Jaarverslag 2014 27 mei 2015
2
Inhoudsopgave Pagina Inleiding…………………………………………………………………… 4
Deel I
Organisatieverslag
1)
Organisatie……………………………………………..………………………….. 5 a. Missie b. Organisatiestructuur c. Arbeidsomstandigheden d. Governance e. Overleg met belanghouders f. Prestatieafspraken g. Projecten h. Participatie Kengetallen ………………………………………………………………………… 15
2)
Deel II 3)
4)
5) 6) 7) 8)
Volkshuisvestingverslag
Ontwikkelingen omgeving………………………………………………………. a. Landelijk b. Regionaal c. Lokaal De prestatievelden………………………………………..………………………. a. Het bij voorrang huisvesten van de doelgroep b. Het kwalitatief in stand houden van de voorraad i. Totaal overzicht ii. Toelichting per onderdeel iii. Nieuwbouw iv. Energiebeleid c. Het zorgdragen voor leefbaarheid d. Het actief zijn op het terrein van wonen en zorg e. Het waarborgen van financiële continuïteit f. Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer Verslag van het bewonersplatform Warmondig ………….……………….. Verklaring Bestuurder.…………………………………………………………. Verslag Raad van Toezicht.......................................................................... Verklaring Raad van Toezicht………………………………………………….
Deel III Deel IV
17
19
30 32 33 36
Jaarrekening…………………………………..…….…..
37
Overige gegevens…………………………………….
64
Resultaatbestemming Gebeurtenissen na balansdatum Verklaring accountant
Bijlagen……………………………………………………
Deel V I.
Overzicht complexen
3
69
Inleiding Voor u ligt het jaarverslag over 2014van onze woningstichting. Het was voor Warmunda een turbulent jaar. Er vonden twee bestuurswisselingen plaats en binnen de organisatie is veel in gang gezet. De reeds langlopende plannen voor sloop en nieuwbouw in Warmond kregen een gewijzigde en concrete invulling en de contacten met onze huurdersorganisatie Warmondig zijn versterkt. De wetgeving die voor ons als corporatie van toepassing is, wordt drastisch herzien. Deze nieuwe wet schrijft voor dat corporaties er in essentie zijn voor de lagere inkomens tot € 34.678. Bouwen voor de vrije sector is in principe voor corporaties niet meer toegestaan. Wij gaan dus terug naar onze oorsprong: zorgen voor betaalbare huisvesting voor mensen met lagere inkomens. Circa 30% van onze sociale huurwoningen wordt nu bewoond door mensen met inkomens boven de lage inkomensgrens, waarvan ruim 20% boven de grens van ruim € 43.000 verdient. Samen met de gemeente vinden wij dat deze zogenaamde ”scheefheid” moet worden verkleind. Meer woningen zouden beschikbaar moeten komen voor de primaire doelgroep. Wij maken ons wel zorgen over de middengroep, die veelal teveel inkomen heeft voor een sociale huurwoning, maar niet genoeg om een woning te kopen. Helaas is het voor ons niet meer weggelegd om daarin te voorzien. Andere partijen, zoals beleggers, moeten dit gat gaan vullen. De gemeente gaat hierin, conform de nieuwe woonvisie, een stimulerende rol spelen. Op basis van alle veranderingen om ons heen, zijn we gestart met de herziening van ons strategisch beleid en we hebben de uitspraak gedaan dat we een onderzoek naar schaalvergroting gaan starten. Warmunda is te klein en kwetsbaar om alle uitdagingen voldoende duurzaam het hoofd te kunnen bieden. In 2015 moeten we komen tot besluitvorming over dit belangwekkende onderwerp. Tegelijkertijd zijn we bezig onze eigen organisatie en het geldende beleid te actualiseren. Zo formuleren we wat we belangrijk vinden en wat onze uitgangspunten zijn bij het onderzoeken van de mogelijkheden tot schaalvergroting. Dit proces is in 2014 ingezet en wordt in 2015 verder gerealiseerd. Het strategisch voorraadbeleid en het huurbeleid wordt herijkt. Hierbij richten we ons op behoud van de bestaande en betaalbare voorraad. We benutten alle kansen op uitbreiding van onze woningvoorraad in Warmond. Ook is besloten tot de bouw van sociale huurwoningen in de wijk Hooghkamer in Voorhout. Voor de lagere inkomens (tot € 34.678) worden de huren beperkt verhoogd en de woningvoorraad wordt voor deze doelgroep beschermd. Voor hogere inkomens benutten we daarentegen de ruimte die de wetgever ons biedt voor huurverhoging. Doelstelling is doorstroming en verkleining van de zogenaamde “scheefheid”. We formuleren deze doelstellingen in nauwe samenspraak met onze collega corporaties en de gemeente, maar ook met onze huurdersorganisatie, die een andere mening heeft dan wij ten aanzien van de huren voor hogere inkomens. In dit jaarverslag lichten we bovenstaande verder toe en beschrijven wij wat er in het jaar 2014 aan resultaten zijn geboekt. We wensen u veel leesplezier! Marja Duiverman, Bestuurder
4
Deel I Organisatieverslag 1. Organisatie a. Missie Warmunda zet zich primair in voor mensen die niet, of in onvoldoende mate, in hun eigen huisvestingsbehoefte kunnen voorzien. De zorg voor de huisvesting van de primaire doelgroep kunnen wij alleen waarmaken als wij goed samenwerken met de gemeente, die deze verantwoordelijkheid met ons deelt, zij het uiteraard vanuit een andere rol. De doelgroep van beleid is en wordt in 2014 door de overheid nader gedefinieerd. Die is daar heel duidelijk over: corporaties zijn er om goede huisvesting te bieden aan huishoudens met een inkomen tot € 34.678 (prijspeil 2014). 90% van alle verhuringen moet gericht zijn op deze groep. Daarboven behoort eenieder in beginsel in zijn of haar eigen huisvesting te voorzien, al mogen we nog enige jaren extra aandacht schenken (10% van de verhuringen) aan de zogenaamde middeninkomens tussen circa € 34.500 en € 43.000. De Herzieningswet en de scheiding tussen Daeb en niet-Daeb bezit heeft ons ertoe gebracht ons beleid aan te scherpen en oude uitgangspunten te herzien. Op 28 november werd het besluit genomen en goedgekeurd dat Warmunda geen vrije sector woningen meer bouwt. De vraag of bestaande woningen nog worden overgeheveld naar de vrije sector (zoals tot voor dat moment ons beleid was) is afhankelijk gemaakt van de gebleken woningbehoefte in de gemeentelijke Woonvisie. Op basis van deze keuzes hebben we besloten het liberaliseren van woningen in de bestaande voorraad voorlopig te bevriezen. Warmunda ziet de dorpskern Warmond als haar primaire werkgebied en wil hierin zodanig investeren dat de vitaliteit van deze vergrijzende dorpskern wordt bevorderd. Dit betekent enerzijds investeren om doorstroming te bevorderen en anderzijds om jonge gezinnen aan te trekken in Warmond. Wij zijn een kleine organisatie en hebben onszelf in de loop van het jaar 2014 afgevraagd wat ons toekomstperspectief is. Voorop staat, dat we momenteel een goede financiële positie hebben en de organisatie haar taken op de korte termijn goed aan kan. We zullen hoe dan ook veilig stellen dat investeringen in een vitaal Warmond doorgaan. Daarnaast moet een goede dienstverlening en betaalbare woningvoorraad geborgd worden. We hebben echter geconstateerd dat onze kleine schaal ons zeer kwetsbaar maakt. Het is lastig voldoende know-how te organiseren voor alle taken die op ons af komen. Onverwachte uitval door vertrek of ziekte brengt meteen de nodige organisatorische en continuïteitsproblemen met zich mee. We moeten als corporatie met zo’n 700 woningen dezelfde dingen doen, doorgronden en begrijpen als wanneer we bijvoorbeeld 7.000 woningen zouden hebben. De conclusie van Bestuur en Raad van Toezicht is dat we te kwetsbaar zijn en onvoldoende kunnen garanderen dat we dit volhouden. Daarom hebben wij in november 2014 besloten tot een onderzoek naar schaalvergroting.
5
b. Organisatiestructuur Per 1 januari 2014 zijn de statuten van Warmunda aangepast. In 2013 hadden twee van de vier bestuursleden aangegeven hun functie ter beschikking te willen stellen. Dit was de aanleiding voor een bezinning met Raad van Toezicht, Bestuur en Directie: hoe verder met Warmunda. De uitkomst hiervan was: we gaan zelfstandig door, met name om de ambities uit het strategisch voorraadbeleid voor een vitaal Warmond realiseren. Tegelijk waren we ons bewust van onze kwetsbaarheid als kleine organisatie en vonden we dat we beleidsinhoudelijk en qua communicatie moesten versterken. Daarom heeft Warmunda op bestuurlijk vlak samenwerking gezocht met een collega-corporatie. Na gesprekken met vijf collega-corporaties is die samenwerking gevonden bij Ons Doel uit Leiden. Middels een detacheringsovereenkomst is de directeur-bestuurder van Ons Doel, Ben Noorlander, per 1 januari 2014 voor een dag per week aangetreden als bestuurder bij Warmunda. De overeenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd met een jaarlijkse evaluatie en de mogelijkheid de overeenkomst op te zeggen als die voor één van beide partijen niet meer als positief wordt ervaren. Het voltallige bestuur is per 31 december 2013 afgetreden. De heren Van Leeuwen en Van den Aardweg namen afscheid van Warmunda. De heren Van Winsen en Van Dam zijn uit oogpunt van continuïteit nog voor een periode van twee jaar toegetreden tot de Raad van Toezicht, met een overgangsbepaling in de statuten. Op dat moment had huurdersorganisatie Warmondig nog het recht op voordracht van een zesde lid. Mevrouw Duiverman bekleedde begin 2014 de eerste zetel op voordracht namens de huurders, maar wanneer de Raad uit meer dan drie leden bestaat ,moeten er twee zetels worden bezet op voordracht van de huurdersorganisatie. Om diverse redenen is een voordracht door Warmondig in 2014 achterwege gebleven (zie het hoofdstuk over Warmondig). Leden van de Raad van Toezicht waren in 2014: Naam
Functie
Jaar van Aftreden
Aanvang benoeming
Herbenoeming
Termijn
F.L.J.W. Manders
Vice-voorzitter
2014
26-10-2010
11-11-2014
1
F.W.T.M. Tetteroo
Voorzitter
2013
26-10-2010
19-11-2013
2
M.J. Duiverman tot 23-9-2014
secretaris
2015
01-01-2012
M.H.P. van Winsen
lid
Dec. 2015
01-01-2014
P.H.M.M. van Dam
lid
Dec. 2015
01-01-2014
1
De opdracht voor de accountantscontrole boekjaar 2014 aan BDO is door de Raad van Toezicht verstrekt. Het verslag van de Raad van Toezicht is in hoofdstuk 6 van dit jaarverslag opgenomen. De heer Tetteroo ontving voor zijn werkzaamheden in 2014 een vaste onkostenvergoeding van € 4.000,- bruto. De overige leden van de Raad ontvingen ieder € 3.000,-. Voor mevrouw Duiverman is de vergoeding verrekend naar de tijd die ze aan de Raad deelnam. Naast deze vaste vergoedingen zijn geen andere vergoedingen verstrekt. De leden van de Raad van Toezicht hadden de volgende hoofd- en nevenfuncties in 2014: 6
Naam
Hoofdfunctie
Nevenfuncties
F.L.J.W. Manders
Vicevoorzitter
Directeur Bedrijfsmanagement bij Rabobank Vlietstreek Zoetermeer
Voorzitter Stichting Traditionele Zeilvaart Warmond. Penningmeester stichting EREA Penningmeester “Vrienden Kunst en Cultuur Zoetermeer”
F.W.T.M. Tetteroo
voorzitter
Gepensioneerd
Vice-voorzitter van de Stichting Speciaal Onderwijs Leiden. Vice-voorzitter van de externe klachtencommissie voor de Stichting Bureaus jeugdzorg Zuid Holland en Haaglanden. Voorzitter Oegstgeester Golfclub. Voorzitter van het bestuur van stichting Deksels
M.J. Duiverman
secretaris partner BD-Consulting
M.H.P. van Winsen
lid
Registeraccountant/partner bij Voorzitter voetbalvereniging accountantskantoor Warmunda, Horlings Penningmeester harddraverijvereniging, Bestuurslid Stichting de Haven.
P.H.M.M. van Dam lid
Adjunct-directeur bij Bouw- en Voorzitter van de werkgroep Aannemingsbedrijf Meerburg bouwkundig onderhoud van de BV te Leiderdorp parochie St. Matthias te Warmond. (onbetaald) Voorzitter vereniging kinderboerderij “de Kloosterhof” (onbetaald)
Secretaris stichting Kleinschalig Wonen Dementerende Ouderen Oegstgeest (KWDOO)
Bestuurder Als statutair bestuurder is per 1 januari 2014 de heer B.J. Noorlander aangetreden. De heer Noorlander is middels een detacheringsovereenkomst met Ons Doel in Leiden voor een dag per week (8 uur) aangetrokken. Als vergoeding voor deze dienstverlening betaalde Warmunda aan Ons Doel 8/36 maal het bedrag dat volgens de WNT als maximaal salaris voor een bestuurder bij de omvang van Warmunda passend wordt geacht. De heer Noorlander had in 2014 de volgende (neven)functies: Directeur-bestuurder bij woningstichting Ons Doel Bestuurder van Juffrouw Maashofje en Schachtenhofje Bestuurslid van de Vereniging Woningcorporaties Holland Rijnland Bestuurslid van de vereniging Holland Rijnland Wonen Bestuurslid Stichting beheer Regionale Commissie Gezondheidszorg Zuid-Holland Noord Lid Raad van Advies van Stichting Urgente Noden Leiden Lid Raad van Advies stichting Present Leiden 7
Door redenen die binnen Ons Doel zijn gelegen, eindigde het functioneren van de heer Noorlander, zowel bij Ons Doel als bij Warmunda begin september. Een onverwachte situatie. Omwille van de continuïteit besloot de Raad van Toezicht dat mevrouw Duiverman tijdelijk uit de Raad stapte en de positie van de heer Noorlander als bestuurder inneemt. In eerste instantie voor een periode van drie maanden, met als opdracht om binnen deze termijn te komen met voorstellen betreffende strategie en aanpak vanaf 1 januari 2015. Mevrouw Duiverman had in eerste instantie een contract voor 10 uur per week, vanaf 11 november voor 16 uur per week. De bezoldiging is gebaseerd op de maximale vergoeding conform de WNT. Op 28 november besprak de Raad van Toezicht op basis van een gespreksnotitie van de waarnemend bestuurder de toekomstige koers van de organisatie. Conclusie was dat de organisatie te kwetsbaar wordt bevonden om duurzaam zelfstandig te blijven. Mevrouw Duiverman kreeg van de Raad van Toezicht een tweetal opdrachten: het verbeteren en professionaliseren van de organisatie, alsmede het leiden van een onderzoek naar samenwerking/schaalvergroting. Er werd een gesprek met Aedes gepland om de rol van mevrouw Duiverman te bespreken. Volgens de Governance Code is het niet passend als een ex-lid van de Raad van Toezicht de rol van bestuurder krijgt. De Raad van Toezicht was van mening dat er goede redenen zijn de benoeming van Duiverman te continueren en na een gesprek met Aedes is besloten dit voor te leggen aan de toetsingscommissie Governance Code van Aedes. Dit verzoek is in januari ingediend en in maart/april 2015 door de commissie positief beantwoord. Organogram Woningstichting Warmunda
De functie van directeur is conform CAO woondiensten ingeschaald in salarisschaal N. Het bruto salaris bedroeg in 2014: € 83.264,- exclusief werkgeversbijdrage pensioen.
8
c. Arbeidsomstandigheden Het ziekteverzuim over 2014 bedroeg 1,37%. Voor een groot deel wordt dit veroorzaakt door een onverwachte ziekenhuisopname met een acute hartoperatie van de heer Kalverda op 11 december 2014. Er is aandacht geschonken aan ergonomie op de werkplekken: verstelbare bureaus, goede verstelbare stoelen en beeldschermen. Bij Warmunda is er een protocol agressiebeheersing opgesteld. Doelstelling van dit protocol is om de medewerkers in geval van agressie handvatten te verschaffen om de situatie onder controle te houden. Belangrijk punt hierbij is dat er altijd een bezetting van minimaal twee personen op kantoor is. Gelukkig komt het maar weinig voor dat we met agressie te maken krijgen.
d. Governance Warmunda onderschrijft de Governance Code zoals deze door Aedes is opgesteld. In dat kader is Warmunda zich ervan bewust dat haar taak bestaat uit het realiseren van maatschappelijke en volkshuisvestelijke doelen. Bij het verwezenlijken van die taak zijn vele belanghebbenden betrokken. Warmunda wil haar taken in samenspraak en samenwerking met belanghebbenden uitvoeren. Vanuit die visie wil Warmunda open en transparant verantwoording afleggen en belanghebbenden een duidelijk beeld geven van haar handelen. Structuur Per 1 januari 2014 heeft Warmunda een nieuwe bestuurlijke inrichting gekregen. Dat is gebeurd met het passeren van de statutenwijziging en het ondertekenen van de detacheringsovereenkomst met Ons Doel op 31 december 2013. Van dit feit zijn belanghouders en huurders middels brieven en een persbericht in december op de hoogte gesteld. De nieuwe statuten zijn op de website geplaatst. In aanvulling op de statutenwijziging is het reglement voor de Raad van Toezicht aangepast. De taakverdeling en de werkwijze van de Raad van Toezicht zijn in dit reglement vastgelegd. Ook de profielen waaraan de leden van de Raad van Toezicht dienen te voldoen, zijn geactualiseerd. Reglement en profielen zijn op de website van de woningstichting te vinden. De directeur is verantwoordelijk voor de dagelijkse gang van zaken. De bestuurder is eindverantwoordelijk voor de corporatie en in het bijzonder voor totstandkoming en realisatie van beleid en strategie alsmede externe vertegenwoordiging van de corporatie. Benchmark Aedes In 2014 hebben wij deelgenomen aan de nieuwe Aedes Benchmark. In eerste instantie alleen voor het onderdeel ‘bedrijfslasten’, maar eind 2014 ook voor het onderdeel ‘klanttevredenheid’. Onze score voor bedrijfslasten was een A: we zijn sober en doelmatig. Voor het onderdeel klanttevredenheid scoorden we in de categorie B. Hier zien we mogelijkheden tot verbetering. Met name ons mutatieproces kan en moet tot hogere klanttevredenheid gaan leiden. Jaarplan en jaarafspraken: Eind 2014 is een jaarplan voor 2015 vastgesteld, tot stand gekomen in samenspraak met de medewerkers en op basis van door de bestuurder gestelde prioriteiten. De activiteiten uit het jaarplan zijn vertaald naar jaarafspraken per medewerker. Hiermee is een start gemaakt met een 9
resultaatgerichte beoordelingscyclus. In het jaarplan zijn acties opgenomen die betrekking hebben op strategie (onderzoek naar de toekomst, opstellen van een ondernemingsplan, herijken strategisch voorraadbeheer), tactiek (herzien van werkprocessen, afspraken met leveranciers en invoeren van nieuwe diensten) en uitvoering. Risicobeheersing: Gezien de beperkte omvang van de organisatie is er geen interne accountant of controller aanwezig. De interne controlefunctie wordt door de administrateur, directeur en bestuurder uitgevoerd. Daarnaast verricht de accountant de nodige steekproeven om de werking van de interne controle te beoordelen. Deze verricht, mede op verzoek van de bestuurder of de Raad van Toezicht, zo nodig meerdere deelwaarnemingen. Financiële risico’s worden beheerst door bij belangrijke investeringsbeslissingen de uitwerking hiervan op de meerjarenbegroting inzichtelijk te maken en besluitvorming ter goedkeuring aan de Raad van Toezicht voor te leggen. De voortgang qua planning en financiën wordt in de kwartaalrapportages bijgehouden. Het treasurystatuut van Warmunda staat niet toe dat geld in risicodragende fondsen wordt geïnvesteerd en derivaten worden aangekocht. De totale leningenportefeuille is in 2014 ter toetsing voorgelegd aan Thesor, een gespecialiseerd bureau. De rapportage hiervan is voorgelegd aan de Raad van Toezicht. Enkele beperkte aanpassingen in de portefeuille zijn in 2015 door de Raad goedgekeurd. In de kwartaalrapportages wordt een overzicht van de liquiditeitspositie met verwachte inkomsten en uitgaven voor de komende maanden bijgehouden. Door middel van een doorlopende, onder gunstige voorwaarden afgesloten, kredietvoorziening kunnen pieken in de uitgaven worden opgevangen. Veranderingen in regelgeving, beleidsaanpassingen van overheden en overheidsbesluiten, die van invloed zijn op de bedrijfsvoering, worden intern besproken en op de agenda van de Raad van Toezicht geplaatst. De strategische risico's die de woningstichting hierdoor loopt, worden in kaart gebracht. In het kader van de Herzieningswet en de bijbehorende novelle van minister Blok is op 28 november een bijeenkomst georganiseerd onder begeleiding van de heer Bram Klouwen van Companen. Er is toen met de Raad van Toezicht, de bestuurder, directeur en administrateur gesproken over de impact van deze wetsvoorstellen en hoe we daar als Warmunda op moeten reageren. Voornaamste conclusies van deze bijeenkomst waren: Warmunda werkt voor de Daebdoelgroep. Nieuwbouw is uitsluitend bedoeld voor deze doelgroep, ook bij al lopende projecten. Warmunda kiest voor een administratieve scheiding Daeb en niet-DAEB en overweegt voorlopig geen verkoop van niet-Daeb bezit. Ter beperking van het frauderisico bestaat voor het doen van betalingen een systeem waarbij altijd twee personen de betalingsopdracht per bankpas moeten accorderen. Administrateur, bestuurder en directeur hebben daartoe ieder een eigen pas met unieke pincode. Warmunda kent verder een mandaatregeling waarbij de mogelijkheid voor medewerkers om ten laste van de corporatie verplichtingen aan te gaan, beperkt is. Deze mandaatregeling is herzien in 2014 om met name de opdrachtverstrekking transparanter te maken en betere controle uit te kunnen voeren op facturen. Naast een per functie omschreven maximaal bedrag waarvoor verplichtingen kunnen worden aangegaan, dienen deze verplichtingen te passen binnen de vastgestelde begroting. Voor uitgaven buiten de begroting dient een aanvullend besluit door de bestuurder te worden genomen en zo nodig goedkeuring van de Raad van Toezicht te worden verkregen. 10
Woningstichting Warmunda verstrekt geen leningen aan werknemers, bestuurder en/of leden van de Raad van Toezicht. Eind 2014 is een start gemaakt met een investeringsstatuut. Hierin worden normen voor investeringen vastgelegd en wordt een gestructureerde besluitvorming geregeld. Per fase is vastgelegd welke aspecten inzichtelijk moeten zijn en waarop een besluit moet worden gebaseerd. Daarnaast wordt in 2015 een integraal risicomanagement plan ontwikkeld. Ingrediënten en hulpmiddelen zijn door de administrateur in 2014 geïnventariseerd. Klokkenluidersregeling Om te garanderen dat werknemers zonder gevaar voor hun rechtspositie melding kunnen maken van vermeende onregelmatigheden heeft Warmunda een klokkenluidersregeling. De klokkenluidersregeling is op de website van de woningstichting te vinden. Er zijn in 2014 geen meldingen gedaan. Integriteit: Warmunda heeft een integriteitcode, die op de website is geplaatst. Integriteit heeft te maken met levenshouding en moraal. Het is een belangrijk onderwerp dat regelmatig aandacht verdient. Beloningen: De beloningen van de Raad van Toezicht, bestuurder en directeur zijn onder het hoofdstuk Organisatiestructuur in dit verslag opgenomen. Er is geen remuneratierapport opgesteld omdat er geen andere beloningen worden gegeven dan de al gemelde vergoedingen. Visitatie: Woningstichting Warmunda heeft zich in 2011 laten visiteren door het bureau Raeflex. Het rapport van visitatie is te vinden op de website van Warmunda. De visitatie dient eenmaal per vier jaar plaats te vinden en zou in 2015 moeten worden herhaald.
e. Overleg met belanghouders Onze belangrijkste belanghouders zijn natuurlijk onze huurders. Die willen we graag betrekken bij het vormgeven van beleid en de plannen die we maken. Het bewonersplatform Warmondig is hierin onze gesprekspartner. Eind december besloot de bestuurder dat, hoewel Warmondig geen formele rechtspersoon is, toch de formele rol als huurdersvertegenwoording op zijn plaats is. Dit in de vorm van een vereniging met beperkte aansprakelijkheid. Op basis hiervan en op basis van de ingrijpende koerswijziging van Warmunda richting schaalvergroting, is door Warmondig en bestuurder afgesproken dat snelle werving van een nieuw lid van de Raad van Toezicht op voordracht van de huurders op zijn plaats is. Een uitwerking van dit besluit is in januari 2015 goedgekeurd door de Raad van Toezicht en in het voorjaar geëffectueerd in de vorm van werving en selectie van een nieuw lid. In 2014 is in samenspraak met Warmondig en de Woonbond het energiebeleid ontwikkeld en vastgesteld. Ook de inhoud van het serviceabonnement is in samenspraak met Warmondig opgesteld en begin 2015 vastgesteld. En Warmondig is gesprekspartner bij de twee sloop-nieuwbouw projecten. Met de gemeente Teylingen wordt tenminste driemaandelijks en zo nodig vaker op bestuurlijk niveau overlegd. Bij dit overleg is het bestuur van de drie binnen Teylingen werkzame corporaties 11
vertegenwoordigd. Een belangrijk onderdeel in deze besprekingen vormen de nieuwe gemeentelijke Woonvisie en de prestatieafspraken die daarna worden vastgelegd. Eén op één gesprekken over concrete projecten vormen een aanvulling op het bestuurlijk overleg. In 2013 ondertekende Warmunda samen met Stek en Vooruitgang, zorgaanbieders Marente en Activite, Stichting Welzijn Teylingen en de Huisartsen Coöperatie Teylingen met de gemeente het ‘Zorgpact Teylingen’. Dit zorgpact had tot doel om beleid inzake alle wijzigingen in de zorg gezamenlijk op te pakken. Een en ander wordt momenteel ook verwerkt in de woonvisie.
f. Prestatieafspraken en Woonvisie De prestatieafspraken 2011- 2014 met de gemeente Teylingen zijn nog geformuleerd aan de hand van de Woonvisie Teylingen 2008-2020. Sinds 2008 is er heel wat veranderd. Gemeente en corporaties zijn medio 2014 gestart met het opstellen van een nieuwe woonvisie. Het proces wordt extern begeleid door adviesbureau Rigo. Aan de hand van deze nieuwe woonvisie, die in het tweede kwartaal 2015 gereed moet zijn, worden vervolgens de prestatieafspraken voor de komende jaren geformuleerd. Uitgangspunt is een zo concreet mogelijke Woonvisie. Belangrijk punt voor Warmunda vormen de afspraken inzake grondprijzen voor sociale huur en vooral ook het aandeel sociale huurwoningen per nieuwbouwlocatie.
g.
Projecten
Kaagstraat/Norremeerstraat Voor de herstructurering van deze 28 woningen is in voorgaande jaren een ambitieus plan uitgewerkt, met een traditioneel proces van aanbesteding. Beoogd was om voor een sluitende exploitatie deels in koop of vrije sectorhuur te ontwikkelen. Dat was voordat de plannen van minister Blok op tafel kwamen. Toen de contouren van de Herzieningswet zich aftekenden, werd ook duidelijk dat ontwikkelen in de commerciële sector wel eens op bezwaren kon stuiten. Tegelijk zien we steeds meer aannemers met conceptwoningen op de markt verschijnen die qua uitstraling niet onderdoen maar qua prijs zeer concurrerend zijn. Reden om in de gewijzigde omgeving de bakens te verzetten. Eind 2014 is onderzoek gedaan naar mogelijke partners om middels conceptueel bouwen de plannen om te buigen en 100% sociale huur te realiseren. Dit onderzoek is in 2015 afgerond met ingrijpende wijzigingen in plan en aanpak. Ook de communicatie hierover met huurders en omwonenden is opnieuw en actiever ingevuld. De herhuisvesting van zittende bewoners is al in 2012 gestart. Veel van de nog zittende bewoners hebben inmiddels de wens kenbaar gemaakt terug te keren na nieuwbouw. Dit is makkelijker geworden door de korte bouwtijd (6 weken!) die we hebben met de nieuwe aannemer. Een groot knelpunt voor de bewoners is opgelost door verbetering van het sociaal plan. Bewoners met inkomens tot €34.678 (prijspeil 2014) behouden hun huidige percentage maximaal redelijke huur met een minimum van 60%. Hierdoor wordt de verhoging van hun huurprijs beduidend beperkt. Vlietwei Warmunda heeft relatief veel eenkamerwoningen. Hierbij is de mutatiegraad relatief groot en ook zijn er iets meer beheerproblemen in deze complexen dan gemiddeld. Bij de zeventien woningen aan de Vlietwei stond ook een aantal investeringen op installatietechnisch gebied gepland. Dat was enkele 12
jaren geleden de aanleiding om te kiezen voor een mogelijke nieuwe ontwikkeling. Inmiddels is besloten dat ook deze woningen voorzien in een volkshuisvestelijke behoefte en zullen wij ze dus door-exploiteren. Wel zullen we het beheer actiever aanpakken en een experiment starten met een voorrangsregeling voor jongeren uit Warmond danwel Teylingen. Van Mathenessestraat Voor de negen woningen in de Van Mathenessestraat is in eerste instantie gekeken naar de mogelijkheid om ze door renovatie langer door te exploiteren. Woon- en bouwtechnisch vroeg dat om een forse investering. De vraag wierp zich op of de begrote investering bedrijfsmatig verantwoord was. Vanuit die vraag is in 2013 een aantal varianten uitgewerkt. Van instandhouding tot herstructurering. Exploitatietechnisch blijkt herstructurering met een invulling van conceptwoningen de meest gunstige variant. Voor de zittende bewoners, waarmee renovatie is besproken, de minst aantrekkelijke variant. Eind 2014 is in een gesprek tussen bewoners en de nieuwe bestuurder besloten nogmaals een inventarisatie van de gebreken per woning te laten opstellen. Op basis hiervan is begin februari 2015 door bestuurder in een persoonlijk gesprek en met redenen omkleed aan de bewoners meegedeeld dat Warmunda overgaat tot sloop. De hierboven genoemde verbetering van het sociaal plan is ook hier van toepassing en is voor een aantal bewoners van belang en reduceert hun zorg over hoge woonlasten. Ook hier wordt gekozen voor een participatief proces voor invulling van de nieuwbouw en een korte bouwtijd. Hooghkamer Voorhout Stek, Vooruitgang en Warmunda hebben een samenwerkingsovereenkomst gesloten om de sociale opgave in de ontwikkeling Hooghkamer door de plaatselijke corporaties te laten ontwikkelen. Binnen die overeenkomst is afgesproken dat, zodra plannen vorm krijgen en er een verdeling wordt gemaakt, de individuele corporaties zelfstandig de onderhandelingen met de betrokken ontwikkelaar aangaan. Warmunda is in dat kader in overleg met Terra (een CV waarin o.a. bouwbedrijf Heijmans participeert) getreden over de afname van twintig woningen in fase twee van de ontwikkeling. Met deze partij is een plan verder uitgewerkt en passend gemaakt binnen het beeldkwaliteitsplan. De woningen passen binnen het door Heijmans gevoerde huismerk. Ze worden door Warmunda turnkey afgenomen. De kostprijs is lager dan wanneer we traditioneel zelf ontwikkelen. In oktober 2014 is gestart met de bouw en in april 2015 zijn de woningen opgeleverd.
h. Lidmaatschap / deelnemingen Warmunda participeert met gemeente, politie, GGD en zorginstellingen in het Zorgoverleg over het verlenen van hulp en bijstand aan inwoners van de gemeente Teylingen die dat nodig hebben. Door dit overleg kunnen ontwikkelingen bij overlast, burenruzies en zorgelijke situaties tijdig worden gesignaleerd. Door het delen van de informatie en bespreken van de mogelijkheden kan er adequater naar oplossingen worden gezocht. Warmunda is lid van de Vereniging van Woningcorporaties Aedes en onderschrijft de bijbehorende Aedescode. Warmunda vindt een sterke koepelorganisatie van groot belang voor de sector. Van de mogelijkheden die Aedes biedt om op de hoogte gehouden te worden van de actuele ontwikkelingen, wordt dankbaar gebruik gemaakt. De leden van de Raad van Toezicht van Warmunda zijn lid van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties.
13
De Woningstichting is aangesloten bij de Vereniging Holland Rijnland Wonen en het onlangs opgerichte Platform Woningcorporaties Holland Rijnland. Dit orgaan zorgt voor het woonruimte verdeelsysteem binnen de regio en is een afstemmingsplatform voor beleidsmatige onderwerpen. Warmunda heeft zich aangesloten bij de Teylingen Ondernemers Vereniging. Wij hechten er als maatschappelijk ondernemer belang aan op de hoogte te blijven van en betrokken te zijn bij ontwikkelingen op dit gebied binnen gemeente Teylingen. De Woningstichting heeft een verbintenis met vier Verenigingen van Eigenaren, te weten VVE Dekkersgaard, VVE Meerpunt, VVE Machenlaan en VVE Bernhardstraat. Per 2012 wordt het beheer en de administratie van de VVE Dekkersgaard door een extern bureau gedaan. Warmunda heeft hierin met de Bakkerswinkel een minderheidsbelang. Het beheer en de administratie van de overige drie VVE`s wordt door Warmunda gedaan. Het bestuurlijk risico hierin is afgedekt door een verzekering, het financiële risico van de woningstichting door de maandelijkse bijdrage aan de reserve van de VVE.
14
2 Kengetallen bezit Het woningbezit van Warmunda bevindt zich uitsluitend in de dorpskern Warmond. Onderstaand een overzicht van het bezit, onderverdeeld naar woningtype en huurprijs (per eind 2014): Type woning
Huurgroep A*
Huurgroep B*
Huurgroep C*
Huurgroep D*
Totaal
Eengezins
21
208
118
19
366
Flatwoning eenpersoons
79
19
0
0
98
Flatwoning overig
46
Senioren woningen Totaal
63
37
8
54
183
2
24
344
119
1
150
22
*Verklaring huurgroepen: A = Goedkoop (tot € 389,05) B = Betaalbaar (€ 389,05- € 596,75)
116
C = Duur (€ 596,75 - € 699,49)
699
D = vrije sector (vanaf € 699,49)
Aantal punten per woning Type woning
Tot 100
100 tot 150
150 tot 175
meer dan 175
Totaal
Eengezins
0
107
167
92
366
Flatwoning eenpersoons
64
34
0
0
98
Flatwoning overig
17
89
11
2
119
Seniorenwoning
18
54
35
9
116
Totaal
99
284
213
103
699
Ten behoeve van het huurbeleid is een indeling gemaakt van aantallen woningen naar woningtype en percentage maximaal redelijke huur. De gemiddelde huur van onze voorraad is per december 2014 70,4% van de maximaal redelijke huur. In 2013 was dit percentage 69,5% Door de geringe mutatiegraad was ook de stijging van de gemiddelde huur beperkt.
15
% max. redelijk
Eengezins woningen
Flat
Flat overige
Senior en
Totaal
%
<65
83
17
24
6
130
18,6%
<70
142
33
31
52
258
36,9%
<75
76
7
17
26
126
18,0%
<80
34
8
14
15
71
10,2%
≥80
31
33
33
17
114
16,3%
Totaal
366
98
119
116
699
100%
Binnen de gemeente Teylingen kent Warmond de komende jaren de sterkste vergrijzing. Wonen in een verzorgingshuis verdwijnt. In Warmond sluiten zowel Mariëngaerde en Liduina. Ouderen zullen langer zelfstandig blijven wonen, ook als er een zorgvraag ontstaat. De behoefte aan levensloopbestendige of nul-tredenwoningen zal de komende jaren alleen maar toenemen. Warmunda heeft de afgelopen jaren voornamelijk levensloopbestendige appartementen gebouwd. Tegelijk moeten we constateren dat een aantal woningen voor senioren gebouwd rond 1960 niet meer dat label verdient en aan andere doelgroepen wordt verhuurd. We zijn dan ook van plan om verouderde seniorenwoningen te herstructureren en een kleinschalig complex voor oude mensen te maken, die niet meer terecht kunnen in een verzorgingshuis. Daarnaast gaan we starten met grondgebonden levensloopbestendige woningen. We willen ouderen stimuleren om eengezinswoningen vrij te maken voor jongere gezinnen. We zullen hiertoe in 2015 actief in gesprek gaan met senioren en hen een aantrekkelijk aanbod doen met betrekking tot de huurstelling na verhuizing. Om tegemoet te komen aan de wens van huurders om de woning naar hun eigen voorkeuren in te richten, voert Warmunda een soepel beleid ten aanzien van zelf aangebrachte voorzieningen. Bewoners krijgen veel ruimte om zelf veranderingen aan te brengen en daarmee hun woning naar eigen smaak aan te passen. Bij groot-onderhouds-ingrepen in de woning, zoals het aanpassen van keukens en badkamers, worden de bewoners in de gelegenheid gesteld zelf te kiezen uit kleuren van tegels en keukenuitrusting. Tegen betaling kunnen er aanvullende voorzieningen worden aangebracht. We zullen dit beleid de komende tijd verder uitbouwen.
16
Deel II Volkshuisvestingsverslag 3 Ontwikkelingen omgeving a. Landelijk Op landelijk niveau stond 2014 vooral in het teken van de parlementaire enquête woningcorporaties en de herziening van de Woningwet. Uiteraard heeft het Woonakkoord van 2013 zijn na-ijlende effecten. De verhuurdersheffing loopt verder op en wordt ook voor de jaren na 2017 al ingecalculeerd. Het uitgangspunt van minister Blok dat deze heffing grotendeels kan worden betaald uit extra huurinkomsten wordt ingehaald door de roep van velen, inclusief de minister zelf, tot huurmatiging. Behandeling van de Herzieningswet in de Tweede Kamer is uitgesteld tot na het verschijnen van het eindrapport van de parlementaire enquête commissie woningcorporaties. En dat rapport verscheen op 30 oktober, met de titel: “Ver van huis” Het is een zeer kritisch rapport waarin misstanden helder aan de kaak worden gesteld. Toch geeft de commissie ook aan dat het buiten kijf staat dat woningcorporaties in de afgelopen twintig jaar (vanaf de bruteringsoperatie in 1995) essentiële bijdragen hebben geleverd aan de sociale volkshuisvesting in Nederland. Zij hebben er mede aan bijgedragen dat van omvangrijke gettovorming en verpauperde wijken in Nederland nagenoeg geen sprake is. De commissie stelt ook vast dat woningcorporaties in veel gevallen met grote inzet en bevlogenheid dagelijks hun maatschappelijke opdracht uitvoeren. Maar tegelijk is het bij een aantal collega-corporaties flink mis gegaan en daarmee is een beeld geschapen van een sector waarin nogal wat mis is, in elk geval een sector waar de interne en externe correctiemechanismes onvoldoende effect hebben gehad. De commissie komt met achttien aanbevelingen, welke worden verwerkt in de nieuwe wetgeving voor woningcorporaties, die in december door de tweede kamer is aangenomen. Definitieve goedkeuring door het parlement is in 2015 afgerond. De wet gaat in per 1 juli 2015.
b. Regionaal Regionale woonagenda Holland Rijnland Op 27 april werd een tweede versie van de regionale woonagenda Holland Rijnland verspreid. De conclusies uit dit rapport zijn door de corporaties kritisch ontvangen. Er is een gezamenlijke reactie uitgebracht. Vooral de stelligheid waarmee het percentage sociale huurwoningen bij nieuwbouw voor de gehele regio wordt verlaagd van 30% naar 15% wordt als zeer discutabel gezien. De VWHR heeft ABF Research een commentaar laten schrijven op de berekeningen van Stec in de woonagenda. De gemeente Teylingen heeft aangegeven de bestaande 30% sociale huur bij nieuwbouw te willen handhaven. Woningnet Per 1 april startte WoningNet Holland Rijnland. Alle woningzoekenden waren vooraf aangeschreven om zich met e-mail adres aan te melden voor dit nieuwe systeem. Daarmee is de woningtoewijzing voor de hele regio uniform geworden. Voor de Rijnstreek is de overgang het grootste omdat daar nog werd gewekt met een woonkrant en met bonnen. 17
Warmunda heeft een aantal mensen aan de balie gehad en hen ondersteuning verleend. Woningzoekenden die overgeschreven moeten worden kunnen, als ze zich binnen het jaar melden, rekenen op een coulanceregeling. In september is de rapportagetool operationeel geworden. Boven de standaard bestaat de mogelijkheid voor een pluspakket tegen meerkosten. Een vijftal corporaties in Holland Rijnland heeft aangegeven dit te overwegen. In de vereniging Holland Rijnland Wonen is geopperd dat mogelijk vanuit deze corporaties informatie kan worden gedeeld. Warmunda heeft besloten de tool niet aan te schaffen. Holland Rijnland Wonen Voor de uitvoering van de woonruimteverdeling is in 2013 een aparte vereniging opgericht. De vereniging, Holland Rijnland Wonen, onderhoudt namens de leden (alle woningcorporaties in Holland Rijnland) de contacten met WoningNet en beheert het register van woningzoekenden. Volgens de prognoses zullen de kosten van de woonruimteverdeling worden opgebracht uit de inschrijvings- en verlengingsbijdragen van woningzoekenden. De implementatie van WoningNet is onder verantwoordelijkheid van het bestuur van Holland Rijnland Wonen soepel verlopen. Warmunda is net als de andere corporaties uit de regio mede aandeelhouder geworden van het woonruimte verdeelsysteem WoningNet. Platform Woningcorporaties Holland Rijnland De woningcorporaties in de regio hebben met elkaar verkend of er behoefte is aan een andere vorm van vereniging, die meer gericht is op uitwisseling van kennis en beleid. Dit resulteert in de oprichting van het Platform Woningcorporaties Holland Rijnland begin 2015. Warmunda heeft zich hierbij ook aangesloten. In het platform nemen de bestuurders van alle corporaties uit de regio deel. Het is een kleinschalig, efficiënt opgezette organisatie die bedoeld is om elk kwartaal een bijeenkomst te organiseren waar kennis wordt uitgewisseld.
18
4 Prestatievelden In dit deel van het verslag wordt per prestatieveld beschreven welke activiteiten Warmunda ontplooid heeft.
a. Het bij voorrang huisvesten van de doelgroep Toewijzing van vrijkomende woningen gebeurt volgens de huisvestingsverordening van HollandRijnland en het convenant woonruimteverdeling Holland-Rijnland. Tot april 2014 werden de woningen in de Duin- en Bollenstreek en de Leidse regio aangeboden via Woonzicht. De Rijnstreek kende een eigen aanbodsysteem met eigen regels. Vanaf april 2014 zijn de regels voor woonruimte verdeling in de hele regio Holland-Rijnland gelijk. Vanaf dat moment vindt de verdeling plaats via Woningnet.
complex
Aantal mutaties
Mutatie graad
2
3
25.0%
3
1
6.3%
5
1
12.5%
7
1
6.7%
14
2
2.5%
15
3
10.0%
16
1
4.3%
17
2
6.5%
18
2
5.6%
21
5
12.8%
22
1
3.4%
23
2
7.1%
24
1
7.7%
25
4
19.0%
27
4
30.8%
31
4
25.0%
Totaal
37
5,3%
Het aantal mutaties, 37 stuks, is in 2014 gezakt ten opzichte van de jaren 2013 (44 mutaties) en 2012 (66 mutaties). Wel zien we in het begin van 2015 weer een toename in het aantal verhuizingen. 19
De mutatiegraad was in 2014 5,3% over het totale bezit. Warmunda heeft relatief veel een- en tweekamerwoningen. In deze complexen (21, 23, 25, 26 en 27) is de mutatiegraad altijd beduidend hoger dan in de overige complexen. Laten we deze kleine woningen buiten beschouwing dan is de mutatiegraad voor het overige bezit 3,7%. In de telling zitten bovendien nog vier mutaties van de herstructurering Norremeerstraat en Kaagstraat, complexen 2 en 3. Bewoners kunnen met stadsvernieuwingsurgentie worden geherhuisvest. De woningen die daar vrijkomen, worden daarna op basis van de leegstandswet tijdelijk verhuurd. Laten we ook deze woningen buiten beschouwing dan is de mutatiegraad op de overige woningen 3,2%. In 2013 was dat nog 4,2% en in 2012 3,8% De conclusie t/m 2014 is dat de huurwoningmarkt in Warmond verstopt is. Overigens zien we in 2015 tot op heden een toename van het aantal mutaties. We hopen de doorstroming verder te bevorderen door de eerdergenoemde gerichte maatregelen inclusief een huuraanbod voor doorstromers. De relatief hoge mutatiegraad voor complex 2 (Norremeerstraat) heeft te maken met het feit dat hier actief naar herhuisvesting van de zittende bewoners wordt gezocht in verband met herstructurering. Bij complex 31 Machenlaan zijn twee woningen door aankoop toegevoegd waardoor de mutatiegraad verhoogd is. In bijlage I is een overzicht van alle complexen met straatnamen en huisnummers opgenomen. Corporaties moeten 90 % van hun sociale woningen toewijzen aan woningzoekenden met een inkomen onder € 34.678. Warmunda heeft besloten de 10% ruimte te reserveren voor stadsvernieuwingsurgenten uit de aangewezen herstructureringsprojecten. Alle 35 sociale woningen die muteerden, zijn toegewezen aan een woningzoekende met een inkomen onder de grens. De regionale huisvestingsverordening Holland-Rijnland stelt geen eisen ten aanzien van inkomen of gezinsgrootte. Herkomst Overzicht van op woonzicht.nl aangeboden woningen in 2014 naar herkomst:
Toewijzing naar herkomst
starters
doorstromers
totaal
percentage
Warmond
6
5
11
45,8%
Teylingen overig
2
0
2
8,3%
Duin en Bollenstreek
2
0
2
8,3%
Leidse regio
4
4
8
33,3%
Rijnstreek
0
0
0
0,0%
overig
1
0
1
4,2%
totaal
15
9
24
100%
Vanaf 1 april 2014 konden ook woningzoekenden uit de Rijnstreek reageren op woningen in de rest van de regio. (en omgekeerd natuurlijk ook) Vooralsnog heeft dit er niet toe geleid dat woningzoekenden uit de Rijnstreek zich in Warmond vestigden. Zoals ook in voorgaande jaren zijn er relatief veel woningzoekenden uit de Leidse regio die zich in Warmond vestigen.
20
Het aantal starters dat een woning vond, is veel groter dan het aantal doorstromers. Dit betrof uitsluitend (15) woningzoekenden die een eerste plek vonden in de kleine een- en tweekamerwoningen. Als we vervolgens bedenken dat van de negen woningen voor doorstromers er vier met stadsvernieuwingsurgentie zijn toegewezen, dan is duidelijk dat het aanbod voor de reguliere woningzoekende lager is dan gewenst. In bovenstaand overzicht zijn niet opgenomen de volgende dertien toewijzingen:
-
twee vrijesectorwoningen vier woningen tijdelijk verhuurd via Interveste vier toewijzingen in het kader van huisvesting statushouders een toewijzing huisvesting bijzondere doelgroepen een directe bemiddeling bij burenconflict een woning waarbij de huurder na tekenen contract direct weer opzegde
Op de volgende pagina zijn de tabellen opgenomen volgens bijlage E van de jaarverslaglegging. Hierbij wordt opgemerkt dat in de hierboven genoemde toewijzingen, met uitzondering van de laatste dertien, wel zijn meegenomen. In 2014 zijn twee woningen aangeboden voor een huur boven de liberalisatiegrens. De gemiddelde aanvangshuur bedroeg € 776,-. Het betrof 2 grote gezinswoningen. Aantal eenpersoonshuishoudens aan wie bij mutatie verhuurd in het verslagjaar: Categorie huishouden
Inkomen
Eenpersoons
≤eInkomensgrens
(art. 2, a, WHT)
WHT eenpersoons
Eenpersoons
> Inkomensgrens
(art. 2, a, WHT)
WHT eenpersoons
Eenpersoons ouderen
≤eInkomensgrens
(art. 2, c, WHT)
eenpersoonsouderen
Eenpersoons ouderen
> Inkomensgrens
(art. 2,c, WHT)
eenpersoonsouderen
Huurgroep A*
Huurgroep B*
8
10
1
4
5
0
0
1
0
0
1
0
*Verklaring huurgroepen: A = Tot en met kwaliteits-kortingsgrens WHT B = Hoger dan kwaliteits-kortingsgrens tot en met laagste aftoppingsgrens WHT C = Hoger dan laagste aftoppingsgrens
21
Huurgroep C*
Aantal tweepersoonshuishoudens aan wie bij mutatie verhuurd in het verslagjaar: Categorie huishouden
Inkomen
Meerpersoons
≤eInkomensgrens
(art. 2, a, WHT)
WHT eenpersoons
Meerpersoons
> Inkomensgrens
(art. 2, a, WHT)
WHT eenpersoons
Meerpersoons ouderen
≤oInkomensgrens
(art. 2, c, WHT)
eenpersoonsouderen
Meerpersoons ouderen
> Inkomensgrens
(art. 2, c, WHT)
eenpersoonsouderen
Huurgroep A*
Huurgroep B*
Huurgroep C*
0
1
0
1
0
0
0
0
1
0
0
0
Aantal drie- en meerpersoonshuishoudens aan wie bij mutatie verhuurd in het verslagjaar: Categorie huishouden
Inkomen
Meerpersoons
≤eInkomensgrens
(art. 2, a, WHT)
WHT eenpersoons
Meerpersoons
> Inkomensgrens
(art. 2, a, WHT)
WHT eenpersoons
Meerpersoons ouderen
≤oInkomensgrens
(art. 2, c, WHT)
eenpersoonsouderen
Meerpersoons ouderen
> Inkomensgrens
(art. 2, c, WHT)
eenpersoonsouderen
Huurgroep A*
Huurgroep B*
Huurgroep C*
0
0
1
0
0
3
0
0
0
0
0
0
22
b. Het kwalitatief in stand houden van de voorraad I. Totaaloverzicht Warmunda vindt het belangrijk dat haar woningen er kwalitatief goed bij staan. De afgelopen jaren is veel geïnvesteerd in groot onderhoud. Met uitzondering van de complexen waarvoor herstructurering is gepland is de voorgenomen opgave uit het strategisch voorraadbeleid bijna afgerond. Voor 2016 staat nog een ingreep gepland voor 39 woningen aan de Vlietwei en Ganzenwei. In de meerjarenbegroting zijn voor alle complexen waar nog geen groot onderhoud is uitgevoerd posten toegevoegd voor onderhoud aan de binnenzijde van de woning. (keukens badkamers en toiletruimten) Bij de oudere complexen liepen de onderhoudskosten bij mutaties flink op. Ook voor de komende jaren verwachten we nog extra kosten op mutaties omdat in de onderhoudsprojecten niet alle bewoners meedoen met vernieuwing van de keukens en badkamers. Die woningen worden alsnog bij mutatie opgeknapt. Door middel van kwartaalrapportages bewaken wij de voortgang van de uitvoering van de voorgenomen werkzaamheden.
Werksoort (x € 1.000)
Begroting
Gerealiseerd
Dagelijks onderhoud
222.000
219.741
Mutatie onderhoud
163.000
46.012
Contractonderhoud
114.000
95.010
Planmatig onderhoud
417.141
935.691
Totaal
916.141
1.296.454
Onderstaande tabel geeft een overzicht van enkele kengetallen over de voorgaande jaren: 2010
2011
2012
2013
2014
Aantal woningen
685
685
697
697
699
Aantal reparatieverzoeken
774
633
659
671
610
Gem. kosten per rep. verzoek
277
339
373
332
360
Aantal mutaties
32
40
66
45
37
2.147
3.902
2241
3.664
1.244
540
862
389
416
1.339
Gem. kosten per mutatie Gem. kosten planmatig per woning inclusief contractonderhoud
II. Toelichting per onderdeel
23
Dagelijks onderhoud Het aantal reparatieverzoeken in 2014 eindigt op 91% van wat in de begroting was voorzien. De gemiddelde kosten per reparatieverzoek zijn iets hoger uitgevallen dan begroot: 113%. De totale kosten eindigen daarmee op 99% van de begroting. Bij het opstellen van de begroting wordt voor het niet-planmatige onderhoudswerk (dagelijks en mutatieonderhoud) een inschatting gemaakt op basis van de resultaten van de voorgaande vijf jaar. Jaarlijks ontstaan hierin schommelingen zoals in bovenstaande tabel is te zien. Mutatieonderhoud Het aantal mutaties was met 37 in 2014 lager dan in 2013 en ook lager dan waar in de begroting op was gerekend (47). De gemiddelde kosten per mutatie vallen veel lager uit dan begroot (29%) De totale kosten blijven met 28% ruim binnen de begroting. Voorgaande jaren is er bij mutaties een aantal keukens en badkamers vervangen die niet waren meegenomen bij groot onderhoud of vooruitlopend zijn uitgevoerd op groot onderhoud dat op korte termijn stond ingepland. In 2014 was hiervoor een post planmatig onderhoud opgenomen. Contracten onderhoud Warmunda heeft onderhoudscontracten voor:
-
Centrale verwarming Mechanische ventilatie Verlichting Riolering Liften Kunststof gevelelementen Schoonhouden goten
Hieronder vallen dus geen verbruiks- en contractkosten die met de huurder verrekend worden in de servicekosten. In een aparte begroting en afrekening wordt hierover aan de huurders verantwoording afgelegd. Dit betreft kosten zoals schoonmaak en verlichting van portieken en brandgangen. De kosten van tuinonderhoud zijn ook in een contract ondergebracht. Deze kosten worden echter niet meer met de bewoners afgerekend, maar verantwoord onder de post leefbaarheid. Planmatig onderhoud Onder planmatig onderhoud wordt het onderhoud aan bouwkundige elementen verstaan dat in een bepaalde onderhoudscyclus wordt uitgevoerd, zoals buitenschilderwerk en onderhoud aan dakbedekkingen Aan planmatig onderhoud is in 2014 € 935.691 uitgegeven. Begroot was een bedrag € 417.141 Dat is een zeer forse overschrijding die toelichting verdiend. Het grootste project betrof groot onderhoud aan 91 eengezins- en gestapelde woningen in de wijk Lommerlust, daterend uit 1982/1984. Hiermee was € 737.000 gemoeid. Van de begroting is €160.000 doorgeschoven naar 2015 (betreft isolatieproject Ganzenwei) en is € 97.000 minder uitgegeven aan vervanging van badkamers, keukens en toiletten, een post die was opgenomen om op klachtenbasis en bij mutatie uit te voeren. III. Nieuwbouwplannen De nieuwbouwplannen zijn beschreven onder hoofdstuk 1g. 24
Voor een overzicht van de complexen met straat en huisnummers: zie bijlage I. IV. Energiebeleid Warmunda heeft in 2014 haar energiebeleid, wat ontwikkeld was in samenspraak met de huurdersorganisatie en de Woonbond, vastgesteld. Een belangrijk punt daarbij is dat de huurverhoging wordt bepaald op basis van 60% van de te besparen kosten. In 2015 wordt het beleid vertaald in een eerste project: 57 eengezinswoningen in de Ganzenwei. Nu de kaders zijn bepaald, kan in 2015 het proefproject Ganzenwei verder worden uitgewerkt. Insteek blijft in eerste instantie dat we 100% van de woningen willen aanpakken.
c. Zorgdragen voor Leefbaarheid Warmond heeft gelukkig weinig leefbaarheidsproblemen. De corporatie hoeft op dat punt niet heel actief te zijn. Er is nauwelijks sprake van verloedering of vervuiling. Daar waar het zich op beperkte schaal voordoet, grijpen wij snel in. Door overleg met andere instanties (maatschappelijk werk, huisartsen, ouderenwerkers) kunnen we vroegtijdig en adequaat reageren op situaties die aandacht vragen. Warmunda participeerde in dit kader in overleggen, die door de gemeente Teylingen worden geïnitieerd. Er wordt, indien nodig, gebruik gemaakt van het meldpunt ‘Zorg en Overlast’ van de GGD. Bij overlast door burenruzie doet Warmunda een beroep op de Stichting Buurtbemiddeling, die in de Leidse regio actief is. Door inzet van bemiddelaars kunnen sommige overlastsituaties in een vroeg stadium opgelost worden. Warmond is een dorpskern met een bloeiend verenigingsleven. Dat verenigingsleven is van groot belang voor het welbevinden en de sociale cohesie van de inwoners van het dorp. Reden voor Warmunda om een aantal maatschappelijke en culturele activiteiten middels sponsoring te ondersteunen. Warmunda heeft daartoe een sponsorbeleid opgesteld, maar zal dit herijken in 2015 op basis van de nieuwe wetgeving.
d. Actief zijn op het terrein van wonen en zorg Niet alleen in de volkshuisvesting treden grote veranderingen op. Ook in de zorgwereld zijn drastische stappen gezet tot veranderingen. De verandering in indicatiestelling voor intramurale opname zijn ingrijpend. Mensen zullen langer in hun woning moeten blijven en zijn meer aangewezen op zorg aan huis. Dat vraagt om een visie over hoe we dat in de huidige woningvoorraad kunnen regelen. En inzicht in de vraag of er ook meer vraag naar specifieke woonvormen komt. De woonzorgcentra in Warmond, Mariëngaerde en Liduina, sluiten. Activite, de eigenaar van Liduina, verkoopt het pand. Warmunda heeft zich actief ingezet om hier sociale huurwoningen te kunnen afnemen. Helaas is dit niet gelukt. De huidige gemeentelijke kaders maken geen onderscheid tussen sociale huur en sociale koop (woningen tot circa € 200.000) en er is door de ontwikkelaar voor gekozen om daar koopwoningen te realiseren. Dit genereert een hogere opbrengst voor de zorgorganisatie Activite. Warmunda zet in het bestuurlijk overleg zwaar in op nieuwe afspraken met het gemeentebestuur, waardoor dit zich bij een volgende gelegenheid niet kan herhalen en sociale huurwoningen altijd deel moeten uitmaken bij herontwikkeling van locaties. Warmunda heeft voor ogen een kleinschalig woonproject te realiseren voor oude inwoners (circa 80 jaar of ouder), mensen die binnen het nieuwe zorgbeleid niet meer in een verzorgingshuis terecht kunnen. Wellicht is dit haalbaar bij de herontwikkeling van onze verouderde seniorenwoningen aan de 25
Herenweg e.o. Daarnaast starten we in de Norremeerstraat met de nieuwbouw van enkele grondgebonden levensloopbestendige woningen. We denken dat ook dit een gewenste uitbreiding van ons aanbod voor ouderen vormt. Aan de Dorpsstraat bezit Woningstichting Warmunda het gebouw “de Haven”. Hier wordt huisvesting geboden aan mensen met een verstandelijke beperking. De toewijzing vindt plaats in nauwe samenwerking met ouders van bewoners en van kandidaat-bewoners.
e. Het waarborgen van financiële continuïteit De financiële continuïteit Het jaarresultaat over 2014 bedraagt: € -/- 585.598. Over 2013 was dit € 123.006 en over 2012 € -/1.013.368. Het eigen vermogen bedraagt ultimo 2014 € 8.526.765. De gecorrigeerde bedrijfswaarde bedraagt circa € 36,8 miljoen, de boekwaarde circa € 21,2 miljoen. Dit betekent een overwaarde van € 15,6 miljoen. De huidige leningportefeuille bedraagt € 13.849.955. De renterisico’s die hiermee worden gelopen, zijn in kaart gebracht. In 2014 is extern advies ingewonnen bij Thésor om risico’s verder in kaart te brengen en mogelijke kostenbesparingen op te sporen. Om schommelingen in de liquiditeit op te vangen is gebruik gemaakt van de kredietfaciliteit bij de Rabobank .Het financiële beleid is er mede op gericht aflossing van leningen zoveel mogelijk intern te financieren en zo het renterisico te beperken. Het beleggingsbeleid heeft verder als doel overtollige liquide middelen te beleggen met lage risico’s bij banken en andere instellingen met ten minste een AA-rating. Kengetallen over de afgelopen vijf jaar In het overzicht op pagina 28 zijn kengetallen opgenomen over het woningbezit, verhuur van woningen, onderhoud, financiën en personeelsbezetting over de afgelopen vijf jaar. Huurprijsbeleid Warmunda herziet in 2015 haar huurbeleid. Kern is behoud van de zogenaamde "betaalbare" voorraad (de woningvoorraad met huurprijzen tot de aftoppingsgrenzen voor huursubsidie), bestemd voor de laagste inkomens. Daarnaast benutten we de ruimte van de huurverhoging voor diegenen met inkomens boven de grenzen voor sociale huur. In 2014 was het huurbeleid van Warmunda als volgt: bij mutatie worden de huren opgetrokken naar de streefhuur. Binnen het beleid van Warmunda is dat voor (het merendeel van) de sociale woningen 80% van maximaal redelijk volgens het woningwaarderingsstelsel (exclusief schaarste punten). Omdat de meeste woningen nog ruim onder de 80% worden verhuurd, vindt er door de jaren een kleine verschuiving plaats naar hogere huren. Met het optrekken van de streefhuren naar 80% van maximaal redelijk, komt een aantal woningen boven de liberalisatiegrens. De eerder voorgenomen liberalisatie van circa honderd woningen is eind 2014 voorlopig stopgezet. Een besluit hierover nemen we als de Woonvisie van de gemeente gereed is en ons strategisch voorraadbeleid (hierop gebaseerd) is vastgesteld.
26
Huurincasso en achterstanden Warmunda voert al jaren een strikt incassobeleid. Voor 2014 was in de begroting een achterstand van 0,4% voorzien. Dat is met een kleine overschrijding ook het eindresultaat. Door actief en alert te reageren, proberen we betalingsproblemen voor te blijven. In alle gevallen wordt geprobeerd om met een betalingsregeling de huurder de kans te geven achterstanden in te lopen. Als dit niet werkt, wordt de zaak aan de deurwaarder overgedragen. Als betalingen niet binnenkomen, volgt ontbinding van de huurovereenkomst en wordt de woning ontruimd. In 2014 hebben geen ontruimingen plaats gevonden. Vennootschapsbelasting. Door het ontstaan van een fiscaal verlies als gevolg van afwaarderingen van huurwoningen in 2012 hoefde er ook voor 2014 geen vennootschapsbelasting te worden betaald. Definitieve besluitvorming hierover moet nog plaatsvinden. Wij hebben hierover nauw contact met onze fiscaal adviseurs.
27
2014
2013
2012
2011
2010
701
Gegevens woningbezit Aantal verhuureenheden in exploitatie Woning/woongebouwen per 1 januari
697
697
685
685
Gesloopt
-
-
-
-
Opgeleverd tijdens boekjaar
2
-
12
-
-
699
697
697
685
685
Woning/woongebouwen per 31 december
16-
Onroerende zaken niet zijnde woningen Garages
1
1
1
1
1
Kelders
12
12
12
12
12
Parkeerplaatsen
49
49
49
25
25
Winkels / kantoorgebouw / supermarkt
4
4
4
4
4
Kantoorgebouw (eigen gebruik)
1
1
1
1
1
67
67
67
43
43
Woning/woongebouwen in aanbouw
-
-
-
Parkeerplaatsen in aanbouw Totaal
766
764
764
12 24 764
728
Het verhuren van de woningen Aantal mutaties
37
45
66
40
32
Huurachterstand in procenten van de jaarhuur
0,37
0,50
0,40
0,46
0,75
Huurderving in procenten van de jaarhuur
0,73
1,02
1,39
0,74
0,51
Aantal reparatieverzoeken
610
671
659
633
774
Kosten niet-planmatig onderhoud per woning
380
556
565
543
413
Planmatig en contract onderhoud per woning Totaalkosten onderhoud per woning
1.475 1.855
416 972
390 954
862 1.405
540 954
37,30
39,14
35,76
37,31
38,04
Onderhoud
Financiële continuïteit Solvabiliteit Rentabiliteit totaal vermogen
0,21-
3,07
1,39-
2,09
7,32
Rentabiliteit eigen vermogen (jaarresultaat)
6,87-
1,35
11,27-
1,23-
12,27
Current ratio
2,11
0,94
0,21
0,31
0,37
Gewogen gemiddelde rentepercentage leningen
3,88
4,01
4,19
4,29
4,30
Bestuur en directie
1,44
1,00
1,00
1,00
1,00
Intern beheer
0,61
0,61
0,56
0,56
0,56
Woonruimteverdeling
0,78
0,78
0,78
0,78
0,78
Onderhoud
2,72
2,72
2,72
2,72
2,72
Administratie Totaal ingevulde formatie (36 uurs-basis)
1,33 6,89
1,33 6,44
1,33 6,39
1,33 6,39
1,33 6,39
Omgerekend naar 1.000 woningen
9,86
9,25
9,17
9,33
9,33
Personeelsbezetting
28
f. Het betrekken van huurders bij beleid en beheer Warmunda hecht veel waarde aan goed contact met haar huurders. Sinds enige jaren is het bewonersplatform Warmondig onze nieuwe gesprekspartner namens onze huurders. Warmondig is geen rechtspersoon, maar stelde eind 2014 dat zij functioneert als een vereniging met beperkte aansprakelijkheid. Dit is door Warmunda geaccepteerd en hiermee is Warmondig formeel voor ons de organisatie waarmee wij het overleg voeren inzake het te voeren beleid. Een en ander valt te lezen in het verslag van het huurdersplatform dat onder hoofdstuk 5 is opgenomen. Ook in het verslag van de Raad van Toezicht wordt hierover het nodige gemeld. Huurders worden door de woningstichting periodiek geïnformeerd via een nieuwsbrief. Deze nieuwsbrief wordt door de medewerkers in eigen beheer gemaakt en verscheen in 2014 vier maal. Klachtencommissie BBSH Woningstichting Warmunda heeft met een aantal andere corporaties een gezamenlijke klachtencommissie. De deelnemende corporaties zijn: de Noordwijkse Woningstichting, Woningstichting St. Antonius van Padua, Woonstichting Stek, Woonstichting Vooruitgang en Woningstichting Warmunda. In 2014 heeft de klachtencommissie geen klachten van huurders van Warmunda ontvangen. Warmunda en in het bijzonder Warmondig heeft inmiddels een kandidaat voorgedragen voor een beschikbare zetel in de klachtencommissie.
29
5 Verslag van het bewonersplatform Warmondig1 Het bewonersplatform Warmondig heeft in 2014 overleg gevoerd met beide achtereenvolgende bestuurders. Het overleg met de heer Noorlander startte vanuit een situatie met verstoorde verhoudingen. Partijen hebben afgesproken te proberen vanuit een neutrale houding te starten en elkaar te leren kennen. De heer Noorlander heeft in de relatief korte tijd waarin hij samenwerkte met Warmondig een positieve indruk gewekt. Belangrijk onderwerp van overleg was het al dan niet werven van een zesde lid van de Raad van Toezicht. Discussie hierover strandde op de procedure en de rol van de Raad van Toezicht hierbij. Dit onderwerp is vervolgens even “in de koelkast gezet’’. Het huurbeleid was een volgend onderwerp waaraan Warmondig veel aandacht heeft besteed. Op voorstel van Warmondig is de huurverhoging voor de lage inkomens en de middeninkomens lager geworden dan Warmunda oorspronkelijk voor ogen had. Ook het energiebeleid heeft in de eerste helft van het jaar veel tijd gekost. Warmondig heeft hierin actief deelgenomen. Het beleid, waarin ook de Woonbond heeft deelgenomen, heeft mede door toedoen van Warmondig een sociaal karakter gekregen, met beperkte huurverhoging bij energiebeperkende investeringen. Tenslotte vroeg het ontwikkelen van het zogenaamde serviceabonnement aandacht. Ook dit onderwerp is in 2014 afgerond. Het plotseling wegvallen van de heer Noorlander was een onaangename verrassing voor Warmondig. Warmondig vond het jammer dat een relatie die zich positief ontwikkelde, werd beëindigd en moest wennen aan het idee weer een nieuwe start met een volgende bestuurder te maken. Toch werd mevrouw Duiverman wederom neutraal bejegend. Het overleg met Warmondig vanaf de zomer van 2014 heeft betrekking gehad op de nieuwe ontwikkelingen binnen Warmunda. In het bijzonder hebben de sloop/nieuwbouwplannen van Mathenessestraat en Kaagstraat / Norremeerstraat aandacht gekregen. Een vertegenwoordiger van Warmondig was steeds aanwezig bij gesprekken met de betreffende bewoners en in het overleg met Warmondig werden de voortgang en de aanpak besproken. Dit heeft eind 2014 geleid tot herziening en verdere verbetering van het sociaal plan. De commissie bestuurlijke zaken voerde meermalen overleg met de bestuurder over zaken als de status van Warmondig. Op voorstel van de commissie heeft Warmondig nog geen rechtspersoonlijke status, maar is zij erkend als vereniging met beperkte aansprakelijkheid. Toen bekend werd dat Warmunda een onderzoek naar samenwerking ging starten, gaf de commissie te kennen het dan erg urgent te vinden om een lid namens hen in de Raad van Toezicht te werven. Dit is gebeurd en in januari is de procedure hiertoe gestart. Warmondig heeft in overleg met de bestuurder ook een kandidaat voorgedragen voor de regionale klachtencommissie. Het gesprek hierover is in 2014 gestart, de voordracht in 2015 geëffectueerd. De bezetting van Warmondig is punt van aandacht. De grote hoeveelheid onderwerpen is door de relatief kleine groep vrijwilligers bijna niet bij te benen. In 2015 zal Warmondig samen met de bestuurder nadenken over dit vraagstuk, want de rol van de huurdersorganisatie wordt steeds groter en nadrukkelijker. Dit geldt bijvoorbeeld voor de op te stellen prestatieafspraken, een eventueel
1
De tekst van dit hoofdstuk is op verzoek van Warmondig door Warmunda opgesteld en ter commentaar aangeboden. Dit heeft geen tekstwijzigingen tot gevolg gehad.
30
besluit tot fusie, et cetera. De wetgever stelt de huurdersorganisatie centraal en daarop moet Warmondig zich voorbereiden.
31
6 Verklaring Bestuur In het voorafgaande is ingegaan op de zes prestatievelden uit het Besluit Beheer Sociale Huursector. Woningstichting Warmunda is van oordeel dat aan de hand van deze prestatievelden duidelijk blijkt dat de corporatie een belangrijke bijdrage levert aan het volkshuisvestingsbeleid in Warmond. De medewerkers van Warmunda hebben weer met veel inzet bijgedragen aan deze resultaten. Tevens verklaart het bestuur: uitsluitend werkzaam te zijn geweest op het gebied van de volkshuisvesting; dat in het verslagjaar 2014 de middelen uitsluitend besteed zijn in het belang van de volkshuisvesting.
Warmond, 27 mei 2015
Was getekend, M.J. Duiverman Bestuurder
32
7 Verslag Raad van Toezicht Van 3-lagen naar 2-lagen besturingsmodel Per 1 januari 2014 is Warmunda, na een jaar van intensieve voorbereiding, overgegaan van een zogenaamd drielagen besturingsmodel naar een tweelagen besturingsmodel. Per ultimo 2013 trad het (vrijwillige) bestuur af en werd zij vervangen door een nieuw aangestelde directeur/bestuurder, die rechtstreeks verantwoording aflegt aan de Raad van Toezicht. Van drie lagen (directeur, bestuur en Raad van Toezicht) dus naar twee lagen: bestuurder (feitelijk de directeur-bestuurder want deze functionaris is eindverantwoordelijk voor de organisatie, de totstandkoming van beleid en strategie en externe vertegenwoordiging, en de Raad van Toezicht. Er is gekozen voor de aanspreektitel bestuurder, omdat de functie directeur, belast met de dagelijkse leiding, na de verandering in het bestuursmodel geen naamswijziging heeft ondergaan). Bijzonder in onze situatie is bovendien dat per 1 januari 2014 Warmunda de bestuurder, Ben Noorlander, via een detacheringsovereenkomst voor 10 uur per week inhuurt van collega-corporatie Ons Doel (uit Leiden). De heer Noorlander is vanaf 1 januari verantwoordelijk voor de directievoering van Warmunda en tevens als bestuurder verantwoordelijk richting de Raad van Toezicht. Met de werkorganisatie zijn door de heer Noorlander afspraken gemaakt over taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden. De heer Kalverda heeft de dagelijkse leiding. De bestuurder is verantwoordelijk voor beleid en strategie en vertegenwoordiging van Warmunda richting externen, zoals gemeente, huurdersplatform Warmondig en contractpartijen. Tijdelijk uitbreiding Raad van Toezicht van drie naar vijf Per 1 januari 2014 is de Raad van Toezicht ook versterkt met twee voormalige bestuursleden, de heer Van Winsen en de heer Van Dam. Met het bestuur is immers in 2013 (zie vorig jaarverslag), afgesproken dat zij, ter waarborging van de continuïteit, voor een periode van twee jaar toetreden tot de Raad van Toezicht. In de loop van 2014 is met het huurdersplatform gesproken over het aantrekken van een tweede toezichthouder namens het huurdersplatform.. Werkafspraken bestuurder Door de Raad van Toezicht zijn begin 2014 werkafspraken gemaakt met de heer Noorlander inzake de prioritering van activiteiten. Het herijken van het Strategisch Voorraad Beleid, het opstellen van het ondernemers- en jaarplan, het verbeteren van de managementinformatie, het verbeteren van de contacten met huurdersplatform Warmondig en het verbeteren van de klantcommunicatie zijn de belangrijkste items. Na een inwerkperiode van enkele maanden is de heer Noorlander begonnen met het oppakken van de genoemde activiteiten. Gedurende alle vergaderingen van de Raad van Toezicht met hem is de voortgang op deze actiepunten ter sprake gekomen. Voor de zomer van 2014 heeft de Raad van Toezicht samen met de bestuurder een strategiedag georganiseerd. In de ochtend werd aandacht besteed aan besturen en toezicht houden in het algemeen, waarna vervolgens door de voorzitter van een collega woningcorporatie ingegaan werd op het proces van evaluatie zoals zij dat recent hadden gehouden. De ochtend werd afgesloten met een eerste aanzet van onze eigen evaluatie als Raad van Toezicht. Afgesproken werd om in november dit proces af te ronden. De middag stond in het teken van een analyse van de sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen van Warmunda, onze toekomstvisie en enkele aspecten van de nieuwe Woningwet, toen nog in concept, en de mogelijke consequenties daarvan voor Warmunda. Met betrekking tot de Woningwet wordt afgesproken om op de tweede strategiedag (in november) dit onderwerp nader te bespreken. De Raad van Toezicht heeft tezamen met de nieuwe directeur/bestuurder, al fietsend, het werkgebied en de diverse wooncomplexen van Warmunda bezocht. Onverwacht vertrek bestuurder Ben Noorlander en waarneming door Marja Duiverman Net na de zomervakantie werd duidelijk dat de heer Noorlander door de Raad van Toezicht van zijn eigen woningcorporatie, Ons Doel, voor onbepaalde tijd met verlof was gestuurd en dat Ons Doel naarstig op zoek ging naar een interim-bestuurder. Voor Warmunda leverde dat ook per direct een 33
probleem op. In afwachting van meer duidelijkheid vanuit de zijde van Ons Doel en met als voordeel om direct te kunnen acteren, is door de Raad van Toezicht aan één van haar leden, mevrouw Marja Duiverman, verzocht om terug te treden uit de Raad van Toezicht en op tijdelijke basis de positie van bestuurder in te nemen. Gelet op de meerjarige ervaring van mevrouw Duiverman bij diverse woningcorporaties in verschillende (management en directie) rollen en haar kennis van Warmunda (opgebouwd in haar jaren als toezichthouder) was dat voor de Raad van Toezicht een efficiënte oplossing. Deze oplossing gaf tevens ruimte om na te denken over een structurele oplossing voor onze corporatie. Door de Raad van Toezicht is de door ons gekozen constructie besproken met de medewerkers van Warmunda, met de verantwoordelijk wethouder en met een vertegenwoording van Warmondig. Alle partijen spraken hun spijt uit over het zo snelle en voor ons verrassende vertrek van de heer Noorlander en steunden de voordracht van mevrouw Duiverman. Herziene Woningwet en toekomst Warmunda In november heeft de Raad van Toezicht samen met mevrouw Duiverman, als bestuurder, de ingeplande zelfevaluatie vooral gebruikt om na te denken over de toekomstscenario’s voor zowel Warmunda als ook de rol van de bestuurder. Onder begeleiding van een externe adviseur is grondig gekeken naar de gevolgen voor Warmunda van de herziene Woningwet zoals die op dat moment ter bespreking in de Tweede Kamer voorlag. Door de Raad van Toezicht is, op voordracht van de bestuurder, besloten om niet te opteren voor de uitzonderingspositie voor kleine corporaties om ons Daeb en niet-Daeb besluit niet te splitsen. Dat betekent dus dat ook Warmunda ervoor kiest om een administratieve splitsing aan te brengen tussen deze twee soorten activiteiten, Daeb en niet-Daeb. Duidelijk is ook dat de nieuwe Woningwet verder nog verplichtingen kent die voor Warmunda lastenverzwarend werken. Hoe nu verder De Raad van Toezicht stond voor de vraag ‘Hoe nu verder’. De gekozen oplossing met een waarneming van de bestuurder vanuit de Raad van Toezicht is in principe bedoeld als een tijdelijke oplossing ter overbrugging naar een permanente situatie met een vaste bestuurder. De Regeling Bezoldigingsmaxima Topfunctionarissen Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2014 maximeert de bezoldiging van een dergelijke bestuurder, waarbij de kans aanwezig werd geacht dat we niet eenvoudig een sterke functionaris zouden kunnen vinden. Het geheel van de extra verplichtingen voortvloeiende uit de herziene Woningwet, in combinatie met hetgeen hiervoor is weergegeven, heeft de Raad van Toezicht doen besluiten om mevrouw Duiverman te vragen om de toekomst van Warmunda als zelfstandige corporatie expliciet te onderzoeken. Gedurende dit onderzoek, waarvan we de resultaten medio 2015 verwachten, achtte de Raad van Toezicht het wenselijk om mevrouw Duiverman als bestuurder te laten opereren. Richting de branche-organisatie Aedes en richting Warmondig is door de Raad van Toezicht inmiddels actie ondernomen om de ontstane situatie te bespreken en waar het gaat om het langer aanblijven van Marja Duiverman hieromtrent instemming te verkrijgen. Inmiddels is hiervoor toestemming ontvangen. Onderwerpen van gesprek De situatie rondom de besturing van Warmunda, de effecten van de nieuwe Woningwet en de toekomst van onze corporatie hebben nagenoeg elke bijeenkomst van de Raad van Toezicht hoog op de agenda gestaan. Overige onderwerp van gesprek waren: • De kwartaalrapportages. Die zijn in 2014, gebruikmakend van voorbeelden van andere corporaties, verder aangepast. Belangrijke aspecten binnen de kwartaalrapportage zijn de voortgang van de projecten (zie hierna), de onderhoudsbegroting, resultaten op het gebied van verhuurbaarheid en de totale begroting 2014. Aandachtspunt voor de Raad van Toezicht blijft, net als vorig jaar, de verhuurbaarheid van de parkeergarage aan de Bernardstraat.
•
Energieplan. Warmunda onderschrijft de landelijk gemaakte afspraken om per 2020 haar gemiddelde woningbezit op energielabel B te hebben. Enkele malen is reeds binnen de Raad van Toezicht gesproken wat die afspraken voor Warmunda behelsen (per complex) en welke investeringen daarmee gepaard gaan en hoe we dat verder vorm kunnen geven. Het projectplan is in nauwe samenwerking met enkele bewoners actief binnen Warmondig vormgegeven en is begin 2015 door de Raad van Toezicht geaccordeerd. 34
Stand van zaken en gedachtevorming rondom projecten. Elke vergadering wordt door de voorzitter de Raad van Toezicht geïnformeerd over de voortgang van de diverse projecten. Meer en meer wordt een set van criteria gehanteerd op basis waarvan de Raad van Toezicht de voorstellen kan toetsen. Concreet is in 2014 gesproken over de nieuwbouw van twintig sociale huurwoningen in Hooghkamer in Voorhout. Dit project is een gezamenlijk initiatief van de drie Teylinger woningcorporatie (Stek, Vooruitgang en Warmunda). Ook de plannen rondom de Van Mathenessestraat en de Kaagstraat/Norremeerstraat zijn intensief binnen de Raad besproken. Hieromtrent is in 2015 besloten tot een versoberde aanpak, passend binnen de nieuwe Herzieningswet. Een meer kostenefficiënte aanpak, gekoppeld aan meer communicatie met bewoners en omwonenden is inmiddels in gang gezet.
•
Warmondig. Een delegatie van de Raad van Toezicht heeft ook het afgelopen jaar enkele malen gesproken met Warmondig. Duidelijk is geworden dat de communicatie vanuit eerst de heer Noorlander en later mevrouw Duiverman de leden van Warmondig positiever wordt ervaren dan voorheen. De Raad van Toezicht ervaart dit als een duidelijk positief signaal.
•
Jaarrekening en overleg met accountant. In mei 2014 heeft de accountant, in aanwezigheid van het bestuur, aan de Raad van Toezicht verslag uitgebracht over haar bevindingen inzake de controle van de jaarrekening 2013. Hieruit kwamen geen grote zaken naar voren. Wederom werd gesproken werd over de relatief grote projectenportefeuille. De accountant adviseerde ons alert te blijven en steeds te monitoren of alle projecten waarvan sprake is nog betaalbaar zijn. Door de (informele) auditcommissie van de Raad van Toezicht, de heren Manders en Van Winsen, was de jaarrekening in een eerder stadium reeds doorgenomen met de direct betrokkenen vanuit de werkorganisatie.
Bezoldiging Door de Raad van Toezicht is haar bezoldiging voor 2014 vastgesteld op € 4.000 voor de voorzitter en € 3.000 voor de overige leden. Vergaderingen De Raad van Toezicht is in 2014 negen keer bij elkaar gekomen. Op één vergadering na telkens met de directeur/bestuurder. Raad van Toezicht Warmunda, 27 mei 2015 Frans Tetteroo, voorzitter Peter van Dam Marja Duiverman (tot 23 september 2014) Frank Manders, vice-voorzitter Matthieu van Winsen
35
8 Verklaring Raad van Toezicht De Raad van Toezicht heeft de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag goedgekeurd. De Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de gegeven toelichting door het bestuur en van de bevindingen van BDO accountants. Met dank aan alle medewerkers voor de prestaties die in 2014 geleverd zijn.
Warmond, 27 mei 2015
De raad van toezicht
Was getekend, F.W.T.M. Tetteroo, voorzitter.
Was getekend, F.L.J.W. Manders, lid.
Was getekend, M.H.P. van Winsen, lid
Was getekend, P.H.M.M. van Dam, lid
36
Jaarrekening 2014 27 mei 2015
37
Balans per 31-12-2014 na resultaatbestemming (bedragen in euro's)
ACTIVA
31-12-2014
31-12-2013
18.584.428
20.000.632
195.782
120.174
205.658 18.985.868
235.683 20.356.488
2.625.408 2.625.408
2.400.007 2.400.007
1.219 1.219
1.219 1.219
-
-
Huurdebiteuren
18.197
21.889
Overige vorderingen
33.930
30.848
Overlopende activa Totaal vorderingen
34.761 86.888
43.308 96.045
100.734
93.750
Liquide middelen
1.058.152
336.662
Totaal vlottende activa
1.245.775
526.457
22.858.270
23.284.171
Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Totaal vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa Overige deelnemingen Totaal financiële vaste activa Vlottende activa Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Totaal voorraden Vorderingen
Effecten
Totaal activa
38
Balans per 31-12-2014 na resultaatbestemming (bedragen in euro's)
PASSIVA
31-12-2014
31-12-2013
8.526.765 8.526.765
9.112.362 9.112.362
-
-
13.740.486 13.740.486
13.612.595 13.612.595
Eigen vermogen Overige reserves Totaal eigen vermogen
Voorziening latente belastingen
Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen Totaal langlopende schulden
Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen
109.469
171.622
Schulden aan leveranciers
40.354
33.949
Belastingen en premies sociale verzekeringen
14.643
14.350
8.096
-
38.500
-
379.957 591.020
339.292 559.213
22.858.270
23.284.171
Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden
Totaal passiva
39
Winst- en verliesrekening over 2014 (bedragen in euro's)
Begroting 2014
Boekjaar 2014
Boekjaar 2013
4.245.000
4.308.633
4.100.528
73.000
73.970
71.524
Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Resultaat uit verkopen Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten
-
-
6.920
61.000
-
-
11.000 4.390.000
8.910 4.391.513
19.614 4.198.585
Bedrijfslasten Afschrijvingen
1.262.000
1.146.936
1.228.471
Overige waardeveranderingen
754.000
432.000
477.000
Lonen en salarissen
346.000
376.576
330.381
Sociale lasten
42.000
54.965
40.897
Pensioenlasten
68.000
65.667
65.634
916.000
1.296.454
677.521
1.008.000 4.396.000
1.086.582 4.459.181
672.954 3.492.858
Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten
Bedrijfsresultaat
6.000-
67.668-
705.728
Financiële baten en lasten Rentebaten
-
18.602
8.260
Rentelasten
619.000
536.532
591.528
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
625.000-
585.598-
122.460
Belastinglast
-
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
625.000-
-
585.598-
546-
123.006
Buitengewone baten
-
-
-
Buitengewone lasten
-
-
-
Jaarresultaat
625.000-
40
585.598-
123.006
Waarderingsgrondslagen per 31 december 2014
WAARDERINGSGRONDSLAGEN ALGEMEEN Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014. Alle bedragen luiden in euro's tenzij anders aangegeven. De jaarrekening is opgesteld conform de richtlijnen van het BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector) en in overeenstemming met de verslaggevingvoorschriften en bepalingen zoals vermeld in Titel 9 boek 2 van het Burgerlijk Wetboek behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Deze uitzonderingen zijn opgenomen in richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. In deze richtlijn zijn onder meer modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector presentatie- , waardering- en verslaggevingvoorschriften geformuleerd.
BALANS Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Onder het sociaal vastgoed vallen de activiteiten die geclassificeerd zijn als Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB). Hieronder valt de verhuur van woningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens en de daarbij behorende aanhorigheden. Het sociaal vastgoed in exploitatie is gekwalificeerd als bedrijfsmiddel en gewaardeerd tegen historische kosten, verminderd met de daarop gepleegde afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur, dan wel tegen lagere bedrijfswaarde. De afschrijvingen zijn lineair berekend en worden onderscheiden naar de volgende componenten. Component
Afschrijvingstermijn
Grond
Geen
Casco
50 jaar
Installaties
25 jaar
Inrichting
15 jaar
Groot onderhoud
25 jaar
Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt als product-markt-combinaties ingedeeld naar 5 types. 1. Gezinswoningen 2. Startersappartementen 3. Seniorenappartementen 4. Overige appartementen 5. Niet-woningen Indien de bedrijfswaarde per product-marktcombinatie lager is dan de historische kostprijs vindt waardering plaats op basis van de lagere bedrijfswaarde.
41
Waarderingsgrondslagen per 31 december 2014
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie De onroerende zaken in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen de op balansdatum bestede kosten, toegerekende rente en kosten van het werkappartaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. In aftrek wordt genomen een bijzondere waardevermindering (onrendabele top) waarbij rekening wordt gehouden met de overwaarde binnen de p.m.c. waartoe het complex in ontwikkeling gaat behoren. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen zijn berekend volgens de lineaire methode en worden onderscheiden naar de volgende componenten: Component
Afschrijvingstermijn
Bedrijfsgebouwen en -terreinen
50 jaar
Machines en installaties
5 jaar
Andere vaste bedrijfsmiddelen: Inventaris
10 jaar
Programmatuur
6 jaar
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onder het commercieel vastgoed vallen de activiteiten die niet geklassificeerd zijn als Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB). Hieronder valt de verhuur van woningen met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, commerciele ruimtes en de losse verhuur van kelderruimtes en parkeerplaatsen. Het commercieel vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen historische kosten, verminderd met de daarop gepleegde afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur, dan wel tegen lagere bedrijfswaarde. De afschrijvingen zijn lineair berekend en worden onderscheiden naar de volgende componenten. Component
Afschrijvingstermijn
Grond
Geen
Casco
50 jaar
Installaties
25 jaar
Inrichting
15 jaar
Groot onderhoud
25 jaar
Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt als product-markt-combinaties ingedeeld naar 3 types. 1. Gezinswoningen 2. Seniorenappartementen 3. Niet-woningen Indien de bedrijfswaarde per product-marktcombinatie lager is dan de historische kostprijs vindt waardering plaats op basis van de lagere bedrijfswaarde.
42
Waarderingsgrondslagen per 31 december 2014
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie De onroerende zaken in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen de op balansdatum bestede kosten, toegerekende rente en kosten van het werkappartaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. In aftrek wordt genomen een bijzondere waardevermindering (onrendabele top) waarbij rekening wordt gehouden met de overwaarde binnen de p.m.c. waartoe het complex in ontwikkeling gaat behoren. Financiële vaste activa Overige deelnemingen Per 1 april 2014 wordt het regionale systeem van woonruimteverdeling aangepast. Er zal gebruik gemaakt gaan worden van het automatiseringssysteem van WoningNet N.V. Om voor vrijstelling van btw-heffing over een groot gedeelte van de dienstverlening in aanmerking te komen, is het in deze situatie noodzakelijk om aandeelhouder van deze onderneming te zijn. Het aandelenkapitaal van WoningNet N.V. bestaat uit 900.000 aandelen. Warmunda heeft hiervan 100 aandelen verworven voor een bedrag van € 1.218,75. Vlottende activa Voorraden De voorraden zijn gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Opgenomen zijn de kosten per balansdatum van de in ontwikkeling, respectievelijk in uitvoering zijnde projecten van nog onverkochte koopwoningen. De waardering wordt aangepast naar actuele waarde als deze lager is dan de waardering op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Onderhanden projecten Opgenomen zijn de kosten per balansdatum van de in ontwikkeling, respectievelijk in uitvoering zijnde projecten van verkochte koopwoningen. Hierop zijn in mindering gebracht de gedeclareerde termijnen aan de kopers per balansdatum. De winstneming in het boekjaar is naar rato van de voltooiing van het project per balansdatum (percentage of completion methode). De waardering wordt aangepast naar actuele waarde als deze lager is dan de waardering op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Vorderingen De vorderingen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. Indien van toepassing wordt rekening gehouden met een voorziening voor oninbaarheid. Effecten De certificaten van de Rabobank worden gewaardeerd op actuele waarde. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito's met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden.
43
Waarderingsgrondslagen per 31 december 2014
Passiva Voorziening latente belastingen De voorziening latente belastingen bestaat uit het verschil tussen de marktwaarde en de nominale waarde van de leningenportefeuille vermenigvuldigd met het tarief voor de vennootschapsbelasting. De marktwaarde van de leningenportefeuille wordt bepaald aan de hand van de rentecurve die is opgenomen in VSO 2. De voorziening valt jaarlijks vrij door betaling van vennootschapsbelasting over fiscaal lagere rentelasten dan commercieel, gedurende de gemiddelde resterende looptijd van de leningenportefeuille. De voorziening latente belastingen is opgenomen tegen nominale waarde. Langlopende en kortlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen reële waarde. Deze is over het algemeen gelijk aan de nominale waarde. Na eerste waardering worden de langlopende schulden gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien geen sprake is van agio of disagio is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde. WINST- EN VERLIESREKENING Algemeen Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor balanswaardering. Bedrijfsopbrengsten worden toegerekend aan het jaar waarin de prestaties zijn verricht. Voor de toerekening van de bedrijfslasten wordt, waar mogelijk, de causale samenhang tussen baten en lasten als grondslag gehanteerd. Verliezen en risico's die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Bedrijfsopbrengsten Huren Deze opbrengsten betreffen de netto huren (exclusief vergoedingen voor leveringen en diensten) na aftrek van huurderving. Vergoedingen Deze opbrengsten betreffen de vergoedingen van huurders voor leveringen en diensten (boven op de netto huurprijs) na aftrek van gederfde vergoedingen. Resultaat uit verkopen Hieronder is oppgenomen de winst uit verkoop van woningen. Winstneming op onderhanden projecten wordt bepaald naar rato van de voltooiing van het project per balansdatum (percentage of completion methode). Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf Hieronder zijn opgenomen de direct toerekenbare loonkosten van projectleiders, inclusief een opslag voor overige beheer- en administratiekosten, aan onroerende zaken in ontwikkeling.
44
Waarderingsgrondslagen per 31 december 2014
Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden de vergoedingen voor algemeen beheer en de overige bedrijfsopbrengsten verantwoord. Bedrijfslasten Afschrijvingen De afschrijvingen op materiële vaste activa zijn gebaseerd op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Daarbij wordt een indeling gemaakt naar de componenten zoals vermeld onder de materiele vaste activa. Overige waardeveranderingen De complexen zijn gewaardeerd tegen de historische kostprijs minus afschrijving of tegen lagere bedrijfswaarde. Indien de bedrijfswaarde structureel lager is dan de historische kostprijs vindt een afwaardering plaats. Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten Hieronder zijn de salarissen van de in het boekjaar werkzame medewerkers opgenomen, alsmede de betaalde bedragen voor inhuur van medewerkers niet in loondienst. Wat betreft de pensioenlasten bestaat er geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in het geval van een tekort bij het pensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. Op basis hiervan is deze pensioenregeling in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde bijdrageregeling. Dat houdt in dat in de winst en verliesrekening een pensioenlast is opgenomen gelijk aan de in dat jaar verschuldigde premie. Voor de uitvoering van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen in de (semi)publieke sector (WNT) heeft de instelling zich gehouden aan de Beleidsregels toepassing WNT. De instelling heeft de Beleidsregels toepassing WNT, waaronder het wetsvoorstel Aanpassingswet WNT, als normenkader bij het opmaken van deze jaarrekening gehanteerd. Eerder genoemd wetsvoorstel mag op grond van de mededeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties van 12 februari 2014 worden toegepast als ware de wettekst reeds in werking getreden. Lasten onderhoud Hieronder worden de kosten ten behoeve van het klachten-, mutatie , contract- en planmatig onderhoud verantwoord. De kosten van de eigen Technische dienst zijn opgenomen onder lonen en salarissen, sociale lasten, pensioenlasten en overige bedrijfslasten. Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige kosten verantwoord die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering zoals huisvestingskosten, bestuurskosten, algemene kosten, overige personeelskosten, belastingen verzekeringen en leveringen van goederen en diensten.
45
Waarderingsgrondslagen per 31 december 2014
Financiële baten en lasten Rentebaten Hieronder valt de ontvangen rente van op korte- en lange termijn uitgezette middelen en de toegerekende rente aan activa in ontwikkeling. Rentelasten Hieronder valt de betaalde rente over langlopende en kortlopende schulden. Belastinglast Sinds 1 januari 2008 vallen de corporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de Belastingdienst betreffende de VSO 2. De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de Belastingdienst opgezegd. Woningstichting Warmunda heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 2 de fiscale positie ultimo 2014 en het fiscale resultaat 2014 bepaald. De belastingen over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscale verliezen uit voorgaande boekjaren, vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Buitengewone baten en lasten Onder de buitengewone baten en lasten worden die posten opgenomen die niet uit normale bedrijfsactiviteiten voortkomen en dus niet in het normale bedrijfsresultaat worden verantwoord.
KASSTROOMOVERZICHT Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen, exclusief de rekening courant schuld bij de bankier.
46
Toelichting op de balans per 31 december 2014 (bedragen in euro's)
BALANS VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie
Woningen en woongebouwen
Niet zijnde woningen
Vastgoed in ontwikkeling Onroerende en bestemd voor roerende zaken eigen ten dienste van exploitatie exploitatie
Totaal sociaal vastgoed in exploitatie
Saldo per 1 januari: - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen - cumulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 1 januari
31.660.418
506.851
8.366.660-
24.978-
3.499.000-
276.000-
19.794.759
205.873
120.174
551.500
-
123.954-
-
191.863-
120.174
235.683
32.838.944 8.515.5923.966.86320.356.488
Mutaties in het boekjaar: - investeringen
358.109
75.608
433.718
- naar in exploitatie
-
- naar commercieel vastgoed
514.721-
- afschrijvingen
818.166-
- waardeveranderingen Saldo mutaties
514.7219.426-
432.000-
30.025-
-
1.406.777-
9.426-
75.608
30.025-
857.617432.0001.370.620-
Saldo per 31 december: - aanschafwaarde
31.503.806
506.851
195.782
551.500
32.757.940
- cumulatieve afschrijvingen
9.184.825-
34.405-
-
153.979-
9.373.209-
- cumulatieve waardeveranderingen
3.931.000-
276.000-
-
191.863-
4.398.863-
Boekwaarde per 31 december
18.387.981
196.447
195.782
205.658
Toelichting mutaties in het boekjaar Woningen en woongebouwen Investeringen Portiekafsluiting Narcissenhof 27-39
7.106
Aankoop Machenlaan 50 en 52 Totaal
351.003 358.109
Naar commercieel vastgoed Geliberaliseerde huurwoningen (13 woningen) Totaal
514.721514.721-
47
18.985.868
Toelichting op de balans per 31 december 2014 (bedragen in euro's)
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Investeringen Project Hooghkamer
8.894
Project Van Mathenessestraat
1.831
Project Kaagstraat-Norremeerstraat
48.083
Project Vlietwei Totaal
16.801 75.608
Waardeveranderingen: Waardeverandering p.m.c. Seniorenappartementen Totaal waardeveranderingen
432.000 432.000
Er is geen activa als zekerheid voor leningen gesteld. Alle complexen zijn voor herbouwwaarde verzekerd tegen brand-, vliegtuig- en stormschade. De WOZ-waarde van de huurwoningen bedraagt € 123.007.000 (waardepeildatum 1-1-2014).
48
Toelichting op de balans per 31 december 2014 (bedragen in euro's) Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie
Woningen en woongebouwen 571.479 120.146451.333
Saldo per 1 januari: - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen - cumulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - investeringen - naar in exploitatie - van sociaal vastgoed - afschrijvingen - waardeveranderingen Saldo mutaties Saldo per 31 december: - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen - cumulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 31 december
Niet zijnde woningen 2.216.999 268.3261.948.674
514.721 233.528-
55.791-
281.193
55.791-
514.721 289.319225.402
2.216.999 324.1161.892.883
3.303.200 677.7912.625.408
1.086.200 353.675732.526
Toelichting mutaties Woningen en woongebouwen Van sociaal vastgoed Geliberaliseerde huurwoningen (13 woningen) Totaal
514.721 514.721
Het bezit van Warmunda is ingedeeld in de volgende vijf p.m.c.'s: - Gezinswoningen - Startersappartementen - Seniorenappartementen - Overige appartementen - Niet-woningen In 2014 ontstaat er een waardevermindering in de p.m.c. "Seniorenappartementen" van € 432.000.
49
Totaal commercieel vastgoed in exploitatie 2.788.479 388.4722.400.007
Toelichting op de balans per 31 december 2014 (bedragen x 1.000 euro's)
Bedrijfswaarde onroerende en roerende zaken in exploitatie per 31-12-2014 op basis van PMC's Naam PMC
Aantal Bedrijfswaarde
Grondwaarde
Correctie marktwaarde
Totaal
Boekwaarde
Verschil
Sociaal vastgoed Gezinswoningen Startersappartementen Seniorenappartementen Overige appartementen Niet-woningen Totaal
358 79 60 180 28 705
16.427 938 3.887 3.828 186 25.266
3.192 378 136 926 14 4.646
0 0 0 0 0 0
19.619 1.316 4.023 4.753 200 29.912
10.155 846 4.023 3.364 196 18.584
9.464 471 0 1.389 4 11.328
Commercieel vastgoed1 Gezinswoningen Seniorenappartementen Overige appartementen Niet-woningen Totaal
19 1 2 38 60
1.525 121 183 5.279 7.108
176 2 9 38 226
1.389 42 58 -1.897 -408
3.090 165 250 3.420 6.925
535 119 78 1.893 2.625
2.555 46 172 1.527 4.300
Totaal generaal
765
32.374
4.872
-408
36.837
21.210
15.628
De bedrijfswaarde bedroeg per 31-12-2013 € 34,8 miljoen en de boekwaarde € 22,4 miljoen. Gehanteerde parameters berekeningen ultimo 2014:
Gehanteerde parameters berekeningen ultimo 2013:
Indeling in product-marktcombinaties (PMC) Op basis van type VHE.
Indeling in product-marktcombinaties (PMC) Op basis van type VHE.
Huurstijging: 2015-2019 4% vanaf 2020 2%
Huurstijging: 2014-2018 4% vanaf 2019 2%
Huurderving 1,0%
Huurderving 1,0%
Uitgangshuur is huurniveau ultimo 2014.
Uitgangshuur is huurniveau ultimo 2013.
Normbedragen algemeen beheer en administratie, op basis van de begroting 2015, minus de incidentele posten. Per woning in totaal € 951,Voor complexgebonden lasten € 214,Verhuurderheffing: € 784 in 2015 tot € 954 in 2018 e.v. Vanaf 2019 indexatie van 2%. De verhuurderheffing is voor alle DAEB-woningen ingerekend tot aan het einde van de levensduur.
Normbedragen algemeen beheer en administratie, op basis van de begroting 2014, minus de incidentele posten. Per woning in totaal € 895,Voor complexgebonden lasten € 233,Verhuurderheffing: € 679 in 2014 tot € 845 in 2018 e.v. De verhuurderheffing is voor alle DAEB-woningen ingerekend tot aan het einde van de levensduur.
Stijging variabele lasten 3%
Stijging variabele lasten 3%
Onderhoud dagelijks en mutatie conform begroting 2015, Per woning in totaal € 557,-
Onderhoud dagelijks en mutatie conform begroting 2013, Per woning in totaal € 521,-
Indexstijging onderhoud 3%
Indexstijging onderhoud 3%
Uitgaven voor planmatig onderhoud gedifferentieerd per complex en per jaar conform meerjaren onderhoudsbegroting, met indexstijging 3%.
Uitgaven voor planmatig onderhoud gedifferentieerd per complex en per jaar conform meerjaren onderhoudsbegroting, met indexstijging 3%.
Disconteringsvoet 5,25%
Disconteringsvoet 5,25%
Rest levensduur gedifferentieerd per complex. Uitgangspunt is levensduur van 50 jaar of na reeds gepleegd groot onderhoud nog tenminste 25 jaar, waarbij rekening is gehouden met reeds verstreken jaren van exploiteren.
Rest levensduur gedifferentieerd per complex. Uitgangspunt is levensduur van 50 jaar of na reeds gepleegd groot onderhoud nog tenminste 25 jaar, waarbij rekening is gehouden met reeds verstreken jaren van exploiteren.
1) Het commercieel vastgoed is niet gewaardeerd tegen bedrijfswaarde, maar tegen marktwaarde. De woningen zijn op 8 april 2014 getaxeerd (peildatum 31-12-2014) door een onafhankelijk en deskundig taxateur. De niet-woningen zijn getaxeerd op 19 maart 2013.
50
Toelichting op de balans per 31 december 2014 (bedragen in euro's)
31-12-2014
31-12-2013
Financiële vaste activa Overige deelnemingen Totaal financiële vaste activa
1.219 1.219
1.219 1.219
VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Saldo per 1 januari: - aanschafwaarde - verkopen - winstneming Boekwaarde per 1 januari
532.295 539.2156.920 -
523.869 523.869
Mutaties in het boekjaar: - investeringen - verkopen - winstneming Saldo mutaties
532.295539.215 6.9200
8.425 539.2156.920 523.869-
Saldo per 31 december: - aanschafwaarde - verkopen - winstneming Boekwaarde per 31 december
-
51
532.295 539.2156.920 -
Toelichting op de balans per 31 december 2014 (bedragen in euro's)
31-12-2014
31-12-2013
Vorderingen Huurdebiteuren Overige vorderingen Overlopende activa Totaal vorderingen
18.197 33.930 34.761 86.888
21.889 30.848 43.308 96.045
3.185 5.273 3.363 4.121 15.941 2.255 18.197
2.201 3.881 6.776 2.970 4.750 20.579 1.310 21.889
Huurdebiteuren Per 31 december waren er: 28 huurders met een achterstand kleiner dan 1 maand 9 huurders met een achterstand van 1 tot 2 maanden 4 huurders met een achterstand van 2 tot 3 maanden 0 huurders met een achterstand van 3 tot 4 maanden 0 huurders met een achterstand van 4 tot 5 maanden 0 huurders met een achterstand van 5 tot 6 maanden 2 huurders met een achterstand vanaf 6 maanden 43 huurders met een achterstand van Vorderingen op ex- huurders
Post huurdebiteuren is per 31-12-2014 gedaald van € 20.579,= naar € 15.941,= per 31-12-2014 hadden 43 huurders een achterstand, per 31-12-2013 bedroeg dit aantal 47.
Overige vorderingen Vorderingen belastingen Vereniging van Eigenaars Bernhardstraat Vereniging van Eigenaars Machenlaan Vereniging van Eigenaars Meerpunt Vereniging van Eigenaars Dekkersgaard Diverse kleine vorderingen Totaal overige vorderingen
247 16.123 9.494 5.613 2.453 33.930
378 11.707 14.277 628 129 3.729 30.848
5.491 29.269 34.761
2.454 40.854 43.308
100.734 100.734
93.750 93.750
1.068 407.084 650.000 1.058.152
932 335.729 336.662
Overlopende activa Transitorische rente Vooruitbetaalde bedragen Totaal overlopende activa Effecten Rabo ledencertificaten Totaal effecten Liquide middelen Kas Rekening-courant Rabobank Spaarrekening Rabobank Totaal liquide middelen
Woningstichting Warmunda heeft een kredietfaciliteit ad € 1 miljoen bij de Rabobank. Hiervoor zijn geen nadere zekerheden gesteld.
52
Toelichting op de balans per 31 december 2014 (bedragen in euro's)
PASSIVA
31-12-2014
31-12-2013
9.112.362
8.989.357
EIGEN VERMOGEN Overige reserves Saldo per 1 januari: Resultaat over het boekjaar
585.598-
Totaal overige reserves
123.006
8.526.765
9.112.362
Saldo per 1 januari:
-
546
Toename voorziening
-
-
Vrijval voorziening Totaal voorziening latente belastingen
-
546-
VOORZIENING LATENTE BELASTINGEN
Leningen kredietinstellingen Saldo per 1 januari:
13.784.217
14.850.247
Nieuwe leningen
1.500.000
1.500.000
Reguliere aflossingen leningen
1.434.263-
2.566.029-
Totaal leningen kredietinstellingen per 31 december
13.849.955
13.784.217
109.46913.740.486
171.62213.612.595
Aflossingbestanddeel in het komend jaar verantwoord onder kortlopende schulden Saldo leningen
Toelichting leningen 2014: In totaal zijn er acht leningen van kredietinstellingen. Hiervan heeft er 1 een restlooptijd van minder dan vijf jaar. Voor al deze leningen heeft het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een garantie afgegeven. Voor geen van deze leningen zijn nadere zekerheden gesteld. Van de langlopende schulden heeft ca. € 13,2 miljoen een looptijd langer dan 5 jaar. De gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2014 23,4 jaar. Het gemiddelde rentepercentage is 3,88%.
53
Toelichting op de balans per 31 december 2014 (bedragen in euro's)
31-12-2014
31-12-2013
Kortlopende schulden Aflossingsverplichting komend jaar
109.469
Rekening-courant krediet
171.622
-
-
Schulden aan leveranciers
40.354
33.949
Belastingen en premies sociale verzekering
14.643
14.350
8.096
-
Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden
38.500
-
379.957 591.020
339.292 559.213
244.431
248.960
73.087
69.612
62.439 379.957
20.720 339.292
Overlopende passiva Niet vervallen rente geldleningen Vooruitontvangen huren Overige transitorische posten Totaal overlopende passiva
Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Ten behoeve van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) dient een obligo te worden aangehouden inzake de door het WSW geborgde leningen. Het aan te houden obligobedrag wordt afgedragen aan het WSW indien het risicovermogen onder een kwart procent komt van de uitstaande geborgde schuldrestanten. De obligo over de per 31 december 2014 geborgde leningen bedraagt € 533.223. Op 24 juni 2014 is een Turnkey koop-/aannemingsovereenkomst gesloten met Terra Ontwikkeling voor de bouw van 20 eengezinswoningen in het project Hooghkamer. De totale aanneemsom bedraagt € 3,17 miljoen. Het volledige bedrag zal in 2015 in rekening gebracht worden. Bij het project Kop van de Dorpstraat is in 2007 een supermarkt gerealiseerd. De locatie waar deze supermarkt is gebouwd, is gekocht van de gemeente Warmond. In de koopovereenkomst is een exploitatieverplichting opgenomen ten aanzien van de supermarkt. Indien de exploitatie van de supermarkt korter dan 15 jaar duurt, is de woningstichting aan de gemeente een additioneel verkoopbedrag verschuldigd. Dit bedrag is gedurende de eerste vijf jaren na de oplevering van het gebouw (tot 1-5-2012) € 500.000, vanaf het 6e tot en met het 10e jaar (tot 1-5-2017) € 400.000 en vanaf het 11e tot en met het 15e jaar (tot 1-5-2022) € 300.000. Met Ahold is een huurovereenkomst voor 15 jaar afgesloten. Woningstichting Warmunda heeft een onvoorwaardelijke en onherroepelijke volmacht verstrekt aan het WSW (als bedoeld in het Reglement van deelneming stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw, artikel 30), zodat het WSW in staat wordt gesteld om, wanneer daartoe aanleiding is, over te gaan op hypotheekvestiging op het bezit dat de woningstichting in onderpand heeft gegeven. Het onderpand bestaat uit 697 huurwoongelegenheden van Woningstichting Warmunda.
54
Toelichting op de winst- en verliesrekening 2014 (bedragen in euro's)
BEDRIJFSOPBRENGSTEN
Boekjaar 2014
Boekjaar 2013
Huren Te ontvangen netto huur: Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Subtotaal
4.023.200
3.831.870
317.211
311.108
4.340.411
4.142.978
Huurderving: Wegens leegstand Wegens oninbaarheid Totaal huurderving Totaal huren
22.697-
29.133-
9.080-
13.318-
31.777-
42.451-
4.308.633
4.100.528
De 'te ontvangen netto huur' van de woningen en onroerende zaken niet zijnde woningen is ten opzichte van het vorige boekjaar gewijzigd als gevolg van: De huurverhoging per 1 juli 2012 die gemiddeld 2,3% bedroeg
41.751
De huurverhoging per 1 juli 2013 die gemiddeld 4,3% bedroeg
82.528
De huurverhoging per 1 juli 2014 die gemiddeld 3,9% bedroeg
82.528
78.601
-
In exploitatie 12 woningen Bernhardstraat
-
26.518
In exploitatie 24 parkeerplaatsen Bernhardstraat
-
4.776
In exploitatie 2 woningen Machenlaan
2.609
Gevolg huurverhoging overig en harmonisatie Saldo
33.695 197.432
41.110 196.683
75.274
73.701
1.30573.970
2.17771.524
Vergoedingen Te ontvangen vergoedingen: Overige zaken, leveringen en diensten Vergoedingsderving: Wegens leegstand Totaal vergoedingen
Resultaat uit verkopen Verkoop woningen project Bernhardstraat Totaal resultaat uit verkopen
-
55
6.920 6.920
Toelichting op de winst- en verliesrekening 2014 (bedragen in euro's)
Boekjaar 2014
Boekjaar 2013
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Doorberekende uren toezicht renovatie Oranjebuurt Doorberekende uren toezicht groot onderhoud complex 20
-
-
Doorberekende uren toezicht nieuwbouw Bernardstraat Totaal geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf
-
-
Doorberekende administratiekosten VVE Bernhardstraat
2.125
2.197
Doorberekende administratiekosten VVE Machenlaan
2.125
2.070
495
480
4.166 8.910
14.866 19.614
NB: Uren zijn geactiveerd tegen de werkelijke loonkosten plus een toeslag voor beheerskosten. Overige bedrijfsopbrengsten 1. Vergoedingen voor algemeen beheer:
Doorberekende administratiekosten VVE Meerpunt Doorberekende kosten overig Totaal overige bedrijfsopbrengsten
56
Toelichting op de winst- en verliesrekening 2014 (bedragen in euro's)
BEDRIJFSLASTEN
Boekjaar 2014
Boekjaar 2013
Afschrijvingen Sociaal vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen Niet zijnde woningen
818.166
1.075.118
9.426
9.426
233.528
57.361
55.791
55.791
30.025 1.146.936
30.775 1.228.471
-
-
Commercieel vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen Niet zijnde woningen Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal afschrijvingen Overige waardeverandering materiële vaste activa Waardeveranderingen project Bernhardstraat huurwoningen Waardeveranderingen zaken ten dienste van de exploitatie Mutaties in boekjaar p.m.c. Seniorenappartementen Mutaties in boekjaar p.m.c. Startersappartementen Mutaties in boekjaar p.m.c. Niet-woningen Totaal waardeverandering materiële vaste activa
-
-
432.000
-
-
477.000
432.000
477.000
337.513
335.088
38.500
-
563
-
Lonen en salarissen Bruto salarissen Kosten reservering vakantiedagen Uitzendkrachten Ontvangen ziekengelden Totaal lonen en salarissen
376.576
4.707330.381
54.965 54.965
40.897 40.897
65.667 65.667
65.634 65.634
Sociale lasten Sociale lasten Totaal sociale lasten Pensioenlasten Pensioenlasten Totaal pensioenlasten
57
Toelichting op de winst- en verliesrekening 2014 (bedragen in euro's)
Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (verder: WNT) in werking getreden. De bestuurder wordt op grond van deze wet gezien als topfunctionaris. In het kader van de WNT worden de volgende gegevens gemeld. Naam
B.J. Noorlander
M.J. Duiverman
Bestuurder
Bestuurder
€ 12.163
€ 6.762
Door de werkgever betaalde vrijwillige sociale-verzekeringspremies
€0
€0
Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen
€0
€0
Functie Bruto-salaris
Voorz. ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies) Totale bezoldigingen relevant voor de toepassing van de WNT Duur van het dienstverband in het boekjaar (in maanden) Omvang van het dienstverband in het boekjaar Einde dienstverband Jaar waarin het dienstverband is geëindigd In het boekjaar verrichte uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband
€0
€ 1.435
€ 12.163
€ 8.197
8,7
3,3
0,22 FTE
0,36 FTE
23-9-2014
n.v.t.
2014
n.v.t.
€0
€0
De heer Noorlander is via een detacheringsovereenkomst met Woningstichting Ons Doel bij Warmunda gedetacheerd voor gemiddeld 8 uur per week. De vergoeding is door middel van facturen in rekening gebracht door Ons Doel. De bezoldiging is gelimiteerd tot een bedrag van € 82.100 op fulltime-basis voor woningcorporaties in grootteklasse A (tot 750 verhuureenheden in een gemeente tot 100.000 inwoners). Boekjaar 2014
Boekjaar 2013
Lasten onderhoud Klachtenonderhoud
219.741
219.605
Mutatieonderhoud
46.012
167.814
Contractonderhoud
95.010
95.369
935.691 1.296.454
194.733 677.521
Overige personeelskosten
33.201
29.966
Huisvestingskosten
13.073
13.671
Kosten bestuur
29.812
28.937
Kosten raad van toezicht
19.026
9.788
180.755 275.867
208.252 290.613
Planmatig onderhoud Totaal lasten onderhoud Overige bedrijfslasten De overige beheer- en administratiekosten betreffen:
Algemene kosten Subtotaal
58
Toelichting op de winst- en verliesrekening 2014 (bedragen in euro's)
Boekjaar 2014
Boekjaar 2013
Specificatie kosten bestuur Bezoldiging bestuur Aansprakelijkheidsverzekering bestuurders Overige kosten bestuur Totaal bestuurskosten
22.914
21.000
2.420
2.194
4.477 29.812
5.743 28.937
Specificatie kosten raad van toezicht De WNT geeft ten aanzien van de bezoldiging van commissarissen aan dat deze per 1 januari 2013 maximaal 5% (lid) of 7,5% (voorzitter) mag bedragen van de voor de organisatie geldende maximale bezoldiging van de bestuurder. Dit komt neer op een maximale bezoldiging van € 6.158 voor de voorzitter en € 4.105 voor de leden. Een commissaris die voor 1 januari 2013 is benoemd en wiens vergoeding hoger is dan de WNT aangeeft, kan deze hogere vergoeding blijven ontvangen tot het moment van herbenoeming op basis van overgangsrecht. In 2014 lag de bezoldiging van commissarissen onder de bovengenoemde grenzen. De bezoldiging bedroeg € 4.000 voor de voorzitter (F.W.T.M. Tetteroo) en € 3.000 voor de overige leden (F.L.J.W. Manders, M.H.P. van Winsen, P.H.M.M. van Dam). Mevrouw M.J. Duiverman was lid tot 23-9-2014, zij ontving een vergoeding van € 2.192. Ook dit lag onder de WNT-norm. Alle genoemde bedragen zijn exclusief BTW. Bezoldiging raad van toezicht
16.283
8.525
Overige kosten raad van toezicht Totaal kosten raad van toezicht
2.744 19.026
1.263 9.788
Boekjaar 2014
Boekjaar 2013
Specificatie algemene kosten Representatie- en vergaderkosten
11.538
11.520
Kantoorbenodigdheden
11.061
14.717
Porti- en telefoonkosten
11.105
10.813
Contributie en abonnementen
1.148
1.131
Automatisering
22.530
28.066
Externe controle
29.295
26.223
Voorlichting huurders
3.045
3.049
Woonruimteverdeling
12.982
97
Huurdersplatform
5.594
13.516
Externe adviezen en rapporten
52.414
43.362
Leefbaarheid
13.186
38.974
6.857 180.755
16.782 208.252
31.744
25.896
- Fiscale advisering
5.502
3.408
- Overige diensten
37.247
29.303
Overige Totaal algemene kosten Toelichting accountantskosten BDO Audit & Assurance - Controle jaarrekening
59
Toelichting op de winst- en verliesrekening 2014 (bedragen in euro's)
Boekjaar 2014
Boekjaar 2013
De overige complexgebonden bedrijfslasten betreffen: Belastingen Verzekeringen Contributie Landelijke Federatie Directe lasten overige zaken, leveringen en diensten Overige lasten ( Vogelaarheffing)
129.727
124.050
15.111
15.098
6.425
7.278
54.586
60.976
-
-
Verhuurderheffing
464.072
18.113
Saneringsheffing Subtotaal
140.794 810.715
156.825 382.340
1.086.582
672.954
-
-
18.602 18.602
8.260 8.260
-
3.232
536.532 536.532
588.296 591.528
Totaal overige bedrijfslasten
Rentebaten Toegerekende rente onroerende zaken in ontwikkeling Rente op uitgezette middelen Totaal rentebaten Rentelasten Rente rekening courant Rente kredietinstellingen Totaal rentelasten Belastingen Voorziening latente belastingen
-
546-
Te betalen vennootschapsbelasting Totaal belastingen
-
546-
Buitengewone baten Totaal buitengewone baten
-
-
-
-
Buitengewone lasten Totaal buitengewone lasten
60
Toelichting op de winst- en verliesrekening 2014 (bedragen in euro's)
Boekjaar 2014
Boekjaar 2013
Verloopoverzicht van commercieel naar fiscaal resultaat Commercieel resultaat voor belastingen
585.598-
Bij: fiscaal lagere afschrijvingen en waardeveranderingen
1.474.915
Bij: fiscaal lagere onderhoudskosten Bij: fiscaal lagere kosten VVE's Bij: fiscaal niet aftrekbare bijdrageheffing overheid
-
-
21.816
-
Bij: fiscaal niet aftrekbare gemengde kosten
1.605.193
7.304 140.794
Bij: fiscaal lagere rentelasten
122.460
156.825 2.727
1.813
1.165
Af: fiscaal hogere onderhoudskosten
-
31.683-
Af: fiscaal geen winstneming op onderhanden projecten
-
6.920-
Af: fiscaal resultaat project Bernhardstraat
-
361.207-
Af: investeringsaftrek
-
-
Belastbaar resultaat
1.039.228
1.510.375
Af: verliesverrekening voorgaande jaren Belastbaar resultaat na verliesverrekening
1.039.228-
1.510.375-
Tarief 20 % over € 200.000 en 25,5% over > € 200.000 Verschuldigde belasting
-
-
Af: Ingehouden dividendbelasting
-
-
Te betalen belasting
-
-
Af: correctie te betalen belasting voorgaande jaren
-
-
Te betalen belasting na correcties
-
-
Af: mutatie belastinglatentie Saldo belastinglast
-
546546-
Het effectieve belastingtarief, de belastinglast als percentage van het commercieel resultaat voor belastingen, bedraagt voor het jaar 2014 -0% (2013: -0,4%). Voor toekomstige jaren (tot en met 2021) bestaat er nog een restant verliesverrekening van € 19,1 miljoen. Actieve belastinglatentie Met het oog op de onzekerheid in de prijsontwikkeling van het vastgoed (ontwikkeling WOZ-waarde) is het onduidelijk of het fiscaal verlies als gevolg van de lagere WOZ-waarde in de komende jaren door een waardestijging van de vastgoed gecompenseerd kan worden. Door deze onzekerheid heeft Woningstichting Warmunda voor het fiscaal verrekenbare verlies geen actieve belastinglatentie in de jaarrekening 2014 opgenomen.
61
Toelichting op de winst-en verliesrekening 2014 (bedragen x 1.000 euro's) Verschil tussen begroting en jaarresultaat Begroting 2014
Omschrijving
Jaarrekening 2014
Afwijking t.o.v. begroting
Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Resultaat uit verkopen Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten
4.245 73 61 11 4.390
4.309 74 9 4.392
64 1 6122
1.262 754 346 42 68 916 1.008 4.396
1.147 432 377 55 66 1.296 1.087 4.459
11532231 13 2380 79 63
Rentebaten Rentelasten
619
19 537
19 82-
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
625-
586-
39
Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Waardevermindering materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige lasten Som der bedrijfslasten
Belastingen
-
-
-
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
625-
586-
39
Buitengewone baten Buitengewone lasten Jaarresultaat
625-
586-
39
62
Kasstroomoverzicht 2014 (bedragen x 1.000 euro's)
Boekjaar 2014 Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat
Boekjaar 2013
68-
Aanpassingen voor: - Afschrijvingen - Overige waardeveranderingen - Mutatie voorzieningen
1.147 432 -
706
1.228 477 11.579
Veranderingen in werkkapitaal: - Voorraden - Vorderingen - Effecten - Schulden op korte termijn
-
524 30 62-
9 798
Buitengewone baten/lasten Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen rente Betaalde rente
1.705
101
491
1.612
2.902
19 541-
8 6025221.089
Kasstroom uit operationele activiteiten Belastingen
5942.308
-
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Investeringen in vastgoedbeleggingen Investeringen in financiële vaste activa
1
81 515-
120 2711434-
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangen nieuwe leningen Rekening-courant financiering Aflossingen schulden lange termijn
1.500 1.434-
Netto kasstroom
Saldo liquide middelen per 1 januari Netto kasstroom Saldo liquide middelen per 31 december
63
1531.500 8392.566-
66
1.905-
721
251
337 721 1.058
86 251 337
64
Overige gegevens
65
Resultaatbestemming Het resultaat van € -/- 585.598 over het boekjaar 2014 zal worden toegevoegd aan de overige reserves. Gebeurtenissen na balansdatum Tussen de balansdatum en het vaststellen van dit jaarverslag hebben zich geen belangrijke gebeurtenissen voorgedaan die van invloed zijn op de situatie per balansdatum.
66
Bijlagen
69
Bijlage I: Overzicht verhuureenheden per 31-12-2014
complex
straatnaam
huisnummers
aantal eenh. DAEB
2 3 3 4 5 6 7 7 8 8 8 9 10 12 14A 14A 14A 14A 14B 14B 14C 15A 15B 16 16 16 16 16 16 17 17 17 17 18 18 19 19 19 19 19 20 20 20 20 21 21 22 22 22 22 23 23 24 24 25 26 27 27 28 28 29 29 30 30 31 32 33 34 34 35 36
96 97 98A 98B 98C 99A 99A 99B 99C 99D
Norremeerstraat Norremeerstraat Kaagstraat Julianastraat Scheepmakersdam Jan Steenlaan Herenweg Lockhorstlaan Irenestraat Irenestraat Julianastraat Margrietstraat Julianastraat V. Mathenessestraat V. Mathenessestraat V. Wassenaarstraat V. Duvenvoordestraat V.d. Woudestraat V. Duvenvoordestraat V.d. Woudestraat V. Duvenvoordestraat V. Leydenstraat V.d. Woudestraat V.d. Woudestraat V.d. Wijckstraat V.d. Wijckstraat V. Leydenstraat V.d. Wijckstraat V. Leydenstraat Kloosterwei Kloosterwei Kloosterwei Kloosterwei Ganzenwei Vlietwei Ganzenwei Ganzenwei Ganzenwei Ganzenwei Ganzenwei Warmundastraat Warmundastraat V. Beverningkstraat Warmundastraat Ganzenwei Ganzenwei Poelweg Lommerlustlaan Lommerlustlaan Poelweg Lommerlustlaan Lommerlustlaan Narcissenhof Narcissenhof Narcissenhof Vlietwei Kerkdam Herenweg Straat ter Leede Straat ter Leede Endepoellaan Schoonoord Taskinlaan Machenlaan Machenlaan Dorpsstraat Dorpsstraat Meerrustlaan Meerrustlaan Endepoellaan Bernhardstraat
Dorpsstraat Herenweg Dorpsstraat Dorpsstraat Dorpsstraat V.d. Woudestraat V. Duvenvoordestraat Ganzenwei Meerrustlaan Bernhardstraat
48,50,52,54,56,58,60,62,64,66,68,70 24,26,28,30,32,34,36,38,40,42,44,46 4,6,8,10 13,15,17,19,21,23,25,27,29,31,33,35 6A,6B,6C,6D,6E,6F,6G,6H 14,16,18,20,22,24,26,28 39A,39B,39C,39D,39E,39F,39G,39H 2,4,6,8,10,12,14 1,3,5,7,9,11,13 2,4,6,8,10,12,14,16,18 14,16,18,20,22,24 1,3,5,7,9,11,13,15 26,28,30,32,34,36,38,40,42 1,3,5,7,9,11,13,15,17 55,57,59,61 11,13,15,17,19,21 1,3,5,7,9,11,13,15,17,19,21,23,25 30,32,34,36,38,40,42,44 2,4,6,8,10,12,14,16,18,20,22,24,26,28,30,32,34,36 1,3,5,7,9,11,13,15,17,19,21,23,25,27,29,31,33,35,37,39,41,43,45,47 27,29,31,33,35,37,39,41 2,4,6,8,10,12,14,16,18,20,22,24 49,51,53,55,57,59,61,63,65,67,69,71,73,75,77,79,81,83 46,48,50,52 1,3,5,7,9,11 2,4,6,8,10,14 1,3,5,7,11 12 9 102,104,106,108,110,112,114,116,118,120 201,203,205,207,209,211,213,215,217,219,221 202,204,206,208,210,212 301,303,305,307 101,103,105,107,109,111,113,115,119,121,123,125,127,129,131,133 202,204,206,208,210,212,214,216,218,220,222,224,226,228,230,232,234,236,238,240 112,114,116,118,120,122,124,126,128,130,132 202,204,206,208,210,212,214,216,218,220,222,224,226,228 201,203,205,207,209,211,213,215,217,219,221,223,225,227,229,231,233 313,315,317,319,321,323,325,327,329,331,333,335,337,339 110 12,14,16,18,24,26,28,30,34,36,38,40,42,44,46,48 17,19,21,23,25,27,29,31 1,3,5,7 20,22,32 134,136,138,140,142,144,146,148,150,152,154,156,158,160,162,164,166 234,236,238,240,242,244,246,248,250,252,254,256,258,260,262,264,266,268,270,272,274,276 11,15,17,19,21,23,25,27,29 1,3,5,7,9,11,13 2,4,20,22,24,40,42,44,60,62,64,66 13 15,17,19,21,23,25,27 6,8,10,12,14,16,18,26,28,30,32,34,36,38,46,48,50,52,54,56,58 1,3,19,21,23,25,41,43,45,47,49 65,67 5,7,9,11,13,15,17,27,29,31,33,35,37,39,51,53,55,57,59,61,63 114,116,118,120,122,124,126,128,130,132,134,136,138,140,142,144,146 2,4,6,8,10,12,14,16,8,20,22,24 77A 6,8,10,12,14,16,18,20 21,23,25,27,29,31,33,35,37,39,41,43,45,47,49,51,53,55,57 7,9,11,13,15 11,13,15,17,19,21 1,3,5,7,9,11,13,15,17,19,21,23,25 2,4,6,8,10,12,14,16,18,20 22,24,26,28,30,32,34,36,38,40,42,44,46,48,50,52 35A,37A 24.1,24.2,24.3,24.4,24.5,24.6,24.7 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,16 15 17,19,21,23,25,27,29,31,33,35,37,39,41,43,45,47,49 1,3,5,7,9,11,17,19,21,23,25,27 Subtotaal woningen 2 (supermarkt) 83 (kantoorpand) 37 (kantoor woningstichting) 35 (winkel) 13 (winkel) 1A,19A,23A,25A,43A,49A,67A,79A (kelderboxen) 2A,2B,20A,32A (kelderboxen) 117 (garage) parkeerplaatsen parkeerplaatsen Subtotaal niet-woningen Totaal per 31-12-2014 70
niet-DAEB 12 12 4 12 8 8 8 7 9 7 6 8 9 9 4 6 13 8 18 24 8 12 18 4 6 6 5 1 1 10 11 6 4 16 20 11 14 17 14 1 16 8 4 3 17 22 9 7 12 1 7 21 11 2 21 17 12 1 8 19 5 6 13 10 16 2 7 15 1
17 12 689
10
16 12 28
1 1 1 1 1 8 4 1 9 12 39
717
49
