Duurzaam vastgoed. Proactief verduurzamen van de bestaande portefeuilles NEDERLAND

Duurzaam vastgoed

NEDERLAND

Proactief verduurzamen van de bestaande portefeuilles

DUURZAAMHEIDsrapport 2011

www.ingreim.com

ING Real Estate Investment Management Een toonaangevende speler, gericht op de wereldwijde vastgoedbeleggingsmarkt met een beheerd vermogen van EUR 65.3 miljard. De portefeuille bestaat voornamelijk uit kantoren, woningen, winkels en logistieke distributiecentra. ING Real Estate Investment Management Nederland beheert EUR 6.5 miljard aan vastgoedbeleggingen. Cover: Stad van de zon - Heerhugowaard

3 duurzaamheid investeren IN de toekomst

Inleiding Geachte relatie, De effecten die het ondernemen heeft op mens en milieu zijn van groot belang in de Nederlandse maatschappij, zo ook binnen de vastgoedsector. Volgens schattingen is de Nederlandse gebouwde voorraad verant-woordelijk voor circa 30% van de CO2-uitstoot in Nederland. Dit betekent dat wij als eigenaren en gebruikers een uitdagende opgave hebben. Voor u ligt de 2e editie van de duurzaamheidbrochure die ING Real Estate Investment Management Nederland uitgeeft. Waarom? Omdat duurzaamheid, net als financiële performance, een onderdeel van onze bedrijfsvoering is geworden. Net zoals dat wij regelmatig rapporteren over de financiële resultaten van de beleggingen die onze klanten bij ons onder brengen, zo vinden wij het evident om ook de voortgang die we boeken op gebied van duurzaamheid te delen met de stakeholders. En dat zijn er nou immers meer dan alleen onze aandeelhouders, want duurzaamheid gaat ons allemaal aan! Als we de CO2-uitstoot op een effectieve manier willen verminderen, zullen eigenaren, gebruikers en andere stakeholders dit gezamenlijk moeten aanpakken. Bij onze beleggingen in kantoren zien we dat beursgenoteerde en enkele andere betrokken partijen goed met ons samenwerken om verbeteringen aan te brengen. Hetzelfde geldt voor onze huurders van winkelvoorzieningen, maar nog op kleinere schaal. Bij de huurwoningen zijn op dit moment voornamelijk de overheid en het maatschappelijk bewustzijn van onze aandeelhouders de drijvende kracht achter de verduurzaming van de portefeuille. Huurders zijn helaas nog slechts beperkt geïnteresseerd in dit onderwerp. Voor alle sectoren geldt echter dat er nog veel ruimte voor verbetering van de samenwerking op het gebied van verduurzaming. Het doel van deze publicatie is dan ook om te informeren, maar juist ook inspireren – tot samenwerking en daadwerkelijke acties – en u uit te nodigen met ons in gesprek te treden om gezamenlijk duurzame huisvesting te realiseren.

Met vriendelijke groeten, Namens ING Real Estate Investment Management Nederland, Hans Copier – Country Manager Wim Wensing – Fund Manager

duurzaamheid investeren IN de toekomst 1

WTC Schiphol, Schiphol Bouwjaar

1996 Volume

55.471 m2 Parkeerplaatsen

n.v.t. Energielabel

A


Inhoud DuurzaAM VASTGOED Verduurzamen van de bestaande portefeuilles 4 ING Real Estate Investment Management Nederland

Duurzaamheid als principe voor vastgoed beleggen

9 Dutch Office Fund Duurzame gebouwen op duurzame locaties, een duidelijk beleid

18 Dutch Residential Fund AMBITIENIVEAU DUURZAAMHEID BLIJVEN VERHOGEN

24 Dutch Retail Fund Meer dan duurzame winkelcentra

31 De essentie van duurzaamheid Wat is de kern van een duurzame portefeuille volgens ING REIM

33 Colofon


Duurzaamheid als principe voor vastgoed beleggen ING REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT NEDERLAND

Beurstraverse, Rotterdam

De Drapenier, Vaals

ING Real Estate Investment Management Nederland (ING REIM NL) is een toonaangevende speler, gericht op de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt en beheert meer dan EUR 6.5 miljard aan vastgoedbeleggingen. Het merendeel van de objecten zijn kantoren, woningen en winkels die worden beheerd voor institutionele klanten. Het thema duurzaamheid heeft zich ontwikkeld naar een tastbaar beleidspunt; een goed duurzaamheidbeleid creëert een toekomst voor de maatschappij van morgen. Fondsspecifiek beleid

energielabel’

ING REIM Nederland is actief in de sectoren kantoren, winkels en woningen. Iedere sector is vertegenwoordigd in een sectoraal fonds. Omdat elke sector zijn eigen specifieke karakteristieken heeft, is per fonds een duurzaamheidsbeleid uitgewerkt. In dit beleid zijn de doelstellingen voor de komende drie jaren vastgelegd en geldt per jaar een actieplan. De drie beleggingsfondsen van ING REIM Nederland, te weten ING Dutch Office Fund, ING Dutch Residential Fund en het ING Dutch Retail Fund, hebben alledrie gemiddeld een energielabel C en kunnen hierdoor beschouwd worden als ‘groene’ beleggingsfondsen. “In 2010 hebben we voor alle drie de fondsen een zeer belangrijke doelstelling al behaald, want alle fondsen hebben een gemiddeld energielabel C” zegt Wim Wensing, Fund Manager en coördinator van het duurzaamheidsbeleid. “maar we blijven onze doelstellingen aanscherpen en ambitieus om onze bijdrage te leveren aan de verder verduurzaming van de Nederlandse vastgoedvoorraad”.


De drie beleggingsfondsen van ING REIM NL voeren al geruime tijd een gecoördineerd beleid om te komen tot verduurzaming van de portefeuille. Zo worden er op portfolio niveau verbeterslagen doorgevoerd zoals inkoop van groene energie, opleidingen voor medewerkers en communicatie met en informeren van huurders. Op gebouw niveau wordt er gekeken naar concrete maatregelen om de duurzame gebouwprestaties te verbeteren zoals het toepassen van hoog frequente verlichting met sensoren en het upgraden van de centrale installaties.

ING House, Amsterdam

Corridor, Veenendaal

Door ons hoge ambitieniveau en ons gecoördineerde beleid zijn wij in staat om duurzaamheid om te zetten in kansen en rendement voor ons en voor onze klanten. Hoe wij dat doen? Onze mensen geven per fonds een uitgebreide toelichting.

Actief Management ING REIM NL wil bijdragen aan de maatschappelijke discussie over duurzaamheid. De ambitie is om op lange termijn een toonaangevende rol te blijven spelen in het debat. Vooroplopen bij het ontwikkelen en uitwerken van ideeën over duurzaamheid is van belang, omdat het een beter rendement genereert voor aandeelhouders, huurders een betere huisvesting krijgen en het bovenal bijdraagt aan een betere leefomgeving.

de ‘Groene Baksteen’

In september 2010 won ING REIM NL de ‘Groene Baksteen’ voor meest duurzame vastgoedbelegger van Nederland. ING REIM NL verkreeg deze prijs onder andere voor haar inzet op het gebied van energielabels, inkoop van groene energie, implementatie van duurzaamheid in taxaties en haar interactie met huurders. Ook deze publicatie is een voorbeeld hoe ING REIM NL graag wil communiceren met haar relaties over duurzaamheid.

Kennis delen ING REIM NL hecht grote waarde aan het delen van kennis, zowel intern als extern. Zo is ING REIM Nederland actief in werkgroepen van o.a. de NRW, IVBN en de Dutch Green Building Council.


Hojel City center II, Utrecht Bouwjaar

1998 Volume


112 Energielabel

D



IJ Toren, amsterdam Bouwjaar

2002 Volume


nvt Energielabel


A

Duurzame gebouwen op duurzame locaties, een duidelijk beleid ING Dutch Office Fund

De Breul, Zeist

Het ING Dutch Office Fund is een professioneel vastgoed beleggingsfonds, dat investeert in de Nederlandse kantorenmarkt. Het doel is om te investeren in hoogwaardige gebouwen op de toekomstbestendige locaties met speciale aandacht voor stationslocaties. Duurzaamheid is al enkele jaren onderdeel van de bedrijfsactiviteiten. DUIDELIJK BELEID

Doelstellingen ING Dutch Office Fund

Nadat in 2007 gestart werd met duurzaamheid, heeft het ING Dutch Office Fund duidelijk beleid voorgelegd op het gebied van duurzaamheid en de volgende ambitie uitgesproken:

Acquisities

Duurzame gebouwen op duurzame locaties, energie label A Exploitatie

“Het ING Dutch Office Fund wil een toonaangevende verschaffer zijn van duurzame vastgoedproducten in onze branche, door onze huurders te voorzien van duurzame huisvestingsoplossingen en onze aandeelhouders het meest duurzame Europese kantorenfonds te bieden”.

Overtreffen van de relevante benchmark in onze branche Renovaties

Minimaal energie label C bij renovaties (Her)ontwikkelingen

Het ING Dutch Office Fund wil dan ook een leidende rol nemen binnen de Nederlandse kantorensector, omdat dit niet alleen bijdraagt aan de maatschappelijke verantwoordelijkheid, maar ook omdat we aan de markt willen tonen dat duurzaam beleggen rendabel is voor onze klanten.

Minimaal energie label A bij (her)ontwikkelingen

OP DE GOEDE WEG In 2010 nam het ING Dutch Office Fund deel aan het onderzoek van de Universiteit van Maastricht gericht op het vergelijken van de duurzaamheidsprestaties van professionele vastgoedinvesteerders in opdracht van drie toonaangevende pensioenfondsen (APG, PGGM, USS). Hieruit bleek dat het ING Dutch Office Fund in de categorie niet-beursgenoteerde institutionele beleggers de eerste plaats bezette in Continentaal Europa. We zijn dus op de goede weg, maar tegelijkertijd beseffen we ons dat we nog de nodige vooruitgang moeten boeken om voorop te blijven lopen.


“Al jarenlang is de strategie van ons fonds gericht op hoogwaardige kantoorgebouwen, gelegen op de beste locaties van Nederland. Duurzaamheid is daarom een logisch gevolg van onze beleggingsstrategie.“ Anne de Jong, Portfolio Manager ING Dutch Office Fund

Daltonlaan 600, Utrecht

Victoria, Rotterdam

GREEN ACTION PLAN

Second opinion

Om beleid om te zetten in tastbare resultaten, wordt er gebruik gemaakt van het Green Action Plan, dat jaarlijks de uit te voeren duurzaamheidacties weergeeft en tevens verantwoordelijke personen benoemd en de tijdsplanning weergeeft. Via het Green Action Plan behaalden we in 2010 onder andere de volgende resultaten: - Pilot project ‘quick wins’ in het WTC Amsterdam - Verkrijgen van energielabels voor alle gebouwen (gemiddeld label C) - Duurzaamheid geïmplementeerd in de taxaties - Grootste deel van de portefeuille beschikt over groene energie (wind- en waterenergie) - Duurzaamheidschecklist voor aan- en verkoop van kantoorgebouwen - Duurzaamheid geïmplementeerd in de communicatie naar onze aandeelhouders

Installaties in kantoorgebouwen zijn een dynamisch systeem. Ondanks regulier onderhoud zijn de installaties gevoelig voor onder andere het buitenklimaat, gebruik en gebouwaanpassingen. Om een goed beeld te krijgen van de mogelijke quick wins op het gebied van installaties in gebouwen laat het ING Dutch Office Fund daarom een second opinion in 2011 uitvoeren om directe besparingsmogelijkheden te inventariseren. Eerste resultaten laten zien dat er significante verbeteringen bereikt kunnen worden, tegen minimale investeringen. De aanpassingen die zullen worden doorgevoerd, zullen ten goede komen aan de gebruikers door besparing op de kosten en verbetering van het comfort. Energie monitoring

Vooruitblik 2011

Per 1 april 2011 is het ING Dutch Office Fund in staat om het energieverbruik per gebouw te monitoren op basis van metingen die elke 15 minuten worden verricht. Het doel is om een beter inzicht te krijgen in de prestatie van het gebouw en eventuele afwijkingen snel te kunnen waarnemen. Tevens zullen huurders bewust worden gemaakt van hun verbruik. Op termijn moet elke huurder van het ING DutchOffice Fund zijn eigen verbruik via internet kunnen monitoren.

‘Afval bestaat niet’

Brochure voor huurders

Kantoorgebruikers zijn verantwoordelijk voor een verscheidenheid aan soorten afval. Dit kan gaan om huisvuil, papier, vertrouwelijke documenten en groenafval. In het WTC Amsterdam zijn we begonnen om afval bij de bron te scheiden en tevens de hoeveelheid afval te registreren en te monitoren. Doel is om dit verder uit te breiden naar andere kantoorgebouwen in de portefeuille, zodat duurzaamheid bij de bron wordt aangepakt en we kunnen streven naar het motto ‘afval bestaat niet’.

Om de huurders van het ING Dutch Office Fund meer inzicht te verschaffen in wat duurzaamheid betekent voor hun eigen huisvesting, hebben alle huurders een brochure ontvangen met daarin de essentie van duurzaamheid voor de gebruiker. In de brochure wordt beschreven welke invloed de huurder zelf heeft op duurzame huisvesting, hoe het ING Dutch Office Fund hierbij kan ondersteunen en welke projecten al zijn gerealiseerd. Door duidelijk te communiceren met onze huurders over duurzaamheid, weet de huurder wat ze van het ING Dutch Office Fund mogen verwachten.


WTC E-toren, amsterdam Bouwjaar

2002 Volume


1200 Geen eigen parkeerplaats Energielabel

A


Welke duurzame gebouwen heeft het ING Dutch Office Fund al gerealiseerd?

World Trade Center Amsterdam, Amsterdam

World Trade Center Amsterdam is één van de meest duurzame gebouwen van ING Dutch Office Fund. Samen met de beheermaatschappij van het WTC worden nieuwe duurzaamheidsinitiatieven bedacht en als pilot uitgevoerd. Het WTC Amsterdam is dan ook een belangrijk voorbeeld op het gebied van duurzaamheid. Green Action Plan

Samenwerking

In het jaar 2008 heeft de beheermaatschappij van het World Trade Center (WTC) een ‘Quick Win’ lijst ontwikkeld. Quick Wins zijn maatregelen die op korte termijn geïmplementeerd kunnen worden en de duurzaamheid van het WTC verhogen. Het is een pilot project waarbij maatregelen in de praktijk worden ingevoerd en daarbij getest worden op hun besparingen en effect. Enkele maatregelen zijn bijvoorbeeld het vervangen van TL-armaturen en het uitschakelen van 50% van de verlichting in de parkeergarages gedurende de nacht.

WTC Amsterdam is lid c.q. founding partner van de Green Business Club op de Zuidas. Circa 15 bedrijven en de gemeente Amsterdam zijn verbonden aan deze club, met als doel ‘best practices’ en ervaringen uit te wisselen. Op deze wijze kunnen ook vernieuwende plannen en ideeën met meerdere partijen doorgevoerd worden en daardoor grootschaliger uitpakken.

Afval Door het nieuwe afvalscheidingssysteem in het WTC is de CO2-belasting aanzienlijk afgenomen. Oorspronkelijk werd maar 10% van het afval gescheiden. Met het nieuw ingevoerde systeem wordt 40% gescheiden, wat rond het landelijk gemiddelde ligt. Het volgende doel is uiteraard om boven het landelijk gemiddelde uit te komen.


Schematische weergave van de Warmte Koude Opslag World Trade Center Amsterdam

Duurzame energie

Monitoren en onderhouden

Omdat het WTC constant bezig is met vernieuwende, duurzame projecten wordt er continu verkend en onderzocht. Zo worden er windmolens en PV-panelen op het dak van het WTC geplaatst. Uiteindelijk zal het vermogen van de windmolens, de investering en de rentabiliteit worden vergeleken met de PV-panelen. Op deze manier kan er voortdurend geoptimaliseerd en doorontwikkeld worden op het gebied van duurzaamheid.

Het monitoren en onderhouden van gebouwinstallaties is een belangrijk verduurzamingsaspect en de sleutel tot efficiënt gebouwbeheer. Geen storingen of een goed binnenklimaat zijn niet altijd een garantie voor een duurzaam en energiezuinig gebouw. Monitoren is ook onderdeel van de toetsingmethode om het beheersysteem te meten. Het WTC heeft te maken met verschillende bedrijfstijden en een veranderende bezetting. Daardoor heeft het gebouw een gevarieerde koel- en warmtevraag, wat kan leiden tot onbalans. Door het monitoren kunnen deze afwijkingen sneller opgespoord worden en kan er sneller op geanticipeerd worden.

Ook de liften hebben een groot effect op het energieverbruik. De besturing van de liften van torens A, B, C en D zal vervangen en geoptimaliseerd worden. Door o.a. de zelflerende werking van de liften zal het comfort worden vergroot, maar zullen de liften tevens efficiënter gebruikt kunnen worden en zal het energieverbruik met 30% tot 50% afnemen. Financieel betekent dit een besparing van € 4.000 tot € 9.000 per jaar. De Warmte Koude Opslag (WKO) is in 2008 geoptimaliseerd. Een WKO-installatie bestaat uit een warme en een koude bron met een geïntegreerde warmtepomp. De warmte en koude word en diep in de grond in watervoerende zandlagen opgeslagen. Een WKO bewaart energie in de vorm van koude of warmte in de grond en pompt deze op wanneer dat nodig is. Dit wordt continue gemonitord om zo de opgewekte energie te maximaliseren.

“Het World Trade Center Amsterdam toont aan dat luxueuze en comfortabele kantoorruimte kan worden gecombineerd met verantwoorde keuzen voor het milieu, mede door duidelijk beleid en communicatie naar onze klanten” Christiaan Huijg, Managing Director WTC Amsterdam


Hoe realiseert het ING Dutch Office Fund duurzame huisvesting met de gebruiker? De gezamenlijke uitdaging

Vivaldi Offices I, Amsterdam

Hojel City Center III, Utrecht

Binnen het ING Dutch Office Fund geloven we dat het verduurzamen van bestaande gebouwen het meest succesvol wordt gerealiseerd zodra de eigenaar en gebruiker de uitdaging samen aangaan. Het resultaat is een gebouw dat comfortabel is, lage gebruikskosten heeft voor de gebruiker en efficiënt te onderhouden is voor de eigenaar. >

ambitie 1

Definiëren van de gezamelijke ambitie

2

Vastleggen van doelstellingen

>

analyse 3

Inventariseren huidige staat gebouw

4

Opstellen van de verbeterplannen

Activiteiten Discussie over welke duurzaamheidsaspecten belangrijk zijn

Activiteiten Bepalen welke meetmethode wordt toegepast

Activiteiten Inventariseren technische specificaties van het gebouw

Activiteiten Uitwerken scenario’s voor behalen van gewenst resultaat

Kwalitatief bepalen wat er bereikt moet worden

Kwantitatief bepalen wat er bereikt moet worden

Beoordelen van het gebouw volgens de gekozen meetmethode

Bepalen van de noodzakelijke investeringen

beslissingen

beslissingen I) Besluitvorming over meetbare doelstellingen voor verduurzaming

beslissingen

beslissingen II) Overeenstemming over Plan van Eisen verduurzaming

betrokken vanuit ING Dutch Office Fund Asset manager Technisch project manager

betrokken vanuit ING Dutch Office Fund Asset manager Technisch project manager Adviseurs

betrokken vanuit ING Dutch Office Fund Technisch project manager Adviseurs

betrokken vanuit ING Dutch Office Fund Asset manager Technisch project manager Adviseurs

Welke ambitie een huurder ook heeft voor het verduurzamen van uw kantoorgebouw, het ING Dutch Office Fund kan samen met de huurder nadenken over een passende oplossing voor alle partijen. Wij zien het als een uitdaging om door middel van samenwerking te komen tot voorbeelden die inspiratie bieden voor zowel gebruikers als eigenaren van kantoorgebouwen. 14 duurzaamheid investeren IN de toekomst

Zuiderhof, Amsterdam

INVLOED VAN GEBRUIKER EN EIGENAAR Samenwerken is voor verduurzaming niet alleen noodzakelijk om de randvoorwaarden en wensen van gebruiker en eigenaar te realiseren, samenwerking is tevens nodig omdat gebruiker en eigenaar allebei hun eigen invloed uitoefenen op het gebouw. Zo heeft de gebruiker de keuze over het inbouwpakket (vloerbedekking, scheidingswanden, zonwering, etc.) en invloed op het verbruik van energie in het gebouw. De eigenaar van het gebouw is verantwoordelijk voor de constructie van het gebouw

actie 5

Afsluiten van de huurovereenkomst Activiteiten Bespreken van de commerciële uitgangspunten

6

Uitvoeren van de werkzaamheden Activiteiten Uitschrijven van de aanbesteding Monitoren van de uitvoering

beslissingen III) Overeenstemming over de huurovereenkomst

beslissingen IV) Toewijzen van leverancier voor de aanbesteding

betrokken vanuit ING Dutch Office Fund Asset manager Technisch project manager

betrokken vanuit ING Dutch Office Fund Technisch project manager Adviseurs

en de klimaatinstallaties. Een duurzaam concept zal pas volledig merk-baar zijn als de invloeden van gebruiker en eigenaar op elkaar worden afgestemd.

EXPERTISE Binnen het ING Dutch Office Fund onderscheiden we ons doordat we verschillende expertises zelf in huis hebben en kunnen combineren. Zo beschikken we over technisch project managers en deskundigen op het gebied van klimaatinstallaties en services. Tevens werken we samen met professionele beheerders die over technische expertises beschikken en maken we gebruik van deskundige adviesbureaus die ons ondersteunen op specialistische gebieden.

AMBITIE, ANALYSE, ACTIE Wij onderscheiden verduurzaming van gebouwen in drie belangrijke stappen, Ambitie, Analyse en Actie (Triple-A model). Zo bepalen we gezamenlijk wat we willen bereiken, wat de huidige staat van het gebouw is en wat de mogelijkheden zijn. Tenslotte gaan we over tot uitvoering van de verbeteringen. Ambitie, Analyse, Actie: simpel maar doeltreffend.

TRIPLE A MODEL: REALISATIE DUURZAME KANTOREN Om ons stappenplan duidelijk te maken, geven we door middel van het stroomschema hiernaast inzicht in de duurzame aanpassingen die we graag met de huurder zouden willen realiseren. Wij willen graag transparant zijn over onze aanpak en staan open voor andere meningen en aanvullingen.



‘t Hoge Veen, den haag Bouwjaar

2009 Volume

11.976 m2 winkels Woningen

79 Energielabel

B


Ambitieniveau duurzaamheid blijven verhogen DUTCH RESIDENTIAL FUND

De Brouwmeester, Enschede

Goylaan, Utrecht

ING Dutch Residential Fund is een ervaren vastgoedbeleggingsfonds dat investeert in de Nederlandse woningenmarkt. De portefeuille met meer dan 10.000 woningen is verspreid over Nederland en bevindt zich met name in het middeldure huursegment op centrale locaties. Vooral de positieve impact die wij hebben op de woonomgeving van onze huurders, maar ook de vraag van de overheid, aandeelhouders en medewerkers, maken dat aandacht voor duurzaamheid onze tweede natuur is geworden. Sinds duurzaamheid aan de strategische kernpunten van het ING Dutch Residential Fund is toegevoegd, zijn de bewustwording en het belang van het onderwerp alsmaar groeiende. We houden ons ambitieniveau hoog, maar zullen deze in 2011 verder aanscherpen en uitwerken om de resultaten beter meetbaar te maken.

Gemiddeld een ‘groen’ energielabel voor de woningportefeuille is behaald…. Het streven is om op portefeuilleniveau eind 2011 gemiddeld een groen energielabel te hebben. Vorig jaar was de voorspelling dat dit zonder twijfel ging lukken. Het blijkt echter dat ING Dutch Residential Fund eind 2010 deze doelstelling al heeft weten te bereiken!


“In 2010 hebben wij beter gepresenteerd dan de ROZ/IPD benchmark én hebben we onze portefeuille naar gemiddeld een C-label gebracht. Beide zaken zijn dus goed verenigbaar! ”Dit laat ook zien dat institutionele beleggers in Nederland, met behoud van rendement en een verbetering van kwaliteit, een goede bijdrage kunnen leveren aan de verduurzaming van de woningvoorraad.”, aldus Robbert van Dijk (Portfolio Manager ING Dutch Residential Fund).

De IJpelaar, Breda In de wijk IJpelaar in Breda zijn 62 eengezinswoningen gerenoveerd en daarmee in overeenstemming gebracht met de kwaliteitseisen van deze tijd. De gehele voorgevels en achtergevels zijn vervangen door een goed geïsoleerde borstwering met dubbele beglazing. Daarnaast zijn alle stadsverwarmingsunits vernieuwd. Aan de binnenzijde zijn moderne keukens en badkamers geplaatst. Bouwjaar 1965 – afronding renovatie in 2010 volume

62 eengezinswoningen Energielabel voor renovatie E na renovatie C


Ambitieniveau duurzaamheid blijven verhogen DUTCH RESIDENTIAL FUND

Hamershof, Leusden

De Drapenier, Vaals

De verdeling van de energielabels op basis van de aantallen woningen is over de afgelopen jaren aanzienlijk verbeterd. Over 2009 en 2010 ziet de opbouw er als volgt uit (zie onderstaande grafiek).

Nu het doel, van gemiddeld een ‘groen’ fonds, behaald is, is het streven aangescherpt. Robbert van Dijk zegt hierover dat “net als dat wij altijd blijven streven naar optimalisatie van het rendement van de portefeuille, zullen wij streven naar voortdurende verbeteringen op het gebied van duurzaamheid. Duurzaamheid is zéér belangrijk!”

Vergeleken met het landelijk gemiddelde van woningbeleggers (D-label / bron: Innax, 2010) scoort het ING Dutch Residential Fund gemiddeld beter (C-label). Dit sluit aan bij het streven van het fonds om voorop te lopen in de sector wanneer het aankomt op de verduurzaming van woningbeleggingsportefeuilles.

De komende jaren zet het ING Dutch Residential Fund zich sterk in om, in samenwerking met de huurders, voor de woningen met energielabels G en F op een hoger duurzaamheidsniveau te brengen. Voor aankoop van nieuwbouw geldt dat deze woningen minimaal energielabel A hebben. Ook stimuleren wij dat nieuwbouw zoveel mogelijk plaatsvindt met onderhoudsvriendelijk en gerecyclede materialen én de toepassing van kosten- en energie-efficiënte installaties. Al deze zaken zijn verder uitgewerkt in het Programma van Eisen van het fonds.

…dus ligt de lat voor 2011 weer hoger. Omdat we ervan overtuigd zijn dat gebouwen met een groen energielabel in de toekomst een hoger dan gemiddeld rendement kunnen opleveren, zowel financieel als maatschappelijk, heeft het Dutch Residential Fund zich ten doel gesteld om het gemiddelde energielabel ook in de toekomst te blijven verbeteren. PERCENTAGE

30 25 20 15 10 5 0 2010

2009

A

2010

2009

B

2010

2009

2010

C


2009

D

2010

2009

E

2010

2009

F

2010

2009

G

YEARS LABEL 1)

“Wij zullen altijd blijven streven naar optimalisatie van het rendement van de portefeuille en wij zullen bliven streven naar voortdurende verbeteringen op het gebied van duurzaamheid. Duurzaamheid is zéér belangrijk!“ Robbert van Dijk, Portfolio Manager ING Dutch Residential Fund

Marco Polo, Amsterdam

Green action plan Om beleid om te zetten in tastbare resultaten, wordt er gebruik gemaakt van het Green Action Plan, dat jaarlijks de uit te voeren duurzaamheidacties weergeeft en tevens verantwoordelijke personen benoemt en de tijdsplanning weergeeft. Via het Green Action Plan behaalden we in 2010 onder andere de volgende resultaten: - Quick scans zijn uitgevoerd voor 16 complexen in exploitatie (in totaal meer dan 1,200 woningen) gevolgd door aanpassingen in de onderhoudsplanning of renovatievoornemens. - In alle acquisitie en dispositie goedkeuringsaanvragen is duurzaamheid opgenomen, om bewustwording te creëren én om de impact van transacties op de totale portefeuille te kunnen monitoren. - Afronding van uitgebreide renovatie van, in totaal, 282 eengezinswoningen in de wijk IJpelaar in Breda. Als gevolg hiervan is het gemiddelde energielabel is van deze woningen van E-label verbeterd naar C-label. - Samen met de taxateurs hebben we een traject geinitieerd dat het mogelijk maakt duurzaamheid in de taxaties te verwerken. - Actieve bijdrage aan IVBN werkgroepen op het gebied van duurzaamheid.

Voor 2011 is een nieuw actieplan opgesteld, waar de volgende zaken extra aandacht zullen krijgen: - Het fonds zal starten met de implementatie van de aanpassingen van de onderhoudsplanningen en opgestelde renovatieplannen die voortvloeien uit het Green Action Plan 2010. - Vertalen van de energielabels in CO2-uitstoot - Onderzoeken monitoren en management van energieverbruik van de gemeenschappelijke ruimtes in onze woningcomplexen. - Het onderzoeken van de mogelijkheden om groene energie te introduceren in de portefeuille. - Opzetten van een werkwijze waarmee het bewustzijn van onze huurders en beheerders kan worden vergroot, om het streven naar verduurzaming een gezamenlijke inspanning te laten zijn.

Duurzaamheid en onze huurders Het woongenot van onze huurders wordt in grote mate ook bepaald door de kwaliteit van de dienstverlening. Naast het uitoefenen van een positieve invloed op de woonomgeving, is het streven naar verbetering van de dienstverlening dan ook een belangrijke doelstelling van ING DRES. Hiertoe meet het ING DRES al enkele jaren de tevredenheid van huurders. Deze is al jaren op een hoog niveau!


Elzas Passage + Veestraat 14-16, helmond Bouwjaar

1952, 1969, 1989 en 2005 Volume

16.993 m2 Energielabel

B



Meer dan duurzame winkelcentra Dutch retail fund

Heuvel Galerie, Eindhoven

ING Dutch Retail Fund is een professioneel vastgoed beleggingsfonds, dat investeert in de Nederlandse winkelmarkt met een beleggingswaarde van ca. EUR 2 miljard. De portefeuille bestaat uit ca. 150 objecten, waarvan meer dan 30 winkelcentra. In lijn met onze duurzaamheidsstrategie, investeert het fonds in hoogwaardige objecten op primaire locaties, beide duurzaam op de lange termijn. Daarbij blijven wij werken aan de verduurzaming van onze gebouwen. Duurzame strategie

Resultaten in 2010

De strategie is om niet alleen om in duurzame winkelcentra te beleggen, maar daarbij zijn tevreden huurders en een goed rendement voor de aandeelhouders net zo belangrijk. Dat is onze versie van het bekende ‘people, planet and profit’. Uiteraard zijn wij hard bezig om onze winkelcentra te verduurzamen. Maar daarnaast is ons beleggingsbeleid gericht op goede, duurzame locaties en een exploitatie met een langjarige visie. Verder meten wij jaarlijks de tevredenheid van onze huurders. Zo creëren wij een aantrekkelijk rendement voor onze investeerders, zowel maatschappelijk als financieel.

In 2010 heeft het Dutch Retail Fund hard gewerkt aan de verduurzaming van de portefeuille. Daarbij zijn de volgende resultaten behaald: - Alle technisch projectmanagers zijn BREEAM Experts geworden - De hele winkelportefeuille heeft een energielabel gekregen, met gemiddeld een groen C-label - Beursplein heeft een van de eerste BREEAM Bestaande Bouw ratings gerkegen; - Een systeem om het energieverbruik van de hele portefeuille te monitoren is opgezet - Veel winkelcentra zijn overgestapt naar groene energie, waardoor eind 2010 19% van het energieverbruik groen was en per 1 januari 2011 zelfs 69%; - Een duurzaamheidsparagraaf is toevoegd aan het jaarlijkse beleidsplan per gebouw - Duurzaamheid is toegevoegd aan de criteria en het goedkeuringproces voor aankopen, verkopen en renovaties - Duurzaamheid is toegevoegd aan het jaarlijkse huurderstevredenheidsonderzoek.

AMBITIE 2010 – 2020 Het ING Dutch Retail Fund wil de marktleider zijn op het gebied van duurzaam winkelvastgoed, door onze huurders een duurzame winkelunit te bieden waarin zij zeer tevreden zijn en onze investeerders het meest duurzame winkelfonds van Nederland te bieden, dat bovengemiddeld rendeert.


“Uiteraard zijn wij hard bezig om onze winkelcentra te verduurzamen. Maar daarnaast is ons beleggingsbeleid gericht op goede, duurzame locaties en een exploitatie met een langjarige visie.“ Jaap Démoed, Portfolio Manager ING Dutch Retail Fund

De Waag, Groningen

Overkapel, Utrecht

Green Action Plan 2011

Resultaten van de duurzaamheidsacties

Ook in 2011 gaat het het Dutch Retail Fund verder met het verduurzamen van de portefeuille en heeft een Green Action Plan voor 2011 opgesteld. De belangrijkste doelstellingen voor 2011 zijn: - Meer BREEAM in Use labels voor de winkelcentra - Het verbeteren van het gemiddelde niveau van de energielabels - Het verlagen van het energieverbruik en de CO2 uitstoot van de algemene ruimte in de winkelcentra; - Monitoren van alle vastgoedobjecten in ons energie management systeem - Het verhogen van het aandeel groene energie voor alle vastgoedobjecten - Het stimuleren van de beheerders om onderhoudsmaterialen en -diensten duurzaam in te kopen - Stimuleren van duurzaam gebruik van de winkels door de huurders - Het ontwikkelen van een ‘green lease’ voor winkels - Stijging van de huurderstevredenheid - Het invoeren van duurzaamheid in de taxaties

Leidende rol

In februari 2010 heeft het ING Dutch Retail Fund de resultaten gekregen van de Third Dimension Sustainability Scan van Jones Lang LaSalle. In het onderzoek is ING vergeleken met in totaal 67 andere Nederlandse en internationale beleggingsfondsen. Van de Nederlandse deelnemende fondsen, is het ING Dutch Retail Fund veruit het meest duurzame fonds. Ook internationaal scoort het ING Dutch Retail Fund sterk boven het gemiddelde. Alle tien gebouwen van het Dutch Retail Fund die in het onderzoek zijn meegenomen, zijn duurzamer dan het gemiddelde van de Nederlandse objecten. Deze gebouwen zijn een doorsnede van de portefeuille van het Dutch Retail Fund: de vijf grootste winkelcentra, twee panden op hoofdwinkelstraten, twee wijkwinkelcentra en twee PDV/GDV-centra.

PERCENTAGE

PERCENTAGE

100

100

90

90

80

80

70 60

70 59.9%

Gemiddelde 56.2%

60

50

50

40

40

30

30

20

20

10

10

0

Gemiddelde 48.4%

0 Fund result - UK & Dutch syndicate - The Third Dimension

Dutch Offices & Retail syndicate - The Third Dimension

ING Dutch Retail Fund

Internationale beleggers

Gebouwen ING Retail Fund

Andere NL fondsen

Gemiddelde

Andere Nederlandse gebouwen

Bron: Jones Lang LaSalle - The Third Dimension analysis tool, February 2010

Gemiddelde

Bron: Jones Lang LaSalle - The Third Dimension analysis tool, February 2010


Heuvelgalerie, eindhoven Bouwjaar

1992 Volume


A


‘t Hoge Veen, Den Haag

Mosae Forum, Maastricht

Een groen energielabel In 2010 is nagenoeg de gehele winkelportefeuille van het Dutch Retail Fund voorzien van een energielabel. Daarvoor zijn in totaal 183 Energie Prestatie Certificaten gemaakt. Als resultaat daarvan, is het gemiddelde energielabel van het Dutch Retail Fund een groen C-label geworden.

De energielabels per fonds is weergeven in de onderstaande twee grafieken. Aan het eind van 2010 hadden maar liefst 76% van de gebouwen in het Master Fund hebben een groen energie label (variërend van een A+ tot C). Daarnaast zijn er relatief weinig gebouwen met een niet-groen label (D tot en met G).

In de landelijke database van Agentschap NL met daarin alle gemaakte energielabels, zijn slechts 1200 energielabels voor winkels opgenomen. De ca. 183 energielabels van het Dutch Retail Fund bedragen dus ca. 15% van het totaal aan gemaakte energielabels voor winkels.

In het Direct Fund worden de energielabels gedomineeerd door het winkelcentrum de Amsterdamse Poort in Amsterdam Zuidoost, dat een C en een D label heeft. De andere winkelcentra in het Direct Fund hebben allemaal een A of B label.

LABELSTRUCTUUR ING Dutch Retail Master Fund

LABELSTRUCTUUR ING Dutch Retail Direct Fund

PERCENTAGE

PERCENTAGE

35

50 45

30

40

25

35 30

20

25 15

20 15

10

10

5

5

0

0 A+

A

B

C

D

E

F

G

A

B

C

D

E

F

G


Duurzaam op vele vlakken Dutch retail fund

Beursplein, Rotterdam

Heuvel Galerie, Eindhoven

Een goede BREEAM rating

Daarnaast wordt ook gewerkt aan een BREEAM Bestaande Bouw rating voor de Heuvel Galerie in Eindhoven, die medio 2011 wordt verwacht.

Winkelcentrum Beursplein in het hart van Rotterdam heeft als eerste winkelcentrum van het Dutch Retail Fund meegedaan met de pilot van BREEAM Bestaande Bouw NL van de Dutch Green Building Council. Als resultaat heeft het centrum een voorlopige rating van 3 sterren gehad. Deze score behoort tot de hoogste beoordelingen die tot nu toe door de Dutch Green Building Council zijn gegeven. Doordat dit onderdeel van een testpilot was, is dit een voorlopige rating en wordt de definitieve score gegeven als de BREEAM Bestaande Bouw NL methode voor winkels definitief is gemaakt. asset section scores PERCENTAGE

100

80

60

40

20

LuE

Energy

Pollution

Health and Wellbeing

Water

Waste

Transport

Materials

0

Beursplein heeft zeer goed gescoord op het gebied van material en transport, onder meer doordat het bovenop metrostation ‘Beurs’ ligt en zeer hoogwaardige materialen zijn gebruikt. ING onderzoekt de verbetermogelijkheden op het gebied van afval, water, energie, gezondheid en vervuiling. 28 duurzaamheid investeren IN de toekomst

Energie besparing en management Energiebesparing

Naast een groen energielabel vindt ING het belangrijk om ook het feitelijke energieverbruik te verminderen. Daarom is in 2010 een energiemonitoringssysteem opgezet, waarin alle gemeenschappelijke energieaansluitingen zijn opgenomen. Met dit systeem focussen wij op een goede monitoring van het energieverbruik om daarmee verbeteringen door te kunnen voeren in de algemene delen van winkelcentra. Eind 2010 werd meer dan de helft van het energieverbruik wordt al gemeten door automatische op afstand uitleesbare meters en de grote winkelcentra zijn al voorzien van deze automatische meters. De rest van de meterstanden worden twee keer per jaar handmatig door onze beheerders ingevoerd. Daardoor kunnen wij op elk moment van de dag zien hoeveel het verbruik van onze winkelcentra is en daar actief op sturen.

“De resultaten van het huurderstevredenheidsonderzoek van 2010 waren positief. De winkeliers beoordeelden hun winkelunit met maar liefst een 7,6. Dit is zelfs gestegen ten opzichte van de 7,5 uit 2009.“ Jaap Démoed, Portfolio Manager ING Dutch Retail Fund

Parade, Nootdorp

Energieverbruik Het verbruik van alle 116 elektriciteitaansluitingen op naam van het Dutch Retail Fund was in 2010 12.744.313 kWh. Ten opzichte van 2009 is dit een besparing van ca. 1%. In totaal is 2.437.607 kWh aan groene electriciteit ingekocht, wat 19% van het totaal is. 59% van het elektriciteitsverbruik kwam telemetrisch in het energiemanagementsysteem binnen. Het gasverbruik over 2010 van het Dutch Retail Fund is in totaal 1.456.844 m3 gas geweest. Dit is maar liefst 17% minder dan in 2009. Deels is dit bereikt door energiebesparing, deels ook door de meetmethode te verbeteren. Van het gasverbruik werd eind 2010 38% automatisch aan het energiemanagement systeem aangeleverd. Eind 2010 was er nog geen groen gas ingekocht. Het waterverbruik is over 2010 met een verbruik van 80.911 m3 ongeveer gelijk gebleven aan dat van 2009. De 65 wateraansluitingen van het fonds worden nu allemaal handmatig aan het energiemanagement systeem aangeleverd.

Tevreden huurders

De resultaten van het huurderstevredenheidsonderzoek van 2010 waren positief. De winkeliers beoordeelden hun winkelunit met maar liefst een 7,6. Dit is zelfs gestegen ten opzichte van de 7,5 uit 2009. Ook waren de winkeliers positiever over het winkelgebied, hiervoor gaven zij gemiddeld een 6,9 ten opzichte van een 6,8 in 2009. Ook is er in het huurderstevredenheidsonderzoek naar de activiteiten op het gebied van duurzaamheid gevraagd. Daaruit blijkt dat maar liefst 70% van de 1238 respondenten van mening is dat een duurzame winkel en een duurzaam product belangrijk voor hen is. Daarbij focussen zij vooral op manieren om energie te besparen. Ook willen veel winkeliers meewerken aan het uitwisselen van gegevens over het energievebruik, maar 12% was hier tegen. Ondanks dat de winkeliers duurzaamheid belangrijk vinden, blijkt dat de praktische invulling nog lastig is. Relatief weinig winkeliers hebben in 2010 concrete verbetermaatregelen uitgevoerd en vaak wordt hiervoor naar het hoofdkantoor verwezen. Ook is maar 4% bereid om een hogere huurprijs te betalen voor een duurzame winkelunit. Dat geeft aan dat er voor het Dutch Retail Fund en de winkeliers nog veel te winnen is.

Voor het Dutch Retail Fund is het van groot belang dat de winkeliers en de consumenten tevreden zijn over de winkels die zij van het Dutch Retail Fund huren en waar zij in winkelen. Zij vormen tenslotte ook het bekende ’people’ uit ‘people, planet and profit’. Daarom voert ING sinds 2009 een jaarlijks huurderstevredenheidsonderzoek uit.


Mosae forum, maastricht Bouwjaar

2006 Volume


A


Wat is de kern van een duurzame portefeuille volgens ING REIM? ing real estate investment management

DUURZAAM VASTGOED

ING Real Estate Investment Management

...is duurzaam op het moment dat er minimaal beslag wordt gelegd op schaarse middelen zoals materialen, energie, water en locaties – en tegelijkertijd optimaal functioneert met de focus op gebruikerstevredenheid, binnenmilieu en gezondheid.

...is een toonaangevende verschaffer van duurzame vastgoed producten in onze branche, door onze huurders te voorzien van duurzame huisvestingsoplossingen en onze aandeelhouders de meest duurzame fondsen aan te bieden.

DE GEBRUIKER

DE GEZAMENLIJK UITDAGING

...heeft direct invloed op de duurzaamheid van haar huisvesting. De gebruiker beïnvloedt het verbruik van energie en materialen in het gebouw. Door milieuvriendelijke keuzes vergroot de gebruiker de duurzaamheid van het gebouw.

...zal leiden tot een optimaal duurzaam gebouw omdat gebruiker en eigenaar niet alleen hun gezamenlijke randvoorwaarden en wensen op een efficiënte manier realiseren, maar ook omdat gebruiker en eigenaar beiden hun eigen verantwoordelijkheid op zich nemen.


Duincarre, rotterdam Bouwjaar

2008 Volume

84 appartementen

Energielabel


B

Fotografie Mediabank ING Real Estate Investment Management ontwerp Cascade - visuele communicatie drukkerij Kobalt


ING Real Estate Investment Management Global Network AUSTRALIA BELGIUM BRAZIL CHINA CZECH REPUBLIC FINLAND FRANCE GERMANY HUNGARY ITALY JAPAN POLAND ROMANIA SINGAPORE SOUTH-KOREA SPAIN SWEDEN TAIWAN THE NETHERLANDS UNITED KINGDOM UNITED STATES

ING REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT NEDERLAND Postbus 90463 2509 LL Den Haag T 070 341 9355 F 070 341 9475 E [email protected]

www.ingreim.com

Duurzaam vastgoed. Proactief verduurzamen van de bestaande portefeuilles NEDERLAND

Recommend Documents