Crisis opvangen. door creativiteit, innovatie en toegevoegde waarde

Special Immo

“Crisis opvangen door creativiteit, innovatie en toegevoegde waarde” Algemeen directeur Johan Tousseyn van Bouwbedrijf Pellikaan uit Zaventem erkent dat de crisis in de bouwsector zich ook laat voelen in de zogenaamde utiliteits- en sportbouw, maar nuanceert toch. Johan Tousseyn: “De situatie is niet pessimistisch. Het volume krimpt, maar dat heeft voor ons minder gevolgen omdat we volop inzetten op creativiteit, innovatie en toegevoegde waarde. Bouwkost is niet alles, je moet ook de prijs-kwaliteit in verhouding bekijken, en de toegevoegde waarde.” Woord: Joris Herpol – Beeld: Filip De Smet Bouwbedrijf Pellikaan is een internationale speler met vestigingen in België, Nederland, Engeland en Duitsland, waar het ook de belangrijkste speler is wat de bouw van sportaccommodatie betreft. De groep draait een omzet van meer dan 100 miljoen euro en telt globaal 200 werknemers waarvan er een vijftigtal in België werken. Sinds haar oprichting in 1947, realiseerde Bouwbedrijf Pellikaan meer dan duizend sportaccommodaties. In al die jaren heeft het bedrijf dan ook een serieuze know-how opgebouwd, en dat is een voordeel in tijden van crisis. Algemeen directeur Johan Tousseyn van Pellikaanbouw licht toe: “Het Federaal Planbureau voorspelde vorig jaar voor 2012 een groei van 1,6%, met een stijging in 2013 en 2014 tot meer dan 2%. Maar nu blijkt dat die prognose toch te optimistisch was opgesteld, want volgens recente voorspellingen zou er maar een groei van 0,1% zijn in 2012. Bijna een nulgroei dus, en dat laat zich ook in de bouwsector voelen. De markt krimpt, en voor de residentiële woningbouw gaan bedrijven op zoek naar andere sectoren in de bouw, waardoor prijzen nog meer onder druk komen te staan.” “Behalve de woningbouw is Pellikaanbouw actief in de utiliteitsbouw, met name zwembaden, sportcomplexen, kantoor- en schoolgebouwen, hotels, wellnesscentra, industriebouw, renovatie en appartementen. Daarin maken we het verschil door onze creativiteit, en voelen wij onder meer door het design-and-build-principe de crisis veel minder. Zo gaan we creatief om met de noden van de opdrachtgevers. We kijken ook naar wat de uitbating na de bouw 20 | ondernemers | april 2012

allemaal vergt. Want een gebouw zetten duurt enkele maanden, maar de uitbating ervan jaren. En dus moet dat allemaal zeer functioneel zijn en liefst met zoveel mogelijk toegevoegde waarde voor de klant.” Verkiezingen “Wat de bouw van sportinfrastructuur betreft, merken we een terugval die voor ons vooral te wijten is aan de cyclische beweging in die markt door de gemeenteraadsverkiezingen. Gemeenten en steden willen een jaar of twee voor de verkiezingen nog een nieuw complex kunnen openen. Dan stijgt het aantal aanvragen in de jaren voor de verkiezingen. Maar één keer na de verkiezingen daalt dat weer om daarna opnieuw te stijgen. Het is wel zo dat ook overheden het moeilijker krijgen met de financierbaarheid van bepaalde projecten.” “Pellikaan is masterpartner van het Instituut voor Sportbeheer Vlaanderen (ISB), waar ook de gemeentebesturen hun vertegenwoordiging hebben. ISB organiseerde net een speciale beurs voor overheidsinstellingen die sportaccommodatie willen realiseren. Daar merkten we toch dat er iets minder belangstelling was. Maar al met al blijft de opkomst hoog, en kwamen meer dan vijfhonderd gegadigden zich informeren. Het belangrijkste voor ons als bouwbedrijf blijft het leveren van kwaliteit. Dit doen we door constant op alle vlakken te innoveren. De vereisten waaraan sportinfrastructuur moet voldoen, zijn helemaal veranderd ten opzichte van tien jaar geleden. Zo is er de trend om multifunctionele sportcomplexen te bouwen, voor meerdere sportdisciplines. Duurzaamheid en milieubesparend bouwen is daarbij ook een zeer belangrijke factor. Neem nu

›› “Een gebouw zetten duurt enkele maanden, maar de uitbating ervan jaren. De vereiste functionaliteit van een gebouw is voor ons een belangrijk aandachtspunt, liefst met zoveel mogelijk toegevoegde waarde voor de klant achteraf.”

ons laatste project in het Duitse Detmold. Daar opende Pellikaan net een passief sportcomplex. Nog in Duitsland, in Winterberg, realiseerden we het Vital Resort Oversum: een groot congrescentrum met zwembad en wellness-complex in de vorm van een reuzen-ei van wel 50 meter hoog. Dit PPS-project won de PPS Innovatieprijs in de categorie stedelijke ontwikkeling. En ook in ons land zijn er opportuniteiten. In Brugge bijvoorbeeld waar we het bestaande zwembad Interbad hebben uitgebouwd met een recreatieve aanbouw. Het bezoekersaantal is er na onze realisatie met een kwart gestegen. Heel wat zwembaden dateren van in de jaren zeventig, en zijn vaak niet alleen aan renovatie toe, maar hebben een heel nieuw concept nodig om ze inte-

Special Immo

ressant te houden, zowel voor de uitbaterklant als voor de bezoekers. Daar ligt een serieuze opportuniteit.” Paradepaardje Het paradepaardje van Pellikaanbouw is ongetwijfeld Villa Flora in Venlo (Nederland). Johan Tousseyn: “Daar hebben we het meest innovatieve project van Nederland gerealiseerd voor de overheid. In Villa Flora zal de wereldtentoonstelling ‘Floriade 2012’ worden georganiseerd in opdracht van de Regio Venlo. Villa Flora is een combinatie van een expositiehal van 7.000m² in de vorm van een serre met kantoorruimte. Na de Floriade zullen innovatieve bedrijven –onder meer in de agrobusiness- er onderdak vinden. Het gebouw is een voorbeeld van duurzaam bouwen met de meest innovatieve technieken in een groene omgeving. De energiebehoefte van Villa Flora is tot een absoluut minimum beperkt door een ingenieus verlichtingssysteem, gebruik van zeer energiezuinige verlichting, koudewarmteopslag en hoge isolatiewaarden van glas- en dakmaterialen. Uiteraard maken we volop gebruik van hernieuwbare technologie zoals zonne-energie, maar ook aardwarmte en biovergisting. Dat laatste gebeurt in een installatie waar het groenafval van horeca en tuin wordt samen gevoegd met het toiletafval, waarna vergisting optreedt dat als energiebron wordt herbruikt. Toiletten worden door middel van vacuümleidingen gespoeld met slechts één liter water. Het hele gebouw is rechtgezet volgens het cradle to cradle-

principe van duurzaam bouwen. Allemaal zeer innoverende toepassingen en technieken die we ook in latere projecten kunnen toepassen. De ervaring en spin-off van zo’n project als Villa Flora is enorm. We zien nu al welke voordelen die nieuwe technieken hebben, en dat geeft ons een flinke voorsprong bij toekomstige projecten.”

“Met ‘Lean Bouwen’ reduceren we het gemiddelde kwaliteitsverlies van 20% tussen een doorsnee bouw en het ideaal. De filosofie is erop gericht om in het bouwproces zaken te elimineren die geen toegevoegde waarde leveren. Een hogere efficiëntie betekent een lagere kost.” ‘Lean Bouwen’ Een andere innoverende trend die Pellikaan invoerde, is het ‘Lean Bouwen’. Dat is een managementfilosofie die erop gericht is om verspillingen, zaken die geen toegevoegde waarde leveren, te elimine-

ren. Concreet in de bouwsector grijpt Pellikaanbouw met het ‘Lean Bouwen’ in de planning van het bouwproces in. Johan Tousseyn: “Deze nieuwe trend passen we toe in Middelburg (Nederland) en daarmee zijn we baanbrekend in de sector. Het komt erop neer dat de hoofdaannemer rond zich alle partners concentreert –bouwheer, ontwerpers, leveranciers, onderaannemers- en heel het bouwproces vooraf vastlegt tot in detail. De dagelijkse productie ligt zo vast en de efficiëntie en kwaliteit stijgen enorm. Onderzoek heeft bewezen dat tussen een doorsnee bouw en het ideaal zo’n 20% kwaliteitsverlies zit. Wij reduceren dat via het ‘Lean Bouwen’ enorm. Die methode haalt door z’n efficiëntie ook de kostprijs naar beneden, alweer een troef naar onze klant toe.” Uitdaging Naast de permanente zoektocht naar innovatie en verbetering blijft het vinden van het juiste personeel een uitdaging voor Pellikaanbouw. Johan Tousseyn: “Zowel op kaderniveau als op het niveau van de uitvoerders –arbeiders- is het zeer moeilijk om goed personeel te vinden. We willen projectleiders en calculatoren aanwerven, maar de instroom van jongeren op de arbeidsmarkt is voor veel jaren vertraagd, en dat wreekt zich nu. We proberen dit op te vangen door deels zelf opleiding te geven en door de markt echt af te zoeken. Maar mensen met ervaring vinden is echt heel moeilijk”, besluit Tousseyn. •

›› Johan Tousseyn voor één van de projecten van Pellikaanbouw in de regio Halle-Vilvoorde: de renovatie van de sporthal in Ruisbroek (Sint-Pieters-Leeuw) die in 2010 afbrandde.

april 2012 | ondernemers | 21

Adverteer in Ondernemers En bereik 10.000 beslissingnemers uit de regio Boek een publireportage, advertentie of bijlage in dit vernieuwde magazine en bezorg uw bedrijf visibiliteit bij een relevant, zakelijk publiek! Profileer uw product of dienst tussen de opkomende trends in één van onze komende specials:

groepswoningbouw | eengezinswoningen industriebouw | utiliteitsbouw kantoren | commerciële gebouwen

HELON ARCHITECTEN bvba bv

Bergensesteenweg 709A b3, 1600 Sint-Pieters-Leeuw t 02 300 07 50 - e [email protected]

Editie mei: special Transport & Logistiek Editie juni: special Marketing & Communicatie Editie juli-augustus: special Witte Economie Editie september: special Ecologie Editie oktober: special Kantoor­ projecten & Inrichting Editie november: special Luxe Editie december: special Banken & Verzekeringen

Voka - Kamer van Koophandel Halle-Vilvoorde | maandelijks magazine | jaargang 29 | april 2012

+ SPECIAL Immo

Johan Tousseyn

‘LEAn’ fILoSofIE ALS rEmEdIE tEgEn bouwCrISIS

Vrijblijvende offerte? [email protected]

02 300 58 01

p. 20

Vijfde editie

Job dAy bruSSELS AIrPort rEgIon p. 42

P910633

www.helon-architecten.be

Innovatie is onze traditie. Bel 02 739 64 11 en ontdek onze leasing oplossingen op maat. Leasingmaatschappij: ING Lease Belgium nv – Kolonel Bourgstraat 155, B-1140 Brussel – RPR Brussel – Btw BE 0402 918 402 – BIC: BBRUBEBB IBAN: BE 05 3100 4021 5175 – Tel. + 32 (0)2 739 64 11 – Fax + 32 (0)2 739 64 00 – [email protected] – www.inglease.be. Verantwoordelijk uitgever: Filip Indigne, Kolonel Bourgstraat 155, B-1140 Brussel.

22 | ondernemers | april 2012

Special Immo

Hoe bedrijfsgebouwen de

corporate identity weerspiegelen

Corporate identity is meer dan een mission statement op uw website. Een tastbare bedrijfsidentiteit is terug te vinden in alle interne en externe communicatie. De vormgeving van uw bedrijfsgebouw mag daarbij niet onderschat worden. Dat de relatie tussen bedrijfsidentiteit en architectuur sterker is dan vroeger, kan ook Frank Roobaert bevestigen, architectzaakvoerder bij Helon Architecten in SintPieters-Leeuw: “Bedrijven bouwen hun identiteit steeds bewuster op. Voorlopig hebben vooral grotere bedrijven concrete richtlijnen voor de vormgeving van nieuwe gebouwen, als onderdeel van hun communicatieplan. Organisaties die sterk met branding bezig zijn, vertalen dit wel al langer naar hun gebouwen. Winkelketens zijn de koplopers, denk maar aan de Ikea-gevels met dezelfde blauwe logokleur. Grafische huisstijlelementen zijn vaak rechtstreeks omzetbaar naar het gebouw. Zo weerspiegelen de twee kleuren in het logo van bank- en verzekeringskantoor Smismans & Partners uit Lot de tweeledigheid van hun diensten. Net als in de rest van hun communicatie, maakt hun nieuwe gebouw door subtiele kleuraccenten het onderscheid tussen hun bank- en verzekeringsdiensten. De inrichting van het gebouw is hier een subtiele afspiegeling van hun huisstijl.”

Kernwaarden in de bouwstijl “De echte evolutie zit vandaag in de minder evidente vertaling van de bedrijfswaarden naar architectuur. Ik zie een sterkere correlatie tussen bouwstijl en ingesteldheid van een bedrijf. Wie kernwaarden als innovatie, no-nonsense, flexibiliteit en dynamisme heeft, kiest consequenter voor sobere en hedendaagse vormgeving. Wie zijn organisatie ziet als gevestigde waarde, laat eerder klassieke elementen terugkomen. Dat die verbanden nu makkelijker herkend worden, is ook een gevolg van die evolutie”, weet Frank Roobaert. “Groep Orpea wil bv. de residenten in hun nieuwe woonzorgcentrum vooral een thuis bieden, en niet het gevoel patiënten te zijn. Hun visie schemert door in quasi elke keuze inzake

wekkende geschiedenis en kent zijn oorsprong in de landbouw. De schaalvergroting noodzaakt wel andere bouwvolumes en installaties, maar daarom hoeft men in de gevelontwerpen de geschiedenis niet te verloochenen. Dat heeft nu een landelijke stijl, zowel qua volumetrie, materiaalkeuze als raamverdeling.”

Mentaliteitsverschuiving naar duurzaamheid ›› Frank Roobaert, zaakvoerder van Helon Architecten

afwerking: huiselijk interieur, geen ziekenhuissfeer. Het merk of logo speelt hier minder een rol, de woonomgeving zelf is een deel van hun identiteit.” “Vaak wordt vertrokken vanuit praktische factoren: functionaliteit, stedenbouwkundige context, ROI, budget, enz. Toch kunnen visie en identiteit niet lang achterblijven, want een goed concept is coherent. Een persoonlijke aanpak helpt om bedrijven ook echt te begrijpen, er komen vaker zaken aan het licht die de identiteit mee bepalen. Zo heeft het ontwerp van CMG Express, een koeriersbedrijf uit Sint-PietersLeeuw, een logistiek deel dat strak, gesloten en massief oogt, symbolisch voor de gestructureerde aanpak en gewaarborgde veiligheid. Het kantoorgedeelte is daarentegen zeer transparant met een open structuur en maximale lichtinval. Transparantie is zowel in communicatiebeleid als architectuur heel bruikbaar. Al zal dat bv. bij het Gentse gerechtsgebouw heel andere connotaties oproepen natuurlijk.” “Het nieuwe gebouw van Brouwerij Lindemans in Vlezenbeek wordt industrieel van bouwwijze, maar met een aparte aanpak van de gevel. Het basisproduct van de brouwerij, de lambiek, heeft een indruk-

“De maatschappelijke betrokkenheid van een onderneming wordt vandaag kritischer beoordeeld. Veel bedrijven zoeken daarom actiever naar hun rol in duurzame ontwikkeling. Die gestage mentaliteitsverschuiving is een evolutie met een grote impact op het ontwerp, het gebouw is immers uiterst geschikt om een duurzame houding zichtbaar te maken. Ontwerpers moeten wel rekening houden met de communiceerbaarheid van duurzame ingrepen. Een gebouw isoleren is energie-efficiënt, maar niet zichtbaar. De kunst is om dit te combineren met zichtbare elementen zoals zonnepanelen en groendaken op beter waarneembare locaties. Het aantal bedrijven dat dit puur voor de visibiliteit doet, neemt af. Meer en meer wordt een coherente aanpak van het energetische concept van het gebouw geapprecieerd, ook al is de basisinvestering iets hoger. Passiefbouw is al lang geen taboe meer.“ “Een gouden raad voor wie uitkijkt naar een nieuw gebouw: voldoende overleg en voorbereiding! Neem de tijd om uw noden en visie te laten vertalen naar een ontwerp. Net zoals bij ondernemen, helpt het om voldoende feedback te vragen en evenwichtige keuzes te maken. Het vlotst verlopende bouwproject is altijd datgene dat het best werd voorbereid”, besluit Frank Roobaert. •

april 2012 | ondernemers | 23

Dé regel van de beveiligingssector Verwacht het onverwachte Inbraak, brand, diefstal, ongewenst bezoek… Wilt u die onverwachte zaken onder controle houden? Dat is dé business van GDW Security.

Inbraakdetectie

Branddetectie

Camerabewaking

Toegangscontrole

We plaatsen en onderhouden beveiligingsinstallaties. Sinds 1980. Bij mensen thuis. Bij de overheid. En natuurlijk in kantoren, fabrieken en winkels. Meer dan 6.500 klanten vertrouwen ons. In België, Luxemburg en Noord-Frankrijk. Certificaten? GDW Security heeft: 20-0637-37

GDW Security nv Haachtsesteenweg 56 / BE-1831 Machelen-Diegem T: +32 2 720 99 90 / [email protected] / www.gdwsecurity.be

Special Immo

Investeren in kantoren in de Brusselse periferie? De kantorenmarkt krijgt sinds het begin van de crisis in 2008 de wind van voren. De huurders blijven uit, de leegstand is hoog, de markt is dood… Maak je de combinatie met de kantorenmarkt en de Brusselse periferie dan staat dit veelal gelijk aan de ramp der rampen. - Woord: Klara De Neve, Structura Business Property Toch zijn er spelers op de markt die er een andere mening op nahouden. Zo ook Klara De Neve van Structura Business Property, nichespeler en kenner van de kantoren in de Brusselse periferie. “Het valt natuurlijk niet te ontkennen dat de kantorenmarkt in de Brusselse periferie moeilijkheden heeft. De take-up in 2009 en 2011 bedroeg ongeveer 75.000m² per jaar en ligt daarmee een stuk onder het gemiddelde van 125.000m² per jaar. De grote deals blijven uit. De verkoop- en de verhuurprijzen staan onder druk. In bepaalde parken in Zaventem is de huurprijs zelfs gehalveerd. Toch heeft de periferie nochtans enkele troeven in handen die opnieuw moeten uitgespeeld worden.” Leegstand onder controle “De huidige leegstandpercentages van 18% - waar moord en brand rond wordt geschreeuwd – zijn helemaal niet abnormaal. De periferie kent al enkele jaren een leegstand van rond de 20%. In 2006, een zeer goed jaar voor de vastgoedsector, bedroeg de leegstand zelfs meer dan 25%. Een verklaring voor dit hoge percentage is dat in de gouden jaren kantoren volop op risico werden gebouwd, zonder de toekomstige huurder te kennen. Een luchtbel die moest ontploffen”, meent Klara De Neve.

“Deze speculatieve nieuwbouwprojecten zijn sinds het begin van de crisis in 2008 sterk afgenomen. Er zullen voor 2012 en 2013 zo goed als geen nieuwbouwprojecten op risico gebouwd worden. De pipeline is droog. De leegstand in de periferie is dus onder controle en zou wel eens kunnen ombuigen in een dalende trend de komende maanden en jaren.” Facelift voor oudere gebouwen “Een aandachtspunt voor de periferie is de ouderdom van de gebouwen. De meeste gebouwen zijn meer dan 10 jaar oud. Slechts 15% van de beschikbare kantoren is in gebouwen die de laatste 5 jaar gebouwd zijn. Het aanbod aan kantoorruimte van topkwaliteit is schaars. Voor een huurder die op zoek is naar een oppervlakte kleiner dan 500m² in een nieuwbouw is de keuze nog beperkter.” “De crisis heeft gespeeld, eigenaars erkennen de huidige marktsituatie en hebben sinds kort hun prijzen aangepast aan de realiteit. Het is de perfecte timing voor eindgebruikers om te kopen en te huren. De polarisatie tussen prime en secundair vastgoed die zich in de investeringsmarkt afspeelt, is ook in beperktere mate terug te vinden in de verhuurmarkt. De huurprijzen in de oudere gebouwen liggen zwaar onder vuur, de huur-

prijzen in prime gebouwen blijven stabiel.” “Op basis van deze bevindingen, ben ik er van overtuigd dat er in de Brusselse periferie plaats is voor nieuwe kantoorgebouwen”, zegt Klara De Neve. “Dit kan door nieuwe gebouwen op te trekken, maar zeker ook door oudere kantoorgebouwen een heuse facelift te geven. Dit laatste drukt bovendien de leegstandcijfers naar beneden.” Vlot verhuur “Een aantal belangrijke elementen kunnen de verhuur van een gebouw vlotter laten verlopen. Men kan bv. flexibele oppervlaktes aanbieden aan marktconforme huurprijzen of de laatste technieken inbouwen met oog voor ecologie en duurzaamheid (gestaafd door een label). Ook de aanwezigheid van facilitaire diensten op de site zoals vergaderzalen, restaurant, fitness, crèche,… en de nabijheid van openbaar vervoer zoals de metro (Anderlecht) en een treinstation (Diegem) faciliteren de verhuur.” “In tegenstelling tot de negatieve berichtgeving die gekoppeld is aan de kantorenmarkt in de Brusselse periferie geloof ik in deze markt. Indien de juiste ingrediënten worden samengevoegd zal dit een vlot verhuurscenario opleveren!” besluit Klara De Neve. •

Bedrijvencentrum Vilvoorde • • • • • •

De kortste weg naar uw nieuw kantoor.

Efficiënte huisvesting met een zakelijk imago Moderne infrastructuur Ruime parking Flexibele overeenkomsten Vergaderfaciliteiten Full service kantoren vanaf 23m2

WWW.BCVILVOORDE.BE Mechelsesteenweg 277

1800 Vilvoorde

Tel. 02/252 52 55 april 2012 | ondernemers | 25

Cosenco is specialist in gevelreiniging en -bescherming, betonherstelling, schilderwerken… In onze drang naar perfectie en innovatie volgen wij de nieuwe ontwikkelingen en regelgevingen op de voet. Dit uit zich in onze samenwerking, service en vooral de visie van onze medewerkers.

www.dewitte.be

Cosenco maakt deel uit van Group Suerickx, een groepering van specialisten waarbij het renoveren en beschermen van gebouwen en installaties voor de toekomst centraal staat. Lammerdries 18G B-2440 Geel T +32 (0)14 21 72 31 F +32 (0)14 21 72 41

Betonrenovatie Zuurbestendige bekledingen Gevelrenovatie Gevelreiniging

www.cosenco.be ONZE AANPAK ZAL U VERBAZEN! 1202_Cosenco_advertentie_PROF_190x135.indd 1

RENOVATIEMANAGEMENT

28/02/12 10:25

Special Immo

VASTGOED

De immobiliënmarkt in het licht van de demografische uitdagingen De prijsstijgingen op de Belgische vastgoedmarkt zullen in de komende jaren eerder beperkt blijven. Vooral voor appartementen is er door de veroudering van de bevolking een bijkomende vraag. De vergrijzing zorgt tegen 2020 voor een toenemende behoefte aan 20.000 tot 30.000 bedden in rust- en verzorgingsinstellingen. Tevens is een goede coördinatie met thuisverzorging en serviceflats onontbeerlijk.

van de grote aandrijvers van de markt in de voorbije jaren – afzwakt door de vergrijzing. 2012 zal naar verwachting een matig jaar blijven op de markt die vermoedelijk alleen door investeringsstromen zal worden aangezwengeld. In 2013 zullen de vooruitzichten waarschijnlijk verbeteren, met een stevigere prijsgroei als gevolg van het economische herstel en de nog altijd lage rente.

De vastgoedprijzen toonden een lichte daling tijdens de eerste helft van 2011 bij een normaal transactieniveau. Nadat 2010 gekenmerkt werd door een inhaalfenomeen (stijging van de prijzen met 5,8%) ten gevolge van de crisis en een periode met zeer lage rentevoeten, daalden de prijzen op de Belgische vastgoedmarkt met 0,7% tijdens het eerste semester.

De vergrijzing van de bevolking heeft ook een invloed op de vastgoedsector die zich op de ouderen richt. Hier moet benadrukt worden dat een snel antwoord op de toekomstige nood aan bedden in rust- en verzorgingstehuizen even essentieel is als de coördinatie ervan. Daarnaast moeten thuiszorg en serviceflats aangemoedigd worden. Deze maken het immers mogelijk om mettertijd de intrede in de verzorgingstehuizen te vertragen en dus de behoefte aan bedden te beperken. Uit de verschillende simulaties die in de studie worden voorgesteld, blijkt dat de huidige officiële criteria het dubbele nadeel hebben dat ze zowel het tekort dat de voorbije jaren is ontstaan, onderschatten, alsook de behoeften op lange termijn. De voorspellingen tonen een behoefte van 20.000 tot 30.000 bedden voor België tot 2020. Welke optie ook wordt gekozen, een aantal hindernissen moet worden weggewerkt als we de vastgoedmarkt voor ouderen beschikbaar en toegankelijk willen houden voor zoveel mogelijk mensen.

Voor het volledige jaar 2011 verwachten wij een reële nulgroei van de prijzen (gecorrigeerd voor inflatie). Zelfs al rekenen we op een dynamische tweede helft van het jaar (de eerste cijfers maken gewag van een groei van 3% in het derde trimester), dan nog is het weinig waarschijnlijk dat de prijsstijging op de secundaire markt de inflatie van dit jaar ver zal overstijgen. De eerste jaarhelft van dit jaar zou de markt een grotere dynamiek moeten kennen: de tarieven zijn nog altijd erg laag en de persoonlijke inbreng stijgt door de investeringen in de immobiliën-sector. Vanaf midden 2013 zou het effect van de geleidelijke verhoging van de langetermijnrente voelbaar worden op de koopkracht van de gezinnen. Dat zal inhouden dat de prijsgroei voor de gehele markt opnieuw veel zwakker zal zijn dan in het verleden; ook al omdat de permanente stijging van de persoonlijke inbreng - een

Vergrijzing op de woningmarkt De demografische ontwikkelingen drukken tevens hun stempel op de vastgoedmarkt. Zo zal de stijging van het aantal gezinnen door de vergrijzing van de bevolking enkel een impact hebben op de prijzen van de secundaire markt in de mate dat het aanbod van woningen niet volgt. De voorbije vijftien jaar was het opmerkelijk hoe het aanbod zich aanpaste aan de demografische bewegingen. Dat beperkte de impact van de demografische druk op de prijzen. De mogelijkheid om het aanbod aan te passen staat dus centraal. Maar de belemmeringen voor een optimale aanpassing worden steeds talrijker. Zo is een nettotoename met meer dan 50.000 woningen per jaar noodzakelijk, maar deze toename stoot vandaag op het tekort aan bouwgrond. Verder is de veroudering van de bevolking een fundamentele factor voor de activiteit op de verschillende residentiële markten. Bij de appartementen zou het aantal transacties tot in 2020 kunnen genieten van een positieve tendens.

april 2012 | ondernemers | 27