Gemeente
Oostzaan Buiten gewoon
Gemeentehuis Bezoekadres Postadres
Kerkbuurt 4, 1 511 BD Oostzaan Postbus 20, 1 530 AA Wormer
Telefoon
075 651 2100
Fax
075 651 2244
de leden van de gemeenteraad
E-mail Internet
[email protected] www.oostzaan.nl
Gebied en wijkzaken Uw kenmerk / Uw brief
Ons kenmerk "ƒ ^ - O O O D 3 5 Datum 8 mei 201 2 Behandelend ambtenaar
Onderwerp motie nf. 35 Exploitatieoverzicht Gebouwen
N.C. Bfink
Afdeling G e b i e d - en W i j k z a k e n
Geachte raadsleden,
In motie nr. 35 wordt gevraagd om een exploitatieoverzicht van de gemeentelijke panden. Als er sprake is van een pand met een economisch nut waarbij de exploitatie negatief is, verzoekt u te komen met een voorstel deze exploitatie sluitend te krijgen. Bij deze brief hebben wij een overzicht van de gemeentelijke panden gevoegd, waarbij ook de kosten inzichtelijk zijn gemaakt. De gebouwen die in de categorie Overig Bezit vallen zijn te typeren als panden met een economisch nut. Voor een uitleg over de categorieën verwijzen wij naar de Visie Vastgoedbeheer Oostzaan 201 2 (bijgevoegd). Vijf gebouwen hebben een economisch nut. Bij vier daarvan zijn de huuropbrengsten niet voldoende om de exploitatiekosten te dekken. De woning aan de Kerkstraat 219 staat op dit moment in de verkoop. De schoolwoningen aan De Voorn 1 8-20 gaan ook verkocht worden. Het tijdstip om deze woningen in de markt te zetten is afhankelijk van de ontwikkelingen van de nieuwbouw Noorderschool. De hoogte van de huurprijs van de ambtswoning Glazenmakerstraat 21 is bepaald bij de wet. De bibliotheek aan het Zuideinde 1 01 staat in de verkoop. De huuropbrengsten van Medisch Centrum De Kolk zijn hoger dan de exploitatiekosten. Wij vertrouwen erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.
Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouder:
'^e R. Schaatsbei/öen secretaris Wilt u bij reacties altijd de datum en ons kenmerk vermelden.
Visie vastgoedbeheer Oostzaan 2012
Maart 2012
1. Algemeen OVER-gemeenten heeft als missie het ondersteunen van gemeentebesturen om innovatief en kwalitatief hoogwaardige dienstverlening en producten te leveren aan inwoners, bedrijven en instellingen. Gemeenten zijn op deze manier in staat hun doelen te verwezenlijken. Oostzaan wil zelfstandig blijven en een groene en sociale gemeente zijn die klantgericht is.
In de Visie Vastgoedbeheer - die gebaseerd is op operationeel beheer - kijken we naar de panden die in bezit zijn van Oostzaan en verdelen we deze in categorieën. Vervolgens koppelen we hier een keuze aan: behouden of verkopen. Vastgoed is geen doel op zich en aan- of verkoop moet bijdragen aan de doelstellingen van de gemeente. Onderdeel hiervan is de huur- dan wel verkoopprijs en de notitie biedt de uitgangspunten voor de vaststelling van deze prijs.
De visie vastgoed laat de gronden die Oostzaan in bezit heeft buiten beschouwing. Met uitzondering van enkele weilanden heeft Oostzaan het meeste snippergroen reeds verkocht. De visie geeft evenmin een overzicht van de exploitatielasten van de panden. Bij de afgelopen begrotingsbehandeling heeft de Raad via een motie het college verzocht een overzicht te geven van de exploitatielasten van de gemeentelijke panden. Als er sprake is van panden met een economisch nut die niet kostendekkend zijn, wil de Raad een voorstel van het college hebben om alsnog te komen tot kostendekkendheid (motie nr. 35). De beantwoording van de motie vindt separaat plaats.
2. Indelingen omvang vastgoed Oostzaan heeft circa 18 gebouwen met een verzekerde waarde van €53 miljoen (afgerond). De vastgoedportefeuille kan in vier categorieën worden ingedeeld: Categorie
Voorbeeld
Maatschappelijk vastgoed
Onderwijsgebouw, sporthal, jongerencentrum
Dienstgebouwen
Gemeentehuis, gemeentewerf, brandweer
Strategisch bezit
Vastgoedbezit met het oog op toekomstige ruimtelijke ontwikkeling
Overig bezit
Woning, bedrijfspand
In bijlage 1 staat een overzicht van het gemeentelijk vastgoed, onderverdeeld in deze categorieën .
Het vastgoedbeheer beheert op basis van operationeel beheer. Het beleid van maatschappelijk vastgoed, strategisch bezit, dienstgebouwen en overig bezit ten aanzien van de aard, kwaliteit, financiële - en kwantitatieve aspecten is een keuze van het bestuur.
3. Onderhoud gebouwen Oostzaan beschikt over een digitaal onderhoudsbeheersysteem voor de gemeentelijke gebouwen. Het systeem is opgezet om inzicht te krijgen in de te verwachten uitgaven aan het onderhoud de komende jaren. In het Meerjarenonderhoudsprogramma (MOP) van 2008 zijn de kosten voor de komende tien jaar inzichtelijk gemaakt. Het MOP bevat de totaalbedragen van alle uit te voeren
werkzaamheden per gebouw per jaar. Dit betreft de geschatte uitgaven voor het in stand houden van de gebouwen. Schades, verbouwingen en aanpassingen vallen buiten dit programma.
Uit het MOP blijkt dat Oostzaan jaarlijks gemiddeld €142.000 besteedt aan onderhoud. Als in een jaar geld overblijft, wordt dit gestort in een reserve. Hierdoor is het mogelijk te sparen voor de jaren waarin grotere uitgaven gepland staan. ^ i
Voor de schoolgebouwen is het volgende van belang. Stichting Spoor is verantwoordelijk voor het primaire onderwijs in Oostzaan. Een groot deel van het onderhoud aan de schoolgebouwen valt onder SPOOR. Te denken valt aan het dagelijkse onderhoud, schilderen e.d. De gemeente verzorgt het groot onderhoud aan de buitenschil, daken, metselwerk en bestrating. De cyclus van het groot onderhoud is om de 20 a 40 jaar.
4. Vastgoed is geen doel op zich Het bezitten van vastgoed is voor Oostzaan geen doel op zichzelf. De gemeente zal vastgoed verwerven en aanhouden als het onderdeel is van een ruimtelijke ontwikkeling of als er een breed maatschappelijk belang mee wordt gediend. Uitgangspunt bij verkoop vastgoed is het vragen van een marktconforme prijs. ^-j
Zoals reeds vermeld is onder andere strategisch beleid een keuze van het bestuur. In bijlage 1 staat een overzicht van het Strategische Bezit dat onderdeel uitmaakt van een ruimtelijke ontwikkeling binnen de gemeente. Bij actuele ontwikkelingen binnen het Maatschappelijk Vastgoed en Dienstgebouwen zal een afweging gemaakt moeten worden of verkoop een wenselijke optie is. Belangrijke criteria bij het maken van een keuze zijn in ieder geval of het object nodig is voor ruimtelijke plannen en wat de relatie is met de gemeentelijke doelstellingen. Bij de wens tot verkoop van Overig Bezit zal gekeken worden wanneer dit - uit oogpunt van opbrengst - het beste kan plaatsvinden. Zo levert de verkoop van een woning in gehuurde staat minder op dan wanneer het vrij van huur is. Ook is de marktontwikkeling van belang. Blijft de marktwaarde van een woning gelijk, daalt het of verwachten we op afzienbare termijn een stijging? De wijze van verkoop kan op meerder manieren plaatsvinden: inschakeling van een makelaar, inschrijving en verkoop aan de hoogste bieder en prijsvaststelling mede op basis van taxatie.
5. Uitgangspunten huurprijsbepaling
Uitgangspunt is dat de gemeentelijke vastgoedobjecten voor wat betreft de categorie Overig Bezit tegen een marktconforme waarde worden verhuurd. Eventuele subsidieverlening ter (deel)compensatie van de huur bij de categorie Maatschappelijk Bezit, wordt volledig gescheiden van de vergoeding voor het gebruik.
In het verleden zijn wel eens huurcontracten afgesloten voor de categorie Overig Bezit die niet marktconform zijn. De wijze van berekenen van de huurvergoeding is de oorzaak hiervan. Er werd gekeken naar de boekwaarde, de te verwachten onderhoudskosten en eigenaarlasten. Als de boekwaarde uitgangspunt is en niet de reële waarde van het object, heb je echter geen relatie met
marktgerelateerde huurprijzen. Ook is het van belang in de huurprijs mee te nemen de beheer- & onderhoudskosten van het pand, de personele kosten (gemeentelijke gebouwenbeheerder) en de risico's die je als verhuurder loopt zoals leegstand. Huurders genieten bescherming van de Huurprijzenwet. Waar sprake is van een huur die niet marktconform is, kan alleen een andere huurprijs bedongen worden bij ontbinding van het contract. Door bij de categorie Maatschappelijk Bezit de huur te scheiden van subsidie, kan een transparante keuze worden gemaakt over het subsidiëren van huisvestingskosten. Subsidies voor maatschappelijke doeleinden vinden plaats via de daarvoor bedoelde programma's in de begroting. Door de scheiding is de gemeente zich bewust van de bijdragen die zij aan derden verstrekt en wordt de vastgoedexploitatie inzichtelijk en transparant. Oostzaan heeft reeds de subsidies gescheiden van de huur.
6.
Keuzes voor Oostzaan
De doelstellingen van Oostzaan zijn het kader voor de keuzes die gemaakt moeten worden. In paragraaf 1 is al aangegeven dat Oostzaan zelfstandig wil blijven en een groene en sociale gemeente zijn die klantgericht is. Een aantal aspecten is hierbij van belang.
6.1 Specifieke gebouwen Kazernes
Op grond van de Wet op de veiligheidsregio's is de gemeente verantwoordelijk voor de brandpreventie en bestrijding. Op dit moment vindt een discussie gaande of de brandweerkorpsen in Zaanstreek-Waterland moeten regionaliseren. De verwachting is wel dat de korpsen zullen regionaliseren. Het is nog onduidelijk of en zo ja in welke mate de gemeenten haar kazernes, materieel e.d. moet overdragen aan de te vormen regionale brandweer. Schoolgebouwen Vroeger was de gemeente verantwoordelijk voor het onderwijs. Later is deze plicht overgegaan op andere instanties. Voor Oostzaan verzorgt Stichting Spoor het openbare onderwijs. De gemeente heeft slechts nog de schoolgebouwen in eigendom en is alleen verantwoordelijk voor het groot onderhoud. Op rijksniveau vindt discussie plaats of de gebouwen ook in eigendom overgedragen moeten worden aan de specifieke overheidsinstanties. Medisch Centrum De Kolk Bij Medisch Centrum De Kolk zijn meerdere functies ondergebracht, te weten: een huisartsenpraktijk, apotheek, tandarts, fysiotherapie, oefentherapie, logopedie, GGD ZaanstreekWaterland, Algemeen Maatschappelijk Werk en Evean Zorg. Met het centrum heeft Oostzaan goede zorgvoorzieningen voor haar inwoners en dit draagt bij aan een sociale en klantgerichte gemeente. De Kunstgreep De Kunstgreep is een mooi complex met meerdere functies die bijdraagt aan de leefbaarheid van de gemeente. Niettemin zijn de kosten van dit pand onderwerp van discussie. Een werkgroep is opgericht om te kijken of de inkomsten uit het theater verhoogd kunnen worden.
6.2 Keuzes in tabeloverzicht In onderstaande tabel wordt een voorstel gedaan, rekening houdend met de in deze notitie genoemde uitgangspunten.
Object
II voorstel Maatschappelijk Vastgoed
Kerktoren
Eigendom behouden
OBS Rietkraag
afwachten landelijke ontwikkeling
OBS Noorderschool
Afwachten landelijke ontwikkeling
CS Korenaar
Afwachten landelijke ontwikkeling
OBS kweekvijver
Afwachten landelijke ontwikkeling
Oudheidkamer
Eigendom overdragen aan de Stichting
Jongerencentrum De Wereld
Eigendom behouden
De Vitaminebron
Eigendom behouden Dienstgebouwen
De Kunstgreep (incl. sporthal)
Eigendom behouden
Brandweerkazerne Kerkstraat
Afwachten regionale ontwikkelingen
Brandweerkazerne De Haal
Afwachten regionale ontwikkelingen
Loods Begraafplaats
Eigendom behouden
Gemeentewerf Skoon
Eigendom behouden Strategisch Bezit
Loodsen Zuideinde
Afwachten ontwikkelingen Overig Bezit
Ambtswoning Woning Kerkstraat 219
Eigendom op termijn verkopen Pand wordt ter verkoop aangeboden (bestuurlijk besluit IS reeds genomen)
Twee schoolwoningen De Voorn 18-20
V e r k o p e n (Bestuurlijk besluit is reeds genomen Tijdstip afhankelijk ontwikkelingen Noorderschool)
Medisch Centrum De Kolk
Eigendom behouden
Bibliotheek Zuideinde
Verkopen
De Haal 46
V e r k o p e n (na duidelijkheid over definitieve locatie nieuwe Noorderschool)
Bijlage: overzicht objecten Categorie
Objecten
Maatschappelijk vastgoed
Kerktoren OBS Rietkraag, incl. noodlokalen OBS Noorderschool, incl. noodlokalen CS Korenaar OBS Kweekvijver, incl. noodlokalen Oudheidkamer Jongerencentrum De Wereld De Vitaminebron
Dienstgebouwen
De Kunstgreep* Brandweerkazerne Kerkstraat Brandweerkazerne De Haal Loods begraafplaats Gemeentewerf Skoon
Strategisch bezit
Loodsen Zuideinde
Overig bezit
Ambtswoning -
Woning Kerkstraat 219 Twee schoolwoningen De Voorn 18-20 Medisch Centrum De Kolk
-
De Haal 46 (grond) Bibliotheek Zuideinde
*De Kunstgreep is geplaatst in de categorie Dienstgebouwen. Niettemin is in de Kunstgreep een aantal functies ondergebracht die thuishoren in Overig Bezit en Maatschappelijk Vastgoed.
Gebouwen Oostzaan (kosten en baten 2011)
|soor
adres
functie
M M M M M M M M M M
Kerkbuurt 12 Rietschoot 342 De Haal 44 dr de Boerstraat de Palinq 2 Leliestraat 1 Twiskeweq 10 Twiskeweq 105 Noodlokalen RK+NS Noodlokalen KV
Kerktoren obs de Rietkraag obs de Noorderschool os de Korenaar obs de Kweekvi|ver de oudheidkamer de Wereld de Vitaminebron kinderopvanq (NS) t vijvertie
D
Kerkbuurt 4
De Kunstqreep
huuropbrengst per iaar
huurder
de tinteltuin
Berend Botie (NS)
caf kapper/win uimtf bibliotl- ee info lo
0 0 0 0 0
0
gebouwdeel E gebouwdeel E gebouwdeel E qebouwdeel E Brandweerkazerne Brandwaerqarage Loods begraafplaats Gemeentewerf
Zuideinde
Radio 9 terrein
straathoel- Wl= rker sportz HU Radic
opqez
Glazenmakerstraat 21 Ambtswoning dhr p mohln" ann Kerkstraat 219 Huurwoning mv van 't Padie De Voorn 18-20 Sohoolwoningen Zuideinde 101 oude bieb Zuideinde 80 Medisch centrum de Kolk SMV loqopedie lloyds graziani bos eggink huisartsen tandarts centrum leugd de haal 46 grond totaal
Legenda: M = maatschappelijk vastgoed D = Dienstgebouw S = Strategisch Bezit O = Overig Bezit (economisch nut)
Kapitaalslasten
Totale lasten
•
theater-zalen politiepost
Begoniastraat"2 Begoniastraat 4 Begoniastraat 6 Begoniastraat 8 Kerkstraat 211 de Haal 26a Kerkbuurt 12a Skoon 1
onderhoudskosten qemiddeld
0 0 0 0 0 680,68 0 100 0 0
5000 8032 9454 C 0 650 100C 800 0 0
0 52415 297£ 171750 62330 C 0 0 23938 75664
5000 60447 12432 171750 62330 650 1000 800 23938 75664
38656 1650 2 3891 4" 1
DOOO 3322 ï 130 7500 500
0 0
9624 1000 1000 5000
0
0
8840 1285 0 0
11175 7931 0 131514
20799 8931 1000 136514
1800 2200 1747 300 39586
30525 0 21255 14545 21340
32325 2200 23002 14845 60926
138054
1102360
1240414
1851 3209 17028 10357 11953 34769 6100 17690
310605,68
