Disclaimer: Dit handboek is met zorg samengesteld. Toch is het niet uit te sluiten dat onvolledige of onjuiste informatie is opgenomen

Disclaimer: Dit handboek is met zorg samengesteld. Toch is het niet uit te sluiten dat onvolledige of onjuiste informatie is opgenomen. De gemeente Rijswijk kan hiervoor niet aansprakelijk gesteld worden.

INHOUDSOPGAVE 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Inleiding .................................................................................................................. 3 Betrokken partijen .................................................................................................. 4 Voorbereiding, mogelijkheden en adviezen ............................................................ 5 Financiën.............................................................................................................. 10 Overeenkomsten en juridische zaken ................................................................... 12 Regelgeving, verplichtingen en procedures. ......................................................... 13 Bouwuitvoering en –logistiek ................................................................................ 24 Bouwende partijen ................................................................................................ 26 Openbare ruimte .................................................................................................. 28 Adressenlijst ......................................................................................................... 29 Colofon ................................................................................................................. 32

Bijlagen: Bijlage I ............................................................Stappenplan kaveluitgifte RijswijkBuiten Bijlage II .................................................. Uitwerking proces vergunningverlening bouw Bijlage III ..................................................................................... Programma van Eisen Bijlage IV ........................................................................... Stappenplan keuze architect Bijlage V ............................................................................... Kosteninvestering per fase Bijlage VI ................................... Burenrecht en mandeligheid in het Burgerlijk Wetboek Bijlage VII ...................................................................................... Oriëntatie aannemer Bijlage VIII ............................................................................... Verklarende woordenlijst Bijlage IX ............................................................................... Literatuur & documentatie


2

1 Inleiding In de komende 10 jaren wordt de laatste uitbreidingswijk van Rijswijk ontwikkeld: RijswijkBuiten. Er zullen ruim 3.000 woningen worden gebouwd in allerlei vormen, maten en types en in verschillende prijsklassen. De eerste jaren wordt het deelgebied Sion ontwikkeld met ruim 1.200 woningen. In dit gebied ligt de nadruk op laagbouwwoningen met een kap, in lage dichtheden en met veel groen tussen de woningen en langs de wegen. In Sion worden ook de eerste BuitenKavels uitgegeven. Op deze Buitenkavels kunt u, binnen een aantal randvoorwaarden, naar eigen zin een (vrijstaande) woning bouwen. In dit Handboek vindt u informatie over de belangrijkste zaken die bij het kopen van een bouwkavel en het bouwen van een eigen huis komen kijken. De informatie behelst praktische zaken zoals een overzicht van welke partijen er bij het project betrokken zijn en met welke regelgeving u te maken krijgt maar ook strategische informatie: hoe bereidt u zich bijvoorbeeld voor op dit traject. De informatie in dit Handboek gaat ervan uit dat u beschikt over de brochure Buitenkavels (incl. kavelpaspoorten) en de bijbehorende prijslijst, welke per 1 september 2012 beschikbaar is. Alle informatie vindt u ook op onze website www.kavelsinrijswijkbuiten.nl.


3

2 Betrokken partijen Servicebalie Zelfbouw RijswijkBuiten De servicebalie Zelfbouw is als onderdeel van het Informatiecentrum RijswijkBuiten het aanspreekpunt voor alle ontwikkelingen op het gebied van zelfbouw in RijswijkBuiten. Als kavelkoper krijgt u op verschillende momenten en op verschillende manieren met de gemeente te maken. Zo is de gemeente eigenaar van de grond en is daarmee de partij van wie u de bouwkavel koopt. De gemeente is echter ook verantwoordelijk voor het toetsen en verlenen van een omgevingsvergunning (voorheen bouwvergunning). Verschillende zaken waarbij verschillende afdelingen en diensten van de gemeente betrokken zijn. De gemeente probeert het u gemakkelijk te maken door met één aanspreekpunt te werken: de servicebalie Zelfbouw. De servicebalie Zelfbouw zorgt voor antwoorden op uw vragen tijdens het ontwerpproces en de bouw van uw woning. Ook coördineert de servicebalie Zelfbouw eventuele contacten met andere gemeentelijke afdelingen. De servicebalie Zelfbouw verzorgt tevens alle zaken die te maken hebben met de verkoop en levering van uw kavel. U kunt contact opnemen met de servicebalie Zelfbouw via telefoonnummer 070 3261975 of per e-mail: [email protected]. De openingstijden van het Informatiecentrum vindt u op: http://www.rijswijkbuiten.nl/contact. Team Vergunningen U dient uw omgevingsvergunning (voorheen bouwvergunning) aan te vragen bij het Team Vergunningen. Zie paragraaf 6.3 voor toelichting over o.a. procedure aanvraag omgevingsvergunning. Medewerkers van het Team Vergunningen toetsen uw bouwplan onder andere aan het bestemmingsplan en de technische eisen (Bouwbesluit en gemeentelijke Bouwverordening). Voor vragen en advies over het aanvragen van de omgevingsvergunning kunt u contact opnemen met Team Vergunningen via [email protected]. Verkoopmakelaars Voor informatie over en aankoop van een kavel kunt u terecht bij één van de volgende makelaars: Olsthoorn Makelaars Santiagosingel 1 2548 HN Den Haag 070 308 4656 [email protected] www.olsthoornmakelaars.nl

Hoogenraad Makelaars Haagweg 171 2281 AJ Rijswijk 070 399 3634 [email protected] www.hoogenraad.nl


4

3 Voorbereiding, mogelijkheden en adviezen Bij particulier opdrachtgeverschap heeft u als particulier opdrachtgever de volledige zeggenschap over uw eigen bouwplan. U dient wel rekening te houden met de bebouwingsvoorwaarden en de overige (wettelijke) voorwaarden. In dit deel van het handboek wordt een beknopt overzicht gegeven met wie, wat, hoe en waarom u te maken kunt krijgen bij het bouwen van uw huis. De belangrijkste zaken in dit hele traject zijn inzichtelijk gemaakt in het stappenplan. het stappenplan treft u aan in bijlage I.

3.1 Randvoorwaarden en uitgangspunten Bij het maken van het ontwerp van uw woning moet u rekening houden met het volgende:  Alle bouwplannen in de eerste fase van RijswijkBuiten moeten voldoen aan het vastgestelde Bestemmingsplan Sion - ’t Haantje (en het daaruit voortvloeiende Uitwerkingsplan), het Bouwbesluit, de bouwverordening en overige weten regelgeving waaronder Welstand (Beeldkwaliteitplan Sion 1e fase).  In het kavelpaspoort staan alle kavelspecifieke randvoorwaarden gegeven. De maximale bebouwingsmogelijkheden zijn hierin, mede op basis van de regels uit het Bestemmingsplan Sion - ’t Haantje en het Beeldkwaliteitplan Sion 1e fase vastgelegd.  Het ontwerp en de realisatie van uw woning moet plaatsvinden binnen de vastgestelde termijnen zoals opgenomen in de koopovereenkomst (zie ook par. 3.3 Termijnen). De termijnen vindt u ook in het stappenplan (bijlage I).  Tijdens de realisatie van het bouwplan dient u zich te houden aan het Bouwplaatsprotocol.  U kunt “uitbreidbaar” bouwen. U kunt uw huis zodanig bouwen dat het in een later stadium makkelijk te vergroten en aan te passen is. De uitbreiding moet uiteraard ook weer binnen de voorwaarden van het kavelpaspoort passen. Wanneer u bijvoorbeeld nu al weet dat u uw woning in de toekomst wilt uitbreiden, kunt u de hiervoor noodzakelijke heipalen en eventuele fundering al opnemen in uw huidige aanvraag voor een omgevingsvergunning. Voor de daadwerkelijke bouw van de uitbreiding, moet u tegen die tijd echter wel weer een aparte omgevingsvergunning aanvragen.


5

3.2 Wat wil ik zelf: Programma van Eisen In een Programma van Eisen werkt u al uw wensen voor het ontwerp van een woning uit. Dit is niet alleen overzichtelijk voor uzelf maar hiermee geeft u ook de architect duidelijke instructies. In bijlage III treft u als voorbeeld een invuldocument voor het opstellen van een Programma van Eisen aan. Uw Programma van Eisen dient te voldoen aan de voorwaarden en regels zoals opgenomen in het kavelpaspoort. Het Programma van Eisen (PvE) Bij het opstellen van een PvE maakt u een overzicht van de ruimtes die in uw woning aanwezig moeten zijn en hun functies. Geef ook aan hoe groot elke ruimte moet zijn. De volgende zaken zijn daarbij van belang:  De ligging en afmeting van de woonkamer.  Open of gesloten keuken.  Aantal slaapkamers.  Logeerkamer, studeerkamer, hobbyruimte.  Badkamer(s), doucheruimte(s), toiletten op meerdere verdiepingen.  Plaats en afmeting van vaste kasten, inloopkasten of berging.  Fietsenberging, garage.  Balkon of dakterras.  Welke ruimte moet aan de buitenruimte (tuin, balkon, dakterras) grenzen. Ook zet u uw wensen over het uiterlijk van uw woning op een rijtje.  Uitstraling: stoer, modern, landelijk, zakelijk; zoek naar referentiebeelden.  Baksteen of andere duurzame materialen.  Veel glas of juist intiem.  Type kap/dak. Tenslotte legt u uw technische eisen die u aan uw woning stelt vast. Dit kunnen bijvoorbeeld eisen zijn op het gebied van energiezuinigheid, levensloopbestendigheid, veiligheid, duurzaam bouwen etcetera.

3.3 Termijnen, contracten en vergoedingen De gemeente vindt het van belang dat de ontwikkeling en realisatie van de woningen op de kavels binnen een bepaald tijdsbestek plaatsvindt. Daarom worden er termijnen gesteld aan de te doorlopen fasen. Daarnaast wil de gemeente u de gelegenheid geven om, voordat u tot de koop van de kavel besluit, te onderzoeken of en hoe u uw bouwplannen kunt realiseren. Er wordt daarom eerst een optieovereenkomst gesloten. De koopovereenkomst voor de kavel wordt op een later moment gesloten tussen u en de gemeente. De termijnen die u in acht moet nemen zijn als volgt: Disclaimer: Dit handboek is met zorg samengesteld. Toch is het niet uit te sluiten dat onvolledige of onjuiste informatie is opgenomen. De gemeente Rijswijk kan hiervoor niet aansprakelijk gesteld worden.

6

a. Optieperiode, optievergoeding, koopovereenkomst en reserveringsvergoeding De inschrijving voor een kavel verloopt via één van de twee makelaarskantoren die belast zijn met de verkoop van de kavels. Nadat u zich heeft ingeschreven voor een kavel, wordt u telefonisch geïnformeerd indien een kavel aan u is toegewezen. Direct wordt een afspraak voor een gesprek ingepland. De makelaars zullen u schriftelijk in kennis stellen van deze toewijzing alsmede een bevestiging van de datum van de afspraak. U heeft na toewijzing van een kavel één maand de tijd om de optieovereenkomst te tekenen en de optievergoeding te betalen. De optievergoeding bedraagt €1.000,--. Als op een later moment de koopovereenkomst met u wordt gesloten dan wordt deze optieovereenkomst verrekend met de koopsom ten tijde van de eigendomsoverdracht (levering) van de kavel door de gemeente aan u. Echter, restitutie (teruggave) van de optievergoeding vindt niet plaats als er – om welke reden dan ook – geen koopovereenkomst met u wordt gesloten, danwel geen eigendomsoverdracht van de kavel plaatsvindt. De optie is zes weken geldig vanaf de datum van ondertekening van de optieovereenkomst door zowel de gemeente als door u. b. Koopovereenkomst en reserveringsvergoeding Binnen de termijn van zes weken na ondertekening van de optieovereenkomst dient de koopovereenkomst voor de betreffende kavel tussen u en de gemeente gesloten te worden. Na het sluiten van de koopovereenkomst reserveert de gemeente in feite de kavel exclusief voor u. U bent hiervoor aan de gemeente een reserveringsvergoeding verschuldigd van wederom € 1.000,--. Hierbij geldt hetzelfde als bij de optievergoeding. Namelijk dat de reserveringsvergoeding eveneens wordt verrekend met de totale koopsom bij de eigendomsoverdracht van de kavel door de gemeente aan u. Ook hierbij geldt dat geen restitutie van de reserveringsvergoeding plaatsvindt als – om welke reden dan ook – geen eigendomsoverdracht van de kavel aan u plaatsvindt.

De koper is voor de optieperiode als na het sluiten van de koopovereenkomst in totaal € 2.000,-- euro aan de gemeente verschuldigd (optievergoeding + reserveringsvergoeding). Deze bedragen worden in principe met de totale koopsom verrekend bij de eigendomsoverdracht van de kavel door de gemeente aan de koper. Restitutie van de optievergoeding vindt niet plaats indien geen koopovereenkomst wordt gesloten. Ook vindt geen restitutie van zowel de optievergoeding als de reserveringsvergoeding plaats als geen eigendomsoverdracht van de kavel plaatsvindt.


7

c. Ontbindende voorwaarden koopovereenkomst In de koopovereenkomst worden een tweetal ontbindende voorwaarden opgenomen, te weten het verkrijgen van een bruikbare omgevingsvergunning voor de bouw van uw woning én het verkrijgen van financiering (hypotheek). Bij de ondertekening van de koopovereenkomst verplicht de koper zich tot een aanbetaling c.q. waarborgsom van 10% van de verschuldigde koopsom van de kavel (kavelprijs/grondwaarde). Deze waarborgsom is door koper aan de gemeente verschuldigd vanaf het moment dat beide hiervoor genoemde ontbindende voorwaarden zijn komen te vervallen (lees: koper heeft voldoende financiering verkregen voor de kavelprijs en de totale stichtingskosten van de te bouwen woning en koper beschikt over een bruikbare omgevingsvergunning voor de bouw van de woning). Deze waarborgsom dient door de koper (althans diens financierder/bank) bij de notaris te worden voldaan. Ook kan voor de waarborgsom een bankgarantie worden afgegeven door de bank bij de notaris. De waarborgsom wordt bij de eigendomsoverdracht van de kavel aan de koper verrekend met de door de koper aan de gemeente verschuldigde koopsom van de kavel (kavelprijs/grondwaarde). NB: Ook hierbij dient uitdrukkelijk te worden opgemerkt dat de hiervoor omschreven optievergoeding en reserveringsvergoeding (in totaal € 2.000,--) niet worden gerestitueerd aan de koper indien de koper geen financiering weet te verkrijgen.

Na het sluiten van de koopovereenkomst heeft u maximaal 12 weken – te rekenen vanaf de datum waarop beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend – de tijd om uw bouwplan verder uit te werken en de omgevingsvergunning aan te vragen. Als blijkt dat u binnen de termijn van 12 weken geen ontvankelijke aanvraag voor een omgevingsvergunning voor de bouw van uw woning hebt ingediend, dan behoudt de gemeente zich het recht voor om de koopovereenkomst met u, zonder nadere aankondiging, te ontbinden. Afhankelijk van de specifieke omstandigheden zal de gemeente beoordelen of het verlengen van de termijn voor het indienen van de aanvraag voor de omgevingsvergunning tot de mogelijkheden behoort. Daarbij zal dan wel een nadere termijn worden gesteld voor het alsnog indienen van een ontvankelijke aanvraag voor de vereiste omgevingsvergunning. Vanaf het moment dat de koper beschikt over een bruikbare omgevingsvergunning dient de koper de woning binnen een termijn van in totaal 72 weken af te bouwen. De hierboven genoemde termijnen zijn de uiterste, maximale termijnen. Het is aan te bevelen om uw eigen planning maken en afspraken met architect en aannemer hierop af te stemmen.


8

De eigendomsoverdracht van de kavel bij de notaris, vindt in principe plaats binnen twee weken nadat er sprake is van een bruikbare omgevingsvergunning en aan de financieringsvoorwaarde is voldaan. Bruikbare omgevingsvergunning: Onder een bruikbare omgevingsvergunning wordt verstaan een omgevingsvergunning waartegen binnen zes weken na bekendmaking door de gemeente van de verlening daarvan geen bezwaar is ingediend dan wel waartegen binnen deze termijn wel bezwaar is ingediend en tijdens het aanhangig zijn van het bezwaar, een verzoek om voorlopige voorziening tot schorsing is afgewezen.

In het stappenplan in bijlage I zijn de verschillende fasen en de termijnen schematisch weergegeven.

3.4 Adviseurs Een eigen huis laten bouwen is leuk, maar er komt wel het een en ander bij kijken. Het is daarom verstandig u te laten bijstaan door goede adviseurs. Het inschakelen van adviseurs kost geld. Laat u zich hierdoor echter niet weerhouden, een goede professional verdient zichzelf terug.  Architect Bij de keuze van een architect draait het om twee vragen: spreekt zijn werk u aan en zit u met hem op het zakelijke en persoonlijke vlak op één lijn. In bijlage IV is een stappenplan voor het selecteren van een architect opgenomen. Beperk uw keuzemogelijkheden niet en ga bij meerdere architecten langs en kijk wat qua aanpak, sfeer en kwaliteit het beste bij u past. Veel informatie over architectenbureaus is via internet beschikbaar, zie bijvoorbeeld: www.architectenweb.nl, www.bna.nl/architecten, www.zoekeenarchitect.nl en www.particulierzoektarchitect.nl. Constructeur en installatieadviseur Het is gebruikelijk deze adviseurs via uw architect in te schakelen. Kostendeskundige U kunt in eerste instantie bij uw architect nagaan of hij een goede calculatie van de bouwkosten voor u kan maken. Wanneer u hieraan twijfelt of als de architect aangeeft deze expertise niet in huis te hebben, kunt u hiervoor een onafhankelijk bureau inschakelen. Stel uw architect hiervan dan wel op de hoogte.


9

4 Financiën Als koper van een vrije kavel beheert en controleert u zelf uw budget. Door vanaf de eerste oriëntatie tot en met het moment van sleuteloverdracht continu op de kosten te blijven letten, blijft u baas over uw eigen portemonnee. Dat lijkt wellicht vanzelfsprekend, maar bij het zelf bouwen van uw woning verdient dit continu bijzondere aandacht. Het is belangrijk om in de periode dat u tot het kopen van een vrije kavel besluit, op een rij te (laten) zetten met welke totale investering u rekening moet houden. U dient er zeker van te zijn dat u de benodigde investering kunt dragen. De keuzes die u maakt omtrent uw woning hebben immers grote invloed op de investering en de daarmee gepaard gaande kosten. Hieronder volgt allereerst – op hoofdlijnen – een toelichting op de kosten waar u rekening mee moet houden. Voorts wordt een toelichting gegeven op de financiering hiervan.

4.1 Investeringen De te maken kosten (ook wel stichtingskosten genoemd) zijn opgebouwd uit drie hoofdbestanddelen:  Grondkosten (de door u aan de gemeente verschuldigde grondprijs voor de kavel);  Bouwkosten;  Bijkomende kosten (waaronder kosten architect en adviseur, legeskosten, kosten huisaansluitingen, etc). Grondkosten De kavelprijs wordt in de koopovereenkomst en de akte van levering opgenomen. Bouwkosten De bouwkosten worden met name bepaald door de woningkwaliteit (grootte, bouwkundige kwaliteit, inrichtings- en afwerkingsniveau), maar uiteraard ook door de situatie in de markt (het prijsniveau). Breng adviserende partijen van uw bouwkostenbudget op de hoogte en probeer hen medeverantwoordelijk te maken voor eventuele budgetoverschrijdingen (spreek bijvoorbeeld met uw architect af dat hij kosteloos het ontwerp aanpast als blijkt dat uw bouwbudget wordt overschreden). Bijkomende kosten Bij de bijkomende kosten gaat het om het totaal van een aantal verschillende kosten, zoals: honorarium architect en andere adviseurs, leges, aansluitkosten voor huisaansluitingen, notariskosten ten behoeve van een hypotheek, contract/administratiekosten voor levering van nutsvoorzieningen, kosten die met de verhuizing en inrichting samenhangen. Als hoogte van de bijkomende kosten kunt u gemiddeld ca. 20-30% van de bouwkosten aanhouden. Disclaimer: Dit handboek is met zorg samengesteld. Toch is het niet uit te sluiten dat onvolledige of onjuiste informatie is opgenomen. De gemeente Rijswijk kan hiervoor niet aansprakelijk gesteld worden.

10

Kengetallen Voor een eerste oriëntatie volstaat het maken van een raming op basis van kengetallen. Kengetal Kosten Grondkosten Kavelprijs € 2 Bouwkosten eenheidsprijs per m vloeroppervlak x totaal € vloeroppervlak (op basis van programma van eisen) of eenheidsprijs per m3 x totaal te realiseren bouwvolume Bijkomende percentage van de bouwkosten € kosten Totale stichtingskosten De te hanteren kengetallen zijn onder andere afhankelijk van factoren zoals moeilijkheidsgraad van het ontwerp, materialen en afwerkingsniveau en de (aannemers)markt. Omdat kengetallen fluctueren zijn dergelijke getallen in dit handboek achterwege gelaten. Laat u hierover voorafgaand aan het nemen van uw aankoopbeslissing dan ook altijd professioneel adviseren.

4.2 Investeringen en financiering per fase In bijlage V zijn de investeringen en financiering in de tijd uitgezet.


11

5 Overeenkomsten en juridische zaken Als zelfbouwer wordt u opdrachtgever voor diverse partijen die bij de bouw van uw woning betrokken zijn. Het is aan te bevelen om bij verstrekken van opdrachten goed inzicht te hebben wat de opdracht inhoudt en waar u elkaar als opdrachtgever en opdrachtnemer wel en niet op kunt aanspreken. Dat geldt ook als u aan de slag gaat met vrienden of familie. U hoeft daarbij het wiel niet zelf uit te vinden. Voor veel opdrachten bestaan standaardovereenkomsten. Ook is het een overweging om een goede rechtsbijstandverzekering af te sluiten. Zoals hiervoor in paragraaf 3.3 is toegelicht dient u rekening te houden met twee belangrijke juridische aspecten en vergoedingen, te weten, de optievergoeding en de koopovereenkomst. Daarnaast dient u voor de bouw van uw woning nog een aantal andere overeenkomsten aan te gaan waarvoor u zelf verantwoordelijk bent. In dit hoofdstuk zetten wij graag even alle juridische documenten op een rij. Optie- en koopovereenkomst voor de bouwgrond met de gemeente In de optieovereenkomst en vervolgens koopovereenkomst (beide inclusief bijlagen) die u met de gemeente sluit, zijn alle wederzijdse rechten en verplichtingen opgenomen die op de koop en de ontwikkeling van de kavel van toepassing zijn. Opdracht aan architect Speciaal voor (kleinere) opdrachten van particulieren aan architecten is de Consumentenregeling 2006 Rechtsverhouding Consument – Architect CR 2006 (kortweg CR 2006) ontwikkeld. De Consumentenregeling bestaat uit een modelovereenkomst, algemene voorwaarden en bijlagen waaronder het invulformulier waarin de taakbeschrijving van de architect wordt vastgesteld. Via www.bna.nl kunt u deze modellen downloaden. Aannemingsovereenkomst met de aannemer Met de opdracht aan de aannemer is een grote investering gemoeid. Zorg dat u een goed beeld heeft wat en hoe het in deze overeenkomst geregeld is. Maak gebruik van de model aannemingsovereenkomst en algemene voorwaarden die door Woningborg, SWK of Vereniging Eigen Huis zijn opgesteld. Vergelijk een eigen overeenkomst én voorwaarden van een aannemer grondig op afwijkingen van genoemde modellen.


12

6 Regelgeving, verplichtingen en procedures. Bij het bouwen van een eigen huis heeft u als opdrachtgever volledige zeggenschap. Het opdrachtgeverschap houdt tevens in dat u zelf verantwoordelijk bent om een woning te ontwerpen en te bouwen die voldoet aan alle eisen. In dit hoofdstuk vindt u een overzicht van algemene regel- en wetgeving en beschrijvingen van veel voorkomende procedures bij het ontwikkelen en bouwen van uw huis. Vanzelfsprekend brengt u ook uw adviseurs zoals bijvoorbeeld uw architect van de eisen op de hoogte.

6.1 Bouwplan 6.1.1

Bouwtijd en planning

De gemeente wil voorkomen dat er kavels gekocht worden door kopers die geen bouwplan maken en/of realiseren of een kavel als belegging kopen. Daarom hanteert de gemeente een aantal termijnen waarbinnen u uw huis moet ontwerpen en bouwen. Deze termijnen zijn vastgelegd in de optieovereenkomst en vervolgens in de koopovereenkomst. De termijnen voor het ontwerpen en bouwen zijn ook schematisch weergegeven in het stappenplan in bijlage I. De gemeente heeft de intentie om het openbaar gebied gefaseerd per straat woonrijp te maken, zoveel mogelijk gelijktijdig met of direct aansluitend op het gereedkomen van de woningen in betreffende straten. Het kan natuurlijk voorkomen dat bepaalde kavels of woningen later worden verkocht. Afhankelijk van het aantal kavels/woningen waarvoor dat geldt, kan dit betekenen dat de straten (het openbaar gebied) pas later woonrijp worden gemaakt. De gemeente zal hier regelmatig over communiceren met bewoners en toekomstige bewoners. 6.1.2

Bebouwingsmogelijkheden

In het kavelpaspoort zijn de locatie en de bebouwingsmogelijkheden zoals het maximale bouwvlak, de bouwhoogte en de beeldkwaliteitseisen vastgelegd. Deze eisen zijn mede gebaseerd op het Bestemmingsplan Sion – ’t Haantje en het Beeldkwaliteitplan Sion 1e fase. Deze documenten zijn beschikbaar via www.rijswijkbuiten.nl maar u kunt ze ook inzien in het informatiecentrum RijswijkBuiten. Voordat u overgaat tot het indienen van een vergunningaanvraag, bestaat de mogelijkheid om met de gemeente een vooroverleg te voeren. In dit overleg kan worden beoordeeld of uw voorgenomen bouwplan passend is in het bestemmingsplan en of deze voldoet aan de eisen van Welstand. Ook kunt u in het vooroverleg eventuele bouwtechnische vragen aan onze bouwplantoetsers neerleggen.


13

Meer informatie over het vooroverleg en de vergunningaanvraag vindt u in bijlage II. 6.1.3

Parkeren

In het kavelpaspoort zijn de eisen ten aanzien van parkeren opgenomen. De parkeereis is 2,0 parkeerplaatsen per woning en 0,3 bezoekerparkeerplaats per woning. Bezoekersparkeren wordt door de gemeente gerealiseerd in het openbaar gebied. In het kavelpaspoort is ook globaal weergegeven op welk gedeelte van de kavel de ontsluiting van de kavel, ofwel de inrit, gesitueerd moet worden. Met de inrit kan in overleg iets worden geschoven, een en ander afhankelijk van uw bouwplan en de openbare ruimte voor uw kavel. U dient de plaats van de inrit op de tekeningen van het gebouwontwerp en uw aanvraag om omgevingsvergunning aan te geven. 6.1.4

Keurmerken

De gemeente adviseert het politiekeurmerk Veilig Wonen voor uw woning. Meer informatie over het certificaat Beveiligde Woning vind u op www.politiekeurmerk.nl. 6.1.5

Milieu, duurzaam bouwen en energieprestatie

De gemeente heeft met RijswijkBuiten hoge ambities op het gebied van milieu, energieprestaties en duurzaam bouwen. Het Bouwbesluit en het bestemmingsplan Sion-’t Haantje geven hiervoor richtlijnen en normen, doch de gemeente wil duurzaam bouwen verder bij de kopers stimuleren en adviseren. Voor keuzes in materiaalgebruik en constructies kunnen wij verwijzen naar de website www.icdubo.nl van het Innovatiecentrum Duurzaam Bouwen in Rotterdam. U kunt zich ook laten inspireren door een bezoek aan het Innovatiecentrum. Omdat in RijswijkBuiten woningen met een laag energieverbruik worden vereist, is in de wijk geen gas- of warmtenet nodig. Deze netwerken worden dan ook niet aangelegd. Dit heeft gevolgen voor de benodigde isolatiewaarde van uw woning en voor de energieopwekking. Ten aanzien van het energieverbruik van de woning stelt de gemeente een maximum, uitgedrukt in een ‘Energie Prestatie Coëfficiënt’ (EPC*). Gewenst wordt een EPC van 0,4 of lager. Een EPC van 0,4 kan op verschillende manieren worden bereikt. Met goede isolatie (Rc > 3,5 m2*K/W en HR++-glas), een douchewarmteterugwinning en de toepassing van een warmtepomp kan in grote lijnen al aan deze norm worden voldaan. Uiteraard kan het nog energiezuiniger worden door toepassing van dikkere isolatie, driedubbelglas (is ook meer comfort), het gebruik van een zonneboiler en zonnepanelen. De nieuwste panelen kunnen al binnen tien jaar worden terugverdiend. Bij een investering van 10 tot 20% van de bouwkosten is het realiseren van een energieneutrale woning mogelijk. Rekening houdend met de


14

verwachtte sterke stijging van de energiekosten laat deze meerinvestering zich (ruim) binnen de levensduur van de maatregelen terugverdienen. Op dit moment zijn er maar weinig hypotheekverstrekkers die voor energieopwekking een hogere hypotheek aanbieden. De gemeente is in gesprek met een ‘Energie Service Company (ESCo), die de warmtepomp en de PV-panelen ‘verhuren’. De ‘huurkosten’ zijn dan al bij de aanvang lager of gelijk aan de energiekosten die u anders zou betalen. Bij stijgende energiekosten neemt dit voordeel echter al gauw toe, omdat de huur gelijk blijft. Bovendien garandeert de ESCo het toegezegde rendement van de installaties en wordt het onderhoud geheel verzorgd. Als in RijswijkBuiten een ESCo tot stand komt, dan blijft het een keuze van de toekomstige bewoners om daar gebruik van te maken. De gemeente stimuleert het energiezuinig bouwen door voorlichting en door het verstrekken van adviezen op maat. Zo kan de gemeente helpen bij de keuze van het energiesysteem en de selectie van deskundige adviseurs en bouwers. Een van de aanbevelingen is om met de aannemer een zogenaamde ‘kop-staart’ - afspraak te maken. Bij de aanbesteding worden harde afspraken gemaakt over de kwaliteit van de isolatiewaarde van de woning en bij de oplevering wordt deze isolatiewaarde met een infraroodmeting en een kierdichtheidsmeting gecontroleerd. Ook voor de benodigde ventilatievoorzieningen is een keuring mogelijk: de Ventilatieprestatiekeuring (VPK). Na installatie worden o.a. de capaciteit, het geluidsniveau en de gezondheidseffecten gecontroleerd. Op de website van RijswijkBuiten (www.eenwijkvolnieuweenergie.nl) staat de laatste informatie over duurzaam bouwen. Daarnaast organiseert de gemeente voor de kopers ook voorlichtingsbijeenkomsten. In de adressenlijst vindt u het overzicht van instanties en organisaties die u kunnen adviseren over aanvullende maatregelen en uitvoering op gebied van milieu en duurzaam bouwen. Tot slot moet u natuurlijk ook aan de algemene wettelijke eisen voldoen, zoals die bijvoorbeeld in het Bouwstoffenbesluit beschreven staan. De tekst van het bouwstoffenbesluit is te downloaden via www.wetten.overheid.nl. Zoeken op Bouwstoffenbesluit. *) De Energie Prestatie Coëfficiënt is een landelijk ingevoerde norm om het energieverbruik van de woning (voor verwarming en voor warm water) te meten. Een EPC van 0,0 (‘energieneutraal’) houdt in dat de woning voor de warmtevraag geheel zelfvoorzienend is. Dan is alleen nog energie nodig voor de huishoudelijke apparatuur.


15

6.1.6

Duurzaam afvoeren hemelwater

Het regenwater dat van daken en verhardingen (zoals wegen, trottoirs en betegelde terrassen) valt, wordt ook wel hemelwater genoemd. Dit water wordt in grote delen van Nederland op het riool geloosd. Via dit riool wordt het dan afgevoerd naar de waterzuivering. Dit zorgt voor een extra belasting van de waterzuiveringsinstallaties met in principe schoon water. Dit vraag een grotere capaciteit van de waterzuiveringsinstallatie en dus extra kosten. In RijswijkBuiten is ervoor gekozen om op duurzame wijze de waterzuivering te ontlasten en het hemelwater af te koppelen. Het hemelwater wordt dan óf rechtstreeks geïnfiltreerd in de bodem (de grond in laten sijpelen), of via een gescheiden rioolstelsel afgevoerd naar het oppervlaktewater. 6.1.7

Huisvuil

Voor de afvalinzameling in Sion wordt nieuw regionaal beleid opgesteld dat zowel duurzaam als toekomst bestendig is. Op dit moment is nog niet duidelijk hoe de afvalinzameling in de toekomst uitgevoerd gaat worden. Dit betekent dat op dit moment gebruikt wordt gemaakt van minicontainers voor huishoudelijk afval, gftafval en plastic. Er komen bovengrondse bakken voor glas, textiel en papier. In het Inrichtingsplan wordt de geplande locatie van de afvalverzameling aangegeven. 6.1.8

Oeverafwerking/bruggen naar kavels

Per deelgebied worden nadere richtlijnen gegeven in de betreffende kavelpaspoorten. De gemeente stimuleert een duurzame, natuurvriendelijke inrichting van tuinen en oevers. Hiertoe wordt nadere informatie ter beschikking gesteld.

6.2 Toetsing en goedkeuring van het ontwerp Bij het ontwerp en de bouw van uw bouwplan krijgt u te maken met diverse wettelijke regelingen, zoals het Bouwbesluit. Bij de verkoop van de kavels in RijswijkBuiten zijn echter nog een aantal aanvullende (stedenbouwkundige) randvoorwaarden gesteld, waaraan uw bouwplan óók moet voldoen. Deze zijn vastgelegd in het kavelpaspoort. U moet uw gebouwontwerp hierop, voorafgaand aan het aanvragen van een omgevingsvergunning, door het Programmabureau RijswijkBuiten laten toetsen. Wanneer uw plan is goedgekeurd ontvangt u daarvan een bericht voor akkoord. Indien u uw bouwplannen nog wijzigt ten opzichte van de goedgekeurde tekeningen, dan dient u het gewijzigde bouwplan wederom ter goedkeuring voor te leggen aan het Programmabureau RijswijkBuiten. Indien u dat niet doet, dan kan dat betekenen dat de grond niet aan u zal worden overgedragen.


16

6.3 Omgevingsvergunning Om te kunnen bouwen heeft u een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen nodig. De omgevingsvergunning maakt deel uit van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (WABO) die op 1 oktober 2010 is ingevoerd om de procedures voor vergunningen te vereenvoudigen. Diverse vergunningen zijn gebundeld in één vergunning: de omgevingsvergunning. Hiermee is de bouwvergunning vervangen door de omgevingsvergunning voor bouwen. De omgevingsvergunning voor uw bouwplan vraagt u aan bij het Team Vergunningen van de gemeente Rijswijk. Uw bouwplan wordt bij de aanvraag allereerst getoetst op volledigheid (ontvankelijkheid). Daarna vindt toetsing plaats aan het bestemmingsplan, het Bouwbesluit, de betreffende welstandscriteria en de gemeentelijke bouwverordening. De meest recente versie van het aanvraagformulier kunt u downloaden via www.omgevingsloket.nl. U kunt hier ook uw aanvraag digitaal (laten) indienen. 6.3.1

Bestemmingsplan

Het bestemmingsplan is door de Gemeenteraad op 27 september 2011 vastgesteld. Het bestemmingsplan is dan ook geldend. Het bestemmingsplan is 27 november 2013 onherroepelijk geworden. De gemeente heeft vervolgens voor de Buitenkavels een ontwerp-uitwerkings-/wijzigingsplan opgesteld. Dit plan is een uitwerking van de bestemming ‘Wonen - Uit te werken-1’ en maakt de bouw van de woningen op de kavels mogelijk. Het ontwerp-uitwerkings-/wijzigingsplan kan als toetsingskader gebruikt worden bij het verlenen van omgevingsvergunningen voor de bouw van een woning op de kavels. Het plan is te raadplegen op www.ruimtelijkeplannen.nl of op onze website www.rijswijkbuiten.nl.

6.3.2

Bouwbesluit

In het Bouwbesluit staan de minimum technische bouwvoorschriften waaraan een bouwwerk moet voldoen. Deze voorschriften hebben betrekking op de volgende onderdelen: veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid en energiezuinigheid. Architecten en aannemers behoren, als deskundigen, deze voorschriften in uw vergunningaanvraag voor de woning te verwerken. Meer informatie over het bouwbesluit en het bouwbesluit zelf kunt u terugvinden via www.rijksoverheid.nl. 6.3.3

Gemeentelijke Bouwverordening

In de gemeentelijke Bouwverordening heeft de gemeente Rijswijk technische informatie en bepalingen opgesteld over het gebruik van woningen en terreinen en het uitvoeren van bouwwerkzaamheden. Ten aanzien van de aanvraag voor een omgevingsvergunning wordt in de Bouwverordening gesteld dat u – in de meeste gevallen zal dat uw aannemer zijn – verplicht bent een bouwveiligheidsplan aan te leveren. De gehele Bouwverordening kunt u inzien via www.rijswijk.nl.


17

6.3.4

Welstand

Het Rijswijkse welstandsbeleid schrijft per (deel)gebied specifieke welstandscriteria voor. Het Beeldkwaliteitplan Sion 1e fase vormt de basis voor welstandscriteria en is door de gemeenteraad als zodanig vastgesteld. Het beeldkwaliteitplan Sion kunt u bekijken via www.rijswijkbuiten.nl of inzien bij het Informatiecentrum RijswijkBuiten.

6.3.5

Procedure aanvraag omgevingsvergunning

Volledigheidstoets van de aanvraag voor een omgevingsvergunning Voordat een aanvraag voor een omgevingsvergunning in behandeling wordt genomen, wordt deze eerst getoetst op volledigheid. De stukken die bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning moeten worden ingediend, staan vermeld op www.omgevingsloket.nl. Bij de aanvraag moeten onder meer constructieve tekeningen en berekeningen ingediend worden. Een onvolledig ingediende aanvraag voor een omgevingsvergunning wordt niet in behandeling genomen. Soms krijgt u van de gemeente het verzoek om een aanvulling op uw aanvraag in te dienen. De gemeente geeft daarbij altijd aan binnen welke termijn u de aanvulling dient in te dienen. Wanneer u de ontbrekende gegevens niet binnen die termijn aanlevert, zal het college van burgemeester en wethouders van Rijswijk besluiten uw aanvraag niet in behandeling te nemen. Tip: Hoewel in de meeste gevallen uw architect of aannemer de aanvraag voor een omgevingsvergunning zal indienen, blijft u verantwoordelijk voor de complete indiening. Als de aanvraag niet volledig is, bent u hiervan de dupe. Laat u daarom goed informeren en zorg ervoor dat u zelf als partij op de aanvraag genoemd wordt. De gemeente correspondeert namelijk alleen met de op de aanvraag genoemde partijen. Behandeling van de aanvraag om omgevingsvergunning De wettelijke termijn voor de behandeling van uw aanvraag omgevingsvergunning gaat lopen zodra uw aanvraag is ingediend en ontvankelijk is. De doorlooptijd bedraagt in principe acht weken, mits uw aanvraag geheel in overeenstemming is met de geldende regels van het bestemmingsplan en overige van toepassing zijnde weten regelgeving. De genoemde termijn kan door de gemeente eenmalig met een periode van zes weken worden verlengd (de gemeente stelt u hiervan schriftelijk op de hoogte), zodat de totale doorlooptijd van uw aanvraag omgevingsvergunning niet meer dan 14 weken bedraagt. Zie verder bijlage II.

De vergunning De gemeente brengt u schriftelijk op de hoogte van de beslissing op de aanvraag voor een omgevingsvergunning. De ingangsdatum voor de vergunning en de bezwaartermijn is de verzenddatum die op de omgevingsvergunning staat vermeld. Disclaimer: Dit handboek is met zorg samengesteld. Toch is het niet uit te sluiten dat onvolledige of onjuiste informatie is opgenomen. De gemeente Rijswijk kan hiervoor niet aansprakelijk gesteld worden.

18

De verleende omgevingsvergunning is echter nog niet meteen onherroepelijk. Gedurende een termijn van 6 weken na bekendmaking van het besluit kunnen belanghebbenden een bezwaarschrift indienen. Wanneer tijdens de bezwaartermijn geen bezwaren zijn ingediend, is er sprake van een onherroepelijke omgevingsvergunning. Wanneer mag u beginnen met de bouw van uw woning? U kunt beginnen met de bouw als u de omgevingsvergunning van de gemeente heeft ontvangen én de kavel aan u geleverd is. De grond wordt aan u geleverd als er een ‘bruikbare omgevingsvergunning’ is ontstaan. Een ‘Bruikbare omgevingsvergunning’ wil zeggen dat na afloop van de bezwaartermijn van 6 weken géén bezwaarschrift is ingediend, of als er wel een bezwaarschrift is ingediend, er geen voorlopige voorziening is aangevraagd dan wel een verzoek om voorlopige voorziening tot schorsing door de President van de Rechtbank is afgewezen. De juridische levering van de grond vindt in principe plaats binnen 2 weken nadat er een ‘bruikbare omgevingsvergunning’ is ontstaan.

6.3.6

Bouwleges

De kosten voor de omgevingsvergunning zijn afhankelijk van de bouwkosten en het soort omgevingsvergunning. De leges voor een aanvraag voor een omgevingsvergunning worden jaarlijks vastgesteld. De legeskosten bedragen maximaal 2,3% van de geschatte bouwkosten (tarief 2014). Het percentage hangt af van de hoogte van de totale bouwkosten. De actuele legesverordening is beschikbaar via de website van de gemeente Rijswijk.

6.4 Uitvoering 6.4.1

Aandachtspunten bij de uitvoering

Er zijn verschillende zaken waarmee u rekening moet houden bij de uitvoering van de bouw. Een aannemer wordt geacht van het onderstaande op de hoogte te zijn, maar als opdrachtgever bent u hier vaak ook (ten dele) zelf verantwoordelijk voor.  Op de bouwplaats moeten de omgevingsvergunning en eventuele andere vergunningen en ontheffingen aanwezig zijn.  Let op de voorwaarden en aanwijzingen in de omgevingsvergunning.  Let op de nieuwe regelgeving in het Bouwbesluit 2012 ten aanzien van de uitvoering en ingebruikname van bouwwerken. Voorafgaand aan de invoering van het Bouwbesluit 2012 waren voorschriften hierover opgenomen in de gemeentelijke bouwverordening.  Het Bouwplaatsprotocol. Meer informatie hierover vindt u in hoofdstuk 7.


19

6.4.2

Bouwtoezicht

Tijdens de bouw controleert een inspecteur van Bouw- & Woningtoezicht of er gebouwd wordt conform de omgevingsvergunning. Er wordt daarbij vooral gelet op de constructieve kwaliteit zoals de fundering en het casco. Wanneer blijkt dat er niet conform de omgevingsvergunning gebouwd wordt, kan de bouw worden stilgelegd.

6.5 U en de buren 6.5.1

Burenrecht

In Titel 4 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek zijn de rechten en plichten van de eigenaren van naburige, dat wil zeggen aan elkaar grenzende, erven geregeld. Uitgangspunt is om elke eigenaar zoveel mogelijk de vrije beschikking over zijn eigendom te laten, zonder dat bij de één meer is toegestaan dan bij de ander. In het burenrecht zijn zaken geregeld als afscheiding en afsluiting, afwatering, het recht van licht en uitzicht, en het ladderrecht. De belangrijkste artikelteksten treft u aan in bijlage VI. Uw aanvraag om omgevingsvergunning wordt niet getoetst aan de regels van het burenrecht. We raden u daarom aan om uw buren inzicht te geven in het ontwerp van uw woning. Dit voorkomt dat zij na het verlenen van de omgevingsvergunning bezwaar zullen aantekenen. 6.5.2

Mandeligheid - Gemeenschappelijk eigendom

In Titel 5 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek zijn bepalingen vermeld die betrekking hebben op mandeligheid. Van mandeligheid is sprake wanneer een onroerende zaak gemeenschappelijk eigendom is van twee of meer eigenaren en dient tot gemeenschappelijk nut van die erven. Dit houdt in dat het onderhoud hiervan voor gezamenlijke rekening komt en dat men niet eenzijdig tot verandering, afbraak of kappen mag overgaan. Een voorbeeld van mandeligheid is bijvoorbeeld de erfafscheiding die zich in de lengterichting op de grens tussen twee erven bevindt. Erfdienstbaarheid Erfdienstbaarheden worden vaak met burenrecht en de regels betreffende mandeligheid verward. Zoals vermeld, zijn bij het burenrecht alle rechten en verplichtingen wettelijk vastgelegd. Mandeligheid heeft te maken met gemeenschappelijk eigendom en regelt de verhoudingen tussen de medeeigenaren. Bij een erfdienstbaarheid hebben de eigenaren van twee verschillende erven een afspraak gemaakt die voor het ene erf een voordeel en het andere erf een nadeel oplevert. Deze afspraak is een afwijking van wat in het burenrecht is vastgelegd. Wanneer de afwijkingen via de notaris vastgelegd zijn in een overeenkomst, gelden ze als gevestigde erfdienstbaarheid. Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht (het volgt de zaak en niet de eigenaar) en blijft dus ook bestaan Disclaimer: Dit handboek is met zorg samengesteld. Toch is het niet uit te sluiten dat onvolledige of onjuiste informatie is opgenomen. De gemeente Rijswijk kan hiervoor niet aansprakelijk gesteld worden.

20

als één van de erven van eigenaar wisselt. Voorbeelden van erfdienstbaarheid zijn het recht van overpad of het recht van bekabeling. In de koopovereenkomst zijn enkele erfdienstbaarheden opgenomen.

6.6 Praktisch 6.6.1

Straatnamen & huisnummers

De bestaande wegen in Sion blijven bestaan en houden zeer waarschijnlijk hun eigen straatnaam. Wel is het mogelijk dat een hernummering voor deze straten wordt gemaakt. Bewoners van reeds bestaande bebouwing zullen daar tijdig door de gemeente over geïnformeerd worden. Voor de nieuwe straten in Sion stelt de gemeente Rijswijk straatnamen vast. De (nieuwe) huisnummers worden toegekend door de sectie Vergunningen bij de afgifte van de omgevingsvergunning. De postcode wordt later door PostNL toegekend. Tot dat moment is uw kavelnummer, indien reeds bekend in combinatie met de straatnaam, het “adres” dat u aan de verschillende partijen kunt doorgeven. 6.6.2

Nutsvoorzieningen

Aanvraag aansluitingen Via het Centraal Meldpunt Aansluitingen (bereikbaar via de site www.aansluitingen.nl) kunt u de aansluitingen voor elektra, water, kabeldiensten en telecommunicatie in één keer aanvragen. Uw aanvraag moet minimaal 2 maanden voor de gewenste leveringsweek bij het Centraal Meldpunt Aansluitingen (CMA) aanwezig zijn. Op basis van uw aanvraag zorgt het CMA ervoor dat de deelnemende netwerkbedrijven uw gegevens krijgen. Die sturen u afhankelijk van hun procedure een offerte, een opdrachtbevestiging of een rekening. Aanvraag levering diensten: Het Centraal Meldpunt Aansluitingen verzorgt alleen de aanvragen voor de infrastructuur bij de netwerkbeheerders en niet voor de leveringen van de diverse diensten. Hiervoor moet u contact opnemen met de verschillende door u gewenste leveranciers van deze diensten. 6.6.3

Rioolaansluiting

In RijswijkBuiten is sprake van een gescheiden rioolstelsel (afvoer voor vuilwater en hemelwater ieder op een eigen stelsel). Met het bouwrijp maken zijn ter plaatse uitleggers voor het vuilwaterriool of droogweerafvoer (DWA) en de uitlegger voor het hemelwaterafvoerstelsel (HWA) aangelegd. Deze uitleggers liggen op een afstand van 0,5 m binnen de kavelgrens. Als de woning gereed is, dan moet de aannemer de riolering aansluiten op de reeds aangelegde riolering en zorgdragen voor ontstoppingsstukken.


21

De aansluiting vraagt u aan bij de gemeente Rijswijk. Het aanvraagformulier kunt u downloaden via de website www.kavelsinrijswijkbuiten.nl. De aansluiting van het ontstoppingsstuk dient vervolgens plaats te vinden onder toezicht van de gemeente. Het ontstoppingsstuk moet ten alle tijden bereikbaar zijn. 6.6.4

Grondboringen voor warmtepompen

Voor nadere richtlijnen omtrent de aanvraag van vergunningen voor plaatsing van warmtepompen die in de bodem worden aangebracht dient u tijdig contact op te nemen met de gemeente.

6.7 Levering van de kavel De gemeente zorgt ervoor dat de kavels bij de grondoverdracht geschikt zijn om op te bouwen. Dit houdt het volgende in: Het terrein is opgehoogd, waarbij de hoogte van de bouwrijpe kavel is afgestemd op de hoogte van het wegpeil. - Er is een (bouw)weg aangelegd ter plaatste van de toekomstige openbare weg langs het perceel. - Er is een gescheiden rioolstelsel aanwezig. Zowel de DWA (droogweer afvoer) en de HWA (hemelwater afvoer) kunnen op dit rioolstelsel aangesloten worden. Per kavel worden twee uitleggers ten behoeve van de waterafvoer aangelegd. De uitleggers zijn 160 millimeter pvc. - In geval de kavel grenst aan het oppervlaktewater wordt alleen een DWAuitlegger aangelegd en dient het HWA direct op het oppervlaktewater af te koppelen. - Bij de start van de woningbouw zijn de hoofdleidingen voor de nutsvoorzieningen aangelegd en zijn de voedingen gerealiseerd, zodat de mogelijkheid wordt geboden om bij de nutsbedrijven bouwstroom en bouwwater aan te vragen. - De toelaatbare restzetting in de periode vanaf de oplevering van het terrein tot 30 jaar na oplevering is maximaal 0,10 meter. Voor bouwzand, zand voor terrassen en voor teelaarde e.d. dient de koper van een kavel zelf zorg te dragen. Levering De levering van de kavel kan plaatsvinden vanaf het moment dat u over een bruikbare omgevingsvergunning beschikt (doorgaans 6 weken na het verlenen van de omgevingsvergunning). Om de leveringsprocedure in gang te zetten moet u een afspraak maken bij de notaris voor het opstellen van een leveringsakte. De notaris stuurt het concept van de leveringsakte zowel naar u als naar de gemeente. Zodra het concept door beide partijen akkoord bevonden wordt kan de kavel aan u worden overgedragen, het zogenaamde notariële transport van de akte. Dit is het moment van de juridische levering van de grond (en dus ook van de betaling) en vanaf dit


22

moment mag u de grond in gebruik nemen. De feitelijke levering vindt dus op hetzelfde moment plaats. Geschiktheidverklaring In de Koopovereenkomst voor uw kavel zal worden aangegeven dat de bodem geschikt is voor woningbouw. Draagkracht ondergrond Door de gemeente is een globaal onderzoek uitgevoerd naar de draagkracht van de ondergrond. Hieruit komt het advies naar voren de bebouwing op palen te funderen. Via boringen in de grond, sonderingen genaamd, wordt onderzocht op welke diepte de draagkrachtige laag zich bevindt. Op basis van deze gegevens kan de paallengte bepaald worden. Officieel mag de grond pas in gebruik genomen worden wanneer het notarieel transport heeft plaatsgevonden. Uitsluitend voor het uitvoeren van de sonderingen wordt hierop een uitzondering gemaakt. Deze sonderingen mogen na goedkeuring van de gemeente dus voor de grondoverdracht plaatsvinden. Inmeting kavel Uw aannemer moet bij de gemeente Rijswijk (voor contactgegevens zie hoofdstuk 10) melden wanneer er met de bouw van de woning gestart wordt. De gemeente zal daarna op verzoek van de koper door een medewerker van de gemeente uw kavel en uw woning laten inmeten. De rooilijnen en een haakse hoek worden uitgezet met piketpaaltjes. In eerste instantie wordt er dus alleen met kavelnummers gewerkt. Op basis van de inschrijving van de kavel bij levering in de openbare registers van het Kadaster wordt een (voorlopig) kadastraal nummer verstrekt en ontvangt u daarvan bericht. Na realisatie van uw woning wordt deze nogmaals ingemeten door het Kadaster. Het Kadaster stuurt een bericht voor de datum en tijd van de aanwijs waarbij verkoper (vertegenwoordiger namens de gemeente) en koper aanwezig zijn. Dan wijzen koper en verkoper grenzen aan, het Kadaster noteert dit en wordt het kadastraal nummer toegekend. Op dat moment wordt de exacte kavel bepaald, tot dan moment is sprake van voorlopige kavelgrenzen. Betrokkenen worden hierover geïnformeerd door het Kadaster. Maaiveldhoogte en peilmaat De peilhoogte van het maaiveld in het gebied voor de Buitenkavels is -0,10 meter NAP. U dient er rekening mee te houden dat u na de realisatie van uw woning de kavel mogelijk nog op hoogte dient te brengen conform genoemd peil. Voor de afvoer van eventuele overtollige grond dient de koper zelf zorg te dragen.


23

7 Bouwuitvoering en –logistiek Planning en coördinatie In RijswijkBuiten zullen gelijktijdig zowel kavelkopers als professionele marktpartijen actief zijn die allen hun eigen aannemers gaan inschakelen. Werken met meerdere partijen op een (relatief) klein oppervlak vereist nauwkeurige onderlinge afstemming. In Sion is dan ook een Bouwplaatsprotocol van kracht dat onder andere deze zaken regelt. U ziet er als opdrachtgever op toe dat uw aannemer en onderaannemers zich houden aan het Bouwplaatsprotocol en eventuele daaruit voortkomende bouwplanning en leveringsschema’s. Het Bouwplaatsprotocol zal uiterlijk 4 weken voorafgaand aan levering van de grond beschikbaar zijn. Bouwwegen De kavels zullen zoveel mogelijk via zogenaamde bouwwegen voor vracht- en werkverkeer toegankelijk gemaakt worden. U draagt zelf zorg voor de aansluiting op uw erfgrens. Een bouwweg bestaat uit een tijdelijke (half-)verharding. Vaak volgen bouwwegen het uiteindelijk aan te leggen stratennet, maar soms worden ook bouwwegen aangelegd over een gebied dat in latere fasen bebouwd gaat worden. Het bouwverkeer zal zoveel mogelijk geweerd worden van de bestaande wegen. Pas als al het zware bouwverkeer uit het gebied verdwenen is, zal de definitieve bestrating worden aangelegd. De bouwweg wordt beschouwd als openbare weg waarop de reguliere regels van toepassing zijn. Bouwterrein Het bouwterrein is gelijk aan het oppervlakte van uw kavel. Dit betekent dat alle bouwplaatsvoorzieningen, zoals de bouwkeet, de opslag van materialen en het parkeren, op uw eigen kavel moeten plaatsvinden. Alleen na overleg en schriftelijke toestemming van de gemeente kan hiervan worden afgeweken. Uw aannemer is verplicht een tekening te maken van de inrichting van de bouwplaats. Deze tekening maakt onderdeel uit van het bouwveiligheidsplan dat u bij de aanvraag om omgevingsvergunning moet aanleveren. Het bouwterrein moet met hekken afgescheiden worden zodat, wanneer er niet gewerkt wordt, onbevoegden het terrein niet kunnen betreden. U wordt aangeraden aanvullende preventieve maatregelen te nemen tegen inbraak en diefstal. Bouwvoorzieningen Voor de bouw van uw woning heeft uw aannemer doorgaans bouwwater en bouwstroom nodig. Dit worden bouwaansluitingen genoemd. Een bouwaansluiting wordt altijd doorgetrokken naar een definitieve aansluiting in de meterkast. Als u de bouwaansluiting na de oplevering van de woning wilt gebruiken voor een definitieve aansluiting, dan dient u de definitieve aansluiting en de bouwaansluiting gelijktijdig aan te vragen. Anders vraagt u alleen een tijdelijke aansluiting aan. Zowel de Disclaimer: Dit handboek is met zorg samengesteld. Toch is het niet uit te sluiten dat onvolledige of onjuiste informatie is opgenomen. De gemeente Rijswijk kan hiervoor niet aansprakelijk gesteld worden.

24

bouwaansluitingen als de definitieve aansluitingen kunnen via het Centraal Meldpunt Aansluitingen worden aangevraagd. Maak met uw aannemer goede afspraken wie de aanvraag indient. Kabels en leidingen De bouwkavels liggen in een omgeving waar al diverse kabels en hoofdleidingen aanwezig zijn. Het is daarom niet toegestaan om opslag en/of werkzaamheden met zwaar materieel op de openbare weg te plaatsen zonder uitdrukkelijke toestemming van de bouwplaatscoördinator. Waar nodig dient u, in overleg met de Bouwplaatscoördinator, beschermingsmaatregelen voor de kabels en leidingen te treffen zodat het bouwterrein toegankelijk is. U bent verantwoordelijk voor de bescherming van de aftakkingen van de kabels en leidingen op uw bouwterrein of voor de hoofdleidingen en kabels als u (tijdelijk) het bouwterrein ontsluit. Eventuele beschadigingen, verzakkingen, of andere calamiteiten moet u direct melden bij de bouwplaatscoördinator. Meer informatie hierover vindt u in het bouwplaatsprotocol. Ook dient u zich te houden aan de Voorwaarden Structin met betrekking tot gecombineerde aanleg van kabels en leidingen. Bouwafval U dient uw bouwafval zelf op te slaan in containers binnen de eigen kavel en deze ook zelf af te voeren. Veiligheid In het hele gebied geldt dat de veiligheid van personen voorop staat. De arbeidsinspectie houdt op basis van de ARBO-wet toezicht op de veiligheid op de bouwplaats. De bouwplaatscoördinator en Bouw- en Woningtoezicht houden op basis van het bouwveiligheidsplan en de voorschriften uit de bouwverordening toezicht op de veiligheid van mensen op en in de directe omgeving van het bouwterrein. U bent als opdrachtgever verantwoordelijk voor de veiligheid op uw kavel. Fundering Ten aanzien van de funderingswerkzaamheden zijn er enkele punten van aandacht tijdens de uitvoering die in het bijzonder gelden voor kavels ten opzichte van woningen in de rij. Het verdient echter aanbeveling om hier al tijdens het ontwerp zoveel mogelijk mee rekening te houden. Dit zijn:  Mate waarin trillingsvrij gefundeerd moet worden als grenzend aan reeds opgerichte belendingen gefundeerd moet worden.  Aanwezigheid van eerder gerealiseerde palen en minimale afstand daarvan.  Toegankelijkheid van het bouwterrein voor de (hei)stelling (ook van toepassing voor vrije kavels die met een brug worden ontsloten).


25

8 Bouwende partijen 8.1 Aannemerskeuze en aanbesteding De aanbesteding is de procedure die gevolgd wordt om te komen tot overeenstemming met een aannemer over de aanneemsom. De aanbesteding vindt plaats op basis van het bestek (uitgebreide bouwtekeningen en een omschrijving van het werk en de te gebruiken materialen) die door uw architect worden aangeleverd. Bij de aanbesteding kunt u een keuze maken tussen een prijsopgave van één aannemer of van meerdere aannemers. Het is raadzaam van te voren de referenties van het bouwbedrijf na te gaan. Heeft een aannemer bijvoorbeeld al eerder in opdracht van particulieren gebouwd en hoe is dat verlopen. Nodig in ieder geval ook een regionale aannemer uit. Deze heeft meestal minder reiskosten en is vaak goed bekend met de plaatselijke omstandigheden en voorschriften (zie bijlage VII oriëntatie aannemer). Het is meestal zo dat de opdracht voor de uitvoering, aan de laagste inschrijver gegund wordt. Wanneer u de prijsopgave van de laagste inschrijver te hoog vindt, kunt u prijsonderhandelingen met die aannemer aangaan en mogelijke bezuinigingen doorvoeren. Voor het afsluiten van een contract met een aannemer zijn er modelcontracten beschikbaar. Deze contracten zijn o.a. te verkrijgen op www.eigenhuis.nl (lidmaatschap nodig), www.woningborg.nl, www.swk.nl of via uw bouwbegeleider. Door middel van een standaard aannemingsovereenkomst voorkomt u ondermaats werk of dat er onderdelen buiten het contract gelaten worden die later voor een stijging in de kosten kunnen zorgen.

8.2 Garanties en verzekeringen Garanties In verband met het risico op faillissementen raden we u aan om (uw aannemer) een verzekering te laten afsluiten; een “afbouwgarantie”. U krijgt daarmee de garantie dat bij een faillissement van uw aannemer uw woning wel (en zónder extra kosten voor u) kan worden afgebouwd. Daarnaast bieden de verzekeringen ook garanties bij gebreken na oplevering en (grove) gebreken in de constructie. Meer informatie over deze garantieregelingen en onderlinge overeenkomsten en verschillen is opgenomen in bijlage VII oriëntatie aannemer. Als de aannemer waarmee u in zee wilt gaan niet bij een garantieverlenende instantie is aangesloten, is het verstandig tenminste een bankgarantie te eisen. Een bankgarantie – liefst geldig tot 3 maanden na oplevering – is een schriftelijke verklaring van een bank om een bepaald bedrag aan u uit te keren, als de aannemer niet aan zijn verplichtingen voldoet. Dit bedrag moet overeenkomen met Disclaimer: Dit handboek is met zorg samengesteld. Toch is het niet uit te sluiten dat onvolledige of onjuiste informatie is opgenomen. De gemeente Rijswijk kan hiervoor niet aansprakelijk gesteld worden.

26

ca. een kwart van de aanneemsom. De kosten van de bankgarantie (meestal 1% van de bankgarantie) kan de aannemer aan u doorberekenen. Verzekeringen We raden u aan uw aannemer te verplichten een volledige CAR (Construction All Risk) verzekering af te sluiten voor de bouw van uw woning. CAR verzekert het bouwwerk tijdens de bouw tegen brand, aansprakelijkheid naar derden, schade aan eigendommen van de opdrachtgever en de te gebruiken materialen. Voor uzelf is het raadzaam een rechtsbijstandsverzekering af te sluiten. Veel rechtsbijstandsverzekeringen hebben een wachtperiode, oplopend tot drie maanden. Zorg er dus voor dat u de verzekering ruim op tijd afsluit, zodat deze kan ingaan op het moment dat u de aannemersovereenkomst tekent.

8.3 Doe-het-zelf: Aandachtspunten bij de uitvoering De reden om een gedeelte van de bouw of afbouw zelf te doen of niet bij één aannemer neer te leggen, is doorgaans het realiseren van een kostenbesparing. Doe-het-zelvers zijn er in verschillende gradaties, uiteenlopend van zelf metselen en timmeren (alleen geschikt voor de (semi)-professional), zelf derden inschakelen (bijvoorbeeld schilderwerk of installatiewerkzaamheden) of afbouwwerkzaamheden (zelf schilderen, tegelen, sanitair of keuken plaatsen). Afhankelijk van de werkzaamheden die u zelf gaat uitvoeren, moet u onder meer met de volgende aandachtspunten rekening houden:  Als u zelf werkzaamheden uitvoert of daar rechtstreeks opdracht toe geeft, dan haalt u een gedeelte van de aansprakelijkheid en verantwoordelijkheid bij de hoofdaannemer weg. Zorg voor een goede afstemming.  Als u zelf werkzaamheden gaat coördineren, maak dan een goede reële planning. Bouw de nodige marges in vanwege onwerkbaar weer, vertraagde levering van materialen, afstemming werkzaamheden verschillende partijen (partij A komt een week te laat en partij B kan pas verder als A de werkzaamheden heeft uitgevoerd).  Bij offertes/opdrachten door derden zijn werkzaamheden zoals bouwkundige voorzieningen (sparingen), stroom en water en materieel (ladders, steigers e.d) niet altijd inbegrepen. Voorkom rekeningen achteraf van de hoofdaannemer.  Doe-het-zelvers moeten aan dezelfde (wettelijke) bepalingen voldoen als een aannemer. Zie ook paragraaf 6.4.1.  Tijdens de bouw mag u de kavel niet bewonen in een tijdelijke of verrijdbare voorziening (caravans e.d.).  Ook bij (gedeeltelijke) zelfbouw moet de woning binnen de gestelde termijn worden opgeleverd en gereed zijn voor bewoning.


27

9 Openbare ruimte Het plan voor de inrichting van de openbare ruimte in het plangebied is vastgesteld. Dit plan is te bekijken bij het Informatiecentrum RijswijkBuiten en te vinden op de website www.kavelsinrijswijkbuiten.nl. Wanneer met de daadwerkelijke inrichting van de openbare ruimte begonnen zal worden, is niet op voorhand vast te stellen. Dit is afhankelijk van het moment waarop het grootste deel van de woningen in de straat of het gebied opgeleverd zijn. Zolang er nog gebouwd wordt, zou het risico op beschadiging van stoepen en straten erg groot zijn. Vandaar dat er pas wordt begonnen met de definitieve inrichting van het openbaar gebied in een deelgebied als de meeste woningen gebruiksklaar zijn opgeleverd. Trottoirbanden en straatkolken worden aangebracht, verlichting wordt geplaatst, de definitieve bestrating wordt aangelegd, het groen (mits dat binnen het seizoen valt) wordt ingeplant. U dient hiermee rekening te houden met de inrichting van woning en tuin. Ook is het mogelijk dat enkele gebieden ná oplevering van alle woningen slechts gedeeltelijk woonrijp worden gemaakt, omdat bijvoorbeeld de straat nog als bouwweg voor de kavels in later te realiseren deelplannen fungeert. De desbetreffende kaveleigenaren worden hierover persoonlijk door de gemeente geïnformeerd.


28

10 Adressenlijst Gemeente Informatiecentrum RijswijkBuiten Postbus 5305 2280 HH Rijswijk telefoon: 070-3261975 (bereikbaar op werkdagen van 9:00 tot 17:00 uur) e-mail: [email protected] bezoekadres: Informatiecentrum RijswijkBuiten Van Rijnweg 3b 2286 KC Rijswijk De openingstijden van het informatiecentrum kunt u vinden op www.rijswijkbuiten.nl/contact. Gemeente Rijswijk Postbus 5305 2280 HH Rijswijk bezoekadres Bogaardplein 15 2284 DP Rijswijk telefoon: 070-3261000 Openingstijden publiekhal Maandag 8.30 -14.00 uur Dinsdag 8.30 -14.00 uur Woensdag 8.30 -14.00 uur Donderdag 8.30 -14.00 uur en 17.00 -19.00 uur Vrijdag 8.30 -14.00 uur De receptie van het stadhuis is elke werkdag open van 8.30 tot 17.00 uur. Het inzien van bouwtekeningen kan op werkdagen tussen 08:30 en 14:00 uur. Bezoektijden Team Vergunningen Bezoek op afspraak via [email protected] of telefoonnummer 070-3261987.

Nutsvoorzieningen Centraal Meldpunt Aansluitingen Postbus 2137 6802 CC Arnhem telefoon: 026 369 03 69 op werkdagen van 09:00 tot 12:00 uur. www.aansluitingen.nl Disclaimer: Dit handboek is met zorg samengesteld. Toch is het niet uit te sluiten dat onvolledige of onjuiste informatie is opgenomen. De gemeente Rijswijk kan hiervoor niet aansprakelijk gesteld worden.

29

Garanties en Keurmerken Woningborg N.V. Postbus 805 2800 AV Gouda telefoon: 0182 - 580 004 fax: 0182 - 510 245 www.woningborg.nl Stichting Waarborgfonds Koopwoningen Postbus 29160 3001 GD Rotterdam Telefoon: 010 - 411 16 74 fax: 010 - 404 77 77 www.swk.nl Stichting BouwGarant Postbus 340 2700 AH Zoetermeer telefoon: 0900 - 224 2242 fax: 079 – 325 2 283 www.bouwgarant.nl Woonkeur SKW Certificatie Postbus 50231 1305 AE Almere Haven www.woonkeur.nl Politiekeurmerk Veilig Wonen Nieuwbouw www.politiekeurmerk.nl Milieukeur Postbus 17186 502 CD Den Haag telefoon: 070 – 358 63 00 fax: 070 – 350 25 17 www.milieukeur.nl

Energie en milieu AgentschapNL (o.a. programma Energie en gebouwde omgeving) Telefoon: 088 – 602 92 00 bereikbaar van 9.00-12.00 en 14.00-16.00 uur [email protected] www.agentschapnl.nl Disclaimer: Dit handboek is met zorg samengesteld. Toch is het niet uit te sluiten dat onvolledige of onjuiste informatie is opgenomen. De gemeente Rijswijk kan hiervoor niet aansprakelijk gesteld worden.

30

Milieucentraal Herculesplein 357 3584 AA Utrecht telefoon: 0900 – 1719 fax: 030 – 230 50 71 www.milieucentraal.nl Dossier duurzaam bouwen www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/duurzaam-bouwen-en-verbouwen Innovatiecentrum Duurzaam Bouwen Gelegen aan de RDM Dokloods (haven 2600) Directiekade 2 3089 JA Rotterdam www.icdubo.nl

Overige Bond van Nederlandse Architecten - BNA Jollemanhof 14, 1019 GW Amsterdam Postbus 19606, 1000 GP Amsterdam telefoon: 020 - 555 36 66 fax: 020 - 555 36 99 www.bna.nl Bouwend Nederland (het vroegere nvob) Postbus 340 2700 AH Zoetermeer telefoon: 079 - 325 22 52 fax : 079 - 325 22 90 www.bouwned.nl Vereniging Eigen Huis Postbus 735 3800 AS Amersfoort. telefoon: 033 - 450 77 50 Fax : 033 - 450 74 32 www.eigenhuis.nl


31

11 Colofon Deze projectdocumentatie is een uitgave van de gemeente Rijswijk, Programmabureau RijswijkBuiten. Aan het tot stand komen van de documentatie werkten mee: Programmabureau RijswijkBuiten, gemeente Rijswijk De Regie BV Amsterdam – www.deregie.nl Olsthoorn Makelaars Hoogenraad Makelaars Programmabureau RijswijkBuiten: Van Rijnweg 1d Postbus 5305 2280 HH Rijswijk telefoon 070 - 326 10 22 fax 070 - 326 10 20 [email protected] www.rijswijkbuiten.nl Olsthoorn Makelaars Santiagosingel 1 2548 HN Den Haag 070 308 4656 [email protected] www.olsthoornmakelaars.nl Hoogenraad Makelaars Haagweg 171 2281 AJ Rijswijk 070 399 3634 [email protected] www.hoogenraad.nl


32

Disclaimer: Dit handboek is met zorg samengesteld. Toch is het niet uit te sluiten dat onvolledige of onjuiste informatie is opgenomen

Recommend Documents