Pers- en analistenmeeting. Jaarcijfers 2014

Pers- en analistenmeeting Jaarcijfers 2014

1

AGENDA 1

Beschrijving van de portefeuille

2

Belangrijke gebeurtenissen van 2014

3

Financiële resultaten per 31.12.2014

4

Vastgoedmarkt

5

Vooruitzichten voor 2015

2

1

Beschrijving van de portefeuille

3

Portefeuille Aard van de portefeuille  Kantoorgebouwen: 17  Logistiek vastgoed: 21

4

Geografische spreiding Kantoren

5

Geografische spreiding Logistiek vastgoed

6

Bezettingsgraad Bezettingsgraad totale portefeuille: 87%  Kantoren:

83%

 Logistiek vastgoed:

91%

7

2

Belangrijke gebeurtenissen van 2014

8

Overzicht belangrijke gebeurtenissen van 2014 Verwerving logistieke site in Limburg: strategische accentverschuiving naar logistiek vastgoed Verhuuractiviteit: 22% van jaarlijks huurvolume 

Kantoren: 36 transacties afgesloten voor 33.397 m² met nieuwe of zittende huurders



Logistiek: 11 transacties afgesloten voor 131.497 m² met nieuwe of zittende huurders

Desinvestering niet-strategisch semi-industrieel gebouw in Meer Turn-key solutions en RE:flex Omvorming vastgoedbevak naar gereglementeerde vastgoedvennootschap Keuzedividend boekjaar 2013: 42,75% aandelen Succesvolle private plaatsing van obligaties voor € 60 miljoen Aandeel INTO 15 jaar op de beurs

9

Verwerving logistieke site in Limburg 

Circa 77.000 m² in Opglabbeek



Investeringswaarde € 33 miljoen



Modern complex van opslaghallen met bijhorende kantoorfaciliteiten en ruim buitenterrein



Gelegen in de logistieke corridor Antwerpen-Limburg-Luik



Bij verwerving 83% verhuurd •

53% lange termijn

•

30% korte termijn



Bezettingsgraad op jaareinde 2014 gestegen tot 89%



Gemiddelde gewogen looptijd huurovereenkomsten: 8 jaar, met eerste break gemiddeld binnen 5 jaar



Bijkomend 55.000 m² ontwikkelingsmogelijkheid



Huurinkomstenstroom circa € 2,8 miljoen op jaarbasis (€ 3,2 miljoen bij volledige bezetting)

10

Verwerving logistieke site in Limburg Transactie 22 december 2014  Verwerving via partiële splitsing van Machiels Real Estate nv met overname van schulden  Kapitaalverhoging voor netto inbrengwaarde € 26,2 miljoen  Vergoeding via uitgifte van 1.366.564 nieuwe aandelen, dividendgerechtigd vanaf 1 januari 2015  Positief effect op de schuldgraad: daling van 1,5%

11

Verhuuractiviteit: belangrijkste transacties kantoren 11 nieuwe huurders (3.932 m²)  Periferie Brussel (2.720 m²): waaronder B-Bridge, ING België en Modero Brussel  Mechelen Campus (1.212 m²): waaronder Everlam en Manpower

25 heronderhandelingen of verlengingen (29.465 m²)  Verlenging Hewlett-Packard Belgium – Mechelen Business Tower (13.574 m²)  Verlenging en uitbreiding MC-Square – Mechelen Campus (2.499 m²)  Verlenging FANUC Robotics Benelux – Mechelen Intercity Business Park (1.843 m²)  Verlenging Endemol België – Mechelen Campus (1.774 m²)  Verlenging en uitbreiding Cheops – De Arend (1.533 m²)

12

Verhuuractiviteit: belangrijkste transacties logistiek 3 nieuwe huurders (13.014 m²)  DHL Freight Belgium – Mechelen Oude Baan (6.465 m²)  Dockx – Wilrijk Neerland (3.889 m²)

 Reynaers Aluminium – Duffel Stocletlaan (2.660 m²)

8 verlengingen (118.483 m²)  Nike Europe – Herentals Logistics (50.912 m²)  CEVA Logistics Belgium – Boom (24.720 m²)  Sofidel Benelux – Duffel Stocletlaan (15.232 m²)  Pharma Logistics (DHL) – Mechelen Oude Baan (8.875 m²)  Yusen Logistics - Herentals Logistics (11.412 m²)  Iron Mountain Belgium - Duffel Stocletlaan (4.078 m²)  Brico Belgium – Sint-Agatha-Berchem (1.744 m²)  Vlaamse Gemeenschapscommissie – Sint-Agatha-Berchem (1.510 m²) 13

Looptijd huurcontracten per 31.12.2014 Gemiddelde looptijd volledige portefeuille: 4,0 jaar (3,9 jaar op 31.12.2013) Kantoren 

Alle huurcontracten: 3,7 jaar (3,8 jaar op 31.12.2013)



Huurcontracten + 2.000 m² (67% van de portefeuille): 4,2 jaar (4,4 jaar op 31.12.2013)

Logistiek vastgoed 

Alle huurcontracten: 4,3 jaar (4,1 jaar op 31.12.2013)



Huurcontracten + 10.000 m² (78% van de portefeuille): 4,2 jaar (3,6 jaar op 31.12.2013)

14

Eindvervaldag per 31.12.2014

 6% van huurinkomsten eindvervaldag in het komende jaar  31% van huurinkomsten eindvervaldatum in eerstkomende 3 jaar  In 2016 13%: contracten Deloitte in Diegem (8%) en Neovia in Houthalen (2%)

15

Desinvestering semi-industrieel gebouw in Meer  Verkoop niet-strategisch semi-industrieel gebouw in Meer Riyadhstraat  Verkocht aan huurder/gebruiker van het pand  Opslagruimten (7.431 m²) met beperkte kantooroppervlakte (283 m²)

 Verkoopprijs € 2 miljoen: circa 22% onder boekwaarde op 31.12.2013  Slechts 0,5% van totale reële waarde vastgoedportefeuille

16

Turn-key solutions en RE:flex Turn-key solutions  Bedrijven vragende partij uitbesteding inrichting van hun kantooromgeving  Gespecialiseerd team zorgt voor op maat gemaakte oplossing  2014: 2.745 m² gerealiseerd in 5 projecten; verdere afwerking 2.700 m² Cochlear Europe in uitvoering

RE:flex  Opening 2012 in Mechelen Campus Toren  Actief inpikken op nieuwe trends inzake mobiel en flexibel werken  Professionele, hoogtechnologische omgeving  Voorzien van state-of-the-art conferentie- en vergaderfaciliteiten  2015: uitbreiding met 34 extra werkplaatsen

 Eventuele uitbreiding concept naar andere locaties in de toekomst

17

Gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV)  Wet 12 mei 2014 en KB 13 juli 2014

 Bedoeling te positioneren als REIT •

Zichtbaarheid en begrip te verbeteren

•

Vermijden beschouwd te worden als ‘alternatieve beleggingsinstelling’

 Omvorming goedgekeurd op buitengewone algemene vergadering op 27 oktober 2014 met 99,99% meerderheid  Voordelen nieuwe statuut •

Beter afgestemd op economische realiteit

•

Aangepast juridisch kader sluit beter aan bij hoedanigheid als operationeel en commercieel vastgoedbedrijf

•

Laat toe huidige activiteiten verder te zetten in het belang van de vennootschap, haar aandeelhouders en andere stakeholders

18

Succesvolle plaatsing obligaties voor € 60 miljoen  19 maart 2014: succesvolle private plaatsing van obligaties voor € 60 miljoen

 Obligaties met looptijd van 5 jaar en 7 jaar •

€ 25 miljoen: vast jaarlijks brutorendement van 3,430%; vervaldatum 1 april 2019

•

€ 35 miljoen: vast jaarlijks brutorendement van 4,057%; vervaldatum 1 april 2021

 Uitgifteprijs van obligaties gelijk aan nominaal bedrag € 100.000  Geplaatst bij institutionele investeerders  Netto-opbrengst: diversificatie financieringsbronnen en ondersteuning groei portefeuille

19

Aandeel INTO 15 jaar op de beurs

-

 Intervest Offices & Warehouses sinds 1999 als vastgoedvennootschap genoteerd op beurs van Brussel

 Openingsbel geluid op Euronext op 8 juli 2014 ter gelegenheid van deze 15de verjaardag  Beurskoers 31 december 2014 € 22,50 (€ 19,48 per 31 december 2013) of stijging van 15% gedurende het boekjaar  Premie 16% op 31 december 2014

125 120 115 110 105 100 95

BEL Real Estate

Intervest Offices & Warehouses

Bel 20 20

3

Financiële resultaten 31.12.2014

21

A. Evolutie van de portefeuille

Waarde portefeuille (investeringswaarde) (€ 000) Lopende huren (€ 000) Rendement op investeringswaarde (%) Lopende huren, incl. geschatte huurwaarde op leegstand (€ 000) Rendement op investeringswaarde bij volledige verhuring (%) Totale verhuurbare oppervlakte (m2) Bezettingsgraad (%)

22

31.12.2014

31.12.2013

624.713

595.226

46.556

43.499

7,5%

7,3%

53.807

50.868

8,6%

8,5%

674.156

604.428

87%

86%

B. Geconsolideerde winst- en verliesrekening 

Stabiele huurinkomsten voor kantorenportefeuille en lichte stijging in logistieke portefeuille

(in € 000)

Huurinkomsten

31.12.2014

31.12.2013

40.037

39.914

Met beheer verbonden kosten en opbrengsten: € 0,4 miljoen wederinstaatstellingsvergoedingen ontvangen van vertrekkende huurders

Met verhuur verbonden kosten

-22

4

Met beheer verbonden kosten en opbrengsten

897

1.072



Toename vastgoedkosten: uitgebreider onderhoudsprogramma logistieke gebouwen

Vastgoedresultaat

40.912

40.990



Stijging algemene kosten: uitgebreider personeelsbestand en advies- en publicatiekosten omvorming GVV statuut

Vastgoedkosten

-4.432

-4.189

Algemene kosten en andere operationele kosten en opbrengsten

-1.592

-1.196

Operationeel resultaat vóór het resultaat op portefeuille

34.888

35.605

-589

1.947

-5.198

5.465

-616

429

28.485

43.446





Resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen: gerealiseerde minderwaarde Meer



Variaties in reële waarde van vastgoedbeleggingen: aanpassingswerken HVAC installaties en rendementen voor kantoren



Ander portefeuilleresultaat: kosten ververwerving Opglabbeek en exit tax DRE

Resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen Variaties in reële waarde van vastgoedbeleggingen

Ander portefeuilleresultaat Operationeel resultaat

23

B. Geconsolideerde winst- en verliesrekening 31.12.2014

31.12.2013

28.485

43.446

-11.815

-11.004

-344

2.166

-36

-27

16.290

34.581

 Operationeel uitkeerbaar resultaat

23.038

24.574

 Portefeuilleresultaat

-6.404

7.841

-344

2.166

(in € 000)

 Toename financieringskosten door uitgifte obligatielening € 60 miljoen  Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges – IAS 39): toename van negatieve marktwaarde niet cashflow hedginginstrumenten  Daling met € 1,6 miljoen of 7% operationeel uitkeerbaar resultaat: stijging vastgoedkosten, algemene en financieringskosten

Operationeel resultaat Financieel resultaat (excl. variaties in reële waarde - IAS 39) Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) Belastingen Nettoresultaat Toelichting:

 Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39)

24

C. Geconsolideerde balans ACTIVA (in € 000) 

Vaste activa € 610 miljoen:

•



Reële waarde vastgoedbeleggingen: € 609 miljoen

Vlottende activa € 9 miljoen: •

Handelsvorderingen € 4 miljoen: voornamelijk vooruitfacturaties voor boekjaar 2015

•

Belastingsvorderingen en andere vlottende activa: € 2 miljoen

•

Overlopende rekeningen: € 2 miljoen

31.12.2014

31.12.2013

609.722

580.986

16

34

609.476

580.709

Andere materiële vaste activa

215

228

Handelsvorderingen en andere vaste activa

15

15

Vlottende activa

8.868

7.876

Handelsvorderingen

3.861

3.800

Belastingsvorderingen en andere vlottende activa

1.655

1.654

Kas en kasequivalenten

1.259

691

Overlopende rekeningen

2.093

1.731

618.590

588.862

Vaste activa Immateriële vaste activa Vastgoedbeleggingen

Totaal activa

25

C. Geconsolideerde balans  Stijging eigen vermogen € 27 miljoen: • Keuzedividend 2013: 42,75% aandelen; € 7 miljoen of 352.360 aandelen • Verwerving Opglabbeek via partiële splitsing; € 26 miljoen of 1.366.564 nieuwe aandelen, dividendgerechtigd vanaf 1 januari 2015

EIGEN VERMOGEN & VERPLICHTINGEN

 Langlopende verplichtingen € 177 miljoen: • € 112 miljoen langetermijnbankfinancieringen • Obligatielening maart 2014: netto € 59 miljoen • Negatieve marktwaarde cash flow hedges € 5 miljoen

Andere langlopende verplichtingen

 Kortlopende verplichtingen € 127 miljoen: • € 37 miljoen kortlopende bankfinancieringen • Obligatielening € 75 miljoen met vervaldag 29 juni 2015 • Handelsschulden € 4 miljoen • Overlopende rekeningen € 11 miljoen

31.12.2014

31.12.2013

Eigen vermogen

314.167

286.521

Langlopende verplichtingen

177.162

226.171

Langlopende financiële schulden

171.478

221.251

5.066

4.384

618

536

127.261

76.170

172

172

112.465

61.720

0

517

3.656

2.921

187

173

10.781

10.667

618.590

588.862

(in € 000)

Andere langlopende financiële verplichtingen

Kortlopende verplichtingen Voorzieningen Kortlopende financiële schulden

Andere kortlopende financiële verplichtingen Handelsschulden en andere kortlopende schulden Andere kortlopende verplichtingen Overlopende rekeningen Totaal eigen vermogen en verplichtingen

26

D. Gegevens per aandeel 31.12.2014

31.12.2013

Aantal dividendgerechtigde aandelen

14.777.342

14.424.982

Aantal aandelen in omloop op jaareinde

16.143.906

14.424.982

1,56

1,70

Nettowaarde (reële waarde) (€)

19,46

19,86

Nettowaarde (investeringswaarde) (€)

20,36

20,87

363

258

22,50

19,48

16%

-2%

Operationeel uitkeerbaar resultaat (€)

Marktkapitalisatie (miljoen) (€) Beurskoers op afsluitingsdatum (€) Premie (+) / discount (-) t.o.v. de reële nettowaarde (%)

27

E. Financiële structuur 

Bedrag financiële schulden: € 284 miljoen



57% langetermijnfinancieringen met gemiddelde resterende looptijd van 3,9 jaar



Spreiding kredieten over 6 Europese financiële instellingen en obligatiehouders

28

E. Financiële structuur 

Gespreide vervaldata kredieten tussen 2015 en 2024



€ 91 miljoen niet-opgenomen kredietlijnen



Krediet dat in 2015 vervalt (€ 40 miljoen), is geherfinancierd in januari 2015



64% van de kredietlijnen heeft vaste rentevoet en 36% variabele



Rentevoeten liggen vast voor resterende periode van gemiddeld 2,9 jaar



Gemiddelde rentevoet voor 2014: 4,1% inclusief bankmarges (3,8% voor 2013)



Schuldgraad: 46,6% (48,7% op 31 december 2013)

29

4

Vastgoedmarkt

30

Kantoren Verhuurmarkt  Opname op Belgische kantoormarkt: circa 690.000 m²  Stijging van circa 30% ten opzichte van 2013

 Prime rents lichte daling in alle segmenten  Huurprijzen overal nog steeds onder druk  Periferie na CBD belangrijkste markt  Kantoormarkt blijft huurdersmarkt  Uitblijven van grote nieuwe projecten op risico

Investeringsmarkt  € 2,1 miljard investeringen in kantoorvastgoed: + € 700 miljoen t.o.v. 2013

 Yields compressie voor (core) producten: 25 bpt – 50 bpt  Minder risico aversie in 2014

31

Logistiek vastgoed Verhuurmarkt  Lichte daling take up in 2014 (-16% t.o.v. 2013)  Opname 500.000 m² logistiek (784.000 m² semi-industrieel)

 Verhuur logistiek vastgoed voor 80% in Vlaanderen  Meer impact e-commerce (DC’s)

Investeringsmarkt  Investeringsvolume: € 400 miljoen (dubbel t.o.v. 2013)  Grote vraag versus beperkt aanbod zal verdere verscherping van de yields geven  Veel belangstelling van investeerders; geen langetermijn verhuurprojecten op de markt: enkel Belgische investeerders

32

5

Vooruitzichten voor 2015

33

Vooruitzichten voor 2015 Investeringen en desinvesteringen  Accent verschuiven naar logistiek vastgoed en aandeel kantorenmarkt afbouwen: streven naar 60 40 verhouding:  Acquisitie van hoog kwalitatieve logistieke gebouwen  Ontwikkelingen in de bestaande logistieke portefeuille  Desinvesteren in kantoren  Lage schuldgraad van 46,6% zorgt voor investeringscapaciteit met vreemd vermogen  Aanvang 2015: acquisitie logistieke site van 52.000 m² in Luik: 48% logistiek vastgoed in portefeuille  Ontwikkelingsmogelijkheden: •

Nieuwbouw: Opglabbeek (12.000 m²) en Herentals (32.100 m²)

•

Uitbreidingsmogelijkheden (oa Houthalen, Boom) kunnen leiden tot extra toegevoegde waarde voor huidige huurders

•

Extra verhuurpotentieel in Wilrijk

34

Vooruitzichten voor 2015 Bezettingsgraad en asset management  Volume verhuringen, verlengingen en uitbreidingen kantoormarkt stabiel houden en groeien logistieke portefeuille  Proactief heronderhandelen en marktconforme voorwaarden behouden  Commercialisatie gebouwen Deloitte  Streven naar nieuwe verhuringen met op maat gemaakte oplossing (inrichting, werfopvolging, …)  Verder uitbouwen concept RE:flex in Mechelen en eventueel op andere locaties

Maatschappelijk verantwoord ondernemen  BREEAM certificaten voor de gebouwen in de portefeuille  Duurzaamheids- en milieuaspecten: nodige aanpassingswerken uitvoeren  Profileren als partner met oog voor maatschappelijke evoluties

35

Vooruitzichten voor 2015 Financieringen  Behoudens onverwachte fluctuaties van de marktrente zal de rentelast voor 2015 dalen  Blijven werken aan optimalisatie en spreiding van de vervaldagen van kredietlijnen

Operationeel uitkeerbaar resultaat per aandeel  Positieve evolutie van het operationeel uitkeerbaar resultaat verwacht voor 2015  Uitkeringspercentage van 90% blijft naar verwachting behouden

36

Vragen ?

37