CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Postbus 107 3740AC Baarn Bezoekadres: Oude Utrechtseweg 19 Baarn Telefoon 035 -69 54070
Telefax 035-69 54080 Internet www.cfv.nl e-mail
[email protected]
[0993 Bouwvereniging Onze Woning tav. het bestuur Postbus 35030 3005 DA ROTTERDAM
Ons kenmerk FB2014-CFV-24574-L0993 Onderwerp Toezichtbrief 2014
Baarn, 16 oktober 2014
Geacht bestuur, Op grond van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) beoordeelt CFVjaarlijks de financiële continuïteit van uw corporatie en brengt daarover advies uit aan de minister voor Wonen en Rijksdienst. Op basis van uw ingediende prognosegegevens 2014-2018, uw verantwoordingsgegevens 2013 en andere informatie heeft CFV risicogericht onderzoek gedaan. In deze brief treft u de resultaten van het onderzoek en de voortgang van de herstelmaatregelen aan. BVOW staat sinds augustus 2013 onder verscherpt toezicht vanwege financiële en organisatorische problemen. In het kader van het verscherpt toezicht heeft CFV u opgedragen een herstelplan op te leveren. Op 31 december 2013 heeft CFV het herstelplan ontvangen welke na goedkeuring door uw raad van toezicht en enkele aanpassingen heeft geresulteerd in het definitieve herstelplan van maart 2014. CFV heeft uw definitieve herstelplan goedgekeurd. Uit de voortgangsrapportages en overleggen heeft CFV geconcludeerd dat diverse deadlines niet werden gerealiseerd, verantwoording omtrent opgelopen vertraging alsmede het treffen van mitigerende maatregelen nagenoeg afwezig was en CFV op cruciale onderwerpen onvoldoende werd geïnformeerd. Op 27 mei heeft er overleg met u en uw RvT plaatsgevonden waarin nadere afspraken zijn gemaakt om misverstanden en onduidelijkheden in de toekomst te voorkomen. Er is afgesproken dat BVOW tijdig additionele maatregelen treft teneinde de gestelde doelen te realiseren en CFV informeert over belangrijke ontwikkelingen binnen uw Organisatie. -
CFV concludeert dat BVOW in 2013 en 2014 diverse acties heeft genomen om de financiële positie te verbeteren en (financiële) risico’s te beheersen. Tevens concludeert CEV dat de belangrijkste herstelmaatregelen meertijd vergen dan gepland. U verwacht op korte termijn enkele belangrijke herstelmaatregelen te kunnen afwikkelen. Daarnaast stelt CFV vast dat door het realiseren van de herstelmaatregelen en het consequent blijven uitvoeren van de gemaakte beleidskeuzes de financiële continuiteit van uw corporatie kan worden gewaarborgd. 1. Voortgang herstelmaatregelen Via de periodieke overleggen en voortgangsrapportages monitort CFV de voortgang op de geformuleerde herstelmaatregelen van BVOW. Hieronder treft u de bevindingen op de belangrijkste herstelmaatregelen.
Herstelmaatregel: professionalisering organisatie Structuur Om tot een professionelere sturing van de Organisatie te komen en de efficiency te verbeteren is het proces in gang gezet naar een tweelaags bestuursmodel en wordt de vereniging omgezet in een stichting. De afgesproken planning voor deze herstelmaatregelen is niet gerealiseerd. CFV dringt erop aan dat u dit proces eind 2014 afrond conform uw bijgestelde planning.
GESTELD RIJ RESLUITCENTRALE FONDS VOOR DE VOLKSHUISVESTING )STAATSBLAD 1988, 483).
IBAN NL12 INGB 069 7643 689 BIC INGBNL2A K.v.K. 32163534
CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING We r ko rga n sat ie Inmiddels is de nieuwe structuur van de werkorganisatie geformaliseerd en zijn alle medewerkers in een nieuwe functie geplaatst. Hierdoor zijn per resultaatgebied de bevoegdheden en verantwoordelijkheden eenduidig verdeeld over de functieornschrijvingen. Hiermee is deze herstelmaatregel gerealiseerd. CFV merkt hierbij op dat BVOW met een interim directeur en interim financieel manager werkt. Bij het inhuren van interim medewerkers op directie en managementniveau (of sleutelfuncties) bestaat er bij vertrek van deze medewerkers het risico dat kennisoverdracht onvoldoende is gewaarborgd in de Organisatie. CFV verzoekt BVOW oni de continuiteit van kennis te waarborgen. Het inhuren van interim medewerkers is een dure oplossing, wat in 2013 heeft geresulteerd in overschrijding van de WNT. Inmiddels zijn er maatregelen getroffen en wordt de WNT in 2014 niet meer overschreden. Governance Vanwege de huidige zittirigsduur van drie leden van uw RvT, het ontbreken van een integriteitsbeleid en klokkenluiderregeling alsmede het niet uitvoeren van een zelfevaluatie door RvT en bestuur, voldoet BVOW niet aan de van kracht zijnde Governancecode Woningcorporaties. Inmiddels zijn het integriteitsbeleid, de gedragscode en de klokkenluiderregeling opgesteld, die in september 2014 werden besproken met de Organisatie en daarna geïmplementeerd. Gelijktijdig met de omzetting naar een tweelaags bestuursmodel en inwerkingtreding van de nieuwe statuten zal ook de RvT worden ververst, Met deze maatregelen voldoet BVOW aan de Governancecode Woningcorporaties. Administratieve organisatie en interne beheersing BVOW heeft een start gemaakt met de PDCA-cyclus teneinde de administratieve Organisatie en interne beheersing te verbeteren. Naast formalisering van de verschillende overlegstructuren wordt stuurinformatie in de vorm van kwartaalrapportages en maandelijkse liquiditeitsprognoses opgesteld. Het niet realiseren van planningen, het niet tijdig indienen van de dvi en de constateringen van uw accountant geven aan dat dit proces nog onvoldoende op orde is. CFV wil de noodzaak van verbeteringen benadrukken en dringt aan komend jaar de nadruk te leggen op het verder in control brengen van uw Organisatie. Herstelmaatregel: financiële continuïteit Strategisch Vastgoedbeleid (SVB) In eerste halfjaar van 2014 is de inventarisatie van het SVB gestart en in september wordt de strategische oriëntatie afgerond. Daarna volgt besluitvorming door het bestuur van BVOW. Het SVB wordt in het derde kwartaal 2014 afgerond en in samenhang met de meerjarenonderhoudsbegroting en financiële begroting 2015 opgeleverd. CFV ziet de vertaling terug in de dPi van februari 2015. Verbeteren operationele kasstromen en efficiency Het niveau van de netto bedrijfslasten van BVOW is met € 2.277,- (realisatie 2013) hoog ten opzichte van de sector (€ 1.394,-). Door optimaal gebruik te maken van de automatisering (digitalisering) en de efficiency en effectiviteit van de processen te vergroten, wijziging van de organisatiestructuur en vervanging van medewerkers verwacht u een besparing op de beheerlasten te realiseren. Door implementatie van een treasury module wordt structurele sturing mogelijk op kasstromen en prognoses. U dient te concretiseren hoede effecten van de individuele maatregelen bijdragen aan het terugbrengen van de netto bedrijfslasten. Herstelmaatregel: lopende dossiers Turn key-overeenkomst (masterplan) Vanwege de financiële situatie van BVOW is eind 2012 vastgesteld dat BVOW de investering zoals overeengekomen in de turnkey-overeenkomst niet kan dragen en daarom is het ontbinden van deze overeenkomst een herstelmaatregel. Eind 2013 is een vaststellingsovereenkomst gesloten voor ontbinding van de turnkey-overeenkomst. In juni 2014 is deze vaststellingsovereenkomst eenzijdig opgezegd door de tegenpartij. U verwacht de kwestie eind 2014 af te ronden. RVG dossier Conform de met CFV gemaakte afspraak heeft u de risico’s als gevolg van de RVG-future inzichtelijk gemaakt. Het maximale verlies van € 7,6 miljoen is inmiddels verwerkt in de jaarrekening 2012. Met RVG is medio 2014 een concept voorstel opgesteld voor een nieuwe overeenkomst waardoor de zaak eind 2014 kan worden opgelost. ABN AMRO lening BVOW is in gesprek met ABN AMRO en WSW over herstructurering van de, aan de oorspronkelijke future overeenkomst met RVG, gekoppelde lening. De planning om de lening te herstructureren is medio 2014 niet behaald. BVOW verwacht de herstructurering eind 2014 af te ronden.
CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Humanitas (samenwerking en beheervergoeding) BVOW voert het volledige beheer van het vastgoed van Humanitas uit. Er is onduidelijkheid over de reikwijdte van de beheerwerkzaamheden en de hoogte van de beheervergoeding. CFV heeft BVOW gevraagd uit te werken hoe de integratie met Humanitas wordt vormgegeven en een planning te maken wanneer een aangepaste beheerovereenkomst wordt geformaliseerd. De nieuwe beheerovereenkomst wordt medio oktober 2014 afgesloten. 2. Beoordeling De beoordeling richt zich op een zestal toezichtterreinen die van invloed kunnen zijn op de financiële continuiteit van een corporatie. Die terreinen zijn: kwaliteit financiële informatie, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen. Het onderzoek door CFV vindt plaats aan de hand van signalen. In de beleidsregels 2014 van CFV staan de signalen per toezichtterrein vermeld. Voor een toelichting op de toezichtaanpak en gehanteerde normen kunt u terecht op de website van CFV (www.cfv.nl).
Beoordeling 2014 Het bij uw corporatie uitgevoerde onderzoek geeft CEV aanleiding tot de volgende opmerkingen. Kwaliteit financiële verantwoordingsinformatie Voor het indienen van de dVi 2013 heeft BVOW uitstel gevraagd. Als reden voor de vertraging heeft u de wisseling van de accountantsorganisatie en de extra tijd die de functionele indeling van de directe kasstromen genoemd. BVOW heeft de verantwoordingsstukken binnen de geaccepteerde uitsteltermijn aangeleverd. Het niettijdig inleveren is een bevestiging dat de verbetermaatregelen op het gebied van planning en control hard nodig zijn. U dient maatregelen te treffen om in de toekomst tijdig en kwalitatief goede informatie aan te leveren. Financieel risicobeheer De achtergrond van de signalering bij BVOW0p dit toezichtsterrein is gelegen in het niet behalen van de planning van cruciale herstelmaatregelen en de opmerkingen van uw accountant in zijn managementletter en accountantsverslag. Uw accountant heeft significante tekortkomingen in de interne beheersing aangetroffen en geconstateerd dat er voor de accountantscontrole niet gesteund kon worden op de administratieve organisatie en de hierin opgenomen maatregelen van de interne controle. BVOW heeft inmiddels op de belangrijkste tekortkomingen maatregelen getroffen en zal de aanbevelingen van de accountant met betrekking tot de interne beheersing en administratieve Organisatie verder uitwerken. CFV dringt aan komend jaar de nadruk te leggen op het verder in control brengen van uw Organisatie. Liquiditeit De liquiditeitsratio’s voldoen, conform verwachting, nog niet aan de gestelde normen maar ontwikkelen zich positief door consequent uitvoering te blijven geven aan de maatregelen zoals opgenomen in het herstelplan. De 1CR ontwikkelt zich van 0,73 (2013) naar 1,76 (2018), de dscr van 0,56 (2013)naar 1,12 (2018) en de schuld per vhe van t 61.869,- per vhe (2013) naar € 50.912,- (2018). Solvabiliteit en draagkracht vermogen Om te komen tot financieel herstel is realisatie van de voorgenomen herstelmaatregelen noodzakelijk. CFV dringt er op aan dat u de realisatie van de herstelmaatregelen derhalve strak blijft uitvoeren teneinde de toekomstige verdiencapaciteit te realiseren. Momenteel waardeert BVOW zijn vastgoedportefeuille op basis van historische kostprijs. Het voornemen bestaat om volgend jaar over te gaan naar de waarderingsgrondslag bedrijfswaarde. BVOW dient bij de bepaling van de bedrijfswaarde de sectorparameters te hanteren. 3. Interventies Aangezien de maatregelen uit het herstelplan nog niet volledig tot uitvoering zijn gekomen en de beoogde resultaten nog niet gerealiseerd zijn, handhaaft CFV het verscherpt toezicht bij BVOW. U dient de komende periode voortvarend en conform planning uitvoering te geven aan de in het herstelplan genoemde maatregelen. Deze herstelmaatregelen zijn cruciaal voor de financiële continuiteit van uw organisatie. Bij het niet realiseren van de planning van de herstelmaatregelen dient BVOW CFV te informeren en mitigerende maatregelen te treffen. Daarnaast dient u het volgende voor 1januari 2015 op te leveren aan het CFV: 1. Uitwerken van een concreet stappenplan inclusief tijdlijn, waarin inzichtelijk wordt gemaakt hoe de leningenportefeuille wordt afgebouwd; 2. De individuele maatregelen inclusief tijdsplanning waarmee u conform uw herstelplan de verlaging van de netto bedrijfsiasten van t 2.277,- pervhe naar t 1.485,- in 2018 gaat realiseren.
CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Tenslotte dient BVOW CFV tussentijds proactief te informeren over zaken die voor CFV relevant kunnen zijn. CFV monitort via de door uw RvT goedgekeurde kwartaalrapportages, voorzien van een managementsarnenvatting waarin de voortgang van het herstelplan is opgenomen, en de reguliere prospectieve- en verantwoordingsinformatie (dPi en dVi2Ol4) de uitvoering van de herstelmaatregelen en maakt zo nodig aanvullende afspraken met ii. Voor nadere informatie kunt u contact opnemen met de toezichthouder de heer MA. Burger en / of mevrouw M. Koçer. CFV informeert de minister en uw raad van toezicht over de vorenstaande resultaten van zijn onderzoek en publiceert deze brief op de website van CFV. Ik verzoek u de voor uw organisatie relevante stakeholders hierover te informeren. Met vriendelijke groet,
Directeur Bijlage: Kengetallen
CC: WSW
Ilijitige 1
BeuwV.V.qtIffig Onze Woning
(10993) te Rotterdani
8 af lot
201.1 Toenichtveld Liquiditeit eis financiering Ii
1) -t’
WW
1)
(
1’
0
N,,vufl 1’ ,Itrtl,l ci liv (volk-.hiri v, .1. ltjki’ ‘npioitatiewaarde, 1 iV (,,i.,ktw,.,,,I-, ii, ‘ii) IV
(i-’ 1 w
1,0
1,4
11,1,
0,0
1,.
1h
%)
4’,.’.
.•1’,’,
/ 1,1. 7,,-’,
—
i.ii,-.
Toezirl,toetd rolvabilileiten draagkracht vvIk’.hui”.vt”.it’ijk vt’lrnogen (of 1.000,-) 1461 lvi.,.? (o1.vOl1,_)
2013
vermogen
VviksiiiIlsv....It[kviiinopergewn(.n verhuureenheid (In 8) Drift.’, t,’, ‘t’wq’’ii v,’thuu,eenh,ei,i Oor:)
17. 62 28.4111
9. “cl
23268
)‘,.tli/
‘7.4.1
2013 16205 6.072
6.003
Orsrationeei
7.047 18.685 6.209 5.911
6.690 18.713
risico
Totaal risico
Buffer
.vi».te(iJke eoploitat(ewaarde
totaal
Ontwikkeling Volkuhuisnestelijk Iii
-‘‘‘‘--
7013
2014
—Holt,-,
2011 —
vermogen en
1
2016
2010
11,41?
17.411 ‘.0/)
-
5.897
(‘‘14) 11.1.4) ‘.1)4
3.871 28.481
30.805
-
7
.0.
boiler M.rikt Rk,, M.o r,,-i’covomiscii risjco
marktwaarde versus voikshui
20111
2016
t,.?]’) 30.80’,
20.352
lpecifrcatle
Opsiag
’çiivr,ri 1 1i ,lctiii ’,, 11 trogiio.cpcriod,.
1,.’
‘‘Ir,,
--
in
l’ivetros.’ ,,‘rjode wrporatie sector
1,1
‘t/l
-
)‘l.l 1/
butler
—.
701f,
2017
20111
VoIk,l,,,.,o,’ lelijk oe,,.,vt’e.i
Toezlchtveld behoud maatschappelijk gebonden vermogen K,,sstroonr realisatie Netto bedrijfslasten
2012
Per gewogen verh,i,iree,ilieid (in 8) corporalie Pergewogenverhuureenheid (in seclor Signaieringsnorni Gewogen
verhuureenheden
pgegenen l,i’ili it’.w.t.tnit.’ (list Ii, it’’rjn VI,, i’,ii-ifl,.-I,’r-, t, -vi,
1.34
).1’,t.
1.1111
‘1.0.1
1.41.7
0.14
ciii
‘Iii)? -11,184
titj or
ks’stw,,.i til,’
1.. ‘it ‘1mb, ‘rit V,’rhuor,i,’rsIm,’l (ing G.’i,,tilorrn,-,’rd,’ Itt’drijlsw.i.vdt’
Kaoitroomprognose (prijspeil 2013)
gen,iddelii
2014
2019
2016
2017
‘.1)1
1.299
1..’ /0
1.433 ‘‘.0
1.7
1..’’.
0.4’-
‘4.’
1.4’—:
1.411
14i1
1.144
4’
1
2018
‘..0l11
corporatie
Redrijfuwaarde van opgegeven naar gei.niinr,r,e
2013
.16’, ‘1,086
2,628 116,792
Effect geüniformc,’rde lredr,jlsw:iardc Cv’i,rt,forrn,-,’rd,’ Itsirijlsw.i.rdt’
Daeb 67.943
t 11.-it c,-unilorm,’,’rdi’ I,i-,i,i,fsw,,,,r,i,’
48.412 19.531
Niet-Oaeb
48.849 34.398 14.451
Totaal
116.792 82.810 33.982
1,4’, 1 t.’’
0
Enkelvoudige balans 2013 Act Iva
Vijirartlva Tolool Immotorlolri
Vast,,
VI v 4 iv nriiwrkkIivï hit, int vnvrii,.ir.-aplivi.itir ii vi, i,iiil, .‘rk,o t,,, lviii, V.liid, nplvit.ilii (III cOn ijI’ til .1.11 luit,,,. Ir. v i• ii t iv.,
Vnstgoodbeloqglngon 1 mmvi, ii, lvi m itiloti v ,l,vlmtv 1 iii mii act jivri ii, 1 n riirlI.,l ii irkw.ulmiu ,,iml .iIss.mOtf$v.iiging 1 III miii. iii :.,kr-rm vi, Liv Iii vuil,, vvv,wj.m,d,pr V mti’rvil ii, villwikkiimmh iv».l,nl vvm,r ,,‘rr, rvj,Ivititii’ lOr ii liii iii vii mtcmiI,,Ii —
t vii.
Vhu.euptoltatle
Marktwaarde
48.412
67.943
96.250
ictiv;,
Matorlelo Vaste ocliva 40 .1 lvii rvdrrr, xpivii 1h
11,111 t
Opgave
225
225
3.337
3.337
3.337
51.749
71.505
34.398
1’
14.1,)
1
41.1.41
mmliv t
Totaal vasto actlvn Vlottende activa Totaal voorraden Onderluanden projecten Totaal vorderingen t Ifecten
117
1.0.1.4
11.11.1
1/1
771
.114
1.1)4
1)41/4
.0)1.)
1.0 II
qIde4e±e!i_ Totaal vlottende activa Totaal Actâva
Pasilva Eigen vermogen Voorzlentngeo en egallsatierekenlng Langlop.nd. schulden LenIngen overheid en kredletlnsteillngen VOV.verpllchttngen Overige schulden (mcl. aan groepamaatschappljen) Langlopende schulden totaal Kortlop.nd. schulden Schulden aan kredlntmnstelllngen OverIg ICortlnpende schulden totaal TOTAAL PASSIVA Direct rendement (In 96) Op volkshuisvestelljke exploitatIe waardelmarktwaarde Op rentabliiteitnwaardelnomlnale schuld Op volkshuisvesteli)k vermogenlmarktvermogen
41.41)
4114 ‘131,4’,
3.043 3.043
3.043
90.192
124.174
140.13)1
Vhv-enpioltatle .3.5 6,0 -2,9
Marktwaarde
-
(14
1
3.043
1.1,
2,4
