Extra raadsvergadering 2 september 2013

Extra raadsvergadering 2 september 2013 Orgaan: Locatie: Datum: Aanvang:

Gemeenteraad Raadzaal, Raadhuisplein 1, Voorhout maandag 02 september 2013 20:00 uur

1.

Opening

2.

Vaststellen agenda

3.

Bepalen volgorde bij stemming

4.

Bestuurlijke lus exploitatieplan Hooghkamer 2011 Samenvatting [Doel: besluitvormend] De gemeenteraad wordt voorgesteld de gebreken in het exploitatieplan 'Hooghkamer 2011' te herstellen ter uitvoering van de Tussenuitspraak van 12 juni 2013 van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Stukken 2013-09-02 RV Bestuurlijke lus exploitatieplan Hooghkamer 2011

2013-05-26 Tussenuitspraak Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State 12 juni 2013

5.

Afkoop bouwclaim Heijmans bij de verwerving gronden voor de bouw van sporthal De Tulp en jongerencentrum @Hok Samenvatting [Doel: Besluitvormend] In de tussenuitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 12 juni 2013 over het (onderdeel) Exploitatieplan Hooghkamer 2011 is bepaald, de exploitatieopzet van het exploitatieplan zodanig te wijzigen dat tot de raming van de kosten in verband met de exploitatie niet langer behoren de kosten voor de historische bouwclaim. Separaat heeft u een voorstel bereikt over de aanpassing van het exploitatieplan Hooghkamer 2011. Met dit voorstel wordt aangegeven hoe comptabel de afwikkeling van de historische bouwclaim wordt verwerkt. Voorgesteld wordt kosten voor de afkoop van de historische bouwclaim van € 237.592,-- (per 1 jan. 2013) ten laste te brengen van de Algemene reserve vrij.

Stukken 2013-09-02 RV Afkoop bouwclaim Heijmans verwerving gronden bouw sporthal De Tulp en jongerencentrum @Hok

6.

Sluiting

2013-09-02 RV Bestuurlijke lus exploitatieplan Hooghkamer 2011 (terug naar agendapunt) Documentsoort: Raadsvoorstel (besluitvormend) De inhoud van deze bijlage is te vinden vanaf de hierna volgende pagina's. #####PDFINCLUDE#####gured2:124066#

VOORSTEL

OPSCHRIFT Vergadering van september 2013 Besluit nummer: 2013_Raad_00059 Onderwerp: Bestuurlijke lus exploitatieplan Hooghkamer 2011 - Besluitvormend

Beknopte samenvatting: De gemeenteraad wordt voorgesteld de gebreken in het exploitatieplan 'Hooghkamer 2011' te herstellen ter uitvoering van de tussenuitspraak van 12 juni 2013 van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

DE GEMEENTERAAD AANHEF Bijgevoegde bijlage(n): Tussenuitspraak 12 juni 2013 Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Aangepast exploitatieplan Hooghkamer 2011 Vergelijkingsdocument aangepast exploitatieplan Hooghkamer 2011 Oplegnotitie Next Vastgoed 17 juli 2013

MOTIVERING Aanleiding en context: Op 12 juni 2013 heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State een tussenuitspraak gedaan over het beroep van zes overgebleven appelanten tegen het raadsbesluit van 23 juni 2011 tot vaststelling van het bestemmingsplan ‘Hooghkamer 2011’ en het exploitatieplan ‘Hooghkamer 2011’ (bijlage 1). Eerder hebben twee van de acht indieners van een beroepschrift het beroep ingetrokken. Volgens de tussenuitspraak zullen 11 beroepen van 4 van de 6 appelanten over het bestemmingsplan in de einduitspraak ongegrond worden verklaard. De verwachting is dat het bestemmingsplan in de einduitspraak ongewijzigd in stand blijft, waarna het bestemmingsplan onherroepelijk wordt. Van de 42 beroepen van 4 van de 6 appelanten over het exploitatieplan zijn 38 beroepen verworpen. Voor 4 beroepen heeft de Afdeling bestuursrechtspraak uw raad opdracht gegeven de gebreken in

p 1 van 403

uw besluit van 23 juni 2011, voorzover dit strekt tot vaststelling van het exploitatieplan, te herstellen binnen twaalf weken na de datum van de tussenuitspraak, dat wil zeggen voor 4 september a.s. Daarbij hoeft de voorbereidingsprocedure niet te worden overgedaan. Dit wordt de 'bestuurlijke lus' genoemd. Dit herstel betreft de volgende vier onderdelen: 1. Afkoop historische bouwclaim. Voor de bouw van sporthal De Tulp en jongerencentrum @Hok heeft de gemeente grond aangekocht van Heijmans. Daarbij heeft Heijmans destijds bedongen dat hij in Hooghkamer meer woningen mag bouwen (die konden immers niet meer op de verkochte grond worden gebouwd). Deze bouwclaim heeft de gemeente afgekocht. De kosten van de afkoop (€217.570, - prijspeil 1-1-2011) zijn in het exploitatieplan opgenomen. De Afdeling stelt dat, hoewel de sporthal en het jongerencentrum volgens uw raad mede ten dienste van Hooghkamer staan, de kosten voor de realisering hiervan niet via het exploitatieplan ten laste van het exploitatiegebied zijn gebracht. Reeds hierom kunnen de kosten voor de afkoop van de historische bouwclaim niet aan het exploitatiegebied worden toegerekend. In zoverre is het exploitatieplan in strijd met de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De exploitatieopzet van het exploitatieplan dient zodanig te worden gewijzigd dat tot de raming van de kosten niet langer behoren de kosten voor de afkoop van de historische bouwclaim (zie ook het afzonderlijke raadsvoorstel 'Afkoop historische bouwclaim bij verwerving gronden voor de bouw van sporthal De Tulp en jongerencentrum @Hok'). 2. Raming kosten van voorbelasting tijdens het bouwrijp maken. De Afdeling bestuursrechtspraak stelt vast dat het exploitatieplan uitgaat van een volledige voorbelasting van de verharding met 1,5 m. In het Deltares-rapport (zie bijlage 8 bij het aangepaste exploitatieplan) staat dat het gewicht van de verhardingsconstructie niet is meegenomen in de berekeningen en dat het effect op de zettingen van een verhardingsconstructie afhankelijk is van zowel het gewicht als de locatie. Gelet hierop ziet de Afdeling niet in dat, zoals uw raad stelt, uit het Deltares–rapport volgt dat de gehele verharding in het plangebied met 1,5 m verhoogd dient te worden. Daarom heeft uw raad volgens de Afdeling de gestelde noodzaak van de voorgenomen voorbelasting niet toereikend gemotiveerd. De Afdeling geeft uw raad de keuze om alsnog toereikend te motiveren dat de gehele verharding in het plangebied met 1,5 m dient te worden verhoogd dan wel de exploitatieopzet van het exploitatieplan te wijzigen, wat betreft de raming van de kosten in verband met de exploitatie ten aanzien van de kosten van de voorbelasting. Voorgesteld wordt op basis van het advies van Witteveen+Bos van 10 juli 2013 (zie bijlage 8 bij het aangepaste exploitatieplan) de kostenraming van de post ‘voorbelasten’ te beperken tot alleen de verharding voor wegen, fietspaden, parkeerplaatsen en plaatsen waar duikers waterwegen met elkaar verbinden. Daarbij is voldoende dat de tijdelijke verhoging wordt beperkt tot 1 m zand in het betreffende deelgebied. Dit heeft tot gevolg dat de kosten van het voorbelasten in het aan te passen exploitatieplan zijn teruggebracht van €1.818.103,- tot €1.019.650,- (prijspeil 1-1-2011). 3. Opname BTW als onderdeel van de kostenraming geluidscherm langs spoorlijn. Bij de voorbereiding in de jaren 2009 -2011 en de afstemming in die periode met ProRail bleek dat ProRail vooralsnog geen uitsluitsel kon geven of zij de BTW kon verhalen over de kosten van het geluidscherm. Pas bij de indiening van de facturen van ProRail aan de gemeente bleek dit mogelijk. Daarmee kan de BTW-post in de kostenraming van het geluidscherm vervallen. De gemeente heeft dit in de beroepsprocedure aangegeven aan de Afdeling bestuursrechtspraak en aan de appelanten. Op grond hiervan draagt de Afdeling uw

p 2 van 403

3.

raad op om de exploitatieopzet van het exploitatieplan zodanig te wijzigen, dat tot de raming van de kosten in verband met de exploitatie niet langer behoort de BTW op het geluidscherm. Dit heeft tot gevolg dat deze post van €387.958,- (prijspeil 1-1-2011) niet meer in de kostenraming van het te herstellen exploitatieplan staat. 4. Toerekening kosten. Volgens de Afdeling bestuursrechtspraak blijkt uit de gegevens die uw raad na de zitting heeft overgelegd, dat de bepaling van de exploitatiebijdragen voldoet aan de ratio en strekking van artikel 16.8 van de Wro. Het exploitatieplan voldoet hier niet aan. Daarom draagt de Afdeling uw raad op - de artikelleden van artikel 16.8 Wro volgend en in samenhang met de artikelen 6.19 en 6.13 Wro - in het exploitatieplan inzichtelijk te maken hoe de factoren, die in die artikelen zijn genoemd, bij de bepaling van de verschuldigde exploitatiebijdragen achtereenvolgens zijn betrokken. De Afdeling vraagt uw raad het exploitatieplan zodanig te wijzigen dat de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden inzichtelijk is. Dit aspect heeft geen gevolg voor de raming van kosten en opbrengsten. De vier bovengenoemde onderwerpen die naar het oordeel van de Afdeling hersteld moeten worden, zijn verwerkt in het aangepaste exploitatieplan Hooghkamer 2011 (bijlage 2). De wijze waarop de vier onderwerpen concreet in het exploitatieplan zijn verwerkt vindt u in het vergelijkingsdocument van het exploitatieplan. Hiermee kunt u het exploitatieplan van 23 juni 2011 vergelijken met de voorgestelde aanpassingen in het exploitatieplan (bijlage 3). De oplegnotitie van Next Vastgoed B.V. van 17 juli 2013 tenslotte, geeft in het kort naast de financiële gevolgen een technische toelichting / leeswijzer bij de vergelijking van het oorspronkelijke en het aangepaste exploitatieplan ( bijlage 4). Beoogd resultaat: Een aangepast exploitatieplan ‘Hooghkamer2011' volgens de opdracht van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, gegeven in de tussenuitspraak van 12 juni 2013. Argumentatie: 1.1 Met het herstel van de vier gebreken in uw raadsbesluit van 23 juni 2011, voorzover dit strekt tot vaststelling van het exploitatieplan, voert uw raad de opdracht van de Afdeling bestuursrechtspraak uit, gegeven in de tussenuitspraak van 12 juni jl., zonder dat de voorbereidingsprocedure hoeft te worden overgedaan. Dit wordt de 'bestuurlijke lus' genoemd. 1.2 Het aldus aangepaste exploitatieplan Hooghkamer 2011 van 2 september 2013 komt in de plaats van het exploitatieplan Hooghkamer 2011 dat uw raad op 23 juni 2011 heeft vastgesteld. Alternatieven: Niet van toepassing. Kanttekening: Geen. Aanpak / uitvoering: Ter voldoening aan de tussenuitspraak wordt uw besluit op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend gemaakt en aan de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State verzonden voor verdere behandeling. De einduitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak over de beroepen wordt dit najaar verwacht.

p 3 van 403

Participatie niveau: Geen rol

Op voorstel van het college van burgemeester en wethouders Beslist het volgende: VOORSTEL Besluitpunt 1: De gebreken in het raadsbesluit van 23 juni 2011, voorzover dit strekt tot vaststelling van het exploitatieplan 'Hooghkamer 2011', te herstellen door het bij dat raadsbesluit behorende en als zodanig gewaarmerkte exploitatieplan te vervangen door het bij dit besluit behorende en als zodanig gewaarmerkte aangepaste exploitatieplan ‘Hooghkamer 2011’ van 2 september 2013.

BIJKOMENDE INFO BIJ HET BESLUIT Ruimte — Ruimtelijke Ontwikkeling Financiële consequenties: Met het herstel van de vier onderwerpen blijft het exploitatieplan kostendekkend. Het saldo op contante waarde (prijspeil 1-1-2011) van het aangepaste exploitatieplan komt uit op €2.542.464,-. Dit is een verbetering van €1.325.303,- ten opzichte van het saldo op contante waarde van het exploitatieplan dat op 23 juni 2011 is vastgesteld. In de einduitspraak wordt beslist over de proceskosten en vergoeding van het betaalde griffierecht.

STEMMING Ontwerpbesluit door de gemeenteraad in vergadering van 26 september 2013 BIJLAGEN DIE INTEGRAAL DEEL UITMAKEN VAN HET BESLUIT Aangepast exploitatieplan Hooghkamer 2011 Vergelijkingsdocument aangepast exploitatieplan Hooghkamer 2011 Oplegnotitie Next Vastgoed 17 juli 2013

p 4 van 403

Aangepast exploitatieplan Hooghkamer 2011.pdf

Aangepast Exploitatieplan Hooghkamer 2011, gemeente Teylingen (n.a.v. tussenuitspraak Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State 12 juni 2013)

Opdrachtgever: gemeente Teylingen NEXT Vastgoed Consultancy BV Maarten Valkenet Msc / mr. Kristian van de Laar

Rotterdam, 2 september 2013

p 5 van 403

NEXT

NEXT Vastgoed Consultancy BV WTC Rotterdam, Beursplein 37 Postbus 30237 3001 DE Rotterdam

T +31 (0)10 217 91 16 F +31 (0)10 217 91 12 E kristian.vandelaar @nextvastgoed.nl W www.nextvastgoed.nl KvK nr 24435291 AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

2

p 6 van 403

NEXT

Inhoud TUSSENUITSPRAAK RVS

5

EXPLOITATIEPLAN

7

1 Het 1.1 1.2 1.3 1.4

8 8 8 8 8

exploitatiegebied Begrenzing exploitatiegebied Koppeling met het ruimtelijk besluit Ruimtegebruik Hooghkamer Eigenaren

2 Locatie-eisen 2.1 Werken en werkzaamheden, algemeen 2.2 Werken en werkzaamheden, bouwfase 1 (uitgewerkt) 2.3 Werken en werkzaamheden, hoofdinfrastructuur (uitgewerkt) 2.4 Regels betreffende woningcategorieën

10 10 13 15 16

3 Exploitatie 3.1 Tijdvak 3.2 Fasering 3.3 Exploitatieopzet 3.4 Toerekening kosten o.b.v. de artikelen 6.18, 6.16 en 6.19 Wro 3.4.1 Toerekening van de kosten op basis van artikel 6.18 en 6.16 Wro 3.4.2 Toerekening van de kosten naar de eigenaren o.b.v. artikel 6.19 Wro 3.5 Percentage gerealiseerde kosten

19 19 19 20 21 21

4 Regels

24

5 Slotbepaling

27

TOELICHTING

28

1 Aanleiding

29

2 Het 2.1 2.2 2.3 2.4

30 30 30 31 32

exploitatiegebied Koppeling met het ruimtelijk besluit Ligging en begrenzing exploitatieplangebied Ruimtegebruik Huidige eigenaren

23 23

3 Locatie-eisen 3.1 Werken en werkzaamheden 3.2 Regels betreffende woningcategorieën

34 34 35

4 Exploitatie 4.1 Tijdvak 4.2 Fasering 4.3 Exploitatieopzet 4.3.1 Rekentechnische uitgangspunten 4.3.2 Verklaring verwervingen 4.3.3 Verklaring sloop en sanering 4.3.4 Verklaring van de kosten bouwrijp maken 4.3.5 Verklaring van de kosten woonrijp maken 4.3.6 Verklaring buitenplanse kosten 4.3.7 Verklaring plankosten 4.3.8 Verklaring bijkomende kosten

37 37 37 39 39 40 40 40 43 44 45 45

AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

3

p 7 van 403

NEXT 4.4 Exploitatiebijdrage per eigenaar 4.5 Aanbesteding

46 47

5 Bouwfase 1 en hoofdinfrastructuur 5.1 Ruimtegebruik en programma bouwfase 1 5.2 Kosten bouwfase 1 5.3 Opbrengsten bouwfase 1 5.4 Hoofdinfrastructuur

48 48 48 51 51

6 Resultaat en toerekening 6.1 Omvang kostenverhaal en resultaat 6.2 Toerekening van de kosten (artikelen 6.18, 6.16 en 6.19 Wro) 6.2.1 Toerekenen van de kosten op basis van artikel 6.18 en 6.16 Wro 6.2.2 Bepalen exploitatiebijdrage per eigenaar op basis van artikel 6.19 Wro 6.3 Toerekening specifieke onderdelen

54 54 54 54

7 Juridische aspecten 7.1 Rechtsgevolgen 7.2 Procedures

59 59 59

Bijlage 1 Kaart: Plangebied

61

Bijlage 2 Kaart: Ruimtegebruik

62

57 58

Bijlage 3 Programma van Eisen voor woningbouwproject Hooghkamer, infrastructuur openbare ruimte

63

Bijlage 4 Kaart: Fasering

64

Bijlage 5 Kaart: Woningbouwcategorieën

65

Bijlage 6 Kaart: Eigenaren

66

Bijlage 7: Tussenuitspraak Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State

67

Bijlage 8: Notitie Witteveen+Bos inzake zettingen bouwrijp maken

68

Bijlage 9: Berekening exploitatiebijdragen per eigenaar

69

Bijlage 10: Berekening exploitatiebijdragen per eigenaar per bouwfase

74


4

p 8 van 403

NEXT

TUSSENUITSPRAAK RVS De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft op 12 juni 2013 (nummer 201110216/1/T1/R4) een tussenuitspraak gedaan, waarbij de Afdeling, middels de toepassing van de bestuurlijke lus, de gemeenteraad opdraagt om het besluit van 23 juni 2011 te herstellen. De uitspraak van de Afdeling is als bijlage 7 opgenomen. Uit de uitspraak van de afdeling volgt de onderstaande beslissing. Beslissing De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State: draagt de raad van de gemeente Teylingen op om binnen twaalf weken na de verzending van deze tussenuitspraak het besluit van 23 juni 2011, kenmerk 178991, te herstellen door: a.

met inachtneming van hetgeen in 24.3 is overwogen de exploitatieopzet van het exploitatieplan zodanig te wijzigen dat tot de raming van de kosten in verband met de exploitatie niet langer behoren de kosten voor de afkoop van de historische bouwclaim;

b.

met inachtneming van hetgeen in 26.3 is overwogen alsnog toereikend te motiveren dat de gehele verharding in het plangebied met 1,5 m dient te worden verhoogd dan wel de exploitatieopzet van het exploitatieplan te wijzigen wat betreft de raming van de kosten in verband met de exploitatie ten aanzien van de kosten van de voorbelasting (tijdelijke overhoogte);

c.

met inachtneming van hetgeen in 30.3 is overwogen de exploitatieopzet van het exploitatieplan zodanig te wijzigen dat tot de raming van de kosten in verband met de exploitatie niet langer behoort de btw op het geluidsscherm;

d.

met inachtneming van hetgeen in 38.3 is overwogen de exploitatieopzet van het exploitatieplan zodanig te wijzigen dat de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden inzichtelijk is;

het gewijzigde besluit op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken en de uitkomst tevens aan de Afdeling mede te delen. Aldus vastgesteld door mr. P.J.J. van Buuren, voorzitter, en mr. P.B.M.J. van der BeekGillessen en mr. J.C. Kranenburg, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.R. Jacobs, ambtenaar van staat. w.g. Van Buuren w.g. Jacobs voorzitter ambtenaar van staat Uitgesproken in het openbaar op 12 juni 2013 In de onderhavige aanpassing van het exploitatieplan “Hooghkamer 2011” zijn de vier door de Afdeling aangegeven punten op de onderstaande wijze verwerkt: a. de kosten voor de afkoop van de historische bouwclaim (€ 217.570) zijn uit de exploitatieopzet verwijderd; AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

5

p 9 van 403

NEXT b.

c. d.

de gemeente heeft ten aanzien van de voorbelasting (tijdelijke overhoogte) de keuze gemaakt om het exploitatieplan tekstueel aan te passen zodat daaruit blijkt dat niet het gehele plangebied dient te worden voorbelast (middels tijdelijke overhoogte) maar alleen de verharding. De gemeente heeft tevens de motivatie voor het voorbelasten (tijdelijke overhoogte) nader verfijnd op basis van een notitie van Witteveen+Bos. Hieruit komt naar voren dat minder behoeft te worden voorbelast (middels tijdelijke overhoogte) qua hoogte, hetgeen tot gevolg heeft dat tevens de exploitatieopzet is gewijzigd; de kosten m.b.t. de btw van het spoorscherm (€ 360.000) zijn uit de exploitatieopzet verwijderd; de gemeente heeft de wijze van de toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden inzichtelijk gemaakt door het geven van een toelichting daarvan op basis van de artikel 6.18, 6.16 en 6.19 van de Wet ruimtelijke ordening.

Voor de volledigheid dient te worden opgemerkt dat het niet langer behoren van de kosten van de historische bouwclaim en de btw op het spoorscherm tot de exploitatieopzet, tot gevolg heeft gehad dat de in het exploitatieplan genoemde bedragen aangepast dienden te worden.


6

p 10 van 403

NEXT

EXPLOITATIEPLAN


7

p 11 van 403

NEXT

1 Het exploitatiegebied 1.1

Begrenzing exploitatiegebied

Het exploitatiegebied is aangegeven op de kaart “Plangebied” (zie bijlage 1). 1.2

Koppeling met het ruimtelijk besluit

Het exploitatieplan “Hooghkamer 2011” behoort bij het bestemmingsplan “Hooghkamer 2011”. 1.3

Ruimtegebruik Hooghkamer

Het ruimtegebruik is gebaseerd op het stedenbouwkundig ontwerp van SVP d.d. 23 juni 2011. Het ruimtegebruik van het plangebied is weergegeven op de onderstaande tekening (zie ook bijlage 2).

De onderstaande tabel is de cijfermatige samenvatting van de bovenstaande tekening. Omschrijving Openbaar gebied (verharding en Groen) Water Uitgeefbaar voor woningbouw Totaal

Oppervlakte Ca. 16,6 ha Ca. 3,1 ha Ca. 41,2 ha Ca. 33,9 ha

Naast de bovenstaande oppervlakte blijft nog ruim 1,5 ha buiten beschouwing, omdat ze gehandhaafd blijven en er geen mogelijkheden voor bebouwing zijn. 1.4

Eigenaren

Het plangebied van Hooghkamer is grotendeels in handen van ontwikkelaars en particulieren. De gemeente had slechts een klein gedeelte, maar heeft recent een stuk grond van Terra Ontwikkeling CV gekocht; een aan Heijmans gelieerde AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

8

p 12 van 403

NEXT onderneming. Dat heeft de gemeente gedaan omdat ze voornemens is de gronden voor de secundaire infrastructuur in fase 1a en de hoofdinfrastructuur in de fase 1, 2 en 3 te verwerven. Dat betekent overigens dat de gemeente gronden van de meeste eigenaren nodig heeft. Het uitgangspunt bij de realisatie van Hooghkamer is verder zelfrealisatie. In onderstaande tabel zijn de eigenaren en de grondposities ten tijde van het vaststellen van het exploitatieplan (23 juni 2011) opgenomen. Interprojecta Vastgoed Best B.V. is een andere aan Heijmans gelieerde onderneming. Eigenaar

Oppervlakte netto in m²

G.J. van der Hulst projectontwikkeling B.V.

87.028

25,68 %

%

Gemeente Teylingen

50.726

14,97 %

J.G. Groen in t Woud

75

0,02 %

H.L.M.P. van der Hulst

2.035

0,60 %

Hoogheemraadschap van Rijnland

410

0,12 %

Interprojecta Vastgoed Best B.V.

146.295

A. Jansze

1.395

0,41 %

5x Jansze

2.271

0,67 %

H.G.W. Jansze

13.281

3,92 %

T. Teeuwen

654

0,19 %

A.M. van Schooten

12.009

3,54 %

L.D. Vester (erven van)

600

0,18 %

Vastgoed Teylingenmatrix B.V.

11.148

3,29 %

Woonstichting STEK

10.985

Totaal

338.912

43,17 %

3,24 % 100 %


9

p 13 van 403

NEXT

2 Locatie-eisen 2.1

Werken en werkzaamheden, algemeen

Voor het plangebied Hooghkamer worden technische eisen gesteld met betrekking tot het bouwrijp maken, de aanleg van de nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. Voor de werken en werkzaamheden is het “Programma van Eisen voor woningbouwproject Hooghkamer” d.d. 3 mei 2011 van toepassing. Dit programma van eisen bestaat uit een tweetal delen, te weten: • Deel I; Procesafspraken realisatie Hooghkamer; • Deel II; Technische eisen voor infrastructuur openbare ruimte. Dit programma van eisen is opgenomen als bijlage 3. Voor alle partijen die bij de ontwikkeling van Hooghkamer zijn betrokken, geldt dit programma van eisen inclusief de daarin neergelegde procesafspraken. Daarnaast is de Nota Duurzame Stedenbouw van de gemeente van toepassing. Het Stedenbouwkundig plan en Beeldkwaliteitsplan (beide van SVP, d.d. 23 juni 2011) zullen vooralsnog als basis dienen. Voorts wordt verwezen naar de regels zoals beschreven in hoofdstuk 2 van de Regels bij het bestemmingsplan “Hooghkamer 2011” door buRO van 23 juni 2011. Het omliggende wegennet direct grenzend aan het exploitatiegebied, voor zover dit gebied aantoonbaar is beschadigd als gevolg van de bouwactiviteiten, dient te worden hersteld. Voorafgaand aan de start van de uitvoering van het project wordt de feitelijke situatie van de routes voor bouwverkeer op foto´s vastgelegd. Bij herstel van eventuele schade wordt de situatie zoals vastgelegd op de foto´s als uitgangspunt gehanteerd. Werken en werkzaamheden: bouwrijp maken Voor het bouwrijp maken van het gebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd: • Aanleg bouwwegen; • Verwijderen opstallen, bovengrondse en ondergrondse obstakels, bouwresten, verhardingen en het opschonen van het exploitatiegebied; • Het verwijderen van struiken, bomen (voor zover noodzakelijk) en boomstronken; • Grondwerkzaamheden: afgraven en afvoeren respectievelijk aanvoeren en ophogen; • Het dempen van bestaande watergangen; • Het treffen van grondwater regulerende maatregelen; • Voor zover nodig het afvoeren van grondwater; • Uitvoeren sanering bodem en/of grondwater afgestemd op de functie van de betreffende gronden; • Eventuele problemen met waterberging dienen binnen het plangebied te worden opgelost. Werken en werkzaamheden: aanlegnutsvoorzieningen Voor de aanleg van nutsvoorzieningen worden de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht: • Aanleg van en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassing van onder andere leidingen voor gas, water, elektra, telefoon, centraal antenne systeem, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, verdeelkasten, etc.; • Aanbrengen openbare verlichting door aanleg leidingen en plaatsen lichtmasten. Lichtmasten worden altijd geplaatst in (toekomstig) openbaar gebied; • De benodigde kabels en leidingen worden gelegd in daarvoor bestemde leidingstroken. Voor de diepteligging wordt verwezen naar het “Programma van Eisen voor woningbouwproject Hooghkamer” d.d. 3 mei 2011. Werken en werkzaamheden: inrichten openbare ruimte Binnen de openbare ruimte dienen de volgende werkzaamheden te worden uitgevoerd: • Aanleg ontsluitingen inclusief bruggen; AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

10

p 14 van 403

NEXT • • • • • • • • • • • •

Aanleg definitieve wegen, parkeerplaatsen, fietspaden, voetpaden, en bijbehorende bermen, inclusief het herstellen van wegen; Onder alle verhardingen wordt een voldoende dikke fundering aangelegd; Aanleg riolering; Gescheiden stelsel waarbij HWA wordt uitgevoerd in beton of PVC en de DWA in PVC; Aanleg bovengrondse hemelwaterafvoer; Aanleg watergangen inclusief beschoeiing; Aanbrengen van duikers; Planten, bomen en struiken in bermen en aanleg plantsoenen, groenstroken. Er wordt uitsluitend soort-echte beplanting toegepast voorzien van een hiervoor geldend keurmerk; Aanleggen speelvoorzieningen; Aanbrengen straatmeubilair, bebording, bebakening en belijning; Aanleggen ondergrondse huisvuilcontainers bij gestapelde bouw; Aanleg bluswatervoorzieningen; Aanleg calamiteitenpaden, dit zijn langzaam verkeersroutes met een vrije doorrijbreedte van 4,5 meter ten behoeve van nood- en hulpdiensten.

Werken en werkzaamheden: woongebieden Er zijn drie verschillende bouwfasen, deze zijn op onderstaande kaart aangegeven (zie bijlage 4). In zijn algemeenheid geldt voor iedere bouwfase: • Onderscheid in woonstraten en woonpaden (zie profiel); • Rijbanen en parkeerstroken in gebakken klinkers; • Voetpaden in tegels of gebakken klinkers bij woonpaden; • Parkeren op eigen terrein, langs de straten en op parkeererven.

Elke bouwfase heeft voorts eigen locatie-eisen, welke achtereenvolgens behandeld worden. Voor de beschrijving van de diverse bouwfasen is aangesloten bij de benamingen van de betreffende gebieden zoals deze zijn opgenomen in het Stedenbouwkundige Plan van SVP. Bouwfase 1 ‘Zone Lint’ uit Stedenbouwkundig plan: • Handhaven profiel Jacoba van Beierenweg; • Realisatie buitenplanse elementen zoals de aanleg van de parkeerplaatsen aan de Jacoba van Beierenweg; • Aanhelen van de bestaande openbare inrichting.


11

p 15 van 403

NEXT

Bouwfase 2 ‘Zone Dorp’ uit Stedenbouwkundig plan: • Parkeererven omranden met groene hagen; • Straatbomen in het openbaar profiel; • Speelplekken omranden met groene hagen. ‘Zone Park’ uit Stedenbouwkundig plan: • Parkeren voor de bewoners binnen bouwvolume of op eigen terrein; • Gebundeld parkeren, omgeven door hagen voor bezoekers; • Materiaalgebruik van openbare ruimte afwijkend, maar niet te contrasterend, ten opzichte van de rest van de wijk. Het park heeft geen gebiedsoverstijgende functie. Het park vindt haar omvang in het kader van duurzame stedenbouw. In het park dient conform de Nota Duurzame Stedenbouw groen en bomencompensatie plaats te vinden, aangezien die niet overal in het plangebied gerealiseerd kan worden. Bouwfase 3 ‘Zone Strandvlakte’ uit Stedenbouwkundig plan: • Parkeererven omgeven door hek of keerconstructie op grens met water; • Speelplekken omgeven met groene hagen. Profielen woonstraten en woonpaden De woonpaden en de woonstraten in de woongebieden dienen aan de onderstaande profielen te voldoen.

Profiel woonstraat


12

p 16 van 403

NEXT

Profiel woonpad

2.2

Werken en werkzaamheden, bouwfase 1 (uitgewerkt)

Bouwfase 1 heeft in het bestemmingsplan een directe woonbestemming gekregen. Dit betekent dat voor deze bouwfase het exploitatieplan is uitgewerkt. Bouwfase 1 bestaat uit 3 kleinere deelontwikkelingen (1a, 1c en 1d), alle gelegen aan de Jacoba van Beierenweg. Voor de kwaliteitseisen die worden gesteld aan de uit te voeren werkzaamheden wordt verwezen naar “Programma van Eisen voor woningbouwproject Hooghkamer” d.d. 3 mei 2011 van de Gemeente Teylingen. Voor alle werken geldt uitdrukkelijk dat, conform hetgeen is vastgelegd in dit Programma van Eisen, vooraf goedkeuring dient te worden gevraagd aan de gemeente. Fase 1a Ontsluiting en overige verharding In de onderstaande tekening staan de aan te leggen wegen, trottoirs en parkeervoorzieningen voor fase 1a aangegeven. De woonstraten zijn geelgekleurd, de trottoirs rood en de openbare parkeerplaatsen oranje. Het groen is plantsoen.


13

p 17 van 403

NEXT

Waterhuishouding Binnen fase 1a dient riolering te worden aangelegd. Deze zal aangesloten worden op de bestaande riolering aan de Mozartlaan. Op de volgende tekening staat de aan te leggen riolering in rood en blauw weergegeven. De 8 woningen aan de Jacoba van Beierenweg zullen daar op het riool worden aangehaakt.

Overige werkzaamheden Voor zover dat volgt uit het rapport “Rapport betreffende verkennen en nader bodemonderzoek op de locatie Hooghkamer” d.d. 16 december 2010 dient de locatie functioneel gesaneerd te worden. Tevens dienen de opstallen gesloopt te worden en de bestaande verharding te worden verwijderd. Daarnaast dient er een ondergrondse afvalcontainer te worden gerealiseerd bij het appartementencomplex in fase 1a. Deze is aangegeven op de bovenstaande tekening middels een witte cirkel met zwarte rand. Buiten de exploitatieplangrens dient een vijftal parkeerplaatsen aan de Jacoba van Beierenweg gerealiseerd te worden. Fases 1c en 1d Fases 1c en 1d zijn klein van oppervlak en relatief gunstig ontsloten. Hier behoeven weinig werkzaamheden in de openbare ruimte uitgevoerd te worden. Voor zover nodig dienen de locaties functioneel gesaneerd te worden. Op onderstaande kaart zijn bouwfase 1c en 1d weergegeven.


14

p 18 van 403

NEXT

Fase 1c telt één woonstraat aan de westzijde van het gebied. Naast de woonstraat dient hier riolering ten behoeve van de waterhuishouding van de woning die het verste van de Jacoba van Beierenweg afligt aangelegd te worden. De overige woningen kunnen direct aan de Jacoba van Beierenweg ontsloten worden, zowel qua riolering als qua verkeer. In fase 1d dient één woonstraat te worden aangelegd die het deelgebied door het midden van noord naar zuid doorkruist. De woningen worden direct ontsloten aan de Jacoba van Beierenweg. In fase 1c en fase 1d dienen buiten de exploitatieplangrens aan de Jacoba van Beierenweg respectievelijk 3 en 5 parkeerplaatsen aangelegd te worden. Compensatie De hoeveelheid open water is gelet op de eisen van waterschap onvoldoende en moet elders gecompenseerd worden. Op basis van de Nota Duurzame Stedenbouw dient tevens een minimale hoeveelheid groen te worden gerealiseerd. Ook hier wordt niet aan de norm voldaan en dient elders gecompenseerd te worden. 2.3

Werken en werkzaamheden, hoofdinfrastructuur (uitgewerkt)

Voor de hoofdstructuur van het gebied worden in hoofdlijnen de volgende uitgangspunten van toepassing: • Gemeente ontwikkelt de openbare ruimte; • Gemeente en Hoogheemraadschap van Rijnland onderhouden de openbare ruimte. Er zijn vijf verschillende hoofdinfrastructuurelementen: A. • • • • • • • • • •

Wijkontsluitingsweg Rijbaan (7,0 m¹) in asfalt; Aan weerszijde groene bermen (5,0 m¹); Fietspad (3,5 m¹) in asfalt aan één zijde; Voetpad (1,5 m¹) in betontegels aan één zijde; Aan weerszijde wegsloot; Laanbomen in korte rijen, afgewisseld met open ruimten; Bijzondere plekken in talud naar wijksloot met natte vegetatie; Lage beplanting in buitenbocht; Gerichte verlichting; Een drietal rotondes.

Profiel wijkontsluitingsweg

B. • • • • •

Park Molentocht Handhaven Molentocht (wel aanpassen breedtes); Verschillende steiltes en breedtes met oevervegetatie zuidoever Molentocht; Natuurvriendelijke noordoever Molentocht, continu beeld; Gras met verschillende boomgroepen; Educatieve speelplek 0-6 jaar;


15

p 19 van 403

NEXT • • • C. • • • • • •

Speelplek 12-18 jaar; Wandelpaden (1,5 m¹) in asfalt; Fietspaden (3,5 m¹) in asfalt. Componistenlaan Rijbaan in asfalt (7,0 m¹); Voetpaden (2,0 m¹) in betontegels; Vrijliggend fietspad (3,5 m¹) in asfalt; Laanbomen als decor parkrand in het gras tussen hoofdrijbaan en ventweg; Verlichting in aansluiting op rest van Componistenlaan; Op de Componistenlaan aan weerszijden van de weg een bushalte realiseren.

Profiel Componistenlaan. De ventweg is geen onderdeel van de hoofdinfrastructuur

D. Groenvelden • Gras met bomen in rechte rijen; • Een speelplek voor 0-6 jaar en 6-12 jaar. E. • • •

Dorpsvaart Dorpsvaart (8,0 m¹); Houten, lage beschoeiing vormt continu beeld langs tuinen en openbaar gebied; Doorlopend grastalud langs openbare oevers.

Profiel Dorpsvaart

2.4

Regels betreffende woningcategorieën

Het bestemmingsplan “Hooghkamer 2011” heeft deels een globaal karakter voor zover het betreft de uit te werken bestemmingen. Bouwfase 1 en de hoofdinfrastructuur hebben wel directe bestemmingen. In het bestemmingsplan zijn voor het gehele plangebied, conform artikel 3.1 Wro, regels opgenomen voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Met betrekking tot de woningbouwcategorieën is opgenomen dat: • Minimaal 3,3% en maximaal 8% van de woningen voor particulier opdrachtgeverschap (vrije kavels) zijn bestemd; • Minimaal 30% van de woningen dient sociale woningbouw, zowel huur als koop, te betreffen.


16

p 20 van 403

NEXT Differentiatie woningbouw De gemeente wenst qua differentiatie in de woningbouw eveneens aansluiting te zoeken bij de Woonvisie, welke is vastgesteld op 5 juni 2008. In dit kader wordt verwezen naar hetgeen wordt gesteld in de Woonvisie in hoofdstuk 4.2, pagina 45 e.v. Hierin is ondermeer opgenomen dat de gemeente geen woningen wenst te hebben die geen toekomstwaarde hebben. Daarnaast is opgenomen dat voldaan dient te worden aan de eisen uit het Dubo Plusrichtlijn (zie www.mdwh.nl) en het Regionaal Beleidskader Duurzame Stedenbouw alsmede aan stedenbouwkundige, architectonische en sociale variatie, dit mede in aansluiting op de bestaande omgeving. Voor sociale woningbouw moet 30% van de nieuwbouw sociaal zijn. Eisen particulier opdrachtgeverschap De woningen voor particulier opdrachtgeverschap dienen in de vorm van vrijstaande woningen of twee-onder-een-kapwoningen te worden gerealiseerd. De omschrijving van het begrip in artikel 1.1.1 lid 1 onder f Bro is van overeenkomstige toepassing. In het geval van particulier opdrachtgeverschap bij de realisatie van twee-onder-eenkapwoningen, dienen de burgers georganiseerd te zijn als rechtspersoon of een overeenkomst te hebben. Boetebeding particulier opdrachtgeverschap In het project Hooghkamer wordt voor kavels voor particulier opdrachtgeverschap een vervreemdingsverbod opgenomen. Voor de kavels voor particulier opdrachtgeverschap geldt dat geen overeenkomst tot vervreemding van de kavel voor particulier opdrachtgeverschap mag worden gesloten en de voor de kavel verstrekte omgevingsvergunning niet mag worden overgedragen tot aan het moment van voltooiing van de bouw van de woning. Bij niet nakoming hiervan verbeurt de wederpartij, ten behoeve van de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete van € 150.000,-. Boetebeding (handhavingtermijn bij sociale woningbouw) In het project Hooghkamer wordt voor zowel sociale huur- als koopwoningbouw een minimale handhavingtermijn opgenomen. Bij sociale koopwoningen is aan deze handhavingtermijn tevens een boetebeding gekoppeld. Ten aanzien van sociale huurwoningen geldt een minimale termijn van 10 jaren conform hetgeen is bepaald in artikel 1.1.1. lid 1 onder d van het Bro. Binnen deze termijn mag geen omzetting plaats vinden van sociale woningbouw naar de koopsector. Voor sociale koopwoningen geldt een handhavingtermijn van minimaal 5 jaar. Bij nietof niet tijdige nakoming van deze termijn verbeurt de wederpartij, na ingebrekestelling en na verloop van de in deze ingebrekestelling genoemde termijn, ten behoeve van de gemeente, een onmiddellijk opeisbare boete van € 25.000,-- voor het eerste en tweede bewoningsjaar, € 18.000,-- voor het derde bewoningsjaar en € 12.000,-- voor het vierde en vijfde bewoningsjaar. Overzicht woningbouwcategorieën Voor een overzicht van verschillende woningcategorieën op kaart, wordt verwezen naar onderstaande kaart, welke tevens in bijlage 5 is opgenomen.


17

p 21 van 403

NEXT

In het exploitatieplan zijn deze categorieën, behoudens bouwfase 1 en de hoofdinfrastructuur indicatief vastgelegd. De gemeente heeft nog geen uitgekristalliseerde plannen voor de gebieden met een globale bestemming. Het exacte grondgebruik is daarom in dit stadium nog niet vastgelegd doch indicatief aangegeven op de kaart “Woningbouwcategorieën”. Deze kaart is gebaseerd op het stedenbouwkundige plan dat als referentie dient voor de verdere uitwerkingen. Fase 1 Fase 1 (1a, 1c en 1d) voldoet niet zelfstandig aan de eisen inzake sociale woningbouw zoals beschreven bij de differentiatie; dit moet elders gecompenseerd worden.


18

p 22 van 403

NEXT

3 Exploitatie 3.1

Tijdvak

Het bestemmingsplan “Hooghkamer 2011” voorziet in een ontwikkeling van de gronden in een periode van maximaal 10 jaren. De periode waarin de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden, bedraagt naar verwachting circa 12 jaren. In deze periode is rekening gehouden met het feit dat de exploitatie en de afronding daarvan volgend is op de in het bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkeling. 3.2

Fasering

Vooralsnog is bepaald dat, in aansluiting op de bestaande bebouwing, het zuidelijk deel van het plangebied als eerste zal worden ontwikkeld. Van daaruit worden de plandelen langs de Jacoba van Beierenweg in ontwikkeling gebracht. Vervolgens wordt fase 2 (tussen de Molentocht en de Dorpsvaart) ontwikkeld. Als laatste zal het gedeelte ten noorden van de Molentocht worden ontwikkeld. De precieze fasering staat echter nog niet vast. De fasering van de ontwikkeling van deze woonwijk zal nog nader worden bepaald en bij de vaststelling van de uitwerkingsplannen en de herziening van het exploitatieplan worden vastgesteld. Daarbij spelen ruimtelijke en functionele eisen een rol. In de onderstaande kaart wordt weergegeven waar de verschillende fasen (en de bijbehorende hoofdinfrastructuur) zich in het plan bevinden (zie ook bijlage 4).

Als de kaart vertaald wordt in tijdstippen dan ontstaat het onderstaande beeld. Hoofdinfrastructuur: • Fase 1: o Sloop en start werkzaamheden vanaf 2011; • Fase 2 o Start werkzaamheden vanaf 2011; • Fase 3 o Start werkzaamheden vanaf 2016


19

p 23 van 403

NEXT Ten aanzien van de hoofdinfrastructuur geldt dat de realisatie van de hoofdstructuur afgestemd dient te worden op de realisatie van de bouwfase. Zo zal het groen eerst kunnen worden gerealiseerd indien de betreffende bouwfase gereed is. Overige gronden: • Fase 1a o Sloop en bouwrijp maken vanaf 2011 o Woonrijp maken vanaf 2011 – 2012 o Uitgifte vanaf 2011 – 2014 • Overig fase 1 o Sloop en bouwrijp maken 2011 -2012 o Woonrijp maken en uitgifte 2011 – 2017 • Fase 2 o Sloop en bouwrijp maken 2012 -2018 o Woonrijp maken 2013 -2019 o Uitgifte 2013 -2019 • Fase 3 o Sloop en bouwrijp maken 2017 -2019 o Woonrijp maken 2019-2023 o Uitgifte 2019 - 2023 3.3

Exploitatieopzet

Algemeen Voor het plan Hooghkamer is een exploitatieopzet gemaakt met alle relevante kosten en opbrengsten. De opzet kent de posten van verwerving, sloop, milieu(onderzoeks)kosten, bouwrijp maken, woonrijp maken, planontwikkelingskosten en bijkomende kosten, zoals opgenomen in de kostensoortenlijst van het Bro. De verschillende kosten en opbrengsten zijn uitgezet in de tijd. De exploitatieopzet heeft als gevolg van de tussenuitspraak een resultaat op netto contante waarde per 1-1-2011 van € 2,54 mln. en dat was € 1,2 mln. Op eindwaarde is het resultaat circa € 4,5 mln. en dat was € 2,2 mln. Omdat sprake is van een minimaal sluitend plan kunnen alle kosten worden verhaald. Voor de exploitatieopzet gelden de volgende uitgangspunten: • Prijspeil 1-1-2011; • Rente 4,5% en de index voor kosten en opbrengsten 2,5%; • Looptijd exploitatie: 2011 – 2023. De kosten en opbrengsten en het resultaat op de grondexploitatie zijn weergegeven in de volgende tabel.


20

p 24 van 403

NEXT

Kostensoort Verwerving Sloop en milieu

Bedrag € 21.432.542 € 1.040.188

Bouwrijp maken

€ 2.977.634

Woonrijp maken

€ 18.017.864

Buitenplanse kosten

€ 4.501.527

Planvoorbereidingskosten

€ 7.283.458

Bijkomende kosten

€ 1.571.800

Kosten nominaal

€ 56.825.013

Kosten geïndexeerd

€ 65.887.605

Kosten contant

€ 53.401.836

Opbrengsten Woningbouw

€ 64.006.168

Voorzieningen

€ 180.000

Opbrengsten nominaal

€ 64.186.168

Opbrengsten geïndexeerd

€ 76.965.959

Opbrengsten contant

€ 55.944.300

Resultaat nominaal Resultaat geïndexeerd

€ 7.361.155 € 11.078.355

Rente

-€ 6.572.610

Resultaat eindwaarde

€ 4.505.745

Resultaat contante waarde

€ 2.542.464

De verschillende posten zijn gebaseerd op marktconforme eenheidsprijzen. De inbrengwaarde van de gronden is gebaseerd op een onafhankelijk taxatie. De grondprijzen zijn gebaseerd op een residuele grondwaardebepaling, mede ondersteund door een onafhankelijk woningmarktonderzoek. Deze grondprijzen zullen bij de herziening van dit exploitatieplan voor het uit te werken deel definitief worden vastgesteld. Omdat er nog geen duidelijkheid is inzake de eventuele toekenning van subsidies, is hiermee geen rekening gehouden in de exploitatieberekeningen. In deze tabel zijn de kosten en opbrengsten van bouwfase 1 inbegrepen. Hetzelfde geldt voor de kosten voor de hoofdinfrastructuur. 3.4 3.4.1

Toerekening kosten o.b.v. de artikelen 6.18, 6.16 en 6.19 Wro

Toerekening van de kosten op basis van artikel 6.18 en 6.16 Wro De toerekening van de kosten aan de gronden binnen het plangebied van Hooghkamer vindt plaats op basis van het bepaalde in artikel 6.18 Wro. Dit artikel geeft in een vijftal stappen aan hoe de toerekening van de verhaalbare kosten aan de uit te geven gronden dient plaats te vinden. In de toelichting zullen de gevolgde stappen nader worden toegelicht. In het exploitatieplan Hooghkamer 2011 heeft de gemeente eerst 15 uitgiftecategorieën vastgesteld. Per onderscheiden categorie is de basiseenheid AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

21

p 25 van 403

NEXT vastgesteld op 1 m² uitgeefbaar grondoppervlakte. De basiseenheden worden vervolgens vermenigvuldigd met een per categorie vastgestelde gewichtsfactor. De gewichtsfactor is de verhouding van de netto contante waarde van de uitgifteprijs per basiseenheid afgezet tegen de netto contante waarde van de uitgifteprijs per basiseenheid van de uitgiftecategorie sociale voorzieningen. Voor deze laatste is gekozen omdat deze de laagste uitgifteprijs heeft. Nu de basiseenheid 1 m² uitgeefbaar is, is de gewichtsfactor gelijk aan een gewogen eenheid per uitgiftecategorie. In de toelichting zal daar nader op worden ingegaan in paragraaf 6.2. Het resultaat van de vermenigvuldiging van de basiseenheden en de gewichtsfactor is dat gewogen eenheden worden vastgesteld. De gewogen eenheden worden vervolgens bij elkaar opgeteld. Het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid is het ten hoogste verhaalbare bedrag, bedoeld in artikel 6.16 Wro, gedeeld door het totaal aantal gewogen eenheden. In onderstaande tabel is de berekening van het aantal gewogen eenheden opgenomen. Uitgiftecategorie art. 6.18 lid 1 Wro

Basiseenheid art. Uitgifteprijs 6.18 lid 2 Wro per basiseenheid CW

Sociaal 5,4 huur

1 m² uitgeefbaar

€ 142,16

1,0742

10.694

11.487,37

Sociaal 5,4 koop

1 m² uitgeefbaar

€ 182,80

1,3813

7.194

9.936,91

Middelduur 5,4 vs

1 m² uitgeefbaar

€ 392,00

2,9620

1.301

3.853,55

Middelduur 5,7 vs

1 m² uitgeefbaar

€ 506,47

3,8270

1.090

4.171,38

Middelduur 6,0 vs

1 m² uitgeefbaar

€ 509,75

3,8517

23.210

89.398,08

Duur 7,5 vs

1 m² uitgeefbaar

€ 473,07

3,5746

3.266

11.674,64

Hoekwoningen

1 m² uitgeefbaar

€ 347,23

2,6237

4.959

13.010,80

2&1 kap

1 m² uitgeefbaar

€ 455,74

3,4436

25.613

88.200,48

Vrijstaand Sociaal appartement Middelduur appartement vs huur Middelduur appartement vs koop

1 m² uitgeefbaar

€ 387,29

2,9264

27.841

81.473,54

1 m² uitgeefbaar

€ 335,50

2,5351

4.398

11.149,20

1 m² uitgeefbaar

€ 143,21

1,0821

743

804,03

1 m² uitgeefbaar

€ 183,18

1,3842

3.995

5.529,68

Goedkope koop

1 m² uitgeefbaar

€ 304,59

2,3015

9.704

22.333,99

Particulier OG Sociale voorzieningen

1 m² uitgeefbaar

€ 490,51

3,7063

18.481

68.496,73

1 m² uitgeefbaar

€ 132,34

1,0000

1.200

1.200,00

143.689

422.720,38 art. 6.18 lid 4 Wro

Totaal

Gewichts Factor* art. 6.18 lid 3 Wro

Totaal kavel oppervlakte

Gewogen eenheden art. 6.18 lid 3 Wro

*De gewichtsfactor is gelijk aan de gewogen eenheden per uitgiftecategorie. In artikel 6.18 lid 5 Wro staat aangegeven dat het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid is het ten hoogste verhaalbare bedrag, als bedoeld in artikel 6.16 Wro, gedeeld door het totaal aantal gewogen eenheden. Artikel 6.16 Wro geeft aan dat de gemeente slechts de kosten kan verhalen tot maximaal het bedrag van de opbrengsten. In het geval van Hooghkamer zijn de totale AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

22

p 26 van 403

NEXT kosten € 53.401.836, netto contant op 1 januari 2011 en de totale opbrengsten bedragen € 55.944.300, netto contant op 1 januari 2011. Nu de opbrengsten hoger zijn dan de kosten, kan de gemeente de kosten volledig verhalen. Het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid, als bedoeld in artikel 6.18 lid 5 Wro, wordt verkregen door het totaal aan te verhalen kosten € 53.401.836,-, netto contant op 1 januari 2011 te delen door het totaal aantal gewogen eenheden, zijnde 422.720,38. Het verhaalbare per gewogen eenheid bedraagt derhalve € 126,33, netto contant op 1 januari 2011. In de toelichting wordt een en ander per stap nader uitgelegd. 3.4.2

Toerekening van de kosten naar de eigenaren o.b.v. artikel 6.19 Wro Op grond van artikel 6.19 Wro wordt de per omgevingsvergunning verschuldigde bruto exploitatiebijdrage berekend door het aantal gewogen eenheden en gedeeltes van eenheden, dat in het exploitatieplan is toegedeeld aan de in de vergunningaanvraag bedoelde gronden, dan wel indien dat tot een hoger aantal leidt, het aantal gewogen eenheden dat is opgenomen in de vergunningaanvraag, te vermenigvuldigen met het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid. De netto exploitatiebijdrage is de bruto exploitatiebijdrage verminderd met: 1. de inbrengwaarde van de in de vergunningaanvraag bedoelde gronden, geraamd overeenkomstig de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet voor zover deze niet volgens het exploitatieplan buiten het kostenverhaal blijven; 2. de kosten die in verband met de exploitatie van de betreffende gronden door de aanvrager zijn gemaakt, welke kosten voor de berekening van het te verhalen bedrag niet hoger kunnen zijn dan de raming van die kosten in het exploitatieplan. Het is op voorhand niet aan te geven welke omgevingsvergunningen de grondeigenaren zullen indienen zodat alleen de totale exploitatiebijdrage per eigenaar is aan te geven. In de toelichting zullen de resultaten per eigenaar inzichtelijk worden gemaakt, zodat de betreffende eigenaren kunnen zien wat hun totale exploitatiebijdrage over het gehele plangebied van Hooghkamer is. De exploitatiebijdrage zal tevens per bouwfase inzichtelijk worden gemaakt.

3.5

Percentage gerealiseerde kosten

Tot aan de vaststelling van het exploitatieplan heeft de gemeente reeds een aantal kosten gemaakt. De gemeente heeft ondermeer gronden verworven ten behoeve van de hoofdinfrastructuur en zijn kosten gemaakt voor de persleiding., Tevens zijn kosten gemaakt voor onderzoeken en de bijbehorende ambtelijke begeleiding. Tot slot heeft de gemeente rentekosten en is de boekwaarde van de plankosten uit het jaar 2010 meegenomen. Het percentage gerealiseerde kosten bedraagt thans 8,39% en dit was 8,6%. De aanpassing is een gevolg van het feit dat de kosten van de historische bouwclaim niet meer in de exploitatieopzet mogen worden meegenomen en dat het totaal aan te verhalen kosten lager is geworden. Dit percentage is een resultante van de gemaakte kosten inzake de reeds verworven gronden van de hoofdinfrastructuur en de secundaire infrastructuur in fase 1, alsmede de reeds gemaakte kosten inzake de plankosten afgezet tegen de totale te maken geraamde kosten.


23

p 27 van 403

NEXT

4 Regels Artikel 1 Begrippen In deze regels wordt verstaan: o Aanbestedingsregels: Inkoop en aanbestedingsregels van de gemeente Teylingen en de Europese aanbestedingsregels inzake de aanbesteding van werken en diensten zoals ze gelden op het moment van uitvoering; o Bestemmingsplan: Het bestemmingsplan “Hooghkamer 2011” van de gemeente Teylingen vervat in de plankaart (verbeelding) en regels en vergezeld van een toelichting; o Bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats; o Bouwweg: Een weg met een al dan niet tijdelijk karakter ten behoeve van het ontsluiten van het bouwterrein voor bouwverkeer; o Eigenaar: De rechthebbende van een eigendom zoals die staat ingeschreven in het kadaster; o Exploitatiegebied: Het gebied dat is omvat door de exploitatiegrens; o Exploitatiegrens: De grens van het exploitatiegebied zoals weergegeven in Bijlage 1 van dit Exploitatieplan; o Fasering: Ontwikkeling van het plangebied in de tijd zoals opgenomen in paragraaf 3.2 van dit exploitatieplan; o Gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt; o Particulier opdrachtgeverschap: situatie dat de burger of een groep van burgers -in dat laatste geval georganiseerd als rechtspersoon zonder winstoogmerk of krachtens een overeenkomst- tenminste de economische eigendom verkrijgt en volledige zeggenschap heeft over en verantwoordelijkheid draagt voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de eigen woning; o Plan: bestemmingsplan “Hooghkamer 2011“ van de Gemeente Teylingen; o Plankaart: de analoge verbeelding van het GML-bestand NL.IMRO.1525.BP2010VHT07001-0401; o Programma van eisen: de eisen en randvoorwaarden zoals omschreven in het “Programma van Eisen voor woningbouwproject Hooghkamer” d.d. 3 mei 2011. o Sociale huurwoning: huurwoning met een aanvangshuurprijs onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor ten minste tien jaar na ingebruikname is verzekerd; o Sociale koopwoning: koopwoning met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste het bedrag genoemd in artikel 26, tweede lid, onder g, van het Besluit beheer sociale huursector, waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor een in de verordening vastgesteld tijdvak van ten minste een jaar en ten hoogste tien jaar na ingebruikname is verzekerd; o Werk: een constructie geen gebouw of bouwwerk zijnde; o Wet ruimtelijke ordening: Wet van 20 oktober 2006, houdende nieuwe regels omtrent de ruimtelijke ordening (Wet ruimtelijke ordening), inclusief de invoeringswet Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, Eerste Kamer, 319 53, A; Artikel 2 1. Het is verboden de werken en werkzaamheden uit te voeren in strijd met de bepalingen en eisen van het bestemmingsplan; 2. Het is verboden de werken en werkzaamheden uit te voeren in strijd met de bepalingen en eisen van het “Programma van Eisen” van de gemeente Teylingen; 3. Overtreding wordt aangemerkt als strafbaar feit.


24

p 28 van 403

NEXT Artikel 3 De toerekening van de te verhalen kosten aan de verschillende eigenaren geschiedt op basis van gewogen eenheden, een en ander volgens de methodiek zoals die in artikel 6.18, 6.16 en 6.19 Wro is opgenomen. Artikel 4 1. Het ontwerpbestek voor de uitvoering van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van de nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte, dienen ter goedkeuring te worden ingediend bij de gemeente Teylingen (zie hiervoor het “Programma van Eisen”); 2. Voor de termijn waarin de gemeente Teylingen zal beslissen wordt verwezen naar het “Programma van Eisen”; 3. Aan het goedkeuringsbesluit kunnen voorwaarden verbonden worden met betrekking tot de in het eerste lid genoemde activiteiten. Artikel 5 Op de werken en werkzaamheden zijn de aanbestedingsregels van toepassing. Artikel 6 1. De uitvoering van werken en werkzaamheden vindt plaats onder toezicht van een door burgemeester en wethouders aan te wijzen toezichthouder; 2. Na de start van de aanleg van werken en werkzaamheden heeft de toezichthouder te allen tijde toegang tot het bouwterrein; 3. De aanwijzingen van de toezichthouder dienen te worden opgevolgd. Artikel 7 1. Het is verboden werken of werkzaamheden uit te voeren in strijd met de fasering en tijdvak zoals opgenomen in het exploitatieplan; 2. Het is verboden te handelen in strijd met of in afwijking van de in het exploitatieplan opgenomen locatie-eisen. 3. Het is verboden te handelen in strijd met of in afwijking van de regels van het exploitatieplan; 4. Het is verboden werken of werkzaamheden uit te voeren, totdat voor de betreffende gronden een uitwerkingsplan als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder b. Wro in werking is getreden. Artikel 8 Burgemeesters en wethouders kunnen van het verbod als bedoeld in artikel 6.12, lid 6 Wro ontheffing verlenen indien en voor zover daarmee geen afbreuk wordt gedaan aan de goede werking van het bestemmingsplan en het exploitatieplan, en mits belangen van derden daardoor niet onevenredig worden geschaad. Artikel 9 Op de voorbereiding van een besluit tot het verlenen van ontheffing van regels van dit plan is de volgende procedure van toepassing: 1. Het ontwerpbesluit tot het verlenen van ontheffing ligt gedurende tenminste 4 weken in het gemeentehuis voor eenieder ter inzage; 2. Burgemeester en wethouders maken de terinzagelegging van het ontwerpbesluit tevoren bekend in één of meer dag-, nieuws- en huis-aan-huis-bladen die in de gemeente worden verspreid en voorts op de gebruikelijke wijze; 3. De bekendmaking houdt in de bevoegdheid van de belanghebbenden tot het naar keuze schriftelijk of mondeling indienen van zienswijzen bij burgemeester en wethouders tegen het ontwerpbesluit gedurende de onder 1 genoemde termijn; 4. Burgemeester en wethouders delen aan hen, die een zienswijze hebben ingediend, de beslissing daarover mede. Artikel 10 Het handelen in strijd met verbodsbepalingen van artikel 6.12 lid 6 Wro is een strafbaar feit als bedoeld in de Wet economische delicten.


25

p 29 van 403

NEXT Artikel 11 De kaart van het exploitatiegebied maakt een onverbrekelijk onderdeel uit van dit Exploitatieplan. Artikel 12 Deze regels kunnen worden aangehaald onder de titel “Regels exploitatieplan Hooghkamer 2011”.


26

p 30 van 403

NEXT

5 Slotbepaling

Dit exploitatieplan kan worden aangehaald als exploitatieplan “Hooghkamer 2011”.


27

p 31 van 403

NEXT

TOELICHTING


28

p 32 van 403

NEXT

1 Aanleiding De gemeente Teylingen is voornemens om in het gebied Hooghkamer te Voorhout een woningbouwlocatie te ontwikkelen. Deze ontwikkeling vindt gefaseerd plaats. Voor het gebied als geheel wordt het bestemmingsplan Hooghkamer 2011 in procedure gebracht. Op grond van de regeling, opgenomen in artikel 6.12, lid 4 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de gemeente verplicht om tegelijkertijd met het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen, tenzij het kostenverhaal van de ontwikkelingen anderszins is verzekerd of er geen locatie-eisen dan wel geen eisen inzake een tijdvak dan wel fasering nodig zijn. In het geval van het plan Hooghkamer heeft de gemeente niet met alle betrokken eigenaren exploitatieovereenkomsten gesloten. Om die reden is het kostenverhaal van de ontwikkeling niet volledig anderszins verzekerd. Bovendien acht de gemeente het noodzakelijk, dat in het exploitatieplan locatie-eisen worden gesteld en dat de fasering van de ontwikkeling/realisatie wordt geregeld. Aldus dient de gemeente een exploitatieplan vast te stellen, waarin de juridische basis wordt gelegd voor het kostenverhaal, voor de locatie-eisen, alsmede voor de fasering.


29

p 33 van 403

NEXT


Koppeling met het ruimtelijk besluit

Het exploitatieplan ”Hooghkamer 2011” vormt samen met het bestemmingsplan ”Hooghkamer 2011” het juridische en planologische kader voor de ontwikkeling conform de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Het bestemmingsplan legt de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden vast en het exploitatieplan legt het kostenverhaal vast en bevat tevens locatie-eisen. De gemeente Teylingen zal het voorliggende exploitatieplan op grond van artikel 6.12 lid 1 tegelijkertijd vaststellen met het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan ”Hooghkamer 2011” is een bestemmingsplan met een gemengd karakter, in die zin dat het bestemmingsplan voor het grootste deel een globaal karakter heeft met uit te werken bestemmingen (in de zin van art. 3.6 lid 1 sub b Wro) en voor een deel directe bestemmingen. Dit geldt voor de hoofdinfrastructuur en het plandeel “bouwfase 1” (zuidkant van het gebied). Voor deze delen kan het exploitatieplan niet volstaan met een globale inhoud. Het exploitatieplan heeft derhalve een opzet met een meer globaal karakter, behoudens voor de delen die in het bestemmingsplan een directe bestemming hebben. De gemeente heeft thans nog geen uitgekristalliseerde plannen voor de invulling van de onderdelen van het bestemmingsplan met een globale woonbestemming en heeft er daarom voor gekozen om het beoogd grondgebruik in dit stadium nog niet in het exploitatieplan vast te leggen. Er is wel een stedenbouwkundig plan gemaakt, dat dient als referentie voor de verdere uitwerking. Deze werkwijze heeft ten gevolge dat er voor de globale delen van het bestemmingsplan nog aanpassingen kunnen worden gemaakt, bijvoorbeeld op verzoeken van de eigenaren, en dat deze een rol kunnen spelen bij de uitwerkingsplannen, hetgeen de flexibiliteit bevordert. Indien het stedenbouwkundig kader zoals dat er ligt, planologisch zou worden verankerd, dan brengen aanpassingen met zich mee dat het bestemmingsplan aangepast moet worden, hetgeen als ongewenst wordt ervaren. Indien de globale delen middels een uitwerkingsplan nader worden uitgewerkt zal het exploitatieplan voor die delen worden herzien. Overeenkomstig artikel 6.12 lid 6 Wro is in dit exploitatieplan voor de globale delen van het exploitatieplan een verbod opgenomen om werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren totdat voor de betreffende gronden een uitwerkingsplan, als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder b Wro in werking is getreden. 2.2

Ligging en begrenzing exploitatieplangebied

Het onderhavige bestemmingsplangebied is gelegen aan de noordwestzijde van Voorhout op de overgang van de kern naar het buitengebied. Het plangebied wordt begrensd door de Jacoba van Beierenweg aan de oostzijde en de spoorlijn Haarlem – Leiden aan de westzijde. Aan de zuidelijke zijde bevinden zich de Componistenlaan en de Mozartlaan. Het is de bedoeling dat de huidige Zuidelijke Randweg wordt doorgetrokken (als wijkontsluitingsweg), om zo, met een bocht richting het spoor, de begrenzing aan de Noordzijde te vormen. Door het plangebied loopt het water van de Molentocht. De overwegende noordwest - zuidoost oriëntatie van de perceelgrenzen in het plangebied is te verklaren door de traditionele aanwezigheid van agrarische bedrijven aan de Jacoba van Beierenweg. De daar aanwezige agrarische bedrijven gebruik(t)en de gronden ten noorden van de Molentocht immers ten behoeve van hun bedrijfsvoering.


30

p 34 van 403

NEXT In het exploitatiegebied zijn enkele gebieden gelegen (over het algemeen bestaande woonlocaties, die in het bestemmingsplan positief worden bestemd), die buiten het exploitatiegebied worden gelaten. In de onderstaande kaart is aangegeven welke delen binnen het exploitatiegebied vallen, en welke delen worden gehandhaafd (zie ook bijlage 1).

2.3

Ruimtegebruik

Het ruimtegebruik is indicatief, behoudens bouwfase 1 en de hoofdinfrastructuur, in dit exploitatieplan aangegeven. De gemeente heeft immers voor de uit te werken bestemmingen nog geen uitgekristalliseerde plannen. Wel is er een stedenbouwkundig plan welke als referentie zal dienen voor de verdere uitwerking van de plannen. Onderstaande kaart geeft indicatief het ruimtegebruik weer (zie bijlage 2).


31

p 35 van 403

NEXT 2.4

Huidige eigenaren

Het grootste gedeelte van de gronden binnen het plangebied Hooghkamer is verworven door projectontwikkelaars. De overige gronden zijn eigendom van verschillende private eigenaren en de gemeente. Een overzicht van de eigendomsposities in het plangebied is weergegeven in de onderstaande tekening (zie ook bijlage 6). Het uitgangspunt bij de ontwikkeling van Hooghkamer is dat de gemeente de secundaire infrastructuur in fase 1A realiseert alsmede de hoofdinfrastructuur in de fase 1, 2 en 3. De ontwikkeling van de woongebieden, alsmede de secundaire infrastructuur in de fase 2 en 3 wordt overgelaten aan de eigenaren van de gronden. De reden daarvoor is gelegen in het feit dat de gemeente met de eigenaren van de gronden in het plangebied gesprekken heeft gevoerd en dat deze vooralsnog voornemens zijn om het programma (inclusief de secundaire infrastructuur in fase 2 en 3) zelf te realiseren. Een aantal partijen dient onderling wel afspraken te maken om het programma te realiseren. Voor zover van belang is dit met alle eigenaren van de gronden besproken. Naar aanleiding van ingediende zienswijzen, heeft een drietal eigenaren verzocht om (een deel) van hun gronden toe te voegen aan het plangebied om zodoende ontwikkelrechten in de vorm van kavels voor particulier opdrachtgeverschap te kunnen realiseren. De gemeente heeft met deze laatste eigenaren overeenstemming bereikt omtrent de wijze waarop wordt deelgenomen aan de ontwikkeling en de gronden toegevoegd aan het plangebied.

In de volgende tabel staan de verschillende eigenaren in het gebied weergegeven inclusief het grondoppervlak.


32

p 36 van 403

NEXT

Eigenaar

Bruto oppervlakte in (m²)

Te Netto handhaven oppervlakte in m² in m²

G.J. Van der Hulst Projectontwikkeling B.V.

88.356

1.328

87.028

5,68 %

Gemeente Teylingen

50.806

80

50.726

14,97 %

J.G. Groen in ’t Woud

2.129

2.054

75

%

0,02 %


5.137

4.727

410

0,12 %


2.035

-

2.035

0,60 %


146.633

338

146.295

A. Jansze

1.395

-

1.395

0,41%

5 x Jansze

2.271

-

2.271

0,67 %

H.G.W. Jansze

16.671

3.390

13.281

3,92 %


1.071

471

600

0,18 %

A.M. van Schooten

12.048

39

12.009

3,54 %

T. Teeuwen

2.116

1.462

654

0,19 %


11.148

-

11.148

3,29 %

43,17 %

Woonstichting STEK

10.985

-

10.985

3,24 %

TOTAAL

352.801

13.889

338.912

100 %

Het opnemen van namen is een gevolg van het feit dat op deze wijze het exploitatieplan transparant is en een belanghebbende duidelijk kan zien welke positie in het exploitatieplan wordt ingenomen. Daarnaast heeft dit als voordeel dat het voor partijen duidelijk is met wie afspraken moeten worden gemaakt omtrent zaken als het aanbesteden van de openbare ruimte, het maken van afspraken omtrent de onderling benodigde gronden, etc. Indien en voor zover grondeigenaren gebruik willen maken van het recht van zelfrealisatie zal de gemeente met hen trachten een overeenkomst te sluiten, waarin in ieder geval het kostenverhaal en de locatie-eisen (met name woningcategorieën) zijn geregeld.


33

p 37 van 403

NEXT

3 Locatie-eisen 3.1

Werken en werkzaamheden

In het exploitatieplan is een omschrijving van de uit te voeren werken en werkzaamheden voor het bouwen woonrijp maken van het exploitatiegebied opgenomen. Onderstaand wordt een toelichting gegeven op de uit te voeren werken en werkzaamheden. De technische uitwerking is verwoord in de nota “Programma van Eisen voor woningbouwproject Hooghkamer” d.d. 3 mei 2011. Bouwrijp maken Onder bouwrijp maken wordt verstaan het uitvoeren van al die werkzaamheden en werken waardoor de grond geschikt is om te bebouwen. In dit geval valt hieronder ook het ophogen van het terrein in het kader van de waterhuishouding, alsmede het aanleggen van alle nutsvoorzieningen en riolering, voor zover het betreft de aanleg van de hoofdkabels en leidingen. In het exploitatieplan zijn deze werkzaamheden op hoofdlijnen beschreven. Daarnaast vallen bijkomende werkzaamheden en werken tevens onder bouwrijp maken en de geraamde kosten hiervan zijn tevens meegenomen in de exploitatieopzet. De genoemde werken en werkzaamheden hebben betrekking op het gehele exploitatiegebied, dus zowel op de uit te geven gronden als op het openbare gebied. Deze werken en werkzaamheden moeten worden uitgevoerd anders is het niet mogelijk om de grond te bebouwen. De kosten van het bouwrijp maken van de grond zijn volledig toe te rekenen aan het exploitatiegebied en komen derhalve in zijn geheel voor verhaal in aanmerking. Woonrijp maken Onder woonrijp maken wordt verstaan het definitief inrichten van het openbare gebied. Het gaat hierbij niet alleen om het aanbrengen van definitieve verhardingen op wegen, fietspaden, enz., maar ook om de inrichting hiervan, zoals het aanbrengen van straatmeubilair, openbare verlichting, verkeersborden, enz. Daarnaast wordt voorzien in een aantal groenvoorzieningen en speelplekken voor kinderen. Na het uitvoeren van de werken en werkzaamheden opgenomen in het exploitatieplan is het openbare gebied binnen het exploitatiegebied definitief ingericht. De kosten voor het woonrijp maken van het openbare gebied zijn volledig toe te rekenen aan het exploitatiegebied en komen derhalve in zijn geheel voor verhaal in aanmerking. In de verdere uitwerking van het exploitatieplan zal nader aandacht worden besteed aan de straatprofielen. Op dat moment zal in de totaalmaat van deze profielen aandacht worden gegeven aan de bovengrondse HWA. Regels over uitvoeren van werken en werkzaamheden De Wro maakt het mogelijk om naast locatie-eisen ook regels te stellen inzake het uitvoeren van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken en woonrijp maken. Voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden is het eerder genoemde “Programma van Eisen voor woningbouwproject Hooghkamer” d.d. 3 mei 2011 van belang. Onlosmakelijk onderdeel van dit programma van eisen zijn de “procesafspraken realisatie Hooghkamer waarin de regels en eisen omtrent de goedkeuring van plannen voor het bouwproces, van bestekken, van aanbesteding en van inspectie bij de overdracht van de voorzieningen van openbaar nut, zijn opgenomen. Andere regels met betrekking tot de uitvoering van werken en werkzaamheden worden niet noodzakelijk geacht. AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

34

p 38 van 403

NEXT

Woongebieden Daar waar de appartementengebouwen in het groen van het Park en de Groenvelden staan dient het parkeren van de bewoners en eventueel ook de bezoekers plaats te vinden binnen het bouwvolume. In dat kader dient te worden gesteld dat er fysiek op maaiveld buiten de gebouwen voldoende ruimte aanwezig is voor parkeren maar dat dit vanuit de functie van het groen en de beeldkwaliteit ongewenst is. Voor de appartementengebouwen in de Zone Park geldt daarom dat de bewoners binnen het bouwvolume parkeren en voor de appartementengebouwen in de Zone Strandvlakte geldt dat zowel bewoners als bezoekers binnen het bouwvolume parkeren. Afdwingbaarheid In het exploitatieplan is een verbod opgenomen om in strijd met de eisen en de regels te handelen. Indien wordt afgeweken heeft de gemeente de mogelijkheid om handhavend op te treden. Om toch nog enigszins flexibel te kunnen zijn is opgenomen dat het College van het verbod kan afwijken indien een gelijkwaardige andere oplossing door een ontwikkelaar wordt voorgesteld. Afwijking van het verbod is alleen mogelijk als het College hiervoor een ontheffing heeft verleend 3.2

Regels betreffende woningcategorieën

Op basis van de Wro en Bro kan de gemeente regels opnemen over de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan ten aanzien van specifieke woningbouwcategorieën. De gemeente heeft thans nog geen volledig uitgekristalliseerde plannen, behoudens bouwfase 1, omtrent allocatie van de woningtypen binnen het plangebied. De gemeente is voornemens om van de geboden wettelijke mogelijkheden voor het toewijzen van woningcategorieën gebruik te gaan maken bij de vaststelling van de herziening van het exploitatieplan en zal dat bij de uitwerking van de bestemmingen en het exploitatieplan ook doen. In het bestemmingsplan “Hooghkamer 2011” is wel opgenomen dat minimaal 3,3% en maximaal 8% van de woningen particulier opdrachtgeverschap moet betreffen en minimaal 30% van de woningen dienen sociale koop- en huurwoningen te zijn. De kavels voor particulier opdrachtgeverschap zijn evenredig verdeeld over drie bouwfasen, te weten fase 1, 2 en 3. De keuze voor de locaties is een gevolg van stedenbouwkundige eisen en wensen. De sociale woningbouw, verdeeld over zowel koop- als huurwoningen, zijn op diverse plaatsen binnen het plangebied geprojecteerd, eveneens op basis van stedenbouwkundige eisen en wensen. Gekozen is voor een spreiding over het gehele gebied zodat geen concentratie van sociale woningbouw zal kunnen ontstaan. Uit efficiëntie overwegingen geldt dit niet voor het blok met maatschappelijke voorzieningen centraal in het park. De gemeente heeft prestatieafspraken gemaakt met de 3 lokale corporaties. Onderdeel van de afspraken is dat de lokale corporaties bij de toewijzing van de woningen de voorkeur genieten. De gemeente zal in de te maken afspraken met marktpartijen, voor zover van belang en van toepassing trachten de prestatieafspraken na te komen. Differentiatie woningbouw Bij de differentiatie van de woningen zal worden aangesloten bij de Woonvisie Teylingen, vastgesteld op 5 juni 2008. Hierin is aangegeven dat: • 30% van de nieuwbouw in de sociale sector (huur en koop) moet worden gerealiseerd; • 20% moet bestaan uit middeldure koopwoningen (tot € 350.000,-) en middeldure huurwoningen (€ 670,- tot € 900,-). Prijspeil 1 januari 2011. In het Bro is aangegeven wat onder zowel sociale huur– als koopwoningen dient te worden verstaan. Deze begrippen zijn opgenomen in de regels van dit exploitatieplan. AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

35

p 39 van 403

NEXT Ten aanzien van de prijzen is voor de sociale huurwoningen aansluiting gezocht bij het Bro en voor de sociale koopwoningen is aansluiting gezocht voor de in de regio Holland-Rijnland gemaakte regionale afspraken. Op 1 januari 2011 gelden de volgende prijsgrenzen: • Sociale huur € 652,52 (= liberalisatiegrens Wet op de huurtoeslag en Huisvestingswet); • Sociale koop € 198.000 (= grens als genoemd in de gemaakte afspraken in de regio Holland-Rijnland) Deze prijsgrenzen worden jaarlijks aangepast aan de op dat moment geldende grenzen. Eisen particulier opdrachtgeverschap Particulier opdrachtgeverschap is de situatie dat een burger of een groep van burgers tenminste de economische eigendom verkrijgt en volledige zeggenschap heeft over en verantwoordelijkheid draagt voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de eigen woning. Deze eisen zijn voor het project Hooghkamer onverkort van toepassing. De aanvraag voor een omgevingsvergunning zal worden afgewezen indien deze afwijkt van de regels van het exploitatieplan en de gestelde eisen omtrent particulier opdrachtgeverschap. Deze regels dienen te voorkomen dat ontwikkelaars zeggenschap hebben bij de ontwikkeling van de betreffende kavels. In het project Hooghkamer kan particulier opdrachtgeverschap plaatsvinden ten aanzien van vrijstaande woningen of bij twee-onder-een-kapwoningen. In het laatste geval zullen de burgers georganiseerd dienen te zijn als rechtspersoon zonder winstoogmerk of krachtens een overeenkomst. Dit is gedaan omdat de woningen in groepsverband gerealiseerd dienen te worden. Boetebeding particulier opdrachtgeverschap Ter voorkoming van antispeculatie en ter voorkoming van ongewenste tussenkomst van “stromannen” is een vervreemdingsverbod opgenomen. Ten aanzien van de kavels voor particulier opdrachtgeverschap zal gelden dat geen overeenkomst tot vervreemding van de kavel mag worden gesloten tot aan het moment dat de woning volledig is voltooid. Daarnaast geldt dat de omgevingsvergunning niet mag worden overgedragen tot aan het moment van de volledige voltooiing van de woning, anders zouden ontwikkelaars alsnog de woning kunnen bouwen. Boetebeding (handhaving bij sociale woningbouw) Om de sociale woningen voor de doelgroep ter beschikking te houden dient bij de sociale woningbouw een handhavingtermijn te worden opgenomen, waarbinnen geen omzetting mag plaats vinden naar koopwoningen of de woningen in de markt worden aangeboden. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen de handhavingtermijn bij sociale koopwoningen en sociale huurwoning. Voor de sociale koopwoningen geldt een minimale handhavingtermijn van 5 jaren. Bij nietof niet tijdige nakoming van deze termijn verbeurt de wederpartij, na ingebrekestelling en na verloop van de in deze ingebrekestelling genoemde termijn, ten behoeve van de gemeente, een onmiddellijk opeisbare boete van € 25.000,-- voor het eerste en tweede bewoningsjaar, € 18.000,-- voor het derde bewoningsjaar en € 12.000,-- voor het vierde en vijfde bewoningsjaar. Deze bedragen zijn marktconform. Voor de sociale huurwoningen geldt een handhavingtermijn van minimaal 10 jaar, conform artikel 1.1.1. lid 1 onder d van het Bro. Binnen deze periode mag geen omzetting plaatsvinden van een sociale huurwoning naar een koopwoning.


36

p 40 van 403

NEXT

4 Exploitatie De Wro gaat bij het exploitatieplan uit van de fictie dat de gemeente de grondexploitatie op zich neemt. Het exploitatieplan bevat een exploitatieopzet die als basis dient voor het kostenverhaal. De in de exploitatieopzet gehanteerde uitgangspunten worden in dit hoofdstuk nader gedefinieerd en daarnaast zal de exploitatieopzet toegelicht worden. Bij de berekening van de kosten is uitgegaan van de fictie dat de gemeente de enige ontwikkelaar is in het exploitatiegebied. Het stedenbouwkundige ontwerp vormt de basis voor de berekeningen. Wijzigingen zullen nadien worden verwerkt in de herziening van het exploitatieplan. 4.1

Tijdvak

Het bestemmingsplan “Hooghkamer 2011” voorziet in een ontwikkeling van de gronden in een periode van maximaal 10 jaar. De periode waarin de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden, bedraagt naar verwachting circa 12 jaar. In deze periode is rekening gehouden met het feit dat de exploitatie en de afronding daarvan volgend is op de in het bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkeling. De doorlooptijd van het exploitatieplan is gebaseerd op de looptijd van het bestemmingsplan, welke uitgaat van een werkingsduur van maximaal 10 jaar, in die zin dat binnen een periode van 10 jaar met de uitvoering zal worden gestart. Een exploitatie is echter dynamisch en zal in tijd volgen op de uitvoering. Recente veranderingen in de economie en de woningmarkt en de onzekerheid voor de toekomst hebben een langere afzetperiode tot gevolg. Een en ander wordt bevestigd door woningmarktonderzoek van Ecorys (januari 2010), waarin gesteld wordt dat tot 2015 in geheel Teylingen hooguit 400 woningen afgezet kunnen worden. Gezien de omvang van Hooghkamer en de andere projecten die in ontwikkeling zijn is een betrekkelijk rustige fasering derhalve gewenst, om niet ‘voor de leegstand’ te bouwen. Geconcludeerd wordt dat de opnamecapaciteit van woningen in Voorhout de komende jaren beperkt is. In dat kader wordt aanbevolen om de geplande productie van woningen over een langere periode te spreiden in de tijd, daar de markt grotere aantallen niet kan opnemen. 4.2

Fasering

Algemeen De fasering is gebaseerd op een tweetal uitgangspunten, zijnde: • Het zo min mogelijk voorfinancieren; • De gerealiseerde fasen moeten onafhankelijk kunnen functioneren. De exacte fasering ligt op dit moment nog niet vast en is deels afhankelijk van de nog vast te stellen uitwerkingsplannen. Indien de fasering als gevolg van de uitwerkingsplannen anders is dan de thans in het exploitatieplan opgenomen fasering dan zal deze worden herzien bij de herziening van het exploitatieplan, echter aangezien een beeld moet worden verkregen van de fasering, wordt hieronder de initiële fasering toegelicht. Bouwfase 1 is gelegen langs de Jacoba van Beierenweg. Het op deze locatie starten van de ontwikkeling van Hooghkamer is logisch, omdat er vanuit het centrum van Voorhout een uitbreiding naar het buitengebied plaats vindt. Hiermee wordt voorkomen dat er losstaande woonenclaves zonder samenhang in het huidige buitengebied worden gecreëerd. Hierbij komt dat eerst het Lint afgemaakt wordt voordat een verdere uitbreiding tot stand kan komen, met name fase 1c en 1d zien op deze “afwerking” van het Lint.


37

p 41 van 403

NEXT

Fase 2 kent een aantal uit te werken woonbuurten die redelijk onafhankelijk van elkaar kunnen worden ontwikkeld. In ieder geval wordt gestart met het aanleggen van het eerste deel van de wijkontsluitingsweg, het water, de Verlengde Componistenlaan en het geluidsscherm langs het spoor. Vervolgens kunnen de woongebieden worden aangelegd. Eén van die woongebieden (fase 2c) ligt nog onder de toekomstige Dorpsvaart en grenst aan de zuidkant aan fase 1c en 1d. De ontsluiting daarvan dient plaats te vinden via de noordkant van de Dorpsvaart (toekomstige Componistenlaan) zodat deze stedenbouwkundig dient te behoren tot fase 2. Het woongebied behoort tot de in fase 2 gelegen zone “Dorp”. De parkzone zal als laatste deel van fase 2 tot ontwikkeling komen. Een deel van de ontwikkelingen, de infrastructuur en het water, moeten al gereed zijn voordat fase 2 verder ontwikkeld kan worden. Dit om voldoende waterberging te hebben. Ten aanzien van de deelgebieden 2d en 2e geldt als bijzondere voorwaarde dat bewoning niet eerder mag plaats vinden dan nadat het spoorscherm ter plaatse is gerealiseerd, tenzij wordt voldaan aan de bepalingen van de Wet geluidhinder. Fase 3 wordt gevormd door de woonzone “Strandvlakte” en de bijbehorende hoofdinfrastructuur. Die hoofdinfrastructuur (2e deel ontsluitingsweg en water) zal in deze fase als eerste worden aangelegd. Voor de drie woongebieden geldt dat ze onafhankelijk van elkaar kunnen worden aangelegd. Aangezien het twee eigenaren betreft, zal er wel een afstemming plaats moeten vinden. Dit deelgebied zal als laatste worden ontwikkeld aangezien dit het verst van het centrum afligt. Het is niet wenselijk om dit deel eerder dan fase 2 te ontwikkelen, aangezien dan een losstaande woningenclave zou ontstaan. Ten aanzien van de deelgebieden 3b, 3c en 3d, maar ook een deel van 2 geldt de bijzondere voorwaarde dat bewoning niet eerder mag plaats vinden dan nadat het spoorscherm ter plaatse is gerealiseerd, tenzij wordt voldaan aan de bepalingen van de Wet geluidhinder. Opgemerkt zij dat in de planning is opgenomen dat het spoorscherm gereed is voordat in de bedoelde fasen met de uitgifte een aanvang wordt gemaakt. De verschillende fasen omvatten een looptijd van 10 jaar waarbinnen met de ontwikkeling zal worden gestart. De basis hiervoor is het onafhankelijk Woningmarktonderzoek Hooghkamer van Ecorys.


38

p 42 van 403

NEXT Bouwfase 1 Het plangebied fase 1 wordt gerealiseerd in vier onderdelen. Fase 1a, 1c en 1d betreffen daarbij woningbouw met een directe bestemming (bouwfasen) en fase 1b betreft het deel van de hoofdinfrastructuur dat is gelegen in fase 1 en wat als bestemming “Water” heeft. Dit water is nodig als waterberging voor fase 1 (Waterstructuurplan Hooghkamer Teylingen d.d. 21 september 2009). Voor de ontwikkeling van de bouwfase is uitgegaan van start in 2011, waarbij uitgifte van de gronden in een periode van 2 jaar plaats vindt. Dit resulteert in de volgende fasering: • Bouwrijp maken bouwfase 1 : 2011 - 2012; • Woonrijp maken bouwfase 1 : 2011 - 2017; • Uitgifte gronden bouwfase 1 : 2011 - 2017. Hoofdinfrastructuur De hoofdinfrastructuur maakt, zoals hierboven omschreven, deel uit van de verschillende fasen. De opzet is daarbij dat in eerste instantie alleen dat gedaan wordt wat technisch en functioneel noodzakelijk is. Zodoende worden herstelwerkzaamheden tot het minimum beperkt en dit mede om de risico’s in de cashflow te beperken. Ten aanzien van de hoofdstructuur geldt tevens dat de onderdelen daarvan voorafgaand aan een bouwfase, maar ook halverwege en aan het eind van een bouwfase (groen) dient plaats te vinden. Park Molentocht (fase 2) zal bijvoorbeeld pas worden gerealiseerd als fase 2 gereed is. 4.3 4.3.1

Exploitatieopzet Rekentechnische uitgangspunten

Rekentechnische uitgangspunten In de exploitatieberekeningen is rekening gehouden met de volgende rekentechnische uitgangspunten. De financiële uitgangspunten t.a.v. de GREX zijn de volgende: • Prijspeil 1-1-2011. • Er wordt vanuit gegaan dat de debet- en de creditrente gelijk zijn. • Het gemiddelde rentepercentage bedraagt 4,5% per jaar. • Indexering van kosten en opbrengsten tegen 2,5% per jaar. • Looptijd exploitatie: 2011 - 2023 Peildatum, index en rente In het exploitatieplan moeten de kosten en opbrengsten geraamd worden op een eenduidige prijspeildatum. Vanaf deze prijspeildatum wordt dan rekening gehouden met een kostenstijging, dit is ook van toepassing op de opbrengstenstijging. Voor de kosten en de opbrengsten wordt uitgegaan van een stijging van 2,5%. Voor de kosten is dit ruim, voor de opbrengsten kan het veel lijken. Echter gelet op bijvoorbeeld het woningmarktonderzoek van Ecorys (januari 2010) zijn de gehanteerde verkoopwaarden en bij gevolg de grondwaarden van de woningen aan de lage kant. De kans dat de woningen meer opbrengen wordt daarmee reëel geacht. De rente is gelijk aan de omslagrente zoals de gemeente die de afgelopen jaren heeft gehanteerd. Te handhaven objecten/bestemmingen In het plangebied van het bestemmingsplan is ook een aantal objecten/bestemmingen opgenomen, dat niet opgenomen is in het exploitatiegebied. Dit zijn te handhaven objecten. Dit zijn bestaande bebouwing die in de ontwikkeling van Hooghkamer wordt ingepast of bestemmingen die niet wijzigen. Ten aanzien van deze objecten dient allereerst te worden gesteld dat op deze gronden geen bouwplannen kunnen worden gerealiseerd als bedoeld in artikel 6.2.1. Bro. Voorts geldt dat in het bestemmingsplan de huidige planologische en juridische beperking wordt gehandhaafd, met uitzondering van de Wet voorkeursrecht gemeenten. Deze wordt ervan afgehaald zodra de bestemming is gerealiseerd. De kostensoorten in het Bro maken duidelijk welke kosten in beginsel verhaalbaar zijn in het exploitatieplan. Om kosten daadwerkelijk in het exploitatieplan te mogen opnemen, zullen de kosten echter ook aan de betreffende locatie toegerekend moeten AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

39

p 43 van 403

NEXT kunnen worden. Er zijn drie criteria waaraan moet worden voldaan om kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen in rekening te kunnen brengen via het exploitatieplan. Deze zijn: • Profijt; • Toerekenbaarheid; • Proportionaliteit. De in de exploitatieopzet opgenomen kostenramingen zijn conform de lijst van het Bro. De betreffende kosten worden uitsluitend ten behoeve van de ontwikkeling van het plangebied gemaakt zodat deze voldoen aan de drie criteria en daarmee voor de volledige 100% voor verhaal in aanmerking komen. Uitzondering hierop zijn: • Persleiding en pompput toegerekend voor 70% (op basis van het aantal woningen Hooghkamer, Engelse Tuin en Hoog Teylingen fase F1); • Ambtelijke begeleidingskosten milieucirkel toegerekend voor 81,8% (op basis van het aantal woningen Hooghkamer en Engelse Tuin). 4.3.2

Verklaring verwervingen De inbrengwaarden zijn gewaardeerd door een ter zake deskundig taxatiebureau. Dit bureau is geheel onafhankelijk van de gemeente en de opstellers van het bestemmingsplan en dit exploitatieplan. De taxateur heeft de inbrengwaarde bepaald op basis van artikel 6.13 lid 5 Wro, ofwel met inachtneming van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet (de zogenoemde verkeerswaarde). De gemeente is voornemens om de hoofdinfrastructuur in de fase 1, 2 en 3 alsmede de secundaire infrastructuur in fase 1A te realiseren. Met de eigenaren van deze gronden worden gesprekken gevoerd om deze gronden minnelijk te verwerven. Ten aanzien van deze gronden is bij de inbrengwaarden, indien van toepassing, rekening gehouden met eventuele bijkomende schaden. Voor de vaststelling van het exploitatieplan zijn de gronden door het taxatiebureau opnieuw bepaald ten opzichte van het ontwerp exploitatieplan. De peildatum van de inbrengwaarden is 1 april 2011. Een herziening van de taxaties voor de delen die nog niet in exploitatie zijn genomen is nodig, indien de mutaties in de markt daartoe aanleiding geven. De inbrengwaarden zijn gefaseerd in de tijd opgenomen. De taxateur heeft de inbrengwaarde getaxeerd op een totaalbedrag van € 21.432.542,- (prijspeil 1 april 2011). Daarbij is geen prijsverandering verondersteld tussen 1 april 2011 en 1 januari.

4.3.3

Verklaring sloop en sanering De kosten met betrekking tot sloop hebben betrekking op de sloop van enkele opstallen en de aanwezige verharding in het gebied en het opruimen van gras/groen/stobben etc. Tevens is rekening gehouden met een post voor functionele sanering. De omvang van de post sanering betreft een schatting. De reden daarvoor is dat het bodemonderzoek nog niet volledig is afgerond. Voor de locatie heeft een verkennend en nader bodemonderzoek plaatsgevonden (Rapport betreffende verkennend en nader bodemonderzoek op de locatie Hooghkamer te Voorhout d.d. 16 december 2010 van IDDS). Uit dit verkennend onderzoek blijkt dat nader onderzoek naar de ernst en de aard van de aangetroffen verontreinigingen nodig is. Indien de resultaten van dit onderzoek bekend zijn, dan zullen de ramingen daaraan aangepast worden. Het totale voorlopig geraamde bedrag is ca. € 1 mln.

4.3.4

Verklaring van de kosten bouwrijp maken De kosten die betrekking hebben op het bouwrijp maken zijn als volgt: - Opruimen en egaliseren van het terrein; AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

40

p 44 van 403

NEXT -

Ophogen: grond komt van hoger gelegen delen maar ook uit cunetten, en bouwputten; Graven van water met als veronderstelling dat de gemiddelde diepte van het water 2 meter is; Natuurlijke oevers worden aangebracht langs de Molentocht en voor een deel langs de wijkontsluitingsweg; Dempen van een beperkte hoeveelheid watergangen met name in de fase 2 en 3; Voor de plantvakken moet specifieke grond worden aangevoerd.

Voorbelasten (tijdelijke overhoogte) Onderdeel van de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is dat de gemeente de voorbelasting binnen het plangebied alsnog toereikend moet motiveren dan wel de exploitatieopzet te wijzigen voor wat betreft de raming van de kosten voor het voorbelasten. De gemeente heeft Witteveen+Bos gevraagd om de noodzaak van het voorbelasten voor Hooghkamer na te gaan. In de door Witteveen+Bos opgestelde notitie van 10 juli 2013, nummer VH8-2/marr2/038 wordt geconcludeerd, hetgeen bij voorkeur geschiedt door het toepassen van een tijdelijke overhoogte van 1,0 meter zand. De voorbelasting is nodig ter plaatse van: 1. verhardingen van wegen, parkeerplaatsen en fietspaden; 2. kabels- en leidingstroken, inclusief riolering; 3. duikers die watergangen met elkaar verbinden; 4. tracés voor huisaansluitingen van riolering en kabels en leidingen. De notitie van Witteveen+Bos is opgenomen als bijlage 8. Uit de notitie volgt dat Hooghkamer is ingedeeld in een drietal geotechnische gebieden. Op onderstaande functiekaart is de verdeling van de drie geotechnische gebieden geprojecteerd op de plankaart van Hooghkamer. Deze kaart is eveneens opgenomen bij bijlage 8.

Voor alle drie de gebieden zijn de te verwachten zettingen berekend. Op basis daarvan blijkt dat alleen in deelgebied 1 de te verwachten eindzetting (30 tot 40 cm) meer bedraagt dan de restzettingseis van 10 cm in 30 jaar na de eerste oplevering. Om deze restzettingseis te kunnen realiseren is in deelgebied 1 voorbelasting noodzakelijk. AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

41

p 45 van 403

NEXT Deze restzettingseis kan worden bereikt door het aanbrengen van een tijdelijke overhoogte van 1,0 meter zand. Op basis van de bovenstaande kaart is per deelgebied berekend hoeveel m² per functie voorbelast (middels tijdelijke overhoogte) dient te worden. Een en ander is opgenomen in onderstaande tabel.

Fase

Deelgebied 1 m² m² verharding duiker

Deelgebied 2 m² m² verharding duiker

1a

Deelgebied 3 m² m² verharding duiker 5,014

5,014

1b

-

1c

335

335

1d

134

134

2a

15,920

99

2,664

4,250

22,933

2b

44

46

90

2c

1,542

287

1,829

2d

2,766

2,766

2e

7,309

7,309

2f

4,872

2,344

837

8,053

2g

7,455

603

3,160

11,218

2h

2,226

3a

18,199

3b

4,380

4,380

3c

9,629

9,629

3d

8,495

8,495

3e 3f

2,226 47

18,246

3

3

172

172

3g Totaal Voorbelasten (tijdelijke overhoogte) (m1) m³ zand

81,423

149

7,666

-

13,594

- 102,832

1

1

0

0

0

0

81,423

149

-

-

-

-

81,572

In bovenstaande tabel is per deelfase van Hooghkamer opgenomen wat de oppervlakte van de zettingsgevoelige functies is, een en ander per deelgebied zoals deze in het rapport van Deltares zijn opgenomen. In deelgebied 1 dient 81.423 m² verharding en 149 m² duikers te worden voorbelast (middels tijdelijke overhoogte). Het voorbelasten geschiedt middels een tijdelijke overhoogte van 1 m¹ zand zodat in deelgebied 1 de verharding met 81.423 m³ en de duikers met 149 m³ voorbelast (middels tijdelijke overhoogte) dienen te worden. In totaal derhalve 81.572 m³ zand. AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

42

p 46 van 403

NEXT Een en ander heeft tot gevolg dat de kosten voor het voorbelasten (tijdelijke overhoogte) moeten worden bijgesteld aangezien de totale oppervlakte die voorbelast (middels tijdelijke overhoogte) dient te worden neerwaarts is bijgesteld van 96.966 m³ zand naar 81.572 m³ zand en tevens het voorbelasten geschiedt met een overhoogte van 1,0 m¹ zand in plaats van 1,5 m¹ zand. Dit heeft tot gevolg dat de kosten van het voorbelasten (tijdelijke overhoogte) zijn bijgesteld van € 1.818.103,- naar € 1.019.650,- (€ 8 ton lager). Voor de hoofdinfrastructuur heeft dit een neerwaartse bijstelling van 65.281 m³ zand naar 36.666 m³zand. De kosten van het voorbelasten (tijdelijke overhoogte) van de hoofdinfrastructuur (zie pagina 52) zijn bijgesteld van € 816.009,- naar € 458.35,-. In bovenstaande tabel is alleen rekening gehouden met de component “tijdelijke overhoogte” uit de notitie van Witteveen+Bos en niet met de componenten “netto ophoging” en “zettingscompensatie”. De reden daarvoor is gelegen in het feit dat de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State geen ruimte laat om de post ophogen in het exploitatieplan aan te passen, doch alleen ruimte biedt om de post voorbelasten beter te motiveren en/of de exploitatieopzet ten aanzien van die post aan te passen. Ophogen dient, volgens de notitie van Witteveen+Bos, los te worden gezien van het voorbelasten. Uit de notitie blijkt immers dat “netto ophoging” en “zettingscompensatie” onder de noemer ophogen vallen en “tijdelijke overhoogte” onder de noemer voorbelasten valt. De totale kosten voor bouwrijp maken komen uit op ca. € 2,98 mln., een neerwaartse bijstelling van € 0,8 mln. 4.3.5

Verklaring van de kosten woonrijp maken De kosten voor woonrijp maken hebben betrekking op: - 70% van de kosten van de aanleg van een pompput + persleiding: de toerekening is bepaald op basis van het aandeel van de pompcapaciteit die Hooghkamer zal gaan gebruiken. Andere gebruikers zijn de Engelse tuin en de wijk Hoogh Teylingen; - Aanleg riolering: Er wordt uitgegaan van een gescheiden stelsel van riolering, welke onder de woonstraten zal worden aangelegd; - Voor de aanleg van kabels en leidingen is voor heel Hooghkamer gerekend met een stelpost van € 250.000. Er zijn niet veel plekken waar een aanpassing nodig is; - De woonstraten en een deel van de wijkontsluitingsweg zullen als bouwweg worden ingericht; - Er is sprake van een definitieve verharding (klinkers) in de woonstraten; asfalt voor de wijkontsluitingsweg; - Aanleggen parkeerplaatsen, fietspaden, voetpaden en trottoirs gebeurt in opneembare materialen; - Op een aantal plekken in het plan zijn oeververbindingen nodig van bruggen en duikers. SVP heeft hiervoor een specifieke tekening gemaakt. De verbindingen over de Molentocht dienen daarbij als calamiteitenroute; - Langs het water bij de wijkontsluitingsweg is op bepaalde punten een stenen kering in het stedenbouwkundig plan opgenomen; - De natuurlijke beschoeiing langs de Molentocht is geraamd op € 88 per strekkende meter, onder de aanname dat dit kan worden uitgevoerd in gevlochten wilgentenen; - Het groen is veelal gras met lage beplanting. Slechts waar volgens de eisen op openbaar terrein hagen nodig zijn, zoals bij parkeerplaatsen is daar rekening mee gehouden; - Er is gerekend met 3 brandkranen per ha.; - Er zijn verschillende type lichtmasten nodig, lage in voetgangersgebieden, specifieke met LED-verlichting bij de randweg en normale op de overige straten; - Op verschillende plaatsen komen speelplaatsen. Het gaat om 4 grote speelplaatsen en 10 speelplaatsen van kleiner formaat; - Voor straatmeubilair wordt uitgegaan van een stelpost per woning. AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

43

p 47 van 403

NEXT De totale kosten voor het woonrijp maken komen uit op circa € 18 mln. 4.3.6

Verklaring buitenplanse kosten Natuurcompensatie In het exploitatieplan zijn kosten opgenomen voor noodzakelijke compensatiemaatregelen van natuurwaarden welke verloren gaan in het exploitatiegebied. In de planvorming rond de VINEX-wijk Hooghkamer en de toenmalige randweg zijn in het verleden (2002 en 2006) de consequenties in het kader van de natuurwetgeving in kaart gebracht. Vanwege de wijziging van de inrichting van het plangebied en het feit dat de weg alleen nog de wijk zal ontsluiten heeft Arcadis onderzoek gedaan naar het actuele beeld van de (mitigatie- en) compensatieverplichtingen (Natuurcompensatie Hooghkamer uitwerking provinciaal compensatiebeginsel en compensatie Flora- en Faunawet, Arcadis d.d. 24 augustus 2010). Uit dit onderzoek blijkt dat zonder compensatie het plan geen doorgang kan vinden. In het rapport van Arcadis staan de wettelijke kaders van de Provincie Zuid-Holland en het Rijk omschreven, teneinde de natuurverstoring door geluid, licht en ruimtegebruik te compenseren. Zo hebben de Provinciale Staten van Zuid-Holland een besluit genomen omtrent een compensatiebeginsel voor natuur en landschap. De toepassing daarvan is gekoppeld aan een gebied en niet aan een activiteit. In het besluit worden door PS gebieden aangewezen waarop de regeling van toepassing is. Een van de aangewezen gebieden zijn “biotopen van zogenoemde Rode Lijst soorten en gebieden buiten de EHS met (zeer) hoge natuurwaarden”. In dat kader kan worden gesteld dat binnen het plangebied van Hoogkamer soorten voorkomen die onder de toepassing van de Flora- en Faunawet vallen en voorkomen op de Rode Lijst. Op grond van het provinciale compensatie beginsel wordt de compensatie van verloren gegane natuurwaarden noodzakelijk geacht. Tot slot heeft de provincie in haar besluit gebieden aangewezen die binnen het toepassingsbereik van de regeling vallen. Hooghkamer is een van die gebieden, zodat aan alle voorwaarden van artikel 6.2.4 onder e Bro worden voldaan. De wettelijke kaders resulteren in een drietal hoofdgroepen van maatregelen welke hieronder specifiek voor Hooghkamer worden beschreven. Deze zijn: • Inpassingsmaatregelen: Het aanleggen van een plas/dras-oever aan de zuidkant van de Molentocht, de kosten hiervoor zijn in het bouwen woonrijp maken opgenomen. Het treffen van kleinschalige voorzieningen (broedmogelijkheden) onder bruggen. De extra kosten hiermee gemoeid bedragen € 2.500,-; • Mitigerende maatregelen: Het beperken van verlichtingsverstoring door te kiezen voor verlichting door middel van gerichte armaturen met een lage lichtstroom langs de wijkontsluitingsweg. Het beperken van de verstoring van de openheid van het gebied door geen bomen langs de wijkontsluitingsweg te plaatsen. Het voorkomen van verlichtingsverstoring door auto’s door in de buitenbocht van de wijkontsluitingsweg een haag te plaatsen. De hierboven beschreven mitigerende maatregelen zijn meegenomen in de raming van de wijkontsluitingsweg; • Compenserende maatregelen: Door het doorvoeren van bovenstaande maatregelen binnen het plangebied kan het te compenseren gebied (aankoop, inrichting en beheer van grond) buiten het plangebied verkleind worden. In totaal moet er, na doorvoering van bovenstaande inpassings- en mitigerende maatregelen, 17,6 ha. worden aangekocht en ingericht. Inclusief afkoop van beheer voor 15 jaar, zijn de totale kosten hiervoor circa € 2,2 mln. Deze voorstellen zijn gebaseerd op de in het rapport van Arcadis opgenomen maximale variant. De reden daarvoor is gelegen in het feit dat een keuze voor een andere variant alleen mogelijk is, indien er sprake is van een daadwerkelijk aanwezig gunstig gebied waar compensatie kan plaatsvinden. Deze is niet voorhanden, zodat alleen de maximale variant van toepassing kan zijn. Geluidsscherm langs het spoor Langs het spoortracé Leiden – Haarlem zal ter hoogte van Hooghkamer een geluidsscherm worden gerealiseerd om de geluidscontour van het spoorgebruik in te AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

44

p 48 van 403

NEXT perken. Dit scherm wordt geacht ten behoeve van het hele plan te zijn. Vooralsnog wordt uitgegaan van een scherm van 560 meter lang, met een bijbehorende kostenpost van circa € 2,4 miljoen, inclusief btw. Op basis van de tussenuitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak dienen in de exploitatieopzet de kosten exclusief btw te worden opgenomen, zodat in de exploitatieopzet een bedrag van € 2,04 mln. is opgenomen.. Aanleggen van water en groen op gronden van Railinfratrust BV Binnen het stedenbouwkundig plan, maar niet in plangebied van het bestemmingsplan, is langs het spoortracé een talud aangelegd en wordt water aangelegd. Dit water moet worden aangelegd in het kader van de watercompensatie-taakstelling die door het Hoogheemraadschap wordt opgelegd. Als gevolg daarvan is ook de aanpassing van het talud richting het spoortracé noodzakelijk. De gemeente zal het water en groen aanleggen, maar de gronden blijven in eigendom van Railinfratrust BV, deels als spoorsloot. Het bedrag is € 62.041,-. Aanleggen van parkeerplaatsen op Jacoba van Beierenweg Langs de Jacoba van Beierenweg dienen enkele parkeerplaatsen aangelegd te worden. Deze zijn ten behoeve van de woningen langs de Jacoba van Beierenweg, maar vallen net buiten het bestemmingsplan “Hooghkamer 2011”. Ze kunnen gerealiseerd worden in het huidige bestemmingsplan dat ter plaatse vigeert. Het totale bedrag is € 26.000,Aanpassingen “De Tulp” Rondom de sporthal “De Tulp” is een geluidscontour gelegen. Deze geluidscontour is deels gelegen over de geplande bebouwing in Hooghkamer. Om de woningen te kunnen realiseren dient de huidige hangplek te worden verplaatst en dient de kleine zaal van sporthal “De Tulp” aan de noorden oostzijde te worden geïsoleerd. In totaal is hiermee een kostenpost gemoeid van € 67.500,-. Deze kosten komen voor verhaal in aanmerking op basis van artikel 6.2.4. onder e Bro. Aansluiting op bestaand woongebied Het nieuwe gebied dient aangesloten te worden op het bestaande gebied. Vooralsnog gaat het alleen om de kosten die gemaakt moeten worden voor fase 1a en fase 2. De nieuw te realiseren openbare ruimte dient te worden aangesloten op het bestaande gebied. De kosten die daarmee gepaard gaan, zijn opgenomen. Het gaat om de aansluiting van de aanwezige woonstraten en de aanwezige speelplek in fase 1a. 4.3.7

Verklaring plankosten Artikel 6.2.6. Bro bepaalt dat met betrekking tot de kostensoorten als bedoeld in artikel 6.2.4 onder g tot en met j van het Bro bij ministeriële regels gesteld kunnen worden met betrekking tot de hoogte en begrenzing van de via het exploitatieplan verhaalbare kosten, de zogenaamde plankosten. Deze plankosten zijn berekend aan de hand van de ontwerp ministeriële regeling “Regeling plankosten exploitatieplan”. Bij deze regeling hoort een rekenmodel. Het resultaat van de plankostenscan is opgenomen als planvoorbereidingskosten in het exploitatieplan. In totaal betreft het een post van ca. 7,3 mln. De kosten worden toegerekend naar verschillende fases op basis van de oppervlakte van de verschillende fasen.

4.3.8

Verklaring bijkomende kosten Planschade Aan planschade is een post opgenomen van € 140.000,-. Deze post is opgenomen op basis van een door een ter zake deskundig bureau opgestelde analyse. Dit bureau staat los van de opstellers van het stedenbouwkundig plan, het bestemmingsplan en het exploitatieplan. Het bedrag is tot stand gekomen met inachtneming van de Wro en het bestemmingsplan als de voorgenomen stedenbouwkundige invulling zoals deze thans voorliggen. De planschade is met name een gevolg van de gevolgen van de realisatie van de hoofdinfrastructuur (onder meer wijkontsluitingsweg) en de realisatie van woningen. AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

45

p 49 van 403

NEXT

Tijdelijk beheer De locatie moet tijdelijk beheerd worden. Zo is het nodig om regelmatig gras te maaien en sloten schoon te maken. Onrendabel openbaar gebouwd parkeren In bouwfase 3 zijn vooralsnog 36 sociale appartementen gepland. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is parkeren in de openbare ruimte op maaiveld niet gewenst. Parkeren dient daarom halfverdiept onder het gebouw te worden opgelost. Deze parkeerplaatsen zullen niet speciaal ten behoeve van de bewoners worden aangelegd, maar zullen openbaar toegankelijk blijven. Conform art. 6.2.5.h van het Bro kunnen deze kosten via het exploitatieplan verhaald worden. In totaal worden er 56 halfverdiepte parkeerplaatsen aangelegd. Ambtelijke begeleidingskosten milieucirkel Artikel 6.2.4 onder d van het Bro geeft aan dat kosten van “maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen met betrekking tot de gronden, opstallen, activiteiten en rechten in het exploitatiegebied, waaronder begrepen het beperken van milieuhygiënische contouren” verhaald kunnen worden. Op de gronden van het project Hooghkamer was een milieucontour gelegen. Middels een revisievergunning is deze milieucontour ingeperkt. De ambtelijke begeleidingskosten voor het inperken van deze milieuvergunning dienen ten laste van het project te komen. De kosten van het inperken dienen te worden toegerekend aan Hooghkamer. Naast het project Hooghkamer heeft ook het toekomstige project Engelse Tuin hiervan profijt. Toerekening vindt plaats op basis van het aantal woningen, zodat 81,8% dient te worden toegerekend aan Hooghkamer. Onderzoekskosten Artikel 6.2.4. onder a van het Bro geeft aan dat kosten van “het verrichten van onderzoek” verhaald kunnen worden. Ten aanzien van Hooghkamer zijn diverse onderzoeken noodzakelijk geweest, zoals ondermeer geluidsonderzoek, een verkennend bodemonderzoek, planschadeonderzoek en een energieonderzoek. Deze kosten dienen ten laste te komen van Hooghkamer. Spoelleiding Er is en spoelleiding nodig voor het gehele gebied om water in en uit het gebied te laten. Dit is als en aparte post opgenomen. Rentekosten Rentekosten van geïnvesteerde kapitalen kunnen in rekening worden gebracht via het exploitatieplan. Hierbij geldt dat eventuele renteopbrengsten in mindering moeten worden gebracht. De rentekosten/opbrengsten zijn thans nog niet geheel duidelijk en zijn daarom op nihil gesteld. 4.4

Exploitatiebijdrage per eigenaar

De exploitatiebijdrage per eigenaar zal worden vastgesteld op basis van de toerekening zoals deze is opgenomen in artikel 6.18 Wro. Op basis hiervan zijn uitgiftecategorieën vastgesteld, per categorie is een basiseenheid alsmede een gewichtsfactor bepaald. Aan de hand hiervan zijn per categorie het aantal gewogen eenheden bepaald, alsmede het totaal aantal gewogen eenheden. De berekening van de exploitatiebijdrage vindt plaats door het aantal gewogen eenheden per eigenaar te bepalen en deze te vermenigvuldigen met het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid. In de toelichting zal hierop nader worden ingegaan, De in het exploitatieplan opgenomen bijdragen zijn de bruto exploitatiebijdragen. Van deze bijdrage dient in ieder geval nog in mindering te worden gebracht de inbrengwaarde (inclusief de eventuele sloopkosten) en de mogelijk zelf te maken kosten.


46

p 50 van 403

NEXT

Naar aanleiding van de zienswijze is een aantal percelen toegevoegd aan het plangebied. Het gaat om percelen van particuliere eigenaren. De oppervlakte van die percelen is van dien aard dat het meenemen van de volledige oppervlakte leidt tot een onevenredig zware toedeling van kosten. Voor de werking van het exploitatieplan worden deze percelen afgetopt op een maximale oppervlakte van 600 m². 4.5

Aanbesteding

Op de aanbesteding van de in dit exploitatieplan genoemde werken en werkzaamheden zijn de aanbestedingsregels van de gemeente Teylingen van toepassing. Daarbij geldt ook dat als boven de drempel (2010 en 2011 € 4.845.000,= (excl. BTW)) behorend bij Richtlijn 2004/18/EG (“de Aanbestedingsrichtlijn”) en het BAO (Besluit aanbestedingsregels voor overheidsopdrachten) wordt uitgegaan, een Europese aanbestedingsplicht geldt. Dit houdt in dat de betreffende werken en/of werkzaamheden dan Europees zullen moeten worden aanbesteed volgens één van de procedures als omschreven in het BAO en de Aanbestedingsrichtlijn. Deze Europese aanbestedingsplicht geldt niet alleen in geval van opdrachtverlening door de gemeente, maar ook indien een private eigenaar de betreffende (bovendrempelige) werken wil uitvoeren en daartoe een beroep op zelfrealisatie doet. De gemeente is in dat geval, volgens de jurisprudentie van het Hof van Justitie van de Europese Unie, niet ontslagen van haar aanbestedingsverplichting. De gemeente zal deze aanbestedingsplicht dan, op grond van het bepaalde in artikel 6.13 lid 2 onder c Wro juncto artikel 6.2.9 Bro, doorleggen aan de betreffende private eigenaar. Dit betekent dat de private eigenaar de werkzaamheden dan in plaats van de gemeente Europees zal moeten aanbesteden volgens de procedures als omschreven in het BAO en de Aanbestedingsrichtlijn.


47

p 51 van 403

NEXT

5 Bouwfase 1 en hoofdinfrastructuur In dit hoofdstuk wordt de ontwikkeling van bouwfase 1 en de hoofdinfrastructuur nader toegelicht. Er wordt ingegaan op het ruimtegebruik, het programma, de kosten en de opbrengsten. 5.1

Ruimtegebruik en programma bouwfase 1

Ruimtegebruik Er is een berekening van het ruimtegebruik (in m²) per eigenaar voor (de toekomstige) bouwfase 1 gemaakt. In de onderstaande tabel is dit nader uitgewerkt: Eigenaar

Groen Fietspad Parkeren Uitgeefbaar Voetpad Woonstraat

Gemeente Teylingen

1.205

51

397

433

566


-

-

-

2.035

-

-

Interprojecta Vastgoed Best BV

-

-

-

5.160

-

153

H.G.W. Jansze

-

-

-

3.071

-

134

Vastgoed Teylingenmatrix BV

432

-

772

8.096

630

A. Jansze

-

-

-

951

-


-

-

-

600

-

TOTAAL

1.637

51

1.169

20.346

1.196

1.558

1.218 3.063

Programma Het woningbouwprogramma (in m²) voor bouwfase 1 is verdeeld over de verschillende huidige eigenaren zoals weergegeven in onderstaande tabel. In de tabel staan de namen van de personen die in bouwfase 1 eigendommen hebben.

Eigenaar

Beuk Goedkope 5,4 m koop

Beuk 6,0 m

Hoek

Gemeente Teylingen H.L.M.P. van der Hulst

466


835

2 1 kap

Vrijst.

98

129

204

158

851

24

3.291 3.071


2.560

291

894

770

2.782

799

A. Jansze

949

L.D. Vester (erven van )

600

Totaal

Sociaal app.

1569

H.G.W. Jansze

5.2

P.O.

1.301

2.560

449

1.745

892

6.202

6.189

1.003

Kosten bouwfase 1

Algemeen In deze paragraaf wordt ingegaan op de verschillende kostenposten in de grondexploitatie voor zover ze relevant zijn en betrekking hebben op bouwfase 1. Kosten verwerving Voor de inbrengwaarden van de gronden is uitgegaan van de werkelijke waarde van de onroerende zaak, welke is bepaald met inachtneming van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet (de zogenoemde verkeerswaarde). Hiervoor heeft een taxatie plaatsgevonden door een onafhankelijke taxateur. Op basis van de taxaties is AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

48

p 52 van 403

NEXT gebleken dat de waarde op basis van de toekomstige woningbouw meestal hoger is dan de waarde op basis van het huidige gebruik/bestemming. Dit geldt ook voor de gronden die zijn gelegen in fase 1. De totale inbrengwaarde voor bouwfase 1 is getaxeerd op circa € 2,3 miljoen. Sloop Alle bestaande opstallen in bouwfase 1 moeten worden gesloopt. Daarvoor is een bedrag geraamd van in totaal circa € 127.000,-. Hiervoor moet in ieder geval de loods op grond van Vastgoed Teylingenmatrix BV worden gesloopt. Verder dient ook de naastgelegen verharding te worden opgebroken en dient de beplanting te worden verwijderd. Milieukosten Er wordt in het gebied functioneel gesaneerd. De kosten voor de bodemsanering die worden toegerekend aan fase 1, worden geraamd op circa € 31.000,-. Dit bedrag is exclusief het verwijderen van de bestaande verharding en aanwezige nutsvoorzieningen. Kosten bouwrijp maken Voor het bouwrijp maken is een gesloten grondbalans voor het gehele project het uitgangspunt. De kosten voor het bouwrijp maken van bouwfase 1 bedragen ca. € 35.800,-. In onderstaand overzicht is opgenomen welke onderdelen onder het bouwrijp maken worden verstaan. Bouwrijp maken

Hoeveelheid

Eenheid

Bedrag/ eenheid

Opruimen / egaliseren

26.925

m2

€ 0,50

Ophogen

2.693

m3

€ 5,00

Grondverbetering groen / plantvakken

550

m2

€ 16,00

Kosten woonrijp maken De kosten voor het woonrijp maken van bouwfase 1 bedragen ca. € 781.000 en zijn in onderstaande tabel weergegeven. Daarbij worden de volgende opmerkingen gemaakt: • Voor de riolering is uitgegaan van een gescheiden stelsel; • Een nieuwe persleiding is niet nodig, wel wordt er bijgedragen aan de bestaande persleiding; • Voor de woonstraten en parkeren is uitgegaan van gebakken klinkers, betonstraatsteen, voor voetpaden/trottoir van tegels. De prijzen zijn inclusief kolken, trottoir- en opsluitbanden en cunetten alsmede overige afwerkingen; • Groen betreft een combinatie van gras, lage beplanting; • Bomen zijn jonge bomen. In verharding zijn de bomen voorzien van boomkransen, beluchting en speciale grond voor in de plantvakken; • Voor de lichtmasten geldt dat dit inclusief het aanbrengen van kabels is; • Straatmeubilair heeft betrekking op bankjes, prullenbakken en straatnaamborden. In onderstaand overzicht zijn de onderdelen opgenomen die onder woonrijp maken worden verstaan.


49

p 53 van 403

NEXT

Woonrijp maken

Hoeveelheid Eenheid

Persleiding

1

post

HWA + DWA

613

m1 weg

Bedrag/ eenheid € 9.295,51* € 375,00

Kabels en Leidingen

1

post

Bouwwegen

3.063

m2

€ 19.861,35 € 25,00

Woonstraat

3.063

m2

€ 60,00

Parkeren

1.169

m2

€ 50,00

Trottoir / voetpad

1.196

m2

€ 45,00

Fietspad

51

m2

€ 45,00

Nieuw groen (incl. struiken)

1.100

m2

€ 7,50

Bomen in groen

9

st

€ 275,00

Bomen in verharding

8

st

€ 750,00

Brandkranen

6

st

€ 950,00

Lichtmasten

25

st

€ 2.000,00

Speelplekken klein

1

st

€ 30.000,00

Ondergronds afvalstation

1

st

€ 7.500,00

Straatmeubilair

20.341

m2 uitgeefbaar

€ 1,83

* In dit bedrag is reeds rekening gehouden dat de persleiding voor 70% wordt toegerekend aan Hooghkamer. Buitenplanse kosten Een aantal kosten ten behoeve van bouwfase 1 wordt buiten het plangebied van Hooghkamer gemaakt. Het gaat hier met name om: - Een dertiental parkeerplaatsen langs de Jacoba van Beierenweg. Deze zijn ten behoeve van de woningen van Hooghkamer, maar vallen net buiten het bestemmingsplan “Hooghkamer 2011”. De hiermee gemoeide kosten worden geraamd op € 26.000,-. Dit bedrag is inclusief tijdelijke maatregelen, aanpassingen aan het bestaande trottoir, fietspad etc. - Het aansluiten van de woonstraat in fase 1a op het Mahlerpad alsmede aansluiting op de bestaande speelplek. In fase 1 gaat het om een bedrag van € 10.000,-. Planvoorbereidingskosten Voor de planvoorbereidingskosten is de plankostenscan voor het gehele plan Hooghkamer uitgevoerd. Voor wat betreft bouwfase 1 worden de kosten uit de plankostenscan naar rato van de oppervlakte plangebied opgenomen. Overige kosten De overige kosten betreffen de toerekening van de volgende onderdelen: - Planschade: voor planschade is een stelpost opgenomen van circa € 140.000,voor het gehele gebied Hooghkamer, deze wordt voor 40% naar bouwfase 1 toegerekend. Het gaat hierbij om planschade t.b.v. woningbezitters langs de Jacoba van Beierenweg en bewoners van de randen van de bestaande woonwijk Hoogh Teylingen; - Tijdelijk beheer: over alle aan te leggen verhardingen en water wordt een bedrag van € 2 per m² gerekend voor tijdelijk beheer. Bij tijdelijk beheer valt bijvoorbeeld te denken aan wegafzettingen en omleidingen; - Ambtelijke begeleidingskosten van onderzoeken: de kosten worden over het gehele gebied verdeeld, naar rato van opbrengstpotentie; - Kosten van onderzoeken, zoals de verrichte bodemonderzoeken, geluidsonderzoeken worden verdeeld naar het opbrengend vermogen.


50

p 54 van 403

NEXT 5.3

Opbrengsten bouwfase 1

De opbrengsten in bouwfase 1 van het plan Hooghkamer zijn in de onderstaande tabel uitgewerkt. De grondopbrengsten per woningtype zijn bepaald op basis van een “residuele berekening”. Hierbij dient te worden opgemerkt dat er per woning een additionele kostenpost van € 4.500,- voor duurzaamheid is opgenomen. Aangezien er een bepaalde hoeveelheid m² van een bepaald woningtype in het plan is opgenomen, is te bepalen hoeveel de opbrengst per m² van een bepaald type is. De woningtypen, de aantallen m², de prijs per eenheid en de bijbehorende opbrengsten zijn weergegeven in de onderstaande tabel. Type

5.4

Aantal m2

Prijs per m2

Opbrengsten

Middelduur 5,4 vs

1.301

€ 411

€ 535.169

Goedkope koop

2.560

€ 339

€ 867.840

Middelduur 6,0 vs

449

€ 590

€ 264.910

Hoekwoningen

1.745

€ 402

€ 701.490

2&1 kap

892

€ 521

€ 464.732

Vrijstaand

6.202

€ 449

€ 2.786.301

Sociaal appartement

1.003

€ 385

€ 386.559

Particulier OG

6.189

€ 550

€ 3.403.950

Hoofdinfrastructuur

Algemeen In deze paragraaf wordt ingegaan op de verschillende kostenposten in de grondexploitatie voor zover ze relevant zijn en betrekking hebben op de hoofdinfrastructuur. In de hoofdinfrastructuur zijn geen opbrengsten gerekend. Kosten verwerving Voor de inbrengwaarden van de gronden is uitgegaan van de geobjectiveerde werkelijke waarde van de gronden. Hiervoor heeft een taxatie plaatsgevonden door een onafhankelijke taxateur. Op basis van de taxaties is gebleken dat de waarde op basis van de toekomstige woningbouw meestal hoger is dan de waarde op basis van het huidige gebruik/bestemming. De totale inbrengwaarde voor de hoofdinfrastructuur is getaxeerd op circa € 7,2 miljoen. Sloop Alle bestaande opstallen in de hoofdinfrastructuur moeten worden gesloopt. Daarvoor is een bedrag geraamd van in totaal circa € 76.000,-. Dit zijn opstallen die gelegen zijn in het toekomstige park. Voor het opruimen van groen en opbreken van eventuele bestaande riolering is een bedrag van ca. € 75.000,- geraamd. Milieukosten Er wordt in het gebied functioneel gesaneerd. De kosten voor de bodemsanering die aan de hoofdinfrastructuur worden toegerekend, worden geraamd op circa € 133.000. Er is sprake van een toerekening aangezien nog niet exact bekend is waar gesaneerd moet worden. Dit bedrag is exclusief het verwijderen van de bestaande verharding en aanwezige nutsvoorzieningen. Kosten bouwrijp maken Voor het bouwrijp maken is een gesloten grondbalans voor het gehele project het uitgangspunt. Dit betekent dat bijvoorbeeld de gronden die vrijkomen bij het graven van de waterlopen worden gebruikt voor het ophogen of het dempen van bestaand water dat niet in stand blijft. Voor de hoofdstructuur betekent dit dat er meer grond ontgraven dan aangevoerd moet worden. Zulks met uitzondering van grond voor de plantvakken. De kosten voor het bouwrijp maken van de hoofdinfrastructuur


51

p 55 van 403

NEXT bedragen ca. € 1,9 mln., een vermindering van circa € 4 ton als gevolg van het bijstellen van de post voorbelasting. Bouwrijp maken

Hoeveelheid Eenheid

Bedrag/ eenheid


116.689

m2

€ 0,50

Ophogen

11.669

m3

€5

Graven waterloop

56.073

m3

€ 15

Graven natuurlijke oevers waterloop

6.672

m2

€ 21

Voorbelasting

36.666

m3

€ 12,50

Dempen water

1

post


22.071

m2

€ 26.166 € 16

Kosten woonrijp maken De kosten voor het woonrijp maken van de hoofdinfrastructuur bedragen ca. € 5,3 mln. en zijn in onderstaande tabel weergegeven. Daarbij worden de volgende opmerkingen gemaakt: • Voor de woonstraten is uitgegaan van gebakken klinkers. De prijzen zijn inclusief kolken, trottoir- en opsluitbanden en cunetten alsmede overige afwerkingen; • Groen betreft een combinatie van gras en overige beplanting; • Volledige herprofilering van de Componistenlaan; • Voor de lichtmasten geldt dat dit inclusief het aanbrengen van kabels is. Woonrijp maken

Hoeveelheid Eenheid

Persleiding

1

post

HWA + DWA

1.270

m1 weg

Bedrag/ eenheid € 40.285,37* € 375,00

Kabels en Leidingen

1

post

Bouwwegen

22.367

m2

€ 86.076,18 € 25,00

Woonstraat

6.352

m2

€ 60,00

Trottoir / voetpad

1.510

m2

€45,00

Wijkontsluitingsweg

32.030

m2

Opslag rotonde 2 & 3

3

st

Fietspad

3.628

m2

€ 45,00

Duikers

112

m1

€ 1.250,00

Beschoeiing natuurlijke laag

726

m1

€ 87,50

€ 60,00 € 150.000,00

Opknappen bestaand groen

800

m2

€ 5,00

Aanleg nieuw groen

44.142

m2

€ 7,50

Bomen in groen

278

st

€ 275,00

Bomen in verharding

10

st

€ 750,00

Lichtmasten

97

st

€ 2.000,00

Speelplekken groot

3

st

€ 80.000,00

Speelplekken klein

4

st

€ 30.000,00

* In dit bedrag is reeds rekening gehouden dat de persleiding voor 70% wordt toegerekend aan Hooghkamer. Buitenplanse kosten Een aantal kosten ten behoeve van de hoofdinfrastructuur wordt buiten het plangebied van Hooghkamer gemaakt. De kosten daarvan worden verdeeld over het gehele plangebied. Het gaat hier met name om: AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

52

p 56 van 403

NEXT -

Het aanleggen van groen en water buiten op gronden van Railinfratrust BV. Totaal ca. € 62.000,-; De aankoop van gronden ten behoeve van natuurwaardencompensatie. Deze kosten worden toebedeeld naar rato van oppervlak van de hoofdinfrastructuur en bouwfase 2 en 3. In totaal wordt 37% van de totale kosten voor natuurwaardencompensatie toebedeeld aan de hoofdinfrastructuur. Dit is een bedrag van ca. € 830.000,-.

Planvoorbereidingskosten Voor de planvoorbereidingskosten is de plankostenscan voor het gehele plan Hooghkamer uitgevoerd. De kosten daarvan worden over het gehele plangebied omgeslagen naar de hoeveelheid m2 ruimtegebruik. Het gaat voor de hoofdinfrastructuur om een bedrag van circa € 2,5 mln. Overige kosten De overige kosten betreffen onder meer de volgende onderdelen: - Planschade: er wordt gerekend op totaal circa € 140.000,- aan planschadekosten. Met name door de gevolgen van de realisatie van de wijkontsluitingsweg en de doortrekking van de Componistenlaan kunnen potentiële claims van bewoners ontstaan; - Tijdelijk beheer: over alle aan te leggen verhardingen en water wordt een bedrag van € 2 per m² gerekend voor tijdelijk beheer. Bij tijdelijk beheer valt bijvoorbeeld te denken aan wegafzettingen en omleidingen; Uitvoering hoofdinfrastructuur In het exploitatieplan is uitgegaan van een drietal rotonden. De betreffende rotonden worden noodzakelijk geacht als gevolg van de realisatie van het project Hooghkamer. De noodzaak voor het wegprofiel en de kruispunten in het ontwerp van de wijkontsluitingsweg is getoetst. De basis voor de toets is het resultaat van de verkeersscan van RBOI. Het opgenomen profiel van de wijkontsluitingsweg is noodzakelijk als gevolg van de ligging van de weg buiten de bebouwde kom. Het beleid van de gemeente brengt tevens met zich mee dat de weg moet voldoen aan de gestelde CROW richtlijnen inzake wegen buiten de bebouwde kom. Het gekozen profiel voldoet aan deze normen. De noodzaak voor de rotonde ter plaatse van de aansluiting met de Jacoba van Beierenweg is getoetst op basis van het resultaat van een verkeersscan. De conclusie is dat de realisatie van Hooghkamer de aanleg van de rotonde noodzakelijk maakt en dat daarmee de kosten ten laste van Hooghkamer dienen te komen. Voor Engelse tuin zou de rotonde niet nodig zijn.


53

p 57 van 403

NEXT

6 Resultaat en toerekening 6.1

Omvang kostenverhaal en resultaat

Om te berekenen hoeveel kosten verhaalbaar zijn, is het allereerst van belang om te weten welke kosten verhaalbaar zijn. De kostensoorten in het Bro maken duidelijk welke kosten in beginsel verhaalbaar zijn in het exploitatieplan. Om kosten daadwerkelijk in het exploitatieplan te mogen opnemen, zullen de kosten echter ook bij de betreffende locatie moeten horen. Er zijn drie criteria waaraan de gemeente moet voldoen om kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen bij een bepaalde exploitatie in rekening te kunnen brengen via het exploitatieplan. Deze zijn: • Profijt; • Toerekenbaarheid; • Proportionaliteit. De exploitatieopzet kent een eindwaarde en contante waardeberekening. Indien wordt uitgegaan van alleen de nominale kosten en opbrengsten ontstaat een nominaal resultaat van circa € 7,4 mln. positief. Rekening houdend met invloed van kosten- en opbrengstenstijging en rente ontstaat een positief saldo van circa € 4,5 mln. op eindwaarde per 31-12-2023. Op netto contante waarde per 1-1-2011 bedraagt het positief resultaat circa € 2,5 mln. De contante waarde van de kosten is lager dan de contante waarde van de opbrengsten waardoor 100% van de kosten van het plan kunnen worden verhaald op de ontwikkelende partijen. 6.2 6.2.1

Toerekening van de kosten (artikelen 6.18, 6.16 en 6.19 Wro)

Toerekenen van de kosten op basis van artikel 6.18 en 6.16 Wro Om ook onrendabele delen te kunnen ontwikkelen is er een systematiek ontwikkeld, waarbij er een vereveningsmethodiek wordt toegepast. De kosten worden omgeslagen over alle uitgeefbare gronden waarop de in het Bro omschreven bouwplannen zijn voorzien. Artikel 6.18 Wro gaat ten behoeve van het bepalen van de exploitatiebijdrage uit van een vijftal stappen, namelijk: 1. Het vaststellen van uitgiftecategorieën in het exploitatieplan (lid 1); 2. Het vaststellen van een basiseenheid per te onderscheiden categorie (lid 2); 3. Het vaststellen van gewogen eenheden, door de basiseenheid te vermenigvuldigen per een vastgestelde gewichtsfactor (lid 3); 4. Het optellen van alle gewogen eenheden in het exploitatiegebied (lid 4); 5. Het bepalen van het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid (lid 5). Stap 1:

Het vaststellen van uitgiftecategorieën in het exploitatieplan (artikel

6.18 lid 1 Wro) Artikel 6.18 lid 1 Wro geeft aan dat allereerst de uitgiftecategorieën moeten worden vastgesteld. De reden daarvoor is gelegen in het feit dat de opbrengstpotentie per uitgeefbaar bouwperceel kan verschillen. In het geval van Hooghkamer zijn er 15 uitgiftcategorieën vastgesteld. De vastgestelde uitgiftecategorieën die in Hooghkamer van toepassing zijn, worden bij stap 2 aangegeven. Stap 2:

Het vaststellen van een basiseenheid per te onderscheiden categorie

(artikel 6.18 lid 2 Wro) Vervolgens geeft artikel 6.18 lid 2 Wro aan dat per uitgiftecategorie een basiseenheid moet worden vastgesteld. De gemeente heeft ervoor gekozen om als basiseenheid te kiezen 1 m² uitgeefbaar grondoppervlakte. In onderstaande tabel zijn de uitgiftecategorieën opgenomen samen met de basiseenheid per categorie.


54

p 58 van 403

NEXT

Uitgiftecategorie

Basiseenheid

Sociaal 5,4 huur

1 m² uitgeefbaar grondoppervlakte

Sociaal 5,4 koop


Middelduur 5,4 vs


Middelduur 5,7 vs


Middelduur 6,0 vs


Duur 7,5 vs


Hoekwoningen


2&1 kap


Vrijstaand


Sociaal appartement


Middelduur appartement vs huur


Middelduur appartement vs koop


Goedkope koop


Particulier OG


Sociale voorzieningen


Stap 3: Het vaststellen van gewogen eenheden (artikel 6.18 lid 3 Wro) De derde stap, artikel 6.18 lid 3 Wro, is het vaststellen van gewogen eenheden. Deze gewogen eenheden kunnen eerst worden vastgesteld indien er een gewichtsfactor wordt vastgesteld. Een gewogen eenheid is de vermenigvuldiging van de basiseenheid maal de vastgestelde gewichtsfactor. Deze gewichtsfactor wordt bepaald door de netto contante waarde van de uitgifteprijs per basiseenheid per uitgiftecategorie af te zetten tegen een “basiscategorie”. In het geval van Hooghkamer is ervoor gekozen om als “basiscategorie” te kiezen voor de categorie waarvan de netto contante waarde het laagst is, zijnde de categorie sociale voorzieningen. De gewichtsfactor van deze categorie bedraagt derhalve 1,0000. De andere gewichtsfactoren worden berekend door de netto contante waarde van de uitgifteprijs af te zetten tegen de netto contante waarde van de uitgifteprijs van de sociale voorzieningen. Ter voorbeeld de categorie sociaal 5,4 huur. De netto contante waarde van de uitgifteprijs bedraagt € 142,16. De gewichtsfactor van deze uitgiftecategorie is € 142,16/€ 132,34 = 1,0742. De gewogen eenheden worden bepaald door de basiseenheid te vermenigvuldigen met de gewichtsfactor. Nu de basiseenheid 1 m¹ uitgeefbaar grondoppervlakte is, is de gewichtsfactor gelijk aan de gewogen eenheid. Door het totaal oppervlakte in m² te vermenigvuldigen met de gewogen eenheid, wordt het totaal aantal gewogen eenheden per uitgiftecategorie bepaald. In onderstaande tabel zijn de resultaten weergegeven. Uitgiftecategorie art. 6.18 lid 1 Wro





Sociaal 5,4 huur

1 m² uitgeefbaar

€ 142,16

1,0742

10.694

11.487,37

Sociaal 5,4 koop

1 m² uitgeefbaar

€ 182,80

1,3813

7.194

9.936,91

Middelduur 5,4 vs

1 m² uitgeefbaar

€ 392,00

2,9620

1.301

3.853,55

Middelduur 5,7 vs

1 m² uitgeefbaar

€ 506,47

3,8270

1.090

4.171,38

Middelduur 6,0 vs

1 m² uitgeefbaar

€ 509,75

3,8517

23.210

89.398,08


55

p 59 van 403

NEXT

Duur 7,5 vs

1 m² uitgeefbaar

€ 473,07

3,5746

3.266

11.674,64

Hoekwoningen

1 m² uitgeefbaar

€ 347,23

2,6237

4.959

13.010,80

2&1 kap

1 m² uitgeefbaar

€ 455,74

3,4436

25.613

88.200,48


1 m² uitgeefbaar

€ 387,29

2,9264

27.841

81.473,54

1 m² uitgeefbaar

€ 335,50

2,5351

4.398

11.149,20

1 m² uitgeefbaar

€ 143,21

1,0821

743

804,03

1 m² uitgeefbaar

€ 183,18

1,3842

3.995

5.529,68

Goedkope koop

1 m² uitgeefbaar

€ 304,59

2,3015

9.704

22.333,99


1 m² uitgeefbaar

€ 490,51

3,7063

18.481

68.496,73

1 m² uitgeefbaar

€ 132,34

1,0000

1.200

1.200,00

Totaal

422.720,38 art. 6.18 lid 143.689 4 Wro

*In het voorgaande is reeds aangegeven dat nu de basiscategorie 1 m¹ uitgeefbaar is, de gewichtsfactor gelijk is aan een gewogen eenheid per uitgiftecategorie. Stap 4:

Het optellen van alle gewogen eenheden in het exploitatiegebied

(artikel 6.18 lid 4 Wro) Artikel 6.18 lid 4 Wro geeft aan dat vervolgens alle gewogen eenheden bij elkaar opgeteld moeten worden. In de voorgaande stap zijn de gewogen eenheden per uitgiftecategorie bepaald. Door deze bij elkaar op te tellen wordt het totaal aantal gewogen eenheden verkregen binnen het exploitatiegebied van Hooghkamer, zijnde 422.720,38 gewogen eenheden. Stap 5:

Het bepalen van het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid (artikel

6.18 lid 5) De laatste stap (artikel 6.18 lid 5 Wro) is het bepalen van het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid. Het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid is het ten hoogste verhaalbare bedrag, bedoeld in artikel 6.16 Wro, gedeeld door het overeenkomstig het vierde lid berekende aantal. In artikel 6.16 Wro wordt aangegeven dat indien in een exploitatieplan het bedrag van de aan de exploitatie verbonden kosten, verminderd met de door de gemeente in verband met die exploitatie ontvangen of te ontvangen subsidies en bijdragen van derden, hoger is dan het in het exploitatieplan opgenomen bedrag van de opbrengsten van die exploitatie, de gemeente die kosten slechts kan verhalen tot maximaal het bedrag van die opbrengsten. In het voorgaande is reeds aangegeven dat het totaal aan te verhalen kosten € 53.401.836,-, bedraagt, netto contant, prijspeil 1 januari 2011. Er is geen sprake van subsidies of bijdragen van derden, zodat het totaal te verhalen bedrag aan kosten niet neerwaarts bijgesteld behoeft te worden. Het in het exploitatieplan opgenomen bedrag van de opbrengsten bedraagt € 55.944.300, netto contant, prijspeil 1 januari 2011. Nu de kosten lager zijn dan de opbrengsten kan de gemeente de kosten volledig verhalen op de grondeigenaren binnen het plangebied van Hooghkamer. Het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid (zoals bedoeld in artikel 6.18 lid 5) is het totale bedrag aan verhaalbare kosten, zijnde € 53.401.836,-, gedeeld door het AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

56

p 60 van 403

NEXT totaal aantal gewogen eenheden, zijnde 422.720,38. Het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid bedraagt € 126,33. 6.2.2

Bepalen exploitatiebijdrage per eigenaar op basis van artikel 6.19 Wro In het voorgaande is de toerekening van de kosten besproken. De bepaling van de daadwerkelijke exploitatiebijdrage vindt plaats aan de hand van artikel 6.19 Wro. Als eerste dient de bruto exploitatiebijdrage te worden bepaald aan de hand van de methode die in artikel 6.19 Wro staat aangegeven. Uit artikel 6.19 Wro volgt dat er een tweetal methoden bestaat, namelijk: 1. De exploitatiebijdrage wordt berekend door het aantal gewogen eenheden dat in het exploitatieplan is toebedeeld aan de in de vergunningaanvraag bedoelde gronden te vermenigvuldigen met het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid; 2. De exploitatiebijdrage wordt berekend door het aantal gewogen eenheden dat is opgenomen in de vergunningaanvraag te vermenigvuldigen met het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid indien dit tot een hoger aantal gewogen eenheden leidt. Op basis van artikel 6.19 Wro moet een aantal situaties worden onderscheiden voor de berekening van de bruto exploitatiebijdrage. Deze zijn in onderstaande tabel opgenomen. Aantal gewogen eenheden 1

2

3

Het aangevraagde bouwprogramma en daarmee het aantal gewogen eenheden is gelijk aan de berekening van het exploitatieplan. Het aangevraagde bouwprogramma is afwijkend van het exploitatieplan en heeft als gevolg van een andere typering van de woningen een lager aantal gewogen eenheden. Het aangevraagde bouwprogramma is afwijkend van het exploitatieplan en heeft als gevolg van een andere typering van de woningen een hoger aantal gewogen eenheden.

Uitgangspunt berekening exploitatiebijdrage Het exploitatieplan

Het exploitatieplan

De aanvraag omgevingsvergunning

Nu de bruto exploitatiebijdrage kan worden berekend, dient deze nog te worden gecorrigeerd om zodoende de verschuldigde netto exploitatiebijdrage te kunnen bepalen. Artikel 6.19 Wro geeft aan dat een tweetal zaken op de bruto exploitatiebijdrage in mindering gebracht moeten worden, namelijk: 1. de inbrengwaarde van de in de vergunningaanvraag bedoelde gronden, geraamd overeenkomstig de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet voor zover deze niet volgens het exploitatieplan buiten het kostenverhaal blijven; 2. de kosten die in verband met de exploitatie van de betreffende gronden door de aanvrager zijn gemaakt, welke kosten voor de berekening van het te verhalen bedrag niet hoger kunnen zijn dan de raming van die kosten in het exploitatieplan. De correctie voor zelf uit te voeren werkzaamheden is ingevolge artikel 6.19 onder b Wro beperkt tot door de vergunningaanvrager op dat moment reeds gemaakte kosten. Er kan dus geen aftrek plaats vinden voor later door de vergunninghouder nog zelf te maken kosten. Voor dat laatste zal artikel 6.22 Wro moeten worden toegepast, of een posterieure overeenkomst moeten worden gesloten. Op voorhand is niet aan te geven welke omgevingsvergunning een grondeigenaar zal indienen, zodat ook niet het aantal gewogen eenheden per omgevingsvergunning kan worden bepaald. Het is alleen mogelijk om de gehele exploitatiebijdrage voor het gehele plangebied aan te geven. Hierbij is geen rekening gehouden met eventueel gemaakte kosten, aangezien ten tijde van het vaststellen niet bekend is of er al sprake is van gemaakte kosten door de betreffende eigenaren.


57

p 61 van 403

NEXT Om de exploitatiebijdrage te kunnen bepalen moet men kijken naar de feitelijke situatie. De toegerekende verhaalbare kosten worden gecorrigeerd met de inbrengwaarde van de uit te geven gronden. Deze inbrengwaarde wordt in mindering gebracht bij een exploitatiebijdrage ten behoeve van een omgevingsvergunning of een posterieure overeenkomst. In bijlage 9 is een berekening van de bruto exploitatiebijdrage per eigenaar opgenomen op basis van de methodiek als bedoeld in de artikelen 6.18, 6.16 en 6.19 Wro. In de betreffende berekening is tevens de netto exploitatiebijdrage opgenomen. In bijlage 10 zijn de berekeningen per bouwfase opgenomen. 6.3

Toerekening specifieke onderdelen

Alle kosten voor de hoofdinfrastructuur dienen volledig te worden toegerekend aan Hooghkamer. De hoofdinfrastructuur is gelegen binnen de grenzen van het plangebied en er is geen profijt aanwezig voor gebieden/wijken buiten het plangebied. Aangezien de gemeente de hoofdinfrastructuur aanlegt vindt er geen aftrek plaats in het geval van zelfrealisatie. Ter meerdere abstractie wordt verwezen naar het stedenbouwkundig plan. Het park zoals dat centraal in het gebied is gelegen is bedoeld als een groene ruimte voor het project Hooghkamer. De raad heeft op 31 mei 2007 het Regionaal beleidskader Duurzame Stedenbouw vastgesteld. Binnen de gemeente is beleid dat een volgende uitbreiding een groene wijk dient te zijn. De omvang van de groene ruimte binnen Hooghkamer is een gevolg van het beleid. De kosten dienen derhalve ten laste van Hooghkamer te komen. Wijkontsluitingsweg De wijkontsluitingsweg is een weg die ten behoeve van de ontsluiting van Hooghkamer is en niet een weg die wordt doorgetrokken. Deze wijkontsluitingsweg is gelegen buiten de bebouwde kom en dient als zodanig te voldoen aan de eisen die aan een dergelijke weg worden gesteld door het CROW. De weg voldoet aan deze eisen. De gemeente is zich ervan bewust dat als in de toekomst mogelijk een Noordelijke Randweg wordt gemaakt er een herberekening van de kosten aan Hooghkamer dient plaats te vinden.


58

p 62 van 403

NEXT

7 Juridische aspecten In dit hoofdstuk wordt ingaan op de rechtsgevolgen van het exploitatieplan, de vaststellingsprocedure en de herzieningsprocedure. 7.1

Rechtsgevolgen

Een exploitatieplan heeft een aantal rechtsgevolgen. Het belangrijkste is dat aan de omgevingsvergunning een voorschrift kan worden verbonden tot betaling van een exploitatiebijdrage. In de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht is voorts geregeld dat een omgevingsvergunning geweigerd moet worden bij strijdigheid met een exploitatieplan. In de Woningwet wordt eveneens geregeld dat zolang een exploitatieplan niet onherroepelijk is, het College van burgemeester en wethouders een aanvraag om een omgevingsvergunning moet aanhouden. 7.2

Procedures

Bestemmingsplan In artikel 3.1 lid 2 Wro is geregeld dat een bestemmingsplan een maximale looptijd heeft van 10 jaar. De gemeenteraad heeft de bevoegdheid om, indien zij van oordeel is dat de in het bestemmingsplan aangewezen bestemmingen en de met het oog daarop gegeven regels in overeenstemming zijn met een goede ruimtelijke ordening, in afwijking van het tweede lid, te besluiten tot verlenging van de periode van tien jaar, genoemd in dat lid, met tien jaar. Het Ministerie van VROM is van oordeel dat uit de jurisprudentie moet worden afgeleid dat, uit een oogpunt van rechtszekerheid, een nieuwe bestemming binnen 10 jaar uitgevoerd moet kunnen worden, althans er moet een reëel zicht zijn op uitvoering binnen 10 jaar. Daarbij kan uitvoering zo worden gelezen dat gestart moet zijn met de feitelijke uitvoering, bijvoorbeeld het bouwrijp maken. De exploitatie op zich mag dus nog wel enkele jaren doorlopen. Een bestemmingsplan moet er daarom in voorzien dat er binnen 10 jaar moet zijn gestart met de realisatie. Het exploitatieplan gaat uit van een ontwikkeling binnen een periode van de bedoelde 10 jaar, in ieder geval zal een start zijn gemaakt met alle onderdelen van het gebied binnen deze periode van 10 jaar. Vaststellingsprocedure exploitatieplan Het exploitatieplan is voorbereid met inachtneming van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht, met dien verstande dat de kennisgeving van de terinzagelegging tevens is geschied aan degenen die in het kadaster als eigenaar van de gronden in het exploitatiegebied staan vermeld. Het ontwerp van het exploitatieplan en het ontwerpbesluit tot vaststelling van het exploitatieplan hebben gedurende 6 weken (vanaf 5 november 2010) ter inzage gelegen in de gemeente Teylingen. Gedurende deze periode hebben belanghebbenden hun zienswijze mondeling of schriftelijke naar voren kunnen brengen bij de gemeenteraad. De ingediende zienswijzen op het bestemmingsplan en het exploitatieplan heeft een aantal aanpassingen aan zowel het bestemmingsplan als het exploitatieplan tot gevolg gehad. Het bestemmingsplan “Hooghkamer 2011” en het bijbehorende exploitatieplan “Hooghkamer 2011” zijn gewijzigd vastgesteld door de gemeenteraad op 23 juni 2011. In verband met de gewijzigde vaststelling zal het besluit tot vaststelling 6 weken na de vaststelling bekend worden gemaakt. Tegen het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan “Hooghkamer 2011” kan beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. De beroepstermijn vangt aan de dag nadat het besluit tot vaststelling bekend is gemaakt. Het indienen van een beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak brengt niet met zich mee dat het besluit tot vaststelling niet in werking treedt. Het besluit tot AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

59

p 63 van 403

NEXT vaststelling van het exploitatieplan treedt in werking met ingang van de dag na die waarop de beroepstermijn afloopt. Het bestemmingsplan en het bijbehorende exploitatieplan worden voor het instellen van beroep als één besluit aangemerkt. Ten aanzien van het exploitatieplan geldt dat als belanghebbende alleen wordt aangemerkt degene die een grondexploitatieovereenkomst heeft gesloten met betrekking tot in het besluit opgenomen gronden of de eigenaar van de gronden. Er staat echter geen beroep open als geen zienswijze is ingediend, tenzij het beroep zich richt tegen een wijziging bij de vaststelling van het exploitatieplan. Verder wordt voor alle kadastrale percelen waarvoor de verplichting bestaat aan een omgevingsvergunning een voorschrift tot betaling van een exploitatiebijdrage te verbinden, een aantekening ingeschreven in het gemeentelijke register van publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken. Herzieningsprocedure Het exploitatieplan moet ten minste eenmaal per jaar worden herzien, voor het eerst binnen een jaar na het onherroepelijk worden van het exploitatieplan, totdat alle werken, werkzaamheden en bouwwerken die voorzien zijn in het exploitatieplan zijn gerealiseerd. Deze herziening vindt plaats los van het bestemmingsplan. Alleen indien de herziening van het exploitatieplan zou leiden tot strijdigheid met het bestemmingsplan, moet tegelijkertijd het bestemmingsplan herzien worden. De gemeente zal het exploitatieplan minimaal jaarlijks herzien. Hierbij geldt dat de gemeente het exploitatieplan tevens zal herzien indien de bestemmingen nader worden uitgewerkt middels uitwerkingsplannen. Toepassen wijzigingsbevoegdheid In het bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten aanzien van het maximaal aantal woningen. In het geval deze wijzigingsbevoegdheid wordt toegepast, dan heeft dat gevolgen voor het onderhavige exploitatieplan. Artikel 6.12 Wro geeft aan dat de gemeente bij een wijzigingsplan tevens een exploitatieplan dient vast te stellen. Dat laatste exploitatieplan ziet dan op de gronden die zijn betrokken in het wijzigingsplan. Nu deze gronden echter ook zijn betrokken in onderhavige exploitatieplan, dient het onderhavige exploitatieplan te worden herzien ingeval toepassing wordt gegeven aan de wijzigingsbevoegdheid.


60

p 64 van 403

NEXT



61

p 65 van 403

NEXT



62

p 66 van 403

NEXT



63

p 67 van 403

NEXT



64

p 68 van 403

NEXT



65

p 69 van 403

NEXT



66

p 70 van 403

NEXT



67

p 71 van 403

NEXT



68

p 72 van 403

NEXT



69

p 73 van 403

NEXT


70

p 74 van 403

NEXT

De eerste stap in de berekening van de exploitatiebijdragen per eigenaar is het bepalen van de basiseenheden per uitgiftecategorie per eigenaar, een en ander op basis van de artikelen 6.18 lid 1 en 2 Wro om zodoende de gewogen eenheden te kunnen bepalen.

02 5X JANSZE

03 HGW JANSZE

04 A. JANSZE

05 GJ VAN DER HULST PROJECTONTWIKKE LING BV

06 GEMEENTE TEYLINGEN

07 JG GROEN IN T WOUD

08 HOOGHEEMRAADSC HAP VAN RIJNLAND

09 WOONSTICHTING STEK

10 HLMP VAN DER HULST

a. Sociaal 5,4 huur

5.391

-

-

-

3.509

-

-

-

1.794

-

b. Sociaal 5,4 koop

2.840

-

-

-

2.239

143

-

-

1.972

-

c. Middelduur 5,4 vs

835

-

-

-

-

-

-

-

-

466

d. Middelduur 5,7 vs

566

-

-

-

524

-

-

-

-

-

e. Middelduur 6,0 vs

14.551

-

1.362

209

6.796

-

-

1

-

-

f. Duur 7,5 vs

3.266

-

-

-

-

-

-

-

-

-

g. Hoekwoningen

4.053

-

-

-

-

12

-

-

-

-

h. 2&1 kap

13.008

844

545

-

5.735

367

-

-

-

-

i. Vrijstaand

13.524

25

1.632

-

8.802

137

26

73

-

-

449

-

-

-

2.946

204

-

-

-

-

k. Middelduur appartement vs huur

-

-

-

-

743

-

-

-

-

-

l. Middelduur appartement vs koop

2.162

-

-

-

1.833

-

-

-

-

-

m. Goedkope koop

2.377

-

-

220

3.243

1.304

-

-

-

-

n. Particulier OG

5.039

789

3.545

949

781

657

-

75

2.295

1.569

-

-

-

-

1.200

-

-

-

-

-

68.061

1.658

7.084

1.378

38.351

2.824

26

149

6.061

2.035

UITGIFTECATEGORI E

01 INTERPROJECTA VASTGOED BEST BV

BASISEENHEDEN PER UITGIFTECATEGORIE PER EIGENAAR (ARTIKEL 6.18 LID 1 EN 2 Wro)

j. Sociaal appartement

Sociale voorzieningen Totaal


71

p 75 van 403

NEXT

De volgende stap is om, conform artikel 6.18 lid 3 Wro, per eigenaar per uitgiftecategorie de gewogen eenheden te bepalen. Hiertoe zijn de oppervlakten van de basiseenheden per categorie per eigenaar vermenigvuldigd met de gewichtsfactor (=gelijk aan de gewogen eenheid per basiseenheid). In onderstaande tabel is aangegeven per categorie hoeveel gewogen eenheden een eigenaar heeft. Tevens zijn de gewogen eenheden per categorie per eigenaar bij elkaar opgeteld (artikel 6.18 lid 4 Wro).

02 5X JANSZE

03 HGW JANSZE

04 A. JANSZE







11 VASTGOED TEYLINGENMATRIX BV

12 AM VAN SCHOOTEN

13 L.D. VESTER

14 T. TEEUWEN

Totaal

a. Sociaal 5,4 huur

5.790,95

-

-

-

3.769,33

-

-

-

1.927,09

-

-

-

-

-

11.487,37

b. Sociaal 5,4 koop

3.922,83

-

-

-

3.092,68

197,52

-

-

2.723,88

-

-

-

-

-

9.936,91


2.473,26

-

-

-

-

-

-

-

-

1.380,29

-

-

-

-

3.853,55


2.166,06

-

-

-

2.005,33

-

-

-

-

-

-

-

-

-

4.171,38


56.046,17

-

5.246,02

805,01

26.176,19

-

-

3,85

-

-

1.120,85

-

-

-

89.398,08

f. Duur 7,5 vs

11.674,64

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

11.674,64

g. Hoekwoningen

10.633,75

-

-

-

-

31,48

-

-

-

-

2.345,56

-

-

-

13.010,80

h. 2&1 kap

44.794,12

2.906,38

1.876,75

-

19.748,95

1.263,79

-

-

-

-

2.651,56

14.958,92

-

-

88.200,48

i. Vrijstaand

39.576,46

73,16

4.775,86

-

25.758,06

400,92

76,09

213,63

-

-

8.141,21

2.458,16

-

-

81.473,54

j. Sociaal appartement k. Middelduur appartement vs huur l. Middelduur appartement vs koop

1.138,24

-

-

-

7.468,29

517,15

-

-

-

-

2.025,51

-

-

-

11.149,20

-

-

-

-

804,03

-

-

-

-

-

-

-

-

-

804,03

2.992,53

-

-

-

2.537,15

-

-

-

-

-

-

-

-

-

5.529,68

m. Goedkope koop

5.470,72

-

-

506,34

7.463,84

3.001,19

-

-

-

-

5.891,90

-

-

-

22.333,99

18.676,21

2.924,30

13.138,95

3.517,31

2.894,65

2.435,06

-

277,97

8.506,03

5.815,24

-

5.863,42

2.223,80

2.223,80

68.496,73

-

-

-

-

1.200,00

-

-

-

-

-

-

-

-

-

1.200,00

205.355,93

5.903,84

25.037,59

4.828,65

102.918,49

7.847,12

76,09

495,45

13.157,01

7.195,52

22.176,59

23.280,51

2.223,80

UITGIFTECATEGORI E


GEWOGEN EENHEDEN PER UITGIFTECATEGORIE PER EIGENAAR (ARTIKEL 6.18 LID 3 Wro)

n. Particulier OG Sociale voorzieningen Totaal (6.18 lid 4 Wro)


72

2.223,80 422.720,38

p 76 van 403

NEXT

De laatste stap om te komen tot de bruto exploitatiebijdrage per eigenaar is de in de voorgaande tabel gewogen eenheden per categorie (artikel 6.18 lid 3 Wro) te vermenigvuldigen met het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid, zijnde € 126,77 (artikel 6.18 lid 5 Wro). De resultaten daarvan staan in de onderstaande tabel. De optelling van de bijdrage per categorie geeft de bruto exploitatiebijdrage per eigenaar aan.

02 5X JANSZE

03 HGW JANSZE

04 A. JANSZE








12 AM VAN SCHOOTEN

13 L.D. VESTER

14 T. TEEUWEN

Totaal

a. Sociaal 5,4 huur

€ 731.564,45

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 476.175,04

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 243.447,71

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 1.451.187,21

b. Sociaal 5,4 koop

€ 495.566,99

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 390.695,25

€ 24.952,85

€ 0,00

€ 0,00

€ 344.104,97

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 1.255.320,06


€ 312.445,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 174.370,50

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 486.815,51


€ 273.635,90

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 253.330,76

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 526.966,67


€ 7.080.255,26

€ 0,00

€ 662.724,74

€ 101.695,65

€ 3.306.811,54

€ 0,00

€ 0,00

€ 486,58

€ 0,00

€ 0,00

€ 141.595,37

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 11.293.569,14

f. Duur 7,5 vs

€ 1.474.844,82

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 1.474.844,82

g. Hoekwoningen

€ 1.343.350,67

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 3.977,35

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 296.312,73

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 1.643.640,75

h. 2&1 kap

€ 5.658.796,08

€ 367.160,51

€ 237.088,24

€ 0,00

€ 2.494.864,35

€ 159.653,92

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 334.968,71

€ 1.889.745,55

€ 0,00

€ 0,00

€ 11.142.277,36

i. Vrijstaand

€ 4.999.653,55

€ 9.242,19

€ 603.329,98

€ 0,00

€ 3.253.989,25

€ 50.647,19

€ 9.611,87

€ 26.987,19

€ 0,00

€ 0,00

€ 1.028.470,58

€ 310.537,49

€ 0,00

€ 0,00

€ 10.292.469,28

j. Sociaal appartement k. Middelduur appartement vs huur l. Middelduur appartement vs koop

€ 143.793,04

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 943.461,68

€ 65.331,36

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 255.881,16

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 1.408.467,24

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 101.572,75

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 101.572,75

€ 378.043,61

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 320.515,24

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 698.558,85

m. Goedkope koop

€ 691.110,77

€ 0,00

€ 0,00

€ 63.964,82

€ 942.899,55

€ 379.136,91

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 744.317,87

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 2.821.429,91

€ 2.359.346,47

€ 369.423,37

€ 1.659.829,98

€ 444.338,12

€ 365.677,63

€ 307.618,70

€ 0,00

€ 35.116,29

€ 1.074.558,48

€ 734.632,79

€ 0,00

€ 740.719,61

€ 280.930,32

€ 280.930,32

€ 8.653.122,09

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 151.594,78

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 151.594,78

€ 25.942.406,63

€ 745.826,07

€ 3.162.972,93

€ 609.998,59

€ 13.001.587,83

€ 991.318,27

€ 9.611,87

€ 62.590,06

€ 1.662.111,16

€ 909.003,29

€ 2.801.546,42

€ 2.941.002,65

€ 280.930,32

€ 280.930,32

€ 53.401.836,42

€ 3.921.264,00

€ 178.138,27

€ 531.261,18

€ 106.899,00

€ 2.305.898,00

€ 204.324,00

€ 9.013,33

€ 7.301,00

€ 424.270,00

€ 175.010,00

€ 696.256,00

€ 473.620,00

€ 51.600,00

€ 138.531,66

€ 9.223.386,44

€ 22.021.142,63

€ 567.687,80

€ 2.631.711,75

€ 503.099,59

€ 10.695.689,83

€ 786.994,27

€ 598,54

€ 55.289,06

€ 1.237.841,16

€ 733.993,29

€ 2.105.290,42

€ 2.467.382,65

€ 229.330,32

€ 142.398,66

€ 44.178.449,98

UITGIFTECATEGORI E


EXPLOITATIEBIJDRAGE PER EIGENAAR (ARTIKEL 6.19 Wro)

n. Particulier OG Sociale voorzieningen Totaal Bruto bijdrage Inbrengwaarde Totaal Netto bijdrage

De inbrengwaarde in de bovenstaande tabel is, indien van toepassing, een samenstelling van de inbrengwaarden per bouwfase. De hier genoemde inbrengwaarden hebben betrekking op het uitgeefbare gebied. Er is geen rekening gehouden met de inbrengwaarde van de openbare ruimte.


73

p 77 van 403

NEXT


AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE) 74

p 78 van 403

NEXT

BOUWFASE 1 De eerste stap in de berekening van de exploitatiebijdragen per eigenaar is het bepalen van de basiseenheden per uitgiftecategorie per eigenaar, een en ander op basis van de artikelen 6.18 lid 1 en 2 Wro om zodoende de gewogen eenheden te kunnen bepalen.

02 5X JANSZE

03 HGW JANSZE

04 A. JANSZE







a. Sociaal 5,4 huur

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

b. Sociaal 5,4 koop

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-


835

-

-

-

-

-

-

-

-

466


-

-

-

-

-

-

-

-

-

-


158

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

851

-

-

-

-

-

-

-

-

-

24

-

-

-

-

98

-

-

-

-

3.291

-

-

-

-

129

-

-

-

-


-

-

-

-

-

204

-

-

-

-


-

-

-

-

-

-

-

-

-

-


-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

m. Goedkope koop

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

n. Particulier OG

-

-

3.071

949

-

-

-

-

-

1.569


-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

5.159

-

3.071

949

-

431

-

-

-

2.035

UITGIFTECATEGORI E



f. Duur 7,5 vs g. Hoekwoningen h. 2&1 kap i. Vrijstaand

Totaal


75

p 79 van 403

NEXT


02 5X JANSZE

03 HGW JANSZE

04 A. JANSZE







a. Sociaal 5,4 huur

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

b. Sociaal 5,4 koop

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-


2.473,26

-

-

-

-

-

-

-

-

1.380,29


-

-

-

-

-

-

-

-

-

-


608,57

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

2.232,75

-

-

-

-

-

-

-

-

-

2.

82,65

-

-

-

-

337,47

-

-

-

-

2.

9.630,74

-

-

-

-

377,50

-

-

-

-

8.


-

-

-

-

-

517,15

-

-

-

-

2.


-

-

-

-

-

-

-

-

-

-


-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

m. Goedkope koop

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

n. Particulier OG

-

-

11.382,15

3.517,31

-

-

-

-

-

5.815,24


-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

15.027,97

-

11.382,15

3.517,31

-

1.232,13

-

-

-

7.195,52

UITGIFTECATEGORI E




Totaal (6.18 lid 4 Wro)


76

p 80 van 403

1.

5.

22.1

NEXT


02 5X JANSZE

03 HGW JANSZE

04 A. JANSZE








12 AM VAN SCHOOTEN

13 L.D. VESTER

14 T. TEEUWEN

Totaal

a. Sociaal 5,4 huur

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

b. Sociaal 5,4 koop

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00


€ 312.445,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 174.370,50

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 486.815,51


€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00


€ 76.879,96

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 141.595,37

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 218.475,34

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 282.060,55

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 296.312,73

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 578.373,28

€ 10.440,58

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 42.632,38

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 334.968,71

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 388.041,67

€ 1.216.641,51

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 47.689,69

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 1.028.470,58

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 2.292.801,79


€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 65.331,36

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 255.881,16

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 321.212,51


€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00


€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

m. Goedkope koop

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 744.317,87

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 744.317,87

n. Particulier OG

€ 0,00

€ 0,00

€ 1.437.895,02

€ 444.338,12

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 734.632,79

€ 0,00

€ 0,00

€ 280.930,32

€ 0,00

€ 2.897.796,25


€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 1.898.467,62

€ 0,00

€ 1.437.895,02

€ 444.338,12

€ 0,00

€ 155.653,43

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 909.003,29

€ 2.801.546,42

€ 0,00

€ 280.930,32

€ 0,00

€ 7.927.834,22

€ 435.719,00

€ 0,00

€ 249.444,70

€ 76.869,00

€ 0,00

€ 37.066,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 175.010,00

€ 696.256,00

€ 0,00

€ 51.600,00

€ 0,00

€ 1.721.964,70

€ 1.462.748,62

€ 0,00

€ 1.188.450,33

€ 367.469,12

€ 0,00

€ 118.587,43

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 733.993,29

€ 2.105.290,42

€ 0,00

€ 229.330,32

€ 0,00

€ 6.205.869,53

UITGIFTECATEGORI E




Totaal Bruto bijdrage Inbrengwaarde Totaal Netto bijdrage

De hier genoemde inbrengwaarden hebben betrekking op het uitgeefbare gebied. Er is geen rekening gehouden met de inbrengwaarde van de openbare ruimte.


77

p 81 van 403

NEXT


02 5X JANSZE

03 HGW JANSZE

04 A. JANSZE







a. Sociaal 5,4 huur

2.320

-

-

-

2.269

-

-

-

1.794

-

b. Sociaal 5,4 koop

1.909

-

-

-

2.239

143

-

-

1.972

-


-

-

-

-

-

-

-

-

-

-


-

-

-

-

-

-

-

-

-

-


3.990

-

1.362

209

5.364

-

-

-

-

-

f. Duur 7,5 vs

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

g. Hoekwoningen

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

6.733

844

545

-

4.341

269

-

-

-

-

752

25

1.632

-

2.235

8

26

-

-

-


-

-

-

-

1.526

-

-

-

-

-


-

-

-

-

743

-

-

-

-

-


474

-

-

-

1.833

-

-

-

-

-

m. Goedkope koop

1.430

-

-

220

1.947

1.304

-

-

-

-

n. Particulier OG

1.599

789

474

-

622

657

-

-

2.295

-

-

-

-

-

1.200

-

-

-

-

-

19.207

1.658

4.013

429

24.319

2.381

26

-

6.061

-

UITGIFTECATEGORI E



h. 2&1 kap i. Vrijstaand



78

p 82 van 403

NEXT


02 5X JANSZE

03 HGW JANSZE

04 A. JANSZE







a. Sociaal 5,4 huur

2.492,12

-

-

-

2.437,33

-

-

-

1.927,09

-

b. Sociaal 5,4 koop

2.636,86

-

-

-

3.092,68

197,52

-

-

2.723,88

-


-

-

-

-

-

-

-

-

-

-


-

-

-

-

-

-

-

-

-

-


15.368,30

-

5.246,02

805,01

20.660,55

-

-

-

-

-

f. Duur 7,5 vs

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

g. Hoekwoningen

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

23.185,64

2.906,38

1.876,75

-

14.948,59

926,32

-

-

-

-

2.200,64

73,16

4.775,86

-

6.540,47

23,41

76,09

-

-

-


-

-

-

-

3.868,50

-

-

-

-

-


-

-

-

-

804,03

-

-

-

-

-


656,09

-

-

-

2.537,15

-

-

-

-

-

m. Goedkope koop

3.291,18

-

-

506,34

4.481,07

3.001,19

-

-

-

-

n. Particulier OG

5.926,43

2.924,30

1.756,80

-

2.305,34

2.435,06

-

-

8.506,03

-

-

-

-

-

1.200,00

-

-

-

-

-

55.757,26

5.903,84

13.655,44

1.311,34

62.875,72

6.583,50

76,09

-

13.157,01

-

UITGIFTECATEGORI E




Sociale voorzieningen Totaal (6.18 lid 4 Wro)


79

p 83 van 403

NEXT


02 5X JANSZE

03 HGW JANSZE

04 A. JANSZE








12 AM VAN SCHOOTEN

13 L.D. VESTER

14 T. TEEUWEN

Totaal

a. Sociaal 5,4 huur

€ 314.826,48

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 307.905,72

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 243.447,71

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 866.179,91

b. Sociaal 5,4 koop

€ 333.111,76

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 390.695,25

€ 24.952,85

€ 0,00

€ 0,00

€ 344.104,97

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 1.092.864,82


€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00


€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00


€ 1.941.462,34

€ 0,00

€ 662.724,74

€ 101.695,65

€ 2.610.026,06

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 5.315.908,78

f. Duur 7,5 vs

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

g. Hoekwoningen

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 2.929.018,60

€ 367.160,51

€ 237.088,24

€ 0,00

€ 1.888.440,48

€ 117.021,54

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 1.889.745,55

€ 0,00

€ 0,00

€ 7.428.474,93

€ 278.004,99

€ 9.242,19

€ 603.329,98

€ 0,00

€ 826.251,53

€ 2.957,50

€ 9.611,87

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 310.537,49

€ 0,00

€ 0,00

€ 2.039.935,55


€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 488.704,18

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 488.704,18


€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 101.572,75

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 101.572,75


€ 82.882,83

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 320.515,24

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 403.398,07

m. Goedkope koop

€ 415.771,31

€ 0,00

€ 0,00

€ 63.964,82

€ 566.088,63

€ 379.136,91

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 1.424.961,67

n. Particulier OG

€ 748.679,30

€ 369.423,37

€ 221.934,95

€ 0,00

€ 291.231,10

€ 307.618,70

€ 0,00

€ 0,00

€ 1.074.558,48

€ 0,00

€ 0,00

€ 740.719,61

€ 0,00

€ 280.930,32

€ 4.035.095,84

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 151.594,78

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 151.594,78

€ 7.043.757,60

€ 745.826,07

€ 1.725.077,91

€ 165.660,46

€ 7.943.025,72

€ 831.687,50

€ 9.611,87

€ 0,00

€ 1.662.111,16

€ 0,00

€ 0,00

€ 2.941.002,65

€ 0,00

€ 280.930,32

€ 23.348.691,27

€ 1.344.490,00

€ 178.138,27

€ 281.816,48

€ 30.030,00

€ 1.618.330,00

€ 166.670,00

€ 9.013,33

€ 0,00

€ 424.270,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 473.620,00

€ 0,00

€ 138.531,66

€ 4.664.909,74

€ 5.699.267,60

€ 567.687,80

€ 1.443.261,43

€ 135.630,46

€ 6.324.695,72

€ 665.017,50

€ 598,54

€ 0,00

€ 1.237.841,16

€ 0,00

€ 0,00

€ 2.467.382,65

€ 0,00

€ 142.398,66

€ 18.683.781,53

UITGIFTECATEGORI E




Sociale voorzieningen Totaal Bruto bijdrage Inbrengwaarde Totaal Netto bijdrage



80

p 84 van 403

NEXT


02 5X JANSZE

03 HGW JANSZE

04 A. JANSZE







a. Sociaal 5,4 huur

3.071

-

-

-

1.240

-

-

-

-

-

b. Sociaal 5,4 koop

931

-

-

-

-

-

-

-

-

-


-

-

-

-

-

-

-

-

-

-


566

-

-

-

524

-

-

-

-

-


10.403

-

-

-

1.432

-

-

1

-

-

f. Duur 7,5 vs

3.266

-

-

-

-

-

-

-

-

-

g. Hoekwoningen

3.202

-

-

-

-

12

-

-

-

-

h. 2&1 kap

6.251

-

-

-

1.394

-

-

-

-

-

i. Vrijstaand

9.481

-

-

-

6.567

-

-

73

-

-

449

-

-

-

1.420

-

-

-

-

-


-

-

-

-

-

-

-

-

-

-


1.688

-

-

-

-

-

-

-

-

-

947

-

-

-

1.296

-

-

-

-

-

3.440

-

-

-

159

-

-

75

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

43.695

-

-

-

14.032

12

-

149

-

-

UITGIFTECATEGORI E




m. Goedkope koop n. Particulier OG Sociale voorzieningen Totaal


81

p 85 van 403

NEXT


02 5X JANSZE

03 HGW JANSZE

04 A. JANSZE







a. Sociaal 5,4 huur

3.298,83

-

-

-

1.331,99

-

-

-

-

-

b. Sociaal 5,4 koop

1.285,97

-

-

-

-

-

-

-

-

-


-

-

-

-

-

-

-

-

-

-


2.166,06

-

-

-

2.005,33

-

-

-

-

-


40.069,29

-

-

-

5.515,64

-

-

3,85

-

-

f. Duur 7,5 vs

11.674,64

-

-

-

-

-

-

-

-

-

8.401,00

-

-

-

-

31,48

-

-

-

-

h. 2&1 kap

21.525,84

-

-

-

4.800,35

-

-

-

-

-

i. Vrijstaand

27.745,07

-

-

-

19.217,58

-

-

213,63

-

-

1.138,24

-

-

-

3.599,79

-

-

-

-

-


-

-

-

-

-

-

-

-

-

-


2.336,45

-

-

-

-

-

-

-

-

-

m. Goedkope koop

2.179,54

-

-

-

2.982,77

-

-

-

-

-

12.749,78

-

-

-

589,31

-

-

277,97

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

134.570,71

-

-

-

40.042,77

31,48

-

495,45

-

-

UITGIFTECATEGORI E



g. Hoekwoningen




82

p 86 van 403

NEXT


02 5X JANSZE

03 HGW JANSZE

04 A. JANSZE








12 AM VAN SCHOOTEN

13 L.D. VESTER

14 T. TEEUWEN

Totaal

a. Sociaal 5,4 huur

€ 416.737,98

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 168.269,32

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 585.007,30

b. Sociaal 5,4 koop

€ 162.455,24

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 162.455,24


€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00


€ 273.635,90

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 253.330,76

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 526.966,67


€ 5.061.912,96

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 696.785,48

€ 0,00

€ 0,00

€ 486,58

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 5.759.185,02

f. Duur 7,5 vs

€ 1.474.844,82

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 1.474.844,82

g. Hoekwoningen

€ 1.061.290,12

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 3.977,35

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 1.065.267,47

h. 2&1 kap

€ 2.719.336,89

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 606.423,87

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 3.325.760,76

i. Vrijstaand

€ 3.505.007,05

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 2.427.737,72

€ 0,00

€ 0,00

€ 26.987,19

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 5.959.731,95

€ 143.793,04

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 454.757,50

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 598.550,54


€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00


€ 295.160,79

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 295.160,79

m. Goedkope koop

€ 275.339,46

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 376.810,92

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 652.150,38

€ 1.610.667,17

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 74.446,53

€ 0,00

€ 0,00

€ 35.116,29

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 1.720.230,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 17.000.181,41

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00 € 5.058.562,11 € 3.977,35 € 0,00 € 62.590,06

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00 € 22.125.310,93

€ 2.141.055,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 7.301,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 14.859.126,41

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00 € 4.370.994,11 € 3.389,35 € 0,00 € 55.289,06

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00 € 19.288.798,93

UITGIFTECATEGORI E




n. Particulier OG Sociale voorzieningen Totaal Bruto bijdrage Inbrengwaarde Totaal Netto bijdrage

€ 687.568,00

€ 588,00

€ 0,00

€ 2.836.512,00



83

p 87 van 403

Vergelijkingsdocument aangepast exploitatieplan Hooghkamer 2011.pdf

Aanpassing Exploitatieplan

Met opmaak: Tekstkleur: Aangepaste kleur (RGB(0,0,204)) Verwijderd: E

Hooghkamer 2011, gemeente Teylingen Concept (n.a.v. tussenuitspraak Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State)

Met opmaak: Lettertype: 16 pt

Verwijderd: ¶ ¶ ¶ ¶

Opdrachtgever: gemeente Teylingen NEXT Vastgoed Consultancy BV Maarten Valkenet Msc / mr. Kristian van de Laar

Rotterdam, 2 september 2013

p 88 van 403

NEXT

NEXT Vastgoed Consultancy BV WTC Rotterdam, Beursplein 37 Postbus 30237 3001 DE Rotterdam

T +31 (0)10 217 91 16 F +31 (0)10 217 91 12 E kristian.vandelaar @nextvastgoed.nl W www.nextvastgoed.nl KvK nr 24435291 AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

2

p 89 van 403

NEXT

Inhoud TUSSENUITSPRAAK RVS

5

EXPLOITATIEPLAN

7

1 Het 1.1 1.2 1.3 1.4

8 8 8 8 8



10 10 13 15 17


19 19 19 20 21 21

4 Regels

24

5 Slotbepaling

27

TOELICHTING

28

1 Aanleiding

29

2 Het 2.1 2.2 2.3 2.4

30 30 30 31 32


Verwijderd: 16

23 23


34 34 35

4 Exploitatie 4.1 Tijdvak 4.2 Fasering 4.3 Exploitatieopzet 4.3.1 Rekentechnische uitgangspunten 4.3.2 Verklaring verwervingen 4.3.3 Verklaring sloop en sanering 4.3.4 Verklaring van de kosten bouwrijp maken 4.3.5 Verklaring van de kosten woonrijp maken 4.3.6 Verklaring buitenplanse kosten 4.3.7 Verklaring plankosten 4.3.8 Verklaring bijkomende kosten

37 37 37 39 39 40 40 40 43 44 45 45

Verwijderd: 31

Verwijderd: 43


3

p 90 van 403

NEXT 4.4 Exploitatiebijdrage per eigenaar 4.5 Aanbesteding

46 47


48 48 48 51 51

6 Resultaat en toerekening 6.1 Omvang kostenverhaal en resultaat 6.2 Toerekening van de kosten (artikelen 6.18, 6.16 en 6.19 Wro) 6.2.1 Toerekenen van de kosten op basis van artikel 6.18 en 6.16 Wro 6.2.2 Bepalen exploitatiebijdrage per eigenaar op basis van artikel 6.19 Wro 6.3 Toerekening specifieke onderdelen

54 54 54 54

7 Juridische aspecten 7.1 Rechtsgevolgen 7.2 Procedures

59 59 59


61


62

Verwijderd: 73 Verwijderd: TUSSENUITSPRAA K RVS 5¶ EXPLOITATIEPLAN 7¶ 1 Het exploitatiegebied 8¶ 1.1 Begrenzing exploitatiegebied 8¶ 1.2 Koppeling met het ruimtelijk besluit 8¶ 1.3 Ruimtegebruik Hooghkamer 8¶ 1.4 Eigenaren 8¶ 2 Locatie-eisen 10¶ 2.1 Werken en werkzaamheden, algemeen 10¶ 2.2 Werken en werkzaamheden, bouwfase 1 (uitgewerkt) 13¶ 2.3 Werken en werkzaamheden, hoofdinfrastructuur (uitgewerkt) 15¶ 2.4 Regels betreffende woningcategorieën 16¶ 3 Exploitatie 19¶ 3.1 Tijdvak 19¶ 3.2 Fasering 19¶ 3.3 Exploitatieopzet 20¶ 3.4 Toerekening kosten o.b.v. de artikelen 6.18, 6.16 en 6.19 Wro 21¶ 3.4.1 Toerekening van de kosten op basis van artikel 6.18 en 6.16 Wro 21¶ 3.4.2 Toerekening van de kosten naar de eigenaren o.b.v. artikel 6.19 Wro 23¶ 3.5 Percentage gerealiseerde kosten 23¶ 4 Regels 24¶ 5 Slotbepaling 27¶ TOELICHTING 28¶ 1 Aanleiding 29¶ 2 Het exploitatiegebied 30¶ 2.1 Koppeling met het ruimtelijk besluit 30¶ 2.2 Ligging en begrenzing exploitatieplangebied 30¶ 2.3 Ruimtegebruik 31¶ 2.4 Huidige eigenaren 31¶ 3 Locatie-eisen 34¶ 3.1 Werken en werkzaamheden 34¶ 3.2 Regels betreffende woningcategorieën 35¶ 4 Exploitatie 37¶ 4.1 Tijdvak 37¶ 4.2 Fasering 37¶ 4.3 Exploitatieopzet 39¶ 4.3.1 Rekentechnische uitgangspunten 39¶ 4.3.2 Verklaring verwervingen 40¶ 4.3.3 Verklaring sloop en sanering 40¶ 4.3.4 Verklaring van de kosten bouwrijp maken 40¶ ... [1] 4.3.5 Verklaring van de kosten Met opmaak ... [2]

57 58


63


64


65


66


67


68


69


74


4

p 91 van 403

NEXT

TUSSENUITSPRAAK RVS De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft op 12 juni 2013 (nummer 201110216/1/T1/R4) een tussenuitspraak gedaan, waarbij de Afdeling, middels de toepassing van de bestuurlijke lus, de gemeenteraad opdraagt om het besluit van 23 juni 2011 te herstellen. De uitspraak van de Afdeling is als bijlage 7 opgenomen. Uit de uitspraak van de afdeling volgt de onderstaande beslissing.

Met opmaak: Lettertype: Cursief, Niet onderstrepen, Tekstkleur: Auto

Beslissing

Met opmaak: Lettertype: Cursief

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:


draagt de raad van de gemeente Teylingen op om binnen twaalf weken na de verzending van deze tussenuitspraak het besluit van 23 juni 2011, kenmerk 178991, te herstellen door:


a.

met inachtneming van hetgeen in 24.3 is overwogen de exploitatieopzet van het exploitatieplan zodanig te wijzigen dat tot de raming van de kosten in verband met de exploitatie niet langer behoren de kosten voor de afkoop van de historische bouwclaim;


met inachtneming van hetgeen in 26.3 is overwogen alsnog toereikend te motiveren dat de gehele verharding in het plangebied met 1,5 m dient te worden verhoogd dan wel de exploitatieopzet van het exploitatieplan te wijzigen wat betreft de raming van de kosten in verband met de exploitatie ten aanzien van de kosten van de voorbelasting (tijdelijke overhoogte);


met inachtneming van hetgeen in 30.3 is overwogen de exploitatieopzet van het exploitatieplan zodanig te wijzigen dat tot de raming van de kosten in verband met de exploitatie niet langer behoort de btw op het geluidsscherm;


met inachtneming van hetgeen in 38.3 is overwogen de exploitatieopzet van het exploitatieplan zodanig te wijzigen dat de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden inzichtelijk is;


b.

c.

d.


Met opmaak: Lettertype: Cursief, Niet onderstrepen, Tekstkleur: Auto Met opmaak: Lettertype: Cursief




het gewijzigde besluit op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken en de uitkomst tevens aan de Afdeling mede te delen.


Aldus vastgesteld door mr. P.J.J. van Buuren, voorzitter, en mr. P.B.M.J. van der BeekGillessen en mr. J.C. Kranenburg, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.R. Jacobs, ambtenaar van staat.


w.g. Van Buuren w.g. Jacobs voorzitter ambtenaar van staat




Uitgesproken in het openbaar op 12 juni 2013


In de onderhavige aanpassing van het exploitatieplan “Hooghkamer 2011” zijn de vier door de Afdeling aangegeven punten op de onderstaande wijze verwerkt: a. de kosten voor de afkoop van de historische bouwclaim (€ 217.570) zijn uit de exploitatieopzet verwijderd;

Met opmaak: Lettertype: Cursief Met opmaak: Lettertype: Cursief, Niet onderstrepen, Tekstkleur: Auto Met opmaak: Inspringing: Links: 0"


5

p 92 van 403

NEXT b.

c. d.

de gemeente heeft ten aanzien van de voorbelasting (tijdelijke overhoogte) de keuze gemaakt om het exploitatieplan tekstueel aan te passen zodat daaruit blijkt dat niet het gehele plangebied dient te worden voorbelast (middels tijdelijke overhoogte) maar alleen de verharding. De gemeente heeft tevens de motivatie voor het voorbelasten (tijdelijke overhoogte) nader verfijnd op basis van een notitie van Witteveen+Bos. Hieruit komt naar voren dat minder behoeft te worden voorbelast (middels tijdelijke overhoogte) qua hoogte, hetgeen tot gevolg heeft dat tevens de exploitatieopzet is gewijzigd; de kosten m.b.t. de btw van het spoorscherm (€ 360.000) zijn uit de exploitatieopzet verwijderd; de gemeente heeft de wijze van de toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden inzichtelijk gemaakt door het geven van een toelichting daarvan op basis van de artikel 6.18, 6.16 en 6.19 van de Wet ruimtelijke ordening.

Voor de volledigheid dient te worden opgemerkt dat het niet langer behoren van de kosten van de historische bouwclaim en de btw op het spoorscherm tot de exploitatieopzet, tot gevolg heeft gehad dat de in het exploitatieplan genoemde bedragen aangepast dienden te worden. Verwijderd: <#>¶


6

p 93 van 403

NEXT

EXPLOITATIEPLAN


7

p 94 van 403

NEXT


Begrenzing exploitatiegebied Het exploitatiegebied is aangegeven op de kaart “Plangebied” (zie bijlage 1).

1.2

Koppeling met het ruimtelijk besluit Het exploitatieplan “Hooghkamer 2011” behoort bij het bestemmingsplan “Hooghkamer 2011”.

1.3

Ruimtegebruik Hooghkamer Het ruimtegebruik is gebaseerd op het stedenbouwkundig ontwerp van SVP d.d. 23 juni 2011. Het ruimtegebruik van het plangebied is weergegeven op de onderstaande tekening (zie ook bijlage 2).

De onderstaande tabel is de cijfermatige samenvatting van de bovenstaande tekening. Omschrijving Openbaar gebied (verharding en Groen) Water Uitgeefbaar voor woningbouw Totaal

Oppervlakte Ca. 16,6 ha Ca. 3,1 ha Ca. 41,2 ha Ca. 33,9 ha

Naast de bovenstaande oppervlakte blijft nog ruim 1,5 ha buiten beschouwing, omdat ze gehandhaafd blijven en er geen mogelijkheden voor bebouwing zijn. 1.4

Eigenaren

Het plangebied van Hooghkamer is grotendeels in handen van ontwikkelaars en particulieren. De gemeente had slechts een klein gedeelte, maar heeft recent een stuk grond van Terra Ontwikkeling CV gekocht; een aan Heijmans gelieerde AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

8

p 95 van 403

NEXT onderneming. Dat heeft de gemeente gedaan omdat ze voornemens is de gronden voor de secundaire infrastructuur in fase 1a en de hoofdinfrastructuur in de fase 1, 2 en 3 te verwerven. Dat betekent overigens dat de gemeente gronden van de meeste eigenaren nodig heeft. Het uitgangspunt bij de realisatie van Hooghkamer is verder zelfrealisatie. In onderstaande tabel zijn de eigenaren en de grondposities ten tijde van het vaststellen van het exploitatieplan (23 juni 2011) opgenomen. Interprojecta Vastgoed Best B.V. is een andere aan Heijmans gelieerde onderneming. Eigenaar

Oppervlakte netto in m²

G.J. van der Hulst projectontwikkeling B.V.

87.028

25,68 %

%

Gemeente Teylingen

50.726

14,97 %


75

0,02 %


2.035

0,60 %


410


146.295

A. Jansze

1.395

0,41 %

5x Jansze

2.271

0,67 %

H.G.W. Jansze

13.281

3,92 %

T. Teeuwen

654

0,19 %

A.M. van Schooten

12.009

3,54 %


600

0,18 %

0,12 % 43,17 %


11.148

3,29 %

Woonstichting STEK

10.985

3,24 %

Totaal

338.912

100 %


9

p 96 van 403

NEXT

2 Locatie-eisen 2.1

Werken en werkzaamheden, algemeen Voor het plangebied Hooghkamer worden technische eisen gesteld met betrekking tot het bouwrijp maken, de aanleg van de nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. Voor de werken en werkzaamheden is het “Programma van Eisen voor woningbouwproject Hooghkamer” d.d. 3 mei 2011 van toepassing. Dit programma van eisen bestaat uit een tweetal delen, te weten: • Deel I; Procesafspraken realisatie Hooghkamer; • Deel II; Technische eisen voor infrastructuur openbare ruimte. Dit programma van eisen is opgenomen als bijlage 3. Voor alle partijen die bij de ontwikkeling van Hooghkamer zijn betrokken, geldt dit programma van eisen inclusief de daarin neergelegde procesafspraken. Daarnaast is de Nota Duurzame Stedenbouw van de gemeente van toepassing. Het Stedenbouwkundig plan en Beeldkwaliteitsplan (beide van SVP, d.d. 23 juni 2011) zullen vooralsnog als basis dienen. Voorts wordt verwezen naar de regels zoals beschreven in hoofdstuk 2 van de Regels bij het bestemmingsplan “Hooghkamer 2011” door buRO van 23 juni 2011. Het omliggende wegennet direct grenzend aan het exploitatiegebied, voor zover dit gebied aantoonbaar is beschadigd als gevolg van de bouwactiviteiten, dient te worden hersteld. Voorafgaand aan de start van de uitvoering van het project wordt de feitelijke situatie van de routes voor bouwverkeer op foto´s vastgelegd. Bij herstel van eventuele schade wordt de situatie zoals vastgelegd op de foto´s als uitgangspunt gehanteerd. Werken en werkzaamheden: bouwrijp maken Voor het bouwrijp maken van het gebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd: • Aanleg bouwwegen; • Verwijderen opstallen, bovengrondse en ondergrondse obstakels, bouwresten, verhardingen en het opschonen van het exploitatiegebied; • Het verwijderen van struiken, bomen (voor zover noodzakelijk) en boomstronken; • Grondwerkzaamheden: afgraven en afvoeren respectievelijk aanvoeren en ophogen; • Het dempen van bestaande watergangen; • Het treffen van grondwater regulerende maatregelen; • Voor zover nodig het afvoeren van grondwater; • Uitvoeren sanering bodem en/of grondwater afgestemd op de functie van de betreffende gronden; • Eventuele problemen met waterberging dienen binnen het plangebied te worden opgelost. Werken en werkzaamheden: aanlegnutsvoorzieningen Voor de aanleg van nutsvoorzieningen worden de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht: • Aanleg van en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassing van onder andere leidingen voor gas, water, elektra, telefoon, centraal antenne systeem, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, verdeelkasten, etc.; • Aanbrengen openbare verlichting door aanleg leidingen en plaatsen lichtmasten. Lichtmasten worden altijd geplaatst in (toekomstig) openbaar gebied; • De benodigde kabels en leidingen worden gelegd in daarvoor bestemde leidingstroken. Voor de diepteligging wordt verwezen naar het “Programma van Eisen voor woningbouwproject Hooghkamer” d.d. 3 mei 2011.

Verwijderd:

Werken en werkzaamheden: inrichten openbare ruimte Binnen de openbare ruimte dienen de volgende werkzaamheden te worden uitgevoerd: • Aanleg ontsluitingen inclusief bruggen; AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

10

p 97 van 403

NEXT • • • • • • • • • • • •

Aanleg definitieve wegen, parkeerplaatsen, fietspaden, voetpaden, en bijbehorende bermen, inclusief het herstellen van wegen; Onder alle verhardingen wordt een voldoende dikke fundering aangelegd; Aanleg riolering; Gescheiden stelsel waarbij HWA wordt uitgevoerd in beton of PVC en de DWA in PVC; Aanleg bovengrondse hemelwaterafvoer; Aanleg watergangen inclusief beschoeiing; Aanbrengen van duikers; Planten, bomen en struiken in bermen en aanleg plantsoenen, groenstroken. Er wordt uitsluitend soort-echte beplanting toegepast voorzien van een hiervoor geldend keurmerk; Aanleggen speelvoorzieningen; Aanbrengen straatmeubilair, bebording, bebakening en belijning; Aanleggen ondergrondse huisvuilcontainers bij gestapelde bouw; Aanleg bluswatervoorzieningen; Aanleg calamiteitenpaden, dit zijn langzaam verkeersroutes met een vrije doorrijbreedte van 4,5 meter ten behoeve van nood- en hulpdiensten.

Werken en werkzaamheden: woongebieden Er zijn drie verschillende bouwfasen, deze zijn op onderstaande kaart aangegeven (zie bijlage 4). In zijn algemeenheid geldt voor iedere bouwfase: • Onderscheid in woonstraten en woonpaden (zie profiel); • Rijbanen en parkeerstroken in gebakken klinkers; • Voetpaden in tegels of gebakken klinkers bij woonpaden; • Parkeren op eigen terrein, langs de straten en op parkeererven. Met opmaak: Geen spelling- of grammaticacontrole uitvoeren, Verbreed met 0,15 pt

Elke bouwfase heeft voorts eigen locatie-eisen, welke achtereenvolgens behandeld worden. Voor de beschrijving van de diverse bouwfasen is aangesloten bij de benamingen van de betreffende gebieden zoals deze zijn opgenomen in het Stedenbouwkundige Plan van SVP. Bouwfase 1 ‘Zone Lint’ uit Stedenbouwkundig plan: • Handhaven profiel Jacoba van Beierenweg; • Realisatie buitenplanse elementen zoals de aanleg van de parkeerplaatsen aan de Jacoba van Beierenweg; • Aanhelen van de bestaande openbare inrichting. AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

11

p 98 van 403

NEXT

Bouwfase 2 ‘Zone Dorp’ uit Stedenbouwkundig plan: • Parkeererven omranden met groene hagen; • Straatbomen in het openbaar profiel; • Speelplekken omranden met groene hagen. ‘Zone Park’ uit Stedenbouwkundig plan: • Parkeren voor de bewoners binnen bouwvolume of op eigen terrein; • Gebundeld parkeren, omgeven door hagen voor bezoekers; • Materiaalgebruik van openbare ruimte afwijkend, maar niet te contrasterend, ten opzichte van de rest van de wijk. Het park heeft geen gebiedsoverstijgende functie. Het park vindt haar omvang in het kader van duurzame stedenbouw. In het park dient conform de Nota Duurzame Stedenbouw groen en bomencompensatie plaats te vinden, aangezien die niet overal in het plangebied gerealiseerd kan worden. Bouwfase 3 ‘Zone Strandvlakte’ uit Stedenbouwkundig plan: • Parkeererven omgeven door hek of keerconstructie op grens met water; • Speelplekken omgeven met groene hagen. Profielen woonstraten en woonpaden De woonpaden en de woonstraten in de woongebieden dienen aan de onderstaande profielen te voldoen.

Profiel woonstraat


12

p 99 van 403

NEXT

Profiel woonpad

2.2

Werken en werkzaamheden, bouwfase 1 (uitgewerkt) Bouwfase 1 heeft in het bestemmingsplan een directe woonbestemming gekregen. Dit betekent dat voor deze bouwfase het exploitatieplan is uitgewerkt. Bouwfase 1 bestaat uit 3 kleinere deelontwikkelingen (1a, 1c en 1d), alle gelegen aan de Jacoba van Beierenweg. Voor de kwaliteitseisen die worden gesteld aan de uit te voeren werkzaamheden wordt verwezen naar “Programma van Eisen voor woningbouwproject Hooghkamer” d.d. 3 mei 2011 van de Gemeente Teylingen. Voor alle werken geldt uitdrukkelijk dat, conform hetgeen is vastgelegd in dit Programma van Eisen, vooraf goedkeuring dient te worden gevraagd aan de gemeente. Fase 1a Ontsluiting en overige verharding In de onderstaande tekening staan de aan te leggen wegen, trottoirs en parkeervoorzieningen voor fase 1a aangegeven. De woonstraten zijn geelgekleurd, de trottoirs rood en de openbare parkeerplaatsen oranje. Het groen is plantsoen.


13

p 100 van 403

NEXT

Waterhuishouding Binnen fase 1a dient riolering te worden aangelegd. Deze zal aangesloten worden op de bestaande riolering aan de Mozartlaan. Op de volgende tekening staat de aan te leggen riolering in rood en blauw weergegeven. De 8 woningen aan de Jacoba van Beierenweg zullen daar op het riool worden aangehaakt.

Overige werkzaamheden Voor zover dat volgt uit het rapport “Rapport betreffende verkennen en nader bodemonderzoek op de locatie Hooghkamer” d.d. 16 december 2010 dient de locatie functioneel gesaneerd te worden. Tevens dienen de opstallen gesloopt te worden en de bestaande verharding te worden verwijderd.

Verwijderd: ¶

Daarnaast dient er een ondergrondse afvalcontainer te worden gerealiseerd bij het appartementencomplex in fase 1a. Deze is aangegeven op de bovenstaande tekening middels een witte cirkel met zwarte rand. Buiten de exploitatieplangrens dient een vijftal parkeerplaatsen aan de Jacoba van Beierenweg gerealiseerd te worden. Fases 1c en 1d Fases 1c en 1d zijn klein van oppervlak en relatief gunstig ontsloten. Hier behoeven weinig werkzaamheden in de openbare ruimte uitgevoerd te worden. Voor zover nodig dienen de locaties functioneel gesaneerd te worden. Op onderstaande kaart zijn bouwfase 1c en 1d weergegeven.


14

p 101 van 403

NEXT

Fase 1c telt één woonstraat aan de westzijde van het gebied. Naast de woonstraat dient hier riolering ten behoeve van de waterhuishouding van de woning die het verste van de Jacoba van Beierenweg afligt aangelegd te worden. De overige woningen kunnen direct aan de Jacoba van Beierenweg ontsloten worden, zowel qua riolering als qua verkeer. In fase 1d dient één woonstraat te worden aangelegd die het deelgebied door het midden van noord naar zuid doorkruist. De woningen worden direct ontsloten aan de Jacoba van Beierenweg. In fase 1c en fase 1d dienen buiten de exploitatieplangrens aan de Jacoba van Beierenweg respectievelijk 3 en 5 parkeerplaatsen aangelegd te worden. Compensatie De hoeveelheid open water is gelet op de eisen van waterschap onvoldoende en moet elders gecompenseerd worden. Op basis van de Nota Duurzame Stedenbouw dient tevens een minimale hoeveelheid groen te worden gerealiseerd. Ook hier wordt niet aan de norm voldaan en dient elders gecompenseerd te worden. 2.3

Werken en werkzaamheden, hoofdinfrastructuur (uitgewerkt) Voor de hoofdstructuur van het gebied worden in hoofdlijnen de volgende uitgangspunten van toepassing: • Gemeente ontwikkelt de openbare ruimte; • Gemeente en Hoogheemraadschap van Rijnland onderhouden de openbare ruimte. Er zijn vijf verschillende hoofdinfrastructuurelementen: A. • • • • • • • • • •

Wijkontsluitingsweg Rijbaan (7,0 m¹) in asfalt; Aan weerszijde groene bermen (5,0 m¹); Fietspad (3,5 m¹) in asfalt aan één zijde; Voetpad (1,5 m¹) in betontegels aan één zijde; Aan weerszijde wegsloot; Laanbomen in korte rijen, afgewisseld met open ruimten; Bijzondere plekken in talud naar wijksloot met natte vegetatie; Lage beplanting in buitenbocht; Gerichte verlichting; Een drietal rotondes.


15

p 102 van 403

NEXT

Met opmaak: Geen spelling- of grammaticacontrole uitvoeren, Verbreed met 0,15 pt

Profiel wijkontsluitingsweg

B. • • • • • • • •

Park Molentocht Handhaven Molentocht (wel aanpassen breedtes); Verschillende steiltes en breedtes met oevervegetatie zuidoever Molentocht; Natuurvriendelijke noordoever Molentocht, continu beeld; Gras met verschillende boomgroepen; Educatieve speelplek 0-6 jaar; Speelplek 12-18 jaar; Wandelpaden (1,5 m¹) in asfalt; Fietspaden (3,5 m¹) in asfalt.

C. • • • • • •

Componistenlaan Rijbaan in asfalt (7,0 m¹); Voetpaden (2,0 m¹) in betontegels; Vrijliggend fietspad (3,5 m¹) in asfalt; Laanbomen als decor parkrand in het gras tussen hoofdrijbaan en ventweg; Verlichting in aansluiting op rest van Componistenlaan; Op de Componistenlaan aan weerszijden van de weg een bushalte realiseren. Met opmaak: Geen spelling- of grammaticacontrole uitvoeren

Profiel Componistenlaan. De ventweg is geen onderdeel van de hoofdinfrastructuur

D. Groenvelden • Gras met bomen in rechte rijen; • Een speelplek voor 0-6 jaar en 6-12 jaar. E. • • •

Dorpsvaart Dorpsvaart (8,0 m¹); Houten, lage beschoeiing vormt continu beeld langs tuinen en openbaar gebied; Doorlopend grastalud langs openbare oevers.


16

p 103 van 403

NEXT

Met opmaak: Lettertype: Times New Roman, 11 pt, Vet, Cursief, Geen spelling- of grammaticacontrole uitvoeren

Profiel Dorpsvaart

2.4

Regels betreffende woningcategorieën Het bestemmingsplan “Hooghkamer 2011” heeft deels een globaal karakter voor zover het betreft de uit te werken bestemmingen. Bouwfase 1 en de hoofdinfrastructuur hebben wel directe bestemmingen. In het bestemmingsplan zijn voor het gehele plangebied, conform artikel 3.1 Wro, regels opgenomen voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Met betrekking tot de woningbouwcategorieën is opgenomen dat: • Minimaal 3,3% en maximaal 8% van de woningen voor particulier opdrachtgeverschap (vrije kavels) zijn bestemd; • Minimaal 30% van de woningen dient sociale woningbouw, zowel huur als koop, te betreffen. Differentiatie woningbouw De gemeente wenst qua differentiatie in de woningbouw eveneens aansluiting te zoeken bij de Woonvisie, welke is vastgesteld op 5 juni 2008. In dit kader wordt verwezen naar hetgeen wordt gesteld in de Woonvisie in hoofdstuk 4.2, pagina 45 e.v. Hierin is ondermeer opgenomen dat de gemeente geen woningen wenst te hebben die geen toekomstwaarde hebben. Daarnaast is opgenomen dat voldaan dient te worden aan de eisen uit het Dubo Plusrichtlijn (zie www.mdwh.nl) en het Regionaal Beleidskader Duurzame Stedenbouw alsmede aan stedenbouwkundige, architectonische en sociale variatie, dit mede in aansluiting op de bestaande omgeving. Voor sociale woningbouw moet 30% van de nieuwbouw sociaal zijn. Eisen particulier opdrachtgeverschap De woningen voor particulier opdrachtgeverschap dienen in de vorm van vrijstaande woningen of twee-onder-een-kapwoningen te worden gerealiseerd. De omschrijving van het begrip in artikel 1.1.1 lid 1 onder f Bro is van overeenkomstige toepassing. In het geval van particulier opdrachtgeverschap bij de realisatie van twee-onder-eenkapwoningen, dienen de burgers georganiseerd te zijn als rechtspersoon of een overeenkomst te hebben. Boetebeding particulier opdrachtgeverschap In het project Hooghkamer wordt voor kavels voor particulier opdrachtgeverschap een vervreemdingsverbod opgenomen. Voor de kavels voor particulier opdrachtgeverschap geldt dat geen overeenkomst tot vervreemding van de kavel voor particulier opdrachtgeverschap mag worden gesloten en de voor de kavel verstrekte omgevingsvergunning niet mag worden overgedragen tot aan het moment van voltooiing van de bouw van de woning. Bij niet nakoming hiervan verbeurt de wederpartij, ten behoeve van de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete van € 150.000,-. Boetebeding (handhavingtermijn bij sociale woningbouw) In het project Hooghkamer wordt voor zowel sociale huur- als koopwoningbouw een minimale handhavingtermijn opgenomen. Bij sociale koopwoningen is aan deze handhavingtermijn tevens een boetebeding gekoppeld. Ten aanzien van sociale huurwoningen geldt een minimale termijn van 10 jaren conform hetgeen is bepaald in artikel 1.1.1. lid 1 onder d van het Bro. Binnen deze AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

17

p 104 van 403

NEXT termijn mag geen omzetting plaats vinden van sociale woningbouw naar de koopsector. Voor sociale koopwoningen geldt een handhavingtermijn van minimaal 5 jaar. Bij nietof niet tijdige nakoming van deze termijn verbeurt de wederpartij, na ingebrekestelling en na verloop van de in deze ingebrekestelling genoemde termijn, ten behoeve van de gemeente, een onmiddellijk opeisbare boete van € 25.000,-- voor het eerste en tweede bewoningsjaar, € 18.000,-- voor het derde bewoningsjaar en € 12.000,-- voor het vierde en vijfde bewoningsjaar. Overzicht woningbouwcategorieën Voor een overzicht van verschillende woningcategorieën op kaart, wordt verwezen naar onderstaande kaart, welke tevens in bijlage 5 is opgenomen.

In het exploitatieplan zijn deze categorieën, behoudens bouwfase 1 en de hoofdinfrastructuur indicatief vastgelegd. De gemeente heeft nog geen uitgekristalliseerde plannen voor de gebieden met een globale bestemming. Het exacte grondgebruik is daarom in dit stadium nog niet vastgelegd doch indicatief aangegeven op de kaart “Woningbouwcategorieën”. Deze kaart is gebaseerd op het stedenbouwkundige plan dat als referentie dient voor de verdere uitwerkingen. Fase 1 Fase 1 (1a, 1c en 1d) voldoet niet zelfstandig aan de eisen inzake sociale woningbouw zoals beschreven bij de differentiatie; dit moet elders gecompenseerd worden.


18

p 105 van 403

NEXT

3 Exploitatie 3.1

Tijdvak Het bestemmingsplan “Hooghkamer 2011” voorziet in een ontwikkeling van de gronden in een periode van maximaal 10 jaren. De periode waarin de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden, bedraagt naar verwachting circa 12 jaren. In deze periode is rekening gehouden met het feit dat de exploitatie en de afronding daarvan volgend is op de in het bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkeling.

3.2

Fasering Vooralsnog is bepaald dat, in aansluiting op de bestaande bebouwing, het zuidelijk deel van het plangebied als eerste zal worden ontwikkeld. Van daaruit worden de plandelen langs de Jacoba van Beierenweg in ontwikkeling gebracht. Vervolgens wordt fase 2 (tussen de Molentocht en de Dorpsvaart) ontwikkeld. Als laatste zal het gedeelte ten noorden van de Molentocht worden ontwikkeld. De precieze fasering staat echter nog niet vast. De fasering van de ontwikkeling van deze woonwijk zal nog nader worden bepaald en bij de vaststelling van de uitwerkingsplannen en de herziening van het exploitatieplan worden vastgesteld. Daarbij spelen ruimtelijke en functionele eisen een rol. In de onderstaande kaart wordt weergegeven waar de verschillende fasen (en de bijbehorende hoofdinfrastructuur) zich in het plan bevinden (zie ook bijlage 4).

Als de kaart vertaald wordt in tijdstippen dan ontstaat het onderstaande beeld. Hoofdinfrastructuur: • Fase 1: o Sloop en start werkzaamheden vanaf 2011; • Fase 2 o Start werkzaamheden vanaf 2011; • Fase 3 o Start werkzaamheden vanaf 2016


19

p 106 van 403

NEXT Ten aanzien van de hoofdinfrastructuur geldt dat de realisatie van de hoofdstructuur afgestemd dient te worden op de realisatie van de bouwfase. Zo zal het groen eerst kunnen worden gerealiseerd indien de betreffende bouwfase gereed is. Overige gronden: • Fase 1a o Sloop en bouwrijp maken vanaf 2011 o Woonrijp maken vanaf 2011 – 2012 o Uitgifte vanaf 2011 – 2014 • Overig fase 1 o Sloop en bouwrijp maken 2011 -2012 o Woonrijp maken en uitgifte 2011 – 2017 • Fase 2 o Sloop en bouwrijp maken 2012 -2018 o Woonrijp maken 2013 -2019 o Uitgifte 2013 -2019 • Fase 3 o Sloop en bouwrijp maken 2017 -2019 o Woonrijp maken 2019-2023 o Uitgifte 2019 - 2023 3.3

Exploitatieopzet Algemeen Voor het plan Hooghkamer is een exploitatieopzet gemaakt met alle relevante kosten en opbrengsten. De opzet kent de posten van verwerving, sloop, milieu(onderzoeks)kosten, bouwrijp maken, woonrijp maken, planontwikkelingskosten en bijkomende kosten, zoals opgenomen in de kostensoortenlijst van het Bro. De verschillende kosten en opbrengsten zijn uitgezet in de tijd. De exploitatieopzet heeft als gevolg van de tussenuitspraak een resultaat op netto contante waarde per 1-1-2011 van € 2,54 mln. en dat was € 1,2 mln. Op eindwaarde is het resultaat circa € 4,5 mln. en dat was € 2,2 mln. Omdat sprake is van een minimaal sluitend plan kunnen alle kosten worden verhaald.

Verwijderd: Verwijderd: , Verwijderd: o

Voor de exploitatieopzet gelden de volgende uitgangspunten: • Prijspeil 1-1-2011; • Rente 4,5% en de index voor kosten en opbrengsten 2,5%; • Looptijd exploitatie: 2011 – 2023.

Verwijderd: dit

De kosten en opbrengsten en het resultaat op de grondexploitatie zijn weergegeven in de volgende tabel.


20

p 107 van 403

NEXT

Kostensoort Verwerving Sloop en milieu

Bedrag € 21.432.542 € 1.040.188

Bouwrijp maken

€ 2.977.634

Woonrijp maken

€ 18.017.864

Verwijderd: € 3.776.087

Buitenplanse kosten

€ 4.501.527

Verwijderd: 4.889.485

Planvoorbereidingskosten

€ 7.283.458

Verwijderd: 92

Bijkomende kosten

€ 1.571.800


Kosten nominaal

€ 56.825.013


Kosten geïndexeerd

€ 65.887.605


Kosten contant

€ 53.401.836


Opbrengsten Woningbouw

€ 64.006.168

Voorzieningen

€ 180.000

Opbrengsten nominaal

€ 64.186.168

Opbrengsten geïndexeerd

€ 76.965.959

Opbrengsten contant

€ 55.944.300

Resultaat nominaal

€ 7.361.155


€ 11.078.355


Resultaat geïndexeerd

Rente

-€ 6.572.610


Resultaat eindwaarde

€ 4.505.745


Resultaat contante waarde

€ 2.542.464


De verschillende posten zijn gebaseerd op marktconforme eenheidsprijzen. De inbrengwaarde van de gronden is gebaseerd op een onafhankelijk taxatie. De grondprijzen zijn gebaseerd op een residuele grondwaardebepaling, mede ondersteund door een onafhankelijk woningmarktonderzoek. Deze grondprijzen zullen bij de herziening van dit exploitatieplan voor het uit te werken deel definitief worden vastgesteld. Omdat er nog geen duidelijkheid is inzake de eventuele toekenning van subsidies, is hiermee geen rekening gehouden in de exploitatieberekeningen. In deze tabel zijn de kosten en opbrengsten van bouwfase 1 inbegrepen. Hetzelfde geldt voor de kosten voor de hoofdinfrastructuur. 3.4

Toerekening kosten o.b.v. de artikelen 6.18, 6.16 en 6.19 Wro

3.4.1 Toerekening van de kosten op basis van artikel 6.18 en 6.16 Wro De toerekening van de kosten aan de gronden binnen het plangebied van Hooghkamer vindt plaats op basis van het bepaalde in artikel 6.18 Wro. Dit artikel geeft in een vijftal stappen aan hoe de toerekening van de verhaalbare kosten aan de uit te geven gronden dient plaats te vinden. In de toelichting zullen de gevolgde stappen nader worden toegelicht.

Met opmaak: Inspringing: Links: 0"

In het exploitatieplan Hooghkamer 2011 heeft de gemeente eerst 15 uitgiftecategorieën vastgesteld. Per onderscheiden categorie is de basiseenheid AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

21

p 108 van 403

NEXT vastgesteld op 1 m² uitgeefbaar grondoppervlakte. De basiseenheden worden vervolgens vermenigvuldigd met een per categorie vastgestelde gewichtsfactor. De gewichtsfactor is de verhouding van de netto contante waarde van de uitgifteprijs per basiseenheid afgezet tegen de netto contante waarde van de uitgifteprijs per basiseenheid van de uitgiftecategorie sociale voorzieningen. Voor deze laatste is gekozen omdat deze de laagste uitgifteprijs heeft. Nu de basiseenheid 1 m² uitgeefbaar is, is de gewichtsfactor gelijk aan een gewogen eenheid per uitgiftecategorie. In de toelichting zal daar nader op worden ingegaan in paragraaf 6.2. Het resultaat van de vermenigvuldiging van de basiseenheden en de gewichtsfactor is dat gewogen eenheden worden vastgesteld. De gewogen eenheden worden vervolgens bij elkaar opgeteld. Het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid is het ten hoogste verhaalbare bedrag, bedoeld in artikel 6.16 Wro, gedeeld door het totaal aantal gewogen eenheden. In onderstaande tabel is de berekening van het aantal gewogen eenheden opgenomen. Uitgiftecategorie art. 6.18 lid 1 Wro

Basiseenheid art. 6.18 lid 2 Wro

Sociaal 5,4 huur

1 m² uitgeefbaar 1 m² uitgeefbaar 1 m² uitgeefbaar 1 m² uitgeefbaar 1 m² uitgeefbaar 1 m² uitgeefbaar 1 m² uitgeefbaar 1 m² uitgeefbaar 1 m² uitgeefbaar 1 m² uitgeefbaar 1 m² uitgeefbaar

Sociaal 5,4 koop Middelduur 5,4 vs Middelduur 5,7 vs Middelduur 6,0 vs Duur 7,5 vs Hoekwoningen 2&1 kap Vrijstaand Sociaal appartement Middelduur appartement vs huur Middelduur appartement vs koop Goedkope koop Particulier OG Sociale voorzieningen Totaal

Uitgifteprijs per basiseenheid CW € 142,16




1,0742

10.694

11.487,37

1,3813

7.194

9.936,91

2,9620

1.301

3.853,55

3,8270

1.090

4.171,38

3,8517

23.210

89.398,08

3,5746

3.266

11.674,64

2,6237

4.959

13.010,80

3,4436

25.613

88.200,48

2,9264

27.841

81.473,54

2,5351

4.398

11.149,20

1,0821

743

804,03

1,3842

3.995

5.529,68

2,3015

9.704

22.333,99

3,7063

18.481

68.496,73

1,0000

1.200 143.689

1.200,00

Tabel met opmaak

€ 182,80 € 392,00 € 506,47 € 509,75 € 473,07 € 347,23 € 455,74 € 387,29 € 335,50 € 143,21

1 m² uitgeefbaar

€ 183,18

1 m² uitgeefbaar 1 m² uitgeefbaar 1 m² uitgeefbaar

€ 304,59 € 490,51 € 132,34

422.720,3 8 art. 6.18 lid 4 Wro

Met opmaak: Rechts

*De gewichtsfactor is gelijk aan de gewogen eenheden per uitgiftecategorie. In artikel 6.18 lid 5 Wro staat aangegeven dat het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid is het ten hoogste verhaalbare bedrag, als bedoeld in artikel 6.16 Wro, gedeeld door het totaal aantal gewogen eenheden. Artikel 6.16 Wro geeft aan dat de gemeente slechts de kosten kan verhalen tot maximaal het bedrag van de opbrengsten. In het geval van Hooghkamer zijn de totale kosten € 53.401.836, netto contant op 1 januari 2011 en de totale opbrengsten AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

22

p 109 van 403

NEXT bedragen € 55.944.300, netto contant op 1 januari 2011. Nu de opbrengsten hoger zijn dan de kosten, kan de gemeente de kosten volledig verhalen. Het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid, als bedoeld in artikel 6.18 lid 5 Wro, wordt verkregen door het totaal aan te verhalen kosten € 53.401.836,-, netto contant op 1 januari 2011 te delen door het totaal aantal gewogen eenheden, zijnde 422.720,38. Het verhaalbare per gewogen eenheid bedraagt derhalve € 126,33, netto contant op 1 januari 2011. In de toelichting wordt een en ander per stap nader uitgelegd. 3.4.2 Toerekening van de kosten naar de eigenaren o.b.v. artikel 6.19 Wro Op grond van artikel 6.19 Wro wordt de per omgevingsvergunning verschuldigde bruto exploitatiebijdrage berekend door het aantal gewogen eenheden en gedeeltes van eenheden, dat in het exploitatieplan is toegedeeld aan de in de vergunningaanvraag bedoelde gronden, dan wel indien dat tot een hoger aantal leidt, het aantal gewogen eenheden dat is opgenomen in de vergunningaanvraag, te vermenigvuldigen met het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid. De netto exploitatiebijdrage is de bruto exploitatiebijdrage verminderd met: 1. de inbrengwaarde van de in de vergunningaanvraag bedoelde gronden, geraamd overeenkomstig de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet voor zover deze niet volgens het exploitatieplan buiten het kostenverhaal blijven; 2. de kosten die in verband met de exploitatie van de betreffende gronden door de aanvrager zijn gemaakt, welke kosten voor de berekening van het te verhalen bedrag niet hoger kunnen zijn dan de raming van die kosten in het exploitatieplan. Het is op voorhand niet aan te geven welke omgevingsvergunningen de grondeigenaren zullen indienen zodat alleen de totale exploitatiebijdrage per eigenaar is aan te geven. In de toelichting zullen de resultaten per eigenaar inzichtelijk worden gemaakt, zodat de betreffende eigenaren kunnen zien wat hun totale exploitatiebijdrage over het gehele plangebied van Hooghkamer is. De exploitatiebijdrage zal tevens per bouwfase inzichtelijk worden gemaakt. 3.5

Percentage gerealiseerde kosten Tot aan de vaststelling van het exploitatieplan heeft de gemeente reeds een aantal kosten gemaakt. De gemeente heeft ondermeer gronden verworven ten behoeve van de hoofdinfrastructuur en zijn kosten gemaakt voor de persleiding., Tevens zijn kosten gemaakt voor onderzoeken en de bijbehorende ambtelijke begeleiding. Tot slot heeft de gemeente rentekosten en is de boekwaarde van de plankosten uit het jaar 2010 meegenomen.

Verwijderd: De kostenverdeling (toerekening) vindt plaats op basis van de opbrengstpotentie per m² uitgeefbaar per woningtype en per m² bvo voorzieningen. Daarbij zijn de verschillende opbrengsten uitgezet in de tijd waarna per type een netto contante waarde per m² (per 1-1-2011) is berekend. ¶ ¶ Op netto contante waarde bedragen de totale opbrengsten ca. € 56,0 miljoen. De totale kosten voor de ontwikkeling van het gehele gebied bedragen € 54,7 miljoen (contante waarde per 01-01-2011). Omdat de opbrengsten hoger zijn dan de kosten kunnen overigens alle kosten worden verhaald. Er mogen niet meer kosten worden verhaald dan de maximale opbrengstpotentie van het plan. ¶ Met opmaak: Inspringing: Links: 0"

Verwijderd: , Verwijderd: het vrijmaken van gronden van rechten en lasten.

Het percentage gerealiseerde kosten bedraagt thans 8,39% en dit was 8,6%. De aanpassing is een gevolg van het feit dat de kosten van de historische bouwclaim niet meer in de exploitatieopzet mogen worden meegenomen en dat het totaal aan te verhalen kosten lager is geworden. Dit percentage is een resultante van de gemaakte kosten inzake de reeds verworven gronden van de hoofdinfrastructuur en de secundaire infrastructuur in fase 1, alsmede de reeds gemaakte kosten inzake de plankosten afgezet tegen de totale te maken geraamde kosten.


23

p 110 van 403

NEXT

4 Regels Artikel 1 Begrippen In deze regels wordt verstaan: o Aanbestedingsregels: Inkoop en aanbestedingsregels van de gemeente Teylingen en de Europese aanbestedingsregels inzake de aanbesteding van werken en diensten zoals ze gelden op het moment van uitvoering; o Bestemmingsplan: Het bestemmingsplan “Hooghkamer 2011” van de gemeente Teylingen vervat in de plankaart (verbeelding) en regels en vergezeld van een toelichting; o Bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats; o Bouwweg: Een weg met een al dan niet tijdelijk karakter ten behoeve van het ontsluiten van het bouwterrein voor bouwverkeer; o Eigenaar: De rechthebbende van een eigendom zoals die staat ingeschreven in het kadaster; o Exploitatiegebied: Het gebied dat is omvat door de exploitatiegrens; o Exploitatiegrens: De grens van het exploitatiegebied zoals weergegeven in Bijlage 1 van dit Exploitatieplan; o Fasering: Ontwikkeling van het plangebied in de tijd zoals opgenomen in paragraaf 3.2 van dit exploitatieplan; o Gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt; o Particulier opdrachtgeverschap: situatie dat de burger of een groep van burgers -in dat laatste geval georganiseerd als rechtspersoon zonder winstoogmerk of krachtens een overeenkomst- tenminste de economische eigendom verkrijgt en volledige zeggenschap heeft over en verantwoordelijkheid draagt voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de eigen woning; o Plan: bestemmingsplan “Hooghkamer 2011“ van de Gemeente Teylingen; o Plankaart: de analoge verbeelding van het GML-bestand NL.IMRO.1525.BP2010VHT07001-0401; o Programma van eisen: de eisen en randvoorwaarden zoals omschreven in het “Programma van Eisen voor woningbouwproject Hooghkamer” d.d. 3 mei 2011. o Sociale huurwoning: huurwoning met een aanvangshuurprijs onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor ten minste tien jaar na ingebruikname is verzekerd; o Sociale koopwoning: koopwoning met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste het bedrag genoemd in artikel 26, tweede lid, onder g, van het Besluit beheer sociale huursector, waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor een in de verordening vastgesteld tijdvak van ten minste een jaar en ten hoogste tien jaar na ingebruikname is verzekerd; o Werk: een constructie geen gebouw of bouwwerk zijnde; o Wet ruimtelijke ordening: Wet van 20 oktober 2006, houdende nieuwe regels omtrent de ruimtelijke ordening (Wet ruimtelijke ordening), inclusief de invoeringswet Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, Eerste Kamer, 319 53, A; Artikel 2 1. Het is verboden de werken en werkzaamheden uit te voeren in strijd met de bepalingen en eisen van het bestemmingsplan; 2. Het is verboden de werken en werkzaamheden uit te voeren in strijd met de bepalingen en eisen van het “Programma van Eisen” van de gemeente Teylingen; 3. Overtreding wordt aangemerkt als strafbaar feit.


24

p 111 van 403

NEXT Artikel 3 De toerekening van de te verhalen kosten aan de verschillende eigenaren geschiedt op basis van gewogen eenheden, een en ander volgens de methodiek zoals die in artikel 6.18, 6.16 en 6.19 Wro is opgenomen. Artikel 4 1. Het ontwerpbestek voor de uitvoering van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van de nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte, dienen ter goedkeuring te worden ingediend bij de gemeente Teylingen (zie hiervoor het “Programma van Eisen”); 2. Voor de termijn waarin de gemeente Teylingen zal beslissen wordt verwezen naar het “Programma van Eisen”; 3. Aan het goedkeuringsbesluit kunnen voorwaarden verbonden worden met betrekking tot de in het eerste lid genoemde activiteiten.

Verwijderd: De toerekening van de te verhalen kosten aan de verschillende eigenaren geschiedt naar rato van de ramingen van het opbrengstpotentieel van de in het plangebied gelegen eigendommen.¶

Artikel 5 Op de werken en werkzaamheden zijn de aanbestedingsregels van toepassing. Artikel 6 1. De uitvoering van werken en werkzaamheden vindt plaats onder toezicht van een door burgemeester en wethouders aan te wijzen toezichthouder; 2. Na de start van de aanleg van werken en werkzaamheden heeft de toezichthouder te allen tijde toegang tot het bouwterrein; 3. De aanwijzingen van de toezichthouder dienen te worden opgevolgd. Artikel 7 1. Het is verboden werken of werkzaamheden uit te voeren in strijd met de fasering en tijdvak zoals opgenomen in het exploitatieplan; 2. Het is verboden te handelen in strijd met of in afwijking van de in het exploitatieplan opgenomen locatie-eisen. 3. Het is verboden te handelen in strijd met of in afwijking van de regels van het exploitatieplan; 4. Het is verboden werken of werkzaamheden uit te voeren, totdat voor de betreffende gronden een uitwerkingsplan als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder b. Wro in werking is getreden. Artikel 8 Burgemeesters en wethouders kunnen van het verbod als bedoeld in artikel 6.12, lid 6 Wro ontheffing verlenen indien en voor zover daarmee geen afbreuk wordt gedaan aan de goede werking van het bestemmingsplan en het exploitatieplan, en mits belangen van derden daardoor niet onevenredig worden geschaad. Artikel 9 Op de voorbereiding van een besluit tot het verlenen van ontheffing van regels van dit plan is de volgende procedure van toepassing: 1. Het ontwerpbesluit tot het verlenen van ontheffing ligt gedurende tenminste 4 weken in het gemeentehuis voor eenieder ter inzage; 2. Burgemeester en wethouders maken de terinzagelegging van het ontwerpbesluit tevoren bekend in één of meer dag-, nieuws- en huis-aan-huis-bladen die in de gemeente worden verspreid en voorts op de gebruikelijke wijze; 3. De bekendmaking houdt in de bevoegdheid van de belanghebbenden tot het naar keuze schriftelijk of mondeling indienen van zienswijzen bij burgemeester en wethouders tegen het ontwerpbesluit gedurende de onder 1 genoemde termijn; 4. Burgemeester en wethouders delen aan hen, die een zienswijze hebben ingediend, de beslissing daarover mede. Artikel 10 Het handelen in strijd met verbodsbepalingen van artikel 6.12 lid 6 Wro is een strafbaar feit als bedoeld in de Wet economische delicten.


25

p 112 van 403

NEXT Artikel 11 De kaart van het exploitatiegebied maakt een onverbrekelijk onderdeel uit van dit Exploitatieplan. Artikel 12 Deze regels kunnen worden aangehaald onder de titel “Regels exploitatieplan Hooghkamer 2011”.


26

p 113 van 403

NEXT

5 Slotbepaling

Dit exploitatieplan kan worden aangehaald als exploitatieplan “Hooghkamer 2011”.


27

p 114 van 403

NEXT

TOELICHTING


28

p 115 van 403

NEXT

1 Aanleiding De gemeente Teylingen is voornemens om in het gebied Hooghkamer te Voorhout een woningbouwlocatie te ontwikkelen. Deze ontwikkeling vindt gefaseerd plaats. Voor het gebied als geheel wordt het bestemmingsplan Hooghkamer 2011 in procedure gebracht. Op grond van de regeling, opgenomen in artikel 6.12, lid 4 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de gemeente verplicht om tegelijkertijd met het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen, tenzij het kostenverhaal van de ontwikkelingen anderszins is verzekerd of er geen locatie-eisen dan wel geen eisen inzake een tijdvak dan wel fasering nodig zijn. In het geval van het plan Hooghkamer heeft de gemeente niet met alle betrokken eigenaren exploitatieovereenkomsten gesloten. Om die reden is het kostenverhaal van de ontwikkeling niet volledig anderszins verzekerd. Bovendien acht de gemeente het noodzakelijk, dat in het exploitatieplan locatie-eisen worden gesteld en dat de fasering van de ontwikkeling/realisatie wordt geregeld. Aldus dient de gemeente een exploitatieplan vast te stellen, waarin de juridische basis wordt gelegd voor het kostenverhaal, voor de locatie-eisen, alsmede voor de fasering.


29

p 116 van 403

NEXT


Koppeling met het ruimtelijk besluit Het exploitatieplan ”Hooghkamer 2011” vormt samen met het bestemmingsplan ”Hooghkamer 2011” het juridische en planologische kader voor de ontwikkeling conform de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Het bestemmingsplan legt de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden vast en het exploitatieplan legt het kostenverhaal vast en bevat tevens locatie-eisen. De gemeente Teylingen zal het voorliggende exploitatieplan op grond van artikel 6.12 lid 1 tegelijkertijd vaststellen met het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan ”Hooghkamer 2011” is een bestemmingsplan met een gemengd karakter, in die zin dat het bestemmingsplan voor het grootste deel een globaal karakter heeft met uit te werken bestemmingen (in de zin van art. 3.6 lid 1 sub b Wro) en voor een deel directe bestemmingen. Dit geldt voor de hoofdinfrastructuur en het plandeel “bouwfase 1” (zuidkant van het gebied). Voor deze delen kan het exploitatieplan niet volstaan met een globale inhoud. Het exploitatieplan heeft derhalve een opzet met een meer globaal karakter, behoudens voor de delen die in het bestemmingsplan een directe bestemming hebben. De gemeente heeft thans nog geen uitgekristalliseerde plannen voor de invulling van de onderdelen van het bestemmingsplan met een globale woonbestemming en heeft er daarom voor gekozen om het beoogd grondgebruik in dit stadium nog niet in het exploitatieplan vast te leggen. Er is wel een stedenbouwkundig plan gemaakt, dat dient als referentie voor de verdere uitwerking. Deze werkwijze heeft ten gevolge dat er voor de globale delen van het bestemmingsplan nog aanpassingen kunnen worden gemaakt, bijvoorbeeld op verzoeken van de eigenaren, en dat deze een rol kunnen spelen bij de uitwerkingsplannen, hetgeen de flexibiliteit bevordert. Indien het stedenbouwkundig kader zoals dat er ligt, planologisch zou worden verankerd, dan brengen aanpassingen met zich mee dat het bestemmingsplan aangepast moet worden, hetgeen als ongewenst wordt ervaren. Indien de globale delen middels een uitwerkingsplan nader worden uitgewerkt zal het exploitatieplan voor die delen worden herzien. Overeenkomstig artikel 6.12 lid 6 Wro is in dit exploitatieplan voor de globale delen van het exploitatieplan een verbod opgenomen om werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren totdat voor de betreffende gronden een uitwerkingsplan, als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder b Wro in werking is getreden.

2.2

Ligging en begrenzing exploitatieplangebied Het onderhavige bestemmingsplangebied is gelegen aan de noordwestzijde van Voorhout op de overgang van de kern naar het buitengebied. Het plangebied wordt begrensd door de Jacoba van Beierenweg aan de oostzijde en de spoorlijn Haarlem – Leiden aan de westzijde. Aan de zuidelijke zijde bevinden zich de Componistenlaan en de Mozartlaan. Het is de bedoeling dat de huidige Zuidelijke Randweg wordt doorgetrokken (als wijkontsluitingsweg), om zo, met een bocht richting het spoor, de begrenzing aan de Noordzijde te vormen. Door het plangebied loopt het water van de Molentocht. De overwegende noordwest - zuidoost oriëntatie van de perceelgrenzen in het plangebied is te verklaren door de traditionele aanwezigheid van agrarische bedrijven aan de Jacoba van Beierenweg. De daar aanwezige agrarische bedrijven gebruik(t)en de gronden ten noorden van de Molentocht immers ten behoeve van hun bedrijfsvoering.


30

p 117 van 403

NEXT In het exploitatiegebied zijn enkele gebieden gelegen (over het algemeen bestaande woonlocaties, die in het bestemmingsplan positief worden bestemd), die buiten het exploitatiegebied worden gelaten. In de onderstaande kaart is aangegeven welke delen binnen het exploitatiegebied vallen, en welke delen worden gehandhaafd (zie ook bijlage 1).

2.3

Ruimtegebruik Het ruimtegebruik is indicatief, behoudens bouwfase 1 en de hoofdinfrastructuur, in dit exploitatieplan aangegeven. De gemeente heeft immers voor de uit te werken bestemmingen nog geen uitgekristalliseerde plannen. Wel is er een stedenbouwkundig plan welke als referentie zal dienen voor de verdere uitwerking van de plannen. Onderstaande kaart geeft indicatief het ruimtegebruik weer (zie bijlage 2). Met opmaak: Geen spelling- of grammaticacontrole uitvoeren


31

p 118 van 403

NEXT 2.4

Huidige eigenaren Het grootste gedeelte van de gronden binnen het plangebied Hooghkamer is verworven door projectontwikkelaars. De overige gronden zijn eigendom van verschillende private eigenaren en de gemeente. Een overzicht van de eigendomsposities in het plangebied is weergegeven in de onderstaande tekening (zie ook bijlage 6). Het uitgangspunt bij de ontwikkeling van Hooghkamer is dat de gemeente de secundaire infrastructuur in fase 1A realiseert alsmede de hoofdinfrastructuur in de fase 1, 2 en 3. De ontwikkeling van de woongebieden, alsmede de secundaire infrastructuur in de fase 2 en 3 wordt overgelaten aan de eigenaren van de gronden. De reden daarvoor is gelegen in het feit dat de gemeente met de eigenaren van de gronden in het plangebied gesprekken heeft gevoerd en dat deze vooralsnog voornemens zijn om het programma (inclusief de secundaire infrastructuur in fase 2 en 3) zelf te realiseren. Een aantal partijen dient onderling wel afspraken te maken om het programma te realiseren. Voor zover van belang is dit met alle eigenaren van de gronden besproken. Naar aanleiding van ingediende zienswijzen, heeft een drietal eigenaren verzocht om (een deel) van hun gronden toe te voegen aan het plangebied om zodoende ontwikkelrechten in de vorm van kavels voor particulier opdrachtgeverschap te kunnen realiseren. De gemeente heeft met deze laatste eigenaren overeenstemming bereikt omtrent de wijze waarop wordt deelgenomen aan de ontwikkeling en de gronden toegevoegd aan het plangebied.

In de volgende tabel staan de verschillende eigenaren in het gebied weergegeven inclusief het grondoppervlak.


32

p 119 van 403

NEXT

Eigenaar

Bruto oppervlakte in (m²)

Te Netto handhaven oppervlakte in m² in m²

G.J. Van der Hulst Projectontwikkeling B.V.

88.356

1.328

87.028

5,68 %

Gemeente Teylingen

50.806

80

50.726

14,97 %

J.G. Groen in ’t Woud

2.129

2.054

75

0,02 %


5.137

4.727

410

0,12 %


2.035

-

2.035


146.633

338

146.295

A. Jansze

1.395

-

1.395

0,41%

5 x Jansze

2.271

-

2.271

0,67 %

H.G.W. Jansze

16.671

3.390

13.281

3,92 %


1.071

471

600

0,18 %

A.M. van Schooten

12.048

39

12.009

3,54 %

T. Teeuwen

2.116

1.462

654

0,19 %

%

0,60 % 43,17 %


11.148

-

11.148

3,29 %

Woonstichting STEK

10.985

-

10.985

3,24 %

TOTAAL

352.801

13.889

338.912

100 %

Het opnemen van namen is een gevolg van het feit dat op deze wijze het exploitatieplan transparant is en een belanghebbende duidelijk kan zien welke positie in het exploitatieplan wordt ingenomen. Daarnaast heeft dit als voordeel dat het voor partijen duidelijk is met wie afspraken moeten worden gemaakt omtrent zaken als het aanbesteden van de openbare ruimte, het maken van afspraken omtrent de onderling benodigde gronden, etc. Indien en voor zover grondeigenaren gebruik willen maken van het recht van zelfrealisatie zal de gemeente met hen trachten een overeenkomst te sluiten, waarin in ieder geval het kostenverhaal en de locatie-eisen (met name woningcategorieën) zijn geregeld.


33

p 120 van 403

NEXT

3 Locatie-eisen 3.1

Werken en werkzaamheden In het exploitatieplan is een omschrijving van de uit te voeren werken en werkzaamheden voor het bouwen woonrijp maken van het exploitatiegebied opgenomen. Onderstaand wordt een toelichting gegeven op de uit te voeren werken en werkzaamheden. De technische uitwerking is verwoord in de nota “Programma van Eisen voor woningbouwproject Hooghkamer” d.d. 3 mei 2011. Bouwrijp maken Onder bouwrijp maken wordt verstaan het uitvoeren van al die werkzaamheden en werken waardoor de grond geschikt is om te bebouwen. In dit geval valt hieronder ook het ophogen van het terrein in het kader van de waterhuishouding, alsmede het aanleggen van alle nutsvoorzieningen en riolering, voor zover het betreft de aanleg van de hoofdkabels en leidingen. In het exploitatieplan zijn deze werkzaamheden op hoofdlijnen beschreven. Daarnaast vallen bijkomende werkzaamheden en werken tevens onder bouwrijp maken en de geraamde kosten hiervan zijn tevens meegenomen in de exploitatieopzet. De genoemde werken en werkzaamheden hebben betrekking op het gehele exploitatiegebied, dus zowel op de uit te geven gronden als op het openbare gebied. Deze werken en werkzaamheden moeten worden uitgevoerd anders is het niet mogelijk om de grond te bebouwen. De kosten van het bouwrijp maken van de grond zijn volledig toe te rekenen aan het exploitatiegebied en komen derhalve in zijn geheel voor verhaal in aanmerking. Woonrijp maken Onder woonrijp maken wordt verstaan het definitief inrichten van het openbare gebied. Het gaat hierbij niet alleen om het aanbrengen van definitieve verhardingen op wegen, fietspaden, enz., maar ook om de inrichting hiervan, zoals het aanbrengen van straatmeubilair, openbare verlichting, verkeersborden, enz. Daarnaast wordt voorzien in een aantal groenvoorzieningen en speelplekken voor kinderen. Na het uitvoeren van de werken en werkzaamheden opgenomen in het exploitatieplan is het openbare gebied binnen het exploitatiegebied definitief ingericht. De kosten voor het woonrijp maken van het openbare gebied zijn volledig toe te rekenen aan het exploitatiegebied en komen derhalve in zijn geheel voor verhaal in aanmerking. In de verdere uitwerking van het exploitatieplan zal nader aandacht worden besteed aan de straatprofielen. Op dat moment zal in de totaalmaat van deze profielen aandacht worden gegeven aan de bovengrondse HWA. Regels over uitvoeren van werken en werkzaamheden De Wro maakt het mogelijk om naast locatie-eisen ook regels te stellen inzake het uitvoeren van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken en woonrijp maken. Voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden is het eerder genoemde “Programma van Eisen voor woningbouwproject Hooghkamer” d.d. 3 mei 2011 van belang. Onlosmakelijk onderdeel van dit programma van eisen zijn de “procesafspraken realisatie Hooghkamer waarin de regels en eisen omtrent de goedkeuring van plannen voor het bouwproces, van bestekken, van aanbesteding en van inspectie bij de overdracht van de voorzieningen van openbaar nut, zijn opgenomen. Andere regels met betrekking tot de uitvoering van werken en werkzaamheden worden niet noodzakelijk geacht. AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

34

p 121 van 403

NEXT

Woongebieden Daar waar de appartementengebouwen in het groen van het Park en de Groenvelden staan dient het parkeren van de bewoners en eventueel ook de bezoekers plaats te vinden binnen het bouwvolume. In dat kader dient te worden gesteld dat er fysiek op maaiveld buiten de gebouwen voldoende ruimte aanwezig is voor parkeren maar dat dit vanuit de functie van het groen en de beeldkwaliteit ongewenst is. Voor de appartementengebouwen in de Zone Park geldt daarom dat de bewoners binnen het bouwvolume parkeren en voor de appartementengebouwen in de Zone Strandvlakte geldt dat zowel bewoners als bezoekers binnen het bouwvolume parkeren. Afdwingbaarheid In het exploitatieplan is een verbod opgenomen om in strijd met de eisen en de regels te handelen. Indien wordt afgeweken heeft de gemeente de mogelijkheid om handhavend op te treden. Om toch nog enigszins flexibel te kunnen zijn is opgenomen dat het College van het verbod kan afwijken indien een gelijkwaardige andere oplossing door een ontwikkelaar wordt voorgesteld. Afwijking van het verbod is alleen mogelijk als het College hiervoor een ontheffing heeft verleend 3.2

Regels betreffende woningcategorieën Op basis van de Wro en Bro kan de gemeente regels opnemen over de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan ten aanzien van specifieke woningbouwcategorieën. De gemeente heeft thans nog geen volledig uitgekristalliseerde plannen, behoudens bouwfase 1, omtrent allocatie van de woningtypen binnen het plangebied. De gemeente is voornemens om van de geboden wettelijke mogelijkheden voor het toewijzen van woningcategorieën gebruik te gaan maken bij de vaststelling van de herziening van het exploitatieplan en zal dat bij de uitwerking van de bestemmingen en het exploitatieplan ook doen. In het bestemmingsplan “Hooghkamer 2011” is wel opgenomen dat minimaal 3,3% en maximaal 8% van de woningen particulier opdrachtgeverschap moet betreffen en minimaal 30% van de woningen dienen sociale koop- en huurwoningen te zijn. De kavels voor particulier opdrachtgeverschap zijn evenredig verdeeld over drie bouwfasen, te weten fase 1, 2 en 3. De keuze voor de locaties is een gevolg van stedenbouwkundige eisen en wensen. De sociale woningbouw, verdeeld over zowel koop- als huurwoningen, zijn op diverse plaatsen binnen het plangebied geprojecteerd, eveneens op basis van stedenbouwkundige eisen en wensen. Gekozen is voor een spreiding over het gehele gebied zodat geen concentratie van sociale woningbouw zal kunnen ontstaan. Uit efficiëntie overwegingen geldt dit niet voor het blok met maatschappelijke voorzieningen centraal in het park. De gemeente heeft prestatieafspraken gemaakt met de 3 lokale corporaties. Onderdeel van de afspraken is dat de lokale corporaties bij de toewijzing van de woningen de voorkeur genieten. De gemeente zal in de te maken afspraken met marktpartijen, voor zover van belang en van toepassing trachten de prestatieafspraken na te komen. Differentiatie woningbouw Bij de differentiatie van de woningen zal worden aangesloten bij de Woonvisie Teylingen, vastgesteld op 5 juni 2008. Hierin is aangegeven dat: • 30% van de nieuwbouw in de sociale sector (huur en koop) moet worden gerealiseerd; • 20% moet bestaan uit middeldure koopwoningen (tot € 350.000,-) en middeldure huurwoningen (€ 670,- tot € 900,-). Prijspeil 1 januari 2011. In het Bro is aangegeven wat onder zowel sociale huur– als koopwoningen dient te worden verstaan. Deze begrippen zijn opgenomen in de regels van dit exploitatieplan. AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

35

p 122 van 403

NEXT Ten aanzien van de prijzen is voor de sociale huurwoningen aansluiting gezocht bij het Bro en voor de sociale koopwoningen is aansluiting gezocht voor de in de regio Holland-Rijnland gemaakte regionale afspraken. Op 1 januari 2011 gelden de volgende prijsgrenzen: • Sociale huur € 652,52 (= liberalisatiegrens Wet op de huurtoeslag en Huisvestingswet); • Sociale koop € 198.000 (= grens als genoemd in de gemaakte afspraken in de regio Holland-Rijnland) Deze prijsgrenzen worden jaarlijks aangepast aan de op dat moment geldende grenzen. Eisen particulier opdrachtgeverschap Particulier opdrachtgeverschap is de situatie dat een burger of een groep van burgers tenminste de economische eigendom verkrijgt en volledige zeggenschap heeft over en verantwoordelijkheid draagt voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de eigen woning. Deze eisen zijn voor het project Hooghkamer onverkort van toepassing. De aanvraag voor een omgevingsvergunning zal worden afgewezen indien deze afwijkt van de regels van het exploitatieplan en de gestelde eisen omtrent particulier opdrachtgeverschap. Deze regels dienen te voorkomen dat ontwikkelaars zeggenschap hebben bij de ontwikkeling van de betreffende kavels. In het project Hooghkamer kan particulier opdrachtgeverschap plaatsvinden ten aanzien van vrijstaande woningen of bij twee-onder-een-kapwoningen. In het laatste geval zullen de burgers georganiseerd dienen te zijn als rechtspersoon zonder winstoogmerk of krachtens een overeenkomst. Dit is gedaan omdat de woningen in groepsverband gerealiseerd dienen te worden. Boetebeding particulier opdrachtgeverschap Ter voorkoming van antispeculatie en ter voorkoming van ongewenste tussenkomst van “stromannen” is een vervreemdingsverbod opgenomen. Ten aanzien van de kavels voor particulier opdrachtgeverschap zal gelden dat geen overeenkomst tot vervreemding van de kavel mag worden gesloten tot aan het moment dat de woning volledig is voltooid. Daarnaast geldt dat de omgevingsvergunning niet mag worden overgedragen tot aan het moment van de volledige voltooiing van de woning, anders zouden ontwikkelaars alsnog de woning kunnen bouwen. Boetebeding (handhaving bij sociale woningbouw) Om de sociale woningen voor de doelgroep ter beschikking te houden dient bij de sociale woningbouw een handhavingtermijn te worden opgenomen, waarbinnen geen omzetting mag plaats vinden naar koopwoningen of de woningen in de markt worden aangeboden. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen de handhavingtermijn bij sociale koopwoningen en sociale huurwoning. Voor de sociale koopwoningen geldt een minimale handhavingtermijn van 5 jaren. Bij nietof niet tijdige nakoming van deze termijn verbeurt de wederpartij, na ingebrekestelling en na verloop van de in deze ingebrekestelling genoemde termijn, ten behoeve van de gemeente, een onmiddellijk opeisbare boete van € 25.000,-- voor het eerste en tweede bewoningsjaar, € 18.000,-- voor het derde bewoningsjaar en € 12.000,-- voor het vierde en vijfde bewoningsjaar. Deze bedragen zijn marktconform. Voor de sociale huurwoningen geldt een handhavingtermijn van minimaal 10 jaar, conform artikel 1.1.1. lid 1 onder d van het Bro. Binnen deze periode mag geen omzetting plaatsvinden van een sociale huurwoning naar een koopwoning.


36

p 123 van 403

NEXT

4 Exploitatie De Wro gaat bij het exploitatieplan uit van de fictie dat de gemeente de grondexploitatie op zich neemt. Het exploitatieplan bevat een exploitatieopzet die als basis dient voor het kostenverhaal. De in de exploitatieopzet gehanteerde uitgangspunten worden in dit hoofdstuk nader gedefinieerd en daarnaast zal de exploitatieopzet toegelicht worden. Bij de berekening van de kosten is uitgegaan van de fictie dat de gemeente de enige ontwikkelaar is in het exploitatiegebied. Het stedenbouwkundige ontwerp vormt de basis voor de berekeningen. Wijzigingen zullen nadien worden verwerkt in de herziening van het exploitatieplan. 4.1

Tijdvak Het bestemmingsplan “Hooghkamer 2011” voorziet in een ontwikkeling van de gronden in een periode van maximaal 10 jaar. De periode waarin de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden, bedraagt naar verwachting circa 12 jaar. In deze periode is rekening gehouden met het feit dat de exploitatie en de afronding daarvan volgend is op de in het bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkeling. De doorlooptijd van het exploitatieplan is gebaseerd op de looptijd van het bestemmingsplan, welke uitgaat van een werkingsduur van maximaal 10 jaar, in die zin dat binnen een periode van 10 jaar met de uitvoering zal worden gestart. Een exploitatie is echter dynamisch en zal in tijd volgen op de uitvoering. Recente veranderingen in de economie en de woningmarkt en de onzekerheid voor de toekomst hebben een langere afzetperiode tot gevolg. Een en ander wordt bevestigd door woningmarktonderzoek van Ecorys (januari 2010), waarin gesteld wordt dat tot 2015 in geheel Teylingen hooguit 400 woningen afgezet kunnen worden. Gezien de omvang van Hooghkamer en de andere projecten die in ontwikkeling zijn is een betrekkelijk rustige fasering derhalve gewenst, om niet ‘voor de leegstand’ te bouwen. Geconcludeerd wordt dat de opnamecapaciteit van woningen in Voorhout de komende jaren beperkt is. In dat kader wordt aanbevolen om de geplande productie van woningen over een langere periode te spreiden in de tijd, daar de markt grotere aantallen niet kan opnemen.

4.2

Fasering Algemeen De fasering is gebaseerd op een tweetal uitgangspunten, zijnde: • Het zo min mogelijk voorfinancieren; • De gerealiseerde fasen moeten onafhankelijk kunnen functioneren. De exacte fasering ligt op dit moment nog niet vast en is deels afhankelijk van de nog vast te stellen uitwerkingsplannen. Indien de fasering als gevolg van de uitwerkingsplannen anders is dan de thans in het exploitatieplan opgenomen fasering dan zal deze worden herzien bij de herziening van het exploitatieplan, echter aangezien een beeld moet worden verkregen van de fasering, wordt hieronder de initiële fasering toegelicht. Bouwfase 1 is gelegen langs de Jacoba van Beierenweg. Het op deze locatie starten van de ontwikkeling van Hooghkamer is logisch, omdat er vanuit het centrum van Voorhout een uitbreiding naar het buitengebied plaats vindt. Hiermee wordt voorkomen dat er losstaande woonenclaves zonder samenhang in het huidige buitengebied worden gecreëerd. Hierbij komt dat eerst het Lint afgemaakt wordt voordat een verdere uitbreiding tot stand kan komen, met name fase 1c en 1d zien op deze “afwerking” van het Lint.


37

p 124 van 403

NEXT

Fase 2 kent een aantal uit te werken woonbuurten die redelijk onafhankelijk van elkaar kunnen worden ontwikkeld. In ieder geval wordt gestart met het aanleggen van het eerste deel van de wijkontsluitingsweg, het water, de Verlengde Componistenlaan en het geluidsscherm langs het spoor. Vervolgens kunnen de woongebieden worden aangelegd. Eén van die woongebieden (fase 2c) ligt nog onder de toekomstige Dorpsvaart en grenst aan de zuidkant aan fase 1c en 1d. De ontsluiting daarvan dient plaats te vinden via de noordkant van de Dorpsvaart (toekomstige Componistenlaan) zodat deze stedenbouwkundig dient te behoren tot fase 2. Het woongebied behoort tot de in fase 2 gelegen zone “Dorp”. De parkzone zal als laatste deel van fase 2 tot ontwikkeling komen. Een deel van de ontwikkelingen, de infrastructuur en het water, moeten al gereed zijn voordat fase 2 verder ontwikkeld kan worden. Dit om voldoende waterberging te hebben. Ten aanzien van de deelgebieden 2d en 2e geldt als bijzondere voorwaarde dat bewoning niet eerder mag plaats vinden dan nadat het spoorscherm ter plaatse is gerealiseerd, tenzij wordt voldaan aan de bepalingen van de Wet geluidhinder. Fase 3 wordt gevormd door de woonzone “Strandvlakte” en de bijbehorende hoofdinfrastructuur. Die hoofdinfrastructuur (2e deel ontsluitingsweg en water) zal in deze fase als eerste worden aangelegd. Voor de drie woongebieden geldt dat ze onafhankelijk van elkaar kunnen worden aangelegd. Aangezien het twee eigenaren betreft, zal er wel een afstemming plaats moeten vinden. Dit deelgebied zal als laatste worden ontwikkeld aangezien dit het verst van het centrum afligt. Het is niet wenselijk om dit deel eerder dan fase 2 te ontwikkelen, aangezien dan een losstaande woningenclave zou ontstaan. Ten aanzien van de deelgebieden 3b, 3c en 3d, maar ook een deel van 2 geldt de bijzondere voorwaarde dat bewoning niet eerder mag plaats vinden dan nadat het spoorscherm ter plaatse is gerealiseerd, tenzij wordt voldaan aan de bepalingen van de Wet geluidhinder. Opgemerkt zij dat in de planning is opgenomen dat het spoorscherm gereed is voordat in de bedoelde fasen met de uitgifte een aanvang wordt gemaakt. De verschillende fasen omvatten een looptijd van 10 jaar waarbinnen met de ontwikkeling zal worden gestart. De basis hiervoor is het onafhankelijk Woningmarktonderzoek Hooghkamer van Ecorys.


38

p 125 van 403

NEXT Bouwfase 1 Het plangebied fase 1 wordt gerealiseerd in vier onderdelen. Fase 1a, 1c en 1d betreffen daarbij woningbouw met een directe bestemming (bouwfasen) en fase 1b betreft het deel van de hoofdinfrastructuur dat is gelegen in fase 1 en wat als bestemming “Water” heeft. Dit water is nodig als waterberging voor fase 1 (Waterstructuurplan Hooghkamer Teylingen d.d. 21 september 2009). Voor de ontwikkeling van de bouwfase is uitgegaan van start in 2011, waarbij uitgifte van de gronden in een periode van 2 jaar plaats vindt. Dit resulteert in de volgende fasering: • Bouwrijp maken bouwfase 1 : 2011 - 2012; • Woonrijp maken bouwfase 1 : 2011 - 2017; • Uitgifte gronden bouwfase 1 : 2011 - 2017. Hoofdinfrastructuur De hoofdinfrastructuur maakt, zoals hierboven omschreven, deel uit van de verschillende fasen. De opzet is daarbij dat in eerste instantie alleen dat gedaan wordt wat technisch en functioneel noodzakelijk is. Zodoende worden herstelwerkzaamheden tot het minimum beperkt en dit mede om de risico’s in de cashflow te beperken. Ten aanzien van de hoofdstructuur geldt tevens dat de onderdelen daarvan voorafgaand aan een bouwfase, maar ook halverwege en aan het eind van een bouwfase (groen) dient plaats te vinden. Park Molentocht (fase 2) zal bijvoorbeeld pas worden gerealiseerd als fase 2 gereed is. 4.3

Exploitatieopzet

4.3.1

Rekentechnische uitgangspunten

Rekentechnische uitgangspunten In de exploitatieberekeningen is rekening gehouden met de volgende rekentechnische uitgangspunten. De financiële uitgangspunten t.a.v. de GREX zijn de volgende: • Prijspeil 1-1-2011. • Er wordt vanuit gegaan dat de debet- en de creditrente gelijk zijn. • Het gemiddelde rentepercentage bedraagt 4,5% per jaar. • Indexering van kosten en opbrengsten tegen 2,5% per jaar. • Looptijd exploitatie: 2011 - 2023 Peildatum, index en rente In het exploitatieplan moeten de kosten en opbrengsten geraamd worden op een eenduidige prijspeildatum. Vanaf deze prijspeildatum wordt dan rekening gehouden met een kostenstijging, dit is ook van toepassing op de opbrengstenstijging. Voor de kosten en de opbrengsten wordt uitgegaan van een stijging van 2,5%. Voor de kosten is dit ruim, voor de opbrengsten kan het veel lijken. Echter gelet op bijvoorbeeld het woningmarktonderzoek van Ecorys (januari 2010) zijn de gehanteerde verkoopwaarden en bij gevolg de grondwaarden van de woningen aan de lage kant. De kans dat de woningen meer opbrengen wordt daarmee reëel geacht. De rente is gelijk aan de omslagrente zoals de gemeente die de afgelopen jaren heeft gehanteerd.

Verwijderd:

Te handhaven objecten/bestemmingen In het plangebied van het bestemmingsplan is ook een aantal objecten/bestemmingen opgenomen, dat niet opgenomen is in het exploitatiegebied. Dit zijn te handhaven objecten. Dit zijn bestaande bebouwing die in de ontwikkeling van Hooghkamer wordt ingepast of bestemmingen die niet wijzigen. Ten aanzien van deze objecten dient allereerst te worden gesteld dat op deze gronden geen bouwplannen kunnen worden gerealiseerd als bedoeld in artikel 6.2.1. Bro. Voorts geldt dat in het bestemmingsplan de huidige planologische en juridische beperking wordt gehandhaafd, met uitzondering van de Wet voorkeursrecht gemeenten. Deze wordt ervan afgehaald zodra de bestemming is gerealiseerd. De kostensoorten in het Bro maken duidelijk welke kosten in beginsel verhaalbaar zijn in het exploitatieplan. Om kosten daadwerkelijk in het exploitatieplan te mogen opnemen, zullen de kosten echter ook aan de betreffende locatie toegerekend moeten AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

39

p 126 van 403

NEXT kunnen worden. Er zijn drie criteria waaraan moet worden voldaan om kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen in rekening te kunnen brengen via het exploitatieplan. Deze zijn: • Profijt; • Toerekenbaarheid; • Proportionaliteit. De in de exploitatieopzet opgenomen kostenramingen zijn conform de lijst van het Bro. De betreffende kosten worden uitsluitend ten behoeve van de ontwikkeling van het plangebied gemaakt zodat deze voldoen aan de drie criteria en daarmee voor de volledige 100% voor verhaal in aanmerking komen. Uitzondering hierop zijn: • Persleiding en pompput toegerekend voor 70% (op basis van het aantal woningen Hooghkamer, Engelse Tuin en Hoog Teylingen fase F1); • Ambtelijke begeleidingskosten milieucirkel toegerekend voor 81,8% (op basis van het aantal woningen Hooghkamer en Engelse Tuin). 4.3.2

Verklaring verwervingen

De inbrengwaarden zijn gewaardeerd door een ter zake deskundig taxatiebureau. Dit bureau is geheel onafhankelijk van de gemeente en de opstellers van het bestemmingsplan en dit exploitatieplan. De taxateur heeft de inbrengwaarde bepaald op basis van artikel 6.13 lid 5 Wro, ofwel met inachtneming van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet (de zogenoemde verkeerswaarde). De gemeente is voornemens om de hoofdinfrastructuur in de fase 1, 2 en 3 alsmede de secundaire infrastructuur in fase 1A te realiseren. Met de eigenaren van deze gronden worden gesprekken gevoerd om deze gronden minnelijk te verwerven. Ten aanzien van deze gronden is bij de inbrengwaarden, indien van toepassing, rekening gehouden met eventuele bijkomende schaden. Voor de vaststelling van het exploitatieplan zijn de gronden door het taxatiebureau opnieuw bepaald ten opzichte van het ontwerp exploitatieplan. De peildatum van de inbrengwaarden is 1 april 2011. Een herziening van de taxaties voor de delen die nog niet in exploitatie zijn genomen is nodig, indien de mutaties in de markt daartoe aanleiding geven. De inbrengwaarden zijn gefaseerd in de tijd opgenomen. De taxateur heeft de inbrengwaarde getaxeerd op een totaalbedrag van € 21.432.542,- (prijspeil 1 april 2011). Daarbij is geen prijsverandering verondersteld tussen 1 april 2011 en 1 januari. 4.3.3

Verklaring sloop en sanering

De kosten met betrekking tot sloop hebben betrekking op de sloop van enkele opstallen en de aanwezige verharding in het gebied en het opruimen van gras/groen/stobben etc. Tevens is rekening gehouden met een post voor functionele sanering. De omvang van de post sanering betreft een schatting. De reden daarvoor is dat het bodemonderzoek nog niet volledig is afgerond. Voor de locatie heeft een verkennend en nader bodemonderzoek plaatsgevonden (Rapport betreffende verkennend en nader bodemonderzoek op de locatie Hooghkamer te Voorhout d.d. 16 december 2010 van IDDS). Uit dit verkennend onderzoek blijkt dat nader onderzoek naar de ernst en de aard van de aangetroffen verontreinigingen nodig is. Indien de resultaten van dit onderzoek bekend zijn, dan zullen de ramingen daaraan aangepast worden. Het totale voorlopig geraamde bedrag is ca. € 1 mln. 4.3.4

Verklaring van de kosten bouwrijp maken

De kosten die betrekking hebben op het bouwrijp maken zijn als volgt: - Opruimen en egaliseren van het terrein; AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

40

p 127 van 403

NEXT -

Ophogen: grond komt van hoger gelegen delen maar ook uit cunetten, en bouwputten; Graven van water met als veronderstelling dat de gemiddelde diepte van het water 2 meter is; Natuurlijke oevers worden aangebracht langs de Molentocht en voor een deel langs de wijkontsluitingsweg; Dempen van een beperkte hoeveelheid watergangen met name in de fase 2 en 3; Voor de plantvakken moet specifieke grond worden aangevoerd.

Voorbelasten (tijdelijke overhoogte) Onderdeel van de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is dat de gemeente de voorbelasting binnen het plangebied alsnog toereikend moet motiveren dan wel de exploitatieopzet te wijzigen voor wat betreft de raming van de kosten voor het voorbelasten. De gemeente heeft Witteveen+Bos gevraagd om de noodzaak van het voorbelasten voor Hooghkamer na te gaan. In de door Witteveen+Bos opgestelde notitie van 10 juli 2013, nummer VH8-2/marr2/038 wordt geconcludeerd, hetgeen bij voorkeur geschiedt door het toepassen van een tijdelijke overhoogte van 1,0 meter zand. De voorbelasting is nodig ter plaatse van: 1. verhardingen van wegen, parkeerplaatsen en fietspaden; 2. kabels- en leidingstroken, inclusief riolering; 3. duikers die watergangen met elkaar verbinden; 4. tracés voor huisaansluitingen van riolering en kabels en leidingen. De notitie van Witteveen+Bos is opgenomen als bijlage 8.

Verwijderd: <#>Partieel voorbelasten van verharding met een zandpakket van gemiddeld 1,5 m. hoog;¶


Uit de notitie volgt dat Hooghkamer is ingedeeld in een drietal geotechnische gebieden. Op onderstaande functiekaart is de verdeling van de drie geotechnische gebieden geprojecteerd op de plankaart van Hooghkamer. Deze kaart is eveneens opgenomen bij bijlage 8.

Voor alle drie de gebieden zijn de te verwachten zettingen berekend. Op basis daarvan blijkt dat alleen in deelgebied 1 de te verwachten eindzetting (30 tot 40 cm) meer bedraagt dan de restzettingseis van 10 cm in 30 jaar na de eerste oplevering. Om deze restzettingseis te kunnen realiseren is in deelgebied 1 voorbelasting noodzakelijk. AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

41

p 128 van 403

NEXT Deze restzettingseis kan worden bereikt door het aanbrengen van een tijdelijke overhoogte van 1,0 meter zand. Op basis van de bovenstaande kaart is per deelgebied berekend hoeveel m² per functie voorbelast (middels tijdelijke overhoogte) dient te worden. Een en ander is opgenomen in onderstaande tabel. Fase

Deelgebied 1 m² verharding

Deelgebied 2

m² duiker

m² verharding

Deelgebied 3

m² duiker

m² verharding

Tabel met opmaak

m² duiker

Verwijderd: G Verwijderd: G

1a 5,014

5,014

1b -

Verwijderd: G Tabel met opmaak

1c 335

335

134

134

1d 2a 15,920

99

2,664

4,250

22,933

44

46

90

1,542

287

1,829

2b 2c 2d 2,766

2,766

7,309

7,309

2e 2f 4,872

2,344

837

8,053

7,455

603

3,160

11,218

2g 2h 2,226

2,226

3a 18,199

47

18,246

3b 4,380

4,380

9,629

9,629

8,495

8,495

3c 3d 3e 3

3

3f 172

172

3g Verwijderd: M

Totaal

Voorbelasten (tijdelijke overhoogte) (m1) m³ zand

81,423

149

7,666

-

13,594

-

1

1

0

0

0

0

102,83 2

Verwijderd: 3 Verwijderd: grond Met opmaak: Niet onderstrepen, Tekstkleur: Zwart, Niet Markeren

81,423

149

-

-

-

-

81,572

In bovenstaande tabel is per deelfase van Hooghkamer opgenomen wat de oppervlakte van de zettingsgevoelige functies is, een en ander per deelgebied zoals deze in het rapport van Deltares zijn opgenomen. In deelgebied 1 dient 81.423 m² verharding en 149 m² duikers te worden voorbelast (middels tijdelijke overhoogte). Het voorbelasten geschiedt middels een tijdelijke overhoogte van 1 m¹ zand zodat in deelgebied 1 de verharding met 81.423 m³ en de duikers met 149 m³ voorbelast (middels tijdelijke overhoogte) dienen te worden. In totaal derhalve 81.572 m³ zand.

Met opmaak: Niet onderstrepen, Tekstkleur: Zwart, Niet Markeren Met opmaak: Niet onderstrepen, Tekstkleur: Zwart, Niet Markeren Met opmaak: Niet onderstrepen, Tekstkleur: Zwart, Niet Markeren Met opmaak: Niet onderstrepen, Tekstkleur: Zwart, Niet Markeren Met opmaak: Niet onderstrepen, Tekstkleur: Zwart, Niet Markeren


42

p 129 van 403

NEXT Een en ander heeft tot gevolg dat de kosten voor het voorbelasten (tijdelijke overhoogte) moeten worden bijgesteld aangezien de totale oppervlakte die voorbelast (middels tijdelijke overhoogte) dient te worden neerwaarts is bijgesteld van 96.966 m³ zand naar 81.572 m³ zand en tevens het voorbelasten geschiedt met een overhoogte van 1,0 m¹ zand in plaats van 1,5 m¹ zand. Dit heeft tot gevolg dat de kosten van het voorbelasten (tijdelijke overhoogte) zijn bijgesteld van € 1.818.103,- naar € 1.019.650,- (€ 8 ton lager). Voor de hoofdinfrastructuur heeft dit een neerwaartse bijstelling van 65.281 m³ zand naar 36.666 m³zand. De kosten van het voorbelasten (tijdelijke overhoogte) van de hoofdinfrastructuur (zie pagina 52) zijn bijgesteld van € 816.009,- naar € 458.35,-. In bovenstaande tabel is alleen rekening gehouden met de component “tijdelijke overhoogte” uit de notitie van Witteveen+Bos en niet met de componenten “netto ophoging” en “zettingscompensatie”. De reden daarvoor is gelegen in het feit dat de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State geen ruimte laat om de post ophogen in het exploitatieplan aan te passen, doch alleen ruimte biedt om de post voorbelasten beter te motiveren en/of de exploitatieopzet ten aanzien van die post aan te passen. Ophogen dient, volgens de notitie van Witteveen+Bos, los te worden gezien van het voorbelasten. Uit de notitie blijkt immers dat “netto ophoging” en “zettingscompensatie” onder de noemer ophogen vallen en “tijdelijke overhoogte” onder de noemer voorbelasten valt. De totale kosten voor bouwrijp maken komen uit op ca. € 2,98 mln., een neerwaartse bijstelling van € 0,8 mln.

Met opmaak: Niet onderstrepen, Tekstkleur: Zwart, Niet Markeren Met opmaak: Niet onderstrepen, Tekstkleur: Zwart, Niet Markeren Met opmaak: Niet onderstrepen, Tekstkleur: Zwart, Niet Markeren Met opmaak: Niet onderstrepen, Tekstkleur: Zwart, Niet Markeren Met opmaak: Niet onderstrepen, Tekstkleur: Zwart, Niet Markeren Met opmaak: Niet onderstrepen, Tekstkleur: Zwart, Niet Markeren Met opmaak: Niet onderstrepen, Tekstkleur: Zwart, Niet Markeren Met opmaak: Niet onderstrepen, Tekstkleur: Zwart, Niet Markeren Met opmaak: Niet onderstrepen, Tekstkleur: Zwart, Niet Markeren Met opmaak: Niet onderstrepen, Tekstkleur: Zwart, Niet Markeren Verwijderd: akkosten Verwijderd: 3,8

4.3.5

Verklaring van de kosten woonrijp maken

Verwijderd: .

De kosten voor woonrijp maken hebben betrekking op: - 70% van de kosten van de aanleg van een pompput + persleiding: de toerekening is bepaald op basis van het aandeel van de pompcapaciteit die Hooghkamer zal gaan gebruiken. Andere gebruikers zijn de Engelse tuin en de wijk Hoogh Teylingen; - Aanleg riolering: Er wordt uitgegaan van een gescheiden stelsel van riolering, welke onder de woonstraten zal worden aangelegd; - Voor de aanleg van kabels en leidingen is voor heel Hooghkamer gerekend met een stelpost van € 250.000. Er zijn niet veel plekken waar een aanpassing nodig is; - De woonstraten en een deel van de wijkontsluitingsweg zullen als bouwweg worden ingericht; - Er is sprake van een definitieve verharding (klinkers) in de woonstraten; asfalt voor de wijkontsluitingsweg; - Aanleggen parkeerplaatsen, fietspaden, voetpaden en trottoirs gebeurt in opneembare materialen; - Op een aantal plekken in het plan zijn oeververbindingen nodig van bruggen en duikers. SVP heeft hiervoor een specifieke tekening gemaakt. De verbindingen over de Molentocht dienen daarbij als calamiteitenroute; - Langs het water bij de wijkontsluitingsweg is op bepaalde punten een stenen kering in het stedenbouwkundig plan opgenomen; - De natuurlijke beschoeiing langs de Molentocht is geraamd op € 88 per strekkende meter, onder de aanname dat dit kan worden uitgevoerd in gevlochten wilgentenen; - Het groen is veelal gras met lage beplanting. Slechts waar volgens de eisen op openbaar terrein hagen nodig zijn, zoals bij parkeerplaatsen is daar rekening mee gehouden; - Er is gerekend met 3 brandkranen per ha.; - Er zijn verschillende type lichtmasten nodig, lage in voetgangersgebieden, specifieke met LED-verlichting bij de randweg en normale op de overige straten; - Op verschillende plaatsen komen speelplaatsen. Het gaat om 4 grote speelplaatsen en 10 speelplaatsen van kleiner formaat; - Voor straatmeubilair wordt uitgegaan van een stelpost per woning. AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

43

p 130 van 403

NEXT De totale kosten voor het woonrijp maken komen uit op circa € 18 mln. 4.3.6

Verklaring buitenplanse kosten

Natuurcompensatie In het exploitatieplan zijn kosten opgenomen voor noodzakelijke compensatiemaatregelen van natuurwaarden welke verloren gaan in het exploitatiegebied. In de planvorming rond de VINEX-wijk Hooghkamer en de toenmalige randweg zijn in het verleden (2002 en 2006) de consequenties in het kader van de natuurwetgeving in kaart gebracht. Vanwege de wijziging van de inrichting van het plangebied en het feit dat de weg alleen nog de wijk zal ontsluiten heeft Arcadis onderzoek gedaan naar het actuele beeld van de (mitigatie- en) compensatieverplichtingen (Natuurcompensatie Hooghkamer uitwerking provinciaal compensatiebeginsel en compensatie Flora- en Faunawet, Arcadis d.d. 24 augustus 2010). Uit dit onderzoek blijkt dat zonder compensatie het plan geen doorgang kan vinden. In het rapport van Arcadis staan de wettelijke kaders van de Provincie Zuid-Holland en het Rijk omschreven, teneinde de natuurverstoring door geluid, licht en ruimtegebruik te compenseren. Zo hebben de Provinciale Staten van Zuid-Holland een besluit genomen omtrent een compensatiebeginsel voor natuur en landschap. De toepassing daarvan is gekoppeld aan een gebied en niet aan een activiteit. In het besluit worden door PS gebieden aangewezen waarop de regeling van toepassing is. Een van de aangewezen gebieden zijn “biotopen van zogenoemde Rode Lijst soorten en gebieden buiten de EHS met (zeer) hoge natuurwaarden”. In dat kader kan worden gesteld dat binnen het plangebied van Hoogkamer soorten voorkomen die onder de toepassing van de Flora- en Faunawet vallen en voorkomen op de Rode Lijst. Op grond van het provinciale compensatie beginsel wordt de compensatie van verloren gegane natuurwaarden noodzakelijk geacht. Tot slot heeft de provincie in haar besluit gebieden aangewezen die binnen het toepassingsbereik van de regeling vallen. Hooghkamer is een van die gebieden, zodat aan alle voorwaarden van artikel 6.2.4 onder e Bro worden voldaan. De wettelijke kaders resulteren in een drietal hoofdgroepen van maatregelen welke hieronder specifiek voor Hooghkamer worden beschreven. Deze zijn: • Inpassingsmaatregelen: Het aanleggen van een plas/dras-oever aan de zuidkant van de Molentocht, de kosten hiervoor zijn in het bouwen woonrijp maken opgenomen. Het treffen van kleinschalige voorzieningen (broedmogelijkheden) onder bruggen. De extra kosten hiermee gemoeid bedragen € 2.500,-; • Mitigerende maatregelen: Het beperken van verlichtingsverstoring door te kiezen voor verlichting door middel van gerichte armaturen met een lage lichtstroom langs de wijkontsluitingsweg. Het beperken van de verstoring van de openheid van het gebied door geen bomen langs de wijkontsluitingsweg te plaatsen. Het voorkomen van verlichtingsverstoring door auto’s door in de buitenbocht van de wijkontsluitingsweg een haag te plaatsen. De hierboven beschreven mitigerende maatregelen zijn meegenomen in de raming van de wijkontsluitingsweg; • Compenserende maatregelen: Door het doorvoeren van bovenstaande maatregelen binnen het plangebied kan het te compenseren gebied (aankoop, inrichting en beheer van grond) buiten het plangebied verkleind worden. In totaal moet er, na doorvoering van bovenstaande inpassings- en mitigerende maatregelen, 17,6 ha. worden aangekocht en ingericht. Inclusief afkoop van beheer voor 15 jaar, zijn de totale kosten hiervoor circa € 2,2 mln. Deze voorstellen zijn gebaseerd op de in het rapport van Arcadis opgenomen maximale variant. De reden daarvoor is gelegen in het feit dat een keuze voor een andere variant alleen mogelijk is, indien er sprake is van een daadwerkelijk aanwezig gunstig gebied waar compensatie kan plaatsvinden. Deze is niet voorhanden, zodat alleen de maximale variant van toepassing kan zijn. Geluidsscherm langs het spoor Langs het spoortracé Leiden – Haarlem zal ter hoogte van Hooghkamer een geluidsscherm worden gerealiseerd om de geluidscontour van het spoorgebruik in te AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

44

p 131 van 403

NEXT perken. Dit scherm wordt geacht ten behoeve van het hele plan te zijn. Vooralsnog wordt uitgegaan van een scherm van 560 meter lang, met een bijbehorende kostenpost van circa € 2,4 miljoen, inclusief btw. Op basis van de tussenuitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak dienen in de exploitatieopzet de kosten exclusief btw te worden opgenomen, zodat in de exploitatieopzet een bedrag van € 2,04 mln. is opgenomen.. Aanleggen van water en groen op gronden van Railinfratrust BV Binnen het stedenbouwkundig plan, maar niet in plangebied van het bestemmingsplan, is langs het spoortracé een talud aangelegd en wordt water aangelegd. Dit water moet worden aangelegd in het kader van de watercompensatie-taakstelling die door het Hoogheemraadschap wordt opgelegd. Als gevolg daarvan is ook de aanpassing van het talud richting het spoortracé noodzakelijk. De gemeente zal het water en groen aanleggen, maar de gronden blijven in eigendom van Railinfratrust BV, deels als spoorsloot. Het bedrag is € 62.041,-.

Verwijderd: Als er meer bekend is over de kosten van het scherm dan zullen de kosten worden aangepast

Verwijderd: 00

Aanleggen van parkeerplaatsen op Jacoba van Beierenweg Langs de Jacoba van Beierenweg dienen enkele parkeerplaatsen aangelegd te worden. Deze zijn ten behoeve van de woningen langs de Jacoba van Beierenweg, maar vallen net buiten het bestemmingsplan “Hooghkamer 2011”. Ze kunnen gerealiseerd worden in het huidige bestemmingsplan dat ter plaatse vigeert. Het totale bedrag is € 26.000,Aanpassingen “De Tulp” Rondom de sporthal “De Tulp” is een geluidscontour gelegen. Deze geluidscontour is deels gelegen over de geplande bebouwing in Hooghkamer. Om de woningen te kunnen realiseren dient de huidige hangplek te worden verplaatst en dient de kleine zaal van sporthal “De Tulp” aan de noorden oostzijde te worden geïsoleerd. In totaal is hiermee een kostenpost gemoeid van € 67.500,-. Deze kosten komen voor verhaal in aanmerking op basis van artikel 6.2.4. onder e Bro. Aansluiting op bestaand woongebied Het nieuwe gebied dient aangesloten te worden op het bestaande gebied. Vooralsnog gaat het alleen om de kosten die gemaakt moeten worden voor fase 1a en fase 2. De nieuw te realiseren openbare ruimte dient te worden aangesloten op het bestaande gebied. De kosten die daarmee gepaard gaan, zijn opgenomen. Het gaat om de aansluiting van de aanwezige woonstraten en de aanwezige speelplek in fase 1a. 4.3.7

Verklaring plankosten

Artikel 6.2.6. Bro bepaalt dat met betrekking tot de kostensoorten als bedoeld in artikel 6.2.4 onder g tot en met j van het Bro bij ministeriële regels gesteld kunnen worden met betrekking tot de hoogte en begrenzing van de via het exploitatieplan verhaalbare kosten, de zogenaamde plankosten. Deze plankosten zijn berekend aan de hand van de ontwerp ministeriële regeling “Regeling plankosten exploitatieplan”. Bij deze regeling hoort een rekenmodel. Het resultaat van de plankostenscan is opgenomen als planvoorbereidingskosten in het exploitatieplan. In totaal betreft het een post van ca. 7,3 mln. De kosten worden toegerekend naar verschillende fases op basis van de oppervlakte van de verschillende fasen. 4.3.8

Verklaring bijkomende kosten

Planschade Aan planschade is een post opgenomen van € 140.000,-. Deze post is opgenomen op basis van een door een ter zake deskundig bureau opgestelde analyse. Dit bureau staat los van de opstellers van het stedenbouwkundig plan, het bestemmingsplan en het exploitatieplan. Het bedrag is tot stand gekomen met inachtneming van de Wro en het bestemmingsplan als de voorgenomen stedenbouwkundige invulling zoals deze thans voorliggen. De planschade is met name een gevolg van de gevolgen van de realisatie van de hoofdinfrastructuur (onder meer wijkontsluitingsweg) en de realisatie van woningen. AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

45

p 132 van 403

NEXT

Tijdelijk beheer De locatie moet tijdelijk beheerd worden. Zo is het nodig om regelmatig gras te maaien en sloten schoon te maken. Onrendabel openbaar gebouwd parkeren In bouwfase 3 zijn vooralsnog 36 sociale appartementen gepland. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is parkeren in de openbare ruimte op maaiveld niet gewenst. Parkeren dient daarom halfverdiept onder het gebouw te worden opgelost. Deze parkeerplaatsen zullen niet speciaal ten behoeve van de bewoners worden aangelegd, maar zullen openbaar toegankelijk blijven. Conform art. 6.2.5.h van het Bro kunnen deze kosten via het exploitatieplan verhaald worden. In totaal worden er 56 halfverdiepte parkeerplaatsen aangelegd. Ambtelijke begeleidingskosten milieucirkel Artikel 6.2.4 onder d van het Bro geeft aan dat kosten van “maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen met betrekking tot de gronden, opstallen, activiteiten en rechten in het exploitatiegebied, waaronder begrepen het beperken van milieuhygiënische contouren” verhaald kunnen worden. Op de gronden van het project Hooghkamer was een milieucontour gelegen. Middels een revisievergunning is deze milieucontour ingeperkt. De ambtelijke begeleidingskosten voor het inperken van deze milieuvergunning dienen ten laste van het project te komen. De kosten van het inperken dienen te worden toegerekend aan Hooghkamer. Naast het project Hooghkamer heeft ook het toekomstige project Engelse Tuin hiervan profijt. Toerekening vindt plaats op basis van het aantal woningen, zodat 81,8% dient te worden toegerekend aan Hooghkamer.

Verwijderd: Vrijmaken gronden van persoonlijke rechten en lasten, etc.¶ Artikel 6.2.3.c van het Bro geeft aan dat kosten voor het ‘Vrijmaken van gronden van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten’ verhaald kunnen worden in het exploitatieplan. Dit zijn kosten als onderhandelingskosten, aankoopkosten, kosten voor titelonderzoek, etc. Voor het project Hooghkamer is rekening gehouden met een bedrag van ca. € 220.000, aangezien sprake is van een historische bouwclaim.¶ ¶

Onderzoekskosten Artikel 6.2.4. onder a van het Bro geeft aan dat kosten van “het verrichten van onderzoek” verhaald kunnen worden. Ten aanzien van Hooghkamer zijn diverse onderzoeken noodzakelijk geweest, zoals ondermeer geluidsonderzoek, een verkennend bodemonderzoek, planschadeonderzoek en een energieonderzoek. Deze kosten dienen ten laste te komen van Hooghkamer. Spoelleiding Er is en spoelleiding nodig voor het gehele gebied om water in en uit het gebied te laten. Dit is als en aparte post opgenomen. Rentekosten Rentekosten van geïnvesteerde kapitalen kunnen in rekening worden gebracht via het exploitatieplan. Hierbij geldt dat eventuele renteopbrengsten in mindering moeten worden gebracht. De rentekosten/opbrengsten zijn thans nog niet geheel duidelijk en zijn daarom op nihil gesteld. 4.4

Exploitatiebijdrage per eigenaar De exploitatiebijdrage per eigenaar zal worden vastgesteld op basis van de toerekening zoals deze is opgenomen in artikel 6.18 Wro. Op basis hiervan zijn uitgiftecategorieën vastgesteld, per categorie is een basiseenheid alsmede een gewichtsfactor bepaald. Aan de hand hiervan zijn per categorie het aantal gewogen eenheden bepaald, alsmede het totaal aantal gewogen eenheden. De berekening van de exploitatiebijdrage vindt plaats door het aantal gewogen eenheden per eigenaar te bepalen en deze te vermenigvuldigen met het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid. In de toelichting zal hierop nader worden ingegaan, De in het exploitatieplan opgenomen bijdragen zijn de bruto exploitatiebijdragen. Van deze bijdrage dient in ieder geval nog in mindering te worden gebracht de inbrengwaarde (inclusief de eventuele sloopkosten) en de mogelijk zelf te maken kosten.

Verwijderd: De exploitatiebijdrage per eigenaar zal worden vastgesteld als percentage van de kosten, naar rato van de opbrengstpotentie van de gronden. Zowel de kosten als de opbrengstpotentie worden op contante waarde uitgerekend. De wet schrijft voor dat er een basiseenheid bepaald moet worden waarmee wordt gerekend en functies onderling geschaald worden. Hier zou een middeldure rijwoning van 5.4 breed genomen kunnen worden. Voor andere woningen geldt in het geval van Hooghkamer dat deze een hogere of een lagere bijdrage hebben dan de m² prijs van de middeldure rijwoning. Defacto vormt de opbrengstpotentie de sleutel voor de verdeling van de kosten. Voor de bepaling van de uiteindelijke bijdrage wordt vervolgens het aantal m² van de verschillende typen vermenigvuldigd met de gemiddelde bijdrage per type. Zo wordt er onderscheid gemaakt tussen kleinere en grotere kavels. ¶


46

p 133 van 403

NEXT

Naar aanleiding van de zienswijze is een aantal percelen toegevoegd aan het plangebied. Het gaat om percelen van particuliere eigenaren. De oppervlakte van die percelen is van dien aard dat het meenemen van de volledige oppervlakte leidt tot een onevenredig zware toedeling van kosten. Voor de werking van het exploitatieplan worden deze percelen afgetopt op een maximale oppervlakte van 600 m². 4.5

Aanbesteding Op de aanbesteding van de in dit exploitatieplan genoemde werken en werkzaamheden zijn de aanbestedingsregels van de gemeente Teylingen van toepassing. Daarbij geldt ook dat als boven de drempel (2010 en 2011 € 4.845.000,= (excl. BTW)) behorend bij Richtlijn 2004/18/EG (“de Aanbestedingsrichtlijn”) en het BAO (Besluit aanbestedingsregels voor overheidsopdrachten) wordt uitgegaan, een Europese aanbestedingsplicht geldt. Dit houdt in dat de betreffende werken en/of werkzaamheden dan Europees zullen moeten worden aanbesteed volgens één van de procedures als omschreven in het BAO en de Aanbestedingsrichtlijn. Deze Europese aanbestedingsplicht geldt niet alleen in geval van opdrachtverlening door de gemeente, maar ook indien een private eigenaar de betreffende (bovendrempelige) werken wil uitvoeren en daartoe een beroep op zelfrealisatie doet. De gemeente is in dat geval, volgens de jurisprudentie van het Hof van Justitie van de Europese Unie, niet ontslagen van haar aanbestedingsverplichting. De gemeente zal deze aanbestedingsplicht dan, op grond van het bepaalde in artikel 6.13 lid 2 onder c Wro juncto artikel 6.2.9 Bro, doorleggen aan de betreffende private eigenaar. Dit betekent dat de private eigenaar de werkzaamheden dan in plaats van de gemeente Europees zal moeten aanbesteden volgens de procedures als omschreven in het BAO en de Aanbestedingsrichtlijn.


47

p 134 van 403

NEXT

5 Bouwfase 1 en hoofdinfrastructuur In dit hoofdstuk wordt de ontwikkeling van bouwfase 1 en de hoofdinfrastructuur nader toegelicht. Er wordt ingegaan op het ruimtegebruik, het programma, de kosten en de opbrengsten. 5.1

Ruimtegebruik en programma bouwfase 1 Ruimtegebruik Er is een berekening van het ruimtegebruik (in m²) per eigenaar voor (de toekomstige) bouwfase 1 gemaakt. In de onderstaande tabel is dit nader uitgewerkt: Eigenaar

Groen Fietspad Parkeren Uitgeefbaar Voetpad Woonstraat

Gemeente Teylingen

1.205

51

397

433

566


-

-

-

2.035

-

-

Interprojecta Vastgoed Best BV

-

-

-

5.160

-

153

H.G.W. Jansze

-

-

-

3.071

-

134

Vastgoed Teylingenmatrix BV

432

-

772

8.096

630

A. Jansze

-

-

-

951

-

-


-

-

-

600

-

-

TOTAAL

1.637

51

1.169

20.346

1.196

1.558

1.218

3.063

Programma Het woningbouwprogramma (in m²) voor bouwfase 1 is verdeeld over de verschillende huidige eigenaren zoals weergegeven in onderstaande tabel. In de tabel staan de namen van de personen die in bouwfase 1 eigendommen hebben.

Eigenaar

Beuk Goedkope 5,4 m koop

Beuk 6,0 m

Hoek

Gemeente Teylingen H.L.M.P. van der Hulst

466


835

2 1 kap

Vrijst.

98

129

204

158

851

24

3.291 3.071


2.560

291

894

770

2.782

A. Jansze

799 949

L.D. Vester (erven van )

5.2

Sociaal app.

1569

H.G.W. Jansze

Totaal

P.O.

600 1.301

2.560

449

1.745

892

6.202

6.189

1.003

Kosten bouwfase 1 Algemeen In deze paragraaf wordt ingegaan op de verschillende kostenposten in de grondexploitatie voor zover ze relevant zijn en betrekking hebben op bouwfase 1. Kosten verwerving Voor de inbrengwaarden van de gronden is uitgegaan van de werkelijke waarde van de onroerende zaak, welke is bepaald met inachtneming van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet (de zogenoemde verkeerswaarde). Hiervoor heeft een taxatie plaatsgevonden door een onafhankelijke taxateur. Op basis van de taxaties is AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

48

p 135 van 403

NEXT gebleken dat de waarde op basis van de toekomstige woningbouw meestal hoger is dan de waarde op basis van het huidige gebruik/bestemming. Dit geldt ook voor de gronden die zijn gelegen in fase 1. De totale inbrengwaarde voor bouwfase 1 is getaxeerd op circa € 2,3 miljoen. Sloop Alle bestaande opstallen in bouwfase 1 moeten worden gesloopt. Daarvoor is een bedrag geraamd van in totaal circa € 127.000,-. Hiervoor moet in ieder geval de loods op grond van Vastgoed Teylingenmatrix BV worden gesloopt. Verder dient ook de naastgelegen verharding te worden opgebroken en dient de beplanting te worden verwijderd. Milieukosten Er wordt in het gebied functioneel gesaneerd. De kosten voor de bodemsanering die worden toegerekend aan fase 1, worden geraamd op circa € 31.000,-. Dit bedrag is exclusief het verwijderen van de bestaande verharding en aanwezige nutsvoorzieningen. Kosten bouwrijp maken Voor het bouwrijp maken is een gesloten grondbalans voor het gehele project het uitgangspunt. De kosten voor het bouwrijp maken van bouwfase 1 bedragen ca. € 35.800,-. In onderstaand overzicht is opgenomen welke onderdelen onder het bouwrijp maken worden verstaan. Bouwrijp maken

Hoeveelheid

Eenheid


26.925

m2

Bedrag/ eenheid

Ophogen

2.693

m3

€ 5,00


550

m2

€ 16,00

€ 0,50

Kosten woonrijp maken De kosten voor het woonrijp maken van bouwfase 1 bedragen ca. € 781.000 en zijn in onderstaande tabel weergegeven. Daarbij worden de volgende opmerkingen gemaakt: • Voor de riolering is uitgegaan van een gescheiden stelsel; • Een nieuwe persleiding is niet nodig, wel wordt er bijgedragen aan de bestaande persleiding; • Voor de woonstraten en parkeren is uitgegaan van gebakken klinkers, betonstraatsteen, voor voetpaden/trottoir van tegels. De prijzen zijn inclusief kolken, trottoir- en opsluitbanden en cunetten alsmede overige afwerkingen; • Groen betreft een combinatie van gras, lage beplanting; • Bomen zijn jonge bomen. In verharding zijn de bomen voorzien van boomkransen, beluchting en speciale grond voor in de plantvakken; • Voor de lichtmasten geldt dat dit inclusief het aanbrengen van kabels is; • Straatmeubilair heeft betrekking op bankjes, prullenbakken en straatnaamborden. In onderstaand overzicht zijn de onderdelen opgenomen die onder woonrijp maken worden verstaan.


49

p 136 van 403

NEXT

Woonrijp maken

Hoeveelheid Eenheid

Persleiding

1

Bedrag/ eenheid

HWA + DWA

613

m1 weg

Kabels en Leidingen

1

post

Bouwwegen

3.063

m2

€ 25,00

Woonstraat

3.063

m2

€ 60,00

Parkeren

1.169

m2

€ 50,00

Trottoir / voetpad

1.196

m2

€ 45,00

Fietspad

51

m2

€ 45,00

Nieuw groen (incl. struiken)

1.100

m2

Bomen in groen

9

st

post

€ 9.295,51* € 375,00 € 19.861,35

€ 7,50 € 275,00

Bomen in verharding

8

st

€ 750,00

Brandkranen

6

st

€ 950,00

Lichtmasten

25

st

€ 2.000,00

Speelplekken klein

1

st

€ 30.000,00

Ondergronds afvalstation

1

st

€ 7.500,00

Straatmeubilair

20.341

m2 uitgeefbaar

€ 1,83

* In dit bedrag is reeds rekening gehouden dat de persleiding voor 70% wordt toegerekend aan Hooghkamer. Buitenplanse kosten Een aantal kosten ten behoeve van bouwfase 1 wordt buiten het plangebied van Hooghkamer gemaakt. Het gaat hier met name om: - Een dertiental parkeerplaatsen langs de Jacoba van Beierenweg. Deze zijn ten behoeve van de woningen van Hooghkamer, maar vallen net buiten het bestemmingsplan “Hooghkamer 2011”. De hiermee gemoeide kosten worden geraamd op € 26.000,-. Dit bedrag is inclusief tijdelijke maatregelen, aanpassingen aan het bestaande trottoir, fietspad etc. - Het aansluiten van de woonstraat in fase 1a op het Mahlerpad alsmede aansluiting op de bestaande speelplek. In fase 1 gaat het om een bedrag van € 10.000,-. Planvoorbereidingskosten Voor de planvoorbereidingskosten is de plankostenscan voor het gehele plan Hooghkamer uitgevoerd. Voor wat betreft bouwfase 1 worden de kosten uit de plankostenscan naar rato van de oppervlakte plangebied opgenomen. Overige kosten De overige kosten betreffen de toerekening van de volgende onderdelen: - Planschade: voor planschade is een stelpost opgenomen van circa € 140.000,voor het gehele gebied Hooghkamer, deze wordt voor 40% naar bouwfase 1 toegerekend. Het gaat hierbij om planschade t.b.v. woningbezitters langs de Jacoba van Beierenweg en bewoners van de randen van de bestaande woonwijk Hoogh Teylingen; - Tijdelijk beheer: over alle aan te leggen verhardingen en water wordt een bedrag van € 2 per m² gerekend voor tijdelijk beheer. Bij tijdelijk beheer valt bijvoorbeeld te denken aan wegafzettingen en omleidingen; - Ambtelijke begeleidingskosten van onderzoeken: de kosten worden over het gehele gebied verdeeld, naar rato van opbrengstpotentie; - Kosten van onderzoeken, zoals de verrichte bodemonderzoeken, geluidsonderzoeken worden verdeeld naar het opbrengend vermogen.

Verwijderd: <#>Vrijmaken gronden van persoonlijke rechten en lasten: ¶


50

p 137 van 403

NEXT 5.3

Opbrengsten bouwfase 1 De opbrengsten in bouwfase 1 van het plan Hooghkamer zijn in de onderstaande tabel uitgewerkt. De grondopbrengsten per woningtype zijn bepaald op basis van een “residuele berekening”. Hierbij dient te worden opgemerkt dat er per woning een additionele kostenpost van € 4.500,- voor duurzaamheid is opgenomen. Aangezien er een bepaalde hoeveelheid m² van een bepaald woningtype in het plan is opgenomen, is te bepalen hoeveel de opbrengst per m² van een bepaald type is. De woningtypen, de aantallen m², de prijs per eenheid en de bijbehorende opbrengsten zijn weergegeven in de onderstaande tabel.

5.4

Type

Aantal m2

Prijs per m2

Middelduur 5,4 vs

1.301

€ 411

Opbrengsten € 535.169

Goedkope koop

2.560

€ 339

€ 867.840

Middelduur 6,0 vs

449

€ 590

€ 264.910

Hoekwoningen

1.745

€ 402

€ 701.490

2&1 kap

892

€ 521

€ 464.732

Vrijstaand

6.202

€ 449

€ 2.786.301

Sociaal appartement

1.003

€ 385

€ 386.559

Particulier OG

6.189

€ 550

€ 3.403.950

Hoofdinfrastructuur Algemeen In deze paragraaf wordt ingegaan op de verschillende kostenposten in de grondexploitatie voor zover ze relevant zijn en betrekking hebben op de hoofdinfrastructuur. In de hoofdinfrastructuur zijn geen opbrengsten gerekend. Kosten verwerving Voor de inbrengwaarden van de gronden is uitgegaan van de geobjectiveerde werkelijke waarde van de gronden. Hiervoor heeft een taxatie plaatsgevonden door een onafhankelijke taxateur. Op basis van de taxaties is gebleken dat de waarde op basis van de toekomstige woningbouw meestal hoger is dan de waarde op basis van het huidige gebruik/bestemming. De totale inbrengwaarde voor de hoofdinfrastructuur is getaxeerd op circa € 7,2 miljoen. Sloop Alle bestaande opstallen in de hoofdinfrastructuur moeten worden gesloopt. Daarvoor is een bedrag geraamd van in totaal circa € 76.000,-. Dit zijn opstallen die gelegen zijn in het toekomstige park. Voor het opruimen van groen en opbreken van eventuele bestaande riolering is een bedrag van ca. € 75.000,- geraamd. Milieukosten Er wordt in het gebied functioneel gesaneerd. De kosten voor de bodemsanering die aan de hoofdinfrastructuur worden toegerekend, worden geraamd op circa € 133.000. Er is sprake van een toerekening aangezien nog niet exact bekend is waar gesaneerd moet worden. Dit bedrag is exclusief het verwijderen van de bestaande verharding en aanwezige nutsvoorzieningen. Kosten bouwrijp maken Voor het bouwrijp maken is een gesloten grondbalans voor het gehele project het uitgangspunt. Dit betekent dat bijvoorbeeld de gronden die vrijkomen bij het graven van de waterlopen worden gebruikt voor het ophogen of het dempen van bestaand water dat niet in stand blijft. Voor de hoofdstructuur betekent dit dat er meer grond ontgraven dan aangevoerd moet worden. Zulks met uitzondering van grond voor de plantvakken. De kosten voor het bouwrijp maken van de hoofdinfrastructuur


51

p 138 van 403

NEXT bedragen ca. € 1,9 mln., een vermindering van circa € 4 ton als gevolg van het bijstellen van de post voorbelasting.

Verwijderd: 2,3 Verwijderd: .

Bouwrijp maken

Hoeveelheid Eenheid


116.689

m2

Bedrag/ eenheid € 0,50

Ophogen

11.669

m3

€5

Graven waterloop

56.073

m3

€ 15

Graven natuurlijke oevers waterloop

6.672

m2

Voorbelasting

36.666

m3

Dempen water

1

post


22.071

m2

€ 21 € 12,50Verwijderd: verharding € 26.166Verwijderd: 65.281 € 16Verwijderd: 3

Kosten woonrijp maken De kosten voor het woonrijp maken van de hoofdinfrastructuur bedragen ca. € 5,3 mln. en zijn in onderstaande tabel weergegeven. Daarbij worden de volgende opmerkingen gemaakt: • Voor de woonstraten is uitgegaan van gebakken klinkers. De prijzen zijn inclusief kolken, trottoir- en opsluitbanden en cunetten alsmede overige afwerkingen; • Groen betreft een combinatie van gras en overige beplanting; • Volledige herprofilering van de Componistenlaan; • Voor de lichtmasten geldt dat dit inclusief het aanbrengen van kabels is. Woonrijp maken

Hoeveelheid Eenheid

Persleiding

1

post

Bedrag/ eenheid

HWA + DWA

1.270

m1 weg

Kabels en Leidingen

1

post

Bouwwegen

22.367

m2

€ 25,00

Woonstraat

6.352

m2

€ 60,00

Trottoir / voetpad

1.510

m2

€45,00

Wijkontsluitingsweg

32.030

m2

€ 60,00

€ 40.285,37* € 375,00 € 86.076,18

Opslag rotonde 2 & 3

3

st

Fietspad

3.628

m2

€ 150.000,00 € 45,00

Duikers

112

m1

€ 1.250,00

Beschoeiing natuurlijke laag

726

m1

€ 87,50 € 5,00

Opknappen bestaand groen

800

m2

Aanleg nieuw groen

44.142

m2

Bomen in groen

278

st

€ 275,00

Bomen in verharding

10

st

€ 750,00

Lichtmasten

97

st

€ 2.000,00

Speelplekken groot

3

st

€ 80.000,00

Speelplekken klein

4

st

€ 30.000,00

€ 7,50

* In dit bedrag is reeds rekening gehouden dat de persleiding voor 70% wordt toegerekend aan Hooghkamer. Buitenplanse kosten Een aantal kosten ten behoeve van de hoofdinfrastructuur wordt buiten het plangebied van Hooghkamer gemaakt. De kosten daarvan worden verdeeld over het gehele plangebied. Het gaat hier met name om: AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

52

p 139 van 403

NEXT -

Het aanleggen van groen en water buiten op gronden van Railinfratrust BV. Totaal ca. € 62.000,-; De aankoop van gronden ten behoeve van natuurwaardencompensatie. Deze kosten worden toebedeeld naar rato van oppervlak van de hoofdinfrastructuur en bouwfase 2 en 3. In totaal wordt 37% van de totale kosten voor natuurwaardencompensatie toebedeeld aan de hoofdinfrastructuur. Dit is een bedrag van ca. € 830.000,-.

Planvoorbereidingskosten Voor de planvoorbereidingskosten is de plankostenscan voor het gehele plan Hooghkamer uitgevoerd. De kosten daarvan worden over het gehele plangebied omgeslagen naar de hoeveelheid m2 ruimtegebruik. Het gaat voor de hoofdinfrastructuur om een bedrag van circa € 2,5 mln. Overige kosten De overige kosten betreffen onder meer de volgende onderdelen: - Planschade: er wordt gerekend op totaal circa € 140.000,- aan planschadekosten. Met name door de gevolgen van de realisatie van de wijkontsluitingsweg en de doortrekking van de Componistenlaan kunnen potentiële claims van bewoners ontstaan; - Tijdelijk beheer: over alle aan te leggen verhardingen en water wordt een bedrag van € 2 per m² gerekend voor tijdelijk beheer. Bij tijdelijk beheer valt bijvoorbeeld te denken aan wegafzettingen en omleidingen; Uitvoering hoofdinfrastructuur In het exploitatieplan is uitgegaan van een drietal rotonden. De betreffende rotonden worden noodzakelijk geacht als gevolg van de realisatie van het project Hooghkamer. De noodzaak voor het wegprofiel en de kruispunten in het ontwerp van de wijkontsluitingsweg is getoetst. De basis voor de toets is het resultaat van de verkeersscan van RBOI. Het opgenomen profiel van de wijkontsluitingsweg is noodzakelijk als gevolg van de ligging van de weg buiten de bebouwde kom. Het beleid van de gemeente brengt tevens met zich mee dat de weg moet voldoen aan de gestelde CROW richtlijnen inzake wegen buiten de bebouwde kom. Het gekozen profiel voldoet aan deze normen. De noodzaak voor de rotonde ter plaatse van de aansluiting met de Jacoba van Beierenweg is getoetst op basis van het resultaat van een verkeersscan. De conclusie is dat de realisatie van Hooghkamer de aanleg van de rotonde noodzakelijk maakt en dat daarmee de kosten ten laste van Hooghkamer dienen te komen. Voor Engelse tuin zou de rotonde niet nodig zijn.


53

p 140 van 403

NEXT

6 Resultaat en toerekening 6.1

Omvang kostenverhaal en resultaat Om te berekenen hoeveel kosten verhaalbaar zijn, is het allereerst van belang om te weten welke kosten verhaalbaar zijn. De kostensoorten in het Bro maken duidelijk welke kosten in beginsel verhaalbaar zijn in het exploitatieplan. Om kosten daadwerkelijk in het exploitatieplan te mogen opnemen, zullen de kosten echter ook bij de betreffende locatie moeten horen. Er zijn drie criteria waaraan de gemeente moet voldoen om kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen bij een bepaalde exploitatie in rekening te kunnen brengen via het exploitatieplan. Deze zijn: • Profijt; • Toerekenbaarheid; • Proportionaliteit. De exploitatieopzet kent een eindwaarde en contante waardeberekening. Indien wordt uitgegaan van alleen de nominale kosten en opbrengsten ontstaat een nominaal resultaat van circa € 7,4 mln. positief. Rekening houdend met invloed van kosten- en opbrengstenstijging en rente ontstaat een positief saldo van circa € 4,5 mln. op eindwaarde per 31-12-2023. Op netto contante waarde per 1-1-2011 bedraagt het positief resultaat circa € 2,5 mln. De contante waarde van de kosten is lager dan de contante waarde van de opbrengsten waardoor 100% van de kosten van het plan kunnen worden verhaald op de ontwikkelende partijen.

6.2

Verwijderd: 6,0 miljoen 2,2…i…joe…1,2…i…joe

... [3]

Verwijderd: hoger

Toerekening van de kosten (artikelen 6.18, 6.16 en 6.19 Wro)

6.2.1 Toerekenen van de kosten op basis van artikel 6.18 en 6.16 Wro Om ook onrendabele delen te kunnen ontwikkelen is er een systematiek ontwikkeld, waarbij er een vereveningsmethodiek wordt toegepast. De kosten worden omgeslagen over alle uitgeefbare gronden waarop de in het Bro omschreven bouwplannen zijn voorzien. Artikel 6.18 Wro gaat ten behoeve van het bepalen van de exploitatiebijdrage uit van een vijftal stappen, namelijk: 1. Het vaststellen van uitgiftecategorieën in het exploitatieplan (lid 1); 2. Het vaststellen van een basiseenheid per te onderscheiden categorie (lid 2); 3. Het vaststellen van gewogen eenheden, door de basiseenheid te vermenigvuldigen per een vastgestelde gewichtsfactor (lid 3); 4. Het optellen van alle gewogen eenheden in het exploitatiegebied (lid 4); 5. Het bepalen van het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid (lid 5). Stap 1:

Het vaststellen van uitgiftecategorieën in het exploitatieplan (artikel

6.18 lid 1 Wro) Artikel 6.18 lid 1 Wro geeft aan dat allereerst de uitgiftecategorieën moeten worden vastgesteld. De reden daarvoor is gelegen in het feit dat de opbrengstpotentie per uitgeefbaar bouwperceel kan verschillen. In het geval van Hooghkamer zijn er 15 uitgiftcategorieën vastgesteld. De vastgestelde uitgiftecategorieën die in Hooghkamer van toepassing zijn, worden bij stap 2 aangegeven.

Verwijderd: ¶ Om ook onrendabele delen te kunnen ontwikkelen is er een systematiek ontwikkeld, waarbij er een vereveningsmethodiek wordt toegepast. De kosten worden omgeslagen over alle uitgeefbare gronden waarop de in het Bro omschreven bouwplannen zijn voorzien. Bij de verdeling van de kosten wordt rekening gehouden met de opbrengstpotentie per m² uitgeefbaar per woningtype en per m² voorzieningen. Hiermee worden de gronden die minder opbrengend vermogen hebben ook minder belast. Per onderscheiden categorie/eigenaar wordt de opbrengstpotentie omgeslagen naar een percentage waarop de kosten verhaald zullen worden.¶ ¶ Partij ... [4] Met opmaak: Inspringing: Links: 0"

Stap 2:

Het vaststellen van een basiseenheid per te onderscheiden categorie

(artikel 6.18 lid 2 Wro) Vervolgens geeft artikel 6.18 lid 2 Wro aan dat per uitgiftecategorie een basiseenheid moet worden vastgesteld. De gemeente heeft ervoor gekozen om als basiseenheid te kiezen 1 m² uitgeefbaar grondoppervlakte. In onderstaande tabel zijn de uitgiftecategorieën opgenomen samen met de basiseenheid per categorie.

Met opmaak

... [5]

Met opmaak

... [6]

Verwijderd: n


54

p 141 van 403

NEXT Uitgiftecategorie

Basiseenheid

Met opmaak: Lettertype: Vet, Niet onderstrepen

Sociaal 5,4 huur


Sociaal 5,4 koop


Middelduur 5,4 vs


Middelduur 5,7 vs


Middelduur 6,0 vs


Duur 7,5 vs


Hoekwoningen


2&1 kap


Vrijstaand


Sociaal appartement


Middelduur appartement vs huur


Middelduur appartement vs koop


Goedkope koop


Particulier OG




Met opmaak: Lettertype: Vet, Niet onderstrepen Tabel met opmaak Met opmaak: Lettertype: Vet Met opmaak: Lettertype: Vet

Stap 3: Het vaststellen van gewogen eenheden (artikel 6.18 lid 3 Wro) De derde stap, artikel 6.18 lid 3 Wro, is het vaststellen van gewogen eenheden. Deze gewogen eenheden kunnen eerst worden vastgesteld indien er een gewichtsfactor wordt vastgesteld. Een gewogen eenheid is de vermenigvuldiging van de basiseenheid maal de vastgestelde gewichtsfactor. Deze gewichtsfactor wordt bepaald door de netto contante waarde van de uitgifteprijs per basiseenheid per uitgiftecategorie af te zetten tegen een “basiscategorie”. In het geval van Hooghkamer is ervoor gekozen om als “basiscategorie” te kiezen voor de categorie waarvan de netto contante waarde het laagst is, zijnde de categorie sociale voorzieningen. De gewichtsfactor van deze categorie bedraagt derhalve 1,0000. De andere gewichtsfactoren worden berekend door de netto contante waarde van de uitgifteprijs af te zetten tegen de netto contante waarde van de uitgifteprijs van de sociale voorzieningen. Ter voorbeeld de categorie sociaal 5,4 huur. De netto contante waarde van de uitgifteprijs bedraagt € 142,16. De gewichtsfactor van deze uitgiftecategorie is € 142,16/€ 132,34 = 1,0742. De gewogen eenheden worden bepaald door de basiseenheid te vermenigvuldigen met de gewichtsfactor. Nu de basiseenheid 1 m¹ uitgeefbaar grondoppervlakte is, is de gewichtsfactor gelijk aan de gewogen eenheid. Door het totaal oppervlakte in m² te vermenigvuldigen met de gewogen eenheid, wordt het totaal aantal gewogen eenheden per uitgiftecategorie bepaald. In onderstaande tabel zijn de resultaten weergegeven. Verwijderd: ¶ Uitgiftecategorie art. 6.18 lid 1 Wro





Sociaal 5,4 huur

1 m² uitgeefbaar

€ 142,16

1,0742

10.694

11.487,37

Sociaal 5,4 koop

1 m² uitgeefbaar

€ 182,80

1,3813

7.194

9.936,91

Middelduur 5,4 vs

1 m² uitgeefbaar

€ 392,00

2,9620

1.301

3.853,55

Middelduur 5,7 vs

1 m² uitgeefbaar

€ 506,47

3,8270

1.090

4.171,38

Middelduur 6,0 vs

1 m² uitgeefbaar

€ 509,75

3,8517

23.210

89.398,08

Duur 7,5 vs

1 m² uitgeefbaar

€ 473,07


55

p 142 van 403

NEXT 3,5746

3.266

11.674,64

Hoekwoningen

1 m² uitgeefbaar

€ 347,23

2,6237

4.959

13.010,80

2&1 kap

1 m² uitgeefbaar

€ 455,74

3,4436

25.613

88.200,48


1 m² uitgeefbaar

€ 387,29

2,9264

27.841

81.473,54

1 m² uitgeefbaar

€ 335,50

2,5351

4.398

11.149,20

1 m² uitgeefbaar

€ 143,21

1,0821

743

804,03

1 m² uitgeefbaar

€ 183,18

1,3842

3.995

5.529,68

Goedkope koop

1 m² uitgeefbaar

€ 304,59

2,3015

9.704

22.333,99


1 m² uitgeefbaar

€ 490,51

3,7063

18.481

68.496,73

1 m² uitgeefbaar

€ 132,34

1,0000

1.200

1.200,00

Totaal

422.720,38 art. 6.18 lid 143.689 4 Wro

*In het voorgaande is reeds aangegeven dat nu de basiscategorie 1 m¹ uitgeefbaar is, de gewichtsfactor gelijk is aan een gewogen eenheid per uitgiftecategorie. Stap 4:

Het optellen van alle gewogen eenheden in het exploitatiegebied

(artikel 6.18 lid 4 Wro) Artikel 6.18 lid 4 Wro geeft aan dat vervolgens alle gewogen eenheden bij elkaar opgeteld moeten worden. In de voorgaande stap zijn de gewogen eenheden per uitgiftecategorie bepaald. Door deze bij elkaar op te tellen wordt het totaal aantal gewogen eenheden verkregen binnen het exploitatiegebied van Hooghkamer, zijnde 422.720,38 gewogen eenheden. Stap 5:

Het bepalen van het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid (artikel

6.18 lid 5) De laatste stap (artikel 6.18 lid 5 Wro) is het bepalen van het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid. Het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid is het ten hoogste verhaalbare bedrag, bedoeld in artikel 6.16 Wro, gedeeld door het overeenkomstig het vierde lid berekende aantal. In artikel 6.16 Wro wordt aangegeven dat indien in een exploitatieplan het bedrag van de aan de exploitatie verbonden kosten, verminderd met de door de gemeente in verband met die exploitatie ontvangen of te ontvangen subsidies en bijdragen van derden, hoger is dan het in het exploitatieplan opgenomen bedrag van de opbrengsten van die exploitatie, de gemeente die kosten slechts kan verhalen tot maximaal het bedrag van die opbrengsten.

Met opmaak: Regelafstand: enkel

In het voorgaande is reeds aangegeven dat het totaal aan te verhalen kosten € 53.401.836,-, bedraagt, netto contant, prijspeil 1 januari 2011. Er is geen sprake van subsidies of bijdragen van derden, zodat het totaal te verhalen bedrag aan kosten niet neerwaarts bijgesteld behoeft te worden. Het in het exploitatieplan opgenomen bedrag van de opbrengsten bedraagt € 55.944.300, netto contant, prijspeil 1 januari 2011. Nu de kosten lager zijn dan de opbrengsten kan de gemeente de kosten volledig verhalen op de grondeigenaren binnen het plangebied van Hooghkamer. Het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid (zoals bedoeld in artikel 6.18 lid 5) is het totale bedrag aan verhaalbare kosten, zijnde € 53.401.836,-, gedeeld door het


56

p 143 van 403

NEXT totaal aantal gewogen eenheden, zijnde 422.720,38. Het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid bedraagt € 126,33. 6.2.2 Bepalen exploitatiebijdrage per eigenaar op basis van artikel 6.19 Wro In het voorgaande is de toerekening van de kosten besproken. De bepaling van de daadwerkelijke exploitatiebijdrage vindt plaats aan de hand van artikel 6.19 Wro. Als eerste dient de bruto exploitatiebijdrage te worden bepaald aan de hand van de methode die in artikel 6.19 Wro staat aangegeven. Uit artikel 6.19 Wro volgt dat er een tweetal methoden bestaat, namelijk: 1. De exploitatiebijdrage wordt berekend door het aantal gewogen eenheden dat in het exploitatieplan is toebedeeld aan de in de vergunningaanvraag bedoelde gronden te vermenigvuldigen met het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid; 2. De exploitatiebijdrage wordt berekend door het aantal gewogen eenheden dat is opgenomen in de vergunningaanvraag te vermenigvuldigen met het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid indien dit tot een hoger aantal gewogen eenheden leidt. Op basis van artikel 6.19 Wro moet een aantal situaties worden onderscheiden voor de berekening van de bruto exploitatiebijdrage. Deze zijn in onderstaande tabel opgenomen. Aantal gewogen eenheden 1

2

3

Het aangevraagde bouwprogramma en daarmee het aantal gewogen eenheden is gelijk aan de berekening van het exploitatieplan. Het aangevraagde bouwprogramma is afwijkend van het exploitatieplan en heeft als gevolg van een andere typering van de woningen een lager aantal gewogen eenheden. Het aangevraagde bouwprogramma is afwijkend van het exploitatieplan en heeft als gevolg van een andere typering van de woningen een hoger aantal gewogen eenheden.

Uitgangspunt berekening exploitatiebijdrage Het exploitatieplan

Het exploitatieplan

De aanvraag omgevingsvergunning

Nu de bruto exploitatiebijdrage kan worden berekend, dient deze nog te worden gecorrigeerd om zodoende de verschuldigde netto exploitatiebijdrage te kunnen bepalen. Artikel 6.19 Wro geeft aan dat een tweetal zaken op de bruto exploitatiebijdrage in mindering gebracht moeten worden, namelijk: 1. de inbrengwaarde van de in de vergunningaanvraag bedoelde gronden, geraamd overeenkomstig de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet voor zover deze niet volgens het exploitatieplan buiten het kostenverhaal blijven; 2. de kosten die in verband met de exploitatie van de betreffende gronden door de aanvrager zijn gemaakt, welke kosten voor de berekening van het te verhalen bedrag niet hoger kunnen zijn dan de raming van die kosten in het exploitatieplan. De correctie voor zelf uit te voeren werkzaamheden is ingevolge artikel 6.19 onder b Wro beperkt tot door de vergunningaanvrager op dat moment reeds gemaakte kosten. Er kan dus geen aftrek plaats vinden voor later door de vergunninghouder nog zelf te maken kosten. Voor dat laatste zal artikel 6.22 Wro moeten worden toegepast, of een posterieure overeenkomst moeten worden gesloten. Op voorhand is niet aan te geven welke omgevingsvergunning een grondeigenaar zal indienen, zodat ook niet het aantal gewogen eenheden per omgevingsvergunning kan worden bepaald. Het is alleen mogelijk om de gehele exploitatiebijdrage voor het gehele plangebied aan te geven. Hierbij is geen rekening gehouden met eventueel gemaakte kosten, aangezien ten tijde van het vaststellen niet bekend is of er al sprake is van gemaakte kosten door de betreffende eigenaren.


57

p 144 van 403

NEXT Om de exploitatiebijdrage te kunnen bepalen moet men kijken naar de feitelijke situatie. De toegerekende verhaalbare kosten worden gecorrigeerd met de inbrengwaarde van de uit te geven gronden. Deze inbrengwaarde wordt in mindering gebracht bij een exploitatiebijdrage ten behoeve van een omgevingsvergunning of een posterieure overeenkomst. In bijlage 9 is een berekening van de bruto exploitatiebijdrage per eigenaar opgenomen op basis van de methodiek als bedoeld in de artikelen 6.18, 6.16 en 6.19 Wro. In de betreffende berekening is tevens de netto exploitatiebijdrage opgenomen. In bijlage 10 zijn de berekeningen per bouwfase opgenomen.

Verwijderd: n Verwijderd: t¶

6.3

Toerekening specifieke onderdelen Alle kosten voor de hoofdinfrastructuur dienen volledig te worden toegerekend aan Hooghkamer. De hoofdinfrastructuur is gelegen binnen de grenzen van het plangebied en er is geen profijt aanwezig voor gebieden/wijken buiten het plangebied. Aangezien de gemeente de hoofdinfrastructuur aanlegt vindt er geen aftrek plaats in het geval van zelfrealisatie. Ter meerdere abstractie wordt verwezen naar het stedenbouwkundig plan. Het park zoals dat centraal in het gebied is gelegen is bedoeld als een groene ruimte voor het project Hooghkamer. De raad heeft op 31 mei 2007 het Regionaal beleidskader Duurzame Stedenbouw vastgesteld. Binnen de gemeente is beleid dat een volgende uitbreiding een groene wijk dient te zijn. De omvang van de groene ruimte binnen Hooghkamer is een gevolg van het beleid. De kosten dienen derhalve ten laste van Hooghkamer te komen. Wijkontsluitingsweg De wijkontsluitingsweg is een weg die ten behoeve van de ontsluiting van Hooghkamer is en niet een weg die wordt doorgetrokken. Deze wijkontsluitingsweg is gelegen buiten de bebouwde kom en dient als zodanig te voldoen aan de eisen die aan een dergelijke weg worden gesteld door het CROW. De weg voldoet aan deze eisen. De gemeente is zich ervan bewust dat als in de toekomst mogelijk een Noordelijke Randweg wordt gemaakt er een herberekening van de kosten aan Hooghkamer dient plaats te vinden.


58

p 145 van 403

NEXT

7 Juridische aspecten In dit hoofdstuk wordt ingaan op de rechtsgevolgen van het exploitatieplan, de vaststellingsprocedure en de herzieningsprocedure. 7.1

Rechtsgevolgen Een exploitatieplan heeft een aantal rechtsgevolgen. Het belangrijkste is dat aan de omgevingsvergunning een voorschrift kan worden verbonden tot betaling van een exploitatiebijdrage. In de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht is voorts geregeld dat een omgevingsvergunning geweigerd moet worden bij strijdigheid met een exploitatieplan. In de Woningwet wordt eveneens geregeld dat zolang een exploitatieplan niet onherroepelijk is, het College van burgemeester en wethouders een aanvraag om een omgevingsvergunning moet aanhouden.

7.2

Procedures Bestemmingsplan In artikel 3.1 lid 2 Wro is geregeld dat een bestemmingsplan een maximale looptijd heeft van 10 jaar. De gemeenteraad heeft de bevoegdheid om, indien zij van oordeel is dat de in het bestemmingsplan aangewezen bestemmingen en de met het oog daarop gegeven regels in overeenstemming zijn met een goede ruimtelijke ordening, in afwijking van het tweede lid, te besluiten tot verlenging van de periode van tien jaar, genoemd in dat lid, met tien jaar. Het Ministerie van VROM is van oordeel dat uit de jurisprudentie moet worden afgeleid dat, uit een oogpunt van rechtszekerheid, een nieuwe bestemming binnen 10 jaar uitgevoerd moet kunnen worden, althans er moet een reëel zicht zijn op uitvoering binnen 10 jaar. Daarbij kan uitvoering zo worden gelezen dat gestart moet zijn met de feitelijke uitvoering, bijvoorbeeld het bouwrijp maken. De exploitatie op zich mag dus nog wel enkele jaren doorlopen. Een bestemmingsplan moet er daarom in voorzien dat er binnen 10 jaar moet zijn gestart met de realisatie. Het exploitatieplan gaat uit van een ontwikkeling binnen een periode van de bedoelde 10 jaar, in ieder geval zal een start zijn gemaakt met alle onderdelen van het gebied binnen deze periode van 10 jaar. Vaststellingsprocedure exploitatieplan Het exploitatieplan is voorbereid met inachtneming van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht, met dien verstande dat de kennisgeving van de terinzagelegging tevens is geschied aan degenen die in het kadaster als eigenaar van de gronden in het exploitatiegebied staan vermeld. Het ontwerp van het exploitatieplan en het ontwerpbesluit tot vaststelling van het exploitatieplan hebben gedurende 6 weken (vanaf 5 november 2010) ter inzage gelegen in de gemeente Teylingen. Gedurende deze periode hebben belanghebbenden hun zienswijze mondeling of schriftelijke naar voren kunnen brengen bij de gemeenteraad. De ingediende zienswijzen op het bestemmingsplan en het exploitatieplan heeft een aantal aanpassingen aan zowel het bestemmingsplan als het exploitatieplan tot gevolg gehad. Het bestemmingsplan “Hooghkamer 2011” en het bijbehorende exploitatieplan “Hooghkamer 2011” zijn gewijzigd vastgesteld door de gemeenteraad op 23 juni 2011. In verband met de gewijzigde vaststelling zal het besluit tot vaststelling 6 weken na de vaststelling bekend worden gemaakt. Tegen het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan “Hooghkamer 2011” kan beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. De beroepstermijn vangt aan de dag nadat het besluit tot vaststelling bekend is gemaakt. Het indienen van een beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak brengt niet met zich mee dat het besluit tot vaststelling niet in werking treedt. Het besluit tot AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE)

59

p 146 van 403

NEXT vaststelling van het exploitatieplan treedt in werking met ingang van de dag na die waarop de beroepstermijn afloopt. Het bestemmingsplan en het bijbehorende exploitatieplan worden voor het instellen van beroep als één besluit aangemerkt. Ten aanzien van het exploitatieplan geldt dat als belanghebbende alleen wordt aangemerkt degene die een grondexploitatieovereenkomst heeft gesloten met betrekking tot in het besluit opgenomen gronden of de eigenaar van de gronden. Er staat echter geen beroep open als geen zienswijze is ingediend, tenzij het beroep zich richt tegen een wijziging bij de vaststelling van het exploitatieplan. Verder wordt voor alle kadastrale percelen waarvoor de verplichting bestaat aan een omgevingsvergunning een voorschrift tot betaling van een exploitatiebijdrage te verbinden, een aantekening ingeschreven in het gemeentelijke register van publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken. Herzieningsprocedure Het exploitatieplan moet ten minste eenmaal per jaar worden herzien, voor het eerst binnen een jaar na het onherroepelijk worden van het exploitatieplan, totdat alle werken, werkzaamheden en bouwwerken die voorzien zijn in het exploitatieplan zijn gerealiseerd. Deze herziening vindt plaats los van het bestemmingsplan. Alleen indien de herziening van het exploitatieplan zou leiden tot strijdigheid met het bestemmingsplan, moet tegelijkertijd het bestemmingsplan herzien worden. De gemeente zal het exploitatieplan minimaal jaarlijks herzien. Hierbij geldt dat de gemeente het exploitatieplan tevens zal herzien indien de bestemmingen nader worden uitgewerkt middels uitwerkingsplannen. Toepassen wijzigingsbevoegdheid In het bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten aanzien van het maximaal aantal woningen. In het geval deze wijzigingsbevoegdheid wordt toegepast, dan heeft dat gevolgen voor het onderhavige exploitatieplan. Artikel 6.12 Wro geeft aan dat de gemeente bij een wijzigingsplan tevens een exploitatieplan dient vast te stellen. Dat laatste exploitatieplan ziet dan op de gronden die zijn betrokken in het wijzigingsplan. Nu deze gronden echter ook zijn betrokken in onderhavige exploitatieplan, dient het onderhavige exploitatieplan te worden herzien ingeval toepassing wordt gegeven aan de wijzigingsbevoegdheid.


60

p 147 van 403

NEXT



61

p 148 van 403

NEXT



62

p 149 van 403

NEXT



63

p 150 van 403

NEXT



64

p 151 van 403

NEXT



65

p 152 van 403

NEXT



66

p 153 van 403

NEXT




67

p 154 van 403

NEXT




68

p 155 van 403

NEXT




69

p 156 van 403

NEXT


70

p 157 van 403

NEXT

De eerste stap in de berekening van de exploitatiebijdragen per eigenaar is het bepalen van de basiseenheden per uitgiftecategorie per eigenaar, een en ander op basis van de artikelen 6.18 lid 1 en 2 Wro om zodoende de gewogen eenheden te kunnen bepalen.

Met opmaak: Niet onderstrepen, Tekstkleur: Auto

03 HGW JANSZE

04 A. JANSZE






a. Sociaal 5,4 huur

5.391

-

-

-

3.509

-

-

-

1.794

b. Sociaal 5,4 koop

2.840

-

-

-

2.239

143

-

-

1.972


02 5X JANSZE

Tabel met opmaak


UITGIFTECATEGORI E


Met opmaak: Rechts Tabel met opmaak Met opmaak: Rechts


835

-

-

-

-

-

-

-

-

Met opmaak: 466 Rechts


566

-

-

-

524

-

-

-

-

Met opmaak: Rechts


14.551

-

1.362

209

6.796

-

-

1

-

Met opmaak: Rechts

f. Duur 7,5 vs

3.266

-

-

-

-

-

-

-

-

Met opmaak: Rechts

g. Hoekwoningen

4.053

-

-

-

-

12

-

-

-

Met opmaak: Rechts

h. 2&1 kap

13.008

844

545

-

5.735

367

-

-

-

Met opmaak: Rechts

i. Vrijstaand

13.524

25

1.632

-

8.802

137

26

73

-

Met opmaak: Rechts

449

-

-

-

2.946

204

-

-

-

Met opmaak: Rechts


-

-

-

-

743

-

-

-

-

Met opmaak: Rechts


2.162

-

-

-

1.833

-

-

-

-

Met opmaak: Rechts

m. Goedkope koop

2.377

-

-

220

3.243

1.304

-

-

-

Met opmaak: Rechts

n. Particulier OG

5.039

789

3.545

949

781

657

-

75

2.295

1.569 Met opmaak: Rechts

-

-

-

-

1.200

-

-

-

-

Met opmaak: Rechts

68.061

1.658

7.084

1.378

38.351

2.824

26

149

6.061

2.035 Met opmaak: Rechts




71

p 158 van 403

NEXT


Verwijderd: t

02 5X JANSZE

03 HGW JANSZE

04 A. JANSZE








12 AM VAN SCHOOTEN

13 L.D. VESTER

14 T. TEEUWEN

Totaal

Tabel met opmaak


UITGIFTECATEGORI E


5.790,95

-

-

-

3.769,33

-

-

-

1.927,09

-

-

-

-

-

11.487,37

3.922,83

-

-

-

3.092,68

197,52

-

-

2.723,88

-

-

-

-

-

9.936,91

2.473,26

-

-

-

-

-

-

-

-

1.380,29

-

-

-

-

3.853,55

2.166,06

-

-

-

2.005,33

-

-

-

-

-

-

-

-

-

4.171,38

56.046,17

-

5.246,02

805,01

26.176,19

-

-

3,85

-

-

1.120,85

-

-

-

89.398,08

11.674,64

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

11.674,64

10.633,75

-

-

-

-

31,48

-

-

-

-

2.345,56

-

-

-

13.010,80

44.794,12

2.906,38

1.876,75

-

19.748,95

1.263,79

-

-

-

-

2.651,56

14.958,92

-

-

88.200,48

39.576,46

73,16

4.775,86

-

25.758,06

400,92

76,09

213,63

-

-

8.141,21

2.458,16

-

-

81.473,54

1.138,24

-

-

-

7.468,29

517,15

-

-

-

-

2.025,51

-

-

-

11.149,20

-

-

-

-

804,03

-

-

-

-

-

-

-

-

-

804,03

2.992,53

-

-

-

2.537,15

-

-

-

-

-

-

-

-

-

5.529,68

5.470,72

-

-

506,34

7.463,84

3.001,19

-

-

-

-

5.891,90

-

-

-

22.333,99

18.676,21

2.924,30

13.138,95

3.517,31

2.894,65

2.435,06

-

277,97

8.506,03

5.815,24

-

5.863,42

2.223,80

2.223,80

68.496,73

-

-

-

-

1.200,00

-

-

-

-

-

-

-

-

-

1.200,00

205.355,9 3

5.903,84

25.037,59

4.828,65

102.918,49

7.847,12

76,09

495,45

13.157,01

7.195,52

22.176,59

23.280,51

2.223,80

2.223,80

422.720,3 8

a. Sociaal 5,4 huur

Met opmaak: Rechts

b. Sociaal 5,4 koop c. Middelduur 5,4 vs

Met opmaak: Rechts


Met opmaak: Rechts

f. Duur 7,5 vs

Met opmaak: Rechts

g. Hoekwoningen

Met opmaak: Rechts

h. 2&1 kap

Met opmaak: Rechts

i. Vrijstaand

Met opmaak: Rechts Met opmaak: Rechts Met opmaak: Rechts Met opmaak: Rechts Met opmaak: Rechts

n. Particulier OG

Met opmaak: Rechts


Met opmaak: Rechts Met opmaak: Rechts


j. Sociaal appartement k. Middelduur appartement vs huur l. Middelduur appartement vs koop m. Goedkope koop

Tabel met opmaak



72

p 159 van 403

NEXT


... [7]

Met opmaak

... [8]

Tabel met opmaak

... [9]

... [17]

Met opmaak

... [18]

Met opmaak

... [19]

Met opmaak

... [20]

Met opmaak

... [21]

Met opmaak

... [22]

Met opmaak

... [23]

Met opmaak

... [24]

Met opmaak

... [25]

€ 0,00

€ 476.175,04

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 243.447,71

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 1.451.187,21

b. Sociaal 5,4 koop

€ 495.566,99

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 390.695,25

€ 24.952,85

€ 0,00

€ 0,00

€ 344.104,97

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 1.255.320,06


€ 312.445,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 174.370,50

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 486.815,51


€ 273.635,90

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 253.330,76

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 526.966,67


€ 7.080.255,26

€ 0,00

€ 662.724,74

€ 101.695,65

€ 3.306.811,54

€ 0,00

€ 0,00

€ 486,58

€ 0,00

€ 0,00

€ 141.595,37

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

f. Duur 7,5 vs

€ 1.474.844,82

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 1.474.844,82

g. Hoekwoningen

€ 1.343.350,67

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 3.977,35

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 296.312,73

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 1.643.640,75

h. 2&1 kap

€ 5.658.796,08

€ 367.160,51

€ 237.088,24

€ 0,00

€ 2.494.864,35

€ 159.653,92

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 334.968,71

€ 1.889.745,55

€ 0,00

€ 0,00

i. Vrijstaand

€ 4.999.653,55

€ 9.242,19

€ 603.329,98

€ 0,00

€ 3.253.989,25

€ 50.647,19

€ 9.611,87

€ 26.987,19

€ 0,00

€ 0,00

€ 1.028.470,58

€ 310.537,49

€ 0,00

€ 0,00

€ 143.793,04

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 943.461,68

€ 65.331,36

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 255.881,16

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 11.142.277,36 € Met opmaak 10.292.469,28 € 1.408.467,24 Met opmaak

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 101.572,75

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 101.572,75 Met opmaak

... [36]

€ 378.043,61

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 320.515,24

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

Met opmaak € 698.558,85

... [37] ... [38]

j. Sociaal appartement k. Middelduur appartement vs huur l. Middelduur appartement vs koop m. Goedkope koop n. Particulier OG Sociale voorzieningen Totaal Bruto bijdrage Inbrengwaarde Totaal Netto bijdrage

13 L.D. VESTER

Totaal

€ 0,00

14 T. TEEUWEN

€ 0,00

04 A. JANSZE

€ 731.564,45

03 HGW JANSZE

a. Sociaal 5,4 huur

UITGIFTECATEGORI E

12 AM VAN SCHOOTEN

... [16]

Met opmaak


Met opmaak


... [15]


... [14]

Met opmaak


... [13]

Met opmaak


... [12]

Met opmaak


... [11]

Met opmaak


... [10]

Met opmaak

02 5X JANSZE

Met opmaak



Tabel met opmaak

Met opmaak Met opmaak Met opmaak Met opmaak

... [26] ... [27] ... [28] ... [29]

€

Met opmaak 11.293.569,14 Met opmaak Met opmaak Met opmaak

... [30] ... [31] ... [32] ... [33] ... [34] ... [35]

€ 691.110,77

€ 0,00

€ 0,00

€ 63.964,82

€ 942.899,55

€ 379.136,91

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 744.317,87

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

Met opmaak € 2.821.429,91

€ 2.359.346,47

€ 369.423,37

€ 1.659.829,98

€ 444.338,12

€ 365.677,63

€ 307.618,70

€ 0,00

€ 35.116,29

€ 1.074.558,48

€ 734.632,79

€ 0,00

€ 740.719,61

€ 280.930,32

€ 280.930,32

Met opmaak € 8.653.122,09

... [39] ... [40]

€ 0,00

€ 0,00

€ 25.942.406,63 € 3.921.264,00

€ 745.826,07

€ 22.021.142,63

€ 178.138,27 € 567.687,80

€ 0,00 € 3.162.972,93 € 531.261,18 € 2.631.711,75

€ 0,00

€ 151.594,78

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

Met opmaak € 151.594,78

€ 609.998,59

€ 13.001.587,83

€ 991.318,27

€ 9.611,87

€ 62.590,06

€ 1.662.111,16

€ 909.003,29

€ 2.801.546,42

€ 2.941.002,65

€ 280.930,32

€ 280.930,32 € 138.531,66

Met opmaak €

... [41]

53.401.836,42 Met opmaak € 9.223.386,44

... [42]

Met opmaak €

... [43]

44.178.449,98 Met opmaak

... [44]

Met opmaak

... [45]

Met opmaak

... [46]

Met opmaak

... [47]

Met opmaak

... [48]

Met opmaak

... [49]

Met opmaak

... [50]

Met opmaak

... [51]

Met opmaak

... [52]

Met opmaak

... [53]

Met opmaak

... [54]

Met opmaak

... [55]

Met opmaak

... [56]

Met opmaak

... [57]

Met opmaak

... [58]

Met opmaak

... [59]

Met opmaak

... [60]

Met opmaak

... [61]

€ 106.899,00 € 503.099,59

€ 2.305.898,00 € 10.695.689,83

€ 204.324,00 € 786.994,27

€ 9.013,33 € 598,54

€ 7.301,00 € 55.289,06

€ 424.270,00 € 1.237.841,16

€ 175.010,00 € 733.993,29

€ 696.256,00 € 2.105.290,42

€ 473.620,00 € 2.467.382,65

€ 51.600,00 € 229.330,32

€ 142.398,66

De inbrengwaarde in de bovenstaande tabel is, indien van toepassing, een samenstelling van de inbrengwaarden per bouwfase. De hier genoemde inbrengwaarden hebben betrekking op het uitgeefbare gebied. Er is geen rekening gehouden met de inbrengwaarde van de openbare ruimte.


73

Met opmaak

... [62]

Met opmaak

p 160 van 403... [63]

Met opmaak

... [64]

Met opmaak

... [65]

NEXT


Met opmaak: Inspringing: Links:

AANPASSING EXPLOITATIEPLAN HOOGHKAMER 2011 GEMEENTE TEYLINGEN (N.A.V. TUSSENUITSPRAAK AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK RAAD VAN STATE) 74

p 161 van 403

NEXT

Met opmaak: Links: 0,83", Rechts: 1,38", Boven: 1,73", Onder: 1,02", Breedte: 16,54", Hoogte: 11,69", Afstand van koptekst tot rand: 0,49", Afstand van voettekst tot rand: 0,39"


Met opmaak: Lettertype: Vet, Niet onderstrepen, Tekstkleur: Zwart


02 5X JANSZE

03 HGW JANSZE

04 A. JANSZE






UITGIFTECATEGORI E


a. Sociaal 5,4 huur

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Tabel met opmaak

b. Sociaal 5,4 koop

-

-

-

-

-

-

-

-

-

- Rechts Met opmaak:


835

-

-

-

-

-

-

-

-

Met opmaak: 466 Rechts


-

-

-

-

-

-

-

-

-

Met opmaak: - Rechts


158

-

-

-

-

-

-

-

-




Tabel met opmaak

291

-

-

-

-

-

-

-

-

-


851

-

-

-

-

-

-

-

-


894

24

-

-

-

-

98

-

-

-

Met opmaak: Rechts

770

-

Met opmaak: Rechts

2.782

3.291

-

-

-

-

129

-

-


-

-

-

-

-

204

-

-

-


-

-

-

-

-

-

-

-

-


-

-

-

-

-

-

-

-

-

m. Goedkope koop

-

-

-

-

-

-

-

-

-

n. Particulier OG

-

-

3.071

949

-

-

-

-

-


-

-

-

-

-

-

-

-

-

5.159

-

3.071

949

-

431

-

-

-

Totaal

Met opmaak: Lettertype: Vet


-

Met opmaak: Rechts

-

799

Met opmaak: Rechts

-

Met opmaak: Rechts

-

Met opmaak: Rechts

-

Met opmaak: Rechts

2.560

1.569

Met opmaak: Rechts

-

Met opmaak: Rechts

2.035

Met opmaak: Rechts

75

p 162 van 403

8.096

NEXT


b. Sociaal 5,4 koop

03 HGW JANSZE

04 A. JANSZE






-

-

-

-

-

-

-

-

-


02 5X JANSZE

a. Sociaal 5,4 huur

Tabel met opmaak


UITGIFTECATEGORI E


Met opmaak: Rechts

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Tabel met- opmaak


2.473,26

-

-

-

-

-

-

-

-

Met opmaak: Rechts 1.380,29


-

-

-

-

-

-

-

-

-

Met opmaak: Rechts -


608,57

-

-

-

-

-

-

-

-


-

-

-

-

-

-

-

-

-


2.232,75

-

-

-

-

-

-

-

-


2.345,56

-

Met opmaak: Rechts

-

2.651,56

Met opmaak: Rechts

8.141,21

f. Duur 7,5 vs g. Hoekwoningen h. 2&1 kap i. Vrijstaand j. Sociaal appartement k. Middelduur appartement vs huur

82,65

-

-

-

-

337,47

-

-

9.630,74

-

-

-

-

377,50

-

-

-

-

-

-

-

-

517,15

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-


-

-

-

-

-

-

-

-

-

m. Goedkope koop

-

-

-

-

-

-

-

-

-

n. Particulier OG

-

-

11.382,15

3.517,31

-

-

-

-

-


-

-

-

-

-

-

-

-

-

15.027,97

-

11.382,15

3.517,31

-

1.232,13

-

-

-

Totaal (6.18 lid 4 Wro)


-

Met opmaak: Rechts

-

1.120,85

2.025,51

Met opmaak: Rechts

-

Met opmaak: Rechts

-

Met opmaak: Rechts

-

Met opmaak: Rechts

5.891,90

5.815,24

Met opmaak: Rechts

-

Met opmaak: Rechts

7.195,52

Met opmaak: Rechts

22.176,59

76

p 163 van 403

NEXT


Met opmaak

... [84]

Met opmaak

... [85]

Met opmaak

... [86]

Met opmaak

... [87]

Met opmaak

... [88]

Met opmaak

... [89]

Met opmaak

... [90]

Met opmaak

... [91]

Met opmaak

... [92]

Met opmaak

... [93]

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

Met opmaak

... [94]

b. Sociaal 5,4 koop

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

Met opmaak

... [95]


€ 312.445,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 174.370,50

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 486.815,51

Met opmaak

... [96]


€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

Met opmaak

... [97]


€ 76.879,96

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 141.595,37

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 218.475,34

Tabel met opmaak

... [98]

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

Met opmaak

... [99]

€ 282.060,55

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 296.312,73

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 578.373,28

Met opmaak

... [100]

€ 10.440,58

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 42.632,38

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 334.968,71

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 388.041,67

Met opmaak

... [101] ... [102]

f. Duur 7,5 vs g. Hoekwoningen h. 2&1 kap i. Vrijstaand j. Sociaal appartement k. Middelduur appartement vs huur l. Middelduur appartement vs koop m. Goedkope koop n. Particulier OG Sociale voorzieningen Totaal Bruto bijdrage Inbrengwaarde Totaal Netto bijdrage

Totaal

€ 0,00

14 T. TEEUWEN

€ 0,00

13 L.D. VESTER

€ 0,00

04 A. JANSZE

€ 0,00

03 HGW JANSZE

a. Sociaal 5,4 huur

UITGIFTECATEGORI E

12 AM VAN SCHOOTEN

... [83]


... [82]

Met opmaak


... [81]

Met opmaak


... [80]

Met opmaak


... [79]

Met opmaak


... [78]

Met opmaak


... [77]

Met opmaak


... [76]

Met opmaak

02 5X JANSZE

... [75]

Met opmaak



Tabel met opmaak

€ 1.216.641,51

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 47.689,69

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 1.028.470,58

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 2.292.801,79

Met opmaak

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 65.331,36

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 255.881,16

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 321.212,51

Met opmaak

... [103]

Met opmaak

... [104]

Met opmaak

... [105]

Met opmaak

... [106]

Met opmaak

... [107]

Met opmaak

... [108]

Met opmaak

... [109]

Met opmaak

... [110]

Met opmaak

... [111]

Met opmaak

... [112]

Met opmaak

... [113]

Met opmaak

... [114]

Met opmaak

... [115]

Met opmaak

... [116]

Met opmaak

... [117]

Met opmaak

... [118]

Met opmaak

... [119]

Met opmaak

... [120]

Met opmaak

... [121]

Met opmaak

... [122]

Met opmaak

... [123]

Met opmaak

... [124]

Met opmaak

... [125]

Met opmaak

... [126]

Met opmaak

... [127]

Met opmaak

... [128]

Met opmaak

... [129]

€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00

€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00

€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 1.437.895,02 € 0,00

€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 444.338,12 € 0,00

€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00

€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00

€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00

€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00

€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00

€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 734.632,79 € 0,00

€ 0,00 € 0,00 € 744.317,87 € 0,00 € 0,00

€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00

€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 280.930,32 € 0,00

€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00

€ 0,00 € 0,00 € 744.317,87 € 2.897.796,25 € 0,00

€ 1.898.467,62

€ 0,00

€ 1.437.895,02

€ 444.338,12

€ 0,00

€ 155.653,43

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 909.003,29

€ 2.801.546,42

€ 0,00

€ 280.930,32

€ 0,00

€ 7.927.834,22

€ 435.719,00

€ 0,00

€ 249.444,70

€ 76.869,00

€ 0,00

€ 37.066,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 175.010,00

€ 696.256,00

€ 0,00

€ 51.600,00

€ 0,00

€ 1.721.964,70

€ 1.462.748,62

€ 0,00

€ 1.188.450,33

€ 367.469,12

€ 0,00

€ 118.587,43

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 733.993,29

€ 2.105.290,42

€ 0,00

€ 229.330,32

€ 0,00

€ 6.205.869,53



77

Met opmaak

... [130]

Met opmaak

p 164 van 403 ... [131]

Met opmaak

... [132]

Met opmaak

... [133]

NEXT


Met opmaak: Lettertype: Vet, Niet onderstrepen, Tekstkleur: Zwart Met opmaak: Lettertype: Vet

BASISEENHEDEN PER UITGIFTECATEGORIE PER EIGENAAR (ARTIKEL 6.18 LID 1 EN 2 Wro) 03 HGW JANSZE

04 A. JANSZE






2.320

-

-

-

2.269

-

-

-

1.794

b. Sociaal 5,4 koop

1.909

-

-

-

2.239

143

-

-

1.972


02 5X JANSZE

a. Sociaal 5,4 huur

UITGIFTECATEGORI E


Tabel met opmaak

Tabel met opmaak Met opmaak: Rechts

-

Met opmaak: Rechts


-

-

-

-

-

-

-

-

-

Met opmaak: Rechts


-

-

-

-

-

-

-

-

-

Met opmaak: Rechts


3.990

-

1.362

209

5.364

-

-

-

-

Met opmaak: Rechts

f. Duur 7,5 vs

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Met opmaak: Rechts

g. Hoekwoningen

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Met opmaak: Rechts

6.733

844

545

-

4.341

269

-

-

-

Met opmaak: Rechts

752

25

1.632

-

2.235

8

26

-

-

Met opmaak: Rechts


-

-

-

-

1.526

-

-

-

-

Met opmaak: Rechts


-

-

-

-

743

-

-

-

-

Met opmaak: Rechts


474

-

-

-

1.833

-

-

-

-

Met opmaak: Rechts

m. Goedkope koop

1.430

-

-

220

1.947

1.304

-

-

-

Met opmaak: Rechts

n. Particulier OG

1.599

789

474

-

622

657

-

-

2.295

Met opmaak: Rechts

-

-

-

-

1.200

-

-

-

-

Met opmaak: Rechts

19.207

1.658

4.013

429

24.319

2.381

26

-

6.061

Met opmaak: Rechts




78

p 165 van 403

NEXT

De volgende stap is om, conform artikel 6.18 lid 3 Wro, per eigenaar per uitgiftecategorie de gewogen eenheden te bepalen. Hiertoe zijn de oppervlakten van de basiseenheden per categorie per eigenaar vermenigvuldigd met de gewichtsfactor (=gelijk aan de gewogen eenheid per basiseenheid). In onderstaande tabel is aangegeven per categorie hoeveel gewogen eenheden een eigenaar heeft. Tevens zijn de gewogen eenheden per categorie per eigenaar bij elkaar opgeteld (artikel 6.18 lid 4 Wro). GEWOGEN EENHEDEN PER UITGIFTECATEGORIE PER EIGENAAR (ARTIKEL 6.18 LID 3 Wro) 03 HGW JANSZE

04 A. JANSZE






2.492,12

-

-

-

2.437,33

-

-

-

1.927,09


b. Sociaal 5,4 koop

Tabel met opmaak


02 5X JANSZE

a. Sociaal 5,4 huur

UITGIFTECATEGORI E


Tabel met opmaak

2.636,86

-

-

-

3.092,68

197,52

-

-

2.723,88


-

-

-

-

-

-

-

-

-



-

-

-

-

-

-

-

-

-



15.368,30

-

5.246,02

805,01

20.660,55

-

-

-

-


f. Duur 7,5 vs

-

-

-

-

-

-

-

-

-


g. Hoekwoningen

-

-

-

-

-

-

-

-

-


23.185,64

2.906,38

1.876,75

-

14.948,59

926,32

-

-

-


h. 2&1 kap i. Vrijstaand j. Sociaal appartement k. Middelduur appartement vs huur l. Middelduur appartement vs koop

2.200,64

73,16

4.775,86

-

6.540,47

23,41

76,09

-

-

-

-

-

-

3.868,50

-

-

-

-

-

-

-

-

804,03

-

-

-

-

656,09

-

-

-

2.537,15

-

-

-

-

m. Goedkope koop

3.291,18

-

-

506,34

4.481,07

3.001,19

-

-

-

n. Particulier OG

5.926,43

2.924,30

1.756,80

-

2.305,34

2.435,06

-

-

8.506,03

-

-

-

-

1.200,00

-

-

-

-

55.757,26

5.903,84

13.655,44

1.311,34

62.875,72

6.583,50

76,09

-

13.157,01



-

Met opmaak: Rechts

-

Met opmaak: Rechts

-

Met opmaak: Rechts

-

Met opmaak: Rechts

-

Met opmaak: Rechts

-

Met opmaak: Rechts

-

Met opmaak: Rechts

-

Met opmaak: Rechts

79

p 166 van 403

NEXT


Met opmaak

... [152]

Met opmaak

... [153]

Met opmaak

... [154]

Met opmaak

... [155]

Met opmaak

... [156]

Met opmaak

... [157]

Met opmaak

... [158]

Met opmaak

... [159]

Met opmaak

... [160]

Met opmaak

... [161]

€ 307.905,72

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 243.447,71

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 866.179,91

Met opmaak

... [162]

b. Sociaal 5,4 koop

€ 333.111,76

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 390.695,25

€ 24.952,85

€ 0,00

€ 0,00

€ 344.104,97

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 1.092.864,82

Met opmaak

... [163]


€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

Met opmaak

... [164]


€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

Met opmaak

... [165]


€ 1.941.462,34

€ 0,00

€ 662.724,74

€ 101.695,65

€ 2.610.026,06

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 5.315.908,78

Tabel met opmaak

... [166]

f. Duur 7,5 vs

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

Met opmaak

... [167]

g. Hoekwoningen

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

Met opmaak

... [168]

€ 2.929.018,60

€ 367.160,51

€ 237.088,24

€ 0,00

€ 1.888.440,48

€ 117.021,54

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 1.889.745,55

€ 0,00

€ 0,00

€ 7.428.474,93

Met opmaak

... [169]

€ 278.004,99

€ 9.242,19

€ 603.329,98

€ 0,00

€ 826.251,53

€ 2.957,50

€ 9.611,87

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 310.537,49

€ 0,00

€ 0,00

€ 2.039.935,55

Met opmaak

... [170]


€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 488.704,18

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 488.704,18

Met opmaak


€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 101.572,75

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

... [171]

€ 101.572,75

Met opmaak


€ 82.882,83

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 320.515,24

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 403.398,07

... [172]

Met opmaak

m. Goedkope koop

€ 415.771,31

€ 0,00

€ 0,00

€ 63.964,82

€ 566.088,63

€ 379.136,91

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 1.424.961,67

... [173]

Met opmaak

n. Particulier OG

€ 748.679,30

€ 369.423,37

€ 221.934,95

€ 0,00

€ 291.231,10

€ 307.618,70

€ 0,00

€ 0,00

€ 1.074.558,48

€ 0,00

€ 0,00

€ 740.719,61

€ 0,00

€ 280.930,32

€ 4.035.095,84

... [174]

Met opmaak

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 151.594,78

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 151.594,78

... [175]

Met opmaak

€ 7.043.757,60

€ 745.826,07

€ 1.725.077,91

€ 165.660,46

€ 7.943.025,72

€ 831.687,50

€ 9.611,87

€ 0,00

€ 1.662.111,16

€ 0,00

€ 0,00

€ 2.941.002,65

€ 0,00

€ 280.930,32

€ 23.348.691,27

... [176]

Met opmaak

€ 1.344.490,00

€ 178.138,27

€ 281.816,48

€ 30.030,00

€ 1.618.330,00

€ 166.670,00

€ 9.013,33

€ 0,00

€ 424.270,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 473.620,00

€ 0,00

€ 138.531,66

€ 4.664.909,74

... [177]

Met opmaak

€ 5.699.267,60

€ 567.687,80

€ 1.443.261,43

€ 135.630,46

€ 6.324.695,72

€ 665.017,50

€ 598,54

€ 0,00

€ 1.237.841,16

€ 0,00

€ 0,00

€ 2.467.382,65

€ 0,00

€ 142.398,66

€ 18.683.781,53

... [178]

Met opmaak

... [179]

Met opmaak

... [180]

Met opmaak

... [181]

Met opmaak

... [182]

Met opmaak

... [183]

Met opmaak

... [184]

Met opmaak

... [185]

Met opmaak

... [186]

Met opmaak

... [187]

Met opmaak

... [188]

Met opmaak

... [189]

Met opmaak

... [190]

Met opmaak

... [191]

Met opmaak

... [192]

Met opmaak

... [193]

Met opmaak

... [194]

Met opmaak

... [195]

Met opmaak

... [196]

Met opmaak

... [197]


Sociale voorzieningen Totaal Bruto bijdrage Inbrengwaarde Totaal Netto bijdrage



80

Totaal

€ 0,00

14 T. TEEUWEN

€ 0,00

13 L.D. VESTER

€ 0,00

04 A. JANSZE

€ 314.826,48

03 HGW JANSZE

a. Sociaal 5,4 huur

UITGIFTECATEGORI E

12 AM VAN SCHOOTEN

... [151]


... [150]

Met opmaak


... [149]

Met opmaak


... [148]

Met opmaak


... [147]

Met opmaak


... [146]

Met opmaak


... [145]

Met opmaak


... [144]

Met opmaak

02 5X JANSZE

... [143]

Met opmaak



Tabel met opmaak

Met opmaak

... [198]

Met opmaak

p 167 van 403 ... [199]

Met opmaak

... [200]

Met opmaak

... [201]

NEXT


Met opmaak: Lettertype: Vet, Niet onderstrepen, Tekstkleur: Zwart Met opmaak: Lettertype: Vet

BASISEENHEDEN PER UITGIFTECATEGORIE PER EIGENAAR (ARTIKEL 6.18 LID 1 EN 2 Wro) 03 HGW JANSZE

04 A. JANSZE






3.071

-

-

-

1.240

-

-

-

-

Tabel met -opmaak

b. Sociaal 5,4 koop


02 5X JANSZE

a. Sociaal 5,4 huur

UITGIFTECATEGORI E


Tabel met opmaak

931

-

-

-

-

-

-

-

-



-

-

-

-

-

-

-

-

-



566

-

-

-

524

-

-

-

-



10.403

-

-

-

1.432

-

-

1

-


f. Duur 7,5 vs

3.266

-

-

-

-

-

-

-

-


g. Hoekwoningen

3.202

-

-

-

-

12

-

-

-


h. 2&1 kap

6.251

-

-

-

1.394

-

-

-

-

Met opmaak: Rechts

-

Met opmaak: Rechts

i. Vrijstaand j. Sociaal appartement

9.481

-

-

-

6.567

-

-

73

449

-

-

-

1.420

-

-

-

-


-

-

-

-

-

-

-

-

-


1.688

-

-

-

-

-

-

-

-

m. Goedkope koop n. Particulier OG Sociale voorzieningen Totaal

947

-

-

-

1.296

-

-

-

-

3.440

-

-

-

159

-

-

75

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

43.695

-

-

-

14.032

12

-

149

-


-

Met opmaak: Rechts

-

Met opmaak: Rechts

-

Met opmaak: Rechts

-

Met opmaak: Rechts

-

Met opmaak: Rechts

-

Met opmaak: Rechts

-

Met opmaak: Rechts

-

Met opmaak: Rechts

81

p 168 van 403

NEXT

De volgende stap is om, conform artikel 6.18 lid 3 Wro, per eigenaar per uitgiftecategorie de gewogen eenheden te bepalen. Hiertoe zijn de oppervlakten van de basiseenheden per categorie per eigenaar vermenigvuldigd met de gewichtsfactor (=gelijk aan de gewogen eenheid per basiseenheid). In onderstaande tabel is aangegeven per categorie hoeveel gewogen eenheden een eigenaar heeft. Tevens zijn de gewogen eenheden per categorie per eigenaar bij elkaar opgeteld (artikel 6.18 lid 4 Wro). GEWOGEN EENHEDEN PER UITGIFTECATEGORIE PER EIGENAAR (ARTIKEL 6.18 LID 3 Wro) 03 HGW JANSZE

04 A. JANSZE






3.298,83

-

-

-

1.331,99

-

-

-

-

Met opmaak: Rechts

b. Sociaal 5,4 koop


02 5X JANSZE

a. Sociaal 5,4 huur

UITGIFTECATEGORI E


Tabel met opmaak

1.285,97

-

-

-

-

-

-

-

-

Tabel met- opmaak


-

-

-

-

-

-

-

-

-



2.166,06

-

-

-

2.005,33

-

-

-

-



40.069,29

-

-

-

5.515,64

-

-

3,85

-


f. Duur 7,5 vs

11.674,64

-

-

-

-

-

-

-

-


8.401,00

-

-

-

-

31,48

-

-

-


21.525,84

-

-

-

4.800,35

-

-

-

-


g. Hoekwoningen h. 2&1 kap i. Vrijstaand j. Sociaal appartement k. Middelduur appartement vs huur

27.745,07

-

-

-

19.217,58

-

-

213,63

-

1.138,24

-

-

-

3.599,79

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-


2.336,45

-

-

-

-

-

-

-

-

m. Goedkope koop

2.179,54

-

-

-

2.982,77

-

-

-

-

12.749,78

-

-

-

589,31

-

-

277,97

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

134.570,71

-

-

-

40.042,77

31,48

-

495,45

-



-

Met opmaak: Rechts

-

Met opmaak: Rechts

-

Met opmaak: Rechts

-

Met opmaak: Rechts

-

Met opmaak: Rechts

-

Met opmaak: Rechts

-

Met opmaak: Rechts

-

Met opmaak: Rechts

82

p 169 van 403

NEXT


Met opmaak

... [220]

Met opmaak

... [221]

Met opmaak

... [222]

Met opmaak

... [223]

Met opmaak

... [224]

Met opmaak

... [225]

Met opmaak

... [226]

Met opmaak

... [227]

Met opmaak

... [228]

Met opmaak

... [229]

€ 168.269,32

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 585.007,30

Met opmaak

... [230]

b. Sociaal 5,4 koop

€ 162.455,24

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 162.455,24

Met opmaak

... [231]


€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

Met opmaak

... [232]


€ 273.635,90

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 253.330,76

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 526.966,67

Met opmaak

... [233]


€ 5.061.912,96

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 696.785,48

€ 0,00

€ 0,00

€ 486,58

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 5.759.185,02

Tabel met opmaak

... [234]

f. Duur 7,5 vs

€ 1.474.844,82

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 1.474.844,82

Met opmaak

... [235] ... [236]

Totaal

€ 0,00

14 T. TEEUWEN

€ 0,00

13 L.D. VESTER

€ 0,00

04 A. JANSZE

€ 416.737,98

03 HGW JANSZE

a. Sociaal 5,4 huur

UITGIFTECATEGORI E

12 AM VAN SCHOOTEN

... [219]


... [218]

Met opmaak


... [217]

Met opmaak


... [216]

Met opmaak


... [215]

Met opmaak


... [214]

Met opmaak


... [213]

Met opmaak


... [212]

Met opmaak

02 5X JANSZE

... [211]

Met opmaak



Tabel met opmaak

g. Hoekwoningen

€ 1.061.290,12

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 3.977,35

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 1.065.267,47

Met opmaak

h. 2&1 kap

€ 2.719.336,89

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 606.423,87

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 3.325.760,76

Met opmaak

... [237]

€ 5.959.731,95

Met opmaak

... [238]

Met opmaak

... [239]

Met opmaak

... [240]

Met opmaak

... [241]

Met opmaak

... [242]

Met opmaak

... [243]

Met opmaak

... [244]

Met opmaak

... [245]

Met opmaak

... [246]

Met opmaak

... [247]

Met opmaak

... [248]

Met opmaak

... [249]

Met opmaak

... [250]

Met opmaak

... [251]

Met opmaak

... [252]

Met opmaak

... [253]

Met opmaak

... [254]

Met opmaak

... [255]

Met opmaak

... [256]

Met opmaak

... [257]

Met opmaak

... [258]

Met opmaak

... [259]

Met opmaak

... [260]

Met opmaak

... [261]

Met opmaak

... [262]

Met opmaak

... [263]

Met opmaak

... [264]

Met opmaak

... [265]

i. Vrijstaand j. Sociaal appartement k. Middelduur appartement vs huur l. Middelduur appartement vs koop m. Goedkope koop n. Particulier OG Sociale voorzieningen Totaal Bruto bijdrage Inbrengwaarde Totaal Netto bijdrage

€ 3.505.007,05 € 143.793,04 € 0,00 € 295.160,79 € 275.339,46

€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00

€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00

€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00

€ 2.427.737,72 € 454.757,50 € 0,00 € 0,00 € 376.810,92

€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00

€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00

€ 26.987,19 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00

€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00

€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00

€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00

€ 598.550,54 € 0,00 € 295.160,79 € 652.150,38

€ 1.610.667,17

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 74.446,53

€ 0,00

€ 0,00

€ 35.116,29

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 1.720.230,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 17.000.181,41

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 5.058.562,11

€ 3.977,35

€ 0,00

€ 62.590,06

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 22.125.310,93

€ 2.141.055,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 687.568,00

€ 588,00

€ 0,00

€ 7.301,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 2.836.512,00

€ 14.859.126,41

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 4.370.994,11

€ 3.389,35

€ 0,00

€ 55.289,06

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 19.288.798,93



83

Met opmaak

... [266]

Met opmaak

p 170 van 403 ... [267]

Met opmaak

... [268]

Met opmaak

... [269]

Pagina 4: [1] Verwijderd

Kristian van de Laar | nextvastgoed

15-7-2013 9:30:00

TUSSENUITSPRAAK RVS

5

EXPLOITATIEPLAN

7

1 Het 1.1 1.2 1.3 1.4

8 8 8 8 8



10 10 13 15 16


19 19 19 20 21 21 23 23

4 Regels

24

5 Slotbepaling

27

TOELICHTING

28

1 Aanleiding

29

2 Het 2.1 2.2 2.3 2.4

30 30 30 31 31



34 34 35

4 Exploitatie 4.1 Tijdvak 4.2 Fasering 4.3 Exploitatieopzet 4.3.1 Rekentechnische uitgangspunten 4.3.2 Verklaring verwervingen 4.3.3 Verklaring sloop en sanering 4.3.4 Verklaring van de kosten bouwrijp maken 4.3.5 Verklaring van de kosten woonrijp maken 4.3.6 Verklaring buitenplanse kosten 4.3.7 Verklaring plankosten 4.3.8 Verklaring bijkomende kosten 4.4 Exploitatiebijdrage per eigenaar 4.5 Aanbesteding

37 37 37 39 39 40 40 40 43 44 45 45 46 47


48 48 48 51 51

p 171 van 403

6 Resultaat en toerekening 54 6.1 Omvang kostenverhaal en resultaat 54 6.2 Toerekening van de kosten (artikelen 6.18, 6.16 en 6.19 Wro) 54 6.2.1 Toerekenen van de kosten op basis van artikel 6.18 en 6.16 Wro 55 6.2.2 Bepalen exploitatiebijdrage per eigenaar op basis van artikel 6.19 Wro 58 6.3 Toerekening specifieke onderdelen 59 7 Juridische aspecten 7.1 Rechtsgevolgen 7.2 Procedures

60 60 60


62


63


64


65


66


67

Bijlage 7: Tussenuitspraak Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State 68 Bijlage 8: Notitie Witteveen+Bos inzake zettingen bouwrijp maken

69


70


74

Pagina 4: [2] Met opmaak


15-7-2013 9:30:00

Niet onderstrepen, Tekstkleur: Aangepaste kleur (RGB(0,0,204)), Spelling en grammatica controleren Pagina 4: [2] Met opmaak


15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00

Niet onderstrepen, Tekstkleur: Zwart, Spelling en grammatica controleren Pagina 4: [2] Met opmaak


15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00

p 172 van 403



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00

p 173 van 403



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00

Niet onderstrepen, Tekstkleur: Aangepaste kleur (RGB(0,0,204)), Spelling en grammatica controleren

p 174 van 403



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00

p 175 van 403



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00

p 176 van 403



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00

Niet onderstrepen, Tekstkleur: Zwart, Spelling en grammatica controleren

p 177 van 403



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00

Niet onderstrepen, Tekstkleur: Zwart, Spelling en grammatica controleren

p 178 van 403



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00

p 179 van 403



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00



15-7-2013 9:30:00

Niet onderstrepen, Tekstkleur: Aangepaste kleur (RGB(0,0,204)), Spelling en grammatica controleren Pagina 54: [3] Verwijderd


26-6-2013 9:46:00


26-6-2013 9:47:00



26-6-2013 9:47:00



26-6-2013 9:47:00


26-6-2013 9:47:00



26-6-2013 9:47:00



26-6-2013 9:47:00


26-6-2013 10:32:00

6,0 miljoen Pagina 54: [3] Verwijderd

2,2 i joe Pagina 54: [3] Verwijderd

1,2 i joe Pagina 54: [4] Verwijderd

Om ook onrendabele delen te kunnen ontwikkelen is er een systematiek ontwikkeld, waarbij er een vereveningsmethodiek wordt toegepast. De kosten worden omgeslagen over alle uitgeefbare gronden waarop de in het Bro omschreven bouwplannen zijn voorzien. Bij de verdeling van de kosten wordt rekening gehouden met de opbrengstpotentie per m² uitgeefbaar per woningtype en per m² voorzieningen. Hiermee worden de gronden die minder opbrengend vermogen hebben ook

p 180 van 403

minder belast. Per onderscheiden categorie/eigenaar wordt de opbrengstpotentie omgeslagen naar een percentage waarop de kosten verhaald zullen worden. Partij

%

G.J. van der Hulst Projectontwikkeling B.V.

24,35%

Gemeente Teylingen

1,86%


0,02%


0,12%


1,70%


48,58%

A. Jansze

1,14%

5x Jansze

1,40%

H.G.W. Jansze

5,92%


0,53%

A.M. van Schooten

5,51%

T. Teeuwen

0,53%


5,25%

Woonstichting Stek

3,11%

Totaal

100,00%

Om de expl oitat iebij drag e te kun nen bep alen moe t men kijk en naar de feite lijke situ atie.

De toegerekende verhaalbare kosten worden gecorrigeerd met de inbrengwaarde van de uit te geven gronden. Deze inbrengwaarde wordt in mindering gebracht bij een exploitatiebijdrage ten behoeve van een omgevingsvergunning of een posterieure overeenkomst. De correctie voor zelf uit te voeren werkzaamheden is ingevolge artikel 6.19 onder b Wro beperkt tot door de vergunningaanvrager op dat moment reeds gemaakte kosten. Er kan dus geen aftrek plaatsvinden voor later door de vergunninghouder nog zelf te maken kosten. Voor dat laatste zal artikel 6.22 Wro moeten worden toegepast, of een posterieure overeenkomst moeten worden gesloten. Toerekening kosten bouwfase 1 In de onderstaande tabel is per huidige grondeigenaar in bouwfase 1 berekend wat de exploitatiebijdrage voor bouwfase 1 zal zijn. Hierbij is per eigenaar de netto contante opbrengstpotentie in bouwfase 1 gerelateerd aan de totale opbrengstpotentie voor Hooghkamer, om de verdeelsleutel van de totale kosten voor Hooghkamer voor bouwfase 1 te verkrijgen. Dit percentage is vermenigvuldigd met de totale netto contante kosten voor heel Hooghkamer (€ 54,7 mln). Hiervan worden de inbrengwaarde van de eigen grond (inclusief de eventuele kosten van sloop) en de waarde van werkzaamheden aan de openbare ruimte voor bouwfase 1 uitgevoerd door de betreffende eigenaar afgetrokken, om de exploitatiebijdrage te verkrijgen. Partij

% Opbrengstpotentie t.o.v. totale plan

Bruto exploitatie bijdrage

Gemeente Teylingen

0,29%

€ 159.517

H.L.M.P van der Hulst

1,70%

€ 931.564


3,56%

€ 1.945.586

H.G.W. Jansze

2,69%

€ 1.473.582


5,25%

€ 2.871.079

A. Jansze

0,83%

€ 455.366


0,53%

€ 287.903

Totaal

€ 8.124.597

De bovenstaande bruto exploitatiebijdrage is gebaseerd op het % opbrengstpotentie van de gronden van een eigenaar ten opzichte van de totale opbrengst van het gehele plan. Een eigenaar

p 181 van 403

dient in gelijke mate bij te dragen aan de kosten die voor het gehele plan worden gemaakt. Immers voor de berekening van de kosten en opbrengsten wordt ervan uitgegaan dat het plan in zijn geheel in exploitatie wordt gebracht. De te maken kosten worden niet één op één aan een bepaalde eigenaar gekoppeld maar verevend over alle gronden in het plangebied. Deze worden dus omgeslagen over zowel de rendabele als onrendabele delen. Toerekening kosten hoofdinfrastructuur Voor de hoofdinfrastructuur worden geen opbrengsten gerekend; kosten verhalen op de eigenaren van de percelen waar de hoofdinfrastructuur wordt gerealiseerd is dan ook niet aan de orde. Pagina 54: [5] Met opmaak


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00

Inspringing: Links: 0" Pagina 54: [5] Met opmaak














p 182 van 403



26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00

















Inspringing: Links: 0"

p 183 van 403



26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00

















Inspringing: Links: 0"

p 184 van 403



26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00


26-6-2013 10:32:00

Pgoch

22-7-2013 16:08:00



Inspringing: Links: 0" Pagina 73: [7] Wijzigen

Tabel met opmaak Pagina 73: [8] Met opmaak


9-7-2013 14:50:00

Lettertype: 7 pt, Niet onderstrepen, Tekstkleur: Zwart Pagina 73: [9] Wijzigen

Pgoch

22-7-2013 16:08:00


Unknown

Lettertype: 7 pt Pagina 73: [11] Met opmaak


9-7-2013 14:50:00

Lettertype: 7 pt, Niet onderstrepen, Tekstkleur: Zwart Pagina 73: [12] Met opmaak

Unknown


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00



9-7-2013 14:50:00

p 185 van 403


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown

Lettertype: 7 pt

p 186 van 403



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00

Lettertype: 7 pt, Niet onderstrepen, Tekstkleur: Zwart

p 187 van 403


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00

p 188 van 403


Unknown

Lettertype: 7 pt Pagina 77: [75] Wijzigen

Pgoch

22-7-2013 16:08:00



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


p 189 van 403


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown


Pgoch

22-7-2013 16:08:00



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


p 190 van 403


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00

p 191 van 403


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown

Lettertype: 7 pt

p 192 van 403

Pagina 80: [143] Wijzigen

Pgoch

22-7-2013 16:09:00



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown

Lettertype: 7 pt

p 193 van 403



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown


Pgoch

22-7-2013 16:09:00



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00

p 194 van 403


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown

Lettertype: 7 pt

p 195 van 403



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown


Pgoch

22-7-2013 16:09:00

Tabel met opmaak

p 196 van 403



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown

p 197 van 403



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown


Pgoch

22-7-2013 16:09:00



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown

Lettertype: 8 pt

p 198 van 403



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


p 199 van 403


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown



9-7-2013 14:50:00


Unknown

Lettertype: 8 pt

p 200 van 403

Oplegnotitie Next Vastgoed B.V. 17 juli 2013.pdf NEXT Vastgoed Consultancy BV WTC Rotterdam Beursplein 37 3011 AA Rotterdam Postbus 30237 3001 DE Rotterdam K.v.k. 24.43.52.91 ING Bank rek.nr. 66.83.31.070 BTW-nr. NL8193.73.709.B01 Rotterdam, 17 juli 2013

Aan Gemeente Teylingen Onderwerp Oplegnotitie tussenuitspraak Raad van State en aanpassen exploitatieplan Bijlage -

Referentie: NV 09 0111

Kristian van de Laar M +31 (0)6 23 22 23 43 T +31 (0)10 217 91 16 F +31 (0)10 217 91 12 E kristian.vandelaar @nextvastgoed.nl

Na de vaststelling van het bestemmingsplan en het exploitatieplan “Hooghkamer 2011” hebben een aantal grondeigenaren en belanghebbenden beroep ingesteld tegen het besluit van de gemeenteraad van 23 juni 2011. Vijf partijen1 hadden beroep ingesteld tegen het bestemmingsplan en zes partijen2 tegen het exploitatieplan. Nadien hebben een aantal partijen hun beroep (deels) ingetrokken3. Na de mondelinge behandeling op 16 augustus 2012 bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State hebben partijen en de gemeente nog de mogelijkheid gekregen om een aantal schriftelijke toelichtingen te maken om hun standpunten te verduidelijken. Tussenuitspraak Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State Op 12 juni 2013 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een zogeheten tussenuitspraak over zowel het bestemmingsplan als het exploitatieplan “Hooghkamer 2011” gedaan. In deze tussenuitspraak geeft de Afdeling bestuursrechtspraak aan dat de lopende beroepen die de drie overblijvende partijen hebben ingediend tegen het bestemmingsplan in de einduitspraak ongegrond zullen worden verklaard. Het ziet er naar uit dat daarmee het bestemmingsplan onherroepelijk zal worden. Het merendeel van de gronden die vier overblijvende partijen tegen het exploitatieplan hebben ingediend wordt door de Raad van State ongegrond verklaard. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State geeft wel aan dat de gemeente het exploitatieplan op een viertal punten nog moet aanpassen/herstellen. Hiervoor wordt de zogenaamde bestuurlijke lus toegepast. Dit betekent dat de gemeenteraad de opdracht krijgt om binnen 12 weken het exploitatieplan aan te passen. Het gewijzigde besluit moet bekend worden gemaakt en de uitkomst dient tevens aan de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State bekend worden gemaakt. In de tussenuitspraak geeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State aan dat het exploitatieplan op vier punten hersteld moet worden. De gemeente moet het besluit herstellen door: a. de exploitatieopzet van het exploitatieplan zodanig te wijzigen dat tot de raming van de kosten in verband met de exploitatie niet langer behoren de kosten voor de afkoop van de historische bouwclaim van Interprojecta Vastgoed Best B.V./Terra Ontwikkeling C.V.; b. alsnog toereikend te motiveren dat de gehele verharding in het plangebied met 1,5 m dient te worden verhoogd dan wel de exploitatieopzet van het exploitatieplan te wijzigen wat betreft de 1

Interprojecta Vastgoed Best B.V./Terra Ontwikkeling C.V., Stichting Rivierduinen, Woningstichting Stek, B.J. Duesmann en Bestuur Vereniging de natuurlijke Boekhorstpolder 2 Interprojecta Vastgoed Best B.V./Terra Ontwikkeling C.V., Vastgoed Teylingenmatrix B.V., Woningstichting Stek, B.J. Duesmann, G.J. van der Hulst Projectontwikkeling B.V./G.J. van der Hulst Beheer B.V. en H.G.W. Jansze 3 B.J. Duesmann en Vastgoed Teylingenmatrix B.V. hebben hun beroep tegen zowel het bestemmingsplan als het exploitatieplan ingetrokken en Woningstichting STEK heeft ter zitting het beroep tegen het bestemmingsplan ingetrokken.

1 p 201 van 403

NEXT c. d.

raming van de kosten in verband met de exploitatie ten aanzien van de kosten van de voorbelasting; de exploitatieopzet van het exploitatieplan zodanig te wijzigen dat tot de raming van de kosten in verband met de exploitatie niet langer behoort de btw op het geluidsscherm; de exploitatieopzet van het exploitatieplan zodanig te wijzigen dat de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden inzichtelijk is voor iedere eigenaar afzonderlijk.

Motivatie van de in het verleden gemaakte keuzen In het exploitatieplan zijn keuzen gemaakt waarbij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State thans aangeeft dat die onterecht waren dan wel beter gemotiveerd hadden moeten worden. De afkoop van de historische bouwclaim heeft te maken met de aankoop van de gronden t.b.v. de sporthal. In de aankoop was betrokken dat Terra/Heijmans “een extra” ontwikkelpotentie zou krijgen in het plangebied van Hooghkamer. Gelet op de eisen en wensen van de gemeente, waaronder stedenbouwkundige, is het geven van een extra ontwikkelpotentie echter niet realiseerbaar. De gemeente heeft deze claim afgekocht en ten laste van Hooghkamer gebracht, hetgeen motiveerbaar was en op zich ook logisch is. De afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft echter een andere mening. Op het moment dat het exploitatieplan in procedure ging en door de gemeenteraad werd vastgesteld, was er m.b.t. de voorbelasting alleen de beschikking over het rapport van Deltares. Omdat hieruit niet geheel duidelijk werd op welke wijze de voorbelasting zou plaatsvinden, is gekozen om in het exploitatieplan te kiezen voor zekerheid middels een ruime marge, zodat achteraf de gemeente in ieder geval niet te maken zou krijgen met een tegenvaller. Het Deltares rapport ging namelijk uit van twee keuzemogelijkheden, voorbelasten met 1 of 2 meter. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State trekt op zich niet de kostenpost zelf in twijfel, doch geeft alleen aan dat deze beter gemotiveerd had moeten worden. Voorgesteld wordt het alternatief van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State wijziging kostenraming voorbelasten te volgen en nader – ook uitvoerig gemotiveerd- uit te werken. Ten aanzien van de btw kan worden gesteld dat aan het begin van het traject het onduidelijk was in hoeverre ProRail haar facturen al dan niet met compensabele btw aan de gemeente zou versturen. Ter zekerheid is daarom het spoorscherm in het exploitatieplan als een post met btw opgenomen. Na de vaststelling van het exploitatieplan door de gemeenteraad ( juni 2011) werd pas bekend dat ProRail haar facturen zou versturen met een losse kostenpost zijnde btw, zodat de btw voor compensatie in aanmerking zou komen. In het verweerschrift van de gemeente van 3 januari 2012 is dit ook als zodanig opgenomen zodat pas na de vaststelling door de gemeenteraad duidelijk is geworden dat de btw niet in de exploitatieopzet opgenomen diende te worden. In feite volgt de Raad van state de mening van de gemeente. De toerekening van de kosten heeft plaatsgevonden op basis van de opbrengstpotentie. Op basis van de jurisprudentie (uitspraak inzake de Emmer Poort4) was ruimte om deze methodiek te gebruiken. Ook in andere exploitatieplannen van medio 2011 werd de toerekening niet uitgebreid gemotiveerd, ook niet bij de exploitatieplannen die bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State ter beoordeling hebben voorgelegen. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is ten aanzien van Hooghkamer van oordeel dat uit het exploitatieplan niet duidelijk is uitgelegd hoe de factoren (5 stappen) als genoemd in artikel 6.18 Wro bij de bepaling van de exploitatiebijdragen worden betrokken.5 Op basis van het exploitatieplan had een grondeigenaar zijn bruto exploitatiebijdrage voor het geheel kunnen berekenen. Het is echter terecht dat de Afdeling de betreffende opmerking maakt omdat de tabel in het exploitatieplan, waarin de totale opbrengstpotentie per eigenaar is opgenomen, nadere onderbouwd had moeten worden om zodoende meer inzicht te geven in de wijze van toerekenen.

4 Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, 1 juli 2011, LJN:BQ6839. In de betreffende uitspraak oordeelde de Afdeling dat de toegepaste berekening (o.b.v. de opbrengstpotentie) rekenkundig op hetzelfde neerkomt als een expliciete toepassing van de in artikel 6.18 voorgeschreven berekening, zodat de exploitatiebijdragen in overeenstemming met artikel 6.18 zijn berekend. 5 Ter zitting heeft de Afdeling opgemerkt dat met name voor de “kleinere” eigenaren niet transparant genoeg is hoe de exploitatiebijdrage wordt bepaald.

2 p 202 van 403

NEXT Aanpassing exploitatieplan “Hooghkamer 2011” Het exploitatieplan is inmiddels aangepast en de door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State genoemde punten zijn daarin verwerkt. Naast de nieuwe aangepaste Exploitatieplan is tevens toegevoegd een compare versie, zodat eenvoudig de wijzigingen ten opzichte van de door de raad vastgestelde versie van 23 juni 2011 en de wijze waarop de punten zijn verwerkt inzichtelijk zijn. In de aanpassing is als eerste ingegaan op de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, de vier punten die aangepast moesten worden en op welke wijze dat is gedaan. Alvorens nader in te gaan op de wijzigingen die in het exploitatieplan zijn verwerkt, heeft de tussenuitspraak tot gevolg dat alle cijfers in het exploitatieplan gewijzigd moeten worden. In het bijgevoegde compare versie van het aangepaste exploitatieplan zijn de betreffende vier punten in het kort op de onderstaande wijze verwerkt: a. de kosten voor de afkoop van de historische bouwclaim (€ 217.570) zijn uit de exploitatieopzet verwijderd. Zie hiervoor de pagina’s 46 en 51. b. de gemeente heeft aan Witteveen+Bos gevraagd om de noodzaak van de voorbelasting nader te bekijken en de resultaten daarvan aan de gemeente te berichten. Uit de notitie van Witteveen+Bos d.d. 10 juli 2013 komt naar voren dat in een deel van het plangebied van Hooghkamer (grotendeels vergelijkbaar met bouwfase 2 en bouwfase 3) voorbelasten noodzakelijk wordt geacht, omdat zonder het voorbelasten van gronden met bepaalde functies (zoals verharding, kabels- en leidingstroken inclusief riolering, etc.) de eindzetting onvoldoende zal zijn. Een acceptabele eindzetting kan alleen worden bereikt door het langer laten liggen van de gronden of met voorbelasten. De keuze voor voorbelasten heeft te maken met het feit dat voorbelasten meer zekerheid geeft omdat de kans op schade aan riolering en kabels en leidingen dan minder is. Om te bezien om hoeveel m² voorbelasten het gaat, is de verdeling in deelgebieden geprojecteerd op de plankaart van Hooghkamer. Op basis daarvan is berekend hoeveel m² voorbelasten nodig is, voor de gevoelige functies. Deze kaart is in het exploitatieplan opgenomen. De betreffende notitie van Witteveen+Bos is eveneens als bijlage opgenomen. Uiteindelijk is in het exploitatieplan de voorbelasting niet alleen beter gemotiveerd, maar tevens is de raming aangepast omdat gebleken is dat niet met 1,5 meter maar met 1,0 meter voorbelast moet worden en deze voorbelasting beperkt tot deelgebied 1 in het rapport van Deltares aangegeven. c. Zie hiervoor de pagina’s 42, 43 en 53 en bijlage 8; d. de gemeente heeft ten aanzien van het spoorscherm de kosten m.b.t. de btw uit de exploitatieopzet verwijderd. Zie hiervoor pagina 45; e. de gemeente heeft de wijze van de toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden inzichtelijk gemaakt. In het exploitatieplan is een uitgebreide motivatie opgenomen van de toerekeningsmethodiek zoals die in artikel 6.18 Wro is opgenomen. Hierbij is rekening gehouden met artikel 6.16 Wro, de zogenaamde macroaftopping die bepaalt dat de gemeente niet meer kosten mag verhalen dan het maximum van de opbrengsten. Artikel 6.18 Wro gaat uit van de toerekening van de kosten aan de hand van een vijftal stappen. Deze stappen zijn benoemd en worden stapsgewijs toegelicht, inclusief de resultaten daarvan. Dit brengt met zich mee dat de regels ook aangepast moesten worden. Zie hiervoor de pagina’s 22, 23, 24, 26, 47, 55, 56, 57, 58 en 59. Vervolgens is het resultaat van de toerekening toegepast op de grondposities van de grondeigenaren in het plangebied, om zodoende duidelijk en inzichtelijk te maken wat de exploitatiebijdrage (zowel bruto als netto) per eigenaar is. Met de toelichting worden ook de grondeigenaren in staat gesteld om zelf hun exploitatiebijdragen te bepalen/na te rekenen. Er is voor gekozen om dit niet alleen voor het totale gebied uit te rekenen en toe te lichten maar tevens om dat per bouwfase te doen. De reden daarvoor is gelegen in het feit dat per bouwfase andere inbrengwaarden gelden. Zie hiervoor de pagina’s 24, 47, 59 en 60. Om een en ander overzichtelijk te houden zijn de daadwerkelijke tabellen opgenomen als bijlage 9 en 10. Financiële gevolgen van tussenuitspraak Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (verschil t.o.v. 23-06-2011) Zoals reeds vermeld dient er als gevolg van de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een viertal zaken in het exploitatieplan te worden aangepast. De financiële gevolgen van deze aanpassingen worden hieronder afzonderlijk beschouwd.

3 p 203 van 403

NEXT Vervallen kosten afkoop historische bouwclaim In het exploitatieplan van 23-06-2011 was een post van € 217.570 opgenomen voor het afkopen van een historische bouwclaim van Heijmans/Interprojecta. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft geoordeeld dat deze kosten niet ten laste van Hooghkamer kunnen komen. Dientengevolge wordt de post ‘afkoop historische bouwclaim’ uit het aangepaste exploitatieplan verwijderd. Aanpassingen als gevolg van onderbouwing voorbelasten De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft aangegeven alsnog toereikend te motiveren dat de gehele verharding in het plangebied met 1,5 meter dient te worden verhoogd dan wel de exploitatieopzet van het exploitatieplan te wijzigen wat betreft de raming van de kosten in verband met de exploitatie ten aanzien van de kosten van de voorbelasting. Een nader onderzoek (zie notitie W+B) leert dat het hieronder aangegeven gebied ‘1’ moet worden voorbelast met 1,0 meter zand als tijdelijke overhoogte , voor wat betreft de zettingsgevoelige lagen (in feite de openbare verhardingen en duikertracé). De gebieden ‘2’ en ‘3’ hoeven niet voorbelast te worden met zand

De zettingsgevoelige lagen in gebied ‘1’ omvatten in totaal 81.572 m², omdat de voorbelasting 1,0m is, bedraagt het aantal m³ ook 81.572 (81.572 m² x 1,0m). In het exploitatieplan van 23-06-2011 was nog rekening gehouden met 145.448 m³. In financiële zin betekent dit dat de post voorbelasten verlaagd wordt met € 798.453 van € 1.818.103 naar € 1.019.650. Vervallen btw-kosten geluidsscherm In het exploitatieplan van 23-06-2011 was nog niet duidelijk of ProRail niet-compensabele btw in rekening zou brengen. In het traject naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, heeft de gemeente geconstateerd dat dit niet het geval is. De Afdeling bestuursrechtspraak heeft dat bevestigd. De btw-kosten hoeven derhalve niet in het exploitatieplan te worden opgenomen. Dit betekent dat de kosten voor het geluidsscherm met 19% (het btw-tarief ten tijde van vaststelling van het Exploitatieplan) dienen te worden verlaagd. De kosten voor het geluidsscherm bedroegen in het exploitatieplan van 23-06-2011 € 2.429.840, door de verlaging komen deze in het aangepaste exploitatieplan uit op € 2.041.882, een daling van € 387.958.

4 p 204 van 403

NEXT Inzichtelijk maken kostentoerekening Het nader inzichtelijk maken van de kostentoerekening leidt niet tot financiële consequenties. In het Exploitatieplan van 23-06-2011 is de kostentoerekening op exact dezelfde wijze berekend als in het aangepaste exploitatieplan. Wel zijn tekstueel in het aangepaste exploitatieplan de diverse tussenstappen (met bijbehorende wetsartikelen) nader toegelicht. Totaal effect De bovenstaande vier punten leiden, samengevat, tot de volgende aanpassingen: Onderwerp Bedrag EP 23-6-2011 Bedrag aangepast EP Historische bouwclaim € 217.570 €0 Voorbelasten € 1.818.103 € 1.019.650 btw geluidsscherm € 2.429.840 € 2.041.882 Kostentoerekening €0 €0 Totaal

Verschil - € 217.570 - € 798.453 - € 387.958 €0 € 1.403.981

Daarnaast dient te worden opgemerkt dat door het aanpassen van het voorbelasten ook de plankosten minimaal wijzigen. Deze worden, conform de plankostenscan, € 34 lager. De totale kosten worden nominaal dus € 1.404.015 lager dan in het exploitatieplan van 23-06-2011. Omdat de nominale kosten lager zijn geworden, nemen ook de indexatiekosten af. De geïndexeerde kosten zijn € 1.516.414 lager dan in het exploitatieplan van 23-06-2011. Vanwege de lagere kosten neemt ook de financieringsbehoefte gedurende de looptijd af. Dit leidt tot fors lagere rentekosten, van jaarlijks gemiddeld ca. € 70.000. De rentekosten komen in totaal € 832.442 lager uit dan in het exploitatieplan van 23-06-2011. Het resultaat op eindwaarde (31-12-2023) komt € 2.348.856 positiever uit dan in het exploitatieplan van 23-06-2011. Op contante waarde (1-1-2011) is dat € 1.325.393 positiever. In de onderstaande tabel is dit nogmaals, samengevat, weergegeven:

Nominale kosten Nominale opbrengsten Nominaal saldo Geïndexeerde kosten Geïndexeerde opbrengsten Geïndexeerd saldo Rentekosten Saldo eindwaarde (31-12-2023) Saldo contante waarde (1-1-2011)

Bedrag 23-6-2011 € 58.229.027 € 64.186.168 € 5.957.141

Bedrag aangepast EP € 56.825.013 € 64.186.168 € 7.361.155

Verschil - € 1.404.015 0 € 1.404.015

€ 67.404.019 € 76.965.959 € 9.561.940

€ 65.887.605 € 76.965.959 € 11.078.355

- € 1.516.414 €0 € 1.516.414

€ 7.405.052 € 2.156.888 € 1.217.071

€ 6.572.610 € 4.505.745 € 2.542.464

- € 832.442 € 2.348.856 € 1.325.393

Gevolgen voor de –vertrouwelijke- gemeentelijke grondexploitatie Hooghkamer 23 juni 2011 Bovengenoemde wijzigingen hebben geen gevolgen voor de gemeentelijke grondexploitatie Hooghkamer. De afkoop van de historische bouwclaim wordt de raad voorgesteld ten laste te laten brengen van de Algemene Dienst.

5 p 205 van 403

Einde bijlage: 2013-09-02 RV Bestuurlijke lus exploitatieplan Hooghkamer 2011

Terug naar het agendapunt

2013-05-26 Tussenuitspraak Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State 12 juni 2013 (terug naar agendapunt) Documentsoort: Bijlage De inhoud van deze bijlage is te vinden vanaf de hierna volgende pagina's. #####PDFINCLUDE#####gured2:124067#

jaar 2 6 Mi 2M__

Advocaten

Gemeente Teylingen t.a.v. de heer L. Marijnissen Postbus 149 2215 ZJ VOORHOUT

WWW.LAGROLAW.NL

OFFICIAL

PARTNER

OF

ERASMUS SCHOOL OF LAW ERASMUS UNIVERSITEIT ROTTERDAM

Prins Bernhardlaan 35 Postbus 155 datum ons dossier Inzake

2400 AD Alphen aan den Rijn

24 juni 2013 DW/3ü6162/MdK Gemeente Teylingen/Hooghkamer

T 0172-503250 F 0172-503200

uw referentie

hwinkelhuiizen(S)laqrolaw.nl 0172-503237 (secr.)

e-mail telefoon

tevens per e-mail: l.mariinissen&.tevlinQen.nl

Beste Laurens, ./.

Hierbij zend ik je de uitspraak d.d. 12 juni jl. van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. De uitspraak zend ik je tevens (zonder begeleidend schrijven) per e-mail toe. I^^t vriendelijke groet,

elhuijzen

• aansprakelijkheid is beperkt tot litions, as registered with iut under the firm's professional liability policy in the mattei concerned. Derdenrekenin Voor buitenlandse betalingen: IBAN NL76 INGB ofa',2

t account): 65.24.1

-

-

a Gro Advocaten te Alphen aan den Rijn.

mr. F.J.H. Somers mr. N.A. de Leeuw mr. R.W. La Gro mr. J.J. Turenhout mw. mr. H.J.M. Winkelhuijzen mr. drs. G.B.M. Zuidgeest mr. N.C. van Eek mr. drs. J.H.M. Spanjaard mw. mr. M.P. van Eeden-van Harskamp mw. mr. drs. J.A. Tersteeg

Algemene voorwaarden bij overeenkomslen met La Gro Advocaten gevestigd te Aiphen aan den Rijn, Gouda en Woerden; op 4 mei 2004 gedeponeerd ter griffie van de rechlbank re Den Haag onder nummer 44/2004.

mr. P.B.J. van den Oord mw. mr. C.J.A. Boere mw. mr. L.J.C. van der Ham mr. B. Niemeijer mw. mr. M. Kloos mr. G.T. van der Meiden mr. Q.F.B.W Kendall mw. mr. A.J. Prummel mr. M.M. Arts mw. mr. I.N.E.M. van Dongen mw. mr. B. Hammer mw. mr. C.D.C. Groos

Alphen aan den Rijn Prins Bernhardlaan 35 Postbus 155, 2400 AD Alphen aan den Rijn Telefoon: 0172-503250 Telefax: 0172-503200

mr. R.P. de Bruin mr. P.J.B. van Deurzen mr. drs. G. Barendregt mw. mr. E.A. Slappendel mw. mr. A.I. Mekes mw. mr. J.N. Bethe mr. H.C. Uittenbogaart

Gouda Tielweg 30 Postbus 155, 2800 AD Gouda Telefoon: 0182-518433 Telefax: 0182-522684

mr. A.R.A.L. Norenburg mw. mr. M.C. van der Giessen mw. mr. C. van Meines

Artikel 1 La Gro Advocaten is een openbare maatschap waarvan de leden zowel natuurlijke personen als besloten vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid zijn. Een lijst van vennoten wordt op verzoek toegezonden. Artikel 2 2.1 Deze algemene voorwaarden zijn van toepassing op alle opdrachten die de opdrachtgevers aan de maatschap, de afzonderlijke leden van die maatschap danwe! hun bestuurders of aan werknemers van het kantoor verstrekken voor het verlenen van juridische bijstand. 2.2 Alle opdrachten worden uitsluitend voor en namens de maatschap aanvaard. Dit geldt ook wanneer de opdrachtgever zijn opdracht uitdrukkelijk of stilzwijgend verstrekt met het oog op de uitvoering door een bepaald persoon. Het bepaalde in de artikelen 7 : 404, 407 lid 2 en 409 lid 1 BW wordt terzijde gesteld. 2.3 Deze aigemene voorwaarden zijn mede bedongen ten behoeve van de vennoten van La Gro Advocaten, de bestuurders en (middellijke) aandeelhouders van de onder 1 hiervoor genoemde besloten vennootschappen en van al degenen die voor de maatschap werkzaam zijn. Artikel 3 La Gro Advocaten zal bij hel inschakelen van niet tot haar organisatie behorende derden de nodige zorgvuldigheid in acht nemen en zal {behoudens in geval van procureurs- en deurwaardersbïjstand) bij de selectie van deze derden zoveel mogelijk tevoren overleggen met de opdrachtgever. Iedere aansprakelijkheid van La Gro Advocaten voor tekortkomingen van deze derden is uitgesloten. Artikel 4 4.1 De bemoeiingen van La Gro Advocaten terzake van een verstrekte opdracht worden ten laatste geacht te zijn geëindigd op de datum van verzending van de einddeclaratie danwel. bij gefinancierde rechtshulp, van de schriftelijke mededeling dat het dossier gesloten is. Iedere aansprakelijkheid voor tekortkomingen vervalt na het verloop van vijf jaar na de aanvang van de dag, volgende op die, waarop de bemoeiingen zijn geëindigd. 4.2 Iedere aansprakelijkheid van La Gro Advocaten zal voorts zijn beperkt tot het bedrag dat in voorkomend geval uit hoofde van de door haar gesloten beroepsaansprakelijkheidsverzekering wordt uitbetaald, vermeerderd met hel bedrag van het eigen risico dat volgens de polisvoorwaarden niet ten laste van de verzekeraar koml. Indien en voor zover om welke reden dan ook geen uitkering krachtens bedoelde verzekering mocht plaatsvinden, is iedere aansprakelijkheid beperkt tot het in totaal door La Gro Advocaten in rekening gebrachte honorarium in de desbetreffende zaak. Artikel 5 Tenzij anders overeengekomen, zal het honorarium worden berekend aan de hand van het aantal gewerkte uren vermenigvuldigd met jaatlijks door La Gro Advocaten vast te stellen uurtarieven. Artikel 6 De rechtsverhouding tussen La Gro Advocaten en haar opdrachlgevers is onderworpen aan het Nederlandse recht. Geschillen zullen uitsluitend worden beslist door de bevoegde Nederlandse rechter.

mw. mr. M. Peeters mw. mr. N. Sprengers mr. C.M.A. de Koning mr. T.F.E. Dilien

Woerden Oostdam 1 Postbus 155, 3440 AD Woerden Telefoon: 0348-418780 Telefax: 0348-420185

La Gro Advocaten is een maatschap, die mede beroepsvennootschappen omvat. La Gro Advocaten is a partnership which includes professional corporations. Handelsregister nr. 27344426.

•

1

Raad vanState 201110216/1/T1/R4. Datum uitspraak: 12 juni 2 0 1 3

AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK

Tussenuitspraak met toepassing van artikel 4 6 , zesde lid, (oud) van de Wet op de Raad van State in het geding tussen: 1.

de vereniging Vereniging De natuurlijke Boekhorstpolder (hierna: de Vereniging), gevestigd te Voorhout, gemeente Teylingen, 2. de stichting Stichting Rivierduinen (hierna: Rivierduinen), gevestigd te Leiden, 3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid G.J. van der Hulst Projectontwikkeling B.V. en G.J. van der Hulst Beheer B.V. (hierna gezamenlijk in enkelvoud: Van der Hulst), gevestigd te Lisse, 4 . de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Interprojecta Vastgoed Best B.V. en de commanditaire vennootschap Terra Ontwikkeling C.V. (hierna gezamenlijk: Interprojecta en Terra), gevestigd te Rosmalen, gemeente 's-Hertogenbosch, 5. de stichting Woningstichting Stek (hierna: Stek), gevestigd te Lisse, 6. H.G.W. Jansze, wonend te Voorhout, gemeente Teylingen, appellanten. en de raad van de gemeente Teylingen, verweerder.

20111021 6/1/Tl/R4

2

12 juni 2 0 1 3

Procesverloop Bij besluit van 23 juni 2 0 1 1 , kenmerk 1 7 8 9 9 1 , heeft de raad het bestemmingsplan "Hooghkamer 2 0 1 1 " en het gelijknamige exploitatieplan vastgesteld. Tegen dit besluit hebben de Vereniging, Rivierduinen, Van der Hulst, Interprojecta en Terra, Stek en Jansze beroep ingesteld. De raad heeft een verweerschrift ingediend. De raad heeft het taxatierapport inbrengwaarden van Overwater van 23 juni 2 0 1 1 (hierna: het taxatierapport) en de daarbij behorende oplegnotitie ingezonden en ten aanzien van de oplegnotitie verzocht om beperkte kennisneming als bedoeld in artikel 8:29 van de Algemene w e t bestuursrecht (hierna: A w b ) . Bij beslissing van 7 augustus 2 0 1 2 heeft een andere kamer van de Afdeling het verzoek om beperkte kennisneming ingewilligd. Van der Hulst en Jansze is gevraagd om toestemming om mede op grondslag van de geheim te houden informatie in de oplegnotitie uitspraak te doen. Van der Hulst en Jansze hebben deze toestemming verleend. Van der Hulst heeft nadere stukken ingediend. De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 16 augustus 2 0 1 2 , waar de Vereniging, vertegenwoordigd door M.S. Wagenmaker en E.J. Weebers, Van der Hulst, vertegenwoordigd door G.J. van der Hulst, bijgestaan door mr. C.W. Kniestedt en mr. L. Schapink, beiden advocaat te Amsterdam, en F.H. de Bruijne, werkzaam bij Gloudemans, Stek, vertegenwoordigd door T.A.C. de W i t , en de raad, vertegenwoordigd door mr. H.J.M. Winkelhuizen, advocaat te Alphen aan den Rijn, J.R. van der Kooij, werkzaam bij Overwater Grondbeleid Adviesbureau, N. Harkes, werkzaam bij NEXT Vastgoed Consultancy, dr. F.A.M. Schreiner en P.M.W.M. van Goch, beiden werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen. Na sluiting van het onderzoek ter zitting heeft de Afdeling het onderzoek heropend. De raad heeft nadere stukken ingediend. Van der Hulst en Stek hebben hierop gereageerd. De raad heeft op deze reacties gereageerd. De Afdeling heeft de raad tevens een aantal vragen voorgelegd. De raad heeft deze beantwoord. Van der Hulst heeft op de beantwoording gereageerd. Voorts heeft de raad een nader verweerschrift ingediend, waarop Van der Hulst heeft gereageerd. Met toestemming van partijen is een nadere zitting achterwege gebleven. Overwegingen 1. Ingevolge artikel 4 6 , zesde lid, van de Wet op de Raad van State, zoals dat luidde ten tijde van belang, kan de Afdeling het bestuursorgaan opdragen een gebrek in het bestreden besluit te herstellen of te laten herstellen.

201110216/1/T1/R4

3

12 juni 2 0 1 3

Crisis- en herstelwet 2. De raad heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat de beroepen van Van der Hulst en Jansze niet-ontvankelijk dienen te worden verklaard, omdat zij de gronden van hun beroep eerst na de beroepstermijn hebben ingediend, terwijl de Crisis- en herstelwet (hierna: Chw) dit niet toelaat. 2.1. Ingevolge artikel 6.5, eerste lid, aanhef en onder d, van de A w b bevat het beroepschrift de gronden van het beroep. Ingevolge artikel 6.6 kan het beroep niet-ontvankelijk worden verklaard, indien: a. niet is voldaan aan artikel 6:5 of aan enig ander bij de wet gesteld vereiste voor het in behandeling nemen van het beroep, (...), mits de indiener de gelegenheid heeft gehad het verzuim te herstellen binnen een hem daartoe gestelde termijn. 2.2. Ingevolge artikel 1 . 1 , aanhef en onder a, in samenhang bezien met categorie 3, onder 3 . 1 , van bijlage 1 van de Chw, zoals die luidde ten tijde van het bestreden besluit, is afdeling 2 van hoofdstuk 1 van toepassing op alle besluiten die krachtens enig wettelijk voorschrift zijn vereist voor de ontwikkeling en verwezenlijking van werken en gebieden ten behoeve van de bouw van meer dan 20 woningen in een aaneengesloten gebied of de herstructurering van woon- en werkgebieden. Ingevolge artikel 1.6, tweede lid, dat onderdeel is van afdeling 2 van hoofdstuk 1, is in afwijking van artikel 6:6 van de A w b het beroep niet-ontvankelijk indien niet is voldaan aan artikel 6:5, eerste lid, onderdeel d, van die wet. 2.3. Ingevolge artikel 1 1 , eerste lid, van het Besluit uitvoering C h w , wordt, indien afdeling 2 van hoofdstuk 1 van de Chw op een besluit van toepassing is, dit bij het besluit en bij de bekendmaking of mededeling van het besluit vermeld. Ingevolge het tweede lid wordt, indien tegen het besluit beroep openstaat, bij het besluit en bij de bekendmaking van het besluit voorts vermeld dat: a. de beroepsgronden in het beroepschrift worden opgenomen, en b. deze na afloop van de beroepstermijn niet meer kunnen worden aangevuld. 2.4. Het plan voorziet in de mogelijkheid om bij recht meer dan 20 woningen in een aaneengesloten gebied te bouwen, zodat afdeling 2 van hoofdstuk 1 van de Chw op het bestreden besluit van toepassing is. 2.5. Niet in geschil is dat in het besluit, noch bij de bekendmaking van het besluit, is vermeld dat afdeling 2 van hoofdstuk 1 van de Chw van toepassing is en dat de beroepsgronden in het beroepschrift dienen te worden opgenomen en deze na afloop van de beroepstermijn niet meer kunnen worden aangevuld.

201110216/1/T1/R4

4

12 juni 2 0 1 3

2.6. Zoals de Afdeling heeft overwogen in de uitspraak van 3 0 november 2011 in zaak nr. 2 0 1 1 0 3 1 2 7 / 1 / T l / R 2 (www.raadvanstate.nl), kan een belanghebbende in beginsel niet worden tegengeworpen dat hij de gronden van het beroep niet binnen de beroepstermijn heeft aangevoerd, indien in de rechtsmiddelenverwijzing niet is vermeld dat de Chw van toepassing is en dat daarom de beroepsgronden in het beroepschrift moeten worden opgenomen, nu in de Chw wordt afgeweken van de A w b . Dit is slechts anders indien aannemelijk is dat de belanghebbende anderszins wist of kon weten dat na afloop van de termijn voor het instellen van beroep geen gronden kunnen worden aangevoerd. Die situatie doet zich hier niet voor. De enkele omstandigheid dat Van der Hulst en Jansze worden bijgestaan door professionele rechtsbijstandverleners maakt niet dat zij ondanks de beperkte rechtsmiddelenverwijzing toch hadden moeten uitgaan van toepasselijkheid van de Chw. 2.7. Van der Hulst en Jansze zijn bij brieven van de Afdeling van 5 oktober 2 0 1 1 onderscheidenlijk 6 oktober 2 0 1 1 in de gelegenheid gesteld om uiterlijk 2 november 2 0 1 1 onderscheidenlijk 3 november 2011 alsnog de gronden van het beroep aan te voeren, van welke gelegenheid zij gebruik hebben gemaakt. Onder deze omstandigheden hebben Van der Hulst en Jansze de verzuimen tijdig hersteld, zodat geen aanleiding bestaat hun beroepen niet-ontvankelijk te verklaren. Het bestemmingsplan 3. Het bestemmingsplan voorziet in de bouw van ongeveer 8 5 0 woningen en in een actuele juridisch-planologische regeling voor bestaande woningen en voorzieningen in de wijk Hooghkamer in Voorhout. Intrekking

beroepsgrond

4. Ter zitting heeft Stek de beroepsgrond over de begrenzing van het plandeel met de bestemming "Woongebied - Uit te werken" en de aanduiding "specifieke vorm van woongebied - 5" ingetrokken. Het beroep van de

Vereniging

5. De Vereniging betoogt dat het bestemmingsplan de ruimtelijke samenhang van de Boekhorstpolder aantast, omdat het niet voorziet in de doorlopende groenzone tussen de gebieden Hooghkamer en Nieuw Boekhorst/Voorhout Noord zoals is opgenomen in het door de raad vastgestelde "Ontwikkelingsplan Hooghkamer/Voorhout Noord" (hierna: het ontwikkelingsplan). Volgens de Vereniging blijft de spoorlijn hierdoor een barrière vormen tussen de twee gebieden. 5.1. De raad stelt zich op het standpunt dat met het bestemmingsplan een nadere invulling is gegeven aan de in het ontwikkelingsplan op hoofdlijnen voorziene stedenbouwkundige structuur. De raad wijst erop dat de (economische) omstandigheden sinds de vaststelling van het ontwikkelingsplan in 2 0 0 4 zijn gewijzigd. Volgens de raad zal de groen/blauwe structuur in de Boekhorstpolder nog steeds worden

20111021 6/1/Tl/R4

5

12 juni 2 0 1 3

gerealiseerd, maar dan op kleinere schaal. De raad wijst in dit verband op de parken waterzone in het plangebied. Deze heeft volgens de raad een iets andere vorm en een meer gedifferentieerde uitwerking dan oorspronkelijk voorzien. Dit is volgens de raad het gevolg van een gewijzigd woningbouwprogramma. Verder wijst de raad erop dat het bestemmingsplan de mogelijkheid biedt een (fiets)tunnel aan te leggen onder het spoor waarmee de parken aan weerszijden van het spoor met elkaar kunnen worden verbonden. 5.2. Ingevolge artikel 7, lid 7 . 1 , aanhef en onder a, van de planregels zijn de voor "Verkeer" aangewezen gronden bestemd voor wegen, alsmede opstelstroken, busstroken, voet- en fietspaden, hellingbanen, opritten, bermen, bruggen, viaducten en duikers. Ingevolge lid 7.3 mogen de gronden ter plaatse van de aanduiding "railverkeer" uitsluitend gebruikt worden ten dienste van het spoorwegverkeer en de daarbij behorende beheer- en onderhoudswerkzaamheden, alsmede ongelijkvloers kruisend verkeer. 5.3. Het ontwikkelingsplan betreft een door de raad vastgesteld beleidskader waaraan geen bindende werking toekomt. Uit de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) noch enige andere rechtsregel volgt dat de raad bij de vaststelling van het plan is gebonden aan het ontwikkelingsplan. Voorts is van belang dat het plan blijkens de verbeelding voorziet in een groen-blauwe zone. Dat de invulling hiervan afwijkt van het ontwikkelingsplan, betekent niet dat het plan de ruimtelijke samenhang van de Boekhorstpolder aantast,'mede nu ingevolge de aangehaalde planregels een verkeerstunnel onder de spoorlijn mogelijk is. Derhalve faalt het betoog. Het beroep van

Rivierduinen

6. Rivierduinen, een instelling voor geestelijke gezondheidszorg die is gevestigd op het perceel Componistenlaan 248 te Voorhout, gemeente Teylingen, komt op tegen de vaststelling van het plandeel met de bestemming "Woongebied - Uit te werken", voor zover voorzien van de aanduidingen "specifieke vorm van woongebied - 6" en "specifieke vorm van woongebied - 5" en het plandeel met de bestemming " T u i n " , voor zover deze grenzen aan voornoemd perceel. Rivierduinen betoogt dat het bestemmingsplan ten onrechte toestaat dat de gronden in een zone van tien meter rondom haar perceel, al dan niet na uitwerking, worden bebouwd voor woondoeleinden of worden gebruikt als tuin. Het gevolg hiervan is volgens Rivierduinen dat gevaar dreigt te ontstaan en dat de privacy van cliënten niet is gewaarborgd. Rivierduinen wijst erop dat de zuidwestzijde van haar perceel wordt gebruikt voor het aanbrengen van crisisgevallen en dat zich hier tevens de ingang van de separeervoorzieningen bevindt. 6.1. De raad stelt dat de vestiging van Rivierduinen in het plangebied behoort t o t milieucategorie 1 en dat op grond van de brochure "Bedrijven en milieuzonering" van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (hierna: de VNG-brochure) een adviesafstand van tien meter geldt in verband met mogelijke geluidhinder en dat aan deze afstand kan worden voldaan. Volgens de raad kan de vestiging van Rivierduinen goed functioneren in de

2011 1 0 2 1 6 / 1 / T 1 / R 4

6

12 juni 2 0 1 3

toekomstige woonomgeving. Ter zitting heeft de raad zich verder op het standpunt gesteld dat niet valt in te zien hoe gevaarlijke situaties zullen ontstaan, nu rondom het perceel van Rivierduinen een hek staat. Voorts heeft de raad ter zitting uiteengezet dat volgens het stedenbouwkundig plan de naast Rivierduinen voorziene woningen met de achtertuin aan het perceel van Rivierduinen zullen grenzen zodat de privacy van de cliënten van Rivierduinen in zoverre is gewaarborgd. 6.2. Niet in geschil is dat de vestiging van Rivierduinen in het plangebied valt onder milieucategorie 1 als bedoeld in de VNG-brochure. In de VNG-brochure wordt, uitgaande van een rustige woonwijk, een afstand van tien meter aanbevolen in verband met geluidhinder. De adviesafstand vanwege gevaar is nul meter. De aanbevolen richtafstand geldt tussen de grens van de bestemming die de milieubelastende functie toelaat en de uiterste situering van de gevel van een woning. 6.3. Het bestemmingsplan staat niet bij recht de bouw van nieuwe woningen toe op de gronden die grenzen aan het perceel van Rivierduinen, maar dient daartoe eerst te worden uitgewerkt. In hetgeen Rivierduinen heeft aangevoerd, bestaat geen aanleiding voor het oordeel dat de raad bij voorbaat had dienen in te zien dat mogelijk gevaar voor de bewoners van de nieuw te bouwen woningen of de privacy van haar cliënten in de weg staan aan een uitwerking van het plan die in overeenstemming is met de eisen van een goede ruimtelijke ordening. Hierbij is van belang dat Rivierduinen niet aannemelijk heeft gemaakt dat de richtafstand van nul meter voor gevaar van de VNG-brochure in dit geval niet toereikend is. Wat betreft de privacy van de cliënten van Rivierduinen wijst de Afdeling erop dat volgens het stedenbouwkundig pian de woonbebouwing op enige afstand van de erfgrens zal worden gesitueerd en dat Rivierduinen ingevolge artikel 5, lid 5.2.3, van de planregels op haar perceel achter de voorgevelrooilijn een erfafscheiding van 2 m hoog mag oprichten. 7. Rivierduinen kan zich voorts niet verenigen met de vaststelling van het plandeel met de bestemming "Maatschappelijk" voor haar perceel. Zij betoogt dat het bestemmingsplan ten onrechte niet voorziet in de mogelijkheid de bestaande bebouwing uit te breiden. Zij wijst erop dat de behoefte aan geestelijke gezondheidszorg toeneemt. Daarnaast is zij van mening dat het perceel tevens voor woondoeleinden had moeten worden bestemd. In de toekomst zou kunnen blijken dat de zorgverlenende activiteiten niet zijn te verenigen met bewoning van de directe omgeving. Door reeds nu woningbouw toe te staan, wordt een mogelijke hervestiging elders vergemakkelijkt, aldus Rivierduinen. 7.1. De raad stelt zich op het standpunt dat het perceel van Rivierduinen overeenkomstig de bestaande situatie is bestemd, omdat Rivierduinen geen concrete uitbreidingsplannen kenbaar heeft gemaakt en ook niet heeft onderbouwd dat uitbreiding noodzakelijk is. 7.2. Niet in geschil is dat het perceel van Rivierduinen overeenkomstig de bestaande situatie is bestemd. Rivierduinen heeft niet aannemelijk gemaakt dat zij concrete plannen voor uitbreiding aan de raad heeft

201110216/1/T1/R4

7

12 juni 2 0 1 3

voorgelegd. Rivierduinen heeft voorts niet aannemelijk gemaakt dat uitbreiding van de bebouwing op haar perceel noodzakelijk is voor haar bedrijfsvoering. Derhalve heeft de raad in redelijkheid in het bestemmingsplan niet hoeven te voorzien in uitbreidingsmogelijkheden voor Rivierduinen. Evenmin is in geschil dat Rivierduinen geen concrete plannen voor hervestiging of wijziging van het gebruik van haar perceel aan de raad heeft voorgelegd. De raad heeft in de enkele mogelijkheid dat Rivierduinen in de toekomst t o t hervestiging of wijziging van het gebruik over zal gaan in redelijkheid geen aanleiding hoeven te zien in dit plan reeds bewoning op het perceel van Rivierduinen toe te staan. 8. Rivierduinen betoogt dat het bestemmingsplan ten onrechte niet bij recht voorziet in de mogelijkheid aan de noordwestelijke zijde van haar perceel een ontsluiting te realiseren. Volgens haar is deze ontsluiting nodig voor de hulpdiensten en heeft de raad toegezegd dat het bestemmingsplan in de nieuwe ontsluitingsmogelijkheid zou voorzien. 8.1. De raad stelt zich op het standpunt dat het perceel van Rivierduinen, inclusief de ontsluiting, overeenkomstig de bestaande situatie is bestemd en dat bij de uitwerking van het plan kan worden voorzien in de door Rivierduinen gewenste tweede ontsluitingsmogelijkheid. De raad wijst erop dat in het stedenbouwkundig ontwerp van Hooghkamer rekening is gehouden met deze nieuwe ontsluiting van Rivierduinen en dat de bestemming "Woongebied - Uit te werken" de aanleg van de ontsluiting toestaat. 8.2. Zoals hiervoor onder 7.2 is overwogen, is niet in geschil dat het perceel van Rivierduinen overeenkomstig de bestaande situatie is bestemd. Rivierduinen heeft niet aannemelijk gemaakt dat in de bestaande situatie de ontsluiting uit ruimtelijk oogpunt niet aanvaardbaar is. Overigens heeft de raad ter zitting toegelicht dat bij de uitwerking van het bestemmingsplan overeenkomstig het stedenbouwkundig plan zal worden voorzien in de tweede ontsluiting aan de noordwestelijke zijde van het perceel van Rivierduinen. Het betoog faalt. Het beroep van Interprojecta

en Terra

9. Interprojecta en Terra kunnen zich niet verenigen met de vaststelling van artikel 9, lid 9 . 2 . 1 , onder f en onder 1 en 2 , en artikel 12, lid 1 2 . 2 . 1 , onder a, van de planregels. De raad heeft het bestemmingsplan ten opzichte van het ontwerp gewijzigd vastgesteld in die zin dat op de gronden met de bestemming "Wonen - 1 " ten zuidoosten van de bestaande woning aan de Jacoba van Beierenweg 56f een woning gebouwd mag worden. Volgens Interprojecta en Terra heeft de raad echter verzuimd o m , zoals vermeld in de zienswijzennota, de maximale aantallen woningen en de minimale en maximale percentages voor particulier opdrachtgeverschap hierop aan te passen in voornoemde planregels. 9.1. De raad heeft ter zitting toegelicht dat bij de vaststelling van het bestemmingsplan niet alleen ten zuidoosten van de bestaande woning aan de

201110216/1/T1/R4

8

12 juni 2 0 1 3

Jacoba van Beierenweg 56f één extra woning is toegestaan, maar dat ook op een aantal andere locaties een aanpassing van het aantal toegelaten woningen heeft plaatsgevonden, waardoor het totale aantal woningen en de percentages voor particulier opdrachtgeverschap uiteindelijk niet hoefden te worden gewijzigd. Interprojecta en Terra hebben deze uiteenzetting van de raad niet weersproken. Gelet hierop faalt het betoog. 10. Het beroep van Interprojecta en Terra richt zich voorts tegen de vaststelling van het plandeel met de bestemming "Water", voor zover dit grenst aan de noordelijke en oostelijke zijden van het plandeel met de bestemming "Woongebied - Uit te werken" en de aanduiding "specifieke vorm van woongebied - 3 " . Zij betogen dat de bestemming "Water" het aanleggen van vlonderterrassen ten onrechte uitsluit. Zij vrezen dat zonder deze mogelijkheid de bruikbaarheid van de buitenruimtes van de woningen in deelgebied 3 ondermaats zal zijn. Verder stellen zij dat het Hoogheemraadschap van Rijnland de beheerder zal worden van het water en dat de aanleg van vlonderterrassen op grond van de keur vergunningvrij is toegestaan. 10.1. De raad stelt zich op het standpunt dat het gebruik van de gronden in het plandeel "Water" voor vlonderterrassen van particulieren niet verenigbaar is met de waterbergende functie hiervan. Tevens zullen vlonderterrassen het onderhoud van de watergang bemoeilijken. Verder acht de raad het vanuit esthetisch oogpunt niet gewenst dat elke woning van een eigen vlonderterras zou kunnen worden voorzien, vanwege de ligging van de watergang naast de wijkontsluitingsweg. De raad heeft er ter zitting op gewezen dat de uitvoering van de buitenruimtes en de mogelijkheid van vlonderterrassen bij de woningen bij de uitwerking van het plan aan de orde zullen komen. Ook heeft de raad ter zitting gesteld dat de keur alleen geldt voor de Molenpoort als doorgaande vaart, maar niet voor het overige oppervlaktewater in het plangebied. 10.2. Niet in geschil is dat de bestemming "Water" de aanleg van vlonderterrassen niet toestaat. 10.3. Interprojecta en Terra hebben niet gemotiveerd weersproken dat de keur niet van toepassing is op de watergang ten noorden en ten oosten van het plandeel met de bestemming "Woongebied - Uit te werken" en de aanduiding "specifieke vorm van woongebied - 3". Zij hebben verder niet aannemelijk gemaakt dat de bestemmingsregeling van het plandeel met de bestemming "Water" bij voorbaat in de weg staat aan een uitwerking van het plandeel met de bestemming "Woongebied - Uit te werken" en de aanduiding "specifieke vorm van woongebied - 3" die wat betreft de buitenruimtes van de woningen voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening. Gelet hierop heeft de raad in redelijkheid het plandeel met de bestemming "Water", voor zover dit grenst aan de noordelijke en oostelijke zijden van het plandeel met de bestemming "Woongebied - Uit te werken" en de aanduiding "specifieke vorm van woongebied - 3", kunnen vaststellen.

2 0 1 1 1 0 2 1 6/1 / T l /R4

9

12 juni 2 0 1 3

11. Interprojecta en Terra betogen dat het bestemmingsplan ten onrechte maxima stelt aan het aantal kavels voor particulier opdrachtgeverschap. Zij stellen dat de raad de gekozen percentages bovendien niet heeft gemotiveerd. Zij wijzen er in dit verband op dat de raad zelf heeft geconstateerd dat een maatschappelijke wens bestaat om particulier opdrachtgeverschap te stimuleren. 11.1. De raad heeft uiteengezet dat de minimum- en maximumpercentages voor particulier opdrachtgeverschap in het bestemmingsplan verband houden met de stedenbouwkundige uitgangspunten voor de deelgebieden binnen Hooghkamer. Bij de bepaling van de percentages heeft volgens de raad een rol gespeeld de wens op sommige locaties een eenduidige architectuur te realiseren, terwijl deze wens voor andere locaties van minder belang is. Het is volgens de raad niet mogelijk de gekozen percentages precies te onderbouwen. De raad acht het niet stellen van een maximumpercentage niet aanvaardbaar met het oog op de gewenste stedenbouwkundige kwaliteit. 11.2. Ingevolge artikel 3.1 van de Wro stelt de gemeenteraad voor het gehele grondgebied van de gemeente een of meer bestemmingsplannen vast, waarbij ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening de bestemming van de in het plan begrepen grond wordt aangewezen en met het oog op die bestemming regels worden gegeven. Deze regels betreffen in elk geval regels omtrent het gebruik van de grond en van de zich daar bevindende bouwwerken. Deze regels kunnen tevens strekken ten behoeve van de uitvoerbaarheid van in het plan opgenomen bestemmingen, met dien verstande dat deze regels ten aanzien van woningbouwcategorieën uitsluitend betrekking hebben op percentages gerelateerd aan het plangebied. Ingevolge artikel 3.1.2, eerste lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) kan een bestemmingsplan ten behoeve van de uitvoerbaarheid regels bevatten met betrekking t o t sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of particulier opdrachtgeverschap. 11.3. Ingevolge artikel 1 2, lid 1 2 . 2 . 1 , aanhef en onder a, van de planregels, voor zover hier van belang, werkt het college van burgemeester en wethouders het bestemmingsplan uit met inachtneming van de uitwerkingsregels in de leden 12.2.2 tot en met 1 2 . 2 . 9 , met dien verstande dat in totaal niet meer dan 8 5 0 woningen mogen worden geprojecteerd. Ingevolge de leden 12.2.2 tot en met 12.2.9, kort weergeven en voor zover hier van belang, dienen bij de uitwerking van het bestemmingsplan in de deelgebieden de volgende percentages van het in lid 1 2 . 2 . 1 , aanhef en onder a, genoemde aantal woningen voor particulier opdrachtgeverschap te worden bestemd: deelgebied 1, minimaal 0 , 3 % , maximaal 1 % ; deelgebied 2, minimaal 0 , 3 % , maximaal 1 % ; deelgebied 3, minimaal 0 , 2 % , maximaal 1 % ; deelgebied 5, minimaal 0 , 5 % , maximaal 1 % ; deelgebied 6, minimaal 0 , 5 % , maximaal 1 % ; deelgebied 7, minimaal 1 % , maximaal 2 % . 11.4. Artikel 3.1 van de Wro geeft de raad de mogelijkheid in een bestemmingsplan ten aanzien van woningbouwcategorieën percentages

201110216/1/Tl/R4

10

12 juni 2 0 1 3

gerelateerd aan het plangebied op te nemen. Interprojecta en Terra hebben niet aannemelijk gemaakt dat de raad op grond van de stedenbouwkundige uitgangspunten voor de deelgebieden binnen Hooghkamer niet in redelijkheid tot de vastgestelde maximumpercentages heeft kunnen komen. Derhalve bestaat geen grond voor het oordeel dat het bestreden besluit in zoverre onvoldoende gemotiveerd is. 12. Interprojecta en Terra betogen dat bij een aantal woningen nabij de spoorlijn geen aanvaardbaar w o o n - en leefklimaat kan worden gegarandeerd. Zij voeren hiertoe aan dat alleen een geluidscherm van 2,5 meter hoog de leefbaarheid van deze woningen kan verzekeren, terwijl uit de toelichting op het exploitatieplan blijkt dat een geluidscherm van 2 meter zal worden opgericht. In dat laatste geval zullen de woningen met dove gevels dienen te worden uitgevoerd, hetgeen afbreuk doet aan de verkoopbaarheid van deze woningen, aldus Interprojecta en Terra. 12.1. De raad heeft ter zitting uiteengezet dat vanwege de geluidhinder als gevolg van de spoorlijn in beginsel vijf woningen met een dove gevel uitgevoerd dienen te worden. In dat geval kan het geluidscherm naast de spoorlijn 2 meter in plaats van 2,5 meter hoog zijn, hetgeen een kostenbesparing oplevert. Volgens de raad zal evenwel eerst bij de uitwerking van het bestemmingsplan definitief worden bepaald welke maatregelen nodig zijn ter beperking van geluidhinder bij de te realiseren woningen. 12.2. Gelet op de stukken en het verhandelde ter zitting heeft het betoog van Interprojecta en Terra betrekking op een deel van het plangebied waarvoor het plan nog moet worden uitgewerkt. Interprojecta en Terra hebben niet aannemelijk gemaakt dat als gevolg van de geluidhinder van de spoorlijn het bestemmingsplan niet zodanig kan worden uitgewerkt dat wordt voldaan aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening en de voorschriften van de Wet geluidhinder. Derhalve faalt het betoog. Conclusie beroepen tegen

bestemmingsplan

13. In hetgeen de Vereniging, Rivierduinen en Interprojecta en Terra hebben aangevoerd ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat de raad zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het bestemmingsplan in zoverre strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening. In het aangevoerde w o r d t evenmin aanleiding gevonden voor het oordeel dat het bestreden besluit, voor zover dat strekt tot vaststelling van het bestemmingsplan, anderszins is voorbereid of genomen in strijd met het recht. De beroepen van de Vereniging, Rivierduinen en Interprojecta en Terra, voor zover gericht tegen de vaststelling van het bestemmingsplan, zullen in de einduitspraak ongegrond worden verklaard.

2011 1 0 2 1 6 / 1 / T 1 / R 4

11

12 juni 2 0 1 3

Het exploitatieplan Intrekking

beroepsgronden

Van der Hulst

14. Ter zitting heeft Van der Hulst de beroepsgronden over de looptijd en de gewijzigde vaststelling van het exploitatieplan, de deskundigheid van één van de taxateurs, het percentage gerealiseerde kosten, de kosten voor het geluidscherm en het programma van eisen, behalve w a t betreft de rioleringspompen, ingetrokken. Procedureel 1 5. Van der Hulst voert aan dat niet alle relevante stukken met het ontwerp van het exploitatieplan ter inzage hebben gelegen. Volgens haar ontbraken de civieltechnische begroting, het rapport "Bouwrijp maken Hooghkamer Teylingen" van Deltares van januari 2 0 0 8 (hierna: het Deltares-rapport) over de ophoging van het plangebied, de planschaderisicoanalyse, de plankostenscan en de grondexploitatie waarop het exploitatieplan is gebaseerd. 15.1. De raad heeft ter zitting toegelicht dat een raming van de civieltechnische kosten in het exploitatieplan is opgenomen, maar dat geen afzonderlijke civieltechnische begroting is gemaakt. Verder heeft de raad ter zitting gesteld dat het Deltares-rapport, de planschaderisicoanalyse, de plankostenscan en de grondexploitatie niet ter inzage hebben gelegen. Het Deltares-rapport en de grondexploitatie zijn volgens de raad evenwel niet nodig voor de beoordeling van het ontwerp van het exploitatieplan. De planschaderisicoanalyse en de plankostenscan zijn dat volgens de raad w e l , maar hij wijst erop dat de gemeente ongeveer 2,5 jaar met Van der Hulst in gesprek is geweest over de ontwikkeling van Hooghkamer en dat Van der Hulst in dit kader inzage in de stukken heeft gehad. 15.2. Ingevolge artikel 6 . 1 4 , eerste lid, van de Wro is op de voorbereiding van een exploitatieplan afdeling 3.4 van de A w b van toepassing. Ingevolge artikel 3 : 1 1 , eerste lid, van de A w b legt het bestuursorgaan het ontwerp van het te nemen besluit, met de daarop betrekking hebbende stukken die redelijkerwijs nodig zijn voor een beoordeling van het ontwerp, ter inzage. 1 5.3. Van der Hulst heeft niet gemotiveerd weersproken dat voor het exploitatieplan geen afzonderlijke civieltechnische begroting is opgesteld, zodat artikel 3:11 van de A w b in zoverre niet van toepassing is. 15.4. Niet in geschil is dat het Deltares-rapport, de plankostenscan, de planschaderisicoanalyse en de grondexploitatie niet ter inzage hebben gelegen. Daargelaten het antwoord op de vraag of deze stukken redelijkerwijs nodig zijn voor de beoordeling van het ontwerpplan, staat vast dat Van der Hulst over deze stukken beschikt en in beroep in de gelegenheid is gesteld daarop te reageren. Aangenomen mag worden dat mogelijke andere belanghebbenden, als zij dit hadden gewild, een zienswijze naar voren

2 0 1 1 1 0 2 1 6/1 / T l /R4

12

12 juni 201 3

zouden hebben gebracht waarin op het ontbreken van de stukken zou zijn gewezen. Belanghebbenden die een zienswijze hebben ingediend konden dit punt vervolgens in beroep aan de orde stellen, zoals Van der Hulst heeft gedaan. Onder deze omstandigheden is de Afdeling van oordeel dat Van der Hulst niet is benadeeld en niet aannemelijk is dat andere belanghebbenden zijn benadeeld doordat het Deltares-rapport, de plankostenscan, de planschaderisicoanalyse en de grondexploitatie niet met het ontwerp van het exploitatieplan ter inzage hebben gelegen. Inbreng

waarden

16. Van der Hulst voert aan dat de inbrengwaarden van haar gronden niet door een onafhankelijke deskundige zijn getaxeerd. Hiertoe stelt zij dat één van de taxateurs, de heer J.R. van der Kooij, bij inhoudelijke besprekingen over de grondwaarden tussen haar en de gemeente als partijdeskundige voor de gemeente aanwezig was. 16.1. De raad stelt dat de gemeente Overwater Grondbeleid Adviesbureau B.V. te Strijen (hierna: Overwater), waarvoor Van der Kooij werkzaam is, uitsluitend heeft ingeschakeld voor de taxatie van de inbrengwaarden in het exploitatieplan. Volgens de raad was Van der Kooij inderdaad aanwezig bij een bespreking tussen de gemeente en Van der Hulst, maar was hij daar alleen om vragen van Van der Hulst over de taxatie te beantwoorden en niet om namens de gemeente te onderhandelen. Voorts is het taxatierapport niet alleen door Van der Kooij, maar tevens door een andere onafhankelijke deskundige van Overwater ondertekend. 1 6.2. Zoals de Afdeling heeft overwogen in de uitspraak van 9 februari 2 0 1 1 in zaak nr. 2 0 0 9 0 7 3 6 4 / 1 / R 2 (www.raadvanstate.nl) dient aan de in een exploitatieplan opgenomen raming van de inbrengwaarde van percelen in beginsel een door een onafhankelijke deskundige uitgevoerde taxatie ten grondslag te liggen. 16.3. Niet in geschil is dat Van der Kooij bij gesprekken tussen de gemeente en Van der Hulst aanwezig is geweest. Ter zitting heeft zowel Van der Kooij als de raad weersproken dat Van der Kooij tijdens deze gesprekken namens de gemeente heeft onderhandeld om de gronden van Van der Hulst te verwerven. Van der Hulst heeft geen feiten of omstandigheden gesteld die het tegendeel aannemelijk maken. Derhalve bestaat geen aanleiding voor het oordeel dat Van der Kooij ten tijde van het nemen van het bestreden besluit niet als onafhankelijke deskundige kon worden aangemerkt. 17. Van der Hulst betoogt dat de inbrengwaarden van haar gronden onjuist zijn getaxeerd. Volgens haar had met de comparatieve en niet de residuele methode moeten worden getaxeerd, omdat deze laatste een minder goed beeld van de marktwaarde van gronden geeft. Daarnaast kan Van der Hulst zich niet verenigen met de wijze waarop in het taxatierapport de residuele methode is toegepast. Zij verwijst hiertoe naar het rapport "Deskundigenadvies inbrengwaarde" van Gloudemans van 1 augustus 2 0 1 2

201 11021 6 / 1 / T l / R 4

13

12 juni 2 0 1 3

(hierna: het tegenrapport). Hierin staat dat de berekening volgens de residuele methode in het taxatierapport niet voldoet aan artikel 40d van de onteigeningswet. Het exploitatiegebied is één complex in de zin van deze bepaling en hiervoor had één complexwaarde berekend moeten worden. In het taxatierapport is evenwel voor elke (deel)fase van de ontwikkeling een afzonderlijke complexwaarde berekend, doordat voor elke (deel)fase een afzonderlijk risicopercentage is gehanteerd. Dit is in strijd met de egalisatieregel in artikel 40d van de onteigeningswet. In dit verband w o r d t verwezen naar de geschiedenis van de totstandkoming van de onteigeningswet (Kamerstukken II 1 9 8 0 - 1 9 8 1 , 15 9 7 8 , nr. 7, blz. 2 1 - 2 2 ) , de uitspraak van de Afdeling van 25 mei 2011 in zaak nr. 2 0 0 9 0 7 1 78/1/R3 (www.raadvanstate.nl) en het arrest van de Hoge Raad van 15 april 2 0 1 1 in zaak nr. 0 9 / 0 4 5 6 4 (LJN: BP2316). Voor alle gronden in het complex had met een risicocorrectie van 4 procent moeten worden gerekend. In het tegenrapport staat verder dat in het taxatierapport bij de berekening volgens de residuele methode wat betreft het gewenste rendement ten onrechte is uitgegaan van een 'internal rate of return' van 7 procent per jaar. Hierdoor wordt slechts de waarde van de grond voor de betreffende instantie verkregen en niet de marktwaarde. Er had daarom gerekend dienen te worden met de kapitaalmarktrente van 4,5 procent per jaar die in het exploitatieplan is gehanteerd. Daarnaast leidt de hoge 'internal rate of return' samen met de hoge risicopercentages tot een correctie op de waarde van de grond die niet marktconform is. Verder is ten onrechte uitgegaan van een kostenstijging van 2 procent per jaar in plaats van de 2,5 procent per jaar waarvan het exploitatieplan uitgaat. Ook is met te hoge percentages voor aan- en verkoopkosten gerekend. De aankoopkosten bestaan grotendeels uit overdrachtsbelasting, maar bezien vanuit de fictie van het exploitatieplan dat de gemeente de enige ontwikkelaar is, dient met overdrachtsbelasting geen rekening te worden gehouden, aangezien de gemeente daarvan is vrijgesteld. Daarnaast is niet uitgesloten dat een redelijk handelende koper de onderstelde koop in de btw-sfeer wil laten geschieden. Wat de verkoopkosten betreft, staat niet vast dat een redelijk handelende koper met dergelijke kosten akkoord zal gaan. Ook is sprake van een dubbeltelling, nu de verkoopkosten al in mindering zijn gebracht op de geraamde gemiddelde opbrengst van € 2 2 8 , 2 3 per m . Ter zitting heeft Van der Hulst tevens naar voren gebracht dat de gemeente recent gronden heeft aangekocht voor € 1 0 7 per m , terwijl deze in het taxatierapport op € 7 0 per m zijn gewaardeerd. Dit wijst er volgens haar op dat het taxatierapport onjuist is. 2

2

2

17.1. De raad stelt zich op het standpunt dat de inbrengwaarden niet in strijd met de onteigeningswet zijn geraamd. De raad betwist dat het taxatierapport uitgaat van meer dan één complex met verschillende complexwaarden. Volgens de raad is sprake van één complex dat gefaseerd wordt gerealiseerd en is voor delen die later worden gerealiseerd rekening gehouden met het risico dat de voorziene exploitatie niet of niet tijdig kan plaatsvinden. De raad is van mening dat een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper met deze omstandigheden rekening zullen houden. De raad ziet verder niet in waarom een redelijk handelende verkoper

2 0 1 1 1 0 2 1 6/1 / T l /R4

14

12 juni 2 0 1 3

en een redelijk handelende koper bij de aankoop van grond het gewenste rendement gelijk zullen stellen aan de kapitaalmarktrente. Een percentage van 7 per jaar is in de markt breed aanvaard. De aan- en verkoopkosten zijn kosten waarmee rekening zal worden gehouden. De aankoopkosten van 7 procent bestaan uit 6 procent overdrachtsbelasting en 1 procent overige kosten, waaronder de notariskosten. De verkoopkosten van 6 procent zijn geschat en bestaan uit de te verwachten kosten voor reclame en promotie, de verkoopmakelaar, de notaris, winst en risico. Over het verschil in kostenstijging tussen het taxatierapport en het exploitatieplan heeft de raad ter zitting opgemerkt dat de taxateurs onafhankelijk zijn en op basis van hun kennis en ervaring tot conclusies kunnen komen die enigszins afwijken van die van de gemeente. Ter zitting heeft de raad gesteld dat het kan voorkomen dat meer wordt betaald voor gronden dan de volgens de residuele methode getaxeerde waarde, onder meer omdat bij deze laatste waarde geen rekening w o r d t gehouden met eventuele bijkomende schaden. De transactie waarnaar Van der Hulst verwijst heeft bovendien na vaststelling van het exploitatieplan plaatsgevonden, aldus de raad. 17.2. Ingevolge artikel 6 . 1 3 , eerste lid, aanhef en onder c, ten eerste, van de Wro bevat een exploitatieplan voor zover nodig een raming van de inbrengwaarden van de gronden, welke inbrengwaarden voor de toepassing van deze afdeling worden beschouwd als kosten in verband met de exploitatie van die gronden. Ingevolge het vijfde lid w o r d t , indien geen sprake is van onteigening, de inbrengwaarde van gronden vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b t o t en met 40f van de onteigeningswet. Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet. Ingevolge artikel 4 0 b , eerste lid, van de onteigeningswet w o r d t de werkelijke waarde van de onteigende zaak, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft, vergoed. Ingevolge het tweede lid wordt bij het bepalen van de werkelijke waarde uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. Ingevolge het derde lid wordt in bijzondere gevallen de werkelijke waarde naar andere maatstaf bepaald. Ingevolge artikel 40c w o r d t bij het bepalen van de schadeloosstelling wegens verlies van een onroerende zaak geen rekening gehouden met voordelen of nadelen, teweeggebracht door 1. het werk waarvoor onteigend wordt; 2. overheidswerken die in verband staan met het werk waarvoor onteigend wordt; 3. de plannen voor de werken onder 1 en 2 bedoeld. Ingevolge artikel 4 0 d , eerste lid, wordt bij het bepalen van de prijs van een onroerende zaak rekening gehouden: a. met ter plaatse geldende voorschriften en gebruiken betreffende lasten en

201110216/1/Tl/R4

15

12 juni 2 0 1 3

baten, welke uit de exploitatie van de zaak of van een complex, waarvan zij deel uitmaakt, naar verwachting zullen voortvloeien en betreffende de omslag daarvan, voor zover een redelijk handelend verkoper en koper hiermee rekening plegen te houden; b. met alle bestemmingen die gelden voor zaken, die deel uitmaken van het complex, in dier voege dat elke bestemming van een zaak de waardering van alle zaken binnen het complex beïnvloedt. Ingevolge het tweede lid wordt onder een complex verstaan de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken. Ingevolge artikel 40e w o r d t bij het bepalen van de werkelijke waarde van een zaak de prijs verminderd of vermeerderd met voordelen of nadelen tengevolge van: 1. bestemmingen die door het werk waarvoor onteigend w o r d t , tot uitvoering komen; 2. bestemmingen, voor de feitelijke handhaving waarvan onteigend w o r d t , voor zover deze voordelen of nadelen ook na toepassing van artikel 4 0 d redelijkerwijze niet of niet geheel ten bate of ten laste van de onteigende behoren te blijven. 1 7.3. Van der Hulst bestrijdt niet dat de taxateurs van Overwater ten aanzien van de taxatie van inbrengwaarden deskundig zijn. Gelet op hetgeen hiervoor onder 1 6.3 is overwogen, dienen zij tevens als onafhankelijk te worden beschouwd. Derhalve mocht de raad in beginsel van het door hen opgestelde taxatierapport uitgaan. Dit is anders voor zover Van der Hulst aannemelijk maakt dat het taxatierapport naar inhoud of wijze van totstandkoming zodanige gebreken vertoont dat het niet aan de raming van de inbrengwaarden ten grondslag had mogen worden gelegd (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 31 oktober 2 0 1 2 in zaak nr. 2 0 1 2 0 5 0 4 8 / 1 / T l / R 2 , www.raadvanstate.nl). 17.4. In het taxatierapport staat dat het exploitatiegebied één complex is in de zin van de artikel 40d van de onteigeningswet. Omdat niet voldoende recente en vergelijkbare transacties voorhanden zijn, is de waarde van het complex niet bepaald met de comparatieve methode, maar met de residuele methode. Hierbij is de waarde per m grond in het complex berekend door, kort weergegeven, de verwachte opbrengst per m grond na realisering van het plan te verminderen met de kosten van het realiseren van het plan. Voor elke (deel)fase is een afzonderlijke berekening gemaakt aan de hand van dezelfde uitgangspunten, met uitzondering van het risicopercentage. Een redelijk handelende koper zal volgens het taxatierapport rekening houden met het risico van uit- of afstel van de realisering van het plan, dat groter is naarmate de beoogde ontwikkeling van de gronden verder weg in de tijd ligt. Dit komt tot uiting in verschillende risicopercentages voor de afzonderlijke (deel)fasen, die liggen tussen 4 procent voor de eerste deelfase en 20 procent voor de laatste fase. In het taxatierapport staat voorts dat is gerekend met een 'internal rate of return' van 7 procent. De verkoopkosten, notariskosten, winst en risico bedragen 6 procent, de aankoopkosten 7 procent. Verder gaat het taxatierapport uit van een stijging van zowel opbrengsten als kosten met 2 procent per jaar. 2

2

20111021 6/1/Tl/R4

16

12juni2013

17.5. Voor zover Van der Hulst betoogt dat de inbrengwaarden met de comparatieve in plaats van de residuele methode geraamd hadden moeten worden, overweegt de Afdeling dat de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet niet dwingen t o t het hanteren van de ene dan wel de andere methode. Uit het tegenrapport volgt niet dat, anders dan in het taxatierapport staat, voldoende recente en vergelijkbare transacties voorhanden waren om de inbrengwaarden van de in het exploitatieplan betrokken gronden met de comparatieve methode te ramen. Voor zover in het tegenrapport naar drie referentietransacties wordt verwezen, dateren twee daarvan van na het bestreden besluit, zodat de raad hiermee geen rekening heeft kunnen houden. Bovendien bevat het tegenrapport eveneens een berekening van de inbrengwaarden volgens de residuele methode en heeft één van de opstellers van het tegenrapport ter zitting te kennen gegeven geen bezwaren te hebben tegen het ramen van de inbrengwaarden aan de hand van de residuele methode. Gelet hierop bestaat geen aanleiding voor het oordeel dat het taxatierapport gebrekkig is vanwege de daarin gevolgde waarderingsmethode. 1 7.6. Zoals de Afdeling heeft overwogen in de hiervoor onder 1 7 vermelde uitspraak van 25 mei 2011 heeft de in artikel 4 0 d , eerste lid, onder b, van de onteigeningswet vervatte egalisatieregel, waarbij wordt uitgegaan van een gemiddelde waarde van alle in het complex betrokken gronden, in het kader van de raming van de inbrengwaarden tot doel te voorkomen dat bepaalde gronden uitsluitend als gevolg van de toegekende bestemmingsregeling een lage inbrengwaarde krijgen en andere gronden een hoge inbrengwaarde krijgen, terwijl de met elkaar samenhangende gronden in het complex als één geheel in exploitatie zullen worden gebracht. De Afdeling is van oordeel dat het niet in strijd is met de egalisatieregel om bij de bepaling van de waarde van de in een complex betrokken gronden rekening te houden met de risico's die voortvloeien uit de fasering van de ontwikkeling in die zin dat aan gronden in het complex die later worden ontwikkeld een lagere waarde wordt toegekend dan aan gronden in het complex die eerder worden ontwikkeld. De waardeverschillen die aldus tussen de gronden in het complex ontstaan, zijn immers niet uitsluitend het gevolg van de toegekende bestemmingsregeling. Het arrest van de Hoge Raad van 1 5 april 2011 in zaak nr. 0 9 / 0 4 5 6 4 , waarnaar Van der Hulst verwijst, heeft betrekking op een van de complexwaarde afwijkende waardering van voorstroken - die volgens de Hoge Raad aanvaardbaar kan zijn - en niet op een afwijkende waardering van gronden in een complex als gevolg van risico's verbonden aan de fasering van de ontwikkeling. Overigens wijst de Afdeling erop dat de Hoge Raad bij zijn beoordeling van de afwijkende waardering van voorstroken voorop heeft gesteld dat artikel 40d van de onteigeningswet er niet toe strekt de waardeverschillen die zich tussen verschillende stukken grond voordoen om andere redenen dan de daaraan gegeven bestemmingen, geheel te elimineren. Uit de passage in de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 40d van de onteigeningswet waarnaar Van der Hulst verwijst, kan niet de conclusie worden getrokken dat de wetgever heeft beoogd om uit te sluiten dat bij de vaststelling van de waarde van gronden in een complex

20111021 6/1/Tl/R4

17

12 juni 201 3

rekening wordt gehouden met de risico's die voortvloeien uit de fasering van een ontwikkeling die in dat complex is voorzien. 17.7. Wat de hoogte van de in het taxatierapport gehanteerde risicopercentages betreft, is van belang dat deze voldoen aan het uitgangspunt dat aan de gronden die later in ontwikkeling worden gebracht een lagere waarde wordt toegekend dan aan gronden die eerder in ontwikkeling worden gebracht. Van der Hulst heeft niet aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde risicopercentages in het vrije commerciële verkeer door een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper niet zouden worden aanvaard. 17.8. Van der Hulst heeft onvoldoende weersproken dat het gewenste rendement van 7 procent een in de markt gebruikelijk percentage is. Gelet hierop valt niet in te zien dat, zoals Van der Hulst stelt, met gebruikmaking van dit percentage een waarde van gronden wordt berekend die slechts geldig is voor de betreffende instantie en niet de marktwaarde. 17.9. Niet in geschil is dat het taxatierapport uitgaat van een lagere kostenstijging (2 procent) dan het exploitatieplan (2,5 procent). Dit enkele feit is evenwel onvoldoende voor de conclusie dat het taxatierapport in zoverre gebrekkig is. Van der Hulst heeft niet aannemelijk gemaakt dat een redelijk handelende koper en een redelijk handelende verkoper niet van een kostenstijging van 2 procent zouden uitgaan. 1 7 . 1 0 . Voor zover Van der Hulst stelt dat ten onrechte is gerekend met 6 procent overdrachtsbelasting, omdat het exploitatieplan uitgaat van de fictie dat de gemeente de enige ontwikkelaar is en de gemeente geen overdrachtsbelasting hoeft af te dragen, overweegt de Afdeling dat deze fictie geen onderdeel is van de bepalingen van de onteigeningswet aan de hand waarvan de inbrengwaarde dient te worden vastgesteld. Bij het vaststellen van de inbrengwaarde dient ingevolge artikel 4 0 b , tweede lid, van de onteigeningswet te worden uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. Hieruit volgt dat bij toepassing van de residuele methode niet hoeft te worden uitgegaan van de gemeente als verwerver van de gronden. Voorts bestaat geen aanleiding voor het oordeel dat in het taxatierapport niet met overdrachtsbelasting, maar met omzetbelasting had moeten worden gerekend. De residuele berekening in het taxatierapport gaat immers niet uit van de levering van een gebouw of een gedeelte van een gebouw en het erbij behorend terrein vóór, op of uiterlijk twee jaren na het tijdstip van eerste ingebruikneming dan wel de levering van een bouwterrein, een en ander als bedoeld in artikel 1 1 , eerste lid, aanhef en onder a, ten eerste, van de Wet op de omzetbelasting 1 9 6 8 . Gelet op het voorgaande is het taxatierapport niet gebrekkig voor zover het uitgaat van de verplichte afdracht van 6 procent overdrachtsbelasting bij de verwerving van de gronden.

201 1 1021 6 / 1 / T l / R 4

18

12 juni 2 0 1 3

17.11. Van der Hulst heeft niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van een dubbeltelling in de verkoopkosten. In bijlage 2 van het taxatierapport staat onder het kopje "Uitgangspunten waardering" dat op basis van het te realiseren programma een opbrengst van € 2 2 8 , 2 3 per m wordt verwacht. Tevens staat hier dat met 6 procent verkoopkosten wordt gerekend. De stelling van Van der Hulst dat deze verkoopkosten reeds in mindering zijn gebracht op de verwachte opbrengst, waarna het bedrag van € 2 2 8 , 2 3 per m heeft geresteerd, is niet met feiten onderbouwd. Voor zover Van der Hulst stelt dat niet vast staat dat een redelijk handelend koper met 6 procent verkoopkosten akkoord zal gaan, overweegt de Afdeling dat deze niet nader onderbouwde stelling onvoldoende is voor de conclusie dat het taxatierapport in zoverre gebrekkig is. 2

2

17.12. De omstandigheid dat de gemeente voor gronden die in het taxatierapport op € 7 0 zijn getaxeerd € 1 0 7 heeft betaald dient hier buiten beschouwing te blijven, nu, naar niet in geschil is, deze transactie heeft plaatsgevonden na vaststelling van het bestreden besluit. 17.13. Gelet op het voorgaande heeft Van der Hulst niet aannemelijk gemaakt dat het taxatierapport naar inhoud of wijze van totstandkoming zodanige gebreken vertoont dat de raad het niet aan de raming van de inbrengwaarden ten grondslag had mogen leggen. Derhalve faalt het betoog. 18. Van der Hulst betoogt dat de uitkomsten van de taxatie niet juist zijn overgenomen in de grondexploitatie die aan het exploitatieplan ten grondslag ligt. Zij heeft de afzonderlijke bedragen onder 'verwervingen' in de grondexploitatie opgeteld en komt op een hoger bedrag (€22.990.1 15) uit dan in het taxatierapport als totaalbedrag is vermeld (€21.432.542). 18.1. De raad heeft toegelicht dat in de grondexploitatie de getaxeerde waarden van de afzonderlijke percelen zijn geïndexeerd naar het moment waarop de gronden verworven moeten worden. De raad heeft dit onderbouwd met een vergelijking van de berekening van Van der Hulst met de berekening zoals deze voor het exploitatieplan is gemaakt. Gelet hierop mist het betoog feitelijke grondslag. Wijkontsluitingsweg 19. Van der Hulst, Interprojecta en Terra en Stek voeren aan dat de kosten voor de wijkontsluitingsweg, in het bijzonder de rotondes, niet volledig aan het exploitatiegebied kunnen worden toegerekend. Volgens hen is het profiel van de voorziene weg te ruim voor een wijkontsluitingsweg en vormt de weg het eerste deel van de Noordelijke Randweg die de gemeente reeds langere tijd gerealiseerd wenst te zien. Van der Hulst en Interprojecta en Terra zijn van mening dat deze weg daarom niet alleen aan het exploitatiegebied ten dienste zal staan, maar ook aan andere delen van de gemeente. Interprojecta en Terra wijzen op de aanleg van de wijk Engelse Tuin, die volgens hen eveneens profijt zal hebben van de meest zuidelijke rotonde. Van der Hulst stelt dat ook het fietspad naast de wijkontsluitingsweg een wijkoverstijgende functie zal hebben en dat een blnnenplanse fietsontsluiting mogelijk is.

2 0 1 1 1 0 2 1 6/1 / T l /R4

19

12 juni 2 0 1 3

19.1. De raad stelt zich op het standpunt dat de wijkontsluitingsweg volledig aan het exploitatiegebied kan worden toegerekend, omdat deze alleen ten dienste staat aan Hooghkamer en niet het begin vormt van de Noordelijke Randweg. Een Noordelijke Randweg is weliswaar een wens van de gemeente, maar de realisering hiervan is voorlopig niet haalbaar. Indien in de toekomst ten noordwesten van het plangebied een woonwijk w o r d t gerealiseerd en de wijkontsluitingsweg daarmee in verbinding wordt gesteld - en in zoverre een Noordelijke Randweg ontstaat - zal hiermee bij de herziening van het exploitatieplan rekening worden gehouden. De raad stelt dat de wijkontsluitingsweg buiten de bebouwde kom is gelegen en dienovereenkomstig, in overeenstemming met het gemeentelijk beleid en de CROW-normen, is geproportioneerd. Op de plaatsen waar de wijkontsluitingsweg aansluit op de wegen binnen de wijk worden rotondes aangelegd opdat de verandering van de maximumsnelheid (van 30 of 6 0 km/u) makkelijker en eenduidiger zichtbaar wordt en automobilisten niet te hard de wijk in rijden. De meest zuidelijke rotonde, die de kruising is tussen de wijkontsluitingsweg en de Jacoba van Beierenweg, wordt alleen ten behoeve van Hooghkamer aangelegd. In het geval alleen de Engelse Tuin zou worden gerealiseerd en Hooghkamer niet zou de bestaande T-splitsing worden gehandhaafd. Verder wijst de raad erop dat de wijkontsluitingsweg in het verlengde van de Zuidelijke Randweg ligt en het derhalve uit een oogpunt van uniformiteit en duidelijkheid voor de weggebruiker gewenst is dat de wijkontsluitingsweg aan dezelfde kenmerken voldoet als de Zuidelijke Randweg. Ter zitting heeft de raad toegelicht dat de wijkontsluitingsweg aan één zijde een fietspad krijgt dat nodig is voor de ontsluiting van de wijk en ervoor zorgt dat fietsers niet steeds door de woonwijk hoeven te fietsen. 19.2. Ingevolge artikel 6 . 1 3 , zesde lid, van de Wro worden kosten in verband met werken, werkzaamheden en maatregelen waarvan het exploitatiegebied of een gedeelte daarvan profijt heeft, en welke toerekenbaar zijn aan het exploitatieplan naar evenredigheid opgenomen in de exploitatieopzet. 1 9.3. Zoals de Afdeling heeft overwogen in de uitspraak van 29 november 2 0 1 0 in zaak nr. 2 0 0 9 0 4 4 8 9 / 1 / R l (www.raadvanstate.nl) dient de raad, gelet op artikel 6 . 1 3 , zesde lid, van de Wro, onder meer aannemelijk te maken dat de kosten in verband met werken, werkzaamheden en maatregelen toerekenbaar zijn aan het exploitatieplan. In de uitspraak van 2 mei 2 0 1 2 in zaak nr. 2 0 1 1 0 5 4 1 6 / 1 / T l / R 4 (www.raadvanstate.nl) heeft de Afdeling overwogen dat het criterium toerekenbaarheid inhoudt dat tussen de kosten in verband met werken, werkzaamheden en te nemen maatregelen en hetgeen in het exploitatieplan wordt ontwikkeld een causaal verband moet bestaan. Over het criterium proportionaliteit heeft de Afdeling overwogen dat indien meerdere locaties profijt hebben van een voorziening, de kosten naar rato dienen te worden verdeeld. Naarmate een locatie minder profijt heeft van de voorziening, draagt deze minder bij aan de kosten. 19.4. Van der Hulst, Interprojecta en Terra en Stek hebben niet gemotiveerd bestreden dat de wijkontsluitingsweg, inclusief de rotondes, is vormgegeven overeenkomstig het gemeentelijk beleid en de CROW-normen

201110216/1/Tl/R4

20

12 juni 2 0 1 3

voor wegen buiten de bebouwde kom. Tevens is niet gemotiveerd bestreden dat de meest zuidelijke rotonde, op de Jacoba van Beierenweg, niet zou worden gerealiseerd in het geval alleen de Engelse Tuin en niet Hooghkamer zou worden ontwikkeld. Voorts heeft Van der Hulst onvoldoende weersproken dat het fietspad langs de wijkontsluitingsweg noodzakelijk is voor de ontsluiting van de woonwijk. Gelet hierop heeft de raad zich op het standpunt mogen stellen dat de wijkontsluitingsweg volledig aan het exploitatiegebied kan worden toegerekend. Natuurcompensatie 20. Van der Hulst betoogt dat ten onrechte kosten worden verhaald voor buitenplanse natuurcompensatie. Zij stelt dat het "Compensatiebeginsel Natuur- en Landschap Zuid-Holland" (hierna: het compensatiebeginsel) hiervoor geen grondslag biedt, omdat dit is achterhaald door de provinciale Verordening Ruimte. Het compensatiebeginsel behoort ook niet t o t het beleid van de raad. Van der Hulst wijst er verder op dat geen sprake is van het verlies van een door de Vogel- of Habitatrichtlijn beschermd gebied. Voormalige landbouwgronden in het exploitatiegebied hoeven volgens de toelichting op het Bro ook niet te worden gecompenseerd. Verder worden ten onrechte beheerkosten voor de gecompenseerde natuur verhaald. Tevens is onvoldoende onderbouwd waarom voor de duurste compensatievariant is gekozen. Van der Hulst voert voorts aan dat kosten voor mitigerende en compenserende maatregelen op grond van de Flora- en faunawet (hierna: Ffw) niet via het exploitatieplan kunnen worden verhaald, omdat de systematiek van de Wro los staat van die van de Ffw. 20.1. De raad stelt dat het beleid voor natuurcompensatie dat is neergelegd in het compensatiebeginsel van de provincie tevens als zijn eigen beleid ter zake moet worden gezien. Daarnaast weerspreekt de raad dat het compensatiebeginsel zijn belang zou hebben verloren als gevolg van de inwerkingtreding van de Verordening Ruimte. De raad verwijst ter onderbouwing van de voorziene maatregelen naar een rapport van Arcadis van 2 4 augustus 2 0 1 0 . Voorts is alleen een voorziening voor tijdelijke beheerkosten in het exploitatieplan opgenomen. Er is gekozen voor de maximale variant, omdat dit de enige reële optie is. Verder is wat betreft de Ffw geen sprake van buitenplanse compensatie, maar van inrichtingsmaatregelen, aldus de raad. 2 0 . 2 . Ingevolge artikel 6.2.4 van het Bro worden tot de kosten, bedoeld in artikel 6 . 1 3 , eerste lid, onder c, ten tweede, van de Wro, gerekend de ramingen van: (...) d. de kosten van maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen met betrekking tot gronden, opstallen, activiteiten en rechten in het exploitatiegebied, waaronder mede begrepen het beperken van milieuhygiënische contouren en externe veiligheidscontouren; e. de in artikel 6.2.3 en de onder a tot en met d en g tot en met n bedoelde kosten met betrekking tot gronden buiten het exploitatiegebied, waaronder mede begrepen de kosten van de noodzakelijke compensatie van in het

201110216/1/T1/R4

21

12 juni 2 0 1 3

exploitatiegebied verloren gegane natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen; (...). 20.3. In het rapport van Arcadis van 24 augustus 2 0 1 0 staat dat uit het compensatiebeginsel volgt dat het verlies aan leefgebied van weidevogels in het exploitatiegebied moet worden gecompenseerd. Indien een aantal inpassings- en mitigerende maatregelen worden getroffen, kan worden volstaan met compensatie van 17,6 ha. Er zijn hiervoor twee varianten beschreven. In de maximale variant dient 17,6 ha grond te worden aangekocht en bedragen de totale kosten € 2 . 2 4 9 . 1 0 4 , bestaande uit € 1 . 7 6 0 . 0 0 0 voor aankoop, € 4 4 0 . 0 0 0 voor inrichting en € 4 9 . 1 0 4 voor beheer. In de minimale variant is de aankoop van 8,8 ha toereikend, doordat daarmee grotere aantallen weidevogels kunnen worden bereikt. De totale kosten bedragen dan ongeveer € 9 6 3 . 1 6 0 . In het rapport staat verder dat in de woonwijk inpassingsmaatregelen dienen te worden getroffen voor vleermuizen, vogels met jaarrond beschermde nesten en beschermde vissen. Door de inrichting rond de Molentocht aan te passen, kan de habitat van deze soorten in de woonwijk worden ingepast. De kosten voor kleinschalige voorzieningen als kunstnesten en nestkasten bedragen ongeveer € 2 . 5 0 0 . De kosten voor de overige aanpassingen van de inrichting van de Molentocht zijn niet afzonderlijk vast te stellen. Verder kan door het beperken van de invloed van openbare straatverlichting en de verlichting van auto's alsmede het aanleggen van opgaande beplanting langs de wijkontsluitingsweg de verstoring van weidevogels worden tegengegaan. 20.4. In de toelichting op het exploitatieplan staat dat ongeveer € 2 , 2 miljoen van de buitenplanse kosten is bestemd voor natuurcompensatie. Er is gekozen voor de maximale variant in het rapport van Arcadis, omdat voor de minimale variant geen geschikte gebieden voorhanden zijn. Voorts staat in de toelichting dat de kosten voor de inpassingsmaatregelen in de Molentocht zijn begrepen in de post bouwen woonrijp maken. De kosten voor de aanleg van kleinschalige voorzieningen, bestaande uit broedvoorzieningen onder bruggen, bedragen € 2 . 5 0 0 . De kosten voor mitigerende maatregelen ter beperking van verlichtingsverstoring zijn onderdeel van de kostenpost voor de wijkontsluitingsweg, aldus de toelichting. 20.5. Niet in geschil is dat de raming van de kosten voor natuurcompensatie ten behoeve van de ontwikkeling in het exploitatiegebied voldoet aan het compensatiebeginsel. Nu de raad heeft gesteld dat het beleid voor natuurcompensatie dat is opgenomen in het compensatiebeginsel ook zijn beleid ter zake is, heeft de raad naar het oordeel van de Afdeling de compensatie van in het exploitatiegebied verloren gegane natuurwaarden in redelijkheid noodzakelijk kunnen achten, zodat de kosten hiervan via het exploitatieplan kunnen worden verhaald. Hierbij acht de Afdeling niet van belang dat, zoals Van der Hulst stelt, er geen verlies is van een door de Vogel- of Habitatrichtlijn beschermd gebied of dat voormalige

2 0 1 1 1 0 2 1 6 / 1 / T l /R4

22

12 juni 2 0 1 3

landbouwgronden bij de compensatieopgave zijn betrokken. Verder bestaat geen grond voor het oordeel dat in dit geval de beheerkosten voor de gecompenseerde natuur niet mogen worden verhaald. Van der Hulst heeft immers niet aannemelijk gemaakt dat overeenkomstig het compensatiebeginsel kan worden gecompenseerd zonder dat de beheerkosten worden gemaakt. Daarnaast is van belang dat deze kosten volgens het rapport van Arcadis betrekking hebben op een in de tijd begrensde periode van 10 jaar na de aankoop van de gronden voordat aanspraak kan worden gemaakt op subsidiegelden voor het beheer. Voorts bestaat geen aanleiding voor het oordeel dat onvoldoende is onderbouwd waarom voor de duurste compensatievariant is gekozen. In de toelichting op het exploitatieplan staat dat is gekozen voor de maximale variant, omdat voor de minimale variant geen geschikte gebieden voorhanden zijn. Van der Hulst heeft niet aannemelijk gemaakt dat dit onjuist is. 20.6. Voor zover Van der Hulst aanvoert dat kosten voor mitigerende en compenserende maatregelen op grond van de Ffw niet via het exploitatieplan kunnen worden verhaald, overweegt de Afdeling als volgt. De maatregelen die rond de Molentocht en de wijkontsluitingsweg zijn voorzien in verband met de Ffw, zijn blijkens de toelichting op het exploitatieplan begrepen in de kosten voor het bouwen woonrijp maken en de aanleg van de wijkontsluitingsweg. In zoverre is het betoog Van der Hulst tegen de raming van deze kostenposten gericht. Zoals hiervoor onder 19.3 is overwogen, dient de raad aannemelijk te maken dat kosten in verband met werken, werkzaamheden en maatregelen toerekenbaar zijn aan het exploitatieplan, wat betekent dat tussen de kosten in verband met werken, werkzaamheden en te nemen maatregelen en hetgeen in het exploitatieplan wordt ontwikkeld een causaal verband moet bestaan. Nu Van der Hulst niet heeft bestreden dat uit het rapport van Arcadis volgt dat de voornoemde compenserende en mitigerende maatregelen op grond van de Ffw dienen te worden getroffen vanwege de realisering van het plan, heeft de raad aannemelijk gemaakt dat tussen de kosten voor deze maatregelen - als onderdeel van het bouwen woonrijp maken en de wijkontsluitingsweg - en hetgeen in het exploitatieplan wordt ontwikkeld een causaal verband bestaat. Deze kosten zijn derhalve toerekenbaar aan het exploitatieplan. Dat, zoals Van der Hulst aanvoert en w a t hiervan ook zij, de systematiek van de Wro en de Ffw los van elkaar staan, is in zoverre niet van belang. Parkeren 21. Van der Hulst betwist dat de kosten voor de openbare parkeervoorziening in fase 3 kunnen worden verhaald. Er is volgens haar niet voldaan aan de eisen van artikel 6.2.5, onder h, van het Bro, omdat geen sprake is van optimalisering van het grondgebruik en verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte. Hiertoe voert zij aan dat, nu het om een halfverdiepte parkeervoorziening gaat, te verwachten valt dat omwonenden de parkeerplaatsen zullen gaan gebruiken, waardoor niet voldoende parkeerruimte rest voor de bewoners van de appartementen. Bovendien volgt uit de nota van toelichting van het Bro dat verhaal van kosten voor gebouwde parkeervoorzieningen alleen in bijzondere omstandigheden

2011 1021 6 / 1 / T l / R 4

23

12 juni 2 0 1 3

mogelijk is. De raad heeft niet aannemelijk gemaakt dat in dit geval van bijzondere omstandigheden sprake is. Voorts stelt Van der Hulst dat de kosten voor de parkeervoorziening in fase 2 niet worden verhaald, waardoor gelijke gevallen ongelijk behandeld worden. 21.1. De raad heeft ter zitting toegelicht dat voor de appartementen in fase 3 wordt uitgegaan van gebouwde parkeervoorzieningen, omdat de groenstructuur voor die fase niet zou kunnen worden gehandhaafd indien de openbare ruimte verhard wordt om parkeerruimte te realiseren. In zoverre leidt de parkeervoorziening tot optimalisering van het grondgebruik en verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte. De raad is van mening dat tevens aan de overige voorwaarden voor verhaal van de kosten voor de voorziening is voldaan. Wat de gebouwde parkeervoorziening in fase 2 betreft, wijst de raad erop dat deze parkeerruimte bij de marktwoningen wordt verkocht en niet openbaar zal zijn. 21.2. Ingevolge artikel 6.2.5, aanhef en onder h, van het Bro worden tot de voorzieningen als bedoeld in artikel 6 . 2 . 4 , onder c, gerekend gebouwde parkeervoorzieningen, voor zover deze leiden tot optimalisering van het grondgebruik en verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte, openbaar toegankelijk zijn en voornamelijk worden gebruikt door bewoners en gebruikers van het exploitatiegebied, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de gebruikstarieven kunnen worden gedekt. 21.3. Het exploitatieplan bevat een post voor bijkomende kosten van € 1 . 7 8 9 . 3 7 0 . In de toelichting staat dat deze kosten mede betrekking hebben op 56 halfverdiepte en openbaar toegankelijke parkeerplaatsen voor de sociale appartementen in fase 3, waarbij parkeren in de openbare ruimte op het maaiveld vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet gewenst is. 21.4. Niet in geschil is dat de gebouwde parkeervoorzieningen bij de sociale appartementen in fase 3 van het plan openbaar toegankelijk zullen zijn, voornamelijk zullen worden gebruikt door bewoners en gebruikers van het exploitatiegebied, de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de gebruikstarieven kunnen worden gedekt. Van der Hulst heeft niet aannemelijk gemaakt dat voor de overige woningen in het exploitatiegebied onvoldoende parkeervoorzieningen beschikbaar zullen zijn, zodat niet valt in te zien dat de gebouwde parkeervoorzieningen voor de appartementen in fase 3 ontoereikend zullen zijn vanwege gebruik door omwonenden. Tevens is van belang dat Van der Hulst niet heeft weersproken dat de groenstructuur in fase 3 niet zou kunnen worden gehandhaafd indien de openbare ruimte verhard w o r d t om parkeerruimte te realiseren. Reeds hierom heeft de raad zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat de gebouwde parkeervoorzieningen in fase 3 leiden t o t optimalisering van het grondgebruik en verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte. Voor zover Van der Hulst erop wijst dat in de nota van toelichting van het Bro is vermeld dat alleen in bijzondere gevallen kosten voor gebouwde parkeervoorzieningen kunnen worden verhaald, overweegt de Afdeling dat, wat hiervan ook zij, niet als afzonderlijke voorwaarde in

2 0 1 1 1 0 2 1 6 / 1 / T l /R4

24

12 juni 201 3

artikel 6.2.5, aanhef en onder h, van het Bro is opgenomen dat sprake moet zijn van een bijzonder geval. Derhalve heeft de raad in zoverre niet aannemelijk hoeven te maken dat van een bijzonder geval sprake is. Anders dan Van der Hulst stelt, betreft de parkeervoorziening in fase 2 geen vergelijkbaar geval, omdat, zoals hierna onder 22.2 zal worden overwogen, ten aanzien daarvan niet aan de vereisten van artikel 6 . 2 . 5 , onder h, van het Bro is voldaan. Gelet op het voorgaande geeft hetgeen Van der Hulst heeft aangevoerd geen aanleiding voor het oordeel dat de raad zich niet op het standpunt heeft mogen stellen dat de gebouwde parkeervoorzieningen in fase 3 via het exploitatieplan kunnen worden verhaald. 22. Stek betoogt dat de kosten voor de parkeervoorziening voor het centrale gebouw aan het park in fase 2 ten onrechte niet in het exploitatieplan zijn opgenomen, terwijl vergelijkbare kosten voor de sociale woningbouw in fase 3 wel via het exploitatieplan worden verhaald. 22.1. De raad stelt dat de parkeerplaatsen voor de sociale woningen in het centrale blok in fase 2 in de openbare ruimte zullen worden gerealiseerd. De parkeervoorziening voor de marktwoningen zal inpandig worden gerealiseerd en niet openbaar zijn. De raad is daarom van mening dat w a t betreft de parkeervoorzieningen in fase 2, anders dan in fase 3, niet aan artikel 6.2.5, onder h, van het Bro is voldaan. 22.2. Stek heeft onvoldoende weersproken dat de parkeerplaatsen voor de sociale woningen in het centrale blok in fase 2 in de openbare ruimte zullen worden gerealiseerd en de inpandige parkeervoorziening voor de marktwoningen niet openbaar zal zijn. In zoverre is, anders dan met betrekking tot de parkeervoorziening voor de sociale woningbouw in fase 3, niet voldaan aan artikel 6 . 2 . 5 , onder h, van het Bro, zodat de raad zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat de kosten voor de parkeervoorzieningen in fase 2 niet via het exploitatieplan kunnen worden verhaald. Persleiding 23. Van der Hulst stelt dat ten onrechte 7 0 procent van de kosten voor een persleiding aan het exploitatiegebied wordt toegerekend. Onduidelijk is volgens haar of deze nieuw is of dat een bestaande vervangen moet worden, in welk geval de vervangingskosten niet verhaald mogen worden. Ook stelt Van der Hulst dat het onwaarschijnlijk is dat 7 0 procent van de kosten aan Hooghkamer kan worden toegerekend, nu de persleiding voor drie exploitatiegebieden zal functioneren. Verder zullen er volgens haar gebruikstarieven in rekening worden gebracht, zodat niet is voldaan aan artikel 6.2.5, onder a, van het Bro. 23.1. Volgens de raad is de persleiding reeds aangelegd, maar is dit specifiek voor onder meer Hooghkamer gebeurd. De toerekening van de kosten aan Hooghkamer is gebaseerd op het verwachte gebruik dat Hooghkamer van de persleiding maakt ten opzichte van de andere woonwijken die erop worden aangesloten. De persleiding is volgens de raad

201110216/1/Tl/R4

25

12 juni 2 0 1 3

onderdeel van de riolering en valt derhalve onder artikel 6.2.5, onder b, van het Bro, zodat geen eisen gelden met betrekking tot gebruikstarieven. 23.2. Ingevolge artikel 6 . 2 . 5 , aanhef en onder b, van het Bro worden tot de voorzieningen als bedoeld in artikel 6.2.4, onder c, gerekend riolering met inbegrip van bijbehorende werken en bouwwerken. 23.3. In het exploitatieplan staat dat de kosten voor woonrijp maken onder meer betrekking hebben op 70 procent van de kosten van de aanleg van een pompput en persleiding. De toerekening is bepaald op basis van het aandeel van de pompcapaciteit dat Hooghkamer zal gaan gebruiken ten opzichte van de wijken Engelse Tuin en Hoogh Teylingen. 23.4. Van der Hulst heeft niet weersproken dat de persleiding onderdeel is van de riolering en mede ten behoeve van het exploitatiegebied is aangelegd. Verder heeft Van der Hulst niet aannemelijk gemaakt dat het exploitatiegebied minder dan 7 0 procent van de capaciteit van de persleiding zal gebruiken. Derhalve heeft de raad zich op het standpunt mogen stellen dat 70 procent van de kosten voor de persleiding toerekenbaar is aan het exploitatiegebied. Historische

bouwclaim

24. Van der Hulst voert aan dat onvoldoende is onderbouwd waaruit de kosten voor de afkoop van een historische bouwclaim bestaan en waarom deze kosten via het exploitatieplan verhaald kunnen worden. 24.1. De raad heeft uiteengezet dat de historische bouwclaim is voortgevloeid uit de aankoop van gronden door de gemeente voor de bouw van een sporthal en jongerencentrum, die mede ten dienste staan van Hooghkamer. Deze gronden waren in eigendom van de projectontwikkelaar waarmee de gemeente een samenwerkingsovereenkomst had gesloten over de ontwikkeling van Hooghkamer. Bij de verkoop van de gronden aan de gemeente heeft de ontwikkelaar bedongen dat hij in Hooghkamer meer woningen mag bouwen dan waarop hij destijds aanspraak kon maken. Omdat de onderhandelingen over de ontwikkeling van Hooghkamer niet t o t overeenstemming leidden, heeft de gemeente de samenwerkingsovereenkomst opgezegd en zelf de ontwikkeling van Hooghkamer ter hand genomen. Vanwege de uitgangspunten en begrenzing van het voorliggende plan kon de afspraak over de extra woningen voor de ontwikkelaar echter niet meer worden nagekomen. De kosten voor de afkoop van deze afspraak zijn toerekenbaar aan het plan, omdat honorering van de afspraak het gevolg zou hebben dat Hooghkamer in zijn huidige vorm niet gerealiseerd kan worden, aldus de raad. 24.2. In de toelichting op het exploitatieplan staat dat tot de bijkomende kosten behoort de afkoop van een historische bouwclaim ter hoogte van ongeveer € 2 2 0 . 0 0 0 . 24.3. Gelet op de uiteenzetting van de raad moet ervan worden uitgegaan dat de historische bouwclaim is afgekocht omdat de gemeente

201110216/1/T1/R4

26

12 juni 2 0 1 3

een overeenkomst over de aankoop van gronden voor een sporthal en jongerencentrum buiten het plangebied niet nakomt. Hoewel de raad stelt dat deze voorzieningen mede ten dienste zullen staan van Hooghkamer, zijn de kosten voor de realisering hiervan niet via het exploitatieplan ten laste van het exploitatiegebied gebracht. Reeds hierom kunnen ook de kosten voor de afkoop van de historische bouwclaim niet aan het exploitatiegebied worden toegerekend. In zoverre is het exploitatieplan in strijd met artikel 6 . 1 3 , zesde lid, van de Wro vastgesteld. Sloopkosten 25. Van der Hulst betoogt dat de sloopkosten per perceel inzichtelijk gemaakt hadden moeten worden, zodat zij in staat was geweest te bepalen of zij deze werkzaamheden zelf wil uitvoeren. 25.1. De raad stelt zich op het standpunt dat de sloopkosten deels, voor de groenvoorzieningen en de riolering, betrekking hebben op het gehele plangebied en in zoverre niet per perceel inzichtelijk gemaakt kunnen worden. Daarnaast is de raad van mening dat de sloopkosten voor het overige niet aan de inbrengwaarden kunnen worden toegerekend, zodat in zoverre niet per perceel inzicht hoefde te worden geboden in deze kosten. Voorts heeft de raad een tabel overgelegd waarin het door Van der Hulst gewenste inzicht is geboden. 25.2. Van der Hulst heeft niet betwist dat een deel van de sloopkosten betrekking heeft op het gehele plangebied en in zoverre niet per perceel inzichtelijk gemaakt kan worden. Voorts is niet in geschil dat de sloopkosten voor het overige wel per perceel geraamd zijn, maar dat de afzonderlijke ramingen niet in het exploitatieplan zijn vermeld. De Afdeling is evenwel van oordeel dat geen bepaling in het Bro of de Wro valt aan te wijzen die de raad in dit geval ertoe verplichtte in het exploitatieplan per perceel de hoogte van de sloopkosten inzichtelijk te maken. Derhalve faalt het betoog. Voorbelasting 26. Van der Hulst voert aan dat de noodzaak van de voorgenomen voorbelasting van een deel van het exploitatiegebied onvoldoende inzichtelijk is gemaakt. Tevens blijkt volgens haar uit de grondexploitatie, gelet op het aantal m zand in vergelijking met het aantal m verharding, dat sprake is van een volledige voorbelasting en niet van een partiële, zoals in het exploitatieplan staat. 3

2

26.1. De raad stelt zich op het standpunt dat uit het Deltares-rapport blijkt dat het voorbelasten van de infrastructuur en verharding in het exploitatiegebied noodzakelijk is, omdat deze vanwege hun gewicht zorgen voor extra zettingen. Dat in het exploitatieplan staat dat de verharding partieel wordt voorbelast, is een vergissing. Het plangebied wordt partieel voorbelast, namelijk slechts voor zover het de verharding betreft.

20111021 6/1/Tl/R4

27

12 juni 2 0 1 3

26.2. In de toelichting op het exploitatieplan staat dat tot de kosten voor het bouwrijp maken behoren de kosten voor het partieel voorbelasten van verharding met een zandpakket van gemiddeld 1,5 m. 26.3. Niet in geschil is dat het exploitatieplan, anders dan in de toelichting is vermeld, uitgaat van een volledige voorbelasting van de verharding met 1,5 m. In het Deltares-rapport staat dat het gewicht van de verhardingsconstructie niet is meegenomen in de berekeningen en dat het effect op de zettingen van een verhardingsconstructie afhankelijk is van zowel het gewicht als de locatie. Gelet hierop ziet de Afdeling niet in dat, zoals de raad stelt, uit het Deltares-rapport volgt dat de gehele verharding in het plangebied met 1,5 m verhoogd dient te worden. Derhalve heeft de raad de gestelde noodzaak van de voorgenomen voorbelasting niet toereikend gemotiveerd. In zoverre is het exploitatieplan vastgesteld in strijd met artikel 3:46 van de A w b . Plankosten 27. Van der Hulst betoogt dat bij de berekening van de plankosten volgens de ontwerp-Regeling plankosten exploitatieplan fouten zijn gemaakt. Zo klopt de omvang van het exploitatiegebied niet, verschilt het bouwprogramma van de exploitatieopzet, is onduidelijk welke delen van het bestemmingsplan niet bij de berekening zijn betrokken, is er verschil met het in de exploitatieopzet opgenomen bedrag voor het bouwen woonrijp maken en klopt de productenlijst niet. 27.1. De raad stelt dat een deel van het exploitatiegebied bij de berekening met de plankostenscan buiten beschouwing is gelaten omdat daar geen bouwmogelijkheden bestaan. Het bouwprogramma gaat uit van de cijfers in het bestemmingsplan en niet van die in het exploitatieplan. Verder zijn bij de beantwoording van vraag 13 van de plankostenscan enkele delen van het bestemmingsplan die niet zijn opgenomen in het exploitatieplan weggelaten. De kosten voor het bouwen woonrijp zijn aangepast conform de toelichting bij vraag 17, wat inhoudt dat de sloopkosten buiten beschouwing zijn gelaten. Wat de productenlijst betreft, klopt het volgens de raad dat deze niet goed is ingevuld, maar dit heeft geen gevolgen voor de uitkomst van de berekening. Gelet op deze toelichting van de raad, die door Van der Hulst niet is weersproken, is in hetgeen Van der Hulst heeft aangevoerd geen aanleiding te vinden voor het oordeel dat de raad het exploitatieplan w a t betreft de hoogte van de plankosten niet met de vereiste zorgvuldigheid heeft voorbereid. 28. Van der Hulst en Stek voeren aan dat de grondexploitatie er ten onrechte van uitgaat dat de plankosten volledig in 2 0 1 1 worden gemaakt. Feitelijk zullen de plankosten gedurende de hele looptijd van de exploitatie, t o t 2 0 2 3 , worden gemaakt. Door de plankosten volledig aan 2011 toe te rekenen worden de rentelasten ten onrechte verhoogd, aldus Van der Hulst en Stek.

201110216/1/T1/R4

28

12juni2013

28.1. De raad stelt zich op het standpunt dat de plankosten in overeenstemming met de ontwerp-Regeling plankosten exploitatieplan in het exploitatieplan zijn verwerkt als een forfaitair bedrag. Door de plankosten op één tijdstip te bepalen vindt een middeling plaats tussen de vóór en na de planvaststelling gemaakte kosten. Het oogmerk van de ontwerp-Regeling is w a t dit betreft het bieden van transparantie en voorkomen van discussie, aldus de raad. 28.2. Vaststaat dat de raad de plankostenscan als uitgangspunt heeft gehanteerd bij de raming van de plankosten. Niet bestreden is dat de plankostenscan ervan uitgaat dat de plankosten op één tijdstip worden bepaald, mede om een middeling tot stand te brengen tussen de reeds gemaakte en de nog te maken kosten. Gelet hierop geeft hetgeen Van der Hulst en Stek hebben aangevoerd geen aanleiding voor het oordeel dat de wijze waarop de plankosten in het exploitatieplan zijn verwerkt niet met de vereiste zorgvuldigheid is geschied. Kabels en leidingen 29. Van der Hulst voert aan dat de kosten voor de aanleg van kabels en leidingen alleen verhaald kunnen worden indien deze niet via gebruikstarieven kunnen worden verhaald. Zij verwijst hiertoe naar artikel 6.2.5, onder a, van het Bro. 29.1. De raad stelt dat het in het exploitatieplan niet gaat om kosten voor de aanleg van nieuwe kabels en leidingen, maar om kosten voor het verplaatsen van bestaande kabels en leidingen. Van der Hulst heeft dit niet weersproken. Derhalve mist het betoog feitelijke grondslag. Geluidscherm 30. Interprojecta en Terra, Stek en Jansze betogen dat de kosten voor het geluidscherm bij de spoorlijn langs het plangebied te hoog zijn geraamd. Interprojecta en Terra voeren tevens aan dat de raad er ten onrechte van uitgaat dat ProRail de b t w niet kan verhalen, nu slechts van belang is of de gemeente de btw op haar vergoeding aan ProRail kan verhalen. Dit laatste is volgens Interprojecta en Terra het geval vanwege het btwcompensatiefonds. 30.1. De raad stelt dat de raming voor het geluidscherm op basis van ervaring en overleg met ProRail tot stand is gekomen en marktconform is. De raming heeft niet alleen betrekking op het scherm zelf, maar ook op het inspectiepad, het hekwerk, het ontwerp, de schade als gevolg van het stilleggen van het treinverkeer voor de bouw en de kosten van ProRail. Naar aanleiding van de beroepen heeft een hercalculatie plaatsgevonden, waaruit blijkt dat de raming marktconform is. Wel is inmiddels duidelijk dat de raming naar boven gecorrigeerd dient te worden. Wat de b t w betreft, is inmiddels gebleken dat ProRail die bij de gemeente in rekening brengt en volledig kan aftrekken. Hierdoor komt de btw voor compensatie in aanmerking, zodat deze post niet in het exploitatieplan hoeft te worden opgenomen. Dit zal bij

2 0 1 1 1 0 2 1 6/1/T1/R4

29

12 juni 2 0 1 3

de eerste herziening van het exploitatieplan worden gecorrigeerd, aldus de raad. 30.2. In de toelichting op het exploitatieplan staat bij de buitenplanse kosten dat vooralsnog wordt uitgegaan van een 560 m lang geluidscherm naast de spoorlijn ter hoogte van Hooghkamer van ongeveer € 2 , 4 miljoen. 30.3. Interprojecta en Terra, Stek en Jansze hebben de onderbouwing van de raad over de raming van de kosten voor het geluidscherm onvoldoende weersproken. Zij hebben dan ook niet aannemelijk gemaakt dat de raming van de kosten voor het geluidscherm in zoverre niet marktconform is. Nu de raad evenwel heeft erkend dat ten onrechte b t w is gerekend voor het geluidscherm staat vast dat het exploitatieplan in zoverre niet met de op grond van artikel 3:2 van de A w b vereiste zorgvuldigheid is voorbereid. Groen 31. Van der Hulst stelt dat de kosten voor het park in het plangebied niet volledig aan het exploitatiegebied kunnen worden toegerekend. Zij wijst op de hoeveelheid groen en tevens op het stedenbouwkundig plan, waarin is opgemerkt dat het park een verbinding vormt met het landschap aan de noordwesten noordoostkant van Voorhout. 31.1. De raad acht het park wenselijk en nodig voor een goede ruimtelijke inpassing en voor compensatie van groen dat verloren gaat. De raad wenst van Hooghkamer een groene wijk te maken en de ambitietabel duurzame stedenbouw te volgen. Het park is alleen voor Hooghkamer bedoeld en kan daarom volledig aan het exploitatiegebied worden toegerekend, aldus de raad. 31.2. Voor zover Van der Hulst erop wijst dat in het stedenbouwkundig plan is vermeld dat het park een verbinding vormt met het landschap aan de noordwesten noordoostkant van Voorhout, overweegt de Afdeling dat hieruit niet volgt dat het park in functioneel opzicht aan andere locaties dan het plangebied ten dienste staat en in zoverre niet volledig aan het exploitatiegebied zou kunnen worden toegerekend. Voorts heeft Van der Hulst de toelichting van de raad over de toerekenbaarheid van de kosten voor het park onvoldoende weersproken. Derhalve heeft de raad zich op het standpunt mogen stellen dat de kosten voor het park volledig aan het exploitatiegebied kunnen worden toegerekend. Rioleringspompen 32. Van der Hulst betoogt dat in het exploitatieplan ten onrechte de plicht tot de aanleg van t w e e rioleringspompen is opgenomen, omdat de riolering kan functioneren met één pomp en de tweede pomp slechts is bedoeld als reserve. Volgens Van der Hulst worden op deze wijze kosten verhaald die voortvloeien uit het beheer van de voorzieningen in het exploitatiegebied, hetgeen volgens haar niet toelaatbaar is.

201110216/1/Tl/R4

30

12 juni 2 0 1 3

32.1. De raad stelt zich op het standpunt dat de kosten voor de riolering kunnen worden verhaald op grond van artikel 6.2.5, onder b, van het Bro. 32.2. Ingevolge artikel 6 . 2 . 5 , aanhef en onder b, van het Bro worden tot de voorzieningen, bedoeld in artikel 6.2.4, onder c, gerekend riolering met inbegrip van bijbehorende werken en bouwwerken. 32.3. Ingevolge artikel 2, tweede lid, van de regels van het exploitatieplan is het verboden de werken en werkzaamheden uit te voeren in strijd met de bepalingen en eisen van het "Programma van Eisen" van de gemeente Teylingen. In het "Programma van Eisen" staat dat rioolgemalen in verband met de bedrijfszekerheid moeten worden voorzien van een dubbele pomp. 32.4. Van der Hulst heeft niet aannemelijk gemaakt dat, gelet op de bedrijfszekerheid, voor rioolgemalen kan worden volstaan met een enkele pomp in plaats van een dubbele. Reeds om deze reden heeft de raad het exploitatieplan in zoverre niet vastgesteld in strijd met artikel 6.2.5, onder b, van het Bro. Waterlopen 33. Van der Hulst betoogt dat de totale kosten voor de aanleg van de waterlopen in het plangebied onaanvaardbaar hoog zijn. Volgens haar bedraagt de prijs per m in het exploitatieplan € 4 3 , 9 4 , terwijl volgens het eenheidsprijzenboek van Buro Beeld een vergelijkbare watergang € 1 4 , 1 6 per m kost of, met hardhouten beschoeiing, € 3 6 , 6 8 per m . 2

2

2

33.1. De raad stelt zich op het standpunt dat de werkzaamheden met betrekking tot de waterlopen uit verschillende onderdelen bestaan, waarvan de kosten niet zomaar bij elkaar kunnen worden opgeteld. Er wordt een nieuwe waterloop gegraven van gemiddeld 2 m diep. De kosten hiervoor zijn op basis van het Kengetallencompas GWW geraamd op € 3 0 per m . Tevens zijn er kosten voor de aanleg van beschoeiing bij deze waterloop die volgens het Kengetallencompas GWW € 8 7 , 5 0 per strekkende meter bedragen. Verder worden kosten gemaakt voor beschoeiingen en oeverinrichtingen bij bestaande waterlopen ter hoogte van €21 per m . Deze kosten zijn ook gebaseerd op het Kengetallencompas GWW. 2

2

34. Gelet op de toelichting van de raad op de verschillende onderdelen waaruit de kosten met betrekking t o t de waterlopen bestaan, biedt hetgeen Van der Hulst heeft aangevoerd geen aanleiding voor het oordeel dat het exploitatieplan w a t betreft de kosten voor de waterlopen niet met de vereiste zorgvuldigheid is voorbereid. Raming

opbrengsten

35. Van der Hulst betoogt dat de opbrengsten van de gronden hadden moeten worden geraamd op de marktwaarde op het moment van het vaststellen van het exploitatieplan. Van der Hulst neemt aan dat hier in het exploitatieplan geen sprake van is, omdat gerekend wordt op een stijging

201110216/1/Tl/R4

31

12juni2013

van de opbrengst met 2,5 procent per jaar en deze aanname wordt gerechtvaardigd met de overweging dat de verkoopprijzen zeer conservatief zijn geraamd. 35.1. De raad is van mening dat de gehanteerde verkoopwaarden en het verwachte stijgingspercentage reëel en verdedigbaar zijn. De eerste woningen zijn reeds in de verkoop gegaan en hieruit is gebleken dat de in het exploitatieplan opgenomen grondwaarden marktconform zijn. 35.2. Ingevolge artikel 6 . 1 3 , eerste lid, onder c, ten derde, van de Wro bestaat de exploitatieopzet onder meer uit een raming van de opbrengsten van de exploitatie, alsmede de peildatum van deze raming. 35.3. In de toelichting op het exploitatieplan staat dat wordt uitgegaan van het prijspeil per 1 januari 2011 en een stijging van de kosten en de opbrengsten met 2,5 procent per jaar. Dit percentage kan volgens de toelichting voor de opbrengsten hoog lijken, maar uit het woningmarktonderzoek van Ecorys van januari 2 0 1 0 blijkt dat de gehanteerde verkoopwaarden aan de lage kant zijn. De kans dat de woningen meer opbrengen, is reëel, aldus de toelichting. 35.4. Dat in de toelichting op het exploitatieplan staat dat de verkoopwaarden volgens een onderzoek van Ecorys aan de lage kant zijn, betekent niet dat, zoals Van der Hulst kennelijk veronderstelt, reeds om deze reden geen sprake is van een zorgvuldige raming van de opbrengsten. Van der Hulst heeft de verwachte opbrengsten verder niet gemotiveerd betwist. Derhalve leidt hetgeen zij heeft aangevoerd niet tot het oordeel dat het exploitatieplan wat betreft de raming van de verwachte opbrengsten niet met de vereiste zorgvuldigheid is voorbereid. Fasering 36. Van der Hulst kan zich niet verenigen met de faseringsregeling van het exploitatieplan. De termijnen zijn te strikt geformuleerd, als gevolg waarvan de fases alleen vanaf één bepaald jaar tot een ander bepaald jaar uitgevoerd mogen worden. Daarnaast is volgens haar de uitvoerbaarheid van het plan binnen de planperiode niet verzekerd, doordat in 2 0 2 3 nog werkzaamheden mogen aanvangen die niet voor 2 0 2 5 zullen zijn voltooid. 36.1. De raad verwijst voor de onderbouwing van de gekozen fasering naar de paragrafen 3.2, 4.1 en 4.2 van de toelichting op het exploitatieplan. Verder stelt de raad dat de fasering is gebaseerd op onderzoek van Ecorys, waaruit blijkt dat tot 2015 hooguit 4 0 0 woningen kunnen worden afgezet. Gelet op andere woningbouwprojecten in de gemeente is een betrekkelijk langdurige fasering gewenst om bouwen voor leegstand te voorkomen, aldus de raad. 36.2. Ingevolge artikel 6 . 1 3 , eerste lid, aanhef en onder c, ten vijfde, van de Wro bevat een exploitatieopzet voor zover nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen.

2 0 1 1 1 0 2 1 6 / 1 / T l /R4

32

12 juni 2 0 1 3

36.3. De raad dient niet alleen te motiveren waarom in het exploitatieplan is gekozen voor een faseringsregeling, maar eveneens waarom in dit geval voor deze fasering is gekozen. Bij deze keuzes komt aan de raad, gelet op zijn regiefunctie bij grondexploitatie, beleidsvrijheid toe (vergelijk de uitspraak van 9 februari 2 0 1 1 in zaak nr. 2 0 0 9 0 4 4 8 9 / 1 / R l ; www.raadvanstate.nl). 36.4. Ingevolge artikel 7, eerste lid, van de regels van het exploitatieplan is het verboden werken of werkzaamheden uit te voeren in strijd met de fasering van het exploitatieplan en tijdvak zoals opgenomen in het exploitatieplan. 36.5. In het exploitatieplan staat dat in aansluiting op de bestaande bebouwing het zuidelijk deel van het plangebied eerst zal worden ontwikkeld en daarna fase 2, tussen de Molentocht en de Dorpsvaart. Als laatste zal fase 3, ten noorden van de Molentocht, in ontwikkeling worden gebracht. Tevens is vermeld dat de precieze fasering nog niet vaststaat. Onder het kopje "Hoofdinfrastructuur" staat: " • Fase 1 : o Sloop en start werkzaamheden vanaf 2 0 1 1 ; • Fase 2 o Start werkzaamheden vanaf 2 0 1 1 ; • Fase 3 o Start werkzaamheden vanaf 2 0 1 6 " . Onder het kopje "Overige g r o n d e n " staat: " • Fase l a o Sloop en bouwrijp maken vanaf 2011 o Woonrijp maken vanaf 2011 - 2 0 1 2 o Uitgifte vanaf 2011 - 2 0 1 4 • Overig fase 1 o Sloop en bouwrijp maken 2 0 1 1 - 2 0 1 2 o Woonrijp maken en uitgifte 2 0 1 1 - 2 0 1 7 • Fase 2 o Sloop en bouwrijp maken 2 0 1 2 - 2 0 1 8 o Woonrijp maken 2 0 1 3 - 2 0 1 9 o Uitgifte 2 0 1 3 - 2 0 1 9 • Fase 3 o Sloop en bouwrijp maken 2 0 1 7 - 2 0 1 9 o Woonrijp maken 2 0 1 9 - 2 0 2 3 o Uitgifte 2 0 1 9 - 2 0 2 3 " .

36.6. Anders dan Van der Hulst betoogt, volgt uit de in het exploitatieplan opgenomen fasering niet dat de vermelde werkzaamheden alleen in de periode tussen de vermelde t w e e jaartallen mogen plaatsvinden. Bij de hoofdinfrastructuur is steeds vermeld dat de werkzaamheden vanaf een bepaald jaar kunnen starten. Bij fase l a is bij de afzonderlijke werkzaamheden eveneens vermeld dat deze vanaf de aangeduide periode kunnen plaatsvinden. Gelet hierop geldt ook voor de overige fasen dat de werkzaamheden vanaf de vermelde periode mogen plaatsvinden. Voorts valt niet in te zien dat de faseringsregeling de uitvoerbaarheid van het plan binnen de planperiode in gevaar brengt, nu de laatste werkzaamheden in fase 3 vanaf 2 0 1 9 mogen plaatsvinden. Gelet op het voorgaande leidt

201110216/1/T1/R4

33

12 juni 2 0 1 3

hetgeen Van der Hulst heeft aangevoerd niet tot het oordeel dat de raad niet in redelijkheid t o t de in het exploitatieplan opgenomen fasering heeft kunnen komen. 37. Ook Interprojecta en Terra hebben bezwaren tegen de fasering. Zij voeren aan dat de criteria in het exploitatieplan om in de toekomst de fasering nader vast te stellen te vaag zijn. Verder zijn zij van mening dat een looptijd van de exploitatie tot 2 0 1 9 realistischer is dan tot 2 0 2 3 . 37.1. De raad is van mening dat de verdere uitwerking van het plan en de fasering afhankelijk zijn van toekomstige omstandigheden en verwachtingen over de opname van woningen in de markt. Daarom is het niet mogelijk om nu al exacte criteria vast te stellen. Dit is ook niet gewenst, omdat daardoor de flexibiliteit onder druk komt te staan. De raad verwacht dat indien de door Interprojecta en Terra gewenste looptijd wordt aangehouden voor leegstand zal worden gebouwd. Hierbij verwijst de raad naar twee onderzoeken van Ecorys naar de woningmarkt in Teylingen. 37.2. Anders dan Interprojecta en Terra veronderstellen, bevat het exploitatieplan geen criteria op basis waarvan de fasering dient te worden aangepast. In zoverre mist het betoog feitelijke grondslag. Wat betreft de looptijd van de exploitatie hebben Interprojecta en Terra niet gemotiveerd weersproken dat, zoals de raad stelt, de vraag naar woningen uit de markt niet zodanig is dat zonder bezwaar een looptijd tot 2 0 1 9 kan worden gehanteerd. Gelet hierop biedt hetgeen Interprojecta en Terra hebben aangevoerd geen aanleiding voor het oordeel dat de raad niet in redelijkheid tot de in het exploitatieplan opgenomen fasering heeft kunnen komen. Toerekening

kosten

38. Van der Hulst, Stek en Jansze betogen dat het exploitatieplan onvoldoende inzichtelijk maakt hoe de exploitatiebijdragen worden bepaald. Van der Hulst stelt dat in het exploitatieplan is vermeld voor welk percentage zij in de kosten dient bij te dragen, maar dat met de gegevens in het exploitatieplan niet te controleren is waarop dit percentage is gebaseerd. Over de berekening die de raad na de zitting heeft overgelegd, voert Van der Hulst aan dat hierin niet per eigenaar een netto contante waardeberekening is gemaakt en in zoverre ten onrechte geen rekening is gehouden met de fasering. 38.1. De raad heeft ter zitting erkend dat het exploitatieplan onvoldoende gegevens bevat om de berekening van de exploitatiebijdragen te kunnen controleren. De gebruikte gegevens heeft hij na de zitting overgelegd. De opvatting van Van der Hulst dat bij de berekening van de exploitatiebijdragen ten onrechte geen rekening is gehouden met de fasering, vindt volgens de raad geen steun in de Wro of het Bro. 38.2. Ingevolge artikel 6.13, eerste lid, aanhef en onder c, ten zesde, van de Wro bevat een exploitatieplan een exploitatieopzet, bestaande uit onder meer de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven

20111021 6/1/Tl/R4

34

12 juni 201 3

gronden. Ingevolge artikel 6 . 1 8 , eerste lid, van de Wro worden ten behoeve van het bepalen van de exploitatiebijdrage, bedoeld in artikel 6.17, eerste lid, in het exploitatieplan uitgiftecategorieën vastgesteld. Zo nodig wordt daarbinnen een verder onderscheid aangebracht. Ingevolge het tweede lid wordt per onderscheiden categorie een basiseenheid vastgesteld in een hoeveelheid vierkante meters grondoppervlakte, een hoeveelheid vierkante meters vloeroppervlakte, of een andere hiermee vergelijkbare maatstaf. Ingevolge het derde lid worden door elke basiseenheid te vermenigvuldigen met een per categorie vastgestelde gewichtsfactor gewogen eenheden vastgesteld. Ingevolge het vierde lid worden de gewogen eenheden in het exploitatiegebied bij elkaar opgeteld. Ingevolge het vijfde lid is het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid het ten hoogste verhaalbare bedrag, bedoeld in artikel 6.16, gedeeld door het overeenkomstig het vierde lid berekende aantal. Ingevolge artikel 6.19 wordt de per omgevingsvergunning verschuldigde exploitatiebijdrage, bedoeld in artikel 6 . 1 7 , eerste lid, berekend door het aantal gewogen eenheden en gedeeltes van eenheden, dat in het exploitatieplan is toegedeeld aan de in de vergunningaanvraag bedoelde gronden, dan wel indien dat t o t een hoger aantal leidt, het aantal gewogen eenheden dat is opgenomen in de vergunningaanvraag, te vermenigvuldigen met het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid en dit bedrag te verminderen met: a. de inbrengwaarde van de in de vergunningaanvraag bedoelde gronden, geraamd overeenkomstig de artikelen 4 0 b tot en met 40f van de onteigeningswet voor zover deze niet volgens het exploitatieplan buiten het kostenverhaal blijven; b. de kosten die in verband met de exploitatie van de betreffende gronden door de aanvrager zijn gemaakt, welke kosten voor de berekening van het te verhalen bedrag niet hoger kunnen zijn dan de raming van die kosten in het exploitatieplan. 38.3. Uit de door de raad na de zitting overgelegde gegevens blijkt dat de bepaling van de exploitatiebijdragen voldoet aan de ratio en strekking van artikel 6.18 van de Wro, erop neerkomende dat naar rato van de opbrengstenpotentie van de in een exploitatieplan begrepen gronden, waarop aangewezen bouwplannen zijn voorzien, de verhaalbare kosten worden omgeslagen. De opvatting van Van der Hulst dat de raad bij de berekening van de exploitatiebijdragen op de door haar uiteengezette wijze rekening had moeten houden met de fasering, vindt naar het oordeel van de Afdeling geen steun in artikel 6.18 van de Wro. Het voorgaande neemt niet weg dat, zoals de Afdeling in de uitspraak van 31 oktober 2 0 1 2 in zaak nr. 201 2 0 5 0 4 8 / 1 / T l / R 2 (www.raadvanstate.nl) heeft overwogen, artikel 6.18 gelezen in samenhang met de artikelen 6.19 en 6 . 1 3 , eerste lid, aanhef en onder c, ten zesde, van de Wro, zo moet worden uitgelegd dat uit het exploitatieplan moet blijken op welke wijze de factoren als bedoeld in artikel 6.18 van de Wro bij de bepaling van de verschuldigde exploitatiebijdragen zijn, respectievelijk

20111021 6/1/Tl/R4

35

12 juni 2 0 1 3

worden betrokken. Niet in geschil is dat het exploitatieplan hieraan niet voldoet. Het exploitatieplan is in zoverre dan ook vastgesteld in strijd met artikel 6 . 1 8 , gelezen in samenhang met de artikelen 6.19 en 6.13, eerste lid, aanhef en onder c, ten zesde, van de Wro. Herhaling zienswijze

Jansze

39. Jansze heeft zich in het beroepschrift voor het overige beperkt tot het verwijzen naar de inhoud van de zienswijze. In de overwegingen van het bestreden besluit is ingegaan op deze zienswijze. Jansze heeft in het beroepschrift geen redenen aangevoerd waarom de weerlegging van de desbetreffende zienswijze in het bestreden besluit onjuist zou zijn. Bestuurlijke

lus

40. In hetgeen Van der Hulst, Interprojecta en Terra, Stek en Jansze hebben aangevoerd ziet de Afdeling aanleiding voor het oordeel dat het besluit van 23 juni 2 0 1 1 , voor zover dit strekt tot vaststelling van het exploitatieplan, is vastgesteld in strijd met artikel 6 . 1 3 , eerste lid, en artikel 6 . 1 8 , gelezen in samenhang met de artikelen 6.19 en 6 . 1 3 , eerste lid, aanhef en onder c, ten zesde, van de Wro en de artikelen 3:2 en 3:46 van de A w b . 40.1. De Afdeling ziet in het belang bij een definitieve beslechting van het geschil aanleiding de raad op de voet van artikel 4 6 , zesde lid, (oud) van de Wet op de Raad van State op te dragen de gebreken in het besluit van 23 juni 2 0 1 1 binnen de hierna te noemen termijn te herstellen. De raad dient daartoe: a. met inachtneming van hetgeen in 24.3 is overwogen de exploitatieopzet van het exploitatieplan zodanig te wijzigen dat tot de raming van de kosten in verband met de exploitatie niet langer behoren de kosten voor de afkoop van de historische bouwclaim; b. met inachtneming van hetgeen in 26.3 is overwogen alsnog toereikend te motiveren dat de gehele verharding in het plangebied met 1,5 m dient te worden verhoogd dan wel de exploitatieopzet van het exploitatieplan te wijzigen wat betreft de raming van de kosten in verband met de exploitatie ten aanzien van de kosten van de voorbelasting; c. met inachtneming van hetgeen in 30.3 is overwogen de exploitatieopzet van het exploitatieplan zodanig te wijzigen dat tot de raming van de kosten in verband met de exploitatie niet langer behoort de b t w op het geluidscherm; d. met inachtneming van hetgeen in 38.3 is overwogen de exploitatieopzet van het exploitatieplan zodanig te wijzigen dat de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden inzichtelijk is; zonder dat daarbij toepassing behoeft te worden gegeven aan afdeling 3.4

201110216/1/T1/R4

36

12 juni 2013

van de Awb. Het nieuwe besluit dient op de wettelijk voorgeschreven wijze bekendgemaakt te worden. 41. In de einduitspraak zal worden beslist over de proceskosten en vergoeding van het betaalde griffierecht.

2011 1021 6 / 1 / T l / R 4

37

12 juni 2 0 1 3

Beslissing De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State: draagt de raad van de gemeente Teylingen o£ om binnen twaalf weken na de verzending van deze tussenuitspraak het besluit van 23 juni 2 0 1 1 , kenmerk 1 7 8 9 9 1 , te herstellen door: a. met inachtneming van hetgeen in 24.3 is overwogen de exploitatieopzet van het exploitatieplan zodanig te wijzigen dat tot de raming van de kosten in verband met de exploitatie niet langer behoren de kosten voor de afkoop van de historische bouwclaim; b. met inachtneming van hetgeen in 26.3 is overwogen alsnog toereikend te motiveren dat de gehele verharding in het plangebied met 1,5 m dient te worden verhoogd dan wel de exploitatieopzet van het exploitatieplan te wijzigen wat betreft de raming van de kosten in verband met de exploitatie ten aanzien van de kosten van de voorbelasting; c. met inachtneming van hetgeen in 30.3 is overwogen de exploitatieopzet van het exploitatieplan zodanig te wijzigen dat tot de raming van de kosten in verband met de exploitatie niet langer behoort de b t w op het geluidscherm; d. met inachtneming van hetgeen in 38.3 is overwogen de exploitatieopzet van het exploitatieplan zodanig te wijzigen dat de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden inzichtelijk is; het gewijzigde besluit op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken en de uitkomst tevens aan de Afdeling mede te delen. Aldus vastgesteld door mr. R.J.J. van Buuren, voorzitter, en mr. P.B.M.J. van der Beek-Gillessen en mr. J.C. Kranenburg, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.R. Jacobs, ambtenaar van staat.

w . g . Van Buuren voorzitter

w . g . Jacobs ambtenaar van staat

Uitgesproken in het openbaar op 1 2 juni 201 3 717. Verzonden: 12 juni 2 0 1 3

201 11021 6 / 1 / T l / R 4

38

12 juni 2 0 1 3

Voor eensluidend afschrift, de secretaris van de Raad van State,

mr. H.H.C. Visser

Einde bijlage: 2013-05-26 Tussenuitspraak Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State 12 juni 2013


2013-09-02 RV Afkoop bouwclaim Heijmans verwerving gronden bouw sporthal De Tulp en jongerencentrum @Hok (terug naar agendapunt) Documentsoort: Raadsvoorstel (besluitvormend) De inhoud van deze bijlage is te vinden vanaf de hierna volgende pagina's. #####PDFINCLUDE#####gured2:124069#

VOORSTEL

OPSCHRIFT Vergadering van september 2013 Besluit nummer: 2013_Raad_00058 Onderwerp: Afkoop bouwclaim Heijmans bij de verwerving gronden voor de bouw van sporthal De Tulp en jongerencentrum @Hok Besluitvormend

Beknopte samenvatting: In de tussenuitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 12 juni 2013 over het (onderdeel) Exploitatieplan Hooghkamer 2011 is bepaald, de exploitatieopzet van het exploitatieplan zodanig te wijzigen dat tot de raming van de kosten in verband met de exploitatie niet langer behoren de kosten voor de historische bouwclaim. Separaat heeft u een voorstel bereikt over de aanpassing van het exploitatieplan Hooghkamer 2011. Met dit voorstel wordt aangegeven hoe comptabel de afwikkeling van de historische bouwclaim wordt verwerkt. Voorgesteld wordt kosten voor de afkoop van de historische bouwclaim van € 237.592,-- (€ 237.592 per 1 jan. 2013) ten laste te brengen van de Algemene reserve vrij. Bestemd voor: Commissie Ruimte

DE GEMEENTERAAD AANHEF Bijgevoegde bijlage(n): Begrotigswijziging afkoop bouwclaim Hooghkamer raad 2 sept. 2013

MOTIVERING Aanleiding en context: Het advies ( kenmerk…) aanpassing exploitatieplan Hooghkamer 2011 als gevolg van de tussenuitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 12 juni 2013 geeft een toelichting op de afkoop van de historische bouwclaim van Heijmans. Deze heeft te maken met de toenmalige aankoop van gronden door de gemeente voor de bouw van sporthal De Tulp en

p 1 van 8

jongerencentrum @Hok. Heijmans had daarbij bedongen dat hij in Hooghkamer meer woningen mag bouwen dan waarop hij destijds aanspraak op kon maken. Tijdens de onderhandelingen met Terra Ontwikkeling (combinatie van Heijmans en NIBC) is deze historische bouwclaim door Terra opgegeven, mits daar € 217.570,-- (per 1-1-2011) voor afgekocht werd door de gemeente. De gemeenteraad is daar eind 2010 vertrouwelijk over geinformeerd. De gemeente heeft deze afkoop vervolgens ten laste gebracht van het exploitatieplan Hooghkamer 2011. Hoewel deze voorzieningen mede ten dienste staan voor Hooghkamer, zijn de kosten van de verwerving van de gronden voor en realisering van de de sporthal en het jongerencentrum niet via het exploitatieplan ten laste gebracht van het exploitatiegebied . Om deze reden kunnen de kosten voor de afkoop van de historische bouwclaim volgens Raad van State ook niet aan het exploitatiegebied worden toegerekend. De kosten van de historische bouwclaim (ad € 217.570,-- per 1-1-2011) dienen dus volgens de Raad van State uit de kostenraming van het exploitatieplan gehaald te worden. Gevolg hiervan is dat deze kosten thans ten laste komen van de Algemene reserve vrij. Beoogd resultaat: De comptabele verwerking van deze historische bouwclaim ten laste te brengen van de Algemene reserve vrij. Argumentatie: 1.1. Hiermede wordt tegemoet gekomen aan de tussenuitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 12 juni 2013. Alternatieven: n.v.t. Aanpak / uitvoering: Voorgesteld wordt de bij dit besluit behorende begrotingswijziging 2013 vast te stellen. Participatie niveau: Geen rol Duiding participatie niveau: n.v.t.

Op voorstel van het college van burgemeester en wethouders Beslist het volgende: VOORSTEL Besluitpunt 1: De afkoop van de historische bouwclaim van Terra/Heijmans van (afgerond) € 237.592,-- per 1-1 -2013 ten laste te brengen van de Algemene reserve vrij door vaststelling van de bij dit besluit behorende begrotingswijziging.

p 2 van 8

BIJKOMENDE INFO BIJ HET BESLUIT Ruimte — Ruimtelijke Ontwikkeling Financiële consequenties: De afkoop van de historische bouwclaim van Heijmans kan niet ten laste komen van de vertrouwelijke - gemeentelijke grondexploitatie Hooghkamer 2011 en bedraagt ten laste van de Algemene reserve vrij € 217.570,-- nominaal per 1-1-2011 . Omdat het een vergoeding aan Terra Ontwikkeling (opvolger van Heijmans in Hooghkamer) betrof, is BTW niet aan de orde. Wel is al 2 jaar rente toegerekend in de - vertrouwelijke - gemeentelijke grondexploitatie Hooghkamer over deze post. Met een rentepercentage van 4,5 % per jaar is dat een rentebedrag van € 20.021,88 per 1-1-2013. Het totaalbedrag ten laste van de Algemene reserve vrij komt daarmee uit op € 237.591,88 per 1-1 -2013.

STEMMING Ontwerpbesluit door de gemeenteraad in vergadering van 26 september 2013 BIJLAGE DIE INTEGRAAL DEEL UITMAAKT VAN HET BESLUIT Begrotigswijziging afkoop bouwclaim Hooghkamer raad 2 sept. 2013

p 3 van 8

Begrotingswijziging afkoop bouwclaim Hooghkamer raad 2 sept. 2013.pdf

Gemeente Raming van Teylingen baten en lasten Afkoop bouwclaim Hooghkamer

Provincie Zuid-Holland

Begrotingsjaar 2009 2013 nummer

De raad van de gemeente Teylingen besluit:

de raming van baten en lasten voor het dienstjaar 2013 als volgt te wijzigen. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 2 september 2013

, de burgemeester

, de griffier

p 4 van 8

Produktnummer Lasten

6.830.112 63.000

Nieuwe of verhoging raming Raming van baten en lasten Programma 1 Project Hooghkamer Overige verrekeningen

Totaal exploitatie

7.910.100 60.000

verlaging raming

2014

2015

2016

237.592

-

-

-

-

237.592

-

-

-

-

Totaal kostenplaatsen

-

-

-

-

-


-

-

-

-

-

Investerings- en financieringsstaat Algemene reserve vrij Onttrekking/toevoeging reserve

Totaal investeringen

237.592

237.592

Kostenverdeelstaat

p 5 van 8

Produktnummer Baten

6.980.111 60.002

Omschrijving

Raming van baten en lasten Programma 1 Mutaties reserves programma 1 Algemene reserve vrij

Totaal exploitatie

7.810.015 63.000

Nieuwe of verhoging raming

verlaging raming 2014

2015

2016

237.592

-

-

-

-

237.592

-

-

-

-


-

-

-

-

-


-

-

-

-

-

Investerings- en financieringsstaat project Hooghkamer Overige verrekeningen

Totaal investeringen

237.592

237.592

Kostenverdeelstaat

p 6 van 8

Einde bijlage: 2013-09-02 RV Afkoop bouwclaim Heijmans verwerving gronden bouw sporthal De Tulp en jongerencentrum @Hok


Extra raadsvergadering 2 september 2013

Recommend Documents