Jaarverslag Versie 7 mei 2015

Jaarverslag 2014 Versie 7 mei 2015

Jaarverslag Viveste 2014

2

Vooruit naar de kerntaak Begin 2013 presenteerden we een nieuwe koers met als titel ‘Hart voor Houten’. Na een periode van vooral nieuwbouw, kwam het accent veel meer te liggen op het beheer van onze woningen en de leefbaarheid van onze wijken. We zetten ons ervoor in dat mensen zich thuis voelen in Houten. Daarvoor zochten we verdere samenwerking met bewoners en lokale maatschappelijke partijen. En om de kosten te kunnen betalen, zochten we naar manieren om onze verdiencapaciteit beter te benutten. We verkochten enkele honderden woningen, verhoogden huren waar dat kon en bezuinigden op onze eigen kosten. In 2014 hielden we onze koers opnieuw tegen het licht. Er zijn immers heel wat ontwikkelingen in corporatieland waarop we moeten inspelen. En natuurlijk konden we ook het rapport 'Ver van huis', van de parlementaire enquêtecommissie woningcorporaties niet ongemoeid laten. Dit heeft er voor ons toe geleid dat we onze koers eind 2014 hebben aangescherpt. We gaan vooruit. Vooruit naar onze kerntaak. Hier staan we voor! We gaan onze aandacht nog meer richten op mensen die niet zelf in hun huisvesting kunnen voorzien. Zij die zijn aangewezen op een sociale huurwoning. Onze missie luidt: Viveste is een maatschappelijke vastgoedonderneming die een thuis biedt aan mensen in Houten met een krappe beurs. En een thuis is voor ons meer dan een dak boven het hoofd. Mensen moeten zich niet alleen thuis voelen in hun woning, maar ook in de buurt waar die woning staat. Onze pijlers Onze pijlers zijn niet veranderd. De pijlers geven ons richting, zetten in beweging en vormen de basis voor onze keuzes, doelen en dagelijkse werkzaamheden. En ze zijn ook de kapstok voor dit jaarverslag. 1. 2. 3. 4.

Woningen voor de doelgroep Samenwerken Benutten van onze verdiencapaciteit Professionele bedrijfsvoering

Viveste is vanaf 1 juli 2006 ingeschreven in het Handelsregister ordernummer 30038910 bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Utrecht en Omstreken. Overal waar in dit jaarverslag Viveste staat, wordt Stichting Viveste bedoeld.


3

Voorwoord Ons huishoudboekje op orde en keuzes maken, daar draaide het voor Viveste om in 2014. Op de eerste plaats versterkten we onze financiële positie. Vooral door de verkoop van woningen en besparingen op onze kosten. Met het geld dat hiermee vrijkwam, konden we leningen aflossen en zijn onze kasstromen nu positief. Hiermee ontstaat ruimte om te kunnen investeren in goed en betaalbaar wonen in Houten. Daar zijn we inmiddels al mee begonnen. Zo is ons plan om bestaande kantoorpanden in het centrum van Houten om te bouwen voor starters al in vergevorderd stadium. Door eerstgenoemde acties voldoen we momenteel ruimschoots aan de financiële normen van de toezichthouder. Volgens onze missie kiezen we nadrukkelijk voor beschikbaarheid en betaalbaarheid van sociale huurwoningen. En we kiezen ervoor om de kwaliteit van onze woningen daarop af te stemmen. Hier ligt onze grootste uitdaging omdat dit grote gevolgen heeft voor de samenstelling van onze portefeuille. We hebben meer goedkope woningen nodig in Houten. Een deel van onze woningen is te groot en te duur voor onze doelgroep. Een forse transitie-opgave staat ons dan ook te wachten. Goedkoper en betaalbaar en toegespitst op onze doelgroep, die het juist in deze tijd van bezuinigingen en decentralisatie van taken van de centrale overheid naar gemeentes al moeilijk genoeg heeft. Het maken van bewuste keuzes vergt ook een focus van- en binnen de organisatie. In 2014 zetten we daarom procesmatige stappen. Er is een focus gelegd op het verhuurproces, het uitbesteden van het dagelijks onderhoud en het borgen van de financiële sturing. Deze stappen zijn merkbaar in de organisatie en zullen een vervolg krijgen in 2015. De Toekomst Voorgaande keuzes zullen worden vertaald in onze strategie waarin de volgende acties continu onder de aandacht zijn:  Verder vormgeven aan de transitie van onze woningportefeuille, gebruikmakend van vernieuwende en innovatie technieken  Verder vormgeven aan onze organisatie, zodat we deze taken sober en doelmatig kunnen uitvoeren  Verder vormgeven aan de samenwerking met onze maatschappelijke partners Kortom: het uitvoeren van ons nieuwe bedrijfsplan ‘Vooruit naar de kerntaak’, zodat we doen wat de bedoeling is. We spreken onze zorg uit over de ontwikkeling van de doelgroep “ouderen en kwetsbare huurders”. Door de maatregelen in de zorg en de groei van het aantal ouderen in korte tijd willen we voorbereid zijn op de vraag die op ons af komt. Op dit moment is dat nog niet te overzien. We zijn een corporatie die financieel gezond en ambitieus is en midden in de samenleving staat. Dat willen we ook in de toekomst waarborgen, zodat we kunnen blijven doen wat de bedoeling is. Wij bedanken alle medewerkers voor hun inzet. De wereld waarin zij werken, is turbulenter dan ooit. Dit betekent veel veranderingen en persoonlijke onzekerheid. Onze prestaties in 2014 hebben we te danken aan de energie en betrokkenheid van onze medewerkers. Frans-Jozef Snoeks directeur-bestuurder


4

Inhoudsopgave

1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9

2

Exploiteren van woningen voor onze doelgroep .......................................................... 6 Verhuur .................................................................................................................................................................... 6 Huren ...................................................................................................................................................................... 11 Uitgaven voor onderhoud .............................................................................................................................. 12 Nieuwbouw .......................................................................................................................................................... 14 Duurzaamheid en milieu................................................................................................................................. 15 Leefbaarheid ........................................................................................................................................................ 15 Dienstverlening .................................................................................................................................................. 18 Externe communicatie ..................................................................................................................................... 19 Sponsoring ............................................................................................................................................................ 20

Samenwerken .......................................................................................................... 21

2.1 Samen met bewoners(organisatie) ............................................................................................................ 21 2.2 Samen met ‘van Houten&co’ ......................................................................................................................... 22 2.3 Samen met gemeente ....................................................................................................................................... 22 2.4.1 Samen met zorgorganisaties ........................................................................................................................... 22 2.4.2 Samen met andere corporaties ...................................................................................................................... 23 2.4 Samenwerken met overige organisaties .................................................................................................. 24 2.5 Overleg met stakeholders............................................................................................................................... 24

3 3.1 3.2 3.3 3.4

4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8

5 5.1 5.2 5.3 5.4

6 6.1

Het benutten van onze verdiencapaciteit .................................................................. 25 Onderhoud ............................................................................................................................................................ 25 Verkoop.................................................................................................................................................................. 25 Huurverhoging .................................................................................................................................................... 26 Verminderen rentelasten ............................................................................................................................... 27

Personeel en organisatie........................................................................................... 28 Organisatiestructuur ........................................................................................................................................ 28 Onze medewerkers ........................................................................................................................................... 28 Investeren in ontwikkeling ............................................................................................................................ 29 Arbo ......................................................................................................................................................................... 30 ICT ............................................................................................................................................................................ 30 Visitatie .................................................................................................................................................................. 30 Ondernemingsraad ........................................................................................................................................... 31 Juridische structuur .......................................................................................................................................... 31

De nieuwe Woningwet ............................................................................................. 32 Regionalisering werkgebied corporaties ................................................................................................. 32 Primaire focus op DAEB-bezit ...................................................................................................................... 32 Verscherping van governance, intern en extern toezicht ................................................................. 32 Versteviging rol gemeente en huurders ................................................................................................... 33

Financiële continuïteit .............................................................................................. 34 Kaders financiële continuïteit....................................................................................................................... 34


6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7

7 7.1 7.2

8

5

Ontwikkeling kasstromen .............................................................................................................................. 35 Jaarresultaat 2014 ............................................................................................................................................. 35 Benchmark............................................................................................................................................................ 37 Verloop financiering ......................................................................................................................................... 37 Risicobeheersing ................................................................................................................................................ 38 In control ............................................................................................................................................................... 40

Governance .............................................................................................................. 41 Naleving en handhaving van de Governancecode ................................................................................ 41 Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden ........... 42

Verslag van de Raad van Commissarissen ................................................................. 43


6

1 Exploiteren van woningen voor onze doelgroep Viveste verhuurt circa 5.000 woningen in Houten en de omliggende kernen Schalkwijk, ’t Goy en Tull en ’t Waal. Dat is ruim een kwart van alle woningen in de gemeente Houten. Daarmee vervullen we een belangrijke rol op de lokale woningmarkt. We zijn er in de eerste plaats voor mensen die niet zelfstandig in hun huisvesting kunnen voorzien. Mensen met een kwetsbare positie op de woningmarkt. Door hun inkomenspositie of omdat ze vanwege beperkingen zorg, hulp en begeleiding nodig hebben. We willen er voor zorgen dat er vooral voor hen voldoende betaalbare woningen in Houten beschikbaar zijn. We willen onze woningen zo goed en zo efficiënt mogelijk beheren, onderhouden en verhuren. We maken ons sterk voor goede woningen in levendige wijken waar het prettig wonen is.

1.1 Verhuur Woonruimteverdeling Minimaal 90% van onze vrijkomende woningen verhuren we aan huishoudens met een inkomen onder de € 34.678. Binnen deze groep, bieden we veruit de meeste woningen aan via het regionale aanbodsysteem WoningNet. In 2014 71%. Alleen bijzondere doelgroepen, als urgenten, statushouders, senioren die we verleiden te verhuizen van een grote eengezinswoning naar een kleiner appartement en huurders die van woning ruilen, bemiddelen we buiten WoningNet om. Verder verhuren we een klein gedeelte in de vrije sector (huurprijs boven € 699,01). Deze woningen zijn toegankelijk voor huishoudens met een inkomen boven € 34.678. Woningzoekenden Eind 2014 stonden er in de regio ruim 221.000 huishoudens ingeschreven als woningzoekende voor een sociale huurwoning. Hiervan woonden er ongeveer 10.115 in de gemeente Houten. Van hen was eind 2014 7,4% (2013: 5,8%) actief op zoek naar een woning. Gemiddelde wachttijden en zoektijden in Houten In Houten bedroeg de gemiddelde wachttijd 8,6 jaar. Dit is het aantal jaren tussen het moment van inschrijven bij WoningNet en het accepteren van een nieuwe woning. De zoektijd is aanzienlijk korter dan de wachttijd. Namelijk 3,2 jaar. De zoektijd is het aantal jaren tussen het moment van de eerste reactie op een woning en het accepteren van een woning. In de regio zoeken woningzoekenden gemiddeld 3,4 jaar en is de wachttijd gemiddeld 7,8 jaar. De gemiddelde wachttijd voor een eengezinswoning is met 12,5 jaar het langst. Gemiddeld aanbiedingsresultaat Verhuurde woningen werden in 2014 gemiddeld 2,1 keer aangeboden. Het valt op dat het aanbiedingsresultaat bij Viveste ruim onder het regionale gemiddelde ligt van 5,1 aanbiedingen per woning. De gemeente Houten is mede door het relatief jonge woningbezit en goede woonklimaat nog steeds geliefd. Ook hebben we kwalitatief goede woningen, waardoor ze aantrekkelijk zijn om te huren.


7

Afgesloten huurovereenkomsten In totaal sloten we in 2014 277 huurovereenkomsten af. Dit is een lichte daling ten opzichte van 2013. Toen waren dat er 299. Van alle opnieuw verhuurde woningen, hadden er 238 een huurprijs onder de sociale huurgrens (netto huur tot € 699,01) en hoorden er 24 in de vrije sector. De resterende 15 overeenkomsten betroffen woningen die we beheren voor woningcorporatie LEKSTEDEwonen uit Vianen. Viveste voldoet aan Europese beschikking Vanuit de Europese beschikking moeten corporaties minimaal 90% van hun sociale huurwoningen toewijzen aan huurders die tot de primaire doelgroep behoren. Mensen met een inkomen onder € 34.678. Wij zaten daar in 2014 met 95,79% ruim boven. Verhuringen naar huurprijs en inkomen in 2014 (BBSH-tabel) Eenpersoonshuishoudens leeftijd

inkomen

huurgrenzen minder dan € 389,05

tussen € 389,05 en € 556,82

hoger dan € 556,82

jonger dan 65

minder dan € 21.600

25

35

40

jonger dan 65

meer dan € 21.600

2

10

20

ouder dan 65


0

5

7

ouder dan 65

meer dan € 21.600

0

1

7

minder dan € 389,05

tussen € 389,05 en € 556,82


Tweepersoonshuishoudens leeftijd

inkomen

huurgrenzen

jonger dan 65


1

1

34

jonger dan 65

meer dan € 29.325

0

1

14

ouder dan 65


0

3

10

ouder dan 65

meer dan € 29.400

0

1

6


8

Drie- en meerpersoonshuishoudens leeftijd

inkomen

Huurgrenzen minder dan € 389,05

tussen € 389,05 en € 596,75


jonger dan 65


1

3

23

jonger dan 65

meer dan € 29.325

0

0

12

ouder dan 65


0

0

0

ouder dan 65

meer dan € 29.325

0

0

0

Verhuringen naar woningtype Van alle 277 verhuringen betroffen de meeste een appartement: 36%. Eengezinswoningen staan met 29% op de tweede plaats. Verhuringen naar woningtype (inclusief verhuringen LEKSTEDEwonen)

Verhuringen naar woningtype Maisonnet 12%

Benedenwn 14% Bovenwn 9%

Flat 36%

Eengez wn 29%

Bijzondere toewijzingen Overzicht bijzondere toewijzingen Bijzondere toewijzing

Aantal

urgenten met urgentieverklaring.

28

statushouders

15

project ‘Verleiden senioren’

11

eenmalige aanbieding

4

woningruil

4

doorschuifregeling

2

overige bijzondere toewijzingen

11


9

Urgenten De urgentiecommissie adviseert de wethouder Volkshuisvesting over aanvragen van woningzoekenden om met voorrang in aanmerking te komen voor een (sociale) huurwoning. De commissie bestaat uit drie leden: twee vertegenwoordigers van Viveste en één van de gemeente (voorzitter). Een gemeentelijk secretaris die adviezen voorbereidt, ondersteunt de commissie. Naast de Regionale verordening wordt gewerkt met de gemeentelijke Beleidsnotitie urgentie woningzoekenden gemeente Houten. Het aantal urgentieaanvragen is ten opzichte van 2013 met 60 aanvragen nagenoeg gelijk gebleven (2013: 59). Ook het aantal positieve adviezen is met 39 nagenoeg gelijk aan voorgaande jaren. In 2013 waren dat er 41 en in 2012 43. De meeste aanvragen zijn op basis van maatschappelijke indicatie en relatiebeëindiging: respectievelijk 12 en 11 positieve adviezen. Statushouders We slaagden er in 2014 niet in om te voldoen aan de taakstelling voor het huisvesten van statushouders in de gemeente Houten. Halverwege het jaar werd de opgave verhoogd met 27 personen. Dit komt door de grote instroom van vluchtelingen uit Syrië en Eritrea. Er zijn gewoonweg onvoldoende woningen vrijgekomen die geschikt zijn voor de groep statushouders die een woning zoekt. Veel statushouders zijn namelijk eenpersoonshuishoudens. En aan eenpersoonshuishoudens wijzen we geen grote eengezinswoningen toe. De totale opgave voor 2014 was het huisvesten van 55 personen. Hiervan huisvesten we 32 vluchtelingen in 15 woningen. Eind 2014 moesten nog 23 personen worden gehuisvest. Welzijnsorganisatie ‘van Houten&co’ begeleidt vluchtelingen bij het vinden van een woning. Ze zorgt ervoor dat ze zoveel mogelijk wortelen in de samenleving. Daarom worden ze na het betrekken van de woning nog 1,5 jaar begeleid. Project ‘Verleiden senioren’ In februari 2013 zijn we gestart met een experiment waarbij we 55-plussers, die nu een eengezinswoning bij ons huren, de mogelijkheid bieden om met voorrang te verhuizen naar een kleinere, gelijkvloerse woning. De huurprijs verschilt maximaal € 50,- met de huidige woning. De vrijgekomen eengezinswoningen verhuren we aan een gezin (tenminste 3 personen) om daarmee een zo lang mogelijke verhuisketens te realiseren. In 2014 zijn 11 huishoudens ‘verleid’ om te verhuizen naar een voor senioren geschikte woning. Woningruil Soms kan woningruil een oplossing bieden om een woning te vinden die beter aansluit bij de wensen van een woningzoekende. Deze manier van het vinden van een nieuwe woning heeft als voordeel dat het niet uit maakt, hoe veel wachttijd je opgebouwd hebt. Er hoeft ook geen wachttijd ingeleverd te worden. In 2014 is 4 keer van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. Dit is een afname ten opzichte van 2013 waar nog 15 keer van woningruil mogelijk gebruik werd gemaakt. Bij woningruil wordt de huurprijs geharmoniseerd.


10

Lokaal maatwerk Volgens de huisvestingsverordening mogen we maximaal 30% van de vrijgekomen woningen aanbieden onder de noemer van ‘lokaal maatwerk’. Hieronder vallen de mogelijkheid om binnen een woongebouw door te schuiven, het met voorrang huisvesten van inwoners van kleine kernen in hun eigen kern en het met voorrang verhuren van appartementen aan senioren die uit een grote eengezinswoning verhuizen. Van de mogelijkheid tot doorschuiven is in 2014 2 keer gebruik gemaakt. En van de kleine kernenregeling 5 keer. En zoals eerder genoemd stimuleerden we 11 senioren huishoudens te verhuizen van een grote eengezinswoning naar een kleinere woning. Hiermee valt in totaal 7% van de verhuringen onder lokaal maatwerk. Overige bijzondere toewijzingen De categorie ‘bijzondere toewijzingen’ betreft kandidaten aan wie we in overleg met de gemeente Houten een woning toewijzen. Dit kan in het geval van extreme overlastsituaties, bijvoorbeeld op grond van het laatste kans beleid. Woongroepen voor senioren Viveste biedt huisvesting aan drie woongroepen voor senioren: de Dassenburg aan de Dassenakker, het Dorpserf aan de Dorpsstraat en Leestaete aan het Sandelhout. Daarmee voorzien we in een behoefte van een groep senioren die graag samen met leeftijdsgenoten wil wonen en activiteiten wil delen. Maar wel graag zelfstandig wil blijven wonen. Geïnteresseerden in een woning in een woongroep kunnen zich inschrijven als lid van een woongroep. Dit geeft de kandidaat voorrang ten opzichte van andere kandidaten die reageren op de woning. 7 Woningen zijn verhuurd binnen de woongroepen. Sinds 2014 hebben de woongroepen Leestaete en Dassenakker een eigen website. Vrije sector We verhuurden 25 woningen in de vrije sector, waaronder 1 die we beheren voor LEKSTEDEwonen. Woningen in de vrije sector bieden we aan via WoningNet. Eengezinswoningen zijn erg in trek. Appartementen verhuren we lastiger. Als we merken dat een woning lastig te verhuren is, adverteren we de woning ook op Funda. Zorgwoningen In 2014 verhuurden we 16 zorgwoningen in verschillende woonzorgcomplexen waarbij de toewijzing via de betreffende zorginstelling loopt.


11

1.2 Huren Voldoende kernvoorraad betaalbare woningen In onderstaande tabel is de verdeling van onze woningvoorraad naar huurprijsklasse weergegeven op 31 december 2014. Daaruit valt op te maken dat 63% tot de zogenaamde kernvoorraad (tot en met tweede aftoppingsgrens) behoort. aantal

%

244

5%

kwaliteitskortingsgrens

tot 389,05

eerste aftoppingsgrens

389,05 - 556,82

2182

45%

tweede aftoppingsgrens

556,82 - 596,75

633

13%

huurgrens

596,75 - 699,48

1317

27%

boven huurgrens

meer dan 699,48

463

10%

4839

100%

Totaal

De gemiddelde maandelijkse huurprijs van ons bezit lag eind 2014 op € 579,75. De gemiddelde maximaal toegestane huurprijs was € 857,25. Onze gemiddelde huurprijs ligt dus eind 2014 op 67,6% van de maximaal toegestane huur. Als we 100% van onze maximale toegestane huur zouden vragen, zou ruim 90% van onze woningen een huur boven de huurprijsgrens hebben. Huurcommissie In 2014 werden 9 zaken bij de Huurcommissie ingediend. Deze bezwaarschriften gingen over:  daling inkomen over 2014 ten opzichte van 2013 (5)  samenwoning (inkomen partner hoeft dus volgens huurder niet meegeteld te worden) (1)  rechtmatigheid van de huurverhoging. Europese Hof niet akkoord (1)  het niet kloppen van de puntenwaardering (1)  een te hoge aanvangshuur bij ingang van het huurcontract (1) De Huurcommissie stelde Viveste in alle gevallen in het gelijk. Er loopt op dit moment nog 1 beroep tegen de uitspraak. Huurachterstand gering door scherpe focus We doen er veel aan om huurachterstanden te voorkomen en te beperken. Een huurder met achterstand krijgt 2 keer een betalingsherinnering. Levert dat niets op, dan gaan we op huisbezoek. In de helft van die gevallen betaalt de huurder de achterstand alsnog of treffen we een betalingsregeling. Hierbij werken we nauw samen met de afdeling Schuldhulpverlening van de gemeente Houten. Behalve met de gemeente overleggen we ook regelmatig met andere instanties, zoals Vitras, de overkoepelende diaconieën, Werk en Inkomen Lekstroom (WIL) en SBWU over de hulp die we huurders met huurachterstand en andere problemen kunnen bieden. De huurachterstand bedroeg in 2014 evenals in 2013 0,64%. Het aantal huurders met huurachterstand gedaald. Op 31 december 2014 van 245 eind 2013 naar 203 eind 2014. De gemiddelde huurachterstand bedroeg eind 2014 € 1.142 (eind 2013 gemiddeld € 970).


12

Naast de huurders die achterstand hebben, gaan we ook op bezoek bij huurders waarvan bekend is dat ontruiming dreigt. In 2014 zijn we 133 keer op huisbezoek geweest. Ontruimingen In 2014 is 25 keer een ontruiming aangezegd vanwege huurschuld. Evenveel als het jaar daarvoor. Uiteindelijk werden 6 woningen ontruimd. In de andere gevallen konden we in een laatste huisbezoek vlak voor de ontruiming een oplossing vinden. We verwachten echter gezien de economische situatie dat de huurachterstand en het aantal ontruimingen vanwege huurachterstand toe zal nemen. Huurderving De totale huurderving bedroeg in 2014 0,47% (2013: 0,46%). Deze derving is onder te verdelen in derving door leegstand 0,32% (2012: 0,39%) en derving wegens oninbaarheid 0,15% (2013: 0,07%).

1.3 Uitgaven voor onderhoud We maken onderscheid tussen planmatig en niet-planmatig onderhoud. Planmatig onderhoud gebeurt op basis van een meerjarenplanning en bestaat bijvoorbeeld uit schilderwerk, het vervangen van cvketels of het vernieuwen van keukens. Het niet-planmatig onderhoud verdelen we onder in reparatie-, mutatie- en contractonderhoud. Planmatig onderhoud In 2014 hebben we € 1.235.000 (voorlopig exclusief € 106.377 overloop naar 2015) aan planmatig onderhoud uitgegeven, terwijl € 2.159.000 (inclusief € 335.000 overloop van 2014) was begroot. Planmatig onderhoud in 2014 (bedragen x € 1.000)

Begroting Overloop:

€ 1.824 € 227 Conform begroting 2014

Werkelijke overloop naar 2014 Overloop in begroting 2014 Intercominstallatie Haltna Huis Saldo meerwerk t.o.v. begroting 2014 aanpassingen Vervallen posten; o.a. keukenvervanging en liftonderhoud Doorgeschoven schilderwerkproject complex 240 naar 2015 Resultaat op aanbesteding (stand per 31-12-2014) Overloop naar begroting 2015 Vervallen posten i.v.m. verkoop woningen in mandje NEN conditiemeting (25% in 2014) Saldo aanpassingen Totaal werkelijke uitgaven 2014

€ 2.051 € 295 € -227 € 40

€ € € € € €

€

108

€

-924

-260 -248 -88 -106 -247 25

€ 1.235


13

In onderstaande figuur is te zien waaraan het geld voor planmatig onderhoud is besteed.

Reparatieonderhoud In 2014 zijn 3.440 reparatieverzoeken uitgevoerd (2013: 6.708). De kosten waren € 566.807 (2013 € 916.699), terwijl € 550.000 was begroot. De daling van de reparatiekosten komt vooral doordat we op 1 januari 2014 het serviceabonnement hebben ingevoerd. Tot en met 2013 hebben we veel reparaties uitgevoerd die volgens het ‘Besluit kleine herstellingen’ door de huurder uitgevoerd zouden moeten worden. Reparaties die niet zijn opgenomen in het ‘Besluit kleine herstellingen’, zijn voor onze rekening uitgevoerd. Door de invoering van het serviceabonnement zijn de meldingen en kosten van dit onderhoud in 2014 gesplitst van het reparatieonderhoud. Mutatieonderhoud Nadat een huurder uit een woning is verhuisd, zorgen wij ervoor dat de woning weer in goede staat wordt opgeleverd. Dit noemen we mutatieonderhoud. Hiervoor was in 2014 € 180.000 begroot. De uitgaven waren voor 2014 € 159.691 (2013: € 260.512). De gemiddelde kosten per gemuteerde woning zijn gedaald van € 871 in 2013 naar € 477 per woning in 2014. Deze daling komt vooral doordat we kritischer zijn op onze uitgaven. We stelden het niveau van onze basiskwaliteit naar beneden bij en brengen meer kosten bij huurders in rekening, die we eerder voor onze eigen rekening namen. We onderhielden onze woningen op hoog niveau en waren coulant naar onze nieuwe huurders. Het was bijvoorbeeld standaard om al onze nieuw te verhuren woningen APK te keuren (controle van installaties op veiligheid) en de sloten te vervangen op onze kosten. Nu worden alleen woningen, die langer dan 5 jaar geleden voor het laatst APK-gekeurd zijn, bij nieuwe verhuur opnieuw gekeurd en vervangen we sloten alleen nog op verzoek van de nieuwe huurder en tegen betaling.


14

Contractonderhoud Onder contractonderhoud verstaan we het jaarlijks onderhoud aan onder meer installaties als cvketels, rioolontstopping, mechanische ventilatie, liften en brandpreventie. Voor dit onderhoud was in 2014 € 840.000 begroot. Er werd € 765.766 aan uitgegeven. In 2014 zijn we gestart om onze contracten te analyseren en te vernieuwen. Een eerste pilot heeft geleid tot een besparing van circa € 12.500 op het CV onderhoudscontract in 2014. Legionella In 2013 besloten we om voor een complex aan de Stellingmolen vanwege terugkerende problemen met legionella een deskundigen verzoek in te dienen. Medio 2014 heeft de rechtbank een deskundige aangewezen, die onderzoekt of de drinkwaterinstallatie bij de bouw van het complex aan de toen geldende wet- en regelgeving voldeed. Zijn rapportage verwachten we op zijn vroegst medio 2015. Aannemers steeds meer ketenpartner We werken met een aantal vaste aannemers die voor ons onderhouds- en reparatieverzoeken uitvoeren. Eind 2014 zijn we gestart met een proces om medio 2015 te komen tot een samenwerking met twee partijen voor het reparatie- en mutatieonderhoud. Bij deze manier van samenwerking staat partnership centraal. Deze vorm van samenwerken vergroot de efficiëntie, zorgt voor een besparing op de kosten en kan een bijdrage leveren aan verhoging van de klanttevredenheid.

1.4 Nieuwbouw Ten aanzien van mogelijke nieuwbouwinitiatieven hebben we verschillende trajecten ingezet. De belangrijkste staan hieronder. Transformatie Spoorhaag/Achterom Dit betreft de aankoop van twee kantoorgebouwen in het centrum van Houten. Die willen we verbouwen tot 50 appartementen voor starters op de woningmarkt. In 2014 bereikten we hierover een mondeling akkoord met de eigenaar. We verwachten dat dit in de eerste helft van 2015 definitief wordt. Optoppen Linzeoord/ Gierstoord We voerden eerste verkenningen uit naar de (financiële) haalbaarheid van het realiseren van extra appartementen voor senioren met een lage huurprijs. Dit wordt in 2015 verder uitgewerkt. Transformeren eigen kantoor In 2014 zijn diverse trajecten ingezet ten aanzien van ons eigen kantoorpand, zoals een conceptontwikkeling, een kostenberekening en een verkenning met de gemeente en de provincie naar de mogelijkheden. Ook dit wordt in 2015 vervolgd. Verbouwing Haltna Huis In 2014 besloten we om Het Haltna Huis te verbouwen voor andere activiteiten van Zorgspectrum. Gegeven de gewijzigde financieringsstroom voor Zorgspectrum en de vraag naar een ander product. We onderzoeken de mogelijkheden van een andere invulling van de eerste verdieping en de begane grond. In 2015 wordt dit nader uitgewerkt en kan de verbouwing naar verwachting beginnen.


15

1.5 Duurzaamheid en milieu In 2014 zijn een paar trajecten gestart ten aanzien van duurzaamheid. Dit betreft onder andere de volgende zaken: Gebieden Energie Neutraal (GEN) Samen met de gemeente, bewoners (huurders en kopers) en GEN hebben we gekeken naar de mogelijkheden om maatregelen te nemen in de wijk om bewustwording en besparingen te creëren. Hieruit is een aantal acties naar voren gekomen, zoals het onderzoeken naar de mogelijkheden om maatregelen te nemen om specifiek onze woningen energiezuiniger te krijgen. Hierbij valt te denken aan isolatie en de installatie van zonnepanelen. Dit, maar ook het in bredere zin bijdragen aan een betere leefbaarheid door te helpen bij bijvoorbeeld het groenonderhoud, draagt bij aan positieve resultaten. Zonnepanelen Samen met marktpartijen kijken we naar de mogelijkheid om een coöperatieve vereniging op te zetten om zonnepanelen optimaal voor onze doelgroep te exploiteren. Medio 2014 hebben we hierover met diverse marktpartijen de eerste gesprekken gevoerd. Project energiebesparing Centrum We hebben medewerking verleend aan SME advies en Qurrent om een energiebesparingsproject te organiseren in het Centrum. Omdat Viveste het verlagen van energielasten en duurzaamheid erg belangrijk vindt. Negentig huishoudens van Viveste hebben de kans gekregen om hun energierekening flink naar beneden te krijgen. Zij zijn ingedeeld in drie groepen. Een groep kreeg een energiemanagementsysteem (Q-box) van Qurrent, waarmee zij kunnen aflezen hoeveel energie zij gebruiken. Groep twee kreeg energiebesparingsworkshops en nieuwsbrieven en groep drie ontving zowel de Q-box als de workshops e nieuwsbrieven. Doel van het project was om te onderzoeken welke methode het beste werkt om energie te besparen. Het was een geslaagd project, hoewel zich helaas minder huishoudens hebben aangemeld dan mogelijk was. Energielabels Eind 2014 hebben onze woningen een gemiddelde energie-index van 1,33. Maar liefst 94% van onze woningen heeft een groen A, B of C- energielabel. In 2014 zijn onder andere in 69 woningen nieuwe (zuinigere) WtW toestellen geplaatst en in circa 40 woningen cv-toestellen vervangen. Er moeten nog 22 woningen in label verhoogd worden om gemiddeld het B label te behalen (energie-index = 1.30).

1.6 Leefbaarheid Leefbaarheidsprojecten Samen met huurders en wijkbewoners zetten wij ons in voor veilige, sociale en prettige buurten. Viveste ondersteunt bewoners hierin, neemt soms het initiatief, maar gaat altijd uit van de kracht van mensen. We zijn zo kort mogelijk betrokken, maar lang genoeg om bewoners de kans te geven om zelf een duurzaam effect op de leefbaarheid in hun buurt of wijk te bewerkstelligen.


16

Het afgelopen jaar zijn we in diverse buurten betrokken geweest bij het verbeteren van de leefbaarheid: Woonstede We organiseerden met bewoners van Woonstede (bij het Oude Dorp) themabijeenkomsten in hun activiteitenruimte. En samen met Zorgspectrum realiseerden we een gratis spreekuur van de wijkverpleegkundige voor alle bewoners. Ook is Shine in 2014 begonnen met de voorbereidingen van de jaarlijkse wijkmusical, die zij in overleg en met ondersteuning van Viveste dit jaar in Woonstede laat plaatsvinden. Het Rond We gingen samen met `vanHouten&co’ in gesprek met bewoners van Het Rond en omgeving over hoe zij hun woonomgeving ervaren. Bij mensen thuis, maar ook met de hele buurt tijdens theatervoorstelling `Hartje Houten’. De ideeën ter verbetering van de leefbaarheid op Het Rond die bewoners hierbij aandroegen, zullen in 2015 uitgewerkt worden. Ook hebben we gewerkt aan de fysieke uitstraling van deze buurt. We hebben een aantal fietsbergingen opgeruimd en opgeknapt en bijgedragen aan het verwijderen van kauwgom op Het Rond. Kruitmolen Op de Kruitmolen hebben we bewoners gefaciliteerd in het ophangen van schilderijen in het trappenhuis. Deze werken hadden zij eerder gezamenlijk geschilderd en staan symbool voor onderlinge verbondenheid. Ook is er op verzoek van de bewoners een `communicatiebord’ in de hal opgehangen, via welke bewoners onderling kunnen communiceren. LAS-app We introduceerden met de gemeente en politie de LAS-app. Hiermee waarschuwen buurtbewoners elkaar bij verdachte situaties. Dat levert een bijdrage aan een veiliger Houten. Roerdomweide Samen met `vanHouten&co’ hebben we de bewoners van de Roerdompweide ondersteund bij acties met als doel elkaar beter te leren kennen en de fysieke uitstraling van de woonomgeving te verbeteren. Er zijn onder andere vaste plantenbakken geplaatst en er is een straatfeest georganiseerd. Castor In samenwerking met Lister ondersteunden we bewoners van woongebouw Castor bij het creëren van een ontmoetingsplek in de gemeenschappelijke buitenruimte. Leestaete Bewoners van Leestaete hebben in 2014 het terras in hun woongebouw onder handen genomen. Viveste heeft hieraan bijgedragen door het sedumdak te ontdoen van gras. Hierdoor is een fraai terras ontstaan; een blikvanger en een plek waar bewoners elkaar graag ontmoeten. Overlast Leuk wonen doe je samen! Deze verantwoordelijkheid ligt primair bij de bewoners zelf. Ons ideaal is dat bewoners zélf hun verantwoordelijkheid nemen voor hun woonplezier, hun woonomgeving en relatie met de buren.


17

In toenemende gevallen blijkt het echter noodzakelijk dat Viveste bewoners ondersteunt, als het onderling niet lukt om een conflict op te lossen. Veelal pakken wij zelf deze zaken op, maar in sommige gevallen roepen wij hulp in van Buurtbemiddeling. Dit gebeurt alleen als beide partijen daartoe bereid zijn. Bewoners kunnen ook op eigen initiatief, of op advies van de politie, naar Buurtbemiddeling stappen. Overlastzaken worden in de meeste gevallen duurzaam opgelost. Maar soms popt het conflict op een later moment toch als een veenbrand weer op. Daar waar wij vinden dat we er iets mee moeten doen, schakelen we hulpverlening en/of politie in. In 2014 heeft Viveste ruim 208 overlast- en/of leefbaarheidsmeldingen ontvangen, tegenover 190 in 2013. De oorzaken van de overlast zijn divers. Het varieert van geluidsoverlast tot stankoverlast en van groenoverlast tot vervuiling. Bij veel overlastdossiers is ook sprake van psychosociale problematiek. Verder draagt het verschil in leefstijl vaak bij aan de burenconflicten. Mensen spreken elkaar minder snel aan op gedrag; de weg naar de corporatie lijkt korter dan naar elkaar! Begrip over en weer lijkt veelal te ontbreken. Een goed gesprek biedt soms ook perspectief! De meeste zaken hebben we met succes samen met andere partijen, zoals Buurtbemiddeling, gemeente, politie en welzijns- en zorgorganisaties opgepakt en opgelost. Ook de Werkgroep Sociale Problemen (WeSP) en het meldpunt Zorg en Overlast spelen een belangrijke rol bij de aanpak van overlastsituaties en sociale problemen. Hierin werken we samen met de gemeente Houten, het Algemeen Maatschappelijk Werk, Lister en de politie Houten. Buurtbemiddeling Buurtbemiddeling is in 2014 gestart als een samenwerkingsproject van welzijnsorganisatie 'van Houten&co', Viveste, de politie en de gemeente Houten. In dit eerste jaar waren er 11 van de 47 ‘geschikte’ meldingen voor Buurtbemiddeling afkomstig van Viveste. De overige meldingen kwamen binnen via de politie, de gemeente of andere instanties. De meeste conflicten die bij Buurtbemiddeling aangemeld werden, draaiden om geluidsoverlast of over een geschil over de tuin. De samenwerking tussen Buurtbemiddeling en Viveste verloopt goed. Woonfraude Viveste treedt actief op tegen woonfraude. Er zijn verschillende vormen van woonfraude, bijvoorbeeld onderverhuur (kamerverhuur) of doorverhuur (gehele woning, bijvoorbeeld aan zoon of dochter), woningruil, in gebruik afstaan (in gebruik geven aan derden), crimineel gebruik (hennepkwekerij), kraken en uitkeringsfraude. Viveste registreert elke melding of vermoeden van woonfraude. Meldingen komen van de gemeente, van omwonenden of van een collega of aannemer. Afhankelijk van de urgentie van de melding gaat Viveste direct of op korte termijn op onderzoek. Een woonconsulent en wijkbeheerder bellen aan bij het betreffende adres en soms ook bij omwonenden. In veel gevallen is sprake van loos alarm. Maar het afgelopen jaar zijn er ook in twee woningen illegale onderhuurders aangetroffen. In beide gevallen zijn de extra huuropbrengsten gevorderd. Ook zijn er in het afgelopen jaar twee hennepkwekerijen in onze woningen aangetroffen. In het ene geval


18

is de huur vrijwillig opgezegd, in het andere geval (een bejaarde dame) heeft de huurder een laatste kans in een andere woning gekregen. Bij meldingen van crimineel gebruik van een woning, informeert Viveste direct de politie, conform het Hennepconvenant. Juridische procedures Als bewoners aantoonbaar in strijd met de huurovereenkomst handelen en langdurig overlast veroorzaken, dan vragen we de rechter om ontbinding van de huurovereenkomst. Bij hennepteelt, drugs- en wapenhandel sturen we onmiddellijk aan op ontbinding van de huurovereenkomst. Met betrekking tot hennepteelt heeft Viveste in het afgelopen jaar eenmaal een juridische procedure gevoerd. Op last van de rechter is de bejaarde huurster een kleinere woning aangeboden. In het andere geval van hennepteelt is de huurovereenkomst door de huurder zelf opgezegd. Dit laatste geval was al in 2013 ontdekt. Op basis van langdurige en ernstige overlast is er in 2014 een juridische procedure gevoerd, waarna we de woning hebben ontruimd. Ook is er hierbij gebruik gemaakt van een nieuwe juridische mogelijkheid om overlast tegen te gaan: de gedragsaanwijzing. De gedragsaanwijzing is twee keer ingezet in 2014, beide in het geval van ernstige vervuiling van de woning. Het ene geval betrof een door de rechter opgelegde gedragsaanwijzing na een door ons aangespannen procedure. Het andere geval betrof een vrijwillige gedragsaanwijzing; deze werd gekoppeld aan een vonnis op basis van huurachterstand. Tot slot is er in het afgelopen jaar na een juridische procedure een woning ontruimd op basis van huurachterstand, met als voornaamste reden dat er eerder in deze woning wapens waren aangetroffen.

1.7 Dienstverlening KWH Viveste is vanaf 2012 lid van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). Als onderdeel daarvan meet KWH elk kwartaal hoe klanten onze dienstverlening waarderen. De resultaten stellen ons in staat om processen te monitoren en om bij te sturen. De scores over 2014 laten zien dat we met een gemiddelde totaalscore van 7,6 net onder het landelijk gemiddelde scoren, maar boven de norm van een 7.


19

Resultaten KWH-Huurlabel 2014

Alleen op het onderdeel contact scoren we met een 6,8 onder de norm. De verbeterpunten hebben we zoveel mogelijk meegenomen bij de introductie van het Nieuwe Bellen half januari 2015. Klachtencommissie In 2014 bestond de Klachtencommissie uit 3 leden: 1 benoemd op voordracht van de Huurdersraad, 1 benoemd op voordracht van de Raad van Commissarissen en 1 door hen beiden benoemde voorzitter. Het secretariaat wordt verzorgd door Viveste. Eind 2014 was de maximale zittingsperiode van het lid op voordracht van de Huurdersraad verstreken. Viveste beraadt zich op de invulling van deze vacature. In 2014 heeft de Klachtencommissie 2 klachten ontvangen. Over 1 klacht heeft de Klachtencommissie een advies uitgebracht aan de directie. De directie heeft dit advies niet overgenomen. De andere klacht was eind 2014 nog in behandeling van de Klachtencommissie.

1.8 Externe communicatie Website Onze website speelt een steeds belangrijkere rol bij het informeren van onze doelgroepen: huurders, woningzoekenden en andere relaties. Werd onze website in 2013 nog zo’n 35.000 keer bekeken, in 2014 registreerden we meer dan 45.000 bezoeken. In totaal namen 26.085 unieke bezoekers een kijkje op onze website.


20

Na de introductie van een compleet nieuwe website in 2013, voerden we het afgelopen jaar o.a. de volgende verbeteringen door:  We ‘promoten’ onze social media kanalen op onze homepage  We zorgden ervoor dat bezoekers onze laatste twitterberichten op de homepage kunnen zien  We verbeterden de presentatie van ons planmatig onderhoud  We voegden een aantal onderhoudsinstructievideo’s toe Die laatsten hebben we eveneens beschikbaar gesteld aan een aantal andere corporaties die er interesse in toonden. Bij de jaarlijkse Woningcorporatie Webmonitor kreeg onze website een eindscore van 7,69. Daarmee scoorden we in de categorie corporaties tussen 4.000 en 10.000 vhe’s een verdienstelijke 6e plaats. Vooral op het onderdeel functionaliteit valt voor ons nog veel winst te halen. Daarop gaan we ons in 2015 richten. Sociale media We maakten al gebruik van Youtube. Vooral voor het delen van klusvideo’s. Maar sinds begin 2014 zijn we ook actief op Twitter, Facebook en LinkedIn. Met een team van collega’s uit de hele organisatie twitteren, posten en retweeten we informatie die we interessant vinden voor onze volgers. In 2014 twitterden we ruim 200 berichten. Aan het eind van het jaar hadden we circa 250 volgers op Twitter. Op Facebook bereikten we zo’n 75 likes. Vooral met berichten over te verkopen woningen en vacatures bereiken we een paar honderd mensen. Ook onze wijkbeheerders maakten een voorzichtige start met een eigen Twitteraccount. En we hielpen bewoners van Woonstede bij het opzetten van een Facebookpagina. Af en toe ontvangen we vragen of klachten via Twitter. Zo nodig reageren we daar op. We brachten onze social media kanalen onder de aandacht in ons Bewonersmagazine, onze paginagrote Eindejaarsadvertentie, op de homepage van onze website en in onze emailondertekening.

1.9 Sponsoring Viveste heeft in het kader van het maatschappelijk verantwoord ondernemen een lidmaatschap van het beschermgilde Hospice Kromme Rijnstreek. Viveste biedt daarmee financiële ondersteuning voor het instandhouden van het Hospice.


21

2 Samenwerken We willen graag dat onze doelgroep zich thuis voelt in Houten. En we zien onszelf in Houten als de verbindende factor voor alle instanties die dit streven ondersteunen. We trekken zoveel mogelijk samen op met onze klanten en stakeholders. Zeker nu overheid en markt zich steeds verder terugtrekken is samenwerken belangrijker dan ooit. Samen kunnen we meer en tegen lagere kosten.

2.1 Samen met bewoners(organisatie) Adviesraad Viveste is in 2014 gaan werken met een `adviesraad’. De adviesraad is een groep betrokken huurders en belanghebbenden, die ons adviseert over belangrijke beleidsthema’s. De adviesraad doet dit door thema’s te agenderen, waarvoor bijeenkomsten worden georganiseerd waar alle huurders, maar ook stakeholders en leden van de RvC, met interesse voor dat thema welkom zijn. De adviesraad brengt na afloop van de thema-bijeenkomst advies uit aan Viveste, welke hoofdzakelijk gebaseerd is op inzichten die tijdens deze bijeenkomsten worden vergaard. De Adviesraad is ontstaan na een langdurige zoektocht naar een goede vorm van bewonersparticipatie. Deze zoektocht begon in 2011, na de gezamenlijke constatering dat het oorspronkelijke model met een traditionele `huurdersraad’ niet langer voldeed. In samenwerking met de oud-voorzitter van de huurdersraad werd inspiratie opgedaan elders in het land, waar de vertrouwde vergadercultuur meer en meer wordt losgelaten. Op grond daarvan is begin 2014 de `klankbordgroep’ opgericht, die gevraagd en ongevraagd adviezen zou moeten geven over het beleid van Viveste (buurt-overstijgend) en Viveste een beeld zou moeten geven van behoeften en ideeën van klantgroepen. Doel was dat de groep zich zou ontwikkelen tot een enthousiaste, creatieve en constructieve klankbordgroep; een groep die zich op allerlei manieren verdiept in onderwerpen die spelen onder huurders en die daarmee Viveste werkelijk een stap verder brengt. Samen met de leden van de klankbordgroep en wederom lerende van andere corporaties, is dit concept in de loop van 2014 doorontwikkeld naar de ‘adviesraad’. Bewonerscommissies Viveste kende in 2014 negen actieve bewonerscommissies. Een bewonerscommissie is een groep huurders die de belangen van bewoners van een wooncomplex, woongroep of straat vertegenwoordigt. Bewonerscommissies organiseren vaak ook activiteiten om de buurt mooier en gezelliger te maken. Een bewonerscommissie overlegt regelmatig met een woonconsulent van Viveste. De bewonerscommissie kan vragen stellen en onderwerpen, ideeën en initiatieven aandragen. In deze overleggen stelt Viveste bewonerscommissies ook op de hoogte van zaken die het wooncomplex en de woonomgeving van de commissie aangaan. Zo komt bijvoorbeeld de afrekening van de servicekosten aan bod. Naast deze formele bewonerscommissies is er in het afgelopen jaar een `bewonersgroep’ ontstaan. De tijdsgeest leert ons dat huurders niet meer altijd in het keurslijf van een bewonerscommissie gevangen willen zitten. Zij willen vaak best een steentje bijdragen voor de wijk of het gebouw, maar op flexibele en informele wijze. Viveste staat positief tegenover de verschillende vormen van bewonersparticipatie.


22

2.2 Samen met ‘van Houten&co’ We ondersteunen de Hulp- en Klussendienst van ‘van Houten&co’ met een financiële bijdrage van € 10.000 euro. Deze dienst is opgezet om 55-plussers, mantelzorgers en mensen met een beperking tegen een geringe vergoeding te helpen met kleine klussen in en om huis.

2.3 Samen met gemeente De gemeente is een belangrijke samenwerkingspartij voor Viveste, zo niet de belangrijkste. In de nieuwe Huisvestingswet die op 1 januari 2015 van kracht is geworden is de relatie tussen de gemeente en de corporatie verder vastgelegd op het gebied van de woonruimteverdeling. In de gewijzigde Woningwet is de relatie tussen de gemeente en de corporatie nog verder verstevigd. Op directieniveau vindt ongeveer 1 keer per maand overleg plaats. Tijdens deze overleggen wordt besproken hoe de samenwerking tussen de gemeente en Viveste verder geoptimaliseerd kan worden en hoe beide partijen naar de toekomst kijken. In de Prestatieovereenkomst Gemeente Houten en Viveste 2011-2015 zijn de prestatieafspraken tussen de gemeente en Viveste vastgelegd. In 2014 zijn deze prestatieafspraken niet geëvalueerd. Bij de evaluatie in 2013 was al geconstateerd dat nagenoeg alle afspraken gerealiseerd waren. In de nieuwe Huisvestingswet is de werkwijze ten aanzien van prestatieafspraken vastgelegd. In het kort komt die er op neer dat de gemeente aan moet geven wat zij gerealiseerd wil hebben en dat de corporatie een bod mag doen. Hieruit vloeien de prestatieafspraken voort. Om vast te stellen waar de gemeente behoefte aan heeft moet de gemeente een woonvisie opstellen. De huidige gemeentelijke woonvisie is sterk verouderd. De gemeente is daarom in 2014 begonnen met het opstellen van een nieuwe woonvisie. Viveste is betrokken bij het opstellen van deze woonvisie. In 2015 moeten nieuwe prestatieafspraken opgesteld worden. Op uitvoerend niveau wordt over veel onderwerpen overleg gevoerd met de gemeente; urgenties, wonen en zorg, leefbaarheid, nieuwbouw, overlast, schuldhulpverlening.

2.4 Samen met zorgorganisaties We werken samen met een aantal zorgorganisaties. Viveste levert de woningen en de zorgleverancier de zorg. Zorgpartijen waarmee we samenwerken zijn:  Stichting Zorgspectrum: senioren en chronisch zieken met een zorgindicatie  Stichting Reinaerde: mensen met een verstandelijke beperking  Stichting Warande: senioren met een zorgindicatie  Stichting Fokus: mensen met een lichamelijke beperking  Stichting Lister: mensen met psychiatrische en/of verslavingsproblemen  Stichting Timon: jeugdzorg en jongvolwassenen  Stichting Philadelphia: mensen met een lichamelijk en/of verstandelijke beperking


23

Zorgspectrum In maart 2014 sloten we met Zorgspectrum een samenwerkingsovereenkomst voor het complex Woonstede. Eén woning is aan Zorgspectrum verhuurd. Deze wordt gebruikt als uitvalsbasis voor een team wijkverpleegkundigen. 21 woningen worden op voordracht van Zorgspectrum toegewezen aan mensen met een zorgindicatie. De overige 21 woningen worden via het reguliere aanbodsysteem aangeboden. Hiermee bieden we kwetsbare huurders verzorgd wonen en zorgen we voor een mix van senioren met en zonder zorg. De wijkverpleegkundige houdt 1 keer per 2 weken spreekuur in de algemene ruimte van Woonstede en er zijn informatiebijeenkomsten voor de huurders georganiseerd. De opzet is dat de huurders dit zelf gaan doen. In 2014 is het huurcontract voor Het Haltna Huis gemoderniseerd. In 2015 wordt de eerste verdieping veranderd van verpleeghuis in revalidatiehotel. Dit heeft ook gevolgen voor de functies op de begane grond. Over deze veranderingen hebben in 2014 verkennende gesprekken plaatsgevonden. Warande Met Warande voerden we verkennende gesprekken over het openbreken van het langdurige huurcontract voor de 50 appartementen naast de Loericker Stee. In 2015 worden deze gesprekken voortgezet. Slim Wonen In 2013 zijn we samen met Zorgspectrum en ‘van Houten&co’ gestart met het project Slim Wonen, met techniek in huis. In 2014 is dit project verder uitgerold. Slim Wonen wil mensen bewust maken van het feit dat zij met woningaanpassingen en thuistechnologie langer in hun huidige woning kunnen blijven wonen. Mensen kunnen een huisbezoek door een Slim Wonenvrijwilliger laten plaatsvinden. Deze geeft vrijblijvend adviezen over woningaanpassingen. Resultaten:  Er zijn 5 opgeleide vrijwilligers, die ongeveer 100 huisbezoeken hebben afgelegd  Er zijn 3.000 brieven verstuurd aan inwoners van 65 jaar en ouder in Houten Noord  Ongeveer 300 mensen hebben een informatiemarkt bezocht Het is niet bekend tot hoeveel aanpassingen dit heeft geleid.

2.5 Samen met andere corporaties Op bestuurlijk niveau is er regelmatig overleg met corporaties uit de regio. Ook zijn er globale verkenningen gedaan naar samenwerkingsmogelijkheden. Op dit moment doen we mee aan de volgende concrete vormen van samenwerking met andere corporaties:  

wij organiseren samen met collega corporaties in-company trainingen wij beheren voor LEKSTEDEwonen in Vianen 211 nieuwbouwwoningen in Houten-Castellum en leveren toezicht bij nieuwbouw




24

wij leverden aan Jutphaas wonen in Nieuwegein een opzichter dagelijks onderhoud en een projecleider Informatisering en Automatisering en ad-hoc ondersteuning op het gebied van P&O

2.4 Samenwerken met overige organisaties Platform Maatschappelijk Ondernemen Houten Viveste is partner van het Platform Maatschappelijk Ondernemen Houten. Bedrijven die hierbij betrokken zijn, hebben hart voor de lokale samenleving. Het platform heeft als doel de sociale binding tussen bedrijf en samenleving in Houten te vergroten. Het uitgangspunt is het opzetten van projecten die voor zowel het bedrijf als de maatschappelijke organisatie een meerwaarde hebben. Stichting Present Stichting Present is, naast ‘van Houten&co’, makelaar van vrijwilligersdiensten in Houten. Een coördinator koppelt vrijwilligers die diensten aanbieden aan mensen die hulp nodig hebben.

2.5 Overleg met stakeholders De wereld om ons heen verandert snel. Veranderingen bij onze samenwerkingspartners hebben ook gevolgen voor ons. En het is goed om veranderingen bij Viveste met hen te delen en bespreken. Daarvoor zoeken we nadrukkelijk de dialoog. We houden onze oren en ogen open en nodigen partijen bij ons uit of gaan bij hen op bezoek. De input die we van hen krijgen hebben we gebruikt bij de totstandkoming van ons bedrijfsplan. Samen dromen over Houten In 2014 is er iedere maand bestuurlijk overleg geweest met ‘van Houten&co’, Zorgspectrum, Reinaerde en Viveste. In het voorjaar is ook de gemeente aanwezig geweest. Deze overleggen worden ‘Dromen over Houten’ genoemd. Gezamenlijk kijken we naar de uitdagingen die in Houten op ons pad komen. Vanuit de gezamenlijkheid proberen we passende antwoorden te vinden. Problemen en vragen van de samenleving moeten en kunnen op een nieuwe manier opgelost worden. Het gezamenlijke doel is om initiatieven te nemen om de toekomst dichterbij te brengen en daarvoor proeftuintjes uit te zetten. Slim Wonen is één van de projecten die uit Dromen over Houten is voortgekomen. Een ander project was de Proeftuin Noordoost. De professionals van ‘van Houten&co’, Zorgspectrum, Reinaerde en Viveste hebben elkaar en elkaars werkwijze beter leren kennen. Hierdoor is het netwerk verstevigd. De resultaten zijn gedeeld met de gemeente ten behoeve van de Sociale Teams die in 2015 van start zullen gaan. In 2014 is een aantal casussen aan de hand van de effectenarena besproken, is gekeken naar de potentie van inbreidingslocaties en is gekeken naar de mogelijkheden van Het Kant en de rol van Het Haltna Huis hierin.


25

3 Het benutten van onze verdiencapaciteit Om te kunnen blijven investeren in Houten, werken wij vanaf 2013 aan vergroting van onze investeringsruimte en het optimaliseren van de verdiencapaciteit van ons bezit. Van de mogelijke knoppen waaraan we kunnen draaien heeft verkoop het meest bijgedragen aan het vergroten van onze bestedingsruimte. Ook hebben we ingezet op doelmatigheid. Bijvoorbeeld door de huurprijs te verhogen waar dat kan en te besparen op onderhoudsuitgaven en efficiënter werken zonder dat lange termijninvesteringen en kwaliteit in gevaar komen. In 2014 hebben we deze lijn verder vorm gegeven door meer op kasstromen te gaan sturen. In 2014 zetten we ook de eerste (interne) stappen om onze verdiencapaciteit weer in te zetten. We benutten de verkoopopbrengsten voor aflossing van leningen. Hiermee brachten we onze kapitaalslasten naar beneden. Daarnaast besloten we om te gaan investeren in de transformatie van kantoren naar appartementen.

3.1 Onderhoud In 2014 zijn we gestart met het inventariseren en inspecteren van ons bezit volgens de NEN 2767 conditiemeting. Deze methode van inspecteren is objectief volgens vastgestelde normen. Met deze NEN 2767 conditiemeting kunnen we de meerjaren onderhoudsplanning flexibeler inrichten waardoor we snel kunnen reageren op een veranderende vraag vanuit de markt. Door het inzetten van de NEN normering objectiveerden we de kosten van ons planmatig onderhoud. De inspecties zijn begin 2015 afgerond. Het gevolg van deze NEN-normering is een objectief kwaliteitsniveau van ons vastgoed. Dit zal zich naar alle waarschijnlijkheid vertalen in lagere onderhoudskosten. Daarnaast categoriseerden we ons bezit volgens VEX-normeringen. Dit betekent dat we een objectief kader (VEX) hebben voor de beheer- en onderhoudskosten per type vastgoed gerelateerd aan de leeftijd van het object. Hierdoor kunnen we kijken hoe onze kosten zich verhouden ten opzichte van de norm en daar waar nodig (en mogelijk) bijsturen.

3.2 Verkoop Voor de verkoop volgen we een drie-sporenbeleid: 1. verkoop na mutatie 2. verkoop aan zittende huurders 3. complexgewijze verkoop aan beleggers In 2014 hebben we 59 woningen verkocht aan zittende huurders en bij mutatie. Daarnaast hebben we 101 woningen in één keer aan beleggers aangeboden. Eind 2014 hebben we hierover een principeakkoord bereikt met een potentiële koper. De verkoop hangt af van goedkeuring door toezichthoudende organen en onderzoek naar potentiële nieuwe eigenaar. De verkoop van deze woningen wordt verwacht in 2015. Hiermee komen we boven het aantal beoogde verkopen.


26

Met Koopgarant geven wij starters, vooral jongeren, de kans om hun eerste woning te kopen. Zij krijgen korting op de marktwaarde van de woning. Als ze later willen verhuizen, kopen we de woning binnen drie maanden terug. Zowel winst als verlies worden dan gedeeld. Woningen die we terugkopen en waarbij we geen afspraken hebben met de gemeente, worden teruggenomen in de verhuur of normaal verkocht. Hiermee loopt het aantal Koopgarantwoningen terug. Overzicht verkochte en geleverde woningen 2012-2014 soort verkoop verkoop na mutatie

2012

2013

2014

16

20

37

verkoop zittende huurders

-

29

22

complexgewijze verkoop

-

74

-

Koopgarant

16

16

22

Totaal

32

139

81

Uit analyses die we in 2014 maakten van onze huidige woningvoorraad en de toekomstig gewenste woningvoorraad in 2030, blijkt dat we een overschot van circa 1.000 woningen hebben voor onze doelgroep in Houten. Daarnaast zijn circa 1.500 van de overgebleven 4.000 woningen te duur / kwalitatief te goed. Voor deze laatste groep woningen stellen we in 2015 een transitieplan op. Uitkomst hiervan kan bijvoorbeeld verkoop zijn in combinatie met realiseren / aankopen van beter passende woningen. In 2015 brengen we ook goed in kaart wat de regionale woningbehoefte is en hoe we dat hier in meenemen.

3.3 Huurverhoging Net als in 2013 hebben we in 2014 de inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd. Dit om voldoende financiële middelen te hebben voor de heffingen en om investeringen te kunnen blijven doen in onze woningen en in de Houtense samenleving. Voor 67% van onze huishoudens bedroeg de huurverhoging 4%, voor 13% was dit 4,5% en 20% heeft een huurverhoging van 6,5% gehad. Bij verhuizing verhogen we de huur van de vrijkomende woning naar het streefhuurpercentage. Eind 2014 bedroeg het gemiddelde percentage van de maximale huur 67,6% (eind 2013 63,3%). Ons gemiddelde streefhuurpercentage ligt op 70%. In 2014 is hard gewerkt aan een nieuw huurbeleid, waarbij de streefhuur bij mutatie voor het merendeel van onze woningen op 80% komt te liggen. Waar nodig, toppen we deze huurprijs af op de huurgrens van € 710,68 (prijspeil 1 januari 2015). In 2014 hebben we 23 jongerencontracten afgesloten. Zij hebben gemiddeld circa 1 maand het lagere huurbedrag betaald, daarna werden ze 23 jaar en betalen zij de normale streefhuur. Dit betekent voor 2014 een verhoging van de huurprijs van gemiddeld € 93,- per maand. Met invoering van deze contractvorm laten we dus geen onnodig geld meer liggen. Praktisch gezien werken jongerencontracten prima. In de advertentie wordt de streefhuur zonder korting duidelijk vermeld en wordt de procedure duidelijk uitgelegd. Ook bij het tekenen van het huurcontract wijzen wij hier de jongeren ook nog eens extra op.


27

3.4 Verminderen rentelasten We hebben ingezet op de waarborg van de financiële continuïteit, waarbij tevens rekening wordt gehouden met de opbouw van investeringsruimte. Waar mogelijk zullen we de aflossingen voldoen zonder tot herfinanciering over te gaan. Het verkoopprogramma zorgt ervoor dat we de afgelopen jaren hebben kunnen voldoen aan de aflossingsverplichtingen. De operationele kasstroom komt daarmee op een acceptabel niveau. In onderstaande grafiek is de ontwikkeling van de rentelasten weergegeven.


28

4 Personeel en organisatie Onze medewerkers vormen voor ons één van de belangrijkste bouwstenen om onze stip aan de horizon te bereiken. Kernwaarden die daarbij horen zijn: gericht op samenwerking, flexibel en bevlogen. Die kernwaarden staan centraal in ons HRM-beleid.

4.1 Organisatiestructuur Per 31 december 2014 bestaat het managementteam uit: Naam

Functie

Frans-Jozef Snoeks

directeur-bestuurder

Amanda Vianen

controller

Charles Verwimp

manager Wonen

Robèrt van der Wegen

manager Financiën a.i

Bram Heijnsbroek

manager Vastgoed

In onderstaand diagram is onze organisatiestructuur per 1 januari 2014 weergegeven.

4.2 Onze medewerkers Eind 2014 hadden wij 44 medewerkers (39,33 fte) in dienst. En waren 6 medewerkers (5,34 fte) bij ons gedetacheerd voor het opvangen van tijdelijke capaciteitsproblemen of specifieke projecten. Om de interne samenwerking te versterken is de begane grond verbouwd met als doel het creëren van ontmoetingsplekken en ruimten waar medewerkers flexibel kunnen werken. De cultuur (verbinden) is bij Viveste minstens zo belangrijk als de structuur (binden). Het gaat over de genen van


29

onze organisatie. Dit vraagt om samenwerkingsvormen waarin sprake is van wederzijds vertrouwen, gelijkwaardigheid en respect. Medio 2014 is ‘het nieuwe Viveste’ aan de OR gepresenteerd. Uitgangspunt van dit plan was, naast de noodzaak tot besparen, ook zorgen voor een toekomstbestendig Viveste. Door een andere manier van werken, minder onderhoud, uitbesteden van serviceonderhoud, geen nieuwbouw en verkoop van woningen hebben we uiteindelijk minder capaciteit nodig. Arbeidsplaatsen die ontstaan door medewerkers die met pensioen zijn gegaan, waarvan het contract niet is verlengd of geen werk meer is, worden niet meer automatisch ingevuld. We zetten komende periode in op een bredere ontwikkeling van medewerkers zodat één medewerker drie taakvelden beheerst. Wij streven naar een kleinere vaste kern met daaromheen een grotere flexibele schil. Waar nodig lenen wij kennis van collega-corporaties in of uit. Het afgelopen jaar zijn twee van onze medewerkers gedetacheerd bij collega-corporaties. De huidige ontwikkelingen en onze koers vragen flexibiliteit en een blik op de toekomst. Enerzijds krimpen en anderzijds uitbreiden, maar dan met een flexibele schil. Daarnaast zijn we met de OR in gesprek over het afbouwen van secundaire arbeidsvoorwaarden en hebben de werkkostenregeling ingevoerd. Gegevens personeelsbestand eind 2014 Mannen aantal medewerkers vast contract aantal medewerkers tijdelijk contract Totaal aantal fte

Vrouwen

Totaal

25

19

44

2

3

5

27

22

49

24,67

14,66

39,33

uitstroom (in fte)

9,46

instroom (in fte)

5,67

De pilot ‘helpende handjes’ waarmee we mensen met een beperking helpen werkervaring op te doen, is in 2014 voortgezet en eindigt medio mei 2015. In het kader van de participatiewet denken wij na op welke manier wij dit in de toekomst binnen Viveste kunnen integreren.

4.3 Investeren in ontwikkeling Wij stimuleren medewerkers gebruik te maken van de ‘Loopbaanwijzer’ die in het kader van het FLOW loopbaantraject wordt aangeboden. In 2014 is in totaal € 7.163 uitgegeven, waarvan € 3.191 aan scholing en € 3.969 aan inkoop van uren door medewerkers van 55 jaar en ouder. Wij stimuleren medewerkers zich te ontwikkelen, niet alleen op (vak)kennis en expertise maar juist ook op het gebied van persoonlijke groei. We integreren POP binnen de gesprekscyclus en stimuleren medewerkers actief een interne en/of externe stage te lopen. In 2014 werden 17 medewerkers opgeleid tot lean-expert.


30

4.4 Arbo Viveste heeft een contract met een Arbodienst. Het verzuim over 2014 bedroeg 5,9%. Iets hoger dan over 2013, dit bedroeg 4,8%. Daarentegen was het aantal meldingen en de meldingsfrequentie in 2014 lager dan voorgaand jaar. Voor 2015 staat een Periodiek Medische Onderzoek (PMO) op het programma. Dit onderzoek wordt uitgevoerd door de Arbodienst. In 2014 werden we uitgeroepen tot nummer 2 in SKB’s lijst van TOPwerkgevers over 2013. Viveste dankt die positie onder andere aan de hoge mate van betrokkenheid en plezier in het werk die de medewerkers rapporteren in het medewerkerstevredenheidonderzoek. De komende jaren zullen vitaliteit en duurzaam personeelsbeleid verder stijgen op de HR-agenda. Ziekteverzuim 2014 excl. zwangerschap kort 1 – 7 dagen

0,7

midden 8 – 42 dagen

0,7

lang > 42 dagen

5,4

Gemiddelde meldingsfrequentie Aantal meldingen Totaal aantal dagen verzuim

1,04 48 849

4.5 ICT We hebben een flinke efficiencyslag gemaakt op het gebied van Informatisering & Automatisering (I&A). Aan de hand van het Informatiebeleidsplan Viveste 3.0 is de route voor de komende 3 jaar in kaart gebracht. Vanaf oktober 2014 werken we in de Cloud en is het digitaal archiefsysteem vervangen door een toekomstgericht digitaal informatiesysteem. Ook is Het Nieuwe Bellen geïntroduceerd om alles rondom telefonie te moderniseren. De traditionele bureautoestellen hebben plaats gemaakt voor smartphones waarbij medewerkers ook hun status kunnen beheren. Dit zorgt voor meer flexibiliteit en een betere bereikbaarheid voor onze klanten. Voor 2015 zijn belangrijke speerpunten: het slimmer en efficiënter werken met ICT. Eén van de belangrijkste is de selectie en implementatie van een nieuw ERP-systeem. Andere projecten voor het komend jaar zijn: het opzetten van een klantportaal, het optimaliseren van het reparatieverzoekproces en de verdere digitalisering binnen de organisatie.

4.6 Visitatie Elke woningcorporatie die is aangesloten bij Aedes dient zich eens in de vier jaar te laten visiteren. Met de visitatie worden de prestaties van de corporatie inzichtelijk. Viveste werd in 2011 gevisiteerd.


31

In 2015 zal opnieuw een visitatie plaatsvinden. Het afgelopen jaar zijn daarvoor de voorbereidingen getroffen.

4.7 Ondernemingsraad De OR heeft in 2014 vijf keer formeel overlegd met de directeur-bestuurder. Gespreksonderwerpen die onder andere aan de orde kwamen waren werkkostenregeling, organisatieontwikkeling, opleiding, matigen secundaire arbeidsvoorwaarden, automatisering en bedrijfsplan. Twee keer per jaar overlegt OR met de RvC: één keer formeel en één keer informeel. Daarbij is o.a. gesproken over organisatieontwikkeling, het jaarverslag, de samenwerking en de vacatures bij de RvC. De ondernemingsraad onderhoudt goed contact met de achterban. Voorafgaand aan een overleg wordt medewerkers gevraagd om onderwerpen door te geven. Verder wordt de achterban middels een informatiebulletin en verslagen op intranet geïnformeerd.

4.8 Juridische structuur Stichting Viveste heeft als uitvloeisel van de vaststellingsovereenkomst (VSO) voor commerciële activiteiten Viveste Vastgoed B.V. opgericht. Tot op heden hebben nog geen activiteiten plaatsgevonden in Viveste Vastgoed B.V.. Vanuit veranderende regelgeving is besloten de BV voorlopig als ‘slapende’ BV aan te houden. Schematisch ziet de juridische structuur er als volgt uit:

Stichting Viveste

100%

Viveste Vastgoed B.V.


32

5 De nieuwe Woningwet Op 17 maart 2015 is de nieuwe Woningwet in de Eerste Kamer aangenomen. De Woningwet is vanaf 1 juli 2015 van kracht. De hoofdpunten lichten we hieronder toe.

5.1 Regionalisering werkgebied corporaties Op basis van de regionale woningmarkt en de maatschappelijke kerntaak worden de werkgebieden bepaald. In eerste aanvang dienen de gemeenten daarvoor in overleg te treden. Indien er geen werkgebied wordt aangewezen, dan zal het ministerie daarin het voorstel doen.

5.2 Primaire focus op DAEB-bezit In de nieuwe Woningwet is de nadruk gelegd op de kerntaak van de woningcorporaties. Dat wil zeggen dat er een focus ligt op het DAEB bezit. Om te komen tot die focus zijn de volgende maatregelen getroffen:  Er dient een splitsing te worden aangebracht in de DAEB en niet-DAEB woningen  Voor Niet-Daeb gelden strengere eisen voor met name financiering en investeringen  Strengere toewijzingseisen voor de verhuur van DAEB woningen  Leefbaarheidsuitgaven worden beperkt tot € 100 per DAEB woning  Er is een lijst met maatschappelijk vastgoed opgesteld waarin nog wel als DAEB-activiteit mag worden geïnvesteerd en waarin niet (meer) mag worden geïnvesteerd.

5.3 Verscherping van governance, intern en extern toezicht Zowel commissarissen als bestuurders worden bij benoeming en herbenoeming op geschiktheid getest. Hiertoe is de zogenaamede ‘fit en proper’-test ontwikkeld. Voor investeringen boven de € 3 miljoen wordt in elk geval door de RvT goedkeuring gevraagd. De RvT is eraan gehouden de minister actief te informeren over zaken om de taak goed te kunnen uitoefenen in het belang van de volkshuisvesting. Er komt een integrale Autoriteit Woningcorporaties als onderdeel van de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) die verantwoordelijk is voor het financieel toezicht en het toezicht op rechtmatigheid, governance en integriteit.


33

5.4 Versteviging rol gemeente en huurders Als de gemeente een volkshuisvestingsbeleid (woonvisie) heeft ontwikkeld is de corporatie verplicht prestatieafspraken te maken. Deze prestatieafspraken hangen samen met een verplichte jaarlijkse informatiestroom naar de gemeente over voornemens tot liberalisatie, nieuwbouw, betaalbaarheid, kwaliteit en duurzaamheid, huisvesting van specifieke doelgroepen, investeringen in leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed. Huurders krijgen in algemeenheid een stevigere positie in de wet. Dit uit zich in de het feit dat ze onder andere instemmingsrecht hebben bij fusies en verbindingen. Een interne projectgroep zal de gevolgen van de Woningwet in 2015 binnen Viveste implementeren.


34

6 Financiële continuïteit De afgelopen jaren hebben we hard gewerkt aan een stabiele basis voor het behoud van de financiële continuïteit. De complexgewijze verkoop en het actieve verkoopprogramma van woningen die niet tot de woningen voor de doelgroep behoren, hebben hiertoe de grootste bijdrage geleverd. Door met de opbrengsten uit verkoop bestaande leningen af te lossen en herfinanciering te vermijden, zijn we erin geslaagd om de rentelasten naar een acceptabel niveau te verminderen. Wij blijven daarmee een betrouwbare partner voor banken en leveranciers. In de komende jaren gaan we door met het beperken van onze onderhoudslasten en zullen we waar nodig ons verkoopprogramma intensiveren.

6.1 Kaders financiële continuïteit Om onze ambities te kunnen realiseren is een solide financiële basis een absolute voorwaarde. Hiervoor sluiten we vooralsnog aan bij de financiële ratio’s die het WSW hanteert bij het beoordelen van de financial risks. Dit komt neer op de volgende vereisten: solvabiliteit > 20%

de verhouding tussen de omvang van het eigen vermogen ten opzichte van het totale vermogen

dekkingsratio < 50%

de verhouding tussen de omvang van de geborgde leningen en het onderpand op basis van de WOZ-waarde

loan to value < 75%

de verhouding tussen de omvang van het vreemd vermogen (lang en kort) ten opzichte van de bedrijfswaarde

interest coverage ratio > 1,4

geeft de renteverdiencapaciteit welke wordt uitgedrukt als de operationele kasstroom ten opzichte van de rente uitgaven op het vreemd vermogen

debt service coverage ratio > 1

geeft de rente- en aflossingsverdiencapaciteit die wordt uitgedrukt als de operationele kasstroom ten opzichte van de rente-uitgaven en de aflossing op basis van de restant levensduur

In 2014 voldoen we aan alle ratio’s. De meerjarenprognose laat zien dat we de komende jaren de ratio’s verder verbeteren. 2014

2015

2016

2017

2018

2019

solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde (%)

35,4

38,9

42,1

44,2

48,2

52,7

loan to value bedrijfswaarde (%)

59,3

61,3

57,6

55,5

49,6

43,6

dekkingsgraad (%)

27,2

24,3

22,1

21,3

18,6

16,1

ICR

1,89

2,17

2,35

2,63

2,64

2,93

DSCR

1,28

1,26

1,31

1,47

1,50

1,62


35

6.2 Ontwikkeling kasstromen De kasstromen ontwikkelen zich de komende jaren als volgt: casflow operationele activiteiten cashflow desinvesteringen cashflow financieringsactiviteiten toename geldmiddelen

2014

2015

2016

2017

2018

2019

8.728

10.642

11.079

12.388

12.207

12.934

10.005

18.396

616

5.148

-75

-200

-20.205

-21.640

-16.203

-4.270

-19.637

-19.309

-1.472

7.398

-4.508

13.266

-7.505

-6.575

In de positieve ontwikkeling van de operationele kasstroom is het effect van vermindering van de rentelasten door aflossing van de leningportefeuille duidelijk zichtbaar. Voor de kasstroom van de desinvesteringen is rekening gehouden met reguliere verkopen (bij mutatie) voor de komende 4 jaar. Voor 2015 is rekening gehouden met de verkoop van een complex tegen marktwaarde. De kasstroom uit financieringsactiviteiten bestaat uit reguliere aflossingen van de leningen voor de komende jaren.

6.3 Jaarresultaat 2014 Voor 2014 begrootten we een negatief resultaat van € 2,7 miljoen. Het gerealiseerde resultaat voor belastingen voor 2014 bedraagt € 4,4 miljoen negatief. Dit geeft een afwijking van € 1,7 miljoen negatief. De belangrijkste afwijkingen van het resultaat worden hierna verklaard. (x € 1.000) Opbrengsten Huuropbrengsten Servicecontracten Verkoop Overige Bedrijfslasten Afschrijvingen Overige waardeveranderingen Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Financiële baten en lasten Niet gerealiseerde waardeveranderingen Rentebaten Rentelasten

Saldo

2014

Begroot

Verschil

32.796 602 5.855 421 39.674

33.332 430 954 183 34.899

-536 172 4.901 238 4.775

-10.664 -2.854 -2.970 -382 -438 -2.859 -132 -544 -7.600 -28.443

-9.008 0 -2.270 -340 -430 -4.044 -200 -430 -8.660 -25.382

-1.656 -2.854 -700 -42 -8 1.185 68 -114 1.060 -3.061

1.320 83 -17.005 -15.602

-2.360 3 -9.822 -12.179

3.680 80 -7.183 -3.423

-4.371

-2.662

-1.709


36

Afwijkingen opbrengsten Huuropbrengsten De huuropbrengsten zijn hoger begroot dan gerealiseerd. Dit heeft te maken met het feit dat bij het opstellen van de begroting de complexgewijze verkoop nog niet was gerealiseerd en dus in de huuropbrengst voor de begroting is meegenomen. Verkoop De opbrengsten voor verkopen zijn € 4,9 miljoen hoger dan begroot. Dit heeft met name te maken met het feit dat in de begroting rekening is gehouden met verkoop tegen de leegwaarde in tegenstelling tot de realisatie, waar rekening is gehouden met de gemiddelde bedrijfswaarde per vhe van het complex waaruit woningen verkocht worden. De leegwaarde is vergelijkbaar met de verkoopwaarde. Er vindt hierdoor een verschuiving plaats naar de overige waardeveranderingen, waarin de herwaardering van het complex wordt opgenomen. Afwijkingen bedrijfslasten Afschrijvingen en overige waardeveranderingen De bedrijfswaarde is gestegen hierdoor zijn de afschrijvingen hoger. De waardeveranderingen hebben betrekking op het onrendabel deel van de woningportefeuille, welke via het resultaat tot uiting komt. De waardeverandering is sterk afhankelijk van de jaarlijks te bepalen parameters en uitgangspunten voor de berekening van de bedrijfswaarde. Lonen en salarissen In de jaarrekening zijn de kosten voor inhuur van personeel meegenomen in de lonen en salarissen. Deze kosten bedragen circa € 700.000. In de begroting zijn deze kosten voor een bedrag van circa € 600.000 opgenomen onder de overige bedrijfskosten. Dit is een verschuiving. Onderhoudslasten De onderhoudslasten zijn ten opzichte van de begroting fors gedaald. Dit komt door een bezuiniging op planmatig onderhoud. Overige bedrijfslasten Zoals eerder vermeld is sprake van een verschuiving naar de lonen en salarissen voor de kosten van inhuur personeel van ca. € 700.000. Daarnaast vallen de heffingen van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (verhuurderheffing en saneringsheffing) circa € 300.000 lager uit dan begroot. Afwijkingen financiële baten en lasten Niet-gerealiseerde waardeverandering Dit zijn de waardeveranderingen die te maken hebben met de verplichtingen inzake de koopgarantwoningen en waardeveranderingen van de vastgoedbeleggingen Financiële baten De negatieve afwijking heeft grotendeels te maken met de waardeverandering van circa € 7,2 miljoen in de embedded derivaten.


37

6.4 Benchmark Viveste is een corporatie met een relatief jong bezit. De kenmerken van een dergelijke corporatie vertalen zich in de benchmark als de vergelijking wordt getrokken met het gemiddelde van Nederland. De bedrijfswaarde is hoger vanwege de gemiddeld langere restant levensduur. De onderhoudslasten zijn lager vanwege het jongere bezit. De aflossings- en de rentedekkingsgraad zijn lager omdat de schuldpositie vooralsnog hoger is. Daarentegen zijn de huren hoger vanwege het hogere kwaliteitsniveau. Referentie: Corporatie met relatief jong bezit Indicatoren Bedrijfswaarde Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde / huur WOZ-waarde / volkshuisvestelijke exploitatiewaarde woongelegenheden Huurprijs per jaar per woongelegenheid Netto verkoopresultaten nieuwbouw koopwoningen Netto bedrijfslasten inclusief leefbaarheidsuitgaven Klachtenonderhoud - percentage Onderhoud - totaal Bruto stichtingskosten nieuwbouw huurwoningen Volkshuisvestelijk vermogen per VHE Volkshuisvestelijk vermogen van balanstotaal - percentage Netto kasstroom na correctie voor rente e.d. Aflossingsratio winst en verliesrekening Rentedekkingsgraad op basis van winst- en verliesrekening

Eenheid

Corporatie

Referentie

Nederland

€/vhe €/vhe

70.557 58.465

74.058 66.739

54.092 49.281

index

9,1

10,3

8,7

index

2,9

2,1

2,9

6.671

6.162

5.609

€ €/verk.won

0 -

1.388

€/vhe

1.261

1.172

1.347

% €/vhe

37,3 1.058

18,1 1.235

24,2 1.287

€/nwb.hw

180.000

146.478

161.864

€/vhe

14.799

23.357

18.415

21

33

32

€/vhe

1.771

1.614

1.391

index

3,90

3,60

4,70

index

1,80

1,74

2,61

%

6.5 Verloop financiering Onderstaand grafiek geeft het verloop van de financiering per vhe aan.


38

Het effect van de lijn die ingezet is om de reguliere aflossingen vanuit de kasstroom te voldoen is duidelijk zichtbaar in de jaarlijks afnemende schuld per vhe.

6.6 Risicobeheersing In een sector waarbij vaak strategische keuzes worden gemaakt, die toekomstige risico’s met zich mee kunnen brengen, is risicobeheersing zeer belangrijk. Daarom besteedt Viveste met name aandacht aan risicobeheersing op strategische keuzes. Daarbij houden we rekening met risico’s in tactische en operationele zin. Onze grootste strategische risico’ s zijn de betaalbaarheid en beschikbaarheid van onze woningen voor de doelgroep. De betaalbaarheid van de woningen voor de doelgroep wordt onder meer beïnvloed door de financiële positie en daarmee samenhangend de ontwikkeling van de investeringsruimte, de ontwikkeling van de organisatie, de wet- en regelgeving en de regionale druk. We doen het volgende om de risico’s te beperken. Financiële maatregelen We betaalden de afgelopen jaren de herfinanciering van leningen uit eigen middelen. Hierdoor is de nodige ruimte ontstaan om eventuele tegenvallers op te vangen. Viveste maakt geen gebruik van derivaten met een verhoogd risico. Viveste heeft twee leningen waarvoor een toekomstige rente is vastgelegd. Deze leningen worden gezien als embedded derivaat. De risico’s van deze embedded derivaten zijn opgenomen in de balans. Ons treasurystatuut, waarin de voorwaarden staan waaronder Viveste leningen en derivaten kan afsluiten, is gericht op het beperken van renterisico’s. In het kader van de beleidsregels financiële derivaten heeft Viveste het voornemen om op een sobere risicomijdende wijze te financieren. Vanuit de huidige financiële positie in combinatie met de ontbrekende kennis op het gebied van derivaten achten wij de risico’s te groot om tot het aantrekken van financieringsconstructies met inbegrip van derivaten over te gaan. De komende jaren is de financieringsbehoefte beperkt. Voor zover we nu kunnen beoordelen is het risico van de kapitaalmarkt op dit moment minder van belang. Om een gezonde financiële positie te borgen streeft Viveste naar ruime positieve operationele kasstromen, na aftrek van de lasten voor verhuur en beheer, onderhoud, verzekeringen en belastingen en financieringslasten. Kwartaalrapportages Per kwartaal rapporteren we zowel aan het bestuur als Raad van Commissarissen over de voortgang. Wet- en regelgeving Wij houden continu bij wat de verschuiving naar DAEB-activiteiten betekent voor de verhuurdersheffing en de financiële positie. We sorteren voor op de nieuwe Woningwet en de gevolgen daarvan. Wij zien in dat het toewijzingsbeleid de nodige maatregelen vereist.


39

Organisatorisch We nemen stappen om te komen naar een efficiëntere vorm van de organisatie. In 2014 zijn 8 medewerkers opgeleid tot lean expert. Zij hebben de nodige stappen gemaakt om een aantal processen aan te pakken, waardoor zaken efficiënter verlopen. Verder zal de ICT een grotere rol spelen. We zijn daarom ook voornemens om in 2015 of 2016 naar een nieuw systeem te gaan overstappen. Het selectietraject is reeds ingezet. Medio 2015 wordt het dagelijks onderhoud volledig uitbesteed aan twee aannemers. We verwachten hierdoor efficiënter en goedkoper te kunnen werken. Externe compliance risico’s Niet voldoen aan wet- en regelgeving Viveste opereert in een complexe omgeving waarin verschillende bestuurslagen (Europees, nationaal en lokaal) op verschillende niveaus eisen aan ons stellen. Dit kan betrekking hebben op de wijze waarop onze rapportages worden ingericht en de eisen waaraan deze moeten voldoen. Maar ook op de beleidskeuzes die wij kunnen maken. De wet- en regelgeving is dynamisch en soms onderhevig aan interpretatieverschillen. Interne compliance risico’s Viveste heeft een gedragscode met normen en waarden waaraan medewerkers zich moeten houden. Viveste erkent dat integriteit, normen en waarden niet uitsluitend in documenten en afspraken zijn te vangen. Van veel groter belang is de manier waarop medewerkers daadwerkelijk bij hun dagelijks werk invulling geven aan deze normen en waarden. Als medewerkers zich behandeld voelen op een wijze die indruist tegen onze gedragscode kunnen zij zich wenden tot de vertrouwenspersoon van Viveste. Ontwikkelrisico’s Projectontwikkeling Het financiële risico heeft vooral betrekking op de grondpositie. Van projectontwikkelingsactiviteiten is geen sprake. Het grondrisico is het risico dat de verworven grond niet de benodigde bestemming krijgt en afgewaardeerd wordt. Omdat nog geen zekerheid is over de gewenste planologische status van de grondpositie, hebben we de waardering ervan neerwaarts bijgesteld. De grondpositie is ultimo 2013 afgewaardeerd van € 4,9 mln naar € 1,0 mln. Dit is de agrarische waarde. In 2014 zijn de nodige acties ingezet om de grondpositie om te zetten naar kapitaal. Interne operationele risico’s Juridisch risico Het beheersen van juridische risico’s is mogelijk door complexe en financieel omvangrijke overeenkomsten te laten beoordelen door externe adviseurs. Viveste is verzekerd tegen aansprakelijkheid. Tegen Viveste zijn geen claims ingediend.


40

Leveranciersrisico Bij opdrachtverstrekking komen wij de toepassing van maatregelen als verlegging van BTW en het gebruik van een geblokkeerde rekening (G-rekening) overeen. Fiscaal risico Vennootschapsbelasting Wij houden rekening met een fiscale planning die voor Viveste de komende jaren geen belastingdruk geeft. De te betalen vennootschapsbelasting voor de toekomstige resultaten zijn doorgerekend in de meerjarenprognose en kunnen vooralsnog worden opgevangen uit de toekomstige operationele kasstroom.

6.7 In control Wij streven ernaar om in 2015 een groot aantal interne controles te implementeren. 2014 heeft met name in het teken gestaan om de financiële positie van Viveste te verbeteren. Gedurende 2015 zal de perioderapportage meer worden toegespitst op het bijgestelde bedrijfsplan en de voornemens voor 2015 die in de begroting 2015 tot uitdrukking zijn gekomen. Om een goede bedrijfsvoering te kunnen waarborgen, vragen we ons regelmatig het volgende af:    

Doen we de goede dingen? (strategisch) Doen we de dingen goed? (operationeel) Hebben we de juiste stuur- en verantwoordingsinformatie? (rapportage) Leven we de relevante wet- en regelgeving na? (compliance)


41

7 Governance Als maatschappelijk ondernemer hebben we een bijzondere verantwoordelijkheid. Dat vereist een goed bestuur en een kritisch toezicht op het bestuur. Transparantie, integer handelen en maatschappelijk verantwoord handelen staan bij ons voorop. We zijn lid van Aedes en onderschrijven de daaraan verbonden AedesCode. De Governancecode Woningcorporaties, die onderdeel uitmaakt van de AedesCode, geeft het kader voor de inrichting van de bestuurlijke organisatie. De code bevat zowel principes als concrete bepalingen die de organen van de woningcorporatie en hun leden in acht zouden moeten nemen. De principes kunnen worden opgevat als moderne en inmiddels breed gedragen algemene opvattingen over goed governance. In dit hoofdstuk vermelden we voor de vijf verschillende onderdelen van de Governancecode hoe wij de principes van de Governancecode in het afgelopen boekjaar hebben toegepast.

7.1 Naleving en handhaving van de Governancecode Het bestuur en de RvC zijn verantwoordelijk voor de inrichting en toepassing van de governance van de woningcorporatie en de naleving van de Governancecode Woningcorporaties. Het bestuur Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie. Dit houdt onder meer in dat het bestuur verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen van Viveste, de strategie, de financiering en het beleid en de daaruit voortvloeiende resultaatontwikkeling en het beleid ten aanzien van deelnemingen van Viveste. Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de RvC. Het bestuur richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van de bij Viveste betrokkenen af. Het bestuur verschaft de RvC tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van de taak van de RvC. Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Het bestuur rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersingen controlesystemen met de RvC. De RvC stelt het bezoldigingsbeleid voor het bestuur vast. De RvC bepaalt de bezoldiging van individuele bestuurders binnen het kader van het bezoldigingsbeleid. Het bezoldigingsbeleid wordt vastgesteld met inachtneming van de sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties en met inachtneming van de toepasselijke wet- en regelgeving (waaronder Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector, WNT). In 2014 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de directeurbestuurder. Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen Viveste en het bestuur wordt vermeden.


42

De RvC De RvC heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden onderneming en staat het bestuur met raad ter zijde. De RvC richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. De RvC is verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn eigen functioneren. De RvC beslist over benoeming, beoordeling, beloning, schorsing en ontslag van bestuurders. De RvC bestaat uit vijf personen. In het verslag van de RvC zijn de taak en werkwijze van de RvC nader beschreven, evenals de wijze waarop de RvC hieraan in 2014 invulling heeft gegeven. Evenals bij de bestuurder is elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen de woningcorporatie en leden van de RvC vermeden. De RvC stelt de bezoldiging van de leden van de RvC vast met inachtneming van de Honoreringscode commissarissen van de VTW en de Wet Normering Topinkomens. De bezoldiging van een lid van de RvC is niet afhankelijk van de resultaten van de woningcorporatie. De RvC benoemt de externe accountant en stelt de beloning van de externe accountant vast. De RvC laat zich daartoe door het bestuur adviseren. De controller, die een belangrijke rol speelt in het beoordelen en toetsen van interne risicobeheersingen controlesystemen, functioneert onder de verantwoordelijkheid van het bestuur en is aanwezig bij de vergaderingen van de RvC. De externe accountant heeft in 2014 verschillende vergaderingen van de RvC bijgewoond, waaronder de vergadering waarin over de vaststelling van de jaarrekening is besloten. De externe accountant heeft zijn bevindingen betreffende het onderzoek naar de jaarrekening gelijktijdig en op dezelfde wijze aan het bestuur en de RvC gecommuniceerd.

7.2 Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden Het bestuur hanteert een visie op de maatschappelijke positie van de woningcorporatie als uitgangspunt voor zijn beleid. Het bestuur vertaalt die visie in een missie en beleidsdoelstellingen. Het bestuur betrekt belanghebbenden bij beleidsvorming en voert met hen een dialoog over de uitvoering van het beleid. Het bestuur geeft inzicht in de realisatie van de beleidsdoelstellingen en communiceert hierover met relevante belanghebbenden. De woningcorporatie laat zich één keer per vier jaar visiteren waarbij een gestructureerd oordeel wordt gegeven over het volkshuisvestelijk en maatschappelijk presteren. Visitatie is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van bestuur en RvC. In 2011 heeft de laatste visitatie bij Viveste plaatsgevonden. In 2015 zal er een nieuwe visitatie plaatsvinden.


43

8 Verslag van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen (RvC) heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken binnen Viveste en de met Viveste verbonden ondernemingen. Ook staat zij het bestuur met adviezen ter zijde. In dit verslag legt de RvC, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij het afgelopen jaar invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden. 2014 In vogelvlucht In 2014 stonden de volgende thema’s centraal:  de financiële positie van Viveste  het in balans brengen van de organisatie in relatie tot vereiste competenties en efficiënter werken (ICT, organisatie-ontwikkeling en leantraject)  wonen en zorg  huurders- en belanghoudersparticipatie  werving twee nieuwe leden van de RvC waarbij werd geëxperimenteerd met een vorm van belanghoudersparticipatie  zelfevaluatie door een externe Toezicht De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC zijn omschreven in de statuten van Viveste. Ze zijn verder uitgewerkt in het reglement voor de RvC van 19 september 2011. Dit reglement is te vinden op de website. De RvC houdt onder andere toezicht op:  realisatie van de doelstellingen van Viveste  realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven  strategie en de risico’s die zijn verbonden aan de activiteiten van Viveste  opzet en werking van de interne risicobeheersingen controlesystemen  kwaliteitsbeleid  kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording  financieel verslaggevingsproces  naleving van toepasselijke wet- en regelgeving Dit toezicht strekt zich uit tot de met Viveste verbonden ondernemingen. Als toezichtskader voor het uitoefenen van haar taken hanteert de RvC:  het BBSH  de AedesCode  Code voor Good Governance en de interne integriteitscode van Viveste  de statuten van Viveste  het managementstatuut en bestuursreglement  beoordelingskader en -procedure bestuurder  het reglement van de RvC van Viveste  de beleidsplannen en strategisch voorraadplan  het jaarplan  het financierings- en beleggingsstatuut  de begroting en meerjarenbegroting


 

44

prestatieafspraken tussen de gemeente Houten en Viveste Wet Normering Topinkomens

Werkwijze De RvC is in 2014 tien keer bij elkaar gekomen. Hiervan was vijf keer regulier overleg, één keer een overleg voor zelfevaluatie en één keer een overleg met het hele managementteam. Daarnaast waren twee vergaderingen met de Ondernemingsraad van Viveste. Aan het eind van het jaar werd een zogenaamd ‘Benen op tafel’ overleg georganiseerd. Daarbij is los van vaste agendapunten vooruit geblikt naar de opgaven voor het komend jaar. Er is een flexibele remuneratiecommissie als ook een flexibele auditcommissie. Flexibel houdt in dat de commissies, afhankelijk van de specifieke opgaven, wisselend worden samengesteld. Daarbij kijken we vanzelfsprekend naar de huidige portefeuilleverdeling. De auditcommissie heeft in 2014 de onderstaande zaken besproken met vertegenwoordigers van Viveste en de externe accountant    

In mei 2014 met Financieel Manager en controller concept jaarverslag 2013 doorgesproken In juli samen met Directeur-Bestuurder en controller geprek gevoerd met Accountant In oktober 1e concept begroting 2015 met directeur besproken In december 2e concept begroting met directeur besproken

De remuneratiecommissie heeft de bestuurder beoordeelt met gebruikmaking van een 360 graden feedback. Hiertoe zijn naast interviews met het managementteam ook de prestatie afspraken getoetst. De RvC vergadert met de bestuurder en de controller. Deze laatste heeft een eigenstandige verantwoordelijkheid naar de RvC. De voorzitter van de RvC heeft maandelijks voortgangsoverleg met de bestuurder. Daarbij is, al naar gelang de agenda, de controller of één van de managers aanwezig is. De voorzitter beoordeelt of er aanleiding is voor een extra bijeenkomst van de RvC. Van de financiële ontwikkelingen binnen Viveste wordt de RvC op de hoogte gehouden via (meerjaren)begroting, kwartaalrapportages (inclusief de Balanced Scorecard), het jaarverslag, de managementletter van de accountant, gesprekken met de accountant over controle-opdrachten en rapportages van de accountant, verslagen van de treasurycommissie en rapportages van de controller in het kader van het in control statement. In 2014 is, als vervolg op het voorgaande jaar, extra aandacht uitgegaan naar het door de bestuurder op orde brengen van de administratieve en financiële organisatie. Dit is diverse keren onderwerp van bespreking geweest, zowel in de Auditcommissie als ook in de RvC en in een gesprek met de accountant. Het speerpunt ‘geld uit de stenen’ is voor de RvC een vast agendapunt. Over de organisatorische ontwikkelingen houdt de RvC zich op de hoogte via de jaarverslagen van de vertrouwenspersoon (indien van toepassing), verslagen van en overleg met de OR van Viveste (twee keer per jaar) en het KWH-onderzoek.


45

In 2014 had de RvC extra aandacht voor de organisatorische ontwikkelingen binnen Viveste. Daarnaast was er aandacht voor het leantraject en de ontwikkeling van nieuw beleid op het gebied van automatisering en ICT-toepassingen. Om de ontwikkelingen op het gebied van de huurders- en belanghoudersparticipatie te volgen heeft de RvC twee keer per jaar overleg met de huurdersorganisatie en is een delegatie aanwezig op relevant overleg met belanghouders. In 2014 heeft de RvC intensief de ontwikkelingen op het gebied van de huurdersparticipatie gevolgd en heeft zij diverse malen als klankbord over een nieuwe opzet gefunctioneerd. Een discussie in de RvC over het thema ‘De aanspreekbare commissaris’ is helaas uitgesteld tot het komende jaar. Dit in verband met wijzigingen in de samenstelling van de RvC. Wel volgden twee commissarissen een bijeenkomst over de aanspreekbare commissaris. Wat de inhoudelijke ontwikkelingen betreft, heeft de RvC zich in het afgelopen jaar regelmatig mondeling dan wel schriftelijk door het bestuur laten informeren over de feitelijke resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante externe ontwikkelingen en de wensen en behoeften van belanghebbenden. De RvC-leden ontvangen de verslagen van de Huurdersraad, de klachtencommissie en het overleg met belanghouders. De voortgang op het speerpunt ‘lokale verankering en samenwerking’ en de voortgang van projecten vormen een vast onderdeel van de agenda van het overleg van de RvC. Om de actuele lokale, regionale en landelijke ontwikkelingen te volgen, ontvangt elk lid elke werkdag een speciaal voor hen en medewerkers van Viveste samengestelde digitale nieuwsbrief met het relevant digitale lokale, regionale en landelijke nieuws. Daarnaast wonen leden van de RvC bijeenkomsten met belanghouders bij en volgen zij diverse seminars en workshops of plaatselijke/regionale bijeenkomsten. Als lid van de VTW volgt men regelmatig bijeenkomsten en cursussen van de VTW. Integriteit is een vast agendapunt waarbij leden van de RvC expliciet gevraagd wordt of er nog zaken te melden zijn die het belang van de volkshuisvesting in zijn algemeenheid en/of het belang van de organisatie in het bijzonder zouden kunnen raken of schaden. Samenstelling De RvC bestaat uit 5 personen. In onderstaande tabel is te lezen hoe de raad op 31 december 2014 was samengesteld. Naam, leeftijd, functie

Deskundigheidsgebied

Beroep

Nevenfuncties

mw. T. (Tineke) Booi, 59 jaar (voorzitter)

wonen en stedelijke ontwikkeling

senior adviseur en projectmanager ORKA-advies

bestuurslid Publiek Debat Driebergen Bestuurslid 100% Heuvelrug lid pool visitatoren Raeflex vice-voorzitter RvC WSG Geertruidenberg

mw. drs. D. (Dominiek) Buckers, 49 jaar

volkshuisvesting wonen, zorg en welzijn wet- en regelgeving

senior projectmanager PMB, gemeente Utrecht

geen


46

(lid, op voordracht Huurdersraad)

organisatieontwikkeling

interimmanager

dhr. L. (Louis) van Garderen RA, 49 jaar (lid)

bedrijfseconomie financiën governance

directeur Joinson & Spice BV, auditors and accountants

bestuurslid Stichting Museum Hilversum, bestuurslid Stichting Thank God

dhr. ir. R.(Ruurd) Lageveen, 61 jaar (lid, op voordracht Huurdersraad)

vastgoedontwikkeling management en organisatie

civiel ingenieur

lid RvT De Kombinatie

dhr. J.D.M. (Hans) Touw FRICS, 56 jaar (lid)

vastgoedontwikkeling portefeuillebeleid en duurzaamheid

directeur Portfolio Management Vesteda

gastdocent Amsterdam School of Real Estate

Werving en experiment 2014 Opvulling van vacatures in de RvC gebeurt standaard via externe werving, door een extern bureau, waarbij een externe integriteitstoets en VOG-verklaring vaste onderdelen zijn. Voorafgaand aan de werving, wordt de profielschets opnieuw getoetst op actuele relevantie. Eind 2014 werd een wervingsprocedure gestart voor vervanging van aftredend lid Ruurd Lageveen. Dominiek Buckers zag zich door persoonlijke omstandigheden genoodzaakt eveneens af te treden. De RvC heeft, in het kader van het thema ‘De aanspreekbare commissaris’, geëxperimenteerd met het betrekken van belanghouders bij de werving. In de sollicitatiecommissie zaten ook een lid van de Huurdersadviesraad en de burgemeester van Houten. De RvC waakt ervoor dat de meerderheid van haar leden onafhankelijk is in de zin van de in de Governancecode Woningcorporaties bepaling III 2.2 aangeduide criteria. De algemene richtlijn is dat leden van de RvC geen aan de corporatiesector -, of wonen gerelateerde werkzaamheden in Houten mogen uitvoeren. Werkzaamheden buiten Houten, maar binnen de regio, moeten aan de voorzitter worden gemeld. In 2014 is geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van de RvC en of het bestuur betrokken waren. Ook vervult geen van de leden van de RvC of het bestuur een nevenfunctie die onverenigbaar is met het lidmaatschap van de Raad of het bestuur. Alle leden van de RvC zijn lid van de Vereniging Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). Het afgelopen jaar bezochten diverse leden diverse ledenbijeenkomsten van de VTW. De voorzitter is tevens lid van de LinkedIn-groep van het Nederlands KennisCentrum voor Commissarissen (NKCC). Stagiaire VTW De RvC ondersteunt het opleidingsprogramma van de VTW voor toezichthouder en plaatst jaarlijks een stagiair. In 2014 was dat Robèrt van der Wegen. Hij werd begeleid door de voorzitter. Robèrt heeft de zelfevaluatie van de RvC voorbereid. Robèrt heeft zijn stage bij ons niet afgemaakt in


47

verband met een tijdelijke opdracht voor Viveste. Zijn stage heeft hij wel kunnen voortzetten bij een andere corporatie. (Her)benoeming en zittingsduur Leden van de RvC zijn voor een periode van vier jaar benoemd. Ze kunnen nog eens voor een termijn van vier jaar worden herbenoemd. In onderstaande tabel is het rooster van aftreden weergegeven. Naam

(Her)benoemd

Aftredend

mw. T. Booi

01-01-2014

01-01-2018

mw. drs. D. Buckers

01-01-2012

01-01-2016

dhr. L. van Garderen RA

28-01-2013

01-01-2017*

dhr. ir. R. Lageveen

01-01-2011

01-01-2015

dhr. J.D.M. Touw FRICS

01-07-2011

01-07-2015*

* herbenoembaar Bij het vervullen van vacatures en discussie over het eigen functioneren, maakt de RvC gebruik van de profielschets uit 2008. In 2014 heeft de RvC de profielschets van de raad als ook behorende bij de diverse portefeuilles herijkt. Het profiel van de raad met omvang en deskundigheden staat op de website van Viveste. Evenwichtige verdeling zetels over mannen en vrouwen Op 1 januari 2013 is de wet Bestuur en Toezicht in werking getreden. In deze wet wordt onder andere een evenwichtige verdeling van mannen en vrouwen in bestuur en RvC. De wet introduceert streefcijfers voor de participatie van vrouwen in besturen en RvC’s van grote ondernemingen. De wet schrijft een verdeling voor dat ten minste 30% van de zetels wordt bezet door vrouwen en ten minste 30% door mannen, voor zover de zetels verdeeld worden over natuurlijke personen. Het bestuur van Viveste bestaat uit één man. De RvC bestaat in 2014 voor 40% uit vrouwen en voor 60% uit mannen. Opleidingsplan en -budget RvC De RvC heeft een eigen budget voor deskundigheidsbevordering. Te volgen trainingen en opleidingen worden afgestemd op de aandachtsgebieden die voor elk RvC-lid zijn benoemd. Daarnaast heeft elk lid een abonnement op een vaktijdschrift. Overzicht gevolgde opleidingen 2014 RvC-lid

Opleiding

mw. T. Booi

VTW-conferentie Toezicht op IT & Innovatie VTW Meeting moods (24-10-2014) VTW Financiële sturing VTW – masterclass ‘Goed Werkgeverschap’ (06-11-2014)

mw. D. Buckers

Strategieontwikkeling in de Volkshuisvesting op 21-05 van VTW

dhr. L. van Garderen

Praktijkdag Digitaal dossierbeheer en werkprogramma’s (18-03-2014) Seminar update Cloud developments (09-04-2014) 'Zeg wat je ziet'. Het communiceren van signalen (29-09-2014)


48

Exact Live exposium 2014 (05-11-2014) Accountantsdag 2014 (26-11-2014) Bijeenkomst CFV (08-12-2014) NEMACC Symposium (7-12-2014) Kennistoets NV COS (31-12-2014) dhr. R. Lageveen

Ruimte voor de samenleving, gemeente Houten Themabijeenkomst VTW (24-06-2014) Dag van de Toekomst, gemeente Houten (29-11-2014)

dhr. J.D.M. Touw

Financiële sturing op 02-06 bij VTW Commissariaat en toezicht 2014 bij Nationaal Register (12-09-2014) Symposium Samenwerking beleggers en corporaties

Zelfevaluatie RvC Jaarlijks neemt de raad het eigen functioneren onder de loep. In 2014 heeft een zelfevaluatie plaatsgevonden onder leiding van een extern bureau. Integriteit en klokkenluidersregeling Viveste heeft een integriteitsprotocol en een klokkenluidersregeling. Bij elke vergadering van de RvC is integriteit een vast agendapunt. Er zijn geen specifieke punten ter bespreking aan de orde geweest. Honorering RvC Het afgelopen jaar bedroeg de vergoeding per lid van de RvC € 7.000,-. Twee leden opteerden voor toepassing van de kleine ondernemersregeling waardoor de vergoeding is verlaagd naar € 6 404,-. De voorzitter ontving € 7.875,-. De bedragen zijn exclusief BTW en inclusief reis- en onkosten. De leden van de RvC ontvangen van Viveste geen persoonlijke leningen, garanties en dergelijke. Voor de leden van de RvC is een risicoverzekering afgesloten. Bestuur De functie van bestuurder bij Viveste valt in klasse F van de Wet Normering Topinkomens. De vaste beloning van de heer Snoeks en de overige arbeidsvoorwaarden passen binnen deze regeling. De periodiek betaalde beloning over 2014 bedraagt € 106.500,-. Dit is exclusief pensioenlasten. Een nadere specificatie is opgenomen in de jaarrekening. Onafhankelijkheid bestuurder Viveste heeft geen reglement over belangenverstrengeling opgesteld. Vanuit Viveste verklaren wij dat geen belangenverstrengeling heeft plaatsgevonden. Besluiten en specifieke themabesprekingen In het afgelopen boekjaar zijn de volgende besluiten genomen en is gesproken over de volgende gespreksonderwerpen:  goedkeuring afwaardering grond in Schalkwijk van aankoopwaarde naar agrarische waarde




      

      

 

49

geven van goedkeuring aan de directie voor het afgeven als deelnemer van het WSW van een onherroepelijke volmacht aan het WSW om namens de deelnemer het recht van hypotheek en pandrechten te vestigen goedkeuring van het jaarverslag en de jaarrekening 2013 van Viveste goedkeuring van het jaarverslag 2013, de notulen van 22 april en het voorgenomen besluit ten aanzien van Viveste Vastgoed BV goedkeuring van het besluit om 9 voormalige Koopgarantwoningen na terugkoop regulier te gaan verkopen besluit dat voor alle investeringen en desinvesteringen die buiten de begroting vallen, voorafgaande toestemming nodig is van de RvC besluit dat de opdracht tot visitatie wordt gegeven door de bestuurder goedkeuring van het besluit om 3 woningen extra aan de verkoopvijver toe te voegen besluit dat met betrekking tot de invulling van de vacatures binnen de Raad, er twee profielen komen: één in de Volkshuisvestelijke- en P&O richting, maatschappelijk betrokken en lokale binding; de tweede gericht op Zorg, Welzijn en Wonen met lokale of regionale binding goedkeuring van het functieprofiel en de advertentietekst t.b.v. de invulling van de vacatures binnen de RvC goedkeuring voor het plaatsen van een advertentie in Het Groentje en de regionale editie van het AD instemming in met het voorgenomen besluit van de bestuurder om twee kantoortorens te verwerven en deze te transformeren naar starterswoningen besluit om de begeleiding van de zelfevaluatie uit te laten voeren door Vlug Adviseurs goedkeuring van het voortzetten van de verkoop van het 2e mandje besluit om de heer Lageveen de plaats van mevrouw Buckers in te laten nemen in de remuneratiecommissie goedkeuring van het aanpassen van de huidige verkoopvijver (nu ca.1.600 woningen) naar ca. 1.000 woningen aanpassing van het huurbeleid: - de sociale huur gaat naar een streefhuur van 80% (binnen sociale voorraad, indien nodig aftoppen op de liberalisatiegrens om sociaal te houden); - de verdeling van de vrije sector huur naar een streefhuur van marktconform, 100% goedkeuring voor het opstellen van een transitieplan met verdere transitieopgave voor Viveste goedkeuring van de begroting 2015

Jaarverslag Versie 7 mei 2015

Recommend Documents