Inhoudstafel
INHOUDSTAFEL
VOORWOORD
11
VOORAFGAAND
13
DE SYNDICUS EN DE GEMEENSCHAPPELIJKE DELEN – NALEVING VAN DE STATUTEN 17 1. Dient een bouwpromotor voor onverkochte kavels bij te dragen in de gemeenschappelijke lasten en kosten? 17 2. Kan een bouwpromotor na overdracht van een of meerdere kavels eenzijdig wijzigingen aanbrengen aan de conceptie of configuratie van een gebouw? 20 3. Kan de bouwpromotor zich in de koopverkoopovereenkomst of in de statuten het recht voorbehouden op de betaling van de prijs ingevolge de gemeenmaking van scheidingsmuren?
24
4. Is een verbod op het plaatsen van schotelantennes tegen de gemeenschappelijke en/of privatieve delen rechtsgeldig? 27 5. Wanneer terrassen in de statuutakte als privatief worden omschreven, overschrijdt de Algemene vergadering dan haar bevoegdheid als zij tot renovatie beslist? 31 6. Is steeds de toestemming van de Algemene vergadering nodig bij een bestemmingswijziging van een privatief deel?
35
7. Kunnen de statuten – naast de in de wet voorziene gevallen – bijkomende beperkingen of richtlijnen voorzien aangaande de personen
3
die een mede-eigenaar kan gelasten om hem te vertegenwoordigen op een AV?
39
8. Kan de splitsingsakte rechtsgeldig het houden van huisdieren verbieden? 43 DE SYNDICUS EN DE ANDERE ORGANEN BINNEN DE VERENIGING VAN MEDE-EIGENAARS
47
9. Kunnen 1 of meerdere mede-eigenaars, die minstens 1/5 van de aandelen in de gemeenschap bezitten, zonder tussenkomst van de syndicus een vergadering organiseren? 47 10.Kan een mede-eigenaar zich rechtstreeks tot de rechter wenden om machtiging te bekomen bepaalde werken op kosten van de VME te laten uitvoeren? 52 11.Kan de syndicus zijn wettelijke taken op algemene wijze overdragen aan de Raad van Beheer/Raad van Mede-eigendom?
55
12.Is er sowieso sprake van een ongeldige samenroeping van de vergadering indien de uitnodigingen niet conform de statutaire bepalingen werden verzonden?
59
13.Kan het uit een vergadering weglopen van een of meerdere eigenaars een invloed hebben op het stemmingsresultaat? 63 14.Kan een deelvergadering van een gebouw binnen een groep van gebouwen de syndicus machtigen een gerechtelijke procedure in te leiden?
66
15.Kan een mede-eigenaar of een groep van mede-eigenaars die tijdens een AV een blokkeringsminderheid bezitten, zonder gegronde redenen een beslissing (blijven) tegenhouden?
72
16.Kan een mede-eigenaar zich op de AV laten bijstaan door een derde?
76
17.Kan een advocaat als syndicus optreden, en zo ja, valt hij dan onder het toepassingsgebied van het K.B. van 6 september 1993 tot
4
Inhoudstafel
bescherming van het beroep van vastgoedmakelaar?
78
DE SYNDICUS EN RECHTEN EN PLICHTEN VAN VME, MEDE-EIGENAARS, HUURDERS, VRUCHTGEBRUIKERS,…
83
18.De syndicus komt contractueel met de VME overeen dat, zonder vooropzeg van een van de partijen, het mandaat stilzwijgend met eenzelfde periode van 3 jaar wordt verlengd – kan de syndicus na het 5e jaar zichzelf dan verder stilzwijgend opvolgen? 83 19.Kan de VME in de beheersovereenkomst opnemen dat zij samen met een lid van de raad van beheer (thans Raad van Medeeigendom) handtekeningsbevoegdheid op de rekeningen heeft?
87
20.Kan de syndicus in de beheersovereenkomst bedingen dat hij slechts jaarlijks van zijn opdracht kan worden ontheven?
90
21.Mag een syndicus aan derden (bv. aannemers, verzekeraars) een commissieloon vragen voor overeenkomsten die hij in naam en voor rekening van de VME afsluit? 93 22.Heeft een syndicus die werd ontslagen een retentierecht op de boekhouding en documenten van het gebouw tot hij betaling heeft ontvangen van alle aan hem verschuldigde beheersvergoedingen? 23.Kunnen de vruchtgebruiker en de blote eigenaar van een kavel beiden aan de beraadslagingen van de AV deelnemen?
96
101
24.Wanneer de arbeidsovereenkomst tussen de VME en de huisbewaarder beëindigd wordt, kan de syndicus dan eenzijdig overgaan tot uitdrijving als de ex-werknemer het pand niet vrijwillig verlaat? 104 25.Moet de Vereniging van Mede-eigenaars in het gebouw over een postbus beschikken, of kan zij enkel en alleen op het adres van haar
5
syndicus worden bereikt of worden aangesproken?
108
26.Is een syndicus op vraag van een medeeigenaar wettelijk verplicht om alle documenten die vanuit de VME worden verstuurd, naar een andere landstaal (bv. het Frans) te vertalen? 111 27.Kan een mede-eigenaar, huurder, vruchtgebruiker,… de syndicus of een aannemer, in geval dit noodzakelijk is, de toegang tot de kavel ontzeggen? 116 28.Kan een mede-eigenaar of bewoner zomaar, zonder akkoord van de VME een niet gebruikt gemeenschappelijk deel inpalmen? 121 29.Kan een mede-eigenaar zonder machtiging van de Algemene vergadering zelf tot de herstelling van een gemeenschappelijk deel overgaan? 125 30.Wanneer een eigenaar met het oog op het samenroepen van een vergadering, aan de syndicus de adresgegevens van de andere eigenaars vraagt, kan de syndicus dit dan weigeren, zich beroepende op de Privacywet? 128 31.Wanneer de AV de vraag van een rolstoelgebruiker tot aanpassing van bv. de inkomdeur naast zich neerlegt, kan de VME hiertoe dan in rechte worden gedwongen? 132 32.Is de VME m.b.t. de inhoudingsplicht cf. art. 30bis nog steeds verplicht om te checken of er in hoofde van de aannemer schulden zijn en zo ja, dienen er dan op de factuur nog inhoudingen te gebeuren? 134 DE SYNDICUS EN RECHTSVORDERINGEN
137
33.Kan de syndicus zonder bijzonder mandaat van de Algemene vergadering een medeeigenaar dagvaarden voor de invordering van achterstallen? 137
6
Inhoudstafel
34.Kan de VME bij het gerechtelijk invorderen van achterstallen naast de hoofdsom ook schadevergoeding en nalatigheidsinterest opeisen? 142 35.Mag de syndicus zonder bijzonder mandaat van de Algemene vergadering hoger beroep instellen tegen een Vonnis?
146
36.Is een voorafgaande kantmelding overeenkomstig art. 3, AL. 1 van de Hypotheekwet vereist indien een mede-eigenaar een vordering instelt tot herverdeling van de aandelen? 150 37.Volstaat het dat een mede-eigenaar, die op grond van art. 577-9, § 6 B.W. een wijziging vordert van de verdeling van de aandelen en/of de lasten, zijn vordering enkel opzichtens de VME stelt? 153 38.Wanneer er een definitieve beslissing voorligt, kan deze dan het jaar nadien opnieuw ter stemming aan de Algemene vergadering worden voorgelegd? 155 39.Kan elke mede-eigenaar de nietigverklaring vorderen van een beslissing van de Alegemene Vergedering op grond van art. 577-9, § 2 B.W.? 160 40.Kan een mede-eigenaar de syndicus in persoonlijke naam dagvaarden voor schade die hij lijdt door een fout van de syndicus? 165 41.Kan een mede-eigenaar syndicus de VME vertegenwoordigen in een procedure die tegen hemzelf als mede-eigenaar wordt ingesteld? 169 42.Kan de Vereniging van Mede-eigenaars gedagvaard worden op grond van art. 1384 B.W. (aansprakelijke bewaarder van een zaak)? 172 43.Kan de VME in rechte optreden tegen een huurder die de statuten, bv. over de bestemming van de panden, niet respecteert?177 44.Kan de VME een notaris op buitencontractuele basis aansprakelijk stellen voor een fout die hij heeft begaan in het kader van een contractuele relatie met een mede-eigenaar? 180
7
DE SYNDICUS EN DE VME VERSUS AANSPRAKELIJKHEDEN 45.Kan een syndicus eigenmachtig een verzekeringspolis voor de VME afsluiten?
185 185
46.Kan de Vereniging van Mede-eigenaars de (voltooiings)waarborg aanspreken wanneer de aannemer onder de Wet Breyne de gemeenschappelijke delen niet (volledig) voltooid? 189 47.Kan de VME de huurgelden van een medeeigenaar verhuurder rechtstreeks via de huurder innen ter betaling van de achterstallige lasten en kosten van de medeeigenaar verhuurder? 194 48.Kan een mede-eigenaar die zijn privatieve kavel verkoopt, van de koper een vergoeding vragen van het aandeel van de verkoper in het reservekapitaal? 198 49.Dient een mede-eigenaar bij te dragen in de advocatenkosten van de VME, zelfs als hij in het geschil met de VME in het gelijk werd gesteld? 202 50.Kan de VME de gemeenschappelijke kosten van een kavel voor haar totaliteit naar eigen keuze verhalen op de vruchtgebruiker of de blote eigenaar van deze kavel? 207 51.Kan een mede-eigenaar zich loskoppelen van gemeenschappelijke nutsvoorzieningen, bv. verwarmings-installatie, waardoor hij niet meer dient bij te dragen in de gemeenschappelijke kosten? 210 52.Kan van de notaris een vergoeding worden geëist voor de kosten die de syndicus maakt voor de overlegging van de door de notaris gevraagde lijst van schulden zoals bedoeld in art. 577-11, § 1, B.W.? 213 53.Kan de Algemene vergadering beslissen om de kosten voor een tweede vergadering door te rekenen aan de eigenaars die tijdens de eerste vergadering afwezig waren? 216
8
Inhoudstafel
54.Kan een mede-eigenaar weigeren bij te dragen in de afbetalingen van een lening wanneer voor de betaling van renovatiewerken de AV hiertoe heeft beslist? 218 55.Kan, niettegenstaande de splitsingsakte voorziet dat elke mede-eigenaar dient bij te dragen in de liftkosten, een eigenaar van een gelijkvloerspand zomaar rechtsgeldig weigeren om zijn aandeel in deze kosten te voldoen en dit omdat hij voorhoudt geen nut van de lift te hebben? 220 BIJLAGE Appartementsmede-eigendom (Wet 2 juni 2010 – B.S. 28 juni 2010)
227 227
9
