Duurzaam en betaalbaar wonen

‘Duurzaam en betaalbaar wonen’

JAARVERSLAG 2013

Inhoudsopgave Inhoudsopgave ................................................................. 2 Woord vooraf .................................................................... 3 Missie ............................................................................... 4 2013 in vogelvlucht ........................................................... 5 Resultaat 2013 .................................................................. 7 Ontwikkelingen woningmarkt ............................................ 8 De organisatie ................................................................. 10 Governance, bestuur en toezicht ..................................... 14 Verhuur........................................................................... 21 Verkoop .......................................................................... 23 Betaalbaarheid ................................................................ 24 Onderhoud ...................................................................... 25 Beheer ............................................................................ 26 Projecten ........................................................................ 27 Duurzaamheid ................................................................. 31 Doelgroep ....................................................................... 33 Leefbaarheid ................................................................... 35 Wijken en kernen ............................................................ 37 Belanghouders en samenwerking .................................... 38 Maatschappelijk rendement ............................................ 41 Financiën ........................................................................ 42 Kengetallen 2013 ............................................................ 45 Jaarrekening 2013 .......................................................... 47 Controleverklaring .......................................................... 83 Colofon ........................................................................... 84 2

Woord vooraf In dit jaarverslag kijk ik terug op 2013. Het was een boeiend jaar waarin we onze voorgenomen doelen niet allemaal hebben bereikt. De landelijke politiek voert discussie over de functie van woningcorporaties. Nieuwe inzichten en wettelijke regelingen houden onvoldoende rekening met de volkshuisvestingsopgave die Wovesto ziet in Sint-Oedenrode.

samenwerken aan leefbaar Sint-Oedenrode, met voldoende betaalbare huurwoningen. Leo Overmars Directeur / bestuurder

We zijn trots op de oplevering van 3 fantastische projecten. De 20 en 7 energieneutrale woningen, Brabantwoningen genoemd, in Boskant en Sint-Oedenrode en de 8 appartementen met een gezamenlijke ruimte aan de Hoge Vonderstraat. Vanuit onze visie, duurzaam en betaalbaar, zijn de Brabantwoningen samen met 4 gemeenten en 3 collega corporaties ontwikkeld. Het feit dat aan het project de duurzaamheidprijs ‘De Groene Bouwsteen’ is toegekend en dat de woningen de laagste EPC van Nederland hebben, bewijst voor mij dat je door samenwerking tot betere prestaties komt dan alleen. Zo is ook het project aan de Hoge Vonderstraat in samenwerking, met zorgorganisatie Labyrint, ontwikkeld. Een prachtig woongebouw. Op de eerste plaats voor de 8 bewoners met een beperking, maar ook voor de wijk. Het nieuwe en frisse gebouw is, zoals een wijkbewoner zei: ‘Een facelift voor de hele buurt’. Ondanks het sombere vooruitzicht van de heffing van de landelijke overheid en het afwijzen van de omzetting van de vereniging naar stichting door onze leden, is er genoeg reden om met trots terug te kijken op 2013. Graag presenteer ik u onze resultaten van 2013. Zoals de nieuwbouwprojecten staan te stralen in hun buurt, zo hoop ik dat ook de andere resultaten voor u glans krijgen. Glans door de manier waarop u samen met Wovesto in de buurt bent, waarin we

3

Missie

“Wovesto is een woningcorporatie die voorziet in de uiteenlopende woonvragen in de markt, zodat er voldoende passende en kwalitatief goede huur- en (sociale) koopwoningen voor verschillende doelgroepen beschikbaar zijn.

Wovesto verhuurt sociale huurwoningen. Maar dat is niet het enige. Zo verhuren we ook duurdere huurwoningen voor mensen die wat meer te besteden hebben en verhuren we een aantal bijzondere huurwoningen voor mensen die zorg nodig hebben. Hierbij kun je denken aan senioren, maar ook mensen met een geestelijke of lichamelijke beperking. Voor degene die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning of liever kopen dan huren, bieden we goedkope koopwoningen aan. Door het bieden van diversiteit, bereiken we een brede doelgroep.

Wonen is meer dan een woning en Wovesto wil daarom – in samenwerking met maatschappelijke partners – een actieve bijdrage leveren aan de leefbaarheid van wijken en kernen in de gemeente SintOedenrode.”

Bij wonen is niet alleen de woning belangrijk, maar ook de leefomgeving. Wovesto vindt een prettige leefomgeving belangrijk voor haar huurders en andere inwoners van Sint-Oedenrode. Daarom maken we ons, samen met de maatschappelijke partners, sterk voor de leefbaarheid van wijken en kernen in Sint-Oedenrode. Wilt u meer weten over de missie en visie van Wovesto? Dit is te lezen in ons ondernemingsplan 2011-2014. Deze vindt u op onze website onder ‘Over Wovesto > Publicaties > Organisatie’.

4

2013 in vogelvlucht

Personeel serveert diner t.b.v. Zonnebloem bij Odendael

Start bouw Hoge Vonderstraat

Personeelsstudiedag

Openingsweekend MFA De Loop’r

Ondertekenen Convenant Duurzaam Bouwen 20132016

Extra Algemene Ledenvergadering in kader van fusie

Wovesto wint prijs ‘De Groene Bouwsteen’ voor meest duurzame project regio Noordoost-Brabant

Feestelijke oplevering Brabantwoningen Eerste bewoners van Brabantwoningen krijgen sleutel Januari

KWH-beoordeling van 7,95 Maart

Februari

Mei April

Wovesto neemt deel aan de Seniorenmarkt

Juni 1e reguliere Algemene Ledenvergadering Wovesto en Wereldwinkel tekenen huurcontract voor winkelruimte Kofferen 8

5

Oplevering en sleuteloverdracht Hoge Vonderstraat aan Labyrint Wonen Stakeholdersbijeenkomst met onderwerp fusie Prijsuitreiking beste duurzame tip 2e reguliere Algemene Ledenvergadering met stemming omzetting vereniging naar stichting. Haalt geen meerderheid.

Bijeenkomst voor bewoners Brabantwoningen Oprichtingsvergadering bewonerscommissie Meierij

Juli

Wovesto start eigen Facebook-pagina

Ondertekenen samenwerkingsovereenkomst HBV/Wovesto

September Augustus

Viering hoogste punt project Hoge Vonderstraat Officiële opening Wereldwinkel. Openingshandeling door directeur/bestuurder Wovesto.

November Oktober

Oprichting HBV Wovesto organiseert lokale Dag van de Duurzaamheid Officiële start Klussendienst Oprichtingsvergadering bewonerscommissie Ameroyenhof

December

Informatiebijeenkoms t bewoners m.b.t. nieuwbouwplan Mater Lemmensstraat Wovesto neemt deel aan rondetafelgesprek bij gemeente m.b.t. oprichten lokale duurzame energiecoöperatie in Sint-Oedenrode Vernieuwde website online

6

Resultaat 2013 Doelstelling 2013

Resultaat

Voor een brede doelgroep Score KWH-label ≥ 8,0 Consumentenprofielen zijn opgesteld Voldoen aan 90%-criterium bij toewijzen

7,95 uitgesteld 100%

Maatschappelijk werkveld Meerjarenprestatieafspraken met gemeente zijn opgesteld Jaarafspraken geëvalueerd en nieuwe jaarafspraken gemaakt met gemeente 1 of 2 keer per jaar een stakeholdersbijeenkomst organiseren Participeren in de ontwikkeling van iDOP’s en iWOPS’s

uitgesteld uitgesteld 7 continu

Groei in kwantiteit en kwaliteit Voorbeeldproject alternatieve woonvormen (Groepswonen) is opgeleverd 20 klimaatneutrale woningen opgeleverd Woningbezit wordt uitgebreid met 25-40 woningen Initiatieven voor alternatieve woonvormen worden ondersteund Woningbezit wordt verbeterd door duurzaamheid en levensloopbestendigheid in woningen toe te passen

vertraagd 27 woningen opgeleverd 36 woningen continu continu

Een organisatie in ontwikkeling PDCA-cyclus is bedrijfsbreed geïmplementeerd Voorbereiden visitatietraject

uitgevoerd uitgevoerd

Optimaal inzetten van middelen Maatschappelijk rendement is gedefinieerd Verkoop van 15 woningen Elk project wordt fiscaal doorgerekend

in concept gereed 2 continu

Verkennen opties om samen te werken Verkenning bij collega-corporaties Voorstel voor het omzetten van de juridische structuur van vereniging naar stichting wordt uitgewerkt

Gehaald

uitgevoerd ALV niet akkoord met omzetting naar stichting

7

Ontwikkelingen woningmarkt Onze omgeving verandert voortdurend. In de corporatiewereld lijken de veranderingen nog sneller te gaan dan elders. Voortdurend passen wij ons aan, aan de veranderingen. Huurtoeslag Wovesto biedt circa 225 huurders de mogelijkheid om de huurtoeslag direct op de rekening van Wovesto over te laten maken door de Belastingdienst. Wovesto betreurt het dat dit met ingang van 1 januari 2014 niet meer mogelijk is. Vanaf eind 2013 is de Belastingdienst overgestapt op rechtstreekse betalingen aan de individuele cliënten. Herziening Woningwet De Tweede Kamer heeft op 5 juli 2012 ingestemd met de herziening van de Woningwet. Het wetsvoorstel is ter behandeling naar de Eerste Kamer gegaan. Minister Blok wilde alsnog een aantal maatregelen opnemen. Dit kan hij doen door middel van een ‘novelle’. Dit is een wijziging van een wetsvoorstel dat wel door de Tweede Kamer is aangenomen, maar nog niet door de Eerste Kamer. In het voorjaar 2013 zou hij met de novelle komen. Dit is uiteindelijk 11 februari 2014 geworden. In 2014 wordt duidelijk of de maatregelen die opgenomen zijn in de novelle meegenomen worden in de Herziene Woningwet. Heffing saneringssteun In Nederland is het zo geregeld dat als een woningcorporatie in financiële problemen komt, andere corporaties daar ook de gevolgen van merken. Vestia en WSG zijn woningcorporaties die in de problemen zijn gekomen. Als gevolg daarvan legt de overheid, via CFV, nu een heffing saneringssteun op. In 2013 hebben we hier € 302.000 voor betaald. Ook de komende jaren zullen we bij moeten dragen aan deze heffing.

Verhuurdersheffing Sinds 2013 betalen verhuurders de zogenaamde verhuurdersheffing. Van het oorspronkelijke doel, bijdrage aan de huurtoeslag, is weinig meer over. De heffing wordt nu vooral ingezet om het tekort van de overheid te dichten. In het akkoord dat Aedes met minister Blok heeft gesloten wordt de heffing als onontkoombaar beschouwd. In 2013 betaalde we € 34.000. De komende jaren loopt dit bedrag fors op naar € 1,0 miljoen in 2014 tot € 1,5 miljoen in 2017. Het akkoord met de minister geldt tot 2017. Voor 2018 is door de regering eenzelfde bedrag aan verhuurdersheffing ingerekend als voor 2017. Extra huurverhoging Ter compensatie van de verhuurdersheffing krijgen verhuurders vanaf 2013 ruimte om de huur jaarlijks met 1,5% boven inflatie te verhogen. Voor huurders met een hoger inkomen mag de huur nog meer worden verhoogd. Voor inkomens tussen € 33.614 en € 43.000 is inflatie +2% toegestaan. Voor inkomens vanaf € 43.000 is inflatie +4% toegestaan. Wovesto is genoodzaakt deze huurverhoging toe te passen om de heffing te kunnen betalen. Wet Normering Topinkomens (WNT) De Eerste Kamer heeft op 6 november 2012 ingestemd met de WNT. De WNT bepaalt de maximale inkomens in publieke en semipublieke organisaties en is ook van toepassing op woningcorporaties. In 2013 is de herziene regeling voor topfunctionarissen van woningcorporaties vastgesteld. Per 1 januari 2014 gaat deze regeling in. Voor bestaande arbeidsovereenkomsten geldt een overgangsregeling van 7 jaar. Deze wet legt ook een druk op de salarissen van overige medewerkers. Voor de sector betekent dit dat het moeilijk wordt om goede bestuurders, medewerkers en commissarissen te vinden.

8

Scheiden van wonen en zorg Met scheiden van wonen en zorg wordt bedoeld het apart financieren van wonen en zorg. Per 2013 is deze maatregel ingevoerd voor de mensen met een lichte zorgvraag. Vanaf 2014 geldt de regel ook voor mensen met een zwaardere zorgvraag. Deze maatregel kan voor woningcorporaties vooral gevolgen hebben wanneer zij complexen met beschermde woonvormen hebben. Voor Wovesto speelt dit minimaal. We houden hier rekening mee bij het ontwikkelen van nieuwe projecten. Door deze regeling is er een project specifiek voor Dichterbij in Nijnsel helaas niet doorgegaan. Beoordelingsmethodiek WSW In 2013 heeft WSW haar strategie herijkt. Parallel daaraan heeft WSW ook haar werkwijze en beoordelingsmethodiek gewijzigd. Vanaf 2014 worden naast de financial risks voortaan ook de business risks van elke corporatie beoordeeld. In 2014 zullen we onze processen daar op aanpassen. Parlementaire enquête De parlementaire enquête Woningcorporaties is een onderzoek naar de opzet en het functioneren van het stelsel van woningcorporaties. In het onderzoek richt men zich op de periode van begin jaren ’90 tot heden. Aanbieding van het eindrapport van het onderzoek wordt verwacht in oktober 2014. De enquêtecommissie bestaat uit 6 leden van diverse politieke partijen. Wovesto verwacht niet direct betrokken te worden in de parlementaire enquête. Mochten er vragen komen, zullen we daar aan mee werken.

9

De organisatie Wovesto is de woningcorporatie in de gemeente Sint-Oedenrode en heeft 20 medewerkers. Het kantoor van Wovesto is gevestigd aan de Van Rijckevorsel van Kessellaan 1a. Daar zetten onze medewerkers zich dagelijks in om de klanten zo goed mogelijk van dienst te zijn. Wie zijn dan de mensen die u van dienst zijn? Wovesto bestaat uit 4 afdelingen verdeeld over een frontoffice en een backoffice. De frontoffice bestaat uit de afdeling Woondiensten en heeft het dagelijks contact met onze klanten. Ook de onderhoudsdienst valt onder deze afdeling. De backoffice bestaat uit de afdelingen Financiën & Control, Vastgoed en Staf. De organisatiestructuur staat in een organigram. U vindt het organigram ook op onze website, onder ‘Over Wovesto > Organisatie’. Bestuur en organisatie Wovesto wordt bestuurd door een directeur / bestuurder, Leo Overmars. Samen met de managers van de drie andere afdelingen vormt hij het Management Team (MT). De Raad van Toezicht houdt toezicht op het bestuur. Leden (huurders en woningzoekenden) van de vereniging hebben invloed op besluitvorming via de Algemene Ledenvergadering (hierna: ALV). Personeel Het tijdelijke contract van de beleidsmedewerker is in 2013 verlengd tot en met 30 juni 2015. Vanwege toegenomen regeldruk en een krappe bezetting op de afdeling Financiën & Control is de bezetting uitgebreid met 0,4 FTE. Dit is ingevuld met een tijdelijk contract tot en met 31 december 2014. Daarnaast is de beleidsmedewerker van Woonstichting St. Joseph één dag per week werkzaam voor Wovesto voor het strategisch voorraadbeheer. Tegenover de inleen van de beleidsmedewerker van St. Joseph staat de uitleen van de

projectleider van Wovesto aan St. Joseph voor de begeleiding van 2 projecten. Stagiaires Wovesto hecht grote waarde aan het begeleiden van stagiaires zodat jonge mensen kennis kunnen maken met de branche en de organisatie. Daarnaast zijn stagiaires een toegevoegde waarde voor de organisatie door hun frisse blik op zaken. In 2013 hebben 9 stagiaires bij Wovesto stage gelopen. Wovesto is een erkend leerbedrijf en aangesloten bij Fundeon en Ecabo. Kengetallen personeel per 31 december 2013 Medewerkers Mannen Vrouwen Fulltimers Parttimers Fte’s Gemiddelde leeftijd Gemiddeld dienstverband (in jaren) Ziekteverzuim Gemiddelde verzuimfrequentie Gemiddelde verzuimduur (dagen) Uitgaven t.b.v. opleidingen en coaching

20 10 10 10 10 16,6 48 13 4,2% 1,0 8,9 € 10.000

Activiteiten OR 2013 Instemming gegeven op aanvraag voor nieuwe klachtenadviescommissie. 6 juni heeft OR brainstormsessie gehouden met personeel. OR heeft advies verstrekt aan directie over omzetting van vereniging naar stichting. Welkomst- / Informatiepakket is opgesteld om eenduidigheid te krijgen over afspraken binnen Wovesto. Positief advies verstrekt voor de fusie. Positief advies verstrekt voor nieuw lid Raad van Toezicht. Positief advies voor regeling werkhervatting gedeeltelijk arbeidsgeschikten gegeven.

10

Ziekteverzuim In 2013 was het ziekteverzuim 4,2%. Tot en met het derde kwartaal was er één langdurig zieke die inmiddels weer volledig hersteld is. OR Wovesto heeft een ondernemingsraad (OR), die de belangen van de medewerkers behartigt. In 2013 hebben de leden van de OR regelmatig overleg gevoerd met de directeur / bestuurder. In het bijzonder is gesproken over de voorgenomen fusie met Woonstichting St. Joseph.

11

Interne cultuur en communicatie Wovesto organiseert elk jaar een aantal personeelsbijeenkomsten. Tijdens deze bijeenkomsten worden beleidsthema’s besproken, die op dat moment actueel zijn. Ze zijn gericht op het bevorderen van kennisdeling, een gezonde bedrijfscultuur en op het verbeteren van communicatie. Daarnaast worden twee programma’s, POEMA’s en VIS!, ingezet om de doelen met betrekking tot interne ontwikkeling van de organisatie te behalen. POEMA’s gaat in op de waarden en normen en de manier van leidinggeven en werken bij Wovesto. VIS! is gericht op de interne cultuur. Op 26 maart is een personeelsstudiedag gehouden. Het thema van deze dag was: ‘De O van Ontwikkelen’. Dienstverlening Wovesto vindt het belangrijk om de klant goed van dienst te zijn. Om dit klantgericht werken te stimuleren en verbeteren, laten we jaarlijks de kwaliteit van onze dienstverlening meten door Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). KWH begeleidt en stimuleert corporaties bij het werken aan kwaliteit en ziet kwaliteit als een continu verbeterproces. In 2013 heeft Wovesto het KWH-Huurlabel opnieuw behaald en scoorde een 7,95. Dit is net iets onder het doel dat we onszelf stellen: minstens een 8.

Raad van Toezicht

Huurders /Leden

Directeur/bestuurder Leo Overmars

Managementassistente Dagmar van der Kooij Huurdersbelange nvereniging

Beleidsmedewerker Debby de Groot

Manager Vastgoed Frans Ligtvoet

Medewerker Vastgoed Robert Veldman Projectleider Vastgoed Wouter van Dijk

Medewerker huishoudelijke dienst Ria van Oirschot

Manager Financiën en Control Egi Kluijtmans

Bedrijfseconomisch medewerkers Anja Colijn Marjorie van Erp Sr. Bedrijfseconomisch medewerker Gea Mulder

AedesCode Als lid van branchevereniging Aedes, verbindt Wovesto zich aan de AedesCode. Deze code beschrijft de maatschappelijke functie van corporaties op het gebied van wonen. Er staat in waar corporaties voor staan en waarop u hen kunt aanspreken. Integriteitscode Wovesto Integriteit is een belangrijk thema in onze samenleving en binnen de corporatiewereld in het bijzonder. Integriteit begint bij bedrijfscultuur. Wovesto heeft haar integriteitbeleid vastgelegd in een integriteits- en gedragscode. We spreken elkaar aan op

Manager Woondiensten Jan de Laat

Woonconsulent Michael Scharff Verhuurconsulent Riky van Kollenburg Olette Oerlemans

Technisch consulent Erica van Gils Baliemedewerker Mieke Koolen

Onderhoudsmedewerkers Gerry van der Eerden Mari Vervoort

Complexbeheerder Peter van den Brand Stagiaires Organisatiestructuur Wovesto per 31 december 2013

12

integriteit en het onderwerp komt aan bod in afdelingsoverleggen en personeelsbijeenkomsten. U vindt de integriteits- en gedragscode op onze website, onder ‘Over Wovesto > Organisatie’. Klokkenluidersregeling Wovesto vindt het belangrijk dat werknemers en mensen buiten de organisatie op een gestructureerde en veilige manier vermoedens van misstanden kunnen melden. Hiervoor heeft Wovesto een klokkenluidersregeling. In deze regeling staat beschreven hoe een misstand gemeld kan worden en hoe de verdere procedure verloopt. Wanneer iemand de betreffende misstand niet bij een leidinggevende wenst te melden, kan dit ook via de externe vertrouwenspersoon. In 2013 zijn er geen meldingen van een misstand gedaan. De klokkenluidersregeling vindt u op onze website, onder ‘Over Wovesto > Organisatie’.

13

Governance, bestuur en toezicht Wovesto kent een directeur / bestuurder, die Wovesto bestuurt. De Raad van Toezicht ziet er op toe dat dit goed gebeurt. De Governancecode (onderdeel van de AedesCode) beschrijft op welke manier corporaties besturen en toezicht houden. De taken en bevoegdheden van de directeur / bestuurder en de toezichthouders staan beschreven in de statuten van de vereniging. Deze statuten vindt u op onze website onder ‘Over Wovesto > Organisatie’. Corporate Governance Governance beschrijft de handeling of werkwijze van besturen, de gedragscode en het toezicht op organisaties. Hierbij gaat het over transparantie, kwaliteit, effectiviteit en verantwoorden. Governancecode woningcorporaties De Governancecode is een onderdeel van de AedesCode. Deze code wordt door elk lid van de brancheorganisatie ondertekend. De Governancecode beschrijft op welke manier corporaties besturen en toezicht houden. Wovesto handelt volledig naar de Governancecode en AedesCode. U kunt ons aanspreken op het naleven hier van. Wet Bestuur & Toezicht In de Wet Bestuur & Toezicht is het vereiste opgenomen dat het bestuur en toezicht zoveel mogelijk een evenwichtige verdeling van zetels over mannen en vrouwen dient te hebben. Wovesto onderschrijft dit uitgangspunt. Het huidige bestuur en MT bestaat uit mannen. In 2013 waren er geen vacatures. Bij toekomstige vacatures worden nadrukkelijk vrouwen uitgenodigd te solliciteren. Voor de Raad van Toezicht gelden dezelfde principes. Momenteel zijn er 2 mannen en 3 vrouwen lid van de Raad van Toezicht. 14

Bestuursverslag 2013 De visie en strategie zoals omschreven in ons ondernemingsplan, vormen de leidraad voor het bestuur. Van de bestuurder wordt verwacht dat hij verantwoorde keuzes maakt, waarbij hij rekening houdt met de belangen van de leden van de vereniging, huurders en woningzoekenden. Wovesto in 2013 Ondernemingsplan 2011-2014 In 2013 is Wovesto aan de slag gegaan met de uitvoering van de doelstellingen voor 2013 uit het ondernemingsplan 2011-2014. In de volgende hoofdstukken leest u hoe we invulling hebben gegeven aan onze 6 speerpunten: Voor een brede doelgroep, maatschappelijk werkveld, groeien in kwantiteit en kwaliteit, een organisatie in ontwikkeling, optimaal inzetten van middelen en verkennen opties om samen te werken. Discussie over toekomst van woningcorporaties Helaas heeft de ALV de omzetting van vereniging naar stichting niet overgenomen. Fusie met Woonstichting St. Joseph is daarmee niet mogelijk. De kracht van samenwerking Samen met partners in ons werkveld ontwikkelen we oplossingen en plannen die we afzonderlijk van elkaar nooit zouden bedenken, laat staan alleen zouden kunnen uitvoeren. Een goed voorbeeld van zo’n samenwerking zijn de iWOP’s en iDOP’s in Sint-Oedenrode. Verschillende lokale partijen en dorpsgenoten werken samen aan de leefbaarheid van de dorpen en wijken. Het project aan de Hoge Vonderstraat is ook een mooi voorbeeld waarmee we hebben samengewerkt met een lokale partij.

Fusie, omzetting niet overgenomen door de ALV Als gevolg van de vele ontwikkelingen en nieuwe regelgeving voor woningcorporaties, worden we als kleine corporatie steeds kwetsbaarder. Om onze huurders in de toekomst nog steeds van dienst te kunnen zijn, hebben we zorgvuldig een fusie met Woonstichting St. Joseph verkend. In opdracht van de twee Raden van Toezicht hebben de directeuren / bestuurders een meerwaardenotitie opgesteld. In deze notitie is de voorkeur voor fusie boven samenwerken uitgesproken. Daarnaast zijn ook de financiële posities en volkshuisvestelijke opgaven in beeld gebracht. Op basis van deze meerwaardenotitie hebben de Raden van Toezicht ieder afzonderlijk aangegeven het traject van fusie verder voor te willen bereiden. Met deze voorgenomen fusie speelden we in op de steeds veranderende buitenwereld die meer en meer vraagt van woningcorporaties. De weg richting fusie is niet zomaar afgelegd. Beide corporaties weten wat ze als resultaat willen: een nieuwe organisatie die het belang van huurders voorop stelt en sterker is dan twee afzonderlijke organisaties. De nieuwe organisatie zal financieel sterk en gezond zijn, ofwel een echte partner op lokaal gebied. Door onze krachten te bundelen, halen we meer deskundigheid in huis. Ook onze investeringscapaciteit wordt groter als we samengaan. Daarmee kunnen we blijven investeren in betaalbare woningen, leefbaarheid en onderhoud. De rechtsvorm was voor de fusie een belangrijk onderdeel. De besturen van beide organisaties streefden naar het opgaan in een stichting. Wovesto is een vereniging en enkele leden hebben in de ALV van november 2012 kenbaar gemaakt dat zij de rechtsvorm vereniging willen handhaven. Op hun verzoek hebben we de tijd genomen om alle voor- en nadelen nog eens op een rijtje te zetten. Ook is besloten tot de oprichting van een huurdersbelangenvereniging (HBV), die deels de taken van de ALV kan overnemen. Op de ALV’s is gediscussieerd en uitleg gegeven 15

over de meerwaarde van fusie. Aan alle voorwaarden van de ALV is invulling gegeven. Desondanks heeft de ALV op 25 november 2013 tegen het voorstel tot omzetting naar stichting gestemd. Het bestuur beraadt zich op de consequenties en zoekt naar andere oplossingen voor investeringscapaciteit, deskundigheid en omvang werkorganisatie. Profiel directeur / bestuurder Naam: L.A.M. (Leo) Overmars Geboren: 23-11-1954 In functie sinds: 1 september 2004 Aanstelling: voor onbepaalde tijd Salaris 2013: Volgens de sector brede beloningscode Bestuurders woningcorporaties, functieniveau D.

Nevenfuncties directeur / bestuurder Bestuurslid Platform Midden- en Kleine Woningcorporaties (MKW)

- Onbezoldigd - Geen belangenverstrengeling

Verklaring inzet middelen Tot slot verklaar ik, als directeur / bestuurder van Wovesto, dat alle middelen uitsluitend zijn ingezet in het belang van de volkshuisvesting. Hierbij stel ik het jaarverslag, met goedkeuring van de Raad van Toezicht en de Algemene Ledenvergadering van juni 2014, vast. Sint-Oedenrode, 24 juni 2014

De beloningen die op termijn beschikbaar worden gesteld (bijvoorbeeld pensioen) zijn conform de CAO Woondiensten. Wovesto kent voor de directeur / bestuurder geen leaseregeling of een vaste onkostenvergoeding. De gemaakte reis- en onkosten worden vergoed. Belangenverstrengeling In 2013 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen of transacties waarin tegenstrijdige belangen zouden kunnen spelen met betrekking tot de directeur / bestuurder. De directeur / bestuurder is tevens bestuurder van Holding Onze Huize BV. Deze BV is in 2004 opgericht om Wovesto als moederorganisatie de mogelijkheid te bieden nevenactiviteiten te ontwikkelen die om fiscale of juridische redenen niet door Wovesto kunnen worden gerealiseerd. De stichting verricht momenteel geen activiteiten.

Leo Overmars Directeur / bestuurder

16

Raad van Toezicht De Raad van Toezicht (hierna: RvT) is verantwoordelijk voor het toezicht op de uitvoering van de strategische koers van de organisatie. In dit hoofdstuk legt de RvT van Wovesto verantwoording af over het jaar 2013. De Governancecode Woningcorporaties is hierbij de leidraad. Vergaderingen en bijeenkomsten In 2013 is de RvT 10 keer bij elkaar gekomen om te vergaderen, waarvan 1 keer de ‘heidag’ is. Tijdens de jaarlijkse ‘heidag’ lag de nadruk op de gevolgen van diverse overheidsmaatregelen, zelfevaluatie van de RvT, rolverdeling tussen RvT en directeur / bestuurder en besluitvorming rondom nieuwbouwprojecten. In januari was de RvT aanwezig bij de opening van De Loop’r in Olland. Ook waren zij aanwezig bij de belanghoudersbijeenkomst op 31 januari over de Brabantwoningen. Namens de RvT is de voorzitter aanwezig geweest bij de stakeholdersbijeenkomsten op 7 november en 4 december over de voorgenomen fusie met Woonstichting St. Joseph. Samenstelling en taakverdeling De taken en rol van de RvT staan beschreven in de statuten van de vereniging. De RvT bestaat in 2013 uit 5 leden. Op pagina 21 staat een overzicht met gegevens van elk lid, zoals leeftijd, hoofdfunctie, nevenfuncties, datum van (her)benoeming of aftreden, honorarium en het lidmaatschap van eventuele commissies. De RvT kende in 2013 een remuneratiecommissie en een auditcommissie. Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie bestaat uit mevrouw C. van der Pas en de heer R. Braat. De remuneratiecommissie vervult haar werkzaamheden volgens een door de RvT in 2011 vastgesteld remuneratiereglement. In dit reglement zijn de samenstelling, doel en aard van de werkzaamheden, de verantwoordelijkheden en

bevoegdheden van de remuneratiecommissie opgenomen. De remuneratiecommissie werkt aan de hand van een door haar opgesteld jaarplan dat door de RvT is vastgesteld. Auditcommissie De auditcommissie bestaat uit mevrouw H. van den Heuvel, de heer C. van der Vleuten tot 23 april 2013 en vanaf 25 november 2013 de heer H. van de Ven. De auditcommissie heeft een uitgebreid takenpakket. Zij ziet toe op de interne risicobeheersings- en controlesystemen en de financiële informatieverschaffing door de directeur / bestuurder. Daarnaast heeft zij rechtstreeks contact met de externe accountant en let er op dat de aanbevelingen van de accountant worden opgevolgd. (Her)benoeming De leden van de RvT worden benoemd door de ALV voor een termijn van vier jaar. Deze termijn kan eenmaal met vier jaar worden verlengd. Mevrouw H. van den Heuvel is in juni door de ALV herbenoemd voor de termijn van vier jaar. In 2013 is de samenstelling van de RvT gewijzigd. De heer van der Vleuten is om persoonlijke redenen tussentijds afgetreden op 23 april 2013. Zijn opvolger, de heer H. van de Ven, is tijdens de ALV van 25 november benoemd tot lid van de RvT. Deskundigheid en collegiaal De eisen waaraan een lid van de RvT moet voldoen, staan omschreven in een profielschets. De profielschets is opgenomen in de statuten van de vereniging. De RvT van Wovesto gaat uit van een collegiaal model waarbij de leden gezamenlijk verantwoording voor besluiten nemen. De RvT streeft naar consensus in de besluitvorming.

17

Strategie en doelstellingen De RvT houdt toezicht op de doelstellingen en de strategie van Wovesto. Het strategische beleid en bijbehorende doelstellingen zijn geformuleerd in het ondernemingsplan 2011-2014. In 2013 stonden de volgende strategische beleidsonderwerpen op de agenda:  Voorgenomen fusie  Huurprijsbeleid  Participatiebeleid  Personeelsbeleid  Nieuwbouwprojecten (groei woningbezit) De statuten vragen om een noodzakelijke herziening. De RvT heeft zich hier in voorbereidende zin over gebogen. Het traject van statutenwijziging wordt afgerond in 2014. Daarbij wordt ingespeeld op verwachte veranderingen en voorschriften van de herzieningswet/novelle. Financiën en risicomanagement Voor de (financiële) sturing van Wovesto wordt jaarlijks een risicomatrix opgesteld door Wovesto en de auditcommissie van de RvT. Hier wordt toezicht op gehouden door middel van de 4 kwartaalrapportages en het jaarverslag. Op basis van deze gegevens houdt de RvT toezicht op de verschillende werkvelden. In 2013 stonden de volgende onderwerpen met betrekking tot financiën en risicomanagement op de agenda:  Jaarrekening 2012  Volkshuisvestingsverslag 2012  Begroting 2014  Kwartaalrapportages waaronder de go/no-go besluiten over bouwactiviteiten en investeringen  Rapportages van de accountant  Risicomanagement De RvT heeft tijdens de ALV’s in 2013 een positief advies aan de leden afgegeven voor zowel de jaarrekening en volkshuisvestingsverslag 2012 als de begroting 2014.

Kwaliteitsbeleid en belanghouders Wovesto staat midden in de samenleving. Daarom besteedt de RvT ook aandacht aan beleid dat relevant is voor huurders, woningzoekenden en andere belanghouders. In 2013 stonden de volgende onderwerpen met betrekking tot kwaliteitsbeleid en belanghouders op de agenda:  Huurprijsbeleid  Verslag periodiek overleg met de gemeente  Hoofdlijnen personeelsbeleid  De voorbereiding van de ALV’s  De criteria bij samenwerking en fusie. Toezicht Toezicht houden is één, zo niet de belangrijkste, taak van de RvT. Om haar taak als primair toezichthouder goed uit te kunnen voeren hanteert de RvT een toezichtskader. Voorstellen en rapportages worden getoetst aan dit toezichtskader. Daarnaast laat de RvT zich bijstaan door de externe accountant. Voor 2013 heeft E&Y de opdracht voor controle jaarrekening uitgevoerd. Over deze controle brengt de accountant twee deelrapportages uit. Deel A wordt in het najaar uitgebracht en omvat een verslag over de interne processen. Deel B omvat de controle van het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening 2012. Het jaarverslag en het verslag controle resultaten 2012 zijn in aanwezigheid van de accountant besproken. Onderdeel van deze bespreking is het opvolgen van de aanbevelingen en de continuïteit van Wovesto gegeven de resultaten in de jaarrekening. In 2013 is extra aandacht besteed aan wetswijzigingen binnen de volkshuisvesting. Naast het interne toezicht en het oordeel van de accountant geven zowel WSW als CFV en het ministerie jaarlijks een oordeel over Wovesto. De genoemde oordeelsbrieven zijn in de RvT geagendeerd. Het ministerie en het CFV hebben een positief oordeel over Wovesto

18

afgegeven. Ook het WSW oordeel is positief en het gevraagde borgingsvolume is afgegeven.

Nieuw hierbij is dat de RvT zich concentreert op enkele hoofdlijnen en per vergadering een thema bespreekt.

Professionele ontwikkeling De deskundigheid van de leden van de RvT werd in 2013 bevorderd door:  Lidmaatschap van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW)  Het bezoeken van relevante congressen en cursussen  Een abonnement op het Aedes-magazine en Woonbondig  Presentaties door deskundigen over actuele onderwerpen

Raad van Toezicht en de Ondernemingsraad De remuneratiecommissie voert namens de RvT één keer per jaar overleg met (een delegatie van) de Ondernemingsraad. In dit overleg komen het functioneren en de ontwikkeling van de organisatie, de relatie van Ondernemingsraad met de bestuurder en het welzijn en welbevinden van de medewerkers aan de orde.

Werkgeversrol Raad van Toezicht In het kader van de jaarcyclus functioneren en beoordelen van de bestuurder voerde de remuneratiecommissie drie gesprekken met de directeur / bestuurder: een doelstellingengesprek, een functioneringsgesprek en een beoordelingsgesprek. De functiebeschrijving directeur / bestuurder is beschreven met gedragsindicatoren en is formeel vastgesteld. Het bezoldigingsbeleid van de directeur / bestuurder is in 2013 niet gewijzigd. In 2014 wordt de beloning aangepast aan de nieuwe WNT, rekening houdend met de overgangsbepaling. Eigen functioneren Raad van Toezicht De RvT heeft ook haar eigen functioneren geëvalueerd. Door middel van een jaarlijkse zelfevaluatie versterkt de RvT haar (toezichthoudend) functioneren en levert daarmee een bijdrage aan het optimaal functioneren van Wovesto. De jaarlijkse ‘heidag’ is begeleid door een externe adviseur. De leden van de RvT hebben zowel de persoonlijke evaluatiepunten als de algemene evaluatiepunten beoordeeld. Er zijn conclusies getrokken naar aanleiding van de eigen ontwikkeling. Belangrijkste resultaat is dat op basis van de zelfevaluatie de agenda voor 2014 is bepaald.

Honorering Raad van Toezicht De huidige beloning van de RvT is in overeenstemming met de Sectorbrede Beloningscode. De honorering is via de wet op de topinkomens en de uitgebrachte tabel met vergoedingen per grootteklasse aan nieuwe grenzen gebonden. De leden van de RvT krijgen een vergoeding conform het overzicht op pagina 21. In 2014 wordt de honorering in lijn gebracht met de WNT. Goedkeuring jaarverslag De RvT van Wovesto heeft na bespreking met de accountant haar goedkeuring aan de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag van 2013 gegeven. Dankwoord De RvT bedankt alle medewerkers van Wovesto voor hun inzet en de behaalde resultaten in 2013. Ook bedankt zij de maatschappelijke partners van Wovesto, die dit mede mogelijk maakten. Namens de Raad van Toezicht,

Rini Braat Voorzitter

19

Profielen leden Raad van Toezicht Naam (geboortejaar) Functie in RvT De heer R. Braat (1952) voorzitter per 7 juni 2011 lid remuneratiecommissie Mevrouw Ir. L. Bongenaar (1959) vice-voorzitter per 7 juni 2011 Mevrouw Drs. C. van der Pas (1958) lid remuneratiecommissie De heer Ir. C. van der Vleuten (1960) lid auditcommissie tot 23 april 2013

Lid sinds

Honorering

Huidige functie

Nevenfuncties

8 juni 2010

Aftreden / Herkiesbaar Herkiesbaar in 2014

€ 7.125

Directeur / bestuurder Stichting Sint Josephscholen te Nijmegen.

Projectleider/auteur voor uitgeverij Malmberg.

2 juni 2008

Aftredend in 2016

€ 4.750

Beleidsadviseur bij gemeente Laarbeek.

Bestuurslid van vrouwennetwerkorganisatie Soroptimisten.

8 juni 2010

Herkiesbaar in 2014

€ 5.195

Zelfstandig coach en trainer, BeYourTalent Coaching & Training.

Voorzitter Vrouwennetwerk SintOedenrode.

8 juni 2010

Afgetreden in 2013

€0

Lid RvC Rabobank SintOedenrode/Schijndel.

8 juni 2010

Aftredend in 2017

€ 4.750

Directeur van Van der Vleuten Raadgevers (dienstverlener op gebied van o.a. ruimtelijke ordening en taxaties onroerende zaken). Adviseur interne controle bij BrabantZorg.

Mevrouw H. van den Heuvel (1969) lid auditcommissie De heer Drs. H. van de Ven (1954) lid auditcommissie vanaf 25 november 2013

25 november 2013

Herkiesbaar in 2017

€ 1.188

Voormalig vennoot Van de Ven Accountants, momenteel nog op projectbasis werkzaam.

Penningmeester van Stichting BVB Collectief, penningmeester van Stichting Accommodatie MHC Sint-Oedenrode

20

Verhuur Onze primaire taak is het verhuren van woningen aan mensen met lage inkomens. Wovesto heeft steeds meer woningzoekenden voor sociale huurwoningen. De woningmarkt Het totaal aantal woningzoekenden in 2013 was 2.060. Dit is een stijging van 82 ten opzichte van 2012. Het aantal actief woningzoekenden is 646. Woningzoekenden kunnen zich zowel ‘passief’ als ‘actief’ inschrijven. Passief betekent dat men wel wachttijd opbouwt, maar dat men nog geen concreet woningaanbod krijgt. Een actief woningzoekende geeft aan dat hij op dat moment een woning aangeboden wil krijgen. Toewijzing aan actief woningzoekenden vindt plaats op basis van inschrijftijd. Gemiddeld staat een woningzoekende 14 maanden als actief woningzoekende ingeschreven voordat men een woning krijgt. Op de website verantwoorden wij elk kwartaal de toewijzingen. Deze kunt u vinden onder ‘Ik wil huren > Verantwoording’. Toewijzingen Wovesto bezit woningen in zowel Sint-Oedenrode, als Boskant, Nijnsel en Olland. Bij het toewijzen van woningen houden we rekening met enerzijds de inschrijfduur van de woningzoekende en anderzijds de relatie tussen huurprijs en inkomen. Vanaf 1 januari 2013 wijzen we woningen met een huur tot € 681,02 alleen maar toe aan woningzoekenden met een inkomen tot € 34.229,-. Slechts een enkele uitzondering (maximaal 10%) is hierop mogelijk, dit zijn vaak senioren met een zorgindicatie. Hiermee houden we ons aan de 90% richtlijn van de minister. In 2013 werden in totaal 121 woningen toegewezen. De acceptatiegraad is 78%. Dat wil zeggen dat 78% van de woningzoekenden een schriftelijk aangeboden woning bij het eerste aanbod accepteert. Dit is 7% hoger dan in 2012. Redenen om een

woning te weigeren zijn bijvoorbeeld onvoldoende geld voor de verhuizing en inrichting, of onzekerheid over het inkomen.

Woningzoekenden en toewijzingen per 31 december 2013 Aantal ingeschreven woningzoekenden

2.060

Aantal actief woningzoekenden 200 starters en 446 doorstromers 110 ouder dan 70 jaar 27 urgenten

646

Aantal toewijzingen Aantal toewijzingen 90%-regel

121 100 %

Portefeuille per 31 december 2013

Woningen Overige vhe’s Totaal

Centrum 1.203 258 1.461

Boskant 52 2 54

Nijnsel 96 1 97

Olland 18 1 19

Totaal 1.369 262 1.631

Keuzevrijheid en Zelf Aangebrachte Voorzieningen Huurders willen zich graag thuis voelen in de woning die zij huren. Daarom wil Wovesto dat ze de mogelijkheden krijgen om de woning aan te passen aan hun eigen smaak en wensen. Voor Wovesto is het belangrijk dat klanten tevreden zijn, want tevreden klanten zorgen doorgaans beter voor hun woning en zijn minder snel geneigd te verhuizen. Daarom hebben huurders ruime mogelijkheden om de woning te wijzigen en zelf veranderingen aan te brengen. Wovesto kent hiervoor het beleid Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV). In 2013 zijn er in totaal 91 ZAV-aanvragen behandeld. Meer informatie 21

over ZAV vindt u op onze website onder ‘Ik ben huurder > Zelf klussen’. Ook huurders van nieuwbouwwoningen kunnen invloed uitoefenen. Wij betrekken hen vroegtijdig in het planproces. En ook bij de uitvoering van onderhoudswerkzaamheden kunnen onze huurders keuzes maken, bijvoorbeeld over de afwerking of energiemaatregelen. Klachtenprocedure en klachtenadviescommissie Net als in voorgaande jaren zijn er in 2013 geen officiële klachten bij de klachtenadviescommissie over Wovesto ingediend. Wanneer er bij huurders of woningzoekenden onvrede bestaat over de wijze waarop zij door medewerkers van Wovesto zijn behandeld, of de wijze waarop regels zijn toegepast, dan kan men hierover in eerste instantie in gesprek met de medewerkers zelf, eventueel bijgestaan door de manager. Als dit niet tot een bevredigend antwoord leidt, kan een klacht ingediend worden bij de directeur / bestuurder. Indien de huurder of woningzoekende ook daarna nog steeds van mening is, dat hij/zij niet goed gehoord is, kan de gang naar de klachtenadviescommissie worden gemaakt. Zover is het in 2013 dus niet gekomen. Wovesto heeft een regionale klachtenadviescommissie waar huurders en woningzoekenden klachten over en/of meningsverschillen met Wovesto kunnen indienen. De klachtenadviescommissie functioneert zowel voor Wovesto als Huis & Erf (Schijndel) en St. Joseph (Boxtel). De regionale klachtenadviescommissie bestaat uit 4 leden, waarvan 1 uit SintOedenrode. Op onze website vindt u het klachtenformulier voor de klachtenadviescommissie onder ‘Over Wovesto > Klachten’.

22

Verkoop Om onze projecten te kunnen financieren en onze financiële positie gezond te houden is het van belang dat Wovesto jaarlijks een aantal woningen uit de bestaande voorraad verkoopt. Het doel is om ieder jaar 15 woningen te verkopen. De verhuurdersheffing maakt woningverkoop noodzakelijk. Verkoopdoel 2013 In ons Strategisch Voorraadbeleid (SVB) staat beschreven welke woningen voor verkoop in aanmerking komen en dus verkocht mogen worden. Aan het begin van 2013 hadden wij ons het doel gesteld om 15 van deze woningen te verkopen. Gezien de dalende woningmarkt en de minimale vraag van potentiële kopers is in de loop van 2013 de prognose aangepast naar 5 woningen. Ook deze prognose is niet gehaald.

Op die manier ontstaat er een vaste voorraad Slimmer Kopen®woningen. In totaal heeft Wovesto een Slimmer Kopen®-voorraad van 75 woningen. In 2013 verkocht Wovesto 2 woningen met de Slimmer Kopen®-regeling. In 2013 zijn 4 woningen teruggekocht van een bewoner en opnieuw aangeboden met de Slimmer Kopen®-regeling. Voor 2 van deze woningen zijn al nieuwe kopers gevonden, echter de woningen passeren pas in het eerste kwartaal van 2014. Lees meer over Slimmer Kopen® op onze website, ‘Ik wil kopen > Slimmer Kopen®’.

Verkocht in 2013 In 2013 verkochten we 2 woningen. Daarnaast is 1 teruggekochte Slimmer Kopen®-woning weer verkocht in 2013. Via advertenties en deelname aan de open huizen route hebben we reclame gemaakt voor de te koop staande woningen. Desondanks hebben we onze doelstelling voor 2013 niet behaald. Slimmer Kopen® Slimmer Kopen® is een woonproduct voor wie het moeilijk is om zelfstandig een huis of appartement te kopen. Door een korting van maximaal 25% op de marktwaarde te geven, wordt het voor starters financieel haalbaar een woning te kopen. Slimmer Kopen® is er voor nieuwbouw en bestaande bouw. Wanneer een met Slimmer Kopen® gekochte woning weer te koop wordt gezet, koopt Wovesto de woning in principe terug. We verrekenen dan de korting en waardeontwikkeling met de bewoner. Door de woning terug te kopen, kunnen we deze opnieuw verkopen.

Appartementen Hoge Vonderstraat

23

Betaalbaarheid Wovesto wil woningen aanbieden met een huurprijs die past bij haar woningen en haar klanten. Kwalitatief goede woningen De woningen van Wovesto zijn van hoge kwaliteit. De kwaliteit van een woning wordt uitgedrukt in punten. Bij Wovesto bedraagt het gemiddelde aantal punten 164, landelijk is het 141. Op basis van het aantal punten is een zogenaamd maximaal redelijke huur voor elke woning vastgesteld. Wovesto vraagt voor haar woningen gemiddeld 62% van die maximaal redelijke huur, landelijk was dat in 2012 68%. De huur die Wovesto voor haar woningen vraagt in relatie tot de kwaliteit is daarmee relatief laag. Huurprijs De gemiddelde huurprijs per maand is bij Wovesto € 503, landelijk is het € 481. Enerzijds betalen onze huurders een relatief lage prijs voor de kwaliteit die zij krijgen, anderzijds is de absolute prijs bijna € 20 per maand hoger dan het landelijk gemiddelde. Dat zet Wovesto voor een lastig dilemma. In relatie tot de kwaliteit zou de prijs nog fors omhoog mogen, absoluut gezien is de prijs al hoger dan gemiddeld. Huurverhoging Tot 2012 is de jaarlijkse huurverhoging inflatievolgend geweest. Vanaf 2013 is het toegestaan om de huren met inflatie +1,5% te verhogen. Voor inkomens vanaf € 33.614 is inflatie +2% toegestaan en voor inkomens vanaf € 43.000 inflatie +4%. Om de verhuurdersheffing en de saneringssteun te kunnen betalen, is Wovesto genoodzaakt om deze huurverhoging door te voeren. De prijs komt daarmee iets meer in lijn met de kwaliteit van de woning. De keerzijde daarvan is dat de absolute huur stijgt en de koopkracht van onze huurders daalt.

Uiteraard gaan wij de discussie over de betaalbaarheid niet uit de weg. Als in de toekomst blijkt dat de betaalbaarheid in het gedrang komt, zullen wij ons beleid heroverwegen. Duidelijk is dat financiën en betaalbaarheid op gespannen voet met elkaar staan. Korting op verzekeringen Betaalbaarheid heeft ook te maken met woonlasten, waaronder verzekeringen. Huurders van Wovesto kunnen bij een lokale bank een extra korting van 10% ontvangen op hun ‘Alles-in-één-polis’. Deze korting kan oplopen tot tientallen euro’s per jaar. Wovesto treedt hierbij niet op als tussenpersoon en heeft hier geen rol in.

Woningvoorraad Wovesto per 31 december 2013 Woning

Aantal

Percentage

Goedkoop < €366,37 Betaalbaar €366,68 – €524,37 Middeldure woningen €524,38 – €561,98 Dure woningen €561,99 – €664,66 Geliberaliseerde woningen > €664,66

118

8,6%

801

58,5%

192

14%

202

14,8%

56

4,1%

Totaal

1.369

100%

24

Onderhoud Het kwaliteitsniveau van ons woningbezit is hoog en dat wensen we ook zo te houden. Jaarlijks worden er diverse onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd om de kwaliteit in stand te houden of zelfs te verbeteren. In 2013 is er een groot onderhoudsplan uitgevoerd aan 25 woningen en zijn bij 19 woningen de badkamer, keuken of toilet gerenoveerd. Daarnaast is er buitenschilderwerk uitgevoerd en hebben een aantal woningen een nieuwe c.v.-ketel gekregen. Groot onderhoud Aan 25 woningen in de Florisstraat, Kruidenlaan, Tijm en Laurier is groot onderhoud uitgevoerd. De werkzaamheden zijn uitgevoerd door Knaapen Groep. Het bestaande energielabel D is bij 10 woningen verbeterd naar een C-label, bij 14 woningen is het verbeterd naar een B-label en bij 1 woning verbeterd naar een Alabel. Dit is bereikt doordat alle buitenkozijnen van HR++-beglazing zijn voorzien, de zolderdaken aan de binnenzijde zijn geïsoleerd en er nieuwe HR-ketels zijn aangebracht in combinatie met een zonneboiler en zonnecollectoren op het dak. Met een zonnecollector wordt door middel van de zon warm tapwater geproduceerd, voor onder andere het douchen, waardoor de energiekosten afnemen. Naast deze energiemaatregelen kozen diverse bewoners ervoor om hun badkamer, toilet en/of keuken te laten renoveren. In totaal zijn er 22 badkamers, 18 toiletten en 16 keukens gerenoveerd. Het vernieuwen van de buitenkozijnen en -deuren behoorde tot de standaard werkzaamheden.

C.V.-ketels Buiten het groot onderhoudsplan zijn in 2013 bij 15 woningen de c.v.-ketels vernieuwd. Bij het vernieuwen van c.v.-ketels brengt Wovesto standaard een combi HR-ketel aan voor verwarming en warm water. Overig onderhoud In 2013 zijn bij meerdere woningen renovaties uitgevoerd. Bij 10 woningen zijn de badkamer gerenoveerd, bij 5 woningen het toilet en bij 4 woningen de keuken. Verhuiskostenvergoeding en tegemoetkomingen Er is een landelijke regeling voor het verstrekken van verhuiskostenvergoedingen indien huurders op basis van herstructureringsplannen andere woonruimte aangeboden krijgen. In 2013 zijn er door Wovesto geen herstructureringsplannen uitgevoerd, waardoor er ook geen verhuiskostenvergoedingen zijn uitgekeerd. De bewoners van de 25 woningen waar in 2013 groot onderhoud is uitgevoerd, hebben een tegemoetkoming ontvangen voor het ongemak.

Schilderwerk In 2013 zijn in totaal 257 woningen aan de buitenzijde geschilderd. De werkzaamheden zijn eind oktober afgerond.

25

Beheer Wovesto biedt huiseigenaren of eigenaren van maatschappelijk vastgoed haar kennis en deskundigheid aan in de vorm van dienstverlening bij het beheer. Vestobeheer Vestobeheer verzorgt namens diverse Verenigingen van Eigenaren (VvE) met in totaal 86 woningen het (dagelijkse) bestuur en beheer. In de VvE wordt het beleid ten aanzien van beheer en onderhoud in overleg met de gezamenlijke eigenaren besproken en vastgesteld. Campus Fioretti Sinds 2011 is Vestobeheer betrokken bij het project Campus Fioretti. Samen met de partners van het Starterscollectief en de gemeente Sint-Oedenrode worden startende ondernemers gehuisvest in het voormalige Fioretti College. Net zoals bij VvE-beheer en op verzoek van de gemeente Sint-Oedenrode, verzorgt Vestobeheer het dagelijks beheer. Wovesto is het eerste aanspreekpunt voor de huurders / ondernemers. De Loop’r In de multifunctionele accommodatie De Loop’r vinden niet alleen de basisschool, de kinderopvang en de fysiotherapeut onderdak, maar ook een belangrijk deel van het verenigingsleven van Olland. Sportverenigingen, muziekverenigingen en KBO maken gebruik van de ruimtes die De Loop’r te bieden heeft. De Stichting Gemeenschapshuis Olland is verantwoordelijk voor het beheer van het gebouw. Wovesto voert namens hen het technisch en administratief beheer uit. Multifunctionele accommodatie De Loop’r

26

Projecten In 2013 zijn 3 nieuwbouwprojecten opgeleverd: 7 energieneutrale woningen aan de Dille, 20 energieneutrale woningen aan de Knotwilg (Boskant) en 8 appartementen met een gemeenschappelijke ruimte, aan de Hoge Vonderstraat. Projecten opgeleverd in 2013 Energieneutrale woningen: Brabantwoningen Eind februari 2012 is gestart met de bouw van 27 Brabantwoningen, 7 woningen aan de Dille in de wijk Kienehoef en 20 woningen aan de Knotwilg in Boskant. De woningen zijn in het eerste kwartaal van 2013 opgeleverd. De Brabantwoningen zijn gebouwd volgens het ‘Passiefhuis’ principe. Dit betekent dat de woningen bijzonder goed geïsoleerd zijn waardoor er weinig warmteverlies optreedt. Doordat de achtergevels van alle woningen exact op het zuiden zijn georiënteerd, wordt door de grote ramen in de winterperiode gebruik gemaakt van passieve zonne-energie. Maandelijks worden de energieverbruiken gemonitord, evenals de energie die door de zonnepanelen wordt opgewekt. In juli 2013 heeft Wovesto voor de eerste keer een bewonersbijeenkomst georganiseerd en zijn de eerste ervaringen uitgewisseld. In het voorjaar van 2014 zal een tweede bijeenkomst worden georganiseerd nadat alle bewoners ruim één jaar in de Brabantwoning wonen. De Brabantwoning is op 27 maart 2013 door de RMB (Regionaal Milieu Bureau) uitgeroepen tot het duurzaamste project in de regio Noordoost-Brabant, waarvoor Wovesto de onderscheiding ‘De Groene Bouwsteen’ heeft ontvangen. Eind 2013 heeft Agentschap NL bekend gemaakt dat de Brabantwoningen de zuinigste EPC (energieprestatiecoëfficiënt) van Nederland hebben. De Brabantwoning heeft een EPC van –0,29. Dit betekent dat deze woningen zeer energiezuinig zijn.

Hoge Vonderstraat 44 Begin 2013 is gestart met de bouw van 8 appartementen met een gemeenschappelijke ruimte aan de Hoge Vonderstraat. Dit appartementencomplex is speciaal ontwikkeld voor cliënten van Labyrint Zorg. Deze bewoners gaan de appartementen zelfstandig bewonen en kunnen indien nodig een duwtje in de rug krijgen van Labyrint Zorg. In hun vrije tijd kunnen zij gebruik maken van de gemeenschappelijke ruimte. Voor de begeleiders van Labyrint is een kantoorruimte aanwezig. Het appartementengebouw is begin november 2013 opgeleverd.

Project Hoge Vonderstraat

27

Projecten in voorbereiding Lieshoutseweg Het ontwerp voor dit appartementencomplex is in de loop van 2013 aangepast, nadat het realiseren van zorgappartementen niet meer mogelijk bleek. De appartementen zijn nu geschikt gemaakt voor de huisvesting van alle doelgroepen. Het project bestaat uit 8 appartementen met 2 slaapkamers. In juli 2013 is het nieuwe ontwerp voorgelegd aan de commissie welstand, die het plan heeft goedgekeurd. In december 2013 is het plan ingediend voor het verkrijgen van de omgevingsvergunning. Afhankelijk van eventuele bezwaren kan in het voorjaar van 2014 gestart worden met uitvoering van de bouw. Koningsvaren Ondanks dat de belangstelling voor dit project groot was, is de voortgang van dit plan vertraagd. In eerste instantie door de bestemmingsplanprocedure, later door de financiële crisis en de problemen op de woningmarkt. Het ontwerp van dit appartementencomplex, dat samen met de aspirant bewoners is ontwikkeld, zal heroverwogen worden. In de loop van 2013 zijn alternatieve stedenbouwkundige ontwerpen gemaakt en aan de gemeente voorgelegd. Bij deze alternatieven, waarbij ook rekening is gehouden met het bouwen van betaalbare huurwoningen, bestaat de mogelijkheid om het plan faseerbaar uit te voeren. Hierdoor kan er mogelijk ook een snellere start met de uitvoering worden gemaakt. Wovesto zal in de loop van 2014 een besluit nemen over de voortgang van dit project.

voor de koopsector te ontwikkelen. Dit project zou gecombineerd worden met het bouwen van een appartementencomplex voor de sociale huursector op de locatie van de Kapittelhof, waar Wovesto eigenaar is van 20 gedateerde huurappartementen. Van Stiphout onderzoekt of alternatieve plannen mogelijk zijn.

Project Lieshoutseweg

Borchmolendijk Voor deze locatie heeft Wovesto een plan met appartementen in voorbereiding met op de begane grond een commerciële ruimte. Vanwege de financiële crisis is het nog niet gelukt om een partner te contracteren voor de commerciële ruimte. Momenteel zijn we in gesprek met enkele potentiële partners.

Kapittelhof/Rabobank De gemeenteraad heeft de bouwplannen voor deze locatie afgewezen omdat niet aan de stedenbouwkundige randvoorwaarden werd voldaan. Projectontwikkelaar van Stiphout was voornemens om op de locatie van de huidige Rabobank een appartementencomplex 28

Mater Lemmensstraat Wovesto gaat op de locatie Mater Lemmensstraat een herstructureringsplan uitvoeren. Op deze locatie staan momenteel 8 twee-onder-één-kap woningen die in 1944 zijn gebouwd, waarvan er 1 in particuliere handen is. De woningen zijn gedateerd en voldoen zowel technisch als woontechnisch niet meer aan de eisen van deze tijd. 6 van deze woningen zullen gesloopt worden om plaats te maken voor een appartementencomplex. Eén huurwoning en één particuliere woning worden gehandhaafd. Het nieuwe gebouw gaat plaats bieden aan 22 appartementen en wordt voorzien van een parkeerkelder met daarin één parkeerplaats per appartement. De appartementen zullen energieneutraal worden uitgevoerd conform de uitgangspunten van de Brabantwoning. De gemeenteraad van de gemeente Sint-Oedenrode heeft op 31 oktober 2013 met het vaststellen van de stedenbouwkundige kaders groen licht gegeven voor dit initiatief. Het bestemmingsplan Centrum wordt aangepast om de bouw van dit appartementencomplex mogelijk te maken. Naar verwachting kan eind 2015 gestart worden met de bouw. In december 2013 zijn de bewoners en omwonenden door Wovesto en de gemeente geïnformeerd over de nieuwe plannen. Begin januari 2014 wordt de inspraakverordening gepubliceerd.

Project Mater Lemmensstraat

29

Nieuwbouwplannen per 31 december 2013 Straat- / Plannaam

Aantal

Huur / Koop

Doelgroep

Soort woning

Energieneutrale woningen (Knotwilg) Energieneutrale woningen (Dille)

20

Huur

Woningzoekenden

7

Huur

Woningzoekenden

Hoge Vonderstraat 44

9

Huur

Cliënten Labyrint Zorg

Duurzame eengezinswoningen (met berging/garage) Duurzame eengezinswoningen (met berging/garage) 8 wooneenheden met een gemeenschappelijke ruimte

Lieshoutseweg

8

Huur

Woningzoekenden

Koningsvaren

38

Huur

Mater Lemmensstraat

22

Huur

Woongroep Koningsvaren, woningzoekenden Woningzoekenden

Borchmolendijk

4 1

Huur en koop Huur en koop

Woningzoekenden Ondernemers

Opgeleverd in 2013

In voorbereiding Appartementen met 2 slaapkamers en balkon Appartementen, algemene ruimte en parkeerkelder Energieneutrale appartementen en parkeerkelder Appartementen Commerciële (bedrijfs)ruimte

30

Duurzaamheid Wovesto heeft 27 maart 2013 het Regionaal Convenant Duurzaam Bouwen 2013-2016 (opgesteld door RMB) ondertekend samen met 12 gemeenten, 5 corporaties, vereniging Bouwend Nederland en vereniging installatiebranche Uneto-VNI. In het nieuwe convenant, met de titel ‘samenwerken aan duurzaamheid’, worden de basisuitgangspunten voor de deelnemers geformuleerd ten aanzien van het onderwerp duurzaamheid voor onder andere groot onderhoudsprojecten en nieuwbouwplannen. Nieuwe aspecten in het convenant zijn: het bewustmaken van de eindgebruiker van de meerwaarde van duurzaamheid en ook het verbeteren van levensloopbestendigheid. Het is de derde keer dat Wovesto deelneemt aan dit convenant. Bestaande woningvoorraad Door het opleveren van de Brabantwoningen in 2013 en het uitvoeren van het groot onderhoudsplan is de gemiddelde score van het energielabel over de bestaande woningvoorraad weer verbeterd. Voor het eerst wordt het hoogste label A++++ verkregen voor de 27 Brabantwoningen. Dit komt omdat de EPC-score lager is dan 0,2. 86,9 % van de woningen heeft een groen energielabel. Dit betekent dat ze een energielabel A++++, A, B of C hebben. De woningen met een energielabel E, F of G zullen op termijn worden verkocht of vervangen door nieuwbouw. Volgens het Regionaal Convenant Duurzaam Bouwen dient het energielabel van een woning na een groot onderhoudsplan minimaal met 2 labelstappen te verbeteren of het label B te bereiken. Dit wordt gerealiseerd door het aanbrengen van HR++-beglazing in combinatie met nieuwe buitenkozijnen, het isoleren van de zolderdaken aan de binnenzijde van de woning en het vernieuwen van de HR-ketel in combinatie met het aanbrengen van een zonnecollector met zonneboiler. In 2013 zijn 10 woningen

opgewaardeerd tot C-label, 14 woningen tot B-label en 1 woning tot A-label. Volgens het duurzaamheidbeleid van Wovesto worden woningen met een energielabel D tijdens mutatie voorzien van isolatiemaatregelen, waardoor het label verbeterd naar een C-label. Ook wordt op verzoek van een huurder in de vorm van Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV) energiemaatregelen op maat uitgevoerd, waardoor de energiekosten en dus ook de woonlasten verminderen. In 2013 zijn op deze manier in totaal 6 woningen opgewaardeerd naar minimaal een C-label. Energielabels bezit Wovesto per 31 december 2013 Label

Aantal woningen

Cumulatief percentage

27

Percentage van totaal bezit 2,0 %

A++++ A

266

19,4 %

21,4 %

B

367

26,8 %

48,2 %

C

530

38,7 %

86,9 %

D

137

10 %

96,9 %

E

30

2,2 %

99,1 %

F

9

0,7 %

99,8 %

G

3

0,2 %

100 %

Totaal

1.369

100%

100%

2%

Nieuwbouw Volgens het Bouwbesluit moeten nieuwbouwplannen worden uitgevoerd met een EPC < 0,6. In het duurzaamheidbeleid van Wovesto is bepaald dat nieuwe complexen met ingang van 2012 met 20% per twee jaar lager moeten uitkomen ten opzichte van de norm 0,6 zodat we in het jaar 2020 op een EPC van 0,0 uitkomen. 31

Voor nieuwbouwprojecten zijn er door de ondertekening van het Regionaal Convenant Duurzaam Bouwen 2013-2016 extra maatregelen van toepassing. Zo moeten nieuwe projecten een gemiddelde GPR-score* van minimaal 7 behalen voor de 5 thema’s en dienen er Nederlandstalige gebruikshandleidingen verstrekt te worden aan de gebruikers. Voor het aspect levensloopbestendigheid dient miniaal een score van 8 te worden behaald. * GPR-score geeft de duurzaamheidscore weer van een gebouw verdeeld over 5 thema’s: energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde.

Energieneutrale woning: Brabantwoningen In de maanden van het eerste kwartaal van 2013 zijn 27 energieneutrale woningen aan de Knotwilg en aan de Dille opgeleverd. Sinds de uitgifte van de woningen worden maandelijks de energieverbruiken en energieopwekkingen geregistreerd en gemonitord. Op 4 juli 2013 heeft een eerste bewonersbijeenkomst plaatsgevonden waarbij de bewoners nogmaals werden geïnformeerd over de aspecten van de Brabantwoning. In het voorjaar van 2014 wordt een vervolg bijeenkomst georganiseerd en zullen de energiecijfers na ruim één jaar bewoning worden besproken met de bewoners. Eind 2013 heeft de gemeenteraad ingestemd met het initiatief om aan de Mater Lemmensstraat energieneutrale appartementen te ontwikkelen. Alvorens eind 2015 de bouw van start kan gaan, worden er eerst nog diverse onderzoeken uitgevoerd voordat de appartementen verder ontwikkeld worden. Dit project is opnieuw een mooie uitdaging voor Wovesto waarbij weer veel kennis over duurzaam bouwen kan worden opgedaan.

Brabantwoningen aan Dille in Sint-Oedenrode

32

Doelgroep Voor Wovesto is het belangrijk om te kijken of het aanbod van het bezit nog aansluit bij de (te verwachten) vraag. Er kunnen op enig moment tekorten ontstaan van een bepaald woningtype, maar er kan ook een overschot zijn wat door middel van een ingreep weer geschikt gemaakt kan worden voor een andere doelgroep. Om in te kunnen spelen op deze veranderingen, zijn we in 2013 gestart met het opstellen van een portfoliobeleid. Het portfoliobeleid wordt in 2014 afgerond. Senioren Wovesto vindt het belangrijk dat senioren zelfstandig kunnen wonen, waarbij ze gebruik kunnen maken van diverse zorgfaciliteiten. Wovesto heeft 344 nultredenwoningen in haar bezit die geschikt zijn voor deze senioren. Voor het belangrijkste deel liggen deze naast of tegen Odendael (een zorglocatie van Brabantzorg), waardoor het voor de senioren erg makkelijk is om diensten af te nemen. Eén appartementencomplex heeft eigen gemeenschappelijke ruimten. Hier wordt door bewoners dankbaar gebruik van gemaakt voor het organiseren van activiteiten, of ‘gewoon’ voor verblijf. Woningaanpassingen Voor zover huurders een woningaanpassing nodig hadden, werd dit tot enkele jaren geleden mogelijk gemaakt vanuit de WMO (Wet Maatschappelijke Ondersteuning). De daadwerkelijke uitvoering van de aanpassing vond plaats door Wovesto. In 2012 is echter een proces tot stand gekomen wat bij de gemeente de ‘kanteling’ wordt genoemd. Er worden steeds minder voorzieningen vanuit de WMO betaald en daar wordt aan toegevoegd dat er een steeds groter beroep op de huurders zelf wordt gedaan. Huurders die een woningaanpassing nodig hebben of anderszins een beroep op de WMO voorzieningen willen doen, worden gestimuleerd om zelf naar een oplossing te zoeken. Slechts in uiterste gevallen

kan een beroep op de WMO worden gedaan. Dit betekent dat het aantal aanvragen sterk is teruggelopen. Voerden we in 2011 nog 20 aanvragen uit, in 2012 waren dit er nog maar 3 en in 2013 zelfs 0. Wonen met begeleiding Wovesto probeert niet alleen aan senioren en andere woningzoekenden onderdak te bieden, maar ook aan mensen met een beperking, die zelfstandig willen wonen. Voor deze doelgroep werkt Wovesto samen met de Stichting Dichterbij en met Labyrint Zorg. Wovesto heeft in totaal 31 woningen voor het huisvesten van 47 cliënten van Labyrint en Dichterbij. In samenspraak worden nieuwbouwplannen ontwikkeld. Zo hebben we in 2013 voor Labyrint Zorg een complex opgeleverd aan de Hoge Vonderstraat waar 8 cliënten zelfstandig wonen. Ook zijn er contacten geweest met de Thomashuizen om te kijken of er voor hen binnen Sint-Oedenrode mogelijkheden zijn. Deze contacten hebben nog niet tot nadere afspraken geleid. Starters Voor starters is het lastig om zich op de koopwoningmarkt te begeven. Dit wordt met name veroorzaakt doordat de regels om de financiering rond te krijgen strenger zijn. Het is dan ook moeilijk om een hypotheek te verkrijgen. Een product wat dan mogelijk een oplossing kan bieden is Slimmer Kopen®. Hiermee kunnen starters geholpen worden met kortingen op de marktwaarde van de woning tot 25%. Bestaande Slimmer Kopen®-woningen vormen een ‘herbruikbare’ voorraad die door Wovesto worden teruggekocht en weer als Slimmer Kopen®- woningen worden verkocht.

33

Jongeren Wovesto heeft een beperkt aantal woningen uit haar bezit aangewezen voor jongeren onder de 23 jaar. In totaal gaat het hierbij om 21 woningen. Hogere inkomens Circa 4% van het bezit van Wovesto is speciaal bestemd voor mensen met een hoger inkomen. Het gaat hierbij om woningen met een huurprijs boven € 681,02. Statushouders Gemeenten krijgen vanuit de overheid de verplichting statushouders te huisvesten. Wovesto ondersteunt de gemeente hierbij en biedt de benodigde huurwoningen aan. In 2013 zijn 4 woningen toegewezen aan (8) statushouders. Daarmee is de taakstelling, 11 personen in 2013, niet volledig behaald. Dit komt doordat de gemeente onvoldoende statushouders van het Rijk / COA toegewezen heeft gekregen.

34

Leefbaarheid Wonen is meer dan alleen de woning. Ook de omgeving is belangrijk. Daarom zet Wovesto zich ook in voor de leefbaarheid in de wijken en kerkdorpen. Ruimte beschikbaar stellen Wovesto is betrokken bij wat er leeft in Sint-Oedenrode. Dit uit zich in diverse zaken. Zo is er een pand aan de Eerschotsestraat beschikbaar gesteld aan de Voedselbank. Ook de Klussendienst, die mede door Wovesto tot stand is gekomen, heeft hier haar intrek in genomen. De Klussendienst is een vrijwilligersdienst, gecoördineerd vanuit Welzijn de Meierij, die mensen hulp biedt bij kleine werkzaamheden in en om de woning. Vaak zijn dit huurders van Wovesto. Ook aan het Theaterkoor is ruimte beschikbaar gesteld. Zij heeft een aantal maanden gebruik gemaakt van ruimte aan de Borchmolendijk om decorstukken te maken en op te slaan. Burendag Wovesto ondersteunt initiatieven van huurders om de leefbaarheid in een buurt te vergroten, of stimuleert hen dat dergelijke initiatieven van de grond komen. Zo is er een oproep geplaatst om huurders te stimuleren aan de Burendag deel te nemen. Er is daarbij aangeboden om mee te helpen een eventueel subsidieverzoek in te dienen bij het Oranje Fonds, maar ook bij Wovesto kon een aanvraag voor een bijdrage ingediend worden. Buurtpreventie avonden De gemeente organiseert met enige regelmaat buurtpreventie avonden waar bewoners voorlichting krijgen over het voorkomen van onveilige situaties. Dit kan bijvoorbeeld gaan over hoe om te gaan met bankgegevens, inbraakpreventie of het verstrekken van informatie via de mail. In 2013 heeft Wovesto aan één avond

deelgenomen; de voortgang van het buurtpreventieproject Rooise Zoom. Seniorenmarkt Op initiatief van Brabantzorg wordt jaarlijks een seniorenmarkt georganiseerd in Odendael. Hier worden niet alleen de diensten van Brabantzorg onder de aandacht gebracht, maar ook die van andere partijen. Uiteraard is ook Wovesto dan van de partij om informatie te verstrekken over haar seniorenwoningen. Bewonerscommissies Luisteren naar de klanten staat bij Wovesto hoog in het vaandel. In 2013 is dan ook het initiatief genomen om in twee seniorencomplexen (Meierij en Ameroyenhof) een bewonerscommissie op te richten. Met deze commissies vindt twee of drie keer per jaar een overleg plaats over diverse complexaangelegenheden. We luisteren naar wat er bij de bewoners leeft en in overleg proberen we te komen tot een oplossing van knelpunten of verbetering van de situatie. Een bewonerscommissie die al langere tijd bestaat (Hof van Rode) krijgt van Wovesto jaarlijks een budget om activiteiten voor de complexbewoners te organiseren. Deze activiteiten vinden plaats in de gemeenschappelijke ruimte van het complex. Ze kunnen bestaan uit bijvoorbeeld een nieuwjaarsbijeenkomst of een gezamenlijke lunch. Complexbeheerder In onze complexen is het prettig vertoeven. Maar soms overtreden bewoners de –al dan niet geschreven- regels. Onze complexbeheerder, die in complexen een toezichthoudende taak heeft, is de eerste persoon om bewoners hierop aan te spreken. Als de leefbaarheid in een complex dreigt te worden aangetast, grijpt hij hier meteen op in. 35

Signaleringsoverleg Wovesto neemt deel aan het signaleringsoverleg, waar ook de gemeente, politie, maatschappelijke instellingen, GGZ, GGD en een aantal andere zorgverlenende instanties aan deelnemen. Doel hiervan is om (aankomende) probleemsituaties te bespreken en onderling af te stemmen wie welke actie onderneemt, om daadwerkelijke overlast te voorkomen. De Loop’r In januari 2013 vonden de feestelijke activiteiten plaats rondom de opening van De Loop’r, de multifunctionele accommodatie in Olland. Wovesto heeft dit bijzondere gebouw ontwikkeld, waarin onder andere een school, de kinderopvang, een fysiotherapeut en het verenigingsleven zijn gehuisvest. De Stichting Gemeenschapshuis Olland voert het beheer voor de gezamenlijke huurders/gebruikers.

36

Wijken en kernen De gemeente heeft iWOP’s en iDOP’s opgezet om de leefbaarheid in Sint-Oedenrode te verbeteren. Wovesto vindt leefbaarheid ook belangrijk en draagt hier daarom aan bij. IDOP; integraal dorpontwikkelingsplan Boskant In 2013 zijn de plannen uitgewerkt om het Ritaplein opnieuw in te richten, de ‘entree’ van het dorp te wijzigen en de Populierenlaan hierin te betrekken. De plannen zijn voorgelegd aan de bewoners, die hier erg enthousiast over waren. De nadere invulling vindt eind 2013 / begin 2014 plaats. Dan worden ook de kosten in kaart gebracht en wordt bekeken of een en ander te realiseren is (binnen de provinciale subsidievoorwaarden). Wovesto participeert in de stuurgroep. Nijnsel In 2013 zijn plannen ontwikkeld in het kader van ISV-subsidie voor het kerkdorp Nijnsel. Voor het centrum van Nijnsel zijn enkele herinrichtingsplannen uitgewerkt waaruit later een definitieve keuze moet worden gemaakt. Daarnaast zijn er plannen uitgewerkt om verenigingsgebouw De Beckart efficiënter te gebruiken en te exploiteren, en duurzamer te maken. IWOP; integraal wijkontwikkelingsplan

Kaart van wijken en kernen in Sint-Oedenrode

Kienehoef, Kinderbos en Cathalijne In 2012 is het iWOP tot stand gekomen, aangeboden aan de gemeenteraad en gepresenteerd aan de wijkbewoners. Sinds die tijd worden deelprojecten nader uitgewerkt door een klankbordgroep. Het gaat daarbij met name om inrichtingsvoorstellen. Wovesto volgt deze uitwerking. 37

Belanghouders en samenwerking We werken samen met verschillende (maatschappelijke) partijen. Zo kunnen we onze klanten een goede dienstverlening geven. Algemene Ledenvergadering Standaard houden we twee keer per jaar een ALV voor onze huurders en woningzoekenden. In 2013 heeft er in januari een extra ALV plaatsgevonden. In de ALV is al 2 jaar uitleg gegeven over het plan om te fuseren met St. Joseph. In de ALV van november 2012 was gevraagd om een extra vergadering te organiseren om de vooren nadelen van een fusie nog eens goed toe te lichten en een stappenplan uit te werken. Over het algemeen stond de ALV positief in het fusietraject. Bij de beide reguliere ALV’s werd naast de omzetting voor fusie ook gesproken over zaken als de jaarrekening, de begroting, de projecten en regelgeving. Tijdens de ALV leggen we verantwoording af en beantwoorden we vragen. In gesprek met belanghouders Wovesto gebruikt een aantal manieren om met haar belanghouders in gesprek te blijven. Zo wordt er onder andere gebruik gemaakt van de sociale media. Een eigen website hadden we natuurlijk al lange tijd, maar in 2013 is deze vernieuwd. Ook is in 2013 gebruik gemaakt van Twitter en is een Facebookpagina opgestart. Daarnaast communiceren we via ons bewonersblad Beknopt, onze brochures en via de plaatselijk media. Met de bewonerscommissie Hof van Rode wordt jaarlijks 2 of 3 keer overleg gevoerd. In 2013 zijn er op initiatief van Wovesto twee bewonerscommissies bij gekomen, de bewonerscommissie Meierij en de bewonerscommissie Ameroyenhof. Ook met hen hebben we twee of driemaal per jaar een overleg. Belanghoudersbijeenkomsten zijn er in 2013 in totaal 7 geweest. Aan het eind van het jaar heeft er twee keer een bijeenkomst plaatsgevonden over het voornemen van Wovesto om te fuseren

met St. Joseph uit Boxtel. Hierbij waren onder andere de gemeente, zorg- en welzijninstellingen en de HBV aanwezig. Mede door ervaringen binnen eigen organisaties zagen de belanghouders het belang van de fusie in. Door vanuit een grotere organisatie te werken kun je de lokale werkzaamheden beter organiseren en borgen. Daarnaast zijn er belanghoudersbijeenkomsten geweest voor de oplevering van de energieneutrale woningen, de opening van De Loop’r, viering hoogste punt Hoge Vonderstraat en de Dag van de Duurzaamheid.

ALV 25 november 2013

Huurdersbelangenvereniging In het ondernemingsplan 2011-2014 hebben we kenbaar gemaakt dat we de participatie van onze klanten willen vergroten. Tijdens de ALV van november 2012 is aangegeven dit te willen doen door een huurdersbelangenvereniging (HBV) in het leven te roepen. Vanuit 38

het BBSH is een corporatie verplicht mee te werken aan een goed functionerende HBV. Wovesto is blij dat in 2013 de HBV SintOedenrode is opgericht. Een initiatiefgroep, bestaande uit 9 personen, heeft in 2013 beoordeeld op welke wijze zij de belangen van huurders en woningzoekenden het best kan behartigen. Dit heeft geleid tot het ondertekenen van statuten bij de notaris op 3 oktober. Tijdens de ALV op 25 november is de HBV gepresenteerd en hebben de voorzitter van de HBV en de directeur / bestuurder van Wovesto een samenwerkingsovereenkomst ondertekend. In deze samenwerkingsovereenkomst is bepaald op welke wijze het overleg met Wovesto plaatsvindt en over welke onderwerpen dit gaat. De huurdersbelangenvereniging zal niet alleen geïnformeerd worden, maar kan op vele onderwerpen ook advies uitbrengen. Over enkele onderwerpen dient zelfs overeenstemming te zijn voordat Wovesto nieuw beleid kan invoeren. Samenwerken Het werkveld van Wovesto is breed. Zo zijn we niet alleen actief op het gebied van wonen, maar we zijn ook ondersteunend werkzaam op gebieden als zorg, welzijn, onderwijs, veiligheid en toegankelijkheid. Op al deze gebieden wordt samengewerkt met andere partijen. Op de volgende pagina staat een totaaloverzicht van de partijen waarmee we samenwerken. Maatschappelijk netwerk Circa drie keer per jaar komt het ‘maatschappelijk netwerk’ van Sint-Oedenrode bij elkaar. Dit netwerk bestaat uit de volgende maatschappelijke organisaties: Wovesto, gemeente Sint-Oedenrode, Welzijn De Meierij, BrabantZorg, Humanitas, SKOSO en basisschool De Springplank. In deze bijeenkomsten spreken de organisaties over gezamenlijke maatschappelijke taken, projecten en de manier waarop ze door middel van samenwerking lokaal gewenste voorzieningen voor de inwoners kunnen realiseren. 39

Overzicht belanghouders en samenwerking Partij

Reden

Manier van contact

Gespreksonderwerpen

Primaire partners  Huurders  Woningzoekenden

Leden van de vereniging, doelgroep van beleid en reden van bestaan.

Huurdersbelangenvereniging SintOedenrode

Behartigt de belangen van de huurders en woningzoekenden in Sint-Oedenrode

Gemeente Sint-Oedenrode

Natuurlijke samenwerkingspartner, waarmee meerjarenprestatieafspraken zijn vastgelegd op het gebied van o.a. woningvoorraad, huisvesting bijzondere doelgroepen, duurzaamheid en het nieuwbouwprogramma.

- 2x per jaar een Algemene Ledenvergadering - Regelmatig overleg met bewonerscommissie - Ad hoc wanneer relevant 2013 was het oprichtingsjaar, contact zeer frequent. - Vanaf 2014: 4x per jaar een overleg tussen bestuur HBV en Wovesto. Participeren in ledenvergaderingen. - 3x overleg op ambtelijk en bestuurlijk niveau - 6x projectenoverleg - 2x Stichting Fonds Sociale Volkshuisvesting

Jaarrekening, begroting, beleid, plannen (nieuwbouw, groot onderhoud, herstructurering), actualiteiten Jaarrekening, begroting, beleid, plannen (nieuwbouw, groot onderhoud, herstructurering), actualiteiten - Prestatieafspraken - Woningbouwprogramma - Financiële continuïteit - Strategie - Leefbaarheidvraagstukken - Maatschappelijk vastgoed - Nieuwbouw en herstructurering - Woonzorgcomplex Odendael - Vraagstukken over wonen, zorg en welzijn - Signaleren van problemen - Bieden van zorg via passende huisvesting - Overige woonzorgconcepten Beschikbaarheid woningen voor de doelgroep van Labyrint Zorg. Beschikbaarheid woningen en mogelijkheden tot woningaanpassing voor de doelgroep van Stichting Dichterbij.

Lid van maatschappelijk netwerk Sint-Oedenrode Zorg- en welzijnsinstellingen  Welzijn De Meierij  BrabantZorg

Partners in het behalen van maatschappelijke- en leefbaarheiddoelstellingen gericht op ieder die daar behoefte aan heeft, zorgbehoevenden en senioren.

Overleg vindt plaats wanneer daar vraag naar is vanuit een van de organisaties. Lid van maatschappelijk netwerk Sint-Oedenrode

Labyrint Zorg Stichting Dichterbij Secundaire partners Politie Onderwijsinstellingen en kinderopvangorganisaties  SKOSO  Obs De Springplank  Humanitas  De Verbinding Dorpsraden kleine kernen - Boskant - Nijnsel - Olland Stichting Toegankelijkheid Tertiaire partners Sportverenigingen Zakelijke dienstverleners

Klant die woningen huurt voor haar cliënten met een Autisme Spectrum Stoornis. Klant die woningen huurt voor haar cliënten met een verstandelijke beperking.

Overleg vindt plaats wanneer daar vraag naar is vanuit een van de twee organisaties. Overleg vindt plaats wanneer daar vraag naar is vanuit een van de twee organisaties. Lid van maatschappelijk netwerk Sint-Oedenrode

Partner in het behalen van maatschappelijke- en leefbaarheiddoelstellingen gericht op probleemsignalering en integrale veiligheid. Partners in het behalen van maatschappelijk- en leefbaarheiddoelstellingen gericht op jeugd en jongeren (voorlichting).

- Neemt deel aan het signaleringsoverleg: 6 tot 8 keer per jaar (met meerdere partijen) - Verder wanneer nodig is Overleg vindt plaats wanneer daar vraag naar is vanuit een van de organisaties.

-

Probleemgevallen Veiligheid (in de buurten) Signaleren van problemen Brede school Multifunctionele accommodaties Maatschappelijk vastgoed

Lid van maatschappelijk netwerk Sint-Oedenrode (m.u.v. De Verbinding) Partners in het behalen van maatschappelijke- en leefbaarheiddoelstellingen gericht op de drie kleine kernen van Sint-Oedenrode.

Via IDOP overleg structureel contact. Daarnaast 1-3 keer per jaar een afspraak met bestuur dorpsraad.

- IDOP-ontwikkeling - Leefbaarheid kleine dorpskernen - Multifunctionele accommodaties

Stichting die zich inzet voor toegankelijkheid voor mensen met een beperking. Wordt geraadpleegd voor beoordelen toegankelijkheid nieuwbouwplannen.

Overleg vindt plaats wanneer daar vraag naar is vanuit een van de twee organisaties.

- Toegankelijkheid bestaande bouw en nieuwbouw

Partners in het behalen van maatschappelijke- en leefbaarheiddoelstellingen op sportgebied. Belangrijke groep zakelijke partners in het realiseren van (nieuwbouw)projecten en onderhoud.

Overleg vindt plaats wanneer daar vraag naar is vanuit een van de organisaties. Overleg vindt plaats wanneer daar vraag naar is vanuit een van de organisaties.

- Mogelijkheden tot samenwerking - Opdrachtverstrekking en evaluatie

40

Maatschappelijk rendement Wovesto is een maatschappelijk gedreven organisatie. Het maatschappelijk rendement is bij onze investeringen doorslaggevend. Activiteit Huisvesting van de doelgroep Niet de maximaal toegestane huur vragen / Woningen voor mensen met een smalle beurs Woningen voor bijzondere doelgroepen aanbieden Verhuur maatschappelijk vastgoed op basis van kostendekkende tot matig winstgevende exploitatie Kwaliteit van de wijk Complexbeheerder Ondersteunen lokale initiatieven Deelname signaleringsoverleg Deelname buurtpreventieprojecten Overige Huurdersbelangenvereniging Bewonerscommissies

Maatschappelijke activiteiten Onderstaande tabel geeft een beknopt overzicht van diverse maatschappelijke activiteiten van Wovesto in 2013. Toelichting Als woningcorporatie vragen wij bij de meeste woningen niet de maximaal toegestane huur. Dit doen we om de woningen betaalbaar te houden voor de mensen met een laag inkomen. Circa 96% van onze woningen hebben een huurprijs onder de huurtoeslaggrens. We bieden zorgwoningen aan. Bepaalde woningen zijn aangewezen en ontwikkeld voor de zorgpartijen Dichterbij en Labyrint. Daarnaast hebben we 344 nultredenwoningen die geschikt zijn voor senioren. Voorbeelden hiervan zijn de huisvesting van de Wereldwinkel, de Klussendienst, Voedselbank. Wovesto heeft een complexbeheerder in dienst. Hij houdt toezicht op de diverse appartementencomplexen en ondersteunt bewoners bij woonvragen. Sint-Oedenrode kent een actief verenigingsleven. Wovesto ondersteunt regelmatig lokale initiatieven. De afdeling Woondiensten neemt periodiek deel aan het signaleringsoverleg. Preventief inspelen op overlast is het belangrijkste agendapunt. Een medewerker van de afdeling Woondiensten neemt deel aan de structurele overleggen. Wovesto biedt waar nodig een ondersteunende functie. Wovesto vindt de belangen van haar huurders en woningzoekenden belangrijk. Daarom heeft zij de oprichting van een zelfstandige HBV ondersteund. Bij 3 appartementencomplexen zijn bewonerscommissies actief. We ondersteunen het oprichten van bewonerscommissies. Op deze manier kunnen we gemakkelijker communiceren met de bewoners en samen problemen aanpakken.

41

Financiën Het financiële beleid van Wovesto gaat uit van één van onze speerpunten: Het optimaal inzetten van middelen. Dat wil zeggen dat we ervoor zorgen dat we voldoende investeringen kunnen doen en dat we een financieel gezond bedrijf zijn. Financiële beoordeling Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) beoordelen bijna elke corporatie in Nederland. Het CFV doet dit namens het ministerie en het WSW doet het omdat zij garant staat voor leningen die corporaties afsluiten. Beide instanties willen weten of Wovesto financieel gezond is en in de toekomst blijft. Vanwege de crisis, maar ook vanwege enkele excessen in de branche, zijn de beoordelingen de afgelopen jaren alleen maar strenger worden. Wovesto juicht dit toe, immers ook Wovesto is gebaat bij een (financieel) gezonde branche. Middels het waarborgstelsel van het WSW en de saneringssteun van het CFV draaien andere corporaties op voor de tekorten elders in de sector. De keerzijde van de strengere beoordelingen is een hoge administratieve lastendruk. De uitgangspunten in de beoordelingsmethodiek van CFV en WSW staan ook in het (financiële) beleid van Wovesto. In de tabel worden de belangrijkste kengetallen weergegeven. In 2014 zal het financiële beleid worden herzien. In vergelijking met andere corporaties Het benchmarkonderzoek ‘Corporatie in Perspectief’ van het CFV laat al jaren zien dat Wovesto het goed doet in vergelijking met andere corporaties in Nederland. Sterke punten zijn onder andere de lage bedrijfslasten, hoge netto kasstroom, hoge bedrijfswaarde, lage huren ten opzichte van de WOZ-waarde en lage rentelasten. Een verbeterpunt voor Wovesto is de relatief hoge schuld per woning. Dit is een gevolg van het grote aantal nieuwbouwwoningen vanaf 2006

en de leningen die daarvoor zijn afgesloten. Het beleid is er op gericht om de schuld per woning te verlagen. Financiële kengetallen Wovesto

Solvabiliteit ICR Loan to Value in % bedrijfswaarde Loan to Value in % WOZ

2012 35,6% 2,0

2013 32,4% 2,0

2014 34,9% 1,9

2018 39,5% 2,1

Norm WSW > 20% ≥ 1,4

68,0%

65,1%

61,8%

56,7%

< 75%

27,8%

27,2%

26,1%

27,3%

< 50%

Risicomanagement Jaarlijks brengt Wovesto haar belangrijkste risico’s in beeld. Om de risico’s te beheersen is het noodzakelijk actie te ondernemen. Eind 2012 heeft Wovesto een aantal acties benoemd voor 2013. Deze zijn in 2013 ook allen uitgevoerd. Eind 2013 is weer een nieuwe risicoinventarisatie gehouden. Ook uit deze inventarisatie vloeien weer acties voort die in 2014 zullen worden uitgevoerd. De belangrijkste risico’s van Wovesto zijn het niet halen van het verkoopprogramma, onvoldoende financiële ruimte om te investeren, door de overheid opgelegde lastenverzwarende maatregelen en de afhankelijkheid van de leden in het besluitvormingsproces. Financiële feiten en cijfers Bedrijfswaarde en onrendabele investeringen De bedrijfswaarde van sociaal vastgoed in exploitatie van Wovesto is € 97,8 miljoen. Ondanks de oplevering van 35 nieuwbouwwoningen is dat bijna 1,4 miljoen lager dan in 2012. Reden is dat in de bedrijfswaarde 2013 de verhuurdersheffing en heffing saneringssteun zijn ingerekend. Dit leidt tot een afboeking op het bestaand bezit van € 4,9 miljoen. 42

Jaarresultaat De jaarrekening laat een jaarresultaat van - € 4.508.000 zien. Hierin is de extra onrendabele top van het sociaal vastgoed in exploitatie verwerkt. Eigen vermogen Het eigen vermogen daalt van € 49,3 miljoen naar € 41,7 miljoen. Naast het negatieve jaarresultaat is er ook sprake van een negatieve herwaardering, die rechtstreeks in het eigen vermogen is verwerkt. WOZ-waarde bezit De woningen en overige verhuureenheden van Wovesto hebben een WOZ-waarde van € 270 miljoen (2012: € 272 miljoen). De nieuwbouw heeft een positief effect op de totale WOZ-waarde, verkoop en daling van de gemiddelde WOZ-waarde hebben een negatief effect. Leningen Voor haar financiering trekt Wovesto onderhandse leningen aan op de kapitaalmarkt, meestal onder borging van het WSW. De borging van het WSW zorgt ervoor dat we leningen tegen een lagere rente kunnen aantrekken. Daarvoor moeten wij voldoen aan de voorwaarden van het WSW. In 2013 hebben we voor een bedrag van € 4 miljoen leningen aangetrokken en € 6,2 miljoen afgelost. De totale leningenportefeuille is € 73,4 miljoen. Lenen brengt risico’s met zich mee. Als leningen worden afgelost en daarvoor nieuwe leningen moeten worden aangetrokken lopen we een renterisico. Om dit risico te verkleinen doen we aan zogenaamd ‘looptijdenmanagement’. Dat wil zeggen dat we ervoor zorgen dat onze leningen gespreid aflopen en er daardoor nooit in één jaar meer dan 15% van de totale leningenportefeuille hoeft worden afgelost. Door een mix van

kortlopende en langlopende leningen, is de rente optimaal en het renterisico beperkt. Wovesto werkt niet met derivaten omdat het erg complexe producten zijn die risico’s met zich meebrengen. We trekken alleen geld aan voor investeringen. Wovesto heeft geen beleggingen. Grondposities In december 2012 heeft Wovesto de grond voor het project aan de Zwembadweg aangekocht van de gemeente. De bestemming van de grond is wonen. Begroting Op 25 november 2013 heeft de directeur / bestuurder de meerjarenbegroting 2014–2018 vastgesteld met goedkeuring van de RvT en de ALV. Met deze begroting voldoen wij zowel aan onze eigen interne eisen als aan de eisen van het CFV en WSW. In december gaven CFV en WSW nadere richtlijnen voor de waardering van het sociaal vastgoed. In reactie hierop is de begroting op dit punt aangepast. Ook deze aangepaste begroting voldoet nog steeds aan onze eigen interne eisen en aan de eisen van het CFV en WSW (zie tabel op pagina 43). Verbindingen Wovesto heeft een verbinding met Holding Onze Huize BV, die onder de verantwoordelijkheid van de directeur / bestuurder en de RvT valt. Op 31 december 2013 was de waarde van Holding Onze Huize BV €49.000. De BV verricht momenteel geen activiteiten en gezien de activiteiten en beperkte omvang van de deelneming zijn cijfers van de Holding niet geconsolideerd in de jaarrekening van Wovesto. Daarnaast hebben we in 2001 samen met de gemeente de Stichting Fonds Sociale Volkshuisvesting opgericht. Het bestuur van de stichting bestaat uit een delegatie van de gemeente en Wovesto, die gelijke stem hebben. Elke partij stort jaarlijks € 30.000,- in het 43

fonds. In 2013 heeft het een financiële bijdrage geleverd aan het IDOP Boskant. Er was in 2013 voor beide verbindingen geen sprake van enige vordering of schuld jegens Wovesto.

Wovesto

Holding Onze Huize BV

Gemeente

Stichting Fonds Sociale Volkshuisvesting*

Verbindingenstructuur per 31 december 2013 * Wovesto verzorgt de administratie

44

Kengetallen 2013

Gegevens vastgoed Woningen in exploitatie Maatschappelijk vastgoed Bedrijfspanden Garages en parkeerplaatsen Woonwagens/standplaatsen

Veranderingen in woningbezit Nieuwbouw Splitsing Sloop Herbestemming Verkoop Aankoop

Verhuur van woningen Aantal ingeschreven woningzoekenden Aantal mutaties Mutatiegraad Acceptatiegraad Huren en vergoedingen (x 1.000 euro) Huurderving (x 1.000 euro) Huurachterstand (x 1.000 euro) Huurderving Huurachterstand zittende huurders Huurverhoging per 1 juli: Lagere inkomens Middeninkomens Hogere inkomens

2013

2012

2011

2010

2009

2008

1.369 4 10 247 1 1.631

1.337 0 9 237 1 1.584

1.355 0 8 237 2 1.602

1.366 0 8 237 2 1.613

1.361 0 6 237 2 1.606

1.321 0 4 230 7 1.562

35 1 0 -2 -2 0 32

0 0 0 -1 -17 0 -18

0 0 0 0 -12 1 -11

12 0 0 0 -7 0 5

47 0 0 0 -10 3 40

24 0 0 0 -9 1 16

2.060 97 7,1% 78% 8.566 73 90 0,87% 0,63%

1.978 84 7,8% 71% 7.986 110 80 1,40% 0,68%

1.919 103 7,6% 60% 7.902 69 56 0,89% 0,47%

1.768 93 6,8% 73% 7.752 44 88 0,58% 0,86%

1.524 110 8,1% 76% 7.248 53 47 0,75% 0,55%

1.421 105 7,9% 73% 6.895 31 19 0,45% 0,11%

4,0% 4,5% 6,5%

2,3% 2,3% 2,3%

1,3% 1,3% 1,3%

1,2% 1,2% 1,2%

2,5% 2,5% 2,5%

1,6% 1,6% 1,6%

45

2013 2012 Bedrijfswaarde

2011

2010 2009 Historische kostprijs

2008

Kwaliteit Reparatieonderhoud per woning (x 1 euro) Mutatieonderhoud per mutatie (x 1 euro)

108 1.178

98 1.103

123 1.017

108 769

102 743

101 787

Prijs en kwaliteit Gemiddeld aantal punten WWS Gemiddelde huurprijs per maand (x 1 euro)

164 503

152 475

151 460

151 449

151 441

150 442

0,36 32,4% -10,8% 3,3% -1,3% 2,0 65,1% 27,2%

0,73 35,6% -1,1% 3,1% 1,6% 2,0 68,0% 27,8%

0,52 14,5% -5,5% 3,4% 2,1% 1,8 53,4% 25,2%

0,21 14,9% -0,5% 3,6% 3,0% 1,7 52,3% 23,7%

0,22 16,0% 26,7% 4,0% 7,6% 1,5 56,5% 24,2%

0,61 13,0% 16,9% 4,0% 5,7% 1,5 57,6% 22,8%

25.560 -1.925 33,1% 8.844 1.560

31.100 -1.928 34,6% 8.221 1.034

8.959 -1.714 35,7% 8.635 1.254 78.290

8.773 -1.799 38,4% 8.452 1.192 77.829

8.622 -1.791 40,8% 8.622 1.193 78.046

8.188 -1.728 40,2% 8.188 1.174 69.973

97.821 14.169 670 65.303 41.689 361 -4.508

99.192 12.902 751 69.384 49.263 330 2.289

3.134 63.870 14.353 311 -791

3.311 66.852 14.151 294 -71

3.530 67.008 13.830 255 3.688

828 61.004 10.142 239 1.712

20 16,6 10,2

19 16,2 10,2

19 16,5 10,3

19 16,3 10,1

19 16,5 10,3

19 15,6 10,0

Financiële continuïteit Liquiditeit Solvabiliteit Rentabiliteit eigen vermogen (ultimo periode) Rentabiliteit vreemd vermogen (ultimo periode) Rentabiliteit totaal vermogen (ultimo periode) Interest Coverage Ratio Loan to value % van de bedrijfswaarde Loan to value in % van de WOZ-waarde Balans en winst- en verliesrekening Eigen vermogen per vhe (x 1 euro) Financiële baten lasten per vhe (x 1 euro) Financiële baten lasten per vhe (x 1 euro) in % van de huuropbrengst Totale opbrengsten (x 1.000 euro) Overige bedrijfslasten (x 1.000 euro) Onroerende zaken in exploitatie (x 1.000 euro) Sociaal vastgoed in exploitatie (x 1.000 euro) Commercieel vastgoed in exploitatie (x 1.000 euro) Financiële vaste activa (x 1.000 euro) Leningen excl. kortlopend deel (x 1.000 euro) Eigen vermogen (x 1.000 euro) Waarborgsommen (x 1.000 euro) Jaarresultaat (x 1.000 euro) Personeel Aantal medewerkers per 31 december Aantal formatieplaatsen (FTE) Aantal formatieplaatsen per 1.000 vhe

46

Jaarrekening 2013 1. Balans na resultaatbestemming Activa x 1.000 euro Vaste activa Materiële vaste activa 9.1 Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal VG in ontw. voor eigen expl. Onroerende zaken t.d.v. de expl.

2013

2012

99.192 8.047 855 108.094

14.169 9.317 23.486

12.902 10.279 23.181

89 532 49 670

124 578 49 751

124.914

132.026

17 1.182 6 1.205

14 751 1 766

90 37 0 113 240

80 13 256 147 496

Liquide middelen 9.6

2.362

4.950

Totaal vlottende activa

3.807

6.212

128.721

138.238

Financiële vaste activa 9.3 BWS-subsidies Actieve belastinglatentie Deelnemingen

Totaal vaste activa Vlottende activa Voorraden 9.4 Onderhoudsmaterialen Vastgoed bestemd voor verkoop VG in ontw. bestemd voor verkoop

Vorderingen 9.5 Huurdebiteuren Overige debiteuren Belastingen en premies soc. verz. Overlopende activa

Totaal

2013

2012

41.689

49.263

279 1.064 1.343

0 244 244

65.303 9.652 361 75.316

69.384 10.494 336 80.214

9.240 356 551 226 10.373

7.276 719 295 227 8.517

128.721

138.238

Eigen vermogen 97.821 2.156 781 100.758

Vastgoedbeleggingen 9.2 Commercieel vastgoed in exploitatie Onr. zaken verkocht onder voorw.

Passiva x 1.000 euro

Algemene bedrijfsreserve 9.7 Voorzieningen 9.8 Voorziening onrendabele top Voorz. latente belastingen

Langlopende schulden 9.9. Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting woningen vov Waarborgsommen

Kortlopende schulden 9.10 Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies soc. verz. Overlopende passiva

Totaal

47

2. Winst- en verliesrekening x 1.000 euro

2013

2012

Bedrijfsopbrengsten 10.1 Huren Vergoedingen Verkoop onroerende zaken Overige bedrijfsopbrengsten

8.369 197 27 251

7.782 204 78 157

8.844

8.221

3.688 3.851 904 86 171 678 1.560

3.424 293 878 85 166 677 1.034

10.938

6.557

-1.096

119

2.044

2.850

Bedrijfsresultaat

-1.146

4.633

Financiële baten en lasten 10.5 Rentebaten Rentelasten

72 -2.841

94 -2.784

-2.769

-2.690

-3.915

1.943

593 0

-347 1

-4.508

2.289

Bedrijfslasten 10.2 Afschrijvingen mat. vaste activa Ov. waardeveranderingen MVA Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten

Niet-gereal. waardever. vastgoedportefeuille 10.3 Vrijval van herwaardering 10.4

Resultaat uit gewone bedrijfsvoering voor belastingen Belastingen 10.6 Resultaat deelnemingen 10.7 Jaarresultaat

48

3. Kasstroomoverzicht x 1.000 euro Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: Verkoop onroerende zaken Afschrijvingen mat. vaste activa Ov. waardeveranderingen MVA Niet-gereal. Waardever. VG port. Vrijval van herwaardering Mutatie waarborgsommen

Veranderingen in werkkapitaal: Voorraden Vorderingen Kortlopende schulden

Kasstroom uit bedrijfsoperaties: Ontvangen rente Betaalde rente Vennootschapsbelasting Resultaat deeleneming

Totaal kasstroom uit operationele activiteiten

2013

2012

-1.146

4.633

119 3.688 3.851 1.096 -2.044 25 6.735

820 3.424 293 -119 -2.850 6 1.574

-8 256 144 392

-1 -139 293 153

72 -2.722 21 0 -2.629

94 -2.831 -97 1 -2.833

3.352

3.527

x 1.000 euro Kasstroom uit investeringsactiviteiten Inv. in mat. vaste activa Desinv. in mat. vaste activa Inv. in VG-beleggingen Desinv. in VG-beleggingen Inv. in fin. vaste activa Desinv. in fin. vaste activa

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossing langlopende schulden

Mutatie liquide middelen

2013

2012

-2.675 187 -1.815 564 -5 40 -3.704

-8.498 1.272 -1.272 816 -6 46 -7.642

4.000 -6.236 -2.236

11.750 -6.981 4.769

-2.588

654

49

4. Grondslagen van waardering en resultaatbepaling in de jaarrekening

Algemene bedrijfsreserve x 1.000 euro

Algemeen Wovesto is een vereniging met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in de regio Sint-Oedenrode en is werkzaam binnen de juridische wetgeving uit de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De vestigingsplaats is Sint-Oedenrode. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van sociale huurwoningen.

Stand per 1 januari 2012

44.707

44.707

Realisatie afschrijvingen Realisatie desinvesteringen Overige waardeveranderingen Resultaat Stand per 31 december 2012

1.770 1.080 2.267 -561 49.263

0 0 2.267 2.289 49.263

Regelgeving Wovesto heeft de jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 26, eerste lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Verder zijn de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (herzien 2011) in het bijzonder. De jaarrekening is opgemaakt op 25 juni 2014. Stelselwijziging In de jaarrekening 2012 heeft Wovesto er voor gekozen de vrijval van herwaardering rechtstreeks via het eigen vermogen te laten lopen. In de jaarrekening 2013 kiest Wovesto ervoor de vrijval herwaardering via het resultaat te laten lopen, omdat dit een beter beeld geeft van het resultaat. Deze wijziging is als stelselwijziging verwerkt in het vermogen en resultaat, waarbij de vergelijkende cijfers 2012 in de jaarrekening 2013 zijn aangepast. De aanpassing van de vergelijkende cijfers houdt in dat deze zijn herrekend alsof de nieuwe waarderingsgrondslag reeds van toepassing was in voorgaande boekjaren. De invloed van de stelselwijziging (cumulatieve effect) is voor het deel dat betrekking heeft op de jaren tot en met 2011 verwerkt in het eigen vermogen per 1 januari 2012 (post overige reserves) en bedraagt nihil. Het deel dat betrekking heeft op het resultaat 2012 is in de individuele posten van de winsten verliesrekening verwerkt middels aanpassing van de vergelijkende resultaatcijfers 2012 en bedraagt in totaal €2.850.000 positief. In totaal bedraagt het cumulatief effect op het eigen vermogen per 1 januari 2013 nihil. Dit effect en het resultaateffect 2012, uitgesplitst naar de individuele posten is als volgt:

Voor

Na

Winst- en verliesrekening x 1.000 euro

Voor

Resultaat 2012

-561

-561

Realisatie afschrijvingen Realisatie desinvesteringen Resultaat 2012

0 0 -561

1.770 1.080 2.289

Na

Oordelen en Schattingen Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van de groep zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten. Lijst van kapitaalbelangen Volledig geconsolideerde groepsmaatschappijen – geen Proportioneel geconsolideerde rechtspersonen en vennootschappen De proportioneel geconsolideerde maatschappijen betreffen: – geen

50

Overige deelnemingen, gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde – Holding Onze Huize BV (100%) Overige verbindingen Verder heeft Wovesto de volgende verbinding met duurzame financiële en/of bestuurlijke banden door middel van respectievelijk het verstrekken van leningen en/of het hebben van zeggenschap op grond van contractuele bepalingen – Stichting Fonds Sociale Volkshuisvesting Salderen Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover: – een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen; en – het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen. Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten zoals vorderingen, effecten en schulden, als afgeleide instrumenten verstaan. Alle aan- en verkopen volgens standaard markconventies van financiële activa worden opgenomen per transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop Wovesto de bindende overeenkomst aangaat. Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. Wovesto heeft geen afgeleide instrumenten. Wovesto heeft gedurende het jaar de nieuwe RJ290 Financiële instrumenten toegepast. Het effect is nihil.

51

5. Grondslagen voor waardering van activa en passiva 5.1. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

5.2. Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie als bedrijfsmiddel Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Het beleid van Wovesto is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Wovesto zich als vastgoed beheerder en is de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde als bedrijfsmiddel. Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de realiseerbare waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. Deze wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatie-opbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De realiseerbare waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De lasten van onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waarde verhoging

van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directeur-bestuurder weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de werkelijke bedrijfsvoering van Wovesto. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsplanning onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. Het woningbezit is opgedeeld naar kasstroomgenerende eenheden waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie. Waardevermeerderingen als gevolg van verschillen tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van historische kosten (herwaardering) worden rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. Voor zover de waardevermeerdering een terugname is van een waardevermindering van hetzelfde actief, die voorheen als last in de winst- en verliesrekening was verwerkt, wordt de waardevermeerdering in de winst- en verliesrekening verwerkt. Waardeverminderingen als gevolg van een herwaardering worden ten laste van het eigen vermogen verwerkt tot het bedrag dat met betrekking tot het

52

betreffende actief als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen is opgenomen. Voor het meerdere wordt de waardevermindering in de winst- en verliesrekening verwerkt. Realisatie van de herwaardering door afschrijvingen wordt voor het verschil tussen de (hogere) afschrijving of desinvestering op basis van bedrijfswaarde en de afschrijving op basis van de historische kosten ten gunste van het resultaat gebracht. Positieve verschillen tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van historische kosten worden conform RJ Richtlijn 645 (herzien 2011) alinea 506 als ongerealiseerde waardestijging toegelicht bij het eigen vermogen. Materiële vaste activa in ontwikkeling Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huur- en verkoopprojecten. Aangezien er nog geen inzicht bestaat in aard, omvang en samenstelling van deze projecten, worden de posities gerubriceerd onder de post “Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie”. De posities worden gewaardeerd tegen historische kostprijs en bijkomende kosten of lagere realiseerbare waarde. Tijdelijke exploitatiekasstromen uit de opstallen worden in het resultaat verantwoord. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Jaarlijks wordt beoordeeld of er sprake is van een bijzondere waardevermindering.

5.3. Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde. De invulling van deze actuele waarde, zijnde marktwaarde in verhuurde staat, wordt onder meer gebaseerd op beschikbare marktgegevens en samengesteld door externe taxateurs. Jaarlijks wordt 33 1/3% van het bezit getaxeerd door een externe taxateur hetgeen betekent dat elk bezit minimaal eens per drie jaren getaxeerd wordt. Het commercieel vastgoed in exploitatie is opgedeeld naar kasstroomgenerende eenheden waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de reële waarde worden verantwoord in de winst- en verliesrekening. Het verschil tussen de boekwaarde van voor en na de herwaardering wordt als ongerealiseerde waardestijging toegelicht bij het eigen vermogen. Per 1 januari 2013 betreft dit het verschil tussen de reële waarde en de boekwaarde op basis van de historische kosten. Per 31 december 2013 betreft dit het verschil tussen de reële waarde per die datum en de - gefixeerde - boekwaarde per 1 januari 2013 op basis van de historische kosten. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Voor onroerende zaken in exploitatie gekwalificeerd als bedrijfsmiddel, die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie zijn overgedragen aan derden waarbij de regeling kwalificeert als financieringstransactie, eindigt het eigen gebruik en vindt herclassificatie plaats als vastgoedbelegging. De vastgoedbelegging wordt op dat moment gewaardeerd op basis van het actuele waardemodel, zijnde de met de koper overeengekomen reële waarde onder aftrek van de contractuele korting. Het verschil tussen de boekwaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd volgens RJ 212 en de met de koper overeengekomen reële waarde onder aftrek van de

53

contractuele korting wordt op dat moment rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt en toegelicht bij het eigen vermogen als ongerealiseerde waardestijging. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de marktwaarde na aftrek van de in het VOV-contract overeengekomen korting.

De te vorderen subsidies zijn op het moment waarop de aanspraak is ontstaan voor het volledige bedrag opgenomen, onder aftrek van de jaarlijks ontvangen termijnen en verhoogd met rente over het jaarlijks resterend saldo tegen het subsidierendement.

De regeling kwalificeert als een financieringstransactie indien niet alle belangrijke economische voor- en nadelen zijn overgedragen. Dit is in het kader van een regeling VOV doorgaans het geval indien sprake is van een terugkoopplicht dan wel een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de reële waarde op terugkoopmoment.

Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en andere deelnemingen (nietgroepsmaatschappijen) waarin zij invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid worden tegen de vermogensmutatiemethode gewaardeerd. Overeenkomstig deze methode, worden genoemde deelnemingen in de balans opgenomen tegen het aandeel van Wovesto in de nettovermogenswaarde vermeerderd met haar aandeel in de resultaten van de deelnemingen vanaf het moment van verwerving, bepaald volgens de grondslagen zoals vermeld in deze jaarrekening. In de winst- en verliesrekening wordt het aandeel van Wovesto in het resultaat van de deelnemingen opgenomen.

Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde heeft de corporatie een terugkooprecht, die jaarlijks wordt gewaardeerd op de bij overdracht ontstane terugkooprecht, rekening houdend met de contractvoorwaarden inzake terugkoop waaronder de deling van de jaarlijkse waardeontwikkeling van de woning in het economisch verkeer. Het terugkooprecht wordt aan de creditzijde van de balans opgenomen en is tegen de nominale waarde gewaardeerd aangezien inschatting van het tijdstip waarop terugkoop in de toekomst zal plaatsvinden, mede gelet op de onbeperkte terugkooptermijn, niet goed mogelijk is. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. De waardeveranderingen ter zake van de woningen verkocht onder voorwaarden (na herclassificatie) en die ter zake de terugkooprechten worden in het resultaat verantwoord onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille.

5.4. Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Dit betreft de nog te ontvangen subsidies voor de in exploitatie zijnde materiële vaste activa welke gebouwd zijn onder de toepassing van de regeling Besluit Woninggebonden Subsidies. De vordering is opgenomen tegen de contante waarde van de uit hoofde van de BWS toegezegde bedragen (subsidiebeschikkingen inzake de voorgecalculeerde jaarlijkse exploitatietekorten) en wordt jaarlijks verminderd met de door de budgetbeherende instanties beschikbaar gestelde bijdragen. De uitbetalingsperiode is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. De uitbetaling loopt niet synchroon met de voorgecalculeerde jaarlijkse exploitatietekorten.

Indien en voor zover Wovesto niet zonder beperking uitkering van de positieve resultaten aan haar kan bewerkstelligen, worden de resultaten in een wettelijke reserve opgenomen. Haar aandeel in de rechtstreekse vermogensvermeerderingen en -verminderingen van de deelnemingen wordt ook in de wettelijke reserve opgenomen met uitzondering van herwaarderingen van activa die als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen worden verwerkt. Indien de waarde van de deelneming gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode nihil is geworden, wordt deze methode niet langer toegepast en blijft de deelneming bij ongewijzigde omstandigheden op nihil gewaardeerd. Bij de afwaardering worden andere langlopende belangen in de deelneming die feitelijk worden aangemerkt als een onderdeel van de nettoinvestering, ook meegenomen. Indien en voor zover geheel of ten dele voor de schulden van de deelneming wordt ingestaan respectievelijk een feitelijke verplichting bestaat de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening opgenomen. Een vervolgens verkregen aandeel in de winst van de deelneming wordt pas weer verwerkt indien en voor zover het cumulatief niet-verwerkte aandeel in het verlies is ingelopen. Latente belastingvordering Latente belastingvorderingen worden tegen nominale waarde opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale

54

voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa.

5.5. Vlottende activa Voorraden De voorraden worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen, onder aftrek van eventuele verliesvoorzieningen. Voorraad koopwoningen nieuwbouw Dit betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen. De waardering van de opgeleverde nieuwbouwwoningen is tegen vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De waardering van de teruggekochte woningen met een terugkoopplicht is tegen de terugkoopprijs, zijnde de verkrijgingsprijs voor de waardering als voorraad, dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is de verwachte verkoopprijs en wordt bepaald op basis van taxaties dan wel recente verkooptransacties van referentiewoningen onder aftrek van kosten voor verkoop. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Dit betreft vastgoed in aanbouw voor verkoop dat nog niet verkocht is (onderhanden werk). De waardering is tegen vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is gebaseerd op de verwachte verkoopprijs onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. Onder de post voorraden zijn verder grondposities zonder concrete bouwbestemming opgenomen, waarvan besloten is tot afstoting. De waardering is tegen verkrijgingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde.

Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden (hierna: onderhanden projecten) worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Het nettobedrag per onderhanden project wordt verwerkt als actief of als schuld, indien het saldo van het onderhanden project een debetrespectievelijk creditstand vertoont. De projectopbrengsten en -kosten uit hoofde van het onderhanden project worden als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestatie per balansdatum verwerkt, indien het resultaat van een onderhanden project op betrouwbare wijze kan worden ingeschat (“percentage of completion”- methode). Als het resultaat van een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, worden de opbrengsten alleen verwerkt in de winst- en verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald en worden de projectkosten in de winst- en verliesrekening verwerkt in de periode waarin ze zijn gemaakt (“percentage of completion with zero profit”-methode). Als er geen onzekerheden meer bestaan ten aanzien van het op betrouwbare wijze kunnen inschatten van het resultaat van een onderhanden project, worden de cumulatieve projectopbrengsten verwerkt in de winst- en verliesrekening op basis van de mate van verrichte prestaties op het moment van het niet meer bestaan van onzekerheden. Als het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten zullen overschrijden, worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst- en verliesrekening verwerkt. De projectkosten bestaan uit de directe projectkosten, de opslag voor kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project gebaseerd op het normale niveau van projectactiviteiten, en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, exclusief de rente op het vreemd vermogen. Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, zijn als voorraden (onderhanden werk of vooruitbetalingen op voorraden) of als overlopende activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten.

55

Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van de noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

Voorziening latente belastingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen en worden gewaardeerd tegen nominale waarde.

5.6. Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen

5.8. Langlopende schulden

Een financieel instrument of de afzonderlijke componenten van het instrument worden in de jaarrekening geclassificeerd overeenkomstig de juridische realiteit. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelijk als eigen-vermogensinstrument.

Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt.

5.7. Voorzieningen Algemeen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen. Voorziening onrendabele top nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw en renovatie worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.

De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

5.9. Niet langer in de balans opnemen van financiële activa en passiva Een financieel instrument wordt niet langer in de balans opgenomen indien een transactie ertoe leidt dat alle of nagenoeg alle rechten op economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot de positie aan een derde zijn overgedragen.

56

6. Grondslagen voor bepaling van het resultaat 6.1. Resultaatbepaling Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten.

6.2. Bedrijfsopbrengsten Huren Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties. De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van de groep, rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid. Vergoedingen Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de overige bedrijfslasten.

Verkoop onroerende zaken De post verkoop onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde van het bestaand bezit. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Gerealiseerde opbrengst verkopen De post gerealiseerde opbrengst verkopen betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de vervaardigingsprijs uit nieuwbouwprojecten. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt niet verantwoord als verkoopopbrengst daar de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post langlopende schulden, terugkoopverplichting VOV woningen en wordt jaarlijks met inachtname van de contractvoorwaarden gewaardeerd. Overige bedrijfsopbrengsten De overige bedrijfsopbrengsten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Onder deze post zijn de niet onder bovenstaande posten opgenomen bedrijfsopbrengsten verantwoord.

6.3. Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa De afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op het sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde aan het begin van het boekjaar. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur (is doorgaans de geschatte economische levensduur). Met een mogelijke restwaarde van de opstallen wordt geen rekening gehouden aangezien wordt uitgegaan van sloop aan het einde van de economische levensduur, tenzij bij sociaal vastgoed in exploitatie de woningen binnen vijf jaar worden verkocht in welk geval de afschrijving wordt gestopt gelet op de hogere restwaarde door verkoop dan de boekwaarde.

57

Overige waardeveranderingen De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op boekwaarde. Lonen en salarissen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenlasten Wovesto heeft de pensioenregeling voor medewerkers ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor Woningcorporaties SPW. De hoofdregeling betreft een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan het personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegd-pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling. Voor de pensioenregelingen betaalt Wovesto op verplichte basis premies aan het pensioenfonds. Behalve de betaling van premies heeft Wovesto geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. Wovesto heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van

activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Onder deze post zijn de niet onder bovenstaande posten opgenomen bedrijfslasten verantwoord.

6.4. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Hieronder worden de jaarlijkse waardeveranderingen opgenomen van het tegen reële waarde (marktwaarde) gewaardeerde commercieel vastgoed in exploitatie en de woningen verkocht onder voorwaarden. Verder worden hieronder eventuele afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. De jaarlijkse waardeveranderingen van de vastgoedbeleggingen wordt voor het ongerealiseerde deel bij het eigen vermogen toegelicht.

6.5. Vrijval van herwaardering Een deel van de in het eigen vermogen opgenomen herwaardering wordt gerealiseerd en wanneer het actief gebruikt wordt en daardoor afgeschreven. Het over te boeken bedrag komt overeen met het verschil tussen de afschrijving gebaseerd op de geherwaardeerde boekwaarde en de afschrijving gebaseerd op de oorspronkelijke kostprijs van het actief. Een overeenkomstige mutatie vindt plaats voor bedragen die betrekking hebben op activa die zijn vervreemd.

6.6. Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen.

6.7. Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet

58

opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden. Deze last is in de resultatenrekening opgenomen.

59

7. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. Materiële vaste activa, realiseerbare waarde Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de realiseerbare waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. Deze wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatie-opbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De realiseerbare waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De uitgangspunten van de realiseerbare waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van Wovesto. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het portfolio management waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Wovesto binnen de sector gangbare uitgangspunten.

Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Wovesto een aantal standpunten ingenomen die eerst bij beoordeling van de aangifte over de verslagjaren door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; Het vormen van een herinvesteringsreserve; Dientengevolge kan de fiscale last over 2012 en 2013 nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen.

Timing en verwerking onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. Verwerking fiscaliteit

60

8. Grondslagen bij het opstellen van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.

61

9. Toelichting op de balans 9.1. Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie x 1.000 euro

2013

2012

Stand per 1 januari: Bedrijfswaarde

99.192

99.589

Mutaties: Investeringen Opleveringen Desinvesteringen Herclassificatie Herwaardering via eigen vermogen Overige waardeveranderingen Afschrijvingen Totaal van de mutaties

686 9.163 -187 -1.009 -1.555 -4.879 -3.590 -1.371

707 0 -1.272 -589 3.280 800 -3.323 -397

97.821

99.192

33.085

36.428

Stand per 31 december: Bedrijfswaarde In bedrijfswaarde begrepen ongerealiseerde herwaardering

exploitatielasten over de geschatte resterende levensduur (exploitatieperiode) van de complexen. De bedrijfswaarde is gebaseerd op doorexploitatie van het sociaal vastgoed totdat het vastgoed door sloop teniet gaat. Hierbij wordt een restwaarde voor de grond ingerekend afgeleid van de huidige bestemming van het sociaal vastgoed (i.c. sociale huurwoning). De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven van zijn beleid en de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende economische levensduur van het complex. Deze veronderstellingen zijn nader geconcretiseerd in de onderstaande uiteenzetting van de gehanteerde uitgangspunten. De kasstroomprognoses zijn voor de eerste vijf jaar gebaseerd op de intern geformaliseerde meerjarenbegroting waarbij voor de verwachte kosten van contractueel aangegane onderhoudsverplichtingen, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar de contractperiode is ingerekend. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren worden de kasstroomprognoses geschat door extrapolatie van de meerjarenbegroting gebruikmakend van een vast groeipercentage voor inflatie en huurstijging. Bij de bedrijfswaardeberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie zijn, onder toepassing van de componentenbenadering volgens de lineaire methode rekening houdend met de restwaarde, op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: – Grond: geen afschrijving – Casco: 50 jaar – Woningverbetering: 30 jaar Wovesto heeft voor de eerstkomende vijf jaar een verkoopplan opgesteld waarin 75 woningen bestemd zijn voor verkoop. Hiervan zullen naar verwachting 15 woningen in het komend boekjaar worden verkocht. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige

62

Parameters bedrijfswaarde x 1 euro Huurstijging jaar 1 t/m jaar 5 Huurstijging jaar 6 en verder Huurderving Onderhoudslasten per woning per jaar Sijging onderhoudslasten per jaar Variabele lasten per woning per jaar Stijging variabele lasten per jaar Verhuurdersheffing: jaar 1 jaar 2 jaar 3 jaar 4 jaar 5 en verder Restwaarde grond centrum per m2 Restwaarde grond overige locaties per m2 Aftrek restwaarde voor sloop- en uitplaatsingskosten Stijging restwaarde jaar 1 Stijging restwaarde jaar 2 Stijging restwaarde jaar 3 Stijging restwaarde jaar 4 Stijging restwaarde jaar 5 Stijging restwaarde jaar 6 en verder Minimale levensduur in jaren Mutatiegraad Verkoop woningen komende 5 jaar Disconteringspercentage

2013

2012

3,92% 2,00% 0,5% € 641 3,0% € 1.496 3,0%

2,00% 2,00% 0,0% € 622 3,0% € 1.453 3,0%

€ 731 € 867 € 1.008 € 1.142 € 1.134 € 200 € 180

€0 €0 €0 €0 €0 € 200 € 180

€ 88 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 2,0% 2,0% 15 7,0% 75 5,25%

€ 88 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 2,0% 15 6,3% 75 5,25%

De schattingen met betrekking tot de bedrijfswaardebepaling welke inherent zijn aan deze waarderingsgrondslag, zijn van bijzonder belang door hun invloed op de jaarrekening en de waarschijnlijkheid dat toekomstige gebeurtenissen significant kunnen afwijken van de verwachtingen van het management zoals verwerkt in de bedrijfswaarde. In de bedrijfswaarde is voor verkoop in de komende vijf jaar 15 woningen per jaar opgenomen. In de bedrijfswaarde vertegenwoordigen deze woningen een waarde van €11,3 miljoen.

Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht ( recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van de corporatie betreffende de door het WSW geborgde financiering. Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de geconsolideerde balans vermeld onder de “Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa”. De WOZ-waarde van het totale vastgoed, inclusief commercieel, bedraagt, €270 miljoen (2012: €272 miljoen).

Sociaal VG in ontwikkeling voor eigen expl. x 1.000 euro

2013

2012

Stand per 1 januari: Aanschafwaarde Cumulatieve afwaarderingen Boekwaarde

10.889 -2.842 8.047

3.110 -915 2.195

Mutaties: Investeringen Opleveringen Overboeking van/naar voorziening Herclassificatie Overige waardeveranderingen Totaal van de mutaties

2.699 -9.897 279 0 1.028 -5.891

7.779 0 -834 0 -1.093 5.852

Stand per 31 december: Aanschafwaarde Cumulatieve afwaarderingen Boekwaarde

3.691 -1.535 2.156

10.889 -2.842 8.047

63

In deze post zijn strategische grondaankopen ad €1.179.000 (2012: €1.683.000) begrepen, met het oog op ontwikkeling van vastgoedprojecten en waarbij nog geen inzicht bestaat in de feitelijke projectontwikkeling. Zodra de grondposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt herrubricering plaats naar de betreffende actiefposten. Op basis van voortschrijdend inzicht is gekozen voor dezelfde waardering als in de bedrijfswaarde: €200 per m2.

Onroerende zaken t.d.v. de expl. x 1.000 euro Stand per 1 januari: Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde Mutaties: Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Totaal van de mutaties Stand per 31 december Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde

2013

2012

2.197 -1.342 855

2.185 -1.240 945

24 0 -98 -74

12 0 -102 -90

2.221 -1.440 781

2.197 -1.342 855

De afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode, rekening houdend met een eventuele restwaarde, op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: – Automatisering: 5 jaar – Bedrijfsauto’s: 10 jaar – Inventaris kantoor: 10 jaar – Kantoorgebouw (excl. grond): 50 jaar Het kantoorgebouw wordt als geheel en niet naar componenten afgeschreven aangezien de invloed van het verschil in afschrijving op het resultaat en vermogen verwaarloosbaar is. Kantoorgebouw (componentenbenadering): grond: geen afschrijving

-

casco: 50 jaar liftinstallaties: 20 tot 25 jaar verwarmingsinstallaties: 20 jaar.

9.2. Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie x 1.000 euro Stand per 1 januari: Boekwaarde Mutaties: Investeringen Opleveringen Desinvesteringen Herclassificatie Herwaardering via eigen vermogen Overige waardeveranderingen Totaal van de mutaties Stand per 31 december: Boekwaarde In boekwaarde begrepen ongerealiseerde herwaardering

2013

2012

12.902

11.343

30 733 0 1.009 472 -977 1.267

0 0 0 589 250 720 1.559

14.169

12.902

4.216

4.856

Jaarlijks wordt 1/3 deel van het commercieel vastgoed getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, hetgeen betekent dat elk derde deel van het commercieel vastgoed in exploitatie minimaal eens per drie jaar opnieuw getaxeerd wordt. De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt €14,9 miljoen (2012: €12,1 miljoen). De gebruikte parameters voor de berekening van de bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed zijn gelijk aan de parameters welke zijn genoemd voor de bepaling van de bedrijfswaarde van het sociale vastgoed met uitzondering van de verhuurdersheffing, deze is voor het commercieel vastgoed niet van toepassing.

64

Onr. zaken verkocht onder voorwaarden x 1.000 euro Stand per 1 januari: Waarde bij vov Waardeverminderingen/-vermeerderingen Boekwaarde Mutaties: Verkocht onder vov Herwaardering via eigen vermogen Teruggekocht onder vov Aanpassing reële waarde Totaal van de mutaties Stand per 31 december: Waarde bij vov Waardeverminderingen/-vermeerderingen Boekwaarde

2013

2012

11.308 -1.029 10.279

10.112 -442 9.670

210 95 -564 -703 -962

331 1.681 -816 -587 609

11.049 -1.732 9.317

11.308 -1.029 10.279

Gedurende 2013 is 1 woning (2012: 14 woningen) onder een VOV-regeling aan derden overgedragen. Er zijn 3 (2012: 4) woningen teuggekocht en opgenomen in de voorraad vastgoed bestemd voor verkoop. Het aantal woningen verkocht onder voorwaarden bedraagt ultimo 2013 68 (2012: 70).

9.3. Financiële vaste activa BWS-subsidies x 1.000 euro Stand per 1 januari Rentetoevoeging Aflossing Stand per 31 december

2013

2012

124 5 -40 89

164 6 -46 124

Deze post betreft de contant gemaakte, door de overheid aan subsidie toegekende bedragen voor investeringen in woningen.

Actieve belastinglatentie Bij een aantal jaarrekeningposten is sprake van tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder is sprake van fiscaal compensabele verliezen. De hieruit voortvloeiende latente belastingvorderingen worden hierna toegelicht: Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie met nieuwbouw en verbetering Voor dit bezit is het uitgangspunt blijvend verhuren (waarna sloop). De op het waarderingsverschil van dit bezit betrekking hebbende actieve belastinglatentie, inclusief de investeringen in nieuwbouw en verbetering, leidt niet tot verwerking in de jaarrekening. De reden is dat de fiscale boekwaarde na afloop van de gebruiksduur (sloop) in stand blijft en fiscaal pas wordt afgewikkeld nadat in de toekomst de bouwbestemming op de grond zou komen te vervallen. Gezien de zeer lange looptijd van het waarderingsverschil, tendeert de contante waarde van de hieruit voortvloeiende latente vordering naar nihil. Projecten in ontwikkeling Bij projectontwikkeling kan het fiscale resultaat afwijken van het commerciële resultaat vanwege voor de sector geldende fiscale waarderingsvoorschriften volgens de Vaststellingsovereenkomsten VSO 1 en 2. Voor het waarderingsverschil is in de jaarrekening een actieve/passieve latentie gevormd. Gezien het kortlopend karakter is deze latentie tegen de nominale waarde opgenomen omdat er een verwaarloosbaar verschil bestaat met de contante waarde. Verkoop woningen onder VOV Hierbij is sprake van een waarderingsverschil tussen de commerciële en fiscale boekwaarde. Een gedeelte van de fiscale boekwaarde wordt afgewikkeld en een gedeelte van de boekwaarde in de vorm van een winstrecht wikkelt pas na terugkoop af. Voor dit tijdelijk verschil is sprake van een actieve belastinglatentie. Aangezien het moment van terugkoop en daarmee het moment van afwikkeling van de latentie op voorhand niet vast staat en een lange termijn kan zijn, is een betrouwbare schatting van deze latentie niet mogelijk en op nihil gewaardeerd. Leningen o/g en u/g In de jaarrekening is voor de leningenportefeuille een latente belastingverplichting respectievelijk -vordering tegen de contante waarde verantwoord voor het verschil tussen de waardering die de fiscus toepast (i.c.

65

reële waarde) en de waardering als toegepast in de jaarrekening (geamortiseerde kostprijs). De latentie loopt af over de resterende looptijd van de leningen. Fiscaal verrekenbare verliezen Er wordt een latente belastingvordering uit hoofde van fiscaal compensabele verliezen gevormd voor zover er voldoende sterke aanwijzingen zijn dat er in de toekomst voldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn ter realisatie van de latente vordering. In de jaarrekening is hiervoor een latente belastingvordering tegen de contante waarde verantwoord.

Verrekenbaar tijdelijk verschil Beschikbare verliescompensatie

Verrekenbaar tijdelijk verschil x 1.000 euro Stand per 1 januari Toevoeging Vrijval Stand per 31 december

Beschikbare verliescompensatie x 1.000 euro Stand per 1 januari Toevoeging Vrijval Stand per 31 december

Stand per 1 januari Resultaat Stand per 31 december

2013

2012

49 0 49

48 1 49

Dit betreft de 100% deelneming in het aandelenkapitaal van Holding Onze Huize BV, gewaardeerd tegen netto vermogenswaarde. Gezien de beperkte omvang van de deelneming zijn de cijfers niet geconsolideerd in de jaarrekening van Wovesto.

De specificatie van de in de jaarrekening tot waardering gebrachte latente belastingvorderingen is als volgt:

Actieve belastinglatentie x 1.000 euro

Deelnemingen x 1.000 euro

2013

2012

524 8 532

578 0 578

2013

2012

578 0 -54 524

634 0 -56 578

2013

2012

0 347 -339 8

0 0 0 0

9.4. Voorraden Onderhoudsmaterialen x 1.000 euro

2013

2012

17 17

14 14

Vastgoed bestemd voor verkoop x 1.000 euro

2013

2012

Stand per 1 januari Toevoeging Vrijval Stand per 31 december

751 606 -175 1.182

0 751 0 751

Onderhoudsmaterialen

De post “Vastgoed bestemd voor verkoop” bestaat uit 7 (2012: 4) teruggekochte woningen met een terugkoopplicht, bestemd voor verkoop.

66

VG in ontwikkeling bestemd voor verkoop x 1.000 euro Bestede kosten verkoopprojecten Gedeclareeerde termijnen Stand per 31 december

2013

2012

6 0 6

1 0 1

Overige debiteuren x 1.000 euro Overige debiteuren

Belastingen en premies soc. verz. x 1.000 euro De post VG in ontwikkeling voor verkoop betreft de bestede kosten inzake vastgoed in aanbouw voor derden, dat nog niet verkocht is.

Omzetbelasting

2013

2012

37 37

13 13

2013

2012

0 0

256 256

2013

2012

64 49 113

86 61 147

2013

2012

1 2.361 2.362

1 4.949 4.950

9.5. Vorderingen Huurdebiteuren x 1.000 euro Zittende huuders Vetrokken huurder Woningzoekenden

2013

2012

74 16 1 90

69 11 0 80

Overlopende activa x 1.000 euro Te ontvangen rente Overige overlopende activa

9.6. Liquide middelen De vordering op huurdebiteuren omvat naast de huren ook te vorderen servicekosten, herstelkosten en incassokosten. In de vordering op vertrokken huurders zijn tevens kosten van mutatieonderhoud voor rekening van de huurder begrepen. Eind 2013 bedraagt de huurvordering op de zittende huurders 0,63% van de huuropbrengsten (eind 2012: 0,68%). Vorderingen welke in belangrijke mate oninbaar worden geacht worden afgeboekt ten laste van het resultaat. In de post debiteuren is derhalve geen voorziening voor oninbaar opgenomen.

Liquide middelen x 1.000 euro Kas Bank

De liquide middelen staan vrij ter beschikking van Wovesto.

9.7. Algemene bedrijfsreserve In de jaarrekening 2012 heeft Wovesto er voor gekozen de vrijval van herwaardering rechtstreeks via het eigen vermogen te laten lopen. In de jaarrekening 2013 kiest Wovesto ervoor de vrijval herwaardering via het resultaat te laten lopen. Deze wijziging is als stelselwijziging verwerkt in het vermogen en resultaat, waarbij de vergelijkende cijfers 2012 in de jaarrekening 2013 zijn aangepast.

67

De aanpassing van de vergelijkende cijfers houdt in dat deze zijn herrekend alsof de nieuwe waarderingsgrondslag reeds van toepassing was in voorgaande boekjaren. De invloed van de stelselwijziging (cumulatieve effect) is voor het deel dat betrekking heeft op de jaren tot en met 2011 verwerkt in het eigen vermogen per 1 januari 2012 (post overige reserves) en bedraagt nihil. Het deel dat betrekking heeft op het resultaat 2012 is in de individuele posten van de winsten verliesrekening verwerkt middels aanpassing van de vergelijkende resultaatcijfers 2012 en bedraagt in totaal €2.850.000 positief. In totaal bedraagt het cumulatief effect op het eigen vermogen per 1 januari 2013 nihil.

Algemene bedrijfsreserve x 1.000 euro

2013

2012

Stand per 1 januari voor stelselwijziging Effect stelselwijziging Stand per 1 januari na stelselwijziging

49.263 0 49.263

44.707 0 44.707

Resultaat voor stelselwijziging Effect stelselwijziging Resultaat na stelselwijziging

-4.508 0 -4.508

-561 2.850 2.289

Directe vermogensmutatie SV ie (In)directe vermogensmutatie CV ie Directe vermogensmutatie VOV Realisatie herwaardering afschrijving Realisatie herwaardering desinvestering Herclassificatie niet gerealiseerde resultaten Stand per 31 december

-1.555 -384 95 -1.896 -148 822 41.689

3.307 720 1.681 -1.770 -1.080 -591 49.263

In de algemene bedrijfsreserve is ultimo 2013 een bedrag ad €43,1 miljoen (2012: €47,0) aan ongerealiseerde waardestijging begrepen.

Ongerealiseerde waardestijgingen x 1.000 euro Sociaal vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken VOV

2013

2012

33.085 4.216 5.819 43.120

36.428 4.856 5.724 47.008

Bij de herwaarderingen is geen rekening gehouden met de invloed van belastingen op vermogen en resultaat door een voorziening belastinglatentie ten laste van de ongerealiseerde waardestijgingen te vormen. Hiervoor wordt verwezen naar de toelichting op de belastingen.

Ongerealiseerde waardestijging Sociaal vastgoed in exploitatie x 1.000 euro 2013 Stand per 1 januari Realisatie a.g.v. desinvesteringen Herclassificatie Herwaarderingen sociaal vastgoed Afschrijvingen a.g.v. desinvesteringen

36.428 -148 256 -1.555 -1.896

Stand per 31 december

33.085

De ongerealiseerde waardestijging sociaal vastgoed in exploitatie betreft het positief verschil tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van de historische kosten ultimo boekjaar.

Ongerealiseerde waardestijging Commercieel vastgoed in exploitatie x 1.000 euro 2013 Stand per 1 januari Realisatie a.g.v. desinvesteringen Herclassificatie Herwaarderingen commercieel vastgoed Niet gerealiseerde waardeveranderingen Stand per 31 december

4.856 0 -256 472 -856 4.216

68

De ongerealiseerde waardestijging commercieel vastgoed in exploitatie betreft het positief verschil tussen de boekwaarde van voor en na de herwaardering, zijnde de – per 1 januari 2013 gefixeerde - boekwaarde op basis van de historische kosten en de reële waarde ultimo boekjaar.

Ongerealiseerde waardestijging Onroerende zaken VOV x 1.000 euro 2013 Stand per 1 januari Toevoeging Vrijnval Stand per 31 december

Dit betreft een latentie inzake de gevormde fiscale voorziening onderhoud. Het betreft een tijdelijk verschil in waardering en is nominaal gewaardeerd.

9.9. Langlopende schulden Langlopende schulden 2013 x 1.000 euro

5.724 95 0 5.819

Leningen kredietinstellingen Terugk.verpl. woningen vov Waarborgsommen

De ongerealiseerde waardestijging woningen verkocht onder voorwaarden betreft de positieve waardeverandering ultimo boekjaar ten opzichte van begin boekjaar.

Langlopende schulden 2012

9.8. Voorzieningen

x 1.000 euro

Voorziening onrendabele top x 1.000 euro Stand per 1 januari Overboeking van/naar Soc. VG in ontw. voor eigen expl. Stand per 31 december

Gewogen rente

2013

2012

0

834

279 279

-834 0

3,6% 0,0% 4,0%

Gewogen rente

Leningen kredietinstellingen Terugk.verpl. woningen vov Waarborgsommen

2013

2012

Stand per 1 januari Toevoeging Vrijval Stand per 31 december

244 916 -96 1.064

804 244 -804 244

49.223 9.652 361 59.236

> 5 jaar 51.120 10.494 336 61.950

1 tot 5 jaar 16.080 0 0 16.080

1 tot 5 jaar 18.264 0 0 18.264

Totaal 65.303 9.652 361 75.316

Totaal 69.384 10.494 336 80.214

De aflossingsverplichting binnen 12 maanden na afloop van het kalenderjaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden.

Leningen kredietinstellingen x 1.000 euro

Voorz. Latente belastingen x 1.000 euro

3,7% 0,0% 4,0%

> 5 jaar

Stand per 1 januari Nieuwe leningen Aflossingen Saldo einde boekjaar Aflossingsverplichting Stand per 31 december

2013

2012

75.620 4.000 -6.236 73.384 -8.081 65.303

70.851 11.750 -6.981 75.620 -6.236 69.384

69

Van de leningen overheid en kredietinstellingen is €65,3 miljoen (2012 €62,8 miljoen geborgd door het WSW. Voor de door het WSW geborgde leningen heeft Wovesto zich verbonden het onderliggend onroerend goed in exploitatie met een boekwaarde van €98,2 miljoen niet zonder toestemming te bezwaren, van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet doen gaan. Voor de leningen kredietinstellingen is geen hypothecaire zekerheid verstrekt.

Terugkoopverplichting woningen vov x 1.000 euro Stand per 1 januari: Terugkoopverplichting onstaan bij vov Waardeverminderingen/-vermeerderingen Boekwaarde Mutaties: Verkochte woningen Teruggekochte woningen Op-/ afwaarderingen

Stand per 31 december: Terugkoopverplichting onstaan bij vov Waardeverminderingen/-vermeerderingen Stand per 31 december

9.10. Kortlopende schulden 2013

2012

11.210 -716 10.494

10.016 -262 9.754

305 -584 -563 -842

2.012 -818 -454 740

Gestorte waarborgsommen Bijgeschreven rente

Schulden aan kredietinstellingen x 1.000 euro Aflossingsverplichting Niet vervallen rente

Schulden aan leveranciers x 1.000 euro Schulden aan leveranciers

10.931 -1.279 9.652

11.210 -716 10.494

De terugkoopverplichting uit hoofde van woningen verkocht onder de Slimmer Kopen® regeling heeft betrekking op 68 (2012:70) woningen.

Waarborgsommen x 1.000 euro

De waarborgsommen worden uit hoofde van huurovereenkomsten van huurders ontvangen en dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van eventueel verschuldigde achterstallige huur en mutatiekosten. De hoogte van de waarborgsom wordt vastgesteld op de helft van de maandhuur, afgerond op €10 naar boven bij ingang van het huurcontract. Er wordt over de waarborgsom een rente vergoed van (thans 4% op jaarbasis). De waarborgsommen en de rente worden bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend.

2013

2012

294 67 361

278 58 336

Belastingen en premies soc. verz. x 1.000 euro Omzetbelasting Vennootschapsbelasting Loonheffing Pensienpremies

2013

2012

8.081 1.159 9.240

6.236 1.040 7.276

2013

2012

356 356

719 719

2013

2012

500 0 30 21 551

0 252 29 14 295

De post verschuldigde vennootschapsbelasting van het boekjaar betreft de naar verwachting te betalen belasting over het belastbaar bedrag van het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van

70

belasting¬tarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten.

Overlopende passiva x 1.000 euro Vooruitontvangen huur Vooruitontvangen huurtoeslag Te verrrekenen servicekosten Niet opgenomen verlofuren Accountantskosten Overige overlopende activa

2013

2012

80 0 77 23 22 24 226

47 43 68 19 18 32 227

71

Niet uit de balans blijkende informatie Obligoverplichting WSW Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van een bepaald percentage (2013: 3,85%) over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan woningcorporaties als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2013 heeft Wovesto een aangegane obligoverplichting van €2,5 miljoen (2012: €2,6 miljoen). Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen. Volmacht WSW Op 6 november 2013 heeft Wovesto een onvoorwaardelijke en onherroepelijke volmacht verstrekt aan het WSW tot het vestigen van hypotheek op het WSW onderpand. Deze volmacht houdt niet in dat het WSW direct overgaat tot hypotheekvestiging, maar biedt WSW wel de mogelijkheid daartoe op een moment in de toekomst, wanneer daar aanleiding toe is. De waarde van het onderpand op basis van WOZ bedraagt €246,0 miljoen. Heffing voor saneringssteun Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft aan de corporatiesector een heffing voor saneringssteun opgelegd. Het CFV heeft bij de opvraag van de prognose-informatie 2014-2018 aangegeven dat rekening gehouden moet worden met een heffing voor saneringssteun in de jaren 2014 tot en met 2018 van respectievelijk 3,5%, 2%, 2%,1% en 1% van de jaarlijkse huursom. Op basis van deze percentages en de geschatte jaarlijkse huursom verwacht de corporatie dat de heffing in de komende jaren als volgt zal zijn: 2014: €271.000 2015: €164.000 2016: €164.000 2017: €83.000 2018: €83.000 Deze heffing is niet opgenomen in de bepaling van de bedrijfswaarde en is tevens niet als verplichting in de balans opgenomen.

Financiële instrumenten Algemeen De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten. Doelstellingen en beleid inzake beheer financiële risico’s De primaire financiële instrumenten van Wovesto, anders dan derivaten, dienen ter financiering van haar operationele activiteiten of vloeien direct uit deze activiteiten voort. Een belangrijke doelstelling van het financieringsbeleid van Wovesto is het voorkomen dan wel spreiden van ongewenste financiële risico’s zoals rente- en liquiditeitsrisico’s. Het beleid is erop gericht het jaarlijks renterisico te maximeren op 15% van de leningenportefeuille. In dit kader maakt Wovesto geen gebruik van afgeleide financiële instrumenten zoals renteswaps ter afdekking van het renterisico dat ontstaat uit haar financieringsactiviteiten. De belangrijkste risico’s uit hoofde van de financiële instrumenten van Wovesto zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico, valutarisico, renterisico (prijs- en kasstroomrisico) en marktrisico. Het beleid van Wovesto om deze risico’s te beperken is als volgt. Kredietrisico Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens Wovesto kunnen voldoen. Verder wordt hieronder vermeld het risico van oninbaarheid bij huurdebiteuren. Er zijn geen significante concentraties van kredietrisico binnen Wovesto. Liquiditeitsrisico Dit betreft het risico dat de groep over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe verplichtingen te kunnen voldoen. Valutarisico Wovesto loopt geen valuatarisico. Zij is alleen werkzaam in Nederland waardoor alle inkomende en uitgaande kasstromen in euro’s zijn. Renterisico (kasstroomrisico’s) Wovesto loopt rentekasstroomrisico’s over de rentedragende vorderingen (met name begrepen onder financiële vaste activa) en liquide middelen en

72

rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen).

De looptijd van de leningenportefeuille kredietinstellingen bedraagt gemiddeld 12 jaar (2012: 12 jaar).

Rentevoet leningen kredietinstellingen met resterende looptijden Ter beoordeling van het prijsrisico dat Wovesto loopt, zijn de leningen (inclusief kortlopend deel) in onderstaand overzicht ingedeeld in groepen van overeenkomstige contractueel overeengekomen rentepercentages en looptijden.

De reële waarde van de leningportefeuille, inclusief kortlopend deel en lopende rente, is op basis van 3,2% per balansdatum €79,2 miljoen (2012: op basis van 3,9% per balansdatum: €82,2 miljoen).

Langlopende schulden 2013 Restant looptijd 1-5 jaar 6-10 jaar 11-15 jaar 16-20 jaar >20 jaar

< 3% 10.000 4.750 5.000 903 0 20.653

Renteklasse 3-4% 4-5% 10.043 2.641 5.000 3.689 0 21.373

4.117 422 5.819 0 18.000 28.358

5-6% 0 0 0 0 3.000 3.000

Totaal 24.160 7.813 15.819 4.592 21.000 73.384

De effectieve rentevoet van de leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt gemiddeld 3,7%. Kasstroomrisico’s leningen overheid en kredietinstellingen Onderstaande vervalkalender van de leningenportefeuille geeft inzicht in de jaarlijkse bedragen betreffende de contractueel bepaalde kasstromen uit hoofde van de jaaraflossingen, de eindaflossingen en de renteconversies.

Langlopende schulden 2013 Jaar Jaaraflossingen 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

983 1.069 1.086 1.117 1.149 850 795 816

Eindaflossingen 7.099 5.968 6.000 5.000 0 323 0 0

Renteconversies 0 0 0 0 0 0 590 716

73

10. Toelichting op de winst- en verliesrekening

Voor onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en woonwagenstandplaatsen is de maximale huurverhoging per 1 juli 2013 gelijk aan het inflatiepercentage over 2012 vermeerderd met 1,5 procentpunt, te weten 4%.

10.1. Bedrijfsopbrengsten 10.1.1. Huren Huren x 1.000 euro Bruto huren Huurderving wegens leegstand

Huren x 1.000 euro Woningen en woongebouwen DAEB Woningen en woongebouwen niet-DAEB Onroerende zaken niet-zijnde woningen DAEB Onroerende zaken niet-zijnde woningen niet-DAEB Huurderving wegens leegstand

2013

2012

8.442 -73 8.369

7.892 -110 7.782

2013

2012

7.508

7.040

477

467

222

69

235 8.442 -73 8.369

316 7.892 -110 7.782

Inkomensafhankelijke huurverhoging Met ingang van de jaarlijkse huurverhoging 2013 is het toegestaan om inkomensafhankelijke huurverhogingen aan haar huurders door te voeren (MG 2013-01). Wovesto heeft de volgende huurverhogingen doorgevoerd: Onzelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen Huishoudens met een inkomen onder € 33.614 Huishoudens met een inkomen tussen € 33.614 en € 43.000 Huishoudens met een inkomen boven € 43.000

Voor zelfstandige woningen is de maximale huurverhoging afhankelijk van het huishoudinkomen van de huurder. Om de doorstroming te bevorderen wordt voor huishoudens met een inkomen boven € 33.614 een hogere huurverhoging toegestaan, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen twee inkomenscategorieën. Voor huishoudens met een inkomen tot en met € 33.614 is de maximale huurverhoging per 1 juli 2013 gelijk aan het inflatiepercentage over 2012 vermeerderd met 1,5 procentpunt, te weten 4%. Voor huishoudens met een inkomen tussen € 33.614 en € 43.000 wordt per 1 juli 2013 een maximale huurstijging van inflatie + 2 procentpunt toegestaan, te weten 4,5%. Voor huishoudens met een inkomen boven € 43.000 wordt per 1 juli 2013 een maximale huurstijging van inflatie + 4 procentpunt toegestaan, te weten 6,5%. Inkomenspeiljaar Er wordt bij de inkomensafhankelijke extra huurverhoging (4,5% en 6,5%) uitgegaan van het inkomen van het tweede kalenderjaar dat voorafgaat aan het kalenderjaar van de voorgestelde huurverhoging (t-2). Hiervoor is gekozen omdat dan inkomens gebruikt worden die veelal definitief zijn vastgesteld. Bij een huurverhoging per 1 juli 2013 is dus het inkomen over 2011 bepalend.

10.1.2. Vergoedingen Vergoedingen x 1.000 euro Leveringen en diensten

2013

2012

197 197

204 204

4,0% 4,0% 4,5% 6,5%

74

10.1.3. Verkoop onroerende zaken Verkoop onroerende zaken x 1.000 euro Huurwoningen Verkoopkosten terug- en doorverkochte woningen vov

Verkoop huurwoningen x 1.000 euro Verkoopopbrengst Verkoopkosten Boekwaarde

2013

2012

47

98

-20 27

-20 78

2013

2012

168 -4 -117 47

478 -2 -378 98

Voor het verkochte sociaal vastgoed in exploitatie is de boekwaarde de bedrijfswaarde inclusief de ingerekende verwachte opbrengstwaarde. In 2013 is uit het bezit 1 woningen verkocht (2012: 13 woningen).

Er zijn geen andere belangrijke overige opbrengstcategorieën verwerkt in de winst- en verliesrekening dan de bovengenoemde. Er is geen sprake geweest van ruil van goederen of diensten. De door de eigen onderhoudsdienst voor derden verrichte onderhoudswerkzaamheden worden voor de personeelskosten- en de onderhoudskostencomponent in de winst- en verliesrekening opgenomen respectievelijk onder de post Lonen en salarissen en sociale lasten en de post Onderhoudslasten. De opbrengst uit hoofde van door de eigen onderhoudsdienst verrichte onderhoudswerkzaamheden (materiaal- en manuren) wordt in de winsten verliesrekening verantwoord onder “Overige bedrijfsopbrengsten”.

10.2. Bedrijfslasten 10.2.1. Afschrijvingen op materiële vaste activa Afschrijvingen materiële vaste activa x 1.000 euro Onroerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie

10.1.4. Overige bedrijfsopbrengsten Overige bedrijfsopbrengsten x 1.000 euro Administratiekosten Glasverzekering Huismeester Doorberekende kosten aan huurder Doorberekende kosten WMO Zonnepanelen Rioolfonds Diverse overige opbrengsten

2013

2012

68 17 3 6 65 24 12 56 251

47 15 6 29 3 20 0 37 157

2013

2012

3.590

3.322

98 3.688

102 3.424

2013

2012

4.879 -1.028 3.851

-801 1.094 293

10.2.2. Overige waardeveranderingen Overige waardeveranderingen MVA x 1.000 euro Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in ontwikkeling

75

10.2.3. Personeelskosten Lonen en salarissen x 1.000 euro Salarissen

-

2013

2012

904 904

878 878

Bij Wovesto waren in 2013 gemiddeld 19 werknemers in dienst (2012: 19), het aantal fulltime equivalenten bedroeg in 2013 gemiddeld 16,5 (2012: 16,5). Ultimo 2013 bedroeg het aantal werknemers 20 (2012: 19), het aantal fulltime equivalenten 16,6 (2012: 16,5)

Sociale lasten x 1.000 euro Sociale lasten

2013

2012

86 86

85 85

Naar verwachting hebben de reeds vastgestelde gedifferentieerde verzekeringspremies inzake arbeidsongeschiktheidsrisico’s voor toekomstige jaren geen materiële invloed op de hoogte van de toekomstige personeelslasten.

Pensioenlasten x 1.000 euro Pensioenlasten

2013

2012

171 171

166 166

-

-

De regeling kent zowel een levenslang als een tijdelijk partner- en wezenpensioen, waarbij het partner- en wezenpensioen is verzekerd op risicobasis. Voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen stelt het bestuur van het pensioenfonds jaarlijks een premie vast met een maximum van 31% van de ouderdomspensioengrondslag gecorrigeerd met de deeltijdfactor. Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen overeenkomstig de consumentenprijsindex voor alle huishoudens. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist evenwel jaarlijks in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast.

De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn: Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders van de woningcorporatie. De woningcorporatie is uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een verplichting tot bijstorting. Er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting. De dekkingsgraad van SPW bedraagt ultimo 2013 115% (ultimo 2012: 101%). Hiermee voldoet het pensioenfonds aan de minimale vereiste 105% die voorgeschreven is door De Nederlandse Bank (DNB).

De gehanteerde pensioenregeling van Wovesto is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn (NB: regeling raadplegen en onderstaande informatie aanvullen / aanpassen): Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen. Er is sprake van een middelloonregeling. De pensioenleeftijd is afhankelijk van de AOW pensioenleeftijd.

76

10.2.4. Onderhoudslasten Lasten onderhoud x 1.000 euro Dagelijks onderhoud Groot onderhoud Af: Doorberekende uren Activering groot onderhoud

10.3. Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 2013

2012

970 715 1.685 -292 -715 678

954 533 1.487 -277 -533 677

Niet-gereal. waardever. vastgoedportefeuille x 1.000 euro 2013 Waardeverandering VOV Waardeverandering commercieel VG

-119 -977 -1.096

2012 -131 250 119

10.4. Vrijval van herwaardering uit hoofde van afschrijvingen 10.2.5. Overige bedrijfslasten Overige bedrijfslasten x 1.000 euro Huisvestingskosten Overige personeelskosten Accountantskosten Leefbaarheid Servicekosten Sectorspecifieke heffingen Kosten Raad van Toezicht Zakelijke lasten Algemene kosten

Vrijval van herwaardering x 1.000 euro

2013

2012

Saldo voor stelselwijziging

38 174 47 50 197 335 31 398 290 1.560

30 69 40 -46 204 29 35 342 331 1.034

Effect stelselwijziging: Vrijval uit hoofde van afschrijvingen Vrijval uit hoofde van desinv. Saldo na stelselwijziging

2013

2012

0

0

1.896 148 2.044

1.770 1.080 2.850

2013

2012

5 67 72

6 88 94

10.5. Financiële baten en lasten Rentebaten x 1.000 euro Rente BWS-subsidies Overige rentebaten

77

Rentelasten x 1.000 euro Rente waarborgsommen Overige rentelasten

2013

2012

-13 -2.828 -2.841

-12 -2.772 -2.784

10.6. Vennootschapsbelasting De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I en II). De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen, de toerekenbare kosten inzake projectontwikkeling en de inschatting van het op basis van een fiscale winstplanning naar verwachting te verrekenen deel van beschikbare fiscale verliezen. Eerst bij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door de groep gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn. De belastinglast/-bate over het resultaat in de geconsolideerde winst- en verliesrekening bestaat uit de volgende componenten:

Belastingen x 1.000 euro Acute belasting 2013 Acute belasting 2012 Acute belasting 2011 Acute belasting 2010 Acute belasting 2009 Acute belasting 2008 Mutatie latente belastingen Overige mutaties

2013

2012

338 -599 0 0 0 -20 866 8 593

0 252 -179 -6 91 -1 -504 0 -347

In de jaarrekening 2012 is de acute belasting bepaald met gebruik van de fiscale voorziening onderhoud. Bij de definitieve aangifte is eveneens gebruik gemaakt van deze voorziening, maar daarbij is gebruik gemaakt van de mogelijkheid van een inhaaldotatie. Het belastbare bedrag volgens de jaarrekening 2012 bedroeg €1.046.000, volgens de aangifte bedraagt deze -€1.733.000. De belasting volgens de jaarrekening 2012 was €252.000, volgens de aangifte is dat -€347.000. Het toepasselijk (wettelijk) belastingtarief bedraagt 25% (2012: 25%). Het effectieve belastingtarief, zijnde de belastinglast in de winst- en verliesrekening uitgedrukt als % van het jaarresultaat voor belastingen, bedraagt -15% (2012: 18%). De acute belasting over het boekjaar is als volgt berekend:

Acute belasting boekjaar x 1.000 euro Resultaat voor belasting volgens jaarrekening Aanpassingen voor: Verkoop onroerende zaken Afschrijvingen mat. vaste activa Ov. waardeveranderingen MVA Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Niet-gereal. Waardever. Vastgoedportefeuille Vrijval van herwaardering uit hoofde van afschrijvingen Rentelasten Latentie leningen Fiscale reserves Investeringsaftrek Totaal van de mutaties Belastbaar bedrag

2013

2012

-3.915

1.943

-56 3.548 3.851 -1.115 513

32 3.361 293 -1.457 183

1.096

-119

-2.044 100 -218 -40 -28 5.607

-2.850 35 -223 -139 -13 -897

1.692

1.046

78

Het belastbare bedrag van €1.692.000 wordt geheel verrekend met een verrekenbaar verlies. De effectieve belastingdruk is 20%, zodat de belasting €338.000 bedraagt.

10.7. Resultaat deelnemingen Resultaat deelnemingen x 1.000 euro Resultaat Holding Onze Huize B.V.

2013

2012

0 0

1 1

79

Bezoldiging van (ex-)bestuurders en (ex-)leden Raad van Toezicht

Bezoldiging Raad van Toezicht x 1 euro

De bezoldiging van de huidige en gewezen bestuurders bestaat uit periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, doorbetaling bij ziekte en vakantie, sociale premies, presentiegelden, kostenvergoedingen en ter beschikking stelling van een auto), beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, sabbatical leave, jubileumuitkeringen, VUT- en prepensioenuitkeringen), uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband en bonusbetalingen.

De heer R. Braat voorzitter lid remuneratiecommissie Mevr. ir. L. Bongenaar vice-voorzitter Mevr. drs. C. van der Pas vice-voorzitter lid remuneratiecommissie De heer C. van der Vleuten lid auditcommissie afgetreden per 23-04-2013 Mevrouw H. van den Heuvel lid auditcommissie De heer H. van de Ven lid auditcommissie aangetreden per 25-11-2013

Bestuurders De bezoldiging van de huidige en gewezen bestuurders die in het boekjaar ten laste van de woningcorporatie zijn gekomen bedragen €137.287 (2012: €137.259) en is naar individuele bestuurder als volgt gespecificeerd:

Bezoldiging bestuurder x 1 euro De heer L. Overmars: Periodiek betaalde beloning Beloning betaalbaar op termijn

2013

2012

111.456 25.831 137.287

111.456 25.803 137.259

Commissarissen De bezoldiging van huidige en gewezen leden van de Raad van Toezicht die in het boekjaar ten laste van de woningcorporatie zijn gekomen bedragen € 23.008 (2012: € 27.313) en is naar individueel lid als volgt gespecificeerd:

2013

2012

7.125

7.125

4.750

4.750

5.195

5.938

0

4.750

4.750

4.750

1.188

0

23.008

27.313

Wovesto is over het boekjaar geen crisisheffing aan de fiscus verschuldigd. Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens Vanaf boekjaar 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) van kracht (Besluit van 15 november 2012). Toegelaten instellingen vallen bij algemene maatregel van bestuur onder de strekking van de WNT. Voor topfunctionarissen van toegelaten instellingen geldt daarnaast een aanvullende regeling zoals opgenomen in de regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting, welke van toepassing is per 1 januari 2014. Op grond van de WNT en deze regeling dienen de individuele inkomensgegevens van topfunctionarissen te worden gerapporteerd. Het normenkader rondom de WNT is bekrachtigd in het Besluit van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 26 februari 2014, nr. 2014-0000106049 en de Regeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 26 februari 2014, nr. 2014-0000 104920. De Aanpassingswet WNT is als onderdeel van dit normenkader nog niet formeel aangenomen door de Eerste Kamer. Voor het opmaken van de jaarrekening is in lijn met de mededeling van de minister van BZK d.d. 12

80

februari 2014, gepubliceerd in de Staatscourant d.d. 18 februari 2014, de Aanpasssingswet WNT wel als onderdeel van het normenkader gehanteerd.. De opgave is als volgt:

Werknemers Wet Normering Topinkomens x 1 euro De heer L. Overmars directeur / bestuurder In functie sinds: 1 september 2004 Periodiek betaalde beloning Beloning betaalbaar op termijn

2013

2012

111.456 25.831 137.287

111.456 25.803 137.259

Ook de leden van de Raad van Toezicht vallen onder de WNT. Voor de inkomensgegevens wordt verwezen naar de tabel op pagina 36.Het contract van de directeur / bestuurder is na 6 december 2011 niet meer gewijzigd. Ook de bezoldigingsafspraken van de Raad van Toezicht zijn na 6 december 2011 niet meer gewijzigd. Daarmee vallen de directeur /bestuurder en de leden van de Raad van Toezicht onder het overgangsrecht en is er geen plicht tot terugvordering. De bezoldiging van de directeur/bestuurder en leden van de Raad van Toezicht zal worden aangepast op de WNT en de specifieke sectorregeling, gebruikmakend van het overgangsrecht. Accountantskosten De ten laste van het boekjaar gebrachte kosten van de externe accountant en de accountantsorganisatie en het gehele netwerk waartoe deze accountantsorganisatie behoort, zijn als volgt voor de groep:

Accountantskosten x 1.000 euro Onderzoek van de jaarrekening Andere controleopdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet-controlediensten

2013

2012

47 0 0 0 47

40 0 0 0 40

81

11. Overige gegevens 11.1. Resultaatbestemming Conform de bepalingen in de statuten wordt het resultaat over het boekjaar toegevoegd aan de algemene reserve.

11.2. Controleverklaring van de onafhankelijke accountant De controleverklaring is opgenomen op de volgende pagina.

11.3. Gebeurtenissen na balansdatum Er hebben geen belangrijke mutaties in het eigen vermogen na het einde van het boekjaar plaatsgevonden. Er zijn geen fusies en overnames gerealiseerd na balansdatum. Er hebben zich geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum en die geen nadere informatie geven over de toestand op balansdatum, voorgedaan.

82

Controleverklaring

83

Colofon Dit jaarverslag is een uitgave van Wovesto. Op onze website onder ‘Over Wovesto > Publicaties > Jaarverslagen’ kunt u het jaarverslag downloaden. Ons digitale jaarverslag kunt u vinden op http://jaarverslag.wovesto.nl . Samenstelling jaarverslag 2013 Management Team Coördinatie en redactie Debby de Groot

Van Rijckevorsel van Kessellaan 1a 5491 GD Sint-Oedenrode Postbus 140 5490 AC Sint-Oedenrode Telefoon: 0413 – 476910 Fax: 0413 – 478180 E-mail: [email protected] Website: www.wovesto.nl Wovesto staat ingeschreven bij de Kamer van Koophandel (OostBrabant) onder nummer 16045221.

84