Dossier Stedelijke vernieuwing

Dossier Stedelijke vernieuwing adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam

Terug naar de stad De tijd van de grote bouwlocaties lijkt voorbij. Hoewel de bouwproductie vooralsnog fors achterloopt, gaat de aandacht de komende jaren in toenemende mate uit naar het bestaande stedelijke gebied. De opgave in het kader van stedelijke vernieuwing is groot. In het dossier Stedelijke Vernieuwing gaan we niet alleen in op de opgave maar vooral ook de wijze waarop de steden voor alle inwonersgroepen vernieuwd en dus ook verbeterd kunnen worden.

Het ministerie van VROM laat er in de nota Mensen, Wensen, Wonen geen misverstand over bestaan: er moet de komende jaren heel wat werk worden verzet in het bestaand stedelijk gebied. Na een boeggolf aan VINEX-woningen zal volgens VROM de productie in de uitleggebieden sterk dalen. Deze daling zou samen moeten gaan met een sterke stijging van de productie in binnenstedelijk gebied. Concreet betekent dit volgens de berekeningen van VROM dat er jaarlijks nog zo’n 15.000 woningen in uitbreidingswijken worden gebouwd en meer dan 80.000 huizen door middel van nieuwbouw en renovatie worden gerealiseerd in de bestaande stad. Deze prognose van het rijk spoort overigens niet met die van Bouwfonds Wonen. In onze visie ontbreekt de boeggolf van VINEX-woningen. Er zit namelijk nog te veel productie in de pijplijn waardoor er sprake is van een veel vloeiender verlopende lijn. Volgens Bouwfonds is de berekening van 15.000 woningen per jaar in de uitbreidingswijken veel te laag. Bouwfonds Wonen verwacht dat in 2010 nog minimaal 30.000 woningen op buitenstedelijke locaties moeten worden weggezet. En ook het streven om jaarlijks 80.000 woningen te realiseren in bestaand stedelijk gebied is wat al te optimistisch. Geleidelijk zal het aantal oplopen tot hooguit zo’n 40.000 woningen per jaar. Dit heeft alles te maken met de complexe situatie die bouwen in stedelijk gebied met zich meebrengt. Nog afgezien van de financiële risico’s bij binnenstedelijke projecten die maken dat projectontwikkelaars niet over één nacht ijs wensen te gaan. Dit neemt overigens niet weg dat Bouwfonds Wonen wel degelijk marktpotentieel ziet in de opgave. Met andere woorden: het betekent continuïteit voor het bedrijf met een belegde boterham.

Misvatting

Prognose rijksoverheid nieuwbouwproduktie uitleg en binnenstedelijk

Een ander belangrijk element van de stadsvernieuwing was de functiescheiding. Ter vermijding van overlast moesten woonbuurten worden geschoond van bedrijvigheid. Dit betekent dat stadsvernieuwing gepaard ging met een grootscheepse sanering van het midden- en kleinbedrijf. In de stedelijke vernieuwing staat juist functiemenging weer op de agenda. De stadsvernieuwing was een proces waarin subsidiestromen de programma's domineerden. Dat brengt ons op het derde onderscheid, stedelijke vernieuwing zet in op circa negentig procent marktinvesteringen.

90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 2001

2002

Uitleg

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Binnenstad

Prognose Bouwfonds Wonen nieuwbouwproduktie uitleg en binnenstedelijk 50.000 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 2001 Uitleg

22

2002

2003

2004

2005

2006

Binnenstad

dossier stedelijke vernieuwing

2007

2008

2009

2010

Stedelijke vernieuwing wordt vaak vergeleken met de stadsvernieuwingsopgave in de jaren tachtig. Maar dat is een misvatting. Stadsvernieuwing was vooral een reactie op het fysieke verval van de stad. Het wegwerken van achterstallig onderhoud van de vooroorlogse woningvoorraad stond daarbij centraal. Het rijk stelde omvangrijke subsidiebudgetten beschikbaar om de noodzakelijke inhaalslag uit te voeren. Veel huurwoningen werden gesloopt ten behoeve van nieuwbouw of opgeknapt. Er werd vrijwel geen wijziging van de woningdifferentiatie nagestreefd. Uitgangspunt was immers dat de oorspronkelijke bewoners moesten kunnen terugkeren. Wel heeft de stadsvernieuwing tot ingrijpende veranderingen in de eigendomsverhoudingen geleid. Van oudsher waren veel vooroorlogse huurwoningen in particuliere handen. Om deze woningen te kunnen slopen of op te knappen hebben gemeenten veel particuliere huurwoningen aangekocht en na de stadsvernieuwingsingreep overgedragen aan woningcorporaties. Het binnenstedelijk bezit van de corporaties is op deze manier dan ook aanzienlijk gegroeid.

‘Stadsvernieuwing heeft tot ingrijpende veranderingen in de eigendomsverhoudingen geleid’

Leefkwaliteit Stedelijke vernieuwing is vooral een reactie op het verval van de stedelijke leefbaarheid. Sinds een aantal jaren is er sprake van een toenemende druk op het stedelijk gebied. Werkloosheid, gebrek aan leefkwaliteit en het wegtrekken van bedrijvigheid dreigen elkaar te versterken. Meer en meer moet de bestaande stad de concurrentieslag aangaan met de nieuwe uitleggebieden en het landelijk gebied. Om het tij te keren is een brede vernieuwing van de steden noodzakelijk. Daarbij moet de aanpak gericht zijn op een kwaliteitsverhoging van woon- en werkmilieus. Met name naoorlogse wijken dienen een intensieve herstructurering te ondergaan. De aanpak is niet alleen gericht op zorgen voor meer woondifferentiatie van de wijken maar vooral ook op het economisch sterker maken van de buurten.

‘Niet alleen het betrokken gebied maar de gehele stad moet er zichtbaar en merkbaar profijt van hebben.’ Ook spelen in het kader van stedelijke vernieuwing zaken als een goede bereikbaarheid en een sterke sociale infrastructuur een grote rol.

Herontwikkeling Zoals gesteld legt het rijksbeleid zich steeds minder toe op woningbouw op uitleglocaties en steeds meer op woningbouw op binnenstedelijke locaties. Voor de continuïteit van Bouwfonds is het van belang in te spelen op deze beleidslijn en een deel van de toekomstige binnenstedelijke woningbouwproductie ter hand te nemen. Daarbij richten we ons enerzijds op functieverandering/herontwikkeling en anderzijds op de herstructurering (aanpak naoorlogse wijken). Bij functieverandering/herontwikkeling gaat het ons om binnenstedelijke locaties en/of gebouwen, die een woonbestemming krijgen. In dit kader kan men denken aan bijvoorbeeld de herontwikkeling van een binnenstedelijk fabrieksterrein tot een nieuw woongebied. Meestal gaat dit gepaard met sloop en nieuwbouw, soms in combinatie met het behoud van enkele waardevolle en beeldbepalende gebouwen. Dergelijke projecten kunnen zowel klein- als grootschalig zijn. Afhankelijk van de behoefte kan er ten behoeve van specifieke voorzieningen sprake zijn van een combinatie met kleinschalig ander vastgoed. In veel gevallen is het bezit versnipperd in eigendom.

Gebiedsontwikkeling Bouwfonds Wonen heeft de aanpak van deze functieverandering en herontwikkeling omgedoopt tot binnenstedelijke gebiedsontwikkeling en verwacht juist met dit onderdeel van de stedelijke vernieuwing de komende jaren te kunnen scoren. De Nederlandse steden tellen immers tal van versleten en deels in onbruik geraakte gebieden. Deze locaties zijn vaak bij uitstek geschikt om een nieuw en zinvol leven ingeblazen te krijgen. Uit stadsperspectief allerminst verwonderlijk. De vraag aan de projectontwikkelaar behelst in toenemende mate concepten en plannen met een uitgekiende mix van functies waarin wonen, werken, winkelen, uitgaan en zorg geconcentreerd plaatsvinden. En als het even kan goed ontsloten, ook met openbaar vervoer. Inpassen en benutten zijn daarbij sleutelbegrippen. Bij binnenstedelijke gebiedsontwikkeling gaat het dus om locaties die in termen van ‘duurzame ontwikkelingsopgave’ het uiterste vergen van de betrokken partijen, ongeacht hun discipline of sectorale achtergrond. De locale stadsvisie geldt hierbij als richtinggevend kader; de investeringsgelden van de rijksoverheid als ‘lok- en aanjaagpremie’ voor met name private investeerders. Dit volgens de formule ‘elke rijksgulden moet een tientje worden’.

Risico’s Want dat er flink geïnvesteerd zal moeten worden, staat buiten kijf. De herontwikkeling van binnenstedelijke gebieden brengt grote en vaak nauwelijks in te schatten financiële risico’s met zich mee. Zaken als bijvoorbeeld bodemverontreiniging, gronden opstalverwerving en het uitplaatsen van bedrijven zijn daarbij niet vreemd. En dit betekent vaak moeizame, tijdrovende en uiterst kostbare trajecten. Met andere woorden: met gebiedsontwikkeling in stedelijk gebied aan de gang gaan is sneller gezegd dan feitelijk gedaan. Het betekent vooral woekeren met normen en waarden en schaarse ruimte. De inzet van de operatie moet zijn het behalen van een zo groot mogelijk maatschappelijk rendement per vierkante meter. Niet alleen het betrokken gebied maar de gehele stad moet er zichtbaar en merkbaar profijt van hebben. In de visie van Bouwfonds Wonen verklaart dit waarom geen enkel sectoraal belang de boventoon moet voeren. Sectorale dominantie vormt namelijk de ‘open zenuw’ van de binnenstedelijke gebiedsontwikkeling. Het vergroot namelijk de afbreukrisico’s en doet zeker geen recht aan het Grote Stedenbeleid en het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing adagium

dat sectoren op basis van gelijkwaardigheid hun inbreng in het stedelijke vernieuwingsproces moeten kunnen leveren. Een breed gedragen, samenhangende gebiedsvisie als uitgangspunt voor het te ontwikkelen gebiedsconcept moet de basis zijn voor de herontwikkeling. Of de ontwikkeling vervolgens een succes wordt hangt af van de kwaliteit van de gebiedsvisie zelf en de rechtstreeks daarvan afgeleide vertaling, het gebiedsconcept. Bouwfonds Wonen is ervan overtuigd dat visie en concept voldoende ruimte moeten overlaten om tijdig te kunnen inspelen op maatschappelijke en technologische veranderingen. De looptijd van gebiedsgerichte herontwikkeling is immers dusdanig lang, dat tegen de tijd dat het project wordt opgeleverd de wensen van de markt een geheel nieuwe vlucht genomen kunnen hebben. Afzetproblemen zijn dan het gevolg, met alle hiaten van dien in de gebiedsexploitatie. Een voorwaarde bij binnenstedelijke gebiedsontwikkeling is dan ook, dat er flexibel kan worden ingespeeld op de maatschappelijke en economische dynamiek. Hoe het ook zij, binnenstedelijke gebiedsontwikkeling is geen makkelijke opgave en betreft vaak kwetsbare processen met een lange adem. Toch heeft Bouwfonds Wonen in de afgelopen jaren al een aantal projecten met groot succes afgerond. Een paar van deze paradepaardjes worden overigens elders in dit dossier voor het voetlicht gebracht. Gevolg is dat wij inmiddels de nodige expertise hebben opgebouwd in zowel kleinschalige als grootschalige gebiedsontwikkeling: van visieontwikkeling, dialoog met belanghebbenden tot en met bodemsanering, gronden opstalexploitatie.

Herstructurering Zoals eerder gesteld maakt echter ook herstructurering een belangrijk onderdeel uit van de totale opgave in de bestaande stad. Hoewel op een andere manier dan bij binnenstedelijke gebiedsontwikkeling, verwacht Bouwfonds Wonen toch ook bij deze opgave een rol te kunnen spelen. Het aloude cliché dat projectontwikkelaars alleen maar meedoen om de lekkere koopwoningbrokjes uit het plan te vissen, te incasseren en weg te wezen is in dit kader allang niet meer van toepassing. Dat vereist wel een omslag van denken. Vooral bij gemeenten en corporaties. Uiteindelijk zijn zij als het gaat om herstructureringsprojecten de voornaamste initiatiefnemers in het geheel. Zij zijn immers ook voor een belangrijk deel bezitter van de grond en opstallen. Het heeft wel als gevolg dat Bouwfonds Wonen bij herstructurering veel meer afhankelijk is van het proces van anderen. Maar buiten kijf staat dat samenwerking bij herstructurering essentieel is. De ervaring heeft inmiddels wel geleerd dat de ene corporatie daar meer voor openstaat dan de andere. Voorop staat dat wij wel degelijk een bijdrage kunnen leveren aan de opgave. Herstructureringsprojecten zijn in veel gevallen grootschalige, langdurige projecten en vereisen omvangrijke investeringen.

Afspraken Bouwfonds Wonen wil met woningcorporaties en gemeenten afspraken maken die op de specifieke situatie zijn afgestemd. Een dergelijke samenwerking zou bijvoorbeeld heel goed in de vorm van een wijkontwikkelingsmaatschappij kunnen worden gegoten. Financiële afspraken op maat, daar gaat het vooral om. Risico- en winstdeling, een 'open boek' benadering en speciale financiële arrangementen behoren tot de mogelijkheden. Voorop staat dat bij herstructurering de samenwerking duidelijk is. Iedere partij in het proces weet wat zijn rol precies is en wie van de deelnemers de regierol in handen heeft. Het doel moet in elk geval voor iedereen hetzelfde zijn: het realiseren van prettige woon-, werken leefwijken die de tand des tijd kunnen doorstaan. •

dossier stedelijke venieuwing

23

Friso de Zeeuw, directeur Nieuwe Markten Bouwfonds Wonen:

Wij gaan niet met melk langs de deur Herstructurering en functieveranderingen in stedelijk gebied zijn in de visie van Friso de Zeeuw de twee belangrijke pijlers van de stedelijke vernieuwing. Een opgave waarbij in beide gevallen Bouwfonds Wonen een grote rol wenst te spelen. Een interview met de directeur Nieuwe Markten over strategische grondaankopen, orderportefeuilles en samenwerken met corporaties. ‘Als zij zeggen “melkboer niets nodig”, dan houdt het gewoon op.’ Is er verschil tussen herstructurering en stedelijke vernieuwing? ‘Die twee begrippen worden nogal eens door elkaar gehaald maar er zit duidelijk een verschil tussen. Stedelijke vernieuwing zien wij vooral als een koepelbegrip. En daaronder vallen herstructurering en functieveranderingen in stedelijk gebied. Bij herstructurering gaat het vooral om de aanpak in de na-oorlogse gebieden en wijken met dominant corporatiebezit. Functieverandering kan zitten in de aanpak van terreinen die hun industriefunctie hebben verloren tot en met centrumverandering.’ De opgave is groot. Dat wordt al jaren door overheid, corporaties en marktpartijen geroepen. Maar er is tot op heden nog maar weinig gebeurd. ‘Inderdaad, zeker wanneer je het afzet tegen de ambities van het Haagse beleid, loopt men hopeloos achter. De vraag is dan of die ambities reëel zijn. Aan de andere kant valt een deel van de Vinex-productie ook in het bestaande gebied. Maar dan gaat het in de meeste gevallen om functiewijzigingen. In de ontwikkeling van die gebieden blazen we als marktpartij flink ons partijtje mee. Maar, als je puur kijkt naar de herstructurering is er inderdaad nog niet veel op gang gekomen.’ De aandacht ging dan hoofdzakelijk uit naar Vinex, maar al onder het bewind van staatssecretaris Tommel werd gewezen naar de na-oorlogse wijken. En zelfs zijn voorganger Heerma voerde al de discussie over deze wijken als nieuwe stadsvernieuwingsgebieden. Er is dus vooral veel over gesproken? Lachend: ‘Het is natuurlijk ook vooral een beleidscyclus. Zeg maar de Winsemius-aanpak. Eerst signaleren vanuit de praktijk, daar experimenten op loslaten en vervolgens beleid formuleren.’ Dan serieus: ‘Punt is natuurlijk dat niet alles in de na-oorlogse wijken superslecht is. Daarbij komt ook dat we het hier hebben over corporatiebezit. En zij moeten er dus ook van overtuigd zijn dat er iets moet gebeuren. Zij zijn het ook die ons als marktpartij moeten uitnodigen. En dat is nog maar weinig gebeurd.’ Begin jaren negentig heeft Bouwfonds zich samen met de corporaties en gemeenten gebogen over een integrale aanpak van de na-oologse wijken in Zuidwest Den Haag. Toenmalig wethouder Noordanus haalde echter een dikke streep door de plannen. Dat kwam hard aan? ‘Absoluut. Het terugdraaien van die plannen heeft binnen Bouwfonds toen ook voor een schrikeffect gezorgd. De aspiraties waren hoog. Overigens zijn op hetzelfde ambitieniveau delen van het plan, weliswaar opgeknipt, toch uitgevoerd of nu in uitvoering.

24


Maar de integrale aanpak en de visie die wij hadden is niet van de grond gekomen. Deels omdat corporaties in de afgelopen jaren een andere rol hebben gekregen. Veel hebben zelf een ontwikkelingspoot opgezet en voeren plannen dan ook helemaal zelf uit. Anderen kijken wat ze zelf kunnen en zoeken er voor die onderdelen die ze niet aankunnen een partner bij. Het is, en dan kom je terug op die vertraging in de uitvoering, natuurlijk ook zoeken naar nieuwe rollen en onderlinge verhoudingen. Met andere woorden: wat wordt het program, wie gaat het trekken, wie gaat het betalen en wie heeft in het hele proces de regierol? Dat is een belangrijke discussie die tijd nodig heeft.’ Collega Amstelland maakte bij de presentatie van de halfjaarcijfers bekend dat 45 procent van de ontwikkelrechten en grondposities van het bedrijf in het stedelijk gebied ligt. Hoe zit dat bij Bouwfonds Wonen? ‘Dat percentage ligt bij ons op ongeveer 20. Daarbij moet je overigens wel bedenken dat, als het om aantallen gaat, Bouwfonds Wonen bijna twee keer zoveel woningen produceert als Amstelland. Ons doel is om in 2010 vijftig procent van de productie binnenstedelijk te realiseren. Dit betekent dat het een markt gaat worden waar een forse concurrentieslag zal plaatsvinden. We hebben in elk geval een goede portefeuille die volop kansen biedt. In de komende jaren zal geleidelijk het bouwen in de wei afnemen en krijgen binnenstedelijke ontwikkelingen een prominentere rol. Die omslag zal overigens aanmerkelijk minder abrupt verlopen dan de Vijfde Nota en de Nota Wonen suggereren.’ Hoe wordt zo’n portefeuille opgebouwd? Of met andere woorden: wanneer koopt Bouwfonds grond of ontwikkelrechten, en wanneer laat het iets lopen? ‘De grondaankopen gebeuren binnen Bouwfonds volstrekt decentraal, maar wel binnen de vastgestelde kaders. Het ondernemerschap ligt wat dat betreft goed verankerd bij de decentrale vestigingen. We doen strategische aankopen waarbij het gaat om posities waarvan wij verwachten dat die in toekomstige ontwikkelingen een rol kunnen spelen. Dit moet niet worden uitgelegd als speculatie, maar dit zijn eenvoudigweg verwervingen om continuïteit in de portefeuille te houden. Daarnaast heb je nog aankopen van terreinen die een functiewijziging kunnen ondergaan. Maar in beide gevallen staat voorop dat er wel rendement op de investeringen moet worden gehaald. Daarbij moet ook rekening worden gehouden met forse voorinvesteringen. De startkosten bij binnenstedelijk bouwen liggen hoog, namelijk zo’n 75.000 gulden per woning tegen 20.000 gulden per woning voor uitbreidingswijken.’

Samenwerking met andere partijen is essentieel? ‘Bij herstructurering is samenwerking met bijvoorbeeld corporaties noodzakelijk. Bij functieverandering soms wel en soms niet. In die tak zijn we ook een ster. Dat doen we ook behoorlijk goed met projecten waarbij we niet alleen kicken op die obligate Italiaanse pleinen. Bij de herstructurering zijn we toch veel meer afhankelijk van het proces van anderen. Bij corporaties zie je dan een wisselend beeld. De ene corporatie staat meer open voor samenwerking dan de ander. En, dat zei ik net ook al, belangrijk daarbij is dat ze zich natuurlijk ook een andere rol hebben toegeëigend. Wat dat betreft hebben we er plotseling heel wat concurrenten bij gekregen die het vak van ontwikkelaar verstaan, of denken te verstaan.’ Dat klinkt schamper? ‘Nee, ik wil daar zeker niet schamper over doen. Maar het is natuurlijk een feit dat je niet van de ene op de andere dag een goede ontwikkelaar kunt zijn. Je hebt corporaties die het al heel goed kunnen en daarvoor ook een zeer professionele organisatie hebben opgetuigd. Maar dat geldt niet voor allemaal, sommige willen dit ook niet. Dat kan natuurlijk ook niet. Ook zij moeten, net als wij, enorme moeite doen om goede mensen te krijgen en vast te houden. Wij hebben nog geen grote uitstroom van ontwikkelingsmanagers naar corporaties gezien. Dat neemt niet weg dat wij ons bewust moeten zijn van die grotere concurrentie en goed ons werk moeten doen. Maar als het gaat om samenwerking met corporaties ligt het initiatief toch bij de laatste. Wanneer zij zeggen “melkboer niets nodig” dan houdt het op.’ Een wel heel afwachtende houding? ‘Het is eigenlijk heel makkelijk. Waar wij op uit zijn, zijn corporaties die zelf de keuze hebben gemaakt om met een commerciële marktpartij in zee te gaan. Voor zover dat niet aan de orde is gaan we onze eigen weg door middel van functieverandering in stedelijk gebied en bouwen in de wei. Simpel.’ Maar u vindt wel dat Bouwfonds voor de corporaties een toegevoegde waarde kan zijn? ‘Absoluut. We geven een meerwaarde. We hebben organisatiekracht en ook het omgaan met complexe projecten denken we redelijk te kunnen. Wij worden ook vrij snel zenuwachtig als er geen tempo in een project zit. Wij zijn goed in het vinden van creatieve oplossingen in het plan en het opsporen van extra verdiencapaciteiten. Ook zijn we behendig in

financiële constructies en kunnen we risico's beheersen. Een mix van de partijen kan dus best iets aardigs opleveren. Als het gaat om communicatie met bewoners kunnen wij weer veel leren van corporaties. Van onze kant kunnen wij dan marketingexpertise inbrengen.’ Bewoners met glossy folders duidelijk maken dat hun woningen gesloopt gaan worden? Lachend: ‘Ik dacht wel dat je zoiets zou zeggen. Maar dat bedoel ik dus niet. Het gaat erom dat je bewoners op een bepaalde manier aanspreekt, ze betrekt bij de planvorming en daarmee voorkomt dat je weerstanden genereert. Individueel benaderen kan ook een manier zijn in plaats van dat geijkte bedompte zaaltje waar iedereen hyperventilerend sloopplannen moet aanhoren.’ Maar om nog even terug te gaan naar de visie die Bouwfonds destijds had op Zuidwest Den Haag. De kritiek was toen vooral dat door de partijen juist de bewoners over het hoofd waren gezien? ‘Dat klopt. Tegenwoordig doen we dat ook anders. Draagvlak creëren heet dat dan. Het betekent in de procesgang dat je scherper moet nadenken over het masterplanniveau en het uitvoeringsniveau kleinschaliger moet houden. Dan komt de bewonersinbreng ook beter tot zijn recht. Je kan en mag niet van bewoners vragen wat zij van ontwikkelingen vele straten verderop vinden. Daar zijn ze ook niet in geïnteresseerd. Je moet dus een goede balans zien te vinden tussen de noodzaak van het masterplan, dat voor samenhang zorgt, versus de uitvoerbaarheid in hapklare brokken.’ Het gaat economisch allemaal wat minder. Heeft dat gevolgen voor stedelijke vernieuwing. Met andere woorden: is de aanpak economisch gevoelig? ‘Als het slechter gaat zal dat zonder meer een remmend effect hebben op de herstructurering. Het heeft ook z’n weerslag op de knip van de mensen. Op functieveranderingslocaties zal het effect zijn dat een aantal marktpartijen zich terughoudender gaat opstellen, minder risico's neemt. Ook bedrijven die nu op plekken zitten waar woonbebouwing kan komen, zullen minder gauw verkassen. Dus nee, een economische teruggang is zeker niet gunstig voor de stedelijke ontwikkeling.’ •

‘Mensen individueel benaderen kan ook een manier zijn, in plaats van dat geijkte bedompte zaaltje waar iedereen hyperventilerend sloopplannen moet aanhoren’


25

Dichterswijk West: functiewijziging in optima forma De Dichterswijk West in Utrecht is nu nog een rommelig industrieterrein naast de Jaarbeurs. Het voormalige groenteen fruitterrein staat echter aan de vooravond van een ware metamorfose. Onder aanvoering van Bouwfonds Fortis verrijzen hier de komende jaren meer dan 900 woningen en wordt de Dichterswijk West een woonwijk met stedelijke allure op steenworp afstand van het centrum van Utrecht. Het is nauwelijks voor te stellen dat het rond het huidige veilinggebouw aan de Heycopstraat in Utrecht ooit gonsde van de bedrijvigheid. Het gebouw, met daarin gevestigd een worstelvereniging, staat eenzaam en alleen in een braakliggende vlakte. Eens werden hier per boot groenten en fruit aangeleverd om te worden verhandeld. Hiervoor was in de twintiger jaren een veilinghaven gegraven die in verbinding stond met het Merwedekanaal. De veiling en de aanwezigheid van goede transportverbindingen per spoor en over water, trokken veel koel- en overslagbedrijven naar het gebied. Het groenteen veilingterrein floreerde. Pas na de oorlog, toen in toenemende mate groente en fruit met behulp van vrachtwagens werden aangevoerd, verloor de groenteen fruitveiling zijn aantrekkingskracht. Inmiddels is een groot deel van de veilinghaven gedempt en heeft de vroegere veilinghal een plekje gekregen in het attractiepark ‘Het Land van Ooit’. Alleen het statige hoofdgebouw herinnert aan vroegere tijden. Verder zijn het kleine bedrijfjes en wat grotere ondernemingen als Royco en BoRent die het 18,5 hectare grootte voormalige groenteen fruitveilingterrein domineren. Voor dit gebied heeft Stefan Gall van Quadrat, atelier voor stedebouw, landschap en architectuur, in opdracht van de gemeente Utrecht, Bouwfonds Fortis en SFB Vastgoed een stedenbouwkundig plan gemaakt. Fasegewijs verrijzen er de komende jaren meer dan negenhonderd woningen in het plangebied. Naast grondgebonden woningen en zogenoemde stadswoningen zullen er met name appartementencomplexen worden gerealiseerd die een deel

26


van de Dichterswijk een stedelijk karakter gaan geven. Om de visie van Gall vorm te geven zijn niet de eerste de beste architecten aangetrokken. Hari Gullikers, bOb van Reeth, Paul Robbrecht en Gerard Maccreanor. Het zijn stuk voor stuk architecten die hun sporen op het gebied van stedelijke architectuur hebben verdiend. Elk van de architecten heeft een deelgebied van de Dichterswijk West gekregen waar zij de ontwerpen voor maken. Dit gebeurt onder supervisorschap van Stefan Gall. Door meerdere architecten voor het totale plan aan te trekken ontstaan verschillende buurtjes met ieder een eigen sfeer: het ene stedelijk met appartementen en het andere wat rustieker met eengezinswoningen. Samenhang wordt in het totale plan gebracht door enigszins van dezelfde materialen gebruik te maken.

Historische haven Blikvanger in de nieuwe Dichterswijk West moet ongetwijfeld de historische haven worden. Het huidige haventje wordt groter gemaakt en moet de thuisbasis worden van historische woonschepen. Ook een rondvaartboot en het huidige Statenjacht, dat momenteel in aanbouw is, krijgt er een plaatsje. Verder komt er voor de aankleding van de haven bijvoorbeeld een originele hijskraan, kadetrappen en een voorzieningengebouwtje voor passanten die hun boot aanmeren. Hier kan men terecht voor gemeenschappelijke zaken als douche, wc, wasmachine en het ontvangen van post. In de zand- en grondtrechters die aan de voormalige veilinghaven staan en die destijds dienst deden als overslagplaats worden kleine bedrijfs-

ruimtes gerealiseerd. De bebouwing rondom de haven, met daarin bij voorkeur horecafuncties, moet zorgen voor een intieme en historische plek.

Hoogteverschillen Wat de nieuwe woonwijk straks extra spannend maakt, is dat er wordt gespeeld met hoogteverschillen. Zo worden de woongebieden verhoogd aangelegd ten opzichte van de openbare wegen. Hierdoor ontstaat een scheiding tussen privé en openbaar. Toegevoegde muurtjes, hekwerken en gemetselde plantenbakken voorkomen en ontmoedigen openbare toegankelijkheid van het privé-gebied, zonder dat het visuele verband tussen privé en openbaar verbroken wordt. Door de diverse niveaus en erfafscheidingen ontstaan verschillende woondomeinen. Het laagste niveau is het stedelijk gebied van het water met vlak daarboven de lage parkoevers en stadskades. Op maaiveldniveau liggen de openbare ontsluitingsstraten van de woonwijk. Op een tussenniveau komen de gemeenschappelijke, semi-openbare terreinen van waaruit de woningen ontsloten worden. Op het hoogste niveau komen vervolgens, semi-privé, de buitenruimtes van de woningen. In de visie van de plannenmakers sluiten deze hoogteverschillen naadloos aan op de Utrechtse situatie. Immers, bij de grachten komen hoogteverschillen met de werfkelders beneden aan het water terug. Het voordeel van het toepassen van hoogteverschillen is ook dat bij nagenoeg alle wooncomplexen de parkeervoorzieningen aan het oog worden onttrokken.

Grondverwerving De uitvoering van de plannen gaat fasegewijs. Oorzaak hiervan is het feit dat nog niet alle gronden verworven zijn. De verwerving van bedrijven en grond blijkt in de praktijk namelijk geen gemakkelijk proces. Inmiddels is tussen de zestig en zeventig procent van het gebied in handen van de gemeente. In de planvorming is overigens ook al rekening gehouden met het feit dat de Dichterswijk West aan de overzijde van de Merwede op

het huidige Defensieterrein kan worden voortgezet. Onderhandelingen tussen de gemeente en het ministerie van Financiën, in de vorm van de dienst Domeinen, over de verwerving van dit terrein zijn in volle gang. Rond het voormalige veilinggebouw kan echter, los van deze grondverwervingsperikelen, volgend jaar met de bouw van de eerste fase worden begonnen. Het betreft hier zeventig zogenoemde stadswoningen van architect Hari Gullikers. In zijn plan krijgt het veilinggebouw een prominente plaats. Dit gebouw wordt helemaal gerenoveerd en krijgt een sportschool en een kinderdagverblijf als gebruikers. Voor het gebouw wordt een plein gerealiseerd wat dé centrale plek in het wijkje moet worden. Voor de woningen bestaat grote belangstelling. Vooral buurtbewoners die nog een etage elders in de Dichterswijk bewonen hebben interesse in een nieuwe plek op het voormalige groenteen fruitterrein. In de visie van het Utrechtse gemeentebestuur is de ontwikkeling van het gebied ook broodnodig om in de woningbehoefte te voorzien. Of zoals MarieLouise van Kleef, wethouder ruimtelijke ordening en wonen, het verwoordt: ‘Dichterswijk West is onze eerste grote binnenstedelijke Vinexlocatie. De huizen die hier gebouwd worden, zijn een waardevolle toevoeging aan het woningaanbod. De woningen in Dichterswijk West zijn een goed alternatief voor de populaire binnenstadshuisjes, die in Utrecht gretig aftrek vinden.’

Strategisch Maar de ontwikkeling van Dichterswijk West is in de visie van het Utrechtse gemeentebestuur meer dan alleen het realiseren van een nieuwe wijk. Utrecht ziet er namelijk vooral een strategisch project in. Door de ligging tussen de binnenstad en Leidsche Rijn vormt Dichterswijk West een springplank voor de westelijke ontwikkeling van de stad en biedt het ook nieuwe kansen voor de herontwikkeling van aangrenzende wijken. En daarmee krijgt de functiewijziging van het groenteen fruitterrein dus in feite een extra dimensie. •

dossier trends in wonen

27

Capelle Schollevaar: een nieuwe jeugd voor een jonge wijk Capelle Schollevaar onderscheidt zich van andere vernieuwingswijken door zijn jonge leeftijd. De woningen in deze wijk uit de zeventiger jaren hebben een relatief hoge boekwaarde, wat het financiële plaatje van de herstructurering ingewikkeld maakt. Een ander verschil met veel naoorlogse wijken is het semi-gezellige maar desoriënterende stratenpatroon. Ontwikkelingsmanager Paul Gras van Bouwfonds Wonen, Regio Zuid-West, ziet de herstructurering als een 'langdurige uitdaging'. Schollevaar is een forse lob in Capelle aan den IJssel, de groeikern die aan grote buur Rotterdam is vastgebouwd. ‘De nieuwe wijk trok destijds veel mensen uit stadsvernieuwingswijken in de Rotterdamse regio. Een deel daarvan vertrok later weer naar de verbeterde wijken en de lege plekken werden ingenomen door nieuwkomers uit binnen- en buitenland. Met veel huurwoningen heeft de wijk een eenzijdige opbouw. Overlast, vervuiling en verslechtering van het imago spelen de wijk nu parten.’

Ambitieuze wijkvisie Bouwfonds is betrokken bij het deelgebied Schollevaar-Oost. Van de 2100 woningen zijn er 1400 in het bezit van de Capelse corporatie Woningpartners. Deze corporatie nam samen met de gemeente en twee marktpartijen, Dura Vermeer Stedelijke Ontwikkeling en Bouwfonds Wonen, het initiatief om de mogelijkheden van herstructurering te onderzoeken. Onder leiding van Woningpartners legde dit viertal in november 2000 een zeer ambitieuze wijkvisie op tafel. Gras: ‘De ontsluiting van de wijk moet beter. De structuur, de herkenbaarheid en de identiteit van Schollevaar wordt versterkt. Er wordt meer relatie gelegd met Capelle Centrum, dat overigens ook wordt vernieuwd, en het tussengelegen Schollebos. De wijk wordt verdund, de woningvoorraad wordt veel diverser, er komen meerdere woonmilieus en de sociale structuren maken nadrukkelijk deel uit van de vernieuwing.’

‘Eerst rekenen, dan tekenen’ Het plan bleek financieel echter onhaalbaar, met een tekort van maar liefst 70 miljoen gulden. Daarop werden de marktpartijen uitgedaagd om, vanuit de markt geredeneerd, de visie haalbaar te maken. ‘We hebben die handschoen opgepakt, maar wel onder voorwaarde dat buiten de hoofdambities alles bespreekbaar moest zijn. Mijn motto is: eerst rekenen, dan pas tekenen. We wilden wel een integrale visie neerleggen,

28


maar met een gefaseerde aanpak. We hebben het gebied doorgelicht tot op voordeurniveau, waarbij we vanuit meerdere invalshoeken naar de wijk hebben gekeken.’

Woonmilieus ‘De oplossing voor een aanzienlijk deel van het tekort is gevonden in een mix van koopwoningen in verschillende prijsklassen. We hebben enkele mogelijke woonmilieus gedefinieerd, die goed aansluiten bij de wijk en het karakter van Capelle als geheel. We hebben ze Tuinwijk, Parkwijk en Waterwijk genoemd.’ Het financiële tekort kon niet volledig worden weggewerkt. Woningpartners heeft de woningen nog niet zo heel lang geleden overgenomen van een andere corporatie. Hierdoor is de boekwaarde erg hoog. De marktpartijen hebben de corporatie en de gemeente nog wel wat tips meegegeven. Zo kunnen ze onderzoeken of onderhoudsfondsen voor de wijk, die nu al enige jaren weinig gebruikt zijn, financiële overschotten laten zien. Op dit moment zijn corporatie en gemeente bezig met dit ‘huiswerk’. Tot die tijd kunnen de bewoners nog geen zekerheid krijgen over de plannen en hun fasering.

‘Veel kennis’ Gras gaat ervan uit dat een proces als dit wel vijf tot acht jaar kan duren. ‘Ik vraag me wel eens af of we in Nederland al klaar zijn voor deze grootschalige operaties. Is de situatie daar al erg genoeg voor?’ Aan de kennis en ervaring van Bouwfonds hoeft het niet te liggen. Gras: ‘Wij hebben veel kennis in eigen huis. Ik maak daar graag gebruik van en ik merk dat de samenwerkingspartners dat ook waarderen. Daarnaast willen we niet alleen maar snel de vrije sectorwoningen bouwen en dan weer wegwezen. We vinden het veel interessanter om langdurige verbintenissen met corporaties en gemeenten aan te gaan.’ •

Oldenzaal: grondruilen maakt stedelijke vernieuwing mogelijk In de Twentse vestingstad Oldenzaal is Bouwfonds Wonen, regio Noord-Oost, de komende tien jaar betrokken bij de ontwikkeling van de uitleglocatie de Graven Es. Inmiddels is de aandacht ook gericht op de herontwikkeling van een binnenstedelijke locatie. Een omvangrijke grondruil, waarbij veel partijen zijn betrokken, biedt hiervoor de mogelijkheid. Dwars door Oldenzaal loopt de spoorlijn naar Duitsland. Zoals in veel gemeenten snijdt het spoor dwars door de bebouwde kom, wat door de Oldenzalers als een barrière wordt ervaren. Nog steeds staan langs het spoor oude transportloodsen die vroeger, toen Oldenzaal nog een belangrijk grensstation was, gebruikt werden voor de overslag van goederen. Vroeger was hier ook het busstation te vinden, maar dit is inmiddels verplaatst. Wat ooit een bruisend stationsgebied was, biedt nu een nogal desolate aanblik, wat de barrière nog eens onderstreept. Langs het spoor zijn midden in de stad nog tal van industriële bedrijven gevestigd. Veel bedrijven zouden best willen verhuizen. Bovendien is de ruimte die vrijkomt uitermate geschikt voor de ontwikkeling van woningbouw. Hierover heeft Bouwfonds Wonen al geruime tijd een principeafspraak met de NS, de eigenaar van het spoor en omliggende gronden.

Jufferbeek Voor de ontwikkeling van het stationsgebied heeft Bouwfonds zich samen met Hakenberg Vastgoed B.V. en Trebbe Projecten B.V. verenigd in Jufferbeek Vastgoed B.V. Het consortium is genoemd naar een aangekocht uitbreidingsgebied met industriële bestemming aan de rand van Oldenzaal. Het aardige van Jufferbeek is de veelzijdigheid. De Hakenberg

Groep heeft kennis van de lokale woningmarkt en bedrijfshuisvesting, Trebbe Projecten van industriële ontwikkeling en bouw en Bouwfonds Wonen heeft ervaring met gebiedsontwikkeling en wonen.

Ontwikkeling Momenteel is Jufferbeek met de gemeente in gesprek over de ontwikkeling van een totaalvisie op het stationsgebied. De bedrijven langs het spoor krijgen een aanbod om te verhuizen naar de aangekochte bedrijvenlocatie. De ruimte is vervolgens beschikbaar voor onder meer woningbouw. Dat sommige bedrijven weg willen komt goed uit. Dit helpt mee om van het stationsgebied een aantrekkelijk (woon)gebied te maken. Woningcorporatie WBO heeft een herstructureringsplan in het gebied achter het station en is geïnteresseerd in nieuwbouw op de stationslocatie. Onderzocht wordt op welke wijze de samenwerking gestalte kan krijgen. Voor Bouwfonds Wonen, regio Noord-Oost, is dit een unieke manier van ontwikkelen. Er wordt een stap verder gezet dan voorheen, onder meer door de ontwikkeling van de nieuwe locatie voor de te verhuizen bedrijven. •


29

Het beste van twee werelden in SpaarndammerHout Een beetje verscholen en ingeklemd tussen de spoorlijn Haarlem – Amsterdam en de Houthavens ligt een prachtig voorbeeld van de Amsterdamse School: de Spaarndammerbuurt. Deze buurt is aan vernieuwing toe, terwijl in de aangrenzende Houthavens een nieuwe wijk verrijst. Stadsdeel Westerpark gaat de Houthavens en de Spaarndammerbuurt integraal aanpakken onder de naam SpaarndammerHout. Bouwfonds Wonen neemt samen met corporatie Woningbedrijf Amsterdam een deel van de ontwikkelingen voor zijn rekening. De vooroorlogse Spaarndammerbuurt staat bekend om de mooie gevels en dakconstructies. Dit toonbeeld van de Amsterdamse School was de eerste buurt in Amsterdam die te maken kreeg met stadsvernieuwing. Daarbij lag de nadruk vooral op renovatie en het wegwerken van achterstallig onderhoud. Na de afronding hiervan begin jaren negentig is er in de buurt nauwelijks meer geïnvesteerd. Eigenlijk staat de Spaarndammerbuurt ook niet al te best bekend. De werkloosheid is groot en de bewoners hebben een lage waardering van de leefbaarheid. Om de Spaarndammerbuurt nieuw leven in te blazen is besloten het gebied in het kader van stedelijke vernieuwing aan te pakken.

Wonen in de Houthavens De tijden dat er nog schepen af en aan voeren in de Houthavens zijn lang vervlogen, de Houthavens zijn al lange tijd niet meer in gebruik. Aangezien Amsterdam met een groot tekort aan woningbouwlocaties te kampen heeft, is besloten om de Houthavens een nieuwe bestemming te geven. In de Houthavens worden de komende jaren ruim 900 woningen en circa 80.000 vierkante meter bedrijfsruimte gerealiseerd. De dienst Ruimtelijke Ordening van de gemeente Amsterdam heeft hiervoor een ontwerp gemaakt. De nieuwe wijk moet refereren aan de Gouden Reaal (het nabijgelegen Prinsen- en het Bickerseiland). Net als daar zullen woningen, pakhuizen, woonschepen, bedrijfsruimten en binnenvaartschepen in de wijk terug te vinden zijn. Het water speelt een belangrijke rol. Het ontwerp is een knipoog naar Venetië: lange smalle pieren waarop aan het water woningen staan. In 2003 moet de bouw beginnen.

Integratie oud en nieuw Beide gebieden liggen in stadsdeel Westerpark. Het stadsdeel wil voorkomen dat straks een moderne, sterke buurt vlak naast een zwakke broeder komt te liggen en er zo segregatie ontstaat. Daarom ziet stadsdeel

Westerpark de Spaarndammerbuurt en de toekomstige Houthavenbuurt als één gebied: SpaarndammerHout. De buurten moeten elkaar gaan aanvullen. De Spaarndammerstraat bijvoorbeeld is een typisch Amsterdamse winkelstraat waar ook de bewoners van de Houthavenbuurt hun boodschappen kunnen gaan doen. Anderzijds zullen voorzieningen als scholen in de Houthavens te vinden zijn. Zo moet er een wisselwerking gaan ontstaan.

Prijsvraag Voor de uitvoering van deze integrale ontwikkeling heeft het stadsdeel een selectieprocedure uitgeschreven, waarin om een integrale visie gevraagd werd. Bouwfonds Wonen en Woningbedrijf Amsterdam (WBA), bezitter van veel woningen in de Spaarndammerbuurt, hebben zich hiervoor onder de naam BB de Dijk verenigd en een visie gepresenteerd. Uiteindelijk is het consortium uitgekozen voor de ontwikkeling van 320 woningen, gesitueerd op drie pieren in de Houthavens. Daarnaast pakken het Woningbedrijf en Bouwfonds ook de herstructurering in de Spaarndammerbuurt gezamenlijk aan. Namens Bouwfonds zijn ontwikkelingsmanagers Nina van Gelderen en Ronald Huikeshoven verantwoordelijk voor de SpaarndammerHout. Huikeshoven spreekt van een sterke combinatie: ‘Door zo samen te werken brengen we onze ambities bijeen. Natuurlijk is ook de risicospreiding voor beide partijen voordelig. Verder delen we menskracht én kunnen we leren van de specifieke kwaliteiten van de ander.’ De woningcorporatie heeft meer met bewoners te maken dan de projectontwikkelaar. Van Gelderen: ‘Daarom richt Bouwfonds zich op de ontwikkeling van het buurthuis in de Spaarndammerbuurt. Zo wordt voorkomen dat wij ons alleen bezig houden met de Houthavens en het Woningbedrijf met de Spaarndammerbuurt.’ Op deze manier wordt de ruimtelijke opdracht, het integraal aanpakken van de SpaarndammerHout, ook naar de eigen organisatie vertaald. • beeld dRO en Faro architecten

30


Nieuwe impulsen op Katendrecht De oude havenwijk Katendrecht wordt nog vaak geassocieerd met zijn verleden van zeelui, prostitutie en criminaliteit. Maar inmiddels is er veel veranderd. Toch komt Katendrecht maar moeilijk van dit imago af. De bewonersorganisatie en de gemeente willen hier verandering inbrengen en van het schiereiland een aantrekkelijke woonomgeving maken. Bouwfonds is in dit proces één van de ontwikkelende partijen. Verreweg het grootste deel van Katendrecht bestaat uit huurwoningen. Daar komt de komende jaren verandering in. Op het deel waar vroeger oude havenloodsen stonden, verrijzen koopwoningen om het woningaanbod te vergroten. Locatie- én productmarketing spelen een belangrijke rol. ‘Om het smoezelige imago van Katendrecht te veranderen, is het onder meer nodig om flink te investeren in voorzieningen en de openbare ruimte’, vertelt projectmanager Michel Leferink van Bouwfonds. ‘Je moet dan denken aan een school, winkelvoorzieningen, een wijkpark en straatmeubilair. De locatie, vlakbij de Erasmusbrug met uitzicht op de Nieuwe Maas en de Nieuwe Waterweg heeft trouwens al kwaliteit van zichzelf.’ Met de voorzieningen wordt aan de leefbaarheid van Katendrecht nieuw elan toegevoegd. Daarnaast is de kans groot dat een Chinees handelscentrum zich in de wijk vestigt.

Woonkwaliteit Ook de woonkwaliteit moet hoog zijn. Bouwfonds neemt 259 van de circa 1500 nieuwe woningen voor zijn rekening op de Hannostrook, een voormalig haventerrein. Leferink: ‘We willen afwisseling in het woningaanbod. Er komen 60 park- en tuinwoningen, 68 maisonnettes en twee woontorens met ieder 50 appartementen en daaromheen 31 stadshuizen.’ Bij de ontwikkeling en het beheer van de maisonnettewoningen werkt Bouwfonds samen met woningcorporatie De Nieuwe Unie.

‘Uitgangspunt is dat 63 van de 68 maisonnettes bereikbaar zijn voor lagere inkomensgroepen, waarbij de huidige bewoners het eerst in aanmerking komen om deze woningen te kopen. Verder gelden voor de maisonnettes zogenaamde verkoopregulerende bepalingen. De eerstkomende tien jaar moeten de eigenaren bij verkoop hun huis aan De Nieuwe Unie terugverkopen. Zo garanderen we dat de prijzen van de maisonnettes ook na de eerste verkoop voor de doelgroep bereikbaar blijven’, aldus Leferink. De woontorens en stadshuizen worden op een verdiepte parkeergarage gebouwd. Voor het beheer van de openbare ruimte tussen de woningen, op het parkeerdek, is een bijzondere constructie bedacht. Deze is in handen van de vereniging van eigenaren. Ook aan het groen is veel aandacht besteed. ‘Voor extra groen hebben we naar een creatieve oplossing gezocht. In de garage komt een bomenbak. De bomen staan met hun wortels in de garage, terwijl ze door het dak heen naar buiten steken.’ De ruimte moet voor iedereen toegankelijk zijn. Inmiddels vordert de bouw gestaag. Nog dit jaar zullen de park- en tuinwoningen opgeleverd worden. Begin volgend jaar is het de beurt aan de maisonnettes. In 2004 moeten ook de woontorens en stadshuizen gereed zijn. Leferink verwacht dat het pionierswerk op Katendrecht zijn vruchten zal afwerpen en dat de huidige vernieuwingen een impuls zijn voor meer. •


31

Een nieuw kloppend hart voor Heerlen Eind jaren tachtig stond Heerlen er slecht voor. De mijnen waren gesloten, de werkloosheid hoorde tot de hoogste van Nederland. Het Ontwikkelingsplan Centrum vormde in 1989 een keerpunt in de ontwikkeling van Heerlen. Gemeente en private partijen sloegen de handen ineen om de verpauperde binnenstad een nieuwe functie en een nieuw gezicht te geven. Anno 2001 staat Heerlen weer volledig op de kaart: als moderne industrie- en dienstenstad en als winkelstad voor de regio die de landsgrenzen steeds meer overschrijdt. Heerlen: voorbeeld van geslaagde publiek-private samenwerking. Met de mijnsluiting midden jaren zeventig verdween de belangrijkste bron van welvaart voor Zuidoost Limburg en daarmee voor Heerlen. De komst van nieuwe dienstverlenende bedrijven als het CBS en ABP kon niet verhinderen dat de werkloosheid jarenlang onverminderd hoog bleef en grote delen van het stadscentrum er troosteloos bij lagen. Eind jaren tachtig sloot de gemeente daarom een publiek-private samenwerking met Bouwfonds Wonen en MBO Ruijters om de neergang te keren en het centrum van Heerlen een nieuwe toekomst te geven. Het gezamenlijke Ontwikkelingsplan (1989) voorzag in een ingrijpende herstructurering en de ontwikkeling van nieuwe winkels, woningen, kantoren en een muzisch centrum. Ook was er aandacht voor een integrale aanpak van de openbare ruimte en voor het handhaven van de bereikbaarheid van het centrum door aanpassingen aan de infrastructuur en realisatie van de nodige parkeercapaciteit. Ruim tien jaar later is het centrum van Heerlen ingrijpend veranderd. Vrijwel alle ambities zijn gehaald. Zo is het winkelareaal bijna verdubbeld ten opzichte van de oorspronkelijke plannen (15.000 vierkante meter in plaats van 7500) en is het geplande kantorenvolume van 62.000 vierkante meter inmiddels gerealiseerd met bovendien nog een uitbreidingscapaciteit van 20.000. Ook is de openbare ruimte opgeknapt: zo zijn er onder meer 387 nieuwe bomen geplant, 2500 vierkante meter beplanting en hagen aangebracht en is de bestrating en verlichting vrijwel overal vernieuwd. Van de geplande 730 nieuwe woningen in het

32


centrum is een groot deel inmiddels opgeleverd en het restant is grotendeels in uitvoering. Al met al is er voor 610 miljoen gulden door de gemeente en private partijen in de binnenstad geïnvesteerd, bijna 200 miljoen meer dan voorzien in het Ontwikkelingsplan. Anno 2001 staat Heerlen als hét centrum van een agglomeratie van 250.000 inwoners, Parkstad Limburg, weer prominent op de kaart.

Woningbouw De bouw van een substantieel aantal nieuwe woningen vormde een belangrijke drager van het Ontwikkelingsplan. Dit zowel als impuls om het draagvlak van het winkelareaal en andere voorzieningen te vergroten als om de levendigheid en veiligheid op straat te bevorderen. Met Bouwfonds Wonen werden realisatieovereenkomsten gesloten voor een drietal locaties in het hart en langs de randen van de binnenstad. De betrokken partijen hebben veel zorg besteed aan de selectie van stedenbouwkundigen en architecten. Diverse gerenommeerde bureaus hebben gewerkt aan het ontwerp van de plannen. Het eerste project, dat in 1996 is opgeleverd, betreft de bouw van 16 koopappartementen aan het Tempsplein. Dit invulproject van de hand van architect Theo Bähler vormt een strategische schakel tussen het Stadhuisplein, met het beroemde stadhuis van architect Peutz en de nieuwe bibliotheek van Coenen enerzijds, en het Tempsplein met een aantal karakteristieke Amsterdamse School-gebouwen anderzijds. Door de zorgvuldige

detaillering en baksteenarchitectuur zijn deze twee centrumpleinen weer als vanzelfsprekend met elkaar verbonden. City-Oost vormt met 143 koop- en huurwoningen het tweede project. Het voormalige missionair centrum op deze plek moest hiervoor onder de slopershamer. Benthem & Crouwel ontwikkelde een stedenbouwkundig plan met twee L-vormige gebouwen rond een centrale binnenhof, een woontoren en een losse straatwand met 19 stadswoningen. Inmiddels zijn de deelprojecten naar ontwerpen van de bureaus Boosten en Rats, Humblé Neuhof en Theo Bähler opgeleverd. De gebouwen op een glooiend terrein aan de rand van het centrum vormen een prachtig ensemble. Met verlichtingsarmaturen die onderling met staaldraden zijn verbonden (er groeien wijnranken langs) en door gebruik te maken van hoogteverschillen is op het binnenterrein een aantrekkelijke en efficiënte oplossing gevonden voor het parkeerprobleem. De locatie Sportfondsenbad aan de westkant van de binnenstad, tot slot, bestaat uit twee deelprojecten, een woontoren en een woon- en voorzieningencomplex. De woontoren van architectenbureau Klunder is dit jaar opgeleverd. De toren langs de snelweg vormt een opvallende markering van het nieuwe Heerlen. Mecanoo werkt momenteel aan een ontwerp van het woon- en voorzieningencomplex.

Samenwerking De samenwerking tussen de gemeente Heerlen en private partijen als Bouwfonds is een van de meest succesvolle publiek-private samenwerkingen in Nederland van de afgelopen jaren. Essentieel was een realistische visie die door alle partijen werd gedragen. Gemeente en private partijen vonden elkaar in een constructieve wisselwerking waarbij overspannen ambities werden bijgesteld en werd gekeken naar de mogelijkheden die zich op ieder moment aandienden. Eind jaren tachtig was de uitgangssituatie voor het centrum van Heerlen immers al belabberd, terwijl begin jaren negentig de economie ook nog eens verslechterde. Zonder een gemeenschappelijke visie met een lange tijdshorizon zouden partijen hebben afgehaakt.

Essentieel was ook de betrokkenheid van sterke partijen die zich begin jaren negentig eerst in een mantelovereenkomst en daarna in afzonderlijke exploitatieovereenkomsten daadwerkelijk committeerden aan de uitvoering van de plannen. Zo tekende Bouwfonds Wonen voor de woningbouw en Bouwfonds Vastgoedontwikkeling voor de ontwikkeling van het kantorendeel, terwijl MBO Ruijters de ontwikkeling van het Corio Center, het grote winkelcentrum naast het station, voor zijn rekening nam. Belangrijk in dit verband was ook het eigen gemeentelijke commitment: de gemeente nam een deel van de tekorten op de verschillende deelexploitaties voor haar rekening en investeerde fors in het opknappen van de openbare ruimte en de bereikbaarheid. Resultaat van dit alles is dat niet alleen de oorspronkelijke doelstellingen meer dan gerealiseerd zijn, maar dat de plannen ook als vliegwiel hebben gewerkt voor talloze initiatieven van derden. Overal in het centrum zijn momenteel nieuwe plannen in ontwikkeling en in uitvoering, buiten de activiteiten van de oorspronkelijke PPS-partners.

Geloof in eigen kunnen Al met al is de conclusie dat het Ontwikkelingsplan de motor is geweest voor een groot aantal ontwikkelingen in de stad. De positie van het centrum is zelfs zodanig verbeterd dat de gemeente serieuze plannen heeft opgesteld om de komende jaren de sprong over het spoor te maken. In opdracht van de gemeente en NS Vastgoed is door Multivastgoed een plan gemaakt om het Stadspark Oranje-Nassau te realiseren, een investering van 600 miljoen gulden. Vergeleken met tien jaar geleden is de economische basis van de stad ingrijpend verbreed. Van traditionele mijnstad heeft Heerlen zich ontwikkeld tot een moderne industrie- en dienstenstad en tot dé koopstad van een metropool die de komende jaren een steeds sterkere internationale dimensie zal krijgen. Dit succes vertaalt zich, last but not least, ook in de mentaliteit van het gemeentebestuur en de bevolking. De onzekerheid en de twijfel aan het eigen kunnen zijn volledig verdwenen. Mede dankzij de uitvoering van het centrumplan heeft de stad haar zelfvertrouwen herwonnen. Heerlen is weer trots op zichzelf. •


33

Nieuwbouw als reddingsboei voor Velsen-Noord Op het eerste gezicht is er nog weinig aan de hand met de woonwijk Velsen-Noord. Het is een gezellige buurt met een kleine vijfduizend inwoners waar het ons-kent-ons gevoel hoogtij viert. Het is vooral de geïsoleerde ligging van de woonwijk tussen wegen, industrie en water die op de lange termijn een bedreiging vormt. Om de wijk een nieuwe impuls te geven, wordt er hard gewerkt aan verbeterplannen met als basis de bouw van zeshonderd woningen op huidige bedrijfsterreinen. Velsen-Noord is een enclave temidden van de hectiek van alledag. De wijk wordt omringd door bedrijven, wegen en water. Juist door de komst en later forse uitbreiding van industrie is het woningbestand jarenlang afgekalfd. Gevolg is een eenzijdig woningaanbod, bestaande uit flats en wat eengezinswoningen, voor het merendeel in de huursfeer. De woningen zijn verouderd maar Velsen-Noord kampt niet met de randverschijnselen die herstructureringswijken normaliter zo typeren. Bewoners die een grotere of grondgebonden woning willen, zijn echter sinds jaar en dag verplicht hun heil buiten Velsen-Noord te zoeken. Met als negatief gevolg dat de voorzieningen steeds meer onder druk komen te staan. Dit is hét probleem van Velsen-Noord in een notendop. Maar er schijnt licht aan het einde van de tunnel. Sinds vorig jaar trekken gemeente, woningcorporaties, bewoners en Bouwfonds Wonen als marktpartij samen op bij het maken van verbeterplannen voor VelsenNoord. Voor het opstellen van het wijkontwikkelingsplan (WOP) hebben de corporaties van Velsen-Noord, de gemeente, bewonersorganisatie en Bouwfonds Wonen eerder dit jaar een intentieovereenkomst gesloten. Ontwikkelingsmanager Roos Stolker van Bouwfonds Wonen is voorzitter van de Projectgroep WOP waarin verschillende disciplines participeren. Het integraal werken aan de wijkontwikkelingsplannen staat daarbij voorop. Stolker: ‘Wij als Bouwfonds gaan zorgvuldig met het project om, waarbij we zowel de lokale belangen als die van de wijk voor ogen houden en ons ook bewust zijn van de langere termijn.’

34


Doorstroming Kern van de plannen is de bouw van zo’n zeshonderd woningen op het huidige terrein van de NAM. De realisering hiervan geeft Velsen-Noord de nodige lucht. Er ontstaat immers doorstroming in de bestaande voorraad, wat de woningcorporaties vervolgens de mogelijkheid biedt het eigen bezit te renoveren. Er schuilt echter nog een addertje onder het gras. Immers, bouwen op het bedrijventerrein vergt een wijziging van het bestemmingsplan. En daar moet het provinciebestuur een besluit over nemen. En dan is er nog het gegeven dat industrie en nieuwbouw zich in deze tijd van strenge regelgeving en milieucontouren maar moeilijk verdragen. Een haalbaarheidsstudie moet nog uitwijzen of de voorgestelde plannen ook daadwerkelijk tot uitvoer kunnen worden gebracht. Eén voordeel heeft Velsen-Noord. Alle betrokken partijen - gemeente, corporatie en bewoners - zitten op één lijn en zijn overtuigd van de noodzaak om de woonfunctie van Velsen-Noord te versterken. Of zoals ontwikkelingsmanager Stolker het zegt: ‘Je weet zeker dat wanneer je niets doet, het voorzieningenniveau verder afkalft en de wijk in een neerwaartse spiraal terechtkomt.’ •

Bouwfonds Wonen actief in tal van binnensteden Het zal duidelijk zijn dat de in dit dossier beschreven projecten slechts een staalkaart is, om te laten zien op welke wijze Bouwfonds Wonen de binnenstedelijke opgave oppakt. Het is nu eenmaal onmogelijk om een totaaloverzicht te geven. Hieronder staan een aantal steden waar Bouwfonds Wonen op dit moment een of meerdere binnenstedelijke projecten uitvoert.

Groningen Gieten

Enkhuizen Alkmaar

IJmuiden Zandvoort Zaandam Amsterdam Oldenzaal Deventer Enschede Apeldoorn

Hilversum Alphen a/d Rijn Soest Den Haag/Rijswijk Zeist Utrecht Rotterdam Wijk bij Duurstede Tiel Oss

Middelburg

Doetinchem

Helmond Weert

Geleen Heerlen Maastricht


35

Profiteren van ‘Beter Wonen Revolving Fund’

Een nieuwe manier van Bouwfonds Wonen om een actieve rol te spelen in de stedelijke vernieuwing is de oprichting van het ‘Beter Wonen Revolving Fund’. Met een lening uit dit fonds kunnen ‘lastige’ onderdelen van projecten en gebiedsontwikkelingen gefinancierd worden. Een van die projecten is de Emmahoeve in de gemeente Wieringermeer. Het gaat hier om een functiewijziging van manege naar woningbouwlocatie.

Een klein jaar geleden heeft Bouwfonds Wonen het ‘Beter Wonen Revolving Fund’ opgericht om projecten met een onrendabele top of moeilijk te financieren onderdelen toch van de grond te krijgen. Dit is mogelijk door een lening tegen een zeer gunstige rente van 2,5 procent. De projecten die in aanmerking komen voor zo’n lening, en waarbij Bouwfonds Wonen tevens zelf partij is, liggen in de sfeer van herstructurering, stedelijke vernieuwing, ‘rood voor groen’ of Persoonlijk Wonen. Het beheer van het fonds, met een startkapitaal van 50 miljoen gulden, ligt in handen van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn). Volgens Richard Luigjes van het Stimuleringsfonds kan zo’n ‘zachte’ lening uitkomst bieden in allerlei situaties. ‘Je moet dan denken aan gebiedsontwikkelingen met maatschappelijk gewenste functies waarvoor overheidssubsidies ontbreken of projecten waarbij op de een of andere manier een patstelling is ontstaan in de financiering. De onrendabele top kan dan uit het fonds gefinancierd worden.’ De directie van Bouwfonds Wonen beslist welke projecten in aanmerking komen voor een lening van maximaal 5 miljoen gulden. Na de goedkeuring door Bouwfonds Wonen neemt SVn de verdere afhandeling en uitvoering over. Luigjes: ‘In de praktijk komt dit neer op het informeren van de verantwoordelijke managers en het offreren en administratief beheren van de leningen. Tot voor kort beheerde het SVn alleen gemeentelijke fondsen; Bouwfonds Wonen is de eerste marktpartij waarmee wij samenwerken. Maar voor een projectontwikkelaar geldt hetzelfde voordeel als voor een gemeente: de verstrekte leningen vloeien terug in het fonds in de vorm van rente en aflossing. Het geld kan dus steeds opnieuw gebruikt worden. Zo’n permanente pot met geld biedt op de lange termijn natuurlijk meer mogelijkheden dan gelden die maar een keer besteed kunnen worden.’

Het eerste project dat in aanmerking kwam voor een lening uit het ‘Beter Wonen Revolving Fund’ is de functiewijziging van het gebied van de manege Emmahoeve in de gemeente Wieringermeer. De manege in de kern Slootdorp maakt plaats voor 66 woningen. Volgens Raymond Habets, ontwikkelingsmanager van Bouwfonds Wonen, was de locatie al geruime tijd in beeld bij de gemeente voor nieuwbouw. ‘Slootdorp heeft al jaren te maken met een woningtekort in de koopsector en bovendien laat de kwaliteit van de - voornamelijk uit huurwoningen bestaande voorraad te wensen over. Steeds meer, vooral jonge huishoudens vertrekken uit Slootdorp omdat een passende woning ontbreekt. Om de negatieve spiraal te doorbreken moest er iets gebeuren. Daarom hebben de gemeente, de plaatselijke woningcorporatie Wooncompagnie en Bouwfonds Wonen de handen ineengeslagen. Het plan bestaat uit twee delen: sloop en herbouw van een deel van de oude huurwoningen en nieuwbouw op de plek van de manege.’

Niet eenvoudig De aankoop van de manege was echter niet eenvoudig. Na lange onderhandelingen met de eigenaar ontstond een impasse. De gemeente was bereid een deel van het verschil tussen de minimale vraagprijs en maximale biedprijs te subsidiëren. Bouwfonds Wonen heeft aangeboden om dit bedrag voor te financieren met een ‘zachte’ lening uit het fonds. Het bedrag van 625.000 gulden moet over vijf jaar terugbetaald worden. Habets: ‘Door de lening kan het project nu snel van start gaan. Zo kunnen niet alleen de jonge gezinnen in Slootdorp blijven wonen, maar draagt het project hopelijk ook indirect bij aan het behoud van voorzieningen en andere functies.’ •

‘Slootdorp heeft al jaren te maken met een woningtekort in de koopsector en bovendien laat de kwaliteit van de voorraad te wensen over’

36


‘De Vernieuwde Stad’ timmert aan de weg

De gemeente Schiedam pakt de stedelijke vernieuwing en herstructurering voortvarend aan. Zo’n vijf jaar geleden riep Schiedam hiervoor de BV De Vernieuwde Stad in het leven. ‘Om alles wat in Schiedam oud, stuk en versleten was aan te pakken’, vat statutair directeur en voormalig wethouder van Schiedam, Cor Bolmers, de activiteiten van de BV bondig samen.

‘Schiedam wilde halverwege de jaren negentig op verschillende plekken in de stad gaan vernieuwen’, vertelt Bolmers. ‘Vanuit de gemeenteraad kwam het verzoek om dat via een pps-constructie (publiek-private samenwerking) te doen. Mij werd gevraagd De Vernieuwde Stad op te tuigen.’ Aanvankelijk maakten drie aannemers deel uit van De Vernieuwde Stad, maar dat ging volgens Bolmers al snel fout. ‘De aannemers zaten elkaar te dicht op de huid en moesten alledrie in dezelfde vijver vissen. Dat liep natuurlijk spaak.’ Vervolgens is hij op zoek gegaan naar andere partijen. Hij kwam uit bij Bouwfonds en de Schiedamse woningcorporatie Woonplus. Zij zijn voor respectievelijk dertig procent en twintig procent aandeelhouder.

Doelstellingen

worden. Door in De Vernieuwde Stad te participeren heeft Bouwfonds eenvoudiger ingang bij projecten elders in Schiedam.’ Ook Woonplus is een welkome aanvulling. ‘Woonplus weet precies hoe de Schiedamse woningmarkt in elkaar steekt’, legt de oud-wethouder uit. ‘Bovendien kan Woonplus gerealiseerde projecten exploiteren.’

Geslaagd Inmiddels zijn er vier projecten gerealiseerd. ‘Een voormalig sportlokaal is door De Vernieuwde Stad omgetoverd tot studentenhuisvesting en in Schiedam-Oost hebben we vervallen huisjes opgekocht, nieuwbouw geplaatst en de woningen aangeboden aan bewoners uit de buurt’, geeft Bolmers aan. De komende tijd staan er nog vijf projecten op stapel. Tegen die tijd heeft de man die inmiddels al een tijd in de VUT zit, afscheid genomen als directeur. •

De Vernieuwde Stad verkoopt, verhuurt en verwerft gronden en panden die aan vernieuwing toe zijn. ‘Het gaat vooral om niet-winstgevende projecten, waarvoor de markt uit zakelijk oogpunt niet geïnteresseerd is. We hebben al vijf jaar een negatieve balans.’ Geen van de partijen maakt dan ook winst. Bolmers: ‘De Vernieuwde Stad is er niet om de jaarrekening van de ondernemingen te spekken. Wanneer er een tekort ontstaat bij een project springt de gemeente bij met subsidie uit het stadsvernieuwingsfonds.’ De subsidie komt dus alleen ten goede aan de projecten. ‘En als er op een project wél winst gemaakt wordt, dan is er dus geen subsidie nodig’, vervolgt Bolmers. Welke baat heeft Bouwfonds bij een tot op heden niet-winstgevende organisatie? Bolmers: ‘Bouwfonds ziet ook dat de uitleglocaties inmiddels dun bezaaid zijn en dat nieuwe markten ontdekt moeten

‘Het gaat vooral om niet-winstgevende projecten, waarvoor de markt uit zakelijk oogpunt meestal niet geïnteresseerd is’


37

KEI: pionieren met kennis

Veel gemeenten, corporaties en ontwikkelaars zitten inmiddels tot over hun oren in de stedelijke vernieuwing. Om te voorkomen dat iedere partij steeds opnieuw het wiel moet uitvinden is er sinds anderhalf jaar het Kenniscentrum Stedelijke Vernieuwing (KEI). ‘We zijn een soort kennismakelaars’, omschrijft KEI-directeur Esther Agricola de organisatie.

De oprichting van KEI past in een trend die enige tijd geleden is ingezet. Agricola: ‘De laatste jaren is het aantal kenniscentra enorm toegenomen. Mensen zijn steeds vaker bezig met het speuren naar informatie, het liefst zo veel mogelijk en direct beschikbaar. KEI zorgt daarvoor.’ Het doel van KEI is om als onafhankelijk intermediair te fungeren tussen vraag en aanbod van kennis over stedelijke vernieuwing en herstructurering. KEI is als het ware het oog en oor tussen beleid en uitvoering.

den aangepakt. Dan gaat KEI op zoek naar partners die daar eerder mee te maken hebben gehad en organiseert daarover een atelier.’ Op dezelfde leest is ook het Stadslab geschoeid. Op verzoek van partners kan een kwaliteitspanel van deskundigen langskomen om een situatie te analyseren en samen naar een oplossingsrichting voor een probleem te zoeken. De expertise van de partners is dus van grote waarde.

Pionierswerk Partners Het initiatief voor de oprichting van KEI is genomen door een aantal publieke en private partijen. ‘Het bijzondere van KEI is dat naast VROM en de dertig ISV-gemeenten ook de private partijen participeren. We hebben inmiddels meer dan 150 partners, waaronder ontwikkelaars, ontwerpers, maar bijvoorbeeld ook woningcorporaties. Anderhalf jaar geleden was dat nog maar een handjevol,’ vertelt de directeur.

Agricola beseft dat KEI nog steeds aan het pionieren is. ‘Er is wel degelijk veel belangstelling, maar toch bestaat er zo af en toe een afwachtende houding. Het is voor sommigen nog niet helemaal duidelijk wat KEI nu allemaal te bieden heeft. Maar zolang er behoefte aan kennis is, kunnen wij een centrale rol vervullen. Er leven immers nog zo veel vragen.’ KEI bevindt zich nu nog in de eerste fase, die duurt tot 2003. Dan zal bekeken worden hoe KEI ervoor staat en of herpositionering nodig is. •

Expertise Uitgangspunt is dat een groot deel van de kennis die KEI aanbiedt voor iedereen toegankelijk moet zijn. Daartoe zijn er nu drie instrumenten, met als middelpunt de website (www.kei-centrum.nl). Agricola: ‘De website is net vernieuwd. Je kunt er van alles vinden. Niet alleen presenteren de partners zich, maar er staat ook nieuws op en er is een zogenaamd intranet voor de partners van KEI. Het meest interessant is misschien nog wel de projectenbank, waar best practices te vinden zijn met voorbeelden van stedelijke vernieuwingsprojecten.’ Daarnaast noemt Agricola het KEI-Atelier. ‘Dit atelier is speciaal voor de partners. Die kunnen meedoen aan kleinschalige bijeenkomsten speciaal gericht op een concreet probleem. Stel je voor dat een bepaalde gemeente wil weten hoe een beheerprobleem van de openbare ruimte moet wor-

‘Uitgangspunt is dat een groot deel van de kennis en ervaringen die KEI aanbiedt, voor iedereen makkelijk toegankelijk moet zijn’

38


OPS: ‘Geen hit and run in stedelijke vernieuwing’

Met als voornaamste doel een belangrijke rol te spelen in de stedelijke vernieuwing, bundelden drie jaar geleden tien ondernemingen hun krachten in het OverlegPlatform Stedelijke Vernieuwing (OPS). Onlangs is de naam gewijzigd in Ondernemersplatform Stedelijke Vernieuwing. Terugblikkend op de afgelopen periode concludeert Rob Crassee, secretaris van het OPS, dat het proces van stedelijke vernieuwing aanzienlijk taaier is dan aanvankelijk door de deelnemende partijen was verwacht. 'We hadden erop gerekend dat we sneller resultaten zouden boeken.'

Crassee, werkzaam bij Ahold Vastgoed, wil er geen treurverhaal van maken. 'Zeker niet. Ik geloof nog steeds in het gegeven dat het bedrijfsleven een belangrijke bijdrage kan leveren aan de omvangrijke opgave die stedelijke vernieuwing toch is. Het gaat alleen langzaam en dat maakt het moeilijk om partijen enthousiast te houden.' En dat enthousiasme was drie jaar geleden bij de oprichting van het OPS groot. Zo'n dertien landelijk opererende ondernemingen, onder aanvoering van Albert Heijn en Bouwfonds Wonen, vonden elkaar in een visie om een wezenlijke rol te spelen in de stedelijke vernieuwing. Die bijdrage ligt vooral in het meedenken en meepraten bij het opstellen van wijkontwikkelingsplannen. Is het ontwikkelingsplan eenmaal klaar, dan zouden individuele OPS-partners ook in de uitvoering van de plannen een rol kunnen spelen. Hiervoor is door het OndernemersPlatform Stedelijke Vernieuwing een heel traject uitgestippeld. Dat begint bij de initiatieffase, waarin relevante partijen worden betrokken en eindigt uiteindelijk bij een visieontwikkeling. In deze visie worden zaken als uitgangspunten, ambitieniveau, planning en een werkplan voor het vervolg van het proces beschreven. 'Kern is natuurlijk dat wij als private partijen vanuit een economische invalshoek naar projecten kunnen kijken, waardoor er niet alleen betere plannen ontstaan maar er tevens een beter investeringsklimaat tot stand komt. Wij als ondernemers hebben ook belang bij een betere wijkeconomie en dat is meer dan alleen maar een nieuw jasje.' Inmiddels is het OPS bij diverse, in veel gevallen kleinschalige stedelijke vernieuwingsprojecten betrokken. Deze projecten variëren van plannen voor het vernieuwen van winkelcentra in naoorlogse wijken tot bijvoorbeeld het bestrijden van onveiligheid in een winkelgebied. 'In de praktijk gaat het vooralsnog om kleinschalige projecten. Het hoeft natuurlijk ook niet altijd alleen maar te gaan om grote meeslepende zaken.

Helaas moeten we constateren dat de concrete, tastbare resultaten vooralsnog beperkt blijven. Dat heeft alles te maken met het feit dat stedelijke vernieuwing een traag proces blijkt te zijn. Een proces waarin ook nog niet alle rollen van de partijen duidelijk zijn. En daar bedoel ik bijvoorbeeld de regierol mee. Heeft bij een project de gemeente of de corporatie de regie in handen?' Crassee voegt hier aan toe dat de verwachtingen rond het OPS vooral bij gemeenten misschien wat aan de hoge kant waren. 'Zo in de trant van 'de private partijen schuiven aan tafel en we kunnen dus rekenen op investeringen'. Maar gemakshalve wordt daarbij vergeten dat wij als bedrijven wel ons dagelijks brood moeten verdienen. Uiteindelijk staat de outcome of met andere woorden het rendement van investeringen bij ons voorop. Dat hoeft overigens helemaal niet negatief te zijn. Sterker, het levert juist bij het opstellen van een ontwikkelingsplan een meerwaarde. Wij kijken dus zakelijker en minder emotioneel naar een project. Wat levert het ons op, of welke inspanningen zijn noodzakelijk om het rendement te verhogen. Overigens zie je dat deze benaderingswijze ook bij de overheid meer gaat leven.' De secretaris noemt het een leerproces met toekomst. 'Stedelijke vernieuwing is een opgave die in gezamenlijkheid moet worden opgepakt. Dat klinkt als een open deur maar het is wel heel wezenlijk. De overheid en corporaties kunnen het niet alleen en de private partijen kunnen het ook niet alleen. Maar dan moet wel het wederzijdse onbegrip verdwijnen. Wij als private sector moeten dus leren wat minder kortademig te zijn en de overheid en corporaties moeten ons niet alleen als geldschieters zien.' Crassee is ervan overtuigd dat uiteindelijk een gezamenlijke aanpak van stedelijke vernieuwing met de kennis en inspanning van het OPS tot vruchtbare projecten kan leiden. •

‘Terugblikkend op de afgelopen periode concludeert het OPS dat het proces van stedelijke vernieuwing aanzienlijk taaier is dan was verwacht’


39

HOOFDKANTOOR

Bouwfonds Wonen B.V. Westerdorpsstraat 66 Postbus 15 3870 DA Hoevelaken Telefoon 033 253 91 11 Fax 033 253 96 85 Email [email protected] REGIO NOORD-OOST

Grote Voort 45 Postbus 10054 8000 GB Zwolle Telefoon 038 425 44 40 Fax 038 425 44 41 Email [email protected] REGIO MIDDEN-OOST

De Brand 30 Postbus 1 3800 AA Amersfoort Telefoon 033 453 41 11 Fax 033 453 41 90 Email [email protected] REGIO NOORD-WEST

Schipholpoort 64 Postbus 4376 2003 EJ Haarlem Telefoon 023 530 66 03 Fax 023 536 63 94 Email [email protected] REGIO ZUID-WEST

Poortweg 4 Postbus 75 2600 AB Delft Telefoon 015 268 08 08 Fax 015 262 33 63 Email [email protected] REGIO ZUID

Vestdijk 61 Postbus 6540 5600 HM Eindhoven Telefoon 040 265 98 59 Fax 040 246 40 40 Email [email protected]

Dossier Stedelijke vernieuwing

Recommend Documents