Het nieuwe ontwikkelen

Mitros is een toonaangevende en ambitieuze woningcorporatie. Als maatschappelijke organisatie richt zij zich op de vraagstukken van mensen in wijken en buurten in de stedelijke regio Utrecht. Met ruim 31.000 woningen, garages en bedrijfspanden is zij de grootste speler op het veld van de volkshuisvesting in Utrecht en Nieuwegein.

Mitros biedt als voorloper in de volkshuisvesting een podium voor discussie. Op het Mitros Podium belicht Mitros circa twee keer per jaar belangrijke, actuele thema’s uit de wereld van het wonen. De Mitros Cahiers zijn hiervan de schriftelijke begeleiders en vormen de opmaat voor verdere discussie.

www.mitros.nl

Het nieuwe ontwikkelen 2 8 n o v em b er 2 0 1 1 cahier 21

Voorwoord Lange tijd kon, zeker op de gespannen woningmarkt in de stedelijke regio Utrecht, vastgoed ontwikkeld worden zonder dat de consument daar iets over te zeggen had. Het stedenbouwkundig plan, de stedenbouwkundige randvoorwaarden en de invulling daarvan door corporaties en ontwikkelaars bepaalden tot in detail het product, dat de consument maar moest afnemen. Mede omdat de woningmarkt nu hapert, is het tijd voor een andere aanpak. Immers, de consument accepteert niet zomaar meer alles. Tijd om het proces dus om te draaien. Het Nieuwe Ontwikkelen gaat uit van wat de consument wil, waar de markt om vraagt, en ontwerpt daarvoor een product dat later een stedenbouwkundige invulling krijgt. Dat vraagt van ontwikkelende partijen een scherper beeld van wat de klant echt wil en het geven van een plek in het ontwikkelproces aan de klant. En van de overheid een meer faciliterende rol in het (ruimtelijk) planproces en van de buurt het omgaan met meer onzekerheden.

Allemaal vragen die centraal stonden op het Mitros Podium Het Nieuwe Ontwikkelen van 28 november 2011. In dit begeleidend Mitros Cahier staan interviews met sprekers op het Podium die respectievelijk de kant van de ontwikkelende corporatie, van de overheid, van de consument en overall van het ontwikkelproces belichten.

Het nieuwe ontwikkelen

Kunnen de partijen deze mindshift realiseren? Zien we ergens al sporen ervan? Zijn consumenten in staat om als opdrachtgever te functioneren? Wat zijn succes- en faalfactoren? Ontstaat er geen verrommeling in de plannen voor wijken, buurten en complexen? En, omgekeerd, welke kansen levert dit op voor consumenten en ontwikkelaars? Wordt de stad er mooier, beter van?

1

Danny Wijnbelt, directeur Mitros Projectontwikkeling bv

1 We kunnen niet op de oude voet

2

Decennia lang konden corporaties huizen bouwen binnen de door de gemeente voorgeschreven stedenbouwkundige kaders en volgens hun eigen invulling daarvan. Dat ging veelal op het gevoel. De klanten op de overspannen Utrechtse woningmarkt hapten toch wel toe. Nu ook op deze markt de klant, vooral voor koopwoningen, niet meer in de rij staat, is een andere aanpak nodig. Koopwoningen bouwen is goed voor gedifferentieerde wijken en om te kunnen investeren in de herontwikkeling van wijken. Maar als de verkoop stagneert? Moet Mitros dan niet meer gaan nadenken over wat de klant wil? Danny Wijnbelt, directeur van Mitros Projectontwikkeling BV vertelt.


“De stad boeit me enorm, vooral alle mechanismen die er zijn om de stad vooruit te helpen. Tijdens mijn studie planologie en sociale geografie in Utrecht heeft het vak stadsontwikkeling me dan ook echt gegrepen. Daar wilde ik mijn werk van maken. Na mijn studie werkte ik jarenlang als adviseur, onder andere bij Akro Consult. Maar op een gegeven moment wilde ik ook eens aan de andere kant van de tafel zitten, als opdrachtgever. Een corporatie in een grote stad is dan een interessante partij, die heeft de grootste opgave. Zo kwam ik eerst terecht bij collega-corporatie Portaal en nu werk ik al weer drieënhalf jaar bij Mitros.”

Slapende reus “Mitros heeft een enorme opgave; kijk alleen al naar de vier Vogelaarwijken. Toen ik bij Mitros binnen kwam, moest die slapende reus Mitros wakker geschud worden. Er moest veel gebouwd worden, maar het kwam niet van de grond. Nu loopt het lekker. Op dit moment hebben wij voor € 250 miljoen in aanbouw, ongeveer 1.300 woningen.”

Stedenbouw voor honderd jaar “Het werken bij een corporatie trok me vanwege de binding die je er hebt met de plek waar je bouwt. Een ontwikkelaar is over het algemeen vrij snel weer weg,

verder gaan

3


4

nadat hij een project heeft afgerond. Een corporatie blijft en is er echt voor de stad. Dus kijkt een corporatie meer naar de toekomst, denkt beter na over de toekomstkwaliteit. Bijvoorbeeld over het technisch afwerkingsniveau. Soms zijn huurwoningen beter afgewerkt dan koopwoningen, omdat corporaties na de oplevering het beheer blijven doen. Ook baseren corporaties zich meer op een visie op het gebied, de wijk, waar ze bouwen. Mitros Projectontwikkeling is weliswaar een ontwikkelaar, maar wel één die honderd procent bij de toegelaten instelling hoort. Het gaat mij er dan ook om dat je stedenbouw maakt voor honderd jaar, geen snelle ‘hit and run’.”


Randvoorwaarden “Wat wij bouwden, is tot aan de huidige crisis eigenlijk redelijk op de automatische piloot gegaan. Over het algemeen bepaalde de gemeente stedenbouwkundig kaders voor een gebied en de architect, en dus ook wij, had zich daaraan te houden. In het stedenbouwkundig programma van eisen staan de randvoorwaarden, waaraan moet worden voldaan. Eisen op het gebied van bijvoorbeeld verkeer en geluid, soort woning, bouwhoogtes en milieu. Soms maakten wij de plannen zelf, als wij de grondexploitatie zelf uitvoeren, maar ook dan ging het vaak op het gevoel en was stedenbouw een heel bepalende factor. Dat ging goed omdat de markt zo overspannen was. Alles werd toch wel verkocht in Utrecht, was de algemene teneur.”

Geldverspilling

Klant aan tafel “Het moet dus echt anders. Een eerste vereiste is de markt beter leren kennen. We deden altijd wel aan marktonderzoek, maar dat bleef beperkt tot het consulteren van de lokale makelaars. Dat volstaat niet meer. We moeten nu echt nadenken over leefstijlen, de signatuur van een gebied en welk product daarbij past en financieel haalbaar is. Wat helemaal nieuw is, is dat je vervolgens bij het maken van de eerste schetsen de klant al aan tafel zou willen hebben om mee te denken. Wat wil die klant? Dat bepaalt wat voor soort woningen je gaat bouwen. Pas daarna vertaal

je de uitkomsten in een definitief plan. Tijdens het verdere proces moet de klant erbij betrokken blijven. Dat betekent dat je het hele proces veel sneller zult moeten doorlopen, want die klant wil echt geen drie jaar wachten.”

Maatwerk “Toch ben ik er geen voorstander van de klant helemaal de vrije hand te geven. Je hebt een visie op een bepaald gebied, waarbij bepaalde doelgroepen passen. Die visie moet je wel overeind houden, denk ik. Bovendien moet je meteen een prijs kunnen kop pelen aan de wensen van de klant, zodat hij weet waar hij aan toe is. Stel dat de breedte van de woning van tevoren is bepaald. De klant kan dan vervolgens kiezen uit een opbouw, een aanbouw, een dakkapel en dergelijke. En ook het uiterlijk moet genoeg variatie bieden, bijvoorbeeld verschillende soorten baksteen of ramen. Dat soort maatwerk spreekt mensen aan.”

Minder uitbundig “Ook voor huurwoningen is marktgericht bouwen volgens mij mogelijk. Wel moet je dan als corporatie meer de regie voeren en strakkere kaders stellen, waaruit de huurder mag kiezen. Anders is het voor een corporatie te risicovol. Stel je voor dat een huurder iets extravagants wil en vervolgens maar een half jaar in de woning blijft wonen! Zie dan maar dat je de woning weer verhuurt. Of hij kiest voor een extra verdieping, waardoor de woning vanwege de grootte te

5


“In het traditionele proces maakten we eerste een uitgewerkt ontwerp. Pas daarna zochten we er een koper of huurder bij. Dat werkt tegenwoordig niet meer. We hebben nu te maken met een kopersmarkt in plaats van een verkopersmarkt. Het schot hagel dat we destijds afvuurden, was altijd raak. Tegenwoordig moet je echt met scherp schieten om je doel te raken. Dat betekent dat je een heel goed product moet neerzetten voor die ene speciale koper. Niet meer te algemeen, maar veel specifieker en doelbewuster bouwen. We kunnen niet op de oude voet verder gaan. Als een nieuwbouwproject niet blijkt te verkopen, heb je al een heleboel kosten gemaakt, voor de stedenbouwkundige, de architect en diverse andere adviseurs. Als je je product dan niet kwijtraakt, is dat geldverspilling.”

duur wordt en niet meer goed verhuurbaar is. Dat kan natuurlijk niet. Consumentgericht huurwoningen bouwen kan dus wel, maar in minder ‘uitbundige’ vorm.”

Collectief particulier opdrachtgeverschap

6

“Mitros is begonnen haar eerste schreden te zetten in het marktgericht ontwikkelen. Zo zijn we op de Huis te Zuylenlaan met het bedrijf More for You van Bart Kroesbergen bezig met collectief particulier opdrachtgeverschap. Ik wil de komende periode met verschillende bedrijven ervaring opdoen met deze manier van ontwikkelen.”


Omslag “Dit zogenaamde nieuwe ontwikkelen betekent echt een omslag voor corporaties en de gemeente. We krijgen een andere rol en daar zullen we aan moeten wennen. Het zal een extra inspanning van ons vergen, omdat het proces ingewikkelder wordt nu je de koper, of eventueel de huurder, er vanaf het begin al in meeneemt. Dat vraagt met name op het gebied van procesmanagement veel kwaliteit. En de gemeente zal moeten kunnen loslaten en flexibeler moeten zijn, bijvoorbeeld op het vlak van welstand. We zullen met zijn allen wel moeten, als we willen dat Utrecht ook in de toekomst een mooie, leefbare en ook voor investeerders interessante stad blijft.”

7


Anco Schut, hoofd stedenbouw en monumenten, gemeente Utrecht

2 Stedenbouw brengt samenhang De verschuiving van dwingende stedenbouwkundige plannen naar meer vrijheidsgraden voor betrokkenen en meer participatie in het proces biedt perspectief voor de stadsontwikkeling. Anco Schut, hoofd stedenbouw en monumenten bij de gemeente Utrecht, over de veranderende rol van de stedenbouwkundige en het zoeken naar een nieuwe balans tussen het creëren van samenhang en het ruimte geven aan individualiteit. De overheid als facilitator en regisseur.

8


“Na mijn studie stedenbouw in Delft heb ik dertien jaar als stedenbouwkundige gewerkt bij de Rijksdienst voor de Monumentenzorg. Daarna vertrok ik naar de gemeente Groningen, waar ik zestien jaar ben blijven werken, totdat ik door de gemeente Utrecht werd gevraagd. Omdat dat me wel een uitdaging leek, zo’n heel andere stad dan Groningen, heb ik die stap gezet. Hier werk ik nu al weer negen jaar. Op hoofdlijnen denk ik, als hoofd stedenbouw en monumenten bij de gemeente Utrecht, mee over de stadsontwikkeling.”

Prettig chaotisch “Er wordt nog regelmatig gedacht dat stedenbouw bepaalt hoe de stad er uit moet komen te zien. Ik denk niet dat het zo zwart-wit is. Het klinkt misschien logisch, maak een plan voor de hele stad, vervolgens deelvisies voor deelgebieden, daarbinnen weer plannen voor het ontwikkelen van deellocaties, daarbin-

nen verschillende bouwplannen. Maar in de praktijk loopt het allemaal veel meer door elkaar. Het is niet eerst de overheid en dan pas particulier initiatief. Het is prettig chaotisch.”

Initiatieven “Hoe het loopt is sterk afhankelijk van de locatie en van de initiatieven op die locatie. In de Utrechtse wijk Transwijk bijvoorbeeld, wemelde het een aantal jaren geleden van de initiatieven, allemaal los van elkaar. Toen heeft de gemeente een overkoepelende visie gemaakt voor het hele gebied. Op die manier konden al die initiatieven baat hebben bij elkaar, in plaats van elkaar in de weg te zitten. Het bracht samenhang in het gebied. Dat is stedenbouw; soms is een strategie nodig, soms een ruimtelijk kader waarbinnen initiatieven hun eigen weg kunnen gaan, soms knopen we verschillende initiatieven aan elkaar.”

en collectieve kwaliteit

9


Luisterende rol

10

“Er zijn zeker gebieden waar stedenbouw veel dwingender is. In Leidsche Rijn was dat bijvoorbeeld het geval, waar een hele nieuwe stad moest worden gebouwd. Dat begint niet met allerlei verschillende particuliere initiatieven, maar met een masterplan vanuit de gemeente. In zo’n plan wordt de gewenste kwaliteit voor dat gebied uitgelijnd. Daarna komen er vervolgplannen voor deelgebieden. Leidsche Rijn is dus op de meer traditionele manier, vanuit de overheid gestuurd en in samenwerking met klassieke marktpartijen, ontwikkeld. Er zijn ook plekken waar de gemeente meer een luisterende rol speelt. Voor de herontwikkeling van het Veemarktgebied zaten wij om tafel met veel betrokkenen om te horen wat zij met en op die locatie wilden. Met hun inbreng is een kader ontwikkeld waarbinnen door hen geïnvesteerd kan worden. Bij de Veemarkt zijn de investerende partijen en burgers die willen investeren in hun eigen toekomst, dus al in een veel vroeger stadium betrokken dan in Leidsche Rijn.”

voor participatie, een actieve rol voor burgers en geïnteresseerde partijen. Desondanks lag het initiatief bij de overheid. En toch is het anders dan Leidsche Rijn. Bij het DSM is een veel breder draagvlak gecreëerd. Zo kunnen gemeente en alle betrokkenen straks zeggen: ‘Dat is door ons bedacht en gebouwd’. Dat de overheid hier heeft gekozen om het traject heel anders in te steken komt, mede, omdat het huidige stadsbestuur een ander soort overheid wil zijn. Veel meer faciliterend en regisserend, waarbij duidelijk de verbinding wordt gezocht met anderen in de stad voor meer draagvlak. Natuurlijk is dat niet het enige, ook de economie speelt hierbij een rol. Overheid en marktpartijen zijn nog meer op elkaar aangewezen dan vroeger, kunnen het niet meer met eigen geld alleen voor elkaar krijgen. Een sturende overheid is nu nodig om te zorgen dat de ontwikkeling in de stad niet stil valt. Maar de inhoud en vorm van die ontwikkeling worden veel sterker bepaald door wat anderen vragen en willen investeren.”


Zowel aangenaam als storend Houvast “Als je me nu vraagt of ik vind dat we af moeten van die klassieke manier van stadsontwikkeling, waarbij de overheid sterk sturend is, dan weet ik dat niet. Zouden we Leidsche Rijn nu anders doen? Ik heb er zo mijn twijfels over. Misschien vraagt zo’n groot gebied toch wel om kaders op hoofdlijnen om houvast te geven aan marktpartijen. Kaders over waar je woningen of juist bedrijven wilt bijvoorbeeld. Meer planmatig en minder organisch dan in een proces van geleidelijker groei en ontwikkeling kan.”

Draagvlak “Dit jaar heeft Utrecht het Dynamisch Stedelijk Masterplan vastgesteld, de agenda voor het binnenstedelijk bouwen. In dat planproces was veel ruimte

“Die tendens waarbij de overheid meer loslaat, zie je nadrukkelijk bij collectief particulier opdrachtgeverschap. Een mooi voorbeeld hiervan is Nieuw Leyden in Leiden. Oppervlakkig gezien misschien een ratjetoe van stijlen en smaken, maar door de heldere inkadering en de paar afspraken over vorm en materiaal toch een heel samenhangende buurt. Dat de huizen onderling heel verschillend zijn, doet daar niets aan af. Dat is anders als je vrijstaande huizen bouwt op te kleine kavels. Dan gaat de bewoner van de boerderette zich storen aan het cortenstalen huis van zijn buren. Variatie kan zowel aangenaam als storend zijn. Net zo goed als eenduidigheid rigide of saai kan zijn, maar ook mooi. Kijk naar de Royal Crescent in Bath. Daar stoort de eenduidigheid totaal niet en wordt die juist als plezierig ervaren. Er is geen simpel antwoord

op de vraag wat beter is, eenduidigheid of variatie. Je woont in je huis, maar ook in je buurt.”

Gelukkig voelen “Volgens mij kunnen we niet zonder de condities die stedenbouw creëert. Die zorgen voor samenhang en collectieve kwaliteit, waardoor mensen zich thuis voelen in een wijk en er in willen investeren. Stedenbouw kan er aan bijdragen dat mensen zich in een buurt gelukkig voelen, er de weg kunnen vinden en er willen blijven wonen. Stedenbouw moet streven naar een vorm van samenhang, waarbinnen tegelijkertijd ruimte is voor individualiteit en mensen hun eigen waarde beschermd zien.”

Twee strepen op papier

11


“Nu de markt veranderd is, en er zelfs in Utrecht minder druk is op de woningmarkt, kunnen we niet blijven bouwen voor anonieme klanten. Onze opdracht is ingewikkeld. Hoe kunnen we, binnen de ideeën van de overheid over wat kwaliteit is, binnen de huidige financiële kaders en met inzet van professionele kennis meer ruimte geven aan differentiatie en individuele expressie en blijven zorgen dat er samenhang in de stad blijft? We zijn op zoek naar andere manieren om tot arrangementen te komen voor de verdere ontwikkeling van de stad dan we tot nu toe deden. Meer ruimte voor individuele expressie betekent kansen zien in het al laten meedenken van de eindgebruiker in een fase dat je bij wijze van spreken nog maar twee strepen op papier hebt staan. We zijn hiermee nog aan het experimenteren. Met het Veemarktterrein en het DSM zijn we al een stukje op de goede weg. Het is zoeken naar een directere link tussen degene die het doet en degene voor wie hij het doet, met minder tussenschakels en dus minder wrijvingsverlies. Iedereen zijn eigen ruimte, trots op je eigen huis maar ook op je buurt. Daar ligt de nieuwe uitdaging!”

Bastiaan de Roo, directeur Kamer van Koophandel Den Haag, kantoor Leiden

3 Eigen huis bouwen vraagt uithoudingsvermogen en flexibiliteit

12

Een ideaal en betaalbaar huis vinden, lijkt een bijna onmogelijke opgave. Zelf een eigen huis laten bouwen op een kavel is dan een heel aantrekkelijke optie. Vooral als je met je jonge gezin uit je huis bent gegroeid. Bastiaan de Roo, directeur van het Leidense kantoor van de Kamer van Koophandel Den Haag, deed dat in het project Nieuw Leyden. Persoonlijke ervaringen met een traject van collectief particulier opdrachtgeverschap.


“Na de geboorte van onze twee zoons werd ons huis van 90 m2 uit 1892 te klein. We woonden in Leiden en wilden daar blijven wonen. We gingen op zoek naar een groter huis. Dat mocht weer oud zijn, maar ook een mooi nieuwbouwhuis. Het bleek geen gemakkelijke zoektocht. Bijna alle beschikbare huizen hadden dezelfde layout en waren dus niet erg origineel. Of ze waren te duur. Veel betaalbare huizen hadden zoveel achterstallig onderhoud dat wij er niet aan wilden beginnen. Bovendien wilden we vanwege ons werk graag in het centrum vlakbij het station blijven wonen, wat de zoektocht er niet eenvoudiger op maakte. Kortom, eigenlijk voldeed niets echt aan onze wensen en eisen.”

Maximale vrijheid “Het project Nieuw Leyden bracht uiteindelijk uitkomst. We kochten er een kavel, waarop we onze wensen in vervulling konden laten gaan. Wat ons enorm aansprak was de maximale vrijheid die we kregen bij het ontwerpen en bouwen van ons huis. Hierdoor konden we optimaal gebruik maken van licht en konden we kiezen welke materialen we wilden verwerken in het huis. Bovendien hadden we invloed op de inrichting van de straat waarin het huis kwam te staan.”

Geen welstandseisen “Het kavel was 6,6 meter breed en 18,5 meter diep en lag op een veld met zeven andere kavels met vergelijk-

13


14


bare afmetingen. Het huis mocht maximaal 11 meter hoog worden. Natuurlijk moest je je houden aan het landelijk Bouwbesluit, maar verder werden er totaal geen welstandseisen opgelegd. Wel moesten alle huizen in het veld geschakeld gebouwd worden en moest het bouwproces gelijktijdig binnen een Vereniging van Opdrachtgevers (VvO) plaatsvinden. En natuurlijk was je ook afhankelijk van en werd je soms zelfs belemmerd door het ontwerp van het buurkavel.”

met raad en daad ondersteunden. Wij stapten in fase 4 van het project in. Dat betekent dat het project bureau inmiddels al de nodige kennis en ervaring had opgedaan. Daar konden wij ons voordeel mee doen. Een indicatie van bouwkosten, leges, architectenfees, kosten voor bouwbegeleiding en andere bouwgerelateerde zaken maakte het voor ons goed inzichtelijk wat wij gedurende het traject konden verwachten.”

Bemiddelaar Indicatie van kosten “Het proces werd begeleid door projectbureau Nieuw Leyden N.V., de projectorganisatie van de gemeente Leiden en woningcorporatie Portaal. Zij stelden een procesmanager en een technisch begeleider ter beschikking, die de Vereniging van Opdrachtgevers

“Behalve het aanstellen van de procesmanager en de technisch begeleider, trad de gemeente ook op als bemiddelaar bij eventuele conflicten binnen een veld. En zij stond garant in het geval één van de kopers van een kavel, een zogenaamde kavelaar, er tussentijds uitstapte.”

15

“Zoals gezegd, waren wij verplicht als kavelaars om ons te verenigen in een VvO. Dat bleek ook erg handig. Gemiddeld kwamen we eens in de drie weken bijeen. Tijdens die vergaderingen deelden we kennis en ervaringen, bespraken we de voortgang en trokken we gezamenlijk op om het proces tot een goed einde te brengen. Soms leek het wel of de ene blinde de andere hielp; we hadden elkaar nodig. Vaak waren deze bijeenkomsten ook bijzonder inspirerend en enthousiasmerend, waardoor we vooral gezamenlijk tot een fantastisch resultaat konden komen.”

Minder leuke kanten “Zo klinkt het misschien allemaal alleen maar positief, maar er waren ook wel minder leuke kanten. Over het

algemeen liep het proces weliswaar soepel, maar op momenten dat kavelaars wilden uitstappen of dat een kavelaar vreesde het financieel niet rond te krijgen, hielden we wel ons hart vast. Het proces zou hierdoor voor iedereen vertraging kunnen oplopen. Zelf hadden wij ook een probleem, toen de stadsverwarming aangelegd zou worden en bleek dat de vloerplaat in onze meterkast tijdens de funderingsfase gespiegeld was aangelegd. En onze buren hadden halverwege het project totaal geen vertrouwensrelatie meer met hun aannemer. Dat leidde uiteindelijk tot retentierecht van de aannemer op de woning. Weer een andere kavelaar kwam na de aanbesteding van zijn woning tot de ontdekking dat die een ton boven de berekende kostprijscalculatie uitkwam, waardoor hij het hele ontwerp moest aanpassen.”


Inspirerend en enthousiasmerend

Langdurig en intensief

16


“Het was een langdurig en intensief proces; drie jaar lang hebben we ons elke dag wel op een of andere manier beziggehouden met de bouw van ons huis. In het begin hebben we veel gewerkt met plaatjes en schetsen om de architect te voeden met onze wensen. Gedurende de bouw waren we vooral bezig met het continu tijdens elke fase de details en tekeningen controleren en met de werkelijkheid vergelijken. En met het onderhouden van de relatie met de aannemer, de onderaannemers en timmerlieden en hen veel vragen stellen over wat ze deden, hoe ze het deden en waarom. Iedere dag waren mijn vrouw Michelle en ik wel op de bouw om te kijken hoe het vorderde en wat de veranderingen waren. En om de paar weken even een vers gebakken appeltaart langsbrengen werd zeer gewaardeerd!”

Zeer tevreden “Met het uiteindelijke resultaat, onze woning, zijn we zeer tevreden. Onze wens om een ‘barefoot house’ te ontwikkelen is daadwerkelijk uitgekomen. Vanuit de woonkamer op de eerste verdieping kijken we recht over de skyline van Leiden. Fantastisch! En onze straat, die we samen met de buren hebben ontworpen, is na een jaar al aardig groen en zal komend voorjaar de buurt volledig verfraaien.”

Kostencalculatie “Ook qua kosten kunnen we tevreden zijn. We zijn

weliswaar € 20.000 boven de prijs uitgekomen die we hadden willen uitgeven, maar dat zit hem voornamelijk in de kosten van de aankleding, niet in de kosten van de bouw van de woning zelf. De kostencalculatie van de architect kwam precies uit op het bedrag van de aanbesteding. Dat is dus heel netjes. Toch zou ik misschien, als ik het nog een keer zou doen, op sommige plekken iets goedkopere materialen gebruiken. Wij hebben bijvoorbeeld een dak van geprepatineerd zink, wat echter alleen vanuit de lucht zichtbaar is.”

Tips en succesfactoren “Voor wie overweegt om ook in te stappen in een collectief particulier opdrachtgeverschapsproject, heb ik nog wel een paar tips. Kies ten eerste een ervaren aannemer en architect. Ten tweede: het is jouw huis, niet dat van de architect! En werk met deadlines, want tijd kost geld. Als laatste raad ik je aan om veel architectuur- en designbladen te lezen. De succesfactoren bij een dergelijk project zijn volgens mij een goede, gekwalificeerde aannemer, die ervaring heeft met villa bouw, een ervaren architect, de tijd die je investeert in een goede relatie met je aannemer en je architect, voldoende buffer in je budget en ruimtelijk inzicht. En je moet zeer flexibel ingesteld zijn om bij tegenslag te kunnen schakelen. Heb je onvoldoende ruimte in je budget en niet genoeg ruimtelijk inzicht, heb je weinig tijd om betrokken te zijn bij het project en ben je niet flexibel, begin er dan niet aan.”

17


Bart Kroesbergen, directeur More for You

4 Klant aan zet bij bouw huis Bouwen wat de klant wil. Hoe doe je dat? Onderzoek naar leefstijlen levert een mooi beeld op van verschillende doelgroepen, maar de vertaalslag naar bijpassende woningen is niet eenvoudig. Een andere mogelijkheid, particulier opdrachtgeverschap, is maar voor weinigen weggelegd vanwege de hoge kosten en de risico’s voor de klant. More for You in Barneveld heeft een methodiek ontwikkeld die werkt en bovendien betaalbaar is. Bart Kroesbergen, directeur van More for You, vertelt. 18


“Als afgestudeerd bedrijfskundige, met specialisaties in industrieel ontwerpen en marketing, ben ik mijn loopbaan begonnen bij Philips Medical Systems. Daar had ik al te maken met de vertaalslag van markt naar techniek, iets waar ik eigenlijk nu nog steeds mee bezig ben. Na nog een paar jaar in de automobiel industrie belandde ik eind jaren negentig in de bouwwereld, in de toeleveringsindustrie. Het viel me op dat men er hier totaal geen beeld van had wie de eind gebruiker eigenlijk was en wat die wilde. Men bedacht iets, vaak vanuit de techniek, waarvan men hoopte dat het zou verkopen.”

Kwalitatief woningtekort “Traditioneel bouwen we in Nederland ook zo: een betaalbaar standaardproduct dat voor iedereen moet passen. Het nadeel is dat alles er hetzelfde uit

ziet en er dus onvoldoende marktgerichte differentiatie is. Volgens mij is er dan ook geen sprake van een kwantitatief maar een kwalitatief woningtekort. We denken vaak dat variatie automatisch duur betekent, maar dat is een misconceptie. Kijk naar Swatch. Die is in staat een goedkoop product in de markt te zetten met ongelooflijk veel variatie: het uurwerk is goedkoop, maar door te focussen op het design, verleiden ze de klant. Dat moet je met woningen ook doen. Een betaalbaar maar goed basisconcept, waarna de bewoner uit varianten kan kiezen en de indruk krijgt het allemaal zelf te bedenken en te ontwerpen. De truc is om een zodanige differentiatie in je woon product te creëren dat de één er verschrikkelijk graag wil wonen en de ander juist absoluut niet. Dan krijg je mensen met bij elkaar passende leefstijlen bij elkaar. Burenconflicten en andere sociale spanningen in

19


20


straten en wijken ontstaan vaak doordat je algemene woonproducten maakt die, vanuit de productaantrekkelijkheid, geen leefstijldifferentiatie ondersteunen. In onze visie zijn leefomgevingen en de daarin aanwezige gebouwen en structuren, uitermate geschikte elementen om gedifferentieerde woonomgevingen te creëren waarin mensen zich thuis en veilig kunnen voelen. Een ieder op zijn eigen wijze en passend in de woning en de gebiedscontext. Bij andere producten werkt het niet anders. Door de marktwerking zal ook deze ‘woonconsumenten eis’ doordringen in de vastgoedmarkt.”

Scepsis “Toen ik in 2003 de ommezwaai voorstelde om van-

uit de markt te gaan werken met consumentenmarketing, 3-D ontwerp en engineeringtechnieken, werd ik aanvankelijk weggehoond. De consument wist toch niet wat hij wilde en ieder gebouw en project was volgens de gevestigde orde uniek. Ondanks die scepsis zijn we aan de slag gegaan met een nieuwe methodiek. In plaats van een product zomaar in de markt te zetten, zijn wij gaan ontwerpen vanuit marktonderzoeksturing. Daarvoor hanteren wij consumentenmarktonderzoektechnieken die in andere sectoren al decennia worden toegepast. Daarbij maak je gebruik van de talloze gegevens die mensen – vaak onbewust – achterlaten. Individuen hebben normen en waarden waar ze zich naar gedragen. Dit gedrag wordt door veel partijen gemeten, bijvoorbeeld met

klantenkaarten en abonnementen. Wij maken gebruik van die marketingdatabases. Zo onderscheiden we, zonder dat we met de klant aan tafel hebben gezeten, verschillende groepen, met daar binnen weer nuances in gedrag en normen en waarden die resulteren in producteisen.”

Woonmomenten

Fictieve klant “Hierna bezoeken we de locatie waar we gaan ontwikkelen en brengen de stedenbouwkundige structuur, voorzieningen, leefbaarheid, kwaliteiten en knelpunten

Ontwerpen van binnen naar buiten “Op basis van dit marktonderzoek ontwerpen we scenario’s met daarbinnen een variëteit van gebouw concepten: de vertaling van woonmomenten naar ruimtes. We beschrijven wat voor soort ruimtes de fictieve klant wil hebben bij al zijn verschillende woonmomenten. We ontwerpen dus van binnen naar buiten, eerst het proces en de ruimtes, dan pas de woning eromheen. Daarna ontwerpen we een casco waar we al deze woonmomenten in kwijt kunnen.

21


“De volgende stap is het analyseren van de processen die in het beoogde vastgoed plaatsvinden. Vastgoed ondersteunt menselijke processen, of het nu gaat om een huis, een kantoor, een school of een huisartsenpraktijk. Als je die processen niet kent, kun je geen goed vastgoed neerzetten. Voor woningen noemen wij die processen ‘woonmomenten’. Iedere dag bestaat uit talloze woonmomenten. Hoe ziet bijvoorbeeld een zaterdagmorgen eruit? Sta je allemaal tegelijk op om samen te ontbijten of heeft iedereen zijn eigen tijdschema, eet staande aan het aanrecht snel een boterham en vertrekt? Die woonmomenten corres ponderen met je gedrag en je normen- en waardenstelsel. Zo beschrijven wij verschillende types klanten met hun eigen leefproces, gerelateerd aan de ruimte in en buiten het huis. In feite vertalen wij consumentenprofielen naar woonmomenten.”

in kaart. Dat koppelen we weer aan de doelgroepen. Langzaam maar zeker ontstaat er een nauwkeurig omschreven fictieve klant. Meestal komen we uit op twee of drie profielen van klanten voor één project. Je kijkt bij welke doelgroepen die plek past en vervolgens of die doelgroepen bij elkaar passen. Hierbij maken wij scenario’s voor de korte, maar vooral ook voor de lange termijn op het gebied van leefbaarheid en duurzaamheid van het gebied en de beoogde bebouwing. Zo koppel je locatie, doelgroepen en hun normen en waarden, financierbaarheid en duurzaamheid aan elkaar. Uit demografisch onderzoek weten we bovendien waar deze fictieve klanten nu wonen. Als we ze naar onze nieuwe locatie willen lokken, moeten we uitzoeken wat ze in hun huidige woonomgeving missen of waar men zich kan verbeteren. Zowel in het gebouw zelf als in de gebiedscontext. In feite zoeken we naar de ‘elementen van verleiding’ voor de beoogde klanten.”

22


Met andere woorden, het woonmoment van de klant is leidend voor het ontwerp. De stedenbouwkundige context en de gewenste beeldkwaliteit, passend bij de doelgroepen, worden er als vormgevingsschil omheen ontworpen.”

Ruimtebibliotheek met matjes “Uiteindelijk ontstaat zo een grote database, een ruimtebibliotheek, met heel veel verschillende ontwerpen van ruimtes voor alle mogelijke woonmomenten. Die ruimtebouwsteentjes kun je als een soort ‘matjes’ in de verschillende cascoconcepten passen. Binnen een bouwproject staan dus allemaal huizen met min of meer hetzelfde basisconcept, maar waar iedere klant zijn eigen ‘matjes’ in kan leggen. De klant laat zich hierbij leiden, of liever verleiden, door de styling van de ‘matjes’. Zo kunnen alle huizen verschillend worden met een eigen identiteit, maar wel passend in een totaalstructuur. Dit is dus anders dan particulier opdrachtgeverschap, waarbij de klant alles zelf kan

– en zelfs moet – bepalen. Veelal worden projecten hierdoor onbetaalbaar en wordt de klant met vragen ‘opgescheept’ die volstrekt niet relevant voor hem zijn. Met onze methodiek kan de klant kiezen uit talloze van tevoren ontworpen bouwsteentjes die allemaal betaalbaar zijn, en vaak zonder meerwerkkosten. Je bespreekt met die klant hoe zijn woonmomenten eruit zien en welke matjes daar het beste bij passen. Op de computer loop je samen in 3D door het huis heen. Zo deel je het huis samen in en ziet hij meteen hoe het wordt.”

Zekerheid over betaalbaarheid “Wil de klant een extra ruimte, dan kan dat ook. Van te voren hebben we met de specialisten, zoals stedenbouw, brandweer en andere belanghebbenden, de maximale bouwenvelop gedefinieerd met al zijn opties en variaties. Zo zorgen we ervoor dat de klant het gevoel heeft eindeloze variaties te kunnen kiezen en kunnen we direct zekerheid geven over de betaal-

baarheid. Onze werkmethode leidt soms wel eens tot discussies in ‘traditioneel ingestoken’ projecten. Het is dan altijd weer verrassend om de reacties van de andere belanghebbenden te zien, als wij de klant al helemaal weten te typeren en kunnen aangeven dat de klant een volstrekt andere keuze zou maken en belang heeft dan een individuele adviseur. Vooral beslissers of belanghebbenden in het voortraject zijn verrast dat wij al met de klant kunnen komen. In een traditioneel proces komen deze zaken zelden tot nooit aan bod.”

Ook voor sociale huur

Renovatie in één dag “We doen zelfs renovaties voor corporaties op deze wijze. Daarbij proberen we de ‘matjes’ te passen in de constructieve structuur van het bestaande gebouw. Tegelijk kijken we naar de buurt. Staan de woningen in een kindvriendelijke buurt, maar zijn ze eigenlijk te klein voor gezinnen, dan moet je creatieve oplossingen verzinnen. Zo hebben we benedenwoningen uitgebouwd, waardoor de bovenwoning meteen is voorzien van een mooie buitenruimte. Sommige renovaties, die normaal gesproken wel zes weken duren, doen we in één dag: ’s ochtends de huurder eruit, ’s avonds er weer in. Dak eraf, ‘matjes’ erin, klaar. Dat is een kwestie van heel goed voorbereiden en werken

Integrale aanpak “Eigenlijk is onze hele methodiek gebaseerd op klantgerichtheid en ketenmanagement, een integrale aanpak van vastgoedvraagstukken. Wij zitten vanaf dag één met elkaar om tafel: marktonderzoekers, stedenbouwkundigen, bouwkundigen, architecten, landschapsarchitecten, kostendeskundigen, toeleverende industrie en uitvoerende partijen. Zo hebben wij meteen toegang tot de kennis van alle onderdelen van de keten en bovendien een kennisdatabase vol met ‘bouwsteentjes’ waaruit we kunnen putten. Bij ieder nieuw project kan alles worden hergebruikt en zien we dat onze kennisdatabases steeds intelligenter worden. We hoeven niet iedere keer alles opnieuw uit te vinden of vast te stellen, waardoor het totale proces van onderzoek tot ontwerp en realisatie in veel kortere tijd kan worden gerealiseerd met lagere kosten en een veel hogere kwaliteit dan op de traditionele manier.”

23


“Onze methodiek is niet alleen voor koopwoningen, maar voor alle vormen van vastgoed, dus ook voor sociale huurwoningen zeer geschikt. Bij een project sociale huurwoningen spreken we van tevoren met de corporatie af binnen welk huursegment de woningen moeten liggen. Ons computersysteem koppelt de ruimtes met de verschillende ‘matjes’, inclusief de omgevingsfactoren, meteen aan het aantal woningwaarderingspunten. Zo houd je het totaal aantal woningwaarderingspunten, en dus de huurprijs, van een huis tijdens het ontwerpen in de gaten.”

met een team dat van te voren digitaal heeft kunnen oefenen en daardoor optimaal voor de praktijk op elkaar is ingespeeld.”

Dit Mitros Cahier verscheen ter gelegenheid van het Mitros Podium ‘Het nieuwe ontwikkelen’ van 28 november 2011.

Eerder verschenen in de reeks Mitros Cahiers 1 Maatschappelijk Gebonden Eigendom 2 Monumentenbeleid* 3 Woningkwaliteit bereikbaar 4 Woonmilieus in beeld 5 Regionale samenwerking 6 Allochtonen communicatie 7 Stedelijke vernieuwing in de steigers 8 Omgaan met Overlast 9 Woonservicezones

Colofon

10 Leefbaarheid in wijken en buurten

Tekst

Mitros

11 Bijzondere Doelgroepen

Foto’s

Mitros; driejuni; Niranyana

12 Sturen aan de stad

Fotografie; Fotografie Ron Hendriks;

13 Wijkstabiliteit

Bastiaan de Roo

14 Slopen en/of renoveren

Beeldmateriaal More for You

15 In gesprek met de huurders

Vormgeving

CARTA, Utrecht

16 Sociale Stijging

Te bestellen bij

Druk

Prezco, Diemen

17 Waarde maken met voorzieningen

Mitros, afdeling Communicatie:

Uitgever

Mitros

18 Investeren in Verstedelijking 2010-2030

(030) 880 3912, of te downloaden via

Postbus 8217 3503 RE Utrecht

19 Klant en klacht

www.mitros.nl

20 Wijkaanpak 2.0

* niet meer leverbaar

© november 2011

In de stedelijke regio Utrecht wonen en werken 65.000 mensen in de woningen en bedrijfspanden van woningcorporatie Mitros. Mitros maakt zich hard voor de vragen en wensen van deze mensen. Daarom werkt zij aan vitale buurten en wijken. Door het bouwen, verhuren, onderhouden, renoveren en verkopen van woningen en voorzieningengebouwen. Maar ook door een brede sociale inzet. In nauwe samenwerking met andere partijen. Mitros is betrokken bij de wereld van haar huurders.

Het nieuwe ontwikkelen 2 8 n o v em b er 2 0 1 1 cahier 21

Mitros zoekt de dialoog met haar omgeving. Als voorloper op het gebied van wonen biedt zij een podium voor discussie. Op het Mitros Podium belicht Mitros twee keer per jaar belangrijke, actuele thema’s uit de wereld van het wonen en zoekt zij het debat. De Mitros Cahiers zijn hiervan de schriftelijke begeleiders en vormen de opmaat voor verdere discussie.

www.mitros.nl

Het nieuwe ontwikkelen

Recommend Documents