De Duitse woningmarkt tot Kansrijke deelmarkten in beeld gebracht voor Nederlandse ontwikkelaars

De Duitse woningmarkt tot 2015 Kansrijke deelmarkten in beeld gebracht voor Nederlandse ontwikkelaars

Amsterdam School of Real Estate Masterproof van Ing. R.R. Paulusma 15 augustus 2004

De Duitse woningmarkt tot 2015 Kansrijke deelmarkten in beeld gebracht voor Nederlandse ontwikkelaars

MRE 2002-2004 15 augustus 2004 Masterproof van: Ing. R.R. Paulusma Externe begeleiding: Prof. Dr. E.F. Nozeman

Inhoudsopgave Inleiding Samenvatting 1 Probleemstelling en onderzoeksopzet 1.1 Probleemstelling 1.2 Doelstelling 1.3 Leeswijzer

4 4 4 4

2 De woningmarkt in Duitsland 2.1 Inleiding 2.2 Vraagzijde van de woningmarkt 2.2.1 Karakteristiek 2.2.2 Conclusies vraagzijde 2.3 Aanbodzijde woningmarkt 2.3.1 Karakteristiek 2.3.2 Woningproductie in de afgelopen jaren 2.3.3 Koopwoningen 2.3.4 Huurwoningen 2.3.5 Conclusie aanbodzijde

6 6 6 6 10 10 10 12 12 15 17

3 BBR-wohnungsprognose 2015 3.1 Inleiding BBR model 3.2 Prognoses aan de vraagzijde 3.2.1 Inwoneraantal 3.2.2 Aantal huishoudens 3.2.3 Ontwikkeling huishoudtypen 3.2.4 Ontwikkeling ruimtevraag per huishoudtype 3.2.5 Ontwikkeling vraag naar huur- en koopoppervlakten 3.3 Prognoses aan de aanbodzijde 3.3.1 Afname van de voorraad 3.3.2 Ontwikkelingen in het bestaande bezit 3.3.3 Ontwikkeling nieuwbouw één-, twee-onder-één kap- en meergezinswoningen 3.4 Conclusies toekomstige vraag- aanbodontwikkelingen

18 18 18 18 18 19 20 20 21 21 22

4 Kansrijke deelmarkten 4.1 Inleiding 4.2 Kwantitatieve deelmarkten naar deelstaat 4.3 De markt voor huurwoningen 4.4 De markt voor koopwoningen 4.5 Kwalitatieve deelmarkt 4.6 Huidig marktaandeel voor ontwikkelaars 4.7 Conclusie

25 25 25 26 27 28 30 31

22 24

5 Visie Nederlandse ontwikkelaars 5.1 Inleiding 5.2 Weergave visies

32 32 32

6 Conclusies 6.1 Inleiding 6.2 Conclusies

35 35 35

Bijlagen Bijlage I: Bijlage II: Bijlage III: Bijlage IV: Bijlage VI:

37 37 38 39 40 41

Overzicht deelstaten Wohnungsprognose 2015 modellen Literatuurlijst Lijst van geïnterviewden Interviewstructuur

De Duitse woningmarkt tot 2015

Voorwoord Voorliggende ‘Masterproof’ is onderdeel van de MRE 2002-2004 studie aan de Amsterdam School of Real Estate. Als verplicht onderdeel van de studie wordt een strategisch advies gevraagd, waarbij onderzoek wordt gedaan naar een onderwerp uit het eigen werkveld. Het voorliggende rapport is geschreven voor iedere geïnteresseerde ontwikkelaar/belegger die in de toekomst zijn speelveld wil vergroten door op de Duitse woningmarkt actief te worden. Ondergetekende is werkzaam bij projectontwikkelaar De Principaal BV te Amsterdam. Begeleiding vanuit de ASRE vond plaats door prof.dr. E.F. Nozeman. Amsterdam, juli 2004 R. Paulusma

1


Samenvatting De stagnerende Nederlandse woningmarkt en het te verwachten herstel van evenwicht in de Duitse woningmarkt is aanleiding voor diverse Nederlandse ontwikkelaars de ontwikkelingen op de Duitse woningmarkt nauwlettend te volgen. Het zijn echter de ervaringen vanuit het verleden, het relatieve gebrek aan informatie en het sterk regionale karakter van de woningmarkt, die de drempel voor toetreden groot maakt. Door de belangrijkste karakteristieken van de woningmarkt in beeld te brengen en vervolgens aan de hand van prognosemodellen kansrijke deelmarkten te benoemen en deze te toetsen aan zienswijzen van diverse Nederlandse ontwikkelaars, is een (gepercipieerd) beeld verkregen van de potenties van de Duitse woningmarkt tot het jaar 2015. De woningmarkt zal, gegeven een voorzichtig economisch scenario, een licht herstel te zien geven. De gevoeligheid van de nieuwbouwproductie voor economische effecten is groot. Circa de helft van de toekomstige woningvraag wordt bepaald door min of meer stabiele demografische factoren, de andere helft van de vraag is gebonden aan economisch gerelateerde ontwikkelingen. Naar verwachting heeft Duitsland een jaarlijkse nieuwbouwbehoefte die ruim vijf maal zo groot is als de vraag op de Nederlandse markt. De kwantitatieve verschillen tussen de deelstaten zijn groot. Dit wordt veroorzaakt door voornamelijk economische verschillen en de mate waarin de deelstaten een stedelijk dan wel landelijk karakter kennen. Binnen de Duitse woningmarkt zijn een aantal deelstaten waar in de komende jaren significant meer productie wordt gevraagd dan de gemiddelde productie in de afgelopen vijf jaar. De deelstaten Schleswig-Holstein, Berlijn, Hamburg en Hessen kunnen derhalve als groeimarkt worden aangewezen. Naast de geografisch kansrijke deelmarkten zijn er deelmarkten benoemd die gebaseerd zijn op marktsegmenten. De huurmarkt lijkt voor ontwikkelaars een moeilijke markt te gaan worden. Afnemende huren en lage rendementen maken huurwoningen als product lastig te vermarkten. De stadstaten Berlijn en Hamburg lijken hierin een uitzonderingspositie te gaan innemen. Het grootste deel van de nieuw te bouwen woningen zal de koopmarkt moeten gaan bedienen. Ondanks dat de koopmarkt zich in de afgelopen jaren met name heeft georiënteerd op ééngezins- en twee-onder-één-kapwoningen, dienen in de komende periode meer appartementen te worden aangeboden. De koopappartementen zullen vooral in stedelijke milieus worden gevraagd. Op de woningmarkt zullen vooral senioren verantwoordelijk zijn voor het ontstaan van een kwalitatieve vraag. Bij het bedienen van deze vraag dient sterk rekening te worden gehouden met de verschillende woonwensen van de te onderscheiden groepen senioren. De mate waarin de senioren hun woonwensen kunnen realiseren zal in belangrijke mate afhangen van de ontwikkeling van hun koopkracht. De visies van de ontwikkelaars gecombineerd met de kansrijke deelmarkten die in dit rapport worden beschreven maken de woningmarkt van Hessen en Hamburg tot de meest interessante tot het jaar 2015. De demografische en economische factoren laten zien dat de woningmarkten in deze stedelijke deelstaten het meest zouden kunnen profiteren van toekomstige ontwikkelingen.

2


Vanuit het perspectief van de Nederlandse ontwikkelaar blijft de woningmarkt in Duitsland interessant. Ondanks veel barrières, waaronder het gebrek aan transparantie van de markt, wordt door veel bestaande spelers de huidige periode gebruikt zich te herpositioneren en posities te consolideren. De huidige transformatie naar een evenwichtige woningmarkt en het te verwachten economisch herstel zijn de redenen voor Nederlandse ontwikkelaars/beleggers zich blijvend strategisch te oriënteren op de Duitse woningmarkt.

3


1 Probleemstelling en onderzoeksopzet 1.1

Probleemstelling Artikel: ANP 14 mei 2004 -WIESBADEN - De economie van Duitsland is in 2004 harder gegroeid dan was verwacht. In het eerste kwartaal was het bruto binnenlandse product, het totaal van geproduceerde goederen en geleverde diensten, 0,4 procent groter dan in het laatste kwartaal van 2003.

Voor de woningmarkt in Duitsland liggen echter de negentiger jaren nog vers in het geheugen. Een enorme productiegolf van gemiddeld 550.000 woningen per jaar bleek een aantrekkelijke markt voor diverse ontwikkelende aannemers in Nederland. De hausse op de woningmarkt werd gestimuleerd door de hereniging van de twee landen waardoor een enorm woningtekort ontstond mede veroorzaakt door een grote golf migranten en de kwaliteitsachteruitgang van de bestaande woningen in de voormalige DDR. De schaal van de bouwprogramma’s vanuit de overheid en de mogelijkheden voor subsidies resulteerde in een overvoerde woningmarkt. De tweede helft van de negentiger jaren en de eerste jaren van de 21st eeuw staan in het teken van het transformeren naar een meer evenwichtige markt. De snelheid van de aanpassingen die nu plaatsvinden wordt in belangrijke mate bepaald door het economische herstel van de Duitse economie. Een versneld herstel zou de woningmarkt krachtige impulsen kunnen geven. De stagnerende Nederlandse woningmarkt en het te verwachten herstel van evenwicht voor de Duitse woningmarkt is aanleiding voor diverse Nederlandse anticyclisch denkende, beleggers/ontwikkelaars de ontwikkelingen op de Duitse woningmarkt nauwlettend te volgen. Ervaringen vanuit het verleden, het ontbreken van een uitgebreide statistische structuur en het sterk regionale karakter van de woningmarkt 1 maken de drempel voor toetreden groot.

1.2

Doelstelling In deze masterproof worden de belangrijkste karakteristieken van de Duitse woningmarkt geschetst en aan de hand van een prognosemodel worden kansrijke deelmarkt(en) nader beschouwd. Door deze deelmarkt(en) te combineren met zienswijzen vanuit diverse Nederlandse ontwikkelaars/beleggers worden de gepercipieerde potenties van de Duitse woningmarkt in beeld gebracht.

1.3

Leeswijzer De rapportage kent de volgende opzet. In de volgende hoofdstukken wordt de huidige stand van zaken op de Duitse woningmarkt geschetst. Zo worden in hoofdstuk 2 de belangrijkste karakteristieken aan zowel de vraag- als de aanbodzijde genoemd. Ontwikkelingen en trends worden beschreven in hoofdstuk drie op basis van het 1

RICS European housing review 2003

4


“Bundesamt fuer Bauwesen und Raumordnung Wohnungprognose 2015” model. Vervolgens worden in hoofdstuk vier interessante deelmarkt(en) benoemd en nader belicht. In hoofdstuk vijf worden de uitkomsten van de analyse naast de zienswijzen van een aantal ontwikkelaars gelegd waardoor een inzicht ontstaat in hoeverre de benoemde deelmarkten interessant kunnen zijn voor Nederlandse ontwikkelaars en beleggers.

5


2 De woningmarkt in Duitsland 2.1

Inleiding De Duitse woningmarkt heeft de laatste jaren sterk wisselende successen gekend. Prijzen en huren zijn in de grote steden in West Duitsland langzaam gestegen op basis van een stijgende vraag en zijn ogenschijnlijk niet beïnvloed door de economische situatie. Dit terwijl op andere plekken in Duitsland de markt vrijwel niet beroerd is door de langzame absorptie van eerdere productie en aan de oostzijde van het land lijdt de markt nog steeds onder slechte prijzen en huren door overproductie die daar in het begin van de jaren negentig heeft plaatsgevonden. Als je de Duitse woningmarkt als geheel beschouwd kun je de markt in de afgelopen jaren als weinig dynamisch kenschetsen.

2.2

Vraagzijde van de woningmarkt

2.2.1

Karakteristiek Leeftijdsopbouw Duitsland telt ruim 82 miljoen inwoners. In de afgelopen jaren zijn naar schatting 2,1 miljoen inwoners van voormalig Oost Duitsland naar West Duitsland verhuisd. De leeftijdsopbouw maakt duidelijk dat Duitsland een zeer sterke vergrijzing kent. Met name de grote groep van 50 tot 64 jaar is met 25,5% oververtegenwoordigd (16% in Nederland). De afname van het percentage mensen van 20 tot 34 jaar en de verschuiving van de middengroep naar de 50+ groep zal in de komende decennia dit beeld alleen nog maar gaan versterken 2 .

Miljoenen

Bevolkingssamenstelling 1997-2001 22,0 20,0 0-20

18,0

21-34 35-49

16,0

50-64 14,0

65+

12,0 10,0 1997

1998

1999

2000

2001

De totale bevolking is in de periode van 1996-2001 met 0,46% toegenomen, tegen 3,18% in Nederland. In Duitsland zal in 2015 volgens de BBR-bevolkingsprognosemodel het totale aantal mensen nauwelijks groeien 3 . 2 3

Dipl.G.H. Bulwien von Bulwien AG presentatie november 2003 gebaseerd op; Informationen zur Raumentwicklungen (IzR) 11/12 1999

6


Differentiatie tussen de Deelstaten Bij differentiatie van de leeftijdsgroepen blijkt dat er tussen de verschillende deelstaten aanzienlijke verschillen in de leeftijdsopbouw van de bevolking te zien zijn. Zo beschikt Hamburg over het geringste percentage in de jongste categorie en het maximale aandeel 21-34 jarigen. De deelstaat Sachsen toont daarentegen het hoogste percentage in de twee oudste leeftijdscategorieën 4 . Bevolkingssamenstelling in deelstaten leeftijd

maximaal

minimaal

St.deviatie

0-20

22,1%

18,0%

1,4%

21-34

22,8%

17,7%

1,4%

35-49

26,1%

22,5%

1,0%

50-64

20,4%

18,1%

0,8%

65+

19,3%

15,0%

1,2%

Bron: eigen bewerking uit het Statistisches Bundesamt 2002)

Ondanks de verschillen tussen de deelstaten blijkt uit de geringe standaarddeviatie de homogeniteit van de bevolkingsopbouw in Duitsland. De naoorlogse babyboom komt in de geringe spreiding, in de leeftijdscategorie 50-64 nadrukkelijk naar voren. Samenstelling van de huishoudens Een indicatie van de huishoudsamenstellingen in de onderstaande tabel illustreert het hoge percentage eenpersoonshuishoudens dat Duitsland heeft. De ontwikkeling van dit percentage kan gezien worden vanuit de ontwikkeling dat steeds meer mensen in een verstedelijkte omgeving zijn gaan wonen. De huishoudens in steden groter dan 500.000 inwoners hebben ook vandaag nog een significant lager aantal personen per huishouden. Een groot deel van de eenpersoonshuishoudens (48%) woont dan ook in deze steden. Als we een relevante deelmarkt in de woningbouw nemen en de één- en tweepersoonshuishoudens samenvoegen wordt een marktaandeel bereikt van 67,5% in de deelstaten tot 80,8% in de Stadstaten.

Land

Tot. aantal huish.

1 pers huish.

Duitsland totaal

38.944

14.427 37%

13.059 33,5%

11.437 29%

Baden-Württemberg

4.865

1.759 36%

1.526 31,4%

1.562 32%

2,22

Bayern

5.679

2.026 36%

1.825 32,1%

1.802 32%

2,21

Berlin

1.883

945 50%

576 30,6%

370 20%

1,83

Brandenburg

1.202

389 32%

430 35,8%

385 32%

2,18

Bremen

352

168 48%

109 31,0%

72 20%

1,86

Hamburg

927

450 49%

293 31,6%

187 20%

1,86

2.860

1.022 36%

980 34,3%

849 30%

2,15

Hessen Mecklenburg-Vorpommern

4

%

2 pers. Huish.

%

3+ huish.

%

pers. Per huish.

820

285 35%

293 35,7%

246 30%

2,12

Niedersachsen

3.730

1.388 37%

1.258 33,7%

1.092 29%

2,16

Nordrhein-Westfalen

8.428

3.060 36%

2.901 34,4%

2.450 29%

2,14

zie tabel bijlage 3

7


Land Rheinland-Pfalz

Tot. aantal huish.

%

2 pers. Huish.

%

3+ huish.

%

pers. Per huish.

660 35%

625 33,4%

593 32%

2,21

510

193 38%

174 34,1%

145 28%

2,06

2.144

799 37%

760 35,4%

593 28%

2,06

1.208

419 35%

431 35,7%

366 30%

2,12

Schleswig-Holstein

1.349

484 36%

497 36,8%

365 27%

2,12

Thüringen

1.114

380 34%

381 34,2%

360 32%

2,18

Saarland Sachsen Sachsen-Anhalt

1.870

1 pers huish.

Bron: Statistisches Bundesamt 2002

Het feit dat volgens deze statistieken circa 37% van de huishoudens alleenstaanden zijn, betekent echter ook dat gezien de woonsituatie er sprake is van één inkomen. Dit heeft uiteraard zijn invloed op de hoogte van de woonlasten. Zo blijkt 25,4% van de eenpersoonshuishoudens meer dan 40% van zijn inkomen uit te geven aan woonlasten 5 . Binnen dit huishoudtype blijkt tussen de 30% en 50% ouder te zijn dan 65 jaar. Toename ruimtevraag per huishouden Een aanzienlijke factor die de vraagzijde beïnvloedt is de ruimtebehoefte van een huishouden. De ruimtevraag verschilt niet alleen per huishoudtype maar is door een toenemende behoefte per persoon door de tijd gezien altijd gegroeid. Zo beschikte een eenpersoonshuishouden in 1978 nog over 57m2 woonoppervlakte terwijl het in 1998 inmiddels 11m2 meer tot zijn beschikking heeft. De extra ruimtebehoefte neemt naar grootte van het huishouden af. Zo heeft een familie met vier personen over dezelfde periode een extra oppervlak van 4m2 tot zijn beschikking gekregen. Daarnaast kan worden gesteld dat naarmate een huishouden ouder is, de toename in woonoppervlak extra is toegenomen. Zo is het woonoppervlak binnen het éénpersoonshuishouden van de 65+ categorie in de genoemde periode met 17m2 (=30%) gestegen terwijl een dertiger in deze periode een groei heeft doorgemaakt van 10%. Dit effect is deels toe te schrijven aan het feit dat de senioren nog veelal in woningen wonen uit eerdere levensfasen. Deze groep is tot op heden weinig geneigd te verhuizen en blijft veelal in dit eerdere familiehuis wonen. Verdeling huur/ koop Huishoudens in koopwoningen gebruiken niet alleen in vergelijk met huurhuishoudens meer woonoppervlak (gemiddeld 113 m2 tegen 69 m2) maar beschikken veelal ook over een andere vermogenstructuur. Derhalve is het zinvol bij het in kaart brengen van de vraagzijde de huishoudens te differentiëren naar koop- en huurhuishoudens. Naarmate inkomens stijgen is de behoefte aan een eigen woning groter. Deze wens heeft zich niet in alle huishoudtypen even sterk voltrokken. Zo blijkt dat de kleinere huishoudens in de periode na 1978 tot 1998, 15% meer koopwoningen hebben gekocht dan bijvoorbeeld de grotere gezinnen. Het percentage koopwoningen in Duitsland is het laagste in Europa. Met 40,9 % koopwoningen vertegenwoordigt Duitsland samen met Nederland en Oostenrijk, beide met 51% de onderste groep in Europa 6 . Evenals in Nederland is in Duitsland na de oorlog 5 6

Datenreport 2002 BBP Monatsbericht 11 2002 Bundesministerium der Finanzen.

8


prioriteit gegeven aan het bouwen van huurwoningen. Tevens wordt het grote aandeel huurwoningen verklaard doordat Duitsland een soortgelijk huurbeschermingsrecht kent en de bouwkavelprijzen duur zijn geweest. De eenwording in 1991 heeft het percentage koopwoningen verder naar beneden getrokken. Percentage koopwoningen per deelstaat 2002 70 60 50 40

% 30 20 10 0 Thüringen

SchleswigHolstein SachsenAnhalt

Sachsen

Saarland

RheinlandPfalz NordrheinWestfalen

Niedersachsen

MecklenburgVorpommern

Hessen

Hamburg

Bremen

Brandenburg

Berlin

Bayern

BadenWürttemberg

Duitsland gemiddeld

Als we het percentage koopwoningen per deelstaat bekijken zien we een grote spreiding. Deze spreiding is bijvoorbeeld groter dan de spreiding zoals we die tussen de landen in Europa kennen. In het bijzonder zijn duidelijk waarneembaar de verschillen tussen de stadstaten en de meer landelijke deelstaten. Inkomenssituatie Een verdere vergelijking kan gemaakt worden naar inkomenssituatie. Hierbij is gebruik gemaakt van de inkomensverdeling en ontwikkeling van 1996 tot 2001. In termen van het gemiddeld besteedbaar inkomen per huishouden zien we in Duitsland een gemiddelde van € 16.467,-. Opvallende afwijkingen laten vooral de stadstaten Hamburg en Bremen zien met respectievelijk 14,6% en 18,5% extra besteedbaar inkomen. De deelstaat Baden W. volgt op afstand met gemiddeld 7,9%.In de laatste jaren zijn de inkomensstijgingen in de deelstaat Saarland en de stadstaten Bremen en Hamburg het grootst geweest met ca 4% per jaar.

€ 20,0 € 18,0

Thüringen

Sachsen

Sachsen-

Mecklenburg-

Berlin

Brandenburg

Saarland

Bayern

Baden-

Rheinland-

Hessen

Nordrhein-

Bremen

Niedersachsen

Hamburg

€ 12,0 € 10,0

Schleswig-

€ 16,0 € 14,0

Duitsland

Duizenden

Gem. besteedbaar inkomen per huishouden 2001

9


De nieuwe deelstaten geven nadrukkelijk te zien dat het besteedbare inkomen nog beneden de overige deelstaten ligt. Ondanks dat deze deelstaten over de beschouwde periode een sterk procentuele groei hebben doorgemaakt blijkt dit effect de laatste jaren te niet zijn gedaan. De laatste jaren ligt hun groei onder het landelijk gemiddelde. Voor de inkomensverdeling tussen huishoudtypen is gekeken naar de SOEP 2002 7 . Hierin is te zien dat de inkomenspositie van eenpersoonshuishouden generaal onder het gemiddelde ligt. Het gemiddeld besteedbare inkomen per 65+ huishouden is gemiddeld 9,2% lager dan het gemiddelde voor Duitsland. Hierbij moet worden opgemerkt dat de inkomens van alleenwonende 65+ers fors lager liggen (25%) en de tweepersoon seniorenhuishoudens ongeveer op het gemiddelde besteedbaar inkomen in Duitsland liggen. 2.2.2

Conclusies vraagzijde De leeftijdsopbouw laat een sterke vergrijzing zien. De verschillen in de bevolkingssamenstelling tussen de deelstaten blijken kleiner te worden naar mate de leeftijdsgroepen ouder zijn. Het aandeel 50+ ers in de deelstaten varieert tussen de 33,1% en 39,7%. Dit zal de komende jaren door middel van een verschuiving vanuit de middengroep verder toenemen. De vraagzijde van de Duitse woningmarkt kenmerkt zich verder door het grote aantal eenpersoonshuishoudens (37%). Dit percentage blijkt in de stadsstaten zelfs op te lopen tot bijna 50%. Het feit dat een groot deel van de woningvoorraad huurwoningen betreft (59,1%), betekent dat een grote groep nog geen eigen vermogen als gevolg van een zekere overwaarde van een koopwoning heeft opgebouwd. Opvallend is het dat de inkomenssituatie in de noordelijke helft van Duitsland met de deelstaten Hamburg, Bremen en Niedersachsen een veel positiever beeld te zien geeft dan we in Nederland veelal veronderstellen.

2.3

Aanbodzijde woningmarkt

2.3.1

Karakteristiek De woningvoorraad van Duitsland wordt onregelmatig door middel van steekproeven in kaart gebracht. De meest recente gegevens zijn gebaseerd op een telling uit 1998 van waaruit jaarlijks de mutaties worden berekend en door het “Statistisches Amt” worden gepubliceerd. De woningvoorraad in Duitsland telde begin 2002 ruim 38,6 miljoen woningen, tegen 6,7 miljoen in Nederland. Daarvan is ongeveer 40,9% koopwoning. In de periode 1995-2001 is de woningvoorraad met 2,7 miljoen toegenomen. De ouderdomstructuur van het woningbestand blijkt een wisselend beeld te geven, ca 30% is vooroorlogs en circa de helft van het aantal woningen is tussen 1948 en 1978 gebouwd.

7

Das Sozio-Oekonomische-Panel 2002

10


Het woningbestand in de nieuwe deelstaten bestaat voor de helft uit woningen van voor 1948. In de periode 1948-1978 is veel minder gebouwd terwijl een kwart van de woningen van na 1978 is. In vergelijk met de Nederlandse voorraad heeft Duitsland een veel ouder woningbestand. In Nederland is ruim 21% van de woningen vooroorlogs, 46% is gebouwd tussen 1948 en 1978 en het aantal woningen van na 1978 is met 37% bijna twee keer zo groot als het percentage in de oude deelstaten (20%) 8 . Woninggrootte Van de 38,6 miljoen woningen staan er 27,5 miljoen woningen in het voormalige West Duitsland. De grootte van de woningen is in de nieuwe deelstaten zowel in de koop- als in de huursector gemiddeld 16,7m2 kleiner dan in de oude deelstaten. Ongeveer 70% van de woningen heeft drie kamers waarbij het gemiddeld over alle woningen op 3,3 kamers ligt. Woninggrootte Duitsland

<40m2

40-80m2

80-100m2

>100m2

5,0%

45,0%

17,5%

32,4%

Huurwoningen

8,2%

63,8%

16,3%

11,7%

Koopwoningen

0,5%

17,8%

19,3%

62,4%

bron: bewerking uit "Datenreport 2002"

In bovenstaand overzicht wordt onderstreept dat de koopwoningen wezenlijk groter zijn dan de huurwoningen. Dit onderscheid wordt grotendeels veroorzaakt doordat de

ééngezinswoningen in de categorie >100m2, zijn oververtegenwoordigd. De kleine koopwoning is in het huidige woningbestand ondervertegenwoordigd. Differentiatie per deelstaat De woningvoorraad is verspreid over 16 deelstaten. De grootste deelstaat, NordrheinWestfalen met steden als Keulen en Bonn, heeft een voorraad van 8,2 miljoen woningen op ruim 18 miljoen inwoners. De kleinste staat, de stadstaat Bremen heeft circa 348.000 woningen.

Miljoenen

Aantal woningen per deelstaat 2002 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Thüringen

SachsenAnhalt

Sachsen

MecklenburgVorpommern

Brandenburg

Berlin

Saarland

Bayern

BadenWürttemberg RheinlandPfalz

Hessen

NordrheinWestfalen

Bremen

Niedersachsen

Hamburg

SchleswigHolstein

8

CBS, statline 2002

11


2.3.2

Woningproductie in de afgelopen jaren In de naoorlogse jaren werden gemiddeld 550.000 woningen gerealiseerd. Vanaf 1974 tot 1984 omvatte de woningproductie steeds circa 375.000 per jaar. In de afgelopen jaren is er een forse afname van de woningbouwproductie te zien geweest. In 1997 bedroeg de totale productie nog een half miljoen woningen. De zo ontstane overvoerde woningmarkt heeft voor veel deelstaten een zelfde negatieve tendens te zien gegeven. De procentuele afname van de woningproductie in de nieuwe deelstaten met 67%, (13,4% per jaar) werd voornamelijk veroorzaakt door de uitstroom van mensen uit de voormalige DDR. De afname van de West Duitse productie bedroeg 31%, (6,2% per jaar). Opmerkelijk daarbij is dat Stadstaat Bremen als kleinste staat geen significante afname heeft gekend in dezelfde periode terwijl Saarland een qua grootte vergelijkbare staat wel een afname van 44% heeft gekend. Woningbouwproductie per deelstaat van 1996-2001 2001 Duitsland totaal Hamburg Niedersachsen Bremen Nordrhein-Westfalen

Per

2000

1999

1998

1997

285.925 1000 inw.

368.531

406.567

432.237

501.120

4.527

2,6

5.790

5.724

6.846

6.899

31.700

4,0

40.613

48.035

38.913

43.452

1.711

2,6

2.028

2.109

1.835

1.787

61.150

3,4

75.300

81.178

78.916

81.640

Hessen

18.728

3,1

21.909

25.478

26.577

29.789

Rheinland-Pfalz

15.461

3,8

20.180

20.932

21.149

22.342

Baden-Württemberg

37.735

3,6

48.261

50.703

56.234

58.914

Bayern

70.083

51.439

4,2

65.813

66.701

68.531

Saarland

2.509

2,4

3.326

3.601

4.115

4.461

Schleswig-Holstein

7.492

2,7

9.106

11.109

9.938

9.162 30.310

Berlin Brandenburg Mecklenburg-Vorpommern Sachsen

5.918

1,7

7.280

10.355

15.520

14.111

5,4

18.364

22.111

27.256

30.966

8.400

4,8

10.595

12.553

14.295

18.830

10.084

2,3

17.045

20.066

28.025

46.235

Sachsen-Anhalt

6.131

2,4

9.792

10.936

14.144

19.421

Thüringen

5.781

2,4

8.682

9.416

11.494

17.415

Bron: Bewerking uit Statistisches Bundesamt 2002

Gerelateerd aan het inwoneraantal zijn in 2001 de meeste woningen opgeleverd in de nieuwe deelstaten Brandenburg en Mecklenburg-V, terwijl de stad Berlijn de laagste productie kende. Van de gerealiseerde nieuwbouwwoningen waren in 2001 ca. 48% ééngezinswoningen en 52% meergezinswoningen. De Nederlandse woningproductie heeft over dezelfde periode een afname te zien gegeven van 20,9% (4,2% per jaar). Werden in 1997 nog ruim 92.000 woningen gebouwd in 2001 bedroeg dit aantal nog een kleine 73.000. De daling heeft zich ook in de laatste jaren nog fors doorgezet. 2.3.3

Koopwoningen

Invloed overheidsbeleid Het overheidsbeleid is er sinds 1996 op gericht actief het eigen woningbezit te stimuleren. De maatregelen bestaan uit zowel directe kooppremies (Eigenheim Zulage, acht jaar

12


€1.250,-) als wel belastingvoordelen door de combinatie van huis- en kinderbezit. De belastingaftrek van de hypotheekrente zoals wij die in Nederland kennen is in Duitsland niet mogelijk. Sinds 1996 is het woningbezit met ca 0,4% per jaar gegroeid tot 40,9% (eind 2002). Ondanks de stimuleringsmaatregelen is het woningbezit beperkt gegroeid. De oorzaak moet worden gevonden in de zwakke Duitse economie en de daarmee samenhangende ontwikkeling van het besteedbare inkomen per huishouden. Vorig jaar is onder politieke druk de directe en indirecte subsidie ter stimulering van het woningbezit ter discussie gesteld. Het compromis heeft vooralsnog geleid tot een korting op de “Eigenheim Zulage” per 1 januari van ongeveer 30%. Het verder afbouwen van de regeling is onderdeel van de politieke Agenda 2010 die de regerende SPD voert. Prijsontwikkeling koopvoorraad Voor het beschouwen van de prijsontwikkeling van de koopvoorraad wordt hier de “Deutscher Eigentums Immobilien Index” gebruikt. Deze index wordt vanaf 1996 gepubliceerd en is gebaseerd op de waardeontwikkeling van één- en meergezinswoningen vanaf 1986. Onderlegger voor deze index zijn alle geregistreerde transacties van zowel nieuwbouw als bestaande bouw in steden en gemeenten. Circa 40,9% van de Duitse woningvoorraad bestaat uit koopwoningen. De gemiddelde koopwoning heeft in Duitsland een prijs per m2 van € 2.383,- en in de nieuwe deelstaten van € 1.920,- (prijspeil 2002). In de oude deelstaten zijn de prijzen over de periode 19962002 met gemiddeld 0,7% per jaar gestegen terwijl de verkoopprijzen in de nieuwe deelstaten met gemiddeld 1,85% zijn gezakt 9 . Als we de prijsontwikkeling nader beschouwen dan moet er onderscheid worden gemaakt tussen ééngezinswoningen en meergezinswoningen en tussen de oude en nieuwe deelstaten. DEIX eengezinswoningen 110

99

99

103

105

90

92

106

105

89

91

104

100 90 80

86

70

84

82

60 1996

1997

1998

1999

Oude deelstaten

2000

2001

2002

Nieuw e deelstaten

De grafiek laat zien dat de prijsontwikkeling voor ééngezinswoningen in de oude deelstaten een stabiele ontwikkeling kent. De negatieve prijsontwikkelingen in de nieuwe deelstaten wordt met name door de stad Berlijn veroorzaakt, de rest van de nieuwe deelstaten kent een veel gelijkmatiger ontwikkeling. De koopprijzen van ééngezinswoningen gedifferentieerd naar deelstaat maken duidelijk dat ééngezinswoningen in Hamburg van €287.300 (prijspeil 2002) het duurst zijn. Op de tweede plaats ligt Berlijn met €254.500. Ten opzichte van het jaar ervoor betekent dit 9

Gecorrigeerd voor inflatie; “Deutscher Eigentums-Immoblien-Index”, januari 2003.

13


voor Berlijn een verlaging van maar liefst 22,8%. Met afstand volgen Bayern met €195.900 (-1,5%) vervolgens Baden-Württemberg met €190.100 (-1,0%) en Hessen met €177. 400 (-2,4%). De laagste prijzen zijn te vinden in Sachsen-Anhalt met €74.500 (+3,0%) en Thüringen met €79.000 (-0,5%). In totaliteit is de prijsontwikkeling van ééngezinswoningen in de meeste deelstaten erg stabiel geweest. Grote correcties zijn uitsluitend te vinden in Berlijn met -22,8% en in Sachsen -7,8 %. DEIX meergezinswoningen 110 100

100

98

100

101

96

95

94

102

100

100

83

84

2001

2002

103

90

88

80 70 60 1996

1997

1998

1999

Oude deelstaten

2000

Nieuw e deelstaten

In de oude deelstaten blijken de meergezinswoningen een stabiel verloop te kennen terwijl in de nieuwe deelstaten de bodem van de prijsontwikkelingen voor meergezinswoningen lijkt te zijn bereikt. Ook bij de meergezinswoningen ligt Hamburg met een gemiddelde prijs van €166.400 aan kop van de deelstaten. Hamburg heeft ten opzichte van 2001 een stijging van 7,6% te zien gegeven. Daarachter de deelstaat Bayern met €140.900 (+1,1%) net voor Hessen met €136. 600 (+0,1%) en Baden-Württemberg met €127.800 (+1,5%). De laagste prijzen voor meergezinswoningen vinden we in Sachsen-Anhalt met €81.000 (-1,7%). De stijging van het prijsniveau voor de meergezinswoningen in de nieuwe deelstaten wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door de ontwikkeling in Berlijn met +4,2% ten opzichte van 2001. De ontwikkeling van de koopprijzen zal in bijna alle segmenten de komende jaren een teruggang laten zien. De mate waarin in de komende jaren de correctie optreedt, hangt in belangrijke mate af van het huidige prijsniveau van de betreffende deelmarkt. Regio’s met hoge prijsniveaus zullen in de komende jaren naar verwachting de grootste daling laten zien echter zij zullen een relatief hoog niveau kunnen blijven handhaven. Andere regio’s zullen door de afgenomen bouwproductie het geringere aanbod gaan merken waardoor er binnen bepaalde segmenten een positieve prijsontwikkeling kan ontstaan. De heterogeniteit van de koopmarkt zal in de komende jaren zich nog nadrukkelijker gaan manifesteren. Door Bulwien AG wordt in haar marktprognoses voor de periode tot 2007 in de grote steden een gemiddelde afname voorzien van 1% per jaar. In de middelgrote steden zal het prijsniveau een nagenoeg stabiel verloop kennen.

14


2.3.4

Huurwoningen

Aanbieders van huurwoningen De grote meerderheid van huurwoningen in Duitsland wordt aangeboden door particuliere verhuurders 66%. Deze groep vertegenwoordigt in Nederland 11% van de markt voor huurwoningen 10 . Als deze groep verhuurders wordt aangevuld met het marktdeel van de beleggers en verzekeraars dan is ca. 68% van de Duitse woningmarkt in handen van profit georiënteerde verhuurders tegen 23% in Nederland. De sociale woningbouw wordt hoofdzakelijk vertegenwoordigd door de gemeentelijke woningbedrijven. Ook de “Genossenschaften”, lees woningbouwverenigingen, kunnen sociale doelstellingen in hun statuten hebben. Door aan de voorwaarden van sociale verhuur te voldoen, en de huren bijvoorbeeld op kostprijsniveau te houden, kunnen aanvragers zowel in de financiering van de woning als wel in de aflossing van de lening subsidies verkrijgen. De in Nederland geprivatiseerde volkshuisvestelijke toegelaten instellingen kent Duitsland niet. Structuur verhuurdersmarkt 8%

6% 14%

66%

4% 2%

Gemeentelijke w oningbedrijven

"Wohnungsgenossenschaften"

Anders

Beleggers/verzekeraars

Kerken e.a.

Particulieren

Gelet op bovenstaande structuur van de huurwoningmarkt is het duidelijk dat de markt een versnipperd bezit kent en dat de overheid in Duitsland minder sturingselementen in handen heeft om ongewenste marktbewegingen te corrigeren. Momenteel wordt door onderzoeksinstituten gestudeerd op een advies aan de Duitse overheid in hoeverre men het kapitaal van “Genossenschaften” kan betrekken bij noodzakelijke herstructureringen in de Duitse steden. Op dit punt zijn de parallellen met Nederland opvallend te noemen. Prijsontwikkeling huurvoorraad De huurprijzen van de woningen in Duitsland worden louter uitgedrukt in euro/m2 in plaats van de in Nederland daarnaast gehanteerde puntprijssystematiek. In Duitsland bestaat voor alle huurcategorieën een “Mietspiegel”, een referentiehuur die is samengesteld op basis van de afgesloten huurcontracten bij vergelijkbare woningen in de laatste drie jaar. Deze wordt gebruikt om excessen bij de huurprijsvaststelling tegen te gaan. Dit systeem voorkomt echter niet dat de huurmarkt in Duitsland zich als een bijzonder heterogene markt laat kenschetsen. De prijsverschillen per m2 tussen de woningen worden bepaald door de regio, locatie, het bouwjaar en de grootte. Daarnaast 10

Bron: Hakfoort e.a. 2002: woningcorporaties gepubliceerd in Nyfer onderzoek “het zekere voor het onzekere”

15


blijkt het relevant om onderscheid te maken tussen een nieuwbouwhuurwoning of een bestaande huurwoning. Teneinde vergelijk mogelijk te maken wordt in deze paragraaf verder uitgegaan van een gemiddelde meergezinswoning (grootte en bouwjaar) op een gemiddelde locatie. De huurvoorraad is de afgelopen jaren duurder geworden. De prijsstijging voor bestaande huurwoningen zijn in de periode 1990-2002 met 36,8% gestegen terwijl de prijsstijgingen van nieuwbouwhuren over dezelfde periode met 7,8% zijn gestegen. De prijzen van bestaande huurwoningen (€ 6,16/m2 prijspeil 2002) zijn in deze periode naar de huren van nieuwbouwwoningen (€ 7,33/m2) toegegroeid. Desondanks bestaat er nog altijd een verschil van 16% tussen de bestaande huurvoorraad en de gevraagde nieuwbouwhuren. Differentiatie naar steden In de wetenschap dat de huurmarkt in Duitsland erg heterogeen is wordt er de voorkeur aan gegeven een vergelijk op steden niveau te maken. Onderstaande tabel geeft de vijf duurste steden en de vijf goedkoopste steden in Duitsland weer. Maandhuur voor een gemiddelde 3-K woning op gem. locatie. (Prijspeil 2002) Bouwj. tot 1948

Bouwj. vanaf 1948

Top 5 duur

Deelstaat

Nieuwbouw

1 München

Bayern

10,0

10,0

11,8

2 Köln

Nordrhein-Westfalen

6,2

7,2

9,2

3 Frankfurt

Hessen

8,0

8,0

9,0

4 Hamburg

Hamburg

6,7

6,8

8,8

5 Bonn

Nordrhein-Westfalen

6,7

7,2

7,7

Bremen

3,6

4,4

5,6

2 Berlin Ost

Berlijn

3,7

3,7

5,8

3 Leverkusen

Nordrhein-Westfalen

3,7

5,5

7,4

4 Koblenz

Rheinland-Pfalz

3,8

4,5

5,5

5 Kaiserslautern

Rheinland-Pfalz

4,1

4,4

6,1

Top 5 goedkoop 1 Bremerhaven

Bron: RDM-Marktforschung Hamburg, Dezember 2002.

De ontwikkeling van de huurprijzen zal in bijna alle huursegmenten de komende jaren een teruggang laten zien. De mate waarin in de komende jaren de correctie optreedt, hangt in belangrijke mate af van het huidige prijsniveau van de betreffende huurwoning. Regio’s met hoge huurniveaus zullen in de komende jaren naar verwachting de grootste daling laten zien echter zij zullen een relatief hoog huurniveau kunnen blijven handhaven. Huurregio’s die al eerder in het midden van de jaren ‘90 hun top bereikt hadden zullen in de komende periode een positieve marktbeweging laten zien. De grote steden in Duitsland zullen naar verwachting in de komende periode tot 2008, de grootste aanpassingen in de nieuwbouwhuurprijzen moeten doen. Eind 2002 bewogen de huurprijzen in de grotere steden zich nog altijd in de bandbreedte tussen € 6,9/m2 in Essen (Nordrhein-Westfalen) en € 11,8/m2 in de stad München. Prognoses van BulwienGesa AG, tonen een gemiddelde afname van de huurprijzen tot 2008 in de grote steden van €9,30 naar €8,60, terwijl in de middelgrote steden dit verloop veel kleiner zal zijn van €6,40 naar €6,20. Mede oorzaak is de toenemende concurrentie tussen bestaande huren en nieuwbouwhuren. Dit heeft een drukkend effect op de prijzen die kunnen worden gevraagd. Andere regio’s zullen door de afgenomen bouwproductie het geringere aanbod gaan merken waardoor er binnen bepaalde segmenten een tekort kan ontstaan .

16


Algemeen kan worden uitgegaan van stabilisering van de huurmarkt waarbij de demografische ontwikkeling sterk bepalend zal zijn voor de vraagzijde. In zijn totaliteit blijkt dat naarmate het inwoneraantal van een stad geringer wordt de huurmarkt meer evenwicht kent. Het overheidsbeleid ten aanzien van koopwoningen en daarbij geteld de demografische ontwikkelingen, dragen er aan bij dat na de te verwachten correctie de huren in steden op een relatief hoge niveau gehandhaafd kunnen blijven. Teneinde een vergelijk tussen Amsterdam en de duurste huurstad in Duitsland te kunnen maken dienen we de sociale huren buiten beschouwing te laten. In Amsterdam lopen de vierkante meter prijzen uiteen van € 12 op Zeeburg en Oost tot € 29 in de binnenstad. Voor een gemiddelde 3-K woning op een gemiddelde locatie wordt in Amsterdam €16 betaald 11 . Het prijsverschil met de duurste Duitse huurstad München (€12) blijkt significant. Als we de tophuren beschouwen dan blijken de huren van Amsterdam met € 29 en de tophuren van München € 26 dichter bij elkaar te liggen. 2.3.5

Conclusie aanbodzijde De woningvoorraad in Duitsland blijkt in vele opzichten afwijkend te zijn van Nederland. Zo is het woningbestand ten opzichte van Nederland verouderd en eenzijdig. Naast de conjuncturele productieafname zoals wij die in Nederland hebben gekend is Duitsland haar productieafname vooral te verklaren door het overvoeren van de woningmarkt in de begin jaren negentig. Van de in de recente jaren gebouwde woningen blijkt circa 48% uit ééngezinswoningen en twee-onder-één kapwoningen te bestaan. In Nederland bedroeg dit percentage 72%(2003). De ontwikkeling zal in Duitsland in de komende jaren voorzichtig verschuiven zodat ook in Duitsland meer ééngezinswoningen en twee-onder-één kapwoningen zullen worden gebouwd dan meergezinswoningen. Door de afname van de woningproductie heeft de waardeontwikkeling zich in de oude deelstaten gestabiliseerd. In de nieuwe deelstaten is dit evenwicht nog niet bereikt. De koopprijsontwikkeling zal zich steeds meer heterogeen ontwikkelen, waarbij in de steden de waardeontwikkeling gemiddeld gezien stabiel blijft. De Duitse huurmarkt is voor het overgrote deel in handen van winst georiënteerde verhuurders, dit in tegenstelling tot de Nederlandse huurmarkt. De verhuurmarkt kent nog altijd een aanzienlijk prijsverschil tussen nieuwbouwhuren en huren in de bestaande bouw. De tendens is dat dit in de komende jaren verder naar elkaar toe gaat groeien. De huurmarkt zal in de komende jaren verder in evenwicht komen. De grote steden zullen echter nog een correctie kunnen verwachten terwijl in de middelgrote steden de huren zullen stabiliseren of zelfs weer zullen aantrekken.

11

rapport Ecorys bewerking O&S gemeente Amsterdam 2003

17


3 BBR-wohnungsprognose 2015 3.1

Inleiding BBR model Het door het “Bundesamt fur Bauwesen und Raumordnung” gehanteerde woningmarkt prognosemodel berekent de nieuwbouwbehoefte door de vraag- en aanbodzijde op de Duitse “Raumordnungsregionen” te vergelijken. Deze opgave impliceert dat het model geen oog heeft voor bouwconjuncturele wijzigingen. Het model is zeer sterk geënt op toekomstig geografische ontwikkelingen. De te verwachten demografische en economische ontwikkelingen zijn gebaseerd op stabiele trends in bevolkingsgroei, migratie, individualisering en inkomensontwikkeling. Wat het laatste punt betreft wordt tot 2015 uitgegaan van een voorzichtige economische groei. De prognose laat zich onderverdelen zowel voor koop- en huurwoningen en naar ééngezinswoningen, twee-onder-één kapwoningen en appartementen. Voor de nieuwe deelstaten wordt nog volgens een eigen systematiek gewerkt. De nieuwbouwbehoefte van zowel de oude als de nieuwe deelstaten is geïntegreerd in de uitkomsten van het BBRmodel.

3.2

Prognoses aan de vraagzijde In tegenstelling tot de oude deelstaten kunnen er, door het ontbreken van historische cijferreeksen uit het voormalig Oost Duitsland, geen trendprognoses worden berekend. Door het invoeren van diverse scenario’s in een speciaal voor dit gebied ontworpen model kan alsnog een nieuwbouwbehoefte worden bepaald. In vier scenario’s wordt onderscheid gemaakt in de mate waarin de inkomensontwikkeling wordt omgezet in woningbouwbehoefte, al dan niet onder invloed van een inhaaleffect ten opzichte van het oude West Duitsland. Met betrekking tot de demografische factoren is het niet noodzakelijk tussen de vier scenario’s een onderscheid te maken.

3.2.1

Inwoneraantal De BBR-prognose gaat uit van een bevolkingstoename van Duitsland in de periode van 2000-2015 met ca 1%, tegen 4,7% in Nederland 12 , hetgeen een geringe dynamiek betekent. Vanaf 1980 tot 1995 bedroeg dit percentage nog 4,3% 13 . De geringe groei onderscheidt zich tussen voormalig Oost en West Duitsland. In West Duitsland zal de groei 2,6% bedragen terwijl in voormalig Oost Duitsland een teruggang wordt verwacht van 5,2%.

3.2.2

Aantal huishoudens Een voor de woningvraag relevantere ontwikkeling is die van het aantal huishoudens. De “BBR Haushalt prognose” verwacht voor West Duitsland tot 2015 een toename van twee 12 13

CBS jaarboek 2003 Publication: Bundesrepublik Deutschland 1980 bis 1995

18


miljoen huishoudens. Dit betekent een groei over vijftien jaar van 6,7 % tegen een groei van Nederland met 9,6%. De toename van het aantal huishoudens hoeft echter niet direct merkbaar te zijn op de woningmarkt. De samenstelling of leeftijd van het huishouden is daarbij erg belangrijk. De vergrijzing draagt weliswaar bij aan de toename van het aantal kleine huishoudens maar zal in kwantitatief opzicht niet direct op de woningmarkt voelbaar zijn. De jonge startende huishoudens daarentegen zijn veelal direct merkbaar op de woningmarkt. De toename van het aantal huishoudens wordt ook veroorzaakt door het aantal scheidingen en minder mensen die besluiten een woning te delen. Voor de nieuwe deelstaten wordt een teruggang van het aantal huishoudens verwacht van 1,5% tot 2015. Ondanks de forse afname van de bevolking blijkt de versterkte afname van het aantal grotere huishoudens dit verlies gedeeltelijk te compenseren. De dynamiek tussen de verschillende huishoudtypen zullen in de nieuwe deelstaten veel groter zijn dan de in de oude deelstaten. 3.2.3

Ontwikkeling huishoudtypen

Zoals reeds genoemd is de dynamiek van het aantal huishoudens terug te voeren op de dynamiek tussen de verschillende huishoudtypen en hun toegevoegde waarde voor de woningmarkt. Zo hanteert het BBR-model 19 huishoudtypen waarvan er uiteindelijk 4 samengestelde groepen relevant blijken. Onderstaande grafiek laat de ontwikkeling zien van deze vier huishoudtypen in de oude deelstaten zoals dit door het model wordt gebruikt. Voor de toename van het aantal huishoudens met 6,8% blijken met name de oudere huishoudens verantwoordelijk (5,8%). De toename van het aantal jonge één- en tweepersoonshuishoudens draagt met 1,3% bij. Een duidelijke afname laat het aantal gezinshuishoudens zien dalend van 9,1 tot 8,5 miljoen (2,0%).

Duizenden

Ontwikkeling van huishoudtypen in de oude deelstaten van 2000 tot 2015 11.000 9.000 7.000 5.000 3.000 2000

2005

2010

2015

1 en 2 Pers. <30j.

1 en 2 Pers. 30-60j.

1 en 2 Pers. >60j.

> 3 Pers.

Bron: eigen bewerking uit BBR- wohnungsprognose 2015

Op basis van de grafiek kan worden gesteld dat huishoudens gemiddeld kleiner worden en tevens toont zij de tendensen en de verschuivingen tussen de huishoudtypen in de oude deelstaten. In 2015 zullen nog 26% van de huishoudens uit families bestaan terwijl het seniorenhuishouden met één en of tweepersonen met 35% duidelijk toeneemt. Deze ontwikkeling zal op de woningmarkt in kwalitatieve zin, zeer zeker merkbaar zijn. 19


De ontwikkeling van de huishoudens in de nieuwe deelstaten geeft een ander beeld te zien. Het totale aantal huishoudens zal met 1,5% afnemen. De één- en tweepersoonshuishoudens zullen met 4,7% toenemen. Dit is significant minder dan de toename in de oude deelstaten (8,8%). De grotere huishoudens nemen fors af met 6,2% tegen 2% in de oude deelstaten. 3.2.4

Ontwikkeling ruimtevraag per huishoudtype

In paragraaf 2.2.1. is reeds de relatie tussen de ouderdomsstructuur en ruimtevraag per huishoudtype aangetoond. Teneinde deze trend te kunnen invoeren heeft het model door middel van regressietechnieken deze trends per huishoudtype tot en met 2015 doorgerekend. Door de demografische factoren en de berekende trends per huishoudtype te combineren ontstaat een beeld in hoeverre een bepaald huishoudtype in de toekomst effect heeft op de mate waarin er ruimtebehoefte ontstaat. De één- en tweepersoonshuishoudens van 60 jaar en ouder zullen zowel op de koopmarkt als op de huurmarkt de meeste dynamiek te zien geven. Daarnaast is er nog het tweepersoons huishoudtype tussen de 45 en 60 jaar dat ook de vraagzijde tot 2015 positief gaat beïnvloeden. Het verschil in de leeftijdssamenstelling van de huishoudens in de regio’s en de effecten daarvan op de vraagzijde zijn in het prognose model verwerkt. 3.2.5

Ontwikkeling vraag naar huur- en koopoppervlakten Uit de modelberekeningen blijkt dat de woonoppervlakte vraag in de oude deelstaten tot 2015 met 12,4% groeit. De groei komt voor 6,7% voort uit de demografische factoren als bevolkingstoename en de huishoudontwikkelingen en voor circa 5,7% uit economische ontwikkelingen. De vraagzijde is derhalve minstens zo sterk afhankelijk van de economische ontwikkelingen in Duitsland. Het model integreert de prognose met een economische indicator per regio. Deze indicator laat zien de mate waarin de regio zal kunnen profiteren van macro-economische ontwikkelingen. De ontwikkeling van de koopkracht in de deelstaten is belangrijk voor de verschuiving in vraag van huur naar koop. Het model prognosticeert dat de koopmarkt sterker groeit dan de huurmarkt. De resultaten laten zien dat de koopmarkt tot 2015 met circa 21,2% groeit terwijl de markt voor huurwoningen slechts met 0,6% groeit. Regionaal zijn hier aanzienlijke verschillen te zien. In onderstaande tabel is de ontwikkeling van vraag per deelstaat te zien. Woonoppervlak prognose 2000-2015 koop Oude deelstaten

huur

Baden-Württemberg

22,3%

-0,7%

13,4%

Bayern

22,1%

0,8%

13,6%

Bremen

15,7%

-1,6%

7,5%

Hamburg

20,3%

5,6%

9,9%

Hessen

20,7%

1,4%

12,3%

Niedersachsen

22,9%

1,0%

14,6%

Nordrhein-Westfalen

19,2%

0,8%

10,0%

Rheinland-Pfalz

21,6%

-1,5%

14,2%

Saarland

13,7%

-9,2%

6,8%

Schleswig-Holstein

22,8%

1,3%

14,2%

Oude deelstaten gemiddeld

21,2%

0,6%

12,4%

Totaal

Bron: BBR- wohnungsprognose 2015

20


Als we de ontwikkeling van de vraag in de koopmarkt beschouwen, dan zien we vooral in Schleswig-Holstein, Niedersachsen, Baden W. en Bayern een bovengemiddelde toename. De toename van het woonoppervlak in de koopmarkt blijkt zich voor circa 80% op de ééngezinswoningen te richten. Voor de huurmarkt blijkt Hamburg als huurstad zijn beeld te bevestigen met een meer dan gemiddelde toekomstige vraag van 5,6%. In de nieuwe deelstaten kan de verdeling tussen koop en huur, door het ontbreken van trends niet worden bepaald. Daarom is het noodzakelijk deze onzekerheid te verwoorden in de eerder genoemde vier scenario’s. Het eigen woningbezit lag in 1998 gemiddeld op 29,3%. De koopontwikkeling wordt gerelateerd aan de verwachting van de inkomensontwikkeling en de ontwikkeling van de ruimtevraag per huishoudtype. Dit geeft het volgende overzicht. Veranderende vraag naar woonoppervlak tot 2015 scenario

A

B

C

D

Koop

28,2%

14,0%

32,7%

18,1%

Huur

-9,1%

-4,5%

-6,4%

-1,6%

Bron: eigen bewerking uit Wohnungsprognose 2015

Scenario’s B en D laten een geringe toename van het eigen woningbezit zien en een daarmee samenhangende geringere afname van de huurmarkt. Scenario’s A en C gaan uit van een verder toenemend woningbezit door een zich positief ontwikkelende inkomenssituatie en een toenemende ruimtevraag per huishouden. Deze is enerzijds ingegeven door de inhaalslag die zij nog moeten maken en anderzijds door de mogelijkheid om deze ruimtewens om te zetten in een concrete vraag doordat de gronden bouwprijzen laag blijven. De huur/koop scenario’s hebben direct invloed op de gevraagde woningtypen. De spreiding van de toename voor ééngezinswoningen en twee-onder-één kapwoningen ligt tussen de +13% in scenario B en +29% in scenario C. De geschatte afname in de vraag naar meergezinswoningen varieert tussen 3% in scenario D en 11% in scenario A.

3.3

Prognoses aan de aanbodzijde Voor de prognose van het woningaanbod wordt de huidige woningvoorraad zoals beschreven in par.2.3.1. als basis genomen. Voor elk jaar dat er een prognose wordt afgegeven wordt een berekening gemaakt waarin onder andere factoren als nieuwbouwproductie, vervangende nieuwbouw, leegstand en eigen woningbezit de bouwstenen zijn.

3.3.1

Afname van de voorraad

In de BBR-prognose wordt door middel van onder andere de bouwproductiviteitcijfers en de afname van de voorraad door sloop en functiewijzigingen, een beeld verkregen van de dynamiek van de bestaande voorraad. In de oude deelstaten blijkt dat de afname van de woningvoorraad per jaar zeer gering is geweest (0.05%). Dit percentage geldt voor zowel de ééngezinswoningen en twee-onderéén kapwoningen als de appartementen. Uit deze weinig volatiele reeks mag worden geconcludeerd dat de afname van de voorraad opvallend onafhankelijk is van de woningmarktconjunctuur. Dit tot in tegenstelling tot de toename van de woningvoorraad. 21


Wel is het zo dat bij een hoogconjunctuur meer wordt hergebruikt en dat er ook meer wordt gesloopt. Deze tegenstrijdige markt reacties zorgen voor het stabiele verloop van de afname van deze parameter. In de nieuwe deelstaten tonen de cijfers een heel ander beeld. Niet alleen zijn de afname percentages veel groter maar de reeksen zijn ook meer volatiel. In het bijzonder is bij appartementen het gemiddelde afnamepercentage 0,12% met een spreiding van 0,09% tot 0,15% zeer opvallend. De afnamequote voor ééngezinswoningen (0.08%) ligt veel dichter bij de ontwikkeling in de oude deelstaten. Gezien de nog altijd grote leegstandpercentages zijn speciale saneringsprogramma’s ontwikkeld. De trends voor de nieuwe deelstaten houden rekening met deze opgave. 3.3.2

Ontwikkelingen in het bestaande bezit Het in kaart brengen van de ontwikkelingen in het bestaande bezit blijkt moeilijk uit empirische studies te kunnen worden vastgesteld. In tegenstelling met de afname van de woningvoorraad blijkt de dynamiek in de bestaande voorraad sterk afhankelijk te zijn van de woningmarktconjunctuur. In het BBR model wordt voor West Duitsland met een afname in de bestaande woningvoorraad gecalculeerd van -0,3% per jaar. Dat betekent dat de nieuwbouwbehoefte zal worden verhoogd ten minste met het verlies dat ontstaat in de bestaande voorraad. Voor voormalig Oost Duitsland wordt met een hogere afname van 0,5% gerekend. Hier wordt rekening gehouden met saneringsprogramma’s waarbij getallen worden genoemd van 350.000 tot 400.000 woningen tot 2010.

3.3.3

Ontwikkeling nieuwbouw één-, twee-onder-één kap- en meergezinswoningen In totaal wordt er in de deelstaten een nieuwbouwproductie verwacht van 324.000 woningen op jaarbasis. Dit aantal beslaat bijna 1% van het totale woningbestand in Duitsland. Het aantal ééngezinswoningen en twee-onder-één kapwoningen zal gemiddeld 184.000 per jaar kunnen bedragen en er zal behoefte kunnen ontstaan voor 137.000 appartementen. Per 1000 inwoners ontstaat er in de oude deelstaten een gemiddelde nieuwbouwbehoefte van 4,1 woning per jaar terwijl in de nieuwe staten dit gemiddeld op 3,1 terugvalt. De nieuwbouwbehoefte per deelstaat bezien levert een zeer gedifferentieerd beeld. Nieuwbouw aantal won. per 1000 inw. per jaar Totaal aantal won. per jaar 1/ 2 1/ 2 In deelstaten tot 2015 totaal App. gezins. totaal App. gezins. Duitsland totaal

3.9

1.7

2.2

324.274

136.827

184.474

Schleswig-Holstein

5,0

2,1

2,9

14.020

5.888

8.132

Bayern

4,5

2,3

2,2

55.481

28.357

27.124

Niedersachsen

4,5

1,7

2,8

35.802

13.525

22.277

Baden-Württemberg

4,4

2,2

2,1

46.640

23.320

22.260

Hamburg

4,3

3,2

1,1

7.422

5.523

1.899

Hessen

4,3

2,0

2,3

26.131

12.154

13.977

Rheinland-Pfalz

4,3

1,4

2,9

17.411

5.669

11.742

Nordrhein-Westfalen

3,5

1,7

1,7

63.182

30.688

30.688

Saarland

2,8

0,9

1,8

2.985

959

1.919

Bremen

2,5

1,0

1,5

1.648

659

989

Brandenburg

4,1

0,1

4,0

10.631

259

10.372

Berlin

3,9

2,9

1,0

13.213

9.825

3.388

22


Nieuwbouw aantal won. per 1000 inw. per jaar Totaal aantal won. per jaar 1/ 2 1/ 2 In deelstaten tot 2015 totaal App. totaal App. gezins. gezins. Sachsen

2,4

0

2,4

10.519

-

10.519

Sachsen-Anhalt

2,7

0

2,7

6.966

-

6.966

Thüringen

3,1

0

3,1

7.474

-

7.474

Mecklenburg-Vorpommern

2,7

0

2,7

4.749

-

4.749

bron: BBR- wohnungsprognose 2015

Opvallend is met name dat aan appartementen in de nieuwe deelstaten de komende jaren geen nieuwbouwbehoefte bestaat. De bouw van nieuwe appartementen zal voornamelijk in Berlijn (10.280) noodzakelijk zijn. De ééngezinswoningen en twee-onder-één kapwoningen behoefte is in de nieuwe deelstaten echter groter dan in de in de oude deelstaten. Naar verwachtingen zullen de lage grondprijzen en bouwkosten deze ontwikkeling tot stand brengen. Was het in de negentiger jaren nog de situatie dat 45% van de nieuwbouwproductie uit ééngezinswoningen en twee-onder-één kapwoningen bestond tegen 2015 wordt verwacht dat die verhouding omgekeerd is. Deze trend zal voornamelijk worden gevoed door het al dan niet blijven bestaan van de koopsubsidies inclusief het familie afhankelijkheidsaspect. Onderstaande grafiek laat de ontwikkeling zien van de bouwproductie in de deelstaten. Herkenbaar is de hoge intensiteit in 1997 van de woningbouwprogramma’s in de nieuwe deelstaten . De noordelijke helft van de oude deelstaten laten een tweede veel geringere golf zien die rondom de eeuwwisseling zijn beslag heeft gekregen. Generaal kan worden gesteld dat gemiddeld gezien, in de oude deelstaten het dieptepunt van de productie in 2001 lijkt bereikt. Het BBR-model laat een licht herstel zien maar gelet op de dynamiek in het verleden, is deze voor de komende jaren gering te noemen. Het belang van een zorgvuldige studie naar kansrijke deelmarkten blijkt essentieel. Schleswig-Holstein

Nieuwbouwproductie per 1000 inw.

Berlin

12,0

Hamburg Hessen

10,0

Baden-Württemberg Thüringen

8,0

Niedersachsen Rheinland-Pfalz

6,0

Saarland Bayern

4,0

Sachsen-Anhalt Nordrhein-Westfalen

2,0

Sachsen Bremen

0,0

Brandenburg

1996

1997

1998

1999

2000

2001

tot 2015

M ecklenburg-Vorpommern

Bron: eigen bewerking uit BBR-Wohnungsprognose 2015

De Nederlandse woningproductie kende in 1997 een niveau van circa 5,7 woningen per duizend inwoners. Inmiddels is de bouwproductie afgenomen tot 3,3 woningen per jaar per duizend inwoners. Het ministerie van VROM heeft een doelstelling uitgesproken van

23


een gemiddelde productie met 70.000 woningen per jaar (4,3). Ook hier zal in belangrijke mate de conjunctuur bepalen in hoeverre dit gehaald zal gaan worden.

3.4

Conclusies toekomstige vraag- aanbodontwikkelingen De komende jaren zal Duitsland een sterke vergrijzing kennen. Huishoudens worden kleiner en ouder. In de ontwikkeling van de huishoudens vindt deze demografische factor in combinatie van het kleiner worden van het aantal personen per huishouding zijn weerslag. Het aantal 1 en 2 persoonshuishoudens boven de 60 jaar zal fors toenemen. Deze ontwikkeling zal op de woningmarkt verantwoordelijk zijn voor een toenemende vraag naar seniorenhuisvesting. De seniorenvraag zal in zowel de koop- als huurmarkt aanwezig zijn. In het verleden is gebleken dat 80% van de koopmarkt een markt was voor ééngezinswoningen en twee-onder-één kapwoningen. Deze statistieken zullen in de komende jaren een ander beeld te zien geven. De mate waarin de demografische factoren ook daadwerkelijk in een concrete marktvraag omgezet worden zal voor een groot deel afhankelijk zijn van het herstel van de Duitse economie. In hoeverre in de bestaande voorraad wordt gesaneerd blijkt relatief onafhankelijk van de woningmarktconjunctuur. Een nadrukkelijke invloed op de vraagzijde van de woningmarkt in de oude deelstaten lijkt daarmee te zijn beperkt. In de nieuwe deelstaten blijkt de saneringsinvloed groter daar overheidsmaatregelen de leegstand moeten gaan beperken. Heeft de nieuwbouwproductie zich in het verleden tussen de 2,7 en 11,9 woningen per 1000 inwoners per jaar bewogen, de komende 10 jaar zal dit tussen de 2,4 en de 5,0 woningen bedragen. Ten opzichte van 2001 betekent dit een licht herstel. De gevoeligheid van de nieuwbouwproductie voor economische effecten bedraagt circa 46% van de totale woningvraag. 54% van de vraag wordt bepaald door min of meer stabiele demografische factoren.

24


4 Kansrijke deelmarkten 4.1

Inleiding Teneinde kansrijke deelmarkten in kaart te brengen wordt eerst een kwantitatieve rangschikking gemaakt naar informatie uit de eerdere hoofdstukken. Deze rangschikking wordt onderverdeeld naar woningaantallen en een- en meergezinswoningen. Vervolgens wordt de markt voor koopwoningen en de markt voor huurwoningen beoordeeld. Naast de kwantitatieve deelmarkten ontstaat door de verschuiving van leeftijdssamenstellingen in combinatie met de bestaande voorraad een kwalitatieve vraag.

4.2

Kwantitatieve deelmarkten naar deelstaat Verwachte groei Op grond van de verwachte groei van de vraag naar woningen zijn de 16 deelstaten gerangschikt. De absolute groei en de relatieve groei ten opzichte van de bestaande voorraad per deelstaat, is in procenten weergegeven. Onderstaande tabel geeft de gecumuleerde aantallen weer die in de komende 12 jaar door het BBR-model noodzakelijk worden geacht: Toename totale

Toename

Woningbehoefte tot 2015

2004-2015

%

Meergezins

1/2 gezins

1 Nordrhein-Westfalen

759.207

4,2%

368.758

390.449

2 Bayern

668.917

5,4%

341.891

327.026

3 Baden-Württemberg

562.918

5,3%

281.459

268.665

4 Niedersachsen

430.945

5,4%

162.802

268.144

5 Hessen

314.327

5,2%

146.199

168.129

6 Rheinland-Pfalz

209.379

5,2%

68.170

141.209

7 Schleswig-Holstein

168.990

6,0%

70.976

98.014

8 Berlin

158.765

4,7%

118.056

40.709

9 Brandenburg

127.053

4,9%

3.099

123.954

125.253

2,9%

10 Sachsen

66.386

125.253

12 Hamburg

89.206

5,2%

11 Thüringen

88.984

3,7%

-

88.984

22.820

13 Sachsen-Anhalt

73.409

2,9%

-

82.585

14 Mecklenburg-Vorpommern

56.526

3,2%

-

56.526

15 Saarland

35.784

3,4%

11.502

23.004

16 Bremen

19.863

3,0%

7.945

11.918

Bron: eigen bewerking uit Wohnungsprognose 2015

Naar woningaantallen blijkt de top 5 synchroon te lopen met de grootte van de deelstaat. Daar waar de meeste inwoners wonen, blijkt de woningbehoefte het grootst. Vanaf de vijfde positie is dit niet meer het geval. Tevens blijft de top 5 onveranderd als men naar het absolute aantal één- en meergezinswoningen kijkt. Relatief bezien worden in de deelstaat Schleswig-Holstein de meeste nieuwbouwwoningen aan de bestaande voorraad toegevoegd.

25


Dynamiek woningbouwvraag/productie per deelstaat Gevr.prod.

Productie gem.

tot 2015

1998-2001

%

5

3,4

149%

2 Berlin

3,9

2,9

135%

3 Hamburg

4,3

3,3

130%

4 Hessen

4,3

3,8

113%


4,4

4,6

97%

6 Thüringen

3,1

3,7

85%

7 Niedersachsen

4,5

5,0

90%

8 Rheinland-Pfalz

4,3

4,8

90%

9 Saarland

2,8

3,2

88%

10 Bayern

4,5

5,1

88%

11 Sachsen-Anhalt

2,7

4,0

68%


3,5

4,1

85%

13 Sachsen

2,4

4,3

56%

14 Bremen

2,5

2,9

86%

15 Brandenburg

4,1

7,9

52%

16 Mecklenburg-Vorpommern

2,7

6,5

41%

Aantal won. per 1000 inw. 1 Schleswig-Holstein

Bron: Eigen bewerking uit wohnungsprognose 2015

Als de woningproductie van de deelstaten in de laatste jaren (1998-2001) wordt afgezet tegen de verwachte productievraag dan zijn er vier deelstaten die in de komende jaren beduidend meer moeten gaan ontwikkelen/bouwen dan ze de afgelopen jaren hebben gedaan. Deze deelstaten zullen hun ontwikkelen productiecapaciteiten meer dan nodig hebben om hun markten de komende jaren te kunnen bedienen.

4.3

De markt voor huurwoningen De markt voor huurwoningen krimpt in het merendeel van de deelstaten. Uitsluitend de deelstaten Nordrhein-W. en Hamburg geven nog een verruiming van de huurmarkt aan. Het groei percentage zal in Nordrhein-Westfalen, met steden als Keulen en Bonn het grootst zijn met 0,5% per jaar. De woningbehoefte in deze deelstaat is met een jaarlijkse vraag van ruim 63.000 woningen even groot als wij die voor heel Nederland kennen. Wel heeft in deze deelstaat de afgelopen jaren nog een behoorlijke productie plaatsgevonden zodat de toekomstige vraag nog altijd aanzienlijk minder is dan de afgelopen jaren. Voor een ontwikkelaar moet worden gerekend met een verdringingsmarkt. De huurprijzen liggen in Duitsland lager dan in Nederland. De verwachting voor de komende jaren is dat de huurmarkt in kleinere steden de komende jaren aan gaat trekken terwijl in de grote steden het marktevenwicht nog moet worden bereikt. Toch blijven in de toekomst de grote steden leidend, als het gaat om de huurprijzen. De huurdeelmarkt die als interessant kan worden aangemerkt blijft zich dan ook concentreren op de markten in de grote steden. Voor de steden Bonn en Keulen is te verwachten dat de hoogste huurniveaus de komende jaren niet vastgehouden kunnen worden. De top vijf voor de beste huurprijzen ziet er als volgt uit.

26


Top 5 duur 1 München 2 Köln 3 Frankfurt 4 Hamburg 5 Bonn

Deelstaat Bayern Nordrhein-Westfalen Hessen Hamburg Nordrhein-Westfalen

Nieuwbouw gem, 3k € 11,80 € 9,20 € 9,00 € 8,80 € 7,70

De huurmarkt lijkt voor ontwikkelaars een moeilijke markt. Afnemende huren en algemeen bekend zijnde slechte rendementen maken huurwoningen als product lastig te vermarkten. In het kader van herstructureringen waarbij stedelijke ambities door middel van publiek private samenwerking worden verkend zullen ook huurwoningen een rol van betekenis kunnen gaan spelen. Een nadere verkenning op de herstructureringsmarkt lijkt de enige kans voor Nederlandse ontwikkelaars.

4.4

De markt voor koopwoningen De omvang van de koopmarkt in de oude deelstaten, zal gemiddeld met circa 1,4% per jaar toenemen. Ondanks dat de koopmarkt in de afgelopen periode gedomineerd is door ééngezinswoningen en twee-onder-één kapwoningen is vooral de demografische ontwikkeling er de oorzaak van dat de meergezinswoningen op de koopmarkt een nadrukkelijker rol gaan spelen. De meergezinswoningen zijn veelal gesitueerd in stedelijke woonmilieus terwijl de vraag naar ééngezinswoningen en twee-onder-één kapwoningen een meer suburbaan en landelijk karakter heeft. Voor de prijzen van de koopwoningen wordt een stabiele prognose afgegeven. De hoogste m2 prijzen worden gevraagd in de stedelijke milieus. De grootste steden geven in het algemeen de hoogste prijsniveaus te zien. In de toekomst zullen de top steden een correctie te zien geven van gemiddeld 1% per jaar. De middelgrote steden zullen een stabielere ontwikkeling te zien geven. De steden zullen naar verwachting hun top positie wel handhaven. De top vijf voor de gemiddelde verkooprijzen voor de deelstaten is als volgt: Top 5 Gemiddelde verkoopprijzen v.o.n. 1 Hamburg 2 Berlijn 3 Bayern 4 Baden-Württemberg 5 Hessen

1/2 gez. 287.300 254.500 195.900 191.000 177.400

meergez. 166.400 140.900 136.600 127.800 117.800

De toppositie van Hamburg als het gaat om de gemiddelde koopprijzen en de inkomenspositie van de huishoudens, lijkt de stadstaat Hamburg de meeste potentie te geven voor de woningmarkt tot 2015. Deze potentie blijkt tot uiting te komen in de relatieve toename van de woningbehoefte zoals gepresenteerd in paragraaf 4.2. De vraag in Hamburg zal zich voornamelijk richten op meergezinswoningen. De demografische ontwikkelingen in de stad met het grote aantal één- en tweepersoons huishoudens past in dit profiel. Een nadeel is dat de omvang van de markt relatief klein is, met een productievraag van ruim 7.400 woningen per jaar.

27


4.5

Kwalitatieve deelmarkt Als het gaat om het definiëren van doelgroepen is het noodzakelijk dat men zich bewust is van de voortgaande verschuiving van leeftijdsgroepen binnen de huishoudtypen. Alhoewel deze verschuiving in kwantitatief opzicht niet direct een woningvraag veroorzaakt blijkt de samenstelling van de bestaande woningvoorraad te leiden tot een kwalitatieve vraag. Voor het in kaart brengen van deze deelmarkt is gekeken naar de vraag- en aanbodontwikkelingen van seniorenhuishoudens, haar welvaartsniveau en haar woonwensen. Doelgroep Aan de vraagzijde van de woningmarkt is in eerdere hoofdstukken al aangetoond dat de leeftijdsopbouw van de deelstaten homogeen te noemen is. Tevens blijkt dat in alle deelstaten de kleine huishoudens (één- en tweepersoons) boven de 60 jaar de meeste groei te zien zullen geven. Deze verschuiving zal in Duitsland nadrukkelijker optreden dan in Nederland. De woningmarkt zal hier op dienen te reageren. Het “Altersgerecht” wonen staat al jaren op de politieke agenda’s van de deelstaten. Aan de hand van een inventarisatie van de bestaande voorraad in 2000 blijkt de woningvoorraad bij lange na niet toereikend om de doelgroep in de toekomst te kunnen bedienen 14 . Deze doelgroep zal mede bepalend worden voor de toekomstige woningmarkt. Het besteedbare inkomen van deze doelgroep is een belangrijke parameter als het gaat om de mate waarin een huishouden de mogelijkheid heeft haar woonwens te realiseren. Als we naar de verschillende deelstaten kijken dan is opvallend dat de noordelijk stadstaten Bremen en Hamburg qua gemiddeld besteedbaar inkomen de rijkste staten zijn in Duitsland. Top 5 v. Besteedbare inkomens per huishouden Duitsland gemiddeld 2002

16.476

1 Bremen

+18,3%

2 Hamburg

+14,6%


+8,0%


+5,9%

5 Bayern

+4,7%

De ontwikkeling van het besteedbare inkomen voor de doelgroep dient echter gecorrigeerd te worden. De inkomenspositie van de éénpersoonshuishoudens ligt generaal onder het gemiddelde. Het gemiddeld besteedbare inkomen per 65+ huishouden is gemiddeld 9,2% lager dan het gemiddelde voor Duitsland. De inkomens van alleenwonende 65+ers liggen fors lager (25%). De tweepersoons seniorenhuishoudens hebben ongeveer het gemiddelde besteedbaar inkomen in Duitsland te besteden. In de besteedbare inkomens van senioren blijkt een aanzienlijke spreiding aanwezig te zijn. Op basis van een inkomenssteekproef van 2000 blijken een kwart van de senioren slechts 11 % en de helft van de huishoudens slecht 28 %, van het totaal besteedbare senioreninkomen te vertegenwoordigen. De bovenste 10% van de seniorenhuishoudens beschikt over 20% van het totaal besteedbaar senioreninkomen. 14

Senatsverwaltung fuer Arbeit Soziales und Frauen; Wohnen im Alter (2001)

28


De inkomenssituatie van senioren is slechts één van de factoren die de mogelijkheid bepalen woonwensen te concretiseren. Het aanwezig vermogen bestaande uit spaargeld en het vermogen opgebouwd uit woningbezit, is in onderstaande grafiek bruto in beeld gebracht. Vermogensituatie seniorenhuishoudens in 2000 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

uit eigen w oning (<30.000 e.v.) uit spaargeld

< 5.000

5.50025.000

25.00037.500

37.50050.000

50.000- >100.000 100.000

<30.000

30.000- 105.000- 175.000- 280.000- >500.000 105.000 175.000 280.000 500.000

bron: bewerking uit DIW wochenbericht “ Zur materiellen lage der senioren”

Uit bovenstaande grafiek blijkt dat er een opvallend grote middengroep (60%) beschikt over €105.000 tot €280.000 eigenvermogen opgebouwd uit woningbezit. Dit vermogen zou ingezet kunnen worden bij het realiseren van toekomstige woonwensen. De woonwensen van de seniorendoelgroep is in Duitsland volop onderzocht. Het “Bundesministerium fuer Familie, Senioren, Frauen und Jugend” publiceert “Modellprogramme” waarin woonmilieus worden gekoppeld aan woonmodellen. Uit studies blijkt dat de meeste senioren een lage verhuisgeneigdheid hebben maar diverse veranderende behoeften zijn er veelal de oorzaak van, dat zij op oudere leeftijd opzoek gaan en/of moeten naar een andere woning. Binnen de senioren doelgroep dient echter onderscheid te worden gemaakt naar de verschillende beweegredenen van senioren. Zo is er een groep die door de bouwkundige situatie noodzakelijkerwijs uit hun woning dient te vertrekken door b.v. het ontbreken van liften en/of een te groot wordende familiewoning. Een tweede groep heeft sociale redenen en wil eenzaamheid tegengaan. Een sterke behoefte aan zekerheid zowel sociaal als medisch blijkt een derde groep redenen op te leveren om uit de bestaande woning te vertrekken. Niet in de laatste plaats blijkt er een vierde grote groep senioren die in hun derde levensfase iets nieuws wil en reeds lang gekoesterde wensen wil vervullen. In deze vier groepen blijken echter gemeenschappelijke behoeften aanwezig te zijn. Zo wordt waarde gehecht aan eigen verantwoordelijkheid, zelfredzaamheid, gemeenschappelijkheid en zekerheid. Buiten de noodzakelijke behoeftes van de eerste groep, zijn er verschillende zwaartepunten in de woonwensen te constateren, die met name worden bepaald door inkomens- en opleidingsniveaus. Bij het ontwikkelen van woningen voor senioren blijkt derhalve dat verschillende deelmarkten aanwezig zijn. De zwaartepunten in de woonwensen dienen een belangrijk aandachtspunt te zijn in de doelgroepbenadering. In hoeverre deze deelmarkten kunnen worden gecombineerd zal afhankelijk zijn van de verdere koopkrachtontwikkeling van

29


senioren en van de ontwikkelingen in de gezondheidszorg. Met de politieke “Agenda 2010” worden hervormingen voorgesteld waarbij het overheidsbeleid er op gericht zal zijn zo lang mogelijk zorg te bieden in de bewoner zijn eigen omgeving. Deze ontwikkelingen zijn ook in Nederland aanleiding om zorgvuldiger met het ontwikkelen van seniorenwoningen om te gaan.

4.6

Huidig marktaandeel voor ontwikkelaars Teneinde inzage te krijgen in het aandeel van de woningmarkt dat door projectontwikkelaars wordt ontwikkeld dienen we te kijken de opdrachtgeverstructuur. Deze structuur kan worden duidelijk gemaakt aan de hand van de registratie van de bouwvergunningaanvragers in Duitsland. Deze statistieken worden door het “Statistisches Bundesamt” vastgelegd.

Woningbouw opdrachtgeverstructuur 2002 66% Part. Opdrachtgevers Vastgoedondernemingen Andere ondernemingen Niet comm. Opdrachtgevers Publieke opdrachtgevers 1% 1%

26%

Vastgoedfondsen

5%

1%

De vastgoedondernemingen, een verzamelnaam voor hoofdzakelijk projectontwikkelaars en “Genossenschaften”, hadden in 2001 een marktaandeel van circa 26% van alle opgeleverde woningen. Opvallend is het grote marktaandeel van particuliere opdrachtgevers. Dit in tegenstelling met Nederland waar slechts 9,7% (2003) van de woningbouw door particulieren werd opgedragen. Ten opzichte van 2000 is de Duitse woningproductie in 2001 met 22% gedaald. De daling in productie heeft vooral binnen de vastgoedondernemingen zijn weerslag gehad op het marktaandeel. Dit aandeel is van 29% in 2000 naar 26% in 2001 gedaald. De afname van het marktaandeel voor vastgoedondernemingen is geheel ten goede gekomen aan het aandeel particuliere opdrachtgevers. Bijna 66% van de woningen in 2001 werden door particulieren opgedragen tegen 63% in 2000. Het restdeel van ongeveer 8%, werd opgedragen door andersoortige ondernemingen. De publieke en niet commerciële opdrachtgevers spelen op de woningmarkt een zeer kleine rol maar ook bij deze opdrachtgevergroepen is een afnemende productie waar te nemen. Een verdere analyse van het marktaandeel voor projectontwikkelaars blijkt niet voorhanden. Het gebrek aan overzicht en transparantie van de markt, in combinatie met het kleiner wordende aandeel voor ontwikkelaars zoals hierboven beschreven, duidt op een markt die voor de huidige spelers maximale inzet vraagt en die voor toetreders naar alle waarschijnlijkheid moeilijk begaanbaar zal zijn.

30


4.7

Conclusie In de komende jaren heeft Duitsland de jaarlijkse nieuwbouwbehoefte naar verwachting ruim vijf maal de omvang van de Nederlandse woningmarkt. De kwantitatieve verschillen tussen de deelstaten zijn groot. Dit wordt enerzijds veroorzaakt door demografische- en economische verschillen en anderzijds door de mate waarin de deelstaten een stedelijk dan wel landelijk karakter kennen. De groeimarkten zijn in die deelstaten te vinden waar in de komende jaren significant meer productie wordt gevraagd dan de gemiddelde productie in de afgelopen vijf jaar. De vier deelstaten, Schleswig-H, Berlijn, Hamburg en Hessen kunnen derhalve als groeimarkt worden aangewezen. De mate waarin de diverse deelmarkten attractief kunnen zijn verschilt van het marktsegment waarin men wenst te opereren. De huurmarkt lijkt voor ontwikkelaars een moeilijke markt. Afnemende huren en algemeen bekend zijnde lage rendementen maken huurwoningen als product lastig te vermarkten. Enkele deelstaten lijken hierin een uitzonderingspositie te gaan innemen. Het grootste deel van de nieuw te bouwen woningen zal de koopmarkt moeten gaan bedienen. Ondanks dat de koopmarkt zich in de afgelopen jaren met name heeft georiënteerd op ééngezinswoningen en twee-onder-één kapwoningen dienen in de komende periode meer appartementen te worden aangeboden. De koopappartementen zullen met name in stedelijke milieus worden gevraagd. Op de woningmarkt zullen vooral senioren verantwoordelijk zijn voor het ontstaan van een kwalitatieve vraag. Bij het bedienen van deze vraag dient echter rekening te worden gehouden met de verschillende woonwensen. De mate waarin de senioren hun woonwensen kunnen concretiseren zal in belangrijke mate afhangen van de ontwikkeling van haar koopkracht en van de in ontwikkeling zijnde hervormingen in ouderdomsvoorzieningen en de gezondheidszorg.

31


5 Visie Nederlandse ontwikkelaars 5.1

Inleiding De in dit hoofdstuk getoonde thematische visie van Nederlandse ontwikkelaars/beleggers op de Duitse woningmarkt is een samengestelde visie die is gebaseerd op veldwerk. In een aantal gesprekken en interviews zowel in Nederland als in Duitsland is aan de respondenten hun visie op de Duitse woningmarkt gevraagd aan de hand van vaste gespreksstructuur zoals in bijlage VI is bijgevoegd.

5.2

Weergave visies Groeikansen voor de Duitse economie. Alle respondenten zijn bezorgd over de Duitse economie. Het in de afgelopen jaren verwachte herstel is niet opgetreden. De incidentele positieve berichten worden voornamelijk als “bumping on the bottom” beschouwd. Het herstel van de economie zal volgens de respondenten in belangrijke mate afhangen van de mate waarin Duitsland er in slaagt haar industrie binnen de grenzen te houden. De mogelijkheid om deze motor van de economie voor Duitsland te behouden lijkt te zijn opgesloten in vakbondhervormingen en flexibilisering van de arbeidsmarkt. Latent worden herstel mogelijkheden gezien daar spaarquoten nog niet eerder zo hoog zijn geweest. Industrieel economisch herstel en het groeien van het zelfvertrouwen van de Duitse consument lijken de voorwaarden voor groei. Respondenten verwachten dat bij herstel van de economie meer dynamiek aan de onderzijde van de woningmarkt te zien zal zijn. De hogere marktsegmenten zijn in de afgelopen jaren minder gevoelig gebleken voor het negatieve marktsentiment. Overwegingen om in de Duitse markt te willen opereren en/of toe te treden. Voor de ontwikkelaars/bouwers zijn de overwegingen om in de Duitse markt te willen zijn redelijk homogeen. Een aantal respondenten deelt mee dat haar aanwezigheid in Duitsland nog stamt uit de hausse periode in de jaren negentig. Het strategisch reorganiseren en het zorgvuldig herpositioneren is een proces dat zeker nog enige tijd in beslag zal nemen. Voor beleggers lijken de redenen om in Duitsland te beleggen nauwelijks aanwezig. In de huidige Nederlandse woningmarkt ontbreken de pushfactoren om over de grens te gaan. Het huurbeleid, fiscale maatregelen en de mogelijkheden om producten te ontwikkelen blijken (nog) voldoende aanwezig. Daarnaast ontbreken de pullfactoren. De Duitse economische situatie in combinatie met lage directe rendementen en het ontbreken van indirecte rendementen maken de markt vooralsnog weinig interessant. Vooralsnog wordt door deze respondenten geen Duitse ambitie uit gesproken. Verschillen en overeenkomsten ten opzichte van de Nederlandse woningmarkt De woningmarkt in Duitsland is primair anders, daar haar klanten in veel opzichten anders zijn. Weliswaar wordt de aankoopbeslissing van een woning in Duitsland ook door de vrouw en de kinderen genomen maar dat lijkt een van de weinige overeenkomsten te zijn. In zijn algemeenheid wordt door de respondenten het verschil met de Nederlandse woningmarkt als groot aangeduid. De gemiddelde Nederlander blijkt doorgaans vaker bereid te verhuizen dan de Duitser daartoe bereid is. Het kopen van een woning wordt, meer dan in Nederland, vanuit het generatiedenken gemotiveerd. Een woning wordt veelal met de familie gekocht en zal 32


vaak voor meerdere generaties behouden blijven. Dit in tegenstelling tot Nederland waar koopwoningen vaak als handelsobject wordt gezien. Daarnaast blijkt de consument veel traditioneler in zijn materiaalvoorkeuren. Beton- en houtskeletbouw , de bij uitstek Nederlandse bouwmethoden blijken niet de voorkeur te genieten. Marktstructuur Naast de verschillen tussen de Nederlandse en de Duitse consument is ook het gebrek aan transparantie van de Duitse woningmarkt een groot verschil met Nederland. Is het in Nederland doorgaans goed inzichtelijk wat collega-ontwikkelaars doen, in Duitsland is dit zeker niet het geval. Onder andere door de weinig uitgebreide en trage statistische structuur en het kleine marktaandeel van grotere ontwikkelaars en het grote aandeel van particuliere opdrachtgevers is de markt ondoorzichtig. Rol overheid Een andere wezenlijk verschil dat door de respondenten wordt benadrukt is het feit dat er voor Duitse gemeentelijke overheden geen directe prikkels zijn om het aantal inwoners in haar gemeente te vergroten. De gemeentelijke geldstromen zijn niet zoals in Nederland gekoppeld aan de schaal van de stad. Dit vertraagt het ontwikkelproces, in bijvoorbeeld haar ruimtelijke ordening procedures, aanzienlijk. Het bedienen van de woningmarkt wordt hierdoor bemoeilijkt. De mate waarin het voor de Duitse woningmarkt noodzakelijk is zich te specialiseren (huur, koop doelgroepen) Het al dan niet bedienen van marktsegmenten is een keus die gebaseerd is op achtergrond van de ontwikkelaar (bouwer/belegger) echter op de huidige woningmarkt wordt deze keus door de vraagzijde bepaald. Momenteel en in de horizon van de respondenten lijkt de woningmarkt te worden bepaald door de koopmarkt. Deze markt zal ook in de toekomst de vraag gaan bepalen. Het verder specialiseren richting doelgroepen blijkt wel door de respondenten te worden gezien als een toekomstige ontwikkeling echter de huidige markt laat deze vraag nog niet zien. De toename van vraag naar appartementen is in de steden Berlijn en Hamburg merkbaar. De jongere huishoudens met kinderen vertonen de voorkeur, nadat ze in de periferie hebben gewoond, weer in de stad te willen wonen. Deze doelgroep is echter nog klein te noemen. De meest interessante regio’s voor ontwikkelaars cq beleggers en hun ontwikkeling in de toekomst. Naar verwachting van de respondenten zullen de steden, Hamburg, München, Frankfurt en het Ruhrgebied in de komende periode de interessante gebieden zijn en blijven voor de woningmarkt. Als economische centra van Duitsland, de zogenaamde “Ballungsregionen”, zullen deze regio’s de meeste veerkracht hebben die op hun beurt de meeste uitwerking op de woningvraag zou kunnen ontwikkelen. De ontwikkeling van het Ruhrgebied (Nordrhein-Westfalen) blijkt op de lange termijn als kritisch te worden aangemerkt. De mate waarin zij werkgelegenheid kan blijven bieden en/of de schaal waarop zij in staat is werknemers aan te trekken zal voor de ontwikkeling van dit gebied cruciaal zijn. Tevens wordt de rol van de deelstaat Berlijn voor de toekomstige woningmarkt door diverse respondenten betwist doordat de betekenis van de bestaande woningvoorraad in de toekomstige markt anders wordt geïnterpreteerd. Waaruit wordt het matige succes verklaard van veel Nederlandse ontwikkelaars op de Duitse (woning) markt in de jaren negentig? Welke strategische fouten zijn er toen gemaakt? Het matige succes van de Nederlandse ontwikkelaars wordt verklaard vanuit zeer uiteenlopende redenen. Naast de volop in Nederland besproken culturele verschillen tussen de landen en de verschillende manieren waarop de bedrijven de markt hebben

33


betreden, blijken de respondenten de mening te delen dat er een behoorlijke inschattingsfout is gemaakt als het om de Duitse wooncultuur en dus de Duitse consument gaat. De grote ontwikkelaars/bouwers uit Nederland die door hun economische manier van seriematig bouwen, snel betrouwbaar projecten hebben ontwikkeld zijn zich onvoldoende bewust gebleken van de degelijke functionele wooncultuur. De verwachte hoogwaardige kwaliteit in combinatie met het verjuridiseerte bouwen heeft voor veel Nederlandse ontwikkelaars/bouwers tot problemen geleid. De toleranties bij oplevering die zij in de Nederlandse bouwcultuur gewend zijn bleken in Duitsland te ruim waardoor laatste termijnen niet of na veel kosten werden voldaan. Waarom zijn Nederlandse beleggers/ontwikkelaars (nog) niet actief in Duitsland en wel in andere landen? Voor de ontwikkelende beleggers zijn voornamelijk de weinig florissant economische vooruitzichten en matige rendementen de redenen om niet in een vragersmarkt te willen stappen. Het aankopen van bestaande woningen wordt veelal als eerste stap gezien van waaruit men die positie zou kunnen uitbouwen. Het indirecte beleggen wordt echter eerder verkozen boven het directe beleggen waarbij er dan voor de Duitse woningfondsen aantrekkelijke Europese alternatieven zijn. Voor ontwikkelaars blijkt Duitsland een duur land. De eerder genoemde verjuridiseerte bouw, de lange doorlooptijden van projecten en de verschillen in wetgeving tussen de deelstaten maken dat de behaalde rendementen in Duitsland, in vergelijk met andere landen, niet hoog zijn. Het Duitse overheidsbeleid en de mate waarin dit als bedreiging of als kans wordt gezien. De overvoerde woningmarkt wordt door diverse respondenten teruggevoerd op falend overheidsbeleid. De fiscale afschrijvingsconstructies van de jaren ‘90 hebben tot een wildgroei van particuliere beleggers geleid. Deze fiscale stimuleringsregeling is dan ook van de baan. Vanaf 2000 is er onzekerheid met betrekking tot het wel of niet verkrijgen van koopsubsidies. Dit heeft de animo om woningen te kopen geen goed gedaan. Het afbouwen van de lopende koopsubsidieregeling is een feit. Het generaal afbouwen van subsidies lijkt de woningmarkt enerzijds de noodzakelijke duidelijkheid te geven die de markt nodig heeft, anderzijds wordt de symbolische betekenis van de afschaffing van koopsubsidies als een negatief signaal gezien.

34


6 Conclusies 6.1

Inleiding De conclusies in dit hoofdstuk zijn gebaseerd op het beeld van de Duitse woningmarkt tot 2015 zoals dit is weergegeven in de hoofdstukken 1 t/m 4 en is op hoofdlijnen naast de zienswijzen van de respondenten gelegd zoals deze staan verwoord in hoofdstuk 5. De conclusies tonen de gepercipieerde potenties van de Duitse woningmarkt tot 2015.

6.2

Conclusies De analyse van de deelstaten heeft duidelijk gemaakt dat de er grote verschillen zijn tussen de deelstaten. De verschillen richten zich vooral op de economische situatie van de regio’s, de mate waarin een huishouden hiervan kan profiteren en of een deelstaat een landelijk dan wel een stedelijk karakter heeft. Economisch kan men niet spreken van één Duitsland, daarvoor zijn de verschillen te groot gebleken. In dit perspectief kan men ook niet spreken van één woningmarkt. De woningmarkt per deelstaat blijkt dan ook een uiterst gemêleerd beeld te bieden. In tegenstelling tot de economische verschillen, laten de demografische ontwikkelingen een veel homogener beeld van Duitsland zien. Zo ontwikkelt zich in alle deelstaten een sterke groei van het aantal kleine huishoudens. De kleine huishoudens blijken in steden veelal oververtegenwoordigd. Deze oververtegenwoordiging gecombineerd met de sterke economische regio’s, is voor Nederlandse ontwikkelaars leidend bij de keus om juist deze steden als huidig en toekomstig speelveld te beschouwen. Als deze voorkeur tegen de achtergrond van de in dit rapport aangewezen groeimarkten wordt geplaatst, blijken de steden Frankfurt (deelstaat Hessen) en Hamburg (stadstaat Hamburg) als meest attractieve regio’s te kunnen worden gelabeld. De waardeontwikkeling van woningen is, ondanks het negatieve marktsentiment in de afgelopen jaren, stabiel gebleven. Hiermee heeft ‘de woning’ zich in Duitsland nog altijd als een zekere belegging cq. oudedagvoorziening bewezen. Dat dit beeld ook door de Duitsers nog steeds zo wordt gezien wordt mede bevestigd door Nederlandse ontwikkelaars die te kennen geven dat de vraag in het duurdere marktsegment relatief ongevoelig is gebleken voor de huidige economische situatie in Duitsland. Gerelateerd aan deze bevindingen kan worden gesteld dat bij economisch herstel, hetgeen voor een belangrijk deel de vraag bepaalt, de meeste dynamiek op de koopmarkt te zien zal geven. Binnen de koopmarkt zal naar verwachting het lagere en het middensegment hier het meest van profiteren. Het groter worden van het aantal kleinere huishoudens is voor een groot deel terug te voeren op het vergrijzen van Duitsland. Deze seniorenmarkt zal verantwoordelijk zijn voor het ontstaan van een kwalitatieve vraag. Bij het bedienen van deze vraag dient rekening te worden gehouden met de verschillende woonwensen vanuit verschillende groepen senioren. De wensen van deze doelgroepen zullen de vraag naar appartementen

35


laten toenemen waarbij in de eerder genoemde attractieve steden deze doelgroep zowel in de huur als in de koopmarkt zal moeten worden bediend. Hierbij moet worden opgemerkt dat de inkomens- en vermogenssituatie van senioren dusdanig blijkt te zijn dat er in de komende jaren, in het hogere marktsegment voor senioren geen grote groei in de vraag naar woningen wordt verwacht. Daar Nederlandse ontwikkelaars voornamelijk in het hogere marktsegment opereren lijkt het anticiperen op toekomstige ontwikkelingen, door bijvoorbeeld het bedienen van het segment met een gemiddelde vermogenspositie, een strategische keus te worden.

36

Bijlagen Bijlage I:

Overzicht deelstaten


Bijlage II:

Wohnungsprognose 2015 modellen

Oude deelstaten

Nieuwe deelstaten


Bijlage III:

Literatuurlijst

Bericht; Bundesministerium der Finanzen; Wohneigentumsfoerderung in Deutschland (11/2002) Bulwien Bericht; Immobilienindex 1975 bis 2003, januar 2004, Bulwien AG, München Bulwien Bericht; Wohnungsmarktprognosen, maerz 2003, Bulwien AG, München Bundesamt fuer Bauwesen und Raumordnung (2001), Whonungsprognose 2015. Selbstverlag des BBR; Bonn Centraal Bureau voor de Statistiek; Statistisch Jaarboek 2004, CBS Heerlen Der Fischer Weltalmanach 2004; Fischer Taschenbuch Verlag Doorenbos; Nederland- Duitsland een wereld van verschil (4/99), een onderzoek naar aansturingsmogelijkheden van een Nederlandse bouworganisatie op de Duitse markt. TU- Delft, Bouwmanagement en Vastgoedbeheer. F. Schroeter(Hg), Staedte im Spagat (2001) zwischen Wohnungsleerstand und Baulandmangel. Hakfoort e.a. 2002: Woningcorporaties gepubliceerd in Nyfer onderzoek “Het zekere voor het onzekere” januari 2003, Breukelen InWis Bericht; Neue Anforderungen an die Wohnungswirtschaft vor dem Hintergrund Gesellschaftlicher Entwickungen, Wohnungsmarkt, Institut fuer Wohnungswesen Immobilien Wirtschaft Stadt- und regional Entwicklung GmbH, (2000), Bochum InWis Newsletter; Wohnungsmarkt, Institut fuer Wohnungswesen Immobilien Wirtschaft Stadtund regional Entwicklung GmbH, (4/2003), Bochum InWis Newsletter; Wohnungsmarkt, Institut fuer Wohnungswesen Immobilien Wirtschaft Stadtund regional Entwicklung GmbH, (6/2003), Bochum OECD report, Economic Outlook 2002, France Presentation; Dipl.G.H. Bulwien von Bulwien AG (11/2003) Schaefer/Conzen (2002) Praxishandbuch der Immobilien Projectentwicklung, Verlag C.H. Beck; München Senatsverwaltung fuer Arbeit Soziales und Frauen (2001) Wohnen im Alter, Berlin Statistisches Bundesamt; Bautaetigkeit und Wohnungen, Fachserie 5/reihe1(12/2003), Wiesbaden Statistisches Bundesamt; BPB Datenreport zweite aktualisierte Auflage, (2003), Wiesbaden

The Royal Institution of Chartered Surveyors, European housing review (2003), London


Bijlage IV:

Lijst van geïnterviewden

Bedrijf

Contactpersoon

Amvest

Dr. J.E. Janssen

Tel: 020 4301257

Manager Research en Strategie ING Real Estate Germany

Mr B. van der Jagt-Buitink.

tel: 0049 69 718 6480

Managing director HBG

S. de Graaf Msc

tel: 030 6598616

Managing director property and Infrastructure development Vesteda Groep

Drs. M. Raemakers MRE

tel: 043 3296600

hoofd research Bouwfonds Property Development

Drs. J.P.T.H. Joosten

tel: 033 2539111

Director Market Research INBO

W. Westinga

tel: 033 2868311

architect/adviseur

Kondor Wessels Mark Brandenburg

L.W.A. de Man

Berlin GmbH

Directeur

Rodamco Europe N.V.

Drs H. Vermeeren

tel:0049 30 351 83210

Tel: 010 2176439

Portfolio manager TCN Property projects Nederland

Drs. K van Elst

Tel: 030 6001040

Directeur Concepts AM N.V.

Ing. Arno Ruijchrok Hoofd research

Tel: 030 6097222


Bijlage VI:

Interviewstructuur

Gespreksstructuur; (ca 30 min) Titel Masterproof

:

De Duitse woningmarkt tot 2015 “Kansrijke deelmarkten in beeld gebracht voor Nederlandse ontwikkelaars”

In opdracht van : Onder Begeleiding van :

Amsterdam School for Real Estate (ASRE) Prof.dr. E.F. Nozeman

Doel van het interview • Inzage verkrijgen van uw visie op de Duitse woningmarkt Afgeleide thema’s en vragen: • Visie op de groeikansen van de Duitse economie. • Overwegingen en redenen om in de Duitse markt te willen opereren en/of toe te treden. • Gedachten over de verschillen en overeenkomsten ten opzichte van de Nederlandse woningmarkt • Visie op de mate waarin het noodzakelijk is al dan niet te specialiseren (huur, koop doelgroepen). • Welke regio's of steden zijn op dit moment de meest interessante voor ontwikkelaars cq beleggers en waarom; verandert dat in de nabije toekomst of blijft die voorkeur onveranderd? • Waaruit verklaart u het matige succes van veel Nederlandse ontwikkelaars op de Duitse (woning) markt in de jaren negentig? Welke strategische fouten zijn er toen gemaakt? • Waarom bent u als Nederlandse belegger/ontwikkelaar (nog) niet actief in Duitsland en wel in andere landen? • Visie op het Duitse overheidsbeleid en de mate waarin u dit als een bedreiging of als kans ziet. Voor te leggen deelconclusies De komende jaren zal Duitsland een sterke vergrijzing kennen. Huishoudens worden kleiner en ouder. In de ontwikkeling van de huishoudens vindt deze demografische factor in combinatie van het kleiner worden van het aantal personen per huishouding zijn weerslag. Het aantal 1 en 2 persoonshuishoudens boven de 60 jaar zal fors toenemen. Deze ontwikkeling zal op de woningmarkt verantwoordelijk zijn voor een toenemende kwalitatieve vraag naar seniorenhuisvesting. Heeft de nieuwbouwproductie zich in het verleden tussen de 2,7 en 11,9 woningen per 1000 inwoners per jaar begeven, de komende 10 jaar zal dit tussen de 2,4 en de 5,0 woningen bedragen. Ten opzichte van 2001 betekent dit een licht herstel. De groeimarkten zijn in die deelstaten te vinden waar in de komende jaren significant meer productie wordt gevraagd dan de gemiddelde productie in de afgelopen vijf jaar. Vier deelstaten kunnen derhalve als groeimarkt worden aangewezen.


De mate waarin de diverse deelmarkten attractief kunnen zijn verschilt van het marktsegment waarin men wenst te opereren. De huurmarkt lijkt voor ontwikkelaars een moeilijke markt. Afnemende huren en algemeen bekend zijnde slechte rendementen maken huurwoningen als product lastig te vermarkten. Enkele deelstaten lijken hierin een uitzonderingspositie te gaan innemen. Het grootste deel van de nieuw te bouwen woningen zal de koopmarkt moeten gaan bedienen. Ondanks dat de koopmarkt zich in de afgelopen jaren met name heeft georiënteerd op ééngezinswoningen en twee-onder-één kapwoningen dienen in de komende periode meer appartementen te worden aangeboden. De koopappartementen zullen met name in stedelijke milieus worden gevraagd. De gevoeligheid van de vraag naar woningen voor economische effecten bedraagt circa 46% van de totale woningvraag. 54% van de vraag wordt bepaald door min of meer stabiele demografische factoren. Derhalve staat of valt de potentie van de Duitse woningmarkt met de mate waarin de economie zich herstelt. Alvast hartelijk bedankt voor uw medewerking. 17 juli 2004 Riep Paulusma

De Duitse woningmarkt tot Kansrijke deelmarkten in beeld gebracht voor Nederlandse ontwikkelaars

Recommend Documents