Pers- en analistenmeeting Jaarcijfers 2011
l
1
AGENDA 1
Beschrijving van de portefeuille
2
Belangrijke gebeurtenissen van 2011
3
Financiële resultaten per 31.12.2011
4
Vastgoedmarkt
5
Vooruitzichten voor 2012
15/02/2012
l
2
1
Beschrijving van de portefeuille
15/02/2012
l
3
Portefeuille Aard van de portefeuille • Kantoorgebouwen: 17 • Logistiek vastgoed: 20
15/02/2012
l
4
Geografische spreiding Kantoren
15/02/2012
l
5
Geografische spreiding Logistiek vastgoed
15/02/2012
l
6
Bezettingsgraad Totale bezettingsgraad portefeuille: 86 % • •
Kantoren: Logistiek vastgoed:
84 % - (85 % op 31.12.2010) 91 % - (84 % op 31.12.2010)
15/02/2012
l
7
2
Belangrijke gebeurtenissen van 2011
15/02/2012
l
8
Overzicht belangrijke gebeurtenissen 2011 Investeringen: •
Verwerving logistieke site in Huizingen
•
Verwerving logistieke site in Oevel
•
Verwerving logistieke site in Houthalen
•
Bouw Herentals Logistics 2
Desinvesteringen: •
Verkoop semi-industrieel pand Eigenlo te Sint-Niklaas
Verhuuractiviteit: •
Verhuur aan Nike Europe, Biocartis en Galapagos
Marketingprogramma en naamswijziging Wijziging waarderingsregel
15/02/2012
l
9
Verwerving logistieke site in Huizingen •
Verwerving van logistieke site in Huizingen via sale-and-rent-back transactie met Pharma Logistics (DHL)
•
Gelegen in industriezone ‘De Gijzeleer’ in de zuidelijke periferie van Brussel
•
3 gebouwen, opgericht in 1987 en 1993, gebruikt voor opslag van farmaceutische producten
•
Totale oppervlakte: 15.902 m² magazijnruimte, 1.899 m² kantoren en 85 parkeerplaatsen
•
Pharma Logistics (DHL): huurovereenkomst voor 9 jaar met een opzegmogelijkheid na het 6e jaar
•
Nettohuurinkomsten: € 605.000 op jaarbasis
•
Aankoopsom: € 7,7 miljoen (registratierechten inbegrepen)
•
Brutoaanvangsrendement: 7,85 %
15/02/2012
l
10
Verwerving logistieke site in Oevel •
Verwerving van logistieke site in Oevel (Westerlo) op 1 juli 2011
•
Gelegen langs de E313
•
Modern state-of-art gebouw, opgericht in 2007
•
Volledig verhuurd aan UTI Belgium (Europees distributiecenter van Estée Lauder) en aan Berry Plastics
•
Aanschaffingswaarde: € 21,5 miljoen
•
Nettohuurinkomsten: € 1,5 miljoen op jaarbasis
•
Brutoaanvangsrendement: 7 %
15/02/2012
l
11
Verwerving logistieke site in Houthalen •
Verwerving van logistieke site in Houthalen op 1 juli 2011
•
Gelegen in Europark in Houthalen, goed omsloten via de E314
•
Modern gebouw, opgericht in 2001
•
Volledig verhuur aan Caterpillar Logistics
•
Aanschaffingswaarde: € 14,2 miljoen
•
Huurinkomsten: € 1,1 miljoen op jaarbasis
•
Brutoaanvangsrendement: 7,7 %
15/02/2012
l
12
Bouw Herentals Logistics 2 •
Investeringswaarde van de uitbreiding: € 10,3 miljoen (exclusief aankoop van de grond die reeds in 2008 heeft plaatsgevonden)
•
Voorlopige oplevering van het opslaggedeelte: 22 december 2011
•
Reeds € 8,6 miljoen betaald voor jaareinde 2011
•
Na volledige ontwikkeling zal de reële waarde van de volledige site circa € 28,7 miljoen bedragen
•
Rendement van de totale site: circa 7,5 %
15/02/2012
l
13
Desinvestering semi-industrieel pand te Sint-Niklaas •
Principeakkoord voor verkoop van niet-strategisch industrieel complex Eigenlo in december 2011
•
Totale oppervlakte: 6.535 m² opslagplaatsen/productieruimte en 1.328 m² kantoren
•
Verkoopprijs: € 4,1 miljoen
•
Verkoopprijs circa 2 % boven boekwaarde
•
Verkocht aan Belgische privé-investeerder
•
Notariële akte verleden in januari 2012 en verkoopprijs ontvangen van de koper
15/02/2012
l
14
Verhuuractiviteit Verhuuractiviteiten: kantoren Nieuwe huurders: 9.755 m² • • • •
Intercity Business Park: 3.970 m² aan Biocartis en 539 m² aan E-Spot Mechelen Campus: 717 m² aan MC Square en 511 m² aan AFAS Belgium Gateway House in Antwerpen: 1.630 m² aan DLA Piper 3T Estate in Vilvoorde: 636 m² aan B-Bridge (Excelsia)
Vernieuwingen of uitbreidingen van bestaande huurovereenkomsten: 26.306 m² • • • • • • • • • •
Verlenging van Ingram Micro in 3T Estate in Vilvoorde voor 5.072 m² Verlenging en uitbreiding van Galapagos in Intercity Business Park in Mechelen voor 4.148 m² Tijdelijke verlenging van Hello Agency in Park Station in Diegem voor 2.472 m² Tijdelijke verlenging van BDO in Sky Building in Berchem voor 2.905 m² Verlenging van Endemol in Mechelen Campus voor 1.774 m² Verlenging van Mylan in Park Rozendal voor 1.430 m² Uitbreiding van SGS Belgium in Intercity Business Park voor 1.298 m² Verlenging en uitbreiding van Electro Rent in Intercity Business Park in Mechelen voor 1.029 m² Verlenging en uitbreiding van PAB Benelux en Trilux in Intercity Business Park in Mechelen voor respectievelijk 827 m² en 819 m² Verlenging en uitbreiding van Keyrus in Brussels 7 in Strombeek voor 772 m²
15/02/2012
l
15
Verhuuractiviteit Verhuuractiviteit: logistiek vastgoed Nieuwe huurders: 89.323 m² • • • •
Verhuring aan Nike Europe in Herentals Logistics 2 voor 50.994 m² Verhuring aan Pharma Logistics (DHL) in Huizingen voor 17.801 m² Tijdelijke verhuring aan Distri-Log in Stocletlaan in Duffel voor 19.395 m² (tot 31 december 2011) Verhuring aan Van Marcke in Sint-Niklaas voor 1.133 m²
Vernieuwingen of uitbreidingen van bestaande huurovereenkomsten: 26.385 m² • • • •
Uitbreiding van Yusen Logistics Benelux in Herentals Logistics 1 met 4.809 m² Tijdelijke verlenging van Ikea in Wilrijk voor 7.070 m² 2 uitbreidingen van Pharma Logistics (DHL) in Intercity Industrial Park in Mechelen met een totaal van 4.151 m² Verlenging van Iron Mountain in Duffel Stocletlaan voor 4.078 m²
15/02/2012
l
16
Verhuring aan Nike Europe •
Nieuwe terbeschikkingstellingovereenkomst in juni 2011 met Nike Europe in Herentals Logistics 2
•
Volledig reeds bestaande nieuwbouw: 20.270 m² magazijnruimte, 4.124 m² mezzanine en 1.276 m² kantoren
•
Tweede fase: 20.270 m² magazijnruimte, 4.124 m² mezzanine (opgeleverd in 2011) en 930 m² kantoren (op te leveren in eerste kwartaal 2012)
•
Volledige ingebruikname verwacht in het 1ste kwartaal van 2012
•
Nettohuurinkomsten: € 2 miljoen op jaarbasis
15/02/2012
l
17
Verhuring aan Biocartis •
Huurovereenkomst met Biocartis voor 3.970 m² labo’s, kantoren en productieruimte in Intercity Business Park in Mechelen
•
Huurovereenkomst is ingegaan op 15 mei 2011 en heeft een vaste looptijd van 15 jaar met een breakmogelijkheid na 9 jaar
•
€ 0,4 miljoen huurinkomsten op jaarbasis
•
Biocartis is een van oorsprong Zwitsers biotechnologisch bedrijf opgericht in 2007
15/02/2012
l
18
Verhuring aan Galapagos •
Huurovereenkomst afgesloten in september 2011 met Galapagos voor 1.560 m² laboratoria in Intercity Business Park in Mechelen
•
De huurovereenkomst is afgesloten in september 2011 en loopt tot 2024 met breakmogelijkheid in 2020
•
€ 0,3 miljoen huurinkomsten op jaarbasis
•
Verlenging van bestaande huurcontract met 9 jaar tot 2024 met break in 2020
•
Galapagos is een biotechnologisch bedrijf opgericht in 1999
15/02/2012
l
19
Eindvervaldag per 31 december 2011
15/02/2012
l
20
Tussentijdse vervaldag per 31.12.2011
15/02/2012
l
21
Looptijd huurcontracten per 31.12.2011 Kantoren • •
Alle huurcontracten: 3,3 jaar (3,6 jaar op 31.12.2010) Huurcontracten +2.000 m² (67 % van de portefeuille): 3,9 jaar (4,1 jaar op 31.12.2010)
Logistiek vastgoed • •
Alle huurcontracten: 4,3 jaar (3,6 jaar op 31.12.2010) Huurcontracten +10.000 m² (72 % van de portefeuille): 4,9 jaar (4,5 jaar op 31.12.2010)
15/02/2012
l
22
Marketingprogramma & naamswijziging •
Uitwerking marketingprogramma om naambekendheid van het fonds te vergroten
•
Naamswijziging in “Intervest Offices & Warehouses” als duidelijke bevestiging van de marktpositie in het logistiek vastgoed
•
Ambitie om activiteiten in dit segment verder uit te breiden
•
Nieuw logo
•
Base line: Feel Real Estate
15/02/2012
l
23
Aanpassing waarderingsregel Wijziging waarderingsregel voor vergoedingen ontvangen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten •
European Enforcers Coordination Cession: IFRS: vergoedingen ontvangen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten (ter compensatie van huurderving) moeten volledig als inkomsten worden verwerkt in het jaar waarin vergoeding wordt ontvangen
•
FSMA: geadviseerd om waarderingsregels hieromtrent te wijzigen
•
IAS 8: wijziging in waarderingsregels waardoor de vergelijkende cijfers van 2010 dienen te worden aangepast
•
Vergelijkende cijfers: vergoeding ontvangen in september 2010 van Tibotec-Virco (exclusief retrocessieverplichting van 50 %) moet in 2010 als winst verwerkt (€ 2,5 miljoen)
•
Toegerekend aan het dividend van de jaren 2011-2013/2014
•
Door herverhuring aan Biocartis en Galapagos: reeds in boekjaar 2011 € 2,4 miljoen extra dividend uitkeren
15/02/2012
l
24
3
Financiële resultaten 31.12.2011
15/02/2012
l
25
A. Evolutie van de portefeuille
Waarde portefeuille (investeringswaarde) (€ 000) Lopende huren (€ 000) Rendement (%) Lopende huren, incl. geschatte huurwaarde op leegstand (€ 000) Rendement bij volledige verhuring (%) Totale verhuurbare oppervlakte (m2) Bezettingsgraad (%)
15/02/2012
l
26
31.12.2011
31.12.2010
595.919
539.929
43.651
39.453
7,3 %
7,3 %
50.576
46.586
8,5 %
8,6 %
627.096
535.420
86 %
85 %
B. Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2011 2011
2010
38.587
41.068
-76
-94
2.435
821
40.946
41.795
Vastgoedkosten
-5.145
-3.224
Algemene kosten en andere operationele kosten en opbrengsten
-1.244
-1.049
34.557
37.522
64
464
2.294
-8.525
-2.478
-614
34.437
28.847
(in € 000)
Huurinkomsten Met verhuur verbonden kosten Met verhuur verbonden kosten en opbrengsten Vastgoedresultaat
Operationeel resultaat vóór het resultaat op portefeuille
Resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen Variaties in reële waarde van vastgoedbeleggingen Ander portefeuilleresultaat Operationeel resultaat
15/02/2012
l
27
B. Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2011 2011
2010
Operationeel resultaat
34.437
28.847
Financieel resultaat (excl. variaties in reële waarde – IAS 39)
-12.018
-9.509
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges – IAS 39)
-4.175
655
-227
-17
18.017
19.976
21.707
27.996
-120
-8.675
-4.175
655
605
0
(in € 000)
Belastingen Nettoresultaat Opgesplitst in: − Operationeel uitkeerbaar resultaat − Portefeuilleresultaat − Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) − Andere niet uitkeerbare elementen (dochtervennootschappen)
15/02/2012
l
28
C. Geconsolideerde balans 31.12.2011 ACTIVA (in € 000)
31.12.2011
31.12.2010
581.672
526.959
37
47
581.305
526.680
316
218
14
14
12.462
5.644
Activa bestemd voor verkoop
4.005
0
Handelsvorderingen
1.687
1.726
Belastingsvorderingen en andere vlottende activa
4.520
1.943
407
816
1.843
1.159
594.134
532.603
Vaste activa Immateriële vaste activa Vastgoedbeleggingen Andere materiële vaste activa Handelsvorderingen en andere vaste activa
Vlottende activa
Kas en kasequivalenten Overlopende rekeningen Totaal activa
15/02/2012
l
29
C. Geconsolideerde balans 31.12.2011 EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (in € 000)
31.12.2011
31.12.2010
Eigen vermogen
284.018
288.869
Langlopende verplichtingen
264.426
177.239
0
990
259.143
175.407
4.685
252
598
590
45.690
66.495
172
426
34.018
50.606
0
2.819
2.641
2.110
399
476
8.460
10.058
594.134
532.603
Voorzieningen Langlopende financiële schulden Andere langlopende financiële verplichtingen Andere langlopende verplichtingen Kortlopende verplichtingen Voorzieningen Kortlopende financiële schulden Andere kortlopende financiële verplichtingen
Handelsschulden en andere kortlopende schulden Andere kortlopende verplichtingen Overlopende rekeningen Totaal eigen vermogen en verplichtingen
15/02/2012
l
30
D. Gegevens per aandeel 31.12.2011
31.12.2010
Aantal dividendgerechtigde aandelen
13.907.267
13.907.267
Nettoactiefwaarde (reële waarde) (€)
20,42
20,77
Nettoactiefwaarde (investeringswaarde) (€)
21,37
21,75
Operationeel uitkeerbaar resultaat (€ 000)
21.707
27.996
Uitkering na aanpassing waarderingsregels (€ 000)
24.060
25.451
Brutodividend (€)
1,73
1,83
Nettodividend (€)
1,37
1,56
18,15
23,49
- 11 %
13 %
Beurskoers op afsluitingsdatum (€) Premium/discount t.o.v. de reële nettoactiefwaarde (%)
15/02/2012
l
31
E. Financiële structuur Financiële structuur •
Bedrag financiële schulden: € 293 miljoen (excl. marktwaarde financiële derivaten)
•
85 % langetermijnfinancieringen met een gemiddelde resterende looptijd van 3,7 jaar
•
Spreiding van financiële schulden over 5 Europese financiële instellingen en obligatiehouders
15/02/2012
l
32
E. Financiële structuur •
Gespreide vervaldata kredieten tussen 2012 en 2022
•
€ 31 miljoen niet opgenomen kredietlijnen
•
66 % van de opgenomen kredieten heeft een vaste rentevoet en 34 % een variabele
•
Rentevoeten liggen vast voor een resterende periode van gemiddeld 4,0 jaar
•
Gemiddelde rentevoet voor 2011: 4,6 % inclusief bankmarges (4,0 % voor 2010)
•
Schuldgraad van 49,9 % (43,0 % op 31 december 2010)
15/02/2012
l
33
4
Vastgoedmarkt
15/02/2012
l
34
Kantoren Verhuurmarkt • • • • • • •
Opname in Brusselse kantorenmarkt circa 300.000 m², 35 % lager dan in 2010 Laagste opnamecijfer van de laatste 10 jaar. Opname in periferie slechts 74.712 m² Bedrijven verhuizen niet omwille van economische onzekerheden Focus van bedrijven op hernegotiatie bestaande huisvesting Leegstand globale Brusselse markt: 12 % - Periferie: tot 23 % Belangrijkste transactie periferie: 5.358 m² (Yara-Corporate Village) Regionale markten: Mechelen (Biocartis) 3.970 m², Antwerpen (Think Media) 5.000 m²
Investeringsmarkt • • • • •
Relatief veel activiteit in het top segment Lage yields: circa 5 % (topjaar 2007: 4,75 %) Belgische investeerders meest actief (verzekeringsmaatschappijen en bevaks) Relatief weinig activiteit in de Brusselse periferie (indicatieve yield: 7,75 % voor 3/6/9) Grote transacties Mechelen/Antwerpen: Mechelen - Stephenson Plaza (€ 27 miljoen) en Antwerpen - City Link (€ 63 miljoen)
15/02/2012
l
35
Logistiek Verhuurmarkt • • • • •
Prima opname cijfers (780.000 m²), hoger dan het 5-jaarlijks gemiddelde Vooral eerste jaarhelft veel activiteit Stabiele huurprijzen (40 à 43 €/m²/jaar) Beperkte leegstand: E313 - 2,58 %, A12/E19 - 6,98 % Grote transacties: Tessenderlo (Black & Decker) 62.064 m², Herentals Logistics (Nike) 50,994 m², Brussel Canal Logistics (Caterpillar) 22.256 m²
Investeringsmarkt • • • •
Sterke belangstelling van investeerders Vrij beperkt omzetvolume (€ 157 miljoen) Relatief weinig geschikt aanbod Rendementen: circa 7,25 %
15/02/2012
l
36
5
Vooruitzichten voor 2012
15/02/2012
l
37
Vooruitzichten voor 2012 •
•
•
Huurmarkt leeft langzamerhand op - Vraag naar kantoorruimte en logistieke gebouwen - Huren blijven sterk onder druk in de kantoormarkt
Prioriteiten voor 2012 - Relatie met huurders - Turn-key interior design projecten - Verdere uitbouw van de “look and feel” van de kantoorgebouwen - Verhuring van de grotere kantoorgebouwen en logistieke panden - Kostencontrole door hernegotiatie van contracten - duurzaamheid Eerste tekenen van herstel - Fondsen beschikbaar door de obligatielening zijn geïnvesteerd in logistieke sites in Huizingen, Oevel, Houthalen en Herentals Logistics 2 - Deze nieuwe investeringen zullen bijdragen tot de lange termijn verbetering van het resultaat
15/02/2012
l
38
Vragen ?
15/02/2012
l
39
