gemeente Eindhoven
Dienst Algemene en Publiekszaken Raadsbijlage nummer 157 Inboeknummer OOP002772 Beslisdatum eie b.b. 16 maart 2000
Dossiernummer 034.402
Raadsbijlage Advies over de bezwaren van de heer J. Lebon tegen het besluit van de gemeenteraad hem een schadevergoeding toe te kennen 1 Inleiding Middels een brief van 18 oktober 1999 dient de heer J. Lebon, Schaarbeekhof 9 alhier, op basis van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bij uw raad bezwaren in tegen uw besluit van 6 september 1999. Toen besloot u na een rapport van de schadebeoordelingscommissie en op voorstel van burgemeester en wethouders aan de heer Lebon op basis van artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening een schadevergoeding toe te kennen van f 25.000,ÃćâĆňâĂİ, te vermeerderen met de wettelijke
interest over dit bedrag vanaf 20 oktober 1998 (datum van het verzoek) tot aan de dag van betaling. Wij hebben bij brief van 8 februari 2000 over deze bezwaren advies ontvangen van de schadebeoordelingscommissie waarna wij op 16 maart 2000 tijdens een openbare zitting de gelegenheid hebben geboden de bezwaren en het gemeentelijk standpunt in deze nader mondeling toe te lichten en wij melden u het volgende.
2 Voorgeschiedenis Bij brief van 20 oktober 1998 verzoekt de heer J. Lebon u hem de schade te vergoeden, die hij lijdt ten gevolge van het bestemmingsplan I De Tempel 1987. Deze schade is ontstaan omdat ingevolge dit bestemmingsplan de bestemming openbaar plantsoen en sportterreinen achter zijn woning werd gewijzigd in woondoeleinden. In een later schrijven begroot de heer J. Lebon deze schade informeel op f 50.000,ÃćâĆňâĂİ (inclusief f 10.000,ÃćâĆňâĂİ directe kosten) en globaal als volgt verdeeld:
ÃćâĆňâĂİ immateriele schade ten gevolge van inboeten woon- en leefgenot;
- schade in de tuin aan ondermeer bomen en struiken; ÃćâĆňâĂİ voorzieningen zoals aanpassing tuin en afscheidingen;
ÃćâĆňâĂİ waardevermindering van het onroerend goed/locatiedegradatie; ÃćâĆňâĂİ kosten gemaakt om schade te beperken.
Daarbij tekent hij nog aan dat, als hij zijn geheel gewijzigde woonomgeving zou willen ruilen voor een locatie als oorspronkelijk, alleen de kosten van notaris, makelaar en fiscus al 10’Yo van de koopsom van het vervangende huis zullen bedragen. Vooral de vermindering van marktwaarde is groot; huizen zoals oorspronkelijk, aan de randen van omvangrijk groen, worden schaars.
Raadsbijlage nummer 157
Het rapport van de schadebeoordelingscommissie geeft een duidelijke beschrijving hoe de schade beoordeeld moet worden waarbij uitdrukkelijk wordt gesteld dat niet de feitelijke situatie voor en na de uitvoering van de woningbouwplannen moeten worden vergeleken maar de planologische situatie (direct) voor en (direct) na het onherroepelijk worden van de betreffende planologische maatregel. En na een uitgebreide omschrijving van de nieuwe planologische situatie ter plaatse (te weten bestemmingsplan I De Tempel 1987; zie onderdeel 7A van het rapport) en de oude planologische situatie ter plaatse (te weten bestemmingsplan De Tempel; zie onderdeel 7B van het rapport) en een vergelijking van die oude met die nieuwe planologische situatie toegespitst op de woning met tuin van de heer J. Lebon (zie onderdeel 7C), stelt de schadebeoordelingscommissie op basis van haar ervaring en deskundigheid de waardevermindering van de woning intuitief vast op f 25.000,ÃćâĆňâĂİ.
Hierbij is rekening gehouden met de prijsklasse van de woning en met de (kosten voor de) tuinaanpassing, maar niet met de immateriele schade. Deze komt in het kader van artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening in de vaste jurisprudentie niet voor vergoeding in aanmerking. Bovenbedoelde waardevermindering wordt, aldus de schadebeoordelingscommissie, veroorzaakt door een vermindering van uitzicht vanaf de verdieping. Dit was een vrij uitzicht op plantsoen en sportterrein waardoor de woning een bepaalde belevingswaarde had die leidde tot een hogere waarde van de woning dan in de nieuwe situatie waarin de woning grenst aan en uitzicht heeft op woningen.
Burgemeester en wethouders nemen dit bedrag over in hun voorstel van 3 augustus 1999 aan uw raad en u hebt aldus besloten.
3 Bezwaargronden In zijn bezwaarschrift en ook tijdens onze hoorzitting stelt de heer J. Lebon het niet eens te zijn met de hoogte van het schadebedrag en met de totstandkoming ervan. In dat bedrag van f 25.000,ÃćâĆňâĂİ zit ook een component van f 10.000,ÃćâĆňâĂİ directe, aanwijsbare
kosten, zodat er voor de planschadevergoeding maar f 15.0000,ÃćâĆňâĂİ overblijft. En een
locatiedegradatie berekenen op maar 3&o van de waarde van het huis vindt de heer J. Lebon niet reeel.
Ook is hij het niet eens met de invulling van het begrip "belevingswaarde". De belevingswaarde wordt niet alleen bepaald via de ogen (uitzicht) maar ook via andere zintuigen, zoals de neus (luchtjes en geurtjes) en de oren (stemmen, geluidsinstallaties, en andere woongeluiden). Al die waarnemingen bepalen de belevingswaarde van een huis.
En met de vergelijking van de huidige planologische regeling met de voorlaatste is hij het ook niet eens, omdat het bestemmingsplan I De Tempel nog maar een globaal plan was, nog niet "af" was en nog door burgemeester en wethouders moest worden uitgewerkt.
Raadsbijlage nummer 157
Tenslotte mist de heer J. Lebon in de berekening van de schadebeoordelingscommissie het feit dat de waarde van zijn huis zijn "spaarpot" is voor zijn "(zeer) oude dag". Bij verkoop ervan zal hij er "minder meer" voor ontvangen en dat is ook schade.
4 Heroverweging Met betrekking tot de eerste bezwaarg rond merken wij het volgende op. Het is ons opgevallen dat burgemeester en wethouders in hun voorstel aan u aangeven dat van schadebeperkende maatregelen in dit verband niet is gebleken (gedoeld wordt op de kosten die gemaakt zijn voor de aanpassing van de tuin, de door de heer J. Lebon genoemde directe kosten ad f 10.000,-) en dat voor vergoeding derhalve uitsluitend de waardevermindering van de onroerende zaak in aanmerking komt. De schadebeoordelingscommissie daarentegen ziet deze kosten wel als een schadebeperkende maatregel, die voor vergoeding in aanmerking komt: "zonder deze aanpassing zou de schade - verlies van woongenot en privacy ÃćâĆňâĂİ groter
zijn geweest" (blz. 6, eerste alinea van het rapport). Hierin zit dus een tegenstrijdigheid in opvatting die niet gemotiveerd wordt. En aangezien het door u vastgestelde bedrag van f 25.000,ÃćâĆňâĂİ conform het voorstel van
burgemeester en wethouders geen schadebeperkende elementen bevat, maar wij daarentegen geen reden zien in deze af te wijken van het rapport van de schadebeoordelingscommissie en aldus van oordeel zijn dat die wel een onderdeel zouden moeten zijn van de planschadevergoeding, zijn wij van mening dat een deel van de door de heer J. Lebon aangegeven kosten voor het aanpassen van de tuin voor vergoeding in aanmerking komen. Overigens merken wij voor de volledigheid op dat in haar advies van 8 februari 2000 de schadebeoordelingscommissie niet ingaat op deze tegen strijdigheid, Met betrekking tot de overige drie bezwaargronden volgen wij de heer J. Lebon niet en nemen wij het daaromtrent gestelde door de schadebeoordelingscommissie in haar advies van 8 februari 2000 over. Wanneer vrij uitzicht wordt vervangen door zicht op bebouwing, dan horen bij de negatieve waardering daarvan niet alleen hetgeen men ziet maar ook de bijkomende aspecten als geluid en reuk. Deze zijn bij de schatting van de waardevermindering meegenomen. Volgens wet en jurisprudentie moeten de huidige en de voorlaatste planologische regeling met elkaar vergeleken worden. De uitwerking van het bestemmingsplan I De Tempel maakt volgens de wet deel uit van het globale plan. En het feit dat de heer Lebon de waarde van zijn huis als spaarpot beschouwt, is niet relevant bij de bepaling van de waardevermindering.
5 Advies Wij adviseren u de bezwaren van de heer J. Lebon op het punt van de schadebeperkende kosten gegrond te verklaren en alsnog f 7.500,ÃćâĆňâĂİ, vermeerderd
met de wettelijke interest vanaf 20 oktober 1998, als schadevergoeding toe te kennen.
Raadsbij lage nummer 157
Ten aanzien van de overige punten, adviseren wij u de bezwaren ongegrond te verklaren. De commissie voor de beroep- en bezwaarschriften,
H. de Kok, voorzitter.
J. Kuyper, secretaris.
Raadabijlage nummer 157
Besluit De raad van de gemeente Eindhoven; beschikkende op de bezwaren van de heer J. Lebon, Schaarbeekhof 9 alhier, van 18 oktober 1999 tegen het besluit van 6 september 1999 waarbij hem een schadevergoeding werd toegekend van f 25.000,ÃćâĆňâĂİ, te vermeerderen met de
wettelijke interest over dit bedrag vanaf 20 oktober 1998; gezien het advies van de commissie voor de beroep- en bezwaarschriften van 16 maart 2000, nr. 157;
besluit;
met overneming van de motieven van de commissie voor de beroep- en bezwaarschriften:
1 de bezwaren op het punt van de schadebeperkende kosten gegrond te verklaren en de heer J. Lebon alsnog f 7.500,ÃćâĆňâĂİ schadevergoeding toe te kennen, te vermeer-
deren met de wettelijke interest over dit bedrag vanaf 20 oktober 1998 tot aan de
dag van de betaling; 2 de overige bezwaren ongegrond te verklaren.
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 4 september 2000.
R. Welschen, voorzitter.
C. Tetteroo, secretaris.
EN00011566
