nieuwe kansen voor oude wijken stedelijke vernieuwing als kwalitatieve opgave

nieuwe kansen voor oude wijken stedelijke vernieuwing als kwalitatieve opgave

am, inspiring space Inspirerende en duurzame leefomgevingen bedenken en ontwikkelen, dat is de passie van AM. Wij betrekken actief alle belangen en belanghebbenden in een open planproces om de soms verborgen kracht van locaties – zowel in de stedelijke omgeving als in het landelijk gebied – te benutten. Wij doen dit creatief, professioneel, eigenzinnig en vol bezieling. In samenwerking met overheden, woningcorporaties, maatschappelijke organisaties en consumenten ontstaan hierdoor bijzondere en kwaliteitsrijke gebieden om in te wonen, werken, winkelen en recreëren. AM zorgt hiermee voor kwaliteit van ruimte én kwaliteit van leven. Duurzaamheid is een belangrijk strategisch thema voor AM. In dit kader

waardecreatie bij nieuwe kansen voor oude wijken gebiedsontwikkeling

hebben wij in het voorjaar van 2008 onze agenda voor duurzame gebiedsontwikkeling gepresenteerd. Wij richten ons daarbij op vier pijlers: energie, klimaatbestendigheid, natuur en cultuur. Deze vier pijlers voor duurzame gebiedsontwikkeling vormen dan ook het visuele thema van dit jaarbericht.

stedelijke vernieuwing als kwalitatieve opgave

Inhoud Inleiding 4

2

Peter Noordanus



12

48

2

Publiekprivate samenwerking in herstructurering: keep it simple

Wilco van den Ban 2

16

2 De

2 De

Speuren naar de ware identiteit van Malberg

2

Het gaat om het maken van autonome schoonheid



Mariet Schoenmakers

52

2 Het

54

2

Communiceren is betrokkenheid organiseren

gebied: Malberg, Maastricht



Willy van Gelooven

2

Hoe organiseer je de impuls die een wijk verdient?

woningmarkt is te sturen

Hamit Karakus 18

50

Het gebied: Tarwewijk, Rotterdam

14

2

Paul van de Wollenberg en Jessie Wagenaar

Nieuwe kansen voor oude wijken: stedelijke vernieuwing als kwalitatieve opgave

56

Gerrie Loorbach

waarde van nieuwe allianties

Marja de Bruyn

58

2

Verschillende wegen leiden naar gentrification

Yvonne van Mierlo 20

2

Publieke investeringen als hefboom voor waardecreatie

60

2



Hans Koopmans

62

2

22

2 Het

gebied: Holtenbroek, Zwolle

24

2 Een

prachtwijk avant la lettre

Gerard van Dooremolen 26

2 Op

28

2 Uiteenlopende

30

64

2

Open, integer en belangstellend als noodzakelijke attitude



Hugo Nijhoff

32

2 Start

34

2 Van

met het hart!

66

Monique van Reijen 36

2 Het

38

2 Gebruik

De uitdaging van diversiteit

Het gebied: Centrale Zone Amsterdam Noord en Waterlandplein, Amsterdam

2

70

2

Stimuleren, initiëren en inspireren, maar niet forceren

Rob Post 72

2

Speciale aanbieding: dure woningen in ’slechte’ wijk

Chris Jagtman Het gebied: Malburgen, Arnhem

74

2

78

2

De trots is terug

Berry Kessels

gebied: Hoograven, Overvecht, Kanaleneiland en Ondiep, Utrecht

2 Niet

United colours of Amsterdam-Noord

Renée Hoogendoorn

de ideeën en energie van ondernemers

Henk Gianotten 40

2

68

Erik Röling ongeduld in de buurt naar een nieuwe toekomst

2

Ronald Huikeshoven

vragen samen in één ontwikkelingsstrategie

Ciska Waalewijn-Viaanen

Kom in gesprek met early adaptors

Gert Jan Hagen

zoek naar verborgen potentie

Allard van Spaandonk

Het gebied: Lombok, Utrecht

alleen voor je eigen straatje spreken

Jan Tieland

80

Tot slot 2 Waardecreatie bij stedelijke vernieuwing Peter Noordanus, Rein van Steeg en Peter Krop

Radicale verschuiving van huur naar koop

42

2

44

2 Het

46

2

Maike Olde Agterhuis gebied: De Laares, Enschede

Leefbaarheid is het fundament onder waardestijging

Andries Toering

2

3

Nieuwe kansen voor oude wijken: stedelijke vernieuwing als kwalitatieve opgave

Inleiding

transformatie van de woningvoorraad – in het debat wordt dat punt regelmatig gemaakt – een groot misverstand zijn. Het zou in een langer tijdsperspectief met welvaartsgroei

Stedelijke vernieuwing als kwalitatieve opgave

de krachtwijken veroordelen tot de status van doorgangshuis. Met alle kansen voor continuering van de huidige problemen.

Stedelijke vernieuwing staat volop in de actualiteit. Er is de impuls die het kabinet – minister Vogelaar voorop – wil geven aan de ‘krachtwijken’. Daarnaast zijn er bijna

De discussie hierover raakt het punt van het zogenaamde ‘buurteffect’, een erkend

dagelijks berichten die erop duiden dat de leefbaarheid in een aantal oude stadswijken

twistpunt tussen sociale wetenschappers (geografen, stadssociologen) en stedelijke

in ons land behoorlijk onder druk staat. En dat een voortvarender aanpak van de

beleidsmakers. Is de buurt of de wijk alleen vindplaats van de eerder genoemde

stedelijke vernieuwing inderdaad geboden is. Inmiddels werkt AM – bijna altijd in

problemen? Of draagt het gebrek aan leefbaarheid en de concentratie van

samenwerking met corporaties – in een flink aantal stedelijke vernieuwingswijken.

probleemhuishoudens in een buurt ook zelf aan de problemen bij? Met andere

Van het Waterlandplein in Amsterdam-Noord tot Malberg in Maastricht en van de

woorden: is de buurt ook oorzaak? De heersende opvatting bij (Nederlandse)

Tarwewijk in Rotterdam tot De Laares en Twekkelerveld in Enschede. In dit boekwerk

wetenschappers is dat van het laatste geen sprake is – geen buurteffect dus – hoewel

treft u voorbeelden van deze activiteiten. We doen daarmee een schat aan ervaring op

in Amerikaanse literatuur ook andere opvattingen te vinden zijn. Gewezen wordt dan

met (de investeringskant van) de stedelijke vernieuwing. En mede op die ervaringen

bijvoorbeeld op negatieve rolmodellen in stedelijke achterstandswijken, zoals de

– van ons zelf en van onze partners - is dit thematische onderdeel van het AM-

drugsdealer met een prestigieuze auto. Drugs dealen loont beter en sneller dan reguliere

jaarbericht 2007 gebaseerd. Ter inleiding hierbij een aantal algemene leerpunten.

arbeid. Ook wordt wel gewezen op een ontbrekende arbeidsmoraal in een buurt en de negatieve effecten op individuele arbeidsparticipatie. De heersende Nederlandse

‘In het debat over stedelijke vernieuwing is er de constante zoektocht naar de juiste balans tussen fysieke maatregelen en de aanpak van de sociale vraagstukken’

opvatting – waarin dit soort aspecten genegeerd wordt – leidt al gauw tot een (verdere) relativering van een rigoureuze wijkvernieuwing. Dit ten onrechte, want juist de kwaliteitsvraag op de woningmarkt zal in steeds toenemende mate verhuisgedrag bepalen. Deze vraag zal er in de krachtwijken er voor zorgen dat sociale stijgers zodra ze dat kunnen zich uit de voeten maken, tenzij er in de wijk een woningaanbod is waarvoor ze positief willen kiezen. Het huidige aanbod in veel naoorlogse (kracht) wijken – veel en relatief kleine appartementen – maakt het

- Stedelijke vernieuwing: sociaal én fysiek

blijven van die stijgers onwaarschijnlijk. Met als logisch gevolg dat zonder rigoureuze

In het debat over stedelijke vernieuwing is er de constante zoektocht naar de juiste

transformatie de wijk inderdaad een doorgangshuis blijft, positieve rolmodellen in de

balans tussen fysieke maatregelen (de investeringen: ‘de stenen’) en de aanpak van

wijk niet lang zichtbaar zijn en kansen voor samenlevingsopbouw onvoldoende

de sociale vraagstukken in de stedelijke vernieuwingswijken. Dat een te eenzijdige focus

beklijven.

op de fysieke aanpak alléén niet werkt heeft de klassieke stadsvernieuwing uit de jaren tachtig en negentig geleerd. Met als gevolg dat er in het politiek-maatschappelijke debat nog al wat nadruk gelegd wordt op de noodzaak (meer) prioriteit te geven aan het bestrijden van de maatschappelijke vraagstukken in de wijken, zoals het gebrek aan

‘Zonder rigoureuze transformatie blijft de wijk een doorgangshuis’

integratie, weinig kansen op de arbeidsmarkt en ontoereikende scholing. Dat daar

4

kernopgaven liggen is in confesso. De problemen zijn alleen maar groter geworden door

De betere aanpak van stedelijke vernieuwing is er dan ook een, waarbij modernisering

de grote immigratie van de afgelopen decennia. Toch zou een focus op de sociale

van woonmilieus en sociale programma’s hand in hand gaan. Dat is ook de enige

problemen alléén met het ontkennen van de noodzaak van een gelijktijdige rigoureuze

effectieve aanpak, want zonder voldoende aandacht voor de sociale kant van de opgave

5

Nieuwe kansen voor oude wijken: stedelijke vernieuwing als kwalitatieve opgave

Inleiding

zal het in de woningmarkt van morgen – een markt waarin de kwaliteitsvraag dominant

Of soms ook ex-bewoners van de wijk – die de kwaliteiten van de wijk goed kennen –

is – ook niet lukken krachtwijken in de stedelijke woningmarkt opnieuw te positioneren.

die terugkomen.

Het negatieve stigma zal eraan blijven kleven en potentiële nieuwe vestigers zullen daardoor afgeschrikt worden. Vóórinvesteren in veiligheid en een commitment aan een

Door breder in te zetten op deze vorm van strategisch bouwen kan doorstroming naar de

langjarig sociaal programma in combinatie met een uitgekiende gebiedsmarketing zijn

nieuwbouw worden georganiseerd en ruimte gemaakt worden voor de verdere transitie.

voor het slagen van fysieke aanpak dus van uitermate strategisch belang. Wat er precies

Inclusief comfortabele ouderenwoningen die als alternatief voor de liftloze

in het ‘sociale spoor’ moet gebeuren, hangt natuurlijk verder van de concrete wijk in

appartementenblokken wél voldoen aan de daarvoor geldende toegankelijkheidseisen.

kwestie af. Maar wanneer we kijken naar de Europese stedelijke vernieuwingspraktijk en

En inclusief ruimere huurwoningen. Dit werkmodel van strategisch bouwen – het

ook redeneren vanuit onze eigen ervaringen is er vooral ook – naast een effectief

nieuwe ‘bouwen voor de buurt’ - biedt goede kansen voor het scheppen van draagvlak

wijkveiligheidsbeleid – behoefte aan een extra wijkgerichte impuls op het grensvlak

voor de vernieuwingsoperatie. Maar het gaat niet alleen om die voor de aanpak

onderwijs en arbeidsmarkt. Gericht op drop-outs naar het model van de Engelse

overigens erg belangrijke proceskant. Minstens even belangrijk is het feit dat - doordat

learning centres met extra taalonderwijs en praktijkgerichte cursussen.

de focus ligt op de positieve woonvoorkeur van de zittende bewoner en op de binden

‘ Stedelijke vernieuwing is een bindingsstrategie en geen verdringingsaanpak. De meest geslaagde projecten staan in het teken van het nieuwe ‘bouwen voor de buurt’’

van de sociale stijgers aan de wijk - er ook een bijdrage geleverd wordt aan versterking van de sociale samenhang. Alleen langs die weg, met een stabiliserende populatie die in de wijk gelooft, kan de wijk zijn weg omhoog weer verder hervinden en krachtiger worden.

‘Alleen met een stabiliserende populatie die erin gelooft, kan de wijk zijn weg omhoog hervinden’

- Stedelijke vernieuwing: proces en doelgroepen

6

Op wie richt de stedelijke vernieuwing zich? Dat is ook een onderwerp voor stevig debat.

De inzet zoals boven aangegeven is er dus een die zich richt op community development

Gaat het om het terughalen c.q. binden van hogere inkomensgroepen aan de stad?

en versterking van de identiteit van de buurt. Een sterke inspanning op

Om wijken voor de rijken, waarvoor mensen met kleine portemonnee moeten wijken?

gebiedsmarketing hoort daarbij en conditio sine qua non is een stevig programma

Onze ervaring voor de mainstream van de stedelijke vernieuwingsprojecten waar AM bij

gericht op ‘schoon, heel en veilig’, juist ook in de fase van de vernieuwing van de wijk.

betrokken is, de heftige discussie daarover ten spijt, is dat dit in de praktijk meestal een

Zonder dit concept los te laten moet ook wel oog blijven voor de extra kansen die er op

non-issue is. Voor de krachtwijken richt de stedelijke vernieuwing zich allereerst op

het vlak van verbetering van de woningmarktpositie van een wijk overigens kunnen

doelgroepen die al in de buurt wonen of woonden. Het is een bindingsstrategie en geen

liggen. De aanleg van nieuwe infrastructuur bijvoorbeeld kan een wijk in het bredere

verdringingsaanpak en de meest geslaagde projecten staan in het teken van het nieuwe

(regionale) stedelijke veld opeens door de verbeterende bereikbaarheid veel beter

‘bouwen voor de buurt’. Dat is vanuit woningmarktredenen ook logisch. De trek van

positioneren. Denk hier bijvoorbeeld aan het totstandkoming van het noordelijk deel

koopkrachtige groepen naar de steden richt zich primair op de oude stedelijke centra en

van de ring rond Amsterdam met de bijhorende Zeeburgertunnel en de betekenis

de aanpalende negentiende-eeuwse stadswijken. Vooral daar vindt gentrification plaats

daarvan voor de bestaande (oude) wijken in Amsterdam Noord. Ook een gerichte inzet

en is er het risico van verdringing. Voor de krachtwijken speelt dit als regel veel minder

met investeringen in regionale voorzieningen kan een bijdrage leveren. Vergelijk hier

en gaat het er nu juist om de wijk als vestigingsplaats weer aantrekkelijk te maken en

bijvoorbeeld de voorziene investeringen in het kader van het Pact op Zuid in Rotterdam

weer op de kaart te zetten als gewild woongebied. Dat begint in de regel met

met daarbij het gedachte nieuwe medische cluster en het nieuwe voetbalstadion.

herwonnen vertrouwen bij de zittende bewoners. De grootste klantengroep – als het om

Ook daardoor kan het imago en de feitelijke positie van een wijk betekenisvol

koopwoningen gaat – zijn dan ook sociale stijgers in de wijk of uit aanpalende buurten.

veranderen. Het zoeken naar dit soort aanknopingspunten aan de hand van een

7

Nieuwe kansen voor oude wijken: stedelijke vernieuwing als kwalitatieve opgave

Inleiding

(regionale) woningmarktscan bij de start van het stedelijke vernieuwingsproces is

Het dilemma schetsen is gemakkelijker dan daarvoor oplossingen aanreiken. Allereerst

daarom uitermate zinvol. Deze meer op gentrification gerichte aanpak laat zich naar

omdat het helder is dat een te rigoureuze verdunning van de woningvoorraad in

onze ervaring zeer wel combineren met de eerder genoemde beleidsinzet die uitgaat

stedelijke vernieuwingswijken, met een keuze voor ‘makkelijke’ door consumenten

van de huidige bewoners. Al was het alleen maar omdat veel delen van stedelijke

gewaardeerde grondgebonden producten, geen oplossing biedt voor het gesignaleerde

vernieuwingswijken met een zwakke buurtbinding kampen en de beide strategieën

draagvlakvraagstuk. Het leidt bovendien tot een grotere ruimteconsumptie voor wonen

combineerbaar zijn zonder dat verdringing plaatsvindt of specifieke doelgroepen elkaar

buiten de huidige stedelijke gebieden, met alle problemen die daar weer aan

in de weg zitten.

verbonden zijn. Daarbij helpen generieke oplossingen niet, omdat het van de concrete stedenbouwkundige en markttechnische context afhangt wat in een concrete wijk

‘Vaak wordt om allerhande redenen in de aanpak van oude wijken voor kwantiteit gekozen en niet voor kwaliteit’

qua productontwikkeling en dichtheden mogelijk is. Vanuit onze ervaring is een waarschuwing voor al te simpele en romantische ideeën met betrekking tot hoge dichtheden met name in de naoorlogse herontwikkelingsopgave wel op zijn plaats. Zeker als die uitgangspunten worden vertaald in grote aantallen niet al te grote appartementen. In veel gevallen zal een zeker dichtheidsverlies geaccepteerd moeten worden.

- Stedelijke vernieuwing: noodzaak voor nieuwe woonmilieus

Het ‘bouwen voor de buurt’ nieuwe stijl zal alleen werken als er voor de bewoners van de te vernieuwen wijk ook woningen aangeboden worden waarvoor deze ook uit overtuiging willen kiezen. Woningen waar ze ook echt in willen blijven wonen. Daar ligt naar onze ervaring in de feitelijke praktijk van de stedelijke vernieuwing in veel steden

‘Het lijkt bijna de kwadratuur van de cirkel, maar er liggen wel degelijk mogelijkheden’

nog een flink discussiepunt. Vaak wordt om allerhande redenen voor aantallen c.q.

De echte opgave voor de stedelijke vernieuwing in het naoorlogse stedelijk gebied ligt

kwantiteit gekozen en niet voor kwaliteit; voor woonproducten die aansluiten bij de

erin woonmilieus te ontwerpen die een redelijke dichtheid combineren met de

kwalitatieve vraag van de huidige en toekomstige bewoners. Die argumenten kunnen

woonconsumentenwens naar meer grondgebonden woningen. En dat nog op een

liggen in het behoud van stedelijkheid c.q. draagvlak voor stedelijke voorzieningen, in

manier dat er een openbare ruimte beschikbaar blijft met voldoende kwaliteit.

het met aantallen ‘dichtrekenen’ van de grondexploitaties behorend bij stedelijke

Het lijkt bijna de kwadratuur van de cirkel, maar er liggen wel degelijk mogelijkheden.

vernieuwingsprojecten, dan wel in de betaalbaarheid van de te ontwikkelen woningen

Om die in kaart te brengen en een bijdrage te leveren aan de wenselijke en gewenste

voor de doelgroepen voor wie de wijk wordt vernieuwd. Al die redenen zijn op zichzelf

woonmilieus in de te vernieuwen naoorlogse wijken in ons land hebben wij met AM

begrijpelijk. Ze leiden er in de praktijk echter te vaak toe dat vanuit een fictie op hoge

Concepts het initiatief genomen voor een studie met externen naar kansrijke

dichtheden gewerkt wordt aan projecten waarvan het de vraag is of ze na realisering in

woonmilieus in stedelijke gebieden. Met de resultaten daarvan verwachten wij

een meer ontspannen woningmarkt nog wel door woonconsumenten als een gewild

bij te dragen aan de broodnodige verdere meningsvorming over dit onderwerp.

product gezien zullen worden. De afzetproblemen met nieuwbouwappartementen in sommige stedelijke gebieden zijn een signaal in dezelfde richting: de stedelijke

- Stedelijke vernieuwing als vorm van gebiedsontwikkeling

vernieuwing moet qua productontwikkeling vraaggericht worden aangepakt en zich

De nadruk die in het eerdere deel gelegd is op de (kwalitatieve) woningontwikkelings­

richten op het tot stand brengen van woningen die ook op termijn hun waarde

opgave en de relatie met de sociale vraagstukken in de stedelijke vernieuwingswijken

behouden. Anders komt er ook van de bredere (sociale) doelstellingen van de aanpak

laat onverlet dat stedelijke vernieuwing toch breder moet worden opgevat. Stedelijke

niets terecht.

vernieuwing is een vorm van gebiedsontwikkeling en heeft naast woningen en de relatie fysiek/sociaal nog met een veelheid van andere vraagstukken te maken. Zo moet in veel vernieuwingswijken de verouderde, te sterk gedeconcentreerde detailhandelsstructuur

8

9

Nieuwe kansen voor oude wijken: stedelijke vernieuwing als kwalitatieve opgave

Inleiding

weer bij de tijd gebracht worden en worden aangepast aan de wens van de huidige consument. Het concentreren van de te kleine buurtwinkelstrips in een beperkt aantal grotere wijkcentra is daarvoor vaak de enige remedie. Los daarvan moet het overige voorzieningenniveau in de wijk worden aangepast: brede scholen, meer kinderopvang

‘Stedelijke vernieuwing vergt tijd, geduld en uithoudingsvermogen’

en faciliteiten voor voortgezet onderwijs, met name voor schoolverlaters en drop outs

- Tot slot

in de wijk. Buurtgerichte sportvoorzieningen zullen er moeten komen c.q. blijven.

AM is als gebiedsontwikkelaar actief in de stedelijke vernieuwing en wil dat de komende

Soms moet er extra ruimte voor water gevonden worden of moet de openbare ruimte

jaren blijven doen. Als creatieve en betrouwbare partner van corporaties en gemeenten.

worden aangepast. Kortom, het gaat echt om gebiedsontwikkeling met als voornaamste

Als deskundige partner waar het om gebiedsontwikkeling gaat, met alle benodigde

bijzonder kenmerk – los van de combinatie fysiek/sociaal - dat vanuit het bestaande

expertise op het terrein van conceptvorming en grondexploitaties. Stedelijke

moet worden gewerkt.

vernieuwing is niet gemakkelijk. Het vergt tijd, geduld en uithoudingsvermogen. Maar voor de toekomst van onze steden en het woonplezier van de bewoners van de

‘De bestaande ruimtelijke structuur biedt zeker zijn beperkingen, maar kent ook zijn kansen’

krachtwijken is het meer dan ooit de moeite waard om in de stedelijke vernieuwing te blijven investeren.

De bestaande ruimtelijke structuur biedt zeker zijn beperkingen – denk aan de soms ten

Peter Noordanus

onrechte geïdealiseerde stempelverkavelingen – maar kent ook zijn kansen. De vaak

Voorzitter hoofddirectie AM

ruim ontworpen en inmiddels uiteraard volwassen hoofdgroen­structuur geeft een comparatief voordeel van betekenis en kan als uitgangspunt voor het ontwerp voor de vernieuwde wijk een belangrijke identiteitsdrager zijn. De al aanwezige sportvoorzieningen bieden kansen voor hergebruik en bredere sportieve buurtontwikkeling. De al eerder gememoreerde soms gewijzigde positie van een wijk in de grotere regionale stedenbouwkundige context door nieuw aangelegde infrastructuur kan ook kansen bieden. En het is zaak die kansen in de fase van de masterplanning van de vernieuwing van de wijk te verkennen om er voor te zorgen dat stedelijke vernieuwing niet opgevat wordt als een projectenplan, maar daadwerkelijk wordt opgepakt als gebiedsontwikkeling.

10

11

Publiekprivate samenwerking in herstructurering: keep it simple

Het gebied: Tarwewijk, Rotterdam

In de Rotterdamse Tarwewijk was geen sprake meer van een woningmarkt, maar

maar ook risicodragend investeren en zelf positie innemen in de wijk. Daarmee geef je

van een crimineel circuit van malafide pandjesbazen. Om er weer een normale markt

een signaal af aan de buurt dat het je ernst is. Door een gezamenlijke aanpak slaag je er

van te maken, is ervoor gekozen het proces zo direct mogelijk te organiseren en met

vervolgens in te ontsnappen aan een discussie over louter risico’s. Je moet kansen en

vernieuwende producten nieuwe doelgroepen aan te boren.

het zelfgenererend vermogen van de wijk centraal stellen en dan komen de rendementen ook in beeld.

keep it simple

‘Niet alleen praten, maar ook risicodragend investeren en zelf positie innemen in de wijk’ Een nieuwe markt maken vraagt om ondernemerschap, goed op elkaar ingespeeld zijn en korte lijnen. De hoofdactiviteiten hebben we fysiek naar de kantoren van corporatie en ontwikkelaar gehaald. De taakverdeling was simpel: laat een ieder doen waar hij of

In de jaren negentig van de vorige eeuw werd de noodklok geluid voor de Rotterdamse

zij goed in is. Een corporatie weet bijvoorbeeld veel over de mensen die er nu wonen en

Tarwewijk. Na de sluiting van het beruchte Perron Nul en de sanering van drugspanden

de gemeente weet veel over het openbaar gebied. Als ontwikkelaar hebben wij verstand

in Delfshaven namen drugshandelaren en malafide huisbazen hier hun toevlucht. Het

van het positioneren van wijken en de leefstijlen en woonwensen van consumenten.

gezin, de winkelier, de dokter en de apotheek verlieten de wijk. Zo werd de Tarwewijk

Die kennis is nu bij elkaar gebracht.Vereenvoudiging in stedenbouw is ook belangrijk.

exemplarisch voor de vraag waar Rotterdam mee worstelt: hoe interesseren we de

Maar vereenvoudigen staat niet synoniem voor bezuinigen op kwaliteit. We hebben dus

middenklasse weer voor de stad? Ons werk is om een wijk en woning zo te maken en te

geen concessies gedaan aan het uiterlijk van stoere, robuuste bouwblokken uit de jaren

presenteren dat huizenkopers er weer geloof in krijgen. In de Tarwewijk bestond feitelijk

dertig. Deze vervallen wijk vraagt om forse statements op strategische plekken. Zo blijft

geen markt meer voor koopwoningen, die moest opnieuw gecreëerd worden. Elk

de fraaie architectuur van de panden gewaarborgd.

deelproject in de Tarwewijk richt daarbij zich op een eigen doelgroep. Van alleenstaand en hip tot aan gezinnen die geborgenheid zoeken.

- Netwerk

Om de markt in de Tarwewijk vlot te trekken, hebben we volledig nieuwe producten

De eerste successen in de Tarwewijk tekenen zich inmiddels af. De verwervingsoperatie

ontwikkeld. De woningen in het eerste project Heinenoord kenden grote oppervlaktes

van panden uit de opgave is vrijwel voltooid. In de eerste vier strategische projecten zijn

voor heel weinig geld. De oude, aantrekkelijke gevels bleven intact, maar daarbinnen

inmiddels ruim tweehonderd woningen ontwikkeld en in de markt gezet. De eerste

werden rigoureus woningen samengetrokken en vergroot tot woningen met een

projecten zijn opgeleverd. Zo is het project Heinenoord met 47 volledig gerenoveerde

moderne indeling. Voor de appartementen aan de Dordtselaan is een volledig nieuw

woningen en de 35 nieuw gebouwde eengezinswoningen aan de Katendrechtse Lagedijk

concept bedacht met basiswoningen met vier ‘lifestyle’ afbouwpakketten. Het werkt,

volgens planning inmiddels klaar en vrijwel geheel verkocht. De blokken Dordtselaan en

getuige de verkopen aan nieuwe doelgroepen die hier aan hun eigen starterswoning

Bas Jungeriusstraat volgen snel. We zorgen in de appartementengebouwen voor een

werken.

professionele vereniging van eigenaren. Die functioneert tevens als een sociaal netwerk

Eenvoud is nou niet een woord dat van toepassing lijkt op een drievoudige

voor de nieuwe kopers. Deze komen voor iets meer dan de helft uit Rotterdam Zuid.

samenwerking in gebiedsontwikkeling. In feite gaat het om een proces van aan elkaar

Een goed voorbeeld dus van het nieuwe ‘bouwen voor de buurt’. Voor het overige uit

wennen en vertrouwen opbouwen. Door openlijk over zaken als subsidies, rendementen

andere delen van Rotterdam, de regio en Nederland. Stap voor stap maken we markt

en ieders inbreng te spreken, maar ook door expliciet de onderlinge vooroordelen aan

in de Tarwewijk.

de orde te stellen. De eerste vereenvoudigingen: je kaarten op tafel leggen, een open, directe werkwijze creëren en snel aan de slag gaan met de wijkvisie. Niet alleen praten,

Wilco van den Ban Directeur AM Zuid-Holland

12

13

Rotterdam

Van illegale slaaphuizen naar wooncomfort. De Tarwewijk verwierf landelijke bekendheid met ‘primeurs’ als preventief fouilleren en de stadsmarinier. In deze wijk hebben de gemeente Rotterdam, corporatie De Nieuwe Unie (nu Woonstad) en AM de strijd opgepakt tegen illegale pensions, criminaliteit en drugshandel. Hun gezamenlijke wijkontwikkelingsmaatschappij investeert 60 miljoen euro in het opkopen en opknappen van verloederde, particuliere panden tot nieuwe woningen en in sociale en economische maatregelen. De ontwikkeling van de Tarwewijk ligt op schema. In de eerste vier strategische projecten zijn inmiddels ruim tweehonderd woningen ontwikkeld en in de markt gezet. Hoe maak je van ‘hot spots’ van illegale bewoning, criminaliteit en drugshandel weer plekken die voldoen aan de woonwensen van Rotterdammers? Een lastige opgave, maar niet onmogelijk. In combinatie met het door de gemeente Rotterdam gevoerde aanschrijvingsbeleid in een aantal straten – waarbij eigenaren worden gesommeerd hun bezit te onderhouden of te renoveren – neemt de WOM Tarwewijk door aankopen strategische posities in. Vervolgens worden de woningen gerenoveerd en weer op de markt gebracht. Zo moeten er minder eigenaar-verhuurders en meer eigenaar-bewoners komen. De aanpak van de Wijkontwikkelingsmaatschappij Tarwewijk van het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam, De Nieuwe Unie en AM loopt parallel met een programma gericht op veiligheid en sociale en economische maatregelen. Hiermee ontworstelt de wijk zich aan het imago van probleemwijk en werkt het aan een nieuwe positionering als woonwijk. 15

De woningmarkt is te sturen

Het gebied: Tarwewijk, Rotterdam

‘Eind vorig jaar werd het Verdrag van Montpellier ondertekend door de

In de Tarwewijk zijn gemeente, De Nieuwe Unie en AM tot een aanpak

gemeente Rotterdam en de marktpartijen en woningcorporaties die van betekenis zijn

gekomen die resultaten oplevert. Onderzoek in de hot spot wijken, waaronder de

voor onze stad. Het houdt in dat we nooit nee zeggen tegen elkaar bij het oplossen

Tarwewijk, wijst uit dat de tevredenheid van bewoners in twee jaar tijd is toegenomen

van onderlinge knelpunten en geen dag verloren laten gaan om voor 2020 zo’n 56.000

van 43% naar 63% procent. De WOZ-waarde is er met 13% gestegen, waar dat elders

aantrekkelijke woningen toe te voegen binnen de stad. Alles vanuit de stadsvisie voor

in Rotterdam 8% is. Het illustreert dat je met gebiedsgerichte herstructurering aan

samenhang met economie, sociaal beleid en veiligheid.

waardecreatie kunt doen. Mijn overtuiging is dat de woningmarkt te sturen is als je

Gebiedsontwikkeling is cruciaal om ons doel te bereiken. Dit vraagt een andere opstelling van alle partijen. Corporaties moeten bereid zijn om hun bezit en vastgoed open te gooien, niet op een kiertje, maar echt openzetten. Van marktpartijen vragen we dat zij zich voor de lange termijn aan een wijk verbinden, niet slechts voor de duur van één project. En de gemeente moet met één stem optreden, als een betrouwbare en

met elkaar hetzelfde voor ogen hebt.

‘Wie er het meest verstand van heeft en die het feitelijk kan, gaat de kar trekken’

slagvaardige partner. Daarom hebben we onze organisatie anders ingericht. Er zijn in de stad nu zes gebiedsmanagers die voor het totaaloverzicht zorgen en de Dienst

Specifiek beleid van de gemeente maakt de ruimtelijke aanpak van lastige

Stadsontwikkeling en Volkshuisvesting en het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam hebben

wijken mogelijk. Zo hebben we in 2006 met makelaars, taxateurs en notarissen een

samen één projectmanagementorganisatie opgezet.

convenant gesloten om hypotheekfraude aan te pakken: panden die met dubieuze taxaties en valselijk verkregen hypotheekgaranties in het illegale circuit terechtkomen

woningmarkt

en de maatschappij veel geld kosten. Met het convenant verplicht iedereen zich om goed en effectief te controleren, anders word je geroyeerd. Het werkt. De hypotheekfraude is vorig jaar gedaald van 300 naar 7 gevallen. Daarnaast beïnvloeden we de instroom van bewoners via de Rotterdamwet door een minimum inkomensgrens te stellen.

Hamit Karakus

Het zijn onorthodoxe maatregelen, maar de vooruitgang die we in een

Wethouder wonen en ruimtelijke ordening

Tarwewijk bereiken, moet geconsolideerd en uitgebreid worden. Als onderdeel van

gemeente Rotterdam

een gebiedsgerichte aanpak stimuleren we particulieren om zelf hun woning te knappen. Een nieuw op te richten bedrijf biedt verenigingen van eigenaren professio­ nele ondersteuning bij opknapbeurten. We hebben banken zelfs zover gekregen dat

Waardecreatie

zij voor het eerst ook VVE’s gaan financieren. We zeggen tegen eigenaren van slechte

De Tarwewijk is een voorloper van de gebiedsgerichte aanpak die ons voor

panden: zeg maar wat u wilt, maar niets doen is geen optie. De vrijblijvendheid

ogen staat. We hebben geleerd dat je af moet stappen van de automatismen, van hoe je zaken traditioneel organiseert. Ga pragmatisch te werk: wie er het meest verstand

16

Hamit Karakus

is voorbij. Als gemeente beseffen we dat we in gebiedsontwikkeling ruimte aan anderen

van heeft en die het feitelijk kan, gaat de kar trekken. Ook hebben we geleerd dat je

moeten laten. Neem het openbaar gebied. Ik kies voor een benadering waarbij we

discussies niet voor je uit moet schuiven, maar dat je lastige zaken meteen met elkaar

niet vanuit vaste posities en standpunten praten, vanuit de vraag van het gebied.

moet regelen. Belangrijk is verder dat de aandeelhouders van een wijkontwikkelings­

Wie daarvoor de oplossing heeft, die mag het ontwikkelen en realiseren. Niet alle

maatschappij het doel bepalen. Zij sturen erop dat die verre stip aan de horizon wordt

marktpartijen kunnen dat overigens. En tegen degene die de uitdaging aan wil gaan,

gehaald. Daarvoor moet je stevige mandaten geven aan je uitvoeringsorganisatie.

zeg ik: prima, morgen beginnen.’ -

17

De waarde van nieuwe allianties

Het gebied: Tarwewijk, Rotterdam

‘Geen stad is jonger dan Rotterdam. Zoveel jonge mensen bij elkaar moet toch tot een cumulatie van potenties in plaats van problemen kunnen leiden! Laten we met brede allianties de ondernemingsgeest en werkgelegenheid terughalen naar de stad.

consument en marketing. De Nieuwe Unie kent de wijk, haar bewoners, weet veel van hoog-niveaurenovatie en kan langjarig investeren. Natuurlijk blijven het drie werelden. Zorg dus dat je stevige gebiedsallianties maakt en investeer in vaste samenwerkingsverbanden. Veel méér marktpartijen moeten

Zo creëren we ook de waarde van de fysieke ingrepen.

langjarig mee durven doen. In de Tarwewijk staan de echt moeilijke projecten nu in de De Tarwewijk kent als het ware haar derde trap in stadsvernieuwing.

steigers. We kunnen echter sneller woningen opknappen en nieuwe bouwen dan dat de

We begonnen met de diversificatie van eigendom, van huur naar koop. Daarna kwam

markt de veranderingen ziet en mensen bereid zijn in de Tarwewijk een woning te

de aanpak van de Millinxbuurt met investeringen in woningen en voorzieningen

kopen of te huren. Na veel investeringen komen pas later de rendementen. Dat kost tijd.

om de gentrification op gang te brengen. Nu praat je voor de hele Tarwewijk over een

We staan na vier jaar nog maar aan de start.

gebiedsontwikkeling, zo volumineus dat gemeente en corporatie haar niet alleen

Kritische massa

kunnen oppakken.

Wat de Tarwewijk ook leert, is dat je voldoende kritische massa moet opbouwen. Hele straatwanden heroveren, complete bouwblokken opnieuw in de markt zetten. Ook als het gaat om nieuwe doelgroepen, moet je in één keer een vuist maken met behoorlijke aantallen, ook als de marktvraag op dat moment nog gering is. Verder

nieuwe allianties

Marja de Bruyn

moet ook de gebiedspromotie een zeker formaat hebben, kijk bij voorbeeld naar wat de kreet ‘Durf jij de Kaap aan?’ voor Katendrecht heeft opgeleverd.

Algemeen directeur De Nieuwe Unie

Mensen kiezen voor de buurt en de omgeving. Daarom ben ik blij dat er

en bestuurder Woonstad Rotterdam

gedurende de looptijd van de Tarwewijk het Pact op Zuid is gekomen. Je moet de leefbaarheid en aantrekkelijkheid echt op de schaal van heel Rotterdam-Zuid betrekken.

Desinvesteringen Het lijkt een dooddoener, maar de integratie van de pijlers fysiek, sociaal en economisch is echt van doorslaggevend belang voor het welslagen van de operatie.

Marja de Bruyn

‘Hele straatwanden heroveren, complete bouwblokken opnieuw in de markt zetten’

In de Tarwewijk ligt het accent nog sterk op de fysieke aanpak. Die geef ik een zeven. De sociale en economische aanpak blijven daarbij achter. Een vijfje. Dan loop je dus het

De integrale aanpak in de Tarwewijk gaat zeker uitstraling hebben op de

risico dat je fysieke ingrepen tot desinvesteringen leiden en deze leiden op hun beurt tot

waarde van het vastgoed op Zuid. Maar bij waardecreatie vraag ik me ook af: welke

een minder effectieve aanpak. Onderwijs, zorg en wijkeconomie, het moet allemaal mee

partij profiteert nu van de directe waardevermeerdering van het door de WOM

bij de operatie. Daarom zie ik ook een rol voor geheel nieuwe partijen in allianties.

ontwikkelde vastgoed? Veel woningen worden verkocht. De pioniers onder de kopers

Winkelbedrijven of zorginstellingen kun je heel goed betrekken bij

doen er straks hun voordeel mee. Op zich is dat een beloning van het pionier zijn. In de

exploitatiemaatschappijen.

Tarwewijk verkopen we echter met zeer beperkte marges. Willen investerende partijen – met de lange adem – kunnen profiteren van de waardegroei, dan zijn constructies met

De PPS in de Tarwewijk is ontstaan als antwoord op de vraag vanuit de wijk.

18

waardedeling nodig. Deze kunnen echter een drempel vormen om nieuwe bewoners aan

Hoe pak je nu die verloederde particuliere voorraad aan? De partijen in de

te trekken. Daarom pleit ik voor afspraken met de overheid over ‘zuur’ en ‘zoet’, waarbij

Wijkontwikkelingsmaatschappij vullen elkaar aan. Het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam

corporaties en ontwikkelaars de kans krijgen om naast lastige ook rendabele projecten

was cruciaal voor het lik op stuk beleid in de aanpak van huisjesmelkers en zijn

neer te zetten. Dergelijke afspraken voor investeringen met voldoende kritische massa

expertise bij aankoop van panden. AM is heel doortastend in de benadering van

en looptijd zijn nodig om op termijn de waardecreatie te doen ontstaan.’ -

19

Publieke investeringen als hefboom voor waardecreatie

Het gebied: Holtenbroek, Zwolle

De cirkel is rond. In 1995 zijn we begonnen met de aanpak van Holtenbroek. Er gebeurde

- Van tekort naar maatschappelijke winst

op dat moment niet veel in de wijk. De corporaties deden wat in de sfeer van renovatie,

Dat de gemeente bereid was om een kleine 8 miljoen gulden in de vernieuwing te

zoals het vervangen van oude kozijnen door kunststof exemplaren. Wij zijn toen met de

stoppen, heeft als een katalysator gewerkt. Daartegenover hebben wij onze

gemeente gaan praten. Ons idee was om Holtenbroek vooruit te helpen door de

investerings­kracht en lange termijn commitment gezet. Met succes: anderhalf

voorzieningen aan te pakken. Dat sloeg aan bij de gemeente, omdat zij op dat moment

decennium verder houden we nu 3,5 miljoen euro op de grondexploitatie over.

in een impasse verkeerde met de corporaties en de investeringen in de wijk daardoor

Dat geeft aan dat de wijk behoorlijk uit het dal is geklommen. En het geeft aan dat

uitbleven.

er in dit soort wijken veel meer mogelijk is dan we dachten. Een tekort – omgerekend – van 3,5 miljoen euro is omgezet in een maatschappelijke winst van dezelfde omvang. Je kunt dus eigenlijk twee keer zoveel doen in dit soort wijken dan aanvankelijk gedacht.

hefboom voor waardecreatie

- Rug recht houden De belangrijkste les van Holtenbroek? Dat is het besef dat niemand dit soort processen alléén aan kan. Wanneer het lukt om zowel aan de publieke zijde als aan de marktkant lange adem te organiseren, kom je heel ver. Na de voorinvestering van de gemeente heeft men hier de markt haar werk laten doen. En dat heeft goed uitgepakt. Daarbij

Wij staken via de andere kant in; niet via het wonen maar via het winkelen en het

moeten gemeente en markt wel beide de rug houden. Een goed voorbeeld is de bouw

onderwijs. Maar dan roep je wel de nodige zaken over jezelf af. Wat bijvoorbeeld te

van de woningen in het project Zuidas in Holtenbroek. Daarmee werd een deel van het

doen met de boekwaarde van het bestaande wijkwinkelcentrum? Hoe konden we daar

oorspronkelijke groene assenkruis opgeofferd, wat ons op tegenwind van onder meer de

kostendragers voor vinden; door bijvoorbeeld GDV of PDV toe te voegen, of door de wijk

gemeentelijke stedenbouwkundigen kwam te staan. Maar op zo’n moment is het zaak

op bepaalde plekken te verdichten? Dat was een inspirerende en creatieve zoektocht.

om dicht bij je concept te blijven en door te zetten. Nu ligt er een prachtige entree en

Op een gegeven moment kwam ook het ROC in de wijk in beeld, dat rond die tijd zelf

hebben bewoners echt het gevoel dat ze thuiskomen, wanneer ze daar de wijk

verantwoordelijk was geworden voor de eigen huisvesting en wel oren had naar een

binnenrijden.

unilocatie waarop meerdere scholen gebundeld werden. Al die elementen hebben we op een gegeven moment in één samenhangend plan gebundeld. Samen met de gemeente zijn we er vervolgens risicodragend ingestapt. Dat moest ook wel, want we merkten dat

Hans Koopmans

de wijk ongeduldig begon te worden. Men wilde resultaten zien. En terecht. De wijk

Directeur AM Noord-Oost

stond onder druk door de bouw van Stadshagen; er moest iets gebeuren.

‘Je kunt qua investeringen twee keer zoveel doen in dit soort wijken als gedacht’

20

21

Zwolle Ruim twintig jaar geleden begon in Holtenbroek het denken over de toekomst van de wijk. In de jaren voor 1987 was de bevolking van dit naoorlogse woongebied afgenomen, het imago verslechterd, de leegstand toegenomen en het voorzieningenniveau onder druk komen te staan. De gemeente ging tot actie over en stelde een eerste beheerstudie op. Anno 2008 is op verschillende plekken in de wijk de vernieuwing zichtbaar en staat Holtenbroek er aanzienlijk beter voor. AM leverde daaraan een forse bijdrage, door samen met de gemeente de voorzieningen te verbeteren en nieuwe woningen toe te voegen. Lange termijn verbondenheid aan de wijk is hierbij het sleutel­ begrip. In het nieuwe winkel- en voorzieningencentrum hebben negentien winkeliers een plek gekregen. De door AM gerealiseerde woningen bestaan uit een mix van grondgebonden woningen en appartementen, bestemd voor verschillende doelgroepen. De woningen zijn gekocht door starters en doorstromers uit de wijk zelf, die daarmee een stap zetten in hun wooncarrière, als ook door mensen van buiten de wijk die de kwaliteiten van Holtenbroek voor het eerst hebben ontdekt. Daarnaast heeft de nieuwe accommodatie van het ROC Deltion College voor circa 16.000 leerlingen en 400 opleidingen gezorgd voor een kwaliteitsimpuls.

22

Een prachtwijk avant la lettre

Het gebied: Holtenbroek, Zwolle

‘Sinds 1998 ben ik wethouder in Zwolle, vanaf 2002 met volkshuisvesting in

Van onze kant hebben we de aanpak van de woningvoorraad gebruikt om een

mijn portefeuille. Al in die periode maakten we ons als gemeente grote zorgen over

parallel sociaal-economisch programma op te tuigen. Want je moet in wijken als deze

Holtenbroek. Dat gold met name voor het gebied Holtenbroek 1. Er was sprake van grote

meer doen dan alleen de stenen anders neerleggen. In het kader van de herhuisvesting

sociale problemen, die hun weerslag ook vonden in de openbare ruimte. Drugs, geweld,

zijn we bij bewoners achter de voordeur gekomen en hebben daar veel leed ontdekt.

de onderkant van de samenleving die aangetrokken werd door de goedkope

Vervolgens zijn de bewoners niet alleen aan woonruimte geholpen, maar hebben we

woonruimte. Mensen voelden zich niet meer veilig om over straat te gaan. Daarnaast

ze ook steun geboden op het gebied van werkgelegenheid, scholing en dergelijke.

was de woonkwaliteit niet meer van deze tijd en datzelfde kon je zeggen van de

De fysieke ingreep in de wijk was zo het aangrijpingspunt om ook op andere terreinen

winkels. De vraag was echter: wat konden wij daaraan doen? Als gemeente hadden we

vooruitgang te boeken.

alleen die openbare ruimte in bezit, waaronder het groene assenkruis van de wijk. Voor ons als overheid was het aantal aanknopingspunten om de wijk fysiek aan te pakken gering.

prachtwijk

‘Dat de uitkomst zo geslaagd is, heeft vooral aan de factor vertrouwen gelegen’ Achteraf gezien heeft de aanpak van de winkels de doorbraak betekend voor Holtenbroek en dat mag AM op haar conto schrijven. Men heeft de nek uitgestoken en dat is echt knap. Holtenbroek is weer een prachtwijk geworden, nog voordat dat begrip in zwang was geraakt. De wijk stond destijds op de lijst van de 56-wijken, maar ik nog

Gerard van Dooremolen

wacht nog steeds op een briefje van VROM dat Holtenbroek daar nu wel vanaf kan

Wethouder volkshuisvesting en milieu gemeente Zwolle

worden gehaald. Sterker nog: we hebben minister Vogelaar al uitgenodigd om hier te komen kijken. Holtenbroek kan in den lande een belangrijke voorbeeldfunctie vervullen. Gerard van Dooremolen

Geen grote ego’s Aanpak winkels cruciaal Gelukkig is AM toen aan de gang gegaan, niet veel later gevolgd door de

Terugkijkend kan ik ook concluderen dat we van de samenwerking met AM veel geleerd hebben. Het was de eerste keer dat we zo’n gezamenlijke exploitatie

woningcorporaties en het ROC Deltion. Verschillende sporen kwamen toen samen.

hebben opgetuigd. Dat was even wennen. Voor onze ambtenaren betekende het

De grote doorbraak kwam toen we met AM de samenwerkingsovereenkomst tekenden.

bijvoorbeeld dat ze de ontwikkeling iets meer moesten loslaten. Als je gewend bent om

Op basis van een brede analyse van de wijk zijn we gezamenlijk aan de slag gegaan.

jarenlang zelf aan de knoppen te zitten, is dat in het begin niet leuk. Maar andersom

En met succes: Holtenbroek staat er vele malen beter voor dan tien jaar geleden. Er is

geldt dat ook. AM heeft bijvoorbeeld mede geïnvesteerd in het openbaar gebied; dat

een nieuwe trots onder de mensen in de wijk gekomen. Er staan weer kranen in de wijk,

was voor een marktpartij weer nieuw. Zo is dit voor beide partijen een leerproces

er wordt getimmerd: dat moet je niet onderschatten. Ik kom regelmatig in de wijk en

geweest. Dat de uitkomst zo geslaagd is, heeft vooral aan de factor vertrouwen gelegen.

dan hoor ik vrijwel alleen maar positieve geluiden. De aanpak van de winkels, de bouw

Ook op persoonlijk niveau. In dit soort processen heb je niets aan grote ego’s. Openheid

van het nieuwe scholencomplex en de realisatie van de nieuwe woningen: het zijn

is eveneens erg belangrijk, ook over cijfers. Vervolgens is het een zaak van goed

ingrepen die hun uitstraling hebben op héél Holtenbroek. De mensen in de wijk hebben

nadenken en als je dan een besluit neemt: daar ook samen voor gaan. De oplossing

nu kunnen zien dat een ingreep in de wijk ook een verandering ten goede kan

zoeken en dan samen aan het werk. Die houding was aan beide kanten erg sterk

betekenen. Aanvankelijk was er – begrijpelijk – de nodige zorg en weerstand, maar dat

aanwezig. Niet moeilijk doen als het niet hoeft.’ -

had ook met onwetendheid te maken. Nu worden de resultaten van de vernieuwing zichtbaar en dat helpt.

24

25

Op zoek naar verborgen potentie

Het gebied: Holtenbroek, Zwolle

‘Wij hebben van AM in Holtenbroek zowel het nieuwe winkelcentrum als de

dingen. Dan ontstaan er prima wijken, die weer lang mee kunnen. Uiteraard hebben

nodige woningen gekocht. Deze aankoop past wat ons betreft in een bewuste strategie

die processen tijd nodig, maar vanuit een oogpunt van beleggingen weten wij zeker

om als belegger onze nek uit te steken in dit soort herontwikkelingswijken. Die strategie

dat deze wijk over 10, 15 jaar in waarde behoorlijk is gestegen, en ons vastgoed

heeft een dubbele achtergrond. Als winkelbelegger kun je natuurlijk investeren in een

daarmee ook.

product als de Kalverstraat. Dan weet je dat je weinig risico loopt, maar ook weinig rendement haalt. Daarentegen is er in wijken als Holtenbroek echt een sprong

De komende jaren willen wij onze portefeuille langs deze lijn verder

voorwaarts te maken. Dat geldt voor de woningen, maar ook voor de voorzieningen.

uitbreiden. Goed vastgoed is een schaars goed in Nederland en we prijzen ons gelukkig

Hier liggen kansen voor waardecreatie op termijn en dat is voor Achmea een interessant

dat niet iedereen de potentie van wijken als Holtenbroek ziet. Het geeft ons de

perspectief. Wij kunnen en willen de Schwung naar boven meemaken. Onze ervaring is

mogelijkheid onze voorsprong op dit gebied verder uit te bouwen. Uiteraard vraagt dat

dat particuliere beleggers deze wijken mijden en dat biedt kansen voor partijen zoals

van Achmea een lange adem en de bereidheid van voorinvesteringen. Wij zien echter

wij, die langdurig met de wijk verbonden willen blijven.

duidelijk de kansen; er gaat de komende jaren veel op dit terrein gebeuren. De belangen van publiek en privaat kunnen daarbij prima parallel lopen. Vanuit onze beleggingen

Allard van Spaandonk Director winkelbeleggingen Achmea Vastgoed

potentie

hebben wij belang bij een gebiedskwaliteit die steeds verder omhoog gaat. Andersom is het voor een gemeente goed dat wij voor een langere termijn het beheer dragen van hoogwaardig vastgoed in de wijk. Daarop moet je elkaar vinden. Veel hangt wel af van de fase waarin je instapt als marktpartij. Bij voorkeur doen wij vanaf het eerste begin mee, omdat we zoveel mogelijk invloed kunnen uitoefenen op de totale gebieds­ kwaliteit. Bovendien is onze invloed op de woningen en de winkels dan groter en kunnen we echt investeren in kwaliteit.

Tastbaar bewijs van vernieuwing Maatschappelijk verantwoord De tweede reden om in Holtenbroek te investeren is gelegen in het feit dat wij

Allard van Spaandonk

Het winkelcentrum in Holtenbroek draait prima en wat ons betreft is het een tastbaar bewijs van de vernieuwing van de wijk geworden. Juist ook omdat het zo’n

met geld van derden beleggen, veelal bedrijfstakpensioenfondsen. Bij hen speelt het

duidelijke gemeenschaps- en ontmoetingsfunctie heeft. Het draagt een duidelijk

maatschappelijk belang een grote rol. Zij staan dan ook positief tegenover een belegging

signaal uit van: hier gebeurt wat. Hier hebben partijen geloof in de toekomst. Woningen

in een herontwikkelingsgebied, die signalen zijn duidelijk. Je raakt hiermee aan het

kunnen dat gevoel ook teweeg brengen, maar dat is toch meer een individueel goed.

begrip ‘maatschappelijk verantwoord ondernemen’: waarin stop je je geld en waarom?

Een nieuw winkelcentrum is een collectief goed. Het brengt de trots op de wijk terug.’ -

‘Een nieuw winkelcentrum is een collectief goed. Het brengt de trots op de wijk terug.’ In termen van vastgoedperspectief beoordelen wij Holtenbroek positief. De stedenbouwkundige opzet van wijken als deze is vaak prima. Ze zitten in de basis ruimer in de jas dan menige Vinex-wijk. Bij herontwikkeling is het dan zaak om die structuur overeind te houden en tegelijkertijd de ruimte te benutten voor mooie nieuwe

26

27

Uiteenlopende vragen samen in één ontwikkelingsstrategie

Het gebied: Holtenbroek, Zwolle

‘Holtenbroek is in meerdere opzichten een bijzondere wijk. Er is bijvoorbeeld

vergde. Je zit nu eenmaal samen aan het stuur en dan moet je meer afstemmen dan

veel en lang gestudeerd op de tweede jeugd van Holtenbroek. Het was één van de

normaal. Daarnaast doet iedere partij waar hij zelf goed in is. In het geval van AM

wijken van de Werkgroep 5x5, het was een RPD-voorbeeldplan en het Stadslab van KEI

betekende dat bijvoorbeeld het vinden van een belegger voor het Bachplein, wat

is hier ook op bezoek geweest. We krijgen hier regelmatig ook studenten die benieuwd

Achmea Vastgoed is geworden.

zijn naar de aanpak van de wijk. De samenwerking tussen de gemeente en AM neemt in die aanpak een bijzondere plaats in. Gezamenlijk kwamen we ruim tien jaar geleden tot de conclusie dat de voorzieningenstructuur – een paar van die winkelstripjes en één wijkwinkelcentrum – niet meer voldeed aan de eisen van de tijd. Stedenbouwkundig

‘Het groeide eigenlijk heel organisch’ Sommige mensen zeggen: had je niet een totaalplan voor de hele wijk moeten

niet, maar ook niet qua sociale veiligheid en dergelijke. Daarbij kwam dat er behoefte

maken? Ik denk echter dat de kracht van de vernieuwing van Holtenbroek is geweest dat

ontstond aan seniorenwoningen; die doelgroep wil juist dicht bij de geclusterde

we niet de hele wijk op de schop hebben genomen. We zijn gestart met een sterk sociaal

voorzieningen wonen. Deze uiteenlopende vragen kwamen vervolgens in één

gerichte aanpak, onder meer met toezichthouders in de openbare ruimte. Vervolgens

ontwikkelingsstrategie bij elkaar.

zijn enkele gemakkelijk te realiseren inbreidingslocaties gevuld. Daarna kwam de aanpak met AM van de voorzieningen. Kortom: het groeide eigenlijk heel organisch. De grondexploitatie sluit nu met een positief resultaat, onder meer omdat de

één ontwikkelingsstrategie

vooraf ingeschatte risico’s lager waren dan gedacht. Belangrijker nog is dat de wijk als geheel erdoor verbeterd is. Holtenbroek heeft haar negatieve imago afgeschud. De

Ciska Waalewijn-Viaanen Projectmanager gemeente Zwolle

investeringen in de voorzieningen laten zien dat we echt werk maken van deze wijk. Dat de corporaties daar nu op aanhaken met hun investeringen in de woningvoorraad is alleen maar prima. AM heeft echter het voortouw genomen en mag dat best wat meer uitdragen. ‘-

Ciska Waalewijn-Viaanen

Overeenkomst met meerdere ingrediënten De samenwerkingsovereenkomst tussen gemeente en AM bevatte meerdere ingrediënten. De voorzieningen moesten worden gebundeld en verplaatst en daarvoor zouden opbrengsten gevonden worden door onder meer woningen aan de wijk te voegen. Ook bijzonder was dat AM bijvoorbeeld mee ging betalen – door de gezamenlijke grondexploitatie – aan de kwaliteit van de openbare ruimte. Daar is een apart plan voor gemaakt en er is nooit meer discussie over geweest. In de praktijk is de samenwerkingsovereenkomst een prima sturingsinstrument gebleken, gedurende bijna tien jaar aan planontwikkeling. Het legde vast wat de ambities waren en hoe we samen wilden optrekken. Vervolgens zijn we aan de slag gegaan. Er is veel tijd en geld gaan zitten in de verplaatsing van de winkeliers van het oude winkelcentrum. Dat was een intensief traject, wat veel overleg

28

29

Open, integer en belangstellend als noodzakelijke attitude

Het gebied: Hoograven, Overvecht, Kanaleneiland en Ondiep, Utrecht

Bijna tien jaar geleden kwam ik in de stedelijke vernieuwing van Utrecht te werken

gewoond. Als bewoner heb ik weinig ervaren van de negatieve verhalen die over deze

en inmiddels is AM op meerdere locaties actief. Ik durf de stelling aan dat we grootste

wijken in de loop der jaren werden geschreven. Wijken worden onnodig

stedelijke vernieuwer vanuit de marktsector in Utrecht zijn. Ga maar na: Hoograven,

gestigmatiseerd. Om door dat soort negatieve discussies heen te breken, is één aspect

Overvecht, Kanaleneiland, Ondiep, Lombok – dat is een indrukwekkend rijtje.

buitengewoon belangrijk: vertrouwen. Wij moeten de bewoners vertrouwen en zij ons.

Daar hebben we dan ook hard aan gewerkt.

Dat vertrouwen kun je alleen winnen door open en integer te zijn en te vragen aan bewoners: wat kan ik als ontwikkelaar voor jullie betekenen – zonder daarbij direct je eigen belang op de voorgrond te plaatsen. Dat vind ik het boeiende aan dit soort processen.

noodzakelijke attitude

- Hernieuwd vertrouwen Onderling vertrouwen leidt vervolgens tot hernieuwd vertrouwen in de wijk. Met name in Kanaleneiland hebben we aan den lijve ondervonden. Het project ‘Hart van Noord’ – waarvan wij de naam overigens direct veranderd hebben in Forum, omdat ‘Noord’ een uitermate slecht imago had – was daar het eerste grote project sinds de wijk vijftig jaar

In Hoograven zijn we in 1999 als eerste begonnen met het opstellen van het

eerder was gerealiseerd. Daar kwam bij dat net daarvoor een kleiner project slecht had

Wijkontwikkelingsplan en inmiddels hebben we daar het derde project in verkoop.

verkocht, omdat het niet aansloot bij de vraag uit de wijk. Die negatieve stemming

In Kanaleneiland wonnen we een tender die door de gemeente was uitgeschreven voor

hebben we toen doorbroken door een project te ontwikkelen dat echt value for money

het hart van de wijk. Op de plaats van enkele oude basisscholen hebben we daar een

bood en waarbij zoals gezegd veiligheid een extra belangrijk thema was. Wat bleek: dat

nieuwe school gerealiseerd, in combinatie met wonen. We volgen bij deze en andere

concept sloeg uitermate goed aan. Aantrekkelijk geprijsde eengezinswoningen, die voor

projecten steeds dezelfde werkwijze: goed onderzoeken wat er op de betreffende plek

start bouw allemaal waren verkocht. Waarvan een belangrijk deel aan allochtone

speelt, door te spreken met omwonenden, huurdersverenigingen en andere

bewoners uit de wijk. Dan is het concept dus uitermate goed geweest.

ervaringsdeskundigen. Met die kennis wordt het project ‘van onderop’ gebouwd. Dus eerst luisteren en nadenken en dan pas gaan ontwerpen. Dan blijkt dat iedere

- Levensloopbestendig

plek uniek is en een eigen concept vraagt. In Kanaleneiland bleek bijvoorbeeld dat de

Dat mensen er bewust voor kiezen om een woning in oude wijk te kopen, geeft aan dat

perceptie van de bewoners sterk bepaald werd door het thema veiligheid. Daar speelden

zij vertrouwen hebben in de toekomst van deze wijken. Er is in en rondom Utrecht veel

we op in door onder meer het parkeren op een afgesloten eigen terrein te situeren.

keuze aan beschikbare woningen en dan kiest men toch hiervoor. Vaak is dat ook omdat

Op zo’n manier worden de goede oplossingen je aangedragen door de mensen in de

men een sociaal netwerk in de wijk heeft en daarmee een sociale binding. Dat wij

wijk zelf. En juist daarom loont het om bewoners in een vroeg stadium bij de

dergelijke processen kunnen faciliteren met onze ‘stenen’, is mooi om te zien. Overigens

planontwikkeling te betrekken.

gaan die stenen inmiddels veel verder dan alleen het ontwikkelen van nieuwe woningen. In Ondiep maken we bijvoorbeeld een nieuw multifunctioneel centrum voor

‘Eerst luisteren en nadenken en dan pas gaan ontwerpen’

de wijk, met de nodige sport- en welzijnsvoorzieningen. Doordat de wijk een betere voorzieningenstructuur krijgt, wordt deze levensloopbestendig: in principe kun je hier straks als bewoner je hele leven blijven wonen. Dan heb je het pas echt over een wooncarrière in de wijk.

Uiteraard vraagt dat van ons als gebiedsontwikkelaar wel een bepaalde attitude. Je moet het leuk vinden om met bewoners, ondernemers, gemeente en andere belang­

30

hebbenden in gesprek te gaan over hun buurt en wijk. In dit geval helpt het behoorlijk

Hugo Nijhoff

dat ik al 25 jaar in Utrecht woon en in veel van de wijken waarin we nu werken zelf heb

Senior ontwikkelingsmanager AM Utrecht 31

Start met het hart!

Het gebied: Hoograven, Overvecht, Kanaleneiland en Ondiep, Utrecht

Het jammerlijke getouwtrek over de financiering van de veertig-wijkenaanpak heeft het

‘wat zou u willen?’. En waar het adagium van ontwikkelend Nederland altijd

doel van de oefening grotendeels overschaduwd. De verbetering van de kwaliteit van

‘locatie, locatie locatie’ luidde, is het tegenwoordig driewerf communicatie.

het bestaan, de terloopse contacten op straat, civic pride en ‘schoon, heel en veilig’; daar was het toch om te doen? Publieksvoorzieningen zorgen daarvoor. Een kloppend wijkhart geeft mensen weer iets om trots op te zijn.

‘Publieksvoorzieningen zijn verbindend element’ Elk gebied vraagt dat we ons weer helemaal verdiepen in de casus. Kijk rond, eet er,

het hart

drink er thee en praat met mensen. Wat leeft er in de wijk? Welke spanningen zijn er? Hoe is de bevolkingsopbouw? Wat zijn de politieke stromingen? Hoe belangrijk is religie ter plaatse? Waar vraagt het gebied om? Dat kan soms heel verrassend uitpakken: juist meer openbaar groen creëren in plaats van meer bebouwing. Voor een kansrijke ontwikkeling is het van belang om wijkvoorzieningen te concentreren, dat schept elders

Publieksvoorzieningen vormen het verbindende element waar we in veel van de

weer ruimte. De concentratiebeweging kun je ondersteunen met zware retailtrekkers.

‘Vogelaarwijken’ naar op zoek zijn. Sport, spel, winkels, cultuur, zorg en educatie

Maar dit is niet genoeg. De cartridge refill shop van dertig vierkante meter is ook goed

brengen mensen samen en leggen dwarsverbanden. In de krachtwijken proberen we

voor een paar honderd gesprekjes per week. Voor wijkondernemers ontstaat als je alles

daarom samen met partners als de overheid, corporaties, beleggers en winkeliers de

in een goed ensemble bijeenbrengt een drukbeklante plek waar ze tot een volwassen

maatschappelijke voorzieningen naar voren te halen om een gebied een injectie en een

bedrijfsvoering kunnen uitgroeien. Waar nodig kun je met ingroeihuren ervoor zorgen

nieuw aanzien te geven. Zo gingen in het Maastrichtse Malberg een woonzorgcomplex

dat ze kunnen investeren. Ik vind het heel belangrijk dat lokale ondernemers worden

en een sportgebouw vóór de woningbouw uit. Bleken de commerciële voorzieningen

ondersteund om de sprong naar een hoger schaalniveau te maken. Voorkom echter dat

in het Zwolse Holtenbroek de aanjager van de vernieuwing te zijn. En startte de

vanwege de subsidiëring van starters, de gewone huurprijzen over de kop gaan.

revamp van het Utrechtse Kanaleneiland in het plan Forum met woningen én een nieuwe school.

- Langs nieuwe lijnen

Zo’n aanpak vraagt dat alle partijen één doel voor ogen hebben en bereid zijn om door

Concentratie van wijkvoorzieningen is ook nodig vanuit het standpunt van de

een andere (financiële) bril dan gebruikelijk naar een gebied te kijken. Dan blijkt er

consument die steeds mobieler wordt. Consumententrouw neemt af. Voor

opeens veel meer mogelijk en kan je – bijvoorbeeld met een revolving fund – de

koopkrachtbinding heb je echt een kritische ondermassa nodig. Dat kan door als

ontwikkeling van het hart aan de hele wijk ten goede laten komen. Door het verplaatsen

een lasagne de functies in een wijkhart op elkaar te stapelen. We moeten daarnaast

van functies naar het centrum van een wijk komt elders ruimte vrij. Betrek die oude

leren van de kennis die we onderweg opbouwen over de aantrekkende werking van

locaties integraal in de opgave, dan kun je de bouw van cruciale voorzieningen naar

publieksvoorzieningen in hun totaal, maar ook over de afstotende werking van

voren halen. Met doorschuifoperaties kun je in een stads- of wijkcentrum veel meer

publieksvoorzieningen onderling. Dit heeft alles te maken met het ontwerpen en

kanten op en de kwaliteit van het totaal verhogen.

realisatie van goede ensembles, naar kwaliteit en kwantiteit. Geef een HOED-praktijk of medisch cluster een plaats op het dak van het winkelcentrum. Dat geeft een bijzon­­-

- Grand design versus de basis

dere uitstraling en kansen om er bijvoorbeeld een woonzorgcomplex aan te koppelen.

Wijkvernieuwing is de fase voorbij van een supermarkt parachuteren en ‘dan zien we

Langs nieuwe lijnen denken, daar ligt de kiem van waardecreatie in oude wijken.

wel weer verder’. Het vraagt om een analyse, een concept en politieke besluitvorming

Wij willen mensen aan het denken zetten om stad en gebouwen meer te ontwerpen

voor de complete wijkwinkelstructuur. Maar hou bij het grand design altijd de basis in

vanuit de gebruiker. Dat geldt onverkort ook voor de publieke functies in de stad.

het oog. Revitalisatieprojecten hebben doorgaans een looptijd van tien tot vijftien jaar en overstijgen de termijn van een college van B&W. Een kansrijke propositie moet

32

dus niet alleen door de politiek, maar ook door de bewoners zelf gedragen wordt.

Erik Röling

Ik zie ontwikkelen als het faciliteren van initiatieven. Het begint met de vraag

Directeur AM Real Estate 33

Van ongeduld in de buurt naar een nieuwe toekomst

Het gebied: Hoograven, Overvecht, Kanaleneiland en Ondiep, Utrecht

De afgelopen jaren heb ik veel aan de Vinex-locatie Vleuterweide gewerkt, maar in de

Wat een meer onzekere factor is, zijn de procedures. Van tevoren is lastig in te schatten

loop van de tijd zijn daar binnenstedelijke locaties in Utrecht bijgekomen: Hoograven,

hoe die gaan verlopen. Maar je weet dat je binnenstedelijk werkt en dat daardoor de

Overvecht en Ondiep. Beide typen opgave hebben zo hun charme. In Vleuterweide maak

kans bestaat dat mensen bezwaar aantekenen. Sowieso kennen deze plannen een lange

je een heel nieuw gebied. Hier ben je aan het werk in bestaand stedelijk gebied. Het

looptijd – in Hoograven zijn we al tien jaar bezig – maar in hoeverre er bijvoorbeeld

zijn herstructureringsgebieden, veelal gebouwd in de jaren vijftig en zestig van de vorige

bezwaren worden aangetekend, is afwachten. Ik heb overigens vaak duidelijk gemerkt

eeuw, die nu toe zijn aan een kwaliteitsimpuls. In Hoograven en Overvecht hebben

dat het andersom; de buurt die ongeduldig is ‘wanneer wij nou eindelijk eens gaan

we eerst meegewerkt aan het opstellen van wijkontwikkelingsplannen en daar komen

beginnen’. Ook dat is verklaarbaar, omdat in deze gebieden minder wordt geïnvesteerd

de nu verschillende deelprojecten uit. In Ondiep werken we samen met corporatie

in beheer nadat het vernieuwingsbesluit eenmaal is genomen. Ik kan begrijpen dat

Mitros aan een plan voor ruim honderd koopwoningen en zijn we betrokken bij de

bewoners dan op een gegeven moment verlangend uitkijken naar de start van de

herontwikkeling van het Thorbeckepark. Het gaat bij deze projecten vooral om

uitvoering. Het is ons regelmatig overkomen dat er daardoor geen enkel bezwaar werd

woningbouw – gestapeld en grondgebonden – maar we krijgen ook te maken met de

ingediend. Bovendien ontmoeten we vaak veel enthousiasme wanneer we op

aanpak van de openbare ruimte, de voorzieningen en bijvoorbeeld het verplaatsen van

bewonersavonden onze plannen komen presenteren. Dan wordt ineens zichtbaar hoe

sportterreinen. Het zijn allemaal onderdelen van de vernieuwing van deze gebieden,

de wijk aangepakt gaat worden. Zelfs de bouwoverlast neemt men dan voor lief.

die onderling vaak ook samenhangen. Dat maakt het werken aan dit soort gebieden complex en veel intensiever dan in de Vinex.

‘Het is ons regelmatig overkomen dat er geen enkel bezwaar werd ingediend’ Ik vind dat een grote charme van het werken in een bestaande context: de reacties van

een nieuwe toekomst

mensen in de wijk. Bij het Thorbeckepark hebben we bijvoorbeeld een kunstgrasveld aangelegd en realiseren we nu ook een nieuw clubhuis voor de sportvereniging. Dat zijn veelal vrijwilligers, enorm betrokken bij hun club. Als de bouw dan start, zie je dat er een last van hun schouders valt. Alle ellende van de jaren ervoor is vergeten, men kan weer vooruit gaan kijken. Het is mooi om daar als ontwikkelaar een bijdrage aan te

- Onderscheidende kwaliteit

kunnen leveren.

De verkoop van de woningen loopt tot nu toe uitstekend. Dat geeft wel aan dat deze gebieden nog steeds interessant zijn als plek om te wonen en daarmee ook toekomst­ waarde hebben. Het is wel zaak deze projecten onderscheidende kenmerken mee te

Monique van Reijen

geven. Zo hebben we in Overvecht bijvoorbeeld extra kwaliteit in de buitenruimtes

Senior projectmanager AM Utrecht

aangebracht. Op zo’n manier kun je de projecten goed positioneren – ten opzichte van elkaar en ten opzichte van de concurrentie. Het voordeel van het werken aan meerdere projecten binnen één gemeente is dat je de betrokken partijen en mensen goed leert kennen. Dat geldt in het bijzonder voor de gemeente Utrecht, waar we nu langjarig mee samenwerken. Over en weer weten we elkaar snel te vinden en dat scheelt een hoopt tijd. Het ontwikkelingsbedrijf van de gemeente Utrecht wijst bijvoorbeeld één contactpersoon aan, met wie wij alles kunnen regelen. Dat werkt prima.

34

35

Open, integer en belangstellend als noodzakelijke attitude

Utrecht

36

Hoograven, Overvecht en Kanaleneiland: het zijn de grote kraamkamers van de naoorlogse wederopbouwperiode. Hier gingen de jonge gezinnen wonen, die op zoek waren naar licht, lucht en ruimte. Een halve eeuw na hun ontstaan maken ze zich op voor een tweede jeugd. Dat geldt evenzeer voor andere oude wijken in Utrecht als Ondiep en Lombok. Op verschillende plekken in de wijken wordt gewerkt aan vernieuwingsplannen, die in belangrijke mate zijn gericht op de bewoners die nu al in de wijk wonen en daar graag willen blijven. Wooncarrière en sociale stijging vormen daarbij sleutelbegrippen. Naast woningbouw vormt de ontwikkeling van voorzieningen en maatschappelijk vastgoed een belangrijk speerpunt. Het plan Forum in Kanaleneiland is daarvan een goed voorbeeld; AM ontwikkelde hier eengezinswoningen, appartementen en een scholencomplex, met daarin ook ruimte voor kinderopvang en sportvoorzieningen. AM heeft inmiddels verschillende vernieuwingsprojecten in deze naoorlogse woon­ gebieden gerealiseerd en ook voor de komende jaren staan verschillende projecten op stapel. De voorspoedige verkoop van woningen bewijst dat het gaat om buurten en wijken met potentie, die de positie van Utrecht als woonstad kunnen versterken. Bewust is gekozen voor een gemengd programma, dat meerdere doelgroepen aanspreekt en voor meerdere portemonnees bereikbaar is. Zo worden bijvoorbeeld in Hoograven niet alleen stadswoningen en eengezinswoningen gerealiseerd, maar ook aantrekkelijk geprijsde compacte appartementen. De kopers zijn voornamelijk afkomstig uit de wijken zelf. Stuk voor stuk goede praktijkvoorbeelden van het nieuwe ‘bouwen voor de buurt’.

37

Gebruik de ideeën en energie van ondernemers

Het gebied: Hoograven, Overvecht, Kanaleneiland en Ondiep, Utrecht

‘De plannen voor de krachtwijken vallen op door het gebrek aan aandacht voor de economische bedrijvigheid. Het MKB wordt grotendeels over het hoofd gezien

Behoudzucht Het ruimtelijk ordeningsbeleid in Nederland is sterk gericht op behoud van

als vliegwiel voor wijkeconomie en sociale samenhang. Terwijl ondernemers boordevol

de fijnmazige detailhandelsstructuur. Maar het beschermen van al het bestaande

ideeën en energie zitten.

botst met de noodzaak van vernieuwing. Door dynamiek, concurrentie en prikkels voor ondernemers krijg je een hogere kwaliteit van voorzieningen. De Nederlandse

ideeën en energie

behoudzucht is er debet aan dat heel veel binnensteden en wijken er gewoon beroerd bij liggen. Wees bereid om bestemmingsplannen te wijzigen en er actief mee bezig te gaan.

Henk Gianotten

Ketenintegratie

Buitengewoon hoogleraar retailmarketing Universiteit

Hoe zorg je voor vernieuwing en waardecreatie? Grote retailers als Ikea, H&M of

van Tilburg en directeur van onderzoeksbureau EIM

Zara zijn succesvol geworden doordat ze een verticale integratie hebben bewerkstelligd van alle onderdelen in de retailketen. Ze zorgen voor een optimale samenwerking tussen de ontwerper, de leverancier, de winkel en de klant. Van koe tot moe in een strakke

Neem het verhaal van een jonge ondernemer die een tennishal drijft aan de rand van Pendrecht, waar nauwelijks voorzieningen zijn. Hij wil uitbreiden, met een

Wat maakt hun leven plezieriger, handiger, goedkoper of geeft hen juist meer

cluster van bedrijven eromheen. Daar heeft hij de overheid bij nodig maar die zegt:

belevingswaarde? Daar stemmen zij al het werk in de keten op af. Door samenwerking,

‘Helaas, u zit net buiten het postcodegebied!’ De overheid is teveel gericht op

afstemming en informatiestromen te beheersen kunnen zij tegen lagere kosten en

procedures, niet op de vraag hoe je bedrijvigheid krijgt. Politici hebben vaak grote

efficiënter werken.

ambities over de stad of wijk als centrum van de regio. Maar er is geen inzicht in de

In de ruimtelijke ontwikkeling is die verticale ketenintegratie nog heel

kwaliteit van het lokale ondernemerschap. Ga eerst eens praten met die zogenaamde

beperkt. Je ziet wel aanzetten daartoe, zoals fusies tussen ontwikkelaars en beleggers,

zeurende ondernemers. Faciliteer ze in hun ideeën. Ontwikkelen begint bij de energie

publiek-private samenwerking, en klantenpanels en burgerparticipatie. Ketenintegratie

die in mensen en ondernemers zit.

is belangrijk om tot waardecreatie te komen. En wie dan de regie heeft, vind ik van

Voorzieningen vind ik nog belangrijker dan woningen voor de aanpak van een wijk. Met goede woningen trek je de middenklasse best naar een wijk, maar als

Henk Gianotten

regie, zo creëren ze meer waarde. Al die ketens beginnen trouwens bij de consument.

minder belang. De gemeente, de ontwikkelaar of een ondernemer? Dat maakt niet uit, als het maar degene is die er verstand van heeft en er ’s nachts wakker van ligt.

de voorzieningen er niet zijn, trekken ze op een gegeven moment toch weer verder naar waar dat wel in orde is. Maar waar je enorm voor moet oppassen, is winkels te misbruiken om andere doelstellingen te realiseren. Het te dure voetbalstadion dat pas rendabel wordt als je er retail naast zet. Een groot winkelproject binnenhalen omdat je de arbeidsplaatsen wilt. Of een noodlijdend buurtwinkelcentrum in leven houden omdat er veel ouderen in de wijk zijn. Sociale motieven alléén zijn niet voldoende:

‘De overheid is teveel gericht op procedures, niet op de vraag hoe je bedrijvigheid krijgt’ Heel belangrijk is om in samenwerking samen je doelen te formuleren.

er moet ook een economisch draagvlak voor voorzieningen zijn en een visie op een

Als voorzitter van de jury voor de jaarprijs van de Nationale Winkelraad valt mij op dat

betere winkelstructuur. Is het draagvlak er niet, maak dan een potje voor de

er nooit concrete doelstellingen bij aanvang van een project worden geformuleerd.

investeringen van de ondernemers, dat is wel zo eerlijk.

Zorg dat je als partners eerst weet wat je doel is en ga dan snel aan de slag om dat samen te bereiken.’ -



38

39

Niet alleen voor je eigen straatje spreken

Het gebied: Hoograven, Overvecht, Kanaleneiland en Ondiep, Utrecht

‘Onze adviesgroep houdt zich bezig met de kwaliteit van wonen en leven in

startersappartementen bijgekomen en bovenal is gebleken dat er in een goede sfeer

Ondiep en doet dat sinds 1999. In dat jaar kondigde Mitros aan dat de woningvoorraad

over de plannen valt te praten. Het belangrijkste daarbij is dat je elkaar eerlijk vertrouwt

in de wijk zou worden aangepakt door middel van renovatie en sloop/nieuwbouw.

en geen dingen achter elkaars rug doet. Dat zeggen we ook tegen AM: kom met je

Als bewoners mochten we over die plannen meepraten. Dat was voor ons reden om de

plannen naar ons toe en presenteer ze in alle openheid, maar zorg ervoor dat ze niet

bewonerscommissies te bundelen in één platform: de adviesgroep. We zijn met zo’n

compleet dichtgetimmerd zijn. Uiteraard zijn er soms verschillende belangen tussen

vijfentwintig personen en vergaderen regelmatig over de vernieuwing van de wijk.

bewoners en een ontwikkelaar, maar spreek dat gewoon uit. Wanneer in een bepaald

Het gaat dan niet alleen om het wonen; ook thema’s als onderwijs en de inrichting van

project alleen dure woningen worden gebouwd, zeggen wij heel eerlijk: die zijn dus niet

de openbare ruimte passeren de revue. De afspraak daarbij is dat je niet voor je eigen

voor de Ondiepers. Maar dan zorgen we ervoor dat er in een daaropvolgend project wel

straatje of project preekt; het gaat om het grotere belang van de wijk als geheel.

weer bereikbare woningen worden gerealiseerd. Het is een kwestie van geven en nemen

Dat moet iedereen helder voor ogen hebben. Vanuit die positie gaan we het overleg aan

en vooral van het grotere geheel in het oog houden. Het is ook niet zo dat bewoners

met de gemeente en met Mitros, maar ook met marktpartijen als AM. Die manier van

altijd tegen sloop zouden zijn. Wel is door de gemeente vastgelegd dat een complex

werken bevalt heel goed. Onze adviezen worden vaak overgenomen. Zo hebben we

alleen gesloopt mag worden wanneer meer dan 70 procent van de huidige bewoners

bijvoorbeeld de verhouding van 30 procent huur en 70 procent koop in de nieuwbouw­

daar achter staat. Laatst was een complex aangewezen voor renovatie, maar zeiden

plannen weten om te buigen naar 41-59. Die verhouding is vervolgens ook vastgelegd

de bewoners: sloop het maar. Zo zie je dat er geen sprake is van automatismen aan

door de gemeenteraad. Het geeft aan dat we er niet voor spek en bonen bijzitten.

onze kant.

Uiteraard zorgen we ervoor dat we korte lijnen hebben naar de politiek, waardoor we soms ook – indien nodig – direct onze wethouders kunnen aanspreken. Bovendien hebben we onze contacten in Den Haag, met oud-wethouder Hans Spekman en met Staf Depla, die Ondiep als zijn wijk heeft geadopteerd. Die contacten komen ons goed

‘Kom met je plannen naar ons toe, maar zorg ervoor dat ze niet compleet dichtgetimmerd zijn’

van pas.

Verbonden met de wijk

straatje

eigen Jan Tieland Voorzitter Adviesgroep Ons Ondiep

We zijn nu een paar jaar bezig en je ziet de vernieuwing in de wijk. Ondiep maakt onmiskenbaar een ontwikkeling door. Het bijzonder aan de wijk is dat de bewoners er zo mee verbonden zijn. Bijna zeventig procent wil hier blijven, dat is landelijk in oude wijken nog geen dertig procent. De uitdaging is dan om daar met de vernieuwingsplannen op in te spelen. De vernieuwing van de wijk zit hem overigens ook in kleine zaken. Sponsoring bijvoorbeeld: AM sponsort onze voetbalclub en samen met de gemeente en Mitros heeft AM de verbouwing van een jeugdhonk voor kinderen van vier tot twaalf jaar mogelijk gemaakt. Andersom geef ik bijvoorbeeld weer rondleidingen

Jan Tieland

door de wijk, op verzoek van deze partijen. Dat zegt iets over onze gezamenlijke

Stevige kennismaking

betrokkenheid bij een wijk.’ -

De kennismaking met AM dateert van de start van het project Thorbeckelaan. Aanvankelijk lag daar een plan om sportvelden te bebouwen met ruim 200 woningen. Dat leek ons geen goed idee en dat hebben we op niet mis te verstane wijze te kennen gegeven. Dat ging er wel stevig aan toe ja, mag ik zeggen. Krachttermen werden niet gespaard. Maar inmiddels is dat helemaal omgeslagen. Onze samenwerking met AM loopt uitstekend. De plannen zijn aangepast, het aantal woningen is verminderd, er zijn

40

41

Radicale verschuiving van huur naar koop

Het gebied: De Laares, Enschede

‘In De Laares hebben we het vrijstaande huis met tuin en garage gevonden waar we

Zo’n radicale shift vraagt in een vrij ontspannen Enschedese koopwoningmarkt om

twee jaar naar hebben gezocht. Het is een hartstikke gezellige buurt met volop

een zorgvuldige, marktgerichte aanpak. Om daarbij slagvaardig te opereren blijkt het

speelplekken en vriendjes voor onze kinderen.’ Bewoonster Janneke Assink toont

van groot nut dat de wijkontwikkelingsmaatschappij (WOM) van corporaties,

onverholen haar enthousiasme over De Laares in een film over de wijkvernieuwing.

ontwikkelaar en bouwers in een vroegtijdig stadium gedetailleerde prestatieafspraken

Vier jaar geleden waren haar uitspraken ondenkbaar geweest. Toen was De Laares

heeft gemaakt met de gemeente Enschede. Die participeert niet in de WOM, aan wie zij

een achterstandswijk, onveilig en met slechte voorzieningen. Van de 800 woningen

de grondexploitatie in concessie heeft uitgegeven. Het overleg tussen alle betrokken

was zeventig procent in gebruik voor sociale huur. Onderhoud en kwaliteit waren

partijen onderling en de bijzondere voorfase met de gemeente waren tijdrovend. Het

zorgwekkend en brachten samen met de sociale problematiek de leefbaarheid onder

verkoop- en productietempo van woningen in De Laares overtreft nu echter dat van

de grens van het aanvaardbare.

andere Enschede projecten.

‘Oorspronkelijke wijkbewoners zien nu ook het positieve effect van de grootschalige aanpak’

van huur naar koop

- Voorkeuren Bij elke deelproject is heel nauwkeurig gekeken wat de beoogde doelgroep op deze plek kan en wil besteden. De eerste woningen waren vrij gunstig geprijsd om de aandacht van pioniers te trekken. Inmiddels zijn de prijzen en producten geheel marktconform.

De gemeente Enschede en drie corporaties kregen hun plannen voor herstel van de

We luisteren enorm goed naar de wensen die leven. Via makelaars, projectwebsites en

wijk echter niet rond. Vanaf 2001 werden een lokale bouwcombinatie en AM bij de

klanttevredenheidsonderzoek houden we precies bij hoe de consumentenvoorkeuren

planvorming en financiering betrokken. Gezamenlijk werden kansen en kwaliteiten

zich ontwikkelen. Met die gegevens optimaliseren we de woningen en opties voor de

voorop gesteld, zoals de prima ligging aan het centrum, aantrekkelijke straat- en

laatste buurten die nu op de tekentafel liggen. Eén ding blijft voorop staan: elke nieuwe

tuinmilieus, karakteristieke panden en het buurtgevoel. We wilden sfeervolle

buurt krijgt een ander, onderscheidend karakter. Aan iedere buurt en elk huis moet je

woonbuurten maken die mensen aanspreken en dat is in het stedenbouwkundig plan

meteen kunnen zien: dáár woon ik.

verwerkt. Toen partijen geloof kregen in de plannen was iedereen bereid financiële offers te brengen.

Na drie jaar bouwen is er een omslagpunt in het wijkherstel bereikt. Er zijn veel jonge

Ieder buurtje is karakteristiek en elke woning heeft een eigen sfeer met een individuele

gezinnen die inmiddels voor een toekomst in de wijk hebben gekozen. Het draagvlak

gevel, terwijl de woningen erachter heel efficiënt grotendeels dezelfde plattegronden

voor de wijkvoorzieningen is terug. Nieuwe en oude woningen sluiten zeer goed bij

hebben. De architectuur sluit aan bij de historische bebouwing en de smaak van de

elkaar aan. De gemeente verstrekt subsidies voor particuliere woningverbetering.

Twentenaar. Die houdt van mooi, maar kijkt ook nuchter naar prijs en kwaliteit; op die

Oorspronkelijke wijkbewoners die tien jaar geleden nog mordicus tegen sloop waren,

punten zijn ze dus ook goed te overtuigen met het juiste product.

zien nu ook het positieve effect van de grootschalige aanpak. De crux voor De Laares is dat we het vertrouwen van oude en nieuwe bewoners hebben weten te winnen. Vooral

- Aanpak

door te doen wat is beloofd.

De helft van de 800 woningen wordt gesloopt en daar komen zo’n 500 woningen voor terug, overwegend grondgebonden koopwoningen maar ook (sociale huur)

42

appartementen. Vele woningen worden gerenoveerd. Uiteindelijk zal het eigen

Maike Olde Agterhuis

woningbezit zeventig procent worden, exact het spiegelbeeld van de oude wijk.

Verkoopadviseur AM Noord-Oost

43

Enschede De Laares in Enschede ondergaat een grondige metamorfose. Ruim tweederde van de wijk wordt vernieuwd. De helft van de 800 woningen wordt gesloopt en daar komen zo’n 500 woningen voor terug, overwegend grondgebonden koopwoningen maar ook (sociale huur)appartementen. Vele woningen worden gerenoveerd. Uiteindelijk zal het eigen woningbezit zeventig procent worden, exact het spiegelbeeld van de oude wijk. De volledig private wijkontwikkelingsmaatschappij van de corporaties Domijn, Woonplaats en Ons Huis, de bouwers Hegeman en Nijhuis en gebiedsontwikkelaar AM investeert circa 86 miljoen euro in woningen en het openbaar gebied. De gemeente Enschede vervult een rol op afstand en draagt 15 miljoen euro bij in het onrendabele deel van de grond­exploitatie. Het project ontving voorts IPSV-subsidie van het ministerie van VROM. Na de start van de sloop is de wijkontwikkeling in amper drie jaar al halverwege en trekken wijk, woningen en voorzieningen veel belangstelling.

44

45

Leefbaarheid is het fundament onder waardestijging

Het gebied: De Laares, Enschede

‘Door grootschalige sloop kunnen de corporaties in De Laares niet echt van

Een corporatie mag en moet investeren in de leefbaarheid. Wat we samen met

waardecreatie in vastgoed spreken. Wat telt is het maatschappelijk rendement, hoe

alle partijen hebben bewerkstelligd, is dat er in De Laares een fundament is gelegd

een deplorabele wijk weer een leefbaar en goed functionerend deel van de stad wordt.

onder waardecreatie. Er is een goed stedenbouwkundig plan met aantrekkelijke tuin-

Daarmee is het fundament gelegd voor waardegroei in de komende jaren.

en straatmilieus. De architectuur zal de tand des tijds doorstaan. De producten zullen er over tientallen jaren nog mogen zijn en een waardeontwikkeling doormaken. We zijn erin geslaagd om een wijk te maken die in Enschede aan de top staat als het gaat om de afzet van woningen. We lopen vóór op de planning.

waardestijging



Maatschappelijke opgave van iedereen Ik denk dat de snelle voortgang en verkoop te danken is aan de heldere

Andries Toering

afspraken tussen de partners en de rol op afstand van de gemeente. De inbreng van de

Bestuursadviseur woningcorporatie Domijn

marktpartijen heeft vooral betrekking op risicoreductie, het leveren van inhoudelijke expertise en de korting op winst en risico. Zonder financiële injectie van alle partijen – Rijk, gemeente, corporaties, marktpartijen – was het niet haalbaar geweest. De

In De Laares gebeurde tot voor vijf jaar alles wat God verboden had. Om de

Andries Toering

corporaties hebben fors afgeboekt. Het Rijk gaf een IPSV-subsidie. De gemeente leverde

wijk uit het slop te halen waren wel plannen bedacht, maar het waren allemaal halve

in op de grondexploitatie. En de marktpartijen hebben iets aan hun verder heel normale

oplossingen. Lapwerk. Een rigoureuze aanpak met sloop en nieuwbouw was

percentages moeten doen. Daarover was natuurlijk in het voortraject de nodige

onontkoombaar. Voor risicospreiding en om het benodigde investeringsniveau van zo’n

discussie. Ik heb als voorzitter van de stuurgroep na onstuimig verlopende

honderd miljoen euro bij elkaar te krijgen werd een private wijkontwikkelings­

vergaderingen menig bilateraaltje moeten voeren om iedereen erbij te houden en alle

maatschappij opgericht. Het ondernemingsplan uit 2003 voorzag in sloop van de halve

partijen erop te wijzen dat een plan als De Laares ook hun maatschappelijke opgave is.

wijk. De corporaties namen de beslissing woningen met een boekwaarde van ruim vier miljoen euro en een marktwaarde van vijftien miljoen euro te slopen en daarmee een

De gemeente maakt geen deel uit van de WOM, die de hele openbare ruimte

deel van hun stille reserves de nek om te draaien. De WOM werd door de corporaties van

aanlegt en overdraagt aan de gemeente. Zij is dus puur kaderstellend en toetsend

startkapitaal voorzien met een renteloze lening van 4,5 miljoen euro. Het verlies aan

bezig. Dat zie je terug in de enorme voortvarendheid waarmee wordt gewerkt. Het zou

boekwaarde maken wij nooit meer goed. Domijn had tweehonderd woningen in de

in gemeenteland best eens wat meer uitgedragen mogen worden hoe goed het werkt als

oude wijk en krijgt er veertig terug. En het bedrag dat wij à fonds perdu hebben gestort

de gemeente niet uitvoerend bezig is, maar op enige afstand staat. Veel ambtenaren

in de investeringskas moet nog worden terugverdiend.

vinden dat moeilijk. Maar met vijf partijen hadden we een enorme bestuurlijke power

‘Het verlies aan boekwaarde maken wij nooit meer goed’

richting de gemeente. We hadden echt zo iets van ‘hier staan wij en we gaan de klus klaren’. Toch is vijf partijen wel wat veel. De corporaties hadden zich vooraf beter door bijvoorbeeld woningruil kunnen organiseren tot één partij. Drie partners vind ik ideaal: corporatie, marktpartij en gemeente. De laatste kan veel vaker dan nu gebruikelijk is in een rol op afstand acteren.’ -

Hebben we het als corporatie dan wel goed gedaan? Ik heb met die vraag geworsteld, maar beantwoord haar met ja als ik kijk naar de enorme sprong vooruit die de wijk heeft gemaakt. Er komen heel veel mensen met kinderen naar de wijk. De school leeft op, heeft weer bestaansrecht. En de oorspronkelijke bewoners die veel weerstand tegen de plannen hadden, hebben we elders in de stad goed ondergebracht. Ook die mensen laten positief van zich horen. 46

47

Speuren naar de ware identiteit van Malberg

Het gebied: Malberg, Maastricht

Malberg, gelegen aan het Zouwdal in het noordwesten van Maastricht, is

- Hernieuwde trots

stedenbouwkundig niet het prototype van een slechte wijk. Het glooiende landschap,

Het samenhangende pakket van maatregelen uit het buurtontwikkelingsplan richt zich

het vele groen, de ruime opzet en de rust van de stedelijke rand zijn karakteristieken die

primair op de verbetering van de kwaliteit en de leefbaarheid van de wijk en de

er niet om liegen. Toch raakte de circa een halve eeuw oude wijk in de jaren negentig

versterking van de sociaal-economische positie van de huidige bewoners. Participatie

ernstig in het slop. De eenzijdige woningvoorraad verpauperde, de onveiligheid en

van de bewoners hierin cruciaal. Kosten noch moeite zijn gespaard om op alle mogelijke

werkloosheid groeiden. Steeds meer bewoners keerden Malberg de rug toe met het vaste

manieren en tot op de dag van vandaag de inwoners, jong en oud, te betrekken bij alle

voornemen er nooit meer terug te komen. Het tij is gekeerd. Sinds de in 2003 ingezette

ontwikkelingen, zowel op fysiek als sociaal gebied. Een intensief proces dat er toe heeft

integrale aanpak is Malberg weer in trek. Meer dan tweederde deel van de nieuwbouw­

geleid dat de bewoners de belangrijkste ambassadeurs van hun eigen wijk zijn en

woningen is gekocht door mensen uit Malberg en direct aanpalende buurten, alsmede

Malberg in Maastricht weer een positieve glans kreeg. De aanvankelijke weerstand tegen

voormalige bewoners van Malberg die naar elders waren verhuisd en weer terugkeren.

de plannen onder een groot deel van de bewoners, veelal Malbergenaren van het eerste uur, maakte plaats voor hernieuwde trots. - Luisteren naar de bewoners Ver voordat we begonnen met de ontwikkeling van nieuwbouwplannen hebben we ons

ware identiteit

verdiept in het DNA van de wijk en haar bewoners. Die speurtocht naar de ware identiteit heeft een schat aan informatie opgeleverd en is in sterke mate bepalend geweest voor onze keuzes. De stedenbouw, de architectuur van de woningen en de inrichting van de buitenruimte zijn op het lijf van de Malbergenaar geschreven. Uit onderzoek blijkt ook dat de kopers van de nieuwbouwwoningen een hoger dan

De tevredenheid van de Malbergenaar over zijn wijk is aanzienlijk toegenomen;

gemiddeld rapportcijfer geven aan hun woonomgeving. Natuurlijk komen er ook

57 procent van de bewoners verwacht dat de buurt er de komende jaren verder op

minpuntjes uit zo’n onderzoek. Zo blijken veel kopers het op prijs te stellen hun auto’s

vooruit zal gaan. Een beeld dat bij een bezoek aan Malberg eens te meer wordt

op eigen grond te kunnen parkeren, terwijl wij juist veel groen rondom de woningen

bevestigd. Het gonst van de bouwactiviteiten in de 133 hectare grote wijk. Het nieuwe

hadden gepland. Bij sommige woningen staat de gouden koets nu zo ongeveer in de

winkelcentrum Centre Manjefiek, de grondgebonden woningen in het Sportkwartier

huiskamer. Het past bij het DNA van Malberg. Net zoals de zogenaamde malbergband;

en het appartementengebouw Bombardije krijgen in hoog tempo gestalte. Een van

een lage betonnen markering die de scheidslijn tussen openbare en privé-ruimte vormt

de mooiste plekken in Malberg is zonder twijfel de meest westelijke kant met een

en waar de Malbergenaar veel waarde aan hecht. Het typeert de identiteit van de wijk:

weids uitzicht over het Zouwdal, dat de grens met België vormt. Een groot aantal

chique, gezagsgetrouw, herkenbaar, discreet en verzorgd. Met dit soort aanpassingen

appartementengebouwen is hier al gesloopt, de resterende zullen snel volgen. Op deze

laten we zien dat we luisteren naar de bewoners. Het onderlinge vertrouwen is groot

locatie verschijnen duurdere grondgebonden koopwoningen, waaraan in Maastricht

binnen alle geledingen. Als marktpartij hebben we onze samenwerkingspartners

overigens een groot gebrek is. Veel Maastrichtenaren trekken om die reden naar het

getoond dat we mee willen denken over alle aspecten van Manjefiek Malberg en de

goedkopere België. Malberg brengt ze wellicht op andere gedachten.

pijlers van herstructurering - fysiek, sociaal en economisch - integraal benaderen.

‘Een intensief proces heeft er toe geleid dat de bewoners de belangrijkste ambassadeurs van hun eigen wijk zijn’ 48

We zijn nu zo’n vier jaar actief in Malberg, de wijk is een beetje van ons geworden. Zo ervaren we dat als we hier door de straten lopen.

Paul van de Wollenberg en Jessie Wagenaar Ontwikkelingsmanager en marketing manager AM Zuid

49

Het gaat om het maken van autonome schoonheid

Het gebied: Malberg, Maastricht

De architectuuropgave voor herstructureringswijken is het maken van mooie buurten.

De kleurstelling, het materiaalgebruik, de dakhellingen, de verspringende gevels en de

Het gaat dus niet om herstructurering, maar om het maken van autonome schoonheid.

detaillering, architectenbureau Boosten Rats heeft werkelijk de juiste buurt voor deze

Buurten die passen bij de cultuur van de wijk en die een zichtbare eigen kwaliteit

plek weten te scheppen. Dat kan alleen lukken door letterlijk en figuurlijk heel dicht bij

hebben.

de bewoners te gaan staan. - Hoe chiquer, hoe beter Waar het nu op aankomt is het hernieuwde zelfvertrouwen dat in Malberg is ontstaan, te ´belonen´ met nog meer mooie buurten. Hoe chiquer, hoe beter. De kwaliteit van

autonome schoonheid - De buurt als geheel De ontwikkelaar en de architect moeten begrijpen hoe mensen in hun vertrouwde buurt willen wonen. Dat is behalve een kwestie van esthetiek vooral ook een mentale aangelegenheid. Trots en eigenwaarde van de bewoners groeien door het creëren van een hoogwaardige openbare ruimte en aansprekende architectuur. Dat is van wezenlijke

de openbare ruimte is daarin cruciaal. Mensen moeten zich kunnen hechten in hun omgeving. De openbare ruimte is de verbindende schakel tussen de woonbuurten. Dus ook de duurzame inrichting en materialisatie van de openbare ruimte vergt veel aandacht.

‘Het kan alleen lukken door letterlijk en figuurlijk heel dicht bij de bewoners te gaan staan’

invloed op het imago van de buurt. De aanpak moet zich dan ook richten op de buurt in haar geheel, als één samenhangende entiteit, en niet op afzonderlijke straten.

Nieuwe woonbuurten kunnen een zekere afscherming krijgen, maar moeten zich tegelijkertijd open stellen naar de omgeving. Met Sportkwartier-Zuid beschikken we

‘Trots en eigenwaarde van de bewoners groeien door het creëren van een hoogwaardige openbare ruimte en aansprekende architectuur’

over het ultieme voorbeeld. Dat schept vertrouwen voor de toekomst van Malberg.

Mariet Schoenmakers Directeur AM Concepts

- Cultuur van de plek raken De partijen die gezamenlijk actief zijn in de integrale aanpak van Malberg in Maastricht, hebben dat heel goed begrepen. Ze hebben met het plan Sportkwartier-Zuid de cultuur van de plek weten te raken. Het ensemble van de vijf straatjes en de verkaveling is met grote zorgvuldigheid ontworpen. Het is een open plan met een duidelijke sociale structuur en daarnaast een goede dosis intimiteit en individualiteit van de afzonderlijke woningen.

50

51

Maastricht Manjefiek Malberg, de naam die de samenwerkende partijen aan het project hebben gegeven, staat landelijk model voor de wijze waarop een probleembuurt integraal kan worden gerevitaliseerd. De gemeente Maastricht, AM en de woningcorporaties Servatius en Woonpunt sloten in 2004 een samenwerkingsovereenkomst. In een tijdbestek van tien jaar moeten circa 1.080 nieuwbouw­ woningen, waarvan 850 koopwoningen, worden gerealiseerd. De teller staat nu op 150 gerealiseerde koopwoningen. Daarnaast zijn forse slagen gemaakt in de sloop van circa 830 woningen, de renovatie van 500 woningen en de verkoop van circa 300 huurwoningen aan de bewoners. In totaal is met de uitvoering van het Buurtontwikkelingsplan Manjefiek Malberg een investering gemoeid van 400 miljoen euro. Circa 20 miljoen euro daarvan wordt geïnvesteerd in de versterking van de sociale cohesie in de wijk. Malberg is een goed voorbeeld van het nieuwe ‘bouwen voor de buurt’. Meer dan tweederde van de kopers is afkomstig uit het stadsdeel Buitenwijk West, waarvan Malberg deel uitmaakt. Daarnaast is de wijk in trek bij voormalige bewoners van Malberg die naar elders waren verhuisd en weer terugkeren.

52

Communiceren is betrokkenheid organiseren

Het gebied: Malberg, Maastricht

‘De wijze waarop bewonersparticipatie in Malberg is georganiseerd, verdient veel lof. Na een slechte start in 2004, toen de eerste sloopactiviteiten plaatsvonden en we te maken hadden met woedende bewoners die niet wisten wat er ging gebeuren, is het alleen maar beter gegaan.

Nieuwe bewoners aantrekken Essentieel voor de aanpak is de sociale structuren die van oudsher in Malberg bestaan, zoveel mogelijk intact te houden. We slagen er in mensen die al generaties lang in Malberg wonen voor de buurt te behouden en daarnaast nieuwe bewoners aan te trekken. Enerzijds door het aanbod van veel mooiere en betere woningen, anderzijds

Willy van Gelooven Voorzitter Buurtplatform Malberg

betrokkenheid

door ze ervan te overtuigen dat Malberg een zonnige toekomst tegemoet gaat. Ik zie het draagvlak om me heen groeien.

Geboren en getogen Malberg is door de ligging en de uitstekende voorzieningen een heerlijke woonomgeving. Ik woon er als geboren en getogen Maastrichtenaar nu ruim veertien jaar in een prachtige, recent gerenoveerde patiowoning. Binnenkort wordt gestart met de aanpak van de woningen aan het Zouwdal en wordt ook de entree richting de

In het begin stokte de communicatie. Nu worden mensen gehoord en zien ze daar ook de resultaten van. Ik denk dat juist door rekening te houden met de wensen van de Malbergenaren, de wijk sociaal en fysiek sterker is geworden. Het Buurtplatform telt twintig leden die een grote betrokkenheid hebben bij alle activiteiten in het kader van Manjefiek Malberg.

‘Door rekening te houden met de wensen van de Malbergenaren is de wijk sociaal en fysiek sterker geworden’

Willy van Gelooven

binnenstad aangepakt. Het wordt allemaal nog mooier.’ -

‘Essentieel voor de aanpak is de sociale structuren die van oudsher in Malberg bestaan, zoveel mogelijk intact te houden’

Sleutelwoord Voor mij als voorzitter betekent het dat ik dagelijks enkele uren bezig ben met de wijk. Omdat het steeds beter gaat met de buurt doe ik dat met veel plezier. Maar we zijn er nog niet. Alle partijen moeten blijven investeren in communicatie, het sleutelwoord als je het mij vraagt.

54

55

Hoe organiseer je de impuls die een wijk verdient?

Het gebied: Lombok, Utrecht

Ons project Groeneweg in Lombok is gelegen op de plek van een voormalig

staan, namelijk: men wilde liever een park en geen winkels. Aangezien het hier wel om

bedrijventerrein. Het is een locatie die grenst aan de binnenstad; vijfhonderd meter

private grond gaat en de gemeente ook haar voorkeur heeft uitgesproken voor deze

verder en je staat bij Hoog Catharijne. Langs het Merwedekanaal stonden hier van

nieuwe bestemming, kan daar geen sprake van zijn. In dit geval stijgt de wens van

die typische gebouwen die je wel vaker aantreft op dit soort binnenstedelijke

bewoners uit boven het maakbare. Daartegenover staat dat juist de betrokkenheid van

bedrijfsterreinen: wat lage hallen, een tankstation. Versleten door de tijd en met

bewoners bij plannen in hun buurt ons in staat stelt om plannen te realiseren die een

een ander gebruik dan oorspronkelijk bedoeld. Al met al een locatie rijp voor

belangrijke bijdrage leveren aan hun leefomgeving.

herontwikkeling.

impuls

‘In dit geval stijgt de wens van bewoners uit boven het maakbare’ - Maatschappelijke verspilling In algemene zin leidt het niet tijdig betrekken van omwonenden en betrokkenen, mede als gevolg van alle inspraak- en beroepsmogelijkheden, tot allerhande bezwaarprocedures en dus tot vertraging. Met als gevolg dat er in de wijk gronden jarenlang braak liggen of opstallen die in verval geraken. Dat kan natuurlijk niet de

De locatie, gelegen in de directe nabijheid van één van de belangrijke invalswegen van

bedoeling zijn. Je hebt het dan over een forse maatschappelijke verspilling en over een

de stad, is in potentie een uitstekende plek. Bovendien is Lombok al een paar jaar in de

wijk die niet de impulsen krijgt die ze verdient. In Amersfoort, vlak achter het station,

lift. De gentrification zie je hier terug in nieuwe restaurantjes en winkels, maar ook

hebben we recent ook een plan in nauw overleg met de bewoners gemaakt. Het gevolg:

bijvoorbeeld in oude gebouwen die worden herontwikkeld tot bedrijfsverzamelgebouw.

geen enkel bezwaar en plannen die bijzonder goed verkopen, omdat ze nauw

Wij hebben deze locatie in 2003 verworven en er een plan voor gemaakt, bestaande uit

aansluiten bij de lokale behoefte. In Hoograven en Overvecht in Utrecht van hetzelfde

een winkelcentrum met appartementen daarboven. Daarmee kreeg deze locatie een

laken een pak: we schoten in één keer raak. Het geeft aan dat bewoners inzien dat

fantastische nieuwe invulling met betekenis voor ‘de lift van de buurt’. Dit plan werd

nieuwbouwplannen hun buurt versterken en er uiteindelijk ook toe bijdragen dat hun

bestuurlijk en ambtelijk gedragen.

eigen bezit in waarde toeneemt. Het blijkt heel goed mogelijk om bewoners in zo’n proces mee te nemen.

- Gewijzigd plan Tijdens de planologische procedure bleken echter de bezwaren van de buurt talrijk. Met als gevolg dat wij in nauwe samenwerking met de gemeente en vertegenwoordigers van

Gerrie Loorbach

de buurt naar oplossingen hebben gezocht voor hun wensen en eisen via een studie

Directeur AM Utrecht

waarbij gebruik werd gemaakt van een klantenpanel en internet. Gelet op wat de buurt wilde, was dat beslist geen sinecure. Het resultaat mag er echter zijn. Een planmodel met eengezinswoningen, winkels, appartementen, parkeren in een ondergrondse parkeergarage en meer openbare en groene ruimte. Er bleef wel een belangrijk bezwaar

56

57

Verschillende wegen leiden naar gentrification

Het gebied: Lombok, Utrecht

Het maakt nogal uit welke definitie van gentrification je gebruikt in relatie tot de

Het startpunt van de analyse is dan: wie wonen er in een wijk, welke wensen en

vernieuwing van stedelijke gebieden. Er is, zoals Gert Jan Hagen verderop beschrijft, het

kernwaarden hebben ze, willen ze vooruit komen en zo ja: hoe? Vervolgens is de vraag:

klassieke proces. Daarbij ontdekt een kleine groep mensen een bepaalde plek en wordt

hoe spelen we daarop in met woningen en andere voorzieningen. Dat is vooral een

er van onderaf een proces van vernieuwing gestart. Een bekend voorbeeld is Soho in

kwalitatieve vraag en het onderzoek dat AM hiernaar verricht heeft dan ook met name

New York; een plek waar eerst de kunstenaars kwamen en waar vervolgens andere

een kwalitatieve inslag. We maken veel gebruik van bijvoorbeeld klantenpanels

groepen bij kwamen. In Nederland zagen we een dergelijk proces bijvoorbeeld in

om te achterhalen wat mensen beweegt, hoe ze willen wonen en hoe ze ook met

Lombok ontstaan. Op plekken die aantrekkelijk gelegen waren vestigden zich studenten

andere bewoners willen samenwonen in de wijk. Daarmee raak je aan thema’s als

en pas afgestudeerden. Zij knapten de oude panden op en daar kwamen restaurants en

gemeenschap en communityvorming; van groot belang om een goed

andere stedelijke voorzieningen op af. Zo komt een wijk in de lift.

vernieuwingsconcept te kunnen ontwikkelen.

Een heel andere invalshoek, die we enkele jaren geleden bijvoorbeeld in een stad als Rotterdam zagen, is die van het terughalen van midden- en hogere inkomensgroepen naar de stad. Met name in de herstructurering was dit enige tijd een belangrijke doelstelling, om door middel van gedifferentieerd bouwen ook een gedifferentieerde

‘Zeker in herstructureringswijken vervullen de sociale stijgers de functie van rolmodel’

bevolkingssamenstelling te bereiken. Een aanpak die juist sterk topdown en aanbod – lees vastgoed – gericht was; een ‘hardware’-benadering. Aan ons werd toen vaak

Voor onze rol betekent het dat we zo vroeg mogelijk in het ontwikkelingsproces deze

door gemeenten de vraag gesteld: jullie weten wat deze groepen wensen qua woning

analyse moeten verrichten, als basis voor de verdere ontwikkeling. Dat vergt tevens een

en woonomgeving, realiseer dat in deze bestaande wijken.

andere communicatieve rol. In gesprek met mensen uit de buurt achterhalen we waar behoefte aan bestaat. Dat werkt vaak heel productief. Het project Groeneweg in Lombok hebben we bijvoorbeeld opgenomen in een speciale studie, gericht op het wonen boven winkels. Door middel van een speciale internetsite (www.stadsappartementenutrecht. nl), voorafgegaan door een klantenpanel, hebben we geïnventariseerd hoe bewoners

gentrification

hier tegenaan kijken en welke prioriteiten zij stellen. Dergelijk onderzoek levert concrete aanwijzingen op hoe wij met de ontwikkeling moeten omgaan. In dit geval bleek bijvoorbeeld dat de aspirant-kopers zoveel mogelijk vierkante meters woonruimte voor hun geld wilden hebben. Functionaliteit was echt het credo. Ook omdat er een grens was aan wat de bewoners in deze wijk konden betalen. Overigens merkten we in

- Vraaggericht

Lombok dat er vanuit heel verschillende groepen belangstelling was voor een

In de loop van de jaren is ook deze aanpak, die hier en daar tot tegenstellingen binnen

appartement boven winkels. Studenten die doorgroeien, bewoners van middelbare

de wijk leidde, weer veranderd. Er wordt nu vooral naar gestreefd om wijken op te

leeftijd die in de wijk willen blijven en senioren die op zoek zijn naar gemak en comfort,

waarderen in brede zin en te komen tot een proces van waardecreatie. Dat proces is veel

met de winkels echt onder handbereik. Zo vraagt elke locatie om zijn eigen concept.

meer vraaggericht en sluit veel sterker aan bij de wensen, potenties en kansen van de

Wanneer dat concept goed wordt gekozen, ontstaat een nieuwe trots op de wijk, gaan

zittende bevolking. En het gaat immers om veel meer dan alleen een goede woning.

mensen investeren: zij worden de ambassadeurs van de wijk. En dat betekent het begin

Ook zaken als onderwijs en werkgelegenheid – de ‘software’ – zijn van belang. Zeker in

van de waardegroei; niet alleen voor deze bewoners, maar ook voor de wijk als geheel.

herstructureringswijken vervullen de sociale stijgers de functie van rolmodel. Het is zaak hen voor de wijk te behouden. Aan de hand van deze groep kun je laten zien dat de

58

wijk weer in een spiraal omhoog terecht kan komen. De hele wijk moet er namelijk

Yvonne van Mierlo

uiteindelijk op vooruit gaan, niet alleen een beperkte groep bewoners.

Directeur Marketing AM

59

Utrecht Lombok gold ooit als één van de problematische gebieden van Utrecht, maar heeft dat imago inmiddels helemaal afgeschud. De wijk is een klassiek voorbeeld van ‘bottom up gentrification’; studenten en kunstenaars ontdekten de wijk, galeries en leuke restaurantjes volgden. Inmiddels worden oude fabrieksgebouwen omgebouwd tot creatieve hotspots en maken verouderde bedrijventerreinen plaats voor aantrekkelijke nieuwe woning­ complexen. De ontwikkeling van Groeneweg past naadloos in deze ontwikkeling, met een klassiek stedelijke invulling van wonen boven winkels. Een concept dat is ontwikkeld door een bijzondere marketingaanpak, waarbij potentiële kopers al in een vroeg stadium zijn geconsulteerd over hun wensen en verlangens. De nieuwe appartementen aan de Groeneweg zijn gericht op herkenbare groepen uit de wijk: doorstartende jongeren en senioren die comfort en gemak zoeken.

60

61

Kom in gesprek met early adaptors

Het gebied: Lombok, Utrecht

‘Gentrification is een proces waarbij verschillende groepen een rol spelen.

positioneren. Richard Florida maakt feitelijk hetzelfde onderscheid, door naast de

De bekende Engelse wetenschapper Everett Rogers heeft daar een uitgebreide

‘creative core’ – de kern waar de echte vernieuwing ontstaat – de ‘creative professional’

innovatietheorie over ontwikkeld, waarin hij een zestal groepen onderscheidt – van

te plaatsen. Dat zijn de mensen die al kapitaal hebben opgebouwd en vaak een

de innovators via de early adaptors tot de followers. Een bepaalde innovatie verspreidt

leidinggevende positie hebben. Het is vaak deze groep die het proces van gentrification

zich zo als een olievlek over een grotere groep en dat proces is heel goed vergelijkbaar

verder brengt.

met de klassieke vorm van gentrification. Een proces waarbij een kleine groep mensen

‘Het is weinig zinvol dat iedere gemeente in Nederland zich nu bovenop de creatieve sector stort’

– kunstenaars worden vaak genoemd – een bepaalde plek ontdekt en daarmee een herontwikkeling in gang zet. Langzaam maar zeker ontdekken steeds meer mensen de plek en op een gegeven moment gaan ook de professionals zich ermee bemoeien. Zij maken het verschijnsel groot en zetten een gebied echt op de kaart. Een goed voorbeeld zijn de lofts in Amsterdam, in de jaren tachtig van de vorige eeuw ontstaan als een uitvloeisel van de kraakbeweging. Nu wonen in die panden mensen die een eigen interieurarchitect kunnen inschakelen en over een veel grotere portemonnee

Proces ‘van onderaf’

beschikken.

Overheden en marktpartijen die het proces van gentrification willen beïnvloeden, zullen dat moeten doen vanuit het besef dat het een proces is dat ‘van onderaf’ plaatsvindt. Je kunt wel trends signaleren door een goede lokale antenne

early adaptors

Gert Jan Hagen

en de condities voor vernieuwing proberen te verbeteren, maar je blijft afhankelijk van

Directeur The Smart Agent

wat er in het veld gebeurt. In die zin is het ook weinig zinvol dat iedere gemeente zich in Nederland nu bovenop de creatieve sector stort. Dat willen die creatieve mensen niet, die bemoeienis! Zij willen niet gepamperd worden. Waar de professionals meer in beeld komen, is bij het bedienen van de groepen die volgen nadat een plek eenmaal is ontdekt. Die groepen laten zich ook beter traceren – omdat ze ook groter in omvang zijn – en voor hen is het wel interessant om nieuwe concepten te ontwikkelen. Probeer dus met de early adaptors in gesprek te komen en hen te vragen naar hun visie op de

In ons onderzoekswerk komen we de groepen die betrokken zijn bij

Gert Jan Hagen

omgeving waarin ze willen wonen. Dat kan er zelfs toe leiden dat deze groep gaat

gentrification evenzeer tegen. Omdat het om kleine groepen gaat, heb je bij meer

optreden als mede-opdrachtgever. Het zijn namelijk geen mensen die achterover willen

kwantitatief gericht onderzoek – zoals het grote woononderzoek dat we in Rotterdam

leunen, in een soort van consumptieve houding; ze willen zelf als coproducenten

doen – vrij grote onderzoekspopulaties nodig. Daarnaast maken we veel gebruik van

meebeslissen over de inrichting van hun woongebied. En dat gaat over meer dan de

kwalitatief onderzoek, om erachter te komen wat deze groepen beweegt en hoe

woningen alleen. Ook het werken en de voorzieningen spelen een belangrijke rol.

ontwikkelende partijen daarop kunnen inspelen. In termen van onze ‘kleurenwereld’

De kunst voor ontwikkelaars is erin gelegen om op basis van die input te komen tot

heb je het hier dan in eerste instantie over mensen uit de rode groep: creatief, op zoek

een concept, dat ook voor de groep volgers interessant is. Dan creëer je een bepaalde

naar ontplooiing, avontuurlijk en met een drive om dingen anders te doen. Zij krijgen

massa aan consumenten en kun je een gebied echt op de kaart zetten.’ -

op een gegeven moment gezelschap van de blauwe groep; mensen die zich vereenzelvigen met vernieuwing, graag op de voorgrond treden en zich met hun woning

62

63

United colours of Amsterdam-Noord

Het gebied: Centrale Zone Amsterdam Noord en Waterlandplein, Amsterdam

In Amsterdam-Noord zijn we met twee grote projecten bezig: de Centrale Zone

mensen een wooncarrière in de buurt kunnen maken. Ymere stimuleert die ontwikkeling

Amsterdam-Noord en het Waterlandplein. Beide doen we in samenwerkingsverband;

nog eens extra door huurwoningen om te zetten in koopwoningen. Zo maken we

CZAN met Vesteda, Het Oosten/Kristal en Blauwhoed, Waterlandplein met Ymere. Hoewel

producten voor de doorstroming en bieden we kansen voor uiteenlopende doelgroepen

het heel verschillende opgaven zijn – de eerste is het nieuwe centrumgebied en het

om hier een plek te vinden.

tweede een herontwikkeling van een wijkwinkelcentrum – zit er wel degelijk een rode draad in. Beide projecten belichamen wat mij betreft de nieuwe toekomst van Noord.

Bij CZAN maken we echt het nieuwe hart van Noord; een binnenstedelijke invullocatie

Noord timmert duidelijk aan de weg en wordt door steeds mensen ontdekt. Dat is mooi

van formaat. Met een heel gemengd programma – het ROC vestigt zich hier bijvoorbeeld

om te zien. Politiek en ambtelijk legt men de lat heel hoog – en terecht. Het college

ook – en in een stedelijke dichtheid. Er wordt veel aandacht besteed aan thema’s als

opereert echt als een eenheid en men heeft de juiste mood te pakken. Projectbureau

veiligheid, levendigheid en de aansluiting op de toekomstige metro. Het betekent ook

Noordwaarts heeft de capaciteit en de knowhow en is een krachtige partner. Het ene na

dat we met bestaande belangen zorgvuldig omgaan, zoals winkeliers en omwonenden.

het andere interessante nieuwe project wordt gepresenteerd. Er is bij iedereen een

Zij moeten ook profiteren van deze nieuwe ontwikkeling.

enorme drive om Noord swing mee te geven en dat straalt uit; naar bewoners, maar ook naar investeerders. Dat maakt het voor ons plezierig en uitdagend om in deze context te werken. Voor mij persoonlijk is Noord ook heel bijzonder; ik kwam hier al op mijn twaalfde om op de werf te klussen. Om dan nu te zien hoe Noord doorgroeit vanuit dat industriële havenverleden, is fascinerend.

‘Politiek en ambtelijk legt men de lat heel hoog – en terecht’ - Creatieve sector

United colours

Dat de prijzen in Noord nu nog lager liggen dan in de rest van Amsterdam, maakt het nú kopen van een huis interessant in termen van waardecreatie en belegging voor de toekomst. Je krijgt hier meer product voor je geld en dat hebben de pioniers in Noord goed begrepen. Zij hebben goed gezien dat Noord binnen Amsterdam een heel aantrekkelijke plek is. Niet alleen vlakbij de binnenstad gelegen, maar met zelf ook steeds meer culturele voorzieningen. Iedere week opent hier wel een nieuw restaurant of vestigt zich hier een hip bedrijf: dat blijft niet onopgemerkt. Op dit moment is het zelfs zo dat ik bedrijven tegenkom die alleen maar in Noord zich willen vestigen.

- Wooncarrière in de buurt

De creatieve sector heeft Noord echt ontdekt. Dat zegt wel iets over de snelle

Onze inspanningen zijn erop gericht om Noord aantrekkelijk te maken – zowel voor de

ontwikkeling die dit stadsdeel heeft doorgemaakt. En het eind is nog lang niet in zicht.

huidige bewoners als voor mensen van buiten, die Noord in toenemende mate ontdekken. Wij denken dat die groepen heel goed samen kunnen gaan. Noord is multicultureel en die ontwikkeling zet door. Maar autochtoon of allochtoon is daarbij

Ronald Huikeshoven

voor ons niet echt een issue; wij werken hier voor de stedelingen van vandaag en

Directeur AM Noord-Holland

morgen. Dus ook voor de jonge, hoogopgeleide stedelingen van bijvoorbeeld Surinaamse of Marokkaanse afkomst: zij willen graag in de stad wonen. Het gaat erom dat je mensen aantrekt die geloven in dit gebied. En mensen behoudt die hier graag willen blijven en de groei van Noord van dichtbij willen blijven meemaken. Aan ons om die ontwikkeling verder te faciliteren. Bij het Waterlandplein doen we dat door een combinatie van renovatie en nieuwbouw. We voegen koopwoningen toe, zodat meer

64

65

De uitdaging van diversiteit

Het gebied: Centrale Zone Amsterdam Noord en Waterlandplein, Amsterdam

De multiculturele dimensie van de stedelijke vernieuwing lijkt een nieuw thema, maar

ouderen opstaan, die gezamenlijk een huisvestingsproject ontwikkelen. Het wonen

wie teruggaat in de Nederlandse geschiedenis zal snel ontdekken dat dit land al eeuwen

staat in die gevallen vaak gelijk aan het vorm geven aan de eigen visie op samenleven.

lang een smeltkroes van culturen is. Sinds het moment dat wij de wereld gingen

Het zijn innovatieve vormen van projectontwikkeling, die een uitstraling hebben op een

overvaren en de daaropvolgende Gouden Eeuw, is Nederland een land geweest dat in

groter gebied en daarom van groot belang zijn. Juist ook in de stedelijke vernieuwing en

open verbinding stond met de buitenwereld. Wij zochten die buitenwereld op en de

de herstructurering zijn we als ontwikkelaar op zoek naar de ‘stille krachten’ in de wijk,

buitenwereld ontdekte ons land als een vrijhaven. Een plek waar tolerantie en

oftewel de bewoners die het aandurven om te investeren in de wijk en die mogelijk zelfs

verdraagzaamheid al snel hoog in het vaandel stonden. Niet voor niets kwamen

als co-creator kunnen optreden. Zij zijn de ervaringsdeskundigen in de wijk en kunnen

groepen als de Hugenoten naar Amsterdam, toen de grond hen elders te heet onder de

ons helpen om concepten aan te scherpen en fijn te slijpen. Van ons vraagt dat de wil

voeten werd. Zij vonden hier een veilige plek en verrijkten de Nederlandse cultuur.

en bereidheid om samen te werken; over en weer moet je in elkaar keuken mogen kijken.

Kijk bijvoorbeeld naar hoeveel Franse begrippen in onze taal terecht zijn gekomen; dat heeft met die rijke geschiedenis te maken. Ook in termen van economische groei heeft de instroom van andere bevolkingsgroepen Nederland geen windeieren gelegd. In die zin kun je diversiteit als een uitdagend fenomeen beschouwen, dat de cultuur en de

‘Je laat kansen liggen als je de multiculturele dimensie niet omarmt’

economie van nieuwe impulsen voorziet. Als dat eenmaal lukt, groeit de trots en saamhorigheid. Oude scheidslijnen tussen

diversiteit

allochtoon en autochtoon en tussen professional en leek vervagen dan. Dat zou je een vorm van maatschappelijke duurzaamheid kunnen noemen. Ik denk dus dat een stad die zich wil ontwikkelen als emancipatiemachine en waar sociale stijging een belangrijk issue vormt, het bouwen voor en met verschillende culturen een belangrijke plaats verdient op de politieke en beleidsagenda. ‘Bouwen is een feest’ wordt wel eens gezegd

Deze processen zijn in de steden het meest merkbaar. Dat zijn de brandpunten waar

en dat kan zeker in vernieuwingsgebieden opgaan. Door samen aan een project te

uiteenlopende culturen terecht komen, in de bekende smeltkroes. Dat kan soms tot

bouwen, ontstaat er zicht op een nieuwe toekomst. Wanneer wij als ontwikkelaar dat

confrontaties leiden, maar in de Nederlandse situatie zijn er vooral krachtige, gemengde

proces een handje helpen, boren we een energie aan die de hele wijk verder omhoog

steden uit voort gekomen. Uiteraard kampen ook onze steden met problemen waar het

helpt. Conclusie: heb oog voor de potentie van de verschillende groepen bewoners in

de sociale stijging van verschillende allochtone groepen betreft, maar wij hebben hier

een wijk en ga daar mee aan de slag. Je laat kansen liggen als de multiculturele

nooit de gesegregeerde situatie gekregen zoals je die wel elders aantreft. Blijkbaar zijn

dimensie niet omarmt.

we er tot nu toe altijd in geslaagd om verbindingen te leggen, waardoor iedereen zoveel mogelijk kan meedoen in onze samenleving. Renée Hoogendoorn - Vorm geven aan visies op samenleven

Directeur gebiedsontwikkeling AM

In de wereld van de ruimtelijke ordening en de ontwikkelingsopgaven voor de toekomst speelt het multiculturele aspect van de stedelijke samenleving wel degelijk een rol. Het inleven in de wensen van verschillende groepen allochtone bewoners kan leiden tot andere oplossingen; oplossingen die beter aansluiten bij de waarden en wensen van deze groep. Dat vraagt om ontwikkelingstrajecten waarin bijvoorbeeld het collectief particulier opdrachtgeverschap een belangrijke rol vervult. De laatste jaren zien we in verschillende steden – van Den Haag tot Almere – bijvoorbeeld groepen allochtone

66

67

Amsterdam De transformatie van Amsterdam Noord is volop gaande en AM levert daar op verschillende plekken een bijdrage aan, zoals met de Centrale Zone Amsterdam Noord (CZAN) en het Waterlandplein. Beide projecten zijn voorbeelden van binnenstedelijke vernieuwing, waarbij een nieuwe mix van functies in een hoge dichtheid wordt gerealiseerd – met veel aandacht voor de kwaliteit van stedenbouw, architectuur en openbare ruimte. Het Centrum Amsterdam Noord is verdeeld in drie deelgebieden: het gebied rondom winkelcentrum Boven ‘t Y, de woonwijk Elzenhagen en het kantoren- en voorzieningengebied rondom het stationsgebied van de nieuwe Noord-Zuidlijn. Het programma omvat onder meer de bouw van circa 3.000 woningen. AM is onlangs begonnen met de verkoop van de eerste zestig woningen in Elzenhagen, één van de deelgebieden van CAN. Deze woningen zijn zowel aantrekkelijk voor doorstromers binnen Noord, als voor gezinnen binnen Groot-Amsterdam die op zoek zijn naar een aantrekkelijk geprijsde woning in een groene omgeving. De ontwikkeling van het Waterlandplein in Nieuwendam-Noord is inmiddels ook in volle gang. Ymere en AM ontwikkelen hier winkelruimte, bedrijfsruimten, woningen (nieuwbouw en renovatie) en overdekte parkeerruimte. Daarnaast vernieuwen zij de totale openbare ruimte, bouwen een bijzonder horecapaviljoen en investeren in kunstobjecten en groen. Aspirant-kopers en huurders zullen met name uit de buurt afkomstig zijn. 68

69

Stimuleren, initiëren en inspireren, maar niet forceren

Het gebied: Centrale Zone Amsterdam Noord en Waterlandplein, Amsterdam

‘Multiculturaliteit is niet echt een issue voor ons in relatie tot de stedelijke ontwikkeling en vernieuwing van Amsterdam Noord. Dat is het bijvoorbeeld wel in

herkend, zoals het vele groen dat de verschillende buurten verbindt. Om over het achterland van Waterland nog maar niet eens te spreken.

relatie tot een thema als veiligheid, zeker nu wij elkaar spreken op de ochtend na het uitkomen van de Wilders-film. Dat heeft hier bij het stadsdeel tot een verhoogde waakzaamheid geleid. Maar verder zijn wij er als bestuur voor alle Noorderlingen, ongeacht hun origine. Dat is juist een van de meest in het oog springende karakteristieken van dit gebied: dat Noord in al die jaren in staat is geweest zoveel bevolkingsgroepen in zich op te nemen. Noord is altijd in Amsterdam een stadsdeel

‘In toenemende mate worden de kwaliteiten van Noord herkend, zoals het vele groen dat de verschillende buurten verbindt’

geweest waar mensen terecht konden. Denk bijvoorbeeld aan de groepen bewoners die Ook de mensen met een wat grotere portemonnee ontdekken dat hier

ten tijde van de stadsvernieuwing een nieuwe woning zochten; mensen uit de Jordaan en later uit de Indische Buurt. Later kwamen daar mensen uit de Bijlmermeer bij. Omdat

prachtige plekken zijn om te wonen, bijvoorbeeld langs de oude dijken. Daarnaast

er in Noord grote huurwoningen met een lage huur beschikbaar waren, kwamen wij

vormen uiteraard de noordelijke IJ-oevers een belangrijke nieuwe aantrekkingskracht.

voor deze groepen in beeld. Dat heeft ervoor gezorgd dat Noord nu het meest

We liggen hier aan de mooie, zonnige kant, met uitzicht op de binnenstad van

Amsterdamse stadsdeel van de stad is geworden; we hebben hier echte authentieke

Amsterdam. In het plan Overhoeks worden momenteel prijzen gehaald van 5.000 tot

Amsterdamse buurten.

6.000 euro per vierkante meter; dat geeft wel aan hoe populair Noord geworden is en dat bepaalde groepen er bewust voor kiezen hier te gaan wonen. In feite maken we met de oeverontwikkeling de grachtengordel van Amsterdam af. Het IJ wordt een rivier die echt door de stad stroomt.

niet forceren



Maakbaarheid is relatief Het is interessant om te zien dat de verschillende locaties in Noord elk hun

Rob Post

eigen publiek trekken. In Overhoeks komen bijvoorbeeld veel mensen van buiten het

Stadsdeelvoorzitter Amsterdam Noord

stadsdeel terecht, terwijl in een woongebied als De Bongerd al veel meer een mix ontstaat van Noorderlingen en nieuwelingen. De vernieuwingsgebieden zoals rond het Waterlandplein trekken vooral Noorderlingen, die in hun buurt willen blijven wonen en



70

Noord, hip en hot

daar wooncarrière willen maken. Daarnaast hebben we zoals gezegd de echte

De laatste jaren neemt het aantal niet-westerse allochtonen in Noord toe en

Amsterdamse buurten, zoals het Floradorp en het Blauwe Land. Dat zijn de bekende

naderen we op dat punt het Amsterdams gemiddelde. Maar ook hier is Noord

buurten waar het rond Kerst uitbundig versierd en verlicht is. Het leuke van Noord is dat

bijzonder. We hebben bijvoorbeeld ook wel het fenomeen van de jeugdgroepen, die

die gebieden prima naast elkaar kunnen bestaan en de verschillende groepen zich goed

rond hangen en hier en daar hinder en overlast bezorgen. Het opvallende is echter dat

onderling verdragen. Overigens is het wel zaak om de maakbaarheid van een dergelijke

het volkomen geïntegreerde groepen zijn; autochtoon en allochtoon door elkaar heen.

bevolkingsontwikkeling te relativeren. De ontwikkeling die Noord nu doormaakt komt

In algemene zin hebben we in Noord weinig problemen op dit vlak; er is een behoorlijke

niet tot stand doordat wij dat topdown wel even aansturen. Uiteindelijk hangt veel af

tolerantie, hoe beladen dat woord misschien inmiddels ook is. Noord is een smeltkroes,

van het imago van Noord; dat verander je niet van de ene dag op de andere. Een beter

net zo goed als Amsterdam dat al eeuwen is. Onze hoop is erop gevestigd dat mensen

imago vergt een lange termijn visie en een portie lef en moed. Daar spannen wij ons

die hier belanden, een positieve binding met het stadsdeel opbouwen. In de praktijk

dagelijks voor in en gelukkig begint dat nu behoorlijk zijn vruchten begint af te werpen.

blijkt dat vaak zo te werken. Als ze er eenmaal wonen, willen ze niet snel weer weg.

Het gaat wat onze rol betreft vooral om stimuleren, initiëren en inspireren, maar

Daarnaast zien we een ontwikkeling dat een groeiend aantal mensen bewust voor Noord

vooral niet om forceren. Het is een balanceeract om uit te vinden wat je wel en niet

kiest. Noord is in, is hip en ‘hot’. In toenemende mate worden de kwaliteiten van Noord

kunt sturen.’ -

Rob Post

71

Speciale aanbieding: dure woningen in ’slechte’ wijk

Het gebied: Malburgen, Arnhem

U kent vast wel dat onbehaaglijke gevoel als je een stad bezoekt die tal van interessante

AM werkt nu aan plannen voor het Cobercokwartier, niet toevallig aan de Rijn gelegen,

wijken, gebouwen en attracties herbergt, maar waar je iets mist dat zich niet laat

aansluitend aan het project Rijnboog, dat de bestaande stad met een stedelijk gemengd

benoemen. Zoiets blijft steken en in Arnhem kom je er vroeger of later achter wat het is:

programma met het gezicht aan de rivier zet.

in haar ontwikkeling heeft de stad zich volledig van het water afgekeerd. Waar menige rivierstad haar gasten en inwoners trakteert op een fraai, voornaam of gewoon leuk

- Afvoerputje

rivierfront, moet dat in Arnhem nog steeds gaan gebeuren.

Maar de primeur voor het wonen aan de rivier staat of all places op naam van het armlastige Malburgen in Arnhem-Zuid. Is het een gotspe om een ambitieus project met dure woningen uitgerekend naast het spreekwoordelijke afvoerputje van de Arnhemse woningmarkt te realiseren? Nee, het nieuwe project StadsEiland markeert juist een keerpunt in de emancipatie van Arnhem-Zuid en Malburgen, de eerste uitbreidingswijk

dure woningen in ’slechte’ wijk

van Arnhem aan de zuidzijde van de Rijn die in de jaren tachtig en negentig ernstig verloederde. - Compromisloos Toevoeging van nieuwe woongebieden werd cruciaal geacht voor de variatie en

Er is nog een ander verontrustend element in de Rijnstad. Dat is de buitengewoon

doorstroming. In dat kader schreef woningcorporatie Stichting Volkshuisvesting Arnhem,

sterke fysieke scheiding tussen het aantrekkelijke, heuvelachtige noorden en het vlakke,

de grootste verhuurder in de wijk, in 2004 een prijsvraag uit voor de herontwikkeling

‘gewone’ zuiden. Uitgerekend de Rijn, de oorspronkelijke levensader van de stad,

van het sportpark pal ten oosten van de wijk, waarbij stedenbouwkundige structuur en

verdeelt Arnhem in een welvarende noordelijke helft en een middle of the road zuidelijk

architectenkeuze overigens al grotendeels vast lagen. Als AM wonnen we die prijsvraag

deel. In de traditionele beleving heb je als Noorderling niets in Zuid te zoeken, wie er

door het idee van wonen aan de rivier een actuele inhoud te geven met een woontoren

vandaan komt wordt er op aangekeken.

en dijkwoningen die een fabuleus uitzicht bieden op rivier en stad.

- Gideonsbende Een jaar of tien geleden mocht ik als toenmalig Arnhems corporatiedirecteur deel uitmaken van een Gideonsbende die beide problemen in één beweging uit de wereld wilde helpen. Eerst bedachten we dat de rivier dichter langs de bestaande zuidelijke stadsdeel Malburgen kon worden geleid met een extra rivierarm, ter plekke van het huidige grasveld dat de Groene Rivier wordt genoemd, als short cut in de bocht van de Rijn. Voila, ruimte voor de rivier en in één keer zou de stad niet twee, maar wel liefst

‘Voila, ruimte voor de rivier. En in één keer zou de stad niet twee, maar wel liefst vier oevers rijk zijn met tal van interessante waterfronten voor wonen en recreëren’

vier oevers rijk zijn met tal van interessante waterfronten voor wonen en recreëren.

Aan de zijde van Malburgen zorgen waterlopen, een park, open zichtlijnen en

De infrastructuur van het HSL-station kon erop aanhaken, et cetera. We wonnen met

bebouwing met rij– en twee onder één kapwoningen voor een natuurlijke en logische

het idee de nationale prijs uit het stimuleringsprogramma intensief ruimtegebruik van

overgang met de bestaande wijk. Zo kan de nieuwe uitbreiding niet als contrast maar

VROM, toen nog een heuse 750.000 gulden voor verdere uitwerking. Het plan vierde

juist als een verrijking van het aloude leefmilieu worden ervaren. Tussen de nieuwe

hoogtij ten tijde van de Arnhemse kandidatuur voor de Floriade 2012 - die zou natuurlijk

huizen door bereikt iedereen de dijk voor een loopje langs de rivier. Overigens werd die

prachtig passen in het nieuwe rivierenlandschap. Nadien zijn de ideeën en plannen

rivier in het kader van ‘Ruimte voor de rivier’ dichter langs de dijk gelegd en loop je zo

verzand in ons bureaucratische stromenland, maar het idee van de stad terugbrengen

een natuurgebied van nieuwe uiterwaarden in.

aan de verdubbelde rivier heeft mij nooit meer losgelaten.

72

73

Speciale aanbieding: dure woningen in ’slechte’ wijk

Het gebied: Malburgen, Arnhem

Los van aansluiting op bestaande buurt deden we tot ieders verbazing geen enkele

Inmiddels is de transformatie van heel Malburgen in volle gang met de bouw en

concessie aan de kwaliteit en de uitstraling van het nieuwe woongebied. We wilden hier

renovatie van woonbuurten, shopping centre Kruidenhof en tal van andere

echt mensen met midden- en hogere inkomens een goed huis op een prachtige plek

voorzieningen. Alle 200 woningen van StadsEiland zijn verkocht en onze wijk nadert

bieden. Velen vroegen zich af of we met huizen van soms meer dan 300.000 euro niet

haar voltooiing.

teveel hooi op de vork namen en of de beter gesitueerde Arnhemmer uit Noord letterlijk en figuurlijk wel over de brug zou komen. Het was gewoon niet eerder vertoond en in die zin staken ook wij de nek uit. We ontwierpen een gefaseerde verkoop en realisatie, zodat je succes op succes kon bouwen, en boorden het vaatje met pioniers aan via een intensieve gebiedspromotie. Eigen marktonderzoek wees uit dat deze plek wat meer avontuurlijk ingestelde stedelingen zou aanspreken, mits met het juiste woningaanbod en de goede wijze van presenteren.

‘Velen vroegen zich af of we met huizen van soms meer dan 300.000 euro niet teveel hooi op de vork namen en of de beter gesitueerde Arnhemmer uit Noord letterlijk en figuurlijk wel over de brug zou komen.’

‘Van de Arnhemse kopers komt ruim de helft uit Arnhem Noord. Daarnaast is er veel doorstroming vanuit Arnhem Zuid naar de appartementen.’ - Wendepunkt Het eerste stuk stad aan de rivier is neergezet op een plek en met een vaart die niemand voor mogelijk heeft gehouden en waarbij de corporatie als 50%-aandeelhouder volop deelt in het succes van de geslaagde verkoop. Inmiddels doet Malburgen qua bouw- en renovatieactiviteiten in niets onder voor een op stoom gekomen nieuwbouwwijk. Met StadsEiland werd ten oosten van Malburgen het Wendepunkt ingezet. Door de vele fysieke en sociale maatregelen van corporatie en gemeente – kritiek op het tempo van stedelijke vernieuwing acht ik hier volstrekt misplaatst - zal binnenkort een groot stuk

- Transformatie

achterstand in maatschappelijk en volkshuisvestelijk opzicht zijn ingehaald. Arnhem

Naamgeving was van groot belang. Ambtelijk werd de locatie aangeduid als Malburgen

vaart er wel bij, aan beide oevers.

Oost. Gesuggereerd werd ‘Bakenhof’, maar nota bene de lokale gevangenis droeg al die naam. Uiteindelijk drukt StadsEiland precies het levensgevoel uit waaraan we wilden appelleren. In de aanlooptijd hebben we op tal van momenten kandidaat-kopers naar

Chris Jagtman

de locatie gehaald om hen het stedelijke eilandgevoel te laten ervaren. Toen de eerste

Commercieel directeur AM

dijkwoningen waren verkocht en gerealiseerd ging de verkoop van het lager gelegen binnengebied met ruime en wat goedkopere woningen goed lopen, waarbij de opvallende parkwoningen aan de zuidelijk rand een fraaie pendant van de dijkwoningen vormen. Van de Arnhemse kopers komt ruim de helft uit Arnhem Noord. Daarnaast is er veel doorstroming vanuit Arnhem Zuid naar de appartementen.

74

75

Arnhem Malburgen was ooit de eerste uitbreidingswijk van Arnhem aan de zuidzijde van de Rijn. De oorspronkelijke plannen zijn in de jaren dertig ontworpen door architect Grandpré Moliére. Door de naoorlogse woningnood zijn de oorspronkelijke plannen met veel groen en singels niet gerealiseerd. Wel verrezen er in hoog tempo 7.000 woningen, in een monotone mix van flats en rijtjeshuizen. De eenzijdigheid van het woningaanbod en de bevolkingsamenstelling, de overlast door criminaliteit, inbraak en drugsgebruik, de terugloop van voorzieningen, zwerfvuil en (verkeers)onveiligheid maken dat het woongenot in de wijk tien jaar geleden op een dramatisch dieptepunt was beland. Die woningvoorraad bestond toen voor 60% uit portiek-etageflats en voor 90% uit sociale huurwoningen. De grootste verhuurder in de 17.000 inwoners tellende wijk is woningcorporatie Stichting Volkshuisvesting Arnhem, in de volksmond ‘Volkshuisvesting’ geheten. In samenwerking met gemeente en bewoners is gewerkt aan een ontwikkelingsplan, waarvan inmiddels vele concrete projecten tot uitvoering zijn gekomen. Het centrale motto van de herstructureringsopgave wordt omschreven als ‘verstedelijken, vertuindorpen en verparken’. Anders gezegd: het versterken van de relatie met de stad, het herstellen van het oorspronkelijke tuinstadkarakter en het verbeteren van het groen in de wijk. Het door AM ontwikkelde StadsEiland ligt pal aan de uiterwaarden en heeft de blik deels gericht op de Arnhemse binnenstad aan de overkant van de Rijn. Tweederde van de tweehonderd nieuwe woningen is betrokken door mensen uit Arnhem. Van hen komt meer dan de helft uit Arnhem Noord, een opmerkelijk hoog aantal dat voorheen ondenkbaar was. Daarnaast maakten ook bewoners van Malburgen en naburige wijken in Arnhem-Zuid de overstap, vooral oudere bewoners die een appartement kochten. Stadseiland heeft het imago van wonen in Malburgen en op Zuid sterk verbeterd. 76

De trots is terug

Het gebied: Malburgen, Arnhem

‘De oude brik kwam met een plof tot stilstand. Moeizaam klommen twee

Ik vroeg naar de overval. Ze hadden niet veel gezien. Ongemerkt was er een nieuw, vol

magere types uit de auto. Met een snauw maande de man tot spoed. De vrouw

glas voor me geplaatst. Ik bleef tot na twaalven zitten. Ze vertelden over Malburgen, de

ontblootte haar gebit. Ik zag dat verschillende tanden ontbraken. Ik stond te wachten

wijk waar ze waren opgegroeid. De verloedering om hen heen. ‘Maar ze krijgen ons niet

bij de voordeur van het zes lagen hoge flatgebouw. Op de bovenste verdieping was mijn

weg,’ zei er een.

zoon van vier op het verjaardagsfeestje van zijn vriendje. Het stel uit de auto werd snel binnengezoemd door een man op de begane grond. Ik zag zijn hoofd even om een

Tien jaar later is het gemeenschapsgevoel uitgebot dat in het café en op

voordeur steken. Ze waren vlot terug. De man had een schaapachtige grijns op zijn

andere verborgen plekken in de wijk bewaard was gebleven. Uit onderzoek blijkt dat

gezicht, de vrouw oogde ook ontspannen.

de wijkbewoners hun omgeving een vol punt hoger waarderen dan nog maar enkele jaren geleden. Weliswaar ligt Malburgen daarmee nog iets onder het stedelijk gemiddelde, maar de vooruitgang is spectaculair. Je voelt het als je er rondloopt.

trots

Dat ging niet vanzelf. Volkshuisvesting Arnhem en de gemeente hebben er samen met de bewoners keihard aan gewerkt. Als het Ontwikkelingsplan uit begin 2000 over vier jaar afloopt, zullen er 1.500 belabberde huizen gesloopt zijn en 3.000 nieuwe teruggebouwd.

Berry Kessels Manager Wonen Volkshuisvesting Arnhem

Vroeger kwam eigen woningbezit hier nagenoeg niet voor, nu al is pakweg eenderde van de mensen huiseigenaar. In het oorspronkelijke, vooroorlogse ontwerp doorsneden groene singels de wijk. In de wederopbouwperiode was er geen geld voor dergelijke fratsen. De afgelopen jaren zijn ze teruggebracht in het stratenplan. De parken aan de rand liggen niet langer verscholen maar nodigen uit tot wandelen.

Tien jaar geleden las je veel over Malburgen in de krant. Behalve wanneer er politici uit Den Haag op bezoek waren – en die kwamen vaak – was dat zelden positief. De wijk hangt in de oksel van de Rijn. Aan de noordzijde ligt het oude deel van Arnhem. Aan de Betuwse kant zijn sinds de jaren zestig tal van nieuwe wijken gebouwd. De snelweg naar Nijmegen doorklieft de wijk, de grootste van Arnhem met zo´n

Berry Kessels

Er verrijzen nieuwe brede scholen. Bestaande huizen zijn opgeknapt.

‘Voor het eerst sinds vele jaren verhuizen mensen uit Arnhem Noord naar Malburgen’

17.000 inwoners. Halverwege de jaren negentig was ik journalist en zag ik Malburgen vaak

Voor het eerst sinds vele jaren verhuizen mensen uit Arnhem Noord naar

voorbijkomen in de politierapporten. Hier klonterde zowel in het oostelijk als het

Malburgen. Ze vinden er fraaie koophuizen. Aan de westkant bouwde Volkshuisvesting

westelijk deel ellende samen bij portiekflats, donkere hoekjes en verwaaide winkel­

bijvoorbeeld een appartementencomplex dat is bekroond met een architectuurprijs.

centra. Er heersten drugsoverlast, werkloosheid en armoede.

In Oost ligt Malburgen opeens aan het water. De luxe woningen van Stadseiland kijken

Er was ook een andere kant, maar die merkte ik pas op toen ik ´s avonds een

uit op de bedrijvige rivier. Tien jaar geleden had niemand geloofd dat dit kon.

tip kreeg dat er een snackbar was overvallen. Ik belandde op een vervallen pleintje.

Maar dankzij de vonk tussen AM en Volkshuisvesting staan ze er.

Aan de ene zijde was een rijtje winkels, waarvan de helft dichtgeplankt was. Een vlaag

Malburgen ligt op enkele minuten fietsen van het oude stadscentrum. Ik ben ervan

regen doorweekte het afval dat her en der op slordige hopen lag. Alleen een

overtuigd dat de ijzeren koppeling tussen verloedering en Malburgen in de hoofden

schoonheidssalon en een café hadden standgehouden. En de snackbar natuurlijk.

van de Arnhemmers is verbroken. De trots is terug. Als Malburgen in de krant staat,

Omdat daar niets meer te zien was, stapte ik het café binnen.

gaat het steeds vaker over de goede dingen. We zijn er nog niet, maar mijn zoon

Een vrouw met hoog opgestoken blonde krullen aan een van de tafeltjes liet een

voetbalt onbevreesd rond de flat waar zijn beste vriend woont. Een brik met tandeloze

hese lach rollen. Aan de bar zaten een stuk of vijf mannen. Ik schoof op een kruk

inzittenden wordt zelden meer gesignaleerd.’ -

en bestelde een biertje. ‘Welkom,’ zei de bardame en plaatste het glas op een viltje.

78

79

Waardecreatie bij stedelijke vernieuwing

Tot slot

projecten, maar wel voor wat betreft de strategische aanpak op nationaal niveau. Met name aan de bekostigingskant. Er was het ‘aanbod aan de samenleving’ van Aedes met daarin vervat het voornemen van de woningcorporaties om (onder meer) de komende jaren een miljard extra in de stedelijke vernieuwing te investeren. Er was het regeerakkoord dat daar op aansloot en dat daarnaast aankoerste op doorvoeren van de vennootschapsbelastingplicht voor naar eerst leek uitsluitend de profit-activiteiten van de corporaties. Over die VPB-plicht en met name de omvang daarvan bleef lang Voor de stedelijke vernieuwing in ons land is 2008 een cruciaal jaar. Lukt het – de

onduidelijkheid, maar de stand aan het einde van het jaar was dat de corporaties

institutionele problemen tussen rijksoverheid, corporaties en gemeenten voorbij –

geacht werden de komende jaren de genoemde miljarden extra in de stedelijke

daadwerkelijk tot zaken te komen en de door het kabinet beoogde versnelling in de

vernieuwing te investeren en daarnaast óók aangeslagen werden voor een integrale

aanpak ook echt tot stand te brengen? Er wordt nog hard gewerkt aan de

VPB-heffing, óók over de non-profit activiteiten. Met een nog nader uit te lijnen

wijkactieplannen voor de aangewezen krachtwijken en naar goed Nederlands gebruik op

vereveningssysteem tussen rijke en met arme collega’s voor het op te brengen

voorhand al (door NICIS) getoetst, maar het zal vooral toch op de concrete daden

investeringsbedrag. Voorlopig voor het eerste jaar vormgegeven via een heffing door

neerkomen. Want - Jan Schaefer parafaserend - in wijkontwikkelingsplannen kun je

het Centraal Fonds (projectdiensten). In samenhang met het huurbeleid dat gematigde

niet wonen. In het debat gedurende 2007 vielen twee zaken op. Allereerst de sterke

inflatie volgt, betekent dit een forse aanslag. Een aantal corporaties met een

focus op het verdelen van het geld, met name het beschikbaar krijgen van extra geld uit

omvangrijke opgave zal flink moeten desinvesteren om qua cash flow een en ander waar

het vermogen van de woningcorporaties. Op jacht naar de schat! En daarnaast, als

te kunnen maken. Over het antwoord op de vraag wie vervolgens waarin ‘extra’ zal

tweede punt, maar wel daarmee samenhangend: de beperking van het aantal spelers in

gaan investeren, bestond vervolgens de afgelopen tijd ook grote onduidelijkheid.

het debat: Rijk, gemeenten en corporaties die al jaren in de stedelijke vernieuwing

Aan gemeentelijke zijde werd – zo leek het eerst – gedacht dat de gemeentebesturen

actief zijn. De inbreng van marktpartijen echter is niet alleen verstandig, maar in onze

zelf over het geld en de inzet daarvan konden beschikken en het in konden zetten

opvatting zelfs noodzakelijk, wil de beoogde versnelling van de stedelijke vernieuwing

vanuit een breed bestedingsperspectief. Dus bijvoorbeeld ook veel konden zetten op

ook echt slagen. Ook meer aandacht moet worden geschonken aan het genereren van

sociale programma’s en extra scholingsactiviteiten. Dat gaat – eufemistisch gezegd –

extra baten. Met andere woorden: werken aan waardecreatie. En wij vinden als bedrijf

wel uit van een erg breed investeringsbegrip en ziet ook voorbij aan het feit dat de

– vanuit onze ervaring in een reeks van vernieuwingsprojecten door het hele land

extra investeringsgelden geen overheidsgeld betreffen, maar geld van de corporaties.

heen – dat wij daarover iets te melden hebben. En dat er in de verdere beleidsvorming meer aandacht moet komen voor de positie van marktpartijen in het stedelijke vernieuwingsproces.

‘Lukt het daadwerkelijk tot zaken te komen en de door het kabinet beoogde versnelling in de aanpak ook echt tot stand te brengen?’

‘Waar het gaat om de stedelijke vernieuwing, was 2007 het jaar van de verwarring’ - De actuele stand (april 2008) is: -

Er is voor het lopend jaar voorlopig gekozen voor een heffing via het Centraal Fonds (projectsteun). Dit levert, gelet op de gedachte brede inzet van te aggregeren middelen, voor de rijksoverheid wel een wankele juridische basis voor de heffing op.

- Voor

- Meer focus op de waardecreatie is urgent

Als het gaat om de stedelijke vernieuwing in 2007, zouden we dat als het jaar van de verwarring willen typeren. Niet zozeer op tactisch en operationeel niveau in concrete

80

de komende jaren ligt de wijze waarop het voor de wijkaanpak benodigde

corporatiegeld wordt bijeengebracht nog open. - Voor

de benodigde middelen ten behoeve van de sociale pijler van de wijkaanpak

is los van lopende budgetten nauwelijks extra geld beschikbaar.

81

Waardecreatie bij stedelijke vernieuwing

Tot slot

- Onvoldoende

nagedacht is ook over het feit dat bij versnelling van de (fysieke)

- In

de stedelijke vernieuwingspraktijk van AM worden toekomstige bewoners actief

stedelijke vernieuwing er niet alleen geïnvesteerd zal moeten worden in woningen en

betrokken. In combinatie met de onderscheidende kenmerken van het gebied worden

ander vastgoed, maar dat daaraan ook aanzienlijke grondexploitatieconsequenties

bewuste keuzes gemaakt: welke gewilde producten in welke mogelijke prijsklasse voor

verbonden zijn. Gebruikelijk gaat het hier om gemeentelijke investeringen, waarvan

welke groep potentiële kopers en huurders om de grootste waarde voor de wijk te

het onrendabel deel gedekt wordt door ISV-bijdragen. Een Neprom-werkgroep heeft

creëren. Het inleven in de te verwachten doelgroepen maakt het mogelijk om te

in het rapport ‘Investeren in kwaliteit’ ( oktober 2007) laten zien dat de in de VROM-

komen tot een woningaanbod in lijn met hoe mensen willen leven. Waardoor huidige

begroting in meerjarenperspectief thans beschikbare ISV-budgetten voor de gedachte

bewoners (weer) trots op hun wijk (kunnen) zijn, vertrouwen in de wijk hebben en

versnelling tekort schieten. Tot 2020 is een extra bedrag nodig van circa 5 miljard euro.

willen investeren in de toekomst (van hun wijk). - Bij

het onderzoeken van de kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag maakt AM

Alles bij elkaar is de financiering van de beoogde versnelling van de stedelijke

gebruik van een uitgebreid eigen kennis- en marktinformatiesysteem met per

vernieuwing dus nog met de nodige onzekerheden omgeven en zijn er nog flinke

postcodegebied honderden kenmerken over de woningvoorraad, verhuisgedrag

open einden en gaten. Dit maakt een sterkere focus op waardecreatie ook tot een urgente kwestie. Onderstaand laten we zien hoe wij daaraan als marktpartij denken bij te dragen.

en andere gedragsspecifieke informatie van huishoudens. - Aanvullend

op het kwantitatieve onderzoek analyseert AM hoe toekomstige bewoners

in de (‘nieuwe’) wijk met elkaar willen samenwonen, wat daarbij in hun belevings­ sfeer belangrijke elementen zijn, welke mate en vorm van interactie met elkaar is

- Waardecreatie: consumentgericht ontwikkelen.

gewenst en wat dat betekent in termen van woonomgeving en openbaar gebied.

Waardecreatie begint met het weten wat de (toekomstige) bewoners van een stedelijke

Vinden toekomstige kopers en huurders het belangrijk veel contact met elkaar te

vernieuwingswijk precies aan woonwensen hebben; wat daar aan prijsvorming bij

hebben en is een grote sociale controle gewenst of hechten zij juist meer waarde

hoort; voor welke doelgroepen de wijk los van de huidige bewoners ook nog interessant

aan privacy en geborgenheid in een veilige woonomgeving?

is. Dit vergt inzicht in de (regionale) woningmarkt, vergt het vermogen om zich in toekomstige kopers en huurders te verplaatsen. Vraagt kennis van leefstijlen en verhuisgedrag van onderscheiden groepen en vergt vooral ook het vermogen om marktgegevens te vertalen wat potentiële bewoners echt willen. Bij AM noemen we dat consumentgericht ontwikkelen. Een werkwijze die zich als volgt laat typeren: - In

de visie van AM op consumentgericht ontwikkelen staan de behoeften en

mogelijkheden van (huidige en nieuwe) bewoners centraal. Marktontwikkelingen en consumentenkennis zijn uitgangspunten om te komen tot een kwalitatieve marktvisie.

‘Waardecreatie begint met het weten wat de (toekomstige) bewoners van een stedelijke vernieuwingswijk precies aan woonwensen hebben’

Omdat iedere stedelijke vernieuwing zijn eigen verhaal heeft, is een (regionale)

Het creëren van een eigen identiteit van een stedelijk vernieuwingsgebied is

woningmarktscan in de werkwijze van AM de basis voor maatwerk in vernieuwings­

doorslaggevend voor het slagen van een dergelijke ontwikkeling. Dit vereist kennis en

opgaven. Naast de kwantitatieve woningvraag onderzoeken we de kwaliteitsvraag in

begrip van deze gebieden én van de mensen die interesse hebben om in het gebied te

een vroegtijdig stadium. De wensen van consumenten ten aanzien van de woning,

(blijven) wonen. Met dit inzicht beantwoordt AM de vraag welk type woonmilieu de

woonomgeving en woonbeleving en hun concrete mogelijkheden worden continu

meeste waarde creëert, welke doelgroepen daarbij passen, welke concrete producten en

onderzocht middels dataresearch en interactieve onderzoeksmethoden met

prijzen daarbij horen en hoe de beoogde doelgroepen aangesproken kunnen worden.

consumenten.

82

83

Waardecreatie bij stedelijke vernieuwing

Tot slot

Waardecreatie: conceptvorming

In gebiedsontwikkelingen in de stedelijke vernieuwing zijn wij daarmee bereid

Een minstens zo belangrijke sleutel bij waardecreatie is de conceptuele kant van de

en in staat om:

planvorming. Hoe kan een gebied gemaakt worden met identiteiten die een sterk appèl

- Risicodragend

in grondexploitaties deel te nemen of voor gemeenten en/of

doen op huidige en toekomstige bewoners? Een wijk waar je echt wilt (blijven) wonen.

corporaties in PPS-verbanden de grondexploitatie over te nemen en voor eigen

Redenerend vanuit de karakteristieken van de wijk wordt daarbij met ontwerp als

rekening en risico voeren.

instrument gezocht naar een optimaal plan dat consumentenwensen en stedenbouwkundige mogelijkheden zo goed mogelijk met elkaar tracht te verbinden. Bij AM hebben we daarvoor ons eigen ontwerpatelier AM Concepts dat met gemeenten

- Directie

te voeren bij de uitvoering van grondexploitaties als het om de

concrete verrichting van civieltechnisch werken gaat. - Planeconomische

input te leveren bij de conceptvorming en planvorming

en andere partners aan concepten van stedelijke vernieuwing werkt. De werkwijze van

(tekenen en rekenen) en het uiteindelijk gekozen concept voorzien van een

AM Concepts laat zich als volgt beschrijven:

grondexploitatie.

- In

samenhang met de bewonerswensen en marktmogelijkheden zoals beschreven,

Ons grondbedrijf is qua structuur op gemeentelijke leest geschoeid, heel herkenbaar

wordt gekeken naar de identiteit van de wijk en haar karakteristieken. De ‘genus loci’

dus. Deze kan adviseren over risico’s, maar is dus ook bereid deze te nemen.

dus. Om vervolgens in een creatief proces van tekenen en rekenen te bedenken hoe

Ook portefeuillebeheer behoort tot de competenties, alhoewel we bij de stedelijke

bewonerswensen kunnen worden vertaald in een verbeeldend stedenbouwkundig

vernieuwing daarbij vaak met corporaties samenwerken. Dit in het belang van

concept dat ook echt gerealiseerd kan worden. Een concept dat rekening houdt met de

een verantwoord herhuisvestigingsbeleid.

wensen van de uiteindelijke bewoners: huurders en verkopers. Dat rekening houdt met woonconsumentenwensen. - Wat

AM Concepts toevoegt aan traditionele gemeentelijke planvorming is extra

- Naar nieuwe partnerschappen

Met de bovenstaande inzet en werkwijzen is AM als marktpartij in de stedelijke

creativiteit. Vreemde ogen dwingen en juist een marktpartij als AM kan én wil

vernieuwing actief. Inclusief het nodige geduld en uithoudingsvermogen.

out of the box denken. Verder marktkennis, ervaring van elders én ook de

Want stedelijke vernieuwing is niet gemakkelijk, het vergt draagvlak en het kost tijd.

maakbaarheid van het concept dat bedacht wordt. Daarmee levert AM Concepts extra

Als het om waardecreatie bij stedelijke vernieuwing gaat, laat ons track record in dit

ideeën én een versnelling van de stedelijke vernieuwing op.

boek zien wat we kunnen en waar we voor staan. We zijn volop in de stedelijke vernieuwing aanwezig en in alle opzichten bereid om met nieuwe partnerschappen

‘Vreemde ogen dwingen en juist een marktpartij als AM kan én wil out of the box denken’

onze bijdrage te leveren aan de noodzakelijke versnelling, die hoe dan ook de komende jaren zijn beslag zal moeten krijgen. Niet alleen in de aangewezen ‘krachtwijken’, maar ook op andere plekken in stedelijk Nederland.

- Waardecreatie: beheersing grondexploitaties

Vaak wordt vergeten dat planeconomie en het adequaat managen van grondexploitaties,

Peter Noordanus, Rein van Steeg en Peter Krop

als het om waardecreatie bij stedelijke vernieuwing gaat, van cruciale betekenis is. Van

Hoofddirectie AM

het beheersen van uitgaven, timen van investeringen en infrastructuur en bouwrijp maken tot het in de hand houden van VAT-kosten en het tijdig binnen laten komen van opbrengsten. Grondbedrijfwerk is een vak, dat voor de kosten en baten van stedelijke vernieuwing zeer relevant is. AM Grondbedrijf is een business unit die in tal van gebiedsontwikkelingen voor en ook samen met partners (gemeenten, corporaties en ontwikkelaars) grondexploitatie voert. En ook risico’s kan overnemen.

84

85

Colofon Redactie AM, afdeling in- en externe communicatie, Nieuwegein Tekstbijdragen Bas Schoemaker, Deventer Kees de Graaf, Groningen Concept en vormgeving Smidswater, Den Haag  /  Breda Fotografie Petra Appelhof, Nijmegen Maarten Brunsveld, Arnhem Merlin Daleman, Drunen Philip Driessen, Maastricht Jan van Galen, Odijk Hans Kokx, Nieuwegein Norbert van Onna, Veldhoven Lisette van de Pavoordt, Leerdam René de Wit, Breda

Druk Veenman Drukkers, Rotterdam

86