Nota Grondbeleid Losser 2014

Nota Grondbeleid Losser 2014

Behandeld door het college op 17 december 2013 Behandeld door de commissie Ruimte op 14 januari 2014 en vastgesteld door de raad op xx februari 2014


Pagina 1

Inhoudsopgave Hoofdlijnen van beleid

3

1. Inleiding en doel

6

1.1 Doel nota 1.2 Een veranderende context 1.2.1 Marktontwikkelingen 1.2.2 Organische gebiedsontwikkeling 1.2.3 Netwerksamenleving vraagt andere rol gemeente 1.3 Opzet van de nota

6 6 6 6 7 7

2. Grondbeleid en ruimtelijke ontwikkeling

8

2.1 Definitie, resultaat en hoofddoelstelling grondbeleid 2.2 Grondbeleid in relatie tot het ruimtelijk beleid

8 8

3. Ontwikkelstrategieën en instrumentarium grondbeleid

10

3.1 Ontwikkelstrategieën grondbeleid 3.2 Instrumentarium 3.2.1 verwerven, tijdelijk beheer / gebruik en verkoop van gronden 3.2.2 Grondprijzen 3.2.3 Gronduitgifte en vermarkten kavels 3.2.4 Samenwerking 3.2.5 Kostenverhaal en planschade

10 11 11 13 14 15 15

4. Financiële aspecten grondbeleid en informatievoorziening

17

4.1 Financiële aspecten grondbeleid 4.1.1 Administratief financieel beheer van gronden 4.1.2 Waardering van de gronden 4.1.3 Risicobeheersing 4.1.4 Reserve grondexploitaties en voorzieningen 4.1.5 Financiële resultaatbepaling 4.2 Informatievoorziening 4.2.1 informeren en verantwoorden 4.2.2 Monitoren en programmatisch sturen

17 17 18 18 19 19 20 20 21

5. Doorkijk: uitwerkingen en jaarlijkse acties

23

BIJAGEN


Pagina 2

Hoofdlijnen van beleid

Beleid ontwikkelstrategieën grondbeleid • Maatwerk leveren door ‘situationeel grondbeleid’ toe te passen. Dit houdt in dat afhankelijk van de situatie zal worden bepaald welke strategie van het grondbeleid - actief, faciliterend of publiek-private samenwerking - zal worden ingezet. Uitgangspunt wat betreft verwerving is ‘nee, tenzij’.

Beleid verwerven • Bij het verwerven van gronden wordt volstaan met het wettelijke instrumentarium. • Bij voorkeur wordt de grond met eventuele opstallen minnelijk verworven tegen marktconforme condities • Onteigening wordt alleen ingezet om te voorkomen dat de – tijdige – realisatie van het gemeentelijk ruimtelijke beleid wordt belemmerd. Beleid tijdelijk beheer en gebruik door derden • Voor het tijdelijke beheer en gebruik door derden zijn geen specifieke gemeentelijke beleidslijnen noodzakelijk omdat de regels uit het Burgerlijk Wetboek van toepassing zijn. • Voor alle gronden binnen het grondbedrijf met de eventuele opstallen en nieuwe aankopen zal een beheerplan aanwezig zijn / worden opgesteld. • Bij tijdelijk beheer en gebruik door derden wordt uitgegaan van een op de situatie afgestemde huurprijs voor het gemeentelijk onroerend goed. Het tijdig beschikbaar krijgen heeft daarbij prioriteit boven het maximale financiële resultaat. Beleid verkoop (strategische) gronden • Strategische gronden die niet meer nodig zijn voor het realiseren van de gemeentelijke doelstellingen zullen worden verkocht tegen marktconforme prijzen. • In alle gevallen zal voorafgaand worden onderzocht of er meeropbrengst gerealiseerd kan worden door alternatieve gebruiksfuncties mogelijk te maken.

Beleid grondprijzen • Voor het bepalen van de grondprijzen worden de volgende taxatiemethoden toegepast: I. Voor woningbouw (projectmatig en particuliere uitgifte), bedrijventerreinen en kantoren wordt getaxeerd aan de hand van genormeerd residueel rekenen. In aanvulling hierop wordt op kavelniveau de prijs verder gedifferentieerd. II. Voor maatschappelijke doeleinden, detailhandel, horeca en groenstroken wordt op maat residueel gerekend op basis van het bouwplan. III. Voor openbaar snippergroen en zend- en ontvangstinstallaties gelden vaste prijzen. IV. Voor alle overige categorieën (bijvoorbeeld sportaccommodaties) wordt op maat getaxeerd (bijvoorbeeld kostprijs). • De grondprijzen worden jaarlijks getaxeerd. • De taxatiewaarde wordt één op één overgenomen in de grondexploitaties. • Het college stelt - op basis van actuele taxaties - de grondprijzen voor alle categorieën jaarlijks vast in het kader van de planning & control cyclus.


Pagina 3

Beleid gronduitgifte en vermarkten kavels • Verkoop van grond heeft de voorkeur boven andere vormen van gronduitgifte. • De algemene verkoopvoorwaarden worden toegepast in te sluiten (verkoop)overeenkomsten. • Meer maatwerk toepassen en open staan voor nieuwe vormen van aanbod en uitgifte. • Inzetten op het beter vermarkten en stimuleren van de verkoop van kavels. • In sommige nog nader te bepalen gevallen kan een lagere verkoopprijs voor een kavel worden gevraagd. De lagere opbrengsten worden gecompenseerd uit de reserve Grondexploitatie.

Beleid samenwerking • Per situatie zal worden bepaald welke samenwerkingsvorm wordt ingezet. • Per project en initiatief vindt – rekening houdend met de gemeentelijke ruimtelijke doelstellingen - een afweging plaats waarin de financiële risico’s, de mogelijkheden tot kostenverhaal, de winstmogelijkheden, het verwachte maatschappelijk rendement en de gewenste mate van sturing worden meegenomen. Beleid kostenverhaal en planschade • Bij particuliere grondexploitaties zal het eerst worden ingezet op privaatrechtelijke – anterieure – overeenkomsten. • Bij anterieure overeenkomsten zal de gemeente inzetten op maximaal kostenverhaal en worden eisen gesteld aan de kwaliteit en inrichting van het openbaar gebied aan de woningdifferentiatie. • Bij publiekrechtelijk kostenverhaal – op basis van een exploitatieplan – zal de gemeente inzetten op maximaal kostenverhaal bij partijen waarmee geen overeenkomst is afgesloten. • Eventuele planschaderisico’s worden (vooraf) afgedekt door met de ontwikkelende private partij of projectontwikkelaar planschadeovereenkomsten af te sluiten.

Beleid administratief financieel beheer van gronden • In het administratieve beheer van de gronden wordt – conform de BBV onderscheid gemaakt tussen a. bouwgrond in exploitatie (BIE) b. niet in exploitatie genomen grond (NIEGG) c. overige gronden (te verkopen, ruilgronden, erfpachtgronden en restpercelen). Beleid waardering van gronden en financiële resultaatbepaling • Bij de waardering van de gronden worden de verslagleggingregels van het Besluit begroting en verantwoording (BBV) en de stellige uitspraken en aanbevelingen van de commissie BBV gevolgd.

Beleid risicobeheersing • Voorafgaand aan een mogelijk verwerving en bij een nieuw initiatief zal er een risicoanalyse en haalbaarheidsberekening worden opgesteld. • Alle projecten binnen het grondbedrijf worden periodiek (minimaal één keer per jaar) doorgelicht en beoordeeld op haalbaarheid en risico’s. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen gevoeligheidsrisico’s, spreidingsrisico’s en onzekere gebeurtenissen.


Pagina 4

Beleid Reserve Grondexploitatie en voorzieningen • Om de risico’s in de grondexploitatie op te kunnen vangen - zonder andere reserves aan te moeten spreken – is de Reserve Grondexploitatie gevormd die maximaal € 1 miljoen mag bedragen. • De Reserve Grondexploitatie mag geen negatief saldo hebben. Beleid financiële resultaatbepaling en winsten verliesneming • De grondexploitaties worden geactualiseerd door toepassing van de eindwaarde systematiek. • Bij de financiële resultaatbepaling en bij het winsten verliesnemen worden de verslagleggingregels van het Besluit begroting en verantwoording (BBV) en de stellige uitspraken en aanbevelingen van de commissie BBV gevolgd. Beleid informeren en verantwoorden • In de jaarlijkse planning & control-cyclus van jaarrekening, kadernota, bestuursrapportage en programmabegroting zal door het college over de - financiële - uitvoering van het grondbeleid worden gerapporteerd.

Beleid monitoren en programmatisch sturen • De grondexploitaties zullen jaarlijks worden geactualiseerd op basis van de uitkomsten van een monitor en een bijhorend sturingsadvies. • Jaarlijks zal er een Nota van uitgangspunten grondexploitaties worden opgesteld. Beleid nadere uitwerkingen en actualisaties • Als vervolg op de nota Grondbeleid beleid zullen er o Nieuwe uitwerkingen worden opgesteld; o Relevante uitwerkingen en nota’s worden geactualiseerd; o De noodzakelijke jaarlijkse werkzaamheden worden geïntegreerd in de – interne – P&C cyclus.


Pagina 5

1. Inleiding en doel In de financiële verordening 2013 van de gemeente Losser is artikel 18 geregeld dat de gemeenteraad één maal per vier jaar een Nota Grondbeleid vaststelt waarin de kaders zijn vastgelegd. Daarnaast vragen de veranderende (markt)omstandigheden, veranderende rollen in de gebiedsontwikkeling en wijzigingen in de weten regelgeving om een actueel kader voor het grondbeleid.

1.1 Doel nota Deze nota grondbeleid schetst de kaders en uitgangspunten voor het grondbeleid van de gemeente Losser. Hier komen aspecten aan de orde als verwerving en beheer, grondprijsbeleid (hoe worden de grondprijzen bepaald), gronduitgiftebeleid, samenwerking met marktpartijen, kostenverhaal e.d.. Deze nota gaat over bouwgrond in exploitatie (BIE), de niet in exploitatiegenomen gronden (NIEGG) / de strategische gronden en de overige gronden (te verkopen gronden, ruilgronden, erfpachtgronden en restgronden. Wat betreft de BIE en de NIEGG kan sprake zijn van opstallen op de gronden. Het beleid van het gemeentelijke vastgoed – de maatschappelijke panden – wordt vastgelegd in een Nota Vastgoed.

1.2. Een veranderende context 1.2.1 Marktontwikkelingen Sinds de vorige nota grondbeleid is de economische en financiële situatie flink veranderd. Gemeenten zijn niet langer in een positie om een actieve grondpolitiek te voeren. Integendeel, vele gemeenten moeten juist afboeken op de gronden die zij in bezit hebben. Gegeven de huidige marktontwikkelingen maar ook door de gewijzigde opvattingen en inzichten wat betreft de gemeentelijke kerntaken vindt actief verwerven van grond door gemeenten dan ook nauwelijks meer plaatst. Na jaren van continue stijging en optimisme in de markt is de stemming geheel omgekeerd. Er is sprake van een structurele terugval in de gronduitgifte. Zoals over de hele linie in Nederland en Twente blijft ook in de Losser de kavelverkoop achter bij de geprognosticeerde aantallen. In heel 2013 is slechts 1 gemeentelijk woningbouwkavel verkocht en zijn 4 kavels afgenomen door een ontwikkelaar. Met een projectontwikkelaar zijn harde contractuele afspraken over afname van kavels. De markt is veranderd van aanbodgestuurd naar vraaggestuurd. Dit weerspiegelt zich ook in het gedrag van ontwikkelende partijen, waaronder de gemeente zelf. Zij nemen pas initiatief als er aantoonbaar zicht is op afnemers. In het verleden zijn 'voorraden' opgebouwd in de vorm van grondposities ten behoeve van verwachte toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen. Op deze grondposities wordt nu vaak verlies geleden. De grondposities zijn een kostbare last en risicopost. Vooral de consumenten / eindgebruikers bepalen nu of er nog gebouwd gaat worden. Zij zijn echter nog steeds terughoudend. Indien er gebouwd wordt is er vooral sprake van kleinschalige ontwikkelingen. 1.2.2. Organische gebiedsontwikkeling Gebiedsontwikkeling gaat nu en naar verwachting in de toekomst steeds vaker om het op een organische manier realiseren van de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen. In organische gebiedsontwikkeling is sprake van meer ruimte voor gevarieerde initiatieven en van een Nota Grondbeleid Losser 2014

Pagina 6

open-eindeproces zonder blauwdruk. Het is een optelsom van relatief kleinschalige lokale functieveranderingen in combinatie met kleinschalige nieuwbouwprojecten. Ontwikkeling en beheer lopen in organische gebiedsontwikkeling door elkaar heen. De eindgebruikers hebben een dominante rol. Organische gebiedsontwikkeling leidt tot meer diversiteit. Het biedt een grotere mate van flexibiliteit dan de projectmatige, grootschalige en integrale planningstraditie uit het verleden. Organische gebiedsontwikkeling betekent vooral dat ruimte wordt gegeven aan particuliere initiatieven. Strategische ingrepen door de gemeente in het publieke domein kunnen daarbij katalyserend werken. Organische gebiedsontwikkeling vraagt van gemeenten een faciliterende en gelijktijdig een beperkte actieve rol. Bereidheid tot samenwerken, informeren en delen van beschikbare kennis zijn daarbij belangrijke voorwaarden. 1.2.3 Netwerksamenleving vraagt andere rol gemeente Er is steeds meer sprake van een ‘netwerksamenleving’. Dit betekent ook dat de positie van de – gemeentelijke - overheid verandert. De overheid is één van de partijen in de samenleving. Daarbij past een andere rol: gemeenten moeten burgers en partners verbinden, verleiden en faciliteren om ontwikkelingen in gang te zetten die passen binnen de doelstellingen. Daarbij zal de gemeente altijd een ‘ondergrens’ in acht moeten houden. Gemeenten zullen – rekening houdend met de (financiële) mogelijkheden - het voortouw moeten nemen als op cruciale plekken waar geen gewenste initiatieven ontstaan. Het is daarbij een continue zoektocht naar het vinden van balans tussen loslaten en sturen, tussen vertrouwen en ruimte geven aan maatschappelijk initiatief enerzijds en voorwaarden scheppen en ruimtelijke, kwalitatieve, financiële en programmatische kaders stellen waar dit nodig is anderzijds. Sturen in een netwerksamenleving betekent dat er geen vaste rol voor een gemeente is. Afhankelijk van de situatie, behoeften en dynamiek wordt een rol of interventie gekozen. Dus niet meer vanzelfsprekend een bepalende en regisserende rol voor de gemeente, maar allerlei soorten rollen waaronder een voorwaardenscheppende, en verbindende, faciliterende of kaderstellende rol. Deze veranderende rol van de gemeente moet worden beschouwd in relatie tot de huidige situatie in de gemeente Losser. De gemeente heeft in zijn algemeenheid voldoende grondposities om het woningbouwprogramma tot 2022 te kunnen realiseren. Deels zijn hiervoor ook overeenkomsten gesloten met projectontwikkelaars. Met uitzondering van Beuningen geldt dit voor alle kernen. Praktisch gezien bestaat er daarom geen of weinig noodzaak voor een actieve grondpolitiek. De veranderende rol van de gemeente op de grondmarkt zal daarom met name op inbreidingslocaties gevraagd worden. Een en ander laat onverlet dat gemeentebreed een andere en vooral pro-actievere rol en maatwerk-oplossingen van de gemeente worden gevraagd waar het de kaveluitgifte binnen lopende plannen betreft.

1.3 Opzet van de nota In hoofdstuk 2 wordt allereerst ingegaan op de relatie tussen grondbeleid en ruimtelijke ontwikkeling. Vervolgens worden in hoofdstuk 3 de grondbeleid strategieën en instrumenten beschreven. Aan het begin van elke paragraaf wordt het grondbeleid samengevat. Vervolgens wordt het nader toegelicht. In hoofdstuk 4 worden de financiële aspecten van het grondbeleid en de wijze van informatievoorziening weergegeven. In het laatste hoofdstuk wordt een doorkijk gegeven naar nog op te stellen uitwerkingen van het beleid uit deze nota en de jaarlijks activiteiten die uit deze nota voortkomen.


Pagina 7

2. Grondbeleid en ruimtelijke ontwikkeling 2.1 Definitie, resultaat en hoofddoelstelling grondbeleid Het grondbeleid is een afgeleide van het ruimtelijke beleid. De wettelijke basis is verankerd in de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Grondbeleid is een sturingsmiddel voor de gemeente. Het grondbeleid is het geheel aan instrumenten – zowel juridisch als financieel - dat ingezet wordt om de (beleids)doelstellingen op het ruimtelijke gebied (wonen, werken, verkeer, openbare ruimte, recreatie, natuur) en maatschappelijke ontwikkeling te realiseren. Hiervoor is vaak verandering van het grondgebruik noodzakelijk. Resultaat van het grondbeleid is het realiseren van bouwgrond ten behoeve van de gewenste ruimtelijke en maatschappelijke ontwikkelingen en activiteiten. Hoofddoelstelling van het grondbeleid is om door middel van juridische en financiële instrumenten een bijdrage te leveren aan de gewenste verandering in het grondgebruik en de daarmee samenhangende doelen van ruimtelijke ordening en de verschillende beleidssectoren. Rekening houdend met de eerder geschetste ontwikkelingen zijn de uitgangspunten daarbij: • met de gewenste (ruimtelijke) kwaliteit; • markconform of tegen een verantwoorde prijs-kwaliteitverhouding; • op de gewenste tijd; • op een efficiënte wijze; • met een optimaal financieel-economische en / of maatschappelijk rendement. Kortom: uitvoering van grondbeleid is het leveren van maatwerk! De huidige tijd vraagt er om dat steeds per situatie wordt bezien welke vorm van het grondbeleid en welke hierbij in te zetten instrumenten het beste passen bij de te realiseren doelen van het ruimtelijke beleid.

2.2 Grondbeleid in relatie tot het ruimtelijk beleid De voor het grondbeleid belangrijkste ruimtelijke planvormen zijn de Woonvisie 2012 en de daarop afgestemde maar nog vast te stellen structuurvisie Losser. Woonvisie Losser 2012 Op 19 maart 2013 is de Woonvisie Losser 2012 door de raad vastgesteld. In de woonvisie 2012 wordt de ambitie uitgesproken om te werken aan een gezonde woningmarkt in combinatie met een goede vitaliteit van de gemeenschappen in de vijf kerkdorpen. Bovendien wil de gemeente Losser een toeristisch aantrekkelijke woongemeente zijn. In de woonvisie gaat de gemeente voor “woningen en een woonomgeving die passend zijn voor de inwoners, op basis van onze urgenties en opgaven en met de stip op de horizon scherp in het vizier. Deze stip is: aandacht voor de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad, passende uitbreiding van de woningvoorraad en het stevig monitoren van de match tussen vraag en aanbod op de woningmarkt.” Bij de Woonvisie 2012 is de Uitvoeringsmodule Woonvisie 2012-2022 opgenomen: er wordt in de periode 2012 t/m 2022 uitgegaan van een bouwprogramma van 905 woningen. Het gaat hier om gemeentelijke kavels en initiatieven van derden op zowel inbreidings- als uitleglocaties. Concept structuurvisie Losser De concept- structuurvisie Losser bevat de hoofdlijnen van het ruimtelijke beleid voor het gehele grondgebied van Losser. De visie sluit aan bij het bestaande beleid en bouwt voort op het nieuwe beleid, waaronder de omgevingsvisie van de provincie. Voor de verschillende kernen geeft de visie een overzicht van de geplande en gewenste ontwikkelingen. In het landelijk gebied / het buitengebied vormt de visie een richtinggevend kader voor nieuwe initiatieven.


Pagina 8

De ruimtelijke en programmatische opgave voor de kernen van de gemeente Losser wordt overwegend gevormd door de al bestaande programmaonderdelen ten aanzien van wonen, bedrijvigheid en voorzieningen. Voor het woningbouwprogramma wordt verwezen naar de Woonvisie 2012-2022. Voor bedrijventerreinen is de behoefte in de periode 2011 – 2020 geraamd op 6,3 hectares. De structuurvisie is belangrijk voor het grondbeleid: de structuurvisie is niet alleen een belangrijke onderlegger voor het bestemmingsplan, maar ook voor exploitatieplannen. De structuurvisie kent een directe koppeling met de verhaalsmogelijkheden van ‘bovenlandse kosten’ in het exploitatieplan én een directe koppeling met contracten, voor zover het de financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen betreft (zie paragraaf 3.2.5) Een andere relatie met het grondbeleid betreft de bevoegdheid van de gemeente om op basis van een structuurvisie een voorkeursrecht te vestigen.


Pagina 9

3. Ontwikkelstrategieën en instrumentarium grondbeleid In dit hoofdstuk zal eerst kort worden ingegaan op de verschillende ontwikkelstrategieën grondbeleid. Daarna worden de ter beschikking staande instrumenten voor het grondbeleid besproken. Voor sommige onderdelen - zoals bij verwerving en grondprijsbepaling - is sprake van een koerswijziging ten opzichte van het beleid uit de vorige nota Grondbeleid.

3.1.

Ontwikkelstrategieën grondbeleid

Beleid ontwikkelstrategieën grondbeleid • Maatwerk leveren door ‘situationeel grondbeleid’ toe te passen. Dit houdt in dat afhankelijk van de situatie zal worden bepaald welke strategie van het grondbeleid - actief, faciliterend of publiek-private samenwerking - zal worden ingezet. Uitgangspunt wat betreft verwerving is ‘nee, tenzij’.

Toelichting: De gemeente kan op verschillende manieren haar grondbeleid vormgeven. Dit hangt af van de gewenste gemeentelijke bemoeienis met betrekking tot gehele keten van planontwikkeling en - realisatie. Een gemeente kan kiezen tussen de volgende ontwikkelstrategieën: • Planontwikkeling en -realisatie door de gemeente zelf (“Actief grondbeleid”). • Planontwikkeling en -realisatie door derden (“Faciliterend grondbeleid”). • Planontwikkeling en -realisatie door publiek-private samenwerking (PPS). Actief grondbeleid Indien de gemeente actief grondbeleid voert dan vinden de meeste werkzaamheden in eigen beheer plaats. De gemeente maakt een plan, verwerft de grond maakt deze bouwrijp, geeft zelf de gronden uit en zorgt na realisatie van de opstallen voor het woonrijp maken van de locatie. De invloed van de gemeente bij deze vorm van grondbeleid is maximaal. De gemeente bepaalt alles zelf. De eventuele inkomsten komen volledig ten goede van de gemeente. Hier tegenover staat dat de gemeente ook alle risico’s zelf loopt en zelf opdraait voor de mogelijke tegenvallers of het tekort. De grondexploitatie wordt 100% gevoerd door de gemeente. Voorbeelden hiervan zijn De Saller en De Geurmeij. De gemeente heeft voldoende grondposities ten behoeve van uitbreiding. Actief grondbeleid zal naar verwachting alleen nog ten behoeve van inbreiding – op cruciale locaties waar derden dit niet oppakken – plaatsvinden. Faciliterend grondbeleid Bij faciliterend grondbeleid laat de gemeente de initiatieven over aan de markt. Private ontwikkelingen worden getoetst aan het gemeentelijk beleid, zoals dat is vastgelegd in o.a. structuurvisies. De private partij ontwikkelt een plan en laat eventueel een ruimtelijk (bestemmings)plan maken. De gemeente begeleidt de vaststellingsprocedure. Ter vergoeding van de door de gemeente gemaakte kosten, betaalt de initiatiefnemer een exploitatiebijdrage. De planrealisatie geschiedt voor rekening en risico van de particulier. De invloed van de gemeente op het uiteindelijke programma is beperkt. De grondexploitatie wordt 100% gevoerd door de marktpartij. Voorbeeld hier is de locatie De Vereeniging aan de Gronausestraat. Ook voor het Luttermolenveld was sprake van faciliterend grondbeleid. Publiek-private samenwerking (PPS) Voor de planrealisatie wordt een vorm van samenwerking – door onder andere overeenkomsten of het oprichten van een aparte entiteit – tussen de gemeente en de particuliere initiatiefnemer gezocht. De invloed op de planrealisatie, de kennis, de winstmogelijkheid en de risico’s worden gezamenlijk ingezet en gedragen. Bijvoorbeeld Zijland. De grondexploitatie wordt gezamenlijk – in de vorm van een publiek-private samenwerking – gevoerd door gemeente en marktpartij(en). Voorbeelden hiervan zijn het concessiemodel, het Nota Grondbeleid Losser 2014

Pagina 10

jointventuremodel en het bouwclaimmodel. De verschillende modellen kunnen worden ingezet als ontwikkelstrategie. Afhankelijk van de samenwerkingsvorm heeft de gemeente meer of minder invloed op de totstandkoming van een plan. Het rendement komt deels bij de gemeente terecht. Meer invloed betekent over het algemeen ook meer risico. Ook de eventuele tekorten worden deels door de gemeente gedragen. Bijlage 1 geeft een meer uitgebreide beschrijving. Overigens zijn vele tussenvormen denkbaar waarbij de drie hoofdvarianten in meer of mindere mate worden gecombineerd. Deze blijven verder onbesproken.

3.2 Instrumentarium 3.2. 1. Verwerven, tijdelijk beheer/gebruik en verkoop van gronden Beleid verwerven • Bij het verwerven van gronden wordt volstaan met het wettelijke instrumentarium. • Bij voorkeur wordt de grond met eventuele opstallen minnelijk verworven tegen marktconforme condities • Onteigening wordt alleen ingezet om te voorkomen dat de – tijdige – realisatie van het gemeentelijk ruimtelijke beleid wordt belemmerd.

Toelichting: Actief grondbeleid betekent dat gronden worden verworven en vervolgens tot ontwikkeling worden gebracht. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen: • reguliere verwervingen: verwerven van gronden - binnen een duidelijk projectgebied - die zijn opgenomen in de door de raad vastgestelde grondexploitatie en noodzakelijk zijn om het vastgestelde planontwerp te kunnen realiseren. • strategische verwervingen: aankopen in gebieden waar door de raad nog geen of slechts globale kaders of visies heeft bepaald, maar waar de gemeente grondposities wil en kan verwerven met het oog op te verwachten mogelijkheden voor (her)ontwikkeling van deze gebieden. Ook kunnen gronden en eventueel opstallen worden verworven voor compensatiedoeleinden of voor het wegnemen van belemmeringen voor andere ontwikkelingen. De wettelijke instrumenten die een gemeente kan gebruiken bij het verwerven van grond zijn: Minnelijke grondverwerving Bij minnelijke verwerving wordt er met de eigenaar van een perceel onderhandeld over de mogelijkheid om tot een aankoop te komen. Beide partijen zijn gelijkwaardig aan elkaar. Van beide partijen is wilsovereenstemming vereist. Parallel aan het spoor van minnelijke verwerving kunnen ook de hierna beschreven instrumenten worden ingezet. Gemeentelijk voorkeursrecht De Wet voorkeursrecht gemeenten biedt de gemeente de mogelijkheid om af te dwingen dat een eigenaar, bij een voorgenomen verkoop, de grond eerst aan de gemeente moet aanbieden. Vervolgens moeten de eigenaar en de gemeente het eens worden over de prijs. De Wet voorkeursrecht gemeenten is een passief middel. Zolang de eigenaar de grond niet ter verkoop aanbiedt gebeurt er niets. Het gemeentelijk voorkeursrecht werkt daarom het beste als flankerend instrument. Van het vestigen van een voorkeursrecht gaat ook een bepaald signaal uit. Het wekt een bepaald vertrouwen bij een eigenaar. Het voorkeursrecht is daarmee ook niet vrijblijvend. Onteigening De overheid gebruikt bij onteigening haar publieke middelen ter verkrijging van een persoonlijk eigendom, waarvan de eigenaar in het voortraject al heeft aangegeven dat hij/zij Nota Grondbeleid Losser 2014

Pagina 11

dit niet minnelijk wenst te verkopen. Onteigening is alleen mogelijk indien wordt aangetoond dat het publieke belang zwaarder weegt dan het persoonlijke belang. Bovendien moet duidelijk zijn dat er getracht is om het perceel eerst minnelijk te verwerven. Gelet op de mogelijke impact van het instrument wordt onteigening altijd met de grootste terughoudendheid en met uiterste zorgvuldigheid ingezet. Onteigening geniet uiteraard niet de voorkeur. Soms is hier echter niet aan te ontkomen omdat minnelijke verwerving en verwerving via een gemeentelijk voorkeursrecht niet succesvol is geweest. Onteigening is alleen mogelijk op basis van een vastgesteld ruimtelijk plan. Indien na het vaststellen van dit plan de verwerving nog niet heeft plaatsgevonden, moet onteigening worden ingezet. Vaak is tijdens de procedure om te komen tot een plan al duidelijk dat minnelijke verwerving geen kans van slagen heeft. In een voorkomend geval zal in het kader van het tweesporenbeleid tijdens de totstandkoming van het plan al een onteigeningsdossier worden opgebouwd, ter voorkoming van veel tijdverlies.

Beleid tijdelijk beheer en gebruik door derden • Voor het tijdelijke beheer en gebruik door derden zijn geen specifieke gemeentelijke beleidslijnen noodzakelijk omdat de regels uit het Burgerlijk Wetboek van toepassing zijn. • Voor alle gronden binnen het grondbedrijf met de eventuele opstallen en nieuwe aankopen zal een beheerplan aanwezig zijn / worden opgesteld. • Bij tijdelijk beheer en gebruik door derden wordt uitgegaan van een op de situatie afgestemde huurprijs voor het gemeentelijk onroerend goed. Het tijdig beschikbaar krijgen heeft daarbij prioriteit boven het maximale financiële resultaat. Toelichting Tussen het tijdstip waarop de eerste verwervingen hebben plaatsgevonden en de feitelijke start van uitvoering van de werkzaamheden is er sprake van een periode waarbij de al aangekochte onroerende zaken beheerd moeten worden. Er zijn verschillende mogelijkheden voor het tijdelijk in gebruik geven zoals (tijdelijk) voortgezet gebruik en tijdelijke huur. Tijdige beschikbaarheid betekent dat de tijdelijke ingebruikgeving juridisch gezien goed geregeld moet zijn. Aandachtspunt bij tijdelijke verhuur en gebruik is dat een kostprijsdekkende en marktconforme huur de tijdelijke gebruiker vaak veel waarborgen biedt. Incidenteel is er sprake van eindbeheer (volkstuinen en pachtgronden). Permanent beheer valt echter buiten deze nota. Onroerend goed waar sprake is van permanent beheer en gebruik zit in de vastgoedportefeuille van de gemeente. Hiervoor wordt verder verwezen naar de Nota Vastgoed. Beleid verkoop (strategische) gronden • Strategische gronden die niet meer nodig zijn voor het realiseren van de gemeentelijke doelstellingen zullen worden verkocht tegen marktconforme prijzen. • In alle gevallen zal voorafgaand worden onderzocht of er meeropbrengst gerealiseerd kan worden door alternatieve gebruiksfuncties mogelijk te maken.

Toelichting De marktomstandigheden zorgen er voor dat ook in Losser kritisch gekeken moet worden naar de strategische grondvoorraad (en de bijhorende opstallen). Grondvoorraad die niet meer nodig is voor het realiseren van (beleids)doelstellingen zal moeten worden verkocht en/of als ruilobject moeten worden ingezet. Alle voorbereidende werkzaamheden zullen gericht zijn om op een verantwoorde en doordachte wijze uiteindelijk een marktconforme opbrengst te ontvangen voor de te verkopen gronden en het bijhorende vastgoed. De


Pagina 12

voorbereidende werkzaamheden zullen met behulp van een ‘werkwijzer’ (strategische) grondverkoop worden uitgevoerd. Indien gronden afgestoten worden zal voorafgaand onderzocht worden of er op de betreffende gronden andere gebruiksfuncties gerealiseerd kunnen worden. Het betreft gebruiksfuncties die een meeropbrengst kunnen genereren ten opzichte van het veelal bestaande agrarische gebruik. Uiteraard heeft de gemeente daarbij de eigen beleidsregels te respecteren. In dat opzicht heeft de gemeente geen exclusieve uitzonderingspositie ten opzichte van andere (private) partijen of individuele burgers. Op diverse plaatsen binnen de gemeente Losser liggen - openbare - groenstroken naast woningen. Inwoners van Losser kunnen dit zogenaamde snippergroen huren of kopen wanneer de gemeentegrond grenst aan de tuin van hun koopwoning. Hieraan is een aantal voorwaarden verbonden. Deze zijn vastgelegd in de notitie “Voorwaarden voor verkoop en verhuur van snippergroen”. Deze is op 12 april 2012 door B&W vastgesteld.

3.2.2. Grondprijzen

Beleid grondprijzen • Voor het bepalen van de grondprijzen worden de volgende taxatiemethoden toegepast: I. Voor woningbouw (projectmatig en particuliere uitgifte), bedrijventerreinen en kantoren wordt getaxeerd aan de hand van genormeerd residueel rekenen. In aanvulling hierop wordt op kavelniveau de prijs verder gedifferentieerd. II. Voor maatschappelijke doeleinden, detailhandel, horeca en groenstroken wordt op maat residueel gerekend op basis van het bouwplan. III Voor openbaar snippergroen en zend- en ontvangstinstallaties gelden vaste prijzen. IV Voor alle overige categorieën (bijvoorbeeld sportaccommodaties) wordt op maat getaxeerd (bijvoorbeeld kostprijs). • De grondprijzen worden jaarlijks getaxeerd. • De taxatiewaarde wordt één op één overgenomen in de grondexploitaties. • Het college stelt - op basis van actuele taxaties - de grondprijzen voor alle categorieën jaarlijks vast in het kader van de planning & control cyclus.

Toelichting De gemeente Losser heeft meerdere projecten waarbij bouwrijpe grond wordt verkocht. Het grootste deel van de grond wordt verkocht voor de bouw van woningen, zowel aan particulieren als aan ontwikkelende en bouwende partijen. Incidenteel wordt ook grond verkocht voor maatschappelijke en overige commerciële functies. Voor al deze gronden moet de waarde berekend worden. Er zijn verschillende methodes om grondprijzen vast te stellen. De meest gebruikte methoden zijn: • Residuele methode • Comparatieve methode • Kostprijs methode • Grondquote In bijlage 2 worden de verschillende taxatiemethoden nader uitgelegd. De meest markconforme methode is de genormeerd residuele methode. Dit houdt in dat de grondprijs het residu is van de verkoopprijs van een woning of bedrijfspand minus de stichtingskosten (alle kosten die gemaakt moeten worden om het gebouw te realiseren zoals bouwkosten, ontwerpkosten, leges, rente etc.).


Pagina 13

Genormeerd houdt in dat de kosten worden geschat aan de hand van referentieprojecten en kengetallen (bijvoorbeeld uit het Bouwkostenkompas, www.bouwkostenkompas.nl). Op projectniveau kan de uiteindelijke grondprijs op kavelniveau nog van elkaar verschillen. De grondprijs ontstaat dus in twee stappen. Eerst wordt de grondprijs op projectniveau (bijvoorbeeld een woningbouw- of bedrijvenlocatie) bepaald volgens de hierboven genoemde methode, waarna deze prijs verder gedifferentieerd wordt op kavelniveau. Met behulp van Een differentiatiemodel wordt de prijs verhoogd of verlaagd op basis van locatie specifieke factoren. Bij woningbouw kan het gaan om aspecten als bezonning, aanwezigheid van groen, omvang van de kavel of ligging in het plangebied. Bij bedrijventerreinen gaat het om zaken als ligging aan ontsluitingswegen, zichtlocatie of bebouwingspercentage. Voor andere doeleinden zoals maatschappelijk, detailhandel of horeca wordt op basis van het bouwplan de grondprijs bepaald.

3.2.3. Gronduitgifte en vermarkten kavels Beleid gronduitgifte en vermarkten kavels • Verkoop van grond heeft de voorkeur boven andere vormen van gronduitgifte. • De algemene verkoopvoorwaarden worden toegepast in te sluiten (verkoop)overeenkomsten. • Meer maatwerk toepassen en open staan voor nieuwe vormen van aanbod en uitgifte. • Inzetten op het beter vermarkten en stimuleren van de verkoop van kavels. • In sommige nog nader te bepalen gevallen kan een lagere verkoopprijs voor een kavel worden gevraagd. De lagere opbrengsten worden gecompenseerd uit de reserve Grondexploitatie. Toelichting Bij actief grondbeleid worden de door de gemeente gemaakte kosten van bouwgrondproductie - verwerving, plankosten, bouw- en woonrijp maken, etc. - afgedekt via de opbrengsten uit verkoop van bouwgrond. Daarbij kunnen tevens nadere eisen en condities worden gesteld aan het tijdstip en de wijze waarop de bouwkavels moeten worden bebouwd. Aanvullend op de publiekrechtelijke mogelijkheden (bestemmingsplannen, beeldkwaliteitsplan) kan de gemeente ook privaatrechtelijke bepalingen en condities hierover opnemen in de gronduitgifte-overeenkomst. Gronduitgifte kan door: - (Kavel)verkoop / uitgifte in eigendom - Specifieke vormen van uitgifte, bijvoorbeeld uitgifte in erfpacht met een opstalrecht. Om de kavelverkoop te stimuleren is er meer maatwerk in de uitgifte en het beter vermarkten van de kavels nodig. Beleidsmatig wordt hier in al op ingespeeld door: • het niet meer toepassen van de bindingsvereiste; • het samen met externe partners onderzoeken en creëren van nieuwe vormen van erfpacht; • het toepassen van marktconforme, gedifferentieerde grondprijzen (zie paragraaf 3.2.2). Andere beleidsmatige mogelijkheden die nader uitgewerkt moeten worden zijn: • het – opnieuw - invoeren van startersleningen; • het verruimen van de gebruiksmogelijkheden van gronden in bestemmingsplannen,; • meer ruimte geven in bouwregels. Concrete acties die in dit kader opgepakt kunnen worden zijn: • het actief stimuleren van collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) of andere samenwerkingsvormen; • een actieve marketing van het kavelaanbod / PR campagne / woonbeurs;


Pagina 14

• • •

het opschonen en vernieuwen van het inschrijfsysteem; het afdwingen van gemaakte anterieure overeenkomsten en – particuliere - ontwikkelaars aan hun afspraken houden; financiële afspraken met banken over financieringsvoorstellen.

Uitgangspunt is en blijft dat grondprijzen en de uitgiftevoorwaarden voor kaveluitgifte niet onderhandelbaar zijn. In sommige gevallen kan echter een aanpassing van de prijs voor de kavel de verkoop een beslissende zet geven. Het kan bijvoorbeeld gaan om kavels met incourante hoeken of een reststrook op een terrein die ongewild blijken in de markt. De lagere opbrengsten zouden uit de reserve Grondexploitatie onder nog nader te bepalen condities gecompenseerd kunnen worden.

3.2.4 Samenwerking Beleid samenwerking • Per situatie zal worden bepaald welke samenwerkingsvorm wordt ingezet. • Per project en initiatief vindt – rekening houdend met de gemeentelijke ruimtelijke doelstellingen - een afweging plaats waarin de financiële risico’s, de mogelijkheden tot kostenverhaal, de winstmogelijkheden, het verwachte maatschappelijk rendement en de gewenste mate van sturing worden meegenomen. Toelichting Vooral in herstructurering- en transformatiegebieden is het onmogelijk om zonder enige vorm van samenwerking en gezamenlijke (financiële) participatie te opereren. Er zijn allerlei samenwerkingsvormen mogelijk tussen markt en overheid. Deze samenwerkingsvormen worden publiek private samenwerkingen (PPS) genoemd (zie ook paragraaf 3.1 en bijlage 1). De keuze voor een bepaalde vorm van samenwerken is onder andere afhankelijk van de fase waarin zich een project bevindt, de geformuleerde uitgangspunten / het programma van eisen, de eigendomssituatie, de ambities van de verschillende partijen, de financiële (on)mogelijkheden van de partijen en het risicoprofiel. Dit maakt dat er altijd meerdere keuzes mogelijk zijn. Daarbij speelt ook de actuele marktsituatie een grote rol. Om per project de ‘juiste’ ontwikkelstrategie - inclusief samenwerkingsvorm - te kunnen opstellen zal hiertoe een schema worden opgesteld.

3.2.5 Kostenverhaal en planschade

Beleid kostenverhaal en planschade • Bij particuliere grondexploitaties zal het eerst worden ingezet op privaatrechtelijke – anterieure – overeenkomsten. • Bij anterieure overeenkomsten zal de gemeente inzetten op maximaal kostenverhaal en worden eisen gesteld aan de kwaliteit en inrichting van het openbaar gebied aan de woningdifferentiatie. • Bij publiekrechtelijk kostenverhaal – op basis van een exploitatieplan – zal de gemeente inzetten op maximaal kostenverhaal bij partijen waarmee geen overeenkomst is afgesloten. • Eventuele planschaderisico’s worden (vooraf) afgedekt door met de ontwikkelende private partij of projectontwikkelaar planschadeovereenkomsten af te sluiten.


Pagina 15

Toelichting Onder kostenverhaal wordt verstaan de wijze waarop de gemeente de te maken kosten voor planvoorbereiding en bouw- en woonrijpmaken vergoed krijgt. Voor het verbeteren van het instrumentarium voor kostenverhaal en verevening bij faciliterend grondbeleid is de Grondexploitatiewet (Grex-wet) opgesteld. Deze wet maakt deel uit van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en is per 1 juli 2008 in werking getreden. De grondexploitatiewet maakt het verhalen van bepaalde kosten bij particuliere grondexploitaties mogelijk door hier vrijwillig afspraken over te maken in overeenkomsten die worden gesloten vóór vaststellen van een bestemmingsplan (artikel 6.24 Wro). De Wro biedt de gemeente, naast het verhalen van kosten, ook de mogelijkheid om ontwikkelende partijen een bijdrage te vragen voor ruimtelijke ontwikkelingen (artikelen 6.13 lid 7 en 6.24 lid 1). De gemeente verhaalt de gemaakte kosten op twee manieren: • Als de gemeente zelf de grond uitgeeft maken de kosten deel uit van de gemeentelijke grondexploitatie. Daar staan opbrengsten uit kavelverkoop tegenover. • Als de gemeente niet zelf de grond uitgeeft maar wel ten behoeve van de particuliere grondexploitatie kosten maakt - ‘faciliterend grondbeleid en publiek-private samenwerking’ -, kunnen deze kosten op de particulier verhaald worden. Het verhalen van kosten kan privaatrechtelijk - via anterieure overeenkomsten - of publiekrechtelijk - via exploitatieplannen en daarna posterieure overeenkomsten - worden geregeld. Wanneer het niet lukt om een anterieure overeenkomst met een de particuliere ontwikkelaar te sluiten worden de kosten in rekening gebracht als onderdeel van de bouwvergunningsprocedure. Dit wordt dan geregeld door het opstellen van een exploitatieplan. In de wet is aangegeven welke kosten verhaald kunnen worden (de zogenaamde ‘kostensoortenlijst’). In de anterieure fase mag buiten deze lijst worden getreden (6:24 lid 1). Dit betekent dat ook andere kosten verhaald mogen worden. In zijn algemene geldt dat het kostenverhaal plaatsvindt binnen de wettelijke kaders die gelden ten aanzien van het komen tot een anterieure overeenkomst. Om kosten te kunnen verhalen moet er wel sprake zijn van een aangewezen bouwplan’. Een bouwplan is een ‘aangewezen bouwplan’ als deze voldoet aan de omschrijving in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Daarbij kan er voor worden gekozen om voor kleine (ver)bouwplannen geen kosten te verhalen. Om kosten van - onder andere - bovenwijkse voorzieningen te mogen verhalen dient te zijn voldaan aan drie criteria (de zogenoemde P-T-P-Criteria). • Profijt: het (plan)gebied moet nut ondervinden van de te treffen voorzieningen. • Toerekenbaarheid: de kosten zouden zonder de ontwikkeling van het gebied niet gemaakt worden of de kosten worden mede ten behoeve van het plan gemaakt. • Proportionaliteit: als meer ontwikkelingen profijt hebben van de voorziening, dienen de kosten op basis van evenredigheid te worden verdeeld over de betrokken ontwikkelingen in de verschillende plangebieden. Het verhalen of doorleggen van kosten voor planschade kan worden gezien als een verlengstuk van het kostenverhaal. Door een wijziging in het planologisch regime kunnen belanghebbenden schade lijden. In de Wro is opgenomen dat er onder bepaalde voorwaarden recht bestaat op een tegemoetkoming ter vergoeding van de geleden (of nog te lijden) schade. Met name bij herstructurering en inbreiding kan dit van belang zijn. In artikel 6.4a van de Wro is bepaald dat schade, kan worden verhaald op de ontwikkelende partij. Dit moet contractueel zijn vastgelegd. De gemeente zal standaard planschadeOvereenkomsten aangaan met ontwikkelende private partijen/projectontwikkelaars.


Pagina 16

4. Financiële aspecten grondbeleid en informatievoorziening

4.1 Financiële aspecten grondbeleid 4.1.1. Administratief financieel beheer van gronden Beleid administratief financieel beheer van gronden • In het administratieve beheer van de gronden wordt – conform de BBV onderscheid gemaakt tussen a. bouwgrond in exploitatie (BIE) b. niet in exploitatie genomen grond (NIEGG) c. overige gronden (te verkopen, ruilgronden, erfpachtgronden en restpercelen). Toelichting In gebiedsontwikkeling en de daarbij horende grondexploitaties gaat veel geld om. Dit vraagt om een goede afweging van belangen. Besluiten moeten afgewogen en Transparant genomen worden. Dit kan alleen indien er voldoende inzicht gegeven wordt in de projectenportefeuille. De portefeuille moet actief en inzichtelijk worden beheerd. Het administratieve beheer richt zich op het financiële beheer van de grondexploitatie-activiteiten. Opstalexploitaties en investeringsprojecten maken hier geen deel van uit. Bouwgrond in exploitatie (BIE) De planontwikkelingen waarbij de gemeente een actief en faciliterend grondbeleid voert (bouwgrond produceert en uitgeeft), worden financieel verantwoord in een grondexploitatie. Op het moment dat het initiatief wordt genomen om een nieuwe grondexploitatie te openen, wordt een exploitatieberekening ter goedkeuring voorgelegd aan de raad. Om daadwerkelijk werkzaamheden te kunnen uitvoeren, moet de raad hiervoor een krediet beschikbaar stellen. Een krediet is het geldende uitgavenkader voor de looptijd van het grondexploitatieproject. De grondexploitatie is het instrument om op projectniveau inkomsten en uitgaven inzichtelijk te maken, te verantwoorden, te bewaken en met elkaar te verevenen. In de grondexploitatieberekening worden daartoe alle kosten en opbrengsten die verband houden met dat project in beeld gebracht. De kosten van de grondexploitatie betreffen de personele kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering, de verwerving van de benodigde gronden, het bouw- en woonrijpmaken, bijdrage aan bovenwijkse voorzieningen en bijkomende kosten. De opbrengsten hebben betrekking op de grondverkopen, bijdragen en eventuele subsidies. Omdat kosten en opbrengsten gefaseerd in de tijd worden betaald en ontvangen is de grondexploitatie onderhevig aan kosten- en opbrengstontwikkelingen en ontstaan er rentekosten vanwege de onvermijdelijke voorinvesteringen. Niet in exploitatiegenomen gronden (NIEGG) Deze gronden zijn anticiperend of strategisch aangekocht voor gemeentelijke bebouwingsuitbreiding. Deze gronden zijn nodig voor toekomstige planontwikkelingen die al bestuurlijk zijn vastgesteld in een ruimtelijke visie of een ontwikkelingsplan. In Losser gaat het om de vastgestelde Uitvoeringsmodule van de Woonvisie. Ook kan het gaan om bestuurlijk al in gang gezette concrete planontwikkelingen waarvoor de grondexploitatie nog niet is vastgesteld. Administratief complex Overige gronden. In dit administratieve complex zitten alle gronden die niet - meer - bestemd zijn voor toekomstige planontwikkeling en / of nodig zijn vanwege andere doeleinden (ruilgronden, te verkopen gronden, erfpachtgronden) restpercelen en de laatste kavels in projecten. Nota Grondbeleid Losser 2014

Pagina 17

4.1.2. Waardering van de gronden Beleid waardering van gronden en financiële resultaatbepaling • Bij de waardering van de gronden worden de verslagleggingregels van het Besluit begroting en verantwoording (BBV) en de stellige uitspraken en aanbevelingen van de commissie BBV gevolgd.

Toelichting In het kader van het Besluit Begroting en Verantwoording 2004 (BBV 2004) dient een gemeente in haar begroting en jaarrekening een afzonderlijke paragraaf op te nemen op het gebied van het grondbeleid. Daarnaast is in februari 2012 een aanvullende ‘Notitie grondexploitaties (bijgesteld) van de commissie BBV verschenen waarin een aantal zogenaamde stellige uitspraken is opgenomen, waaronder: - Voor het activeren van kosten bij niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG) moet een reëel en stellig voornemen bestaan dat deze in de nabije toekomst zal worden bebouwd. Deze verwachting moet zijn gebaseerd op een raadsbesluit waarin inhoud wordt gegeven aan ambitie en planperiode. - Wanneer er geen reëel en stellig voornemen is, dan vallen de gronden onder de materiële vaste activa en dan geldt de verkrijgingsprijs (mits lager dan de marktwaarde).

4.1.3. Risicobeheersing

Beleid risicobeheersing • Voorafgaand aan een mogelijk verwerving en bij een nieuw initiatief zal er een risicoanalyse en haalbaarheidsberekening worden opgesteld. • Alle projecten binnen het grondbedrijf worden periodiek (minimaal één keer per jaar) doorgelicht en beoordeeld op haalbaarheid en risico’s. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen gevoeligheidsrisico’s, spreidingsrisico’s en onzekere gebeurtenissen. Toelichting Het voeren van een grondexploitatie brengt risico’s met zich mee. Een goed systeem van risicomanagement en risicobeheersing is daarom belangrijk. Hierbij is de aandacht vooral gericht op de projecten die vallen onder het actieve grondbeleid en publiek private samenwerking. Bijzondere aandacht vragen daarnaast de risico’s bij nieuwe mogelijkheden van uitgifte zoals nieuwe vormen van erfpacht. Bij de facilitaire projecten liggen de marktrisico’s immers bij derden. Bij de ontwikkeling van nieuwe uitbreidings- en inbreidingsplannen zal in een vroeg stadium een risicoanalyse en haalbaarheidsberekening worden opgesteld. Door de gemeente wordt – gegeven de beleidsdoelen - daarbij gekeken naar zowel het financieel rendement als het maatschappelijk rendement. De mate waarin risico’s zich voordoen, verschilt per projectfase. De risicoanalyse richt zich eerst op de projectgebonden risico’s. Dit zijn risico’s die specifiek met - het voornemen van - een project of initiatief te maken hebben. Deze risico’s hebben directe gevolgen (negatief of positief – voor het toekomstig saldo van de grondexploitatieberekening. Naast de projectgebonden risico’s worden ook de niet-projectgebonden, ofwel conjuncturele risico’s geïnventariseerd en gekwantificeerd. Deze risico’s zijn niet beïnvloedbaar binnen de projecten en liggen op het vlak van macro-economische trends en weten regelgeving van hogere overheden. In de risicoanalyse van projecten zal daartoe onderscheid worden gemaakt tussen: Nota Grondbeleid Losser 2014

Pagina 18

• • •

gevoeligheidsrisico’s: de parameters kosten, opbrengsten, rente en fasering; spreidingsrisico’s: alle nog te maken kosten en nog te realiseren opbrengsten; onzekere gebeurtenissen (bijvoorbeeld vertraging opstellen bestemmingsplan).

4.1.4 Reserve Grondexploitatie en voorzieningen Beleid Reserve Grondexploitatie en voorzieningen • Om de risico’s in de grondexploitatie op te kunnen vangen - zonder andere reserves aan te moeten spreken – is de Reserve Grondexploitatie gevormd die maximaal € 1 miljoen mag bedragen. • De Reserve Grondexploitatie mag geen negatief saldo hebben.

Reserves en voorzieningen zijn belangrijke hulpmiddelen bij de financiële beheersing van de projectenportefeuille. Uitgangspunt is dat binnen het grondbedrijf alle mogelijke financiële tegenvallers en negatieve resultaten worden gedekt door activiteiten met een voordelig saldo. Om de risico’s in de grondexploitatie op te kunnen vangen - zonder andere reserves te moeten spreken - is eerder besloten een Reserve Grondexploitatie te vormen. Hierbij is bepaald dat indien het jaarresultaat van de overige gemeentelijke activiteiten een negatief saldo vertoont, dit eerst wordt aangevuld. Het meerdere wordt voor 50% bestemd voor de algemene reserve en de andere 50% voor de reserve grondexploitatie. De reserve grondexploitatie mag maximaal € 1 miljoen bedragen. Met ingang van 2009 worden ook de fondsopslagen op de grondverkopen bij de reserve grondexploitatie opgenomen. Deze bedraagt € 10 p/m2 netto uitgeefbaar (woningbouw en bedrijventerrein). De Reserve Grondexploitatie mag geen negatief saldo hebben.

4.1.5. Financiële resultaatbepaling en winsten verliesneming Beleid financiële resultaatbepaling en winsten verliesneming • De grondexploitaties worden geactualiseerd door toepassing van de eindwaarde systematiek. • Bij de financiële resultaatbepaling en bij het winsten verliesnemen worden de verslagleggingregels van het Besluit begroting en verantwoording (BBV) en de stellige uitspraken en aanbevelingen van de commissie BBV gevolgd.

Toelichting Jaarlijks worden de exploitaties geactualiseerd. Hiervoor wordt de eindwaarde systematiek toegepast. Dit is een methode waarbij de kosten en opbrengsten in de tijd worden uitgezet, rekening houdend met de rente en de kosten- en opbrengstenontwikkeling. Hieruit resulteert op eindwaarde het saldo van de grondexploitatie. Om de grondexploitaties met verschillende einddata te kunnen vergelijken worden deze middels de methode van de netto contante waarde teruggerekend naar de huidige peildatum. De netto contante waarde van het resultaat van de grondexploitatie ontstaat door de eindwaarde terug te rekenen tegen het in de grondexploitatie gehanteerde rentepercentage. De verschillen tussen de boekwaarde per 1-1 en 31-12 worden tot het financieel resultaat gerekend. De financiële resultaten van de projecten worden altijd verrekend met de Reserve Grondexploitatie. Op deze wijze vindt verevening tussen de grondexploitaties plaats. Daarbij wordt het volgende voorzichtigheidsprincipe gehanteerd: - Voor projecten met een geprognosticeerd nadelig saldo wordt een voorziening getroffen ter dekking van het tekort op netto contante waarde. Deze voorziening wordt gevormd ten laste van de Reserve Grondexploitaties, indien deze reserve dit toelaat; - Voor projecten met een onafwendbaar verlies kan de raad worden voorgesteld om een eenmalige afboeking te doen, ter grootte van het tekort op netto contante Nota Grondbeleid Losser 2014

Pagina 19

-

waarde. Deze afboeking wordt gedaan ten laste van de Reserve Grondexploitatie, indien deze reserve dit toelaat; Eventuele winsten van projecten worden genomen als ze daadwerkelijk zijn gerealiseerd. Deze winsten worden voor 50% toegevoegd aan de Reserve Grondexploitatie. In artikel 5.5.3 van het Besluit begroting en verantwoording worden situaties beschreven waarbij er voldoende zekerheid is om winst te nemen.

4.2. Informatievoorziening 4.2.1. Informeren en verantwoorden

Beleid informeren en verantwoorden • In de jaarlijkse planning & control-cyclus van jaarrekening, kadernota, bestuursrapportage en programmabegroting zal door het college over de - financiële - uitvoering van het grondbeleid worden gerapporteerd. De raad legt de kaders van het grondbeleid met deze nota vast. De uitvoering van het Grondbeleid is een taak van het college. De raad controleert vervolgens of het college bij de uitvoering van het grondbeleid binnen de vastgestelde beleidskaders blijft. In onderstaande tabel is de rolverdeling tussen raad en college weergeven.

Grondbeleid Samenwerking

Bouw- en woonrjp maken Verwerving, verkoop en beheer

Uitgifte Kostenverhaal

Grondexploitatie

Sturing en verantwoording

Gemeenteraad

College van B&W

Vaststellen Nota Grondbeleid Losser Besluit tot oprichting of deelneming in een privaatrechtelijke rechtspersoon of gemeenschappelijke regeling Aangaan van een samenwerkingsovereenkomst – binnen de gestelde kaders van een raadsbesluit, een mandaat of de financiële verordening. Vaststellen aanbestedingsbeleid

Vaststellen ontwikkelstrategie project Aangaan samenwerkingsovereenkomst

Vaststellen beleid strategische verwervingen Beschikbaar stellen krediet strategische verwervingen, Vaststellen beleid verkoop en – tijdelijk - beheer

Opstellen verwervingsstrategie. Aankopen onroerende zaken in kader van de verwervingsstrategie (binnen de kredietruimte) Verkopen onroerende zaken Vestiging van voorkeursrecht Starten administratieve onteigeningsprocedure Vaststellen grondprijzen Uitgifte van – bouwrijpe – grond Sluiten overeenkomsten

Vaststellen toepassen voorkeursrecht gemeenten (Wvg) Besluit start administratieve onteigeningsprocedure Vaststellen kaders en methode voor grondprijsbepaling Vaststellen algemene voorwaarden voor verkoop en uitgifte Vaststellen exploitatieplan Afzien van een exploitatieplan Vaststellen beleid voor bovenplanse verevening en bovenwijkse voorzieningen Vaststellen grondexploitatie, voorbereidings- en uitvoeringskredieten Afsluiten grondexploitatie Vaststellen jaarlijkse actualisatie grondexploitaties en doorkijk via begroting en jaarrekening

Aanbesteden projecten

Aangaan van anterieure overeenkomsten Uitvoeren grondexploitaties binnen de kaders

Vaststellen Nota van uitgangspunten grex-en Bestuursrapportages

De verslaglegging over het gevoerde grondbeleid zal zodanig vorm worden gegeven dat de raad in staat is haar controlerende functie naar behoren uit te voeren. Het college zal conform het BBV jaarlijks in de paragraaf grondbeleid bij de begroting de beleidsvoornemens voor het komende jaar neerleggen. Bij de jaarrekening zal verslag worden gedaan en verantwoording worden afgelegd over het gevoerde grondbeleid in het verslagjaar. De jaarrekening zal daartoe inzicht bieden in de geactualiseerde grondexploitaties en de eventuele afwijkingen in programma, tijdsplanning en/of saldo ten opzichte van de door de raad vastgestelde uitgangspunten en winsten verliesnemingen. Ook de af te sluiten plannen - de restpercelen - en de eventuele strategische aankopen worden kort beschreven in de jaarrekening. Dit is ook conform artikel 18, lid 3 van de financiële verordening 2013.


Pagina 20

4.2.2. Monitoren en programmatisch sturen Beleid monitoren en programmatisch sturen • De grondexploitaties zullen jaarlijks worden geactualiseerd op basis van de uitkomsten van een monitor en een bijhorend sturingsadvies. • Jaarlijks zal er een Nota van uitgangspunten grondexploitaties worden opgesteld.

Toelichting Een goede monitoring is een belangrijke voorwaarde voor een actueel inzicht in ontwikkelingen en daarmee samenhangende risico’s (positief en negatief) in de grondexploitaties. In de Woonvisie 2012 staat hierover het volgende: “de huidige marktomstandigheden en onze nieuwe koers noodzaken tot strategisch sturen. Dat vraagt regelmatige monitoring. Het gaat concreet om de (mis)match tussen de vraag van de huishoudens en het aanbod van de woningen. Wat ons betreft is het vooral een marktmonitor met een beperkt aantal ‘meters’ op het dashboard, zoals gegevens over huishoudensontwikkeling, verkoopprijzen (per type), mutatie en leegstand. Ook de effecten van (het uitblijven van) doorstroming in de woningvoorraad verdient aandacht.” Dit geldt uiteraard ook voor bedrijventerreinen. De signalen uit de monitor worden vertaald in een sturingsadvies. Bijsturen kan vervolgens door: • Beleid aan te passen of nieuw beleid te maken. • Processen aan te passen of nieuwe processen starten: regionale samenwerking, partnerschappen, gemeentelijke processen • Projectkaders aanpassen: project anders faseren, programma wijzigen. • Juridisch: aanpassingen van contracten & overeenkomsten of nieuwe opstellen De uitkomsten hiervan worden verwerkt bij de actualisatie van de grondexploitaties. De financiële gevolgen hiervan maken we zichtbaar in de programmabegroting en jaarrekening. Onderstaand model geeft de samenhang weer tussen belangrijke gemeentelijke producten en planning & contol-processen. Dit in relatie tot de 4 fasen van PLAN-DO-CHECK-ACT. Het model laat ook zien hoe programmatisch sturen (kolommen strategisch en tactisch) en projectsturing (kolom operationeel) zich tot elkaar verhouden. Besluitvorming over strategische en tactische producten vindt plaats door raad en college. Besluitvorming over operationele producten door college en binnen de ambtelijke organisatie. Door de PDCAsystematiek worden ook de - toekomstige – financiële risico’s beter ingeschat.


Pagina 21

De Nota van uitgangspunten grondexploitaties gaat in op de belangrijke uitgangspunten zoals de grondprijzen, de rekenparameters en de fasering van het programma woningbouw en bedrijventerreinen. En op de verwachte financiële effecten hiervan. De nota zal door B&W worden vastgesteld en vervolgens worden verwerkt in de programmabegroting.


Pagina 22

5. Doorkijk: uitwerkingen en jaarlijkse acties

Beleid nadere uitwerkingen en actualisaties • Als vervolg op de nota Grondbeleid beleid zullen er o Nieuwe uitwerkingen worden opgesteld; o Relevante uitwerkingen en nota’s worden geactualiseerd; o De noodzakelijke jaarlijkse werkzaamheden worden geïntegreerd in de – interne – P&C cyclus. Toelichting In deze nieuwe nota Grondbeleid worden de belangrijkste kaders vastgelegd. Op grond van deze nota zullen er aanvullend nog uitwerkingen moeten worden opgesteld zoals de beheerregels grondexploitaties met daarin opgenomen de organisatie van het grondbedrijf, een marktmonitor, een ‘wegwijzer’ ten behoeve van aan- en verkopen onroerend goed en een schema keuze ontwikkelstrategie (inclusief samenwerkingsvorm). Ook zal het vermarkten van kavels (zie paragraaf 3.2.3) nader worden uitgewerkt in een nota. Verder zullen diverse verordeningen, (uitgifte)voorwaarden, modelcontracten, regelingen en relevante beleidsnota’s - indien nodig - worden geactualiseerd. Werkzaamheden die elk jaar uitgevoerd worden ten behoeve van het grondbeleid zijn onder andere een taxatie van de grondprijzen, het opstellen van een marktmonitor, een actualisatie van het woningbouwprogramma, het vaststellen van de parameters, verkoop van onroerend goed, risico-analyse(s) en haalbaarheidsonderzoeken in projecten en voor nieuwe initiatieven en diverse activiteiten ten behoeve van het vermarkten van kavels. Deze werkzaamheden zijn voor een belangrijk deel nodig voor de Nota van uitgangspunten Grondexploitaties. Deze noodzakelijke werkzaamheden en nota van Uitgangspunten Grondexploitaties worden geïntegreerd in de interne planning en control cyclus.


Pagina 23

BIJLAGE 1 Samenwerkingsmodellen Type grondexploitatie

Samenwerkingsmodel

Strategische overwegingen

Gemeentelijke GREX

Actieve Grondexploitatie (traditioneel model)

De sturing is maximaal, evenals de financiële consequenties en risico’s voor de gemeente. De overweging te werken met een actieve grondexploitatie hangt nauw samen met het feit of de gemeente grondeigenaar is. Indien dit niet het geval is, moet worden overwogen in welke mate de gemeente sturing wenst. Dit moet worden afgezet tegenover de risico’s die de gemeente wil, en kan nemen. Uitgangspunt is dat de gemeente de gronden bezit of zich actief inspant deze te verwerven. In dit model draagt de private partij haar grond over aan de gemeente voor een afgesproken prijs, in ruil voor een toekomstig recht op afname van een bepaald aantal bouwrijpe kavels. De risico’s worden hier meer gespreid als in een actieve grondexploitatie. De gemeente loopt het risico om langdurig aan gemaakte afspraken gebonden te zijn, zonder dat de gereserveerde grond wordt afgenomen. Hiertoe is het van belang om in een bouwclaim-overeenkomst duidelijke afspraken te maken over het moment van afname en de looptijd van de overeenkomst. De gemeente en de private partij richten gezamenlijke een grondexploitatiemaatschappij op die de grondexploitatie voert (soms ook gecombineerd met de opstalexploitatie). De risico’s worden gedeeld en de sturing vindt gezamenlijk plaats. Punt van aandacht is het beperken van de risico’s bij de gemeente in het geval dat de ontwikkeling anders loopt dan op voorhand gedacht. De gehele grondexploitatie wordt aan de markt overgelaten. De gemeente stelt daarbij op voorhand randvoorwaarden waaraan het openbaar gebied moet voldoen. De kosten voor de aanleg van voorzieningen en infrastructuur worden door de private partij gedragen. Het voordeel is dat de gemeente hier weinig risico’s loopt, terwijl er wel voorwaarden kunnen worden gesteld aan de realisatie. Veelal zet de gemeente zelf een concessie in de markt via een openbare (Europese) aanbesteding. Van essentieel belang is wel dat de gemeente al haar ambities en wensen in de aanbesteding neerlegt. Degene die de concessie gegund krijgt betaalt een van tevoren bepaalde prijs voor de gronden. De ontwikkeling wordt geheel overgelaten aan de markt. De gemeente stelt zich passief op en verleent alleen faciliterende diensten en schept daarmee het kader om het plan te kunnen realiseren. De gemeente heeft in dit model weinig invloed op het uiteindelijke resultaat. Afspraken worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Dit is een privaatrechtelijke overeenkomst, waarin geen eenzijdige afspraken kunnen worden opgelegd. Van beide partijen is wilsovereenstemming nodig. De gemeente loopt geen financieel risico indien er efficiënt wordt omgegaan met het kostenverhaal. Indien blijkt dat het niet mogelijk is om met alle partijen (grondeigenaars) afspraken te maken omtrent de te realiseren ontwikkeling heeft de gemeente de mogelijkheid om tegelijkertijd met het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen. Hierin kunnen dwingende regels worden opgenomen omtrent programma en fasering. Deze regels worden doorgelegd in de omgevingsvergunning. Keerzijde van deze publiekrechtelijke bemoeienis is dat de gemeente opdraait voor het mogelijke tekort dat uit het exploitatieplan voortkomt.

Bouwclaimmodel

Gezamenlijke GREX

Joint-venture model

Private GREX

Concessiemodel

Faciliterend grondbeleid (private realisatie)


Pagina 24

BIJLAGE 2: Taxatie methodieken

Residuele grondwaardemethode: de marktwaarde van de bouwgrond wordt afgeleid van de marktwaarde van het totaal product (bouwgrond + gebouw). Door van de marktwaarde van het totaalproduct de bouw- en bijkomende kosten af te trekken, resteert er een residuele grondwaarde. Om praktische redenen kan er voor de genormeerde residuele grondwaardemethode worden gekozen. Daarbij wordt per uitgifte de residuele grondwaarde niet berekend op basis van gehanteerde of verwachte v.o.n. verkoopprijzen en werkelijke bouwkosten, maar op basis van referentieprojecten en kengetallen. Comparatieve methode: de grondprijs wordt gerelateerd aan de verkoopprijzen van referentieprojecten in de omgeving. Omdat de kwaliteit van locaties verschillen, wordt er differentiatie aangebracht met behulp van de zogenaamde Real Estate Norm (REN) methode, waarbij aan de hand van objectieve maatstaven zoals imago, bereikbaarheid en functionaliteit, de marktwaarde kan worden bepaald. De REN norm voorkomt een ‘appels met peren’ vergelijking.

Vergelijking residuele en comparatieve grondwaardemethode De residuele- en comparatieve grondwaardemethode hebben een aantal overeenkomsten. Ze beogen beiden aan de hand van de marktwaarde de grondprijs te bepalen, gerelateerd aan recent gehanteerde verkoopprijzen. Er is echter een belangrijk verschil. Bij de residuele methode is de verkoopprijs van het totaalproduct (grond + gebouw) het vertrekpunt. Bij de comparatieve methode staan de verkoopprijzen van bouwgrond op zich, omdat (nog) onduidelijk is welk gebouw op de bouwgrond geplaatst gaat worden.

Vaste m2 prijs: jaarlijks wordt een vaste m2 prijs vastgesteld. Dit kan op basis van de gemiddelde minimale kostprijs of op basis van de werkelijke kostprijs, afhankelijk van de functie. Kostentabellen van de gemeente liggen hieraan weer ten grondslag. Kostprijsmethode: de grondprijs wordt bepaald op basis van de totale grondkosten, te weten verwerving, bouw- en woonrijp maken en overige plankosten. Grondquote: de grondprijs wordt vastgesteld op basis van een percentage van de VON (vrijop-naam) prijs, waarbij aan de vaststelling van de quote veelal een berekening van de residuele waarde ten grondslag ligt. Bij deze methode wordt de grondprijs dus direct gekoppeld aan de woningprijs.


Pagina 25

Nota Grondbeleid Losser 2014

Recommend Documents