INVESTMENT SNAPSHOT
Nederland Cushman & Wakefield Research Publicatie
Januari 2012
DE BELEGGINGSMARKT IN 2011
ALGEMEEN Het jaar 2011 begon met een positieve stemming op zowel de gebruikers als de beleggingsmarkt. Ondanks dat de beleggingsniveaus in de eerste maanden van 2011 niet die van 2010 evenaarden waren de verwachting voor heel 2011 nog relatief positief. De aanhoudende stroom aan negatieve berichten over de Eurocrisis en de teleurstellende cijfers over onder andere werkloosheid, economische groei, detailhandelsomzetten en leegstand zorgden er echter voor dat vanaf de zomer van 2011 het vertrouwen van beleggers en financiers snel daalde snel. Ondanks de positieve start werd over heel 2011 het laagste beleggingsvolume van de afgelopen tien jaar geregistreerd. Cushman & Wakefield – Research Strawinskylaan 3125 1077 ZX Amsterdam www.cushmanwakefield.nl
In totaal werd er in 2011 EUR 3,279 miljard in commercieel onroerend goed geïnvesteerd (winkels, kantoren, bedrijfsruimte en hotels & leisure). Waar in 2010 de verkoop van diverse grootschalige transacties het totale volume stuwden, bleven dergelijke grootschalige transacties in 2011 grotendeels uit. Het feit dat veel banken door toegenomen onzekerheid halverwege 2011 hun deuren weer sloten en het verkrijgen van financiering weer een zeer lastige opgave werd droeg sterk bij aan het lagere beleggingsvolume. Beleggers waren in 2011, net als in de voorgaande jaren, voornamelijk gefocust op langjarig verhuurd top product in de grote steden. Het gat tussen primair en secundair vastgoed nam hierdoor in alle sectoren verder toe. Financiering, kwaliteit, locatie, verzorgingsgebied, solvabiliteit en lange huurcontracten behoorden tot de sleutelwoorden van 2011.
Q1 2012
Cushman & Wakefield Research Publicatie
Grafiek 1: Beleggingsvolumes 2000 – 2011
Kantoren
Bedrijfsruimte
Winkelruimte
Hotel & Leisure
€ 12 € 11
Financiering, kwaliteit, locatie, bereikbaarheid, verzorgingsgebied, solvabiliteit en lange huurcontracten behoorden tot de sleutelwoorden van 2011.
€ 10
EUR
Miljard
€9 €8 €7
3.279.200.000
€6 €5
Geïnvesteerd in commercieel vastgoed in 2011
€4 €3 €2 €1
Grafiek 2: Aandeel per beleggingscategorie 2011(%)
€0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
6%
KANTORENBELEGGINGSMARKT 2011 Waar winkelvastgoed in 2010 voor het eerst de grootste beleggingsklasse was, waren dat in 2011 weer de kantoren. In de afgelopen tien jaar waren kantoren over het algemeen de grootste beleggingsklasse, in 2010 werd door de verkoop van een aantal grootschalige winkelcentra de beleggingsklasse “winkels” voor het eerst het grootst. Dat kantoren in 2011 weer de boventoon voerden is echter wel verrassend te noemen, door de vele negatieve berichten over de leegstand op de kantorenmarkt was het niet de verwachting dat kantoren in 2011 het hoogste beleggingsvolume zouden noteren. De verkoop van enkele grootschalige kantoren in Rotterdam, Den Haag en Amsterdam zorgde er echter voor dat kantoren weer de grootste beleggingscategorie waren. Daarnaast werden er dit jaar slechts een handjevol grootschalige winkeltransacties geregistreerd waardoor het beleggingsvolume in deze categorie significant lager was. In totaal werd in 2011 voor ruim EUR 1,314 miljard in kantoren geïnvesteerd. Ondanks dat kantoren daarmee in 2011 weer de grootste beleggingscategorie was daalde het totale belegde volume in kantoren ten opzichte van 2010 met 40%. De langverwachte verkoop van diverse “distressed” portefeuilles, die diverse partijen nog in hun bezitten hebben, bleef ook in 2011 uit. De grootste transacties werden in 2011 geregistreerd op de top locaties in de grote steden in de Randstad. Het top bruto aanvangsrendement van 6,05% (k.k.) voor de Zuidas bleef stabiel, aanvangsrendementen voor secundaire locaties stonden onder druk en lieten op sommige locaties een stijging zien.
Cushman & Wakefield – Research Strawinskylaan 3125 1077 ZX Amsterdam www.cushmanwakefield.nl
40% 37%
17% Kantoren
Bedrijfsruimte
Winkelruimte
Hotel & Leisure
Foto 1: Kantoorgebouw A-factorij in Amsterdam
Q1 2012
Cushman & Wakefield Research Publicatie
WINKELBELEGGINGSMARKT 2011 Ondanks dat de grootste single-asset beleggingstransactie van 2011 een winkeltransactie betrof (Piazza Center – Eindhoven), daalde het winkel beleggingsvolume met 46% ten opzichte van 2010. Waar in 2010 nog diverse grootschalige winkeltransacties werden geregistreerd bleven deze in 2011 grotendeels uit. Het verslechterde sentiment en de aanhoudende negatieve berichten over het consumentenvertrouwen en de detailhandelsomzetten zorgden ervoor dat beleggers in 2011 erg terughoudend waren. Ook de schaarste aan top product en de beperkte beschikbaarheid van financiering droegen er aan bij dat het beleggingsvolume sterk daalde. In totaal werd er in 2011 ruim EUR 1,195 miljard in winkels belegd. Het overgrote deel van het beleggingsvolume werd in winkelcentra belegd; het belegde volume in PDV/GDV locaties daalde verder. Opvallend was het aantal particuliere beleggers die in 2011 betrokken waren bij de aankoop van diverse grootschalige winkelcentra. Zo werd een deel van winkelcentrum de Weiert in Emmen door een enkele private belegger gekocht en winkelcentrum Piazza Center in Eindhoven door een consortium van drie private beleggers. De top bruto aanvangsrendementen zijn in 2011 relatief stabiel gebleven. Het laagste bruto aanvangsrendement wordt nog steeds op de Kalverstraat in Amsterdam geregistreerd, eind 2011 lag het bruto aanvangsrendement hier op circa 4,7% (k.k.). Bruto aanvangsrendementen voor PDV/GDV locaties en secundair vastgoed stegen licht ten opzichte van voorgaand jaar.
BEDRIJFSRUIMTE - LOGISTIEKEBELEGGINGSMARKT 2011 Het beleggingsvolume in bedrijfsruimte/logistiek vastgoed is in 2011 licht gedaald. Ten opzichte van het totale belegde volume steeg het aandeel van bedrijfsruimte/logistiek vastgoed echter significant. In 2010 werd 12% van het totale beleggingsvolume geïnvesteerd in bedrijfsruimte/logistiek vastgoed. In 2011 was dit 17%. Daarmee laat de sector wel zien dat het in toenemende mate wordt gezien als een interessante beleggingscategorie. In de loop van 2011 nam echter, net als in de andere beleggingscategorieën, het volume af. In totaal werd er in 2011 ruim EUR 568 miljoen in bedrijfsruimte/logistiek vastgoed geïnvesteerd. In het eerste kwartaal van 2011 werd daarbij het hoogste beleggingsvolume in bedrijfsruimte/logistiek vastgoed sinds het derde kwartaal van 2008 geregistreerd. Diverse grootschalige transacties stuwden het totale beleggingsvolume. Bedrijfsruimte/logistiek vastgoed beleggers waren in 2011 voornamelijk gefocust op top product op de logistieke hotspots (Amsterdam, Rotterdam en de “logistieke banaan”). Bruto aanvangsrendementen voor de top locaties bleven relatief stabiel. Het laagste bruto aanvangsrendement wordt geregistreerd op Amsterdam Schiphol, het aanvangsrendement is hier met 10 basispunten gedaald ten opzichte van 2010 naar circa 7,6% (k.k.). Aanvangsrendementen voor secundair vastgoed op de secundaire locatie stonden in 2011 onder een lichte opwaartse druk. De vraag naar degelijke locaties nam in 2011 verder af.
Foto 2: Piazza Center Eindhoven
Grootste single-asset transactie in 2011 (EUR 109.000.000)
Grafiek 3: Verdeling winkelvastgoed beleggingsvolume 2011
Retail Warehousing 7%
Buurtcentra 1%
Winkelstraten 29%
Supermarkten 3%
Winkelcentra 60%
Infographic 1: % Beleggingsvolume bedrijfsruimte t.o.v. totaal
12%
17%
2010
2011
Percentage belegde volume in bedrijfsruimte t.o.v. het totale beleggingsvolume
Cushman & Wakefield – Research Strawinskylaan 3125 1077 ZX Amsterdam www.cushmanwakefield.nl
Q1 2012
Cushman & Wakefield Research Publicatie
VOORUITBLIK OP DE BELEGGINGSMARKT 2012
In 2012 ligt de focus van kantorenbeleggers op de Randstad. Amsterdam geldt hierbij als de absolute toplocatie gevolgd door Rotterdam en Utrecht. De vraag naar kantoorruimte wordt wellicht iets gedrukt door het bericht dat de overheid (de grootste kantoorgebruiker in Den Haag) binnen 10 jaar circa 555.000 m² wil afstoten. Naast de standaard voorwaarden zoals die de afgelopen crisis jaren voor alle transacties golden: kwaliteit van gebouw, sterke huurder en lange huurcontracten neemt in 2012 ook het belang van de bereikbaarheid toe. Waarbij de voorkeur van beleggers in toenemende mate naar goed bereikbare stationslocaties uitgaat. Het is daarnaast de verwachting dat er in 2012 enkele “distressed” kantoren portefeuilles verkocht gaan worden met significante discounts, de markt krijgt hierdoor te maken met meer aanbod van secundair vastgoed. De verkoop van de “distressed” portefeuilles zullen er voor zorgen dat er voor het eerst sinds het begin van de crisis referentie transacties ontstaan voor dit type product. Deze referentie transacties zullen ertoe leiden dat enkele andere “distressed” portefeuilles met een grote hoeveelheid secundair vastgoed gedwongen worden om verder af te waarderen. De verwachting voor de winkelbeleggingsmarkt in 2012 is dat dit ten opzichte van voorgaand jaar niet veel zal veranderen. Voorkeur van beleggers blijft voor de grote steden en de winkelgebieden met een sterke trekkracht, dominante positie en een significant en welvarend verzorgingsgebied. Detailhandelsomzetten, internetbestedingen en consumentenvertrouwen zijn enkele factoren die desondanks in 2012 een sterke invloed op de winkelmarkt zullen hebben. Secundaire locaties zullen hier het meest onder leiden en zowel bij beleggers en gebruikers zal de interesse voor deze locaties verder teruglopen. Voor PDV/GDV locaties is in 2012 de huurdersmix van cruciaal belang, transacties zullen voornamelijk plaatsvinden op locaties met een sterke trekker zoals een Media Markt of een Albert Heijn.
Cushman & Wakefield – Research Strawinskylaan 3125 1077 ZX Amsterdam www.cushmanwakefield.nl
12 10 8 6 4 2
€4 €4 €5 €5 €6 €7 €9 € 10 €7 €4 €5 €3 €3
Waar Duitse beleggers in de afgelopen jaren zeer actief waren op de Nederlandse beleggingsmarkt begonnen deze zich in de loop van 2011 terug te trekken. De verwachting is dat dit in 2012 verder zal doorzetten en het overgrote deel van de activiteit van Duitse beleggers zich aan verkoopkant zal afspelen in 2012. Het vertrek van de Duitse beleggers zal ook tot gevolg hebben dat het aanbod van top product in 2012 zal toenemen. Partijen die in 2012 actief zullen zijn aan de aankoopkant zijn naar de verwachting voornamelijk equity spelers en institutionele beleggers, waarbij voornamelijk de laatste genoemde partijen in 2012 een hoofdrol zullen spelen.
Grafiek 4: Totale beleggingsvolume 2000 – verwachting 2012
Miljard
In lijn met de economie en de gebruikersmarkt zijn de verwachtingen voor de beleggingsmarkt in 2012 gespannen. Cushman & Wakefield verwacht dat er in 2012 een totaal beleggingsniveau van circa EUR 3 miljard in commercieel vastgoed (kantoren, winkels, bedrijfsruimte en horeca & leisure) gerealiseerd zal worden. Het beleggingsvolume zal daarmee gelijk blijven of zelfs iets lager uitkomen dan dat van 2011. De voortdurende economische onzekerheid, de schaarste aan goed product en het feit dat financiering met realistische voorwaarden slechts beperkt beschikbaar is dragen hier sterk aan bij. In 2012 zullen vanwege de beperkte financiering slechts een select aantal grootschalige beleggingstransacties zullen plaatsvinden.
0
Verwacht volume
Gerealiseerd volume
De verkoop van enkele “distressed” portefeuilles zullen er in 2012 voor zorgen dat andere “distressed” portefeuilles gedwongen worden om af te waarderen.
Grafiek 5: Belangrijke factoren winkelmarkt 2009–verwachting 2012 € 33.100
2,00%
€ 33.000
1,50%
€ 32.900
1,00% 0,50%
€ 32.800
0,00%
€ 32.700
-0,50%
€ 32.600
-1,00%
€ 32.500
-1,50%
€ 32.400
-2,00%
€ 32.300
-2,50% -3,00%
€ 32.200 2009
2010
2011
2012
Bruto modaal inkomen Consumptie huishoudens (%) Koopkracht, statisch, mediaan, alle huishoudens (%) Bron: C&W o.b.v. CPB
Q1 2012
Cushman & Wakefield Research Publicatie
Grafiek 6: Percentage bedrijfsruimte t.o.v. totale beleggingsvolume
5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4%
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Een interessant verband dat er historisch gezien lijkt te zijn tussen de economische groei en het belegde vermogen in bedrijfsruimte duidt er op dat in tijden van lagere economische groei het aandeel van het belegde volume in bedrijfsruimte ten opzichte van het totale belegde volume stijgt. In grafiek 6 is te zien dat na de aanslagen van 11 september de economische groei in 2001, 2002 en 2003 daalde en het percentage belegd vermogen in bedrijfsruimte ten opzichte van het totale beleggingsvolume juist steeg. Ook in de periode 2008 en 2009 was deze trend waar te nemen. Voor 2012 zijn de voorspellingen van het centraal planbureau dat de economie zal krimpen met circa 0,5%. De verwachting van Cushman & Wakefield is dan ook dat in 2012 het percentage belegd volume in bedrijfsruimte ten opzichte van het totale beleggingsvolume verder zal stijgen. De focus van bedrijfsruimte/logistiek vastgoed beleggers zal daarbij in 2012 met name op logistieke complexen op de logistieke hotspots liggen. De interesse naar dit type product wordt in 2012 ook versterkt door de toenemende internet verkopen en de daardoor sterk toenemende vraag naar hoogwaardige logistieke ruimte.
Bedrijfsruimten
Overig
De sleutelwoorden van 2012 zijn financiering, kwaliteit, bereikbaarheid, winkelvastgoed, institutionele beleggers, stijgende internetverkopen, vertrouwen en solvabiliteit.
CONTACT
Carien in ´t Veld Senior Research Consultant
Cushman & Wakefield – Research Strawinskylaan 3125 1077 ZX Amsterdam – The Netherlands Tel:
+31 (0) 20 800 2093
Fax:
+31 (0) 20 800 2060
Dit rapport is opgesteld door Cushman & Wakefield voor het gebruik door degenen met een interesse in commercieel vastgoed en dient uitsluitend ter informatievoorziening. Dit document is niet bedoeld als een uitputtende beschrijving van de markten of marktontwikkelingen. In het rapport is gebruik gemaakt van informatie verkregen uit openbare bronnen welke Cushman & Wakefield betrouwbaar acht. Deze informatie is echter niet geverifieerd en we kunnen dan ook niet garanderen dat deze juist en volledig is. Hoewel bij het samenstellen van de inhoud van dit rapport de grootst mogelijke zorgvuldigheid is betracht, verstrekte Cushman & Wakefield geen garanties met betrekking tot de toereikendheid, juistheid of volledigheid van de informatie in dit rapport en Cushman & Wakefield wijst uitdrukkelijk iedere aansprakelijkheid af voor fouten of omissies die daarin voorkomen. De gebruiker draagt zelf verantwoording voor het controleren van de juistheid, volledigheid of bruikbaarheid van de betreffende informatie. Alle uitingen van opinie zijn onderhevig aan verandering. Onze schriftelijke en voorafgaande goedkeuring is vereist voordat dit rapport in zijn geheel of gedeeltelijk kan worden gereproduceerd.
Tel:
+31 (0) 20 800 2093
Mob:
+31 (0) 6 5058 9756
[email protected]
Michiel Boonen Research Consultant Tel:
+31 (0) 20 800 2092
Mob:
+31 (0) 6 1396 7315
[email protected]
Stefan Kamphuis Research Trainee
Indien u geen informatie van Cushman & Wakefield of een gelieerde onderneming wenst te ontvangen, stuurt u dan een e-mail met uw gegevens naar
[email protected] met "Uitschrijven" als onderwerp.
Tel:
+31 (0) 20 800 2080
Mob:
+31 (0)6 1172 1233
©2012 Cushman & Wakefield, Alle rechten voorbehouden.
[email protected]
Economische groei
