Jaarverslag 2008 Paterswolde, juni

Jaarverslag 2008 Paterswolde, juni 2009 1

Inhoudsopgave ALGEMEEN Jaarverslag van het bestuur Hoofdstuk 1 De organisatie

3

Hoofdstuk 2 Algemeen

11

Hoofdstuk 3 Huurbeleid

14

Hoofdstuk 4 Woningmarkt/woningzoekenden en leefbaarheid

15

Hoofdstuk 5 Woningmarkt/woningvoorraad

23

Hoofdstuk 6 Kwaliteit van het bezit

24

Hoofdstuk 7 Financien

25

Volkshuisvestingsverslag

Foto

I. Kwaliteit van het woningbezit

29

II. Verhuur van woningen

33

III. Betrekken van huurders bij beleid en beheer

37

IV. Leefbaarheid

39

V. Overleg met gemeente

39

VI. Nevenactiviteiten

39

VII. Wonen en zorg

39

VIII. Wonen met een handicap

39

IX. Financien

40

Verklaring van het bestuur

47

Verklaring van de Raad van Commissarissen

47

Kengetallen

48

Accountantsverklaring

50

JAARREKENING

4

Balans per 31 december 2008

52

Winst - en verliesrekening over het verslagjaar 2008

55

Toelichting waarderingsgrondslagen

56

Toelichting op de balans

61

Toelichting op de winst - en verliesrekening

77

Kasstroomoverzicht

85

Staat van Herkomst en Besteding Middelen

86

Overzicht renteresultaat

89

Overzicht apparaatskosten

90

Toelichting Bedrijfswaarde

92

1

Jaarverslag van het Bestuur Hoofdstuk 1

De Organisatie

Naam van de toegelaten instelling:

Stichting Eelder Woningbouw

Gemeente waar de instelling is gevestigd:

Tynaarlo

Adres:

Industrieweg 2, 9765 BL Paterswolde

Telefoon:

050 – 3095215

Faxnummer:

050 – 3092125

E- Mail:

[email protected]

Homepage:

www.seweelde.nl

Datum van oprichting:

7 augustus 1917

Datum en nummer van het Koninklijk Besluit waarbij de instelling is toegelaten:

5 januari 1918 nr. 19, gehandhaafd 18 september 1959 nr. 21 en 4 oktober 1982 nr.16

Datum en nummer van de inschrijving in het Handelsregister bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Meppel: 18 augustus 1999 nr. 04031659 Datum laatste statutenwijziging:

2

22 november 2007

3

Governance

Governancecode Stichting Eelder Woningbouw onderschrijft de in de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties vastgelegde beginselen. De Governancecode Woningcorporaties wordt gehanteerd voor het inrichten van de bestuurlijke organisatie. In deze paragraaf verantwoorden wij ons over de inrichting van de governancestructuur binnen Stichting Eelder Woningbouw Stichting Eelder Woningbouw heeft de principes en uitwerkingen zoals opgenomen in de Governancecode Woningcorporaties in 2008 opgevolgd.

belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. Het bestuur verschaft de Raad van Commissarissen tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van de taak van de Raad van Commissarissen. Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante weten regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Het bestuur rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersings- en controlesystemen met de Raad van Commissarissen. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn in artikel 17 van de statuten van de SEW omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het directiestatuut. Tegenstrijdige belangen In 2008 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de directeurbestuurder zoals bedoeld in principe II.3 van de Governancecode Woningcorporaties.

Organisatieschema

Beleidsdoelstellingen De Stichting Eelder Woningbouw wil in al haar activiteiten een klantgerichte en hoogwaardige woningcorporatie zijn. Een transparante werkwijze en een open benadering vervullen hierbij een sleutelrol. Met onze visie en missie wordt de bedrijfsfilosofie van de SEW nog eens extra onderstreept. Missie “De Stichting Eelder Woningbouw biedt als professionele en klantgerichte organisatie een brede groep klanten woonplezier door keuzemogelijkheden op basis van een sterke vastgoedportefeuille.” Uit onze missie kunt u opmaken dat de SEW nadrukkelijk kiest voor een verbreding van haar activiteiten. Wij zijn en blijven een vastgoedorganisatie met een duidelijke meerwaarde. Zo is de SEW meer dan een intermediair in woondiensten. Ook stellen wij alles in het werk om een kwalitatief hoogwaardige en goed renderende woningportefeuille te ontwikkelen. Hiermee biedt de SEW haar klanten aantrekkelijke keuzemogelijkheden. Mogelijkheden waarmee we nog meer invulling kunnen geven aan de woonwensen van klanten.

Bestuursstructuur

Als gevolg van de inwerkingtreding van het Besluit Beheer Sociale Huursector ( BBSH ) is in 1994 en 1997 de bestuursstructuur aangepast. Gekozen is voor het Bestuur / Directie en Raad van Commissarissen model. De samenstelling hiervan is per 31 december 2008 als volgt:

Bestuur / Directie In 2008 is de functie van directeur-bestuurder vervuld door de heer H.J. van Dijk, werkzaam in de huidige functie sinds 2006. Taak en werkwijze Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie, hetgeen onder meer inhoudt dat het bestuur verantwoordelijk is voor: • de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie • de strategie • de financiering • het beleid • de resultatenontwikkeling • het beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie. Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Het bestuur richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling en weegt daartoe de in aanmerking komende

4

Visie “Ruimte voor klanten, ontwikkeling door ondernemen.” Het begrip ruimte neemt zowel voor onze klanten als voor de SEW een centrale positie in. Een klant mag van een woningcorporatie meer verwachten dan alleen maar woonruimte. Ook kunnen klanten keuzes maken over hoe en waar zij willen wonen. Om u optimaal van dienst te zijn, kiest de SEW op haar beurt voor ruimte om te ondernemen en te groeien. Risicobeheersing Het bestuur van SEW is verantwoordelijk voor de interne risicobeheersings- en controlesystemen, voor het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico’s, en voor het beperken van de impact van mogelijke incidenten. Controlesystemen Het bestuur is verantwoordelijk voor het ontwerp, de implementatie en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Deze omvatten beleidsvorming, processen, taken, het beïnvloeden van gedrag en andere aspecten van de organisatie die het mogelijk maken de doelstellingen te realiseren en potentieel wezenlijke fouten, verliezen of fraude of de overtreding van wetten en regelgeving te voorkomen, dan wel vroegtijdig te signaleren.

5

Raad van Commissarissen Samenstelling Mevrouw W. Tent-Eiten, voorzitter, woonplaats Eelde, leeftijd 65 jaar. Nevenfunctie: voorzitter Raad van Toezicht Stichting Zorg- en Dienstverlening 94. Mevrouw A. Beving-ten Hove, lid, woonplaats Paterswolde, leeftijd 46 jaar. Functie: medewerker gemeente Tynaarlo. Nevenfunctie: Bestuurlid EHBO Vereniging Eelde – Paterswolde. – Functie gemeente Tynaarlo: Allround Medewerker documentaire informatie voorziening. Mevrouw I. Huisman – Holmersma, lid, woonplaats Paterswolde, leeftijd 64 jaar. Nevenfuncties: Secretaris ANBO Gewest Drenthe – Bestuurslid SBO-D – Vice voorzitter Zorgbelang Drenthe – Secretaris Senioren Zomerschool Drenthe. De heer H. Temmen. Lid, woonplaats Vries, leeftijd 65 jaar. Functie: directeur bestuurder geweest over de periode 1994 – 2002 van Stichting Zorg- en Dienstverlening 94. Nevenfuncties: Lid Klachtencommissie Stichting Interzorg Noord Nederland. – Lid Klachtencommissie Stichting Zorggroep Drenthe. Beloningsverantwoording Het totale budget van de Raad is begroot op € 9.400,- De vergoedingen zijn getoetst aan de adviesregeling voor honorering van toezichthouders in woningcorporaties van de vereniging van toezichthouders in woningcorporaties. De voorzitter ontvangt een bruto-vergoeding van € 4.000,- en voor de drie overige leden is dit € 1.800,-. Bestuurdersaansprakelijkheid Voor de directeur-bestuurder en de Raad van Commissarissen is een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering afgesloten, waarop in het verslagjaar geen beroep is gedaan. Verslag van de Raad van Commissarissen 2007 Als Raad van Commissarissen oefenen wij toezicht uit op het bestuur en op de algemene gang van zaken binnen de Stichting Eelder Woningbouw. Daarnaast brengt de Raad als werkgever advies uit aan het bestuur. Het bestuur van de Stichting Eelder Woningbouw wordt gevormd door de directeur-bestuurder. Algemeen Ook dit verslagjaar stonden de corporaties landelijk volop in de belangstelling. De corporaties werden geconfronteerd met de invoering van de integrale Vennootschapsbelasting (VpB) en daar bovenop legde het kabinet begin 2008 ook nog eens de heffing op aan corporaties voor investeringen in de zogenaamde Vogelaar wijken. Genoemde maatregelen zorgen ook binnen de SEW voor een aanslag op het besteedbare budget voor de in eigen werkgebied zeer noodzakelijke wijkvernieuwing. De Raad van Commissarissen is zich ervan bewust dat corporaties een cruciale sociale functie vervullen, onderschrijft de wijkaanpak met aandacht voor leefbaarheid, zorg en welzijn en openbare ruimte, maar plaatst duidelijk nuanceringen bij maatregelen die deze wijkinvesteringen eenzijdig bij de corporaties neerleggen. De Raad van Commissarissen plaatst met name grote vraagtekens bij het structureel overhevelen van middelen naar problematiek die niet door de wijk wordt veroorzaakt, maar die een sociaal economische oorzaak heeft. Om deze redenen is dan ook besloten om bezwaar aan te tekenen tegen de zogenaamde “Vogelaarheffing”. Ook dit verslagjaar was er op lokaal en provinciaal niveau sprake van een positieve waardering voor de geleverde inzet in de nieuwbouw en het sociaal beheer op het gebied van wonen en zorg. De Raad van Commissarissen vindt de lokale waardering van groot belang. Wij onderschrijven dan ook een landelijk beleid dat gebaseerd is op lokale toepassingen. Dit gegeven is voor ons als

6

Raad reden te meer om onze toezichthoudende en adviserende taak blijvend serieus te nemen en daaraan de nodige zorg en energie te besteden. In 2008 is het professioneel functioneren van de Raad versterkt en dit heeft invloed op onze wijze van werken. Deze vindt echter wel plaats binnen de bestuurscultuur, de schaal en de plaats van de corporatie. Dit komt neer op een vervlechting van zowel zakelijkheid, soliditeit en persoonlijke betrokkenheid. Eind 2008 heeft de Raad van Commissarissen afscheid genomen van haar voorzitter mevr. W. Tent, die zich gedurende 23 jaar met grote betrokkenheid voor de SEW heeft ingezet. Activiteiten In het verslagjaar zijn er zes reguliere vergaderingen gehouden. Daarnaast heeft er ook een besloten vergadering plaatsgevonden. De Raad van Commissarissen was actief betrokken bij de strategie en de koers van de corporatie. Gezien de hoeveelheid onzekere factoren die het plannen op lange termijn lastig maken is er extra aandacht geweest voor de besluitvormingsprocessen. Zowel de directeur-bestuurder als de Raad van Commissarissen hebben hun functioneren ter discussie durven stellen. Er is kritisch gekeken of het ingezette beleid tot het gewenst resultaat zal leiden en waar het beleid nog verder kan worden aangescherpt. Vaste onderwerpen van overleg in de reguliere vergaderingen waren: • • • • • • • • • •

Het effect van de overheidsmaatregelen op korte- en lange termijn Gevolgen van de kredietcrisis Jaarverslag en jaarrekening 2008 Begroting 2009 Kwartaal rapportages Management letter accountant De in gang gezette wijkvernieuwing Nieuwe Akkers De prestatieafspraken tussen gemeente, SEW en Woonborg De integriteitscode Stichting Eelder Woningbouw is behandeld en vastgesteld Er is aandacht besteed aan klanttevredenheid en werknemerstevredenheid

Bij de behandeling van de genoemde jaarrekening, jaarverslag en het accountantsverslag was de accountant aanwezig. Daarnaast is goedkeuring verleend aan de directiebesluiten inzake het strategisch voorraadbeleid, de verkoop van woningen, het te voeren huurbeleid. De volgende onderwerpen zijn ook aan de orde geweest: • Risicomanagement en informatievoorziening Risico’s kunnen zich voordoen met betrekking tot de markt, een project, de rente en de organisatie, ook wel het risicoprofiel genoemd. De belangrijkste vraag hierbij is volgens de Raad niet of er risico’s gelopen worden, maar of de financiële buffer deze kan dragen. Volgens de Raad is dit nu nog wel het geval. Maar drie beleidsmaatregelen nopen de SEW tot voorzichtigheid. • • •

Het inflatievolgend huurbeleid De integrale heffing Vennootschapsbelasting De zogenaamde “Vogelaar heffing”

7

Met de directeur-bestuurder is geregeld over de te verwachten maatregelen en gevolgen gesproken. De informatievoorziening is beoordeeld op tijdigheid, volledigheid, toereikendheid en relevantie met als resultaat dat volgens de accountant de corporatie “in control” is. • • •

Het prestatieoordeel van de Minister van Volkshuisvesting De beoordelingsbrief van het Centraal Fonds Volkshuisvesting Governance Code Woningcorporaties

Over de voorgestelde maatregelen is met de directie uitvoerig gesproken. Onze stichting voldoet aan de Aedes code. • •

verzekeringen afgesloten bij de ABN/AMRO bank.

Administratie

De administratie wordt in eigen beheer verzorgd. Hierbij wordt gebruik gemaakt van het bedrijfsinformatiesysteem van het NCCW-CASA te Almere. Het onderhoud van het interne automatiseringssysteem is uitbesteed aan Smart IT in Groningen. Het samenstellen van de begroting en jaarrekening is in eigen beheer, voor eventuele ondersteuning maken we gebruik van de diensten van Deloitte Management Support.

Controle

De controle van de administratie geschiedt door Deloitte Accountants.

Huudersbelangenvereniging In de jaarlijkse vergadering van de HBV is met name gesproken over het huurbeleid, de nieuwbouwplannen en de sociale statuten.

Profiel van de Raad van Commissarissen In overeenstemming met het reglement voor de Raad van Commissarissen brengen zij in dit verslag de algemene profielschets naar voren. De leden van de Raad van Commissarissen worden op basis hiervan benoemd. De algemene profielkenmerken zijn: -affiniteit met de doelstelling van de corporatie. -complexe vraagstukken kunnen overzien. -betrokkenheid bij het tot stand komen van de hoofdlijnen van het te voeren beleid. -gevraagd en ongevraagd het bestuur van advies kunnen dienen. -maatschappelijke en politieke signalen vertalen naar eventueel beleid van de corporatie. Voor de voorzitter gelden aanvullende eisen zoals het leiden van vergaderingen en communiceren met de directeur. Goedkeuring van de jaarstukken 2008 In dit jaarverslag treft u het Volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening aan. Het verslag is vastgesteld door het bestuur. Vervolgens is de jaarrekening door Deloitte Accountants goedgekeurd. Daarnaast heeft Deloitte het Volkshuisvestingsverslag beoordeeld. De Raad van Commissarissen heeft overleg gehad met de accountant over de jaarrekening, interne informatievoorziening, het interne beheersysteem en het accountantsverslag. De Raad van Commissarissen heeft de jaarstukken goedgekeurd. Deze goedkeuring leidt tot een decharge van het bestuur voor het gevoerde beleid. De Raad van Commissarissen spreekt haar waardering uit voor de inzet van bestuur en medewerkers van de Stichting Eelder Woningbouw. Dhr. H. Temmen Voorzitter Raad van Commissarissen

Personeel

De personeelssamenstelling is in het boekjaar gewijzigd Per 1 april is het tijdelijke contract van mw. Smith omgezet in een contract voor onbepaalde tijd. Het betreft een contract voor 24 uur.De heer Schrijver is per 1 juni 2008 in dienst getreden als Hoofd Technische Dienst. De heer Roffel is per 31 mei 2008 uit dienst getreden als Hoofd Technische Dienst. Per 31 december 2008 bedraagt het aantal medewerkers 8. Het aantal FTE’s op full-time bedraagt aan het einde van het verslagjaar 6,8. De werknemers vallen onder de bepalingen van de CAO voor personeel in dienst van woningcorporaties. De pensioenvoorzieningen zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Er zijn tevens aanvullende pensioen-

8

9

Hoofdstuk 2

Algemeen

Toenemende vraag

De in 2007 uitgesproken verwachting van een stagnerende markt is in grote lijnen uitgekomen. Ook de huurmarkt in Eelde/Paterswolde was voor veel woonconsumenten met ambitie een volgende stap in hun wooncarrière te maken waarvoor te weinig mogelijkheden bleken te bestaan. Het aantal huuropzeggingen bleef laag en het aantal woningzoekenden nam toe tot 1427. Gelukkig konden we 40 seniorenappartementen in de verhuur geven, hetgeen enige doorstroming in ons woningbestand op gang bracht. De vrijgekomen woningen konden we hierdoor verhuren aan jonge woningzoekenden, waaronder starters. Net als andere gemeenten in Nederland kent onze gemeente een jaarlijkse taakstelling voor het huisvesten van asielzoekers en statushouders. De S.E.W. levert een belangrijke bijdrage aan de realisatie van de taakstelling van de gemeente Tynaarlo. De realisatie van de taakstelling komt onder druk te staan door de geringe aantallen mutaties en de wijkvernieuwing in de woonwijk “Nieuwe Akkers”.

Overleg met de gemeente en beleid

Met de gemeente Tynaarlo worden verschillende contacten onderhouden, zowel ambtelijk als bestuurlijk, gericht op beleidsafstemming en de gewenste uitvoering van projecten op het terrein van locatie en ontwikkeling, nieuwbouw, woningverbetering en leefbaarheid. In 2007 is een belangrijke stap gezet richting de wijkvernieuwing van de woonwijk de “Nieuwe Akkers” in Paterswolde. De S.E.W. bezit in genoemde wijk 219 woningen. Het wijkvernieuwingsproces is erop gericht te komen tot een meer gevarieerd woningaanbod en een betere kwaliteit van de openbare ruimte in de wijk. Hierbij is sloop en nieuwbouw van woningen en woningverbetering van huurwoningen aan de orde. De S.E.W. en de gemeente Tynaarlo hebben overeenstemming over het plan van aanpak voor de wijkvernieuwing. De wijkvernieuwing is een ingrijpend proces, waarbij het belang van de bewoners op een goede wijze gewaarborgd moet worden. De voorbereiding van het wijkvernieuwingsplan zal in samenspraak met de wijkbewoners plaatsvinden. De daarop volgende uitvoering zal gefaseerd plaatsvinden en zeker een aantal jaren in beslag nemen. De S.E.W. hecht grote waarde aan het betaalbaar houden van de huren voor zittende en toekomstige huurders en heeft dit ook uitvoerig besproken met het gemeentebestuur. Eén en ander vraagt verantwoordelijkheid van zowel de gemeente als de S.E.W.

Benchmarking

Ondanks twee geldverslindende herstructureringsoperaties van 80 huurappartementen aan de Stoffer Holtjerweg en 72 huurappartementen aan de Mozartweg kenmerkt de S.E.W. zich als een financieel gezonde woningcorporatie met relatief lage huren en een steeds hogere woonkwaliteit. De gemiddelde huurprijs bedraagt 66% van de maximaal redelijke huurwaarde in 2008. Door de S.E.W. is met belangstelling kennis genomen van de uitkomsten van diverse benchmarks en bedrijfsvergelijkingen. Beoordeeld zijn de onderzoeksuitkomsten van publicaties van Aedes Vereniging van Woningcorporaties en het Centraal Fonds Volkshuisvesting.

Advisering V.A.C. Adviescommissie Wonen

Sinds 2007 is de V.A.C., actief in de gemeente Tynaarlo, opgeheven. De S.E.W. betreurt dit, in het verleden is bij elk bouwproject gevraagd en ongevraagd advies uitgebracht. De adviezen van deze commissie leverden altijd bruikbare tips en nuttige aanwijzingen op voor een hoge gebruikskwaliteit van de woningen en de woonomgeving.

10

11

Aedes Code

In 2008 stemden de activiteiten van de S.E.W. overeen met de Aedescode. In deze code zijn kwaliteiten over inzet, transparantie en verantwoording opgenomen, die verplicht verbonden zijn aan het lidmaatschap van Aedes Vereniging van Woningcorporaties.

Hetzelfde geldt voor de wijkvoorzieningen. De kleuterschool is uitgeplaatst en de gebouwen wachten op herontwikkeling. In het basisonderwijs gaat de ontwikkeling richting multifunctionele accommodaties (MFA) met meervoudig ruimtegebruik. Ook de openbare ruimte is niet meer toegesneden op de hedendaagse eisen wat betreft verkeer. De ondergrondse infrastructuur (riolering) is aan vernieuwing toe.

De behoefte aan goede betaalbare huurwoningen en Nieuwbouw en Leefbaarheid

De behoefte aan goede betaalbare huurwoningen is groter dan het aanbod. De S.E.W. heeft inmiddels de nieuwbouw/verbouw van 72 seniorenappartementen aan de Hooiweg, Mozartweg en Händelweg te Eelde afgerond. In 2007 werden 14 appartementen opgeleverd. In maart 2008 zijn nog 40 appartementen opgeleverd. Het project omvat een uitbreiding van 44 appartementen en een verbetering van 28 bestaande appartementen, 20 appartementen zijn gesloopt. Genoemde aanleunwoningen bestaan uit 4 gebouwen in twee en drie bouwlagen. Het project betekent een flinke impuls voor de doorstroming. Ook starters en gezinnen krijgen zo weer een kans op een woning. De gelijkvloerse woningen zijn rolstoeltoegankelijk en hebben genoeg ruimte om zorg te kunnen verlenen als dat nodig is. De huur van een groot aantal woningen in het complex liggen onder de huurtoeslaggrens. Voor het leveren van zorg heeft de S.E.W. een samenwerking met zorggroep Drenthe, een zorginstelling die in de regio onder andere een aantal verzorgingstehuizen beheert, waaronder het nabij gelegen Else van der Laanhuis. De zorggroep heeft elke woning uitgerust met een spreekluisteralarmering en tevens is er een permanent bemenste zorgpost in het woon-zorgcomplex. Door zorggroep Drenthe is een bruin café voor ouderen gerealiseerd in het eerste gebouw aan de Hooiwegzijde e.e.a. in samenwerking met de S.E.W. De bewoners van de woonzorgzone kunnen ook gebruik maken van de faciliteiten in het Else van der Laanhuis, die via een verbindingsgang voor alle bewoners bereikbaar is. Dit project is in een tijdsbestek van 4 jaar het tweede grote project naast het Stoffer Holtjerwegproject , bestaande uit 86 appartementen voor senioren met de mogelijkheid tot zorgverlening. De S.E.W. is met de gemeente in overleg over herstructurering van de wijk “Nieuwe Akkers” te Paterswolde. Dit betreft een grootschalig project (219 huurwoningen, in eigendom van de S.E.W.) De bewoners van genoemde wijk zullen bij het proces betrokken worden. De voorbereidingen zullen nog enkele jaren in beslag nemen. Voor de nog nieuw te bouwen woningen zal de S.E.W. een onrendabel deel van de investering voor eigen rekening moeten nemen, ten einde een aanvaardbare huur te kunnen realiseren. Tevens is de gemeente gevraagd financieel bij te dragen aan het geheel (infrastructuur en dergelijke). De S.E.W. en de gemeente hebben besloten een adviesbureau de programmatische mogelijkheden te laten verkennen door middel van een aantal modelstudies. In deze verkenning worden de mogelijkheden voor een multifunctioneel centrum en detailhandels ontwikkelingen binnen het plangebied meegenomen. De uitkomst van dit onderzoek moet argumenten opleveren voor het maken van een hoofdkeuze in de programmering van een eventuele nieuwe wijk. De S.E.W.heeft inmiddels een financiële verkenning uitgevoerd en met de gemeente besproken. Genoemde wijk bestaat uit huurwoningen in het ondersegment ( goedkope huren), bij vervanging zullen de huren enigszins vergelijkbaar moeten zijn. De Nieuwe Akkers is de jaren ‘50 ontwikkeld als corporatiebuurt met 219 huurwoningen. De wijk ligt aan de noordkant van Eelde-Paterswolde en is ingesloten tussen de (historische) lintbebouwing van de Hoofdweg, Hooiweg en Vennerstraat. Door deze situering kent de wijk een besloten karakter. Het is een tuinwijk met groene hagen. De wijk is indertijd ontwikkeld voor jonge gezinnen en gezinnen met kinderen. Naast woningen kende de wijk een kleuterschool, een basisschool en een RK-kerk. Inmiddels heeft de wijk de eerste levenscyclus van circa 50 jaar achter de rug. Het woningaanbod sluit niet meer aan op de (toekomstige) behoefte.

12

13

Hoofdstuk 3

Huurprijsbeleid

Hoofdstuk 4

Woningmarkt/woningzoekenden en leefbaarheid

Huurprijs ten opzichte van kwaliteit

Met behulp van het aantal punten per woning zijn de maximaal redelijke huurprijzen inzichtelijk gemaakt. Ons beleid is om al onze woningen te verhuren voor een huurprijs die minimaal 70% is van de maximaal redelijke huurprijs grens. De woningen die al aan deze eis voldoen, krijgen een aangepast verhogingspercentage. Het gemiddeld huurverhoging percentage van al onze huurwoningen bedroeg per 1 juli 2008 – 1,6%.

Individuele huurtoeslag

Circa 18% van alle S.E.W. huurders maakt gebruik van huurtoeslag. Door een toename van senioren, werkloosheid en relatiebreuken is de verwachting dat een beroep op huurtoeslag in de toekomst zal toenemen. De S.E.W. zal nog meer dan voorheen onderzoeken of de kandidaat huurder op een voor hem of haar passende woning reageert, en kijken naar verhouding huur en inkomen.

Huurachterstanden en ontruiming

Bij de S.E.W. heeft het laag houden van de huurachterstand een bijzonder hoge prioriteit. Betaalproblemen leiden gemakkelijk tot uitzichtloze situaties en in het uiterste geval tot woning ontruiming. Door een zeer strakke incassoprocedure wil de S.E.W. de doorlooptijd zo kort mogelijk houden. Tot tevredenheid van de SEW heeft er voor het vijfde opeenvolgende jaar geen enkele ontruiming plaatsgevonden, hetgeen ver onder het landelijke gemiddeld ligt. Landelijk zien we juist een toename van ontruimingen. Een lage huurachterstand met een daar aan gekoppelde regeling, tussen huurder en de S.E.W., is door een huurder gemakkelijker en dus minder belastend ongedaan te maken. Ook proberen we het aandeel automatische incasso’s te vergroten en belonen we trouwe betalers in de laatste maand van het jaar met een huurkorting. Ook letten we op een redelijke huur-inkomsten verhouding bij het toewijzen van een woning. Probleemhuurders worden door de S.E.W., Maatschappelijk werk en de R.I.B.W. Drenthe begeleid. Het resultaat is boven verwachting te noemen.

Toenemende vraag

Door het afnemen van het aantal mutaties is de vraag naar huurwoningen groter dan ooit. Ook is door de toenemende vergrijzing de vraag naar senioren woningen toegenomen. Tevens wordt door het C.O.A. Verslavingzorg Noord Nederland, Humanitas en de R.I.B.W. een beroep op beschikbare woonruimte gedaan. Nog steeds is er sprake van een stijging van relatiebreuken met hieraan gekoppeld een dringende behoefte aan woonruimte.

14

Nut en noodzaak wijkvernieuwing

De belangrijkste redenen om tot wijkvernieuwing over te gaan zijn tweeledig: maatschappelijke ontwikkelingen en technische staat van woningen en infrastructuur. • Demografische, sociaal-economisch en woningmark ontwikkelingen. De Nieuwe Akkers is ontwikkeld voor de sociale verhoudingen van circa 50 jaar geleden, de periode van Wederopbouw. Inmiddels is het welvaartsniveau sterk gegroeid en daarmee is de behoefte aan meer woonkwaliteit toegenomen. Door de vergrijzing neemt in de huursector de behoefte aan gezinswoningen af en die aan moderne seniorenwoningen toe. • Technische kwaliteit en inrichtingskwaliteit openbare ruimte. De welvaartstoename heeft ook gevolgen voor de openbare ruimte. De inrichting van de openbare ruimte is niet meer toegesneden op het huidige autobezit. Parallel hieraan neemt de behoefte aan veilige langzaam verkeersroutes en speelplekken toe. Herinrichting van de openbare ruimte (als geheel van straten, pleinen, groen en spelen) is noodzakelijk om de woonkwaliteit op een eigentijds peil te brengen en te voorkomen dat de leefbaarheid in de wijk onder druk komt te staan. Bovendien is vervanging van de riolering noodzakelijk en dit is een kans om gelijktijdig bovengrondse maatregelen te treffen. Kortom na 50 jaar is het gewenst de wijk een oppepper te geven om weer 50 jaar mee te kunnen. Gelukkig spelen er op dit moment nog geen acute problemen, maar zover moeten we het ook niet laten komen. Veel van de zittende (oudere) bewoners die al lang in de wijk wonen zijn nog tevreden met hun woonsituatie. Zij zijn hieraan gewend. Dit kan evenwel snel veranderen bij een generatiewisseling. Uit de enquête die in 2005 is gehouden blijkt dat nu al ruim 40% van de bewoners minder of slecht te spreken is over de verkeerssituatie in de wijk.

Sociaal-economische pijler: • • • •

De Nieuwe Akkers moet zich ontwikkelen tot een wijk waar mensen in verschillende levens fasen kunnen (blijven) wonen (generatiebestendige wijk). Naast de differentiatie in woningtypologie wordt gelijktijdig een mix van huur- en koop woningen nagestreefd om ook in sociaal-economisch opzicht een meer gemêleerde wijk tot stand te brengen. De Nieuwe Akkers en met name het deel ten oosten van de Nieuwe Akkers maakt deel uit van het zoekgebied voor nieuwe dorpsvoorzieningen: multifunctionele accommodatie en uitbreiding detailhandel. Hierbij ligt op grond van de gemeentelijke structuurvisie prioriteit bij oriëntatie van deze voorzieningen op de Hoofdweg, als historisch lint en onderdeel van de hoofdwegenstructuur. Inpassing van een veilige langzaam verkeersroute oost-west naar de geambieerde nieuwe dorpsvoorzieningen (winkels en met name MFA).

15

Fysieke pijler:

Om tegemoet te komen aan het generatiebestendig maken van de wijk worden de beide flats (36 woningen) in de wijk vervangen door moderne appartementen. Bij de vervangende nieuwbouw van de Nieuwe Akkersflat kant de dislocatie van de voormalige kleuterschool worden betrokken. • •

De openbare ruimte wordt, in combinatie met vervanging van de riolering, heringericht waarbij het straatprofiel wordt aangepast aan de hedendaagse eisen wat betreft verkeers veiligheid (30km, duurzaam veilig) en met name parkeren. Vanzelfsprekend exclusief de dorpsvoorzieningen die een eigen parkeerregiem kennen. Bij de te renoveren wijkdelen waar het stratenpatroon ongewijzigd blijft staat optimalisatie centraal. Hierbij dienen kansen voor parkeren op eigen terrein zoveel mogelijk te worden benut.

Duurzaamheid • • • • •

De vervanging van de riolering wordt in de vorm van een gescheiden stelsel gerealiseerd. Nieuwbouw dient hierop te worden aangesloten. Bij de renovatie zal worden onderzocht of dit ook voor de bestaande woningen gerealiseerd kan worden. Het is wenselijk dat bij het aanleggen van nieuwe ondergrondse infrastructuur in de nieuwe wijkdelen gezocht wordt naar innovatieve, duurzame concepten, zoals b.v. ondergrondse warmte/koudeopslag. Wellicht kan aansluiting gevonden worden bij het onlangs gesloten convenant “duurzame energie-infrastructuur regio Groningen-Assen”. Versnipperd openbaar groen dient zoveel mogelijk te worden voorkomen. Het verdient de voorkeur het groen in de vernieuwde wijk te concentreren, daar waar mogelijk gekoppeld aan water. Op Nieuwe Akkers zal het (nog te ontwikkelen) waterhuishoudkundig plan van toepassing zijn. Ten aanzien van de waterberging zal, gelet op de beperkte mogelijkheden in de wijk, een relatie worden gezocht met het aangrenzende landgoed De Braak. Het landgoed kampt met het probleem van een dalende grondwaterspiegel. In het ontwikkelproces worden de mogelijkheden verkend van innovatieve concepten met een hogere norm. Hierbij is oog voor de balans tussen sober en doelmatig bouwen (woninglasten) en energielasten, die samen de woonlasten bepalen.

Bewonersparticipatie • •

De wijkvernieuwing dient binnen de genoemde ambities en randvoorwaarden in een open planproces met de wijk te worden uitgewerkt. Naast een goede communicatie met de wijk dienen bewoners de kans te krijgen actief te participeren in het ontwerp van hun eigen woon- en leefomgeving.

Uitwerking

Het programma voor het wijkvernieuwingsplan is op hoofdlijnen gedefinieerd (zie Hoofdstuk 2) en voorzien van een visie op investeringen van gemeente en SEW. Na bestuurlijke instemming kan dit plan in samenspraak met de bewoners van het vernieuwingsgebied worden uitgewerkt .

Kansen voor herhuisvesting

Hier komt bij dat met de oplevering van het SEW project Mozartweg en de daarbij op gang te brengen doorstroming kansen ontstaan voor herhuisvesting van bewoners van woningen die op de nominatie staan gesloopt te worden. De beperkte mogelijkheden voor herhuisvesting vormden tot nu toe een groot struikelblok om tot sloop voorafgaand aan nieuwbouw over te gaan. Nu zich de gelegenheid voordoet is het zaak door te pakken. Ook is het voortschrijdend inzicht ontstaan om bij de sloop/vervangende nieuwbouw van de flat aan de Fokkerweg te onderzoeken of uitwisseling met het speelveld naast de kerk mogelijk is. Dit heeft als voordeel dat de speelvoorziening op een meer besloten plek in de wijk komt en dat gestapelde bouw aan de Nieuwe Akkers kan worden gesitueerd. Dit versterkt de ruimtelijke kwaliteit van de weg als wijkontsluiting.

16

Om tot afspraken tussen de gemeente en de S.E.W. te komen is een voorzet gemaakt met het in kaart brengen van ontwikkelingen op de woningmarkt in de Provincie Drenthe. Speerpunt hierin is het realiseren van senioren- en starters woningen in onder andere Eelde/Paterswolde. Een voorbeeld hiervan is ouderenhuisvesting in de wijk “Spierveen” (thema ouderen huisvesting in een nieuwbouw wijk) Met uitbreiding van het aanbod op meer centrumgerichte locaties is een extra kwaliteitsimpuls gerealiseerd. In een complex aan de Hemstukken is een zorgpost, een bureau voor de R.I.B.W. Drenthe en een atrium als voorziening in de welzijnsfeer tot stand gekomen. Bewoners van genoemd complex en bewoners uit de naaste omgeving maken inmiddels gebruik van deze voorziening.

Convenant leerling bouwplaatsen

De gemeente Tynaarlo en de lokale corporaties S.E.W. en Woonborg, hebben een convenant ondertekend met Bouwradies waarin afspraken zijn gemaakt over het beschikbaar stellen c.q. realiseren van leerling bouwplaatsen. Deze plaatsen zijn van belang, om ook in de toekomst van een hoog kwaliteitsniveau in de bouw verzekerd te zijn. Tevens heef de SEW het Manifest maatschappelijk opdrachtgeversschap van het Noorden te ondertekenen. Voor de uitvoering van de afspraken uit het manifest helpen de adviseurs van Fundeon bij het leggen van de contacten over stageplekken, leerling bouwplaatsen, docentenstages en gastlessen.

Leefbaarheid

Leefbaarheid is voor de S.E.W. een belangrijk thema. De leefbaarheid bepaalt de staat waarin de wijk verkeerd, bepaalt het gevoel van veiligheid en ook de verhuurbaarheid van de woningen. De S.E.W. kiest hierin voor een actieve opstelling en is bereid bij overlast te bemiddelen. Regelmatig zoekt de S.E.W. daarbij samenwerking met andere partijen, zoals politie, maatschappelijk werk, de ambulante verslavingszorg, de R.I.B.W. Drenthe en de G.G.D. Door bemoeizorg streeft de S.E.W. naar een goed woon- en leefklimaat. Probleemhuurders worden op verzoek van de S.E.W. door hulpverleners begeleid. Dit heeft tot op heden goede resultaten opgeleverd. Tevens vindt er overleg plaats met de H.B.V., A.N.B.O., een aantal wijkverenigingen en de directie van de verzorgingstehuizen in Eelde/ Paterswolde.

Doelgroepen

De S.E.W. zet zich op de eerste plaats in voor mensen die door een relatief laag inkomen of een bijzondere behoefte hun woonwens niet zelfstandig kunnen vervullen. Tevens wordt door het C.O.A. Verslavingzorg Noord Nederland, Humanitas en de Regionale instelling beschermende woonvormen Drenthe een beroep op beschikbare woonruimte gedaan. Daarnaast is er ook ruimte voor bijzondere woonvormen, zoals kleine woonvormen voor mensen met dementie. De S.E.W. heeft een samenwerkingsverband met de Zorggroep Drenthe voor het verlenen van eventuele zorg op maat aan haar huurders die hiervoor in aanmerking kunnen en willen komen. De S.E.W. is aanspreekbaar op een verdergaande inzet, ook voor het onrendabele deel voor investeringen. De S.E.W. heeft zich de afgelopen jaren sterk gemaakt voor een meldpunt overlast. In de afgelopen periode zijn er diversen gesprekken gevoerd met de verantwoordelijke wethouder en ambtenaren van de gemeente Tynaarlo. Eén en ander heeft er mede toegeleid dat in de gemeente Tynaarlo een Meldpunt is gestart betreffende overlast zaken in Eelde en Paterswolde, Vries en Zuidlaren. (In Eelde/ Paterswolde wordt al enkele jaren op deze wijze samengewerkt). De samenwerking tussen de S.E.W., Maatschappelijk werk en Politie heeft hierbij als voorbeeld gediend.

17

Het OGGz staat voor openbare geestelijke gezondheidszorg

Het OGGz netwerk is bedoeld voor mensen die op een bepaald moment in hun leven een helpende hand nodig hebben. Deze mensen kunnen het bijvoorbeeld moeilijk vinden om voor zichzelf te zorgen, of het lukt ze niet om zaken zelf te regelen. Het kan ook zijn dat familie of bekenden zich zorgen maken. Instellingen zien dat het niet goed gaat met iemand of ontvangen klachten. Op dat moment is het tijd voor hulpverleners om deze zorg tijdelijk over te nemen. Het OGGz netwerk zet dan samen met de cliënt de weg naar de gewone zorgverlening weer uit.

De meldpunten

Wanneer men zich zorgen maakt over, of overlast ondervindt van, mensen in de omgeving, dan kan men contact opnemen met één van de OGGz meldpunten. Men wordt dan te woord gestaan door een maatschappelijk werker. Deze zal een aantal vragen stellen over de situatie en een meldingsformulier invullen. Naam en telefoonnummer worden genoteerd. Men wordt naderhand geïnformeerd over wat er met de melding wordt gedaan. De meldpunten voeren een geautomatiseerde cliëntenregistratie. Er wordt zorgvuldig omgegaan met gegevens.

Wat gebeurt er met een melding

De melding wordt doorgegeven aan de OGGz zorgconsulent. Deze gaat na of de client al bekend is bij de hulpverlening. Er wordt een huisbezoek afgelegd om een zo compleet mogelijk beeld te krijgen van de problematiek. Het komt voor dat cliënten de hulpverlener niet binnenlaten. Er zullen in dat geval meerdere pogingen gedaan worden om contact te leggen. Soms lijkt het voor de buitenwereld alsof er niets gebeurt. Het kan geruime tijd in beslag nemen voordat het vertrouwen van de cliënt gewonnen is. Pas dan is er een basis om de problemen op te lossen en aan de oorzaken ervan te werken. Eens per 4 à 6 weken vindt er een overleg plaats van het OGGz netwerk. Tijdens het overleg wordt besproken welke hulp nodig is. Het doel van de hulp is om de cliënt te begeleiden naar een voor hem/ haar en de omgeving aanvaardbaar maatschappelijk bestaan. Hiervoor kan langdurige hulp nodig zijn. Wanneer er sprake is van een situatie die mogelijk gevaar oplevert voor de cliënt en/ of de omgeving, dan wordt er een procedure gestart die de cliënt dwingt om hulp te aanvaarden. Het OGGz meldpunt is een gezamenlijk initiatief van de volgende organisaties: • Gemeente Tynaarlo • GGD Drenthe • GGZ Drenthe • GGZ Groningen • Maatschappelijk Werk NoorderMaat • Politie Gemeente Tynaarlo • RIBW Drenthe • Stichting Eelder Woningbouw SEW • Verslavingszorg Noord Nederland VNN • Woonborg

18

Wonen en Zorg

Sinds begin jaren negentig neemt de S.E.W. het voortouw om seniorenwoningen te bouwen, waaraan in deze regio grote behoefte is. In samenwerking met de gemeente heeft de S.E.W. locatie onderzoek verricht. De kern van Eelde (Stoffer Holtjerweg) kwam daaruit naar voren als een geschikte locatie voor senioren appartementen, dichtbij winkels en andere voorzieningen. Dit heeft geresulteerd in de bouw van 86 appartementen. De bewoners van genoemde appartementen kunnen een beroep doen op de zorgverstrekking vanuit de plaatselijke 24 uur bemenste zorgpost. De 24 uur bemenste post is gerealiseerd in een van de vijf gebouwen. Er is sprake van een toenemende vraag aan zorg op maat. De zorgverlening is in staat verzorgingshuiszorg te leveren, alleen voor verpleeghuiszorg zal men gedwongen moeten verhuizen. Alle 86 appartementen zijn voorzien van een alarmering voor direct contact met de verpleger in de zorgpost. Vanwege de grote behoefte zijn in 36 seniorenwoningen, direct gelegen naast de 86 genoemde appartementen, ook alarmeringen geplaatst. Vanuit de genoemde zorgpost zal een eventuele hulpvraag beantwoord worden. Elk woongebouw heeft een plezierig ingericht eigen atrium, waar ruimte is voor verschillende spelactiviteiten. Genoemd project is een voorbeeldproject en is als zodanig gepresenteerd op de bouwrai in het corporatiehuis van Aedes. Tevens heeft de Provincie Drenthe het project benoemd als voorbeeld project van de Provincie 2005 in het kader van Wonen Zorg en Welzijn. Deze uitgekiende combinatie van wonen, zorg en welzijn wordt inmiddels ook elders in Eelde/ Paterswolde gerealiseerd, in de wijk Spierveen heeft de S.E.W. onder andere een complex van 24 appartementen, waaronder een zorgpost. In het voorjaar 2005 is genoemd complex uitgebreid met een gemeenschappelijke ruimte en binnentuin. Hiermee bevordert de S.E.W. de sociale contacten van de bewoners onderling. Tevens heeft de S.E.W. 15 levensloop bestendige huurwoningen aan de Pinksterbloem gerealiseerd. Ook in deze woningen wonen een aantal huurders die een verzorgingshuis indicatie hebben en in hun woning zorg op maat aangeboden krijgen.

Wonen met een handicap

Soms kan een eenvoudige aanpassing er voor zorgen dat iemand met een lichamelijke handicap probleemloos zelfstandig kan blijven wonen. Soms is daar iets meer voor nodig en is een aangepaste woning noodzakelijk. Door het bouwen van gelijkvloerse appartementen zullen de meeste grote aanpassingen voor gehandicapten tot het verleden behoren. Door overleg tussen de S.E.W. en Gemeente vindt hierdoor een aanzienlijke besparing van de W.M.O. kosten plaats. Op deze wijze neemt de S.E.W. haar verantwoordelijkheid om zo doeltreffend mogelijk met W.M.O. gelden om te gaan.

Huurcommissie

Tegen de huurverhoging per 1 juli 2008 is door de huurders geen enkel bezwaarschrift ingediend.

Betrekken van huurders bij beleid en beheer

Over actuele zaken is regelmatig overleg gevoerd met de Huurders Belangen Vereniging. Het betreft hier zaken zoals de jaarlijkse huurverhoging, nieuwbouw, onderhoud, huuraanpassing bij woningverbetering en herstructureringsplannen. Ook de leefbaarheid in Eelde/ Paterswolde komt aan de orde. In het afgelopen jaar zijn bij de H.B.V. geen klachten gemeld over het woningbezit van de S.E.W. Bij plannen voor nieuwbouw wordt waar mogelijk al in een vroeg stadium gezocht naar betrokkenheid van toekomstige bewoners. Het huurbeleid was en is nog steeds regelmatig onderwerp van politieke discussie en besluitvorming. De S.E.W. heeft steeds als uitgangspunt dat wonen voor alle huurders betaalbaar moet zijn. Ook in 2009 kan de huurders organisatie rekenen op een uitnodiging om mee te praten over het huurbeleid.

19

Regionale geschillen commissie

In 2005 heeft de SEW zich aangesloten bij de Regionale geschillencommissie Zuidoost Drenthe. Het betreft hier een gezamenlijke commissie voor woningcorporaties voor de behandeling van klachten. Vergaderingen/zittingen worden gehouden in het werkzame gebied van de betreffende corporatie. De regionale geschillen commissie heeft voor de SEW geen klachten hoeven te behandelen omdat er geen klachten waren

20

21

Hoofdstuk 5

Woningmarkt/woningvoorraad

Nieuwbouw

De vraag naar betaalbare en goede huisvesting neemt alleen maar toe. De vraag naar vooral seniorenwoningen is groot, en zal de komende jaren alleen maar groter worden. Een belangrijk deel van onze nieuwbouwplannen richt zich dan ook op deze doelgroep. Ook is er aandacht voor huisvesting van bijzondere doelgroepen. De volgende nieuwbouwplannen zijn in inmiddels uitgevoerd: 72 huurappartementen aan de Mozartweg, 28 appartementen worden gerenoveerd en 44 nieuwbouwappartementen. In ontwikkeling: 2 levensloopbestendige huurwoningen aan de Zevenhuizerweg. De woningen aan de Hooiweg/Mozartweg/Handelweg zijn uitermate geschikt zijn om na een zorgindicatie zorg op maat te kunnen verstrekken aan haar bewoners. Tevens zijn drie gemeenschappelijke ruimten achter de appartementen gerealiseerd voor welzijnsactiviteiten en een zusterpost.

Verhuiskosten vergoedingsreglement

Bij sloopwoningen wordt met de betrokken bewoners een op de situatie toegesneden vergoedingsreglement overeengekomen conform voorschriften van VROM. Het vergoedingsreglement (sociaal plan) is in 2007 uitvoerig besproken met de RVC van de SEW en de Huuders Belangen Vereniging Eelde/Paterswolde. Beide konden instemmen met het reglement.

22

23

Hoofdstuk 6

Kwaliteit van het bezit

Hoofdstuk 7

Financiën

Projectmatig onderhoud

Algemeen

Verbeteren / vernieuwen woningbezit

Het financieringsbeleid van de S.E.W. is erop gericht de rente risico’s te beheersen. Goed inzicht in de verloop van de financieringsverplichtingen is de basis. Spreiding van de risico’s in de tijd (looptijd en management) beperkt de risico’s. Het vervroegd aantrekken van leningen heeft bijgedragen in het beperken van de risico’s.

Projectmatig onderhoud is de grootste post in de onderhoudsbegroting. Aan de hand van de geactualiseerde meerjarenbegroting wordt de planmatige jaarbegroting samengesteld. Doel hierbij is een preventieve aanpak van het onderhoud. Deze preventieve aanpak heeft een positief effect op het klachten- en mutatieonderhoud.

Ook in 2008 is er weer de nodige aandacht geweest voor het verbeteren van woningen. Hierbij moet je denken aan het moderniseren van douche- en toiletruimten en keukens. Bij enkele woningen is centrale verwarming aangebracht en bij ruim 60 woningen zijn Hr ketels geplaatst in plaats van de conventionele ketels. De laatste nieuwbouw- en renovatiewoningen aan de Mozartweg / Händelweg zijn in 2008 opgeleverd waardoor dit project te einde is gekomen. De voorbereidingen voor de grootschalige renovatie en wijkvernieuwing in Nieuwe Akkers zijn in een beslissend stadium gekomen. In 2010 zal de fysieke aanpak van woningen van start gaan.

Dagelijks onderhoud

Het dagelijks, niet planmatig, onderhoud is arbeidsintensiever dan het projectmatig onderhoud. Het onderhoud is deels correctief en deels preventief. Bij mutaties wordt, indien financieel en beleidsmatig mogelijk, met de wensen van de klant rekening gehouden. Ook wordt de “markt” goed in de gaten gehouden omdat woonwensen en –eisen razendsnel wisselen. Om ook in de toekomst de woningen optimaal bezet te houden wordt er met deze facetten rekening gehouden bij de uitvoering van het onderhoud.

Meerjarenplanning

De meerjarenonderhoudsbegroting is in 2008 weer helemaal geoptimaliseerd en geautomatiseerd. Dit is gebeurd aan de hand van de oude meerjarenplanning en inventarisaties in de complexen. De meerjarenbegroting wordt jaarlijks geactualiseerd waardoor het een dynamisch karakter heeft. Door nacalculatie van projecten, inventarisaties van de woningen en analyseren van de onderhoudsadministratie wordt de korte termijn begroting steeds verder verfijnd.

Flexibiliteit

Het onderhoudsbeleid moet zo flexibel zijn dat het voortdurend aangepast kan worden op wisselende signalen vanuit de markt, van huurders, van de overheid of de woonomgeving. Bij de SEW is deze flexibiliteit ook aanwezig omdat de beslissingslijnen uitermate kort zijn. Deze flexibiliteit wordt door de partijen dan ook als zeer klantvriendelijk ervaren.

Het waarborgen van de financiële continuïteit is een belangrijk prestatieveld, aangezien het hier gaat om het voortbestaan van de S.E.W. Onder financiële continuïteit wordt verstaan de mate waarin de S.E.W. in staat is aan haar verplichtingen op korte, middellange en lange termijn te voldoen.

Alle uitgaven zijn gedaan in het belang van de sociale volkshuisvesting. De bedrijfseconomische positie van de S.E.W. is naar huidige maatstaven gemeten gezond. De kwaliteit van het woningbezit is in belangrijke mate toegenomen, o.a. door het verjongen van het woningbestand. De ontwikkeling van het eigen vermogen lijkt eveneens voldoende om aan de exploitatie en onderhoud risico’s op middellange termijn het hoofd te bieden.

Woonfraudebeleid

De S.E.W. heeft door de grote sociale controle van haar bewoners en het nemen van steekproeven, indien er twijfel optreedt, in de desbetreffende woning een sluitende controle om woonfraude te voorkomen. Het voordeel van een relatieve kleine corporatie is dat je de klanten (huurders) kent. Door de laagdrempeligheid tussen huurder en corporatie zijn woonfraudezaken te voorkomen. In het afgelopen jaar hebben zich geen woonfraudezaken bij de S.E.W. voorgedaan.

Verkoop van woningen

Bij het uitponden van het bezit van de S.E.W. wordt de desbetreffende woning eerst door twee makelaars getaxeerd. Dit betreft de woningen die vermeld worden in de verkoopnotitie van de S.E.W. Bij publicatie van de in de verkoop staande woning via een makelaar en via de internetsite van de S.E.W. wordt voorrang gegeven aan huurders en woningzoekenden van de S.E.W. gedurende 9 werkdagen. Daarna kan een ieder via de reguliere weg tot aankoop van de woning over gaan. Tot op heden zijn er door de S.E.W. geen woningen verkocht aan andere partijen.

Verkopen

Verkopen van bestaande woningen en nieuwbouwwoningen is een belangrijk instrument voor de SEW om de onrendabele toppen van onze nieuwbouw mee te bekostigen. In het verslagjaar 2008 zijn 5 bestaande woningen verkocht.

Richtlijn 645

In 2004 is de richtlijn voor de jaarverslaggeving herzien. Deze zo geheten richtlijn 645 bevat een aanbeveling voor een nieuwe bedrijfswaardering op reële waarde. Richtlijn 645 geeft verder regels voor de verwerking en presentatie van een aantal specifieke kosten, zoals de splitsing van koop- en huurwoningen, verwerking van verkoop resultaten en aangegane verplichtingen.

24

25

Vennootschapsbelasting

Het belastingplan 2006 is sinds 1 januari 2006 van kracht. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun commerciële activiteiten vennootschapsbelasting (VpB) te betalen. Aedes en de belastingdienst hebben het overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht, waarmee corporaties vanaf 1 januari 2006 te maken hebben, afgerond. Eén en ander is vastgesteld in een vaststellingsovereenkomst (VSO) die in februari 2007 is gepresenteerd. Wij hebben als S.E.W. besloten de V.S.O. te ondertekenen. De S.E.W. heeft voor model twee gekozen, de zogenaamde administratieve scheiding. Door de overheid is in de december maand van 2007 de V.S.O. eenzijdig opgezegd. Dit betekent dat alle woningcorporaties per 1 januari 2008 volledig Vennootschapsbelastingplichtig zijn. Welke (financiële) gevolgen dit voor de corporaties zal hebben is nog onduidelijk. De S.E.W. is ondanks deze onzekerheid voornemens haar volkshuisvestelijke opgave waar te maken. Mogelijk zal de herstructurering van woningen op een versoberde wijze uitgevoerd moeten worden. Dit betreft het gebied de Nieuwe Akkers in Paterswolde.

Vogelaarheffing

Inmiddels is door de overheid de zogenaamde Vogelaarheffing opgelegd aan de woningcorporaties. De SEW heeft de aanslag van de genoemde heffing inmiddels ontvangen en voldaan. Onderzocht wordt of de opgelegde heffing rechtsgeldig is.

Accountant

Medio 2008 is Boek 2 BW aangepast op grond van de implementatie van de Europese richtlijn 2006/43/EG (betreffende de wettelijke controles van jaarrekeningen en geconsolideerde jaarrekeningen). Hierbij is artikel 2:382a BW inzake de vermelding van accountantshonoraria ingevoerd. Dit artikel beoogt om, via het vermelden in de jaarrekening van verschillende onderdelen van accountantshonoraria, inzicht te geven in de onafhankelijkheid van de externe accountant. De kosten voor de externe controle bedragen in 2008 € 26.477,-. Voor adviseringskosten is een bedrag van € 1398.25 uitgegeven.

26

27

Volkshuisvestingsverslag I. Kwaliteit van het woningbezit

In het verslagjaar is voor een bedrag van € 372,063 aan planmatig onderhoud uitgevoerd. Dit onderhoud wordt hoofdzakelijk uitgevoerd door derden. Het klachten - en mutatie onderhoud wordt grotendeels door onze eigen technische dienst uitgevoerd. Dit heeft als voordeel dat we door o.a. deze contacten door onze huurders op de hoogte worden gehouden van hun wensen, en hier zonodig gehoor aan kunnen geven. In het verslagjaar zijn er geen bezwaarschriften tegen de huurverhoging ontvangen. Er is geen sprake van achterstallig onderhoud. In 2008 is de inventarisatie van het onderhoud geactualiseerd.

Woningen in eigendom

Aantal woningen in eigendom per 1 januari 2008 (in exploitatie) Aantal aangekochte woningen:

927 0

Opgeleverde nieuwbouwwoningen: (Fase III - Mozartweg/Handelweg)

40 967

In dit verslagjaar verkochte woningen (uit eigen bezit)

5

In dit verslagjaar verkochte woningen (aangekochte woningen tbv verkoop)

0

Gesloopte woningen

0 5

Aantal woningen in eigendom per 31 december 2008

28

29

962

Verkoop van woningen In voorgaande jaren zijn er besluiten genomen om een gedeelte van ons woningbezit te verkopen. In het verslagjaar zijn er diverse woningen aan de lijst van mogelijke te verkopen woningen toegevoegd, de gemeente Tynaarlo is hiervan schriftelijk op de hoogte gebracht. Complex 2/3/10(Zevenhuizerweg) voor verkoop beschikbaar

9

inmiddels verkocht

2

nog te verkopen

7

Complex 7/8(Vennerstraat en Kooiweg) voor verkoop beschikbaar

53

inmiddels verkocht

40

nog te verkopen

13

Complex 9(Kosterijweg) voor verkoop beschikbaar

4

inmiddels verkocht

2

nog te verkopen

2

Complex 14 t/m 18 voor verkoop beschikbaar

78

inmiddels verkocht

16

nog te verkopen

62

Complex 20(Patrijsweg/Fazantweg) voor verkoop beschikbaar

32

inmiddels verkocht

8

nog te verkopen

24

Als de nog te verkopen woningen bij mutatie vrijkomen zullen ze via een makelaar tegen marktwaarde verkocht gaan worden.

30

31

II. Verhuur van woningen Verhuur en bewonerszaken

De huurachterstand bedraagt per 31 december 2008 : € 13,465 dat is van de jaarhuur: 0,31% (In 2007: € 12,985,- is 0,31% van de jaarhuur). In de toelichting op de balans is een specificatie van de achterstand opgenomen. Het vrijkomen van een woning wordt gepubliceerd, waarna alle woningzoekenden die ingeschreven staan bij de Stichting hierop kunnen reageren. De toewijzing vindt plaats door het Bestuur / Directie op basis van een puntensysteem, waarbij tevens wordt gekeken naar het inkomen, de grootte van het huishouden, huurtoeslag etc. De gemiddelde inschrijvingsduur van in 2008 aangegadigden toegewezen woningen bedroeg 25,4 maanden. Het gemiddelde aantal reacties per aanbod was in 2008: 9 In het boekjaar zijn 113 woningen toegewezen aan woningzoekenden. De toewijzing van deze woningen aan huishoudens in het boekjaar is als volgt:

Huurklasse t/m 30 juni

Huurklasse vanaf 1 juli

< = € 343,49 < € 491,64 > € 491,64 < € 348,99 < € 499,51 > € 499,51

Eenpersoonshuishoudens Jonger dan 65 jaar -inkomen <= € 20.600

6

4

0

6

5

0

-inkomen >€ 20.600

3

4

1

0

1

1

-inkomen <= € 18,525

0

13

2

0

3

0

-inkomen >€ 18.525

0

4

9

0

1

0

65 jaar of ouder

< = € 343,49 < € 491,64 > € 491,64 < € 348,99 < € 499,51 > € 499,51

Tweepersoonshuishoudens Jonger dan 65 jaar -inkomen <= € 27.575

1

8

0

1

4

1

-inkomen >€ 27.575

0

1

1

0

1

2

-inkomen <= € 24.275

0

2

56

0

1

2

-inkomen >€ 24.275

0

0

1

0

1

0

65 jaar of ouder

< = € 343,49 < € 526,89 > € 526,89 < € 348,99 > € 535,33 > € 535,33

Drie en meerpersoonshuishoudens Jonger dan 65 jaar -inkomen <= € 27.575

2

4

1

2

4

0

-inkomen >€ 27.575

0

1

0

0

1

0

-inkomen <= € 24.275

0

0

0

0

0

0

-inkomen >€ 24.275

0

0

0

0

0

0

65 jaar of ouder

32

33

Ook wordt in het BBSH de eis gesteld dat er binnen de corporatie een klachten procedure moet zijn. Dit heeft geleid tot het instellen van een regionale klachtencommissie in de regio Noord en Midden Drenthe. Alle corporaties in het gebied Noord en Midden Drenthe zijn hierbij aangesloten. De commissie bestaat uit drie leden, te weten: • Een lid is huurder van een deelnemende corporatie. • Een lid is werknemer van een deelnemende corporatie. • Een lid is noch huurder noch bestuurder noch werknemer van een deelnemende corporatie. Dit lid is tevens voorzitter van de klachtencommissie. In 2008 zijn bij de stichting geen klachten, ter behandeling door de klachtencommissie, ingediend. Aangezien er alleen vergaderd wordt bij klachten is er niet vergaderd.

Overzicht woningzoekenden per 31 december 2008:

Alleenstaanden

Meer personen

Totaal aantal personen

Mutaties in het bestaande woningbezit Voorafgaand boekjaar

Onroerende zaken

Huidig boekjaar

Woongelegenheden: - in exploitatie

927

962

-

-

927

962

- garages

16

16

- winkels

-

-

- overig

-

-

16

16

- in aanbouw Totaal Onroerende zaken, niet zijnde woningen:

Totaal Opgeleverde nieuwe woongelegenheden

-

Aangekochte woongelegenheden

-

Verkochte woongelegenheden

6

5

Gesloopte woongelegenheden

25

0

18

26

-

-

113

113

Woongelegenheden waaraan voorzieningen zijn getroffen voor:

Leeftijd tot 25 jaar

124

26

150

van 26 tot 40 jaar

156

116

272

van 41 tot 60 jaar

110

223

333

ouder dan 61 jaar

246

426

672

636

791

1.427

Van dit aantal personen zijn: - huurder van de S.E.W. 386 - geen huurder van de S.E.W. 1.041 totaal: 1.427

- minder dan € 22.689,-- meer dan € 22.689,-Vrijgekomen woningen door verhuizingen

Huurverhoging

De bruto huurprijzen stegen in dit verslagjaar als gevolg van: • de algemene huurverhoging per 1 juli 2008, de gemiddelde huurverhoging bedroeg 1,60 % per 1 juli 2007 was de verhoging gemiddeld 1,1%. • verhoging als gevolg van het treffen van voorzieningen zoals het aanbrengen van centrale verwarming en isolatie. Voor 2009 wordt rekening gehouden met een stijging van 2,5%. Ook voor de jaren daarna is de tendens dat de huurstijging beperkt zal blijven tot een inflatievolgend percentage. In de financiële meerjarenprognoses is hier rekening meegehouden. Aantal bezwaren tegen de verhoging per 1 juli 2008 : 0 ( per 1 juli 2007 : 0).

34

35

III. Betrekken van huurders bij beleid en beheer

Huurtoeslag

Het aantal huurders dat een beroep doet op Huurtoeslag is behoorlijk gedaald. Het aantal huurders waarvan de huur wordt gematigd op grond van de regeling voor individuele huurtoeslag bedroeg: per 30 juni 1996 : 268 huurders per 30 juni 1997 : 267 huurders per 30 juni 1998 : 293 huurders per 30 juni 1999 : 300 huurders per 30 juni 2000 : 278 huurders per 30 juni 2001 : 300 huurders per 30 juni 2002 : 278 huurders per 30 juni 2003 : 305 huurders per 30 juni 2004 : 317 huurders per 30 juni 2005 : 302 huurders Kalenderjaar 2006 : 236 huurders Kalenderjaar 2007 (meting december) : 174 huurders Kalenderjaar 2008 (meting december) : 169 huurder De gemiddelde bijdrage over het tijdvak 2008 was € 157,- per maand (in 2007 € 145,- per maand). Het gemiddeld aantal huurders dat een beroep doet op huurtoeslag bedroeg in 2008: 17,57%

36

Op grond van het bepaalde in de statuten van de stichting hebben huurders het recht om een deel van de leden van de Raad van Commissarissen bindend voor te dragen voor benoeming. Namens de huurders zit mw. A. Beving - ten Hove in de Raad van Commissarissen. Regelmatig vindt er overleg plaats met het bestuur van de HuurderBelangenVerening Eelde-Paterswolde. De huurdersbelangenvereniging wordt ingelicht omtrent het gevoerd beleid en de verdere uitvoering hiervan. Dit betreft onder meer: • verkopen • huurverhoging • planmatig onderhoud • wijkvernieuwing • nieuwbouw • huuraanpassing bij woningverbetering en of mutaties • veiligheid in woonwijken Met individuele bewoners en bewonersgroepen wordt overleg gepleegd over zaken als onderhoud, grootonderhoud, het treffen van voorzieningen tegen huurverhoging en in andere gevallen over alle zaken die de bewoners direct betreffen.

37

IV. Leefbaarheid Om te zorgen voor een goed woon- en leefklimaat hebben we regelmatig overleg met vertegenwoordigers van de verschillende wijken. Gezien de omvang van de stichting zijn deze lijnen kort. Eventuele problemen worden in onderling overleg opgelost. Tevens vindt er regelmatig overleg plaats met het college van B en W van de Gemeente Tynaarlo, de ANBO, Maatschapppelijk Werk, Politie, verzorgingshuizen, de ambulante verslavingszorg en de R.I.B.W. inzake de leefbaarheid.

V. Overleg met de gemeente In de contacten met de gemeente wordt voortdurend gezocht naar afstemming over zaken en ontwikkelingen die bijdragen aan het passend en betaalbaar wonen van personen die daar op grond van hun inkomen recht op hebben. Hiervoor is er ook een convenant opgesteld.

VI. Nevenactiviteiten In het verslagjaar zijn er geen nevenactiviteiten verricht. Eventuele verbindingen zijn dan ook niet van toepassing.

VII. Wonen en Zorg Hiervoor verwijzen wij u naar het jaarverslag van het bestuur, pagina 19.

VIII. Wonen met een handicap Hiervoor verwijzen wij u naar het jaarverslag van het bestuur, pagina 19.

38

39

C. Bedrijfswaardeberekening.

IX. Financiën A. Inleiding

Het waarborgen van de financiële continuïteit is een belangrijk prestatieveld, aangezien het hier gaat om het voortbestaan van de stichting. Onder financiële continuïteit wordt verstaan de mate, waarin de stichting in staat is aan haar verplichtingen op korte -, middellange - en lange termijn te voldoen.

B. Financieel beleid en beheer in 2008 Het verslagjaar 2008 is afgesloten met een resultaat van € 326.923,- terwijl een resultaat van € 190.588,- begroot was. Het positive resultaat ad. € 136.335,- ten opzichte van de begroting 2008 is voornamelijk het gevolg van:

Voordelige factoren ( x € 1.000 ): Hogere opbrengsten en vergoedingen Hogere overheidsbijdragen Hogere overige bedrijfsopbrengsten Hogere rente opbrengsten Lagere afschrijving Lagere salarissen/sociale lasten Lagere lasten onderhoud Lagere overige bedrijfslasten

120 181 508 301 16 (34) 148 304 1.544

Nadelige factoren ( x € 1.000 ): Te betalen Vennootschapsbelasting 2008 Onrendabele Top Mozartweg

529 878 1407

Per saldo hoger dan begroot

136

Voor nadere analyses van deze uitkomsten verwijzen wij u naar de toelichting op de winsten verliesrekening. Het eigen vermogen laat met een saldo per 31 december 2008 van €7.228.559,- een toename zien van € 326.923,- (het resultaat over het verslagjaar 2008 minus de latente belastingschuld).

40

De bedrijfswaardeberekeningen zijn opgesteld op basis van de balans en verlies - en winstrekening over 2008, de begroting 2009 en de meerjarenbegroting 2010 - 2018 De uitkomst van de bedrijfswaardeberekening ziet er als volgt uit (x € 1.000):

Totaal 2008

Bedrijfswaarde per 31/12/08

Boekwaarde gebouw & grond per 31/12/08

Saldo per 31/12/08

36.681

28.686

7.995

Voor een nadere analyse van de bedrijfswaardeberekeningen verwijzen wij u naar pagina 92.

D. Financiële meerjarenprognose

De meerjarenprognose is uitgewerkt in het volgens het BBSH vereiste aanhangsel C, dat een gedetailleerd overzicht geeft van het vermogen en de financiering. De kernpunten en de gehanteerde uitgangspunten voor deze prognose zijn als volgt: 1. Ontwikkeling jaarresultaat 1.1 Huurbaten Voor het jaar 2008 en de jaren daarna is rekening gehouden met een stijging van 1,6%. De jaren daarna met een percentage van 2,5%. De huurderving is de komende jaren gesteld op 1%. Er is rekening gehouden met een jaarlijkse verkoop van 3 woningen uit het bestaande bezit. 1.2 Rijksbijdragen Er is uitgegaan van de bekende bedragen inzake B.W.S - subsidie en woningaanpassingen van gehandicapten, alsmede afbraak van de egalisatiereserve D.K.P.H - woningen. 1.3 Opbrengst verkoop woningen De komende 5 jaren zullen we naar verwachting 15 woningen uit het bestaande bezit verkopen. De verkoopprijs van deze woningen zal ca. € 150.000,- (per woning)bedragen. De verwachte boekwinst is ca € 130.000,- (per w). Met deze 15 woningen is rekening gehouden in de berekening van de bedrijfswaarde. 1.4 Lonen en sociale lasten / overige bedrijfskosten De prognose is gebaseerd op een jaarlijkse stijging van 2,5 %. 1.5 Onderhoudskosten Onderscheid wordt gemaakt naar cyclisch en niet-cyclisch onderhoud. Voor het cyclisch onderhoud is uitgegaan van de cijfers volgens de meerjarenbegroting 2008 e.v. Voor het niet-cyclisch onderhoud is ingaande 2008 een bedrag geraamd van € 449.315,-. Dit betreft de kosten door derden, dus exclusief de loonkosten van eigen personeel. Hierbij is rekening gehouden met 3,25 % prijsstijging per jaar.

41

1.6 Rente leningen / Opbrengst beleggingen De verwachte rentelasten zijn gebaseerd op de leningscontracten, behorend bij de met de financiers afgesloten leningen. Bij renteaanpassing van leningen in de toekomst is uitgegaan van een rentepercentage van 6%. Inzake de opbrengst van beleggingen / overtollige liquide middelen is rekening gehouden met het gevoerde beleggingsbeleid. 1.7 Afboeking onrendabele top nieuwbouw Op het nieuwbouwcomplex aan de Mozartweg is aanvullend een bedrag van in totaal € 878.132,afgeboekt als onrendabele top. Dit is gebleken na nieuwe berekeningen met het Financiële pakket FMP. 1.8 Resultaat Het geprognostiseerde resultaat voor de komende jaren aan de hand van bovenstaande uitgangspunten bedraagt voor ( x € 1.000,-): Deze resultaten zijn conform de liquiditeitsprognose 2009-2014. Het betreft hier het resultaat na aftrek van te betalen Vennootschapsbelasting. Netto resultaat 2009 € 472 2010 € 607 2011 € 605 2012 € 508 2013 € 561 2014 € 782 2. Financiele kengetallen 2.1 Solvabiliteit Hieronder wordt verstaan het eigen vermogen, uitgedrukt in een percentage van het totaal vermogen. De egalisatie-rekeningen worden hierbij gerekend tot het eigen vermogen. 2.2 Rentabiliteit totaal vermogen Hieronder wordt verstaan het totaal van het jaarresultaat en de rentelast, uitgedrukt in een percentage van het totaal vermogen. 2.3 Rentabiliteit eigen vermogen Dit is het jaarresultaat uitgedrukt in een percentage van het eigen vermogen. 2.4 Current ratio Dit kengetal is het totaal van de vlottende activa (= vorderingen op korte termijn + saldo liquide middelen) gedeeld door het totaal van de vlottende passiva.

42

Eigen vermogen

Door de jaarlijkse resultaten over de periode 2009 tot en met 2014 zal het eigen vermogen van € 7.228.559,- per ultimo 2008 toenemen tot € 10.763.473,- per ultimo 2014. Verwachte verloop van het eigen vermogen over de jaren 2009 - 2014(x € 1000) Saldo per 1 januari

Jaarresultaat

Saldo per 31 december

2009

7.229

472

7.700

2010

7.700

607

8.307

2011

8.307

605

8.912

2012

8.912

508

9.420

2013

9.420

561

9.981

2014

9.981

782

10.763

Kengetallen 2009

2010

2011

2012

2013

2014

% Solvabiliteit

16,9%

17,4%

17,9%

18,3%

18,9%

20,7%

% Rentabiliteit TV

5,5%

5,5%

5,4%

5,1%

5,1%

5,6%

% Rentabiliteit EV

6,5%

8,0%

7,7%

6,3%

6,7%

8,7%

3,4

2,3

1,9

1,6

0,8

0,4

Current Ratio

Deze kengetallen nader beschouwd valt te concluderen dat de solvabiliteit stijgt de komende jaren. De rentabiliteit van het totaal vermogen blijft nagenoeg gelijk de komende jaren. De rentabiliteit van het eigen vermogen blijft nagenoeg gelijk de komende jaren. De current ratio geeft aan dat de SEW de komende jaren aan haar kortlopende verplichtingen kan voldoen. Bedrijfswaardeberekening Uit de per ultimo 2008 gemaakte bedrijfswaardeberekeningen blijkt dat de toekomstige exploitatieresultaten voldoende zijn om de huidige boekwaarde te kunnen dekken. Uitgegaan is van een voortzetting van de huidige uitgangspunten ten behoeve van beheer, onderhoud, verhuur e.d.

43

E. Financiering verslagjaar Van de financieringspositie per de balansdatum kan het volgende overzicht worden gegeven

F. Treasury/Beleggingen

x € 1.000 2008

2007

29.613

29.994

62

321

29.674

30.314

- Reserves

7.229

6.902

- Leningen

35.318

35.802

175

0

- Waarborgsommen

20

22

- Egalisatierekening

463

736

43.204

43.462

13.530

13.148

3.633

1.638

340

408

16.823

14.378

Op lange termijn vastgelegde middelen: - (Im-) materiële vaste activa - Financiële vaste activa Beschikbare middelen op lange termijn:

- Voorzieningen

Overschot financieringsmiddelen ( werkkapitaal )

In 1999 is het financierings- en beleggingsbeleid vastgelegd in een treasurystatuut. Overtollige liquide middelen worden belegd op grond van marktverwachtingen en actuele liquiditeitsprognoses. Per balansdatum waren de overtollige middelen zoveel als mogelijk op spaarrekeningen belegd. Per balansdatum was de omvang van de liquide middelen circa € 14,5 miljoen. Deze hoge liquiditeitspositie werd hoofdzakelijk veroorzaakt door de verkoop van woningen en het reeds in een eerder stadium aantrekken van een lening van € 12 miljoen. Ter verdere beperking van het renterisico is in 2000 een Cap aangekocht. Voor een bedrag van € 2,5 miljoen is de te betalen korte rente tot en met 1 maart 2010 gemaximeerd op 6,5 %. Er wordt een actief rentemanagement gevoerd. Basis is het beschermen tegen een ongewenste ontwikkeling van de te betalen rentelasten. Ontwikkelingen van de rente op de gelden kapitaalmarkt worden intensief gevolgd. Voornoemde ontwikkelingen en de ontwikkeling van de beschikbare liquide middelen kunnen aanleiding zijn om de ingenomen positie te doen wijzigen.

Op korte termijn beschikbare middelen: - Overige schulden - Overige vorderingen Liquide middelen ultimo boekjaar

Ter toelichting: In het verslagjaar is het werkkapitaal toegenomen met

382

Vrijgekomen middelen - Voordelig resultaat

327

- Desinvesteringen

285

- Normale afschrijvingen

465

- Toename voorzieningen

175

- Afname vordering B.W.S

258 1.510

Besteding middelen: - Investeringen (incl. aangegane verplichtingen/onr. top)

368

- Afname egalisatierekening B.W.S.

258

- Aflossingen geldleningen

485

- Afname waarborgsommen

2

- Latente belastingschuld

0

- Afname egalisatierekening

15 1.128

Per saldo afname werkkapitaal

382

44

45

Verklaring van het bestuur Bestuursverklaring Het bestuur verklaart dat alle uitgaven in het boekjaar in het belang van de volkshuisvesting zijn gedaan (conform artikel 26 BBSH). Vastgesteld door Bestuur / Directie Dhr. H.J. van Dijk, directeur-bestuurder

Verklaring van de Raad van Commissarissen De leden van de Raad van Comissarissen van de Stichting Eerlder Woningbouw verklaren de inhoud van het door het bestuur ter vaststelling overlegde jaarverslag 2008 te hebben onderzocht. Op basis hiervan heeft de Raad van Commissarissen vervolgens het jaarverslag 2008 goed gekeurd. De heer H. Temmen, voorzitter

Mw. A.F. Beving - ten Hove, lid

Mw. I. Huisman - Holmersma, lid

Paterswolde, juni 2009

46

47

Kengetallen 2008

2007

2006

2005

2004

2003

Gegevens woningbezit Aantal verhuureenheden in exploitatie 1.

Woningen/woongebouwen

962

927

944

943

958

946

2.

Idem in aanbouw

0

0

0

0

0

15

3.

Overige gebouwen

16

16

16

16

16

16

Gemiddelde verzekerde waarde per woning (x € 1,000)

n.v.t.

104

102

101

101

105

Gemiddelde grondslag OZB per woning (x € 1,000)

140

140

120

123

123

85

Mutaties in het woningbezit

2008

2007

2006

2005

2004

2003

Het verhuren van woningen 1.

Mutatiegraad

12

12

8

6

8

11

2.

Acceptatiegraad

97

97

97

97

97

97

3.

Huurachterstand in % jaarhuur

0.31

0.31

0.43

0.28

0.44

0.43

4.

Huurderving wegens leegstand in % jaarhuur

0.56

1.56

1.76

1.44

0.27

0.34

Financiële continuïteit 1.

Solvabiliteit

16.2

15.5

11.5

7.5

9.2

13.0

2.

Liquiditeit

4.1

8.7

2.8

2.1

4.1

1.8

3.

Rentabiliteit eigen vermogen

4.5

19.2

29.6

15.5-

3.5-

26.0

4.

Rentabiliteit vreemd vermogen

5.7

5.4

5.4

5.4

4.2

6.2

1.

Aantal opgeleverd

40

14

18

0

15

32

2.

Aantal aangekocht

0

0

0

1

0

1

5.

Rentabiliteit totaal vermogen

5.1

7.4

7.5

2.8

3.0

6.3

3.

Aantal verkocht

5

6

6

4

2

11

6.

Renteresultaat in % eigen vermogen

11.5

7.8

9.1

19.1

19.1

21.9

4.

Aantal gesloopt

0

25

12

12

0

0

7.

Interne financiering per woning

0

0

0

0

0

0

5.

Aantal in aanbouw

0

0

0

0

0

15

8.

Cash-flow per woning

823

1.901

2.363

25

761

2.169

6.

Overgeboekt van in Ontwikkeling

0

0

1

7.514

7.311

5.907

4.164

4.735

4.961

1.619

1.340

Balans en winst&verliesrekening Aantal woningen naar huurklasse 1.

Eigen vermogen per woning

1.

Goedkoop( < € 343,49 norm CFV)

307

341

417

424

411

384

2.

Voorziening onderhoud per woning

2.

Overig

655

586

527

519

547

562

3.

Totale opbrengsten per woning

5.648

5.624

5.543

6.983

4.528

5.322

4.

Kapitaallasten per woning

2.702

2.667

2.758

2.871

3.032

3.079

5.

Lasten onderhoud per woning

762

961

630

683

1.083

714

Kwaliteit

6.

Zakelijke lasten per woning

215

204

260

162

166

167

1.

Aantal klachtenmeldingen per woning

1.31

1.43

1.35

1.51

1.58

1.16

7.

Overige bedrijfskosten per woning

990

920

1.155

1.431

1.268

1.159

2.

Aantal gevallen mutatieonderhoud per woning

0.12

0.10

0.10

0.11

0.08

0.11

8.

Renteresultaat per woning

861

571

539

794

905

1.085

3.

% woningen grootonderhoud en woningverbetering

-

-

-

-

-

-

9.

Jaarresultaat per woning

340

1.404

1.748

646-

163-

1.288

4.

Niet-planm. onderh. per won(incl eigen dienst)

438

470

372

559

559

356

5.

Planmatig onderhoud per woning (incl eigen dienst)

387

569

329

223

306

310

6.

Totaal lasten onderhoud

825

1.039

701

782

865

666

1.

Verhuur- en bewonerszaken

0.89

0.80

0.83

0.83

0.81

0.82

133

139

141

134

129

136

2.

Financieel-economische zaken / Directie

2.87

2.93

2.92

2.92

2.91

2.92

4.563

4.500

4.259

4.164

4.099

3.839

3.

Onderhoud en projecten

2.13

2.21

3.00

3.00

2.98

2.99

4.

Technische dienst uitvoerend

1.04

1.08

1.06

2.12

2.09

2.11

Personeelsbezetting Aantal personeelsleden per 1.000 woningen gesplitst naar activiteiten

Prijs-kwaliteitverhouding 1.

Gem. aantal punten WWS

2.

Gemiddelde nettohuur prijs per jaar

48

49

Accountantsverklaring

50

51

Jaarrekening Balans Activa

Passiva

Balans per 31 december

2008

2007

VASTE ACTIVA

Balans per 31 december

2008

2007

5

5

6.901.631

5.576.628

326.923

1.325.002

7.228.559

6.901.635

462.701

736.195

175.448

-

Voorziening vervroegde uittreding personeel

-

-

Voorziening gratificaties personeel

-

-

175.448

-

-

33.799

33.051.273

35.283.743

20.268

21.938

EIGEN VERMOGEN

Immateriële vaste activa

Kapitaal

Geactiveerde financieringskosten

Overige reserves

13.548

27.092

13.548

27.092

Resultaat

Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie

28.685.533

27.313.873

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

237.659

2.026.407

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

675.790

626.293

EGALISATIEREKENING Egalisatierekening

29.598.982 29.966.573

VOORZIENINGEN Financiële vaste activa

Voorziening Financiering prachtige wijken

Te vorderen BWS subsidie

Totaal vaste activa

62.422

320.707

62.422

320.707

29.674.952 30.314.372

LANGLOPENDE SCHULDEN VLOTTENDE ACTIVA

Leningen overheid

Voorraden Onderhanden projecten

Leningen kredietinstellingen

51.747

48.974

-

-

51.747

48.974

13.465

12.985

-

33.239

3.923

2.560

270.943

310.617

Schulden aan leveranciers

288.331

359.401

Waarborgsommen

33.071.541 35.339.480

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Overige vorderingen Overlopende activa

Liquide middelen

14.556.141

Totaal vlottende activa

52

Schulden aan gemeenten

-

-

2.266.269

484.619

38.008

192.045

Belastingen en sociale lasten

355.180

-

Overlopende passiva

973.465

961.093

3.632.922

1.637.757

Schulden aan kredietinstellingen

13.892.320

14.896.219 14.300.696

Totaal

KORTLOPENDE SCHULDEN

44.571.171 44.615.068

Totaal

44.571.171 44.615.068

53

Winst- en Verliesrekening over 2008 Begroting

Verslagjaar

Verslagjaar

2008

2008

2007

4.191.488

4.364.964

4.105.846

119.900

66.847

60.986

95.399

275.992

95.484

217.500

725.553

1.046.541

4.624.287

5.433.356

5.308.857

480.534

464.811

469.538

Bedrijfsopbrengsten -Huren -Vergoedingen -Overheidsbijdragen -Overige bedrijfsopbrengsten (incl verkoop woningen) SOM DER BEDRIJFSOPBRENGSTEN

Bedrijfslasten -Afschrijvingen op immateriële en materiele vaste activa

878.132

-Overige waarderveranderingen mat. en fin.vaste activa 441.604

484.716

381.266

-Sociale lasten

33.442

37.349

37.074

-Pensioenlasten

75.569

62.991

81.863

-Lasten onderhoud

881.105

732.671

907.644

-Overige bedrijfslasten

915.000

611.010

597.963

SOM DER BEDRIJFSLASTEN

2.827.254

3.271.680

2.475.348

EXPLOITATIERESULTAAT VOOR TOEGEREKENDE RENTE

1.797.033

2.161.675

2.833.508

-Rentebaten

346.231

646.980

468.456

-Rentelasten

1.952.676

1.952.675

1.976.961

-1.606.445

-1.305.695

-1.508.505

190.588

855.980

1.325.003

-Lonen en salarissen

JAARRESULTAAT Nog te betalen Vennootschapsbelasting

529.057

JAARRESULTAAT na belastingen

54

190.588

55

326.923

1.325.003

Toelichting waarderingsgrondslagen Algemeen De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgings- of vervaardigingsprijs of nominale waarde, tenzij hierna anders is vermeld. De baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Met de invoering van het BBSH per 1 januari 1993 zijn voorschriften met betrekking tot jaarrekening en waarderingsgrondslagen gewijzigd en is het gestelde in Boek 2, titel 9 BW van toepassing verklaard. In de jaarrekening is rekening gehouden met de richtlijnen zoals gesteld in de RJ645. Balanswaardering

Immateriële vaste activa

De immateriële activa, verschuldigde afkooprente bij het vervroegd aflossen van een klimlening en de aankoopkosten van receiverswaptions en aan- en verkoop van caps op strikes ter beperking van de financiele risico’s bij het gevoerde treasurybeleid (financiering en belegging), zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs. De afschrijvingen zijn als volgt berekend: a. lineaire afschrijving van de verschuldigde afkooprente over het restant van de looptijd van de oorspronkelijke klimlening; b. lineaire afschrijving van de geactiveerde aankoopkosten swaps en caps over de looptijd van de betreffende lening en/of de looptijd van het derivate produkt. Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie De grond en de woningen met de daarbij behorende installaties en aanpassingen zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs of tegen lagere bedrijfswaarde, verminderd met de daarop toegepaste afschrijving en bepaald op basis van de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen zijn berekend volgens het annuïtaire systeem. De investeringen in woningverbetering zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs verminderd met afschrijvingen. Op gronden wordt niet afgeschreven. Voor de gehanteerde afschrijvingstermijnen wordt verwezen naar de toelichting op de balans, onderdeel materiële vaste activa. Het rentepercentage is met ingang van 1996 voor alle investeringen bepaald op 8%. De bedrijfswaardeberekeningen voor de complexen zijn per 1 januari 2009 geactualiseerd. Met ingang van het boekjaar 2005 wordt een percentage van 6% gehanteerd voor de investeringen. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van het saldo van de kasstromen verbonden met de toekomstige inkomsten en uitgaven over de geschatte resterende economische levensduur van de investering. De navolgende parameters worden bij de bedrijfswaardeberekening gehanteerd: Huurstijging : Huurderving : Planmatig cyclisch onderhoud per woning : Dagelijks - en mutatieonderhoud : Bedrijfskosten :

2008 1,6% 2009 t/m 2013 = 2,5%, 2014 e.v. = 2,25% 1,0 % Conform de aanwezige (meerjaren) begroting Conform de aanwezige (meerjaren) begroting Conform de aanwezige (meerjaren) begroting

56

Groot onderhoud : Conform de aanwezige meerjaren onderhoudsbegroting Onderhoudsstijging : 2009 en de jaren daarna = 3,25% Lastenstijging : 2009 tot en met 2013 = 2,5% en de jaren daarna = 2,25% Disconteringsvoet : 6% Er is in de berekening geen rekening gehouden met de zogenaamde “Vogelaarheffing”. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen zijn berekend volgens het annuïtaire systeem.

Financiële vaste activa Te vorderen BWS subsidie Waardering van de te vorderen subsidies BWS vindt plaats door aan de contante waarde van de subsidie bij aanvang van de exploitatie jaarlijks rente toe te rekenen tegen het subsidierendement onder aftrek van de ontvangen bijdrage. In 2008 is het gemeentelijke deel vercroegd afgekocht door de gemeente Tynaarlo.

Vlottende activa Voorraden De voorraden zijn gewaardeerd tegen historische aanschafprijzen. Vorderingen Gewaardeerd tegen nominale waarde. Liquide middelen Deze zijn in overeenstemming met de aanwezige middelen per 31 december 2008.

Eigen vermogen

Hierbij zijn de in het algemeen geldende overheidsvoorschriften voor een toegelaten instelling in acht genomen.

Egalisatierekening

Te verrekenen subsidie BWS Waardering van de te vorderen subsidies BWS vindt plaats door aan de contante waarde van de subsidie bij aanvang van de exploitatie jaarlijks rente toe te rekenen tegen het subsidierendement onder aftrek van het ten gunste van het resultaat gebrachte traditionele exploitatietekort. In 2008 is het gemeentelijke deel vercroegd afgekocht door de gemeente Tynaarlo. Egalisatierekening D.K.P.H - subsidie In verband met de brutering per 1 januari 1995 is een egalisatierekening gevormd voor de D.K.P.H-complexen met een voordelig saldo. Uit deze reserve wordt jaarlijks een bedrag ten gunste van de exploitatie gebracht op basis van de oorspronkelijke bijdrageregeling. Jaarlijks wordt per 1 januari aan deze egalisatierekening 6,75 % rente toegevoegd , conform de gemaakte afspraken bij de effectuering van de brutering c.q. saldering.

57

Voorzieningen

Rentelasten

Voorziening voor pensioenen Het bedrijfstakpensioenfonds is niet in staat die gegevens op te leveren die voor de onderneming zouden leiden tot een juiste weergave van de kosten, alsmede de rechten en verplichtingen zoals die voor een toegezegd pensioenrecht dienen te worden opgenomen. Derhalve worden de aan het fonds betaalde premies als toegezegde bijdragen in de resultatenrekening verwerkt en is geen voorziening in de jaarrekening 2008 verwerkt. Een overschot of tekort in het bedrijfstakpensioenfonds SPW kan invloed hebben op de te betalen premies. Het fonds heeft per balansdatum een dekkingsgraad van 95%. In een dergelijke situatie van onderdekking schrijft de wet voor dat er een herstelplan gemaakt moet worden. Het plan schrijft vooor dat een fonds binnen drie jaar weer op tenminste 105% moet komen. (SPW vereiste niveau is 116%)

Langlopende schulden Leningen overheid en kredietinstellingen De leningen zijn opgenomen tegen nominale waarden, verminderd met de daarop afgeloste bedragen c.q. vermeerderd met de zogenaamde klim van de hiermee gefinancierde DKP-complexen.

Kortlopende schulden Schulden aan leveranciers/gemeente/Kredietinstellingen Deze zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde.

Resultaatbepaling

Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd. Lasten worden opgenomen in het jaar waarin zij voorzienbaar zijn.

Overheidsbijdragen

Dit betreft de rente op kort - en langlopende schulden, alsmede toegevoegde rente aan egalisatierekeningen. Vennootschapsbelasting Met ingang van 1 januari 2008 is er sprake van een integrale vennootschapsbelastingplicht. De belastingdienst, Aedes en een aantal andere partijen hebben begin 2009 het overleg over de nieuwe vaststellingsovereenkomst (VSO-2) afgerond. Stichting Eelder Woningbouw heeft tot 30 april 2009 de tijd om te beslissen of zij wel of niet deze VSO-2 ondertekent. De Stichting Eelder Woningbouw heeft inmiddels de VSO-2 ondertekend. Bij het opstellen van deze jaarrekening is uitgegaan van de afspraken uit de VSO-2. Voor een aantal posten komt nog een nadere uitwerking. Door deze onzekerheden alsmede mogelijke interpretatieverschillen is er continu sprake van voortschrijdend inzicht met mogelijk materiële consequenties. Stichting Eelder Woningbouw volgt de ontwikkelingen op de voet en betrekt deze bij de bepaling van de fiscale positie in de balans en resultatenrekening. Ten aanzien van de belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Stichting Eelder Woningbouwintegraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties sinds 1 januari 2008 te maken hebben afgerond. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatname. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winsten-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijziging in het te hanteren belastingtarief.

Voor zover de overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de navolgende regelingen.

Stichting Eelder Woningbouw staat aan het hoofd van een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. De vennootschapsbelasting wordt berekend als ware zij zelfstandig belastingplichtig.

-B.W.S regeling -Vrijval egalisatiereserve D.K.P.H - woningen -Subsidieregeling BGSPH 1968 48 aanleunwoningen Mozartweg -Woning aanpassing gehandicapten. Afschrijvingen De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de annuïtaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Rentebaten Dit betreft de ontvangen rente op uitgezette middelen en de geactiveerde rente op onroerende en roerende zaken in ontwikkeling.

Aan de andere vennootschappen die deel uitmaken van de fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting, wordt vennootschapsbelasting doorberekend als waren zij zelfstandig belastingplichtig, met inachtneming van een toerekening van de voordelen van de fiscale eenheid aan de verschillende vennootschappen.

58

59

Mbt latentie vordering/voorziening: Latente belastingvorderingen en –verplichtingen Een voorziening voor latente belastingvorderingen en –verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voorzover reeds bij wet vastgesteld. Latente belastingvorderingen worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee de verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut.

Belastinglatenties worden in beginsel gewaardeerd tegen de contante waarde. Daar waar het realisatiemoment van de latentie binnen een beperkt aantal jaren wordt verwacht wordt de latentie gewaardeerd op nominale waarde aangezien de nominale- en contante waarde elkaar dan niet veel ontlopen. Daar waar het realisatiemoment van de latentie onzeker is wordt de latentie uit oogpunt van voorzichtigheid op nihil gewaardeerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen De Stichting Eelder Woningbouw heeft over de boekjaren 2006 en 2007 geen belaste- of commerciële activiteiten gehad waar Vennootschapsbelasting over afgedragen dient te worden. Overleg met de Belastingdienst in Assen heeft dit bevestigd. Over het jaar 2008 is een bedrag van € 175.448,- opgenomen als latente belastingschuld.

Toelichting op de balans ACTIVA

Vaste activa Immateriële vaste activa Verslagjaar

Verslagjaar

2008

2007

Geactiveerde financieringskosten Saldo per 1 januari:

Af:

-Aankoop receiverswaptions

-

-

-Aan- verkoop cap op strike

27.092

40.636

27.092

40.636

13.544

13.544

13.548

27.092

- Afschrijvingen

Saldo per 31 december :

Derivaten

In 1999 is een cap gekocht ter afdekking van de financieringsrente boven de interne rekenrente. De cap geeft een bescherming voor de rentestijging boven de 6,5 % over de periode 1 maart 2000 - 1 maart 2010 over een nominaal bedrag van € 2,54 miljoen. De kosten van de cap worden afgeschreven over de looptijd ofwel 10 jaar. De jaarlijkse afschrijving bedraagt € 13.544,-. Per 31 december 2008 bedraagt de boekwaarde van de van de cap € 13.548,-. De ontwikkelingen op de kapitaalmarkt worden kritisch gevolgd. Indien besloten wordt de cap te verkopen dan zal het verschil tussen de boekwaarde en de verkoopprijs als resultaat worden verantwoord. De kans op tussentijdse verkoop is gering, de marktwaarde per 31/12/2008 is namelijk nihil.

60

61

Materiële vaste activa

Het saldo aan het eind van het boekjaar is als volgt te specificeren: Verslagjaar

Verslagjaar

2008

2007

Deze post is als volgt samengesteld: 1.

Onroerende en roerende zaken in exploitatie

28.685.533

27.313.873

2.

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

237.659

2.026.407

3.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

675.790

626.293

29.598.982

29.966.573

Totaal Het verloop van deze post is als volgt:

Ad.1.Onroerende en roerende zaken in exploitatie Saldo per 1 januari

Woningen

-Aanschaffingswaarde -Cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen Boekwaarde

N/z woningen

Totaal

31.750.519

118.447

31.868.966

4.553.580

1.513

4.555.093

27.196.939

116.934

27.313.873

48.278

-

48.278

2.019.518

-

2.019.518

306.350

-

306.350

21.647

-

21.647

411.106

328

411.433

1.328.693

328

1.328.366

33.511.965

118.447

33.630.412

4.943.039

1.841

4.944.879

28.568.926

116.606

28.685.533

Mutaties in het boekjaar: -Investeringen -Oplevering fase III Mozartweg (minus onrendabel) -Desinvesteringen -Korrektie afschrijvingen -Afschrijvingen Saldo Saldo per 31 december -Aanschaffingswaarde -Cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen Boekwaarde

Specificatie investeringen : -Geriefsverbeteringen

Verslagjaar

Verslagjaar

2008

2007

48.278

8.259

48.278

8.259

284.702

78.704

-Sloop Mozartweg

-

438.572

-Sloop Zevenhuizerweg 19

-

348

284.702

517.624

Totaal investeringen

1.

Woningen en woongebouwen:

2.

Garages

3.

Overige goederen. Totaal

62

27.193.858

116.606

116.934

2.661

3.081

28.685.533

27.313.873

Afschrijvingsmethoden en -termijnen

De afschrijvingsmethode en -termijnen bedragen respectievelijk voor: Annuïtair Woningen en woongebouwen 50 jaar Idem, DKPH-complexen 40 jaar C.v.-installatie 25 jaar Warmwaterinstallatie 25 jaar Buitengewoon onderhoud 25-35 jaar Isolatie 20-25 jaar Renovatie 25 jaar Overige investeringen 10-25 jaar In incidentele gevallen wordt een afwijkende afschrijvingstermijn gehanteerd.

Verzekering

De verhuureenheden zijn per 1 januari 2008 verzekerd bij de Raetsheren van Orden. De premie bedraagt€ 12,- per verhuureenheid. Het bedrijfspand is verzekerd tot een bedrag van € 784.250,- . De inventarissen alsmede gereedschappen onderhoudsdienst zijn verzekerd tot een bedrag van € 225.000,-. Bovenstaande twee verzekeringen zijn verzekerd bij Avero Achmea. Beide verzekeringen worden per 1 januari 2009 ondergebracht bij de Raetsheren van Orden.

Actuele waarde

De waarde van de onroerende goederen, zijnde woningen, per 2008 bedraagt ca. € 134,6 miljoen. conform aanslag OZB 2008. De bedrijfswaarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie bedraagt rond de € 36,7 miljoen, dit volgens de berekeningen uitgevoerd begin 2009.

Specificatie desinvesteringen : -Desinvesteringen verkochte woningen

28.566.265

63

Ad.2.Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Verslagjaar

Verslagjaar

2008

2007

Ad.3.Onroerende- en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Verslagjaar 2008

Verslagjaar 2007

Saldo per 1 januari Voorbereidingskosten plan Nieuwe Akkers Investeringen Saldo per 31 december Voorbereidingskosten plan Zevenhuizerweg Investeringen Boekwaarde sloop Zevenhuizerweg Saldo per 31 december

50.962

21.085

-

aanschaffingswaarde

180.366

29.877

-

cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen

231.328

50.962

1.098

-

5.234

750

-

-

348

-

6.332

1.098

Bouw 72 aanleunwoningen aan de Mozartweg:

1.141.072

1.112.470

514.779

486.102

626.293

626.368

investeringen

89.331

28.602

afschrijvingen

39.834

28.677

49.497

-75

1.230.403

1.141.072

554.613

514.779

675.790

626.293

Boekwaarde Mutaties in het boekjaar:

Saldo Saldo per 31 december

Beginsaldo: Oplevering - naar materiele vaste activa Uitgaven verslagjaar: Boekwaarde sloop Mozartweg

1.974.347

4.188.660

-

aanschaffingswaarde

(2.897.650)

(2.142.000)

-

cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen

923.303

3.677.775

-

438.572

-

6.163.007

Aangegane verplichting nieuwbouw Mozartweg

4.188.660-

Totale kosten: Saldo per 31 december

-

1.974.347

237.659

2.026.407

Boekwaarde

De investeringen betreffen: Investeringen kantoor

20.151

Automatisering

39.207

Transportmiddelen

29.973

Totaal

89.331

28.602

89.331

28.602

Afschrijvingsmethoden en -termijnen De afschrijvingsmethode en -termijnen bedragen respectievelijk voor: Bedrijfspand Annuïtair 50 jaar Werkplaats Annuïtair 15 jaar Inventaris administratie Lineair 5-10 jaar Kantoormachines Lineair 5-10 jaar Machines en gereedschappen technische dienst Lineair 5-10 jaar Transportmiddelen Lineair 4-5 jaar Automatiseringsapparatuur Lineair 3-5 jaar

64

65

Financiële vaste activa

Ad.1.Huurdebiteuren

Verslagjaar

Verslagjaar

2008

2007

De huurachterstanden kunnen als volgt naar tijdsduur en aantal huurders worden gespecificeerd: Periode

Deze post is als volgt samengesteld: -Te vorderen subsidie BWS Totaal

62.422

320.707

62.422

320.707

Aantal huurders 2008

2007

2008

2007

22

18

6.602

4.359

3

5

1.727

2.167

-

1.274

< 1 maand 1 tot 2 maanden 2 tot 3 maanden 3 tot 4 maanden

Te verrekenen subsidie BWS

Saldo per 1 januari

Verslagjaar

Verslagjaar

2008

2007 345.097

-

-

320.707

345.097

Af : Aflossingen

258.285

24.390


62.422

320.707

Mutaties in het boekjaar:

1

1

998

1.305

> 4 maanden

1

1

3.041

1.880

vertrokken huurders

3

8

1.098

2.000

30

33

13.465

12.985

Totaal

320.707

Huurachterstand

De huurachterstanden bedragen ultimo boekjaar 0,31% (2007 0,31 %) van de jaarhuur. Ad.2.Gemeente te verrekenen Verslagjaar

Verslagjaar

2008

2007

Specificatie:

Vlottende activa

Vervallen BWS-subsidies

Voorraden

-

33.239

-

33.239

3.923

2.560

-

-

3.923

2.560

eind 2008 is de subsidie door de gemeente afgekocht

51.747

48.974

Saldo per 1 januari

48.974

37.191

Inkopen

50.522

60.204

99.496

97.395

Specificatie:

47.749

48.421

- Diverse debiteuren(sub-administraties)

-

-

51.747

48.974

Het verloop is als volgt:

Af: Verbruik Af: Korrektie voorraad in verband met inventarisatie Saldo per 31 december

Ad.3.Overige vorderingen

- Overige debiteuren Totaal

De voorraden zijn per 31 december gewaardeerd tegen historische aanschafprijzen.

Vorderingen

Deze post is als volgt samengesteld: 1.

Huurdebiteuren

2.

Gemeente te verrekenen

3.

Overige vorderingen

4.

Overlopende activa

Totaal

66

13.465

12.985

-

33.239

3.923

2.560

270.943

310.617

288.331

359.401

67

PASSIVA

Ad.4.Overlopende activa Verslagjaar

Verslagjaar

2008

2007

Eigen vermogen

Deze post is als volgt samengesteld: -

Nog te ontvangen rente depositorekening/internet

175.130

184.232

-

Niet vervallen exploitatiebijdragen

17.893

17.893

-

Nog te verrekenen SPW (pensioen/VUT premies)

-

21.836

-

Verzekeringen

677

12.436

-

VVE Blok 4 S Holtjerweg

31.297

23.190

-

VVE Blok 5 S Holtjerweg

31.479

22.092

-

Diversen

225

14.407

-

SZD94 - Kapitaalslastenvergoeding

14.242

14.531

270.943

310.617

Totaal

Deze post is als volgt samengesteld: Kas

964

146

Postbank

50

7.066

Rabobank

99

1.974

ABN/Amro-bank, Rekening Courant

1.554.254

29.937

ABN/Amro-bank Deposito

1.500.000

2.100.000

10.000.000

6.430.992

774

22.960

-

5.299.245

1.500.000

-

ING Deposito ING-bank rek.courant SNS Supersparen Rabobank Deposito Totaal

14.556.141 13.892.320

Verslagjaar

2008

2007

Kapitaal Kapitaal

5

5

Saldo per 1 januari

6.901.631

5.576.628

- Bij: jaarresultaat

326.923

1.325.003

7.228.554

6.901.630

62.422

320.707

400.279

415.488

462.701

736.195

320.707

345.097

-

-

320.707

345.097

Af : Vrijval

258.285

24.390


62.422

320.707

415.488

429.817

28.046

29.012

443.534

458.829

43.255

43.341

400.279

415.488

Overige reserves


Ad.5.Liquide middelen

Verslagjaar

Egalisatierekening Deze post is als volgt samengesteld. 1. Te verrekenen B.W.S - subsidie 2. Egalisatierekening D.K.P.H - subsidie

Ad.1. Te verrekenen B.W.S - subsidie Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar:

Ad.2. Egalisatierekening D.K.P.H - subsidie Saldo per 1 januari Bij : Rentetoevoeging 6,75 % Af : Vrijval ten gunste van de exploitatie Saldo per 31 december

68

69

Langlopende schulden

Voorzieningen Verslagjaar

Verslagjaar

2008

2007

Voorziening latente belastingverplichtingen Bij: dotatie voorziening belastinglatentie

175.448

-

175.448

-

Er is in 2008 een latente belastingschuld ontstaan doordat de marktwaarde van de leningenportefeuille hoger is dan de boekwaarde van de leningen. Er is een positieve latentie verrekend op de BWS vordering.

-

169.256

Af: vrijval tgv resultaat

-

169.256


-

2. Leningen kredietinstellingen

2007 -

33.799

33.051.273

35.283.743

20.268

21.938

33.071.541 35.339.480

Ad.1. Leningen overheid Saldo per 1 januari

33.799

108.853

-

-

33.799

75.054

-

33.799

35.283.743

35.768.362

-

-

- Overboeking kortlopende schuld 2007

484.619

-

- aflossingen in lopend boekjaar

450.820

-

33.799

-

2.266.269

484.619

Mutaties in het boekjaar: Af: aflossingen

Voorziening gratificaties personeel

2008 1. Leningen overheid

Totaal

Saldo per 1 januari:

Verslagjaar

Deze post is als volgt samengesteld:

3. Waarborgsommen

Voorziening vervroegd uittreden personeel

Verslagjaar


Saldo per 1 januari:

-

5.928

Bij: aanpassing voorziening

-

-5.928


-

-

Ad.2. Leningen kredietinstellingen Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: Bij: - nieuwe leningen Af: Saldo mutaties Overboeking naar kortlopende schuld Saldo per 31 december

33.051.273 35.283.743

Leningenoverzicht looptijd korter dan 5 jaar restant looptijd

rente %

per 31/12/08 restschuld

Bouwfonds Stim. Lening

4 jaar

0,500%

265.212

Hypo Real Estate

1 jaar

5,580%

1.815.121 2.080.333

70

71

Leningenoverzicht looptijd langer dan 5 jaar

Ad.3. Waarborgsommen

restant looptijd

rente %

per 31/12/08 restschuld

BNG 102.047

28 jaar

5,11%

10.693.173

BNG 90.276

5 jaar

5,87%

1.815.121

Saldo per 1 januari

BNG 90.277

10 jaar

5,95%

1.922.213

BNG 91.491

6 jaar

5,985%

2.268.901

Ontvangen waarborgsommen

NWB

7 jaar

5,320%

4.537.802

NWB

21 jaar

5,355%

12.000.000 33.237.210

Totaal

35.317.543

Rentevoet en aflossingssysteem

Het gemiddelde rentepercentage van de in het verslagjaar betaalde rente bedraagt circa 5,34%. (was 5,33%). De leningen van kredietinstellingen worden op basis van het annuïteitensysteem dan wel het dynamischekostprijssysteem afgelost. Recent aangetrokken leningen zijn fixe-leningen, hierop vindt geen aflossing plaats. In het geval van het dynamische kostprijssysteem vindt geen aflossing plaats zolang de exploitaties van deactiva die met deze klimleningen worden gefinancierd, voorgecalculeerde exploitatietekorten opleveren. Gedurende die periode worden deze leningen jaarlijks met genoemde tekorten verhoogd. Door een actief rentemanagement worden de rentelasten beheerst. Een deel van de leningenportefeuille is geswapt. Voor een bedrag van € 3.630.241,-- en € 1.922.213,-- is een receiverswap( in arrears) overeengekomen voor de periode van 1 maart 2000 tot 1 maart 2010 voor respectievelijk 5,82% en 5,75%. Tegenover deze te ontvangen rente staat de 6-maands Euribor-rente betaald moet worden. Deze SWAPS zijn augustus 2006 afgewikkeld. Het renterisico wat aanwezig is als gevolg van financiering met kort geld wordt uitgeschakeld door de matchmet beschikbare middelen en de bescherming door een gekochte Cap. Ontwikkelingen van de rente op de gelden kapitaalmarkt en de ontwikkeling van de beschikbare liquide middelen kunnen aanleiding zijn om de ingenomen positie te doen wijzigen.

72

Verslagjaar

Verslagjaar

2008

2007

21.938

Gerestitueerde waarborgsommen Saldo per 31 december

23.796

-

-

21.938

23.796

1.670

1.858

20.268

21.938

De waarborgsommen zijn bedoeld om kosten, voortvloeiend uit eventuele gebreken aan woningen bijverhuizingen, welke bij het verlaten van de woning door de verhuurder worden geconstateerd, te kunnen dekken. De waarborgsom werd tot en met 1999 geheven op grond van het huurreglement. De hoogte van de waarborgsom varieert van € 11,34 tot € 68,06 per woning. Met ingang van 1 januari 2000 worden geen waarborgsommen meer geïncasseerd. De waarborgsommen zullen bij het verlaten van de woning worden gerestitueerd.

Kortlopende schulden

1. Schulden aan leverancier

Verslagjaar

Verslagjaar

2008

2007

38.008

192.045

2.266.269

484.619

3. Belastingen en sociale lasten

355.180

-

4. Overlopende passiva

973.465

961.093

3.632.922

1.637.758

2. Schulden aan kredietinstellingen

Totaal

Ad. 1 Schulden aan leveranciers Dit betreft de volgens de crediteurenadministratie verschuldigde bedragen aan leveranciers per ultimo van het jaar.

73

Niet uit de balans blijkende verplichtingen Vanwege de geringheid van het personeelsbestand van de SEW is er voor 2008 geen bedrag als voorziening gratificatie gereserveerd. In de berekening is geen rekening gehouden met het salaris van de directeur bestuurder omdat hij onder de Izeboudregeling valt.

Ad. 1 Schulden aan leveranciers

Dit betreft de volgens de crediteurenadministratie verschuldigde bedragen aan leveranciers per ultimo van het jaar

Ad. 2. Schuld aan krediet instellingen Verslagjaar

Verslagjaar

2008

2007

Voorziening voor pensioenen

De specificatie is als volgt: -

Ad. 3 Belastingen en sociale lasten

2.266.269

484.619

2.266.269

484.619

De specificatie is als volgt: - Nog te betalen BTW op inschrijfgelden - Vennootschapsbelasting 2008

1.571

-

353.609

-

355.180

-

Het bedrijfstakpensioenfonds is niet in staat die gegevens op te leveren die voor de onderneming zouden leiden tot een juiste weergave van de kosten, alsmede de rechten en verplichtingen zoals die voor een toegezegd pensioenrecht dienen te worden opgenomen. Derhalve worden de aan het fonds betaalde premies als toegezegde bijdragen in de resultatenrekening verwerkt en is geen voorziening in de jaarrekening 2008 verwerkt. Een overschot of tekort in het bedrijfstakpensioenfonds SPW kan invloed hebben op de te betalen premies. Het fonds heeft per balansdatum een dekkingsgraad van 95%. In een dergelijke situatie van onderdekking schrijft de wet voor dat er een herstelplan gemaakt moet worden. Het plan schrijft vooor dat een fonds binnen drie jaar weer op tenminste 105% moet komen. (SPW vereiste niveau is 116%)

Ad. 4. Overlopende passiva De specificatie is als volgt: -Niet vervallen rente leningen

799.417

803.843

-Vooruitontvangen huren

44.354

45.531

-Nog te verrekenen huurtoeslag

27.878

27.581

-Loonheffing

29.531

50.309

-

p.m.

-Arcadis - planvoorbereiding Nieuwe Akkers

55.228

17.496

-Belastingdienst - BTW op inschrijfgelden

12.998

1.512

-

14.821

4.059

-

973.465

961.093

-Last Vennootschapsbelasting

-SZD Kapitaalslasten vergoeding 2006 (dubbel ontvangen) -Diversen Totaal

74

75

Toelichting op de winsten verliesrekening De winsten verliesrekening over 2008 sluit met een voordelig resultaat van 326.923 t.o.v. een voordelig resultaat van 1.325.003 over 2007. Het lagere resultaat ten opzichte van 2007 kan als volgt worden verklaard:

Voordelige factoren : Hogere huren/vergoedingen

445.487

Lagere kosten afschrijving

4.727

Lagere lasten onderhoud

174.973

Hogere rente baten

178.524

Lagere rentelasten

24.286 827.996

Nadelige factoren : Lagere overige bedrijfsopbrengsten

320.988

Hogere kosten lonen en salarissen en sociale- en pensioenslasten

84.853

Hogere overige bedrijfslasten

13.047

Hogere overige waardeveranderingen mat. en fin. Vaste Activa

878.132

Nog te betalen Vennootschapsbelasting

529.057 1.826.077

Per saldo afname resultaat ten opzichte van 2007

-998.080

Bedrijfsopbrengsten Huren

-Te ontvangen nettohuur -Af: huurderving wegens leegstand / betalingsverschillen Saldo

Begroting

Verslagjaar

Verslagjaar

2008

2008

2007

4.276.988

4.389.404

4.171.106

85.500

24.440

65.260

4.191.488

4.364.964

4.105.846

De huurderving over 2008 bedraagt 0,56 % tegenover 1,56% in 2007. In de begroting is rekening gehouden met een percentage van 2,00%.

76

77

Vergoedingen goederen, leveringen en diensten Begroting

Verslagjaar

Verslagjaar

2008

2008

2007

Energiekosten Mozartweg

30.000

11.119

17.685

Stookkosten Nieuwe Akkers/Geyssendorfferweg

35.000

15.542

20.904

Overige servicekosten

18.000

11.112

15.754

Portiekverlichting / schoonmaak gemeenschap. ruimten

24.300

26.130

19.782

Servicekosten (t.b.v. E vd Laanhuis)

15.000

6.409

6.004

122.300

70.312

80.129

2.400

3.465

19.142

119.900

66.847

60.986

Af: Derving Saldo

Ad 1)

Winst verkoop woningen (verkoopclausule)

Begroting

Verslagjaar

Verslagjaar

2008

2008

2007

-

-

-

Opbrengst verkoop woningen

450.000

905.000

996.600

Af: Boekwaarde verkochte woningen

270.000

284.702

78.704

180.000

620.298

917.896

12.500

16.943

19.921

167.500

603.354

897.975

13.544

13.544

13.544

432.000

410.686

426.625

-Garages

327

328

303

-Overige goederen (warmtemeters)

420

420

389

34.243

39.834

28.677

480.534

464.811

469.538

-

878.132

-

-

878.132

-

Af: Kosten i.v.m. verkoop woningen

Bedrijfslasten Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa Te specificeren als volgt:

Overheidsbijdragen

-Immateriële activa -Woningen en woongebouwen

Specificatie: Woningwetwoningen (BWS) Woningaanpassing gehandicapten Vrijval egalisatiereserve D.K.P.H - woningen Totaal

51.132

227.953

51.132

1.012

4.783

1.012

43.255

43.255

43.340

95.399

275.992

95.484

-Activa ten dienste van de exploitatie Totaal afschrijvingen

Bedrijfslasten Overige bedrijfsopbrengsten

- Onrendabele top nieuwbouw Mozartweg

Doorberekende kosten aan derden

-

14.509

15.596

-

14.509

15.596

167.500

603.354

897.975

-

7.086

9.352

18.000

8.594

8.016

2.000

1.500

1.500

30.000

52.101

28.544

-

38.409

85.557

217.500

725.553

1.046.541

o.a. WMO aanpassingen Totaal loon- en mutatiekosten aan derden Opbrengst verkoop woningen 1) Opbrengst vergunningen voor bijgebouwde opstallen etc. Inschrijfgelden Vergoeding administratiekosten VVE Doorberekende onderhoudskosten VVE Diversen Totaal

78

79

Planmatig onderhoud:

Lonen/salarissen en sociale lasten

-Lonen/salarissen

Begroting

Verslagjaar

Verslagjaar

Begroting

Verslagjaar

Verslagjaar

2008

2008

2007

2008

2008

2007

381.604

430.186

496.048

-

54.530

-

-Schilderwerk incl. beglazing

182.806

146.440

255.910

-Voorziening gratificatie personeel

10.000

-

-

-Ramen, deuren en kozijnen

3.600

-

10.115

-Loonkosten derden (uitzendkrachten)

50.000

-

21.073

-Woningrenovatie

-

10.023

54.523

-Sociale lasten

33.442

37.349

37.074

-Dakwerk

-

-

11.650

-Pensioenpremie

75.569

62.991

81.863

-Incidentele vervanging cv ketels

115.000

106.188

109.434

550.615

585.056

636.059

-Voegwerk gevels

23.628

19.825

5.653

-

-

135.855

-Reinigingswerk gevels

13.962

12.495

-

550.615

585.056

500.204

-Gotenvervanging

39.124

33.146

62.371

-Timmerwerkzaamheden

16.195

15.297

17.663

-R I E - daken

30.000

-

-

-Energielabel

25.000

28.649

-

449.315

372.063

527.318

-Nagekomen salariskosten

Subtotaal Af: Voorziening vervroegd uittreden personeel Totaal

Lasten onderhoud -Werkelijke onderhoudskosten derden (incl. mat. verbruik)

431.790

360.608

380.326

-Werkelijke kosten planmatig onderhoud

449.315

372.063

527.318

881.105

732.671

907.644

Saldo

De specificatie van de werkelijke onderhoudskosten door derden is als volgt: Niet planmatig-onderhoud: -Klachten- en mutatieonderhoud

111.500

109.456

168.106

-Kontraktonderhoud (c.v en liftinstallaties)

206.490

166.752

134.922

-

3.648

3.634

-Materiaalverbruik eigen dienst

35.600

47.749

48.421

-Rioolonstopping/glasschade etc.

78.200

81.281

33.503

431.790

408.886

388.586

-

48.278

8.259

431.790

360.608

380.326

55.758

60.846

55.224

487.548

421.454

435.551

-W.V.G. aanpassingen

Subtotaal Af: Geactiveerde kosten Bij: Uren eigen onderhoudsdienst Totaal (derden en eigen dienst) niet-planmatig onderhoud

80

Totaal planmatig onderhoud

81

Overige bedrijfskosten

c. Diversen

a. Zakelijke bedrijfslasten begrepen in woningen, woongebouwen en garages

-

Waterschapslasten

-

Onroerende zaakbelasting

-

Begroting

Verslagjaar

Verslagjaar

2008

2008

2007

25.000

23.560

29.535

105.000

106.478

106.400

Brand- en stormschadeverzekering

35.000

12.436

33.501

-

Contributie landelijke federatie

10.000

9.600

9.176

-

CFV - Bijzondere Projectsteun

200.000

47.938

-

-

Diversen (o.a. oninbaar/deurwaarderskosten)

50.000

6.487

13.571

425.000

206.499

192.184

Subtotaal

-

Energiekosten Mozartweg

45.000

17.476

17.496

-

Overige servicekosten Mozartweg

20.000

3.098

4.712

-

Stookkosten Nieuw Akkers/Geyssendorfferweg

30.000

18.964

20.140

-

Portiekverlichting gemeenschappelijke ruimten

12.500

9.195

7.599

-

Overige servicekosten St. Holtjerweg (48 woningen)

-

2.885

2.542

-

Servicekosten VVE Stoffer Holtjerweg

55.000

55.689

55.689

-

Servicekosten VVE Hooiweg 18A - S

-

-

27.027

-

Overige servicekosten

12.500

121

-

Subtotaal

175.000

107.428

135.206

Totaal zakelijke lasten

600.000

313.927

327.389

b. Apparaatskosten -

Overige personeelskosten

50.000

44.960

60.554

-

Huisvestingskosten

25.000

22.532

21.291

-

Bestuurskosten

15.000

11.153

12.255

-

Algemene kosten**

225.000

205.439

175.398

315.000

284.085

269.498

20.000

26.478

23.015

-

-

-

2.500

1.398

4.290

-

-

22.500

27.876

Onderzoek van de jaarrekening

-

Andere controle opdrachten

-

Advieskosten op fiscaal terrein

-

Andere niet controle diensten

82

Verslagjaar

2008

2008

2007

-

Vennootschapsbelasting 2008

353.609

-

Dotatie Latente belastingschuld VpB

175.448

-

Rente Vennootschapsbelasting 2008

12.998

-

Naheffing Omzetbelasting + rente

415

Planschade Mozartweg - rente vergoeding

660

Totaal diversen Totaal overige bedrijfskosten

-

542.055

1.075

915.000

1.140.068

597.963

25.231

25.231

26.742

321.000

621.727

441.648

-

23

67

346.231

646.980

468.456

Rentebaten -

Rente op te vorderen subsidie B.W.S

-

Rente uitgezette middelen (zie transitoria)

-

Rente op overige vorderingen

Totaal

Rentelasten Te specificeren als volgt: -

Toegevoegde rente subsidies B.W.S

25.231

25.231

26.742

-

Toegevoegde rente egalisatierekening brutering

28.046

28.046

29.012

-

Rente leningen overheid

2.581

291

2.083

-

Rente leningen kredietinstellingen

1.896.818

1.899.108

1.919.124

1.952.676

1.952.675

1.976.961

Totaal

Voor een specificatie wordt verwezen naar het overzicht renteresultaat (blz. 89).

Toerekening jaarresultaat Het jaarresultaat (minus af te dragen VpB) volgens de winsten verliesrekening zijnde 326.923 is toegevoegd aan het eigen vermogen.

** in de Algemene kosten is aan de Accountantskosten meegenomen

-

Verslagjaar

Te specificeren als volgt:

Zakelijke lasten begrepen in levering goederen en diensten

Totaal apparaatskosten

Begroting

27.305

83

Kasstroomoverzicht 2008 Liquide middelen per 1/1

2007

13.892

16.816

4.365

4.106

Ontvangsten - Huren - Vergoedingen

67

61

- Overheidsontvangsten

276

95

- Overige Bedrijfsontvangsten

122

149

- Rente ontvangsten

647

468

5.477

4.879

-

-

485

381

37

37

Saldo ingaande kasstromen

Uitgaven - Erfpacht - Lonen en Salarissen - Sociale Lasten - Pensioenlasten - Onderhoudsuitgaven - Overige bedrijfsuitgaven

63

82

733

908

611

598

1.953

1.977

Saldo uitgaande kasstromen

3.881

3.983

Kasstroom uit operationele activiteiten

1.596

897

888

977

888

977

1.157

3.872

- Rente uitgaven - VpB

(Des)investeringsactiviteiten MVA Ingaande kasstroom - Verkoopontvangsten woningen - Verkoopontvangsten nieuwbouw - Verkoopontvangsten overig Tussentelling ingaande kasstroom MVA

MVA uitgaande kasstroom - Nieuwbouw huurwoongelegenheden - Sloopuitgaven - Investeringen overig bezit Tussentelling uitgaande kasstroom MVA Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA

-

439

89

29

1.247

4.339

358-

3.362-

258

24

258-

24-

-

-

FVA - Ontvangsten - Uitgaven Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA

Financieringsactiviteiten Ingaand - Nieuwe Leningen Uitgaand - Aflossing leningen Kasstroom uit finacieringsactiviteiten Correctie Mutatie liquide middelen

84

Liquide middelen per 31/12

85

451

526

451-

526-

136

92

14.556

13.892

Besteding van middelen

Staat Herkomst en Bestedingen Verslagjaar

Verslagjaar

2008

2007

13.147.558

2008

2007

-

11.703.461

Herkomst van middelen

Verslagjaar

a. Bedrijfsuitoefening: - Jaarresultaat

Saldo vlottende middelen begin boekjaar

Verslagjaar

-

-

b. Kapitaalsfeer: - Investeringen (nieuwbouw e.d.)

a. Bedrijfsuitoefening:

3.176.698

4.311.208

89.331

28.602

2.897.650-

4.188.660-

-

-

- Investeringen immateriële vaste activa

- Jaarresultaat

326.923

1.325.003

- Afschrijvingen

464.811

469.538 791.734

- Investeringen aktiva t.d.v. exploitatie 1.794.541

- Investeringen (aangegane verplichtingen) - Toename beleggingen

b. Kapitaalsfeer: - Desinvesteringen (verkoop )

284.702

517.624

- Desinvestering (afboeking onrendabele investering)

368.379

-

c. Vermogenssfeer:

- Waardeveranderingen passiva per 1/1 - Afname beleggingen op lange termijn

- Aflossing leningen

-

- Deactivering tekorten d.k.p.-systeem

- Afname waarborgsommen 284.702

517.624

- Toename voorzieningen

175.448

-

-

-

258.285

24.390

- Toename waarborgsommen - Afname vordering B.W.S - subsidie

- Afname egalisatierekening BWS-subsidie

-

484.619

525.548

1.670

1.858

- Afname voorzieningen - Afname egalisatierekening

c. Vermogenssfeer: - Toename leningen

175.184 15.209

14.329

258.285

24.390

-

-

- latente Belastingschuld

Totaal besteding van middelen

Totaal herkomst van middelen

86

151.150

433.734

24.390

1.510.170

2.336.555

Saldo vlottende middelen einde boekjaar / Werkkapitaal

87

759.783

741.309

1.128.162

892.459

13.529.566

13.147.558

Overzicht renteresultaat Rentelasten

Verslagjaar

Verslagjaar

2008

2007

Egalisatierekeningen - Toegevoegde rente subsidies B.W.S

25.231

26.742

- Toegev. rente te verrekenen bedragen inz. D.K.P.H complexen

28.046

29.012

-

-

-

-

- Toegevoegde rente overig

Voorzieningen - Toegevoegde rente

Langlopende schulden - Rente leningen overheid - Rente leningen kredietinstellingen

291

2.083

1.899.108

1.919.124

- Rente waarborgsommen

-

-

- Rente overige schulden

-

-

- Rente schulden aan kredietinstellingen

-

-

- Rente schulden aan gemeenten

-

-

- Rente schulden aan leveranciers

-

-

1.952.675

1.976.961

- Geact. rente onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

-

-

- Geact. rente onroerende en roerende zaken t.d.v exploitatie

-

-

25.231

26.742

23

67

621.727

441.648

646.980

468.457

1.305.695

1.508.504

2.167

3.251

2.082.463

1.994.513

246

278

49.285

49.802

2.134.162

2.047.843

828.467

539.340

Kortlopende schulden

- Rente overige schulden Totaal rentelasten ( A )

Rentebaten Materiele vaste activa

Financiele vaste activa - Rente op te vorderen subsidie B.W.S - Rente op overige vorderingen

Vorderingen - Rente op overige vorderingen

Liquide middelen - Rente op uitgezette middelen Totaal rentebaten ( B ) Saldo rentelasten en rentebaten ( A - B )

Aan exploitatie toe te rekenen vermogenskosten Immateriële en materiële vaste activa - Immateriële activa - Onroerende en roerende zaken in exploitatie - Overige goederen - Activa ten dienste van de exploitatie Totaal toe te rekenen vermogenskosten ( C ) Renteresultaat ( B + C - A )

88

89

Specificatie apparaatkosten Omschrijving

Begroting

Verslagjaar

Verslagjaar

2008

2008

2007

I. Personeelskosten Reis - en verblijfkosten

7.000

4.955

3.892

10.000

1.259

9.369

7.500

7.189

395

Bijdrage ziektekosten-/verzuimverzekering

10.500

20.724

8.386

Overige personeelskosten

15.000

10.833

8.386

50.000

44.960

60.554

Diverse vergoedingen (telefoon, representatie etc) Kosten opleidingen

Totaal personeelskosten

II.Huisvestingskosten Onderhoud kantoor en werkplaats

7.000

4.483

11.643

Belastingen/verzekeringen

2.500

1.887

2.543

Energiekosten

9.000

7.976

7.106

Schoonmaakkosten

6.000

8.057

-

500

129

-

25.000

22.532

21.291

Overige huisvestingskosten Totaal huisvestingskosten

III. Kosten Raad van Commissarissen Vergoedingen Raad van Commissarissen Reis- en verblijfkosten Bestuurders Aansprakelijkheidsverzekering Overige kosten Totaal bestuurskosten

90

12.550

9.400

10.750

100

290

-

1.600

1.463

1.505

750

-

-

15.000

11.153

12.255

Begroting

Verslagjaar

Verslagjaar

2008

2008

2007

IV. Algemene kosten Automatisering (incl. NCCW-CASA)

57.000

76.026

50.930

Onderhoud kantoorinventaris

500

190

526

Onderhoud machines technische dienst

500

-

-

10.000

12.065

12.811

Kosten vervoermiddelen Drukwerk en kantoorbehoeften

8.000

9.234

6.182

14.000

13.695

12.321

Contributies en abonnementen

5.000

3.514

4.208

Kantinekosten

1.500

2.616

2.126

-

-

Porti/telefoonkosten

Huurdersbelangenvereniging Advertentiekosten (verhuur)

10.000

7.520

12.526

Advieskosten

50.000

15.478

18.684

-

-

2.500

-

-

20.000

27.697

23.015

Samenstellen begroting / jaarstukken en adm. begeleiding (incl. extra werkzaamheden) Kosten externe controle (incl. acc.verklaringen) Klein-materiaal

1.000

-

329

Diverse verzekeringen

5.000

5.959

-

Bankkosten

3.000

2.944

1.678

Kosten ledigen containers

5.000

3.589

3.144

Vergoeding huurders inz. Automatische incasso

17.000

14.113

13.909

Overige algemene kosten

15.000

10.800

13.009

Totaal algemene kosten

225.000

205.439

175.398

TOTAAL GENERAAL

315.000

284.085

269.498

91

WIJZIGINGEN (DES)INVESTERINGSBELEID

Toelichting mutaties Bedrijfswaarde

Verkoop Sloop

Bedrijfswaarde 2007 (6.6.1)

NVT

Versieverschil 6.6.1. naar 6.7

NVT

Bedrijfswaarde 2007 (6.7.1)

Woningverbetering Restwaarde 27.803.307

Rentabiliteitswaardecorrectie 2007

0

Egalistatierekeningen 2007

-18.093

STELSELWIJZIGINGEN

799.257

Bedrijfswaarde 2007 (kasstromen)

-18.093

Subtotaal wijzigingen (des)investeringsbeleid

27.004.050

Disconteringsmethodiek Toekomstige (des)investering meenemen Toekomstige sloop

Specificatie verloop effect per onderdeel

-427.523 -427.523

AUTONOME ONTWIKKELING

Bedrijfswaarde 2008 (kasstromen)

Vrijval kasstromen

-2.033.860

Effect een jaar opschuiven

Boekwaarde grond 2008

1.387.811

Nieuwe (des)investeringen binnen horizon

Rentabiliteitswaardecorrectie 2008

112.000

Subtotaal autonome ontwikkeling

VOORRAADMUTATIES -353.239

Sloop

-57.210

Overig weg

0

2.446.442

PARAMETERWIJZIGINGEN- EN NIVEAUWIJZIGINGEN Indexaties

36.681.406

Mutatie bedrijfswaarde

7.258.367

Mutaties stap 1 t/m 4

7.258.367

2.052.000

Autonome ontwikkeling

36.505

Subtotaal voorraadmutaties

Bedrijfswaarde 2008

Rentabiliteitswaarde-correctie 2007

2.820.386

Overig nieuw

475.528

RENTABILITEITSWAARDECORRECTIE

Verbeteringen Nieuwbouw

1.943.461

Egalisatierekeningen 2008 -534.050

Verkoop

34.262.417

-110.000

wijziging in lopende leningen

0

nieuwe leningen

0

Disconto

0

Subtotaal rentabiliteitswaardecorrectie 2008

373.592

1.924.000

Disconteringsvoet Levensduur

72.862

Restwaarde

27

Huren (niveauwijziging)

1.187.143

Verkoopopbrengst (niveauwijziging) Subtotaal parameterwijzigingen- en niveauwijzigingen

1.633.624

WIJZIGINGEN EXPLOITATIEBELEID Huren (toekomstige huurverhoging)

1.820.568

Onderhoud

1.170.428

(alle exploitatiekosten uit het wsw-overzicht)

1.166.971

Subtotaal wijzigingen exploitatiebeleid

4.157.967

92

93

Colofon: Fotografie: Sake Elzinga Photography Vormgeving: Simple Productions © Stichting Eelder Woningbouw 2009

94

95

Stichting Eelder Woningbouw Industrieweg 2 9765 BL PATERSWOLDE 050-3095215 www.seweelde.nl

Jaarverslag 2008 Paterswolde, juni

Recommend Documents