David Hütter. Ostrava 2011

                                

  STUDIJJNÍ OPOR O RA  MODULLU   OCEEŇOVVÁNÍ SSLOŽEEK PO ODNIK KÁNÍ  D David Hütte er                      O Ostrava 201 11 

           

   

                                                                                   Náázev:    Oceňování složek podn nikání  David Hüttter  Au utoři:    Vyydání:   první, 2011  Po očet stran:  81  Vysoká ško Tisk:    ola podnikán ní, a. s.     Vyydala:   Vysoká ško ola podnikán ní, a. s. v Ostravě    Michálkovvická 1810/18 81    710 00 Osttrava – Slezsská Ostrava       © ©   © © Vysoká škol la podnikání,, a.s. v Ostravě  ISBN 978‐80‐7 7410‐030‐7     

         

 

OBSAH   Úvvod ....................................................................................................................................... 6  VÝÝSTUPY Z UČ ČENÍ .................................................................................................................. 7  1 

Oceňování v ČR ............................................................................................................. 8  1.1 

2 

odnota ........................................................................................................... 14  Cena a ho 2.1 

3 

4 

Odhadci, znalci aa znalecké ússtavy ........................................................................ 9  Definice ceny a d druhy hodno ot ............................................................................ 15 

Oceňování podniku ..................................................................................................... 20  3.1 

odiska pro ocenění podn niku ..................................................... 21  Teorretické výcho

3.2 

Přísttupy k  pro o ocenění podn niku a význam m použitých metod ........................... 21 

3.2.1 

Majetkové metody ...................................................................................... 21 

3.2.2 

Výnosové m metody ........................................................................................ 22 

3.2.3 

Tržní metod dy ............................................................................................... 24 

3.2.4 

Kombinované metody ..................... . ........................................................... 24 

3.2.5 

odle zákona čč. 151/1997 Sb. v aktuáln ním znění........................ 24  Ocenění po

Oceňování nemovitosstí ............................................................................................... 26  4.1 

Základní pojmy .................................................................................................... 27 

4.2 

movitostí ................................................................. 36  Podklady pro oceňování nem

4.3 

Kataastrální operáát ................................................................................................ 38 

4.4 

Adm ministrativní aa tržní oceňo ování nemovvitostí .................................................. 43 

4.5 

Mettody oceňováání nemovito ostí ......................................................................... 46 

oceňuje nem movitost při žžádosti o hyp potéku?Chyb ba!  5  cEoCEse o efinována.  de 5.1  1. 

6 

Zálo ožka 

ne ení 

Procces odhadu ..................................................................................................... 49 

Porovnávvací způsob o oceňování  ‐ výpočet hod dnoty pozem mku porovnán ním ............. 54  5.2 

Oceňování bytu v osobním vvlastnictví, re egulované náájemné ........................... 59 

5.3 

Oceňování speciifického majeetku ....................................................................... 61 

5.4 

. ........................................................... 62  Oceňování věcnýých břemen ....................

5.5 

NÝCH BŘEMEEN ................................... 68  POSTUP PŘI OCEENĚNÍ NĚKTEERÝCH  VĚCN

5.6 

Speccifika oceňovvání nemovittostí v ČR a zzahraničí ............................................. 70 

Oceňování cenných p papírů .......................................................................................... 73  6.1 

odisko oceňo ování cennýcch papírů ............................................ 74  Teorretické výcho

6.2 

Děleení cenných p papírů ......................................................................................... 74 

6.3 

Trhyy s cennými p papíry v ČR ................................................................................. 74 

6.4 

Časo ová hodnota peněz ........................................................................................ 75 

6.5 

Míraa výnosu cen nného papíru u ............................................................................. 75 

             6.6 

Dluh hopisy ............................................................................................................. 75 

6.7 

Akcie .................................................................................................................... 76 

6.8 

Podíílové listy ....................................................................................................... 77 

Záávěr ..................................................................................................................................... 79  Po oužitá literattura a další zd droje .......................................................................................... 80     

    Occeňování slo ožek podnikání 

Ú Úvod  Taato část mod dulu se zabývvá oceňován ním jednotlivvých hlavních h složek pod dnikání s cílem  do osažení  aktu uální  informace  o  majetkové  hodno otě  podniku u  s ohledem  na  relevan nci  akktuální údajee pro finančn ní rozhodováání manažerra. Kvalifikovvané finanční rozhodování  je podmíněno dostatečným mi a kvalitními informacemi, vycházeejícími zejmééna z účetnícch  výýkazů  a  aktu uálního  ekon nomického  vývoje.  v Pro  správné  s finanční  řízení  aa  rozhodování  má  prvořadý  význam  pocchopení  vazeeb  jednotlivýých  účetních  a  ekonomicckých  údajů  a  jejjich vliv na h hodnotu v jed dnotlivých seegmentech p podnikového o majetku. Tento předmě ět  je  indisciplinární  a  jako  taakový  nemůžže  existovat  jako  izolovaaná  disciplína,  neboť  úzcce  naavazuje  na  účetnictví,  ú kaalkulace  a  náklady,  conttrolling,  daně,  finance  aa  další  oblastti.  Sttudijní  oporaa  je  stručným m  shrnutím  základních  informací  a  principů  p oceeňování  slože ek  po odnikání,  ob bsahuje  pozn natky  z  praxxe,  které  praaktickým  způ ůsobem  bud dou  doplňovaat  ob bsah  teoreticcké  části  učeebního  textu u.  Cílem  toho oto  studijníh ho  materiálu u  je  vysvětlení  záákladních  po ojmů  a  princcipů,  avšak  je  žádoucí,  aby  si  studenti  dle  pokkynů  v  opořře  ro ozšířili  a  dohledali  potřeb bná  témata  i  v  jiných  litterárních  zdrrojích,  kteréé  jsou  v  opořře  uvvedeny.  Auto or    

6   

 

 

    ČENÍ  VÝÝSTUPY Z UČ

V VÝSTUPY Y Z UČENÍ  Po o úspěšném absolvování modulu bud dou student schopni:  •

u oceňován ní majetko ových hodn not podnikku;  Podstatu

•

Rozdíl m mezi cenou  a hodnoto ou; 

•

Kdo se z abývá oce ňováním m majetku v Č ČR 

•

Rozdíl m mezi odhad cem a sou dním znal cem; 

•

Metody  oceňováníí majetku.

 

     

 

   

7   

    Occeňování slo ožek podnikání 

1 Oceňo ování v ČR  Ú ÚVOD  Ka apitola se bu ude zabývat o obecnou problematikou o oceňování m majetku v ČR.   CÍÍLE KAPITOLY Y  Po o prostudová ání této kapiitoly a vypra acování úkollů budete UM MĚT:  porozumět princip pům oceňováání v ČR,  vnímaat vliv aktuáln ního vývoje ccenotvorby vv pojetí státn ního zřízení Č ČR,  analyzzovat inovacee pro zjedno odušení veřejjného řízení v oblasti hod dnototvorby.  Po o prostudová ání této kapiitoly a vypra acování úkollů ZÍSKÁTE: poznatkový  systém  z oblasti  postavení  soudního  s zn nalce  a  odh hadce  v poje etí  hodno ototvorby,  inform mace o proceesu oceňován ní.  Po o prostudová ání této kapiitoly a vypra acování úkollů BUDETE SC CHOPNI:  spojovvat  poznatkyy  různých  vědních  v disciplín  jako  veřejná  ekon nomika,  daně,  financce,  identiffikovat a inteerpretovat svvůj vlastní ossobnostní prrofil,   posuzovat úroveň složitosti různých professí v oblasti oceňování.       

8   

 

 

    ČR  Occeňování v Č

1..1 Odhad dci, znalci aa znalecké ústavy  Occeňováním  majetku  see  v ČR  zabýývají  znalecké  ústavy,  znalci  a  odhadci  a  jiiné  akkademické a profesní orgganizace (nap př. banky a p pojišťovny).   nalec  Zn   nalec je nezáávislá osoba,, která na záákladě svých odborných  znalostí zkoumá, posuzu uje  Zn a hodnotí  urččité  skutečnosti,  o  kterrých  vydává  obvykle  písemný  znaleecký  posude ek.  So oudce  je  přeedevším  práávníkem,  a  proto  p soud  může  v  otáázkách  odbo orných  povo olat  od dborníka ‐ zn nalce.     Zn nalec  je  osoba,  která  sp plňuje  všechny  stanoven né  podmínkyy  pro  vykonáávání  znaleccké  čin nnosti. Řízen ní znalecké ččinnosti patřří do resortu ministra spravedlnosti.  Pro jednotliivé  ob bory  jsou  znalci  z jmeno ováni  ministrem  spravedlnosti  (výýjimečně)  nebo  předse edy  krrajských soud dů (obvykle) a to na základě pověření ministrem m spravedlno osti. Znalci jssou  zaapsáni  v  sezznamu  znalcců  a  tlumočníků  příslu ušného  krajee  a  zároveň ň  v  ústředním  seeznamu  min nisterstva  sp pravedlnosti..  Soudní  znalectví  slou uží  k  rozhod dování  soud dců  v případech,  kdy  k je  nutnéé  odborně  posoudit  p jevvy  a  události.  Tato  poso ouzení  obvykle  vyyžadují  nejen  teoretické  znalosti,  ale  hlavně  praktické  zkušenosti  z vve  speciálníích  ob borech.  Úkkolem  znalcee  je  vykonávvání  řádného  výkonu  zn nalecké  činnosti  v  řízeníí  před  státníími  orrgány  a  orggány,  na  kteeré  přešly  úkoly  ú státnícch  orgánů,  jakož  i  znaalecké  činno osti  prrováděné  v  souvislosti  s  právními  úkony  občaanů  nebo  organizací.  Zn nalci  vystup pují  v řřízeních, která jsou regullována zejmééna občanským soudním m řádem atd.  Přředpisy  upraavující  znalecckou  činnostt  se  řídí  zákkonem  číslo  36/1967  Sb b.,  o  znalcích h  a  tlu umočnících  (dále  jen  ZZZT),  vyhláško ou  MS  č.  37//1967  Sb.  (d dále  jen  VZTT),  k  provede ení  záákona  o  znaalcích  a  tlu umočnících,  č.  11/1985 5  Sb.,  o  zm měně  vyhláššky  o  znalcíích  a ttlumočnících h,  č  184/199 90  Sb.,  noveela  vyhlášky  o  znalcích  a  a tlumočnícícch,  č.  77/19 993  Sb b., novela vyh hlášky o znalcích a tlumo očnících.  Zn nalecká činno ost se nevztaahuje na pod dávání posud dků, které je upraveno jinými předpisy,  a na podáváníí posudků, ktteré nesloužíí potřebám řřízení před sttátními orgány ani nejsou u v  so ouvislosti  s  právními  p úko ony  občanů  a  organizací;  zejména  see  nevztahujee  na  expertizzní  čin nnost souvissící s plněním m výrobních ú úkolů organizací.    Zn naleckým  po osudkem  rozzumíme  grafický  či  jiný  výstup  v činno osti  znalce,  kkterý  musí  mít  m nááležitosti formální i obsah hové (§13 ZZZT).  Zn naleckou  čin nnost  vykonávají  znalci  zapsaní  do o  seznamu  znalců;  z znaleckou  činno ost  vyykonávají takké ústavy (§ 2 21 ZZT).  Ossoby  nezapsané  do  seeznamu  znaalců  mohou  být  v  řízeení  před  stáátními  orgáány  usstanoveny  zn nalci  nebo  tlumočníky  t jen  výjimečn ně  (ad  hoc)  za  podmínek  stanovenýých  v §§ 24 zákona č. 36/1967 SSb., o znalcícch a tlumočníících.       

9   

    Occeňování slo ožek podnikání    dhadce  Od   dhadce provvádí například d expertní, o odhadní či od dbornou činn nost po dom mluvě s fyzickkou  Od či  právnickou  osobou  pro o  různé  účely.  Jednoznačně  odhadce  není  způsobilý  provád dět  zn nalecké posu udky pro řízeení správních h orgánů a v  souvislosti ss právními úkony občanů ů a  orrganizací.    Od dhadní  činn nost  upravu uje  zákon  č.  455/199 91  Sb.,  o  živnostenskéém  podnikáání  (živnostenský  zákon)  v akktuálním  zněění.  Tato  živn nost  po  29.  2.  2000  postoupila  urččité  zm měny. Před ttímto datem  odhadní čin nnost oceňovvání podniku u spadala do  živnosti voln né,  kd de  nebyly  stanoveny  žád dné  zvláštní  podmínky  pro  p provozování  této  živvnosti.  Muse ela  sp plňovat pouze všeobecnéé podmínky sstanovené živnostenským m zákonem.  V novele živno ostenského zzákona č. 27//2000 Sb., do ošlo k výrazn né změně pro ovozování té éto  živvnosti.  Oceň ňování  bylo  přeřazeno  do  d živnosti  koncesované k   a  byly  stan noveny  zvláštní  po odmínky  pro o  provozováání,  jako  jso ou,  úplné  střední  s odbo orné  vzděláání  nebo  vyyšší  od dborné vzdělání v oboru, ve kterém  má být oceň ňování vykon náváno a urččitý počet ro oků  prraxe v oboru.  Prrofese odhad dce    o znění zákona č. 455/19 991 Sb., o živnostenském m podnikání  (v současno osti  Dlle aktuálního vee znění novely č. 292/200 09 Sb.) lze po ožádat o získkání oprávněění podnikat pro následujjící  kaategorie oceň ňování majettku:   • • • • •

věci moviité   věci nemo ovité   nehmotný majetek   finanční m majetek   podniky  

Zn nalecký ústav   Zn nalecký  ústaav  je  právnicckou  osobou  s  obdobn nými  oprávněními  jako  soudní  znale ec.  Zn nalecké  ústaavy  jsou  jmeenovány  Min nisterstvem  spravedlnossti  ČR  a  jso ou  publikováány  v Ústředním  věstníku  v ČR.  Seznam  znaleckých  ústtavů  vede  Ministerstvo  M spravedlnossti.  Něěkteré  právvnické  osob by  jsou  zn naleckými  ústavy  ú tzv."ze  zákona"  –  napříkllad  Krriminalistickýý ústav, Ústaav soudního iinženýrství, V Výzkumné ússtavy apod.   Baanky  Věětšina  bank  požaduje  zp pracování  od dhadu  pouze  od  smluvních  odhadcců  či  interníího  sp pecializovanéého  oddělen ní  banky.  Tento  T postu up  je  dán  historickými  zkušenosttmi  baankovních ússtavů, kdy baanky dostávaaly odhady ss výsledky, ktteré neodpovídaly reálnýým  po odmínkám trrhu. Odhadcce, který má smlouvu s b bankovním ústavem, se vv této smlou uvě  záároveň většin nou zavazujee, že zpracovvané posudkky budou věrrně vypovídaat o stanove ené  tržžní  hodnotě,  tak  jak  je  definována.  V  případě,  že  bankovní  ústav  nebu ude  s  výsled dky 

10 0   

 

    H KE SPOLEČ Č  AH occenění  spoko ojen,  má  baanka  možnosst  daného  odhadce  vylo oučit  ze  sezn namu  nebo  po  něěm požadovaat smluvní po okutu.   Do omníváme see, že tento p postup se v p praxi osvědčil, rozlišil odh hadce na ty, kteří kvalitně ě a  peečlivě  zpraco ovávají  posu udky,  od  těcch,  kteří  to  dělali  jiným  způsobem.  Tento  posttup  gaarantuje kvallitní zpracováání pro objed dnatele posu udku i pro baankovní ústav. 1  Ettika při oceňování    Ettika při oceňování majetkku se většino ou váže na e existenci eticckého kodexu u. Etický kod dex  je  buď výsledkkem individu uální kreativn ní práce odh hadce či znalce anebo výýsledkem tvů ůrčí  čin nnosti komo ory a různých h sdružení, kde je tento o odborník zap pojen. Pro in nspiraci uvád dím  čáást etického kodexu Českké komory od dhadců maje etku (profesn ní sdružení):  AH H KE SPOLEČ Č  1. Exxpert je  poviinen při své  práci dodržo ovat a dbát  na dodržováání  všech ob becně platnýých  prrávních předpisů, nařízen ní, norem a vvnitřních předpisů Komorry.  2. Exxpert je poviinen odmítnout zakázku,, při které by nemohl býýt ke kliento ovi nepodjatýý a  neezávislý.  Exp pert  vykonáávající  svou  profesi  nemůže  v kon nkrétním  příípadě  zárovveň  vyykonávat  jinou  činnost,  při  které  by  mohlo  dojít  d ke  střeetu  zájmů,  nezávislosti  či  po odjatosti.    3. VZZTAH KE KLIEENTOVI  1. Expert  chrání  zájjmy  svého o  klienta,  vykonáváá  práce  na  zakázzce  s  profesio onálním  úsilíím  a  na  od dpovídající  úrovni  s  cílem  zajistit  vyysokou  kvalitu  expertizy.  m podříd dit  svůj  ossobní  zájem m  zájmu  klienta.  Pokkud  by  doššlo  2. Expert  musí  ke střetu ttěchto zájmů, je povinen o tom nep prodleně klieenta vyrozum mět a případ dně  od zakázkky odstoupit.. Jednání s kklientem jsou u důvěrná a  jím poskytn nuté informaace  nesmí  býýt  použity  při  jiné  expertize  nebo  n činno osti  bez  jeeho  souhlassu.  O skutečnostech týkajících se klien nta zachovávvá mlčenlivosst.  3. Expert  má  nárok  na  přiměřenou u  odměnu  za  proveden né  výkony.  Výše  odmě ěny  a způsob ssmluvního záávazkového vvztahu se říd dí příslušným mi právními předpisy.  oba  zpracovvává  expertizu  osobně,,  nesmí  bezz  předchozíího  4. Expert  –  fyzická  oso obu.  Expert  –  souhlasu  objednavatele  pověřit  zpracováním  zakázky  jinou  oso právnická  osoba  zpracovává  expertizu  v kolektivu  odborných h  pracovnííků  v pracovníím  nebo  ob bdobném  sm mluvním  vzttahu  ke  spo olečnosti.  Po okud  to  klie ent  vyžaduje,  je  zpracovatel  expert  ‐ právnická  osoba  o povineen  sdělit  konkrétní  osob by,  které se na expertize p podílejí.  l. TTAH K PROFFESI        5.   Expert půso obí na šíření dobrého jména profese..  6.  Expert  neesmí  při  výýkonu  své  činnosti  po oškodit  dob bré  jméno  profese,  dbá  d na  dodržo ování  společčenských  a  etických  praavidel  a  mu usí  se  vyvarrovat  takovýých                                                               1

w www.value.c cz

   

11   

    Occeňování slo ožek podnikání  způsobů jeednání, kteréé by ohrozilyy nebo zneváážily profesi vve společnossti. Zejména se  vyhýbá  zp působům  nekalé  soutěžee,  nepřiměře ené  reklaměě,  zatajováníí  a  zamlčováání  některých skutečnostíí. Odmítá růzzné formy náátlaku a ovlivvňování. Nevvydá odbornou  expertizu a stanovisko o bez důkladn né znalosti věci.  duje  vývoj  svvé  profese  a  oboru,  do oplňuje  své  vědomosti  aa  zvyšuje  svvou  7.  Expert  sled kvalifikaci.  e neebo  provádě ějící  řídící  práci  na  expeertize,  opatřu uje  8.  Expert  zpraacovávající  expertizu  odhadnutou expertizu u svým podpisem a razítkkem. Expertizy takto označené zapisu uje  do vedenéého seznamu u nebo znaleckého deníkku.  p í  selhání,  bere  b expertt  na  vědom mí,  9.  V  případěě,  že  budee  zjištěno  profesionáln že  po  projednání  p j jeho  pochyybení  příslušnými  orgáány  Komoryy  může  do ojít  k  jeho vyřřazení ze sezznamu členů Komory příp padně z vybrraných aktivitt zajišťovanýých  Komorou.  2 . 5H KE KOLE . EGŮM  0. Expert  see  vyvaruje  úmyslného  ú p přímého  či  nepřímého  poškození  svého  koleggy.  10 Tím není  dotčeno  práávo  zhotovo ovat  expertizzy,  recenze  apod.  pracíí  svých  kole egů  zejména  v případech  revizních  znaleckých  posudků  zadaných  stáátními  orgáány  (soudem,  policií  apo od.).  Nepřeevezme  rozp pracovanou  expertizu  bez  souhlaasu  původního o autora (experta). Neprrovádí neobjjektivní kritikku, nevytvářří právní názor,  neovlivňujje za účelem m prosazení vvýsledků vlastních závěrů ů a expertiz. JJestliže přeb bírá  rozpracovanou  experrtizu  nebo  navazuje  n naa  předchozí  práci  jinéh ho  experta,  je  povinen reespektovat jeeho veškerá práva.  11 1. Expert se  vyvaruje po oškozování ko olegů nepřim měřenými ceenovými nab bídkami. Pokkud  se  takový  případ  vyskkytne,  je  po ovinností  člena  Komory,  zejména  přři  dumpingo ové  ceně,  toto o  ocenění  postoupit  řáádnou  cesto ou  ke  kontrrole  a  šetřeení  příslušnýým  orgánům  Komory.  Ovvlivňování  naabídek  dump pingovými  cenami  se  beere  jako  vážžné  porušení eetického cho ování expertaa.2    ZAPAMATTUJTE SI 

 

Oceňování m O majetku v ČR  provádí odh hadci (živnosstníci), soudn ní znalci a znalecké ústavvy  a a jiné instituc ce (např. ban nky a pojišťovny).    KONTROLNÍÍ OTÁZKY 

 

Na záákladě jakého zákona vykkonávají činn nost odhadcii majetku?  Uveď ďte alespoň d dvě zásady eetického kode exu odhadcee majetku?     

                                                             2

h http://www.ck kom.cz/indexx.php/cs/kod dex-odhadce

12 2   

 

    5H KE KOLEG GŮM  . 5 S SHRNUTÍ KA PITOLY 

 

Oceň ňováním  majetku  se  zab bývají  odhad dci,  soudní  znalci  a  znaalecké  ústavvy  a jinéé organizace (např. univeerzity, banky, pojišťovny,, zajišťovny).  Soud dní  znalci  see  při  výkon nu  své  činn nosti  řídí  akktuálním  zněním  zákon na  o znaalcích a tlumočnících.  Odhaadce vykonávvá svou činnost na základ dě živnosten nského zákon na.    STTUDIJNÍ LITEERATURA  1. Bradáč A., N Nemovitosti (Oceňování aa právní vztaahy), Linde, P Praha, 2004  2. Kokoška J., Oceňování n nemovitostí d díl I.+II. Podle e zákona č.151/1997, AB BF, Praha,  19 998,  22 27s.  3. Kokoška J., Oceňování n nemovitostí d díl III. Oceňování obvyklo ou cenou, Arch ABP, Prah ha,  20 000, 202s.  4. Zazvonil Z., Oceňování n na tržních principech, Ced duk, Praha, 1 1996, 173s.  5. Zazvonil Z., Výnosová ho odnota nemo ovitostí, Ced duk, Praha, 2004, 249s.       

 

   

13   

    Occeňování slo ožek podnikání 

2 Cena a hodno ota  Ú ÚVOD  Ta ato  kapitola  osvětlí  a  zvýrazní  rozd díl  mezi  cenou  a  hodno otou.  Rovněžž  zde  najdete  prrincipy využívvání správnéé terminologiie v oceňování.    CÍÍLE KAPITOLY Y  Po o prostudová ání této kapiitoly a vypra acování úkollů budete UM MĚT:  defino ovat rozdíl m mezi cenou a hodnotou,  defino ovat jednotlivvé druhy cen n a hodnot.   Po o prostudová ání této kapiitoly a vypra acování úkollů ZÍSKÁTE: pověd domí o druzícch hodnot a cen,  schopnost využití odborné terminologie v praxi.    Po o prostudová ání této kapiitoly a vypra acování úkollů BUDETE SC CHOPNI:  využívvat správnou terminologiii v praxi,  defino ovat různé drruhy hodnot a cen v praxxi,  najít p prameny právva, které deffinují jednotllivé druhy ceen.     

14 4   

 

 

    Ceena a hodnotta 

2..1 Definicce ceny a d druhy hodnot  Occeňování  je  činností,  kdy  k je  určitéému  předm mětu,  souborru  předmětů,  práv  apo od.  přřiřazován  peeněžní  ekvivalent.  Je  přitom  třeb ba  rozlišit  pojmy  cenaa  a  hodnota.    CEENA  je  pojeem  používan ný  pro  požaadovanou,  nabízenou  n nebo  skutečn ně  zaplacenou  čáástku  za  zbožží  nebo  službu.  Částka  je  nebo  neníí  zveřejněna,  zůstává  však  historickýým  faktem.  Můžee  nebo  nem musí  mít  vzttah  k  hodno otě,  kterou  věci  přisuzu ují  jiné  osob by.  Ro ozlišujeme rů ůzné druhy ccen.    Deefinice podlee Zákona 526 6/1990 Sb., o o cenách.    Ceena je peněžní částka   • •

sjednaná při nákupu aa prodeji zbo oží   zjištěná p podle zvláštního předpisu u k jiným úče elům než k prrodeji.  

  HO ODNOTA  neení  skutečněě  zaplaceno ou,  požadovvanou  nebo  nabízenou  cenou.  Je  to  ekkonomická  kategorie,  vyjadřující  v p peněžní  vztah  mezi  zb božím  a  službami,  kte eré  lzee koupit,  naa  jedné  straaně,  kupujíccími  a  prodáávajícími  naa  druhé  straaně.  Jedná  se  o odhad.    Po odle  ekonom mické  koncepce  hodnotaa  vyjadřuje  užitek,  prospěch  vlastnííka  zboží  ne ebo  slu užby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí.    dle  toho,  jak  jsou  defino ovány  (např.  věcná  hodn nota,  výnoso ová  Exxistuje  řada  hodnot  pod ho odnota,  střední  hodnotaa,  tržní  hodn nota  ap.),  přiitom  každá  z  z nich  může  být  vyjádře ena  zccela  jiným  číslem.  č Při  oceňování  o jee  proto  vždyy  zcela  nutn né  přesně  d definovat,  jaaká  ho odnota je zjiššťována.    Drruhy cen    Ce ena  zjištěnáá  podle  cenového  předpisu,  tj.  cen na  administtrativní;  v  ssoučasné  do obě  vyyhlášky  Miniisterstva  financí  ČR  č.  3/2008  Sb.  (v  současnéé  době  ve  zznění  vyhláššky  č. 460/2009  Sb.)  S   Ve  vyh hlášce  nejso ou  specifikovvány  případy,  kdy  je  ji  třeba  použžít.  dkazuje se na ni např. záákon č. 357/1 1992 Sb., o d dani dědické,, darovací a dani z převo odu  Od neemovitostí, vve znění dalších předpisů ů, a některé d další předpisy.    Ce ena  pořizovaací  ("historiccká")  je  cenaa,  za  kterou  bylo  možno o  věc  poříditt  v  době  jejíího  po ořízení  (u  neemovitostí,  zejména  z staaveb,  cena  v  v době  jejich h  postavení)),  bez  odpoččtu  op potřebení. Vyyskytuje se n nejčastěji v ú účetní eviden nci.    Ce ena reprodukční (reprod dukční pořizo ovací cena),  za kterou byy bylo možno o stejnou ne ebo  po orovnatelnou u  novou  neemovitost  po ořídit  v  dob bě  ocenění,  bez  odpočttu  opotřebe ení.  Zjišťuje  se  u  staveb  s buď  pracně  podrobným  položkovým  rozpočtem,  neebo  za  pomo oci  oci  technicko ohospodářskkých  ukazate elů  aggregovaných  položek,  nejčastěji  všaak  za  pomo (TTHU) ‐ jednottkových cen za 1 m3 obestavěného p prostoru, 1 m m2 zastavěnéé plochy ap.     

15   

    Occeňování slo ožek podnikání    ěcná hodnotta (též "subsstanční hodn nota", dle prrávního názvvosloví "časo ová cena" vě ěci)  Vě je  v podstatě  reprodukčníí cenou stavb by, sníženou u o přiměřen né opotřeben ní, odpovídajjící  prrůměrně  opo otřebené  staavbě  stejnéh ho  stáří  a  přiměřené  inteenzity  užíván ní,  ve  výsled dku  paak snížená o náklady na o odstranění vážných závad d.    Výýnosová  ho odnota  ("kap pitalizovaná  míra  zisku u",  "kapitalizzovaný  zisk"")  představu uje  oččekávané  výýnosy  z  nem movitosti.  Zjednodušeně ě  řečeno  jisttinu,  kterou u  je  nutno  při  stanovené  úro okové  sazběě  uložit,  abyy  úroky  z  tétto  jistiny  byyly  stejné  jako  čistý  výn nos  z p podniku (nem movitosti). O Označuje se n např. HK.    Ob bvyklá  cena  ("tržní  hodnota",  „obeccná  cena“,  „obchodovat „ telná  cena“)  je  cena,  kte erá  byy  byla  dosažžena  při  pro odejích  stejn ného,  popříp padě  obdobn ného  majetkku  v  obvyklé ém  ob bchodním styku v tuzem msku ke dni o ocenění. Přitom se zvažu ují všechny o okolnosti, kte erá  mají  na  cenu  vliv,  avšak  do  d její  výše  se  nepromíttají  vlivy  mim mořádných  o okolností  trh hu,  ossobních  pom měrů  prodávvajícího  či  kupujícího  k ani  vliv  zvlášštní  obliby.  Mimořádnýými  okkolnostmi trh hu se rozuměějí například stav tísně prodávajícího o nebo kupujíícího, důsled dky  přřírodních  či  jiných  j kalam mit.  Osobním mi  poměry  se e  rozumějí  zejména  vztaahy  majetkovvé,  ro odinné  nebo o  jiné  osobn ní  vztahy  meezi  prodávajícím  a  kupu ujícím.  Zvláštní  oblibou  se  ro ozumí zvláštn ní hodnota přřikládaná maajetku vyplývvající z osobn ního vztahu kk němu.     o  veličiny  vzztaženy  smě ěrem  k nem movitostem,  nicméně  jssou  V dalším  textu  jsou  tyto vzztažitelné steejnou měrou i na jiný majjetek.    Ro ozdíl mezi ceenou obecno ou a obvyklo ou je možno  spatřovat v  tom, že u obvyklé ceny  se  vyyžaduje  cenaa  v  tuzemskku,  kdežto  obecná  cena  je  cenou  přímo  p v  konkkrétním  místě,  co ož je právě u nemovitostíí velmi důležžité.    Ob bvykle  se  zjišťuje  z poro ovnáním  s  již  realizovanými  prodeeji  a  koupěm mi  obdobnýých  neemovitostí v  daném místtě a čase, po okud jsou k ttomu dostup pné informace. Pokud tyyto  informace  neejsou  od  sttatisticky  výýznamného  souboru  do ostatečně  p porovnatelnýých  neemovitostí, jee třeba použžít jinou metodiku.     Po odle  mezinárodních  oceeňovacích  staandardů  IVSSC  je  základeem  ocenění  oceňování  na  záákladě  tržní  hodnoty  h (tržžní  hodnota  =  odhadnuttá  částka,  za  kterou  by  aaktivum  moh hlo  býýt vyměněno o v den ocenění mezi dob brovolnými kkupujícím a d dobrovolným m prodávajíccím  přři transakci založené na řřádné koncep pci podnikattelské politiky a za předp pokladu, že o obě  strany jednalyy vědomě, ro ozvážně a bez nátlaku). ZZákladní meto odou oceňovvání je meto oda  po orovnávací, zzásada: vše  by se mělo o odvíjet od trrhu. Pokud vvšak se danýý druh majettku  naa trhu neobcchoduje, je ttřeba použít  přiměřeně jinou náhrad dní metodiku u; je však tře eba  naa tuto skuteččnost výslovn ně upozornitt.    Něěkteří  autořři  literaturyy  pro  oceň ňování  nemovitostí  dřívvější  i  současní  uvádě ějí,  žee důležitou  hodnotou  h jsou  reprodukční  nákladyy;  v  tržním  hospodářstvví  existují  sííly,  ktteré  v dlouho odobém  prů ůměru  ženou u  hodnotu  k  reprodukční  ceně.  Důvo od  je  nasnad dě:  po okud  bude  určitý  u druh  nemovitostí  ziskový,  vzn nikne  po  nicch  poptávka,  budou  se  ve  veelkém  množžství  stavět,  vznikne  naadbytek,  bu ude  problém m  je  pronajmout  a  jejiich  výýnosová  hod dnota  klesnee.  Toto  budee  trvat  až  do o  doby,  kdy  se  např.  něěkteré  z  těch hto  16 6   

 

    Ceena a hodnotta  neemovitostí  použijí  p na  něco  jiného  a  vznikne  rovnováha,  resp.  nedostateek  a  začnou  se  op pět stavět.    Po okud  se  týká  obecné  hodnoty,  h pakk  v  zahraniččí  (a  také  u  u nás  od  miinulého  století  do o druhé  světtové  války)  se  s jako  obeccná  cena  uvvažuje  průměr  mezi  hod dnotou  věcnou  a vvýnosovou.  V  současné  době  při  staavu,  kdy  věccná  hodnotaa  je  větší  nežž  výnosová,  se  přřijatelně osvěědčil vážený průměr, s vyyšší váhou naa hodnotu výýnosovou.    Prro  stavební  pozemky  p a  zahrady  z se  využijí  v cenové  mapy  pozemků  v  obcíích,  ve  kterýých  tyyto cenové m mapy byly vypracovány, p pokud byly vvypracovány  na základě zzodpovědné ého  Pomocně  jee  možno  pou srovnání  s  již  realizovaným mi  prodeji  nemovitostí.  n užít  i  cenovýých  map obcí podo obných, při rrespektováníí jejich odlišn ností.    Po okud  takovéé  mapy  nejssou,  není  možno  vždy  ke  k stanoven ní  prodejní  cceny  pozem mků  po oužít  §28  stáávající  vyhláššky  č.  3/200 08  Sb.,  v  akttuálním  zněn ní,  poněvadžž  tato  vyhlášška  neevyjadřuje  skutečně  s do osahované,  ale  adminisstrativní  cen ny  pozemků ů.  V  takové ém  přřípadě je mo ožno někdy vvyužít srovnáávací indexovvou metodu,, kdy na záklladě porovnáání  po olohy a vybaavenosti jedn notlivých pozzemků pomo ocí indexů jee ze známé cceny některýých  po ozemků odvo ozována cena pozemků d dalších.    Dáále je někdy možno využít stanovení ceny stavebního pozemkků na základě metody tříídy  po olohy.  Výhod dou  je,  že  taato  metoda  může  být  použita  ve  vššech  případeech,  předevšším  paak  tam,  kde  nejsou  k  disspozici  žádnéé  porovnatelné  objekty.  Zahrnuje  vlliv  jak  hodno oty  věěcné, tak zprrostředkovan ně i hodnotyy výnosové. Je však třebaa, aby si odhadce v regio onu  svvé působnostti podíl mezi hodnotu staaveb a pozem mků ověřil.    Vlivů  působíccích  na  obeecnou  cenu  nemovitosttí  je  celá  řada.  ř Speciffickým  českýým  prroblémem jee skutečnost,, že podle ob bčanského záákoníku stavvba není souččástí pozemkku,  je  tedy  možn no  uvažovat  odděleně  cenu  pozem mku  a  staveeb  na  tomto o  pozemku  se  naacházejících,  i  když  ve  velké  v většiněě  případů  zejjména  u  hleediska  výnossového  je  ce ena  tvvořena  obojíím  –  jak  výh hodností  polohy  pozemku,  tak  druhem  a  uplatněním  stavvby  naa pozemku  stojící.  Pro  předěl  při  různých  vllastnících  jee  třeba  uvaažovat  place ení  náájemného po ozemku majitelem stavbyy.    Zn načný  vliv  na  n ceny  nem movitostí  má  okamžitá  kupní  síla  obyvatelstvaa.  V  obdobíích  sn nížené  kupníí  síly,  kdy  peněžní  p prostředky  obyyvatelstva  jssou  použity  ve  větší  míře  naa uspokojeníí  základních  potřeb,  je  poptávka  po  p nemovito ostech  nižší.  Pokud  někkdo  po otřebuje  získkat  prostřed dky  prodejem  nemovito osti,  pak  jed dině  za  nízkkou  cenu,  aby  a see kupujícímu  jevila  výhod dnou.  Naopaak  v  období  s  vyšší  kupn ní  silou  a  přii  vysoké  inflaci  see jeví  investice  do  nemo ovitostí  výhodnými  a  proto  p je  zdee  značná  po optávka,  majjící  zaa důsledek zvvyšování cen, někdy až naa neuvěřiteln nou míru.    Vllastní  cena  („tržní“)3  se  tvoří  až  při  konkrétním  prodejii  resp.  koupi  a  může  se                                                               3   Způsob  užívvání  majetku u  významně  formuje  jeh ho  tržní  hod dnotu.  Přestto  je  dobré  se  za ajímat, jak effektivně je m majetek využžíván, z pohleedu užitku a výhod plyno oucím z toho oto  užžívání.  Ta  sa amá  nemovittost  má  jino ou  hodnotu,  je‐li  užívána a  jako  bytovvý  dům  a  jin nou  ho odnotu při prronájmu adm ministrativnícch prostor.     

17   

    Occeňování slo ožek podnikání  d zjištěné ho odnoty i výraazně odlišovaat. Není možžno ji přesněě stanovit. Ko omerční ban nka  od zaavedla pojem m "tržní cenaa v tísni" pro o takovou ce enu, za jakou je zcela jisstě nemovito ost  ryychle prodejn ná.    Výýchozí cena  je při výpoččtech některé z výše uve edených cen (hodnot) po ojem pro ce enu  no ové  stavby,  bez  odpočtu u  opotřeben ní,  tj.  cena  nákladová.  n O výchozí  ceny,  zejmé Od  éna  prro výpočet  věcné  v hodno oty  představvující  technicckou  stránku  nemovitosti,  se  odeččítá  op potřebení (zn nehodnocen ní). Na zneho odnocení máá vliv stáří staveb, životnost i techniccký  stav stavby.     Sttopcenou  see  rozuměla  cena,  vycháázející  z  naříízení  vlády  č.175/1939  Sb.,  o  zákaazu  zvvyšování cen. Tímto nařízením bylo kke dni 20. 6. 1939 zakázzáno zvyšovaat ceny. Plattilo  i p pro nemovito osti, které k  20. 6. 1939 existovaly (ttzn. pozemkky a dále stavvby, do toho oto  daata postaven né), a to až d do vydání jinéého předpisu u, který by ceny upravovval. U pozem mků  prro převod meezi občany platila napříkllad 40 roků, až do roku 1 1979.    Neebyla  vydán na  zvláštní  oficiální  metodika,  m jak  stopcen ny  stanovit.  U  pozem mků  see vycházelo  s  s cenových  map;  pro  přřípad,  že  maapy  nebyly,  byla  odhadcci  vypracováána  a používána  náhradní  metodika.  m N Náhradní  metodika,  m n tehdejší  dobu  vellmi  na  prropracovaná,  existovala  rovněž  pro  stavby;  z  výchozí  v cenyy  platné  k  2 20.  6.  1939  se                                                                                                                                                                        ob  užívání  neemovitosti  odpovídá  o jejím ímu  nejlepším mu  Vžždy  je  nutnéé  se  zamyslet,  zda  způso a nejvyššímu  využití,  v Je  nu utné  počítatt  s tím,  že  neemovitost  s eekonomickým m  provozem  je  u k a alternativním mu  využití,  které  k teprve  vede  k nejvyyšší  výnosno osti  něěkdy  nutné  uzpůsobit  a konkurencesschopnosti  daného  ma ajetku.  Mo ožnost  rozvo oje  (rozšířeení,  nástaveeb,  přřístaveb  apo od.),  stejně  tak  t jako  mo ožnost  změn n  v koncepci,,  využití  a  ú účelu,  hodno otu  a konkurencesschopnost zvvyšuje.  adech  je  do obré  prověřřit,  zda  eveentuální  změěna  je  vůbeec  legislativvně  V těchto  přípa ožná. V přípa adě, že ano, je nutné se zzabývat i eko onomickou sstránkou neb boli  a technicky mo fin nanční  přiměřeností  a  návratností  n investic.  V ú úvahu  je  třeeba  vzít  nejjenom  nákla ady  na a stavební úp pravy, ale i náklady souviisející, např. na projekt, p poplatky apo od.  U  pozemků může být alterrnativní využžití vedoucí kk jeho nejvyššší hodnotě ttřeba jen držžba  prro  spekulativvní  účely.  U  zemědělskýých  pozemků ů,  při  znalostti  územních  záměrů,  jejiich  zá ávaznosti  a  časových  č ho orizontů,  při  analýze  vývvoje  a  rozvojje  v dané  lokalitě,  analýýze  po olitických  a  sociálních  zájmů  z státu u,  dobrém  odhadu  o očekkávání,  tend dencí  a  změěn,  see přeměna v sstavební pozzemek citelněě projeví a hodnotě pozeemku.  Allternativní  hodnota  h je  tedy  odvislá á  od  politikky  státu,  sttavebním  řá ádu,  územníího  pllánování,  celkově  od  legislativy,  od d  ekonomickké  situace  ve  v státě  a  vv dané  oblassti,  od d životního stylu, populacce, od životn ního prostřed dí a pochopittelně od charrakteru a sta avu  vla astní nemovvitosti. Z toho oto důvodu jee zapotřebí p posuzovat neejenom techn nické možno osti  zm měn a alternativního vyu užití, ale je nutné provéstt analýzu v šširších souvisslostech. Jediině  na a  základě  vššestranného o  rozboru  jee  možné  possoudit  reáln nosti  alterna ativního  využžití  majetku, míru u rizika realizace a tedy trržní hodnotu.   

18 8   

 

    Ceena a hodnotta  od dečítalo přim měřené opottřebení. Mettodika byla n natolik dobráá, že se použžívala i pozd ději  prro  zjišťování  výchozích  cen  c staveb,  postavených p h  po  20.  6.  1939,  1 s  patřičnou  indexaací.  Sttopcena  plattila  na  územ mí  nynější  ČR R  (na  Sloven nsku  jen  3  roky  za  Sloveenského  státu,  po o osvobození byla jako jin né předpisy z období toh hoto státu zrušena).    Je ednotková ce ena je cena zza jednotku ((m3, m2, m, ks, ha, t):   • • • •

JCS ‐ jedn notková cenaa srovnávacíh ho objektu  JCO ‐ jedn notková cenaa oceňovanéého objektu  ZC  ‐  zákkladní  cena  ‐  jednotková  cena,  sttanovená  po odle  předpissu  pro  obje ekt  standardn ního provedeení   ZCU  ‐  základní  cena  upravena  –  – jednotková  cena  získaaná  ze  ZC  ú úpravou,  např.  pomocí koeficientů, ssrážek, přirážžek  

Ce ena sjednanáá (kupní) je  cena nemovvitosti sjednaaná při jejím prodeji mezzi prodávajíccím  a kupujícím.    H je  hodnotaa  nemovitosti  zjištěná  jako  cenaa  jednotlivýých  LIKVIDAČNÍ  HODNOTA  neemovitostí  podniku  p v  přřípadě  jeho  likvidace,  vččetně  náklad dů  na  financcování  nutnýých  zm měn pro možžnost jejich p prodeje.4                                 

                                                             4

w www.la-ma.c cz

   

19   

    Occeňování slo ožek podnikání 

3 Oceňo ování po odniku Ú Úvod  Cíílem  této  kaapitoly  je  ob bjasnit  základ dy  oceňován ní  podnikovýých  aktiv  a  pasiv  a  uvést  čtenáři  nejpoužívanější  metody  m jejich h  ocenění  tak,  aby  si  je  byl  schop pen  rozumovvě  zd důvodnit a po oužít.  CÍÍLE KAPITOLY Y  Po o prostudová ání této kapiitoly a vypra acování úkollů budete UM MĚT:   kvanttifikovat veliččiny nutné pro ocenění p podniku,  znát p podstatu oceňování podn niku,  vydedukovat souvvztažnosti v o oblasti oceňo ování majetkku podniku.  Po o prostudová ání této kapiitoly a vypra acování úkollů ZÍSKÁTE: pověd domí o metod dách oceňovvání podniku,  inform mace o možn nostech využití jednotlivýých metod v praxi.  Po o prostudová ání této kapiitoly a vypra acování úkollů BUDETE SC CHOPNI:  použítt jednotlivé m metody oceň ňování v praxxi,  interp pretovat výsleedky vzešlých hodnot z je ednotlivých metod.         

20 0   

 

 

    Occeňování podniku 

3..1 Teorettické výcho odiska pro o ocenění p podniku  Ob bsahem  kap pitoly  je  vyymezení  základních  pojm mů  a  metod  spjatých  s  oceňován ním  po odniku jako ccelku.  Co o to je podniik?  Po odnik  je  dlee  zákona  so oubor  hmotn ných,  osobn ních  a  nehm motných  složžek  podnikáání.  Po odnik je funkkční celek, který je schopen přinášet zzisk. Podnik jje věc hromaadná.  Kd dy se oceňujje podnik?  Ceelkovou hodnotu podniku (firmy) pottřebujeme zn nát při jeho prodeji nebo o koupi, vstupu  no ových společčníků, vypořáádání s vystupujícím společníkem, fúzzi, přeměně právní formyy,  děědictví,  uvád dění  společnosti  na  burzzu,  poskytování  úvěru,  rozhodování  o  možnoste ech  saanace a likvid dace, hodnoccení reálné (ttj. nikoli účettní) bonity p podniku atd.  Co o to je čistý o obchodní ma ajetek?  Čistý obchodn ní majetek je obchodní m majetek po od dečtení závazků, je to úččetní kategorrie.  M Měl by být rov ven velikosti vlastního kaapitálu.   

3..2 Přístup py pro oce enění podn niku a význ nam použittých metod d    Přřístupy oceňo ování jsou zaaložené na aanalýzách maajetku a výnosů oceňovaaného podniiku  a na analýze trrhu s podnikky.  3..2.1 Maje etkové mettody   M Majetkové me etody. Jejich h použití spo očívá v tom, žže se oceňují jednotlivé  druhy majettku  a vvýsledné oceenění získám me jako souhrrn dílčích oce enění (snížen ný o závazky a dluhy)  M Má doplňkový ý, pomocný vvýznam při ostatních mettodách ocenění.    Ja aké hodnoty podniku zjiššťují majetko ové metody o ocenění pod dniku?  1// účetní hodn nota (za kolikk byl majetek pořízen)  2// substanční hodnota (za kolik se stejný majetek p pořídí k datu u ocenění)  3// likvidační hodnota (za kkolik se dá majetek podniku prodat)   Po ostup výpočttu substančn ní hodnoty: 1. oceníme jed dnotlivé druh hy majetku p potřebné pro o další podnikání v aktuálních cenách h.  odeje majetkku, který nen ní třeba pro d další podnikáání výsledkem  2. připočtemee výnosy z pro je substanční h hodnota bru utto.  3. odečteme h hodnotu všecch závazků a dluhů výsled dkem je subsstanční hodn nota netto.  Bu ude‐li  substaanční  hodno ota  menší  než  kupní  ce ena  podniku,,  představujje  tento  rozzdíl  go oodwill.    Číím je ovlivněěn goodwill??  Faaktory, které ovlivňují výssledek obcho odní činnosti:  ‐ zzkušený man nagement  ‐ šškolený personál  ‐ d dlouholetá o obchodní spo ojení  ‐ eefektivní organizační stru uktura  ‐ aatraktivní výrrobní prognó óza  ‐ eefektivní odb bytové kanály  ‐ zzvláště přího odné umístěn ní     

21   

    Occeňování slo ožek podnikání   

osové meto ody 3..2.2 Výno   výýnosové mettody: založen ny na předpo okladu, že záákladní funkccí podniku je generovat  výýnosy  ‐ rrozhodující vvýznam při neeúředním occenění v ČR   Ja aké jsou výno osové metod dy ocenění p podniku?  I. Metoda DCFF (Discounte ed Cash Flow w / Diskontovvané peněžn ní příjmy)  nosovou mettodou.  Jee základní výn Ho odnota invesstice do spollečnosti závisí na budouccích výnosecch (tj. hotovo ostních tocích),  ktteré poplynou jejímu vlasstníkovi nebo o investorovi.  Ho otovostní  to oky  musí  být  b diskonto ováním  upraaveny  na  jeejich  součassnou  hodno otu  po oužitím  tako ové  diskontní  míry,  kteerá  odpovíd dá  požadovaané  míře  výýnosu  dané ého  investora.  Investor  požaaduje  takovvou  míru  výýnosu,  která  zohledňujje  jím  pociiťované  rizikko,  žee předpoklád dané budoucí výnosy se n neuskuteční v očekávanéé výši nebo čaase.  Bu udoucí vývoj podniku se rozděluje neejčastěji na d dvě etapy. Vyychází z před dpokladu goiing  co oncern.  1. fáze: první rroky pokrytéé fin. plánem m/prognózam mi (plán prod dejů, plán invvestic, rozvah ha,  výýsledovka)  2.  fáze:  zbylé  roky  neplánujeme,  praacujeme  s přředpokládan ným  konstan ntním  vývoje em  (s nulovým, kladným či záp porným růsteem).    Sm myslem  mettody  DCF  je  zjistit  hodnotu  ČOM/vllastního  kap pitálu  –  jedn notlivé  meto ody  see liší postupeem, jak k této o hodnotě do ospějeme.    Ro ozlišujeme třři základní teechniky pro vvýpočet výno osové hodnoty metodou DCF:    M Metoda „DCF  entity“/Entity Approach h  en ntity = jednotka, zde oznaačuje podnikk jako celek   Jee nejpoužívan nější, základn ní metodou.   Po ostup výpočttu:  1. vyjdeme z p peněžních toků, které jso ou k dispozicii jak pro vlastníky, tak pro věřitele.  2. jejich diskon ntováním zísskáme hodno otu podniku jjako celku (H H brutto)  3. od H brutto o odečteme h hodnotu závaazků ke dni o ocenění  4. výsledkem jje hodnota vvlastního kap pitálu (H nettto)    M Metoda „DCF  equity“/Equ uity Approacch  jednotka je an nalyzována na základě vlaastního kapittálu,    Po ostup výpočttu:  1. vyjdeme z p peněžních toků, které jso ou k dispozicii pouze vlastníkům  ntováním zísskáme přímo o hodnotu vlaastního kapittálu  2. jejich diskon         22 2   

 

    Occeňování podniku  Metoda APV//Adjusted Present Value M up pravená souččasná hodno ota  Po ostup výpočttu:  1.  zjistíme  hodnotu  podniku  jako  celku  (H  brutto o)  jako  souččet  dvou  polložek,  hodno oty  po odniku za přeedpokladu nulového zadlužení a souččasné daňovvé úspory z ú úroků  2. od H brutto o se odečte h hodnota cizíh ho kapitálu, vvýsledkem jee H netto      II. Metoda kap pitalizovanýých zisků / kaapitalizovanýých čistých vvýnosů  Taato  metoda  je  založen na  především m  na  minu ulém  výsledku  hospodaaření  podnikku.  Přři výpočtu  trvale  dosažittelného  zisku u  se  vycházíí  z  časové  řady  3‐5  let.  Zisk  vykázaaný  v účetnictví  see  sníží  o  mim mořádné  výn nosy  a  kapittalizuje  se.  Pro  P stanoven ní  kapitalizačční  míry se v praxi často použíívá úroková míra dlouhodobých úvěrrů.    III. Metoda ekkonomické p přidané hodn noty (EVA) Economic Value Added  Výýpočet EVA ((Entity) :  Vzzorec „náklad dů kapitálu“    EV VA = NOPAT – WACC * NOA    kd de  NO OPAT= provo ozní výsledekk hospodařen ní po odpočtu daní  W WACC = prům ěrné vážené náklady kap pitálu  NO OA = investo ovaný kapitáll na počátku období  (N NOA = čistá o operativní akktiva)    NO OPAT, NOA jjsou ekonom mické kategorrie, ne účetn ní, jsou to přeepočtená eko onomická  daata.    Ch harakteristiccké znaky me etody:  ‐ o orientace na akcionáře (rrozpouštění ttichých rezerv), potlačen ní zásady opaatrnosti a  prrůkaznosti, o orientace na operační činnost, srovnaatelnost  ‐ u upravujeme výsledek hosspodaření o::                         1 1/ provozní výnosy z neop peračního majetku (‐)                         2 2/ provozní náklady z neo operačního m majetku (+)                         3 3/ odpisy goo odwillu (+)                         4 4/ leasingovéé platby (+)                         5 5/ odpisy majjetku pronajatého na leaasing (‐), atd.      Trržní přidaná hodnota MV VA – Market Value Added  je přibližně ho odnota sumy EVA v dalšícch letech vývvoje podniku  M MVA = „provo ozní přidaná hodnota“ = p provozní goo odwill podnikku  M MVA = Σ EVAt                   

23   

    Occeňování slo ožek podnikání  odnota podn niku (HP)  Ho HP P = NOA + M MVA + neprovvozní majeteek  H netto = NOA A + MVA – CK K + neoperačční aktiva 

3..2.3 Tržníí metody    oženy  na  srovnatelnýcch  veličinácch  (srovnatelné  podniky,  Trržní  metodyy  jsou  zalo srovnatelné trransakce) získaných z fun ngování trhu ‐ rozhodujíccí význam ve světě    Ja aké jsou tržníí metody oceenění podnikku?    bchodované společnosti  ob ‐ vvýchodiskem m je tržní cena akcií (hodn nota podniku u = cena akcií x počet akccií na trhu)    ne eobchodované společno osti  ‐ m metoda srovvnatelných p podniků  vyychází z hodn noty oceněníí podobných podniků  ‐ m metoda srovvnatelných trransakcí  vyychází z cen u u realizovanýých akvizic podobných po odniků  ‐ m metoda tržních multiplikkátorů  po orovnává vyb brané ukazattele u srovnaatelných pod dniků a podle jejich pom měru se určujje i  po oměr hodnott.   

3..2.4 Komb binované m metody    Jeedná se o nássledující mettody:  1// metoda vážžené středníí hodnoty  lzee  ji  použít,  pokud  mezi  majetkovým m  a  výnosovvým  oceněním  nejsou  vvýrazné  rozd díly  (jaako výnosovo ou metodu sse doporučujje použít metodu kapitalizovaných čistých výnosů ů)  po okud  existujee  větší  rozdííl  mezi  jedno otlivými  oce eněními  (>10 0%),  základem  je  výnoso ové  occenění stano ovíme váhy a  vypočítámee „průměr“. 2// metoda prů ůměrné hod dnoty  3// metoda uhrazení zvlášttního zisku  

3..2.5 Ocen nění podle zákona č. 151/1997 Sb. v aktuálním zněn ní    Po odnik  nebo  jeho  j část  see  oceňuje  so oučtem  cen  jednotlivých j   druhů  majeetků  zjištěnýých  po odle tohoto zzákona snížeeným o ceny závazků.  Jeestliže  je  při  prodeji  pod dniku  sjednaaná  cena  vyyšší  než  cena  zjištěná  p podle  odstavvců  1 nebo 2, ocen ní se podnik cenou sjednanou.  Ro ozdíl  mezi  sjednanou  s ceenou  a  ceno ou  zjištěnou u  se  považuje  za  cenu  dobré  pově ěsti  po odniku.5                                                                 5  O Oceňování podniku a maajetku, studijní text, Ing. IIvana Staňko ová, 2004

24 4   

 

    Occeňování podniku  ZAPAMATTUJTE SI 

 

Podnik nebo  jeho část see oceňuje součtem cen je P ednotlivých  druhů majettků zjištěnýcch  p podle tohoto o zákona snížženým o cenyy závazků.  Pro výpočet hodnot podn P niku se využíívají různé m majetkové, trržní a kombin nované form my  v výpočtu.    KONTROLNÍÍ OTÁZKY 

 

Vyjm menujte dílčí metody praxxí označovan né jako majettková metod da.  Dokáázali byste řícci rozdíl mezi likvidační a substanční hodnotou?    SHRNUTÍ KAPITOLY 

 

Oceňování po O odniku zahrn nuje v sobě šširoké spektrrum problem matik. Jeho so oučástmi jso ou  m mimo  jiné  an nalýza  makrroprostředí,  odvětví,  finaanční  analýzza,  finanční  p plán  a  vlastn ní  v výpočty  ho odnoty  pod dniku.  V  praxi  ocen nění  zpraco ovává  tým   odborníků ů.  P Pro oceňovat tele  je  důležžité  zadání,  z  kterého  se e  odvíjí  zjišťťovaná  hodn nota  podniku u.  M Může mít růz zné výsledkyy podle toho, zda odpovíídá na otázku jaká je hod dnota na trh hu  – tržní  hodn –  nota,  jakou  má  podnikk  hodnotu  z  z hlediska  konkrétního  k kupujícího  –  s subjektivní  h hodnota,  jakkou  hodnotu u  lze  považo ovat  za  nesp pornou    ‐  ob bjektivizovan ná  h hodnota.  O Objektivní ho odnota podn niku v podstaatě neexistujje. Při oceňo ování by mělo být použitto  v více  metod  ocenění.  o Z  dílčích  d oceněění  podniku  je  pak  odvozeno  souhrnné  oceněn ní  n na základě zk kušenosti a in ntuice znalcee.6      STTUDIJNÍ LITEERATURA  1. Kislingerováá E., Oceňováání podniku, C. H. Beck p pro praxi, Praaha, 2001, 36 67s.  2. Mařík M. a kol., Metodyy oceňování podniku (Pro oces oceněníí, základní m metody a  po ostupy), Ekop press, Praha, 2003, 402s.  3. Mlčoch J., O Oceňování po odniku, Lindee, Praha, 199 98, 159s.                                                                           6   Oceňování  podniku  a  majetku,  sttudijní  text,  Ing.  Ivana  Staňková,  2004,  veřejjně  ostupné na in nternetu na adrese http:://home.zf.jccu.cz do

   

25   

    Occeňování slo ožek podnikání   

4 Oceňo ování ne emovito ostí  Ú ÚVOD  Cíílem  této  kap pitoly  je  aktiivně  zapojit  studenta  do o  problematiiky  oceňován ní  nemovitosstí  s vvysvětlením  podstatnýcch  okolnostíí  přecházejíící  vlastnímu u  ocenění.  Celý  text  je  j přřipraven jako o koncept výu uky pro budo oucí soudní zznalce a odha adce.  CÍÍLE KAPITOLY Y  Po o prostudová ání této kapiitoly a vypra acování úkollů budete UM MĚT:  porozumět metod dám ocenění,,  zjistit úzké nuancee v pohledu n na tržní a věccnou hodnottu nemovitossti,  Po o prostudová ání této kapiitoly a vypra acování úkollů ZÍSKÁTE: pověd domí o principech oceňovvání nemovittostí,  inform mace o postu upu oceňování nemovitosstí,  znalossti právního p podkladu ocenění.  Po o prostudová ání této kapiitoly a vypra acování úkollů BUDETE SC CHOPNI:  rozezn nat jednotlivé postupy occenění v záviislosti na účeelu ocenění,  rozezn nat informacce z listu vlastnictví či výp pisu z katastrru nemovitosstí.     

26 6   

 

 

    Occeňování nemovitostí 

4..1 Základ dní pojmy  Occeňování ne emovitostí    k je  určitéému  předm mětu,  souborru  předmětu,  práv  apo od.  Occeňování  je  činností,  kdy  přřiřazován  peeněžní  ekvivvalent.  Je  přitom  p třebaa  rozlišovat  pojmy  cen na  a  hodno ota  (viz kapitola 5).     Úččely oceněníí    movitostí  vyu užívá,  je  celáá  řada.  Nap příklad  oceně ění  Úččelů,  ke  kteerým  se  oceňování  nem neemovitého m majetku pro ú účely:  1// jeho aktivacce v podnikaatelském účeetnictví,   2//  využití  ho odnoty  nem movitosti  pro o  stanoveníí  daňového  základu  v  případě  čáásti  majetkových d daní,   o pronájmu n nemovitosti,   3// expertiza přři rozhodováání o prodeji,, koupi nebo 4// podklad pro o řešení právvních pří a sp poru,   5// součást oceenění většího o majetku (např. oceněníí podniku),  6//  stanovení  pojistné  částky  a  pojistn ného  při  sjednávání  pojistek  na  nem movitosti  nebo  occeňování nem movitostí jakko zajištění úvěru atd.     Taak,  jako  exisstuje  celá  řaada  výše  uvvedených  užžití  informaccí  o  hodnotěě  nemovitossti,  exxistuje  i  cellá  rada  rozzdílných  požžadavku,  kte eré  je  třeba  při  stano ovení  hodno oty  neemovitosti zo ohlednit. Účeel ocenění m má přímý vliv na obsah po ojmu hodnotty nemovitossti,  ktterému  musíí  odpovídat  i  použitá  metodika  m oce enění.  Ocenění  zpracovaná  pro  růzzné  úččely nejsou tedy vzájemn ně zaměnitelná a rozlišuje eme tedy něěkolik druhu ocenění.    my při oceňovvání nemoviitostí  Záákladní pojm   Neemovitost, sttavba, pozem mek    Věěci se dělí naa věci movitéé a nemovitéé (občanský  zákoník, parragraf 119).  Nemovité jssou  po ozemky a staavby spojenéé se zemí pevvným základe em.    ozemkem  see  rozumí  čáást  zemského o  povrchu  oddělená  o od d  sousedních h  částí  hran nicí  Po úzzemní  jedno otky  nebo  hrranicí  katasttrálního  území,  hranicí  vlastnickou,  v hranicí  držb by,  hrranicí druhu pozemku, po opř. rozhraním způsobu využití pozem mku.  Paarcela  je  pozzemkem,  kteerý  je  geom metricky  a  po olohově  určen,  zobrazen n  v  katastráální  mapě  a  oznaačen  parceln ním  číslem.  Výměrou  parcely  p je  vyyjádření  plošného  obsahu  prrůmětu  pozzemku  do  zobrazovaccí  roviny  v  v plošných  metrických h  jednotkácch,  zaaokrouhlená na celé čtvereční metry.     

27   

    Occeňování slo ožek podnikání    ozumí  výsled dek  stavební  činnosti,  který  k lze  individualizovatt  podle  druh hu,  Sttavbou  se  ro úččelu a využittí, a zejménaa podle jeho  využití v terénu. Jde o jjednotlivý sttavební obje ekt,  nikoli o soubo or těchto objjektu, i když  by tvořily určitý funkčníí celek. V takkovém přípaadě  paak  podle  fun nkčního,  účeelového  vyu užití  objektu  jeden  z  nicch  zaujímá  postavení  věci  (sttavby) hlavní a jiný věci ((stavby) vedllejší.  Ko onkrétní  staavba  je  urččena  druhem,  popisnýým  číslem,  evidenčním  číslem,  obcí  evv. katastrálníím územím,  na němž je p postavena. N Nemá‐li stavb ba popisné n nebo evidenčční  čísslo, je určenaa parcelním číslem pozem mku, na něm mž je umístěn na.  Sttavbou  se  ro ozumí  i  stavvba  nepovolená,  tzn.  ne ezkolaudovaná.  Pokud  sse  týká  vzniiku  stavby,  lze  u  budov  za  okamžik  vzzniku  mít  te en,  kdy  začčnou  být  zřřetelné  obryysy  a dispozice prvvního nadzemního podlaaží – obvykle e se požadujee alespoň jed den metr výššky  stěn  prvního  nadzemního o  podlaží,  v  některých  případech  p býývá  vyžadováána  plná  výšška  sten. Obdobnéé pokud se p pod tuto úrovveň steny sníží, lze tento o okamžik ob bvykle brát jaako  čaas zániku stavvby.    ozemky podle zákona o o oceňování majetku7:  Po   ňování se pozemky člení na:  Prro účely oceň   ozemky,   1// stavební po   ktterými jsou:  ‐  nezastavenéé  pozemky  evidované  v  katastru  nemovitostí  v  jednottlivých  druzíích  po ozemku,  kteeré  byly  vyd daným  územ mním  rozhodnutím  určeeny  k  zastaavení;  10)  je e‐li  zvvláštním  před dpisem  stan novena  nejvyyšší  přípustn ná  zastavěno ost  pozemku,  je  stavebn ním  po ozemkem po ouze část odp povídající příípustnému limitu určenéému k zastaveení.    ozemku  zasttavené  plocchy  ‐  pozemky  evidované  v  katastru  nemovitostí  v  druhu  po a nádvoří, v drruhu pozemku ostatní plochy ‐ stave eniště nebo sstatní plochyy, které jsou  již  zaastaveny,  a  v  v druhu  pozzemku  zahraady  a  ostatní  plochy,  kteeré  tvoří  jed dnotný  funkčční  ceelek  se  stavb bou  a  pozem mkem  evido ovaným  v  kaatastru  nemo ovitostí  v  drruhu  pozem mku  zaastavená  plo ocha  a  nádvoří  za  účeleem  jejich  společného  vyyužití  a  jsou u  ve  vlastnicctví  stejného subjeektu.    plochy pozem mku skutečn ně zastavené stavbami be ez ohledu naa evidovaný  stav v katasttru  ‐ p neemovitostí.    v katastru  ne emovitostí  jaako  orná  půda,  chmelnicce,  2//  zemědělské  pozemky  evidované  v  vinice, zahradaa, ovocný sad, louka a paastvina                                                               7  ZZákon č. 151 1/1997 Sb. vve znění aktu uálních před dpisů, vč. pro ováděcí vyhlášky č. 3/20 008  v zznění aktuálních předpisů.  28 8   

 

    Occeňování nemovitostí    3//  lesní  poze emky,  kterýými  jsou  lesní  pozemkky  evidovanéé  v  katastru  nemovito ostí  a zzalesněné neelesní pozem mky    movitostí jakko vodní nád drže a vodní toky   4// pozemky evvidované v kkatastru nem   mky, kterými  jsou například hospodářřsky nevyužitelné pozem mky a neplod dná  5// jiné pozem pů ůda, jako je rroklina, mez s kamením, ochranná hrráz, močál, bažina.    ozemkem  pro  účely  occeňování  ne ení  pozemekk,  který  je  zastavený  jen  j Sttavebním  po po odzemním  nebo  nadzeemním  ved dením  včetn ně  jejich  příslušenství, p ,  podzemníími  stavbami,  kterré  nedosahu ují  úrovně  teerénu,  podze emními  částm mi  a  příslušeenstvím  stavveb  odářství netvvořícími souččást pozemn ních staveb.  prro dopravu aa vodní hospo Sttavebním  po ozemkem  pro  účely  occeňování  ne ení  též  pozeemek  zastavvený  stavbaami  beez základu, sttudnami, plo oty, opěrným mi zdmi, pom mníky, socham mi apod.  Prro  účely  oceňování  see  pozemek  posuzuje  podle  stavvu  uvedenéého  v katasttru  neemovitostí. P Při nesouladu mezi staveem uvedeným v katastru u nemovitosttí a skutečnýým  stavem se vychází při oceň ňování ze sku utečného staavu.  ozemkem  se  rozumí  část  území  určená  regulačníím  plánem  n nebo  územním  Sttavebním  po ro ozhodnutím kk zastavení aa pozemek zaastavený hlavvní stavbou.   nemovitosti  Přříslušenství n   mo o sobě sttavbou a ted dy nemovitosstí, protože m muže existovvat  Přříslušenství jee vlastně sam saamostatně. O O příslušenství rozhodujee vlastník, zdaa je či není u užíváno s věccí hlavní.    So oučást nemo ovitosti    oučást  nemo ovitosti  je  vše,  v co  k  nemovitosti  n podle  povaahy  náleží  aa  nemůže  být  b So od dděleno, anižž by se tím n nemovitost p poškodila či p podstatně znehodnotila.    Trrvalé  porostty  jsou  vždyy  součástí  pozemku.  Stavba  S však  není  součástí  pozemkku.  Zaa součást stavby se považžují i další staavby, pokud jsou s předcchozí provozn ně propojeny.    opojením je  stav, kdy dvvě části stavb by jsou prop pojeny komu unikačně, např.  Prrovozním pro dvveřmi,  spoleečnou  chodb bou,  nebo  jee  přístup  z  jedné  části  na  plochou u  střechu  čáásti  drruhé, která sslouží jako teerasa apod.  Provozním p propojením  není stav, kd dy části nejssou  ko omunikačně propojeny a mají jenom společné insstalace.  Zvvláštním příp padem je garáž. Ta je bu ud součástí d domu, je‐li ss ním provozzně  propojen na,  neebo je samosstatnou věcí hlavní. Neníí však příslušenstvím.     

29   

    Occeňování slo ožek podnikání    Sttavby podle zzákona o oceeňování majeetku8:    b na jednotlivvé druhy staanoví vyhláškka.  Členění staveb   ňování se staavby člení naa:  Prro účely oceň   1// stavby poze emní, kterým mi jsou:    budovy, jimiž se rozumí  stavby prostorové sousttředěné a naavenek převvážně uzavře ené  ‐ b ob bvodovými  stěnami  a  střešními  ko onstrukcemii,  s  jedním  nebo  více  ohraničenýými  užžitkovými pro ostory    ‐ vvenkovní úprravy    p ktterými  jsou  stavby  do opravní,  vod dní,  2//  stavby  inženýrské  a  speciální  pozemní,  prro rozvod  en nergií  a  vodyy,  kanalizacee,  věže,  stožžáry,  komínyy,  plochy  a  úpravy  územ mí,  studny a další stavby speciálního charaakteru    3// vodní nádržže a rybníkyy    4// jiné stavby    P nesouladu u  mezi  účele em  Prro  účely  oceeňování  se  sttavba  posuzzuje  podle  účelu  užití.  Při  užžití  stavby  uvedeným  v  kolaudaččním  rozhod dnutí  nebo  ve  staveb bním  povole ení  a sskutečným u užitím se vychází při oceň ňování ze sku utečného užiití stavby.  Neejsou‐li zachovány doklady o účelu, p pro který byla stavba povvolena, nebo o při nesouladu  mezi  stavem  uvedeným  u v katastru  neemovitostí  a  skutečným  stavem  plattí,  že  stavba  je  v  urrčena k účelu u, pro který  je svým stavvebně techn nickým uspořřádáním vyb bavena. Jestliže  vyybavení stavby nasvědču uje několika  účelům, má se za to, žee stavba je u určena k úče elu,  kee kterému see užívá bez záávad.    Veenkovní úpraavy    pravami jsou u:  Veenkovními úp                                                              8 Z Zákon č. 151 1/1997 Sb. vve znění aktu uálních před dpisů, vč. pro ováděcí vyhlášky č. 3/20 008  v zznění aktuálních předpisů.

30 0   

 

    Occeňování nemovitostí    1// přípojky vody, kanalizacce, elektřiny a plynu  2// oplocení  3// parkovací p plochy  4// zatravnění a trvalé dřevviny  5// chodníky a terénní scho ody  6// zahradní baazén  7// zahradní arrchitektura    Sttavby podle sstavebního zzákona9:    bní  díla  bezz  zřetele  na  jejich  staveebně  techniccké  Zaa  stavbu  se  považují  veeškerá  staveb prrovedení, účeel a dobu trvvání.    u být:  Sttavby mohou 1// trvalé  2// dočasné, u nichž se předem omezí d doba jejich trvání    Jeednoduchými stavbami jssou:    ná plocha nepřesahuje 30 00 m2, poku ud mají nejvýýše  1// stavby pro  bydlení, jejicchž zastaven čtyři byty, jedn no podzemní a tri nadzem mní podlaží vvčetně podkkroví     2// stavby pro individuální rekreaci    pené  stavbyy  s  jedním  nadzemním  n podlažím  p a  stavby  s zařízeení  staveniště,  3//  nepodsklep po okud  jejich  zastavená  plocha  p nepřřesahuje  300  m2,  rozp pětí  u  nosnýých  konstrukcí  neepřesahuje 9 9 m a výška 1 15 m    4//  přípojky naa veřejné rozzvodné sítě aa kanalizaci   5//  opěrné zdi    m  6// podzemní sstavby, pokud jejich zastaavená plochaa nepřesahujje 300 m2 a hloubka 3 m                                                                9 Zákon  č.  18 83/2006  Sb.,  o  územním m  plánováníí  a  stavebníím  řádu  (staavební  zákon),  v aaktuálním zn nění      

31 

    Occeňování slo ožek podnikání  nepovažují sttavby skladu u hořlavin a vvýbušnin, staavby pro civiilní  Zaa jednoduchéé stavby se n ob branu,  požární  ochranu,,  stavby  uraanového  prů ůmyslu  a  jad derných  zaříízení,  skladyy  a  skkládky nebezpečných odp padu a stavb by vodohospo odářských děěl.    ovou funkci kke stavbě hlaavní, a to:  Drrobnými stavvbami jsou sttavby, které plní doplňko   dním nadzem mním podlažíím, pokud jejich zastaven ná plocha neepřesahuje  1// stavby s jed 16 6 m2 a výška 4,5 m    2// podzemní sstavby, pokud jejich zastaavená plochaa nepřesahujje 16 m2 a hloubka 3m    Zaa drobné stavvby se považžují též:    1// stavby na p pozemcích urrčených k pln nění funkcí le esa, sloužící kk zajišťováníí provozu  lesních školek nebo k provvozování mysslivosti, poku ud jejich zasttavená ploch ha  30 m2 a výška 5 m  neepřesahuje 3   2// oplocení    odné sítě a kaanalizaci stavvby hlavní  3// připojení drrobných stavveb na rozvo   madné veřejn né dopravy, p přejezdy pres chodníky, p propustky  4// nástupní osstrůvky hrom ap pod.    bušnin,  stavvby  Zaa  drobné  sttavby  se  neepovažují  staavby  garáží,,  skladu  hořřlavin  a  výb prro civilní  obrranu,  požárn ní  ochranu,  stavby  uranového  prům myslu  a  jaderných  zaříze ení,  skklady a skládkky nebezpeččných odpadu u a stavby vo odohospodářřských děl.    olení, kolaud dační rozhod dnutí, účastn níci řízení  Sttavební povo   bní úřad závaazné podmín nky pro proveedení a užíváání  Vee stavebním  povolení staanoví staveb stavby  a  rozho odne  o  nám mitkách  účasttníků  řízení.  Stavební  úřad  zabezpeččí  stanovenýými  po odmínkami  zejména  occhranu  veřejjných  zájmů ů  při  výstavvbě  a  při  u užívání  stavb by,  ko omplexnost sstavby, dodrržení obecnýých technickýých požadavků na výstavvbu, popřípaadě  jin ných  předpissů  a  technicckých  norem m  a  dodržen ní  požadavků  stanovenýých  dotčenýými  orrgány  státní  správy,  přeedevším  vylo oučení  nebo o  omezení  negativních  n účinků  stavvby  a jjejího užíván ní na životní p prostředí.  Sttavební povo olení pozbýváá platnost, jeestliže stavbaa nebyla zahájena do dvo ou let ode dn ne,  kd dy nabylo práávní moci  32 2   

 

    Occeňování nemovitostí    Úččastníci řízen ní:    ‐ sstavebník,  ‐ o osoby, které mají vlastniccká nebo jináá práva k pozzemkům a sttavbám na nich,  ‐ o osoby, které mají vlastniická nebo jin ná práva k so ousedním po ozemkům a sstavbám a taato  prráva mohou být stavebníím povolením m přímo dotččena.    olaudační rozhodnutí se  vztahuje na  dokončenou u stavbu, po opřípadě její  část schopnou  Ko saamostatného o  užívání  neebo  tu  část  stavby,  na  které  bylaa  provedenaa  změna  ne ebo  ud držovací  prááce  (pokud  tyto  stavbyy  vyžadovally  stavební  povolení)  lze  užívat  jen  j naa základě  kolaudačního  rozhodnutí.  r Kolaudační  řízení  ř se  zah hajuje  na  návvrh  stavebnííka  a provádí ho sstavební úřad d, který vydaal stavební po ovolení.  Má‐li být stavb M ba užívána jaako provozovvna, je kolau udační rozhod dnutí zároveeň osvědčeníím,  žee provozovnaa je způsobiláá k provozu.   Úččastníci kolaudačního řízení:    ‐ sstavebník,  ‐ vvlastník stavb by,  ‐ u uživatel (provvozovatel), je‐li v době zahájení řízen ní znám,  ‐ vvlastník pozeemku, na kterém je kolau udovaná stavvba umístěnaa.    Fo ormy vlastnického právaa (spoluvlastnictví, zástavvní právo, vě ěcná břemena, předkup pní  prrávo) dle Občanského záákoníku10     Vllastnické práávo:   Zaahrnuje:   1// právo vlastnit — držet, užívat, požívvat užitky a n nakládat s ním m11   hni vlastníci m mají stejná p práva  ‐ všich ‐ příslu uší jim ochraana vlastnictvví  ‐  nab bývání  vlastn nictví  —  ku upní,  darovaací  nebo  jinou  smlouvvou,  děděníím,  rozhodnutím správního orgánu či jiné ze záákona                                                               10 11

 Zákon č. 40/6 64 Sb., občansský zákoník, vee znění pozdě ějších předpisů ů   § 123 — 135cc, Zákon č. 40//64 Sb., občan nský zákoník, ve znění pozd dějších předpisů 

   

33   

    Occeňování slo ožek podnikání    nictví12 ‐   2//  spoluvlastn A)) podílové sp poluvlastnictvví   ‐ p podíl je zde rroven míře p podílu na právech a povin nnostech  ‐ rrozhoduje věětšina nebo ssoud  ‐ sspoluvlastnícci mají předkkupní právo ‐ zzrušení spolu uvlastnictví p písemnou do ohodou nebo o soud      B) společné jm mění — jen m mezí manželyy (SJM)   mo  dary  a  dědictví)  a  závazky  vzniklé  ‐  tj.  majetek  nabytý  za  trvání  manžželství  (mim z za trvání ma nželství   ‐ n notářským záápisem lze zú úžit SJM (neb bo soud)  ‐ institut ‚před dmanželských smluv‘   ‐ zzánik SJM ukkončením maanželství   ‐ dohoda o vyypořádání SJM M (nebo pod dání návrhu n na jeho vypo ořádání soud du) — nutné do  3 3 let od záni ku manželstvví (pokud není — vzniká podílové vlastnictví)  Záástavní právo o13  -

slouží  k  zajištění  z poh hledávky  (usp pokojení  z  výtěžku  v zpen něžení  zástavvy,  pohledávvka  může býtt peněžitá i n nepeněžitá) zástava see vztahuje i n na příslušensství pohledávvky  může býtt zajištěna i p pohledávka, která teprve vznikne   vzniká  písemnou  p smlouvou  nebo  rozhod dnutím  soudu  o  schvválení  doho ody  o vypořád dání  dědicttví,  rozhodn nutím  soudu  či  správvního  orgán nu  (vymeze eno  zákonem)  či  ze  záko ona  smlouvo ou  (přičemž  musí  obsahovat  označčení  zástavyy  a  pohledávvky,  která  se  zajišťuje) ‐  u  zástavy  ne emovitostí  ‐ nutný  vklad d  do  KN  ‐  jin nak  notářským m zápisem aa zápisem do o „Rejstříku zzástav“ vedeeného Notářřskou komorrou  ČR  (mimo o  případ  rozzhodnutí  sou udu  či  správvního  orgánu u)‐  toto  neplatí,  pokud  byl  b předmět zástavy odevvzdán zástavvnímu věřiteli (předán do o úschovy u ttřetí osoby) 

                                                              § 136— 151 1, Zákon č. 40 0/64 Sb., obččanský zákon ník, ve znění pozdějších p předpisů    13  § 152 — 174 4 OZ, hlava III. A, Zákon čč. 40/64 Sb.,, občanský záákoník, ve zn nění pozdějšíích  přředpisů  12

34 4   

 

    Occeňování nemovitostí  -

-

zástavní p právo působí vůči každém mu pozdějším mu vlastníku u zastavené vvěci (totéž platí  u dalších věřitelů zasttavené pohleedávky)  dávky  včas  a  v  plné  výši  (včetně  příslušenstvví)  lze  zástaavu  při  nespllnění  pohled zpeněžit vve veřejné dražbě nebo ssoudním pro odejem  neplatná  ustanovení  (nemožnostt  vyplatit  zásstavu,  nemo ožnost  další  zástavy  apod.)   ‐ zánik záástavního práva  — zánikkem  pohledáávky, zánikem m zástavy, p písemné  vzdáání  se  zástavvního  práva  věřitele,  uplynutím  sje ednané  dob by  složením  obvyklé  ce eny  zástavy,  písemnou  smlouvou  mezi  m zástavvcem  (dlužn níkem)  a  věěřitelem  ne ebo  dle zvlášttních právnícch předpisů ((u nemovitosstí evid. v KN N — nutný jeeho výmaz z KN  a rovněž ttak uzástav eevid. v Rejstřříku zástav) podzástavvní  právo  —  — vznik  zasttavením  poh hledávky  zajištěné  zástaavním  práve em,  pokud je  zástavou věěc — není nu utný souhlass vlastníka zaastavené věcci. Toto je vššak  pokud mu byyl jeho vznik písemně ozn námen!   i proti němu účinné, p

Vě ěcná břemen na14  -

omezují vvlastníka nem movitostí ve  prospěch jin ného tak, žee musí něco  strpět, něče eho  se zdržet nebo něco vvykonat   věcná  břeemena  jsou  spojena  bud d‘  s  vlastnictvím  určité  nemovitosti   (ta  přecházzejí  na další vvlastníky), neebo patří určiité osobě (zaaniká smrti tééto osoby)  oprávněn ná osoba (tj.  mající užitekk) je povinnáá nést přiměřené nákladyy na zachováání  a opravy věci (pokud není jiná doh hoda)  vznik píseemnou smlou uvou, ze závěti, dohodou u dědiců, rozzhodnutím sttátního orgánu  (nutný vkklad do KN) n nebo ze zákona (VB zřizovvaná ze záko ona se do KN nezapisují)  zánik  rozzhodnutím  sttátního  orgáánu,  ze  záko ona  —  nutnýý  vklad  do  KN,  dále  zán nik  v případěě trvalých zm měn na věci, p pro něž ji nellze dále užívaat  

  Přředkupní práávo15    -

-

-

jedná  se  o  prodej  věěci  s  výhradou  zpětné  nabídky  n ke  koupi  k (v  příp padě  úmyslu u  ji  — lze dohodn nout i v přípaadě jiného zccizení.   prodat) — předkupn ní právo ukláádá povinnosst pouze tom mu, kdo ji slíb bil, ale lze do ohodnout i jaako  věcné práávo s působn ností na dalšíí nástupce — — musí být písemná smlo ouva s vklade em  do KN. Neekoupí‐li pro odávající nab bídnutou věcc, zůstává zacchováno přeedkupní právvo i  vůči dalšíím vlastníkům m‐nástupcům m! ‐ při poru ušení předkupního práva — lze uplatnit  u nabyvattele nebo zů ůstává zachovváno předku upní právo dáále.  po nabídcce ke koupi ((písemná u n nemovitostí) musí být věěc vyplacena  do 8 dnů (věci  movité) aa do 2 měsíců ů (nemovitosti), není‐li d dohodnuto jinak. Nevyužitím předkup pní  právo zan niká.  oprávněn ná  osoba  mu usí  zaplatit  cenu  c nabídnutou  jinou  osobou  o (nen ní‐li  dohodnu uto  jinak).  

                                                               § 151n — 1 151p, hlava  III., Zákon č. 40/64 Sb.,  občanský záákoník, ve zn nění pozdějšíích  přředpisů    15  § 602 – 606,, Zákon č. 40 0/64 Sb., obččanský zákoník, ve znění p pozdějších p předpisů  14

   

35   

    Occeňování slo ožek podnikání 

4..2 Podklaady pro oceňování ne emovitostí  Přřehled všech h podkladů p pro ocenění jje znalec (od dhadce) poviinen uvést v  nálezové čáásti  zn naleckého po osudku (odhaadu). U každého dokladu u se přiměřen ně uvede jeh ho název, kdo o a  kd dy ho vydal aa schválil, pod jakým čísleem jednacím m, tomu podsstatný obsah.    Po odkladem k o ocenění jsou zejména:   •

specifikacee předmětu o ocenění (sděěluje objednaatel znalci)  • výpis z katastru nemovvitostí   • kopie příslušné části ka atastrální maapy   • výpisy z po ozemkové kn nihy   • cenová ma apa pozemků ů   • výkresová dokumentacce   • stavebně p právní dokum mentace   • nájemní sm mlouvy   • pasporty n nemovitostí   • kopie přizn nání k dani z nemovitostii   • pojistné sm mlouvy   • smlouvy o správě   • smlouvy o službách   • výsledky m místního šetření   • příslušné p předpisy, kattalogy cen, normy, odborrné časopisy,, výpočetní p programy a            literatura ((každá použittá hodnota ss přesným uvvedením pramene)  • • •

 v některýcch případech h, zejména v soudních sp porech i dalšíí obsah spisu u    databáze informací.    podklady z leteckého snímkování 

M Místní šetření í  V  občanském  soudním řízení je potřeba, aby znalec v dostateečném předsstihu (zpravid dla  d předem))  písemně  oznámil  konáání  místního  šetření  všeem  účastníků ům  neejméně  14  dní  řízzení resp. jejjich právním m zástupcům. V oznámen ní je třeba po ožádat o um možnění vstupu  do o všech prosttor oceňovaných objektů ů.  Místní šetření nemovitosti je odhadce povinen vžd M dy provést ossobně, případně za pomo oci  sp polupracovnííků.  V  nálezu u  se  uvede  datum  d a  hod dina  místníh ho  šetření  a  jeho  účastnííci,  dáále pak počaasí při místníím šetření. P Povinnost prrohlídky neod dpadá ani přři dodatečné ém  přřecenění, nap příklad při zm měně kalend dářního roku.  Od dhadce je po ovinen v rám mci místního  šetření změřit základní rrozměry stavvby, ze kterýých  bu udou vypočteny výměry  pro oceněníí. Není možno bez kontro oly spoléhat  na výkresovvou  do okumentaci.  V  případě  zjištěného  rozdílu  jso ou  pro  ocen nění  rozhod dující  skuteččné  ro ozměry staveeb; rozdíly see uvedou do posudku. 

36 6   

 

    Occeňování nemovitostí  Naa  místě  je  odhadce  povinen  p porrovnat  poze emky  podlee  kopie  kattastrální  maapy  see skutečnostíí a určit, kterré stavby se  nacházejí naa oceňovanýých pozemcícch a které jssou  naa pozemcích  jiných. Stavby na jiných pozemcích,  patřící (údajně) vlastníkkovi oceňovaané  neemovitosti  (zejména  něěkteré  přípojky,  studny)),  se  v  posu udku  ocení  zvlášť,  včettně  saamotné rekap pitulace.  Přři místním šeetření se pro ovede fotodo okumentace rozhodujícícch staveb. D Dokumentují  se  i vvýznamnější  poškození  staveb  a  atypické  části,  mající  podstatný  vliv  na  cen nu.    Náákresy  a  zápisy  z  míístního  šetření  včetně  kompletníh ho  listinnéh ho  vyhotove ení  zn naleckého po osudku je odhadce povinen archivovaat po dobu p pěti let.  Occenění nemo ovitosti  Informaci  o  (tržní)  hodno otě  nemovittosti  sděluje  odhadce  zpravidla  formálně  pomo ocí  píísemně  vyho otoveného  ocenění.  o Přitom  je  potřřeba,  aby  ocenění  o bylo o  jednoznaččné  a průkazné. Prroto by mělo o ocenění obsahovat zejm ména následující:   •

•

• •

•

•

datum oceenění: v závisslosti na zad daném datu  ocenění se vv důsledku p pohybů na trrhu  nemovitosstí  ale  i  zm měn  předměttné  nemovitosti  může  tržní  hodno ota  v  různýých  obdobích vvíce či méně odlišovat  úkol odhad dce: z každéého ocenění  by mělo býtt zřejmé, jakké bylo zadání objednate ele  ocenění.  Zejména  Z se  jedná  o  účel  ú vypraco ovaného  oceenění  a  odkkaz  na  norm my  případné leegislativní přředpisy, v souladu s nimiž bylo oceněění vypracováno  podklady  pro  oceněn ní:  důležitým m  faktorem,  ovlivňujícím m  průkaznosst  ocenění,  je  seznam po odkladů, z nicchž odhadcee při oceňováání vycházel identifikacce  oceňovan né  nemovito osti:  proto,  aby  nemohlo  dojít  k  d dezinterpretaci  ocenění,  je  potřebné  přesně  pop psat  předmě ětné  nemoviitosti.  V  příp padě  pozem mku  slouží  k  identifikaci  neejčastěji  jejicch  parcelní  číslo  č resp.  výýměra,  u  bud dov  jejich  číslo  popisné  nebo  parceln ní  číslo  pozeemku,  na  ktterém  se  bu udova  nacháází.  V  přípaadě  ona  72/1994  Sb.  jejich h  označení  dle  d bytových  a  nebytovýcch  jednotekk  podle  záko katastru neemovitostí  popis  oceňované  nem movitosti:  jd de  o  popis  z  hlediska  hlavních  h hodnototvornýých  dnotlivých  pozemků  p (naapř.  výměry,,  tvar,  svažittost,  inženýrrské  sítě,  míra  faktorů  jed využití,  ekkologická  záttěž  atp.)  a  staveb  (velikost,  stáří,  stav,  účel  u užití,  techniccká  specifikacee, dispoziční řešení atp.) popis  použžitých  metod:  úkolem  odhadce  o je  v  v krátkosti  seznámit  uživvatele  oceně ění  s tím, jaké metody a prroč pro ocen nění použil  

M Metody pro o oceňování ne emovitostí  Occenění tržní hodnotou  Úččetní oceněn ní – pořizovací cenou, rep produkční po ořizovací cen nou, vlastním mi náklady  Occenění podlee zákona o oceňování maajetku  Occenění nemo ovitosti jako zástavy     

37   

    Occeňování slo ožek podnikání    M Metoda zjištěn ní věcné hod dnoty  M Metoda výnos sové hodnotyy  M Metoda rentn ího oceňováání  M Metoda zjištěn ní obvyklé ceeny  Po orovnávací m metody  Indexové meto ody  odnoty  Occeňování podle účetní ho   padech   Occenění ve zvvláštních příp •

ON s nedokončenou sttavbou obecnou cenu   ON,  na nicchž váznou zástavní právva   ON pro výkkon rozhodn nutí prodejem m nemovitosstí   ON pro veřřejnou dražb bu   ON spoluvlastnického podílu  

• • • •

 

4..3 Katasttrální operát  Po odle  katastráálního  zákon na  č.  344/1992  Sb.  byl  zřízen  kataastr  nemovittostí  ČR,  jeh hož  ob bsah  je  uspo ořádán  do  tzv.  t katastráálních  operáátů,  samostatně  vedenýých  pro  kažždé  kaatastrální úzeemí.    Úd daji katastru u, které jsou  závazné pro o právní úkony s nemovitostmi, jsou u parcelní číssla,  geeometrické  určení  nem movitosti,  náázev  a  geom metrické  urččení  katastrrálního  územ mí.    Kaatastrální úřaad na požád dání vyhotovví ze souboru u geodetickýých informaccí a ze soubo oru  po opisných info ormací výpiss, opis či kop pii, jakož i ide entifikaci parcel (tj. poro ovnání zápisu u a  záákresu  téže  nemovitosti  v  operátu u  katastru  se  s zápisem,  popř.  zákreesem  v  jinýých  op perátech neb bo pravomoccných rozhod dnutích státn ní orgánů).    huje:   Kaatastr nemovvitostí obsah • •

• •

geometrické určení a polohové urrčení nemovitostí a katasstrálních úzeemí  ozemků,  číslaa  a  výměry  parcel,  popiisná  a  evidenční  čísla  sttaveb,  vybraané  druhy  po údaje o způsobu ochrrany a využittí nemovitosttí, dále údajee pro daňovéé účely a údaaje  umožňujíící  propojeníí  s  jinými  in nformačními  systémy,  které  k mají  vzztah  k  obsahu  katastru  právních vztaazích včetně  údajů o vlasstnících a o jiiných oprávn něných a údaaje  údaje o p o dalších právech k neemovitostem m podle katastrálního zákkona  údaje o podrobných p polohových b bodových po olích o místníí a pomístní názvosloví  

Kaatastr nemovvitostí evidujje:  

38 8   

 

    Occeňování nemovitostí  • • •

pozemky v podobě paarcel   byty a nebyto ové prostoryy ‐ včetně rozzestavěných   budovy, b rozestavěěné budovy n nebo byty a n nebytové pro ostory  

V katastru se n neevidují dro obné stavby..    K nemovitosteem evidovaným v katastrru se do kataastru zapisujíí:   • • • • • • • •

•

právní vzttahy zapisovvané podle zvvláštního zákkona  příslušnost organizačních složek sstátu a státn ních organizaací hospodařřit s majetke em  státu  právo trvalého užíván ní nemovitosti  správa neemovitostí vee vlastnictví sstátu   oprávněn ní městských částí hlavníh ho města Prahy hospodaařit se svěřen ným majetke em  hlavního města Prahyy  oprávněn ní  městských h  částí  statu utárních  měsst  hospodařit  se  svěřen ným  majetke em  statutárních měst  ní  rozpočtovéé  a  příspěvkkové  organizzace  zřízené  obcí  nebo  m městskou  čáástí  oprávněn hlavního města Prahyy nebo statuttárního městta hospodařiit s majetkem m obce  příslušnost  k  organizační  složce  právnické  osoby,  pokud d  je  zapsánaa  v  obchodním  nebo  jinéém  zákonem m  stanovenéém  rejstříku  a  vedoucí  této  organizzační  složky  je  oprávněn n  nakládat  s  nemovitostíí  evidovanou u  v  katastru  jménem  práávnické  osob by,  k níž orgaanizační složkka přísluší  další skuttečnosti podle povahy evvidované věcci, které jsou u na základě  tohoto záko ona  obsahem katastru  

Po oskytování ú údajů z katasstru nemovittostí    Kaatastrální úřaad na požád dání vyhotovví ze souboru u geodetickýých informaccí a ze soubo oru  po opisných info ormací výpis,, opis nebo kkopii, jakož i identifikaci p parcel.    Výýpisy, opisy  nebo kopie zz katastrálníího operátu,  jakož i identifikace parccel vyhotove ené  kaatastrálním  úřadem  vee  formě  stanovené  prrováděcím  právním  přředpisem  jssou  veeřejnými listinami prokazzujícími stav evidovaný v katastru k o okamžiku jejich vyhotove ení.     K  údajům kataastru vedenýým ve forměě počítačových souborů  může každý  získat dálko ový  přřístup  pomo ocí  počítačovvé  sítě  za  úplatu  a  zaa  podmínek  stanovenýcch  prováděccím  prrávním předp pisem.  Úd daje  katastru  se  poskytu ují  i  v  jiné  formě  f stanovvené  provád děcím  právním  předpise em.  Po okud  právní  předpis  stan noví  povinno ost  katastrállních  úřadů  předávat  tytto  údaje  jinýým  orrgánům,  dějee  se  tak  bezzúplatně.  Úd daje  katastru u  se  poskytu ují  územně  ssamosprávnýým  ceelkům k výko onu jejich půssobnosti bezzúplatně.    Kaatastrální op perát tvoří:     So oubor geodeetických inforrmací – SGI,  který zahrnuje katastrállní mapu a vve stanovenýých  úzzemích i její ččíselné vyjád dření (DKM p příp. KM‐D).

   

39   

    Occeňování slo ožek podnikání    oubor  popissných  inform mací  –  SPI,  který  zah hrnuje  údaje  o  katastrálním  územ mí,  So o parcelách,  o  o stavbách,  o  vlastnícícch  a  jiných  oprávněnýcch  a  o  právvních  vztazícch.   So ouhrnné přeh hledy o půdn ním fondu z údajů katasttru.    Do okumentace e  výsledků  šetření  š a  mě ěření  pro  ve edení  a  obno ovu  souboru u  geodetickýých  informací, včeetně seznamu u místního a pomístního názvosloví.   Sb bírka listin, kkterá obsahu uje rozhodnu utí státních o orgánů, smlouvy a jiné lisstiny, na jejicchž  po odkladě byl p proveden záp pis do katasttru.    Drruhy pozemkků:    orrná půda (kó ód 2)   • • •

pozemek,,  na  němž  se  s pravideln ně  pěstují  ob bilniny,  okopaniny,  pícn niny,  techniccké  plodiny a jiné zeměděělské plodinyy   pozemek,, který je doččasně zatravvňován (víceleté pícniny n na orné půděě)   pozemek,, na němž je postaven skkleník, který jje v katastru evidován jako budova  

ch hmelnice (kó ód 3)   •

Pozemek,, na němž see pěstuje chm mel.  

vinice (kód 4)   •

Pozemek,, na němž see pěstuje vinn ná réva.  

zaahrada (kód 5)   • •

pozemek,,  na  němž  se  s trvale  a  převážně  p pěsstuje  zelenin na,  květiny  aa  jiné  zahrad dní  plodiny, zzpravidla pro o vlastní potřřebu   pozemek  souvisle  ossázený  ovoccnými  stromy  nebo  ovo ocnými  keři  až  do  výmě ěry  0,25 ha, kkterý zpravid dla tvoří souvvislý celek s o obytnými a h hospodářským mi budovam mi  

ovvocný sad (kkód 6)   •

Pozemek  souvisle  osázený  o ovo ocnými  stromy  nebo  ovocnými  o keři  o  výmě ěře  nad 0,25 ha.      

trvvalý travní p porost (kód 7 7)   •

40 0   

Pozemek  porostlý  traavinami,  u  něhož  n hlavníí  výtěžek  je  seno  (trávaa),  travní  ne ebo  určený k ttrvalému spáásání, i když je za účelem m zúrodnění p porost rozorráván  

 

    Occeňování nemovitostí  lesní pozemekk (kód 10)   •

•

Pozemek  s  lesním  porostem  a  pozemek,  p u  něhož  byly  lesní  porossty  odstraně ěny  m jejich obno ovy, lesní prů ůsek a nezpe evněná lesní  cesta, není‐li širší než 4 m,  za účelem a pozemeek, na němž  byly lesní porosty dočasně odstraněny na záklaadě rozhodnutí  orgánu sttátní správy.   Lesní pozemek, na něěmž je postavvena budovaa.  

vo odní plocha ((kód 11)   •

Pozemek,, na němž je rybník, vodn ní tok, vodní nádrž, močáál, mokřad nebo bažina  

zaastavěná plo ocha a nádvo oří (kód 13)  Pozemek,,  na  němž  jee  postavena  budova,  včetně  nádvořří,  vyjma  skleníku,  který  je  v katastru u  evidován  jako  budovva,  postaveného  na  zeemědělském  nebo  lesn ním  pozemku a budovy po ostavené na lesním pozemku.   2. Společný dvůr u bytovvých domů  1.

osstatní plochaa (kód 14)   •

Pozemek neuvedený v předcházejících druzích h pozemků. 

Prráva zapisovvaná do katastrálního op perátu   K  nemovitosttem  evidovaaným  v  katastru  nemo ovitostí  se  zapisuje  z vlastnické  právvo,  záástavní  právvo,  právo  odpovídající  věcnému  břřemeni  a  předkupní  p právo  s  účin nky  věěcného právaa.  Záápisem se rozumí vklad, zzáznam, pozznámka nebo o jejich výmaaz.    Vkklad  je  zápiss  do  katastrru  nemovitosstí,  který  vyyvolává  právní  účinnost  vzniku,  změ ěny  neebo  zániku  smluvně  s zalo oženého  prááva  k  nemovvitostem.  Neetýká  se  tedyy  pouze  smlluv  o převodech  vlastnictví,  ale  i  smluv  o  zástavním  či  pod dzástavním  právu  (včettně  bu udoucích  hypoték),  o  prrávu  věcných h  břemen,  o  o předkupním m  právu,  plaatí  pro  doho ody  o vydání  věci  ve  smyslu  restitucí,  pro  p prohláše ení  vkladateele  o  vložen ní  nemovito osti  do o základního  jmění  společností,  pro o  dohody  o  vypořádání  bezpodílovéého  vlastnicctví  manželů, proh hlášení vlastn níka o vymezzení jednotek v budově ‐‐ dle zákona  č. 72/1994 SSb.  a  pro  jiné  sm mlouvy  či  obdobné  akty  v  souvislo osti  s  privattizací.  Samo otnému  vkladu  přředchází  řízeení  o  povoleení  vkladu,  které  zahájíí  katastrální  úřad  na  náávrh  účastnííka  sm mlouvy či jinéé oprávněnéé osoby.  Náávrh  o  vklaad  má  své  náležitosti  (navrhovate el,  předmět  návrhu  a  zjištěná  cen na)  a nezbytné příílohy (ověřen ná písemná  smlouva či d dohoda, příp padně stejnopis notářské ého  záápisu,  geometrický  plán n  v  případěě  oddělení  pozemků  či  v  souvislo osti  s  věcnýými  břřemeny, ověřřené nabývaací tituly, plné moci v případě zastupování apod.)). Došlé návrrhy  kaatastrální  úřřad  přezkou umává  co  do  d úplnosti,  formy  a  právní  p způso obilosti,  vyzzve  naavrhovatele  k  doplnění  náležitostí,  může  naříd dit  ústní  jed dnání  pro  od dstranění  vaad,  přřípadně řízen ní přeruší a n návrh vrátí k přepracován ní. Po dokonččení řízení vyydá rozhodnutí     

41   

    Occeňování slo ožek podnikání  nt.  rozhodnu utí  o  zastaveení  řízení  ne ebo  o  povolení  vkkladu  do  kattastru  nemovvitostí,  even o zamítnutí náávrhu na vklaad.  V  době  řízeníí  o  vkladu  jee  katastrálníí  úřad  povinen  vyznačit  v  evidenci  pro  příslušnou  o  jiné  upozornit  veřejn nost,  že  právvní  neemovitost  tzzv.  plombu,  jejímž  účelem  je  mimo vzztahy jsou zde dotčeny probíhajícím řřízením o zm měně vlastníkka či jiných prráv.  Skkutečnost, žee ke vkladu d došlo, je vyznačena zápissem v katasttru nemovito ostí na záklaadě  přříslušného ro ozhodnutí o vvkladu.  Jin ným  zápisem m  v  katastrru  nemovito ostí  je  tzv.  záznam,  jeehož  prostřeednictvím  jssou  vyyznačována  práva  p k  nem movitostem  vznikající  v ze  zákona,  rozhodnutím  sttátního  orgánu  (so oudu,  pozemkového  úřadu,  ú příkleepem  licitáttora  ve  veřřejné  dražb bě,  vydrženíím,  výýstavbou  apod.).  Rovněěž  formou  záznamu  je  zde  vyznačo ována  správva  nemovito ostí  vee vlastnictví sstátu či právvo hospodařeení s majetkkem státu neebo právo trvvalého užíváání,  náájmu  či  výp půjčka.  Záznam  se  provvádí  na  zákkladě  listin  vyhotovenýc v ch  příslušnýými  státními orgán ny.  Po oslední  form mou  zápisu  v  v katastru  nemovitostí  n je  tzv.  pozn námka,  jejím mž  smyslem  je  up pozornit  na  skutečnostt,  že  o  přříslušné  nem movitosti  byylo  vynesen no  rozhodnutí  v ssouvislosti  se  s zahájením m  výkonu  ro ozhodnutí  prodejem,  p vyyhlášením  kkonkurzu  proti  vlaastníkovi neb bo se zahájením vyvlastň ňovacího říze ení.    Plomba  U  nemovitostíí a jednotek,, které jsou d dotčeny změ ěnou právnícch vztahů neebo skutečno ostí  zaapisovanou  do  katastru u  nemovito ostí  poznám mkou,  je  v  SPI  vyznačena  plomb ba.   Plomba  je  vyzznačena  na  listu  vlastnictví  písmenem  „P“  u  každé  dotčen né  nemovito osti  a na listu vlasttnictví pro jeednotku u kaaždé dotčené é jednotky. N Na listu vlasttnictví pro dů ům  je plomba vztaahující se k jeednotce vyzn načena pouzze u budovy. Plomba se zob brazuje ve výýstupu z kataastru, v inforrmaci o parceele, o budově a v informaci  o jjednotce.    Záásady využívvání katastráálního operáttu    Záápis vlastnickkých a jiných práv k nemo ovitostem do o katastru neemovitostí a jeho využíváání  see řídí čtyřmi zzásadami:    Záásada prioritty znamená, že pořadí záápisů do KN sse řídí podle doby, v níž návrh na vkllad  byyl doručen kaatastrálnímu u úřadu. Na kkaždý návrh vvkladu se uvádí nejen deen, měsíc a ro ok,  ale  i  hodina  a  minuta  doručení.  Zároveň  Z se  docházející  návrhy  prů ůběžně  evid dují  o něhož má  každý právo nahlédnoutt. Uplatnění  zásady priorrity  v protokolu o  vkladech, do je obzvlášť důležité u pořaadí zástavních práv, proto ože uspokojo ování nároků ů se děje pod dle  po ořadí.    Záásada  konsttitutivní  znaamená,  že  všechna  sm mluvní  vlastn nická  a  jináá  věcná  prááva  k nemovitosteem  vznikají,  mění,  nebo o  zanikají  až  dnem  provvedení  vkladu  práva,  ne ebo  výýmazu  vklad du  práva  v  katastru  neemovitostí  na  základě  pravomocné p ho  rozhodnutí  42 2   

 

    Occeňování nemovitostí  přříslušného  katastrálního k   úřadu  (nikoliv  tedy  jižž  uzavřením  smluv  mezzi  jednotlivýými  úččastníky).    Záásada  veřejn né  víry  vyjad dřuje,  že  kažždý,  kdo  vycchází  ze  záp pisu  v  KN,  jee  v  dobré  vííře,  žee uvedený  sttav  v  KN  je  v  v souladu  see  skutečným m  stavem,  a  je  proto  chráněn,  i  kdyyby  to omu tak nebyylo.  Záásada  veřejnosti  umožžňuje  každéému  bezplattně  za  přítomnosti  pracovníka  KÚ Úř.  Naahlédnout  do  d KN  a  poříídit  si  soukromý  výpis  (lustrum)  o  právních  p vztazích  jakéko oliv  ossoby  k  jakékkoliv  nemovitosti,  nebo  požádat  praacovníka  KÚřř  o  výpis,  op pis  nebo  kop pii,  přříp.  o  identtifikaci  parccel.  Výpis  z  z KN  je  saamozřejmě  podkladem  pro  odhad dce  neemovitostí (n neznalost práávních vztahů neomlouvá).16   

4..4 Admin nistrativní a tržní oce eňování ne emovitostí Ad dministrativní přístup k oceňování n nemovitostí ‐‐ cena admin nistrativní   Ceena administtrativní je cena zjištěná p podle cenové ého předpisu u. Při tvorbě  takovéto ce eny  je  snaha  ji  ko oncipovat  v  souladu  s  podmínkam mi,  které  odpovídají  sku utečnému  trrhu  s n nemovitostm mi,  aby  tak  výsledný  odvod  o do  státního  s rozzpočtu  byl  pokud  možno  sp pravedlivý. Jd de tedy o cenu uměle vyytvořenou, ktterá se skuteečnou objekttivní hodnottou  neemovitostí  přijímanou  p trhem  má  pouze  málo  společného.  Zpracovvatel  se  musí  po ohybovat  dlee  přísně  vym mezených  praavidel,  proto o  prostor  pro o  individuáln ní  názor  je  zde  z lim mitován  a  výsledná  v cen na  při  řádnéém  dodrženíí  metodiky  by  měla  býýt  jednoznaččná  a pokud možn no jediná.   Naa  rozdíl  od d  administraativní  ceny  tržní  oceň ňování  je  nutno  n považžovat  za  sice  syystematický,  však  individuální  tvůrčí  process,  spočívajíccí  předevšíím  v  hledáání  ceenotvorných  argumentů.  v  jejich  an nalýze  a  nássledném  vážžení  všech  vvlivů,  které  na  ho odnotu  nem movitosti  půssobí.  Tržní,  hodnotu  na  rozdíl  od  administrativ a vní  ceny  nelze  lze  rozdělit  do  stanovit  či  zjisstit,  ale  pouze  odhadno out  Metody  oceňování  nemovitostí  n dvvou hlavních h skupin: cen ny stanovenéé pro úředníí potřebu (ad dministrativn ní ceny) a ce eny  tržžní.  V  souvislosti ss fiskálními záájmy státu vvyvstává potřřeba zjistit zááklad daně,  kterým je ce ena   992 Sb. o dani dědické, d darovací a — — z  neemovitosti. ((Zákon Českéé národní rady č. 357/19 přřevodu  nemovitostí,  v akktuálním  zněění).  Proto  je  třeba  mít  k  dispozici  právní  norm mu,  ktterá  tyto  cen ny  stanoví  a  z  mnoha  důvodů  je  ne ezbytné,  aby  tato  cena  b byla  stanove ena  naaprosto jednoznačně.  Přři tvorbě tako ovéto ceny jee snaha konccipovat ji co nejvíce v sou uladu se skuttečným trhe em,   ab by  výsledný  odvod  do  státního  s rozp počtu  odpovvídal  skutečn né  hodnotě  nemovitosti  a  od dvod  do  stáátního  rozpo očtu  byl  pokud  možno  spravedlivýý.  Na  druho ou  stranu  vššak  skkutečné  tržn ní  prostředí  nepodléhá  jakýmkoliv  uměle  vytvořeným  praavidlům,  kažždá  neemovitost  je  jedinečnáá,  nezaměnitelná  a  naa  její  cenu u  působí  veelké  množsství  neejrůznějších  cenotvornýých  stimulů,  které  nelze  jednodušee  zobecnit  a  shrnout  do  jednoduchých h schémat.                                                                16

C Citace z internetového zd droje: www.la a-ma.cz

   

43   

    Occeňování slo ožek podnikání  onstrukce  ad dministrativn ní  ceny  je  tedy  t přesně ě  dána  a  prroblematika  oceňování  se  Ko po otom  sousstředí  především  naa  správný  výklad  platné  prrávní  norm my.   Ceenová  mapa  stavebních  pozemků  (ccož  je  výcho ozí  „bod“  pro  oceňováníí  pozemky  pro  p úččely  stanoveení  daní  a  po oplatků)  je  grafické  g znázzornění  staveebních  pozeemků  na  úze emí  ob bce  nebo  její  j části  v  měřítku  1:5OOO,  1 po opřípadě  v  měřítku  po odrobnějším  s  vyyznačenými  cenami.  c Stavvební  pozem mky  v  cenové é  mapě  se  ocení  o skutečně  sjednanýými  ceenami obsažeenými v kupn ních smlouváách.  Sttavební pozeemek se poto om oceňuje n násobkem výýměry pozem mku a ceny zza m2 uvede ené  v ccenové mapě, kterou vyd dala obec.   Trržní oceňováání     Trržní  ocenění  je  na  rozdííl  od  administrativního  individuální  i tvůrčí  procees  založený  na  hledání cenotvvorných fakttorů, jejich analýze, vážení jejich vlivů ů, které na hodnotu půso obí  a  to  vše  v  konkrétních h  podmínkáách  tržního  prostředí,  v  němž  jje  nemovito ost  ob bchodována..  Za  cenotvvorné  argum menty  lze  považovat  p především  sttav  nabídkyy  a  po optávky,  sttabilitu  či  rozkolísano ost,  stav  konkurenčníího  prostřeedí,  působe ení  ekkonomických h fyzikálních, sociálních, d demografických a politicko‐správních h vlivů.    Záákladní podm mínky pro traansparentní ttržní ocenění nemovitostti jsou:    ost  –  nezávvislé  a  nestrranné  přihlé édnutí  ke  vššem  známým m  relevantním  1//  Komplexno skkutečnostem,  zvláště  pak  cenotvorného  charaktteru,  jakož  i  k omezujícím  podmínkáám  platnosti ocen nění  2//  Úplnost ‐ o opakovatelno ost, možnostt srovnání s o obdobným o obchodovanýým majetkem m.   3// Opakovatellné ocenění ‐‐ údaje a meetody jsou od důvodněné, n nezávislým o odborníkem při  vyynaložení  přiiměřeného  úsilí  ú a  prostřředků  a  použžitých  inform mačních  zdro ojů  a  metodiky  zo opakovat posstup s obdob bným výsledkkem.  4//  Vnitřní  kon nzistence  –  volba  inform mačních  zdro ojů  a  metod dických  posttupů  v souladu  s o obecnými  prrincipy  použžité  metody,,  jakož  i  s přředpoklady  vyjádřenými  v konkrétn ním  přřípadu  oceněění.  Soulad  mezi  vypovídací  schopn ností  použitýých  vstupnícch  informacíí  a  metodou s intterpretací výssledku oceněění.    od pro stanovení tržní ho odnoty nelzee pokládat za exaktní, pro oto  Žáádnou z existtujících meto je nutné výsledky korigovaat a porovnávat s obdobn nými případyy.    ním trhu, alee i seznámit  se  Přřed započetím ocenění jee třeba znátt nejen stav  na relevantn s aaktuálním  stavem  oceň ňovaného  majetku  m v ko onkrétním  případě  p včettně  posouze ení  možných vlivů ů okolního prrostředí (fakttory ovlivňující hodnotu).    Prro splnění po odmínek výšše uvedených h je třeba prrovádět prvo otní analýzu  s přihlédnuttím  k: 

44 4   

 

    Occeňování nemovitostí  1//  důvodu  ocenění  nemo ovitostí  a  čassovým  limite em  transakcee  (běžný  pro odej,  promptní  prrodej, prodejj v tísni, ocen nění pro zřízeení zástavníh ho práva)  2// povaha mísstního trhu, o objem poptáávky a nabídkky na příslušném segmen ntu trhu   3// typ oceňovaného majettku  4// vymezení segmentu trh hu, který je d důležitý pro d daný majetek (tj. okruh investorů, kteří  byy mohli mít o o nemovitostti zájem, dle toho volba m metod oceněění)  5// posouzení p potencionáln ní a současnéé konkurence v lokalitě 6// analýza klad dných a zápo orných faktorů majetku 7// úvaha o vollbě metody p pro ocenění 8//  speciální  riizikové  fakto ory  majetku,  rozbor,  příp padně  hodnocení  faktorrů  ovlivňujícíích  ho odnotu majeetku  9// demografiee lokality včetně širšího o okolí  10 0/ finanční kllima v době ttransakce  11 1/ rozbor treendů pro různ né druhy maajetku s ohled dem na souččasný a budo oucí vývoj  12 2/ potřebná lhůta /markeeting/pro urččitý typ maje etku.     otu majetku u   Zvvláštní faktory mohou ovvlivnit hodno   Z d definice:     Trržní hodnoto ou se rozumíí cena, kteráá by byla dossažena při prodeji stejnéého, popřípaadě  ob bdobného  majetku  m nebo  při  poskyytování  stejn né  nebo  obd dobné  služb by  v  obvyklé ém  ob bchodním styyku v tuzemsku ke dni ocenění. Přito om se zvažujjí všechny okolnosti, kte eré  m na  cenu  vliv,  avšak  do  mají  d její  výše  se  nepromíttají  vlivy  mim mořádných  o okolností  trh hu,  ossobních  pom měrů  prodávajícího  nebo o  kupujícího  ani  vliv  zvlááštní  obliby.  Mimořádnýými  okkolnostmi trh hu se rozuměějí například stav tísně prodávajícího o nebo kupujíícího, důsled dky  přřírodních  či  jiných  j kalam mit.  Osobním mi  poměry  se e  rozumějí  zejména  vztaahy  majetkovvé,  ro odinné nebo  jiné osobní  vztahy mezi prodávajícíím nebo kup pujícím. Zvlášštní oblibou  se  ro ozumí zvláštn ní hodnota p přikládaná majetku nebo o službě vyplýývající z osobního vztahu u k  nim.   Přři  stanovováání  tržní  hodnoty  majettku  by  mělo  být  přihléédnuto  ke  vvšem  známýým  faktorům, kterré mohou jeho tržní hodnotu relevan ntně ovlivnit.   Mezi ně např. patří:  M  ‐ Historie a po odstata nemovitosti (dle typu oceňovvaného majeetku)  Reprodukčníí cena   ‐ R ‐ V Věcná břemeena  ‐ O Obecné ekon nomické vyhlídky a speciffické podmín nky nemovito osti  ‐ V Vývojové trendy trhu   ‐ O Objemy popttávek a nabíd dek na relevantním trhu   ‐ Ú Úroveň konkkurence na trrhu (přednossti a nedostatky jiných neemovitostí)      

45   

    Occeňování slo ožek podnikání  Realizované ttržní ceny po orovnatelnýcch nemovitostí   ‐ R ‐ P Předpokládaný objem výýnosu nemovvitosti a fakto ory na něj pů ůsobící   ‐ A Alternativní zzpůsoby využití nemovito osti   ‐ JJednota vlasttnictví jedno otlivých částí majetku   ‐ SSociálně dem mografické paarametry + p politicko‐spráávní poměryy, legislativní faktory   ‐ O Okamžitá kupní síla obyvvatelstva   ‐ P Pracovní příležitosti   ‐ C Cena pozemkku   ‐ V Velikost obcee   ‐ EEkologické zaatížení nemo ovitosti ‐hlukk, prach, emise   ‐ Ú Územně plán n. dokumentace  ‐ P Poloha — mo ožnost parko ování, obchodní centra ‐ občanská vyybavenost   ‐ SSvažitost teréénu, orientace ke světovvým stranám, klimatické podmínky   ‐ SStavební přip pravenost, geeologické po odmínky   ‐ V Velikost pozeemku, tvar   ‐ O Ostatní zjištěěné vlivy     ňujících  hodnotu  majetkku  je  velké  množství,  jeejich  působeení  i  složení  je  Faaktorů  ovlivň prroměnlivé  v  čase,  zvlášttě  pak  s  přih hlédnutím  k  období  rozvoje  tržního o  hospodářsttví,  stabilizace finaanční politikyy a soukromého podnikáání.     Vššechna tato  data tvoří zááklad, na kteerém je možžno přistoupiit k vlastním mu ocenění. LLze  ro ozlišit tři základní přístupyy:     • Na bázi poro ovnání   • Na bázi očekkávaných výn nosů   • Na bázi vynaaložených naakladu         

4..5 Metod dy oceňováání nemovvitostí    Náákladová me etoda    Přři nákladovém m přístupu sse hodnota u u nemovitého majetku ro ozkládá na svvoje jednotliivé  slo ožky souviseející s pozemkky a stavbam mi a zařízením mi. 

46 6   

 

    Occeňování nemovitostí  Prrvním krokem m je odhad ttržní hodnotty pozemku ttak, jako kdyyby byl nezaastavěný a byylo  ho o  možné  podnikatelskyy  upravit  (zzhodnotit)  v  v souladu  s  s principem  nejvyššího  a  neejlepšího vyu užití.  Náásledně  se  odhadne  ho odnota  bud dovy  na  zákkladě  výpočttu  reprodukkčních  nákladů  (zpravidla  na  principu  staavebního  pro opočtu  za  po oužití  THU),  přičemž  se  odečte  odh had  ku umulovaných h odpisů.  Přříčiny sníženíí hodnoty je možné rozděělit do těchto o kategorií: Fyyzické: fyzickké zhoršení způsobené op potřebením v důsledku sstáří a používvání.  Fu unkční: zastaarání v důsleedku faktorů, jakými jsou u například ššpatná konsttrukce (desiggn)  bu udovy,  dispo oziční  uspořřádání  atd.  Může  se  jednat  o  nadměrnou  n (nadbytečno ou)  vyybavenost,  například  n po ovrchové  úpravy  nebo o  úpravy  ko onstrukce,  kkteré  kupec  a  náájemce většinou neuznají z hlediska eekonomickýcch podmínekk.  Exxterní: zastarání způsobeené negativn ními externím mi faktory, kkteré se vym mykají kontro ole,  naapř.  poloha  majetku  z  hlediska  h sou usedních  objektů  nebo  regionu,  r slab bá  ekonomika,  neestabilní neb bo nejisté politické prostřředí, nadbyte ek volných prostor na trh hu, který má za  náásledek poklees sazeb nájeemného atd.  Ho odnota  budo ovy  se  následně  přičte  k  k hodnotě  po ozemku  a  tím  se  získá  o odhad  hodno oty  majetku na základě náklad dového přístupu.    Výýnosová mettoda    Výýnosová  hodnota  nemo ovitosti  je  stanovena  jako  j rozdíl  diskontovan ných  příjmů ů  z  prronájmu  či  provozu  neemovitosti  (pronájmu  ( jednotlivých  j bytových  či  nebytovýých  prrostor  nemo ovitosti)  dossažitelných  za  z dobu  jejíí  životnosti  a  diskontovvaných  výdaajů  vyynaložených  na  dosažen ní,  zajištění  a  udržení  taakových  příjmů  vedle  p pořizovací  ce eny  (správní a udrržovací náklaady, obnovovvací náklady,, daň z nemo ovitosti a po ojištění stavb by).  Occenění je pro ováděno výn nosovou mettodou na zákkladě diskonttovaného cassh‐flow (DCFF) s  po oužitím  čistté  současnéé  hodnoty  (podmínka  NPV=0),  při  p respekto ování  platnýých  daaňových  přředpisů  a  při  použžití  nekonsstantních  a  a nelineárn ních  průbě ěhů  makroekonom mických a mikroekonomicckých ukazattelů reflektujících předpo okládaný vývvoj  čeeské ekonom miky.  So oučástí  mettody  diskontovaných  peněžních  p to oků,  která  je  varianto ou  příjmové ého  přřístupu, jsou následující aanalýzy:  An nalýza  příjm mů  vychází  zee  specifické  prognózy,  ktterá  vycházíí  z  dané  stru uktury  užitnýých  ploch  nebo  ze  z specifického  účelu  dané  nemo ovitosti,  kvality  a  užitn ných  vlastno ostí  neemovitosti  a  umístění  neemovitosti.  Konkrétně  K výsledkem  v jsou  předpoklládané  výnosy,  ktteré  se  získaají  z  pronájm mu  ploch  nebo  z  provo ozu  činnosti  vycházející  z  účelu  daané  neemovitosti.  An nalýza výdajjů vychází z p prognózy nákkladů potřeb bných na pro ovoz nemovittosti.  An nalýza  invesstic  bere  do  úvahy  požaadované  invvestice  do  nemovitého  m majetku,  kte eré  jso ou potřebnéé na udržení aa růst životnosti stavby. An nalýza rezidu uální hodno oty se vztahu uje na hodno otu, kterou jee možné přiřřadit peněžním  to okům za obdo obí, které je diskrétním vvýhledovým obdobím.  An nalýza disko ontní míry ob bsahuje poso ouzení obchodního a finančního rizikka investice  do  ko onkrétního  typu  nemovitosti.  Do  úvvahy  se  bero ou  běžně  používané  mettody  stanove ení  od dhadu diskon ntní míry se  specifickým mi úvahami aa úpravami zz hlediska příslušného tyypu  neemovitosti.     

47   

    Occeňování slo ožek podnikání  Srrovnávací  metoda  m předsstavuje  posttup,  při  kterém  se  odhaaduje  hodno ota  majetku  na  záákladě cen po ožadovaných h v současno osti při prode eji a na základě cen dosahovaných mezi  neezávislými  paartnery,  dossažených  při  uskutečněn ných  transakkcích  týkajícíích  se  majettků  po orovnatelnýcch s majetkem, který je p předmětem o ocenění.  Prro  výpočet  srovnávací  s c ceny  se  používají  ceny  již  j realizované  při  prodeji  obdobnýých  majetků  (nem movitostí)  na  místním  trh hu  popř.  nab bídkové  ceny  srovnateln ných  objektů ů  v  ob bdobných lokalitách. Info ormace o ceenách jsou většinou čerp pány z veřejn ně dostupnýých  zd drojů a z databází oceňovvatelů. Takto o zjištěné ce eny jsou upraaveny několika koeficienty,  ktteré  odráží  rozdíl  r v  atraaktivitě  umísstění,  v  kvallitě  a  rozsah hu  vybavení  srovnávané é  a  occeňované neemovitosti.  • koeficcient  techniického  stavu,  který  zo ohledňuje  teechnický  staav  nabízené  a 

oceň ňované nemo ovitosti s ohledem na prováděnou úd držbu atd.,   • koeficcientem  polohy,  který  odráží  o rozdíl  v  atraktivitě  umístění  srovnávané é  a  •

• • •

oceň ňované nemo ovitosti,   koeficcient  funkčn ní  využitelno osti,  který  zo ohledňuje  sttávající  způssob  užívání  ev.  e možnost dalšího o využití oceň ňovaných staaveb k jiným m účelům a zz toho plynoucí  funkkční omezeníí a očekávanou výnosnosst staveb,   koeficcientem  vyb bavenosti,  ktterý  vyjadřujje  rozdíl  v  kvalitě  k a  rozzsahu  vybave ení  srovvnávané a oceňované nem movitosti (in nženýrské sítěě, jeřábové d dráhy atd.),   koeficcient  dopravvní  dostupn nosti,  který  vyjadřuje  rozdíl  v  kvalitě  dopravvní  dosttupnosti srovvnávané a occeňované nemovitosti,  koeficcient  velikosti  pozemku,  který  zo ohledňuje  ro ozdíl  ve  velikosti  výmě ěry  srovvnávaných  a  oceňovanýcch  pozemků ů  s  ohledem m  na  jejich  vvyužitelnost  ve  vztahu  k  budovvě,  hale,  areeálu  (jako  parkovací,  od dstavná  nebo  manipulačční  plocha atd.) 

Diiskontní mííra ‐ defini ce  Po ojem "diskon ntní míra" m můžeme defin novat jako "míru výnosn nosti použito ou na přepoččet  čáástky, splatnéé nebo inkassované v bud doucnosti, naa současnou hodnotu".  Diiskontní míraa se používá na stanoven ní částky, kte erou by invesstor zaplatil d dnes (součassná  ho odnota) za právo získávat předpoklád daný tok platteb (např. caash flow) v bu udoucnosti.  De efinice rizi ka  Riziko lze definovat jako stupeň jistotyy nebo nejisttoty souvisejjící s realizaccí očekávanýých  bu udoucích výn nosů. V souvvislosti s výpo očtem diskontní míry je  možné riziko o interpretovvat  jako  ziskovostt  a  míru,  do o  jaké  se  bude  budoucí  výhledové  cash  c flow  reealizovat.  Jin nak  řeečeno, riziko se splněním prognóz.      Výýběr diskon ntní míry  Přři  použití  meetody  postupného  vytvááření  diskonttní  míry  se  uvažuje  bezzrizikový  cen nný  paapír  s  jeho  základní  sazzbou  plus  riziková  r složka  za  riziko o  spojené  s  investováníím.  Náásledně  se  provedou  úpravy  ú (směěrem  nahorru  i  dolu),  které  jsou  kvantitativní  i  kvvalitativní.    Occeňování pro o bankovní ú účely 

48 8   

 

    Occeňování nemovitostí    otu  Baanky  pro  sttanovení  maximální  výýše  hypoteččního  úvěru  potřebují  znát  hodno zaastavované n nemovitosti. Tu určují sm mluvní oceňovatelé bankyy a to podle jjejích vlastníích  po ostupů.  Jak  ocenění  neemovitosti  probíhá,  naa  jakou  hod dnotu  se  occeňuje  a  jaaké  do okumenty jso ou pro oceněění potřeba??     el  o  hypoté éku  musí  ve edle  potvrzení  své  bonity  potvrdit  příslušnýými  Kaaždý  žadate do oklady i zásttavu nemoviitosti. Mezi  tyto dokladyy patří i znalecký posudeek, tedy odh had  ho odnoty zastaavované nem movitosti zpraacovaný znallcem. Avšak ne ledajakým m.  Kaaždý bankovní ústav má  totiž předem m stanovenýý seznam odh hadců zástavv, z nichž mů ůže  kliient  vybírat.  Žadatel  o  úvěr  pak  musí  m požádaat  o  vyhotovvení  odhadu u  u  smluvníího  od dhadce bankky, který půso obí v regionu u, kde se nacchází oceňovvaná nemovittost.  Baanky  mají  přřitom  vypraccované  postu upy  zpracováání  odhadu  a  ocenění  n nemovitostí,  na  jejjichž základěě znalci nem movitosti oceňují. Tím, že e bankovní ú ústavy stano ovují postup py i  saamotným znalcům, může se vyskytn nout problém m, pokud si  necháte vyhotovit odh had  od d  někoho,  s  s kým  bankaa  nespoluprracuje.  Pak  si  ovšem  po okládáme  ottázku,  k  čem mu  vlaastně existujje „nezávislýý“ obor oceňo ovatelů?  Exxistuje‐li totižž jedna obvyyklá cena, naa kterou se d daný majetekk oceňuje, m měl by jakýko oliv  zn nalec dojít vžždy k téměř  stejnému výýsledku. Obvvyklá cena je sama o so obě definováána  jako cena, kteerá by byla dosažena při  prodejích stejného, popřípadě obdo obné majetku u v  ob bvyklém  obcchodním  styyku  v  tuzem msku  ke  dnii  ocenění.  Přitom  P se  zvvažují  všech hny  okkolnosti,  které  mají  na  cenu  c vliv,  avššak  do  její  výše  v se  nepro omítají  vlivyy  mimořádnýých  okkolností trhu, osobních p poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby..   Mimořádnými  okolnostm M mi  trhu  se  rozumějí  r nap příklad  stav  tísně  prodáávajícího  ne ebo  ku upujícího, dů ůsledky přírodních či jiných kalamit. O Osobními po oměry se rozumějí zejmé éna  vzztahy  majetkkové,  rodinn né  nebo  jiné  osobní  vzztahy  mezi  prodávajícím m  a  kupujícíím.  Zvvláštní  oblibo ou  se  rozum mí  zvláštní  ho odnota  přiklládaná  majeetku  vyplývajjící  z  osobníího  vzztahu k němu u.  Váágnost  defin nice  pak  můžže  dát  odhad dcům  prosto or  ocenit  nemovitost  po odle  „metodiky  baanky“.  Ta  může  být  snadno  konstru uována  tak,  že  v  konečn ném  důsledkku  banka  ce enu  neemovitosti podhodnotí, ččímž si můžee vytvořit jakkýsi „cenovýý polštář“. Od dhadní cena je  přřitom  výchozzí  údaj  pro  banku,  kteráá  s  jeho  pom mocí  stanovvuje  maximáální  výši  úvěru,  ktterou bude o ochotna žadaateli poskytnout.  Řaada žadatelů ů o úvěr se zz tohoto důvvodu setkáváá s tím, že see oceňovatelem stanove ená  ceena  nemovittosti  pohybu uje  dokonce  pod  cenou,,  za  kterou  danou  nemovitost  plán nují  ko oupit.  4.6

Proces o odhadu 

Saamotný odhaad nemovito osti trvá několik dnů, zprravidla 5 – 1 14 pracovních h dnů, přičem mž  všše  závisí  naa  předání  kompletních  k podkladů  pro  vypraccování  tržníh ho  ocenění  a  zp přístupnění  nemovitostí  za  účelem  provedení  odhadu.  Něěkteré  banky  mají  pro  to  stanovenu lhů ůtu.      

49   

    Occeňování slo ožek podnikání  ohodne na exxpresním zprracování oceenění, je znalec  V případě, kdyy se klient see znalcem do ovinen předaat ocenění neemovitostí u u jednoduchýých staveb a bytů i do 2 p pracovních dnů  po po o předložení všech podkladů.  Ce ena  za  odhaad  se  pohybuje  v  řádech h  tisíců  koru un  a  je  stanovena  na  záákladě  doho ody  od dhadce a žad datele o úvě ěr. Cena za vvypracováníí odhadu se  ve své podsstatě odvíjí  od  tyypu  nemovittosti  (rodinn ný  dům,  byttová  jednotkka,  komerčn ní  prostory  aatp.),  způsobu  tržžního oceně ění, množstvíí předaných podkladů a lokality.   Saamotnou  po ožadovanou  dokumentaci  pro  odhaad  stanovuje  odhadce  a  je  popsáána  ro ovněž  i  v  meetodice  oceň ňování  nemo ovitostí,  nepřímo  ji  tak  určuje  u samaa  banka.  Běžžně  po ožadovanými  dokumentty  jsou  např.:  list  vlaastnictví,  sn nímek  kataastrální  map py,  prrojektová do okumentace,, nabývací tituly, stavební povolení vv případě výýstavby atd.  Výýsledný odhaad v záhlaví/úvodu odhad du obsahuje vždy inform mace o  • • • • • • • • • •

identiffikaci nemovvitosti,   vlastníku nemovitosti,   účelu ocenění,   účelu úvěru,   objednateli oceněění,   datu vvyhotovení a místního šeetření,   stavu nemovitosti, požadavcícch banky,   rizicích h spojených s oceňovano ou nemovito ostí,   vkladu u investic v p příštích letech, prodejnosstí nemovitosti,   souhrnu  ocenění  posuzované  nemovitostti  (a  další  ceny  dle  jedno otlivých  mettod  stanovvení) 

Po ojmy týkajícíí se bezpečn nosti a spoleh hlivosti stave eb.    Živvotnost stavvby je závisláá nejenom naa materiálovvém a konstrrukčním provvedení, ale i  na  teechnickém  sttavu  objektu u.  Při  oceňo ování  je  tedyy  důležité  technický  staav  nemovito osti  po osoudit  a  zvvážit  jeho  vliv  v na  celkkovou  životn nost  a  tím  i  na  míru  znehodnoce ení.    Prro  použití  vee  vědě  a  technice  byla  vydána  ČSN N  01  0102  "Názvosloví  " spolehlivosti  v  teechnice".  No orma  nevylu učuje  použittí  odvětvovýých  pojmů,  pokud  jsou u  doplňkem  k  po ojmům, stanoveným tou uto normou aa pokud vyjaadřují specifiické požadavvky na výrob bky  v příslušném o odvětví. V no ormě jsou mjj. obsaženy p pojmy:     Po orucha ‐ stavv spočívající vv narušení provozuschop pného stavu objektu.    Po oškození ‐ jev spočívající v narušení b bezvadného stavu objekttu.     Be ezvadný stavv ‐ stav objekktu, ve kteréém objekt odpovídá všem m požadavkům stanovenýým  teechnickou do okumentací.     Prrovozuschop pný  stav  ‐  stav  s objektu,  ve  kterém m  je  objekt  schopen  pln nit  (nebo  plní)  stanovené  fun nkce  a  dodržžuje  hodnotty  stanovenýých  paramettrů  v  mezích h,  stanovenýých  teechnickou do okumentací.   50 0   

 

    Occeňování nemovitostí    Po oruchový staav ‐ stav objeektu, při kterrém objekt n není schopen n plnit požad dovanou funkci  v mezích, danýých technickkou dokumen ntací.     M Mezní stav ‐ s tav objektu, ve kterém m musí být dalšší využití objeektu přerušeeno pro:   • • • •

neodstran nitelné poruššení bezpečn nostních požžadavků   neodstran nitelné překrročení předeepsaných me ezí stanovenýých paramettrů   neodstran nitelné snížeení efektivnosti provozu p pod přípustn nou hodnotu   nutnost p provést geneerální opravy  

Úd držba  (obecná)  ‐  souhrn n  všech  činn ností,  konanýých  po  dobu u  stanoveno ou  technickýými  po odmínkami zza účelem ud držení objekktu v provozu uschopném  stavu (preveentivní údržb ba)  neebo navrácen ní objektu do o bezporuchového stavu (nápravná ú údržba).    Op prava  ‐  so oubor  činno ostí  zaměřených  na  obnovování  o ebo  provozuschopného  ne beezvadného  stavu  s objektu  nebo  jeho o  součástí.  Do  D oprav  je  možné  zahrrnout  přípravvu,  hledání vady, kontrolu tecchnického staavu, obnovu součástí, mo ontáž atd. Něěkteré činno osti  op pravy  se  mo ohou  prolínaat  s  obsahem m  činností  preventivní  p ú údržby.  Opraava  objektů  se  může prováděět výměnou n nebo obnovo ou jednotlivýých součástí a skupin prvvků.     Záávada ‐ drob bná vada, kteerá nemá vliv na schopn nost objektu u plnit požad dovanou funkci  prrovozu.     Úp plná porucha ‐ porucha vv důsledku o odchylek hod dnot jednoho o nebo několika paramettrů  ob bjektu  od  úrrovně  stanovvené  technicckými  podmínkami,  a  to o  takových  o odchylek,  kte eré  zaabraňují použžití objektu.     Čáástečná  porrucha  ‐  porrucha  v  důssledku  odchylek  hodnot  jednoho  nebo  několika  hlavních param metrů objekttu od úrovněě stanovené technickými podmínkam mi, nikoliv vššak  takových odch hylek, které b by úplně zab bránily použittí objektu.     Haavarijní poru ucha ‐ poruccha, která je náhlá a úplná, degradační porucha je postupnáá a  čáástečná.      potřebení sttaveb  Op   ojem opotřebení stavby  (též znehodnocení, někd dy je používáán termín am mortizace; ne ení  Po to otožné  s  am mortizací  účeetní,  s  dopisy;  ve  staršší  literatuře  sešlost  stavby)  vyjadřu uje  skkutečnost, žee stavba stárn nutím a použžíváním posttupně degrad duje.          

51   

    Occeňování slo ožek podnikání  dává  se  v  procentech  p z hodnoty  nové  z  n stavby,  v  některýcch  případech  (je  výslovvně  Ud uvvedeno)  jen n  poměrnou u  hodnotou  z  jedné  (n např.  opotřebení  20%  je  poměrnou  ho odnotou vyjáádřeno jako 0 0.20).    Živvotnost stavvby    nehodnocení nemovitosti (fyzické, e ekonomické, morální, fun nkční, strateegické)  Zn   K  fyzickému  znehodnocování  stavby  dochází  ze ejména  jejím m  požíváním m  a  stárnutíím.  To omuto jevu zzabraňujemee a oddalujeeme ho údržbou. Údržbu u rozeznávám me preventivvní  — udržení  ob —  bjektu  v  pro ovozuschopn ném  stavu  a  a nápravnou  —  navráceení  objektu  do  beezporuchovéého  stavu.  Na  N fyzickém  znehodnoco ování  se  nejjvětší  měrou u  bude  podíílet  náávrh,  konstrrukční  řešen ní  a  technologické  provvedení  prvkků  dlouhodo obé  životnossti.  Po okud  je  stavvba  užívána  nevhodným m  způsobem  a  s  větší  in ntenzitou  než  pro  jakou  je  naavrhována, d dochází k jejímu fyzickém mu znehodno ocení mnohem rychleji.     Ekkonomickým  znehodnoceením se rozu umí doba hospodářského o zániku stavvby. Je to staav,  kd dy  účel,  kterrému  budovaa  sloužila,  v  daném  místě  a  čase  zaanikne  a  kdyy  je  výhodně ější  stávající stavbu zlikvidovatt a postavit n novou, která bude přináššet vyšší zisk..       M Morální  zneh hodnocení  vychází  v z  ekonomické  e životnosti  stavby  a  to  u  stavveb  po osuzovaných h  převážně  z  hlediska  výnosu  z  doby,  d po  ktterou  lze  výýnos  skuteččně  oččekávat. U ostatních stavveb se sledujje to, po jako ou dobu bud dou splňovatt požadavky  na  so oučasný  stan ndard  v  dispozičním  řeešení,  jejich  adaptibilityy,  variability,,  respektováání  so oučasných  po ožadavků  naa  pohodu  prrostředí,  na  vlastnosti  týýkající  se  aku ustiky,  tepellné  teechniky apod d.     Fu unkční  zneho odnocení  vyychází  z  nejlepšího  a  nejvyššího  využití  v nem movitosti  a  její  j vaariability  a  adaptibility  vzhledem  v k  měnícím  m se  podmínkám,  požadavků ům  a  trendům.  Jako  opotřebení  v  tomto o  slova  smyyslu  považujeme  nesch hopnost  změěny  vedoucíí  k  ou pracnost  a finanční n náročnost vyynaloženou n na tuto změn nu.  lepšímu využittí nebo velko Dáále  omezeno ou  možnostt  rozvoje  (n nástavby,  přístavby  a  veestavby),  přřipravenost  na  evventuální zm měny již dopřředu, zejmén na vhodným řešením ko onstrukcí (ún nosnost strop pů,  ko omunikační p průchody, prrůjezdy, volb ba krovů s do ostatečným p podkrovím apod.), smluvvně  váázanou  časo ovou  obsazenost,  omeezenou  využitelnost,  regulační  vliivy  a  zásah hy,  neeuniverzálno ost prostorů aa ploch a takké nekvalitní vlastnické vztahy.     Sttrategické zn nehodnocení í znamená sttav nemovito osti, kdy úzeemí,  na kteréém se nacháází,  jižž  není  žádan né,  konstrukcce  či  architeektonicko‐staavební  řešen ní  je  zastaralé,  nemovito osti  slo oužící  stejnéému  nebo  podobnému u  účelu  se  budují  v  no ovém,  lépe  vybaveném  a  přřístupném m místě, nemovvitost se posttupným okollním vývojem m přesunula  do okrajovýých  čáástí obce. V ttěchto případech je pro  takovouto n nemovitost ssnížená možn nost prodeje e či  prronajmutí a n není již tak výýhodné ji vlaastnit.     Vaarianty  výp počtu  zneho odnocení  sttavby  a  způsoby  použžití  jednotliivých  variant.   52 2   

 

    Occeňování nemovitostí  Zn nehodnoceníí  lze  chápatt  jako  rozdíl  mezi  hodnotou  stavbyy  oceňovanéé  v  současné ém  stavu  a  podm mínkách  a  hodnotou  téže  t stavby  za  předpo okladu,  že  b by  byla  novvá.  nehodnoceníí  tedy  předsstavuje  náklaady,  které  by  b bylo  třebaa  vynaložit,  aby  se  stavvba  Zn uvvedla do bezvadného stavu, odpovídaající novostaavbě.   Zn nehodnoceníí však nelze zzcela přesněě zjistit, neexistuje zaručeená metoda jjeho výpočtu u a  vššechny použíívané postup py nutno důssledně zvážit.   Přři  stanovení  znehodnoceení  stavby  se  s většinou  pracuje  s  předpokláda p nou  životno ostí  stavby, případ dně životnosttí jejích jednotlivých částtí. Časový průběh znehod dnocení je jaako  matematická  funkce  závvislá  na  stáří  stavby  a  a předpoklád daném  proccentu  pokle esu  ho odnoty  stavby.  Průběh  funkce  pakk  může  být  lineární,  kvvadratický,  lo ogaritmický,  či  prrobíhající  dlee  různých  kombinací  k fu unkcí.  Tento o  pohled  je  ale  příliš  jeednostrannýý  a  zjeednodušený.  Jde  spíše  o  matemaatický  mode el,  výpočet  založený  naa  teoretickýých  záákladech. Při  tržním ocen nění v každém m případě přři určení zneehodnocení h hraje důležittou  (i rozhodující) roli odborno ost a zkušeno ost posuzovaatele.   Jee nutné vzít vv úvahu napřříklad to, že sstáří nemusí ještě nutně znamenat snížení hodno oty  (kamenné  zdivo  historickéé  stavby),  neboť‘  konstrukce  bezch hybně  plní  svvoji  funkci.  Na  drruhou  stranu u  vada,  brán nící  okamžittému  užívání  stavby,  bu ude  mít  určitě  významnou  ceenotvornou  funkci  (její  vliv  by  se  patrně  promítl  jako  srrážka  z  cen ny  rovnající  se  náákladům  na  její  odstran nění).  Odhad du  znehodn nocení  musí  předcházett  zjištění,  zd dali  zn nehodnoceníí  má  odstraanitelný  neb bo  neodstran nitelný  charakter.  Součaasně  je  nuttné  urrčit,  zda  znehodnocení  je  možno  po osuzovat  ke  stavbě  jako  celku,  zdali  postačí  hru ubé  a  případně střednědobéé  životností,,  či  děělení  stavby  na  prvky  krrátkodobé,  dlouhodobé  d zd da je nutné znehodnocen ní vztahovat k jednotlivým m dílčím vybavením a konstrukcím.   V  úvahu připaadají tyto po oužitelné varrianty výpočttu resp. odh hadu znehodnocení stavb by:     a) Globální způ ůsob ‐ pro od dhad opotřebení stavby jjako celku. č stavby  jsou  stejně ě  staré,  neb byla  provedena  přístavb ba,  ‐v  případě,  žee  všechny  části  delné údržběě  veestavba či náástavba a majetek je podroben pravid  ‐ss  lineárním  průběhem  p p celou  dob po  bu  životnosti,  nebo  rozd dělené  do  díílčích  obdob bí  v  ráámci celkové životnosti   ‐s  nelineárním m  průběhem m  podle  křiivek  jako  např.  n kvadraatické,  logarritmické  apo od.   mbinované (lineárně kvadratické apo od.)   ‐vzájemně kom   ůzných  životností  jednottlivých  konsttrukčních  čáástí  b))  analytický  způsob  ‐  prro  odhad  rů stavby,   zeejména tam, kde byly pro ovedeny změěny stávající stavby (přísttavba, nástavvba, vestavb ba),  byyla proveden na generální  oprava mim mo běžnou ú údržbu, u hisstorických staveb, u stavveb  vee  zvláště  špaatném  či  zvláště  dobrém m  stavu,  ale  také  kdyko oli  uzná  znalec  za  vhodn né!   ‐jaako součet d dílčích znehodnocení jedn notlivých kom mponentů sttavby, kdy vááhu tvoří jejiich  prrocentuální ccenové podíly  

   

53   

    Occeňování slo ožek podnikání  dílčích znehodnocení jedn notlivých komponentů stavby, kdy váhy odpovíd dají  ‐jaako součet d zaařazení mezi prvky krátko odobé, dlouh hodobé a příípadně střednědobé životnosti   c) nákladový zzpůsob   ‐vyjádření  zn nehodnoceníí  jako  odpo očet  náklad dů  nutných  na  uvedeení  stavby  do  beezvadného sttavu     ‐vyjádření  zneehodnocení  jako  odpoččet  nákladů ů  nutných  na  n odstranění  vad  dílčíích  ko omponentů sstavby     oceňování  ‐ vvýpočet hod dnoty pozem mku porovnááním  1. Porovnávaací způsob o   orovnávací m metoda  vych hází  ze  skuteečných  kupníích  resp.  pro odejních  cen n  realizovanýých  Po naa  trhu  nem movitostí.  Taato  metoda  vychází  ze  srovnání  většího  v počttu  obdobnýých  po ozemků  resp p.  jejich  realiizovaných  ceen.  Obdobno ostí  pozemku u  je  třeba  ch hápat  zejmé éna  jejjich  podobn nost  z  hlediska  hlavních h  hodnototvvorných  fakttorů,  jakými  jsou  poloh ha,  veelikost apod. Důležitý fakktor představvuje také časová blízkost realizace p použitých cen n k  daatu ocenění.   Z  hlediska  věrrohodnosti  výsledku  v zjišštěného  na  základě  z poro ovnávací  meetody  je  třeb ba,  ab by  použitá  data  d byla  staatisticky  releevantní.  K  měření  m relevvance  lze  po oužít  napříkllad  vaariační  koeficient  (čím  nižší,  tím  kvalitnější  data)  d resp.  stanovení  určité  hladiiny  prravděpodobn nosti, na které se má výsledek pohyb bovat.     drojem  srovvnatelných  cen  c jsou  vlastní  databáze,  cenovéé  mapy,  weebové  nabíd dky   Zd Přři porovnání se testují jed dnotlivé shody a odlišnosti pozemků, mající vliv n na cenu. Jed dná  see zejména o  fyzické parametry, poloha, závady, m možnosti vyu užití, zpeněžžitelnosti apo od.     orovnávání d dvou pozemků pomocí in ndexové me etody   Po Indexové  mettody  jsou  založeny  na  principu  od dvození  hod dnoty  pozem mku  ze  znám mé  odnoty  jinéh ho  pozemku u  na  základěě  zohlednění  některých  jeho  odlišn ných  vlastno ostí  ho po omocí indexů ů.     uto metodu  využíváme p při porovnávvání ceny pozzemku prodaaného s ceno ou podobné ého  Tu po ozemku odhaadovaného. Postupujeme takto:    o U pozemku sse známou ccenou vypočtteme jednotkovou tržní ccenu     d tabulky  index  srovn návacího  pozzemku  —  pro  p o  Pro  tento  pozemek  vyypočteme  dle 

54 4   

 

    Occeňování nemovitostí  jednotlivá kritéria dosadím me koeficientt a násobeníím všech koeeficientů dosstaneme inde ex.  u závazná a lze je podle p potřeb upravvovat.   Krritéria nejsou Indeex=AxBxCxDxExF     ovnávacího p pozemku dělííme jednotko ovou cenu srrovnávacího pozemku a  o indexem sro bdržíme stan ndardní jedno otkovou tržn ní cenu.  ob   Po o násobení p příslušných kkoeficientů o odpovídajícícch vlastnosteem oceňovan ného pozem mku  dáále vypočtem me index oceeňovaného pozemku     o  tímto  indeexem  násob bíme  standardní  jednottkovou  tržníí  cenu  a  zíískáme  odh had  jednotkové tržžní ceny oceň ňovaného po ozemku.     o tuto jednotkkovou cenu n násobíme výýměrou oceňované nemo ovitosti a získkáme její cen nu.   Neejlépe je porrovnávat s více pozemky pro získání o objektivnějšíího výsledku.    Ob becné vlivy p působící na ttržní hodnottu staveb a p pozemků   Naa trhu s nem movitostmi lzze vysledovaat řadu nejrů ůznějších zákkonitostí, principů a znakků,  ktteré  s  různo ou  intenzitou  spolupůso obí  při  tvorb bě  hodnoty.  Ty  je  možžno  při  tržn ním  occeňování s výhodami vyu užít jako zácchytných bod dů, na jejichžž základech jje možno zaačít  po ostupným skkládáním a do oplňováním dotvářet celkový názor n na tržní hodn notu.     ůsobící síly   Pů Z h hlediska tvo orby hodnotyy se jedná zeejména o tyto stimuly:     ‐p politicko‐spráávní  (hospod dářská  politika  státu,  územní  plánovvání,  stavebn ní  řád,  daňo ová  po olitika, bezpeečnost a ochrana, životníí prostředí, vveřejné zájmyy apod.)     ost,  výše  výd dělků  a  z  to oho  plynoucíí  kupní  síla  obyvatelstvaa  a  ‐eekonomické  (zaměstnano živvotní  úroveň,  možnosti  financován ní,  hospodářský  rozvoj,,  situace  vee  stavebnicttví,  úrroveň techno ologií, inflacee, vývoj úrokkových měr, ú úroveň služeeb apod.)     ‐so ociálně‐dem mografické  (vvývoj  popullace,  velikosst  rodin,  úroveň  vzdělání,  standaard  byydlení životní styl‚ sociáln ní politika stáátu, sociální podpory, psyychologické vlivy apod.)     ‐fyyzikální,  zejm ména  poloh ha,  rozsah  a  a velikost,  způsob  z zástaavby,  topografie,  souse edi‚  do oprava‚  zainvestovanostt,  architektura,  životní  prostředí,  p vyybavení,  vyu užitelnost,  sttáří  staveb, stav úd držby, technická, ekonom mická i moráální životnostt a další.    Vššechny  uved dené,  ale  i  další  d vlivy  jee  třeba  při  tržním  oceň ňování  uvažovat  ve  vše ech     

55   

    Occeňování slo ožek podnikání  ouvislostech,  neboť  jsou u  vzájemně  provázány,  doplňují  se  a  na  ceno otvorbu  půso obí  so ko omplexně.   V  mnoha případech jsou zzcela protich hůdné a půso obí s různou intenzitou aa určitý stim mul,  ktterý pro daný účel využittí či pro vlasstníka předsttavuje subjektivní výhod du, může v jiiné  sittuaci znamen nat nevýhod du a naopak.   pecifické vlivvy působící n na tržní hodn notu lesních pozemků  Sp   ména  faktoryy  související  s těžbou  s dře eva.  Je  třebaa  rozlišovat  llesní  pozeme ek,  Vliv  mají  zejm lesní porost a les. Oceňovaat by se měl les jako cele ek.     Vlivy, které so ouvisejí s lesn ním porostem m:    -

stáří a kvalita porostu,  tyyp porostní skupiny,  zkkamenění,  do oba obmytí, bo onitní stupeň ň. 

  ouvisejí s lesn ním pozemkeem:  Vlivy, které so   -

po oloha pozem mku,  veelikost, rozloha a tvar pozemku,  přřístup na pozzemek. 

    Dáále je pak třeeba zkoumatt:  -

m místní klimatic cké podmínkky,  skklon svahu,  orrientaci ke svvětovým straanám,  hloubku humu usové vrstvy,,  ůdy.  prrůvzdušnost a vlhkost pů

  mku  Trržní ocenění stavby na vllastním a naa cizím pozem   Trržní ocenění stavby na vlaastním pozemku:  Náávrh tržní ceny na základ dě níže zjištěn ných hodnott    odnota  zjišttěná  srovnání  neboli  hodnota,  h za  kterou  by  bylo  možn no  nemovito ost  Ho reealizovat  na  trhu.  Tato  hodnota  vychází  z realizovaných  neebo  inzerovaaných  prode ejů  srovnatelných h nemovitosttí v daném úzzemí.    56 6   

 

    Occeňování nemovitostí  Zjištění  výnosové  hodnotyy  neboli  jistiiny,  kterou  je  j nutno  při  stanovené  úrokové  sazzbě  oky z této jisttiny byly stejné jako čistýý výnos z nem movitostí.  uložit, aby úro   Zjištění věcné  hodnoty, co o je hodnotaa odpovídajíccí průměrně opotřebenéé věci stejné ého  stáří a přiměřeené intenzityy používání.   Trržní ocenění stavby na cizzím pozemku u    c na  zákkladě  níže  zjištěných  z ho odnot  se  zo ohledněním  znehodnoce ení  Náávrh  tržní  ceny  neemovitosti vllivem možnýých problémů ů vzniklých zájmy vlastníka pozemku.  Zjistí se nejprvve výnosová hodnota staavby bez poze emku. Při sro ovnávací meetodě se použijí  reeferenční nem movitosti na cizím pozem mku.    Occenění nedo okončené staavby    m  dokončení  a  Occeňuje  se  výýnosovým  oceněním  podle  předpokkládaného  sttavu  po  jejím sn níží  se  podle  stupně  rozeestavěnosti  o  podíly  chyybějících  a  nedokončený n ých  konstrukkcí.  Po okud  je  stavvba  nedokon nčená  jen  z menší  části,,  oceníme  jii  jako  by  byyla  dokončen na.  Od dečteme  náklady  na  do okončení  v d daném  místě ě  a  k datu  ocenění  o obvyyklé.  Pokud  je  stavba  rozestavěná  pouzee  z malé  čássti,  oceníme e  tržně  staveební  pozemek  a  přičtem me  nááklady  na  prrovedené  ko onstrukce  v daném  místtě  a  čase  ob bvyklé.  Poso oudíme,  zda  je  vh hodné  stavbu  dokončovaat  vzhledem  k nejvýhodn nějšímu  využžití  pozemku u,  jinými  slovvy,  zd da rozestavěn ná stavba po ozemek spíšee neznehodn nocuje.    nického zhodnocení pozzemku   Vaarianty techn Po ozemek,  jakožto  část  zeemského  po ovrchu,  má  určitou  hod dnotu  již  svo ou  existencíí  a  přřírodou, tedyy půdou včetně nerostnýých, vodních h či jiných zd drojů a původních porostů.  Trržní hodnota pozemku v podstatě vzn niká až teprvve v důsledku u poznání užžitečnosti ne ebo  lid dské  činnosti.  Tato  liská  činnost,  kteerá  má  významný  vliv  na  hodnotu  p pozemku,  býývá  ozznačována jaako zhodnoceení pozemků ů.     outo lidskou  činností, kteerá může býýt orientovan ná na, pod nad povrch pozemku, mů ůže  To býýt:     • prosté využívání přírodních zdrojů    • kultivace pů ůdy   • smysluplná vvýsadba kulttur   • ttechnické zh hodnocení stavebních pozemků‐zástaavba a výstavvba     Přředmětem sm měny (a tedyy i oceňování) jsou tzv. omezené přírodní zdroje, ať‘ už se jed dná     

57   

    Occeňování slo ožek podnikání  odní  léčivé  zzdroje  a  zdro oje  o  obnovitelnéé  (zemědělskká  půda,  lesní  půda  a  porosty,  příro od,  vodní  zdroje  a  stavvební  pozem mky),  nebo  neobnovitellné  přřírodních  miinerálních  vo (lo ožiska nerosttů).  U  technického o  zhodnocen ní  pozemku  se  jedná  o  veškeré  v tech hnické  činno osti,  opatření  a  stavební  úpraavy,  které  se  promítnou  do  cenyy  pozemku..  Je  nutné  na  techniccké  zh hodnocení naahlížet v několika sférách h:     pohled na danou oblast a okolí  ‐p ‐p pohled na blízzké okolí pozzemku   ‐p pohled na vlaastní pozemeek   Z  pohledu širššího okolí je  nutné se opíírat o územn ní plán a zám měry pro dan nou oblast, a to  hlediska:   z h ‐řeešení dopravvní situace vv  dané oblassti  (jak z  hled diska odstup pu od hlavníích tepen, ale i  přřístupnosti na hlavní kom munikace, apod.)   ‐řeešení  ekologgie  a  životníh ho  prostředíí  dané  oblasst  (technickéé  řešení  čistíren  odpadníích  vo od,  charakteer  průmyslovvé  zóny  a  řešení  ř exhalaací,  stupeň  znečištění,  rozsah  a  drruh  škkodlivin apod d.)   ‐řřešení infrasttruktury a slu užeb   ‐řeešení a stupeeň zainvesto ovanosti   Z pohledu blízkého okolí v oblastech:    městská doprrava, dostup pnost zastávkky,  ‐řeešení dopravvní situace v daném místtě (místní a m  čeetnost spojů apod.)   ‐řeešení životníího prostředíí vytvářenéh ho nejbližším okolím     bchodů a služžeb v daném m místě   ‐řeešení sítě ob   peň  zainvestovanosti  kon nkrétního  okkolí,  osvětlení  ulic,  parkkoviště,  opěrrné  ‐řeešení  a  stup zd di, hlukové cllony, kompleexnost, dokončenost apo od.    mku:   Z pohledu vlasstního pozem

58 8   

 

    Occeňování nemovitostí    ní  přejezdů,  možnost  parkování  či  stání  i  mim mo  ‐sttav  komunikací  u  pozeemku,  řešen po ozemek     napojí  pozem mku  ha  požadované  sítě  (voda,  plyn,  kanalizace,,  teplo,  elekktrická  energgie,  ‐n teelefonní a slaboproudé ro ozvody apod.) a jejich kapacity.    dené  tvoří  souhrn  výhod d  a  nevýhod d,  je  nutné  posoudit  p jejich  sílu  vlivu u  a  Všše  výše  uved do opady,  závažžnost,  řešiteelnost  v  návvaznosti  na  čase,  výhled dovost.  Vše  ovlivní  poto om  ho odnotu nemo ovitosti.  4.7

Oceňovvání bytu v o osobním vlasstnictví, regu ulované náje emné 

blice v dnešn ní době rozliššujeme tři záákladní kateggorie bytů, aa to v závislo osti  V  České repub naa osobě jejich h vlastníka. U Uvedené tři kategorie se obvykle ozn načují jako tzzv.:     ‐ d družstevní byyty,   ‐ b byty nájemníí,   ‐  byty  přímo  vlastněné  (ččasto  je  užívván  nepřesn ný  výraz  “byyty  v  osobním m  vlastnictvví‘).   Dn nes  je  převláádající  formo ou  bytového o  vlastnictví  přímé  vlastn nictví  bytovéé  jednotky‐  jde  j o byty označované jako tzvv. “byty v osobním vlastn nictví“.     oto  označen ní  je  nepřesné  užíval  jee  českoslove enský  občanský  zákoník  (zákon  teh hdy  To ro ozlišoval dvě  kategorie vllastnictví, a tto socialisticcké společenské vlastnicttví a vlastnicctví  ossobní).  Od  1.  ledna  1992 2  občanský  zákoník  z užívvá  již  pouze  jediný  j pojem m  “vlastnictvví“.  Byytem v osobním vlastnicttví se tedy hovorově ozn načují byty, kkteré patří přřímo konkrétní  fyzické osobě,, jež je obvykkle jejich obyyvatelem.   bvyklá (obeccná, tržní) ce ena bytu   Ob Ob becně závazná metodikaa ‚ jak stanovvit cenu bytu neexistuje. Byt je speciffikem, zejmé éna  v d dnešní době omezeného o množství byytů a uměle „regulovanéého nájemnéého“.     1. Nákladová m metoda při ttržním oceněění bytů   Jeedná se o nákklady na poříízení stavby (za jednotku u m3, m2).   2. Výnosová m metoda tržním m ocenění byytů   Metoda  je  zaaložena  na  posouzení,  M p z je  pro  mne  výhodn zda  nější  koupit  nemovitostt  a  prronajímat  ji,  nebo  cenu  nemovitosti  uložit  do  peněžního  p ússtavu  a  při  určité  úroko ové  míře pobírat ú úroky.    

   

59   

    Occeňování slo ožek podnikání    3. Porovnávaccí metoda přii ocenění byttů     e  bude  přibliižně  stejná  vvýměra,  stejjný  Jee  možno  porrovnávat  bytty  jako  kusyy,  pokud  zde po očet a vybavení místnosttí a poloha.    ena administtrativní (úřední)   Ce Naa základě plaatné oceňovaací vyhlášky.   REEGULOVANÉÉ NÁJEMNÉ ‐‐ popis   Pů ůvodní  vyhlááška  č.  176 6/1993  Sb.,  o  nájemném m  zbytu  (reegulované  n nájemné),  byyla  zrušena  Ústavním  soudeem,  stejně  jako  násled dné  pokusyy  Ministerstvva  financí  ČR  o regulaci  cen novým  výměěrem.  Regulaaci  nájemnéh ho  je  možnéé  provést  po ouze  zákone em,  ktterý však zatíím nebyl sch hválen a není známá ani jeho možná  konečná podoba. Lze te edy  řícci,  že  nájem mné  z  bytů  v  v současné  době  d regulo ované  není  a  a že  při  uzavírání  nájem mní  sm mlouvy  neexxistuje  žádnéé  omezení  pro  p stanoven ní  výše  nájem mného.  Na  druhou  stranu  vššak v existujících nájemních vztazích není možné bez souhlassu nájemce n nájemné zvýššit.  Prroblém  tak  může  nastat  pouze  v  případech  p uzavřených  nájemních  n smluv  na  do obu  urrčitou  ‐  po  skončení  doby  platnossti  smlouvy  totiž  samozřejmě  pron najímatel  ne ení  po ovinen uzavřřít s nájemceem nájemní  smlouvu zno ovu, tím mééně za shodn ných podmín nek  (včetně výše n nájemného).     Náález ústavníh ho soudu     Vyyhláška  Miniisterstva  finaancí  č.  176/1993  Sb.,  o  nájemném  z  bytu  a  úhradě  za  plně ění  po oskytovaná  s  s užíváním  bytu,  b ve  zněění  pozdějšícch  předpisů,,  se  zrušuje  dnem  31.  12.  1 20 001.   Od důvodnění:   vyyhláška  č.  176/1993  1 Sb b.,  chrání  po ouze  skupin nu  nájemců  v  bytech  ss  regulovanýým  náájemným. Zaakládá tak rozdíl a nerovn nost mezi vlaastníky domů ů s nájemním mi byty, v nicchž  jso ou  byty  s  reegulovaným  nájemným,  a  vlastníky  domů  s  bytty,  ve  kterýcch  je  nájem mné  sjeednáváno do ohodou smlu uvních stran  (pronajímattel ‐ nájemcee). Dále takéé zakládá rozzdíl  a  nerovnost  mezi  nájem mci  bytů  v  domech  s  nájemními  byty,  v  nichž  jsou  byyty  s rregulovaným m  nájemným m,  a  nájemcii  bytů  v  domech  s  byty,  ve  kterýcch  je  nájem mné  sjeednáváno  dohodou  d sm mluvních  straan.  V  obou u  případech  se  tak  dějje  na  záklaadě  ro ozlišování sub bjektů dle majetku.      Vyyhláška č. 17 76/1993 Sb., v aktuálním znění se nevvztahuje na b byty:     a)  bytových  družstev  zříízených  po  roce  1958,  jde‐li  o  byyty  postavené  s  finančční,  úvvěrovou  a  jin nou  pomoci  podle  předpisů  o  finanční,  úvěrovéé  a  jiné  pom moci  družstevvní  byytové výstavby, u nichž jee nájemné určováno pod dle zvláštního o předpisu,  

60 0   

 

    Occeňování nemovitostí    hospodaří diplomatický sservis,   b)) se kterými h   c)  pro byty a  domy postavené bez úččasti veřejnýcch prostředkků, pro kteréé bude vydáno  olaudační rozzhodnutí po 30. červnu 1 1993,   ko   d))  pro  byty,  o  o nichž  se  sjednává  nájeemní  smlouvva  s  novým  nájemcem,  n kkromě  případů  záákonného  přřechodu  nájm mu,  výměny  bytu,  bytovvé  náhrady  a  a služebních  bytů  vojáků ů  z  po ovolání,     e)  je‐li  jejich  nájemcem  právnická  p osoba,  která  nemá  n sídlo  na  n území  Čeeské  republiky,  neebo fyzická o osoba, která  nemá trvalýý pobyt na území České  republiky, nebo zahraničční  zaastupitelský ú úřad nebo diiplomatická m mise.    

4..8 Oceňo ování speciifického majetku  ‐ ((kostely, kultturní památky, letiště, jaatka) a návrh h hodnoty  Přři  návrhu  ho odnoty  cenyy  konkrétního  specifickkého  majetkku  nelze  vzh hledem  k je eho  sp pecifičnosti  a  a jedinečnosti  použít  žádný  přesnýý  algoritmuss.  Je  třeba  ho  posuzovvat  v iinterakci s daaným trhem nemovitostí a řádně vyh hodnotit všeechny vlastno osti, paramettry  a  rizika oceňo ované nemovvitosti s přihllédnutím k je eho specifickkým vlastnosstem. Je nuttno  v pom mocných  hodnot,  ale  zvvažovat  ceno ové  vyycházet  ze  záákladních  paarametrů  a  výpočtů  vliivy relevantn ního trhu, rizzika a filozoffii specifickéh ho majetku ((cenotvorné  faktory jiné ého  drruhu).  To  vše,  zjednoduššeně  řečeno o  z pohledu  potencionáln ního  kupujíccího  pak  vyú ústí  vee zdůvodněný  odhad  obvyklé  cenyy.  U  specifických  majetků  je  třeb ba  dle  situaace  a použitelnostti  klást  váhu  na  výběrr  metody  pro  stanoven ní  návrhu  h hodnoty‐věcn né,  orovnávací.  výýnosové a po U  majetku  jako  letiště  jee  třeba  uvažovat  speciffický  trh,  zvvažovat  okollnosti  prode eje,  faktory působ bící na ekono omickou výnosnost při vvýpočtu výno osovou meto odou, celkovvou  sittuací  a  marrketing  v oboru  (leteckáá  doprava,  doprava  ob becně),  parametry  lokální‐ možnosti  a  kaapacity  letišttě,  vytíženosst,  jiné  možn nosti  přepravy,  trendy  vv používání  let.  opravy  obeccně,  při  obd dobně  využitelném  zaříízení,  možnost  alternattivního  využžití,  Do po ožadavky na přepravní kaapacity v releevantním reggionu, turistiický ruch,….  Jatka  se  budo ou  oceňovat  obdobně,  tzzn.  zkoumán ní  ekonomickké  situace,  trendy  na  trh hu,  vzzdálenost  od  hranic,  komunikační k ích  tras,  zaaměstnanostt,  technologgickou  úrovveň  vyybavení,  goo odwill  značkyy  (v  případě  ocenění  v ssouvislosti  s prodejem  firmy),  aktuállně  legislativní a jiné normy a požadavky vv rámci norem m EU,…  ostely  a  jiné  kulturní  památky.  Zde  Z nastává  problém  s návrhem  s ttržní  hodno oty.  Ko Výýnosová  mettody  je  zde  problematiccky  použiteln ná  vzhledem m  k omezením m  vyplývajíccím  z ccharakteru  ochrany  a  omezení  na  tomto  tyypu  nemoviitostí.  Často o  se  používvají  ad dministrativn ní ceny, cenyy pozemků. V V praxi se čassto používajíí dohadní řízeení sjednanýých  ceen. Používají se při porovvnávací meto odě.           

61   

    Occeňování slo ožek podnikání  majetku v zááplavovém ú území   ‐ zzpůsob tržního ocenění m   t majetek  pro  p např.  baankovní  zástaavu  nevhodn ný  je  nutné  vycházet  v ze  skutečné  míry  m ‐  tj.  oh hrožení  nem movitosti  (l0 00letá  voda,,  50letá  vod dy,  pravidellné  mírné  zzáplavy  apod.)  v porovnání s délkou např. trvání zástaavy  s nemovvitosti,  resp.  doba,  po  níž  n stojí  a  neebyla  poškozena  (zničen na)  ‐  důležité  je  stáří  zááplavou   ‐  míru ohrožeení je možné kompenzovaat kvalitní po ojistkou nem movitosti  diska  využitíí  (obytná  zó óna  ve  městě,  ‐  posouzení  lokality  umísstění  nemovvitosti  z  hled ch hatová zástavvba ve volnéé krajině) z h hlediska reálného zájmu  ‐ poptávky ((kvalitní stavvby  k ttrvalému byd dlení stavby s kratší životností pro re ekreaci), z hleediska nákladů na staveb bní  úp pravy  omezu ující  nebezpeečí  znehodnocení  nemo ovitosti,  resp p.  pořízení  nové  stavby  pří  jejjím  zničení  (na  ( výši  skuttečně  realizo ovaných  cen n  nemovitosttí  v  záplavovvém  území  má  m v ssoučasné do obě vliv vědo omí nedávných ničivých zzáplav v ČR,  která způsobila pokles ccen  neemovitostí  v ohrožených v h  či  zničenýcch  oblastech h.  Otázkou  je  délka  obd dobí,  po  něžž  si  „trh“ toto bud de „pamatovat‘).     

4..9 Oceňo ování věcnýých břeme en  Věěcná  břemen na  omezují  vlastníka  v nemovité  věci  ve  prospěch h  někoho  jin ného  tak,  že  je  po ovinen  něco o  trpět,  něčeeho  se  zdržeet,  nebo  ně ěco  konat.  Práva  P odpovvídající  věcnýým  břřemenům jso ou spojena b buď s vlastniictvím určité é nemovitostti, nebo patřří určité osob bě.  Věěcná  břemeena  spojená  s  vlastnicttvím  nemovvitosti  přech házejí  s  vlastnictvím  věci  naa nabyvatelee.    ozlišujeme teedy:   Ro •

•

věcná břeemena vázan ná na věc („ in rem“) – su ubjekt oprávvnění je určeen tak, že jím m je  vždy  vlasstník  věci,  změna  z opráávněného  su ubjektu  nem má  vliv  na  další  existenci  věcného břemene  věcná břeemena vázan ná na určitou u osobu („ in n personam““) – oprávněěný subjekt íí je  určen zceela konkrétněě a oprávněn ní svědčí pou uze tomu, existence toho oto druhu VB B je  spojena  s  s existencí  oprávněného o o  subjektu.  S  jeho  zánikem  (smrtí  fyzické  osob by,  zánikem p právnické ossoby) zaniká také věcné b břemeno.  

Po okud  se  účaastníci  nedohodli  jinak,  je  ten,  kdo o  je  na  záklladě  práva  odpovídajícíího  věěcnému  břem meni  oprávn něn  užívat  cizí  c věc,  povvinen  nést  přiměřeně  p n náklady  na  její  j zaachování  a  opravy;  o užíváá‐li  však  věc  i  její  vlastníík,  je  povineen  tyto  náklaady  nést  pod dle  míry spoluužívvání.     o břemene  Vzznik věcného   p sm mlouvou,  naa  základě  závěti  ve  spojjení  s  výsled dky  Věěcná  břemena  vznikají  písemnou  řízzení o dědicttví, schválenou dohodou u dědiců, rozzhodnutím příslušného o orgánu nebo  ze  záákona.  Právvo  odpovídaající  věcném mu  břemen nu  lze  nabýýt  také  výýkonem  prááva 

62 2   

 

    Occeňování nemovitostí  (vydržením); u ustanovení §§ 134 zde plaatí obdobně.  K nabytí prááva odpovídaajícího věcnýým  břřemenům je nutný vklad do katastru nemovitostíí.     mlouvou můžže zřídit věcné břemeno vlastník nem movitosti, po okud zvláštníí zákon nedáává  Sm to oto právo i daalším osobám m.     oučasně  vlastníkem  přilehlého  pozzemku  a  příístup  vlastnííka  Neení‐li  vlastníík  stavby  so kee stavbě nelzze zajistit jinaak, může soud na návrh  vlastníka stavby zřídit vvěcné břeme eno  vee prospěch vlastníka stavvby spočívajíccí v právu ce esty přes přileehlý pozemeek.     o břemene  Záánik věcného   Věěcná břemen na zanikají ro ozhodnutím příslušného orgánu nebo o ze zákona. K zániku prááva  od dpovídajícího o  věcnému  břemeni  sm mlouvou  je  nutný  n vklad  do  katastru u  nemovitosstí.     Věěcné  břemeno  zanikne,  nastanou‐lii  takové  trvalé  změny,  že  věc  již  n nemůže  slou užit  po otřebám  oprrávněné  osoby  nebo  pro ospěšnějšímu u  užívání  jejíí  nemovitostti;  přechodnou  neemožností výýkonu práva věcné břemeno nezaniká.       Vzznikne‐li  zm měnou  poměěrů  hrubý  nepoměr  mezi  m věcným m  břemenem m  a  výhodou  op právněného,  může  soud d  rozhodnou ut,  že  se  věccné  břemeno  za  přiměřřenou  náhradu  om mezuje nebo o zrušuje. Neelze‐li pro zm měnu poměrrů spravedlivvě trvat na vvěcném plně ění,  může soud rozzhodnout, ab by se namísto věcného p plnění poskyttovalo peněžžité plnění.     Paatří‐li  právo  odpovídajíccí  věcnému  břemeni  urrčité  osobě,,  věcné  břemeno  zanikkne  neejpozději její í smrtí nebo zánikem.    Neejčastější věccná břemenaa (VB) jsou:  • • • • • • • • •

VB podle listiny   VB chůze   VB jízdy   VB opravyy a údržby   VB veden ní (liniové staavby)   VB zřízení plotu, zdi   VB spoluu užívání   VB braní (čerpání) vod dy   VB dolováání  

  ěcné břemen no z pohledu u oceňování Vě   nalecky zde p přicházejí v ú úvahu dva prroblémy:   Zn • •

určení ho odnoty věcnéého břemenee   určení ho odnoty nemo ovitosti, na níž břemeno vvázne  

   

63   

    Occeňování slo ožek podnikání  uva  a  není  ani  a Jee  si  třeba  uvvědomit,  že  VB  není  nájmem,  není  zde  tedy  náájemní  smlou stanoveno  náájemné.  Vztaah  vznikne  jednorázově ě,  zpravidla  za  jednoráázovou  úplatu.  ní obecné ho odnoty VB) sstanovit, jakáá je přiměře ená  Úkkolem znalcee pak bude ((při stanoven výýše  této  úpllaty,  aby  přiměřeně  kompenzovala újmu  povin nného.  Zpraavidla  se  bu ude  jednat o částkku, která uložžena na přim měřený úrok  by v budouccnu dávala částky, které  by  po o celou dobu u trvání břem mene přiměřřeně újmu ko ompenzovalyy (například  při doživotn ním  byydlení  by  měěly  dávat  čásstku,  která  by  b po  celou  další  dobu  života  ž oprávněného  staččila  naa úhradu nájemného za sstejné nebo ssrovnatelné bydlení).    Occenění  VB  jaako  takového  je  rozdílnéé  od  oceněn ní  nemovitossti,  na  níž  věěcné  břemeno  váázne (nemovvitost se zpraavidla znehod dnotí) a od o ocenění nem movitosti, v jeejíž prospěch h je  věěcné  břemeno  zřízeno  (zde  není  vždy  v určeno,,  že  břemen no  bude  trvvalé,  a  poto om  byy mohlo dojítt k situaci, žee nemovitostt nebude mo oci být užíván na).    Z  uvedeného vvyplývá, že sse bude vlasttně jednat o ocenění výn nosové – sou učet budoucíích  čáástek (zisků n nebo ztrát), d diskontovanýých (odúroče ených) na současnost.    o  břemene  je  j nutné  s  ohledem  o na  dělení  (užite ek,  Přři  výpočtu  obecné  hodnoty  věcného ktterý z VB přináší oprávněěnému a závvady na nem movitosti povvinného) nutno přistupovvat  k o ocenění.    mu břemeni  se upravuje zákonem č. 151/1997 SSb.,  Occeňování prááv odpovídajjících věcném o  oceňování m majetku a o  změně někteerých zákonu v platném  znění v paraagrafu 1, hlaavy  třeetí takto:    ovídající  věccnému  břem meni  se  oceň ňuje  výnosovvým  způsobeem  na  záklaadě  1//  Právo  odpo ro očního užitku u ve výši obvyyklé ceny.  2//  Ocenění  po odle  odstavce  1  se  neu uplatní,  jestliiže  lze  zjistitt  roční  užiteek  ze  smlouvvy,  z vvýsledků  řízení  o  dědictví  nebo  z rrozhodnutí  příslušného  p orgánu,  pokkud  při  vzniiku  věěcného  břem mene  byl  ročční  užitek  z tohoto  břemene  uveden  a  není‐li  o  více  než  jednu  třeetinu nižší neež cena obvyyklá.  3// Roční užitek podle odstt. 1 a 2 se nássobí počtem let užívání p práva, nejvýšše však pěti.  4// Patří‐li právvo určité oso obě na dobu u jejího života, oceňuje se desetináso obkem ročníího  užžitku.  5// Nelze‐li cen nu zjistit pod dle předchozzích odstavců ů, oceňuje see právo jedn notnou částkkou  10 0 000 Kč.  6// Právo zřízené jinak nežž věcným břeemenem, obdobné právu u odpovídajíícímu věcném mu  břřemeni, se occeňuje podlee odst. 1 až 5 5.    ozhodující  prro  správnou  volbu  způso obu  oceněníí  věcného  břřemene  je  m možnost  urče ení  Ro ro očního užitku u a jeho výšee. Obecně platí, že ve vě ětšině případů lze roční u užitek z výkonu  vlaastnického  práva  k pozzemku  stavb bě,  bytu,  nebytovému  prostoru  ztotožnit  s vvýší  ro očního nájem mného za jejich užívání.   

64 4   

 

    Occeňování nemovitostí    Po ostup při oceeňování nejččastěji používvaných věcn ných břemen    1. Právo bezplatného bydlení   a// v bytě  b// v rodinném m domě  V  obou případ dech se použžije obvyklé  nájemné, přřičemž vzhled dem k regulaci nájemné ého  v bytě bude vee většině příp padů obvykléé nájemné o odpovídat reggulovanému nájemnému u.  d a) Právo byydlení v bytě s regulovanýým nájemnýým  ad Ro oční  regulovvané  nájemn né  se  stanovví  podle  vyhllášky  Ministeerstva  financí  č.  176/19 993  Sb b., o nájemnéém z bytu a ú úhradě za plnění poskyto ovaná s užívááním bytu, v platném zně ění  (d dále "vyhláška o nájemnéém").  Prro účely ocenění věcnéh ho břemene  bezplatného o bydlení v b bytě se použžije regulovaané  náájemné za 1  m2 započitaatelné podlahové plochy platné v den ocenění v  konkrétní obci  dle kategorie b bytu podle §§ 5 a 5a vyhláášky, případn ně podle § 6 odvozením zz ceny bytu.   Po odle  §  3  vyyhlášky  o  nájemném  n s do  započčitatelné  po se  odlahové  plo ochy  zahrnu uje  po odlahová  plocha  místn ností  a  prosstor  umístě ěných  i  mim mo  byt,  avššak  užívanýých  náájemcem,  přřičemž  podlaahová  plocha  WC,  koupelny,  koupelnového  neb bo  sprchové ého  ko outu,  spíže,  komory,  baalkónu,  lodžžie,  terasy,  sklepa  a  jin ného  prosto oru  mimo  byt,  b see započítává jednou polovinou.  Měsíční užitekk ‐ nájemné  je násobkem M m  započitate elné podlaho ové plochy aa ceny  za 1 m m2  plochy  v  danéém  místě  (ob bci)  ke  dni  ocenění  o pro  příslušnou  kategorii  k bytu.  Přepočte  se  naa roční užitekk ‐ nájemné.  Ceena věcného o břemene užžívání bytu je násobkem ročního užittku a příslušného počtu  let  po odle § 18 odsst. 3 nebo 4.  Reegulované náájemné se po oužije pro zjištění ročníh ho užitku, je‐li věcné břem meno vztaže eno  k  bytu v bytovvém domě aa rovněž v těěch případech, kdy obsah h věcného břřemene urču uje  užžívání pouze  části rodinn ného domu,  např. jedné  místnosti nebo jednoho o ze dvou byytů  v rodinném do omě apod.  Prrostory,  kterré  oprávněn ný  pouze  sp poluužívá  s  jinými  j osobami  (nejsou u  oprávněnýými  ossobami), se d do celkového o ročního užiitku zahrnují poměrnou ččástí nájemn ného.  So oučástí  nájemného  nejssou  ceny  slu užeb  spojenýých  s  užíván ním  bytu  jako  např.  ce eny  zaa vodné  a  stočné,  dodávvku  tepla,  elektřiny,  plyynu,  odvoz  odpadků,  o úkklid  a  osvětle ení  sp polečných prostor domu atd. Na cenu u věcného břřemene užíváání bytu nem mají vliv. 

   

65   

    Occeňování slo ožek podnikání  mného za 1 m m2 podlahovvé plochy, pllatného v daané  Neejjednoduššíí cestou ke zzjištění nájem ob bci ke dni zjiištění ceny vvěcného břemene, je do otaz na příslu ušném odbo oru obecního o či  městského úřaadu.  ad d b) Právo byydlení v rodin nném domě Veelmi časté je věcné břem meno bezplattného užívání rodinného domu a pozemků tvořícíích  s  ním funkční  celek  předeevším v okru uhu blízkých  příbuzných  (rodiče a děěti, sourozen nci,  prrarodiče  a  vnuci  apod.)..  V  souladu  s  definicí  obvyklé  ceny  (§  2  zákona  o  oceňováání  majetku)  nelze  osobní  vzttahy  při  zjišťování  ročníího  užitku  pro  účely  oceenění  věcné ého  břřemene brát v úvahu.  Náájemné rodinných domů ů není cenovvě regulován no a sjednávvá se dohodo ou. Pro zjiště ění  ro očního užitku u se proto po oužije obvyklé sjednané n nájemné pro o obdobný ro odinný dům.  Po okud v dané obci nedoch hází k pronájmům rodinn ných domů (m malé obce), llze roční užittek  stanovit pomo ocí regulovan ného nájemn ného. Dá se předpokládaat, že sjednan né nájemné by  see v těchto lokkalitách od reegulovaného o nájemného o významnějii nelišilo.  Neemá‐li obec nájemní bytyy, nájemné sse vypočte po odle vyhláškky o nájemnéém.  2. Právo užívání nebytovýcch prostor  Náájemné  z  neebytových  prrostor  není  cenově  regu ulováno.  Pro o  zjištění  roččního  užitku  se  po oužije  obvykklé  nájemné  za  obdobný  nebytový  prostor  srovnatelné  kvality,  velikossti,  po olohy atd.  3. Právo přech hodu nebo přřejezdu pozeemku  Prro ocenění to ohoto druhu u věcného břřemene se ro ozlišuje, zda  právo přísluší omezeném mu  okkruhu osob n nebo bylo zříízeno pro anonymní, neu určitý okruh oprávněných h. Dále sloužží‐li  zřízení  věcného  břemenee  osobním  potřebám  oprávněného o o  (oprávněn ných)  nebo  je  neezbytnou podmínkou pro o jeho podnikatelskou čin nnost.   a)  Věcné  břeemeno  přecchodu  a  přřejezdu  pozzemku  užívaané  pro  ossobní  potře ebu  op právněného (oprávněnýcch)  Tyypickým příkkladem tohotto druhu věccného břeme ene je zřízen ní přístupovéé cesty k chaatě  či rodinnému domu, garážži, zahradě ap pod. oprávně ěného na po ozemku jinéh ho vlastníka.  Kee  zjištění  roččního  užitku u  pro  účely  ocenění  o věcného  břemeene  se  použžije  regulovaané  náájemné,  neb boť  tyto  po ozemky  nesllouží  k  podnikání  opráávněného  (m majitele  chaty,  ro odinného dom mu atd.).  Maximální  ročční  nájemnéé  je  stanoven M no  výměrem m  MF  č.  01/1 1999  z  30.  liistopadu  199 98,  ktterým se vydává seznam zboží s regu ulovanými ce enami pro rok 1999, a to v části I., od ddíl  A,, položka 10.  Reegulace podlle této položžky výměru čč. 01/ /1999 9 se nevztahu uje na nájem mné stanove ené  v §§ 22 odst. 4 a 10 zákona č. 229/1991 1 Sb., o úpravvě vlastnickýých vztahů k půdě a jiném mu  zeemědělskému  majetku,  v  pozdějším m  znění.  Pod dle  tohoto  zákona  z činí  roční  nájem mné  66 6   

 

    Occeňování nemovitostí  z p pozemků,  naa  kterých  byyla  na  základ dě  územního o  rozhodnutíí  zřízena  zah hrádková  ne ebo  ch hatová osadaa nebo byla  zřízena před d 1. říjnem 1 1976, 10 % zz ceny pozem mku, odvoze ené  z b bonitovaných půdně eko ologických jednotek (vyhlláška č. 215//1995 Sb.).  Ro oční  nájemn né  z  pozemkků  náležejícíích  do  země ědělského  půdního  fond du,  s  výjimkkou  po ozemků lesníího půdního fondu, činí 1 1 % z ceny po ozemku, pokkud se vlastn ník s nájemce em  needohodnou jinak.   b)) Věcné břem meno pře ho odu a přejezd du pozemku  zřízené pro  oprávněnéh ho (oprávněn né)  v ssouvislosti s jeho podnikkatelskou činností  Ro oční užitek see určí jako ro oční obvyklé sjednané náájemné, prottože jde o "p pronájem" čáásti  po ozemku  k  po odnikání  nájjemce.  Může  jít  např.  o  o přístupovo ou  cestu  k  zzemědělském mu  neebo průmyslo ovému výrob bnímu objekktu, o přístup p ke skladům atd.  Naa tyto případ dy se regulacce nájemného nevztahuje e.   c) Věcné břem meno veřejnéé cesty  V  tomto  případě  je  opráávněným  veřřejnost,  neo omezený  a  neidentifikov n vatelný  soub bor  su ubjektů. Nelzze určit ročn ní užitek, a p proto se použije pro ocenění věcnéh ho břemene  10  tiss. Kč.  4. Právo věcnéého břemenee pro energeetiku ‐ energe etické stavbyy  En nergetické  stavby  s zahrn nují  celou  řaadu  elektricckých  rozvod dů,  plynovodů,  ropovod dů,  teeplovodů, zássobníků podzemních i naadzemních,  regulačních  zařízení atd.. K nim se vááže  zřízení  ochran nných  pásem m  spolu  s  řadou  omeze ení  vlastníků ů  nemovitosstí,  na  kterýých  see energetickéé stavby nach házejí.  Míru  omezen M ní  vlastnického  práva  a  míru  využiitelnosti  pozzemku  ovlivvňuje  umístě ění  en nergetické sttavby. Platí, žže větší omeezení je dáno o nadzemním m umístěním stavby, men nší,  je‐li stavba (naapř. plynovod) pod zemí..  Zjištění  ročníh ho  užitku  se  váže  k  té  čáásti  pozemku u,  u  které  om mezení  vlasttnického  prááva  vyyplývá z popisu věcného břemene ve smlouvě, přřípadně přím mo v příslušnéém zákoně.  Jd de‐li  o  staveební  pozemek,  stanoví  se  roční  užitek  u ve  výýši  obvykléh ho  nájemného  zaa srovnatelnéé pozemky.  Po okud  toto  obvyklé  o nájeemné  nelze  zjistit  (chyb bí  informacee  o  pronájm mu),  použije  se  sim mulované náájemné.  Simulované náájemné lze u určit jako dan né procento z ceny pozem mku   a) v úrovni obvvyklé ceny,  b)) uvedené v ccenové mapěě obce, 

   

67   

    Occeňování slo ožek podnikání  dle cenového o předpisu (zzákon č. 151/1997 Sb. a vyhláška č. 3 3/2008 Sb., vvše  c) zjištěné pod nění).  v aaktuálním zn Prrocentní  pod díl  z  obvyklé  ceny  staveb bního  pozem mku  by  měl  odpovídat  u uplatňovaném mu  úrročení vkladů ů v peněžních ústavech. Zp pravidla se bude pohybovvat mezi 4 ažž 5 %.  Jd de‐li  o  zeměědělskou  půd du,  stanoví  se  roční  užiitek  ve  výši  nájemného  podle  záko ona  č. 229/  /1991  Sb.,  v  pozděějším  znění,  to  je  ve  výšši  1  %  z  cenyy  pozemku  p podle  vyhláššky  č. 215/1995 Sb b.  Jd de‐li  o  lesní  pozemek,  jee  roční  užitek  stanoven  obdobně  o ve  výši  1  %  z  ceny  pozem mku  zjiištěné podle cenového p předpisu (zákkon o oceňovvání majetku a prováděcíí vyhláška).  V  souvislosti  s  energetickou  stavbou u  na  daném m  pozemku  mohou  být  zřízena  věccná  břřemena i na  jiných pozem mcích s jiným mi vlastníky.. Může jít o  povinnost umožnit přísttup  přřes přiléhajíccí pozemek zza účelem op prav energettických vedení, při havárriích atd. Nejjde  o  zřízení  trvaalé  cesty  ani  pravidelněě  se  opakujíící  užívání.  V  V těchto  přřípadech  nelze  ob bjektivně  vym mezit  míru  omezení  o vlasstnických  prráv  majitele  pozemku  a  doporučuje  se  prroto využít ustanovení § 18 odst. 5 a ocenit věcné é břemeno ččástkou 10 tiss. Kč.  5. Právo věcnéého břemenee ve prospěcch stavby na jiné stavbě Do o  30.  6.  199 98  vznikalo  věcné  břem meno  povolením  stavby  na  stavbě.  Od  1.  7.  19 998  s ú účinností staavebního zákkona č. 83/1 1998 Sb., žád dá‐li stavebn ník o takovou u stavbu, musí  mít  podle  §  58  odst.  5  5 zákona  předem  p uzavřenou  doh hodu  o  věccném  břeme eni  s vvlastníkem  spodní  s stavb by.  Platí  to  samozřejmě  i  v  těch  příp padech,  kdy  se  obě  stavvby  staví současněě. Jde např. o o terasovité d domy, patrové garáže ap pod.  Užžitek  lze  v  těchto  t přípaadech  vyjádřřit  úsporou  nákladů  na  základy  staavby,  rozdíle em  náákladů  spod dní  a  horní  stavby.  Roční  užittek  je  pod dílem  zjištěěného  rozd dílu  a předpokládaaného  počtu u  let  životno osti  stavby,  v  jejíž  pro ospěch  je  věěcné  břeme eno  zřizováno.  Přři  realizaci  horní  stavby  na  stavbě  již  zbudované  a  stavebně  neporovnatelné  se  zjiistí  ob bvyklá cena zzákladů podobných objeektů, případn ně obvyklá ceena podobnýých stavebníích  ob bjektů postavvených na po ozemku a po orovná se s ccenou stavbyy na stavbě.    4.10 POSTUP P PŘI OCENĚĚNÍ NĚKTERÝ ÝCH VĚCNÝCH BŘEMEN Prrávo čerpání vody ze stud dny  Vzzhledem k prroblémům zjištění spotřeeby vody dop poručuje se p pro ocenění věcného  břřemene ustanovení § 18 odst. 5, tj. 10 000 Kč.  Prrávo chovu d domácího zvíířectva 

68 8   

 

    Occeňování nemovitostí  Ob bdobný případ. Doporuččuje se rovněěž využít ustaanovení § 18 odst. 5.  Prrávo podílet se na úrodě zahrady  Ro ozhodující  jee  formulace  věcného  břřemene.  Při  přesném  urrčení  podílu  (např.  1  tunu  brrambor ročně, 50 kg jablek atd.) lze rroční užitek vvyčíslit pomo ocí obvyklých h cen určenýých  drruhů  ovoce  či  zeleniny  v  den  ocen nění.  Při  ob becné  formu ulaci  užitku  ze  zahrady  se  do oporučuje ro ovněž využít ustanovení §§ 18 odst. 5. Prrávo opatrovvání oprávněného  Ro ozhodující je opět formulace práva věěcného břem mene. Doporručuje se pou užít ustanove ení  § 18 odst. 5.  Prrávo  přístup pu  vlastníkaa  nemovitossti  přes  pozemek  jinéh ho  vlastníkaa  při  nutnýých  op pravách a úd držbě  Jd de  např.  o  přístup  ke  stěně  domu u,  která  je  na  hranici  pozemku  jin ného  vlastnííka  přři opravě, o m možnost údržžby a oprav plotu z pozemku souseda atd.  Prrotože se nejedná o zřízeení trvalé přřístupové cessty, ale o mo ožnost přech hodu pozem mku  v předem  neu určené  době  a  četnosti,  nelze  věcné é  břemeno  přesně  p vymeezit,  a  proto  se  po oužije 10.000 0 Kč.  Ossnova posud dku a postup p při oceněníí věcného břřemene   Ossnova posud dku:   1) vymezení obsahu   2) vymezení ro ozsahu   3) Váže se… (id dentifikace n nemovitosti, resp. její urččité části)   4) Délka trvání   5) Roční užitekk   6) stanovení h hodnoty (dle doby trvání — např. věččná renta, mííra kapitalizaace)     Scchéma postu upu:     1) identifikacee nemovitostti‚ k níž se věcné břemeno vztahuje — — dle KN a daalší (číslo  po opisné, orien ntační, evidenční)   2) identifikacee osoby povin nné — názevv, sídlo‚ IČ, r. č.‚ příp. spo oluvlastnický podíl   2)   3) identifikacee osoby oprávněné dtto 2 4) druh věcného břemene — ze stávající smlouvy, příp. požadaavku objednaatele oceněn ní   5) obsah věcného břemene dtto 4)   ‐ zzjistíme druh h věcného břřemene, resp p. kolik věcnýých břemen budeme oceeňovat a ke  ktterým nemovvitostem. Nu utná podrobn ná specifikacce!   6) stanovení ro ozsahu věcného břemen ne — např. jaak velká a kteerá část pozeemku  (geometrický plán) nebo vvýčet místnosstí včetně jejjich ploch ap pod.   7) analýza listiinných podklladů — příp. vyžádání daalšího doplněění podkladů  (fo otodokumen ntace, zátěžee, stavební a regulační po odmínky atd..)   8) zjištění dalšších věcných břemen neb bo omezení  mlouvy o zříze ení věcného břemene, reesp. zjištění  9) stanovení vvýše ročního užitku ze sm ob bvyklé ceny rročního užitkku (dle účelu u a zadání oce enění)      

69   

    Occeňování slo ožek podnikání  0) zjištění nákladů na zacchování a oprravy nemovitosti roční od dpisy, daň z nemovitostíí,  10 po ojištění, náklady na opravvy (účetnictvví, smlouvy)  11 1) úprava roččního užitku o náklady naa zachování aa opravy věcci — zjištění ččistého  ro očního užitku u oprávněnéh ho   12 2) stanovení doby trvání věcného břeemene (dle ssmlouvy, délkka života oprrávněného)   13 3) výpočet ceeny věcného břemene — — roční užitekk po dobu trvvání užívání práva (věčnáá  reenta, dle stářří oprávněné osoby apod.   (lzze využít i pro výpočet z h hlediska povvinného — te edy ztráta z vvěcného břem mene 

4..11 Specifika oceňovvání nemovitostí v ČR a zahran ničí  Occeňování ne emovitostí u nás    Výývoj  a  součaasný  stav  occeňování  nem movitostí  souvisí  s  vývojjem  trhu  neemovitostí.  Trh  T neemovitostí u nás se postu upně začal ro ozvíjet po roce 1989. Jeh ho rozvoj je sspojen jednak s  od dstraňováním m  různých  administrativvních  resp.  le egislativních  překážek  jeeho  fungováání,  jednak  s  posttupným  vývvojem  nabídky  a  poptávvky.  Vzhledeem  k  tomu  se  jednotliivé  seegmenty trhu u nemovitosttí rozvíjejí ro ozdílným tem mpem.     Zaatímco  oblasst  trhu  nem movitostí  s  nebytovým  využitím  jee  regulovánaa  pouze  slaabě  (n např. omezen ní zahraničníích subjektů  nabývat přímo vlastnickké právo k nemovitostem m),  je  regulace  v  oblasti  byd dlení  poměrně  silná,  sp počívající  nejjen  v  příméé  regulaci  výýše  náájemného  pro  část  nájemců,  ale  také  t z  hlediska  trhu  neemovitostí  m málo  efektivvní  occhraně nájem mců. Stupeň  rozvoje a přřípadná ome ezení z tohotto titulu je ttřeba zohlednit  přři oceňování.. Patrně nejrrozvinutější je trh kancelááří zejména vv Praze, na kkterý vstoupili i  mnozí zahraniiční, institucionální invesstoři. Tento  trend spolu  s celosvětovvou globalizací  prrobíhající  naa  trhu  nemo ovitostí  bud de  mít  v  bu udoucnu  jisttě  vliv  na  ssílící  používáání  mezinárodně uznávaných přístupů k oceňování nemovitostí i u u nás.     Veelký vliv na rrozvoj praxee oceňování  nemovitostí  u nás má i  vývoj na trhu hypotečníího  fin nancování.  Jeho  prvním  impulsem  se  stalo  posskytování  státní  podporry  hypotečníích  úvvěrů  zejmén na  fyzickým  osobám,  ktteré  probíháá  od  srpna  1996.  Druhým  mezníke em  um možňujícím  výrazné  nárůsty  objeemů  úvěrů  je  velký  pokles  úro okových  sazzeb  do oprovázený  růstem  konkkurenčního  boje  b mezi  po oskytovateli  úvěrů,  jeho ož  jsme  svěd dky  v ssoučasnosti.     ů  tak  podle  údajů  Minissterstva  pro o  místní  rozvvoj  Ceelkové  množžství  hypoteečních  úvěrů k 3 31. 3.  2004  dosáhlo  vícce  než  174,7  mld.  Kč  a  a jejich  počet  vzhledem m  k  výhodnýým  úrrokovým  sazzbám  nadálee  rychle  roste.  K  tomutto  objemu  můžeme  m ješště  dále  přiččíst  úvvěry,  které  měly  jiný,  než  n hypoteční  charakterr  (provozní,  investiční,  kkontokorenttní,  sp potřební apod.), ale jsou jištěny zástaavním právem m k nemovito osti.    Occeňování ne emovitostí v zahraničí  70 0   

 

    Occeňování nemovitostí    míry v té kteeré zemi odliišuje. Na jed dné  Occeňování nemovitostí v  zahraničí se  do značné m straně  existujjí  země,  kd de  je  oceňo ování  regulo ováno  zákon nem.  Sem  p patří  napříkllad  polková  repu ublika  Němeecko,  kde  taamní  stavebn ní  zákoník  resp.  odpovídající  vyhlášška  Sp o oceňování d definuje tzv.  normované  postupy (věcná, srovnávvací a výnoso ová metoda  na  báázi dočasné  renty). Legisslativně je vššak na rozdíl  od ČR upravven pouze ráámec (základ dní  metody) nikolli důsledně vveškeré použžité proměnné. Na opaččném konci b bychom nale ezli  k je  oceň ňování  zalo oženo  nejen n  na  platnýých  zákonecch,  naapř.  Velkou  Británii,  kde  ale zejména  na  n precedenčních  případech  a  te echnických  normách,  n z  nichž  patrrně  neejvýznamnějšší představuje tzv. Červeená kniha, te edy RICS (Royyal Institutio on of Charterred  Su urveyors) Appraisal and V Valuation Maanuál.   V  souvislosti  s  rozvojem m  globalizacee  a  internaccionalizace  obchodu  o s  nemovitostm mi,  r jed dnotliví  účastnící  trhu,  kteří  k mohou  být  z  různýých  vyyvstala  potřeeba,  aby  si  rozuměli  zeemí  resp.  různých  r oceeňovacích  kultur.  k Proto o  byl  v  ro oce  1981  zzaložen  Výb bor  prro mezinárod dní  oceňovací  standardyy  (Internatio onal  Valuatio on  Standards  Committe ee),  jehož  cílem  je  j formulovvat  a  zveřeejňovat  stan ndardy  pro  oceňování  a  doporuče ení  prro jednání přři oceňováníí majetku a jjejich podpo ora při prosazování a uzn návání v celé ém  svvětě.     V  roce  1997  pak  p vznikla  evropská  e asociace  odhadců  TEGoVA A  (The  Europ pean  Group  of  Vaaluers  Assocciations),  kteerá  sdružujee  kolem  40  národních  evropských  e ssvazů  odhad dců  (v ČR  je  jejím m  členem  Česká  Č komo ora  odhadců ů  majetku).  TEGoVA  vzznikla  s  cíle em  ormulovat  paanevropské  standardy  pro  p názvoslo oví  a  oceňovací  metodyy,  rozšířit  tyyto  fo standardy, podporovat ob blast oceňováání v celé Evrropě, zprostřředkovat vzd dělání odhad dců  naa vysoké úro ovni a podpo orovat certifiikaci dle norrmy EN 4501 13. Zásadním m dokumente em  TEEGoVy je tzv. Modrá knih ha Evropskýcch oceňovacíích standard dů, kterých jee v současno osti  9 a jsou dopro ovázeny tzv. gguidance notes a přílohaami.    ZAPAMATTUJTE SI 

 

V rámci oceň V ňování nemo ovitostí rozezznáváme 3 d druhy metod d. A to meto oda výnosováá,  n nákladová a  porovnávacíí.     KONTROLNÍÍ OTÁZKY 

 

Vyjm menujte alesp poň 5 podklaadů pro ocen nění nemovittostí.  Kde  ve  výpise  z  Katastru  neemovitostí  zíískáte  inform mace  o  věcn ném  břemen nu  na Vaše nem movitosti?  uvaleeném např. n   S SHRNUTÍ KA PITOLY 

 

V  rám mci  oceňováání  nemovitostí  rozeznááváme  3  dru uhy  metod.  A  to  metod da  výno osová, náklad dová a porovvnávací.         

71   

    Occeňování slo ožek podnikání  STTUDIJNÍ LITEERATURA  1. Bradáč A., N Nemovitosti (Oceňování aa právní vztaahy), Linde, P Praha, 2004  nemovitostí d díl I.+II. Podle e zákona č.151/1997, AB BF, Praha,  2. Kokoška J., Oceňování n 19 998,  22 27s.  3. Kokoška J., Oceňování n nemovitostí d díl III. Oceňování obvyklo ou cenou, Arch ABP, Prah ha,  20 000, 202s.  4. Zazvonil Z., Oceňování n na tržních principech, Ced duk, Praha, 1 1996, 173s.  5. Zazvonil Z., Výnosová ho odnota nemo ovitostí, Ced duk, Praha, 2004, 249s.                                                     

72 2   

 

    nných papírů ů  Occeňování cen

5 Oceňo ování ce enných papírů Ú ÚVOD  Ob bsahem kap pitoly je poda at základní p přehled probllematiky cenných papírů a způsobů  jejjich oceňová ání.    CÍÍLE KAPITOLY Y  Po o prostudová ání této kapiitoly a vypra acování úkollů budete UM MĚT:   rozeznat jednotlivvé druhy cen nných papírů.  defino ovat  vztah  mezi  m hodnottou  cenného o  papíru  a  hodnotou  h po odniku  a  jeh ho  majetkovou struktturou.    Po o prostudová ání této kapiitoly a vypra acování úkollů ZÍSKÁTE: znalossti o praktickkém využití cenných papíírů,   ponětí o funkcích dluhopisů, akcií, podílových listů,    Po o prostudová ání této kapiitoly a vypra acování úkollů BUDETE SC CHOPNI:  posou udit hodnotu cenného paapíru,  zapojit se do obchodování s ceennými papírry,  využít alternativní í formy spořeení – investicce do cennýcch papírů.       

 

   

73   

    Occeňování slo ožek podnikání 

5..1 Teorettické výcho odisko oce eňování cenných pap pírů  Co o je podstato ou hodnoty ccenných pap pírů?  • Oceňo ování práv, kkterá jsou s n nimi spojena::‐ právo na p peněžité plněění  • právo na vydání zb boží  • právo na výměnu za jiný cennýý papír  K  hlavnímu  ceennému  pap píru,  jenž  je  zřízen  k  zákkladnímu  právu,  mohou u  být  vydáváány  ku upóny,  kteréé  jsou  zřizováány  k  právu  na  jednotlivvé  opakující  se  výnosy  (požitky),  kte eré  vyyplývají ze záákladního prááva.   

5..2 Děleníí cenných p papírů  Děělíme:     -

dle míry obcho odovatelnossti 

  1. obchodovattelné    veeřejně obcho odovatelné ‐ lze s nimi ob bchodovat naa burze cenn ných papírů n nebo  naa obdobném organizovan ném trhu cen nných papírů ů (tzv.  veeřejné trhy) ss povolením ministerstvaa financí  ‐ zzatímní listy, akcie, dluho opisy, podílové listy a kup póny    neeveřejně obcchodovatelnéé ‐ lze s nimi obchodovatt, ale nikoliv na veřejném m trhu  ‐ ssměnky, šekyy, cestovní šeeky, skladištn ní lišty, náložžní listy, konosamenty    2. neobchodo ovatelné ‐ invvestiční kupó óny    - dle míry ekono omického výýznamu    1. cenné papírry platební a úvěrové ‐ zeejména směn nky a šeky  2. cenné papírry ukládací ‐ slouží k bezp pečnému ulo ožení peněžn ních prostřed dků,  zeejména dluho opisy, vklado ové listy, pod dílové listy  3.  cenné  paapíry  spekulační  ‐  poskytují  náro ok  na  pod díl  na  zisku u  v  závislo osti  naa hospodářskkém výsledku u, zejména aakcie   

5..3 Trhy s cennými p papíry v ČR R    Ja aké trhy s cen nnými papíryy existují v Č ČR?  1// Burza cennýých papírů P Praha ‐ obcho ody se uzavírrají prostřednictvím auto omatizovaného  ob bchodního syystému AOS  2// RM systém ‐ organizovaaný mimoburzovní trh  3// Středisko ceenných papírů ‐ neorganizovaný mim moburzovní trh     

74 4   

 

    nných papírů ů  Occeňování cen

5..4 Časováá hodnota  peněz  Ja ak matematiicky vyjádřím me časovou h hodnotu pen něz?    FV = PV (1 + i )n  reesp.  PV V  = FV/ (1 + i )n     kd de    FV V je budoucí hodnota  PV V je současnáá hodnota  i jee úroková saazba  n jje počet obd dobí 

5..5 Míra vvýnosu cen nného papííru    Jee to podíl výn nosu a tržní cceny cenného papíru. Při porovnání ss jinými invesstičními  přříležitostmi, m musíme výno os vztáhnoutt k jeho dneššní ceně. 

5..6 Dluhopisy    Em mitent  dluho opisu  si  jejich  emisí  opatřuje  úvěrovvý  kapitál.  Dluhopisy  D neejčastěji  půso obí  jako  cenné  papíry  s  pe evným  (fixn ním)  výnosem,  tzn.,  že  ž jejich  drržitel  inkasu uje  v pravidelných h  termínech  pevné  úrokkové  splátkyy  označované  jako  kupó óny  a  nakon nec  k d datu splatno osti dluhopisu spolu s possledním kupónem také p příslušnou no ominální (popř.  um mořovací hodnotu).          Ja ak měříme výýnos z dluho opisu?  Výýnos do splattnosti (efekttivní úrokováá míra):   

 

    kd de   P ‐ tržní cena d dluhopisu  C ‐ roční kupon  F ‐‐ nominální h hodnota dluhopisu       

   

75   

    Occeňování slo ožek podnikání 

5..7 Akcie    Prrincip akcií    Akkciové  spoleečnosti  vytváářejí  upisovááním  akcií  základní  jmění  představu ující  výhodnou  fo ormu soustřeedění peněz o od akcionářů ů a rozložení rizika podnikání na více osob.  Prráva akcionářře jsou podíllet se:   • jako společník na  řízení společčnosti (právo o účasti a hlasování na vvalné hromaadě  nářů, právo kkontroly)  akcion • na ziskku společnossti (právo na dividendy) • na likvvidačním zůsstatku při případném zán niku  • společčnosti (právo o na likvidačn ní podíl)  • případ dně přednosttně na nově emitovaných akciích  • (předkkupní nebo o odběrní právvo)  •   Akkcie fungují jako dividend dové cenné p papíry, jejich hž dividendo ový výnos není předem  zaaručen.    Zá ákladní hodn noty a ceny a akcie     No ominální (jm menovitá) ho odnota akcie e  je  peněžitá  čáástka  uvedeena  v  akcii,  podíl  na  majetku  akcio ové  společno osti  vyplývajjící  h hodnot všech akcií je ro oven výši základního jmění.  z vvlastnictví akkcie. Součet nominálních   Em misní kurz  je  peněžní  čásstka,  za  kterrou  emitent  vydává  akcii,  nemůže  být  b nižší,  než  je  jmenovvitá  ho odnota  akciee  s  výjimkou u  zaměstnan neckých  akciíí  (zpravidla  je  vyšší  než  její  jmenovvitá  ho odnota).    Em misní ážio  je  kladný  rozzdíl  mezi  jm menovitou  ho odnotou  a  emisním  kurzem  a  slou uží  k vytvoře ení  reezervního fon ndu (kapitálo ového fondu) při vzniku aakciové spoleečnosti.    Trržní cena akccie  (kurs akcie) je cena, za kteerou se akcie obchoduje n na kapitálovém trhu.    Z ččeho je tvořeen výnos z a akcie?  1. kapitálovým m výnosem ‐ realizuje se koupí a prod dejem, může být i záporn ný  2. příjmem z d dividend ‐ konstantní výše dividendy na akcii D vee všech obdo obích:     

 

        76 6   

 

    nných papírů ů  Occeňování cen ‐ kkonstantní zvvýšení divideendy v budou ucích obdobíích     

  kd de     g –– roční míra růstu.   

 

5..8 Podílo ové listy    Po odílové  listy  vydávají  in nvestiční  spo olečnosti  za  účelem  vyttváření  podíílových  fond dů.  Po odílový fond je organizačční složka invvestiční spole ečnosti, v nížž je soustředěěn cizí majettek  (m majetek  pod dílníků),  který  investičn ní  společnosst  spravuje.  Majetek  p podílníků  ne ení  so oučástí  majeetku  investiiční  společn nosti  a  tudííž  ani  konkkursní  podsttaty  investičční  sp polečnosti v p případě proh hlášení konku ursu na maje etek společnosti.    Ottevřený pod dílový fond není omezen časem prodeje ani počteem vydávanýých podílovýých  lisstů a podílníkk má právo, aaby investičn ní společnostt od něho od dkoupila jeho o podílový lisst.    d  bývá  omeezen  časem  prodeje  nebo  n počtem m  vydávanýých  Uzzavřený  podílový  fond po odílových listtů a podílník nemá právo o zpětného p prodeje podíllového listu.  M Majitel podílo ového listu m má právo na  odpovídajícíí podíl z majjetku v podílovém fondu u a  prrávo podílet se na výnosu u z tohoto m majetku podle e statutu pod dílového fondu.    ak riziko ovlivvňuje výnosn nost cenného papíru?  Ja Ceenné  papíry  s  vyšším  rizzikem  mají  vyšší  v míru  výnosnosti,  protože  p vyšší  riziko  snižu uje  jejjich  cenu.  Nejbezpečně N ější  jsou  vlád dní  dluhopissy,  podnikovvé  obligace,  akcie  velkýých  a zznámých  firem,  mají  vššak  nejnižší  míru  výnosn nosti.  Riziko o  lze  kvantitativně  vyjád dřit  po omocí pravděěpodobnosti.    ZAPAMATTUJTE SI 

 

P Podstatou ho odnoty cennýých papírů jee:  •

oceň ňování práv, která jsou s n nimi spojenaa:‐ právo na p peněžité plnění  • právo o na vydání zzboží  • právo o na výměnu u za jiný cenn ný papír  K K hlavnímu c cennému papíru, jenž je  zřízen k zákkladnímu práávu, mohou  být vydáván ny  é jsou zřizovvány k právu na jednotlivvé opakující  se výnosy (p k kupóny, kter požitky), kterré  v vyplývají ze z základního práva.     

   

77   

    Occeňování slo ožek podnikání  KONTROLNÍÍ OTÁZKY 

 

•• Jste v roli in nvestora na ffinančních trrzích, do jakýých cenných papírů bystee chtěl(a) svů ůj  m majetek inve estovat?  • • Proč si inve estoři vytváříí investiční portfolia?    S SHRNUTÍ KA PITOLY 

 

Cenné papíryy přinášejí vlastníkovi práávo na výnossy. Výnos mů C ůže být trvalýý (perpetuitaa)  n nebo  jen  naa  určitou  dobu  d (anuitaa).  Rozhodo ování  investtora  je  ovlivvněno  míro ou  o očekávaného o  výnosu  a  mírou  rizikaa.  Vždy  se  snaží  nakupo ovat  aktiva  ss  vyšší  míro ou  v výnosu,  tím  však  zvyšujíí  cenu  takovvých  aktiv  a  v  důsledku  toho  jejich  míra  výnossu  k klesá.    STTUDIJNÍ LITEERATURA  1. Cipra T., Maatematika ceenných papírů, HZ, Praha, 2000, 241 ss.  2. Dědič J., Pau uly J., Cennéé papíry, Prosspektrum, Prraha, 1994, 2 220 s.  3. Valach J. a kkol., Finanční řízení podn niku, Ekopresss, Praha 199 99, 324 s.  4. Zákon č. 591/1992 o cen nných papíreech                                       

78 8   

 

    Záávěr 

Z Závěr    Cíílem této opory bylo nejjen vytvořit  studijní pom můcku pro prrezenční a kombinovano ou  výýuku,  ale  i  vytvoření  jaakéhosi  mottivačního  prvvku  pro  další  studium  problematikky  occeňování  v jaakékoliv  formě  a  druh  majetku.  Te ento  studijn ní  materiál  b bude  doplně ěn  běěhem  výuky  praktickou  částí  a  to  ve  v formě  ukázky  různých  posudků  aa  konkrétnícch  po ostupů při occeňování.   Au utor  se  rovn něž  neodvažo oval  klást  veelmi  složité  kontrolní  k otáázky,  ale  spíšše  dbal  na  to,  ab by  čtenář  –  student  byl  intuitivně  veden  v k tomu  dále  zkou umat  danou  problematikku  v ssekci STUDIJNÍ LITERATU URA.   Ro ovněž použittá literatura jje aktuální a v praxi hojně využívaná a využitelná.    Věěřím, že  tato o opora bude hojně využívaná a pro o Vás, studen nty, do budo oucna dobro ou  intelektuální in nvesticí.  Váš auto or      

 

   

79   

    Occeňování slo ožek podnikání 

P Použitá l literatura a další zdroje    M Monografie:    1. BRADÁČ, A Albert ‐ FIALLA, Josef: Ne emovitosti: O Oceňování a právní vztah hy. 2. přepraac.  vyd., Prah ha, Linde, 1999, 547 s., ISSBN 80‐7201 1‐197‐9.    2. BRADÁČ, A Albert: Teorrie oceňován ní nemovitosstí. 4. přepraac. vyd., Brno o,  CERM,  1998, 498 8 s., ISBN 80‐7204‐082‐0..     3. CIPRA T., Matematikaa cenných paapírů, HZ, Praaha, 2000, 2 241 s.    4. DĚDIČ, J., PAULY, J., C Cenné papíryy, Prospektru um, Praha, 1 1994, 220 s.    ALD R., HOLEČ ČKOVÁ J.: Finanční analýýza a plánovvání podniku u, Ekopress  5. GRUNWA Praha, 6/2 2007, 318 str., ISBN 978‐‐80‐86929‐ 2 26‐2.    6. JOKL, Milo oslav V. ‐ JOKL, Miloslavv P. ‐ JOKL, Daniel J.:  Oce eňování nem movitostí. 3.  přeprac. vvyd., Praha, V Verlag Dashöfer, 2000, 6 600s., ISBN 8 80‐86229‐16 6‐5.    ROVÁ, E., Occeňování pod dniku, C. H. Beck pro praaxi, Praha, 2001, 367s.  7. KISLINGER   A, J., Oceňováání nemovitostí díl I.+II. Podle zákon na č.151/199 97, ABF,  8. KOKOŠKA Praha, 199 98, 227s.    A, J., Oceňováání nemovitostí díl III. O Oceňování ob bvyklou ceno ou, Arch ABP P,  9. KOKOŠKA Praha, 200 00, 202s.    0. KUBA, Bohumil ‐ OLIV VOVÁ, Květaa: Katastr nemovitostí po o novele. 1.  vydání, Prah ha,  10 Linde, 199 99, 361 s., ISBN 80‐7201‐‐154‐5.     11 1. MAŘÍK, M M., MAŘIKOV VÁ P.: Moderrní metody h hodnocení výkonnosti a oceňování  podniku‐2 2.vydání, Eko opress Prahaa, 05/2005, 1 170 str., ISBN N 80‐ 86119‐‐61‐0    12 2. MLČOCH JJ., Oceňován ní podniku, LLinde, Praha,, 1998, 159 sstr., ISBN 80‐7201‐145‐2 2.    13 3. VALACH, JJ. a kol., Finaanční řízení p podniku, Eko opress, Prah ha 1999, 324 s.     

80 0   

 

    oužitá literattura a další zd droje  Po 14 4. VOGELS, M Manfred: Grundstücks‐ u und Gebäudebewertungg – marktgerrecht. 1.  vydání, W Wiesbaden, B Bauverlag, 19 982, ISBN 3‐ 7625‐2035‐ 6.    15 5. ZAZVONILL, Z., Oceňovvání na tržnícch principech, Ceduk, Prraha, 1996, 1 173s.    16 6. ZAZVONILL, Z., Výnoso ová hodnota nemovitostíí, Ceduk, Praaha, 2004, 24 49s.      Záákony:    1. Zákon č. 151/1997 Sb. vve znění aktu uálních před dpisů, vč. akttuální prováděcí vyhláškky.  2.  Zákon  č.  183/2006  Sb..,  o  územním m  plánování  a  stavebníím  řádu  (staavební  zákon),  v aaktuálním zn nění.  3. Zákon č. 59 91/1992 o cenných papírrech ve znění aktuálních přepisů.      Internetové zd droje:    1. 2. 3. 4. 5. 6.  

www.la‐m ma.cz  www.ckom m.cz  www.mfccr.cz  www.ocenovaninemo ovitosti.cz  www.valu ue.cz  www.zf.jccu.cz 

   

81