gemeente heusden bestemmingsplan castellum oud heusden

gemeente heusden

bestemmingsplan castellum oud heusden

gemeente heusden bestemmingsplan castellum oud heusden

toelichting voorschriften plankaart

vastgesteld d.d. goedgekeurd d.d.

97-104 12 oktober 2007

amer adviseurs b.v. ruimtelijke ordening

INHOUDSOPGAVE

Blz.

1

INLEIDING 1.1 Aanleiding en doel 1.2 Omvang en begrenzing plangebied 1.3 Leeswijzer

1 1 1 1

2

PLANBESCHRIJVING 2.1 Huidige situatie 2.2 Toekomstige situatie

3 3 3

3

BELEIDSKADER 3.1 Provinciaal en regionaal beleid 3.2 Gemeentelijk beleid

7 7 8

4

PLANOLOGISCHE EN MILIEUASPECTEN 4.1 Bodemkwaliteit 4.2 Waterhuishouding 4.3 Natuur en landschapswaarden 4.4 Archeologie en cultuurhistorie 4.5 Wegverkeerslawaai 4.6 Luchtkwaliteit 4.7 Externe veiligheid 4.8 Kabels, leidingen en straalpaden 4.9 Duurzaam bouwen 4.10 Bezonningsstudie 4.11 Marktonderzoek appartementensector

9 9 10 12 13 13 14 14 15 15 15 16

5

JURIDISCHE PLANOPZET 5.1 Wonen 5.2 Groen en water

17 17 17

6

MAATSCHAPPELIJKE EN ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID 6.1 Maatschappelijke haalbaarheid 6.2 Economische uitvoerbaarheid

19 19 19

BIJLAGE 1: ADVIES WATERSCHAP

21

BIJLAGE 2: AKOESTISCH ONDERZOEK

23

BIJLAGE 3: MARKTONDERZOEK APPARTEMENTENSECTOR

24

BIJLAGE 4: COMMENTAARNOTA ARTIKEL 10 EN INSPRAAKREACTIES

27


toelichting

Afbeelding1: Ligging plangebied


toelichting

1 1

INLEIDING

1.1

Aanleiding en doel In 2001 is het initiatief ontwikkeld om voor de kern Oud-Heusden, deel uitmakend van de gemeente Heusden, een wijkvisie te ontwikkelen. De wijkvisie had tot doel inzicht te geven in de mogelijkheden om de sociale structuur van de kern Oud-Heusden te verbeteren door de knelpunten in het gebied in beeld te brengen. Deze moeten worden aangepakt om de functionele en ruimtelijke situatie in de kern te verbeteren. Aan de hand van de wijkvisie is besloten over te gaan tot een nieuwe invulling van delen van Oud-Heusden. Voor het gebied rond de Adrianus Loeffstraat, de Cornelis Verolmestraat, de Robrechtstraat en de Suitbertusstraat is een uitwerking opgesteld. De keuze voor deze locatie is niet alleen gebaseerd op de analyse van de inventarisatie en de knelpunten, maar ook op de haalbaarheid van het project. Uit de inventarisatie is gebleken dat in deze buurt de meeste en grootste knelpunten aanwezig zijn. De wijkvisie is voor het plangebied uitgewerkt in een stedenbouwkundig plan. Het stedenbouwkundig plan is ter kennis gebracht aan de gemeenteraad op 14 februari 2006 en vervolgens door het college vastgesteld op 7 maart 2006. Het doel van het bestemmingsplan is: x Het mogelijk maken van de bouw van het nieuwe woongebied; x Het ontwerpen van een heldere beheerregeling voor de bestaande en toekomstige functies in het gebied. De ontwikkeling behelst de sloop van rijwoningen, de toevoeging van straten en parkeerplaatsen, daarmee tevens de herinrichting van het openbaar gebied. De gesloopte woningen worden vervangen door grondgebonden woningen, maisonnettes, ouderenwoningen en een castellum (gestapelde bouw), in totaal circa 40 woningen.

1.2

Omvang en begrenzing plangebied De totale nieuwbouwlocatie is circa 1 hectare groot, gelegen in de bebouwde kom van Oud-Heusden in de gemeente Heusden, binnen de rode contour. Het betreft de volgende straten: Adrianus Loeffstraat, de Cornelis Verolmestraat, de Robrechtstraat en de Suitbertusstraat.

1.3

Leeswijzer In onderhavige toelichting bij de plankaart en voorschriften van dit bestemmingsplan wordt aandacht besteed aan de volgende aspecten van de voorgestelde ruimtelijke ontwikkeling: x In hoofdstuk 2 wordt een beknopte schets gegeven van de huidige situatie en de gewenste ruimtelijke ontwikkeling; x In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het beleidskader; x In hoofdstuk 4 worden de planologische en milieuaspecten behandeld; x In hoofdstuk 5 volgt een korte uiteenzetting van de in het onderhavige plan gehanteerde juridische plansystematiek; x Tot slot wordt in hoofdstuk 6 stilgestaan bij de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.


toelichting

2

Afbeelding 2: Huidige situatie


toelichting

3 2

PLANBESCHRIJVING

2.1

Huidige situatie Oud-Heusden is gelegen in het open rivierengebied in het noorden van de gemeente Heusden op een stroomrug langs oorspronkelijke Maasmeanders. Het rivierengebied wordt gekenmerkt door grootschaligheid en een open landschapsstructuur. Oud-Heusden wordt al vanaf de 8e eeuw bewoond. In die tijd is er sprake van een versterkte plaats, een ‘kasteel’, aan het Oude Maasje. Dit kasteel droeg de naam ‘Nieuwenrooy’. Op de plaats van dat oude kasteel staat nu de openbare basisschool ook genaamd ‘Nieuwenrooy’. De kerk van Oud-Heusden is na diverse verwoestingen na de franse tijd niet meer herbouwd. Doordat de loop van de Maas zich steeds verder noordwaarts verlegt, ontstaat al in de 12e eeuw de behoefte elders een versterkte plaats, een ‘nieuw’ kasteel te bouwen. In de directe nabijheid van dit ‘nieuwe’ kasteel ontwikkelt zich in de loop der eeuwen de vestingstad Heusden. In het midden van de 20e eeuw is de huidige kern van Oud-Heusden ontstaan door een grote vraag naar woonruimte voor arbeiders in Heusden-Vesting, die binnen de muren van dit vestingstadje niet gevonden kon worden. De huidige situatie wordt gekenmerkt door een hoge woningdichtheid en een gesloten karakter. De woningen zijn allemaal rijtjeswoningen variërend van 4 tot 7 aaneen gesloten woningen. Hoewel de woningen in de Robrechtstraat een voortuin hebben, is de eenvormigheid in zowel woningtype als straatbeeld groot, met uitzondering van de Suitbertusstraat. Ook laten de huidige bouwblokken en straten een duidelijke oostwest-oriëntatie zien. De buurt sluit aan de westzijde aan op de Everardus van Goghstraat, maar met het gebied daarachter bestaat geen relatie. Ook aan de oostzijde bestaat er geen relatie met de Van Ruysdaelstraat. Hierdoor is de buurt erg op zichzelf aangewezen. De parkeerdruk in de buurt is erg hoog en er is nauwelijks openbaar groen aanwezig.

2.2

Toekomstige situatie De toekomstige situatie is beschreven aan de hand van het stedenbouwkundig plan eerste fase wijkvisie Oud Heusden d.d. 18 januari 2006 dat opgesteld is door Loods Architecten- en adviesbureau bv. Het stedenbouwkundig plan is ter kennis gebracht aan de gemeenteraad op 14 februari 2006 en vervolgens door het college vastgesteld op 7 maart 2006. Verkaveling Het uitgangspunt van het ontwerp is het zorgdragen voor meer licht, lucht en ruimte in de buurt. In het verkavelingsvoorstel is gekozen voor een verbinding tussen de Adrianus Loeffstraat en de Robrechtstraat. Hierdoor wordt de saaie en eentonige oostwest-oriëntatie doorbroken. De woningen met de daarbij behorende bijgebouwen aan: de A. Loeffstraat met de even huisnummers 10 t/m 24, de C. Verolmestraat met de huisnummers 10 t/m 26, de Robrechtstraat met de oneven huisnummers 11 t/m 25 en Suitbertusstraat met de even huisnummers 24 t/m 30, dienen te worden gesloopt om de nieuwbouw mogelijk te maken.


toelichting

4

Afbeelding 3: Stedebouwkundig plan


toelichting

5 Om meer licht en lucht in de wijk te brengen wordt voorgesteld om ter plaatse van deze woonclusters een zogenaamde groene knoop te realiseren. Rond deze groene knoop worden nieuwe bouwblokken gesitueerd, deels gestapeld en deels grondgebonden. In het midden van de groene knoop wordt gestapelde woningbouw voorgesteld in de vorm van een appartementencomplex. De geprojecteerde nieuwe verbindingsweg tussen de Adrianus Loeffstraat en de Robrechtstraat zal worden begeleid door grondgebonden woningen. Door zowel te kiezen voor gestapelde als grondgebonden woningbouw wordt het woningaanbod gedifferentieerder, hetgeen ook in sociaal maatschappelijk opzicht een gewenste ontwikkeling is. Bovendien biedt de keuze voor gestapelde woningbouw de mogelijkheid om meer openbare ruimte en derhalve licht en lucht in de wijk te creëren. Wonen De bouwmassa van de nieuwbouw dient qua maat en schaal aan te sluiten bij die van de bestaande kern. De grondgebonden woningen bestaan daarom hoofdzakelijk uit twee bouwlagen met incidenteel de mogelijkheid voor een derde bouwlaag. Ten aanzien van de situering van een derde bouwlaag is het van belang dat deze bouwmassa geen negatief effect heeft op de bezonning van de reeds bestaande woningen. Het appartementengebouw kent aan alle zijden de nodige afstand tot de grondgebonden woningen. Het is immers etagebebouwing in een groene setting. Alhoewel de bouwmassa altijd qua maat en schaal afgestemd dient te worden op de bebouwing in de omgeving zijn vier bouwlagen in dit opzicht voorstelbaar, gegeven de relatief grote afstand tot de grondgebonden woningen. Het hoogteaccent aan de Adrianus Loeffstraat schuift een travee naar het zuiden op, zodat er een hoekwoning ontstaat van twee bouwlagen (met een eventuele kap). De overgang naar de lage bestaande bebouwing aan de noordzijde van de Adrianus Loeffstraat wordt zo geleidelijker. De drielaagse bebouwing komt iets naar voren, dat geeft meer plasticiteit aan de gevelwand en sluit meer aan bij de architectuur van het 'kasteel'. Het plan omvat vijftien grondgebonden woningen met een vloeroppervlakte van 120 m2 tot 130 m2 BVO, zes maisonnettes variërend van 130 –135 m2 BVO, 17 appartementen variërend van 90 – 140 m2 BVO. Er worden minimaal 10 woningen verkocht. De overige woningen zijn huurwoningen. Om ervoor te zorgen dat de ouderenwoningen zo weinig mogelijk geluidshinder ondervinden van de bovengelegen maisonnettes, wordt er gekozen voor de patiowoning als typologie voor de ouderenwoning. Bereikbaarheid en parkeergelegenheid Zoals al gemeld komt er een verbinding tussen de Adrianus Loeffstraat en Robrechtstraat. Deze zal voor gemotoriseerd verkeer in twee richtingen te berijden zijn evenals de oostelijke delen van de Adrianus Loeffstraat en Robrechtstraat. Het oostelijk deel van de Cornelis Verolmestraat zal als langzaamverkeersroute worden ingericht. De Suitbertusstraat vervult mede een functie voor de afwikkeling van langzaam verkeer, in het bijzonder in relatie tot de nabijgelegen. Het straatprofiel biedt beperkte ruimte voor de voetgangers, het parkeren en het gemotoriseerd verkeer. Verkeerscirculatiemaatregelen worden in dit kader overwogen.


toelichting

6 Om de snelheid van het verkeer voldoende te kunnen reduceren zullen ter plaatse van de aansluitingen met andere straten zogenaamde plateaus worden aangebracht. Om de parkeerbalans gelijk te houden is het parkeren in de 'nieuwe' straat geïntensiveerd. Ook strekt de parkeerstrook zich uit tot aan het voet-/fietspad aan de noordzijde van het 'kasteel'. De Adrianus Loeffstraat en de Cornelis Verolmestraat worden aan beide zijden langsparkeren zoals in de wijkvisie staat omschreven, alsmede het deel van de Robrechtstraat, dat grenst aan het ‘kasteel’. Bij de bestaande bebouwing in de Robrechtstraat wordt momenteel geparkeerd in de voortuin en dat blijft in het nieuwe plan gehandhaafd. Omdat de wijkvisie in groter verband uiteindelijk in meerdere fases zal worden gerealiseerd en dus niet enkel betrekking heeft op vier straten, kan het parkeren mogelijk bij een volgende fase alsnog worden gewijzigd. Voor de Suitbertusstraat kunnen maatregelen voor de verkeerscirculatie in aanmerking komen. De westzijde van de Suitbertusstraat blijft langsparkeren. Dit is alles conform de wijkvisie. Omdat de voortuinen aan de oostzijde van de Suitbertusstraat meer dan 7 m diep zijn, wordt het hier in afwijking van de wijkvisie toegestaan om onder strikte voorwaarden in de tuin te parkeren. Om de parkeerbalans kloppend te houden wordt de groenstrook aan de Suitbertusstraat gebruikt voor haaks parkeren. De parkeernorm die gehanteerd wordt in het plan is 1,5, met inbegrip van voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein (tuinen). Een hogere parkeernorm (1,8 of 2) is bij herstructurering in de regel (en zeker ook in deze situatie) niet haalbaar omdat de ruimte hiervoor ontbreekt. Na herstructurering van het openbaar gebied in de directe omgeving van de nieuwe woningen zijn er inclusief de parkeerplaatsen in de tuin 164 parkeerplaatsen op 109 woningen. Groen en openbare ruimte Het belangrijkste element binnen de groenstructuur vormt de groene knoop waarin het appartementencomplex een plaats krijgt. Ook zal in deze knoop ruimte voor speelvoorzieningen worden opgenomen. In de wijkvisie was geen vervanging voor de ‘oude’ speelplek opgenomen. Om deze toch in het plan op te nemen was er ruimte nodig aan de noordzijde van het ‘kasteel’. Daarom is het dwarsparkeren aan de Robrechtstraat naast het ‘kasteel’ vervangen door langsparkeren. Dat gaat ten koste van elf parkeerplaatsen, die nu elders worden gerealiseerd zodat de totale parkeerbalans gelijkt blijft. De straten krijgen een groene uitstraling door de realisatie van laanbeplanting. Om echter ook voldoende parkeercapaciteit in de openbare ruimte te kunnen realiseren is een efficiënte inrichting van de openbare ruimte noodzakelijk. Er is geprobeerd om zoveel mogelijk aan alle uitgangspunten te voldoen. Het maken van keuzes tussen groen en parkeervoorzieningen blijft echter zo nu en dan onvermijdelijk. Er komt een haag van 80 cm hoog langs de parkeervakken in de ‘nieuwe’ straat om het zicht op het parkeren vanuit de woningen af te schermen. Er komt ook een haag van 120 cm hoog rondom de ‘kasteeltuin’ om veiligheidsredenen. Zo kan er niemand in het water vallen. De speelweide opent zich naar de nieuwe straat en vormt een verbinding tussen de nieuwe en de bestaande wijk. Ook is de onderdoorgang en de binnenplaats van het kasteel overdag openbaar en versterkt het de verbinding oudnieuw.


toelichting

7 3

BELEIDSKADER Deze paragraaf geeft een beknopt overzicht van het ruimtelijk relevante beleid voor het voorliggende bestemmingsplan op provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau.

3.1

Provinciaal en regionaal beleid Streekplan Noord-Brabant In het streekplan Noord-Brabant “Brabant in balans” (vastgesteld februari 2002) wordt veel aandacht besteed aan de ‘onderste lagen’, zoals bodem, water, beeldkwaliteit en cultuurhistorie. Het hoofddoel van het Streekplan is een zorgvuldiger ruimtegebruik, gebaseerd op meer aandacht voor de onderste lagen, zuinig ruimtegebruik, concentratie van verstedelijking, zonering van het buitengebied en grensoverschrijdend denken en handelen. Zuinig ruimtegebruik Het Streekplan 2002 legt een zwaar accent op inbreiding en herstructurering als alternatief voor uitbreiding ten koste van het open gebied. Intensief en meervoudig ruimtegebruik moeten dit mogelijk maken. De provincie spreekt de wens uit dat economische groei gepaard gaat met een minder dan evenredige groei van het ruimtebeslag. Dat economische groei telkens samen gaat met uitbreiding van het ruimtebeslag mag volgens Gedupeerde Staten geen vanzelfsprekendheid meer zijn. Hier is wat dat betreft winst te behalen. Ruimtelijke ingrepen zijn in beginsel uitsluitend toelaatbaar als deze ingrepen gericht zijn op behoud of versterking van de cultuurhistorische waarde. Als de aard en omvang van de ruimtelijke ontwikkeling daartoe aanleiding geven dringt de provincie er op aan een beeldkwaliteitplan op te stellen, als aanvulling op een ruimtelijke plan. Uitwerkingsplan Groot-Langstraat Het streekplanbeleid voor de regio Groot Langstraat is uitgewerkt in het uitwerkingsplan Groot Langstraat. De landelijke regio Groot-Langstraat omvat gebieden die behoren tot de gemeenten Waalwijk, Loon op Zand, Heusden, Vught en 's-Hertogenbosch. Voor deze regio omvat de verstedelijkingsopgave 1.000 woningen en 27 ha bedrijventerrein. De meeste dorpen waaronder Oud-Heusden kunnen een groot deel van de woningbouwopgave binnen de bebouwde kom opvangen. Bij het dorp Oud-Heusden kunnen nieuwe woonwijken worden gebouwd. Cultuurhistorische waardenkaart (CHWK) De cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Noord-Brabant vermeldt de cultuurhistorische waarden. Er is sinds februari 2005 een nieuwe kaart beschikbaar. Deze kaart is echter nog niet definitief vastgesteld. Op deze kaart zijn onder andere de rijksmonumenten en de geïnventariseerde monumenten, de MIP’s (monumenten inventarisatieproject) vermeld. Echter het plangebied valt niet binnen een gebied dat aangewezen is als cultuurhistorisch waardevol.


toelichting

8

3.2

Gemeentelijk beleid StructuurvisiePlus De nieuwe gemeenteraad van Heusden heeft bij het raadsbesluit van 25 april 2006 de StructuurvisiePlus van de gemeente ingetrokken. Ondanks het feit dat deze structuurvisie nog van zeer recente datum was, (vastgesteld door gemeenteraad 14 februari 2006) bestaat er op een aantal essentiële punten strijdigheid met de ambitie die de huidige nieuwe coalitie voor de periode 2006-2010 heeft uitgezet. De StructuurvisiePlus zal daarom worden bijgesteld. De bijstelling heeft in hoofdlijnen betrekking op de volgende onderdelen: x de ontwikkelingspotenties van de zogenaamde zuidoost lob in Vlijmen; x de ontwikkelingspotenties voor de glastuinbouw; x de vestiging van zogenaamde Nimby-bedrijvigheid; x de centrale landschappelijk ecologische verbindingszone; x de hoofdwegenstructuur; x de zoekgebieden voor bedrijvigheid. De gemeente hoopt en verwacht met deze bijstelling te kunnen komen tot een visie die aansluit bij het ambitieniveau van de huidige coalitie. De nieuwe structuurvisie zal naar verwachting in december 2006 ter visie worden gelegd. Geldend bestemmingsplan De betreffende gronden zijn op dit moment geregeld in het bestemmingsplan OudHeusden 1989 (vastgesteld op 22 augustus 1989 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 27 maart 1990). Welstandseisen Bouwwerken dienen volgens de wet te voldoen aan redelijke eisen van welstand. Om dat objectief te kunnen beoordelen wordt door de gemeente Welstandszorg NoordBrabant ingeschakeld. Deze zorgt voor de bemensing van de welstandscommissie en heeft ook zitting in de commissies “het Hoog“ en de monumentencommissies, zodat ook voor de voor deze commissie relevante gebieden aan redelijke eisen van welstand wordt getoetst. De bouwplannen voor de woningen zijn door de welstandscommissie beoordeelt. Hierbij is tevens de stedenbouwkundige setting op tafel is gekomen waarin de woningen zijn gesitueerd. De welstandcommissie heeft op 12 juni 2006 positief geadviseerd over het plan.


toelichting

9 4

PLANOLOGISCHE EN MILIEUASPECTEN

4.1

Bodemkwaliteit Daar waar een bestemmingsplan een planologische basis biedt voor bebouwingsmogelijkheden, die uitstijgen boven de “standaard uitbreidingsmogelijkheden”, die een bestemmingsplan nu eenmaal biedt, dient inzicht te worden gegeven in de kwaliteit van de bodem. Voor die situaties dient een verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd. In opdracht van de gemeente is er een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Onderzoeksresultaten Ter plaatse van de Kasteellaan e.o. in Oud-Heusden is in verband met de voorgenomen herontwikkeling van de locatie een verkennend bodemonderzoek en een infiltratieonderzoek uitgevoerd (Kenmerk: Tritium, 0607/002/LP, 8 september 2006). De bodem op de onderzoekslocatie bestaat tot 3,0 m-mv (=einddiepte diepste boring) uit matig fijn tot matig grof zand. Op een groot deel van de onderzoekslocatie worden in de bodem diverse kleilagen aangetroffen, variërend in laagdikte van 0,5 tot 2,5 meter. De freatische grondwaterspiegel bevond zich ten tijde van het onderzoek op een diepte van 1,5 m-mv. Tijdens de uitvoering van het veldwerk is in de bovengrond tot circa 1 m-mv lokaal een zwak puinhoudende bodemlaag aangetroffen. Op één plaats (boring 6) is een zwak kolengruishoudende bodemlaag aangetroffen. De bovengrond (0,0 – 0,5 m-mv) is plaatselijk licht verontreinigd met koper, zink, PAK en minerale olie. De aangetroffen zwak puinhoudende grond met sporen kolengruis is licht verontreinigd met kwik, lood, zink en PAK. De overige ondergrond (0,5 – 2,0 m-mv) is plaatselijk licht verontreinigd met kwik en nikkel. Het grondwater is lokaal licht verontreinigd met chroom, xylenen en arseen. Het grondwater is niet verontreinigd met de overige onderzochte stoffen. Uit het infiltratieonderzoek blijkt het volgende: De gemiddelde doorlatendheid van de onverzadigde zone varieert van 0,2 m/d tot 2,2 m/d. Alle gemeten zones kunnen met het oog op infiltratie van hemelwater als slecht doorlatend beschouwd worden. De in-situ gemeten gemiddelde doorlatendheid van de verzadigde zone varieert van 2,2 m/d tot 17 m/d en kan daarmee als redelijk tot zeer goed doorlatend beschouwd worden. De redelijke tot goede doorlatendheid wordt bevestigd door in het laboratorium bepaalde zeefkrommen. De doorlatendheid varieert van 10,4 m/d tot 11,4 m/d. Consequenties voor het bestemmingsplan De aangetoonde lichte verontreinigingen in de bodem vormen geen belemmering voor het huidige gebruik van het onderzoeksgebied (wonen met tuin). Indien de grond wordt afgegraven en van de locatie wordt afgevoerd, dient er rekening mee te worden gehouden dat deze grond elders niet zonder meer toepasbaar is. Met betrekking tot het elders hergebruiken van de grond zijn de regels van het bouwstoffenbesluit van toepassing, hetgeen een aanzienlijk grotere onderzoeksinspanning vereist.


toelichting

10 Met betrekking tot de K-waarde bepaling kan samenvattend gesteld worden dat infiltratie van hemelwater in het beschouwde gebied naar verwachting niet zondermeer mogelijk is. De gemeten slechte doorlatendheden in de zone tot 0,5 à 0,75 m-mv en het veelvuldig voorkomen van (dikke) kleilagen zijn hiervan de oorzaak. Het infiltreren van grote hoeveelheden hemelwater leidt naar verwachting tot grote problemen in het gebied. Daarnaast wordt opgemerkt dat de grondwaterstand gedurende grote delen van het jaar ondieper staat dan tijdens de veldmetingen in de zomer van 2006. In dat geval is de onverzadigde zone voor een belangrijk deel gereduceerd tot voornamelijk slecht doorlatende lagen. Plaatselijk, overwegend op een diepte nabij de grondwaterzone, word een betere doorlatendheden gemeten. Geadviseerd wordt dan ook om niet te infiltreren tenzij bodemverbetering wordt toegepast. 4.2

Waterhuishouding Huidige situatie Het plangebied ligt in het stroomgebied van de Maas. Het plangebied grenst echter niet aan waterkeringen en ligt het ook niet in het winterbed van de Maas. In het plangebied en de directe omgeving is geen oppervlaktewater aanwezig. Het diepe grondwater stroomt van zuid naar noord. In het plangebied is geen soprake van een kwel- of inzijgingssituatie. Het regenwater wordt voornamelijk afgevoerd via de riolering in het plangebied. Er zijn slechts kleine stukjes (openbaar) groen aanwezig waar een zeer kleine hoeveelheid hemelwater kan infiltreren. Mede gezien de bodemopbouw is deze infiltratie van zeer beperkte omvang. Binnen het plangebied speelt geen verdroging van (natte) natuurgebieden. Het waterbeheer in het plangebied is een gedeelde verantwoordelijkheid van de gemeente en het Waterschap Aa en Maas. Het plangebied valt binnen een bufferzone van een natte parel. Het beleid in deze gebieden, is gericht op het verbeteren van de condities voor de natuur en externe bescherming voor ingrepen die een ongewenste beïnvloeding van natuurwaarden kunnen hebben. Er is een hydrologische standstill van toepassing. Er mogen in het gebied of in de omgeving geen activiteiten plaatsvinden die een verslechtering van de situatie in de natte natuurparel tot gevolg hebben.


toelichting

11

Natte Parels inclusief 500 m buffer Ligging plangebied Afbeelding 4: waterkansenkaart waterschap aa en maas Toekomstige situatie Het nieuwe waterbeleid voor de 21ste eeuw anticipeert op veranderingen in het klimaat die zullen leiden tot hogere rivierafvoeren en grotere neerslag. Er kunnen negatieve effecten optreden zoals het toenemen van wateroverlast, een achteruitgaande waterkwaliteit, verdroging van natuurgebied, etc. Dat vergt een nieuwe aanpak van het waterbeheer in samenhang met de ruimtelijke ordening. Sleutelbegrippen zijn meer ruimte voor water, waterbewust bouwen en inrichten. Het waterbeheer in het plangebied is een gedeelde verantwoordelijkheid van de gemeente en het Waterschap Aa en Maas. In het kader van "waterbeheer 21e eeuw" is de eis van het waterschap dat er hydrologisch neutraal gebouwd wordt. Een bui met T= 10 moet geborgen kunnen worden. Dit betekent dat een hoeveelheid regenwater van 27,6 mm/uur vermenigvuldigd met het verhard oppervlak geborgen moet worden op eigen terrein. Daarbij geldt de volgende voorkeursvolgorde. 1. Hergebruik van regenwater 2. Bovengrondse infiltratie / vegetatiedaken 3. Ondergrondse infiltratie 4. Afvoer naar het oppervlaktewater De hoeveelheid berging kan beperkt worden door het beperken van de verharding binnen het plan. Daarnaast moet er bij het afvoeren of infiltreren van regenwater rekening gehouden worden met de milieutechnische kwaliteit van de bodem en met de toe te passen bouwmaterialen. Uit de bouwmaterialen die in contact komen met regenwater mogen geen milieuverontreinigende stoffen uitlogen.


toelichting

12 De initiatiefnemer en de gemeente hebben overleg gehad met het waterschap Aa en Maas in oktober 2006 (zie bijlage 1). In dit overleg is overeengekomen dat in ieder geval hydrologisch neutraal gebouwd zal gaan worden ten opzichte van de huidige situatie. Desalniettemin streeft de gemeente er naar dat door middel van uitvoeringsmaatregelen naar een hydrologisch nog betere situatie ontstaat dan de hydrologisch neutrale situatie. In de nieuwe situatie zal het overgrote deel van het plangebied, net als in de huidige situatie, verhard zijn. Het gaat dan om verharding in de openbare ruimte, erfverharding en dakvlakken. Het areaal verhard oppervlak dient zoveel mogelijk te worden beperkt. Uit het gebied mag niet meer geloosd worden op oppervlaktewater dan de oorspronkelijke landbouwkundige afvoer. Bij de afgifte van de bouwvergunning wordt als eis gesteld dat geen uitlogende materialen in de nieuwbouw toegepast worden. In het overleg met het waterschap heeft de gemeente aangegeven dat de ambitie is dat er geen schoon hemelwater naar de riolering gaat, maar zoveel mogelijk ter plaatse zal worden geïnfiltreerd. De gemeente gaat een onderzoek doen dat moet uitwijzen of infiltratie ter plaatse mogelijk is. Gedacht wordt aan waterdoorlatende bestrating, eventueel in combinatie met infiltratieriool of andere voorzieningen. Daarnaast zal het hemelwater met name op het oppervlaktewater worden geloosd. In de nieuwe situatie wordt rond de appartementen een ‘gracht’ gegraven. Het hemelwater zal hier grotendeels op geloosd kunnen worden. Het overige hemelwater zal via de riolering moeten worden afgevoerd, net zoals reeds inde huidige situatie het geval is. Bij de inrichting van de openbare ruimte wordt getracht het verhard oppervlak zo veel mogelijk te beperken. De breedte van de wegen en straten wordt beperkt van omvang en tot het uiterste minimum beperkt. Het afvalwater uit de woningen zal via het riool worden afgevoerd. Consequentie voor het bestemmingsplan In oktober 2006 heeft voerleg plaatsgevonden tussen de initiatiefnemer, de gemeente en het waterschap Aa en Maas. In dat overleg is overeengekomen dat ten minste gestreefd wordt naar hydrologisch neutraal realiseren van de ontwikkeling en waar mogelijk naar een nog hydrologisch betere situatie. Binnen de bufferzone van de natte natuurparel mag geen verslechtering van de betreffende natuurwaarden plaatsvinden. Aangezien het plangebied een reeds bestaand woongebied betreft, is er in de ogen van de gemeente van een verslechtering geen sprake. 4.3

Natuur en landschapswaarden Het plangebied maakt geen deel uit van een gebied waar natuur voorkomt of dat is aangewezen als landschappelijk waardevol. Consequentie voor het bestemmingsplan De ecologische waarde van de aanwezige flora en fauna en de landschappelijke waarden zijn beperkt. Een onderzoek op basis van de Flora- en Faunawet wordt dan ook niet noodzakelijk geacht.


toelichting

13

4.4

Archeologie en cultuurhistorie Door ondertekening van het verdrag van Malta heeft Nederland zich verplicht tot het tijdig betrekken van de archeologische belangen bij plannen met een ruimtelijk planologisch aspect. Indien het bestemmingsplan de mogelijkheid van verstoring creëert van op grond van de AMK bekende, of de IKAW onbekende (te verwachten) archeologische waarden, dient aangegeven te worden hoe te zijner tijd bij feitelijke verstoring met die archeologische waarden wordt omgegaan, dat wil zeggen wie de kosten draagt van het vereiste vooronderzoek en een eventuele archeologische opgraving. Consequenties voor het bestemmingsplan Het plangebied maakt geen onderdeel uit van een gebied dat is aangewezen als gebied met hoge of middelhoge verwachtingswaarde. Een archeologisch onderzoek wordt dan ook niet noodzakelijk geacht.

4.5

Wegverkeerslawaai In opdracht van de gemeente Heusden is door Cauberg-Huygen Raadgevende Ingenieurs B.V. een akoestisch onderzoek uitgevoerd (d.d. 26 juli 2007) naar de optredende geluidbelasting vanwege wegverkeer ten behoeve van het bestemmingsplan Castellum te Oud-Heusden. Het akoestisch onderzoek is opgenomen in bijlage 2. Uit dit onderzoek is gebleken dat de voorkeursgrenswaarde ten gevolge van het wegverkeer op de Suitbertuslaan voor bouwblok D wordt overschreden. De maximale ontheffingswaarde voor wegverkeerslawaai wordt echter niet overschreden. Om een ontheffing te verkrijgen, dient bij de gemeente Heusden een hogere waarde procedure te worden gevolgd. Als argumenten voor het verlenen van een ontheffing kan worden aangedragen dat het treffen van bronmaatregelen (stiller wegdek) en overdrachtsmaatregelen (schermen, wallen) op respectievelijk financiële en stedenbouwkundige bezwaren stuiten bij de realisering van dit plan. Naar aanleiding van het akoestisch onderzoek is door de gemeente een procedure voor hogere grenswaarde opgestart. Deze loopt qua planning gelijktijdig met het bestemmingsplan. Op het moment dat dit bestemmingplan door de gemeenteraad wordt vastgesteld, is duidelijk of de ontheffing is verleend. De ontheffing wordt als separate bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd. Daarnaast dient bij de bouwvergunningsaanvraag door middel van een gevelisolatieonderzoek te worden aangetoond dat voor bouwblok D wordt voldaan aan de eisen zoals gesteld in artikel 3,1 van het Bouwbesluit. De noodzakelijke geluidwering GA;k van de oostgevel van bouwblok D bedraagt 25 dB(A). Op de gevels van de overige bouwblokken (A, B en C) wordt ten gevolge van het verkeer op de Suitbertuslaan de voorkeursgrenswaarde niet overschreden. Uit dit onderzoek is gebleken dat de voorkeursgrenswaarde ten gevolge van het wegverkeer op de Julianastraat,Everardus Van Gochstraat, Laagstraat, Steenweg en Herptseweg op de gevels van de nieuw te bouwen woningen niet wordt overschreden. De Wet geluidhinder stelt geen restricties ten aanzien van deze wegen bij realisering van het nieuwbouwplan.


toelichting

14 Consequenties voor het bestemmingsplan Wegverkeerslawaai vormt geen belemmering voor de in dit bestemmingsplan voorgestane ruimtelijke ontwikkeling, omdat de hogere grenswaarde procedure tijdig zal worden opgestart en de benodigde ontheffing kan worden verleend. 4.6

Luchtkwaliteit Het Besluit Luchtkwaliteit 2005 schrijft voor dat er overal in de buitenlucht, met uitzondering van de werkplek en op de weg aan de normen uit het Besluit Luchtkwaliteit moet worden voldaan. Dit betekent dat voor ruimtelijke plannen aangetoond dient te worden of ter plaatse van het plangebied wordt voldaan aan de geldende normen (grenswaarden en plandrempels) ten aanzien van de luchtkwaliteit en welke gevolgen de voorgestelde ruimtelijke ontwikkeling heeft op de luchtkwaliteit elders. Momenteel is de situatie dat in de gehele gemeente Heusden de luchtkwaliteitsnormen in 2015 gehaald zullen worden. Dat geldt dus ook voor het plangebied. Het aantal woningen in het plangebied zal niet toenemen. Dit betekent dat ook het (toekomstig) aantal verkeersbewegingen niet anders (meer) zal worden dan met de huidige bebouwing en aantallen woningen het geval is. Dit betekent dat er als gevolg van de ontwikkeling geen verslechtering van de luchtkwaliteit ter plaatse zal optreden en dat kan worden voldaan aan de geldende normen (grenswaarden en plandrempels) ten aanzien van de luchtkwaliteit. Consequentie voor het bestemmingsplan Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de in dit bestemmingsplan voorgestane ruimtelijke ontwikkeling.

4.7

Externe veiligheid

Afbeelding 5: risicokaart provincie Noord-Brabant, november 2006


toelichting

15 Uit de risicoatlas van de provincie Noord-Brabant kan worden afgeleid dat het plangebied niet valt binnen risicocontouren van transportstromen en/of vaste bronnen (zie afbeelding 5). Hierbij moet worden opgemerkt dat de provincie heeft aangegeven dat de risicokaart nog niet geheel compleet is. Echter, ook bij de gemeente zijn er geen risicocontouren van transportstromen en/of vaste bronnen bekend die gelegen zijn in of in de nabijheid van het plangebied die gevolgen hebben voor de voorgenomen ontwikkeling. Het geplande gebruik (woonfunctie) is geen risicovolle activiteit. Het project heeft derhalve geen gevolgen voor de externe veiligheid. Consequenties voor het bestemmingsplan Externe veiligheid vormt geen belemmering voor de in dit bestemmingsplan voorgestane ruimtelijke ontwikkeling. 4.8

Kabels, leidingen en straalpaden Er bevinden zich in en nabij het projectgebied geen straalpaden, ondergrondse en bovengrondse leidingen die belemmeringen voor de voorgestane ontwikkeling met zich meebrengen. Consequenties voor het bestemmingsplan Kabels, leidingen en straalpaden vormen geen belemmering voor de in dit bestemmingsplan voorgestane ruimtelijke ontwikkeling.

4.9

Duurzaam bouwen Als minimum kwaliteitsniveau voor de woningen wordt de ‘maatlat’ van VROM gehanteerd. Deze maatlat is gekoppeld aan het Nationaal Pakket Woningbouw (NPW). Gebruik van de maatlat komt erop neer dat alle vaste maatregelen toegepast worden, alsmede de variabele maatregelen die niets kosten of extra geld opleveren. De energieprestatienorm (EPN) is gesteld op 0,7.

4.10

Bezonningsstudie Voor de ontwikkeling van de nieuwe woningen is een bezonningsstudie uitgevoerd door het adviesbureau De Loods (d.d. 25-09-2006). In deze studie is de schaduwwerking van de nieuwe bebouwing onderzocht in de diverse jaargetijden en op verschillende tijdstippen (10.00 uur ’s ochtends, 15.00 uur ‘s middags en 18.00 uur ’s avonds). Uit deze bezonningsstudie blijkt dat er op de diverse tijdstippen en jaargetijden geen onevenredige nadelen en/of effecten voor de omgeving optreden in de ochtend en avond. Consequenties voor het bestemmingsplan De resultaten uit de bezonningsstudie hebben geen gevolgen voor de regeling in het bestemmingsplan en vormen geen belemmering voor de in dit bestemmingsplan voorgestane ruimtelijke ontwikkeling.


toelichting

16

4.11

Marktonderzoek appartementensector Het adviesbureau Companen heeft in november 2005 een marktonderzoek gedaan naar de appartementensector binnen de gemeente Heusden. Hierbij is met name gekeken naar de situatie in de kernen Vlijmen en Drunen. Op basis van de ervaringen in de afgelopen jaren, wordt geconcludeerd dat een bouwprogramma van 70-80 appartementen per jaar voor de gemeente Heusden realistisch is. Dit spoort ook met de bevindingen van Ecorys in en recente studie voor de kern Drunen. Zij komen in hun berekeningen op een aantal van 72 appartementen op jaarbasis voor de gehele gemeente. Ook ten opzichte van het totale bouwprogramma is dit een reële aanname. Tot 2020 neemt de groep vragers, onder invloed van demografische ontwikkelingen, iets in omvang toe. Een verhoging van het aantal appartementen met maximaal 10 tot 20 per jaar na 2010 behoort dan tot de mogelijkheden. Voor het volledige marktonderzoek wordt verwezen naar bijlage 3. Het plan Castellum te Oud-Heusden omvat 15 grondgebonden woningen, 6 masionnettes en 17 appartementen. De appartementen variëren in grootte van 90 tot 140m2 BVO. Het woningaanbod op de locatie in Oud-Heusden wordt daarmee gedifferentieerder, hetgeen ook in sociaal maatschappelijk opzicht een gewenste ontwikkeling is. Het plan speelt daarom in op de conclusies van het onderzoek om meer differentiatie in de woningmarkt aan te brengen: huur/koop, prijsklasse, binnen één project en op meerdere locaties. Verder bleek uit het behoefteonderzoek een vraag naar 180 appartementen per jaar. Companen plaatst daarbij wel de kanttekening dat een aantal van 80 meer realistisch is. Gemeente Heusden bouwt gemiddeld 72 appartementen per jaar en dit betrof tot op heden voornamelijk appartementen in de kernen Drunen en Vlijmen. In de overige kernen zijn er nauwelijks appartementen gerealiseerd, terwijl daarnaar wel vraag is. Geconcludeerd wordt daarom dat het plan Castellum aansluit bij de conclusies van het onderzoek.


toelichting

17 5

JURIDISCHE PLANOPZET De ruimtelijke indeling van het gebied, alsmede de toegestane functies en maten zijn op de plankaart en in de voorschriften vrij gedetailleerd geregeld. Voor niet-ingrijpende afwijkingen bevatten de voorschriften diverse vrijstellingsbepalingen (ex artikel 15 WRO). Voor meer ingrijpende ruimtelijke en functionele veranderingen en nieuwe ontwikkelingen bevatten de voorschriften een aantal algemene wijzigingsbevoegdheden (ex artikel 11 WRO). Het plan biedt zo een redelijke mate van zekerheid omtrent de realiseringsmogelijkheden (rechtszekerheid) én de nodige bescherming van de belangen van rechthebbenden en derden (rechtsbescherming).

5.1

Wonen Woonbestemming De opgenomen woonbestemming is een vrij globale bestemming. Binnen de woonbestemming zijn toegestaan de woonruimten, met de daarbij behorende (parkeer)voorzieningen, erfontsluitingswegen en andere voorzieningen ten behoeve van het verkeer, voetgangersgebied, groenvoorzieningen, waterpartijen en straatmeubilair. Voorgaande betekent dus dat de woonstraten worden meegenomen in de woonbestemming. Woningen dienen te worden gerealiseerd in de op de plankaart aangegeven bouwvlak. De bouwvlakken zijn redelijk strak om de bestaande woningen geplaatst. Voor de bouwhoogte wordt in de voorschriften uitgegaan van een standaardmaat (7 m); afwijkende hoogtematen van de woningen staan op de plankaart aangegeven. Ook is aangegeven of er sprake is van aaneengesloten woningen (a) of gestapelde woningen (g). Ter verduidelijking is bij code a toegevoegd: "aaneen, niet-gestapeld"; dit om duidelijk te maken dat het hier om ‘grondgebonden’, niet-gestapelde woningen gaat. Het maximaal toegestane aantal woningen is in het bouwvlak aangegeven. Op de plankaart is tevens een ‘zone bijgebouwen’ opgenomen. Hierbinnen zijn de bijgebouwen toegestaan tot een hoogte van 3,5 m danwel 5 m ten behoeve van een kapconstructie. Deze zone behorende bij het bouwperceel mag per woonperceel met maximaal 50% worden bebouwd tot een maximum van 60 m². Per kavel is 12 m² aan overkappingen toegestaan. Beroep aan huis In de doeleindenomschrijving is, voor de duidelijkheid, expliciet bepaald dat beroep aan huis is toegestaan. Dergelijke beroepsactiviteiten mogen op zich als recht in een woning worden uitgeoefend.

5.2

Groen en water In het belang van de versterking van de groenstructuur zijn de gronden rondom de kasteelwoningen specifiek bestemd tot "Groen en Water". Binnen deze bestemming mogen tevens bruggen, speelvoorzieningen, fiets- en voetpaden e.d. aangelegd worden.


toelichting

18


toelichting

19 6

MAATSCHAPPELIJKE EN ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID

6.1

Maatschappelijke haalbaarheid Voorontwerp bestemmingsplan Het voorontwerp van het bestemmingsplan heeft gedurende een periode van 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode is iedereen in de gelegenheid gesteld om zijn of haar op- of aanmerkingen kenbaar te maken. Van een en ander is vooraf openbare kennisgeving gedaan op de in de gemeente gebruikelijke wijze. Gedurende de termijn zijn twee inspraakreacties ontvangen. De beantwoording van deze inspraakreactie is in Bijlage 4 verwerkt. Daarnaast is het plan toegezonden aan diverse instanties, die volgens art 10 van het Besluit op de ruimtelijke ordening bij de planvorming betrokken dienen te worden. In bijlage 4 is de reactie van de desbetreffende instantie integraal opgenomen en van een gemeentelijke reactie voorzien. Ontwerp bestemmingsplan Het ontwerp van het bestemmingsplan heeft met ingang van 17 augustus gedurende een periode van 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode is iedereen in de gelegenheid gesteld om zijn of haar op- of aanmerkingen kenbaar te maken. Van een en ander is vooraf openbare kennisgeving gedaan op de in de gemeente gebruikelijke wijze. Gedurende de termijn zijn geen zienswijzen ontvangen.

6.2

Economische uitvoerbaarheid De nieuwe situatie voor het plangebied wordt in dit bestemmingsplan vastgelegd en planologisch-juridisch geregeld. Aan de uitvoering van het plan zijn voor zowel de initiatiefnemer (de Woonveste) als de gemeente kosten verbonden. In het kader van de economische uitvoerbaarheid is een kostenraming door de raad van de gemeente Heusden op 19 september 2006 vastgesteld. Hieruit is gebleken dat er een geraamd tekort is van circa 2 miljoen euro. De gemeente en de Woonveste hebben een krediet beschikbaar waarmee dit tekort wordt afgedekt. Elk neemt 50% voor zijn rekening. Dit is in een intentieovereenkomst vastgelegd. Om het tekort te dekken is inmiddels een ISV-subsidie aangevraagd.


toelichting

20


toelichting

21 BIJLAGE 1: ADVIES WATERSCHAP


toelichting

22


toelichting

Verslag overleg i.k.v. watertoets Bestemmingsplan Castellum, Oud Heusden Aanwezig:

Gemeente Heusden Waterschap Aa en Maas

Datum:

16 oktober 2006

Plaats:

Gemeentehuis Heusden

William Peters , Herman Ottevanger Joris van den Bergh

Aanleiding: De gemeente Heusden heeft het voornemen om voor een binnenstedelijk gebied in de kern Oud-Heusden herstructurering te laten plaatsvinden. In kader van de watertoets heeft op maandag 16 oktober tussen de initiatiefnemer en de waterbeheerder plaatsgevonden.

Situatie: De ontwikkeling behelst de sloop van rijwoningen, de toevoeging van straten en parkeerplaatsen, daarmee tevens herinrichting van openbaar gebied. De gesloopte woningen worden vervangen door grondgebonden woningen, maisonnettes, ouderen woningen en een castellum (gestapelde bouw), in totaal circa 40 woningen. In het concept bestemmingsplan is een waterparagraaf opgenomen (4.2 waterhuishouding). In deze paragraaf wordt het waterbeleid weergegeven. Wat ontbreekt is de beschrijving van de huidige en toekomstige situatie van het wateraspect. In het overleg heeft de gemeente aangegeven dat de ambitie is dat er geen schoon hemelwater naar de riolering gaat, maar zoveel mogelijk ter plaatse zal worden geïnfiltreerd. De gemeente gaat een onderzoek doen dat moet uitwijzen of infiltratie ter plaatse mogelijk is. Gedacht wordt aan waterdoorlatende bestrating, eventueel in combinatie met infiltratieriool of andere voorzieningen.

Conclusie / Afspraken: De gemeente geeft uitkomsten van onderzoek kort weer in de waterparagraaf van het bestemmingsplan. Tevens wordt aangegeven welke oplossingsrichting wordt gekozen voor het verwerken van het schone afstromende hemelwater. Het waterschap spreekt het vertrouwen in de gemeente uit dat een meest optimale oplossing wordt nagestreefd. De gemeente legt voorontwerp bestemmingsplan in kader van het artikel 10 Bro overleg formeel voor aan het waterschap.

23 BIJLAGE 2: AKOESTISCH ONDERZOEK


toelichting

24


toelichting

25 BIJLAGE 3: MARKTONDERZOEK APPARTEMENTENSECTOR


toelichting

26


toelichting

Gemeente Heusden Marktonderzoek appartementensector 11 november 2005

Projectnr. 797.71

Boulevard Heuvelink 104 6828 KT Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem Telefoon (026) 3512532 Telefax (026) 4458702 E-mail Internet

[email protected] www.companen.nl

Gemeente Heusden Marktonderzoek appartementensector 11 november 2005

Inhoud

1.

Inleiding

1

2.

Vraaganalyse 2.1. Kwantitatief: bevolkingssamenstelling in de gemeente Heusden 2.2. Kwalitatieve behoefte aan appartementen 2.3. Een regionale woningmarkt?

2 2 3 5

3.

Aanbodanalyse 3.1. De woningmarkt anno 2005 3.2. Woningbouwprogramma 2005-2015

7 7 8

4.

Confrontatie vraag en aanbod 4.1. Stagnatie in de markt: behoefteonderzoek te optimistisch 4.2. Programma voor Vlijmen

10 10 11

1. Inleiding De markt voor (koop)appartementen is een aandachtspunt in de gemeente Heusden. De laatste jaren is in Vlijmen een behoorlijk aantal koopappartementen gereed gekomen en er komen signalen uit de markt over verzadiging. Als tegelijkertijd op meerdere locaties appartementen in ontwikkeling komen is er een kans op overaanbod op de markt. Daar komt bij dat de markt aan de vraagzijde kritisch is: de potentiële doelgroep zijn vaak mensen die al goed wonen en niet persé hoeven te verhuizen. Ze kijken de kat uit de boom en happen toe als het gebodene echt helemaal aan de eisen en wensen voldoet. En bij een ruim aanbod kunnen ze rustig afwachten en vergelijken. Haast is er immers niet. Vraagstelling Gelet op deze situatie en het feit dat in de kern Vlijmen een relatief groot aantal appartementen gebouwd is en zal worden (Centrumplan), wil de gemeente Heusden weten of er genoeg markt is voor de bouw van appartementen, hoe groot die markt is, hoe dit zich verhoudt tot het planaanbod in de komende jaren en wanneer er mogelijk meer lucht in de markt komt. Leeswijzer x Eerst gaan we in op de vraag naar appartementen (hoofdstuk 2). We schatten de omvang van het marktpotentieel voor huur- en koopappartementen in, naar prijsklasse en doelgroepen. Ook kijken we naar de toekomstige ontwikkeling aan de vraagzijde. Verder komt de reikwijdte van de markt aan bod: is er een groter rekruteringsgebied dan de kern Vlijmen c.q. de gemeente Heusden zelf? Is het mogelijk mensen van elders aan te trekken? En zijn mensen uit bijvoorbeeld Drunen bereid naar Vlijmen te verhuizen? x Hoofdstuk 3 gaat in op de aanbodzijde. Wat is er recent gereedgekomen en wat staat er op stapel in Vlijmen? En wat is het aanbod aan appartementen in de nabije omgeving, nu en straks? x Hoofdstuk 4 zet vraag en aanbod tegen elkaar af. Het trekt conclusies over de afzetmogelijkheden van appartementen, het soort appartementen en de prijsklassen. De vraag- en aanbodanalyse uit voorgaande hoofdstukken en indicaties uit de praktijk van vastgoeddeskundigen1 vormen daarvoor de basis

1

Onderdeel van de analyse was een tweetal gesprekken met lokaal opererende makelaars. Dit waren: ERA

makelaars MATAX te Vlijmen, dhr. Peter Rosbergen en Steevastgoed makelaars te Vlijmen, dhr. Rob Akkermans.

-1-

2. Vraaganalyse Om de omvang van de vraag naar appartementen in te kunnen schatten, brengen we in beeld welke groepen bewoners een appartement wensen en hoe die groepen zich in de tijd ontwikkelen. De basis daarvoor is gelegd in het bestuderen van bestaande informatie en in gesprekken met lokaal opererende makelaars. In de gemeente Heusden blijken twee groepen in belangrijke mate de markt voor appartementen te vormen: senioren en starters. Beide groepen groeien in omvang, de senioren sterk, de starters licht. Er is slechts een beperkte vraag naar appartementen onder doorstromers tot 55 jaar; een groep die bovendien in omvang afneemt. Hoe groot is de vraag vanuit de verschillende doelgroepen? En op welke segmenten richten zij zich met name?

2.1.

Kwantitatief: bevolkingssamenstelling in de gemeente Heusden

Twee leeftijdsgroepen groeien in omvang: starters en 55-plussers Uit woningbehoeftenonderzoeken blijkt het en ook de lokale makelaars bevestigen het beeld. Het zijn met name de kleinere (1- en 2-persoons) huishoudens die zich richten op de appartementensector. Om hoeveel huishoudens gaat het dan, en hoe is de ontwikkeling van die huishoudens? Tabel 2.1 toont de bevolkingsontwikkeling tussen 2005 en 2020 in de gemeente Heusden. x Met name de groep 55-plussers groeit sterk. De grote groep 65-plussers in het jaar 2020 bestaat uit de babyboomers van nu, de 55-plussers van 2010: een doorgaans koopkrachtige maar kritische groep. x Ook de groep starters neemt in omvang toe, zij het minder drastisch. x Het aantal gezinnen neemt af. De afname van het aantal ‘nestvliedergezinnen’, 4554 jaar, is relatief: er is nog een lichte absolute groei, maar het aantal jonge gezinnen tussen 30 en 44 jaar neemt ook in absolute zin sterk af. Tabel 2.1: Gemeente Heusden. Bevolkingsontwikkeling 2005-2020 Leeftijdsklasse

2005

2020

Toe- afname

Procentuele

Ontwikkeling

2005-2020

ontwikkeling

aandeel in totaal

0-19 jaar

11.838

11.902

64

+1%

91

20-29 jaar

4.834

5.693

859

+18%

107

30-44 jaar

10.454

8.814

-1.640

-16%

77

45-54 jaar

6.518

6.876

358

+5%

96

55-64 jaar

5.168

6.736

1.568

+30%

119

65 tot 74 jaar

3.176

5.054

1.878

+59%

145

75 jaar en ouder

2.008

3.286

1.278

+64%

149

43.996

48.361

+10%

100

Totaal

Bron: Bevolkingsprognose Provincie Noord-Brabant, 2002

-2-

Twee belangrijkste doelgroepen : x

Starters: een blijvende vraag naar woningen.

x

Ouderen: sterke toename van het aantal huishoudens, met name 65+

2.2.

Kwalitatieve behoefte aan appartementen

Woonwensen: focus op starters en 55-plussers Met name starters en 55-plussers richten zich dus op de appartementensector. Tabel 2.2 geeft een beeld van de woonwensen van verhuisgeneigden. Uit woonwensenonderzoek blijkt dat de vraag naar appartementen onder 55-plussers groot is: ruim 70% van de verhuisgeneigden in deze groep geeft aan dit te wensen. Maar ook 30% van de starters wenst een appartement. Er is nog een beperkte vraag naar appartementen onder doorstromers tot 55 jaar. Deze kwantificeren wij hier niet. Tabel 2.2: Gemeente Heusden: verhuisgeneigdheid, vraag naar appartementen, huur / koop, 2005 Starters

Doorstromers 55+

Verhuisgeneigden (binnen 5 jaar)

1200

1400

… die een appartement wensen

400

1000

Reële omvang

400

500

65%/35%

55-65 jaar: 40%/60%

Verhouding huur - koop

65+: Benadering aantallen huur of koop

Benadering aantallen huur of koop, per jaar

76%/24%

Gemiddeld circa

Gemiddeld circa

240 huur, 160 koop

270 huur, 230 koop

48 huur, 32 koop

54 huur, 46 koop

Bron: Woonwensen 2003, bewerking Companen

Jaarlijkse vraag stijgt licht tot 2020 als gevolg van demografische ontwikkelingen De groepen die zich richten op de appartementensector zijn tevens de 'groeigroepen'. Dit betekent een licht hogere vraag. Tot 2010 is de groei van de vraag beperkt; jaarlijks circa 5 extra starters en 15 'doorstromers 55+'. In 2020 zullen jaarlijks circa 15 extra starters en 45 'doorstromers 55+' om een appartement vragen. Onder de doorstromers is de groei het grootst bij de 65-plussers. Tabel 2.3 geeft, bij benadering, een beeld van de vraagverandering. Tabel 2.3: Gemeente Heusden: de vraag naar appartementen, huur / koop, 2010 en 2020 Starters

Doorstromers 55+

2010

Benadering aantallen huur of koop per jaar

50 huur, 35 koop

65 huur, 50 koop

2020

55 huur, 40 koop

80 huur, 70 koop

Bron: Woonwensen 2003, prognose provincie Noord-Brabant 2002, bewerking Companen

-3-

Cijfers uit het behoefteonderzoek: x x

Een theoretische behoefte aan circa 180 appartementen per jaar, waarvan circa 100 huur en 80 koop. In de groep waarin de koopwens het grootst is, de 55-65 jarigen, is de groei nog beperkt. De groep waarin meer nadruk op huur ligt, starters en 65-plussers, groeit sterker.

55-plusser in de koopsector wil best betalen, beperkte vraag naar dure huur Belangrijk is te stellen, dat oudere eigenaar-bewoners zeer kritisch zijn ten opzichte van het verhuizen naar een nieuwe woning. De verhuisbereidheid van ouderen wordt veelal overschat. Ze geven het zelf wel vaak aan, maar als het zover dreigt te zijn, dan haken ze vaak af. x Circa 60% van de 55-65 jarigen wil kopen. Boven die leeftijd zien we het tegengestelde: 75% wil huren. x Onder 55-plussers met een huurwens is er volgens het woonwensenonderzoek vooral vraag naar het middensegment (circa 80%, van €307,= tot €565,=) en er is een nichemarkt van circa 5% voor dure huur van meer dan €565,=. x Onder de 55-plussers met een koopwens is de vraag verspreid over de prijsklassen. Van hen zoekt 50% in de dure categorie vanaf € 300.000,= (25% zelfs boven €400.000,=). Slechts een beperkt aandeel van de 55-plussers wenst nog een eengezinswoning. Vanuit woonwensenoverwegingen is er in de koopsector beslist een markt voor dure koopappartementen. x Ouderen zijn georiënteerd op kleinere woningen2. Gezien de woning die de oudere huishoudens achterlaten is dit niet verwonderlijk: het zijn vaak ruime eengezinswoningen die vrij komen. Dit betekent niet dat de woningen voor senioren klein moeten zijn. Het gaat om woningen die in aantallen kamers uitgedrukt weliswaar niet groot zijn, maar toch een behoorlijk aantal vierkante meters kennen. Uitgelicht: dure appartementen voor kritische consumenten Vooral de markt voor dure appartementen is een zeer kritische markt. Deze doelgroep woont nu vaak ruim en comfortabel en kan alleen met kwaliteit verleid worden; kwaliteit in woning én woonomgeving. Een goede en ruime woning met privacy, een royale buitenruimte, uitstraling van woning en omgeving, en een omgeving die veilig en overlastvrij is, zijn voorwaarden waaraan voldaan moet worden. Kleine missers kunnen de aantrekkelijkheid snel doen verminderen; het plaatje moet kloppen. Compact bouwen op een centrumlocatie hoeft dan ook niet altijd aantrekkelijk te zijn voor de veeleisende groep 55-plussers, zeker als sprake is van overlast en een mindere mate van privacy. Uitgelicht: vooral 65-plussers vragen om voorzieningen nabij Veel huishoudens zijn zeer mobiel en voor hen is de nabijheid van voorzieningen geen doorslaggevende factor in de keuze voor een woning; nabijheid is voor hen een nogal rekbaar begrip. Voor een deel van met name de groep 65-plussers ligt dit iets anders: zij die minder mobiel zijn, door bijvoorbeeld problemen met gezondheid, zijn sterker afhankelijk van de directe nabijheid (loopafstand) tot voorzieningen. Dit doorvertaald naar woningmarktsegmenten, gaat het relatief vaak om huurders. Voor kritische kopers kan té grote nabijheid van voorzieningen zelfs nadelig uitpakken (zie 'uitgelicht' hierboven).

2

Woonwensen 2003, Woningmarktmonitor 2004

-4-

55-plussers: x

markt voor dure appartementen.

x

kritische woonconsument, met name als het gaat om dure appartementen

x

inschatting op basis van behoefteonderzoek: 46 koopappartementen per jaar in de gemeente Heusden.

x

Voorzieningen vooral voor minder mobiele mensen - vaak huurders - een pré

Starters: huur tot €565,=, geen dure koop x In de gemeente Heusden zijn circa 1.200 starters die aangeven zelfstandig te willen wonen. x Onder hen zijn 400 die een appartement wensen. x De starters met een huurwens wensen meestal een middeldure huur, tussen €307,= en €440,=. Tot €565,= en onder €307,= is er echter ook een belangrijke vraag. x Onder starters met een koopwens wil 80% niet meer dan €200.000,= betalen. In de 20% die aangeeft meer te willen betalen dan €200.000,= is de vraag naar eengezinswoningen meegenomen. Bij starters moet voor appartementen doorgaans niet gedacht worden aan prijzen boven €200.000,=. x Bestaand onderzoek geeft voor Vlijmen of de gemeente Heusden geen inzicht in de kwalitatieve eisen van starters ten aanzien van appartementen. Vaak hebben zij simpelweg ook minder te eisen: financiële overwegingen spelen een belangrijke beperkende rol. Het bouwen van eenvoudigere maar kwalitatief goede appartementen is desalniettemin belangrijk voor de leefbaarheid en de toekomstwaarde van de woningen. Starters: x x

Doelgroep met een grotere verhuisgeneigdheid. Inschatting op basis van behoefteonderzoek: 32 koopappartementen voor starters per jaar in de gemeente Heusden.

x

2.3.

Vraag naar koopappartementen: gericht op betaalbare koopsector (< € 200.000,=).

Een regionale woningmarkt?

Circa eenderde van de transacties op de koopmarkt vindt plaats tússen gemeentes Van de circa 700 transacties op de woningmarkt die plaatsvonden tussen januari 2003 en juni 2004 bestond ongeveer eenderde uit transacties tussen gemeenten – kopers die zich vanuit een andere gemeente in Heusden vestigen3. De nieuwbouwwoningen worden drie maanden lang met voorrang verkocht aan de eigen inwoners. Zonder aanvullende voorwaarden mag verwacht worden dat ook in de nieuwbouw zo’n derde van de kopers uit een andere gemeente komt.

3

Bron: CBS. Dit aantal sluit aan bij de geconstateerde verhouding bij de geconsulteerde makelaars.

-5-

Heusden normaal een vestigingsplaats voor stedelingen: momenteel echter niet Volgens de Woningmarktmonitor 2004 spelen gemeentegrenzen in de huidige krappe markt geen rol4. De doorstromingsketen van migratie tussen gemeenten bestond vooral uit mensen van buiten de regio die naar Den Bosch komen en uit mensen uit Den Bosch die naar de regiogemeenten trekken. Deze laatste stap in de keten wordt momenteel minder vaak gemaakt dan in voorgaande jaren. De markt begint naast krapte ook verschijnselen van verzadiging te vertonen. Het gaat daarbij om woningen in het duurste segment, zowel om vrijstaande eengezinswoningen als om appartementen5. Zittende bewoners verwachten momenteel vaak een hogere prijs dan haalbaar is. Hierdoor blijven zij langer zitten in hun woning en komt doorstroming moeilijker op gang. Van de stad naar de regio: markt voor appartementen? De stad trekt mensen aan vanuit de regio (met name jongeren, starters). En andersom trekken huishoudens van de stad naar de regio (over het algemeen mensen in de gezinsfase, op zoek naar ruimte en groen). Appartementen bieden niet direct het groene en ruime voordeel dat een eengezinswoning in een regiogemeente biedt. Het is twijfelachtig of appartementen in een regiogemeente voldoende toegevoegde waarde bieden voor stedelingen. Wij schatten de aantrekkingskracht van de bouw van appartementen in de kernen van de gemeente Heusden op mensen uit de stad dan ook niet hoog in. Dynamiek binnen de gemeente: kernbinding is een belangrijke factor Voor huishoudens met een sterke binding aan de eigen kern maakt het uit of een woning in hun eigen of in een andere kern wordt aangeboden6. De kernen in de gemeente Heusden, in dit kader vooral Vlijmen en Drunen, zijn dan ook niet zonder meer communicerende vaten. De kerngebondenheid en de geografische reikwijdte van de markt verschilt ook per doelgroep. Doorstromers, met name senioren, blijken relatief sterk gebonden aan de eigen kern. Zo zullen huishoudens die nu in Drunen wonen bij voorkeur in Drunen blijven wonen en in Vlijmen idem dito. Starters zijn minder kerngebonden dan (oudere) doorstromers. Voor hen is de markt bovendien nog steeds erg krap en aanbod is daarom een sterk sturende factor7. De vraag naar appartementen zal met name bepaald worden door de vraag uit eigen kern van doorstromers en een iets meer regionale vraag van starters – denk daarbij eerder aan de schaal van de gemeente Heusden dan aan ‘s-Hertogenbosch. Daarbij komt een beperkte vraag van mensen van buiten de regio, die geen binding hebben met een specifieke kern. Vraag uit de regio:

4 5

x

Voor appartementen beperkt, functie Heusden is meer gericht op eengezinskoop.

x

Starters iets minder kerngebonden: met name binnen de gemeente mobiel

x

Dynamiek binnen de gemeente Heusden: vooral doorstromers kerngebonden

Bron: woningmarktmonitor 2004 De geconsulteerde makerlaars geven beide aan in dit segment problemen te zien. De doorlooptijden zijn

hoger en er ontstaat neerwaartse druk op de prijzen 6 De kern heeft meer betekenis dan een meer abstracte gemeentegrens 7

Dat blijkt ook uit ervaringen van de lokaal actieve geconsulteerde makelaars

-6-

3. Aanbodanalyse Tegenover vraag staat aanbod. Hoeveel appartementen er op dit moment in de gemeente Heusden en in Vlijmen zijn is belangrijk om een inschatting te maken van de afzetmogelijkheden op de markt van straks. Daarbij wordt gekeken naar het type, naar huur of koop, én naar het tempo waarin dit de laatste jaren gereed is gekomen. Een grote stroom appartementen van één type brengt namelijk een risico op verzadiging van dat deel van de markt met zich mee. Verder zetten we op een rij hoeveel appartementen er in de toekomst al gepland zijn, in de Vlijmen en in de andere kernen in de omgeving. Een grote productie in de ene kern kán beperkend werken voor de mogelijkheden in de andere kern.

3.1.

De woningmarkt anno 2005

Beperkt aanbod aan appartementen in de gemeente Heusden Vergeleken met de gemeentes in de nabije omtrek zijn er in Heusden relatief weinig meergezinswoningen: slechts 8% van de voorraad vergeleken met 21% in de regio als geheel. Niet alleen in vergelijking met stedelijke, maar ook met enkele landelijke gemeentes in de regio valt het percentage meergezinswoningen in Heusden laag uit. De verhouding huur/koop is ongeveer gelijk aan het regionale beeld: driekwart in de huursector, een kwart in de koopsector. Vergeleken met de voorraad van de totale regio zijn de appartementen in Heusden bovendien relatief vaak klein van oppervlak. Inhaalslag gemaakt in de koopappartementensector Na het jaar 2000 zijn er in de gemeente Heusden en in de kern Vlijmen behoorlijk veel koopappartementen gereed gekomen: in de Vlaemsche Hoeve 112 en in het project Mondriaan 86. Beide projecten liggen niet in het echte hart van Vlijmen, maar wel op redelijke (loop)afstand. Voor de projecten waren voldoende kopers te vinden. De doorlooptijd van de projecten was echter behoorlijk. De Vlaemsche Hoeve ving de behoefte aan appartementen op tussen 1998 en 2003. Mondriaan besloeg de periode van 2003 tot begin 2005. In de Vlaemsche Hoeve zijn vooral appartementen gerealiseerd groter dan 100m2, in prijscategorieën vanaf € 250.000,=. Mondriaan bestaat voor een deel ook uit appartementen tot 100m2. Deze appartementen werden aangeboden vanaf circa €150.000,=. Sterke toename van de voorraad in Vlijmen én Drunen: grenzen van de koopmarkt in zicht Niet alleen in Vlijmen is een inhaalslag gemaakt. Ook in Drunen was de productie fors. Tabel 3.1 geeft zicht op de ontwikkelingen in de voorraad appartementen. Zowel in Vlijmen als in Drunen is de voorraad appartementen recent sterk gegroeid. Beide kernen nemen grofweg de helft van het gemeentelijke totaal voor hun rekening. In de periode 2000-2004 zijn er circa 314 appartementen in de gemeente bijgebouwd, waarvan circa 190 in Vlijmen. Oftewel 80 in de gemeente en circa 50 in Vlijmen per jaar.

-7-

Tabel 3.1: Gemeente Heusden: aantal gerealiseerde appartementen Voorraad

Appartementen 2000

Appartementen 2004

Toename 2000-

Drunen

281

388

107

Vlijmen

237

425

188

29

48

19

2004

Heusden en overige kernen Bron: Woningmarktmonitor

Volgens de makelaars is de markt niet persé verzadigd geraakt – er waren nog wel wat mensen die op de lijst stonden – maar er is hiermee wel in een groot deel van de aanwezige vraag voorzien. Het doorzetten van een soortgelijke bouwstroom in het koopsegment zal tegen de grenzen van de markt aanlopen. Jaarlijks komen in Vlijmen circa 20 bestaande appartementen vrij Vanzelfsprekend hoeft de vraag naar appartementen niet alleen bediend te worden met nieuwbouw. Ook appartementen in de bestaande voorraad komen vrij en beschikbaar voor huishoudens die een dergelijke woning willen betrekken. Gemiddeld genomen verhuist jaarlijks circa 5% van de zittende bewoners. Op gemeentelijk niveau komen er dus ongeveer dit neer op circa 40 bestaande appartementen per jaar, in Vlijmen grofweg 20.

Ervaringen in de afgelopen jaren: x

Een bouwproductie van 80 appartementen in de gemeente, waarvan 50 in Vlijmen: grens van de markt.

x

3.2.

De cijfers van het behoefteonderzoek worden hiermee gerelativeerd: 180 is te ruim!

Woningbouwprogramma 2005-2015

Indicatief programma per kern In de gemeente Heusden zijn in de komende jaren de nodige appartementenprojecten gepland (zie tabel 3.2). Met name in Drunen zijn veel projecten; in totaal goed voor circa 400 appartementen in de komende jaren. Jaarlijks gaat het bij benadering om circa 65-80 appartementen, afhankelijk van realisatiesnelheid. In Drunen wordt vooral voor doorstromers gebouwd, maar ook voor starters, zowel koop als huur. In Vlijmen zijn circa 175 appartementen gepland in de komende jaren; ongeveer 30-40 per jaar. Middeldure en dure koopappartementen (vanaf €200.000,=) bepalen het programma, met uitzondering van een aantal appartementen voor zorgvragers.

-8-

Tabel 3.2: Gemeente Heusden. Appartementen, zekere en mogelijke projecten, vanaf 2005 Locatie

Aantal

Segment

Doelgroep

Periode*

Centrumplan

90

Koop, boven €200.000,=***

Doorstromers

2007-2010

Sint Janshof

55

Huur, aanleun

Zorg

2005-2007

Bots

16

Koop, €200.000-300.000,=

Doorstromers

2005-2007

Grote Kerk

15-18

Koop, tot €200.000,=, niet zeker

Doorstromers

2005-2007

Nog 8 te koop, boven €300.000,=

Doorstromers

2005

Vlijmen

Totaal Vlijmen

176-179

Per jaar**

30-40

Drunen Raadhuisplein e.o.

110

Schoolstraat

63

Koop, boven €200.000,=

Doorstromers

2005-2007

Schoolstraat, De Braken 18

Koop, €200.000-300.000,=

Doorstromers

2005-2007

Wilhelminastraat/ Hilva

49

Koop, tot €200.000, 6-9 duurder

Starters, doorstromers 2007-2010

Zuidwestkwadrant

> 75

Huur, middelduur en duur, €400-536,= Starters, doorstromers 2005-2007

Torenstraat

8

Huur

Starters

2005

J. vd Meijdestraat

13

Koop, tot €200.000, 1 duurder

Starters

2005-2007

Achterstraat

9

Koop, €200.000-300.000,=

Doorstromers

2005-2007

Altio

18


Doorstromers

2005

Vennepad

11


Doorstromers

2005-2007

Bruneilaan

17

Huur

Starters, doorstromers 2005-2007

Totaal Drunen

391

Per jaar**

65-80

Bron: Gemeente Heusden – N.B. betreft indicaties * bij benadering ** afhankelijk van realisatiesnelheid *** exacte verdeling nog niet bepaald

Het programma in de komende jaren: x

In Drunen zeer veel appartementen, gedifferentieerd naar huur en koop en prijscategorie

x

In Vlijmen beduidend minder appartementen dan in Drunen, eenzijdig gericht op doorstromers

-9-

4. Confrontatie vraag en aanbod

4.1.

Stagnatie in de markt: behoefteonderzoek te optimistisch

De resultaten van de analyses van de vraag en de aanbodzijde confronteren we met elkaar. In juli 2005 is ook een tweetal gesprekken gevoerd met lokaal opererende makelaars. Zij hebben een goed zicht op de vraag en het aanbod op de vastgoedmarkt in Vlijmen, gemeente Heusden en de regio. Uit beide gesprekken zijn belangrijke richtinggevende aanwijzingen naar voren gekomen. Ook de makelaars herkennen vraag naar appartementen door de twee benoemde doelgroepen: starters en senioren. Zij zien op dit moment echter moeilijkheden in met name het dure segment. Verkoopproblemen huidig bezit belemmert doorstroming naar luxe appartementen In de huidige markt, en de verwachte ontwikkeling daarvan, blijkt het moeilijk om een dure eengezinswoning tegen een hoge prijs te verkopen. Dit heeft ook een nadelig effect op de doorstroming naar luxe appartementen – zowel als huur als koop. Het economisch herstel laat langer op zich wachten en consumenten houden de hand op de knip. Dat geldt voor eventuele appartementenkopers, maar ook voor mensen die de vrijkomende eengezinswoningen kunnen kopen. Mede hierdoor is ‘de rek uit de markt’. De stijgende huizenprijzen van het afgelopen decennium hebben in het dure segment plaatsgemaakt voor neerwaartse druk op de prijzen. Voorbeelden zijn het Paleiskwartier en Haverleij in Den Bosch, waar een sterk verloop is tegen soms dalende prijzen. De groep huidige woningbezitters heeft bovendien een hoog verwachtingspatroon ten aanzien van de verkoopprijs. Door de moeilijke verkoopbaarheid van de eigen woning is de doorstroming beperkt - sterker dan voorheen en sterker dan op basis van de geuite behoefte aan appartementen verwacht zou worden. Verzadiging is sinds kort opgetreden Op zich is er vraag naar appartementen door de groep (oudere) doorstromers, die nu vaak een dure eengezinskoopwoning hebben. Een kritische groep die hoge kwaliteitseisen stelt. Voor hen worden doorgaans dure, ruime appartementen gebouwd, veelal in de koopsfeer. Uit hoofdstuk 3 bleek dat er juist in die categorie veel is bijgebouwd. De markt is – in deze categorie – verzadigd geraakt door de nieuwbouwproductie van de afgelopen jaren. Ongeveer een half jaar geleden is in dit segment dan ook sprake geweest van een kentering. Zowel in Vlijmen als in andere plaatsen staan veel appartementen voor lange tijd te koop8. Er lijkt, vanuit het huidige aanbod bezien, nog wel een markt voor duurdere huurappartementen. Markt voor starterappartementen is zeer kansrijk Er is beslist een grote markt voor starters in de betaalbare sector. Starters hebben als range circa € 150.000,= - €170.000,=, met een maximum van €200.000,=. Appartementen van €170.000,= tot €200.000,= zijn voor sommige starters echter al te duur - denk daarom ook aan appartementen in de klasse rond €130.000,=.

8

Op basis van uitspraken van de consulteerde makelaars

- 10 -

Grote vergrijzing moet nog komen: kansen De markt zit tegen, tempering van de verwachtingen is noodzakelijk. Daar staat tegenover dat de daadwerkelijke vergrijzing van de bevolking nog moet plaatsvinden. In de komende jaren zal dit doorzetten, met name na 2010. Dit biedt weer kansen voor de markt voor levensloopbestendige woningen, waaronder appartementen. 2005-2010: 70-80 appartementen op jaarbasis reëel, na 2010 iets meer mogelijk Op basis van de ervaringen in de afgelopen jaren, denken wij dat een bouwprogramma van 70-80 appartementen per jaar voor de gemeente Heusden realistisch is. Dit spoort ook met de bevindingen van Ecorys in en recente studie voor de kern Drunen. Zij komen in hun berekeningen op een aantal van 72 appartementen op jaarbasis voor de gehele gemeente. Ook ten opzichte van het totale bouwprogramma is dit een reële aanname. Tot 2020 neemt de groep vragers, onder invloed van demografische ontwikkelingen, iets in omvang toe. Een verhoging van het aantal appartementen met maximaal 10 tot 20 per jaar na 2010 behoort dan tot de mogelijkheden.

4.2.

Programma voor Vlijmen

Luxe appartementen: pas op de plaats, daarna in rustig tempo verder, met meer aandacht voor huur Tegen de tijd dat de bouw van het Centrumplan Vlijmen daadwerkelijk begint, zal door autonome groei van de groep 55-plussers wel weer vraag komen naar appartementen in het luxere koopsegment. Echter, in eerste instantie zal het naar onze inschatting nog om beperkte aantallen gaan. Volgens de woningmarktmonitor wordt er te weinig gebouwd in de dure huursector. Nieuwbouw in het luxe segment kan zich, meer dan in voorgaande jaren, richten op huurappartementen. Forse programmering Drunen hoeft Vlijmen niet te bijten Het grote aantal appartementen in Drunen hoeft voor Vlijmen niet tot problemen in de afzetbaarheid van de appartementen te leiden. Voor de relatief sterk kerngebonden groep consumenten voor luxe appartementen maakt het wel degelijk uit of een appartement in Vlijmen of Drunen staat. En voor de wat mobiele groep jongere huishoudens is het aanbod in Drunen niet zodanig groot dat er verzadiging optreedt; hier is voldoende vraag. Vlijmen: circa 35 appartementen per jaar Kwantitatief gezien lijkt het reëel om uit te gaan van circa 70 (tot 80) appartementen per jaar voor de gemeente Heusden als geheel (45 koop, circa 25 huur). Daarvan kan Vlijmen gezien haar bevolkingsopvang maximaal ongeveer de helft voor haar rekening nemen; circa 35 per jaar. De huidige planning van projecten (tabel 3.2) sluit hier in aantallen goed bij aan, maar sluit minder aan op de kwalitatieve behoefte aan appartementen in de huursector en de vraag naar appartementen door starters. De gewenste huur/koopverhouding schatten wij in op 60/40%. In tabel 4.1 verdelen we het programma verder, naar een periode van 10 jaar.

- 11 -

Doorstromers 55+ Starters

appartementen

Totale productie

Totaal koop

9

> 300.000

Koop duur

€ 200.–300.000

Koop

< € 200.000

Koop

Totaal huur

8

> € 565

Huur duur

€ 307-565

Huur

< € 307

Huur

Tabel 4.1: Gemeente Heusden. Markt voor appartementen in Vlijmen, in 10 jaar

5

35

60

100

5

35

35

75

175

20

60

20

100

65

10

0

75

175

Totaal

350

Gemiddeld per jaar

20

15

35

Bron: Woonwensen 2003, Ecorys 2005, gesprekken vastgoedmakelaars juli 2005, Companen 2005

Meer dan 50 appartementen in Centrumplan kan, maar niet alleen in de dure sfeer x In een onderzoek van BRO werd een aantal van 50 appartementen voor het centrumplan realistisch genoemd. Wanneer de genoemde 50 appartementen slechts gebouwd worden in het luxe koopsegment zal dit naar verwachting alleen verkoopbaar zijn als er gefaseerd wordt opgeleverd (in zeg 2 tot 3 jaar). x Binnen de in tabel 3.2 genoemde 90 appartementen voor het Centrumplan is differentiatie naar huur/koop en prijsklasse aan te bevelen, zeker gezien het vooralsnog ontbreken van een programma voor huurappartementen en appartementen voor starters op andere locaties. x Bij het aantrekken van de marktomstandigheden is een hogere productie (50 appartementen per jaar) wellicht mogelijk, maar dan zal wel goed gedifferentieerd moeten worden over de verschillende prijsklassen. x Het verdient aanbeveling een grotere mate van flexibiliteit in de financieringsvorm van de appartementensector in te bouwen (grotere keuzevrijheid tussen huur en koop, en mogelijke tussenvormen. Tot slot: enkele aandachtspunten x Aandachtspunt is de relatie grondprijs – maximale verkoopprijs – rendement. Het zal nodig zijn om creatief te zijn in het bouwen van goedkope appartementen die met een redelijk rendement te realiseren zijn. Er zijn tegenwoordig concrete voorbeelden (BAM) voor voordelige grondgebonden starterswoningen. Als woningen van €130.000,= lastig te realiseren zijn, dan kunnen constructies als startersleningen een middel zijn om het stapje van € 130.000,= naar € 170.000,= te maken. x Aandachtspunt is flexibiliteit. Door de beperkte marktomvang van appartementen in het topsegment is het raadzaam om voor een bouwwijze te kiezen die splitsing mogelijk maakt indien topappartementen onverkoopbaar blijken. In het project Mondriaan was die mogelijkheid aanwezig en noodzakelijk. Conclusies: x

Behoefteonderzoek toont een ruime behoefte aan appartementen aan (circa 180 per jaar).

x

Realiteit is anders: economie en markt stagneren, behoefte van 80 appartementen is realistischer.

x

Voor Vlijmen vooralsnog circa 35 appartementen per jaar. Differentieer naar huur/koop en prijsklasse, binnen één project of binnen meerdere locaties.

x

9

Faseer, differentieer, en zoek het in ruimere flexibiliteit.

Nota bene: concentreer dit deel van de markt tussen resp. €565,= en circa €650,= / €300.000,= en circa

€350.000. Ook boven die prijscategorieën is vraag, maar dan betreft het niches in de markt.

- 12 -

27 BIJLAGE 4: COMMENTAARNOTA ARTIKEL 10 EN INSPRAAKREACTIES


toelichting

28


toelichting

gemeente Heusden

bestemmingsplan Castellum Oudheusden

Commentaarnota inspraak en overleg

16 juli 2007

Inhoudsopgave

Blz.

1.

Inleiding

3

2.

Commentaar op reacties artikel 10-overleg instanties 2.1. Provincie Noord-Brabant 2.2. Provinciale Planologische Commissie Noord-Brabant 2.3. Waterschap Aa en Maas 2.4. N.V. Gasunie 2.5. Essent

4 4 6 6 6 6

3.

Beantwoording van inspraakreacties 3.1. Duiker Onteigeningen 3.2. De heer R. van Uden

8 8 10

commentaarnota inspraak en overleg

2

1.

Inleiding Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heusden is bezig met de voorbereiding van het bestemmingsplan Castellum te Oudheusden. Het plangebied is circa 1 hectare groot, gelegen in de bebouwde kom van Oudheusden. Het betreft de volgende straten: Adrianus Loeffstraat, de Cornelis Verolmestraat, de Robrechtstraat en de Suitbertusstraat. Het bestemmingsplan heeft tot doel de bouw van grondgebonden woningen, maisonnettes, ouderenwoningen en een appartementengebouw mogelijk te maken. Ook zullen er straten en parkeerplaatsen worden toegevoegd en vindt er een herinrichting van het openbaar gebied plaats. Het voorontwerpbestemmingplan lag in de periode van 7 december 2006 tot en met 18 januari 2007 voor een ieder ter inzage. Gedurende zes weken kon een ieder schriftelijk en/of mondeling zijn zienswijze bekend maken bij de gemeente. Daarnaast stuurden wij het voorontwerpbestemmingsplan op naar de overlegpartners voor vooroverleg in het kader van artikel 10 van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro). Van de overlegpartners ontvingen wij vier schriftelijke reacties. In hoofdstuk twee vatten wij deze samen en voorzagen wij de reacties van een gemeentelijke beantwoording. In het kader van de inspraak ontvingen wij twee schriftelijke inspraakreacties. De inspraakreacties vertegenwoordigen de standpunten van meerdere omwonenden. In hoofdstuk 3 gaven wij per inspraakreactie een antwoord. De ingediende inspraakreacties vormden geen aanleiding voor een ingrijpende aanpassing van het bouwplan en daarmee van het bestemmingsplan.


3

2.

Commentaar op overlegreacties in kader van artikel 10 Bro

2.1.

Provincie Noord Brabant, Directie Ruimtelijke Ontwikkeling en Handhaving Postbus 90151, 5200 MC ’s-Hertogenbosch Overlegreactie: 1. Kan er uitvoeriger op het onderzoek “markt voor appartementen” ingegaan worden en in hoeverre past het plan binnen dit onderzoek. Reactie gemeente: Het plan Castellum te Oud-Heusden omvat 15 grondgebonden woningen, 6 masionnettes en 17 appartementen. De appartementen variëren in grootte van 90 tot 140m2 BVO Het woningaanbod op de locatie in Oud-Heusden wordt daarmee gedifferentieerder, hetgeen ook in sociaal maatschappelijk opzicht een gewenste ontwikkeling is. Het plan speelt daarom in op de conclusies van het onderzoek om meer differentiatie in de woningmarkt aan te brengen: huur/koop, prijsklasse, binnen één project en op meerdere locaties. Verder bleek uit het behoefteonderzoek een vraag naar 180 appartementen per jaar. Companen plaatst daarbij wel de kanttekening dat een aantal van 80 meer realistisch is. Gemeente Heusden bouwt gemiddeld 72 appartementen per jaar en dit betrof tot op heden voornamelijk appartementen in de kernen Drunen en Vlijmen. In de overige kernen zijn er nauwelijks appartementen gerealiseerd, terwijl daarnaar wel vraag is. Wij concluderen daarom dat het plan Castellum aansluit bij de conclusies van het onderzoek. In de toelichting worden de resultaten van het onderzoeksrapport in paragraaf 3.2 beknopt weergegeven met verwijzing naar de bijlage. 2. De instelling van de 30km zone in het gebied moet voor de vaststelling van het bestemmingsplan geschieden. Reactie gemeente: Een raadsbesluit voor een 30km zone vindt niet meer plaats voor de vaststelling van het bestemmingsplan. In dat kader lieten wij een akoestisch onderzoek uitvoeren voor de gevolgen van het instand houden van de huidige verkeerssituatie van 50km/uur. De resultaten van het onderzoek voegden wij toe aan het bestemmingsplan. 3. In paragraaf 4.2 is opgenomen dat de gemeente een onderzoek gaat doen dat moet uitwijzen of infiltratie van hemelwater ter plaatse mogelijk is. Onduidelijk is hoe dit zich verhoudt tot paragraaf 4.1 waar de resultaten van het infiltratieonderzoek beschreven staan.


4

Reactie gemeente: Het is bekend dat het infiltreren van grote hoeveelheden regenwater kan leiden tot problemen. Daarom is er een uitvoerig onderzoek gedaan naar de mogelijkheden. In overleg met het waterschap wordt een passende oplossing gezocht voor het hydraulogisch neutraal ontwikkelingen van dit plan. 4. Gevraagd wordt om het postieve advies van het waterschap als bijlage aan het plan toe te voegen. Reactie gemeente: Het advies van het waterschap voegden wij als bijlage toe aan het bestemmingsplan. 5. Gevraagd wordt het maximaal aantal te bouwen woningen in de voorschriften op te nemen. Reactie gemeente: Het maximaal aantal te bouwen woningen namen wij op in de voorschriften. 6. Het is onduidelijk of de maximale oppervlakte van 12 m2 aan overkappingen per woning is bedoeld Reactie gemeente: Bedoeld is de maximale oppervlakte per kavel. Dit punt pasten wij aan in het bestemmingsplan. 7. De wijzigingsbevoegdheid is te algemeen geformuleerd door het ontbreken van toetsingscriteria en biedt daardoor onvoldoende rechtszekerheid. Bovendien is de toegevoegde waarde van de bepaling niet duidelijk, aangezien de begripsomschrijving van een bedrijf aan huis het mogelijk maakt om vrijstelling te verlenen voor bedrijfsactiviteiten aan huis die voor wat betreft de gevolgen voor de omgeving gelijk kunnen worden gesteld met een categorie 1-bedrijf Wij zijn het eens met deze reactie. De wijzigingsbevoegdheid is in feite niet noodzakelijk omdat in de begripsbepalingen onder bedrijf aan huis ook al bedrijven vallen die gelijk kunnen worden gesteld met categorie 1 bedrijven wat betreft de gevolgen voor de omgeving. Reactie gemeente: De wijzigingsbevoegdheid is komen te vervallen. 8. De woningen aan de Suitbertusstraat nummers 24 t/m 30 maken deel uit van het plangebied. De woningen staan echter niet aangegeven op de afbeelding 2: huidige situatie. Reactie gemeente: De woningen staan wel op de afbeelding aangegeven, maar waren niet ingekleurd. De afbeelding pasten wij aan om de huidige situatie te verduidelijken. 9. Is het bestemmingsplan DURP-proof?


5

Reactie gemeente: De kaarten zijn IMRO-gecodeerd.

2.2.

Provinciale Planologische Commissie Noord-Brabant Postbus 90151, 5200 MC ’s-Hertogenbosch Samenvatting: De Planologische Commissie voor Gemeentelijke Plannen heeft bovenvermelde aangelegenheid, in samenhang met het advies van de directie ROH, behandeld in haar vergadering. De commissie adviseert overeenkomstig voornoemd directieadvies. Reactie gemeente: Opmerking wordt ter kennisgeving aangenomen.

2.3.

Waterschap Aa en Maas Postbus 5049, 5201 GA ’s-Hertogenbosch Samenvatting: Wij hebben geen inhoudelijke opmerkingen ten aanzien van het voorontwerpbestemmingsplan “Castellum Oudheusden”. Reactie gemeente: Opmerking wordt ter kennisgeving aangenomen.

2.4.

N.V. Nederlandse Gasunie Postbus 444, 2740 AK Waddinxveen Samenvatting: Naar aanleiding van uw brief van 18 januari jongstleden, waarmee u ons bovengenoemd voorontwerpbestemmingsplan in het kader van het vooroverleg zoals bedoeld in artikel 10 Bro 1985 deed toekomen, delen wij u mee dat in dit plangebied geen leidingen of stations van ons bedrijf aanwezig zijn. Reactie gemeente: Opmerking wordt ter kennisgeving aangenomen.

2.5.

Essent Postbus 2712, 6030 AA Nederweert Samenvatting:


6

In het kader van het overleg ex artikel 10 van het Besluit op de Ruimtelijke Ordening ontvingen wij van u het voorontwerpbestemmingsplan “Castellum Oudheusden”. Naar aanleiding hiervan delen wij u mede dat bij genoemd plan geen 150 kV transportverbindingen van Essent Netwerk BV zijn betrokken. Reactie gemeente: Opmerking wordt ter kennisgeving aangenomen.


7

3.

Beantwoording van inspraakreacties

3.1.

Duiker Onteigeningen Postbus 28233, 3003KE Rotterdam Namens: De heer en mevrouw A.M.A. van Hooft, Robrechtstraat 21 te Heusden De heer en mevrouw R.H.B. van Uden, Robrechtstraat 19 te Heusden De heer en mevrouw H.C. van Wijk, Robrechtstraat 23 te Heusden De heer en mevrouw C.A. Verhoeven, C. Verolmestraat 12 te Heusden Inspraakreactie: De inspraakreactie bestaat uit een opsomming van bezwaren die wij hieronder afzonderlijk toelichten. 1. De voorgenomen toename van de bebouwingsmogelijkheden leidt tot een toename van het aantal bewoners in het gebied en daarmee tot een toename van verkeersintensiteit. Reactie gemeente: Voor het gebied zijn 37 woningen gepland, dat aantal is gelijk aan het huidige aantal woningen. In relatie hiertoe verwachten wij niet dat het aantal bewoners en de verkeersdruk sterk zal toenemen. Daarnaast zullen wij in overleg met de omwonenden passende maatregelen treffen voor de verkeerssituatie in de nieuwe situatie. 2. Door het bouwplan ontstaat een afname van lichtinval en vermindering privacy Reactie gemeente: Het uitgangspunt voor het ontwerp was meer licht, lucht en ruimte in de buurt. Door het bouwplan is er juist een toename van open ruimte in het gebied en daarmee lichtinval in de wijk. In de bezonningsstudie wordt inzicht verschaft wat de gevolgen van het plan voor het omliggende terrein qua bezonning, of zo men wil beschaduwing is. Om inzicht te verschaffen is voor vier verschillenden dagen, waaronder de kortste en de langste dag van het jaar, op verschillende tijdsstippen de schaduwwerking van de geprojecteerde bebouwing in beeld gebracht. In het kader van dit bestemmingsplan is daarmee voldoende aangetoond dat uitgezonderd de winter periode, als er dan al sprake is van zon, de omwonenden niet of nauwelijks hinder zullen ondervinden van de schaduwwerking van de gebouwen. De bezonningsstudie leggen wij met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage. Indien er sprake is van aantasting van het woongenot, zoals afname van lichtinval of vermindering van privacy, ten gevolge van het bouwplan, dan kunt u na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan daartoe een aanvraag voor planschadevergoeding in dienen.


8

3. Het huidige rioleringsnetwerk is sterk verouderd en dient voor heel Oud Heusden vernieuwd te worden om het fors toenemende aantal bewoners aan te kunnen. De huidige situatie is derhalve milieutechnisch onaanvaardbaar. Reactie gemeente: In het in 2002 opgestelde rioleringsplan werd rekening gehouden met een uitbreiding in Oudheusden. Met de geplande uitbreidingen voldoet het rioleringsstelsel nog steeds aan de milieueisen. 4. De opstallen wijken af van het bestaande karakter van de wijk en bestaande bebouwing Reactie gemeente: Uit de inventarisaties onder de bewoners is geconcludeerd dat er meer ruimte in de wijk moest komen voor groen en parkeren. Bovendien werd de wijk als erg stenig ervaren, met relatief veel woningen op een klein oppervlak. Tegenwoordig hebben mensen veel meer auto’s dan op het moment dat de huizen zijn gebouwd. Hiermee hield men vroeger geen rekening. Daarnaast stelt men tegenwoordig andere eisen aan woonkwaliteit gesteld. Om dit probleem te kunnen oplossen is een visie opgesteld, waarin men afwijkt van de oostwest-orientatie om de wijk zo meer licht, lucht en ruimte te geven. Daarnaast kent het deel van Oudheusden, waar de wijkvisie betrekking op heeft, 4 verschillende woningtypen. Woonveste en gemeente vinden het noodzakelijk de visie uit te voeren. Pas dan kunnen zij een wezenlijke oplossing bieden voor de gesignaleerde knelpunten. Indien de wijk nu niet wordt aangepakt zal de kwaliteit verder achteruit gaan en ontstaat er in de toekomst leegstand. De wijk gaat dus verpauperen. 5. Door de nieuwbouw wordt het schaarse groen (tuinen) in de wijk aangetast. Reactie gemeente: In de huidige situatie is sprake van geen tot weinig (openbaar) groen. Als gevolg van de nieuwe invulling van het plangebied komt er juist meer (openbaar) groen in het gebied. Er is daarmee eerder sprake van verrijking dan van aantasting van het groen in de wijk. Daarnaast hebben de te realiseren grondgebonden woningen ruimte voor de aanleg van een tuin. De tuinen van de omliggende bestaande bebouwing worden door de nieuwbouw niet aangetast. 6. Onduidelijk of althans onvoldoende gemotiveerd is wat de gevolgen zijn van de realisatie van nieuwere bouwwerken voor de archeologische waarden in het gebied. Reactie gemeente: Zoals in het bestemmingsplan aangegeven heeft het plangebied, zowel onder- als bovengronds, geen cultuurhistorische waarde. Het gebied maakt geen deel uit van een gebied dat is aangewezen als gebied met hoge of middelhoge verwachtingswaarde. Wij verwachten dan ook geen gevolgen voor de archeologische waarden van het gebied als gevolg van de nieuwbouw.


9

3.2.

De heer R. van Uden Robrechtstraat 19, 5256 GN Oudheusden Inspraakreactie: De inspraakreactie bestaat uit een opsomming van bezwaren die wij hieronder afzonderlijk toelichten. Wij gebruikten in een aantal gevallen dezelfde beantwoording als bij de bovenstaande zienswijzen, vanwege het overeenkomstige onderwerp. 1. De infrastructuur is niet afdoende nu er appartementengebouw komt. Reactie gemeente: Voor het gebied zijn 37 woningen gepland, dat is gelijk aan het aantal woningen in de huidige situatie. Wij verwachten daarom niet dat het aantal bewoners en de verkeersdruk sterk zal toenemen. Daarnaast zullen wij in overleg met de omwonenden passende maatregelen voor de verkeerssituatie treffen. 2. De hoogte van het appartementengebouw is 17 meter en daarmee in strijd met het gemeentelijk structuurplan. Reactie gemeente: In de structuurvisie gaven wij geen bepalingen aan omtrent de hoogte van gebouwen. Er is dan ook geen strijdigheid met de structuurvisie. 3. De massa van de nieuwbouw sluit niet aan bij bestaande kern Oudheusden. Reactie gemeente: Zie punt 3.4. Over smaak valt niet te twisten. Dit geldt ook voor de stijl waarin men iets bouwt. Wat de één mooi vindt, vindt de ander lelijk. Om hier een onafhankelijk standpunt over in te kunnen nemen is bij wet bepaald dat het gemeentebestuur een commissie in het leven kan roepen die toetst of een aanvraag voldoet aan redelijke eisen van welstand (welstandscommissie). De toets van de welstandscommissie beperkt zich niet uitsluitend tot het ontwerp, maar kijkt ook naar de locatie en of het ontwerp past in zijn omgeving. De welstandscommissie oordeelde dat het plan voldoet aan redelijke eisen van welstand. 4. De nieuwbouw zorgt voor een waardevermindering van de bestaande bouw. De gemeente is daarvoor aansprakelijk. Reactie gemeente: Het valt niet uit te sluiten dat de bebouwingsmogelijkheden die dit bestemmingsplan biedt, leiden tot een waardevermindering van de woningen van insprekers. Daarmee is echter niet gezegd dat daarmee sprake is van een plan dat niet voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening. Na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan bestaat de mogelijkheid om een aanvraag om planschade in te dienen in het kader van artikel 49 van de Wro. 5. De huidige riolering kan het grote aantal nieuwe inwoners niet aan.


10

Reactie gemeente: Het rioolstelsel van Oudheusden is in 2002 herberekend. Uit deze herberekening zijn een aantal maatregelen ter verbetering van het rioolstelsel naar voren gekomen. Deze maatregelen voerden wij uit en het rioolstelsel voldoet daarmee aan de eisen van deze tijd. Overigens is er geen sprake van een groot aantal nieuwe inwoners, het aantal woningen blijft immers gelijk en naar verwachting zal daarom het aantal inwoners ook niet toenemen. 6. De bezonningsstudie van adviesbureau de Loods is niet aan de bewoners bekend gemaakt. Reactie gemeente: De conclusies van de bezonningsstudie, uitgevoerd door adviesbureau de Loods, namen wij op in het voorontwerpbestemmingsplan. De bezonningstudie geeft in zeer beperkte mate een schaduwwerking aan voor de bestaande omliggende bebouwing. Het plan behoeft ten aanzien van schaduwwerking als gevolg van de nieuwbouw dan ook geen aanpassing. De bezonningsstudie zelf stuurden wij toe aan diegene die daarom verzochten. Ook via de gebruikelijke wegen was het mogelijk om de bezonningsstudie in te zien / te bespreken. Wij leggen de bezonningsstudie ter inzage met het ontwerpbestemmingsplan. 7. De archeologische schade zal enorm zijn als de gemeente de heipalen voor het appartementengebouw plaatst. Reactie gemeente: Zoals in het bestemmingsplan aangegeven heeft het plangebied, zowel onder- als bovengronds, geen cultuurhistorische waarde. Het gebied maakt geen deel uit van een gebied dat is aangewezen als gebied met hoge of middelhoge verwachtingswaarde. Wij verwachten dan ook geen gevolgen voor de archeologische waarde van het gebied als gevolg van de nieuwbouw. 8. Oudheusden heeft volgens de waterkansenkaart van het Waterschap Aa en Maas de waarde: “natte parels inclusief 500m buffer”. Het infiltreren van grote hoeveelheden hemelwater leidt naar verwachting tot grote problemen in het gebied. Reactie gemeente: Het is bekend dat het infiltreren van grote hoeveelheden regenwater kan leiden tot problemen. Daarom is er een uitvoerig onderzoek gedaan naar de mogelijkheden. In overleg met het waterschap wordt een passende oplossing gezocht voor het hydraulogisch neutraal ontwikkelen van dit plan. Er is daarom onder andere oppervlakte water toegevoegd aan de wijk. Voor het bestemmingsplan stemden wij af met het Waterschap. Het waterschap gaf hun goedkeuring aan het bestemmingsplan. De schriftelijke reactie van het waterschap namen wij als bijlage op in het bestemmingsplan. 9. Door het realiseren van bredere wegen ontstaat een grotere verkeersstroom. De rustige wijk wordt daardoor onrustig.


11

Reactie gemeente: Voor het gebied zijn 37 woningen gepland, dat is gelijk aan het aantal woningen in de huidige situatie. In relatie hiertoe verwachten wij niet dat het aantal bewoners en de verkeersdruk sterk zal toenemen. Daarnaast zullen wij, na overleg met de omwonenden, passende maatregelen voor de verkeerssituatie treffen. 10. Waarom vindt er geen renovatie aan bestaande woningen plaats in plaats van nieuwbouw. Reactie gemeente: Uit de inventarisaties onder de bewoners is geconcludeerd dat er meer ruimte in de wijk moest komen voor groen en parkeren. Bovendien werd de wijk als erg stenig ervaren, met relatief veel woningen op een klein oppervlak. Tegenwoordig hebben mensen veel meer auto’s dan op het moment dat de huizen zijn gebouwd. Hiermee hield men vroeger geen rekening. Om dit probleem te kunnen oplossen is een visie opgesteld, waarin men afwijkt van de oostwest-orientatie om de wijk zo meer licht, lucht en ruimte te geven. Daarnaast stelt men tegenwoordig andere eisen aan woonkwaliteit. Het deel van Oudheusden waar de wijkvisie betrekking op heeft kent 4 verschillende woningtypen. Bij woningrenovatie verandert de opzet van de woningen niet. Geredeneerd vanuit de huidige woonwensen, zijn de woningen erg krap. Ook zijn ze nauwelijks op huidige gewenste kwaliteitsniveau te brengen. Hier komt nog bij dat woningrenovatie ook altijd een huurverhoging tot gevolg heeft. Woonveste en gemeente vinden het noodzakelijk de visie uit te voeren. Pas dan kan een wezelijke oplossing worden geboden voor de gesignaleerde knelpunten. Indien de wijk nu niet wordt aangepakt zal de kwaliteit verder achteruit gaan en ontstaat er in de toekomst leegstand. De wijk gaat dus verpauperen.


12

gemeente heusden bestemmingsplan castellum oud heusden

Recommend Documents