Jaarverslag 2014 Paterswolde mei 2015

Jaarverslag 2014

Paterswolde mei 2015

Jaarverslag 2014 Paterswolde mei 2015

Inhoudsopgave

Jaarverslag

Voorwoord 04 1.

Verslag van directeur-bestuurder

05

2.

Verslag van de Raad van Commissarissen

08

3. De kwaliteit van wonen

12

4. Huurprijsbeleid 13 5.

Woningmarkt / Woningvoorraad

15

6.

Leefbaarheid

20

7. Wonen en zorg 21 8. Financieel Verslag 22

Jaarrekening 9. Jaarrekening 28 Balans Winst- en Verliesrekening Kasstroomoverzicht Waarderingsgrondslagen

Toelichting op balans en Winst- en Verliesrekening

10. Overige gegevens 55

3

Voorwoord

Voorwoord In deze jaarstukken kijkt de Stichting Eelder Woningbouw terug op het jaar 2014. We leggen verantwoording af over de volgende aandachtsvelden: - kwaliteit en beschikbaarheid van woningen; - leefbaarheid; - wonen en zorg; - het aanbieden, verhuren en verkopen van woningen; - het betrekken van huurders bij beleid en beheer; - financieel beleid. De financiële resultaten over 2014 vindt u in de jaarrekening die in de jaarstukken zijn opgenomen. De SEW heeft over 2014 een positief resultaat behaald van € 742.616,- Dit resultaat is voornamelijk bereikt door de verkoop van een vijftal woningen en een goede kostenbeheersing. Met betrekking tot het wijkvernieuwingsproject Nieuwe Akkers resteert nog de nieuwbouw van 18 appartementen aan de Geyssendorfferweg, deze worden maart 2015 opgeleverd. De bouw van 9 appartementen aan de Gen. Snijdersweg zal waarschijnlijk worden opgepakt in 2016. De komende jaren zullen wij naar draagkracht blijven investeren in de lokale volkshuisvesting. Dit zal sterk afhankelijk zijn van het overheidsbeleid. Als de beleidsvoornemens van het Ministerie niet zullen worden aangepast dan zal het lastig worden om te kunnen blijven investeren op de manier zoals we de afgelopen jaren hebben gedaan.

Verklaring De directeur-bestuurder van Stichting Eelder Woningbouw verklaart dat alle uitgaven in het boekjaar in het belang van de volkshuisvesting zijn gedaan (conform artikel 26 BBSH). Paterswolde, 16 april 2015 Michiel Veenstra Directeur-bestuurder

Jaarverslag van het Bestuur

4


Hoofdstuk 1 | Verslag van directeur-bestuurder

De Stichting Eelder Woningbouw wil in al haar activiteiten een klantgerichte, kwalitatief hoogwaardige woningcorporatie zijn. Een transparante werkwijze en open benadering staan hierbij voorop. Onze missie en visie onderstrepen de bedrijfsfilosofie van Stichting Eelder Woningbouw.

Missie

“De Stichting Eelder Woningbouw biedt als professionele en klantgerichte organisatie met een sterke vastgoedportefeuille woonplezier met keuzemogelijkheden aan een brede groep klanten.” Stichting Eelder Woningbouw is meer dan een intermediair in woondiensten. We zijn en blijven een sociale verhuurder met een duidelijke meerwaarde. We zetten ons in voor het ontwikkelen van een kwalitatief hoogwaardige en goed renderende woningportefeuille. Hiermee kunnen we aantrekkelijke keuzemogelijkheden bieden, waarbij we invulling kunnen geven aan de woonwensen van onze klanten.

Visie

“Ruimte voor klanten, ontwikkeling door ondernemen.” Ruimte is zowel voor onze klanten als voor de Stichting Eelder Woningbouw een sleutelbegrip. De klant mag van de woningcorporatie meer verwachten dan alleen woonruimte. Klanten kunnen kiezen hoe en waar zij willen wonen. Om onze klanten optimaal van dienst te zijn, kiest Stichting Eelder Woningbouw op haar beurt voor ruimte om te ondernemen en te groeien.

Governancecode en Aedescode

Stichting Eelder Woningbouw onderschrijft de in de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties vastgelegde beginselen. De Governancecode Woningcorporaties wordt gehanteerd voor het inrichten van de bestuurlijke organisatie. In de Aedescode zijn kwaliteiten over inzet, transparantie en verantwoording opgenomen, die verplicht verbonden zijn aan het lidmaatschap van Aedes Vereniging van Woningcorporaties. Stichting Eelder Woningbouw heeft in 2014 gewerkt volgens de principes en uitwerkingen zoals opgenomen in de Governancecode Woningcorporaties en de Aedescode.

Benchmarking

In 2014 is met belangstelling kennis genomen van de uitkomsten van de Aedes benchmark en de benchmark van BDO voor de plattelandscorporaties in Noord Nederland. Volgens de Aedes benchmark is de SEW gecategoriseerd in “A”. Wij zijn echter nog niet tevreden met de uitkomsten en zullen trachten de bedrijfslasten verder naar beneden te brengen. De Stichting Eelder Woningbouw is een financieel gezonde woningcorporatie met relatief lage huren en een steeds hogere woonkwaliteit. De gemiddelde huurprijs in 2014 bedraagt 65,7% (DAEB Woningen) van de maximaal redelijke huurwaarde op basis van Energielabel. Het gewenste percentage is gemiddeld 74,5% van de MRH op basis van Energielabel.

Bestuur Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie, en is onder meer verantwoordelijk voor: • de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie; • de strategie; • de financiering; • het beleid; • de resultatenontwikkeling; • het afhandelen van klachten zoals ingediend bij de klachtencommissie. Het bestuur legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Het bestuur richt zich bij de uitoefening van zijn taak op het behalen van de volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen van de organisatie en weegt hierbij de in aanmerking komende belangen van de bij de woningcorporatie betrokkenen af. Het bestuur verschaft de Raad van Commissarissen tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van haar taak. Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Het bestuur rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersings- en controlesystemen met de Raad van Commissarissen. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn in artikel 17 van de statuten van Stichting Eelder Woningbouw omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het directiestatuut.

Risicobeheersing en controlesystemen

Het bestuur van Stichting Eelder Woningbouw is verantwoordelijk voor het ontwerp, de implementatie en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Hieronder wordt verstaan: • het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico’s; • het beïnvloeden van gedrag en andere aspecten van de organisatie die het mogelijk maken de doelstellingen te realiseren; • het voorkomen, dan wel vroegtijdig signaleren van potentieel wezenlijke fouten, verliezen, fraude of overtreding van wetten en regelgeving.

Directeur-bestuurder

In 2014 is de functie van directeur-bestuurder vervuld door de heer M. Veenstra, werkzaam in deze functie sinds 1 mei 2011. De heer Veenstra combineert de functie van bestuurder met de functie van hoofd financiën.

Tegenstrijdige belangen

In 2014 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de directeur-bestuurder zoals bedoeld in principe II.3 van de Governancecode Woningcorporaties.

Bestuurdersaansprakelijkheid

Voor de directeur-bestuurder en de Raad van Commissarissen is een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering afgesloten, waarop in het verslagjaar geen beroep is gedaan.

5 3


6 3

Hoofdstuk 1 | Verslag van directeur-bestuurder

Organisatie

Dhr. M. Veenstra Directeurbestuurder

Dhr. F.J.M Schrijver Hoofd Woondiensten

Mw. A. Ellens Mw. Fin. Administratie

Dhr. J. Dussel Opzichter

Mw. J.M. Smith

Mw. Verh- en Bew. Zaken

Dhr. W. Hartlief

Onderhoudsmedewerker

Er zijn geen wijzigingen in de personeelssamenstelling geweest in het verslagjaar. Per 31 december 2014 bedraagt het aantal medewerkers 7. Het aantal Fte’s op full-timebasis bedraagt aan het einde van het verslagjaar 5,89. De werknemers vallen onder de bepalingen van de CAO voor personeel in dienst van woningcorporaties. De pensioenvoorzieningen zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW).

Administratie

De administratie wordt in eigen beheer verzorgd. Hierbij wordt gebruik gemaakt van het bedrijfsinformatiesysteem van NCCW te Almere. Het onderhoud van het interne automatiseringssysteem is uitbesteed aan CSN Groep B.V. in Groningen. De samenstelling van de begroting, rapportages en de jaarrekening gebeurt in eigen beheer.

Controle De administratie wordt gecontroleerd door Deloitte Accountants.

7


Verslag Verslagvan vande deRaad Raadvan van Commissarissen Commissarissen

Hoofdstuk 2 | Verslag van de Raad van Commissarissen

Algemeen

De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie staat tevens het bestuur met raad ter zijde. De Raad van Commissarissen houdt onder andere toezicht op: • de realisatie van de doelstellingen van de corporatie; • de realisering van de volkshuisvestelijke opgaven; • de strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie; • de opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; • het kwaliteitsbeeld; • de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; • het financieel verslaggevingsproces; • de naleving van toepasselijke wet- en regelgeving; De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen zijn in artikel 16 van de statuten van Stichting Eelder Woningbouw omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement voor de Raad van Commissarissen d.d. 12 april 2012 dat op de website is geplaatst. In dit jaarverslag legt de Raad van Commissarissen, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Als toezichtkader voor het uitoefenen van haar taken hanteert de Raad van Commissarissen:

• • • • •

het BBSH; de door haar goedgekeurde missie; de statuten; het beleidsplan; de begroting;

dit toezichtkader is door de Raad van Commissarissen in 2014 gebruikt bij het nemen van beslissingen, het beoordelen van bestuursvoorstellen en de bewaking van de realisatie van de corporatiedoelstellingen.

Taak en werkwijze

Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft de Raad van Commissarissen zich regelmatig mondeling dan wel schriftelijk door het bestuur laten informeren inzake de resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante externe ontwikkelingen en de wensen en behoeften van belanghebbenden. De Raad van Commissarissen heeft in het afgelopen boekjaar het volgende ondernomen om zich op de hoogte te houden van wat er speelt in het speelveld van Stichting Eelder Woningbouw: • overleg met bestuur • overleg met externe accountant • overleg met huurdersorganisatie • volgen van een seminar over toezicht op betaalbaarheid en efficiency • volgen van een masterclass assetmanagement en een cursus werkgeverstaken RvC • bijwonen bijeenkomst VTW en WSW over risicobeoordeling • bijwonen bijeenkomsten Kennisnetwerk Drenthe-Groningen • het lezen van relevante stukken en literatuur

Verslag van de Raad van Commssarissen

8


De Raad van Commissarissen heeft in het afgelopen jaar 6 reguliere vergaderingen gehouden. In één van de bijeenkomsten is het eigen functioneren van de Raad van Commissarissen besproken evenals dat van de individuele leden. Tevens is ook het functioneren van het bestuur besproken. In de besloten vergadering buiten aanwezigheid van het bestuur heeft de Raad van Commissarissen zijn eigen inrichting en functioneren als collectief en de bijdrage van de afzonderlijke leden beoordeeld. De Raad van Commissarissen heeft hiertoe de visie van het bestuur gevraagd en deze betrokken in de bespreking. Voorafgaand aan de beoordeling heeft de Raad van Commissarissen haar profiel opnieuw beoordeeld. De zelfevaluatie heeft plaatsgevonden op basis van de brochure Evaluatie van de Raad van Commissarissen en zijn leden van de VTW. Geen van de leden van de Raad van Commissarissen is frequent afwezig geweest bij vergaderingen. De Raad van Commissarissen heeft op 2 april 2014 overleg gehad met de Huurderbelangenvereniging. De Raad van Commissarissen heeft in het afgelopen boekjaar onder meer de volgende besluiten genomen over c.q. goedkeuring gegeven aan:

• • • • • •

jaarverslag en jaarrekening 2013 jaarplan 2014 begroting 2015 en meerjarenbegroting 2016-2020 huurverhoging met ingang van 1 juli 2014 van 4-6,5% (inkomensafhankelijk) strategisch voorraadbeleid 2012-2020 het verstrekken van opdracht voor de bouw van 18 appartementen aan de Geyssendorfferweg in Paterswolde • het aanhouden van het treasurystatuut 2010 met één jaar • goedkeuring aan de wijziging van accountant: na afloop van de termijn uit de governance code is, met het oog op continuïteit en kennis van SEW, binnen hetzelfde kantoor gekozen voor een andere accountant. • verkoopnotitie • afbouw bedrijfseigenregelingen • salaris bestuurder; afbouwregeling WNT wordt gevolgd • afscheid van de voorzitter van de Raad van Commissarissen de heer H. Temmen per 31 december 2014 in verband met het bereiken van de statutaire termijn • benoeming van de heer H. ter Veen tot voorzitter van de Raad met ingang van 1 januari 2015 • benoeming mevrouw M.Y. van der Veen tot Commissaris met ingang van 1 januari 2015 (Werving van het nieuwe lid van de RvC na publicatie in lokale media en selectie conform objectieve weging van de kandidaten) • visitatie in 2015 • de Raad van Commissarissen heeft de volgende zaken in het afgelopen boekjaar besproken: • voortgang projecten • periodieke rapportages over de woningexplotatie • risicomanagement en interne beheersing • financieringsbehoefte • gemeenteborging • de effecten van het overheidsbeleid op korte en op lange termijn (novelle, WNT, etc.) • verkopen • toezichtbrief 2014 CFV en oordeelsbrief verslagjaar 2013 Minister • managementletter Deloitte • overleg gemeente Tynaarlo • integriteit • huisvesten primaire doelgroep • kwaliteit woningbezit • wonen en zorg • Aedes benchmark 9

Onafhankelijkheid De Raad van Commissarissen waakt ervoor dat de leden van de raad naar zijn oordeel en formele zin onafhankelijk zijn in het licht van de in de Governancecode Woningcorporaties bepaling III 2.2 aangeduide criteria. De Raad van Commissarissen concludeert dat alle leden in het verslagjaar aan deze criteria hebben voldaan en onafhankelijk hun taak hebben uitgeoefend. In het verslag jaar zijn geen meldingen omtrent integriteit ontvangen en is ook geen gebruik gemaakt van de klokkenluidersregeling.

Deskundigheid en samenstelling De samenstelling van Raad van Commissarissen per 1 januari 2015 is als volgt: De heer H. ter Veen - voorzitter, tevens benoemd namens de Huurders Belangen Vereniging HBV Leeftijd 66 jaar Lid sinds 1 januari 2012, aftredend 1 januari 2016, hernoembaar Functie Voormalig partner bij Deloitte en KPMG Nevenfuncties Voorzitter RvC NVO Holding B.V. te Groningen Penningmeester bestuur Stichting zwembaden gemeente Tynaarlo Penningmeester bestuur Stichting Vluchtelingenwerk Noord-Nederland Lid raad van toezicht Stichting De Zijlen, Tolbert De heer E.T. van Gilst - lid Leeftijd 45 jaar Lid sinds 1 juni 2013, aftredend 1 juni 2017, hernoembaar Functie Planeconoom werkzaam bij de gemeente Delfzijl inzake ontwikkeling, vastgoed en grondzaken Nevenfuncties Geen Mevr. M.Y. van der Veen - lid Leeftijd 44 jaar Lid sinds 1 januari 2015, aftredend 1 januari 2019, hernoembaar Functie Manager van de Afdeling Middelen en Bestuursondersteuning gemeente Leek Nevenfuncties Lid van de raad van toezicht Stichting Trias Voorzitter raad van toezicht Stichting ASKA/SPA Voorzitter van de Rekenkamercommissie gemeente Tynaarlo De Raad van Commissarissen werkt met een profielschets, Gerelateerd aan zijn omvang, samenstelling en activiteiten, voor de gewenste deskundigheid en achtergrond van zijn leden van de Raad van Commissarissen. De profielschets is in 2014 niet herijkt maar wel als toetsing gehanteerd bij de werving van een nieuw lid voor de RvC.


10


Werkgeversrol De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor een goed Bestuur, onder meer door benoeming, schorsing, ontslag en jaarlijkse evaluatie van het bestuur. In 2014 is de samenstelling van het bestuur niet gewijzigd. De Raad van Commissarissen heeft in de vergadering buiten aanwezigheid van de directeur-bestuurder het functioneren van de directeur-bestuurder beoordeeld. Op basis van de geleverde prestaties in het verslagjaar 2014 is de Raad van Commissarissen wederom positief over het functioneren van de directeur-bestuurder. Paterswolde, 22 april 2015 De heer H. ter Veen, voorzitter

De heer E. ter Gilst, lid

Mevrouw M.Y. van der Veen, lid

11


Kwaliteit van het wonen

Hoofdstuk 3 | Kwaliteit van het wonen

Woningmarktontwikkeling

De woningmarkt lijkt in 2014 voorzichtig te herstellen. Dit geldt zowel voor de huur- als de koopmarkt. Wel worden de mogelijkheden tot het verkrijgen van een hypotheek door overheidsmaatregelen steeds moeilijker. Men zal in de nabije toekomst steeds meer eigen geld mee moeten nemen om een woning te kopen. In 2014 is het nieuwbouwproject van 18 levensloopbestendige appartementen aan de Geyssendorfferweg in de wijk Nieuwe Akkers in Paterswolde opgestart. In 2014 zijn geen nieuwbouw huurwoningen opgeleverd. Het aantal reguliere mutaties in bestaand bezit bedroeg dit jaar 80 woningen waarvan 5 in de verkoop zijn gegaan en 75 die opnieuw zijn verhuurd. Dat betekent een reële mutatiegraad van 7,9 %.

Strategisch Voorraad Beleid 2012 - 2020

In 2014 is gewerkt conform het Strategisch Voorraadbeleid (SVB) 2012 – 2020.

Beleidsoverleg met de gemeente

De gemeente Tynaarlo is voor Stichting Eelder Woningbouw een belangrijke gesprekspartner – zowel op ambtelijk als bestuurlijk niveau – als het gaat om beleidsafstemming en uitvoering van projecten op het gebied van nieuwbouw, woningverbetering en leefbaarheid. De Stichting Eelder Woningbouw hecht grote waarde aan het betaalbaar houden van de huren voor zittende en toekomstige huurders en heeft dit ook uitvoerig besproken met de gemeente. Een en ander vraagt verantwoordelijkheid van zowel de gemeente als Stichting Eelder Woningbouw.

Betrekken van huurders bij beleid en beheer

Regelmatig vindt overleg plaats over actuele onderwerpen met de Huurders Belangen Vereniging(HBV). Het betreft hier zaken zoals de jaarlijkse huurverhoging, nieuwbouw, onderhoud, verkopen, huuraanpassing bij woningverbetering en herstructureringsplannen. Ook zaken als leefbaarheid en veiligheid in Eelde-Paterswolde komen aan de orde. Met individuele bewoners en bewonersgroepen wordt overleg gevoerd over zaken als (groot)onderhoud, woningverbetering tegen huurverhoging en andere voor bewoners relevante zaken. Bij plannen voor nieuwbouw wordt, waar mogelijk, al in een vroeg stadium gezocht naar betrokkenheid van toekomstige bewoners. Het huurbeleid was en is nog steeds jaarlijks onderwerp van politieke discussie en besluitvorming. Stichting Eelder Woningbouw houdt vast aan het uitgangspunt dat wonen voor alle huurders betaalbaar moet zijn. Ook in 2015 nodigen wij de huurdersorganisatie graag uit om mee te praten over het huurbeleid. In het afgelopen jaar zijn bij de HBV enkele klachten gemeld betreffende overlast veroorzaakt door individuele huurders uit het woningbezit van Stichting Eelder Woningbouw. De klachten zijn allen in goed overleg afgehandeld.

Regionale geschillenadviescommissie

Een aantal corporaties in Noord- en Midden-Drenthe, waaronder Stichting Eelder Woningbouw, heeft een gezamenlijke geschillenadviescommissie geformeerd voor de behandeling van klachten. Deze commissie bestaat uit drie leden: een huurder van een deelnemende corporatie, een werknemer van een deelnemende corporatie en een onafhankelijke voorzitter. De regionale geschillencommissie heeft in het verslagjaar voor de Stichting Eelder Woningbouw geen klachten hoeven te behandelen, omdat er geen klachten waren.

12

Hoofdstuk Hoofdstuk Hoofdstuk Hoofdstuk Hoofdstuk Hoofdstuk Hoofdstuk

1 2 3 4 5 6 7

De Organisatie Algemeen Huurbeleid Woningmarkt/woningzoekenden en leefbaarheid Woningmarkt/woningvoorraad Kwaliteit van het bezit Financien Kwaliteit van het wonen

16

Huurprijsbeleid

Hoofdstuk 4 | Huurprijsbeleid

Jaarlijkse huurverhoging

Stichting Eelder Woningbouw hanteert als beleidsuitgangspunt dat alle woningen worden verhuurd voor een huurprijs die gemiddeld 74,5% is van de maximaal redelijke huurprijsgrens op basis van het Energielabel. Door middel van het woning waardering systeem (WWS) punten aan de woningen toe te kennen in combinatie met het Energielabel wordt de maximaal redelijke huur (MRH) inzichtelijk gemaakt. Op 31 december 2014 bedroeg de gemiddelde huurprijs 65,7% van de MRH. (DAEB woningen). Het gemiddeld huurverhogingspercentage van al onze huurwoningen bedroeg per 1 juli 2014 3,9 %. Dit is 0,1% lager dan de richtlijn van de minister van BZ/WWI.

Huurcommissie

Bezwaren tegen de jaarlijkse huurverhoging kunnen worden ingediend bij de Huurcommissie. In 2014 hebben 3 huurders van Stichting Eelder Woningbouw bezwaar aangetekend. Van 2 huurders betrof het percentage van de huurverhoging t.o.v. hun inkomen. Omdat zij echter de standaard huurverhoging van 4% hadden gekregen is hun bezwaar door de Huurcommissie afgewezen. De 3de huurder had bezwaar aangetekend vanwege het aantal WWS punten bij aanvang huur. Omdat hij een niet-DAEB woning huurt en de max. redelijke huur boven de liberalisatiegrens ligt kon de Huurcommissie geen uitspraak doen. Deze huurder is ondertussen naar de rechter gestapt.

De z.g. scheefhuur verhoging van resp. + 0,5% of + 2,5%, voor gezinsinkomens tussen € 34.229 en € 43.000 en boven € 43.000, is in 2014 doorgevoerd.

Individuele huurtoeslag

Een deel van de huurders maakte in 2014 gebruik van huurtoeslag. Inzicht in het aantal huurders hebben wij niet. Vanaf 1 januari 2014 wordt de huurtoeslag rechtstreeks gestort op de rekening van de huurder. In de praktijk blijkt nog steeds dat er huurders zijn die recht hebben op huurtoeslag maar dit niet hebben aangevraagd. Bij problemen met de huurbetaling wordt dit vaak onderkend. Wij adviseren en ondersteunen deze huurders bij de aanvraag. Gezien de vergrijzing, de toename van de werkloosheid en het aantal relatiebreuken, wordt verwacht dat in de toekomst meer huurders een beroep zullen doen op huurtoeslag. Stichting Eelder Woningbouw zal nog meer dan voorheen onderzoeken of de kandidaat-huurder op een voor hem of haar passende woning reageert, en hierbij met name kijken naar de verhouding tussen huur en inkomen.

Huurachterstanden en ontruiming

Betaalproblemen leiden gemakkelijk tot uitzichtloze situaties en in het uiterste geval tot woningontruiming. Daarom geeft Stichting Eelder Woningbouw het voorkomen van betaalachterstanden hoge prioriteit. Hiervoor worden verschillende instrumenten ingezet. Zo wordt geprobeerd het aantal automatische incasso’s te vergroten en wordt al bij een lage huurachterstand een betalingsregeling getroffen. In het verslagjaar is de incasso procedure verder aangescherpt. Trouwe betalers, die automatisch de huur betalen, belonen we in de laatste maand van het jaar met een huurkorting. Bij het toewijzen van een woning letten we op een redelijke verhouding tussen huur en inkomsten. Ondanks alle inspanningen hebben we in het verslagjaar toch één woning (vrijwillig) moeten ontruimen. De huurachterstand bedraagt per 31 december 2014 € 26.573,71 dit is 0,48 % van de jaar huur.

Verhuur

Potentiële huurders met een gezamenlijk inkomen boven de € 34.678,- kwamen niet in aanmerking voor een woning met een huurprijs onder € 699,48. Alleen uitzonderlijke situaties, met een inkomen tot € 43.786,-, conform richtlijn minister van BZ/WWI, zouden in aanmerking kunnen komen voor een sociale huurwoning. In het verslagjaar heeft zich geen uitzonderlijke situatie voorgedaan.

13

Huurprijsbeleid

14

Woningmarkt / Woningvoorraad

Hoofdstuk 5 | Woningmarkt / woningvoorraad Toenemende vraag

De vraag naar betaalbare en goede huisvesting neemt nog steeds toe. Het lijkt er op dat de woningmarkt in 2014 een voorzichtig herstel laat zien. Deze voortekenen zien we in 2014 ook bij Stichting Eelder Woningbouw. Het aantal woningzoekenden stijgt nog steeds fors. Met name het aantal echtscheidingen waarbij beide partners de “eigen” woning gedwongen moeten verlaten en dus ook 2 woningen claimen. Door co-ouderschap is een klein appartementje dan onvoldoende en claimen beide een eengezinswoning. Aan die vraag is niet te voldoen. Verder is de vraag naar levensloopbestendige woningen voor één- en tweepersoons huishoudens groot, en zal de komende jaren nog verder toenemen. Een belangrijk deel van onze nieuwbouwplannen richt zich dan ook op deze doelgroep.

Doelgroepen

Stichting Eelder Woningbouw zet zich in de eerste plaats in voor mensen die door een relatief laag inkomen of een bijzondere behoefte hun woonwens niet zelfstandig kunnen vervullen. Verslavingszorg Noord-Nederland, Humanitas en PromensCare doen voor hun cliënten regelmatig een beroep op Stichting Eelder Woningbouw voor passende woonruimte. Stichting Eelder Woningbouw heeft een samenwerkingsverband met Zorggroep Drenthe voor het verlenen van zorg op maat aan huurders die hiervoor in aanmerking kunnen en willen komen. Net als andere gemeenten in Nederland kent de gemeente Tynaarlo een jaarlijkse taakstelling voor het huisvesten van asielzoekers en statushouders via het COA. Stichting Eelder Woningbouw levert een belangrijke bijdrage hieraan. In 2014 hebben wij 7 statushouders gehuisvest in totaal 4 woningen.

Woningzoekenden

Na de opschoning van het bestand in het eerste kwartaal van 2012 hadden we nog 1353 woningzoekenden. Het aantal woningzoekenden nam daarna opnieuw fors toe en bedroeg per 31 december 2014: 1.919

Leeftijd Tot en met 25 jaar 26 t/m 40 jaar 41 t/m 60 jaar 61 jaar en ouder Totaal

Alleenstaanden 130 233 168 348

Meerpersoons huishouden 33 176 330 501

Totaal 163 409 498 849

879

1040

1.919

Woningen in eigendom Aantal woningen in eigendom per 1 januari 2014 In 2014 verkocht uit eigen bezit In 2014 gesloopt In 2014 opgeleverd/aangekocht Aantal woningen in eigendom per 31 december 2014

946 5 0 0 941

Nieuwbouw

In december 2013 is de aanbesteding van het door architectenbureau HJK uit Groningen ontworpen plan voor 18 levensloopbestendige appartementen aan de Geyssendorfferweg voor 1 en 2 persoons huishoudens uitgeschreven. In het eerste kwartaal is de opdracht gegeven aan Paas B.V. uit Nieuw Buinen. De start bouw was in het 2de kwartaal van 2014. De verwachte oplevering is in het 1ste kwartaal van 2015.

Woningmarkt / woningvoorraad

15

Hoofdstuk 5 | Woningmarkt / woningvoorraad Huurklasse 2014 Het bouwplan aan de Gen. Snijdersweg omvat de aanbouw van een vleugel, met daarin 9 appartementen (in twee woonlagen) ten behoeve van senioren. Om het contact tussen de appartementen en de wijk te verbeteren is voorzien in appartementen met tuin op de begane grond. Door de maatregelen die voor de komende jaren zijn afgekondigd door het kabinet Rutte 2 hebben wij besloten de eventuele start van deze nieuwbouw voorlopig uit te stellen naar 2016. Als alle gevolgen duidelijk zijn zullen wij een definitief besluit nemen of, en zo ja wanneer, deze nieuwbouw van start zal gaan.

Mutaties in het bestaande woningbezit Woningen in exploitatie Woningen in aanbouw Onroerende zaken, niet zijnde woningen - Garages - Winkels - Parkeerplaatsen Opgeleverde nieuwe woningen Aangekochte woningen Verkochte woningen Gesloopte woningen Vrijgekomen woningen door verhuizing

2014 941

2013 946

2012 953

2011 945

2010 948

18

-

9

-

-

16

16

114 5 80

114 9 3 1 18 85

16 114 18 10 64

16 30 3 72

16 30 13 4 85

Verhuur van woningen Van de 80 vrijgekomen woningen zijn er 5 in de verkoop gegaan. Als een woning vrijkomt voor nieuwe verhuur kunnen alle bij Stichting Eelder Woningbouw ingeschreven woningzoekenden op deze woning reageren. Toewijzing vindt plaats op basis van een puntensysteem, waarbij ook wordt gekeken naar inkomen en de grootte van het huishouden. In 2014 was het gemiddeld aantal reacties per aanbod 11. De woningen werden toegewezen aan woningzoekenden met een gemiddelde inschrijvingsduur van 46 maanden. In 2014 werden 75 bestaande woningen toegewezen. De verdeling was als volgt: • • • • •

16

4 via woningruil 3 via urgentie 4 statushouders 2 Promens Care 62 aan reguliere woningzoekenden

Eenpersoonshuishoudens Jonger dan 65 jaar Inkomen ≤ 21.025 Inkomen > 21.025 65 jaar en ouder Inkomen ≤ 21.100 Inkomen > 21.100

Tweepersoonshuishoudens Jonger dan 65 jaar Inkomen ≤ 28.550 Inkomen > 28.550 65 jaar en ouder Inkomen ≤ 28.725 Inkomen > 28.725

Drie- en meerpersoonshuishoudens Jonger dan 65 jaar Inkomen ≤ 28.550 Inkomen > 28.550 65 jaar en ouder Inkomen ≤ 28.725 Inkomen > 28.725

≤ 389,05

< 556,82

≥ 556,82

4 0

12 2

3 2

0 0

1 1

5 7

≤ 389,05

< 556,82

≥ 556,82

1 0

8 2

4 4

1 0

0 0

1 2

≤ 389,05

< 556,82

≥ 556,82

1 0

9 0

3 2

0 0

0 0

0 0

Wijkvernieuwing Nieuwe Akkers

In 2009 stelden Stichting Eelder Woningbouw en de gemeente Tynaarlo de nota van uitgangspunten voor de wijkvernieuwing van Nieuwe Akkers vast. Het wijkvernieuwingsplan omvat drie deelplannen: de vervangende nieuwbouw van twee flats, groot onderhoud aan 183 grondgebonden woningen en herinrichting van de openbare ruimte. Doel is om hiermee van de wijk weer een aantrekkelijke woonomgeving te maken, waarin klanten van Stichting Eelder Woningbouw plezierig en veilig kunnen wonen. De wijkvernieuwing legt een groot beslag op de financiële capaciteit. In 2013 werd het groot onderhoud afgerond. De nieuwbouw aan de Geyssendorfferweg is gestart in 2014 en de Gen.Snijdersweg is voorlopig uitgesteld naar 2016. De herinrichting van de openbare ruimte door de gemeente Tynaarlo zal, naar verwachting in het 2de kwartaal van 2015 worden afgerond.

Onderhoud van woningen

Het onderhoudsbeleid moet zo flexibel zijn, dat het voortdurend aangepast kan worden op wisselende signalen vanuit de markt, van huurders, van de overheid of de woonomgeving. Stichting Eelder Woningbouw biedt deze flexibiliteit, wat als zeer klantvriendelijk wordt ervaren. Zo bieden we huurders keuzepakketten aan bij de modernisering van hun keuken, toilet of doucheruimte. Gekozen kan worden uit diverse kleuren wand- en vloertegels, keukens en aanrechtbladen. Ook is het mogelijk om tegen eenmalige betaling extra luxe toe te voegen(bijvoorbeeld een speciale kraan). Stichting Eelder Woningbouw heeft in haar kantoor ingericht waar huurders de diverse keuzepakketten kunnen bekijken. Of dit beleid stand kan houden de komende jaren is afhankelijk van de (financiële) maatregelen die vanuit Den Haag aan de corporaties worden opgelegd.


17

Hoofdstuk 5 | Woningmarkt / woningvoorraad

Planmatig onderhoud

Het planmatig onderhoud vormt de grootste post op de onderhoudsbegroting. Geraamd was een bedrag van € 809.440. In 2014 werd € 773.157,- aan planmatig onderhoud uitgegeven. Het onderhoud werd voor 94% uitgevoerd door derden. (€ 725.173,-) De planmatige jaarbegroting wordt aan de hand van de geactualiseerde meerjarenbegroting opgesteld. Doel is een op preventie gerichte aanpak van het onderhoud (‘voorkomen is beter dan repareren’). Deze preventieve aanpak heeft een positief effect op het klachten- en mutatieonderhoud.

Projectmatig onderhoud

In 2014 is gestart met het projectmatig grootonderhoud in de wijk Paalakkers. In 5 jaar zullen van deze grote ééngezinswoningen alle kozijnen worden vervangen en de spouwen worden nageïsoleerd. Hierdoor zal een labelverbetering van E/F naar C worden gerealiseerd.

Te verkopen woningen Complex 2, 3, 10 Zevenhuizerweg 7, 8, 9 Kooiweg / Kosterijweg / Hoppenkampsweg 14 t/m 18 Paalakkers 20 Patrijsweg, Fazantweg 36 Hooiweg 18 A t/m S Totaal nog te verkopen

Aantal 10 59

Reeds verkocht 3 48

Nog te verkopen 7 11

78 32 10 189

20 12 10 93

58 20 0 96

Verder werden alle cv ketels van 18 jaar vervangen en bij een aantal complexen de zinken goten. Ook het planmatig schilderwerk werd volgens het meerjarenschema buitenschilderwerk uitgevoerd.

Dagelijks onderhoud

Bij het dagelijks, niet planmatig, onderhoud is de invloed van de vernieuwing en verbetering van het woningbezit zoals die in de afgelopen jaren heeft plaatsgevonden goed merkbaar. De kosten voor klachten- en mutatieonderhoud zijn nu op een punt gekomen dat deze zich stabiliseren. Het laagste punt is bereikt. Het onderhoud is deels correctief en deels preventief. Bij mutaties wordt, indien financieel en beleidsmatig mogelijk, met de wensen van de klant rekening gehouden. Ook wordt de ‘markt’ goed in de gaten gehouden, omdat woonwensen en -eisen snel veranderen. Om ook in de toekomst de woningen optimaal bezet te houden, wordt hiermee rekening gehouden bij de uitvoering van het onderhoud. Het dagelijks onderhoud wordt grotendeels in eigen beheer door de technische dienst uitgevoerd. Voordeel hiervan is dat Stichting Eelder Woningbouw goed op de hoogte blijft van de woonwensen van onze huurders en hier zo nodig of gewenst snel op in kan spelen.

Meerjarenplanning

De meerjarenbegroting wordt jaarlijks geactualiseerd waardoor deze een dynamisch karakter heeft. Door nacalculatie van projecten, inventarisaties van de woningen en analyseren van de onderhoudsadministratie wordt de korte-termijnbegroting steeds verder verfijnd.

Verkoop van woningen

Het verkopen van bestaande woningen is een belangrijk instrument voor Stichting Eelder Woningbouw om de onrendabele toppen van de nieuwbouw mee te bekostigen. In 2014 werden 5 woningen verkocht en is de akte gepasseerd. Op 31 december 2014 stonden nog 2 woning in de verkoop (Fazantweg 36 en Patrijsweg 41) terwijl 2 andere al zijn verkocht maar waarvan de akte in januari 2015 zal passeren. Wanneer een woning wordt aangewezen voor verkoop, wordt deze door twee makelaars getaxeerd. De te verkopen woningen zijn vermeld in de verkoopnotitie van Stichting Eelder Woningbouw. Als de woning in de verkoop gaat, wordt deze gepubliceerd via de makelaar en de website van Stichting Eelder Woningbouw. Huurders en woningzoekenden van Stichting Eelder Woningbouw hebben gedurende negen werkdagen voorrang. Daarna komt de woning in de vrije verkoop.

18


19

Leefbaarheid

Hoofdstuk 6 | Leefbaarheid

Leefbaarheid is voor Stichting Eelder Woningbouw een belangrijk thema. Het woon- en leefklimaat bepaalt de staat van de wijk en het gevoel van veiligheid, en speelt ook een rol bij de verhuurbaarheid van woningen. Stichting Eelder Woningbouw kiest voor een actieve opstelling en voert daarom regelmatig overleg met vertegenwoordigers van wijken en buurten. Omdat we een kleine organisatie zijn, zijn de lijnen kort en kunnen problemen vaak snel en in onderling overleg worden opgelost. Bij overlast kan Stichting Eelder Woningbouw een bemiddelende rol spelen. Regelmatig zoekt Stichting Eelder Woningbouw daarbij samenwerking met andere partijen, zoals politie, maatschappelijk werk, de ambulante verslavingszorg, Promens Care en de GGD. Probleemhuurders worden op verzoek van Stichting Eelder Woningbouw door hulpverleners begeleid. Dit heeft tot op heden goede resultaten opgeleverd. Het woon- en leefklimaat in wijken en buurten is ook onderwerp van gesprek in het overleg dat Stichting Eelder Woningbouw voert met de gemeente Tynaarlo, de huurderbelangenvereniging HBV, de ouderenbond ANBO, een aantal wijkverenigingen en de directie van de verzorgingshuizen in Eelde/ Paterswolde.

Meldpunt overlast

In 2009 is in de gemeente Tynaarlo een Meldpunt overlast in het leven geroepen. Inwoners van Eelde, Paterswolde, Vries en Zuidlaren kunnen hier overlastzaken melden. Stichting Eelder Woningbouw heeft zich in gesprekken met de gemeente Tynaarlo – zowel op bestuurlijk als ambtelijk niveau – sterk gemaakt voor dit meldpunt. In Eelde-Paterswolde werkten Stichting Eelder Woningbouw, maatschappelijk werk en politie al langere tijd met succes samen bij de behandeling van overlastzaken. Deze samenwerking heeft als voorbeeld gediend voor het Meldpunt overlast.

OGGZ-netwerk

Soms hebben mensen in hun leven een helpende hand nodig. Bijvoorbeeld omdat ze het moeilijk vinden om voor zichzelf te zorgen, of omdat het ze niet lukt zaken zelf goed te regelen. Soms maken familie of bekenden zich zorgen om iemand. Ook hulpverleners kunnen zien dat het niet goed gaat, of krijgen klachten over iemand. Dan is het tijd dat hulpverleners de zorg tijdelijk overnemen. Het OGGZ-netwerk biedt deze zorg en zoekt samen met de cliënt naar passende hulpverlening. OGGZ staat voor openbare geestelijke gezondheidszorg.

Meldpunt OGGZ

Als iemand zich zorgen maakt over, of overlast ondervindt van iemand in de omgeving, kan dit worden gemeld bij één van de OGGZ-meldpunten. Een maatschappelijk werker brengt met de melder de situatie in beeld en vult een meldingsformulier in. Naam en telefoonnummer van de melder worden genoteerd, zodat de melder later geïnformeerd kan worden over wat er met de melding is gedaan. De meldpunten voeren een geautomatiseerde cliëntenregistratie. Er wordt zorgvuldig omgegaan met (persoons)gegevens. In het OGGZ-netwerk zijn de volgende organisaties vertegenwoordigd: • Gemeente Tynaarlo; • GGD Drenthe, GGZ Drenthe en GGZ Groningen; • Maatschappelijk Werk NoorderMaat; • Politie Gemeente Tynaarlo; • Promens Care; • Stichting Eelder Woningbouw; • Verslavingszorg Noord Nederland; • Woonborg.

Leefbaarheid

20

Wonen en zorg

Hoofdstuk 7 | Wonen en zorg

Met de vergrijzing neemt ook de vraag naar wonen met zorg toe, waarbij het veelal gaat om zorg op maat. Stichting Eelder Woningbouw speelt graag in op deze vraag, om oudere huurders de kans te bieden zo lang mogelijk zelfstandig te wonen. Een goed voorbeeld hiervan is het seniorencomplex aan de Stoffer Holtjerweg, dat enkele jaren geleden werd gebouwd. Hierin is een zorgpost van Zorggroep Drenthe gevestigd, van waaruit verzorgingshuiszorg kan worden geboden. De combinatie van wonen, zorg en welzijn wordt ook elders in Eelde-Paterswolde toegepast. Bewoners van een levensloopbestendige woning aan de Pinksterbloem die een verzorgingshuis-indicatie hebben, kunnen in hun woning zorg op maat aangeboden krijgen. Hetzelfde geldt voor bewoners van de seniorenappartementen aan de Nieuwe Akkers. Ook in het complex seniorenwoningen aan de Hooiweg, Mozartweg en Händelweg wordt zorg op maat geboden. In een complex aan de Hemstukken is een bureau van Promens Care gevestigd. Huurders en bewoners uit de naaste omgeving van bovengenoemde complexen kunnen een beroep doen op de zorg. De zorg wordt geleverd door Zorggroep Drenthe, een zorginstelling die in de regio onder andere een aantal verzorgingshuizen beheert, waaronder het nabij gelegen Else van der Laanhuis.

Wonen met een handicap

Soms kan een eenvoudige aanpassing er voor zorgen dat iemand met een lichamelijke handicap probleemloos zelfstandig kan blijven wonen. Soms is een ingrijpender aanpassing nodig. Met de bouw van gelijkvloerse appartementen zal een groot aantal woningaanpassingen voor gehandicapten tot het verleden behoren. Door een aantal van deze woningen te reserveren voor deze doelgroep, kan een aanzienlijke besparing van WMO-kosten plaatsvinden. Stichting Eelder Woningbouw neemt hiermee – in overleg met de gemeente - haar verantwoordelijkheid in het zo doeltreffend mogelijk omgaan met WMO-gelden. Ook worden alle nieuwbouw huurwoningen aan de Geyssendorfferweg levensloop bestendig gebouwd.

Wonen en zorg

21

Financieel verslag

Hoofdstuk 8 | Financieel Verslag Algemeen

Om onze volkshuisvestelijke taken en doelstellingen ook op lange termijn te kunnen uitvoeren, moet de financiële continuïteit gewaarborgd worden. Onder financiële continuïteit wordt verstaan de mate waarin Stichting Eelder Woningbouw in staat is te voldoen aan haar financiële verplichtingen op korte, middellange en lange termijn. Het financieringsbeleid van Stichting Eelder Woningbouw is gericht op het beheersen van de rente risico’s. Hierbij vormt een goed inzicht in het verloop van de financieringsverplichtingen de basis. De bedrijfseconomische positie van Stichting Eelder Woningbouw is, gemeten naar de huidige maatstaven, gezond. De ontwikkeling van het eigen vermogen lijkt voldoende om ook op middellange en lange termijn het hoofd te kunnen bieden aan de kosten van exploitatie en onderhoud. De maatregelen die het kabinet heeft aangekondigd kunnen de financiële continuïteit van de Stichting Eelder Woningbouw in gevaar brengen. Over de jaren 2014 t/m 2017 (en wellicht de jaren daarna) dient er een behoorlijk bedrag aan “Verhuurderheffing” te worden afgedragen aan de overheid. Bovendien dient over deze zelfde periode ( met uitzondering van 2015) een bedrag aan het CFV betaald te worden in het kader van saneringssteun. Door te letten op de bedrijfslasten, huurverhogingen en het verkopen van woningen proberen we de exploitatie sluitend te krijgen.

Jaarresultaat 2014

Het verslagjaar is afgesloten met een positief resultaat van € 742.616,- terwijl een resultaat van € - 262.962,- begroot was. Het positieve verschil van € 1.005.578,- ten opzichte van de begroting 2014 is als volgt opgebouwd:

Bedrijfswaarde

De bedrijfswaardeberekeningen zijn opgesteld op basis van de balans en verlies - en winstrekening over 2014, de begroting 2015 en de meerjarenbegroting 2016 – 2020. De uitkomst van de bedrijfswaardeberekening ziet er als volgt uit (x € 1.000): Bedrijfswaarde Sociaal Bedrijfswaarde Sociaal Boekwaarde Vastgoed Vastgoed gebouw en grond per 31-12-2013 per 31-12-2014 Sociaal Vastgoed per 31-12-2014 45.978

Bedrijfswaarde Commercieel Vastgoed per 31-12-2013 2.527

49.941

Bedrijfswaarde Commercieel Vastgoed per 31-12-2014

34.660

Saldo per 31-12-2014

15.281

Boekwaarde gebouw en Saldo per 31-12-2014 grond Commercieel Vastgoed per 31-12-2014

3.568

2.055

1.513

Voordelige factoren ( x € 1.000 ):

Financiële meerjarenprognose / toekomstverwachting

Hogere opbrengst huren en vergoedingen en overheidsbijdragen Hogere opbrengst netto verkoopresultaat Hogere opbrengst overige bedrijfsopbrengsten Lagere lasten salarissen/sociale lasten/pensioenlasten Lagere lasten onderhoud Lagere overige bedrijfslasten Lagere rente lasten

126 394 91 34 170 67 33

Lagere lasten Vennootschapsbelasting

182

Totaal 1.097 Nadelige factoren ( x € 1.000 ): Hogere lasten afschrijving 84 Lagere rentebaten 8 Totaal 92 Per saldo hoger dan begroot 1.005 Een nadere analyses van deze uitkomsten vindt u in de toelichting op de winst- en verliesrekening.

Eigen vermogen

Het eigen vermogen laat met een saldo per 31 december 2014 van € 12.117.218 een toename zien van € 742.616,- (het resultaat over 2014).

22

De financiële geeft een gedetailleerd overzicht van het vermogen en de financiering. De kernpunten en de gehanteerde uitgangspunten voor deze prognose zijn: Ontwikkeling jaarresultaat a. Huurbaten Voor het jaar 2014 is rekening gehouden met een gemiddelde stijging van 3,9%. Voor 2015 is gerekend met een percentage van 1,2% en de jaren daarna 2,5%. De huurderving is de komende jaren gesteld op 1%. b. Rijksbijdragen Er is rekening gehouden met de vrijval van de egalisatiereserve D.K.P.H-woningen. c. Opbrengst verkoop woningen We hebben in de begroting voor 2015 rekening gehouden met de verkoop van een 4-tal woningen. We hebben in de meerjarenbegroting rekening gehouden met de verkoop van woningen. De verwachte boekwinst is circa € 130.000 per woning. d. Lonen en sociale lasten /overige bedrijfskosten De prognose is gebaseerd op een jaarlijkse stijging van 2,5 %. De verwachting is dat de personeelsbezetting de komende jaren gelijk blijft. Dit betekent nominaal 7 werknemers – 5,9 FTE. Ook de komende jaren blijven we scherp letten op onze bedrijfslasten en proberen waar dit kan deze verder naar beneden te brengen. e.

Onderhoudskosten Binnen de onderhoudskosten wordt onderscheid gemaakt tussen planmatig en niet-planmatig onderhoud. Voor het totale onderhoud is in 2015 een bedrag begroot van € 1.328.207,-. Rekening wordt gehouden met een prijsstijging van 2,5% per jaar.

Financieel Verslag

23

Hoofdstuk 8 | Financieel Verslag

f.

Rente leningen / Opbrengst beleggingen De verwachte rentelasten zijn gebaseerd op de contracten, behorend bij de met de financiers afgesloten leningen. Bij renteaanpassing van leningen in de toekomst is uitgegaan van een rentepercentage van 5,25%.

In 2015 en 2016 zullen er een tweetal leningen moeten worden afgelost c.q. worden geherfinancierd. Op dit moment vinden er gesprekken plaats met de gemeente Tynaarlo waarin zij hebben aangegeven niet langer borg te willen staan voor nieuwe leningen. Dit betekent dat de SEW voor het aantrekken van nieuwe leningen zich zal moeten aansluiten bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

De overtollige liquide middelen zijn ondergebracht bij de Rabobank en bij de ABN AMRO Bank. De overtollige liquide middelen zullen de komende jaren verder afnemen als gevolg van de overheidsheffingen en de toekomstige investeringen. g. Investeringen De geplande investeringen nieuwbouw in de wijk Nieuwe Akkers voor wat betreft het appartementencomplex Geyssendorfferweg zullen worden afgerond maart 2015. Op dit project hoeft niet onrendabel te worden afgeboekt. De nieuwbouw van 9 appartementen aan de Gen. Snijdersweg is doorgeschoven naar 2016. h. i.

Over het jaar 2015 is rekening gehouden met de verhuurdersheffing. De verwachte heffing bedraagt voor 2015 € 551.185,- / voor 2016 € 602.212,-/ voor 2017 en de jaren daarna: € 657.954,- . Resultaat Onderstaand overzicht toont het op basis van genoemde uitgangspunten geprognosticeerde resultaat voor de komende jaren. (begroting 2015 – prognose 2016 – 2020). Het betreft hier het resultaat na aftrek van te betalen vennootschapsbelasting. In het resultaat is rekening gehouden met de verhuurdersheffing en de afdracht aan het CFV in verband met de saneringssteun. Er is rekening gehouden met extra huurinkomsten als gevolg van het woonakkoord dat is gesloten.

Verwacht resultaat 2015 2016 2017 2018 2019 2020

(bedragen x 1.000) 271 80 118 243 496 840

Financiële kengetallen

% Solvabiliteit % Rentabiliteit TV % Rentabiliteit EV Current Ratio

2014 28,3 % 5,7% 6,1% 0,9

2015 27,5% 4,0% 2,2% 1,0

2016 31,0% 3,7% 0,6% 0,9

2017 31,5% 3,6% 0,9% 1,3

2018 32,3% 3,9% 1,9% 0,9

2019 35,2% 4,7% 3,7% 1,3

2020 37,0% 5,2% 5,9% 2,1

Solvabiliteit: Eigen vermogen, uitgedrukt in een percentage van het totaal vermogen. Egalisatierekeningen worden hierbij tot het eigen vermogen gerekend. Rentabiliteit TV: Totaal van het jaarresultaat en de rentelast, uitgedrukt in een percentage van het totaal vermogen. Rentabiliteit EV: Jaarresultaat, uitgedrukt in een percentage van het eigen vermogen. Current Ratio: Totaal van de vlottende activa (vorderingen op korte termijn + saldo liquide middelen) gedeeld door het totaal van de vlottende passiva. De financiële kengetallen laten zien dat de solvabiliteit stijgt de komende jaren. De rentabiliteit van het totaal vermogen licht daalt de komende jaren. De current ratio geeft aan dat Stichting Eelder Woningbouw de komende jaren aan haar kortlopende verplichtingen kan voldoen.

Ontwikkeling eigen vermogen

Gebaseerd op de verwachte resultaten over de periode 2015-2020 zal het eigen vermogen € 12.117,- (x 1000) per ultimo 2014 naar verwachting toenemen tot € 14.165,- (x 1000) per ultimo 2020. Verwachte ontwikkeling van het eigen vermogen 2014 - 2020 Saldo per 1 januari Jaarresultaat 2014 11.375 743 2015 12.117 271 2016 12.388 80 2017 12.468 118 2018 12.586 243 2019 12.829 496 2020 13.325 840

(x € 1000) Saldo per 31 december 12.117 12.388 12.468 12.586 12.829 13.325 14.165

Door het inrekenen van een aantal verkopen van woningen en het scherp letten op de bedrijfslasten bereiken we een positief resultaat. Dit ondanks de diverse overheidsheffingen.

24

Financieel Verslag

25

Statutaire HoofdstukGegevens 8 | Financieel Verslag

Financiering verslagjaar

Op lange termijn vastgelegde middelen: - (Im)materiële vaste activa Beschikbare middelen op lange termijn: - Reserves - Leningen - Voorzieningen - Waarborgsommen - Egalisatierekening

Overschot financieringsmiddelen (werkkapitaal ) Op korte termijn beschikbare middelen: - Overige schulden - Overige vorderingen (incl. voorraden) Liquide middelen ultimo boekjaar

2014

x € 1.000 2013

39.184 39.184

38.702 38.702

12.117 29.110 72 15 292 41.607

11.375 31.311 93 15 311 43.105

2.423

4.403

1.197 201 3.419

Statutaire gegevens Naam toegelaten instelling Gevestigd in Datum van oprichting Datum en nummer Koninklijk Besluit waarbij de instelling is toegelaten

1.705 196 5.912

Stichting Eelder Woningbouw Gemeente Tynaarlo 7 augustus 1917

5 januari 1918, nr. 19 gehandhaafd: 18 september 1958, nr 21 4 oktober 1982, nr. 16

Datum en nummer van inschrijving in het Handelsregister bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Meppel

18 augustus 1999, nr. 04031659

Datum laatste statutenwijziging

14 augustus 2012

Adres Industrieweg 2, 9765 BL Paterswolde Telefoon 050 – 309 52 15 E-mail [email protected] Internet www.seweelde.nl

Toelichting

In het verslagjaar is het werkkapitaal afgenomen met 1.980 Vrijgekomen middelen - Positief resultaat 743 - Desinvesteringen 70 - Normale afschrijvingen 1.079 1.892 Besteding middelen: - Investeringen (incl. aangegane verplichtingen/onrendabele top) - Afname voorzieningen - Aflossingen geldleningen - Afname waarborgsommen - Afname egalisatierekening

1.630 21 2.200 1 19 3.871

Per saldo afname werkkapitaal

1.980

Treasury/Beleggingen In 2010 is het financierings- en beleggingsbeleid vastgelegd in een treasury statuut. Overtollige liquide middelen worden belegd op grond van marktverwachtingen en actuele liquiditeitsprognoses. Per balansdatum waren de overtollige middelen zoveel mogelijk op spaarrekeningen belegd. Er is geen sprake van risicovolle producten zoals derivaten of andere producten met een erg speculatief karakter. Ontwikkelingen van de rente op de gelden kapitaalmarkt worden intensief gevolgd. Voornoemde ontwikkelingen en de ontwikkeling van de beschikbare liquide middelen kunnen aanleiding zijn voor een wijziging van de ingenomen positie.

26

Financieel Verslag

27

Jaarrekening

Hoofdstuk 9 | Jaarrekening

ACTIVA

PASSIVA

Balans per 31 december (Na resultaat bestemming)

Balans per 31 december (Na resultaat bestemming)

VASTE ACTIVA

EIGEN VERMOGEN

31-12-2014

31-12-2013

Wettelijke en statutaire reserves Overige reserves

Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

34.659.684

36.327.132

1.990.886

477.288

477.811

468.553

37.128.381

37.272.973

2.055.414

1.429.251

2.055.414

1.429.251

39.183.795

38.702.224

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Totaal vaste activa

Resultaat boekjaar

Overige voorraden

42.681

36.070

42.681

36.070

Huurdebiteuren

26.574

17.979

Overige vorderingen

15.196

1.522

Overlopende activa

116.684

139.953

158.454

159.454

Egalisatierekening

3.418.587

5.911.745

3.619.723

6.107.269

Totaal vlottende activa Totaal

Voorziening latente belastingverplichting

29

5

11.374.597

11.404.416

742.616

29.819 -

12.117.218

11.374.602

292.221

311.060

72.308

93.369

72.308

93.369

26.455.808

29.110.049

14.814

15.408

26.470.622

29.125.457

2.654.241

2.200.461

74.788 311.813

192.210 677.792

810.309

834.541

3.851.151

3.905.005

42.803.519

44.809.493

LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen kredietinstellingen Overige schulden

KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva

Totaal 42.803.519

5

VOORZIENINGEN

Vorderingen

Liquide middelen

31-12-2013

EGALISATIEREKENING

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden

31-12-2014

44.809.493

Jaarrekening

30


Kasstroomoverzicht

Winst- en verliesrekening over 2014 Begroting 2014

Verslagjaar 2014

Verslagjaar 2013

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten

SOM DER BEDRIJFSOPBRENGSTEN

5.411.300 66.600 39.836 245.000 50.000

5.541.801 62.465 39.835 638.757 140.648

5.265.120 59.245 40.965 127.032 85.137

5.812.736

6.423.506

5.577.499

2013

(bedragen x € 1000,-)

€

€

Ontvangsten van huurders

5.604

5.324

Ontvangsten van overige

141

85 5.745

476

545

Betalingen aan leveranciers onderhoud

1.173

1.148

Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten

1.116

748

Betalingen aan overige

330 2.650

2.575 103

Betaalde interest

1.684

1.698

Betaalde (winst)belasting

382

214

SOM DER BEDRIJFSLASTEN

4.283.676

4.095.806

3.786.684

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

Bedrijfsresultaat

1.529.060

2.327.700

1.790.815

Aflossingen van langlopende schulden

52.000 1.699.022 - 1.647.022

44.055 1.666.292 - 1.622.237

103.173 1.719.975 - 1.616.802

- 117.962

705.464

174.014

145.000

- 37.152

203.833

-262.962

742.616

-29.819

Resultaat na belastingen

2.834

44

997.458 359.858 52.415 88.540 1.148.147 1.140.266

Belastingresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

393 3.095

Ontvangen interest

1.078.505 354.564 49.385 72.414 1.095.245 1.445.693

Resultaat uit gewone bedrijfsoefening voor belastingen

5.409

Betalingen aan werknemers

994.614 381.318 53.288 76.125 1.265.730 1.512.602

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

31

2014

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

Bedrijfslasten Afschrijving op materiele vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Overige bedrijfslasten

(Volgens de directe methode)

Kasstroom uit operationele activiteiten

2.022 -

1.809 -

628

766

Investeringen in materiële vaste activa

1.630

4.020

Desinvesteringen materiële vaste activa

709

131 921 -

2.200

3.889 385

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

2.200 -

385 -

Mutatie geldmiddelen

2.493 -

3.508 -

Voor toelichting op de cijfers zie de toelichting op de balans en de Verlies en Winst rekening.

Jaarrekening

32

Hoofdstuk 9 | Jaarrekening Toelichting waarderingsgrondslagen Algemeen Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014. Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld. De activiteiten van de Stichting Eelder Woningbouw, statutair gevestigd en kantoor houdende aan de Industrieweg 2, te Paterswolde, zijn erop gericht mensen te huisvesten in vitale wijken. De jaarrekening van de Stichting Eelder Woningbouw is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Deze richtlijn is in 2011 herzien. De Stichting Eelder Woningbouw past deze herziene Richtlijn vanaf 2012 toe. De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgings- of vervaardigingsprijs of nominale waarde, tenzij hierna anders is vermeld. De baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben.

Financiële instrumenten

Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als financiële derivaten verstaan. Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. De Stichting Eelder Woningbouw beschikt alleen over primaire financiële instrumenten.

Balanswaardering Vaste activa

Materiële vaste activa De componentenbenadering met betrekking tot het afschrijven op het vastgoed is niet van toepassing omdat de investering in installaties/inrichting minder bedraagt dan 10% van de aanneemsom.

Sociaal vastgoed in exploitatie

Onderhoud

Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering en indien van toepassing onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs en bijkomende kosten. Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming

Vastgoedbeleggingen Grondslag classificatie als vastgoedbelegging en waardering tegen historische kostprijs:

Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven.

De Stichting Eelder Woningbouw kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien de Stichting Eelder Woningbouw een beleid heeft dat gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal.

Onderhoud

Grondslag classificatie als bedrijfsmiddel en waardering tegen historische kostprijs

Vlottende activa

Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa.

Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen.

Overige voorraden

De overige voorraden worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De waardering van de overige voorraden komt tot stand op basis van fifo/lifo/gewogen gemiddelde prijzen.

De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven.

33

Jaarrekening

34


Vorderingen en overlopende activa

De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. De looptijd van de vorderingen en overlopende activa is korter dan een jaar tenzij toegelicht. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.

Kortlopende schulden

Liquide middelen

Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd. Lasten worden opgenomen in het jaar waarin zij voorzienbaar zijn.

De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.

Eigen vermogen

Hierbij zijn de in het algemeen geldende overheidsvoorschriften voor een toegelaten instelling in acht genomen.

Egalisatierekening Egalisatierekening D.K.P.H - subsidie

In verband met de brutering per 1 januari 1995 is een egalisatierekening gevormd voor de D.K.P.H complexen met een voordelig saldo. Uit deze reserve wordt jaarlijks een bedrag ten gunste van de exploitatie gebracht op basis van de oorspronkelijke bijdrageregeling. Jaarlijks wordt per 1 januari aan deze egalisatierekening 6,75 % rente toegevoegd , conform de gemaakte afspraken bij de effectuering van de brutering c.q. saldering.

Voorzieningen

Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. De belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering. De latentie is gewaardeerd tegen nominale/contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de nettorente en heeft overwegend een langlopend karakter.

Langlopende schulden Schulden /leningen overheid en kredietinstellingen

De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden.

35

De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde.

Resultaatbepaling

Huuropbrengsten

De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2014 bedroeg dit maximumpercentage 4%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.

Opbrengsten servicecontracten

Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Overheidsbijdragen Overheidsbijdragen betreffen de vrijval uit de egalisatierekening rijksbijdragen en overige overheidsbijdragen. De overheidsbijdragen hebben betrekking op specifieke regelingen en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid.

Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille

De post nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte).

Overige opbrengsten

Hieronder worden onder andere de inschrijfgelden van woningzoekenden, de opbrengsten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord.

Afschrijvingen materiele vaste activa en vastgoedportefeuille

De afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt.

Lonen, salarissen en sociale lasten

Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers, danwel werkgevers danwel uitvoeringsorganisaties. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers.

Jaarrekening

36


Pensioenlasten Voorziening pensioenen

De pensioenregeling betreft een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Deze toegezegd-pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling. Behalve de betaling van pensioenpremies bestaat geen verdere verplichting uit hoofde van deze pensioenregeling. SEW heeft in geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. SEW heeft haar pensioenregeling ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfondsen SPW. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo december 2014 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds SPW 114% (2013: 114% (zie www.spw.nl). De minimale vereiste dekkingsgraad bedraagt iets meer dan 104%. Gezien de ontwikkelingen in het afgelopen jaar en de verwachtingen voor de komende jaren verwacht het pensioenfonds hieraan te kunnen voldoen en voorziet het geen noodzaak voor de aangesloten woningcorporaties om extra stortingen te verrichten of om bijzondere premieverhogingen door te voeren.

Als gevolg van de gemaakte afspraken zijn er verschillen tussen de (hogere) fiscale waardering en commerciele waardering en de (lagere) fiscale afschrijvingen en commerciele afschrijvingen van het vastgoed. Voor deze verschillen is geen actieve latentie opgenomen, waardoor een belastingdruk ontstaat die hoger is dan het wettelijke belastingtarief. Bij het opstellen van deze jaarrekening is uitgegaan van de afspraken uit de VSO-2. Voor een aantal posten komt nog een nadere uitwerking. Door deze onzekerheden alsmede mogelijke interpretatieverschillen is er continu sprake van voortschrijdend inzicht met mogelijk materiële consequenties. Stichting Eelder Woningbouw volgt de ontwikkelingen op de voet en betrekt deze bij de bepaling van de fiscale positie in de balans en resultatenrekening.

Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode.

De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Winstbelastingen, ontvangen interest en betaalde interest worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

Onderhoudslasten

Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten.

Overige bedrijfslasten

De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

Financiële baten en lasten

Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.

Belastingen

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Met ingang van 1 januari 2008 is er sprake van een integrale vennootschapsbelastingplicht. De belastingdienst, Aedes en een aantal andere partijen hebben begin 2009 het overleg over de nieuwe vaststellingsovereenkomst (VSO-2) afgerond. De Stichting Eelder Woningbouw heeft de VSO-2 ondertekend.

37

Jaarrekening

38

Hoofdstuk 9 | Jaarrekening Afschrijvingsmethoden en -termijnen

Toelichting op de balans Activa Materiële vaste activa Verslagjaar

Verslagjaar

2014

2013

34.659.684

36.327.132

1.990.886

477.288

477.811

468.553

37.128.381

37.272.973

Deze post is als volgt samengesteld: 1.


2.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

3.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Totaal

Het verloop van deze post is als volgt: Saldo per 1 januari

In incidentele gevallen wordt een afwijkende afschrijvingstermijn gehanteerd. De componentenbenadering met betrekking tot het afschrijven op het vastgoed is niet van toepassing omdat de investering in installaties/inrichting minder bedraagt dan 10% van de aanneemsom.

De verhuureenheden zijn verzekerd bij de Raetsheren van Orden. De premie bedraagt € 13,06 per verhuureenheid.

N/z woningen

Totaal

44.698.486

118.447

44.816.933

8.478.747

11.054

8.489.801

36.219.738

107.393

36.327.132

Investeringen

71.413

-

71.413

Desinvesteringen

69.933

-

69.933

996.969

2.826

999.795

Jaarlijkse huurverhoging

669.133

Huurharmonisatie bij zittende huurders

Aanschaffingswaarde Cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen Boekwaarde Mutaties in het boekjaar:

Afschrijvingen

Saldo

Woningen

Voorraad mutatie sociale- / commerciele woningen

Verzekering

Ad.1.Sociaal vastgoed in exploitatie

-

-

669.133

-

1.664.622 - 2.826

- 1.667.448

Saldo per 31 december

Actuele waarde

De waarde van de onroerende goederen per 2014 bedraagt ca. € 122.248.000,- conform aanslag OZB 2014. De bedrijfswaarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie bedraagt € 49.940.772,-. De uitgangspunten voor de bedrijfswaardeberekening van het sociaal vastgoed in exploitatie zijn: 2014

2013

3.9%

4,0%

1,22%

1,14%

Mutatiegraad

8,5%

8,8%

Jaarlijkse huurderving

1,0%

1,0%

44.030.833

188.447

44.149.280

Norm Klachtenonderhoud per VHE

€ 158

€ 158

9.475.716

13.880

9.489.596

Norm Mutatieonderhoud per VHE

€ 780

€ 780

34.555.116

104.567

34.659.684

Norm kosten planmatig onderhoud per VHE

n.v.t.

n.v.t.

Jaarlijkse stijging onderhoudskosten

2,5%

2,5%

Norm exploitatielasten per VHE

n.v.t.

n.v.t.

77.463

21.963

Jaarlijkse stijging exploitatielasten

2,5%

2,5%

Investeringen Verlengde Boterdijk

-

64.344

Minimale levensduur

15 jr.

15 jr.

Investeringen Wijk Nieuwe Akkers

-

2.746.323

Maximale levensduur

50 jr

50 jr

6.050

1.421.992

Restwaarde grond

aankoopprijs

aankoopprijs

142.199

Disconteringsvoet

5,25%

5,25%

Medionumerando

Medionumerando

Aanschaffingswaarde Cumulatieve afschrijvingen incl. waardeveranderingen

Boekwaarde

Specificatie investeringen : Geriefsverbeteringen

Investeringen Groote Veen Af:

De afschrijvingsmethode en -termijnen bedragen respectievelijk voor: Annuïtair Woningen en woongebouwen 50 jaar Idem, DKPH-complexen 40 jaar C.v.-installatie 25 jaar Warmwaterinstallatie 25 jaar Buitengewoon onderhoud 25-35 jaar Isolatie 20-25 jaar Renovatie 25 jaar Overige investeringen 10-25 jaar

-

Investeringen commercieel vastgoed

Totaal investeringen

-71.413

4.112.424

69.933

4.270

Heffingen van overheidswege die gekoppeld zijn aan het sociaal vastgoed in exploitatie, welke conform het wettelijk kader zijn geformaliseerd, zijn ingerekend in de bedrijfswaarde.

69.933

4.270

De verhuurdersheffing wordt voor het jaar 2014 en de jaren daarna in de bedrijfswaarde meegenomen.

Specificatie desinvesteringen : Desinvesteringen verkochte woningen In totaal zijn er na het boekjaar 2014 nog 96 woningen aangewezen voor verkoop. Deze woningen zullen worden verkocht wanneer de huur van de betreffende woningen wordt opgezegd. Het saldo aan het eind van het boekjaar is als volgt te specificeren: 1.

Woningen en woongebouwen:

3.

Garages

Totaal

Moment van discontering

Ad.2.Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Verslagjaar 2014

Verslagjaar 2013

1.685.335

171.737

229.313

229.313

76.238

76.238

1.990.886

477.288

In 2013 en 2014 zijn projecten opgestart: 34.555.116

36.219.738

104.567

107.393

34.659.683

36.327.131

Appartementencomplexen Nieuwe Akkers

Geyssendorfferweg (18 appartementen) 16,60 are grond Gen. Snijdersweg Generaal Snijdersweg (9 appartementen)

De toegelaten instelling heeft een bewuste keuze gemaakt voor het hanteren van twee complexen. In het verslagjaar zijn 5 woningen verkocht. Voor een nadere toelichting verwijzen wij naar het volkshuisvestingsverslag.

Toelichting: De appartementencomplexen betreffen het nieuw te bouwen complex Geyssendorfferweg in 2014 en het appartementen complex aan de Gen. Snijderweg waarvan de bouw vermoedelijk in 2016 zal starten.

39

Jaarrekening

40

Hoofdstuk 9 | Jaarrekening Ad.3.Onroerende- en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Verslagjaar 2014

Verslagjaar 2013

1.290.078

1.276.471

821.525

766.889

468.553

509.582

investeringen

44.998

13.607

afschrijvingen

35.740

54.636

9.258

- 41.029

1.335.076

1.290.078

857.265

821.525

477.811

468.553

Saldo per 1 januari aanschaffingswaarde cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen Boekwaarde Mutaties in het boekjaar:

Saldo

Afschrijvingsmethoden en -termijnen

De afschrijvingsmethode en -termijnen bedragen respectievelijk voor: Woningen en woongebouwen Lineair 50 jaar Idem, DKPH-complexen Lineair 40 jaar C.v.-installatie Lineair 25 jaar Warmwaterinstallatie Lineair 25 jaar Buitengewoon onderhoud Lineair 25-35 jaar Isolatie Lineair 20-25 jaar Renovatie Lineair 25 jaar Overige investeringen Lineair 10-25 jaar

Saldo per 31 december aanschaffingswaarde cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen

Boekwaarde

In incidentele gevallen wordt een afwijkende afschrijvingstermijn gehanteerd.

Het kantoor en de werkplaats (incl. inventaris) zijn totaal verzekerd voor een bedrag van € 1.013.166,00

Afschrijvingsmethoden en -termijnen De afschrijvingsmethode en -termijnen bedragen respectievelijk voor: Bedrijfspand Lineair 50 jaar Werkplaats Lineair 15 jaar Inventaris administratie Lineair 5-10 jaar Kantoormachines Lineair 5-10 jaar Machines en gereedschappen technische dienst Lineair 5-10 jaar Transportmiddelen Lineair 5 jaar Automatiseringsapparatuur Lineair 3-5 jaar

Vastgoedbeleggingen Verslagjaar 1. Commercieel vastgoed in exploitatie

Verslagjaar

2014

2013

2.055.414

1.429.251

1.429.251

2.450.943

1.429.251

1.313.783

Saldo per 1 januari Boekwaarde commercieel vastgoed Cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen Boekwaarde Mutaties in het boekjaar: Investeringen commercieel vastgoed Afschrijvingen commercieel vastgoed

142.199 42.970

26.731

Korr. Afschrijvingen commercieel vastgoed Voorraad mutatie sociale- / commerciele woningen

669.133 -

1.137.160

Saldo

626.163

1.021.692

2.098.384

1.455.982

42.970

26.731

2.055.414

1.429.251

Saldo per 31 december aanschaffingswaarde cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen

Boekwaarde

De WOZwaarde van het commercieel vastgoed bedraagt per 2014 bedraagt € 4.885.000,De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie berekend op basis van de uitgangspunten van het sociaal vastgoed in exploitatie bedraagt per 31-12-2014: € 3.568.425,-

41

Jaarrekening

42

Hoofdstuk 9 | Jaarrekening Vlottende activa

Passiva Verslagjaar 2014 Verslagjaar 2013

Voorraden grond en hulpstoffen

Eigen vermogen

42.681

36.070

36.070

41.316

358.033

284.430

394.103

325.746

Wettelijke en statutaire gegevens

Af: Verbruik

351.422

289.676


42.681

36.070

Overige reserves

Verslagjaar

Verslagjaar

2014

2013

5

5

11.374.597

11.404.416

Resultaat boekjaar

742.616

29.819 -


12.117.213

11.374.597

Het verloop is als volgt: Saldo per 1 januari Inkopen

De voorraden zijn per 31 december gewaardeerd tegen historische aanschafprijzen.

Wettelijke en statutaire gegevens

Saldo per 1 januari

Vorderingen Deze post is als volgt samengesteld:

Verslagjaar 2014 Verslagjaar 2013

Egalisatierekening

1.

Huurdebiteuren

26.574

17.979

2.

Overige vorderingen

15.196

1.522

Deze post is als volgt samengesteld.

3.

Overlopende activa

116.454

139.952

Egalisatierekening D.K.P.H - subsidie

158.454

159.454

Totaal

Ad.1.Huurdebiteuren Het saldo huurdebiteuren kan als volgt worden gespecificeerd:

292.221

311.060

292.221

311.060

Verslagjaar

Verslagjaar

2014

2013

311.060

329.766

20.996

22.259

332.056

352.025

39.835

40.965

292.221

311.060

Verslagjaar

Verslagjaar

2014

2013

Saldo per 1 januari

93.369

114.430

Af: Vrijval

21.061

21.061


72.308

93.369

Egalisatierekening D.K.P.H - subsidie


Huurdebiteuren af:

voorziening wegens oninbaarheid

Boekwaarde per 31 december

26.574

17.979

-

-

26.574

17.979

De huurachterstanden bedragen ultimo boekjaar 0,48% - exclusief deurwaardersgevallen (2013-0,34%)

Saldo per 1 januari Bij : Rentetoevoeging 6,75 %

Af : Vrijval ten gunste van de exploitatie

Ad.2. Overige vorderingen




Specificatie: - Diverse debiteuren (sub-administraties)

Totaal

15.196

1.522

15.196

1.522

Voorzieningen Voorziening latente belastingverplichtingen

Ad.3. Overlopende activa Verslagjaar 2014 Verslagjaar 2013 Deze post is als volgt samengesteld: Nog te ontvangen rente

5.889

Diversen

1.899

VVE S Holtjerweg Belastingdienst Zorggroep Drenthe

Totaal

14.876

95.894

44.043

500

68.240

12.502

12.794

116.684

139.953

Er is in 2008 een latente belastingschuld ontstaan doordat de marktwaarde van de leningenportefeuille hoger is dan de boekwaarde van de leningen. Deze voorziening kent een langlopend karakter (tot 2036).

Liquide middelen Deze post is als volgt samengesteld: Kas Banken / Rekening Courant Banken / Spaartegoeden

Totaal

43

Verslagjaar 2014 Verslagjaar 2013 98

366

68.490

261.378

3.350.000

5.650.000

3.418.587

5.911.744

Jaarrekening

44

Hoofdstuk 9 | Jaarrekening Langlopende schulden Verslagjaar

Verslagjaar

2014

2013

26.455.808

29.110.049

14.814

15.408

26.470.622

29.125.457

Ad.2. Overige schulden

Deze post is als volgt samengesteld: 1. Leningen kredietinstellingen 2. Overige Schulden

Totaal

Saldo per 1 januari Ontvangen waarborgsommen Gerestitueerde waarborgsommen

Ad.1. Leningen kredietinstellingen Verslagjaar 2014 Verslagjaar 2013

Saldo per 1 januari

29.110.049

31.310.510

-

-

2.200.461

385.340

Mutaties in het boekjaar: Bij: nieuwe leningen overboeking kortlopende schuld


2.200.461

385.340

-

-

2.654.241

2.200.461

26.455.808

29.110.049

Saldo mutaties

Kortlopende schulden


2014

2013

15.408

16.305

-

-

15.408

16.305

594

897

14.814

15.408

Verslagjaar

Verslagjaar

2014

2013

74.788

192.210

2.654.241

2.200.461

3. Belastingen en premies sociale verzekeringen

311.813

677.792

4. Overlopende passiva

810.309

834.541

3.851.151

3.905.004

Deze post is als volgt samengesteld: 1. Schulden aan leveranciers 2. Schulden aan kredietinstellingen

Overboeking naar kortlopende schuld

Verslagjaar

Met ingang van 1 januari 2000 worden geen waarborgsommen geincasseerd. De waarborgsommen zullen bij het verlaten van de woningen worden gerestitueerd.

Af: aflossingen in lopend boekjaar

Verslagjaar

Totaal

Leningenoverzicht looptijd korter dan 5 jaar Aflossing per:

restant looptijd

rente %

per 31/12/14 restschuld

BNG 91.491

1 december 2015

11 maand

5,985%

2.268.901

Nederlandse Waterschapsbank

27 december 2016

2 jaar

5,320%

4.537.802

BNG 90.277

2 september 2019

4 jaar en 8 maand

5,950%

1.922.213

8.728.916

Leningenoverzicht looptijd langer dan 5 jaar Aflossing per:

restant looptijd

rente %

per 31/12/14 restschuld

Gemeente Tynaarlo / NWB

2 februari 2029

14 jaar en 1 maand

5,355%

12.000.000*

Gemeente Tynaarlo BNG 102,047

1 augustus 2036

21 jaar en 7 maand

5,11%

8.381.136 20.381.136

Totaal

29.110.052

* Deze lening is zonder enige voorwaarden afgesloten.

Rentevoet en aflossingssysteem

Het gemiddelde rentepercentage van de in het verslagjaar betaalde rente bedraagt circa 5,37%.(was 5,39%). De leningen van kredietinstellingen worden op basis van het annuïteitensysteem dan wel het dynamische kostprijssysteem afgelost. Op de fixe-leningen vindt geen aflossing plaats. Derhalve geen risico met derivaten posities. 45

Jaarrekening

46

Ad. 1 Schulden aan leveranciers

Dit betreft de volgens de crediteurenadministratie verschuldigde bedragen aan leveranciers per ultimo van het jaar.

Niet uit de balans blijkende verplichtingen Bij de Stichting Eelder Woningbouw is geen sprake van niet uit de balans blijkende verplichtingen.

Ad. 2. Schuld aan kredietinstellingen Verslagjaar 2014 Verslagjaar 2013

De specificatie is als volgt: -

Ad. 3 Belastingen en premies sociale lasten

2.200.461

2.654.241

2.200.461

De specificatie is als volgt:


Loonheffing Vennootschapsbelasting

Ad. 4. Overlopende passiva

2.654.241

15.813

101.193

296.000

576.599

311.813

677.792


De specificatie is als volgt: Niet vervallen rente leningen Vooruitontvangen huren Pensioenfonds SPW Overige nog te betalen bedragen Nog te verrekenen huurtoeslag

Totaal

47

710.450

749.247

56.513

56.741

-

17.779

39.333

6.761

4.013

4.013

810.309

834.542

48

Hoofdstuk 9 | Jaarrekening Toelichting op de Winst- en Verliesrekening

Overige servicecontracten Begroting 2014 Verslagjaar 2014 Verslagjaar 2013

De winst- en verliesrekening over 2014 sluit met een voordelig resultaat van € 742.616,t.o.v. een nadelig resultaat van - € 29,819,- over 2013. Het hogere resultaat ten opzichte van 2013 kan als volgt worden verklaard:

Af: Derving

Voordelige factoren :

Saldo

Hogere huren/vergoedingen/overheidsbijdragen

278.771

Hogere opbrengst netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

511.725

Hogere overige bedrijfsopbrengsten

55.511

Lagere kosten lonen en salarissen en sociale- en pensioenlasten

24.450

Lagere lasten onderhoud

Diverse complexen

119.929

Lagere lasten Vennootschapsbelasting

240.985

Lagere rentelasten

Vrijval egalisatiereserve D.K.P.H - woningen

Totaal

59.280

700

103

35

66.600

62.465

59.245

39.836

39.835

40.965

39.836

39.835

40.965

Begroting 2014 Verslagjaar 2014 Verslagjaar 2013

81.047

Verkopen

425.356

Af: Boekwaarde verkochte woningen

59.118 565.521

Per saldo toename resultaat ten opzichte van 2013

62.568

Netto verkoop vastgoedportefeuille

Nadelige factoren :

Lagere rente baten

67.300

Begroting 2014 Verslagjaar 2014 Verslagjaar 2013

1.337.956

Hogere lasten verhuurderheffing + saneringsheffing

59.280

Specificatie:

53.683

Hogere kosten afschrijving

62.568

Overheidsbijdragen

52.902

Lagere overige bedrijfslasten

67.300

772.437

260.000

723.206

140.000

15.000

69.933

4.270

245.000

653.273

135.730

14.516

8.698

638.757

127.032

Af: Kosten i.v.m. verkoop woningen 245.000

Bedrijfsopbrengsten Begroting 2014 Verslagjaar 2014 Verslagjaar 2013

Overige bedrijfsopbrengsten

Huuropbrengsten sociaal vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen Af: huurderving wegens leegstand Af: huurderving wegens oninbaarheid

Subtotaal huuropbrengsten sociaal vastgoed in exploitatie

Begroting 2014 Verslagjaar 2014 Verslagjaar 2013 5.466.000

5.399.658

5.199.288

Doorberekende kosten aan derden/vergunningen

5.466.000

5.399.658

5.199.288

54.700

25.927

16.421

-

23

7.535

5.411.300

5.373.708

5.175.332

Begroting 2014 Verslagjaar 2014 Verslagjaar 2013 Woningen en woongebouwen

0

170.863

80.561

Onroerend zaken,niet zijnde woningen (garages)

0

12.030

11.142

0

182.893

91.703

Af: huurderving wegens leegstand

0

14.800

1.915

Af: huurderving wegens oninbaarheid

0

-

-

Subtotaal huuropbrengsten commercieel vastgoed in exploitatie

0

168.093

89.788

5.411.300

5.541.801

5.265.120

De huurderving over 2014 bedraagt 0,73% tegenover 0,49% in 2013. In de begroting is rekening gehouden met een percentage van 1%.

49

42.754

27.745

Inschrijfgelden

10.000

9.722

10.110

Vergoedingen VVE

30.000

75.167

22.756

Diversen

10.000

13.005

24.526

50.000

140.648

85.137

Totaal

Bedrijfslasten

Huuropbrengsten commercieel vastgoed in exploitatie

Totaal huuropbrengsten

-

Afschrijvingen materiele vaste active en vastgoedportefeuille Begroting 2014 Verslagjaar 2014 Verslagjaar 2013 Te specificeren als volgt: Woningen en woongebouwen


Woningen en woongebouwen

Comm. vastgoed in exploitatie

Garages Activa ten dienste van de exploitatie

Totaal afschrijvingen

Jaarrekening

960.126

996.969

913.265

42.970

26.731

2.826

2.826

2.826

31.662

35.740

54.636

994.614

1.078.505

997.458

50

Hoofdstuk 9 | Jaarrekening Overige Bedrijfslasten a. Zakelijke bedrijfslasten begrepen in woningen, woongebouwen en garages Begroting 2014 Verslagjaar 2014 Verslagjaar 2013

Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten

OZB / Waterschapslasten

Begroting 2014 Verslagjaar 2014 Verslagjaar 2013 Lonen/salarissen

381.318

354.564

359.858

Sociale lasten

53.288

49.385

52.415

Pensioenlasten

76.125

72.414

88.540

510.731

476.363

500.813

Totaal

De Stichting Eelder Woningbouw heeft per ultimo boekjaar 7 werknemers (5,89 FTE) in dienst

Begroting 2014 Verslagjaar 2014 Verslagjaar 2013 1.265.730

1.025.546

957.087

Onderhoudslasten commercieel vastgoed in exploitatie

-

-

18.564

Groot onderhoud Nieuwe Akkers

-

69.699

172.496

1.265.730

1.095.245

1.148.148

Saldo

210.284

198.620

Verzekeringen

18.500

22.441

27.441

Contributie Aedes

10.000

8.474

9.827

CFV - Saneringsheffing

216.452

191.092

214.425

Verhuurderheffing

500.150

466.872

18.183

Leefbaarheid

50.000

-

-

Diversen (o.a. oninbaar/deurwaarderskosten)

75.000

68.695

132.650

1.060.102

967.858

600.994

Subtotaal

Onderhoudslasten Onderhoudslasten sociaal vastgoed in exploitatie

190.000

Zakelijke lasten begrepen in levering servicecontracten Begroting 2014 Verslagjaar 2014 Verslagjaar 2013 Diverse Complexen Servicekosten VVE Stoffer Holtjerweg Subtotaal

Totaal zakelijke lasten

Begroting 2014 Verslagjaar 2014 Verslagjaar 2013 Klachten- en mutatieonderhoud

193.957

117.437

198.566

Kontraktonderhoud (c.v en liftinstallaties)

172.135

155.098

155.494

WMO aanpassingen

15.200

35.658

21.868

Materiaalverbruik eigen dienst

75.000

61.746

82.776

809.438

725.173

601.423

-

7.897

7.951

1.265.730

1.103.009

1.068.078

-

77.463

92.427

1.265.730

1.025.546

975.652

EPBD - Energielabels Subtotaal Af: Geactiveerde kosten

Totaal

92.152

91.154

55.000

55.626

55.444

160.000

147.777

146.598

1.220.102

1.115.635

747.592

b. Apparaatskosten

De specificatie van de werkelijke onderhoudskosten door derden is als volgt:

Planmatig onderhoud

105.000

Begroting 2014 Verslagjaar 2014 Verslagjaar 2013 Overige personeelskosten

35.000

38.032

29.034

Huisvestingskosten

20.000

24.670

19.374

Kosten Raad van Commissarissen

17.500

16.789

16.320

220.000

250.567

327.947

292.500

330.058

392.676

1.512.602

1.445.693

1.140.268

Algemene kosten**

Totaal apparaatskosten

Totaal overige bedrijfskosten

c. Belastingen Begroting 2014 Verslagjaar 2014 Verslagjaar 2013 Vrijval Latente Belastingschuld

21.061 -

21.061 -

Vennootschapsbelasting 2012

312.091 -

39.413 -

Vennootschapsbelasting 2013 Vennootschapsbelasting 2014

264.307 145.000

296.000

145.000

37.152 -

203.833

Onderzoek van de jaarrekening

-

40.184

22.158

Andere controle opdrachten

-

-

-

Advieskosten op fiscaal terrein

-

35.344

27.660

Andere niet controle diensten

-

-

-

-

75.528

49.818

Totaal Belastingen ** In de Algemene kosten is aan Accountantskosten meegenomen:

51

Jaarrekening

52


Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Te specificeren als volgt:

Begroting 2014 Verslagjaar 2014

Rente uitgezette middelen

Verslagjaar 2013

52.000

44.055

103.161

-

-

12

52.000

44.055

103.173

Begroting 2014 Verslagjaar 2014

Verslagjaar 2013

Rente op overige vorderingen

Totaal

Rentelasten en soortgelijke kosten Te specificeren als volgt: Betaalde rente belastingdienst

2.786

Toegevoegde rente egalisatierekening brutering

20.667

20.996

22.259

1.678.025

1.642.292

1.719.975

1.699.022

1.666.292

1.719.975

Rente leningen kredietinstellingen

Totaal Wet Normering Topinkomens

Verslagjaar 2014

Verslagjaar 2013

Leidinggevende topfunctionarissen Naam:

M. Veenstra

M. Veenstra

Functie:



1/1 - 31/12

1/1 - 31/12

1,0

1,0

Duur dienstverband: Omvang dienstverband:

Bestuursverklaring Het bestuur verklaart dat alle uitgaven in het boekjaar in het belang van de volkshuisvesting zijn gedaan. (conform artikel 26 BBSH) Vastgesteld door Bestuur / Directie op 16 april 2015. M. Veenstra , directeur-bestuurder

Verklaring van de Raad van Commissarissen De leden van de Raad van Commissarissen van de Stichting Eelder Woningbouw verklaren de inhoud van het door bestuur ter vaststelling overlegde jaarverslag 2014 te hebben onderzocht. Op basis hiervan heeft de Raad van Commissarissen vervolgens het jaarverslag 2014 in de vergadering van 22 april 2015 goedgekeurd.

De heer H. ter Veen, lid

Bezoldiging: Beloning

96.150

96.150

Belastbare onkostenvergoedingen

394

353

Beloningen betaalbaar op termijn

30.297

30.300

126.841

126.803

Totaal bezoldiging

De heer E.T. van Gilst, lid

Toezichthoudende topfunctionarissen (Raad van Commissarissen) Naam:

H. Temmen

H. ter Veen

E.T. van Gilst

Functie:

Voorzitter

Lid

Lid

Duur dienstverband:

1/1 - 31/12

1/1 - 31/12

1/1 - 31/12

Mevrouw M.Y. van der Veen, lid

Bezoldiging: Beloning

5.250

3.500

3.500

Belastbare onkostenvergoedingen

0

0

0

Beloningen betaalbaar op termijn

0

0

0

5.250

3.500

3.500

Totaal bezoldiging

De jaarrekening is 16 april 2015 opgemaakt.

53

Jaarrekening

54

Controleverklaring

56

Controleverklaring

57

Overig

Toerekening jaarresultaat Het jaarresultaat volgens de winst- en verliesrekening zijnde €742.616,- is toegevoegd aan het eigen vermogen. (derhalve is de balans na resultaatbestemming)

Gebeurtenissen na de balansdatum Er hebben geen gebeurtenissen na de balansdatum plaatsgevonden die van invloed kunnen zijn op het resultaat.

58

Overig

59

Colofon Dit jaarverslag is een uitgave van de Stichting Eelder Woningbouw: Adres: Stichting Eelder Woningbouw Industrieweg 2 9765 BL Paterswolde Telefoon: Internet:

050-3095215 www.seweelde.nl

Fotografie: Vormgeving: Inspyr

© 2015 Stichting Eelder Woningbouw

Jaarverslag 2014 Paterswolde mei 2015

Recommend Documents