Krize amerického trhu s nestandardními hypotékami US-Subprime Strukturální příčiny a dopady pro rozvíjející se evropské hypotéční trhy
Evropské sdružení stavebních spořitelen 25. října 2007
Hans-Joachim Dübel Finpolconsult.de, Berlin
O autorovi
Bývalý člen Světové banky, zakladatel poradenské firmy v Berlíně (oblast rozvoje finančního sektoru); Autor nebo spoluautor všech významných evropských srovnávacích studií věnovaných hypotéčním úvěrům od roku 1995; Zkušenosti ze Spojených států amerických díky poskytování poradenských služeb pro americké společnosti působící na evropském trhu a řadě studií a konferencí o americkém trhu; Mezinárodní síť ekonomů v oblasti hypoték.
Historická struktura trhu USA 20. léta minulého století: banky a spořitelny omezeny na jednotlivé státy, 1932 proto založení Federal Home Loan Banks. 1934 veřejné záruky za hypoteční úvěry (Federal Housing Administration), omezené na dlouhodobé hypotéky na rodinné domy s pevnou úrokovou sazbou. 1937 Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) vytváří paralelní systém financování k bankám a spořitelnám postavený na hypotéčních makléřích. 1969 vietnamská fiskální krize má za následek „privatizaci“ Fannie Mae. Vznikají Ginnie Mae (pro osoby s nízkými příjmy, veterány) a „konkurenční“ Freddie Mac. 80. léta minulého století: federální regulace v jednotlivých státech vytváří pravidla ochrany spotřebitelů před lichvou Æ vytváří se trh s nestandardními hypotékami „subprime market“. 90. léta 20. století: v důsledku krize spořitelen se z Fannie Mae a Freddie Mac stávají centrální refinančníci a úvěroví ručitelé na trhu klientů se středními příjmy. Výsledek: soukromý sektor se soustředil na rizikové segmenty trhu Jumbo, subprime, netradiční produkty/pohyblivé úroky.
Soukromé a veřejné segmenty trhu USA dnes Zdroj financování
Nástroj financování
Kapitálové trhy (institucionální investoři, banky a spořitelny, soukromí investoři, cizinci
MBS, tax-preferred bonds
„Agentura“ MBS a obligace
Úložky private-label MBS
Zprostředkovatel úvěrového rizika FHA/VA a Ginnie Mae státní agentury
Fannie Mae Freddie Mac FHLB
banky finanční společnosti (hypotéční pojišťovny)
Cílový segment Nízké příjmy pevné úroky
nestandardní nastavitelná sazba
Zdroj: Finpolconsult/Dübel
Střední příjmy pevné úroky a půjčka 1. řádu
Téměř standardní a standardní nastavitelná sazba a druhořadé
Vysoké příjmy, standardní všechny úvěrové produkty
NOVÉ SOUKROMÉ TRHY - nestandardní - téměř standardní (‘Alt-A’) (Piggybacks, nízká dokumentace, neg. amortizace)
Deformace bytové politiky v USA
Žádná podpora spoření; Odečtení úroků z hypotéčního úroku až do objemu půjčky 1 mil. USD (víceúčelové, včetně spotřebních úvěrů); Další daňové deformace: pojištění hypoték (do 2007 nelze odečíst z daní) oproti ’piggybacks’ (druhořadé úvěry, daňově odečitatelný úrok); Neexistence podpůrných programů pro výstavbu nájemních bytů s výjimkou pro velmi chudé (stigmatizace), právní úprava se soustřeďuje na krátkodobé pronájmy. Vlastnictví domů jako ‘kasička’ pro financování spotřeby. Výsledek: cca 10 % domácností v USA je majiteli bytů, ačkoliv by vzhledem ke své platební schopnosti měly být jejich nájemníky.
Roztříštěný systém regulace Nepřehledná regulace nabízejících z
Fannie Mae/Freddie Mac (OFHEO),
z
Banky (FDIC),
z
Spořeny (OTC),
z
Pojišťovny (regulace platná v jednotlivých státech, zejména North Carolina, New York, Arizona),
z
Emitenti dluhopisů (SEC), nepřímo rovněž finanční společnosti a investiční banky.
Celé třídy nabízejících jsou stěží regulovatelné (např. makléři – v některých státech Kodex chování, finanční společnosti, soukromý majetek a zajišťovací investiční fondy). Roztříštěná ochrana spotřebitele (mnohdy roztříštěna na jednotlivé státy). Výsledek: systém reaguje problémy trhu příliš pozdě a váhavě z
Interagency Guidance pro nestandardní úvěry z roku 2007 přichází o 3-4 roky pozdě, funguje procyklicky.
z
Téměř doslovné opakování podobné Guidance z roku 1999 (předchozí krize)
Na cestě ke katastrofě: Stimulování americké ekonomiky po 11.9.01 Rekordně nízké úroky, expanzivní měnová politika (krátkodobá) a asijští investoři Æ propadá se diskontní faktor pro bytovou výstavbu. Dřívější splácení hypoték s pevnou sazbou chrání USA před recesí. Podíl produktů s nastavitelnou úrokovou sazbou se cyklicky zvyšuje Æ diskontní faktor dále klesá. Ekonomika odčerpávání hypotéčního majetku pro spotřební financování dále pohání vývoj cen domů (Home Equity Loans, „cashout“ refinancování); Později, před vrcholem cyklu 2004/5, přicházejí ‘netradiční’ produkty – prodloužené umořování a kapitalizace úroků, pohyblivé úrokové sazby, zaváděcí úrokové sazby a reset; Tříštění daní upřednostňuje půjčky ‘piggyback’ s extrémními dobami splácení - 100% financování se stává v mnoha přímořských oblastech standardem. Subprime trh vytlačuje státní úvěrové programy (s pevnou sazbou). Standardní (prime) úvěr se mění na nestandardní (subprime) v důsledku vysokých cen nemovitostí a struktury makléřských poplatků; Nový trh: Alt-A, s vysokým podílem půjček „low-documentation“ (s omezenou nutností předkládat doklady o příjmech; vulgo: ‘liar loans’ – „lhářské půjčky“). Výsledek: snižování úrovně norem úvěrování, rostoucí riziko platebního šoku, úvěrová, cená a spotřební bublina.
Cyklický nárůst úvěrování s pohyblivou úrokovou sazbou, růst cen úvěrování s pevnou sazbou s možností platby před splatností 4.5
45%
4
40%
3.5
35%
3
30%
2.5
25%
2
20%
1.5
15%
1
10% 30-letá hypotéka s pevnou sazbou minus 3-letý stát. dluh, l.S. 30-letá hypotéka s pevnou sazbou minus 10-letý stát. dluh, l.S.
0.5
5%
Podíl financování s klouzavým úrokem v ročním průměru, r.S.
Quelle: Freddie Mac, Finpolconsult.
07 20
06 20
05 20
04 20
03 20
02 20
01 20
00 20
99 19
98 19
97 19
96 19
95 19
94 19
93 19
92 19
91
0% 19
19
90
0
Produkty rizikové, ale s vysokou marží s pohyblivou úrokovou sazbou (250-300 bp v období nejnižších úroků) Zdražení úvěrování s pevnou sazbou 01-02 + 50 bp proti splacení před splatností.
Cyklus vývoje reálných cen nemovitostí vykazuje v dlouhodobém srovnání nadhodnocování v období 2003/4, 2005-6 cenová „bublina“ 300
250
200
Boston
Washington
New York
Miami
Seattle
San Francisco
Los Angeles
San Diego
150
100
50
19 8 19 0 8 19 1 8 19 2 8 19 3 8 19 4 8 19 5 8 19 6 8 19 7 8 19 8 89 19 9 19 0 91 19 9 19 2 9 19 3 9 19 4 9 19 5 9 19 6 9 19 7 9 19 8 9 20 9 0 20 0 0 20 1 0 20 2 0 20 3 0 20 4 0 20 5 06
0
Index cen domů OFHEO redukovaný indexem spotřebitelských cen, 1999 = 100
Zdroj: OFHEO, Úřad práce, Finpolconsult.
Netradiční* úvěry s pohyblivou úrokovou sazbou a úrovně cen nemovitostí jsou úzce spjaty, 2005 70%
CA
NV VA
60%
CO
DC
50% HI 40% 30% 20% 10% 0% 0
100
200
300
400
500
600
Median House Price * 1000* USD Průměrná cena nemovitosti 1000 USD
*Půjčky s prodlouženou dobou splácení, kapitalizace úroku, vstupní úrokové sazby
Zdroj: Anthony Sanders, Ohio State University.
Uvolnění majetku pomocí půjček s ručením součástmi domácností (HEL, Home Equity Loans) a předčasné splácení s „cashout“ 500
Odčerpání majetku při prodeji
450 Odčerpání majetku při platbě 400 Půjčky s ručením součástmi domácností - netto
miliarda USD
350 300 250 200 150 100 50 0 1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Například, Countrywide (Kalifornie) v roce 2006 byla největším věřitelem v Mexiku, díky poskytování „cashout“ refinancování Zdroj: Calculated Risk Blog. přistěhovalcům.
Soukromý Subprime trh vytlačuje státní programy záruk za úvěry pro klienty s nízkými příjmy
%
Důvody: zaostává v přizpůsobování stropu cen nemovitostí, veřejný sektor se zaměřuje na úvěrování s pevnou sazbou. Zdroj: MBAA.
Subprime a Alt-A trhy dosahují nových rozměrů
Objem RMBS vydaných v USA
Zdroj: FitchRatings.
Odhad složení prvotřídních hypotéčních dluhů
Nárůst výpadků jako důsledek klesajících úvěrovacích standardů Subprime trh z Kumulace rizikových faktorů: >80% s pohyblivou úvěrovou sazbou, produkty s vysokým rizikem platebního šoku, vysoké LTV, nízká skóre; z Prodlení plateb > 60 dní v květnu 07 cca 13%; z ‘Resetování’ 2007, 2008 vysoký počet výpadků. “Alt-A” trh z Heterogenní segment, koncentrace úvěrů s nízkými požadavky na dokumentaci (liar loans), vysoký podíl pohyblivé úrokové sazby; z Prodlení plateb > 60 dní v květnu 07 cca 3,5%. Prime trh pod tlakem rizika ceny nemovitostí: z Vysoký převis nabídky, květen 07 9 měsíců s existujícími nemovitostmi; z Nedostatek poptávky, protože jsou zpřísněny standardy upisování, subprime trh je v recesi; z Výkyv cca. 1 mil nemovitostí: 500 000 z dražeb, 500 000 ze schodku poptávky; celkový trh přitom představuje cca 6,5 mil. transakcí; z Riziko ztráty hodnoty (tržní hodnota klesá vlivem výše půjčky) ve stávající bytové výstavbě, neboť ceny zřejmě spadnou o 15 % - 40 %.
Výskyt výpadků podle rizikových tříd a produktů, stav polovina roku 2007 Standardní půjčky
Nestandardní půjčky
Hypotéky, které jsou 90 a více dní po splatnosti
Standardní, variabilní úrok
Nestandardní, variabilní úrok
Standardní, fixní úrok
Nestandardní, fixní úrok
Zdroj: Wall Street Journal
Problémy resetování – Interagency Guidance přichází příliš pozdě Šok z úrokové sazby v nestandardním úvěrování, číselný příklad 8.0 7.0
Úroveň pohyblivých úroků Prime 1 rok Startovací úrok červen 2004 (x-2%) Startovací úrok červen 2005 (x-2%) Startovací úrok červen 2006 (x-2%)
6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0
20 04 20 01 04 20 04 04 20 07 04 20 10 05 20 01 05 20 04 05 20 07 05 20 10 06 20 01 06 20 04 06 20 07 06 20 10 07 20 01 07 20 04 07 20 07 07 -1 0
0.0
Zdroj: Finpolconsult/Dübel
?
Plně indexované, plně amortizované upisování, jak požaduje Interagency Guidance, by znamenalo okamžité výpadky. Věřitelé jsou nuceni restrukturalizovat a/nebo odepsat dluhy (short sales, atd.).
Problematika resetování na subprime trhu Časový profil prvních úprav úrokových sazeb v různých třídách úvěrů, v miliardách USD za měsíc
Zdroj: Credit Suisse.
Trh s obligacemi: Strukturální problémy na privátním trhu s cennými papíry Privátní trh s cennými papíry je založen na regulačním modelu SEC: z
Žádní zprostředkovatelé úvěrového rizika, jen emitenti a investoři;
z
Zisky primárně z poplatků za služby a obchodování;
z
ex-post kontrola rizik přes ručení za prospekt.
Na ‘agency’-MBS trhu (Fannie Mae, Freddie Mac) a na bankovním trhu existují zprostředkovatelé úvěrového rizika a funguje zde plná regulace Æ všeobecně nižší podíl výpadků (default). Ratingové agentury a investiční banky pracují bez ekonomického modelu trhu s byty (cenový a výrobní cyklus), nadto masivní pobídkové problémy: z
Rady poskytované investorům se často odchylují od interního obchodního chování;
z
Komplexnost a nelikvidnost nástrojů vytváří bezpečné zisky (např. CDO);
z
Ratingové agentury jsou placené emitenty.
Účetní pravidla umožňují nadměrné nadhodnocování úvěrů vůči investorům, Účinná pravidla úrokových sazeb umožňují podhodnocovat hodnotu vůči dlužníkům;
Přeměna nejistých aktiv na jisté obligace … Přeměna hypoték a majetku společností na obligace LBO společnost
Finanční hospodářství
Krátkodobá obligace
Nadřízené CDO tranše
Ekvita
Nadřízené
Podřízené CDO tranše
Podřízené Ekvita DPPI nebo CDO ekvita Hlavní chráněné bankovky
CDO ekvity tranše
Nadřízené Spekulační AAA úvěry
Spekulační úvěry Podřízené HY obligace
Podříz. tranše
Podřízené
Ekvita
HY obligace
Nadřízené
Podřízené
Ekvita
BBBrated HEL ABS/ CMBS nebo syntet.
Aktiva společnosti
Ekvita
Skutečné hospodářství
Kanál krátkodobé obligace (např. SIV)
Nadřízené Podřízené Hypotéky (často BBB)
Ekvita
Absence zprostředkovatelů úvěrového rizika, systém založený na poplatcích; Žádná likvidita, žádná tržní tvorba cen; Zdroj: Prezentace na Barcelona Global ABS Conference červen 2007 SEC vždy příliš pozdě. Otázka: Jsou CDO budoucností krytého systému zástavních listů?
… zjevně bezpečné Jsem z komise pro cenné papíry, pane Fernwiltere. Jsem tu, abych se podíval na vaše účetnictví.
Je vám jasné, že účetní praktiky jistých velkých společností měly devastující dopad na naše finanční trhy? …..
Ještě jedno takové falšování účetních knih takového měřítka a celá ekonomika by mohla zkolabovat!
DOPORUČUJI PRODAT
Cyklické problémy na trhu cenných papírů Ceny druhořadých nestandardních tranší se od poloviny roku 2006 hroutí, děje se tak v důsledku zvěřejňovaných zpráv o podvodech; Od počátku 2007 na subprime trhu žaloby pro podvod na původce, likvidace (New Century), převzetí, v současnosti již tento vývoj postihl i prime trh; srpen/září 07: z
Krize mezibankovního trhu způsobená nadměrným cizím financováním, nejasným vystavováním bank nelikvidním produktům a produktům s vysokou mírou neplnění, riziko ceny domů v USA;
z
Nového ohodnocování nelikvidních produktů je de-facto nemožné, ovlivňuje celý investorský sektor;
z
Výpadek zajišťovacího fondu Bear Stearns považován za předchůdce budoucích nezdarů dalších fondů s vysokými zisky;
z
Sektor korporátního financování je rovněž vážně postižen: z
Trh ABCP (krize IKB), arbitráž Basel I,
z
SIVs (nebilanční bankovní struktury), arbitráž Basel I,
z
Úvěrový trh pod vlivem pákového efektu.
Výsledek: intervence centrální banky mají přinést řešení systematického rizika. Ztráta důvěry investorů v trh zajišťovaný aktivy.
Ztráta důvěry – Ceny AAA sledují BBB (Home Equity Loans) AAA
BBB
Zdroj: Markit.com
Důsledky krize amerického hypotéčního trhu pro Evropu Přímé: Investoři do amerických hypotéčních cenných papírů (často neinformovaní), značně mírnější vystavení riziku (výjimky). Finančníci amerických zprostředkovatelů na hypotéčním trhu (obecně profesionálnější) Nepřímé: Emise cenných papírů se oddalují, pravděpodobná stagnace nebo pokles emisí; Zvýšení cen podřadného a vysoce rizikového úvěrování; Rizika financování na vysoce rizikových trzích (UK, Španělsko) jsou jasněji vnímána, nové ocenění; Marking-to-market a downgrades s sebou nesou těsnější regulační bariery pro institucionální investory Æ snižuje se likvidita primárního trhu; Zajišťovací investiční fond a SIV travails (snížení pákového efektu) snižují likviditu sekundárního trhu. NICMÉNĚ: Růst podporuje rizikovost a poptávku po evropských aktivech; Pokračuje plavení globální likvidity, zejména vyvolané asijskými úsporami Intervence centrální banky kupují čas (snížení stupně zadlužení u nebilančních nástrojů a uvolnění krize likvidity některých bank); Globální růst podporuje úvěrové riziko, ale i poptávku po evropských realitních aktivech.
Růst globální likvidity je nadále velmi vysoký
Globální * růst omezená a nejširší zásoby peněz (M0 a M3- narrow a broad money) : Na křižovatce
Globální omezená zásoba peněz
* HDP G5
Globální nejširší zásoba peněz
- vážené tempo růstu zásob M0 a M3 (G5: USA, evropské země, Japonsko, GB a Kanada)
Americké úrokové sazby se snižují a stádní chování centrální banky budou pravděpodobně motivovat množství peněz; Repo likvidita se působením nástrojů využívajících zajištění aktivy naopak zpomalí. Zdroj: Deutsche Bank.
Přecenění evropského RMBS na vysoce rizikových trzích – rozpětí AAA tranší
Zdroj: Merrill Lynch.
Rozsáhlé přecenění se týká rovněž Covered Bonds
leden 07
Německo
Zdroj: Merrill Lynch.
červenec 07
Španělsko
srpen 07
Francie
září 07
Irsko
říjen 07
GB
USA
Historické zkušenosti s rozšířením ziskového rozpětí hovoří pro cyklus 3-4 let (nejnižší – nejvyšší úroveň)
Míry delikvence u domovních hypoték Benchmark korporátních rozpětí Baa
Při uvažování posuvu vůči korporátnímu rozpětí o 1 čtvrtletí má míra delikvence nejlepší vypovídací schopnost
Rizikové faktory rozvíjejících se evropských hypotéčních trhů (střední a východní Evropa) Financování do značné míry v rukou mezinárodních bank doprovázeno vysokými platebními deficity, často doprovázeno agresivními strategiemi vstupu na trh, Převládají produkty s variabilními úrokovými sazbami, v mnoha případech ve spojení s rizikem směnného kurzu (‘carry trade’ drobného investora). z Výjimky: Česká republika, Slovensko, Maďarsko. Země s variabilními úrokovými a valutovými sazbami zažívají větší nárůst cen nemovitostí, např. Estonsko, Lotyšsko (Euro), Polsko (CHF), vývoj v České republice podstatně mírnější. z Kolik z toho vývoje připadá na počínající přizpůsobení cen (při zavádění financování bytové výstavby) a kolik na cyklický vývoj cen nebo spekulace? z Česká republika vykazuje typickou strukturu pouhé počínající úpravy cen. Poměrně rychlé rozšíření produktového menu na „high-LTV“ úvěrování, dokonce neúčelové úvěry zajištěné věcmi z domácnosti (v Česku známé pod názvem „americká hypotéka“). Zvyšující se počet zprostředkovatelů úvěrů v kombinaci s novými účastníky trhu, v Polsku např. dosahuje 30 % (většinou úvěroví makléři, např. Millennium Bank). Ochrana spotřebitele stále poměrně nerozvinutá, „děravý“ bankovní dozor (např. vystavení věřitelů s domácím depozitním základem rizikům směnného kurzu).
Rozvíjející se Evropa s velkým přílivem čistého kapitálu a schodkem ve výkonové bilanci (analogie s USA)
Rozvojový trh ASIE
Rozvojový trh EVROPY
Brutto příliv soukromého kapitálu Brutto odliv soukromého kapitálu Netto příliv soukromého kapitálu
Platební bilance Akumulace zahraničních rezerv
Růst zahraničních úvěrů bankám pohání rozvíjející se úvěrové trhy Vztah mezi růstem úvěrů a růstem zahraničního financování bank, 2004 – 2006 (%)
Nárůst úvěrů
Nárůst zahraničního financování bank, brutto
Zdroj: IMF Global Financial Stability Report, září 07
Faktory snižující rizika na rozvíjejících se evropských hypotéčních trzích Vysoký podíl přímých investic snižuje riziko likvidity (centrály většinou zajišťují své místní filiálky). Zbývající místní banky se profesionalizují a specializují se, z části na financování bytové výstavby. Existují i trhy s produkty s pevnou sazbou a programy podpory spoření (často s vysokými subvenčními náklady). Důležité prvky (např. demografie, migrace, volná pracovní místa) zpomalují růst cen z Výjimkou je Polsko s nejsilnějším tlakem poptávky a rovněž metropole ostatních zemí. Nová výstavba reaguje pružně na cenové signály, rychlé dokončování staveb snižuje riziko nadměrného reagování cen. z Výjimkou je Lotyšsko a Estonsko s nepružnými dodavatelskými podmínkami Zatím nejsou patrné známky nadměrného stavebního boomu – spíše návrat k ‘normálním’ podmínkám 80. let minulého století.
Polsko – riziko spekulace Úvěrování ovládnuté devizovými půjčkami
Purpose Loan-to-value ratio Maturity Currency Distribution Interset rates in Zloty
Zloty
Cizí měna
1995
2005
Only housing
Any purpose related to real estate
70%
80% (exceptions up to 100%)
10 years
15 years (up to 35 years available)
PLN
PLN, CHF, EUR, USD
Only through banks
Alternative distribution channels
37%
8%
Celkem
Zloty
Cizí měna
Rizikový profil produktového menu 1995
2005
Účel
Pouze bytová výstavba
Koeficient úvěru a hodnoty Splatnost Měna Rozdělování Úrokové sazby v zlotých
70 % 10 let CZK Jen prostřednictvím bank 37 %
Jakýkoliv účel týkající se nemovitostí 80% (výjimečně 100%) 15 let (možné až 35 let) PLN,CHF,EUR, USD Alternativní distrib. kanály 8%
Zdroje: NBP, Finpolconsult research.
Devizové úvěrování s krátkodobými úrokovými sazbami snižuje počáteční platby na úkor vysokého rizika platebních šoků. Paleta produktů se rychle rozšiřuje do rizikovějších segmentů (FF ve srovnání se západoevropským vývojem od 70. let). Vysoký podíl zprostředkovatelů úvěrů vyžívaných zejména nově příchozími věřiteli. Koeficient ceny nemovitostí a příjmů se ve Varšavě od roku 2003 zvýšil na dvojnásobek. Ceny bytů a platy ve Varšavě
Cena za metr čtvereční Průměrná měsíční hrubá mzda nebo plat
Česká republika – zklidnění po počáteční úpravě Růst úvěrů a růst cen nemovitostí 1000%
25%
Single-family home price Růst ceny rodinného growth,l.h.s. l.h.s. domu, Housing loanna growth, r.h.sr.h.s. Růst úvěru bydlení,
20% 15%
100%
10% 5% 0%
10%
19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05
-5%
Rizikový profil produktového menu 1995
2005
Účel
Pouze bytová výstavba
Byt. výstavba, vybavení
Koeficient úvěru a hodnoty
70 % (zákonný limit)
70% (max.možný)
Splatnost
15 let
20 let (možné až 40 let)
Měna
CZK
CZK
Rozdělování
Jen prostřednictvím bank
Alternativní distrib. kanály
Úrokové sazby v CZK
14 %
5%
Zdroj: ČNB, Merrill Lynch, Finpolconsult research.
Úvěrování téměř výhradně v CZK. Typicky úvěrování s pevným úrokem (fixace na 5 let), s pevným ziskovým rozpětím podle krytí obligacemi nebo úložkami stavebního spoření. Rozšiřující se paleta produktů, dosud ale stále většinou konzervativní koeficient půjčky k hodnotě. Distribuce ovládána bankovními sítěmi. Pokles cen od 2003 (v současnosti se vývoj obrací). Poměr ceny domů v Praze a České republice k příjmům Obr.III.10 Poměr cen bytů k roční mzdě (poměr ceny za byt o rozloze 68m2 k mzdě za poslední 4 čtvrtletí
Česká republika, celkem (stupnice vlevo) Praha (stupnice vpravo)
Otázky, kterými je nutno se zabývat na rozvíjejících se evropských trzích Nebezpečí, že se rozvíjející se realitní rozvojové evropské trhy stanou ‘bezpečným přístavem’ pro celosvětovou likviditu, hrozí, že se stanou dalším místem spekulace. Kontroly toků kapitálu jsou možným řešením, nicméně s nežádoucími dlouhodobými účinky (Malajsie). Ochrana proti spekulacím s realitami by měla zahrnovat: z Proměnlivé devizové kurzy ke zvýšení transparence rizikových prémií a vyrovnání schodků ve výkonové bilanci (zejména pobaltské republiky). z Jako protiopatření zavedení dohledu nad úvěry v cizích měnách a s nimi souvisejícím spotřebitelským ‘carry trade’. z Zlepšený regulativní rámec (bankovní dozor, ochrana spotřebitelů) podporující: z úvěrování s pevnou sazbou, z dlouhodobé oceňovací techniky (na rozdíl od tržních hodnot), z přiměřené doby splácení, z na začátku fáze spoření, která podporuje tvorbu vlastního kapitálu, z transparence rizika bank a využití kapitálových trhů pro přenos rizik. z Dostatečně konzervativní státní měnová politika, tlumící růst ve prospěch větší stability.
Několik širších závěrů z americké krize Problém č. 1 plavení globální likvidity a nízkých cen úvěrových rizik: z Přesycení asijskými úsporami, státní kapitál a jiné zdroje nadměrné likvidity ničí veškeré možnosti peněžní politiky, které mohly ovlivnit dlouhodobé úvěrové sazby; z Větší spotřeba, vývoj domácího kapitálového trhu, priorita pružných devizových kurzů za účelem přesměrování globálních kapitálových toků do nejproduktivnějších způsobů využití. Problém č. 2: nedostatky ve finanční regulaci a standardech ochrany spotřebitele: z Pobídkové standardy pro trh s cennými papíry (např. ratingové agentury, převzetí rizika zprostředkovatelů místo poplatků Haircuts); z Transparentnost a regulace nebankovních finančních institucí jako hlavního zdroje arbitráže; z Stigmatizace ochrany spotřebitele jako ‘nepřítele bank’, jež má být překonána společným přístupem k regulaci (jako součásti finanční regulace); z
Basel III, pro podložení transformace lhůt univerzálních bank s vlastním kapitálem (v současné době křížové dotace cen úvěrů ze zisků z transformace lhůt).
Problém č. 3: nedostatek globální koordinace: z
Likviditní a regulační politiky napříště nemohou být izolované, při daném rozsahu globálních kapitálových toků to není možné;
z
Regionální integrační přístupy jako výchozí bod pro následnou globální koordinaci (například integrace finančních trhů EU).
Kontakt
Hans-Joachim Duebel Finpolconsult.de Esmarchstr. 15 D-10407 Berlin
[email protected] www.finpolconsult.de
