Duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving bij beursgenoteerde Europese vastgoedbeleggers anno 2010

‘Duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving bij beursgenoteerde Europese vastgoedbeleggers anno 2010’

Masterproof ter afronding van de opleiding Master of Real Estate (MRE) jaargang 2008-2010, aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) te Amsterdam Titel:

Duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving bij beursgenoteerde Europese vastgoedbeleggers anno 2010 Auteur: Jeffreyvan Eijk RA Datum: 15 oktober 2010 Begeleiders: De heer Marquard De heer Weisz Rapportage: Vertrouwelijk

Voorwoord

Ter afsluiting van de studie Master of Real Estate (MRE) Amsterdam School of Real Estate (ASRE) te Amsterdam heb ik een onderzoek uitgevoerd naar duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving bij beursgenoteerde Europese vastgoedbeleggers anno 2010. Mijn interesse in duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving is aangewakkerd door de huidige maatschappelijke ontwikkelingen op dit vlak en de toenemende ‘populariteit’ van dit onderwerp bij beursgenoteerde vastgoedbeleggers. Vanuit mijn professie als accountant, voornamelijk in de vastgoedsector, kom ik regelmatig in aanraking met beursgenoteerde Europese vastgoedbeleggers en de wijze van informatieverstrekking in het kader van duurzaamheid door vastgoedbeleggers. Ondanks dat maatschappelijk verantwoord ondernemen, duurzaam ondernemen en/of duurzaamheidverslaggeving geen onderdeel uitmaakten van het studieprogramma van het MRE curriculum, heb ik voor deze richting gekozen om mijn studie af te ronden. Dit omdat recente studies naar duurzaamheid enerzijds aantonen dat ‘groen’ vastgoed hogere huren kan realiseren en minder leegstand heeft dan niet-‘groen’ vastgoed, anderzijds dat ‘groene’ ondernemingen een concurrentievoordeel hebben op niet ‘groene’ ondernemingen. Vervolgens gekoppeld aan verslaggeving om ‘groen’ inzichtelijk te maken voor stakeholders van vastgoedbeleggers heeft dit onderwerp mijn interesse. Graag wil ik een woord van dank uitbrengen aan mijn scriptiebegeleider de heer Marquard voor zijn kritische blik en vele goede tips. Tevens wil ik de heer Weisz, mijn tweede beoordelaar, bedanken. Uiteraard wil ik alle geïnterviewden die hebben meegewerkt aan het onderzoek hartelijk bedanken voor hun tijd en levendige informatie die ze aan mij beschikbaar hebben gesteld. Deze interviews hebben een belangrijke bijdrage geleverd aan het onderzoek, zowel voor inzichten in de achtergronden van de vastgoedbeleggers in het kader van duurzaamheid, als voor diverse conclusies en aanbevelingen. Tot slot een woord van dank aan diegenen dicht bij mij, die mij in de gelegenheid hebben gesteld en daarnaast gestimuleerd hebben deze masterproof tot een goed einde te brengen. Jeffrey van Eijk Oktober 2010, Amsterdam

1

Samenvatting

Vastgoed speelt in het kader van duurzaamheid en de leefomgeving een grote rol. Om twee aspecten te noemen: de gebouwde omgeving is de bron van ruim 30% van de totale CO2 uitstoot en daarnaast heeft de vastgoedsector een enorme impact op verbruik van grondstoffen voor de bouw van objecten. Dit zorgt dat steeds meer aandacht ontstaat voor verduurzaming van vastgoed. Deze aandacht is zowel vanuit de vastgoedsector zelf als vanuit stakeholders. Vastgoedbeleggers en ook stakeholders willen hun prestaties niet meer louter alleen afmeten aan financiële risico’s en rendement, maar ook aan andere aspecten zoals investeringen in duurzaamheid. De doelstelling tot het reduceren van energieverbruik vanuit overheden (als stakeholder) zorgt er voor dat de houding van vastgoedbeleggers ten opzichte van duurzaamheid verandert en dat daarmee duurzaamheid een belangrijke factor wordt van de totale performance van een vastgoedbelegger. In het verlengde hiervan ligt dat ondernemingen in dit kader eveneens acties zullen ondernemen om hun activiteiten maatschappelijk uit te leggen. Zo zullen ondernemingen meer informatie publiceren aan stakeholders door middel van bijvoorbeeld maatschappelijke jaarverslagen. Deze scriptie geeft inzicht in de initiatieven van duurzaamheid in de vastgoedsector en in hoeverre Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers belang hechten aan het verstrekken van informatie omtrent duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving aan stakeholders en op welke wijze daar anno 2010 invulling aan gegeven wordt. De centrale vraag van de scriptie is derhalve: ‘Op welke wijze wordt door Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers invulling gegeven aan het verstrekken van informatie aan stakeholders in het kader van duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving?’. Deze scriptie heeft als doel een advies uit te brengen aan vastgoedbeleggers en andere belanghebbenden bij duurzaamheid op de wijze waarop duurzaamheid en verantwoording in het kader van duurzaamheid geoptimaliseerd kan worden door de manier van rapportering te uniformeren of te stroomlijnen om transparantie, uniformiteit vergelijkbaarheid van beoordeling van duurzaamheid mogelijk te maken. Hiertoe is vanuit de theorie het begrip duurzaamheid ingekaderd. Vervolgens is vanuit de praktijk een schematisch overzicht gegeven van de Europese initiatieven op het gebied van beoordelingsmethoden van duurzaamheid, initiatieven op het gebied van duurzaamheid en rapportage over en initiatieven van duurzaamheid indexen. Deze scriptie richt zich op Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers. Als gevolg van de beursnotering en de noodzaak tot rapportering en transparantie kan bij deze groep van vastgoedbeleggers in tegenstelling tot niet beursgenoteerde vastgoedbeleggers meer gebruik worden gemaakt van publiekelijk beschikbare bronnen, zoals financiële jaarverslagen, corporate responsibility verslagen en websites van deze vastgoedbeleggers. Daarnaast zijn analisten en vermogensbeheerders gefocust op beursgenoteerde vastgoedbeleggers en zijn deze ondernemingen onderwerp van onderzoek voor benchmarks in het kader van duurzaam beleggen.

2

Naast gebruikmaken van bestaande onderzoeken, welke laten zien dat een aantal ontwikkelingen en bevindingen overeenkomstig zijn met het beeld van de vastgoedsector. Namelijk dat vastgoedfondsen duurzaamheid zien als een steeds belangrijker onderwerp en ze besteden er wel degelijk aandacht aan. Op basis van onderzoek onder Europees beursgenoteerde vastgoedbeleggers kan worden gesteld dat vastgoedbeleggers daadwerkelijk significante aandacht aan duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving besteden en informatie hieromtrent beschikbaar stellen aan stakeholders. Hierbij is duidelijk waarneembaar dat vastgoedbeleggers meer informatie publiekelijk maken in de periode tussen 2008-2009 (onderzoek VBDO) en 2009-2010 (onderzoek auteur). De meeste vastgoedbeleggers nemen een duidelijk visie en doelstellingen ten aanzien van duurzaamheid op in het duurzaamheidverslag. Hierdoor zouden de ontwikkelingen tussen vastgoedbeleggers en in de tijd goed te volgen moeten zijn. Toch blijkt uit dit onderzoek dat de vergelijkbaarheid van duurzaamheidprestaties niet optimaal is. De redenen hiervoor zijn: · Doelstellingen zijn niet vertaald naar gekwantificeerde KPI’s; · Doelstellingen zijn substantieel gewijzigd ten opzichte van het jaar ervoor; en · Definities en meetmethoden worden niet altijd duidelijk toegelicht. De duurzaamheidverslagen zijn inhoudelijk vrij verschillend van elkaar, ondanks de GRIrichtlijnen. Vastgoedbeleggers staat vrij eigen keuzes te maken wat en hoe zij rapporteren binnen de richtlijnen van de GRI. Hierdoor zijn de duurzaamheidverslag relatief slecht onderling vergelijkbaar voor de stakeholders. De mate van kwantitatieve informatie over vastgoedobjecten en op organisatieniveau op het gebied van energieverbruik zijn eveneens sterk verschillend. De mate van diepgang van kwantitatieve informatie is over het algemeen beperkt. Vervolgens is op basis van interviews op kwalitatieve wijze informatie verzameld onder geselecteerde groep Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers over de vraag in hoeverre zij belang hechten aan het verstrekken van informatie omtrent duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving aan stakeholders. Daarnaast is de geselecteerde groep Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers gevraagd welke toekomstige ontwikkelingen zij onderkennen en welke invloed deze ontwikkelingen zullen hebben op de mate van het verstrekken van informatie aan stakeholders in het kader van duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving aan stakeholders. Op basis van de interviews en de uitkomsten is een divers beeld ontstaan over duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving onder de geselecteerde Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers. Langs de lijn van de verschillende aspecten van de interviews, duurzaamheid, duurzaamheidverslaggeving en duurzaamheidverslaggeving en GRI, toekomst en overige punten kunnen de volgende punten kort worden samengevat: · Duurzaamheid: Naar aanleiding van de interviews is duidelijk geworden dat de geïnterviewden niet een uniforme definitie van duurzaamheid hanteren. Enerzijds de vastgoedbeleggers die de zogenaamde triple-P-concept hanteren en dus een relatief breed begrip hanteren van sustainability en anderzijds de vastgoedbeleggers die

3

·

·

·

duurzaamheid voornamelijk relateren aan hulpbronnen en dus meer een koppeling maken met energieverbruik. Duurzaamheidverslaggeving en duurzaamheidverslaggeving en GRI: Vier van de zeven geïnterviewden publiceren een zogenaamd duurzaamheidverslag en drie hiervan rapporteren dit verslag in overeenstemming met de GRI. De geïnterviewden geven aan dat zij relatief veel waarde hechten aan gezamenlijk initiatief in het kader van duurzaamheid. Hiertoe is het initiatief van de EPRA om de GRI en dan met name de ‘Construction Real Estate Sector Supplements’ bij invoering mogelijk voor te schrijven als ‘best practice’ binnen de vastgoedsector als positief ervaren en wordt breed gedragen door de geïnterviewden. De mate van het verstrekken van kwantitatieve informatie onder de geïnterviewden vastgoedbeleggers is relatief beperkt. De mate van het verstrekken van assurance is beperkt onder de geïnterviewden. Ze geven aan dat de betrouwbaarheid van de informatie vanuit stakeholders nog geen zeer actueel punt is. Toekomst: De geïnterviewden hebben met betrekking tot de toekomstige ontwikkelingen in het kader van informatie aan stakeholders door de onderneming een duidelijke visie: meer aandacht voor kwantitatieve informatie en integratie van het jaarverslag en het duurzaamheidverslag. Overige punten: twee aspecten die uit de interviews naar voren kwamen zijn, (1) strategie rondom duurzaamheid. Hierbij wordt artikel Porter aangehaald dat de strategie zowel gericht moet zijn op concurrentievoordelen voor de onderneming als voordeel voor de sociale context van de onderneming. En (2) overheid, vastgoedbeleggers geven aan in de nabije toekomst rekening te houden met weten regelgeving in het kader van duurzaamheidinitiatieven.

Concluderend kan worden gesteld dat ondanks de positieve ontwikkeling van toenemende duurzaamheidverslaggeving door vastgoedbeleggers, de huidige verslaggeving nog voldoende ruimte laat voor verbeteringen, met name ten aanzien van het geven van een evenwichtiger beeld over de ondernemingsactiviteiten en dan met name door middel van kwantitatieve informatie. Door de kwaliteit van het duurzaamheidverslag te verbeteren, stijgt niet alleen de informatiewaarde voor stakeholders, maar ontstaan ook de mogelijkheid voor vastgoedbeleggers maatschappelijk verantwoord te ondernemen. In de strategie moet zowel gekeken worden naar concurrentievoordelen voor de onderneming als ook het voordeel voor de sociale context van de onderneming, zogenaamde ‘shared value’. Door het accrediteren van gebouwen met energielabels worden mensen zich meer bewust welke gebouwen ecologisch duurzaam zijn en welke niet. Als maatschappelijk verantwoord ondernemen en ecologisch duurzame aspecten steeds meer worden gewaardeerd door consumenten, leveranciers, huurders en investeerders, dan worden ‘groene’-gebouwen waardevoller. Door een continue kwaliteitsverbetering van de verslaggeving over duurzaamheid, dan wel door initiatieven vanuit de vastgoedsector zelf (EPRA) in het kader van voorschrijven van een ‘best practice’, kan de vastgoedbelegger ervoor zorgen dat zij zelf het initiatief blijft houden op het gebied van verslaggeving van duurzaamheid.

4

Op dit moment is nog veel verschil tussen de milieuwetgeving van de verschillende Europese landen. De Europese Unie, dan wel de individuele landen, zou een nog prominentere sturende rol kunnen spelen op het gebeid van duurzaamheid voor de vastgoedsector door middel van specifieke wetgeving te implementeren.

Inhoudsopgave 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6

Inleiding Aanleiding Probleemstelling Doelstelling Afbakening Methodologie Structuur

2 2.1 2.1.1 2.1.2 2.2 2.3 2.3.1 2.3.2

Theoretisch kader 7 Begrip duurzaamheid 7 Duurzaamheid 7 Duurzaamheid in de vastgoedsector 9 Transparantie 10 Initiatieven duurzaamheid vastgoedsector 11 Europese Unie 11 United Nations Environment Programme Finance Initiatieve Property Working Group (UNEP – FI PWG) 15 Global Reporting Initiative 15 Maatschappelijk verantwoord ondernemen 17 Assurance providers 18 Beschrijving van internationale toetsinginstrumenten 18 Algemeen 18 Korte beschrijving internationale toetsingsinstrumenten 20 Vergelijking van internationale toetsingsinstrumenten 23 Overige vormen van beoordelingsmethoden 24 Beschrijving van internationale beoordelingsmethoden 25 Beschrijving van Nederlandse beoordelingsmethoden 27 GreenCalc+ 27 EPC of Energie Index en Nationaal Pakket Duurzaam Bouwen 27 GPR Gebouw 28 Triodos Toets voor duurzaam vastgoed 28 Beschrijving van duurzaamheid benchmarks 28 Dow Jones Sustainability Indexes 29 FTSE4Good Index Series 29 Carbon Disclosure Project 29 Accountability Rating 29 Vigeo 30 Dutch Transparency Benchmark 30 Oekom Research 30 Innovest 30 International Sustainability Alliance 30 Samenvatting 31

2.3.3 2.3.4 2.3.5 2.4 2.4.1 2.4.2 2.4.3 2.5 2.5.1 2.5.2 2.5.3 2.5.4 2.5.5 2.5.6 2.6 2.6.1 2.6.2 2.6.3 2.6.4 2.6.5 2.6.6 2.6.7 2.6.8 2.6.9 2.7

1 1 2 4 4 4 5

3 3.1 3.2 3.3 3.4

Vastgoedbeleggers en duurzaamheidverslaggeving Algemeen Vereniging van Beleggers voor Duurzame Ontwikkeling Universiteit van Maastricht Conclusies publicaties inzake vastgoed en duurzaamheidverslaggeving

4

Verslaggeving in het kader van duurzaamheid van Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers 4.1 Resultaten duurzaamheidrapportage bij beursgenoteerde vastgoedbeleggers 4.1.1 Aandacht voor duurzaamheid (sustainability) in het algemeen 4.1.2 Aandacht voor duurzaamheidverslaglegging van beursgenoteerde vastgoedbeleggers 4.2 Resultaten informatie inzake benchmarks en beoordelingsmethoden in het kader van duurzaamheid bij beursgenoteerde vastgoedbeleggers. 4.2.1 Aandacht voor benchmarks en beoordelingsmethoden 4.3 Conclusie

32 32 32 34 36 38 38 40 41 42 44 44

5 5.1 5.2 5.3 5.3.1 5.3.2 5.3.3 5.3.4 5.4

Interviews Methodologische verantwoording Opzet en inhoud interviews Interviews en uitkomsten Duurzaamheid Duurzaamheidverslaggeving en duurzaamheidverslaggeving en GRI Toekomst Overige punten vanuit de interviews en samenvatting Conclusie

46 46 46 48 48 49 50 51 53

6 6.1 6.2 6.3

Conclusies en aanbevelingen Algemeen Koppeling theorie en dataverzameling op basis van onderzoeken en interviews Conclusie

55 55 56 58

7 7.1 7.2 7.3

Literatuurbronnen Bibliografie Interviews Websites

Bijlagen Openbaar: Bijlage 1 – Overzicht BREEAM criteria Bijlagen Vertrouwelijk: Bijlage 2 – Interview British Land Bijlage 3 – Interview Corio Bijlage 4 – Interview Eurocommercial Properties Bijlage 5 – Interview Pirelli Real Estate Bijlage 6 – Interview Unibail-Rodamco Bijlage 7 – Interview VastNed Management Bijlage 8 – Interview Wereldhave

60 60 61 61

1

1

Inleiding

1.1

Aanleiding

Nederland heeft forse ambities wat betreft duurzaamheid van de leefomgeving. Samen met marktpartijen is het convenant ‘Meer met minder’ opgesteld (SenterNovem, 2007). Hierin is opgenomen dat er in 2020 door een nationale aanpak naar gemiddeld 30% energiebesparing wordt gestreefd. ‘Duurzaamheid in vastgoed is de hype voorbij’ (Vos, 2008) opent de Property Quarterly Research eind 2008. Vastgoedmarkt (Vastgoedmarkt, 2010) heeft een thema duurzaamheid en kopt met de tekst ‘negen op de tien vastgoedpartijen investeert in duurzaamheid’. PropertyNL Magazine (Wessels, 2010) bevat een artikel genaamd ‘opkomst van de groene fondsen’. Hierin wordt aandacht besteed aan het feit dat de verduurzaming van vastgoed bepalend is voor het portefeuillebeleid van grote institutionele beleggers. In 2009 ziet het Dutch Green Building Council het licht, met als doel een meetlat voor nieuw duurzaam vastgoed te ontwikkelen voor de Nederlandse markt. Ernst & Young Accountants (Ernst & Young Accountant, 2010) publiceert een artikel over Havenbedrijf Rotterdam, ‘Havenbedrijf Rotterdam geeft de primeur van een volledig geïntegreerde accountantsverklaring bij een jaarverslag van het maatschappelijke verslag volledig zijn geïntegreerd en waarin ook de jaarrekening is opgenomen’. Vanuit zowel maatschappelijke kant als de kant van vastgoedbeleggers is het onderwerp duurzaamheid steeds meer aan belang gaan winnen. Als gevolg hiervan zijn vastgoedbeleggers duurzaamheid als een steeds belangrijker onderwerp gaan zien en besteden er aandacht aan. De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN) heeft in 2009 haar visie op duurzaamheid gepresenteerd (IVBN, 2009). Zij stelt dat het belangrijk is dat de duurzaamheid van nieuwbouw en bestaande bouw transparant en objectief kan worden vergeleken. Het effect van verduurzaming van een bestaand pand op de huidige locatie moet door een huurder vergeleken kunnen met eventuele nieuwbouw elders. De huurder, maar ook de overheid, moet kunnen zien wat per saldo het duurzaamheideffect is van een huisvestingskeuze. Daarom wil de IVBN dat er een door alle marktpartijen geaccepteerde meetlat komt om duurzaamheid van vastgoed te meten, zowel voor nieuwbouw als voor bestaande bouw. Hierdoor ontstaan er allerlei initiatieven om tot een benchmark te komen waarmee duurzaamheid van bestaand en nieuw vervaardigd vastgoed kan worden gemeten. Mondiaal gezien zijn dit bijvoorbeeld Leed (VS), BREEAM (UK), Greenstar (Australia), Green Mark (Singapore). Binnen Nederland betreft het GPR, Greencalc, Energielabel en Triodos toets.

2

Vervolgens zijn er allerlei initiatieven in de vastgoedsector ontstaan. Een recent voorbeeld hiervan is Schiphol Real Estate, dat heeft in maart 2010 een kantoorgebouw op Schiphol Oost met de naam TransPort heeft opgeleverd (Schiphol, 2010). TransPort is het eerste kantoorgebouw in Nederland dat voldoet aan het nieuwe meetinstrument BREEAM-NL Nieuwbouw voor duurzaam bouwen van de Dutch Green Building Council. Transparantie is een buitengewoon actueel thema in het vastgoed (Traudes, 2008). Vaak wordt het in één adem genoemd met integriteit en verantwoordelijkheid of accountability (Hoff, 2008). De definitie van duurzaam vastgoed schuift meer op naar maatschappelijk verantwoord ondernemen , waarbij wordt aangehaakt bij de kernwoorden van het duurzaam ondernemen ‘people, planet , profit’. Maatschappelijk verantwoord ondernemen draait om het streven naar maximale winst (profit), rekening houdend met de ecologische kwaliteit (planet) en het welzijn van mensen binnen en buiten de eigen organisatie (people) (Cramer, 2004). Bijgevolg publiceren meer ondernemingen in de vastgoedsector zogenaamde duurzaamheidverslagen. zo publiceerde Corio in april 2010 voor het eerst een zelfstandig Corporate Sustainability Report op basis van Global Reporting Initiative G3 richtlijnen (nadere informatie hierover in paragraaf 2.3.3). Daarnaast is de opkomst van duurzaam beleggen (ook wel maatschappelijk verantwoord beleggen of ethisch beleggen) enorm toegenomen. Duurzaam beleggen is een vorm van investeren waarbij de geldverstrekker de gevolgen voor mens en milieu laat meewegen. Hierdoor is vanuit op duurzaamheid gerichte analisten en beleggers behoefte ontstaan om ondernemingen op basis van duurzaamheidcriteria te kunnen selecteren. Hierdoor zijn allerlei vormen van duurzaamheid indexen ontwikkeld zodat (duurzame) beleggingskansen geïdentificeerd kunnen worden door financiële markten en de maatschappij. een voorbeeld hiervan is de Dow Jones Sustainabilty Indexes. Deze ontwikkelingen, vanuit zowel beleggers, vastgoedbelangenverenigingen als de vastgoedsector zelf, hebben tot een wildgroei aan benchmarks, meetlatten en duurzaamheidverslagen geleid. Hierin is een diversiteit aan informatieverstrekking ontstaan door vastgoedbeleggers, waarbij transparantie, uniformiteit, de vergelijkbaarheid en beoordeling hiervan ook voor gebruikers wordt bemoeilijkt. Daarnaast is het de vraag op welke wijze de vastgoedbeleggers omgaan met het begrip duurzaamheid en op welke wijze zij hieromtrent informatie beschikbaar stellen aan derden, die geen deel uitmaken van de organisatie zelf (stakeholders). Zodoende ontstaat de vraag op welke wijze vastgoedbeleggers omgaan met het begrip duurzaamheid en de informatie verstrekking en het publiekelijk toegankelijk maken van informatie hierover. Een tweede aspect van dit vraagstuk is op welke wijze er binnen de vastgoedsector gevolg wordt gegeven aan deze trend van duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving.

1.2

Probleemstelling

Als gevolg van maatschappelijke ontwikkelingen is het belangrijk dat vastgoedondernemingen de duurzaamheid van nieuwbouw en bestaande bouw transparant en objectief kunnen documenteren ten behoeve van derden, zodat deze objecten met elkaarvergeleken kunnen worden met elkaar op basis van duurzaamheidcriteria. Hierdoor zijn er allerlei initiatieven ontstaan tot het formuleren van meetlatten om duurzaamheid in het vastgoed te meten.

3

Daarnaast is in paragraaf 1.1. gesteld dat transparantie in de vastgoedsector een buitengewoon actueel thema is. Hierdoor ontstaan initiatieven waardoor vastgoedorganisaties meer focus leggen op duurzaamheidverslaggeving over hun organisaties en beleggingen. Tenslotte is vanuit op duurzaamheid gerichte analisten en beleggers behoefte ontstaan om ondernemingen op basis van duurzaamheidcriteria te kunnen selecteren, waardoor er allerlei vormen van duurzaamheid indexen zijn voor identificeren van (duurzame) beleggingskansen voor financiële markten en de maatschappij. Om betrouwbaarheid van duurzaamheidverslaggeving te kunnen bepalen, moeten de dataprocessen en -systemen die zijn gebruikt bij het samenstellen van deze ‘duurzaamheid’ worden getoetst. De meeste stakeholders van vastgoedorganisaties hebben geen inzicht in deze processen en systemen. Om toch de betrouwbaarheid van de betreffende ‘meetlat’ te garanderen, kunnen organisaties hun ‘meetlat’ door een externe deskundige partij laten verifiëren, bijvoorbeeld een assurance provider. Tot op heden hebben deskundige partijen (waaronder) accountants een beperkte rol met de hierboven genoemde ‘meetlatten’. Bij maatschappelijke verslaggeving op basis van Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (‘MVO’) verifiëren accountants echter wel meetlatten. Daarnaast zijn de ontwikkelingen van beoordelingsmethoden en benchmarks relatief jong. Het afleggen van verantwoording hierover is derhalve afhankelijk van enerzijds aan de bereidheid van de vastgoedsector hieromtrent verantwoording af te leggen en anderzijds de vraag vanuit stakeholders (investeerders, consument, huurders, toeleveranciers, gemeenschap, personeel en overheid) welke informatie hierover van belang wordt geacht door de vastgoedsector om verantwoording over af te leggen aan derden. De centrale vraag van de scriptie is derhalve: Op welke wijze wordt door Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers invulling gegeven aan het verstrekken van informatie aan stakeholders in het kader van duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving? De onderzoeksvragen ter beantwoording van de centrale vraagstelling zijn als volgt: 1. Wat is de definitie van duurzaamheid binnen de vastgoedmarkt? 2. Welke initiatieven zijn er te onderkennen vanuit Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers in het kader van duurzaamheid met betrekking tot het vastgoed? 3. Welke initiatieven zijn er te onderkennen vanuit Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers in het kader van duurzaamheidverslaggeving van de betreffende onderneming? 4. Welke initiatieven vanuit stakeholders zijn er te identificeren over de wijze waar zij beoordelen in hoeverre Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers duurzaam zijn? 5. Welke toetsingsinstrumenten van duurzaamheid kunnen worden onderkent binnen de vastgoedsector? 6. Welke verslaggeving initiatieven in het kader van duurzaamheid kunnen worden onderkent binnen de vastgoedsector? 7. Welke vormen van vergelijking in het kader van duurzaamheid zijn er te identificeren vanuit stakeholders voor Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers? 8. Op welke wijze en in welke mate verstrekken Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers op dit moment informatie omtrent duurzaamheid aan stakeholders?

4

9. Op welke wijze en in welke mate rapporteren Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers op dit moment duurzaamheidverslaggeving aan stakeholders? 10. In hoeverre hechten Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers belang aan het verstrekken van informatie omtrent duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving aan stakeholders? 11. Welke toekomstige ontwikkeling kunnen door Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers worde onderkend en welke invloed zullen deze hebben op de mate van het verstrekken van informatie aan stakeholders in het kader van duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving?

1.3

Doelstelling

Deze scriptie heeft als doel een advies uit te brengen aan vastgoedbeleggers en andere belanghebbenden bij duurzaamheid op de wijze waarop duurzaamheid en verantwoording in het kader van duurzaamheid geoptimaliseerd kan worden door de manier van rapportering te uniformeren of te stroomlijnen om transparantie, uniformiteit vergelijkbaarheid van beoordeling van duurzaamheid mogelijk te maken. Hiertoe zal eerst een kader worden aangebracht door het begrip duurzaamheid vanuit de literatuur hieromtrent te benaderen. Vervolgens zal vanuit de praktijk een schematisch overzicht worden gegeven van de Europese initiatieven op het gebied van beoordelingsmethoden van duurzaamheid, initiatieven op het gebied van duurzaamheid en rapportage over en initiatieven van duurzaamheid indexen.

1.4

Afbakening

Deze scriptie richt zich op Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers. Als gevolg van de beursnotering en de noodzaak tot rapportering en transparantie kan bij deze groep van vastgoedbeleggers in tegenstelling tot niet beursgenoteerde vastgoedbeleggers meer gebruik worden gemaakt van publiekelijk beschikbare bronnen, zoals financiële jaarverslagen, corporate responsibility verslagen en websites van deze vastgoedbeleggers. Daarnaast zijn analisten en vermogensbeheerders gefocust op beursgenoteerde vastgoedbeleggers en zijn deze ondernemingen onderwerp van onderzoek voor benchmarks in het kader van duurzaam beleggen. Dit onderzoek heeft niet tot doel de beoordelingsmethoden, benchmarks en rapportering inhoudelijk te analyseren. Het onderzoek is gericht op welke wijze beursgenoteerde vastgoedbeleggers omgaan met duurzaamheid, verantwoording hieromtrent afleggen aan derden en welke toekomstige ontwikkelingen zij onderkennen die van invloed zullen zijn voor deze vastgoedbeleggers in de nabije toekomst.

1.5

Methodologie

Om juiste gedetailleerde gegevens te verzamelen over de initiatieven in het kader van duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving, is voor deze scriptie een kwalitatief onderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is exploratief van aard, er wordt gewerkt met allerlei gegevens vanuit organisaties en vanuit Europese en Nederlandse beursgenoteerde vastgoedbeleggers. Er worden twee manieren van datavergaring gebruikt. Ten eerste worden gegevens verzameld met behulp van tekstuele data uit diverse bronnen, zoals duurzaamheidverslagen, onderzoeken, brochures, beleidsdocumenten en internet sites. Ten tweede worden data verzameld door het houden van interviews met medewerkers van Europese en Nederlands

5

beursgenoteerde vastgoedbeleggers. Het totaal van verzamelde gegevens zal een leidraad vormen voor het beantwoorden van de deelvragen zoals weergegeven in paragraaf 1.3.

1.6

Structuur

Hoofdstuk twee bevat een theoretisch kader van het begrip duurzaamheid. Daarnaast is een niet limitatief overzicht van initiatieven van duurzaamheid in de vastgoedsector en een beschrijving van internationale toetsingsinstrumenten en internationale ontwikkelingen in het kader van duurzaamheidverslaggeving opgenomen. Tot slot wordt een overzicht gegeven van ontwikkelingen vanuit duurzame beleggers en duurzaamheidratings (benchmarks) hieromtrent. Hoofdstuk drie is gericht op de bevindingen in het kader van duurzaamheid en verantwoording inzake duurzaamheid door vastgoedbeleggers op basis van twee recent gepubliceerde onderzoeken. Deze worden nader geanalyseerd in het kader van dit onderzoek, dat gericht is op duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving. Hoofdstuk vier geeft aandacht aan een nieuw uitgevoerd onderzoek. Dit onderzoek richt zich op de vraag op welke wijze Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers op dit moment verantwoording in duurzaamheidrapportage afleggen aan stakeholders in het kader van duurzaamheid. De populatie betreft de tien grootste beursgenoteerde vastgoedleggers van Europa aangevuld met de vijf beursgenoteerde Nederlandse vastgoedleggers. Op basis van publiekelijk beschikbare informatie is een beoordeling uitgevoerd in hoeverre de vijftien beursgenoteerde vastgoedleggers informatie aan stakeholders beschikbaar stellen in het kader van duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving. in hoofdstuk vijf wordt op basis van interviews op kwalitatieve wijze onderzocht bij Europese en Nederlandse beursgenoteerde vastgoedbeleggers in hoeverre zij belang hechten aan het verstrekken van informatie aan stakeholder over duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving. Bovendien wordt geanalyseerd welke toekomstige ontwikkelingen door deze vastgoedbeleggers onderkend worden en welke invloed deze zullen hebben op de aard en wijze van het verstrekken van informatie en verslaglegging over duurzaamheid aan stakeholders. Dit wordt samengevat en geconcludeerd in hoofdstuk zes de In dit hoofdstuk worden ook de probleemstelling en andere relevante bevindingen voortvloeiend uit dit onderzoek beantwoord.

6

Figuur 1: Opbouw van onderzoek

7

2

Theoretisch kader

In dit hoofdstuk wordt dataverzameling door middel van deskresearch uitgevoerd, teneinde begrippen in het kader van duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving te definiëren en operationaliseren. Hierbij wordt gebruik maken van bestaande gegevens die publiekelijk beschikbaar zijn. Vervolgens worden initiatieven in de vastgoedsector rondom het begrip duurzaamheid nader uitgewerkt. Er is voor gekozen deze initiatieven vanuit een bepaalde invalshoek uiteen te zetten en te behandelen: onderverdeeld naar aspecten op het niveau van een vastgoedobject, op het niveau van de vastgoedonderneming en vanuit het perspectief van een belegger in vastgoed. Met betrekking tot niveau van het vastgoedobject wordt nader stil gestaan bij standaarden van ‘groene’ gebouwen. Hierbij wordt een tweedeling gehanteerd tussen ‘groene’ gebouwen standaarden gebaseerd op en ondersteund door de World Green Building Council en overige ‘groene’ beoordelingsmethoden. Bij initiatieven vanuit beleggers in vastgoed, worden de verschillende benchmarks / indices nader uitgewerkt. Hierbij worden de vastgoedondernemingen waarin belegd zou kunnen worden, geselecteerd en gerangschikt op duurzaamheidcriteria. Daarnaast worden initiatieven op vastgoedondernemingniveau behandeld, waarbij vanuit het belang van transparantie, een buitengewoon actueel thema in de vastgoed sector, ondernemingen in dit kader acties ondernemen om hun activiteiten maatschappelijk uit te leggen. Hiertoe zal een aantal belangrijke initiatieven nader worden omschreven.

2.1

Begrip duurzaamheid

2.1.1 Duurzaamheid Er zijn vele definities te hanteren voor het begrip duurzaamheid. Voordat wordt overgegaan tot het uitwerken van initiatieven in de vastgoedsector, is het van belang het begrip duurzaamheid nader uit te werken. De meeste maatschappelijke associaties met duurzaamheid zijn gekoppeld aan vervuiling van de (leef)omgeving. Dit is voornamelijk doordat overheden en maatschappelijke organisatie waarschuwen voor onze huidige consumptiemaatschappij. In de jaren ’70 van de vorige eeuw waarschuwde de Club van Rome (De Club van Rome is een particuliere stichting en werd eind jaren 60 van de 20e eeuw opgericht door Europese wetenschappers om hun bezorgdheid over de toekomst van de wereld voor het voetlicht te brengen, noot auteur) met het rapport ‘The Limits to Growth: a global challenge’ voor de gevaren die een ongecontroleerde groei van onze activiteiten zou hebben op het milieu. In de periode daarna tot en met de dag vandaag, is een steeds grotere bewustwording ontstaan over de effecten die de hedendaagse consumptie heeft op onze leefomgeving. Er zijn ontzettend veel verschillende definities van duurzaamheid. Een onderzoek uitgevoerd in 1989, geeft aan dat destijds meer dan 200 definities voor duurzaamheid bestonden (Pearce, 1989). Een belangrijke en veel gebruikte definitie van duurzaamheid is afkomstig uit het in 1987 verschenen rapport ‘Our Common Future’. Dit rapport is uitgebracht door de World Commission on Environmental and Development van de Verenigde Naties. Deze commissie

8

wordt ook wel de ‘Commissie Burndtland’ genoemd. Dit rapport heeft veel invloed op de hedendaagse politiek (Mebratu, 1998). Duurzaamheid wordt door de commissie Brundtland omschreven als (WCED, 1987): ‘Meeting the needs of the present without compromising the ability of future generations to meet their own needs’. In het rapport wordt een langetermijnvisie gegeven op de economische ontwikkelingen op wereldschaal. Het rapport formuleert de uitgangspunten voor een duurzame ontwikkeling van de economische samenleving. Het schenkt daarbij expliciet aandacht aan de economische ontwikkeling van derdewereldlanden. Belangrijke aspecten zijn onder andere: · Toepassing van schone technologie; · Energiebesparing; · Preventie; en · Hergebruik van afvalstoffen Sinds het verschijnen van dit rapport is het begrip van duurzaamheid gemeengoed geworden en omarmen overheden, bedrijven en maatschappelijke organisaties dit beroemde concept voor integratie van milieu en duurzame ontwikkeling. De definitie volgens het Nationaal Milieubeleid Plan Plus van het ministerie van Volksgezondheid, Ruimtelijke Ordening en Milieu (VROM) is een directe afleiding van de definitie van de commissie Brundtland: ‘Onder duurzame ontwikkeling wordt een ontwikkeling verstaan die voorziet in de behoefte van de huidige generatie zonder daarmee voor de toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien’. Maar ook de Monitor Duurzaam Nederland 2009 (CBS, 2009) doet een aantal uitspraken over duurzame ontwikkeling: ‘Duurzaamheid heeft te maken met de schaarste van hulpbronnen waardoor wij welvaart creëren, het is niet vanzelfsprekend dat die welvaart eindeloos is, dat wil zeggen, tot in lengte van dagen gecontinueerd kan worden. Dit maakt duurzaamheidbeleid tot een maatschappelijke noodzaak’. People, planet, profit (ook wel: de drie P's) is eveneens een term geformuleerd vanuit duurzame ontwikkeling. Het staat voor de drie elementen, people (mensen), planet (planeet/milieu) en profit (opbrengst/winst), die in een harmonieuze wijze gecombineerd dienen te worden. De term is bedacht door John Elkington (Elkington, 1994), een consultant op het terrein van duurzame ontwikkeling. Wanneer de combinatie niet harmonieus is zullen de andere elementen hieronder lijden. Wanneer bijvoorbeeld winst te veel prioriteit krijgt, dan zullen mens en milieu hiervan de dupe worden, bijvoorbeeld door slechte arbeidsomstandigheid of vernietiging van de natuur. Andersom ziet de slogan ook het winstkenmerk als essentieel onderdeel van ontwikkeling dat niet verwaarloosd dient te worden.

9

De drie P's worden door veel ondernemingen geadopteerd als richtlijn voor maatschappelijk verantwoord ondernemen. Zo schrijft het Nederlandse Ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit (Minlnv, 2009): ‘Maatschappelijk verantwoord ondernemen betekent ondernemen met aandacht voor de drie p’s, people, planet en profit: people: mensen binnen en buiten de onderneming; planet: de gevolgen voor het (leef)milieu; profit: de voortbrenging en economische effecten van goederen en diensten. Deze benadering levert lange termijn winst op voor ondernemers en maatschappij.’

Figuur 2: Maatschappelijk verantwoord ondernemen volgens Nederlands Ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit

Deze thema’s beïnvloeden elkaar in een onderlinge samenhang. Aansluitend hierop komt in de definities voor maatschappelijk verantwoord ondernemen duidelijk de relatie naar voren met de stakeholdertheorie (De Waard, 2008). In een groot aantal definities van maatschappelijk verantwoord ondernemen komt naar voren dat de onderneming een verantwoordelijkheid heeft naar de maatschappij (stakeholders). Dit komt later in dit onderzoek nog terug in de verdere uitwerking van initiatieven van duurzaamheidverslaggeving, meer specifiek met betrekking tot maatschappelijk verantwoord ondernemen (zie paragraaf 2.3.4).

2.1.2 Duurzaamheid in de vastgoedsector Vastgoed speelt in het kader van duurzaamheid en de leefomgeving een grote rol. Om twee aspecten te noemen: de gebouwde omgeving is de bron van ruim 30% van de totale CO2 uitstoot (IVBN, 2009) en daarnaast heeft de vastgoedsector een enorme impact op het verbruik van grondstoffen voor de bouw van objecten. Dit zorgt er voor dat steeds meer aandacht ontstaat voor verduurzaming van vastgoed. In het verlengde hiervan het ‘groene’ gebouw een steeds actueler thema. Frej heeft de volgende definitie voor een duurzaam dan wel ‘groen’ gebouw geformuleerd (Frej, 2005): ‘A green building is the practice of increasing the efficiency with which buildings use resources while reducing building impacts on human health and the environment during the building's lifecycle, through better siting, design, construction, operation, maintenance, and removal’. De definitie van de IVBN ligt in het verlengde van de definitie van Frej. IVBN heeft de volgende definitie (IVBN, 2009):

10

‘Duurzaam vastgoed is vastgoed dat zodanig gebouwd of aangepast is dat het een (relatief) minimaal beslag legt op schaarse middelen – materialen, energie, water en locaties – en tegelijkertijd optimaal functioneert – huurderstevredenheid, binnenmilieu en gezondheid’. Voorts bestaat ook het zogenaamde ‘Viciuos Circle of Blame’-model, opgesteld door Cadman (Keeping, 2000). Het betreft hier een vicieuze cirkel waarin de betrokken partijen in het bouwproces elkaar de schuld geven voor het niet van de grond komen van duurzaam vastgoed. In deze stoelendans van het eigenbelang zoeken bouwers, ontwikkelaars, beleggers en eindgebruikers de oorzaak voor een krappe duurzame vastgoedmarkt vooral bij elkaar: zo zeggen de bouwers vaak wel te willen, maar geven zij tegelijkertijd aan dat hun klanten, de ontwikkelaars, er niet voor willen betalen. Op hun beurt stellen de ontwikkelaars weliswaar graag duurzame gebouwen te willen ontwikkelen, maar dat hun financiers, de investeerders en beleggers, de extra investeringen niet voor hun rekening willen nemen.

Figuur 3: de ‘Vicious Circle of Blame’ (Keeping, 2000)

Laatstgenoemde partij verlegt de schuld naar de gebruikers: zij zouden niet bereid zijn om voor energiezuinige gebouwen meer te betalen dan voor ‘standaard’-gebouwen. Om de cirkel ten slotte rond te maken, geven de gebruikers te kennen in hun vraag naar duurzaam vastgoed vast te lopen in een gebrek aan aanbod (SenterNovem, 2009). In het kader van deze scriptie en de relatie met verslaggeving wordt aansluiting gezocht bij het duurzaamheidbegrip vanuit de Monitor Duurzaam Nederland 2009: ‘Duurzaamheid heeft te maken met de schaarste van hulpbronnen waardoor wij welvaart creëren. Het is niet vanzelfsprekend dat die welvaart eindeloos is, dat wil zeggen, tot in lengte van dagen gecontinueerd kan worden. Dit maakt duurzaamheidbeleid tot een maatschappelijke noodzaak’.

2.2

Transparantie

Transparantie wordt vaak gelijkgesteld aan openheid. Hoewel de term strikt gezien niet dezelfde betekenis heeft, wordt transparantie beschouwd als een vorm van openheid. Daarom worden de termen als synoniem gebruikt in het dagelijks gebruik. Een andere term die vaak in één adem met transparantie genoemd wordt is ‘publicity’ of bekendheid. Hüller besteedt

11

aandacht aan het verschil tussen deze twee termen. Volgens hem wordt transparantie bereikt ‘if certain issues, acts and processes are published and there are no severe restriction to that visibility’ (Hüller, 2007). In het kader van deze scriptie en de relatie voor verslaggeving in het kader van duurzaamheid door vastgoedbeleggers wordt aansluiting gezocht op bovengenoemde definitie van transparantie.

2.3

Initiatieven duurzaamheid vastgoedsector

Duurzaamheid binnen de vastgoedsector is duidelijk in opkomst zoals uitvoorgaande paragrafen kan worden afgeleid. Zowel vastgoedfondsen als beleggers, overheid (weten regelgevers) en eindgebruikers (huurders) besteden langzaam maar zeker meer aandacht aan het onderwerp duurzaamheid. Vanuit overheid (weten regelgevers) die de vastgoedsector specifiek beïnvloeden zijn een aantal aspecten vanuit de Europese Commissie voor dit onderzoek van belang. Deze worden in paragraaf 2.3.1 nader uitgewerkt. Binnen de vastgoedsector vindt een aantal internationale initiatieven op het gebied van duurzaamheid en rapportage plaats, zowel op het niveau van de objecten zelf als de organisatie als een geheel. Dit is een reflectie van de trend dat ook op internationaal gebied duurzaamheid bij het ontwikkelen, beheren en beleggen van vastgoed steeds meer aandacht krijgt. In de volgende paragraaf (2.3.2 en verder) wordt een drietal initiatieven beschreven, de United Nations Environment Programme Finance Initiatieve Property Working Group, het Global Reporting Initiative en Maatschappelijk verantwoord ondernemen. Het eerste initiatief houdt ontwikkelingen bij op het gebied van duurzaamheid binnen de vastgoedsector specifiek terwijl de tweede organisatie zich op alle sectoren richt voor wat betreft systematische rapportage, en dus ook van toepassing is voor de vastgoedsector. Maatschappelijk verantwoord ondernemen gaat in op de ontwikkelingen in verslaggeving van ondernemingen om hun activiteiten maatschappelijk uit te leggen. Ten slotte wordt kort stil gestaan bij een ontwikkeling met betrekking tot duurzaamheid die buiten de vastgoedsector, maar wel in het verlengde van de GRI ligt, namelijk assurance bij de GRI-richtlijnen.

2.3.1 Europese Unie Klimaatverandering is een onderwerp dat hoge prioriteit krijgt van de Europese Commissie. Om de effecten op het milieu een halt toe te roepen en misschien zelfs te verminderen is een aantal maatregelen genomen door de Europese Commissie. In 2008 zijn door de Europese Commissie nieuwe doelen voor de landen binnen de Europese Unie opgesteld. Tegen het jaar 2020 is het doel dat de uitstoot van broeikasgassen met 20% verminderd zal zijn in vergeleken met het referentiejaar 1990. Naast voorgaand doel heeft de Europese Commissie ten doel gesteld om het marktaandeel van duurzame energiebronnen te verhogen. In het jaar 2020 zal het marktaandeel ten minste 20% van de totale energie consumptie moeten bedragen. Het derde doel is dat het totale energieverbruik met 20% zal moeten dalen; dit eveneens ten opzichte van het referentiejaar 1990.

12

De reden dat vastgoed zo'n belangrijke rol speelt in deze doelen, is omdat gebouwen verantwoordelijk zijn voor ongeveer 40% van het totale energieverbruik. Daarnaast ook omdat gebouwen verantwoordelijk zijn voor circa 36% van de EU CO2-uitstoot. Op basis van deze statistieken heeft vastgoed de aandacht van de Europese Commissie bij het behalen van de doelen in het kader van het milieu zoals hierboven beschreven. Om de milieudoelstellingen van de Europese Unie te bereiken zijn er twee belangrijke Beleidsmaatregelen uitgevaardigd: de Energy Performance of Building Directive (EPBD) en de Carbon Emission Trading Scheme (EU ETS). De EU ETS bevat de opwekking van elektriciteit en heeft voornamelijk betrekking op de belangrijkste energie-intensieve industrieën: elektriciteitscentrales, raffinaderijen en offshore, ijzer en staal, engineering, voertuigfabrikanten, en de luchtvaartsector industrie (European Commission, 2010). De EU ETS focust zich niet direct op de vastgoedsector, maar de EPDB daarentegen wel. Deze beleidsmaatregel stelt uitgangspunten en eisen en reikt een methodologie aan om regelgeving rondom vastgoed te beïnvloeden. De Europese Unie laat aanzienlijke ruimte voor de individuele landen, zodat kaders kunnen worden aangepast aan datgene dat aansluit op het milieu in de respectieve landen (EPBD Buildings Platform, 2010). Voorbeelden uit de EPBD-richtlijn zijn de energielabels geaccrediteerde gebouwen (zie verder paragraaf 2.5.1). Elk land heeft het recht om een eigen aanpak te bepalen voor hun energielabels en de methodologie om deze te berekenen. In de tabel hieronder is een geografisch overzicht gegeven van de portfolio van beursgenoteerde vastgoedbeleggers. Hierbij is reeds rekening gehouden met de onderzoekspopulatie in hoofdstuk 5. Overige (<10% per UK Frankrijk Nld Italië Duitsland Zweden België Spanje VS Finland land) Verenigd Koninkrijk 1 British Land

95

Frankrijk/Nederland 2 Unibail-Rodamco Nederland 3 Corio Eurocommercial 4 Properties 5 Pirelli Real Estate VastNed 6a Offices/Industrial 6b VastNed Retail 7 Wereldhave

61

11

30

30

37

21 8

42 38 22

18

11

41 47

50

5

100

28

100

11

100

3

100 100

10 3 13

100 100 100

22

48 16 14

22 23

20

Totaal

Bron: auteur

Er is veel verschil tussen de milieuwetgeving van in de verschillende Europese landen. Op basis van de portfolio verdeling van de in dit onderzoek betrokken vastgoedbeleggers kan worden gesteld dat door de landen Verenigd Koninkrijk, Frankrijk en Nederland te selecteren, op de belangrijkste landen wordt gefocust. De ontwikkelingen in deze landen met betrekking tot de

13

hierboven weergegeven maatregelen vanuit de Europese Unie zullen hieronder worden beschreven. Nederland Nederland heeft naar aanleiding van de Europese richtlijnen twee aspecten doorgevoerd in de Nederlandse weten regelgeving die gerelateerd zijn aan de vastgoedsector, het energielabel en de energieprestatiecoëfficiënt. Energielabel Vanaf 1 januari 2008 zijn gebouweigenaren in Nederland verplicht om bij nieuwbouw, verkoop of verhuur over een energielabel te beschikken. Het energielabel is gebouwgebonden en geeft op basis van een berekening informatie over de hoeveelheid energie die bij gestandaardiseerd gebruik van dat gebouw nodig is. Het betreft gebouwgebonden energiegebruik voor verwarming, warmwatervoorziening, verlichting, ventilatie en koeling. Het energielabel wordt samengesteld door een gecertificeerd adviesbedrijf. De energieprestatie van het gebouw wordt weergegeven in een energie-index en in een gestandaardiseerde energieklasse (A t/m G en kleuren). Zeer energiezuinige gebouwen hebben een A en zijn heldergroen, zeer onzuinige panden hebben een G en zijn felrood. Daarnaast geeft het energielabel bij bestaande bouw een lijstje met mogelijke maatregelen die de energieprestatie van het gebouw kunnen verbeteren. Het energielabel is 10 jaar geldig. Energieprestatiecoëfficiënt Sinds 1996 dient alle nieuwbouw in Nederland te beschikken over een minimum aan energetische kwaliteiten die zijn vastgelegd in het Bouwbesluit en uitgedrukt in een energieprestatiecoëfficiënt (EPC). Deze norm is de afgelopen jaren verder aangescherpt. De EPC is een getal dat de belangrijkste energetische eigenschappen van een gebruiksfunctie waardeert, met inbegrip van de daarin aanwezige installaties. Elke aanvraag voor een bouwvergunning dient gepaard te gaan met een energieprestatieberekening, waarbij geldt dat het resultaat van deze berekening eind 2008 is gemaximeerd op 1,5 voor gebouwen met een kantoorfunctie. De verplichte berekening van de EPC bij de aanvraag van een bouwvergunning is een indicatie voor de energiezuinigheid van gebouwen vanaf 1996. Door aanscherping van de norm zal de EPC norm deze functie in de toekomst nog meer gaan vervullen. Nederlandse overheid In 2010 heeft de Nederlandse regering besloten om het juiste voorbeeld te geven door alleen gebouwen te kopen of te huren die in energielabel A, B of C hebben. De schattingen zijn dat slechts een derde van de Nederlandse kantorenvoorraad in dit bereik valt (zie figuur 4 hieronder). De totale Nederlandse markt voor kantoorvastgoed bedraagt momenteel ongeveer 46 miljoen m². Uit ramingen blijkt dat de Nederlandse overheden circa 7 miljoen m² van deze totale voorraad voor haar rekening neemt, waarvan 5 miljoen m² eigendom is en 2 miljoen m² wordt gehuurd. Met andere woorden, de grootste huurder van Nederland heeft onlangs verklaard dat tweederde van de kantorenmarkt buiten haar aankoop- en huurbereik valt.

14

Figuur 4: In 2009 toegekende energielabels voor kantoren (25% van de totale kantoren markt) (Senternovem, 2009)

Frankrijk Om aan de doelstellingen van de Europese Unie te voldoen heeft de Franse regering een zogenaamd milieu framework, het ‘Grenelle de l’Environnement’ opgezet en aangenomen. In dit framework zijn de volgende doelstellingen opgenomen: een vermindering van de uitstoot van broeikasgassen met een factor 4 in 2050; stijging van het marktaandeel van duurzame energiebronnen tot 20% tegen 2020; en het verminderen van het energieverbruik van bestaande gebouwen met 38% in 2020. In 2010 moeten alle door de Franse staat in eigendom zijnde gebouwen worden gebouwd binnen deze norm van 50 kWh/m² (Een kilowattuur, symbool kWh, is een eenheid van arbeid of energie, noot auteur). Voor particuliere gebouwen is dit met ingang van 2012 verplicht. Daarnaast heeft de Franse regering het doel om het energieverbruik in bestaande gebouwen te verminderen tot minstens 38% in 2020. De ‘Grenelle de l’Environnement’ was niet het enige framework dat werd voorgesteld door de Franse regering, echter het is wel de meest belangrijke tot op dit moment en bovendien ook daadwerkelijk door het parlement aangenomen. Een ander framework dat werd voorgesteld door president Sarkozy was een emissie (CO2) belastingplan, maar dit heeft niet voldoende steun in het parlement gekregen om te worden aangenomen. Verenigd Koninkrijk In 2008 is in het Verenigd Koninkrijk de ‘Climate Change Act 2008 makes the UK…’ aangenomen door het parlement. Hierin is een framewerk opgenomen om de doelstellingen van U.K. met betrekking tot het verminderen van energieverbruik in de komende jaren mogelijk te maken. Op basis van deze ‘Climate Change Act’ zijn verschillende maatregelen in de U.K. doorgevoerd die impact hebben op de vastgoedsector. In het kader van dit onderzoek is één maatregel het meest van toepassing en het meest invloedrijk op de vastgoedsector, namelijk de ‘Carbon Reduction Commitment Energy Efficienct Scheme’ (CRC Scheme). De CRC Scheme geeft een

15

prijs aan de emissie van CO2, die zelfs nog niet door de EU ETS wordt toegepast. Wat Engeland voorloper maakt binnen de Europese Unie. Omdat de CRC Scheme een niet-commerciële regeling is die is ingesteld door de regering, heeft deze besloten om de verzamelde gelden te verdelen. De best presterende ondernemingen worden beloond met een bonus en de slechtst presterende ondernemingen worden bestraft.

2.3.2 United Nations Environment Programme Finance Initiatieve Property Working Group (UNEP – FI PWG) De Property Working Group (PWG) is een groep van vastgoedfondsen die samenwerkt om Responsible Property Investment (RPI) te bevorderen binnen de vastgoedsector. Deze groep, opgezet in 2007, telt dertien leden en een aantal ‘observers’ en brengt regelmatig publicaties uit op het gebied van RPI. De doelgroep van de PWG zijn zowel institutionele beleggers als vermogensbeheerders die duurzaamheid op willen nemen in hun beleggingsgedrag. Om dit te bevorderen publiceert de PWG regelmatig ‘best practices’ op het gebied van RPI. Eén van deze publicaties (UNEP FI, 2010) vergelijkt verschillende duurzaamheid ratings systemen zoals LEED, BREAAM, etc. Aan deze vergelijking zal in paragraaf 2.4 (Beschrijving van internationale toetsingsinstrumenten) nader aandacht worden besteed.

2.3.3 Global Reporting Initiative Algemeen In 1987 werd duurzame ontwikkeling een begrip door toedoen van de World Commission on Environment and Development (WCED). De definitie van duurzame Ontwikkeling die de WCED hanteert, is: ‘Sustainable development is development that meets the needs of the present without compromising the ability of future generations to meet their own needs’ (WCED, 1987). De Verenigde Naties wilden met deze definitie in het achterhoofd een praktisch plan maken dat bedrijven van de huidige positie in externe verslaggeving zou brengen naar duurzaamheidverslaggeving. De United Nations Environmental Programme Industry and Environment (UNEP IE) ontwierp daarom vijf stadia van milieuverslaggeving om de weg naar duurzaamheid te stimuleren (zie figuur 5). Het idee achter deze stadia was dat er een geplande ontwikkeling in verslaggeving zou zijn, met als basis de meest bekende vorm van rapporteren in het bedrijfsleven, het financiële jaarverslag, voor een nieuwe vorm en routine: het duurzaamheidverslag.

16

Figuur 5: Stadia van Corporate Environmental Reporting (UNEP IE, 1994)

Uit een onderzoek uitgevoerd door KPMG en de Universiteit van Amsterdam (UNEP IE, 1994) blijkt dat van de 250 grootste multinationals 29% aangaf verslagen over duurzaamheid te publiceren. Een derde van die 29% liet zich inspireren door de richtlijnen van de Global Reporting Initiative (GRI). Het GRI is internationaal erkend als leidend op het gebied van duurzaamheidverslaglegging. GRI is een netwerkorganisatie die richtlijnen op het gebied van duurzaamheidverslaglegging ontwikkeld heeft en het gebruik daarvan propageert. Het GRI werd in 1997 opgericht door de Coalition for Environmentally Responsible Economies (CERES) en de United Nations Environment Programme (UNEP). Het doel van de oprichting was duurzaamheidverslaggeving op een gelijkwaardig niveau te brengen met financiële verslaggeving. Om dit te bereiken worden vergelijkbaarheid, geloofwaardigheid, striktheid, opportuniteit en verifieerbaarheid over de te rapporteren gegevens nagestreefd. Het GRI maakt hiervoor gebruik van een multistakeholderproces om wereldwijd geaccepteerde richtlijnen voor duurzaamheidverslaggeving te ontwikkelen. Hiervoor consulteert het GRI onder meer vertegenwoordigers van het bedrijfsleven, milieu- en sociaalgerichte NGO’s, accountancy organisaties, vakbonden en investeerders. De meest recent ontwikkelde richtlijnen op dit gebied staan bekend als de G3. Er zijn verschillende rapportageniveaus voor bedrijven. Deze richtlijnen vormen een leidraad waarmee bedrijven hun informatieverschaffing stapsgewijs kunnen verbeteren. Een groot aantal beursgenoteerde bedrijven in Nederland rapporteert conform de G3-richtlijnen. Er zijn verschillende rapportageniveaus voor de GRI richtlijnen (Global Reporting Initiative, 2006) die afhankelijk zijn van de informatie die verstrekt wordt. Het minimum is een C niveau, en dit kan oplopen tot een A+ niveau. Bedrijven dienen een aantal basisgegevens te rapporteren zoals naam, product, en bestuur van de onderneming. Verder is er een groot aantal economische, milieu-, en sociale indicatoren waarover gerapporteerd kan worden. Het behalen van een C niveau rapportage vereist de rapportage van 10 indicatoren. De GRI heeft een specifieke focus op de vastgoedsector; in hun ‘Sector Supplements’ is ook de categorie ‘Construction & Real Estate’ opgenomen.

17

Op dit moment zijn er nog geen specifieke richtlijnen voor de vastgoedsector beschikbaar. De planning van de implementatie van de GRI met betrekking tot ‘Sector Supplements, Construction & Real Estate’ is 2011-2012. Op dit moment is een concept versie aangeboden aan belanghebbenden en vindt consultatie plaats.

2.3.4 Maatschappelijk verantwoord ondernemen Maatschappelijk verantwoord ondernemen is reeds in paragraaf 2.1.1 eerder aangehaald. Dit concept heeft internationaal ook tot ontwikkelingen in verslaggeving van ondernemingen geleid. Maatschappelijk verantwoord ondernemen wordt vaak aangeduid als het triple-P-concept. Dit concept geeft invulling aan een drietal thema’s die gezamenlijk worden gezien als maatschappelijk verantwoord ondernemen: economische profijtelijkheid (profit), de aandacht voor de kwaliteit van het milieu (planet) en het welzijn van de mensen in en rondom de onderneming (people). In de Angelsaksische literatuur wordt dit begrip maatschappelijk verantwoord ondernemen vaak aangeduid als ‘corporate social responsibility’. In de definities van maatschappelijk verantwoord ondernemen komt duidelijk de relatie naar voren met stakeholdertheorie. In een groot aantal definities van maatschappelijk verantwoord ondernemen staan beschreven dat de onderneming verantwoording heeft naar de maatschappij. De maatschappij is ruim geformuleerd. Het is aan de onderneming om te bepalen aan wie in de maatschappij zij concrete verantwoording aflegt (Jones, 1980). Ondernemingen zullen in dit kader acties ondernemen om hun activiteiten maatschappelijk uit te leggen, ondermeer door in toenemende mate maatschappelijke jaarverslagen te publiceren. In 2005 heeft 50% van de top 250 ondernemingen uit de Fortune 500 een maatschappelijk jaarverslag gepubliceerd (Jonker, 2001). De Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO) heeft aanbevelingen voor maatschappelijk verantwoord ondernemen opgesteld, de zogenaamde OESO-richtlijnen (Netherlands National Contact Point OECD Guidelines, 2010). Deze richtlijnen maken duidelijk wat overheden van het gedrag van bedrijven verwachten. Ze bieden een handvat voor gedragscodes van ondernemingen om met maatschappelijke kwesties om te gaan. De richtlijnen zijn opgesteld door de 30 OESO lidstaten in samenwerking met het bedrijfsleven, vakbonden en maatschappelijke organisaties. Daarmee worden gelijke regels voor het bedrijfsleven gehandhaafd om concurrentievervalsing te voorkomen (level playing field). De OESO richtlijnen zijn gebaseerd op: · VN Verklaring van de Rechten van de Mens (1948) · ILO conventies (1919 – 2007) · VN Verklaring van Rio over Milieu en Ontwikkeling (1992) En richten zich met name op: · Mensenrechten: bijdragen aan duurzame ontwikkeling van mens en milieu · Arbeidsrechten: o.a. afschaffing kinderarbeid, dwangarbeid en discriminatie · Milieu: beheerssysteem voor milieu, veiligheid en gezondheid · Corruptie: anticorruptie maatregelen nemen en transparantie

18

· · · ·

Informatieverstrekking: regelmatig rapporteren over people-planet-profit Consumentenbelangen: voldoen aan normen ten aanzien van gezondheid en veiligheidWetenschap en technologie: bijdragen aan snelle verspreiding van kennis Mededinging: geen concurrentiebeperkende afspraken maken Belastingen: bijdragen aan de overheidsfinanciën van het gastland

Veel van de richtlijnen van de OESO zijn door GRI eveneens geïntegreerd in de GRI-richtlijnen. Ondernemingen kunnen derhalve bij het opstellen van de maatschapschappelijke jaarverslagen gebruik maken van de GRI-richtlijnen als leidraad.

2.3.5 Assurance providers Binnen andere ondernemingen zoals adviseurs- en consultancyorganisaties ontstaan eveneens initiatieven in het kader van duurzaamheid dan wel sociale en ethische aspecten. Bij assurance providers is naar aanleiding marktontwikkelingen nadere focus op assurance op het gebied van auditing-richtlijnen voor sociaal en ethisch auditing. Een zogenaamde assurance provider is een neutrale partij, die aan een gebruiker zekerheid verschaft over een uitspraak van een ander (NIVRA, 2009). Assurance providers zich sterk op het verstrekken van assurance bij de GRI-richtlijnen. Sociaal en ethische auditing (beoordeling) is in verschillende vormen door organisaties geaccepteerd. Dit heeft geleid tot sociale en ethische rapporten. Dit heeft ook teweeg gebracht dat verificatie of auditing (debeoordelingsprocessen waarbij proces van sociaal en ethische verantwoording, beoordeling en rapportage (inclusief sociale en ethische rapportage) worden onderzocht) door een onafhankelijk orgaan wordt uitgevoerd, om aan de organisatie en haar stakeholders een waarborg te bieden voor de kwaliteit van het proces. Het Institute for Social and Ethical Accountability (ISEA, ook wel bekend als AccountAbility) Is een internationale organisatie gevestigd in Engeland, met als doelstelling om ethisch gedrag in ondernemingen (profit) en organisaties (non-profit) aan te moedigen. ISEA heeft hiertoe een standaard ontwikkeld, de AA1000. De AA1000 is een verantwoordingsmethodiek voor organisaties gericht op het waarborgen van de kwaliteit van sociale en ethische verantwoording, beoordeling en verslaggeving. AA1000 kan gebruikt worden als een raamwerk waarmee de processen en vraagstukken waarop andere verantwoordingsstandaarden zich richten, inzichtelijk kunnen worden gemaakt en kunnen worden begrepen, teneinde de kwaliteit van het proces te waarborgen voorde organisatie en haar stakeholders (Jonker, 2001).

2.4

Beschrijving van internationale toetsinginstrumenten

2.4.1 Algemeen Voor de beoordeling of vastgoedobjecten duurzaam zijn, wordt internationaal gebruik gemaakt van verschillende toetsingsinstrumenten. De toetsingsinstrumenten bestaan uit labels. Binnen vastgoed wordt nog wel eens gezegd dat geen twee stukken grond ergens in de wereld hetzelfde en dus objectief vergelijkbaar zijn, net zoals ieder land ook uniek is. Echter bij de waardering van grond en gebouwen en het analyseren van de waardering van vastgoed zijn wereldwijd uniforme en geaccepteerde methodes ontwikkeld. Op basis van onderstaand overzicht van toetsinginstrumenten lijkt dit voor toetsingsinstrumenten niet het geval.

19

Figuur 6: Overzicht van internationale toetsinginstrumenten (Reed, 2009)

De World Green Building Council (WGBC),een vereniging van nationale Green Building Councils uit de hele wereld geeft op haar site (WGBC, 2010) een overzicht van de wereldwijd meest gehanteerde toetsingsinstrumenten. De WGBC merkt hierbij op dat er veel meer toetsingsinstrumenten bestaan, echter onderstaand overzicht is op basis van een publicatie van de RICS (RICS, 2007) en Green Globes (Green Globes 2009) vervaardigd. Hierbij is vanuit de publicaties een verdeling gemaakt naar werelddelen en meest gehanteerde toetsingsinstrumenten: U.K. en Europa

Amerikaanse landen

Rest van de wereld

BREEAM (U.K. en Nederland)

LEED (U.S. en Canada)

Green Star (Australia)

HQE (Frankrijk)

U.S. DOE (U.S. Department of Energy ) Design Guide (U.S.)

BEAM (Hong Kong)

The Green Guide to Specification

WBDG (Whole Building Design Guide) (U.S.)

LEED (China en India)

Office Scorer ENVEST

HOK Sustainable Design Guide (U.S.) BREEAM Canada (Canada)

Greenmark (Singapore) GBTool (Zuid-Afrika)

Sustainability Checklists (bijvoorbeeld SEEDA; BRE)

Green Globes (U.S. en Canada)

CASBEE (Japan)

Environmental Impact Assessment (EIA) Strategic Environmental Assessment (SEA)

20

Het WGBC (WGBC, 2010) heeft als doel het stimuleren en ondersteunen van nieuwe en opkomende Green Building Councils door hen te voorzien van de hulpmiddelen en strategieën om sterke organisaties en leidinggevende posities in hun markten vast te stellen. Eenmaal gevestigd, werkt het WGBC nauw samen met adviezen om hun gemeenschappelijke belangen te bevorderen door het stimuleren van lokale acties als ‘groen gebouw oplossingen’ voor mondiale vraagstukken zoals klimaatverandering. Door het aangaan van samenwerking tussen internationale organisaties en het vergroten van de zichtbaarheid van groene gebouwen, tracht het WGBC te bewerkstelligen dat groene gebouwen een onderdeel zijn van een alomvattende strategie om CO2 emissiereducties te leveren. In het algemeen kan worden gesteld het ontstaan van toetsingsinstrumenten in 1990 is ontstaan met de introductie van het BREEAM toetsingsinstrument. Het wordt in de tijd opgevolgd door Haute Qualité Environnement (HQE) in Frankrijk (zie figuur 7). Verdere analyse van de figuur7 laat zien dat de ontwikkeling van de toetsingsinstrumenten in de verschillende landen over het algemeen is gebaseerd op de toetsingsinstrument van het eerste uur. Voorbeelden hiervan zijn Nederland (BREEAM), LEED (Emirates en India) en Green Star (Zuid-Afrika). In de volgende paragrafen zal kort worden stil gestaan bij de verschillende belangrijkste toetsingsinstrumenten.

Figuur 7: Tijdlijn internationale toetsingsinstrumenten (Reed, 2009)

2.4.2 Korte beschrijving internationale toetsingsinstrumenten 2.4.2.1 BREEAM, Canada, Verenigd Koninkrijk en Nederland BREEAM betreft een puntensysteem (met ondersteuning van software tools) voor het beoordelen van de milieuprestatie van elk type gebouw (nieuwbouw of bestaand). Het systeem

21

is ontwikkeld en wordt beheerd door BRE (Building Research Establishment). BREEAM beoordeelt gebouwen op basis van vooraf gestelde criteria met gewogen punten per maatregel/aspect en geeft een totaalscore. Afhankelijk van binnen welke puntenrange het project valt, kunnen de volgende beoordelingen verkregen worden: Pass, Good, Very Good, Excellent. De methode beschouwt aspecten variërend van wereldklimaat, lokaal klimaat tot binnenklimaat en omvat bronscheiding, materiaal- en energiestromen, milieubelastingen, effecten op flora en fauna en effecten op de mens. In Nederland heeft het Dutch Green Building Council (DGBC) op basis van BREEAM U.K. BREEAM Nederland ontwikkeld. In Nederland is in 2010 voor het eerst een BREEAM-NL certificaat voor duurzaam bouwen uitgereikt aan Schiphol Real Estate voor kantoorgebouw TransPort op Schiphol-Oost (zoals eerder beschreven in paragraaf 1.1). In totaal bestaan er ten tijde van dit onderzoek in Nederland vijf gecertificeerde gebouwen. Voor een overzicht van de BREEAM criteria zie bijlage 1. 2.4.2.2 LEED, Verenigde Staten, Emirates, Canada en India Het certificeringsprogramma LEED (Leadership in Energy and Environment Design) is in 2000 ontwikkeld door De United States Green Building Council (USGBC). USGBC is een coalitie van aannemers, architecten, overheidsagentschappen en non-profitorganisaties. Als hoofddoelstelling heeft USGBC het transformeren van de wijze waarop gebouwen en hele gemeenschappen ontworpen, gebouwd en beheerd worden naar een meer duurzame groene aanpak. LEED is een vrijwillige, open en op consensus gebaseerde certificering die punten toekent voor elk kenmerk in verschillende bouwcategorieën die als ‘groen’ aangemerkt kunnen worden. LEED beoordeelt gebouwen op basis van vooraf gestelde criteria met punten per maatregel/aspect en geeft een totaalscore. Afhankelijk van binnen welke puntenrange het project valt, kunnen de volgende beoordelingen verkregen worden: Certified, Silver, Gold, Platinum. De methode beschouwt aspecten zoals duurzame landontwikkeling, waterbesparing, energie en atmosfeer, materiaalgebruik en binnenmilieu. Het certificeringprogramma LEED is gebaseerd op BREEAM. Cananda (Canada Green Building Council) en India (India Green Building Council) hebben een LEED ontwikkeld op basis van LEED US. In Nederland zijn ten tijde van dit onderzoek nog geen LEED gecertificeerde gebouwen. 2.4.2.3 CASBEE, Japan CASBEE staat voor Comprehensive Assessment System for Building Environmental Efficiency. CASBEE is een evaluatietool die geïntegreerd kan worden in het ontwerpproces van een gebouw en uiteindelijk resulteert in een complete waardering van de life-cycle, met als doel het beoordelen van de duurzaamheid. De doelstelling is: · Het bevorderen van de bewustwording van de milieubelasting van een gebouwontwerp. · Het bevorderen van de implementatie van mechanismen om duurzaam te bouwen. De methode kent vier belangrijke beoordelingen (verdeeld in 80 subitems): 1. Energie efficiency 2. Bron efficiency 3. Locale omgeving 4. Binnenmilieu

22

In de beoordeling komen de volgende aspecten aan bod: energie, CO2 emissie, geluid, lucht, water, bodem en materiaal. Inventarisatie van Q (Quality, oftewel kwaliteit en prestatie van de gebouwde omgeving) en L (Load, oftewel milieubelasting gebouwde omgeving). Uiteindelijk wordt bepaald: Q/L = BEE (BEE = Building Environmental Efficiency). 2.4.2.4 Green Star, Australië, Nieuw Zeeland en Zuid-Afrika Green Star is een uitgebreid, nationaal, vrijwillig milieurating systeem dat het ontwerp en de bouw van gebouwen vanuit milieuoogpunt beoordeelt. Green Star is een vrijwillig milieuratingsysteem voor gebouwen in Australië (en daarna geïntroduceerd in Nieuw Zeeland en ZuidAfrika). Het werd gelanceerd in 2003 (in Australië) door de Green Building Council of Australia (GBCA). Het systeem gebruikt een breed scala aan praktijken voor het verminderen van de milieu-impact van gebouwen en voor de presentatie van innovatie in de praktijken omtrent duurzaam bouwen, waarbij ook rekening wordt gehouden met de gezondheid van gebruikers en de productiviteit en kostenbesparingen. Negen categorieën worden beoordeeld met de Green Star Tools: 1. Beheer 2. Kwaliteit van het milieu 3. Energie 4. Vervoer 5. Water 6. Materialen 7. Gebruik van land en ecologie 8. Emissies 9. Innovatie Green Star certificering is een formeel proces waarin een documentatiecentrum als bewijs van een prestatiegids op basis van indiening wordt samengesteld voor over het ontwerp en het bouwproces van een project. Dit gebeurt met behulp van een Green Star rating tool . De GBCA geeft opdracht aan een panel van gecertificeerde derden om te valideren dat de documentatie voor alle geclaimde credits in therapietrouw met de compliance-eisen zoals beschreven in het technisch handboek aanwezig is en dat ieder cijfer vergezeld wordt van een hulpmiddel. Er zijn twee ronden van raming van een project ter beschikking waarin de validatie van studiepunten wordt aangevraagd. Projectteams worden in kennis gesteld van hun score op basis van de aanbeveling van het Assessment Panel en in voorkomend geval van ieder innovatiekrediet dat is toegekend door de GBCA. Als een Certified Rating wordt toegekend, zal het project een ingelijst certificaat, een award brief, een marketing kit en relevante Green Star logo's ontvangen. Hoewel Green Star tools vrij beschikbaar zijn voor self-assessment, kan een een ontwerp, het project of gebouw niet publiekelijk claimen een groene ster rating te bevorderen of het Green Star rating logo gebruiken, tenzij de GBCA verwezenlijking van het project door middel van een formele beoordeling heeft gevalideerd.

23

Figuur 8: Tijdlijn internationale toetsingsinstrumenten (Green Building Council of Australia, 2010)

2.4.2.5Haute Qualité Environnement (HQE), Frankrijk HQE is een project management tool en niet zozeer een assessment tool. Het betreft een globale benadering van het ontwerp waarbij gestreefd wordt naar het verminderen van de impact op de omgeving en het creëren van een gezond en comfortabel binnenklimaat. De tool richt zich op het verminderen van de energieconsumptie, het verminderen van de uitstoot van vervuilende Stoffen en het verbeteren van het comfort en gezondheidscondities van gebouwen zonder de sociaal economische aspecten van een gebouw uit het oog te verliezen. De tool dwingt een vergaande samenwerking tussen alle disciplines af, liefst vanaf het begin van een project. Er is geen formele regelgeving of certificering inbegrepen. Om een gebouw HQE te noemen moeten echter wel alle doelen strikt in ogenschouw worden genomen. Het is een complexe methode en moeilijk toe te passen.

2.4.3 Vergelijking van internationale toetsingsinstrumenten In lijn met een aantal artikelen waaronder die van Building Research Establishment (BRE, 2008) en RICS (RICS, 2007) worden hieronder kort de vier toonaangevende toetsingsinstrumenten op een aantal onderwerpen vergeleken. Het betreft BREEAM, LEED, Green star en CASBEE. BREEAM

LEED

Green Star

CASBEE

Datum

U.K. - 1990 Nederland - 2009

U.S. - 1998 Canada - 2001 India - 2003

Australia - 2003 New Zealand: 2006 South Africa: 2008

2004

Beoordeling

PASS/GOOD/VERY GOOD/ EXCELLENT/ OUTSTANDING

Certified/ Silver/ Gold/ Platinum

One Star/ Two Star/ Three Star/ Four Star/ Five Star/ Six Star

C/ B- / B+/ A/ S

24

BREEAM

LEED

Green Star

CASBEE

Toegepast op elk onderwerp categorie (op basis van consensus op wetenschappelijke / open raadpleging)

Alle credits ook gewogen, hoewel de aantal aanverwante credits bij elke kwestie is een de facto weging

Toegepast op elk onderwerp categorie (enquête van het bedrijfsleven gebaseerd)

Zeer complexe wegingsfactor dat wordt toegepast bij elke niveau

Design/management team of geaccrediteerde professional

Design team

Design/management team

U.K. - BRE Nederland: Thirdparties assessors

Niet van toepassing

Asutralia - GBCA (Green Building Council of Australia) gecertifeerde assessor New Zealand: NZGBC (New Zealand Green Building Council) South Africa - GBC of South Africa

Third-parties bijvoorbeeld. JSBC (Japan Sustainable Building Consortium)

Cerfitication labeling

U.K. - BRE Nederland - Dutch Green Building Council (DGBC)

U.S. - USGBC (United States Green Buildings Council) Canada - CaGBC (Canada Green Building Council) India - Indian Green Building Council (IGBC)

Australia - GBCA New Zealand - NZGBC South Africa - GBC of South Africa

JSBC

Update proces

Jaarlijks

Alleen als vereist is vanuit buitenaf

Jaarlijks

Alleen als vereist is vanuit buitenaf

Toezichthouder

U.K. - UK Accreditation Service (UKAS) Nederland - DGBC

U.S. - USGBC Canada - CaGBC India - IGBC

Australia - GBCA New Zealand - NZGBC South Africa - GBC of South Africa

JSBC

Benodigde kwalificaties

Bevoegde personen regeling

Geslaagd examen

Opleiding en examen regeling

Niet van toepassing

Assessor/ geaccrediteerde professionals Permanente educatie

Verricht ten minste een beoordeling per jaar

Geen permanente educatie

Status vernieuwd om de drie jaar

Niet van toepassing

Wegingscoëfficiënt

Design/management team Informatieverzameling of assessor

Third-Party Valuation

Bron: auteur

2.5

Overige vormen van beoordelingsmethoden

Naast de in paragraaf 2.4 beschreven labels in het kader van toetsingsinstrumenten van objecten bestaan allerlei andere vormen van beoordelingsmethoden voor vastgoedobjecten gericht op duurzaamheid. Hieronder worden de meest prominente beoordelingsmethoden internationaal en specifiek voor de Nederlandse vastgoedsector beschreven. Dit is een nietlimitatieve opsomming.

25

2.5.1 Beschrijving van internationale beoordelingsmethoden EPBD Op 4 januari 2003 is de EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) gepubliceerd. Deze EU-richtlijn (in het Nederlands: de Richtlijn energieprestatie van gebouwen) moet leiden tot verbetering van de energieprestaties van gebouwen in de Europese Gemeenschap. Volgens de richtlijn moeten de lidstaten: · Een algemeen kader opstellen voor een methodiek voor de berekening van de geïntegreerde energieprestatie van gebouwen. · Minimumeisen stellen aan de energieprestatie van nieuwe gebouwen en van bestaande grote gebouwen (met een gebruiksoppervlakte van meer dan 1000 m2) die een ingrijpende renovatie ondergaan. · De energiecertificering van gebouwen regelen: bij bouw, verkoop en verhuur moet de eigenaar een energieprestatiecertificaat overleggen van maximaal tien jaar oud (zie dossier Energielabel). · De haalbaarheid laten onderzoeken van alternatieve systemen (duurzame energie) bij nieuwbouw met een gebruiksoppervlakte van meer dan 1000 m2. · C.V.-ketels en airconditioningsystemen in gebouwen periodiek laten inspecteren op rookgasuitstoot en energie-efficiënte. · Verwarmingsinstallaties waarvan de ketel een vermogen heeft dat groter is dan 20 kW en die · Ouder zijn dan vijftien jaar geheel laten keuren.

Figuur 9: Energieprestatiecertificaat (SenterNovem, 2008)

26

Verder moeten gebouwen met een gebruiksoppervlakte van meer dan 1.000m2 waarin publieke diensten worden geleverd voorzien zijn van een zichtbaar energieprestatiecertificaat. Het certificaat en de periodieke inspectie moeten op onafhankelijke wijze tot stand komen. Het energieprestatiecertificaat wordt ook wel kortweg 'energielabel' genoemd. Bij bouw, verkoop of verhuur is de eigenaar verantwoordelijk voor de aanwezigheid van een certificaat. Het geeft inzicht in de energetische kwaliteit van het betreffende gebouw, inclusief mogelijke maatregelen voor verbetering. Het certificaat is te vergelijken met het energielabel voor wasmachines en auto’s. Zeer energiezuinige gebouwen hebben een A en zijn heldergroen, zeer onzuinige panden hebben een G en zijn felrood. De gedachte hierachter is, dat net als bij wasmachines, panden met een lagere energieklasse niet meer worden aangeboden. Op het label zien huurders, ontwikkelaars en beleggers in een oogopslag hoe duurzaam een gebouw is. Het label maakt ook onderlinge vergelijking van gebouwen mogelijk. Gebouwen met een ‘beter’ label zullen bij verkoop of verhuur aantrekkelijker zijn. Zeker bij hoge energieprijzen zal de energieprestatie van een gebouw een rol gaan spelen bij de beslissing tot koop of huur. ISO 14001 ISO 14001 (ISO 14000, 2010) is een wereldwijd geaccepteerde norm met eisen waaraan een goed milieumanagementsysteem zou moeten voldoen. Het milieuzorgsysteem is daarin gedefinieerd als dat deel van het algemene managementsysteem van het bedrijf dat te maken heeft met organisatie, planning, procedures en middelen voor het opstellen, implementeren en realiseren van het bedrijfsmilieubeleid. Desgewenst kan een milieumanagementsysteem ook worden gecertificeerd volgens deze norm. De norm is in 1996 uitgebracht door de International Organization for Standardization (ISO).

Figuur 10: Milieumanagementsysteem ISO 14001 (ISO 14000, 2010)

ISO 14001 is dus een middel om bedrijven te ondersteunen bij de identificatie van hun milieurisico's, er prioriteiten aan toe te kennen en te beheren als onderdeel van hun normale bedrijfsuitvoering. Deze norm stelt het bedrijf in staat om zich te richten op de punten die voor

27

de bedrijfsvoering het meest van belang zijn. ISO 14001 verlangt dat bedrijven zich sterk maken in het voorkomen van vervuiling en voor vereiste continue verbetering als onderdeel van de normale managementcyclus. De norm is gebaseerd op de normale managementsysteemcyclus: plan-do-check-act. Naast de ISO 14001 norm bestaat er nog een aantal normen binnen de ‘ISO 14000-familie’. Al deze normen zijn aanvullend en ondersteunend op de ISO 14001 norm (ondermeer voor wat betreft termen en definities, toelichting en voorbeelden, richtlijnen voor auditing, etc.) of behandelen specifieke milieuonderwerpen (o.a. milieulabeling en LCA-studies). ISO 14000 en ISO 14001 worden in het dagelijks gebruik nogal eens door elkaar genoemd. Heeft men het over een milieumanagementsysteem dan staan de eisen waaraan een dergelijk managementsysteem moet voldoen formeel in ISO 14001. Dit is daarmee ook de enige norm vanuit ISO-oogpunt waarmee een milieumanagementsysteem gecertificeerd kan worden.

2.5.2 Beschrijving van Nederlandse beoordelingsmethoden Deze paragraaf geeft een beknopte beschrijving van de Nederlandse beoordelingsmethoden.

2.5.3 GreenCalc+ GreenCalc+ is ontwikkeld door de stichting Sureac. Sureac is opgericht door VROM, RGD, TU Delft, Universiteit van Twente, DGMR, Nibe en NUON. Deze methode informeert over alle fases waarin een gebouw verkeert, van initiatief tot uiteindelijke bouw en het gebruik van het gebouw. Doordat de resultaten gebaseerd zijn op meetbare gegevens, wordt het mogelijk de negatieve milieueffecten die door een gebouw worden veroorzaakt in één getal uit te drukken en te vergelijken met alternatieve oplossingen. De resultaten worden uitgedrukt in een index, waarmee onderlinge vergelijking van de milieukwaliteit van gebouwen of bouwdelen mogelijk wordt. Vergelijkbaar met de beursindex geeft deze index aan hoe het staat met de milieukwaliteit van een gebouw.

2.5.4 EPC of Energie Index en Nationaal Pakket Duurzaam Bouwen Voor gebouwen van na 1995 geldt ofwel dat de energieprestatie coëfficiënt (EPC) 70% beter moet zijn dan de destijds geldende eis voor kantoorgebouwen, of dat de Q/Q-waarde kleiner dan 0.70 moet zijn ten opzichte van de destijds geldende eis. Aan de hand van een rekenmethodiek wordt de energieprestatie (EPC) van een gebouw bepaald. Hoe lager de EPC is, hoe energiezuiniger het gebouw. Voldoet een gebouw aan de aangescherpte eisen ten aanzien van de energieprestatie coëfficiënt (EPC) en een selectie van maatregelen uit het Nationaal Pakket Duurzaam Bouwen Utiliteitsbouw, dan is het ‘duurzaam’. Voor gebouwen van voor 1996 kan het Energie prestatiecertificaat en de daaraan gekoppelde energie-index worden gebruikt. Om de energieprestaties van het gebouw te bepalen, zal een gecertificeerde adviseur de energiekwaliteit (gebouwgebonden energiegebruik voor verwarming, warmwatervoorziening, verlichting, ventilatie, koeling) van een gebouw in beeld brengen. Op basis van deze beoordeling en de daaraan gekoppelde rekenmethodiek wordt de energie-index berekend, die uitmondt in een Energieprestatiecertificaat voor het gebouw. Toont de beoordeling een voldoende lage Energie Index en voldoet het gebouw aan de eisen van het Nationaal Pakket Duurzaam Bouwen Utiliteitsbouw, dan is het ‘duurzaam’. Nog niet duidelijk is welke EI-eisen gesteld zouden kunnen worden aan Duurzaam Vastgoed van voor 15 december 1995.

28

2.5.5 GPR Gebouw De tool GPR Gebouw is in 2006 ontwikkeld door de gemeente Tilburg om de gemeentelijke duurzame ambities te objectiveren en deze eenduidig te communiceren met onder andere projectontwikkelaars. In eerste instantie is GPR Gebouw ontwikkeld voor woningen en is daarmee minder geschikt voor utiliteitsgebouwen. De duurzaamheid van een project wordt gewaardeerd ten aanzien van water, afval, energie, woonkwaliteit en gezondheid. Een score van 5 staat gelijk aan de eisen binnen het vigerende bouwbesluit, een score van 10 is het hoogst haalbaar. De GPR methodiek is weinig complex en goed te hanteren. Het kan worden toegepast op bestaande en nieuwbouw. Volgens GPR Gebouw is een project duurzaam wanneer het rapportcijfer minimaal een 6 bedraagt. Om in de categorie duurzame kantoorgebouwen van deze studie te vallen is bepaald dat er beter gebouwd moet zijn dan het destijds vigerende bouwbesluit. Het rapportcijfer dient dan minimaal een 6 te zijn.

2.5.6 Triodos Toets voor duurzaam vastgoed De Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed kent twee varianten: één voor duurzame nieuwbouw en één voor bestaande gebouwen. Voor de beoordeling van nieuwbouw wordt gebruik gemaakt van een specifiek toegesneden set indicatoren en gewichten die vooral toegespitst zijn op materiaalgebruik en de Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). Aangezien er voor bestaande bouw geen keuzes meer kunnen worden gemaakt waar het materiaalgebruik en locatie betreft, wordt bij de beoordeling van deze panden meer de nadruk gelegd op factoren die in de beheerfase kunnen worden beïnvloed zoals het energiebeheer en onderhoudsaspecten. In een model wordt voor 4 factoren punten toegekend, dit betreft People, Planet, Project en Profit. Alle factoren in het model worden beoordeeld met een 10 (goed), 5 (voldoende) of 0 (onvoldoende). Uiteindelijk moet een pand op alle factoren minimaal voldoende scoren (5 of hoger) en op minimaal één van de vier factoren goed (7,5 of hoger) om voor belegging door het Triodos Vastgoedfonds in aanmerking te komen.

2.6

Beschrijving van duurzaamheid benchmarks

Duurzaam beleggen (ook wel maatschappelijk verantwoord beleggen of ethisch beleggen) is een vorm van investeren waarbij de geldverstrekker de gevolgen voor mens en milieu laat meewegen. De duurzame belegger verschaft een onderneming kapitaal in de verwachting deze rendabel te investeren, maar voelt zich tevens verantwoordelijk voor de gevolgen van de bedrijfsvoering. Bij zijn investeringskeuze zal hij zich daarom niet alleen laten leiden door het mogelijke risico en rendement maar hij zal ook kijken naar de effecten op maatschappij en leefomgeving. Duurzaam beleggen gaat in feite volgens dezelfde methode als ‘normaal’ beleggen, doch er vindt een extra selectieslag plaats. De ondernemingen waarin belegd zou kunnen worden, worden geselecteerd op duurzaamheidcriteria. Het selectieproces is tamelijk specialistisch en tijdrovend. Zodoende plegen vermogensbeheerders dit vaak uit te besteden aan daarin gespecialiseerde ondernemingen. Deze publiceren maatstaven (benchmarks) waarmee ondernemingen vergeleken worden op duurzaamheid. In de volgende paragrafen zullen de meest gebruikte benchmarks voor duurzame beleggingsfondsen worden beschreven.

29

2.6.1 Dow Jones Sustainability Indexes De onafhankelijke onderzoeksorganisatie SAM beoordeelt jaarlijks de prestaties van een aantal internationale bedrijven die toonaangevend zijn op het gebied van duurzaamheid en verantwoord ondernemen. De bevindingen van SAM worden gebruikt als benchmarkmiddel en vormen de basis voor de toonaangevende Dow Jones Sustainability Indexes. De Dow Jones Sustainability Indexes werden in 1999 gelanceerd en waren daarmee de eerste wereldwijde indices voor de financiële prestaties van toonaangevende internationale bedrijven op het gebied van duurzaamheid.

2.6.2 FTSE4Good Index Series Het doel van de FTSE4Good Index Series is het identificeren van bedrijven die werken aan duurzaamheid op milieugebied, het ontwikkelen van positieve relaties met stakeholders en het handhaven en ondersteunen van de universele rechten van de mens.

2.6.3 Carbon Disclosure Project Het Carbon Disclosure Project (CDP) verzamelt informatie voor haar leden over de zakelijke risico's en kansen die voortvloeien uit gegevens van de grootste bedrijven ter wereld over klimaatverandering en CO2-uitstoot. Het CDP bestaat uit een groep van 315 investeerders die 41 miljard dollar onder beheer heeft. Het CDP doet ieder jaar onderzoek naar de gevolgen van klimaatverandering bij circa 3000 beursgenoteerde bedrijven. Het CDP vraagt beursgenoteerde ondernemingen te rapporteren over de gevolgen van klimaatverandering voor hun onderneming, de omvang van hun CO2-emissies en eventuele reductiedoelstellingen. Ook wordt gevraagd hoe het omgaan met klimaatverandering is ingebed in de organisatie. Op basis van deze informatie wordt jaarlijks een rapport gemaakt, zodat investeerders die deelnemen in het CDP kunnen beoordelen hoe klimaatverandering de bedrijven waarin ze investeren beïnvloedt. Bij het opstellen van het CDP rapport komen de volgende zaken aan de orde: · Carbon accounting: Informatie die aan de basis ligt van de berekening van de uitstoot van broeikasgassen wordt verzameld en bewerkt. · Doelstelling voor emissiereductie: De gewenste afname van de uitstoot van CO2 ten opzichte van een basisjaar wordt bepaald. · Carbonstrategie: Op basis van onder andere de registratie van de CO2-uitstoot en de doelstellingen voor emissiereductie wordt ten opzichte van het huidige klimaatprofiel een gewenst klimaatprofiel gemaakt. Recent is op de website van ‘Duurzaam ondernemen’ (MVO actueel duurzaam ondernemen, 2010) een bericht geplaatst over een initiatief tussen CDP en GRI. Gezamenlijk hebben ze een initiatief bekend gemaakt waarin wordt aangegeven dat een koppeling zal worden vervaardigd tussen de GRI-G3 richtlijnen en de CDP 2010 vragenlijst. Toelichting over broeikasgasemissies en rapportering inzake klimaatverandering wordt meer en meer belangrijk vanuit maatschappelijk oogpunt. Het initiatief geeft aan hoe de verslaggevers efficiënt om kunnen gaan met dezelfde data vanuit beide initiatieven, CDP en GRI.

2.6.4 Accountability Rating De Accountability Rating, opgesteld door csrnetwork en AccountAbility, rapporteert jaarlijks in het tijdschrift Fortune over de beoordeling van bedrijven op het gebied van verantwoord

30

ondernemen. Aan de hand hiervan worden de Fortune Global 100-bedrijven gerangschikt naar de mate waarin zij verantwoord ondernemen hebben geïntegreerd in hun kernactiviteiten.

2.6.5 Vigeo Vigeo is een toonaangevende Europese aanbieder van extrafinanciële analyse. De Vigeo Group meet de prestaties van ondernemingen op het gebied van duurzame ontwikkeling en maatschappelijke verantwoordelijkheid en stelt deze informatie beschikbaar aan vermogensbeheerders. De Vigeo Group heeft twee groepen SRI-indices samengesteld: de Ethibel Sustainability-indices en de ASPI-index.

2.6.6 Dutch Transparency Benchmark PriceWaterhouseCoopers publiceert jaarlijks in opdracht van het ministerie van Economische Zaken de Dutch Transparency Benchmark. Deze benchmark vergelijkt de prestaties van de grootste Nederlandse ondernemingen op het gebied van transparantie. Tot de criteria waarop de score gebaseerd wordt, behoren dialoog met de stakeholders, integratie van sociale en milieuaspecten in de bedrijfsvoering en de kwaliteit van de rapportage over duurzaamheid.

2.6.7 Oekom Research Oekom research beoordeelt bedrijven, sectoren en landen op milieu en sociale prestaties. In de beoordelingen evalueert Oekom bedrijven niet alleen op basis van producten, maar ook processen, diensten en het bedrijfsmodel. In maart 2010 heeft Oekom een research rapport Real Estate gepubliceerd.

2.6.8 Innovest Innovest Strategic Value Advisors voert gericht financieel onderzoek uit voor beleggers. Innovest is gespecialiseerd in het analyseren van de prestaties van ondernemingen op het gebied van milieu-, maatschappelijke en strategische governance kwesties. Innovest richt zich met name op de invloed hiervan op de concurrentiepositie, winstgevendheid en koersontwikkeling.

2.6.9 International Sustainability Alliance International Sustainability Alliance (ISA) is een internationale stichting die zich bezighoudt met het verzamelen van benchmarkgegevens over met name energie, water en afval in de bestaande bouw. De kengetallen die voor deze benchmark gebruikt worden, zitten ingebouwd in de BREEAM in Use methodiek (BREEAM, 2010). De ISA streeft naar een benchmarking op duurzaamheid voor alle vastgoed ’assets’ (gebouwen, verhuureenheden, objecten, enzovoorts) in de wereld. Doel is een wereldwijd netwerk dat onderling data rond duurzaamheid kan vergelijken. De ISA wil wereldwijd marktleider worden in onderzoek naar, en onderwijs over, de gebouwde omgeving en het bevorderen van ‘best practice’ op het gebied van duurzaam bouwen. Concreet betekent dit de ontwikkeling en inrichting van ’s werelds grootste duurzaamheiddatabase. Dit is meteen het eerste en enige volledig onafhankelijke initiatief op dit gebied: het heeft geen commercieel doel en zal niet gebruikt worden voor acquisitie en andere commerciële doeleinden.

31

2.7

Samenvatting

In dit hoofdstuk is een aantal initiatieven binnen de vastgoedsector op het gebied van duurzaamheid en duurzaamheidrapportages behandeld. In dit hoofdstuk is een globaal overzicht gegeven van belangrijke ontwikkelen in de vastgoedsector op het gebied van duurzaamheid, waarbij het accent ligt op de hoofdlijnen vanuit de meest belangrijke en invloedrijke initiatieven. Hierbij wordt niet getracht een uitputtend overzicht van alle initiatieven binnen de vastgoedsector op het gebied van duurzaamheid en duurzaamheidrapportages te behandelen. In de voorgaande paragrafen zijn de initiatieven onderscheiden in initiatieven op het niveau van de objecten, initiatieven op het niveau van de organisatie als geheel en initiatieven vanuit stakeholders, zoals bijvoorbeeld beleggers. In onderstaande tabel is een samenvattend overzicht weergegeven.

Duurzaamheid Toetsingsinstrumenten Initiatieven vanuit WGBC Overige initiatieven BREEAM

EPBD

LEED HQE CASBEE Green Star

ISO 14001 GreenCalc+ EPC GPR Gebouwen Triodos toets

Duurzaamheids benchmarks

Duurzaamheidverslaggeving en aanverwant

Dow Jones Sustainability Indexes

Global Reporting Initiative

FTSE4Good Index UN Global Compact Carbon Disclosure Project ASPI Index Oekom Accountability Rating Innovest Dutch Transparency Benchmark International Sustainability Alliance

Bron: auteur

Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen

32

3

Vastgoedbeleggers en duurzaamheidverslaggeving

In dit hoofdstuk wordt data verzameld door middel van deskresearch. Hierbij wordt gebruik gemaakt van bestaande informatie. Dit betreffen openbaar beschikbare publicaties (onderzoeken) in het kader van duurzaamheidverslaggeving in de vastgoedsector.

3.1

Algemeen

Binnen de Europese en ook Nederlandse vastgoedsector heeft recent een aantal belangrijke ontwikkelingen rondom duurzaamheid plaatsgevonden. Deze hebben enerzijds betrekking op initiatieven op het niveau van het vastgoed zelf, zoals bijvoorbeeld een publicatie van de belangenvereniging van Nederlandse institutionele vastgoedfondsen (IVBN). De IVBN heeft in juni 2009 haar visie op het gebied van duurzaamheid in de vastgoedsector bekendgemaakt. In dit visiedocument zegt de IVBN dat de trend richting duurzaam vastgoed onmiskenbaar is. Om per saldo een vastgoedportefeuille te verduurzamen stelt de IVBN dat een meetlat voor bestaand vastgoed ontwikkeld moet worden (IVBN, 2009). Anderzijds is transparantie één de belangrijkste speerpunten van de vastgoedsector. Zonder transparant te zijn, kan een onderneming of investeerder niet claimen serieus met duurzaamheid bezig te zijn. In eerste plaats dienen vastgoedbeleggers daarom te rapporteren over hun activiteiten op het gebied van duurzaamheid. In lijn met bovenstaande ontwikkelingen rondom duurzaamheid in de vastgoedsector wordt eveneens onderzocht op welke wijze de vastgoedsector aandacht besteedt aan aspecten van duurzaamheid. In dat kader zijn twee recent gepubliceerde onderzoek interessant om nader te analyseren in het kader van de doelstelling van deze scriptie. Dit betreft een onderzoek van Vereniging van Beleggers voor Duurzame Ontwikkeling. Zij voerde een quick-scan uit naar de bijdrage van vastgoedfondsen aan CO2-reductie. De andere publicatie betreft een onderzoek uitgevoerd door de Universiteit van Maastricht. Het doel van dit onderzoek betrof een overzicht te krijgen van het huidige niveau van integratie van ‘environmental management’ van beursgenoteerde en niet-genoteerde vastgoedbeleggers. De twee publicaties zullen in onderstaande paragrafen nader worden geanalyseerd.

3.2

Vereniging van Beleggers voor Duurzame Ontwikkeling

Onderzoek De Vereniging van Beleggers voor Duurzame Ontwikkeling (VBDO) is opgericht met het doel om de kapitaalmarkt te verduurzamen. Een markt die naast financiële criteria ook rekening houdt met sociale aspecten en milieucriteria. De VBDO maakt multinationals en beleggers bewust van hun bijdrage aan een duurzame kapitaalmarkt. Dit doen zij door hen te wijzen op een zekere maatschappelijke verantwoordelijkheid. Ook wijzen zij hen er op dat zij nieuwe activiteiten kunnen ontplooien op het gebied van een duurzame samenleving, zoals duurzaam beleggen en duurzaam ondernemen (VBDO, 2010). Op 25 januari 2010 publiceerde de VBDO haar onderzoek naar de mate waarin vastgoedfondsen rapporteren over hun activiteiten en ambities op het gebied van duurzaamheid (VBDO, 2010). In opdracht van SenterNovem deed de VBDO in 2008 onderzoek naar de activiteiten en rapportage van de tien grootste vastgoedfondsen op het gebied van

33

duurzaamheid, met name energiebesparing en CO2-reductie. Omdat er over dit onderwerp bijzonder weinig informatie publiek beschikbaar was, zeker in vergelijking met andere sectoren, besloten SenterNovem en de VBDO om aanvullend onderzoek te doen. Beide partijen vermoedden, gebaseerd op hun ervaring, dat vastgoedfondsen actiever waren dan bleek uit de publiek beschikbare bronnen. De VBDO voerde interviews met vijf van de tien onderzochte vastgoedfondsen. Daarnaast voerde de VBDO een quick-scan uit naar de bijdrage van vastgoedfondsen aan CO2reductie. Daarbij analyseerde de organisatie publiek beschikbare informatie, zoals jaarverslagen (financieel boekjaar 2008), websites en persberichten. Ook werden aandeelhoudersvergaderingen bezocht en vragen gesteld over duurzaamheidambities van de fondsen. Daarnaast zijn zoals hierboven vermeld interviews gehouden met functionarissen van een aantal vastgoedfondsen. De onderzoeksgroep bestond uit de tien grootste Nederlandse vastgoedfondsen op basis van het geïnvesteerd vermogen in vastgoed in Nederland. De fondsen die in het onderzoek zijn meegenomen zijn: · Annexum · APG · ASR (voorheen Fortis) Vastgoed Vermogensbeheer · BPF Bouwinvest · Corio · ING Real Estate Investment Management · Nieuw Steen Investments · Syntrus Achmea Vastgoed · Unibail-Rodamco · Wereldhave Een belangrijke conclusie van het onderzoek was dat de meeste vastgoedfondsen wel aandacht besteden aan duurzaamheid, maar weinig concrete informatie aanbieden op het gebied van energiebesparing en CO2-reductie. Meer specifiek: · 8 van de 10 vastgoedfondsen besteden aandacht aan duurzaamheid in het algemeen; · 6 van de 10 vastgoedfondsen besteden aandacht aan energiebesparing en CO2reductie; · 3 vastgoedfondsen hebben doelstellingen op het gebied van energiebesparing en CO2reductie; · 1 vastgoedfonds biedt kwantitatieve informatie aan op het gebied van energiebesparing en CO2-reductie; en · Geen van de vastgoedfondsen rapporteren conform de GRI-richtlijnen. Conclusies Toen dit onderzoek voor het eerst uitgevoerd werd, rapporteerde bijna geen van de vastgoedfondsen over hun activiteiten en doelstellingen op gebied van duurzaamheid, energiebesparing en CO2-reductie. Een aantal fondsen heeft in de tussentijd stappen gezet op het gebied van rapportage. Toch ontbreekt er nog veel informatie. De meeste informatie die publiek beschikbaar is blijft erg algemeen. Slechts 1 van de 4 vastgoedfondsen heeft doelstellingen opgesteld, waarvan 1 fonds deze doelstellingen kwantitatief heeft uitgedrukt.

34

Duurzaamheid wordt een steeds belangrijker onderwerp voor vastgoedfondsen. Om deze vooruitgang door te zetten dienen vastgoedfondsen niet alleen intenties en plannen te hebben, maar moeten zij hierover op een cijfermatige manier rapporteren, doelstellingen formuleren, om deze vervolgens te realiseren en weer aan te scherpen.

3.3

Universiteit van Maastricht

Onderzoek De Universiteit van Maastricht heeft in opdracht van drie grote institutionele beleggers: APG, PGGM en het Amerikaanse USS een studie (European Centre For Corporate Engagement, 2010) uitgevoerd onder 688 beursgenoteerde en niet-genoteerde vastgoedbeleggers: 426 uit Europa, 194 uit de Verenigde Staten, 50 uit Azië en 18 uit Australië. 211 van de in totaal 688 bedrijven zijn beursgenoteerd. Het doel van het onderzoek (Eichholtz, 2010) is om het bewustzijn van de vastgoedsector op het gebied van ‘environmental management’ te vergroten en om een overzicht te geven van het huidige niveau van integratie van ‘environmental management’ van de betreffende beursgenoteerde en niet-genoteerde beleggers. Het onderzoek concentreert zich op twee dimensies: (1) de definitie van ‘environmental management’ beleid en (2) de daadwerkelijke implementatie en verantwoording van dit beleid. In het eerste deel van het onderzoek werd de betreffende beursgenoteerde en niet-genoteerde beleggers twintig gedetailleerde vragen gesteld met betrekking tot de aanwezigheid van ‘environmental management’ beleid, integratie van milieukwesties in ‘property management’ en toelichtingen inzake milieubeleid. In het tweede deel werd de ondervraagden achtentwintig vragen gesteld, met als het doel documentatie van verwezenlijking en de meting van hun milieubeleid te leveren. In dit kader werden de investeerders bijvoorbeeld gevraagd om gedetailleerde informatie te verstrekken over energieverbruik, waterconsumptie, afval inzameling en recycling, de emissie van CO2, werknemers trainingsprogramma's en vergoedingsbeleid. Daarnaast zijn nog separate vragen gesteld aan de bedrijven. Een aantal van de conclusies is: · De meerderheid van de ondervraagden in het onderzoek meldt duurzaamheid nog niet actief te managen in de portefeuille. In Europa bleken vooral fondsen in NoordwestEuropa (Verenigd Koninkrijk, Duitsland, Nederland en Zweden) er een duurzaamheidbeleid op na te houden. In Italië en Griekenland daarentegen was de response op het onderzoek nul. · De ‘green talk’ factor: opmerkelijk weinig ondervraagden kunnen daadwerkelijk cijfers aanleveren over energieverbruik, waterverbruik en CO2 uitstoot. Dit is voornamelijk het gevolg van het feit dat de ondervraagden niet daadwerkelijk beoordelingsmethoden hebben geïmplementeerd en/of een ‘environmental management’ beleid hebben geïmplementeerd. · Uit het onderzoek blijkt dat grote bekende vastgoedfondsen concrete stappen zetten op het gebied van duurzaamheid. Dit zijn bedrijven zoals Hammerson (Verenigd Koninkrijk), Unibail-Rodamce (Frankrijk) en Britsh Land (Verenigd Koninkrijk). Het onderzoek is goedgekeurd door een aantal gezaghebbende partijen binnen de vastgoedsector, in casu door ‘the Australian Council of Superannuation Investors’ (ACSI), ‘the

35

European Public Real Estate Association’ (EPRA) en ‘the European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles’ (INREV). Het onderzoek creëert inzicht voor de institutionele vastgoed investeringsmarkt door middel van een zogenaamde dynamische ‘environmental benchmark’ genaamd Environmental Real Estate Index. In deze index worden beursgenoteerde en niet-genoteerde vastgoedbeleggers geclassificeerd op het gebied van environmental management en de daadwerkelijk implementatie hiervan. Door gebruik te maken van de index kunnen beleggers de ‘environmental’ score van een individuele vastgoedbelegger vergelijken met de eigen ‘environmental’ doelstellingen. Het onderzoek heeft in haar rapport verschillende indices opgenomen verdeeld over de verschillende continenten (U.S., Europa, Australië en Azië) en verdeeld in beursgenoteerd- en beursgenoteerde vastgoedbeleggers. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de top-10 van de beste Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers uit het onderzoek. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de top-10 van de beste Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers uit het onderzoek. Nr.

Onderneming

Land

1 Big Yellow Group

UK

2 Hammerson

GER

3 Unibail-Rodamco

FR

4 British Land

UK

5 Castellum

Sweden

Great Portland 6 Estates

UK

Land Securities 7 Group

UK

8 Liberty International

UK

9 Shaftesbury

UK

10 Hufvudstaden

Van de top-10 vastgoedbeleggers zijn zeven beleggers afkomstig uit het Verenigd Koninkrijk. Dit zou verband kunnen houden met het feit dat de UK al meer stringentere wetgeving ( Information Commissioner Office, 2010) heeft dan ander Europese landen zoals bijvoorbeeld ‘the Environmental Information Regulations 2004’ welke van toepassing zijn voor beursgenoteerde bedrijven. Daarnaast zijn twee vastgoedbeleggers uit Zweden opgenomen in de top-10, dit bevestigt de reputatie van Zweden als land met sterke focus op milieuaangelegenheden.

Sweden

Het onderzoek heeft naast de twee delen van vragen over ‘environmental management’ ten behoeve van de index, individuele vragen gesteld. In het kader van de doelstelling van deze scriptie zijn een aantal opvallende punten noemenswaardig. Een deel van de individuele vragen was bedoeld om inzicht te krijgen of en op welke wijze de vastgoedbeleggers informatie over ‘environmental’ doelstellingen publiek beschikbaar stelt. Van de Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers heeft 80% van de ondervraagden aangegeven deze informatie publiek beschikbaar te stellen door middel van het jaarverslag dan wel de website van de betreffende vastgoedbelegger. Vervolgens maakt het onderzoek inzichtelijk in welke mate vastgoedbeleggers rapporteren inzake ‘environmental’ doelstellingen door het gebruik maken van de richtlijnen die zijn vervaardigd door Global Reporting Initiative. In het onderzoek wordt aangegeven dat er geen specifiek voorgeschreven richtlijnen zijn op het gebeid van rapportages die vastgoedbeleggers dienen te hanteren en dat daarom vergelijkbaarheid en samenhang tussen de rapportages van vastgoedbeleggers minimaal is. Het onderzoek toont aan dat van de zesendertig Europees beursgenoteerde vastgoedbeleggers slechts vier organisaties rapporteren op basis van GRI-richtlijnen.

36

Een tweede interessant deel van de individuele vragen gaat in op ‘groene’ gebouwen standaarden (zoals BREEAM, LEEDS etc.) en energielabels. Een conclusie van het onderzoek is dat ondanks de snelle groei in ‘groene’ gebouwen standaarden het percentage van gecertificeerde gebouwen klein is in de meeste landen opgenomen in het onderzoek. Daarnaast wordt duidelijk dat certificering daar waar toegepast voornamelijk betrekking heeft op nieuwe gebouwen dan wel gerenoveerde gebouwen. Zodoende stellen zij dat het aandeel van gecertificeerde gebouwen bij beursgenoteerde beleggers minimaal is. Van de Europese beleggers geeft 60% aan ‘groene’ gebouwen standaarden te hanteren. Het percentage van in gebruik genomen m2 met een groen certificaat bedraagt echter slechts 15%. Conclusies Naast de hierboven genoemde conclusies kan over het algemeen worden gesteld dat het onderzoek laat zien dat de resultaten van beursgenoteerde en niet-genoteerde vastgoedbeleggers sterk verschillen. Daarnaast toont het onderzoek aan dat, op basis van de scores, kan worden gesteld dat de ontworpen benchmark realistisch is. De diverse bevindingen wijzen echter uit aan dat ‘environmental management’ van de beursgenoteerde en nietgenoteerde beleggers vastgoedbeleggers sterk verbeterd kan worden. Op basis van het onderzoek blijkt dat vastgoedbeleggers over het algemeen de ‘green talk’ in plaats van de ‘green walk’ toepassen. Het beleid van vastgoedbeleggers op het gebied van ‘environmental management’ is beter dan de implementatie en het kwantificeren van ‘environmental management’. Vastgoedbeleggers doen op dit moment niet direct aan ‘practice what you preach’.

3.4

Conclusies publicaties inzake vastgoed en duurzaamheidverslaggeving

Beide onderzoeken laten op basis van de uikomsten zien dat een aantal ontwikkelingen en bevindingen overeen komen met het beeld van de vastgoedsector. Vastgoedfondsen zien duurzaamheid als een steeds belangrijker onderwerp en besteden er wel degelijk aandacht aan. Er kan ook worden gesteld dat er maar weinig concrete (kwantitatieve) informatie gepubliceerd wordt op het gebied van duurzaamheid (zoals bijvoorbeeld kan worden gesteld op basis van het onderzoek van VBDO op het gebeid van energiebesparing en CO2-reductie). Bovendien rapporteren geen van de vastgoedfondsen in het onderzoek van de VBDO (jaarverslagen 2008) conform de GRI-richtlijnen. Zodoende roept de VBDO vastgoedfondsen op om meer informatie, over met name energiebesparingen en CO2-reductie, te geven. Verder is de VBDO van mening dat vastgoedfondsen minimaal het C niveau voor duurzaamheidrapportage conform de GRI-richtlijnen moeten kunnen halen. Naar aanleiding van het onderzoek van Universiteit van Maastricht kan worden geconcludeerd dat we nog slechts aan het begin staan van ‘groene’ vastgoedbeleggers en/of fondsen. De meeste beleggers praten wel over duurzaamheid, maar implementeren dit nog niet in hun portefeuillebeleid. De meerderheid van de ondervraagden blijkt duurzaamheid nog niet actief te managen. Vastgoedbeleggers doen op dit moment niet direct aan ‘practice what you preach’. Eveneens op basis van dit onderzoek blijkt dat vastgoedbeleggers slechts beperkt rapporteren op basis van de GRI-richtlijnen. Bovendien blijkt dat voor zover zij rapporteren

37

inzake duurzaamheid, de vergelijkbaarheid en samenhang tussen de rapportages van vastgoedbeleggers minimaal is.

38

4

Verslaggeving in het kader van duurzaamheid van Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers

De in hoofdstuk drie behandelde onderzoeken zijn mede richtinggevend geweest nader onderzoek uit te voeren op het gebied van duurzaamheidverslaggeving door Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers. Daarnaast is in het kader van de vraagstelling ‘op welke wijze leggen vastgoedondernemingen op dit moment verantwoording af aan stakeholders in het kader van duurzaamheid’ gekozen een additioneel onderzoek uit te voeren ten behoeve van het verzamelen van bestaande informatie omtrent de onderwerpen. De populatie betreft de tien grootste beursgenoteerde vastgoedleggers van Europa (op basis van portefeuilleomvang op 31 december 2009, bron jaarverslagen 2009) aangevuld met de vijf beursgenoteerde Nederlandse vastgoedleggers. De Nederlandse fondsen zijn eveneens geselecteerd op basis van de portefeuilleomvang op 31 december 2009. De informatie van de populatie is beoordeeld aan de hand van de in hoofdstuk 2 gedefinieerde en geoperationaliseerde begrippen, waarbij duurzaamheid een maatschappelijk noodzaak is en transparantie gelijk wordt gesteld aan openheid. In het verlengde hiervan is dataverzameling van beursgenoteerde vastgoedbeleggers relatief gezien gemakkelijker door de publieke beschikbaarheid van informatie, dit in tegenstelling tot niet beursgenoteerde vastgoedbeleggers. De fondsen die in dit onderzoek zijn betrokken zijn: 1. Unibail-Rodamco 2. IVG Immobilien 3. Foncière des Regions 4. British Land 5. Pirelli Real Estate 6. Land Securities 7. Klépierre 8. Gecina 9. Inmobiliaria Colonial 10. Metrovacesa 11. Corio 12. Prologis European Properties 13. Wereldhave 14. Eurocommercial Properties 15. VastNed Retail Voor dit onderzoek is gebruik gemaakt van publiek beschikbare bronnen, zoals de financiële jaarverslagen (2009) en websites van de vastgoedbeleggers, om een inventarisatie te maken van de informatieverstrekking in het kader van duurzaamheid.

4.1

Resultaten duurzaamheidrapportage bij beursgenoteerde vastgoedbeleggers

De populatie van de vijftien beursgenoteerde vastgoedleggers van Europa is beoordeeld op de in hoofdstuk 2 gedefinieerd en geoperationaliseerd begrippen in het kader van duurzaamheidverslagen. In hoofdstuk twee zijn twee belangrijke initiatieven benoemd,

39

namelijk Global Reporting Initiative en maatschappelijke verantwoord ondernemen. Op basis van publiek beschikbare informatie is een beoordeling uitgevoerd in hoeverre de vijftien beursgenoteerde vastgoedleggers informatie aan stakeholders beschikbaar stellen in het kader van duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving. Hierbij is tevens direct beoordeeld in hoeverre hierbij gebruik gemaakt wordt van de GRI-richtlijnen en in hoeverre assurance providers de rapportage voorzien van een bepaalde mate van zekerheid. De resultaten van het onderzoek van de vijftien beursgenoteerde vastgoedbeleggers zijn opgenomen in onderstaande tabel.

Nr. Onderneming

Informatie inzake Sustainability en Mate van diepgang informatie Land sustainabilityrapportage inzake Sustainability

Unibail1 Rodamco

FR

Corporate Sustainability Report 2009

2 IVG Immobilien

GER

Foncière des 3 regions

FR

4 British Land

UK

Corporate Responsibility Report 2009

Pirelli Real 5 Estate

ITL


6 Land Securities

UK


7 Klépierre

FR

Sustainable Development Report

8 Gecina

FR

Overige opmerkingen - Assurance provider (Ernst & Young Accountants) heeft een assurance report afgegeven bij CSR 2009 (independent limited assurance - Report niet op basis van Global report) on the KPI carbon intensity Reporting Initiative of AA 1000AS per visit (CO2/visit) of Unibail- Geen assurance report bij Rodamco managed shopping Corporate Sustainability Report op centers basis van Global Reporting - Sustainability onderdeel op de Initiative of AA 1000AS website Slechts beperkte informatie in jaarverslag opgenomen (pg 47) Geen Corporate Sustainability inzake een nieuw opgericht Fund Report genaamd 'IVG Premium Green Fund' - In jaarverslag hoofdstuk opgenomen inzake 'Sustainable development' (pg 94 e.v.) - Hoofdstuk op basis van NRE: French Act on New Economic Geen Corporate Sustainability Regulations (see Act no. 2001-240 Report dated May 15, 2001, article 116) - Corporate Responsibility Report - Assuranve provider (Burau Veritas) op basis van GRI-Index heeft een assurance report mbt de - Inclusief rapportageniveau informatie/gegevens en opgenomen, zijnde B+ niveau prestatiedoelstellingen afgegeven - Assurance report in compliance met Global Reporting Initiative (GRI-G3) en met AA 1000AS - Assurance report op basis van AA1000AS (scope was een Type 2 engagement). - Report niet op basis van Global Reporting Initiative Sustainability Reporting Guidelines (GRI G3), 2006 (wordt in Report explicitiet vermeld) - Report op basis van GRI-Index - Report op basis van NRE: - Rapportageniveau niet opgenomen French Act on New Economic in Report Regulations (see Act no. 2001- In jaarverslag (pg 126-136) 240 dated May 15, 2001, article overzicht opgenomen op basis van 116) New Economic Regulations (NRE) - In jaarverslag hoofdstuk opgenomen inzake 'Social responsibility and sustainable development' (pg 123-158) - Hoofdstuk op basis van NRE: French Act on New Economic Regulations (see Act no. 2001-240 Geen Corporate Sustainability dated May 15, 2001, article 116) Report - Assurance report opgenomen

40

Nr. Onderneming

Informatie inzake Sustainability en Mate van diepgang informatie Land sustainabilityrapportage inzake Sustainability

Inmobiliaria 9 Colonial

ESP

Geen Corporate Sustainability Report

10 Metrovacesa

ESP


11 Corio

NLD


- Report op basis van GRI-Index - Corporate Sustainability Report op basis van GRI-Index - Inclusief rapportageniveau opgenomen, zijnde B niveau - Geen assurance report opgenomen

Prologis European 12 Properties

NLD


13 Wereldhave

NLD


Eurocommercial 14 Properties NLD


15 VastNed Retail


NLD

Overige opmerkingen (Ernst & Young) inzake 'relevance of Gecina's Sustainable Development Policies

- Geen informatie in jaarverslag opgenomen inzake sustainability - Geen informatie op website inzake sustainability - Rapportageniveau niet opgenomen in report - Echter dit rapport is alleen in het Spaans beschikbaar - Geen assurance report opgenomen - Geen informatie in jaarverslag opgenomen inzake sustainability

- Geen informatie in jaarverslag opgenomen inzake sustainability - Geen informatie op website inzake sustainability - In jaarverslag (pg 8) een hoofdstuk opgenomen inzake maatschappelijk verantwoord ondernemen - Op de website is een onderdeel sustainability opgenomen - Geen specifieke informatie in jaarverslag opgenomen inzake sustainability - In jaarverslag (pg 40) als onderdeel van Corporate Governance een paragraaf opgenomen inzake Corporate Social Responsibilty - Geen informatie op website inzake sustainability - Geen informatie in jaarverslag opgenomen inzake sustainability 2009, alleen een onderdeel duurzaamheid (pg 74 e.v.) inzake targets 2010

4.1.1 Aandacht voor duurzaamheid (sustainability) in het algemeen Als het gaat om aandacht voor duurzaamheid in het algemeen kunnen de vastgoedbeleggers in categorieën worden ingedeeld: · Geen aandacht voor duurzaamheid (4) · Marginale aandacht voor duurzaamheid (3) · Significante aandacht voor duurzaamheid (8) De eerste groep van vastgoedleggers (4) biedt helemaal geen publiek beschikbare informatie over duurzaamheid. Drie andere vastgoedbeleggers geven op hun website of in hun jaarverslag marginale informatie over duurzaamheid of het belang van maatschappelijk verantwoord ondernemen. De informatie is echter op een dusdanig abstract niveau zonder

41

enige vorm van concretisering voor de stakeholders van de vastgoedbelegger, dat het huidige en toekomstige beleid en de daarmee samenhangende acties in het kader van duurzaamheid niet duidelijk zijn. De laatste groep van vastgoedbeleggers besteedt significante aandacht aan duurzaamheid en verschilt als zodanig van de andere twee groepen. Deze groep verstrekt namelijk publieke informatie op basis van bijvoorbeeld de GRI principes of op basis van wettelijke bepalingen van het betreffende land (zoals NRE, zie paragraaf 4.1.2).

4.1.2 Aandacht voor duurzaamheidverslaglegging van beursgenoteerde vastgoedbeleggers Zoals is weergegeven is transparantie de afgelopen jaren één van de belangrijkste speerpunten van de vastgoedsector geworden. Derhalve is onderzocht in hoeverre en op welke wijze vastgoedbeleggers rapporteren over hun activiteiten op het gebied van duurzaamheid door middel van bijvoorbeeld een duurzaamheidverslag. De populatie kan grofweg in twee groepen worden ingedeeld: een groep die rapporteert door middel van een duurzaamheidverslag (7) en een groep die geen publiekelijk duurzaamheidverslag verspreidt (8). De groep van zeven organisaties die een duurzaamheidverslag publiekelijk beschikbaar stelt, doet dit door middel van een zogenaamd ‘Corporate Responsibility Report’ of een ‘Corporate Sustainability Report’. Zoals in paragraaf 2.3.3 is beschreven heeft het GRI richtlijnen uitgevaardigd (GRI-G3 richtlijnen). Deze richtlijnen vormen een leidraad voor rapportage en hebben rapportageniveaus, afhankelijk van de diepgang van de verstrekte informatie. Van bovenstaande groep (7) publiceren vijf vastgoedleggers een duurzaamheidverslag in overeenstemming met GRI-richtlijnen. Van de vijf ondernemingen die rapporteren conform GRI hebben twee van de vijf vastgoedbeleggers daadwerkelijk het rapportageniveau opgenomen. In paragraaf 2.3.5 is een verantwoordingsmethodiek voor organisaties gericht op het waarborgen van de kwaliteit van sociale en ethische verantwoording, beoordeling en verslaggeving (AA1000) beschreven. Twee van de zeven ondernemingen hebben het duurzaamheidverslag door een onafhankelijk orgaan laten beoordelen en voorzien van een assurance report op basis van AA1000. Daarnaast is nog op te merken dat drie vastgoedbeleggers geen separaat Corporate Responsibility Report publiceert, maar wel in haar jaarverslag een hoofdstuk opneemt over 'social responsibility and sustainable development'. Dit hoofdstuk is in overeenstemming met de zogenaamde ‘French Act on New Economic Regulations’. Het betreft de drie Franse vastgoedbeleggers (uitgezonderd Unibail-Rodamco). In Frankrijk legt de wet die de ‘French Act on New Economic Regulations (NRE), het het melden van verplichtingen (i.c. openbaar beschikbaar stellen) over alle nationaal vermelde bedrijven op, die zich ondermeer tot relateren tot het milieu, binnenlandse en internationale werk verhoudingen en de lokale gemeenschap. Inhoudelijk zijn de duurzaamheidverslagen vrij verschillend van elkaar, ondanks de GRIrichtlijnen. Vastgoedbeleggers staat vrij eigen keuzes te maken wat en hoe zij rapporteren

42

binnen de richtlijnen van de GRI. Hierdoor zijn de duurzaamheidverslagen relatief slecht onderling vergelijkbaar. De mate van kwantitatieve informatie van vastgoedobjecten dan wel op organisatieniveau op het gebied van energieverbruik zijn eveneens sterke verschillend. Eén partij heeft wel een eigen intern ontwikkeld model (KPI carbon intensity per visit, CO2/visit). De mate van diepgang van kwantitatieve informatie is over het algemeen beperkt.

4.2

Resultaten informatie inzake benchmarks en beoordelingsmethoden in het kader van duurzaamheid bij beursgenoteerde vastgoedbeleggers.

De populatie van de vijftien beursgenoteerde vastgoedleggers van Europa is beoordeeld op de in hoofdstuk 2 gedefinieerd en geoperationaliseerde begrippen in het kader van duurzaamheid en dan met name op de ‘groene’ gebouwen standaarden en benchmarks. Op basis van publiek beschikbare informatie is een beoordeling uitgevoerd in hoeverre de vijftien beursgenoteerde vastgoedleggers informatie aan stakeholders beschikbaar stellen voor wat betreft deze duurzaamheidonderwerpen. De resultaten van het onderzoek van de vijftien beursgenoteerde vastgoedbeleggers zijn opgenomen in onderstaande tabel. Nr. Onderneming

Informatie over benchmarks en Land beoordelingsmethoden

Overige opmerkingen

Benchmarks: - Dow Jones Sustainability Indexes - FTSE4Good Index - UN Global Compact 1 Unibail-Rodamco

2 IVG Immobilien Foncière des 3 regions

FR

Beoordelingsmethoden: - BREEAM

Geen informatie inzake benchmarks en beoordelingsmethoden opgenomen in publiek beschikbare bronnen

GER

FR

Beoordelingsmethoden: - BREEAM - HQE

Benchmarks: - Dow Jones Sustainability Indexes - FTSE4Good Index - UN Global Compact - Carbon Disclosure Project - ASPI Index - Oekom

4 British Land

UK

Andere Benchmarks: - Low Carbon 100 Europe (NSYE Euronext) *1) - ISA

Beoordelingsmethoden: - BREEAM - ISO

Geen informatie inzake benchmarks

43

Nr. Onderneming

Informatie over benchmarks en Land beoordelingsmethoden

Overige opmerkingen

Benchmarks: - Dow Jones Sustainability Indexes - FTSE4Good Index - UN Global Compact - ASPI Index 5 Pirelli Real Estate

ITL

Beoordelingsmethoden: - ISO Benchmarks: - Dow Jones Sustainability Indexes - FTSE4Good Index

6 Land Securities

UK

Beoordelingsmethoden: - BREEAM - ISO Benchmarks: - Dow Jones Sustainability Indexes - FTSE4Good Index - ASPI Index

7 Klépierre

8 Gecina Inmobiliaria 9 Colonial

10 Metrovacesa

FR

Beoordelingsmethoden: - BREEAM - HQE - ISO

FR

Beoordelingsmethoden: - HQE - ISO - EPBD

Benchmarks: *2) - NOVETHIC - ADEME

ESP


ESP

Geen informatie inzake benchmarks en beoordelingsmethoden opgenomen in publiek beschikbare bronnen Benchmarks: - Dow Jones Sustainability Indexes - FTSE4Good Index - UN Global Compact - Carbon Disclosure Project

11 Corio Prologis European 12 Properties

13 Wereldhave

NLD

Beoordelingsmethoden: - BREEAM


NLD

NLD

Eurocommercial 14 Properties

NLD

15 VastNed Retail

NLD

Andere benchmarks: *1) - ISA

Beoordelingsmethoden: - BREEAM - LEED Geen informatie inzake benchmarks en beoordelingsmethoden opgenomen in publiek beschikbare bronnen Beoordelingsmethoden: - BREEAM

Andere Benchmarks: *1) - ISA

44

1) ISA: zie paragraaf 2.6.9 ‘International Sustainability Alliance’ 2) NOVETIHC – ADEME: French Environment and Energy Management Agency. Deze agency is er op gericht onderzoek te verrichten naar de kwaliteit van rapportering inzake energieverbruik prestaties and CO emissie van beursgenoteerde (Franse)vastgoedbeleggers. 2

4.2.1 Aandacht voor benchmarks en beoordelingsmethoden Als het gaat om aandacht voor benchmarks en beoordelingsmethoden kunnen de vastgoedbeleggers in twee categorieën worden ingedeeld: · Geen aandacht voor benchmarks en beoordelingsmethoden (5) · Aandacht voor benchmarks en beoordelingsmethoden (10) Deze onderverdeling ligt enigszins in lijn met ‘aandacht voor duurzaamheid (sustainability) in het algemeen’ (zie paragraaf 4.1.1) en ‘aandacht voor duurzaamheidverslaggeving’ (zie paragraaf 4.1.2). De groep van beursgenoteerde vastgoedbeleggers die geen of marginale aandacht voor duurzaamheid hebben, verstrekken over het algemeen ook geen publieke informatie omtrent benchmarks en beoordelingsmethoden. De groep die publieke informatie verstrekt omtrent benchmarks en beoordelingsmethoden kan nog verder worden onderverdeeld tussen verstrekken van informatie over benchmarks (8) en benchmarks en beoordelingsmethoden (10). Deze onderverdeling en dan met name de groep van beursgenoteerde vastgoedbeleggers die informatie rapporteren en benchmarks, een corporate sustainability report en corporate responsibility report publiceren.

4.3

Conclusie

Zoals in de inleiding van dit hoofdstuk wordt weergegeven, is voor additioneel onderzoek gekozen op basis van het in hoofdstuk 3 behandelde onderzoek en de vraag ‘op welke wijze leggen vastgoedondernemingen op dit moment verantwoording af aan stakeholders in het kader van duurzaamheid’. Op basis van onderzoek onder Europees beursgenoteerde vastgoedbeleggers kan worden gesteld dat vastgoedbeleggers daadwerkelijk significante aandacht aan duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving besteden en informatie hieromtrent beschikbaar stellen aan stakeholders. Hierbij is duidelijk waarneembaar dat vastgoedbeleggers meer informatie publiekelijk maken in de periode tussen 2008-2009 (onderzoek VBDO) en 2009-2010 (onderzoek auteur). De meerderheid van de vastgoedbeleggers (9) inclusief de vastgoedbeleggers die informatie in jaarverslag op basis van NRE weergeven, rapporteert in het kader van duurzaamheid. Vijf vastgoedleggers rapporteren een duurzaamheidverslag in overeenstemming met GRIrichtlijnen. De meeste vastgoedbeleggers nemen een duidelijk visie en doelstellingen ten aanzien van duurzaamheid op in het duurzaamheidverslag. Hierdoor zouden de ontwikkelingen tussen vastgoedbeleggers en in de tijd goed te volgen moeten zijn. Toch blijkt uit dit onderzoek dat de vergelijkbaarheid van duurzaamheidprestaties niet optimaal is. De redenen hiervoor zijn: · Doelstellingen zijn niet vertaald naar gekwantificeerde KPI’s; · Doelstellingen zijn substantieel gewijzigd ten opzichte van het jaar ervoor; en

45

· Definities en meetmethoden worden niet altijd duidelijk toegelicht. De duurzaamheidverslagen zijn inhoudelijk vrij verschillend van elkaar, ondanks de GRIrichtlijnen. Vastgoedbeleggers staat vrij eigen keuzes te maken wat en hoe zij rapporteren binnen de richtlijnen van de GRI. Hierdoor zijn de duurzaamheidverslag relatief slecht onderling vergelijkbaar voor de stakeholders. De mate van kwantitatieve informatie over vastgoedobjecten en op organisatieniveau op het gebied van energieverbruik zijn eveneens sterk verschillend. De mate van diepgang van kwantitatieve informatie is over het algemeen beperkt. Op basis van de uitkomsten van dit onderzoek is besloten het onderzoek uit te breiden. Naast de publiek beschikbare informatie zal een aantal interviews gevoerd gaan worden met Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers om een beter inzicht te krijgen in de activiteiten van de vastgoedbeleggers op het gebied van duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving. In het volgende hoofdstuk wordt de aanpak de interviews verder uiteengezet en worden vervolgens de uitkomsten weergegeven.

46

5

Interviews

5.1

Methodologische verantwoording

In dit hoofdstuk wordt op basis van interviews op kwalitatieve wijze informatie verzameld onder geselecteerde groep Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers over de vraag in hoeverre zij belang hechten aan het verstrekken van informatie omtrent duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving aan stakeholders. Deze begrippen zijn gedefinieerd en geoperationaliseerd in hoofdstuk 2. Vervolgens is de geselecteerde groep Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers gevraagd welke toekomstige ontwikkelingen zij onderkennen en welke invloed deze ontwikkelingen zullen hebben op de mate van het verstrekken van informatie aan stakeholders in het kader van duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving aan stakeholders. De onderzoekspopulatie is in lijn met de groep Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers zoals opgenomen in hoofdstuk 4. Van deze populatie zijn a-select zeven partijen geselecteerd. Bij deze keuze is getracht rekening te gehouden met de geografische spreiding om derhalve te zorgen voor voldoende Europese dekking. Daarnaast is bij de keuze rekening gehouden met de uitkomsten van het onderzoek in hoofdstuk 4 om zowel partijen te selecteren die daadwerkelijk informatie in het kader van duurzaamheid en duurzaamheidsverslaggeving publiceren als partijen die geen dan wel marginale aandacht voor duurzaamheid hebben. Er is gekozen voor dataverzameling middels interviews om meer diepgaande informatie, opinies en kennis te verzamelen van de groep Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers omtrent duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving. De interviews hebben mondeling plaats gevonden waarbij relatief veel (open) vragen zijn geformuleerd. Hierdoor is de mogelijkheid tot doorvragen vergroot om voldoende informatie te verzamelen. Daarnaast is door de interviews mondeling af te nemen de kans op non-respons geminimaliseerd. De interviews zijn zowel telefonisch (British Land, Unibail-Rodamco en Pirelli Real Estate) als ter plaatse (Corio, Wereldhave, Eurocommercial Properties en VastNed Management) afgenomen. De achterliggende oorzaak hiervan ligt hierbij niet zo zeer bij de methodologische voor- dan wel nadelen van de specifieke vorm van interviewen, maar is gericht op de tijdsefficiency van geïnterviewden en interviewer. Telefonische interviews maken afstanden ‘korter’ en beperken de reistijd. Bij zowel de telefonische interviews als de ter plaatse afgenomen interviews is exact dezelfde vragenlijst voorgelegd aan de geïnterviewden. De vragenlijst is duidelijk opgebouwd naar onderwerp. Daarnaast is de opbouw dusdanig dat niet direct met moeilijke vragen wordt gestart.

5.2

Opzet en inhoud interviews

In onderstaande tabel zoals hieronder weergegeven is een overzicht opgenomen van de gehouden interviews.

1 2 3 4

Onderneming British Land Corio Eurocommercial Properties Pirelli Real Estate

Geïnterviewde(n) Sarah Cary Lara Muller Evert Jan van Garderen Chiara Gatto/Marie Alice Soulie

Positie Sustainability Developments Executive CSR manager Financieel Directeur Controller/Woordvoerster

47

Onderneming 5 Unibail-Rodamco 6 VastNed Management 7 Wereldhave

Geïnterviewde(n) Joost Bomhoff Tom de Witte Richard Braun/Petra Rovers

Positie Executive Director in charge of Sustainability Chief Financial Officer Group Controller/Sustainability development manager

In hoofdstuk twee is een breed overzicht gegeven van initiatieven binnen de vastgoedsector op het gebied van duurzaamheid en duurzaamheidrapportages. Waarbij tevens een globaal overzicht is gegeven van belangrijke ontwikkelen in de vastgoedsector op het gebied van duurzaamheid, waarbij het accent ligt op de hoofdlijnen vanuit de meest belangrijke en invloedrijke initiatieven. De initiatieven onderscheiden zich in initiatieven op het niveau van de objecten, initiatieven op het niveau van de organisatie als geheel en initiatieven vanuit stakeholders, zoals bijvoorbeeld beleggers. Vervolgens in hoofdstuk drie en vier zijn onderzoeken aangehaald dan wel verricht op basis om nader inzicht te krijgen in de wijze van rapporteren van vastgoedbeleggers en inzicht te krijgen in de vergelijkbaarheid en samenhang tussen de rapportages van vastgoedbeleggers. Om nader inzicht te krijgen in hoeverre de vastgoedbeleggers belang hechten aan het verstrekken van informatie omtrent duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving aan stakeholders, welke toekomstige ontwikkelingen zij onderkennen en welke invloed deze ontwikkelingen zullen hebben op de mate van het verstrekken van informatie aan stakeholders in het kader van duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving aan stakeholders zijn interviews gehouden met sleutelfiguren binnen de organisatie van de vastgoedbeleggers. Op basis van hiervoor genoemde uiteenzetting van de theorie (hoofdstuk twee) en de verschillende onderzoeken (hoofdstuk drie en vier) is de vragenlijst ingedeeld in vier duidelijke delen, waarbij rekeninghoudend met de genoemde hoofdstukken de volgende aspecten als onderdeel van het interview zijn gedefinieerd: 1. Duurzaamheid: doel is inzicht krijgen in de definitie die de onderneming hanteert, welke organisatorische activiteiten de onderneming heeft geïmplementeerd, en welke initiatieven de onderneming onderkent; 2. Duurzaamheidverslaggeving: welke initiatieven onderkent de onderneming hieromtrent, wat is de houding van de onderneming ten aanzien hiervan en op welke wijze geeft de onderneming zelf invulling aan dit onderwerp; 3. Duurzaamheidverslaggeving en GRI: welke initiatieven onderkent de onderneming hieromtrent, wat is de houding van de onderneming ten aanzien hiervan en op welke wijze geeft de onderneming zelf invulling aan dit onderwerp; en 4. Toekomst: welke toekomstige ontwikkelingen onderkent de onderneming en welke invloed zullen deze ontwikkelingen hebben op de mate van het verstrekken van informatie aan stakeholders door de onderneming. Onderwerpen die zijn besproken om nader inzicht te krijgen, naast de publiekelijk beschikbare informatie, in de meer achterliggende aspecten van duurzaamheid en duurzaamheidsverslaggeving van de verschillende vastgoedbeleggers betreffen onder andere: · Wat verstaat uw onderneming onder duurzaamheid? · Welke initiatieven op het gebied van duurzaamheid onderkent u binnen de vastgoedsector en welke zijn van toepassing voor uw onderneming? · Op welke wijze hecht u als vastgoedbelegger bij het verstrekken van informatie omtrent duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving aan stakeholders en op welke wijze geeft u hier op dit moment invulling aan en waarom?

48

· ·

In welke mate hecht uw onderneming aan publicatie van duurzaamheidverslaggeving op basis van Global Reporting Initiative? Welke ontwikkelingen ziet u in de nabije toekomst op het gebied van duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving en welk mogelijk effect heeft dit op uw onderneming?

In de navolgende paragraaf zal een globaal overzicht worden gegeven van de interviews en de uitkomsten hiervan. Hierbij wordt de bovenstaande onderverdeling van de vragenlijst gehanteerd: duurzaamheid; duurzaamheidverslaggeving; duurzaamheidverslaggeving en GRI en toekomst.

5.3

Interviews en uitkomsten

5.3.1 Duurzaamheid Definitie duurzaamheid Zoals in hoofdstuk 2 van dit onderzoek is weergegeven wordt in het kader van deze scriptie en de relatie met verslaggeving aansluiting gezocht bij het duurzaamheidbegrip vanuit de Monitor Duurzaam Nederland 2009: ‘Duurzaamheid heeft te maken met de schaarste van hulpbronnen waardoor wij welvaart creëren, het is niet vanzelfsprekend dat die welvaart eindeloos is, dat wil zeggen, tot in lengte van dagen gecontinueerd kan worden. Dit maakt duurzaamheidbeleid tot een maatschappelijke noodzaak’. Op basis van deze definitie is af te leiden dat duurzaamheid enerzijds te maken heeft met de schaarste van hulpbronnen en anderzijds dat duurzaamheid een maatschappelijke dimensie in zich heeft. Naar aanleiding van de interviews is duidelijk geworden dat de geïnterviewden niet een uniforme definitie van duurzaamheid hanteren. Grofweg kan worden gesteld dat een tweedeling van definities in ruime zin worden gehanteerd door de vastgoedbeleggers, te weten: 1. Vastgoedbeleggers die duurzaamheid een onderdeel maken van het zogenaamde triple-P-concept. Dit concept geeft invulling aan een drietal aspecten, namelijk economische profijtelijkheid (profit), de aandacht voor de kwaliteit van het milieu (planet) en het welzijn van de mensen in en rondom de onderneming (people). De betreffende vastgoedbeleggers duiden het beleid meer aan als ‘corporate social responsibility’, hetgeen een sterke link heeft met maatschappelijk verantwoord ondermen. 2. Vastgoedbeleggers die duurzaamheid voornamelijk relateren aan hulpbronnen. Hierbij wordt voornamelijk de relatie gelegd met energieverbruik (gas, water, elektriciteit en CO2 uitstoot).

49

Organisatorisch In het kader van dit onderzoek is in de vragenlijst eveneens aandacht besteed aan de organisatorische inbedding van duurzaamheid binnen de geïnterviewde vastgoedbeleggers. De achterliggende gedachte van deze vraag is enerzijds gericht op het beleid van de vastgoedbelegger met betrekking duurzaamheid en anderzijds in hoeverre budgetten (fte’s, dan wel daadwerkelijke financiële middelen) beschikbaar zijn voor duurzaamheidinitiatieven. De verschillen hierin waren nog al groot binnen de geïnterviewde vastgoedbeleggers. Sommige vastgoedbeleggers hebben specifieke verantwoordelijkheid toebedeeld aan personen die zich volledig kunnen toewijden aan duurzaamheid binnen de betreffende onderneming. Andere vastgoedbeleggers hebben geen specifieke functies binnen de organisatie in het kader van duurzaamheid en willen hier ook geen geen specifieke budgetten aan toewijzen. Hieromtrent wordt door vastgoedbeleggers aangeven dat stakeholders (beleggers) sterk gefocust zijn op direct beleggingsresultaat en dat derhalve op elke geïnvesteerde euro rendement dient te worden behaald. Duurzaamheidinitiatieven worden nog al eens gezien als kosten. Het is in sommige gevallen lastig te meten wat de financiële return op investeringen in het duurzaamheid zijn. Zoals Milton Friedman (Nobelprijswinaar in de economie, noot auteur) eens zei: ‘The social responsibility of business is to increase profits’ (Boot, 2000). Geïnterviewden geven echter aan dat er vanuit stakeholders vraag is naar duurzaamheidinitiatieven, en dat daarom een verschuiving naar ‘corporate responsibility’ oftewel maatschappelijk verantwoord ondernemen gewenst is. Initiatieven duurzaamheid De geïnterviewden geven allen aan kennis van zaken te hebben op het gebied van de duurzaamheidinitiatieven zoals uiteengezet in hoofdstuk 2. De drie meest opvallende punten naar aanleiding van de interviews in het kader van initiatieven omtrent duurzaamheid zijn: 1. Alle geïnterviewden behalve één vastgoedbelegger zijn actief bezig ‘groene’ gebouwen standaarden te implementeren in hun vastgoedportefeuille; 2. De geïnterviewden die inhoudelijk kennis gaven van informatie over benchmarks publiceren eveneens een zogenaamd corporate sustainability report of corporate responsibility report; en 3. Drie van de geïnterviewden zijn founder member van de relatief jonge organisatie ISA (zie paragraaf 2.6.9). Deze organisatie is in april 2010 opgericht en heeft als doel op basis van het certificeringtraject met BREEAM Bestaande Bouw en Gebruik een internationale benchmark via de database van ISA op te bouwen. Tot op heden zijn er nog geen officiële publicaties van deze organisatie wereldkundig gemaakt. In het kader van dit onderzoek kunnen derhalve geen publicaties van ISA worden aangehaald.

5.3.2 Duurzaamheidverslaggeving en duurzaamheidverslaggeving en GRI De belangrijkste initiatieven in het kader van duurzaamheidverslaggeving zijn gedefinieerd en geoperationaliseerd in hoofdstuk 2. Dit betreft de begrippen maatschappelijk verantwoord ondernemen en Global Reporting Initiative. Voor de samenvatting van de interviews is gekozen de onderwerpen duurzaamheidverslaggeving en duurzaamheidverslaggeving en GRI samen te behandelen, omdat de bevindingen gecombineerd overzichtelijker zijn samen te vatten dan separaat.

50

Vier van de zeven geïnterviewden publiceren een zogenaamd duurzaamheidverslag. Drie hiervan rapporteren dit verslag in overeenstemming met de GRI. Opvallend is dat degene die niet rapport op basis van GRI aangeeft dat de huidige GRI-richtlijnen voor vastgoedbeleggers te ‘breed’ zijn en dat een nadere uitwerking van de richtlijnen specifiek voor de vastgoedsector benodigd is. Dit antwoord ligt in lijn met de andere geïnterviewden die aangeven geen duurzaamheidverslag te publiceren. Deze vastgoedbeleggers geven met name aan dat het huidige initiatief van de GRI met de publicatie van de ‘Construction Real Estate Sector Supplements’ als welkom wordt ervaren. Daarnaast wordt in het kader van standaardisering het initiatief van de EPRA (een Europese belangenorganisatie voor genoteerde vastgoedfondsen) om de GRI en dan met name de ‘Construction Real Estate Sector Supplements’ bij invoering mogelijk voor te schrijven als ‘best practice’ binnen de vastgoedsector als positief ervaren en breed gedragen door de geïnterviewden. Opvallend punt hierbij is derhalve dat geïnterviewden belang hechten aan gezamenlijke initiatieven vanuit de vastgoedsector (op bijvoorbeeld branche- of verenigingniveau) in het kader van duurzaamheid en/of duurzaamheidverslaggeving. Het ondersteunen van de EPRA is hier een duidelijk voorbeeld van. Van de vier geïnterviewden die een duurzaamheidverslag rapporten, geven er twee kwantitatieve informatie over de vastgoedportefeuille. De meeste vastgoedbeleggers nemen een duidelijke visie en doelstellingen ten aanzien van duurzaamheid op in het duurzaamheidverslag. Hierdoor zouden de ontwikkelingen tussen vastgoedbeleggers en in de tijd goed te volgen moeten zijn. Toch blijkt in de praktijk dat de vergelijkbaarheid van de duurzaamheidprestaties niet optimaal is. De redenen hiervoor zijn: · Doelstellingen zijn niet vertaald naar gekwantificeerde KPI’s; · Doelstellingen zijn substantieel gewijzigd ten opzichte van het jaar ervoor; en · Definities en meetmethoden worden niet altijd duidelijk toegelicht. Twee van de vier geïnterviewden die een duurzaamheidverslag rapporten, hebben het verslag voorzien van een review report van een zogenaamde assurance provider, waarvan slechts één rapport daadwerkelijk op basis van AA1000 standaarden van ISEA (zie paragraaf 2.3.5). De geïnterviewden geven aan dat de betrouwbaarheid van de informatie vanuit stakeholders nog geen zeer actueel punt is. Hierdoor is assurance bij het duurzaamheidverslag nog niet op het niveau als dat bij het (financiële) jaarverslag.

5.3.3 Toekomst De geïnterviewden hebben met betrekking tot de toekomstige ontwikkelingen in het kader van informatie aan stakeholders door de onderneming een drietal duidelijke visies: · Kwantitatieve informatie: een drietal van de geïnterviewden geeft aan dat in de nabije toekomst rapporteren van financiële / cijfermatige informatie zal toenemen . Hierbij zal een ontwikkeling van internationale standaarden een grotere rol gaan spelen bij het rapporteren over aspecten zoals energieverbruik, emissie etc. · Integratie jaarverslag en duurzaamheidverslag: Het rapporteren van zowel een duurzaamheidverslag als een financieel jaarverslag zal in de nabije toekomst steeds meer naar elkaar toe gaan bewegen, en wel zodanig dat er uiteindelijk één rapport zal worden opgesteld en uitgebracht. Het rapport zal dan zowel niet-financiële als financiële informatie bevatten en is mogelijk voorzien van één assurance report.

51

·

Eén van de geïnterviewden gaf een mogelijke toekomstige ontwikkeling aan in het kader van perceptie van stakeholders, ‘the big unseen risk’. Stakeholders zullen naarmate de omvang van de gepubliceerde informatie toeneemt, meer focus hebben op de risico’s die niet zo aan de oppervlakte liggen.

5.3.4 Overige punten vanuit de interviews en samenvatting Na het onderzoek in hoofdstuk 4 is besloten het onderzoek uit te breiden met interviews om een beter inzicht te krijgen in de activiteiten van de vastgoedbeleggers op het gebied van duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving. De interviews maakten duidelijk dat de in dit onderzoek betrokken vastgoedbeleggers veel aandacht besteden aan duurzaamheid; ook die vastgoedbeleggers waarvan op basis van publiek beschikbare informatie niet direct zichtbaar was in welke mate zij aandacht besteden aan duurzaamheid. Het blijkt dat duurzaamheid onderdeel wordt van de operationele bedrijfsvoering en dat vastgoedbeleggers duurzaamheid als een marktkans (concurrentievoordeel) beschouwen. Tijdens de interviews is ook dieper ingegaan op strategie rondom duurzaamheid, kwantitatieve informatie, verslaggeving en overheid. Hierna zal kort nader bij deze punten worden stil gestaan. Strategie rondom duurzaamheid Wie daadwerkelijk wil, zal maatschappelijk verantwoord ondernemen moeten integreren in strategie en bedrijfsprocessen. Een geïnterviewde refereert hierbij naar een artikel waarin dit belang wordt onderstreept. Het betreft een artikel van Michael Porter (Porter 2006). In dit artikel kiezen zij een integrale benadering en pleiten voor een strategische inzet van maatschappelijk verantwoord ondernemen. De strategie moet zowel kijken naar concurrentievoordelen voor de onderneming als voordeel voor de sociale context van de onderneming bieden. Ze introduceren daarbij het begrip ‘shared value’: gemaakte keuzes moeten beide partijen dienen. Daarom moet ook sociale perspectief in de strategie verankerd worden. Porter en Kramer adviseren bedrijven dan ook een onderwerp te bepalen dat dicht bij het bedrijf ligt en voor zowel omgeving als omgeving voordeel op kan leveren. Om strategisch maatschappelijk verantwoord ondernemen in de praktijk te brengen zijn die stappen nodig: 1. Identificeer intersectiepunten tussen bedrijf en maatschappij. Op welke manier beïnvloedt het bedrijf de maatschappij en vice versa. 2. Selecteer maatschappelijke issues. Kies issues die ‘shared value’ op leveren. 3. Lanceer een aantal initiatieven die grote en onderscheidende voordelen opleveren voor zowel maatschappij als onderneming. Een goede duurzame strategie vormt het startpunt voor ondernemingen die maatschappelijk verantwoord willen ondernemen. Porter en Kramer stellen daarbij voor om vooral te kijken naar zaken die ‘shared value’ met zich meebrengen: de strategie moet zowel ondernemingen als de omgeving voordelen brengen. Bij het uitrollen van deze strategie blijkt dat het belangrijk is om maatschappelijk verantwoord ondernemen volledig in de organisatie te integreren. Duurzaamheid moet bij voorkeur op plekken in een onderneming tot leven komen. Daarnaast is maatschappelijk verantwoord ondernemen van belang. Van de geïnterviewde is British Land een goed voorbeeld van een organisatie die corporate responsibility onderdeel van de bedrijfsstrategie heeft gemaakt. Het statement van British Land is dan ook:

52

‘We aim to be the partner of choice and to lead the property sector. Corporate responsibility plays an important role in our efforts to achieve this – doing business the right way’. Kwantitatieve informatie Vastgoedbeleggers en ook stakeholders willen hun prestaties niet meer louter alleen af meten aan financiële risico’s en rendement, maar ook andere aspecten zoals investeringen in duurzaamheid. De doelstelling voor het reduceren van energieverbruik vanuit overheden (als stakeholder) zorgen er voor dat de houding van vastgoedbeleggers tegenover duurzaamheid verandert en dat daarmee duurzaamheid een belangrijke factor wordt van de totale performance van een vastgoedbelegger. Hieraan gekoppeld zijn ook de initiatieven vanuit ‘groene’ beleggers voor de belangen van de zogenaamde benchmarks, zoals de Dow Jones Sustainability Indexes. Beursgenoteerde bedrijven worden afgerekend op directe beleggingsresultaten, derhalve willen de meeste bedrijven een financiële return op hun investeringen in duurzaamheid. Sommige hiervan zijn best lastig te meten ondanks allerlei initiatieven. Een aantal items is mogelijk te onderscheiden op grond van de baten. Zo zijn energiebesparingen kwantitatief goed meetbaar. Lastiger te kwantificeren is de mate waarin bedrijven aandacht besteden aan de duurzaamheid van de gebouwen die zij in portefeuille hebben dan wel willen toevoegen. Vanuit stakeholder is er ook druk op duurzaamheidinitiatieven, zo vragen huurders naar verlaging van de servicekosten.De investeringen daaromtrent dienen echter door beleggers gemaakt te worden en niet de huurder en in de huidige markt is huurverhoging geen vanzelfsprekende zaak. Duurzaamheidverslaggeving en de vastgoedsector laten twee ontwikkelingen zijn. Ten eerste zijn vastgoedbeleggers de afgelopen jaren meer informatie gaan publiceren in het kader van duurzaamheid, de zogenaamde duurzaamheidverslagen. De meest gehanteerde richtlijnen hierbij zijn de richtlijnen van Global Reporting Initiative. De huidige GRI-richtlijnen voor vastgoedbeleggers wordt in sommige gevallen als te ‘breed’ ervaren en een nadere uitwerking van de richtlijnen specifiek voorde vastgoedsector is benodigd. De publicatie van de ‘Construction Real Estate Sector Supplements’ wordt derhalve als welkom ervaren. Daarnaast wordt in het kader van standaardisering het initiatief van de EPRA om de GRI en dan met name de ‘Construction Real Estate Sector Supplements’ bij invoering mogelijk voor te schrijven als ‘best practice’ binnen de vastgoedsector, als positief ervaren en breed gedragen door de geïnterviewden. Ten tweede is integratie van maatschappelijke en financiële verslaggeving in de afgelopen jaren een zichtbare trend geworden. Geen van de geïnterviewden heeft op dit moment een volledig geïntegreerd verslag waarin het directieverslag en het maatschappelijke verslag volledig geïntegreerd zijn en waarin ook de jaarrekening is opgenomen. Hierbij kan eveneens een geïntegreerd assurance rapport worden afgegeven, zoals bijvoorbeeld bij het Havenbedrijf Rotterdam (Havenbedrijf Rotterdam, 2010). De geïnterviewden hebben met betrekking tot de toekomstige ontwikkelingen in het kader van duurzaamheid duidelijk aangegeven een geïntegreerd verslag als een trend te zien voor de nabije toekomst. Dit past duidelijk binnen de visie dat duurzaamheid een integraal onderdeel is van de strategie en de bedrijfsvoering van de onderneming, waardoor een los maatschappelijk

53

verslag minder logisch is. Een voordeel is dat informatie niet twee keer gerapporteerd hoeft te worden. Overheid Klimaatveranderingen hebben hoge prioriteit van overheden naar aanleiding van de initiatieven van de Europese Unie om de CO2-uitstoot te verminderen en het marktaandeel van duurzame energiebronnen te vergroten. De geïnterviewden voorzien in de nabije toekomst belastingmaatregelen op energieverbruik, zoals bijvoorbeeld in Verenigd Koninkrijk. al het geval is (zie paragraaf 2.3.1). Daarnaast is de rol van overheid als huurder van belang voor de vastgoedsector. In Nederland heeft de overheid besloten alleen objecten te kopen of te huren met een energielabel in de categorieën A, B of C. Deze aspecten geven vanuit stakeholders druk aan de vastgoedbelegger op het implementeren van duurzaamheidinitiatieven. De huidige initiatieven op in het kader van duurzaamheid, zoals ‘groene’ gebouwen standaarden toepassen in de vastgoedportefeuille of duurzaamheidverslaggeving publiceren zijn vrijwillig. Het laat de vastgoedbelegger in principe vrij om zelfstandig te bepalen in hoeverre zij hier aan wil voldoen of in mee wil gaan. Vastgoedbeleggers geven aan in de nabije toekomst rekening te houden met weten regelgeving in het kader van duurzaamheidinitiatieven.

5.4

Conclusie

In dit hoofdstuk is op basis van interviews op kwalitatieve wijze informatie verzameld onder geselecteerde groep Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers over de vraag in hoeverre zij belang hechten aan het verstrekken van informatie omtrent duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving aan stakeholders. Vervolgens is de geselecteerde groep Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers gevraagd welke toekomstige ontwikkelingen zij onderkennen en welke invloed deze ontwikkelingen zullen hebben op de mate van het verstrekken van informatie aan stakeholders in het kader van duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving aan stakeholders. Op basis van de interviews en de uitkomsten is een divers beeld ontstaan over duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving onder de geselecteerde Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers. Langs de lijn van de verschillende aspecten van de interviews, duurzaamheid, duurzaamheidverslaggeving en duurzaamheidverslaggeving en GRI, toekomst en overige punten kunnen de volgende punten kort worden samengevat: · Duurzaamheid: Naar aanleiding van de interviews is duidelijk geworden dat de geïnterviewden niet een uniforme definitie van duurzaamheid hanteren. Enerzijds de vastgoedbeleggers die de zogenaamde triple-P-concept hanteren en dus een relatief breed begrip hanteren van sustainability en anderzijds de vastgoedbeleggers die duurzaamheid voornamelijk relateren aan hulpbronnen en dus meer een koppeling maken met energieverbruik. · Duurzaamheidverslaggeving en duurzaamheidverslaggeving en GRI: Vier van de zeven geïnterviewden publiceren een zogenaamd duurzaamheidverslag en drie hiervan rapporteren dit verslag in overeenstemming met de GRI. De geïnterviewden geven aan dat zij relatief veel waarde hechten aan gezamenlijk initiatief in het kader van

54

·

·

duurzaamheid. Hiertoe is het initiatief van de EPRA om de GRI en dan met name de ‘Construction Real Estate Sector Supplements’ bij invoering mogelijk voor te schrijven als ‘best practice’ binnen de vastgoedsector als positief ervaren en wordt breed gedragen door de geïnterviewden. De mate van het verstrekken van kwantitatieve informatie onder de geïnterviewden vastgoedbeleggers is relatief beperkt. De mate van het verstrekken van assurance is beperkt onder de geïnterviewden. Ze geven aan dat de betrouwbaarheid van de informatie vanuit stakeholders nog geen zeer actueel punt is. Toekomst: De geïnterviewden hebben met betrekking tot de toekomstige ontwikkelingen in het kader van informatie aan stakeholders door de onderneming een duidelijke visie: meer aandacht voor kwantitatieve informatie en integratie van het jaarverslag en het duurzaamheidverslag. Overige punten: twee aspecten die uit de interviews naar voren kwamen zijn, (1) strategie rondom duurzaamheid. Hierbij wordt artikel Porter aangehaald dat de strategie zowel gericht moet zijn op concurrentievoordelen voor de onderneming als voordeel voor de sociale context van de onderneming. En (2) overheid, vastgoedbeleggers geven aan in de nabije toekomst rekening te houden met weten regelgeving in het kader van duurzaamheidinitiatieven.

55

6

Conclusies en aanbevelingen

6.1

Algemeen

Vastgoed speelt in het kader van duurzaamheid en de leefomgeving een grote rol. Om twee aspecten te noemen: de gebouwde omgeving is de bron van ruim 30% van de totale CO2 uitstoot en daarnaast heeft de vastgoedsector een enorme impact op verbruik van grondstoffen voor de bouw van objecten. Dit zorgt dat steeds meer aandacht ontstaat voor verduurzaming van vastgoed. Deze aandacht is zowel vanuit de vastgoedsector zelf als vanuit stakeholders. Vastgoedbeleggers en ook stakeholders willen hun prestaties niet meer louter alleen afmeten aan financiële risico’s en rendement, maar ook aan andere aspecten zoals investeringen in duurzaamheid. De doelstelling tot het reduceren van energieverbruik vanuit overheden (als stakeholder) zorgt er voor dat de houding van vastgoedbeleggers ten opzichte van duurzaamheid verandert en dat daarmee duurzaamheid een belangrijke factor wordt van de totale performance van een vastgoedbelegger. In het verlengde hiervan ligt dat ondernemingen in dit kader eveneens acties zullen ondernemen om hun activiteiten maatschappelijk uit te leggen. Zo zullen ondernemingen meer informatie publiceren aan stakeholders door middel van bijvoorbeeld maatschappelijke jaarverslagen. Dit onderzoek geeft inzicht in de initiatieven van duurzaamheid in de vastgoedsector en in hoeverre Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers belang hechten aan het verstrekken van informatie omtrent duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving aan stakeholders en op welke wijze daar anno 2010 invulling aan gegeven wordt. De centrale vraag wordt stapsgewijs beantwoord door middel van de onderzoeksvragen. De onderzoeksvragen één tot en met zeven vormen het theoretische kader van dit onderzoek op basis waarvan kwantitatief onderzoek wordt verricht. De begrippen in het kader van duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving worden gedefinieerd en geoperationaliseerd. Hierbij wordt gebruik gemaakt van bestaande gegevens die publiekelijk beschikbaar zijn op basis van openbare bronnen. De initiatieven in het kader van duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving kunnen worden verdeeld over initiatieven op het niveau van de objecten, initiatieven op het niveau van de organisatie als een geheel en eveneens initiatieven vanuit stakeholders, zoals bijvoorbeeld beleggers. In onderstaande tabel is een samenvattend overzicht weergegeven.

Duurzaamheid toetsingsinstrumenten Initiatieven vanuit WGBC Overige initiatieven

Duurzaamheids benchmarks


Global Reporting Initiative

BREEAM

EPBD

Dow Jones Sustainability Indexes

LEED HQE

ISO 14001 GreenCalc+

FTSE4Good Index UN Global Compact

Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen

56

Duurzaamheid toetsingsinstrumenten CASBEE EPC Green Star GPR Gebouwen Triodos toets

Duurzaamheids benchmarks Carbon Disclosure Project ASPI Index Oekom Accountability Rating Innovest


Dutch Transparency Benchmark International Sustainability Alliance

Bron: auteur

Vervolgens worden de onderzoeksvragen acht tot en met elf voornamelijk beantwoord door dataverzameling aan de hand van onderzoeken en interviews onder Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers. Zodoende wordt vanuit de begrippen in het kader van duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving verder invulling gegeven aan de huidige situatie bij vastbeleggers.

6.2

Koppeling theorie en dataverzameling op basis van onderzoeken en interviews

Verantwoording en transparantie zijn onlosmakelijk verbonden met een maatschappelijk verantwoorde organisatie. Inspanningen op het gebied van duurzaamheid vragen ook om verantwoording over de prestaties. Dit gaat verder dan de informatieverstrekking in de jaarrekening waarin de focus (nog) ligt op financiële informatie. De verslaggeving kan plaatsvinden als onderdeel van het jaarverslag, zoals door middel van lokale wetgeving voorgeschreven is. Dit is bijvoorbeeld in Frankrijk het geval, als gevolg van de wet ‘French Act on New Economic Regulations’. Verslaggeving kan ook plaatsvinden in een afzonderlijk duurzaamheidverslag, ook wel maatschappelijk verslag of corporate responsibility report genoemd. Het duurzaamheidverslag geeft informatie over de wijze waarop duurzaamheid in de onderneming is verankerd. De onderneming rapporteert over de inbedding van duurzaamheid in strategie en beleid, over de inbedding in de organisatie en bedrijfsvoering en over de prestaties ten aanzien van duurzaamheid. Prestatie-indicatoren en voorbeelden geven inzage in de feitelijke prestaties van de onderneming en schetsen projecten, dilemma’s of initiatieven op het gebied van duurzaamheid. Er is op dit moment binnen de Europese Unie geen wettelijke verplichting voor een duurzaamheidverslag. Toch is er een toenemende druk vanuit stakeholders waaronder investeerders, consumenten, huurders, toeleveranciers, gemeenschap, werknemers en overheid om meer openheid van de onderneming over milieu, sociale en ethische aangelegenheden (people, planet and profit). De toenemende vraag van stakeholders en de toenemende regelgeving ten aanzien van de informatieverstrekking over deze onderwerpen zorgen er ook voor dat steeds meer ondernemingen rapporteren over duurzaamheid. Uit onderzoek blijkt dat het merendeel van de vastgoedbeleggers rapporteert in het kader van duurzaamheid.

57

De ondernemingen die een duurzaamheidverslag publiceren, kunnen gebruik maken van verschillende richtlijnen. Deze richtlijnen helpen ondernemingen bij het opstellen en inrichten van hun duurzaamheidverslag. Uit onderzoek is gebleken dat de meest gehanteerde richtlijnen zijn de richtlijnen zijn van de Global Reporting Initiative. Dit is een internationaal netwerk dat op basis van een consultatieproces met de verschillende stakeholders is gekomen tot richtlijnen voor duurzaamheidverslaggeving. De huidige GRI-richtlijnen worden in sommige gevallen als te ‘breed’ ervaren door de vastgoedbeleggers en een nadere uitwerking van de richtlijnen specifiek voor de vastgoedsector is benodigd. De publicatie van de ‘Construction Real Estate Sector Supplements’ wordt derhalve als welkom ervaren. Daarnaast wordt in het kader van standaardisering het initiatief van de EPRA om de GRI en dan met name de ‘Construction Real Estate Sector Supplements’ bij invoering mogelijk voor te schrijven als ‘best practice’ binnen de vastgoedsector als positief ervaren. Uit het verrichte onderzoek blijkt dat vastgoedbeleggers geen eenduidig begrip hebben van duurzaamheid. Dit blijkt ook uit de gehouden interviews. Grofweg kan worden gesteld dat een tweedeling van definities in de ruime zin worden gehanteerd door de vastgoedbeleggers, te weten: 1. Vastgoedbeleggers die duurzaamheid onderdeel maken van het zogenaamde triple-Pconcept. Dit concept geeft invulling aan een drietal aspecten: economische profijtelijkheid (profit), de aandacht voor de kwaliteit van het milieu (planet) en het welzijn van de mensen in en rondom de onderneming (people). De betreffende vastgoedbeleggers duiden het beleid meer aan als ‘corporate social responsibility’ en dit heeft derhalve een sterke link met maatschappelijk verantwoord ondermen. 2. Vastgoedbeleggers die duurzaamheid voornamelijk relateren aan hulpbronnen. Hierbij wordt voornamelijk de relatie gelegd met energieverbruik (gas, water, elektriciteit en CO2 uitstoot). Vastgoedbeleggers zoeken naar een juiste balans tussen beschrijvende en kwantitatieve informatie en naar manier om de informatie te publiceren aan stakeholders. Informatie is bruikbaar als dit relevant is voor de oordeel- en besluitvorming van stakeholders. Een duurzaamheidverslag zou alleen informatie moeten bevatten dat relevant is voor stakeholders. Om relevante informatie te kunnen verschaffen, is het nodig inzicht te verkrijgen in de informatiebehoeften van stakeholders waarvoor het duurzaamheidverslag bedoeld is. De dialoog hierover met de stakeholders vervult een belangrijke functie. Uit onderzoek blijkt dat een beperkt aantal vastgoedbeleggers actief in gesprek is met stakeholders omtrent deze onderwerpen. De concepten duurzaamheid en stakeholdermanagement zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Het afleggen van verantwoording aan en rekening houden met de wensen en verwachtingen van belanghebbenden wordt vaak als het uitgangspunt van duurzaamheid gezien. Een belangrijk onderdeel van duurzaamheid is de toelichting op basis van de criteria die stakeholders hebben geïdentificeerd. De meeste vastgoedbeleggers hebben een duidelijk visie en doelstellingen ten aanzien van duurzaamheid op in het duurzaamheidverslag. Hierdoor zouden de ontwikkelingen tussen vastgoedbeleggers en in de tijd goed te volgen moeten zijn. Toch blijkt in de praktijk dat de vergelijkbaarheid van de duurzaamheidprestaties niet optimaal is. De reden hiervoor zijn:

58

· · ·

Doelstellingen zijn niet vertaald naar gekwantificeerde KPI’s; Doelstellingen zijn substantieel gewijzigd ten opzichte van het jaar ervoor; en Definities en meetmethoden worden niet altijd duidelijk toegelicht.

Op het gebeid van betrouwbaarheid en objectiviteit van de duurzaamheidverslagen is er ruimte voor verbetering. In het merendeel van de verslagen is de positieve berichtgeving overheersend en zijn zo goed als geen negatieve berichten opgenomen. De echte dilemma’s, de zogenaamde ‘big unseen risks’ waarmee ondernemingen worstelen of waarmee ze in de publiciteit zijn geweest, ontbreken bij veel van de ondernemingen in het duurzaamheidverslag. Het is voor stakeholders überhaupt lastig de betrouwbaarheid van de data in de duurzaamheidverslaggeving te bepalen. Assurance bij het duurzaamheidverslag kan hieraan bijdragen. Uit onderzoek blijkt dat vastgoedbeleggers het duurzaamheidverslag in beperkte mate van een assurance report laten voorzien door een assurance provider. De vastgoedbeleggers geven aan dat de betrouwbaarheid van de informatie vanuit stakeholders nog geen zeer actueel punt is. Hierdoor is assurance bij het duurzaamheidverslag nog niet op het niveau als dat bij het (financiële) jaarverslag. Uit de interviews blijkt dat een aantal trends/toekomstige ontwikkelingen zichtbaar zijn geïdentificeerd door vastgoedbeleggers. Dit betreffen: · Geïntegreerde rapportage: Vastgoedbeleggers geven aan dat in de nabije toekomst het duurzaamheidverslag te integreren in het jaarverslag. De reden hiervoor is dat duurzaamheid een integraal onderdeel is van de strategie en bedrijfsvoering van de onderneming. · Kwantitatieve informatie: Huidige duurzaamheidverslagen bevatten veelal beschrijvende informatie. Doordat duurzaamheid geïntegreerd wordt met de core business van vastgoedbeleggers, worden duurzaamheidprestaties steeds meer een vast onderdeel van managementinformatie. Deze trend is nog niet geheel zichtbaar in de duurzaamheidverslagen. De aandacht dient meer te worden gefocust op kwantitatieve verslaggeving door middel van meetbare KPI’s en targets.

6.3

Conclusie

Concluderend kan worden gesteld dat ondanks de positieve ontwikkeling van toenemende duurzaamheidverslaggeving door vastgoedbeleggers, de huidige verslaggeving nog voldoende ruimte laat voor verbeteringen, met name ten aanzien van het geven van een evenwichtiger beeld over de ondernemingsactiviteiten en dan met name door middel van kwantitatieve informatie. Door de kwaliteit van het duurzaamheidverslag te verbeteren, stijgt niet alleen de informatiewaarde voor stakeholders, maar ontstaan ook de mogelijkheid voor vastgoedbeleggers maatschappelijk verantwoord te ondernemen. In de strategie moet zowel gekeken worden naar concurrentievoordelen voor de onderneming als ook het voordeel voor de sociale context van de onderneming, zogenaamde ‘shared value’. Door het accrediteren van gebouwen met energielabels worden mensen zich meer bewust welke gebouwen ecologisch duurzaam zijn en welke niet. Als maatschappelijk verantwoord ondernemen en ecologisch duurzame aspecten steeds meer worden gewaardeerd door

59

consumenten, leveranciers, huurders en investeerders, dan worden ‘groene’-gebouwen waardevoller. Door een continue kwaliteitsverbetering van de verslaggeving over duurzaamheid, dan wel door initiatieven vanuit de vastgoedsector zelf (EPRA) in het kader van voorschrijven van een ‘best practice’, kan de vastgoedbelegger ervoor zorgen dat zij zelf het initiatief blijft houden op het gebied van verslaggeving van duurzaamheid. Op dit moment is nog veel verschil tussen de milieuwetgeving van de verschillende Europese landen. De Europese Unie, dan wel de individuele landen, zou een nog prominentere sturende rol kunnen spelen op het gebeid van duurzaamheid voor de vastgoedsector door middel van specifieke wetgeving te implementeren.

60

7

Literatuurbronnen

7.1

Bibliografie

· · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·

Baarda D.B. en M.P.M. de Goede (2006). Basisboek methoden en technieken: handleiding voor het opzetten van onderzoek. Groningen: Stenfert Kroese. Boot, A.W.A. (2000), Aandeelhoudersörrientatie en integriteit, Economisch Statistische Berichten jaargang 85, nr. 4288, pagina D14 BRE (2008), A Discussion Document Comparing International Environmental Assessment Methods for Buildings. Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS, 2009), Monitor Duurzaam Nederland, Den Haag, Centraal Bureau voor de Statistiek. Cramer, J.M. (2004), Corporate social responsibility: making sense through thinking and acting, Business Ethics: A European Review vol. 15, nr. 4. Eichholtz, P, e.a. (2010), Environmental Performance, A Global perspective on Commercial Real Estate. The European Centre for Corporate Engagement Maastricht University School of Business and Economics Netherlands. Elkington, J. (1994), Towards the sustainable corporation: win-win-win business strategies for sustainable development, California Management Review (36:2), (90100). Ernst & Young Accountants (2010), Geïntegreerde accountantsverklaring: visie of waanzin. Inform, nr. 2, pagina 28-30 Frej, A.B. e.a. (2005), Green Office Buildings: A practical Guide to Development, Washington D.C. ULI-the Urban Land Institute. Global Reporting Initiative (2006), Richtlijnen voor duurzaamheidverslaggeving. Amsterdam, Global Reporting Initiative. Green Globes (2009), The Practical Building Rating System. Jonker, J. (2001), AA1000 Standaarden richtlijn voor maatschappelijk verantwoord ondernemen, Koninklijke Van Gorcum B.V., Assen. Hoff, R, en Annink, H. (2008), Naar een integere vastgoedsector. Discussie paper ASRE Onderzoeks seminar, juni 2008. Hüller, T. (2007), Assessing EU strategy for publicity, Journal of European Public Policy, 14, 4, 563-581. De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN, 2009), ‘IVBN visie: op duurzaam vastgoed’, juni 2009. Jones, T.M. (1980), Corporate social responsibility revisited, redefined, California Management Review, vol. XXII, nr 2. Keeping, M. (2000), What about the demand? Do investors want ‘sustainable buildings’, Oxford, Oxford Centre for Real Estate Management. Koninklijk Nederlands Instituut van Registeraccountants (NIVRA, 2009), Het assurance-raamwerk, de accountant en het verstrekken van zekerheid, Koninklijk Nederlands Instituut van Registeraccountants, Amsterdam. Mebratu, D. (1998), Sustainability and sustainable development: historical and conceptual review. Environ Impact Assessment Review, 18, (493-520). Pearce, D, A. Markandya, E. Barbier (1989), Blueprint for a green economy, Londen, Earthscan.

61

· · · · · · · · · · · · ·

7.2 · · · · · ·

7.3 · · ·

Porter, M.E. and Kramer M.R. (2006), Strategy & Society, The Link Between Competitive Advantage nad Corporate Social Responsibility, Harvard Business Review, december 2006. Reed, R. (2009). International comparison of sustainability rating tools. JSRO, 1, (1). RICS (2007), A green profession?. SenterNovem (2009), Duurzaam vastgoed: hype en/of blijvertje?, Hoe duurzaam is duurzaam vastgoed? Interview met René Buck, november 2009. SenterNovem (2008), Vastgoed: een energielabel voor uw gebouw!, leidraad voor gebouweigenaren en vastgoedbeheerders, maart 2008. Schiphol (2010), Schiphol Real Estate levert duurzaam kantoorgebouw ‘Transport’ op, Persbericht, 16 maart 2010. Traudes, J. en Wilts, A. (2008), Denken over duurzaamheid, Property Research Quarterly, jaargang 7, nr. 3, 6-11. United Nations Environmental Programme Industry and Environment (UNEP IE) (1994), Company enironmental reporting: A measure of the progress of business and industry towards sustainability. Technical Report No. 24. Vastgoedmarkt (2010), Thema Duurzaamheid, Vastgoedmarkt, juni 2010, 30-36. Vos, G en Roso, M. (2008), Duurzaamheid in vastgoed is hype voorbij. Property Research Quarterly, jaargang 7, nr. 3, pagina 4-5. De Waard, D (2008), Maatschappelijk verantwoord ondernemen, Koninklijke Van Gorcum B.V., Assen. Wessels, P. (2010), Opkomst van de groene fondsen. PropertyNL Magazine, nr. 7, pagina 59. World Commission on Environment and Development (WCED) of Brundtland Commission (1987), Our Common Future, Report of the World Commission on Environment and Development, Oxford: Oxford University Press.

Interviews Bomhoff, J., Executive Director in charge of Sustainability, Unibail-Rodamco, d.d. 6 augustus 2010. Cary, S., Sustainability Developmets Executive, Britisch Land, d.d. 13 augustus 2010. Garderen, E.J., Financieel directeur, Eurocommercial Properties, d.d. 4 augustus 2010. Gatto, C. en Soulie, A.M., controller en woordvoerster Pirelli Real Estata, d.d. 11 oktober 2010. Muller, L., a.i. CSR Manager, Corio, d.d. 12 augustus 2010. De Witte, T., Chief Financial Officer, VastNed Management, d.d. 20 augustus 2010

Websites BRE Environmental Assessment Method NL (BREAAM, 2010), http://www.breeam.nl/bestaande_bouw/international_sustaina-bility_alliance_isa, juni 2010. British Land (2010), www.britishland.com. Corio (2010), www.corio-eu.com.

62

· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·

Green Building Council of Australia (2010), http://www.gbca.org.au/greenstar/certification/certification-process/3105.htm, augustus 2010. Eurocommercial Properties (2010), www.eurocommercialproperties.com. European Centre For Corporate Engagement (2010), http://www.corporateengagement.com/index.php?-pageID=1881&n=327&itemID=500506, mei 2010. European Commission (2010), EU action against climate change. The EU Emissions Trading Scheme, http://ec.europa.eu/environment/climat/pdf/brochures/ets_en.pdf, augustus 2010. EPBD Building Platform (2010), Implementation of the Energy Performance of Buildings Directive, http://www.epbdca.org/Medias/Pdf/EPBD_BuPLa_Country_reports.pdf, augustus 2010. Foncière des Regions (2010), www.foncieredesregions.fr. Gecina (2010), www.gecina.fr. Havenbedrijf Rotterdam (2010), http://jaarverslag2009.portofrotterdam.com, augustus 2010. Inmobiliaria Colonial (2010), www.inmocolonial.com. ISO 14000 Milieumanagementsysteem (IS0 14000, 2010), http://www.iso14000.nl, juni 2010. IVG Immobilien (2010), www.ivg.de. Klépierre (2010), www.klepierre.com. Land Securities (2010), www.landsecurities.com. Metrovacesa (2010), www.metrovacesa.com. Ministerie van landbouw, natuur en voedselkwaliteit (Minlnv, 2009), http://www.minlnv.nl/portal/page?_pageid=116,1640848&_dad=portal&_schema=PO RTAL, september 2009. MVO actueel duurzaam ondernemen (2010), http://www.duurzaamondernemen.nl/detail_press.phtml?act_id=9943, juli 2010. Netherlands National Contact Point OECD Guidelines (2010), http://www.oesorichtlijnen.nl/wpcontent/uploads/factsheet_oeso_richtlijnen_schema.pdf, augustus 2010. Pirelli Real Estate (2010), www.pirellire.com. Pirelli Real Estate (2010), http://www.ecobuilding.pirellire.com/eng/approach.html. Prologis European Properties (2010), www.prologis-ep.com. SenterNovem (2009), http://www.senternovem.nl/mmfiles/Meer_met_Minder_juni2007_tcm24-323055.pdf, september 2009. Unibail-Rodamco (2010), www.unibail-rodamco.com. United Nations Environment Programme Finance Initiatieve (UNEP FI, 2010), http://www.unepfi.org/work_streams/property/-index.html , juni 2010. United Nations Environment Programme Finance Initiatieve (UNEP FI, 2010), http://www.unepfi.org/fileadmin/documents/metrics_report_01.pdf, juni 2010. VastNed Retail (2010), www.vastned.nl. Vereniging van Beleggers voor Duurzame Ontwikkeling (VBDO, 2010), www.vbdo.nl/home, juni 2010.

63

· · · ·

Vereniging van Beleggers voor Duurzame Ontwikkeling (VBDO, 2010), http://www.vbdo.nl/nl/nieuws/persberichten/421/tien-grootste-vastgoedfondsenzwijgen-over-co2-doelstellingen, juni 2010. Wereldhave (2010), www.wereldhave.nl. World Green Building Council (WGBC, 2010), http://www.worldgbc.org/aboutworldgbc/who-we-are, augustus 2010. World Green Building Council (WGBC, 2010), http://www.worldgbc.org/green-buildingcouncils/greenbuilding-rating-tools, augustus 2010.

BIJLAGEN (Openbaar)

Bijlage 1 – Overzicht BREEAM criteria

BIJLAGEN (Vertrouwelijk)

Bijlage 2 - Interview British Land Nr. Vragen INTRODUCTIEVRAAG 1 Welke functie vervult uw binnen u onderneming? DEEL 1 - DUURZAAMHEID 2 Kunt u aangeven wat uw onderneming verstaat onder duurzaamheid?

3

Reactie vastgoedbelegger Saray Cary - Sustainability Developments Executive British Land (BL)

BL geeft aan een breder beleid te hebben dan alleen sustainabillity. BL hanteert een breder begrip namelijk corporate responsibilty. Rond de pijlers, natuurlijke energiebronnen, klanten, gemeenschap, werknemers en toeleveranciers. Sustainability is dus een onderdeel van corporate responsibility. Op welke wijze geeft uw onderneming Zoals bij vraag 2 is weergegeven heeft BL invulling aan duurzaamheid binnen de duurzaamheid gedefinieerd als onderdeel van bedrijfsvoering? (Of waarom niet)? corporate responsibility. BL heeft de volgende pijlers gedefinieerd, natuurlijke energiebronnen (energie, water, afval en CO2), klanten, gemeenschap, werknemers en toeleveranciers. De verantwoordelijkheid voor corporate reponsibility binnen BL is belegd bij één persoon binnen de Executive Committee. Daar onder is een groep van 3 personen mede verantwoordelijk voor corporate reponsibility, ‘The Head of Business Group (Justin Snoxall), Sustainability Developments Executive (Sary Cary) and Director of Retail Property Management (David Tudor-Morgan).

4

Welke initiatieven op het gebied van BL onderkent een aantal initiatieven: duurzaamheid onderkent u binnen de - Duurzaamheidcertificering zoals vastgoedsector (zoals bijvoorbeeld BREEAM en Leeds beoordelingsmethoden van vastgoed)? - Benchmarking: Vanuit beleggers (indexen) sustainability indexen, zoals Dow Jones Sustainability Index en FTSE4Good index. - NGO initiatieven: United Nations Global Compact (UNGC).

5

Zijn er (personeel)gealloceerd duurzaamheid?

6

Rapporteert uw onderneming over Ja, zie antwoord bij vraag 2. economische, sociale en milieu

resources Ja, zie antwoord bij vraag 3. aan

Nr. Vragen gegevens?

7

DEEL 2 – DUURZAAMHEIDVERSLAGGEVING Op welke wijze hecht u, als vastgoedbelegger, belang bij publicatie door de onderneming in het kader van duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving ter informering van stakeholders?

Reactie vastgoedbelegger

BL hecht veel waarde aan het informeren van stakeholders in het kader van corporate responsibility. BL heeft naast een separaat onderdeel van de site in gericht voor corporate responsibility, per kwartaal een nieuwsbrief die wordt verstuurd naar de stakeholders die zich hebben aangemeld voor deze nieuwsbrief. Eens in de zes maanden bijeenkomsten met toeleveranciers met als onderwerp corporate responsibilty en code of conduct van BL.

8

Naast het financieel jaarverslag publiceert BL separate rapporten over corporate responsibilty (te downloaden) via de website. Dit zijn verschillende rapporten zijn bijvoorbeeld: - Full Corporate Responsibility Report - Full Data Report - GRI Index Report - Greenhouse Gas Report BL geeft aan dat zij voornamelijk benchmarkt met andere UK beursgenoteerde vastgoedbeleggers en niet zo zeer naar andere Europese vastgoedbeleggers.

Kijken (beursgenoteerde) in Europa en Nederland naar elkaar als het gaat om de manier van rapporteren/publiceren van informatie in het kader van duurzaamheid dan wel duurzaamheidverslaggeving? De peer Group voor BL bestaat voornamelijk uit bijvoorbeeld Hammerson , Land Securities en Lend Lease. BL geeft aan dat dit met name wordt ingegeven door het feit dat zij van mening is dat UK vastgoedbeleggers voorop lopen in publiceren van informatie in het kader van duurzaamheid aan stakeholders dan niet UK vastgoedbeleggers.

9

Nemen ondernemingen gedrag van elkaar over het haar om de manier van rapporteren? Kunt u dat toelichten?

Ja, maar zoals bij het antwoord van vraag 8 is aangegeven richt BL zich met name op UK beursgenoteerde vastgoedbeleggers

10

Welke factoren hebben invloed gehad

BL geeft aan dat met name de Britse overheid

Nr. Vragen op de ontwikkelingen in duurzaamheidverslaggeving binnen Europa (en Nederland)?

Reactie vastgoedbelegger een invloed heeft op gedrag van UK beursgenoteerde vastgoedfondsen tot het verstrekken van informatie in het kader van duurzaamheid en derhalve duurzaamheidverslaggeving. Daarnaast verwacht BL dat in de nabije toekomst de Europese Unie eveneens met wetgeving in het kader van duurzaamheid dan wel corporate responsibility komt.

11

Op welke manier hebben deze factoren invloed gehad op deze ontwikkelingen?

BL heeft naar aanleiding van deze factoren corporate responsibility onderdeel van de bedrijfsvoering gemaakt. Zodat dit niet alleen een strategische exercitie zou zijn, maar juist ook operationeel (door middel van KPI’s) onderdeel van reguliere bedrijfsvoering is.

12

Zijn vastgoedbeleggers de afgelopen jaren in hoeveelheid/frequentie meer gaan rapporteren over duurzaamheid?

In de afgelopen jaren is duidelijk te zien dat andere Europese- en Nederlandse vastgoedbeleggers meer informatie omtrent duurzaamheid zijn opgaan nemen in jaarverslag dan wel een separaat report hieromtrent publiceren. BL geeft wel aan dat de UK beursgenoteerde vastgoedbeleggers voorop lopen ten opzichte van niet UK beursgenoteerde vastgoedfondsen.

13

Welke onderdelen van duurzaamheid dienen volgens u, te worden geïdentificeerd door de onderneming in het kader van duurzaamheid, dan wel vindt u als onderneming van belang voor u onderneming?

14

Op welke wijze informeert de onderneming in het kader van duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving aan stakeholders?

BL geeft aan hierin meer te zien in de aspecten weergegeven bij vraag 4. Namelijk; - Duurzaamheidcertificering zoals BREEAM en Leeds - Benchmarking: Vanuit beleggers (indexen) sustainability indexen, zoals Dow Jones Sustainability Index en FTSE4Good index. - NGO initiatieven: United Nations Global Compact (UNGC) en Carbon project - Reporting: GRI-richtlijnen Zie de antwoorden bij vraag 7.

15

Heeft uw onderneming op het gebied van duurzaamheid en

BL geeft aan dat in de UK al circa 7-8 jaar geleden op basis van invloeden van

Nr. Vragen duurzaamheidverslaggeving door toedoen van stakeholders bepaalde activiteiten gestart, verandering in beleid doorgevoerd of anders?

Reactie vastgoedbelegger stakeholders initiatieven zijn ondernemen door BL op het gebied van duurzaamheid/ corporate responsibilty en reporting hieromtrent. De invloeden van stakeholders heeft niet zo zeer impact op de strategie van BL, maar meer op de wijze waarop BL informatie publiceert in het kader van duurzaamheid/ corporate responsibilty. Daarnaast houdt BL één keer in de twee jaar een bijeenkomst met stakeholders in het kader van corporate responsibility. Dit om zodoende directe feedback op huidige wijze van publicatie te verkrijgen, anders door middel van dialoog met stakeholders te indentificeren welke aspecten verbeterd kunnen worden.

16

Welke initiatieven op het gebied van verslaggeving in het kader van duurzaamheid onderkent u binnen de vastgoedsector (zoals bijvoorbeeld of rapportering in het kader van duurzaamheid zoals Sustainability Reports)?

BL geeft aan een breed scala aan initiatieven te onderkennen: - De ontwikkeling van MVO-verslaggeving en derhalve de rapportering van een separaat rapport in het kader van corporate respinsibility. - De ontwikkeling van de GRI-richtlijnen. - De duurzaamheid indexen zoals Dow Jones etc. - De NGO initiatieven: United Nations Global Compact (UNGC) en Carbon project - Greenhouse Gas protocol Het Greenhouse Gas Protocol (GHG Protocol) Initiative werd in 1998 gelanceerd met de dubbele doelstelling om een internationale standaard te ontwikkelen voor de verantwoording en de verslaggeving i.v.m. de uitstoot van broeikasgassen door bedrijven en om deze standaard zo breed mogelijk te verspreiden. Het GHG Protocol bestaat uit twee modules: 1) GHG Protocol Corporate Accounting and Reporting Standard. Dit document bevat een stappenplan, richtlijnen om CO2uitstoot te kwantificeren en erover te rapporteren.

Nr. Vragen

Reactie vastgoedbelegger 2) GHG Protocol Project Quantification Standard. Een gids om de resultaten van CO2-reductieprojecten te meten.

17

De GRI-richtlijnen worden door BL gehanteerd in het corporate responsibility report.

In relatie tot uw onderneming, welke hiervoor genoemde initiatieven komen in aanmerking om door u onderneming te worden gehanteerd/toegepast in het kader van duurzaamheid? En waarom of waarom niet?

BL maakt onderdeel uit van de sustainability indexen, zoals Dow Jones Sustainability Index en FTSE4Good index. BL heeft eveneens de United Nations Global Compact (UNGC) ondertekend en vindt dit een belangrijk initiatief en steunt deze derhalve. BL rapporteert in het kader van GHG Protocol.

18

19

DEEL 3 – VERSLAGGEVING EN GRI Is in het kader van rapportering behoefte aan een soort van universele duurzaamheidstandaard? Is uw onderneming bekend met het Global Reporting Initiative (GRI)?

Geen specifiek antwoord opgegeven.

BL hecht waarde aan het formuleren van internationale standaarden. De initiatieven vanuit de EPRA op het gebied van de GRI en de met name de publicatie van de ‘Construction Real Estate Sector Supplements’ worden door BL gesteund. BL vindt de GRI-richtlijnen een goed framework om te rapporteren. 2009 is het eerste jaar dat BL een rapportage in lijn met GRI heeft gepubliceerd.

20

Hecht u/de onderneming, belang bij publicatie van duurzaamheidverslaggeving in overeenstemming met de GRI-G3 richtlijnen?

BL vindt de initiatieven vanuit de EPRA op het gebied van de GRI en de met name de publicatie van de ‘Construction Real Estate Sector Supplements’ zeer waardevol. BL geeft echter wel aan dat deze richtlijnen niet direct inhoud geven aan ‘hoe te rapporteren’.

21

Op welke wijze hecht u/de onderneming, belang bij assurance bij een separaat ‘Corporate Sustainability Report’ door een onafhankelijke derde partij?

2009 is het eerste jaar dat BL een rapportage in lijn met GRI heeft gepubliceerd. BL vindt assurance dermate belangrijk dat het rapport is voorzien van assurance door Bureau Veritas. BL hecht waarde aan een vorm van

Nr. Vragen

Reactie vastgoedbelegger financiele/cijfermatige rapportage.

DEEL 4 – TOEKOMST 22

Hoe denkt u dat de ontwikkelingen in duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving in de toekomst zullen zijn?

BL geeft aan niet direct een duidelijke visie te hebben op de ontwikkelingen in de nabije toekomst. BL geeft wel aan dat het aspect informatie en het verstrekken van informatie aan stakeholders alleen maar zal toenemen. Daarnaast geeft BL dat twee aspecten onderwerp van verdere discussie zullen zijn in de nabije toekomst: 1) Meer focus op data: hierbij zal een ontwikkeling van internationale standaarden meer een rol gaan spelen bij het rapporteren inzake aspecten zoals energieverbruik, emissie etc. 2) ‘the big unseen risk’: stakeholders zullen naarmate de omvang van de gepubliceerde informatie toeneemt, meer focus hebben op de risico’s die niet zo aan de oppervlakte liggen.

23

En welke mogelijk effect heeft dit op uw onderneming?

BL geeft aan dat de bij vraag 22 gegeven antwoord niet direct een enorme impact zal hebben op BL, maar dat BL meer een verbetering van de huidige aanpak zal hebben.

Bijlage 3 - Interview Corio Nr. Vragen INTRODUCTIEVRAAG 1 Welke functie vervult uw binnen u onderneming? DEEL 1 - DUURZAAMHEID 2 Kunt u aangeven wat uw onderneming verstaat onder duurzaamheid? 3

4

5

Reactie vastgoedbelegger Lara Muller – a.i. CSR manager binnen Corio.

Corio geeft aan een breder beleid te hebben dan alleen sustainabillity. Corio hanteert een breder begrip namelijk corporate social responsibilty (CSR). Op welke wijze geeft uw onderneming Het beleid vanuit CSR is gericht op vijf pijlers: invulling aan duurzaamheid binnen de 1) positief bijdragen aan het welzijn van de bedrijfsvoering? (Of waarom niet)? gemeenschap, klanten, bezoeker van shopping centers en toekomstige klanten en bezoekers van shopping centers, zodat zij zich betrokken voelen bij shopping center. 2) huurders genoegen 3) als katalysator werken op het gebied van sustainability voor de toeleverancierketen 4) het creëren van toekomstige ontmoetingsplaatsen voor medewerkers van Corio 5) het bewust zijn van het milieu, en derhalve het verminderen van energieverbruik. Welke initiatieven op het gebied van Corio onderkent een aantal initiatieven: duurzaamheid onderkent u binnen de - De mogelijkheid dat wetgeving er aan vastgoedsector (zoals bijvoorbeeld komt, zoals bijvoorbeeld carbon-tax. En beoordelingsmethoden van vastgoed)? in het verlengde hiervan het meten en mogelijke Assurance zoeken bij rapportage hieromtrent - Duurzaamheidcertificering zoals BREEAM en het Nederlandse instituut hieromtrent DGBC - Benchmarking: enerzijds vanuit beleggers (indexen) en anderzijds vanuit vergelijkbaarheid. Corio is toegetreden tot de International Sustainability Alliance Zijn er resources Met ingang van mei 2010 is vanuit directie de (personeel)gealloceerd aan COO, Francine Zijlstra verantwoordelijk voor duurzaamheid? CSR binnen Corio. Op de holding zijn twee personen belast met CSR, te weten een CSRmanager en een CSR-analist. Daarnaast is per land (Corio is vrij decentraal gestructeerd) een CSR-committe, bestaande uit de medewerkers

Nr. Vragen

6

7

Reactie vastgoedbelegger vanuit de verschillende onderdelen. Per land geen specifieke CSR-medewerkers en zijn de verantwoordelijkheden inzake CSR in de reguliere verantwoordelijkheden van de medewerkers geïntegreerd.

Rapporteert uw onderneming over Ja, Corio publiceert sinds 2009 voor het eerst economische, sociale en milieu een separaat corporate social responsibilty gegevens? rapport. Tot 2009 was CSR onderdeel van het financieel jaarverslag. DEEL 2 – DUURZAAMHEIDVERSLAGGEVING Op welke wijze hecht u, als vastgoedbelegger, belang bij publicatie door de onderneming in het kader van duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving ter informering van stakeholders?

Corio heeft een brede communicatie strategie inzake CSR. Hiervoor is naast een aparte sectie op de site van Corio, waar een aparte sectie ingeruimd voor CSR, ook periodieke informatie die naar verschillende stakholders als een soort nieuwsbrief beschikbaar. Bij de presentatie aan aandeelhouders van de half- en jaarcijfers een specifiek deel gewijd aan CSR.

8

Kijken (beursgenoteerde) in Europa en Ja Nederland naar elkaar als het gaat om de manier van rapporteren/publiceren van informatie in het kader van duurzaamheid dan wel duurzaamheidverslaggeving?

9


Ja, voor Corio is bijvoorbeeld Hammerson (een Britse vastgoedbelegger) een enorme inspiratiebron. Hammerson heeft bijvoorbeeld een beleid gericht op de omgeving. Als zij een shopping center in een bepaalde gebeid willen gaan ontwikkelen, kijken ze enorm naar de lokale omgeving en mogelijkheden. Lokale aannemers aannemen. Mochten die er niet in voldoende mate zijn. Het opleiden van mensen om wel voldoende aannemers te hebben. Hammerson wil van huurder garanties dat lokaal personeel geworven wordt voor de winkels in het shopping center.

10

Welke factoren hebben invloed gehad op de ontwikkelingen in

Corio benadert deze vraag meer vanuit conceptueel oogpunt en haalt de

Nr. Vragen duurzaamheidverslaggeving binnen Europa (en Nederland)?

Reactie vastgoedbelegger ontwikkelingen rond Web 2.01. De term Web 2.0 verwijst naar een duidelijk waarneembare trend op het internet. Web 2.0 wordt omschreven als de tweede fase in de ontwikkeling van het World Wide Web. Het gaat over de verandering van een verzameling websites naar een volledig platform voor interactieve webapplicaties voor eindgebruikers op het World Wide Web. Corio bedoelt hiermee dat informatie snel en transparant beschikbaar moet zijn voor stakeholders. Hierdoor is rapportering van duurzaamheid en de snelheid enorm van belang richting stakeholders. Interactief en real time communiceren met stakeholders omtrent CSR.

11


Zie vraag 10.

12


Corio geeft aan dat andere Europese- en Nederlandse vastgoedbeleggers wel wat meer zijn gaan rapporteren, maar dat het eigenlijk pas nu eind begint te komen dat vastgoedbeleggers informatie gaan publiceren. In 2009/2010 is ontwikkeling al te zien dat meer vastgoedbeleggers (ook Corio) een duurzaamheidverslag publiceren. Deze trend zal in 2011 (verslagjaar 2010) zich doorzetten.

13


Zie antwoord bij vraag 3, de vijf pijlers.

14


Zie antwoord bij vraag 7.

15

Heeft uw onderneming op het gebied van duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving door

Vanuit maatschappelijke ontwikkelingen is belangstelling voor maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO). Zodoende is

Nr. Vragen toedoen van stakeholders bepaalde activiteiten gestart, verandering in beleid doorgevoerd of anders?

Reactie vastgoedbelegger CSR een belangrijk onderwerp voor Corio. Zodoende heeft Corio een stakeholders-analyse uitgevoerd en zijn de vijf pijlers als beleid ontwikkeld.

16


De ontwikkeling van MVO-verslaggeving en derhalve de rapportering van een separaat rapport in het kader van CSR. De ontwikkeling van de GRI-richtlijnen. De duurzaamheid indexen zoals Dow Jones etc.

17


De GRI-richtlijnen worden door Corio gehanteerd in het CSR. Corio maakt onderdeel uit van de sustainability indexen, zoals Dow Jones Sustainability Index en FTSE4Good index. Benchmarking van duurzaamheid is belang voor Corio derhalve is zij toegetreden tot de International Sustainability Alliance Corio heeft eveneens de United Nations Global Compact (UNGC) ondertekend en vindt dit een belangrijk initiatief en steunt deze derhalve.

18

DEEL 3 – VERSLAGGEVING EN GRI Is in het kader van rapportering behoefte aan een soort van universele duurzaamheidstandaard?

Corio hecht waarde aan het formuleren van internationale standaarden. De initiatieven vanuit de EPRA op het gebied van de GRI en de met name de publicatie van de ‘Construction Real Estate Sector Supplements’ worden door Corio gesteund. Ja, CSR op basis van GRI. Rapportage niveau B.

19

Is uw onderneming bekend met het Global Reporting Initiative (GRI)?

20


Ja, zie antwoord op vraag 19.

21

Op welke wijze hecht u/de onderneming, belang bij assurance bij

Ja, maar dit is een ontwikkeling voor de nabije toekomst voor Corio. Op dit moment is de

Nr. Vragen een separaat ‘Corporate Sustainability Report’ door een onafhankelijke derde partij?

Reactie vastgoedbelegger organisatie hiervoor qua mate van diepgang en rapportage nog niet op het juiste niveau.



23


Het rapporteren van zowel een CSR als een financieel jaarverslag, zal in de nabije toekomst steeds meer naar elkaar toegaan bewegen. Dat uiteindelijk één rapport zal worden opgesteld en uitgebracht. Het rapport zal dan zowel nietfinanciële – als financiële informatie bevatten en voorzien van één assurance report. De organisatie van Corio dient verder ingericht te worden zodat CSR (financiële informatie) onderdeel uitgaat maken van de reguliere processen. Dit zodat rapporteren aan derde mogelijk wordt in de nabije toekomst.

Bijlage 4 - Interview Eurocommercial Properties Nr. Vragen INTRODUCTIEVRAAG 1 Welke functie vervult u binnen u onderneming? DEEL 1 - DUURZAAMHEID 2 Kunt u aangeven wat uw onderneming verstaat onder duurzaamheid? 3

Reactie vastgoedbelegger Evert Jan van Garderen - Financieel Directeur van Eurocommercial Properties (ECP) ECP definieert deze voornamelijk in de trend van energieverbruik (gas, water, elektriciteit). De doelstelling is energieverbruik verminderen.

Op welke wijze geeft uw onderneming In Frankrijk zijn kortgeleden op een invulling aan duurzaamheid binnen de winkelcentrum een zonnepanelen op het dak bedrijfsvoering? (Of waarom niet)? geplaatst. Verscheidene centra hebben faciliteiten om regenwater op te vangen voor irrigatie en installaties voor de verwerking van afval. In Italie heeft een winkelcentrum een gazondak van 15.000m2. De onderneming heeft een systeem voor videoconferencing om het reizen tussen de diverse vestigingen in Europa te beperken.

4

Vanaf 2010 wordt aandacht besteed aan het opzetten van periodieke informatierapportage binnen de Groep op het gebeid van energieverbruik van de verschillende winkelcentra. Welke initiatieven op het gebied van Allereerst zijn er de ontwikkelingen van diverse duurzaamheid onderkent u binnen de beoordelingsmethoden (zoals BREEAM, LEEDS, vastgoedsector (zoals bijvoorbeeld etc) die door verschillende vastgoedbeleggers beoordelingsmethoden van vastgoed)? worden geïmplementeerd. Anderzijds de ontwikkelingen op welke wijze informatie in het kader van ‘sustainability’ gecommuniceerd wordt met de stakeholders, bijvoorbeeld doormiddel van een ‘Corporate Sustainability Report’. resources Nee aan

5


6

Rapporteert uw onderneming over In het bestuursverslag van het jaarverslag economische, sociale en milieu beperkte informatie omtrent ’corporate social

Nr. Vragen gegevens?

7

8

DEEL 2 – DUURZAAMHEIDVERSLAGGEVING Op welke wijze hecht u, als vastgoedbelegger, belang bij publicatie door de onderneming in het kader van duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving ter informering van stakeholders? Kijken (beursgenoteerde) in Europa en Nederland naar elkaar als het gaat om de manier van rapporteren/publiceren van informatie in het kader van duurzaamheid dan wel duurzaamheidverslaggeving?

9


10

Welke factoren hebben invloed gehad op de ontwikkelingen in duurzaamheidverslaggeving binnen Europa (en Nederland)?

11


Reactie vastgoedbelegger responsibility’ opgenomen als onderdeel van ‘corporate governance’.

In de komende tijd wordt intern een onderzoek gestart gericht op het inzicht krijgen in de eisen van 1 groot van belangrijke stakeholders van Eurocommercial Properties, de beleggers op het gebeid van ‘sustainability’. En dan met name de grote institutionele beleggers. Vastgoedbeleggers zijn ook verenigd in de ‘European Public Real Estate Association’ (EPRA). In 2009 is een commissie opgericht door EPRA leden, genaamd ‘EPRA Sustainability Reporting Committee’. Deze commissie heeft als doel het promoten van de industrie ‘Best Practice’ op het gebied van financieële en non-financiele performance reporting van beurgenoteerde vastgoedfondsen op het gebied van ‘Sustainability’. Ook ECP is lid van de EPRA en binnen leden wordt er regelmatig onderling gesproken over duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving Zoals hiervoor gezegd hebben vastgoedbeleggers onderling contact inzake duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving. Binnen de groep van beursgenoteerde vastgoedbeleggers zie je dat partijen elkaar volgen. Als de ene partij een ‘Corporate Sustainability Report’ publiceert vinden andere partijen dat zij eveneens hiermee naar buiten moeten komen. De ontwikkelingen in de maatschappij ansich zoals in het kader van ‘Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen’. De algemene ontwikkeling in de maatschappij inzake klimaatverandering. De overheid met het plannen om energieverbruik in de komende jaren terug te brengen. Dat vastgoedbeleggers aandacht gaan besteden aan deze onderwerpen binnen hun vastgoedportefeuille.

Nr. Vragen 12 Zijn vastgoedbeleggers de afgelopen jaren in hoeveelheid/frequentie meer gaan rapporteren over duurzaamheid? 13


14


15

Heeft uw onderneming op het gebied van duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving door toedoen van stakeholders bepaalde activiteiten gestart, verandering in beleid doorgevoerd of anders?

16


17

In relatie tot uw onderneming, welke hiervoor genoemde initiatieven komen in aanmerking om door u onderneming

Reactie vastgoedbelegger In 2010 zijn meer zogenaamde ‘Corporate Sustainabilty Reports’ 2009 door beursgenoteerde vastgoedbeleggers gepubliceerd dan in 2009. De mate van energieverbruik binnen de verschillende winkelcentra en op welke wijze de onderneming hiermee omgaat om dit te verminderen.

Op dit moment is geen actief beleid binnen Eurocommercial Properties te rapporteren over duurzaamheid dan wel duurzaamheidverslaggeving met stakeholders. Eurocommercial Properties ervaart op dit moment vanuit belangrijke stakeholders, zoals beleggers en huurders, geen actieve vraag naar informatie vanuit Eurocommercial Properties omtrent deze onderwerpen. Daarnaast zijn initiatieven van bijvoorbeeld EPRA (zie vraag 8) op dit moment onderhanden en wacht Eurocommercial Properties af wat de uitkomsten hiervan zijn. Eurocommercial Properties heeft beleid de EPRA ‘Best Practices’ te volgen. Zie antwoord 7 en 14, inzake onderzoek gericht op het inzicht krijgen in de eisen van 1 groot van belangrijke stakeholders van Eurocommercial Properties, de beleggers op het gebeid van ‘sustainability’. Daarnaast beleid Eurocommercial Properties de komende periode af te wachten met welk initiatief de EPRA komt 1 van de belangrijkste ontwikkeling is die van Global Reporting Initiative en dan met name de publicatie van de ‘Construction Real Estate Sector Supplements’.

Is afhankelijk van de ontwikkelingen vanuit de EPRA (zie antwoord 14)

Nr. Vragen te worden gehanteerd/toegepast in het kader van duurzaamheid? En waarom of waarom niet? 18


19


20


21

Op welke wijze hecht u/de onderneming, belang bij assurance bij een separaat ‘Corporate Sustainability Report’ door een onafhankelijke derde partij? DEEL 4 – TOEKOMST

22

Hoe denkt u dat de ontwikkelingen in duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving in de toekomst zullen zijn? En welke mogelijk effect heeft dit op uw onderneming?

23


De ontwikkelingen binnen vanuit de GRI geven richting aan een algemene richtlijn voor rapportering. De EPRA is voorstander van de GRI Zie antwoord 18 Eurocommercial Properties heeft geen actief beleid op rapporting in het kader van duurzaamheid. De basis van het proces is winkelcentra en het rendement (direct rendement) wat wordt behaald hiermee. Hiermee worden de belangen van de aandeelhouders gewaarborgd. Geen geld wordt uitgegeven aan zogenaamde activiteiten in het kader van duurzaamheid. Niet

Dat vanuit EPRA een ‘Best Practices’ zal volgen tussen nu en twee jaar. Dat deze aanbeveling de leidraad zal gaan worden voor beursgenoteerde vastgoedbeleggers. Dit zal aanzienlijke impact hebben op de organisatie van Eurocommercial Properties. Eurocommercial Properties is een relatief kleine organisatie met circa 48 personeelsleden. De huidige bezetting dient te worden uitgebreid met personeel om duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving mogelijk te maken.

Bijlage 5 – Interview Pirelli Real Estate Nr. Vragen Reactie vastgoedbelegger INTRODUCTIEVRAAG 1 Welke functie vervult uw binnen u Chiara Gatto – Controller Pirelli Real Estate onderneming? Marie Alice Soulie – Woordvoerster Pirelli Real Estate (Pirelli RE) DEEL 1 - DUURZAAMHEID 2 Kunt u aangeven wat uw onderneming Pirelli RE heeft als missie, om in de verstaat onder duurzaamheid? vastgoedsector de leider te zijn in, in innovatie, duurzame kwaliteit en voortdurende ontwikkeling van expertise, waardoor waarde kan worden gecreëerd voor de business, het milieu en de gemeenschap. De verschillende aspecten van duurzaamheid binnen Pirelli RE zijn: economische verantwoordelijkheid, verantwoordelijkheid voor het milieu en maatschappelijke verantwoordelijkheid. 3

Op welke wijze geeft uw onderneming De organisatorische structuur van Pirelli RE invulling aan duurzaamheid binnen de wordt voornamelijk ingegeven door de bedrijfsvoering? (Of waarom niet)? structuur vanuit Pirelli (moeder van Pirelli RE). Dit betekent dat op groepsniveau een Corporate Social Responsibilty Steering Committee is geïmplementeerd. Welke de overall CSR activiteiten van de groep aanstuurt en begeleid. Vervolgens zijn vanuit de groep een HSE&CSR Director en een CSR Manager aangesteld voor CSR. Vervolgens per divisie een CSR Manager en een CSR Manager per bedrijf in de specifieke divisie.

4

Welke initiatieven op het gebied van Pirelli RE onderscheidt een aantal initiatieven duurzaamheid onderkent u binnen de zoals: vastgoedsector (zoals bijvoorbeeld - Sustainability Reporting Guidelines of beoordelingsmethoden van vastgoed)? the Global Reporting Initiative - United Nations Global Compact - ISO 14001 - Indices: zoals Axia investable universe, Dow Jones Sustainability, FTSE, ASPI Daarnaast heeft Pirelli RE zogenaamde ‘Ecobuilding’ ontworpen (zie figuur hieronder weergegeven). Kenmerken die ten grondslag liggen aan Ecobuilding management model zijn

Nr. Vragen

Reactie vastgoedbelegger een specialisatie en een geïntegreerde aanpak. De unieke kenmerken die ten grondslag liggen aan Ecobuilding management model en die worden toegepast op elke fase van het proces: van de geïntegreerde beoordeling van de planning - wat betekent dat de beste oplossingen worden gevonden voor elke fase van ontwikkeling - door projectrealisatie en de levering van de daarmee verband houdende diensten binnen Pirelli RE.

5


resources Ja, zie antwoord bij vraag 2 aan

6

Rapporteert uw onderneming over Pirelli RE rapporteert breed over de economische, sociale en milieu onderwerpen economische gegevens? verantwoordelijkheid, verantwoordelijkheid voor het milieu en maatschappelijke verantwoordelijkheid. Op de website van Pirelli RE is een separaat onderdeel speciaal ingericht voor Corporate Social Responsibilty. Daarnaast rapporteert Pirelli diverse onderdelen zoals, Sustainability Report, Ethical Code en Values Book.

7

8

DEEL 2 – DUURZAAMHEIDSVERSLAGGEVING Op welke wijze hecht u, als Pirelli heeft een mulit-stakeholder aanpak (pg 6 vastgoedbelegger, belang bij publicatie Sustainability report 2009). Dit betreft: door de onderneming in het kader van - Milieu duurzaamheid en - Beleggers duurzaamheidsverslaggeving ter - Personeel informering van stakeholders? - Klanten - Verkopers - Instellingen - Omgeving Op basis van de geformuleerde missie en doelstelling van Pirelli RE, ‘sustainable governance’ hecht Pirelli RE veel waarde aan transparantie en publicatie van haar activiteiten in het kader van duurzaamheid en duurzaamheidsverslaggeving. Kijken (beursgenoteerde) in Europa en Pirelli RE geeft aan duidelijk op de hoogte te Nederland naar elkaar als het gaat om zijn van de andere Europese- en Nederlandse

Nr. Vragen de manier van rapporteren/publiceren van informatie in het kader van duurzaamheid dan wel duurzaamheidsverslaggeving?

Reactie vastgoedbelegger vastgoedbeleggers en hun publicaties hieromtrent eveneens inhoudelijk.

9


Ja en nee geeft Pirelli aan.

Welke factoren hebben invloed gehad op de ontwikkelingen in duurzaamheidsverslaggeving binnen Europa (en Italië)?

De overheid heeft een leidende rol in het sustainability proces en NGO, zoals United Nations Global Compact

10

11


12


Pirelli RE geeft zelfs inzicht in een leuk artikel: ‘When environmental and Financial benefits collide’ uit magazine REurope. Waarin Pirelli RE als nummer 4 geplaatst is in de rating van grote beursgenoteerde vastgoedbeleggers in de ‘Sarasin Sustainability Matrix’.

Enerzijds ja, gezien de toename van duurzaamheidverslaggeving door vastgoedbeleggers. Anderzijds nee, vastgoedbeleggers hebben individueel andere opvattingen van duurzaamheid en derhalve andere invulling van rapportering daaromtrent.

Daarnaast de initiatieven op het gebied van de GRI. Dit heeft tot gevolg dat vastgoedbeleggers meer aandacht zijn gaan besteden aan deze onderwerpen binnen hun vastgoedportefeuille. Het is onderdeel van het beleid van vastgoedbeleggers geworden te publiceren in het kader van duurzaamheid. Ja, duidelijke trend dat vastgoedbeleggers de afgelopen jaren meer zijn gaan publiceren over de duurzaamheid van hun vastgoedportefeuille. Zie ook het bij vraag 8 genoemde artikel, dat verslaggeving/publicatie enorm is toegenomen.

13


Pirelli RE identificeert drie aspecten, economische verantwoordelijkheid, verantwoordelijkheid voor het milieu en maatschappelijke verantwoordelijkheid. Langs deze lijn dienen KPI te worden geformuleerd en vervolgens gerapporteerd.

14

Op welke wijze informeert de

Pirelli heeft een breed spectrum aan

Nr. Vragen onderneming in het kader van duurzaamheid en duurzaamheidsverslaggeving aan stakeholders?

15

Heeft uw onderneming op het gebied van duurzaamheid en duurzaamheidsverslaggeving door toedoen van stakeholders bepaalde activiteiten gestart, verandering in beleid doorgevoerd of anders?

Reactie vastgoedbelegger communicatie inzake duurzaamheid en duurzaamheidsverslaggeving aan stakeholders. Meest uitgebreide en belangrijkste is het ‘sustainability report’. Daarnaast de eerder genomende website van Pirelli RE. Waar een separaat onderdeel speciaal is ingericht voor Corporate Social Responsibilty. Maar ook bijvoorbeeld (pg 73 Sustainability report 2009) diverse communicatie met relaties, zoals voorbeelden als bijdrage aan sportteams of andere lokale initiatieven. Daarnaast interne communicatie aan personeel (pg 63 Sustainability report 2009), zoals bijvoorbeeld, roadshows, koffiedrinken met de CEO etc. Het beleid van Pirelli RE is gericht op de drie aspecten, economische verantwoordelijkheid, verantwoordelijkheid voor het milieu en maatschappelijke verantwoordelijkheid. Zodoende is corporate social responsibility een belangrijk onderwerp voor Pirelli RE.

16


De ontwikkeling van MVO-verslaggeving en derhalve de rapportering van een separaat rapport in het kader van duurzaamheid. De ontwikkeling van de GRI-richtlijnen. De duurzaamheid indexen zoals Dow Jones etc. Daarnaast NGO initiatieven zoals United Nations Global Compact.

17


De GRI-richtlijnen worden door Pirelli RE gehanteerd in het Sustainability Report. Pirelli maakt deel uit van sustainability indexen Axia investable universe, Dow Jones Sustainability, FTSE, ASPI. Pirelli heeft de United Nations Global Compact (UNGC) ondertekend en vindt dit een belangrijk initiatief en steunt deze derhalve.

18


De ontwikkelingen vanuit de GRI geven richting aan een algemene richtlijn voor rapportering en worden toegepast door Pirelli RE.

Nr. Vragen 19 Is uw onderneming bekend met het Global Reporting Initiative (GRI)?

Reactie vastgoedbelegger Ja, zie antwoord op vraag 18.

20

Hecht u/de onderneming, belang bij publicatie van duurzaamheidsverslaggeving in overeenstemming met de GRI-G3 richtlijnen?

Ja, zie antwoord op vraag 18.

21

Op welke wijze hecht u/de onderneming, belang bij assurance bij een separaat ‘Corporate Sustainability Report’ door een onafhankelijke derde partij? DEEL 4 – TOEKOMST

Pirelli RE vindt assurance dermate belangrijk dat het Sustainability report 2009 is voorzien van assurance report door SGS.

22

23

Hoe denkt u dat de ontwikkelingen in duurzaamheid en duurzaamheidsverslaggeving in de toekomst zullen zijn? En welke mogelijk effect heeft dit op uw onderneming?

Figuur 11: Ecobuilding (Pirelli Real Estate, 2010)

Pirelli RE heeft op dit onderdeel geen specifieke antwoorden gegeven.

Bijlage 6 - Interview Unibail-Rodamco Nr. Vragen Reactie vastgoedbelegger INTRODUCTIEVRAAG 1 Welke functie vervult u binnen u Joost Bomhoff - Executive Director in charge of onderneming? Sustainability van Unibail-Rodamco (Unibail). 2

3

DEEL 1 - DUURZAAMHEID Kunt u aangeven wat uw onderneming Het opletten en aandacht geven aan verstaat onder duurzaamheid? maatschappelijke ontwikkelingen. Vanuit de maatschappelijk wordt belang gehecht aan energieverbruik. Dat energie niet meer een gegeven is maar daadwerkelijk kosten met zich meebrengt. Op welke wijze geeft uw onderneming Zoals in het ‘Corporate Sustainability Report’ is invulling aan duurzaamheid binnen de weergegeven op pagina 5 heeft Unibailbedrijfsvoering? (Of waarom niet)? Rodamco (Unibail) een duidelijk geformuleerd beleid op het gebeid van economische en sociale doelstellingen en daarnaast milieu doelstellingen. De organisatie van Unibail heeft derhalve ook een zogenaamd ‘Corporate Sustainability Committee’ in het leven geroepen. Daarnaast heeft Unibail twee seperate ‘Environmental Management Systems’ (EMS) in het kader van de milieudoelstellingen. Eén de houding met betrekking tot ‘sustainablity’ van bestaande objecten. En één met betrekking tot ontwikkelingsobjecten.

4

Welke initiatieven op het gebied van duurzaamheid onderkent u binnen de vastgoedsector (zoals bijvoorbeeld beoordelingsmethoden van vastgoed)?

Binnen de vastgoedsector zijn er ontwikkelingen van diverse beoordelingsmethoden (zoals BREEAM, LEEDS, etc) die door verschillende vastgoedbeleggers worden geïmplementeerd. Hierbij dient wel aangetekend te worden dat veel partijen zich richten op nieuwbouw. Echter is dit maar 2% van de totale voorraad. Partijen dienen zich ook zoals Unibail te richten op bestaande bouw. Anderzijds de ontwikkelingen op welke wijze ‘sustainability’ aandacht krijgt binnen de diverse partijen. Zoals reporting in het kader van ‘sustainability’.

Nr. Vragen Reactie vastgoedbelegger 5 Zijn er resources (personeel) Joost Bomhoff is zelf circa 60% van zijn tijd gealloceerd aan duurzaamheid? toegewijd aan ‘Sustainability’. Daarnaast is één business control structureel bezig met ‘Sustainability’. Verder heeft Unibail de keuze gemaakt de activiteiten vanuit de twee EMS zoveel mogelijk in de lijn van de organisatie te beleggen bij huidige afdelingen. 6

7

8

9

Rapporteert uw onderneming over Grappige vraag. Joost Bomhoff geeft aan dat economische, sociale en milieu economische, sociale en milieu, meer een soort gegevens? van woordspelletje is en dat het aan de ‘verpakking’ ligt op welke wijze je hieromtrent rapporteert. In zijn optiek kan het ‘Corporate Sustainability Report’ van Unibail gezien worden als een rapportage omtrent economische, sociale en milieu gegevens. DEEL 2 – DUURZAAMHEIDVERSLAGGEVING Op welke wijze hecht u, als vastgoedbelegger, belang bij publicatie door de onderneming in het kader van duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving ter informering van stakeholders?

Unibail heeft een actief beleid in het kader van economische, sociale en milieu thema’s (zie vraag 3). Unibail hecht waarde aan het uitleggen aan stakeholders omtrent doelstellingen en de verantwoording inzake het bereiken van deze doelstellingen.

Kijken (beursgenoteerde) in Europa en Nederland naar elkaar als het gaat om de manier van rapporteren/publiceren van informatie in het kader van duurzaamheid dan wel duurzaamheidverslaggeving?

Unibail geeft aan duidelijk op de hoogte te zijn van de andere Europese- en Nederlandse vastgoedbeleggers en hun publicaties hieromtrent eveneens inhoudelijk.


Ja en nee geeft Unibail aan. Enerzijds ja, gezien de toename van duurzaamheidverslaggeving door vastgoedbeleggers. Anderzijds nee, vastgoedbeleggers hebben individueel andere opvattingen van duurzaamheid en derhalve rapportering daaromtrent.

Unibail geeft aan dat zij rapport over de gehele vastgoedportefeuille over een langere periode (2006-2009) en derhalve duidelijke kwantitatieve gegevens publiceert. Zij heeft aan dat zij dit als één van de weinige vastgoedbeleggers publiceert aan stakeholders.

Nr. Vragen


10


De overheid heeft een leidende rol in het sustainability proces, zoals in het kader van energielabels (EPC). Daarnaast de initiatieven op het gebied van de GRI en de met name de publicatie van de ‘Construction Real Estate Sector Supplements’.

11


Dat vastgoedbeleggers meer aandacht zijn gaan besteden aan deze onderwerpen binnen hun vastgoedportefeuille. Het is onderdeel van het beleid van vastgoedbeleggers geworden.

12


Ja, duidelijke trend dat vastgoedbeleggers de afgelopen jaren meer zijn gaan publiceren over de duurzaamheid van hun vastgoedportefeuille. De Engelse vastgoedbeleggers (British Land en Land Secrurities) deden dit al langer. Nu zie je andere partijen op het vaste land eveneens mee gaan in deze trend.

13


Enerzijds is het de definiëring van ‘Sustainability’, het richten op effectief gebruik van energie en natuurlijke bronnen, het richten op de sociale omgeving, het richten op het sustainable leven. Anderszijds het definiëren van je stakeholders, om vervolgens concreet aandacht aan te besteden. Unibail onderkent de volgende stakeholders; huurders, toeleveranciers, klanten, beleggers, de gemeenschap en lokale overheden.

14


Op de site van Unibail is een aparte sectie ingeruimd voor ‘Sustainability’. Hier zijn alle gegevens omtrent de activiteiten van Unibail opgenomen. Van beleid tot de daadwerkelijke gegevens. Daarnaast wordt één keer per jaar een roadshow gehouden met geselecteerde groep van stakeholders, waarin een actieve discussie wordt gehouden over de verwachtingen van beide partijen in het kader van sustainability. Voor 2010 staat deze gepland voor september 2010.

Nr. Vragen 15 Heeft uw onderneming op het gebied van duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving door toedoen van stakeholders bepaalde activiteiten gestart, verandering in beleid doorgevoerd of anders?

Reactie vastgoedbelegger Het beleid van Unibail is gericht op maatschappelijke ontwikkelingen. Vanuit de maatschappelijk wordt belang gehecht aan energieverbruik. Zodoende is sustainability een belangrijk onderwerp voor Unibail.

16


De ontwikkeling van MVO-verslaggeving en derhalve de rapportering van een separaat rapport in het kader van duurzaamheid. De ontwikkeling van de GRI-richtlijnen. De duurzaamheid indexen zoals Dow Jones etc.

17


De GRI-richtlijnen worden door Unibail op dit moment als te breed gezien. Het separaat rapporteren in het kader van duurzaamheid is wel belangrijk en wordt door Unibail ook toegepast, alleen dus niet op basis van de GRIrichtlijnen. Unibail maakt onderdeel uit van de sustainability indexen, zoals Dow Jones Sustainability Index en FTSE4Good index. Unibail heeft eveneens de United Nations Global Compact (UNGC) ondertekend en vindt dit een belangrijk initiatief en steunt deze derhalve.

18


De ontwikkelingen vanuit de GRI geven richting aan een algemene richtlijn voor rapportering. Als deze minder breed worden en meer toegespitst op de vastgoedsector is dit een goed initiatief.

19


Ja

20


In het verlengde van vraag 18 vindt Unibail de GRI op dit moment te breed zou meer toegespitst op de vastgoedsector is dit een goed initiatief.

Nr. Vragen 21 Op welke wijze hecht u/de onderneming, belang bij assurance bij een separaat ‘Corporate Sustainability Report’ door een onafhankelijke derde partij?

Reactie vastgoedbelegger Unibail rapporteert niet op basis van GRI en hecht derhalve voor ‘Corporate Responsibilty Report’ geen belang aan Assurance door een onafhankelijk derde partij. Unibail heeft daarentegen een KPI carbon intensitty per visit (CO2/visit) model ontwikkelt. Hierbij is wel een assurance report door een onafhankelijk derde partij afgegeven.



Het rapporteren van zowel een ‘Corporate Responsibilty Report’ als een financieel jaarverslag, zal in de nabije toekomst steeds meer naar elkaar toegaan bewegen. Dat uiteindelijk één rapport zal worden opgesteld en uitgebracht. Het rapport zal dan zowel nietfinanciële – als financiële informatie bevatten en voorzien van één assurance report. Daarnaast zal vanuit Europese wetgeving invoering van belastingmaatregelen op energieverbruik een mogelijk aspect in de nabije toekomst zijn. Dit zal impact kunnen gaan hebben op de informatie die vastgoedbeleggers zullen publiceren.

23


Unibail streeft er naar te werken aan rapportering van één rapport van zowel nietfinanciële – als financiële informatie. Unibail wil hieromtrent vooruitlopen op de andere Europese- en Nederlandse vastgoedbeleggers.

Bijlage 7 - Interview VastNed Management Nr. Vragen Reactie vastgoedbelegger INTRODUCTIEVRAAG 1 Welke functie vervult uw binnen u Tom M. de Witte – VastNed Management B.V., onderneming? chief financial officer. 2

DEEL 1 - DUURZAAMHEID Kunt u aangeven wat uw onderneming Minimaliseren van de impact op het milieu. Dit verstaat onder duurzaamheid? is een vrij brede uitleg. VastNed definieert dit voornamelijk op operationeel niveau op die aspecten welke beïnvloedbaar zijn. Deze ziet VastNed voornamelijk op het gebied van energieverbruik (gas, water, elektriciteit). De doelstelling is energieverbruik verminderen.

3

Op welke wijze geeft uw onderneming In 2009 heeft VastNed een ‘Environmental invulling aan duurzaamheid binnen de Management Systeem ingericht. Vanuit het bedrijfsvoering? (Of waarom niet)? duurzaamheidbeleid worden jaarlijks doelstelling opgesteld. Verder ontwikkelen en uitvoeren van programma’s betreffende onderdelen van duurzaamheid, met name gericht op gebruik van energie. Voor 2010 drie doelstellingen: 1) duurzaamheidcertificering (BREEAM-is-use), 2) Benchmarking van duurzaamheid (toegetreden tot de International Sustainability Alliance), 3) groene stroom, contract met energieleverancier voor de levering van groene ten behoeve van de Nederlandse kantoorportefeuille.

4

Welke initiatieven op het gebied van duurzaamheid onderkent u binnen de vastgoedsector (zoals bijvoorbeeld beoordelingsmethoden van vastgoed)?

5


Duurzaamheidcertificering (BREEAM-is-use) alleen deze is nog niet voor de Nederlandse markt ontwikkeld. VastNed is samen met DGBC actief bezig dit te ontwikkelen voor de Nederlandse markt. Benchmarking, het begrip duurzaamheid is nog niet adequaat te vergelijken. VastNed hecht waarde aan het formuleren van internationale standaarden en aan het vergelijken van de duurzaamheid van de panden.

resources Een lid van het managementteam is aan eindverantwoordelijk voor duurzaamheid. Daarnaast van de afdeling ‘Research’ een sustainability manager.

Nr. Vragen 6 Rapporteert uw onderneming over economische, sociale en milieu gegevens?

7


Reactie vastgoedbelegger Rapporteren hieromtrent is niet één van de belangrijkste doelstellingen van VastNed. Er wordt beperkte informatie hieromtrent opgenomen in het verslag van de directie in het jaarverslag van VastNed (Retail en Kantoren).

VastNed vindt het belangrijk dat stakeholders en dan met name beleggers op de hoogte zijn van het feit dat duurzaamheid een onderdeel is van de bedrijfsvoering en aanbepaalde doelstelling. Echter is VastNed van mening dat huidige standaarden nog niet ver genoeg zijn ontwikkeld, dan wel duidelijk uitlegbaar aan beleggers, dat op dit moment kwantitatieve gegevens niet worden opgesteld en gepubliceerd.

8


VastNed geeft aan duidelijk op de hoogte te zijn van de andere Europese- en Nederlandse vastgoedbeleggers en hun publicaties hieromtrent eveneens inhoudelijk.

9


VastNed geeft aan dat het wiel niet twee keer hoeft te worden uitgevonden. Dus als andere Europese- en Nederlandse vastgoedbeleggers goede informatie van duurzaamheid publiceert wordt binnen managementteam van VastNed besproken en overwogen of dit eveneens voor VastNed van toepassing zou kunnen zijn.

10


Stakeholders hechten meer belang aan transparantie vanuit de onderneming waarin ze beleggen op het gebied van de gevoerde bedrijfsvoering, duurzaamheid is hier in de optiek van stakeholders een onderdeel van.

11


Het gevolg is dat VastNed meer openheid in de verslaggeving aan stakeholders dient te geven aan onderwerpen rondom duurzaamheid. VastNed is daar met ingang van 2009 mee gestart.

Nr. Vragen 12 Zijn vastgoedbeleggers de afgelopen jaren in hoeveelheid/frequentie meer gaan rapporteren over duurzaamheid?

Reactie vastgoedbelegger In de afgelopen jaren is duidelijk te zien dat andere Europese- en Nederlandse vastgoedbeleggers meer informatie omtrent duurzaamheid zijn opgaan nemen in jaarverslag dan wel een separaat report hieromtrent publiceren.

13


Zie ook het antwoord op vraag 2. VastNed ziet duurzaamheid als het verminderen van energieverbruik, dus de onderdelen die beïnvloedbaar zijn de meetbare onderdelen energieverbruik (gas, water, elektriciteit).

14


VastNed rapporteert op dit moment minimaal. Er wordt beperkte informatie hieromtrent opgenomen in het verslag van de directie in het jaarverslag van VastNed (Retail en Kantoren). VastNed wacht initiatieven vanuit de vastgoedsector af, omdat huidige standaarden nog niet ver genoeg zijn ontwikkeld, dan wel duidelijk uitlegbaar aan beleggers, dat op dit moment kwantitatieve gegevens niet worden opgesteld en gepubliceerd.

15


Vanuit stakeholders ziet VastNed twee partijen die op het gebied van duurzaamheid de onderneming beïnvloeden, maar nog niet in die mate dat op dit moment directe actie acuut noodzakelijk is. Vanuit met name institutionele beleggers is meer focus op duurzaamheid. Dat zij meer op de hoogte willen zijn van het feit dat duurzaamheid een onderdeel is van de bedrijfsvoering en aanbepaalde doelstelling. En in hoeverre VastNed duurzaam is. Vanuit huurders (en dan met name de kantorenportefeuille) hebben partijen zoals de Rijksgebouwendienst (Rgd) eisen aan de verhuurders in hoeverre het mogelijk te huren object duurzaam is. Hierbij zijn met name de energielabels (EPC) van belang.

16

Welke initiatieven op het gebied van verslaggeving in het kader van duurzaamheid onderkent u binnen de vastgoedsector (zoals bijvoorbeeld of

Op dit moment de initiatieven vanuit de EPRA op het gebied van de GRI en de met name de publicatie van de ‘Construction Real Estate Sector Supplements’.

Nr. Vragen rapportering in het kader van duurzaamheid zoals Sustainability Reports)?


17

VastNed is van mening dat huidige standaarden nog niet ver genoeg zijn ontwikkeld, dan wel duidelijk uitlegbaar aan beleggers, op dit moment inzake kwantitatieve gegevens nog niet kunnen worden opgesteld en gepubliceerd aan de stakeholders. Mogelijk op termijn de GRI standaarden. Vooralsnog richt VastNed zich op in de bedrijfsvoering het doorvoeren van het verminderen van energieverbruik. In de rapporteren zal voorlopig nog gericht zijn op het verslag van de directie in het jaarverslag van VastNed (Retail en Kantoren).

18



VastNed hecht waarde aan het formuleren van internationale standaarden. VastNed is gericht op de initiatieven vanuit de EPRA op het gebied van de GRI en de met name de publicatie van de ‘Construction Real Estate Sector Supplements’.

19


Zie antwoord 18.

20


Zie antwoord 18.

21


VastNed weegt met name af in hoeverre het betreffende onderwerp van duurzaamheid goed uitlegbaar is aan de stakeholders. Als VastNed zelfstandig in staat is het onderwerp goed uit te leggen dan ziet VastNed niet direct het belang van het laten verifiëren door derden.



VastNed ziet de volgende ontwikkelingen: Operationeel - Vanuit huurders (en dan met name de kantorenportefeuille) hebben partijen

Nr. Vragen

23


Reactie vastgoedbelegger zoals de Rijksgebouwendienst (Rgd) eisen aan de verhuurders in hoeverre het mogelijk te huren object duurzaam is. Hierbij zijn met name de energielabels (EPC) van belang. VastNed ziet het belang hieromtrent als trend dat transparantie inzake engerielabels van de portefeuille belangrijker gaat worden in de nabije toekomst - Vanuit Europese wetgeving is invoering van belastingmaatregelen op energieverbruik een mogelijk aspect in de nabije toekomst Verslaggeving: - Transparantie inzake duurzaamheid zal toenemen. Derhalve zal kwantitatieve informatie inzake energieverbruik tot meer toelichtingen in het jaarverslag leiden. VastNed is wel een voorstander van het zoveel mogelijk rapporteren door middel van één jaarverslag. Operationeel: - Energieverbruik onderdeel maken van de dagelijkse bedrijfsvoering. Enerzijds als ‘mindset’ en anderzijds door middel van het meetbaar maken van energieverbruik. Vervolgens vanuit het weten van energieverbruik gerichte actief ondernemen, bijvoorbeeld invoeren ‘green lease’ (een huurovereenkomst waarin ook afspraken gemaakt worden tussen huurder en verhuurder betreffende duurzaamheid) - Certificering van engerieverbruik. De portefeuille beoordelen aan de hand van BREEAM-in-use. Verslaggeving: - Informatie inzake energieverbruik meer toelichtingen in het jaarverslag.

Bijlage 8 - Interview Wereldhave Nr. Vragen Reactie vastgoedbelegger INTRODUCTIEVRAAG 1 Welke functie vervult uw binnen u Richard Braun – Wereldhave, Group Controller onderneming? Petra Rovers – Wereldhave, Sustainability development manager 2

3

DEEL 1 - DUURZAAMHEID Kunt u aangeven wat uw onderneming Wereldhave heeft in het kader van verstaat onder duurzaamheid? sustainability een aantal pijlers gedefinieerd: - Energie - Water - Duurzame materialen - Omgeving (toegevoegde waarde) - Flexibiliteit (Multifunctionaliteit van objecten) - Milieu Op welke wijze geeft uw onderneming Wereldhave heeft een stuurgroep Sustainability invulling aan duurzaamheid binnen de waarin de pijlers van de antwoorden van vraag bedrijfsvoering? (Of waarom niet)? 2 zijn geformuleerd. De stuurgroep bestaat uit de CEO van Wereldhave (Hans Pars), de per 2009 aangestelde Sustainability development manager (Petra Rovers) en hoofd Bouwzaken. De doelstellingen van de de stuurgroep Sustainability zijn geformuleerd rond technische aspecten inzake de eigen organisatie, nieuwe investeringen, bouwen vastgoedontwikkeling en vastgoedmanagement. De doelstelling zijn op dit moment vrij technisch van aard.

4

Welke initiatieven op het gebied van Wereldhave geeft aan de volgende duurzaamheid onderkent u binnen de ontwikkelingen/initiatieven in de vastgoedsector (zoals bijvoorbeeld vastgoedsector te onderkennen: beoordelingsmethoden van vastgoed)? - DGBC (Wereldhave is tevens lid van deze council) - BREEAM (new), BREEAM (-is-use) is nog in ontwikkeling voor de Nederlandse markt - ISO 14001, als framework voor sustainability binnen de organisatie - Indexen, zoals Dow Jones Sustainability, waar Wereldhave in het verleden onderdeel vanuit maakte, maar op dit

Nr. Vragen

Reactie vastgoedbelegger moment niet. Wereldhave denk over na om weer onderdeel van deze index uit te gaan maken - Carbon Disclosure Project, Wereldhave is onderdeel van dit project

5


6

Rapporteert uw onderneming over Beperkt tot niet. In de jaarrekening 2009 is in economische, sociale en milieu het bestuursverslag een hoofdstuk besteed aan gegevens? Maatschappelijk verantwoord ondernemen.

7

resources Zie de antwoorden bij vraag 3 aan


Wereldhave hecht zeker belang aan het informeren van stakeholders in het kader van duurzaamheid. De huidige situatie is echter dat Wereldhave op dit moment niet actief informatie aan stakeholders verstrekt wordt. Dit zal in de toekomst toenemen als onderdeel van sustainability, en maatschappelijke ontwikkelingen.

8


Wereldhave geeft aan dat vastgoedbeleggers zeker naar elkaar kijken op het gebied van informatie in het kader van duurzaamheid dan wel duurzaamheidverslaggeving. Een directe invloed heeft dit op dit moment niet op het beleid van Wereldhave op deze onderwerpen. Het is derhalve de vraag of een directe relatie kan worden gelegd met naar elkaar kijken en de acties die hieromtrent zouden kunnen ontstaan.

9


Zie de antwoorden bij vraag 8.

10


Stakeholders en dan met name vanuit de kant van de huurders van kantoren hebben impact op de ontwikkelingen van duurzaamheid niet direct duurzaamheidverslaggeving. Een huurder eist met name een energielabel bij het

Nr. Vragen

Reactie vastgoedbelegger aangaan van een huurcontract (voorbeeld zijn overheidsgerelateerde huurders, zoals de RGD in Nederlands, maar zeker ook in andere landen waaronder Frankrijk).

11


Wereldhave heeft geen oordeel op ontwikkelingen in het kader van duurzaamheidverslaggeving.

12


Ja, kijk maar naar het onderzoek van Universiteit van Maastricht (zie hoofdstuk 3.2.2 ‘Universiteit van Maastricht’).

13


Zie ook het antwoord op vraag 2.

14


Op dit moment is dat beperkt. In de jaarrekening 2009 is in het bestuursverslag een hoofdstuk besteed aan Maatschappelijk verantwoord ondernemen.


In het verlengde van vraag 10. Stakeholders en dan met name vanuit de kant van de huurders van kantoren hebben impact op de ontwikkelingen van duurzaamheid. Een huurder eist met name een energielabel bij het aangaan van een huurcontract (voorbeeld zijn overheidsgerelateerde huurders, zoals de RGD in Nederlands, maar zeker ook in andere landen waaronder Frankrijk). Dus de portefeuille (kantoren)van Wereldhave is bijna dan wel geheel van energielabels. Deze ontwikkeling vanuit huurders van retail is minder zichtbaar op dit moment. Dit wordt voor de toekomst wel verwacht vanuit oogpunt van servicekosten reductie.

15

Daarnaast is separaat een folder ‘Sustainability Buildings’. Deze is echter wat gedateerd en dient geüpdate te worden wordt aangegeven door Wereldhave.

Nr. Vragen

Reactie vastgoedbelegger Een stakeholders is ook overheid wordt door Wereldhave aangegeven. Vanuit deze kant wordt aangegeven dat belastingen in de nabije toekomst een impact kunnen gaan hebben. Beleggers, in het verlangde van het onderzoek van de Universiteit van Maastricht (zie antwoord bij vraag 12), worden door beleggers vragen gesteld in hoeverre Wereldhave ‘sustainable’ is. Dit richt zich op dit moment meer op het beantwoorden van vragen vanuit Wereldhave dan dat het leidt tot concrete acties op het gebied van duurzaamheid dan wel duurzaamheidverslaggeving.

16


Op het gebied van Sustainability is de trend waarneembaar dat vastgoedondernemingen en dan met name de grotere partijen (met ruime personele bezetting) overgaan tot het uitbrengen en verantwoording afleggen aan stakeholders in het kader van Sustainability dan wel Corporate Responsibility. De trend in de rapportering zal zich meer en meer toegaan spitsen op cijfermatige data in plaats van beleidsmatige aspecten. Daarnaast zal sustainability zich op basis van meerdere ascpecten ontwikkelen, zoals bijvoorbeeld de pijlers die bij vraag 2 zijn weergegeven.

17

18

In relatie tot uw onderneming, welke hiervoor genoemde initiatieven komen in aanmerking om door u onderneming te worden gehanteerd/toegepast in het kader van duurzaamheid? En waarom of waarom niet? DEEL 3 – VERSLAGGEVING EN GRI Is in het kader van rapportering behoefte aan een soort van universele duurzaamheidstandaard?

Grotere partijen nemen over het algemeen het voortouw in het kader van rapporteren in het kader van sustainabilty. Dan kan de onderneming, zoals Wereldhave niet achterblijven. Derhalve zal in de (nabije) toekomst worden gerapporteerd aan stakeholders in het kader van duurzaamheid. De initiatieven vanuit de EPRA op het gebied van de GRI en de met name de publicatie van de ‘Construction Real Estate Sector Supplements’ worden gedragen door Wereldhave.

Nr. Vragen


19


Zie antwoord 18.

20


Zie antwoord 18. Daarnaast wordt aangegeven dat op termijn belang wordt gehecht aan een sustainability report op basis van GRI als deze richtlijnen breed daar maatschappelijk verkeer worden gedragen.

21


Wereldhave hanteert hier meer een stakeholderbeleid, als de stakeholders zoals bijvoorbeeld (institutionele)beleggers belang hechten aan assurance bij sustainability report, zal hier in de toekomst zeker aandacht aan worden besteed.



De mate van rapportering door vastgoedbeleggers zal toenemen. Daarnaast zullen de pijlers van rapportage verbreden, nu voornamelijk gericht op energie en dergelijke. Daarnaast zal de aandacht verschuiven van de ‘quick-wins’ naar een totaal beleid over sustainibility voor de onderneming. In het kader van verslaggeving zal een tweedeling in rapportering nog wel blijven bestaan. Dit omdat los rapporteren sustainability meer lading geeft dan als het geïntegreerd als 1 rapport. Daarnaast zullen zogenaamde ‘gemeten’ resultaten vanuit stakeholders meer aandacht krijgen in de nabije toekomst.

23


Wereldhave zal zich in de nabije toekomst richting op in eerste instantie interne rapportering in het kader van sustainability. Waarbij de focus zal liggen om ‘meten’. Daarna zal externe rapportering aandacht krijgen in het kader van verantwoording afleggen aan stakeholders.

Duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving bij beursgenoteerde Europese vastgoedbeleggers anno 2010

Recommend Documents