Ekonomika bydlení. David Slavata. OBSAH objektu. VŠB Technická univerzita Ostrava Ekonomická fakulta 2011

Ekonomika bydlení David Slavata

VŠB – Technická univerzita Ostrava Ekonomická fakulta 2011

OBSAH objektu

Operační program Rozvoj lidských zdrojů NECHŤ STUDUJE KDOKOLIV, KDEKOLIV A KDYKOLIV aneb Informační a komunikační technologie jako nástroj pro rozvoj systému, struktury a kvality vzdělávání

Obsah 1.

Informace o objektu ...................................................................................................................................................... 5 1.1 Informace o objektu ....................................................................................................................................................... 6 1.2 Určení objektu................................................................................................................................................................ 7 1.3 Cíl objektu ...................................................................................................................................................................... 7 1.4 Doporučený čas ke studiu objektu.................................................................................................................................. 9

2.

Úvodem objektu .......................................................................................................................................................... 10

3.

Definice bydlení a jeho formy .................................................................................................................................... 11 3.1 Základní formy bydlení ................................................................................................................................................ 14 3.1.1 Uživatelské členění .............................................................................................................................................. 14 3.1.2 Vlastnické členění ................................................................................................................................................ 16 3.1.3 Tržní členění........................................................................................................................................................ 17 3.1.4 Stavebně technické členění ................................................................................................................................. 18 3.2 Byt jako statek .............................................................................................................................................................. 19 3.2.1 Hledisko ekonomické ........................................................................................................................................... 21

4.

Modely bytových systémů ........................................................................................................................................... 24 4.1 Modely tržního bytového systému ................................................................................................................................ 26 4.1.1 Selhání tržního modelu......................................................................................................................................... 35 4.1.1.1 Distribuce bytů .................................................................................................................................................. 36 4.1.1.2 Spravedlnost ...................................................................................................................................................... 37 4.1.1.3 Externality ......................................................................................................................................................... 38 4.1.1.4 Nízká přizpůsobitelnost nabídky k poptávce ..................................................................................................... 38 4.1.1.5 Ostatní formy tržního selhání ............................................................................................................................ 39 4.2 Administrativně přídělový model ................................................................................................................................. 41 4.2.1 Selhání administrativně přídělového modelu ....................................................................................................... 43 4.2.1.1 Dokonalá znalost potřeb žadatelů o byty ........................................................................................................... 43 4.2.1.2 Nespravedlivé rozdělení .................................................................................................................................... 44 4.2.1.3 Byrokracie ........................................................................................................................................................ 46

5.

Historie bydlení a sociální stát ................................................................................................................................... 49 5.1 Typy sociálních států.................................................................................................................................................... 51 5.2 Agrární a raně industriální společnost ........................................................................................................................ 52 5.3 Vliv principů laissez – faire na sociální systém .......................................................................................................... 53 5.3.1 Vliv myšlenek laissez – faire na bytovou situaci domácností ............................................................................ 55 5.3.1.1 Role obcí v sociální bytové politice .................................................................................................................. 58 5.4 Vliv ekonomických teorií na řešení sociálních problémů na počátku 20. století.......................................................... 60 5.4.1. Situace v oblasti sociálního bydlení na počátku 20. století ................................................................................. 62 5.5 Liberální stát blahobytu ............................................................................................................................................... 63 5.6 Konzervativní stát blahobytu ....................................................................................................................................... 64 5.7 Sociálně demokratický stát blahobytu .......................................................................................................................... 65 5.8. Srovnání států blahobytu ........................................................................................................................................... 67

Autor objektu – David Slavata

© Bauerová, Metodické šablony

Název objektu – Ekonomika bydlení

2004, http://moodle.vsb.cz

2


6. Urbanistické teorie............................................................................................................................................................ 70 6.1 Sociálně-ekologický přístup ......................................................................................................................................... 72 6.2 Neoklasický přístup ...................................................................................................................................................... 76 6.3 Teorie „trade off“ ........................................................................................................................................................ 77 6.4 Institucionální přístup .................................................................................................................................................. 78 6.5 Politicko-ekonomický přístup ....................................................................................................................................... 80 7.Metody oceňování staveb k bydlení .................................................................................................................................. 83 7.1 Základní metody oceňování majetku ............................................................................................................................ 85 7.1.1 Výnosová metoda ................................................................................................................................................. 86 7.2.1 Nákladová metoda ................................................................................................................................................ 93 7.2.3 Porovnávací metoda ............................................................................................................................................. 96 8. Historie bytových politik v českých zemích .................................................................................................................. 101 9. Aktuální bytová politika ČR .......................................................................................................................................... 112 9.1 Subjekty státní bytové politiky .................................................................................................................................... 114 9.2 Poslední platná koncepce bytové politiky ČR ............................................................................................................ 116 9.2.1 Situace v oblasti bytové k datu vypracování koncepce ..................................................................................... 116 9.2.2 Střednědobá koncepce do roku 2010 .................................................................................................................. 117 9.3. Vybrané nástroje na podporu bydlení ....................................................................................................................... 119 9.4 Platná právní úprava oblasti bydlení v České republice ........................................................................................... 122 10.Nájemné a jeho tvorba .................................................................................................................................................. 125 10.1 Základní maximální nájem ....................................................................................................................................... 128 10.2 Věcně usměrněné nájemné ....................................................................................................................................... 130 10.3 Volné nájemné .......................................................................................................................................................... 131 10.4 Služby spojené s bydlením ........................................................................................................................................ 132 11. Bytová politika obcí ČR ............................................................................................................................................... 134 11.1 Management obecní bytové politiky ......................................................................................................................... 137 11.2 Typy uplatňovaných obecních bytových politik ........................................................................................................ 139 11.3 Administrativní přístup ............................................................................................................................................ 139 11.4 Tržní přístup ............................................................................................................................................................. 140 11.5 Srovnání ................................................................................................................................................................... 141 11.6 Subjekty obecní bytové politiky ................................................................................................................................ 141 11.7 Nástroje obecní bytové politiky ............................................................................................................................... 142 11.8 Vnější cíle obecní bytové politiky ............................................................................................................................. 143 11.9 Vnitřní cíle obecní bytové politiky ............................................................................................................................ 145 12. Privatizace obecního bytového fondu .......................................................................................................................... 148 12.1Ekonomické aspekty privatizace bytového fondu ...................................................................................................... 150





3


12.2 Politické aspekty privatizace bytového fondu .......................................................................................................... 151 12.3 Způsoby privatizace obecních bytů a jejich základní charakteristika ...................................................................... 152 12.4 Prodej bytů do osobního vlastnictví dle zákona č.72/1994 Sb. ................................................................................ 154 12.5 Prodej domů stávajícím nájemcům do spoluvlastnických podílů ............................................................................. 155 12.6 Prodej družstvům založených stávajícími nájemníky ............................................................................................... 155 12.7 Prodej třetím osobám mimo okruh stávajících nájemníků ....................................................................................... 156 12.8 Srovnání ................................................................................................................................................................... 156 13. Organizace trhů s nemovitým majetkem .................................................................................................................... 158 13.1 Metody prodeje majetku ........................................................................................................................................... 160 13.2 Veřejná dražba ......................................................................................................................................................... 160 13.2.1 Zákon o veřejných dražbách............................................................................................................................. 160 13.2.2 Občanský soudní řád ........................................................................................................................................ 161 13.3 Obchodní soutěž a výběrové řízení ......................................................................................................................... 162 13.4 Vyjednávání.............................................................................................................................................................. 164 13.5 Srovnání metod ........................................................................................................................................................ 165 13.6 Základní předpoklady .............................................................................................................................................. 165 13.7 Výhody a nevýhody .................................................................................................................................................. 166 14. Základní statistické ukazatele v oblasti bydlení ........................................................................................................ 168 15. Závěrečná část objektu ................................................................................................................................................. 179





4


1.INFORMACE O OBJEKTU Podle DILLEO, Jaroslava Mikulecká, Univerzita Hradec Králové Název

Metadata o objektu (žlutá pole vyplňuje autor)

Typ vstupu (dle Dilleo)

1.6

DILLEO – OBECNÉ INFORMACE Identifikátor Jednoznačný identifikátor Název EKONOMIKA BYDLENÍ A TECHNICKÉ INFRASTRUKTURY Autoři David Slavata Instituce VŠB-TU Ostrava, Ekonomická fakulta Rok vzniku 2010 Datum poslední 31.12.2010 aktualizace Číslo verze 01.00 [Verze.revize]

1.7

Jazyk

Čeština

1.8

Zdroj

Nově vytvořeno

2.1

Disciplina

2.2

Subdisciplína

Ekonomika bydlení

2.3

Hlavní téma

Ekonomika bydlení

3.1

Typ uživatele

3.2

Typ objektu

Aktivní nebo pasivní

3.3

Formát objektu

výklad, test, úkoly k zamyšlení

4.1 4.2 4.3 4.4

DILLEO – TECHNICKÉ CHARAKTERISTIKY Typ souborů MIME typ Velikost Velikost objektu (nekomprimovaného) Operační systém OS, pod kterým objekt funguje Instalace Instalační pokyny

1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

5.1 5.1

DILLEO – SÉMANTIKA Ekonomika

DILLEO – PEDAGOGIKA 1. ročník navazujícího studia, obor Veřejná ekonomika a správa

DILLEO – PODMÍNKY POUŽITÍ, META-METADATA Omezení Výběr ze seznamu: požaduje se svolení autora přístupových práv Autor metadat David Slavata

Automatické číslo Text Text Text Rok Datum Výběr ze seznamu hodnot, nyní uvedení Výběr ze seznamu hodnot, nyní uvedení / NULL Text Výběr ze seznamu hodnot, nyní uvedení. Výběr ze seznamu hodnot, nyní uvedení. Text Výběr ze seznamu hodnot, nyní uvedení Výběr ze dvou hodnot, nyní uvedení Výběr ze seznamu hodnot, závislý na předchozím, nyní uvedení Výběr ze seznamu hodnot Integer Výběr ze seznamu hodnot Text Výběr ze seznamu hodnot Text





5


KLÍČOVÁ SLOVA OBJEKTU … Bydlení, trh s byty, vlastnické bydlení, management, segmentace bytů, veřejný statek, soukromý statek, vlastnictví, ideální spoluvlastnictví, sjm, reálné spoluvlastnictví, regulace cen, nájemné, služby spojené s užíváním bytů, státní politika bydlení, obecní politika bydlení, nástroje na podporu bydlení, dražby, urbanismus, urbanistické teorie, statistická analýza, základní statistické data.

Rychlá orientace v obsahu.

1.1 Informace o objektu RYCHLÝ NÁHLED DO PROBLEMATIKY OBJEKTU EKONOMIKA BYDLENÍ A TECHNICKÉ INFRASTRUKTURY Kurz Ekonomika bydlení obsahuje přehled základních i širších informací z této problematiky. V rámci ekonomiky bydlení budou studenti seznámeni se základní strukturou a tvorbou cen bytů a nájmů. Dále studenti získají přehled o současných dotacích v nájemním a vlastnickém bydlení. V rámci této části kurzu budou studenti seznámeni také se základními právními aspekty bydlení. Zejména práva s právy a povinnostmi pronajímatelů a nájemníků, tak jak je stanovuje Občanský zákoník a další předpisy.

Souhrnný náhled.

K jednotlivým kapitolám objektu jsou přidány kontrolní otázky, úkoly k zamyšlení nebo korespondenční úkoly a další doporučená literatura a internetové zdroje. Náplň objektu je nutno brát jakožto shrnující informace pro studenty prvního ročníku navazujícího studia.





6


1.2 Určení objektu KOMU JE OBJEKT URČEN Kurz je určen pro studenty prvního ročníku navazujícího studia oboru Veřejná ekonomika a správa MINIMÁLNÍ PŘEDCHOZÍ POŽADAVKY Mezi minimální požadavky pro úspěšné absolvování kurzu patří zejména orientace v základních ekonomických kategoriích. PRŮVODCE STUDIEM: „ZÁKLADNÍ INFORMACE O OBJEKTU“ Objekt obsahuje podrobné informace o problematice bydlení a technické infrastruktury v podmínkách České republiky.

Stůjte studentům za zády a raďte jim. Předvídejte jejich problémy.

1.3 Cíl objektu





7


CÍL OBJEKTU Po úspěšném a aktivním absolvování tohoto objektu Budete umět:

Znalosti

základní teoretická východiska nutná pro tvorbu cen v této oblasti, rozlišit základní složky nájemného, zorientovat se v oblasti cen bytů a technické infrastruktury.

Budete schopni:

Dovednosti

určit způsoby financování bydlení, pochopit základy ekonomiky bydlení, provést jednoduché ocenění bytů a domů.

Získáte:

Návyky

přehled o současné situaci v jednotlivých oborech informace o subjektech v oblasti bydlení, znalosti o organizaci trhů, přehled o modelech řízení bydlení, informace o dotacích v oblasti bydlení.





8


1.4 Doporučený čas ke studiu objektu

ČAS POTŘEBNÝ KE STUDIU Doporučený čas ke studiu látky prezentované v rámci objektu Ekonomika bydlení a technické infrastruktury je 100 hodin.

PRŮVODCE STUDIEM: „ČASOVÁ ROZVAHA OBJEKTU “ Čas potřebný ke studiu považujte za orientační. Proto abyste se byli schopni orientovat na vysoké úrovni v rámci této problematiky je nutné nastudovat ještě další množství doplňkové literatury a ostatních pramenů, které jsou průběžně uváděny v jednotlivých kapitolách a v kurzu LMS Moodle. Proto počítejte ještě s dalším časem, který je potřebný ke studiu. Další čas Vám zabere prostudování samotné metodiky tvorby celého objektu, abyste byli schopni se v něm rychle orientovat. V rámci jednotlivých kapitol naleznete i otázky k zamyšlení. Doba kterou budete věnovat těmto otázkám je velice individuální a nelze tudíž odhadnout naprosto přesně celkový čas potřebný k prostudování této problematiky.





9


2.ÚVODEM OBJEKTU

Vážení studenti, dostává se Vám do rukou publikace určená především zájemcům, které zajímá problematika ekonomiky a politiky bydlení. Publikace je určena především studentům navštěvujícím předmět Ekonomika bydlení a to jak v prezenční tak i v kombinované formě. Témata, kterým je zde věnována pozornost byly rozděleny do dvou částí. První část se týká obecně platných zákonitostí a procesů v oblasti ekonomiky a politiky bydlení. Druhá část je pak zaměřena na konkrétní praktičtější témata, které se týkají České republiky. Vědomosti nabyté v rámci výuky v kurzu lze využít v celé řadě oblastí. Poptávka po absolventech se základní znalostí problematiky bydlení se v poslední době zvyšuje. Je to dáno zejména celkovou dynamizací trhu s byty. Oproti minulým létům kdy tento segment byl poměrně rigidní, podléhají zákonitosti v oblasti bydlení daleko více tržním vlivům. Využití informací nabytých v tomto předmětu tedy spatřuji zejména v oblasti realitního trhu, samosprávy a státní správy. Přeji Vám příjemné studium a získání spousty nových informací. V případě potřeby jsem k dispozici svými radami na mailové adrese: [email protected]

David Slavata





10


3. DEFINICE BYDLENÍ A JEHO FORMY

CÍL KAPITOLY Cílem kapitoly je prezentovat základní segmenty bytů a bydlení. Kromě analýzy jednotlivých segmentů bude provedeno základní rozlišení bytu jako statku a to z hlediska institucionálního, i z hlediska ekonomického. Znalosti

Budete umět: Popsat provést segmentaci bytů a bydlení Určit, jaká je podstata jednotlivých segmentů

Dovednosti

Budete schopni: Zjistit zda byt je statkem veřejným či soukromým Stanovit, ve kterých případech mluvíme o bytu jako statku tržním a v kterých případech jako statku netržním

Získáte:

Návyky

Znalosti o jednotlivých segmentech bytů Informace o jejich základních definicích





11


ČAS POTŘEBNÝ KE STUDIU Doba potřebná ke studiu kapitoly je cca 3 hodiny

RYCHLÝ NÁHLED DO PROBLEMATIKY KAPITOLY V kapitole se seznámíte s problematikou segmentace bytů. Zjistíte, že byty a bydlení lze chápat z různých pohledů a také různě k problému přistupovat. Dále budete zasvěceni do problematiky bytů jako statků, z pohledu ryze teoretického a uvědomíte si, kterými výjimečnými charakteristikami disponuje byt oproti jiným typickým statkům.

Souhrnný náhled.

PRŮVODCE STUDIEM: Kurzem Ekonomika bydlení Vás bude provázet Ing. David Slavata, PhD. Na naší fakultě působím jako pedagog od roku 2002. Z hlediska odborného se věnuji problematice obecní bytové politiky, správě bytového fondu, oceňování bytů a nemovitostí, právním problémům souvisejícím s bydlením a také problematice státní bytové politiky. Zajímám se také o historická témata spojená s vývojem v oblasti bydlení. K pochopení následujících kapitol je nezbytně nutné pokusit se definovat základní pojmy, které s bydlením souvisejí. Bydlení a základní standardy s ním spojené lze totiž chápat v různých kontextech a rovinách. V prvé řadě je nezbytné rozlišovat mezi pojmy byt a bydlení. Bydlení je stav, který je charakterizován přechodnou nebo trvalou fyzickou přítomností jedince nebo jeho rodiny v daném místě se všemi s tím souvisejícími





12


sociálními a ekonomickými aspekty1. K dosažení tohoto stavu je nezbytná existence obydlí. Jedná se o široce pojatou definici, z níž nevyplývá nutně to, že obydlí musí být bytem. Nicméně v řádně fungující tradiční společnosti stojící na křesťanských základech je nezbytnou podmínkou pro uspokojení bydlení chápána přítomnost v bytě a bytových prostorách. Podle stavebně - technické definice, která je dána vyhláškou MMR č. 268/2009 Sb., §3, je byt chápán jako soubor místností, popřípadě jedna obytná místnost pod společným uzavřením, který svým stavebně technickým a funkčním uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení. Byt musí mít obytný prostor, vlastní uzamykatelný vstup, předsíň, prostor pro vaření, pro uskladnění potravin, pro tělesnou hygienu a pro umístění záchodové mísy. Rozsah a druh vybavení jednotlivých prostorů musí odpovídat velikosti bytu2. Obytnou místností se rozumí část bytu, která je určena k trvalému bydlení a má nejmenší podlahovou plochu 8m2 . Podle této vyhlášky se za obytnou místnost považuje také kuchyně, která má plochu nejméně 12m2. Pokud tvoří byt jedna obytná místnost, musí mít podlahovou plochu nejméně 16m2. Avšak ani splnění této definice nemusí znamenat, že daný prostor je skutečně byt. Namátkou lze uvést např. prostory věznic, domovů důchodců, ubytoven, vysokoškolských kolejí, internátů, hotelů apod. Jak je zřejmé prostory v těchto zařízeních by bylo možno považovat za byty, i když jimi ve skutečnosti nejsou. Tento rozpor se snaží řešit stejná vyhláška definováním pojmu ubytovací jednotka. Vyhláška vymezuje byt jako soubor místností a obytných místností, popřípadě jedna obytná místnost, která svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu užívání určena. Jiný předpis3 definuje byt jako místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Podle této definice nemusí být byt bytem ve smyslu stavebně-technických norem. Určující je, že místnosti jsou určeny k bydlení. Neobjevuje se zde termín obytná místnost.

1

Jiná „pragmatická“ definice hovoří o bydlení jako o souboru činností souvisejících s užíváním obydlí. § 42 odst. 3 vyhl. č. 83/1976 Sb. o obecných technických požadavcích na výstavbu, ve znění pozdějších předpisů (zrušen ke dni 1.7.1998). 3 Zákon č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů. 2





13


PRŮVODCE STUDIEM: V minulosti se často vedla plamenná polemika o tom, jaké místo má byt v lidské společnosti a jakým způsobem co možná nejefektivněji popřípadě sociálně nejohleduplněji jej poskytovat případným zájemcům. Tato kapitola by Vám měla dát poměrně jasné východisko jak to vlastně s těmi byty je….

3.1 Základní formy bydlení Bydlení jedinců a rodin4 v bytech má své různé formy. Tyto formy se rozlišují nejčastěji: 1. 2. 3. 4.

Podle právního postavení osoby, která užívá byt, podle vlastnického členění, podle tržního způsobu využití, podle stavebně technického charakteru.

3.1.1 Uživatelské členění

Základní rozlišovací prvky pro uživatelské členění užívání bytu tvoří příslušná legislativa, která rozlišuje uživatele bytu na jeho vlastníky, nájemníky a podnájemníky a která upravuje jejich práva a povinnosti a také vzájemné právní vztahy mezi nimi5. Jedná se o následující formy bydlení: 1. Osobní vlastnické bydlení, 2. nájemní bydlení, 3. podnájemní bydlení6.

4

Z hlediska statistických údajů se jedná o tzv. censové domácnosti (CD). Např. zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník ve znění pozdějších předpisů, zák. č. 72/1994 o vlastnictví bytů aj. 6 Některé prameny nerozlišují podnájemní formu bydlení a zařazují ji mezi nájemní formu. 5





14


Osobní vlastnické bydlení je taková forma bydlení, kdy uživatel bytu je zároveň jeho výhradním majitelem nebo spolumajitelem. Majetková práva k bytu nebo domu jsou centrálně evidována Katastrem nemovitostí ČR. Základním dokumentem, který opravňuje uživatele užívat byt z titulu vlastnictví je výpis z Katastru nemovitostí (LV). Vlastnická práva k bytu nebo domu jsou zavkladována do KN zpravidla na základě koupě, dědění nebo darování (kupní smlouva, darovací smlouva). Vlastnictví bytů nebo domů není neomezené. Uživatelé z titulu vlastnictví mají jasně definovaná práva7, ale také povinnosti. Rozsah práv a povinností vyplývá z příslušných právních norem. Pro bližší specifikaci práv a povinností subjektu, jenž užívá byt z titulu vlastnictví, je nutné vědět, zda se hospodaření s příslušnou bytovou jednotkou, kterou obývá, řídí zákonem č. 72/1994 Sb., či zda pro něj platí normy, které obecně upravují soukromé vlastnictví (Občanský zákoník). Nájemní bydlení je taková forma bydlení, kdy uživatel bytu daný byt obývá na základě písemné nájemní smlouvy byt. Za udělení tohoto práva majitelem pak nájemník platí dohodnutou (nebo zákonem určenou) částku majiteli bytu. Nájemní formu bydlení upravuje občanský zákoník. Z hlediska práva vyplývají nájemníkovi povinnosti a práva vůči pronajímateli bytu. Tato práva a povinnosti jsou upraveny v §685 - § 720. Mezi základní povinnosti nájemníka patří především placení nájemného pronajímateli bytu. Z platného znění občanského zákoníku vyplývá, že nájem bytu je chráněný, tzn. že jej majitel nemůže vypovědět bez přivolení příslušného soudu. Podnájemní forma bydlení je odvozena od nájemní formy. Podnájem je taková forma bydlení, kdy nájemce přenechává za souhlasu majitele bytu část svého bytu za úhradu podnájemníkovi. Z konstrukce vyplývá, že podnájemník nemůže mít nikdy více práv než má nájemce.

7

Základní vlastnická práva lze definovat jako: 1. Právo věc držet, 2. právo požívat její plody a užitky, 3. právo s věcí nakládat.





15


3.1.2 Vlastnické členění

Jak již z názvu této podkapitoly vyplývá, lze rozlišovat formy bydlení podle charakteru subjektů, které jsou vlastníkem bytu. Jedná se o takovou vlastnickou strukturu, která je charakteristická pro tržní ekonomiku. Podle vlastnického členění rozlišujeme následující formy bydlení: 1. Soukromé vlastnictví bytů, 2. družstevní vlastnictví bytů, 3. veřejné vlastnictví bytů8. Za byty v soukromém vlastnictví lze považovat všechny byty, které vlastní soukromé fyzické a právnické osoby, jako např. občané, realitní kanceláře, akciové společnosti a další. Nakládání s byty v soukromém vlastnictví se řídí prioritně soukromým zájmem vlastníka, za což lze považovat maximální dosažení vlastního užitku plynoucího z držby takového majetku. V tržní ekonomice si soukromé osoby pořizují byt ze dvou základních důvodů. Jedná se o pořízení bytu za účelem vlastního užívání nebo jako vhodná investice z důvodu zhodnocení vlastních finančních prostředků. Za byty v družstevním vlastnictví považujeme byty, které vlastní družstva vzniklá v období první republiky, jejichž subjektivita byla upravena po válce zákonem č. 53/1954 Sb. Jedná se o tzv. lidová bytová družstva (LBD). Dále se jedná o stavební bytová družstva (SBD), která vznikla podle zák. č. 27/1959 Sb. V současnosti v ČR upravuje postavení družstev obchodní zákoník. I když z hlediska zákonů lze považovat družstva za subjekty soukromého práva a tato skupina bytů by měla být v podstatě zařazena do skupiny soukromého vlastnictví bytů, v zahraničí je často tato skupina bytů vyčleňována. Důvodem je odlišný režim financování družstevních bytů. Hospodaření s družstevními byty probíhá na neziskovém principu a je určeno především nižším sociálním vrstvám obyvatelstva. Někdy je také tento typ vlastnictví v zahraničí nazýván sociálním bydlením. Za byty ve veřejném vlastnictví lze považovat bytový fond, který je ve vlastnictví veřejnoprávních institucí. Tedy stát, kraje a obce. Historicky tato skupina bytů byla určena pro bydlení nejnižších skupin obyvatelstva. Prioritním zájmem při nakládání s těmito byty není zisk, nýbrž odstranění

8

Některé prameny (např. MAIER, K., ČTYROKÝ, J. Ekonomika územního rozvoje. Praha: Grada Publishing, s. 76) uvádějí následující členění: a) soukromé vlastnické, b) soukromé nájemní, c) obecní, d) družstevní.





16


negativních jevů plynoucích z nedostatku bytů pro nízké sociální skupiny obyvatelstva. Hospodaření s tímto bytovým fondem může být i dlouhodobě ztrátové neboť je dotováno z rozpočtu těchto veřejnoprávních institucí. Taktéž tento segment lze považovat za sociální.

3.1.3 Tržní členění

Z hlediska trhu bydlení můžeme rozlišovat tyto následující formy bydlení: 1. Vlastnický trh bydlení, 2. nájemní trh bydlení. Vlastnickým trhem bydlení rozumíme takový trh, na němž je nabízeno a poptáváno vlastnické právo k bytům nebo domům. Cena, za kterou se obchod uskuteční, je pak cena vlastnického práva a je uváděna v kupní smlouvě. Na vlastnickém trhu bydlení se mohou obchodovat jednak prázdné byty v obytných domech, byty družstevní nebo byty v rodinných domcích. Poměrně specifickým problémem je zařazení bytů, které jsou v družstevním vlastnictví. Někdy jsou byty v družstevním vlastnictví uváděny jako samostatný trh. Je však zřejmé, a to vzhledem k platným zákonům, že družstevní bydlení stojí na rozhraní mezi vlastnickou a nájemní formou bydlení. Vzhledem k tomu, že většina družstevníků považuje byt, ve kterém bydlí, za svůj a také současné zákony umožňují tento byt bez zaplacení vyšší částky od družstva odkoupit, spadá družstevní sektor spíše do vlastnického trhu bydlení (v případě prodeje družstevních práv jiné osobě). Nájemní trh bydlení tvoří poptávka a nabídka bytů k nájmu. Cena, za niž se obchod uskuteční, je pak tržní cena nájmu za byt. Byty k nájmu poskytují většinou jejich majitelé. Pokud je obchod uzavřen, sepisuje majitel se svým zákazníkem (nájemníkem) nájemní smlouvu. Byty, které jsou nabízeny k nájmu, tvoří obdobné spektrum bytů, jaké tvoří vlastnický trh bydlení. Trh bytů lze dále členit podle kvalitativně-cenových ukazatelů. Podle těchto kritérií rozlišujeme trh bytů na: 1. Trh bytů pro rodinné bydlení (ve vlastním bytě nebo domě), 2. trh nájemních bytů pořizovaných s cílem podnikat v oboru bydlení,





17


3. trh subvencovaných bytů (zpravidla komunálních), 4. trh neziskových bytů (zpravidla družstevních), 5. trh bytů sloužících k druhému, případně dalšímu bydlení (zpravidla rekreační objekty)9. Členění vychází z předpokladu, že např. bydlení v rodinném domě si s bydlením v nájemním bytě konkuruje jen ve zcela omezeném měřítku. Bydlení ve vlastním domě je více komfortnější a plní i jiné funkce. Je většinou situováno v okrajových částech města a splňuje daleko větší nároky na prostor. Trh nájemních bytů pořizovaných s cílem podnikat v oboru bydlení je charakterizován nabídkou obsazených i volných nájemních bytů v bytových domech a poptávkou po nich. Poptávka po těchto bytech je určována především atraktivitou investic do nájemních bytů. Ta se odvíjí od výše nájmů, které může potenciální kupec z koupě nájemního domu získat. Je jasné, že svou roli zde hraje i případná státem ustanovená regulace nájemného. Regulace nájemného v bytech, v nichž jsou náklady na provoz vyšší než vybrané nájemné, způsobuje, že provoz těchto bytů musí být subvencován jeho majitelem. Takový typ bydlení lze nalézt na subvencovaném trhu bytů. V naprosté většině se jedná o byty ve vlastnictví obcí (v menší míře soukromých majitelů). Jedním ze způsobů, kterým se snaží obce řešit tento problém, je prodej těchto bytů do vlastnictví stávajících nájemců.

3.1.4 Stavebně technické členění

Stavebně-technická diferenciace bytů vychází z platných stavebně technických zákonů. Rozlišujeme tyto základní skupiny: 1. Byty v rodinných domcích, 2. byty v bytových domech. Za rodinný dům10 je považována taková stavba, která svým stavebním

9

LAUER, J. Formulace regulujících činitelů při koncipování zásad bytové politiky, jež vyplývají z nových ekonomických podmínek – ekonomické nástroje – trh bytů., VÚVA, Praha, 1991.





18


uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení, a v níž je více než polovina podlahové plochy všech místností určena k bydlení. Rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty a nejvýše dvě nadzemní podlaží a podkroví. Bytový dům11 je obytnou budovou o více bytech přístupných z domovní komunikace se společným hlavním vstupem z veřejné komunikace, pokud není rodinným domkem. Jedná se o stavby pro bydlení, u nichž převažuje funkce bydlení.

3.2 Byt jako statek

Byt je statkem, který se do značné míry odlišuje svým charakterem od statků ostatních. Jeho povaha vyplývá z několika výjimečných charakteristik. Jedná se o: 1. Heterogenitu, 2. komplementaritu, 3. dlouhodobý charakter bydlení jako statku, 4. finanční náročnost, 5. vazbu na technickou infrastrukturu. Heterogenita vyplývá ze skutečnosti, že je technicky nemožné postavit dva naprosto stejné byty. Byty se budou vždy lišit minimálně svým prostorovým umístěním. Cena bytu je v podstatě součtem mnoha specifických vlastností předmětného bytu. Matematicky lze cenu bytu vyjádřit následující funkcí: P = f(L, O, P, N), kde L.................je lokalita nebo region ve kterém se byt nachází, O................. je bezprostřední okolí bytu,

10 11

§44 vyhlášky č. 83/1976 (zrušeno k 1.7.1998) ČSN 73 43 01





19


P...................je úroveň příjmů obyvatelstva, N..................je úroveň nezaměstnanosti. Byt je statkem výrazně komplementárním, z čehož vyplývá, že jeho případná záměna s jiným statkem obdobných vlastností je téměř nemožná12. Dlouhodobý charakter bydlení je dán jednak dobou jeho pořizování (výstavby). Dalším aspektem je doba spotřeby bytu. S tím souvisí i finanční stránka věci. Pořízení bytu je finančně velice náročné a domácnosti často půjčku na pořízení bytu splácejí i několik desítek let. Investor v oblasti bydlení se orientuje pomoc cenových ukazatelů a aparátu základních matematických vzorců. Jsou jimi zejména výpočty budoucí hodnoty investice, čistá současná hodnota investice a vnitřní míra výnosnosti. Struyk (1976)13 rozlišuje dvě základní poptávkové funkce po vlastnickém bydlení. Jednu vytváří pro bytové služby určené pro osobní spotřebu a druhou pro bytové služby určené jako investice. Tyto funkce mají tvar: Qds = f(Y, fam, pbj, P, pn, Qdk), kde Qds................ je poptávková funkce po vlastnickém bydlení určeném ke spotřebě, Y................... je příjem domácnosti, fam............... je chování v průběhu životního cyklu14, pbj ............... je cena za jednotku bytové služby, P................... je cena všeho ostatního zboží kromě bydlení, pn..................je cena nájemního bydlení jako substitutu bydlení vlastnického, Qdk.................je funkce poptávky po bydlení jako investici.

12

Jistou alternativou, která je však pro většinu populace nepřípustná, mohou být například ubytovny, obytné maringotky nebo noclehárny. Pro marginální skupiny obyvatel (bezdomovci) může být komplementárním statkem k bytu např. topný kanál, lepenková krabice nebo stan. 13 STRUYK, R. Home –Ownership:The Economic Determinants. London: Lexington, 1976. 14 Jedná se o faktor, který odráží preference investora v souvislosti s jeho věkem. Vychází z teorie životního cyklu uváděné Modiglianim a Brumbergem.





20


Qdk = f(Qds , r0, r, W), kde

r0.................. je očekávaná míra zisku z investice do bydlení, r....................je míra zisku z jiných investic než do bydlení, W................. je majetek domácnosti.

3.2.1 Hledisko ekonomické

Z ekonomického pohledu rozdělujeme statky na veřejné, soukromé a smíšené. Rozdělení jednotlivých statků do těchto kategorií probíhá na základě jejich ekonomické charakteristiky. Jedná se o následující charakteristiku: 1. Možnost vylučitelnosti ze spotřeby, 2. do jaké míry je statek dělitelný mezi jeho uživatele, 3. rivalitu. Soukromý statek je charakteristický vylučitelností ze spotřeby, dělitelností a rivalitou. V případě bydlení lze uvedené charakteristiky beze zbytku aplikovat. K vyloučení ze spotřeby dochází tehdy, pokud ne všechny subjekty mohou statek spotřebovávat. K tomu dochází v těch případech, kdy si některé domácnosti nemohou dovolit hradit požadovanou cenu za bydlení. Na druhé straně však není spotřebitel nucen statek kupovat nebo spotřebovávat. Dělitelnost má úzkou vazbu na vylučitelnost. Podstata dělitelnosti spočívá v tom, že lze určit podíl jednotlivce na spotřebě soukromého statku, bytu. Tento podíl může být dán například výměrou plochy obývaného bytu. Rivalita statku spočívá v tom, že spotřeba bytu jedním uživatelem ubírá možnost spotřebovávat byt jiným uživatelem. Prostor, který je ohraničen stěnami se užíváním jednotlivých členů domácností zmenšuje. Splňuje-li statek ekonomické podmínky statku soukromého, představuje tržní systém nejefektivnější alokační mechanismus. Takovou charakteristiku byt skutečně splňuje. Byt se tedy na trhu realizuje za tržní cenu, která je výsledkem působení nabídky a poptávky. Za statek veřejný se považují ty výrobky, či služby, u kterých nelze





21


vyloučit jednotlivce ze spotřeby (popřípadě by to bylo neúměrně nákladné). Další hledisko je jejich nedělitelnost ve spotřebě, tzn. nelze určit podíl jednotlivce na spotřebě veřejného statku. Třetí podmínkou je jeho nerivalita, tzn. spotřeba statku jedním subjektem nesnižuje dostupnost statku jiným subjektům. Snažíme-li se o aplikaci bydlení (bytu) na definici statku veřejného, tj. na jeho základní vlastnosti nevylučitelnost, nedělitelnost a nerivalita, zjišťujeme, že bydlení dnešní doby nesplňuje zcela ani jednu podmínku, kterou je veřejný statek definován15.

KLÍČOVÁ SLOVA KAPITOLY Segmentace, byt, bydlení, veřejný statek, soukromý statek, tržní statek, netržní statek

SHRNUTÍ KAPITOLY V rámci této kapitoly byly uvedeny základní definice z oblasti bydlení a byla zavedena nejčastěji používaná segmentace trhu bydlení. Dále byly představeny některé makroekonomické a mikroekonomické aspekty bydlení a bytů, které jsou nezbytné pro pochopení problematiky bytových systémů, které jsou prezentovány v další kapitole.

15

Existují i jisté marginální podoby bydlení, o kterých by bylo možno polemizovat, zda se jedná o statek soukromý či veřejný. Takové implikace představuje například pobyt ve vězení či nemocnici. Přijmeme-li předpoklad, že vězení je „jistá“ forma bytu, pak svým charakterem se jedná o statek čistě veřejný. Aby byla zajištěna funkce státu, nemůže být ze zásady nikdo vyloučen z užívání tohoto statku (splněna podmínka nevylučitelnosti), stejně tak nemůže spotřeba vězení jedním uživatelem snižovat dostupnost vězení pro dalšího uživatele (splněna podmínky nerivality) a v neposlední řadě pobyt ve vězení nelze nijak omezovat, musí být absolutní (splněna podmínka nedělitelnosti spotřeby).





22


KONTROLNÍ OTÁZKY 1. V jakém případě mluvíme o bytu jako statku soukromém? 2. V jakém případě je byt statek veřejný? 3. Kdy je byt statkem soukromým netržním? 4. Kdy je byt statkem soukromým tržním? 5. Jaká je základní segmentace bytů a bydlení? 6. K jakému účelu slouží segmentace bytů?





23


4. MODELY BYTOVÝCH SYSTÉMŮ

CÍL KAPITOLY Cílem kapitoly je prezentovat základní modely bytových systémů, které mají vliv na přerozdělování bytů. Na základě rozboru problematiky jednotlivých bytových systémů jsou dále rozváděny jejich přednosti a nedostatky. Znalosti

Budete umět: Popsat principy vybraných bytových modelů Určit, jak se od sebe jednotlivé modely odlišují Zjistit, jaké jsou zásadní negativní aspekty jednotlivých modelů

Dovednosti

Budete schopni: Identifikovat základní klady a zápory jednotlivých modelů Stanovit důsledky použití modelů pro trh s byty

Návyky

Získáte: Znalosti o možnostech využití modelů bytových systémů v praxi Informace, které faktory působí na utváření poptávky a nabídky u tržních bytových modelů Znalosti o principu konstrukce administrativně přídělového modelu





24



RYCHLÝ NÁHLED DO PROBLEMATIKY KAPITOLY V kapitole se seznámíte s problematikou faktorů, které mají vliv na poptávku a nabídku bytů. Tyto faktory jsou prezentovány v rámci tržních bytových modelů. Dále se seznámíte se základními aspekty administrativně přerozdělovacího bytového modelu. Součástí kapitoly je i prezentace výhod a nevýhod jednotlivých modelů.

Souhrnný náhled.

PRŮVODCE STUDIEM: Pro základní orientaci v současné problematice ekonomiky bydlení je nezbytné identifikovat základní dva modely bytových systémů. Ne vždy je vše černé a bílé, což platí i pro praxi v oblasti distribuce bytů. Proto ani u nás nelze říci, že existuje čistý tržní model nebo čistý administrativní model. V průběhu 20. století měly významný vliv na způsoby přerozdělování bytů a alokaci bydlení sociální aspekty, které převládaly ve společnosti. Střety názorových proudů, způsobovaly, že systém pomocí, kterého byly byty přerozdělovány byl zpravidla výsledek kompromisu mezi tržním a administrativně přídělovým systémem: 1. Tržní systém: Tržní přerozdělovací systém vychází z předpokladu, že byt je zbožím, které je rozdělováno na základě nabídky, poptávky a ceny bydlení. Cena bydlení je v souladu s náklady na výstavbu, provoz, správu a dalšími faktory určujícími její výši. Tržní systém se však netýká pouze primárního způsobu přerozdělování bytů. Jde také o míru intervencí do bydlení. 2. Administrativně přídělový systém: Je-li uplatňován administrativně přídělový systém, normy, pomocí kterých jsou byty přerozdělovány,





25


se snaží na základě principu spravedlnosti přerozdělit byty tak, aby se dostalo na každého zájemce o bydlení. Mnohé normy se snaží upřednostňovat vybrané sociální skupiny obyvatel (např. zdravotně postižené, nízko-příjmové skupiny obyvatel atd.) v bytovém pořadníku, přičemž je argumentováno principy občanské solidarity. Střety názorových proudů zastánců jednotlivých bytových systémů vyúsťují v kritiku a argumenty, kterými se snaží dokázat výhody a přednosti toho kterého systému. Základními kritérii pro hodnocení systému bývá efektivnost a spravedlnost.

4.1 Modely tržního bytového systému





26


V rámci tržního přerozdělovacího systému lze rozlišit dva základní typy modelů, které jsou v odborné literatuře zmiňovány. Jedná se o modely přírůstku a úbytku bytového fondu16 komparativně statické modely bytových trhů 17. Jednoduchý model trhu bytů, je konstruován za předpokladu, že bydlení je: Statkem homogenním, existuje dokonalá informovanost, dokonalá konkurence, trh bytů není segmentován existuje pouze jedna jeho forma – osobní vlastnictví bytů (neexistují podnájmy ani nájmy). Při jeho konstrukci se předpokládá, že nabídka bytů je z krátkodobého hlediska značně neelastická. Následující konstrukce vychází z modelů sestavených Culyerem (str. 257), Baarem (str. 367), Fallisem, Muthem a Whiteheadem, které jsou založeny na předpokladu, že počet dokončených bytů v daném období je funkcí ceny bytů v minulém období. Vztah lze vyjádřit matematickým zápisem: Dokt = f [P(t-1), kde: Dok..............je počet dokončených bytů, P...................je cena bytů, t....................je čas. Dále tvůrci modelu předpokládají, že čistý přírůstek bytů v daném období je počet dokončených bytů mínus demolice.

16

V angličtině se jedná o výraz „stock - flow models“ nebo též „simple adjustment stock – flow models“ Uvádějí se dále ještě tzv. dynamické modely bytových trhů, jejichž interpretace vychází z komparativně statických modelů, přičemž jsou tyto modely rozšířeny o faktor času. Modely jsou vyjádřeny složitým aparátem matematických rovnic, které vzhledem k rozsáhlosti a nutnosti dalších znalostí v oblasti vysoké matematiky nejsou uváděny. 17





27


Jednoduchý model následujícího obrázku:

P1

D1

D2

trhu

bytů

lze

přehledně

SRS1 SRS2

znázornit

pomocí

S

P2 P* LRS

Q*

Q**

množství bytů

q* q2 q1 přírůstek

Levá část obrázku nám znázorňuje výchozí situaci v bodě, kde se stýká D1 a SRS1. Krátkodobý i dlouhodobý trh bytů je v rovnováze při ceně P* a Q* množství bytů v systému. Cena P* plní dvě funkce: Za prvé je cenou čistící trh a za druhé je iniciátorem další bytové výstavby ve výši q* bytových jednotek (viz pravá část obrázku), který je dostatečně velký na to, aby přesně vyvážil úbytek bytů skrze demolice. V dalším období tedy nedochází ke změně v množství bytových jednotek, které jsou předmětem tržní směny. Množství tedy zůstává v kterémkoliv období ve výši Q*. K jiné situaci dochází v případě změny poptávky. V případě, že dojde k růstu poptávky, což je znázorněno posunem křivky poptávky na úroveň D2, dojde také k růstu ceny z P* do P1. Při ceně P1 dojde v dalším období k růstu bytové výstavby na úroveň q1 (viz pravá část obrázku), což převyšuje počet bytů, které jsou určeny k demolicím. V důsledku kladného čistého přírůstku bytů dochází k posunu krátkodobé křivky nabídky na úroveň SRS2, což způsobí pokles ceny na úroveň P2. Vzhledem k tomu, že cena P2 je stále vyšší než cena čistící trh P*, dojde v následujícím období opět ke kladnému přírůstku bytů, který opět posune krátkodobou křivku nabídky směrem k ceně P*. Při ceně P* se kladný přírůstek bytů zastaví a bude se rovnat nule. Dojde však ke změně množství bytů v systému, které je nyní reprezentováno množstvím Q**.





28


Teoreticky popsaný jednoduchý model se snažil na základě empirických výzkumů matematicky vyjádřit Fallis18. Fallis sestrojil ekonometrický model pro podmínky Kanady, který sloužil k predikci nově zahajovaných bytů. Jeho model má tvar: HS = 14,85 – 21,65*Q1 + 7,22*Q2 + 6,39*Q3 + 8,88*WW + 104,58*(PH/CLC) – 10,75*RMt-1 + 6,07*(RM-RB)t-1 + 1,87*(CMHC/PH57) + 6,07*(CMHC/PH57)t-1 kde

:

HS...................je počet zahájených bytů v tisících v daném čtvrtletí, Q1, Q2, Q3.....jsou sezónní proměnné, které odrážejí skutečnost, že počty zahájených bytů se liší v jednotlivých čtvrtletích a to v závislosti na klimatických podmínkách, WW................je proměnná zohledňující vládní programy podpory bytové výstavby, PH...................je cena bytové jednotky, CLC................jsou náklady na výstavbu a pozemek, RMt-1.............je úroková sazba hypoték v předcházejícím období, RB..................je výnos z dlouhodobých obligací, CMHC............je celkový objem hypotečních úvěrů, PH57..............je průměrná cena bytové jednotky v roce 1957, která slouží jako deflační koeficient zohledňující míru inflačního znehodnocení prostředků. Z výše uvedeného ekonometrického modelu je zřejmé, které faktory působí kladně na přírůstek bytů (znaménko před proměnnou je +), a které naopak zbrzďují zahajovanou bytovou výstavbu (znaménko před proměnnou je -). Uvedený model dokazuje, že zvýšení ceny bytových jednotek a dostupnost hypotečních úvěrů zvyšuje počet nově zahajovaných staveb bytů.

18

FALLIS, G. Housing Economics. Toronto: Butterworths, 1985.





29


Komparativně statické modely rozdělují trh bydlení do dvou základních segmentů, kterými jsou trh nemovitostí k investování (trh aktiv) a trh nemovitostí k užívání. Model se snaží pracovat se vzájemnými propojovacími vazbami mezi těmito dvěma trhy. Cena stávajících nemovitostí se utváří na trhu aktiv. Nemovitosti jsou pouze jedním ze způsobů jak vhodně investovat peníze. Odměna investora za držbu nemovitosti je očekávaný budoucí tok příjmů v podobě nájemného. Výše nájemného se utváří na trhu nemovitostí k užívání. Nemovitosti nejsou poptávány jako možnost výhodně investovat, ale za účelem jejího dalšího užívání. Výše nájemného tak zásadním způsobem ovlivňuje poptávku na trhu aktiv. Poptávka na trhu aktiv má zase významný vliv na stavební sektor. Vzrůstá-li stavební aktivita, vzrůstá i nabízené množství nemovitostí a současně dochází k poklesu ceny na trhu aktiv a výše nájemného na trhu nemovitostí k užívání. DiPasquale a Wheaton19 znázorňují tuto situaci pomocí čtyřkvadrantového diagramu následovně:

Pravý horní kvadrant znázorňuje závislost poptávaného množství nemovitostí na nájemném. Rovnovážný stav nastává v bodě, kdy se poptávané množství rovná existujícímu bytovému fondu. Vztah lze zapsat: D f(R,E) = S,

19

DIPASQUALE, D., WHEATON, W. Urban Economics and Real Estate Markets. New Jersey: Prentice –Hall, Inc., 1996.





30


kde D...................je poptávka, R...................je nájemné, E...................je fáze cyklu (expanze, recese atd.), S...................je nabídka (je formována na trhu aktiv). Poptávka je funkcí výše nájemného a ostatních ekonomických podmínek, z nichž nejdůležitější jsou fáze ekonomického cyklu v ekonomice. Nabídka bytů je exogenní veličinou a utváří se mimo trh nemovitostí k užívání na trhu aktiv.

Levý horní kvadrant představuje závislost výše nájemného na ceně nemovitosti za dané výše úrokové sazby. Čím vyšší je velikost nájmu, tím vyšší je při neměnné úrokové sazbě cena nemovitosti. Úroková sazba je vytvářena mimo trh nemovitostí, a to na kapitálových trzích. Cenu nemovitosti při dané výši úrokové sazby zjistíme podle vztahu: P=R/i, kde

P....................je cena nemovitosti,

R....................je nájem, i.....................je úroková míra. Levý dolní kvadrant znázorňuje novou bytovou výstavbu v daném roce v závislosti na ceně bytů na trhu. Předpokládá se, že čím je vyšší cena bytů na trhu, tím více se staví nových bytů. Rovnováha nastává v okamžiku, kdy je tržní cena rovna pořizovacím nákladům na výstavbu a platí vztah, že: P=f(C), kde

P....................je cena nemovitosti,

C....................jsou pořizovací náklady. Pravý dolní kvadrant představuje situaci, kdy je roční objem bytové výstavby přidán do stávajícího bytového fondu. Celková změna je vyjádřena jako rozdíl mezi výší nové bytové výstavby a demolicemi, což lze vyjádřit následovně: dS=C - De,





31


kde

dS................... je čistý přírůstek bytů v daném roce,

C.....................je nová výstavba,

De...................je demolice v daném roce.

Křivka v tomto kvadrantu představuje všechny kombinace nové bytové výstavby a celkového bytového fondu, při kterých je čistý přírůstek bytů nulový, tzn. že se celkový fond nemovitostí nemění. Oba trhy nemovitostí jsou v rovnováze, jestli-že výchozí úroveň celkového bytového fondu na počátku se rovná celkovému bytovému fondu na konci analýzy. Daný objem fondu je tak dlouhodobě stabilní. Tento model je následně podrobován různým výchozím ekonomickým podmínkám, jako například změně růstu ekonomiky, změně úrokové sazby, změně nákladů na výstavbu atd. a je zkoumáno jakým způsobem model pracuje a jaké jsou konečné dopady na situaci v oblasti bydlení. 1. Změna poptávky po bydlení na trhu nemovitostí k užívání (obr. 2-3) Zvýšením poptávky po nemovitostech k užívání (např. vlivem růstu příjmů domácností) dojde k posunu křivky směrem nahoru. Tato nová situace na trhu nemovitostí se projeví růstem nájemného, růstem cen nemovitostí na trzích aktiv, zvýšením nové bytové výstavby a v konečném důsledku i zvýšením zásoby bytů v ekonomice.





32


2. Změna úrokových sazeb (obr. 2-4) Změna úrokových sazeb ovlivňuje podstatným způsobem situaci na trhu s nemovitostmi. Pro ceny nemovitostí a výši úrokových sazeb platí závislost, která vychází z již uvedeného matematického zápisu platného pro trh aktiv. Pokud rostou úrokové míry, při neměnných cenách nájmů, klesají ceny nemovitostí. V případě klesajících úrokových měr naopak ceny nemovitostí rostou. Růst cen nemovitostí vyvolává zájem stavebníků, kteří reagují zvýšenou stavební aktivitou. Zvýšená stavební aktivita zvýší celkovou zásobu bytového fondu v ekonomice, kdy při nezměněné poptávce na trhu nemovitostí k užívání dochází k poklesu nájemného.





33


3. Změna nákladů na výstavbu (obr.2-5) Obr. 2-5 ukazuje, jak se projeví změna nákladů na výstavbu na trzích s nemovitostmi. Růst nákladů na výstavbu způsobuje, při jinak nezměněných podmínkách, na trzích s nemovitostmi snížení nové bytové výstavby, což je reprezentováno posunem křivky v levém dolním kvadrantu doleva. Za situace, kdy je přirozený úbytek bytového fondu vyšší než nová bytová výstavba po zvýšení nákladů, dochází k poklesu celkové zásoby bytů v ekonomice. Pokles zásoby bytů v ekonomice vyvolává nižší nabídku bytů k užívání, což se projeví ve vyšších nájmech a následném zvýšení cen bytů na trhu aktiv. Mezi hlavní důvody růstu stavebních nákladů můžeme zařadit například restriktivní opatření v oblasti územního plánování, růst administrativní zátěže v oblasti nové bytové výstavby, atd.





34


4.1.1 Selhání tržního modelu

V rámci vývoje v oblasti bydlení docházelo ke střetávání mnoha koncepcí a názorových proudů. Základní důvody, které daly vzniknout různým přístupům, budou rozebírány v této podkapitole. Zastánci jednotlivých krajních přístupů chápou bydlení na jedné straně jako statek veřejný (a netržní) a na druhé straně jako statek soukromý (a tržní). Obhájci zásahů státu na trhu s byty argumentují především následujícími problémy, které není schopen trh sám odstranit. Hills (1992) 20 mezi základní problémy selhání trhu řadí: Nedokonalou distribuci, spravedlnost,

20

HILLS, J. Unravelling Housing Finance. Oxford: Oxford University Press, 1992, ISBN: 019877303X





35


externality, ostatní tržní selhání, zájmy výrobců nadřazené politické a sociální cíle.

4.1.1.1 Distribuce bytů

Jedním ze základních argumentů, které ukazují na nedokonalý trh je situace, kdy chudí lidé žijí v nesnesitelných bytových podmínkách, popřípadě nemají vůbec přístup k bydlení. Trh není podle těchto argumentů schopen zajistit dokonalou alokaci bytů mezi populaci. Část domácností nedosahuje takových příjmů, aby byli schopni pořídit si bydlení na trhu. Situace, kdy se část obyvatelstva ocitá bez adekvátního bydlení, může být pro stát daleko nákladnější než v případě, že by tito lidé obývali subvencované byty. Hills (1992, str. 13) uvádí jako příklad negativních aspektů nedokonalé alokace zvýšenou nemocnost, vandalismus, kriminalitu, rasové předsudky, osamělost, mentální choroby, rozklad rodinného života, přelidněnost bytů s nejhoršími sociálními podmínkami a další. Z toho důvodu je nutné, aby v některých případech přímo stát poskytl bydlení pro vybraný okruh obyvatel. Způsob nápravy nedokonalé alokace bydlení v zásadě existuje trojí: 1. Finanční dotace na bydlení těm domácnostem, jejichž příjem nedosahuje určité úrovně a to bez ohledu na to kde bydlí, 2. finanční dotace na bydlení vázané na náklady spojené s konkrétním bytem, 3. poskytnutí obecního bytu za regulovaný nájem domácnostem, jejichž příjem nedosahuje stanovené úrovně. Problematikou volby zejména mezi způsoby popsané v bodě 1 na jedné straně a aspekty popsané v bodě 2 a 3 na straně druhé se zaobírá např. Hills, Rosen21 a Friedman. Zatímco např. Rosen obhajuje fyzické poskytnutí bytu, když argumentuje tím, že v případě finanční dotace nájemníkům na bydlení by byly tyto peníze „utraceny za pití nebo kouření“, Friedman22 naopak upozorňuje na skutečnost, že přidělením bytu dochází k omezování osobní

21

ROSEN, H.S. Housing Subsidies: Effects on Housing Decisions, Efficiency and Equity. Amsterdam: A.J. Auerbach and M. Feldstein, 1987. 22 Friedman navrhuje řešit problematiku nedokonalé alokace formou tzv. záporné daně.





36


svobody v důsledku nemožnosti volby. Friedman však nevylučuje poskytování bytů osobám, které mají v rámci společnosti statut nesvéprávnosti. Další problém nedokonalé distribuce bytů je spojen s nedokonalými informacemi. Podle této kritiky není možné, aby měl kupující stejné informace o kupovaném bytě jako prodávající. To se týká zejména informací o technickém stavu nemovitosti, který nelze odhalit několika zběžnými prohlídkami nemovitosti. Dalším problémem jsou informace související s cenou kupovaného bytu. Vzhledem k tomu, že byt je z mnoha důvodů heterogenní statek, je pro kupujícího velice těžké srovnávat ceny těchto bytů. Koupě bytu také není levná záležitost a jedná se zpravidla pouze o jednu takovou koupi za život člověka. I z toho důvodu chybí kupujícímu často zkušenost, která by mohla zvýšit i jeho informovanost.

4.1.1.2 Spravedlnost

S otázkou redistribuce je úzce spojená otázka vertikální a horizontální spravedlnosti. Vertikální spravedlností se rozumí vztah mezi chudými a bohatými. Souvisí s otázkami, které se zaobírají tím, proč by měli mít chudí přístup k horšímu standardu bydlení než bohatí. Otázka spravedlivého přístupu k bydlení nízkopříjmových skupin obyvatelstva je úzce provázaná s náhledem na základní principy lidské solidarity uplatňované ve společnosti. Horizontální spravedlnost se týká situace, kdy domácnosti, které mají stejné nebo obdobné příjmy a obývají byty, které jsou téměř totožné, mají rozdílné výdaje na své bydlení. Tato skutečnost je jasnější např. při pohledu na vlastnické nebo uživatelské členění bydlení. Různá forma bydlení může způsobovat pro jednu skupinu různé výhody. Například nájemci bydlící v obecních bytech, kteří platí regulovaný nájem a obývají stejný bytový standard, jako majitelé stejného bytu o patro výše ve stejném domě nemusí mít stejné výdaje na bydlení. Rozhodnutí, co je a co není spravedlivé je spíše politický problém než ekonomický a v podstatě tvoří základ pro uplatňování příslušné politiky bydlení v daném státě nebo na území obce.





37


4.1.1.3 Externality Problematika externalit úzce souvisí s tzv. efektem ze sousedství23. Jedná se o situaci, kdy fyzický stav nemovitosti dokáže ovlivnit sociální prostředí ve svém okolí, což může ve svém důsledku vážně ohrozit vlastníky nemovitostí v té samé oblasti. Externality představují překážku ve správné funkci tržního modelu. Problematika bydlení souvisí úzce s otázkami zdraví, bezpečnosti, kriminality a ekonomického rozvoje oblasti. Aby byly tyto negativní projevy odstraněny je potřeba přijmout nezbytná opatření v podobě vymezení minimálních technických standardů bydlení, popřípadě provádět aktivní územní plánovací politiku. Vznik negativních projevů trhu bydlení, jakými jsou například vznik městských čtvrtí s vysokou koncentrací sociálně nepřizpůsobivého obyvatelstva, nám popisuje teorie „filter down“. Další negativní projev trhu jehož výsledkem je vylidňování center měst je popsán v teorii „trade off“. Způsob nápravy těchto negativních jevů je naznačen např. v teorii „filter up“, která předpokládá nápravu negativního stavu pomocí rozsáhlých dotací na rekonstrukce, popřípadě provedení nové bytové výstavby.

4.1.1.4 Nízká přizpůsobitelnost nabídky k poptávce Mnozí teoretikové se shodují v názoru, že nabídka nového bydlení je oproti poptávce méně elastická a to vzhledem k tomu, že výstavba nových bytů je časově náročná. Souvisí to s problémy přípravy území, pořízení stavebních plánů, vyřízení ostatních formalit a potom s procesem samotné výstavby. Tento fakt může způsobit následně výrazné finanční znevýhodnění poptávajících domácností v případech možných ekonomických otřesů. Tato situace je teoreticky znázorněna v následujícím obrázku. Jak vyplývá z grafu 2-6 v případě skokového a neočekávaného růstu poptávky z D1 do D2, z krátkodobého hlediska a za předpokladu neelastické nabídky, dochází k maximálnímu růstu cen (z P1 do P2) bytů při nulovém přírůstku bytové zásoby. Z této situace krátkodobě těží majitelé bytů, kteří realizují nadprůměrné zisky, naopak na tuto situaci doplácejí domácnosti, které bydlení

23

V anglickém originále:Neighbourhood effect. Problematikou efektu sousedství ve vztahu k bydlení se zaobírají např. Hayek, Friedman, Hills a další autoři.





38


poptávají.

4.1.1.5 Ostatní formy tržního selhání Ostatní formy tržního selhání vycházejí ze skutečnosti, že bydlení je statek dlouhodobého charakteru. Z toho pramení tyto možné problémy: zhoršující se standard bydlení, nedokonalá konkurence, výkyvy na trhu kapitálu. Bydlení je nejen statek dlouhodobé spotřeby, ale také jeho pořízení je finančně a časově velice náročné. Výstavba domů a bytů ovlivní situaci v dané oblasti na dlouhé desetiletí dopředu. Standardní vybavení nových staveb může ovlivnit kvalitativní úroveň bydlení na mnoho let dopředu a to i vzhledem k tomu, že konstrukční řešení staveb nemusí v budoucnosti dovolit požadované změny.





39


Nedokonalá konkurence je dalším důvodem pro kritiku tržního modelu. Podstata spočívá v tvrzení, že krátkodobá nabídka bytů je neelastická. Nenadálý růst poptávky tak může způsobit strmý růst ceny bydlení, proti kterému nejsou chráněny zejména domácnosti s nízkými příjmy. Monopolní zneužívání postavení majitelů vůči nájemcům může souviset i s tzv. subjektivní hodnotou24 bytu. Jedná se o to, že s časem vzrůstá v mínění nájemců subjektivní hodnota bytu, ve kterém bydlí. Subjektivní hodnota bytu se odvíjí od následujících faktorů: faktor zařízeného bytu, faktor lokality, faktor nemovitosti. Faktor zařízeného bytu souvisí s vybavením bytu a prací, kterou nájemce obětoval na jeho zařízení. Vybavení bytu jako např. koberce a nábytek bývá často pořizováno na míru do konkrétního bytu a případná změna bytu by samozřejmě představovala dodatečné náklady nájemce související se znehodnocením vybavení bytu. Faktor lokality určuje vazby a sociální vztahy, které si nájemník vybudoval v okolí svého bydliště. Týká se to například okruhu přátel, oblíbeného obchodu či hospůdky, školy, blízkosti vlastní garáže nebo zahrady. Faktor nemovitosti souvisí se zhodnocením nemovitosti. V průběhu nájemního vztahu může dojít k vylepšení vzhledu nemovitosti, nebo k opravám v bytě, které se ovšem neprojeví ve zvýšeném nájmu za byt. Výše uvedené faktory tak způsobují, že pokud se nájemník rozhodne z daného místa odstěhovat, vzniknou mu mimo nákladů na stěhování ještě další dodatečné náklady, které souvisí: s nákupem části nového vybavení bytu a prodejem původního vybavení bytu, se ztrátou času, který nájemník strávil vybavováním bytu, se ztrátou části sociálních vztahů, které si vybudoval, se ztrátou bezplatných výhod souvisejících s domem.

24

Viz též MAIER, K a spol. Ekonomika územního rozvoje. Praha: Grada Publishing, 2000, s. 57 – 58.





40


Uvedené náklady způsobují, že nájemce je ochoten po jistém čase platit vyšší nájem, než ve skutečnosti platí. Situace tak může lehce zneužít pronajímatel a požadovat nájemné vyšší. Mnoho domácností si pořizuje bydlení na úvěr. V případě různých fluktuací na kapitálovém trhu, které mají vliv na vývoj úrokových sazeb, může dojít k tomu, že některé domácnosti se mohou dostat do platební neschopnosti. Další problém souvisí také s tím, že nelze přesně odhadovat příjmy domácností na několik desítek let dopředu (doba splácení hypotečního úvěru). Pokud se domácnosti sníží příjem, může to také vézt k nemožnosti splácet úvěr popřípadě v krajní situaci ke ztrátě bydlení.

4.2 Administrativně přídělový model Administrativně přídělový systém tvoří zcela opačný protipól k systému tržnímu. Zatímco tržní systém spočívá v nabídce a poptávce a vzniklé tržní rovnovážné ceně, za kterou jsou realizovány obchody, administrativně přídělový systém spočívá v naturální rovnováze. Distribuce bytů v tomto modelu probíhá na základě písemně evidované poptávky (pořadníku) za státem určenou cenu (která je ovšem nižší než je cena tržní), přičemž uspokojování této poptávky je řešeno téměř výhradně státní bytovou výstavbou. Základní charakteristické rysy tohoto systému tvoří cena bydlení, která je pod úrovní tržní ceny a bytová výstavba, která je v rukou státu. Byty jsou v naprosté většině rozdělovány na základě předem daných norem. Mezi netržní (polotržní) alokační mechanismy25 lze zařadit: poskytnutí bytu vyplývající ze zákona, pořadníkový způsob přidělení bytu, ostatní způsoby přidělení bytů. Poskytnutí bytu vyplývající ze zákona se rozumí zejména přidělení bytu na základě platných právních norem (Občanský zákoník) nebo rozhodnutím soudu. V praxi se jedná o poskytnutí náhradního ubytování, náhradního bytu a přechod nájmu bytu. Nejedná se tedy o přidělení na základě čistě tržních

25

Odborně též nazýván jako administrativně-přídělový systém





41


podmínek. V těchto případech musí být respektována všechna ujednání nájemní smlouvy, která byla platná před poskytnutím nového bytu. Pořadníkový způsob přidělení bytu spočívá v evidenci zájemců na speciální listině26, kdy je osobní situace zájemců o byt bodována na základě stanovených kritérií. Mezi tato kritéria zpravidla řadíme počet roků, kdy je zájemce veden v pořadníku, počet členů domácnosti žadatele, stávající obytnou plochu připadající na jednoho člena domácnosti žadatele, potřebnost žadatele pro město a ostatní sociální důvody. Ostatní způsoby přidělování bytů jsou přidělení bytů na základě blíže nespecifikovaných kritérií, kdy záleží pouze na vlastníkovi, podle jakých mimotržních kritérií přidělí byt. Zpravidla se může jednat o přidělení bytu z charitativních pohnutek, poskytnutí bytu na základě příbuzenských vztahů atp. Konstrukce jednoduchého administrativně-přídělového alokačního modelu a nalezení bodu rovnováhy vychází ze základního předpokladu, že počet cenzových domácností by se měl rovnat počtu bytů, ve kterých tyto domácnosti žijí (CD=B). Konstrukce modelu tedy vychází z principu absolutní rovnosti domácností (jedna domácnost jeden byt). Stát se tedy snaží o takovou bytovou výstavbu, aby dosáhl tohoto rovnovážného bodu. Novou plánovanou výstavbu by tedy bylo možno popsat základní rovnicí: NV = CDt+1 - Bt + De, kde

,

B……..........je stávající bytový fond, NV…...........je nová výstavba, CD…...........jsou cenzové domácnosti, De…............je demolice bytů. Již na první pohled je zřejmé, že aby bylo dosaženo rovnováhy pomocí tohoto modelu, musí fungovat dokonale rozsáhlý plánovací systém v ekonomice. Jedná se o sladění plánu populačního růstu (stanovení počtu nově vzniklých cenzových domácností) a jeho provázání s územním plánem a následně s přípravou a zajištěním stavebních prací. Celý systém vyžaduje velké nároky na plánovací aparát. Selhání při přípravě plánu, případně vzniklé chyby se mohou negativně promítnout v celkovém výsledku.

26

v anglickém originále „housing list“





42


Nicméně zastánci tohoto systému argumentují především jeho spravedlivostí a sociální ohleduplností, která vychází z předpokladu, že každá domácnost má nárok na odpovídající bydlení.

4.2.1 Selhání administrativně přídělového modelu Z jednoduché konstrukce tohoto modelu vyplývají některé závažné skutečnosti, které se dostávají do konfliktu s realitou věci. V praxi docházelo k tomu, že počet domácností téměř vždy převyšoval počty bytových jednotek v ekonomice. Odhad plánovačů téměř vždy selhával. Důvodem byl fakt, že individuální rozhodování jedinců se může měnit ze dne na den a z hodiny na hodinu. Dokonalá znalost odhadu potřeb bytů domácností je tedy nemožná. Stojí-li na jedné straně byt jako statek výrazně heterogenní a na druhé straně jedinec, který je charakterizován heterogenní volbou preferencí, pak nelze provézt nikdy dokonalý odhad. Protože administrativně přídělový systém je přímo řízen státem (obcí), jeho selhání lze interpretovat i jako selhání státu. Mezi případy, kdy selhává administrativně přídělový alokační systém lze zařadit omezenou znalost potřeb žadatelů (nedokonalá informovanost), nespravedlivé přerozdělení, nízkou efektivitu systému, rozbujelou byrokracii a korupci a konflikty zájmů týkající se politických rozhodnutí.

4.2.1.1 Dokonalá znalost potřeb žadatelů o byty

Problém spočívá v tom, že centrální orgán není schopen zjistit dokonale všechny informace, které jsou nezbytné pro dokonalou alokaci bytů. Vládní plánovači nemají takový vliv, aby jím přinutili individuální subjekty rozhodovat tak, jak si přejí. Model předpokládá, že jsou známy jednotlivé požadavky občanů na





43


bydlení. Na základě těchto požadavků pak probíhá následující výstavba nových bytů, která je plně v rukou státu. Tento předpoklad je řešen zejména pořadníkem na byt a také statistickými ukazateli. Problém tohoto základního předpokladu spočívá v tom, že odhadovat potřeby občanů a zvláště snažit se dokonce o jejich predikci lze velice nepřesně. Potřeby obyvatelstva se mohou měnit v čase a to velice výrazně. Potřeby bydlení v sobě zahrnují nejen množství bytů, ale i jejich kvalitu, což je ovšem parametr, který v podstatě nelze nějak objektivně v administrativně přídělovém systému změřit. Kvalitu může ovlivnit například lokalita, ve které je dům umístěn, osoby nájemníků v domě a další. Co se může zdát někomu nepřijatelné, je pro jiného zase vhodné. Domy nacházející se v centru měst budou vždy atraktivnější než domy na vesnici a poptávka po nich nemůže být při neexistující ceně nikdy uspokojena. Jak již bylo naznačeno výše, tento model nerespektuje některé základní faktory, které se jinak plně odrážejí do ceny bytů: lokální diverzifikaci bydlení, měnící se požadavky na bydlení (zejména přirozené štěpení domácností), měnící se struktura domácností (rozvody, narození, úmrtí), ostatní faktory, které mají v tržním prostředí vliv na cenu bydlení (nezaměstnanost, bydlení atd.). Je zřejmé, že dokonalou znalost potřeb obyvatelstva při neexistenci ceny jako hlavního informačního indikátoru nelze nikdy odhadnout. Pro úspěch tohoto systému by bylo ideální, aby vzniklé problémy byly řešeny administrativní regulací pohybu obyvatelstva, což by ovšem vyžadovalo i náležitou kontrolu porodnosti a ostatních demografických faktorů.

4.2.1.2 Nespravedlivé rozdělení

Administrativně přídělovému modelu je přisuzována také vlastnost sociální spravedlnosti. Je argumentováno tím, že na rozdíl od modelu tržního mají přístup ke standardnímu bydlení i ty sociální vrstvy, které by si to jinak nemohly dovolit. Takové domácnosti nejsou nuceny hradit vysoké náklady na bydlení, což je považováno za hlavní přednost systému.





44


Ač se snad na první pohled může zdát, že tento systém je sociálně spravedlivý, kritikové jej vidí jako výrazně nespravedlivý a demotivující. Aby byl systém spravedlivý, musí být splněn předpoklad, že žádná osoba nebude zatajovat informace, které by jí mohly přinést prospěch, a nebude zneužívat svého postavení ke svému vlastnímu prospěchu. Bodnár a Borocz27 rozlišují cíle administrativně přídělového systému v podmínkách kapitalistického a socialistického státního zřízení: „Zatímco v kapitalistickém pojetí státu je poskytování obecního nájemního bydlení výrazně cíleno na nejchudší vrstvy společnosti, v socialistickém zřízení jsou státní nájemní byty určeny „střední vrstvě“ (úředníkům a pracující aristokracii). Průměrný dělník v socialistickém státě si musí pořídit bydlení vlastními silami na trhu. Sociální nerovnoměrnost je tak daleko větší před zavedením „sociálních“ opatření než po jejich zavedení“. Obdobný názor na problematiku spravedlnosti zaujímá i Krebs28, když hovoří o zvýhodňování uživatelů státních bytů vůči ostatním uživatelům bytů. Shodně konstatuje, že „...jednotlivé formy bydlení nejsou však v korelaci se sociálním postavením jejich uživatelů....“. Ani v podmínkách kapitalistické společnosti však nelze hovořit o spravedlnosti tohoto systému. I když většina obcí v ČR upravila systém pro přidělování obecních bytů výrazně ve prospěch nižších sociálních vrstev, stále lze rozlišit dvě základní skupiny obyvatelstva, kterým jsou tyto byty přidělovány. Jedná se o: skupinu nejhlasitějších občanů města, skupinu nejvlivnějších občanů města. První skupinou obyvatel se rozumí občané, kteří spatřují svou sílu v dennodenním obtěžování příslušných úředníků. Jejich strategie spočívá v neustálém podávání stížností a žádostí. Úsilí mnohdy bývá korunováno úspěchem, kdy úředník, který se dostává i pod tlak svých nadřízených nebo dokonce tisku upřednostní osobu v pořadníku na obecní byt. Druhou skupinu tvoří ti občané, kteří disponují politickou či finanční mocí. Uplácením, či vystavováním své politické moci na odiv dosahují obdobných výsledků jako předcházející skupina obyvatel.

27

BODNAR, J and BOROCZ, J. Housing Advantages for the Better Connected? Institutional Segmentation, Settlement Type and Social Network Effects in Hungary´s Late State- Socialist Housing Inequalities. Buadapest: Central European University, 2000. 28 KREBS, V a spol. Sociální politika. Praha: Codex, 1997.





45


4.2.1.3 Byrokracie

Nákladný a rozsáhlý byrokratický aparát má tendence fungovat jako stát ve státě. Motivem jednání byrokracie je především snaha o maximalizaci vlastního užitku. V případě moci nad přerozdělováním bytů byrokracie disponuje důležitou silou, kterou může využívat ve svůj prospěch (úplatky, korupce). Mezi základní aspekty selhání byrokracie při řízení administrativně přídělového mechanismu lze zařadit: nevymahatelnost práva, korupce, nedostatečně ošetřené právní vztahy. Nevymahatelnost práva souvisí se stavem, který způsobuje prohlubování horizontální i vertikální nespravedlnosti. Není-li stát schopen zajistit dostatečné vymáhání práva, které například souvisí s tím, že neplatící nájemníci se nemusí zodpovídat z porušování právních vztahů, pak dochází k prohlubování horizontální nespravedlnosti vůči pronajímatelům, což může sekundárně přivodit i kolaps trhu. Vzhledem k tomu, že bytová výstavba na sebe váže poměrně velkou část finančních prostředků, stává se často tento sektor národního hospodářství terčem různých zájmových skupin. Hillls (1992, str. 18) uvádí případy lobbingu ve stavebním průmyslu a nastiňuje souvislosti se situací v národním hospodářství. Stavební průmysl je podle něj hybnou silou ekonomiky, což je argument, který používají příslušné zájmové kruhy zvláště v době recese. Od politického tlaku je již jen krůček k situaci, kdy zájmová skupina podnikatelů ve stavebnictví korumpuje příslušné státní úředníky s cílem dosáhnout upřednostnění zakázek. Další široká problematika korupce v oblasti bydlení se týká korumpování úředníků s cílem dosáhnout přednostní přidělení obecního bytu. Situace v oblasti bydlení se samozřejmě neustále vyvíjí. Objevují se stále nové způsoby, kdy dochází ke zneužívání bytového práva. Jedná se například o problematiku vybírání kaucí, způsoby podávání výpovědi atd. Nedojde-li k průběžným novelizacím stávajících zákonů, pak samozřejmě může docházet k deformování právních vztahů.





46


KLÍČOVÁ SLOVA KAPITOLY Administrativně přídělový systém, tržní systém, jednoduchý model přírůstku a úbytku, statické tržní modely, dynamické modely

SHRNUTÍ KAPITOLY V této kapitole byly představeny některé makroekonomické a mikroekonomické aspekty bydlení, které byly uvedeny v kapitolách týkající se jednotlivých bytových přerozdělovacích systémů. V této souvislosti je nutné zdůraznit, že v žádném státě na světě nelze najít čistý tržní přerozdělovací systém nebo čistý administrativně přídělový přerozdělovací systém. Vždy se jedná o kompromis mezi těmito dvěma přístupy, přičemž může převážit jeden nebo druhý. Důležitým momentem této kapitoly však bylo seznámení se s jejich přednostmi a nedostatky.

KONTROLNÍ OTÁZKY 1. Jaký je princip administrativního bytového systému? 2. Jaký je princip tržní bytového systému? 3. Jaký je princip jednoduchého bytového modelu? 4. Co to je komparativně statický bytový model? 5. Jaké jsou nevýhody tržního bytového modelu?





47


6. Jaké jsou nevýhody administrativního bytového modelu? 7. Který z výše uvedených modelů je dle vašeho hlediska efektivnější a spravedlivější?





48


5. HISTORIE BYDLENÍ A SOCIÁLNÍ STÁT

CÍL KAPITOLY Cílem kapitoly je prezentovat základní teorie, které se nějakým způsobem snaží o řešení jednoho z nejčastěji diskutovaných problémů – dostupnost bytů pro sociálně slabé domácnosti. Budete umět:

Znalosti

Popsat jednotlivé sociální teorie Určit, jak se od sebe jednotlivé teorie odlišují

Budete schopni:

Dovednosti

Orientovat se v historických přístupech řešení sociálního bydlení Zjistit příčiny vzniku nových teorií v oblasti bydlení

Získáte:

Návyky

Znalosti o jednotlivých sociálních teoriích Informace o roli obcí a neziskových organizací v oblasti bydlení





49



RYCHLÝ NÁHLED DO PROBLEMATIKY KAPITOLY V kapitole budete seznámeni se základními sociálními teoriemi, které se vytvářely jako důsledek momentálního neuspokojivého stavu v oblasti bydlení. Sociální teorie budou prezentovány chronologicky, tak jak v průběhu času vznikaly a zvyšovala se jejich role.

Souhrnný náhled.

PRŮVODCE STUDIEM : Moderní státy v současné době disponují celou řadou opatření, kterými se snaží odvrátit možná negativa plynoucí ze sociálních konfliktů, resp. z odsunutí některých skupin obyvatelstva z hlavního všeobecně přijímaného proudu společnosti. V minulosti tomu však tak nebylo a k jednotlivým nástrojům a opatřením se státy musely dopracovat různými postupy, které měly často základ v rozdílných národních zkušenostech a mentalitě. Mezi základní sociální problémy, se kterými se musely ekonomiky vypořádat, patřily dopady válečných konfliktů na obyvatelstvo, hlad, nemoci, rozpad rodin, zločinnost, rasismus atd. Ztráta domova, popřípadě omezený přístup domácností k důstojnému bydlení, byl jeden z ústředních sociálních společenských problémů, se kterými se musely jednotlivé státy vypořádat. Není tedy divu, že řešení otázek bydlení je úzce spojeno s problémy sociálními. Nedílnou součástí moderní sociální politiky většiny vyspělých zemí je také soubor nástrojů, jimiž se snaží politikové řešit problémy bezdomovectví, vysokých výdajů nízko-příjmových skupin na bydlení, ubytování starých nebo tělesně postižených atd. Není náhodou, že i první pokusy učiněné v rámci sociálních kroků se týkaly právě oblasti bydlení. V současné době opatření v oblasti bydlení tvoří jeden ze základních pilířů sociální politiky.





50


5.1 Typy sociálních států Historické postoje k řešení sociálních otázek se v minulosti mnohokrát měnily. Změny byly zapříčiněny celou řadou faktorů, mezi kterými lze na prvních místech jmenovat vědeckotechnickou revoluci, světové války a hospodářské krize. Rozdělení sociálních teorií podle historických přístupů není jednoduché, protože vývoj v jednotlivých státech byl v mnoha směrech odlišný a v mnoha směrech podobný. Najít měřítko, podle kterého by bylo možno oddělit tyto směry je téměř nemožné. Baar (1998) například rozděluje jednotlivé historické proudy sociálních teorií na: 1.

Klasické sociální teorie,

2.

liberální sociální teorie,

3.

kolektivistické sociální teorie29.

Jiný pramen Roebroek (1992)30 rozděluje historický vývoj sociálních politik podle cílových skupin populace na kterou byly zaměřeny na: Klasické pojetí sociální politiky. Za cílovou skupinu obyvatel byly považovány nejchudší vrstvy obyvatelstva. Sociální politika byla zaměřena na striktní vymezení práv, kontrolu hygienických podmínek a stanovení povinné školní docházky. Konzervativní pojetí sociální politiky. Cílovou skupinou obyvatelstva pracující. Sociální politika byla zaměřena na reprodukci pracovní síly. Kolektivistické pojetí. Cílovou skupinou je celá populace země, všichni její občané. Stát provádí aktivní populační politiku a politiku zaměstnanosti. Pro analýzu vývoje sociálních teorií byla zvolena následující struktura, která vychází jednak z historických přístupů a dále ze současného pojetí sociálního státu, tak jak jej ve svých pracích nastínili Baar (1998) a Esping Andersen (1990). Jednotlivé historické přístupy k sociálním teoriím jsem rozdělil na: 1. Liberální pojetí sociální politiky,

29

Jedná se o rozdělení, které vychází z amerického pojetí. V originále se jedná o: 1. Libertarians theories, 2. Liberal theories, 3. Collectivist theories. Problematiku rozdílů v chápání pojmů, které pojmenovávají historické ekonomické přístupy se snaží „rozmotat“ např. Hayek. 30 ROEBROEK, J.M. The Imprisoned State, 1992





51


2. konzervativní pojetí sociální politiky, 3. sociálně demokratické pojetí sociální politiky.

5.2 Agrární a raně industriální společnost Za počátek snahy o řešení sociálních problémů v agrární společnosti lze považovat myšlenky a přístupy formované křesťanstvím. Křesťanská hodnotová soustava dala vznik mnoha sociálním institucím, které pomáhaly lidem v obtížných životních situacích. Přirozeným centrem, kam se obraceli lidé, kteří se ocitli v bezvýchodné situaci, byly kostely a farnosti. Tehdejší řád rozděloval nemajetné lidi, kteří se ocitli v nouzi, do dvou kategorií a podle těchto kategorií se také snažil řešit jejich situaci31. Do první kategorie náleželi lidé staří, nemocní nebo tělesně postižení. Tito lidé byli ubytováváni v chudobincích a starobincích, které náležely k příslušné farnosti nebo obci. V druhé kategorii se ocitli lidé, kteří byli chudí, ale mohli pracovat. Těm byla nabídnuta práce na stavbách a opravách církevních nebo obecních budov. Pokud byla práce někým odmítnuta, hrozila mu káznice. Základní filozofií tohoto systému bylo, že o nemohoucí mělo být postaráno a ostatním měla být nabídnuta práce32. Tento systém v podstatě fungoval dvě století až do začátku industriální revoluce. Nelze však tvrdit, že v agrární společnosti se o chudé staraly pouze církve a obce. Vyšší vrstvy v klasické agrární společnosti reprezentované statkáři a šlechtici spatřovaly ve svých poddaných zejména levný zdroj pracovní síly, která jim mohla přinášet patřičný zisk. Na druhé straně si však mnozí uvědomovali, že chudoba poddaných může způsobit výrazné problémy na jejich panstvích, které mohou nakonec způsobit potíže jim samotným. Proto také statkáři a šlechtici, kteří vlastnili rozlehlé pozemky, začali financovat ze svých zdrojů bydlení a různé podpory charitativního rázu s cílem omezit případné negativní dopady na ně samotné33. Situace se často stávala neudržitelnou v obdobích ekonomických otřesů (válka, nemoc), kdy v důsledku nízké poptávky po zemědělských produktech zůstávala část poddaných bez

31

BAAR, N. The Economics of the Welfare State. Stanford: Stanford University Press, 1998, s. 17. Tyto principy obsahoval např. „The Poor Law Act“ vydaný ve Velké Británii v roce 1601, obdobné zásady pak obsahoval také výnos německého císaře vydaný v roce 1530. 33 Dále tuto myšlenku rozvíjejí např. Hochman a Rodgers v teorii dobrovolné redistribuce, která se snaží dokázat, že je v racionálním zájmu každého bohatého redistribuovat své bohatství směrem k chudším a proto tak bohatí činí nikoliv až pod nátlakem státu, ale dobrovolně.Teorie vychází z předpokladu, že na trhu existují externality a proto užitek ze spotřeby každého jedince je výrazně ovlivňován spotřebou chudých. Užitek z vlastní spotřeby bohatých je ovlivněn mírou spotřeby chudých. 32





52


práce a bez prostředků. Gauldie (1974)34 rozlišuje v předindustriálním období dva základní směry, podle kterých přistupovali majitelé panství k problémům svých poddaných. Jednalo se o postoje, na základě kterých majitelé stavěli své poddané na úroveň kusů dobytka nebo je chápali jako cizince, kteří se snaží osídlovat jejich panství. Teorie „kusů dobytka“ spočívala v tom, že poddaní si byli rovnocenní s ovcemi nebo prasaty chovanými na panství. Filozofií majitele panství bylo, že každý dobrý hospodář má dbát o to, aby tyto „kusy“ byly nasyceny a měly kam složit hlavu. Pro představitele této linie bylo symbolem úspěšného panství takové panství, které bylo zaplněno „prasaty a dětmi“. Teorie cizinců spočívala v tom, že majitel panství hleděl na své poddané jako na cizince, kterým podle svého uvážení dovoloval využívat své nemovitosti k bydlení a to za úplatu – nájemné. Práci na svém panství poskytoval výhradně lidem, které si sám zvolil, což byla zejména nejvíce loajální část obyvatelstva.

5.3 Vliv principů laissez – faire na sociální systém V první polovině 19. století se předindustriální systém zajištění bydlení chudým dostal pod tlak nových fenoménů té doby, charakterizované zejména prudkým populačním růstem, vzrůstající mobilitou obyvatelstva, industrializací a ekonomickou fluktuací. K tomu se přidávaly politicko-ekonomické problémy jako například války, vlna revolučních změn, počátky budování států na národnostním principu, tvorba nových institucí veřejné správy, které by lépe odrážely reálnou situaci ve společnosti a také urbanizace. Aspekty, se kterými se musela tehdejší doba potýkat, měly samozřejmě výrazný vliv i na charakter bydlení a vyústily v celou řadu reforem, které stály u počátku sociálního bydlení. Základní směry, kterých se tyto reformy týkaly, byly zdraví a chudoba. Řešení sociálních problémů té doby vycházelo z principů laissez-faire. Tyto principy vycházely z představy, že člověk je individualita, která je zodpovědná sama za své chování a jednání. Lidská chudoba byla podle této vize chápána jako osobní selhání individuality, nikoliv společnosti a podle tohoto vzorce bylo přistupováno k řešení problémů chudoby.

34

GAULDIE, E. Cruel Habitations. London: George Allen and Unwin Ltd., 1974, s.30 ISBN 004942120





53


Typickou ukázkou řešení chudoby podle principů laissez – faire mohou být zákony přijaté v Anglii v letech 1800 – 1870. Tyto zákony nevylučovaly v zásadě poskytování podpor pro nejchudší obyvatelstvo. Důraz byl kladen na zodpovědnost každého občana za svou vlastní situaci. Pomoc měla být poskytována pouze těm, kteří si objektivně nemohli sami pomoci, tj. staří lidé, nevyléčitelně nemocní, sirotci atd. Sociální zákony přijaté v této době byly charakteristické minimálními státními intervencemi a represivním přístupem k řešení problémů. Vedle represivních zákonů, které měly chudé povzbudit k vlastní iniciativě, sehrávaly významnou úlohu také mnohé charitativní instituce. Liberalismus Viktoriánské Anglie stál na principech přirozeného filantropismu jako morálního zdroje každého občana. Tyto ideály byly velice silné a do velké míry také pomáhaly řešit problémy chudoby té doby. Kořeny laisses – faire měly základ ve filozofických přístupech, které propagovaly ideu přirozeného řádu a přirozené svobody. Hlavními představiteli tohoto směru jsou David Hume35, Adam Smith36, Thomas Robert Malthus37 a Jeremy Bentham. Jejich přístupy radikálně ovlivnily pohled na řešení sociálních otázek své doby. Problém chudoby byl způsoben nikoliv v důsledku nesprávného fungování společenských poměrů a institucí, ale v důsledku působení přírodního zákona. Není tedy v silách společnosti porazit přirozený řád věcí a tudíž veškeré sociální zákonodárství je zbytečné. Obdobně jsou také zbytečné instituce, které by měly dohlížet na uplatňování sociálních zákonů. Přístup přirozeného řádu měl velký vliv na přijaté zákony v této době. Omezení až represivní ustanovení zákona z roku 1834 (New Poor Law) jsou toho důkazem. Postupem času však docházelo k ustupování od těchto názorů. V oblasti sociální politiky v Anglii došlo v letech 1870 – 1905 k omezení nejrepresivnějších ustanovení New Poor Law a k přijetí dalších sociálních zákonů, kterými byly porušeny přístupy teorie laissez – faire. Jimi byly především zákon omezující práci dětí a žen, zákon o školství, který dával

35

Thomas Robert Malthus (*1766, +1834). Jeho hlavní dílo: „Essay on the Principle of Ppulation“ z roku 1798 výrazně ovlivnilo přístupy k řešení otázky chudoby. Došel k závěrům, že zalidnění vzrůstá geometrickou řadou, zatímco zdroje obživy narůstají řadou aritmetickou. Příčinou této disproporce měly být klesající výnosy z obdělávané půdy. Později poopravil svůj názor tvrzením, že populační růst je možné korigovat morální sebekontrolou. 36 Adam Smith (*1723, +1790). Jeho hlavní dílo: „An Inquiry into the Nature and Causes of the Wealth of Nations“ z roku 1776 prezentuje hlavní myšlenku, že na trhu osvobozený od monopolů a veřejné politiky vede soutěž mezi vlastními zájmy izolovaných spotřebitelů a výrobců k vytvoření stabilního a rozvíjejícícho se hospodářství.





54


každému dítěti právo na vzdělání, zákony o veřejném zdraví a lékařské pomoci. Shaver (1996)38 se snaží určit státy, na jejichž sociální politiku měly myšlenky laissez-faire nejsilnější vliv. V průběhu 19. století se jednalo o Anglii, Francii, USA a do jisté míry i o skandinávské země. V případě Bismarkova Německa byl tento vliv nepoměrně menší.

5.3.1 Vliv myšlenek laissez – faire na bytovou situaci domácností Vzhledem k tomu, že na sociální reformy v období laissez – faire měl výrazný podíl neutěšený stav bydlení chudých vrstev obyvatelstva, jsou následující řádky věnovány popisu situace v bytové oblasti. Gauldie (1974) se pokusil shrnout příčiny sociální reformy v průběhu 19. století do následujících bodů: Úpadek měst, přelidnění, nízký standard bydlení, publicita nevyhovujících bytových podmínek pracujících, všeobecná kampaň za vyšší úroveň veřejného zdraví. Úpadek měst měl souvislost zejména s chaotickým budováním nových obydlí, a to bez jakéhokoliv řádu a bez jakékoliv infrastruktury. Zvláště města s rychle se rozvíjejícím průmyslem trpěla neexistencí jakéhokoliv řádu při rozvoji měst. S tím souvisel i problém přelidnění, kdy se nově příchozí pracovní síla ubytovávala ve stávajících domech. Vysoká poptávka po bytech způsobovala, že pronajímatelé rozdělovali stávající byty na jednotlivé místnosti, které následně pronajímali nově příchozím rodinám. Podle tehdejších statistických údajů v Anglii z počátku 19. století obývalo v průměru 6 osob jeden byt. Nevyhovujícím podmínkám bydlení začala být postupně věnována pozornost. Svým dílem k tomu přispěly i statistické údaje, které se v té době začaly sledovat a jejichž zpracováním se v Anglii zaobíraly odborné komise zřízené tehdejším parlamentem, popřípadě vzniklé na základě dobrovolného

38

SHAVER, S. Liberalism, Gender and Social Policy. Sydney: Social Policy Research Centre, 1996 ISBN 733414117.





55


sdružení39. Situace vyústila ve snahu o přijetí veřejné zdravotní politiky. Stávající příčiny nevyhovující situace v bydlení, které měly za následek pravidelné propukání epidemií cholery a tuberkulózy se snažil řešit Edwin Chadwick, který prosazoval, aby odvoz fekálií byl zařazen mezi veřejné služby v rámci zákona z roku 1834 (New Poor Law). Chadwick doporučoval, aby splašky byly oddělovány od pitné vody a aby byla v nově stavěných domech zaváděna minimální sanitační technika. I přes několik nezdarů byly tyto základní principy přijaty v roce 1875 v nově přijatém zákoně40. V průběhu 19. století se prakticky v celé industriální Evropě trh bytů počal rozpadat na segmenty, což byl důsledek masové migrace obyvatelstva té doby do průmyslových aglomerací. Průvodním jevem masové migrace byl samozřejmě nedostatek bytů. Vedle jednotlivých klasických forem soukromého bydlení které představovalo soukromé nájemní a vlastnické bydlení se začaly objevovat alternativy, které představovaly různou míru kombinace těchto forem bydlení doplněné o moderní prvky financování a dělby práce. Jednalo se o: Zaměstnanecké bytové společnosti41, bytová družstva42, developerské společnosti43, soukromé charitativní bytové společnosti. Cílem zaměstnaneckých bytových společností byla především výstavba a následné poskytování bytů pro zaměstnance průmyslových podniků. Zakladateli tedy byly přímo průmyslové podniky. Zaměstnanecké bytové společnosti stavěly byty v okolí továren. Tímto krokem byla sledována především rychlá a efektivní dostupnost pracujících. Týkalo se to podniků, u nichž docházelo k náhlým změnám v pracovním procesu, a bylo tudíž často nezbytné, v kteroukoliv pracovní dobu povolávat do práce své dělníky. Gauldie (1974) uvádí například typické problémy s nedostatkem vody, která byla

39

např. vznikla obdoba statistického úřadu „Registrar General“, komise na sledování chudoby „ Poor Law Commission“ nebo asociace pro zdraví „Health of Towns Association“, „Epidemiological Society“ atd. 40 Zákon o veřejném zdraví (Public Health Act) 41 V Německu patřili mezi první průkopníky zakládání zaměstnaneckých bytových společností Krupp a Siemens. 42 Na území Rakouska Uherska byl vytvořen legislativní rámec pro zakládání bytových družstev roce 1852. 43 V anglickém překladu „Freehold Land Societies“





56


používána k pohonu strojů. Clasen (1994)44 vidí jako hlavní motivaci pro vznik zaměstnaneckých bytových společností: - Nutnost stabilizace pracovní síly v době vysoké mobility obyvatelstva, - sílící tlak odborových organizací, - narůstající očekávání zaměstnavatelů týkající se státní intervence ve prospěch svých pracujících. Bytová družstva byla určena především pro tu část obyvatelstva, která si může svou vlastní pomocí opatřit bydlení. Předpokládalo se tedy, že členové společností disponují jistým kapitálem a jistými schopnostmi, pomocí kterých si jsou schopni postavit družstevní domy. Primitivními předchůdci bytových družstev byly tzv. stavební kluby, které sdružovaly skupiny dělníků, kteří si koupili půdu, stavební materiál, a svépomocí pak postavili dům. Tento systém byl založen na předpokladu dělby práce. Každý z členů družstva přiložil svou ruku k dílu v oblasti, ve které byl vyučen. Členy takových družstev byli především vyučení dělníci, kteří zastávali dílčí řídící funkce na svých pracovištích. Nicméně vlastníkem postavených domů zůstávalo nadále družstvo a jeho členové neměli šanci převést si dům nebo byty do svého vlastnictví. Převod postavených bytů a domů do vlastnictví členů nabízely developerské společnosti. Developerské společnosti se zabývaly vyhledáváním pozemků vhodných pro výstavbu bytů, přípravou infrastruktury a následně výstavbou domů rodinného typu, které byly převáděny do soukromého vlastnictví s možností dlouhodobých splátek. Původně developerské společnosti fungovaly na principu akciových společností. Akciový podíl však neznamenal automaticky nárok na nový dům. Rozdíl mezi částkou, za kterou byl pořízen akciový podíl ve společnosti, a cenou nově postavených domů jednoduše způsoboval, že ne všichni podílníci se mohli okamžitě stát majiteli. Tento rozpor byl řešen tím, že domy byly přidělovány na základě losování. Postupně však docházelo k propojování těchto společností s velkými finančními institucemi, které více zpřístupňovaly vlastnický typ bydlení. Vzhledem k vyšším nárokům na financování tvořili hlavní skupinu zákazníci střední a vyšší příjmové vrstvy, tzn. vyšší úředníci, vedoucí dělníci, lépe situovaní podnikatelé. Soukromé filantropické bytové společnosti byly určeny pro nejchudší obyvatelstvo, které nedisponovalo žádným kapitálem. Základní ideou této charity bylo vyvést chudé ze špinavých a přelidněných slumů, ve kterých

44

CLASEN, J., FREEMAN, R. Social Policy in Germany. Hertfordshire: Simon and Schuster International Group, 1994, s.28, ISBN 0745015484 (pbk)





57


neexistovala ani kanalizace ani rozvody vody a dát jim novou víru a novou naději v lepší budoucnost. Tato víra měla chudé stimulovat k tomu, aby začali hledat práci, přestali vést neřestný život a začali se vzdělávat. Tento model charitativního bydlení byl nazván charitativně komerční optimismus. Chudí, kteří byli ubytováni v bytech těchto společností, však nebydleli zadarmo. Soukromé charitativní bytové společnosti fungovaly na principu zisku. Mecenáši, kteří se rozhodli pro tento druh podpory chudých, byli připraveni akceptovat nižší úroveň návratnosti z vloženého kapitálu (Malpas 2001)45. Například v Londýně bylo tímto způsobem postaveno desetitisíce bytů pro chudé. Výše nájmu se také odvíjela od finančních podmínek ubytovaných rodin. Ačkoliv původně hospodařily tyto organizace pouze se soukromými financemi, dochází koncem druhé poloviny 19. století k možnosti půjčky státních peněz, popřípadě dochází k úlevám na daních. Tato forma podpory však byla umožněna pouze družstvům a charitativním nebo filantropickým organizacím46. 5.3.1.1 Role obcí v sociální bytové politice Vedle dobrovolných charitativních a filantropických organizací tvořily základ sociálního bydlení také byty obcí. Zatímco však soukromé společnosti v rámci sociálního sektoru fungovaly na principu charitativně komerčního optimismu, u obcí byla situace opačná. V obecních bytech končila ta část obyvatelstva, která nebyla schopna obstarat si bydlení žádným jiným způsobem, a to zejména z důvodu velice nízkých příjmů. Příjmy z pronájmu obecních bytů stěží pokrývaly náklady na provoz a počty žadatelů o tento druh bydlení neustále narůstaly. Situace se stávala neudržitelnou. Problémy s narůstajícími výdaji v sociální oblasti se v Anglii pokusili řešit zákonem, jehož působnost ovšem přesahovala oblast obecního nájemního bydlení. K nové sociální reformě v Anglii dal podnět svými pracemi Jeremy Bentham47. V roce 1834 byl přijat zákon na podporu chudých (New Poor Law), který vycházel z principů laissez-faire. Jednalo se o systém, který měl odradit potenciální žadatele o podporu a podnítit jejich pracovní morálku. Zákon vycházel z těchto základních principů:

45

MALPAS, P., MULLINS, D. Re-Conceptualising Voluntary Housing: The Implications of Local Authority Housing Stock Transfer. Cardiff: University of Cardiff, 2001, s. 5. 46 V Rakousku Uhersku to byl například zákon č. 37/1892 Sb. O daňových úlevách pro stavby s dělnickými byty a zákon č. 144/1902 Sb. 47 Jeremy Bentham (*1748, +1832), jeho návrhy v oblasti ekonomie vycházely z principu maximální blaženosti. Jeho hlavní dílo „An Introduction to the Principles of Morals and Legislation“ z roku 1789 obsahovalo tyto základní myšlenky: a) lidé jsou motivování touhou dosáhnout slasti, b) o mravnosti našich skutků rozhoduje jejich užitečnost, c) lidé jsou povinni přispívat ke štěstí každého jednotlivce rovnou měrou, d) lidské chování lze řídit uvalením postihů.





58


Omezení podpory pro chudé. Omezením chudinských dávek bylo sledováno podpoření morální sebekontroly chudých lidí. Zákon např. výrazně snižoval dávky chudým rodinám s nemanželskými dětmi, dále stanovoval, že podpora vyplácená lidem bez prostředků musí být nižší než nejnižší mzda atd. Snížení standardu bydlení pro občany, kteří bydleli v obecních domech (tzv. workhouse test). Jednalo se o takové snížení standardu bydlení, které se vyrovnalo bydlení nejchudších vrstev společnosti. Mezi tyto „nové“ podmínky patřilo mimo jiné striktní oddělování rodin, kdy děti, ženy i muži bydleli v oddělených místnostech, a právo policie kdykoliv navštěvovat obecní byty a prověřovat jejich obyvatele. Centralizace orgánů poskytujících podporu. Cílem bylo omezit lokální korupci, snížit náklady na poskytování podpor a podnítit pracovní mobilitu. Zákon měl tedy do jisté míry represivní charakter. Navzdory očekávání se ale zavádění tohoto zákona do praxe nesetkalo s úspěchem. Centrální orgán (Poor Law Commision) nebyl schopen plošně prosadit tyto principy na lokální úrovni, zvláště pak princip snížení standardu bydlení. Vzhledem k selhávání tohoto systému, kdy obce nebyly schopny plnit zdárně své funkce začalo být obecní bydlení přibližně od poloviny 19. století částečně financováno také státem48. Stát také dal obcím zplnomocnění stavět ubytovny pro dělnickou třídu. Obce získaly právo na půjčky peněz ze státních fondů. Financování obecní bytové výstavby tak bylo možno kombinací několika zdrojů: -Z obecních finančních fondů, -ze soukromých zdrojů, které si obec mohla půjčit za tržních podmínek, -ze státních finančních zdrojů.

V druhé polovině 19. století dochází dále k posilování role obecních samospráv při plánování a rozvoji měst. Obcím bylo dáno právo (Gauldie 1974) na rozhodování o: - Demolicích domů v důsledku výstavby dráhy, přístavů, cest a ulic, - demolicích slumů,

48

V Anglii to umožnil „Lodging Houses Act“ z roku 1851. Půjčky obcím byly poskytovány na základě rozhodnutí „Public Works Loan Commission“





59


- možnosti nechat uzavřít dům pokud nesplňoval předepsané hygienické normy a to v součinnosti se zdravotní komisí, které byly zřizovány, - možnosti plánování měst a rozhodování o jejich dalším rozvoji.

5.4 Vliv ekonomických teorií na řešení sociálních problémů na počátku 20. století V první polovině 20. století se začínají objevovat nové přístupy, které později formovaly vznik moderních sociálních států. Základní přístupy, které změnily pohled na sociální problematiku v letech 1905 – 1939 byly ekonomické teorie, které se objevily na počátku 20. století. Postupně byl opouštěn přístup laissez - faire, který byl postaven na principu přirozeného řádu, a nahradily jej teorie, které byly založeny na ekonomii blahobytu a principu maximálního užitku. Podle těchto teorií jsou zbožím nejen výrobky a služby, ale také svoboda, práva a možnost politické volby. Maximalizace celkového užitku je určena dvěma aspekty, jimiž jsou efektivita a spravedlnost. Problematikou maximálního užitku se zabývali představitelé Lausanské školy Vilfredo Paretto49, který navázal na práce svého předchůdce Leona Walrase. V Anglii se jednalo o představitele Cambridgeské školy Alfreda Marshalla a Arthura Cecila Pigoua, který svou analýzou obhajoval přerozdělování bohatých k chudým. Ve třicátých letech se neoliberalistická koncepce sociální politiky počala formovat na základě teoretických závěrů J.M Keynese. Na vznik poválečného státu blahobytu měli vliv i významní politikové. Za zakladatele státu blahobytu je považován W.H. Beveridge, který jako první použil termín „welfare state“. Na vznik a státu blahobytu však měli vliv i jiní politici. V USA to byl například Franklin Roosevelt, v Německu Otto von Bismarck, v Kanadě Leonard Marsh, ve skandinávii Gunnar Myrdal. Za důvod pro sociální reformy rozvinutých industriálních států lze spatřovat společné působení některých jevů. Shaver (1996) je shrnuje do následujících bodů: 1. Růst dělby práce a prohlubování specializace,

49

Vilfredo Pareto (*1848 – 1923). Jeho hlavní dílo: „Manual of Political Economy“ z roku 1906. Na základě aparátu indiferenčních křivek definoval maximální blahobyt jako stav, kdy není možné změnou výroby nebo směnu zboží dosáhnout zvýšení blahobytu jedné osoby, aniž by se snížil blahobyt jiné osoby.





60


2. vznik dělnických organizací, 3. sociální mobilizace, 4. měnící se názory na chudobu mezi středními a nižšími vrstvami společnosti.

Mezi další impulsy, které způsobily erozi klasických přístupů k řešení sociálních problémů, patřilo v Anglii selhávání „Poor Laws“ a také podpor pramenících z charitativní činnosti soukromých organizací. Poměrně významnou pozici měla také hnutí nespokojených nájemníků (tenant movement), která se formovala na konci 19. a na počátku 20. století. Na počátku 20. století se již přestává chápat chudoba jako individuální selhání a neschopnost. Nová liberální ideologie, která se začíná prosazovat v Anglii je spojena se vzrůstem znalostí o příčinách chudoby a podmínek, ve kterých žily nejnižší vrstvy společnosti. Základem neoliberálních sociálních reforem bylo: 1.

Zavedení pojištění pro staré občany,

2.

regulace pracovních podmínek,

3.

pracovní kompenzace,

4. zrovnoprávnění demografických a sociálních skupin obyvatelstva (volební právo pro ženy). Reformy, které v té době proběhly, položily základ státu veřejných služeb. Reformy byly vynuceny zejména tlakem nižších sociálních vrstev a měnící se postoj k sociálním přístupům. Hlavními argumenty pro změny byly názory, které tvrdily, že ekonomický blahobyt závisí na zdravé a vzdělané pracovní síle, což bylo v přímém kontrastu k původně uplatňovaným principům. Kritici těchto principů argumentovali zejména tím, že by stát neměl podporovat pouze individuální svobody, ale také zajistit ekonomiku před nepříznivými vlivy. Na počátku minulého století byly také provedeny různé sociální studie, které podaly jasné důkazy o rozsahu bídy a chudoby v Anglii50, a na základě kterých

50

Nejen na základě výsledku těchto studií byly záhy přijaty nové zákony. Např. zákon o starobním pojištění (Old Age Pensions) přijatý v roce 1908. Tento zákon stanovil vyplácet podporu lidem starším 70 let ve výši 25 pencí týdně, pokud byl jejich roční příjem nižší než 31 liber. V dalších letech pak následovaly zákony o zdravotním pojištění a pojištění v nezaměstanosti (1911), zákon o podpoře matky a dítěte (1918), zákon o bydlení a plánování měst (1919) a zákon o podpoře v nezaměstnanosti (1920).





61


bylo přistoupeno k sociálním reformám. Nový přístup dále zdůrazňoval, že svobodná tržní ekonomika je vzdálena výhodnosti pro všechny, že relativní prospěch všech a společenský zájem se neprosadí automaticky, ale že musí být realizován na základě konsensu (Krebs 2000)51. V procesu zajištění individuálních svobod by měl stát převzít i aktivní roli v sociálních reformách. Tento přístup postupně nabyl na převaze a zvláště od poloviny třicátých let se začal formovat pod vlivem Keynesovy teorie.

5.4.1. Situace v oblasti sociálního bydlení na počátku 20. století Neoliberalistické koncepce se samozřejmě promítly i do oblasti bydlení. Zatímco v klasickém pojetí spadalo poskytování sociálního bydlení do kompetence obcí a do jisté míry i soukromých bytových společností, v neoliberalistickém pojetí se v této oblasti začíná více angažovat stát, který participuje v této oblasti společně s ostatními subjekty. Z hlediska rozvoje bydlení nastal velký otřes počátkem 1. světové války. Mobilizace vojáků v celé Evropě způsobila zastavení bytové výstavby. V průběhu válečných let tak byla zavedena regulace nájmů téměř ve všech zemích Evropy. Když se koncem války v roce 1918 vracelo tisíce vojáků z fronty a na celý svět dolehly zprávy o revoluci v Rusku, bylo jasné, že deregulace nájmů je nemožná (Baar 1998). Vedle regulace nájmů bylo také přikročeno k rozšiřování zákonů na ochranu nájemníků. Problémy v oblasti bydlení byly způsobeny sociálním napětím ve společnosti, demografickou a zdravotní situací nízko-příjmové populace a nedostatečnou nabídkou standardních bytů. Výše nastíněné problémy se snažil v Anglii řešit nově přijatý zákon o bydlení a plánování měst (Housing and Town Planning Act (the Addison Act) - 1919). Řešení spočívalo v těchto třech opatřeních: 1. Místním samosprávám byla uložena povinnost řešit nedostatek bytů v jejich oblasti, 2. nová výstavba byla podmíněna splněním základních technických požadavků, tak aby nedocházelo ke koncentraci slumů a výstavbě podstandardních bytů, 3.

51

veškerá výstavba začala být dotovaná vládou.

KREBS, V. a spol. Sociální politika. Praha: Codex, 2000, s.71, ISBN 80-85963-33-7





62


Housing and Town Planning Act měl tyto dlouhodobé efekty: 1.

Bydlení začalo být chápáno jako služba, která je podporovaná státem,

2. dlouhodobá regulace nájemného včetně ochrany nájemníků před vystěhováním způsobilo, že bydlení začalo být chápáno jako sociální služba, 3.

ustálilo se mínění, že poskytování levného bydlení je povinností obce.

Zákon položil základy pro budoucí politiku bydlení, která spočívala především v regulaci nájemného, ochraně nájemníků a ve státní podpoře bydlení. Tyto zásady byly uplatňovány v podstatě až do devadesátých let 20. století. Vlivem těchto uplatňovaných zásad, které představovaly základ bytových politik pro většinu zemí Evropy, došlo k oslabování pozic soukromého nájemního sektoru a to ve prospěch sociálního bydlení. Zejména v poválečném období nastal masový rozvoj sociálního bydlení, který byl charakteristický nárůstem bytů v obecním vlastnictví a růstem vlivu neziskových bytových společností. Masivní subvencovaná bytová výstavba, produkující sociální bydlení byla chápána zejména v období po 2. světové válce jako významný nástroj celkové hospodářské obnovy, který podporuje urbanizaci a industrializaci.

5.5 Liberální stát blahobytu Hlavním představitelem, který stál u zrodu státu veřejných sociálních služeb byl lord William Henry Beveridge52, který navrhl systém poválečné politiky sociálního zabezpečení. Sociální zabezpečení podle něj mělo být založeno na spolupráci mezi státem a jeho občany. Na sociálním pojištění by se finančně měl podílet stát, zaměstnavatelé i zaměstnanci. Sociální zabezpečení mělo chránit občany před chudobou, nemocemi, nedostatečným bydlením, nevzdělaností a nezaměstnaností. Ochrana jedinců měla být zajištěna zejména zabezpečením existenčního minima, zřízením soustavy zdravotní péče, zřízením příspěvků na bydlení, rozvojem školství a příspěvků v nezaměstnanosti. Systém předpokládal, že dávky zajišťující existenční minimum i příspěvky

52

William Henry Beveridge (*1879 - +1963)





63


na sociální pojištění budou jednotné. Dále, že bude sjednocena správa sociálního pojištění, které bude obecně dostupné. Účastníci pojištění by měli být rozděleni do skupin podle sociálního postavení a životní situace. Výše uvedené návrhy, s nimiž přišel Beveridge, shrnuje Krebs (1997) do následujících dvou principů: 1. Všichni občané státu mají nárok na minimální standard životní úrovně, 2. stát by se měl postarat o trvalý růst prosperity a stability ve společnosti. Sociální politika státu blahobytu v podstatě rozšiřuje soustavu sociálního pojištění a sociálních služeb o další aktivní prvek, kterým je stát. Mezi základní sociální systémy státu blahobytu lze zařadit existenci komplexního sociálního programu, který materiálně i finančně zajišťuje všechny skupiny obyvatelstva. Rozumí se tím řešení problémů spojených s nevzdělaností, nemocností, bydlením atd.

5.6 Konzervativní stát blahobytu Zatímco předcházející kapitoly se věnovaly problematice vývoje sociální politiky převážně v anglicky mluvících zemích, došlo v kontinentální Evropě k modifikaci přístupů k řešení sociálních otázek. Poměrně odlišné přístupy vyústily k takové verzi sociální politiky, které dnes říkáme konzervativní model sociální politiky53. Základy současného konzervativního pojetí sociální politiky můžeme nalézt v sociálních reformách knížete Otto von Bismarcka. Jeho sociální reformy měly výrazný vliv na sociální politiku nejbližších sousedů Německa. Situace na počátku 19. století byla obdobná jako v ostatních anglosaských zemích, která byla charakterizována růstem industrializace, mobilitou obyvatelstva a rostoucí urbanizací měst. Velice silně na poměry v Německu dolehly události roku 1848. Dalšími faktory, které způsobily rozdíly oproti např. Anglii, byly růst vlivu odborů a vznik sociálně demokratické strany (SAP). Pod vlivem těchto podmínek byl nucen Bismarck uskutečnit reformy, jejichž primárním cílem nebylo pomoci dělníkům, ale oslabit sociálně demokratická hnutí ve společnosti, podpořit loajalitu císaři, zvýšit produktivitu práce a snížit vliv církve (Potůček 1995, Clasen 1994). Cílovou populací

53

Dle Esping Andersena.





64


v tomto případě byli primárně pracující. Stěžejním pilířem Bismarckovy sociální politiky bylo zavedení pojištění pro případ nemoci, pracovního úrazu, invalidity a stáří. Na financování se podíleli jak zaměstnanci, tak zaměstnavatelé. Z dlouhodobého hlediska měly Bismarckovy reformy vliv na integritu pracujících, který spočíval v odstranění špatných pracovních podmínek, ve vytvoření právní ochrany před možným zneužíváním tíživé situace zaměstnavatelem a zavedení moderních zásad řízení státních institucí. Bismarckovy reformy se samozřejmě promítly i do oblasti bydlení. Typická cílová skupina pro konzervativní stát blahobytu byly pracující skupiny obyvatelstva a jejich rodiny. Taktéž sociální opatření v oblasti bytové politiky byly zaměřeny především na pracující obyvatelstvo. Odpovědí na migraci pracujícího obyvatelstva do průmyslových center byla podpora výstavby bytů průmyslovými podniky, které byly určeny dělníkům v těchto továrnách. Cílem byla mimo jiné i stabilizace pracovní síly. Dále byly vytvářeny podmínky pro vznik svépomocných bytových družstev zaměstnanců. Bylo také přikročeno k legislativním úpravám, jejichž cílem byla ochrana nájemníků před vystěhováním. Postupně také docházelo k lokálním pokusům o regulaci nájmů.

5.7 Sociálně demokratický stát blahobytu Po 2. světové válce se začínají výrazně profilovat kolektivistické přístupy v oblasti sociálních teorií a to zejména pod vlivem marxistické ideologie. Baar (1998) rozděluje kolektivistické pojetí sociální politiky do dvou základních názorových proudů. První z nich vycházel z marxistických přístupů. V pojetí těchto přístupů hraje soukromý majetek pouze okrajovou roli a alokaci a distribuci zdrojů ovlivňuje stát. Naproti tomu sociálně demokratický přístup nebyl tak vyhraněný. Tyto teorie obhajovaly alokaci zdrojů jak pomocí státních intervencí, tak pomocí volného trhu a soukromého podnikání. Kolektivistické pojetí sociální politiky se konstituuje na třech základních ideologických pilířích, které jsou ústředním tématem socialistických myšlenek. Jsou jimi svoboda, rovnost a bratrství. Socialistická vize svobody je poměrně odlišná od klasického pojetí. Podle klasických představ je svoboda chápána jako individuální volba, zatímco socialistický pohled chápe svobodu jako právo na ekonomické zajištění jedince. Rovnost je pojímána jako vertikální spravedlnost, tzn. rozdíly (v příjmech) mezi jedinci by měly být narovnávány pomocí redistribučních zásahů státu. Bratrstvím je v socialistickém kontextu myšlena vzájemná spolupráce, pomoc a altruismus, který je povýšen nad





65


principy vlastního zájmu a tržní hospodářské soutěže (Baar 1998). Příčiny vzniku socialistických myšlenek stojí na kritice kapitalismu volné soutěže zejména 19. století. Podle socialistů je tento systém hluboce nespravedlivý protože: 1. Způsobuje, že o chodu společnosti rozhoduje pouze malá část společnosti, která ve svých rukou soustředí většinu ekonomického potenciálu země, 2. trh je vysoce nedokonalý a alokace zdrojů pomocí trhu způsobuje nerovnoměrné rozdělení zdrojů, 3. trh se nedokáže sám regulovat a v případě volné soutěže nemůže být nikdy dosažena plná zaměstnanost. Zatímco umírněnější křídlo kolektivistického hnutí stojí na pozici, že vláda by měla plnit významnou úlohu ve společnosti, ale nezavrhují alokační mechanismus trhu, marxisté tento model odmítají zcela a veškerou redistribuci by měl v jejich pojetí přebrat stát. Klíčovou funkci podle marxistického učení hraje způsob kapitalistické produkce, která determinuje ekonomickou, politickou a sociální strukturu obyvatelstva. Marx argumentuje, že kapitalistický způsob produkce statků povede zejména k vytvoření sociálních tříd a bude také konstituovat jejich politickou sílu. Alokační mechanismus v marxistické společnosti spočívá v kombinaci veřejného vlastnictví a státního plánování. Tento přístup se samozřejmě odrážel i v oblasti bydlení. V socialistických zemích docházelo k masivní státní bytové výstavbě a plánovitému rozšiřování městských čtvrtí. Za zakladatele sociálně demokratického státu blahobytu je považován Gunnar Myrdal. Vznik sociálně demokratického státu blahobytu lze datovat přibližně do 30. let 20. století a je spojován s érou švédské sociálnědemokratické strany. Na rozdíl od ostatních zemí se Švédsko vyznačovalo vysokou organizovaností dělnické třídy v odborech a dále poměrně vysokou etnickou a náboženskou homogenitou obyvatelstva, čímž na rozdíl od jiných států bylo Švédsko ušetřeno problémů s náboženskými a rasovými spory. Stěžejní politický program, který byl prosazován sociálnědemokratickou vládou se nazýval Domov pro všechny. Tento program byl založen na představě, že stát by měl být jako domov, rodina, kde je solidarita a vzájemná výpomoc přirozenou součástí společnosti. Tato ideologie se stala základem sociální politiky sociálně demokratického státu blahobytu.





66


Politika Domova pro všechny stála na třech pilířích, které spočívaly v cenové podpoře zemědělců, proticyklickém programu plné zaměstnanosti a programu sociálních reforem. Pro sociálně demokratický model bylo typické, že byl založen na akceptování tržní ekonomiky i když zde existovala v některých oblastech jako například bydlení, zemědělství nebo finančnictví poměrně výrazná regulace. Už v období 30. let bylo ve Švédsku přijato opatření ke stimulaci bytové výstavby rodinného typu. Nicméně tato iniciativa byla přerušena 2. Světovou válkou. Cílem vládních programů byla představa, že domácnosti by neměly vydávat na bydlení více než 20% svých příjmů. V poválečném období byly schválené zákony pomocí, kterých vláda začala masivně podporovat novou bytovou výstavbu. Dále byl umožněn vznik a zakládání neziskových bytových společností, z nichž byla většina vlastněna obcemi.

5.8. Srovnání států blahobytu Jak již bylo napsáno, jednotlivé typy států se vyznačují rozdílnými přístupy, tradicemi, mentalitou národů a politicko-ekonomickým vývojem. Taktéž přístupy a nástroje v otázkách řešení bydlení, resp. sociálního bydlení jsou rozličné. V této souvislosti je vhodné zdůraznit, že každý uváděný typ sociálního státu dosáhl v různou dobu úspěchy a byl považován za následováníhodný. Nicméně z hlediska určitého časového odstupu je také možné identifikovat nedostatky těchto systémů. V následující tabulce je učiněn pokus o jednoduché srovnání jednotlivých států blahobytu: Tabulka č.5-1: Srovnání států blahobytu Typ státu

Liberální

Konzervativní

Sociálnědemokratický

Region

Anglie

Kontinentální Evropa

Skandinávie

Vůdčí osobnost

Beveridge

Bismarck

Myrdal

Odpovědnost státu

minimální

opti ální

úplná





67


Klienti státu

chudí

pracující

občané

Populace pokrytá službami

menšina

většina

úplná

Úroveň veřejných výdajů

nízká

střední

vysoká

Testování příjmů

primární

sekundární

omezené

Identifikace některých negativních jevů

růst třídní diferenciace, etnická segmentac , výkyvy zaměstnanosti

zneužívání sociálních dávek

Extrémní nárůst veřejných výdajů

Preferované nástroje v bytové politice

Podpora vlastnické formy bydlení

podpora bytového družstevnictví, stavební spoření

veřejná bytová výstav a pro š roké skupiny obyvatel

Pramen: Krebs (2000)

KLÍČOVÁ SLOVA KAPITOLY předindustriální pojetí, klasické pojetí sociální politiky, neoliberalistické pojetí sociální politiky, korporativistické pojetí sociální politiky, kolektivistické pojetí sociální politiky





68


SHRNUTÍ KAPITOLY V této kapitole byly popsány základní sociální teorie v oblasti bydlení. Byly identifikovány charakteristické prvky těchto teorií včetně období, kdy vznikaly a jaké měla dopady na trhy s byty a také sociálně slabé domácnosti.

KONTROLNÍ OTÁZKY 1. Popište stav bydlení v předindutriální společnosti. 2. Na jakých principech bylo poskytováno bydlení sociálně slabým domácnostem v průběhu 19. století? 3. Co to je charitativně komerční optimismus? 4. Jaké byly hlavní problémy, které vyplývaly z přelidnění měst a jakým způsobem byly řešeny?





69


6. URBANISTICKÉ TEORIE

CÍL KAPITOLY Cílem kapitoly je prezentovat jednotlivé nejdůležitější urbanistické teorie a filozofické přístupy, které vedly k tvorbě těchto teorií.

Znalosti

Budete umět: Popsat vývoj v oblasti urbanistických teorií, předpoklady pro konstrukci vybraných urbanistických teorií.

Budete schopni:

Dovednosti

Zjistit jakým způsobem dochází k rozvoji městských sídel

Získáte:

Návyky

Znalosti o vývoji urbanistických teorií





70



RYCHLÝ NÁHLED DO PROBLEMATIKY KAPITOLY V kapitole se seznámíte s urbanistickými teoriemi, s historickým vývojem a s principy.

Souhrnný náhled.

PRŮVODCE STUDIEM : Soudobé přístupy k řešení bytových problémů lze zkoumat nejen z pohledu sociálních, ale také z pohledu urbanistických teorií. Východiskem pro moderní urbanistické teorie byly lokalizační teorie, které začaly vznikat ve druhé polovině 19. století a na počátku století 20. Základ tvořily práce J.H. Thunena, který se zaobíral problematikou lokalizace v zemědělství a dále práce A. Webera, který se zaměřil na problematiku průmyslových regionů. Přístupy zaobírající se řešením problematiky městských sídel se počaly rozvíjet ve 20. letech minulého století. Tyto teorie začaly vznikat jako odezva na vysokou mobilitu obyvatelstva s čímž souvisely mimo jiné i problémy týkající se přelidnění, úpadek městských čtvrtí, problematika přistěhovalectví atd. Není náhodou, že první urbanistické teorie se objevily v USA v době vysokého rozvoje severoamerických měst. V průběhu 60. let minulého století se počaly objevovat problémy související s řešením vnitřní struktury měst, rozvojem územního plánu a využití půdy ve městech. Další problém týkající se rozvoje měst, který se začal projevovat v 60. letech, se týkal působení rozličných sociálních skupin v rámci města, jejich vzájemného soužití a životní úrovně. Urbanistické teorie se v průběhu svého vývoje ustálily na čtyřech obecně uznávaných platformách, které také nabízejí odlišný pohled na řešení problémů rozvoje měst. Jednotlivé přístupy se liší v rozdílných problémech na které se zaměřují a vycházejí také z rozdílné metodiky řešení těchto problémů.





71


Základní rozdělení těchto směrů je následující: 1. Sociálně-ekologický přístup, 2. neoklasický přístup, 3. institucionální přístup, 4. politicko-ekonomický přístup.

6.1 Sociálně-ekologický přístup Sociálně-ekologický přístup byl postaven na principech darwinismu a jeho teoretické přístupy byly rozvíjeny v rámci Chicagské školy. Rozvoj města se podle tohoto přístupu řídil principy přirozeného výběru, podle kterého docházelo k přirozené segregaci sociálních skupin obyvatelstva což mělo za příčinu vznik přirozených oblastí (čtvrtí, ulic) v rámci měst. Rozdíly mezi těmito oblastmi jsou vysvětlovány působením evolučních zákonů. Rozvoj měst probíhá na základě procesu invaze a sukcese. Silnější a odvážnější jedinci obsazují nové výhodnější místa v rámci města a následně se zde usídlují, přičemž jsou zároveň i poskytovateli nových služeb. Na základě těchto názorů byly vytvářeny modelové struktury měst a sídel. Mezi prvními, kdo se snažil objasnit sociálně prostorovou strukturu měst, patřil Burgess. Podle Burgesova modelu se město skládá ze soustředných kruhů, koncentrických prstenců, které se navzájem liší svým funkčním využitím, věkem a stavem budov a sociálním postavením obyvatel. Geometrická stavba města podle něj přesně odráží i sociální a prostorovou strukturu města. V centru města jsou situovány obchodní a průmyslové aktivity, na centrum navazuje obytná zóna se zvyšováním sociální úrovně směrem od centra.





72


Obr. 6-1 Model koncentrických prstenců

Zóna bytů středních společenských vrstev Zóna bytů pro dělníky

Zó

Zóna na lehkého průmyslu

Centrum

Burgessův model se snažili dále modifikovat H. Hoyt, Harris a Ulman. Sektorální teorie města, kterou publikoval H. Hoyt54 vychází z předpokladu, že utváření města a jeho jednotlivých zón formují přírodní podmínky. Podle Hoyta se průmyslové oblasti formují kolem hlavních komunikačních tahů (silnice, řeka, železnice). Na průmyslové zóny pak navazují zóny s méně kvalitním bydlením. Některé činnosti se ve městě „přitahují“ (např. průmyslové oblasti a bydlení dělníků), některé se naopak odpuzují (např. průmyslové oblasti a bydlení vyšších příjmových vrstev). H. Hoyt jako první zdůvodňoval změny v uspořádání měst procesem stěhování a filtrace. Zatímco H. Hoyt pracoval se sektorovým modelem struktury města a Burgass s modelem koncentrickým, Harris a Ullman rozšířili teorii města o vícejaderný model města.

54

HOYT, H. The structure and the Growth of Residental Neighbourhoods in American Cities. Washington: Federal housing Association, 1939.





73


Obr. 6-2 Model mnoha jader

Velkoobchod

Byty středních vrstev

Centrum města

Lehký průmysl

Centrum sídlišť s obchody

Byty nižších vrstev

Výše popsané modely však nejsou absolutně dokonalé. Kritikové (např. Hawley) upozorňovali na to, že principy soutěže nemusí být určující v případě strukturálního utváření měst. Podle nich existují i jiné faktory, které mají na utváření struktury města větší vliv. Fireyov zdůrazňuje vliv faktorů kulturních, historických a prestiže působící na osídlování města. To je také důvod, proč lze i v centrálních částech města nalézt ulice a čtvrtě s velice dobře situovanými vrstvami společnosti. Podle teoretických východisek, které nám poskytl výklad koncentrického uspořádání města bylo přistupováno při řešení problémů spojených s osídlováním městských čtvrtí. Tato teoretická východiska byla popsána v teorii vyfiltrování (filter down).





74


Teorie „filter down“ Teorie „filter down“ vychází z předpokladu, že při hledání bytu je pro domácnost rozhodující kvalita bydlení. Vyšší kvalitu mohou poskytnout domácnostem pouze nově postavené byty. Vzhledem k tomu, že centrální části města jsou zastavěné byty již staršími a méně kvalitnějšími, dochází k výstavbě nových bytů na okrajích měst. Lépe situované domácnosti uvolňují tyto starší byty a stěhují se na okraj města. Starší byty jsou obsazovány hůře situovanými rodinami, které uvolňují zase své ještě starší byty. Na jejich místo blíže centru města pak přicházejí ty nejchudší domácnosti. Na konci celého procesu dochází k úplnému vyfiltrování obyvatelstva a jejich prostorovému rozvrstvení podle příjmů. Výsledkem proces je vznik úpadkových oblastí (ghet), které jsou charakteristické starým bytovým fondem, který je obydlen sociálně nepřizpůsobivým obyvatelstvem. V takových čtvrtích dochází následně k celé řadě sociálních problémů, na jejichž eliminaci musí vydávat společnost značné finanční prostředky. Tato teorie měla ve své době, kdy vznikla (30. léta) své opodstatnění. Do USA v té době proudily davy přistěhovalců, kteří samozřejmě nebyli tak bohatí, aby si mohli dovolit kvalitní bydlení, takže jejich koncentrace v některých starších a levnějších lokalitách měst byla zřejmá. Na základě této teorie byly realizovány některé projekty přestaveb chudinských čtvrtí, kdy byly devastované byty zbourány a na jejich místo postaveny byty pro střední vrstvy. Někdy je tento proces nazýván anglickým termínem Filter up. Výsledky však byly často rozporuplné. Do nových bytů se střední vrstvy nenastěhovaly a nové byty byly nakonec obývány nízkopříjmovými domácnostmi, pro které byla centrální poloha bytu výhodná pro blízkost pracovních příležitostí. Nedostatky této teorie lze spatřovat v následujícím: 1. Teorie předpokládá vysokou míru stěhování obyvatelstva, 2. teorie nepředpokládá existenci regulovaného nájemného, 3. nemusí platit, že novější byt musí být kvalitnější ( bydlení ve starší zástavbě může být atraktivnější), 4. teorie nepočítá s existencí městské hromadné dopravy, 5. teorie nepředpokládá, že i lépe situovaní obyvatelé mohou upřednostňovat bydlení v centrech měst.





75


6.2 Neoklasický přístup Neoklasické urbanizační teorie vznikají na počátku 60. let mimo jiné i jako odpověď na poměrně nepřesný a popisný sociálně-ekologický přístup. Tento přístup umožnil využívat matematické funkce k přesnému vyjádření reality. Neoklasické urbanistické teorie byly založeny na předpokladu racionálního chování subjektů na volném trhu, kdy neexistují žádné překážky a kdy jsou veškeré ekonomické zdroje alokovány pomocí tržního mechanismu. U zrodu neoklasických teorií stál W. Alonso55, který popisoval strukturu a prostorové rozmístění měst na základě matematické analýzy trhu s pozemky a nemovitostmi. Jeho modelová analýza vychází z těchto předpokladů: -Dokonalé fungování trhu a racionální chování účastníků, -k rozvoji města dochází bez přirozených překážek, přičemž jediným kritériem dostupnosti je přímá vzdálenost, -domácnosti preferují takovou koupi pozemku, který je největší, -všechny služby, obchody a pracovní příležitosti jsou soustředěny do centra města, -poptávající zajímá pouze velikost pozemku a náklady na dopravu, -trh s pozemky a nemovitostmi je naprosto volný, -daně jsou jednotné na celém území města. Podle tohoto modelu obsazují nejatraktivnější části města ty činnosti, jejichž výnosnost je nejvyšší. Se vzdáleností od centra města dochází k diferenciaci územního osídlení a to vlivem rozdílného podílu dopravních nákladů na celkových nákladech na danou činnost. Například podíl nákladů na dopravu na celkových nákladech domácnosti důchodců je nižší, než podíl dopravních nákladů na surovinově náročnější výrobky. Podle této logiky dochází k vydělování území do koncentrických mezikruží podle činnosti, která je v dané lokalitě nejvýhodnější. V centru města se budou koncentrovat takové činnosti, jejichž provozovatelé budou schopni zaplatit nejvyšší nájmy. Tak dochází k vytlačení ostatních funkcí mimo centrální oblast. Obdobně i další oblast vzdálená od centra (průmyslová zóna), vytlačuje např. bydlení do třetí zóny

55

ALONSO, W. Location and Land Use. Harward University Press, 1964.





76


atd. I přes to, že Alonsův model vysvětluje, jakým způsobem se vytvářejí kolem centra prstence monofunkčních zón a proč intenzita ekonomického využití zpravidla roste směrem k centru, mezi základní nedostatky modelu patří: -ve skutečnosti nemusí hrát dopravní náklady rozhodující roli, -rozmístění obchodních a výrobních činností nemusí být nutně rozmístěno v centru města jak předpokládá Alonsův model. Alonsova teorie byla dále rozvíjena v podobě modifikovaných neoklasických modelů (Evans, Rodriguez – Bachiller) nazvaných nová sídelní ekonomie56. Podstatou modifikovaných modelů bylo zohlednění větší variability reálného prostředí. Nová sídelní ekonomie se například snažila provázat funkci renty s populační hustotou a měnící se vzdálenosti od center měst.

6.3 Teorie „trade off“ Teorie „trade off“ vychází z předpokladu, že vedle nájemného hrají významnou roli pro rozhodování domácností také dopravní náklady na cestu do zaměstnání, za nákupy atd. Dopravní náklady se vzdáleností od centra stoupají, zatímco ceny bytů přepočtené na 1m2 podlahové plochy bytu klesají. Dalším předpokladem je, že domácnosti volí optimální variantu mezi velikostí svého bydliště (bytu) a náklady na dopravu. Podle této teorie tak na způsob rozmístění bydlících domácností ve městě má vliv především charakter dopravy ve městě. Dopravní náklady v sobě zahrnují explicitní57 a implicitní58 složku. V případě pomalé a nevyhovující dopravy ceny bydlení se vzdáleností od centra prudce klesají. Lze tedy očekávat, že v závislosti od centra budou městské čtvrti více obývat méně příjmové vrstvy obyvatelstva. Pokud je doprava kvalitní a levná, nebudou ceny bydlení tak diferencované a bude docházet k rovnoměrnému rozmístění obyvatelstva. Pokud bude doprava kvalitní a drahá, budou se z města vystěhovávat spíše domácnosti s vyššími příjmy. Svou roli ovšem kromě nákladů na dopravu hrají i příjmy domácností. O

56

V anglickém originále „New Urban Economics“ přímé náklady vyjádřené v peněžních jednotkách, kterými jsou například jízdenky na hromadnu dopravu nebo nákup benzínu. 58 Jsou to náklady spojené s časem stráveným v dopravních prostředcích. 57





77


optimálním místě bydliště domácností rozhoduje poměr mezi přírůstkem poptávky (dD) po prostornějším bydení a přírůstkem příjmů (dI). Z této teorie odvozujeme tři základní kulturní modely rozmístění příjmově diferencovaných domácností ve městech: Model západoevropský a severoamerický: V případě, že přírůstek poptávky po prostornějším bydlení vzrostl více než přírůstek příjmu domácností (dD/dI>1), domácnosti se budou stěhovat dále od centra a v centru města zůstanou nižší příjmové skupiny obyvatelstva. Model latinskoamerický: Pokud přírůstek poptávky po prostornějším bydlení je nižší než přírůstek příjmů (dD/dI<1), pak vyšší příjmové vrstvy obyvatel budou zůstávat v centru města a naopak okraje měst budou obývat nižší příjmové vrstvy obyvatel.

Nedostatky teorie „trade off” lze spatřovat v následujícím: 1. Teorii nelze uplatnit v malých městech, kde náklady na dopravu jsou minimální, 2. teorie nepopisuje, jakým způsobem bude reagovat strana nabídky, 3. teorii nelze aplikovat v případech nerovnováhy na trhu.

6.4 Institucionální přístup Institucionální přístup se na rozdíl od přístupu neoklasického snaží o zohlednění takových faktorů, jakými jsou i rozdílné zájmy subjektů pohybujících se na trhu s byty a s pozemky. Jedná se například o domácnosti, firmy, realitní společnosti, veřejné úřady, banky, stavební společnosti spolky a zájmová sdružení a další. Rozdílné zájmy vyvolávají konflikty, které mohou i výrazně ovlivňovat uspořádání měst. Z toho důvodu přívrženci institucionálního přístupu věnují značnou pozornost institucím působící na celostátní, regionální a lokální úrovni a dále nástrojům příslušných politik, které mají vliv na uspořádání měst. Institucionální přístup vychází z prací Rexe a Moorea a také z teoretických koncepcí Maxe Webera, který rozlišoval sociální vrstvy společnosti podle jejich přístupu k bydlení. Podle Webera je způsob bydlení výsledkem nerovného rozložení moci. Z jeho třídního rozdělení vycházeli dále Rex a Moore, když popsali systém mechanismů, které určují zařazení





78


sociálních vrstev z hlediska bydlení. Bydlení rozdělili do jednotlivých segmentů na vlastnické a obecní nájemní a definovali základní předpoklady, za jakých jsou jedinci schopni na tento druh bydlení dosáhnout, přičemž poměrně velký význam přiřadili roli obce jako alokátora obecního (sociálního) bydlení pro nejnižší vrstvy společnosti. Institucionální přístup byl dále rozvíjen Pahlem, který město definoval jako sociálně-prostorový systém, který je řízen členy místní byrokracie. Klíčovým prvkem tohoto systému je přístup ke zdrojům, jejich kontrola a následná regulace a alokace. Subjekty disponující touto mocí nazval „managery“. Bassett a Short se snažili popsat základní skupiny, na kterých je koncipován institucionální přístup při rozvoji měst. Těmito skupinami se rozumí: 1. Aktéři a instituce působící v prostředí města, jejich cíle, ideologie a moc, 2. charakter vztahů mezi různými aktéry a institucemi, 3. vliv vztahů na chod různých typů domácností v rámci města. Aktéři a instituce, které působí v rámci městského prostředí, nejsou zcela samostatné ve svém působení. Aktéry rozumí nejen instituce působící ve veřejném sektoru, ale také privátní organizace, které společně vytvářejí koloběh na trhu s pozemky a nemovitostmi. Tímto koloběhem rozumí proces výstavby, směny a spotřeby. Mezi aktéry působící na straně produkce řadí skupinu podnikatelů-stavitelů, kteří mají důležitý vliv na lokalizaci, cenu a architektonický styl. Významnou roli v oblasti směny (ale i produkce a spotřeby) nemovitostí hrají finanční instituce, které poskytují půjčky a umožňují tak stavebním podnikatelům a domácnostem výstavbu a koupi nemovitostí. V oblasti spotřeby působí vedle finančních institucí a vlastníků také družstva, spolky, realitní agentury, odhadci a právní poradci. Charakter vztahů mezi aktéry a institucemi ovlivňuje celá řada faktorů. Počínaje politickými faktory, ekonomickými faktory a konče legislativním prostředím. Vztahy mezi centrální vládou, lokálními vládami a ostatními subjekty se v ČR zaobírali např. Hanšpach, Dostál a Blažek. Tyto vztahy rozdělují na horizontální a vertikální. Vertikální vztah je vztah mezi centrální vládou a lokálními vládami. Horizontální vztah pak představuje vztah mezi soukromým a veřejným sektorem.





79


6.5 Politicko-ekonomický přístup Politicko-ekonomický přístup se snaží analyzovat sociální nerovnosti a spravedlivější přerozdělení zdrojů v rámci sídelní struktury. Analýzou sociálních nerovností v rámci sídelních struktur se zaobíral D. M. Smith, který se pokoušel o aplikaci spravedlivějšího rozložení zdrojů na základě principů Paretova zlepšení. Příčiny sociálně nespravedlivého rozdělení zdrojů se snažil analyzovat D. Harwey. Jako rozhodující společenský cíl vidí takové rozdělení, které bude maximalizovat jak ekonomickou efektivitu, tak sociální rovnoprávnost v sídelním systému. Takovou úroveň je možné dosáhnout skrze kontrolu rozdělovacího a přerozdělovacího mechanismu. Jeho přístup k řešení problematiky je založen na marxistických předpokladech. Harwey vidí urbanizační procesy jako výsledek působení dvou faktorů, kterými jsou akumulace kapitálu a třídní boj. Klíč k pochopení urbanizace spatřuje v systému oběhu kapitálu a jeho akumulaci. Harwey rozlišuje ekonomku na primární a sekundární sektor. Primární sektor představuje klasickou výrobu, která je realizována na základě reprodukce investic. K omezování těchto investic dochází vlivem krize z nadprodukce. Kapitalisté proto volí investice do sekundárního sektoru, tj. obytné domy, obchody, kulturní zařízení, infrastruktura a další. Sekundární sektor nenabízí v období rozvoje ekonomiky dostatečné zhodnocení investic, proto je v této fázi zanedbáván. Je to mimo jiné i z toho důvodu, že investice do infrastrukturního zařízení vykazuje vysokou náročnost na množství kapitálových prostředků. V případě krize se však tento druh investic může stát jistějším a bezpečnějším. Harweyův přístup k řešení problému urbanizace byl poměrně populární v průběhu 50. a 60. let. Anticyklické chování bytové výstavby bylo vysvětlováno také z hlediska dostupnosti úvěrů a z hlediska analýzy nákladů59. První argument předpokládá situaci, kdy rozvoj nové bytové výstavby je závislý na trhu hypotečních úvěrů. Finanční zprostředkovatelé zajišťují jak obchodní úvěry, tak hypoteční úvěry, přičemž přednostně obsluhují obchodní úvěry. V okamžiku růstu ekonomiky jsou přednostně poskytovány obchodní úvěry, přičemž poskytování hypoték je omezováno a počet nově zahajovaných bytů klesá, zatímco primární sektor expanduje. Další argumentace podporující anticyklické působení sekundárního sektoru spočívá v analýze nákladů. V průběhu expanze se poptávka po

59

FALLIS, G. Housing Economics. Toronto: Butterworts, 1985.





80


úvěrech zvyšuje, což vede k růstu úrokových sazeb. Vzhledem k tomu, že sekundární sektor je daleko citlivější na pohyb úrokových sazeb než primární, počet nově zahajovaných bytů klesá. V rámci politicko-ekonomického přístupu se v polovině 70. let vyděluje křídlo radikálních geografů (R. Peet, D. Harwey), kteří začali své teorie budovat na základech marxistické analýzy a strukturalismu. Studium sídel by se mělo podle nich zaměřit na tři základní úrovně: -Superstrukturu, čímž je myšlena politická, kulturní, sociální a ekonomická organizace společnosti, -infrastrukturu, zahrnující úroveň procesů formujících superstrukturu, tj. vazby mezi jednotlivými složkami superstruktury, -skrytou strukturu, kterou vytváří realita prostředí, které představuje společnou podstatu všech procesů. Marxistický strukturalismus se zaměřoval na odhalovaní procesů působících v infrastruktuře a její vliv na superstrukturu. Tento přístup byl však kritizován pro přílišnou abstraktnost a nereálnost a odtažitost od člověka, který ve skutečnosti superstrukturu formuje. V rámci politickoekonomického přístupu se také diskutovala otázka renty a její možné souvislosti s celospolečenským rozvojem měst. Zatímco Této problematice se věnovala celá řada urbanistů jako např. Walker, Harwey, Scott, Leitner a další. Tito urbanisté se shodují v otázce definice městské půdy jako společenský produkt, který je vyráběn kolektivně, ale jehož užitná hodnota záleží na nekontrolovatelných způsobech, kterými je užíván. Modifikovaná definice zní, že městská půda je společenský produkt, který je kolektivně vytvářen, ale jehož výhody jsou privátně přisvojovány ve formě renty.





81


KLÍČOVÁ SLOVA KAPITOLY Sociálně-ekologický přístup, neoklasický přístup, teorie „trade off“, institucionální přístup, politicko-ekonomický přístup, filter down.

SHRNUTÍ KAPITOLY V rámci této kapitoly byly přiblíženy základní urbanistické teorie, které měly nejpodstatnější vliv na vývoj městských sídel. V kapitole byly nastíněny i možnosti řešení některých problémů se kterými se potýkají současné městské aglomerace.

KONTROLNÍ OTÁZKY 1. Jaké znáte urbanistické teorie? 2. V čem spočívá sociálně-ekologický přístup? 3. Co je to teorie „filter down“? 4. Jaké jsou nevýhody neoklasického přístupu? 5. Co víte o teorii „trade off“? 6. Čím se zabývali Basset a Short? 7. V čem spočívá Harweyův přístup?





82


7.METODY OCEŇOVÁNÍ STAVEB K BYDLENÍ

CÍL KAPITOLY Cílem kapitoly je zasvětit Vás do problematiky oceňování nemovitostí, které slouží k bydlení. V rámci této kapitoly budou prezentovány jednotlivé vědecky uznávané metody v oceňovací praxi.

Znalosti

Budete umět: Popsat základní princip jednotlivých metod Určit, v čem jsou rozdíly oceňovacích metod Aplikovat jednotlivé metody v praxi

Dovednosti

Budete schopni: Zjistit hodnotu nemovitostí Určit, za jakých okolností je vhodné využití prezentovaných metod





83


Návyky

Získáte: Znalosti o základech oceňovacích metod Přehled faktorů, které mají vliv na hodnotu

ČAS POTŘEBNÝ KE STUDIU

Doba potřebná ke studiu kapitoly je cca 3 hodiny

RYCHLÝ NÁHLED DO PROBLEMATIKY KAPITOLY Kapitola prezentuje jednotlivé oceňovací metody, vhodnost jejich využití, faktory, které ovlivňují hodnotu a způsob výpočtu tržní hodnoty nemovitostí.

Souhrnný náhled.

PRŮVODCE STUDIEM: Jak již bylo zmíněno v předcházejících kapitolách, motivy domácností, které vedou k pořízení bytu, či stavby určené k bydlení jsou v zásadě dvojí. Prvním motivem je pořízení bytu k užívání. Domácnost předpokládá, že v bytě po jeho zakoupení bude bydlet. Dalším motivem je pořízení bytu jako investice. Domácnost předpokládá, že byt, který si pořídí bude dále





84


pronajímat, popřípadě bude spekulovat na budoucím růstu cen a výtěžek z pronájmu nebo následného prodeje použije ve svůj prospěch. Hodlá-li domácnost pořídit byt standardním tržním procesem, tj. koupí, musí řešit v prvé řadě otázku ceny bytu. Správné odhadnutí tržní ceny bytu je klíčový proces, který může významně ovlivnit hospodaření a tím i celkovou finanční stabilitu domácnosti na desítky let dopředu. Proto je do problematiky bydlení začleněna tato kapitola, jejíž cílem je podat základní přehled o metodách oceňování. Vzhledem k tomu, že většina staveb určených k bydlení jsou nemovitosti60 lze při jejich oceňování využít standardních oceňovacích metod všeobecně uznávaných odbornou veřejností pro oceňování nemovitého majetku. Nalézt rozlišovací vodítko pro rozčlenění oceňovacích metod není jednoduché. Pokud podrobněji procházíte standardně používané metody oceňování, zjistíte, že mnohé metody jsou v podstatě kombinacemi různých postupů, které vycházejí ze tří základních oceňovacích filozofií. Jedná se o metody postavené na principech výnosů, porovnání a nákladů. Veškeré další metody oceňování jsou ve své podstatě již kombinacemi těchto tří hlavních metod. Druhá podkapitola bude věnována metodám dosahování efektivních tržních cen.

7.1 Základní metody oceňování majetku Principy, na kterých jsou postaveny základní tři metody oceňování majetku, vycházejí z charakteristických vlastností věcí, které jsou definovány zejména souborem vlastnických práv a fyzických vlastností. Tyto dva hlavní charakteristické rysy jsou využívány při procesu oceňování.

60

Za nemovitosti jsou považovány pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.





85


Z definice vlastnictví61 vychází metoda výnosová. Filozofický přístup pro výnosové ocenění vychází mimo jiné z předpokladu, že vlastníkovi dané věci náleží i veškeré požitky z této věci – tzn. i veškeré výnosy. Nákladová metoda je postavena na souboru fyzických vlastností věcí. Dává nám v podstatě odpověď na otázku, jaká je cena materiálu a práce použitých k sestavení dané věci. Porovnávací metoda vychází z obou výše popsaných rysů věcí. Vychází z předpokladu, že věci se stejnou kombinací (mírou) vlastnických práv a fyzických vlastností musí mít stejnou hodnotu. Na základě těchto filozofických přístupů pak byly vyvinuty metody, které se snaží s větší či menší přesností určit hodnotu oceňovaných věcí. Vzhledem k tomu, že v tržním oceňování nejsou určeny přesné dané kroky, může odhadce, pokud to uzná za vhodné a žádoucí, kombinovat tyto metody a přiřazovat každé ze zvolených technik jinou váhu.

7.1.1 Výnosová metoda V případě nemovitostí se výnosová metoda použije u těch typů, které jsou primárně určeny k pronájmu. Zde se jedná především o bytové domy, administrativní budovy, budovy určené k provozování služeb, objekty pro lehký průmysl, garáže a objekty pro rekreaci. Výnosovou metodu ovšem nemusíme používat pouze u věcí nemovitých. Lze ji s úspěchem aplikovat i na věci movité, které jsou určeny k pronájmu. Jedná se například o automobily, stavební nářadí, sportovní náčiní atd. Na rozdíl od nemovitostí však životnost většiny movitých věcí bývá nižší. Proto i s tímto časovým faktorem musí odhadce počítat při ocenění věci výnosovou metodou. V případě nemovitostí se výnosová metoda použije u těch typů, které jsou primárně určeny k pronájmu. Zde se jedná především o bytové domy, administrativní budovy, budovy určené k provozování služeb, objekty pro lehký průmysl, garáže a objekty pro rekreaci. Výnosovou metodu ovšem nemusíme používat pouze

61

S vlastnictvím věcí jsou všeobecně spojována tři základní práva: 1. právo věc užívat a požívat její plody a užitky, 2. právo s věcí disponovat, 3. právo věc držet.





86


u věcí nemovitých. Lze ji s úspěchem aplikovat i na věci movité, které jsou určeny k pronájmu. Jedná se například o automobily, stavební nářadí, sportovní náčiní atd. Na rozdíl od nemovitostí však životnost většiny movitých věcí bývá nižší. Proto i s tímto časovým faktorem musí odhadce počítat při ocenění věci výnosovou metodou. Uvedené typy věcí jsou nejčastěji pronajímány a to buď krátkodobě nebo dlouhodobě. Nájemce, jenž využívá například prostory v budovách, sepisuje nájemní smlouvu, ze které vyplývá také výše nájmu a doba po kterou nájemní vztah platí. Nájemní smlouva je jedním ze základních dokumentů, podle kterých odhadce provádí ocenění věci výnosovou metodou. Je také zřejmé, že jistota placení nájemného v budoucnu není vždy 100%. Mezi výší nájemného a jistotou (resp. nejistotou) jeho úhrady nájemcem je vždy přímá úměrnost. Je tedy nutné zhodnotit i kvalitu nájemce a potažmo i nájemní smlouvy a vyvodit rizika, které z toho vyplývají. Neznamená to tedy, že pokud je na danou věc uzavřena nájemní smlouva na abnormálně vysokou částku, která není nájemcem placena, že tím pádem se je při dané míře kapitalizace ve srovnání s obdobnými věcmi hodnota nejvyšší. Základní princip výpočtu výnosové hodnoty věci je dán vztahem: VH = ČV/R Kde VH je výnosová hodnota věci, ČV je čistý výnos z pronájmu a R je míra kapitalizace setinná. Jedná se o nejčastěji užívaný výpočet výnosové hodnoty, který je konstruován za předpokladu jistoty věčné renty z věci. To znamená, že nepředpokládáme v budoucnu, že by došlo ke zničení věci. Z výše uvedeného vztahu vyplývá, že základními veličinami pro výpočet výnosové hodnoty věci jsou čistý výnos z věci a míra kapitalizace. Jak již bylo uvedeno, výnosová metoda je založena na příjmu z dané věci o kterém víme, že bude minimálně po určitou dobu zajištěn i do budoucna. Výnosová metoda je použitelná zejména u toho majetku, který je primárně určen ke generování nějakých výnosů. Výnosovou metodu oceňování majetku s oblibou využívají investoři, v jejichž zájmu je, aby investovaný kapitál zaručoval co největší výnos. Výnosová hodnota se vypočítává z předpokládaných budoucích příjmů, které jsou přepočteny na současnou hodnotu.





87


Výnosová metoda je jakýsi základ pro každého investora, který se rozhoduje, zda by daná investice pro něj byla efektivní či nikoliv. Při oceňování výnosovou metodou provádí investor transformaci budoucích příjmů na současnou hodnotu při dané míře kapitalizace. Výnosová metoda je odvozena od výnosů z dané věci. Jinými slovy odhadce zjišťuje, jaká částka musí být v bance při daných úrokových sazbách uložena, aby byl zajištěn stejný výnos, který je realizován z pronájmu dané věci. Aby bylo správně provedeno ocenění, musí odhadce provést několik dílčích kroků – analýz, z jejichž výsledků pak provádí samotný výpočet. Jedná se o analýzu budoucích výnosů z dané věci (v našem případě stavba), analýzu budoucích nákladů, které musí vlastník vynaložit na provoz a správné určení míry kapitalizace pomocí které se provádí přepočet na současnou hodnotu. Dále odhadce musí zhodnotit, zda stav dané věci umožňuje bezproblémový dlouhodobý příjem z pronájmu, či zda věc je v takovém stavu, že příjem bude možný pouze v průběhu několika málo po sobě následujících obdobích. Zároveň musí být zhodnoceno, zda vlastník dané věci hodlá tuto věc po určité době prodat, či zda si ji hodlá ponechat. Čistý roční výnos jak je uveden v již zmiňovaném vzorci určíme jako rozdíl mezi ročními výnosy z pronájmu majetku a ročními náklady na provoz pronajímané nemovitosti. Jednotlivé výnosové a nákladové položky pak můžeme členit na jednotlivé položky, jak popisují následující podkapitoly.





88


Výnosy V případě nemovitostí (staveb a pozemků) jsou za výnosy považovány zejména: Správné určení výnosů je první důležitý předpoklad pro zjištění výnosové hodnoty věci. Výnosy z pronájmu můžeme stanovit následujícími dvěma způsoby: -z účetních dokladů, -ze srovnání nemovitostech.

s cenami

požadovanými

v obdobných

-vlastním výpočtem, pokud je pronajata pouze část nemovitosti nebo nejsou k dispozici účetní doklady (odhadce ví, že nemovitost je pronajata např. za regulované nájemné, ale nemá k dispozici nájemní smlouvy) -odborným odhadem na základě vlastních zkušeností

-nájemné z bytových prostor (pronájem bytů) -nájemné z nebytových prostor (pronájem obchodů, garáží, chlívků) -nájemné ze společných prostor (pronájem reklamní plochy) -nájemné z pozemků (např. zahrádka u domu) Z hlediska metod zjištění výnosové hodnoty se musí vycházet reálně dosažitelného výnosu z nájmu. Ne všechny nájemní smlouvy, které byly podepsány, jsou dodržovány! Na druhou stranu mohou být nájemní smlouvy podepsány za nápadně nevýhodných podmínek pro pronajímatele (z důvodů spekulace, kdy například vlastníkovi hrozí exekuce). Analýza výnosů předpokládá samozřejmě i určitou zkušenost v právní oblasti, která se týká sepisování nájemních smluv. Výše uvedené položky je možné poměrně přesně určit. Tyto položky se však musí často upravit o další předpokládané vyšší výnosy v nejbližší budoucnosti (předpoklad volného bytu v brzké době a následný pronájem za





89


tržní ceny), popřípadě nepočítat s výnosy, které jsou sice deklarované, ovšem ve skutečnosti nejsou reálně dosažitelné (notorický neplatič – rodina s dětmi – doživotní břemeno). Pro investora jsou ale také důležité další faktory, které mohou ovlivňovat stanovení výnosové hodnoty. Jde o to odhadnout případné rezervy daného objektu. Tzn., které části by bylo možno ještě pronajmout nebo které prostory by bylo možno pronajmout za případné vyšší ceny. Zpravidla se investor rozhoduje podle nájemních smluv, které jsou již sepsány a hledá v nich určité možnosti jak zvýšit nájem. Můžou být i zakalkulovány finanční prostředky na služby, které jdou přes účet pronajímatele – jedná se v podstatě o bezúročný úvěr na jeden rok (tento faktor by se využil v případě výpočtu výnosové hodnoty metodou diskontovaných peněžních toků).

Náklady Náklady pro účely ocenění výnosovou metodou lze zjistit: 1 Z účetních dokladů, 2 ze srovnání s cenami vynakládanými u obdobných nemovitostí. 3 vlastním výpočtem (zejména v případě některých specifických položek – daň z nemovitosti), 4 subjektivním odborným odhadem, 5 konzultací s odborníkem (stavební firma, která nabídne například soupis nutných prací včetně cen). Náklady spojené s pronájmem nemovitostí jsou lze rozdělit do následujících kategorií: Daň z nemovitostí. Pokud není možné daň z nemovitostí odvodit z účetních dokladů. Provede se výpočet podle platného předpisu (zákon o dani z nemovitostí). Je nutné brát v úvahu, že u některých subjektů odpadá povinnost platit daň z nemovitosti, ale to neznamená, že se nemusí započítat. Pojištění stavby. Sazby pojištění lze zjistit ze smlouvy, která je uzavřena s vlastníkem. Výši pojistné částky lze případně zjistit dotazem





90


u pojišťovacích institucí. Je ovšem nutné si uvědomit, že každá instituce má jinou metodiku výpočtu pojistného, proto v takovém případě, by stanovení výše pojistného bylo na odborném uvážení odhadce. Provoz a údržba. Provoz a údržba podle vyhlášky se stanovuje v rozmezí 0,5% - 1% z ceny stavby zjištěné nákladovým způsobem bez odpočtu opotřebení a bez započítaného koeficientu prodejnosti. Pro vlastní potřebu zjistíme náklady na provoz a údržbu z účetních dokladů (peněžní deník, faktury), v případě dobrých znalostí jedná-li se o zájemce o koupi lze náklady zjistit pohovorem například s nájemci, popřípadě vlastní zkušeností. Mezi tyto náklady řadíme například opravy opadaných omítek, opravy stoupaček, nátěry střechy, sekání trávy, nátěry plotu atd. Rezervy. Rezervy jedná se o částku, kterou musíme pravidelně ukládat na budoucí plánované opravy například fasády. Je na zvážení odhadce, zda s touto položkou má počítat, poněvadž by se mohlo jednat o duplicitu s položkami opravy a údržba. Náklady na pronájem pozemku. Jedná se o ty případy, kdy je nemovitost i stavba jiného vlastníka a vlastník pozemku požaduje za pozemky nájemné. Nájemné se pohybuje v rozmezí 3Kč – 100Kč za m2. Náklady na správu nemovitosti. Lze zjistit z účetní evidence. Pro investora jsou nepodstatné, protože si zpravidla vykonává správu sám. V případě nebytových a bytových prostor si účtuje správcovská firma kolem 100 - 200Kč za jednotku za měsíc. Rozsah činností správcovské firmy je upravován ve smlouvě. Se správou majetku souvisejí nejčastěji takové činnosti jako sjednávání nájemních smluv, pravidelné vyúčtování služeb, prohlídky nemovitostí, zajišťování řemeslníků, jednání s úřady a s pojišťovnou, vyplňování daňových přiznání atd. Amortizace (Odpisy) Jedná se o hypotetickou částku, kterou si majitel ukládá do banky při stanovených úrocích a která by majiteli po dožití stavby měla zajistit obnos na znovupostavení této stavby. Rozeznáváme nejméně 3 typy odpisů: daňové, účetní a kalkulační. Daňové odpisy jsou pouze fiktivní. Slouží ke snižování daní podnikatele. Nejedná se o částku, kterou musí podnikatel ve skutečnosti vydávat. Zde se názory odborníků rozcházejí. Jedni tvrdí, že by tato částka měla být započítána, jiní tvrdí, že ne. Investor s odpisy nepočítá, protože nemusí tyto peníze ve skutečnosti vydávat. Až donedávna považovaly některé banky daňové odpisy za nákladovou položku, která snižuje dostupné množství finančních prostředků žadatele o hypotéční úvěr. Paradoxně i přes to, že naopak odpisy jsou pouze hypotetickým výdajem nikoliv reálným. V současné době naopak banky v případě





91


žádostí o úvěr tuto částku přičítají k disponibilním prostředkům klienta. Jedná se o částku, kterou postupně majitel získává ve formě účetních nákladů. Předpokládá se, že po určité době by měl touto formou získat všechny vložené prostředky. Odpisy nám v podstatě snižují výši daně z příjmu. Mezi další položky, které již nejsou odhadci tak často používány, nicméně které souvisí s výdaji týkající se provozu staveb a za určitých okolností by mohly ovlivňovat výnosovou hodnotu, bychom mohli zařadit: Splátka hypotéky. Nejedná se o výdaj, který by byl standardně používán odhadci, nicméně lze předpokládat, že investor, který hodlá investovat do nemovitostí, přičemž si zřizuje hypotéční úvěr, bude tuto částku kalkulovat ve svých propočtech. Splátka z hypotéky se v podstatě skládá ze dvou částí. Jedná se o splátku jistiny a splátku úroků. Daň z převodu nemovitostí. V některých případech musí také být jednorázově započítaná i daň z převodu nemovitosti, kterou hradí kupující (např. koupě nemovitosti v dražbě). Náklady na soudní spory. Jedná se o náklady, které musí být a na vystěhování nepřizpůsobivých nájemníků, popřípadě náklady na vyplacené odstupné stávajícím nájemníkům. Ostatní. Někdy snižuje hodnotu nemovitosti i například problémy v dodávkách některých služeb. Špatně vyřešená žumpa bez trativodu, která se musí vyvážet každý měsíc. Podle vyhlášky o oceňování se vývoz žumpy nezapočítává (hradí nájemci), ovšem nadměrné výdaje zase výrazně snižují atraktivitu stavby a zvyšují pravděpodobnost, že nájemci přestanou platit.

Míra kapitalizace Míra kapitalizace (úrok) je cenou za zapůjčení kapitálu. Míra kapitalizace se vyjadřuje buď v % nebo v setinné podobě. Míra kapitalizace je velice citlivou položkou při výpočtech výnosové hodnoty. Na výši míry kapitalizace má podstatný vliv riziko dané investice. Mezi mírou rizika a mírou výnosu existuje přímý vztah. Čím vyšší je výnos z dané investice, tím je vyšší riziko možné ztráty vložených prostředků. V zásadě platí, že nejjistější jsou investice v bankovních institucích. Momentálně je míra zhodnocení vkladů na úrovni mezi 1% - 2% ročně. Investice do nemovitostí patří k jedněm





92


z nejjistějších. Ale i zde můžeme díky například nevhodně zvolené lokalitě, ve které se nemovitost nachází přijít o vše. Existuje mnoho způsobů, jak určíme optimální míru kapitalizace. Poměrně často je využívaná metoda přičítání rizikové přirážky k bezrizikové míře kapitalizace. Přičemž za bezrizikovou míru kapitalizace považujeme například úrokovou míru vkladů v hodnověrné bankovní instituci. Riziková přirážka se pak stanoví individuálně, přičemž se zohlední všechna rizika, která jsou spojená s vlastnictvím dané nemovitosti.

7.2.1 Nákladová metoda

Nákladová metoda vychází zejména z fyzických a technických vlastností věcí. Ve svém konečném důsledku poskytuje informaci, kolik by stála výstavba dané nemovitosti v okamžiku ocenění. Jinak také vychází z vynaložených nákladů. Nákladová metoda je využívána zejména v těch případech, kdy nelze objektivně použít pro stanovení hodnoty věci metody výnosové ani porovnávací. Nákladová metoda byla využívána při oceňování budov jako hlavní metoda před rokem 1989. Bylo to logické i z toho úhlu pohledu, že před rokem 1989 neexistoval prakticky žádný oficiální trh s nemovitým majetkem. Oficiálně nebylo možno použít jak výnosovou metodu, tak ani porovnávací metodu pro ocenění. Ocenění nákladovým způsobem vycházelo z cen stavebního materiálu, což ovšem byly ceny státem regulované. Vzhledem k tomu i konečný výsledek byl vlastně odrazem cen administrativně stanovených a ani zdaleka neodpovídal cenám, za které se nemovitý majetek realizoval na černém trhu. Po roce 1989 zaznamenala tato metoda ústup. Ještě v první polovině 90 let byla značná část staveb oceňována nákladovým způsobem, který měl ovšem velmi daleko k tržnímu ocenění. Toho využili mnozí spekulanti, kteří si vytipovali nadhodnocený majetek, který zastavili bankám a následně přestali splácet své půjčky. Banky záhy zjistily, že půjčily peníze oproti bezcenným objektům. Proto byly nuceny mimo jiné vypracovat zcela nové metodické postupy pro tržní oceňování. Prodeje zastavených objektů pak byly realizovány zhruba na přelomu tisíciletí za zlomek jejich původně odhadnuté ceny.





93


Nákladová metoda se používá zejména při oceňování staveb, u kterých se nepředpokládá přímý ekonomický efekt. Jedná se o nemovitosti, které nejsou běžně obchodovány na trhu. Mezi ně řadíme například budovy škol, nemocnic, církevní stavby, inženýrské stavby atd. V případě nemovitostí určených k bydlení pak nákladovou metodou oceňujeme především takové stavby, které jsou rozestavěné, nadměrně opotřebené nebo zcela nové. Své využití má pak tato metoda zejména v pojišťovnictví. Kromě samotných nákladů na pořízení hraje důležitou roli v tržním oceňování opotřebení. Odpočítáním opotřebení se nám konečná hodnota může velmi přiblížit skutečným tržním cenám za které jsou věci obchodovány na při standardních tržních podmínkách. Základní princip výpočtu věcné hodnoty je dán vztahem: VěH = NP – OP Kde VěH je věcná hodnota ke dni ocenění, NP jsou náklady na pořízení (výstavbu) a OP je opotřebení věci. Jedná se o základní princip nákladové metody. Jedním ze způsobů, kterým se zjišťují náklady na pořízení, je výpočet hodnoty pomocí kalkulačního vzorce. Pro jeho konstrukci předpokládáme, že cena stavebního objektu je dána součtem následujících kalkulačních položek: Cena objektu = materiál + mzdy + stroje + ostatní přímé náklady (přímé náklady) + režie výrobní + režie správní (nepřímé náklady) + zisk 1. Materiál. Materiál je přímo vyčíslený materiál spotřebovaný na konkrétní zakázku (cihly, malta, obklady, vedení atd.) 2. Přímé mzdy. Mzdy výrobních pracovníků, potřebné k provedení konkrétní práce, bez sociálního a zdravotního pojištění. Na každé stavbě je veden stavební deník, kde se zapisuje, kdo na stavbě pracoval, jaký rozsah práce byl vykonán. Kdy začal a kdy skončil. Kromě toho se tam zapisují i údaje o povětrnostní situaci teplotě vzduchu atd. Z těchto údajů je pak mimo jiné vypočítávána i mzda pracovníků. 3. Náklady na stroje. Představují náklady na provoz a údržbu strojů





94


4. Ostatní přímé náklady. Ostatní přímé náklady představují odpisy strojů, odpisy unimobuněk sloužící pro zaměstnance, cestovné, sociální a zdravotní pojištění atd. 5. Výrobní režie je spotřeba paliv, energií (elektřina do bouracích kladiv), materiálů souvisejícího s řízením (papír, razítka, barva do tiskáren), nájemné, pojistné. 6. Správní režie jsou náklady související s řízením a správou. 7. Zisk. Názornou strukturu nákladů na stavenní objekt lze znázornit i pomocí následující tabulky: Tabulka č. 7.1: Položky kalkulačního vzorce CENA OBJEKTU NÁKLDY CELKEM PŘÍMÉ NÁKLADY NEPŘÍMÉ NÁKLADY MA M ST O RE REŽI TERIÁ ZDY ROJE PN ŽIE E L VÝRO SPRÁV BNÍ NÍ

ZI SK

Pramen: Zazvonil, Z. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: CEDUK, 1996. ISBN 80-902109-0-2 K takto vypočtené ceně je nutné připočítat ještě DPH. V současné době u staveb, které neslouží k bydlení se připočítává 20% DPH, u staveb a prací které jsou určeny k bydlení, se připočítává 10% DPH. Po zjištění nákladů na pořízení stavby se dále musí odpočítat opotřebení stavby. Pojem opotřebení stavby chápeme jako rozdíl mezi hodnotou stavby oceňované v současném stavu a podmínkách a hodnotou téže stavby za předpokladu, že by byla nová. V tomto případě představuje opotřebení vlastně náklady, které by bylo třeba vynaložit, aby se oceňovaná nemovitost uvedla do bezvadného stavu, který v podstatě odpovídá novostavbě.





95


Časový průběh znehodnocení je vyjadřován jako funkce závislá na čase a na předpokládaném poklesu hodnoty stavby. Průběh funkce může být různý. Nejčastěji je opotřebení popisováno lineárním průběhem. Lineární metoda opotřebení je poměrně jednoduchá a také nejčastěji používaná. Tato metoda předpokládá, že každý rok se stavba znehodnotí o stejnou % část. Výpočet pak je dán vztahem Pr = 100/Z, kde Pr je roční procento znehodnocení, Z je životnost stavby od jejího vzniku do jejího zchátrání. Problém lineární metody je však v tom, že pokud je budova ve stáří, kdy se blíží době životnosti, nemusí výpočet odpovídat skutečnosti. OP

100

S Z

Kde S je stáří stavby a Z je životnost stavby. Průběh lineární funkce opotřebení udává následující obrázek:

OP

S

7.2.3 Porovnávací metoda

Porovnávací metoda je založena na srovnání hodnoty oceňované věci s cenami již realizovaných obchodů věcí, které se vyznačují stejnou kombinací vlastnických práv a fyzických vlastností. Porovnávací metoda je nejčastěji používanou metodou. Přesnost výsledné hodnoty zjištěné porovnáním je závislá také na časovém intervalu, v rámci kterého provádíme srovnání. Je jasné, že





96


ceny se časem vlivem mnoha okolností mění. Nejpřesnějšího výsledku tedy dosáhneme, budeme-li srovnávat oceňovanou věc s cenami stejných věcí, které byly dosaženy v rámci standardně realizovaných obchodů v jednom okamžiku. Prakticky je ovšem problém této definici vyhovět. Proto se vychází z cen, které byly dosaženy v historicky co nejbližším časovém období. U nemovitého majetku je to zpravidla srovnání s dosaženými cenami za poslední rok. Pro svou jednoduchost je v podstatě podvědomě používána každým, kdo vstupuje do postavení prodávajícího nebo kupujícího. Nejlépe použitelná a zároveň i nejpřesnější je tato metoda u věcí movitých, které se vyznačují svou homogenností. Naopak o něco problematičtější je v případě ocenění nemovitého majetku, který je výrazně heterogenním statkem. Ocenění porovnávací metodou u movitého majetku provádí každý téměř denně při nákupech běžného spotřebního zboží. Srovnávací metoda je rychlým a efektivním nástrojem pro vyhodnocování individuálního spotřebitelského chování. Asi nikdo z nás by nekupoval rohlíky v obchodě, v němž by byly dražší, než ty samé v protějším obchodě. Odborná literatura, která se věnuje problematice oceňování často, zdůrazňuje, že oceňování porovnávací metodou je klíčové pro správné stanovení tržní hodnoty. Jedná se o nejspolehlivější a nejobjektivnější nástroj určení tržní hodnoty. V praxi má své využití zejména u těch typů věcí, které jsou poměrně často a ve velkých objemech obchodovány. Tento předpoklad splňují zejména věci movité. V případě nemovitostí se porovnávací metodou nejčastěji oceňují byty a nebytové prostory, garáže, rodinné domy, stavební pozemky atd. Vzhledem k heterogennímu charakteru nemovitostí může ovšem zohlednění různých tržních vlastností při porovnání způsobovat jisté potíže. Základní princip porovnávací metody lze vyjádřit následujícím matematickým zápisem: PH = 1/n * ∑ RCn * Ka Kde PH je hodnota věci zjištěná porovnáním, n je počet věcí, které disponují stejnými vlastnostmi, jako věc oceňovaná, u kterých známe realizovanou cenu, RCn je realizovaná cena obchodu pro n-tý majetek, Ka je koeficient porovnání vyjadřující a-tou vlastnost věci. Pro správné provedení ocenění metodou porovnání je nutné mít





97


k dispozici databázi o dostatečném počtu nemovitostí, u nichž známe základní technické parametry a také cenu za kterou se realizoval obchod. Existuje několik informačních zdrojů, z kterých je možné čerpat údaje pro ocenění porovnávací metodou. Jsou to následující datové zdroje: 1. 2. 3. 4. 5.

Kupní smlouvy Údaje, které spravují finanční úřady Údaje o prodaných nemovitostech, které vedou RK Databáze znalců Inzeráty

Kupní smlouvy poskytují informace o realizovaných cenách. Jedná se o nejkvalitnější zdroj informací. Kupní smlouvy jsou k dispozici na katastrálních úřadech, kde je možno do nich bezplatně nahlédnout. Katastrální úřad archivuje všechny dokumenty, na jejichž základě byl proveden v minulosti převod nemovitého majetku v chronologické řadě. Přes všechny nesporné výhody informací o cenách nemovitostí zjištěných z kupních smluv však mohou i údaje v kupních smlouvách být zkreslené. Důvody mohou být několikeré: 1. prodej mezi příbuznými za značně zvýhodněných podmínek 2. spekulace, praní špinavých peněz, (koupě za nízkou cenu a následný prodej za vysokou cenu vyvstává nutnost přiznání daně z příjmu. Rozdíl. Udává se cena nižší) 3. daně (uvádí se cena nižší z důvodu placení daně z převodu nemovitosti) Dalším možným problémem je časový faktor. Dohledávání údajů z kupních smluv je časově velice náročné. Zpravidla se jedná o hodiny a hodiny strávené v archivu Katastru nemovitostí. Údaje z finančních úřadů nejsou běžně dostupné. Veškeré informace o daňových poplatnících jsou tajné. Proto jsou pro běžnou potřebu znalců nepoužitelné. Informace z finančních úřadů tak lze využívat pouze po souhrnném statistickém zpracování na centrální úrovni. Přesto i tyto informace nemusí být zcela přesné. Důvody pro zkreslené poskytnutí informací mohou být zejména záměrné vyhýbání se daňové povinnosti. Údaje o prodaných nemovitostech, které vedou RK, nejsou také běžně dostupné. Zpravidla jsou dostupné pouze úzkému okruhu lidí, kteří spolupracují s danou realitní kanceláří. Obdobně to platí i pro databázi znalců.





98


Informace o cenách z inzerátů. Jedná se bezpochyby o nejdostupnější datový zdroj. Problém inzerovaných cen je však v tom, že s největší pravděpodobností se nejedná o ceny, za které je nemovitost prodávaná. Ve skutečnosti jsou ceny nižší. Prodávající má přirozenou tendenci nadhodnocovat majetek. Skutečný obchod bývá pak uzavírán za nižší kompromisní cenu.

KLÍČOVÁ SLOVA KAPITOLY Metody oceňování, výnosy, náklady, výnosová metoda, nákladová metoda, porovnávací metoda.

SHRNUTÍ KAPITOLY Tato kapitola popisuje jednotlivé oceňovací metody. Jsou zde prezentovány postupy, pomocí kterých lze zjistit hodnotu oceňovaných nemovitostí a dále vhodnost použití metod podle typu nemovitosti.





99


KONTROLNÍ OTÁZKY 1. Popište princip výnosové metody 2. Popište princip nákladové metody 3. Popište princip porovnávací metody 4. Jaký je okruh možných nákladů pro správné zjištění výnosové hodnoty?





100


8. HISTORIE BYTOVÝCH POLITIK V ČESKÝCH ZEMÍCH

CÍL KAPITOLY V rámci této kapitoly se seznámíte s procesem, vývojem a přístupy, které vedly k aplikovaným politikám v oblasti bydlení na území českých zemí. Budete umět:

Znalosti

Zhodnotit v čem se odlišují jednotlivé bytové politiky

Dovednosti

Budete schopni: Popsat vývoj v bytové problematice v Českých zemích

Návyky

Získáte: Přehled o nástrojích na podporu bydlení, které byly historicky uplatňovány





101




RYCHLÝ NÁHLED DO PROBLEMATIKY KAPITOLY V kapitole se seznámíte s problematikou vývoje státních bytových politik v jednotlivých historických etapách v Ćeských zemích.

Souhrnný náhled.

PRUVODCE STUDIEM Bytová politika uplatňovaná na území Čech a Moravy procházela v průběhu 20. století několika různými fázemi, které by se daly rozdělit do pěti rozdílných období. Každé období je charakteristické svým specifickým přístupem k řešení otázek bydlení a problematiky bydlení. První fáze probíhala převážně v 19. století a byla zakončena rokem vzniku Československé republiky. Druhá fáze spadá do doby existence první republiky (léta 1918-1938). Třetí fáze je charakteristická válečnými událostmi a spadá do období protektorátu Čech a Moravy. Roky 1948-1989 ohraničují čtvrtou fázi vývoje a přístupů k problematice bydlení. Jedná se o léta existence Československé socialistické republiky. Konečně pátá fáze započala po roce 1989 a trvá až dosud.

Situace do roku 1918 První pokusy o zavedení komplexní bytové politiky byly učiněny ve druhé polovině 19. století. V zásadě neexistovala žádná plošná podpora. První problémy v oblasti bytové nastaly v souvislosti s vědeckotechnickým pokrokem tak, jak je blíže popsáno v kapitole Sociální teorie a bydlení. Ve druhé polovině 19. století pak následně





102


byly přijímány některé právní normy s celoplošnými dopady. Především se jednalo o zákon č. 253/1852 Sb., který upravoval podmínky pro vznik svépomocných bytových družstev. Dále se jednalo o zákon č. 37/1892Sb., jenž umožňoval daňové úlevy pro stavby s dělnickými byty. V roce 1908 vznikly dva fondy na podporu bytové výstavby62. Období první světové války mělo poměrně značný dopad do oblasti bytové. V důsledku migrace obyvatelstva do průmyslových lokalit a nízké bytové výstavbě byly zaznamenány snahy pronajímatelů o neúměrné zvyšování činží. Celý tento proces vyústil ve snahu vládních orgánů o omezení výše požadovaného nájemného. Nejprve se tyto snahy týkaly pouze vybraných obcí, od roku 1918 pak byla regulace nájemného zavedena celoplošně63.

Situace v letech 1918 - 1938 V období první republiky bylo bydlení chápáno jako velice citlivý problém. To způsobilo, že již v prosinci roku 1918 bylo vydáno nařízení ministra sociální péče a ministra spravedlnosti, které se týkalo ochrany nájemců64. Bytová politika ČSR se zaměřovala na dva základní problémy. Za prvé se jednalo o postupné odstraňování regulovaných nájmů a ochranu nájemců před výpovědí pronajímatele. Pro nově postavené a následně pronajímané byty však již regulace nájmů neplatila. Regulace nájmů se týkala stávajícího bytového fondu. Regulované nájmy se mohly zvedat pouze podle striktně daných podmínek. Nejprve se odvíjely od nákladů na údržbu domů. Později podle jednotného procentní sazby. Postupně byly z regulace vypouštěny některé typy bytů nebo byty s nájemníky s nadstandardními příjmy. Tímto procesem docházelo k celkovému uvolňování nájemní regulace. V roce 1938 se trh s byty nacházel blízko před úplnou deregulací.

62

Jednalo se o Fond císaře Františka Josefa I a Státní bytový fond. Nařízení č. 21/1918 ř.z. 64 Nařízení č. 83/1918 Sb. Výše regulovaných nájmů bylo podle §2 stanoveno podle kategorie bytu od 2000K ročně u bytů I. kategorie až po 1000 K ročně u bytů IV. kategorie. 63





103


Zákon na ochranu nájemníků65 také taxativně vyjmenovával důvody, pro které bylo možné dát ze strany pronajímatelů výpověď. Oproti současnému vyjmenovanému okruhu důvodů pro výpověď byl rozsah o něco větší. Výpověď bylo možno podat např. z důvodu spáchání trestného činu proti pronajímateli a vždy s přivolením soudu. Další hlavní okruh nástrojů bytové politiky se týkal podpory výstavby nových bytů. Podmínky poskytnutí podpory byly dány zákonem č. 281/1919 Sb. o rozvoji stavebního ruchu. Tato podpora měla charakter dotací na úroky k hypotékám, státní záruky za půjčky na stavební náklady, půjčky na dokončení staveb, osvobození staveb od domovní daně a další. Vzhledem k celkovému vývoji hospodářství byl zaznamenán s výjimkou krizových 30 let poměrně stabilní přírůstek nové bytové výstavby. Poměry v bytové oblasti byly v roce 1937 stabilizované. Trh plnil svou funkci a nabídka s poptávkou byly v rovnováze. V roce 1938 došlo k obsazení pohraničí a s tím souvisel i přesun českého obyvatelstva do vnitrozemí. Tím došlo k prvním problémům v oblasti bytové.

Období od roku 1938 – 1945 Období okupace sebou přinesla nejenom postupný úpadek v oblasti stavebního ruchu, ale také počátky bytové nerovnováhy na trhu bytů. I když z počátku okupace bytová výstavba z důvodu spekulativních ještě zesílila, v roce 1941 došlo následně k úplnému zákazu staveb, tak aby se veškeré volné aktiva mohly použít ve prospěch válečného průmyslu. V období protektorátu Čechy a Morava byla také znovu zavedena regulace nájmů. Zákon na ochranu nájemníků66 byl v té době několikrát novelizován a to zejména v tom směru, že mimo jiné byl do nich implantován duch norimberských zákonů67. Dalším aspektem byla také možnost tzv. urychlené výpovědi z bytu z důvodu válečného zájmu. Typickým jevem, který také prohloubil nerovnováhu, byl příliv německého obyvatelstva do vnitrozemí. V průběhu okupace také

65

275/1920 Vládní nařízení č.177/1940 Sb. o ochraně nájemníků. 67 Např. Židé byli vyňati z okruhu působnosti zákona na ochranu nájemníků. Na ně se tento zákon vůbec nevztahoval. 66





104


docházelo k zabírání bytů židů, kteří byli odsunuti do koncentračních táborů. Takové byty byly následně přednostně přidělovány příchozímu německému obyvatelstvu. Konec války se zapsal poměrně výrazně na celkovém stavu bytového a domovního fondu. Zejména v oblastech, ve kterých probíhaly nejtěžší boje, byla poškozena podstatná část bytového a domovního fondu. Podle statistických šetření bylo válečnými událostmi těžce poškozeno nebo úplně zničeno cca 68000 bytů, což představovalo zhruba 2% veškerého bytového fondu.

Situace v letech 1945 – 1948 V poválečném období mělo vliv na vývoj v oblasti bytového fondu několik událostí. V prvé řadě se jednalo o odsunutí německého obyvatelstva z pohraničí. Odhaduje se, že do roku 1946 bylo vysídleno okolo 3 miliony němců. Tento odsun částečně zmírnil nedostatek bytů. Dobové odhady uváděly, že tímto způsobem bylo uvolněno zhruba 350 tis. bytů v pohraničí. Na druhou stranu ve vnitrozemí byl pociťován bytový nedostatek. Další významnou událostí bylo znovuosídlení takto uvolněných bytů. Pro osídlovací plány byla stanovena jednotná pravidla. Přednostně byly byty v pohraničí přidělovány např. lidem, kteří se zasloužili o odboj a Čechům přistěhovalým ze zahraničí. Nicméně je fakt, že ne všechny byty a domy v pohraničí byly osídleny. Část domů byla také obsazena spekulanty. S důsledky této přídělové politiky se v podstatě vypořádává společnost dodnes. Noví přistěhovalci často k bezpracně nabytému majetku neměli takový vztah jako původní vlastníci. Dodnes je pro některé pohraniční lokality charakteristický poměrně zchátralý bytový a domovní fond.

Situace v letech 1948 - 1989 Pro tuto fázi byl charakteristický odklon od tržních přerozdělovacích principů. Byt začal být postupně chápán jako statek veřejný. Jako statek, jehož zajištění je čistě v kompetenci státu. Došlo také k výraznému omezení jakýchkoliv soukromých aktivit v oblasti bytové výstavby. Omezování soukromých aktivit mělo různé podoby. Od nemožnosti stavět byty z vlastních soukromých zdrojů, přes zabavování soukromého majetku (soukromých bytových domů) až k zavádění striktní cenové regulace a administrativních pravidel. Jedním s prvních kroků nové vlády bylo omezení družstevního bydlení





105


a družstevní bytové výstavby. Družstevnictví bylo chápáno jako přežitek kapitalistické společnosti. Dominantní roli při přerozdělování bytů po roce 1948 hrál stát, který silně intervenoval také do bytové výstavby. Bytová výstavba byla direktivně řízena. Do konce padesátých let byla nová bytová výstavba svěřena především podnikové sféře a to jako jeden z nástrojů stabilizace pracovních sil. Postupně však nastávaly problémy s nedostatkem bytů a tento stav bylo nutné změnit. Spásu měla přinést staronová forma výstavby bytů – družstevní bytová výstavba. Začala vznikat rozsáhlé družstevní bytové společnosti tzv. stavební bytová družstva, která byla centrálně řízena a pod centrální kontrolou. Touto formou se do konce 80. let minulého století postavilo 800 tisíc bytů68. Stát se ovšem také začal angažovat přímo v bytové výstavbě. V rámci programu nazvaného komplexní bytová výstavba bylo zejména v 70. a 80. letech minulého století postaveno statisíce bytů v panelových domech. Nájemné v těchto státních bytech bylo od roku 1964 až do roku 1989 stanoveno na 2,50Kč/m2 obytné plochy. Jednalo se o nájemné, které zejména koncem 80. let již ani zdaleka nepokrylo náklady na provoz obytných domů.

Situace po roce 1989 Základní změnou v oblasti bytové politiky po roce 1989 byl důraz na postupné vytváření fungujícího trhu s byty. V rámci stávajícího bytového fondu došlo k několika zásadním vlastnickým přesunům. Jednalo se o restituci domů původním vlastníkům69 a o převod státního domovního fondu do vlastnictví obcí70. V oblasti družstevního bytového fondu došlo k rozdělení velkých družstev vlastnících tisíce domů na menší subjekty. Dalším důležitým momentem bylo postupné zavedení deregulace nájemného71. V oblasti občanskoprávních vztahů došlo k úpravě příslušných ustanovení občanského zákoníku72, které kladly větší důraz

68

TARABA, M. Rádce pro členy bytových družstev a vlastníky bytů. Praha: Grada, 2001. MMR odhaduje, že na základě restitučních zákonů přešlo do soukromých rukou 10%-11% veškerého bytového fondu ČR. 70 Zákon č. 172/1991 Sb. 71 Vyhláška č. 176/1993 Sb. 72 Novela zák. č. 40/1964 Sb. ve znění novelizací č. 509/1991 Sb. a 267/1994 Sb. 69





106


na okolnosti sjednávání smlouvy o nájmu bytu. Zároveň s těmito změnami byly zavedeny další doposud neexistující nástroje státní bytové politiky. Byly jimi především vznik stavebního spoření se státním příspěvkem, možnost půjček státu do fondu obcí, možnost hypotečního úvěrování, vznik programu podpory výstavby nájemního bydlení a technické infrastruktury v obcích a v poslední době také vznik fondu rozvoje bydlení. První koncepce státní bytové politiky byla vypracována v roce 1990. Tato koncepce odrážela celkovou změnu základní filozofie bydlení oproti všem předchozím přístupům praktikovaným v dobách socialismu. Základními body této koncepce bylo potřeba zvýšení efektivity stávajícího bytového fondu, nahrazení administrativně přídělového systému systémem tržním, provedení decentralizace bytové politiky na úroveň regionů a obcí. Tato koncepce ovšem nebyla bývalou vládou schválena. V roce 1991 byla vládou ČR schválena koncepce nazvaná „Státní bytová politika ČR“. Výchozím bodem této koncepce bylo dosažení vyšší efektivity v přerozdělování bytů a to zejména zaváděním tržních faktorů do bytové oblasti. Jednalo se zejména o zavedení takových tržních principů, na základě kterých by došlo k vyšší transparentnosti bytového trhu, který byl významně poznamenán deformacemi. Mezi základní opatření přijatá v tomto konceptu lze zařadit jednorázové zvýšení nájemného o 180%, ukončení investic do komplexní bytové výstavby, novela občanského zákoníku, vytvoření pravidel pro postupnou deregulaci nájemného. V lednu 1993 byl vládou ČR projednán dokument nazvaný „Východiska a zásady státní politiky bydlení v ČR“. Dokument navazuje na již projednanou koncepci z roku 1991. Hlavním záměrem tohoto dokumentu bylo přijetí konkrétních opatření tak aby byl naplněn požadavek o prohlubování tržního systému v oblasti bydlení. Z těchto zásad vyplývá záměr dostat co nejrychleji nájemné na ekonomickou a následně na tržní úroveň. Dále v tomto dokumentu bylo požadováno vytvoření takových legislativních úprav, které by zrovnoprávnili vztah mezi nájemcem a pronajímatelem. V březnu 1997 byl vládou ČR schválen koncepční materiál týkající se bytové politiky, který byl poté schválen (listopad 1997) Parlamentem ČR. Tento materiál se zabýval podrobnou analýzou stavu bydlení v ČR. Dílčí závěry, které charakterizovaly bytovou situaci v ČR lze stručně shrnout do následujících bodů: -vlastnická struktura bytového fondu odpovídá struktuře ve vyspělých zemích,





107


- počet bytů zaostává za počtem domácností, - nová výstavba nedokáže nahradit úbytek bytového fondu, - neobydlené byty nemohou pokrýt poptávku po bytech, - zvyšuje se průměrné stáří bytového fondu, - pořízení si bytu do vlastnictví je dostupné jen malé části obyvatelstva, - nabídka nájemních bytů je omezena, - ceny bydlení jsou silně deformovány, - podíl nájemného z příjmů rodiny zůstává trvale nízký, - opatření přijatá na podporu bydlení řeší pouze některé problémy a nejsou provázána, - přetrvává deformace v povědomí obyvatelstva o cenách bydlení. Na základě výše konstatovaných skutečností dokument nastiňuje hlavní směry řešení bytového problému. Změny směrem k vyšší efektivitě a přístupnosti občanům by se měly týkat zejména: stavebního spoření, hypotečního úvěrování, role obcí v bytové výstavbě, role neziskových bytových společností, nabídky stavebních pozemků, půjčky obcím na modernizaci, úvěrování oprav bytového fondu, liberalizace nájemního sektoru, právní úpravy vlastnických vztahů. Usnesením vlády z 18. 10. 1999 byla přijatá další koncepce bytové politiky, kterou zpracovalo Ministerstvo pro místní rozvoj ČR. Tato koncepce pak byla v návaznosti na sčítání lidu domů a bytů v roce 2001 novelizována. V tomto usnesení je konstatováno, že zabezpečení





108


bydlení je zájmem veřejným i soukromým. Vláda předpokládá růst výdajů na podporu bydlení. Oproti předcházejícím dokumentům je zvýrazněn především sociální aspekt bydlení. Za základní východiska této koncepce byly brány následující předpoklady: úroveň bydlení je nižší než v evropských zemích, dosud přijatá opatření na podporu bydlení nejsou dostatečně provázaná, existují velké rozdíly na regionálních trzích bytů, situace v bydlení je ovlivňována mnoha faktory (např. trhem práce), množství problémů ve stávajícím bytovém fondu, neuspokojivá bytová výstavba, narůstající problémy skupinách obyvatel.

v sociálně

nízko-příjmových

Na základě výše uvedených předpokladů koncepce bytové politiky navrhuje nová opatření, která by měla situaci podstatně zlepšit. Mezi stěžejní body návrhu řešení neuspokojivé situace v oblasti bydlení v této koncepci patří: stimulace nástrojů na podporu výstavby nájemního bydlení vytvořením fondu rozvoje bydlení, odstranění cenových deformací zrušením regulace nájemného a zahrnutí přiměřené ochrany nájemců i pronajímatelů, vytvoření neziskového nájemního bydlení (neziskové bytové společnosti), vytvoření „chráněného bydlení“ pro skupiny obyvatelstva se specifickými potřebami v oblasti bydlení pomocí vyčlenění bytového fondu obcí, řešení bydlení sociálně nepřizpůsobivých občanů pomocí systému sociálního dohledu, vytvoření informační dostupnosti pomocí vybudování systému registru budov.





109


Z dostupných pramenů lze definovat bytovou politiku jako výslednici a součást celkové hospodářské politiky státu a jejích jednotlivých segmentů, s mimořádným multiplikačním efektem pro další odvětví národního hospodářství i pro zaměstnanost73. Jiné prameny definují politiku bydlení jako dlouhodobý proces, který zahrnuje procesy průniku bydlení do sociální a technické infrastruktury74.

KLÍČOVÁ SLOVA KAPITOLY Politika bydlení, nástroje na podporu bydlení, administrativní přístup, tržní přístup

SHRNUTÍ KAPITOLY Kapitola pojednávala o historii bytových politik v českých zemích. Popisuje, jaké okolnosti vedly v jednotlivých historických etapách ke konkrétním krokům a opatřením v politikách bydlení.

73

CÍSAŘ, J. Vývoj a formulování východisek a cílů bytové politiky v České republice. In. Státní, regionální a obecní bytová politika. Praha: ČKAIT, 2000, s. 11. 74 REKTOŘÍK, J. A kol. Ekonomie bydlení. Brno: MU, 1997, s.51.





110


KONTROLNÍ OTÁZKY 1. Specifikujte hlavní body bytové politiky v období let 1918 – 1938 2. Od kdy v Českých zemích existovalo regulované nájemné? 3. Jaké byly základní principy bytové politiky po roce 1948? 4. Srovnejte rozdíly v aplikovaných politikách bydlení před a po roce 1989





111


9. AKTUÁLNÍ BYTOVÁ POLITIKA ČR

CÍL KAPITOLY Cílem kapitoly je představit aktuální dění v oblasti bytové politiky v ČR. Bude představena poslední koncepce politiky bydlení včetně aktuálních nástrojů na podporu bydlení. Znalosti

Budete umět: Popsat v čem spočívá současná koncepce politiky bydlení Specifikovat subjekty politiky bydlení

Dovednosti

Budete schopni: Specifikovat jednotlivé nástroje na podporu bydlení

Návyky

Získáte: Přehled o tom, které subjekty v ČR poskytují dotace do oblasti bydlení





112




RYCHLÝ NÁHLED DO PROBLEMATIKY KAPITOLY V rámci této kapitoly budete seznámeni se současnými principy státní bytové politiky. Budou prezentovány subjekty, které vyvíjejí iniciativu v oblasti bytové a dále aktuální nástroje na podporu bydlení včetně jejich popisu.

Souhrnný náhled.

PRUVODCE STUDIEM Cílem státní politiky bydlení je vytvořit předpoklady (technické, ekonomické a sociální) k tomu, aby si každý mohl opatřit byt, a pomoci těm, kteří si nezaviněně nemohou opatřit byt sami. V praxi to znamená, že stát musí75: 1. vytvářet v oblasti legislativy a práva podmínky pro rozvoj podnikatelské aktivity a vzniku trhu s byty, 2. stimulovat rozvoj výroby stavebních dílců, hmot a výrobků a stimulovat fungování dodavatelské sféry pro všechny druhy stavebních činností, 3. zajišťovat sociální bydlení, nikoliv výstavbou levného bydlení v nízkém standardu, ale dotací nájemného v kvalitních bytech (sociálním

75

MMR. Nová regionální politika. Praha: MMR, 2002, s.60. ISBN 80-903064-1-1





113


příspěvkem na nájemné), 4. nastavit systém finančních podpor tak, aby byla stimulována úsporná, nikoli luxusní bytová výstavba. Základní principy státní politiky lze také spatřovat jednak ve vytváření tržního prostředí a to zejména formou tvorby „pravidel hry“ pomocí příslušných legislativních nástrojů, které zaručují rozvoj trhu s byty a dále vhodnou pozemkovou politikou, zpřístupněním kapitálu pro širší vrstvy obyvatel atd., jednak v zajišťování a podpoře sociálně slabých skupin formou poskytování bydlení, úhrady části nákladů, usměrňování cen nájemného atd. Současnou politiku bydlení ČR do značné míry charakterizují nástroje, které jsou na podporu bydlení používány. Nástroje lze rozdělit na ty, které jsou zaměřené na podporu tržního sektoru bydlení, nástroje zaměřené na podporu sociálního bydlení a nástroje zaměřené na podporu obou typů bydlení.

9.1 Subjekty státní bytové politiky Subjekty, které vytvářejí a podílejí se na bytové politice ČR lze rozdělit podle jejich vlivu a funkce na subjekty přímo vytvářející politiku bydlení, subjekty, které ovlivňují politiku bydlení a subjekty, které nepřímo ovlivňují místní politiku bydlení. Do první skupiny řadíme: 1. Vládu, parlament, ministerstva. Jedná se zejména o Ministerstvo pro místní rozvoj ČR, které je přímo zodpovědné za politiku bydlení a dále Státní fond rozvoje bydlení76. Jak Ministerstvo pro místní rozvoj ČR, tak Státní fond rozvoje bydlení ČR vypisují své vlastní programy, z kterých lze čerpat finance do oblasti bydlení. Dalším ministerstvem, které má vliv na zejména úpravu cen v oblasti bydlení je Ministerstvo financí ČR, dále pak Ministerstvo práce a sociálních věcí ČR, dále Ministerstvo životního prostředí, Státní fond životního prostředí atd. 2. Kraje. Úloha krajů v oblasti politiky bydlení je spíše okrajová. 3. Obce. Obce jsou hlavními tvůrci bytové politiky v regionech. Obce se staly hlavními činiteli zodpovědnými za realizaci bytové politiky na svém území.

76

Zřízen zákonem č. 211/2000 Sb.





114


Dalšími subjekty jsou ty, které nepřímo ovlivňují místní politiku bydlení. Mezi tyto subjekty řadíme: 1. realitní kanceláře. Zabývají se širokou škálou služeb souvisejících s bydlením. Mezi základní služby řadíme správu domů a bytů, pronájem bytů, zprostředkování koupě a prodeje nemovitostí atd. Realitní kanceláře zajišťují také spolu se stavebními firmami a projekčními kancelářemi výstavbu bytového fondu. 2. bytová družstva. Principem bytových družstev je sdružení finančních prostředků na výstavbu bytů a jejich následný pronájem svým členům. V minulosti byla družstevní bytová výstavba široce podporována státem (dlouhodobé úvěry s 1% úrokem). 3. ostatní soukromé a polo-soukromé subjekty. Podílejí se na zajišťování ostatních služeb, které souvisí s bydlením. Jedná se například o subjekty zajišťující odvoz domovního odpadu, dodávku vody, tepla atd. Ačkoliv výše uvedené subjekty mají významný vliv na politiku bydlení, existují i ostatní subjekty, které monitorují situaci a stav bytového fondu a v neposlední řadě hájí také své zájmy, které se pak následně snaží prosazovat u vládních institucí, popřípadě obcí. Hovoříme o subjektech, které nepřímo ovlivňují politiku bydlení: 1. zájmová sdružení. Jedná se především o „Svaz českých a moravských družstev“, „Sdružení na ochranu nájemníků“, „Občanské sdružení majitelů domů“, „Svaz měst a obcí“, „Svaz podnikatelů ve stavebnictví“, „Česká společnost pro rozvoj bydlení“. Zejména zástupci „Sdružení na ochranu nájemníků“ a „Občanského sdružení majitelů domů“ obhajují poměrně intenzivně své zájmy v Parlamentu ČR. Kromě jiného se tato sdružení věnují také prezentaci svých názorů na veřejnosti. Vydávají mimo jiné své časopisy, poskytují zdarma právní poradenství atd. 2. výzkumná pracoviště. Mezi oficiální instituce, které provádějí monitoring bytového fondu lze zařadit Český statistický úřad, který vydává průběžné výsledky šetření týkajících se bydlení. Dále jsou to například vysoké školy a další. 3. politické strany. Protože bydlení je velice citlivé téma, zájem o tuto problematiku je vysoký. Názory jednotlivých stran jsou výrazně diferencovány podle toho, k jakému politickému spektru daná strana náleží.





115


4. sdělovací prostředky.

9.2 Poslední platná koncepce bytové politiky ČR Poslední platná koncepce bytové politiky byla schválena 16. 3. 2005. Koncepci vypracovalo MMR, sekce bytové politiky. Navazuje tak na koncepci z roku 1999 a její aktualizovanou verzi z roku 2001. Hlavními cíli těchto koncepcí bylo: „vytvoření takové situace, kdy si každá domácnost bude moci nalézt odpovídající bydlení z hlediska prostoru, kvality a ceny a současně zvýšení celkové dostupnosti bydlení pro obyvatelstvo“. Obsahem koncepce je zhodnocení stavu v bytové oblasti ke dni vydání koncepce, dále střednědobý výhled do roku 2010 a krátkodobý realizační program pro roky 2005 a 2006. Koncepce je zpracována v tom směru, že hlavní roli v oblasti bydlení by měly hrát tržní vztahy, které však musí být v přiměřené míře korigovány právními a ekonomickými nástroji, aby bylo zajištěno naplnění sociálních cílů. Dále se předpokládá, že úkolem státu a potažmo koncepce je udržování rovnováhy mezi ekonomickou výkonností a sociální spravedlností.

9.2.1 Situace v oblasti bytové k datu vypracování koncepce Oproti starším koncepcím došlo k rozšíření priorit: byla zdůrazněna péče o stávající bytový fond a jeho optimální využívání, byl formulován záměr podporovat nejen novou výstavbu, ale také pořízení staršího bydlení, byla zvýrazněna orientace na vybrané skupiny obyvatelstva, které jsou znevýhodněni v přístupu k bydlení.

Z analýzy situace vyplývá, že v ČR neexistuje plošný deficit bytů. Ceny nemovitostí jsou stabilizované. Hlavními cenotvornými faktory jsou opotřebení nemovitostí, velikost obce, umístění v obci. Snižuje se poptávka po nájmech bytů. Začínají klesat i tržní nájmy.





116


Nejdůležitější změny, k nimž došlo podle analytické části koncepce v posledních letech: vlivem privatizace došlo k rozšíření sektoru vlastnického bydlení, rozvinul se systém financování bydlení – stavební spoření, hypotéky, opravy modernizace došlo k diferenciaci tržních cen podle atraktivity resp. neatraktivity lokality, došlo ke stabilizaci bytové výstavby na cca 35 tisíc bytů zahajovaných a 25 tisíc bytů dokončovaných při rozestavěnosti bytového fondu kolem 100 tisíc bytů.

Koncepce konstatuje, že existující nástroje na podporu bydlení, které dokážou uspokojit jednotlivé příjmové skupiny obyvatelstva v plném rozsahu jejich požadavků na bydlení, přičemž hypotéční úvěrování je prioritně určeno pro občany s nadprůměrnými příjmy, stavební spoření a podpora družstevní bytové výstavby je určena pro občany s průměrnými příjmy a obecní a stávající bytový fond je určen pro občany s podprůměrnými příjmy.

9.2.2 Střednědobá koncepce do roku 2010 Střednědobá koncepce s výhledem do konce roku 2010 je postavena na třech základních pilířích. Jsou jimi: Vytváření pravidel a právního rámce: Hlavním cílem je rektifikace občanského zákoníku tak aby byl vyřešen nerovnoprávný vztah mezi nájemci a pronajímateli. Další vizí koncepce je řešení, popřípadě vyřešení problematiky deregulovaných nájmů. Další okruh legislativních změn se týká způsobů řízení a správy bytů v osobním a družstevním vlastnictví. Vytváření adekvátního ekonomického prostředí. Vytváření nástrojů na podporu sociálně slabých domácností.





117


Mezi základní záměry koncepce v oblasti bytové patří: zvyšování finanční dostupnosti bydlení, zvyšování nabídky prostřednictvím nové bytové výstavby, zvyšování kvality bydlení, průběžné usměrňování a vylepšování již fungujících nástrojů, aplikace některých pravidel z EU (veřejná podpora).

V koncepci jsou dále obsaženy záměry a opatření, které se týkající se jednotlivých sektorů bydlení. Pro vlastnický sektor počítá koncepce i nadále s daňovou úlevou spočívající ve snížení základu pro výpočet daně z příjmu o úroky z úvěrů použitých na bydlení. Dále předpokládá zachování výhod pro mladé domácnosti do 36 let věku (zvýhodněné úvěry úrokové dotace). V oblasti družstevního sektoru koncepce předpokládá implementaci pravidel EU, které mají vazbu na některé dotační tituly. Konkrétně se jedná o maximální možnou podporu jednomu bytovému družstvu do částky nepřesahující 100 tis. EUR na dobu 3 let na výstavbu 12 – 15 nových bytů podle pravidla de minimis (podpora malého rozsahu je povolena). Jedná se o zvýhodnění jednoho typu subjektů oproti jiným subjektům, které spadá do kategorie nepovolené podpory soukromým subjektům, pokud to není podpora malého rozsahu. V oblasti soukromého nájemního sektoru koncepce předpokládá další kroky v oblasti novelizace občanského zákoníku, kdy by postupně mělo být zaváděno smluvní nájemné a deregulace. V segmentu obecního nájemního sektoru se předpokládá, že prioritně tyto byty budou určeny těm lidem, kteří nejsou schopni obstarat si bydlení vlastními silami na trhu. Předpokládá se pokračování finanční podpory obecní bytové výstavby určené pro sociálně specifické skupiny obyvatel. Dále se v koncepci předpokládá zřízení zcela nového typu právnických osob, které by měly právo čerpat dotace, které by byly vyšší než u družstev. Společnosti by měly charakter veřejně prospěšných společností. Nakládání s byty by bylo omezeno, taktéž okruh osob, které by mohly tyto byty





118


využívat, by byl předem jasný. Je zde však problém schválení zcela nového zákona77.

9.3. Vybrané nástroje na podporu bydlení Základní nástroje na podporu nájemního a vlastnického bydlení, které jsou používány v ČR78: 1. Podpora stavebního spoření79. Stavební spoření bylo zavedeno v roce 1993 a stalo se velice populárním, zejména ve způsobech pořizování nového bydlení, úhrady stavebních nákladů atd. Stavební spoření kombinuje individuální snahu klienta se státní podporou, která činí 15% z ročně uspořené částky za podmínky šestiletého trvání smluvního vztahu s peněžním ústavem – stavební spořitelnou. Následující tabulka dokumentuje rozsah peněžních prostředků poskytovaných v rámci tohoto nástroje. Další výhodou stavebního spoření až do roku 2010 byla nulová daň z úroků. Od roku 2011 je plánováno s omezením výhodnosti stavebního spoření. Především se předpokládá snížení státní dotace o 50% a dále zdanění úroků z vkladů. 2. Podpora hypotečního úvěrování pro mladé lidi na starší byty80. Hypoteční úvěry se staly zcela samozřejmou součástí českého finančního trhu. Původní podpora dotace úroků z hypotéky pouze u nově postavených bytů a domů byla změněna i na úrokovou dotaci při pořízení starších bytů a domů, nepřekročí-li žadatel 36 let věku. Úrokové dotace z hypotéky pomáhají stavebníkům snižovat náklady na pořízení vlastnického bydlení. Podpora se vztahuje na hypoteční úvěry, jejichž souhrnná výše nepřekročí 1,5 milionu Kč u rodinného domu s jedním bytem nebo 800 tis. Kč na jeden byt v bytovém domě. Opatření má charakter úrokové dotace v rozsahu 1% - 4%. 3. Podpora hypotéčního úvěrování bytové výstavby81. Výše podpory se poskytuje v rozsahu 1% - 4%. V případě, že průměrná úroková sazba hypotéčních bank klesne pod 7%, je výše podpory 0%. Nulová podpora

77

Do konce roku 2010 nebylo realizováno Přehled opatření státu na podporu bydlení v roce 2010 [online] . Praha: MMR. 2010. Dostupné na internetu: www.mmr.cz 79 dané zákonem č. 96/1993 Sb. 80 dané nařízením vlády č.32/2004 Sb. 81 dané nařízením vlády č. 244/1995 Sb. 78





119


v rámci tohoto dotačního titulu je od roku 1993. 4. Podpora mladých do 35 let věku82. Jedná se o úvěry poskytované SFRB v rozsahu 150 tis. – 300 tis. Kč na výstavbu nebo koupi bytu nebo rodinného domu. Pro rok 2011 se přijímají žádosti pouze pro úvěr do 300 tis. Kč. Jedná se o nízko úročený úvěr ve výši 2%, přičemž doba splatnosti je nejdéle 20 let. 5. Záruky za splácení úvěrů na výstavbu nájemních domů83. Tato forma podpory umožňuje poskytnout záruku na splácení investičních úvěrů na výstavbu nájemních bytů s dlouhodobou splatností až do 40 let. SFRB poskytuje záruku do výše 70% nesplacené části jistiny úvěru. 6. Podpora výstavby technické infrastruktury. Jedná se o finanční podporu obcím, jejíž cílem je rozšířit nabídku zainventovaných pozemků pro následnou výstavbu bytových domů, rodinných domů nebo bytových a rodinných domů. Maximální výše dotace je 50 tis. Kč na jednu vzniklou bytovou jednotku. 7. Podpora oprav domovních olověných rozvodů. Jedná se o podporu určenou na výměnu nevyhovujících a zdravotně závadných olověných rozvodů do částky 10 tis. Kč na bytovou jednotku.

Nejvýznamnějšími nástroji na podporu sociálního bydlení jsou: 1. Podpora výstavby podporovaných bytů. Cílem podpory je vznik podporovaných bytů sloužících k poskytování sociálního bydlení pro osoby, které mají ztížený přístup k bydlení v důsledku zvláštních potřeb vyplývajících z jejich nepříznivé situace (např. věk, stav, sociální okolnosti života). Výše podpory je stanovena v rozsahu 400 tis. – 600 tis. podle specifik programu. V rámci tohoto programu jsou rozlišovány některé typy bytů, které jsou pak poskytovány specifickým skupinám obyvatel: a) Pořízení pečovatelského bytu. Pečovatelský byt je určen pro osoby v nepříznivé sociální situaci ve věku nad 70 let nebo osoby s minimálně I. stupněm snížené soběstačnosti. b) Pořízení vstupního bytu. Tento typ bytu je určen pro osoby nepříznivé sociální situaci, které prokážou že jejich průměrný

82 83

dané nařízením vlády č. 616/2004 Sb. dané nařízením vlády č. 438/2009 Sb.





120


čistý příjem nepřesáhl 0,6 násobek průměrné měsíční mzdy. 2. Příspěvek na bydlení84. Příspěvek na bydlení je určen sociálně slabým rodinám. Vztahuje se na všechny domácnosti, jejichž příjem nedosahuje státem vymezeného 1,6 násobku životního minima. Průměrná výše dávky za jeden měsíc činila v roce 2001 674 Kč a pobíralo ji průměrně 333,5 tisíc domácností 3. Podpora výstavby nájemních bytů a technické infrastruktury85. Jedná se o účelovou nevratnou dotaci na vybrané akce. Žadatelem může být pouze obec. Stanovený limit státní podpory je maximálně 320 tis. Kč na výstavbu bytu a 80 tis. Kč na byt a na výstavbu infrastruktury. Pro rok 2002 je na výstavbu nájemních bytů a technické infrastruktury vyčleněná částka 547,391 mil. Kč. 4. Podpora výstavby domů s pečovatelskou službou a podpora výstavby nájemních bytů a domů s pečovatelskou službou86. Jde o dva obdobné programy podpor, z nichž první je poskytována v rámci financí státního rozpočtu a druhá z rozpočtu Státního fondu rozvoje bydlení. U programu podpory výstavby domů s pečovatelskou službou se jedná o podporu výstavby domů, penzionů s byty pro důchodce a domů s pečovatelskou službou. Celková maximální podlahová plocha bytů nesmí překročit 50 m2. Nevratná účelová dotace je poskytována v maximální výši 700 tis. Kč/byt v obcích s počtem do 10 tisíc obyvatel, 600 tis. Kč/byt v obcích od 10 do 100 tis. obyvatel a 500 tis. Kč/byt v obcích s počtem obyvatel vyšším než 100 tis. obyvatel. Pro rok 2002 bylo na tuto formu podpory vyhrazeno 588,6 mil. Kč. Obdobné podmínky byly stanoveny i pro druhý program.

Ostatní nástroje na podporu bydlení: 1. Podpora regenerace panelových sídlišť87. Jedná se o dotace, jejichž žadatelem může být pouze obec. Dotace se vztahuje na zpracování regulačního plánu panelového sídliště, výstavbu dopravní infrastruktury, pěších komunikací, veřejných prostranství. 2. Dotace nestátním neziskovým organizacím. Jedná se o dotace neziskovým organizacím na projekty veřejně prospěšného charakteru

84

Dané zákonem č. 117/1995 Sb. dané „Programem podpory výstavby nájemních bytů a technické infrastruktury“ 86 dané „Programem podpory výstavby nájemních bytů a technické infrastruktury“ a nařízením vlády č. 481/2000 Sb. 87 dané nařízením vlády č. 494/2000 Sb. 85





121


pro oblast bydlení. 3. Podpora modernizace bytového fondu. Tato půjčka je určena obcím a jejich prostřednictvím i soukromým majitelům domů na odstraňování zchátralosti bytového fondu. Půjčka je poskytována z prostředků Státního fondu rozvoje bydlení obcím s úrokovou sazbou 3% a lhůtou splatnosti 10 let. Pro tyto účely byla pro rok 2002 vyčleněna částka 350 mil. Kč. 4. Podpora oprav bytové panelové výstavby a podpora oprav bytových domů postavených panelovou technologií88. Jedná se o dva různé programy, z nichž první je poskytován v rámci státního rozpočtu a druhý Státním fondem rozvoje bydlení. Prostředky jsou určeny na podporu vlastníkům panelových domů, které vykazují závažné technické závady. Pro rok 2002 byla pro oba druhy podpory vyhrazena částka 532 mil. Kč. 5. Ostatní formy podpor. Mezi ostatní formy podpor lze zařadit celý systém daňových úlev jakými jsou například osvobození od daně z příjmů, osvobození některých staveb od daně z nemovitosti.

9.4 Platná právní úprava oblasti bydlení v České republice Při analýze stavu bydlení v České republice nelze opomenout existující právní prostředí, které má značný vliv na utváření vazeb mezi subjekty. Je zřejmé, že právo by mělo ustanovovat pravidla hry a napomáhat zdárnému fungování bytového trhu. Bohužel však právní systém má i opačný vliv a způsobuje deformace. Rozhodujícími právními normami v bydlení jsou zákon č. 40/1964 Sb. občanský zákoník, výměr Ministerstva financí ČR č. 01/2002 Sb., kterým se upravují pravidla pro regulaci nájemného, zákon č. 72/1994 Sb. kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům, vyhláška č. 85/1997 Sb. o nájemném z bytů pořízených v družstevní bytové výstavbě a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním těchto bytů. Na tyto klíčové dále navazují další zákony, vyhlášky a nařízení, které se více, či méně dotýkají oblasti bydlení. Mimo jiné by bylo možno ještě jmenovat například nařízení vlády č. 258/1995, kterým se provádějí

88

dané „Programem podpory oprav bytového fondu“ a dále nařízením vlády č. 299/2001 Sb.





122


některá ustanovení občanského zákoníku (opravy v bytě), nařízení vlády č. 142/1994 Sb., kterým se stanoví výše úroků z prodlení aj. Občanský zákoník (poslední novelizace 267/1994 Sb.) upravuje základní práva a povinnosti nájemců a pronajímatelů. Způsob sjednávání smluv v oblasti bydlení je upraven v §§685 – 719. Současná úprava občanského zákoníku stanovuje nájem bytu jako chráněný. Pronajímatel nemůže vypovědět nájem bytu bez přivolení příslušného soudu. Dalším klíčovým momentem jsou ustanovení §711, kterým se taxativně vyjmenovávají důvody, pro které lze vypovědět nájem bytu. Zákon č. 72/1994 Sb. ve znění poslední novelizace č. 103/2000 Sb. upravuje pravidla pro hospodaření bytů, které se nacházejí v reálném spoluvlastnictví89. Zákon upravuje způsoby vzniku reálných bytových jednotek, způsob vzniku „společenství vlastníků bytových jednotek“, jako právnické osoby, způsob hospodaření tohoto subjektu, způsoby převodu bytových jednotek atd.

KLÍČOVÁ SLOVA KAPITOLY Koncepce bytové politiky, nástroje bytové politiky, právní normy v oblasti bydlení, subjekty bytové politiky

SHRNUTÍ KAPITOLY

89

Problematika spoluvlastnických vztahů je poměrně zdařile rozebrána v knize BRADÁČ, A., FIALA, J. Nemovitosti. Praha: Linde, 1996, s. 20-46. Bytové spoluvlastnictví je v právním řádu ČR rozděleno na: a) reálné spoluvlastnictví, které je upraveno v zákoně 72/1994 Sb., b) ideální spoluvlastnictví, které je upraveno občanským zákoníkem.





123


V kapitole byly popsány jednotlivé subjekty bytové politiky ČR, dále byla popsána poslední aktuální koncepce politiky bydlení a jednotlivé nástroje na podporu bydlení.

KONTROLNÍ OTÁZKY 1. Jaké subjekty v oblasti politiky bydlení znáte? 2. Jaká je struktura poslední aktuální koncepce bytové politiky? 3. Jaké jsou současné nástroje na podporu bydlení?





124


10.NÁJEMNÉ A JEHO TVORBA

CÍL KAPITOLY Cílem kapitoly je podat souhrnnou představu o vývoji v oblasti stanovení cen nájmů. V kapitole jsou podrobně rozvedeny principy jednotlivých typů nájmů včetně popisu jejich výpočtu. Budete umět:

Znalosti

Rozlišit jednotlivé typy nájmů Určit princip, podle kterého se nájemné stanoví

Budete schopni:

Dovednosti

Zjistit, ve kterých typech bytů je aplikován daný typ nájmů Zjistit, které faktory mají vliv na výši tržních nájmů

Získáte:

Návyky

Znalosti o způsobu tvorby nájemného





125




RYCHLÝ NÁHLED DO PROBLEMATIKY KAPITOLY V kapitole jsou prezentovány typy nájmů, které jsou vybírány v ČR. Je specifikován způsob jejich výpočtů a základní principy pro jejich konstrukci.

Souhrnný náhled.

PRŮVODCE STUDIEM: Podle současných statistických údajů se odhaduje, že je v ČR předmětem pronájmu zhruba 44% bytového fondu. Jedná se o cca 1,8 mil. bytů. Vzhledem k této situaci je jasné, že procesu tvorby nájemného by měla být věnovaná speciální pozornost. Zákon o cenách rozlišuje následující typy cen, které je možné požadovat pro výrobky a služby na území ČR. Jedná se o následující dvě kategorie:

1) regulované ceny, 2) volné ceny. Ze zákona a následně z prováděcích předpisů vyplývá, pro které typy zboží a služeb jsou výše uvedené cenové kategorie přípustné. Oblast regulovaných cen je dále rozčleněna na další kategorie. Jsou jimi:





126


-

ceny maximální základní. Pro tento typ cenové regulace je typické, že ceny jsou stanovené bez ohledu na náklady nutné k jejich výrobě, provozu nebo pořízení90.

-

ceny věcně usměrněné. Principem této formy regulace je odvození ceny výrobků a služeb od nákladů nutných k jejich pořízení, provozu nebo výrobě. Dále je možné do celkové ceny započítat i zisk91.

-

ceny časově usměrněné. Ceny výrobků a služeb jsou stanoveny v závislosti na časových obdobích.

-

cenové moratorium. Jedná se o zákaz jakkoliv zvyšovat ceny v předem daném časovém období.

Volné jsou ty služby, které nejsou zahrnuty do výše uvedených kategorií. Jedná se o drtivou většinu zboží a služeb.

V případě pronájmu bytů se v oblasti bydlení se setkáváme jak s cenami tržními, tak s cenami regulovanými. V rámci regulovaných cen jsou dále požadovány ceny maximální základní i ceny věcně usměrněné. Základní údaje o tom z jakých položek se skládá nájemné: Měsíční Nájemné = Čistý nájem + Zálohy za služby, Jednorázová kauce Měsíční nájemné představuje pravidelnou každoměsíční platbu. O nájemném hovoříme tehdy, pokud je na byt sepsána platná nájemní smlouva. Nejsou to tedy platby související například s vlastnictvím bytů v rámci SVJ. Čistý nájem vstupuje na straně pronajímatelů do oblasti zdanitelných příjmů. Pronajímatel jej musí zdanit.

90

Touto formou jsou regulovány některé výrobky a služby z oblasti zdravotnictví, nájmů za pozemky, nájmů u některých typů bytů atd. 91 Touto formou jsou regulovány některé výrobky a služby z oblasti energetiky a paliv, vodohospodářství, zdravotnictví a bydlení.





127


10.1 Základní maximální nájem Historie této formy regulace spadá do období konce první světové války. V současné době se ČR nachází ve fázi, kdy tento typ regulace na drtivé většině území skončil ke dni 31. 12. 2010. Ve výjimečných případech a vybraných lokalitách (např. Praha) bude tento typ regulovaného nájemného platit do konce roku 2012. V zásadě se dá říci, že moderní typ maximálních nájmů má základ v roce 1964, kdy byla výše nájmů stanovena na úroveň 2,50 Kč/m2 u bytů zařazených do I. kategorie. Tato výše platila do roku 1991. Po roce 1989 bylo jasné, že institut regulovaných nájmů je neudržitelný. Proto byly v roce 1992 zvýšeny nájmy o 100%. Tento typ regulace se týkal zjednodušeně řečeno všech nájemních bytů (vyjma družstevních), kde byla sepsána smlouva o nájmu bytu před 1. 1. 1994 a to na dobu neurčitou. V zásadě se tato forma regulace týkala zejména všech bytů ve vlastnictví obcí a dále bytů v restituovaných domech. V roce 1993 byla schválena vyhláška, která podstatným způsobem ovlivnila deregulaci nájemného v českých zemích. Byla to vyhláška č.176/1993. Vyhláška stanovovala pravidla pro postupnou deregulaci nájmů.

Vyhláška č. 176/1993 Sb. stanovovala výši regulovaného nájemného za m2 podlahové plochy na úrovni obce podle následujícího vzorce:

Nt+1 = Nt * Kv * Kr * Ki,

kde

Nt+1……….. nová výše nájemného, platného od 1. 7. do 30. 6. následujícího roku,

Nt…………. původní výše nájemného platného do 30. 7. běžného





128


roku, Kv…………. koeficient růstu nájemného v závislosti na velikosti obce92, Kr…………. koeficient rozhodovací93, Ki…………. koeficient růstu nájemného, vyjadřující míru inflace z předchozího roku. Uvedený přístup, který vyjadřuje výše uvedený vzorec, způsobil, že za dobu platnosti vyhlášky, se výše nájemného výrazně diferencovala podle velikosti obcí. V současné době tak prakticky nenalezneme dvě obce se stejnou výší nájemného. V pravomoci jednotlivých obcí bylo dále upravit nájemné podle polohy jednotlivých částí nebo domů zvýšit takto vypočtené nájemné až o dalších 20%, nebo naopak snížit až o 15%. V roce 1999 došlo ke změně výpočtu regulovaného nájemného. Nový výpočet nájemného byl od této doby stanoven vzorcem:

Nt+1 = Nt * Ki,

kde Nt+1……….. nová výše nájemného, platného od 1.7. do 30.6. následujícího roku,

Nt…………. původní výše nájemného platného

do 30.7. běžného roku, Ki…………. koeficient růstu nájemného, vyjadřující růst cen

92

Výše koeficientu se pohybovala v rozmezí 1,19 u Prahy až po 1,06 u obcí do 9999 obyvatel. Byla-li inflace vyšší než 15%, pak byla hodnota koeficientu nižší než 1, byla-li inflace nižší než 10%, pak byla hodnota koeficientu vyšší než 1. 93





129


stavebních prací z předchozího roku.

Změnou v roce 1999 došlo k výraznému omezení tempa růstu cen regulovaných nájmů. Obcím byly dále vzaty pravomoce, které spočívaly v možnostech zvýšit nájemné ve vybraných lokalitách až o 20%. Jedinou možností jak mohly obce ovlivnit výši nájemného tak zůstalo pouze jeho snížení až na úroveň rovnající se výši nájemného před 30. 6. daného roku (nulový růst regulovaného nájemného). Vzhledem k poměrně velkému odporu části veřejnosti k výše uvedenému postupu, se na přelomu tisíciletí stal problém regulovaných nájmů poměrně citlivým veřejným tématem. I z toho důvodu pak docházelo k rušení a následnému příjímání nových právních předpisů, které upravovaly postup pro regulaci nájmů. Posledním právním předpisem byl výměr MF č.01/2002 Sb., který byl však následně zrušen Ústavním soudem ČR. V roce 2006 byl přijat zákon č. 107/2006 o jednostranném zvyšování nájmu z bytu. Podle tohoto zákona se nájemné zvyšovalo v závislosti na tržních cenách bytů a kvalitě daného bytu. V souvislosti s existencí dvojích cen v nájemním bydlení (tržních a regulovaných) je nutné připomenout negativní vliv této disproporce na celkový trh s nájemními byty. Efektem byl rozvinutý černý trh s byty zejména v 90. letech.

10.2 Věcně usměrněné nájemné Problematiku věcně usměrněného nájemného upravovala až do konce roku 2010 vyhláška MF č. 85/1997 Sb. o nájemném z bytů pořízených v družstevní bytové výstavbě. I přes fakt, že tato vyhláška byla k 31. 12. 2010 zrušena, jsou principy v ní uvedené základem i pro budoucí odvození nájmů u družstevních bytů, které jsou stanovovány na principu věcně usměrněných cen. Předpokládá se, že pravidla pro stanovení nájmů budou muset bytová družstva upravit ve svých interních předpisech. Do nájmů podle principů uvedených ve vyhlášce se započítávaly následující nákladové položky:





130


1. splátky dlouhodobého investičního úvěru. 2. Náklady na opravu a údržbu bytů, 3. Náklady na správu domu, 4. Náklady na pojištění domu, 5. Daň z nemovitostí související s domem, 6. Náklady spojené s užíváním pozemku příslušejícího k domu 7. Ztráta z hospodaření družstva za uplynulý rok.

Výše uvedené položky se následně rozpočítávaly podle následujících pravidel: 1. Splátky úvěrů a úroky z nich podle výše připadající na jeden byt. Úvěr/počet bytů. 2. Náklady na opravu a údržbu, náklady na pojištění, podle poměru nákladů na jednotlivý byt k celkovým nákladům. Náklady na byt/ celkové náklady. 3. Daň z nemovitosti, náklady s užíváním pozemku podle poměru plochy bytu k celkové ploše všech bytů v domě. 4. Náklady na správu družstva a domu ve výši stanovené orgánem družstva

(zpravidla

podle

poměru

nákladů

na

správu

k celkovému počtu bytů).

10.3 Volné nájemné Volné nájemné se v současné době týká drtivé většiny nájemních bytů. Strukturu tvorby volného nájemného nelze určit obdobně precizním přístupem jako ve výše uvedených případech věcně usměrněného a maximálního základního nájemného. Výše volného nájemného totiž není dáno nějakým výpočtem nebo vyhláškou, ale objektivními podmínkami. Pokus o cenové vyjádření objektivních podmínek můžeme nalézt například v současných metodických postupech oceňovacích metod. Nejčastěji jsou zohledněny následující





131


cenotvorné faktory:

1. Poloha bytu v obci (samota, centrum, periférie atd.) 2. Podle zástavby v okolí (Těžká výroba, lehká výroba, objekty pro bydlení) 3. Inženýrské sítě (zdroj vody, elektřina) 4. Doprava (MHD, zastávka autobusu, železnice) 5. Obchod a služby 6. Školství 7. Zdravotnictví 8. Úřady, 9. Pracovní příležitosti.

10.4 Služby spojené s bydlením Služby spojené s užíváním bytu jsou poslední položkou, kterou hradí nájemce pronajímateli společně s měsíční platbou nájemného. Důležité ovšem je, že v naprosté většině případů, nemá pronajímatel z platby za služby žádný zisk, nýbrž že figuruje pouze jako prostředník mezi dodavatelským subjektem a nájemníkem. Nutnost společné platby jsou v podstatě vynuceny technickými podmínkami, kdy není možné aby dodavatelský subjekt měl přímo uzavřenu smlouvu o dodávce (například tepla) s nájemníkem. Typickým příkladem může být společné osvětlení v domě, které je napojeno na jeden elektroměr. V tomto případě sjednává smlouvu s dodavatelským subjektem přímo pronajímatel a následně ji přeúčtovává nájemníkům. Platba za služby spojené s bydlením nemá tedy povahu nájemného, ale zálohy. Povinností pronajímatele je jednou ročně provézt vyúčtování služeb nájemcům a následně provézt finanční vyrovnání.





132


KLÍČOVÁ SLOVA KAPITOLY Maximální základní nájemné, regulované nájemné, volné nájemné, věcně usměrněné nájemné, zálohy za služby spojené s bydlením, tržní nájemné

SHRNUTÍ KAPITOLY V kapitole jsou shrnuty typy nájmů, které jsou vybírány v nájemních bytech. Je prezentována konstrukce nájmů maximálních základních, věcně usměrněných a volných nájmů.

KONTROLNÍ OTÁZKY 1. Popište princip maximálních základních nájmů 2. jaký je princip věcně usměrněných nájmů? 3. Jaký je princip volných (tržních) nájmů?





133


11. BYTOVÁ POLITIKA OBCÍ ČR

CÍL KAPITOLY Cílem kapitoly je zasvětit Vás do problematiky obecních bytových politik v ČR. Měli byste zjistit, že téměř každá obec uplatňuje jiný přístup při tvorbě bytové politiky na svém území. Také Vás tato kapitola seznámí se základními subjekty a nástroji obecních bytových politik. Znalosti

Budete umět: Popsat základní cíle obecní bytové politiky Určit, v čem se liší přístupy obcí při tvorbě bytových politik Popsat základní problémy se kterými se obce potýkají při správě vlastního bytového fondu

Dovednosti

Budete schopni: Identifikovat základní nástroje, které obce uplatňují na podporu bydlení Určit, které z nástrojů jste schopni sami využít pro zvýšení úrovně vlastního bydlení





134


Návyky

Získáte: Znalosti o jednotlivých nástrojích na podporu bydlení Informace o možnostech privatizace obecního bytového fondu Přehled o hlavních problémech se kterými se obce potýkají při správě vlastního bytového fondu



RYCHLÝ NÁHLED DO PROBLEMATIKY KAPITOLY V kapitole se seznámíte s problematikou obecní bytové politiky. Zejména se dozvíte, které subjekty jsou součástí obecní bytové politiky, jaké nástroje jsou uplatňovány, s jakými problémy se v současné době musí potýkat obce při správě vlastního bytového fondu.

Souhnný náhled.





135


PRŮVODCE STUDIEM: Ucelené problematice obecní bytové politiky se v ČR věnuje pouze úzký okruh odborníků. Je to dáno mimo jiné tím, že k pochopení aplikované bytové politiky je nutné se dokonale orientovat v pravomocích obcí, které vyplývají z platných právních norem v ČR94. Obecní bytová politika je v podstatě soubor nástrojů, kterými se snaží obec (obce) dosáhnout v rámci daného právního systému stanovených cílů. V rámci České republiky se bytová politika obcí může lišit a to poměrně výrazně. Hlavními důvody pro tyto odlišnosti mohou být odlišné regionální a místní problémy, odlišné politické zájmy, odlišná sociální struktura obyvatel a dále také finanční a majetková situace samotné obce. Proces, kterým dochází k místní diferenciaci obecních bytových politik, je také do velké míry závislý na charakteru zvolených prioritních cílů, na nástrojích, kterých se rozhodne obec využívat, na managementu a na způsobech hospodaření a na nakládání s obecními byty. Volba cílů v obecní bytové politice bývá vůbec nejsložitější problém celého procesu. Dílem z toho důvodu, že nejsou v současné době vypracovány žádné standardy, které by tyto cíle charakterizovaly, dílem proto, že neexistují žádné srovnávací indikátory, podle kterých by bylo možno provést vyhodnocení úspěšnosti aplikované bytové politiky obce. Současný management obcí nemá zpravidla žádnou představu o tom jaké zvolit cíle. Dostupné prameny charakterizují poměrně mlhavě úlohu a cíle obcí v oblasti bydlení. Např. metodická příručka pro obce v oblasti bydlení vydaná MMR95 uvádí jako cíl obecní bytové politiky „zavedení a realizaci účinných opatření a nástrojů, jež by postupnými kroky řešily problémy obce v oblasti bydlení tj: 1. podpora nové bytové výstavby a tím nasycení bytové potřeby obyvatel a dosažení rovnovážného stavu na místním trhu s byty, 2. péče o bytový fond, jeho včasnou a kvalitní údržbu a modernizaci,

94 95

Zák. č. 128/2000Sb. o obcích Metodická příručka pro obce v oblasti bydlení. Praha: MMR, 1998





136


3. jeho optimální využití a řešení souvisejících otázek finančních, sociálních atd.“ Jiný pramen96 charakterizuje obecní bytovou politiku a její cíle jako „výraz naplňování sociální politiky obce v oblasti bydlení, který vychází ze základny fungujícího tržního mechanismu včetně trhu s byty.“ Jak je zřejmé, jedná se o takovou charakteristiku cílů, které jsou značně obecné. Konkrétnější cíle lze odvodit z přijatých koncepcí bytových politik jednotlivých měst v rámci České republiky, které mají ovšem různorodou úroveň a různorodý rozsah. Tyto koncepce jsou do velké míry výrazem politických poměrů na radnici a často bývají měněny v závislosti na volebních cyklech. Podle posledních odhadů obce v ČR vlastní přibližně 10% bytového fondu v ČR, který čítá cca 4,0 mil bytů. V některých jednotlivých případech vlastní obec i 40% veškerého bytového fondu na území obce a z tohoto hlediska se tak jedná o dominantního vlastníka.

11.1 Management obecní bytové politiky Proces přijetí a aplikace obecní bytové politiky probíhá v ČR způsobem, který je znázorněn v grafu č. 1. Potřeby a požadavky občanů obce z pohledu bytové politiky jsou vnímány na úrovni místních politických subjektů (politické strany, nezávislí kandidáti). Na základě rozboru těchto potřeb sestavují politické subjekty svůj vlastní volební program. Podle volebního programu se voliči rozhodují, kterému politickému subjektu dají svůj hlas, resp. jaké složení bude mít nové zastupitelstvo, potažmo rada obce. Na základě volebních programů nebo jejich kompromisů v případě koalic pověří zpravidla rada příslušnou komisi, pracovníky úřadu nebo odborný subjekt vypracováním koncepce politiky bydlení (popřípadě jiného dokumentu nebo postupu, který má v konečné, realizační fázi vliv na oblast bydlení) v obci. Vypracovaný dokument je předložen radě k vyjádření. Následně je tento dokument předložen zastupitelstvu ke schválení. Aplikace závěrů a doporučení pak má vliv na rozvoj bydlení v obci

96

NOVÁKOVÁ, H.: Abeceda bydlení, díl I. Praha: Polygon, 1996, s. 12.





137


z čehož mají v konečném důsledku prospěch obyvatelé obce. Podle jejich spokojenosti se následně rozhodují v dalším volebním období, které straně dají svůj hlas v komunálních volbách.

Graf č.11-1: Proces aplikace bytové politiky do praxe

Občané obce

Místní politické subjekty

Volební program

Volby

Rada obce

Zastupitelstvo

Komise Obecní úřad

(odbory) Ostatní subjekty (odborný subjekt)

1. Koncepce bytové politiky 2. Rozhodnutí o prodeji bytového fondu 3. Změna územního plánu atd.

Pramen: Vlastní zpracování





138


11.2 Typy uplatňovaných obecních bytových politik Vzhledem k velkému počtu obcí je poměrně velký problém rozčlenit je do stejnorodých skupin z hlediska uplatňované politiky bydlení. Nicméně existují alespoň zhruba dva základní přístupy, podle kterých jsou uplatňovány kroky a opatření pro oblast bydlení. Jedná se o přístup administrativní a přístup tržní. Pro každý z těchto přístupů jsou typické určité kroky a opatření ve vztahu k bytové politice.

11.3 Administrativní přístup Obce, u nichž převažují administrativní opatření, se vyznačují některými typickými znaky. Těžiště administrativního přístupu spočívá v důrazu na vlastní bytový fond obce. V případě hospodaření s vlastním bytovým fondem, pak pro tento typ bytové politiky je typické, že podstatná část uvolněných obecních bytů je přidělována na základě pořadníkového systému. Tzn., že zájemci jsou přiděleny body podle jeho momentální sociální situace. Počet bodů pak určí pořadí na čekací listině. Obecní byt je zájemci přidělován za nižší nájem než tržní v dané lokalitě. Tento způsob přidělování obecních bytů výrazně preferuje sociálně slabé domácnosti. Dalším specifikem tohoto typu bytové politiky je přednostní přidělování obecních bytů, lidem, kteří vykonávají profese, jež mají blízko obci (obecnímu úřadu)97. Jsou to především zaměstnanci samotného obecního úřadu, zaměstnanci příspěvkových organizací obce atd. Vlastní údržba a celkový provoz bytového fondu je zpravidla ztrátový. Důvodem je nízký požadovaný nájem na straně jedné a poměrně vysoké investice do bytového fondu na straně druhé. Obojí je aplikováno ve snaze vyjít vstříc svým nájemníkům – budoucím voličům. Ztráta z provozu je následně hrazena z rozpočtu obce. Další charakteristická situace pro tento typ bytové politiky je důraz na novou bytovou výstavbu, která je financována z rozpočtu obce.

97

Tzv. poměrový regulativ





139


Jedná se o výstavbu nových nájemních domů obcí, které jsou následně pronajímány za ceny nižší než tržní a to přednostně sociálně slabším domácnostem, popřípadě výstavba nových bytů v již postavených domech (např. formou půdních vestaveb nebo nástaveb).

Ve vztahu k privatizaci bytového fondu jsou obce aplikující tento typ bytové politiky velice zdrženlivé. Převládá názor neprivatizovat bytový fond. Pokud je již k privatizaci přistoupeno, pak jsou byty privatizovány přednostně stávajícím nájemcům za ceny, které zdaleka neodpovídají cenám tržním. Primárním cílem privatizace je uspokojení požadavků nájemníků.

11.4 Tržní přístup Tržní přístup řešení bytové problematiky spočívá především v uplatňování a podporování principů individuálního řešení bytové otázky. V rámci tohoto přístupu je kladen důraz především na bytový fond, který není ve vlastnictví obcí. Ve vztahu k vlastnímu bytovému fondu je pro tento přístup charakteristické, že uvolněné byty jsou pronajímány za tržní ceny na základě výběrových řízení, přičemž právo na uzavření nájemní smlouvy má ten zájemce, který nabídl za byt nejvyšší nájem. Sociálně slabé domácnosti jsou umísťovány do ubytoven (zpravidla ve vlastnictví obce), které mají pouze přechodný charakter. Provoz vlastního bytového fondu je uplatňován tak, aby docházelo k maximálnímu ekonomickému využívání. Neznamená to ovšem, že by tento bytový fond nutně musel být ziskový a to vzhledem k existující regulaci nájmů a k poměrně velkému množství nájemních smluv, které jsou uzavřeny na dobu neurčitou. Nicméně trend ke zlepšování ekonomické situace je zřejmý. Vztah k novým opravám a investicím je spíše zdrženlivý. Nedochází k plošným opravám, spíše selektivním, podle momentální situace. Vztah k nové bytové výstavbě z rozpočtu obce je negativní. Drtivá většina obcí aplikující tento typ bytové politiky nefinancuje žádnou vlastní bytovou výstavbu. Jádro nové bytové výstavby spočívá v individuální aktivitě občanů. Neznamená to, že by obec nijak nepodporovala novou bytovou výstavbu. Podpora je spíše nepřímá. Jedná se o podporu pro budování infrastruktury, podpora pro přípravu území k výstavbě a v poslední době také spolupráce s developerskými společnostmi. Podpora nové bytové výstavby tak spočívá zejména





140


v přípravě pozemků k budoucí výstavbě. Privatizace bytového fondu sleduje u tohoto modelu za cíl zejména dvojí efekt. Zaprvé finanční přínos z prodeje bytů. Ceny bytů se blíží tržním cenám v dané lokalitě. Druhým efektem je kladný dopad na lokální trh s byty. Privatizací je sledováno uvolnění bytového trhu, tzn. dopad na straně nabídky. Z hlediska subjektů, které vystupují na straně poptávky, se jedná o finančně silné subjekty. V tomto případě obce neupřednostňují nájemníky, ale ty partnery, kteří nabídnou za byty maximální částku.

11.5 Srovnání Srovnáváme-li oba typy uplatňovaných politik, zjišťujeme základní filozofický rozdíl v tom, že administrativní přístup je zaměřen více na kvantitu poskytovaných služeb (nájemních bytů) za nízké nájmy. Cílem je co možná nejvyšší uspokojování sociálně slabých domácností. Bytový fond je chápán jako majetková rezerva, která obci přináší jisté finanční prostředky. Jinými slovy lze říci, že obec je tak bohatá, jak velký majetek ovládá. Tržní přístup je spíše zaměřen na kvalitativní stránku bytového fondu. Dále pak na rozvoj trhu s byty. Cílem je dosažení nízkých a dostupných tržních nájmů a dále dostupnost bytů k prodeji. Tržní přístup naopak preferuje individuální bohatství občanů. Jinými slovy lze vyjádřit příměrem, že obec je tak bohatá, jak bohatí jsou její občané.

11.6 Subjekty obecní bytové politiky Na místní úrovni vyvíjí svou činnost množství subjektů, které mají zpravidla přesně určenou roli v oblasti bydlení. V následujících řádcích je uvedena stručná charakteristika nejdůležitějších subjektů: Obec – obec je hlavním iniciátorem uplatňování politiky bydlení. V rámci obce dále její orgány, které jsou zřizovány v souladu se zákonem o obcích a které disponují jasnými pravomocemi. V oblasti bydlení jsou to zejména zastupitelstvo, rada, komise, příslušné odbory (oddělení) obecního úřadu. Politické strany – důležitým hráčem jsou zejména místní sdružení, které skrze svůj volební program na lokální úrovni prosazují své vlastní zájmy a představy o dalším vývoji v oblasti bydlení.





141


Neziskové organizace – na místní úrovni se vytváří různorodé množství neziskových organizací, které se v oblasti bydlení snaží prosazovat svůj názor. Nejčastěji jsou to sdružení chránící zájmy nájemníků ve vztahu k majiteli bytového fondu (obci)

Bytová družstva – bytová družstva, která bývají často poměrně významnými vlastníky bytového fondu v dané obci, jsou důležitými partnery při utváření bytové politiky obce. Realitní kanceláře – realitní kanceláře se zaobírají širokou škálou služeb souvisejících s bydlením. Mezi základní služby řadíme zprostředkování koupě a prodeje, správa domovního fondu, pronájem bytů atd. Vědecké instituce – vědecké instituce nejčastěji typu vysokých škol nebo jako specializovaná pracoviště spolupracují na úrovni zejména větších obcí při vypracovávání doporučujících opatření a postupů ve vztahu k bytovému fondu. Ostatní subjekty – jedná se především o soukromé a polo-soukromé subjekty, které zajišťují služby související i vzdáleně s bydlením. Jde např. o společnosti zajišťující odvoz odpadu, dodávku vody, dodávku elektřiny atd.

11.7 Nástroje obecní bytové politiky Snažíme-li se o ucelenější pohled na nástroje, které používají obce v rámci obecní bytové politiky, můžeme provézt rozdělení těchto nástrojů podle prioritních cílů do dvou základních oblastí: 1. vnější cíle obecní bytové politiky. Vnějšími cíly rozumíme dosažení takového stavu, který bude mít vliv na celý bytový fond v obci, na jeho všechny segmenty. 2. vnitřní cíle obecní bytové politiky. Vnitřními cíly jsou takové změny, které budou mít vliv na bytový fond nacházející se pouze v majetku obce. Zvolené vnější a vnitřní cíle mohou být zaměřeny na řešení sociálních problémů souvisejících s bydlením, nebo na řešení problémů spojených s funkcí volného trhu s byty. Zvolené členění však nelze chápat jako dogma. Jedná se spíše o velice abstraktní vymezení, neboť lze předpokládat, že jak vnější tak vnitřní cíle se mohou sekundárně





142


navzájem ovlivňovat.

11.8 Vnější cíle obecní bytové politiky Vnější cíle obecní bytové politiky podle tržního a administrativního rozlišovacího kritéria mohou být např. následující: 1. cenová dostupnost standardních forem bydlení, 2. podpora bytové výstavby v obci, 3. odstranění sociálních problémů plynoucích z nedostupnosti bydlení na trhu. Obce mohou v rámci bytové politiky nakládat se svými pozemky ve prospěch budoucích uživatelů bytů takovým způsobem, aby docházelo k vyšší dostupnosti bydlení. Jedná se zejména o provádění vhodné pozemkové politiky, která spočívá v prodeji nebo dlouhodobém pronájmu vhodných pozemků, za výhodných podmínek budoucím stavebníkům. Dalším nástrojem je příprava vhodných jak soukromých tak i obecních pozemků k výstavbě z hlediska vybudování inženýrských sítí (veřejných vodovodů, kanalizací, přístupových cest, rozvodu plynu, elektrické energie atd.). Schválení koncepce územního rozvoje obce, která je prezentována územním plánem a dalšími souvisejícími dokumenty je velice důležitým nástrojem k bytovému rozvoji obce. Finanční podpora stavebníků a vlastníků nemovitostí může mít podobu půjček z fondů rozvoje bydlení obcí. Jedná se o návratné zdroje přesunuté do rozpočtu měst z rozpočtu státu, které jsou určeny převážně soukromým subjektům a jsou vázány na opravy jejich bytového fondu. Některá města poskytují také dotaci na výstavbu bytů pořízenými soukromými subjekty. Privatizace obecního bytového fondu a to zejména v obcích, ve kterých je obec výrazným vlastníkem bytů je další nástroj podporující dostupnost bytů. V zásadě lze rozlišit čtyři základní způsoby privatizace obecních bytů. Jedná se o: 1. prodej stávajícím nájemcům do spoluvlastnických podílů, 2. prodej bytů podle zákona č. 72/1994 Sb. stávajícím nájemcům, 3. prodej domů družstvům vzniklých ze stávajících nájemců domu,





143


4. prodej třetím osobám mimo okruh stávajících nájemců. Následující tabulka dokumentuje, pro jaký způsob privatizace svých bytů se obce nejčastěji rozhodovaly.

Tabulka č. 11-1: Způsoby privatizace obecních bytů v ČR Způsob privatizace

%

Prodeje bytů do osobního vlastnictví

71,5

Prodeje bytů do spoluvlastnických podílů

19,6

Prodeje bytů družstvům z řad nájemníků

6,9

Prodeje bytů třetím osobám

2,0

Pramen: vlastní výzkum, 2002

Dalším nástrojem je ovlivňování výše daně z nemovitostí. Soukromé vlastnictví nemovitostí je předmětem daní a zdrojem příjmů obce. Úprava zákona o dani z nemovitosti umožňuje obcím stanovit nižší koeficient pro výpočet daně z nemovitostí v těch částech obce, které se např. od ostatních odlišují zhoršenými podmínkami pro užívání nemovitostí. Obec může ovlivňovat služby spojené s bydlením pomocí vlastnických podílů ve firmách, jejichž náplní je dodávka těchto služeb. Může se jednat např. o majetkové účasti v tepelných podnicích, ve vodovodech a kanalizacích, ve firmách provádějících likvidaci odpadů atd. Výstavba obecních nájemních bytů je další nástroj na podporu dostupnosti bytů. Obecní bytová výstavba bývá zpravidla realizována využitím kombinací různých finančních zdrojů. Jedná se především o finanční zdroje obcí v kombinaci se zdroji poskytnutých v rámci Programu podpory výstavby nájemních bytů a technické infrastruktury,





144


popřípadě se zdroji poskytnutými soukromými subjekty sdruženými v bytových družstvech. Výstavba domů s pečovatelskou službou a domovů (penzionů) pro důchodce je dalším nástrojem, jehož financování je poskytováno v rámci Programu podpory výstavby domů s pečovatelskou službou. Tento druh bydlení je určen důchodcům a přestárlým občanům. Podle platných vyhlášek a nařízení lze byty pronajímat při uplatnění trojího druhu nájemného. Jedná se o základní maximální nájemné, věcně usměrněné nájemné a tržní nájemné. V pravomoci obce je také možnost omezit každoroční růst maximálního nájemného na nulu.

11.9 Vnitřní cíle obecní bytové politiky Vnitřní cíle obecní bytové politiky můžeme rozdělit z hlediska efektivnosti hospodaření s obecním bytovým fondem (body 1- 3) a z hlediska uspokojování bytových potřeb občanů města (body 4 – 6): 1. dosažení finančního efektu z pronajímaných bytů, 2. zamezení černého trhu s byty, 3. vymáhání nedoplatků nájemného, 4. zvýšení standardu bydlení u obecních nájemních bytů, 5. cenová dostupnost obecních nájemních bytů, 6. poskytování bytů vybraným skupinám obyvatel. Finančního efektu z pronajímaných bytů lze docílit uplatňováním maximálních možných sazeb nájemného podle platných zákonů, při minimálních nákladech na údržbu vlastního bytového fondu. Také obec má právo požadovat podle zákona v případě nově pronajímaných bytů tržní nájemné. Dalším možným způsobem je vybírání kaucí nebo požadavek předplacení nájemného až na několik let dopředu. Vyšší rentability lze také dosáhnout vhodnou privatizací obecního bytového fondu. Prodejem domů, které vyžadují naléhavě opravy a naopak, ponecháním si domů v dobrém stavu řeší řada obcí problémy spojené s vysokými náklady na údržbu svého bytového fondu. Omezení nelegálního nakládání s obecními byty by bylo možno docílit důslednou kontrolou využití obecního bytového fondu. Problémem však často zůstává nedostatečné personální zajištění





145


kontrolních orgánů (bytových odborů), popřípadě nezainteresovanost správcovských firem, které nejsou nijak motivovány ukazateli černého trhu s byty. Vedle důsledné kontroly lze dále ještě jmenovat jako vhodný nástroj zvýšení finanční efektivity důsledné využívání současné právní úpravy v boji proti neplatičům, popřípadě pořizování holobytů. Z hlediska uspokojování bytových potřeb obyvatel města a to zejména těch skupin obyvatel, u kterých je poskytnutí bydlení hodno zvláštního zřetele se jako vhodný nástroj jeví poskytování obecních bytů těmto vybraným skupinám. Byty lze poskytovat jednak stávající, které byly uvolněny po předcházejícím nájemci, jednak nové, které byly postaveny obcí k tomuto účelu. V rámci obcí ČR jsou uplatňovány tři základní způsoby přidělování obecních bytů, které vycházejí z tržního98, popřípadě administrativně přídělového přerozdělovacího systému99. Následně jsou ještě tyto způsoby modifikovány vnášením různých prvků, takže ve svém konečném důsledku se nikdy nejedná o čistý přístup. Při uplatňování a naplňování bytové politiky může tedy obec volit mezi uplatňováním tržních nástrojů k řešení místních problémů v bydlení a sociálních nástrojů. Záleží na rozhodnutí obecního managementu, jakou kombinaci zvolí a zda zvolený mix nástrojů bude úspěšný. Jak je patrné, obec nemůže plnit své vytýčené sociální cíle, aniž by k tomu nevlastnila dostatečný počet svých bytů, které bude následně přidělovat sociálně potřebným. Na druhé straně se však ani trh s byty nemůže zdárně rozvíjet, pokud by neexistoval dostatečný počet bytů, které by byly nabízeny na volném trhu. Vzhledem k tomu, že obce v ČR doposud vlastní rozsáhlý bytový fond zůstává základní otázkou, před kterým stojí obecní management jaké množství bytů si má obec ponechat aby byly splněny obě základní funkce obce v bytové politice, tzn. plnění sociálních cílů a podpora svobodného trhu s byty.

98 Rozhodujícím kritériem pro přidělení obecního bytu je výše nabídnuté ceny. Tento systém je využíván například v městském obvodu Moravská Ostrava a Přívoz u bytů, které jsou nadstandardně vybaveny, popřípadě se nacházejí v centru města nebo velice atraktivních částech. Výběrové řízení probíhá na základě „obálkové metody“. 99 Jedná se o klasický pořadník na byty, kdy jsou jednotliví uchazeči ohodnocováni na základě své momentální bytové situace. Zde ovšem záleží také na tom, jaké skupiny obyvatelstva obec v rámci bodového hodnocení upřednostní při přidělování obecních bytů. Na základě vlastního provedeného výzkumu lze jednoznačně konstatovat, že naprostá většina měst v ČR volí právě tento způsob přidělování vlastních bytů.





146


KLÍČOVÁ SLOVA KAPITOLY Politika bydlení, obecní bytová politika, nástroje na podporu bydlení, obce, obecní bytový fond, cíle bytové politiky, údržba bytového fondu

SHRNUTÍ KAPITOLY V rámci této kapitoly byly probrány přístupy obcí k tvorbě bytových politik. Byly prezentovány možné cíle obecních bytových politik a dále aplikované nástroje obecních bytových politik.

KONTROLNÍ OTÁZKY 1. Jaké jsou dva základní přístupy při tvorbě obecních bytových politik? 2. Jaká mohou být cíle obecní bytové politiky? 3. Jaké jsou nástroje, které uplatňují obce v rámci svých koncepcí bytových politik?





147


12. PRIVATIZACE OBECNÍHO BYTOVÉHO FONDU

CÍL KAPITOLY Cílem kapitoly je seznámit studenty se základními aspekty privatizace obecního bytového fondu. V kapitole je provedena rychlá analýza výhod a nevýhod jednotlivých způsobů privatizace jak z pohledu obce jako majitele bytového fondu, tak i z pohledu budoucích vlastníků.

Znalosti

Budete umět: Popsat základní aspekty privatizace obecního bytového fondu Zjistit základní výhody a nevýhody jednotlivých typů privatizace

Dovednosti

Budete schopni: Srovnat jednotlivé metody privatizace obecního bytového fondu





148


Návyky

Získáte: Představu o právech a povinnostech při prodeji obecních bytů


RYCHLÝ NÁHLED DO PROBLEMATIKY KAPITOLY ČÍSLO V kapitole jsou představeny základní metody privatizace obecního bytového fondu, včetně jejich výhod a nevýhod. V závěru je pak provedeno srovnání uvedených metod.

Souhrnný náhled.

PRŮVODCE STUDIEM: Privatizace obecního bytového fondu je jedním z významných nástrojů obecní bytové politiky. Obce se tak zbavují svého vlastního bytového fondu, který na ně přešel v první polovině 90. let 20. století zákonem z majetku státu. Není jistě žádným tajemstvím, že hospodaření a samotná správa bytů přináší celou řadu problémů. Nejčastěji jsou uváděny takové problémy jako vysoká zanedbanost bytového fondu, vysoké náklady na údržbu, problémy neplatičů a nepřizpůsobivých domácností, nemožnost požadovat po nájemcích tržní nájem atd. Vedle těchto čistě ekonomických aspektů ovšem nelze pominout i to, že





149


privatizace obecních bytů má i svůj místně politický rozměr. Pokud se obec rozhodne razantně rozprodat svůj bytový fond, může se to výrazně dotknout i podstatné části obyvatel (nájemníků) těchto bytů. Rozhodnutí zda prodávat a pokud ano tak jakým způsobem leží na bedrech zastupitelstva. V případě, že je již na počátku tohoto procesu udělán chybný krok, odpovědnost plně dopadne na příslušnou politickou reprezentaci, která o prodeji rozhodovala. Privatizace bytového fondu má tedy dvě roviny. Ekonomickou a politickou.

12.1Ekonomické bytového fondu

aspekty

privatizace

Jedním z hlavních důvodů proč se obce rozhodují, a zejména v minulosti rozhodovali, pro privatizaci byly vysoké náklady na provoz vlastního bytového fondu a nemožnost zvýšení nájmů z důvodu jejich regulace. Efektem z privatizace pak byly a jsou jednorázové příjmy z prodeje bytů. Jedná se o přímý efekt, který se projeví v rozpočtu obce. Privatizace může mít také přímý efekt na nakládání se zbývajícím ještě neprodaným bytovým fondem. Snížením počtu bytů, které má obec ve správě dochází k tomu, že zbývající byty, které obec má po privatizaci jsou daleko lépe kontrolovatelné, než za situace, kdy obec vlastní například několik tisíc bytových jednotek. Dochází tak k menším spekulativním pohybům v bytovém fondu obce a k lepší komunikaci se stávajícími nájemníky, což se může promítnout i v lepším vymáhání nedoplatků na nájemném a také v lepší údržbě zbylého bytového fondu. Další ekonomický důsledek privatizace již nemá tak bezprostřední vliv na rozpočet a hospodaření města. Privatizace může výrazně ovlivnit tržní ceny bytů v dané lokalitě, což je výrazné zejména za situace, kdy je rozsáhlý bytový fond obce využíván nehospodárně. V případě privatizace bytů dochází následně ke spekulativním prodejům nebo pronájmům nevyužívaných bytů za tržní ceny. Privatizací dochází ke zvyšování nabídky a ke zracionálnění nakládání s byty. Vyšší nabídka samozřejmě při dané poptávce způsobí snížení cen. Noví vlastníci se snaží využít z nově získaného majetku maximum. Nezřídka po privatizaci dochází k rozsáhlejším adaptacím stávajících budov a noví vlastníci si například zřizují nové byty formou půdních vestaveb, adaptují sklepní místnosti na nebytové prostory atd. Ekonomickým aspektem privatizace bylo i snižování počtu bytů, které spadaly do režimu regulovaných nájmů a to v těch případech, kdy byly byty prodávány stávajícím nájemníkům. Tento trend byl zřetelný





150


zejména koncem 90. let 20. století. Okamžikem prodeje bytu se nájemník stal majitelem a nájemní vztah zanikl. Nový majitel mohl dále byt pronajímat již za tržní nájemné. Ačkoliv byl problém regulovaných nájmů často diskutován na veřejnosti a byl všeobecně chápán jako velice ožehavý, tímto způsobem zcela přirozeně docházelo k výraznému úbytku počtu bytů, kterých se regulované nájemné týkalo.

12.2 Politické aspekty privatizace bytového fondu Často opomíjenou rovinou privatizace jsou politické vazby. Tuto vazbu lze popsat schematicky následovně: nájemník obecního bytu – volič do zastupitelstva – zastupitel (politik) Schéma v podstatě popisuje situaci, kdy nájemníci obecních bytů jsou zároveň voliči zastupitelstva obce. V případech, kdy obce vlastní podstatnou část bytového fondu, který se v obci nachází, může vlivem rozhodnutí, které se týká hospodaření s byty (například zvýšení nájmů) dojít k tomu, že příslušní zastupitelé nemusí být v dalším volebním období zvoleni. Tito zastupitelé se samozřejmě budou chovat tak, aby šli svým voličům (nájemníkům obecních bytů) na ruku. Lze tedy předpokládat, že ve věci vlastního bytového fondu obce bude docházet k rozsáhlým ústupkům ve prospěch nájemníků. Zajímavá je situace, před kterou se ocitlo mnoho obcí s rozsáhlým bytovým fondem po zrušení regulace nájemného. Zrušením regulovaných nájmů nastala situace, kdy zvyšování nájmů je možné pouze dohodou mezi nájemníkem a pronajímatelem nebo rozhodnutím příslušného soudu v případě nedohody. Zatímco drobní soukromí majitelé bytů se z vlastní iniciativy snaží s nájemníky na zvýšení nájmů domluvit a snížit tak riziko že se ocitnou ve ztrátě, obce zaujaly pozici mrtvého brouka navíc umocněné komunálními volbami v roce 2010. Existuje tak reálné riziko, že některé obce se ocitnou v politické pasti, která bude mít ten zásadní efekt, že dojde k výraznému prohlubování ztrát z provozování vlastního bytového fondu. Privatizací lze tyto ve své podstatě nežádoucí vazby přerušit. Pokud se ovšem zastupitelé obce rozhodnou pro privatizaci, stojí před zásadním rozhodnutím jakou formu privatizace zvolit a jakou částku za prodej bytů požadovat. I v tomto případě dochází k nežádoucí vazbě, která byla popsána. Pokud se obce pro privatizaci rozhodují, pak v drtivé většině volí takovou formu, která upřednostňuje prodej stávajícím nájemníkům. Prodej mimo okruh stávajících nájemníků je opravdu





151


výjimečný a týká se pouze minimálního počtu obcí. Také prodejní cena je téměř vždy výrazně pod úrovní tržních cen100. Jednoznačně tak lze potvrdit, že výše popsaná politická vazba tady existuje a hraje poměrně výraznou úlohu v procesu privatizace obecního bytového fondu.

12.3 Způsoby privatizace obecních bytů a jejich základní charakteristika V zásadě lze rozlišit čtyři základní způsoby privatizace obecních bytů. Z každé formy privatizace vyplývají pro zainteresované strany různá práva a povinnosti. Jedná se o následující formy: 1. prodej domů stávajícím nájemcům do spoluvlastnických podílů, 2. prodej bytů podle zákona č.72/1994 Sb. do osobního vlastnictví, 3. prodej domů družstvům vzniklým ze stávajících nájemců domů, 4. prodej třetím osobám mimo okruh stávajících nájemců. Následující tabulka dokumentuje, jaký způsob privatizace z výše uvedených čtyř možností obce volily nejčastěji:

100

Tento ústupek je často chápán jako výrazně nespravedlivý ve vztahu k ostatním spoluobčanům, kteří neměli to štěstí aby bydleli v obecním bytě a téměř zadarmo tento byt získali.





152


Tabulka č. 12-1: Způsoby privatizace bytů v ČR Způsob privatizace

%

Prodej bytů do osobního vlastnictví

71,5

Prodej domů stávajícím nájemcům do spoluvlastnických podílů

19,6

Prodej domů družstvům založených stávajícími nájemníky

6,9

Prodej třetím osobám mimo okruh stávajících nájemců

2,0

Pramen: Vlastní výzkum, 2002

Z tabulky vyplývá, že podle šetření z roku 2002, kdy privatizace obecního bytového fondu vrcholila, prodávaly obce své byty většinou do osobního vlastnictví podle zákona č.72/1994 Sb. Takto postupovalo 71,5 % procenta všech dotázaných obcí. Naopak nejméně byla využívána poslední možnost, tzn. prodej bytů třetím osobám mimo okruh stávajících nájemců. Je zde jasně dokumentován přístup obcí, kdy tyto preferují přednostní prodeje stávajícím nájemníkům a prodeje třetím osobám jsou nejméně využívány. Porovnáme-li problém s tím, jak jej řešili jiní vlastníci (soukromí) rozsáhlého bytového fondu, pak lze zjistit, že žádný tímto způsobem nepostupoval. Skutečnost je přesně opačná. Rozsáhlý bytový fond byl prodán silným soukromým investorům, kteří se specializují na správu a provoz bytového fondu. Lze tak namátkou jmenovat bytový fond Třineckých železáren, který byl prodán soukromému investorovi. V těchto případech prodávající žádá okamžité uhrazení kupní ceny bez nároku na nějaké slevy jak je tomu u prodeje bytů obcemi. Mnoho nájemníků obecních nebo i soukromých bytů se mylně domnívá, že vlastník, který se rozhoduje prodat dům, ve kterém bydlí je povinen ze zákona jim tento majetek přednostně nabídnout. Často se pak vznikají nedorozumění rozpory mezi nájemníky a vlastníky. Současná





153


právní úprava žádnému vlastníkovi domu nepřikazuje, jakou formu prodeje si má zvolit. Toto rozhodnutí je ponecháno zcela na majiteli, který se sám rozhoduje, jakou formu prodeje svého majetku si zvolí. V následujících pasážích se budu snažit rozlišit, jaké práva a povinnosti vyplývají pro obce, stávající nájemníky a nové kupce v případě že je prodej realizován výše uvedenými způsoby.

12.4 Prodej bytů do osobního vlastnictví dle zákona č.72/1994 Sb. Prodej bytů do osobního vlastnictví je pro obce nákladnější než všechny ostatní způsoby privatizace. Ze zákona vyplývá pro vlastníka několik důležitých povinností. Ve vztahu ke stávajícím nájemcům je to v prvé řadě povinnost nabídnout jim přednostně byty k prodeji. Nájemce má lhůtu 6 měsíců k tomu, aby se vyjádřil, zda byt odkoupí. V případě, že nepřijme nabídku, může majitel převézt byt jiné osobě. Po dobu jednoho roku od uplynutí 6 měsíční lhůty však má stávající nájemce ještě právo na jeho přednostní nabytí. Obec jako prodávající má ještě další povinnosti. Je jím povinnost provézt prohlášení vlastníka o vymezení bytových jednotek. Další povinností je v případě realizace prodeje uzavírat smlouvu o prodeji zvlášť s každým stávajícím nájemcem. V případě této formy prodeje hrozí také to, že část bytů zůstane neprodána a obec se s takovým stavem bude muset vyrovnat. Pro stávající nájemníky jako kupující vyplývají z realizované koupě následující práva a povinnosti. Nájemníci se stávají majiteli bytové jednotky. V případě dalšího prodeje se převádí majetková práva k tomuto bytu. Noví vlastníci se stávají zároveň i členy společenství vlastníků jednotek101 (dále SVJ). SVJ je povinno konat minimálně jednou do roka schůzi. SVJ je právnickou osobou s povinností vést účetnictví. V případě, že vlastník bytu tento byt pronajme, je povinen příjem z pronájmu zdanit. Pokud jsou pronajaty společné prostory domu (které jsou v ideálním spoluvlastnictví), pak je tento příjem příjmem SVJ a zdaňuje jej SVJ.

101

platí pokud je v domě více jak pět jednotek, které jsou ve vlastnictví minimálně třech různých vlastníků.





154


12.5 Prodej domů stávajícím nájemcům do spoluvlastnických podílů Prodej domů do ideálních spoluvlastnických podílů je pro obec méně pracná než prodej podle zákona č.72/1994 Sb. Oproti předcházejícímu způsobu nemusí obec dodržet pravidlo nabídky majetku k prodeji stávajícím nájemcům. Obec nemusí vyčleňovat bytové jednotky v katastru nemovitostí. S kupujícími se sepisuje pouze jedna kupní smlouva. Pro kupující z této formy vlastnictví vyplývá, že na rozdíl od reálného vlastnictví nejsou majiteli bytu, ve kterém bydlí. V případě prodeje se tudíž nepřevádí vlastnické právo k bytu, ale pouze spoluvlastnický podíl. Zbývající spoluvlastníci mají k převáděnému podílu předkupní právo. Ideální spoluvlastníci nemusí konat žádné schůze ani vést účetnictví. Pro případný pronájem bytu je nutný souhlas vlastníků s celkově většinovým podílem. Příjem z pronájmu je příjmem všech a to podle velikosti ideálního podílu.

12.6 Prodej družstvům stávajícími nájemníky

založených

Prodej domů družstvům, které si založili nájemci obecních bytů je oproti prodeji do spoluvlastnických podílů a prodeji po bytových jednotkách do reálného spoluvlastnictví pro obce méně komplikovaná. V tomto případě obec jedná pouze se zástupcem družstevníků a samotného prodeje se nemusí účastnit všichni družstevníci. Povinností nájemníků ovšem je nejprve založit družstvo a následně jej zapsat do obchodního rejstříku. V případě prodeje domu družstvům zůstávají stávající nájemníci stále nájemníky. Pouze se mění osoba pronajímatele, kterým se stává družstvo. Nájemníci se stávají zároveň i družstevníky. Družstvo je právnickou osobou, která je povinna konat alespoň jednou do roka schůzi. Každý z členů (družstevníků) má jeden hlas.





155


12.7 Prodej třetím osobám mimo okruh stávajících nájemníků K prodeji domů nebo bytů třetím osobám přistupují obce pouze ve velice omezené míře. Zpravidla se jedná o takový majetek, který není pro svůj špatný stav prodejný. Domy nebo byty kupují soukromé fyzické nebo právnické osoby za ceny, které se přibližují k tržním cenám. Využívanou formou bývá často veřejná dražba. Tato forma určení ceny však znemožňuje brát ohledy i na záměry kupujícího s prodávaným domem. Proto, aby se tento faktor zohlednil, vybírají obce nového majitele i na základě jiných kritérií než ceny. Tyto možnosti zohledňuje forma výběrového řízení. Pro stávající nájemce domu se prodejem nic nemění. Zůstávají stále nájemníky a nový majitel je povinen respektovat již uzavřené nájemní smlouvy. Neplatí tedy, že nájemníci jsou povinni sepsat s novým majitelem novou nájemní smlouvu.

12.8 Srovnání Analýzou způsobů privatizace bytů v České republice lze dojít k závěru, že každý z těchto typů má jak pro prodávající, tak pro kupující své výhody a nevýhody. Snažíme-li se srovnat uvedené způsoby privatizace z hlediska časové a finanční náročnosti, pak nám vychází jednoznačně jako nejméně výhodný pro obce prodej bytů do osobního vlastnictví. Právě problémy s vyčleňováním bytových jednotek a termíny pro nabídky celý proces privatizace prodlužují. Některá města se snaží odstranit tyto nedostatky tím, že prodává byty do ideálního spoluvlastnictví nájemníkům a ti si již zcela ve své režii provádějí převody (pomocí vypořádání ideálního spoluvlastnictví) na reálné vlastnictví. Jako nejtransparentnější a nejrychlejší způsob privatizace se jeví naopak prodej soukromým nebo právnickým osobám mimo okruh stávajících nájemců. Veškerá složitá agenda tím odpadá, a pokud je prodej realizován formou dražeb, pak tím jednoznačně město dociluje vyššího efektu než prodejem po bytech. Srovnáme-li naopak výhodnost privatizace z hlediska stávajících nájemců, pak jako nejvýhodnější varianty se jeví prodej bytů do osobního vlastnictví. Stanovené lhůty pro prodej dávají poměrně velký prostor pro rozhodování nájemce, zda byt koupí nebo ne. Naopak jako nejméně výhodný se jeví prodej bytů třetím osobám, kdy stávající nájemníci zůstávají v nejistotě, jak se k nim bude nový majitel chovat.





156


KLÍČOVÁ SLOVA KAPITOLY Privatizace bytů, osobní vlastnictví bytů, družstevní vlastnictví bytů, privatizace třetím osobám, ideální spoluvlastnictví

SHRNUTÍ KAPITOLY V kapitole byly popsány jednotlivé typy privatizace bytového fondu obcí. Byly popsány také jejich výhody a nevýhody a bylo provedeno základní srovnání.

KONTROLNÍ OTÁZKY 1. Popište základní metody privatizace obecního bytového fondu 2. Jaké jsou jejich výhody a nevýhody 3. Srovnejte uvedené způsoby privatizace, která metoda je nejvýhodnější?





157


13. ORGANIZACE TRHŮ S NEMOVITÝM MAJETKEM

CÍL KAPITOLY Cílem kapitoly je seznámit studenty se způsobem organizace trhu s byty a nemovitým majetkem. Dále budou popsány jednotlivé způsoby prodeje majetku a aspekty těchto prodejů. Budete umět:

Znalosti

Popsat metody prodeje majetku

Budete schopni:

Dovednosti

Zjistit výhody a nevýhody jednotlivých metod

Návyky

Získáte: Přehled o pravidlech, podle kterých je organizován trh s byty





158



RYCHLÝ NÁHLED DO PROBLEMATIKY KAPITOLY V této kapitole budete seznámeni s e způsoby organizace trhu s byty. Zjistíte, podle jakých zásad se prodávají byty formou veřejné dražby, zjistíte, jaké jsou výhody a nevýhody prodeje formou výběrových řízení.

Souhrnný náhled.

PRŮVODCE STUDIEM: Vzhledem k tomu, že distribuce bytů a domů v ČR probíhá z drtivé většiny skrze tržní přerozdělovací mechnismus, je tato kapitola věnována popisu a analýze základních pravidel organizece trhů s nemovitým majetkem včetně popisu některých institucí, které jsou do tohoto procesu zapojeny. Zajištění transparentnosti prodejů majetku ekonomických subjektů a s tím související ochrana vlastnických práv je jedním ze základních podmínek fungování ekonomiky země. Nejsou-li vlastnická práva zaručena, popřípadě jsou li zpochybnitelná, dochází tím z hlediska subjektů k nejistotě, což se v konečném důsledku odráží v celkové výkonnosti (resp. nevýkonnosti) národního hospodářství. V moderně fungujících ekonomikách, kdy jsou předmětem obchodování majetková práva k movitým a nemovitým věcem by byla neexistence standardních pravidel pro zákonný převod vlastnictví nemyslitelná. Vzhledem k objemu uskutečněných transakcí je proto mimo jiné nutné vytvořit efektivně fungující systém registrace majetkových práv. V případě nemovitého majetku je ústřední institucí registrace vlastnictví Katastr nemovitostí ČR. Každé majetkové transakci spojené s úplatným převodem majetkových práv zpravidla předchází neformální či formální jednání. Neformální jednání je typické pro převod majetku v soukromém vlastnictví, kdy oba účastníci jednání jsou soukromé osoby. Naopak u převodu majetku ve veřejném vlastnictví, popřípadě majetku u kterého je jeden ze subjektů veřejnoprávní instituce musí být dodržen





159


přísně formální postup. Těmito formálními či neformálními postupy je sledováno dosažení jediného cíle, kterým je tržní cena.

13.1 Metody prodeje majetku Legislativní podmínky ČR umožňují v zásadě tři způsoby prodeje majetku, jejichž výsledkem je efektivní dosažení tržní ceny. Mezi základní metody efektivního prodeje majetku, jejichž výsledkem by z hlediska zákona měla být tržní cena věci, jsou následující poměrně odlišné postupy: 1. Dražba 2. Obchodní soutěž a výběrové řízení 3. Vyjednávání Je zřejmé, že každý z výše uvedených způsobů má své klady a zápory a ne všechny postupy lze použít libovolně. Následuje proto stručná charakteristika jednotlivých metod včetně legislativních předpisů, z kterých vyplývají výše uvedené postupy:

13.2 Veřejná dražba Veřejné dražby jsou v podmínkách České republiky upraveny dvěma základními právními normami. Je jím zákon č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách a zákon č. 99/1963 Sb., Občanský soudní řád.

13.2.1 Zákon o veřejných dražbách Zákon o veřejných dražbách definuje pojem dražby jako veřejné jednání, které je konané na návrh navrhovatele a v němž přechází práva k předmětu dražby na vydražitele. Dražby se dle tohoto zákona dělí na dražby dobrovolné a dražby nedobrovolné. V případě obou typů dražeb musí být vyhotoven odhad ceny v místě a čase obvyklém. Následně ovšem může být nejnižší podání stanoveno odchylně od odhadu ceny. Dražební proces (tzn. postup, na jehož konci je zaplacení ceny) se skládá z několika fází. Jsou jimi zejména:





160


1. Uzavření smlouvy o provedení dražby mezi navrhovatelem a dražebníkem. 2. Vydání vyhlášky o konání dražby. 3. Uskutečnění dražby. 4. Převod vlastnictví po zaplacení vydražené ceny. Dražby dobrovolné jsou uskutečňovány na návrh vlastníka nemovitosti. Například v případě dobrovolné dražby je vyvolávací cena (nejnižší podání) stanoveno dohodou. Před dražbou se uzavírá smlouva, ve které navrhovatel stanoví výši nejnižšího podání. Dále se navrhovatel může s dražebníkem dohodnout na tom, jak se bude postupovat, pokud nikdo neučiní nejnižší podání. Je zde možnost následného snížení ceny, tak jak je ve smlouvě uvedeno. Po uzavření smlouvy s dražebníkem je vydána vyhláška, která je následně zveřejněná na centrální adrese (ale také na úřední desce). Navrhovatel nemůže ovlivnit výslednou cenu. Dražba nedobrovolná je prováděna na návrh dražebního věřitele. Dražební věřitelé jsou osoby, v jejichž prospěch je vyznačeno zástavní právo, správce daně, správa sociálního zabezpečení atd. Účastníkem dražby nedobrovolné nesmí být dlužník. Nejnižší podání může být stanoveno odchylně od ceny obvyklé (může být i nižší), což závisí na dohodě mezi dražebníkem a dražebním věřitelem. Také může být dohodnuto, že pokud není učiněno nejnižší podání, může licitátor snížit nejnižší podání. V této fázi tedy nemá skutečný dlužník nijakou možnost ovlivňovat výši nejnižšího podání. V dražební vyhlášce musí být uvedena ovšem cena zjištěná (nebo odhadnutá) dle znaleckého posudku. V případě, že se koná opakovaná dražba, může být nejnižší podání sníženo až na 70% nejnižšího podání u předchozí dražby. Základní rozdíly mezi dražbou dobrovolnou a nedobrovolnou lze spatřovat především v osobě navrhovatele. V případě dražby nedobrovolné je navrhovatelem dražební věřitel, kdežto u dražby dobrovolné je to sám vlastník, popřípadě osoba, která disponuje k majetku vlastníka příslušným oprávněním. Od toho se odvíjí další rozdíly, které lze spatřovat v možnosti ovlivnit výši nejnižšího podání. Zatímco u dražby dobrovolné je to zcela v kompetenci vlastníka (oprávněného), u dražby nedobrovolné rozhoduje o výši nejnižšího podání dražební věřitel.

13.2.2 Občanský soudní řád Prvním předpokladem pro konání dražby podle Občanského soudního řádu je skutečnost, kdy oprávněný označí věci, jejichž prodej navrhuje a prokáže úředními listinami soudu, že jsou ve vlastnictví povinného. Na základě tohoto úkonu může soud rozhodnout o výkonu rozhodnutí prodejem nemovitostí. Současně soud vyrozumí příslušný katastrální úřad, který zavkladuje příslušná omezení na





161


označené nemovitosti. Povinný tak s majetkem nesmí dále nakládat. Prodej je pak prováděn podle postupu, který upravuje §336 Občanského soudního řádu. Postup je do značné míry podobný již popisovanému postupu v případě veřejných dražeb. Nicméně lze i zde najít některé odlišnosti. Dražební jednání je řízeno soudcem. V případě soudní dražby se nejnižší podání stanovuje podle obvyklé ceny a to ve výši 2/3 ceny obvyklé102. Jistota se nesmí stanovit výše než ¾ nejnižšího podání. Zpravidla se stanovuje ve výši ½. Pokud není učiněno ani nejnižší podání, dražba končí. Nejnižší podání nesmí být během dražby sníženo. Pokud dojde ke zmaření dražby103, jistota je použita k úhradě nákladů. V případě opakované dražby může být nejnižší podání stanoveno na úroveň ½ nejnižšího podání z prvního kola.

13.3 Obchodní soutěž a výběrové řízení Podmínky pro obchodní soutěže a výběrová řízení jsou upravena v celé řadě předpisů a je problém tyto předpisy nějakým způsobem utřídit. Obchodní soutěž, případně výběrové řízení na prodej majetku tvoří alternativu k prodejům formou dražeb. Lze rozlišit majetek, který je prodáván formou obchodní soutěže a výběrového řízení, jejichž podmínky a postupy jsou přesně specifikovány v příslušných zákonech a dále majetek, jehož prodej formou obchodní soutěže a výběrového řízení je upraven pouze příslušnými obecnými právními normami, přičemž tvorba podmínek prodeje je plně v kompetenci osob, jež disponují oprávněním k prodeji tohoto majetku. Základními právními normami v této oblasti jsou zákon č. 513/1991 Sb, obchodní zákoník, dále zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník. Jak občanský zákoník, tak obchodní zákoník upravují pojem veřejná obchodní soutěž, za kterou se považuje vyhlášení nejvhodnějšího návrhu na uzavření smlouvy, který je učiněn neurčitým osobám. Z obou právních norem vyplývá, že podmínky soutěže si může stanovit vyhlašovatel dle vlastního uvážení tak, aby mu nejlépe vyhovovaly. Z výše uvedeného je zřejmé, že bližší pravidla soutěží jsou specifikovány

102

Cena obvyklá je částka za kterou se věc v daném místě a čase prodává, přičemž ani na straně prodávajícího, ani na straně kupujícího neexistují překážky, které by nějakým způsobem jejich jednání ovlivňovaly. Obchod je učiněn oběma stranami zcela dobrovolně a bez nátlaku. 103 Zmařením dražby se rozumí situace, kdy bylo sice dražitelem uskutečněno alespoň nejnižší podání, avšak částka nebyla ve lhůtě uhrazena.





162


v dalších právních normách, což se týká především prodeje nemovitého a movitého majetku ve vlastnictví státu. Těmito právními normami jsou zákon č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky104, dále pak zákon č. 92/1991 Sb. o podmínkách převodu majetku státu na jiné osoby, zákon 95/1999 o podmínkách převodu zemědělských a lesních pozemků, zákon č. 569/1991 o Pozemkovém fondu České republiky, zákon č, 171/1991 o působnosti orgánů České republiky ve věcech převodu na jiné osoby a další. Na tyto zákonné normy navazují dále soutěžní řády, které jsou specifické pro daný typ majetku, popřípadě instituci, jejíž činností je mimo jiné i prodej majetku. Pravděpodobně nejčastěji používaná pravidla pro prodej nemovitého majetku ve veřejném vlastnictví se týkají prodejů zemědělské půdy z majetku České republiky. Obecný postup, který je stejný pro všechna výběrová řízení nebo obchodní soutěže je takový, že zájemci o majetek učiní svou nabídku tajně, zpravidla ji vepíší do předepsaného formuláře a následně jej zalepí do obálky. Jednotliví zájemci neví, kolik za daný majetek nabídla konkurence. Následně jsou obálky rozlepeny a určená nezávislá komise vyhodnotí nabídky s tím, že určí vítěze soutěže. V případě prodeje zemědělské půdy se postupuje následně: základní cena je vypočtená podle cenového předpisu platného k poslednímu dni předchozího kalendářního roku105. Obchodní veřejná soutěž může následně proběhnout až ve třech kolech, kdy se cena může snižovat postupně na 50% a 10% z ceny původní. Pozemkový fond v případě prodejů půdy je oprávněn vybírat kauci. Ta činí zpravidla 10% z ceny v 1 kole. Nabídky se učiní písemně do obálek a následně jsou vyhodnoceni účastníci. Je sestaveno pořadí podle výše nabídnuté ceny. V případě že první nezaplatí, jistina propadá a k podpisu smlouvy je vyzván další v pořadí. Jiný postup je aplikován Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových, kdy základní cena majetku106, který je nabízen k prodeji je stanovena jako vyšší z ceny stanovené administrativním postupem nebo ceny obvyklé. V případě, že není za základní cenu zájem o danou věc, stanoví se pro další nabídkové kolo cena, která byla nižší. V případě prodeje majetku municipalit není vždy sledováno dosažení tržní ceny. To se týká zejména prodejů bytového fondu obcí. V případě takových typů prodejů mohou obce preferovat i jiné cíle než maximální výši tržní ceny. Nicméně v těch případech, kdy se obce snaží dosáhnout při prodejích maximálních cen volí zpravidla postupy, které byly předem schváleny radou či zastupitelstvem. Důvodem není však pouze snaha o dosažení co nejvyšší ceny, ale také zajištění objektivního

104

§21 - §24 zákona č. 219/2000 Výsledkem postupu je cena administrativní. 106 Zpravidla se nabízí nemovitý majetek, který byl získán děděním, darováním nebo odúmrtí a neexistuje žádná perspektiva využití tohoto majetku pro státní instituce. 105





163


výsledku, který nemůže být zpochybněn ostatními stranami. Postupy pro dosažení tržních cen v případě municipalit jsou v zásadě utvořeny na bázi všech již zmiňovaných metod. V případě výběrového řízení je zpravidla stanovena výběrová komise, která vyhodnotí odevzdané nabídky a určí vítěze. Některé obce aplikují výběrové řízení jako dvoukolové107. Nejprve se odevzdávají cenové nabídky a poté zájemci s nejvyšší mi cenami jsou pozváni k licitačnímu řízení, což je v podstatě postup podobný dražbě.

13.4 Vyjednávání Vyjednávání je poslední metodou, která je aplikována za účelem dosažení tržní ceny při prodeji majetku. V této souvislosti je nutné se zmínit, že tuto metodu využívají zejména soukromé subjekty a to pouze v případech jednotlivých a nahodilých prodejů majetku. Častým prostředníkem pro vyjednávání jsou realitní kanceláře, které k tomu byly pověřeny prodávajícím. Zákon neupravuje žádné specifické postupy pro případ vyjednávání. Pouze obecně lze konstatovat, že musí být dodrženy obecné ustanovení občanského a obchodního zákoníku, které se postupu vyjednávání dotýkají. Myslí se tím zejména dodržení dobrých mravů a neznevýhodňování jedné nebo druhé strany při vyjednávání. Zatajením podstatných skutečností v případě následného prodeje by mohlo vést k neplatnosti celé transakce. V zásadě lze konstatovat, že podstatou vyjednávací metody je oboustranná argumentace, kdy ochotný prodávající prezentuje výhody koupě pro kupujícího za účelem dosažení co nejvyšší ceny, zatímco ochotný prodávající prezentuje nevýhody dané koupě za účelem dosažení co nejnižší ceny. Výsledkem těchto argumentačních střetů je tržní cena, která se zpravidla pohybuje v rozmezí představy o ceně věci, kterou má prodávající (maximální cena) a představy o ceně věci, kterou má kupující (minimální cena). V oblasti státní správy a samosprávy je využití metody vyjednávání komplikované, neboť je problém dokázat, že vyjednaná cena věci je skutečně tržní a objektivní. Uplatnění lze nalézt v případě individuálních výkupů majetku soukromých vlastníků.

107

Obvod Moravská Ostrava a Přívoz





164


13.5 Srovnání metod Základním rozdílem uvedených metod je v postavení zájemce o koupi z hlediska nabídnuté ceny a z hlediska faktorů, které hrají roli pro učinění nabídky. Zatímco v případě veřejné dražby jsou nabídky konkurentů učiněny veřejně a v každém okamžiku mají všichni zájemci přehled o nabídce, kterou učinil konkurent, v případě soutěží a výběrových řízení je údaj o nabídnuté ceně až do okamžiku vyhodnocení neveřejný. V případě vyjednávání je zveřejnění nabídky, či jeho nezveřejnění konkurentům čistě v kompetenci prodávajícího. Z hlediska faktorů pro nabídnutí ceny může mít pro zájemce vliv i situace, kdy vidí, jak velký je momentální zájem o danou věc. Neboli, čím vyšší je počet zájemců, kteří jsou registrování k dražbě, tím vyšší je momentální poptávka a tím více stoupá odhodlanost zájemce nabídnout vyšší částku, než původně chtěl. Dalším rozdílem je případné stáhnutí nabídky prodeje z hlediska prodávajícího. Zatímco u dražby podle zákona nelze udělením příklepu prodej odvolat, v případě ostatních typů prodejů lze prodej i bez udání důvodů zrušit a prodej stáhnout.

13.6 Základní předpoklady Ústředním bodem co nejefektivnějšího dosažení cen jsou u prvních dvou a v některých ohledech i u všech tří uvedených metod následující předpoklady: a) Publicita – zveřejněním záměru prodeje je nejdůležitější a základní krok pro dosažení efektivního výsledku. Podle typu majetku je nutné volit i způsob zveřejnění. Zveřejnění prodeje pouze na úřední desce je nedostačující. b) Dostatečná doba zveřejnění – záměr prodeje musí být zveřejňován dostatečnou dobu, tak aby případní zájemci měli čas na zajištění finančního krytí. c) Optimální stanovení kauce – optimální stanovení kauce dokáže odradit případné spekulanty a zároveň zajistí, že zájemci, kteří kauci složili myslí svůj úmysl ucházet se o koupi majetku vážně. d) Správně nastavená základní cena – ne vždy vysoká základní (vyvolávací) cena znamená zaručení vysoké tržní ceny. Naopak vysoká základní cena může odlákat některé zájemce a nízká základní cena zase přilákat více zájemců.





165


e) Atraktivita statku – důležité je vystihnout vhodnou dobu prodeje daného statku. V zásadě se jedná o pravidlo, že vhodná doba pro prodej nastává v okamžiku nejvyšší poptávky a naopak nevhodná doba je v okamžiku nízké poptávky po daném statku.

13.7 Výhody a nevýhody Z hlediska transparentnosti a objektivity prodeje veřejnou institucí se jako nejméně transparentní jeví metoda vyjednávání. Není možné objektivně zhodnotit, zda cena dohodnutá se zájemcem je skutečně cenou tržní. Pro případ rozdílu mezi cenami tržními a prodejními může existovat podezření z korupce zainteresovaných osob. Tato metoda je vhodná spíše pro prodeje v rámci soukromých osob, jejichž zodpovědnost a zájem k vlastnímu majetku jsou nejvyšší. Výběrová řízení a obchodní soutěže jsou více transparentní než metoda vyjednávání, ovšem i zde může být jistou nevýhodou riziko špatné kontroly. Pokud je výherce zjišťován komisí neveřejně a odloučeně od účastníků soutěže, pak není jisté, že se členové komise nedohodli a například nepozměnili po dohodě s některým ze zájemců o koupi některé nabídky. Nejtransparentnější se jeví dražby. V každém okamžiku monitorována veřejností a prostor pro zneužití situace je velice nízký.

je

situace

Výhodnost zvolené metody prodeje majetku lze posuzovat i s ohledem na typ prodávaného statku. V zásadě by mělo platit, že nejvíce prodejné a běžně obchodované zboží, které má poměrně homogenní charakter je nejvhodnější prodávat formou dražby. Jedná se například o uvolněné bytové jednotky, garáže, stavební pozemky. Statky, které jsou svým charakterem hůře prodejné, je vhodné prodávat metodou výběrového řízení či vyjednáváním. Jedná se o stavby rozestavěné, inženýrské sítě, kulturní objekty atd. Prezentované metody efektivního prodeje majetku tvoří základ pro optimální a objektivní prodej majetku ve veřejném vlastnictví. V této souvislosti je ovšem nutné se zmínit i o tom, že kterýkoliv způsob lze zmanipulovat a zneužít. Proto je vždy nutná průběžná kontrola a dále předcházet případným problémům včasnou změnou právních předpisů.





166


KLÍČOVÁ SLOVA KAPITOLY Veřejná dražba, dobrovolná dražba, nedobrovolná dražba, výběrové řízení, proces vyjednávání

SHRNUTÍ KAPITOLY V kapitole byly prezentovány jednotlivé způsoby prodeje nemovitého majetku, včetně pravidel, kterými se tyto způsoby řídí. Bylo provedeno srovnání metod.

KONTROLNÍ OTÁZKY 1. Co to je veřejná dražba? 2. Jaký je rozdíl mezi veřejnou dražbou dobrovolnou a nedobrovolnou? 3. Jaký je princip výběrového řízení? 4. Srovnejte jednotlivé metody dle jejich výhod a nevýhod.





167


14. ZÁKLADNÍ STATISTICKÉ UKAZATELE V OBLASTI BYDLENÍ

CÍL KAPITOLY Cílem kapitoly je seznámení se základními statistickými údaji z oblasti bydlení v ČR. V kapitole jsou obsaženy údaje o kvantitativní a kvalitativní situaci v oblasti bytového fondu.

Znalosti

Dovednosti

Budete schopni: Zjistit, jaká je situace v oblasti bytového fondu v ČR

Návyky

Získáte: Informace o množství bytů, domů a o vývoji v oblasti výstavby nových bytů





168



RYCHLÝ NÁHLED DO PROBLEMATIKY KAPITOLY V kapitole jsou uvedeny základní statistické informace o situaci v oblasti bydlení v ČR

Souhrnný náhled.

PRŮVODCE STUDIEM: Podle posledního sčítání lidu, domů a bytů, které proběhlo K 1. 3. roku 2001, představoval úhrnný bytový fond celkem 4 366 293 bytů. Z toho bylo 12.3% tedy 538 615 bytů bylo trvale neobydlených. I když se jedná o poměrně staré údaje, jsou stále tyto informace nejkomplexnějším statistickým šetřením. Příští sčítání lidu, domů a bytů se předpokládá, že proběhne v roce 2011. Komplexní přehled o stavu domovního fondu z hlediska vlastnické struktury nám poskytuje následující tabulka.





169


Tabulka č. 12-1: Vlastnická struktura trvale obydleného domovního fondu Domovní fond celkem -

v tom

rodinné domy

abs.

v%

bytové domy

ostatní

abs.

v%

abs.

v%

abs.

v%

Trvale 1 630 705

100.0

1 407 248

100.0

194 826

100.0

28 631

100.0

1 397 923

85.7

1 362 175

96.8

28 703

14.7

7 045

24.6

Obec, stát

79 066

4.8

12 335

0.9

55 506

28.5

11 225

39.2

SBD

41 808

2.6

2 900

0.2

38 908

20.0

-

-

Jiný

103 613

6.4

24 461

1.7

70 849

36.4

8 303

29.0

obydlené domy

Soukrom á fyzická osoba

Pramen: ČSÚ, SLBD, 2001 Obce a stát vlastnily podle SLDB 2001 přibližně 29%108 veškerého trvale obydleného domovního fondu. Vedle významné vlastnické pozice obcí má obecní bytový fond ještě jednu důležitou vlastnost. Obce jsou všeobecně chápány jako poskytovatel bydlení pro sociálně nejnižší skupiny obyvatelstva. Největšími vlastníky domů byly soukromé fyzické osoby, které zároveň vlastnily drtivou část rodinných domů. Detailnější přehled nám poskytují údaje o vlastnické struktuře trvale obydleného

108

Z tohoto údaje vlastní stát zhruba 4% bytů.





170


bytového fondu. Údaje jsou uvedeny v následující tabulce.

Tabulka č. 12-2: Vlastnická struktura trvale obydleného bytového fondu Bytový fond Právní důvod

Celkem

užívání bytu

Rodinné domy

Bytové domy

abs.

%

abs.

%

abs.

%

Vlastní dům

1 375 682

35,8

1 351 625

82,7

16 476

0,8

Osobní

421 660

11,0

553

0,0

421 107

19,5

1 092 950

28,6

61 506

3,8

1 011 600

46,9

548 812

14,3

3 272

0,2

545 540

25,3

103 222

2,7

23

0,0

103 199

4,8

270 393

7,1

209 891

12,8

49 840

2,3

vlastnictví

Nájemní bydlení

Bytové družstvo

Družstvo nájemců

Jiný

Pramen: SLDB 2001 Celkem se k datu sčítání nacházelo v ČR 3 827 678 trvale obydlených bytů. V přepočtu na 1000 obyvatel to představovalo 374 bytů. Jak vyplývá z tabulky, většina bytů se nacházela v bytových domech. Dalšími ukazateli současného stavu bydlení v ČR jsou ukazatelé úrovně bydlení. Porovnání stavu z roku 1980, 1991 a 2001 nám udává následující tabulka.





171


Tabulka č. 12-3: Úroveň bydlení v ČR -

Rok 1980

Rok 1991

Rok 2001109

Obytná plocha v m2 na byt

42,7

45,9

47,25

Obytné místnosti na byt

2,41

2,66

2,66

Počet bydlících osob v bytě

2,92

2,76

2,69

Obytná plocha v m2 na osobu

14,6

16,6

17,68

Počet osob na obytnou místnost

1,21

1,04

1,01

Pramen: ČSÚ, 2002

Z tabulky je patrné, že se úroveň bydlení oproti roku 1980 zlepšila. I do budoucna lze předpokládat trend ve zvyšování úrovně bydlení. Stejně tak lze hovořit i o kvalitě bydlení, kterou nám charakterizuje kategorie bytu. Z níže uvedené tabulky je zcela zřejmý trend ke kvalitativnímu zvyšování bytového fondu. Je zde předpoklad, že neustálá modernizace bude i nadále pokračovat a tím se bude i množství bytů vyšších kategorií zvyšovat - viz následující tabulka.

109

Přepočteno z předběžných výsledků SLDB 2001





172


Tabulka č. 12-4 Vývoj kategorií bytového fondu v ČR ve vybraných letech110

-

1961

1970

1980

1991

I. kategorie

8,4

24,0

47,0

69,9

II. kategorie

19,0

28,5

29,7

21,4

III. kategorie

16,6

13,8

9,1

3,7

IV. kategorie

56,0

33,7

14,2

4,9

Pramen: ČSÚ, 1991 Rozsah nové bytové výstavby nám dokumentují údaje v následující tabulce. Z ní je patrné, že po roce 1991 došlo k výraznému snížení nové bytové výstavby. Tento pokles trval zhruba do roku 1993. Od roku 1994 došlo k trvalejšímu nárůstu počtu zahájených bytů, který byl postupně následován i nárůstem počtu bytů dokončených. V roce 1999 došlo k poklesu v počtu zahajovaných bytů.

110

Členění bytů na čtyři bytové kategorie již bylo zrušeno





173


Tabulka č. 12-5: Počty zahajovaných, rozestavěných a dokončených bytů ve vybraných letech Rok

Zahájené

Rozestavěné

Dokončené

byty

byty

byty

1990

61 004

158 840

44 594

1991

10 899

128 228

41 719

1992

8 429

97 768

36 397

1993

7 454

72 356

31 509

1994

10 964

62 117

18 162

1995

16 548

66 172

12 662

1996

22 680

74 726

14 482

1997

33 152

90 552

16 757

1998

35 027

103 191

22 183

1999

32900

112530

23734





174


2000

32377

118785

25207

2001

24759

121705

24759

2002

27292

129609

27292

2003

27127

139132

27127

2004

32268

146801

32268

2005

40381

155202

32863

2006

43747

168825

30190

2007

43796

170971

41650

2008

43531

176120

38383

Pramen: MMR, 2010 Výše uvedená tabulka sice dokumentuje počty zahájených, rozestavěných a dokončených bytů, nic však neříká o tom, kolik bytů skutečně přibylo. Není zde totiž počítáno s úbytkem bytového fondu. Úbytek bytového fondu není sledován, takže chybí kontinuita k výpočtu nezbytných údajů111.

111

K zajímavému paradoxu došlo po oznámení výsledků SLDB 2001. Bylo zjištěno, že v ČR za období 90. let přibylo více bytů, než kolik jich bylo postaveno. Konkrétně se jednalo o 60000 bytů. K tomuto jevu došlo i přes to, že mnozí „odborníci“ upozorňovali na vysoký úbytek bytového fondu v průběhu 90. let v důsledku podnikatelských aktivit drobných živnostníků a dramaticky nízkému počtu nově stavěných bytů. Reálná situace však byla opačná. Ukázalo se totiž, že prognózy nelze stavět pouze na údajích o bytové výstavbě. Domácnosti totiž postupně začaly objevovat i dříve zapomenuté byty, které se následně objevily v údajích SLBD 2001. Jednalo se např. o neužívané sklepní byty, byty na půdách, byty vyčleněné z bytového fondu vedené jako nebytové prostory, byty ještě nezkolaudované atd.





175


Z tabulky vyplývá, že neustále narůstala rozestavěnost bytového fondu. V současné době činí rozestavěnost kolem 180 000 bytů. Rozdělíme-li trh s byty na byty užívané nájemním právem a byty užívané vlastnickým právem v ČR, dostáváme údaje uvedené v následující tabulce. Zaměřímeli se podrobněji na situaci v nájemním bydlení, pak podle odhadů z roku 2002 na základě SLDB 2001 zjišťujeme, že nejvíce je zastoupeno nájemní bydlení v obecních domech (24%). Dále pak nájemní bydlení v domech, která patří družstvům (20%) a nájemní bydlení v soukromém nájemním sektoru (7%). Podrobněji viz následující tabulka.

Tabulka č. 12-6: Struktura vlastnictví bytového fondu podle formy užívání v % v roce 2001

Bytový fond celkem

100

Obecní nájemní sektor

24

Byty užívané vlastnickým právem

49

Byty družstevní

20

Byty soukromé nájemní

7

Pramen: MMR, 2002 Na závěr této podkapitoly je nutné poznamenat, že při srovnání statistických údajů je nutné si uvědomit, že např. při SLDB 1991 byla v některých případech použita odlišná metodika při zařazování bytů oproti SLBD 2001. Typickým příkladem může být neobydlená bytová jednotka. Zatímco při SLBD 2001 se jednalo o každý byt, kde nebyl nikdo trvale hlášen112, v roce 1991 záleželo na subjektivním pohledu osoby, která dotazník vyplňovala, zda byt zařadí do kategorie obydlený, či neobydlený byt. Proto je

112

ačkoliv byt mohl být trvale obydlen například deseti lidmi. Jednalo se čistě o formální hledisko, nikoliv faktický stav.





176


nutné pohlížet na srovnávané statistické údaje s jistým mírným nadhledem.

KLÍČOVÁ SLOVA KAPITOLY SLDB, bytový fond, zahájené byty, dokončené byty, rozestavěné byty

SHRNUTÍ KAPITOLY V kapitole byly prezentovány základní statistické údaje o bytovém fondu v ČR. Údaje prezentují kvalitativní a kvantitativní aspekty bytů v ČR.





177


KONTROLNÍ OTÁZKY 1. Kolik je v ČR podle posledního SLDB bytů a domů? 2. Jaký byl vývoj v bytové výstavbě v posledních letech?





178


15. ZÁVĚREČNÁ ČÁST OBJEKTU

SHRNUTÍ CELÉHO OBJEKTU V rámci objektu jste se seznámili se základy ekonomiky bydlení. Zvláštní zřetel byl věnován cenotvorbě v jednotlivých segmentech bydlení. Jednotlivé kapitoly kurzu jsou psány tak, aby studenty seznámili nejenom s teoretickými vazbami v představované problematice, ale aby si student udělal přehled i o praktické stránce věci. Globální pohled na představovanou problematiku získá student z rozboru a uvedení jednotlivých koncepcí příslušných politik, které se týkají bydlení.

PRŮVODCE STUDIEM: 1. Seznam použité literatury: 2. Knihy 3. BAAR, N. The Economics of the Welfare State. Stanford: Stanford University Press, 1998. ISBN 0-8047-3551-4. 4. BRADÁČ, A. Teorie oceňování nemovitostí. 9. vyd. Brno: CERM, 2010. ISBN 80-7204-578-5. 5. BURGESS, E. W. The Growth of the City: an Introduction to a Research Project. Chicago: University of Chicago Press, 1925. 6. CLASEN, J., FREEMAN, R. Social Policy in Germany. Loughborough: T.J.Press, 1994. ISBN 0745015484. 7. ČERMÁK, V. Výběrové statistické zjišťování. Praha: ALFA, 1980. 8. DVOŘÁK, T. Bytové družstvo. Praha: C.H.Beck 2009, ISBN 978807400-727-7. 9. ESPING-ANDERSEN, G. The Three Worlds of Welfare





179


Capitalism. Cambridge: Polity Press, 1990. 10. FRIEDMAN, M. Kapitalismus a svoboda. Přel. J. Jonáš. Praha: Liberální institut, 1993. ISBN 80-85787-33-4. 11. GAULDIE, E. Cruel Habitations. London: George Allen and Unwin Ltd., 1974. ISBN 004942120. 12. GOLLER, S a spol. Bytová politika a limity reprodukce bytového fondu. Praha: ČVUT, 2009, ISBN 978-80-01-04419-3 13. HALÁSEK, D., PILNÝ, J., TOMÁNEK, P. Určování bonity obcí. Ostrava: VŠB-TU, 2002. ISBN 80-248-0159-0. 14. HALÁSKOVÁ, M. Veřejná správa v EU. Opava: OPTYS, 2009, ISBN 978-80-85819-77-9 15. HAYEK, F.A. The Constitution of Liberty. London: Routledge and Kegan Paul, 1976. ISBN 0710015038. 16. HILLS, J. Unravelling Housing Finance. Oxford: Oxford University Press, 1992. ISBN: 019877303X. 17. HOLMAN, R. a kol. Dějiny ekonomického myšlení. Praha: C.H. Beck, 1999. ISBN 80-7179-238-1. 18. KRAFTOVÁ, I. Finanční analýza municipální firmy. Praha: C.H. Beck, 2002. ISBN 80-7179-778-2. 19. KREBS, V. a spol. Sociální politika. Praha: Codex, 2000. ISBN 80-85963-33-7. 20. MAIER, a spol. Územní plánování a udržitelný rozvoj. Praha: ABF – nakl. ARCH, 2009, ISBN 978-80-86905-47-1. 21. MUSGRAVE, R., A., MUSGRAVEOVÁ, P., B. Veřejné finance v teorii a praxi. Přel. V. Kameníčková, B. Hejduk, O. Huslar, J. Kinkor, D. Vašková, 1 vyd. Praha: Management Press, 1994. ISBN 80-85603-76-4. 22. OCHRANA, F. Hodnocení veřejných zakázek a veřejných projektů. Praha: Aspi, 2001. ISBN 80-85963-96-5. 23. PAHL, R. E. Whose City? And Further Essays on Urban Society.





180


Hsrmondsworth: Penguin, 1975. 24. POLÁKOVÁ, O. Bydlení a bytová politika, Praha: Ekopress, 2006, ISBN:80-86929-03-5 25. SHAVER, S. Liberalism, Gender and Social Policy.

Sydney:

Social Policy Research Centre, 1996. ISBN 733414117. 26. SMITH,

D. M. Where the Grass is Greener: Geographical

Perspectives on Inequality. London: Croom Helm, 1979. 27. STIGLITZ, J.,H. Economics of the Public Sector. New York: W.W. Norton and Company, Inc., 1986. ISBN 0-393-01808-3. 28. TARABA, M. Rádce pro členy bytových družstev a vlastníky bytů. Praha: Grada, 2001. ISBN 80-247-0128-6. Jiné publikace a prameny 29. ALONSO, W. Location and Land Use. Harward University Press, 1964. 30. Analýza ohrožených skupin v Ostravě v návaznosti na sociální služby III díl, Ostravská univerzita, 2002. 31. ANDRLE, A., DUPAL, J. Bydlení v České republice. Stavitel, 1998, č. 1, s. II – XV. 32. ANDRLE, A., DUPAL, J. Komunální bytová politika.Moderní obec, 1997, č. 28. 33. DI PASQUALE, D., WHEATON, W. Urban Economics and Real Estate Markets. New Jersey: Prentice –Hall, Inc., 1996. 34. DOSTÁL, P., BLAŽEK, J. Geografické aspekty státní správy v Nizozemí. Sborník ČGS, 97, č. 2, 1992. 35. DUBEN, R. Stát blahobytu. Praha: VŠE, 1994. ISBN 80-7079016-4. 36. FALLIS, G. Housing Economics. Toronto: Butterworts, 1985. 37. HOYT, H. The structure and the Growth of Residental Neighbourhoods in American Cities. Washington: Federal





181


housing Association, 1939. 38. Interní materiály SBD Rozvoj Opava z let 1989 - 2001. 39. LAUER, J. Formulace regulujících činitelů při koncipování zásad bytové politiky, jež vyplývají z nových ekonomických podmínek – ekonomické nástroje – trh bytů., VÚVA, Praha, 1991. 40. LUX, M. Mikroekonomie bydlení. Praha: VŠE, 2002. ISBN 80245-0338-7. 41. LUX, M. Spokojenost českých občanů s bydlením. Praha: Sociologický ústav Akademie věd České republiky, 2002. ISBN 80-7330-014-1. 42. MALPAS, P.,

MULLINS, D. Re-Conceptualising Voluntary

Housing: The Implications of Local Authority Housing Stock Transfer. Cardiff: University of Cardiff, 2001. 43. MMR

Metodická příručka pro obce v oblasti bydlení. Praha:

MMR, 1998. 44. REKTOŘÍK, J. A kol. Bydlení. Brno: MU, 1997. 45. Statistická ročenka České republiky 2001. Praha: ČSÚ, 2001. ISBN 80-7223-614-8. 46. STRUYK, R. Home –Ownership:The Economic Determinants. London: Lexington, 1976. 47. SUNEGA, P. Adresný příspěvek na nájemné v prostředí České republiky: komparace vybraných modelů.. Praha: Sociologický ústav Akademie věd České republiky, 2001. ISBN 80-85950-944. 48. SUNEGA, P. Makroekonomie bydlení. Praha: VŠE, 2002. ISBN 80-245-0337-9. 49. ŠOTKOVSKÝ, I. Úvod do studia demografie. Ostrava: VŠB-TU, 1996. 50. The

Philip

Mayo

Memorial

Housing

Seminar.

Seminar

documentation. Prague: William Sutton Trust, 1999.





182


51. VAJSAR, J., ŠPAČKOVÁ, D., TYŠEROVÁ, M. Pořizovací ceny nové bytové výstavby. Bytové domy, rodinné domy. Praha: Ministerstvo pro místní rozvoj ČR, Odbor koncepce bytové politiky, 2000.

Seznam použitých zkratek a symbolů PRŮVODCE STUDIEM: Pro snazší orientaci v objektu jsou používány grafické ikony pro odlišení jednotlivých prvků.

Prvek

Ikona – grafická, ZVUKOVÁ

CÍL vyjádřený ve VÝKONECH studujícího (např. Budete umět)

PRŮVODCE studiem.

ČAS potřebný ke studiu.

SHRNUTÍ

TUTORIÁL





183


ODPOČINEK

KONTROLNÍ OTÁZKA

SAMOSTATNÝ ÚKOL

TEST A OTÁZKA

ŘEŠENÍ A ODPOVĚDI, ŘEŠENÝ PŘÍKLAD KORESPONDENČNÍ ÚKOL

K ZAPAMATOVÁNÍ

K ZAMYŠLENÍ

ÚKOL PRO ZÁJEMCE

DALŠÍ ZDROJE

KLÍČOVÁ SLOVA





184


ÚKOLY NA INTERNET

e

HYPERTEXTOVÝ ODKAZ

SAMOSTUDIUM





185

Ekonomika bydlení. David Slavata. OBSAH objektu. VŠB Technická univerzita Ostrava Ekonomická fakulta 2011

Recommend Documents