Inhoudstafel. Voorwoord

Inhoudstafel Voorwoord

V

Inleiding

1

1. 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5.

Geschiedenis van de Huisvestingscode in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest De federale bevoegdheid De start van de regionalisering De beoogde doelstellingen De federale en gewestelijke bevoegdheden naast elkaar Nieuwe richtingen

1 1 1 2 3 4

Titel 1 Huur

7

Hoofdstuk 1 Algemene beginselen

9

1. 1.1. 1.2. 1.2.1. 1.2.2. 1.3. 1.3.1. 1.3.2. 1.4. 1.5. 1.5.1. 1.5.2. 1.6.

Normen: Directie Gewestelijke Huisvestingsinspectie Doelstellingen, draagwijdte en toepassingsgebied Controle van de conformiteit Algemeen Procedures Conforme en niet-conforme woningen Conforme woningen Maatregelen en sancties voor niet-conforme woningen Steun aan huurders Eisen inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting Algemeen Recente wijzigingen Bijkomende inlichtingen en contactpersonen

9 9 11 11 12 14 14 14 17 17 17 18 19

2. 2.1. 2.2. 2.2.1. 2.2.2.

Regeling van de huurovereenkomst voor huisvesting Inleiding De huurovereenkomst in het algemeen Definitie huurovereenkomst Bepalingen die de huurovereenkomst voor hoofdverblijf regelen Een huurovereenkomst sluiten? De tehuurstelling Aard van de huurovereenkomst Bewijs van de mondelinge huurovereenkomst en zijn modaliteiten

20 20 21 21

2.2.3. 2.2.4. 2.2.5. 2.2.6.

Kluwer – Huisvestingszakboekje Brussels Hoofdstedelijk Gewest

21 22 23 24 25 VII

Inhoudstafel 2.2.7. 2.2.8. 2.2.9. 2.3. 2.3.1. 2.3.2. 2.3.3. 2.3.4. 2.3.5. 2.3.6. 2.4. 2.4.1. 2.4.2. 2.4.3. 2.4.4. 2.5. 2.5.1. 2.5.2. 2.6. 2.7. 2.7.1. 2.7.2. 2.7.3. 2.8. 2.8.1. 2.8.2. 2.8.3. 2.8.4. 2.8.5. 2.9. 2.9.1. 2.9.2. 2.9.3. 2.9.4. 2.9.5. 2.10. 2.10.1. 2.10.2. 2.10.3. 2.11. 2.12. 2.12.1. 2.12.2. VIII

Interpretatieproblemen van een schriftelijke huurovereenkomst De huurovereenkomst en de consumentenbescherming Registratie van de huurovereenkomst Huurovereenkomst voor hoofdverblijf Toepassingsvoorwaarden Verbodsbepaling Uitsluitingen Einde van de bestemming als hoofdverblijf Enkele bijzondere gevallen Tijdelijke bepalingen De plaatsbeschrijving De schriftelijke vaststelling Vaststelling opgesteld tijdens een bepaalde periode Sanctie bij gebreke van een plaatsbeschrijving De registratie van de plaatsbeschrijving De huurwaarborg Aard van de huurwaarborg Huurwaarborg bestaande uit een geldsom Brandverzekering Verplichtingen van de verhuurder Levering Een gehuurd goed dat voldoet aan de basisvereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid Garantie van ongestoord genot Verplichtingen van de huurder Verplichting tot meubilering Betaling van de prijs Gebruik van het gehuurde goed volgens zijn oorspronkelijke bestemming en als een goede huisvader Huurherstellingen of klein onderhoud Teruggave van het gehuurde goed De huurprijs – Kosten en lasten Verplichting tot voorafgaande informatie De huurprijs Herziening van de huurprijs Kosten en lasten Verjaringstermijn Duur, verlenging en einde van de huurovereenkomst Duur van de huurovereenkomst Verlenging van de huurovereenkomst Andere vormen van opzegging van de huurovereenkomst Het recht op een behoorlijke huisvesting Geschillen De verzoeningsprocedure Het verzoekschrift

25 25 26 29 29 35 36 37 37 38 39 39 39 40 40 40 40 41 44 44 45 46 52 55 55 55 56 57 59 60 60 60 64 67 68 69 69 82 85 93 94 94 95

Huisvestingszakboekje Brussels Hoofdstedelijk Gewest – Kluwer

Inhoudstafel 2.12.3. 2.12.4. 2.13. 3. 3.1. 3.2. 3.2.1. 3.2.2. 3.3. 3.3.1. 3.3.2. 3.3.3.

Procedure in geval van uitwinning Mogelijkheid tot collectieve schuldenregeling in geval van een te zware schuldenlast Tabel met prijsindexen

95

Fiscale voordelen Vermindering van de onroerende voorheffing Vermindering voor “gehandicapt gezinshoofd” en “grootoorlogsinvaliden” Voorwaarden Bedrag van de vermindering Vermindering in het voordeel van het gezinshoofd met kinderen of gehandicapten ten laste Voorwaarden Bedrag van de vermindering Waar en hoe aanvragen?

98 98

Hoofdstuk 2 Sociaal huisvestingsbeleid 1. 1.1. 1.1.1. 1.1.2. 1.2. 1.2.1. 2. 2.1. 2.1.1. 2.1.2. 2.1.3. 2.1.4. 2.1.5. 2.1.6. 2.1.7. 2.2. 2.2.1. 2.2.2. 2.2.3. 2.2.4.

Publieke actoren Gewestelijke instellingen De Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij en de openbare vastgoedmaatschappijen Het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Lokale overheden De toekenning van de woningen die beheerd worden door de gemeenten en OCMW's Instrumenten De bestrijding van discriminatie in de openbare huisvesting Wettelijk kader Verboden gedragingen Toegelaten rechtvaardigingen Persoonlijke en materieel toepassingsgebied van de ordonnantie Sanctiemechanisme(n) Bewijslast Waar kan men terecht? Openbaar beheersrecht Maatregel Tenuitvoerlegging van het openbaar beheersrecht Het openbaar beheersrecht in Vlaanderen en Wallonië De aanvaarding van het mechanisme door private en publieke actoren


96 97

98 98 99 99 99 99 99 101 101 101 101 170 173 173 175 175 175 176 177 177 178 179 179 180 180 183 186 187

IX

Inhoudstafel 2.2.5. 2.2.6. 2.3. 2.3.1. 2.3.2. 2.3.3. 2.3.4. 2.4. 2.4.1. 2.4.2. 2.5. 2.5.1. 2.5.2. 2.5.3. 2.6. 2.6.1. 2.6.2. 2.6.3. 2.6.4.

Wijzigingen aan de regeling Enkele te verwachten verbeteringen Gewestelijke administratieve boete voor leegstaande woningen Administratieve boete Vordering tot staking Het arrest van het Grondwettelijk Hof van 29 juli 2010 Tenuitvoerlegging van de maatregel De herwaarderingspolitiek van de wijken Initiatieven in de wijken De Duurzame Wijkcontracten Sociale verhuurkantoren Belang Werking Voordelen voor de eigenaars Voorgestelde steunmaatregelen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Verhuis- en installatietoelage en bijdrage in het huurgeld – VIBH De huurtoelagen De gewestelijke leningen voor de samenstelling van een huurwaarborg Dienst voor de Maatschappelijke Begeleiding van de Sociale Huurders

Titel 2 Aankoop

X

192 192 196 197 198 199 200 201 204 204 205 206 207 207 208 210 214

215

Hoofdstuk 1 Algemene beginselen en fiscale aspecten 1. 1.1. 1.1.1. 1.1.2. 1.1.3. 1.1.4. 1.2. 1.2.1. 1.2.2. 1.3. 1.3.1. 1.3.2. 1.4.

189 190

217

Inleiding

217

Aankoop van een woning Algemene inleiding Definitie en kenmerken van de verkoopovereenkomst Voorwerp van de verkoop Bekwaamheden van de contractanten Verplichtingen van de partijen Bijzonderheden Verkoop uit de hand Openbare verkoop (vrijwillig of gedwongen) Vruchtgebruik – Erfpacht – Opstal Vruchtgebruik Erfpacht en opstal Erfdienstbaarheden

218 218 218 219 220 221 224 224 230 232 232 233 233


Inhoudstafel 1.4.1. 1.4.2. 1.4.3. 1.5. 1.5.1. 1.5.2. 1.6. 1.6.1. 1.6.2. 1.6.3. 2. 2.1. 2.2. 2.2.1. 2.2.2. 2.2.3. 2.2.4. 2.3. 2.3.1. 2.3.2. 2.3.3. 2.3.4. 2.3.5. 2.3.6. 2.4. 2.4.1. 2.4.2. 2.5. 2.6. 3. 3.1. 3.2. 3.2.1. 3.2.2. 3.2.3. 3.2.4. 3.2.5. 3.2.6. 3.3. 3.3.1.

Erfdienstbaarheden die afhankelijk zijn van de ligging van de plaatsen (art. 640 tot 648 B.W.) Erfdienstbaarheden bij wet bepaald Erfdienstbaarheden door menselijke daad Statuut van de kopers Aankoop door een gehuwd koppel Aankoop door een ongehuwd koppel Aankoopformaliteiten Verkoopopdracht Verkoopcompromis Formaliteiten met het oog op opstelling van de authentieke akte Een woning bouwen Inleiding: keuze van het bouwtype Traditionele woningbouw Aankoop van de bouwgrond Keuze van een architect en een veiligheids- en gezondheidscoördinator Afleveringsprocedure voor de stedenbouwkundige vergunning Keuze van een aannemer Instapklare bouwprojecten Begrip De wet Breyne Vastgoedpromotieovereenkomst Rol van de vastgoedpromotor Rol van de opdrachtgever Rol van de architect Waarborgen – aansprakelijkheden Voor en tijdens de werkzaamheden Na de werkzaamheden Nuttige adressen Lijst van websites Woning en verzekeringen De verzekering, een daad van voorzienigheid Brandverzekering Verzekering van de eigenaar en verzekering van de huurder Waarborgen van de brandverzekering Welke waarde laat u verzekeren? Premies Schadegeval en schadeloosstelling Duur en einde van de overeenkomst Schuldsaldoverzekering Is een schuldsaldoverzekering verplicht?


234 234 235 235 235 237 239 239 239 240 243 243 243 243 249 257 264 274 274 274 275 275 276 276 277 277 279 282 285 285 285 287 287 289 291 293 294 294 294 295 XI

Inhoudstafel 3.3.2. 4. 4.1. 4.1.1. 4.1.2. 4.2. 4.2.1. 4.2.2. 4.2.3. 4.3. 4.3.1. 4.3.2. 4.3.3. 4.3.4. 4.4. 4.4.1.

Kan de bank die een hypothecair krediet verleent ook een bepaalde verzekeraar opleggen? Fiscale aspecten Registratierechten Wat zijn de voorwaarden om van dit voordeel te genieten? Procedure Schenkingsrechten Wat houdt de tegemoetkoming in? Wat zijn de voorwaarden om van dit voordeel te genieten? Wat is de vereiste procedure? Successierechten Wat zijn de voordelen? Wat zijn de voorwaarden om van dit voordeel te genieten? Toelichtingen bij dit voordeel Procedure Vermindering op de onroerende voorheffing Vermindering voor een “bescheiden woning”

Hoofdstuk 2 Sociaal huisvestingsbeleid: de verschillende actoren en tussenkomsten in het Brussels Gewest 1. 1.1. 1.1.1. 1.1.2. 1.1.3. 1.1.4. 1.1.5. 1.1.6. 1.1.7. 1.1.8. 1.1.9. 1.1.10. 1.2. 1.2.1. 1.2.2. 1.2.3. 1.2.4. 1.3.

XII

Het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest De hypotheekkredieten Het inkomen van het gezin De woning Het bedrag van het krediet De interestvoet Deel van het krediet om de energieprestatie van de woning te verbeteren De looptijd en de aflossing Woonplaats en bewoning Andere voorwaarden De dossierkosten en kosten voor de deskundige schatting De heropname van krediet Bouw / renovatie-verkoop De ontvankelijkheidsvoorwaarden Het algemeen register Verkoop Bijzondere verkoopvoorwaarden De verzekering gewaarborgd wonen voor nieuwe eigenaars

295 298 298 299 299 300 300 300 301 301 301 302 302 302 303 303

305 305 307 307 309 309 310 311 313 313 313 314 314 315 315 315 316 317 317


Inhoudstafel 2.

2.3.1. 2.3.2. 2.3.3. 2.3.4.

GOMB – Gewestelijke ontwikkelingsmaatschappij voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Van de inschrijving tot de aankoop van een GOMB-woning Inschrijving in het register van de kandidaat-kopers Bevestiging van interesse Selectie van de kandidaten en uitnodiging op een verkoopdag Een praktisch voorbeeld Aankoopvoorwaarden Voor kopers-bewoners Voor kopers-investeerders Welke verplichtingen zijn er verbonden aan de aankoop van een GOMB-woning? Voor kopers-bewoners Voor kopers-investeerders Controle en sancties Einde van de voorwaarden van de GOMB

324 324 324 325 325

3. 3.1. 3.2.

De instellingen voor sociaal krediet Het sociaal woonkrediet De erkende kredietinstellingen

325 325 326

2.1. 2.1.1. 2.1.2. 2.1.3. 2.1.4. 2.2. 2.2.1. 2.2.2. 2.3.

319 320 320 320 321 321 322 322 323

Titel 3 Renovatie

327

Hoofdstuk 1 Renovatie en verbouwing: algemene aspecten

329

Inleiding

329

1. 1.1. 1.2. 1.2.1. 1.2.2. 1.2.3. 1.2.4.

Juridische aspecten Algemeenheden Bijzonderheden Stedenbouwkundige vergunning Verplichting om een architect te kiezen Verplichting om een veiligheidscoördinator te kiezen Keuze van één aannemer of verschillende vakmensen: niet-toepassing van de wet Breyne

329 329 330 330 330 331

2. 2.1. 2.2.

Btw van 6 % op de renovatie van vastgoed Europese normen Koninklijk Besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en diensten bij die tarieven Zogenaamd permanente maatregelen: woongebouwen van ten minste 15 jaar

331 331

2.2.1.


331

333 333 XIII

Inhoudstafel 2.2.2.

Zogenaamd tijdelijke maatregel die toch een permanent karakter heeft: woongebouwen van minstens 5 jaar (maar minder dan 15 jaar) oud

337

3.

Nuttige adressen

338

Hoofdstuk 2 Renovatie en verbouwingen: de verschillende steunmaatregelen van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

339 339 339 339 339 340

1.6.

Renovatiepremie Wettelijke referenties Algemene toekenningsvoorwaarden Voorwaarden waaraan de aanvrager moet voldoen Voorwaarden waaraan de woning moet voldoen Voorwaarden waaraan de werkzaamheden moeten voldoen Lijst van de subsidieerbare werkzaamheden Werkzaamheden m.b.t. de stabiliteit van het gebouw Dak Behandeling tegen vocht, huiszwam en verluchting Gas en elektriciteit Warmte- en geluidsisolatie Bouwschil Verwarming en sanitair Binnenhuisinrichting Geluidsisolatie: rolluikkasten, brievenbussen en verluchting Regenwatertanks Verbetering van de binnenruimten van huizenblokken Allerlei werken Technische follow-up De premie Zo gaat u tewerk Bij te voegen documenten Uw dossier indienen en opvolgen Technisch en architectonisch advies, register van beroepen enz. Behandelingstermijn van de dossiers

2. 2.1. 2.2. 2.2.1. 2.2.2.

Premie voor gevelverfraaiing Wettelijke referenties Algemene toekenningsvoorwaarden Voorwaarden waaraan de aanvrager moet voldoen Voorwaarden waaraan het goed moet voldoen

358 358 359 359 359

1. 1.1. 1.2. 1.2.1. 1.2.2. 1.2.3. 1.3. 1.3.1. 1.3.2. 1.3.3. 1.3.4. 1.3.5. 1.3.6. 1.3.7. 1.3.8. 1.3.9. 1.3.10. 1.3.11. 1.3.12. 1.3.13. 1.4. 1.5. 1.5.1. 1.5.2. 1.5.3.

XIV

341 342 342 342 343 344 345 345 346 348 349 349 349 350 350 350 351 352 356 357 357


Inhoudstafel 2.2.3. 2.3. 2.3.1. 2.4. 2.4.1. 2.4.2. 2.4.3. 2.4.4. 2.4.5. 2.4.6. 2.4.7. 2.4.8. 2.4.9. 2.5. 2.5.1. 2.5.2. 2.5.3. 2.5.4. 3. 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. 3.6. 3.6.1. 3.6.2. 3.7. 3.8.

Voorwaarden waaraan de werkzaamheden moeten voldoen Premie Diverse verhogingen Een dossier voor de aanvraag van de gevelverfraaiingspremie samenstellen Welke documenten voegt u bij de aanvraag? U bent eigenaar? U bent gewoon mede-eigenaar? U bent gedwongen mede-eigenaar of de aanvraag is rechtstreeks afkomstig van de vereniging van medeeigenaars? U heeft een erfpachtovereenkomst op het gebouw? U heeft een handelshuur op het gebouw? Andere in te dienen documenten Heeft het goed een erkende architectonische waarde? Voor rechtspersonen Een aanvraag indienen Aanvraagformulier en samenstelling van het dossier Uw dossier indienen en opvolgen Technisch en architectonisch advies, repertorium van de bouwvakken enz. Over de termijnen Energiepremie Rationeel energiegebruik Wie komt in aanmerking voor een premie? Wanneer en hoe een premieaanvraag indienen? Wie kan de werkzaamheden uitvoeren? Verhoging, cumulatie van energiepremies en andere overheidssteun Uitrusting en werkzaamheden die in aanmerking komen voor een energiepremie Premies voor particulieren: Sociale groene lening Belastingvermindering Andere contactadressen


360 362 363 363 363 363 364 364 364 365 365 366 366 366 366 367 367 368 369 369 370 371 372 372 373 373 379 380 380

XV

Inhoudstafel Titel 4 Praktische gids

383

Hoofdstuk 1 Overzichtstabel van de tegemoetkomingen

385

Hoofdstuk 2 Lijst met nuttige adressen

389

1.

Ministerie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

389

2.

Gemeentebesturen

390

3.

De O.C.M.W.'s

391

4. 4.1.

Openbare vastgoedmaatschappijen: OVM Openbare vastgoedmaatschappijen die beschikken over woningen die speciaal zijn aangepast voor gehandicapten Openbare vastgoedmaatschappijen die beschikken over woningen voor de opvang van grote gezinnen

392

5.

Erkende sociale kredietvennootschappen

400

6.

Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij

401

7.

Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest 401

8.

Gewestelijke ontwikkelingsmaatschappij voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

401

9.

De S.V.K.'s: Sociale verhuurkantoren

401

10.

Informatie-permanenties omtrent renovatie

406

11. 11.1. 11.2.

Huisvestingssteun en Informatiediensten Diverse informatie- en hulpdiensten Lijst van verenigingen erkend door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, die ijveren voor inschakeling door huisvesting

408 408

4.2.

Hoofdstuk 3 Lijst van wettelijke bepalingen

1.

XVI

Koninklijk besluit tot vaststelling van de voorwaarden waaraan ten minste voldaan moet zijn wil een onroerend goed dat wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats in overeenstemming zijn met de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid – 08.07.1997

395 397

410 417

419


Inhoudstafel 2.

Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering tot bepaling van bijkomende verplichtingen inzake brandvoorkoming in de te huur gestelde woningen – 15.04.2004 421

3.

Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering tot instelling van een verhuis- en installatietoelage en van een bijdrage in het huurgeld – 22.12.2004 423

4.

Ministerieel besluit tot bepaling van de kwaliteitsnormen van woningen voor de toepassing van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 22 december 2004 tot instelling van een verhuis- en installatietoelage en een bijdrage in het huurgeld – 30.06.2005

431

5.

Burgerlijk Wetboek – 21.03.1804

433

6.

Wet met betrekking tot huishuur – 20.02.1991

441

7.

Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van tot instelling van een huurtoelage - 21.06.2012

451

8.

Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering betreffende de toekenning van premies voor de renovatie van het woonmilieu – 04.10.2007

457

9.

Ministerieel besluit van houdende de regels voor de toepassing van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 4 oktober 2007 betreffende de toekenning van premies voor renovatie van het woonmilieu - 21.09.11

469

10.

Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering betreffende de toekenning van premies voor de verfraaiing van gevels – 02.05.2002

475

Ministerieel besluit betreffende de regels voor de toepassing van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 2 mei 2002 betreffende de toekenning van premies voor de verfraaiing van de gevels – 19.06.2002

483

11.

Bibliografie

487

Index

489


XVII

Inhoudstafel. Voorwoord

Recommend Documents