IMMOVESTATE Jaargang 1, Nummer 1
Inhoudsopgave - Voorwoord - Even voorstellen - Fondsen update
-
• Vastgoedobligatiefonds Immovest Emsland • Vastgoedobligatiefonds Immovest Emsland II • Vastgoedobligatiefonds Immovest Emsland III Case: modernisering, voor en na! Actueel: uitgifte vierde vastgoedobligatiefonds Uitgelicht: de loan to value Agenda
Over Immovest Emsland: Immovest Emsland is het initiatief van Tim Aardse en Marten Drewel. Het kantoor is gevestigd in Hoogezand in het voormalige gemeentehuis.
Dit uit 1860 daterende rijksmonument heeft een karakteristiek torentje met klok die zijn geïnstalleerd ter gelegenheid van koningin Wilhelmina in 1898. Deze nieuwsbrief verschijnt 2x per jaar en is bestemd voor relaties en investeerders van Immovest Emsland.
Immovest Emsland Hoofdstraat 31 Postbus 142 9600 AC Hoogezand
mei 2011
Voorwoord. De Directie van Immovest Emsland is bijzonder verheugd u als participant of als geïnteresseerde in een of meerdere van onze fondsen onze eerste nieuwsbrief te kunnen presenteren. Als naam voor de nieuwsbrief hebben wij gekozen: Immovestate. Een combinatie van Immovest en Estate. Zoals aangekondigd in het prospectus van onze fondsen zijn wij voornemens om twee keer per jaar een nieuwsbrief te gaan versturen. In Immovestate geven we een korte update van de lopende fondsen en besteden we aandacht aan actuele marktontwikkelingen. Wij willen benadrukken dat wij veel waarde hechten aan een goede communicatie met onze beleggers over hun beleggingen in onze fondsen. Het is namelijk uw investering en uw geld. Wij verwachten binnen enkele weken de jaarrekeningen van de lopende fondsen over 2010 af te ronden. Beleggers ontvangen daarna een exemplaar van de verkorte jaarrekening van het betreffende fonds. Inmiddels loopt de uitgifte van ons vierde fonds waarop inmiddels voor meer dan 57% is ingeschreven. Wij zijn voornemens om in de tweede jaarhelft een vijfde fonds te lanceren. Wij hopen dat onze nieuwsbrief voorziet in een informatiebehoefte van onze beleggers. Wanneer u nog zaken mist of nog andere ideeën heeft om Immovestate te verbeteren laat het ons dan weten via
[email protected]. Wij stellen uw reactie zeer op prijs.
Immovest Emsland: nog even voorstellen. Immovest Emsland biedt sinds 2008 beleggers de mogelijkheid te investeren in Duitse huurwoningen middels de uitgifte van publieke vastgoedobligatiefondsen. Zoals gezegd zijn we in korte tijd midden in de introductie van alweer ons vierde fonds. Onze organisatie is gevestigd in een kantoor in Hoogezand en bestaat uit een tweehoofdige Directie en 4 medewerkers. De Directie bestaat uit de heer Marten Drewel, die als verantwoordelijkheid heeft de selectie en het beheer van het vastgoed uit de fondsen, en de heer Tim Aardse, die verantwoordelijk is voor het financiële beheer en de administratieve organisatie. Ons secretariaat en algemene zaken worden aangestuurd door mevrouw Henja Prummel, onze office-manager. Hierbinnen valt het registreren van klachten, debiteurenbeheer in samenwerking met de heer Koetje en het algemeen zorgen dat alle afspraken met bedrijven, huurders, etc. worden nagekomen. Tevens is mevrouw Prummel de rechterhand van de directie. De boekhouding, het verwerken van de huurinkomsten en alle kosten, wordt verzorgd door de heer Eddy Koetje, die ook de controles en de incasso’s uitvoert. Voor de algehele verhuur van de woningen, winkels en garages draagt Kees de Vries de verantwoordelijkheid. Hiervoor is hij regelmatig in Duitsland om de leegkomende woningen op te nemen, woningen te bezichtigen met potentiële huurders, en afspraken te maken met mogelijke huurpartijen zoals bedrijven, scholen, makelaars, banken, etc. Daarnaast draagt hij er voor zorg dat in de relevante media advertenties worden geplaatst. De actieve aanpak van de verhuur (veelal na modernisering) dragen er aan bij dat niet of nauwelijks sprake is van leegstand. Dit komt niet alleen door het actieve huurbeleid maar ook door de wijze waarop de woningen worden opgeleverd. De heer Mario Brouwer is verantwoordelijk voor de modernisering/renovatie en het afhandelen van technische klachten. Tevens verdeelt hij de werkzaamheden onder de diverse bedrijven die door Immovest Emsland worden ingehuurd en houdt toezicht op het verloop van de werkzaamheden. Tenslotte maakt Immovest Emsland in de grotere objecten gebruik van huismeesters. Deze personen zijn verantwoordelijk voor de orde in en om het huis, winterdienst en algemeen een oogje in het zeil houden.
Tel.: 0031 598 393 844 Fax: 0031 598 381 845 E-mail:
[email protected] website: www.immovest-emsland.nl
IMMOVESTATE Jaargang 1, Nummer 1
Inhoudsopgave - Voorwoord - Even voorstellen - Fondsen update • Vastgoedobligatiefonds Immovest Emsland
-
• Vastgoedobligatiefonds Immovest Emsland II • Vastgoedobligatiefonds Immovest Emsland III Case: modernisering, voor en na! Actueel: uitgifte vierde vastgoedobligatiefonds Uitgelicht: de loan to value Agenda
Vastgoed Immovest I
mei 2011
Fondsen update. In deze rubriek geven we u een toelichting op de actuele status van onze lopende fondsen.
Vastgoedfonds Immovest Emsland Dit eerste Immovestfonds belegt onder meer in 56 woningen en 8 commerciele ruimtes in 10 verschillende objecten in en rond Emden. Er is geen enkele leegstand. Tussentijds leeggekomen woningen konden na een beperkte modernisering tegen forse hogere huren opnieuw verhuurd worden. Per 1 mei a.s. bedragen de huurinkomsten op jaarbasis € 336.711. Hiermee ligt het fonds al op het voor 2011/2012 begrote huurniveau. T.o.v. de huurinkomsten bij aanvang van het fonds medio 2008 is sprake van een stijging van 10,7%, terwijl in het prospectus een stijging van 8% is begroot. Deze stijging is onder meer te danken aan een grotere inspanning op het gebied van renovatie. Hiervoor is in 2010 ca. € 65.000 uitgegeven, meer dan begroot, maar kon daardoor tegen hogere huren verhuurd worden. Wij verwachten de huurinkomsten ook de komende periode verder te kunnen verhogen. kerncijfers fonds Immovest Emsland leegstand huurinkomsten renovatiekosten rente bankfinanciering rente obligatielening overige kosten totale kosten cashflow liquiditeitsreserve bankfinanciering achtergestelde lening obligatielening
realisatie 31-12-2010 0,00% € 326.246 € 65.774 € 99.477 € 106.000 € 51.816 € 323.067 € 3.179 € 112.913 € 2.015.536 € 182.000 € 1.400.000
prospectus 31-7-2011 2,00% € 322.490 € 16.454 € 122.640 € 112.000 € 75.687 € 303.746 € 18.744 € 112.221 € 2.190.000 € 182.000 € 1.400.000
De rente op de obligatielening wordt conform prospectus per 1 augustus 2011 verhoogd naar 8,50%.
Vastgoedfonds Immovest Emsland II In ons tweede fonds werden we in 2010 geconfronteerd met een leegstand die hoger was dan geprognosticeerd. Dit maakte het voor ons mogelijk om de voor de komende jaren geplande moderniseringswerkzaamheden eerder uit te voeren. Nadat deze afgerond waren bleken de woningen uitstekend verhuurbaar tegen fors hogere huren. De leegstand is dankzij een pro-actieve aanpak dan ook vrijwel geheel weg gewerkt. De huuropbrengsten per 1 mei 2011 komen op jaarbasis uit op € 651.062 en liggen daarmee ca. 10% boven de begroting voor de periode 2011/2012. In feite liggen de huren nu al op het niveau dat wij voor medio 2014 hadden begroot. Iets waarover wij uiteraard zeer verheugd zijn. De extra moderniseringswerkzaamheden zijn gefinancierd middels een extra achtergestelde lening vanuit Immovest Holding ten bedrage van € 220.000. Hierin is eveneens een bedrag van € 80.000 opgenomen dat oorspronkelijk middels een banklening zou worden gefinancierd. De banklening valt dus € 80.000 lager uit. Op basis van deze wijzigingen hebben we de cashflowprognose aangepast. Op de volgende pagina een bijgewerkt overzicht.
IMMOVESTATE Jaargang 1, Nummer 1
Inhoudsopgave - Voorwoord - Even voorstellen - Fondsen update • Vastgoedobligatiefonds Immovest Emsland
-
• Vastgoedobligatiefonds Immovest Emsland II • Vastgoedobligatiefonds Immovest Emsland III Case: modernisering, voor en na! Actueel: uitgifte vierde vastgoedobligatiefonds Uitgelicht: de loan to value
mei 2011
Cashflow prognose Immovest Emsland II Kaspositie
mei 2011 2012 € 121.956
mei 2012 2013 € 146.127
mei 2013 2014 € 185.608
mei 2014 2015 € 240.817
Totaal mogelijke huur *
€ 651.062
€ 668.966
€ 687.363
€ 706.275
Exploitatielasten Beheer en Directievoering Rente hypothecaire financiering ** Rente Obligatielening Rente achtergestelde leningen Fondskosten Renovatie Totaal kosten resultaat Aflossingen Belasting over de winst Kaspositie einde jaar:
-€ 32.553 -€ 45.574 -€ 231.888 -€ 144.500 -€ 30.830 -€ 13.957 -€ 10.000 -€ 509.302 € 141.760 -€ 117.588 €0 € 146.127
-€ 33.448 -€ 46.828 -€ 231.888 -€ 144.500 -€ 30.830 -€ 14.403 -€ 10.000 -€ 511.897 € 157.069 -€ 117.588 €0 € 185.608
-€ 34.368 -€ 48.115 -€ 231.888 -€ 144.500 -€ 30.830 -€ 14.864 -€ 10.000 -€ 514.565 € 172.798 -€ 117.588 €0 € 240.817
-€ 35.313 -€ 49.439 -€ 231.888 -€ 144.500 -€ 30.830 -€ 15.340 -€ 10.000 -€ 517.310 € 188.965 -€ 117.588 -€ 6.000 € 306.194
Agenda
Vastgoed Immovest II
Vastgoedfonds Immovest Emsland III Het derde fonds is pas in het derde kwartaal van 2010 van start gegaan. Er is daarom nog niet veel te melden. Per 1 mei a.s. komen de huuropbrengsten op jaarbasis uit op 267.400. In het prospectus was voor de periode september 2010 tot en met augustus 2011 aan huurinkomsten € 250.000 voorzien. Voor de periode september 2011 tot en met augustus 2012 hebben we in het prospectus aan huurinkomsten € 262.500 geprognosticeerd. Daar zitten we nu reeds boven. Er is op dit moment geen structurele leegstand. Wij verwachten ook voor de komende maanden een verdere huurstijging te kunnen realiseren. In 2010 en 2011 is tot dusverre aan renovatie een bedrag van slechts €20.000 uitgegeven, veel minder dan de begrote €40.000.
Marktontwikkelingen.
Vastgoed Immovest III
Er is sinds het faillissement van Lehman Brothers in 2008 zeer veel veranderd in de financiële sector, en dus ook binnen de vastgoedsector. Met name banken zijn in zwaar weer gekomen, zo zwaar zelfs dat financiële hulp vanuit de hoek van de belasting-betaler op grote schaal noodzakelijk was om deze sector overeind te houden. Iets waar we allen een belang bij hebben. Banken zijn vanaf dat moment steeds terughoudender geworden ten aanzien van de financiering van vastgoed. De prijzen van vastgoed stonden na het uitbreken van de kredietcrisis dan ook geruime tijd onder druk. Inmiddels lijkt er sprake te zijn van een nieuw evenwicht waarin de prijzen stabiliseren tot licht stijgen. Met name de categorieën supermarkten en huurwoningen hielden relatief goed stand, in tegenstelling tot kantoren en bedrijfspanden. Binnen Europa viel op dat de terugval van de prijzen in Duitsland aanmerkelijk kleiner was dan in landen als het Verenigd Koninkrijk, Spanje of Nederland. Bij commercieel vastgoed vindt dit haar oorzaak onder meer in de huurindexatie methode die gekoppeld is aan de cumulatieve inflatie, waarvan dan slechts een deel wordt doorberekend aan de huurder en niet, net als in Nederland, jaarlijks wordt toegepast. Duitse huurwoningen zijn dan ook in vergelijking met bijvoorbeeld Nederland verhoudingsgewijs goedkoop. Dat is eenvoudig te zien aan het bruto aanvangsrendement (=huurinkomsten/koopprijs) dat in Duitsland met minimaal 7%-8% meer dan tweemaal zo hoog is dan in Nederland. Anders gezegd, in Duitsland betaal je voor eenzelfde huurwoning ongeveer de helft van wat je in Nederland betaalt. Immovest tracht door scherpe inkoop gecombineerd met modernisering van leegstaande of leeg komende woningen, en successievelijke huurverhogingen tot marktconforme huurprijzen meerwaarde voor haar beleggers te creëren. Dat lukt ons tot dusverre prima. Wij zijn voor de komende jaren onveranderd positief gestemd over de Duitse huurwoningenmarkt.
IMMOVESTATE Jaargang 1, Nummer 1
Inhoudsopgave -
Voorwoord Even voorstellen Fondsen update • Vastgoedobligatiefonds Immovest Emsland • Vastgoedobligatiefonds Immovest Emsland II • Vastgoedobligatiefonds Immovest Emsland III
mei 2011
Case: woningmodernisering, voor en na ! Immovest besluit woningen die bij aankoop al leeg staan of leeg komen na het vertrek van een huurder veelal te moderniseren. Deze werkzaamheden kunnen variëren van eenvoudig schilderwerk tot het plaatsen van een inbouwkeuken of het volledig vernieuwen van de badkamer. Om u een idee te geven van het opknappen van woningen hebben wij hieronder foto’s van een woning voor en na de modernisering opgenomen. Zo krijgt u een idee van de verschillen.
- Case: modernisering, voor en na!
-
Actueel: uitgifte vierde vastgoedobligatiefonds
-
Uitgelicht: de loan to value Agenda
Ost-Friesland Een deel van het werkgebied van Immovest Emsland ligt in het Noord-Westen van Duitsland, de deelstaat Ost-Friesland. Emden, gelegen aan de oever van de Eems, is voor de geschiedenis van Nederland een belangrijke plaats geweest. Ten tijde van de Spaanse inquisitie vormde de stad een veilig oord voor de gevluchte Nederlandse Calvinisten. Emden is een belangrijke doorvoerhaven voor gas en een grote volkswagenfabriek (Passat) is hier gevestigd.
Voor modernisering:
Na modernisering:
Renovaties kosten uiteraard geld. Daar houden we bij onze fondsinvesteringen uiteraard ook rekening mee. Daartegenover staan doorgaans hogere huuropbrengsten. In het geval van de onderhavige woningen konden wij de huur verhogen van € 4,25 a € 5,00 per m2 naar € 5,25 a € 6,00 per m2, een stijging van maar liefst 20% tot 25%. Op deze manier leiden renovaties dus tot hogere huuropbrengsten, die op hun beurt weer leiden tot een hogere marktwaarde van het vastgoed.
Voor modernisering:
Na modernisering:
Ook ons kantoor heeft de afgelopen maanden een modernisering ondergaan. In samenspraak met monumentenzorg is deze voormalige boerderij en gemeentehuis van Hoogezand flink onderhanden genomen. Onder een indruk van het resultaat
Stadhuis van Emden
Ons kantoor
Ons kantoor
IMMOVESTATE Jaargang 1, Nummer 1
mei 2011
Inhoudsopgave
ACTUEEL: uitgifte vastgoedobligatiefonds Immovest Emsland IV
-
Ons vierde fonds omvat een woningportefeuille van 231 huurwoningen en 6 garages centraal gelegen in Duitsland (Herzberg am Harz en Bad Sachsa) en recent nagenoeg geheel gerenoveerd. Niet alleen de daken, afvoeren en vensters zijn volledig vernieuwd, de woningen zijn ook compleet geïsoleerd.
-
Voorwoord Even voorstellen Fondsen update • Vastgoedobligatiefonds Immovest Emsland • Vastgoedobligatiefonds Immovest Emsland II • Vastgoedobligatiefonds Immovest Emsland III Case: modernisering, voor en na!
- Actueel: uitgifte vierde
vastgoedobligatiefonds
-
Uitgelicht: de loan to value Agenda
De Harz Een deel van het werkgebied van Immovest Emsland ligt centraal in Duitsland in de zuidelijke uitlopers van de Harz. De Harz is een druk bezocht vakantiegebied waar liefhebbers van de natuur, kastelen, wandelen, skiën, langlaufen en Johann Wolfgang von Goethe (Faust) hun hart ophalen.
Rendement Er wordt jaarlijks uit de kasstroom 8,5%* rente uitgekeerd met betaling per kwartaal. Daarnaast wordt bij aflossing een bonus van 20%* uitgekeerd. Deelname is mogelijk vanaf € 10.000 (10 participaties). Het geprognosticeerde totaalrendement komt naar verwachting uit op 11,36%* (enkelvoudig zonder kosten). Indien wordt deelgenomen bestaat de mogelijkheid participaties voor kleinere bedragen te schenken aan kinderen of kleinkinderen tegen dezelfde hoge rente van 8,5%! Financiering Ten opzichte van de totale fondsinvestering inclusief alle bijkomende kosten van € 5,39 miljoen is 59% bancair gefinancierd en wordt 41% door middel van de obligatielening opgehaald. Ten opzichte van de totale fondsinvestering is de woningportefeuille aangekocht tegen een factor 10,3 wat een Bruto aanvangsrendement van 9,66% betekent. Jaarlijks wordt gemiddeld 3,7% op de bancaire lening afgelost, de huidige huurinkomsten zijn ruimschoots voldoende om aan alle verplichtingen te voldoen. Er zijn geen additionele voorwaarden in de financieringsovereenkomsten met de banken opgenomen. Investeren met een relatief laag risico De participanten worden vertegenwoordigd door een onafhankelijke stichting die ook de zekerheden ten behoeve van de participanten onder zicht houdt. De woningportefeuille bestaat uit huurwoningen in de zeer gewilde en courante huurklasse € 250 - € 350 maand. Modernisering van de beperkte leegstand geeft het fonds een extra potentieel m.b.t. de toekomstige huurstromen. Binnen de asset vastgoed vormen huurwoningen de categorie met het laagste risico.
IMMOVESTATE Jaargang 1, Nummer 1
Inhoudsopgave -
-
Voorwoord Even voorstellen Fondsen update • Vastgoedobligatiefonds Immovest Emsland • Vastgoedobligatiefonds Immovest Emsland II • Vastgoedobligatiefonds Immovest Emsland III Case: modernisering, voor en na! Actueel: uitgifte vierde vastgoedobligatiefonds
- Uitgelicht: de loan to value
- Agenda
mei 2011
Een vastgoedfonds, de bank en de loan to value. Van beleggers in de Immovest fondsen krijgen wij af en toe vragen over de voorwaarden van de bankfinanciering. Een korte toelichting. Zoals bekend maken zowel beursgenoteerde- als niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen op grote schaal gebruik van een bankfinanciering. Doel van het aantrekken van een bankfinanciering is het creëren van hefboomwerking, ook wel leverage genoemd. Dit houdt in dat door het aantrekken van een relatief goedkope bankfinanciering het rendement op het geïnvesteerde eigen vermogen stijgt. De verhouding tussen de stand van de bankfinanciering (de loan) en de actuele waarde van het vastgoed (de value) wordt de loan to value (LTV) ratio genoemd. Sinds het uitbreken van de kredietcrisis kijken financierende banken steeds kritischer naar de LTV. In de meeste financierings- overeenkomsten van de afgelopen 10 jaar zijn door de bank grenzen opgenomen t.a.v. de maximale LTV. Afwaardering van bestaand vastgoed vindt de laatste paar jaar op grote schaal plaats hetgeen een opwaarts effect had op de LTV. In diverse gevallen heeft dit geleid tot het inroepen van de LTV-clausule door de bank. Dit komt er op neer dat de actuele LTV boven de contractueel toegestane LTV-norm uit komt. De bank vindt op dat moment dat de risico’s voor haar te groot zijn geworden en kan hier op verschillende manieren op reageren. Een keuze voor extra aflossingen op de bankfinanciering ligt het meest voor de hand. Maar nogal wat banken kiezen er echter voor om de contractuele financieringsrente op te hogen met allerlei rente-opslagen. Er zijn gevallen bekend van opslagen die kunnen oplopen tot maar liefst 3,5%. Goed voor de rente- marge van de bank, maar het risico voor de bank wordt er naar onze mening absoluut niet minder door. De belegger betaalt in dit geval het gelag aangezien een groter gedeelte van het exploitatie- resultaat van het fonds naar de bank gaat. Soms is het zelfs zo extreem dat de gehele kasstroom naar de bank gaat. De Immovest fondsen maken allen gebruik van bankfinancieringen, doch geen van deze lopende financieringen kent LTV- of andere beperkende clausules die een negatief effect zouden kunnen hebben op de beschikbare kasstroom. In die zin kunnen wij u dus gerust stellen. Heeft u nog andere vragen over de bankfinancieringen van het Immovest fonds waarin u participeert, neemt u dan gerust contact met ons op.
Agenda. Wij krijgen regelmatig vragen van beleggers wanneer de rente op hun fonds wordt betaald. Uiteraard zijn de rentevervaldata opgenomen in ieder prospectus. U vindt deze in de bijlage onder de Obligatievoorwaarden. Afhankelijk of deze dagen ook werkdagen zijn kan de rente soms een dag eerder of een dag later op uw rekening bijgeschreven staan. Houdt u daar rekening mee. Gemakshalve nemen we in onze nieuwsbrief voortaan een agenda op met de rentevervaldata. Jaarlijks Immovest I Immovest II Immovest III Immovest IV
kwartaal 1 1-feb 1-feb 1-mrt 1-jan
kwartaal 2 1-mei 1-mei 1-jun 1-apr
kwartaal 3 1-aug 1-aug 1-sep 1-jul
kwartaal 4 1-nov 1-nov 1-dec 1-okt
De uitgifte van ons vierde fonds loopt nog ten tijde van het verschijnen van deze nieuwsbrief.
Contactgegevens. Mocht u na lezing van deze nieuwsbrief nog vragen hebben neemt u dan contact op met ons. Wij staan u graag te woord. U kunt uiteraard ook een email naar ons sturen. U krijgt dan per omgaande antwoord. Vanzelfsprekend bent ook van harte welkom op ons kantoor aan de Hoofdstraat 31 in Hoogezand. De koffie staat klaar en wij staan u graag te woord. Belt u wel even van tevoren voor het maken van een afspraak, want wij zijn vanzelfsprekend ook regelmatig in Duitsland te vinden.
Immovest Emsland Hoofdstraat 31 Postbus 142 9600 AC Hoogezand
Tel.: 0031 598 393 844 Fax: 0031 598 381 845 E-mail:
[email protected] website: www.immovest-emsland.nl
