VÁRALJA VIZIVÁROS LAKÁSSZÖVETKEZET
Igazgatósági beszámoló a Lakásszövetkezet 2014. évi működéséről.
Az Igazgatóság, az Alapszabályban meghatározott beszámolási kötelezettségének ezúton kíván eleget tenni. Összességében az elmúlt esztendő a szövetkezet életében különösebb eseményekkel nem járt, a vezetőség, a munkatársak, eleget téve kötelezettségeiknek végezték munkájukat. Tájékoztató a lakóházak részközgyűléseiről. Ismeretes, hogy ezeken a fórumokon döntenek a lakóházak az előző év gazdálkodási eredményeiről és határozzák meg a tárgyévre vonatkozó bevételi, költséggazdálkodási és felújítási terveket. Az Igazgatóság a szokásoknak megfelelően összeállított tervezet szerint bonyolította le ezeket részközgyűléseket. Minden esetben biztosította a személyre szóló meghívást, a hozzá kapcsolódó adatszolgáltatást. A tulajdonosok részéről a megjelenés a korábbi évekéhez volt hasonló, megfigyelhető, hogy évről – évre a házak többségéből egy bizonyos réteg jelenik meg, akik a legtöbb esetben kellő aktivitással vesznek részt a közgyűlések munkájában, konstruktívan hozzájárulnak a határozatok meghozatalához. A legtöbb esetben azonban a „ félhatos kezdés” a jellemző. A mostani részközgyűlések adatszolgáltatásában ismételten változás történt. [A könyvelő váltásról majd a későbbiekben. ] A könyvelő iroda készítette a különböző anyagokat, a szövetkezet feladásai alapján. A korábbi évhez képest lényegesen jobban előkészíttet kimutatásokhoz, táblázatokhoz jutottak a tulajdonosok, különösen a pénzügyi elszámolások összeállítása volt áttekinthetőbb. Egy – két helyet leszámítva, ahol főleg visszamenőleges jellegű értelmezési problémák merültek fel, különösebb gondok nem voltak a kimutatásoknál. A szövetkezet ezenkívül un. „önrevíziós módon” elkészítette a tulajdonosok közös költség elszámolását, 2010.01.01– től kezdődően, kiszűrve az un. Open – lak program torzulásait. Ez azt jelenti, hogy a 2014.01.01. nyító állapot a továbbiakban fix – pontként jelentkezik a személyek közös költség meghatározásánál. A részközgyűléseken a jelenlévők, a kívánt mértékű módosítások figyelembevételével, mindenütt elfogadták a 2014. év elszámolásait és meghatározták a 2015. évi terveket. Kivétel a Logodi 44. lakóház, ahol a késői adatszolgáltatás miatt, egy újabb részközgyűlés megtartására volt szükség. A részközgyűléseken az Igazgatóság beszámolt a rezsicsökkentésről, külön táblázatban kimutatva a részletes eredményeket, amelyeket a jelenlévők tudomásul vettek.
2
A részközgyűlések sikeres lebonyolítása biztosíthatja a lakóházak 2015. évi biztonságos működését, amelyet követ a tulajdonosok számára elkészítésre kerülő személyi elszámoló lap. Az eredményes működés alapja természetesen a közös költségek rendszeres fizetése, amelyeknél remélhetőleg tovább javul a fizetési készség. Ennek érdekében az Igazgatóság a már megkezdett rendszeres „behajtó munkát”kívánja folytatni. Ingatlankezelési tevékenység. Az Igazgatóság, részben a részközgyűlések elhangzottak, valamint tapasztalatai alapján, a már korábban kialakított rendszert alapul véve, a szövetkezet ez irányú munkáját elfogadhatónak tartja. A már korábban is bemutatott gondnoki teendő révén, gyorsabb a reagálás, az esetlegesen jelentkező hibák kijavítására illetve rendszeres a figyelem a megelőzésre. Ezenkívül költség hatékonyabb is, ha csak a kiszállási díjakat vesszük alapul. Ez nem jelenti azt, hogy esetként, helyenként nem jelentkeznek megoldódatlan problémák, pl. késések, vitatható számla, stb. , amik sajnálatos módon egy ilyen 16 házas ingatlan kezelésnél előfordulnak. Az ingatlankezelés további javítása érdekében a szövetkezet vezetőinek, beleértve az FB. tagokat is, gyakrabban kell ellenőrizniük a lakóházak állapotát, az elvégzett munkákat. Felújítások. A 2014. évben elvégzett felújításokat a már megküldött melléklet szemlélteti. Az elvégzett munkálatokra, a korábbi felújításokkal szemben, a lényegesen szakszerűbb előkészítés és a kivitelezés alaposabb előkészítése és műszaki ellenőrzése volt a jellemző. Ezáltal biztosítható a tartósabb minőség és hatékonyabb megtérülés, főként a Varsányi 26 – 34. lakóház tetőfelújítására, a Csapláros házak tetőterasz szigetelésére gondolunk.. E helyen kell foglalkozni a részközgyűléseken, az Igazgatóság által külön programként szerepeltette azon a jogszabályi változtatásokkal, amelyek a lakóházak működését különösen érintik. Így elsősorban a gáz vezetékek, a kémények és a liftek aktuális felújítása. Ezekre részben az ott lakók saját érdekében, részben az ellenőrzések során felmerülő hiányosságokat követhető rendkívül súlyos büntetések kiszabása miatt célszerű visszatérni. Itt házanként más és más a helyzet, amelyet az illető részközgyűlésen mindenütt megtárgyaltak a részt vevők és határoztak a szükségesekről. Ebben a fejezetben kell szólni a felújítások finanszírozási lehetőségeiről. A korábbi lehetőségekkel szemben szinte bizonyos a fejlesztéseket szolgáló pályázati rendszer átalakulása, amit főként az energiahatékonysági elvárásokhoz kötnek, illetve jelentős önerő garantálása kell [ pl. Otthon melege pályázat ]. Ha megnézzük házaink ilyen irányú helyzetét, akkor a legtöbb helyen komoly mértékű felújítási hányad emelése szükséges, ami már nem jelenthet nagyobb
3
gondot, mivel a közös költségeknél – a fenntartási részt tekintve – nincs növekedés és a szövetkezeti hozzájárulás is, immár ötödik éve nem emelkedik. Ehhez kapcsolható a lakástakarék szerződések kérdése is,amelyről külön is kell szólnunk. A jelenlegi alacsony banki hozam környezetben különös jelentősége van ennek a pénzgyűjtési formának, amihez jön, mint közismert, a 30%-os állami támogatás. Mindezen túl, meghatározott időn túl, az érintett lakóház hitelfelvételi lehetőséghez is juthat, amire más banki lehetőség egyáltalán nincs. Az utóbbi időben a pénzügyi intézetek a lakóházak pénzügyi gondjainak enyhítésére elfogadják az egyéni [ tulajdonosi ] szerződés kötést is. Ez azt jelenti, hogy az egyén köti a szerződést, a lakóház törleszt és így hozzákerül a megtakarítás összege és ezen belül a 30% - os állami támogatást is realizálja. Gazdálkodás. A szövetkezet gazdálkodását a tárgyévben továbbra is a stabilitás jellemzi. Mind a lakóházak, mind a központi fizetési kötelezettségeknek alapvetően és időben eleget tett. Késedelmes fizetések a szállítói számláknál [ elsősorban szolgáltatói ] elvétve fordulnak elő. Ez annak a következménye is, hogy tovább javult a fizetési fegyelem a közös költségeknél. A korábbi nagy tartozók száma – az intenzív behajtások következtében – minimálisra esett, az eseti tartózók jelentős része, ha késve, is de fizet. A javulást mutatja az is, hogy a korábbi évekhez képest lényegesen csökkent az elszámolt késedelmi kamat összege. Pl 2013. évben az összes késedelmi kamatból a központot megillető rész 406 ezer Ft, a múlt évben már csak 148 ezer Ft, vagyis az alap összegek is csökkentek. Röviden szólni kell a Logodi 44. lakóház elszámolási helyzetéről, amiben sajnos lényeges javulás nincs. Továbbra is nehezíti a helyzetet, hogy a tavalyi beszámolóban már ismertetett per elhúzódása miatt, az építési tartozások elszámolása függőben van. Hiába nyerte meg a szövetkezet a pert első fokon, az újabb fellebbezés várható elhúzódása illetve annak kimenetele bizonytalan. A közös költségek intenzívebb beszedésére is kihatással van a per, valamint az állandó, visszamenőleges hivatkozású kifogások miatt is. Így a szövetkezet nem tudja érvényesíteni már több éve a szövetkezeti hozzájárulások beszedést, valamint bírói végrehajtás miatt újabb tartozás is keletkezett a Logodi 22 – 24. lakóház terhére [ 3.7 Mó Ft ]. A szövetkezeti központ költségvetését a külön táblázat mutatja. Ennek alapján megállapítható, hogy az Igazgatóság a tervben meghatározott gazdálkodást folytatta és az elmúlt évhez képest 1.2 Mó Ft – tal csökkentek a központi költségek. Vagyis az Igazgatóság minden téren az ésszerű gazdálkodási elveket kívánja követni. Jellemző erre, hogy a szövetkezeti központban munkálkodó 4 fő részmunkaidős, a munkabérek, tiszteletdíjak évek óta változatlanok. Ugyanakkor az Igazgatóság lényegesen többet költ a „gépesítésre” és az ahhoz kapcsolódó karbantartásokra.
4
Amint a beszámoló egyéb részeiből is kitűnik, a szövetkezet változatlanul un. kiszervezési formában oldja meg a gondnoksági teendőket, a jogi ügyek intézését, és amelyekhez most a könyvelés is csatlakozott. Jogi ügyek. Az elmúlt évben e téren lényeges változások nem voltak. A szövetkezet ez irányú tevékenységét dr. Gabnay Edit ügyvéd látja el, aki intenzíven részt vesz a szövetkezet munkájában, segítve az Igazgatóságot, a lakóházak egyes ügyeinek az intézését, különös figyelemmel a behajtásokra. Tevékenységével az Igazgatóság teljes mértékben elégedett. A szövetkezetnél jelenleg, a már említett per folyik és több fizetési meghagyás indult el. Könyvelés helyzete. Az elmúlt év júniusában, a korábban már közöltek alapján a szövetkezet könyvelését végző Accuretta kft. [ Tamásné Dorogi Mária ] felmondta a megbízását. A szerződés alapján az évzárással kapcsolatos teendőket elkészítette: lakóházak elszámolása, egyéni kiértesítések, mérleg és eredmény kimutatás. Elmaradt viszont a Logodi 44. lakóház elszámolásának befejezése. Végül munkaköri átadási kötelezettségének, írásos formában eleget tett. Az Igazgatóság, annak érdekében, hogy e jelentős munkánál ne legyen kitéve, a személyeknél előforduló, előre nem látható események miatti váratlan munka kieséseknek, könyvelő irodát keresett meg a munka folytatására. Így került kapcsolatba az Adiuto Fortis SCT kft. könyvelő irodával, amellyel végül is megállapodott a szövetkezet könyvelési teendőinek ellátására. Az eddigi tapasztalatok alapvetően kedvezőek. Az iroda a múlt évben átvette a könyvelést, majd az év zárását követően elkészítette a lakóházak tételes elszámolását, a szövetkezet 2014. évi mérleg és eredmény kimutatását. A problémák egyrészt a lakásszövetkezeti számvitel ismeretének hiányából, másrészt a korábbi könyvelések által kellően le nem zárt tételek meglétéből erednek. Ezek miatt késtek esetenkénti a lakóházi elszámolások, vagy azok a minimális pontatlanságok az összesítéseknél, amelyek azonban az eredményeket összességében nem befolyásolták. Az Igazgatóság szándéka, hogy hosszú távú kapcsolatot alakítson ki a könyvelő irodával, hogy ezt, az évek óta estenként sok gondot okozó problémát megoldja, ezáltal egy megbízható adatszolgáltatást biztosítson a tulajdonosok és az egyéb hatósági szervek felé és egyúttal a régből itt maradt rendezetlenséget tisztázza és lezárja. Ennek érdekében a két fél megállapodott, hogy a kezdeti időszak tapasztalatait értékeli és megállapodik a múlt rendezésében, a további racionális munkafolyamatok végzésben, amihez szükségesnek tartjuk az FB. elnök asszony közreműködését is.
5
Összefoglalva az Igazgatóság az elmúlt év munkáját alapvetően megfelelőnek ítéli meg. A tagsági, a tulajdonosokkal való kapcsolatot, néhány főleg szubjektív jellegű konfliktusokat kivéve, jónak tartja, igyekszik az ingatlankezelésben előforduló hiányosságokat megoldani. Fontosnak tartja, hogy főleg a felújítások, a lakóházak állapotának megóvása és az esetleges modernizálások érdekében a lehetséges külső segítségeket,[ pl pályázatok ] felkutassa és az azokba való bekapcsolódásra a lakóközösségeket kellő időben felkészítse. Egyúttal megköszönjük mind azok közreműködését, akik elősegítették a szövetkezet szerteágazó munkáját, azon küldötteknek, akik rendszeresen részt vesznek rendezvényeinken, elősegítve a határozatok meghozatalát. Bízunk abban, hogy azon küldöttek is időt szakítanak a megjelenésre, akikkel csak nagyon ritkán találkozunk. Tisztelt Küldöttek ! Kérjük beszámolónk elfogadását. Budapest, 2015. május hó Az Igazgatóság nevében: Szabó Dezső elnök
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
