ONTWIKKELINGSPLAN AARDEHUIZEN

EINDRAPPORTAGE HAALBAARHEIDSONDERZOEK maart 2010

ONTWIKKELINGSPLAN AARDEHUIZEN AARDEHUIZEN IN OVERIJSSEL

LEDEN VAN DE VERENIGING AARDEHUIS OOST NEDERLAND

INHOUD 1.

Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Doelstelling

2.

Aanpak 2.1 Organogram en werkwijze 2.2 Procesbeschrijving

6 7

Resultaat en eindproducten 3.1 Bouwfysisch, bouwtechnisch en regeltechnisch onderzoek 3.2 Organisatie en planning 3.3 Financiën 3.4 Juridisch 3.5 Communicatie en coördinatie 3.6 Eindproducten (deze zijn apart bijgevoegd)

12 17 20 22 23 24

3.

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 4.

5.

Pg. 3 4

Bouwbesluittoets en prototype Aardehuis-woning Stedebouwkundige schetsontwerpen Logistieke planning materialen Logistieke planning arbeid en bouwproces Randvoorwaarden en convenanten samenwerkingspartners Condities grondverwerving Projectplanning ontwerpen uitvoeringsfase Stichtingskostenbegroting en financieringsplan Juridische constructie en eigendomsvorm Communicatie en coördinatie

Conclusie 4.1 Samenvatting 4.2 Vervolg : GO – NO GO

26 27

Tenslotte 5.1 Colofon 5.2 Dankwoord

28 29

Bronnenoverzicht

30

Eindrapportage haalbaarheidsonderzoek “Ontwikkelingsplan Aardehuizen in Overijssel” maart 2010 2 van 31

HOOFDSTUK

1 > Inleiding

1.1 AANLEIDING In oktober 2006 is de Vereniging Aardehuis Oost Nederland opgericht met als doel ‘het realiseren van

een ecologisch woonproject van zelfvoorzienende Aardehuizen, waarbij alle aspecten van duurzaamheid met elkaar in balans zijn’. Sindsdien is door de verenigingsleden en de toegevoegde vrijwilligers veel voorbereidend werk gedaan om een totaal nieuw en zeer uniek Aardehuis-bouwconcept* te realiseren in Nederland. *het Aardehuis-concept is geïnspireerd op het in de Verenigde Staten door Michael Reynolds ontwikkelde “Earthship”.

Het gaat om de bouw van CO2- neutrale woningen die grotendeels gemaakt worden van secundaire bouwmaterialen, zelf de benodigde (duurzame!) energie en water produceren, geen fossiele brandstoffen verbruiken en zoveel mogelijk onafhankelijk van nutsaansluitingen en riolering functioneren. De woningen kunnen grotendeels door de bewoners zelf gebouwd worden en de ontwikkeling van het bouwplan gebeurt door middel van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). In 2008 werd een eerste theehuis – Earthship in Zwolle gerealiseerd (zie foto’s), er zijn echter tot op heden nog geen Earthships met woonfunctie gebouwd in Nederland, laat staan een heel wijkje daarvan. Om dit te realiseren moet op bouwfysisch, bouwtechnisch, Eindrapportage haalbaarheidsonderzoek “Ontwikkelingsplan Aardehuizen in Overijssel” maart 2010 3 van 31

regeltechnisch, organisatorisch, financieel en juridisch gebied nog veel uitgezocht en bewezen worden. Begin 2009 maakten de gemeenten OlstWijhe en Deventer kenbaar geïnteresseerd te zijn in het helpen realiseren van een Aardehuis-woningbouwproject op basis van CPO. Er ontstond een nieuwe fase en idee voor uitvoering van een haalbaarheidsonderzoek “Ontwikkelingsplan Aardehuizen in Overijssel”. Met het in beeld komen van locaties wordt immers helder wie er lokaal benaderd kunnen worden als partners in het proces van uitwerking en planvoorbereiding. Aanleiding voor de vereniging Aardehuis Oost-Nederland om samen met gemeente Olst-Wijhe, afvalrecyclingbedrijf VAR en woningcorporatie SallandWonen als projectpartners, over te gaan tot nader onderzoek en een subsidieaanvraag in te dienen in het kader van de regeling “Duurzame energie en energiebesparing Overijssel”. Op 30 juni 2009 is door de Provincie Overijssel aan de vereniging Aardehuis Oost Nederland en projectpartners een subsidie van € 59.690 toegekend om een haalbaarheidsonderzoek uit te voeren. De looptijd van het onderzoek was zes maanden en onlangs is het haalbaarheidsonderzoek afgerond. De resultaten zijn positief en bemoedigend én, zoals u in dit rapport kunt lezen, de uitkomst van gedegen innovatief onderzoek en intensief overleg met vele betrokken partijen.

1.2 DOELSTELLING Vanuit de vraagstelling “Is het mogelijk om Aardehuis-woningen in Nederland te bouwen en zo ja, hoe?” is van september 2009 tot maart 2010 gewerkt aan de doelstelling om een kader op te stellen waarbinnen de vraag positief beantwoord kan worden. Aan de hand van een projectplan is in de afgelopen periode gewerkt aan tien eindproducten die de


bouwfysische, bouwtechnische, regeltechnische, organisatorische, financiële, juridische, projectmatige, en communicatieve randvoorwaarden beschrijven voor de realisatie van een Aardehuis–woonwijk van tenminste twintig woningen in Overijssel. Te weten: 1.

2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.

Een uitgewerkt en getoetst bouwconcept (afwijkingen op bouwbesluit en weten regelgeving zijn in beeld en oplossingsrichtingen zijn uitgewerkt in een prototype Aardehuis woning) Stedebouwkundig schetsontwerp Logistieke planning voor aanleveren van (secundaire) bouwmaterialen Logistieke planning van de bouwstroom (arbeid) Randvoorwaarden en convenanten (en evt. contracten) met samenwerkingspartners Uitwerking van condities waaronder de locatie verworven kan worden Projectplanning voor de ontwerpen uitvoeringsfase Stichtingskostenbegroting en financieringsplan (incl. benodigde partners zoals woningcorporatie en/of banken) Juridische constructie en eigendomsvorm (CPO, gezamenlijk of individueel eigendom) Communicatie met belangengroepen en geïnteresseerden (via website en verslag van het onderzoek), projecten procescoördinatie

Het resultaat van deze tien eindproducten is beschreven in hoofdstuk 3.


HOOFDSTUK

2 > Aanpak

2.1 ORGANOGRAM EN WERKWIJZE 1. Besluiten Gemeenteraad en College 2. Bestuurlijk overleg

Communicatietraject

Wethouder, informeel overleg

3. Zonnekamp Oost fase 1

6. Projectgroep B

4. Ambtelijk overleg

5. Projectgroep A

7. Vereniging Aardehuis

Trekkersoverleg

(alv en mandaatgroep)

Werkgroepen

OVERLEGSTRUCTUUR 1. HAALBAARHEIDSONDERZOEK AARDEHUIZEN

OVERLEGSTRUCTUUR 2. INTERNE ORGANISATIE VERENIGING AARDEHUIS

OVERLEGSTRUCTUUR 2. INTERNE ORGANISATIE VERENIGING AARDEHUIS

Aan het begin van het haalbaarheidsonderzoek is een sociale kaart gemaakt van alle betrokken partijen op bestuurlijk en uitvoerend niveau. Gezamenlijk is vervolgens het onderstaande organogram opgesteld en daarbinnen zijn de betrokken functionarissen benoemd. Tevens is een planning en overlegstructuur opgesteld waarbinnen de tien resultaten tot stand zouden komen. Het centrale punt binnen de overlegstructuur was Projectgroep A die maandelijks bijeen kwam en waarin de gemeente Olst-Wijhe, SallandWonen, de voorzitter van de vereniging Aardehuis en de projectcoördinator zitting namen. Soms schoven andere partijen aan waardoor direct afstemming plaatsvond met de achterban: ambtenaren van de gemeente, werknemers van SallandWonen, de architect die de bouwbesluittoets uitvoerde, de stedebouwkundige en leden van de Vereniging. Vereniging Aardehuis Oost Nederland richtte intern tien werkgroepen op die de voor het haalbaarheidsonderzoek benodigde informatie en overige input konden genereren. In de werkgroepen van de Vereniging werden onderwerpen voorbereid, werd research gedaan en werden discussies gevoerd, alsmede een drietal studentenprojecten opgezet en gecoördineerd. In diverse ledenvergaderingen en visiedagen zijn op deze wijze o.a. het visie- ambitieplan, het stedebouwkundig plan, het communicatieplan, de logistieke bouwplanning, het prototype Aardehuiswoning, en de stichtingskostenbegroting ontwikkeld.


2.2 PROCESBESCHRIJVING In een haalbaarheidsonderzoek waarbij diverse vraagstukken onderzocht dienen te worden en met name diverse lijnen en opvattingen samen dienen te komen is afstemming op het “juiste moment” erg belangrijk. Sommige zaken lieten tijdens het onderzoek wat langer op zich wachten (helderheid over de grondprijs) en sommige zaken verliepen verassend snel en soepel (bouwbesluittoets), hierdoor is op sommige vlakken meer resultaat geboekt dan van tevoren gepland was. De hoeveelheid conceptstukken, mailtjes, telefoontjes en bijeenkomsten zijn te talrijk om te beschrijven, maar hebben geresulteerd in de beoogde tien eindresultaten. Hiermee wordt op verantwoorde wijze het kader geschapen voor de volgende stap: de ontwerpen uitvoeringsfase. We lichten een zestal situaties toe die het proces nader illustreren:

1.

Excursie naar Earthship Zwolle met ambtenaren en wethouders van OlstOlstWijhe en medewerkers en en directie van SallandWonen in april 2009: 2009:

Doel: kennisnemen van het Earthship concept. Resultaat: start haalbaarheidsonderzoek naar de realisatie van Aardehuizen in Olst.


2.

Visiebijeenkomst 29 augustus 2009: 2009: “stedebouwkundig ontwerp”

Doel: met de verenigingsleden nadenken over hoe men gezamenlijk wil wonen. Resultaat: een document met circa 15 plattegronden als eerste vingeroefening voor het ontwerp van de Aardehuiswijk (eindproduct 2.a).


3. Informatiebijeenkomst 25 november november 2009 in Olst

Doel: belangstellenden uit Olst en omgeving informeren over het Aardehuis-concept. Resultaat: een boeiende avond met ca. 45 belangstellenden en veel steunbetuigingen.

4. Gemeentelijk overleg overleg op 11 december 2009

Doel: resultaten bouwbesluittoets bespreken met gemeente, architect, plantoetser en brandweer. Resultaat: positieve reacties en enige aandachtspunten om verder uit te werken.


5. Rondleiding bij recyclingbedrijf VAR te Wilp Doel: kennismaken, onderzoeken of samenwerking voor beide partijen interessant is. Resultaat: interessante rondleiding over het terrein en eerste inventarisatie van de mogelijkheden van opslag / inzameling / levering van secundaire bouwmaterialen.

6. Visiebijeenkomst 30 januari januari 2010: “individuele woningplattegrond”

Doel: de eerste aanzet maken voor een individuele woningplattegrond. Resultaat: diverse Aardehuis – woningplattegronden.


ER ZIJN PLATTEGRONDEN GEMAAKT VOOR ZOWEL HOEK- ALS TUSSENWONINGEN


HOOFDSTUK

3 > Resultaat en eindproducten

3.1 BOUWFYSISCH, BOUWTECHNISCH EN REGELTECHNISCH ONDERZOEK BouwBouw- en regeltechnisch regeltechnisch (eindproduct 1.a, 1.a, 1.b, 1.c 1.c) Het moeilijkste onderdeel van het haalbaarheidsonderzoek – de toetsing van het bouwconcept aan het bouwbesluit en de oplossing van knelpunten – is relatief eenvoudig verlopen. De Verenigingsleden hebben Gerrit de Weerd van maak<architectuur ingeschakeld om – samen met de leden van de techniekwerkgroepeen prototype Aardehuis uit te werken, passend bij de budgetten van de toekomstige bewoners, volgens de principes van een Earthship, zodanig dat voldaan wordt aan de eisen van zelfvoorzienendheid, zelf bouwen, veilig (brandveilig en constructief) en energetisch goed geïsoleerd.

Middels een bouwbesluittoets door maak<architectuur is geïnventariseerd op welke aspecten van het bouwbesluit het ontworpen prototype Aardehuis niet aan de bouwregelgeving voldoet. Deze aspecten zijn, met instemming van de gemeentelijke plantoetsers, nader onderzocht op gelijkwaardigheid, veiligheid en gezondheid. Tevens is het prototype aangepast op het Nederlandse klimaat. Tijdens dit proces hebben diverse leden van de vereniging rapporten verzameld en is een constructeur geraadpleegd. Met de verzamelde informatie is het concept aangepast, daarna is voor het prototype Aardehuis een fictieve bouwaanvraag ingediend. Deze aanvraag is getoetst en het advies is op enkele aandachtspunten na positief. Het Aardehuis voldoet hiermee aan de kaders van de Nederlandse bouwregelgeving!


Van prototype naar individueel ontwerp (eindproduct 1.d, 1.e) Nadat het prototype Aardehuis is getoetst is een begin gemaakt met het in kaart brengen van individuele woonwensen. Op 30 januari 2010 gingen de Verenigingsleden onder leiding van de architect aan de slag met de invulling van eigen woningplattegronden en vragen zoals: “Hoe wil je je meubels neerzetten, hoeveel slaapkamers wil je, waar komen keuken en badkamer, wil je veel of juist weinig muren?”. De bijeenkomst leverde interessante zelf gemaakte plattegronden en veel informatie op, die is uitgewerkt in een eerste ruimtelijke vertaling naar woningplattegronden en gevels. In het vervolgtraject worden de woningontwerpen verder uitgewerkt.

BouwfysischBouwfysisch- en grondonderzoek grondonderzoek, onderzoek, NUTSNUTS-voorzieningen (eindproduct (eindproduct 1.f, 1.f, 1.g, 1.g, 1.h) 1.h) Omdat een Aardehuis-woning zelfvoorzienend is en geen fossiele brandstoffen gebruikt voor het verwarmen van het huis is het belangrijk dat de thermische werking van de aarden wal rond het gebouw ook in het Nederlandse klimaat veilig wordt gesteld. Hiertoe zijn diverse onderzoeken uitgevoerd o.a. door studenten van Hogeschool Saxion, die een positief resultaat laten zien. Het laatste onderzoek wordt in mei 2010 afgerond, daarna kan besloten worden of de woningen geheel zonder verwarming gebouwd kunnen worden of dat er toch een kleine voorziening voor bijverwarming tijdens de koude periodes nodig is.


De gemeente liet aanvullend onderzoek – sonderingen - uitvoeren naar de bodemgesteldheid in het plangebied. Analyse van deze resultaten door Chris Posma van SyneffConsult toont aan dat de Aardehuizen in principe kunnen worden gebouwd zonder ingrijpende funderingswerkzaamheden of grootschalig grondverzet. Qua NUTS-voorzieningen is gekozen voor enkel een electra aansluiting, opdat een teveel aan zelf op te wekken zonne-energie teruggeleverd kan worden aan het elektriciteitsnet. Dit is een concessie in het zelfvoorzienende bouwconcept, gestoeld op twee overwegingen: ten eerste zijn er matige ervaringen in andere projecten waar zonne-energie wordt opgeslagen in accu’s en via zwakstroom terug komt bij de gebruiker. Betrouwbaarheid, levensduur en milieuaspecten van het gebruik van accu’s spelen hier voor de Verenigingsleden een belangrijke rol. Het tweede aspect betreft de te voorziene (structurele) stijging van energieprijzen in het algemeen, waardoor in de toekomst de opbrengst van teruglevering aan het net in toenemende mate rendabel zal zijn. Het opslaan van zonne-energie blijft echter als optie open, indien opslagvoorzieningen in de toekomst verbeteren.

Water en riolering Er komt geen drinkwateraansluiting per woning, waarschijnlijk wordt er wel één drinkwaterleiding voor het project aangesloten voor overbrugging van droge tijden. Het regenwater wordt namelijk via het Aardehuis-dak opgevangen in grote reservoirs achter het huis. Deze zijn aangesloten op een individuele waterzuiveringsinstallatie waarmee het water wordt gezuiverd tot drinkwater. Na gebruik van het water wordt het via een grijswatercirquit naar een plantenbak geleid waar het gezuiverd wordt.

De riolering is bij de Aardehuizen afgekoppeld omdat er nauwelijks zwart water is. Dit komt door de toepassing van het Nonolet, een toilet zonder waterspoeling en zonder rioleringsaansluiting. De faeces worden in dit toilet direct geurvrij gecomposteerd, de urine wordt via een helofytenfilter (speciaal aangelegd rietbed) gezuiverd. Rapportages en onderzoeken die de kwaliteit en betrouwbaarheid van het door een helofytenfilter gezuiverde water aantonen, zijn bij de gemeente aangeleverd.


Stedebouw Stedebouwk ouwkundig schetsontwerp (eind (eindproduct eindproduct 2.a t/m 2.h) 2.h) Er is stapsgewijs toegewerkt naar het ontwikkelen van een haalbaar stedebouwkundig schetsontwerp. In eerste instantie is een ontwerp gemaakt door alle individuele leden van de Vereniging, vervolgens zijn die teruggebracht naar vier inrichtingsplannen. Daarvan werden de voornaamste randvoorwaarden voor de stedebouwkundige inrichting afgeleid – in samenspraak met de uitgangspunten voor stedebouwkundige inrichting van de gemeente. Deze punten zijn verwerkt in een ontwerp op basis van de principes van permacultuur. De uitgangspunten van deze integrale ontwerpwijze in relatie tot de te bouwen Aardehuizen-wijk is als eindproduct 2.d bijgevoegd. In al deze gevallen werd gewerkt met een perceel van ruim 3 hectare. Echter, met de wens om een project te realiseren met een zo gering mogelijke ecologische voetafdruk, heeft de Vereniging ingezet op compactere bouwvormen dan het oorspronkelijke vrijstaande Earthship-ontwerp van Michael Reynolds. Dit impliceerde studies naar mogelijkheden om ‘3-onder-één-wal’ Aardehuizen te bouwen, en naar de optie van een Aardehuis met verdieping. Tot slot hebben overwegingen van met name financiële aard ertoe geleid dat bij het stedebouwkundig schetsontwerp dat als laatste is gemaakt – door Cees Maris en GeertJan Rijpstra van Maris landschapsontwerp & techniek - gefocust is op de inpassing van 24 tot 25 Aardehuizen op een oppervlak van 1 hectare. Men heeft hierbij ook gekeken naar een goede plaats om de Aardehuizen binnen de wijk Zonnekamp Oost te plaatsen, dit is uiteindelijk de zuidoosthoek geworden. Tijdens een visiedag in februari is door de Vereniging het vertrouwen geuit dat al haar wensen in principe haalbaar zijn binnen een dergelijk perceeloppervlak. Er is vervolgens een begin gemaakt met de ontwikkeling van een beeldkwaliteitplan op wijkniveau. Dit zal tijdens de ontwerpfase later in 2010 verder worden gedetailleerd. Eindrapportage haalbaarheidsonderzoek “Ontwikkelingsplan Aardehuizen in Overijssel” maart 2010 15 van 31

Logistieke planning materialen (eindproduct (eindproduct 3) Studenten van Saxion Hogeschool hebben onder begeleiding van Verenigingsleden een onderzoek gedaan naar de mogelijkheden om voor de bouw van Aardehuizen zoveel mogelijk secundaire materialen uit de directe omgeving van de beoogde bouwplaats te betrekken. Dit heeft geresulteerd in een zogenoemde ‘Harvest Map’ (oogstkaart), die inzicht geeft in de plaatsen waar de meest noodzakelijke materialen vandaan kunnen worden gehaald. Het gaat onder meer om autobanden, flessen en blikjes, evenals sloopmaterialen uit de bouw. Van een aantal materialen is een levenscyclusanalyse (LCA) gemaakt om te kunnen bepalen in hoeverre toepassing ervan in Aardehuizen op termijn een voordelig-, neutraal of nadelig effect zal hebben op de productiebehoefte ten aanzien van vervangende nieuwe materialen. Ook heeft de Hogeschool inzichtelijk gemaakt hoe voor die materialen de CO2-voetafdruk kan worden berekend. De Harvest Map en de uitgevoerde analyses vormen een uitstekende basis voor de Vereniging om in de periode na de haalbaarheidsstudie op voort te borduren en materiaalkeuzes op te baseren. Verder hebben er meerdere verkennende gesprekken plaatsgevonden met de VAR in Wilp over inzet en mogelijkheden van die zijde in het verzamelen, opslaan en transporteren van benodigde secundaire bouwmaterialen. Een en ander leidde tot de conclusie dat er ruim voldoende grond bestaat voor een vruchtbare samenwerking tijdens de voorbereidings- en realisatiefase van het project.

Logistieke Logistieke planning arbeid (eindproduct 4.a, 4.b) 4.b) Het bouwen van een Earthship is een arbeidsintensief proces van veelal “laaggeschoolde” arbeid. Kosten kunnen hierin beperkt worden als de bouw wordt uitgevoerd door de toekomstige bewoners zelf, en met behulp van de inzet van vrijwilligers. Voor het neerzetten van één woning zijn voor ruw- en afbouw vele vrijwillige helpende handen nodig. Deze werkwijze is ook bij de bouw van het Earthship in Zwolle met succes gehanteerd. Eindrapportage haalbaarheidsonderzoek “Ontwikkelingsplan Aardehuizen in Overijssel” maart 2010 16 van 31

Bij een project waar in een tijdsbestek van ongeveer twee jaar meer dan twintig Aardehuis bouwwerken moeten worden gerealiseerd, is dan ook sprake van een logistieke uitdaging. De werkgroep Logistiek heeft diverse overzichten van vereiste mensuren opgevraagd bij reeds gerealiseerde Earthship-bouwprojecten. Na analyse daarvan is met Chris Posma – extern calculatiedeskundige - en interne deskundigen een realistische urencalculatie gemaakt voor wat betreft de vrijwillige en betaalde uren die voor een Aardehuis nodig zijn. Daarna zijn de planning van arbeid - bouwstroom grafisch in beeld gebracht. Planvoorbereiding en uitvoering van de bouw lopen in deze planning van april 2010 tot aan medio 2012 (zie eindproduct 7).

3.2 ORGANISATIE EN PLANNING Corporatie SallandWonen SallandWonen (eindproduct 5) Met woningcorporatie SallandWonen is overeengekomen dat deze drie Aardehuizen voor haar rekening neemt die na de realisatiefase zullen worden verhuurd aan leden van de Vereniging. De toekomstige huurders spelen een belangrijke en actieve rol in het ontwerp en de bouw van de Aardehuizen. Dit brengt SallandWonen ertoe om te werken aan een constructie waarbinnen de door de huurders geïnvesteerde uren zullen worden verrekend (met de te heffen huur, of via een andere vorm van vergoeding). Op deze wijze kan vereniging Aardehuis Oost Nederland haar streven naar ‘bouwen en wonen voor elke beurs’ zonder meer waarmaken. Een ander wordt nader uitgewerkt na de haalbaarheidsfase, en is eind februari opgetekend in een concept intentieovereenkomst. Aanvullend heeft SallandWonen aangegeven open te staan voor de mogelijkheid om de bouw van het door de Vereniging gewenste gemeenschapshuis te financieren. Hierover zal na afloop van de haalbaarheidsstudie nader overleg plaatsvinden; binnen de Vereniging wordt eerst onderzocht of de leden een dergelijk gebouw voor collectief gebruik zelf zouden kunnen financieren.


Samenwerking met de gemeente OlstOlst-Wijhe De gemeente Olst-Wijhe heeft zeer actief bijgedragen aan de uitvoering van het haalbaarheidsonderzoek en heeft bij monde van projectleider Hans van Vliet van het plan Zonnekamp-Oost kenbaar gemaakt dat met tevredenheid teruggekeken kan worden op het gevoerde proces. Het is van belang dat het gemeentebestuur kennis neemt van de uitkomst ervan en dat zij zich uitspreekt of het mogelijk is om in samenwerking met de Vereniging te komen tot een concrete uitwerking van de plannen in het plangebied Zonnekamp-Oost. Daartoe is het gewenst om – als de randvoorwaarden vastgesteld zijn - te werken aan een samenwerkings- of realisatieovereenkomst, waarbij de inzet van de Vereniging en de gemeente wordt vastgelegd. Het is immers voor beide partijen van belang om een zo groot mogelijke zekerheid te verkrijgen in deze fase.

Condities grondverwerving gemeente (eindproduct (eindproduct 6.a en 6.b) 6.b) Eind 2008 nodigde de gemeente Olst-Wijhe vereniging Aardehuis Oost Nederland uit om te onderzoeken of een perceel in de planlocatie Zonnekamp-Oost een geschikte plek zou kunnen zijn voor het Aardehuizen-project. Dit aanbod was mede ingegeven door de aanname dat een bouwlocatie langs het spoor Zwolle-Deventer wellicht zonder dure geluidswering zou kunnen worden gerealiseerd, in verband met de akoestische kwaliteiten van de Aardehuizen zelf en de aarden wal aan de achterzijde. Gaandeweg de haalbaarheidsstudie bleek echter dat dit aspect kostentechnisch geen voordelen op zou leveren. Ook de oriëntatie van het perceel bleek niet ideaal voor een project waarbij de zuid-oriëntatie van de woningen – voor inval van zon(ne-energie) cruciaal is. Een perceel dat zijn lengteas oost-west heeft liggen biedt ruimtelijk gezien veel meer mogelijkheden. Evengoed vond de gemeente het Aardehuis-project dermate interessant dat dit geen struikelblok voor verdere samenwerking betekende. Er volgde een reeks rekensessies waarbij stapsgewijs voor de Vereniging inzichtelijk werd op welke wijze de gemeentelijke kostprijsberekening voor de grond is opgebouwd, en anderzijds welke financiële mogelijkheden er liggen aan de zijde van de Vereniging. Ook werd een waardebepaling gevraagd aan een makelaar om zodoende te komen tot een marktconforme prijs voor woning en grond.


Een en ander kwam in februari bij elkaar. Vanuit de gemeente werd als kader gesteld dat 58% van de grond als “uitgeefbare grond” wordt aangemerkt. De aard van het Aardehuis-concept brengt voorts met zich mee dat de grondprijs vermindert kan worden omdat de gemeente minder kosten hoeft te maken voor het bouwrijp maken van de grond. Ook wegen en paden , verlichting en groen wil vereniging Aardehuis Oost Nederland in eigen beheer aanleggen en onderhouden. Verder zijn de stichtingskosten per woning dusdanig, dat ze in de sociale sector vallen. Hieruit volgde een sociale vierkante meterprijs van € 180,- (ex BTW) vermindert met een bedrag van € 43,10 (ex BTW) voor inrichtingskosten die de vereniging zelf betaalt en uitvoert. Zodoende kwamen de woningen en de grond op een marktconforme prijs en bleek dat de Vereniging zich een perceel van ca. 1 hectare kan permitteren.

Projectplanning ontwerpontwerp- en uitvoeringsfase (eindproduct 7) Met het calculeren van de benodigde menskracht en de daaraan gekoppelde logistieke operatie voor werving en begeleiding van vrijwilligers voorafgaand en tijdens de bouw kon de duur van de bouwfase worden vastgesteld op een kleine twee jaar. De Harvest Map leverde eveneens input voor de benodigde inspanningen ter voorbereiding van de bouw. De gemeente tot slot schat in maximaal 12 maanden nodig te hebben om alle benodigde (bestemmingsplan)procedures te kunnen afronden. Simultaan daaraan zal vereniging Aardehuis Oost Nederland de individuele woningen qua ontwerp verder detailleren en een collectieve bouwaanvraag indienen die goeddeels is geënt op de fictieve bouwaanvraag die onderdeel uitmaakte van het haalbaarheidsonderzoek. Daarmee zijn alle bouwstenen bekend die een realistische projectplanning mogelijk maken voor de ontwerpen uitvoeringsfase. Deze is in een schema samengevat.


3.3 FINANCIËN Earthship theehuis Zwolle Het eerste referentiepunt voor het haalbaarheidsonderzoek vormde het in Zwolle recentelijk gebouwde Earthship-theehuis. Opdrachtgever woningcorporatie SWZ heeft ruimhartig meegewerkt aan onze studie door volledig open kaart te spelen over alle aspecten op zowel bouwfysisch, bouwen regeltechnisch als financieel vlak. Twee aspecten maakten al vanaf het begin duidelijk dat vereniging Aardehuis Oost Nederland heel wat werk zou hebben te verzetten om het Aardehuis-concept verder te ontwikkelen: Ten eerste is het Earthship Zwolle ontworpen als horecagelegenheid met speciale voorzieningen en enkele afwijkingen van het gangbare Earthshipconcept. Hier diende een vertaalslag gemaakt te worden in de richting van een woonhuis. De voornaamste uitdaging lag echter in het kostenaspect. Het Zwolse Earthship -project heeft al met al bijna een half miljoen euro gekost (zonder de grond). De doelstelling van vereniging Aardehuis Oost Nederland om ‘te bouwen voor elke beurs’ vereiste dus op dit vlak ook een flinke inspanning. Doordat we volledig inzicht kregen in alle gemaakte kosten in Zwolle, was het mogelijk om te onderzoeken op welke aspecten en kostenposten voor het Aardehuis zou kunnen worden bezuinigd, en op welke onderdelen er creatieve oplossingen gezocht dienden te worden. Budgetten Aardehuiswoningen en stichtingskostenbegroting (eindproduct 8.a) Intern onderzoek onder de leden van de Vereniging wees uit dat de beschikbare budgetten voor de huur of koop van Aardehuis-woningen gemiddeld op een relatief laag niveau lagen. De wens om de ‘bouwen voor elke beurs’ bleek dus naast wens tevens een noodzaak. In het proces om te komen tot een realistische stichtingskostenbegroting is in samenwerking met Syneff Consult gewerkt met de begroting van een standaard rijtjeswoning als referentiewoning. Eindrapportage haalbaarheidsonderzoek “Ontwikkelingsplan Aardehuizen in Overijssel” maart 2010 20 van 31

In drie rekensessies zijn uiteindelijk twee woningtypen van ca. 88 m2 en 96 m2 woonoppervlak aangemerkt als financieel haalbaar voor het gemiddelde door de verenigingsleden besteedbare budget: een hoek- en een tussenwoning uit het 3-onder1-wal concept. De stichtingskosten daarvoor liggen tussen de € 166.000 en € 197.000 incl. BTW, grond en alle zelfvoorzienende installaties. Daarbij dient te worden aangetekend dat de relatief hoge bedragen voor energie- en waterzuiveringsinstallaties wellicht via een andere regeling dienen te worden gefinancierd. Daarbij kan worden gedacht aan een nutshypotheek of een subsidiebijdrage op dergelijke systemen vanuit de provinciale en/of lokale overheid.

TEKENING DOOR MAAK ARCHITECTUUR VAN HET 3-ONDER-1-WAL CONCEPT

Liquiditeitsplan (eindproduct (eindproduct 8.b 8.b) .b) Een CPO-project wijkt op diverse punten af van de meer gangbare wijze waarop bouwprojecten tot stand komen. Een daarvan is het feit dat er geen financierende partij is, zoals een woningcorporatie of een commerciële projectontwikkelaar. De vereniging van individuele huishoudens zal dus op een zeker moment financiering moeten regelen en individueel of collectief geld op tafel moeten leggen om het proces gaande te houden. De Kok & partners heeft voor de Verenigingsleden een liquiditeitsplan opgesteld aan de hand waarvan individuele huishoudens kunnen overzien in welke periode van de ontwerpen realisatiefase er specifieke elementen uit de stichtingkostenbegroting om financiële middelen vragen. De input voor het liquiditeitsplan wordt geleverd door de stichtingskostenbegroting. In het komend jaar dient per huishouden ongeveer € 10.000 aan ontwikkelingskosten voorgefinancierd te worden. Aan de gemeente is gevraagd of zij hierin een rol kan vervullen in het kader van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Eindrapportage haalbaarheidsonderzoek “Ontwikkelingsplan Aardehuizen in Overijssel” maart 2010 21 van 31

Financiering, Financiering, waardebepaling en hypotheken (eindproduct 8.c, 8.c, 8.d) 8.d) In tijden van economische crisis was het een bijzonder spannend moment voor de Vereniging om het gesprek aan te gaan met potentiële financiers van het project, in casu twee banken: Triodos en ING. De lijst van gesprekspartners had vanzelfsprekend langer kunnen zijn, maar ten behoeve van de haalbaarheidsstudie volstaat vooralsnog een onderbouwde indicatie van de bereidheid van banken om eventueel als hypotheekverstrekker te willen optreden voor een vernieuwend project als dat van vereniging Aardehuis Oost Nederland. De resultaten van deze gesprekken waren bemoedigend: aan de hand van een door makelaar Oosterhuis opgestelde waardebepaling hebben zowel de ING bank als Triodos beiden aangegeven graag het project te willen helpen realiseren door middel van het verstrekken van hypotheken voor de Aardehuis-woningen. In eindproduct 8 bevestigen zij deze intentie schriftelijk. Uiteindelijk is de kredietwaardigheid van de individuele huishoudens een belangrijk aandachtspunt voor de komende tijd. Zij zullen op basis van de gangbare normen een hypotheek moeten aanvragen. De leden voor wie dit nog onbekend is vragen momenteel een offerte aan bij een hypotheekverstrekker zodat hun kredietwaardigheid getoetst kan worden. Een collectieve afsluiting van een bancaire lening kan de verenigingsleden wellicht nog korting opleveren. Een en ander wordt na afloop van het haalbaarheidsonderzoek nader uitgewerkt.

3.4 JURIDISCH Eigendomsvormen (eindproduct 9) In een notitie zijn de verschillende eigendomsvormen van vereniging tot stichting en van collectief tot individueel eigendom in kaart gebracht. Ook is gekeken naar de sociale, financiële en fiscale gevolgen van de diverse opties. Binnen de vereniging Aardehuis Oost Nederland dient nog een besluit over de juridische vorm genomen te worden. Op dit moment is de meest voor de hand liggende constructie een combinatie van individueel eigendom (i.v.m. hypotheekaftrek) en collectief eigendom (mandeligheid) of een Vereniging van (Wijk)Eigenaars waarmee de sociale en collectieve doelstellingen en eventuele eigendommen kunnen worden verzorgd. Eindrapportage haalbaarheidsonderzoek “Ontwikkelingsplan Aardehuizen in Overijssel” maart 2010 22 van 31

3.5 COMMUNICATIE EN COÖRDINATIE Communicatieplan (eindproduct (eindproduct 10) 10) In een vroeg stadium van de haalbaarheidsstudie is in samenwerking met de gemeente een communicatieplan uitgewerkt. Belangrijke focus lag daarbij op het voorkómen van scheve beeldvorming over de status van het project en de aard van de gebouwen en de toekomstige bewoners. In november, halverwege het haalbaarheidsonderzoek, is bewust media aandacht gezocht - in het kader van het reguliere perscontact van B en W - en organiseerde de Vereniging een informatieavond in Olst. Deze werd goed bezocht en leverde wederom positieve media-aandacht op. In het verlengde van de haalbaarheidsstudie worden de resultaten gepubliceerd om de leerpunten van dit project beschikbaar te maken voor de inmiddels vele honderden belangstellende partijen en individuen in Nederland. De Vereniging wil graag haar ervaringen delen en hoopt daarmee vele anderen te inspireren om dit vernieuwende voorbeeld van duurzaamheid te volgen!

Coördinatie, Coördinatie, projectbegeleiding, projectbegeleiding, verantwoording (eindrapportage) Algehele CPO-, proces- en projectbegeleiding van het haalbaarheidsonderzoek was in handen van Katja van der Valk van de Kok & partners. Zij coördineerde de werkzaamheden van de Verenigingsleden in samenwerking met de mandaatgroep en de trekkersgroep van de Vereniging. Verder bereidde zij de activiteiten van projectgroep A voor en verzorgde de afstemming en coördinatie van werkzaamheden van diverse samenwerkingspartners, toezicht op uitvoering van diverse deelonderzoeken en deze eindrapportage, die dient ter verantwoording van de door de Provincie Overijssel toegekende subsidie.


3.6 EINDPRODUCTEN (apart bijgevoegd) 1.

Bouwbesluittoets en prototype Aardehuiswoning a. Verslag bouwbesluittoets-bespreking 20091211 b. Fictieve bouwaanvraag (prototype Aardehuis), gelijkwaardigheidsdocumenten en materiaalstaat c. Uitkomst toetsing bouwaanvraag door gemeente en advies brandweer d. Inventarisatie woonwensen leden 20100130 e. Eerste ruimtelijke vertaling naar woningplattegronden/ gevels f. Bodemadvies 20091208 g. Grondonderzoek, sonderingen h. Energiebalans, Saxion studenten

2.

Stedebouwkundige schetsontwerpen a. Stedebouwkundige ontwerpen van de verenigingsleden 20090829 (op 3 ha) b. Stedebouwkundige ontwerpen van de verenigingsleden, 2e sessie, 20091018 (op 3 ha) c. Ontwerp op 3 ha op basis van permacultuur d. Toelichting permacultuur principes e. Uitgangspuntenlijst stedebouwkundige randvoorwaarden f. Ontwerp op 1 hectare g. Inpassing van Aardehuiswijk in Zonnekamp–Oost als geheel h. Gebiedsontwikkeling Aardehuizen, Windesheim studenten

3.

Logistieke planning materialen Levenscyclusanalyse en Harvest Map, Saxion studenten

4.

Logistieke planning arbeid en bouwproces a. Overzicht planning en uitvoering zelfwerkzaamheid b. Toelichting op logistieke planning arbeid en bouwfasering

5.

Randvoorwaarden en convenanten samenwerkingspartners Concept intentieovereenkomst SallandWonen – vereniging Aardehuis Oost Nederland

6.

Condities grondverwerving a. Overzicht met uitgangspunten en aannames grondverwerving b. Waardebepaling NVM makelaar Oosterhuis

7.

Projectplan Projectplanning planning ontwerp en uitvoeringsfase Overzicht ontwerpen uitvoeringsfase


8.

Stichtingskostenbegroting Stichtingskostenbegroting en financieringsplan a. Stichtingskostenbegroting feb 2010 b. Liquiditeitplan hoek- en tussenwoning feb 2010 c. Intentieverkaring mbt financiering Triodos d. Intentieverkaring mbt financiering ING

9.

Juridische constructie en eigendomsvorm Notitie “inleiding juridische constructies”

10. Communicatie en coördinatie coördinatie a. Communicatieplan b. Verslag CPO-, proces- en projectbegeleiding, verantwoording van activiteiten in het kader van haalbaarheidsonderzoek (dit eindproduct is de eindrapportage zelf)


HOOFDSTUK

4 > Conclusie

4.1 SAMENVATTING Na de Aardehuis - bouwbesluittoets is een prototype zelfvoorzienende woning ontwikkeld die betaalbaar is met de budgetten van de toekomstige bewoners cq. verenigingsleden. Met woningcorporatie SallandWonen zijn voorwaarden uitgewerkt voor realisatie van drie Aardehuis huurwoningen. Ook de toetsing van de fictieve bouwaanvraag heeft tot een positief advies geleid en de stedebouwkundige schetsontwerpen hebben enthousiasme en nieuwe ideeën gebracht die nuttig zijn bij een verdere uitwerking. Ook zijn een bouwplanning (zelfwerkzaamheid), inventarisatie van secundaire bouwmaterialen alsmede een projectplan, begroting en liquiditeitsplan voor het vervolgtraject ontwikkeld. Kortom: de doelstelling om een bouwfysisch, bouwtechnisch, regeltechnisch, organisatorisch, financieel en juridisch haalbaar kader te scheppen voor realisatie van een Aardehuis woonwijk in Overijssel is gehaald!


4.2 VERVOLG : GO – NO GO Met de onderzoeksresultaten in de hand kunnen de betrokken partijen de afweging maken of zij het vervolgtraject, de ontwerpen uitvoeringsfase willen ingaan. Hierbij zullen de volgende vragen beantwoord moeten worden:

1. College van B&W, Gemeente Olst Wije

“Willen wij binnen het gestelde kader de ontwikkeling van ca 20 Aardehuizen faciliteren in de wijk Zonnekamp Oost?” “Kunnen wij hierbij in het voortraject – tot aan bestemmingswijziging – de helft van het benodigde bedrag d.w.z. ongeveer € 100.000,- risicodragend voorfinancieren om de planontwikkeling op basis van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap mogelijk te maken?” 2. Recyclingbedrijf VAR te Wilp

“Kunnen wij de benodigde materialen en hoeveelheden, zoals autobanden, zand en hout binnen de gestelde budgetten inzamelen en leveren?” 3. Corporatie SallandWonen

“Willen wij binnen het gestelde kader de ontwikkeling van drie Aardehuizen-huurwoningen financieren?” “Welke randvoorwaarden/ condities stelt SallandWonen als eigenaar van drie huurwoningen binnen het Aardehuis-project? 4. Leden van de vereniging Aardehuis Oost Nederland

“Willen wij in het plangebied Zonnekamp Oost binnen de gestelde kaders onze Aardehuiswoonwijk bouwen?” “Willen en kunnen wij ons committeren aan de financiële randvoorwaarden (dus t.z.t. hypotheek afsluiten, en op korte termijn geld vrijmaken of lenen voor de voorfinanciering van de planontwikkeling)?” “Willen en kunnen wij ons verbinden aan de benodigde uren voor zelfbouw en inzet voor de vereniging als geheel, gedurende een langere periode van circa twee tot drie jaar?”


HOOFDSTUK

5 > Tenslotte

5.1 COLOFON Initiatiefnemer, opdrachtgever en (partieel) uitvoerder van het het haalbaarheidsonderzoek haalbaarheidsonderzoek: heidsonderzoek:

Vereniging Aardehuis Oost Nederland Meewerkende partijen: partijen: Gemeente Olst Wijhe H. van Vliet VAR te Wilp R. van Schaik SallandWonen, Raalte W. Koster, J. van ‘t Land Bouwbesluittoets, ontwikkeling ontwikkeling prototype Aardehuis en fictieve bouwaanvraag: bouwaanvraag: maak<architectuur dhr. G. de Weerd 06 130 29 726 OnderzoeksOnderzoeks- en ervaringsgegevens bestaande Earthships: Groundhouse Bretagne, Daren Howarth Earthship Normandië, Kevan Trott Earthship Zwolle, SWZ, Hans Bijkerk


Analyse grondonderzoek, calculatie calculatie en stichtingskostenbegroting: stichtingskostenbegroting: Syneff Consult Chris Posma 06 52333567 Projectmanagement Projectmanagement en procesbegeleiding CPO, samenstelling samenstelling eindrapportage: De Kok & partners Katja van der Valk 06 10786509

5.2 DANKWOORD Wij danken allen die hebben bijgedragen en meegewerkt aan de succesvolle uitvoering van het haalbaarheidsonderzoek “Ontwikkelingsplan Aardehuizen in Overijssel”. Over het algemeen dient vermeld te worden dat de hieronder genoemde personen doorgaans meer inzet hebben geleverd dan mocht worden verwacht op grond van hun rol en functie, en/of de mate waarin zij voor hun inspanningen een vergoeding kregen. Het was een uitdagend en complex traject. Voor het eindresultaat waren van grote waarde de bijdragen van Hans Bijkerk (voormalig medewerker SWZ), Tijmen Bos (toegevoegd vrijwilliger, architect), Erik Weinans (gemeente Zwolle), Hans van Vliet, Daan Thomson, Karlijn Zuethoff, Wietze Fokkema, Hanjo de Vries, Ans Otterloo – Ripperda, Cor van den Berg, Ton Strien (gemeente Olst -Wijhe), Wenda Koster, Ingrid Willems - Mulder, Jan van ’t Land en Ed Penninks (Salland Wonen), Ruurd van Schaik (VAR), Gerrit de Weerd (Maak Architectuur), Chris Posma (Syneff Consult), Cees Maris en Geert-Jan Rijpstra (Maris Landschapsontwikkeling & techniek), alle studenten en begeleidend docenten van de diverse stage- en onderzoeksprojecten van Saxion en Windesheim, en de inzet van de leden van de vereniging Aardehuis Oost Nederland. Als laatste bedanken we hartelijk Michael Reynolds voor zijn inspirerende visie en de Provincie Overijssel voor het financieel mogelijk maken van dit haalbaarheidsonderzoek. Paul Hendriksen namens het bestuur van Vereniging Aardehuis Oost Nederland Katja van der Valk De Kok & partners


> Bronnenoverzicht titel

omschrijving

auteur

Earthship Dossier Gezond en alternatief bouwen, Earthships bouwaanvraag Zwolle-A3boekje

boek op internet

Rivendell, Glenn Callens

boek bouwaanvraagtekeningen

dr. ir. M. Haas, NIBE Biotecture Biotecture, 2012architecten Grontmij, Stoel Partners

bouwaanvraag Zwolle-bijlagen bouwaanvraag Zwolle

bijlagen bij de bouwaanvraag constructieberekeningen opmerkingen en adviezen bij bouwaanvraag Zwolle-adviezen bouwaanvraag verlening vergunning onder bouwvergunning Zwolle voorwaarden ontvangstbevestiging bouwaanvraag Zwolle bouwaanvraag bouwaanvraag Zwolle-formulieringevuld formulier bij 080520 bouwaanvraag ontvangstbevestiging 2 bouwaanvraag Zwolle bouwaanvraag bouwaanvraag Zwolle-inmeting inmeting Earthship SWZ begroting begroting SWZ formulier bouwaanvraag, bouwaanvraag Zwolle-081113 aanvulling toezending aanvulling bouwaanvraag Zwolle bouwaanvraag SWZ materiaal-sponsorlijst materiaallijst en sponsorlijst bouwaanvraag Zwolle-situatie situatietekening Earthship film over de bouw van het DVD The making of... Earthship Zwolle bouwbesluit-gelijkwaardigheid artikel bouwbesluit bouwvergunning Zwolle verlening bouwvergunning opmerkingen en adviezen bij opmerkingen bij bouwaanvraag Zwolle bouwaanvraag situatietekening Zwolle situatietekening

gemeente Zwolle gemeente Zwolle gemeente Zwolle SWZ gemeente Zwolle -SWZ SWZ SWZ SWZ -Landstede -gemeente Zwolle gemeente Zwolle --


verslag projectteam Zwolle voorlopige beoordeling bouwaanvraag welstandsadvies beoordeling EPC-berekening ambtelijk advies akoestisch onderzoek Zonnekamp beeldkwaliteitsplan Zonnekamp Olst-Wijhe Zonnekamp Oost natuurtoets woongebied Zonnekamp Oost, Olst

verslag projectteam verlening vergunning onder voorwaarden welstandsadvies beoordeling EPC-berekening ambtelijk advies verlening bouwvergunning onderzoek plan inventariserend cultuurhistorisch onderzoek inventarisatie

2012architecten gemeente Zwolle gemeente Zwolle gemeente Zwolle gemeente Zwolle Witteveen + Bos Grontmij Baac Ecogroen advies


ONTWIKKELINGSPLAN AARDEHUIZEN

Recommend Documents