Duurzame wijk “De Vloei” te Ieper Ann Tack WVI Peter Pillen Ons Onderdak
Woonforum 19 maart 2010
Agenda Deel I - Situering Situering projectgebied Duurzaamheidsopdracht
Deel II – Ambities en Masterplan
Procesaanpak De ambities en het masterplan Beeldkwaliteitsplan, RUP en verkavelingsplan Communicatie en participatie
Deel III – Verdeelplan en Uitvoering Deel IV – en de Klant ?
Deel I - Situering
Situering projectgebied
Situering projectgebied
hist. centrum
Meenseweg
Zonnebeekseweg
Situering projectgebied
Sociale Woonwijken Hovelandstraat
Actieve hoeve
trapveldje Wederopbouw hoeve Vervallen hoeve
Koerierspad Poel
Ligywijk (tuinwijk)
Situering -
Studiegebied: 10 ha woonuitbreidingsgebied Min. 25 woningen per ha Sociale verkaveling 25 % sociale huur- en koopwoningen Sociale mix: - Stad Ieper 59% - HVM Ons Onderdak 14% - Wvi 13% - Privépromotor 14%
Duurzaamheidsopdracht De samenwerkingsovereenkomst Stad Ieper, HVM ‘ons onderdak’, provincie, wvi goedgekeurd voorjaar 2008 3 doelstellingen: realisatie van een duurzame stadsuitbreiding te Ieper het begrip duurzame (steden)bouw concretiseren, sensibiliseren en een draagvlak creëren ervaringen en leeraspecten bundelen als richtlijn voor toekomstige projecten
Deel II – Ambities en Masterplan Van ambities naar een ruimtelijk ontwerp
Procesaanpak Projectontwikkelingsproces
DO-IT (duurzame ontwikkeling implementatietraject)
Communicatieproces
Trekker = stad
Trekker = wvi
Trekker = stad
Projectgroep
Begeleidingsgroep
?
RUP
1 Voorbereidende fase = vastleggen ambities
Fase 1: interne vorming + algemene sensibilisatie
Verkavelingsplan + aanvraag subsidiedossier
2 Ontwerp/planfase (masterplan, verkavelingsplan)
Fase 2: gerichte comm. toekomstige bewoners, omwonenden, uitvoerders
Aanstellen studiebureau + 3 Uitvoeringsfase aanvraag nutsleidingen + aanvraag bouwvergunning Aanbesteding en start werken
Verkoop
4 Communicatieproces
Ambities Sociale kwaliteit - kwaliteit van de woning
People
Milieukwaliteit - ruimtegebruik
- kwaliteit van de leefomgeving - kwaliteit van de sociale omgeving
- veiligheid (mobiliteit)
- energie - water - materiaal
- natuur/landsch/groen
Planet
Profit
Economische kwaliteit - economische en maatschappelijke winsten
+
Proces
Bestuurlijke kwaliteit
- integratie in proces - studie en onderzoek - communicatie en participatie
- afstemming vraag/aanbod - betaalbaarheid - functievermenging - uitstraling
Vertaling ambities plan Ambities Onderzoeken
Bestaande toestand/potenties Woonwensen Collectieve maatregelen/oplossingen Workshop
Masterplan
Vertaling ambities plan Masterplan ➥ Is resultaat van terreinbezoek en workshop met projectpartners en deskundigen (waaronder VIBE)
➥ Vormt basis voor RUP, verkavelingsplan beeldkwaliteitsplan
Masterplan - workshop Werkgroep blauw-groen netwerk Infiltratiemogelijkheden onduidelijk (wtarestudie lopende) Reliëf: 4.60 m hoogteverschil Z nr N: benutten om water vertraagd af te voeren Concept van 4 ‘trappen’ Water als ruimtelijke kwaliteit voor de wijk
Masterplan - workshop Werkgroep slimme mobiliteit
Geen doorsteek van autoverkeer doorheen het gebied 2 lussen (+ shortcut voor (bel)bus?) Parkeerhavens Doorwaadbaarheid maximaal
Masterplan - workshop Werkgroep intensief ruimtegebruik Sociale mix in bouwblok Dichtheid minimaal 25 w/ha Inplanting volumes op kavelgrenzen Tuindelen als tussenstap tussen publieke en private groene ruimte
Verwerking ideeën door wvi Water en reliëf geven vorm aan bouwblok Stratenpatroon afgestemd op verschillende woonomgevingen Gevarieerde woningtypes
Water als vormgever van publiek domein
Water als ruimte voor sociaal contact Water: avontuur voor kinderen Geen RWA: wat met overloop?
Water in doorsnede
dakoppervlak
Geen RWA
overloop wadi
hergebruik
Reliëf: 4 trappen
+0.00
+1.15
+2.30
+3.45
+4.60
wadi
Water: kamstructuur
buffer
Water vormt plein en tuin
Binnenzijde bouwblok: verzamelen overloop regenwater (in wadi, gracht…)
Tuinen
Woningen verschuiven: geen achteruitbouwstrook en oprit
Tuinen
Woningen verschuiven: extra ruimte achteraan
Tuinen
Strikte perceelsscheiding kan vervagen Gedeelde tuin Ruimte voor - speelplezier - feesten -tuinieren - extra groot groen
Tuinen
Tuinen
tuindelen privaat
privaat
tuindelen
Straat en tuin in doorsnede
Tuindelen
Private tuin
Woning naar rooilijn
Beperkte wegenis Gebundeld parkeren
Water vormt plein en tuin
Binnenzijde: Ruimte voor tuindelen
Parkeren= sleutel voor publiek domein
erfwegje
Straat met langzaam autoverkeer
Parkeerhavens kunnen bij gelegenheid ook gemeenschappelijk gebruikt worden.
woonstraat
erfwegje
parkeerhaven
Hovelandlaan
Erfwegjes en P-havens
Zonnebeekseweg
Erfwegjes en P-havens
Erfwegjes en P-havens
Sociale duurzaamheid door mengen en delen Gevarieerde woningtypes 25 w/ha dichtheid 25 % sociale woningen (koop en huur, 35w/ha) Menging van types op niveau van het bouwblok Andere (collectieve) functies gerelateerd aan wonen
Woningtypes, compact en bescheiden
Wonen: mix per bouwblok
Buurtfunctie? Kaartershuisje
Wonen bijhorende functies
Buurtfunctie Kleinh / horeca
Doorvertaling naar andere plannen
Beeldkwaliteitsplan
Tuin
Feestzaal Rivier Erf
RUP en verkavelingsplan Ambities > masterplan Masterplan > VK, RUP,… > Hoe gebruiken we deze instrumenten? > ‘juiste spelregel in juiste plan’
Communicatie en participatie 08-09: interne vorming/alg. sensibilisatie Bezoeken aan voorbeeldprojecten Workshop met stadsdiensten op stafdag
09-…gerichte comm./participatie Aankondigingen (pers) Naam en logo (ruime bev.) Lezingen en infomomenten SIEU-project (Green vzw) Ecobeurs
Agenda (2) Deel I – Situering Deel II – Ambities en Masterplan Deel III – Verdeelplan en Uitvoering Sociale duurzaamheid door verkorreling Ruiloperatie(s) binnen en buiten het plangebied Fasering en woningtype Waterhuishouding, Infrastructuur, Verkaveling
Deel IV – en de Klant? 5 lage-energiewoningen – sociale huur 7 bijna-passiefwoningen – sociale koop
Deel III – Verdeelplan en Uitvoering
Bestaande eigendomstructuur (Oppervlaktes zijn benaderend, uitgedrukt in ha)
Sted. woonregie
10.60
55%
privaat en wvi (50/50)
2.75
14%
privaat
4.30
22%
Ons Onderdak
1.20
6%
OCMW
0.60
3%
totaal
19.45
in '1e fase„: Sted; woonregie
6.10
61%
Privaat en wvi
2.75
28%
Ons Onderdak
1.10
11%
totaal
9.95
Verkorrelen door ruilen
Verkorrelen door ruilen
Ambities : 25 wo/ ha, sociaal aanbod 35 wo/ha 9,95 ha = ± 250 woningen sociaal aanbod (25%) = 62 woningen 31 sociale huur, 31 sociale koop 38 in meergezinswoning reeds 11.504 m² in eigendom van shm, 7.157 m² tekort 7.247 m² wordt in Brielen met de stad geruild
Verkorrelen = sociale duurzaamheid verankerd in verkavelingsplan
RUP en verkavelingsplan lopen parallel
Fasering en woningtype
fase 1
fase 2
fase 3
= meergezinswoning
uitvoering Ambities Master- en verkavelingsplan Waterhuishouding Infrastructuur
uitvoering
Waterhuishouding ondoorlaatbare Ieperse klei waterzieke gronden hogerop concept van oppervlakkige afvoer (wadi‟s en buffers) hemelwaterrecuperatie ten bate van gezinnen ….
Waterstudie in uitvoering (Arcadis)
uitvoering
Infrastructuur (wegen, DWA, wadi‟s, …) VMSW = bouwheer / medefinancier Algemene offertevraag met specifieke selectiecriteria Bekendmaking 12 maart 2010 Aanbesteding 20 april 2010 Aanbesteding aanleg infrastructuur januari 2011 Start der werken juni 2011 Aanvang woningbouw (fase 1) voorjaar 2012
verkavelingsaanvraag
Vier partners : Stedelijke grondregie (127) WVI (25) Private partner (36) shm Ons Onderdak (62)
Ons Onderdak leidt als sociale woonorganisatie (art. 25 VWC) de verkavelingsaanvraag in bij het stadsbestuur (art. 4.7.1. van de codex RO) = tijdwinst
Deel IV – en de klant?
Ons Onderdak bouwt 5-lage energie(huur)woningen Als experiment ? Ambities = De Vloei • • • • • • • • • • • •
E-peil = 58, K = 30 geëxpandeerde klei 15 cm minerale wol, 8 cm akoestisch kurk en cellenglas als vloerisolatie dak: 28 cm ingeblazen cellulose ventilatie : systeem D vloerverwarming condenserende ketel fsc gelabeld hout geen koudebruggen superisolerend glas (K = 1,1) blowerdoor-test, …
• aanbesteding + 30% op sim.
Ons Onderdak bouwt 5 lage-energie(huur)woningen Wat wordt beoogd? 1. Leerproces doorlichting van het bouwproces door vzw Zonnewindt bijsturing aannemer en onderaannemers ervaringsuitwisseling gestuurd door provinciebestuur 2. Attitude huurder intensieve informatieverstrekking woonbegeleiding detecteren knelpunten
Ons Onderdak bouwt 7 passief(koop)woningen Als experiment ? Ambities > De Vloei • • • • • • • • • • • • •
E-peil = 30, K = 17,5 houtskeletbouw 20 cm PUR, 8 cm akoestisch kurk en cellenglas als vloerisolatie dak: 30 cm ingeblazen cellulose ventilatie : systeem D zonneboiler voor sanitair water condenserende ketel fsc gelabeld hout 20 m³ regenwater buitenschrijnwerk U = 1,0 driedubbelglas U = 0,60 …
• raming architect = + 17% op simulatie
Ons Onderdak bouwt 7 passief(koop)woningen Wat wordt beoogd? 1. Leerproces voor de SHM - commerciële opstelling - inspelen op hype (?) - leerpunten opnemen
2. Wat wil de sociale koper? - betaalbare energie ?
- betaalbare woning door sociale lening, 6 % btw, verminderde registratie, …
De Vloei
Dank voor uw aandacht