Ekonomika pasivní dřevostavby

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Ekonomika pasivní dřevostavby Bakalářská práce

Autor:

Kristýna Myšáková Oceňování majetku

Vedoucí Práce:

Praha

Ing. et Ing. Martin Cupal, Ph.D.

Červen 2015

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude

zpřístupněna

třetím

osobám

prostřednictvím

interní

databáze

elektronických

vysokoškolských prací.

…………………………………. V Benátkách nad Jizerou dne 30.6.2015

Kristýna Myšáková

Poděkování Děkuji panu Ing. et Ing. Matrinu Cupalovi, Ph.D. za pomoc při vedení bakalářské práce. Mé poděkování patří též panu Bc. Jakubu Havránkovi za poskytnuté údaje při zpracování případové studie.

Anotace Bakalářská práce na téma "Ekonomika pasivní dřevostavby" je rozdělena do tří ucelených částí - teoretické, praktické a analytické. Teoretická část se zabývá obecnou charakteristikou, úspornými opatřeními a související platnou legislativou pasivních domů. V první části je také zmíněno dřevo, jakož to vhodný stavební materiál pro výstavbu pasivních domů. V praktické části bakalářské práce jsou vypracována dvě tržní ocenění, a to řadového rodinného domu a výrobního areálu. Třetí část bakalářské práce tvoří analýza realitního trhu v okrese Mladá Boleslav. Klíčová slova: pasivní dům, energie, úspora, dřevostavba, náklady

Annotation Thesis on "Economy of passive wooden building" is divided into three integrated parts – theoretical practical and analytical. The theoretical part deals with general characteristics, austerity measures and the related legislation of passive houses. In the first is mentioned wood as

a

suitable

building

material

for

the

construction

of

passive

houses.

In the practical part of the thesis are prepared two market valuation terraced house and manufacturing facility. The third part of the thesis is about analysis of real estate market in the area of Mladá Boleslav. Keywords: passive house, energy saving, wooden building costs

Obsah Úvod ........................................................................................................................ 7 A. Teoretická část .................................................................................................. 8 1. Definice pasivního domu a jeho využití ........................................................... 9 1.1. Faktory ovlivňující energetické vlastnosti pasivních domů ................ 10 1.2. Kvalita vnitřního prostředí................................................................... 12 1.3. Technologická část PD ........................................................................ 12 1.3.1. Řízené větrání s rekuperací........................................................... 12 1.3.2. Zemní výměník ............................................................................. 13 1.3.3. Dotápění........................................................................................ 15 1.3.4. Ohřev teplé vody........................................................................... 16 1.3.5. Solární kolektory .......................................................................... 17 1.3.6. Fotovoltaické články..................................................................... 17 1.4. Prokázání pasivního standardu a legislativa ......................................... 18 1.4.1 Průkaz energetické náročnosti budov .............................................. 18 1.4.2. Energetický štítek obálky budovy .................................................. 19 1.4.3. Energetický audit budov ................................................................. 20 1.4.4. Finanční podpora ze strany státu - Nová Zelená úsporám pro rok 2015 ............................................................................................................... 20 1.4.5. Způsob výpočtu pasivního standardu ............................................ 20 1.5. Vhodné konstrukce pro výstavbu pasivních domů ............................... 21 2. Oceňování nízkoene rgetických budov ........................................................... 24 2.1. Nákladová metoda ............................................................................... 24 2.2. Porovnávací metoda.............................................................................. 25 2.3. Příjmová metoda ................................................................................... 26 3. Ekonomika pasivního domu ........................................................................... 27 3.1. Příklad zrealizované pasivní dřevostavby ............................................ 28 3.2. Případová studie.................................................................................... 36 3.3. Závěr a hodnocení................................................................................. 41 B. Praktická část .................................................................................................. 42 4. Tržní ocenění rodinného domu....................................................................... 43 4.1. Popisné informace ................................................................................. 46 4.2. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití................................................ 48 4.3. Ocenění .................................................................................................. 49 4.4. Porovnávací metoda............................................................................... 49 4.5. Příjmová metoda .................................................................................... 59 4.6. Nákladová metoda ................................................................................. 61 4.7. Závěr a výsledek hodnocení ocenění RD .............................................. 63 5. Tržní ocenění výrobního areálu .................................................................... 69 5.1. Popisné Informace ................................................................................. 71 5.2. Analýza nejvyššího a nejlepšího ocenění .............................................. 73 5.3. Ocenění .................................................................................................. 74 5.4. Porovnávací metoda............................................................................... 74 5.5. Příjmová metoda .................................................................................... 82 5.6. Nákladová metoda ................................................................................. 85

5.7. Závěr a výsledek ocenění....................................................................... 90 C. Analytická část ................................................................................................ 93 6. Analýza trhu s ne movitostmi v okrese Mladá Boleslav................................ 94 6.1. Statutární město Mladá Boleslav ........................................................... 95 6.2. Ostatní města okresu .............................................................................. 98 6.3. Venkov okresu Mladá Boleslav ........................................................... 100 6.4. Celkový marketingový výhled............................................................. 102 Závěr ................................................................................................................... 103 Zdroje a použitá literatura ............................................................................... 104 Seznam Obrázků................................................................................................ 105 Seznam Tabulek ................................................................................................. 106

Úvod Ekonomická hospodárnost budov je ve stavebnictví jedním z nejdiskutovanějších témat. Téma "Ekonomika pasivní dřevostavby" jsem si zvolila především proto, protože je jistým motivem úspor v době, kdy jsme na prahu energetické krize, která se projevuje neustálým zvyšováním cen ropy, uhlí a zemního plynu a dalších fosilních paliv. Hlavním cílem mé práce bylo seznámit především lajckou veřejnost se dřevem, jakož to vhodným stavebním materiálem pro stavbu pasivního domu a překonat mylnou představu o tom, že dřevěné stavby slouží pouze k rekreačním účelům. V bakalářské práci se zabývám obecnou charakteristikou pasivních domů, jejich technologií a energetickou náročností. Jsou zde také uvedeny moderní metody oceňování majetku, které jsou aplikovány v praktické části. V závěru teoretické části zjišťuji, zda je výhodnější pořízení zděného nebo pasivního domu z hlediska investic a nákladů za spotřebovanou elektrickou energii. K tomuto zhodnocení mi posloužily reálné podklady majitele obou referenčních objektů. Také je zde uveden praktický příklad zrealizované dřevostavby v pasivním standardu vystavěné svépomocí, která je krásným příkladem k uvědomění si odpovědného přístupu k životnímu prostředí. V druhé, praktické části vyhotovuji dvě tržní ocenění, řadového rodinného domu v okrese Mladá Boleslav a výrobního areálu v okrese Litoměřice.Tržní ocenění řadového domu je provedeno metodou porovnávací, výnosovou a nákladovou. Tržní hodnota výrovního areálu je stanovena na základě porovnávací, výnosové a nákladové metody. V poslední části bakalářské práce analyzuji trh s nemovitostmi v okrese Mladá Boleslav. Tento trh jsem rozdělila do tří částí - Statutární město Mladá Boleslav, ostatní města okresu a venkov okresu Mladá Boleslav.

7

A. Teoretická část

8

1. Definice pasivního domu a jeho využití Pasivní dům patří mezi energeticky úsporné stavby. Koncepce pasivního domu je velmi jednoduchá, jde o to, nepustit žádné teplo ven a co nejefektivněji využít vnitřních tepelných zisků, které vyzařují z lidí a spotřebičů. V porovnání s běžnou stavbou spotřebuje tato stavba desetkrát méně tepla na vytápění, a to je méně než 15kWh/m2 . Za těchto okolností je možné neinstalovat klasickou otopnou soustavu, postačí pouze zdroj, který pokryje zbytkovou potřebu tepla. Větrací systém se zpětným získáváním odpadního tepla neustále zajišťuje čerstvý vzduch v celém domě. “Pasivní dům směřuje k energetickým úsporám, která činí až 85% a poskytuje zdravé a komfortní bydlení. V neposlední řadě nabízí svému uživateli jistotu a nezávislost do doby, kdy není jasné, jak se budou ceny na trhu energií vyvíjet, i když je velmi pravděpodobné, že budou mít vzrůstající tendenci. Lze říci, že se takováto stavba opravdu vyplatí. Díky povinnosti dokladovat tzv. Průkaz energetické náročnosti budov při stavbě, prodeji i pronájmu se domy na trhu nemovitostí budou prodávat i podle toho, jakou mají spotřebu energie a co uživateli poskytují. Je dražší díky použití kvalitnějších komponent a větší preciznosti jak ve fázi návrhu, tak při samotné realizaci stavby. Více náklady se pohybují okolo 5 až 15% oproti běžným stavbám.”1 Norma ČSN 73 0540 popisuje pasivní dům takto: “Pasivní domy jsou budovy s roční měrnou potřebou tepla na vytápění nepřesahující 15 kWh/(m 2 a). Takto nízkou energetickou potřebu budovy lze krýt bez použití obvyklé otopné soustavy, pouze se systémem nuceného větrání obsahujícím účinné zpětné získávání tepla z odváděného vzduchu (rekuperací) a malé zařízení pro dohřev vzduchu v období velmi nízkých venkovních teplot. Navíc musí být dosaženo návrhových teplot vnitřního vzduchu po provozní přestávce v přiměřené (a v projektové dokumentaci uvedené) době. Současně nemá u těchto budov celkové množství primární energie spojené s provozem budovy (vytápění,

HUDEC, M. Pasivní rodinný dům: proč a jak stavět. 1. vyd. Praha: Grada, 2008, str. 14. [cit. 2015-06-01]. ISBN 978-80-247-2555-0. 1

9

ohřev TUV a el. energie pro spotřebiče) překračovat hodnotu 120 kWh/(m 2 a)....“2

1.1. Faktory ovlivňující energetické vlastnosti pasivních domů Výsledné energetické vlastnosti domu ovlivní zejména: Volba pozemku, jeho polohy a umístění stavby na něm- kompaktní tvar bez zbytečných výčnělků, díky kterému dosáhneme co nejmenšího množství tepelných mostů. „Optimálním tvarem je krychle, či kvádr, který nejsnáze vyjadřuje geometrickou charakteristiku, tj. poměr mezi ochlazovanou plochou obálky budovy a vytápěným objemem, parametr A/V dle ČSN Tepelná ochrana budov (nižší hodnoty jsou obvykle příznivější).“ 3 Špičková izolační okna - pasivní solární zisky získáme díky proskleným plochám na jižní světovou stranu. Je nutné použít kvalitní zasklení, nejčastěji s trojskly, které dotaci solárních zisků podporuje a velmi dobře tepelně izoluje. Vzduchotěsnost domu - tento parametr má u pasivních domů velký význam, špatný návrh nebo nedbalost mohou způsobit tepelné ztráty a kondenzaci vody. Pokud stavba není dobře utěsněna, dochází k nechtěnému větrání netěstnostmi a spárami. U dřevostaveb se doporučuje zajistit vzduchotěsnost pomocí konstrukčních desek na bázi dřeva, nejčastěji OSB desek - z vnitřní strany obvodových stěn. Vzduchotěsnost obálky domu se prověřuje pomocí Blower Door testu. Orientace budovy ke světovým stranám - s ohledem na dopad přímého slunečního záření během roku, současné i v budoucnu předpokládané zastínění stavby okolní zástavbou, terénem a zelení, předvídající směr větru.řízené větrání s rekuperací - díky tomuto zařízení máme zajištěn neustálý přísun čerstvého vzduchu, který má upravenou nejen teplotu, ale také vlhkost a je zbaven mikroorganismů a prachu.

ČSN 73 0540. Tepelná ochrana budov. Praha: ÚNMZ, 2011. HUDEC, M. Pasivní rodinný dům: proč a jak stavět. 1. vyd. Praha: Grada, 2008, str. 28. [cit. 2015-06-01]. ISBN 978-80-247-2555-0. 2 3

10

Obr. č. 1 Základní schéma pasivního domu

Zdroj:www.nazeleno.cz/stavba/ Obr. č. 2 Nejčastější netěsnosti v domě

Zdroj: www.pasivnidomy.cz/

11

1.2. Kvalita vnitřního prostředí Nedostatečné větrání obytných prostor bývá častým problémem. Pasivní domy mají velkou výhodu v kvalitě vnitřního prostředí. Zde se o potřebnou výměnu vzduchu stará systém řízeného větrání se zpětným získáváním tepla z odpadního vzduchu, tzv. rekuperací. Rekuperace eliminuje tepelné ztráty a díky ní proudí do místnosti stále čerstvý vzduch bez průvanu. Jednou ze zásad pro stavbu pasivního domu je dokonalá neprůvzdušnost obálky domu, která zajišťuje, že povrchová teplota stěn je téměř shodná s teplotou vzduchu v místnosti. Nemůže proto dojít ke kondenzaci na konstrukcích a nedochází k efektu chladného sálání stěn. „Optimální relativní vlhkost vzduchu je v rozmezí 35-50%. Relativní vlhkost kolísá v průběhu roku, v topném období se snižuje. Také pokud zvýšíme teplotu vzduchu v místnosti, relativní vlhkost se sníží. Větrání má odpovídat předepsané intenzitě (tj. 25m 3 /hod. na osobu), při příliš velké intenzitě větrání v zimním období vlhkost vzduchu silně klesá. Při poklesu relativní vlhkosti pod 30% dochází k vysýchání sliznic a nepříjemnému pocitu a zvyšuje se riziko nemocí z nachlazení. Při vlhkosti vyšší než 60% se zvyšuje počet různých mikroorganismů a plísní, může dojít i ke kondenzaci vodních par.“4

1.3. Technologická část PD 1.3.1. Řízené větrání s rekuperací Pasivní dům vyžaduje řízené větrání s rekuperací tepla. Tato technologie se zabývá získáváním tepla z odpadního vzduchu i ochlazováním vzduchu v bytovém prostoru. Využít lze 80 - 95% tepla odpadního vzduchu. „Množství vzduchu se obvykle dimenzuje tak, aby bylo na osobu přiváděno cca 25m 3 čerstvého vzduchu.“5 V době, kdy se v domě nevyskytují žádné osoby lze intenzitu větrání částečně snížit. Čerstvý vzduch je obyvateli domu velmi dobře vnímán, pozitivně působí na jejich zdraví, neboť je čistý díky průchodu přes výměnné filtry vzduchotechniky. Čerstvý vzduch je v případě potřeby ohříván pomocí dohřívače umístěného

za rekuperačním výměníkem. Dohřívání

vzduchu může být zajištěno průchodem vzduchu přes elektrický ohřívač nebo teplovodním způsobem, kdy jednotka odebírá teplo z akumulační nádrže.

HUDEC, M. Pasivní rodinný dům: proč a jak stavět. 1. vyd. Praha: Grada, 2008. str. 17 [cit. 2015-06-01]. ISBN 978-80-247-2555-0. 5 DUFKA, J. Větrání a klimatizace domů a bytů. Praha: Grada, 2002. str. 42 [cit. 2015-06-01]. ISBN 978-80227-2888-1 4

12

Obr. č. 3 Rekuperační jednotka s řízeným větráním

Zdroj:www.tc-solar.cz/ 1.3.2. Zemní výměník Zemní výměník je zařízení, které využívá stálého tepla země. Teplota země v hloubce 1,5 až 2 metry se celoročně pohybuje v rozmezí 8 až 14 stupňů Celsia. Používají se dva typy výměníků - vzduchový a solankový.

13

Obr. č. 4 Funkce zemního výměníku v zimě

Zdroj:www.lonicera.cz/ Obr. č. 5 Funkce zemního výměníku v létě

Zdroj:www.lonicera.cz/ Vzduchový výměník Pro přívod čerstvého vzduchu do objektu se využívá přímé předehřívání vzduchu v zemním výměníku. Současně slouží jako protiskluzová ochrana rekuperačního výměníku. Provádí se z potrubí o průměru 200 mm v délce 20 - 30 metrů, které by mělo být rovné, maximálně s lomy 30 stupňů pro možnost čistění a uložené v hloubce kolem dvou metrů. Vhodným materiálem 14

jsou kanalizační trubky z PP, PE hladké spojované na kroužky. U vstupu se používá kanalizační šachta, která je průlezná o průměru 800 mm. Na vstupu do šachty se umisťuje prachový filtr a šachta je kryta víkem. Průduchy je nutné umístit tak, aby se do šachty nedostávala srážková voda. Solankový výměník Využívá konstantní teplotu zeminy pro zpětné získávání tepla a temperování přiváděného vzduchu prostřednictvím solankového potrubí obvyklé délky 80 - 100 metrů. Potrubí je položena do výkopu. V potrubí je nemrznoucí směs, která cirkuluje v potrubí oběhového čerpadla. Směs prochází výměníkem, který je umístěn na vsutpu čerstvého vzduchu do rekuperační jednotky. 1.3.3. Dotápění U pasivního domu zajišťuje základní vytápění rekuperační jednotka s teplým vzduchem. Přesto je dobré uvažovat o doplňkovém zdroji tepla. 

Krbová kamna s přívodem vzduchu z venkovního prostoru

„Kamna mají oddělený přívod venkovního vzduchu. Toto přívodní potrubí musí být dimenzováno tak, aby přivádělo veškerý vzduch, který kamna potřebují k hoření. Přívod může být potrubím v podlaze nebo samotným průduchem komína. Toto přívodní potrubí je nutno opatřit přívodní klapkou, která se zavře, když nejsou kamna v provozu. Kamna musí být trvale neprodyšně uzavřena, aby spaliny nepronikaly do obytného prostoru.“6 

Krbová kamna s přívodem vzduchu z místnosti

Tato kamna jsou závislá na vzduchu v místnosti. Větrací jednotka zabezpečuje dostatečný přívod vzduchu. 

Krb

V současné době se vyrábí krbové vložky o malém výkonu cca 5 kW, riziko přehřátí se tak zmenšuje. Toto riziko je větší u dřevostaveb, které mají malou akumulaci.

6 HUDEC,

Mojmír. Pasivní rodinný dům: proč a jak stavět. 1. vyd. Praha: Grada, 2008. str. 59 [cit. 2015-06-01]. ISBN 978-80-247-2555-0.

15



Komín

Může vést uvnitř budovy nebo mimo izolovaný plášť buvovy. Komín musí byt vzduchotěsně uzavřen. Nejčastějším materiálem pro stavbu komínů jsou tvárnice s vložkami nebo ocelové komíny, nejčastěji nerezový plech. 

Dotápění podlahovým nebo stěnovým topením

Podlahové nebo stěnové topení stačí instalovat pouze v obývacím pokoji. Jedná se o topení elektrickými kabely nebo teplovodní topení napojené na akumulační nádrž, který vyžaduje samotný okruh s regulací. 

Přímotopné radiátory

Na dotápění je možné použít i přímotopný nebo olejový radiátor v obývacím pokoji. 

Drobná topidla

Jedná se o elektrický trubkový sušák, který je vhodné umístit v koupelně. 1.3.4. Ohřev teplé vody U pasivních domu je důležité, aby rozvody byly co nejkratší a s kvalitní tepelnou izolací, to nám sníží tepelné ztráty a investiční náklady. Zásobník musí být velmi dobře tepelně zaizolován. „Ztrátám v rozvodech zamezíme snížením teploty vody, obvykle postačí nastavit teplotu vody 42 -47°C.“7 Teplá voda se obvykle připravuje v akumulačním zásobníku, který bývá kombinován pro více zdrojů. 

Ohřev teplé vody v bojleru elektrickým proudem

Zásobník je elektricky ohříván a obvykle je součástí rekuperační vzduchotechnické jednotky, která přihřívá vzduch prostřednictvím teplovodního výměníku v jednotce. Bojler bývá vybaven solárním okruhem, na který se pak připojuje dodatečně okruh se solárními kolektory.

M. Pasivní rodinný dům: proč a jak stavět. 1. vyd. Praha: Grada, 2008. str. 62[cit. 2015-06-01]. ISBN 978-80-247-2555-0. 7 HUDEC,

16



Ohřev teplé vody v zásobníku krbových kamen s teplovodním výměníkem

Tato technologie vyžaduje okruh s oběhovým čerpadlem, který propojuje výměník kamen s akumulačním zásobníkem a zajišťuje regulaci teplot. Při použití této technologie je nutné zajistit i ohřev zásobníku elektrickým proudem. 

Zachytávání tepla odpadní vody

Použitím jednoduchého rekuperátoru zachytíme teplo. Toto zařízení se umisťuje pod sprchu, kde ohřívá přívodní studenou vodu do bojleru. 1.3.5. Solární kolektory Solární kolektory jsou dnes běžně dostupnou technologií. Dimenzují se na pokrytí 60 - 70% spotřeby teplé vody. V letním období kryjí spotřebu teplé vody ze 100%, v období zimním přípravu teplé vody částečně přebírá elektrický ohřev. U pasivních domu, které využívají akumulační nádrže, se kolektory využívají i pro podporu vytápění. Kolektory se umisťují na šikmou střechu, střešní krytinu. 

Ploché deskové kolektory

Kolektor se skládá z tepelně izolované desky. Absorbér s černou absorbční vrstvou zajišťuje vysokou účinnost. K absorbéru jsou napojeny měděné trubky naplněné nemrznoucí směsí. 

Trubicové vakuové kolektory

Skládají se ze skleněných trubic, ve kterých je vytvořeno vákuum. Uvnitř trubic je absorbér s měděnou trubičkou. Výhodou oproti plochým kolektorům je vyšší účinnost, lze získávat teplo i při malém slunečním záření. Nevýhodou je vyšší cena. 1.3.6. Fotovoltaické články Fotovoltaické články umožňují přímou přeměnu sluneční energie na energii elektrickou. Nejčastěji se používají články z monokrystalického, polykrystalického, amorfního křemíku nebo také novější technologie využívá organické polymery. „Výkon panelu v závislosti na úmístění: 

šikmo umístěné panely (optimum 35°) - roční produkce 110 kWh/m 2 (100%),



panely s natáčením ve dvou osách - roční produkce 150 kWh/m 2 (136%), 17



svisle umístěné panely na jižní fasádě - roční produkce 75 kWh/m 2 (68%)“ 8

Na území ČR dopadá za rok 900 až 1200 kWh/m2 . Rozhodujícími faktory jsou oblačnost a znečištění atmosféry. Množství dopadající sluneční energie se v jednotlivých letech liší běžně o 10%. Fotovoltaický systém s instalovaným výkonem 1 kWp je schopen v podmínkách ČR dodat ročně 800 až 1000 kWh elektrické energie. „Plocha systému s výkonem 1 kWp závisí na účinnosti použitých komponent, pohybuje se od 6 do 9 m 2 . Jeden m 2 fotovoltaického panelu s monokrystalickými články má špičkový výkon 110 až 120 Wp. Během roku z něho lze získat 80 až 120 kWh elektrické energie.“ 9

1.4. Prokázání pasivního standardu a legislativa 1.4.1 Průkaz energetické náročnosti budov Průkaz energetické náročnosti budov (PENB) hodnotí budovu z hlediska náročnosti (stupnice A-G) na energie a jejich vliv na životní prostředí. Energetickou náročnost budovy charakterizuje pomocí ukazatelů vypočítaných dle vyhlášky 78/2013 Sb.: 

chlazení



vytápění



větrání



osvětlení



úprava vlhkosti



teplá voda

Zákonná povinnost vlastnit PENB platí od dubna 2013 pro: 

vlastníka budovy, který ji chce prodat nebo pronajmout



rekonstrukce, nebo renovace více než 25% obálky budovy

M. Pasivní rodinný dům: proč a jak stavět. 1. vyd. Praha: Grada, 2008. str. 68 [cit. 2015-06-01]. ISBN 978-80-247-2555-0. 9 HUDEC, M. Pasivní rodinný dům: proč a jak stavět. 1. vyd. Praha: Grada, 2008. str. 68 [cit. 2015-06-01]. ISBN 978-80-247-2555-0. 8 HUDEC,

18



novostavby (součástí stavebního povolení) budovy orgánů veřejné moci

Bytové a administrativní budovy: 

nad 1500m2 vztažné plochy od 1.1.2015







Obr. č. 6 Energetický průkaz budovy

Zdroj: http://www.zelenausporam-2.cz

1.4.2. Energetický štítek obálky budovy Energetický štítek obálky budovy by měl být od ledna 2009 součástí projektové dokumentace stavby. Zde se hodnotí pouze konstrukce domu. Auditor zařadí budovu do jedné z kategorií AG, přičemž písmenem A bude označena stavba nejúspornější. 19

1.4.3. Energetický audit budov Energetický audit je zhodnocení využívání energií v daném objektu, v rámci auditu se identifikují možné úspory energií a navrhují se možná řešení k nim vedoucích. Energetický audit budov bývá požadavkem u programů dotovaných státní podporou a při žádostech o úvěr na financování energetických projektů. Náležitosti energetického auditu upravuje vyhláška č. 425/2004 Sb. 1.4.4. Finanční podpora ze strany státu - Nová Zelená úsporám pro rok 2015 Jedná se o dotační program Ministerstva životního prostředí, který vede k efektivnímu využití zdrojů energie a její úspory u staveb. Příjem žádostí do programu byl zahájen v květnu 2015 a je zaměřen na rodinné a bytové domy. Do projektu se mohou přihlásit fyzické osoby, bytová družstva, společenství vlastníků jednotek, města a obce a další právnické osoby. Dotaci lze čerpat především na tyto opatření, vedoucí ke snížení energetické náročnosti budov: 

zateplení obálky budovy



na výměnu neekologického zdroje tepla



na instalaci solárních termických systému



na výměnu elektrického vytápění za systémy s tepelným čerpadlem

1.4.5. Způsob výpočtu pasivního standardu Pasivní standard se dokladuje už projekčním řešením a ověřením výpočtů. Dokladem pro pasivní standard je již zmíněný Průkaz energetické náročnosti budovy (kap. 1.5.1), a Energetický štítek obálky budovy. Realizace stavby se hodnotí tlakovou zkouškou zvanou Blower Door test. Obvodový plášť domu funguje jako souvislá tepelně izolační obálka. Čím lepší budou jeho tepelně izolační vlastnosti, tím méně tepla nám z domu unikne. Dokonalou metodou pro výpočet je postupně aktualizovaný software pro hodnocení pasivních domů Passivhaus Projektierung Paket - PHPP. Tento software je zároveň pomůckou při navrhování. Tento program má oproti jiným výhodu v tom, že umožňuje porovnávat pasivní domy v Evropě jednou metodikou.

20

Tlaková zkouš ka Blowe r Door te s t - te s t ne průvzduš nos ti Blower Door test je nezbytnou součástí k zajištění kvality pasivního domu. Test je doporučeno provádět dvakrát, a to při dokončení hrubé stavby a provedení parostěsné vrstvy, než se konstrukce zakryje obkladem. V této fázi je poměrně snadné najít a opravit netěsnosti. Druhý test se provádí po dokončení stavby. Princip měření Ventilátor se umístí ve vstupních dveřích , vytváří v objektu tlakový rozdíl 50 Pa. U ventilátoru je vyhodnocovací jednotka, která měří objemový tok a přímo vypočítá průměrnou hodnotu n50 .

1.5. Vhodné konstrukce pro výstavbu pasivních domů Ekologickým materiálem rozumíme přírodní obnovitelný materiál. Dřevo je nejrozšířenějším a nejstarším stavebním materiálem, který má všestranné využití. Jeho ekologická hodnota je nezastupitelná. Dřevo jako stavební materál pozitivně působí na pohodu člověka. “Pro pasivní domy jsou nejvhodnějším typem konstrukce, které dokážou zabezpečit dostatečnou izolační schopnost při co nejmenší tloušťce stěn. Této konstrukci nejlépe odpovídá konstrukční skladba dřevostavby, která může mít izolaci v celé tloušťce stěny. Lehké dřevostavby nevyžadují příliš staticky únosné základy, často je lze zredukovat jen na základové patky. Konstrukce může být celá nad terénem, kdy je pod stavbou odvětrávaný montážní prostor. Odpadá tak nutnost hydroizolace, protiradonových opatření a eliminují se tepelné mosty při napojení na základy. Kladem dřevostaveb je rychlost výstavby, menší pracnost a obvykle je cena o něco nižší. Použití dřeva méně zatěžuje životní prostředí a také likvidace stavby je po jejím dožití velice jednoduchá.”10 S vývojem nových technologií a moderních spojovacích prostředků vznikly dřevěné stavby skeletové, u kterých došlo ke zjednodušení celé nosné kostry vynecháním šikmých vzpěr a vodorovných pažníků, použité profily jsou z lepeného dřeva a tesařské spoje jsou nahrazeny spoji inženýrskými. Nosnou konstrukci tvoří skelet se svisle a vodorovně uspořádanými prvky. Nosnou funkci přebírá samotný skelet, stěny mají funkci pouze dělící nebo výplňovou. Stěny obvodového pláště chrání interiér pře povětrnostními vlivy. Nosný skelet je jako u hrázděné stavby z tyčových prvků, ty však netvoří nosnou kostru jednotlivých stěn. Svislými nosnými

J. Dřevostavby pro bydlení. 1. vyd. Praha: Grada, 2008, str. 45 [cit 2015-06-01]. Stavitel. ISBN 978-80-247-2205-4. 10 VAVERKA,

21

prvky jsou sloupy, uspořádané v určitých osových vzdálenostech, tzv. modulu. Zcela vynechán je spodní práh, sloupy jsou osazovány přímo do základové konstrukce, horní rám (ližina) je nahrazen systémem vodorovných nosníků. Vynecháním vodorovných prahů a ližin je minimalizováno sedání celé konstrukce. Nevýhodou je, že při vynechání dolního prahu musí být u paty každého sloupu zajištěna konstrukční ochrana dřeva, aby nedocházelo k jeho případnému znehodnocování vlhkostí ze základové konstrukce.zdroj dřevostavby pro bydlení Modulová síť určuje rozměry jednotlivých prvků, jejich dimenze a počet a tvar spojů. Nejčastěji používaný rastr je 3600 nebo 4800 mm, běžné je však i použití rastru například 1200x1200 mm, u kterého jsou použity menší profily prvků a konstrukční spoje jsou jednoduché. Pro větší rozpony se používají profily z lepeného dřeva, jednotlivé nosné prvky mohou být provedeny jako jednoduché nebo zdvojené. Výhodou zdvojených prvků je možnost provádět nosné prvky jako průběžné, bez přerušení v místě styčníku. Tím lze docílit provádění vícepodlažních staveb se sloupy průběžnými na celou výšku stavby a u systému hlavních nosníků není problém vytvořit u převislých prvků převislé konce. Podle vzájemného uspořádání prvků ve styčníku jsou rozlišeny čtyři základní nosné systémy pro skeletové stavby ze dřeva. Základní nosné systémy Podle sestavení prvků ve styčném bodě rozlišujeme čtyři základní nosné systémy, a to: 

jednodílný sloup a jednodílný hlavní nosník, kde sloup odpovídá výšce podlaží a následně na něj je položen nosník, který může být díky průběžnému položení mát převislý konec. Tento systém se využívá v jednopodlažních objektech.



jednodílný, průběžný sloup na celou výšku objektu a dvoudílný hlavní nosník, který je připojen ke sloupu z dvou stran,



dvoudílný, průběžný sloup a jednodílný, průběžný hlavní nosník, který prochází mezi oběma díly sloupu.



jednodílný, průběžný sloup a jednodílný hlavní nosník, který je ke sloupu připojen v libovolné výškové úrovni. Pro přípoj nosníku ke sloupu je nutno použít speciální spojovací prostředky. Přesahy nosníků v tomto případě na rozdíl od ostatních systémů nejsou možné.11

J. Dřevostavby pro bydlení. 1. vyd. Praha: Grada, 2008, str. 48 [cit 2015-06-01]. Stavitel. ISBN 978-80-247-2205-4. 11 VAVERKA,

22

Obr. č. 7 Základní nosné systémy skeletových staveb ze dřeva

Zdroj: VAVERKA, J. Dřevostavby pro bydlení. 1. vyd. Praha: Grada, 2008, str. 48. Stavitel. ISBN 978-80-247-2205-4.

23

2. Oceňování nízkoenergetických budov Stavby s nízkými energetickými nároky oceňujeme obdobně jako běžné stavby. Podle zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. se majetek a služby oceňují cenou obvyklou. Cenou obvyklou se rozumí cena, která byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Oceňování nemovitostí na tržních principech Mezi tržní ocenění patří patří tři mezinárodně uznávané metody, a to:  nákladová metoda, která vychází z nákladů na pořízení oceňovaného majetku  porovnávací metoda, která vychází z porovnání obdobného oceněného majetku  výnosová metoda, která vychází z výnosů, které je nemovitost schopna produkovat Při oceňování nízkoenergetických budov nákladovým způsobem se projeví zvýšení nákladů na stavbu oceňovaného majetku ve srovnání se standardní stavbou. Při použití porovnávacího způsobu ocenění se vychází z porovnání stejných nebo obdobných typů objektů s oceňovanou nemovitostí, kde se již dnes dají dohledat budovy s průkazem energetické náročnosti (PENB). U tržního ocenění výnosovým způsobem se opatření spojená se stavbou těchto budov projeví v provozních nákladech stavby, kdy se odečtou od kapitalizovaného výnosu a tvoří cenu při pronájmu. Provozní náklady zahrunjí například pojištění nemovitosti, rezervy na renovace, daň z nemovitosti apod.

2.1. Nákladová metoda Při tomto způsobu ocenění je výchozí cena majetku stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je vynásobena reprodukční cenou a snížena o znehodnocení stavby (opotřebení). Reprodukční cena Reprodukční cena je cena, za kterou by bylo možno v současné době a při použití současných technologií pořídit shodnou stavbu shodných parametrů.

24

Opotřebení “Opotřebení je pokles kvality a ceny majetku vlivem jeho užívání, atmosferickými vlivy a změnami v materiálu" 12 .Pro výpočet opotřebení stavby se nejčastěji používá lineární metoda s nejčastějším využitím u novostaveb, kde se přepokládá přímočaré opotřebování stavby. U staveb, které jsou starší, než jedna polovina celkové životnosti se používá metoda analytická. Životnost Životnost je vlastnost, která označuje, jak dlouho si každá stavební konstrukce udrží svůj původní vzhled a funkci. 

Technická životnost



Je doba, která uplyne od vzniku stavby až do doby, kdy jí nelze užívat.



Právní životnost Je doba od vzniku nemovitosti jako věci až po zánik nemovistosti jako věci.



Ekonomická životnost Je doba od možného komerčního využití budovy až do doby, kdy není schopna generovat výnos.



Morální životnost Je doba možného komerčního využití budovy do doby, kdy funkčně zastarává.

2.2. Porovnávací metoda Při tomto způsobu ocenění se vychází ze cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných projedů nemovistostí srovnatelných svými parametry.

U

nemovitostí, které se porovnávají s oceňovanou nemovistostí musíme znát cenu a další vlastnosti, které budeme porovnávat.

ORT, P. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech . 1. Praha: Bankovní instut vysoká škola, 2006. str. 66 [cit 2015-06-01]. ISBN 80-7265-085-8. 12

25

Mezi porovnávané vlastnosti patří zejména: 

Základní parametry (výměry podlahové plochy, prodejní cena, apod.)



Právní údaje (druh transakce, vlastnická práva, využití dle územního plánu, apod.)



Technické parametry (lokalita, technický stav, dopravní obslužnost, atraktivita, apod.)

2.3. Příjmová metoda Tato metoda ocenění je založena na koncepci časové hodnoty peněz a relativního rizika investice. Výnosová hodnota vyjadřuje schodnost nemovistosti generovat výnos. Při stanovování tržní hodnoty majetku příjmovou metodou sumarizujeme : 

potencionální hrubý příjem majetku,



neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného Odečtením neobsazenosti a ztrát vlivem neplacení nájemného od potencionálního hrubého přijmu získáme efektivní hrubý příjem.

Dále stanovujeme provozní náklady jako jsou: 

Pojistné,



Daň z nemovitosti,



Ostatní provozní náklady,



Náklady na údržbu,



Marketing



a ostatní provozní náklady

Odečtením těchto nákladů od efektivního hrubého přijmu získáme provozní příjem. Dále jsou od provozního příjmu odečteny rezervy na renovace a výsledkem je čistý provozní příjem.Pře finální indikací tržní ceny majetku příjmovou metodou zhodnotíme čistý provozní příjem kapitalizační mírou.

26

3. Ekonomika pasivního domu Pod pojmem ekonomika pasivního domu romumíme shrnutí jeho hospodaření a také zhodnocení hospodárnosti, tedy schopnosti domu co nejefektivněji využít dostupné technologie ke snižování nákladů a zároveň maximalizaci zisků v podobě úspor za energie. Pokud uvažujeme o stavbě či koupi rodinného domu, musíme zvážit otázku pořizovacích nákladů, ale i otázku provozních nákladů našeho budoucího bydlení. V době, kdy se ceny energií neustále zvyšují je velmi důležité zvážit, zda si pořídíme standardní zděný, pasivní dům nebo zvolíme některou z dalších variant podmnožiny domů nízkoenergetických. Stavba domu je jednoznačně otázkou plánování a vize do budoucna. Je velmi důležité promyslet, jaké způsoby a technologie budou pro stavbu domu využity, zda-li se rozhodneme pro pasivní, nízkoenergetický dům apod. Úsporné elektrospotřebiče také pomohou výrazně snížit spotřebu elektřiny. Domácí spotřebiče vybíráme v energetické třídě A nebo A+. Dalším významným faktorem, který dopomáhá ke snižování provozních nákladů je využití úsporných žárovek na osvětlení (úspora 70-80%), nebo také osvětlení z LED diod. V případě použití solárního zařízení na ohřev teplé vody je vhodné připojení myčky nádobí a pračky na přívod teplé vody. Pasivní dům vychází v pořizovacích nákladech v porovnání s běžnou stavbou o 15-20% dráž než klasický zděný dům. Pro investora či kupujícího je rozhodování o jeho investici velmi důležité. Skutečná cena jeho budoucího majetku se skládá se tří složek, a to: -

pořizovací ceny, tedy ceny, za kterou lze dům vyprojektovat, postavit nebo koupit,

-

provozních nákladů , tedy ceny, za kterou lze dům provozovat,

-

nákladů na údržbu , tedy ceny, za kterou lze dům udržovat.

Vyšší investice do pořízení energeticky úsporné pasivní stavby se projeví ve více nákladech na: -

preciznosti při projektování a samotné práci

-

oknech určených pro pasivní domy

-

vysoce kvalitní tepelné izolaci

-

větrání s rekuperací

27

-

využití obnovitelných zdrojů energie

-

využití nových technologií a materiálu

Provozní náklady stavby jsou náklady, které jsou nutné k zajištění provozu stavby po dobu jejího životního cyklu. Náklady na provoz domu se liší podle toho, v jakém standardu je dům postaven a čím je vytápěn. Dalšími náklady jsou především náklady na spotřebu energie, vodné a stočné, náklady na údržbu a různé opravy a administrativní poplatky (pozemková daň a daň z nemovitosti).

3.1. Příklad zrealizované pasivní dřevostavby Níže použité údaje byly čerpány z [1] Místo:

Šebetov

Autor projektu:

Mojmír Hudec

Realizace stavby:

2007-8

Dodavatel:

svépomocná organizace výstavby

Hlavní izolační materiál:

slámové balíky - tl. 40 mm

Nosné obvodové stěny:

rám z I dřevěného nosníku výšky 400 mm + OSB desky a modřínový obklad

Parametry domu:

14,74kWh/m2 za rok

Obvodový plášť:

U= 0,10Wm-2 K-1

28

Obr. č. 8 Celkový pohled na dům


Umístění a celkové pojetí stavby Dům o užitné ploše 64m2 je nenáročná přízemní dřevostavba s pultovou střechou. Pasivní dům s použitím dřevěných I nosníků, s izolací ze slaměných balíků a s využitím solární energie. Jednou z cest k energetickým a materiálovým úsporám je skromnost a přiměřenost. Dům má jednoduchou dispozici, ze zádveří s šatnou se vstupuje do obývacího pokoje s kuchyňským koutem a do ložnice. Sociální zázemí je umístěno uprostřed domu. Z obývacího pokoje a ložnice jsou velké dvojkřídlé dveře na obytnou terasu. Konstrukční řešení - Stavba je založena úsporných betonových vrtaných pilotkách. Na nosnou dřevěnou konstrukci je použito úsporných vazníků STABIL. Z těchto vazníků jsou utvořeny rámy, které tvoří současně stěnu, strop a podlahu. Mezi rámy je umístěna izolace z balíků slámy, které jsou stlačeny na optimální hustotu 90 kg/m3 . Tloušťka izolace všech obvodových konstrukcí je 400 mm. Ve stropu je přidaná izolace v podobě 70 mm minerální vlny. Skladby stěn a střechy jsou řešeny jako difuzně otevřené.

29

Obr. č. 9 Pohled jižní


Obr. č. 10 Pohled východní

Zdroj: VAVERKA, J. Dřevostavby pro bydlení. 1. vyd. Praha: Grada, 2008, str. 324. Stavitel. ISBN 978-80-247-2205-4. .

30

Obr. č. 11 Řez domem


31

Obr. č. 12 Půdorys domu


32

Skladba vnější obvodové stěny 

modřínový obklad



latění s odvětrávanou mezerou



dřevovláknitá deska



slaměná izolace



deska OSB s přelepením páskami AIRSTOP FLEX



sádrokarton Obr. č. 13 Realizace stavby


33

Obr. č. 14 Realizace stavby

Zdroj: VAVERKA, J. Dřevostavby pro bydlení. 1. vyd. Praha: Grada, 2008, str 325. Stavitel. ISBN 978-80-247-2205-4.

34

Obr. č. 15 Zateplení

Zdroj: VAVERKA, J. Dřevostavby pro bydlení. 1. vyd. Praha: Grada, 2008, str. 325. Stavitel. ISBN 978-80-247-2205-4. Obklad vnitřních stěn je ze sádrokartonu bez použití montážní mezery. Příčky jsou sádrokartonové na dřevěném roštu. Jsou použita dřevěná eurookna s izolačními trojskly, určená pro pasivní domy. Energetický koncept Jako ekonomicky přijatelná varianta vytápění domu bylo zvoleno použití malé větrací jednotky pouze s rekuperací a investičně nejlevnějšího způsobu dotápění přímotopy, v koupelně elektrický sušák na ručníky. Elektroohřev je ospravedlnitelný především s ohledem na minimální velikost domu, prostorovou skromnost. Řízené větrání s rekuperací odsává vzduch v sociálním zařízení a přívod čerstvého vzduchu je do ložnice a obývacího pokoje pod stropem. Průchod vzduchu je pod dveřmi, které jsou bez prahů. Větrací jednotka je umístěna pod stropem WC a tím nezabírá prostor.

35

Zajímavostí je použití jednoduchého teplovzdušného kombinovaného kolektoru o ploše 12 m2 umístěného svisle v jižní fasádě mezi okny. V dřevěném rámu krytem polykarbonátovou deskou je osazen černý jímací trapézový plech. Ohřátý vzduch se ventilátorem vháněn do vnitřní dvojité příčky z vápencopískových cihel, která slouží jako tepelný akumulátor. Ventilátor je ovládám teplotním čidlem. V části kolektoru je současně umístěna jímací část teplovodního kolektoru (použitá z běžného teplovodního kolektoru). Vzhledem k velmi malým teplotním ztrátám domu je upuštěno od použití krbových kamen. Technické vybavení -

jednotka řízeného větrání s rekuperací tepla,

-

ručně přepínací zemní registr pro předehřev nebo předchlazení větracího vzduchu,

-

kombinovaný teplovzdušný a teplovodní kolektoohřev TUV propojený s vytápěním,

-

samotížné provedení malého solárního bojleru pro ohřev teplé vody,

-

spotřeba teplé vody je snížena sprchovým výměníkem, který zachytává teplo odpadní vody s účinností cca 40%.

Pořizovací náklady na dům byly stanoveny na 1,2 milionu Kč včetně použitých technologií.

3.2. Případová studie Zhodnocení investic do výstavby pasivního domu a klasické zděné stavby Cílem této případové studie je zhodnotit investice vynaložené na výstavbu pasivního domu a domu zděného. Oba referenční objekty jsou s co nejvíce shodnými parametry a data použitá pro zhodnocení výhodnosti investic a nákladů spojených s vypátěním domů pochází z reálných nákladů majitele obou referenčních objektů. Dále budou zhodnoceny roční náklady na vytápění, ohřev TUV a spotřebu běžné elektřiny. V závěru studie je provedeno grafické znázornění provozních nákladů za 15, 20 a 30let. Případová studie je zaměřena na provozní náklady spojené pouze s elektrickou energií.

36

Referenční objekt I. - RD zděný Popis Rodinný dům se nachází v obci Zdětín, v Mladoboleslavském okrese, ve Středočeském kraji. Byl zkoloudován v roce 2011. Obvodové zdi tvoří cihelné bloky tloušťky 440 mm, vnější zateplení domu tvoří polystyren tloušťky 100 mm. Zastřešení domu tvoří plochá střecha a výplně otvorů zajišťují plastová okna s izolačním dvojsklem. K vytápění domu slouží elektrický kotel. Tabulka č. 1 Dispozice a konstrukce zděného domu Dispozice a konstrukce standardního domu Velikost

130 m2

Dispozice

4+1

Obvodová kontrukce

Cihelný blok tl. 400 mm

Vnější zateplení

Polystyren tl. 100 mm

Podlaha

Podlahový EPS tl. 80 mm

Střecha

Minerální vata tl. 150 mm

Výplně otvorů

Plastová okna s izolačním dvojsklem

Technologie

Přírozené větrání

Měrná spotřeba na vytápění

60 kWh/ (m2 .a) Zdroj: Autor

Referenční objekt II. - RD pasivní dřevostavba Popis Rodinný dům se nachází v obci Písková Lhota, v okrese Mladá Boleslav, ve Středočeském kraji. Dům byl zkolaudován v roce 2013. Obvodové zdi tvoří smontované systémové panely tloušťky 270 mm vyplněné vatou, věnjší zateplení domu tvoří polystyren tloušťky 100 mm. Dům je zastřešen plochou střechou. Přípravu teplé vody zajišťují solární kolektory a dotápění zašťují elektrické přímotopy.

37

Tabulka č. 2 Dispozice a konstrukce pasivního domu Dispozice a konstrukce pasivního domu Velikost Dispozice Obvodová kontrukce Vnější zateplení

132 m2 4+1 Smontované systémové panely Polystyren tl. 100 mm

Podlaha Střecha Výplně otvorů Technologie

Podlahový EPS tl. 250 mm Minerální vata tl. 300 mm Eurookna s izolačním trojsklem Nucené větrání s rekuperací

Měrná spotřeba na vytápění

14 kWh/ (m2 .a) Zdroj: Autor

Tepelně technické vlastnosti U nákladů za energie je důležitý teplený odpor, neboli prostup tepla stěnami. V tabulce č. 3 jsou uvedeny hodnoty tepelného doporu srovnávaných obvodových konstrukcí. Hodnoty v tabulce jsou převzaty z reálných podkladů výrobce. Čím vyšší tepelný odpor obalky budovy je, tím pomaleji tepro prochází. Tato hodnota vyjadřuje tepelně izolační vlastnosti materiálu a je dán součtem všech vrstem konstrukce. Tabulka č.3 Tepelný odpor Tepelný odpor konstrukce Konstrukce Cihelný blok + zateplení

Šířka [mm]

Součinitel R [m2 .K.W-1 ]

540

6,11

265 Zdroj: Autor

5,52

Systémový dřevěný panel + zateplení

Dalším technickým ukazatelem je součinitel prostupu tepla. Jeho hodnota nám říká, kolik množství tepla unikne z místnosti. Součinitel prostupu tepla a koeficient tepelného odporu se používají k výpočtu tepelných ztrát. Hodnoty v tabulce jsou převzaty z reálných podkladů výrobce.

38

Tabulka č. 4 Součinitel prostupu tepla Součinitel prostupu tepla Konstrukce Šířka [mm] Součinitel U [W.m-2 .K -1 ] Cihelný blok + zateplení Systémový dřevěný panel + zateplení

540

0,16

265 Zdroj: Autor

0,17

Srovnáním výše uvedených tepelně technických vlastností konstrukí obálky zjistíme, že konstrukce spolehlivé vyhoví požadovaným normám dle ČSN 730540-2.

U dřevostavby se

díky menší šířce obvodové konstrukce zvětší podlahová plocha. V tabulce č. 5 jsou vyčísleny náklady na pořízení pasivního a zděného domu. Uvedené zjištěné ceny jsou zaokrouhlené a pro jejich určení posloužil zpracovaný položkový rozpočet. Klasický zděný dům vychází v porovnání s pasivním domem zhruba o 15% levněji. Více náklady pasivní stavby jsou dány položkami jako je nucené větrání s rekuperací, solárními kolektory, kvalitnějšími izolačními okny s trojskly apod. Tabulka č. 5 Pořizovací náklady pasivního a zděného domu Počáteční investice Kč

Cena domu bez DPH DPH 15% Cena celkem

Pasivní dům

Zděný dům

2 100 000

1 785 000

315 000

267 000

2 415 000 Zdroj: Autor

2 052 750

Tabulka č. 6 Roční náklady na spotřebu elektrické energie Roční náklady Pasivní dům

Zděný dům

Ohřev TUV

2 000

9 500

Vytápění

4 500

24 500

Běžná elektřina

9 500

9 500

Provozní náklady celkem

16 000 Zdroj: Autor

39

43 500

Porovnáním nákladů u obou referenčních objektů lze jednoznačně říci, že vyšší náklady na ohřev TUV, vytápění a spotřebu běžné elektřiny padají na klasický zděný dům. Řádově se tyto náklady liší až o desítky procent. Nejsou započítány stálé platby za elektřinu, které se platí u obou variant a nemají víceméně vliv na návratnost investic. Graf č. 1 Porovnání nákladů na spotřebu elektrické energie za dobu 15, 20 a 30 let

1 400 000

1 305 000

1 200 000 1 000 000

870 000

800 000

15 let

652 500

20 let

600 000

480 000

400 000

30 let

320 000 240 000

200 000 0 Pasivní dům

Zděný dům

Zdroj: Autor Na grafu níže je zobrazeno za jak dlouho se nám vrátí vyšší investice do pasivního domu. Z grafu je patrné, že návratnost vícenákladů bude za 13let a téměř dva měsíce. Graf č. 2 Návratnost investice Zdroj: Autor

Úspořené finance [Kč]

Návratnost investice 500000 450000 400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0

Doba návratnosti v letech Úspora

Cílová částka

40

3.3. Závěr a hodnocení Z mého celkového porovnání obou referenčních objektů jednoznačně jako vítěz vychází pasivní dřevostavba. Náklady na výstavbu jsou ve více nákladech u pasivního domu zhruba o 15 % vyšší, než u domu zděného. Tyto vyšší pořizovací náklady jsou dány potřebnými technologiemi pro pasivní dům. Z grafu č. 1 vyplývá, že vynaložené počáteční investice spojené se stavbou pasivního domu se vrátí v podobě úspor za energie v průběhu několika let. V ročním a víceletém intervalu můžeme vidět finanční úsporu více než 60%. Kromě finančně vyjádřitelných přínosů je pasivní dřevostavba velmi šetrná k životnímu prostředí a jejím majitelům přináší zdravé obytné i pracovní prostředí. V neposlední řadě nelze opomenout fakt, že výstavba dřevostavby je velmi rychlá, trvá v průměru pět měsíců. Z grafu č. 2, kde je zobrazena návratnost vyšších pořizovacích nákladů, je zřejmé, že investované prostředky se vrátí za 13let a téměř dva měsíce při běžném provozu a spotřebě. Tyto údaje také nezohledňují případné zvýšení cen za elektřinu, kterou lze jen stěží předpovědět. Za předpokladu současných cen a životnosti pasivního domu lze říci, že vyšší náklady jsou výhodnou investicí.

41

B. Praktická část

42

4. Tržní ocenění rodinného domu BIVŠ a.s. Nárožní 2600/9 15800 Praha5 Zpráva o hodnocení (Valuation report) Rodinný dům č.p. 643 U Vodojemu 643 29471 Benátky nad Jizerou I.

Účel posudku:

praktická část bakalářské práce Stanovení aktuální tržní hodnoty majetku (Fair Market Value)

Autor:

Kristýna Myšáková U Vodojemu 644 29471 Benátky nad Jizerou

Datum ocenění:

1.6.2015 BIVŠ a.s. Nárožní 2600/9 15800 Praha5

1.6.2015 43

Oznamuji Vám, že jsem ukončila tržní ocenění majetku označeného jako Rodinný důmč.p. 643 Uvedený na listu vlastnictví č. 1884, pro katastrální území Nové Benátky, obec Benátky nad Jizerou, okres Mladá Boleslav Nacházejícího se na adrese: U Vodojemu 643, 29471 Benátky nad Jizerou, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována v technickém stavu a právním skutečnostem, platným k 1. červnu 2015 - ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako podklad pro účel úvěrového řízení v Hypoteční bance, a.s.. Zpracovateli zprávy není známo, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel jako například ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu Nové Benátky, na listu vlastnictví č. 1884, pro katastrální území Nové Benátky, obec Benátky nad Jizerou, okres Mladá Boleslav. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 5.3.2015 je přílohou této zprávy. Zpracovatel této zprávy chápe tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (1.6.2015) užíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Žádná část domu není pronajata za tržní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy, avšak majetek

44

podléhá zástavnímu právu ve prospěch MPSS, a.s., toto zástavní právo není zohledněno v obvyklé ceně nemovitosti. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a využitelnost pozemku Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší využití majetku Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. Byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

45

4.1. Popisné informace Popis lokality Řadový rodinný dům v uliční zástavbě obdobných domů na severním okraji města Benátky nad Jizerou, v ulici U Vodojemu v místní části obce Nové Benátky. Dům je řadový vnitřní, postavený na vlastní stavební parcele, za domem malá zahrada. Dále k nemovitosti náleží jedna z řadových garáží postavených vedle, v proluce mezi řadovými domy. Jedná se o klidnou lokalitu na vyvýšeném místě, stranou hlavních silničních tahů s čistě obytnou zástavbou, kde je stavební vývoj prakticky ukončen. Centrum Nových Benátek cca 800m, zastávka MHD 2 min. od domu. Město má kompletní občanskou vybavenost situovanou v obou místních částech (Staré a Nové Benátky), včetně sídel většiny správních institucí, dále je zde dobrá nabídka sportovišť. Dopravní dostupnost je velmi dobrá, město leží při rychlostní komunikaci R10 Praha - Liberec, okraj Prahy po rychlostní komunikaci 27 km, statutární město Mladá Boleslav 16 km, autobusové nádraží v centru Starých Benátek cca 1,5 km. Okolí města pěkné, ekologicky čisté. V rámci regionu MB se jedná o polohu velmi dobrou, vyhledávanou pro bydlení, výbornou dopravní dostupností hlavního města (Černý Most 15 min.), v rámci města poloha výborná, klidná obytná lokalita s výhledy, kde je stavební vývoj prakticky ukončen. V místě probíhá poměrně masivní nová výstavba RD i bytů, cca 500 m od oceňované nemovitosti. Oceňované informace Předmětem ocenění je řadový dům č.p. 643. Základním účelem domu je vlastní bydlení vlastníka. Majetek není primárně určen k podnikatelské činnosti vlastníka. K nemovistosti náleží jedna z řadových garáží postavených vedle oceňované nemovitosti. Vedlejší stavby Jedinou vedlejší stavbou je garáž 25 m2 postavená vedle, v proluce mezi řadovými domky. Garáž je přízemní, nepodsklepená. Je přístupná po zpevněné zatravněné ploše. Venkovní úpravy 

napojení na sítě



elektro veřejné



vodovod veřejný

46



kanalizace (splašková) veřejná



kabelová síť veřejná



přístup po zpevněné komunikaci veřejný



Trvalé porosity. Na pozemku se nenacházejí žádné trvalé porosty.

Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Řadový vnitřní rodinný dům obdélníkového půdorysu, s polozapuštěným technickým podlažím a s dvěma nadzemními podlažími, zastřešený plochou střechou. Dům obsahuje jeden byt o velikosti 4+1 a je užíván v souladu s právním stavem pro bydlení vlastníkem nemovitosti, není pronajatý. Dispozice: suterén (1.PP) - chodba, 2 x sklep, prádelna, kotelna, zahradní sklad, zadní vstup na zahradu a přední vstup z předzahrádky, přízemí (1.NP) - vstup přes závětří do zádveří, WC, schody do suterénu, dále hala se schodištěm do patra, kuchyň, obývací pokoj a lodžie, patro (2.NP) - chodba, tři pokoje, koupelna, WC, 2 lodžie. Započitatelná užitná plocha je 131 m2 . Konstrukční řešení a vybavenost Hlavní nosné konstrukce jsou zděné tl. 30 a 45 cm, stropy s rovnými podhledy, střecha plochá, střešní krytina a klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky hladké vápenné, vnější omítky hladké vápenné. Schody do podzemního podlaží jsou teracové, schody do patra s keramickým obkladem. Okna jsou dřevěná zdvojená. Vnitřní dveře typové do ocelových zárubní, podlahy betonové s keramickou dlažbou a koberci. V suterénu betonové, keramické obklady jsou kompletní, topení ústřední teplovodní radiátorové, s elektrokotlem, s akumulací vody do dvou nádrží v suterénu. Pro ohřev vody se používají dva elektrické bojlery. Vnitřní rozvody vody, kanalizace a elektro. V suterénu prádelna s vanou, v 1.NP WC s umyvadlem, v 2.NP koupelna s vanou a umyvadlem, v kuchyni je kuchyňská linka a sporák. Rodinný dům kolaudovaný a užívaný od roku 1993. Dům je v původním stavu, dobře udržovaný. V roce 2012 provedena oprava fasády zahradního průčelí. Stavebně-technické provedení a vnitřní vybavení poplatné v době vzniku počátkem 90-tých let 20.století, tehdy 47

běžně dostupným materiálům a řemeslnému provedení. Výhodou je dobré dispoziční řešení domu s centrální halou a neprůchozími místnostmi. Technické podlaží s dostatkem skladových prostor, z hlediska energetické náročnosti kompaktní tvar domu s dobrou orientací ke světovým stranám (V/Z).

4.2. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití “Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku.”13 Základní

kritéria,

která

musí

nejvyšší

a

nejlepší

využití

splňovat

jsou:

dodržení

právníchpředpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům, což odpovídá územněplánovací dokumentaci. Na základětoho jsem názoru, že současné využití nemovitosti je právněpřípustné. Oceňovaný majetek je v dobrém technickém stavu, tedy ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Podmínka okamžité využitelnosti je splněna. Objekt slouží k vlastnímu bydlení rodiny majitele a zároveň nejsou známy žádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za tržní nájemné. Tím pádem je splněna i podmínka maximální ziskovosti.

ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007 [i.e. 2008], str. 72 [cit 2015-06-01]. ISBN 978-80-7265-128-3. 13

48

4.3. Ocenění Při

stanovení

indikace

tržní

hodnoty

majetku

jsou

zpravidla

používány

tři

mezinárodněuznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny bylo použito kombinace všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku byla použita metoda porovnávací, pro ocenění majetku jako celku kombinace všech tří metod ocenění.

4.4. Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku: Stanovení hodnoty pozemku bylo provedeno porovnávací metodou. Stanovení tržní hodnoty bylo provedeno za předpokladu, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případěstanovení tržní hodnoty pozemkůsouvisejících s oceněním rodinného domu bylo provedeno porovnání se třemi pozemky nabízenými k prodeji v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotka byla použita cena za jeden metr čtvereční. V případě, že se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Dále byly vzaty v úvahu faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, velikost pozemků, dostupnost inženýrských sítí, právní omezení apod.

49

Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je: 311 657 Kč a je kalkulována následovně: 349 × 893 = 311 657 𝐾č Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce č.7. Tabulka č. 7 Pozemek TABULKA I - Pozemek Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek




A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku

x

1

2

3

4

Parcelní číslo

721, 938, 421/36

x

x

x

x

Adresa pozemku

U Vodojemu

U Pyrámu

x

Varšavská

Soukalova

Katastrální území

Nové Benátky

Zdětín

Bradlec

Obec

Benátky n. Jiz.

Zdětín

Bradlec

Okres

Mladá Boleslav

Mladá Boleslav

Mladá Boleslav

Horní Bousov Horní Bousov Mladá Boleslav

Nové Benátky Benátky n. Jiz. Mladá Boleslav

B. Základní údaje pro porovnání - cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem

550 000

740 000

1 490 000

755 000

Rozloha pozemku v m2

349

1000

1000

890

550

Cena za 1 m2

x

550

740

1674

1373

Datum transakce

-

III.15

III.15

IV.15

IV.15

50

Korekce

-

1

1

1

1

Upravená hodnota

-

550

740

1674

1373

C. Právní údaje Druh transakce

x

Prodej

Prodej

Nabídka

Nabídka

Korekce

-

1

1

0,9

0,9

Upravená hodnota

-

550

740

1507

1236

Vlastnická práva Korekce

Absolutní vlastnictví -

Absolutní vlastnictví 1




Upravená hodnota

-

550

740

1507

1236

Existence věcných břemen

-

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Korekce

-

1

1

1

1

Upravená hodnota

-

550

740

1507

1236

Využití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota

Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům

-

1

1

1

1

-

550

740

1507

1236

Ano

Ano

Ano

Ano

Ano

Korekce Upravená hodnota

-

1

1

1

1

-

550

740

1507

1236

Jiná právní omezení

Zástavní právo smluvní

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Korekce

-

1

1

1

1

Upravená hodnota

-

550

740

1507

1236

Dobrá

Dobrá

Územní rozhodnutí

Lokalita

Dobrá

D. Technické parametry Horší Horší 51

Korekce

-

1,2

1,05

0,85

0,85

Upravená hodnota

-

660

777

1281

1051

Tvar pozemku

Pravidelný

Pravidelný

Nepravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Korekce

-

1

1,2

1

1

Upravená hodnota

-

660

932

1281

1051

Svažitost Korekce

Rovinný -

Rovinný 1

Rovinný 1

Rovinný 1

Rovinný 1

Upravená hodnota

-

660

932

1281

1051

Dostupnost inž. Sítí

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Korekce

-

1

1

1

1

Upravená hodnota

-

660

932

1281

1051

Kontaminace půdy

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Korekce

-

1

1

1

1

Upravená hodnota

-

660

932

1281

1051

Dopravní obslužnost

Autobus

Autobus

Autobus

Autobus, vlak

Autobus

Korekce

-

1

1

1

1

Upravená hodnota

-

660

932

1281

1051

Dopravní dostupnost a park.

Výborné

Horší

Horší

Výborné

Výborné

Korekce

-

1,05

1,05

1

1

Upravená hodnota

-

693

979

1281

1051

Nutnost demolice stavajících objektů

Ne

Ne

Ne

Ne

Ne

-

1

1

1

1

-

693

979

1281

1051


52

Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

-

Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno

-

1

1

1

1

-

693

979

1281

1051

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

x

Větší

Větší

Větší

Větší

Korekce

-

0,85

0,85

0,9

0,95

Upravená hodnota

-

589

832

1153

998

Možná zastavitelnost

-

Korekce

-

Upravená hodnota

Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno 1

1

1

1

589

832

1153

998

1153

998

tržní hodnota

zaokrouhleno

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodn. 1 m2

893

Rozloha pozemku

349

Celková porovn. hodn.

311 657

pořadové číslo

číslo parcely

1

721

2 3 Celkem

938 421/36

589

832

Výpis oceňovaných parcel jednotková výměra v m2 hodn. V Kč/m2 47 893 108 194 349

893 893

53

41 971 96 444 172 854 311 657

311 660

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení tržní hodnoty majetku jako celku byly vzaty v úvahu rodinné domy, které byly v okrese Mladá Boleslav v nedávné doběprodány nebo nabízeny. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě nabídek byla tato skutečnost zohledněna koeficientem vyjadřujícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými, obvyklými a skutečně dosaženými cenami. Pro analýzu byla jako srovnávací jednotka použita celková zastavěná plocha GFA (gross floor area), což je u tohoto druhu majetku považováno za standardní. Při stanovení tržní hodnoty byly vzaty v úvahu faktory jako datum transakce, vlastnická práva, poloha, dopravní dostupnost a obslužnost, technický stav majetku, vybavenost, velikost a další. Na základě těchto skutečností a předpokladů byla tržní hodnota nemovitosti jako celku, indikována porovnávací metodou stanovena jako: 2 461 821 Kč Podrobný popis výpočtů pro stanovení výše uvedené hodnoty je uveden v tabulce č.8. Tabulka č. 8 Majetek jako celek TABULKA II - Majetek jako celek Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku

x

Název nemovitosti

1 Rodinný dům Benátky

Adresa nemovitosti

U Vodojemu

Katastrální území

Nové Benátky Nové Benátky

Obec Okres

Benátky nad Jizerou Mladá Boleslav

Nad Vinicemi

Benátky nad Jizerou Mladá Boleslav

2

3

4

Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Bakov nad Mnichovo Kosmonosy Jizerou Hradiště Jizerská

K Štíbrovce

Debřská

Bakov nad Jizerou

Mnichovo Hradiště

Kosmonosy

Bakov nad Jizerou Mladá Boleslav

Mnichovo Hradiště Mladá Boleslav

54

Kosmonosy Mladá Boleslav

B. Základní údaje o pozemku - přenos z tabulky I. Oceňovaná nemovitost



Rozloha pozemku

349

668

643

375

600

Hodnota za 1m2 pozemku

893

893

893

893

893

Hodnota pozemku celkem

311 657

596 524

574 199

334 875

535 800

C. Základní údaje pro porovnání - m2 celkové zastavěné plochy podlaží Oceňovaná nemovitost



Počet srovnávacíc h jednotek

134

122

130

148

130

prodejní cena celkem

-

2 500 000

2 190 000

2 580 000

2 920 000

Prodejní cena bez ceny pozemku

-

1 903 476

1 615 801

2 245 125

2 384 200

Cena za 1 porovnávací jednotku

-

15 602

12 429

15 170

18 340

Datum transakce

-

III.15

III.15

III.15

IV.15

Korekce

-

1

1

1

1

Upravená hodnota

-

15 602

12 429

15 170

18 340

D. právní údaje Oceňovaná nemovitost



55

Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

-

0,95

0,95

0,95

0,95

Upravená hodnota

-

14 822

11 808

14 411

17 423

Vlastnická práva

-

Absolutní vlastnictví




Korekce

-

1

1

1

1

Upravená hodnota

-

14 822

11 808

14 411

17 423

Existence věcných břemen

-

Právo zřízení a provozování vedení

Nejsou

Nejsou

Právo zřízení a provozování vedení

-

0,9

1

1

0,9

-

13 340

11 808

14 411

15 681

Využití podle územního planu

-

Rodinný dům

Korekce

-

1

1

1

1

Upravená hodnota

-

13 340

11 808

14 411

15 681

Kolaudační rozhodnutí

-

Ano

Ano

Ano

Ano

Korekce

-

1

1

1

1

Upravená hodnota

-

13 340

11 808

14 411

15 681

Jiná právní omezení a závazky

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Korekce

-

1

1

1

1

Upravená hodnota

-

13 340

11 808

14 411

15 681


Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům

E. Technické parametry

Lokalita Korekce

Oceňovaná nemovitost


Výborná -

Výborná 0,95

Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost Výborná 0,95

56

Výborná 0,9

Výborná 0,9

Upravená hodnota

-

12 673

11 218

12 967

14 104

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Výborný

Výborný

-

1,1

1,1

1,3

1,3

Upravená hodnota

-

13 940

12 340

16 857

18 335

Technická vybavenost budoby

Průměr

Horší

Nadprůměr

Nadprůměr

Nadprůměr

Korekce

-

1,1

1

1

1

Upravená hodnota

-

15 334

12 340

16 857

18 335

Funkční využitelnost budovy

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

-

1

1

1

1

Upravená hodnota

-

15 334

12 340

16 857

18 335

Další možný rozvoj nemovistosti

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Korekce

-

1

1

1

1

Upravená hodnota

-

15 334

12 340

16 857

18 335

Dopravní obslužnost

Autobus

Autobus

Autobus

Autobus

Autobus, vlak

Korekce

-

0,95

0,95

0,95

1

Upravená hodnota

-

14 567

11 723

16 014

18 335

Dopravní dostupnost a parkování

Výborná

Výborná

Výborná

Výborná

Výborná

-

1

1

1

1

Upravená hodnota

-

14 567

11 723

16 014

18 335

Atraktivita objektu

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Korekce

-

1

1

1

1

Technický stav objektu Korekce

Korekce

57

Upravená hodnota

-

14 567

11 723

16 014

18 335

Jiná technická korekce

Ne

Ne

Ne

Ne

Ne

Korekce

-

1

1

1

1

Upravená hodnota

-

14 567

11 723

16 014

18 335

F. Ostatní parametry Oceňovaná nemovitost


Korekce pro velikost nemovitosti

-

Menší

Menší

Větší

Menší

Korekce

-

1,1

1,1

1

1,05

Upravená hodnota

-

16 024

12 895

16 014

19 252

Jiná korekce

Nebyla aplikována

Nebyla aplikována

Nebyla aplikována

Nebyla aplikována

Nebyla aplikována

-

1

1

1

1

-

16 024

12 895

16 014

19 252



Výsledná porovnávací hodnota Oceňovaná nemovitost


Porovnávací hodnota 1 jednotky

16 046

16 024

Porovnávací hodnota celkem (bez pozemku)

2 150 164

Hodnota pozemku

311 657

Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost 12 895

58

16 014

19 252

4.5. Příjmová metoda Nemovitosti, u nichž je možno generace výnosů jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čitého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů– přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případěbyla pro stanovení tržní hodnoty použitametodapřímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základěprůměrné hladiny tržního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelnélokaci. V mých výpočtech jsem, v souladu s běžnou praxí, vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základějejich skutečného čerpání. Provozní náklady jsem stanovila procentní sazbou z potencionálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě těchto skutečností byla tržní hodnota výše uvedeného majetku indikována příjmovou metodou jako: 1 630 000 Kč

59

Podrobný popis provedených výpočtů je uveden v tabulce č. 9 Tabulka č. 9 Příjmová metoda Příjmová metoda - přímá kapitalizace Příjem z pronájmu - tržní nájemné

198 000

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 15% Efektivní hrubý příjem

29 700 168 300

Náklady na údržbu

25 000

Pojistné

5 000

Daň z nemovitosti

500

Pronájem cizích pozemků

0

Marketing

0

Ostatní provozní náklady

0

Provozní příjem

137 800

Rezervy na renovace

40 000

Čistý provozní příjem

97 800

Míra kapitalizace

6%

Indikovaná hodnota

1 630 000

Zaokrouhleno

1 630 000

60

4.6. Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzického opotřebení majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižují hodnotu a jsou definovány následovně: Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálůnebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečnákapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného objektu. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek,

jako

jsou

všeobecné

ekonomické

podmínky,

dostupnost

financování nebo

neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebnětechnický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladůna reprodukci oceňovaného majetku a nákladůna jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčněvyužitelných prostor. Porovnané a zahrnuté byly také náklady obou druhůnemovitostí spojené s jejich provozem a užíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Na základě výše uvedených 61

skutečností a předpokladů byla tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná nákladovou metodou stanovena na: 2 266 000 Kč Podrobný popis výpočtů k indikaci výše uvedené částky ve proveden v tabulce č. 10 Tabulka č. 10 Nákladová metoda Nákladová metoda Název Číslo pozemku Nosná konstrukce cm Skutečné stáří let Efektivní stáří let Ekonomická životnost let Zastavěná plocha m2 Počet podlaží

Rodinný, řadový dům, U Vodojemu 643, Benátky n. Jizerou 722, 938,421/36 zděná, tl. 30-45 22 12 78 78 1 PP, 2 NP 155 m2

Celková zastavěná plocha Koeficient využitelnosti

1,2

Celková podlahová plocha

134 m2

Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Kč/m3 Reprodukční náklady celkem

662 m3 3900 2 581 800 Kč

Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky Vedlejší stavba - garáž

-30% -5% 0% 147 000

Venkovní úpravy Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

90 000 311 657 2 265 834 2 266 000

62

4.7. Závěr a výsledek hodnocení ocenění RD Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu majetku v absolutním vlastnictví, jakoby byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo provedeno ke skutečnostem platným k 1. červnu 2015. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny indikace v tabulce č. 11. Tabulka č. 11 Indikace metod Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

metoda

2 461 821

70

1 723 275

Příjmová metoda

1 630 000

10

163 000

Nákladová metoda

2 266 000

20

453 200

Porovnávací

Výsledná cena

2 339 475

Zaokrouhleno

2 340 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, že porovnávací metoda nejlépe odráží stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z tohoto důvodu je indikace tržní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisuzována největší váha – 70%. V dané lokaci není příliš běžný pronájem porovnatelných typůmajetku. Nejedná se o nemovitost, která je obvykle pořizována za účelem dalšího pronájmu, ale ve většině případů slouží k uspokojení vlastních bytových potřeb majitele nemovitosti. Proto byla indikací tržní hodnoty pomocí příjmové metody přisouzena váha pouze 10%. Indikace tržní hodnoty pomocí nákladové metody není rozhodující a zde slouží jako jistý korektor hodnot zjištěných ostatními metodami, proto je jí přisuzována váha 20%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů byla tržní hodnota oceňovaného nemovitého majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu ke dni 1.6. 2015, stanovena jako: = 2 340 000 Kč (slovy: dvamilionytřistačtyřicetkorunčeských)

63

Nebylo provedeno žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nebyly zkoumány žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb. Omezující podmínky a přepoklady 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetněprávního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listiněbez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný

majetek

neobsahuje

takové

materiály

jako

je

azbest,

močovino-

formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou, v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následněpo datu ocenění. 64

6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoli potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. Osvědčení Já, níže podepsaná tímto osvědčuji, že: 1. V současné doběani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění tak, jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mněpředané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Benátkách nad Jizerou, dne 1. června 2015 Přílohy: Výpis z katastru nemovitostí

65

Obr. č. 15 Výpis z katastru nemovitostí

66

Obr. č. 16 Výpis z katastru nemovitostí

67

Obr. č. 17 Snímek z katarální mapy

68

5. Tržní ocenění výrobního areálu BIVŠ, a.s. Nárožní 2600/9 15800 Praha 5

Zpráva o hodnocení (valuation report) Výrobní areál v obci Libochovice Havlíčkova č.p. 129, 527 a 534 41117 Libochovice

Účel posudku:

Praktická část bakalářské práce Stanovení aktuální tržní hodnoty majetku (Fair Market Value)

Autor:

Kristýna Myšáková U Vodojemu 644 29471 Benátky nad Jizerou I

Datum ocenění:

1.6.2015 BIVŠ, a.s. Nárožní 2600/9 15800 Praha 5

1.6.2015 69

Oznamuji Vám, že jsem ukončila tržní ocenění souboru nemovitostí Výrobní areál společnostiTG TILLAR, s.r.o. Uvedený na listu vlastnictví č. 1772, pro katastrální území Libochovice, obec Libochovice, okres Litoměřice. Nacházející se na adrese Havlíčkova č.p. 129, 527 a 534, 411 17 Libochovice V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného souboru nemovitostí ve výhradním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 1.6.2015 - ke dni místního šetření. Zpracovateli je známo, že zpráva má sloužit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla sloužit zároveň i pro jiný účel jako je například ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše neuvedený účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Litoměřicích, na listu vlastnictví č. 1772, pro katastrální území Libochovice, obec Libochovice, okres Litoměřice. Zpracovatel posudku chápe tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, a tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech skutečnostech a současně je zachována výhodnost obchodu. Pokud je tržní cena majetku stanovena za předpokladu jako nabídka na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude na tomto trhu nabízen přiměřeně dlouhou dobu. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (k 1. červnu 2015) užíván pouze vlastníkem areálu k výrobním účelům. Vzhledem k tomu, že žádná část majetku nebyla pronajata za jiné než tržní nájemné nebo bezúplatně a zároveň není známá žádná právní, technická nebo jiná okolnost, která by bránila případnému pronájmu za tržní nájemné, jsem soubor nemovitostí ocenila za předpokladu výhradního vlastnictví. Podrobné informace o využití majetku jsou popsány dále v této zprávě.

70

Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakýchkoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za úhradu, právu propadnutí majetku, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování této zprávy jsem vzala v úvahu následující faktory: Polohu a velikost pozemku Technický stav, velikost a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejlepší a nejvyšší využití majetku Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o opotřebení. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, pozemky a stavby. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případek podrobně ověřovány.

5.1. Popisné Informace Popis lokality Oceňovaný majetek je situován ve městě Libochovice, ležícím na levém břehu řeky Ohře. V šedesátých, sedmdesátých a osmdesátých letech se zde upevňoval průmysl a zemědělská výroba. Komerční atraktivita lokality je průměrná. Lokalita je dobře dostupná automobilovou i veřejnou dopravou.pokud byste jako turista použili veřejnou dopravu, lze použít jak vlaku Lovosice – Louny s návazným spojením na Prahu i Děčín. Parkování je možné na veřejných místech i na zpevněných plochách oceňovaného majetku. V okolí oceňovaného areálu je velmi malá okolní zástavba.

71

Oceňovaný majetek Podle pokladů doložených zadavatelem tržního ocenění je hlavní výrobní činností společnosti TG TILLAR, s.r.o. strojírenská výroba. Celý majetek je prostorově ohraničen a tvoří jediný areál. Pozemek Oceňovaný pozemek se skládá z devíti hlavních staveb a jeho příslušenství. Převážná část pozemku tvoří funkční celek, ohraničený výrobní areál. Pozemky jsou rovinné, celkový tvar je pravidelný. Pozemek je vybaven obvyklými technickými rozvody. Pozemky jsou částečně zastavěny budovami. Pozemky jsou částečně pokryty zpevněnými plochami a komunikacemi. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby a venkovní úpravy zahrnují zejména jednotlivé přípojky a rozvody inženýrských sítí, různé technologické rozvody, komunikace a zpevněné plochy, drobné stavby a oplocení. Budovy Předmětem ocenění je soubor staveb a jejich příslušenství výrobního areálu Hlavní stavby: Výrobní hala na parcele č. 353 Sklad na parcele č. 1214 Sklad na parcele č. 1221 Administrativní budova č.p. 129 na parcele č. 352 Jídelna s kuchyní na parcele č. 891 Vrátnice č.p. 527 na parcele 708 Rodinný dům č.p. 534 na parcele č. 709/2 Vedlejší stavby a příslušenství: Sklad na parcele č. 1215 72

Komín Stožárová trafostanice Rozvodna na parcele č. 1217 Kolna na parcele č. 710 (u rodinného domu č.p. 534) Oplocení areálu Zpevněné plochy Septik Přípojka vody, kanalizace, plyn, elektro

5.2. Analýza nejvyššího a nejlepšího ocenění “Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku, nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos, jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku.” 14 Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou: dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako výrobní areál, a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě toho jsem názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je v technickém stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamžité využitelnosti je také splněna. Ke splnění podmínky ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že všechny bytové jednotky jsou pronajaty za tržní nájemné, je tato podmínka splněna také.

ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007 [i.e. 2008], str. 90 [cit 2015-06-01]. ISBN 978-80-7265-128-3. 14

73

5.3. Ocenění Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační měrou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny majetku bylo použito kombinace všech tří metod ocenění, a to metody porovnávací, příjmové a nákladové.

5.4. Porovnávací metoda Při stanovení tržní hodnoty se předpokládalo, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění s souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemků souvisejících s oceněním výrobního areálu jsem porovnala čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v poslední době v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem použila cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi cenami nabídkovými a cenami dosaženými při prodeji. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemku, vybavení inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, apod.

74

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s výrobním areálem indikována porovnávací metodou je: 5 406 620 Kč Výše uvedená cena je kalkulována v tabulce č. 12

Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku x Název nemovitosti

Areál Litoměřice

Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území

viz. Tabulka

Tabulka č. 12 Pozemek TABULKA I - POZEMEK Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek

Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek

1

2

3

Pozemek Bohušovice

PozemekRoudnice nad Labem I.

Pozemek Lovosice

Roudnice nad Labem Roudnice nad Litoměřice Bohušovice Labem Roudnice nad Obec Litoměřice Bohušovice Labem Okres Litoměřice Litoměřice Litoměřice B. Základní údaje o pro porovnání - cena za 1m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem X 5 498 000 12 098 800 Rozloha pozemku 16 285 30 642 17 284 Hodnota za 1m2 pozemku X 179 700 Datum transakce III.15 III.15 Korekce 1 1 Upravená hodnota 179 700 C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Korekce 0,85 0,85 Upravená hodnota 152,15 595,00 Vlastnická Absolutní Absolutní Absolutní práva vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce 1 1 Bohušovice

75

4 Pozemek Roudnice nad Labem II.

Litoměřice

Roudnice nad Labem Roudnice nad Labem Roudnice nad Labem Litoměřice

4 867 500

9 171 000

19 470

18 342

250

500

IV.15 1

IV.15 1

250

500

Nabídka 0,85

Nabídka 0,85

212,50 Absolutní vlastnictví 1

425,00 Absolutní vlastnictví 1

Lovosice Lovosice Lovosice

Upravená hodnota Existence věcných břemen Nejsou Korekce Upravená hodnota Využití podle územního planu Průmysl Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Ano Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Nejsou Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Průměrná Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Nepravidelný Korekce Upravená hodnota Svažitost Rovinný Korekce Upravená hodnota Dostupnost inženýrských sítí Kompletní Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Nezjištěna Korekce -

152,15

595,00

212,50

425,00

Nejsou 1

Nejsou 1

Nejsou 1

Nejsou 1

152,15

595,00

212,50

425,00

Komerční zástavba




0,9

0,9

0,9

0,9

136,94

535,50

191,25

382,50

Ne

Ne

Ne

Ne

1,1

1,1

1,1

1,1

150,64

589,05

210,34

421,75

Nejsou 1

Nejsou 1

Nejsou 1

Nejsou 1

150,64

589,05

210,34

421,75

Lepší 0,9

Obdobná 1

Lepší 0,9

Obdobná 1

165,70

589,05

189,30

421,75

Pravidelný 1,1

Pravidelný 1,1

Pravidelný 1,1

Pravidelný 1,1

182,27 Rovinný 1

647,95 Rovinný 1

207,93 Rovinný 1

463,93 Rovinný 1

182,27

647,95

207,93

463,93

Kompletní 1

Kompletní 1

Kompletní 1

Kompletní 1

182,27

647,95

207,93

463,93

Nezjištěna 1

Nezjištěna 1

Nezjištěna 1

Nezjištěna 1

76

Upravená hodnota 182,27 Dopravní obslužnost Průměrná Průměrná Korekce 0,9 Upravená hodnota 164,04 Dopravní dostupnost a parkování Dobrá Dobrá Korekce 1 Upravená hodnota 164,04 Nutnost demolice stavajících objektů Ne Ne Korekce 1 Upravená hodnota 164,04 Jiná technická korekce Ne Ne Korekce 1 Upravená hodnota 164,04 F. Ostatní parametry Velikost pozemku 16 285 Větší Korekce 1,2 Upravená hodnota 196,85 Možná Nebyla Nebyla zastavitelnost aplikována aplikována Korekce 1 Upravená hodnota 196,85 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky 332 196,85 Rozloha pozemku 16 285 Hodnota pozemku 5 406 620

647,95

207,93

463,93

Horší 0,8

Horší 0,8

Průměrná 0,9

518,36

166,34

417,54

Dobrá 1

Dobrá 1

Dobrá 1

518,36

166,34

417,54

Ne 1

Ne 1

Ne 1

518,36

166,34

417,54

Ne 1

Ne 1

Ne 1

518,36

166,34

417,54

Obdobný 1

Větší 1,05

Větší 1,05

518,36 Nebyla aplikována 1



518,36

174,66

438,42

518,36

174,66

438,42

77

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení tržní hodnoty majetku jako celku byly vzaty v úvahu výrobní areály, které byly v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, že se jednalo o nabídky byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl nabídky a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace ceny obvyklé oceňovaného majetku zvolila celkovou zastavěnou plochu. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, ploha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci a velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikována porovnávací metodou je: 12 852 895 Kč.

78

Podrobný popis provedených výpočtů výše uvedené indikace je uveden v tabulce č. 13

Tabulka č. 13 Majetek jako celek TABULKA II - Majetek jako celek Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku x 1 2 3 4 Výrobní Výrobní haly Název Výrobní haly Výrobní hala Výrobní haly areál Roudnice nad nemovitosti Terezín Lovosice Úštěk Libochovice Labem Adresa nemovitosti Katastrální Roudnice nad Libochovice Terezín Lovosice Ústěk území Labem Roudnice nad Obec Libochovice Terezín Lovosice Úštěk Labem Okres Litoměřice Litoměřice Litoměřice Litoměřice Litoměřice B. Základní údaje o pozemku - přenos z tabulky I. Rozloha pozemku 16 285 9 700 17 460 7 800 10 900 Hodnota za 1m2 pozemku 332 600 450 600 450 Hodnota pozemku celkem 5 406 620 5 820 000 7 857 000 4 680 000 4 905 000 2 C. Základní údaje pro porovnání - m celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek 3 725 1 100 3 850 2 700 3 900 prodejní cena celkem 11 000 000 17 900 000 12 500 000 14 600 000 Prodejní cena bez ceny pozemku 5 180 000 10 043 000 7 820 000 9 695 000 Cena za 1 porovnávací jednotku 4 710 2 609 2 897 2 486 Datum transakce březen 15 březen 15 březen 15 duben 15 Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 4 710 2 609 2 897 2 486 D. právní údaje 79

Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Využití podle územního Výrobní planu areál Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Ano Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Nejsou Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Průměrná Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu Dobrý Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budoby Průměr Korekce Upravená hodnota -

Nabídka 0,9

Nabídka 0,9

Prodej 1,0

Nabídka 0,9

4 239 Absolutní vlastnictví 1




4 239

2 348

2 897

2 237

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1

4 239

2 348

2 897

2 237

Výrobní areál Výrobní areál Výrobní areál Výrobní areál 1 1 1 1 4 239

2 348

2 897

2 237

Ano 1

Ano 1

Ano 1

Ano 1

4 239

2 348

2 897

2 237

Nejsou 1

Nejsou 1

Nejsou 1

Nejsou 1

4 239

2 348

2 897

2 237

Lepší 0,8

Lepší 0,95

Lepší 0,8

Průměrná 0,95

3 391

2 231

2 318

2 125

Dobrý 1

Lepší 0,9

Dobrý 0,95

Dobrý 0,95

3 391

2 008

2 202

2 019

Průměr 1

Horší 1,10

Průměr 1,00

Průměr 1,00

3 391

2 209

2 202

2 019

80

Funkční využitelnost budovy Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovistosti Korekce

Dobrá -

Dobrá 1

Horší 1,05

Dobrá 1

Dobrá 1

-

3 391

2 319

2 202

2 019

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

-

1

1

1

1

2 319

2 202

2 019

Dobrá 1

Dobrá 1

Dobrá 1

2 319

2 202

2 019

Výborná 1

Výborná 1

Výborná 1

2 319

2 202

2 019

Průměrná 1

Průměrná 1

Průměrná 1

2 319

2 202

2 019

Ne 1

Ne 1

Ne 1

2 319

2 202

2 019

Větší 1,05

Menší 0,70

Menší 0,85

2 435 Nebyla aplikována 1



2 435

1 401

1 716

Upravená hodnota 3 391 Dopravní obslužnost Dobrá Korekce 1 Upravená hodnota 3 391 Dopravní dostupnost a parkování Výborná Výborná Korekce 1 Upravená hodnota 3 391 Atraktivita objektu Průměrná Lepší Korekce 0,9 Upravená hodnota 3 052 Jiná technická korekce Ne Ne Korekce 1 Upravená hodnota 3 052 F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Menší Korekce 0,80 Upravená hodnota 2 442 Nebyla Nebyla Jiná korekce aplikována aplikována Korekce 1 Upravená hodnota 2 442 Výsledná porovnávací hodnota

81

Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez pozemku) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

1 999

2 442

2 435

1 401

1 716

7 446 275 5 406 620

12 852 895

5.5. Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnosy, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaného pro jeho schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace Příjmu je stanovení výše potenciálního příjmu, která může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů– přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pro stanovení tržní hodnoty použita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny tržního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. V mých výpočtech jsem v souladu s běžnou praxí vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byl byly stanoveny procentní sazbou z potencionálního hrubého příjmu, která je pro porovnatelné majetky obvyklá.

82

Na základě těchto skutečností byla tržní hodnota výše uvedeného majetku indikována příjmovou metodou stanovena jako: 5 701 722 Kč Popis výpočtů výše uvedené částky následuje v tabulce č. 14 a 15. Tabulka č. 14 Přehled nájemné ho Přehled nájemného Tržní Tržní Potencionální míra Kanceláře Výroba Sklady Ostatní nájemné nájem Popis Podlaží roční hrubý kapitalizace [m2] [m2] [m2] [m2] [Kč/m2 celkem příjem [Kč] [%] /rok] [Kč / rok] 1.NP Výrobní hala 2 010 600 1 206 00 1 206 00 10 prostory včetně kanc. Kancelářské budova 210 600 126 000 126 000 10 prostory č.p. 129 Skladovací sklady 500 300 150 000 150 000 10 prostory vrátnice a Ostatní kuchyně s 300 200 60 000 60 000 10 prostory jídelnou Obytné RD č.p. 5000 60 000 60 000 8 prostory 534 Celkem 1 602 000 1 602 000

Zdroj: Autor

83

Tabulka č. 15 Výpočet hodnoty výnosovým způsobe m Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha

PP

m2

3020

Reprodukční cena

RC

Kč

76 309 859

Dosažitelné roční nájemné za m2

Nj

Kč/(m2 *rok)

530

Dosažitelné hrubé roční nájemné

Nj*PP

Kč/rok

1 602 000

%

95%

Kč/rok

1 521 900

Kč/rok

40 000

Výnosy za rok

Dosažitelné

procento

pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem

Nh

Náklady za rok Daň z nemovitosti Pojištění

0,10%*RC

Kč/rok

76 310

Opravy aúdržba

1,00%*RC

Kč/rok

763 099

Správa nemovitosti

0,10*RC

Kč/rok

76 310

Kč/rok

0

Ostatní náklady Náklady celkem

V

Kč/rok

955 719

Čisté roční nájemné

N= Nh-V

Kč/rok

566 181

%

9,93

Kč

5 701 722

Míra kapitalizace Výnosová hodnota

Cv Zdroj: Autor

84

5.6. Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady Na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladůna pořízení majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následovně: Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálůnebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného objektu. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivůna daný majetek,

jako

jsou

všeobecné

ekonomické

podmínky,

dostupnost

financování nebo

neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebnětechnický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladůna reprodukci oceňovaného majetku a nákladůna jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčněvyužitelných prostor. Porovnané a zahrnuté byly také náklady obou druhůnemovitostí spojené s jejich provozem a užíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místěa čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladůna výstavbu. 85

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů byla tržní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou stanovena na: 11 722 190 Kč

86

Podrobný popis výpočtů je uveden v tabulce č. 16 a 17. Tabulka č. 16 Budovy a haly oceňovaného objektu Budovy a haly Popis

Fyzické Funkční Morální Věcná opotřebení opotřebení opotřebení hodnota

Stáří

GFA

GBV

RC

rok

m2

m3

Kč/m3

%

%

%

v tis. Kč

2 095 16 162,00 1673

66

5

55

4803,4

Výrobní hala na parc. 353 Sklad na parcele č. 1214 Sklad na parcele č. 1221

35

28

186

539

2 607

88

5

70

48

33

401

1 644

1816

85

5

55

191,4

Administrativní budova č.p. 129 na parc. Č. 352

88

320

1413

3988

88

5

55

289,078

Jídelna s kuchyní na parcele č. 891

54

311

1244

3650

75

5

55

485,277

Vrátnice č.p. 527 na parcele č. 708

88

75

307

3352

88

5

55

52,791

Rodinný dům č.p. 5234 na 93 parcele č. 709/2

159

795

4 545 84

Celkem

5

70

164,765

6 034,71

Zdroj: Autor

87

Tabulka č. 17 Vedlejší stavby a venkovní úpravy oceňovaného majetku Vedlejší stavby a venkovní úpravy Popis

Stáří

Výměra, délka, GBV ks

RC

Fyzické Funkční Morální Věcná opotřebení opotřebení opotřebení hodnota

rok

m2

m3

Kč/m3

%

%

%

v tis Kč

Sklad na parcele č. 1215

28

92

267

1736

93

5

55

13,871

Komín

89

1

90

1 670

59

5

55

26,344

Stožárová trafostanice

43

1kus

336 600

72

5

55

40,291

Rozvodna na parcele č. 1217

48

13

40

2616

80

5

55

8,947

Kolna na parcele č. 710 (u RD č.p. 534)

73

73

234

1594

91

5

55

14,35

Oplocení areálu

53

920

-

800

100

5

55

0

Zpevněné plochy

38

1606

-

500

76

5

55

82,388

Septik

28

-

58

2 800

56

5

55

30,547

Přípojka vody, kanalizace, plynu, elektro

28

1 celek

-

500 000

70

5

55

64,125

Celkem

280,86 Zdroj: Autor

88

Tabulka č. 18 Rekapitulace hodnot Rekapitulace hodnot 6 034 710 Kč

Budovy a haly Vedlejší stavby a venkovní úpravy

280 860 Kč

Pozemky

5 406 620 Kč

Celkem

11 722 190 Kč

Celkem zaokrouhleno

11 723 000 Kč Zdroj: Autor

89

5.7. Závěr a výsledek ocenění Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabízen na volném trhu k prodeji. Hodnocení je zpracováno ke dni ocenění, tj. k 1.6.2015. Použitím výše popsaných metod ocenění byly stanoveny následující tržní hodnoty majetku: Tabulka č. 19 Indikované hodnoty Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

12 852 895

40

5 141 158

Příjmová metoda

5 701 722

40

2 280 689

Nákladová metoda

11 723 000

20

2 344 600

Výsledná cena

9 766 447

Zaokrouhleno

9 770 000

Zdroj: Autor Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu nabízeny a obchodovány. Přesto se často jedná o relativně obtížné porovnatelné prodeje oproti jiným druhům nemovistostí. Z tohoto důvodu se domnívám, že ikdyž porovnávací hodnota nejlépe odráží stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku, je třeba jí korigovat i jinými oceňovacími metodami. Indikaci tržní hodnoty porovnávací metodou byla přisouzena váha 40%. Oceňovaný majetek není vzhledem k typu majetku a lokaci typicky investičním majetkem, u kterého z pohledu investora rozhoduje jeho schopnost produkovat příjem z pronájmu. Indikace tržní hodnoty pomocí příjmové metody byla stanovena vahou 40%. Na trhu s obchodovaným majetkem v České republice přesahuje v současnosti nabídka nad poptávkou a investoři nejsou ochotni, zejména při starších typech těchto nemovitostí akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu byla byla aplikaci nákladové metody přisouzena váha 20%.

90

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů byla tržní hodnota oceňovaného nemovitého majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu ke dni 1.6. 2015, stanovena jako: 9 770 000 Kč (slovy: devětmilionůsedmsetsedmdesáttisíckorunčeských) Nebylo provedeno žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nebyly zkoumány žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb. Omězující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetněprávního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nich je založena celá nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listiněbez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve zprávěo ocenění předpokládají, že oceňovaný

majetek

neobsahuje

také

materiály 91

jako

je

azbest,

močovino-

formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následněpo datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoli potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. Osvědčení Já, níže podepsaná tímto osvědčuji, že: 1. V současné doběani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění tak, jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mněpředané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správní. V Benátkách nad Jizerou, dne 1.6.2015 92

C. Analytická část

93

6. Analýza trhu s nemovitostmi v okrese Mladá Boleslav Středočeský kraj Obecná charakteristika trhu Popis okresu Okres Mladá Boleslav je okres ve Středočeském kraji, sídlem je město Mladá Boleslav. V rámci kraje sousedí na západě s okresem Mělník, na jihu s okresem Praha-východ a na jihovýchodě s okresem Nymburk. Dále pak sousedí na severozápadě, severu a na severovýchodě s okresy Česká Lípa, Liberec a Semily a na východě sokresem Jičín. “Svojí rozlohou 1 023 km 2 zaujímá okres 3. místo ve Středočeském kraji a 9,3 % z jeho rozlohy. Zemědělská půda tvoří 63,1 % a lesy necelých 26 % z rozlohy okresu. K průměrným okresům kraje patří svou hustotou osídlení 121 obyvatel na km 2 . Celkový počet obcí je 120. Z počtu 120 obcí má 8 statut města a 5 obcí bylo stanoveno městysem.”15 Hospodářský vývoj byl v minulosti určován z velké části zeměpisnou polohou. Zatímco severní část s hojnou a levnou vodní silou a dostatkem pracovních sil, měla předpoklady k rozvoji textilního, papírenského a kovodělného průmyslu, tak jih území byl ryze zemědělskou oblastí. Stěžejním odvětvím je automobilový průmysl. V roce 1895 byla založena Akciová společnost pro automobilový průmysl v Mladé Boleslavi, která se přes závod Laurin a Klement a Automobilové závody až po dnešní Škoda Auto a.s., zabývala výrobou automobilů. V současné době je tato továrna podnikem celostátního významu. V okrese Mladá Boleslav je třetí nejnižší míra nezaměstnanosti v kraji. V regionu působí mnoho ekonomických subjektů z různých odvětví - průmysl, stavebnictví, zemědělství a maloobchod. Mladá Boleslav má v okrese výhodnou dopravní polohu, danou zejména intenzivně využívanou silniční rychlostní komunikací R/10, která spojuje město s Prahou i Libercem.

15

Český statistický úřad. Český statistický úřad [online]. 2015 [cit. 2015-06-01]. Dostupné z: www.czso.cz

94

Regionální segmentace Mladoboleslavský okres lze z hlediska trhu rozdělit na - Statutární město Mladá Boleslav, města okresu Mladá Boleslav a venkov.

6.1. Statutární město Mladá Boleslav Pozemky V historickém centru města se volné pozemky nevyskytují. Jedinou možností výstavby v centru je rekonstrukce stávajících objektů. Nabídka stavebních pozemků je nejvyšší v okrajových částech města, jako jsou Michalovice a Dubce. Tyto pozemky jsou vyhrazeny pro výstavbu rodinných domů I developerské projekty. Poptávka po stavebních pozemcích je v této lokalitě v současné době větší, než nabídka. Tabulka č. 20 Ceny stavebních pozemků Ceny stavebních pozemků Pozemky pro výstavbu RD

1500 - 2000 Kč/m2

Pozemky pro komerční využití

1400 - 3000Kč/m2 Zdroj: Autor

Budovy Byty V nabídce se nejvíce vyskytují starší byty různých velikostí v panelové zástavbě. Řada těchto domů prošla kompletní rekonstrukcí. Za atraktivní lokalitu lze považovat Staroměstské náměstí, které prošlo kompletní rekonstrukcí a je zcela určitě chloubou Mladé Boleslavi. Vzhledem k atraktivnosti se ceny i starších bytů drží poměrně vysoko.

95

Tabulka č. 21 Cena starších bytů Starší byty - historické centrum Mladé Boleslavi Velikost

Cena (Kč)

1+kk, 1+1

950 000 - 1 500 000

2+kk, 2+1

1 200 000 - 1 850 000

3+kk, 3+1

1 450 000 - 2 200 000

4+kk,k4+1

1 600 000 - 3 000 000 Zdroj: Autor

Rezidenční bytový komplex se nachází v lokalitě Na Radouči, Radouč Park II. a také nová moderní výstavba Rezidence Bělská. Ceny bytů v těchto lokalitách se pohybují v rozmezí od 35 000 do 40 000 Kč/m2 . Rodinné domy Nabídka starších rodinných domů je v Mladé Boleslavi velmi malá. Ceny těchto nemovitostí se pohybují v rozmezí 2 200 000 až 4 000 000 Kč za objekt. Rozmanitější nabídka je v okolních městech okresu Mladá Boleslav. Rekreační objekty Přímo ve městě se nenacházejí žádné rekreační objekty. Na okraji města se nachází několik zahrádkářských kolonií, jako je například Podchlumí. Ceny těchto zahradních chat se pohybují v rozmezí 100 000 - 400 000 Kč. Bytové domy Bytové domy se místním realitním trhu vyskytují často. Nabídka těchto nemovitostí je složena především ze starších bytových domů. V závislosti na stavu objektu, velikosti a stáří se nabídkové ceny pohybují od 5 000 000 do 20 000 000 Kč.

96

Administrativní budovy a průmyslové objekty Místní trh s administrativními budovami a jinými komerčními budovami jsou převážně předmětem pronájmu. V současné době jsou v nabídce prostory pro obchod, pro ubytování a skladové areály. Nájmy Byty Nejvyhledávanějšími a nejvíce nabízenými byty jsou byty menších rozměrů. Nejmenší nabídka i poptávka pronájmu je po bytech velikosti 4 kk a 4+1. Drtivá většina nabízených bytů je v panelových domech. Tabulka č. 22 Ceny pronájmů v okrese Mladá Boleslav Pronájmy bytů v Mladé Boleslavi Velikost

Cena (Kč)/ měsíc

1+kk, 1+1

7 000 - 10 000

2+kk, 2+1

8 500 - 12 000

3+kk, 3+1

9 000 - 14 000

4+kk,k4+1

9 500 - 14 000 Zdroj: Autor

Rodinné domy Aktuální nabídka na místním trhu s pronájmy rodinných domů je velmi malá. Dodinný dům si lze pronajmou v rozmezí od15 000 do 23 000 Kč za měsíc. Komerční prostory Nabídka obsahuje především prostory pro administrativu a obchod.

97

Tabulka č. 23 Nájmy komerčních proctor v okrese Mladá Boleslav Nájmy komerčních prostor v Mladé Boleslavi Cena (Kč)/m2 / měsíc Administrativní prostory

50 - 250

Prostory pro obchod

50 - 400 Zdroj: Autor

6.2. Ostatní města okresu Benátky nad Jizerou, Mnichovo Hradiště, Bělá pod Bezdězem, Dobrovice, Kosmonosy a Dolní Bousov. Pozemky Na trzích s pozemky v těchto městech okresu je nabídka dostatečně velká. Stavební pozemky pro výstavbu rodinných domů se pohybují v rozmezí 800 - 1600 Kč/m2 . Pozemky nabízené pro komerční využití se nacházejí především na periferiích měst, kde se nacházejí průmyslové zóny. Tyto pozemky lze pořídit za poměrně zajímavou cenu od600 do 1 500 Kč/m2 . Budovy Byty V nabídce se nachází dostatečné množství bytů různých velikostí. Nejvíce jsou nabízeny byty ve starší panelové zástavbě po rekonstrukci. Ceny bytů jsou uvedeny v následující tabulce.

98

Tabulka č. 24 Ceny bytů v ostatních městěch v okrese Mladá Boleslav Ceny bytů v ostatních městech okresu MB Velikost

Cena (Kč)

1+kk, 1+1

600 000 - 1 150 000

2+kk, 2+1

850 000 - 1 500 000

3+kk, 3+1

1 300 000 - 1 600 000

4+kk,k4+1

1 500 000 - 2 200 000 Zdroj: Autor

Nové byty jsou obchodovány v rozmezí 22 000 - 32 000 Kč/m2 podlahové plochy. Rodinné domy Trh s tímto typem nemovitostí nabízí starší řadové rodinné domky a novostavby nacházející se v okrajových částech měst. Ceny se pohybují v intervalu 2 300 000 - 6 000 000Kč/nemovitost. Rekreační objekty Objekty pro rekreaci jsou hojně poptávány a málo nabízeny. Tento typ nemovitosti se pohybuje v cenovém rozpětí 500 000 - 1 500 000Kč/nemovitost. Komerční objekty Poptávka ani nabídka po těchto typech nemovitostí není příliš vysoká. Nabídky se vyskytují zcela výjmečně. V nabídce jsou především objekty ubytovacího typu a jiné prostory. Nájmy Byty Nabídky nájmů se v ostatních městech okresu vyskytují v hojném počtu. Nabízeny jsou byty všech velikostí. Intervalové rozpětí je uvedeno v následující tabulce.

99

Tabulka č. 25 Ceny pronájmů bytů v okrese Mladá Boleslav Pronájmy bytů v ostatních městech okresu Mladá Boleslav Velikost

Cena (Kč)/ měsíc

1+kk, 1+1

6 000 - 8 000

2+kk, 2+1

7 000 - 10 000

3+kk, 3+1

8 000 - 12 000

4+kk,k4+1

10 000 - 15 000 Zdroj: Autor

Ostatní objekty Nabízeny jsou sklady, zemědělské objekty a další typy nemovitostí sloužící k provozování živnostenské činnosti.

6.3. Venkov okresu Mladá Boleslav Pozemky Kromě předchozích měst je Mladoboleslavsko tvořeno i menšími obcemi. Zde je optávka po stavebních pozemcích pro výstavbu rodinných domu i rekreačních objektů je poměrně veliká. Pozemky jsou nabízeny v cenovém rozpětí 500 - 1200 Kč/m2 . Budovy Byty Ceny bytů na místním trhu ovlivňuje především dopravní dostupnost, občanská vybavenost a v neposlední řadě pracovní příležitosti v dané obci a jejím okolí. Byty jsou nabízeny převážně ve starších zástavbách bytových domů a jejich ceny se pohybují v následujícím rozmezí:

100

Tabulka č. 26 Ceny bytů Venkov - okres Mladá Boleslav Ceny bytů Venkov - okres Mladá Boleslav Velikost

Cena (Kč)

1+kk, 1+1

500 000 - 800 000

2+kk, 2+1

650 000 - 1 100 000

3+kk, 3+1

800 000 - 1 200 000

4+kk,k4+1

1 000 000 - 1 900 000 Zdroj: Autor

Rodinné domy V nabídce převažují rodinné domy před rekonstrukcí. Lidé vyhledávají tento typ nemovitosti pro individuální rekreaci i k trvalému bydlení. Cenu těchto nemovitostí určuje celkový stav objektů a také vzdálenost od města. Nabízeny jsou v cenovém rozmezí 800 000 - 2 000 000 Kč/nemovitost. Rekreační objekty Po tomto druhu nemovitostí převyšuje poptávka nabídku. Nabízeny jsou chaty a chalupy v dobrém technickém stavu. Ceny jsou v rozmezí 900 000 - 1 800 000Kč/nemovitost. Komerční objekty Poptávka i nabídka těchto typů nemovitostí je velmi malá. Ojediněle se vyskytují nabídky výrobních a zemědělských objektů. Cena je dána celkovým opotřebením a způsobu užívání těchto staveb. Nájmy Vzhledem ke špatné dopravní dostupnosti, občanské vybavenosti a dalších faktorů se zde nájmy vyskytují velmi zřídka. V letní sezóně se pronajímají rodinné domy a chalupy v chráněných krajiných oblastech Středočeského kraje.

101

6.4. Celkový marketingový výhled Místní trh s nemovitostmi je jednoznačně pozitivně ovlivněn automobilovým průmyslem firmy Škoda Auto, a.s., region má třetí nejnižší nezaměstnanost v zemi. Vývoj trhu s nemovitostmi dává vlastnímu bydlení jednoznačně zelenou, stabilnější ekonomický vývoj a nízké úrokové sazby hypoték povedou k velkému zájmu o hypotéky a cestě k vlastnímu bydlení. S rostoucím zájmem o bydlení se dá předpokládat i mírný růst cen bytů a domů. Dobře obchodovatelné budou jak novostvavby, tak i starší byty a rodinné domy.

102

Závěr V první části bakalářské práce jsem se zabývala obecnou charakteristikou a využitím pasivních domů, faktorům ovlivňujícím úsporu těchto domů, související legislativou a metodám jejich ocenění. Na základě poskytnutých reálných údajů jsem zhodnotila finanční rozdíly mezi pořizovacími a provozními náklady (náklady na elektrickou energii) pasivní dřevostavby a zděného domu. Cílem práce bylo zhodnotit výhodnost investice do pasivní dřevostavby a dále analýza oceňování energeticky hospodárných staveb. Energetická hospodárnost budov je vzhledem k rostoucím cenám energií jeden ze zásadních faktorů, které hodnotu nemovitosti ovlivní. V případová studie ukázala, že pořizovací náklady pasivní dřevostavby jsou oproti běžné stavbě vyšší o 15%, necelých 400 tisíc korun, v závislosti na použitých technologiích, které pasivní domy vyžadují. Toto navýšení se majiteli domu vrátí v podobě úspořených peněz za energie v horizontu 13 let a téměř 2 měsíce. Osobně považuji koupi či stavbu pasivní dřevostavby za výhodnou investici do budoucna, která nám přináší zdravé obytné i pracovní prostředí a je šetrná k životnímu prostředí. V praktické části jsem vyhotovila dvě tržní ocenění. Ocenění obou nemovitostí jsem provedla metodou porovnávací, výnosovou a nákladovou. Jednotlivým hodnotám indikovaných na základě těchto metod byla následně přisouzena procentuelní váha aritmetickým průměrem. U tržního ocenění řadového rodinného domu byla nejvyšší váha přisouzena porovnávací metodě, která nejlépe odráží stav ekonomicky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. U tržního ocenění výrobního areálu byla nejyšší váha přisouzena metodě porovnávací, která nejlépe odráží stav ekonomicky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majtku a metodě výnosové, která nejlépe zhodnotí schopnost majetku produkovat příjmy z pronájmu. V analytické části je zpracována analýza trhu s nemovistostmi v okrese Mladá Boleslav. Trh byl rozdělen do tří segment – Statutární město Mladá Boleslav, ostatní města okresu a venkov okresu Mladá Boleslav, kde byly posouzeny nabídkové ceny realitních kanceláří působících ve Středočeském kraji. Hodnocení cen se týkalo především těchto druhů nemovistostí: byty, domy, pozemky, komerční objekty a jejich nájmů.

103

Zdroje a použitá literatura BABOR, M. PROVOBIS SPOL S.R.O. Dřevo&stavby [Odborný časopis]. 2015. Praha, 2015 str. 152 [cit. 2015-06-01]. ČSN 73 0540. Tepelná ochrana budov. Praha: ÚNMZ, 2011. DUFKA, J. Větrání a klimatizace domů a bytů. Praha: Grada, 2002. str. 157 ISBN 978-80-2272888-1 HUDEC, M. Pasivní rodinný dům: proč a jak stavět. 1. vyd. Praha: Grada, 2008, str. 108. ISBN 978-80-247-2555-0. HUMM, O. Nízkoenergetické domy. Praha: Grada, 1999 KOLB, J. Dřevostavby – Systémy nosných konstrukcí, obvodové pláště. Praha: Grada Publishing a.s., 2007. str. 320 ISBN 978-80-247-2275-7. NOVÁK, J. Vzduchotěsnost obvodových plášťů budov. Praha: Grada, 2008. ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007 [i.e. 2008], 143 s. ISBN 978-80-7265-128-3. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. Praha: Bankovní instut vysoká škola, 2006. str. 76 ISBN 80-7265-085-8. VAVERKA, J. Dřevostavby pro bydlení. 1. vyd. Praha: Grada, 2008, str. 376 Stavitel. ISBN 978-80-247-2205-4. Internetové zdroje BÁRTA, J. CENTRUM PASIVNÍHO DOMU. Nejčastější netěsnosti v domě [online]. 2007. Brno, 2007. Dostupné z: www.pasivnidomy.cz/ Český statistický úřad. Český statistický úřad [online]. 2015. Dostupné z: www.czso.cz Kolektiv autorů: tzbinfo, stavba, tabulky a výpočty (online) © Copyright Topinfo s.r.o. 20012015,. ISSN 1801-4399, (vyd. 5. 2. 2015). Dostupné z: www.tzb-info.cz/ Stavba domu svépomoci. JUNK, P. Schéma pasivního domu [online]. 2008. Dostupné z: www.nazeleno.cz/stavba/ Zelená úsporám. POSPÍŠIL, Š. a Ivan R.. Energetický štítek domu [online]. 2013. Dostupné z: www.zelenausporam-2.cz

104

Seznam Obrázků Obr. č. 1 Základní schéma pasivního domu .......................................................... 11 Obr. č. 2 Nejčastější netěsnosti v domě ................................................................. 11 Obr. č. 3 Rekuperační jednotka s řízeným větráním ............................................. 13 Obr. č. 4 Funkce zemního výměníku v zimě ......................................................... 14 Obr. č. 5 Funkce zemního výměníku v létě ........................................................... 14 Obr. č. 6 Energetický průkaz budovy .................................................................... 19 Obr. č. 7 Základní nosné systémy skeletových staveb ze dřeva ............................ 23 Obr. č. 8 Celkový pohled na dům .......................................................................... 29 Obr. č. 9 Pohled jižní ............................................................................................. 30 Obr. č. 10 Pohled východní ................................................................................... 30 Obr. č. 11 Řez domem ........................................................................................... 31 Obr. č. 12 Půdorys domu ....................................................................................... 32 Obr. č. 13 Realizace stavby ................................................................................... 33 Obr. č. 14 Realizace stavby ................................................................................... 34 Obr. č. 15 Zateplení ............................................................................................... 35 Obr. č. 15 Výpis z katastru nemovitostí ................................................................ 66 Obr. č. 16 Výpis z katastru nemovitostí ................................................................ 67 Obr. č. 17 Snímek z katarální mapy ...................................................................... 68

105

Seznam Tabulek Tabulka č. Tabulka č. Tabulka č. Tabulka č. Tabulka č. Tabulka č. Tabulka č. Tabulka č. Tabulka č. Tabulka č. Tabulka č. Tabulka č. Tabulka č. Tabulka č. Tabulka č. Tabulka č. Tabulka č. Tabulka č. Tabulka č. Tabulka č. Tabulka č. Tabulka č. Tabulka č. Tabulka č. Tabulka č. Tabulka č.

1 Dispozice a konstrukce zděného domu ......................................... 37 2 Dispozice a konstrukce pasivního domu ...................................... 38 3 Tepelný odpor ................................................................................. 38 4 Součinitel prostupu tepla ............................................................... 39 5 Pořizovací náklady pasivního a zděného domu ........................... 39 6 Roční náklady na spotřebu elektrické energie ............................. 39 7 Pozemek .......................................................................................... 50 8 Majetek jako celek ......................................................................... 54 9 Příjmová metoda............................................................................. 60 10 Nákladová metoda ........................................................................ 62 11 Indikace metod ............................................................................. 63 12 Pozemek ........................................................................................ 75 13 Majetek jako celek ....................................................................... 79 14 Přehled........................................................................................... 83 15 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem .................................... 84 16 Budovy a haly oceňovaného objektu .......................................... 87 17 Vedlejší stavby a venkovní úpravy oceňovaného majetku ....... 88 18 Rekapitulace hodnot..................................................................... 89 19 Indikované hodnoty...................................................................... 90 20 Ceny stavebních pozemků ........................................................... 95 21 Cena starších bytů ........................................................................ 96 22 Ceny pronájmů v okrese Mladá Boleslav ................................... 97 23 Nájmy komerčních proctor v okrese Mladá Boleslav ............... 98 24 Ceny bytů v ostatních městěch v okrese Mladá Boleslav ......... 99 25 Ceny pronájmů bytů v okrese Mladá Boleslav ........................ 100 26 Ceny bytů Venkov - okres Mladá Boleslav.............................. 101

106

Ekonomika pasivní dřevostavby

Recommend Documents