
biedt hiervoor de mogelijkheden. Doordat het verkeer richting het westelijke deel van het gebied minder gebruik zal maken van de
bestaande situatie kruispunt Diepenhorstlaan - Visseringlaan
route via het kruispunt Diepenhorstlaan-Visseringlaan, ontstaat er op dat kruispunt ruimte om meer capaciteit te creëren voor de route naar het oostelijk deel van de Plaspoelpolder. Bij het kruispunt Diepenhorstlaan-Visseringlaan is overgang van hoofdwegennet naar stedelijk wegennet ook voor incidentele bezoekers goed herkenbaar door de aanwezigheid van fietsers, voetgangers en de tram. De route via de Polakweg heeft meer het karakter van een personeelsingang, eenvoudig en doelmatig ingericht, met een ruime capaciteit.
herinrichting kruispunt Diepenhorstlaan - Visseringlaan
Een belangrijk aspect bij het creëren van extra capaciteit is de flexibiliteit. Het is vooraf moeilijk te voorspellen welke ontwikkelingen in het gebied wanneer uitgevoerd zullen worden en of ze uitgevoerd worden. Het daarom belangrijk dat er ruimte is om binnen een ontwerp omschakelingen te kunnen maken. Die omschakelingen maken het mogelijk om op ieder moment, totdat de eindsituatie weer onbelast is, een optimale verkeersafwikkeling mogelijk te maken zonder kostbare civieltechnische ingrepen. Voorbeelden van dergelijke ontwikkelingen zijn: -
de doortrekking van de A4; betere positionering Plaspoelpolder in de regio
-
hoogbouw in de Plaspoelpolder; concentratie = piekbelasting in ochtend en avond
-
verbetering doorstroming Beatrixlaan; afleiding doorgaand verkeer Rijswijk, Den Haag
De meest uitgebreide vormgeving van de entree vanaf de A4 bestaat in de toekomst uit: kruispunt Diepenhorstlaan-Visseringlaan: -
tak Visseringlaan
2 opstelstroken / 1 inrijstrook
-
tak Diepenhorstlaan Noord
2 opstelstroken / 2 inrijstroken
-
tak Veraartlaan
3 opstelstroken / 2 inrijstroken
-
tak Diepenhorstlaan Zuid
5 opstelstroken / 2 inrijstroken
nieuwe aansluiting A4 - Diepenhorstlaan - Polakweg
( 4 opstelstroken) 34
De bypass vanuit de Polakweg naar de oprit van de A4 betreft een
Voor toekomstige situaties wordt met de aanpassingen een capaci-
voorstel voor een laatste optimalisatieslag voor de capaciteit van het
teitsvergroting voor autoverkeer bereikt van circa 100% ten opzichte
kruispunt Diepenhorstlaan-Polakweg op het moment dat de geplande
van de huidige situatie. Wat de werkelijke capaciteitsvergroting zal
doortrekking van de A4 naar Schiedam een feit is. Over het daadwer-
zijn, is sterk afhankelijk van de wijze waarop het toekomstige ver-
kelijk uitvoeren van deze maatregel dient in een latere fase besluit-
keer zich zal verdelen over de aanvoerroutes rondom de kruispunten
vorming plaats te vinden.
Diepenhorstlaan-Visseringlaan en Diepenhorstlaan-Polakweg. Het toenemend gebruik van openbaar vervoer en fiets heeft ook invloed op de capaciteit.
Het ontwerp van beide kruispunten dient zodanig te zijn dat gemakkelijk gekozen kan worden om de indeling van de opstelstroken te wijzigen door alleen de belijning en de verkeersregelinstallatie te
Op het moment dat gekozen wordt voor een landmark nabij het aan-
wijzigen. Belangrijk is dat dit ook de mogelijkheid biedt om in de
sluitpunt met de Polakweg, zal in het ontwerp rekeninggehouden
ochtend- en avondspits verschillende rijstrookindelingen te kunnen
moeten worden met het bestaande fietspad. ochtendspits huidige situatie in Diepenhorstlaan
winst opleveren als er sprake is van sterk verschillende verkeersstromen in ochtend- en avondspits. Bij de Plaspoelpolder is dit zeker het geval. Dit soort technieken wordt steeds meer gebruikt in Nederland. In Nieuwegein werkt een dynamische kruispuntindeling al enige jaren naar tevredenheid. Op de snelwegen kent iedereen de spits- en plusstroken.
ochtendspits aangepaste situatie
Polakweg A4
ochtendspits huidige situatie uit
Diepenhorstlaan
gebruiken. Een dergelijke dynamische kruispuntindeling kan erg veel
A4
ochtendspits aangepaste situatie
De flexibiliteit die op deze wijze wordt bereikt, biedt de mogelijkheid de aanpassingen in de infrastructuur gelijk te laten lopen met de ontwikkeling van het gebied. Na het maken van de aansluiting op de A4
Polakweg zullen de kosten voor toekomstige aanpassingen of capaci-
A4
teitsuitbreidingen beperkt blijven. avondspits huidige situatie uit
avondspits aangepaste situatie
Een volledige oplossing van de congestie rond de gebiedsentree in de spitsperioden biedt dit overigens niet. Dit is ook niet wenselijk. Allereerst omdat de spitsperiode kort is; aanpassing van de wegen-
Polakweg
structuur aan de piekbelasting is een inefficiënte inzet van middelen.
A4
Bovendien zal door de overbelasting van de andere entrees naar Haaglanden een eventuele overcapaciteit in de Plaspoelpolder direct
avondspits huidige situatie in
avondspits aangepaste situatie
door sluipverkeer worden opgevuld. Ter ondersteuning van de aanpassingen van de Polakweg dient ook de Volmerlaan te worden aangepast. De nadruk die nu ligt op route via
A4
A4
de Verrijn Stuartlaan dient te worden verschoven naar driedeling over de Verrijn Stuartlaan, Visseringlaan en vooral ook de Polakweg. Het aantal rijstroken op de Volmerlaan en de indeling van de rijstroken dient hier op aangepast te worden. Het uitrijdende verkeer van Shell
huidige routes vanaf Volmerlaan en het Shellterrein
zal met name de route via de Polakweg gaan gebruiken. De lange termijnverbeteringen en capaciteitsvergroting bieden een robuuste structuur die voldoende ruimte biedt om het vullen van de huidige leegstand van het gebied te kunnen ondersteunen en toekomstige ontwikkelingen mogelijk te maken, zoals bijvoorbeeld het initia-
nieuwe routes vanaf Volmerlaan en het Shellterrein
tief voor hoogbouw op het Sijthof-terrein.
35
ZONE SIR WINSTON CHURCHILLLAAN - TREUBSTRAAT De stedenbouw-
Het vullen van de huidige leegstand van circa 19% zal echter niet
kundige aansluiting van het planvoorstel aan de Sir Winston
alleen met herontwikkeling plaatsvinden. Een groot deel ervan zal
Churchilllaan wordt zo vormgegeven dat het autoverkeer tussen
worden gevuld zonder grote aanpassingen aan de gebouwde voorzie-
Plaspoelpolder en Sir Winston Churchilllaan zich via de Volmerlaan en
ningen. Daarvoor is parkeerruimte nodig die op dit moment niet
de Burgemeester Elsenlaan blijft afwikkelen. Door de invulling van
beschikbaar is in de openbare ruimte.
deze aansluiting nadrukkelijk als erftoegangen te ontwerpen wordt sluipverkeer dat de doorstroming op de Sir Winston Churchilllaan zou
Het bouwen van centrale parkeervoorzieningen kan voor de kleinere
verhinderen voorkomen. Slechts voor langzaam verkeer kan de aan-
bedrijven een oplossing zijn. In dit gebied gaat het echter altijd om
sluiting ook als ontsluiting worden vormgegeven.
ruimte die ook bedrijfsmatig gebruikt had kunnen worden. Bedrijfsmatig exploitatie betekent dat de parkeerders hier voor hun plek zullen moeten betalen. Daarnaast zullen ze extra moeite moeten doen om op hun werkplek te komen ten opzichte van mensen die
PARKEREN
dicht bij hun werk in de openbare ruimte parkeren. Dat betekent een
Ook voor het parkeren is het uitgangspunt dat er substantieel meer
dubbel nadeel ten opzichte van degenen die gewoon gratis voor de
capaciteit moet komen. In de openbare ruimte is hiervoor geen ruim-
deur blijven parkeren. Voor een evenwichtige situatie zouden daarom
te meer beschikbaar. De uitbreiding van het parkeerareaal zal daarom
alle parkeerders zoveel mogelijk gelijk behandeld moeten worden.
moeten plaatsvinden op eigen terrein. Dit kan echter alleen gereali-
Hiervoor zijn er globaal twee mogelijkheden:
seerd worden als er sprake is van herontwikkeling. De combinatie van stedenbouwkundige verdichting met een vraag naar meer parkeergele-
1. Een overkoepelend orgaan of de overheid draagt zorg voor het bou-
genheid, en de doelstelling om straatparkeren te verminderen leidt
wen van voldoende parkeergelegenheid en draagt daarvoor alle kos-
tot de conclusie dat parkeren met gebouwde voorzieningen moet wor-
ten. Overal is gratis parkeren, ook in de gebouwde voorzieningen en
den gefaciliteerd.
degenen die het eerst arriveren hebben de beste plaatsen.
De parkeerdruk moet echter niet alleen worden verlicht door capaciteitsuitbreiding omdat een te grote toename aan parkeercapaciteit
Voordelen:
via een gewijzigde modal split tot verslechtering van de doorstroming
-
'gratis' parkeren blijft, het is goed voor het imago
en daarmee een verminderde bereikbaarheid kan leiden. Daarom is
-
geen overloop naar aangrenzende woongebieden
bevordering van andere modaliteiten noodzakelijk.
-
alle parkeerders worden gelijk behandeld
In de huidige situatie wordt vrijwel alle beschikbare parkeerruimte
Nadelen:
gebruikt. De aanpassingen van de wegenstructuur om de verkeersaf-
-
wikkeling te verbeteren, nemen nog een aantal parkeerplaatsen uit
dit is zeer kostbaar voor de financier van de parkeerruimte (voor realisatie en exploitatie)
de openbare ruimte weg. Daarnaast is het beleid van de gemeente
-
Rijswijk om geen nieuwe parkeerplaatsen in de openbare ruimte te
de bereidheid om eigen parkeervoorzieningen te maken en te handhaven vermindert
maken. Vermindering van de leegstand leidt direct tot een grotere parkeer-
2. Het gratis parkeren verdwijnt, voor het parkeren moet worden
vraag. Hieraan kan dus alleen worden voldaan door nieuwe parkeer-
betaald. Dit kan door de individuele gebruiker te laten betalen of
voorzieningen te creëren op eigen terrein, al dan niet voor derden
door middel van een parkeervergunningensysteem waarbij de werkge-
toegankelijk. Als de huidige gebouwde voorzieningen niet aangepast
vers betalen. Een combinatie daarvan is ook mogelijk. Het aantal
kunnen worden voor meer parkeren op eigen terrein dan is herontwik-
benodigde plaatsen wordt vastgesteld op basis van bepaalde normen
keling de enige mogelijkheid om extra parkeerplaatsen te maken.
en rekenmodellen. Daarnaast worden meerjarenprognoses gemaakt om tijdig voldoende parkeerruimte te kunnen realiseren. Voor bezoe-
Op dit moment is het parkeren in de openbare ruimte voor de wegge-
kersparkeerplaatsen wordt een systeem toegepast dat er voor zorgt
bruiker gratis. Dit betekent dat de kosten voor de parkeervoorzienin-
dat er geen werknemers op deze plekken gaan staan. De opbrengsten
gen door de gemeente Rijswijk worden gedragen. Herontwikkeling
van het parkeren worden gebruikt om voldoende parkeerplaatsen te
biedt de mogelijkheid bedrijven te verplichten, om op basis van
realiseren en te exploiteren. Dit kan door zelf te bouwen of door
bepaalde normen en rekenmodellen, te voorzien in de eigen parkeer-
bestaande parkeerplaatsen van bedrijven voor derden open te stellen.
behoefte.
Hiervoor kan worden meegelift met herontwikkelingsprojecten.
36
Voordelen:
Het ondernemend gezelschap zal zich uiteindelijke uitspreken over de
-
'gratis' parkeren voor bezoekers blijft mogelijk
situering van collectieve garages. Deze parkeervoorzieningen zijn met
-
alle parkeerders worden gelijk behandeld
name in het gebied rond de singels gewenst. Hier zijn veel 'kleine'
-
alle kosten worden gedragen door de bedrijven, de gebruikers
kavels met weinig fysieke en financiële ruimte om een eigen oplossing te realiseren.
Nadelen: -
in aangrenzende woongebieden is het noodzakelijk om ook een
OPENBAAR VERVOER EN LANGZAAM VERKEER
parkeerregime in te voeren
Het bevorderen van het gebruik van de fiets en het openbaar vervoer
het wervende karakter van gratis parkeren verdwijnt
verlicht gelijktijdig de verkeers- en de parkeerdruk. De bestaande fietsontsluiting en de tram- en treinverbindingen vormen de basis
Mogelijkheid 1 vergt grote investeringen en beheerslasten, zonder dat
voor mogelijkheden op dit gebied. Daarnaast is in de regionale nota
daar direct inkomsten tegenover staan. Een centrale parkeervoorzie-
Mobiliteit het project 'Fietsbrug Fortuyn-A4-De Vliet' opgenomen om
ning zal tenminste moeten bestaan uit enige honderden parkeerplaat-
directe verbindingen tussen Broekpolder, Ypenburg, Plaspoelpolder en
sen om kosten efficiënt te kunnen werken. Een ondergrondse parkeer-
Rijswijk te verbeteren.
voorziening heeft als voordeel dat de ruimte erboven opnieuw uitge-
Ook het bevorderen van andere vormen van vervoer als carpoolen,
reikt kan worden. Een bovengrondse parkeervoorziening is goedkoper
vanpoolen en andere vormen van vervoersmanagement draagt hieraan
in aanleg. Mocht de bedrijvigheid op de Plaspoelpolder snel toenemen
bij. De huidige activiteiten op dit gebied vanuit SWINGH
en kan het parkeerareaal niet tijdig worden uitgebreid, dan zal ook
(Samenwerken in Groot Haaglanden) dienen voortgezet te worden.
bij gratis parkeren een overloop ontstaan naar aangrenzende gebie-
Vanuit Rijswijk en Den Haag zijn openbaar vervoer en fiets goede
den. Door parkeren op eigen terrein te eisen bij herontwikkeling kan
alternatieven voor de auto. Spreiding in werktijden levert ook een
in de loop van de tijd het areaal aan algemene parkeerplaatsen ver-
aanzienlijke bijdrage om de pieken in de spitsperioden af te vlakken.
minderen. Dit vereist echter enige vorm van handhaving omdat het,
Dit betekent echter wel dat de spitsperioden langer zullen worden.
evenals nu het geval is, erg eenvoudig is om alsnog in de openbare ruimte te parkeren.
Het bevorderen van het gebruik van de fiets en het openbaar vervoer verlicht gelijktijdig de verkeers- en de parkeerdruk. Ook het bevorde-
Mogelijkheid 2 betekent het maken van een duidelijke keuze: voor
ren van andere vormen van vervoer als carpoolen, vanpoolen en ande-
goede parkeervoorzieningen zullen de bedrijven moeten betalen, het-
re vormen van vervoersmanagement draagt hieraan bij. De huidige
zij door het creëren van voldoende parkeerruimte op eigen terrein,
activiteiten op dit gebied vanuit SWINGH dienen voortgezet te wor-
hetzij door parkeerplaatsen in te kopen. Overloop van parkeerders
den. Vanuit Rijswijk en Den Haag zijn openbaar vervoer en fiets goede
naar gebieden buiten de Plaspoelpolder moet worden voorkomen. De
alternatieven voor de auto.
enige mogelijkheid hiervoor is het invoeren van een parkeerregime in die gebieden door middel van een vergunningenstelsel.
Het actief bevorderen van het fietsverkeer en het gebruik van het openbaar vervoer zal de wachtrijen op het kruispunt Volmerlaan-
In de Plaspoelpolder zelf zullen de bedrijven moeten worden aange-
Churchilllaan beperkt kunnen houden. Voor het verkeer tussen stad en
moedigd om zoveel mogelijk parkeren op eigen terrein mogelijk te
Plaspoelpolder is dit ook een logische keuze. Een frequentieverhoging
maken. Enige druk kan hierbij komen uit:
van de tram levert hieraan een belangrijke bijdrage, ook in relatie
-
een volgend beleid waardoor er een voortdurende druk blijft op
met het gebruik van de trein. Ook een grotere spreiding in werktijden
het aantal parkeerplaatsen;
kan de wachtrij korter maken. Dit is een taak van het ondernemend
een goed gekozen tariefstelling waardoor parkeren op eigen ter-
gezelschap / parkmanagement (zie hoofdstuk 4).
-
rein ook financieel interessant wordt; -
gemeentelijk beleid, bestemmingsplan, vergunningen. fietsroute
Het clusteren van gelijksoortige bedrijven biedt mogelijkheden voor versnelde herontwikkeling. Hierbij kan voor elk cluster een parkeervoorziening worden gecreëerd die is afgestemd op het soort bedrij-
bus
ven. tram
De 2e optie biedt het meeste toekomstperspectief. 37
MILIEUTYPEN & FUNCTIES De Plaspoelpolder is een groot werkgebied. De eerder beschreven
VOORZIENINGEN
sfeergebieden geven aan dat er veel karakterverschillen zijn te
De Plaspoelpolder kent momenteel een vrij schraal voorzieningenni-
onderscheiden. Deze karakterverschillen, de huidige verdeling van
veau. Met de volgende drie type voorzieningen wordt het aanbod ver-
bedrijven en het toekomstbeeld van de Flexibele Werkstad vormen de
groot en verrijkt:
aanleiding om verschillende milieutypen te definiëren. De verschillen
-
voorzieningen die hoofdzakelijk ondersteunend zijn aan de ondernemingen in de Plaspoelpolder
kunnen bestaan uit ruimtelijke, programmatische en/of expressie kenmerken. Zowel uit de analyse als in de kern van de opgave komt
-
voorzieningen met een bredere gebruikersgroep
naar voren dat nieuwe functies als voorzieningen en wonen in de
-
voorzieningen met een dienstverlenende nevenfunctie.
Plaspoelpolder wenselijk zijn. Het eerstgenoemde type wordt voorgesteld centraal in het gebied en
WERKEN
wordt een zwaartepunt binnen de Plaspoelpolder. Een bedrijfsvereni-
Het werken is en blijft de hoofdfunctie van de Plaspoelpolder. Het
ging in combinatie met coffeecorner/lunchroom, fitnesscentrum e.d.
karakter van de werkzaamheden is door de tijd veranderd.
is denkbaar. Het grensgebied van stad en werkgebied leent zich voor
Technologische en organisatorische veranderingen zullen blijven
voorzieningen van de tweede categorie. Langs de Sir Winston
plaatsvinden. Zo is het aandeel milieubelastende bedrijven aan het
Churchilllaan zijn mogelijkheden voor een grand café (Dudok stijl),
afnemen. Een verdere afname (al dan niet door het vertrekken van
kinderopvang, winkel, stomerij, kapper, ontmoetingsplek /mobie
belastende bedrijven) sluit aan bij het toekomstbeeld Flexibele
werkplek (zoals bijv. copyshop of printservice). Deze kunnen zich in
Werkstad. Hier moeten meerdere functies naast elkaar kunnen func-
principe overal vestigen maar kunnen met name de flair en uitstraling
tioneren en het gebied aantrekkelijker worden voor bezoekers en der-
op de hoeken verbeteren.
den.
In de eerste fase van de transitie is het belangrijk de voorzieningen
Na de beschrijving van de milieutypen worden de regels geformuleerd
te concentreren. De plint van de parkeergarage bij de evenementen-
die aangeven wat de mogelijke werkvormen zijn en met welke andere
hal is met name geschikt vanwege de centrale ligging binnen het
functies zij kunnen worden gemengd.
gebied, het kruispunt van krachtvelden, de goede vindbaarheid en de momenteel zeer matige en gedateerde uitstraling van het gebouw.
De regels en verdere ontwikkelingskaders moeten erop gericht zijn
Als ten gevolge van de intensivering van het ruimtegebruik het draag-
een aantal basiskwaliteiten te waarborgen:
vlak voor voorzieningen wordt vergroot is er ook ruimte in het haven-
-
De grote diversiteit aan werkfuncties
gebied en op de hoeken in het gebied van de singels.
-
Het aantal werknemers en mogelijkheden om dit te laten groeien.
-
Dienstverlenende functies voor bedrijven onderling
-
Herkenbare en functionele openbare ruimte
-
Veiligheid in het openbaar gebied
-
Ruimte voor ontmoeten in het openbaar gebied en gezamenlijke functies
clustering voorzieningen
38
WONEN Binnen de gemeente wordt momenteel een nieuwe woonvisie ontwikkeld. Globaal is er aangegeven dat wonen aan de Sir Winston Churchilllaan mogelijk is. Evenzo kunnen er mogelijkheden zijn voor woningbouwontwikkeling in het havengebiedje. Naast bedrijven met milieucategorie 1 en 2 en in sommige gevallen categorie 3 kan in principe worden gewoond. Het huidige toelatingsbeleid gaat vaak uit van functiescheiding (voor een overzicht wettelijke regelingen zie bijlage). Door het creëeren van een 'rich mix' kunnen bedrijvengebieden die tot dusver blinde vlekken in de stad waren kleurrijke delen van de stad worden met een eigen identiteit, uitnodigend voor nieuwe ondernemers, werknemers en bezoekers. De functie wonen helpt de levendigheid te versterken maar mag niet als een doel op zich worden gezien. Onder bepaalde condities en ruimtelijke principes kan het wonen het werken in de Plaspoelpolder op drie niveaus versterken. 1. Op het niveau van de kavel en het gebouw zijn combinaties van wonen en werken denkbaar. De bedrijfswoning is daarvan een goed voorbeeld. Relatief gunstige verhoudingen tussen prijs en woningwonen bestaande situatie Frijdastraat
grootte en het hebben van meer vrijheid door minder regels kunnen een motivatie zijn voor het wonen in de Plaspoelpolder.
woonbuurten
Flexibele gebouwen kunnen worden gerealiseerd waar wonen tijdelijk en/of permanent naast werken kan bestaan. Risico's bij de ontwikkeling van nieuwe projecten kunnen zo worden ingeperkt. Parkeren kan overdag en in de avonduren dubbel worden gebruikt. Het ontwikkelen van zulke 'smart combinations' dragen door hun
bedrijfswoningen
eigen industriële expressie bij aan een specifieke sfeer. 2. Door de menging kan op het blok en straatniveau een sfeervolle en veilige openbare ruimte ontstaan. Het straatleven houdt niet op na werktijd, er ontstaat een 'rich mix', een menging die zorgt voor levendigheid en veiligheid. wonen bestaande situatie
3. Wonen versterkt de vitaliteit van het gebied in zijn geheel. Het draagvlak voor gemeenschappelijke voorzieningen als sport, stomerij, crèche etc. wordt vergroot. De voorwaarden om een goede functiemenging binnen de Plaspoelpolder mogelijk te maken zijn aanwezig. Een goede bereikbaarheid vanuit stad en de regio door de nabijheid van tram- bus en treinhalte en de nabijheid van de A4. Wonen binnen de Plaspoelpolder is een niche markt met uitzondering van wellicht de rand van het gebied (Sir Winston Churchilllaan) waar relatief eenvoudig meer kritische massa kan worden ontwikkeld. Wonen kan hier gecombineerd worden met werken als gebiedsontwikkeling. Groen en water verbeteren de uitstraling. woningbouwontwikkelingen
39
MILIEUTYPEN
keergebouw leent zich voor een nieuwe functionele indeling. De lig-
Binnen de Plaspoelpolder zijn een aantal gebiedseigenschappen te
ging aan zowel de doorgaande vervoersroute met tramhalte als het
onderscheiden met verschillen in bestaande bedrijvigheid en statische
groene assenkruis van singels maakt de locatie uitermate geschikt
danwel dynamische plekken. Het onderscheiden van gebieden geeft
voor een programmering ten dienste van het gehele gebied. Het fun-
de mogelijkheid specifieke regels voor ontwikkelingsmogelijkheden op
geert als een ruimtelijk en programmatisch ankerpunt. Een onderne-
te stellen. Dergelijke regels hebben in eerste instantie tot doel de
merscentrum met aanvullende voorzieningen is een uitgelezen kwali-
werkfunctie te versterken. Dit gebeurt door aandacht te hebben voor
teit op deze plek. De aangrenzende openbare ruimte vraagt om een
ondersteunende werkfuncties. Ook het mogelijk maken en stimuleren
nieuwe, meer bijzondere inrichting.
van voorzieningen versterkt de bedrijvigheid. Het wonen als aanvul-
Naast het revitaliseren van het businesspark, de economische motor
lende functie zal meehelpen de levendigheid en veiligheid van de
van de Rijswijk is het ook van belang om de positie van de buurtwin-
openbare ruimte te vergroten. De werkfunctie zal door de tijd veran-
kelcentra te versterken. Dit kan door een 'brugfunctie' te creëren van-
deren in omvang en organisatievorm. Door te investeren in zogenaam-
uit het gebied naar de buurtwinkelcentra. Enkele kleinschalige en
de 'programmaloze gebouwen' kan op de toekomst worden ingespeeld.
ambachtelijke detailhandelsfuncties kunnen dienen als een 'brug' naar
Tevens kunnen in dergelijke gebouwen andere functies zoals wonen
de buurtwinkelcentra én een aanvulling in het aanbod van de werkne-
een plek vinden. Hierover in een volgende paragraaf meer.
mers en bezoekers van de polder.
De volgende milieutypen worden onderscheiden:
5. MIDDENZONE De ´kern´ van de Plaspoelpolder wordt gekenmerkt
1. SIR WINSTON CHURCHILLLAAN - TREUBSTRAAT In aansluiting op
door een eenvoudig en overzichtelijk wegengrid en een grote diversi-
reeds bestaand wonen, werken, voorzieningen (school en politiebu-
teit aan bedrijvigheid met voordeuren aan de straat. Er wordt ten
reau) en groen wordt hier een functiemix in een compacte setting
alle tijden zoveel mogelijk in de rooilijn gebouwd. Het diverse beeld
voorgesteld. De nieuwbouw, de mix op kavel/ gebouwniveau en de
van kleine kavels met een hoge bebouwingsdichtheid kan in de toe-
vernieuwde openbare ruimte geven de Plaspoelpolder een nieuw
komst worden verrijkt met voorzieningen en sporadisch met wonen.
gezicht naar de stad. De nieuwbouw maakt geen gesloten front, maar
De vernieuwing van de hoeken van de blokken wordt aangegrepen
laat doorzichten open. De bouwhoogte varieert van drie tot acht
voor een nieuwe uitstraling; een slagje groter met ruimte voor voor-
lagen. Aan de Treubstraat wordt een rooilijn vastgelegd, de bebou-
zieningen in de plint en een duidelijke expressie naar de straat.
wing aan de Sir Winston Churchilllaan zijde kan losser van opzet zijn.
Intensivering vindt plaats binnen een stedelijke plint van 22m hoogte.
De ontwikkeling van dit gebied is gericht op uitstraling, ontmoeting
Het kenmerkende groene assenkruis krijgt een inrichting die zich
en levendigheid. Een decor van gebouwen, parkachtig groen, tuinen
beter verhoudt tot de functie van het omliggende werkgebied.
en water is de smaakmaker van dit gebied. De buitenruimte biedt
De bebouwing langs de stadsstraat en tramtracé zijn met de entrees
nadrukkelijk verblijfskwaliteiten en is tenminste overdag toeganke-
nadrukkelijk op deze straat gericht. Bij transformatie of herprogram-
lijk.
mering van de bestaande bebouwing in deze zone moet aandacht worden besteed aan functies in de plint ten behoeve van de levendigheid.
2. KANTOREN AAN HET SPOOR Voor deze zone is recent een
Een hoog percentage stadskantoren in combinatie met showroom
bestemmingsplan vastgesteld. Hier worden kantoor- en maatschappe-
gerelateerde functies versterkt de stedelijke uitstraling van de stads-
lijke doeleinden toegestaan met een hoogteverloop van 25 tot 44
straat. Ook de zijde langs de Treubstraat kent een verbijzondering.
meter. Deze hoogte maakt het mogelijk grote volumes ment een hoge
Met de ontwikkeling van de Sir Winston Churchilllzone wordt de
bezettingsgraad te ontwikkelen in de nabijheid van het station. Ieder
Treubstraat opnieuw bezien. De koppen van de bestaande blokken aan
kavel heeft parkeren op eigen terrein opgelost. De voormalige HTS
de Treubstraat dienen zich nadrukkelijker op de straat te richten. Nu
blijft een onderwijsfunctie behouden.
vormen deze nog een rommelige rafelrand. Met de transformatie mag hier intensiever en hoger worden gebouwd. Er wordt een nieuwe rooilijn vastgesteld evenwijdig met de Treubstraat.
3. LOCATIE SHELL Shell is een belangrijke economische motor in het gebied. De recente nieuwbouw kan als toonaangevend worden aangemerkt. Hier wordt nadrukkelijk niet de hoogte gezocht voor het uits-
6. HAVEN EN VLIET De aantrekkingskracht van het water staat voor-
tralen van het nieuwe elan, maar de breedte van de kavel in combi-
op bij de vernieuwing van dit deel van de Plaspoelpolder. Bijzondere
natie met tuinen en buitenruimte die openbaar toegankelijk zijn.
functies zoals voorzieningen en wonen kunnen hier kavelsgewijs ontwikkeld worden. De betonmortelcentrale en de onlangs geopende
4. PLASPOEL GARAGE
gemeentewerf zullen niet actief worden verplaatst. Verdichting van
Het bestaande parkeergebouw wordt een
het gebied wordt stapsgewijs gerealiseerd. Op termijn ontstaat een
herkenningspunt en baken in de Plaspoelpolder. Het bestaande par40
het gebied met een divers beeld met een verrassende mix aan functies. Gebouwen met flexibele eigenschappen kunnen direct gereali-
Sir Winston Churchilllaan - Treubstraat
seerd worden en geven een krachtige impuls aan de vernieuwing. Het water zal een meer openbaar karakter moeten krijgen. Openbare plekken en kades bieden een prettig verblijfsklimaat voor werkne-
Locatie Shell
mers, bezoeker en bewoners.
Middenzone
Haven en Vliet
Plaspoel Garage Kantoren aan het spoor
7. VOLMERBLOK Het grootste deel van het Volmerblok is momenteel Volmerblok Gebiedsentree
in gebruik door de evenementenhal. Deze kavel van ca 34.000 m² is uitermate geschikt voor een grote nieuwbouwontwikkeling. De ontwik-
Hoogbouw-zone
Polakweg
keling moet zich daarbij spiegelen aan de Shell-locatie in de zin van bouwhoogte en de goed vormgegeven relatie tussen kavel en openba-
milieutypen
re ruimte. Bij een eventuele vernieuwing van dit blok worden nieuwe en aantrekkelijke wanden opgebouwd met voorzijden en entrees langs de Lange Kleiweg, Volmerlaan en Shell. 8. GEBIEDSENTREE Deze blokken hebben vergelijkbare eigenschappen als de middenzone. Met uitzondering van programmatische versterking gelden hier dezelfde uitgangspunten. Als er ruimte voor enigszins logistieke bedrijven moet worden gevonden/behouden, dan is dit blok door haar directe ligging aan de afslag van de A4 daarvoor
DUURZAAMHEIDSASPECTEN In de volgende paragraaf worden regels
het meest aangewezen.
voor de transformatie aangegeven. De duurzaamheidsaspecten voor de vernieuwing zijn opgenomen in het MIRUP (Stadsgewest
9. POLAKWEG De Polakweg ondergaat een functieverandering. Van
Haaglanden 2003). Voor kavelgewijze en gebiedsontwikkeling worden
een achterafstraat in de periferie van het werkgebied wordt het één
de volgende aanbevelingen gedaan:
van de gebiedsentrees voor het autoverkeer. Het profiel zal hierop
-
Stimuleren van fietsgebruik; taak van het parkmanagement om bedrijven hierop te wijzen
worden aangepast. Dit houdt in dat een groot deel van het parkeren -
op eigen terrein of tussen de bestaande bebouwing moet worden
Verkorte wandel- en fietsroutes; mogelijk bij gebiedsontwikkeling om rekening te houden met een doorsteek
opgelost. Intensivering van de aan de A4 grenzende kavels moet wor-
den nagestreefd. Eventuele consequenties voor de bestaande kavels
Intensiveren rond OV-haltes; dit komt neer op bijna de gehele Plaspoelpolder
als gevolg van de herprofilering van de Polakweg moeten in bij de -
technische uitwerking worden bezien.
Aanleg waterpartijen (25 % onverhard, 8% water); noodzakelijk om de watertoets van het Hoogheemraadschap te doorstaan
-
10. HOOGBOUW-ZONE Deze kavels richten zich momenteel op de A4.
Natuur en water bundelen; bij gebiedsontwikkeling langs bestaande waterlopen
Met de vernieuwing van de toren van EPO ontstaat de kans de -
Plaspoelpolder een hedendaags gezicht aan de regio te geven. Het ini-
Parkeren ondergronds en op daken; voor medium-size kavels en gebiedsontwikkeling
tiatief aan de Limpergstraat gaat hier op een gelijkvormige manier op -
in: hoogbouw tot boven de 100 meter als accent aan de snelweg. Voor
Gezamenlijke netwerken (perslucht, warmte, grijs water); bij ver-
alle vernieuwing en verdichting geldt dat hoogbouw altijd onder een
nieuwing van de openbare ruimte kan de gemeente glasvezel aan-
vorm van beeldregie dient plaats te vinden. Hoogbouw tot deze hoog-
brengen, bedrijven kunnen individueel of colelctief investeren in
te is geen centraal thema in het toekomstbeeld van de Plaspoelpol-
andere netwerken -
der. Enkele hoogbouwaccenten zullen daarmee een ikoniserende wer-
Geschakelde en gestapelde bebouwing; de regels zijn gebaseerd
king hebben voor het gehele werkgebied. Een supervisor kan de link
op een compacte verstedelijking ter versterking van het patroon
tussen het belang van het gebied en het nieuwbouwinitiatief beoorde-
en functioneren van de straten -
len. De onderbouw op de kavels, de stedelijke plint dient zich op de
Functiemenging; ter verbetering van levendigheid en aantrekkelijkheid
direct aangrenzende straten te orienteren. Geluidsoverlast en lucht-
vervuiling langs de A4 zullen een beperking zijn op het buitenklimaat
Grasdaken; om zo het water langer vast te houden en daarmee peilfluctuatie te verminderen
(pleintjes e.d.) en ontwikkelingsmogelijkheden als woningbouw. 41
REGELS VOOR ONTWIKKELING De toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden worden met een eenvou-
moeilijke opgave zijn. Hiervoor moet naar een collectieve, gebouwde,
dige set van regels begeleid. Deze regels gelden voor alle initiatiefne-
oplossing worden gezocht.
mers en moeten helderheid verschaffen in wat wel en niet kan. De
Ter ondersteuning van de levendigheid en vitaliteit moet er nadrukke-
hieronder beschreven regels worden in een vervolgfase vastgelegd in
lijk ruimte worden geboden aan ondersteunende functies als voorzie-
het nieuwe bestemmingsplan.
ningen (sport, kinderdagverblijf, stomerij etc.), onderwijs (stagemo-
Om de set regels eenvoudig te houden stellen wij een combinatie van
gelijkheden, kennisoverdracht) en wonen (een aanvullende doelgroep
kwaliteitsregie en stimuleringsmaatregelen voor. Op de laatst
die zich kan binden aan dit nieuwe stuk stad).
genoemde aspecten wordt in hoofdstuk 4 nader ingegaan.
Om meer programmatische veranderingen mogelijk te maken mag het aantal milieubelastende bedrijven niet toenemen. Ontwikkelingen tonen aan dat bedrijfsvoeringen stukje bij beetje schoner en minder
REGELS VOOR HET HELE GEBIED
hinderlijk aan het worden zijn. Maar voor nieuwkomers moet worden
De regels voor de ontwikkelingsmo-
gelijkheden in het plangebied van de Plaspoelpolder hebben betrek-
bezien of ze qua belasting wel passen in de WerkStad. Naast milieu-
king op alle kavels. Accentverschillen in de regels worden bepaald
hinder moeten bedrijven met een bijzonder verkeeraantrekkende
door de gebiedseigenschappen conform de milieutypeverdeling.
werking of zwaar transport worden gemeden. Dit type bedrijven frus-
De projectgebieden worden als referentieuitwerking ontwikkeld bin-
treert het verkeerssysteem.
nen de regels van de aangegeven milieutypen. Hiermee wordt een beeld geschetst van een mogelijke intensivering van onderdelen van
AANVULLENDE REGELS PER MILIEUTYPE
het gebied.
Regels voor milieutype 1. Sir Winston Churchilllaan - Treubstraat Ruimtelijk
ning houdend met waterhuishouding)
Ruimtelijk Rooilijn Bouwhoogte Hoeken
Geen rooilijnen, maar geclusterde composities (reke-
minimaal 70% van bouwvolume in rooilijn,
Bouwhoogte maximaal 40 meter
maximale lengte 70 meter
Bouwen op hoek (in de rooilijnen) aan zijde Treubstraat
maximaal 22 meter, per blok één toren van 40
Programmatisch maximaal milieuhindercategorie 2
meter (max. 30x30x40)
Expressie
Ieder blok heeft een bijzondere openbare ruimte waar alle volumes en functies op zijn gericht. Bestaand
bouwen op de hoek (in de rooilijnen)
groen speelt hierbij een hoofdrol. Programmatisch Werkfuncties
Regels voor milieutype 2. Kantoren aan het spoor
ruime mogelijkheden voor grote diversiteit. Geen vergroting milieubelastende bedrijven
Dit gebied maakt onderdeel uit van het werkgebied
Functies
ruimte voor voorzieningen, onderwijs en wonen
Plaspoelpolder. De mogelijkheden voor ontwikkeling
Parkeeroplossing
op eigen terrein
zijn vastgelegd in bestemmingsplan Stationslocatie e.o. Regels voor milieutype 3. Locatie Shell
Expressie Uitstraling
als werkgebouw (organisatie, materialisering)
Levendigheid
voordeur en levendige zijde naar straat gericht
Geen aanvullende regels.
Regels voor milieutype 4. Plaspoel Garage Ruimtelijk
Overkraging door uitbouw op hoog gelegen verdiepin gen mogelijk.
Door rooilijnen vast te stellen wordt de tussenruimte een stedelijke
Programmatisch Wenselijke functies naast werken ruimte voor voor
straat. In combinatie met voordeuren en andere levendigheid aan de straat wordt de algehele levendigheid in het gebied vergroot. De
zieningen, géén wonen.
keuze is dus nadrukkelijk om gevels te maken in plaats van de hoog-
Parkeeroplossing in gebouw.
te. Hoogbouw is echter wel mogelijk, maar dan incidenteel tot een maximum van 40 meter. Deze hoogte is net niet waarneembaar vanuit
Regels voor milieutype 5. Middenzone
de snelweg, maar biedt wel de mogelijkheid om een groot volume te
Ruimtelijk
aan de Treubstraat wordt een rooilijn vastgesteld.
bouwen. Hierbij zal wel een eigen parkeervoorziening moeten worden
Langs de Stadsstraat, waar nu al meer hoogte is dan 22
gerealiseerd. Een algehele bouwhoogte van maximaal 22 meter maakt
meter, mag evenhoog worden teruggebouwd. Programmatisch ruimte voor voorzieningen, onderwijs en incidenteel
het mogelijk om 5 goede verdiepingen te maken. Zeker voor het mid-
wonen
dengebied biedt dit een enorme verdichtingmogelijkheid. De parkeeropgave zal vooral bij de kleine kavels tot ca. 3.000m2 een 42
Regels voor milieutype 6. Haven en Vliet
Regels voor milieutype 9. Polakweg
Ruimtelijk
Programmatisch geen wonen
minimaal 5 meter langs kades
Programmatisch ruimte voor voorzieningen, onderwijs en wonen Expressie
Expressie
alzijdige oriëntatie
extra aandacht aan waterzijde (vergroting van het Regels voor milieutype 10. Hoogbouw-zone
openbaar gebied aan de waterkant)
Ruimtelijk Regels voor milieutype 7. Volmerblok
op Sijthof-locatie worden nieuwe rooilijnen vastgesteld Maximaal 22 meter, één toren hoger dan 40 meter
Programmatisch geen wonen
Programmatisch geen wonen
Expressie
Expressie
aan iedere zijde van het blok een onbebouwde ruimte van 10 x 20 meter op uitgeefbaar terrein
bijzondere architectonische uitwerking die representatief is voor de hele Plaspoelpolder
Regels voor milieutype 8. Gebiedsentree Programmatisch geen wonen
1
5 3
6
4
2
8
7
10
9
PLANKAART 43
GEBOUWTYPOLOGIEËN Een van de succesfactoren voor een vitale en duurzame ontwikkeling is de realisering van flexibele en intelligent in te richten gebouwen. Gebouwen met zogenaamde casco-eigenschappen. Dergelijke gebouwen bestaan in alle soorten en maten. Hieronder is een overzicht gegeven van reeks gebouwtypen op een klein (S), medium (M) en groot (L) kavel. Dit rijtje moet als inspiratie beschouwd worden en
Klein kavel (S)
kan als toolbox voor nieuwbouwinitiatieven dienen.
VOOR- EN ACHTER HUIS S
Medium kavel (M)
Typologie: individuele gebouwen met een
voor- en achterhuis. De plint heeft een hoge verdiepingshoogte geschikt voor functies gerelateerd aan straat. Kleine patio's creëren groene ruimten aan binnenkant. Ontsluiting: ieder gebouw eigen entree aan voorkant. Achtergebouwen liggen uit zicht en zijn alleen via privé entree te bereiken. Flexibiliteit: Naar het voorbeeld van grachtenpanden in Amsterdam kent dit gebouwtype een zeer grote flexibiliteit.Expressie: individuele gebouwen met eigen architectonische expressie. Referenties: Grachtengordel Amsterdam/ diverse architecten
ÎLOT S
Typologie: Cascogebouw met informeel karakter.
Hoofdvolume met meerdere bijgebouwen. Het hof wordt bereikt door een collectieve entree. Afhankelijk van functiemenging is hof of werkplaatsen. Ontsluiting: Entree naar hoofdvolume, bijgebouwen en binnenhof gesitueerd aan smalle voorkant. Flexibiliteit: De îlot kan verticaal gemengd worden. Expressie: Relatief smal front. Oriëntatie naar de straat en binnenhof. Referenties: Anyplace Antwerpen/ B Architecten.
SOLITAIR S
Typologie: Vrijstaand gebouw 7 - 12 lagen. Specifieke
verschijningsvorm en generieke eigenschappen. Extra hoge verdiepingen met name in de plint. Ontsluitingsprincipe: Ontsluiting direct vanuit straat of klein pleintje tussen gebouw en straat. Flexibiliteit: De uitstraling en flexibele indelingsmogelijkheden garanderen langdurige 'houdbaarheid' met mogelijkheid voor zowel verticale als horizontale menging. Bij meerdere entrees is een menging met wonen ook goed denkbaar. Expressie: Solitair gebouw, vrije ruimte eromheen, blikvanger, sculpturaal uiterlijk. Referenties: H2O, Hafencity Hamburg (Spengler Wiescholek Architecten) 44
Groot kavel (L)
45
LOODS S Typologie: Ligt dwars op de straat, heeft blinde muren aan zijkanten en oriëntatie naar voor-en achterkant. Verdiepinghoogte ca. 4 meter Ontsluiting: Centrale entree. Voetgangers gaan naar boven, auto's en fietsers naar beneden. Flexibiliteit: Eenheden van 200 m2 tot maximaal 3000 m2 (hele gebouw). Door de tweedeling kunnen woningen aan de achterkant gesitueerd worden.Expressie: horizontaal, langgerekt gebouw met hoge verdiepingen, robuust / industrieel uiterlijk. Referenties: Loods Houthavens Amsterdam
PLAZA M Typologie: Hybride structuur. Individueel herkenbare gebouwtypen met voordeur aan straat en binnenkant. Kleinschalige pleinruimtes met hoogwaardige inrichting en beheer. Ontsluiting: Straat en aan verschillende pleinruimtes. Parkeren gezamenlijk en ondergronds. Flexibiliteit: Eenvoudige uitwisselbaarheid tussen wonen en werken. De schaal zeer variabel. Expressie: Hybride stedenbouwkundige cluster met verschillende gebouwtypen en pleinruimtes. Referenties: Brewery Square, London
LOODS M
Typologie: Uitgesproken cascogebouw langs de straat.
Hoge plint heeft sterke relatie met straat. Ontsluiting: Meerdere entrees langs de straat. Gezamenlijk parkeergarage onder het gebouw. Flexibiliteit: Variabele breedtes gebaseerd op modulemaat, geschikt voor kantoren, bedrijven en woningen. Expressie: horizontaal, hoge verdiepingen, robuust/industrieel uiterlijk. Referenties: Loods 6 KNSM Eiland Amsterdam
46
47
MOGELIJKE PROJECTGEBIEDEN Ter illustratie van de milieutypen en de regels zijn een aantal projectgebieden gedefinieerd. De keuze van deze gebieden is deels bepaald door geformuleerde problemen waarvan inzicht in oplossingsmogelijkheden moet worden gegeven. Anderzijds is op basis van een eerste inventarisatie van ontwikkelingsruimte en initiatieven gekozen om de potenties van kansen te laten zien. Het is voorstelbaar dat in de uitwerking van de visie een andere gebiedsindeling wordt gekozen. In een separate notitie zijn de financiële aspecten van de kosten en opbrengsten van deze projecten uiteengezet.
overzicht mogelijke projectgebieden (zie ook p. 56)
1. SIR WINSTON CHURCHILLLAAN - TREUBSTRAAT De zone tussen de Sir Winston Churchilllaan en de Treubstraat heeft
Aan de Treubstraat is een gemiddelde bouwhoogte van 4-5 lagen voor-
het karakter van een groene buffer met als doel het scheiden van de
gesteld. Flexibele verzamelgebouwen kunnen zowel een woon- als een
functies wonen en werken. Met het opheffen van de bufferende wer-
werkbestemming krijgen. Er zijn langs de Sir Winston Churchilllaan
king van het groen heeft het gebied veel potentie om de relatie tus-
vijf ontwikkelingslocaties aangegeven. Een speciale rol is voorzien
sen de Plaspoelpolder en Rijswijk te versterken en de werkstad een
voor kavel 1.07: de onderwijslocatie. Een ensemble van torens en een
respectabel gezicht naar de stad te geven. Van functiescheiding naar
halfopen blokstructuur vormt een schakel tussen de Sir Winston
integratie. Wonen, werken en bijzondere functies in een aantrekkelij-
Churchilllaan, Burgemeester Elsenlaan en de Treubstraat. Een nieuwe
ke menging bepalen hier de sfeer. De eerste stap naar functiemenging
tuin tussen deze locatie en het naastgelegen politiebureau wordt
is reeds gezet. In de Churchilltorens, oorspronkelijk ingericht als kan-
openbaar toegankelijk. Aan de zuidwestzijde van de politie bevindt
toren, wordt reeds gewoond.
zich een skate-parkje kavel 1.05. Een zorgvuldige inpassing van een aantal bijzondere bomen is hier noodzakelijk. De ontwikkeling van
De 'sense of place' wordt met name bepaald door het lommerrijke
kavel 1.04 kan in een latere fase plaatsvinden. Momenteel is hier het
groen. Niet alles blijft gehandhaafd maar het groen wordt specifieker
kantoor van de Kiwa.
en hoogwaardiger. Monumentale bomen worden ingepast en aan de Sir Winston Churchilllaan zijde komen fraaie tuinen. De Treubstraat
Kavel 1.03 wordt meteen ontwikkeld en kan een goede eerste impuls
wordt verbreed waardoor (aan de groene zijde) ruimte wordt gemaakt
aan de transitie geven. Een bijzondere kans is er voor het bestaande
voor een flinke bomenrij (1e grootte).
hoge gebouw op kolommen. Overwogen kan worden of deze gehandhaafd kan blijven en een herbestemming kan krijgen voor werken in
De ontwikkeling van de zone is goed te faseren. Enkele gebieden zul-
de creatieve sector of tijdelijk werken (new work, Amsterdam).
len ongewijzigd blijven, de overige kavels worden ontwikkeld of her-
Combinaties zijn mogelijk: een 'grand café' met speciaal allure
ontwikkeld. Middels lusontsluitingen (eenrichtingsverkeer) worden de
(Dudok-achtig) samen met een stadsvilla met exclusieve woningen en
afzonderlijke deelgebieden geadresseerd aan de Treubstraat. Via
een multifunctioneel werkgebouw. Rondom de hoogbouw is voorzien
bruggen wordt het mogelijk om vanuit westelijke richting de kavels
in een publieke ontmoetingsplek, een plein.
vanaf de Sir Winston Churchilllaan te bereiken. Het beeld vanuit de Sir Winston Churchilllaan wordt gevormd door
Op de naastgelegen kavel 1.02 is een zorgvuldige inpassing van de
individuele volumeuze torens in het groen. Deze kunnen zowel wonin-
bestaande woningen vereist. De bouwhoogten zijn hier beperkt. De
gen als kantoren bevatten, of combinaties van beiden. Bouwhoogtes
inpassing van enkele monumentale bomen is een vereiste.
tot acht lagen zijn mogelijk. 48
maquettebeeld
mogelijke expressie gebouw Productschap
49
2. HAVEN EN DELFTSEVLIET Dit gebied heeft veel ontwikkelingspotentie door de aanwezigheid
met werken. Aan de waterzijde is een lunchroom/koffiecorner met
van water. Veel leegstand en een laag investeringsniveau brengen het
terras te realiseren.
gebied momenteel in een neerwaartse spiraal. Met een kavelsgewijze vernieuwing kan dit proces omgebogen worden en kan een nieuwe
Loodrecht op het water blok 6.04 is een loodsachtig gebouw (even-
impuls worden gegeven waarbij de potentie van het water wordt
eens programmaloos te bouwen) met een middencorridor een geschikt
benut.
type. Bedrijven kunnen op de begane grond gerealiseerd worden, kantoren erboven en aan de waterzijde en het dak kan worden bewoond.
De havenbekkens zijn moeilijk te ervaren en liggen verborgen achter private kavels. Een eerste stap is het toegankelijk maken van de
Een derde project betreft een verzamelgebouw nieuwe stijl (vgl.
wateroevers middels een steigerpad. Een doorgang van de
Groothandelsgebouw Rotterdam). Een fors volume van 6 bouwlagen
Burgemeester Elsenlaan naar het havenbekken maakt de haven
ligt met de lange zijde aan de Burgemeester Elsenlaan (blok 6.01). Dit
bereikbaar en visueel waarneembaar.
type heeft zowel entrees aan de Burgemeester Elsenlaan als aan de Koopmansstraat. De plinten kunnen publieke functies bevatten. Een
Op de strook tussen het bekken en de Nijverheidsstraat (blok6.03) is
openbare route door dit gebouw verbindt het 'interieur' van de
een reeks cascogebouwen voorgesteld welke programmaloos gebouwd
(haven) met de hoofdstructuur van de Plaspoelpolder. In navolging van
kunnen worden. De 40 meter brede strook is diep genoeg om een
deze bebouwing kan de hoek Burgemeester Elsenlaan, Limpergstraat
'voor-achterhuis' type te realiseren in 4 à 5 bouwlagen. Centraal in de
bebouwd worden. Het bestaande parkeerterrein kan middels een par-
blokken gelegen lichthoven zijn met stijgpunten gecombineerd.
keerdeksysteem compacter worden waardoor de hoek vrijkomt voor
Wonen is binnen deze typen goed mogelijk en prima te combineren
een echte 'eyecatcher' dat het middengebied schakelt met het havengebied. maquettebeeld
50
3. GEBIEDSENTREE Het eerste deel van de Diepenhorstlaan kan gezien worden als de entree van de Plaspoelpolder naar het achterliggende stedelijke gebied. Deze moet prettig, herkenbaar en functioneel zijn. Om de functionaliteit te verbeteren wordt het kruispunt met de Visseringlaan verbeterd zoals beschreven in hoofdstuk 3. De koppeling met de Polakweg biedt de mogelijkheid om een deel van het bestemmingsverkeer snel door te voeren. Het initiatief van EPO om haar hoge kantoortoren te vervangen draagt bij aan een modernere uitstraling naar de gebiedsentree. Een nieuwe toren in combinatie met een kunstwerk markeren de gebiedsentree vanuit de A4 gezien. Het aankleden van de wanden van de parkeergarage van EPO met een muur van schanskorven met een spannend verlichtingspatroon verzacht deze zijde van de entree.
51
4. PARKEERGARAGE Het herbestemmen van de parkeergarage (blok4.01) van de evene-
bieden aan enkele autogerelateerde bedrijven zoals garage, banden-
mentenhal is het benutten van een 100% kans. De locatie is een echte
service, autoruitherstellingsbedrijven etc. Dit zijn bedrijven uit het
Hot-Spot te noemen. De directe nabijheid van het recent vernieuwde
midden- en kleinbedrijf die momenteel veelal te krap zijn behuisd en
Shell, de ligging aan de singel, de positie als hoekpunt aan de belang-
hun voorraad auto´s op de straat/stoep hebben staan.
rijkste verkeersader zijn sleutels voor een succesvolle ontwikkeling.
Rondom de garage komt een nieuwe gevel die tevens als informatie-
Het gebouw heeft drie parkeerlagen boven een hoge plint waardoor
scherm kan dienen. Door de gevel op enige afstand van het gebouw te
het uitermate geschikt is voor functies die een bijdrage kunnen leve-
plaatsen kan de tussenruimte ingericht worden met fitnessruimten of
ren aan de verlevendiging van de Plaspoelpolder. De voorbeelduitwer-
'flexplekken' Het dak krijgt een publieke functie.
king gaat uit van een thematische ontwikkeling. De plint wordt
De verharding rondom het gebouw wordt vernieuwd en verbijzonderd,
gebruikt als showroom in combinatie met een ruimte voor het onder-
passend bij de centrale positie die deze plek in de WerkStad gaat
nemerscentrum van de Plaspoelpolder het is hiermee een ruimtelijk
innemen.
en functioneel baken in het gebied. De parkeerlagen kunnen onderdak
52
5. EVENEMENTENLOCATIE Het terrein van de evenementen hal (blok7.01) leent zich bij uitstek
Ruimtes kunnen worden aangewend voor kantoren en ondernemingen
voor een X-large nieuwe ontwikkeling. Van de huidige functie, evene-
uit het midden- en kleinbedrijf. Hierdoor zal er voldoende draagvlak
menten en beurzen, is aangegeven dat deze niet overeen komt met
ontstaan voor collectieve functies zoals kinderdagverblijf, offset-cen-
het geformuleerde toekomstbeeld van de Plaspoelpolder. Het is niet
ter, collectieve vergaderruimten, horeca etc. Als de ontwikkeling
direct dienend voor de overige bedrijvigheid en heeft een enorme
zoals hierboven bij punt 4; Parkeergarage is beschreven plaats vindt,
verkeersaantrekkende werking met een parkeeroverlast op piekmo-
kan hier van collectieve voorzieningen gebruik worden gemaakt.
menten.
Parkeren zal ondergronds en/of inpandig plaatsvinden. Het complex zal een stoere en tijdloze uitstraling moeten krijgen. Standaardisatie
Het 3,5 ha grote terrein wordt in het voorstel als geheel ontwikkeld
zal een gunstige uitwerking hebben op het prijsniveau en daarmee de
en niet in kleinere kavels opgedeeld. De kans ontstaat om een groot-
haalbaarheid. Het veel geroemde Groothandels Gebouw in Rotterdam
schalig complex te realiseren die qua eigenschappen een toegevoegde
van van Tijen en Maaskant is een goed voorbeeld van een dergelijk
waarde heeft voor de Plaspoelpolder als geheel. Het voorstel gaat uit
type complex.
van een schakering van flexibel te gebruiken units van 16x32 meter. De bouwhoogte varieert tussen de 3 en 5 bouwlagen met 'torentjes'
De buitenruimten in de vorm van corridors en binnenhoven zijn open-
van maximaal 40 meter (referentie skyline: San Gimignamo).
baar toegankelijk en brengen kwaliteit binnen het complex. De verharding is functioneel en robuust. Er is ruimte voor groen in de vorm
De universele ruimtes worden ontwikkeld voor diverse werkfuncties.
van grote bomen.
53
6. HOEKEN De hoeken van de bouwblokken zijn van cruciale betekenis voor de uitstraling van het werkgebied. Zij springen het meest in het oog en zijn altijd vanuit meerdere richtingen te ervaren. Voor de transformatie van de hoeken geldt: gebruik elke kans die zich voordoet! Binnen de kavelgewijze vernieuwing zijn dit de prioriteitprojecten. Telkens moet bezien worden of voor de Plaspoelpolder een ondersteunend programma gerealiseerd kan worden in de plinten van de hoekbebouwing.
54
7. GROEN EN ECOLOGIE De ecologische verbinding en het toewerken naar de waterbergingsopgave zijn belangrijke uitgangspunten voor de voorstellen in dit projectgebied. Een ecologische verbindingszone verbindt de parken Te Werve met het Elsenburgerbos en het Wilhelminapark. De verbinding is gepositioneerd over de Diepenhorstlaan en de Verrijn Stuartlaan/Volmerstraat. De Diepenhorstlaan kent reeds een wat bredere waterloop. Hier zijn aan weerszijde natuurvriendelijke oevers voorgesteld met zoveel mogelijk behoud van de bestaande bomen. De waterlijn wordt hierbij iets verbreed middels een 'plasberm'. Het natte profiel van de Verrijn Stuartlaan en Volmerlaan kan aanzienlijk worden verbreed. Een brede huidige Verrijn Stuartlaan
plas-dras zone aan de zuidzijde geeft vorm aan de ecologische verbinding en kan dienen als waterberging. De bomen aan deze zijde dienen dan wel verwijderd te worden. Enkele parkbomen kunnen naderhand worden toegevoegd. De noordzijde krijgt een iets steiler talud. De bomen blijven hier gehandhaafd. De berm en het talud worden ecologisch beheerd. Om te voldoen aan de wateropgave van 8% moet binnen het plangebied ongeveer 5,5 ha worden toegevoegd. Dit is ongeveer 2,5 keer de
voorstel Verrijn Stuartlaan
oppervlakte van de evenementenhal. Met een maximale verbreding van alle watergangen en het toevoegen van water in de zone Churchilllaan Treubstraat is ongeveer 1,2 ha water extra te bergen. Dit betekent wel dat er relatief veel bestaande bomen moeten worden gekapt. Het aldus ontstane tekort van 4,3ha is (zonder drastische ingrepen) niet binnen het openbaar gebied te bergen. Bij een toekomstige ontwikkeling moet op kavel, cq. Gebiedsniveau worden gekeken
huidige Diepenhrostlaan
wat de lokale mogelijkheden zijn water (tijdelijk) te bergen. In het MIRUP zijn suggesties opgenomen. De laanbeplantingen van de Plaspoelpolder zijn ten dele versleten. Om het gebruik als bedrijventerrein niet teveel te belemmeren zijn in het verleden veel klein blijvende boomsoorten aangeplant. Door deze te vervangen door inheemse bomen van de eerste grootte die wat
voorstel Diepenhorstlaan
hoger kunnen worden opgekroond (vrachtauto's!) wint de laanstructuur sterk aan kwaliteit en monumentaliteit. Met deze nieuwe boomsoort kan ook een bijdrage aan de ecologische verbinding worden geleverd. In aansluiting op het groenbeleidsplan van de gemeente dienen ontbrekende laanstructuren te worden aangevuld. Waar aan de singelstructuur wordt gesleuteld wordt gekeken of de verblijfskwaliteit (naast de visuele kwaliteit) kan worden vergroot door het inrichten van plekjes met een bank o.i.d.
referentie laanstructuur
55
PROGRAMMA EN KENGETALLEN 8.
AANPASSING VOLMERLAAN
DE HUIDIGE PLASPOELPOLDER IN CIJFERS:
De huidige verkeersafwikkeling is erop gericht gedeeltelijk gebruik te
plangebied bruto
100.0 hectare
maken van een route langs de groene singels. Met het ingebruiknemen
plangebied netto
67.4 hectare
van een stadsstraat die het tracé van de trambaan volgt moet een
nat oppervlak
2.5 hectare
bescheiden herprofilering van de Volmerlaan ter hoogte van
aantal bedrijven
428 bedrijven
Visseringlaan - Verrijn Stuartlaan plaatsvinden die erop is gericht het
aantal m2 BVO
660.000 m2
autoverkeer mee te nemen in een route langs de tram.
leegstand
129.000 m2 (19%)
aantal werknemers
ca. 22.000 mensen
aantal BBR leden
260 bedrijven
Netto plangebied na ontwikkeling van Sir Winston Churchilllaan Treubstraat: 68,9 ha
PROJECTGEBIEDEN Om de projectgebieden geografisch te kunnen duiden is een bloknummerkaart opgesteld. Hierin zijn de uitgeefbare blokken en onderdelen van het openbaar gebied genummerd. In de hierna volgende tabel zijn de projectgebieden gekoppeld aan de bloknummering en is een globaal beeld gegeven van de kosten en opbrengsten zoals die voortkomen uit een referentieuitwerking (zie maquettebeelden). De referentieuitwerking toont aan dat in de projectgebieden een significante vergroting van het aandeel m2 BVO kan worden behaald. Deze doorrekening staat nog los van autonome ontwikkelingen. projectgebieden
56
blok oppervlak oppervlak
buiten
projectgebied
uitgeefbaar openbaar plangrens 101 102
6536
103
7967
104
10338
105 5352
107
10662
108
5375
201
transf.
. inrichting openbaar gebied; bomen, bruggen, pleinen en plekken, autoontsluiting
8953
106
sloop ontw ikk.
1. Sir Winston Churchilllaan
9875
. sloop aantal gebouw en
sloop
. transformatie gebouw Productschap
nieuw bouw
-32940 64320
64320
. nieuw bouw
gebouw d parkeren
29300
29300
saldo
-32940
60680
transformatie
4760
4760
transformatie
30000
30000
86521
301
72210
401
6662
4. Parkeergarage . herinrichting gebouw , buitengevel
501
21477
502
22805
503
33964
504
35571
505
22325
506
18212
507
12031
508
8418
509
12477
. herinrichting openbare ruimte
1. Sir Winston Churchilllaan
6. Hoeken
510
3320
511
19822
512
9068
601
12675
602
9220
. openbaar gebied;parkeerplekken, pleinen en plekken,
sloop
603
17188
. sloop aantal gebouw en
nieuw bouw
44990
44990
604
28410
. nieuw bouw
gebouw d parkeren
19700
19700
605
26236
701
44056
. transformatie en intensivering op kavel
2. Haven en Delfsevliet
saldo
5. Evenementenlocatie
sloop
. sloop aantal gebouw en
801
13466
802
20470
803
28162
901
8790
1001
86771
1002
31127
-18310
-18310
46380 -25200
-25200
nieuw bouw
34000
34000
gebouw d parkeren
17000
17000
saldo
25800
nieuw bouw
EPO
. nieuw bouw + maaiveldinrichting
3. Gebiedsentree . verkeerskundige aansluiting, herinrichting kruispunt . kunstw erk
7. Groen en ecologie . herinrichting oevers
8. Volmerlaan . Herpofilering totaal
674502 saldo transformatie
-76450 209310
132860 34760 167620
57
58
ILLUSTRATIE MOGELIJKE PROJECTGEBIEDEN
59
4. Actieplan
VERVOLGSTAPPEN
ONDERNEMEND GEZELSCHAP
Nadat de ambtelijke projectgroep de stedenbouwkundige structuurvi-
ALLIANTIE ALS CENTRALE ACTOR IN DE TRANSFORMATIE
sie Plaspoelpolder met de separate financiële notitie heeft goed
basis van een succesvolle transitie van een dergelijke omvang staat
gekeurd kan het bestuurlijk worden behandeld. Het bestuur wordt
altijd een ondernemende groep met slagkracht, zowel bestuurlijk
gevraagd de inhoudelijke visie, het voorstel voor financiering en de
(stad) als privaat (investeringsmacht en -kracht). Het is een groep
constructie van een ondernemend gezelschap goed te keuren. De
met minimale omvang, maar ook niet kleiner dan dat: alle partijen
goedgekeurde visie is de directe onderlegger voor een nieuw bestem-
die nodig zijn om de transformatie een succes te maken moeten erin
mingsplan voor de Plaspoelpolder. Na goedkeuring kan de bestem-
vertegenwoordigd zijn.
Aan de
mingsplanprocedure worden gestart. Om meer gevoel te krijgen bij de voorgestelde ontwikkelingsrichting wordt een excursie georganiseerd
Voor de Plaspoelpolder bestaat deze groep uit:
met betrokken bestuurders en de leden van het ondernemend gezel-
-
schap.
De Transitiegroep Plaspoelpolder van de Belangenvereniging Bedrijven Rijswijk: MKB, Shell en Epo.
Parallel kan het ondernemend gezelschap starten met het vormgeven
-
van een parkmanagementstructuur met bijbehorend ondernemings-
Schuyffel Vastgoed, eigenaar van veel vastgoed en grond in de Plaspoelpolder, naast Shell en EPO.
plan. In dit plan kunnen de eerste projecten worden gedefinieerd en
-
uitgezet. Een ander taak zal zijn de promotie en marketing van de
Rijksgebouwendienst, eigenaar van grote (leegstaande) kantoren van onder andere NFI en TNO.
projecten.
-
Industrieschap, eigenaar van grond rondom de landtong in het noordoostelijk deel.
-
BESTEMMINGSPLAN
Gemeente Rijswijk, de afdelingen Sociale Zaken en Werkgelegenheid en Ruimtelijke Ordening.
Een van de volgende stappen is het opstellen en vastleggen van een bestemmingsplan. Deze visie vormt daarvoor de basis. De voorschriften zullen met name direct zijn gebaseerd op de milieutype omschrij-
Direct relevante partijen buiten de groep zijn: Stadsgewest, Kamer
ving en de daaraan gekoppelde regels. De kern van de visie zal verder
van Koophandel (KvK) en de Provincie. KvK en Provincie samen werken
terug te vinden zijn in de toelichting. De bestemmingsplankaart is een
aan een strategie nota over bedrijfsterreinen in de provincie.
afgeleide van de randvoorwaardenkaart (oa. het ruimtelijk raamwerk) en de inspirerende plankaart uit deze visie.
ONDERNEMEND GEZELSCHAP We noemen een alliantie als deze een 'ondernemend gezelschap'. Deze groep vervult de ondernemersrol voor zowel de transitie als het beheer van het terrein. De rol van dit
OPDRACHTGEVERSCHAP
gezelschap kan als volgt worden omschreven:
In hoofdstuk 3, de Planvisie, hebben we aangegeven dat merendeel
-
van de ontwikkelingen autonoom zullen plaatsvinden. We hebben in
Het ondernemend gezelschap geeft vorm en inhoud aan de transformatie van Plaspoelpolder
dit hoofdstuk ook projectgebieden voorgesteld om tot integrale
-
Verzorgt de marketing en promotie van projecten
gebiedsontwikkeling te komen. in feiten zijn de volgende typen
-
De partijen vinden elkaar op de gewenste identiteit, uitgedrukt in
opdrachtgeverschap te onderscheiden;
kernwaarden. Het delen van deze kernwaarden maakt de individuele deelnemers tot groep en komt daarmee op stoom
Openbaar gebied
- gemeente
Kavelsgewijs
- individuele eigenaar
het kompas waarlangs de realisatie van het bedrijvenpark gestalte
Blokgewijs
- eigenaar - ontwikkelaar
krijgt
Gebiedsontwikkeling
- alliantie
-
-
De identiteit van het bedrijvenpark uitgedrukt in kernwaarden is
Werken vanuit een ondernemend gezelschap aan de realisatie van de gewenste identiteit kan stagnatie voorkomen: -
Financiering door 1 enkele partij kan niet worden gerealiseerd
-
Betrokken partijen kunnen hun investering optimaliseren door die op elkaar af te stemmen
-
Een gezamenlijk concept ten aanzien van het bedrijvenpark, verhoogt het rendement op individuele investeringen
-
Mangementtaken zijn o.a. het stimuleren van fiets en openbaar vervoergebruik, realiseren van glasvezel, inrichten en beheren van collectieve parkeervoorzieningen etc.
62
Vanuit dit ondernemend gezelschap worden steeds op drie niveaus verbindingen gemaakt
Stad & Omgeving
WAN
Tussen de stad en het bedrijvenpark. -
Structuurplan
De stad maakt een stedenbouwkundige structuurvisie en bestemmingsplan voor het park.
-
Businessplan
Het ondernemend gezelschap maakt een ondernemingsplan voor
Identiteitsdragers
het park.
Kernwaarden
Bedrijven park
Park management
In het ondernemingsplan spelen naast verdiencapaciteit de publieke mogelijkheden om onrendabele toppen af te kunnen dekken
LAN
een grote rol.
Clusters
Organisaties
Businessplan Verhuisplan Huisvestingsplan
Mensen
Tussen het bedrijvenpark en de gevestigde en te vestigen organisaties -
Het ondernemend gezelschap ontwerpt een algemene aanpak voor het park.
-
De individuele organisaties brengen hun vraag naar accommodatie
top-do
wn bottom -u
(ruimte en diensten) in. -
Het ondernemend gezelschap richt een ondernemend parkmanagement op om de condities voor de organisaties te optimaliseren.
Tussen het park en de werkende mensen -
Het ondernemend gezelschap ontwerpt een aanpak voor services en voorzieningen en realiseert die.
-
De behoeften van werknemers worden als vraag van consumenten onderzocht (22.000 mensen).
ONDERNEMEND PARKMANAGEMENT
Een belangrijke uiting van het
ondernemend gezelschap is een doelgericht en vitaal parkmanagement dat de condities optimaliseert waaronder services en voorzieningen worden aangeboden: marktonderzoek, plaatsing, pachters etc. Het ondernemend gezelschap gebruikt de gevonden (gewenste) identiteit als drager voor de uitwerking van haar ondernemingsplan. Er wordt een parkmanager aangesteld om dit concreet ter hand te nemen en te voorkomen dat er een gat ontstaat tussen ambitie en realisatie. Het past bij dit ondernemend gezelschap om te vermijden dat het parkmanagement overdreven regelzuchtig wordt. De gemeente, de organisaties en de werknemers moeten de parkmanager steeds ervaren als een ondernemende, servicegeoriënteerde en slagvaardige actor.
63
p
KOSTEN EN FINANCIERING Grondeigenaren Gebruikelijk in revitaliseringprocessen is dat er nau-
GEMEENTE Vooralsnog stelt de gemeente zich als volgt op:
welijks sprake is van gemeentelijke grondontwikkeling, aangezien -
-
-
De gemeente vervult alle publiekrechterlijke taken voor dit
het industrieterrein geheel of nagenoeg geheel is uitgegeven. Door
gebied, zoals de zorg voor de openbare ruimte. Dit geschiedt bin-
het neerleggen van een stedenbouwkundige structuurvisie, en
nen de kaders van de gemeentelijke begroting.
later een bestemmingsplan, krijgen grondeigenaren nieuwe moge-
Een belangrijk instrument, dat de gemeente in handen heeft, is
lijkheden hun perceel te herontwikkelen. Dit biedt kansen voor
het bestemmingsplan voor het gebied, welke herzien moet wor-
grondeigenaren om geld te verdienen. Herontwikkeling van het
den.
vastgoed, waarbij een kostbare verwerving niet aan de orde is,
De gemeente faciliteert de transitie met planvorming en project-
leidt al snel tot de mogelijkheid vastgoed te ontwikkelen met een
leiding en betrekken mogelijk private partners.
hogere waarde dan in de huidige situatie het geval is, zeker als
Het betrekken van cofinanciering bij rijk en provincie zal met
bovendien het toevoegen van vierkante meters en functiewijziging
kracht ter hand worden genomen.
aan de orde is. Ook wordt de waarde van de percelen gunstig
Mogelijke investeerders naast de overheid zijn het Industrieschap
beïnvloed door verbetering van de kwaliteit van de omgeving en
de Plaspoelpolder en private partijen zoals projectontwikkelaars.
verbetering van de infrastructuur.
De gemeente onderzoekt of financieringsconstructies aangeboden kunnen worden aan private partijen zoals projectontwikkelaars om daarVEREVENING EN KOSTENVERHAAL In de traditionele uitgangsituatie
mee investeringen in de Plaspoelpolder te stimuleren.
maakt de gemeente kosten voor de aanpak van de openbare ruimte. KOSTEN, OPBRENGSTEN EN VERDELING In deze stedenbouwkundige
Tevens faciliteert zij langs publiekrechtelijke weg dat grondeigenaren
structuurvisie wordt een serie maatregelen voorgesteld. Deze maatre-
in staat worden gesteld tot herontwikkeling van het vastgoed te
gelen leiden tot verschillende financiële stromen, zowel kosten als
komen. De verdeling van kosten en opbrengsten over de stakeholders
opbrengsten. Verschillende stakeholders krijgen hiermee te maken. In
in het gebied ligt daarmee scheef. Het kan als billijk worden
hoofdlijn zijn in de uitgangssituatie 3 "portemonnees" te onderschei-
beschouwd dat de "verdiencapaciteit"op de vastgoedontwikkeling
den.
(deels) wordt ingezet om de kosten van het plan te dekken. Hiervoor zijn verschillende methoden denkbaar. Privaatrechtelijke methoden
Gemeentebegroting Investeringen en onderhoud van openbare ruim-
zijn verevening via een publiek-private samenwerkingsvorm (PPS) en
te en infrastructuur komen traditioneel ten laste van het over-
het gebruik van de exploitatie-overeenkomst die is gebaseerd op de
heidsbudget, in casu van de gemeente. Dekking van deze uitgaven
gemeentelijke exploitatieverordening. Een publiekrechtelijke weg is
geschiedt vanuit de algemene middelen, of in een aantal gevallen
het inzetten van het instrument baatbelasting.
via bijzondere financieringsstromen, zoals bij riolering. Zoals in de
In de literatuur wordt ook wel gewezen op de mogelijkheid van
bijlagen verder is uitgewerkt, is dekking van uitgaven in relatie
"value capturing", het afromen van waardestijging van grond c.q.
tot revitalisering en bereikbaarheid ook mogelijk vanuit andere
vastgoed. Hiervoor bestaan geen publiekrechtelijke instrumenten, en
overheden. Hierbij kan men met name denken aan de Provincie
dit zou uitsluitend op basis van privaatrechtelijke overeenkomst kun-
Zuid-Holland.
nen worden gerealiseerd. In concreto zou bijvoorbeeld particulier eigendom economische en/of juridisch moeten worden overgedragen naar een samenwerkingsverband. Gelet op de zeer verstrekkende
Grondexploitatie Daar waar sprake is van actief grondbeleid komen kosten van verwerving, eventuele sloop en bouwrijp maken in
implicaties die direct verband houden met particuliere eigendoms-
beeld, evenals opbrengsten van gronduitgifte. In de uitgangssitu-
rechten raden wij toepassing van deze methodiek niet aan.
atie is het voeren van het grondbeleid, inclusief het dragen van
Gelet op het commitment van alle stakeholders dat nodig is voor het
het daarbij behorende financiële risico, een gemeentelijke taak.
slagen van revitaliseringsproces kan een eerste voorkeur uitgaan naar
Deze taak kan worden overgeheveld naar een ander lichaam, bij-
de privaatrechtelijke weg, waarbij wordt gewerkt op basis van over-
voorbeeld een ontwikkelings- en beheermaatschappij voor de
eenkomsten, hetgeen in een publiek-private samenwerkingsvorm
Plaspoelpolder, waarbij de gemeente haar grondbeleidsinstrumen-
gegoten zou kunnen worden. Een dergelijke samenwerkingsvorm biedt
tarium (bijvoorbeeld verwerving, onteigening, voorkeursrecht,
bovendien kansen om het revitaliseringsproces goed te structureren
kostenverhaal etc.) in faciliterende zin inzet ten behoeve van dit
met betrokkenheid van de stakeholders.
lichaam.
64
Voor de PPS-constructie van het ondernemend gezelschap zijn uiteindelijk meerdere vormen denkbaar. Zo kan het opereren als een netwerkorganisatie zonder juridische vorm, een BV, een NV of een entiteit zijn die alleen op parkmanagement is gericht. Het is belangrijk dat het ondernemend gezelschap zichzelf als actor erkent en daarna op zoek gaat naar de vorm van de organisatie. Andersom loopt het (bijna) altijd vast. NIVEAU VAN KOSTEN EN OPBRENGSTEN Het abstractieniveau van deze stedenbouwkundige structuurvisie brengt met zich mee, dat een gedetailleerde exploitatie nog moeilijk is te maken. De vraag is immers welke elementen meegenomen moeten worden in de exploitatie, in hoeverre er sprake zal zijn van actief grondbeleid, in hoeverre er sprake zal zijn van bijdragen van andere overheden, hoe de financiële verevening tussen de stakeholders wordt vormgegeven, in hoeverre er sprake is van kosten die verband houden met milieusanering etc. etc. In dit stadium is wel mogelijk een indicatie te geven op hoofdlijnen
ENKELE PPS VOORBEELDPROJECTEN:
van de maatregelen die in deze stedenbouwkundige structuurvisie worden voorgesteld. In een separate notitie geven we een overzicht
Bedrijventerrein Spoorzone
van de kosten- en opbrengstindicaties van genoemde maatregelen.
Onderdeel van de herstructurering van het Bedrijventerrein Spoorzone in Deurne is de transformatie van een deel van dit
SUBSIDIËRINGMOGELIJKHEDEN Slechts een beperkt aantal regelingen
terrein. De NV BOM, die de projectleiding voor deze herstructu-
kan op dit moment gebruikt worden voor de herstructurering van de
rering verzorgt, onderzoekt op dit moment op welke wijze met
Plaspoelpolder. De belangrijkste is ongetwijfeld het
derden en gemeente tot een PPS-constructies kan worden geko-
Meerjarenprogramma bedrijventerreinen 2004-2007 van de provincie
men, waarbij benefit sharing op basis van risicodragende parti-
Zuid-Holland. Afhankelijk van de feitelijke problematiek in de
cipatie in het plangebied en/of scopeoptimalisatie belangrijke
Plaspoelpolder zou de Bedrijvenregeling bodemsanering eveneens van
trefwoorden zijn. Inmiddels is een beslisdocument voor de
toepassing kunnen zijn, alsmede provinciale fondsen voor milieustimu-
samenwerking opgesteld.
lering, industrielawaai en de kenniseconomie. Haaglanden biedt een aantal programma's die ingezet kunnen worden voor de financiering
Bedrijventerrein Goudse poort
van verkeersinfrastructuur en -maatregelen.
De herstructurering van dit bedrijventerrein wordt over 15 jaar gefaseerd uitgevoerd. Onderdeel is de herontwikkeling naar kan-
In financieel opzicht lijken de regelingen van het Rijk en de EU weinig
torenlocatie (25 ha). Mogelijk wordt hier ook de ontwikkeling
kansen te bieden.
van woningen toegestaan. Er is en projectbureau opgericht dat richting geeft aan de ontwikkeling van PPS-en in deelgebieden. Bedrijventerrein De Haven In dit verouderde terrein van 600 ha in Drachten richtten de herstructureringsmaatregelen zich met name op de ontsluiting en de representativiteit. Van de totale investeringskosten van 7,45 miljoen is 20% door de eigenaren van de terreinen opgebracht, op basis van Euro 1,05 per m2 . De ondernemersvereniging heeft hierbij de gemeente verzocht het instrument baatbelasting in te zetten. Ondernemers die een exploitatieovereenkomst niet (vrijwillig) betaalden, werden aangeslagen voor baatbelasting.
65
KWALITEITSREGIE -
Elk ontwerp is een creatieve interpretatie van de context, het pro-
Beoordelen voorgestelde gebouwtypologieën (aan de hand van voorbeeldencatalogus)
gramma en de geldende normen en regels. De visie zal in enkele vervolgstappen concreter worden gemaakt. De stedenbouwkundige struc-
-
Adviseren in architectenkeuze
tuurvisie biedt de onderlegger voor een aantal kaders. De belangrijk-
-
Stimuleren van kwaliteitsambitie door debat en organiseren van workshops met architecten
ste kaders zijn: -
Het ruimtelijk raamwerk
-
De milieutypen en ruimtelijke principes
-
Programmatische mogelijkheden
-
Voorstellen bijzondere procedures voor bijvoorbeeld meervoudige opdracht voor een sleutelproject.
De supervisor werkt en oordeelt vanuit de geest van de stedenbouwOm deze kaders in vervolgstappen te bewaken zijn sturingsinstrumen-
kundige structuurvisie en maakt geen deel uit van het ondernemend
ten nodig. Het volgende onderscheid kan worden gemaakt:
gezelschap. Het is goed voorstelbaar dat na enige jaren cq. enkele projecten voldoende kennis en vaardigheden bij het ondernemend gezelschap aanwezig zijn om de rol van de supervisor over te nemen.
Ruimtelijke kwaliteit Ruimtelijk raamwerkkaart (bestemmingsplan) Openbare ruimte: functie, regels en ruimtelijke principes (bestemmingsplan) Programmatische kwaliteit Milieutypen: normen en regels (bestemmingsplan) Programmatische mogelijkheden (bestemmingsplan) Strategische kwaliteit Projectgebieden / eerste projecten (supervisor) Beeldkwaliteit Stedenbouwkundige en architectonische regels (bestemmingsplan) Beeldregie (supervisor) In de stedenbouwkundige structuurvisie worden regels voorgesteld die in het nieuwe bestemmingsplan het kader vormen voor de ontwikkeling van de Plaspoelpolder. Niet alle kwaliteit is in (eenvoudige) regels vast te leggen. Een middel voor het bereiken van de gewenste kwaliteit is een stimu-
herontdekking van de haven
leringspakket. Dit houdt een bonnussysteem in dat uitgaat van een beloning (bijvoorbeeld extra ontwikkelingsmogelijkheden) als er aanvullende kwaliteit wordt gerealiseerd. Eén van de gewenste kwaliteiten is een plekje aan de voet van gebouwen hoger dan 22 meter. Deze hoeven niet in de rooilijn te worden gebouwd. In de uitwerking van de stedenbouwkundige positionering moet een kwalitatieve inrichting van de plek worden nagestreefd en worden beloond. Het ondernemend gezelschap bepaalt wat de extra's zijn en wat hier tegenover staat. Een tweede middel om tot de gewenste kwaliteit te komen is een supervisor. Vooral in de eerste jaren van een transitieproces kan deze helpen de geest van de visie gestalte te geven in programmatische en nieuwbouwontwikkelingen. De taken van een supervisor bestaan uit: -
'bewaken' van kwaliteit en samenhang tussen stedenbouw, architectuur en openbare ruimte. 66
EERSTE STAP .. Veel partijen zijn al geruime tijd bezig met het nadenken over de
4. HAVENGEBOUW
transitie van de Plaspoelpolder. Deels gedreven door problemen die
De neerwaartse spiraal die is waar te nemen in het havengebied kan
moeten worden opgelost, deels door de behoefte aan een visie die
worden gestopt en teruggedraaid door de investering in een 'program-
handvaten geven voor verdere investeringen. Na het vaststellen van
maloos' gebouw met publieke ruimte aan de waterkant. Het gebouw
de stedenbouwkundige structuurvisie is het goed voor het daadwerke-
kan direct nieuwe bedrijvigheid huisvesten in combinatie met aan-
lijke geloof in een gezamenlijke ambitie snel de eerste tastbare ver-
trekkende functies als horeca in de plint. De aantrekkelijkheid van de
beteringen te zien. De voorgestelde projectgebieden geven inzicht in
waterkant wordt onmiddellijk binnen handbereik van werknemers en
de mogelijkheden om vorm te geven aan de vernieuwing. Het is
bezoekers gebracht. Het gebouw kan door de tijd van bestemming
hoogst waarschijnlijk dat de uiteindelijke uitwerking er heel anders
veranderen en bijvoorbeeld een woonfunctie krijgen.
uit gaat zien. Echter om de ontwikkeling op gang te krijgen adviseren wij te starten met de volgende vier projecten. Deze zijn er enerzijds
De eerste projecten moeten de indruk en bedoelingen van de struc-
op gericht problemen op te lossen, anderzijds om kansen inzichtelijk
tuurvisie vorm geven. Het is aan te bevelen inhoudelijke begeleiding
te maken die op dit moment gegrepen kunnen worden.
in de vorm van een supervisor aan te trekken om de juiste toon aan te geven. Dit is nodig omdat de regels zo eenvoudig en globaal moge-
1. AANPASSEN KRUISPUNT DIEPENHORSTLAAN - VISSERINGLAAN
lijk zijn, maar voor de eerste projecten de intenties en mogelijkhe-
Verbetering van de verkeerssituatie bij het inrijden van het gebied zal
den met ontwikkelende partijen zo helder mogelijk tot uitdrukking
een verlichting teweeg brengen bij mensen die regelmatig het gebied
kunnen komen.
in of doorrijden. Overige kostenposten korte termijn: 2. NIEUWBOUWONTWIKKELING SIR WINSTON CHURCHILLLAAN
-
Herzien bestemmingsplan
Aan de Rijswijkse 'vernieuwingsas' ligt een kans het gezicht van het
-
Supervisor voor eerste 4 projecten
'werken van de toekomst' in de Plaspoelpolder te profileren. De eerste
-
Inspirerende excursie B&W en ondernemend gezelschap
stap kan worden gezet met de transformatie van het leegstaande kan-
-
Installeren parkmanagement
toorgebouw en de ontwikkeling van nieuwbouw op de aangrenzende
-
Businessplan parkmanagement (o.a. marketing en communicatie-
gemeente kavel.
plan)
3. TRANSFORMATIE PARKEERGEBOUW EVENEMENTENHAL
Indien er op korte termijn meer middelen ter beschikking zouden
Een nieuwe programmering en opgefrist uiterlijk maken van dit
komen, kunnen investeringen in het openbaar gebied de condities en
gebouw een nieuw oriëntatiepunt in het werkgebied. Met een nieuwe
motivatie van particuliere initiatiefnemers verbeteren. Gedacht kan
inrichting van de openbare ruimte wordt dit één van de nieuwe ont-
dan worden aan:
moetingspunten.
-
Herinrichten gehelen Treubstraat
-
Herinrichting Diepenhorstlaan tussen afslag A4 en Visseringlaan
-
Herprofileren deel Volmerlaan, herinrichting wegvakken en kruispunten
-
2. Nieuwbouwontwikkeling Sir Winston Churchilllaan
4.Havengebouw 3. Transformatie parkeergebouw evenementenhal 1. Aanpassen kruispunt Diepenhorstlaan - Visseringlaan
kaartbeeld van leegstand en initiatieven 2005
67
Aankoop grond t.b.v. openbare doorsteek richting havenbekken
LITERATUURLIJST / WWW-LIJST AD NieuwsMedia BV, de Ondernemer - September 1e jaargang 2005 nr.6 Business Haaglanden, Haaglanden Business - Zakenmagazine voor de regio Haaglanden, 9e jaargang, maart 2004 Entrée Uitgevers BV, Bedrijvengids Rijswijk 2005-2006 Gemeente Rijswijk, 'Ondernemen in Rijswijk' Kuiper Compagnons, Voorschriften, deel uitmakende van het bestemmingsplan "Plaspoelpolder I", gemeente Rijswijk, Rotterdam, 10.10.80 Kuiper Compagnons, Toelichting behorende bij het bestemmingsplan "Plaspoelpolder II" van de gemeente Rijswijk, Rotterdam, juni 1979 Openbare werken Rijswijk (Gemeente Rijswijk), Bestemmingsplan "plaspoelpolder I " Platvorm Zuidvleugel, 'De Zuidvleugel van de Randstad - Netwerkstad van bestuur & recht, kennis en logistiek' , februari 2004 Provincie Zuid-Holland, 'Economische Monitor Zuid-Holland 2004', september 2004 Schuyffel vastgoed, Nieuwsbrief - nummer 12, juni 2005-12-07 Stadsgewest Haaglanden, 'MIRUP, Handreiking voor milieu in ruimtelijke plannen', 2003 Stec Groep B.V., 'Herstructurering Plaspoelpolder: De Handreiking Toegepast - Stec Groep aan regio Haaglanden', …, 4 januari 2005 Steenworp Vestigingsadviseurs Haaglanden, Locatiegids Bedrijventerreinen 2005/ 2006 Trans4, 'Startnotitie voor een nieuwe stedenbouwkundige structuurvisie, Businesspark Plaspoelpolder te Rijswijk, juni 2005 Volkskrant magazine, nummer 297, 12 november 2005-12-07 www.pzh.nl www.rijswijk.nl
68
BIJLAGEN IV, V en VI wordt algemeen gezien als een te grote overlast om met
>> VOORBEELDEN FINANCIERINGSCONSTRUCTIES EN CONTACTPERSONEN:
wonen gemengd te kunnen worden.
Bedrijventerrein Spoorzone
De aspecten (waar de uiteindelijke categorie een optelsom van is)
Contactpersoon: dhr Gordon, dhr. Krikken (BOM, 013-5311160)
verschillen van de twee tabellen. Bij de VNG-lijst worden de bedrijven beoordeeld op geur, stof, geluid en gevaar. Bedrijven worden ook
Bedrijventerrein Goudse poort
in de SvL-tabel beoordeeld op geluid maar gevaar is onderverdeeld in
Contactpersoon: dhr. H.van der Haar (gemeente Gouda, 0182-
gevaar door opslag en gevaar door handelen. Verder weegt verkeers-
588195)
aantrekking ook mee bij de SvL-tabel, terwijl deze bij de VNG-tabel alleen wordt aangegeven. Bij de VNG-methode is de grootste criteria-
Bedrijventerrein De Haven
score (bij een afstand) bepalend voor de afstand terwijl bij de SvL-
Contactpersoon: dhr. J.Hoeksema (gemeente Smallingerland, 0512-
methode de totaalscore van de criteria bepalend is voor de categorie-
581260)
indeling. Bij de SvL-tabel wordt ook rekening gehouden met de vloeroppervlakte van het bedrijf. >> ROOILIJNENKAART
>> WONEN IN EEN WERKGEBIED >> VOORBEELDENCATALOGUS GEBOUWEN
Wettelijke regelingen Lucht is een Europese zaak en biedt geen beleidsruimte. Bij geur en
>> QUICK SCAN FINANCIERING HERSTRUCTURERING
geluid kunnen gemeentes hun eigen beleid opstellen (en dit valt dus niet onder de interimwet).
PLASPOELPOLDER
Bodem (Nederlandse Staat)?
Ontploffingsgevaar (Nederlandse Staat)? >> PLASPOELPOLDER, EEN ONDERZOEK NAAR IDENTITEIT Een kort handvat -
Interimwet stad- en milieubenadering (experimentenwet Stad en Milieu) Met deze interimwet krijgen alle gemeenten de mogelijkheid onder voorwaarden af te wijken van milieu wet- en regelgeving. De tijdelijke wet biedt gemeenten bijvoorbeeld de mogelijkheid af te wijken van wettelijke normen voor bodem, geluid, stank en ammoniak. Verder bevat de interimwet een procedure om vrijstellingen en vergunningen te coördineren, zodat gemeenten projecten sneller kunnen uitvoeren.
-
VNG-lijst (Vereniging van Nederlandse Gemeentes) Indicatief hulpmiddel bij het toelatingsbeleid van bedrijven. Gaat uit van een rustige woonwijk (functiescheiding, weinig verkeer en geen bedrijven en winkels) en hanteert een afstandsnorm en bij zowel overname als afwijken dient een argumentatie.
-
De Staat van Inrichtingen Amsterdam Maatgevende methodiek over vestiging van bedrijven in gemengd, stedelijk gebied special ontwikkeld voor Amsterdam. De milieuaspecten bepaalt samen met het vloeroppervlak van een bedrijf de indeling in een categorie.
Wonen in relatie tot milieucategorieën De twee genoemde tabellen hanteren beide een indeling in milieucategorieën. Staat van inrichtingen categorie I - V en de VNG-lijst 1 - 6. Wonen is globaal gesproken mogelijk bij bedrijven in categorie I tot II (en in sommige gevallen ook bij categorie III). Bedrijven in categorie 69
ROOILIJNENKAART
A A B B
70
doorsnede A-A voorgestelde situatie Sit Winston Churchilllaan - Treubstraat
doorsnede B-B bestaande situatie Polakweg
doorsnede B-B voorgestelde situatie Polakweg
71
VOORBEELDENCATALOGUS GEBOUWEN
VOOR- EN ACHTER HUIS (S)
COURT (S)
TYPOLOGIE/ KORRELGROOTTE: individuele gebouwen met een voor-
TYPOLOGIE/ KORRELGROOTTE: De bebouwing rond het hof bestaat
en achterhuis. Dit kan vertaald worden in een formele voorkant en de
uit individuele panden waarvan een deel naar de straat georiënteerd
mogelijkheid voor een werkplaats of kantoor aan de achterkant. De
is en een ander deel naar het hof. Langs de randen zijn ondiepe
plint (begane grond of de belle etage) heeft een hoge verdiepings-
gebouwenvolumes met oriëntatie naar het hof .
hoogte die het geschikt maakt voor functies die gerelateerd zijn naar de straat. Kleine patio's creëren groene ruimten aan de binnenkant.
ONTSLUITING: ieder hof wordt vanuit de straat ontsloten. Elk woning
Deze typologie leent zicht goed voor een kavelsgewijs ontwikkeling.
heeft een eigen entree aan de voorkant of via het hof.
ONTSLUITING: ieder gebouw heeft zijn eigen entree aan de voorkant.
FLEXIBILITEIT/ GEBRUIKER: Het hoftype is in gebruik flexibel maar
Achtergebouwen liggen uit het zicht en zijn alleen via de privé entree
leent zich met name voor de combinatie van wonen en werken in een
te bereiken.
dichte zetting. In de ondiepe volume langs de zijkant is geschikt voor lichte bedrijvigheid.
FLEXIBILITEIT/ GEBRUIKER: Naar het voorbeeld van de grachtenpanden in Amsterdam kent dit gebouwtype een zeer grote flexibiliteit.
EXPRESSIE: Naar binnengekeerde volumes georiënteerd rondom gezamenlijk intern hof. Kollectieve expressie van het hof.
EXPRESSIE: individuele gebouwen in een rij met verschillen in architectonische expressie.
REFERENTIES: Mariaplaats Utrecht/ AWG Architecten
72
ÎLOT (S)
SOLITAIR (S)
TYPOLOGIE/ KORRELGROOTTE: Uitgesproken cascogebouw met een
TYPOLOGIE/ KORRELGROOTTE: Vrijstaand gebouw van 7 - 12 lagen.
meer informeel karakter. oofdvolume met een of meerdere bijgebou-
Gebouw met specifieke verschijningsvorm en generieke eigenschap-
wen aan de zijkant. Aanvullende waarde in de vorm van het binnenhof
pen. Grote doorlopende ruimten met grote overspanningen tussen de
en bijgebouwen waarin bijzondere activiteiten kunnen gebeuren. Het
kolommen, vrij in te delen, kan programmaloos gebouwd worden.
hof (openbaar of semi-openbaar) wordt bereikt door een collectieve,
Lichttoetreding middels schachten, patio's, trappenhuizen ed. Extra
attractieve entree met eventueel commerciële functies. Afhankelijk
hoge verdiepingen met name in de plint.
van de functiemenging wordt het hof gekarakteriseerd door een groene woonachtige ruimte voor de bewoners of milieus met eventueel
ONTSLUITINGSPRINCIPE: Ontsluiting direct vanuit de straat of via een
werkplaatsen.
klein pleintje tussen gebouw en straat (hoek of midden).
ONTSLUITING: Entree naar hoofdvolume, bijgebouwen en binnenhof
FLEXIBILITEIT/ GEBRUIKERS: De uitstraling en flexibele indelingsmo-
gesitueerd aan de smalle voorkant.
gelijkheden garanderen langdurige 'houdbaarheid' met mogelijkheid voor zowel verticale als horizontale menging. Vrij in te delen voor
FLEXIBILITEIT/ GEBRUIKER: De îlot kan verticaal gemengd functione-
kantoren en bedrijven van 75m2 tot complete kantoor/bedrijfsvloeren
ren of per gebouw een functie
van 1000m2 en leent zich daarom zowel voor één exclusief gebruiker
hebben en leent zich daardoor voor verschillende functies en gebrui-
als voor meerdere kantoorbedrijven.
kers.
Bij meerdere entrees is een menging met wonen ook goed denkbaar.
EXPRESSIE: Relatief smal, stedelijk gebouw in de diepte met oriënta-
EXPRESSIE: Solitair gebouw, vrije ruimte eromheen, blikvanger, sculp-
tie naar de straat en naar binnenhof die in de lengte van het gebouw
turaal uiterlijk.
loopt. REFERENTIES: H2O, Hafencity Hamburg (Spengler Wiescholek REFERENTIES: Anyplace Antwerpen/ B Architecten
Architecten)
73
CORPORATE PARK (M)
PLAZA (M)
TYPOLOGIE/ KORRELGROOTTE: Campus- of estate- achtige opzet met
TYPOLOGIE/ KORRELGROOTTE: Hybride structuur; leent zich goed
meerdere gebouwen. Representatief. Geclusterd rond gezamenlijke
voor hoge dichtheid en voor kavels die dwars over het blok (over een
ruimte of rondom kollectief thema. De openbare uitstraling van de
periode) vrijkomen. Individueel herkenbare gebouwtypen met voor-
parkopzet voegt waarde toe aan de omgeving. De schaal kan vergroot
deur aan de binnenkant. De beschutte binnenwereld bestaat uit ver-
worden naar een torencomplex met grotere impact
schillende kleinschalige pleinruimtes die samen een semi-openbare corridor/ route vormt die overdag open is en daardoor waarde toe-
FLEXIBILITEIT/ GEBRUIKER: Flexibiliteit zit in de schakelbaarheid van
voegt aan de omgeving. De hoogwaardige uitvoering van de buiten-
de eenheden.
ruimte is van essentieel belang net als het collectieve beheer ervan.
EXPRESSIE: Individuele gebouwen rond collectief park
ONTSLUITINGSPRINCIPE: Behalve bij de gebouwen aan de rand hebben alle gebouwen hun voordeur aan de binnenkant, georiënteerd op
REFERENTIES: Îlot Saint Maurice Lille/ Xavier de Geyter
verschillende pleinruimtes. Parkeren moet gezamenlijk en ondergronds gebeuren. FLEXIBILITEIT/ GEBRUIKER: Eenvoudige uitwisselbaarheid tussen wonen en werken is denkbaar. De schaal van eenheden is ook flexibel; van een paar grotere gebouwen tot relatief veel kleine gebouwen. Een duidelijke entree aan de rand is belangrijk voor eventuele bedrijven die aan de binnenkant zitten. EXPRESSIE: Hybride stedenbouwkundige cluster met verschillende gebouwtypen en interne pleinruimtes. REFERENTIES: Brewery Square, London
74
LOODS (M)
PARKING/ STORAGE (M)
TYPOLOGIE/ KORRELGROOTTE: Uitgesproken cascogebouw. Het
TYPOLOGIE/ KORRELGROOTTE: Parkeren en opbergen. Door deze
gebouw ligt langs de straat waardoor het interne leven van het
functies in een gebouw te zetten komt er ergens anders in het gebied
gebouw geëxponeerd wordt. Met name de hoge plint heeft een sterke
ruimte vrij voor een nieuw programma.
relatie met de straat en deze heeft een grote invloed op de levendigheid. Middengang met verschillende functies/onderdelen van het
ONTSLUITING: Entree naar parkeren en naar opbergfuncties kunnen
gebouw tegelijkertijd scheiden en verbinden.
gescheiden worden maar het is ruimtebesparend als ze centraal worden ontsloten.
ONTSLUITING: Meerdere entrees langs de straat. Gezamenlijk parkeergarage onder het gebouw.
FLEXIBILITEIT/ GEBRUIKER: Dit type is niet flexibel en niet geschikt voor wonen.
FLEXIBILITEIT/ GEBRUIKER: Variabele breedtes gebaseerd op modulmaat, geschikt voor kantoren en bedrijven met lichte productie en
EXPRESSIE: Gesloten en solide met schermen/groen behang over de
woningen.
gevel om de inhoud te verbergen en tegelijkertijd de bijdrage aan het straatbeeld te verbeteren.
EXPRESSIE: horizontaal, langgerekt gebouw met hoge verdiepingen, robuust/industriëel uiterlijk. Afhankelijk van de lengte kan de uit-
REFERENTIES:
werking van de straat gevel heel divers zijn. REFERENTIES: Loods 6 KNSM Eiland Amsterdam
75
PLASPOELPOLDER, EEN ONDERZOEK NAAR IDENTITEIT
PlasPoelPolder Een onderzoek naar identiteit
November 2005 Frank Bosboom Maarten Königs
Van reputatie naar (nieuwe) identiteit
Vraag bestaand
Aanbod bestaand
R
branding
Vraag nieuw
I
Aanbod nieuw
76
Alliantie als centrale actor in de transformatie Aan de basis van een succesvolle transitie van een dergelijke omvang staat altijd een ondernemende groep met slagkracht, zowel bestuurlijk (stad) als privaat (investeringsmacht en -kracht). Het is een groep met minimale omvang, maar ook niet kleiner dan dat: alle partijen die nodig zijn om de transformatie een succes te maken moeten er in vertegenwoordigd zijn. Voor de PlasPoelPolder bestaat deze groep uit: • De Transitiegroep PlasPoelPolder van de Belangenvereniging Bedrijven Rijswijk: MKB, Shell en Epo; • Schuyffel Vastgoed, eigenaar van veel vastgoed en grond in de PlasPoelPolder, naast Shell en EPO; • Rijksgebouwendienst, eigenaar van grote (leegstaande) kantoren van onder andere NFI en TNO; • Industrieschap, eigenaar van grond rondom de landtong in het noord-oostelijk deel; • Gemeente Rijswijk, de afdelingen Sociale zaken en Werkgelegenheid en Ruimtelijke Ordening. Direct relevante partijen buiten de groep zijn: Stadsgewest, Kamer van Koophandel en de Provincie. KvK en Regio werken samen aan een strategie nota over bedrijfsterreinen in de provincie.
Ondernemend Gezelschap als centrale actor De revitalisering van PlasPoelPolder heeft de meeste kans van slagen vanuit een ondernemende, daadkrachtige alliantie, dat wij ondernemend gezelschap noemen. • •
• •
Het ondernemend gezelschap geeft vorm en inhoud aan de transformatie van PlasPoelPolder De partijen vinden elkaar op de gewenste identiteit, uitgedrukt in kernwaarden. Het delen van deze kernwaarden maakt de individuele deelnemers tot groep en komt daarmee op stoom De identiteit van het bedrijvenpark uitgedrukt in kernwaarden is het kompas waarlangs de realisatie van het bedrijvenpark gestalte krijgt Werken vanuit een ondernemend gezelschap aan de realisatie van de gewenste identiteit kan stagnatie voorkomen: – – –
Financiering door 1 enkele partij kan niet worden gerealiseerd Betrokken partijen kunnen hun investering optimaliseren door die op elkaar af te stemmen Een gezamenlijk concept ten aanzien van het bedrijvenpark, verhoogt het rendement op individuele investeringen
77
Vanuit de kernwaarden werken aan het realiseren van visie
Stad & Omgeving
WAN
Structuurplan
Businessplan Identiteitsdragers
Bedrijven park
Kernwaarden
Park management
LAN Clusters
Organisaties
Mensen
Businessplan Verhuisplan Huisvestingsplan
Ondernemend parkmanagement
Een belangrijke uiting van het ondernemend gezelschap is een doelgericht en vitaal parkmanagement dat de condities optimaliseert waaronder services en voorzieningen worden aangeboden: marktonderzoek, plaatsing, pachters etc. Het ondernemend gezelschap richt een ondernemend parkmanagement in om de condities voor de organisaties te optimaliseren waarbij behoeftes van zowel organisaties, werknemers als omgeving op elkaar worden afgestemd. Het ondernemend gezelschap gebruikt de gevonden (gewenste) identiteit als drager voor de uitwerking van haar ondernemingsplan. Er wordt een parkmanager aangesteld om dit concreet ter hand te nemen en te voorkomen dat er een gat ontstaat tussen ambitie en realisatie. Het past bij dit ondernemend gezelschap om te vermijden dat het parkmanagement overdreven regelzuchtig wordt. De gemeente, de organisaties en de werknemers moeten de parkmanager steeds ervaren als een ondernemende, servicegeoriënteerde en slagvaardige actor.
78
Identiteit in kernwaarden slagkracht
onderzoekend
supportive
zelfbewust
herbergzaam
professioneel
aandachtig
ondersteunend
landmark
even eruit
dynamisch
zelfstandig
sensitief
voorbeeld
relaxed
ondernemend
intelligent
service-oriented
aantrekkend
prettig toeven
bloeiend
ruimdenkend
duurzaam
no nonsense
park
vitaal
slim
bereikbaar
up to date
levendig
inspirerend
kennisintensief
oog voor privaat
groot
omgeven
oog voor publiek
nerds
oog voor mensen
onderscheidend
veilig
beheer
zuinig
eenheid
open
zakelijk
studentikoos
bloeiend
campus
betaalbaar
mobiel
casual
ligging
ervaren
internationaal
Vervolgstappen • • • • •
Contracteer elkaar als het ondernemend gezelschap: vorm een gezelschap Maak de kernwaarden 1 slag dieper in de vorm van een brandsheet Zet een eerste stap in de vorm van parkmanagement Geef het parkmanagement vorm en inhoud Werk de vormgenomen transitie om in een ondernemingsplan
79
Bundles (1) Bundles zijn een groep van activiteiten verwoord vanuit de consument/gebruiker. We onderscheiden bundles in 4 gedaantes: • Identiteitsdragers die brand van PlasPoelPolder met kracht uitdragen • WAN: elementen die het bedrijvenpark met zijn omgeving verbinden • LAN: elementen die de relaties en dynamiek binnen het bedrijvenpark bevorderen cq dragen • Clusters: elementen die fysiek bij elkaar passen, en zaken die kwalitatief bij elkaar horen Identiteitsdragers. • ondernemend gezelschap van alle stakeholders; • enthousiast, energiek parkmanagement dat stad, organisaties en werknemers bediend, vanuit de brand; • een fysieke representatie gekenmerkt door: – – – – – – –
Aan de randen hoogbouw en in het midden laag. Doorzicht vanaf de A4 behouden, niet alleen hoogbouw, creëren van Landmark. Huidige imago versterken door vernieuwen van bouw en aanbieden ondersteunende service. Realiseer langere lijnen. Minder rommelig. Minder gedateerd. Corridor benadering.
Bundles (2) WAN. • Behoefte aan soort hot spots, waar mensen een 1 uur kunnen zitten even van de snelweg weg, mensen ontmoeten van PlasPoelPolder, relaxen, vergaderen, mobiel naast je klant werken; • Geen woningbouw, zou wel mooi zijn in nabijheid een mooie woonlocatie te ontwikkelen in hogere segment; • Achter Shell meer “even eruit accommodaties” voor mensen die langer in hotel verblijven; • Realiseer koppeling met kennisinstellingen; • Werken aan intercity station voor Rijswijk.
80
Bundles (3) LAN. • Wel serviceactiviteiten, maar geen supermarkt. Eerder sport, stomerij: ondersteunende diensten voor de mensen die er werken; • Realiseer een Dudok-achtig grand café en koppel dit met een mobiel werken concept, ondersteunende services; • Accommoderen van grotere arbeidsmarktparticipatie van vrouwen door kinderopvang; • Verlevendiging zit hem in bijvoorbeeld, fonteinen, kunst, wijze van hoe verkeerstromen worden georganiseerd, sportschool , sportvelden; • Geen niemandsland meer.
Bundles (4) Kwalitatieve Clusters. Genoemd zijn: • Ondersteunende diensten voor uitvinders, patenten en gemachtigden. • Research en toelevering daarvoor. • Ontwerp en creatief. • Service en diensten voor organisaties, werknemers en gasten van het park. • Logistieke dienstverlening & opslag (afnemende rol). Fysieke Clusters. De volgende opmerkingen zijn gemaakt: • Huidige smalle straatjes vervangen door nieuwbouw vraagt om grotere kavels. • Bedrijven die behoefte hebben aan kantoor en een klein gedeelte voor opslag, voorraad of iets dergelijks. Optimaal is kantoor:opslag = 3:1. • Woon-werk combineren aan randen, met name waar groen is. • Kleinere bouw geschikt voor ondernemers die aan het groeien zijn, maar betaalbaar willen zitten. • Minder ongewenste bedrijven 81
>> QUICK SCAN FINANCIERING HERSTRUCTURERING PLASPOELPOLDER
82
Gemeente Rijswijk
Quick scan financiering herstructurering Plaspoelpolder
Witteveen+Bos van Twickelostraat 2 postbus 233 7400 AE Deventer telefoon 0570 69 79 11 telefax 0570 69 73 44
Gemeente Rijswijk
Quick scan financiering herstructurering Plaspoelpolder
Urhahn Urban design Jan Luijkenstraat 68 1-71 CS Amsterdam telefoon 020 421 74 40 telefax 020 421 74 70
Witteveen+Bos van Twickelostraat 2
referentie
projectcode
status
RWK48-1/cenh/004
RWK48-1
concept 01
projectleider
projectdirecteur
datum
ir. M.W. van Dongen
dr.ir. T.M.W. van den Broek
21 oktober 2005
autorisatie
naam
paraaf
goedgekeurd
dr.ir. T.M.W. van den Broek
Het kwaliteitsmanagementsysteem van Witteveen+Bos is gecertificeerd volgens ISO 9001 : 2000
postbus 233 7400 AE Deventer telefoon 0570 69 79 11 telefax 0570 69 73 44
© Witteveen+Bos Niets uit dit bestek/drukwerk mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Witteveen+Bos Raadgevende ingenieurs b.v., noch mag het zonder een dergelijke toestemming worden gebruikt voor enig ander werk dan waarvoor het is vervaardigd.
INHOUDSOPGAVE
blz.
1. INLEIDING
1
2. FINANCIERINGSMOGELIJKHEDEN 2.1. Regelingen EU fondsen 2.2. Regelingen van het Ministerie van Economische Zaken 2.3. Regelingen van VROM 2.4. Regelingen van de provincie Zuid-Holland 2.4.1. Meerjarenprogramma bedrijventerreinen 2004-2007 2.4.2. Bedrijvenregeling bodemsanering 2.4.3. Overige regelingen 2.4.4. Deelconclusie 2.5. Haaglanden 2.6. Mogelijkheden voor de gemeente Rijswijk 2.6.1. De direct betrokken bedrijven 2.6.2. Ontwikkelaars en beleggers 2.6.3. Deelconclusie
2 2 2 2 3 3 3 4 5 5 5 6 7 7
3. CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN
8
laatste bladzijde
8
Witteveen+Bos RWK48-1 Quick scan financiering herstructurering Plaspoelpolder concept 01 d.d. 21 oktober 2005
1. INLEIDING De gemeente Rijswijk zet in op de duurzame revitalisering van het businesspark De Plaspoelpolder. In dit kader is aan Urhahn Urban Design in samenwerking met Witteveen+Bos en de Holland Branding Group opdracht gegeven voor het opstellen van een structuurplan voor dit bedrijventerrein. Bij de herstructurering van bedrijventerreinen is financiering in het algemeen een van de centrale knelpunten. Hierop vormt de Plaspoelpolder geen uitzondering. In deze rapportage wordt een overzicht gepresenteerd van de financieringsmogelijkheden die voor dit project vanuit de diverse overheden en private partijen beschikbaar zijn of gemaakt zouden kunnen worden. Ook wordt in het algemeen de inzet vanuit de belangrijkste spelers (EU, Rijk) ten aanzien van herstructurering kort uiteengezet, ook wanneer dit geen direct financieel perspectief biedt voor de Plaspoelpolder.
Witteveen+Bos RWK48-1 Quick scan financiering herstructurering Plaspoelpolder concept 01 d.d. 21 oktober 2005
1
2. FINANCIERINGSMOGELIJKHEDEN 2.1. Regelingen EU fondsen Vanuit het ‘Doelstellingen 2 programma’ en vanuit Urban II co-financiert de EU stedelijke projecten in Zuid-Holland. Het ‘Doelstellingen 2 programma’ in Den Haag is echter beperkt tot Centrum-Zuid, terwijl het Urban II programma zich concentreert op de sociale problematiek in drie wijken in Rotterdam. In 2007 start een nieuwe programma periode voor de EU Structuurfondsen, waarbij het programma Urban II zal vervallen. Informatie over de invulling van nieuwe programma’s zal pas in 2006 beschikbaar komen. De algehele tendens in de EU programmering is om aan de stedelijke problematiek meer prioriteit te geven. 2.2. Regelingen van het Ministerie van Economische Zaken In het ‘Actieplan Bedrijventerreinen’ zet Het Ministerie van Economische Zaken haar beleid uiteen ten aanzien van de herstructurering van ‘oude’ en de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen1. Het actieplan resulteert onder meer in de identificatie van 50 ‘TOPprojecten’. Voor de periode 2004-2008 reserveert EZ voor de (herstructurerings) TOPprojecten, in aanvulling op het Grote Steden Beleid2, jaarlijks ongeveer 20 miljoen EURO3. Het ministerie streeft daarbij naar een prominentere rol van de marktpartijen in de herstructurering. De inmiddels vastgestelde TOPprojecten hebben een looptijd 8 jaar. Plaspoelpolder behoort niet tot deze projecten. Geconcludeerd wordt dat tot het jaar 2012 geen financiële ondersteuning verwacht kan worden vanuit het Ministerie van Economische zaken. Het Ministerie heeft wèl een actief beleid voor het ontwikkelen en uitdragen van kennis met betrekking tot duurzame bedrijventerreinen. Hier kan Plaspoelpolder natuurlijk zijn voordeel mee doen. Wellicht kunnen ook studies vanuit EZ gefinancierd worden. De kans dat de Plaspoelpolder bij de herijking van de TOPprojecten in 2007 alsnog aan dit programma toegevoegd kan worden is op basis van de criteria ‘omvang’ (minimaal 150 ha) en ‘bovenregionaal karakter’ niet waarschijnlijk. 2.3. Regelingen van VROM De Nota Ruimte geeft aan dat de beschikbare budgetten voor onder meer bedrijventerreinen met voorrang gericht worden op gebieden en netwerken die tot de nationale Ruimtelijke Hoofdstructuur behoren. Hierbij krijgen de G30 prioriteit voor de stedelijke vernieuwing en herstructurering van bestaande stadswijken. VROM voelt zich met name verantwoordelijk voor gebieden waar sprake is van complexe situaties en een samenhang van nationale prioriteiten. Dit alles vanuit het uitgangspunt dat de middelen gericht, samenhangend en selectief worden ingezet. De Uitvoeringsagenda van de Nota Ruimte geeft uitvoering aan dit beleid. Hierin wordt onder de ‘Ruimtelijke hoofdstructuur’ voor wat betreft bedrijventerreinen enkel de inzet voor de Hoeksche Waard en voor de provincie Noord–Brabant genoemd. De gemeente Rijswijk is binnen het ISV een programma gemeente. In artikel 7 van de betreffende verordening staat vermeld dat ‘investeringen ten behoeve van de herstructurering van bedrijventerreinen’ geen grondslag vormen bij het vaststellen van het investeringsbudget.
1
Het plan is één van de sectornota’s van de Nota Ruimte.
2
In totaal wordt EURO 200 miljoen ter beschikking gesteld. Rijswijk maakt echter geen onderdeel uit van het Grote Steden Beleid. In
GSB III (2005-2009) concentreert stedelijke vernieuwing zich bovendien op wonen. 3
In aanvulling is nog EURO 5 miljoen beschikbaar voor ‘studies’.
Witteveen+Bos RWK48-1 Quick scan financiering herstructurering Plaspoelpolder concept 01 d.d. 21 oktober 2005
2
Het Budget Investeringen Ruimtelijke Kwaliteit (BIRK) beoogt een bijdrage te leveren aan krachtige steden en een vitaal platteland. Tot november 2003 konden projectvoorstellen ingediend worden. Deze hebben geresulteerd in 19 projecten die in de uitwerkingsfase gegaan zijn. Plaspoelpolder hoort hier niet bij. VROM heeft de Bedrijvenregeling bodemsanering in het leven geroepen. Omdat deze door de provincie uitgevoerd wordt dit in paragraaf 2.4.1. kort toegelicht. Geconcludeerd wordt dat de door VROM uitgevoerde programma’s geen directe aanknopingspunten bieden voor de financiering van de beoogde herstructurering. 2.4. Regelingen van de provincie Zuid-Holland De provincie Zuid-Holland heeft ten behoeve van de herstructurering van bedrijventerreinen binnen de afdeling Economische Zaken het projectbureau DECOR opgezet, alsmede een op dit thema toegesneden programma. De provincies Noord-Brabant en Limburg hanteren een andere benadering. Onder de NV Brabantse Ontwikkelings Maatschappij functioneert de BOM bedrijventerreinen BV. Deze richt zich op het financieel participeren in herstructureringsprojecten. Het LIOF in Limburg richt zich voornamelijk op de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen. 2.4.1. Meerjarenprogramma bedrijventerreinen 2004-2007 Het meerjarenprogramma bedrijventerreinen 2004-2007 van de provincie Zuid-Holland is getiteld ‘Stappen vooruit!’. Hierin wordt de ambitie, de organisatie, het actieprogramma, de financiering en de te volgen procedure van dit programma uiteengezet. De Plaspoelpolder is binnen dit programma één van de prioritaire herstructureringsprojecten. In dit programma worden diverse activiteiten onderscheiden. Met betrekking tot subsidies zijn dit: - jaarlijks EUR 0,8 miljoen vanuit de BIKL gelden4 voor de stimulering van de planvorming van projecten; - jaarlijks EUR 9,25 miljoen vanuit het OFB5 in de investeringsfonds. Voor overige activiteiten is EUR 3,6 miljoen6 beschikbaar. Een subsidie vanuit het OFB bedraagt 50 % van het financiële tekort met een maximum van EUR 1,3 miljoen per project. Naast de herstructureringskosten komen ook de kosten voor ontsluitende infrastructuur, ondersteunende werken zoals een bedrijfsverzamelgebouw, de verplaatsingskosten van bedrijven, de kosten van voorbereiding, toezicht, uitvoering en rentekosten in aanmerking. Jaarlijks zijn er twee tranches waarbinnen, op basis van gespecificeerde plannen, analyses en verklaringen, subsidie kan worden aangevraagd. Een belangrijk criterium voor de beoordeling is dat het project bijdraagt aan de duurzame ontwikkeling. Indien zich binnen de Plaspoelpolder geografisch duidelijk te onderscheiden deelprojecten aandienen valt het te overwegen om de aanvraag te splitsen in verband met het subsidieplafond. Indien dit onderscheid niet overtuigend is kan een opsplitsing van projecten wellicht beter ‘in de tijd’ plaatsvinden. 2.4.2. Bedrijvenregeling bodemsanering De provincie Zuid-Holland heeft de Bedrijvenregeling bodemsanering bedrijfsterreinen in de algemene subsidieverordening opgenomen. De regeling is bedoeld om een financiële bijdrage te kunnen leveren aan het saneren van historische bodemverontreiniging op bedrijfsterreinen. 4
Bestemmingsreserve Impulsen in Kwaliteit en Leefbaarheid.
5
OntwikkelingsFonds bedrijventerreinen.
6
Voor bestuurlijke afspraken over programmering, Actieplan milieuhinderlijke bedrijventerreinen, Uitvoeren regionaal programma, DE-
COR, Gebiedsgericht projectmanagement en versterking procesbegeleiding regionale uitvoeringsprogramma’s.
Witteveen+Bos RWK48-1 Quick scan financiering herstructurering Plaspoelpolder concept 01 d.d. 21 oktober 2005
3
Het moet gaan om bodemverontreiniging veroorzaakt (in hoofdzaak) voor 1975, op terreinen die nu en in de toekomst in gebruik zullen zijn als bedrijfsterrein. De sanering moet milieuhygiënisch urgent bevonden zijn of in andere kaders verplicht gesteld worden (bijvoorbeeld bouwvergunning of milieuvergunning). De sanering moet worden uitgevoerd volgens een door de provincie goedgekeurd saneringsplan. De eigenaar voert vervolgens de bodemsanering uit en krijgt een deel van de gemaakte bodemsaneringskosten achteraf vergoed. De overheid biedt daarvoor een mogelijkheid om een sanering zoveel als mogelijk in te passen in de normale bedrijfsvoering (tot 2023) en draagt voor een zeker percentage bij in de kosten. Onder voorwaarden kan het recht op een bijdrage overgaan naar de volgende eigenaar van het bedrijfsterrein. Voor minder draagkrachtige bedrijven zijn onder voorwaarden extra bijdragen mogelijk, hiervoor is een financiële draagkrachttoets nodig. 2.4.3. Overige regelingen De volgende regelingen zouden vanuit de sector Milieu bij de herstructurering Plaspoelpolder eventueel van toepassing kunnen zijn: - Milieustimuleringsfonds. Als milieustimuleringsproject wordt aangeduid: ‘het geheel van activiteiten met een voldoende regionaal of provinciaal belang, dat een bijzondere impuls geeft aan de realisering van de provinciale beleidsvoornemens op het gebied van milieubeheer’. Deze projecten dienen tot doel te hebben: ⋅ het stimuleren van milieutechnologie en milieuvriendelijke productieprocessen; ⋅ het bevorderen van duurzame ontwikkeling of ⋅ het uitvoeren van onderzoeken ter ondersteuning van het provinciale milieubeleid; - Fonds sanering industrielawaai. Gedeputeerde Staten kunnen subsidies uit het fonds verstrekken voor de uitvoering van de saneringsprojecten, voorzover deze projecten zijn gepubliceerd op lijst 1 in de Staatscourant van 24 oktober 1996, nr. 226. De ‘Plaspoelpolder Landtong’ staat hierin inderdaad vermeld. Het Fonds Afvalstoffen lijkt geen direct aanknopingspunt te bieden. Vanuit de sector Economie zijn ook de regelingen ‘Ontwikkeling kenniseconomie’ en ‘Ondersteuning ontwikkeling kenniseconomie’ in het leven geroepen. Criteria voor de beoordeling van subsidieaanvragen voor ‘Ontwikkeling kenniseconomie’ betreffen: - mate van samenwerking tussen partijen uit ondernemingen, onderwijs, onderzoeksinstellingen en overheid en aantoonbare betrokkenheid van de partijen in deze samenwerking; - visie op de bijdrage aan de ontwikkeling van de kenniseconomie binnen het eigen cluster; - valorisatie van kennis en technologie tussen verschillende clusters; - bijdrage van het project aan de structurele verbetering van de kenniseconomie; - het regionale draagvlak binnen de kenniscorridor; - trackrecord van de aanvrager en de door de aanvrager in het project te betrekken partijen; - het economisch perspectief na uitvoering van het subsidieproject; - verhouding tussen de aangevraagde subsidie en de totale projectkosten. Criteria voor de beoordeling van subsidieaanvragen voor ‘Ondersteuning ontwikkeling kenniseconomie’ betreffen: - kwaliteit van het netwerk van de aanvrager binnen ondernemingen, onderwijs, onderzoeksinstellingen en de overheid in Zuid-Holland; - betrokkenheid bij de kennisintensieve clusters in Zuid-Holland; - mate van aansluiting van de doelstellingen van de aanvrager met het provinciaal beleid ten aanzien van de kenniseconomie; - trackrecord van de aanvrager en de door de aanvrager in het project te betrekken partijen; - verhouding tussen de aangevraagde subsidie en de totale projectkosten. Vanuit de sector Verkeer lijken zich op dit moment geen financieringsmogelijkheden voor te doen.
Witteveen+Bos RWK48-1 Quick scan financiering herstructurering Plaspoelpolder concept 01 d.d. 21 oktober 2005
4
2.4.4. Deelconclusie Geconcludeerd wordt dat de provincie interessante faciliteiten voor herstructurering biedt zowel voor de procesondersteuning als voor de investeringen. Ten aanzien van het laatste wordt opgemerkt dat, gezien de resterende programma duur van ruim twee jaar, enige spoed geboden met de planvorming in de Plaspoelpolder. Ook dient een oplossing gevonden te worden voor het 50% financiële tekort dat niet gedekt wordt door het OFB. Indien bodemverontreiniging zich voordoet biedt de Bedrijvenregeling bodemsanering wellicht mogelijkheden. Ook afhankelijk van de problematiek die zich voor zal doen in de Plaspoelpolder liggen wellicht aanknopingspunten bij het Milieustimuleringsfonds, Industrielawaai en de Kenniseconomie. 2.5. Haaglanden Haaglanden is namens het Ministerie van V&W belast met het beheer van haar programma’s en fondsen (projecten kleiner dan EURO 25 miljoen) in de regio. Als zodanig doen zich voor de vast te stellen verkeersmaatregelen binnen de Plaspoelpolder verschillende financieringsmogelijkheden voor. Deze betreffen met name: - Fonds Regionaal Bereikbaarheidsoffensief. In dit fonds was een bedrag van EUR 13,4 miljoen gealloceerd voor de Zuidweg in Rijswijk. Binnen het kader van het programma (tot 2010) zal dit project echter geen doorgang vinden, zodat van de gemeente een andere invulling voor deze gelden gevraagd wordt. Als programma criterium geldt met name de bijdrage in de regionale bereikbaarheid. - Regionaal Mobiliteitsfonds Haaglanden. Vanuit dit fonds is jaarlijks EURO 4 miljoen beschikbaar voor kleine gemeentelijke mobiliteitsprojecten. De gemeente Rijswijk kan hiervoor in principe ook voorstellen doen ten behoeve van de Plaspoelpolder. - Fonds Fietsprojecten. Het gaar hierbij om de inzet van middelen ten behoeve van de oplossing van knelpunten in het regionaal fietsroutenetwerk. De knelpunten zijn in principe al vastgelegd. Te onderzoeken valt of, indien gewenst, fietspaden door de Plaspoelpolder hierbij aan kunnen haken. - Maatregelen mobiliteitsmanagement. Dit programma zal begin 2006 van start gaat met een breed scala aan maatregelen (P&R, spitsbussen, parkeren en stalling) die mogelijk ook aan de orde zijn in de Plaspoelpolder. Het programma Bijdrage aan grote infrastructurele werken (tot 2015) is onlangs vastgesteld en ingevuld met projecten. Normaal gesproken biedt dit programma daarom geen mogelijkheid voor Haaglanden. Geconcludeerd wordt dat Haaglanden voor de financiering van verkeersinfrastructuur en -maatregelen in de Plaspoelpolder diverse mogelijkheden biedt. 2.6. Mogelijkheden voor de gemeente Rijswijk Het gemeentelijke doel bij het bedrijventerrein is gerelateerd aan het beheer van de openbare ruimte, het ‘opschonen’ van het milieu, en het behoud en de groei van de werkgelegenheid. Haar primaire belang richt zich op het minimaliseren van de kosten voor de doel realisatie, en indirect eveneens op de inkomsten OZB en de verlaging van uitkeringslasten. De gemeentelijke kosten bij herstructurering hebben globaal betrekking op de verbetering van bovenen ondergrondse infrastructuur, het openbare groen, de parkeervoorzieningen en de verlichting. In de eerste plaats kunnen belangrijke kostenbesparingen gerealiseerd worden door de bundeling van activiteiten in de herontwikkeling (het waar dit voordeel biedt de onder- en bovengrondse infrastructuur, openbaar groen et cetera gelijktijdig aanpakken). Een voorbeeld is dat de vernieuwing van de riolering een eigen financieringsstroom kent, waarmee ook de bestrating vernieuwd kan worden. Deze benadering is recentelijk door Witteveen+Bos in Boxtel toegepast. Om de ‘onrendabele top’ van de herstructurering voor de gemeente vervolgens te minimaliseren worden de kosten waar mogelijk afgewenteld via Europese regelingen, die van het Rijk en de provincie (zoals hierboven geschetst), en op de direct belanghebbende bedrijven. Tevens kan ingestoken worden
Witteveen+Bos RWK48-1 Quick scan financiering herstructurering Plaspoelpolder concept 01 d.d. 21 oktober 2005
5
op bedrijven en beleggers die op een of andere wijze (verder) betrokken willen worden bij herontwikkeling van de Plaspoelpolder. De ontwikkeling van een praktisch uitvoerbare, optimale strategie ten aanzien van de private partijen vormt de grootste uitdaging voor de gemeente. Deze behoeft nadrukkelijk verdere uitwerking. Daarnaast doet zich bij de gemeente ten aanzien van de (uiteindelijke) onrendabele top een financieringsvraagstuk voor. Een mogelijkheid hierbij is om, middels een besluit van de gemeenteraad, de toename in OZB belasting door de stijging van de vastgoedwaarden7 terug te laten vloeien naar de gebiedsontwikkeling zelf. Tevens is, zeker wanneer de herstructurering niet uit gemeentelijke budgetten gefinancierd kan worden, de participatie van de OPP8 een mogelijkheid. Deze 100 % dochter van de BNG wil risicodragend deelnemen in grondexploitaties, en brengt daarnaast financiële en proces gerelateerde expertise in. 2.6.1. De direct betrokken bedrijven De direct betrokken bedrijven hebben financieel belang bij de herontwikkeling: (a) vanwege de verbeterde infrastructuur. Dit resulteert in voordelen in de bedrijfsvoering en in de waardestijging van het onroerend goed; (b) indien zich mogelijkheden voordoen voor het realiseren van hoogwaardiger functies (kantoren en woningbouw). Dit brengt immers een aanzienlijke waardestijging met zich mee. Voor beide situaties dient de gemeente instrumenten in te zetten om ‘value capturing’ te realiseren. Deze kan in principe uitgevoerd worden op basis van gegevens voortvloeiend uit de taxatie van de kavel waarde voor- en na de herstructurering. Voor situatie (a) kunnen de kosten deels afgewenteld worden op de direct belanghebbenden via een exploitatieovereenkomst dan wel via de baatbelasting. Hierbij dient het te gaan op nieuwe voorzieningen waarbij (voor de baatbelasting) sprake is van ‘aantoonbare voordelen’ van de te onderscheiden investeringen voor de betreffende bedrijven, en van 'een wezenlijke verandering in inrichting, aard of omvang' van de investeringen. Voor het laatste wordt verwezen naar een recente uitspraak van het Gerechtshof van Den Haag over het toepassen van baatbelasting in de gemeente Breda9. Een ander wezenlijk element voor de Baatbelasting is dat iedereen die baat heeft bij de voorzieningen hieraan mee dient te betalen10. Een aandachtspunt is ook het vaststellen wie de direct belanghebbenden zijn11. Deze kunnen zich immers ook buiten het bedrijventerrein bevinden (externe effecten). Dit illustreert het maatwerk dat geleverd dient te worden. Het toepassen van deze instrumenten vereist voor de gemeente een goede voorbereiding. De gemeenten Smallingerland (Drachten) en Sneek hebben bijvoorbeeld recente ervaring opgedaan met de inzet van deze instrumenten ten behoeve van de herontwikkeling van de bedrijventerreinen en ‘De Haven’12 en Houkesloot respectievelijk.
7
Bij functiewijziging tot Euro 2.250 per m2 kavel of, bij herstructurering Euro 300 tot 500 per m2 bvo (bron: STEC groep).
8
Ontwikkelings- en participatiebedrijf Publieke sector b.v.
9
Het hof was van oordeel dat Breda de opbrengst heeft gebruikt om er het reguliere onderhoud mee te betalen. De Hoge Raad had
(volgens de RND) in 2003 al bepaald dat Breda bij de herinrichting van winkelgebieden alleen baatbelasting mag heffen als er sprake is van 'een wezenlijke verandering in inrichting, aard of omvang'. De rechter heeft de Raad van Nederlandse detailhandel hierin gelijk gegeven. 10
Bedrijven, weggebruikers, bewoners en eventueel anderen.
11
De BOM Bedrijventerreinen BV doet hier ervaring mee op.
12
Op een totale kosten van Hfl 19 miljoen werd Hfl 3 miljoen aan baatbelasting geheven.
Witteveen+Bos RWK48-1 Quick scan financiering herstructurering Plaspoelpolder concept 01 d.d. 21 oktober 2005
6
Voor situatie (b) biedt het voorstel voor de nieuwe Grondexploitatiewet13 perspectief. Bij de toekenning van een bouwvergunning aan een ontwikkelaar kan deze op basis van deze wet verplicht worden gesteld om bij te dragen in de herstructureringskosten. 2.6.2. Ontwikkelaars en beleggers In haar rapport voor de regio Haaglanden komt de Stec Groep b.v.14 nog met de volgende twee suggesties: - mogelijk dat institutionele beleggers of financieringspartijen interesse hebben om reeds bestaande investeren uit te breiden via een ‘Bedrijfsruimtefonds Plaspoelpolder’. De gemeente zou de interesse hiervoor kunnen peilen bij potentiële beleggers. Interesse van private partijen is gekoppeld aan het verwachte rendement van de investeringsmogelijkheden; - voor moeilijke locaties kan de toepassing van het bouwclaimmodel overwogen worden. Hierbij wordt de ontwikkelaar als compensatie voor het ontwikkelen van een minder aantrekkelijk deel van de Plaspoelpolder de mogelijkheid gegeven om elders in de gemeente een lucratieve locatie te ontwikkelen. Nadeel van deze constructie is natuurlijk dat dit de concurrentie voor dit lucratieve locatie uitsluit. 2.6.3. Deelconclusie Er doen zich voor de gemeente verschillende kansen voor om in samenwerking met de private partijen de onrendabele top te verkleinen. In de deelparagrafen hierboven zijn hiervoor diverse bouwstenen aangestipt. Deze kansen verdienen het om stuk voor stuk onderzocht en (mogelijk) uitgewerkt te worden. Uiteindelijk dient een samenhangende meerjaren strategie ontwikkeld te worden. De implementatie van de strategie vereist een tijdige en gedegen voorbereiding. In dit verband is de afweging van de voor- en nadelen van de inzet van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten binnen de Plaspoelpolder ook aan de orde.
13
Wetsvoorstel van september 2005.
14
Herstructurering Plaspoelpolder: de handreiking toegepast, januari 2004.
Witteveen+Bos RWK48-1 Quick scan financiering herstructurering Plaspoelpolder concept 01 d.d. 21 oktober 2005
7
3. CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN Slechts een beperkt aantal regelingen kan op dit moment gebruikt worden voor de herstructurering van de Plaspoelpolder. De belangrijkste is ongetwijfeld het Meerjarenprogramma bedrijventerreinen 20042007 van de provincie Zuid-Holland. Afhankelijk van de feitelijke problematiek in de Plaspoelpolder zou de Bedrijvenregeling bodemsanering eveneens van toepassing kunnen zijn, alsmede provinciale fondsen voor milieustimulering, industrielawaai en de kenniseconomie. Haaglanden biedt een aantal programma’s die ingezet kunnen worden voor de financiering van verkeersinfrastructuur en –maatregelen. In financieel opzicht lijken de regelingen van het Rijk en de EU geen soelaas te bieden. Ook dient door de gemeente een samenhangende meerjaren strategie ontwikkeld te worden om de direct betrokken bedrijven, ontwikkelaars en beleggers in (de financiering van) de herstructurering te betrekken. Deze richt zich op de ‘value capturing’ die ontstaat door de herstructurering en de functiewijziging daarbinnen. De implementatie van de strategie vereist een tijdige en gedegen voorbereiding. Hierdoor is de gemeente echter in staat om de onrendabele top van de herstructurering te verkleinen. Voor de financiering hiervan kan de toename in de OZB mogelijk gekoppeld worden aan de gebiedsontwikkeling. Ook zou de OPP in de financiering bij kunnen dragen.
Witteveen+Bos RWK48-1 Quick scan financiering herstructurering Plaspoelpolder concept 01 d.d. 21 oktober 2005
8
