Dossier Starters op de woningmarkt

HOOFDKANTOOR Bouwfonds MAB Ontwikkeling B.V. Displayweg 8 3821 BT Amersfoort Postbus 15 3870 DA Hoevelaken Telefoon 033 253 97 00 Fax 033 253 96 85 Email [email protected] MULTIFUNCTIONELE PROJECTEN Wijnhaven 60 Postbus 19412 2500 CK Den Haag Telefoon 070 306 84 00 Fax 070 354 36 18 Email [email protected] REGIO NOORD-OOST Grote Voort 221 Postbus 10054 8000 GB Zwolle Telefoon 038 425 44 40 Fax 038 425 44 41 Email [email protected] REGIO MIDDEN-OOST De Brand 30 Postbus 1 3800 AA Amersfoort Telefoon 033 453 41 11 Fax 033 453 41 90 Email [email protected]

STARTERS OP DE WONINGMARKT

REGIO ZUID Vestdijk 61 Postbus 6540 5600 HM Eindhoven Telefoon 040 265 98 59 Fax 040 246 40 40 Email [email protected]

DOSSIER # 19

REGIO ZUID-WEST Poortweg 4b Postbus 75 2600 AB Delft Telefoon 015 268 08 08 Fax 015 262 33 63 Email [email protected]

BOUWFONDS MAB ONTWIKKELING

REGIO NOORD-WEST Schipholpoort 64 Postbus 4376 2003 EJ Haarlem Telefoon 023 530 66 03 Fax 023 536 63 94 Email [email protected]

Dossier Starters op de woningmarkt • Wie is de jonge stedeling? • Doorstroming woningmarkt muurvast • Betaalbaar bouwen is een oplossing

Starters op de woningmarkt

Colofon dossier #19 winter 2005 Uitgave Bouwfonds MAB Ontwikkeling Productie en coördinatie Rutten Communicatie-advies, Amsterdam Ontwerp en art direction Frissewind visuele_communicatie, Amsterdam Redactie Anne Luijten, Saskia van der Kam, Arjan Kaashoek, Hans Ouwekerk, Boukje Klinker Beeld Peter van Breukelen, Reinier Gerritsen, Don Wijns en anderen Lithografie Nefli, Haarlem Druk PlantijnCasparie Capelle aan den IJssel Contact [email protected]

Inhoud Visie

Genomineerde ontwerpteams

Meningen

4

Starter in de schijnwerper

8

De carrousel van de jonge stedeling

12

YUM

14

IN/OP

16

Smart Lab©

18

Paul Schnabel: ‘Een starter heeft drie gezichten’

20

Jan Hamming: ‘We moeten woningen betaalbaar maken’

22

Aale Dijkstra: ‘Zorgen over gebrek aan betaalbare woningen’

24

Jaap van Gelder: ‘Werken aan een duurzame, gemengde stad’

Starter in de schijnwerper De doorstroming op de woningmarkt stagneert. Gevolg hiervan is dat vooral de starters hier de dupe van zijn. Het is namelijk uitermate lastig voor starters om een huurwoning te bemachtigen en de sprong naar een koopwoning is in veel gevallen financieel te groot. Dit dossier staat geheel in het teken van starters op de woningmarkt. Over wie hebben we het nu eigenlijk? Wat zijn hun wensen en op welke wijze wordt aan die dromen tegemoet gekomen? Kortom, de starter in de schijnwerper. ‘Jonge gezinnen stromen niet door’, ‘Singles komen hun huurhuis niet uit’, ‘Een starter is altijd de dupe’, ‘Starter wil koopwoning met tuin’ en ‘Meer kansen voor starters’. Zomaar wat koppen van artikelen die in de media van het afgelopen half jaar gepubliceerd zijn. De aanhoudende stroom aan publiciteit kenmerkt de aandacht voor de huidige positie van de starter op de woningmarkt. En die is momenteel weinig rooskleurig te noemen. Voordat we dieper ingaan op de huidige positie van de starter is het goed om deze groep eerst in kaart te brengen. In de media worden starters namelijk niet zelden als een amorfe groep bestempeld, maar dit is niet helemaal juist. Onder starters verstaan wij namelijk mensen die voor het eerst een zelfstandige woonruimte betrekken. Dat kunnen dus afstuderende studenten zijn, jongeren die uit huis gaan en een eerste baan krijgen, maar natuurlijk ook stelletjes die een eigen huis zoeken; een huurwoning of een koopwoning.

Woningbehoefte Onderzoek De groep starters is niet gering. Uit het Woningbehoefte Onderzoek (WBO) van het ministerie van VROM uit 2002 blijkt dat er in Nederland 518.000 zogeheten ‘urgent woningzoekenden’ zijn. Dat zijn mensen met harde verhuisplannen, die al ten minste een half jaar zoeken en nagenoeg elke aangeboden woning zouden accepteren. Van deze groep urgent woningzoekenden is bijna de helft, namelijk 206.000, een starter. Als we kijken naar de leeftijd van de urgent woningzoekenden dan valt op dat maar liefst 92.000 jonger zijn dan 25 jaar. Deze groep

wordt met 71.000 op de voet gevolgd door alleenstaanden in de leeftijd van 25 tot 44 jaar. Overigens is in beide gevallen sprake van een flinke stijging in vergelijking met het WBO uit 1998. Toen ging het nog om respectievelijk 57.000 en 35.000 urgent woningzoekenden. In het WBO wordt verder nog een onderverdeling gemaakt tussen urgent woningzoekenden en potentieel verhuisgeneigden. Iedereen met wat minder harde verhuisplannen behoort tot deze laatste categorie. 401.000 potentiële starters denkt hier wel eens aan, waarvan maar liefst 229.000 in de leeftijd van jonger dan 25 jaar en 100.000 alleenstaanden tussen de 25 en 44 jaar oud.

Woonwensen Vervolgens kunnen we starters nog indelen naar gewenste woonsferen; stedelijk of plattelands/dorps. In het algemeen geldt dat starters op de woningmarkt minder kritisch zijn dan doorstromers. Vooral als het gaat om de locatie van de woning maakt men zich niet te veel zorgen. Een beetje herrie of ongemak neemt men gemakkelijker voor lief. Wel wordt er door starters nauwkeuriger gekeken naar buurten. Sterk verpauperde wijken zijn ook bij starters niet bijster populair. Ook de grootte van de woning is in veel gevallen niet zo belangrijk. Logisch, want vaak gaat men er toch vanuit er maar tijdelijk te zullen wonen. Ruwweg geldt dat bij de keuze voor woonruimte de prijs voorop staat, dan volgt locatie en buurt en dan pas kwaliteit of grootte van de woning. Uit een eerder dit jaar door Bouwfonds MAB Ontwikkeling

dossier starters op de woningmarkt

5

uitgevoerd onderzoek naar de woonwensen van jonge starters die een woning in het stedelijk gebied zoeken, blijkt dat maar liefst 75 procent graag in een woning met tuin wil wonen. Vanuit economisch, cultureel en sociaal perspectief is het van belang dat ook jonge starters in onze steden een woonplek kunnen vinden. Uiteraard kan aan de woonwens, een grondgebonden woning met tuin, niet in grote mate worden voldaan. In onze visie is deze groep voor een belangrijk deel op de appartementensector aangewezen.

Kiezen voor zekerheid De starters op de woningmarkt hebben het momenteel lastig. Er is nauwelijks nog aan goede en betaalbare woonruimte te komen. Volgens VROM is de woningmarkt het krapst voor goedkope eengezinswoningen. Tegenover elke woning die in dit segment wordt aangeboden staan 2,6 vragers. Dit komt natuurlijk vooral doordat de laatste jaren de woningmarkt niet meer naar behoren functioneert, wat tot uiting komt in een stagnerende doorstroming. Dit wordt veroorzaakt door huurders die steeds minder gemakkelijk de overstap kunnen maken naar een koopwoning.

‘ Een gemiddelde koopwoning vereist een jaarsalaris van 50.000 euro’ Uit het eerder aangehaalde Woningbehoefte Onderzoek van het ministerie van VROM blijkt dat het aantal huurders dat naar een koopwoning doorstroomt flink is afgenomen. Ter vergelijking: in 1997 waren dat er zo’n 220.000 en in 2001 ongeveer 155.000. Met andere woorden: in pakweg vier jaar tijd is het aantal huurders dat een woning heeft gekocht met eenderde gedaald. Als belangrijkste oorzaak hiervoor noemt het WBO de sterk gestegen koopprijzen. Met een gemiddelde verkoopprijs van 229.000 euro (Kadaster, september 2005) is het duidelijk dat het lastig is om een woning te

6


bemachtigen. Om een dergelijke koopwoning te kunnen financieren is al gauw een jaarsalaris van minimaal 50.000 euro noodzakelijk. Voor een stel misschien nog wel te doen, maar voor een single in veel gevallen een moeilijke zo niet onmogelijke opgave. Als gevolg van de toegenomen economische onzekerheden, het gedaalde consumentenvertrouwen en de dreiging van werkloosheid, kiezen veel huurders in toenemende mate voor zekerheid. Men verhuist minder vaak en áls er al wordt verhuisd is dit vaker binnen de huursector zélf. Dat tijden veranderd zijn, blijkt bijvoorbeeld ook uit het feit dat voorheen kopers die een huurwoning achterlieten tot voor enkele jaren de grootste klanten van Bouwfonds MAB Ontwikkeling waren. Tegenwoordig zijn het vooral reeds bestaande huizenbezitters die een nieuwe koopwoning betrekken.

Betaalbaar bouwen Voor een gezonde woningmarkt is doorstroming uitermate belangrijk. Lange tijd zijn er om ruimte op de woningmarkt te creëren, vooral woningen in het duurdere segment toegevoegd. Dit levert in theorie de langste verhuisketen op en genereert daarmee de noodzakelijke doorstroming. Het blijkt echter dat deze strategie in de huidige praktijk niet zo goed meer werkt. Zeker nu de belangstelling voor de woningen in het duurdere marktsegment flink is afgenomen. Bouwfonds MAB Ontwikkeling is van mening dat het, voor de woningmarkt in het algemeen en starters in het bijzonder, belangrijk is om woningen aan de onderkant van de markt toe te voegen. Ofwel betaalbare woningen. Betaalbare woningen zijn in dit verband gedefinieerd als woningen met een verkoopprijs beneden de 175.000 euro. Het toevoegen van dergelijke woningen levert een belangrijke bijdrage aan de doorstroming. Op deze wijze komen relatief veel goedkope huurwoningen beschikbaar. Daarnaast wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan het oplossen van ‘scheef huren’. Want menig sociale huurwoning wordt momenteel bewoond door mensen

die daar eigenlijk een te hoog inkomen voor hebben. De bewoners hebben echter vaak net te weinig inkomen voor een koopwoning. Kortom, nieuw aanbod aan betaalbare woningen leidt tot een flinke doorstroming in de betaalbare sector. En zo creëren we ruimte voor starters. Deze visie is door ons eerder dit jaar uiteengezet in de publicatie ‘Betaalbare woningen, hoe krijgen we de markt weer in beweging’.

‘ Betaalbaar bouwen en andere bouwconcepten zijn oplossingen’ Inmiddels heeft Bouwfonds MAB meerdere projecten, deels bestaand uit betaalbare woningen, met succes gerealiseerd. Overigens pleit Bouwfonds MAB er niet voor om alleen nog maar betaalbare woningen te bouwen. Het aandeel betaalbare woningen in de totale nieuwbouw zal beperkt blijven, en zeker niet uitstijgen boven de 20 tot 25 procent van het totale aanbod van nieuwbouw koopwoningen. Dus in absolute zin gaat het om beperkte aantallen betaalbare woningen die aan de voorraad worden toegevoegd. Daarbij moet de inzet zijn een mix van categorieën te realiseren, dus zowel appartementen als grondgebonden woningen. Deze producten zijn ook van belang voor stedelijke vernieuwingsgebieden. Hiermee kunnen mensen aan de buurt of wijk worden gebonden die anders wellicht wegtrekken.

Andere oplossingen Naast traditionele bouw zijn ook andere bouwsystemen mogelijk. Prefabwoningen bijvoorbeeld die kwalitatief niet voor de traditioneel gebouwde woningen onderdoen, maar wel goedkoop te realiseren zijn. Uit het onderzoek van Bouwfonds naar betaalbare woningen bleek bijvoorbeeld het Flexline concept van Bouwfonds door consumenten hoog gewaardeerd te worden.

Maar tijdelijke huisvesting is bijvoorbeeld ook een oplossing. Zo blijkt eveneens uit het onderzoek naar de woonwensen van jonge starters, dat ruim de helft van de jonge stedelingen geen bezwaar heeft tegen tijdelijke huisvesting. Bijna zeventig procent van de ondervraagden ziet bijvoorbeeld wonen in oude, leegstaande kantoren als een serieuze tijdelijke woonoptie. En hier zien wij duidelijke mogelijkheden. Immers, oude leegstaande gebouwen staan vaak in binnenstedelijke gebieden die getransformeerd gaan worden. Om dergelijke gebieden tijdens deze transformatie leefbaar te houden en een identiteit te geven, is het tijdelijk huisvesten van jonge starters een serieuze optie. Dit vereist echter wel enige flexibiliteit in de regelgeving. Het zal iedereen duidelijk zijn dat als de normen van het Bouwbesluit voor dergelijke gebouwen moeten worden gehanteerd, het een moeizaam verhaal zal worden.

Gemeenten zijn aan zet En met deze laatste constatering zijn we aangeland bij de rol van de overheid. Of het nu gaat om nieuwe bouwconcepten, het transformeren van leegstaande gebouwen of betaalbaar bouwen; in alle gevallen is medewerking van de overheid noodzakelijk. Op Rijksniveau als het gaat om regelgeving en op lokaal niveau als het gaat over de inzet om betaalbare woningen te realiseren. Want zeker als we het over dit laatste hebben, is een handreiking van gemeentebesturen daarbij noodzakelijk. Uiteindelijk is een reductie op de grondprijs nodig om tot een aanvaardbare verkoopprijs te komen. Met andere woorden, gemeenten moeten genoegen nemen met een lagere grondopbrengst. En omdat gemeenten in principe nog steeds het woningbouwprogramma bepalen, zijn zij voor een belangrijk deel aan zet en bepalen zij of we het woningprobleem voor starters op deze wijze gaan oplossen. Bouwfonds MAB Ontwikkeling is in ieder geval bereid om actief mee te werken aan oplossingen voor starters op de woningmarkt. •

De publicatie ‘Betaalbare woningen’ kunt u gratis opvragen via [email protected]


7

Rondetafelgesprek met drie voor de ontwerpwedstrijd SMART START genomineerde ontwerpteams Smartlab, Yum en IN/OP

De carrousel van de jonge stedeling

‘ Wat maakt het uit als de naoorlogse wijken over veertig jaar weer op de schop gaan?’

‘ Een gebouw is één speldenprikje in een complete acupunctuurbehandeling?’

Wie is de jonge stedeling? Hoe wil hij of zij wonen? Hoe belangrijk zijn jonge stedelingen voor de ontwikkeling van een stad? NAW vroeg het aan de drie genomineerde ontwerpteams SmartLab, YUM en IN/OP van de tweejaarlijkse ontwerpprijsvraag van Bouwfonds MAB Ontwikkeling, die ditmaal als motto meekreeg: ‘SMART START, wonen voor de jonge stedeling’. Op hun hoede komen ze binnen: ‘We zullen niet het achterste van onze tong laten zien’. De drie genomineerde teams hebben nog maar kort geleden gehoord dat ze aan de tweede ronde mogen gaan werken. Fred Schoorl, directeur van het NIROV en gespreksleider van deze middag, stelt hen gerust: het gaat niet over de ontwerpen, maar over de achterliggende vragen. Bijvoorbeeld over de vraag wie dat voor hen eigenlijk is, de ‘jonge stedeling’. Marco Broekman: ‘De groep jonge stedelingen is ontzettend ruim. Wij zijn hier aan tafel misschien geneigd om vooral te denken aan de studenten, kunstenaars en yuppen, maar er is een veel grotere groep van MBO’ers die ook onder de noemer van jonge stedeling valt. De groep is zo divers dat je met een te sterk doelgroepdenken de plank al snel misslaat.’ Bovendien kan de situatie van jongeren snel veranderen, reden waarom ook de bekende categorisering in leefstijlen niet werkt. Alleenstaanden gaan samenwonen, uithuizige en reislustige types gaan hun huis opeens belangrijker vinden wanneer zich kinderen aandienen. Annemieke van Doorn: ‘Het hebben van kinderen zegt meer dan de leeftijd. Jonge stedelingen en gezinnen kunnen dan immers dezelfde groep vormen.’ Wat wil je eigenlijk met het doelgroepdenken voor jongeren bereiken, vraagt Michel Heesen zich af: ‘Anders dan senioren-

8


of gehandicaptenwoningen hoeven “jongerenwoningen” niet aan specifieke bouwkundige eisen te voldoen’. Belangrijker dan de woning is dan ook de woonomgeving, daar zijn allen het over eens. En dat geldt zeker voor de groep jonge starters die in SMART START met hun eerste koopwoning aan bod is.

Negatieve keus uit realiteitszin Waar wil de jonge stedeling wonen? Het antwoord op die vraag is net zo divers als de doelgroep. De MBO’er die niet zoveel drukte om zich heen hoeft, kiest voor de stad als er toevallig een leuke woning met tuin te vinden is. Als die er niet is, kiest hij met hetzelfde gemak voor suburbia. De hoger opgeleide jonge stedeling kiest echter vaker bewust voor stedelijkheid. De een is louter stedeling omdat hij in de stad woont, de ander vooral omdat hij zich ook stedeling voelt. Die laatste categorie wil wonen op plekken met stedelijke dynamiek. Heesen: ‘Dat is echt niet alleen de binnenstad, al is die altijd populair. Er zijn meer plekken in de stad waar een diversiteit aan functies is te vinden.’ In Den Haag Zuidwest, het gebied waar de prijsvraag zich op richt, is de dynamiek nog het laagst, concluderen de ontwerpers aan tafel. De voorzieningen leiden een kwijnend bestaan, er is veel leegstand. Rüdiger Meissner: ‘Bovendien zijn er vooral winkels. Cultureel aanbod en horeca is er maar

weinig.’ Broekman: ‘In principe wil de jonge stedeling niet in Zuidwest wonen. Als ze er toch wonen, is het een negatieve keus.’ Jonge stedelingen accepteren een dergelijke woonomgeving alleen omdat ze veel realiteitszin hebben: de mogelijkheden worden sterk gestuurd door hun budget. Van Doorn: ‘Daarnaast vinden ze het niet zo’n probleem om drie kwartier te reizen voor functies die in hun eigen wijk niet voorhanden zijn. Hun netwerk ontstijgt de buurt. Dat maakt een groot verschil met gezinnen, voor wie de eigen buurt veel belangrijker is.’ De plannen van wethouder Norder om van dit stuk stad een tweede stadscentrum van Den Haag te maken, zijn dus ambitieus en vragen veel van de omgeving, concludeert Schoorl.

‘Als het maar de katalysatorfunctie vervult die zo’n wijk er bovenop helpt.’ Schoorl: ‘Als het goed is, gaat de stad er als geheel uiteindelijk op vooruit. Er moet per saldo meer energie vrijkomen dan je erin stopt.’ Heesen: ‘Maar de carrousel doet toch vooral wijken aan die interessant industrieel erfgoed hebben. Zie je dit ook gebeuren in wijken uit de jaren zeventig?’ Ralph Smit: ‘Ja hoor, kijk maar naar de garageboxen in de Bijlmer die een nieuwe bestemming kregen.’ Kan er ook dynamiek ontstaan in Morgenstond in Den Haag, de wijk van de prijsvraag? Daarvoor heb je eigenlijk subculturen als krakers en kunstenaars nodig, die eerder geneigd zijn te pionieren. In Amsterdam zijn op die manier veel interessante plekken ontstaan. Heesen heeft de oplossing: ‘We moeten in Morgenstond krakers uit Amsterdam importeren!’ Gelach.

Katalysatorfunctie Voor de ontwikkeling van de buurt is het dus wel belangrijk dat er een aantrekkelijke dynamiek heerst. Vaak is hiervoor een aanjager nodig. Bijvoorbeeld de Westergasfabriek in Amsterdam of het Meat Packing District in New York, waar krakers bezit namen van de pakhuizen. Heesen: ‘Maar hoe structureel is zo’n Westergasfabriek? Over tien jaar is het alweer ouderwets. En dan is een andere plek weer hot. Het is een carrousel, een karavaan die door de stad trekt.’ Van Doorn vindt dat niet erg:

Niet direct ‘cashen’ Duidelijk is dat de fysieke dynamiek (vernieuwing van woningen, de opwaardering van een hele wijk) wordt voorafgegaan door een sociale dynamiek (mensen geloven in de wijk en krijgen anderen mee). Maar dat is moeilijk te sturen. Broekman: ‘Wie kan nu voorspellen of er kunstenaars in een pakhuis zullen kruipen? Projectontwikkelaars zouden meer ruimte moeten bieden aan dergelijke initiatieven door coalities te sluiten met andere, culturele partijen.


9

‘ Wel of geen kinderen is relevanter dan de leeftijd van de jonge stedeling’

Ook als er de eerste jaren nog geen winst te verwachten is.’ Dat zal niet meevallen, verwachten de anderen. Je weet vooraf immers niet of het gaat lukken. Van Doorn stelt: ‘Veel projecten van ontwikkelaars worden geregeerd door angst.’ Bas van Bolderen: ‘Ontwikkelaars moeten meer in fases denken en niet direct willen cashen.’ Volgens Schoorl is dat ook allang de praktijk bij veel ontwikkelaars. Al is het voor een ontwikkelaar wellicht lastiger om in lange termijn te denken dan voor een belegger. Het dwingt hem als het goed is tot creativiteit. Broekman: ‘Maar de ontwikkelaar zit vaak wel aan de belegger vast.’ Joost Baks meent dat je de ontwikkelaar moeilijk kunt verwijten dat hij geld wil verdienen. Daarom ziet hij vooral een rol weggelegd voor de overheid, om op een aantal locaties met minder grondopbrengsten genoegen te nemen. Of de regelgeving te versoepelen. Van Holderen: ‘En, heel moeilijk voor de overheid, accepteren dat het soms anders kan lopen dan je gedacht had.’

Gebouw als speldenprikje Annemieke van Doorn geeft een nieuwe wending aan de discussie: ‘We moeten ook kritisch naar onszelf kijken. Ook voor ons is de verleiding groot om alles te willen plannen. En we zijn vaak gek op “blanco” ontwerpopgaven.’ Dat vindt Fred Schoorl een interessant onderwerp: zijn de jonge ontwerpers wel in staat vraaggericht te ontwerpen voor zo’n moeilijke groep? Hoe denken de jonge ontwerpers aan tafel over de rol van de architect? Eerst klinkt er wat obligaat gesputter als ‘we zijn sterk gebonden aan de wensen

10


‘ We willen in de eerste plaats een stedelijke dynamiek in de hand werken’ en beperkingen van ontwikkelaar en gemeente’, tot Van Holderen opmerkt: ‘We willen in de eerste plaats een stedelijke dynamiek in de hand werken. Daarnáást willen we de bijbehorende woningen ontwerpen. Ik ben me er van bewust dat we die stedelijke dynamiek niet letterlijk kunnen creëren, dat is nog nooit gelukt.’ Broekman: ‘In het beste geval heb je gevoel voor de juiste condities.’ Volgens Joost Baks is het ontwerpen van een gebouw maar een fractie van wat je doet om stedelijke dynamiek te creëren. Schoorl: ‘Een gebouw is één speldenprikje in een complete acupunctuurbehandeling?’. Heesen: ‘Ja, er is veel meer nodig om het probleem op te lossen. In onze prijsvraaginzending kunnen we alleen een voorbeeld geven van een mogelijk interessant woonmilieu.’ Kobbe Nouwens: ‘We proberen de kracht die uitgaat van de jonge stedeling over te laten springen op de hele wijk.’

Sleutelrol of niet Heeft de jonge stedeling dan inderdaad zo’n sleutelrol in de stedelijke ontwikkeling? Ralph Smit relativeert dit: ‘In de eerste plaats kun je niet denken in termen van “onze stad”, omdat het netwerk van de stedeling verder reikt dan de eigen buurt of stad. Daarnaast gaat het om een relatief kleine groep.’ ‘En de grotere groep van lager en middelbaar opgeleiden?’ vraagt Schoorl. Baks vraagt zich af of zij wel een probleem hebben. ‘Misschien vinden ze het helemaal niet zo erg om in de naoorlogse wijken te wonen.’ Nouwens: ‘Toch wel, want dát is juist de groep die nu wegtrekt naar de VINEX-wijken. En dat kun je alleen voor-

‘ Situatie van jongere verandert snel, categorisering in leefstijlen werkt dus niet’ komen door in hun huidige wijk dezelfde condities te scheppen: huisje, tuintje, parkeerplek.’ ‘Maar huisje, dakterrasje, parkeergarage kan toch ook beantwoorden aan hun behoeften?’ denkt Smit. Baks: ‘Dit type jonge stedeling is conservatief en komt op een aanbod af dat zich de afgelopen jaren heeft bewezen.’ Smit: ‘Maar dat aanbod is er gekomen omdat het onderzoek naar hun woonwensen te klakkeloos is vertaald naar huis-met-tuin.’ Volgens Rüdiger Meissner moeten we maar gewoon accepteren dat de naoorlogse wijken van typologie veranderen. Waardevolle elementen moet je behouden, maar verklaar niet alles heilig. Zo oud zijn die wijken überhaupt niet en wat maakt het uit als ze over veertig jaar weer op de schop gaan? Smit: ‘Dus dan maar stempeltje voor stempeltje vervangen door eengezinswoningen in lage dichtheden?’ Bas van Bolderen: ‘Dat hoeft echt niet overal; er wordt op dit moment juist ook veel verdicht in Zuidwest.’ ‘Leuk dat we juist een wijk uit de jaren vijftig hebben gekregen als ontwerpopgave’, vindt Annemieke van Doorn. ‘Hier zijn geen industriële gebouwen of andere voor de hand liggende aanknopingspunten. Het vraagt het uiterste van onze creativiteit om juist hier een dynamische woonomgeving voor de jonge stedeling te creëren.’ •

Meer informatie over de prijsvraag SMART START is te vinden op www.smart-start.nu

11

YUM Voor de prijsvraag SMART START genomineerd ontwerp van YUM. Joost Baks, Annemieke van Doorn en Rüdiger Meissner.

In YUM (Young Urban Module) woont de jonge stedeling aan een STRIP, een stedelijke as die de hele stad doorkruist en verschillende woonmilieus aaneenrijgt. Aan de STRIP staan uiteenlopende YUMMIES. Een basis-YUM bestaat uit twee eenheden van ieder 4x4 meter. Vervolgens is deze basis-YUM vrij aan te vullen, afhankelijk van je eigen wensen. Hoe kwamen de ontwerpers op deze gedachte? ‘We dachten na over de vraag, wat we programmatisch aan moesten met de jonge stedeling. Omdat deze doelgroep zo veelzijdig is, wilden we ook een veelzijdig antwoord formuleren. Het probleem kan niet op één plek worden opgelost. Zo kwamen we tot een concept dat in verschillende woonmilieus toepasbaar is.’ De YUM past overal. Doet dat niet heel erg denken aan de systeembouw uit de zestiger jaren? Het verschil is volgens de

12


ontwerpers dat de systemen van toen op zichzelf stonden, terwijl de YUM in hoge mate aanpasbaar en dus ook inpasbaar is. ‘De YUMMIES zijn additief, ze sluiten aan op bestaande situaties en woonmilieus.’ De STRIP zorgt voor herkenbaarheid en verbindt de diverse buurten met elkaar. Wil de jonge stedeling wel in een ‘systeem’ wonen? De ontwerpers zijn er van overtuigd dat ze modulair wonen aantrekkelijk kunnen maken voor de bewoners. Of hen dat ook zal lukken, beschouwen ze als de uitdaging van de volgende ronde. De jury is ook benieuwd: ‘Angst is er voor de repetitie (...). Hoe specifiek kan dit ontwerp in de directe omgeving staan? (...) De jury wil zo’n blok wel eens uitwerkt zien.’ •

‘ De veelzijdigheid van de doelgroep vraagt een veelzijdig antwoord’


13

IN/OP Voor de prijsvraag SMART START genomineerd ontwerp van IN/OP. Thomas Gillet, Micha de Haas, Michel Heesen en Kobbe Nouwens.

Het ontwerpteam IN/OP stelt dat de jonge stedeling een droombeeld heeft dat misschien op de langere termijn wel haalbaar is, maar voorlopig niet realistisch is. Het droombeeld is de binnenstadswoning, midden in het stedelijk leven. De realiteit is de grauwe betondoos met galerij voor de deur. Onder het motto IN/OP is gezocht naar een aantrekkelijkere woonvorm. De ontwerpers hebben hun ontwerp nadrukkelijk gedacht in een levendig deel van de stad, met een diversiteit aan functies. Uitgangspunt is dat de jonge stedeling een woning wil die grenst aan het straatleven. Hij zou zijn lifestyle willen uitdragen. De jonge stedeling als exhibitionist dus. In het concept van IN/OP wordt de straat het gebouw ingetrokken, een opgerold plein in de bebouwing. De ontwerpers: ‘We willen de wijk van de aanwezigheid van de bewoners laten profiteren en andersom.’ De jonge stedeling kan kiezen uit verschillende woningtypen

14


van net boven de 70 vierkante meter. De ontsluiting van alle woningen vindt plaats via de overkapte openbare ruimte. In hoeverre de ruimte echt openbaar is, moet nog blijken. Vragen over sociale veiligheid en beheersbaarheid dringen zich op, net als bedenkingen over klimatologische aspecten: zonnig lijkt het in deze buitenruimte niet snel te worden. ‘Dat is allemaal een kwestie van uitwerking, we zien nu alleen nog een concept, een idee’, lichten de ontwerpers toe. De vorm die nu gekozen is, zal volgens hen zeker niet dezelfde zijn als in de tweede ronde. Alleen al omdat de locatie en de afmetingen totaal anders zijn.

‘ Het droombeeld is de binnenstadswoning, midden in het stedelijk leven’

De jury over hun inzending: ‘(...) sterkste inzending op het gebied van het programma in relatie tot de stedenbouwkundige context. (...) IN/OP speelt met vuur en moet alles uit de kast halen. Juist de uitwerking moet de echte kwaliteit van het concept bewijzen.’ •


15

Smart Lab© Voor de prijsvraag SMART START genomineerd ontwerp van Smart Lab©. Bas van Bolderen, Marco Broekman, Stef van der Gaag, Alexandra Kern, Patrick Miemietz, Greetje van den Nouweland, Ralph Smit en Bart Verwaard. ‘Twee grote problemen van de naoorlogse stad zijn het gebrek aan stedelijke momenten en de homogeniteit.’ Volgens het ontwerpteam verlangt de jonge stedeling juist naar hyper-specifieke woningen, plekken, voorzieningen en ervaringen. In het concept Smart Lab© is de overmaat aan ruimte en de herstructurering van de woningvoorraad benut om unieke plekken te creëren. De ingrepen vinden plaats op het niveau van de stedenbouwkundige ‘stempel’, maar de spin-off kan ook effect hebben op een groter gebied. Het resultaat is de ene keer een bouwblok waarvan het binnengebied is getransformeerd in een afwijkende bebouwing. De andere keer is het een klimhal-toren die als nieuw icoon fungeert. De ontwerpers: ‘De hoofdstructuur van Morgenstond is goed. We wilden vooral de eenzijdigheid aanpakken en de lokale kwaliteiten uitlichten. Wist je bijvoorbeeld dat er in Morgenstond een bakker

16


zat die voor het Koninklijk Huis bakte? We zouden de bewoners graag wat meer reden geven om trots te zijn op hun buurt, ankerpunten waaraan ze de identiteit van hun buurt kunnen ophangen.’ Een aanpak per stempel lijkt uit pragmatisch oogpunt goed uit te voeren. ‘Je moet wel meer de tijd nemen, dingen moeten kunnen groeien.’ Dat kan ook, want de deelprojecten zijn onderling tamelijk onafhankelijk. Smart Lab© maakt maatwerk mogelijk: welke eigenaren heeft dit blok, waar is op deze plek behoefte aan en wat zijn de aanwezige kwaliteiten? En, zo benadrukken de ontwerpers: andere blokken laat je juist totaal ongemoeid.

‘ De ene keer is het een bijzonder bouwblok, de andere keer is het een klimhal-toren’

De jury noemt Smart Lab© ‘stedenbouwkundig een sterk ontwerp. Het kan uitgroeien tot iets waar de buurt wat aan heeft’. De juryleden zijn benieuwd naar het proces: ‘Hoe wordt het gemaakt, (...) wat is de rol van de bewoners?’ •


17

Paul Schnabel, directeur Sociaal en Cultureel Planbureau

Een starter heeft drie gezichten ‘Het aantal huishoudens groeit veel harder dan dat de bevolking toeneemt. Dit komt onder meer door het groeiende aantal starters. In de grote steden woont in één op de twee huishoudens maar één persoon.’ Aan het woord is Paul Schnabel, directeur van het Sociaal en Cultureel Planbureau. ‘Steeds vroeger krijgen mensen een zelfstandig huishouden met alles er op en er aan. Inwonen bij een hospita is er niet meer bij, onze levensstandaard is veel hoger geworden dan 40 jaar geleden en dat kan de markt niet meer aan. De druk wordt steeds groter en de woonruimte voor starters op de woningmarkt onbetaalbaar.’ Een gesprek over woonwensen van starters, de lege ruimtes boven winkels en het gemis van de stallen van Circus Boltini... Het Sociaal en Cultureel Planbureau (SCP) doet als wetenschappelijk instituut zelfstandig onderzoek. Met de resultaten daarvan geeft het SCP gevraagd en ongevraagd advies aan de regering, ministeries en andere maatschappelijke instanties. ‘Wanneer we het over starters hebben, hebben we het eigenlijk over drie verschillende groepen met ieder ook een eigen vraag’, benadrukt Schnabel. In dit kader noemt hij de jonge zelfstandigen, de samenwoners en de jonge gezinnen. De eerste groep ambieert volgens Schnabel een goedkope woning met eigen voorzieningen in het centrum van de stad. ‘Het delen van voorzieningen zoals wij vroeger deden is er niet meer bij’, zegt Schnabel. De tweede groep betreft in veel gevallen net afgestudeerden die gaan samenwonen. Zij wonen graag in de stad, dicht bij alle voorzieningen. De jonge gezinnen zijn in zijn optiek vooral op zoek naar ruimte. ‘Een huis met een tuin en een school in de buurt. Dat vinden zij belangrijker dan de levendigheid die de stad te bieden heeft.’

Belang voor de stad

‘ Het moet ouders aantrekkelijker worden gemaakt om te investeren in een huis voor hun kinderen’

‘Alle drie de groepen zijn belangrijk voor de stad, maar ieder op een andere manier’, zegt Schnabel. ‘De eerste twee geven de stad vooral een levendige uitstraling. De jonge hoger opgeleide creatievelingen hebben vaak niet veel geld, maar maken de stad aantrekkelijk en leuk. Het is niet voor niets dat de universiteitssteden vaak als gezelliger worden ervaren dan de steden zonder studentenpopulatie. De jonge gezinnen vormen op hun beurt weer de economische ruggengraat van de stad en zijn daardoor extra belangrijk om aan je te binden.’ Er zit echter een belangrijk verschil tussen de vraag naar woonruimte en het uiteindelijke aanbod in de stad. Voor de eerste twee groepen is het aanbod van woningen te klein en te duur en voor de andere groep sluit het aanbod in het stedelijke gebied te weinig aan op de woonwensen. ‘Op jonge zelfstandigen en samenwoners heeft de stad nu eenmaal een veel grotere aantrekkingskracht; zij willen graag in de stad wonen. Door het stijgende aantal eenpersoonshuishoudens kunnen de steden deze vraag niet meer aan en worden de woningen onbetaalbaar.’ Schnabel benadrukt dat het probleem voor de jonge gezinnen nog wat ingewikkelder ligt. ‘Zij verliezen hun interesse in de stad, omdat die niet kan bieden wat zij willen; een huis met een tuin, een parkeerplaats voor de deur en kinderopvang om de hoek. Dat is nu eenmaal schaars en onbetaalbaar in de stad.’

Rafelrand Het tekort aan betaalbare huisvesting voor starters is een groeiend probleem. ‘We missen een beetje de rafelrand onder aan de woningmarkt’, zegt Schnabel. ‘De stallen van Circus Boltini, zoals mijn vader mijn studentenhuis noemde. Deze slechtere, goedkope huisvesting is volledig weggesaneerd. En dit heeft het aanbod

voor die groep enorm verkleind, want dat wat er voor terug is gekomen is onbetaalbaar geworden.’ Volgens de SCP-directeur zijn er nog wel wat mogelijkheden onbenut gebleven om vooral voor de eerste twee groepen betaalbaar te bouwen. Zo moet er, gezien de cijfers, volgens hem meer gebouwd worden voor eenpersoonshuishoudens. Bijvoorbeeld studio’s voor de jonge starters; het veredelde studentenflatmodel, maar dan meer gericht op kleine zelfstandige huishoudens. Dit kan volgens Schnabel ook best in de vorm van de ‘Ikea woning’. ‘Hiermee bedoel ik een soort prefabwoning, gebouwd van goedkope materialen die minder lang mee hoeven gaan’, verduidelijkt hij. ‘Bovendien zou de hypotheekhulp van ouders nog meer uitgebreid kunnen worden. Het moet voor ouders weer aantrekkelijker gemaakt worden om te investeren in een woning voor hun kinderen.’ Overigens vraagt hij zich tegelijkertijd wel af, of starters zo graag een woning willen kopen. ‘Zeker de jongere ongebonden groep vindt het misschien wel veiliger om een tijdje te huren en zich niet voor de komende vijf jaar vast te leggen. Ontwikkelaars realiseren nu voornamelijk koopwoningen voor deze groep, misschien moeten ze zich wat meer gaan richten op de huursector.’

Winkels Om nieuwe woonruimte te creëren moet wat Schnabel betreft meer worden gekeken naar het ombouwen van oude huizen en afgeschreven kantoorruimtes, die in sommige gevallen al jaren leeg staan. Daarnaast zouden gemeenten ruimhartiger om kunnen gaan met het plaatsen van stacaravans. ‘Ik begrijp dat dit lastig is, want hoe voorkom je dat het een zootje wordt? Maar in sommige gevallen zouden gemeenten wat mij betreft wel wat losser om kunnen gaan met het niveau van de welstand.’ Een andere oplossing is volgens Schnabel het opheffen van de leegstand boven winkels in de grote steden. Delen daarvan worden gebruikt voor opslag, maar het merendeel staat gewoon leeg. ‘Dit komt voornamelijk doordat de entrees zijn weggehaald om plaats te maken voor grotere etalages. Winkeliers zijn er vaak niet zo happig op om de ruimte boven hun winkel te verhuren, de strenge huurbescherming en het feit dat de bewoners door hun winkel moeten om hun woning te betreden, houdt ze vaak tegen. Winkeliers met eventuele uitbreidingsplannen in de toekomst zijn bang dat ze de tijdelijke huurders niet meer weg krijgen en een sleutel van de winkel afgeven wil ook bijna niemand.’ Hier is volgens Schnabel natuurlijk wel een bouwtechnische oplossing voor te vinden. Ook vindt hij dat je je kunt afvragen of huurbescherming zover moet gaan als nu het geval is. ‘Ik denk dat deze om een nieuwe juridische benadering vraagt.’ Daarbij snijdt zijns inziens het mes aan twee kanten: ‘Niet alleen omdat er nu heel veel ruimte in de steden onbenut blijft, maar ook voor de sociale veiligheid zou het beter zijn als die leegstaande ruimtes bewoond zouden worden.’ •


19

Jan Hamming, wethouder Tilburg

We moeten woningen betaalbaar maken ‘Als je het hebt over starters op de woningmarkt dan hebben we het in Tilburg met name over studenten en ex-studenten. Daarnaast zijn er dan nog de geboren en getogen Tilburgers. Voor onze stad spelen dan ook twee belangrijke vragen: welke acties kunnen we ondernemen om te zorgen voor een goed verblijf tijdens de studie, én hoe zorgen we ervoor dat Tilburgers en ex-studenten in Tilburg blijven wonen’, omschrijft wethouder Jan Hamming, zelf ooit na zijn studie in de stad blijven hangen, de uitdaging waar een universiteitsstad als Tilburg voor staat. Met onder andere een Taskforce Studentenhuisvesting, het realiseren van goedkope, relatief kleine woningen en het aanbieden van een maatschappelijk gebonden eigendomconstructie komt Tilburg tegemoet aan de wensen van de starters in de gemeente.

‘ In Tilburg zijn er amper meer wachtlijsten voor studentenkamers’

Als wethouder met onder andere jongeren en volkshuisvesting in zijn pakket, zijn starters op de woningmarkt een belangrijk onderwerp voor Hamming. ‘Net als in de rest van Nederland kent Tilburg krapte op de woningmarkt, met lange wachttijden voor huur- en koopwoningen en te weinig studentenkamers. Wat je ook in Tilburg ziet, is dat de doorstroming op de woningmarkt is geblokkeerd. Studenten blijven te lang in hun studentenkamer hangen omdat ze geen geschikte – en betaalbare – andere woning kunnen vinden. Dat betekent dat we aan de ene kant meer betaalbare woningen moeten bouwen, maar ook dat we aan de andere kant moeten zorgen voor meer doorstroming van de huidige bewoners van die woningen. Daarom bestaat ongeveer veertig procent van de koopwoningen die we op dit moment bouwen uit grote woningen. Overigens zijn dit jaar 1.235 woningen opgeleverd – tegenover maar 200 woningen in 2002 – en zijn veel woningen in aanbouw. Tot 2010 moeten we in Tilburg zo’n 7.000 woningen opleveren, dat zal wel enige lucht geven.’

Maatschappelijk gebonden eigendom

Kleine woning geen probleem

Studentenhuisvesting

De wensen van starters zijn voor Hamming duidelijk: ‘Ze zoeken vooral een betaalbare woning. Daarbij vinden ze het helemaal niet erg als die woningen wat kleiner zijn. Het overgrote deel bestaat immers toch uit een- of tweepersoonshuishoudens, die vaak ook niet op de korte termijn van plan zijn een gezin te stichten. Daarnaast willen starters graag goede voorzieningen in de buurt hebben en zitten ze graag dicht bij de binnenstad. Met dat laatste houden we zeker rekening. Zo zijn er binnen de cityring veel nieuwbouwlocaties en drie herstructureringsprojecten, waarin ook voor starters wordt gebouwd. Daarnaast worden bijvoorbeeld komend jaar starterseenheden verder van de stad opgeleverd, maar dan wel bij de stations Tilburg West en Reeshof, zodat de bewoners makkelijk met de trein naar het centrum van de stad kunnen.’

Naast de vraag naar starterswoningen, speelt in Tilburg de problematiek van studentenhuisvesting. In de stad studeren zo’n 18.000 voltijdse studenten. ‘Voor hen was er tot een jaar geleden nog behoorlijk wat kamernood’, vertelt Hamming. ‘Om daar iets aan te doen hebben we in 2002 samen met corporatie Wonen Breburg, de Universiteit van Tilburg, Fontys Hogescholen, Avans Hogescholen en vertegenwoordigers van de studentenorganisaties, de Taskforce Studentenhuisvesting opgericht. Doelstelling van de Taskforce was het aanbod studenteneenheden de komende jaren met 1.000 uit te breiden. Dat doen we onder andere door de huisvesting van studenten in tijdelijke woonvormen, maar ook door het realiseren van nieuwe complexen voor studentenhuisvesting. Zo is begin dit jaar een campus opgeleverd met zo’n 400 verhuureenheden.’ In totaal heeft de Taskforce Studentenhuisvesting tot op heden 554 eenheden gerealiseerd. En er zijn meerdere nieuwbouwplannen in voorbereiding. Voorbeeld hiervan is de ontwikkeling van het voormalige Interpolisterrein waar huisvesting voor 500 studenten wordt ontwikkeld. ‘Inmiddels hebben we in Tilburg amper meer wachtlijsten voor studentenkamers, binnen een paar maanden vinden de meeste studenten een kamer. Maar dat betekent niet dat we nu op onze lauweren kunnen rusten. Het aantal studenten in onze stad blijft fors toenemen. We hebben ons als Taskforce dan ook tot en met 2008 als doel gesteld nog eens 1.500 extra eenheden te realiseren. En daarbij willen we vooral inzetten op zelfstandige eenheden. Daar is namelijk op dit moment nog steeds een flinke wachtlijst voor.’ •

In Tilburg zijn op dit moment zo’n 600 starterseenheden in aanbouw die voldoen aan het betaalbare profiel. ‘Dit is het segment van kleinere, goedkopere koopwoningen. We hebben het dan over woningen van circa 90 vierkante meter die zo’n € 100.000 tot € 160.000 moeten opbrengen. Hier blijkt in Tilburg heel veel behoefte aan te zijn, deze woningen gaan als warme broodjes over de toonbank. Een goed voorbeeld daarvan is een herstructureringproject binnen de cityring waarin de corporatie zo’n 100 woningen te koop had voor € 140.000 tot € 150.000. Deze woningen waren in no time verkocht, vaak aan mensen die 20, 30 jaar geleden in de wijk geboren waren en er nu wel naar terug wilden.’

Eeerdergenoemde woningen waren afgelopen jaar de goedkoopste nieuwbouwwoningen in Tilburg. ‘Er is onvoldoende keuze op dit gebied. Terwijl we het als gemeente aantrekkelijk willen maken voor starters om een koopwoning te kopen. Om dit mogelijk te maken gaan zowel de gemeente en de corporatie Wonen Breburg vanaf 2006 een maatschappelijk gebonden eigendomconstructie aanbieden. De gemeente start dan met “Verkoop onder voorwaarden” en de corporatie met “Koopgarant” voor hun eigen huurders. Bij beide constructies is de koopprijs van een starterswoning een stuk lager, waarschijnlijk tussen de € 100.000 en € 130.000. In ruil daarvoor moet de koper van de woning er bij “Verkoop onder voorwaarden” voor tekenen dat hij bij verkoop van de woning circa de helft van de winst inlevert. Dit geld wordt teruggestort in een fonds waaruit weer andere woningen gesubsidieerd kunnen worden. Hoe de regeling precies in elkaar gaat zitten, is nog onderwerp van studie. Dat er veel vraag naar is, is al wel duidelijk.’


21

Aale Dijkstra, directeur huisvesting vastgoed ROC Noorderpoortcollege

Zorgen over gebrek aan betaalbare woningen ‘Een betaalbare woning in de stad Groningen is voor onze oud-studenten nauwelijks te vinden. Te weinig doorstroming en te weinig betaalbare woningen. De goedkoopste starterswoning is voor een MBO’er bijna niet meer te betalen.’ Dat zegt Aale Dijkstra, directeur huisvesting vastgoed van het ROC Noorderpoortcollege. En hij maakt zich daar dan ook oprecht zorgen over.

Met 23.000 studenten op middelbaar beroepsonderwijs en volwasseneneducatie is het Noorderpoortcollege het grootste Regionaal Opleidingscentrum (ROC) van Noord-Nederland. ‘Onze studenten komen uit de regio en blijven hier na hun studie vaak ook. Dit in tegenstelling tot de HBO’ers en academici; zij komen van buiten en vliegen na hun studie meestal ook direct weer uit naar de randstad’, aldus Dijkstra. De stad Groningen heeft volgens hem de laatste jaren veel te weinig gebouwd voor het wat lagere segment. Daardoor is de doorstroming gestagneerd waar starters op de woningmarkt de dupe van zijn. ‘Onze studenten krijgen vaak een baan waarbij ze mobiel moeten zijn, daarvoor is een parkeermogelijkheid bij huis noodzakelijk. De goedkoopste stadswoningen zijn echter al 140.000 euro. En dan heb je echt een heel klein huis in een steeg of straatje zonder parkeerruimte. Een huis iets meer aan de rand van de stad, met op een behoorlijke afstand een parkeervoorziening, is al gauw 170.000 euro. Dat is voor de meeste MBO’ers niet te betalen.’

‘ Woningbouw vereist een langetermijnvisie en goed luisteren naar de vraag’

Toch is Dijkstra niet alleen maar somber gestemd: ‘Groningen zit niet stil en is flink aan de weg aan het timmeren. Zo ligt er nu een plan voor Meerstad; een flinke uitbreiding aan de oostkant van de stad. Met 10.000 woningen moet een groot deel van de huisvestingsproblemen worden opgelost; maar dan praten we over een jaar of twaalf wanneer dat alles is gerealiseerd. Overigens is Groningen wel bezig om samen met corporaties niet alleen wijken te vernieuwen maar ook aan de leefbaarheid te denken. Kortom, ze zijn niet alleen bezig met stenen stapelen, maar denken echt op wijkniveau; ze investeren ook in functies en voorzieningen.’ Dijkstra geeft een voorbeeld van een nieuw project dat de gemeente samen met woningcorporatie “In” heeft opgepakt. ‘Wonen boven winkels, heet het. Veel kostbare ruimte boven winkels in het centrum staat nu leeg. Waar dit lucratief was, heeft particulier initiatief al voor woningbouw gezorgd, maar de resterende mogelijkheden worden tot nu toe niet benut. Met een tekort op de woningmarkt is dit onacceptabel. Bovendien draagt het opheffen van de leegstand bij aan de sociale veiligheid en leefbaarheid van de stad. Daarom hebben de gemeente en In een NV opgericht en dragen elk één miljoen euro bij als startkapitaal. Bovendien moet een lagere exploitatie en het genoegen nemen met minder opbrengst ook betaalbare woningen voor starters op de woningmarkt opleveren.’

Visie Voor woningbouw moet je een langetermijnvisie hebben en goed luisteren naar de vraag, vindt Dijkstra. En als die vraag bij de lagere inkomens momenteel groot is dan moet je daar ook voor ontwikkelen, aldus de directeur huisvesting vastgoed. ‘Ik vind dat de commerciële ontwikkelaars hier nog niet genoeg op zijn gespitst.

Zij willen snel scoren en denken daarbij vaak te weinig aan de leefbaarheid. Een voorbeeld hiervan is het Ciboga-terrein. Dat is een prachtige plek midden in het centrum, maar de ontwikkelaar krijgt dit project – ondanks de krapte op de woningmarkt – niet van de grond. De woningen die ze er neer willen zetten zijn veel te duur.’ Daarbij tekent Dijkstra overigens wel aan, dat het aangescherpte bouwbesluit met de daaruit voortkomende hoge eisen voor bijvoorbeeld de constructie en de isolatiewaardes het steeds moeilijker maakt om goedkoop te bouwen. ‘Dat is een lastig spanningsveld waar vooral de commerciële ontwikkelaar mee te maken heeft.’ Als grootste regionaal opleidingscentrum van Noord-Nederland voelt het Noorderpoortcollege zich ook verantwoordelijk voor de huisvesting van haar studenten en net afgestudeerden. ‘Toen het Noorderpoortcollege in 1998 ontstond uit een fusie van 14 onderwijsinstellingen, bezaten wij 90 schoolpanden. Inmiddels zitten we op 52 en we gaan nog verder terug naar 42 panden. Over de gebouwen die leeg komen te staan gaan we aan tafel met de gemeenten; wat is hun visie en welke nieuwe functie kunnen we het oude schoolgebouw geven. Dan maken we een mooi plan en zoeken er een projectontwikkelaar bij. We verkopen het gebouw altijd pas als het plan af is. Ik vind het belangrijk dat de nieuwe functie die het pand krijgt een bijdrage levert aan de omgeving. Betaalbare woningbouw voor starters is natuurlijk een prachtige bestemming voor een oud schoolgebouw. In de Pioenstraat in Groningen is een oude school herontwikkeld tot betaalbare woningen.’ Vanzelfsprekend is er in Groningen ook een nijpend tekort aan studentenhuisvesting. ‘Daarvoor zijn we bezig met het ontwikkelen van een campus, waar studenten op het schoolterrein kunnen wonen. Ook geven we panden die wachten op een nieuwe bestemming in het beheer van organisaties als Ad-hoc, die de ruimtes in ruil voor een gebruikersovereenkomst kunnen verhuren aan studenten. De studenten wonen ‘anti-kraak’, voor weinig geld in een grote ruimte midden in de stad, en wij hebben geen leegstand.’

Onbezorgd Wat Dijkstra verbaast, is dat de student zichzelf eigenlijk nauwelijks druk lijkt te maken over zijn huidige en toekomstige positie op de woningmarkt. ‘Eigenlijk is dat best een beetje kortzichtig. Het getuigt in elk geval niet echt van een lange termijnvisie. Ik denk dat studenten, maar ook de opleidingen zich meer op maatschappelijke zaken zouden kunnen richten. Op alles wat je na je opleiding te wachten staat. Maar ach’, vervolgt hij vergoelijkend, ‘het heeft ook wel weer wat als studenten onbezorgd in hun studentenleven staan. En wanneer ze eenmaal zijn afgestudeerd zich meer gaan bezighouden met hun toekomst.’ •


23

Jaap van Gelder, directeur woonstichting De Key, Amsterdam

Werken aan een duurzame, gemengde stad Voor woonstichting De Key is studentenhuisvesting onderdeel van de core-business, maar niet het ultieme doel. De Key wil met haar huisvestingsbeleid ervoor zorgen dat ook meer kwetsbare groepen zoals jongeren, maar ook ouderen en gehandicapten, deel kunnen blijven uitmaken van het leven in de stad. Om de doorstroming in de hoofdstad te bevorderen, bouwt De Key juist grotere woningen en aangepaste woningen. Directeur Van Gelder: ‘Het is in het belang van de stad zelf om zo min mogelijk groepen te isoleren.’ Voor een tijdelijk studentendorp in de Houthavens werd een uitzondering gemaakt. De Key is een van de grootste corporaties van ons land, met haar bezit voornamelijk in Amsterdam en Diemen. De corporatie bezit 33.000 verhuureenheden, waaronder 25.000 zelfstandige woningen en 6.000 studentenkamers. De overige eenheden bestaan uit kantoren, winkels en parkeerplaatsen, met name onder de woningen. Het bezit van De Key bevindt zich voor het grootste deel in de vooroorlogse (binnen)stad. Maar ook de vijf hoge, pastelkleurige torens in Diemen zijn studentenflats van De Key. In zijn kamer in het hoofdkantoor, aan de Hoogte Kadijk in hartje centrum, vertelt Jaap van Gelder over de belangrijkste beleidsaspecten van de woonstichting. Naast de combinatie wonen en zorgvoorzieningen, is studentenhuisvesting een belangrijk speerpunt van het beleid. Daarmee is De Key een belangrijke ‘woningleverancier’ voor een specifieke groep starters op de woningmarkt.

huren, moeten zich verplicht aanmelden bij Woningnet. In de tijd dat ze een studentenkamer huren, bouwen ze dus woonduur op.’ Bij De Key zijn er ook nog een aantal andere mogelijkheden voor starters. Directeur Jaap van Gelder: ‘De woningen die wij verkopen zijn door het aantrekkelijke prijsniveau geschikt voor starters. Je praat dan over woningen van zo’n 100.000 tot 125.000 euro. Uit onderzoek blijkt dat de mensen die bij ons kopen voor het grootste deel jong zijn en tweeverdiener. De kleinere eengezinswoningen zijn het populairst.’ Maar ook de stadsvernieuwing, waarin De Key zeer actief is, biedt perspectieven voor starters. Van Gelder: ‘Bij een ingrijpende renovatie moeten de zittende huurders er veelal uit, hoewel het in sommige gevallen nog wel een aantal jaar kan duren voordat de daadwerkelijke renovatie begint. Om niet hele complexen leeg te laten staan worden woningen dan op basis van een tijdelijk contract als ‘anti-kraakwacht’ aan (meestal) starters verhuurd.’

Jeugdherberg

‘ De woningen die wij verkopen zijn door het aantrekkelijke prijsniveau geschikt voor starters’

Een specifieke groep dus, maar voor een stad als Amsterdam – met onder meer maar liefst twee universiteiten en een grote Hogeschool – ook een heel belangrijke groep. Van Gelder: ‘In de periode na de oorlog, toen de universiteiten groeiden, verzorgden ze hun eigen studentenhuisvesting. In de zeventiger jaren is de afdeling studentenhuisvesting van de Universiteit van Amsterdam gefuseerd met de toenmalige corporatie Het Westen. Vandaar ons relatief grote bestand studentenkamers. Ongeveer duizend eenheden zijn op dit moment in gebruik als short stay-verblijf: een aantal panden met gemeubileerde eenheden, die compleet met lakens en handdoeken worden verhuurd aan buitenlandse studenten die meedoen aan uitwisselingsprogramma’s. Hier naast ons hoofdkantoor zit zo’n pand. Aan het begin van het collegejaar is het altijd een gezellige drukte van belang met een hoop rugzakken en incheckende studenten. Het lijkt hier dan net een hotel of een jeugdherberg.’ Hoewel studenten een belangrijk deel van de startersmarkt uitmaken, heeft Amsterdam jarenlang geen actief beleid voor de groep gevoerd. In de tachtiger jaren was er wel aandacht voor jongeren, bijvoorbeeld met de bouw van de bekende HAT-woningen, waarin bepaalde voorzieningen, zoals de keuken, moesten worden gedeeld, maar studenten en starters in het algemeen krijgen als specifieke doelgroep nog maar zo’n drie jaar aandacht van de gemeente. Van Gelder: ‘Ook voor ons krijgen ‘starters’ als groep geen speciale beleidsaandacht. We huisvesten wél al veel starters. Met name in de voorraad kleinere woningen met één of twee kamers. Die zijn bij uitstek geschikt voor starters maar ze worden niet bewust voor hen vrijgehouden.’ De omslag in het gemeentelijke beleid ten gunste van starters betekent niet dat er ook daadwerkelijk méér voor starters gebouwd gaat worden. Het belangrijkste instrument is juist het bouwen van grotere woningen, zodat de kleinere woningen vrijkomen voor starters en er een doorstroming op gang komt. In een stad als Amsterdam, met een relatief grote voorraad kleinere woningen en een groot aantal ‘scheefwoners’ is dat een effectief instrument en dringend noodzakelijk, aldus Van Gelder. In het huidige systeem van woningtoewijzing hebben starters toch altijd nog zo’n zeven jaar opgebouwde ‘woonduur’ nodig. Dat lijkt veel maar voor studenten valt dat uiteindelijk wel mee. Van Gelder: ‘De studenten die bij ons

Studentendorp De vraag voor welke groepen gebouwd gaat worden, wordt voor De Key altijd bepaald door de aandachtsgroepen zoals studenten en zorgbehoevenden. Van Gelder: ‘Ook al bouw je niet direct voor starters, maar bijvoorbeeld voor stedelijke gezinnen, je kijkt altijd of je er tegelijkertijd iets nuttigs mee kunt doen voor de aandachtsgroepen. Menging van functies en van bewonersgroepen is sowieso belangrijk voor ons. Je creëert op die manier levendigheid en je bent bezig met waar het in een stad écht over gaat: over het samenleven van allerlei verschillende groepen mensen. Die moet je zoveel mogelijk mengen om te voorkomen dat bepaalde groepen geïsoleerd raken. Alleen dan creëer je een duurzaam, leefbaar en tolerant klimaat.’ Een uitzondering hierop vormt het ‘studentendorpje’ dat De Key met woningvereniging Rochdale op verzoek van het stadsdeel Westerpark ontwikkelde op het terrein van de Houthavens. Dit terrein lag tijdelijk braak in afwachting van de procedures rondom andere woningbouwplannen. In gestapelde containers, voormalige asielzoekerswoningen en een cruiseschip zijn studenteneenheden gemaakt die samen een gezellige campus vormen, compleet met een stadsstrand en een grand café. Het campus-idee zoals in Westerpark is dus vooral heel praktisch ingegeven. In relatief korte tijd kunnen er zo’n 2.500 studenten gehuisvest worden, wat in permanente bouw nooit mogelijk zou zijn geweest. Bovendien is de benodigde hoeveelheid braakliggende grond in de stad eigenlijk vrijwel nooit beschikbaar. Het vernietigen van het bestemmingsplan voor de Houthavens door de Hoge Raad twee jaar geleden, schiep een kans om iets aan het studentenkamertekort te doen. Van Gelder verwijst lachend naar een bekende voetballer en verzucht: ‘Tja, ieder nadeel heeft zo z’n voordeel.’ De grote uitdaging voor de studentenhuisvesting ligt de komende 10 tot 15 jaar in het bouwen van permanente eenheden. Onlangs werd bekend dat de gemeente Amsterdam, de universiteiten en vijf corporaties, waaronder De Key, een intentie-overeenkomst hebben gesloten voor de bouw van zo’n 12.000 extra studentenkamers in de komende 10 jaar. Het ‘politieke stormpje’ van de studenten en universiteiten lijkt daarmee zijn vruchten af te werpen. •


25

NAW index

Overzicht van thema dossiers In NAW is de afgelopen jaren een groot aantal onderwerpen en projecten de revue gepasseerd. In elke uitgave zat ook een dossier, waarin steeds een specifiek thema is behandeld. Hieronder staat een overzicht van de thema's uit de dossiers tot nu toe. Wilt u een dossier nabestellen, dan kan dat. Stuur een e-mail naar [email protected].

Dossier 1

Persoonlijk wonen

zomer 2001

Dossier 11

Kantorenmarkt

Dossier 2

Trends in wonen

najaar 2001

Dossier 12

Ruimtelijke ontwikkeling

Dossier 3

Stedelijke vernieuwing

winter 2001

Dossier 13

Publiek-Private Samenwerking

zomer 2004

Dossier 4

Wonen en werken

voorjaar 2002

Dossier 14

Waterfrontontwikkeling

najaar 2004

Dossier 5

Concept- en gebiedsontwikkeling

zomer 2002

Dossier 15

Infra knooppunten

winter 2004

Dossier 6

Appartementenmarkt

najaar 2002

Dossier 16

Toekomst landelijk gebied

Dossier 7

Grondbeleid

winter 2002

Dossier 17

Gemengde projecten in de stad

zomer 2005

Dossier 8

Integrale projecten

voorjaar 2003

Dossier 18

Woonwijk van de toekomst

najaar 2005

Dossier 9

Winkelen

zomer 2003

Dossier 10

Woningmarkt

najaar 2003

26


winter 2003 voorjaar 2004

voorjaar 2005


27

HOOFDKANTOOR

Bouwfonds MAB Ontwikkeling

HOOFDKANTOOR

MULTIFUNCTIONELE PROJECTEN

REGIOKANTOOR NOORD-OOST

REGIOKANTOOR MIDDEN-OOST

REGIOKANTOOR NOORD-WEST

REGIOKANTOOR ZUID-WEST

REGIOKANTOOR ZUID

Amersfoort

Den Haag

Zwolle

Amersfoort

Haarlem

Delft

Eindhoven

Bouwfonds MAB Ontwikkeling Bouwfonds MAB Ontwikkeling, een onderneming van Bouwfonds Property Development (BPD), is met ruim 500 medewerkers actief in Nederland. De vijf regiokantoren richten zich op de ontwikkeling van woongebieden. Vanuit de vestiging in Den Haag worden grootschalige, multifunctionele projecten en commercieel vastgoed ter hand genomen. Hiervoor wordt Studio Bouwfonds MAB in Den Haag ingeschakeld. Studio Bouwfonds MAB, de voormalige MAB Conceptgroup, combineert stedenbouwkundige en architectonische expertise met marktkennis wat leidt tot innovatieve initiatieven en creatieve concepten. Met de in 60 jaar in Nederland opgebouwde kennis en expertise op het gebied van wonen, werken en winkelen is BPD verder actief in België, Frankrijk, Duitsland, Spanje, Tsjechië, Slowakije, Denemarken en Zweden. BPD verkocht in Europa in 2004 circa 10.000 woningen en nam ongeveer 260.000 vierkante meter commercieel vastgoed in aanbouw.

Dossier Starters op de woningmarkt

Recommend Documents