De nietigheidssanctie bij overdracht van gronden zonder voorafgaand bodemattest
FORUM ADVOCATEN BVBA Nassaustraat 34 A 2000 Antwerpen T 03 369 95 65 F 03 369 95 66 E
[email protected] W www.forumadvocaten.be
Inleiding De toepassing van de nietigheidssanctie in geval van overdracht van een grond zonder voorafgaand bodemattest HvC 24 juni 2010 HvC 25 maart 2011 o Poging om duidelijkheid te scheppen o Beide arresten werken contraproductief • Voorbeeld: HvB Antwerpen, 4 februari 2013.
De informatieplicht uit artikel 101 van het Bodemdecreet: Toepassingsgebied Artikel 101 Bodemdecreet: § 1. Voor het sluiten van een overeenkomst betreffende de overdracht van gronden moet de overdrager of desgevallend de gemandateerde bij de OVAM een bodemattest aanvragen en de inhoud ervan meedelen aan de verwerver. Het bodemattest wordt afgeleverd binnen een termijn van dertig dagen na ontvangst van de ontvankelijke aanvraag. Als de aanvraag betrekking heeft op een risicogrond wordt het bodemattest afgeleverd binnen een termijn van zestig dagen na ontvangst van de ontvankelijke aanvraag. § 2. De onderhandse akte waarin de overdracht van gronden wordt vastgelegd, bevat de inhoud van het bodemattest. § 3. In alle akten betreffende de overdracht van gronden, neemt de instrumenterende ambtenaar de verklaring van de overdrager of desgevallend de gemandateerde op dat de verwerver voor het sluiten van de overeenkomst op de hoogte is gebracht van de inhoud van het bodemattest. De instrumenterende ambtenaar neemt tevens de inhoud van het bodemattest in de akte op.
Algemene informatieplicht die nagekomen moet worden door de overdrager bij alle overdrachten van grond o Zowel risicogronden (fabrieken, werkplaatsen,…) als niet-risicogronden
De informatieplicht uit artikel 101 van het Bodemdecreet: Toepassingsgebied Overdracht van grond: a) de overdracht onder levenden van het eigendomsrecht op een grond; b) het vestigen onder levenden van een recht van vruchtgebruik, een erfpacht of een opstalrecht op een grond, alsmede het onder de levenden beëindigen van deze op voormelde wijze gevestigde rechten; c) het aangaan of het beëindigen van een concessie op een grond; d) de overdracht van het eigendomsrecht op een grond en de beëindiging van een recht als vermeld in b) of c), ingevolge de ontbinding van een rechtspersoon; e) de overdracht onder levenden van een recht als vermeld in b) of c) ; f) de fusie van rechtspersonen, de splitsing van rechtspersonen en de met fusie of splitsing gelijkgestelde verrichtingen waarbij de rechtspersoon of de rechtspersonen waarvan het vermogen zal overgaan eigenaar is van grond of houder is van een recht als vermeld in b) of c); g) de inbreng of de overdracht van een algemeenheid of een bedrijfstak, voor zover daartoe een recht als vermeld in a), b) of c), behoort; h) het opstellen van de statuten van het gebouw als vermeld in artikel 577-4 van het Burgerlijk Wetboek, alsmede het acteren van de instemming van de mede-eigenaars met de afwijking zoals bedoeld in artikel 577-3, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek bij eenzijdige wilsuiting.
De informatieplicht uit artikel 101 van het Bodemdecreet: Toepassingsgebied Wordt niet beschouwd als overdracht van een grond: a) de inbreng in een gemeenschappelijk huwelijksvermogen van een recht, als vermeld in het eerste lid, a), b) of c) ; b) de rechtshandelingen en rechtsfeiten, vermeld in het eerste lid, met betrekking tot nutsleidingen, en de rechtshandelingen en rechtsfeiten, vermeld in het eerste lid, met betrekking tot aanhorigheden van nutsleidingen, voor zover in die aanhorigheden geen risico-inrichting gevestigd is of was; c) de overdracht, het vestigen of het aangaan van een recht als vermeld in het eerste lid, met betrekking tot een grond uitsluitend voor het oprichten of het gebruik van een opstal die voor de toepassing van dit decreet niet beschouwd wordt als grond in de zin van artikel 2, 9°, en het beëindigen van een recht als vermeld in het eerste lid, met betrekking tot een grond waarop in het kader van dat recht uitsluitend een opstal gevestigd is of was die voor de toepassing van dit decreet niet beschouwd wordt als grond in de zin van artikel 2, 9°
Ruime en limitatieve formulering o Elke onroerendgoedtransactie die niet onder een van de bepalingen valt, wordt niet gekwalificeerd als een overdracht van grond • In voorkomend geval geen verplichtingen van het bodemdecreet naleven
De informatieplicht uit artikel 101 van het Bodemdecreet: Inhoud van de algemene informatieplicht De algemene informatieverplichting voor de overdrager houdt in dat de overdrager of zijn gemandateerde: (i) Voorafgaand aan het sluiten van een overeenkomst betreffende de overdracht van gronden een bodemattest moet aanvragen bij de OVAM (ii) De inhoud ervan moet meedelen aan de verwerver voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst (iii) De inhoud ervan moet worden opgenomen in de onderhandse overeenkomst waarin de overdracht van de gronden wordt vastgelegd Ambtenaar moet bij het verlijden van de authentieke akte de verklaring van de overdrager opnemen dat de verwerver voor het sluiten van de overeenkomst op de hoogte is gebracht van de inhoud van het bodemattest
De informatieplicht uit artikel 101 van het Bodemdecreet Ratio van de informatieplicht: Vormt een concretisering van de gemeenrechtelijke precontractuele informatieplicht o De potentiële verwerver reeds tijdens de onderhandelingen volledig informeren over de toestand van de bodem en hem beschermen tegen de potentiële financiële last verbonden aan de saneringsplicht
Sanctie bij miskenning: Op basis van art. 116,§1 bodemdecreet heeft de verwerver de mogelijkheid om de nietigheid van de overdracht te vorderen Mogelijkheid tot verzaking: Art. 116 bodemdecreet voorziet de mogelijkheid om te verzaken aan de nietigheidsvordering Miskenning van de algemene informatieplicht en de eventuele verzaking hieraan doet evenwel geen afbreuk aan de mogelijkheid voor de verwerver om de nietigheid nadien nog te vorderen op andere gemeenrechtelijke gronden o Vernietiging van de overdracht wegens dwaling of bedrog
De toepassing van de nietigheidssanctie: A. De periode voorafgaand aan de cass. arresten Dient de miskenning van de algemene informatieplicht gesanctioneerd te worden met een absolute of een relatieve nietigheid? In de rechtspraak en de rechtsleer werd algemeen aanvaard dat de nietigheid bij miskenning van de algemene informatieplicht bij een overdracht van grond gekwalificeerd moet worden als een relatieve nietigheid
Kon de verwerver de nietigheid inroepen indien het laattijdig of nietmeedelen van een bodemattest geen schade had berokkend aan de verwerver? Eerste strekking o Nietigheidsvordering kon enkel ingewilligd worden indien verwerver daadwerkelijk schade of nadeel had geleden door de laattijdige mededeling • •
Verwerver lijdt geen nadeel wanneer op basis van een te laat meegedeeld bodemattest wordt aangetoond dat er geen verontreiniging is (Rb. Gent 23 maart 2012, TBO 2012, 76; Rb. Hasselt 25 februari 2002, NJW 2002, 213-214.) Vereiste van rechtmatig belang!
Tweede strekking o Ontbreken van bodemattest of het laattijdig bijbrengen daarvan vormde op zichzelf reeds een voldoende grond voor de vernietiging (zelfs indien later een gunstig bodemattest zou worden bijgebracht) •
Brussel 25 november 2003 (later past het hof van beroep te brussel ook de theorie van het rechtmatig belang toe, Brussel 7 september 2007, T. Not. 2010, 201, § 3.4.)
De toepassing van de nietigheidssanctie: A. De periode voorafgaand aan de cass. arresten Nietigheidssanctie treft de overdracht van de grond in haar geheel Wanneer de vordering tot nietigverklaring wordt ingewilligd, wordt de nietige overeenkomst geacht nooit te hebben bestaan Partijen worden hersteld in de toestand waarin zij zich bevonden voor het afsluiten van de overeenkomst Verwerver kan op grond van art. 1382 BW bijkomende vordering tot schadevergoeding instellen lastens de overdrager
De toepassing van de nietigheidssanctie: A. De periode voorafgaand aan de cass. arresten Verwerver heeft mogelijkheid om te verzaken aan de nietigheidsvordering indien: (i)
(ii)
De verwerver intussen in het bezit werd gesteld door de overdrager van het meest recent afgeleverde bodemattest of van een bodemattest waarvan de inhoud identiek is aan de inhoud van het meest recent afgeleverd bodemattest De verwerver zijn verzaking aan de nietigheidsvordering uitdrukkelijk in een authentieke akte laat vaststellen
Stilzwijgende verzaking? Eerste stroming o Vlaamse decreetgever heeft een stilzwijgende verzaking willen uitsluiten door een uitdrukkelijke verzaking te vereisen o A contrario redenering van de zin “nietigheid kan niet meer worden ingeroepen als cumulatief voldaan is aan de volgende voorwaarden”, hierdoor is stilzwijgende bevestiging niet meer mogelijk
Tweede stroming o Verzaking die niet voldeed aan de door de decreetgever gestelde voorwaarden is wel rechtsgeldig o Argumenten: • •
Het gemeen recht verbindt de verzaking niet aan de naleving van bepaalde formaliteiten Het gegeven dat een verzaking die niet voldoet aan de vereiste voorwaarden is toch betekenisvol aangezien zij tot gevolg heeft dat de verwerver geen rechtmatig belang meer heeft om de nietigheid te kunnen vorderen
De toepassing van de nietigheidssanctie: A. De periode voorafgaand aan de cass. arresten Bodemattest nog niet beschikbaar op het moment van het sluiten van de onderhandse overeenkomst Onderhandse overeenkomst wordt dan gesloten onder de opschortende voorwaarde van het bekomen van een (gunstig) bodemattest tegen een bepaalde datum Rechtsgeldig? art. 101 bodemdecreet voorziet dat de inhoud meegedeeld moet worden aan de verwerver voorafgaand aan het sluiten van de onderhandse overeenkomst o Meerderheid aanvaardt de rechtsgeldigheid van deze constructie in zoverre naderhand het door OVAM afgeleverde bodemattest gunstig was o Minderheidsstrekking hield voor dat geen overeenkomst (zelfs met opschortende voorwaarde) kon afgesloten worden bij het ontbreken van een bodemattest
De toepassing van de nietigheidssanctie: B. De Cass. arresten van 24 juni 2010 en 25 maart 2011 HvC 24 juni 2010 Vlaamse decreetgever had een dubbele bedoeling met het invoeren van de algemene informatieplicht: (i) De verwerver beschermen tegen het onbewust aankopen van vervuilde grond (ii) Het vrijwaren van de verwerver tegen iedere schade ingevolge laattijdige mededeling Het feit dat de verkoper het attest aflevert na het ondertekenen van de onderhandse akte en voor het verlijden van de authentieke akte, heeft niet noodzakelijk tot gevolg dat de verwerver misbruik maakt van zijn recht om de nietigheid van de onderhandse akte te vorderen, ZELFS indien uit het laattijdig attest blijkt dat de bodem niet verontreinigd is
De toepassing van de nietigheidssanctie: B. De Cass. arresten van 24 juni 2010 en 25 maart 2011
Eerste strekking
Tweede strekking
HvC heeft de leer van het rechtmatig belang verruimd Verwerver kan zich voortaan op de nietigheid beroepen omwille van redenen die volstrekt vreemd zijn aan de al dan niet vervuilde toestand van de grond, indien er ten tijde van het compromis nog geen bodemattest was (J. Ceenaeme en A. Lemmerling) HvC heeft een rem gezet op het inroepen van rechtsmisbruik tegen de verwerver die zich op de nietigheid beroept wegens het ontbreken van een bodemattest (M. Boes) Het Hof heeft enkel in abstracto de stelling verworpen dat indien een gunstig bodemattest afgeleverd wordt voor het verlijden van de authentieke akte, de verwerver niet de nietigheid zou kunnen vorderen zonder zulks per definitie rechtsmisbruik uitmaakt (B. Vanheusden en K. Vanhove)
Hof
Hof heeft het rechtmatig belang verruimd tot iedere schade ingevolge een laattijdige mededeling. Het Hof heeft de mogelijkheid om de nietigheid te vorderen ook toegestaan indien – zij het laattijdig – een blanco bodemattest wordt overgemaakt Er is nog wel degelijk plaats voor de theorie van het rechtmatig belang bij toepassing van de nietigheidssanctie De verwerver wordt bij een laattijdige mededeling van het bodemattest geacht een rechtmatig belang te hebben. De overdrager zal rechtsmisbruik moeten aantonen om aan de nietigheidsvordering te ontsnappen: a. De overdrager kan aantonen dat de overnemer de nietigheidssanctie vordert omwille van redenen die vreemd zijn aan de laattijdige overmaking van het bodemattest b. De overdrager kan aantonen dat de overnemer de nietigheid vordert omwille van laattijdige overmaking van het bodemattest, maar deze laattijdigheid heeft hem geen enkele schade berokkend. Het Hof oordeelde dat de niet naleving van de informatieplicht gesanctioneerd wordt met een relatieve nietigheid
C. De eerste rechtspraak na de cassatiearresten Aard van de nietigheid: Alle arresten bevestigen de relatieve nietigheid
Rechtmatig belang en rechtsmisbruik: Het feit dat de overdrager het bodemattest aflevert na het ondertekenen van de onderhandse overeenkomst en voor het verlijden van de authentieke akte, heeft niet noodzakelijk tot gevolg dat de verwerver misbruik maakt van zijn recht om de nietigheid van de onderhandse overeenkomst te vorderen (ook al wijst het afgeleverde attest op een afwezigheid van verontreiniging) Antwerpen 4 februari 2013, AR 2011/AR/836
• De overnemer kan de nietigheid vorderen indien een bodemattest ontbreekt, tenzij de overdrager er in slaagt om rechtsmisbruik aan te tonen => rechtmatigheid blijft aldus het uitgangspunt en rechtsmisbruik dient te worden opgeworpen door de overdrager • Indien geen bodemattest aanwezig was op het ogenblik van de onderhandse akte en de overdrager er niet in slaagt rechtsmisbruik aan te tonen, zal de nietigheidssanctie uitgesproken worden
C. De eerste cassatiearresten
rechtspraak
na
de
Mogelijkheid tot verzaking: HvC liet in zijn arrest van 25 maart 2011 zowel een uitdrukkelijke als een stilzwijgende verzaking aan de nietigheidssanctie toe Antwerpen 16 januari 2011: verzaking dient uitdrukkelijk te gebeuren in de authentieke akte Antwerpen 4 februari 2013: een overdrager kan zich niet beroepen op een clausule uit de onderhandse overeenkomst waarin de overnemer zich ertoe verbindt te zullen verzaken aan de nietigheidsvordering Gevolgen van de nietigheidssanctie: Antwerpen 4 februari 2013: de aanvaarding van de nietigheidssanctie heeft tot gevolg dat de overeenkomst nooit bestaan heeft en een contractuele rechtsvordering tot schadevergoeding geen rechtsgrond meer heeft. Schadeloosstelling op grond van artikel 1382-1383 BW is wel mogelijk
Besluit Bodemattest niet voorhanden bij de ondertekening van het compromis én de inhoud is bijgevolg niet opgenomen in de onderhandse akte Verwerver kan nietigheid van de overeenkomst vorderen Overdrager dient rechtsmisbruik van de verwerver te bewijzen
Meer weten? DEVOS, D. en SCHELFAUT, C., “De nietigheidssanctie in geval van overdracht van gronden zonder voorafgaand bodemattest: hoe rechtspraak mogelijks bijdraagt tot grotere rechtsonzekerheid”, MER 2014, 87-100.
Contact Forum Advocaten: Altijd bereikbaar. FORUM ADVOCATEN BVBA Nassaustraat 34 A 2000 Antwerpen T 03 369 95 65 F 03 369 95 66 E
[email protected] W www.forumadvocaten.be
FORUM ADVOCATEN 03/369.95.65
[email protected] www.forumadvocaten.be
