Eigen Haard in Amsterdam Centrum Activiteitenplan 2016 Over Amsterdam Centrum Woningen en bewoners Amsterdam Centrum Aantal woningen Koopwoningen Huurwoningen Huurwoningen corporaties Aantal woningen Eigen Haard in Amsterdam Centrum Aantal woningen Eigen Haard totaal Woningen Amsterdam Centrum t.o.v. totaal Eigen Haard Huuropbouw Huurklasse 1: 0 - 409,92 2: 409,92 - 473,73 3: 473,73 - 586,68 4: 586,68 - 628,76 5: 628,76 - 710,68 6a: 710,68 - 930 6b:> 930 Eindtotaal
Aantal 53.932 15.624 38.308 18.180 2.628 56.888 4,6%
Amsterdam-Centrum 36% 16% 28% 7% 10% 1% 3% 100%
Kwaliteit woningvoorraad Eigen Haard heeft een model ontwikkeld waarbij op een schaal van 1 tot 10 een oordeel wordt gegeven over de kwaliteit van de woningportefeuille. Bij de bepaling van dat oordeel wordt gebruik gemaakt van een aantal indicatoren zoals de kwaliteit van het casco, het energielabel, kwaliteitskenmerken van de woning en het restant levensuur. 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1
2
3
4
Amsterdam Centrum
5
6 Amsterdam
7
8
9
10
Eigen Haard
De woningportefeuille in Amsterdam Centrum staat er ten opzichte van de rest van het totale woningbezit van Eigen Haard iets slechter bij. Ten opzichte van de woningportefeuille van Eigen Haard in Amsterdam is te zien dat de kwaliteit relatief hoger is. Dit komt vanwege het groot aantal renovaties in de afgelopen jaren. Opvallend is wel dat ongeveer 45% van het woningbezit een 6 haalt. Dit is weer meer dan gemiddeld. Deze
complexen worden extra gemonitord. Het kwaliteitsmodel van Eigen Haard wordt daartoe de komende jaren verder uitgewerkt door een aantal nieuwe indicatoren toe te voegen zoals de kwaliteit van de binnenzijde van de woningen alsmede de gerealiseerde onderhoudskosten. Tevredenheid huurders Eigen Haard meet tweejaarlijks de tevredenheid van onze huurders op het gebied van de leefbaarheid in de buurt en de woning zelf. Middels een uitgebreide enquête kunnen huurders aangeven hoe ze hun woning en buurt beoordelen. Deze cijfers worden per gemeente en stadsdeel vergeleken met het gemiddelde van al onze huurders en met de gemiddelde score van andere corporaties (benchmark). Voor Amsterdam Centrum is de beoordeling per buurt als volgt: Amsterdam Centrum Czaar Peterbuurt Jordaan Wittenburg en Kattenburg Eigen Haard
Woning 7,3 7,6 7,5 7,3
Buurt 7,6 8,3 7,3 7,3
Overlast 6,6 6,9 6,8 6,8
Totaal 7,2 7,6 7,2 7,1
Visie op Centrum Het centrumgebied van Amsterdam kent, net als alle andere stadsdelen waar Eigen Haard actief is, een geheel eigen dynamiek. In de buurten waar Eigen Haard bezit heeft – de Jordaan, Wittenburg, de Czaar Peterbuurt en Westerdok – is de afgelopen 20 jaar flink geïnvesteerd. In de Jordaan hebben diverse nieuwbouwprojecten plaatsgevonden, waaronder Rozenrood en binnenkort wordt ‘Catharina’ in de Czaar Peterbuurt opgeleverd. Ook lopen er nog wat renovaties in de Jordaan. In de Czaar Peterbuurt is en wordt vanaf 1995 grootschalig en ingrijpend gerenoveerd, deze opgave loopt wel op zijn einde. Daarna breekt de tijd aan dat Eigen Haard in het centrumgebied alleen doet wat noodzakelijk is: hier en daar een renovatie, maar vooral onderhoud en sociaal beheer. Onze inzet in Centrum de afgelopen periode was om binnen de grachtengordel waar mogelijk woningen naar de vrije sector huur en tegen marktprijzen te verhuren, niet te verkopen en het overgrote deel van de woningen te behouden in de sociale sector. Buiten de grachtengordel (Oostelijke eilanden en Czaar Peterbuurt) benutten we eveneens de ruimte in de vrije sector en differentieerden we door verkoop van woningen voor de middeninkomens <.€ 1000,-. Eigen Haard heeft de verkoopvijver naar beneden toe bijgesteld, ook in Centrum (naar 153 woningen). De vrije sector huur vijver wordt eveneens naar beneden toe bijgesteld, ook in Centrum. We richten ons bij de vrije sector huur m.n. op middensegment tot€1000,-.
2
Terugblik 2015 Zaagpoortbuurt Het funderingsherstel is gestart in blok 1 Marnixstraat en Westerkade. De begane grondbewoners zijn succesvol uitgeplaatst. In de woningen treffen we diverse maatregelen waardoor de woningen van label G naar label A of A+ gaan, zo voegen we energiezuiniger woningen aan onze voorraad toe. Eigen Haard is door uitbreiding van de bewonerscommissie een serieuze sparringpartner rijker, met goede ideeën en adviezen richting Eigen Haard. Jordaan De werkzaamheden om de toegankelijkheid van Laurierhof te verbeteren zijn in 2015 naar grote tevredenheid van de bewoners uitgevoerd. Czaar Peterbuurt In de Czaar Peterbuurt is in 2015 het renovatieproject N51: Blanken 256-350, Eerste Leegwater 5, Tweede Leegwater 2-4 opgeleverd. We zijn gestart met de voorbereiding van Krayenhoffstraat 155-233 en Blankenstraat 168-246 om daar extra energetische stappen te maken door deze bewoners centrale verwarming aan te gaan bieden. In N40 Czaar Peterbuurt zijn de entreehallen verfraaid en er zijn plekken in de binnenplaats gecreëerd waar scootmobiels gestald kunnen worden (winnaar Eigen Haard Fonds 2014) Westelijke Eilanden Als gevolg van de overlastproblematiek is er door bewoners van La Grand Cour een veiligheidscommissie opgericht. Zij zijn met een stofkam door het complex gegaan en hebben alle zwakke plekken in kaart gebracht. Vervolgens hebben zij een advies opgesteld in de vorm van een Veiligheidsplan. Dit plan ligt ter besluitvorming bij de VvE. Onderdelen uit het plan zijn: nieuw sleutelplan, cameratoezicht, aangepaste speedgatebesturing en realisatie parkeerplaatsen voor scooters. Oostelijke Eilanden Op de Oostelijke Eilanden heeft Eigen Haard geparticipeerd in het project “Zuinig met Zooi” waarin er samen met schoolkinderen voor wordt gezorgd dat een buurt schoon blijft. Ook kinderen kunnen en moeten daar een rol bij spelen. Daarnaast is het belangrijk dat ze oog leren hebben voor het milieu. In dit project leren ze wie zich inzetten voor mooie en schone wijken en leren ze iets over de noodzaak van hergebruik en hoe dat in hun eigen buurt geregeld is. In twee complexen zijn maatregelen getroffen om de toegankelijkheid te verbeteren: 27 woningen aan de Kleine Wittenburgerstraat 211-265 en 27 woningen aan de Grote Wittenburgerstraat 306-358. Verkopen Begin 2015 verwachtten we ongeveer 6 woningen te verkopen in onze verkoopcomplexen aan de Raamstraat en op Wittenburg. In de renovatieblokken in de Czaar Peterbuurt en Marnixkade verwachtten we 85 verkopen te realiseren in 2015. Uiteindelijk hebben we 3 woningen op Wittenburg verkocht (waarvan 1 aan een zittende huurder) en geen woningen aan de Raamstraat verkocht. Vanuit de renovatieblokken in de Czaar Peterbuurt hebben we totaal 40 woningen verkocht en 7 woningen in het renovatieproject aan de Marnixkade.
3
Speerpunten in 2016 Huurbeleid Het huurbeleid van Eigen Haard houdt rekening met betaalbaarheid voor verschillende inkomens. Er wordt dus niet altijd de maximaal mogelijke huur in rekening gebracht. Afhankelijk van de vraag voert Eigen Haard een gedifferentieerd huur- en verkoopbeleid. In 2016 is bij mutatie de verdeling als volgt: 3% 3%
16%
19%
kernvoorraad: <409,92 huurtoeslaggrens <628,76 sociale huur < 710,68
2%
vrije sector > 710,68 7: >1000 verkoop
58%
De vrije sector vijver wordt in 2016 definitief vastgesteld, de percentages zoals getoond in bovenstaande figuur kunnen als gevolg daarvan wijzigen. Verkoop We verkopen een deel van onze huurwoningen. Door de opbrengsten van deze verkoop kunnen we blijven investeren in de bestaande voorraad, nieuwbouw en leefbaarheid. Bovendien zorgen we voor een gevarieerd aanbod (ook in prijs), zodat we starters en middeninkomens kunnen bedienen. Eigen Haard is voornemens om in 2016 in totaal 150 woningen te verkopen. In Amsterdam Centrum hebben we 153 woningen gelabeld om bij mutatie te verkopen. In 2016 verwachten we 6 woningen te verkopen. Daarnaast zal er in 2016 nog een aantal woningen (27) na renovatie in project N51 (Blanken 256-350, Eerste Leegwater 5, Tweede Leegwater 2-4) in de Czaar Peterbuurt worden verkocht. De overige complexen waar verkoop liep gaan terug in de verhuur. De blokken aan de Marnixstraat en Westerkade - waar verkoop na funderingsherstel zou plaatsvinden- worden niet in verkoop gebracht. Ook gaat de verkoop vanuit één renovatieproject in de Czaar Peterbuurt niet door (N42). Huurprijsliberalisatie Bij mutatie wordt een deel van de woningvoorraad geliberaliseerd. Hiermee wordt meer aanbod vrijgemaakt voor woningzoekenden met een middeninkomen. De bedoeling is dat zo de doorstroming vanuit de sociale huur groter wordt. De vrije sector vijver wordt in 2016 definitief vastgesteld, de percentages zoals in bovenstaande afbeelding getoond kunnen naar aanleiding daarvan wijzigen. Projecten In 2016 leveren we nieuwbouw in project Catharina op en renovatieproject N42; Cz. Peterstraat 179-205, Conradstraat 142-170, Lijndenstraat 23-25. Planmatig onderhoud Centrum 2016 In 2016 wordt in diverse complexen in Centrum planmatig onderhoud uitgevoerd. We voeren dakrenovaties, binnen- en buitenschilderwerk uit in onder meer Laurierstraat, Prinsengracht, Rozenstraat, Blankenstraat en de Grote en Kleine Wittenburgerstraat. 4
Acquisitie Eigen Haard heeft de ambitie om haar woningportefeuille ook de komende jaren te blijven verversen. Ook in 2016 willen we graag actief overleg voeren over de mogelijkheden in Amsterdam Centrum. Speerpunten per buurt Zaagpoortbuurt In de Marnixstraat en Westerkade zullen de funderingswerkzaamheden in blok 1 worden voortgezet. Het funderingsherstel in blok 2 Marnixstraat wordt in 2016 opgestart, de aanpak van blok 3 wordt onderzocht. In de woningen blok 1 treffen we diverse maatregelen waardoor de woningen van label G naar label A en A+ gaan, zo voegen we energiezuiniger woningen aan onze voorraad toe. Deze blokken blijven in de verhuur (worden niet meer verkocht). De opruimactie die vertraagd was i.v.m. funderingsherstelwerkzaamheden wordt vervolgd. We geven vervolg aan de opruimactie die vertraagd was i.v.m. funderingsherstel werkzaamheden. Jordaan Het schilderwerk van de Rozenstraat 86-104, 1e Rozendwarsstraat 12-18 is uitgesteld tot 2016 vanwege mankementen aan het metselwerk (scheurvorming) en aan de betonnen lateien. Momenteel wordt gewerkt aan diverse schilderklussen in de Jordaan, het binnen schilderwerk van de Rozenstraat 51-53 en Rozenstraat 77-81 zal begin 2016 worden afgemaakt. Brandveiligheid in het seniorencomplex Laurierhof is een speerpunt voor 2016. Dit complex is niet opgenomen in de shortlist binnen het convenant, maar gezien de doelgroep is aanpak gewenst. We zetten in op goede voorlichting en plaatsing rookmelders. In de Jordaan starten we met uitvoering renovatie Elandsgracht e.o.. Hier worden de 23 woningen aan de Elandsgracht 55, Laurierstraat 93-95 en 1e Laurierdwarsstraat 3,13 ingrijpend gerenoveerd met funderingsherstel. Verwachte oplevering 2017. Het binnen schilderwerk van de Rozenstraat 51-53 en Rozenstraat 77-81 zal begin 2016 worden afgemaakt. Czaar Peterbuurt In 2016 levert Eigen Haard renovatieproject N42; Cz. Peterstraat 179-205, Conradstraat 142-170, Lijndenstraat 23-25 op. Ook worden de 20 driekamerwoningen in nieuwbouwproject ‘Catharina‘ opgeleverd. De door Eigen Haard aangekochte woningen labelen we voor senioren, daarmee komen we tegemoet aan de sterke vraag naar levensbestendige woningen in het Centrum. In 2016 gaan we in Krayenhoffstraat 155-233 en Blankenstraat 168-246 extra energetische stappen maken door deze bewoners centrale verwarming aan te bieden. In de Czaar Peterbuurt zijn momenteel twee actieve bewonerscommissies (die mogelijk willen samenwerken). Een bewonerscommissie heeft plannen voor de openbare ruimte voor meer groen (in samenspraak met Stadsdeel en Eigen Haard). In complex N40 houden we een opruimactie. Westelijke Eilanden Op de Westelijke Eilanden, complex Westerdok, staat de samenwerking tussen de bewonerscommissie en de Vereniging van Eigenaren centraal, dit vergt een goede afstemming met de eigenaar-vertegenwoordiger van Eigen Haard. Prioriteit heeft de uitvoering van het veiligheidsplan. Oostelijke Eilanden In de complexen Wittenburg geven we aandacht aan de bewonerscommissies (ook binnen de Verenigingen van Eigenaren), Verder richten we ons op Schoon en Groen, in samenwerking met de commissies die actief zijn. We continueren onze inzet op Zuinig met Zooi in samenwerking met stichting Schoolbuurtwerk.
5
De cijfers indicatief Projecten Eigen Haard heeft de ambitie om haar woningportefeuille ook de komende jaren te blijven verversen. Wij blijven graag met u in gesprek over de mogelijkheden hiervoor. renovatie 3e Looiersdwarsstraat 3-9 1e Laurierdwarsstraat 25 Oude Looierstraat 63-69, 78-82 Laurierstraat 60 Blankenstraat 134-164 Cz. Peterstraat 179-205 Conradstraat 142-170 Lijndenstraat 23-25 Elandsgracht 55 Laurierstraat 93-95 1e Laurierdwarsstraat 3-13 Nieuwbouw ‘Catharina’
2016
2017
2018
2019
aantal
40
40
14 79 14 20
14 79 14 20
Investeringen 2016-2020 Investeringen per jaar in periode 2016 – 2020 Onderhoud Renovatie Nieuwbouw koopwoningen Nieuwbouw huurwoningen Totaal
6
A’dam Centrum Totaal EH €3.980.712 €86.170.000 €3.835.400 €63.138.400 €0 €24.449.600 €74.800 €72.742.000 €7.890.912 €246.500.000
% 4,6% 6,1% --% 0,1% 3,2%
Investeringen in Amsterdam Indicatief In onderstaande grafieken is weergegeven hoe de investeringen van Eigen Haard over de periode 2016-2020 verdeeld zijn over Amsterdam en de regio. In de eerste twee grafieken is aangegeven hoe groot het aandeel is van de verschillende Amsterdamse stadsdelen gemeten naar het aantal woningen dat Eigen Haard in exploitatie heeft. Binnen Amsterdam is 7,4% gelegen in Centrum gelegen. 4,8 % van het totaal dat we investeren in Amsterdam, wordt in Centrum besteed.
Eigen Haard - woningen
Amsterdam - woningen
De tweede set grafieken geven eenzelfde verdeling weer, maar dan gebaseerd op de investeringen in de periode 2016-2020.
Eigen Haard - investeringen
7
Amsterdam - investeringen
Kaart
8
