CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Postbus 107 3740AC Baarn Bezoekadres: Oude Utrechtsewe 19 Ba a rn Telefoon 035 69 54070 Telefax 035 6954080 Internet http://www.cfv.nl e mail infotcfv.nl

Ons kenmerk H H/RV/14.280 Onderwerp Beslissing op Wob-verzoek Baarn,

13

mei 2014

Geachte Op 10 maart hebt u bij Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) een Wob-verzoek ingediend waarin u vraagt om verstrekking van documenten die betrekking hebben op de periode van de taakvervulling van de voormalig commissarissen van Laurentius: de heerA. Grimminck, commissaris in de periode 2000t/m 2004; de heer G. Smits, commissaris in de periode 2000t/m 2007; mevrouw J. Jungbeker, commissaris in de periode 2000 t/m 2004. -

-

-

Concreet hebt u gevraagd om de volgende documenten: 1. Rapportages/oordeelsbrieven over de periode 2000 t/m 2012; 2. Rapportages die zijn opgemaakt naar aanleiding van onderzoeken uitgevoerd in Laurentius door CFV; 3. Verdere documenten welke betrekking heeft op de periode van het commissariaat van uw cliënten; 4. Brieven van CFV waarin schriftelijke goedkeuring is verleend voor de statuten(wijziging) in de periode 1979 t/m 2011. Zienswijze Laurentius CFV heeft Laurentius op grond van artikel 4:8 Awb in de gelegenheid gesteld om zijn zienswijze naar voren te brengen omdat CFV het voornemen had om uw Wob-verzoek in te willigen en er redenen bestonden om aan te nemen dat Laurentius tegen het verstrekken van de informatie mogelijk bezwaar zou hebben. Bij brief van 24 april 2014 heeft CFV u meegedeeld dat toepassing is gegeven aan artikel 4:8 Awb. De termijn voor het geven van een beschikking op uw verzoek is daarmee opgeschort. Op vrijdag 9 mei 2014 heeft CFV de zienswijze van Laurentius ontvangen. Laurentius heeft er geen bezwaar tegen dat CFV de desbetreffende documenten verstrekt. Besluit CFV Ad 1. CFV besluit de volgende documenten openbaarte maken: a. beoordeling financiële positie en benchmark verslagjaar 2003 d.d. 7 oktober 2004; b. individuele beoordeling 2004 d.d. 24januari 2006; c. beoordeling financiële positie verslagjaar 2005 d.d. 2 augustus 2006; d. resultaten onderzoek financiële positie verslagjaar 2006 d.d. 6 november 2007; e. continuïteitsoordeel 2008 d.d. 2juni 2008; f. solvabiliteitsoordeel 2008 d.d. 16 oktober 2008; g. voorlopig continuïteitsoordeel 2009 d.d. 27april 2009; h. continuïteitsoordeel 2009 d.d. 18 mei 2009; 1. solvabiliteitsoordeel 2009 d.d. 15 oktober 2009; j. voorlopig continuïteitsoordeel 2010 d.d. 20april 2010; k. continuïteitsoordeel 2010 d.d. 9juni 2010; 1. solvabiliteitsoordeel 2010 d.d. 27 september 2010; m. voorlopig continuïteitsoordeel 2011 d.d. 27april 2011;

INGESTELD RIJ BESLUIT CENTRALE FONDS VOOR DE VOLKSHUISVESTING (STAATSBLAD 1988, 483).

ING Bank 697643689 K.v.K. 32163534

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING ii.

o. p. q. r. s.

continuïteitsoordeel 2011d.d. 17juni 2011; solvabiliteitsoordeel 2011 d.d. 4 november 2011; intrekking continuïteitsoordeel 2011 d.d. 16 februari 2012; lnstemmingfinancieringsplan variantG d.d. 17juli 2012; continuïteitsoordeel 2012 d.d. 27 augustus 2012; Solvabiliteitsoordeel 2012: geen solvabiliteitsoordeel 2012 d.d. 30 oktober 2012.

Ad 2. CFV heeft in 2007 twee themaonderzoeken, portefeulilebeleid en treasury en vervolgonderzoek integriteitsbeleid, uitgevoerd bij Laurentius. CFV heeft deze onderzoeken uitgevoerd op verzoek van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK). De minister stuurt deze rapportages aan de Tweede Kamer, zodat deze op dat moment in ieder geval openbaar worden. CFV maakt deze rapportages vervolgens ook zelf openbaar. Het betreft de volgende onderzoeken: Integriteit, maatschappelijk verantwoord d.d. 26januari 2011, bijlage bij Kamerstukken 112010/2011, 29453 nr. 183; Verslag financieel toezicht woningcorporaties verslagjaar 2006 d.d. 20 november 2007, bijlage bij Kamerstukken II 2007/2008, 29453 nr. 68. De informatie waarom u hebt verzocht is al openbaar. Op openbare informatie is de Wob niet van toepassing (Zie bijvoorbeeld ABRvS 20 oktober 2010, AB 2010, 336). Wel heeft CFV een aantal brieven verzonden aan Laurentius met betrekking tot deze onderzoeken. Mede gelet op uw verzoek onder 3 besluit CFV openbaar te maken: a. brief CFV aan Laurentius 13juli 2007 inzake Themaonderzoek; b. brief CFV aan Laurentius 4 februari 2011 inzake vervolgonderzoek integriteitsbeleid. -

Ad 3. CFV besluit de volgende documenten openbaar te maken: a. brief CFV aan Laurentius 1 augustus 2007 inzake informatieverzoek t.b.v. beoordeling financiële positie verslagjaar 2006; b. brief CFV aan Laurentius 21 augustus 2007 inzake overzicht ‘Resultaat eerste selectie verslagjaar 2006’. CFV neemt aan dat u in ieder geval deze documenten wenst te ontvangen. Als er nog andere documenten zijn waarop dit onderdeel van uw verzoek ziet, dan ontvangt CFV graag een nadere specificatie van de desbetreffende documenten. Ad 4. Formeel is het de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties die op grond van artikel 9 lid 1 van het Besluit beheer sociale huursector instemt met een voorgenomen wijziging van de statuten van een toegelaten instelling. Indien de voorgenomen wijziging van de statuten gevolgen heeft voor de financiële situatie van de toegelaten instelling, stelt de minister CFV in de gelegenheid om zijn zienswijze over de financiële aspecten van die wijziging aan de minister kenbaar te maken. De minister betrekt de zienswijze van CFV bij zijn beslissing. CFV besluit uw verzoek ruim te interpreteren en zowel het besluit van de minister als de zienswijze van CFVopenbaarte maken: a. brief CFV aan minister van VROM 17juli 2003 inzake advies statutenwijziging; b. besluit minister van VROM 8augustus 2003; c. brief CFV aan minister van VROM 22juli 2005 inzake advies statutenwijziging; d. besluit minister van VROM 3augustus 2005; e. brief CFV aan minister van BZK 20 oktober 2011 inzake statutenwijziging; f. besluit minister van BZK 15 november 2011. Een afschrift van dit besluit zonder bijlagen wordt verzonden aan

,

gemachtigde van

Met vriendelijke groet, Centraal Fonds Volkshuisvesting -

Drs. D.L. Braal-Ver hodg Directeur

(r(,

Rechtsgangverwijzing Tegen dit besluit kunt u als belanghebbende op grond van artikel 7:1 Algemene wet bestuursrecht (Awb) binnen zes weken, te rekenen na de dag van ontvangst van dit besluit, bezwaar aantekenen bij CFV door het indienen van een bezwaarschrift als bedoeld in artikel 6:4 Awb.

CENTRAAL FONDS i[VDLKSHUISVEST1NG 1 IIIIfI%II.lIIVLjt JI).%Il)U% SI17S 14 III A 0 ItttIutii IIir, 1 it,. mli L in;iiI

II / A

Ni;ii .lrn t) (S 6) 54 01(1 ((35 6’) 54 ((Bil Iii tpIIwvv.tIv.iiI

L1005 Woningbouwvereniging Laurentius t.a.v. het bestuur Postbus 2199 4800 CD BREDA

Ons kenmerk JM/MY/04.0681 Onderwerp Beoordeling financiële positie en benchmark verslagjaar 2003 Naarden, 7 oktober 2004 Geacht bestuur, Op grond van het Besluit beheer sociale-huursector beoordeelt het Centraal Fonds aan de hand van de door u toegezonden verantwoordlngsstukken over het verslagjaar 2003 uw financiële positie en brengt daarover advies uit aan de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer. Daarnaast adviseert het Fonds op basis van deze verantwoordingsstukken de minister over het naleven van de wet- en regelgeving. In aansluiting hierop ontvangt u van het ministerie later dit jaar het prestatieoordeel. Uit bijgevoegde specificatie 1 blijkt dat voor uw corporatie het gecorrigeerd weerstandsvermogen hoger is dan het minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen waardoor er vooralsnog geen aanleiding is tot een nader onderzoek naar de financiële continuïteit van uw corporatie. Dit zal aan de minister worden bericht. Overigens kan het Fonds uit hoofde van zijn toezichttaak uw corporatie op een later tijdstip alsnog selecteren voor een specifiek onderzoek. Het onderzoek inzake de naleving van de wet- en regelgeving zal eind oktober worden afgerond. Indien de bevindingen hiertoe aanleiding geven, zal met u contact worden opgenomen alvorens hierover advies uit te brengen aan de minister. Eveneens bijgevoegd treft u het benchmarkoverzicht, inclusief toelichting, over het verslagjaar 2003 aan. Deze benchmark kan u verder ondersteunen bij de analyse van uw (financiële) positie. Op de website van het Fonds is aanvullende informatie over de benchmark opgenomen. Wederom nodig ik u uit om op de inhoud van de benchmark te reageren. Voor nadere informatie kunt u contact opnemen met de districtsadviseur. Met vriendelijke groet, CetraaI Fonds Volkshuisvesting Drs. J. van der Moolen $irecteur

Bijlagen: specificatie 1 resultaat eerste selectie verslagjaar 2003 benchmark versJagjaar 2003 en toelichting -

-

N(FSTmLV I1 HSF.(IITCLNTIIAI l FONI)S VflWI III VI I(5IiVlVLSTiNC

TAAT)BI Al) III. .13)

4d

ING Bank 69 76 43 689 Postbank 46 96 28

Resultaat eerste selectie verslagjaar 2003 Woningbouwvereniging Laurentius (L1005), te Breda Geprosontoord en gocorrlgoord woorstancisvormogon

Aantal woongelegenttoden Gepresenteerd weerstandsvermogen (x (1 000) Balanstotaal Centraal Fonds (x€ 1 000) Gepresenteerd weerstandsvermogen (in procenten van balanstolant Centraal Fonds)

2003

2004

2005

2006

2007

2008

6 043

6096

6955

6 997

7340

7464

67 297 280 637

73762 279 865

76555 296 400

79557 328 774

84 709 349 828

91137 361 306

24,0

26,4

25,8

24.2

24,2

25,2

11.932 786 -2.039

12018 1 274 2 039

11 239 liii -2039

10873 946 -2.039

8203 764 -2.039

7434 620 -2039

10.880

11 253

10311

9781

6927

6015

140.377 348.338

151 365 348680

148 270 360 394

147 993 300 588

135 619 394 925

136 032 401 577

40,3

43,4

41,1

37,9

34,3

33,9

Correctie per woongelagenheid wegens bedrijiswaarde (xC 1) wegens RWC van de leningen (XCI) wegens onzekerheid (x E 1) Totaal correctie perwoongelegenheid (xCi) Gecorrlgoerd weerstandsvermogen (xC 1 000) Gecorrlgeerd balanstotaal (xC 1 000) Gecorrigeerd weerstandsvermogen (in procenten van gecorrigeerd balanstotaal)

Minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen

(in procenten van gecorrigeerd balanstotaal)

Rtslcofactoren 5,0

A Gewone bedrijisuitoefening 8 Extra rslcos gewone bedrIjfsuItoefening Fluctuerende prognoses

0,0

Verkoopalhankelijkheld

2,8

Overige verhuuractiviteilen

0,5 3,3

C. Extra risico’s treasury Financiering

0,0

Beleggingen en liquidileilenbeheor

0,0

Rentensico’s

0,0 0,0

D Projecten

1,0

E. Vernieuwing en herstructurering

3,0

F Marktpositie

0,0

G: Organisatie

o,s 12,8

Totaal minimaal noodzakelijk weerstandsvennogen

Selectie voor dossioronderzoek

1

NEE

1

Benchmark verslagjaar 2003 L1005

Woningbouwvereniging Laurentius Breda

Aantal woongelegenhedon

6.843

Corporatie

Referentiegroep

Regio Landelijk

hoger

lager

Financiöle positie in procenten van balanstotaal Gepresenteerd weerstandsvermogen 2003 Gepresenteerd weerstandsvermogen 2008

24,0

15,3

21.7

25,2

17,0

19,6

19,2 18,3

40,3

27,2

30,8

30,4

33,9

28,5

25,2

27,4

2,9

3,3

3,1

1,2

1,0

0,8 1,5

0,0

0,2

1.1 1,9 0,1

0,8 1,3

Organisatie (Totaal) Minimaal noodzakelijk weerstandsvemiogen (inclusief 5% basisrisico)

0,5 12,8

0,4

0,2

12,1

12,6

0,3 14,1

Overmaat 2003 in procenten van gecornigeerd balanstotaal Overmaat 2003 in C per woongelegenheid

27,5

15,1

6.141

Gecorrigeerd weerstandsvermogen 2003 Gecorrigeerd weerstandsvermogen 2008

)

Relatieve positie ten opzichte van referentiegroep

Minimaal noodzakelilk weerstandsvermogen Gewone bedrijfsuitoefening

3,3

Treasury

0,0

Projecten

1,0 3,0

Vernieuwing en herstructurering Marktpositie

r

:i

1

3,3 0,4

16,2

13.998

6.955

18,2 6.951

21,1 11.338

16,3 7 784

12,6 5.501

5.606

6,2

5,4

5,2

5,9

Indirect rendement verhuur (Subtotaal) Rendement verhuur Rendementsbijdrage verkoop

-3.3 2.9

-0.1

-3,2 2,0 1,4

1,0 6,9

2,6

5,3 1,3

Rendementsbijdrage onrendabele investeringen (Totaal) Rendement vastgoed

-0,3 5,2

-1,2 5,5

-0,9 2,6

-1,4 7,0

0,0

0,0

-0,2

1,1

-0,8

0,8

-1,2

-2,4

0,4

6,5

6,5

6,5

Overmaat 2008 in procenten van gecorrigeerd balanstotaal Overmaat 2008 in C per woongelegenheid Rendementskengetallen Direct rendement verhuur

13,3

1,5

Specificatie indirect rendement verhuur Rekenkuridige ontwikkeling Parameterwijzigingen

-0,1 -1,1

Niveauwijzigingen

-2,0

Direct rendement vreemd vermogen Indirect rendement vreemd vermogen (Totaal) Rendement vreemd vermogen

6,2

Rendement gecorrigeerd weerstandsvermogen Bedriifswaarde ultimo 2003 Door het Fonds geaccepteerde bedrijfswaarde in € per woongelegenheid Door corporatie opgegeven bedrijfswaarde in € per woongelegen held Aanvangshuurniveau in € per woongelegenheid ri bedrijfswaarde Aanvangsniveau variabele lasten in € per woongelegenheid in bednijfswaarde Restant levensduur opgave corporatie Berekende restant levensduur Bedrijfswaarde in verhouding tot huren Normatieve huurkapitalisatiefactor Referenhegroep B3 gemiddeld stedelijk, jong bezit Regio Stadsgewest Breda

J .j

-0,9

-2,0

-1,9

-2,0

5,4

4,6

4,6

4,4

3,2

7,8

-0,8

10,5

43.033 42 058

41.579

34.267

34.114

43933

36,084

35.801

4207

4.435

4.122

4.063

1 502 24

1.905

1.978

26

25

1.894 24

27

28

26

25

9,8

8,6

8,6

9,7

9,0

8,7

9,2 9,5

4

Benchmark verslagjaar 2003 L1005

Woningbouwvereniging Laurentius Breda

Aantal woongelegenheden

6.843

Corporatie

Kenmerken woningbezit

Specificatie woongelegenhederi naar bouwvorm in procenten van het bezit Eengezinswoningen MG etagebouw zonder lift tot en met 4 lagen

132

129

66 2,9

63

[j

2,7

2,8

8,3

8,0

0,7

0,7

0,7

8,7 1,1

49,5

59,0 13,3 12,7

8,9

3,5

4,4

Hoogbouw Overige woongelegenheden

17,1 0,1

13,2 2,1

2000 en later Productie (in procenten van woongelegenheden ultimo 2003) Nieuwbouw huurwoningen 2004 tot en met 2008 Verkoop 2004 tot en met 2008 Aankoop 2004 tot en met 2008 Sloop 2004 tot en met 2008 (Totaal) Mutaties woongelegenheden 2004 tot en met 2008 VerbeLeringen 2004 tot en met 2008 in € per woongelegenheid Nieuwbouw koopwoningen 2004 tol en met 2008

Winst- & Verliesrekening (In € per woongelegenheid) Huuropbrengsten Variabele lasten Aangepaste variabele lasten Rentelasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Jaarresultaat

Balanswaarcien (in € per woongelegenheld) Boekwaarde Nominale waarde langlopende schulden WOZ-waarde

Referentiegroep 83 gemiddeld stedelijk, jong bezit Regio Stadsgewest Breda

63

2,9

28,6 4,7

1980- 1989 1990-1999

68 123

7,4

MG etagebouw met lift

1960- 1969 1970- 1979

()

65 131 64

42,5 20,9 13,7

Specificatie woongelegenheden naar bouwperlode in procenten van het bezit 1945 tot 1945- 1959

Regio Landelijk

71

69

Huurderving in procenten van de jaarhuur

Referentiegroep

hoger

lager

Verliuurgpven Huur in procenten van de maximaal redelijke huurprijs Gemiddeld aantal punten woningwaardering Gemiddeld aantal punten woningwaardering met betrekking tot oppervlakte Gemiddelde puntprijs (xC 1) Mutatiegraad in procenten van totaal aantal woongelegenheden

()

Relatieve positie ten opzichte van referentiegroep

10,2

45,2 28,6 12,4

0,7

3,9

2,0

7,3 20,1

7,1

12,7

9,7 16,1

14,3

21,7

19,4

27,6 29,9 12,3

27,0 30,9

19,6 21,9

14,0

23,9 24,7 13,2

2,0

2,7

1,9

2,4

15,1

7,6

9,9

7,5

3,0

3,1

0,0

0,3 3,9

3,5

4,4

1 t

1,6

0,1 2,1

21,0

13,3

1.096 3,9

1.449 1,0

4.583

4,496 2 598

0,0

10,9

2,5 15,4

14,7

1 733

1.964

2,0

2,9

4.216

4.164

1.984

2.183

2644 2.320

2.551 2.159

1.529

2.004

1.478

1 538

676 1.888

17 389

-161 358

300

iiif

2.352

31.100 25.294 103.610

J

50

34.318

29.812

28.581

29.276

23.034

23.639

92416

93.180

92.763

.ia i,r

CENTRAAL FONDS VOLKSHUiSVESTiNG t IUi/Li%iiI,iiVLf ii I’tt’.iiiii, iI/i i’i iii All N.i IitICiI )LlLliI()Ii

1 dcl.ix

IniLi ilci

L1005 Woningbouwvereniging Laurentius La.v. hel bestuur Postbus 2199 4800 CD BREDA

1 luit

II $‘ (EI) Si 071) 0 IS 6’) 54 (181) Iii ij, /I%vcc, (vul uuiliut”Iv iii

Ons kenmerk MHIMY/06.0092 Onderwerp Individuele beoordeling 2004 Naarden, 24 januari 2006 Geacht bestuur, Bijgaand treft u een exemplaar aan van de onde rzoeksrapportage over het verslagjaar 2004 waarvan de inhoud en conclusies met u zijn besproke n. De oorspronkelijk opgegeven bedrijfswaarde aan het Centraal Fonds was gebaseerd op de volledige doorexploitatie van het bezit. Laurentius heef t in de jaarrekening een meer gedetailleerde bedrijfswaarde opgenomen die rekening houdt met de financiële effecten van de verkoop- en sloopportefeuille. Om de ontwikkeling van de vermogen spos voor het Fonds wenselijk om inzicht te krijgen in de waar itie beter te kunnen beoordelen is het de van de deelportefeuilles. De opgegeven bedrijfswaarde uit de jaarrekening is daar om in de uitgevoerde kwaliteitscontrole in overleg vervolgens één op één overgenomen in de Cijferm atige Kerngegevens. In de contante waarde van de verkoop- en sloopportefeuille bleek later dat het beleid tot en met 2016 is opgenomen, terwijl rekening had moeten worden gehouden met de financiële beleidseffecten voor de periode 2005 2009. Door de aangebrachte corre ctie was Laurentius geselecteerd voor een nader onderzoek. -

In het door het Fonds uitgevoerde onderzoek is stilgestaa n bij de opbouw van de bedrijf swaarde voor het regulier door te exploiteren bezit en de bedr ijfswaarde van de verkoopportefouille. Ook is de productie in samenhang met de onrendabele investeri ngen onderzocht en nader beoordeeld. Het Centraal Fonds heeft bij de nadere beoordeling van de financiële positie geconstateerd dat de ingediende Cijfermatige Kerngegevens onvolkom enheden bevatten. Deze onvolkomenheden zijn na overleg met Laurentius aangepast (zie bijlage). Indien wordt uitgegaan van de oorspronkelijke opga ve van Laurentius aan het Centraal Fonds, zonder rekening te houden met de extra afwaarderinge n, dan zou het gecorrigeerd weerstands vermogen van € 128 miljoen ultimo 2004 naar € 144 miljoen eind 2009 gestegen zijn. Na het aanbrengen van diverse correcties is echter een aanzienlijk genuanceerder beeld ontstaan van de financiële positie van Laurentius. Het gecorrige erd weerstandsvermogen bedraagt ultimo 2004 bijna € 152 miljoen, en is dus aanzienlijk hoger, maar daalt daarentegen naar € 95 miljoen in 2009.

ILD BIJ BESLUIT CSNTRAU FONDS VOOR DE VOl XSIIUISVESTIN( )STAAT5BLAD IBBE. 4U.

ING BankG9 7643 689 Postbank 469628

CENTRAAL FONDS .i_ VOLKSHUISVESTING VrvoIq breI MH/MY/06. 0092 dd 24 jflflUir 2006

-2-

Laurentiiis heeft in de Cijfermatige Kerngegevens een te optimistische beeld geschetst van de ontwikkeling van de vermogenspositie. Uit het jaarverslag blijkt een ander beeld doorda t in de bedrijfswaarde het beleid tot en met 2016 is verdisconteerd waarvan het nog maar de vraag is in hoeverre dit beleid ook werkelijkheid wordt en dit de lezer het juiste inzicht biedt in de vermogenspositie van Laurentius. Zeker indien de enorme productievoornemens in de Cijfermatige Kerngegevens in ogenschouw worden genomen ten opzichte van het voorgaande jaar geldt deze constatering. Bij de bespreking van de uitkomsten van het onderzoek is duidelijk geworden dat het proces in het kader van de besluitvorming van de nieuwbouwprojecten en aankopen zorgvuldig is ingericht en de Raad van Toezicht hierbij is betrokken. Maar gelet op de vele onvolkomenheden in de opgave aan het Centraal Fonds, waaruit een ander beeld ontstond van de ontwikkeling van de vermo genspositie, wordt Laurentius verzocht om in de toekomst zorgvuldiger en meer aandacht te schenken aan de kwaliteit van de Cijfermatige Kerngegevens.

Aangezien Laurentius in het verslagjaar en de prognoseperiode tot en met 2009 beschi kt over gecorrigeerd weerstandsvermogen dat hoger is dan het minimaal noodzakelijke niveau wordt een Laurentius geclassificeerd als A-corporatie. Uit het onderzoek is verder gebleken dat het verslag van de Raad van Toezicht op meerde re onderdelen voor verbetering vatbaar is. Het Fonds heeft in 2005 onderzoek gedaan naar de wijze waarop corporaties zich in het jaarverslag over 2004 met betrekking tot het interne toezicht verant woorden. Aan de hand van de daarbij gehanteerde criteria bleek dat de verslaglegging van alle corporaties voor verbetering vatbaar is. Een publicatie met de aard en omvang van het onderzoek, alsmede conclusies en aanbevelingen Is recentelijk verschenen. Het Fonds dringt erop aan van deze publicatie kennis te nemen en om het volgende verslag van de Raad van Toezicht hierop af te stemmen. Een exemplaar van de onderzoeksrapportage wordt tevens verzonden aan de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer. Ik verzoek u een afschrift van deze brief te verstrekken aan uw Raad van Toezicht en de con clusies van de rapportage aan hen kenbaar te maken. Mochten er naar aanleiding van de individuele beoordeling of van het verslag vragen of opmerkingen bij u leven, dan vernee m ik die graag vanu. Met vriendq1jke groet, Cen ra 1 F,6nds Volkshuisvesting D J. an der Moolen Algem n directeur .

Bijlagen

CENTRAAIFONDS VOLKSHUISVESTING Bijlage Door het Centraal Fonds is de bedrijfswaard e van de door te exploiteren huurwoninge n in overeen stemming gebracht met de oorspronkelijke opgave van Laurentius. Dit heeft gere sulteerd in een aanzienlijke toename van de contante waar de van de huren. Ook is bij de beoo rdeling van de bedrijfswaarde cle verkoopportefeuille van 679 woningen tot en mei 2016 aangepas t en gelijk geschakeld met de 150 te verkopen bestaande woningen in de periode 2005 2009. Bij de nadere beoordeling van de financiële positie is verder het volgende aan de orde Laurentius heeft in de opgave van de restw gekomen aarde aan het Fonds de oorspronkelijke verwervings kosten van de grond opgenomen met een bedrag van € 33,8 miljoen. In de syste matiek van het Centraal Fonds is de restwaarde gebaseerd op de contante waarde van de sociale kavelprijs onder aftrek van de verhuiskostenvergoeding, de sloopkosten en de kosten voor bouwrijp maken. Het Fonds heeft op basis van deze uitgangsp unten een restwaarde voor Laurentiu s berekend van € 14,3 miljoen. -

In de oorspronkelijke opgave van de nieuwbo uw huurwoningen en de geplande aankopen werd rekening gehouden met een onrendabel van € 19,5 miljoen. Op basis van nieu we huurgegevens en aantallen van Laurentius is het onrendab el opnieuw berekend en bedraagt in totaal € 50,2 miljoen. Een verschil van € 30,7 miljoen. Voor wat betreft de aantallen is gebl eken dat in de oorspronkelijke opgave aan het Centraal Fonds abusievelijk geen rekening is geho uden met 400 nieuw te realiseren studentenwoningen in 2007 in het kader van matching. Bij de nadere beoor deling van Laurentius heeft het Fonds alsno g rekening gehouden met de financiële gevolgen van deze investering op de vermogenspositie.

CENTRAAL FONDS *!f VDLKSHIJISVESTIN6 t Iiiii ‘iii ii wij t t A I’ii In, ‘() ‘, I4IIIAI Ni IHILIl ItILI(,IIIt ii i’ 1,’) ‘i ii Ii 1 L hI.i II S (,‘J S 111k int tutu ilwww lu til pitI.,r’ Iv iii in til

L1005 Laiirenlius tav. het bestuur Postbus 2199 4800 CD BREDA

Ons kenmerk ZO 1020806/1 8/MH

Onderwerp Beoordeling financiële positie verslagjaar 2005

Naarden, 2 augustus 2006

Geacht bestuur, Op grond van het Besluit beheer sociale-huursector beoordeelt het Centraal Fonds aan de hand van de door u toegezonden verarttwoordingstukken over het verslagjaar 2005 uw financiële positie en brengt daarover advies uit aan de minister van Volkshuisves ting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer. Daarnaast adviseert het Fonds op basis van deze verantwoordingstukken de minister over het naleven van de wet- en regelgeving. In aanslu iting hierop ontvangt u van het ministerie later dit jaar het prestatieoordeel. Uit bijgcvoeçde specificatie 1 blijkt dat voor uw corporatie het gecorrigeerd weerstandsvermogen hoger is dan het minimaal noodzakelijk weerstandsvermoge n waardoor er vooralsnog geen aanleiding is tot een nader onderzoek naar de financiële contin uïteit van uw corporatie. Dit wordt aan de minister bericht. Het onderzoek betreffende de naleving van de wet- en regelge ving zal eind oktober worden afgerond. Indien de bevindingen hiertoe aanleiding geven, zal met u contact worden opgenomen. Overigens kan het Fonds uit hoofde van zijn toezichUaak uw corporatie op een later tijdstip alsnog selecteren voor een specifiek onderzoek. Voor nadere inform atie kunt u contact opnemen met de districtsadviseur. Mei vriendelijke groet, Centraal Fonds Volkshuisvesting R.J. Hordijk Hoöfd Toezicht Bijlagen: Specificatie 1 resultaat eerste selectie verslagjaar 2005

t

Liii, fl1 %l

inn

i ‘hfiuJl lti1IJS’Luu)iiluI \(JI hSIiI

ti’i

I iii’IiI Lii

‘14

i

Buik (i’) 7( ‘i.i ( h’’J Ptutli;iiik iC ‘)t ..$

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVÈSTING

Resultaat c’rste selectie verslaqjaar 2005

Laurentius (L1005), te Breda Gepresenteerd

en

ecorrigeerd weerstandsvermogen 2005

A,iii,l WII(IIIIlI’Iei)(lIIIv’lCI) Ifl’1l(I)I.W.I,II4lI’ IeJ4)IIt’

;I’l,Ii».nlta,cl W IS1IUClV((III(JÇ)($I ( 1 t 0(10) Lt,d,inskleii (a,t(peat hitn)s Cx t 1(1(i))) (,pl’..Iief’nI w’ Ir,Iii ICI,vt,lIjl(,ç)tI t Ct,ittt,iiI l’rxal’)

(ai pnti iiti’ii v.iii lt;tki,u.lt,l;i,,l

lx!

3/

2007

2008

2009

2010

1:131

11 005

II 6)5

II (.10

7)3 t (Ii JUli (1’))

(II 8(5 .147 21)1.)

921102 ‘1)7 498

101 3(12 515 5O’l

112 07 5(19 781

121 7211 5)1)1 051

24.8

24,2

22,3

19,7

19,0

20,7

7424

5 998

t) 2 :142 2012

0 2 17) 2012

166 0 1 1103 2012

730 0 1 S’IS 2012

.2324 0 1.298 .2.0)2

3 063 0 1107 -2.012

7 754

(1 156

4 057

264

-3.0:18

—3.068

129 907 344 105

127 730 375 624

122 655 433 291

103 492 505 243

86,595 532,299

87.091 544.747

37,7

34,0

28,3

20,5

16,3

16,0

Wt)!IilI!lt,!iI!I)lt(lttI

WetJItlifi III htjISWLI!tt(lIt (x ( 1) W))(!nS II tW eetimti tt)!a itt,invit

1 Vf (x ( t)

wqttns RWG van (Iii laititiguti (x ( t) W(IiJUti5

,

2006

Uil/(!kiflhteiCI

( t 1)

1(11,1.1) cnhiut’Ilu (t!!) WO(iit4itI(tiJ(!tl11ittI (x

1 1)

Grniriqi’ortt Weetsl;iiidsverfltognii (x (1 000) Gecorriqeerd b,ilairalul;ial (x 1 1.000) Gocorrigeerd woeisl,inc(’,veimogari )rror.00Iui) van 9eIorrinJeerd tialanslo),,al)

(in

MinImaal noodzakelijk weerstandsvermogen

‘1

(in procenten van gecorrigeerd balanstotaal)

Rislcofactoren A Gewone bodril(stsleutnnnirlg 8 Exlra i,ico’ gewone bedinjlsultoeluirinrg Fkicluerende prognoses Verkoopalhankelijkheid Overige vorhuuraclivkeilen

5,0

2.0 3.2 0,5

5,7

C Extra risico’s treusury Financiering Beleggingen en iiquidacltenbeheer Renlerisico’s

0,0 0.0 0,0 .0,0

0 Projecten 2,3 E Vernieuwing en lierslruclu,ering

1,0

F Marktpositie 0,0 G Organisatie 0,0 Totaal minimaal noodzakelijk weerstandsve rmogen

Selectie voor dossieronderzoek

14,8

1

NEE

j

II

,4{ i,yf

EIITUAAL FLHS VLSiSVESTI1 11005 Laurentus tav. drs. Ing. W.J.J. Vermeulen- de Bie Postbus 2199 4800CD BREDA

Hulzerstraatweg 117 A Postbus 5075 I41OAB Naarden Telefoon 035 69 54 070 Telefax 035 69 54080

Internet http //www.cfv ni e mdii info@cfvnl

Ons kenmerk MH/RV/07.0672 Onderwerp Resultaten onderzoek financiële positie verslagjaar 2006 Naarden, 6 november 2007 Geachte mevrouw Vermeulen, op 1augustus JI. heeft u van het Centraal Fonds bericht ontvangen dat op basis van een eerste selectie het gecorrigeerd weerstandsvermogen lager is dan het minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen. Vooruit lopend op een eventueel uit te voeren nader onderzoek heeft uw corporatie op verzoek van het Fonds aanvullende informatie verstrekt. Deze aanvullende informatie heeft in het bijzonder betrekking op de bedrijfswaarde, de rentabiliteitswaardecorrectie en deaanvangshuurvan nieuwbouwwoningen in de meerjarenprognose. Mede op basis van de door u aangeleverde gegevens zijn in een onderzoek het gecorrigeerd weerstandsvermogen en het minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen opnieuw berekend. Voor de uitkomsten van dit onderzoek en een toelichting daarop verwijs ik u naar de bijlage bij deze brief. Uit het bijgevoegde overzicht blijkt dat het gecorrigeerd weerstandsvermogen in het verslagjaar en in de prognoseperiocle boven het minimaal noodzakelijk niveau ligt waardoor er geen aan leiding is een nader onderzoek in te stellen naar de financiële positie van uw corporatie. Overigens kan het Fonds uit hoofde van zijn toezichttaak uw corporatie op een later tijdstip alsnog selecteren voor een specifiek onderzoek.

( )

De belangrijkste oorzaak van de selectie betreft de forse productie die Laurentius in de prognoseperiode heeft opgenomen voor nieuwbouw huur en koop. Uit de verstrekte informatie inzake de rentabiliteitswaardecor rectie blijkt dat Laurentius voor een bedrag van ongeveer € 300 miljoen aan leningen onder gunstige condities heeft afgesloten die in de periode 2007-2010 worden gestort. De totale projectenportefeuille bedraagt € 351 miljoen voor de huurwoningen en € 85 miljoen voor de koopwoningen en kan als omvangrijk en dus risicovol worden bestempeld. Indien de omstandigheden zich wijzigen, zoals aanzienlijke prijs stijgingen in het afgelopen jaar, kan de financiële positie zonder aanvullende beleidsmaatregelen aanzienlijk verslechtereri. Gelet op het voorgaande en het sterk dalend gecorrigeerd weerstandsvermogen van naar 15,7% in de periode 2006-2011 is risicobeheersing een belangrijk attentiepunt voor Laurentius.37,4% In mijn brief die ik eerder dit jaar heb verzonden in het kader van de themaonderzoeken portefeulllebeleid en treasury heb ik eveneens aandacht gevraagd voor dit aspect. De heer Hesselman zal binnenkort een afspraak met u maken om stil te staan bij het door u gevoerde risicomanagement voor de projectenportefeuille. Verder verzoek ik u, gelet op de doorgevoerde correcties voor de restwaarde en uit toegezonden informatie inzake de langere doorlooptijd dan de maximale termijn voor de deelportefeuille ‘overig’, om in het vervolg een bedrîjfswaarde aan het Centraal Fonds op te geven die in overeenstemming is met de uitgangspunten van de Ri 645 en de daarop gebaseerde Best Practices. Mocht u toch willen afwijken, dan verzoek ik u dit gemotiveerd, zowel in hetjaarverslag als in de Cijfermatige Kerngegevens, toe te lichten. Bovenstaand oordeel zal in de vorm van een advies aan de minister voor Wonen, Wijken en Integratie uitgebracht worden, die het advies zal integreren in het door haarte geven prestatieoordeel. Ik verzoek u een afschrift van deze brief te verstrekken aan uw Raad van Commissarissen. Mochten er naar aanleiding van dit onderzoek vragen of opmerkingen zijn, dan kunt u hiertoe contact opnemen met de heer liesselman.

M Lv e deljke groet, 2e tr a Fonds Volkshuisvesting s.J. Al

e

d ooIen directeur

ELD RIJ RESLUITCENTRALR FONDS VOOR DE VOLKSHUIEVE5TSNcS (5rAATSBLAD 1933. 413).

ING Bank 69 7643 689

CT1RAAL FtS VLKSHU SVEST N

Resultaten onderzoek financ iële positie verslagjaar 2006

Op basis van de door de cor poratie verstrekte cijfers, als mede gecorrigeerd weerstandsverm ogen en het minimaal noodza verstrekte aanvullende informatie zijn het alsmede de daarop volgende kelijk Weerstandsverm ogen voor het verslagja vijf prognoseja ren als volgt ar nader berekend. Vaststelling gecorrigeerd we erstandsvermogen op basis van onderzoek Omschrijving

Aantal woonleen heden Gepresentecrstsv ermogx € 1.009) _ Balanstotaal Centraal Fon ds (xC 1.000)

correctie (x € 1.000)

Gecorrigeerd balanstotaal (x € 1.000)

Gecorrigeerd weerstandsver mogen (x € 1.000) Gecorrigeerd weerstands vermogen (in procenten van gecorri geerd balanstotaal)

Gecorrigeerd weers frzndsverm ogen bij eerste selectie Nominaal (xCi.000) Gecorrigeerd weerstandsver mogen (in procenten van gecorrigee rd balanstotaal) Ge e 9 er corri d balanstotaal (x€ 1.000)

2007

1084

2008

2009

2010

2011

1149

7.210

8042

8615

&89

77.80991.083

95.486

345.628370.642

Correctie per wooI1eeleg ehe gen5 bedrijfswaarde (x ( 1) gens herwaarderinre serve FvA (x € 1) wegens RWC van de leningen (x € i) gens onzekerheid (xC 1) Totaal correctie per woonge legenheid (x € 1) Totaal correctie (x€ 1.000) Handmatige toevoeging nad ere

2006

10.083 0

441.205

7.592 0 3.705

5.505 0 4.193

-2.156 9.140

-2.156 7.541

72.398 0

65.342 0

401.779

2.293 -2.156 10.220

150.207 37,4

99.406

101.888111.025

549.813610.823

624.675

494 0 4.414 -2.156

-2.421 o 4.320 -2.156

2 751

-4.159 o 3.890 -2.1v

-257

-2.425

22.125 0

465.347

536.444

-2.217 0

-21.531

409.500

54.373 0

571.388

o 568.604

156.425 38,2

149.859 32,2

121.531

99.671 17,4

89.494 15,7

22,7

127.772 34,2

131.793 33,9

124.158 27,6

85.605 16,5

373.147

389.005

449.867

518.873

57.625 10,4

46.884 8,5

552.967 550.936 Bij de eerste selectie bevond het noodzakelijk weerstandsverm gecorrigeerd weerstandsvermogen zich vanaf 2010 ogen van 11,9%. Uit de tabel ond vermogen na onderzoek zich blijkt eveneens dat het gec er het minimaal in 2011 op het laagste punt orrigeerd weerstands Fonds herberekende minim aal noodzakelijk weerstandsv op 15,7% bevindt, maar hoger is dan het door het ermogen van 11.7%.

Specificatie gecorrigeerd we

erstandsvermogen per 31.

Omschrijving Gepresenteerd weerstands

vermogen

Correctie wegens bedrijfswaa rde Bedrjfswaarde volgens opgave corporatie Discontering Verkoopportefeuille Restwaarde Parameters Overige correcties Geaccepteerde bedrijfswaarde Boekwaarde Rentabiliteitswaardecorrec tie leningen

december 2006

(x €1.000)

Op basis van onderzo ek 77.809

373.667 11.047 9.1.94 -23.593 0

-36.003 334.312 262.885

71.427 16.247

Onzekerhefdsmarge Ciecorrigeerd weerstandsver

mogen

Gecorrigeerd weerstandsverm

ogen ultimo 2006

-15.276 1.50.207

ETRAAL FIS VOLKSHJVESDIU Bij de eerste selectie is het Fonds voor het versl agjaar 2006 uitgegaan van een door de corporatie gepresenteerd weerstandsvermogen van € 77,8 miljoen. Op basis van onderzoek is de door opgegeven bedrijfswaarde nader beoordeeld Laurentjus en op diverse onderdelen bijgesteld. Na de aanpassingen bedraagt ultimo 2006 het gecorrigeerd weerstand svermogen € 150,2 miljoen. In onderstaa nde tabel worden de aanpassingen nader toegelicht. Laurentius heeft een bedrijfswaarde opgegeve n van € 373,7 miljoen. Het Fonds heeft na enkele correcties een bedrijfswaarde geaccepteerd van € 334, miljo en. Onderstaand worden de belangrijkste 3 correcties nader toegelicht. • Bij de bepaling van de bedrijfswaarde heeft Laur entius gekozen voor een post nummera Om de onderlinge vergelijkbaarheid tussen de ndoberekening. corporaties te vergroten gaat het Fonds uit van een medio nummeraridoberekening. Dit leidt tot een positieve aanpassing van de bedrjfswaard e van € 11,0 miljoen. • In de eerste selectie beoordeling neemt het Fond s de bedrijfswaarde opgegeven verkoopportefeuill voorzichtigheidslialve niet de door de corporatie in e van in totaal 72 woningen mee. In het is gebleken dat in de voorgaa nde jaren in de CMKG ondeïçzoek , met realistische aantallen en verkoopr rekening is gehouden. Vanuit dit oogpunt bezie esultaten n is er voldoende grondslag om de gepr ognosticeerde verkoopkasstroom van 225 van in de prognose periode opgegeven woningen onderdeel van de bedrijfswaarde uit te laten maken. Dit leidt tot een positieve correctie van de bedrijfsw aarde ultimo 2006 van € 9,2 miljoen. • Bij de bepaling van de restwaarde is afgeweke n van daarop gebaseerde Best Practices en de toelichtin de verslaggevingsvoorschriften (RJ 645) en de g bij berekening van de contante waarde van de restwbij de opvraag van de CMKG 2006. Het Fonds gaat aarde uit van de sociale kavelprijs onde sloopkosten en kosten sociaal plan, alsmede de r aftrek van kost berekening komt het Fonds uit op een restwaard en voor het bouwrijp maken. Op basis van deze e van € 1.937, per woning. Dit leidt tot een neer waartse bijstelling van de bedrijfswaarde met een bedrag van € 23,6 miljoen. • De deelportefeuille overige verhuureenheden en de deelportefeuille overig zijn afge topt tot negen maal de afgeleide jaarhuur. Uit de praktijk blijkt dat de overige verhuureenheden een risic ovollere exploitatie kennen dan de reguliere verhuureenheden. Voo r de deelportefeuille overig die betrekkin herontwikkeling van de Wijk Wisselaar (925 woningen) blijkt uit de gegeven toelichtin g heeft op de g opgave aan het Fonds de verkoopopbreng5t en van 350 woningen tot 2016 zijn ingereke dat in de nd en hiermee afwijkt van de gehanteerd vijfjaarsperiode in de Best Practices. Wel is door het Fonds bij de berekening van de verkoopportefeuille rekening gehouden met de extra verkoopopbrengsten van Laurentius in de prognoseperiode voorziet. De afwaardering bedraagt voor de overige 153 woningen die verhuureenheden € 1,2 mijoen en voor de deelportefeuille overig € 34,8 miljoen. Ontwikkeling weerstandsvermogen In prog nuseperiode •

•

Van Laurentius is een herziene berekening van de rekening is gehouden met in 2007 gemaakte renterentabiliteitswaardecorrectie ontvangen waarbij waarde van de (eningportefeuille bedraagt ultim -afspraken voor diverse leningen. De rentabiliteits o 2006 ongeveer € 16,9 miljoen, stijgt als nieuwe afspraken voor de jaren 2007 tot en met gevolg van de 2010 tot €37,2 miljoen en daalt verv olgens tot € 34,5 miljoen in 2011. Van Laurentius is informatie met betrekking tot de aanvangshuur van de nieuwbouww oningen ontvangen. Volgens de methodiek van het Fond s is in de eerste selectie uitgegaan van een gemiddelde aanvangshuur van € 310,- voor de nieuw te bouw en verhuureenheden in de goedkope klass de betaalbare klasse en € 645,- voor het dure e, € 500,- in huursegment. Uit de ontvangen informati e blijkt dat de door uw corporatie opgegeven gemiddelde aanv angshuur voor de goedkope klasse € betaalbare klasse € 477,- bedraagt. De huurprijs 356, voor de dure huur bedraagt gemiddeld - en voor de ongeveer € 773,-. De nieuwbouwinvesteringen worden door het Fonds getoetst op basis van een glob waardeberekening. In de eerste selectie was ale bedrijfs door nieuw te bouwen verhuureenheden van € 84,1 het Fonds een extra onrendabel berekend voor de miljoen. Na de aanpassing van de aanta llen en de aanvangsbuur is er nog een extra onrendabele top van € 72,4 miljoen berekend.

t:Ï1AAL VOLKSHPJ IIS VESTII

Minimaal noodzakelijk weersta ndsvermogen (in procenten van het balanstotaal) Basisrisico gewone bedi ijfs uitocfcning Factoren extra risico’s

Eerste selectie Op basis van 2006 nader onderzoek 5,0

5,0

3,1

3,0

o,o

0,0

2,0

1,9

1,8

1,8

0,0

0,0

0,0

0,0

11,9

11,7

1. Gewone bedrijfswtoefen ing 2 Treasury 3. Projecten 4. Vernieuwing/herstructure ring

5. Marktpositie 6. Organisatie Totaal

Toelichting: Door de doorgevoerde correct ies gevolg dat de risico-opslag voo is het gecorrigeerde balanstotaal in 2006 toegenom r gewone bedrijfsuitoefening en. Dit heeft tot en projecten in totaal met 0,2% daalt.

CELÏII14L

L1005 Laurentius T a.v de heer drs inn. WiJ Vermeu len Postbus 2199 4800 CD BREDA

FS

l-lizrrua.itwcg 117 A I’w.tl,is ‘07’ 1410A11 Nardcn Ic1ifcmn 03’ 69 S4 0/1) Idcfa ()(S (i9 4 11(01 IIIIL111L1 hit)) //www dv iii v 11)411 i,iFn’fvnI

Ons kenmerk MH/RV/070333 Onderwerp Themaonderzoek Naarden, 13juli

2007

Geacht bestuur,

(

U hebt meegewerkt aan de them aonderzoeken portefeuillebeleid portefeuiltebeleid is om inzicht en treasury. Het doet van het te krijgen of het portefeuittebe onderzoek leid voldoende is ontwikkeld gebracht in de externe verantwoor en tot uitdrukking dingsstukken. Een ander asp ect waarop dit onderzoek zich de wijze waarop de evaluatie plaatsvi hee ndt. Als derde onderdeel wor (risico)beheersingsinstrumenta dt bij dit onderzoek stilgestaan ft gericht is rium is opgezet met betrekking of er een tot Voor wat betreft het onderzoek trea sury is het de doelstelling om het portefeulliebeleid. risicobeheersing ten aanzien van het inzi treasurybeleid is vormgegeven cht te krijgen in de wijze waarop de inrichting van het treasurybeleid . Hierbij wordt ingezoomd en of op deze wijze de risico’s die vanuit de treasuryfunctie op de voldoende mate worden onderk end. voo waarin Laurentius zowel intern als Ook wordt stilgestaan bij de organisatorische inrichting en rtvloeien, in extern op transparante wijze verslag doet van haar treasury de mate adiviteiten. Om een goed inzicht te krijgen inza ke de twee thema’s heeft het Fon toegestuurd. Daarnaast is additio nele informatie opgevraagd waa ds u een tweetal vragenlijsten verantwoordingsstukken. De ing ronder interne beleids- en evulde bron aan informatie op om het them vragenlijsten en de aanvullende stukken leverden een belangrijke informatief en constructief gespre aonderzoek in de juiste context te kunnen plaatsen. Daa rnaast heeft een k plaatsgevonden met mevrou w Eicheisheim, de heer Peijen Hesselmari, waarbij de eerder toeg ezo en het onderzoek zijn in deze brief opg nden vragenlijsten centraal stonden. De belangrijkste con de heer clusies van enomen. De bevindingen mak en Van de uitkomsten van alle themage richte onderzoeken wordt een onderdeel uit van de bijlage bij de brief. onderdeel zal uitmaken van het Ver algemene rapportage gemaak slag financieel toezicht 200 t die 7 van het Fonds. Conclusies portefeulllebeleid De wijze waarop het strategisch voo rraadbeleid tot stand is gekom markttechnische indicatoren. Doo en, is voornamelijk gebaseerd r Laurentius is bij de uitwerking van het portefeulllebeleid gee op interne gemaakt van de woonvisie en het won n gebruik Verder is niet uit het onderzoek geb ingbehoefteonderzoek voor Breda. leken en vastgesteld dat bij de portfolioanalyse waarin op geïntegr actualisatie in 2005 is gewerkt eerde wijze de diverse beleidsk met een euzes voor het bezit inzichte gemaakt en waardoor ook een één lijk zijn op één vergelijking met het voo geworden. rgaande voorraadbeleid mogeli jk is Laurentius heeft bij de evaluatie van haar voorraadbeleid geen crit eria benoemd om het met het beoogde effect in beeld te brenge n. De evaluatie van het portefe uillebeleid kan aan kracht win beleid de beleidsvorming nagedacht wor nen dt ove effect kan onder meer gedacht worden r het beoogde effect van de te nemen maatregelen. Bij het indien bij aan beoogde leefbaarheid en vastgoedwaard toetsinigs- en sturingskader met een e. Op deze wijze wordt een periodiek leermoment gecreëe rd.

EITllMAL FÜNIJJS ft1iLKftII II VEST N Vrrvolgbrir’fMH!RV/07033J i l3jiiji?Q91

.

-

-—

Wt veider uit het onderzoek naar voren is gekomen, is dat aan risicobeheersirig onvoldoende aandacht wordt geschonken Met een projectenportefeuille van meer dan € 450 miljoen is het noodzakelijk om ri5icogebieden als markt, operationeel en macro-economisch uit te maken van het besluitvormingsproces en de voortgangsrapporta werken en integraal onderdeel uit te laten ges van de projecten. Zeker indien de investeringsactiveiten in de context worden geplaatst van een sterk teruglopend gecorrigeerd weerstandsvermogen van 37,7% ultimo 2005 naar 16,0% in 2010 en een risicoprofiel van 14,8%. De conclu sie is dan ook dat de aanwezige extra buffer boven het risicop rofiel is. Dit sterkt de noodzaak om potentiële projectrisico’s vroegt om financiële risico’s op te vangen, beperkt ijdig in beeld te brengen en vanuit scenario’s maatregelen te formuleren om eventuele financiële tegenv allers op te vangen en te voorkomen dat de financiele continuïteit in gevaar komt. In de bijlage bij deze brief zijn diverse opmerkingen gemaa kt inzake de Cijfermatige Kerngegevens 2005. Ik verzoek u van deze opmerkingen kennis te nemen en bij de invulling van de Cijfermatige Kerngegevens 2006 realistische bedragen voor de onrendabele toppen van de nieuwbouw en uitgaven in het kader van woningverbetering op te geven, alsmede de bedrljfswaarde in overeenstemming te brengen met de uitgangspunten van de Ri 645 en de Best Practices. In het jaarverslag 2005 staat u zeer oppervlakkig stil bij het geactu aliseerde portefeuillebeleid. Waar onder meer niet op wordt ingegaan, zijn de uitkomsten van en verschillen ten opzichte van het eerder vastgestelde portefeuillebeleid. Voor het Fonds is het van belang om een beeld portefeuillebeleid voortvloeien en in het jaarplan worden geconc te krijgen bij de activiteiten die uit het retiseerd. De kwaliteit van het jaarverslag neemt aanzienlijk toe indien u stilstaat bij de beleidsvoorne mens uit het jaarplan en de realisatie en bij afwijkingen een toelichting opneemt. Op deze wijze geeft u mede een invulling aan het op transparante wijze verantwoording afleggen in het kader van ‘good govern arice’. Conclusies treasury Wat betreft de treasuryfunctie is in dit onderzoek stilgestaan bij de beteidskaders, de organisatie en de informatievoorziening. In de bijlage zijn bij de bevindingen diverse constateringen opgenomen. De meeste opmerkingen hebben betrekking op de in het statuut genoem de statuut staat dat jaarlijks een treasuryjaarplan dient te worden kaders waarvan wordt afgeweken. In het opgesteld en vooraf ter goedkeuring aan de Raad van Commissarissen dient te worden voorgelegd. Lauren tius waarin naast de analyse van de treasuryaspecten ook de te ondern heeft geen treasuryjaarplan opgesteld emen acties voor het betreffende jaar staan beschreven. In het verlengde van de voorgenomen treasur yactiviteiten is te verwachten dat rapportages voor de Raad van Commissarissen worden opgest eld nader worden toegelicht. Het Fonds adviseert u dan ook dringe waarin de voortgang en de stand van zaken nd uitgangspunt te hanteren bij de beleidsuitwerking en uitvoering om de beleidskaders in het statuut als geadviseerd om voorafgaande een vergadering van de treasur van de treasuryactiviteiten. Ook wordt ycommissie een agenda op te stellen en een verslag te maken van de gehouden vergadering met bijbeh orende actiepuntenljst. Voor wat betreft de risicobeheersing dient nog een slag te worden gemaakt met de uitwerking en vastlegging van interne controle maatregelen voor de treasuryfunctie. Ik vraag uw aandacht voor de opzet, uitwerking en vastlegging in het kader van risicobeheersing overeenkomstig de geformuleerde uitgangspunten in het treasurystatuut. In het jaarverslag 2005 heeft u op zeer summiere wijze verslag gedaan van nieuw afgesloten leningovereen komsten. Om de transparantie voor de diverse sta keholders, waaron der het Fonds, met betrekking tot treasuryactiviteiten te vergroten, zeker gelet op de transacties met payerswaps, verzoek ik u om in het jaarverslag uitgebreider verslag te doen van de voorgenomen en gerealiseerde doelstellingen almede de wijze waarop de treasuryfunctie is georganiseerd. Tot slot wil ik u en de betrokken medewerkers bedanken voor de geboden medewerking aan het onderzoek. Ik verzoek u een afschrift van deze brief te verstrekken aan uw Raad aani dTavan de themaonderzoeken nog vragen of opmerkingen van Commissarissen. Mocht u naar hebben, dan verneem ik die graag van u. Metv d lijke groet, Ce raa Fçnd Volkshuisvesting Dr. .v nderMoolen m r(directeur

CEÏRAAL FONDS ‘ft1L($IU IIVEST Nt Bijlagen Portefeuillebeleid

irr vxt’rnc vcrantwoordin.g Van Laurentius is een verkorte versie ontvangen van het ondernemingsplan 2006-2008. De belan ambities omvatten de reservering voor C miljo grijkste en in het kader van leefbaarheid, matching 3 of de verwerving van projecten buiten Breda en het ambitieuze bouw programma dat 2.200 huurwoningen omv at. Uit het ondernemingsplan blijkt verder dat er inmiddels 23 strategische grondposities zijn verw orven waarop nieuwbouwprojecten worden gerealiseerd. Voor collega corporaties, Tiwos (1.100 woninge n) en DUWO (400 studentenwoningen) worden projecten buiten Breda ontwikkeld. Het eigen verm Stichting ogen bedraagt, volgens de publicatie, 21% van het balanstotaal en is naar de mening van Laurentius vold oende om de voorgenomen activiteiten op eigen kracht te reali seren. De huidige geldende prestatieafspraken tussen de corporaties en de gemeente Breda dateren dit jaar geëvalueerd. De belangrijkste conclusie uit 2004 en zijn uit de evaluatie is dat de voorgenomen prod uctie van 2.250 nieuwbouwwoningen tot 2010 niet door de drie corp oraties zal worden gehaald. De recent gere woonvisie en de evaluatie zullen mede als input word ed gekomen en gebruikt voor de nieuw te maken prest 2008-2011. atieafspraken De productievoornemens voor de nieuwbouw huur en koop op basis van het portefeuillebe( eid bedragen 2.623 woningen en laten een aanzienlijke stijging zien van 341 woningen ten opzichte van de CMKG 2005 (2.282 woningen). indien de nieuwbouwhuurprodu ctie in de CMKG 2005 over de periode 2006 wordt beschouwd, blijkt dat de gemiddelde inve steringskosten € 156.000,- per woning bedr -2010 nader agen. Het door Laurentiu5 ingecalculeerde onrendabel bedraagt per woning € 15.000,-. Aangezien het over grote gedeelte van de productie in het betaalbare huursegment word t van het rendabele en te activeren gedeelte van de gerealiseerd, lijkt dit een zeer optimistische inschatting nieuwbouwinvestering. In het jaarverslag 2005 aangegeven dat een voorziening is getroffen voor is het onrendabele gedeelte van de nieuwbo De voorziening bedraagt uitimo 2005 iets meer dan uwinvestering. € 2 In het jaarverslag over 2005 staat verder aangegeven miljoen. dat binnen één project de onrendabele topp huurwoningen met de opbrengsten van de koop woningen worden gesaldeerd. In de opgave aan en van de over 2005 is evenwel een bedrag van € 5,3 miljo het Fonds en als opbrengst van koopwoningen opge geven waardoor saldering met onrendabele toppen niet kan hebb en plaatsgevonden. Gelet op het totaal begr ote investeringsbedrag in de periode 2006-2010 met een voorziening niet toereikend is om onrendabele topp bedrag van € 275 miljoen is de conclusie dat de en van de nieuwe exploitatie te dekken over de uitgangspunten van het Centraal Fonds. Deze constatering wordt duidelijk zichtbaar in de eenkomstig van het gecorrigeerd weerstandsvermogen dat ontwikkeling 37,7% bedraagt ultimo 2005 en in 2010 is geda ald tot 16,0% van het gecorrigeerd balanstotaal. Het risicoprofiel bedraagt 14,8% waaruit de conclusie kan getrokken dat er een beperkte ruimte beschikbaar is worden ultimo 2010 om eventuele tegenvallers op te vangen. Voor uitgaven in het kader van woningverbetering is in de CMKG 2005 voor de prognoseperio de jaarl vast bedrag van € 1 miljoen opgenomen. Uit het vaste jaarlijkse bedrag blijkt dat er geen concreet ijks een uitgewerkte investeringsvoornemens aan ten gron dslag liggen. Voor het onderhoud daarenteg en zijn aanzienlijke bedragen opgenomen in de jaren 2006 -2010. Het onderhoud fluctueert tusse n de €11,4 miljoen en de €15,4 miljoen en bevat mogelijk investeringen met het karakter van woningverbetering. Bij de aan het Fonds opgegeven bedrijfswaarde over een lager aantal woningen (107) op dan in de perio 2005 geeft Laurentius in de deelportefeullle verkopen de 2006-2010 (350) wordt voorzien. De deelportefeuille met overig niet regulier door te exploiteren bezit omv at 488 verhuureenheden met een gemidde levensduur van 3,1 jaar. Bij deze deelportefeuille is lde restant eveneens een verkoopopbrengst opgegeve n. De Best Practices biedt de mogelijkheid om voor maximaa l vijfjaar de geprognosticeerde verkoopp ortefeuille in te rekenen. De opgegeven restwaarde is gebaseerd op de oorspron kelijke verkrijgingsprijs en is niet in overeens met de Best Practices waar wordt uitgegaan van de temming contante waarde van de sociale kavelprijs onder aftrek van de kosten voor het sociaal plan, de sloopkosten en de kosten voor het bouwrijp maken van de kavel.

ETRAAL FONDS VItLKSNWSVESTN I3r’vindigcn cvaluatiepprtfeuiIlcbeIeiç In het jaarverslag 2005 wordt stilgestaan bij de actua lisatie van het strategisch voorraadbelei woi dt dat op basis van kengetall d. Aangegeven en en portfoloanalyses beleidskeuzen zijn gemaakt voor het bezit. De iiweijaienondeihoudsbegroting is op ba5is van de uitkomsten aangepast en de beleidske uzes zijn doorvertaa Id naar corn plexbeheerplannen. Op de verschillen, qua marktontwikkeling, investeringskarakter en bedragen ten opzichte van de vorige uitkomsten van het portefeuillebeleid, wordt in het jaarverslag niet ingegaan. Uit het vraaggesprek is duidelijk geworden dat bij de beoordeling van het portefeuH gebruik wordt gemaakt van toekomstscenario’ lebeleid geen s waarin bijvoorbeeld de vraagontwikkeling van type huishoudens en inkomen in relatie wordt gebracht met de gewenste woningvoorraad per huurprijsklasse. Er zijn geen documenten ontvangen waaruit blijkt welk af’vegings- en besluitvormingskader wordt gebruikt bij de totstandkoming en vaststelling van het strat egisch doordat uit de vragenlijst blijkt dat Laurentius geen voorraadbeleid. Het voorgaande beeld wordt bevestigd instrumentarium beschikbaar heeft om meten van de te nemen en inmiddels genomen het effect te maatregelen in het kader van het porte feuillebeleid. Bevindingen risicobeheer portefeuillebeleid Uit de beantwoording van de vragenlijst blijkt dat Laurentius voorafgaand aan de bestuurlij beperkte mate een risicoanalyse voor het porte feuillebeleid heeft gemaakt. De gebruikte ke vaststelling in hebben betrekking op de bedrijfswaarde, onderhou inva dskosten en markttechnische indicatore lshoeken n zoals mutatiegraad en leegstand. In de periodieke rapportage is een projectenoverz icht opgenomen met een groot aantal proje en huursegment en opleveringen tot en met 2011 cten in het koop. projectenportefeuille bedraagt € 453 miljoen. Een Het totale investeringsvolume van de analyse van de projectenportefeuille waar operationele en macro-economische risico’s onde rdeel van uitmaken komt niet naar voren marktvoortgangsrapportage van de projecten. in de Voor de nieuwbouwinvesteringen heeft Laurentiu s geen vastgestelde procedure waarin per ontwikkelfase de taken, bevoegdheden en besluitvormingswijze vastl iggen. Voor de bestaande voorraad die wordt aangepakt is er eveneens geen procedurebes complexmatig chrijving. Trea sury Bevindingen treasurybeleid Het treasurystatuut beslaat 16 pagina’s en dateert uit 2005. Het 5tatuut biedt duidelijke belei uitgangpunten met betrekking tot financieringen , beleggingen, kasbeheer, de administratie dskaders en ve organisatie en de informatievoorziening. In het hoofdstuk informati evoorziening wordt ingegaan op de treasuryjaarplan dient te bevatten. In het statuut onderwerpen die het staat dat jaarlijks een treasuryjaarplan dien opgesteld en vooraf ter goedkeuring aan de Raad van Commissarissen te worden voorgeleg t te worden d. Van Laurentius is een gespreksnotitie ontvangen waarin een exter n financieringsbeleid tot 2010 kan worden vormgege adviseur ingaat op de vraag op welke wijze het ven. De gespreksnotitie wordt door Laur entius aangemerkt als het treasuryjaarpla n voor 2006. In het treasuryactiviteiten met betrekking tot de verbindin treasurystatuut wordt niet stilgestaan bij gen. Bevindingen organisatie treasurvfunctie en interne risic Uit de vragenlijst blijkt dat Laurentius pas sinds 2006 obeheersing jaar twee keer een vergadering heeft plaatsgevonde beschikt over een treasurycommissie en dat in hetzelfde n. De commissie bestaat volgens de vrag personen, de directeur bestuurder, hoofd finan enlijst uit drie ciën en een extern adviseur en wijkt qua samenstelling af van het statuut. In het statuut wordt een senior medewer Voorafgaande het treasuryoverleg wordt geen agen ker financiën als lid van de treasurycommissie genoemd. da opgesteld en van de vergaderingen word notulen gemaakt. en geen Voor wat betreft de interne risicobeheersing is, volg ens het statuut, een belangrijke rol wegg elegd voor de medewerker Planning en Controle. Van Laurentius is geen informatie ontvangen waaruit blijk t dat de uitvoering van de interne controle van de trea5uryp rocessen daadwerkelijk plaatsvindt. Uit het statuut blijkt verder dat de externe accountant vanuit zijn regu liere nageleefd. In de managemeritletter 2006 en de cont controle dient na te gaan of het statuut wordt role jaarrekening 2006 zijn door de acco untant geen opmerkingen gemaakt in het kader van treasury. Bevindingen verslaglegging/informatievoorziening treasurv In het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening van 2005 wordt summier ingegaan op een viertal nieuw aangetrokken leningen. Niet wordt stilgestaan bij de wijze waarop de treasuryactiviteïteri zijn georganiseerd en de besluitvorming plaatsvindt, het meerjarig rente risico en de ontplooide activiteiten vanu treasuryjaarpian. it het De periodieke rapportage bevat geen informatie met betrekking tot treasury behoudens een historisch renteoverzicht met daarin de éérijaars- tienjaars en vijfe ntwintig curve over de afgelopen 10 jaar.

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Huizerstraatweg 117A Posttus 5075 141OAB Naarden Telefoon 035 69 54070 Telefax 035 69 54080 nternet http://www.cfv.nl e-mail info@cfvnl -

-

Laurentius t.a.v. het bestuur Postbus 2199 4800 CD BREDA

Ons kenmerk vCOA\02062008\MH

Onderwerp Continuïteitsoordeel 2008: A-oordeel Naarden, 2juni 2008 Geacht bestuur, Op grond van het Besluit beheer sociale huur-sector (BBSH) beoordeelt het Centraal Fonds jaarlijks uw financiële positie en brengt daarover advies uit aan de mirli5ter voor Wonen, Wijken en Integratie. Vanaf 1 januari 2008 hanteert het Fonds een nieuwe beoordelingsmethodiek. Op basis van uw ingediende prognosegegevens 2007 2012 concludeert het Fonds dat de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passen bij de vermogenspositie van uw corporatie, hetgeen tot een A—oordeel leidt. Hierdoor bestaat er geen aanleiding een financieel onderzoek in te stellen. Overigens kan het Fonds corporaties ook om andere redenen dan hun financiële positie onderzoeken. -

In bijlage één treft u een korte toelichting aan op het continuïteitsoordeel van uw corporatie. Bijlage twee bevat vier specificaties waarin de uitgangspositie en de ontwikkeling van de vermo genspositie en de bepaling van het risico en de bovengrens van het vermogen nader worden verklaard. Het Fonds zal de ministervan dit oordeel in kennis stellen. Ik verzoek u een afschrift van deze brief te verstrekken aan uw Raad van Commissarissen. Met vriendelijke groet, Centraal Fonds Volkshuisvesting Drs. J. van der Moolen AIdir7

Bijlage: 1. Toelichting contin uïteitsoordeel 2008 2. Specificaties continuïteitsoordeel 2008

ESTELD DI) BESLUITCENTRALE FONDS VOOD DE VOLKSHUISVESIINO (STAAT5DLAD 1998. 493).

ING Bank 69 76 43 689

Postbank 46 96 28

Bijlage 1: toelichting contlnuïteitsoordeel

2008 —

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING

Laurentius (11005), te Breda Op basis van de door de corporatie verstrekte prospectieve Informatie heeft het Fonds het continuïteitsoordeel vastgesteld en zijn het volkshuisvestefljk vermogen, het risicobedrag en de bovengrens van het vermogen voor het verslagjaar en de volgende vijf prognosejaren als volgt bepaald.

Continuïteitsoordeel : A I0

13 0

.

m

-D

g 1

50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

1

2006

2007

2008

—Volkshulsvestelijk vermogen

2009

2010

—Risico ultimo 2012

2011

Bovengrens vermogen uftimo 2012

Bedrag

Volkshuisvestelijk vermogen

Per woongelegenheid

balanstotaal

(xC i,-) 27571

44,3

22534

27,1

Bedrag

Per woon

c i.ooo)

gelegenheid

in % balanstotaal

(xc 1.000)

Volkshulsvestellk m0j en ultimo 2006

195.311 125.7 2 1146 209 587

Pro1 nosbe’chikbaar komende middelen 2007 tot en met 2012

Pronor bs±Iajop vermDen 2007 lot en met Vslkshulavesteljk verma en ultimo 2012

2012

2012

Ondergrens volkshuisvestelijlc vermogen: risico

(is

in%

(x( 1..) Marktrisico Macro-economich nico -

—

30602

3,290

67.283

4,0

7.234

8,7

34592

-

.719

Het toloolrisico wordt bepaald door bovenstaande risico’s te combineren, rekening houdend met de onderlinge onafliankeijkheid von deze drie risico’s. -

Totaal

risico

81.610

0.774

-

4,5

1o’

Verschil tussen vemwgen en risico groter dun 10%: vermogen Is sWdwule in relatie tot risico Gewenste mutatje volkshuisvestelk Vermgn lrte.!jke mutatie Boventnoveuttirno 2012

-

-

-

-______________

-

rctckevolkshuisvesteiikvermnultimo 2012 —

-4,0 -17,2 39,5 27,1

Vermogen ullima 2012 lager dan bovengrens: aanwending vermogen soldoende

L1005

Continuïteitsoordeel 2008

Bijlage 1

_


Toelichting bijlage één continuïteitsoordeel 2008 Con tin uïte its oordeel Het continuïteitsoordeel geeft de financiële positie van de corporatie aan in relatie tot de voorgenomen activiteiten. In het basisoverzicht kunnen drie mogelijke oordel en worden weergegeven • Oordeel .4: de voorgenomen activiteiten passen bij de vermo genspositie • Oordeel B: de voorgenomen activiteiten brengen de solvabiliteit in gevaar • Oordeel C: er is een onbalans tussen de voorgenomen activit eiten en de vermogenspositie Volkshulsvestelijk vermogen Het Centraal Fonds hanteert als vermogensbegrip het volksh uisvestelijk vermogen. Dit vermogensbegrip is gebaseerd op de door de corporatie opgegeven bedrjfswaarde van het bezit. Om te komen tot een gelijk oordeel in gelijke omstandigheden uniformeert het Fonds de opgegeven bedrijfswaarde. Voor het continuïteitsoordeel is het noodzakelijk dat het volkshuisvestelijk vermogen per ultimo 2012 berekend wordt. Startpunt voor de bepaling van dit vermogen is het vermo gen per ultimo 2006. Op basis van de door de corporatie opgegeven activiteiten in de prognoseperiocle wordt een prognose gemaakt van de beschikbaar komende middelen in de periode 2007-2012 en het beslag op vermogen in de periode 2007-2012. Op grond van deze prognoses en de vermogenstartpositie wordt het volkshuisvestelijk vermogen per ultimo 2012 bepaald. Risico Om tot een continuïteitsoordeel te komen, wordt het volksh uisvestelijk vermogen per ultimo 2012 afgezet tegen de berekende waarde van het risico per ultimo 2012. Dit risico bestaat uit drie onderdelen: marktnisico, macro economisch risico en operationeel risico. De kans dat alle drie de risico’s tegelijk optreden, is nihil. Het totaal risico is daarom altijd kleiner dan de som van de individ uele delen. Marktwaardetoets De marktwaardetoets is van belang indien het versch il tussen het volkhuisvestelijk vermogen en het berekende risico minder is dan 10% van het balanstotaal. In dat geval vindt een extra toets plaats of de marktwaarde van het bezit, inclusief een marktwaardes chok gebaseerd op een slecht weer scenario, minimaal 150% bedraagt van de geüniformeerde bedrijfswaard e. Is de marktwaarde groter dan 150%, dan is het vermogen voldoende groot in relatie tot het risico. Bovengrens volkshuivestellJk vermogen Indien het vermogen (na eventuele marktwaardetoets) voldoe nde is in relatie tot het risico, wordt een bovengrens van het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2012 bepaald. Startpunt hierbij is het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2006. Afhankelijk van dit vermogen wordt een gewenste mutatie van het volkshuisvestelijk vermogen bepaald. De individuele vermogensbo vengrens ultimo 2012 is gelijk aan het vermogen ultimo 2006 plus de gewenste mutatie van het volksh uisvestelijk vermogen. Indien het feitelijk volkshuisvermogen ultimo 2012 lager is dan het eerder bepaalde bovengrensvermogen 2012, is sprake van een A —oordeel. Indien het feitelij k volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2012 hoger is dan het eerder bepaalde bovengrensvermogen 2012, dan is sprake van een C —oordeel. Het is mogelijk dat niet alle

L1005

onderdelen in deze toelichting voor uw corporatie van toepassing zijn.

Continuïteitsoordeel zooB

Bijlage 1

_____ ______ _____

_________ _-

_________

CENTRAAL

FONDS

VOLKSHUISVESTING

Bijlage 2: specificaties continuïteftsoordeel 2008 Specificatie 1: Volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2006

(s (1.000,)

A Vermoenscoinj,onenten volens balans ultirno 2006 Elen vermojen (Inclusief herwaa,derinsreserve en oveii e reserves) FaIisalierekenin Voorz eninj onderhoud Overic vuorzienrnen Af immateriele vasiC activa 0. Waarderinç vast oed.ortefeullle Hedr fswjaîde (voi eris 8B5H-Bi la e IV, vcrsla Jaar 2006) 1 Af materirle vaste activa in exioitatie

77.809 75 956 1.85J 0 0 0

——__________

—________

110.782

——

373.667 262.885

C.Rentablliteltswaardecorrectle (voiLesis 1015H IHlar IV, vers aijaar 2006)

22.444

Vermoen o basis van e.evens corporatie 0 Correcties Centraal Fonds

211.035

—

15.4

-

UnIforrnerin bedrjfswaarde Uniformerin rentabilititswacdecorredieIfnjen CorrectevoorzIeni onrendabele investeringen nieuwbouw -

-

-15724

-

.

-

0

-

Volkshuisve

steil,jk

vermogen

ultimo

2006

195.311

-

Opgegeven bedrijfswaarde(BB5H-BIjIage iVverslagjaaraoo6)

Geuniformeerde bedrijfswaarde

373.667 357.943

-

—

Aanpassinbedrfswaarde

—

—-

Specificate correcties 1.rflomentvandisconterinE 2.

elimin

eren

__7_

-

verkoopporte fcuilie

-

— —

3 uniformeringarameters —

levensduur 6. uniformering_restwaarde

-

—-

—

—

7.

beoordelinEla.stenniveau

—

—

-

-9.197

-4.646

--

10491

-23.418 0 -15.724 -—

Totaal

L1005

Continuiteitsoordeel 2008

—

Bijlage 2

CENTRAAL FONDS VOLKSH U 1 SVESTING

Specificatie 2: Vermogensmutatie 2007 tot en met 2012

Prognose beschikbaar komende middelen

Prognose beslag op vermogen

1 Rendement op materlele vaste activa in exploitatie 2 Af rcndrment op leningen

172 700 6 Nieuwbouw woongelegenheden en overig vastgoed 116 362 7 Aankoop woorigelegenheden eis overig vastgoed 22 fl6 8 Sloop woongenheden en overig vastgoed 5 906 9 Verbeterin woongelegenheden en overig vastgoed 4 154 10 Vennootschapsbelasting 125 732 Totaal

3 Verkoo bestaand bezit 4 Productie nieuwbouw voor verkoo_ S Vermogenseffect nieuwe leningen en renteconversle Totaal

75 539 23999 502 1 998 9417 111.456

2007

2008

1 Rendement op materlele vaste activa In exploitatie

2009

2010

2011

2012

Totaal

2t477

22684

23919

28247

35755

40618

1)2700

2 Rendement op leningen

111S4

13355

10096

‘19460

30225

32072

116362

3 Verp bestaand bezit Aantal woongelegenheden Aantal m2 niet woangejenheden

Verkoo.resultaat o basis v,ijfers cororatpe resultaat na toet5lflj CFV 1 Verkoo

41

32

32

32

o

32

o

32

201

0

0

0

0

0

2 388 3265

2.444 3408

2897 3554

3 150 3705

3402 3860

13 345 22334

9364545

4 Productie nieuwbouw voor verkoop Aanial 1 woon,e e nheden le Aantal m2 niet wooneIe’ enheden

o o

o o

312 0

BI

132

o

578

0

0

0

Verkoopresultaat °r basis van ci fers Cor oratie

O

0

Verkoopre5ultaat na toetsin CFV

1235

5.581

o

751

3052

992 910

4640 1 194

12448

o 7260

5786

10565

2 369

441

41154

58

88

964

329

40

1587

0

1.040

3.500

0

5 Verrnogensetfect nieuwe leningen en renteconversie

6 Nieuwbouw woongciegenheden en overl vastgoed Aantal woongelegenheden Aantal m2 nlet-wgeenheden

Beslag op vermogen volgens opgave corporatie Be5lag op vermogen na toetsing CFV y,ijval geacrepteerde voorziening Netto beslag op vermogen

147

561 950

5906

2.040 -

7.077

1.363

3.182

12.887

5.683

4.573

1.150

28.838

3.411 3.411

5.073 1.093

25.403 0

31.046

13.174

80.043

0

0

t936 0

0

3.980

5403

31046

13 174

1936

75 539

40

119

260

60

675

0

136 0

60

0

0

0

0

0

720

3.347 5.135

5.829

1.702

130-

1702

13170

7.774

2.523

4.532

2 523

23.999

9369

25

32.

4.504

7 Aankoop woong&egenheden en overig vastgoed —

Aantal woongeiegenheden Aantal m2 niet.wooflgenheden Beslagopvermogen volgens opgave corporatie vermogen na toetsln CFV

-—

—

—

1.512

8 Sloop

Aantalwoonglegenheden Aantal m2 niet woongegenheden

14 0

.

Beslag op vermogen volgens opgave corporatie Beslag op vermogen na toetsingÇI

0

0

0

65297

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

33

186

78

17

63

124

502

50

50

50

50

50

50

300

9 Verbetering woongelegenheden en overig vastgoed Aantal woongelegenheden Beslagopvermogenvolgensopgavecorporatie Beslag op vermogen na toetsing CFV

57

333

57 33

57 333

57 333

57 333

0 1682

0 2606

0 1917

0

0

0

1 201

2012

9417

57

342

333

1 998

10 Vennootschapsbelasting (Vpb)

Vpb volgens opgave corporatie Vpb na toetsing door Centraal Fonds

1.1005

0 0

Continuïtetisoordeel 2008

Bijlage 2

__


Specificatie 3 risico continuïteitsoordeel Marktriico

I,’i,j g’1i

(x

Risico (1.000.-)

Vstgoedexpioltatic

21 988

Productie nieuwbouw verkoo Verkoo

5.906

bestaand bezit

2 708

Totaal markt,isko

30.602

Macro economisch risico Totaal

Renteschok

36022

Infiatleschok

45.498

Onderhouds en bouwkostenschok Totaal macro economisch risico (XC

51.01J

1.000,-)

67.283

Het totaal risico wordt bepaald door bovenstaande risico’s te combineren, rekening houdend met de samenhang tussen de drie risico’s.

Operationeel risico Risico (x (1.000,-) Dednerninen -

Systeem- en controlerisico

1.953

Waarderisico Treasury Niet

5.879 -

risIcoiiderde beleggingen

Financiering

0

-

verkoop

-.

8311

-

—__________________

2.953

Productie nieuwbouw huur

8.435

Aapn

5.014 150

-—

Sloop

-

-

-

-—----—

Investennwonverbeterim Verkoo bestaand bezit

-

-

-

-

300

-

1.599

Totaal operationeel risico

34.592

Specificatie 4: bovengrens continuïteitsoordeel Aantal woongelegenheden

Bovengrens in

1-199

%

100

200-499

50

500-999

1000-2499 2500-4999

45 40 35

5000 of meer

30

Aantal woongelenheden

corporatie

7.084

Uasisbovengreris


uitimo

30,0

2006

Gewenste daling Maximeringgewenste daling op

1/3

15%

Bovengrens

L1005


x

14,3

44,3 4,8 4,8 39,5

Bijlage

2

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Toelichting bijlage twee continuïteitsoordeel 2008 Specificatie 1 De bepaling van het volkshuisvestelijk vermogen per ultimo 2006 bestaat onder meer uit de hieronder nader toegelichte onderdelen: Vermogenscompenten volgens balans ultimo 2006 Onder deze kop worden rechtstreeks uit de balans vermogenscomponenteri meegenomen die relevant zijn voor de bepaling van het volkshuisvestelijk vermogen. Waardering vastgoedportefeuille Het volkshuisvestelijk vermogen is gebaseerd op cie (geüniformeerde) bedrjfswaarde. Om de verschillende waarderingswijzen van vastgoed in de jaarrekening te neutraliseren, wordt het verschil tussen de opgegeven bedrjfswaarde en de waarde MVA in exploitatie in de balans als vermogenscomponent meegenomen . Uniformering bedrijfswaarde Het doel van de uniformering van de bedrijfswaarde is om in gelijke omstandigheden tot een gelijk oordeel te komen. De uniformering geschiedt in zeven stappen. Voor een nadere inhoudelijke uitleg bij deze stappen kunt ii de brochure Uniformering van de bedrijfswaarde van januari 2008 van het Centraal Fonds raadplegen (te downloaden van www.cfv.nl). Correctie voorziening onrendabele Investering nieuwbouw Deze correctie vindt alleen plaats indien de opgegeven voorziening onrendabele investering nieuwbouw groter is dan de onrendabele investeringen in 2007 en 2008. Indien hiervan sprake is, is in de jaarrekening feitelijk teveel van het vermogen afgeboekt. Het verschil tussen de voorziening minus de onrendabele investeringen wordt aan het volkshuisvestelijk vermogen toegevoegd. Specificatie 2 In specificatie 2 worden de verschillende ontwikkelingen en activiteiten weergegeven die leiden tot het beschikbaar komen van middelen en tot een beslag op middelen. In de beoordeling vertaalt het Fonds de door de corporatie opgegeven activiteiten naar vermogenseffecten. In een aantal situaties wordt bij de doorrekening hiervan afgeweken van de door de corporatie opgegeven Informatie. In deze toelichting wordt kort per ontwikkeling/activiteit ingegaan op deze afwijkingen. In specificatie 2 zijn alleen de voor u relevante activiteiten opgenomen. Rendement op materiële vaste activa in exploitatie en leningen In de berekening wordt uitgegaan van een vast rendement van 6% op de waarde van het materiële vaste activa c.q. leningen. De waarde is modelmatig door de uniformering van de bedrijfswaard e c.q. rentabiliteitswaarde bepaald.

)

Verkoop bestaand bezit Bij de bepaling van de verkoopwinst van woongelegenheden gaat het Fonds uit van het verschil tussen de verkoopprijs en de geüniformeerde bedrijfswaarde van deze woongelegenheden. Als gevolg van de uniformening van de bedrijfswaarde kan er verschil ontstaan in verkoopresultaat. Dit geldt in het bijzonder indien de corporatie een aparte waardering heeft van haar verkoopportefeuille, waarbij zij in de bedrijfswaarde rekening houdt met toekomstige verkopen. Verkoop nieuwbouw koop Het Fonds hanteert een voorzichtige benadering van verkoopresultaten voor nieuwbouw. In principe geldt de opgave van de corporatie als uitgangspunt. Indien het opgegeven verkoopresultaat meer bedraagt dan 5% van de stichtingskosten, maximeert het Fonds het verkoopresultaat op deze 5% van de stichtingskosten. Vermogenseffect verandering financieringsbehoefte en renteconversie Bij de bepaling van de bedrijfswaarde en daarmee het vermogen wordt uitgegaan van een discontovoet van 6%. Indien een corporatie nieuw vermogen aantrekt en of herfinanciert, zal zij een rentabiliteitswaardevoordeel behalen. Dit effect wordt in de methodiek als vermogensvoordeel en daarmee als beschikbaar komend vermogen opgenomen. Voor de bepaling van dit effect wordt gekeken naar de nieuwe financieringsbehoefte die voortvioeit uit het doorrekenen van de opgegeven activiteiten. Daarnaast wordt rekening gehouden met opgegeven herfinancieringvolumes en vastgelegde renteafspraken. Nieuwbouw woongelegenheden en overig vastgoed Het beslag op vermogen als gevolg van nieuwbouw bestaat uit de omvang van de onrendabele investeringen . Het Fonds volgt bij de bepaling in principe de opgave van de stichtingskosten en de bedrijfswaarde. Voor

11005


Bijlage 2

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING verschillende categorieën verhuureeriheden wordt een genormeerde bedrijfswaarde per eenheid gehanteerd. Indien de opgegeven bedrijfswaarde van de corporatie hoger Is dan de genormeerde bedrijfswaarde, hanteert het Fonds in de berekening deze lagere genormeerde bedrijfswaard e. In dat geval zal het beslag op middelen hoger uitvallen dan de opgave van de corporatie. Aankoop woongelegenheden en overig vastgoed Bij aankoop geldt dezelfde benadering als bij nieuwbouw. Sloop woongelegenheden en overig vastgoed Bij de bepaling van het vermogenseffect van sioop zijn in de metho diek de door de corporatie opgegeven sloopkosten en de restwaarde van het te slopen vastgoed relevant. Indien een corporatie woningen uit de huurportefeuille gaat slopen, hanteert het Fonds een restwaarde van € 5.000,- per woning. Als een corporatie bij de opgegeven sloopkosten geen rekening houdt met inbren g/-restwaardes van te slopen vastgoed, kunnen verschillen tussen de berekening van het Fonds en de opgave van de corporatie ontstaan. Verbetering overige woongelegen heden en overig vastgoed. Het beslag op vermogen als gevolg van verbetering bestaat uit de omvan g van de onrendabele investeringen. Het Centraal Fonds hanteert een genormeerde omvang van onrendabele investeringen van 33,33% van de verbeteringsinvestering. Indien de opgegeven onrendabele investering groter is dan de door het Fonds berekende investering, wordt de opgave van de corporatie gevolgd. Zo niet, dan wordt de berekening van het Fonds gevolgd. VennootschapsbelastIng Het Fonds berekent een VPB last over de gehele prognoseperiode. Indien de door de corporatie opgegeven VPB last hoger is dan de door het Fonds berekende last, wordt de opgave van de corporatie gevolgd. Zo niet, dan geldt de berekening van het Fonds. Specificatie 3 Marktrisico Marktrisico vastgoedexploitatie Voor zelfstandige woongelegenheden is de verhouding tussen de huuren de WOZ-waarde bepalend voor het marktrisico. Bij overige verhuureenheden wordt uitgegaan van een vast risicopercentage te relateren aan de bedrijfswaa rde. Marktrisico productie nieuwbouw verkoop Het marktrisico verkoop nieuwbouw is gerelateerd aan de voorgenomen bouw van koopwoningen in de prognoseperiode.

Marktrisico verkoop bestaand bezit Het marktrisico verkoop bestaand bezit laat het risico zien dat naar voren kan komen indien er zich een ‘slecht weer’ scenario voordoet voor de hoogte van de verkoopprijzen. Macro economisch risico Macro economisch risico: renteschok Het risico van een renteschok laat het effect zien van het versch il tussen de verwachte rente in de prognoseperiode en een ‘slecht weer’ renteontwikkeling, rekening houden d met de afgeleide finan cieringsbehoefte. Indien er al renteafspraken zijn gemaakt voor de volledige toekomstige financieringsbehoefte, treedt geen risico op. Macro economisch risico: infiatieschok Het macro economisch risico als gevolg van een infiatieschok laat het effect zien in de bedrijfswaarde van een ‘slecht weer’ scenario voor de inflatieontwikkeling. Bij een daling van de inflatie zullen de hieraan gekoppelde huurstijgingen en dus de huurinkomsten, tegenvallen. Dit effect wordt enigsz ins verzacht door de lagere stijging van de variabele exploitatielasten. Het gecombineerd effect op de bedrijf swaarde bepaalt de omvang van het macro economisch risico als gevolg van een infiatieschok.

Macro economisch risico: bouwen onderhoudskostenschok Het macro economisch risico als gevolg van een bouwen onderhoudsko stenschok laat het effect zien in de bedrijfswaarde van een ‘slecht weer’ scenario voor de ontwikkeling van de bouw en onderhoudskosten. Bij een onverwachte stijging van de onderhoudskosten zal de bednijfswaarde lager worden . Bij een onverwachte stijging van de bouwkosten zullen de onrendabele investeringen voor nieuwb ouw in de prognoseperiode toenemen.

11005

ContinuteitsoordeeJ 2008

Bijlage 2

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Operationeel risico Het operationeel risico wordt gekoppeld aan de voorgenomen activiteiten in de prognoseperi ode. Per activiteit wordt, rekening houdend met de omvang van de activiteit en het daarbij optredende risico, een risicobedrag bepaald. In de risicobepaling wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met het feit of de corporatie een dergelijke activiteit op een vergelijkbaar niveau in het verleden al heeft uitgevoerd. Ervaring is een reden om met een lager risico rekening te houden. 5pecificatie 4 Om te bepalen of een corporatie te maken krijgt met een C-oordeel, wordt op individueel corporatieniv eau een bovengrens voor het volkshuisvestelijk vermogen bepaald. De eerste stap hierbij is de bepaling van de basisbovengrens gebaseerd op corporatiegrootte. Bij stap twee wordt het volkshuisvestelijk vermogen per ultimo 2006 vergeleken met de basisbovengrens gebaseerd op corporatiegrootte. Als het votkhuisvest elljk vermogen hoger is dan deze basisbovengrens, wordt een aanpassing berekend. Als aanpassing geldt dan een derde van het verschil tussen het volkhuisvestelijk vermogen per ultimo 2006 en de basisbovengr eris (corporatiegrootte) met een maximum van 15% van het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2006. De derde stap is dan de bepaling van de vermogensbovengrens van de individuele corporatie. Hierbij wordt de basisbovengrens gebaseerd op corporatiegrootte (eerste stap), vermeerderd met de berekende aanpassing van de basisbovengrens (tweede stap).

‘Het is mogelijk dat niet alle onderdelen in deze toelichting voor uw corporatie van toepassing zijn.

11005


Bijlage 2

/-lti

CENTRAAL FONDS VOLKSHUiSVESTING Huizerstraatweg 117 A Postbus 5075 14IOAB Naarden Telefoon 035- 69 S4 070 Telefax 035 69 54080 Internet hUp //wwwcfvnl e mail [email protected]

L1005 Laurentius tav. het bestuur Postbus 2199 4800 CD BREDA

-

Ons kenmerk SOV\16102008\MH Onderwerp Solvabiliteitsoordeel 2008 (verslagjaar 2007): voldoende solvabiliteit

Naarden, 16 oktober 2008 Geacht bestuur, Op grond van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) beoordeelt het Centraal Fonds jaarlijks uw financiële posftie en brengt daarover advies uit aan de minist er voor Wonen, Wijken en Integratie. Op basis van uw ingediende verantwoordingsinformatie over het verslagjaar 2007 concludeert het Fonds dat het vermogen op balansdatum 31 december 2007 groter i5 dan het voor uw corporatie vastgestelde risicobedrag, hetgeen tot het oordeel ‘voldoende solvabiliteit’ leidt. In bijlage itreft u een korte toelichting aan op het solvabiliteits oordeel van uw corporatie. Bijlage 2 bevat twee specificaties waarin de verrnogenspasitie en de bepaling van het risicobedrag worden verklaard. Het Fonds zal de minister voor Wonen, Wijken en Integratie van dit een afschrift van deze brief te verstrekken aan uw Raad van Comm oordeel in kennis stellen. Ik verzoek u issarissen. Met vrienceljke groet, Centaal Fonds Volkshuisvesting Dr. J. vawder Moolen AIgenen directeur

Bijlagen: 1. Toelichting solvabiliteitsoordeel 2008 2. Specificaties solvabiliteitsoordeel 2008

STELO RU RESLUITCENTRAI.E OND5 VOOR DE VOL

HUj%VFÇtIN(

i-jçmI

ar,

... ..,%

ING

Bank 69 76 43 689

Bijlage 1: toelichting solvabiliteitsoordeel 2008

CENTRAAL FONDS XVDLKSHUISVESTING

Laurentius (L1005), te Breda Op basis van de door de corporatie verstrekte verantwoordin gsinformatle heeft het Fonds het solvabiliteitsoordeel vastgesteld en zijn het volkshuisvestelljk vermo gen en het risicobedrag voor het verslagjaar als volgt bepaald.

Solva biliteitsoordeel : Voldoende 40%

Lolkshuivesteli)k your ‘97

35% Vermogen 30%

.

-mlnus.rlslco

25%

20% 15%

1

‘:: 0%

Bedrag


(xc 1.000)

Volkshuisvestelijk vermogen Ultimo 2007

Ondergrens vollcshuisvestelijk

173.613

Bedrag

vermogen: risico

(xc 1.000)

Per waangelegenheid (xC t,-) 24187

ln% baIanstotal

Per woongelegenheid

In % balanstotaal

36,5

(XC i,-)

Mjrkti’ ico Macro-ccononih rico 0prratonveI rsco

14.223

1 981

3,0

34.481

4804

7,1

14,883

2073 Hel totor,i risico wordt bepaald door borenstaande risico’S te combineren rekening houdend met de onderlinge onafhankelijkheid won dcie drie risico’s Tolaal risico

40.159

Veischil tussen vermogen en neico groter dan 10%: vermogen is voidpende in reoIle tot

L1005

5.595

risko

5oivabillteitsoordeel 2008

Bijlage 1

Toelichting bijlage 1 solvabiliteitsoordeel 2008

CENTRAAL FONDS VOLKS H U 1SVE ST1 N G

Solvabiliteitsoordeel Het solvabiliteitsoordeel geeft de financiële positie van de corporatie aan op balansdatum. Het uitgangspunt hierbij is dat de corporatie financieel gezien in 5taat is haar woningbezit blijvend te verhuren zonder gedwongen verkoo In het basisoverzicht kunnen twee mogelijke oordel p. en worden weergegeven: • Voldoende solvabiliteit • Onvoldoende solvabiliteit. Volkshulsvestelijk vermogen 1-let Centraal Fonds hanteert als vermogensbegrip het volkshuisvesteiijk vermogen. Dit vermogensbegrip is gebaseerd op de door de corporatie opgegeven bedrijf swaard gelijke omstandigheden uniformeert het Fonds de opgege e van het bezit. Om te komen tot een gelijk oordeel in ven bedrijfswaarde en bepaalt daarmee de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde van het bezit.

,

\..)

Bepaling risico solvabiliteitsoordeel Om tot een solvabiliteitsoordeel te komen, wordt het volkshuisvestelijk vermogen per ultimo 2007 afgezet tegen de berekende waarde van het risico per ultimo 2007, Dit risico bestaat uit drie onderdelen: • Marktrisico • Macro-economisch risico • Operationeel risico. De kans dat alle drie volledige risico’s tegelijk optreden, is nihil. Het totaal risico is daarom altijd kleiner dan de som van de individuele delen. Marktwaardetoets De marktwaardetoets is van belang indien hetverschil tussen het volkhuisvestelijk vermogen en het berekende risico minder is dan 10% van het balanstotaal. In dat geval vindt een een marktwaardeontwikkeling gebaseerd op een slecht weer extra toets plaats of de marktwaarde van het bezit, bij geüniformeerde bedrijfswaarde. Is de marktwaarde groter scenario, minimaal 150% bedraagt van de dan 150%, dan is het vermogen voldoende groot in relatie tot het risico.

L1005

Solvabiiiteïtsoordeel 2008

Bijlage 1

_______ _____—

______________—— _____ _____ _________ _______— _____ ___ _____ __ __

_____ ____


Bijlage 2: specificaties 5olvabillteltsoordeel 2008 Specificatie 1: Volkshuisvestetjk vermogen ultimo 2007

(xC 1.000,-)

A. Vermogenscomponenten voljens balans ultimo 2007 Elven vermo ’en (Inclusief 1 1 herw s res aard erv erIn c en overige reserves) EaIisatierekenIn VoorzIenlii onderhoud c vootzlenlnl en 1 0vri Af immaterielevasteactiva ——

-—

87.832

-__________

___

86 137 1 695 0

—___________

IL Waard 1 erIn 1 va o edporteFeuiU st e Bcdrljfswaarde (volgens 885H Bia e IV, vers]aar 2007) 1 Af materiele vaste activa In exloitatle

—

0

0

—

-

104.200

—

395 489 291 289

——-

C. Rentabillteltswaardecorrcctje (vol o s B[5SI Bijr IV, vel

—

—

aar 2007)

24.471

—

Vermojenopbasjeevenscorporatle

—

-—

-

216.503

D.Correctles Centraal Fonds 42.890 Unlformeon[ bedrljfswaarde UniformerinrentabilIteltswaardecorrectie lenin;e n Correctie voorzienIn onrendabele investerin en nieuwbouw Correctie Materieel Vast Actief tO we:ens niet Juridis che verplichtiiwn Correctie actieve beIastinIatentie VoIkshuisvesteljk vermogen ultimo 2007 —

-

-

—

50.669

—

—

0

—

4.085 6 594 2900

-.

—

-

-—

—

0pgeven bedijfswaarde (dVl verslagjaar 2007)

-

173.613

-

—

395 489

—

Geuniformeerde bedrijfswaarde Aan_pasing bedrifswa.irde

—

——

——

—-

—

—

344.820

-

—

Specificatie correcties i.momenandisr’ 2. &iminerenvepportefeulIle 3.uniforrnerInparameters 4heffingprojectSteun40ijcen

—

-50 669

——

—

5.beoordij’Jevensduur 6. unifnrmerin restwaarde - 7.beoordeilnElastennlveau Totaal

—

-

it692

--

——

—

——

—

—

-

-27089 -

—

.4.359

—.

-

—

——

——

-

o

—

30.525

— —

—

—

—

—

-

-50.669

neqwbouw_ pjavecorporabe Correctie voorzienInendabele investerinen_ nieuwbouw

—.

.

.

-

—

—

—

11005

-

—

Soivabiiiteitsoordeel 2008

-

——

-

—

—

-______________

__

0 4085 4.085

Bijlage 2


Specificatie 2: risico solvabiliteitsoordeel Marktrisico

Risko (x

Verhuur woongelege,iheden Verhuur oven everhuureenheden Productie nieuwbouw verkoo Totaal marktrisko

i.00o,-)

8 oV 4.292 1.896 14.223


Renteschok Infiatleschok Onderhouds en bouwkostenschok

0 32.924 17 185

Het totaal risico wordt bepaald door bovenstaande risico’s te combineren, rekening houdend met de samenhang tussen de drie risico’s. Totaal macro economisch risico (x( i.ooo,-)

34.481

Operationeel risico Risico Deelneminfn Systeem- en controle risico Waarderisico Tneasy Niet nisicomijdende belegnn Financiering Productie nieuwbouw verkop Productie nieuwbouw huur Sloo lnvesteninen woningverbetering

(x

1.000.-) 2.507 4.907 0

-

—

-

260 1 896 5.095

118 -

-

100

Totaal operationeel risico 14.883

11005

Soivabiliteitsoordeei 2008

Bijlage 2

CENTRAAL

Toelichting bijlage 2 solvabiliteitsoordeel —

FONDS VOLKS H U Sv EST1 N S

Specificatie 1 De bepaling van het volkshuisvestelijk vermogen per ultimo 2007 bestaat onder meer uit de hieronder nader toegelichte onderdelen: Vermogenscompenten volgens balans ultimo 2007 Onder deze kop worden rechtstreeks uit de balans vermogenscompone nten meegenomen die relevant zijn voor de bepaling van het voikshuisvestelijk vermogen. Waardering vastgoedportefeuille Het volkshuisvestelijk vermogen is gebaseerd op de (geüniformeerde) bedrijfswaarde. Om de verschillende waarderingswijzen van vastgoed in de jaarrekening te neutraliseren, wordt het verschil tussen de opgegeven bedrijfswaarde en de waarde MVA in exploitatie in de balans als vermo genscomponent meegenomen. Toelichting uniformering bedrijfswaarde Het doel van cie uniformering van de bedrijfswaarde is om in gelijke omstan digheden tot een gelijk oordeel te komen. De uniformering geschiedt in zeven stappen. Voor een nadere inhoudelijke uitleg bij deze stappen kunt u de brochure ‘De voikshuisvestelijke exploitatiewaarde’ van mei2008 van het Centraal Fonds raadplegen.

(.J

Correctie voorziening onrendabele Investering nieuwbouw Deze correctie vindt alleen plaats indien in de opgegeven voorziening onrendabele investering nieuwbouw feitelijke verplichtingen zijn opgenomen die niet juridisch verplicht zijn. Indien hiervan sprake is, is in de jaarrekening teveel van het vermogen afgeboekt. De feitelijke verplichtingen die onderd eel vormen van de voorziening worden aan het volkshuisvestelijk vermogen toegevoegd. Correctie materieel vast actief in ontwikkeling wegens niet juridische verplichtingen Deze correctie vindt alleen plaats indien op de balans post MVA In Ontwi kkelin plaatsgevonden op basis van feitelijke verplichtingen die niet juridisch verplic g afboekingen hebben ht zijn. Indien hiervan sprake is, is op deze ba lanspost teveel afgeboekt, Het door de corporatie opgegeven afgeboekte bedrag aan feitelijke verplichtingen wordt aan het volkshuisvestelijk vermogen toegevoegd. Correctie materieel vast actief in ontwikkeling wegens niet juridische verplic htingen woningverbeteringen In de geüniformeerde bed rijf5waarde zijn onrendabele verbeteruitgav en meegenomen en dus in mindering gebracht op de bedrijfswaarde. Voorzover dit verbeteruitgaven betreft die na 2010 zullen als feitelijke verplichting gezien en niet als juridische verplichting. Het (genor plaatsvinden, worden deze uitgaven meerde) onrendabele deel van de verbeteringsinvesteringen na 2010 wordt aan het volkshuisvestelijk vermo gen toegevoegd. Dit geldt ook voor de door de corporatie opgegeven afboeking op de balanspost MVA In Ontwi kkeling voor onrendabele investeringen in woningverbetering na 2010.

( )

Correctie actieve belastinglatentie Deze correctie vindt alleen plaats indien de corporatie een actieve belasti nglaten de invoering van integrale Vennootschapsbelasting. Uitgaande van een blijven tie heeft opgenomen als gevolg van de verhuur van het bezit zal deze belastingclaim niet gerealiseerd kunnen worden. Het Eigen vermogen in de balans wordt in dergelijke situaties te hoog voorgesteld. De opgegeven actieve belastinglatentie wordt in minder ing gebracht op het volkshuisvestelijk vermogen. Correctie niet meenemen waardering verkoop onder voorwaarden Deze correctie vindt alleen plaats indien de corporatie de terugkoopverplichti ng van woningen verkocht onder verkoop onder voorwaarden in de balans heeft opgenomen. Een in het actief en passief opgenomen waardering voor verkochte woongelegenheden onder voorwaarden neemt het Fonds niet mee bij de bepaling van het volkshuisvestelijk vermogen. Dit past binnen het uitgangspunt dat de financi ële effecten van toekomstige activiteiten (terugkoop in dit geval) meegenomen worden in het solvabiliteits oordeel. Correctie deelnemingen wegens actuele waarde exploitatieverblndin gen Deze correctie vindt alleen plaats indien gebleken is dat door een andere waarderingsgrondslag in verbindingen dan in de toegelaten instelling, de waarde van de deelnemingen significant af zou wijken van een waardering uitgaande van de votkshuisvestelijke exploitatiewaarde. Het verschil tussen opgegeven waarde van de deelneming en de volksh u isvestelijke exploitatiewaarde komt ten goede/ten laste van het volksh uisvestelijk vermogen.

L1005

Solvabiliteitsoordeel 2008

Bijlage 2


Specifkati3

Marktrlslco Marktrisico verhuur woongelegenheden Voor zelfstandige woongelegenheden is de verhouding tussen de huur en de WOZ-waard e bepalend voor het marktrisico.

Marktrisico verhuur overige woongelegenheden Voor het marktrisico voor overige verhuureenheden wordt uitgegaan van een vast risicopercentage gerelateerd aan de bedrijfswaarde. Marktrisico productie nieuwbouw verkoop Het marktrisico verkoop nieuwbouw is een vast percentage gerelateerd op basis van de waarde van de voorraad te verkopen nieuwbouwwoningen en grondposities. Macro-economisch risico Macro-economisch risico: renteschok Het risico van een renteschok laat het effect zien van het verschil tussen de verwachte rente in de vijf ja ren na balansdatum en een ‘slecht weer’ reriteontwikkeling, rekening houdend met de afgeleide financierings behoefte. Indien er al renteafspraken zijn gemaakt ten aanzien van de volledige toekomstige financierings behoefte, treedt geen risico op.

(

\..

/

Macro-economisch risico: infiatieschok Het macro-economisch risico als gevolg van een infiatieschok laat het effect zien in de bedrijfswaard e van een ‘slecht weer’ scenario ten aanzien van de inflatieontwikkeling. Bij een daling van de inflatie zullen de hieraan gekoppelde huurstijgingen en dus de huurinkomsten, tegenvallen. Dit effect wordt enigszins verzacht door de lagere stijging van de variabele exploitatielasten. Het gecombineerd effect op de bedrjfswaarde bepaalt de omvang van het macroeconomisch risico als gevolg van een infiatieschok. Macro-economisch risico: bouwen onderhoudskostenschok Het macro-economisch risico als gevolg van een bouwen onderhoudskostenschok laat het effect zien in de bedrijfswaarde van een ‘slecht weer’ scenario ten aanzien van de ontwikkeling van de bouw en onderhoudskosten. Bij een onverwachte stijging van de onderhoudskosten zal de bedrijf5waarde lager worden. Bij een onverwachte stijging van de bouwkosten zullen de onrendabele investeringen voor nieuwbouw in de prognoseperi ode toenemen. Operationeel risico Operationeel risico deelnemingen Voor het systeem en controle risico wordt een vast percentage van het financieel belang in deelneminge n bepaald. Het waarderisico is afhankelijk van de waarde van de deelnemingen en het behaalde rendement op deelnemingen. Bij een laag of negatief rendement geldt een groter waarderisico dan bij een hoog rendement. Operationeel risico treasury Over de omvang van niet risicomijdende beleggingen wordt een vast percentage operationeel risico berekend. Het operationeel risico over financiering is afhankelijk van de omvang van de afgedekte financierings behoefte in de komende vijfjaar en of corporatie gebruik maakt van rente-afdekkingsinstrumenten. Operationeel risico productie nieuwbouw, sloop en woningverbetering Het operationeel risico wordt gekoppeld aan de voorgenomen activiteiten in de jaren 2008 en 2009. Per activiteit wordt, rekening houdend met de omvang van de activiteit en het daarbij optredende risico, een risicobedrag bepaald. In de risicobepaling wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met het feit of de corporatie een dergelijke activiteit op een vergelijkbaar niveau in het verleden al heeft uitgevoerd. Ervaring is een reden om met een lager risico rekening te houden.

L1005


Bijlage 2

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING 1 Iuwrs1raatwcg 117 A Poslbu 5075 1410.413 NrIrn telefoon 035 6954070 Trle6ix 035 6954080 in(rinc’l hltp//www.cfvnl e mail [email protected]

11005

Laurentius tav het bestuur Postbus 2199 4800 CD BREDA

Ons kenmerk vCOB\2 3042009\MH Onderwerp Voorlopig continuiteitsoordeel 2009, financieel onderzoek Naarden, 27 april

2009

Geacht bestuur, Op grond van het Besluit beheer sociaIehuursector (Bbsh) beoordeelt het Centraal Fonds jaarlijks uw financiële positie en brengt daarover advies uit aan de minister voor Wonen, Wijken en Integratie. Op basis van uw ingediende prognosegegevens 2009 2013 concludeert het Fonds dat uw financiële mogelijkheden wellicht onvoldoende passend zijn bij de door u voorgenomen activit eiten, hetgeen tot een voorlopig B— oordeel leidt. -

In bijlage één treft u een toelichting aan op het continuïteitsoordeel van uw corporatie. Bijlage twee bevat vier specificaties waarin de uitgangspositie en de ontwikkeling van de vermogenspositie en de bepaling van het risico nader worden verklaard. Uit deze specificaties blijkt dat het volksh uisvestelijk vermogen ultimo 2013 lager is dan het (eigenlijke) risico plus het beklemd vermo gen zoals het Fonds dit voor uw corporatie heeft vastgesteld. In verband hiermee wordt een financieel onderzoek ingesteld. Doel van dit onderzoek is om na te gaan of het voorlopig B—oordeel gegron d tot de conclusie komt dat uw activiteiten passend zijn, gegeven uw financi 5. Indien het Fonds na onderzoek ële mogelijkheden, wordt het onderzoek met die conclusie afgesloten. Daarnaast is het mogelijk dat politiek-bestuurlijke besluitvorming binnen de onderzoekstermijn nog van invloed kan zijn op de normstelling van het Fonds en vervolgens op de uitkomst van het voorlopig oordeel. Wanneer geconstateerd wordt dat het B—oordeel terecht is, maakt het Fonds met u afspraken over het vervolgtraject. Nadat met u over de uitkomsten van het onderzoek gesproken is (hoor en wederhoor) en afspraken zijn gemaakt, stelt het Fonds de minist er over de bevindingen en conclusie van het onderzoek in kennis. Voor het uitvoeren van het onderzoek heeft het Fonds aanvullende inform atie van uw corporatie nodig. De vragen zijn re,pds per mail aan de heer Peijen toegezonden Ik verzoe k u uiterlijk 6 mei de in de bijlage gevraagde informatie aan de districtsadviseur (de heer M.W. Hessel man CPC) te sturen. Voor nadere informatie kunt u contact opnemen met de heer Hesselman. Met 1’î

ei

CentraI

lichting coritinuïteitsoordeel 2009 :aties continuïteitsoordeel 2009 lende informatie financieel onderzoek continuïteitsoordeel 2009

ING Bank 69 76 43 689

Bijlage 1:

toelichting continuïteitsoordeel

2009: beoordeling

..OEï(siJisvT ING

Laurentius (LIoDS), te Breda Op basis van de noor cie corporatie verstrekte prospectieve informatie heeft het Fonds het contin uïteitsoordeel Bij ht oordeel wordt in principe verondersteld dat alle door de corporatie voorgenomen activiteiten ep basis van vermogen financi erbaar eijn.

vastgeslt’ld

Voorlopig B oordeel 40%

10% •1

0% 1 2007

2008

2009

2010

2011

—Volkshulsveste)ijk vermogen —Onclergrens vermogen ultimo 2013

2012

2013

Bovengrens vermogen ultimo 2013

-—— —

—

—

-J

———

.

Het volkshuisvestclijk vermogen, het risicob edrag,

——

.—

—

cle VpB beklemming en de bovengrens van

het vermogen aan het einde van de prognoseperiode worden als volgt bepaald Volltshuisvestclijln vermogen Volkshulnvenlel.j1 vermogen ultlnio 2001 Prognose bcschikb, t 6omennfr rniddricn 70011 tot cn met 7013 Piognos4 brsllf op vr’morn JODS lot en met 2021 valhshulsvesteljk vermogen ulttmo 2011

Ondergrens volkshukvesteljk vermogen: risico plus VpB beklem ming

tiodrag {x (1.000)

Porwoongelegenheid (x(i,-)

bIanstotial

160.349

22 fl9

34.1

In%

6 t87v 123.767 110.461

17 016

14,9

oedrag (xc i.ooo)

Per woon. gelegenheid

In % balanstotaal

—

—.

laCi..) Marktrisco Macio-econom’ds ilslro OpetationllI Ii C0

14,%4 la’S lii 17 3114_

3.713 11 586 4080

Hel tol mi risico wosdt Iseptsnid door bovenstaande rijicos te combineren, rekening houdend met de onderlinge onojlwnkeijkheld van totaalelslto —

VpS

kImn

121.040 7.599

-

4.7

-

--

14.9 ‘l

—

dezc dtir ,I,cox

13 lii

16,4

9. _

Totaal ,isicoylus Vpti beklemmin -

-

128.639

14.041

17,4

Vermogen kleinerdon risico plus VpU bekkmmktg veemogrn Is onvoldoende

11005

continuiteitsoordeel 2009

Bijlage 1

Toelichting bijlage één continuiteitsoordeel 2009’ Continuïteltsoordeel Het Centraal Fonds baseert zijn continuteitsoordeel 2009 op de volgende elementen. • Het volkshuisvestelijk vermogen conform het solvabiliteitsoordee l 2008 • Effecten als gevolg van aangeleverde dPi gegevens voor de progno seperiode 2009 2013 Voor liet oordeel worden het volkshuisvestelijk vermogen aan liet einde van omvang van het risico als gevolg van de voorgenomen activiteiten bereke de prognoseperiode en de nd. -

Het continuïteitsoordeel geeft de financiéle positie van de corpor atie aan in relatie tot de voorgenomen activiteiten. In het basisoverzicht kunnen drie mogelijke oordelen worden weergegeven: • Oordeel A: de voorgenomen activiteiten passen bij de vermo genspositie. Het vermogen is groter dan liet berekende risico plus vermogensbeklemming (rekening houden d met de marktwaardetoets). Bovendien is het vermogen lager dan de vermogensbovengrens of laat voldoende daling zien. • Oordeel B: de voorgenomen activiteiten brengen de financiële positie in gevaar. Het vermogen is kleiner dan het berekende risico plus de vermogensbeklemming of liet verschil tussen vermogen enerzijds en risico plus vermogensbeklemming anderzijds i5 te klein (marktwaardetoets). • Oordeel C: de voorgenomen activiteiten zijn onvoldoende in relatie tot de vermogenspositie. Het vermogen is hoger dan de vermogensbovengrens of laat onvoldoende daling zien, waardoor er sprake is van onvoldoende inzet van vermogen. Volkshuisvestelijk vermogen Het Fonds hanteert als vermogensbegrip het volkshuisvestelijk vermo gen. Dit vermogensbegrip is gebaseerd op de door de corporatie opgegeven bedrijfswaarde van het bezit. Om te komen tot een gelijk oordeel in gelijke omstandigheden uniformeert het Fonds de opgegeven bedrijf swaarde. Voor het continuïteitsoordeel is het noodzakelijk dat het volkshuisvestelijk vermogen per ultimo 2013 berekend wordt. Startpunt voor de bepaling van dit vermogen is het vermogen per ultimo 2007. Op basis van de door de corporatie opgegeven activiteiten in de prognoseperiode wordt een prognose gemaakt van de beschikbaar komende middelen in de periode 2008 2013 en het beslag op vermogen in de periode 2008 2013. Op grond van deze prognoses en de vermogenstartpositie wordt het volkshuisvestelijk vermogen per ultimo 2013 bepaald. -

-

RIsico Om tot een continuïteitsoordeel te komen, wordt het volkshuisvestelijk vermogen per ultimo 2013 afgezet tegen de berekende waarde van het risico per ultimo 2013. Dit risico be5taat uit drie onderdelen: marktrisico, macro economisch risico en operationeel risico. De kans dat alle drie de risico’s tegelijk optreden, is nihil. Het totaal risico is daarom altijd kleiner dan de som van de individuele delen. Vpb beklemming Naast vermogen in de vorm van een risicobuffer is er ook vermogen als buffer voor vermogensbeklemming noodzakelijk. Via de vermogensbeklemming wordt rekening gehoud en met de effecten van de invoering van de integrale vennootschapsbelasting bij corporaties. De vennootschap sbelasting (Vpb) is een winstbelasting en maakt daarom geen onderdeel uit van de volkshuisvesteljke exploitatiewa arde, en daarmee het volkshuisvestelijk vermogen van de corporatie. De Vpb leidt wel tot structurele uitgaande kasstromen waarvoor vermogen noodzakelijk is om aan deze betalingsverplichtin gte voldoen. Voor de beklemming wordt de contante waarde van de voor vijfjaar na de prognoseperiode geraam de te betalen Vpb bepaald. Bij deze raming wordt als uitgangspunt genomen het doorexploite ren van het woningbezit, dat wil zeggen zonder effecten van investeringen en desinvesteringen.

Marktwaardetoets De marktwaardetoets is van belang indien het verschil tussen het voikhu isvestelijk vermogen en het berekende risico minder is dan 10% van het balanstotaal. In dat geval vindt een extra toets plaats of de marktwaarde van het bezit, inclusief een marktwaardeschok gebase erd op een slecht weer scenario, minimaal 150% bedraagt van de geüniformeerde bedrjfswaarde. Is de marktwaarde groter dan 150%, is het vermogen voldoende groot in relatie tot het risico.

L1005


Bijlage 1

Bovengrens volkshuisvestelijk vermogen Indien het vermogen (na eventuele marktwaardetoets) voldoende is in relatie tot het risico, wordt een bovengrens van liet volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2013 bepaald. Startpunt hierbij is het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2007. Afhankelijk van dit vermogen wordt een gewenste mutatie van liet volkshuisvesleljk vermogen bepaald. De individuele vermo gerisbovengrens ultimo 2013 is gelijk aan het vermogen ultimo 2007 pitis de gewenste mutatie van het volkshuisvestelijk vermogen. Indien het feitelijk volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2013 lager is dan het eerder bepaalde bovengrensvermogen 2013, is sprake van een A-oordeel. Indien het feitelijk volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2013 hoger is dan het eerder bepaalde bovengiensve rmogen 2013, is sprake van een C-oordeel. Contlntiit&tsoordeel 2009 ten opzichte van oordeel 2008 Het is mogelijk dat er relatief grote verschillen optreden tussen het continuiteitsoordeel 2009 enerzijds en het continuiteits- en solvabiliteitsoordeel 2008 anderzijds. In de eer5te plaats kunnen verschillen optreden als gevolg van nieuwe door de corporatie aangeleverde gegeve ns. Het activiteitenpatroon in de dPi 2009 kan wezenlijk verschillen van dat van de dPi 2008. Ook de aangel everde bedrijfswaardegegevens uit de dVi kunnen van jaar op jaar verschillen, waardoor veranderingen in vermogensposities kunnen ontstaan. In de tweede plaats kunnen er verschillen optreden door aanpassingen in de door het Fonds gehanteerde financiële beoorde)ingsmethodiek voor het continuïteitsoordeel 2009. In dit verband zijn er vier belangrijke elementen te benoemen. Deze elementen worden hierbij kort toegelicht. Kasstroom lastentoets De door de corporatie opgeven bedrjfswaarde is sterk bepale nd voor de omvang van het volkshuisvestelijk vermogen. Belangrijk toetspurit daarbij is of de te hanteren bedrijfswaarde (de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde) aansluit bij de door de corporatie opgege ven kasstromen in de kasstroomprognose. Het Fonds beziet of het totale lasten niveau, onderhoud plus overig aansluit bij de kasstroomprognose. Indien het totale Iastenn e exploitatielasten, in de bedrijfswaarde iveau in de bedrijfswaarde meer dan 10% lager is dan het lastenniveau in de kasstroomprognose, stelt het Fonds het lastenniveau in de bedrjfswaarde naar boven bij. Het gevolg van deze bijstelling is een lager volksh uisvestelijk vermogen dan in het solvabiliteitsoordeel 2008. Meenemen activiteiten in verbinding bij bepaling risico Tot voor kort werden in de financiële beoordeling alleen de vermo genseffecten van activiteiten in verbindingen bepaald. Met ingang van het continuiteitsoordeel 2009 worden ook de risico’s over deze activiteiten gekwantificeerd. Dit kan leiden tot een hoger risicop rofiel en daarmee een hoger noodzakelijk volkshuisvestelijk vermogen. Aanpassing ri5icoprofiel Met het oog op de huidige ontwikkelingen heeft een aantal risicoelementen in de beoordeling een zwaarder gewicht gekregen. In het huidig economisch gewricht is sprake van hoger renterisico, zeker bij financiering van niet borgbare activiteiten. Ook is sprake van een hoger marktr isico bij verkoop van woningen. Deze elementen kunnen leiden tot een hoger risicoprofiel en daarme e hoger noodzakelijk volkshuisvesteljk vermogen. Vpben Vpbbeklemming De effecten van de integrale Vpb plicht voor corporaties was tot nu meegenomen via de geraamde te betalen Vpb in de prognoseperiode. De Vpb is in principe een blijvende last die niet ophoudt na het einde van de prognoseperiode. Met ingang van het continuïteitsoordeel 2009 wordt ook na de prognoseperiode de te betalen Vpb (op basis van voortgaande exploitatie) voor een periode van vijf jaar berekend. De omvang van deze toekomstige Vpb betaling wordt als een extra beklemming van het vermogen beschouwd. Het volkshuisvestelijk vermogen moet dus minimaal gelijk zijn aan het berekende risico plus de Vpb beklemming, om tot een positief oordeel te komen.

Het is mogelijk dat niet alle onderdelen in deze toelichting voor uw corporatie van toepassing zijn.

11005

Continufteitsoordeel 2009

Bijlage 1

Bijlage 2: specificaties continuiteitsoordeel 2009 : beoordeling

Specificatie 1: Startpositie volkshuisvesteljk vermogen ultimo

2007

(x (1.000,)

Vermogen op basis van gegevens corporatie (dvi versbja or 2007)

216.503

Correcties Centraal Fonds

-56.154

n bedrijtssv.i.rcle 1 rent.ibil;te;tswaardecorrectle Icninjcn Uni(onnerin Correclii voo1,ienui oiircnd,ibelc invesIcrinen nieuwbouw Correrlie Malriirrl Vast Actief 10 wrens niet 1 uridische verpIichtini’n CorrCctie M,itein’el Vasl Act.cf 10 weBcns niet ;uridi’chr’ verpIicItin.n woninverbeie rinen C. orreclie actieve 1 twIa l atcnt stiii ie Correctie niet meenemen waarderin Verkoop onder Voorwdarden Correctie dr’rI,ieminen wegens actuele waarde rx ihottticverbindincn 1 Volkshulsvestelljk vermogen ultimo 2007

0

4 085 6 5Q4 0 2 900

0 0

160.349

Toelichting unlformerlng bedrljfswoarde

0peven bedn)fswa.irde (ciVi versbpjaar 2007) Geuniformeerde bedriifswaarde Effect uniformering bedrjfswaarde solvabititeitsoordeel 2008 Specificatie correcties continuiteitsoordeel 2009 1 moment van disconterin 2 ehminerenverkoopportefeuille 3 unuformcrunparameters 4 heffunp. projectsteun 40 wijken 5. beoordelunj levensduur 6 uniformering restwaarde 7 beoordeIin lastennuveau Totaal

L1005

Solvabiliteitsoordeel 395.489 344.820 -50.669

Startpositie 395 489 331 556 -63.933

11 692 -27.089 4359 389 0 -30.525 0 -50.669

11.692 27.089 4.359 389-

-

Continuiteilsoordeel 2009

n 30.525-

13.264 63.933-

Bijlage 2

Specificatie 2 In specificatie 2 worden de verschillende ontwikkelingen en activiteiten weerge geven die leiden tot het beschikbaar komen van middelen en tot een beslag op middelen In de beoordeling verta alt het Fonds de door de Lorporatie opgegeven activiteiten naar vermogenseffecten. In een aantal situatie s wordt bij de doorrekening hiervan afgeweken van de door de corporatie opgegeven inform atie. In deze toelichting wordt kort per ontwikkeling/activiteit ingegaan op deze afwijkingen. In specificatie 2 zijn alleen de voor u relevante activiteiten opgenomen, Rendement op materiële vaste activa in exploitatie en leningen in de berekening wordt uitgegaan van een vast rendement van 6% op de waarde van materiiIe vaste activa en leningen. De waarde is modelmatig door de uniformening van de bedrijf5waard e dan wel rentabiliteitswaarde bepaald. Verkoop bestaand bezit Bij de bepaling van de verkoopwinst van woongelegenheden gaat het Fonds uit van het verschil tussen de verkoopprijs en de geüniformeerde bedrijfswaarde van deze woongelegen heden. Als gevolg van de uniformering van de bedrijfswaarde kan er verschil ontstaan in verkoopresult aat. Dit geldt in het bijzonder indien de corporatie een aparte waardering heeft van haar verkoopportefeullle waarbi , j zij in de bedrijfswaarde rekening houdt met toekomstige verkopen. Verkoop nieuwbouw koop Het Fonds hanteert een voorzichtige benadering van verkoopresultaten voor nieuwb ouw. In principe geldt de opgave van de corporatie al5 uitgangspunt. Indien het opgegeven verkoopresult aat meer bedraagt dan 5% van de stichtings kosten, maximeert het Fonds het verkoopresultaat op deze 5% van de stichtingskosten. Vermogenseffect verandering financieringsbehoefte en renteconversle Bij de bepaling van de bedrijfswaarde en daarmee het vermogen wordt uitgeg aan van een discontovoet van 6%. Indien een corporatie nieuw vermogen aantrekt en of herfinanciert, zal zij een rentabiliteitswaarde voordeel behalen. Dit effect wordt in de methodiek als vermogensvoordeel en daarme e als beschikbaar komend vermogen opgenomen. Voor de bepaling van dit effect wordt gekeke n naar de nieuwe financieringsbehoefte die voortvloeit uit het doorrekenen van de opgegeven activit eiten. Daarnaast wordt rekening gehouden met opgegeven herfinancieringvolumes en vastgelegde renteaf spraken.

Vermogenseffect verbindingen Activiteiten die corporaties in verbindingen uitvoeren, leiden tot vermogensef fecten. Het totale vermogenseffect van deze activiteiten wordt meegenomen als effect ten gunste of ten laste van de corporatie. Nieuwbouw woongelegentieden en overig vastgoed Het beslag op vermogen als gevolg van nieuwbouw bestaat uit de omvang van de onrendabele investeringen.

Het Fonds volgt bij de bepaling in principe de opgave van de stichtingskosten en de bedrjfs waarde. Voor verschillende categorieën verhuureenheden wordt een genormeerde bedrijfswaard e per eenheid gehanteerd. Indien de opgegeven bedrijfswaarde van de corporatie hoger is dan de genormeerde bedrijf het Fonds in de berekening deze lagere genormeerde bedrijfswaarde. In dat geval zal het swaarde, hanteert beslag op middelen hoger uitvallen dan de opgave van de corporatie. Aankoop woongelegenheden en overig vastgoed Bij aankoop geldt dezelfde benadering als bij nieuwbouw. Sloop woongelegenheden en overig vastgoed Bij de bepaling van het vermogenseffect van sloop zijn in de methodiek de door de corpor atie opgegeven sloopkosten en de restwaarde van het te slopen vastgoed relevant Indien een corpor atie woningen uit de huurportefeuille gaat slopen, hanteert het Fonds een restwaarde van € 5.000,- per woning . Als een corporatie bij de opgegeven sloopkosten geen rekening houdt met inbreng/-restwaardes van te slopen vastgoed, kunnen verschillen tussen de berekening van het Fonds en de opgave van de corpor atie ontstaan. Verbetering overige woongelegenheden en overig vastgoed. Het beslag op vermogen als gevolg van verbetering bestaat uit de omvang van de onrend abele investeringen. Het Fonds hanteert een genormeerde omvang van onrendabele investeringen van 33,33% van de verbeteringsinvestering. Indien de opgegeven onrendabele investering groter is dan de door het Fonds berekende investering, wordt de opgave van de corporatie gevolgd. Zo niet, dan wordt de berekening van het Fonds gevolgd.

1.1005


Bijlage z

Vennootschapsbelasting (Vpb) Het Fonds berekent een Vpb last over de gehele prognoseperiode. Indien Vpb last hoget is dan de door het Fonds berekende last, wordt de opgave de door de corporatie opgegeven van de corporatie gevolgd. Zo niet, dan geldt de berekening van het Fonds. Effect heffing projecisteun De heffing projectstetin 40 wijken geldt in principe voor 10 jaar In de volkhuisvestelijke expioitatiewaarde is het effect van één jaar heffing meegenomen. Als beslag op het vermo gen wordt de contante waarde van de resterende negen jaar projcctheffing meegenomen. Dit effect wordt meegenomen als beslag in het eerste

prognosejaar.

5p.cificatie 3 Marktrisico Marktrisico vastgoedexploitatie Voor zelfstandige woongelegenlieden is de verhouding tussen de huuren de WOZ-waarde bepalend voor het marktrisico. Bij overige verhuureenheden wordt uitgegaan van een vast risicopercentage te relateren aan de bedrijfswaarde. Marktrisico productie nieuwbouw verkoop Het marktrisico verkoop nieuwbouw is gerelateerd aan de voorgenomen bouw van koopwoningen in de prognoseperiode. Marktrisico verkoop bestaand bezit Het marktrisico verkoop bestaand bezit laat het risico zien dat naar voren kan komen indien er zich een ‘slecht weer’ scenario voordoet voor de hoogte van de verkoopprijzen. Sommatie marktrisico ‘s De risicobedragen van de afzonderlijke onderdelen worden opgeteld tot een totaal risicobedrag. Macro economisch risico Macro economisch risico: ren teschok Het risico van een renteschok laat het effect zien van het verschil tussen de verwachte rente in de prognoseperiode en een ‘slecht weer’ rente-ontwikkeling, rekening houden d met de afgeleide financieringsbehoefte. Indien er al renteafspraken zijn gemaakt voor de volledige toekomstige financieringsbehoefte, treedt geen risico op. Macro economisch risico: infiatieschok Het macro economisch risico als gevolg van een infiatieschok laat het effect zien in de bedrijfswaarde van een ‘slecht weer’ scenario voor de inflatieontwikkeling. Bij een daling van de inflatie zullen de hieraan gekoppelde huurstijgingen en dus de huurinkomsten, tegenvallen. Dit effect wordt enigszins verzacht door de lagere stijging van de variabele exploitatielasten. Het gecombineerd effect op de bedrijfswaarde bepaalt de omvang van het macro economisch risico als gevolg van een infiatieschok. Macro economisch risico: bouwen onderhoudskostenschok Het macro economisch risico als gevolg van een bouwen onderhoudsko stenschok laat het effect zien in de bed rijfswaarde van een ‘slecht weer’ scenario voor de ontwikkeling van de bouw en onderhoudskosten. Bij een onverwachte stijging van de onderhoudskosten zal de bedrijfswaard e lager worden. Bij een onverwachte stijging van de bouwkosten zullen de onrendabele investeringen voor nieuwb ouw in de prognoseperiode toenemen. Operationeel risIco Het operationeel risico wordt gekoppeld aan de voorgenomen activite iten in de prognoseperiode. Per activiteit wordt, rekenin

g houdend met de omvang van de activiteit en het risicobedrag bepaald. In de risicobepaling wordt zoveel mogelijk rekenin daarbij optredende risico, een g gehouden met het feit of de corporatie een dergelijke activiteit op een vergelijkbaar niveau in het verleden al heeft uitgevoerd. Ervaring is een reden om met een lager risico rekening te houden. De risicobedragen van de afzonderlijke onderdelen worden opgeteld tot een totaal risicobedrag.

L1005


Bijlage 2

Specificatie 3: risico continuïteit500rdeel: beoordeling Marktrisico Risico (xc 1.000,-)

Risicogebieden V.stgoecIt’x iIniI.i t k’

2

Prndiirtii nk’iiwliuiiw vel koop Verkoop Iwslaaio! bi,lt

206 8 747 111

Totaal mnrktrlslro

34.564

Macro economisch risico Il.enteschnk Infiatirschok Onderhouds en boiiwkostc’nschok Totaal macro economisch risico (x C

Totaal 82075

63001 70.256 109.811

a.ooo,)

Het tot not riifto woult Iiepnuld door bovenstaande risico’s te combineren, rekening houdend met de sr,menliang tussen de drie risico’s.

Operationeel risico Risiccgebleden

Risico (x C a.ooo,-)

Deelneminp,en 5ysleem- en toniroterisico Waarderisico Treasury Niet ri5icomljdrnde hrlrgp,inen Borbare financiering Niet borgbaro tininciorinp Productie nieuwbouw verkoop Productie nieuwbouw huur Aankopen Sloop Investeringen woningverbetering Verkoop bestaand bezit

2. ,07 4 969 0

S 384 8 827 2 749 6 266 4 340 228 544 1 570


11005

37.384

CantinuTteitsoordeel 2009

Bijlage 2

5peclficatie ‘1 Om te bepalen of een corporatie te maken krijgt met een C-oordeel, wordt op individueel corporatieniv eau een bovengrens voor het volkshuisvestelijk vermogen bepaald. De eerste stap hierbij is de bepaling van de basisbovengrens gebaseerd op corporatiegrootte. Bij stap twee wordt het volkshuisvestelijk vermogen per tiltimo 2007 vergeleken met de basisbovengrens gebaseerd op corporatiegrootte. Als het voikhuisvestelijk vermogen hoger is dan deze basisbovengrens, wordt een aanpassing berekend. Als aanpassing geldt dan een derde van het verschil tussen het volkhuisvestelijk vet mogen per ultimo 2007 en de basisbovengrens (corporatiegrootte) met een maximum van 15% van het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2007. De derde stap is dan de bepaling van de vermogensbovengrens van de individuele corporatie. Hierbij wordt de basisbovengrens gebaseerd op coiporatiegrootte (eerste stap), vermeerderd met de berekende aanpassing van de basisbovengrens (tweede stap).

let is mogetijk dat niet a))e onderdeten in deze toelichting voor uw corporatie van toepassing zijn.

L1005

Continuîtetsoordeel 2009

Bijlage 2

Toelichting bijlage twee contlnuïteitsoordeel 2009 Specificatie 1 De bepaling van het volksliuisvesteljk vermogen per ultimo 2007 bestaat onder meer uit de hieronder nader toegelichte onderdelen Vermogen op basis van gegevens corporatie (dVi verslagjaar 2007) Onder deze kop worden rechtstreeks uit de balans vermogenscomponenten meegenomen die relevant zijn voor de bepaling van het volkshuisvestelijk vermogen. Volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2007 (waardering vastgoedportefeullle) Het volkshuisvestelijk vermogen is gebaseerd op de (geüniformeerde) bedrijfswaarde. Om de verschillende waarderingswijzen van vastgoed in de jaarrekening te neutraliseren, wordt het verschil tussen de opgegeven bed rijfswaarde en de waarde MVA in exploitatie in de balans als vermogeriscomponent meegenomen. Uniformering bedrijfswaarde Het doel van de uniformering van de bedrijfswaarde is om in gelijke omstandigheden tot een gelijk oordeel te komen. De uniformering geschiedt in zeven stappen. Voor een nadere inhoudelijke uitleg bij deze stappen kunt u de brochure Uniformering van de bedrijfswaarde van januari 2008 van het Fonds raadplegen (te downloaden van www.cfv.nl). Correctie voorziening onrendabele investering nieuwbouw Deze correctie vindt alleen plaats indien de opgegeven voorziening onrendabele investering nieuwbouw groter is dan de onrendabele investeringen in 2007 en 2008. Indien hiervan sprake is, is in de jaarrekening feitelijk teveel van het vermogen afgeboekt. Het verschil tussen de voorziening minus de onrendabele investeringen wordt aan het volkshuisvestelijk vermogen toegevoegd. Correctie materieel vast actief in ontwikkeling wegens niet Juridische verplichtingen Deze correctie vindt alleen plaats indien op de balans post MVA In Ontwikkeling afboekingen hebben plaatsgevonden op basis van feitelijke verplichtingen die niet juridisch verplicht zijn. Indien hiervan sprake is, i5 op deze balanspost teveel afgeboekt. Het door de corporatie opgegeven afgeboekte bedrag aan feitelijke verplichtingen wordt aan het volkshuisvestelijk vermogen toegevoegd. Correctie materieel vast actief in ontwikkeling wegens niet Juridische verplichtingen woningverbeteringen In de geüniformeerde bedrijfswaarde zijn onrendabele verbeteruitgaven meegenomen en dus in mindering gebracht op de bedrijfswaarde. Voor zover dit verbeteruitgaven betreft die na 2010 zullen plaatsvinden, worden deze uitgaven als feitelijke verplichting gezien en niet als Juridische verplichting. Het (genormeerde) onrendabele deel van de verbeteringsinvesteringen na 2010 wordt aan het volkshuisvestelijk vermogen toegevoegd. Dit geldt ook voor de door de corporatie opgegeven afboeking op de balanspost MVA In Ontwikkeling voor onrendabele investeringen in woningverbetering na 2010. Correctie actieve belastinglatentie Deze correctie vindt alleen plaats indien de corporatie een actieve belastinglatentie heeft opgenomen als gevolg van de invoering van integrale Vennootschapsbelasting. Uitgaande van een blijvende verhuur van het bezit zal deze belastingclaim niet gerealiseerd kunnen worden. Het eigen vermogen in de balans wordt in dergelijke situaties te hoog voorgesteld. De opgegeven actieve belastinglatentie wordt in mindering gebracht op het volkshuisvestelijk vermogen. Correctie niet meenemen waardering verkoop onder voorwaarden Deze correctie vindt alleen plaats indien de corporatie de terugkoopverplichting van woningen verkocht onder verkoop onder voorwaarden in de balans heeft opgenomen. Een in het actief en passief opgenomen waardering voor verkochte woongelegenheden onder voorwaarden neemt het Fonds niet mee bij de bepaling van het volkshuisvesteliJk vermogen in de startpositie. Correctie deelnemingen wegens actuele waarde exploitatieverbindingen Deze correctie vindt alleen plaats indien gebleken i5 dat door een andere waarderingsgrondslag in verbindingen dan in de toegelaten instelling, de waarde van de deelnemingen significant af zou wijken van een waardering uitgaande van de volkshuisvesteljke exploitatiewaarde. Het verschil tussen opgegeven waarde van de deelneming en de volkshuisve5telijke exploitatiewaarde komt ten goede/ten laste van het volkshuisvesteljk vermogen.

1.1005


Bijlage 2


-

Bijlage 3 aanvullende informatie financieel onderzoek continuïteitsoordeel 2009 1.

De opgegeven contante waarden van de netto bedrijfslasten, onderhoudsuitgaven, overige exploitatielasten, overige uitgaven en overige inkomsten worden dooi het Fonds vertaald naar een afgeleide kasstroom per verhuureenheid (zie onderstaande tabel C 2.069, ). De lasten volgens het ingediende kasstroomoverzicht bedragen gemiddeld C 2 294,. a. Welke uitgangspunten liggen ten grondslag aan het onderhoud en netto bedrijfsiasten. b. Wilt ii een specificatie toezenden van de gehanteerde bedragen tot einde exploitatieduur in de bedrijfswaarde 2008 voor onderhoud en overige lasten? iisiiuur

6 laiinnniuvaii’, AanpaIshIi

A(childx nel’vrluIjelo

ceiibcikii

flandbrredir CFV

LlsIlgnn(vc!IU noordehIpi

-

bstcnnlve,u na na.te,r

beooriiellnj

-

——

lotal

Huurwoninjrni’nvi’skoir’,,

61114

iij,iS

o

VriioiIiigsrenh,t-di-ri flvl-ipr’ wonnjrhi ;vniiedrn 1 _0p,ihiuu’rrrtirdrn %lciop

—

164

— 11L — ——

lflla.Il(2)

o 1.42 970

-

!1!.°

-

Verschillen op rvan airle,ür klssUoum ondrrhourl (pijsprd orr,aanprpali von, mutl!Ics .asi;n vnkl11t;oQmovenIcht

Minimum

—

0 146

—

Maximum

1 030 1140 100

n

—

ToliiaI

6,0110 6,1100 bOOD

—

—

366)

0

VriNrpjwr •id,ijn rxclusiel vvrrip,rliuu:e,’nlierlrn (1) Totalen w, vi’ihiuir;s-i

— NrtIo1ri.1tJrlci.”slcl1wo)-sk.1sslIoomevrrakhi 7(1011.2014

leg verhuur een hig4il 2016

54.444 0 0 1.42 i70

Per veghuur rrnhwrl 7126 0 0

266 7.66) 0 0 Z173

o o

0 2.069

Talaal

—

144111 ii 0 742

-

Rulercnhr.

Regio

20053

2009

—

—

0

II

p

II 171

9

—

7.494

Pcr veihumz rinlielil 11)1. 0 U 141, 291,

Landelijk

14.8%

7007

2010

2011

2012

2013

e,nhgidpid 700f 1011

Omhouduwrn Nr-llo-brdrIifsIa’slrli Nrthuv,ln,lbrhIl l.iien

—

1.091) 2.

L140 1.729

1914 1.113 1.612

.1.31

1.4711 1.014 2.497

1.03I 949 1.434

jfl4 ‘iii 2.119

249 097 2,146

2.

De opgegeven aantallen (325) voor de verkoopportefeuille in de bedrijfswaarde wijkt af van het aantal te verkopen woningen bestaand bezit (193) in de prognoseperiode. Dit kan tot gevolg hebben dat de door her Fonds berekende uitneemwaarde onjuist is. a. Kunt u de doorexploitatiewaarde van de te verkopen aantallen in de prognoseperiode?

3

De door u opgegeven bedrijfswaarde nieuwbouw wijkt af van de geüniformeerde bedrijfswaarde van het Fonds (zie specificatie vermogensmutatie 2008 2013 punt 7 nieuwbouw woongelegenheden en overig vastgoed). a. Wilt ii de door u opgegeven bedrjfswaarde van de nieuwbouw per categorie nader specificeren op soort vastgoed en huurprijs?

4(6 1.0)1, 1454

-

(0) bepaling siichtlngnhosten en onrendabel Bruto sIichtingskolen huurwoningen Acceptabele budr4lswaa,de huurwaningen Onrendabel twurwentngen

4

o o 0

27248

22.120 5.128

463)1 33.667 13.309

1•ta

120.1177 40.987

7.746 7.277

0 0

243.933 184,040

186 425

408

0

59893

41

De door u opgegeven bedrijfswaarde aankoop wijkt af van de geüniformeerde bedrijfswaarde van het Fonds (zie specificatie vermogensmutatie 2008- 2013 punt 8 aankoop woongelegenheden en overig vastgoed). Volgens de onderstaande tabel heeft u een bedrijfswaarde opgegeven van € 87,5 miljoen. Het Fonds accepteert een totale bedrijfswaarde van € 72,1 miljoen a. Wilt u de door u opgegeven bedrijfswaarde van de aankoop nader specificeren?

CENTRAAL FONDS VdLKSHUISVESTING (n) Uerekenlng ncaiIabeIx bedrlllewxeids, axnkaup Aiivherq WL,VISIPC1I’tlI,IIIVIII’fl SflSIl II)L) VS IIIinhJinhJL’fl Anninlirn wnonrhsUtntirdcn IvskoDp goedkaap

,oun t,ocInjlwan.do

0

Aankoop betadbiw AauknnI ,I.,tii lvi ilIfl(W.i,1flhlIUIS’,

Aankoop

07

202

112

24 :..114 0

duui bavel, lvjti,insjein.

Aankoop LtISiStllL’II In S.11l,IilIflhI’.iuIicr1

11

61

AaflkVop LVVSIIJL. WflO(I9VIeSJL’IIISLIIL’?) Aankooi wrnrrjrnlirdtrr Iain.i

r,iu ),0%

J:keexIglng bxddjlrwaxdx 0pgmcvonbrddILwwudo

1,04

102

1.00

1.j4

,

1.05

1.10

1.08

W

).

ê4O

87.560 72121) 1.21

0ooo,merldxbed:tawn,do

0

52)2

(1

t)

0

0(1917

Verhoucing opgr,rvvn bt’d.l lSwni,idc t ov grnonocud 1 lxw.ioid 1 Ccaractinlnclor t,rdii liccoplabelo tiodrljlewaanla unrikr,op woongoioonhrodrsn van eluen verbinding

0

0,232

0

0

0

05.007

5

Ii? 14$

0,02 72 120

III

De door u opgegeven bedrjfswaarde verbeteringen wijkt af van de geüniformeerde bedrijfswaarde van liet Fonds (zie specificatie vermogensmutatie 2008 2013 punt 10 verbetering woongelegenheden en overig vastgoed). ii. Wilt u de door u opgegeven bedrijfswaarde van de verbetering nader specificeren? -

(8) woningverbeterIng 2008 880

(a) bepaling acceptabel onrendabel uitgaven verbeteringlrenoealio Opgegeven wiiardeverandoring bedrjiswaarde agv uiiguven Onrendabel verbetering op banla van opgave Norm onrendabel vorbeterlnguilgaven minImum Norm onrendabel verbelertnguilgaven maximum Onrendabel op (annie van opgave talent Normaliel onrendabel tolaat minimum Normatlel onrendabel totaal maximum Acceptabel onrendabel verbetering

6

2009 4J80

2010 Q0

2011 800

2012 880

lol.id 7 250 00 7191)

2013 500

10

10

0

10

10

IQ

490

4.740

490

490

490

490

7 190 2414 5.075 350

3.325

350

350

350

350

33,30% 70,00%

De door u opgegeven vennootschapsbelasting wijkt af van de door het Fonds berekende bedrag gedurende de progrioseperiode (zie specificatie vermogensmutatie 2008 2013 punt 10 vennootschapsbelasting). a. Heeft u fiscaal advies ingewonnen dat als grondslag voor de dPi 2009 heeft gediend? Zoja, kan het Fonds een kopie van het advies ontvangen? b. Wilt u de door u opgegeven Vpb nader specificeren? Heeft u voor de periode 2014- 2018 eveneens een inschatting van de te betalen vpb. Zo ja, wilt u c. deze nader specificeren? -

7.

Voor de periode 2008 2013 is in totaal € 166,7 miljoen aan niet borgbare investeringen opgegeven. Zijn deze investeringen inderdaad niet borgbaar? a. Kunt u perjaartoelichten om wat voor investeringen het gaat? b. Op welke wijze gaat u dit financieren en tegen welke condities? c. -

3.1 Kanatroamoverzlchl(ln €1.080)

Prognosejaren

forecaat verslagjaar

VorIg veralagjaar kasstroomoverzlcht Ti enkelvoudig

2.5 2.7 2.9 2.12 2.14

Nieuwbouwhuur.woori-ennietwvongelegenhedenrilatle borgendoorWSW Wanrgvetbering,wn- en niet w idegmrhedcn niet ie brogen door WSW Aankoop. weon- en met w000getegenheden niet le borgen door WSW Stooprzltgawn. woon- en ni.t woongdegenhederr real leborgen done WSW InvestedogenovengnleltebugmdocaWSW Tota.l

-

cmxle

tweede

derde

vierde

vijfde

9160

7.630

16.751

30.684

41.262

5395

0

1.185

500

500

500

500

500

500

0

1.017

3.993

0

16.555

33.169

5.528

0

0

0

0

0

0

0

175 10.521

847 9.994

175 21.419

175 31.359

175 56.522

175 39.239

175 b.203

Ad

l-ï’

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Huizerstraatweg 117 A

Postbus 5075 1410 AH Naarden Telefoon 035 -69 54 070 Tetefax 035 69 54 080 Inlernel fittp //wwwcfv.nl c mail info@clvnl

Laurentiu5 t.a.v. het bestuur Postbus 2199 4800 CD BREDA

Ons kenmerk vCOA\1405 2009\MH Onderwerp Continuïteitsoordeel 2009: A -oordeel

Naarden, 18 mei 2009

Geacht bestuur, op grond van het Besluit beheer sociale huur-sector (Bbsh) beoordeelt het Cent financiele positie en brengt daarover raal Fonds jaarlijks uw advies uit aan de minister voor Won en, Wijken en Integratie. Op basis van uw ingediende prognosegege vens 2009 2013 concludeert het Fond activiteiten in financieel opzicht passen s dat de voorgenomen bij de vermogerispositie van uw corp oratie, hetgeen tot een A-oordeel leidt. Hierdoor bestaat er geen aanleiding een financieel onderzoek het Fonds corporaties ook om andere redenen dan hun financiële positie onde in te stellen. Overigens kan rzoeken. In bijlage één treft u een korte toelichtin g bevat vier specificaties waarin de uitga aan op het continuïteitsoordeel van uw corporatie. Bijlage twee ngspositie en de ontwikkeling van de vermogenspositie en de bepaling van het risico en de bovengre ns van het vermogen nader worden verklaard. Het Fonds zal de minister van dit oordeel in kennis stellen. Ik verzoek u een afsch verstreklçri aan uw Raad van Commiss rift van deze brief te arissen. -

ietvridelij)e groet, Cèritraal oj.4s Volkshuisvesting vader

ooIen

Bijlage: 1. Toelichting continuïteitsoorde el 2009 2. Specificaties continuïteitsoordeel 2009

ELD 913 RtSLUITCENTRAL EONU S VOOR DE VOLXSHUIS

VISTING (SEAATSBIAD 1911. 413).

ING Bank 69 76

68Q

______—

Bijlage

t:

CENTRAAL FONDS VO IKS HU 1Sv EST1 NO

toelichting continuïteltsoordceJ 2009: beoordeling

Laurentius (LIODS), te Breda

Op basis van dc door de corporatie versl rekle prospectieve informatie heef t het Fonds het continuiteitsoorde vastgesteld. 11)) het oordeel word el t in principe verondersteld dat alle door de corporatie voorgeno activiteiten op basi5 van vermogen men linancierbaar zijn

Continuïteitsoordeel : A 40% 3,;,’

30% 25% 20% 15% 1 10%

5%

2007

20011

2009

2010

20 ‘1

2012

2013

—Volkshwsvestettjk vermogen —Ondergens vermogen ultimo 2013

Bovengrens vermogen ultlmo 2013 Het volk5huisvestelljk vermogen , het risicobedrag, de VpB bekl emming en de bovengrens van het vermogen aan het einde van de prognoseperiode worden als volgt bepaald Volltshuisvesteljlr vermogen Ileding Per woon (xC 1.000) VoIkrliulssmtelljk vermogen ultimo 2001 Pggnoc hrIchIkb,1ar lconirnde middelen 2008 tol en met 201 t Propjiow bi st.i op vuinioren 1008 Int en met 2013 VolkhiIIsvetteiijk vermoen uttimo 2013 Ondergrens volkshuisvestelijt t vermogen: risico

170.272

risico

Tot321 iliico

in % bolinstotaai

23721

36.2

98 171 1)3.167

plus VpU betclemming

144.678

1’ 191

19,0

Bedrag (xc 1.000)

Per woonanheId

10% bitanstDlaal

to Cl,.)

Mrrkt,1ro Marm-vconomiichrico Operationeel l’tO

Het tot au

gelegenheId (xci,.)

—

—

-.

-

34.709

94.165 .

wordt lrrpaatd door bovenstaande risico’

32.087

—

37 10354 1.502

s te romb’nerrn, rekening Iioudnst met de onderlinge onojl;on*elijkhrid —

12, 4,2

-.

van deze doe riSico s.

-

105.989

1 V!tt, ckIe 1 nimin tnta!!rolYeklemmIng

.

11.568

13,9

7599

829

2

113.588

12.398

14,9

-

Ve,chij lonen vermogen ultimo 2013 en dska plur VpB

Marktwaardetoets

bekkmmlng ligt tusien 0% en 10%: moi*tw

aardelaets nodig

Totaal estiiaIte marktwaardeuttimo 2013 GeIrhailt’ marktwaarde ultimo 2013 na waarde.tciiok

Per woon gelegenheid (ii

1.437.182 1,067 Sifi

Gnifodrjtaarduftimo

201l

Verhoudinj marktwaarde bedrjfowaarde

f l..l

156.863 116.549

651.365

71.094

164%

Veihnudïïie7no,m 150%

— -

—

—-—

—

-

-

—

—-— —

voïdoenje Uitkamet marktwa,de toetir vermogen

—

Ir ‘aIdaende

Bovengrens volkshuisvestelijk verm ogen: voldoende Inzet van middelen Marrimalleiievolkstiuisves

In % balanstotaal

tetijk 2,0

,,lHn,n Inn

17,1

34,1 19,0

11005 Contlnu7teitsoordeel 2009 RIlonn 1

Toelichting bijlage één contlnuïteltsoordeel 2009 Continuïteitsoordeel Het Centraal Fonds baseert zijn continuïteitso ordeel 2009 op de volgende elementen: • Het volkshuisvestelijk vermogen conform het solvab iliteitsoordeel 2008 • Effecten als gevolg van aangeleverde dPi gegevens voor de prognoseperiode 2009 2013 Voor het oordeel worden het volkshuisvestelijk vermogen aan het einde van de prognoseperiode en de omvang van het risico als gevolg van de voorgeno men activiteiten berekend. Het continufteitsoordeel geeft de financkIe positie van de corporatie aan in relatie tot de voorgenomen activiteiten, In het basisoverzicht kunnen drie mogel ijke oordelen worden weergegeven: • Oordeel A: de voorgenomen activiteiten passen bij de vermogen spositie. Het vermogen is groter dan het berekende risico plus vermogensbeklemm ing (rekening houdend met de marktwaardetoets). Bovendien is het vermogen lager dan de vermogen sbovengrens of laat voldoende daling zien. • Oordeel B: de voorgenomen activiteiten brenge n de financiële positie in gevaar. Het vermogen is kleiner dan het berekende risico plus de vermogen sbek enerzijds en risico plus vermogensbeklemming anderz lemming of het verschil tussen vermogen ijds is te klein (marktwaardetoets). • Oordeel C: de voorgenomen activiteiten zijn onvold oende in relatie tot de vermogensposftie. Het vermogen is hoger dan de vermogensbovengrens of laat onvoldoende daling zien, waardoor er sprake is van onvoldoende inzet van vermogen. -

Volkshuisvestelijk vermogen Het Fonds hanteert als vermogensbegrip het volksh uisvestelijk vermogen. Dit vermogensbegrip is gebaseerd op de door de corporatie opgegeven bedrijfswaard e van het bezit. Om te komen tot een gelijk oordeel in gelijke omstandigheden uniformeert het Fonds de opgegeven bedrijfswaarde. Voor het continuïteitso ordeel is het noodzakelijk dat het volkshuisvestelijk vermogen per bepaling van dit vermogen is het vermogen per ultimo ultimo 2013 berekend wordt. Startpunt voor de 2007. Op basis van de door de corporatie opgegeven activiteiten in de prognoseperiode wordt een prognose gemaakt van de beschikbaar komende middelen periode 2008 2013 en het beslag op vermogen in de periode 2008 2013. Op grond van deze progno in de ses en de vermogenstartpositie wordt het volkshuisvestelijk vermogen per ultimo 2013 bepaald. Risico Om tot een continuïteitsoordeel te komen, wordt het volkshuisvestelijk vermogen per ultimo 2013 afgezet tegen de berekende waarde van het risico per ultimo 2013. Dit risico bestaat uit drie onderdelen: marktrisico, macro economisch risico en operationeel risico. De kans dat alle drie de risico’s tegelijk optreden, is nihil. Het totaal risico is daarom altijd kleiner dan de om van de individuele delen. -

-

Vpb beklemming Naast vermogen in de vorm van een risicobuffer is er ook vermogen als buffer voor vermogensbeklemm noodzakelijk. Via de vermogensbeklemming wordt rekenin ing g gehouden met de effecten van de invoering van de integrale vennootschapsbelasting bij corporaties. De vennootschapsbelasting (Vpb) is een winstbela sting en maakt daarom geen onderdeel uit van de volkshuisves telijke exploitatiewaarde, en daarmee het volkshuisvestelijk vermogen van de corporatie. De Vpb leidt wel tot structurele uitgaande kasstromen waarvoor vermogen noodzakelijk is om aan deze betal ingsverplichting te voldoen. Voor de beklemming wordt de contante waarde van de voor vijfjaar na de prog noseperiode geraamde te betalen Vpb bepaald. Bij deze ramirig wordt als uitgangspunt genomen het doorexploiter en van het woningbezit, dat wil zeggen zonder effecten van investeringen en desinvesteringen. Marktwaardetoets

De marktwaardetoets is van belang indien het verschil berekende risico minder is dan 10% van het balanstota tussen het volkhuisvestelijk vermogen en het al. marktwaarde van het bezit, inclusief een marktwaardesc In dat geval vindt een extra toets plaats of de minimaal 150% bedraagt van de geüniformeerde bedr hok gebaseerd op een slecht weer scenario, jfswaarde. Is de marktwaarde groter dan 150%, is vermogen voldoende groot in relatie tot het risico. het

L1005


Bijlage 1

Bovengrens vo)kshuisveste!ijk vermogen Indien het vermogen (na eventuele marktwaardetoets) voldoende is in relatie tot het risico, wordt een bovengrens van liet volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2013 bepaald. Startpu nt hierbij is het volkshuisvestelljk vermogen ultimo 2007. Afhankelijk van dit vermogen wordt een gewenste mutatie van het volkshui5vestelijk vermogen bepaald. De individuele vermogensbovengre ns ultimo 2013 is gelijk aan het vermogen ultimo 2007 plus de gewenste mutatie van liet volkshuisvestelijk vermogen. Indien het feitelijk volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2013 lager is dan liet eerder bepaalde bovengrensvermogen 2013, is sprake van een A-oordeel. Indien liet feitelijk volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2013 hoger is dan het eerder bepaalde bovengrensvermogen 2013, is sprake van een C-oordeel. Continuïteitsoordeel 2009 ten opzichte van oordeel 2008 Het is mogelijk dat er relatief grote verschillen optreden tussen liet contin uiteitsoordeel 2009 enerzijds en het continuiteits- en solvabiliteitsoordeel 2008 anderzijds. In de eerste plaats kunnen verschillen optreden als gevolg van nieuwe door de corporatie aangeleverde gegevens. Het activiteitenpa troon in de dPi 2009 kan wezenlijk verschillen van dat van de dPi 2008. Ook de aangeleverde bedrijfswaarc legegevens uit de dvi kunnen van jaar op jaar verschillen, waardoor veranderingen in vermogenspo sities kunnen ontstaan. In de tweede plaats kunnen er verschillen optreden door aanpassingen in de door het Fonds gehanteerde financiële beoordelingsmethodiek voor het continuïteitsoordeel 2009. In dit verband zijn er vier belangrijke elementen te benoemen. Deze elementen worden hierbij kort toegelicht. Kusstroom lastentoets De door de corporatie opgeven bedrijfswaarde is sterk bepalend voor de omvang van het volkshuisvestelijk vermogen.

Belangrijk toetspunt daarbij is of de te hanteren bedrijfswaarde (de volkshuisves telijke exploitatiewaarde) aansluit bi) de door de corporatie opgegeven kasstromen in de kasstroomprognose. Het Fonds beziet of het totale lastenniveau, onderhoud plus overige exploitatielas ten, in de bedrijfswaarde aansluit bij de kasstroomprognose. Indien het totale lastenniveau in de bedrijfswaarde meer dan 10% lager is dan het lastenniveau in de kasstroomprognose, stelt het Fonds het lastenniveau in de bedrijfswaarde naar boven bij. Het gevolg van deze bijstelling is een lager volkshuisvestelijk vermogen dan in het solvabiliteitsoordeel 2008. Meenemen activiteiten in verbinding bij bepaling risico Tot voor kort werden in de financiële beoordeling alleen de vermogenseffecten van activiteiten in verbindingen bepaald. Met ingang van het continuïteitsoordeel 2009 worden ook de risico’s over deze activiteiten gekwantificeerd. Dit kan leiden tot een hoger risicoprofiel en daarme e een hoger noodzakelijk volkshuisvestelijk vermogen. Aanpassing risicoprofiel Met het oog op de huidige ontwikkelingen heeft een aantal risico-elementen in de beoordeling een zwaarder gewicht gekregen. In het huidig economisch gewricht is sprake van hoger renterisico, zeker bij financiering van niet borgbare activiteiten. Ook is sprake van een hoger marktrisico bij verkoop van woningen. Deze elementen kunnen leiden tot een hoger risicoprofiel en daarmee hoger noodzakelijk volkshuisvestelijk

vermogen.

Vpb en Vpb beklemming De effecten van de integrale Vpb plicht voor corporaties was tot nu meegenomen via de geraamde te betalen Vpb in de prognoseperiode. De Vpb is in principe een blijvende last die niet ophoud t na het einde van de prognoseperiode. Met ingang van het continuïteitsoordeel 2009 wordt ook na de prognoseperiode de te betalen Vpb (op basis van voortgaande exploitatie) voor een periode van vijfjaa r berekend. De omvang van deze toekomstige Vpb betaling wordt als een extra beklemming van het vermogen beschouwd. Het volkshuisvesteljk vermogen moet dus minimaal gelijk zijn aan het berekende risico plus de Vpb beklemming, om tot een positief oordeel te komen.


11005

Continuïteitsoordeei 2009

Bijlage 1

Bijlage

2:

specificaties continuiteitsoordeel 2009 : beoordeling

5pedfictie

1:

Startpositie volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2007

lx (1.000,.)

Vermogen op basis van gegevens corporatie (dVi verslagJaar 2007)

216.503

Correcties Centraal Fonds -46.231 Uniîormvrivij bI.dri)f%waIrde Uni(ormeYinB rentabiliteitswaardccorrect ie ni’ Correctie vonrzieninp onrvnd,ibcle iJwcterInJrn nieuwb ouw Corrcctie Materieel Vasi Actief 10 ween niet ;udiscl ic verpilditinFen Correctie Materieel Vast Actief 10 wegens niet ur disciie verpi c[itiii’r.n wnninvvrbitrririjen Cmrrctir actieve bdistinlalcntie Corrc’ctii• niet ijieenemen waarderinjyerkooon derVoorwa.irrJen Correctie deeInemlnen we cns act uce wj,irdc rxpliotatievrrbindingi’n Volkshulsvcslefljk vermoen ullimo 2007

54 010 0 4 085 6 54 0 2 qoo 0 0 170.272

Toelichting uniformering bedrijfswaarde

)

Solvab,iiteitsoordeel 395 489 344.820 -50.669

0pejr.ven hcdrijaarde (dVi verslapiar 2007) Geunilormeerde bednjfswaardc kffect uniformering bedrjlswaarde solvabiliteits oordeel 2008 5pctificatie correcties continuiteitsoordee 2009 1 momentvandisconterin 2 elimineren verkoopportefeutlie 3 uniformeringparameters 4 heffing projcIsteun 40 wijen 5 beoordclin levensduur 6. uniformering restwaardc 7 heoordelinj l.istenniveau Totaal

11005

Continuîteltsoardeel 2009

-

11.692 27.089 4 359 0 30.525 0 -50 669 —

Startpositic 395.489 341 479 -54.010

11.692 27 089 4 359 389 0 30.525 3.34154010

bijlage 2

_______ _______ ___________

____

Specificatie 3: risico continuiLeitsoordeel: beoordeling Marktrisico Risico

Risicogebieden

(x € 1.000,)

V,)st p,oeili’xilotI II iC Product t’ nieuwbouw ver koop Verkoop bestiand lwzil Totaal marktrisico

23 151 8 247 3111

34.709


Renteschok Infb tiesc hok Onderhotids en bouwkostenschok Totaal macro economisch risico (x €1.000,-)

57511 6262] 68 435

94.865

Het Iotanl ririco wordt Iwpoold door bovenstaande risico’s Ie combineren, rekening houdend met de samenhang tussen de drie risico’s.

Operationeel risico Risicogebleden

Risico (x (1.000,-)

Deetneminc’n Systeem en controlerisico Waarderisico Treasury Niet risicomijdrndr belep,injen Borgbare financlrrlnr, Niet borbarc financierinp Productie nieuwbouw verkoop Productie nieuwbouw huur Aiinko_pen

2 507 4969 0 5384 2749 6 266 4340 228

Sloop Investerinrn woningvcrbeterin

544

Verkoop bestaand bezit

1 570


32.057

Specificatie 4: boverigrens continuiteitsoordeel Aantal woongelegenheden

Basisbovengrens in % balanstotaal

1-199 200-499 500-999 1000

100 50 45 40

2499

2500-4999 5000ofmeer

35 30

Aantal woongelenheden corporatie -—

Basisbovengrens

—

----—

-

—

Gecorrigeerde basisbovengrens Volkshuisvest&ijk vermogn ultimo 2007 Gewenste daling Maximerinjyte daIig15% Bovengrens

-

-

-

-

—-

——

1!3x6,1=

7.178 36.1 30,0 30,0 36,1 2,0

2,0 34,1

11005


Bijlage 2

Toelichting bijlage twee continuïteltsoordeel 2009 Specificatie 1 De bepaling van liet volkshuisvestelijk vermogen per iiltimo 2007 bestaat onder meer uit de hieronder nader toegelichte onderdelen. Vermogen op basis van gegevens corporatie (dvi verslagjaar 2007) Onder deze kop worden rechtstreeks uit de balans vermogenscomponenten meegenomen die relevant zijn voor de bepaling van het volkshuisvestelijk vermogen. Volkshuisvesteljk vermogen ultimo 2007 (waardering vastgoedportefeuille) Het volkshuisvestelijk vermogen is gebaseerd op de (geüniformeerde) bedrijf5waar de. waarderingswijzen van vastgoed in de jaarrekening te neutraliseren, wordt het verschilOm de verschillende tussen de opgegeven bedrijfswaarde en de waarde MVA in exploitatie in de balans als vermogenscomponent meegenomen. Uniformering bedrijfswaarde Het doel van de uniformering van de bedrijfswaarde is om in gelijke omstandigheden tot een gelijk oordeel te komen. De uniformering geschiedt in zeven stappen. Voor een nadere inhoudelijke uitleg bij deze stappen kunt u de brochure Uniformering van de bedrijfswaarde van januari 2008 van het Fonds raadplegen (te downloaden van www.cfv.nl). Correctie voorziening onrendabele investering nieuwbouw Deze correctie vindt alleen plaats indien de opgegeven voorziening onrendabele investering nieuwbouw groter is dan de onrendabele investeringen in 2007 en 2008. Indien hiervan sprake is, is in de jaarrekening feitelijk teveel van het vermogen afgeboekt. Het verschil tussen de voorziening minus de onrendabele investeringen wordt aan het vol ksh u isvestelijk vermogen toegevoegd. Correctie materieel vast actief in ontwikkeling wegens niet Juridische verplichtingen Deze correctie vindt alleen plaats indien op de balans post MVA In Ontwikkeling afboekingen plaatsgevonden op basis van feitelijke verplichtingen die niet juridisch verplicht zijn. Indien hebben hiervan 5prake is, is op deze balanspost teveel afgeboekt. Het door de corporatie opgegeven afgeboekte bedrag aan feitelijke verplichtingen wordt aan het volkshuisvestehjk vermogen toegevoegd. Correctie materieel vast actief in ontwikkeling wegens niet Juridische verplichtinge n woningverbeteringen In de geüniformeerde bedrijfswaarde zijn onrendabele verbeteruitgaven meegenomen en dus in mindering gebracht op de bedrijfswaarde. Voor zover dit verbeteruitgaven betreft die na 2010 zullen plaatsvinden, worden deze uitgaven als feitelijke verplichting gezien en niet als juridische verplichting. Het (genormeerde) onrendabele deel van de verbeteringsinvesteringen na 2010 wordt aan het volkshuisves telijk vermogen toegevoegd. Dit geldt ook voor de door de corporatie opgegeven afboeking op de balanspost MVA In Ontwikkeling voor onrendabele investeringen in woningverbetering na 2010. Correctie actieve bebstinglatentie Deze correctie vindt alleen plaats indien de corporatie een actieve belastinglateritie heeft opgenomen als gevolg van de invoering van integrale Vennootschapsbelasting. Uitgaande van een blijvende verhuur van het bezit zal deze belastingclaim niet gerealiseerd kunnen worden. Het eigen vermogen in de balans wordt in dergelijke situaties te hoog voorgesteld. De opgegeven actieve belastinglatentie wordt in mindering gebracht op het volkshuisvestelijk vermogen. Correctie niet meenemen waardering verkoop onder voorwaarden Deze correctie vindt alleen plaats indien de corporatie de terugkoopverplichting van woningen verkocht onder verkoop onder voorwaarden in de balans heeft opgenomen. Een in het actief en passief opgenomen waardering voor verkochte woongelegenheden onder voorwaarden neemt het Fonds niet mee bij de bepaling van het volkshuisvestelijk vermogen in de startpositie.

Correctie deelnemingen wegens actuele waarde exploitatieverbindingen Deze correctie vindt alleen plaat5 indien gebleken is dat door een andere waarderirigsgrondslag in verbindingen dan in de toegelaten instelling, de waarde van de deelnemingen significant af zou wijken van een waardering uitgaande van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. Het verschil tussen waarde van de deelnemingen de volkshuisvesteliJke exploitatiewaarde komtten goede/ten opgegeven laste van het vo!kshuisvestelijk vermogen.

11005


Bijlage 2

Specificatie 2 In specificatie 2 worden de verschillende ontwikkelingen en activiteiten weerge geven die leiden tot het beschikbaar komen van middelen en tot een beslag op middelen. In de beoordeling vertaalt het Fonds de door de corporatie opgegeven activiteiten naar vermogenseffecten. In een aantal situaties wordt bij de cloorrekening hiervan afgeweken van de door de corporatie opgegeven informatie. In deze toelichting wordt kort per ontwikkeling/activiteit ingegaan op deze afwijkingen. In specificatie 2 zijn alleen de voor u relevante activiteiten opgenomen. Rendement op materiële vaste activa in exploitatie en leningen In de berekening wordt uitgegaan van een vast rendement van 6% op de waarde van materiele vaste activa en leningen. De waarde is modelmatig door de uriiformering van de bedrijf swaarde dan wel rentabiliteitswaa rde bepaald. Verkoop bestaand bezit Bij de bepaling van de verkoopwinst van woongelegenheden gaat het Fonds uit van het verschil tussen de verkoopprijs en de geüniforrneerde bedrijfswaarde van deze woongelegen heden. Als gevolg van de uniformering van de bedrijfswaarde kan er verschil ontstaan in verkoopresult aat. Dit geldt in het bijzonder indien de corporatie een aparte waardering heeft van haar verkoopportefeuille, waarbij zij in de bedrijfswaarde rekening houdt met toekomstige verkopen.

Verkoop nieuwbouw koop Het Fonds hanteert een voorzichtige benadering van verkoopresultaten voor nieuwbouw. opgave van de corporatie als uitgangspunt. Indien het opgegeven verkoopresultaat meer in principe geldt de bedraagt dan 5% van de stichtingskosteri, maximeert het Fonds het verkoopresultaat op deze 5% van de stichtingskosten. Vermogenseffect verandering financieringsbehoefte en renteconversie Bij de bepaling van de bedrijfswaarde en daarmee het vermogen wordt uitgegaan van een discontovoet van 6%. Indien een corporatie nieuw vermogen aantrekt en of heri9nanciert, zal zij een rentabiliteitswaarde voordeel behalen. Dit effect wordt in de methodiek als vermogensvoordeel en daarmee als beschikbaar komend vermogen opgenomen. Voor de bepaling van dit effect wordt gekeken naar de financiering5behoefte die voortvloeit uit het doorrekenen van de opgegeven activiteiten.nieuwe Daarnaast wordt rekening gehouden met opgegeven herfinancieringvolumes en vastgelegde renteaf spraken. Vermogenseffect verbindingen Activiteiten die corporaties in verbindingen uitvoeren, leiden tot vermogenseffecten. Hettotale vermogenseffect van deze activiteiten wordt meegenomen als effect ten gunste of ten laste van de corporatie. Nieuwbouw woongelegenheden en overig vastgoed Het beslag op vermogen als gevolg van nieuwbouw bestaat uit de omvang van de onrendabele investeringen. Het Fonds volgt bij de bepaling in principe de opgave van de stichtingskosten en de bedrijfswaarde. Voor verschillende categorieën verhuureenheden wordt een genormeerde bedrijfswaard per e eenheid gehanteerd. Indien de opgegeven bedrijfswaarde van de corporatie hoger is dan de genormeerde bedrijfswaarde, hanteert het Fonds in de berekening deze lagere genormeerde bedrijfswaarde. In dat geval zal het beslag op middelen hoger uitvallen dan de opgave van de corporatie. Aankoop woongelegenheden en overig vastgoed Bij aankoop geldt dezelfde benadering als bij nieuwbouw. Sloop woongelegenheden en overig vastgoed Bij de bepaling van het vermogenseffect van sloop zijn in de methodiek de door de corporatie opgegeven sloopkosten en de restwaarde van het te slopen vastgoed relevant. Indien een corporatie woningen uit de huurportefeuille gaat slopen, hanteert het Fonds een restwaarde van € 5.000,- per woning. Als een corporatie bij de opgegeven sloopkosten geen rekening houdt met inbreng/-restwaardes van

te slopen vastgoed, kunnen verschillen tussen de berekening van het Fonds en de opgave van de corporatie ontstaan.

Verbetering overige woongelegenheden en overig vastgoed. Het beslag op vermogen als gevolg van verbetering bestaat uit de omvang van de onrend abele investeringen. Het Fonds hanteert een genormeerde omvang van onrendabele investeringen van 33,33% van de verbeteringsinvestering. Indien de opgegeven onrendabele investering groter is dan de door het Fonds berekende investering, wordt de opgave van de corporatie gevolgd. Zo niet, dan wordt de berekening van het Fonds gevolgd.

U.005

ContinuïtetsoordeeI 2009

Bijlage 2

Vennootschapsbelasting (Vpb) 1-Jet Fonds beiekent een Vpb last over de gehele prognoseperiode. Indien de door de corporatie opgegeven Vpb last hoger is dan de door het Fonds berekende last, wordt de opgave van de corporatie gevolgd. Zo niet, dan geldt de berekening van het Fonds. Effect heffing projectsteun De heffing projectsteun 40 wijken geldt in principe voor 10 jaar. In de voikhuisveste liet effect van ein jaar heffing meegenomen. Als beslag op het vermogen wordt lijke exploitatiewaarde is de contante waarde van de resterende negen jaar projectheffing meegenomen. Dit effect wordt meege nomen als beslag in het eerste prognosejaar Specificatie 3

Marktrisico Marktrisico vastgoedexploitatie Voor zelfstandige woongelegenheden is de verhouding tussen de huuren de WOZ-waarde bepalend voor het marktrisico. Bij overige verhuureenheden wordt uitgegaan van een vast risicop ercentage te relateren aan de bedrijfswaarde. Marktrisico productie nieuwbouw verkoop Het marktrisico verkoop nieuwbouw is gerelateerd aan de voorgenomen bouw van koopwoningen in de prognoseperiode. Marktrisico verkoop bestaand bezit Het marktrisico verkoop bestaand bezit laat het risico zien dat naar voren kan komen indien er zich een ‘slecht weer’ scenario voordoet voor de hoogte van de verkoopprijzen. Sommatie marktrisico’s De risicobedragen van de afzonderlijke onderdelen worden opgeteld tot een totaal risicobedrag. Macro economisch risico Macro economisch risico: ren teschok Het risico van een renteschok laat het effect zien van het verschil tussen de verwac hte rente in de prognoseperiode en een ‘slecht weer’ rente-ontwikkeling, rekening houdend met de afgeleide firiancieringsbehoefte. Indien er al renteafspraken zijn gemaakt voor de volledige toekomstige financieringsbehoefte, treedt geen risico op. Macro economisch risico: infiatieschok Het macro economisch risico als gevolg van een infiatieschok laat het effect zien in de bedrijfswaarde van een ‘slecht weer’ scenario voor de inflatieontwikkelirig. Bij een daling van de inflatie zullen de hieraan gekoppelde huurstijgingen en dus de huurinkomsten, tegenvallen. Dit effect wordt enigsz ins verzacht door de lagere stijging van de variabele exploitatielasten. Het gecombineerd effect op de bedrijf swaarde bepaalt de omvang van het macro economisch risico als gevolg van een inflatieschok. Macro economisch risico: bouwen onclerhoudskostenschok Het macro economisch risico als gevolg van een bouwen onderhoudskostensch ok laat het effect zien in de bedrijfswaarde van een ‘slecht weer’ scenario voor de ontwikkeling van de bouw en onderhoudskosten. Bij een onverwachte stijging van de onderhoudskosten zal de bedrjfswaarde lager worden. Bij een onverwachte stijging van de bouwkosten zullen de onrendabele inve5teringen voor nieuwb ouw in de prognoseperiode toenemen.

Operationeel risico Het operationeel risico wordt gekoppeld aan de voorgenomen activiteiten in de progno seperlode. Per activiteit wordt, rekening houdend met de omvang van de activiteit en het daarbij risicobedrag bepaald. In de risicobepaling wordt zoveel mogelijk rekening gehoud optredende risico, een en met het feit of de corporatie een dergelijke activiteit op een vergelijkbaar niveau in het verleden al heeft uitgevoerd. Ervaring is een reden om met een lager risico rekening te houden. De risicobedragen van de aftonderlijke onderdelen worden opgeteld tot een totaal risicobedrag.

11005


Bijlage 2

Spedflcatie 4 Om te bepalen of een corporatie te maken krijgt met een C-oordeel, wordt op individueel corporatieniveau een bovengrens voor het volkshuisvestelijk vermogen bepaald. De eerste stap hierbij is de bepaling van de basisbovengrens gebaseerd op corporatiegrootte. Bij stap twee wordt het volk5huisvestelijk vermogen per ultirno 2007 vergeleken met de basisbovengrens gebaseerd op corporatiegrootte. Als het volkhuisvestelijk vermogen hoger is dan deze basisbovengrens, wordt een aanpassing berekend. Als aanpassing geldt dan een derde van het verschil tussen het voikhuisvestelijk vermogen per ultimo 2007 en de basisbovengrens (corporatiegrootte) met een maximum van 15% van het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2007. De derde stap is dan de bepaling van de vermogensbovengrens van de individuele corporatie. Hierbij wordt de basisbovengrens gebaseerd op corporatiegrootte (eerste stap), vermeerderd met de berekende aanpas5ing van de basisbovengrens (tweede 5tap).


11005


Bijlage 2

A 1.

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING IluzerIraatweg fl7 A

Postbus 507

11005

Laurentius t.a.v. het bestuur

1410 Afl Telefoon lelefax Internet e mail

Nrden 035 69 54 070 035 6954080

http./!www tfv ni info@cfvnl

Postbus 2199 4800 CD BREDA

Ons kenmerk SOV\13102009\MH Onderwerp Solvabiliteitsoordeel 2009 (verslagjaa r 2008): voldoende solva biliteit Naarden, 15 oktober 200 9

Geacht bestuur, p grond van het Besluit beheer 0 sociale-huursector (Bbsh) financiële positie en brengt beoordeelt het Centraal Fon daarover advies uit aan de minister voor Wonen, Wijken ds jaarlijks uw basis van uw ingediende ver antwoordingsinformatie ove en Integratie. Op r het verslagjaar 2008 con het vermogen op balansdat um 31 december 2008 gro cludeert het Fonds dat ter is dan het voor uw cor risicobedrag plus vermogen poratie vastgestelde sbeklemming, hetgeen tot het oordeel ‘voldoende sol vabiliteit’ leidt. In bijlage één treft u een kor te toelichting aan op het sol bevat twee specificaties wa vabiliteitsoordeel van uw corporatie. Bijlage twe arin de vermogenspositi e e en de bepaling van het risi verklaard. cobedrag worden Het Fonds zal de minister voo r Wonen, Wijken en Integr atie van dit oordeel in ken een afschrift van deze brief nis stellen. Ik verzoek u te verstrekken aan uw Raad van Commissarissen. Met vriend lijke groet, Ce ra ds Volkshuisvesting Drs.). a derMoolen Algem , directeur

Bijlagen: 1 Toelichting solvab iliteitsoor 2. Specificaties solvabiliteit deel 2009 soordeel 2009

,

ENTRAAL FONDS J11KSHUISVEST1 NG

Bijlage 1: toelichting solvabiliteitsoordeel 2009

Laurentius (Lloo5), te Breda Op basis van de door de corporatie verstrekte verantw oordingsinformatie heeft het Fonds het solvabiliteitsoordeel vastgesteld en zijn liet volkshuisves telijk vermogen en het risicobedrag voor het vcrsIagjiar als volgt bepaald.

SolvabUiteitsoordeel : voldoende .V.l2tkshsiisvesLtzhjk vermogen 2008

3% m

30%

II

0 t

m

25%

-

(0 .0 xi

-c

20%

1-

t

15%

t xi t xi u 0 0.

10%

t

5%

Vermogen m1nuit1s[cQ

1

1

[

kO

beklemming

0%

Bedrag (xC 1.000)

Vollcshuisvestelijk vermogen Vulksliuiiyrstelijk uermojen ultimo 200fl

Per woon gelegenheid (xCl,-) 20

148.974

Bedrag (xC 1.000)

Ondergrens volkshuisvestelijk vermogen risico plus Vpb-bekleinm ing

Pr woon.

In % bslaristotsxl 30,B

In% baIanto%aat

golegenheld ix C i.)

Mrktritco 13.434 ‘1.647

Mco.economich r,,co Opristionrririico

Hef Iogoal,is,cgs wordt isipaald door bovrnstaande ns,cos te conituneren,

-.

176

2,Lt

3303

4,9

14031 t960 rekening houdend met de onderlinge onafhankelijkheid van deze -

-

-

-

-—

2,q

diie risico’s

Totaal risico 30.602

VpBbrkltmminj —

-

-

-

2.201

4.275

___)

0 ToapVpbsekfemrn 32803 4.582 Verschil tussen vermogen en risico plus VPD’brklemmlng groter dan 10%. vermogen is voldoende in relatie tot risico plus VPB-beklemming —

L1005

—

-

5olvabditeitsaardeel 2009

-

-

6,3 0,5

6,8

Toelichting bijlage één solva biliteitsoo rdeel 2009 (verslagjaar 2008) 5olvablliteitsoordeel Het solvabiliteitsooideel geeft de finan ciële hierbij is dat de corporatie financieel gezie positie van de corporatie aan op balansdatum. Het uitgangspunt n verkoop. In het basisoverzicht kunnen twee in staat is haar woningbezit blijvend te verhuren zonder gedwongen mogelijke oordelen worden weergegeven Voldoende solvabiliteit • Onvoldoende solvabiliteit Volkshuisvestelijk vermogen Het Centraal Fonds hanteert als vermogen sbegrip het volkshuisvestelijk vermogen . Dit vermogensbegrip is gebaseerd op de door de corporatie opge geven bed iijfswaarde van het bezit. Om te komen tot een gelijk oordeel in gelijke omstandigheden uniformeert het Fonds de opgegeven bedrijfswaarde en bepaalt daarmee de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde van het bezit.

Bepaling risico solvabiliteitsoordeel Om tot een solvabiliteitsoordeel te komen, word de berekende waarde van het risico per ultim t het volkshuisvestelijk vermogen per ultimo 2008 afgezet tegen o 2008. Dit risico be5taat uit drie onderdele n: • Marktrisico • Macro economisch risico • Operationeel risico. De kans dat alle drie volledige risico’s tegel ijk optreden, is nihil. Het totaal risico is daarom altijd kleiner dan de som van de individuele delen. Vpb beklemming Naast vermogen in de vorm van een risic obuffer is er ook vermogen als buffer voor vermogensbeklemming noodzakelijk. Via de vermogerisbeklemm ing wordt rekening gehouden met de effec ten van de invoering van de integrale vennootschapsbelasting (Vpb ) bij corporaties. De vennootschapsbelasting is een winstbelasting en maakt daarom geen onderdeel uit van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde en daarmee het volkshuisvestelijk vermogen van de corporati e. vermogen noodzakelijk is om aan deze betal De Vpb leidt wel tot structurele uitgaande kasstromen waarvoor ingsverplichting te voldoen. Voor de bekl emming wordt de contante waarde van de voor vijf jaar na het verslagjaa r geraamde te betalen Vpb bepaald. Bij deze raming wordt als uitgangspunt genomen het doorexploiter en van het woningbezit, dat wil zeggen zonder effecten van investeringen en desinvesteringen. Marktwaardetoets De marktwaardetoets is van belang indie n het risico minder is dan 10% van het balanstota verschil tussen het volkhuisvestelijk vermogen en het berekende al. In dat geval vindt een extra toet5 plaat s het bezit, inclusief een marktwaardeschok gebaseerd op een slecht weer scenario, miniof de marktwaarde van maal 150% bedraagt van de geüniformeerde bedrijfswaarde. Is de mark twaarde groter dan 150%, dan is het verm relatie tot het risico. ogen voldoende groot in

11005

Solvabiliteitsoordeel 2009 (verslagjaar 2008 )

Bijlage 1

____ ___— _____

______

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTiNG

Bijlage 2: specificatie solvabiliteitsoordeel 2009 Specificatie

1:

Volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2008

(xc 1.00o-)

I Vi iIWgeii%(QIflpt)01,1tPi1 volgOns litil.ii,s ultli»o 2008 1 ijen veimouen (int beitel lieiwii.idrrings.rctut en overipr ,eservrs) 1 gali’ ,,Iiei r ketting Vom / nhiIg otidet hnpd Overige voorlirnlngen Af iinm,,te,i.’Ir valr activ,i Ii. Waarderln vastgoedportefetillle clrijfsw.iardi (vogmis flhsh fllJl..gc II, ver Al materiele vi ste tivi in exploitatie

___

92.167 90.1,25 i 542

o 0 0 92.794

gjaiu 200H)

394.351 301 557

C Rentablllleilsweardctcorrectie (volgens Bhsh Uijlag e Pl, versi )aar 2008)

26.471

Vermogen op basis van gegevens corporatie 211.438 0. Carrectlcs Centraal ronds 62.464 Uniformering bedrjîswaarde Correctie voorziening onrendabele Investeringen nieuwbouw Correctie Materieel Vast Actief 10 wegns niet juridische verplichtingen Corrccti al in de balans verwerkt onrendabel verhete ruitgaven zonde. juridische verplichting Correctie actieve belastinElatenlIe Te handhaven overige voorzieningen vanwege deelne mingen Volkshulsvestelijk vermogen ultimo 2008

68 101. ii 6099 1 977 13 734

o 148.974

0prgeven bedrijfiwaarde (dVi verslagjaar 2008) 394 151 Geuniformeerde bedit)t.waardu 326 250 AanpassIng f 1 be swaa dri rde -68.101

-

Specificatie correcties_ 1. moment van discontering 2. elimineren verkoopfewlle 3.uniformering pararneters 4 heffinproject.steun 40 wijken 5.beoomdelinglevensduur 6. un!formeringrestwaardo --

—

—-

.

.-

-

-

— -

.1 i23 -23 280

—

--

-

-— .

-_

. -

-

-

—. .

-

-

-.

-

.

-

-

-2.864

.

.

.

-

--

--

7.beoordehnglastenniveau

—-

30.711

-

-

--

Totaal

—

-

0 -68 1o

--

Maximaal plausibele voorziening onrendabele Investe ringen nieuwbouw volgens CFV

pgveco1poratie_

bouw

——

11.295 ——

—

-

--

-

gave corporatie al mde materiele vaste activa ontwfk n keling opgenomen onrendabel verbeteruitgav en In de bedrijfswaarde opgenomen verbeteru.tgaven na uniformering Verondersteld onrendabel op de in de bedrijfswaard e opgenomen investeringen volgens CFV Totaal in de balans verwerkte onrendabele investe ring nog uitte voeren verbeteringen _.2Rave corporatie investeringen in verbetering 2008-2010 Maximaal plausibele in de balans verwerkte onrendabele investergolgens CFV__ —

-

— ——

—

—

-

Correctie al in de balans verwerkt onrendabel verbeteruiteen zondejindischeverplichtin

—

—

——

—

——

-

— —

-

—

—

-

,nnn

11.295

o ——

—

1.1005

0

—-

correctIevoorzlenlnndabelelnvesterin_gnvdeuw

11.742 3.875 3.875 5.750 1.898 t977_

Specificatie

2

risico solvabiliteitsoordeel 2009


M,irktrisico Risico

Vet huur wooneiegcnherlrir

i.ooo,.)

(xC

Verhuur nverige vu’i luIIJ(IIh(tl(u1 Pr1dit nieuWbouw verkoop Totaal marktrislco

7 7q() 2 44 1 13.434

Macro-economisch risico Rcnteçchok inflat,eçchok Onderhouds en bouwkostenschok

Totiial 11.736

22.617

Het totaafr,çlro wordt bpnId door boveustoonde rsuico’ Ir corn bineren, rekrninq houdend met de rornrnho,,q tussen de drie risico’s Totaal macro economisch risico (XC i.000,-)

23.647

Operationeel risico Risico (xC t.000,-)

tJcelrwminBen Systeem- en conlrolcrir.ico Waarderisico Trcsasury

3 518 4 181

Niet risucomijdrride bcleineri Financiering Productie ncuwbciuw verkoop Productie nieuwbouw huur

-

641

-

1 158 . -

4

Totaal operationeel risico 14.031

11005

Solvabiliteilsoordeel 2009

Bijlage 2

Toeliditing bijlage twee solvablilteitsoordeel 2009 (verslagjaar 2008) Voor een inhoudelijkt’ toelichting van de beooidelingsmethodiek kunt u de volgende publicaties raadplegen: Beleidsiegels 2009 (iiov. 2008), Nieuwe beoordelingsmethodiek (jan. 2008), Normen en bronnen in de beoordelingsrnethodiek (feb. 2009) en De volkshuisvestelijke exploitatiewaarde (maart 2008; betreft uniformering van de bedrijfswaarde) Deze publicaties zijn te downloaden van www cfv nI. Specificatie 1 De bepaling van liet volkshtiisvesteljk vermogen per ultirno 2008 bestaat onder meer uit de hieronder nader toegelichte onderdelen: Vermogenscompenten volgens balans ultimo 2008 Onder deze kop worden rechtstreeks uit de balans vermogenscomponenten meegenomen die relevant zijn voor de bepaling van het volkshuisvestelijk vermogen. Waardering vastgoedportefeuille Het volkshuisvesteljk vermogen is gebaseerd op de (geüniformeerde) bedrijfswaarde. Om de verschillende waarderingswijzen van vastgoed iii de jaarrekening te neutraliseren, wordt het verschil tussen de opgegeven bedrijfswaarde en de waarde MVA in exploitatie in de balans als vermogeriscomponent meegenomen. Uniformering bedrijfswaarde Het doel van de uniformering van de bedrijfswaarde is om in gelijke omstandigheden tot een gelijk oordeel te komen. De uniformering geschiedt in zeven stappen. Voor een nadere inhoudelijke uitleg bij deze stappen kunt u de brochure De volkshuisvestelijke exploitatiewaarde van maart 2008 raadplegen. Correctie voorziening onrendabele investering nieuwbouw Deze correctie vindt alleen plaats indien in de opgegeven voorziening onrendabele investering nieuwbouw feitelijke verplichtingen zijn opgenomen die niet juridisch verplicht zijn. Indien hiervan sprake is, is in de jaarrekening teveel van het vermogen afgeboekt. De feitelijke verplichtingen die onderdeel vormen van de voorziening worden aan het volkshuisvestelijk vermogen toegevoegd.

Correctie materieel vast actief 10 wegens niet juridische verplichtingen

Deze correctie vindt alleen plaats indien op de balans post MVA in ontwikkeling afboekingen hebben plaatsgevonden op basis van feitelijke verplichtingen die niet juridisch verplicht zijn. Indien hiervan sprake is, is op deze balanspost teveel afgeboekt. Het door de corporatie opgegeven afgeboekte bedrag aan feitelijke verplichtingen wordt aan het volkshuisvestelijk vermogen toegevoegd. Correctie al in de balans verwerkt onrendabel voorgenomen verbeteruitgaven zonder juridische verplichting Deze correctie vindt plaats indien sprake is van in het vermogen verwerkte onrendabele verbeteruitgaven waarvoor geen juridische verplichting is vastgelegd. Zowel in de balanspostMVA in ontwikkeling als in de opgegeven bedrjfswaarde kunnen onrendabele investeringen zijn verwerkt. Vanuit de kasstroomprognose verbeteruitgaven voor de periode 2008-2010 berekent het Fonds een maximaal plausibele in de balans verwerkte onrendabele investering. De gedachte hierachter is dat voorgenomen uitgaven na 2010 zover weg liggen, dat geen sprake zal zijn van juridisch verplichte uitgaven. Indien de in het opgegeven vermogen verwerkte onrendabele investeringen hoger zijn dan de maximaal plausibele verwerkte onrendabele investering vindt een correctie plaats. Het verschil tussen de verwerkte onrendabele investering en de maximaal plausibele onrendabele investering wordt aan het volkshuisvestelijk vermogen toegevoegd. Correctie actieve belastinglatentie. Deze correctie vindt alleen plaats indien de corporatie een actieve belastinglatentie heeft opgenomen als gevolg van de invoering van integrale vennootschapsbelasting. Uitgaande van een blijvende verhuur van het bezit zal deze belastingclaim niet gerealiseerd kunnen worden. Het Eigen vermogen in de balans wordt in dergelijke situaties te hoog voorgesteld. De opgegeven actieve belastinglatentie wordt in mindering gebracht op het volkshuisvestelijk vermogen.

Correctie niet meenemen waardering verkoop onder voorwaarden Deze correctie vindt alleen plaats indien de corporatie de terugkoopverplichting van woningen verkocht onder verkoop onder voorwaarden in de balans heeft opgenomen. Een in het actief en passief opgenomen waardering voor verkochte woongelegenheden onder voorwaarden neemt het Fonds niet mee bij de bepaling van het volkshuisvestelijk vermogen. Dit past binnen het uitgangspunt dat de financiële effecten van toekomstige activiteiten (terugkoop in dit geval) meegenomen worden in het solvabiliteitsoordeel.

Correctie deelnemingen wegens actuele waarde exploltatieverbindingen Deze correctie vindt alleen plaats indien gebleken is dat door een andere waarderingsgronds)ag in verbindingen dan in de toegelaten instelling, de waarde van de deelnemingen significant af zou wijken van een waardering uitgaande van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. Het verschil tussen opgegeven waarde van de deelneming en de voikshuisvestelijke exploitatiewaarde komt ten goede/ten laste van het volkshuisvestelijk vermogen. 11005

Solvabiliteitsoordeel 2009 (vers lagjaar 2008)

Bijlage 2

Specificatie 2

Marktrisko Markt risico verhuur woongelegenheden Voor zelfstandige woongelegenheden is de verhouding tussen de huur en de WOZ waarde bepalend voor het ma rktri s ico. Markt risico verhuur overige woongelegenheden Voor het mark[risico voor overige verhtiureenheden wordt uitgegaan van een vast risicopercentage gerelateerd aan de bedrijfswaardc. Ma,krisico produrtu’ nieuwbouw verkoop Het marktrisico verkoop nieuwbouw is een vast percentage gerelateerd op basis van de waarde van de voorraad te verkopen nieuwbouwwoningen en grondposities Macro economisch risico Macro economisch risico: renteschok Het risico van een renteschok laat het effect zien van het verschil tussen de verwachte rente in de vijfjaren na balansdatum en een ‘slecht weer’ renteontwikkeling, rekening houdend met de afgeleide firiancieringsbehoefte. Indien er al renteafspraken zijn gemaakt ten aanzien van de volledige toekomstige financieringsbehoefte, treedt geen risico op.

Macro economisch risico: inflatieschok Het macro economisch risico als gevolg van een infiatieschok laat het effect zien in de bedrijfswaarde van een ‘slecht weer’ scenario ten aanzien van de inflatieontwikkeling. Bij een daling van de inflatie zullen de hieraan gekoppelde huurstijgingen en dus de huurinkomsten, tegenvallen. Dit effect wordt enigszins verzacht door de lagere stijging van de variabele exploitatielasten. Het gecombineerd effect op de bedrijfswaarde bepaalt de omvang van het macro economisch risico als gevolg van een inflatieschok. Macro economisch risico: bouwen onderhoudskostenschok Het macro economisch risico als gevolg van een bouwen onderhoudskostenschok laat het effect zien in de bedrjfswaarde van een ‘slecht weer’ scenario ten aanzien van de ontwikkeling van de bouw en onderhoudskosten. Bij een onverwachte stijging van de onderhoudskosten zal de bedrijfswaarde lager worden. Bij een onverwachte stijging van de bouwkosten zullen de onrendabele investeringen voor nieuwbouw in de prognoseperiode toenemen. Operationeel risico Operationeel risico deelnemingen Voor het systeem en controle risico wordt een vast percentage van het financieel belang in deelnemingen bepaald. Het waarderisico is afhankelijk van de waarde van de deelnemingen en het behaalde rendement op deelnemingen. Bij een laag of negatief rendement geldt een groter waarderisico dan bij een hoog rendement Operationeel risico treasury Over de omvang van niet risicomijdende beleggingen wordt een vast percentage operationeel risico berekend. Het operationeel risico over financiering is afhankelijk van de omvang van de afgedekte financieringsbehoefte in de komende vijfjaar en of corporatie gebruik maakt van renteafdekkingsinstrumenten. Operationeel risico productie nieuwbouw Het operationeel risico wordt gekoppeld aan de voorgenomen activiteiten in de jaren 2008 en 2009. Per activiteit wordt, rekening houdend met de omvang van de activiteit en het daarbij optredende risico, een risicobedrag bepaald. In de risicobepaling wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met het feit of de corporatie een dergelijke activiteit op een vergelijkbaar niveau in het verleden al heeft uitgevoerd. Ervaring is een reden om met een lager risico rekening te houden.

L1005

Solvabiliteitsoordeel 2009 (verslagjaar 2008)

Bijlage 2

CENTRAAL FONDS : VOLKSHUISVESTING

lIuizerLMatwcg 117 A I’osLbLIs 5075 t410A13 N;iirckn Telefoon 035 69 54 070 Telefax 035 69 54080 Intcrnet http /Iwww.cfv.nl e miil ii(oC)cfv.iiI -

11005

Laurentius tav. de heer drs. Ing W ii. Vermeulen de Bie Postbus 2199 4800 CD BREDA

Ons kenmerk Vov\19042010\MH Onderwerp Voorlopig continuiteitsoordeel 2010, financieel onderzoek

Naarden,

20

april

2010

Geachte heer Vermeulen de Bie, Op grond van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) beoordeelt het Centraal Fonds jaarlijks uw financiële positie en brengt daarover advies uit aan de minister voor WWI. Op basis van uw ingediende prognosegegevens 2010-2014 concludeert het Fonds dat uw financiële mogelijkheden wellicht onvoldoende passend zijn bij de door u voorgenomen activiteiten.

In bijlage één treft u een toelichting aan op het continuïteitsoordeel van uw corporatie. Bijlage twee bevat specificaties waarin de uitgangspositie en de ontwikkeling van de vermogenspositie en de bepaling van het risico nader worden verklaard. Uit deze specificaties blijkt dat het volkshuisvestelijk vermogen in het derde en/of het vijfde prognosejaar lager is dan het risico plus het beklemd vermogen, zoals het Fonds dit voor uw corporatie heeft vastgesteld. In verband hiermee wordt een financieel onderzoek ingesteld. Doel van dit onderzoek is om na te gaan of de financiële mogelijkheden wellicht onvoldoende passend zijn bij de door u voorgenomen activiteiten. Indien het Fonds na onderzoek tot de conclusie komt dat uw activiteiten passend zijn, gegeven uw financiële mogelijkheden, wordt het onderzoek met die conclusie afgesloten. Wanneer geconstateerd wordt dat de financiële mogelijkheden onvoldoende passend zijn bij de door u voorgenomen activiteiten, maakt het Fonds met u afspraken over het vervolgtraject. Nadat met u over de uitkomsten van het onderzoek gesproken is (hoor en wederhoor) en afspraken zijn gemaakt, stelt het Fonds de minister over de bevindingen en conclusie van het onderzoek in kennis. Voor het uitvoeren van het onderzoek heeft het Fonds aanvullende informatie van uw corporatie nodig. Hiervoor is al contact opgenomen met de heer K. Boten zijn er ook onderzoeksvragen per e-mail naar hem opgestuurd. Er zal binnenkort een afspraak worden gemaakt om de eerste onderzoeksresuftaten te bespreken met de heer Boten mevrouw Eichelsheim. Bij deze afspraak zullen namens het Fonds de heren Hesselman en Van Lokven aanwezig zijn. Met vriendelijke groet, Cen ra F Volkshuisvesting /

Drs. L Hoppe Hoofd Toezicht Bijlage:

1.

Toelichting contin uïteitsoordeel 2010

2. Specificaties continuïteitsoordeel 2010

rTI fl

RrÇI

lid 1.

IIITrENTEALS FONDS VOOR DE VOLKSHUISVESTING (STAATSOLAD 1911, 433).

ING Bank 69 7643 689 Postbank 46 g6 28

Bijlage 1: toelkhting contlnuïteitsoordeel 2010:

beoordelingjVO[KSÏlljISVËÏjjj9

Laurentius (Lioo) te Breda 0(7 biçis v.in de door de corporatie verstrekte Prospe ctieve informatie heeft het Fonds het continuïteitsoordeel vastgesteld. Bij het oordeel wordt in principe verond ersteld dat iiile door de corporatie voorgenomen activit basis van vermogen financierbaar zijn. eiten op

De voorgenomen activiteiten leiden tot een onvoldoe nde vermogenspositie

‘Ii

20 15

10

t

r

2008 2009 —Volksltulsvestelljk vermogen

2010 2011 «flovengrens vermogen ultimo

2012 2013 2014 —Ondergrens vermogen ultimo

Het volkshuisvestelijk vermogen, het risicobedrag, de Vpb-b ek)ernming en de bovengrens van het vermogen aan het einde van de prognoseperiode worden als volgt bepaald: tlm 2017

Volkshuilvestclijk vermogen VolkiIiiiisveiIrI.jjyerniogcri iilIInio 2008 Prognoie besch,kb, r komende’ m cldclrn beoordcllnjiperiode Prognose’ bl’%Iaj op ve imo en beoordcIinjspcriodi’ volkshulsvestclijk vermogen ultimci beoardcllngsycrlode

Ilm 7074

Dedragen ( (1.0001

balanstotaol

144.749

307

54.3 1] 130.586 66.451

30.281 72.096

in %

fledragen (xc i.000J

In % balanitotoal 30,1

89

144.749 baS 64 60&1. 45.698

3,9 9,4

35.327 78.474

Oiidergrens volkshuisvesteiijJt vermogen: risico plus Vpb-beklemming Mnrktiisico Macro•ecoflom di çico Operd OflL’cIr co He fpnid ,iiico wortif bepooki door bnvenlIoonde rljlro’i —

——

le comb noren, rekening boudrnd mcl de onderlinge onoflionkeljk _.__.L lie,d van deze drie rllcoi. —

5,7

4,4

9,8 6,9

TotoI riiico Vpiihrkinlmr ni:.

Vpb.beklemrnin TotaI1isIcoEIus 1

--

—

——

Cantinuîteit8oordeei 2010

95.135

12,5

111.961

S 441

1.1

8.441

2,1

106.576

13,9

110.403

15,0

14,0

aljixge 1

Toelichting bijlage 1 continuïteitsoordeel 2010 Continuïteitsoordeel 1 let continuïteitsoordcel doet een uitspraak in hoeverre de door de corporatie voorgenomen activiteiten in de prognoseperiode passend zijn bij de vermogenspositie. Hiertoe wordt het volkshuisvestelijk vermogen na het derde prognosejaar (2012) en aan het einde van de prognoseperiode (2014) berekend. Het volkhuisvest elijk vermogen in 2012 en 2014 wordt afgezet tegen de vermogensondergrens voor de betreffende jaren. De vermogensondergrens is gelijk aan het berekende totale risico plus de vermogensbeklemming als gevolg van de vennootschapsbelasting. Daarnaast wordt het volkshuisvestelijk vermogen in 2014 afgezet tegen een vermogensbo vengrens. In het overzicht kunnen vijf verschillende oordelen worden weergegeven: ‘ Oordeel Al: De voorgenomen activiteiten passen bij de vermogenspositie van de corporatie. Oordeel A2: De voorgenomen activiteiten leiden tot een onvoldoende vermogenspositie. De voorgenomen activiteiten tot en met 2012 passen bij de ver mogen5positie van de corporatie. De uitvoering van de voorgenomen activiteiten in 2013 en 2014 brengt de financiële positie in 2014 gevaar. Oordeel Vi: De voorgenomen activiteiten leiden tot een onvoldoende vermogenspositle. De voorgenomen activiteiten brengen de financiële positie in 2012 in gevaar. Uitvoering van de voorgenomen activiteiten in 2013-2014 leidt weer tot een balans tussen activiteiten en vermogenspositie in 2014 • Oordeel B2: De voargenomen activiteiten leiden tot een onvoldoende vermogenspositie. De voorgenomen activiteiten brengen de financiële positie zowel in 2012 als in 2014 in gevaar. • Oordeel C: De voorgenomen activiteiten zijn onvoldoende in relatie tot de vermogenspositie Volkshulsvestelijk vermogen Het Fonds hanteert als vermogensbegrip het volkshuisvesteljk vermogen. Dit vermogensbegrip is gebaseerd op de door de corporatie opgegeven bedrijfswaarde van het bezit. Om te komen tot een gelijk oordeel in gelijke omstandigheden uniformeert het Fonds de opgegeven bedrijfswaarde tot de volkshuisvestelijke exploitatiewa arde. Voor het continuïteitsoordeel is het noodzakelijk dat het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2012 en 2014 berekend wordt. Startpunt voor de bepaling van dit vermogen is het vermogen ultimo 2008. Op basis van de door de corporatie opgegeven activiteiten in de prognoseperiode wordt een prognose gemaakt van de beschikbaar komende middelen en het beslag op vermogen. Op grond van deze prognoses en de vermogenstartpositie wordt het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2012 en 2014 bepaald. Risico Om tot een continuïteitsoordeel te komen, wordt het volkshuisvestelijk vermogen afgezet tegen de ondergrens van het vermogen. Een belangrijk onderdeel van de ondergrens van het vermogen is de berekende waarde van het risico. Dit risico bestaat uit drie onderdelen: marktrisico, macro economisch risico en operationeel risico. De kans dat alle drie de risico’s tegelijk optreden, is nihil. Het totaal risico is daarom altijd kleiner dan de som van de individuele delen. Vpb beklemming Naast vermogen in de vorm van een risicobuffer is er ook vermogen als buffer voor vermogensbeklemming noodzakelijk. Via de vermogensbeklemming wordt rekening gehouden met de effecten van de invoering van de integrale vennootschapsbelasting bij corporaties. De vermogensondergrens is gelijk aan het totale berekende risico plus deze vermogensbeklemming. De vennootschapsbelasting (Vpb) is een winstbelasting en daarmee niet direct gerelateerd aan de exploitatie van verhuureenheden. De Vpb maakt daarom geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde/ volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. De Vpb heeft daarmee geen invloed op de omvang van het volkshuisvestelijk vermogen van de corporatie. De Vpb leidt wel tot structurele uitgaande kasstromen waarvoor vermogen aangehouden moet worden om aan deze betalingsverplichting te voldoen. Voor de beklemming wordt de contante waarde van de voor vijfjaar na de prognoseperrode geraamde te betalen Vpb bepaald. Bij deze raming wordt als uitgangspunt genomen het doorexploiteren van het woningbezit, dat wil zeggen zonder effecten van investeringen en desinvesteringen.

11005


Bijlage 1

Marktwaardetoets De door liet Fonds herekende risico’s zijn gebaseerd op een betrouwbaarheid van 95%. Dit betekent dat er 5% kans is dal hel risico hogci is dan liet Fonds heeft berekend. In andere sectoren is een betrouwbaarheid 97,5% gebruikelijk. 1 let Fonds hanteert een iets minder voorzichtige benadering, omdat bij financiële problemen, verkoop van woningen vaak voldoende oplevert. Het verschil tussen de volkshuisvestelijke exploltatiewaarde en de Vrije verkoopwaarde is over het algemeen groot. Als dit bij een individuele corporatie niet het geval is, is sprake van een verhoogd risico. De terugvaloptie om te verkopen bij financiële problemen levert dan (in vermogenstermen) niet veel op. Om dit risico liet hoofd te bieden hanteert het Fonds de zogeheten marktwaardetoets. De marktwaardetoets wordt alleen gebruikt als liet verschil tussen het voikhuisvestelijk vermogen en de berekende vermogensondergrens minder is dan 10% van liet balanstotaal. In dat geval vindt een extra toets plaats of de marktwaarde van het bezit minimaal 150% bedraagt van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. Is dit laatste liet geval, dan is de financiële positie voldoende in relatie tot liet risico. Is de verhouding marktwaarde/volkhuisvestelijke exploitatiewaarde kleiner dan 150%, dan wordt de vermogensondergrens in procenten van het balanstotaal met 10 procentpunt verhoogd. Dat betekent dat de financiële positie onvoldoende is in relatie tot het risico Bovengrens volkshuisvestelijk vermogen Indien het vermogen (na eventuele marktwaardetoets) voldoende is in relatie tot het risico, wordt een bovengrens van het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2014 bepaald. Startpunt hierbij is liet volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2008. Afhankelijk van de omvang van dit vermogen ultimo 2008 wordt een individuele vermogensbovengrens ultimo 2014 vastgesteld. Indien het feitelijk volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2014 lager is dan de vermogensbovengrens is sprake van een oordeel Al: De voorgenomen activiteiten passen bij de vermogen5positie van de corporatie. Indien het feitelijk volkshuisvestelljk vermogen ultimo 2014 hoger is dan liet eerder bepaalde bovengrensvermogen 2014, is sprake van een oordeel C: de voorgenomen activiteiten zijn onvoldoende in relatie tot de vermogenspositie. ‘Het is mogelijk dat niet alle onderdelen in deze toelichting voor uw corporatie van toepassing zijn.

11005


Bijlage 1

Bijlage

2:

specifiuities continutteitsoordeel

Specificatie

1:

2010:

beoordeling

Startpositie volkshuisvestelijk vermogen ultimo 200B

(K

i.ooo,)

Vrlmngeii op basis van cgeveiis rnrpnraiit’ cdVi verslajaiir louis) Correcties Centraal Fonds

66.609

Unifnrmrriiij ll,ijfswa;lrde t iIIItfl5I1IeiiII[ IL iit,itiilItiii.v.iiidrc (II ii’tlpr lIflhiIi(’(i Correctie vvoriii.ning nnrenilslicli’ nv Irrinrn nieuwbouw

forrectir Materieel Vast As liii 10 WejCfls

nwtjuriiiisctic

vrrplihtingen

Correctie M,iter ed Vi.t Acliel tO wt’ eri nIetJurrIlI%che verpltclstinen woninverlieki Inl;en (orrectis in IrVe brl;itirijtittnt ie Coirrelie nict iniriseillels w.leHlerincj Vr-rknop nnrter Vuorwiirrir Coricttic ileelnencingen WCBOIIS OttUliP wicrilt rpiot-itrverbiridinUen fi handhaven ovenic- vuo,zicninlcn vanwtL dciiminirijtn

Correctie LLSIEV wcJjim ;ichstrrgc-stridc lnninj:en/aindrlcn Volkshulsvrstelijk vermujien ultimo 2008

72126 (5

11 2q 6091

t 977 -II 134 0 0 0 0

144.749

Toelichting uniformering bedriJfswanrdc

flpj-gtvtn bednijîwca,dr (dvi vc-rsI.iwaar 200H) Geuniformeerde Lwdnijfswaardc Effect uniformirning bedrijfswaarde saivablliteitsoordeet 2009 ;prciIirtie iorierliis rontpnuiteikoordeel 2010 1. moment van disconterin 2 elimineren verkoopportcfeuillr

3 uniformcrin paramcters hcffinpro e ctsteun 40 wijken 41

Soivabiiltultsoordeci 94 351

StartpDsrtle Contlnuïte!tsoordeei

326 250 -68101

122.0”, -72.326

.11323

13. il 5

-23280 78 -2 864 0

23 280

broordchin levensduur 5 1 6 unilormcrin reçtwardi 7 beoordeling Iastrnniveau

.30 711

Totaal

-68101

0


3943,1

5.%7’J

n -30 7] 1 -‘t 72.2 -72326

aijiage 2

Bijlage 2: specificaties continuïteitsoordeel

2020: beoordeling

Specificatie 2: Vermogensmutatie 2009 tot en met 2014: beoordeling Prognose beschikbaar komende middelen


t ltentliin’iit i; iii.ileie II VISIe IcIiV,I III e)IpIPItilt II 7 Af çcnrlrnwnt op leningen

tij

iitccnnvt’isir

24f. 034 0

0 81

14

0

(.850 12 (Pioject)uoilicz n 61.564 Totaal

0 160.615

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Totaal

1

Rendement op malerkle vaste activa In ceplollatle

19.322

22514

24551

12574

14.948

39777

17)684

2

Rendement op lenlnen

38.583

23 766

-30)65

16.399

-40 f.62

-43.013

192 687

3 Verkoop bestaand bezit Aantal woongelegenheden Aisntal ml rrlct-woangelsnlrodrn

13

30

30

10

40

30

164

200

0

0

0

0

0

200

Verkoopresisllaal na toetsing CFV

2099

3 395

3.395

3.395

3 395

3 195

19073

20

JI

122

0

30

0

273

0

0

0

0

0

0

0

4 Prodtictl nieuwbouw voor verkoop Aantal woongelegc±nhedcn Aantal fl12 nt-woongekgenhoden

80

0

o

92

2382 1,016

o

213

0

197

0 0

1.518

8996

21385

17348

9.985

6419

2.693

66826

227

0

-7077

0

0

0

-6.850

397

185

1.173

256

539

96

2646

0

0

,_p

0

5.316 23063

4.819 10.831

4351 18.712

Verkeoprcsnlt;ial op basis van cijfers corporstio Verkoopresultaat na toetsing CFV

5 Vermogenreffect nieuwe tenlv3gen en renteconversie 6 Vermoensoffcct verbindingen

2 7 Nieuwbouw w

2102

elegenheden en overig vastgocd

--

,.

--

Aantal ml 1 niet-woonglej e nheden

--

Hrslajp vermogen_volgens oneave corporItie - Heslagpvurmogen na toetsing CFV

-

leacceptee!drvoorzieninjr 9 ij -

/ Niriswisouw wuori Icgenhosl.n 00 ovts4 vIslJ:ord

8 Aankoop woonp,ologenherlen en ovrri.astpnt’d ii .Inop woongolegeniwdun en overig vastgoed IS) 8 10 Vtrlwk ring wooiI,:clrienlwden en OV rig vastl:orrt 66826 11 Vennootsclrapslii’lastlng

197 f.87 19 073

1 Verkoop Iiesl,iairil I’e,il

4 l’roductl., nleuwlroiiw voor verkoop Vorinogeirselfirt n4eiIwl Iininj’en (‘II 1, VOIfT1OJ’OIlSL’Ili(t vrbindiirn Totaal

684

ett

——

9 Sloop woongelegenheden en overig, _Aantal woongelgenheden

—

—-

oed .

-

-

——

—

0

Aantaelegenheden

-—

—

Bgopverrnogenvolgennopgavecorporatie

Vpb na toetsing door Centraal FOnd5

1Z Effect (Project)vc,liezei

--

——

7 177

2 833

1.751

61.414

16.603

22.861

0

0 71.563

0 16,603

0 22 861

150.385 4351

10.831

5.463 0 5.463

-

_49 0

-—

-

-

_,

87 0

0

0

0

505

315

610

—

146.034

—.

,__,

0

0

—.

700

0

0

100

2.269

——

-—

475

0

gpverrnogennatoetaingCFV

ii VennootschapsbelastIng (Vpb) Vpb volgens opgave corporatie

39.518

700

natoeg 10 Verbetering woongelegenheden en overIgstgoed

0_

71,563

__L_.

——

0_

0

-

-

—

Aantalm2niet-wggenheden

-

2114

0

0

0

0

0

0

1.099

5.717

4.147

1.913

1.302

403

14 521

0 0

0

o

0 0

0 0

9 0

0 0

,

0_ 0

0

De bovenstaande onderdelen worden alleen weergegeven Indien ze van belangzijn voor de

betreffende corporatie

Contijiuïteltsoordeel 2010

Bijlage 2

Bijlage 2: specificaties continuïteitsoordeel 2010: beoordeling

Specificatie 3: risico continuïteitsoordeel: beoordeling Marktrisico Risicogebieden

Risico tim 2012 (xC 1.000,-)

Risico tlm 2014 (x 1.000,-)

174 1

19810

11 131

11 524

1 737

30.281

3 973 35.327

Risico tim 2012

Risico tim 2014

(xC 1.000,-)

(XC 1.000,-)

Vasigcwdexploilatic’ l’roducti’ nieuwbouw verkoop Verkoop bestaand iw7it Totaal marktrislco

Macro-economisch risico Risicogebieden Renteschok inflatieschok Onderhouds en bouwkostenschok Totaal macro-economisch risico (x ( 1.000,-)

56861

62023

47775 38 914

55 510 38977 78424

72.098

Het totaal risico wordt bepaald door bovenstaande risico’s te combineren, rekening houdend met de samenhang tussen de drie risico’s.

OperaUoneel risico Risico tlm 2012 (XC a.00o,-)

Risicogebieden Dcelneminn 5ysleem- en controlerisico Waarderisico Treasury Niet risicomijdende bcicincn Borarefinancicrinj Niet bor,bare tinsncierln Productie nieuwbouw verkoop Productie nieuwbouw huur Aankopen Sloop lnvestern won,njverbeterin Verkobestaand bezit Totaal operathneei risico

Risico

(x (

i.ooo,-)

-

3 518 4724

3 518 4724 -

0 9020 1 619 7 857 28258 0 42

-

-

-

-

-

—

-

-

-

1 684 -

8 157 37431 0

—

59

3.327

925 59.290

Conhinuileitsoordeel 2010

0 10996

3.711 ——

——

-

—

——

—

--

—

1398 71.674

Bijlage 2

Toelichting bijlage 2 continuïteitsoordeel 2010’ Specificatie 1 De bepaling van het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2008 bestaat onder meer uit de hieronder nader toegelichte onderdelen: Vermogen op basis van gegevens corporatie (dVi verslagjaar 2008) Onder deze kop worden rechtstreeks uit de balans vermogensco mponenten meegenomen die relevant zijn voor de bepaling van het volkshuisvesteljk vermogen. De totaalteihng van deze vermogenscomponenten wordt weergegeven. Correcties Centraal Fonds Naast de uit de balans meegenomen vet mogenscomponeriten voert het Fonds nog een aantal 5pecifieke correcties uit. Deze correcties hebben betrekking op: • De door de corporatie opgegeven bedrijfswaarde • De door de corporatie opgegeven rentabiliteitswaardecorrecti lening e en • Een aantal specifieke balans posten en de waardering van verkoop onder voorwaarden in de balans Het vermogen op basis van gegevens corporatie plu5 het totaal van de correct ies Centraal Fonds leidt tot het Volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2008. ( ‘‘

•

Uniformering bedrijfswaarde Het volkshuisvestelijk vermogen is gebaseerd op de (geüniformeerde) bedrijfswaarde. Om de verschillende waarderirigswijzen van vastgoed in de jaarrekening te neutraliseren, wordt het verschil tussen de opgegeven bedrijfswaarde en de waarde MVA in exploitatie in de balans als vermo genscomponent meegenomen. Er zijn een groot aantal vrijheidsgraden bij het opstellen van de bedrijfswaard e. De verschillende door de corporaties opgegeven bedrijfswaarden zijn hierdoor slecht vergelijkbaar. Om aan dit probleem tegemoette komen uniformeert het Fonds de opgegeven bedrijfswaarde. Het doel van de uniformering van de bedrjfswaarde is om in gelijke omstandigheden tot een gelijk oordeel te komen. De uniformering geschi edt in zeven stappen. Voor een nadere inhoudelijke uitleg bij deze stappen kunt u de brochure Uriiformeririg van de bedrijfswaarde van januari 2008 van het Fonds raadplegen (te downloaden van www.cfv.nl). Correctie voorziening onrendabele investering nieuwbouw Deze correctie vindt alleen plaats indien de opgegeven voorziening onrend abele investering nieuwbouw groter is dan de onrendabele investeringen in 2009 en 2010. Indien hiervan sprake is, is in de jaarrekening feitelijk teveel van het vermogen afgeboekt. Het verschil tussen de voorziening minus de onrend abele investeringen wordt aan het volkshu isvestelij k vermogen toegevoegd.

Correctie materieel vast actief in ontwikkeling wegens niet Juridische verplic htingen Deze correctie vindt alleen plaats indien op de balans post MVA In Ontwikkelin g afboekingen hebben plaatsgevonden op basis van feitelijke verplichtingen die niet juridisch verplic ht zijn. Is dit laatste het geval dan is op deze balanspost teveel afgeboekt. Het door de corporatie opgegeven afgebo ekte bedrag aan feitelijke verplichtingen wordt aan het volkshuisvesteljk vermogen toegevoegd. Correctie materieel vast actief in ontwikkeling wegens niet juridische verplic htingen woningverbeterlngen In de geüniformeerde bedrijfswaarde zijn onrendabele verbeteruitgaven meege nomen. Deze zijn dus in mindering gebracht op de bedrijfswaarde. Voor zover dit verbeteruitgaven betreft die na 2011 zullen plaatsvinden, worden deze uitgaven als feitelijke verplichting gezien en niet als juridische verplic hting. Het (genormeerde) onrendabele deel van de verbeteringsinvesteringen na 2011 wordt aan het volkshuisvest eiijk vermogen toegevoegd. Dit geldt ook voor de door de corporatie opgegeven afboeking op de balanspost MVA In Ontwik keling voor onrendabele investeringen in woningverbetering ria 2011 Correctie actieve belastinglatentie Deze correctie vindt alleen plaats indien de corporatie een actieve belasti nglatentie heeft opgenomen als gevolg van de invoering van integrale Vennootschapsbelasting. Uitgaande van een blijvende verhuur van het bezit zal deze belastingclaim niet gerealiseerd kunnen worden. Het eigen vermogen in de balans wordt in dergelijke situaties te hoog voorgesteld. De opgegeven actieve belastiriglatentie wordt in mindering gebracht op het volkshuisvestelijk vermogen. Correctie niet meenemen waardering verkoop onder voorwaarden Deze correctie vindt alleen plaats indien de corporatie de terugkoopverplichting van woningen verkocht onder verkoop onder voorwaarden in de balans heeft opgenomen. Een in het actief en passief opgenomen waardering voor verkochte woongelegenheden onder voorwaarden neemt het Fonds niet mee bij de bepaling van het volkshuisvestelijk vermogen in de startpositie. 11005


Bijlage 2

Correctie deelnemingen wegens actuele waarde exploitatieverbindingen [)cze correctie vindt alleen plaats indien gebleken is dat door een andere waarderingsgrondslag in verbindingen dan in dc toegelaten instelling, de waarde van de deelnemingen significani if zou wijken van een waardering op basis van de volkshuisvcstelijke exploitatiewaarde. Het verschil tussen opgegeven waarde van de deelneming en de volkshuisvestclijke exploitatiewaarde komt ten goede/ten laste van het volkshuisvestelijk vermogen. Correctie overige voorzieningen vanwege deelnemingen Als corporaties zowel een enkelvoudige als een geconsolideerde balans opgeven, kijkt liet Fonds specifiek naar de balanspost overige voorzieningen. Het Fonds gaat in principe uit van de waarderingen iii de enkelvoudige balans. Als dc overige voorzieningen in de geconsolideerde balans lager zijn dan in de enkelvoudige balans, wordt de waarde uit de geconsolideerde balans overgenomen. Deze situatie duidt op een verlies, dat niet zichtbaar is in de enkelvoudige balans, In dergelijke gevallen vindt een verlaging van liet vermogen plaats ter grootte van het waardever schil voor overige voorzieningen tussen de geconsolideerde en de enkelvoudige balans. Correctie LLS/EV wegens achtergestelde leningen aandelen. In een beperkt aantal uitzonderlijke situaties kan in de beoordeling achtergestelde leningen tot aandelenvermogen gerekend worden. 1-lierdoor zal liet volkshuisvestelijk vermogen verhoogd worden Toelichting uniformering bedrijfswaarde. Bij de bepaling van de startpositle volkshuisvestelijk vermogen 2008 wordt de geüniformeerde bedrijfswaarde uit liet solvabiliteitsoordeel 2009 als startpunt genomen. De opstelling van opgegeven bedrijfswaarde dvi naar geüniformeerde bedrijfswaarde dvi is onder de kolom solvabiliteitsoordeel weergegeven. In het continuïteitsoordeel kan de geüniformeerde bedrijfswaarde op twee punten afwijken van dat in het solvabiliteitsoordeel. Als gevolg van herjking van diverse parameters zal 5tap 3 uniformering parameters anders uitvallen. Ook 7 beoordeling lastenniveau kan anders uitvallen. De aangepaste bedrijfswaarde continuïteitsoordeel is zichtbaar in de kolom startpositie conti nuïteitsoordeei 5pjç4i In specificatie 2 worden de verschillende ontwikkelingen en activiteiten weergegeven die leiden tot het beschikbaar komen van middelen en tot een beslag op middelen. In de beoordeling vertaalt het Fonds de door de corporatie opgegeven activiteiten naar vermogenseffecten. In een aantal situaties wordt bij de doorrekening hiervan afgeweken van de door de corporatie opgegeven informatie. In deze toelichting wordt kort per ontwikkeling/activiteit ingegaan op deze afwijkingen. In specificatie 2 zijn alleen de voor u relevante activiteiten opgenomen. Prognose beschikbaar komende middelen 1 Rendement op materiële vaste activa in exploitatie

In de berekening wordt uitgegaan van een vast rendement van 6% op de waarde van materiële vaste activa De waarde als grondslag voor de rendementsberekening is de door het Fonds bepaalde totale geüniformeerde bedrijfswaa rde. 2 Rendement op leningen

In de berekening wordt uitgegaan van een vast rendement van 6% op de rentabiliteitswaarde van de leningen. De waarde als grondslag voor de rendementsberekening door het Fonds bepaalde totale geüniformeerde rentabiliteitswaarde van leningen. 3 Verkoop bestaand bezit

Bij de bepaling van de verkoopwinst van woongelegenheden gaat het Fonds uit van het verschil tussen de verkoopprijs en de geüniformeerde bedrijfswaarde van deze woongelegenheden. Als gevolg van de uniformering van de bedrijfswaarde kan er verschil ontstaan in verkoopresultaat. Dit geldt in het bijzonder indien de corporatie een aparte waardering heeft van haar verkoopportefeuille, waarbij zij in de bedrijfswaarde rekening houdt met toekomstige verkopen. 4 Productie nieuwbouw voor verkoop

Het Fonds hanteert een voorzichtige benadering van verkoopresultaten voor nieuwbouw. In principe geldt de opgave

van de corporatie als uitgangspunt. Indien het opgegeven verkoopresultaat meer bedraagt dan 5% van de stichtingskosten, maximeert het Fonds het verkoopresultaat op deze 5% van de stichtingskosten.

11005


Bijlage 2

5 Vermogenseffect nieuwe leningen en renteconversle hij dc bepaling v.m dc bedi ijfswaarde en daarmee het vermogen wordt uitgegaan van een discontovoet van 6%. liidieri een urpoaatie nieuw vermogen aantrekt en of herfinanciert, zal zij een rentabiliteitswaarde voordeel behalen. Dit effect wordt in de beoordeling als vermogensvoordeel gezien en maakt deel uit van beschikbaar komende middelen. Voor de bepaling van dit effect wordt gekeken naar de nieuwe financie, ingsbehoefte die voortvloeit uit het doorrekenen van de opgegeven activiteiten. Daarnaast wordt rekening gehouden met opgegeven heifina ncicringvolumcs en vastgelegde renteafspraken. 6 Vermogenseffect verbindingen Activiteiten die corporaties in verbindingen uitvoeren, leiden tot vermogenseffecten. Het totale vermogenseffect van deze activiteiten wordt meegenomen als effect ten gunste of ten laste van de corporatie. Prognose beslag op vermogen 7 Nieuwbouw woorigelegenheden en overig vastgoed Het beslag op vermogen als gevolg van nieuwbouw bestaat uit de omvang van de onrendabele investeringen. Het Fonds volgt bij de bepaling in principe de opgave van de stichtingskosten en de bedrijfswaarde. Voor verschillende categorieën verhuureenheden wordt een genorineerde bedrijfswaarde per eenheid gehanteerd. Indien de opgegeven bedrijfswaarde van de corporatie hoger is dan de genormeerde bedrijfswaarde, hanteert liet Fonds in de berekening deze lagere genormeerde bedrijfswaarde. In dat geval zal het beslag op middelen hoger uitvallen dan de opgave van de corporatie. 8 Aankoop woongelegenheden en overig vastgoed Bij aankoop geldt dezelfde benadering als bij nieuwbouw.

o Sloop woongelegenheden en overig vastgoed Bij de bepaling van het vermogenseffect van sloop zijn in de methodiek de door de corporatie opgegeven sloopkosten en de restwaarde van het te slopen vastgoed relevant. Indien een corporatie woningen uit de huurportefeuille gaat slopen, hanteert het Fonds een restwaarde van € 5.000, per woning. Als een corporatie bij de opgegeven sloopkosten geen rekening houdt met inbreng/-restwaardes van te slopen vastgoed, kunnen verschillen tussen de berekening van het Fonds en de opgave van de corporatie ontstaan. -

10 Verbetering woongelegenheden en overig vastgoed. Het beslag op vermogen als gevolg van verbetering be5taat uit de omvang van de onrendabele investeringen. Het

Fonds hanteert een genormeerde omvang van onrendabele investeringen van 3333% van de verbeteringsinvesterilig. Indien de opgegeven onrendabele investering groter is dan de door het Fonds berekende investering, wordt de opgave van de corporatie gevolgd. Zo niet, dan wordt de berekening van liet Fonds gevolgd.

Vennootschapsbelasting In principe wordt de opgave van de corporatie gevolgd. In het kader van een nader onderzoek kan het Fonds van de opgave afWijken. ii.

12 Projectverliezen Indien van toepassing geven corporaties projectverliezen opgetreden na 31 december 2008 op. Als een corporatie dit opgeeft wordt hierin in principe de corporatie gevolgd. In het kader van een nader onderzoek kan het Fonds van de opgave afwijken.

Specificatie Marktrisico Marktrisico vastgoedexploitatie Voor zelfstandige woongelegenheden is de verhouding tussen de huuren de WOZ-waarde bepalend voor het

marlctrisico. Bij overige verhuureenheden wordt uitgegaan van een vast risicopercentage te relateren aan de bedrijfswaarde.

Marktrisico productie nieuwbouw verkoop Het marktrisico verkoop nieuwbouw is gerelateerd aan de voorgenomen bouw van koopwoningen in de prognoseperiode. Marktrisico verkoop bestaand bezit Het marktrisico verkoop bestaand bezit laat het risico zien dat naar voren kan komen indien er zich een ‘slecht weer’ scenario voordoet voor de hoogte van de verkoopprijzen. Sommatie marlctrisico ‘s De risicobedragen van de afzonderlijke onderdelen worden opgeteld tot een totaal risicobedrag. L1005 Continuïteîtsoordeel 2010

Bijlage 2

Macro economisch risico Macro r’conornisch risiLo: renteschok

I-kt risico van een rcntesciiok laat het effect zien van het verschil tussen de verwachte rente in dc prognoseperiode en een ‘slecht weer renteontwikkeling, rekening houdend met de afgeleide financieringsbehoefte. Indien er al rcnteaftprakcn zijn gemaakt voor de volledige toekomstige finaricieringsbehoefte, treedt geen risico op. Macro econoijiisch risico: injioties ch ok Het macro economisch risico als gevolg van een infiatieschok laat het effect zien in de bedrijfswaarde van een ‘slecht weer’ scenario voor de inflatieontwikkeling. Bij een daling van de inflatie zullen de hieraan gekoppelde hutirstijgingen en dus de huurinkomsten, tegenvallen. Dit effect wordt enigszins verzacht door de lagere stijging van de variabele exploitatielasten. Het gecombineerd effect op de bedrijfswaarde bepaalt de omvang van het macro economisch risico als gevolg van een inflatieschok. Macro economisch risico: bouwen onderhoudskostenschok Het macro economisch risico als gevolg van een bouwen onderhoudskostenschok laat het effect zien in de bedrijfswaarde van een ‘slecht weer’ scenario voor de ontwikkeling van de bouw en onderhoudskosten. Bij een onverwachte stijging van de onderhoudskosten zal de bedrijfswaarde lager worden. Bij een onverwachte stijging van de bouwkosten zullen de onrendabele investeringen voor nieuwbouw in de prognoseperiode toenemen.

Operationeel risico in de prognoseperiode. Per activiteit Het operationeel risico wordt gekoppeld aan de voorgenomen activiteiten risico, een risicobedrag optredende daarbij het en van de activiteit de omvang wordt, rekening houdend met bepaald. In de risicobepaling wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met het feit of de corporatie een dergelijke activiteit op een vergelijkbaar niveau in het verleden al heeft uitgevoerd. Ervaring is een reden om met een lager risico rekening te houden. De risicobedragen van de afzonderlijke onderdelen worden opgeteld tot een totaal risicobedrag. Specificatie 4 Om te bepalen of een corporatie te maken krijgt met een C-oordeel, wordt op individueel corporatieniveau een bovengrens voor het volkshufsvestelijk vermogen bepaald. Deze individuele vermogerisbovengrens geldt alleen ultimo 2014 (niet relevant voor positie uftimo 2012) De eerste stap hierbij is de bepaling van de basis bovengrens gebaseerd op corporatiegrootte. In de eerste tabel van specificatie 4 is zichtbaar welke basisbovengrens bij welke corporatieomvang (in aantal woongelegenheden) hoort.

(

)

Bij stap twee wordt de individuele vermogensbovengrens van de specifieke corporatie bepaald. Dit is zichtbaar in de onderste tabel van specificatie 4. Als eerste onderdeel wordt een gecorrigeerde basisbovengrens bepaald. Als de ondergrens van het vermogen minder dan vijf procentpunt lager is de basisbovengrens wordt een Gecorrigeerde basisbovengrens berekend. In dat geval is de gecorrigeerde basisbovengrens vijf procentpunt hoger dan de ondergrens van het vermogen Vervolgens wordt het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2008 vergeleken met de gecorrigeerde basisbovengrens. Als het voikhuisvestelijk vermogen hoger is dan deze basisbovengrens, wordt een gewenste vermogensdaling berekend. Als gewenste daling geldt dan een derde van het verschil tussen het volkhuisvestelijk vermogen ultimo 2008 en de gecorrigeerde basisbovengrens. De gewenste daling wordt gemaximeerd op 15%. De uiteindelijke (individuele) boverigrens van het vermogen is gelijk aan het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2008 (percentage balanstotaal) minus de gewenste daling. Als het voikhuisvestelijk vermogen lager is dan de gecorrigeerde basisbovengrens, dan geldt de gecorrigeerde basisbovengrens als (individuele) vermogensbovengrens. Het is mogelijk dat niet alle onderdelen in deze toelichting voor uw corporatie van toepassing zijn.

11005


Bijlage 2

..tlt,{ 1. 1.::. —

.

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Hulzerstraatweg 117 A Postbus 5075 1410AB Naarden r&efooii 035 69 54070

Telefax 035 -69 54080 Iriternet http/Iwwwclv nI e mail [email protected]

L1005 La ure rit i u S t,a.v. de heer drs Ing. W.J.J. Vermeulen de Bie Postbus 2199 4800 CD BREDA

Ons kenmerk ROA1\07062010\MH Onderwerp Continuteitsoordeel 2010: A2• oordeel Naarden, 9juni2010 Geachte heer Vermeulen, Op 20 april heeft u van het Centraal Fonds bericht ontvangen dat de financiële mogelijkheden wellicht onvoldoende passend zijn bij de door u voorgenomen activiteiten. In verband hiermee heeft het Fonds, mede op basis van door u verstrekte aanvullende informatie, een nader financieel onderzoek ingesteld.

In het gesprek dat op 1juni heeft plaatsgevonden met u, de heer Peijen namens Laurentius en de heren Hesselman en Van Lokven namens het Fonds, is het oordeel bespro ken. De conclusie is dat Laureritius op het gebied van projectontwikkeling buitengewoon actief is, gelet op het voornemen om in de komende vijfjaar 2.424 nieuwe huurwoningen en 321 koopwoningen te gaan realiseren. Naast een professionele projectafdeling vereist dit op bestuurlijk niveau een risicobeheers inginstrumentarium met onderliggende beheersirigmaatregelen om deze omvangrijke nieuwbouwproducti e in goede banen te leiden. U heeft de heer Hesselman de mogelijkheid geboden om inhoudelijk op dit onderwerp in te gaan. Het Fonds maakt graag gebruik van uw aanbod en de heer Hesselman zal hiertoe in septem ber met de heer Peijen contact opnemen. In dit contact zal worden gesproken over noodzakelijke informatie ter voorbereiding van het aanvullende onderzoek en tevens overleg plaatsvinden met welke medewerkers van Laurentius een interview zal worden gehouden. Een tweede belangrijk punt waarover met u is gesproken betreft de verand erende regelgeving naar aanleiding van de EC-beschikking van 15 december 2009. Uit de productiegegevens blijkt dat Laurentius het voornemen heeft om 638 huurwoningen boven de huurtoeslagg rens te gaan kunnen op basis van de EC-beschikking niet door het WSW geborgd worden realiseren. Deze woningen . Uit een eerder gesprek met de beer Peijen is duidelijk geworden dat inmiddels bij een zestal financi ers offerte is aangevraagd voor een bedrag van €247 miljoen door geborgde financiering. De 638 te realise ren woningen moeten zonder borging worden gefinancierd zodat er geen discussie ontstaat over mogelijk onterechte staatssteun. Ik verzoek u om op korte termijn aan te geven op welke wijze Laurentius denkt de 638 woningen te gaan financieren. Tegelijkertijd met het voorlopig oordeel is een aantal vragen ge5teld met betrekking tot rendabele waarden

van de nieuwbouw huurwoningen, woningverbetering en Vennootscha psbela antwoorden bleek dat de rendabele waarde van de nieuwte bouwen huurw sting. Uit de ontvangen oningen boven de in het voorlopig oordeel gehanteerde normen uitkwam. Deze bedrijfswaarden zijn dan ook bij de definitieve beoordeling overgenomen. De antwoorden op de twee andere genoem de punten gaven geen aanleiding tot aanpassing.

Uit het bijgevoegde overzicht blijkt dat de voorgenomen activiteiten in de eerste drie prognosejaren passen bij de vermogenspositie van uw corporatie. In het nader onderzoek is vastge steld dat de uitvoering van de voorgenomen activiteiten in de laatste twee jaar de financiële positie in gevaar kunnen brengen. Tevens is vastgesteld dat de uitvoering van de voorgenomen activiteiten in de laatste twee jaar nog stuurbaar is, zodat in geval van verslechterde (markt)omstandigheden uitstel of afstel kan plaatsv inden zonder dat dit grote financiële gevolgen met zich meebrengt.

TRIO RIJ RESLUItCENTRALE FONOS VOOR DE VOLKSHUISVESTING (STAAS5ILA D lEER, 4B31.

ING Bank69 7643689 ..

.

-

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Uw corporatie voldoet zowel aan de eis dat de continuïteit voldoende is gewaarborgd als aan de eis dat ze haar middelen voldoende inzet in het belang van de volksh uisvesting. Dit leidt tot een A2-oordeel. Voor nadere informatie kunt

ti

contact opnemen met de districisadviseur M.W. Hesselman CPC.

Het Fonds zal de ministei van dit oot deel in kennis stellen, Ik verzoe k u een afschrift van deze brief te verstrekken aan uw Raad van Commissarissen. Met vriendelijke gioet.

Drs. J. van der Directeur

o en

Bijlage’ Resultaten financieel onderzoek continuïteitsoordeel 2010

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Bijlage 1: toelichting contirniïteitsoordeel 2010: nadere beoordeling

Laurentius (Lloo5) te Breda Op basis van vtgestcId Hij liet oordeel wordt in

de door de corporatie verstrekte principe

Prospectieve informatie heeft het Fonds het continuïteitsoordeel

verondersteld dat alle door dc corporatie

voorgenomen activiteiten

op

basis van vermogen financierbaar zijn.

Continuïteitsoordeel: A2 40 in

35

25

j

2008 2009 —Volkshuisvestelijk vermogen

2010

2011

2012

tiovenrens vermoten uitimo

2013

2014

—Ondergrens vermogen uitimo

Het het vermogen aan het einde van de prognoseperiode worden als volgt bepaald: volkshuisvestelijk vermogen, het

risicobedrag, de Vpb-beklemming en de bovengrens van

tlm 2012

Volkshuisvestelljlc vermogen

VslkshuisvesteIIJ!mngen ullima 300! noiebrsrhikb,s, komende middelen bcoordrlinspiriode Prio,e beslag op ve.mogn bcvordelingsprriodc Valishulsvesteiijk vermo en uitisno beoordnlingsperiode

Ondergrens

tim 2014

eedrogen (x( 1.000)

In % balonstotool

173.91

61.q72 11612) 119453

Bednigen

(x

c:

in 95

i.ouo)

balanstotaal

34,2

17L93

342

146

744)7 240230 107J40

12,5

3,8 3,1

36 7)0 79709

7,2

71 674

vollcsliulsvestelljk vermogen: risico plus Vpb-beldesnmisig

Marktrisiço Macro•econom,sch risico Operationeel risico

31 531 ——

73 139 59.790

-

43 9,7

Hei lof oat ,js,ro wordt bepaald door bavemloonde risico’s te combineren, rekening houdend met de onderlinge unajl,ankel,jklie,d van deze drie ulnco’s. Totaal risico

99,291

Vpb.bekiemminL.......,_

.

TnL.I .Sd,,..,I,,.

2,i

—

113.308

23,1

8.441

1.0

9.441

1,0

107.733

13,1

121.750

14,1

Totaal t/ns 2812

Merktwaardetoets

GchaLte markiwaarde ultimo heoordelinesaerinde na waardeschok

Verhnudinei

--—---.—

—.

..-.

—

Tatooltlm 2014

1.234.722 987.635

2.381.426 954.957

625.438

7)5 593

158%

132%

iïoTdonde

aneordaenje

in % Bovengrens volkshuisve5telljk vermogen: voldoende Inzet van middelen

Maximale mutatie voikthu.svesteiijk vermogen Feitelijke mutatie Bovengrens vntmagtn ultimcs 2024

—

eiijkevoIkshuisvxstdijkvermogn uitimo 2014

balanstotaal —-

——

—

.

—

.

—

—

—

- -

—

—

—.

——.

—

24 21,7 92.8 12.5

—

Continu,teltsoordeel 2010

Bijla9e 1

Toelichting bijlage 1 continuïteitsoordeel 2010 Continuïteltsoordeel Het continuïteitsoordeel doet een uitspraak in hoeverre de door de corporatie voorgenomen activiteiten in de piognoseperiode passend zijn bij de vermogenspositie. Hiertoe wordt het volkshuisvestelijk vermogen na het derde plognosejaar (2012) en aan het einde van de prognoseperiode (2014) berekend. Het volkhuisvestelijk vermogen in 2012 en 2014 wordt afgezet tegen de vermogensondergre ns voor de betreffende jaren. De vermogensondergrens is gelijk aan het berekende totale risico plus de vermogensbeklemm ing als gevolg van de vennootschapsbelasting. Daarnaast wordt het volkslitiisvestelijk vermogen in 2014 afgezet tegen een vermogensbovengrens. In het overzicht kunnen vijf verschillende oordelen worden weerge geven: • Oordeel Al: De voorgenomen activiteiten passen bij de vermo genspositie van de corporatie. • Oordeel A2: De voorgenomen activiteiten leiden tot een onvold oende vermo activiteiten tot en met 2012 passen bij de vermogenspositie van de corpor genspositie. De voorgenomen atie. De uitvoering van de voorgenomen activiteiten in 2013 en 2014 brengt de financiële positie in 2014 gevaar. • Oordeel 81: De voorgenomen activiteiten leiden tot een onvold oende vermogenspositie. De voorgenomen activiteiten brengen de financiële positie in 2012 in gevaar. Uitvoering van de voorgenomen activiteiten in 2013-2014 leidt weer tot een balans tussen activiteiten en vermogenspositie in 2014 • Oordeel 82: De voorgenomen activiteiten leiden tot een onvold oende vermogenspositie. De voorgenomen activiteiten brengen de financiële positie zowel in 2012 als in 2014 in gevaar. • Oordeel C: De voorgenomen activiteiten zijn onvoldoende in relatie tot de vermogenspostie Volkshuisvestelijk vermogen Het Fonds hanteert als vermogensbegrip het volkshuisvestelijk vermogen. Dit vermogensbegrip is gebaseerd op de door de corporatie opgegeven bedrjfswaarde van het bezit. Om te komen tot een gelijk oordeel in gelijke omstandigheden uniformeer-t het Fonds de opgegeven bedrjfswaarde tot de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. Voor het continuïteitsoordeel is het noodzakelijk dat het volksh uisvestelijk vermogen ultimo 2012 en 2014 berekend wordt. Startpunt voor de bepaling van dit vermogen is het vermogen ultimo 2008. Op basis van de door de corporatie opgegeven activiteiten in de prognoseperiode wordt een progno se gemaakt van de beschikbaar komende middelen en het beslag op vermogen. Op grond van deze prognoses en de vermogenstartpo5itie wordt het volkshuisvesteljk vermogen ultimo 2012 en 2014 bepaald. Risico Om tot een continuïteitsoordeel te komen, wordt het volkshuisvestelijk vermogen afgezet tegen de ondergrens van het vermogen. Een belangrijk onderdeel van de ondergrens van het vermo gen is de berekende waarde van het risico. Dit risico bestaat uit drie onderdelen: marktrisico, macro economisch risico en operationeel risico. De kans dat alle drie de risicos tegelijk optreden, is nihil. Hettotaal risico is daarom altijd kleiner dan de som van de individuele delen. Vpb beklemming Naast vermogen in de vorm van een risicobuffer is er ook vermogen als buffer voor vermogensbeklemming noodzakelijk. Via de vermogensbeklemming wordt rekening gehouden met de effecten van de invoering van de integrale vennootschapsbelasting hij corporaties. De vermogensondergre ns is gelijk aan het totale berekende risico plus deze vermogensbeklemming. De vennootschapsbelasting (Vpb) is een winstbelasting en daarmee niet direct gerelateerd aan de exploitatie van verhuureenheden. De Vpb maakt daarom geen onderdeel uit van de bedrijf swaarde/ volkshuisvesteljke exploitatiewaarde. De Vpb heeft daarmee geen invloed op de omvang van het volkshuisvestelijk vermogen van de corporatie. De Vpb leidt we! tot structurele uitgaande kasstromen waarvoor vermogen aangehouden moet worden om aan deze betalingsverplichting te voldoen. Voor de beklemming wordt de contante waarde van de voor vijfjaar na de prognoseperiode geraamde te betalen Vpb bepaald. Bij deze raming wordt als uitgangspunt genomen het doorexploiteren van het woningbezit, dat wil zeggen zonder effecten van investe ringen en desinvesteringen.

L1005 Continuïteitsoordeel 2010

Bijlage 1

Marktwaardetoets flc door het Fonds berekende risico’s zijn gebaseerd op een betrouwbaarheid van 95%. Dit betekent dat er 5% kans is dil het risico hoger is dan het Fonds heeft berekend. In andere sectoren is een betrouwbaarheid 97,5% gebruikelijk. Het Fonds hanteert een iets minder voorzichtige benadering, omdat bij financiële problemen, verkoop van woningen vaak voldoende oplevert. Het verschil tussen de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde en de vrije verkoopwaarde is over het algemeen groot. Als dit bij een individuele corporatie niet het geval is, is sprake van een verhoogd risico. De terugvaloptie om te verkopen bij financiële problemen levert dan (in vermogenstermen) niet veel op. Om dit risico het hoofd te bieden hanteert het Fonds de zogeheten marktwaardetoets. De marktwaardetoets wordt alleen gebruikt als het verschil tussen het volkhuisvestelijk vermogen en de berekende vermogensondergrens minder is dan 10% van het balanstotaal. In dat geval vindt een extra toets plaats of de marktwaarde van het bezit ininimaal 150% bedraagt van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. Is dit laatste het geval, dan is de financiële positie voldoende in relatie tot het risico. Is de verhouding marktwaarde/volkhuisvestelijke exploitatiewaarde kleiner dan 150%, dan wordt de vermogensondergiens in procenten van het balanstotaal met 10 procentpunt verhoogd. Dat betekent dat de financiële positie onvoldoende is in relatie tot liet risico

Ç

Bovengrens volkshuisvestelljk vermogen Indien het vermogen (na eventuele marktwaardetoets) voldoende is in relatie tot het risico, wordt een bovengrens van het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2014 bepaald. Startpunt hierbij is het volkshuisvestelijk vermogen tiltimo 2008. Afhankelijk van de omvang van dit vermogen ultimo 2008 wordt een individuele vermogensbovengrens ultimo 2014 vastgesteld, Indien het feitelijk vo!kshuisvestelijk vermogen ultimo 2014 lager is dan de vermogensbovengrens is sprake van een oordeel Al: De voorgenomen activiteiten passen bij de vermogenspositie van de corporatie. Indien het feitelijk volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2014 hoger is dan het eerder bepaalde bovengrensvermogen 2014, is sprake van een oordeel C: de voorgenomen activiteiten zijn onvoldoende in relatie tot de vermogenspositie. Het is mogelijk dat niet alle onderdelen in deze toelichting voor uw corporatie van toepassing zijn. 4

11005 Continuiteitsoordeel 2010

Bijlage 1

Bijlage 2: specificatles continuïteitsoordeel 2010: nadere beoordeling Specificatie 1: Startpositie volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2008

(xcs.000,) 211.4311

Vermop,rn op basis van gccvens corporatie (dvi ver Iag,piar 2008)

37.745

Correcties Ct’ntraiil Fonde LJnihi iiirsiii tuut iJ1sW.i.iidi Uuutfop unering uiuuI.uhiIltcltsw,ardccorreciir leningen Crniûcliu’ vomzil nuiig onrendiubcte investeringen nieuwbouw Coureitic M,itrileelV,i t Actief 10 wegens niet juridische verplichtingen fomeiir- M.,Ic,lcel Vast Aclii’f 10 wegens niet juridische verplichtingen wonngverbetrr.ngu’n Coircçlic actieve bcttinglitcntie Correctie niet meenemen waardering Verkoop onder Voorwaarden

orrcctic deelnemingen wegens ,-ictuclc waarde exploitatieveubindingen Te handhaven overige voorzieningen vanwege deelnemingen Correctie LLS/EV wegens achter esteldis lening -nAsandeten Volkshiuisvcslchijk vermogen ultimo 2008

0 11 296 (‘.09’) 1.97/ -53.754 0 0 0

0 173.693

Toelichting uniformoring bedrijfewaarde

aar 2008) 0 Opgegeven hcdrijfswaarde (dvi versla Geuniformeerde bcdrijfswaarde Effect uniformering bedrijfewaarde oIvabiIlteltoorderI 2009 Specificatie correcties continu tcutsaordcel 2010 1 rnamentvandiscontering,_ 2 elimineren verkoopportefeuulle 3. uniformering parametcrs 4 heffing pro,lectstrun 40 wijken 5. beoordeling levensduur 6 uniformering restwnarde

Solvablllteltsoordeel

5tartoslhle Contlnuïteltsoordeci

94.361

394.3’1 3609f,’) -43.382

345.142 -49.209

-

7. beoordeling lastennlveau Totaal

Continuïtellsoordeol 2010

11.658 -24677 112 2 864 0 3 408 0

11658 24,677 5.909 -2.364

49.209

-43.382

0

ii ‘108 0

Bijlage 2

Bijlage 2: specillcaties contiriuïtcitsoordeel Spedficatie

2:

Vermogensmutate

nadere beoordeling

2010:

tot en met 2014: beoordeIng

2009

Prognose beschikbaar komende middelen


1 Ilindimint op in,,h uit,’ vaste ac liv,-, in exploitatie 1 (f ie uiulinir,il op liniiir n 1 Verkoop lu.’çl,i,i,u,l bcîil

18 4.11

4 l’ioiIi iii nu’ uiwlinuw semi vu’ikunp

S Vcu moensc(Iu’c t uuiu’uiwi’ lriueuuteuu

en

7 Nieuwliruiw woont lcpnlicdrri en OVerip vaslord 8 A;inkriop wonni:ih’,:e’rilui’di’ei (‘ii IJVC! 8 v.It;(ir1I ‘)Sloop woouup.vlepeuulwdrii en ovenp st8cird

181 19i Ii)) (87

25 699 (3

Veibctiuini: woonli’li.BL.nhcdcui en ovruip vast,or’ui 66 8(i ii Vennootscli upsimlast 1 518 10

uenlur onver’.iu

6 Vu’rtuIo,:t’uiselli’ t vii luiiiduiipt ii

14.581 (3

t. 8S0 12 (Prnjiv t)vrrlicse’n

Totaal

0

74.427 Totaal

1 Renileineni op matcrl6le vaste activa In eploItatle 2 Rendement op teningeus

140.280

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Totaal

21058

24412

26 541

35 02.1

37 576

42644

187193

-18583

71766

3036,

36 39’)

40 561

43013

592687

ii

30 0

10

30

30

163

200

0

0

0

0

200

2048

327fm

3276

1276

3276

3276

18428

0 0

173

3 Verkoop beetaand bezit Aantal woongclrgcnliedrn

?Wmnt;ul ml nlrt-woonprli’gi’nhcdeis Verkoopresuultaat na toetsin8 CfV 4 Produetic nieuwbouw voor verkoop Auilal woonlelegenhuI’rlt’n

10

1’

112

0

30

Aantal m2 nlet-woongclsgenlwdnn

0

0

0

0

0

Verkoopresultaat op basis van cijfris corpoiatie

80

0

2182

0

0

213

92

1 016

0

197

o o

1.518

8996

21.385

‘17 148

9985

6419

2693

66826

227

0

7077

0

0

o

-6.850

397 0

185

1173

256

539

96

2646

0

0

0

0

0

0

2.833 17.916

Vcrkooprcsultaatna toetsing CFV S Vermogenseffect nIeuwe leningen en renteconverelo

0

6 Vermogenseffect verbindIngen

2.102

7NiOUWboUW woongelepenheden en overig vastBoed

AantnlwoonetegeaIwden Aantal m2 nt-woongu’lepcnlieden

—

—

islagop vcrrno,gcn volacns opf1vc corporatie —-

Bo

moenna

Vriylgeacceptrdc voorziening Netto biIgpvcrmogn iheden en overlgyastgoe_ 8 8 Aankoop woonele

(

)

S 316

4 819

39 518

20 313

9347

63 651

4 351 15.96?

0

0

7 177 14 276 0

9.347

63.651

14.276

toetsing CFV

-

-

Aantalwoongelegenheden Aantal m2net-woongIgjshedcn

0 0

He1opjnvoispgave corporatie

0 0

8eslagoyermogennatoetsinCFV ageaccepteerdevoorziening

—

Netto beslgverrogeQ

-

9 5loopwoongelegenhedenenovygoe_

—

_Aantlwoongelegenheden

—

Aantalm2niet.woongelgden

_pyermognnatoe!sgCFV

-—

--

—

—

ggeden enov.gygd Aantal woongelegenheden

10 Verbete

Beagopvermogenensoavecorp9ratle

Beslag op vermogen na toetsing CFV 11 Vennuotscliapsbelaeting(Vpb) Vpb volgens opgave corporatie

-—

-

-

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0 0

6

_0

100

0

0

0 0

0

0

—-

0 0

4.351

0

0

—

125699

0

0

16

4547

0

0

-

o 17916

0 0

0

—

-

--

0 0

38

33

—-

229

00

0700

0

0

0

0

315

610

264

100

0

—

0 0

—-

-—

87

49

-

-

—

-

—

475

505

—

—

—

0

0

0

0

0

0

5.717

4.147

1.913

302

43

14.581

0

0

0

0

0

0

0 1.0

-

Vpb na ‘toetsing door Centraal Fonds

12 Effect (Project)vediezen

-

-

——

—

——

-

61414

130.050

—

0 0

0 —

-

-

-

1.751 4.547 0

-

-

--

—

——

—

-—-

0 0

0

0

0

0

0

0

0

De bovenstaande onderdelen worden alleen weergegeven indien ze van

belang

zijn voorde betreffende corporatie

Continuilelteoordeel 2010

Bijlage 2

Bijlage 2: specificaties continuïteitsoordeel 2010: nadere beoordeling Specificatie 3: risico continuïteitsoordeel: beoordeling Marktrisico kisicogebieden

Risico tim 2012 (x( i.000,-)

Risico t!m 2014 (XC 1.000,-)

18.(i71 11 122 1 737 31.531

21 232 11 51 S 3 973 36.720

Risico t!m 2012 (x (1.000,-)

Risico tlm 2014 (x (1.000,-)

56.361 50.930

62.023 58j90 33986

VasIpor(Ij)lnil.)li(’ Procliitih’ iiirtiwhoiiw verkoop Verkoop hest;uind Iw,il Totaal marlitrisko

Macro-economisch risico Risicogebleden Renteschok Inliatieschok Onderhouds- en bouwkostcncIrnk Totaal macroeconomiscl) risico (xc 1.000,-)

38.958 73.139

79.708

Jet totaal risico wordt bepaald (100f bovenstaande risico’s le comhineren, rekening houdend met de samenhang tussen de drie risico’s.

Operationeel risico Risicogebieden DeeIncmlncn Systeem- en controlerisico Waarderisico Treasury Niet rkiromijdende bclegngen Borgbnre financiering Niet boqbare tinancierin Productie nieuwbouw verkoop Productie neuwbouw huur Aankopen

Risico tlm 2012 (x (1.000,-)

Risico (x( 1.000,-)

3518

3.518 4724

4724 -

0 9020

-

—

1.619 787 28 258 0

.

-

-

Sloop

.

.

--

Investerngen woningverbetering Verkoop bestaand bezit Totaal operationeel risico

-

-.

.

—

,

—

—

—

—

-.

..

.

-

—

925 59.290

—

-

-

3L

-.

-

0 0996 1.684 8.152 37.431 -

-.

o

-

-

.

1398 71.674

—

pecificatie 4: bovengrens contlnuïteitsoordeel Aantal woongelegenheden 1

Basisbovengrens in % balanstotaal 100

-

200-499 500-999 1000-2499 2500-4999 50000f meer

50 45 40 35 30

Aantal woonçnheden corporatie Ondergren5__ Basi5bovengrer Gecorrigeerdebasisboveis Volkshuisvesteljkvermoiultimo 2008 Maximale stijgingvolkshuisvesteljk vermogen Verschil tussen volkshuisvestijk vermogen ultimo 2008enbovengrenseindposepenode Gewenstedaling Maximeringgewenstedalingop1_ Bovengrens -

—

-

—

—

—

—

-

—

—_________

--

-—

——

--

—.

—

—

—

—

-

-

——--—.-

-

-

—

-

-

—

—

—-

7.159 14,1 30,0 30,0 30,2

—_____________

—______________

-

—

Conhinuïteltsoordeel 2010

-—

—

--

-______

1/3x0,2= —

—

0,2 0,1 0,1 30,5.

Bijlage 2

Toelichting bijlage

2

continuïteitsoordeel 2010*

Specificatie 1 bestaat onder meer uit de hieronder nader toegelichte De bepaling van het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2008 onderdelen: 2008) Vermogen op basis van gegevens corporatie (dVi verslagjaar mponenten meegenomen die relevant zijn voor de gensco vermo Onder deze kop worden rechtstreeks uit de balans van deze vermogenscomponenten wordt bepaling van het volkshuisvestelijk vermogen. De totaaftelling weergegeven.

Correcties Centraal Fonds voert het Fonds nog een aantal specifieke correcties Naast de uit de balans meegenomen vermogenscomponenten uit. Deze correcties hebben betrekking op: • De door de corporatie opgegeven bedrijfswaaide rectie leningen • De door de corporatie opgegeven rentabiliteitswaa rdecor verkoop onder voorwaarden in de balans van ring waarde de • Een aantal specifieke balans posten en totaal van de correcties Centraal Fonds leidt tot het 1-let vermogen op basis van gegevens corporatie plus het Volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2008.

i)

Uniformering bedriJfswaarde formeerde) bedrijfswaarde. Om de verschillende Het volkshuisvestelijk vermogen is gebaseerd op de (geüni iseren, wordt het verschil tussen de opgegeven neutral te waarderingswijzen van vastgoed in de jaarrekening als vermogenscomponent meegenomen. bedrijfswaarde en de waarde MVA in exploitatie in de balans bedrijfswaarde. De verschillende door de corporaties de Er zijn een groot aantal vrjheidsgraden bij het opstellen van eert jkbaar. Om aan dit probleem tegemoet te komen uniform opgegeven bedrijfswaarden zijn hierdoor slecht vergeli gelijke in om is e swaard de bedrijf van de uniformering het Fonds de opgegeven bedrijfswaarde. Het doel van ering geschiedt in zeven stappen. Voor een nadere uniform De . komen te l oordee gelijk een tot en omstandighed mering van de bedrijfswaarde van januari 2008 van inhoudelijke uitleg bij deze stappen kunt u de brochure Unifor het Fonds raadplegen (te downloaden van www.cfv.nl). ouw Correctie voorziening onrendabele investering nieuwb voorziening onrendabele investering nieuwbouw groter is ven opgege de indien plaats alleen vindt Deze correctie hiervan sprake is, is in de jaarrekening feitelijk teveel van dan de onrendabele investeringen in 2009 en 2010. Indien minus de onrendabele investeringen wordt aan het het vermogen afgeboekt. Het verschil tussen de voorziening volkshuisvestel ijk vermogen toegevoegd. s niet Juridische verplichtingen Correctie materieel vast actief in ontwikkeling wegen post MVA In Ontwikkeling afboekingen hebben Deze correctie vindt alleen plaats indien op de balans i5 op die niet juridisch verplicht zijn. Is dit laatste het geval dan plaatsgevonden op basis van feitelijke verplichtingen n htinge verplic ke feitelij aan bedrag ekte afgebo ven opgege deze balanspost teveel afgeboekt. Het door de corporatie wordt aan het volkshuisvestelijk vermogen toegevoegd. s niet juridische verplichtingen woningverbeteringen Correctie materieel vast actief in ontwikkeling wegen verbeteruitgaven meegenomen. Deze zijn dus in mindering In de geüniformeerde bedrijfswaarde zijn onrendabele en betreft die na 2011 zullen plaat5vinden, worden gebracht op de bedrijfswaarde. Voor zover dit verbeteruitgav che verplichting. Het (genormeerde) onrendabele als juridis deze uitgaven als feitelijke verplichting gezien en niet het volkshuisvestelijk vermogen toegevoegd. Dit geldt ook aan wordt 2011 na ngen vesteri ringsin verbete de van deel de balanspost MVA In Ontwikkeling voor onrendabele voor de door de corporatie opgegeven afboeking op investeringen in woningverbetering na 2011 van Correctie actieve belastinglatentie een actieve belastinglatentie heeft opgenomen als gevolg Deze correctie vindt alleen plaats indien de corporatie deze zal bezit het van r verhuu Uitgaande van een blijvende de invoering van integrale Vennootschapsbelasting. te eigen vermogen in de balans wordt in dergelijke situaties Het . worden kunnen seerd belastingclaim niet gereali elijk uisvest vo$ksh tie wordt in mindering gebracht op het hoog voorgesteld. De opgegeven actieve belastinglaten vermogen. voorwaarden Correctie niet meenemen waardering verkoop onder de terugkoopverplichting van woningen verkocht onder atie corpor de indien Deze correctie vindt alleen plaats Een in het actief en passief opgenomen waardering voor verkoop onder voorwaarden in de balans heeft opgenomen. Fonds niet mee bij de bepaling van het neemt het verkochte woongelegenheden onder voorwaarden sitie. startpo de in volkshuisvestelijk vermogen

11005


Bijlage 2

Correctie deelnemingen wegens actuele waarde exploitatieverbindingen Deze corii’dk• vindt alleen plaats indien gebleken is dat door een andere waarderingsgrondslag in verbindingen clan in de Loegelaten iiistelling, de waarde van de deelnemingen significant af zou wijken van een waardering op basis van de volkshuisvestclijke exploitatiewaarde. Het verschil tussen opgegeven waarde van de deelneming en de vol kshuisvestelijke exploitatiewaarde komt ten goede/ten laste van het volkshuisvestelijk vermogen. Correctie overige voorzieningen vanwege deelnemingen Als corporaties zowel een enkelvoudige als een geconsolideerde balans opgeven, kijkt het Fonds specifiek naar de balanspost overige voorzieningen. Het Fonds gaat in principe uit van de waarderingen in de enkelvoudige balans. Als de overige voorzieningen in de geconsolideerde balans lager zijn dan in de enkelvoudige balans, wordt de waarde uit de geconsolideerde balans overgenomen. Deze situatie duidt op een verlies, dat niet zichtbaar is in de enkelvoudige balans, In dergelijke gevallen vindt een verlaging van liet vermogen plaats ter grootte van het waardeverschil voor overige voorzieningen tussen de geconsolideerde en de enkelvoudige balans. Correctie 1131EV wegens achtergestelde leningen aandelen. In een beperkt aantal uitzonderlijke 5ituaties kan in de beoordeling achtergestelde leningen tot aandelenvermogen gerekend worden. Hierdoor zal liet volkshuisvestelijk vermogen verhoogd worden Toelichting uniformering bedrijfswaarde. Bij de bepaling van de startpositie volkshuisvestelijk vermogen 2008 wordt de geüniformeerde bedrijfswaarde uit het solvabiliteitsoordeel 2009 als startpunt genomen. De opstelling van opgegeven bedrijfswaarde dvi naar geüniformeerde bedrijfswaarde dvi is onder de kolom solvabiliteitsoordeel weergegeven. In het continuïteitsoordeel kan de geüniformeerde bedrijfswaarde op twee punten afwijken van dat in het solvabiliteitsoordeel. Als gevolg van herijking van diverse parameters zal stap 3 uniformering parameters anders uitvallen. Ook 7 beoordeling lastenniveau kan anders uitvallen. De aangepaste bedrijfswaarde continuïteitsoordeel is zichtbaar in de kolom startpositie continuïteitsoordeel Sp=çfflçç In specificatie 2 worden de verschillende ontwikkelingen en activiteiten weergegeven die leiden tot het beschikbaar komen van middelen en tot een beslag op middelen. In de beoordeling vertaalt het Fonds de door de corporatie opgegeven activiteiten naar vermogenseffecten. In een aantal situaties wordt bij de doorrekening hiervan afgeweken van de door de corporatie opgegeven informatie. In deze toelichting wordt kort per ontwikkeling/activiteit ingegaan op deze afwijkingen. In specificatie 2 zijn alleen de voor u relevante activiteiten opgenomen. Prognose beschikbaar komende middelen 1 Rendement op materi&e vaste activa in exploitatie In de berekening wordt uitgegaan van een vast rendement van 6% op de waarde van materiële vaste activa De waarde als grondslag voor de rendementsberekening is de door het Fonds bepaalde totale geüniformeerde bedrijfswaarde.

(

)

2 Rendement op leningen In de berekening wordt uitgegaan van een vast rendement van 6% op de rentabiliteitswaarde van de leningen. De waarde als grondslag voor de rendementsberekening door het Fonds bepaalde totale geüniformeerde rentabiliteitswaarde van leningen. 3 Verkoop bestaand bezit Bij de bepaling van de verkoopwinst van woongelegenheden gaat het Fonds uit van het verschil tussen de verkoopprijs en de geüniformeerde bedrijfswaarde van deze woongelegenheden. Als gevolg van de uniformering van de bedrijfswaarde kan er verschil ontstaan in verkoopresultaat. Dit geldt in het bijzonder indien de corporatie een aparte waardering heeft van haar verkoopportefeuille, waarbij zij in de bedrijfswaarde rekening houdt met toekomstige verkopen. 4 Productie nieuwbouw voor verkoop Het Fonds hanteert een voorzichtige benadering van verkoopresultaten voor nieuwbouw. in principe geldt de opgave van de corporatie als uitgangspunt. Indien het opgegeven verkoopresultaat meer bedraagt dan 5% van de stichtingskosten, maximeert het Fonds het verkoopresultaat op deze 5% van de stichtingskosten.

11005


Bijlage 2

5 Vermogenseffect nieuwe leningen en renteconversie Bij dc bepaling van de bcdrijfswaarde en daarmee het vermogen wordt uitgegaan van een discontovoet van 6%. Itidieri ccii corporatie nieuw vermogen aantrekt en of herfinanciert, zal zij een rentabiliteitswaarde voordeel behalen. Dit effect wordt in de beoordeling als vermogensvoordeel gezien en maakt deel uit van be5chikbaar komende middelen. Voor de bepaling van dit effect wordt gekeken naar de nieuwe financieringsbehoefte die voortvloeit uit het dooriekenen van de opgegeven activiteiten. Daarnaast wordt rekening gehouden met opgegeven hcrfinancieringvolumes en vastgelegde renteafspraken. 6 Vermogenseffect verbindingen Activiteiten die corporaties in verbindingen uitvoeren, leiden tot vermogenseffecten. Het totale vermogenseffect vnn deze activiteiten wordt meegenomen als effect ten gunste of ten laste van de corporatie. Prognose beslag op vermogen 7 Nieuwbouw woongelegenheden en overig vastgoed Het beslag op vermogen als gevolg van nieuwbouw bestaat uit de omvang van de onrendabele investeringen. Het Fonds volgt bij de bepaling in principe de opgave van de stichtingskosten en de bedrijfswaarde. Voor verschillende categorieën verhuureenheden wordt een genormeerde bedrijfswaarde per eenheid gehanteerd. Indien de opgegeven bedrijfswaarde van de corporatie hoger is dan de genormeerde bedrijfswaarde, hanteert het Fonds in de berekening deze lagere genormeerde bedrijfswaarde. In dat geval zal het beslag op middelen hoger uitvallen dan de opgave van de corporatie. (

)

8 Aankoop woongelegenheden en overig vastgoed Bij aankoop geldt dezelfde benadering a15 bij nieuwbouw. 9 Sloop woongelegenheden en overig vastgoed Bij de bepaling van het vermogenseffect van sloop zijn in de methodiek de door de corporatie opgegeven sloopko5ten en de restwaarde van het te slopen vastgoed relevant. Indien een corporatie woningen uit de huurportefeuille gaat slopen, hanteert het Fonds een restwaarde van € 5.000, per woning. Als een corporatie hij de opgegeven sloopkosten geen rekening houdt met inbreng/-restwaardes van te slopen vastgoed, kunnen verschillen tussen de berekening van het Fonds en de opgave van de corporatie ontstaan. -

10 Verbetering woongelegenheden en overig vastgoed.

Het beslag op vermogen als gevolg van verbetering bestaat uit de omvang van de onrendabele investeringen. Het Fonds hanteert een genormeerde omvang van onrendabele inve5teringen van 33,33% van de verbeteringsinvestering. Indien de opgegeven onrendabele investering groter is dan de door het Fonds berekende investering, wordt de opgave van de corporatie gevolgd. Zo niet, dan wordt de berekening van het Fond5 gevolgd. ii. Vennootschapsbelasting In principe wordt de opgave van de corporatie gevolgd. In het kader van een nader onderzoek kan het Fonds van de opgave afwijken.

12 Projectverliezen

Ç

Indien van toepassing geven corporaties projectverliezen opgetreden na 31 december 2008 op. Als een corporatie dit opgeeft wordt hierin in principe de corporatie gevolgd. In het kader van een nader onderzoek kan het Fonds van de opgave afwijken. Specificati Marktrisico Marktrisico vastgoedexploitatie Voor zelfstandige woongelegenheden is de verhouding tussen de huuren de WOZ-waarde bepalend voor het marktrisico. Bij overige verhuureenheden wordt uitgegaan van een vast risicopercentagete relateren aan de bedrijfswaarde. Marktrisico productie nieuwbouw verkoop Het marktrisico verkoop nieuwbouw is gerelateerd aan de voorgenomen bouw van koopwoningen in de prognoseperiode. Marktri5ico verkoop bestaand bezit Het marktrisico verkoop bestaand bezit laat het risico zien dat naar voren kan komen indien er zich een ‘slecht weer’ scenario voordoet voor de hoogte van de verkoopprijzen. Sommatie marktrisico ‘s De risicobedragen van de afzonderlijke onderdelen worden opgeteld tot een totaal risicobedrag. 11005


Bijlage 2

Macro economisch risico Murro ecoiioniisch risico: rc’,,teschok liet risico van een rcrtteschok laat het effect zien van het verschil tussen de verwachte rente in de prognoseperiode en een slecht weer’ renteontwikkeling, rekening houdend met de afgeleide financieringsbehoefte. Indien er al ren[eafspraken zijn gemaakt voor de volledige toekomstige financieringsbehoefte, treedt geen risico op. Macro economisch risico: inflatieschok liet macro ccononiisch risico als gevolg van een infiatieschok laat het effect zien in dc bcdrijfswaarde van een ‘slecht

weer’ scenario voor de inflatieontwikkeling. Bij een daling van de inflatie zullen de hieraan gekoppelde huurstijgingen en dus de huurinkomsten, tegenvallen. Dit effect wordt enigszins verzacht door de lagere stijging van cle variabele exploitatielasten. Het gecombineerd effect op de bedrijfswaarde bepaalt de omvang van het macro economisch risico als gevolg van een infiatieschok.

Macro economisch risico: bouwen onderhoudskostenschok Het macro economisch risico als gevolg van een bouwen onderhoudskostenschok laat het effect zien in de bedrijfswaarde van een ‘slecht weer’ scenario voor de ontwikkeling van de bouw en onderhoudskosten. Bij een onverwachte stijging van de onderhoudskosten zal de bedrijfswaarde lager worden. Bij een onverwachte stijging van de bouwkosten zullen de onrendabele investeringen voor nieuwbouw in de prognoseperiode toenemen.

‘

Operationeel risico Het operationeel risico wordt gekopp&d aan de voorgenomen activiteiten in de prognoseperiode. Per activiteit wordt, rekening houdend met de omvang van de activiteit en het daarbij optredende risico, een risicobedrag bepaald. In de risicobepaling wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met het feit of de corporatie een dergelijke activiteit op een vergelijkbaar niveau in het verleden al heeft uitgevoerd. Ervaring is een reden om met een lager risico rekening te houden. De risicobedragen van de afzonderlijke onderdelen worden opgeteld tot een totaal risico bedrag. Specificatie 4 Om te bepalen of een corporatie te maken krijgt met een C-oordeel, wordt op individueel corporatieniveau een bovengrens voor het volkshuisvestelijk vermogen bepaald. Deze individuele vermogensbovengrens geldt alleen ultimo 2014 (niet relevant voor positie ultimo 2012) De eerste stap hierbij is de bepaling van de basisbovengrens gebaseerd op corporatiegrootte. In de eerste tabel van specificatie 4 is zichtbaar welke basisbovengrens bij welke corporatieomvang (in aantal woongelegenheden) hoort. in de Bij stap twee wordt de individuele vermogensbovengrens van de specifieke corporatie bepaald. Dit is zichtbaar onderste tabel van specificatie 4. minder Als eerste onderdeel wordt een gecorrigeerde basisbovengrens bepaald. Als de ondergrens van het vermogen is In geval dat berekend. ens basisbovengr e dan vijf procentpunt lager is de basisbovengrens wordt een Gecorrigeerd vermogen het van ondergrens de dan hoger vijf procentpunt de gecorrigeerde basisbovengrens ens. Vervolgens wordt het volkshuisvesteljk vermogen ultimo 2008 vergeleken met de gecorrigeerde basisbovengr ling vermogensda gewenste wordt een ens, Als het volkhuisvestelijk vermogen hoger is dan deze basisbovengr

(

berekend. Als gewenste daling geldt dan een derde van het verschil tussen het voikhuisvestelijk vermogen ultimo 2008 en de gecorrigeerde basisbovengrens. De gewenste daling wordt gemaximeerd op 15%. De uiteindelijke (individuele) bovengrens van het vermogen is gelijk aan het volkshuisvestelijk vermogen uftimo 2008 (percentage balanstotaal) minus de gewenste daling. e Als het volkhuisvestelijk vermogen lager is dan de gecorrigeerde basisbovengrens, dan geldt de gecorrigeerd vengrens. basisbovengrens als (individuele) vermogensbo aHet is mogelijk dat niet alle onderdelen in deze toelichting voor uw corporatie van toepassing zijn.

11005

ContinuTteitsoordeel 2010

Bijlage 2

1.

CENTRAAL FONDS VOLKSHU1SVESTIN

11005

1 Ii zersIiinitwg 117-A Postbtis 5075 41OAB Naardrii 1’Ierooii 035 69 54070 TeIe[ax 035 6954080 IriterneL litip !/wwwcfv iii rn,iil nfo@)cfv ni

La urentius t.a.v. het bestuur Postbus 2199 4BOOCD BREDA

Ons kenmerk SOV\27092010\MH Onderwerp Solvabiliteitsoordeel 2010 (verslagjaar 2009): voldoende solvabiliteit Naarden, 27 september 2010 Geacht bestuur, Op grond van het Besluit beheer sociale-huursector (bsh) beoordeelt het Centraal Fonds jaarlijks uw

financiële positie en brengt daarover advies uit aan de minister voor Wonen, Wijken en Integratie. Op basis van uw ingediende Verantwoordingsinformatie over het verslagjaar 2009 concludeert het Fonds dat liet vermogen op balansdatum 31 december 2009 groter is dan het voor uw corporatie vastgestelde

risicobedrag plus vermogensbeklemming, hetgeen tot het oordeel ‘voldoende solvabiliteit’ leidt.

In bijlage 1 treft u een korte toelichting aan op het solvabiliteitsoordeel van uw corporatie. Bijlage 2 bevat twee specifîcaties waarIn de vermogenspositie en de bepaling van het risicobedrag worden verklaard. Het Fonds zal de minister voor Wonen, Wijken en Integratie van dit oordeel in kennis stellen. Ik verzoek u een afschrift van deze brief te verstrekken aan uw Raad van Commissarissen.

Met vriendelijke groet, Cen ra Fo d Volkshuisvesting Drs. oppen A Hoofd Toezicht .

Bijlagen: 1. Toelichting solvabiliteitsoordeel 2010 2. Specificaties solvabiliteitsoordeel 2010

STELD RU 55LUITCEN1RALE FOND5 VOOR DE VOLKSHUI5VESTPNG ISTAATSSLAD 3911, 453).

ING Bank 69 76 43 689

[


.

Bijlage 1: toelichting solvabiliteitsoordeel 2010 nadere beoordeling Laurentius

(Laoo5), te Breda

Op basis van de door de corporatie verstrekte verantwoordingsinformatie heeft het Fonds het

solvabiliteitsoordeel vastgesteld en zijn liet volkshuisvestelijk vermogen en het risicobedrag voor het verslagjaar als volgt bepaald.

Solvabiliteitsoordeel : vo!doende 30%

V1jcshuIsvestclijk

vermogen 2009 ie

1!0

-Vermogen

25%

mlnus risico

t

20% ei -

marktwaarde toets

ie

‘:: 1

0% L

Voltcshuisvestelijk

Bedrag (x C 1.0001

vermogen

Per woon. gelegenheid

in % bsbnstotaal

(x Ci,.)

Volkshuisvestelijli vermogen uillmo 2009

Ondergrens vollcsliuisvestelijk

vermogem risico

plus Vpb-belclemmirig

142 139

1936l

25,2

Bedrag (aC toGo)

Per woon gelegenherd

In % babnstotaal

(XC 1.-)

Ms,ktrisico

1Ç6f,7

2.3.35

2,8

Mscro-economirch risico

30.667

4.179 556

5,4 46

5.887

7,7

qtoneeIrco 26097 Het lot aal risico wordt bepaald door bovenstaande risico’s te combineren, tekening houdend met de onderlinge onafhankelijkheid von deze drie dsico’. -

—

-

Totaal risico

43.208

Vkmmm

-—.

Totaal risico plus Vpb-beklemming_

—

-

.

-

—

.-----.

-

—

-

——

0

0

____3.208

-—

5.887

Verschil tussen vermogen en risico plus Vpb.brklemmlng grof erdan 10%: vermogen Is voldoende In relatie tot risico plus Vpb-beklemmlng

Marktwaardetoets Totaal

Per woon gelegenheid is.

Marktwasrde ultimo 2009

Geuniformeerde bedrijf swaarde ultimo 2009 dmatwaardebedrijfswaardo Verli000,ne vroterC)afl

11005

-

-

—

—

norm 130%

1.-t

1.025.315

139.708

375.994

5L232

272.7% voldoende

Soivabjliteitsoordeel 2010

Bijiage

1

Toelichting bijlage 1: toelichting solvabili teitsoordeel 2010 Solvabiliteitsoordeel 1 let solvabiliteitsoordeel geeft de financiële positie van de corporatie aan op balansdatu m. Het uitgangspunt hierbij is dat de corporatie financieel gezien in staat is haar woningbezit blijvend te verhuren zond in liet basisoverzicht kunnen twee mogelijk er gedwongen verkoop. e oordelen worden weergegeven • Voldoende solvabiliteit • Onvoldoende solvabiliteit Volkshulsvestelijk vermogen Het Centraal Fonds hanteert als vermogensbeg rip het volkshuisvestelijk vermogen. Dit verm gebaseerd op de door de corporatie opgegeve ogensbegrip is n bedrijfswaarde van het bezit. Om te kom en tot een gelijk oordeel in gelijke omstandigheden uniformeert het Fond s de opgegeven bedrijfswaarde en bepaalt daar volkshuisvestelijke exploitatiewaarde van mee de liet bezit. Bepaling risico solvabiliteitsoordeel Om tot een solvabiliteitsoordeel te komen, word berekende waarde van het risico ultimo 2009 t het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2009 afgezet tegen de . Dit risico bestaat uit drie onderdele n: • Marktrisico • Macro-economisch risico • Operationeel risico De kans dat alle drie volledige risicos tegel ijk optreden, is nihil. Het totaal risico is daar om altijd kleiner dan de som van de individuele delen.

( )

Vpb-beklemmlng Naast vermogen in de vorm van een risic obuffer is er ook vermogen als buffer voor verm ogensbeklemming noodzakelijk. Via de vermogensbeklemm ing wordt rekening gehouden met de integrale vennootschapsbelasting bij corporaties. De vermogensondergrens is gelijk aan het totale berekende risico plus deze vermogensbeklemming. De vennootschapsbelasting (Vpb) is een wiostbelasting en daarmee niet direct gerelatee rd aan de exploitatie van verhuureenheden. De Vpb maakt daarom geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde/volkshuisv exploitatiewaarde. De Vpb heeft daarmee geen estelijke invloed op de omvang van het volkshuisves corporatie. De Vpb leidt wel tot structurel telijk vermogen van de e uitgaande kasstromen waarvoor vermogen aang om aan deze betalingsverplichting te voldoen. Voor de beklemming wordt de contante waar ehouden moet worden na de prognoseperiode geraamde te betalen de van de voor vijf jaar Vpb bepaald. Bij deze raming wordt als uitga ngspunt genomen het doorexploiteren van het woningbezit, dat wil zeggen zonder effecten van investeringen en desinvesteringen. Marktwaardetoets De marktwaardetoets is van belang indien het verschil tussen het voikhuisvestelijk verm ogen en het berekende risico minder is dan 10% van het balanstotaal. In dat geval vindt een extra toets plaats of de mark twaarde van het bezit minimaal 150% bedraagt van de geüniformeerd e bedrjfswaarde. Is de marktwaarde groter dan 150%, dan is het vermogen voldoende groot in relatie tot het risic exploitatiewaarde kleiner dan 150%, dan word o. Is de verhouding marktwaarde/volkhuisvestelljke t de vermogensondergrens in procenten van 10 procentpunt verhoogd. Dat betek het balanstotaal met ent dat de financiële positie onvoldoende is in relatie tot het risico.

11005


Bijlage 1

Bijlage 2: specificaties solvabiliteitsoordeel 2010

Specificatie

1:

Volkshuisvestelijk vermogen ulilmo 2009

Cxc 1.000,-)

A. EIn vern1oen (Incluslof lwrwaarderlnjsreserveenoverip reserves)

-

-—

fl. Opname balansposten in vollishulsvestelijlc ve;mOfen 1 1 illsiIkenin

—-

-

94.306

-

1.938 1025

Voo,zlenin onderhoud 1 Overif!r voorzIenincn Af nunateritic va%te activa

0 913 0

C Warderlnf vastjoedortefeullle Giiiforrnceidmbcdrjfswaardr Centraal Fonds Af materleic vaste activa In exploitatie

19.575

-

375 994 356.419

0. Rentablliteltswaardccorrectie

34.982

Opeecvn_rcntablliteltswaardecorrectle Aanpasslrij rentabHiteitswaardccortectle Centraal Fonds

—-

-

34982

—

0

t. Overip balaisscorrectles Centraal Fonds Correctie voorZleninjLonrcndabele_Invcstenlcn nieuwbouw Correctie Maten ed Vast Actief lOwgns niet jn1dlsche verplmchtlnen Correctie al in de balans verwerkt onrendabel verbetewityn zonder Juridische verplichting Correctie acteve belastlntentle meenemen waarderycrkoop onder voorwaarden Correctie deeInemlnen weactu&ewaarde expoitatieverbindin Correctie overige voorzienlngn vanwcedeelncrnInen Correctie LlSIEVwcJ3ens_achterdelegen/aandelen

-8.662

949 3.837 0

-13.448

--

--

0

-

0

0

-

0

.

V1kshulsvestvermgultimo 2009

142.139

0pp,eeven bedijfswaarde (dVi ver la$.iaar 200’) Geuniformeerde bedrijfswaarde

419.742

375 994

-

Ainjfswaarde

43 748

— —

.

i moment van dlscDntenin 2. elimineren verkoopportefeuille ararneters 1 3. uniformenlng 4hgpjtsteun40wijken -

—

-

--

—

--

-—

.----

—

-

-

—-__________

—

—

—

.

—

-----

--

—

-

-—

-—

—

--

-

—-

--

--

—

s.beoordejgjçvensduur__________ Gunfformeringrestwaarde 7. beoordeligjstenniveau Totaal

-____

—

-—

——

—

--

—

-

—

-

-

—.

—

——_______

—-

— --

-43.748

Maximaal plausibele voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw volgens CFV Opgave corporatie Correctie voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw

—__________________

Opgave corporatie al in de materiele vaste adive in ontwikkeling opeenomen onrendabel verbeteruiteaven In de bedrjfswaarde opgenomen verbeteruitgaven na uniformering Verondersteld onrendabel op de in de bednjfswaarde opgenomen Investeringen voleens CFV Totaal in de balans verwerkte onrendabele investeringg uit te voeren verbeteringen Opgave corporatie investeringen in verbetering 2008-2010 Maximaal plausibele in de balans verwerkte onrendabele investering volgens CFV —

Correctie al in de balans verwerkt onrendabel verbetrrultgaven zonderjuridische verplichting

11005

-2721 o -37582

—

——

12.409 -13.592 9.231

-


5.316 5263 949

0

20.069 6.623 6623

35.365 11.670 0

Bijlage 2

Specificatie

2:

risico soivabiliteitsoordeel 2009 nadere beoordeling

Marktrisico Risico (xC 1.000,-)

Verhuur woongeIqcnhedcn Verhuur oven verhuureenheden Productie nieuwbouw verkoop Totaal markirisico

-

-.

Macro-economisch risico

-

-

--

8457 3842 3 368 IS 667

-

—-

-

Totaal

Renteschok Infiatieschok Onderhauds en bouwkostenschok

5 667

-

-

31 362 12.020

1-let totaalrisko wordt bepaald daar bovenstaande risico’s te combineren, rekening hsudend met de samenhang tussen de drie risico’s totaal macro-economisch rls!co (xC 1000,-)

30.667

-

—-

Operationeel risico Risico (x € 1.000,-)

Declnerninen Systeem- en controlerisico Waarderisico Treasuy_

— —

-

-

--

1.045 3-955

-

—-

-

Financiçij Veekeachtertidelrnrnn Product nieuwbouw Productie neuwbouw huur Totaal opetiijnsIço_

.

-

-

-

-

-

--

.

0

—

-

-

-

-

1.277

18.920 -—

Lioo5

0 900

-

SolvabWiteitsoordeel 2010

26.097

Bijlage 2

Toelichting bijlage 2: specificatie solvabiliteitsoordeel 2010 Specificatie 1: Volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2009 De bepaling van het volkshuisvestelijk vermogen ultima 2009 bestaat onder meer uit de hieronder nader toegelichte onderdelen: A. Eigen vermogen Dit is het eigen vermogen zoals de corporatie dat in haar eigen jaarrekening in de balans 2009 heeft opgenomen. B. Opname balansposten in volkhuisvestelijk vermogen Voor de bepaling van het volkshuisvestelijk vermogen wordt aan het opgegeven eigen vermogen een aantal balansposten toegevoegd. Dit betreft de passiefposten Egalisatierekening, Voorziening onderhoud en Overige voorzieningen. Daarnaast wordt de actief balanspost Immateriele vaste activa in mindering gebracht op het opgegeven eigen vermogen. C. Waardering vastgoedportefeuille Het volkshuisvestelijk vermogen is gebaseerd op de (geüniformeerde) bedrijfswaarde. Om de verschillende waarderingswijzen van vastgoed in de jaarrekening te neutraliseren, wordt het verschil tussen de geüniformeerde bedrijfswaarde en de waarde MVA in exploitatie in de balans als vermogenscomponent meegenomen. D. Rentabiliteitswaardecorrectie De door de corporatie opgegeven rentabiliteitswaardecorrectie van de leningen vormt een onderdeel van het volkshuisvesteljk vermogen. Indien de corporatie hierbij een discontovoet hanteert die afwijkt van de gebruikelijke 6%, corrigeert het Fonds de opgegeven rentabiliteitswaardecorrectie. E. Overige balanscorrecties Centraal Fonds Naast het in zijn geheel opnemen of niet opnemen van balansposten in het volkshuisvestelijk vermogen leiden gedeeltelijke correcties van balansposten in specifieke situaties tot vermogenscorrecties. Dit kan van toepassing zijn in de volgende situaties: Correctie voorziening onrendabele investering nieuwbouw Deze correctie vindt alleen plaats indien in de opgegeven voorziening onrendabele investering nieuwbouw feitelijke verplichtingen zijn opgenomen die niet juridisch verplicht zijn. Indien hiervan sprake is, is in de jaarrekening teveel van het vermogen afgeboekt. De feitelijke verplichtingen dle onderdeel vormen van de voorziening worden aan het volkshuisvesteljk vermogen toegevoegd. Correctie materieel va5t actief 10 wegens niet juridische verplichtingen Deze correctie vindt alleen plaats indien op de balanspostMVA in Ontwikkeling afboekingen hebben plaatsgevonden op basis van feitelijke verplichtingen die nietjuridisch verplicht zijn. Indien hiervan sprake is, is op deze balanspost teveel afgeboekt Het door de corporatie opgegeven afgeboekte bedrag aan feitelijke verplichtingen wordt aan het volkshuisvestelijk vermogen toegevoegd. Correctie al In de balans verwerkt onrendabel verbeteruitgaven zonder juridische verplichting In de geüniformeerde bedrjfswaarde zijn onrendabele verbeteruitgaven meegenomen en dus in mindering gebracht op de bedrijfswaarde. Voor zover dit verbeteruitgaven betreft die na 2012 zullen plaatsvinden, worden deze uitgaven als feitelijke verplichting gezien en niet als juridische verplichting. Het (geriormeerde) onrendabele deel van de verbeteringsinvesteringen na 2012 wordt aan het volkshuisvestelijk vermogen toegevoegd. Dit geldt ook voor de door de corporatie opgegeven afboeking op de balanspost MVA in Ontwikkeling voor onrendabele investeringen in woningverbetering na 2012. Correctie actieve belastlnglatentie Deze correctie vindt alleen plaats indien de corporatie een actieve belastinglatentie heeft opgenomen als gevolg van de invoering van integrale vennootschapsbela5ting. Uitgaande van een blijvende verhuur van het bezit zal deze belastingclaim niet gerealiseerd kunnen worden. Het eigen vermogen in de balans wordt in dergelijke situaties hoog voorgesteld. De opgegeven actieve belastinglatentie wordt in mindering gebracht op het volkshuisvestelijk vermogen.

Correctie niet meenemen waardering verkoop onder voorwaarden Deze correctie vindt plaats indien de corporatie de terugkoopverplichting van woningen verkocht onder verkoop onder voorwaarden in de balans heeft opgenomen. Een in het actief en passief opgenomen waardering voor verkochte woongelegenheden onder voorwaarden neemt het Fonds niet mee bij de bepaling van het volkshuisvestelijk vermogen. Dit past binnen het uitgangspunt dat de financiële effecten van toekomstige activiteiten (terugkoop in dit geval) meegenomen worden in het solvabiliteitsoordeel.

11005


Bijlage 2

Correctie deelnemingen wegens actuele waarde exploitatleverbindingen Deie correctie vindt alleen plaats indien gebleken is dat door een andere waarcleringsgrondslag in verbindingen dan in de toegelaten instelling, de waarde van de deelnemingen significant af zou wijken van een waardering uitgaande van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. Het verschil tussen opgegeven waarde van de deelneming en de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde komt ten goede/ten laste van het volkshuisves telijk vermogen. Correctie 115/EV wegens achtergestelde leningen In bijzondere situaties kunnen achtergestelde leningen worden bezien als een vorm van pseudo eigen vermogen. In dat geval wordt de omvang van deze achtergestelde leningen tot het Volkshuisve5 telijk vermogen gerekend. Toelichting uniformering bedrljfswaarde Het doel van de uniformering van de bedrijfswaarde is om in gelijke omstandigheden tot een gelijk oordeel te komen. De uniformering geschiedt in zeven stappen. Voor een nadere inhoudelijke uitleg bij deze stappen kunt u de brochure de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde van mei 2008 van het Centraal Fonds raadplegen.

Specificatie 2: risico solvabiliteitsoordeel 2010

(.

Marktrislco Marktrisico verhuur woongelegenheden Voor zelfstandige woongelegenheden is de verhouding tussen de huur en de WOZ waarde bepalend voor het marktrisico.

Marktrisico verhuur overige woongelegenheden Voor het marktrisico voor overige verhuureenheden wordt uitgegaan van een vast risicopercentage gerelateerd aan de bedrjfswaarde. Marktrisico productie nieuwbouw verkoop Het marktrisico verkoop nieuwbouw is een va5t percentage gerelateerd op basis van de waarde van de voorraad te verkopen nieuwbouwwoningen en grondposities. Macro-economisch risico Macro-economisch risico: renteschok Het risico van een renteschok laat het effect zien van het verschil tussen de verwachte rente in de vijfjareri na balansdatum en een ‘slecht weer’ renteontwikkeling, rekening houdend met de afgeleide financiering5behoefte. Indien er al renteafspraken zijn gemaakt ten aanzien van de volledige toekomstige financieringsbehoefte, treedt geen risico op.

( )

Macro -economisch risico: infiatieschok Het macro-economisch risico als gevolg van een inflatieschok laat het effect zien in de bedrijfswaarde van een ‘slecht weer’ scenario ten aanzien van de inflatleontwikkeling. Bij een daling van de inflatie zullen de hieraan gekoppelde huurstijgingen en dus de huurinkomsten, tegenvallen. Dit effect wordt enigszins verzacht door de lagere stijging van de variabele exploitatielasten. Het gecombineerd effect op de bedrijfswaarde bepaalt de omvang van het macroeconomisch risico als gevolg van een infiatieschok. Macroeconomisch risico: bouwen onderhoudskostenschok Het macro-economisch risico als gevolg van een bouwen onderhoudskostenschok laat het effect zien in de bedrijfswaarde van een ‘slecht weer’ scenario ten aanzien van de ontwikkeling van de bouw en onderhoudsk osten. Bij een onverwachte stijging van de onderhoudskosten zal de bedrijf5waarde lager worden. Bij een onverwachte stijging van de bouwkosten zullen de onrendabele investeringen voor nieuwbouw in de prognoseperiode toenemen.

11005


Bijlage 2

Operationeel risico Op’rn fionLL’l risico deelnemingen Voor het systeem en controle risico wordt een vast percentage van het financieel belang in deelnemingen bepaald. Het waarderisico is afhankelijk van de waarde van de deelnemingen en het behaalde rendement op deelnemingen. Bij een laag of negatief rendement geldt een groter waarderi5ico dan bij een hoog rendement. Operationeel risico treasury Over de omvang van niet-risicomijdende beleggingen wordt een vast percentage operationeel risico berekend. Het operationeel risico over financiering is afhankelijk van de omvang van de afgedekte financieringsbehoefte in de komende vijfjaar en of corporatie gebruik maakt van renteafdekkingsinstrumenten. Opera tion cel risico productie nieuwbouw, sloop en woningverbetering Het operationeel risico wordt gekoppeld aan de voorgenomen activiteiten in de jaren 2010 en 2011. Per activiteit wordt, rekening houdend met de omvang van de activiteit en het daarbij optredende risico, een risicobedrag bepaald. In de risicobepaling wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met het feit of de corporatie een dergelijke activiteit op een vergelijkbaar niveau in het verleden al heeft uitgevoerd. Ervaring is een reden om met een lager risico rekening te houden.

11005


Bijlage 2

A4 1 rn

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Huizcrstraatweg 117 A Postbus 5075 141OAB Naarden Telefoon 035 6954070 Telefax 035 69 54080 internet http f/www.cfv,iil e mail [email protected] -

1.1005

Laurentius tav. het bestuur Postbus 2199 4800 CD BREDA

Ons kenmerk vCO\21042011\MH

Onderwerp Voorlopig continuïteitsoordeel 2011, financieel onderzoek

Naarden, 27 april 2011

Geacht

bestuur,

Op grond van liet Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) beoordeelt het Centraal Fonds jaarlijks uw financiële positie en brengt daarover advies uit aan de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Op basis van uw ingediende prognosegegevens 2011-2015 concludeert het Fonds dat uw financiële mogelijkheden wellicht onvoldoende passend zijn bij de door u voorgenomen activiteiten.

In bijlage één treft u een toelichting aan op het continuïteitsoordeel van uw corporatie. Bijlage twee bevat vier specificaties waarin de uitgangspositie en de ontwikkeling van de vermogenspositie en de bepaling van het risico nader worden verklaard. Uit deze specificaties blijkt dat het volkshuisvesteliJk vermogen in het derde en/of het vijfde prognosejaar lager is dan het risico plus het beklemd vermogen, zoals het Fonds dit voor uw corporatie heeft vastgesteld. In verband hiermee wordt een financieel onderzoek ingesteld. Doel van dit onderzoek is om na te gaan of de financiële mogelijkheden wellicht onvoldoende passend zijn bij de door u voorgenomen activiteiten. Indien het Fonds na onderzoek tot de conclusie komt dat uw activiteiten passend zijn, gegeven uw financiële mogelijkheden, wordt het onderzoek met die conclusie afgesloten. Wanneer geconstateerd wordt dat de financiële mogelijkheden onvoldoende passend zijn bij de door u voorgenomen activiteiten, maakt het Fonds met u afspraken over het vervolgtraject Nadat met u over de uitkomsten van het onderzoek gesproken is (hoor en wederhoor) en afspraken zijn gemaakt. stelt het Fonds de minister over de bevindingen en conclusie van het onderzoek in kennis. De heer Hesselman heeft op 20 april telefonisch contact opgenomen met de heer Peijen. In dit gesprek is het financieel onderzoek aangekondigd en zijn nadere afspraken gemaakt over de onderzoeksaanpak. Op 9 mei is een afspraak ingepland waarbij met behulp van het continuïteitsmodel de vragen en antwoorden worden doorgesproken. De onderzoeksvragen worden medio volgende week per mail toegezonden. Met vriendelijke groet, Ce r 1 onds Volkshuisvesting DrL1opp RA Hoofd Toezicht Bijlage: Toelichting continuïteitsoordeel 2011 2. Specificaties continuïteitsoordeel 2011 1.

ING Bank 6Q 76

6R0

Toelichting bijlage 1: toelichting continuïteitsoordeel 2011: beoordeling Contlnuïteitsoordeel t let continLiiteitsoordeel doet een uitspraak in hoeverre de door de corporatie voorgenomen activiteiten in de prognoseperiode passend zijn bij de vermogenspositie. Hiertoe wordt het volkshuisvestelijk vermogen na het derde prognosejaar (2013) en aan het einde van de prognoseperiode (2015) berekend. Het volkhuisvestelijk vermogen in 2013 en 2015 wordt afgezet tegen de vermogensondergrens voor de betreffende jaren. De vermogensondergrens is gelijk aan het berekende totale risico plus de vermogensbeklemming als gevolg van de vennootschapsbelasting (Vpb). lui liet overzicht kunnen vier verschillende oordelen worden weergegeven: Oordeel Al: De voorgenomen activiteiten passen bij de vermogenspositle van de corporatie. • Oordeel A2: De voorgenomen activiteiten leiden tot een onvoldoende vermogenspositie. De voorgenomen activiteiten tot en met 2013 passen bij de vermogenspositie van de corporatie. De uitvoering van de voorgenom en activiteiten in 2014 en 2015 brengt de financicle positie in 2015 in gevaar. Oordeel $1: De voorgenomen activiteiten leiden tot een onvoldoende vermogenspositie. De voorgenomen activiteiten brengen de financiële positie in 2013 in gevaar. Uitvoering van de voorgenomen activiteiten in 2014 en2015 leidt weer tot een balans tussen activiteiten en vermogenspositie in 2015. • Oordeel $2: De voorgenomen activiteiten leiden tot een onvoldoende vermogenspositie. De voorgenomen activiteiten brengen de financiële positie zowel in 2013 als in 2015 in gevaar.

(

Het continuïteitsoordeel 2011 is gebaseerd op uw vermogensontwikkeling zonder rekening te houden met invoering van de huurtoeslagheffing in 2014. In bijlage i is een grafiek opgenomen. Hieruit kunt ii aflezen hoe uw volkshuisvestelijk vermogen zich ontwikkelt gedurende de prognoseperiode, Na het derde prognosejaar splitst de lijn zich in een deel exclusief heffing (doorgetrokken lijn) en een deel inclusief heffing (gestippefde lijn). Omdat de heffing nog niet wettelijk is opgelegd, is uw oordeel gebaseerd op de vermogensontwikkeling exclusief de heffing. Het Fonds gaat ervan uit dat ii de gevolgen van invoering van de huurtoeslagheffing analyseert en uw activiteiten indien noodzakelijk daarop afstemt. Volkshuisvestelijk vermogen Het Fonds hanteert als vermogensbegrip het volkshuisvestelijk vermogen. Dit vermogensbegrip is gebaseerd op de door de corporatie opgegeven bedrijfswaarde van het bezit. Om te komen tot een gelijk oordeel in gelijke omstandigheden uniformeert het Fonds de opgegeven bedrijfswaarde. Voor het continuïteitsoordeel wordt het volkshuisvesteljk vermogen ultimo 2013 en 2015 berekend. Startpunt voor de bepaling van dit vermogen is het vermogen ultimo 2009. Op basis van de door de corporatie opgegeven activiteiten in de prognoseperiode wordt een prognose gemaakt van de beschikbaar komende middelen en het beslag op vermogen. Op grond van deze prognoses en de vermogensstartpositie wordt liet voikshuisvesteljk vermogen ultimo 2013 en 2015 bepaald. Risico Om tot een continufteitsoordeel te komen, wordt het volkshuisvestelijk vermogen afgezet tegen de ondergrens van het vermogen. Een belangrijk onderdeel van de ondergrens van het vermogen is de berekende waarde van het risico. Dit risico bestaat uit drie onderdelen: marktrisico, macro-economisch risico en operationeel risico. De kans dat alle drie de risico’s tegelijk optreden, is nihil. Het totaal risico is daarom altijd kleiner dan de som van de individuele delen.

( )

Vpb-bekiemming Naast vermogen in de vorm van een risicobuffer is er ook vermogen als buffer voor vermogensbeklemming noodzakelijk. Via de vermogensbeklemming wordt rekening gehouden met de integrale Vpb bij corporaties. De vermogensondergrens is gelijk aan het totale berekende risico plus deze vermogensbeklemming. De Vpb is een winstbelasting en daarmee niet direct gerelateerd aan de exploitatie van verhuureenheden. De Vpb maakt daarom geen onderdeel uit van de bedrijf5waarde/volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. De Vpb heeft daarmee geen invloed op de omvang van het volk5huisvestelijk vermogen van de corporatie. De Vpb leidt wel tot structurele uitgaande kasstromen waarvoor vermogen aangehouden moet worden om aan deze betalingsverplichting te voldoen. Voor de beklemming wordt de contante waarde van de voor vijfjaar na de prognoseperiode geraamde te betalen Vpb bepaald. Bij deze raming wordt als uitgangspunt genomen het doorexploiteren van het woningbezit, dat wil zeggen zonder effecten van investeringen en desinvesteringen.

Marktwaardetoets De door het Fonds berekende risico’s zijn gebaseerd op een betrouwbaarheid van 95%. Dit betekent dat er 5% kans is dat het risico hoger is dan het Fonds heeft berekend, In andere sectoren is een betrouwbaarheid van 97,5% gebruikelijk. Het Fonds hanteert een iets minder voorzichtige benadering, omdat bij financiële problemen, verkoop van woningen vaak voldoende oplevert. Het verschil tussen de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde en de Vrije verkoopwaarde is over het algemeen groot. Als dit bij een individuele corporatie niet het geval is, is sprake van een verhoogd risico. De terugvaloptie om te verkopen bij financiële problemen levert dan (in vermogenstermen) niet veel op.

11005 Continuiteitsoordeel 2011

Bijlage 1

Om dit risko het hoofd te bieden, hanteert het Fonds de zogeheten marktwaardetoets. De marktwaardetoets wordt alleen gcbi tiikt als het verschil tusscn het volkshui5vestelijk vermogen en de berekende vermogensondergrens minder is dan 5% van het balanstotaal. In dat geval vindt een extra toets plaats of de marktwaarde van het bezit minimaal 150% bedraagt van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. Is dit laatste het geval, dan is de financiële Positie voldoende in relatie tot het risico. Is de verhouding rnarktwaarde/volkshuisvestelijke exploitatiewaarde kleiner dan 150%, dan wordt de vermogensondergrens in procenten van het balanstotaal met 5% verhoogd. Dat betekent dat de financiéle positie onvoldoende is in relatie tot het risico.

11005


Bijlage 1

Bijlage

2:

Spedficaties continuïteitsoordeel

SpecificatIe I

1:

2011:

beoordeling

Staxtpositie volkshutsvestelijk vermogen ultimo

2009

(x( i.ooo,)

[Igen veiinogen (tiicti.slif lii’iwaarrlcrlngrrescrve en 0verlir reserveS)

941.306

Ii Opname balansposlen in volkshnlsvcstclijk vermo imn 1 r),ilIsatieIticcning 1 oiulril,niuJ Vvui,iiil,i Ovi’i ge von! iwnhilgcn Al imni.iIeP iiie ii.istc iC liv.i

1.938 1 05

0 913 0

t. Wa.iiderlng v.istgoinIpnrtifeiiillc

37. 63q

Grunifrirmi eidt twdrijf%w.iiIdi i..eritr,iiI FûnrI

i94 053 356 419

Af ,n.itei,ile visie achvi in exploitille D, Rcntabilltctswaardncoirictle Opgegeven ri’ntzljililiitçw.iardicorrectle abu, nieuwe parameterl

19.099 19.099

1. Ovr.rije hilanscoirectles Centraal Fonds

-8.66z

Correctie voorziening cinrcndilieli investeringen nieuwbouw Correcte nsztcricle vaste ,idiv,i in ontwikk ingwegens nict-juridisrtw vr-rpliditingen Correctie ii In de balans verwerkte onrendabele verheteruitgaven ionder juridische verplichting

Corii1ctIc artieve lwlastinglatentiiz Correctie niet nicenemen waardering verkoop onder voorwaarden Correctie deelnemingen wegens actuele waarde esploilatieverbindingen Correctie overige voorzieningen vanwege deelnemingen Correctie 115/EV wegens achtri gestelde leningen

949

3.837 0

-13.448 0

0 0 0

Volkehulsvestelijk vermogen ultima 2009

1414.315

SpecifIcatie 2: Geüniformeerd balanstotaal ultimo

2009

(xc 1.000.-)

A. Balanstotaal vol jene opgave corporaties

n. rlminrrn aetNa bilinspost

554.144

Immaterlele vaste activa

0

C. Waardering vastgoedportefeuille

37.634

0. Overige activa balanspostcorrecties Centraal Fonds

Correctie materielri va tc activa In ontwikkeling wegens niet-juridische verplchtinen Correctie al in de b lans verwerkte onrendabele verbeteruitgaven zonder juridische veeplcht ng

CDrrecteactcvc belastnglatentie activa wcgn5 verkoop ondre voorwaarden Correctip deelnemingen wcen actuele waarde exploitatieverbindinen —

-

.9

-13.448 0 0

Geijnormeerd lalanstotaal ultlmo 2009

582.167

Solvablfiteitsoordeel

Opgbedrijfswaarde (d ii verslajr 20O9__ Geüniformeerde bedrijfswaarde Effect uniform edrjfawaarde soivablllteitsoordeel 2Gb —

___

—

-

-—

375.994

—

Specificatie correcties continuiteitsoordeel 2011 1. Moment van d.scontering

—

ElImineren verkpportefeuilIc 3. Uniformeriarameters 4. Heffing projectsteUn 40 wijken 2.

-

—

-

-

-

-

5. Beoordeling levensduur

—

—

—

-

-

-

-

—

-

-

6.Unjformerinestwaarde 7. Beoorde8ng lastennlveau

—-

_..

—

Totaal

L1005

5Fart(tle conlinuitellsoordeel

419.742

-

-

j

3.83/ 0

-43.748

12.409 -13.592

12.409 -13.592

9.231

23.777

-2.721 0

-1.002 0

-37.582

-35.788

-12.494

-11.494 -25.689

-43.748

ContlnuTtelfsoordeal 2011

419.742

394.053 -25.689

-

Sijlaqe 2

rnjlage 2:

Speificatles continiitteltsoordeel

beoordeling

2011:

Specificatie 3: Vern’wgensmutatie 2010 tot en met Progitosc bestuurbaar komende middelen 1

Rm’nrli’riim•nl op mniteritim’ viSli’ activa in exploitatie

175 631 7 Nieuwbouw woongchccnhu’den en ovcrigvastord 183 017 8 Aankoop woongelngcnlirden en overig wustgoed 38.398 9. Sloop woongelegenhcifnn en overig vastgoed 857 10. Verbetiring woanguilegenheden en overig vastgoed

Vr’rkriop l,el,i.intl Iw,’mt 1 P,orlmittii iilcmmwbouw voor vrrkoop 5 Ve.iiitig(’iisrlfi’i t uh uwe liii igin til irnicconve, SIC 6 Vnuuuuu9rn•( (lech vrihiunihuuipiuu 1

2.

Rendement op leningen

Vcikoopr’suhtaat

p)oitalëe

‘is

toetsing û!ntranlfonds

5.

Verinogenseffect nieuwe tuiningen en rnruuteconvenile

6.

Verunoçenseffcct serbindingen

Nieuuwbouwwoonpleenheden en overig vasgoed Aantal woojlegenhedcn Aant,ii m 2 niet-woongIrgenlwden -.

-

e5Iag 0, nrma en,pgens o,pgave coWoratie 1 Benlaap vcrmon na toetsing CenraaI Fonds Vrival gacceerrdcvoorzening Netto besta,vernijuir

—

-

2011

2012

2011

2014

2015

Totaal

23311

28259

32593

15207

15574

175631

21392

24939

30035

33107

35796

17149

183017

55

60

GO

60

60

o

60

35’,

0

11

0

0

0

0

3130

8522

6102

6589

6997

7059

38398

o

78

0

0

30

0

108

0

0

0

0

0

0

0

150

171

0

0

823

0

844

437

471

0

0

823

0

857

12.364

20911

4909

855

/98

322

37918

1994

6581

15

42

94

147

4318

312

613

299 5.811

466

2362

1.661

617 1670

55

1290

0

4.550

16.982

10,536 14.626

1.756

27.041

80.368

2.645

32.978

109.833

3646

11.199

6i90

S 074

18,190

33.319

8 074

11420

0

0

0

0

19494

0

6770

33319

14626

2645

32978

90339

0

‘10

0

0

0

0

0

71 0

—

——

107,607

2010

Vnrkooprcsultit op basis van cl fcrs corporatie 1 VnrkoopresuhIat na toelsng Centraal Fonds

(

0

180

2068k

Productie nieuwbouw voor verkoop AijinUil woongelegerihcdrn Aantal m 7 nct-woangnlegenheden

—

1 022

.4338 12. (Proj_rct)aeihielen

Verkoop bentarind beelt Aantal woorigelegenleulen Aantal m’ nt-woongelegrnliedcn

—

0 0 411

65.469

Rendement op malerleho vaste acilva In

—

4.45

13. lichting sancrtngsleuci en overig

1.

7.

90339

37.qlH 33. VenfloOtschIspshL!lssthng

Totaal

4.

1.000,-)


2 Renilcmnent op lrnmngrn

3.

beoordeling

2015:

)8.AankooP woongelegenheden en overig vastZoed 31

—

Aantal

0

8eslagop,e,olgens opgaveporatie -— BursIajopvurrmogen na toetsung,entraal FoQdL___ _j(l gaccepteerde voorzleninjt -

-

—

—

overig vasgoed enheden

-.

607

0

-559

0

0

0

48

0

1241

0

0

0

3.645

0

0

0

0

0

0

0

2404

0

1241

0

0

0

3645

—-

——

34

72

23

0

0

173

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

384

665

504

o o

17040

1

1

1

1

17044

1041!

1

1

1

1

10421

..--

Aantal mt-aaneieenheden Beslag op vermogen na toetng,Çntraal Fonds

—

10. Verbet, w4ongelegenheden en ovedLvasoed Aantalwgçnheden -.

—.

-

Beslag op vermogen volgens opgave corporatie Beslag op vermogen na toetsing Centraal Fonds 11. VennootschapsbelastIng (Vpb) Vpb volgens opgave corporatie Vpb na aanpassing door Centraal Fonds 12. (Project)verliezen 13. Heffing saneringesteun en

1.1005

O_

2.404

——

-

Netto beslagopveen

D__

—

—

167

3825

294

728

500

500

500

5(30

3.022

294

728

500

500

500

500

3022

0

0

0

0

180

0

overig

o

180

Continuiteitsoordeej 2010

Bijlage 2

Bijlage 2: Specifkaties contlntiïteltsoordeel 2011: beoordeling Specificatie 4: Risico ontinuiteitsoordeel: beoordeling Markirisico

Vnslgorntixploilalir Prodiictk- nieuwbniiw vii Veiknnp IwçIi,nnl brzt Totaal inarktrislco

Risico t/ru 2013 (x C 1.000,)

RIlco t/in 2015 (x (1.000,-)

ii 881

‘10944

7( 2811

8

9.0’1O

43.070

t 808 56.802

Risico t/ru 2013 (xC toon, )

Risico t/in 2015 (xc t000,.)

Macroeco,,ornisch risico

Renli ciiiik nfliliescinok Ondi’rlnniids en boijwknçtinrcirnk Totai motjo-irconomisch rIsico

10 768

33.418 67476

19 545

17593 62 998

57.615

Het totaal rliico wordt bepaald door I,nvrinrtoønde risico’s Ie conrl,inrrc’n. rekeinin houdend mei de irsmrnhrrng tussen de drie risico’s,

Operationeel risico

Voorspetkrzschtiastcninivr’su

Risico t/m 2013 (x(1.000,.)

Risico mi 2015 (xCI.000,.)

13412

14908

1045

1.045

‘1.839

5839

0 5,809 5.646

0 6.587 6.713

0nt’lneminen Sysirem en controicrisico

Wrsardorrçico Trrasury Niet iiicomijdende beiel;i:1n61-n Flnancni.rIOLDA[fl’activltriten Finanrir’rlnj net.DAEB.nctivilertcni etleldrr leningen 6 Aciiier Productie nieuwbouw verkoop Productie nieuwbouw huur Aankopen -

sloop

invcterinrn wOnlnUvrrbck rnn Vsrkoopbestaandbc.it Totaal operationeel risico

11005

0

0

5418 77 192

5924 36102

529 173

529 173

1 455

1.474

3893 70,609

5935 85.227

Continuteitsoordeei 2011

Bijlage 2

Iljlage

i

Toelichting continuïLeitsoordeel

2011:


beoordeling

Laurentius (L1005) te Breda Op basis van de door de corporatie verstrekte Prospectieve inform atie heeft het Fonds het continuïteltsoordeel vastgesteld. 13)) lw[ oordeel wordt in principe verondersteld dat alle door dc corporatie voorgenomen activiteiten op basis van verlilogen financierbaar zijn

Continuïteitsoordeel: B2 m

25

o

20 15

.c

— —

10

2009 21310 2011 2012 2013 Volkshulsvrslolijk vermogen mcl heffing huiirtoeslog —Ondergren s vermogen

2014 Volkshulsvestehljk

2035

vermogen

Het volkshuisvestelijk vermogen, het ri5icobedrag. de Vpb-beklemming en de ondergrens van het vermogen worden als volgt bepaald:

J

(Im 2016

tlm 2015

Beiirari,


In

8vdragrii

In iitoI;

(z t .000)

bair nriof.’ai

144.315

24,8

144.315

24,8

15,2

65 665 101 607 102.177

12,2

Voiksliulsvestelljk vermoen uillmo 2009

P, n 6 osebefthkb11 or komrndrmLddrîcn bi’ooriIchrigspt’iodr’ Pret,nnsc beslag op srsrnorn btoordelnpcriode VoIkshussvesteIk vermogen ullimo beooidrIiogsperode

53 635 7098? 126.968

bal

1.000

(r.

Ondergrens volkshuisvestelijlc vermogen: risico plus Vpb-belclemmirag Markt,Islco

--

--

61.070 57.615 70609

M,crorconom,sctt iislco Operationerlusico —

—

-

5,2 6.9

56.802 62998 8 227

-

totaal rj_

100.798

—

.

Vpb bkirmj

——

..

Totaalrj5IusVpb-brklemmng

-

Grschaiie marktwaarde u)lImpbroordeiln1eriode Gecha e 9 no temark de twarde ne ullimo sco broord cIi k_ GeuniformeerdebedrflswaardruItimobeoordeiiisperiOde —

.

——

-

—

—

-

— —

=

—

.

-

120.245

1,4_

11.476

1,4

131.722

15,8

13.5

-

14

totaal tlan

totaalt!m

2083

2015

4

-

-

—

—

—

—

-

—

-—

—

—

—

—

—

—

Ve,houding,na,ktwaardeberirijIwaarde

-

—

7,5 10.2

12,1 —

112.274

Marktwaardetoets

11005

—

11.47,

—

—

—

—

6.8

-

—

-

8,5 Het loloOi osico wordt bepOairI door bovrnstoande rioco 1 IC combineren, rekenrng houdend met d’,d,i,n e onaflsankeljkhe,d von deze drie risico’s. 9 -

——


—

885817 670,600 132%

Onvoldoende

-

-—

—

-

—

—

745 382 184%

nvoJJoend

Rsiloop 1

Toelichting bijlage 2; specificaties contlnuïteitsoordeel 2011; beoordeling Specificatie 1: Startpositie volks huisvestelijk

vermogen ultirno 2009

De bepaling van het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2009 bestaat onder meer uit de hieronder nader toegelichte onderdelen:

A. Eigen vermogen Dit is het eigen vermogen zoals de corporatie dat in haar eigen jaarrekening in de balans 2009 heeft opgenomen. B. Opname balansposten in volkshuisvesteiijk vermogen Voor de bepaling van het voikshuisvestelijk vermogen wordt aan het opgegeven eigen vermogen een aantal balansposten toegevoegd. Dit betreft de passiva posten: egalisatierekening, voorziening onderhoud en overige voorzieningen Daarnaast wordt de activa balanspost inimateriele vaste activa iii mindering gebracht op het opgegeven eigen vermogen. C. Waardering vastgoedportefeuille Het volkshuisvestelijk vermogen is gebaseerd op de (geüniformeerde) bedrijfswaarde (ultimo 2009). Om de verschillende waarderingswijzen van vastgoed in de jaarrekening te neutraliseren, wordt het verschil tussen de geüniformeerde bedrijfswaarde en de waarde materiële vaste actjva in exploitatie in de balans als vermogenscomponent meegenomen.

(

0. Rentabi liteitswaardecorrectie De door de corporatie opgegeven rentabiliteitswaardecorrectie van de leningen vormt een onderdeel van het volkshuisvestelijk vermogen. Vanwege de gewijzigde discontovoet (van 6,0% naar 5,25%) hebben corporaties in de dPi een aangepaste rentabiliteitswaarde opgegeven ten opzichte van de dVi-opgave. Het Fonds neemt in principe deze nieuwe opgegeven renta biliteitswaardecorrectie over. E. Overige balanscorrecties Centraal Fonds Naast het in zijn geheel opnemen of niet opnemen van balansposten in het volkshuisvesteiijk vermogen leiden gedeeitelijke correcties van balansposten in specifieke situaties tot vermogenscorrecties. Dit kan van toepassing zijn in de volgende situaties: Correctie voorziening onrendabele investering nieuwbouw vindt alleen plaats indien in de opgegeven voorziening onrendabele investering nieuwbouw feitelijke verplichtingen zijn opgenomen die niet juridisch verplicht zijn. Indien hiervan sprake is, is in jaarrekening teveel van het vermogen afgeboekt. De feitelijke verplichtingen die onderdeel vormen de van de voorziening worden aan het volkshuisvestelijk vermogen toegevoegd. Deze correctie

Correctie materiële vaste activa in ontwikkeling wegens niet juridische verplichtingen Deze correctie vindt alleen plaats indien op de balanspost materiële vaste activa in ontwikkeling afboekingen hebben plaatsgevonden op basis van feitelijke verplichtingen die nietjuridisch verplicht zijn. Indien hiervan sprake is, is op deze balanspost teveel afgeboekt. Het door de corporatie opgegeven afgeboekte bedrag aan feitelijke verplichtingen wordt aan het volkshuisvestelijk vermogen toegevoegd. Correctie al in de balans verwerkte onrendabele verbeteruitgaven zonder juridische verplichting ln de geüniformeerde bedrijfswaarde zijn onrendabele verbeteruitgaven meegenomen en dus in mindering gebracht op de bedrijfswaarde. Voor zover dit verbeteruitgaven betreft die na 2013 zullen plaatsvinden , worden deze uitgaven als feitelijke verplichting gezien en niet als juridische verplichting. Het (genormeerde) onrendabele deel van de verbeteringsinvesteringen na 2013 wordt aan het volkshuisvestelijk vermogen toegevoegd. Dit geldt ook voor de door de corporatie opgegeven afboeking op de balanspost materiële vaste activa in ontwikkeling voor onrendabele investeringen in woningverbetering na 2013. Correctie actieve belastingiatentie Deze correctie vindt alleen plaats indien de corporatie een actieve belastinglatentie heeft opgenomen als gevolg van de integrale vennootschapsbelasting. Uitgaande van een blijvende verhuur van het bezit zal deze belastingclaim niet gerealiseerd kunnen worden. Het eigen vermogen in de balans wordt in dergelijke situaties hoog voorgesteld. De opgegeven actieve belastinglatentie wordt in mindering gebracht op het volkshuisvestelijk vermogen. Correctie niet meenemen waardering verkoop onder voorwaarden Deze correctie vindt plaats indien de corporatie de terugkoopverplichting van woningen verkocht onder verkoop onder voorwaarden in de balans heeft opgenomen. Een in activa en passiva opgenomen waardering voor verkochte woongelegenheden onder voorwaarden neemt het Fonds niet mee bij de bepaling van het volkshuisvestelijk vermogen. Dit past binnen het uitgangspunt dat de financiële effecten van toekomstige activiteiten (terugkoop in dit geval) meegenomen worden in het solvabiliteitsoordeel. 1.1005

continuïteitsoordeel 2011

Bijlage 2

Correctie deelnemingen wegens actuele waarde exploitatleverbindlngen Deze rot rectie vindt alleen plaats indien gebleken is dat door een andere waarde rlngsgrondslag in verbindingen dn in de toegelaten instelling, de waarde van de deelnemingen significant af zou wijken van een waardering uitgiande van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. Het verschil tussen opgege ven waarde van de deelneming en cle volkshuisvestelijke exploitatiewaarde komt ten goede/ ten laste van het volk5huisvestelijk vermogen. Correctie LLSIEV wegens achtergestelde leningen In bijzondere situaties kunnen achtergestelde leningen worden bezien als een vorm van pseudo eigen vermogen. In dat geval wordt de omvang van deze achtergestelde leningen tot het Volkshuisvestelijk vermogen gerekend. Specjficatie 2: Geünforrneerd balanstotaal ultimo 2009 Het geünifoimeerde balanstotaal wordt bepaald door correcties op de activa balans posten, als gevolg van de beoordeling van het Centraal Fonds. De bepaling van het geüniformeerde balans totaal ultimo 2009 bestaat onder meer uit de hieronder nader toegelichte onderdelen: A. Balanstotaal volgens opgave corporaties Dit is het balanstotaal zoals de corporatie dat in haar eigen jaarrekening in de balans 2009 heeft opgenomen. B. Elimineren activa balanspost immateriële vaste activa Deze activa balanspost wordt door het Fonds niet tot het Volkshuisvestelijk vermo gen gerekend. Deze vermogenscorrectie leidt ook tot een correctie op het balanstotaal. C. Waardering vastgoedportefeuille Het volk5huisvestelijk vermogen is gebaseerd op de (geüniformeerde) bedrijfswaard e. Om de verschillende waarderingswijzen van vastgoed in de jaarrekening te neutraliseren, wordt het versch il tussen de geUniformeerde bedrijfswaarde en de waarde materiële vaste activa in exploitatie in de balans als correct ie op het balanstotaal

meegenomen.

13. Overige activa balanspostcorrecties Centraal Fonds Naast het in zijn geheel opnemen of niet opnemen van balansposten in het volksh uisves vermogen leiden gedeeltelijke correcties van activa balansposten in specifieke situaties tot correcties in telijk het balanstotaal. Deze correcties zijn gelijk aan de vermogenscorrecties uit specificatie 1 onder E, voorzover deze correcties activa balansposten betreffen.

Een uitzondering hierop vormt de correctie materiële vaste activa wegens verkoop onder voorwaarden. Bij verkoop onder voorwaarden is zowel sprake van een activa balanspost als een passiva belans post. Bij de vermogenscorrectie wordt het verschil tussen de activa en de passiva balanspost meegenomen. Bij de correct ie van het balanstotaal wordt de totale activa balanspost gecorrigeerd.

)

Toelichting uniformering bedrljfswaarde Bij de bepaling van de startpositie volkshuisvestelij k vermogen 2009 wordt de geünif ormeerde bedrijfswaarde uit het solvabiliteitsoordeel 2010 als startpunt genomen. De opstelling van opgegeven bedrijf swaarde dvi naar geüniformeerde bed rijfswaarde dvi is onder de kolom solvabilitei’tsoordeel weerge geven. In het contin uïteitsoordeel zal de geüniformeerde bedrijfswaarde in principe op drie punten afwijken van dat in het solvabiliteitsoordeel. Als gevolg van herijking van diverse parameters vallen stap 3 uniformering parameters en stap 6 re5twaarde anders uit. Ook stap 7 beoordeling lastenniveau kan, als gevolg van de nieuwe prognosecijfers, anders uitvallen. De aangepaste bedrijfswaarde continuïteitsoordeel is zichtbaar in de kolom startpositie continuïteitsoo rdeel.

L1005 Continuïteltsoordeel 2011

Bijlage 2

Specificatie 3: Vermogensmutatle 2010 tot en met 2015 In specificatie 3 worden de verschillende ontwikkelingen en activiteiten weergegeven die leiden tot het beschikbaar komen van middelen en tot een beslag op middelen. In de beoordeling vertaalt het Fonds de door de corporatie opgegeven activiteiten naar vermogenseffecten. In een aantal situaties wordt bij de doorrekening hiervan afgeweken van dc door de corporatie opgegeven informatie. In deze toelichting wordt kort per ontwikkeling/activiteit ingegaan op deze afwijkingen. Prognose beschikbaar komende middelen Rendement op materiële vaste activa in exploitatie In de berekening wordt uitgegaan van een vast rendement van 5,25% op de waarde van materiële vaste activa. De waarde als grondslag voor de rendementsberekening is de door het Fonds bepaalde totale geüniformeerde bedrjfswaarde. 1.

2. Rendement op leningen Als basis wordt uitgegaan van de rentabiliteitswaarde van de leningen ultimo 2009 zoals blijkt uit de opgave van de corporatie. In de prognoseperiode wordt vervolgens uitgegaan van een vast rendement van 5,25% op de rentabiliteitswaarde van de leningen.

•..,,

3. Verkoop bestaand bezit Bij de bepaling van de verkoopwinst van woongelegenhederi gaat het Fonds uit van het verschil tussen de verkoopprijs en de geüniformeerde bedrijfswaarde van deze woongelegenheden. Als gevolg van de urliformering van de bedrijfswaarde kan er verschil ontstaan in verkoopresultaat. Dit geldt in liet bijzonder indien de corporatie een aparte waardering heeft van haar verkoopportefeullie, waarbij zij in de bedrjfswaarde rekening houdt met toekomstige verkopen. 4. Productie nieuwbouw voor verkoop Het Fonds hanteert een voorzichtige benadering van verkoopresultaten voor nieuwbouw. In principe geldt de opgave van de corporatie als uitgangspunt. Indien het opgegeven verkoopresultaat meer bedraagt dan 5% van de stichtingskosten, maximeert het Fonds het verkoopresultaat op deze 5% van de stichtingsko5ten. 5. Vermogenseffect nieuwe leningen en renteconversie Bij de bepaling van de bedrijfswaarde en daarmee het vermogen wordt uitgegaan van een discontovoet van 5,25%. Indien een corporatie nieuw vermogen aantrekt en/of lierfinanciert, zal zij een rentabiliteitswaarde voordeel behalen. Dit effect wordt in de beoordeling als vermogensvoordeel gezien en maakt deel uit van beschikbaar komende middelen. Voor de bepaling van dit effect wordt gekeken naar de nieuwe firiancieringsbehoefte die voortvloeit uit liet doorrekenen van de opgegeven activiteiten. Daarnaast wordt rekening gehouden met opgegeven herfinancieringvolumes en vastgelegde renteafspraken. 6. Vermogenseffect verbindingen Activiteiten die corporaties in verbindingen uitvoeren, leiden tot vermogenseffecten. Het totale vermogenseffect van deze activiteiten wordt meegenomen als effect ten gunste of ten laste van de corporatie. Prognose beslag op vermogen 7. Nieuwbouw woongelegenheden en overig vastgoed Het beslag op vermogen als gevolg van nieuwbouw bestaat uit de omvang van de onrendabele investeringen. Het Fonds volgt bij de bepaling in principe de opgave van de stichtingskosten en de becirijfswaarde. Voor verschillende categorieën verhuureenheden wordt een genormeerde bedrijfswaarde per eenheid gehanteerd. Indien de opgegeven bedrijfswaarde van de corporatie hoger is dan de genormeerde bedrijfswaarde, hanteert het Fonds in de berekening deze lagere genormeerde bedrijfswaarde. In dat geval zal het beslag op middelen hoger uitvallen dan de opgave van de corporatie.

8. Aankoop woongelegenheden en overig vastgoed Bij aankoop geldt dezelfde benadering als bij nieuwbouw. 9. Sloop woongelegenheden en overig vastgoed Bij de bepaling van het vermogenseffect van sloop zijn in de methodiek de door de corporatie opgegeven sloopkosten en de restwaarde van het te slopen vastgoed relevant. Indien een corporatie woningen uit de huurportefeuille gaat slopen, hanteert het Fonds een restwaarde van € 5.000,- per woning. Als een corporatie bij de opgegeven sloopkosten geen rekening houdt met inbrerlg/-re5twaardes van te slopen vastgoed, kunnen verschillen tussen de berekening van het Fonds en de opgave van de corporatie ontstaan.

11005 Continuïteitsoordeel 2011

Bijlage 2

Verbetering woongelegenheden en overig vastgoed 1 let beslag op vermogen als gevolg van verbetering bestaat uit de omvang van de onrendabele investeringen. Het Fonds hanteert een genormeerde omvang van onrendabele investeringen van minimaal 33,33% en maximaal 70% van de verbeteringsinvestering. Indien de opgegeven onrendabele investering binnen deze grenzen valt, wordt de opgave van de corporatie gevolgd. Zo niet, dan wordt de berekening van liet Fonds gevolgd. 10.

Vennootschap5belasting In principe wordt de opgave van de corporatie gevolgd. In het kader van een nader onderzoek kan het Fonds van de opgave afwijken. 11.

(Project)verllezen Indien van toepassing geven corporaties projectverliezen opgetreden na 31 december 2009 op. Als een corporatie dit opgeeft wordt de corporatie in principe hierin gevolgd. In het kader van een nader onderzoek kan het Fonds van de opgave afwijken. 12.

13. Heffing saneringssteun en overig In 2011 zal sprake zijn van heffing saneringsteun

door het Fonds. Daarnaast kan in incidentele situaties sprake zijn van specifieke uitkeringen die tot een beslag op vermogen kunnen leiden. Specificatie 4: Risico continuiteitsoordeel: beoordeling

(

Marktrlsico Vastgoedexploitatie Voor zelfstandige woongelegenheden is de verhouding tussen de huuren de WOZ-waarde bepalend voor het marktrisico. Bij overige verhuureenheden wordt uitgegaan van een vast risicopercentage te relateren aan de bedrijfswaarde. Productie nieuwbouw verkoop Het marktrisico verkoop nieuwbouw is gerelateerd aan de voorgenomen bouw van koopwoningen in de prognoseperiode. Verkoop bestaand bezit Het marktrisico verkoop bestaand bezit laat het risico zien dat naar voren kan komen indien er zich een ‘slecht weer’ scenario voordoet voor de hoogte van de verkoopprijzen. De risicobedragen van de afzonderlijke onderdelen worden opgeteld tot een totaal risicobedrag. Macro-economisch risico Ren teschok Het risico van een renteschok laat het effect zien van het verschil tussen de verwachte rente in de prognoseperiode en een ‘slecht weer’ renteontwikkeling, rekening houdend met de afgeleide financieringsbehoefte. Indien er al renteafspraken zijn gemaakt, wordt over dat gedeelte geen risico berekend.

()

Inflatieschok Het macro economisch risico als gevolg van een inflatieschok laat het effect zien in de bedrijfswaarde van een ‘slecht weer’ scenario voor de inflatieontwikkeling. Bij een daling van de inflatie zullen de hieraan gekoppelde huurstijgingen en dus de huurinkomsten tegenvallen. Dit effect wordt enigszins verzacht door de lagere stijging van de variabele exploitatielasten. Het gecombineerd effect op de bedrijfswaarde bepaalt de omvang van het macroeconomisch risico als gevolg van een inflatieschok. Bouw- en onderhoudskostenschok Het macro economisch risico als gevolg van een bouwen onderhoudskostenschok laat het effect zien in de bedrijfswaarde van een ‘slecht weer’ scenario voor de ontwikkeling van de bouwen onderhoudskosten. Bij een onverwachte stijging van de onderhoudskosten zal de bedrijfswaarde lager worden. Bij een onverwachte stijging van de bouwkosten zullen de onrendabele investeringen voor nieuwbouw in de prognoseperiode toenemen. Het totaal risico wordt bepaald door bovenstaande risico’s te combineren, rekening houdend met de samenhang tussen de drie risicos.

Operationeel risico Het operationeel risico wordt gekoppeld aan de voorgenomen activiteiten in de prognoseperiode. Per activiteit wordt, rekening houdend met de omvang van de activiteit en het daarbij optredende risico, een risicobedrag bepaald. In de risicobepaling wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met het feit of de corporatie een dergelijke activiteit op een vergelijkbaar niveau in het verleden al heeft uitgevoerd. Ervaring is een reden om met een lager risico rekening te houden. De risicobedragen van de afzonderlijke onderdelen worden opgeteld tot een totaal risicobedrag. 11005


Bijlage 2

t.

VOLKSHUISVESTING Huizerstraatweg 117 A Postbus 5075 1410A8 Naarden Telefoon 035 69 54070 Telefax 035 69 54080 Internet http://www.cfv.nI email [email protected]

L1005 Laurentiu5 t a.v. het bestuur Postbus 2199 4800 CD BREDA

Ons kenmerk ROA2\15062011\MH

Onderwerp Contin uïteitsoordeel 2011: A2-oordeel

Naarden, 17juni

2011

Geacht bestuur, Per brief d.d. 27 april heeft u van het Centraal Fonds bericht ontvangen dat de financiële mogelijkheden wellicht onvoldoende passend zijn bij de door u voorgenomen activiteiten. In verband hiermee heeft het Centraal Fonds, mede op basis van door u verstre kte aanvullende informatie, een nader financieel onderzoek ingesteld. Uit het bijgevoegde overzicht blijkt dat de voorgenomen activit passen bij de vermogenspositie van uw corporatie. In het nadereiten in de eerste drie prognosejaren onderzoek is vastgesteld dat de uitvoering van de voorgenomen activiteiten in de laatste twee jaar de financiële positie in gevaar kunnen brengen. Er is vastgesteld dat alle voorgenomen activiteiten ook daadwerkelij corporatie voldoet zowel aan de eis dat de continuïteit voldoe k moeten worden uitgevoerd. Uw nde haar middelen voldoende inzet in het belang van de volkshuisves is gewaarborgd al5 aan de eis dat ze ting. Dit leidt tot een A2-oordeel. Het contiriuïteitsoordeel 2011 is gebaseerd op uw vermo genson met invoering van de huurtoeslagheffing in 2014. In de eerste twikkeling zonder rekening te houden specificatie van bijlage twee is een grafiek opgenomen. Hieruit kunt u aflezen hoe uw volkshuisvestelijk vermogen zich ontwikkelt gedurende de prognoseperiode. Na het derde prognosejaar splitst de lijn zich (doorgetrokken lijn) en een deel inclusief heffing (gestippelde in een deel exclusief heffing lijn). Omdat de heffing nog niet wettelijk is opgelegd, is het oordeel gebaseerd op de vermogensontwikke ling exclusief de heffing. Uit de prognosegegevens blijkt dat Laurentius tot en met 2015 huurwoningen gaat realiseren. Als deze nieuwbouwproductie meer dan 2.000 nieuw te bouwen aangekondigde heffing in het kader van huurtoeslag vanaf in de context wordt geplaatst van de 2014, blijkt uit de grafiek dat de financiële kasen vermogenspositie verder onder druk komt te staan. U hebt moet leiden tot versterking van de financiële positie. Nochta inmiddels een aantal acties benoemd dat ns bij uw interne beoordeling van de financiële positie te betrekk adviseer ik u om ook de mogelijke heffing maatregelen het gewenste effect hebben op de vermogens- en zodat u zeker weet dat de geformuleerde en kasstroompositie.

n

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Een belangrijk aspect dat het Fonds bij de beoordeling van de financiële positie hanteert, is de rnarktwaardetoets waarbij wordt vastgesteld of er voldoende ruimte zit tussen de marktwaarde en de bedrjfswaarde. Voorzichtigheidshalve wordt een ondergrens aangehouden van 150%. Bij Laurentius is deze lager in zowel het derde alsmede het vijfde jaar. Dit impliceert dat verkoop van bestaand bezit mogelijk in onvoldoende mate leidt tot vermogensherstel. Uit liet nader onderzoek is gebleken dat Laurentius voor 3.200 woningen een bedrijfswaarde heeft van € o.O0o of lager. Dit betekent dat voor deze woningen voldoende ruimte is tussen de marktwaarde en bedrijfswaarde om vermogen en liquiditeiten te genereren. U heeft, tijden5 het gesprek dat op 15juni plaatsvond, aangegeven dat het WSW heeft geconstateerd dat de Interest Coverage Ratio (1CR) in de prognoseperiode tot 2015 zich onder de 1.3 bevindt. Met het WSW heeft u afgesproken om een doorkijk van tien jaar te maken teneinde vast te stellen dat de 1CR binnen deze periode structureel boven de 1.3 uitkomt. Met u is afgesproken dat deze informatie tevens aan het Centraal Fonds wordt toegezonden. Ook heeft u in liet gesprek aangegeven dat na 2015 gedurende een meerjarige periode geen nieuwbouwprojecten worden opge5tart. Interne berekeningen laten zien dat in de periode na 2015 de financiële positie zich binnen vijf jaar herstelt en zo weer wordt voldaan aan de gestelde eisen van zowel het Centraal Fonds al5mede het WSW. Deze doelstelling heeft u opgenomen in het ondernemingsplan ‘Laurentius 2011-2015’. Verder wil ik u bedanken voor de goede medewerking en de openhartigheid tijdens de diverse gesprekken die hebben plaatsgevonden naar aanleiding van het continuïteitsoordeel. Gelet op de complexiteit en de daarmee samenhangende risico’s van het financiële vraagstuk zal de heer Hesselman periodiek met u de voortgang van de geformuleerde maatregelen bespreken. Voor nadere informatie kunt u contact opnemen met districtsadviseur M.W. Hesselman CPC. Het Fonds zal de minister van dit oordeel in kennis stellen. Ik verzoek u een afschrift van deze brief te verstrekken aan uw raad van commissarissen. Metyriendelijke groet, Ceptraa onds Volkshuisvesting Drs. .iV der Moolen .Pif&teu Bijlage: 1. ToeIiciting continuïteitsoordeel 2011 2. Specifaties contin uïteitsoordeel 2011

_____ ___________ ___________ ___________ ___________ ____— ___ ___ __

Bijbge 1: Toelichting contlnuïteilsoordeel 2011: nadere beoordeling

Laurentius (LIoDS) te Breda Op basis van de door de corporatie verstrekte Prospectieve informatie heeft het Fonds het continuïteitsoordeel vastgesteld Bij liet oordeel wordt in principe verondersteld dat alle door de corporatie voorgenomen activiteiten op basis van vermogen [inancierbaar zijn

re

::

‘_*

t

2009 — — —

-

—

-r—-’--———-

2010

—

-r

—-

2011

Volkshulsvestelljk vermogen mcl heffing huurtoeslag

—

—--

2012

-r—

—

r

2013

—

2014

—

—

2015

— Ondergrens vermogen •-‘—•-—Vol kshuisuestefljk vermogen Het volkshuisvestelijk vermogen, het risicobedrag. de Vpb-beklemming en de ondergrens van het vermogen worden als volgt bepaald:

t(rn 2013

Uedrmjrn

Volkshuisvestelijlc vermogen Volksiiuisvrstrlîivr,moen ultime 2039 Prj’nosr beschilbaar kamen& mldd 1 nbc a pero oo de ode VolksliuluvnitcUermo,llinso 2 beoo o de ,dn -

fr (1.000)

0edragn (xC i.000)

lialanlolisnl

144.315

24,8

144 325

24,8

60148 Ç 464 118.999

-

-

-

tOm 1015

ln% balantotial

——

701. 1. 0 ‘t 13,4

O 201

Ondergrens volkshulsvestefljk vermogen: risico plus Vpb.beklemming IS t.,

t

th

II,,

Mark(risico 43.679 4.9 56.675 Macro-econumiich risco 32.150 7.0 67.258 OpemtonIel risico 76.638 3,6 91.197 Hel IolaoI,if(to wordt bepooiddoor bovenstaande rilico’s te combineren. rekening houdend met de onderlinge onafhankelijkheid van deze diie dsico’s.

6,4 7.6

——

—

l’alaatnsico V-beklemming

-__________

Totaal risico plus Vpb.beklemL.jj_..... ...

307.886

12,2

126.699

23.065

2,2

11.065

218.951

13,3

137.764

Marktwaardetoets

groter dan norm i50’

__________

Totaal tini 2015

_

—

— —

5 ,wsrlc

:

1,2

-

2013

——_______

—

—

—

2.112.279

Geschatte marktwaarde uitmo beoordelingsprriode na waardrschc,k Vr,haud marktwaarde bedrjfswaarde

14,2

I’otaaltim

‘schatte marktwaarde uitimcj&dcitngsperiode Geundofmerrd,ijfswaarde ultimo beoordrlingsperorie

10,3

726.318

1.229.027 Oiiç 501 798 36?

127%

511%

923.748

ÖnvoT&eJe

—

Öriv(cknJe

Toelichting bijlage 1: toelichting continuïteitsoordeel 2011: beoordeling Continuïteitsoordeel liet continiiiteitsoordeel doet een uitspraak in hoeverre de door de corporatie voorgenomen activiteiten in de prognoseperiode passend zijn bij de vermogerispositie. Hiertoe wordt het volkshuisvestelijk vermogen na het derde prognosejaar (2013) en aan het einde van de prognoseperiode (2015) bereke nd. Het volkhuisvestelijk vermogen in 2013 en 2015 wordt afgezet tegen de vermogensondergrens voor de betreffende jaren. De vermogensondergrens is gelijk aan het berekende totale risico plus de vermogensbeklemming als gevolg van de vennootschapsbelasting (Vpb). In het overzicht kunnen vier verschillende oordelen worden weerge geven: • Oordeel Al: De voorgenomen activiteiten passen bij de vermogenspo sitie van de corporatie. • Oordeel A2: De voorgenomen activiteiten leiden tot een onvoldoende vermogenspositie. De voorgenomen activiteiten tot en met 2013 passen bij de vermogenspositie van de corpor atie. De uitvoering van de voorgenomen activiteiten in 2014 en 2015 brengt de financiële positie in 2015 in gevaar. • Oordeel Bi: De voorgenomen activiteIten leiden tot een onvold oende vermogenspositie. De voorgenomen activiteiten brengen de financiële positie in 2013 in gevaar. Uitvoering van de voorgenomen activiteiten in 2014 en2015 leidt weer tot een balans tussen activiteiten en vermogenspo sitie in 2015. • Oordeel 82: De voorgenomen activiteiten leiden tot een onvoldoende vermogenspositie. De voorgenomen activiteiten brengen de financiële positie zowel in 2013 als in 2015 in gevaar . Het continuïteitsoordeel 2011 is gebaseerd op uw vermogensontwikke ling zonder rekening te houden met invoering van de huurtoeslagheffing in 2014. In bijlage 1 is een grafiek opgenomen. Hierui t kunt u aflezen hoe uw volkshuisvestelijk vermogen zich ontwikkelt gedurende de prognoseperio de. Na het derde prognosejaar splitst de lijn zich in een deel exclusief heffing (doorgetrokk en lijn) en een deel heffing nog niet wettelijk is opgelegd, is uw oordeel gebaseerd inclusief heffing (gestippelde lijn). Omdat de op de vermogensontwikkeling exclusief de heffing. Het Fonds gaat ervan uit dat u de gevolgen van invoering van de huurtoeslagh effing analyseert en uw activiteiten indien noodzakelijk daarop afstemt. Volkshuisvestelijk vermogen Het Fonds hanteert als vermogensbegrip het volkshuisvestelijk vermogen. Dit vermo door de corporatie opgegeven bedrijfswaarde van het bezit. Om te komen tot een gerisbegrip is gebaseerd op de gelijk oordeel in gelijke omstandigheden uniformeert het Fond5 de opgegeven bedrijfswaarde. Voor het continuïteitsoordeel wordt het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2013 en 2015 berekend. Startpunt voor de bepalin g van dit vermogen is het vermogen uitimo 2009. Op basis van de door de corporatie opgegeven activiteiten in prognoseperiode wordt een de prognose gemaakt van de beschikbaar komende middelen en het beslag op vermogen. 0 grond van deze prognoses p en de vermogensstartpositie wordt het volkshuisvestelijk vermo gen ultimo 2013 en 2015 bepaald. Risico Om tot een contiriuïteitsoordeel te komen, wordt het volkshuisvestelijk vermo gen afgezet tegen de ondergrens van het vermogen. Een belangrijk onderdeel van de ondergrens van het vermo gen is de berekende waarde van het risico. Dit risico bestaat uit drie onderdelen: marktrisico, macro-economisch risico en operationeel risico. De kans dat alle drie de risico’s tegelijk optreden, is nihil. Het totaal risico is daarom altijd kleiner dan de som van de individuele

delen.

Vpb-beklemming Naast vermogen in de vorm van een risicobuffer is er ook vermogen als buffer voor vermogensbeklemmirig noodzakelijk. Via de vermogensbeklemming wordt rekening gehouden met de integrale Vpb bij corporaties. De vermogensondergrens i5 gelijk aan het totale berekende risico plus deze vermo gensbeklemming. De Vpb is een winstbelasting en daarmee niet direct gerelateerd aan de exploi tatie van verhuureenhederi. De Vpb maakt daarom geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde/volkshuisvestelijke exploit atiewaarde. De Vpb heeft daarmee geen invloed op de omvang van het volkshuisvestelijk vermogen van de corporatie. De Vpb leidt wel tot structurele uitgaande kasstromen waarvoor vermogen aangehouden moet worden om aan deze betalingsverplichtingte voldoen. Voor de beklemming wordt de contante waarde van de voor vijfjaar na de prognoseperiode geraamde te betalen Vpb bepaald. Bij deze raming wordt als uitgang spunt genomen het doorexplofteren van het woningbezit, dat wil zeggen zonder effecten van investe ringen en desinvesteringen. Marktwaardetoets De door het Fonds berekende risico’s zijn gebaseerd op een betrouwbaarheid van 95%. Dit betekent dat er 5% kans is dat het risico hoger i5 dan liet Fonds heeft berekend. In andere sectoren is een betrou wbaarheid van 97,5% gebruikelijk. Het Fonds hanteert een iets minder voorzichtige benadering, omdat bij financiële problemen, verkoop van woningen vaak voldoende oplevert Het verschil tussen de volkshuisvestelijke exploit atiewaarde en de Vrije verkoopwaarde is over het algemeen groot. Als dit bij een individuele corporatie niet het geval is, is sprake van een verhoogd risico. De terugvaloptie om te verkopen bij financiële problemen levert dan (in vermogenstermen) niet veel op.

11005 Continuïteit500rdeel 2011

Bijlage 1

Om dit risico het hoofd te bieden, hanteert het Fonds de zogeheten marktw aardetoets. De marktwaardetoets wordt illeen gebruikt als het verschil tussen het volkshuisvestelijk vermogen en de berekende vermogensondergrens minder is dan 5% van het balanstotaal. In dat geval vindt een extra toets plaats ofde marktwaarde van het bezit minimaal 150% bedraagt van de volkshuisvesteljke exploitatiewaarde. Is dit laatste het geval, dan is de financiele positie voldoende in relatie tot het risico. Is de verhouding marktwaarde/v olkshuisvestelijke expioitatiewaarde kleiner dan 150%, dan wordt de vermogensondergrens in procenten van het balanstotaal met 5% verhoogd. Dat betekent dat de financiële positie onvoldoende is in relatie tot het risico.

L1005 Continuiteitsoordeel 2011

Bijlage 1

_________

Bijlage

2:

-

Specificatles contlnuïteltsoordeel 2011: nadere beoordeling

Specificatie 1: Startpositie volkshulsvestelijk vermogen ultimo 2009 is. t ijcii vrril1nen

(Inciurief lierwi;irderjnj:srewrvc er

(xCl.000,)

.rrIfe resOrves)

94.306

0. Onisrne Isalonsposten in volkshisisvcstelljk vcrmojen .tIisitirrkcnin 1 I

1.938 1 02S 0 913

Voofziiroii ondeihoud Dverqe voorzleiiin en 1 Af ,mm,il ir:lev,ile ICIIV

0

C. Wiarderinj’ vostoedportfeiiliIc Grijnforrncerde bdiijf wi.iideCenIrnl Fonds Af mterit’ic vaste • ctiv.i in ixp!oit.llio —

-

-

-

--

37634

—

194 OS t

—

St 41.9

—

0 Renhbiillertsw,vdecarrectle Opqevrn r’nt.ibilitritswairdcarrcctle oh v. nIruwpar.1mr’tcr —

19 099

—

t Overic b,iiinscorrcctlcs Centrail Fonds

a’,oqq ——

—

-

-

-

—

Con

S 662

—

cvoonzmny onrendabe nvcstorrngrn nieuwbouw Correctie rnatenr-Ir vaste activa in ontwlkkciIfllUcfls njuldIchevcrpHChen Correctie ei in de balans verwerkte onrendabele ve1botoruitve12onderjuridkchn vrpilrhtln Con rectr Correctie niet meenemen waardering verkoop ondnr voorwasrdcn Cor ectiedeoinemnnjinsactueewaardepiaiiahcverbindingn CorJectIeowiriçjforzienInJ91nvsnwegdIeInirmingl•n Correc e 1 nchteri tie1bIF delenin Vwc jen

949 3,837

-

—

—

-

——

—

-

-

-

-

-.

—

—

—

-

-—

.

-

.

—

--

0

Voikshulsvesteiijk vermogen ullimo 2009

-—

144.115

.

Specificatie 2 Geüniformeerd balanstotaal ultimo 2009 A.flalanstotaaivoIen5pfavecorporaties

-

0

—.

-—

-

-

-—

—

-

-

—

0 13448 0 0

—

—

—

(xc 1.000,-)

—

54.144

-

II Elimineren activa babnrjst irnrnateriëln vaste activa

-

—

—

-

-

-

,

-—

C Weardcrnnjytoepmtefeuili

—

—

—

—

O.OvereaclivabaisnsposIcorrecttesCentraalFonds Correctie materiole vaste activa in ontwikke ns niet-juridische verplichtingen Corç_aI in de balans verwerkte onrendabele vcrboteruitg zonder juridische verplichting Correctie actieve belastinglatentie ee vaste activa wegens verkoop onder vooiwaardon Correctie deelnemingen 1 w e nsactueiewaardeexoitatiev e erbindingn ——

-

0

-

-—

—

-

—

——

31 634

—

-9.611

—

—

-

— —

—-

—

—

-

-

-

-13448

—-

—

—-

——

-.

o ci

—

—

— -

-

-.

-

GeünTformeerd balanstotaal ultimo 2009

öpgven Ge(rnlforme.rde bedrfewaarde SffeÉtunlfonnesingb.dlijfswaardesolvabflhteitsoordeel 2010

582.167

Solvabillteitsoordeel —___________________

__

-

—

5tartpositle contiriuTteitordeel

419.742 375.994

——

419.742

—

-43.748

--

-

394.053 -25.689

Specificatie correcties continLilteltsoordeei 2011 1.Momentvandiscantering

—

Z.Eiimlnrrenverkoopportefeuille 3. Uniformering parameters 4.Heffiflgprojectsteufl4oWijken 5Beo.!igIevensduur 6. IJniformering restwaarde 7.Beoordelingiastenniveau Totaal

liflOc

12.409 —__-13.592

—__________________

__________

—________

--

—

9.231 7 0 -37.582 -11.494 -43.748

12.409

-1.002 0 —___________

-13.494 -25.689

BIjlage

2:

Speclilcatles continuïteltsoordeel

Specificatie 3: Vermogensmtitatle

2010

nadere beoordellng

2011:

tot en met 2015: beoordeling

Prognose beschikbaar komende middelen 1 Rendement op materiele vaste idiva in exploitatie 2

Reniiriiwiit

187.549r7 Niruwbouwwoonjleenheden en overig vast oed Aankoop wouniielecnhedcn en oveni: vasti:ord j 9. 5loop woonrclepcnheden en overig’ vist3’oed 2 38.3 857 10. Virliulering w, .elcrcnlwdrn en overig valoed 45.027 11 Vennoolschabelastlnl: •1.318 12. (Projccflverlwzrn 13 HeWing sanennrslcufl en ovcri:

101 470 17 158

19_66onL 8

op lenInii

1 Verkoop bisljsand bt 4 T’rorliictii

(XC 1.000,-)


ii

nieuwbouw voor vrikoop

5 Vruinngenseilc’ct uiir’uwi, Ienini.en In ru nilconversil,

0

1.19l 3.022

-

6 Veimogensefect vmbiuidin’eur

—

-

——

—

Totaal

1. 2.

3. -

70.912

--

12% 026

2010

2011

2012

2013

Rendement op materiële vaste activa In exuloItatlo

2014

2015

Totaal

20688

23i36

31433

s’586

38132

38475

1815433

Rendement op Ienlnçcn

21392

24939

33348

37 aRt

39223

40618

196600

55

60

60

60

60

60

355

0

0

0

0

0

0

0

3330

8522

6102

6589

6997

H)59

38198

Verkoop bestaand bezit A1ntIl woongeirg,nlicden Aant,,l m niet woongclegenlirdr-n

Verkoopresullaatna t 4.

—

Centraal Fonds

-.

Productie nIeuwbouw voorverkoop Aantalwoon3eleenhedcn

78

.

Aantal m’ niet woongeleenhedcn —-

-—

5.

0

—

Verkocipresultaatop basis van cijfers corporatie VcrkoopresullaatnatoetsinjCentraaIFonds Vermogenselfect

&.Vermogenselfect

nIeuwe leningen en renteconversie

-

Bcslalop vermogen volgens op corporatie

verm

na toetsIng Centraal Fonds

VrljvaIEeaccepteerdevoorzicni

—

-

Aankoop woongelegenheden en oe!fagoed --

Aantal m 2 niet-woongelegcnhcdcn

—

—

Beslaga vermo en vol COSO corporatie Beslag op vermogen na toetsing Centraal Fonds Vrijvagpaccepteerde voorziening,,,

9.

Sloop woonggenheden en overig

Beslag op vermogen

ele

t!

!eden

na ton

0

0

823

0

844

0

0

823

0

85!

12364

28020

4909

855

798

1)2

45017

1994

6583

ii

42

94

117

4318

3.661

1.670

58fl

1.290

-


299 -

3.646

fl.199

9.507

20,974

—

26.190

10.536

36.253

15.797

-—

—

55

466

0

4.550

-

2.362 -

16.982

1.756

27.041

80.368

3.011

35.421

120.964

9507

9987

0

0

0

0

10988

36253

15797

3011

31.

890

40

0

0

0

0 0

0

19494

35421

101470

0

0

961

0

0

0

0 0

0

-5.648

0

17.158

—

—

607 2.404

-5.696

-559

0

13.514

1.241

0

0

0

0

0

0

0

0

2404

13514

1241

0

0

0

17158

44

34

72

0

173

0

0

23 0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

384

665

504

167

105

1.825

-

Centraal Fonds

10. Verbet&ng woangelegenheden en

0

vastgoed


Aantal m 2 nie.

108

0

371

—__________

Nettobeslagopvermogen

0

0

37t

-

—

30

350

Nettobeslagopvermogen

Aantalvooggenheden

0 0

312

-

go

0 0

-

0

337

verbindingen

7.Peuwbouw’rieçenhedenrnoverlgvastgoed Aantal woon j’eden Aantal rne ele’n lieden

( ).

0 180

—

overig

vastgoed

-—

Besbgopvermagenvolgensopgavecorporetie

0

1805

BeslagopvermogennatoetsingCentraalFonds

1

1

1809

2432

1 517

1

0

518

98

32

3196

Vpbvolgensopgavecorporstie

294

500 500

500

500

3022

294

728 728

500

VpbnaaanpassingdoorCentraalFonds

500

500

500

3022

180

0

0

0

0

180

21. VennootschapsbelastIng (Vpb)

1.L(Projecf)verllezen

0

13.Heffingsaneilngssteunrnoveeig

0

1.1005

Contlnuiteftsoornfeel 2011

Bijlage 2

Bijlage 2: Specificalies continuïteitsoordeel 2011: nadere beoordeling Specificatie ‘1: Risico continnïteitsoordeel: beoordeling Marlcirisico

V;iigorcicspioii1ili’ ‘itisiuctij

nii’uwisnijw

veiknop

Veikonji iii’sia,iiici kist Tni;’ni m.irktiistco

Risico tien 2013 (xc 1.000,)

Risico tien 2015

32.4*10

40 fl17

(is

(1.000,)

ii 376

f1050

1 iii 4 43.619

68mB 56675

Risico kim 2013 (xc 2.000, )

Risico tien 2015 (x ( 1.000,-)

12899 60878 20162 62.150

45190 66 900 18 ‘S, 67.151

Macro-economisch risico

Rrnicscisok iniiaiiesciiok (lncierisaosis in isouwkosi,’nscisok Totaal macro etonorniscis risico

un ioirioi risico sunidt beprzrsid door lsovensioonclc’ risico’s ie cornislnrren. rekening houdend mei de snmeniiong lossen de drie risieor Oporationoel risico

( )

Voorspeikrachi iasiennvr’ao i)erincminen

Risico t/ns 1013 (xc i.ooo,-)

Risico tm 2011 (xC

14.526

15953

‘°°°d

-

Sysicrm- en cont,oirrisrco

1045 5,839

-

Waacderisrcss Tinasury

1.045 __,,

-.

Nlet-cisironiijdende beiegjn Financiecinj DAcO sctwiielirrr 5 set OMa actlsiis tin Fnancirrin Acisteresi&deierilggn Pl oduclie nieuwbouw verkoop Producise nieuwbouw hoor Aankopen Sioop invrsierlncenwaninvesbrirr*nu Verkoop bestaand berji Totaai operationesi risico

.

0 721 5645 o 5.8 27. 93 4.0 9 173 1.455 3893 76638

—

5839

-.

—

0 7991 5713 o 5.924

-

46.102

4.039 123 1 474 S 92 197

Toelichting bijlage

2:

specificaties contint.nteitsoordeel

2011:

beoordeling

Specificatie 1: 5tartpositie volkshiiisvesteljk vermogen ultimo 2009

De bepaling van liet volkshuisvestelijk vermogen ultimo onderdelen.

bestaat onder meer uit de hieronder nader toegelichte

2009

4. Eigen vermogen Dit is liet eigen vermogen zoals de corporatie dat in haar eigen jaarrekening in de balans

2009

heeft opgenomen.

8. Opname balansposten in volkshuisvestelljk vermogen Voor de bepaling van het volkshuisvestelijk vermogen wordt aan liet opgegeven eigen vermogen een balansposten toegevoegd. Dit betreft de passiva posten: egalisatierekening, voorziening onderhoud aantal en overige voorzieningen. Daarnaast wordt de activa balanspost immateriële vaste activa in mindering gebracht op het opgegeven eigen vermogen. C. Waardering vastgoedportefeuille Het volkshuisvestelijk vermogen is gebaseerd op de (geüniformeerde) bedrjfswaarde (ultimo 2009). Om de verschillende waarderingswijzen van vastgoed in de jaarrekening te neutraliseren, wordt het verschil tussen de geüniformeerde bedrijfswaarde en de waarde materiële vaste activa in exploitatie in de balans als vermogenscomponent meegenomen.

(

D. Rentabiliteitswaardecorrectie De door de corporatie opgegeven rentabiliteitswaardecorrectie van de leningen vormt een onderdeel van het volkshuisvestelijk vermogen. Vanwege de gewijzigde discontovoet (van 6,0% naar 5,25%) hebben corporaties in de dPi een aangepaste rentabiliteitswaarde opgegeven ten opzichte van de dVi-opgave. Het Fonds neemt in principe deze nieuwe opgegeven renta biliteitswaardecorrectie over. E. Overige balanscorrecties Centraal Fonds Naast het in zijn geheel opnemen of niet opnemen van balansposten in het volkshuisvestelijk vermogen leiden gedeeltelijke correcties van balansposten in specifieke situaties tot vermogenscorrecties. Dit kan van toepassing zijn in de volgende situaties: Correctie voorziening onrendabele investering nieuwbouw Deze correctie vindt alleen plaats indien in de opgegeven voorziening onrendabele investering nieuwbouw feitelijke verplichtingen zijn opgenomen die nietjuridisch verplicht zijn. Indien hiervan sprake is, is in de jaarrekening teveel van het vermogen afgeboekt De feitelijke verplichtingen die onderdeel vormen van de voorziening worden aan het volkshuisvestelijk vermogen toegevoegd. Correctie materiële vaste activa in ontwikkeling wegens niet juridische verplichtingen Deze correctie vindt alleen plaats indien op de balanspost materiële vaste activa in ontwikkeling afboekingen hebben plaatsgevonden op basis van feitelijke verplichtingen die niet juridisch verplicht zijn. Indien hiervan sprake is, is op deze balanspost teveel afgeboekt. Het door de corporatie opgegeven afgeboekte bedrag aan feitelijke verplichtingen wordt aan het volksh uisvestelijk vermogen toegevoegd. )

Correctie al in de balans verwerkte onrendabele verbeteruitgaven zonder juridische verplichting In de geüniformeerde bedrijfswaarde zijn onrendabele verbeteruitgaven meegenomen en dus in mindering gebracht op de bedrijfswaarde. Voor zover dit verbeteruitgaven betreft die na 2013 zullen plaatsvinden, worden deze uitgaven als feitelijke verplichting gezien en niet als juridische verplichting. Het (genormeerd e) onrendabele deel van de verbeteringsinvesteririgen na 2013 wordt aan het volkshuisvestelijk vermogen toegevoegd. Dit geldt ook voor de door de corporatie opgegeven afboeking op de balanspost materiële vaste activa in ontwikkeling voor onrendabele investeringen in woningverbetering na 2013. Correctie actieve belastinglatentie Deze correctie vindt alleen plaats indien de corporatie een actieve belastinglatentie heeft opgenomen als gevolg van de integrale vennootschapsbelasting. Uitgaande van een blijvende verhuur van het bezit zal deze belastingclaim niet gerealiseerd kunnen worden. Het eigen vermogen in de balans wordt in dergelijke situaties hoog voorgesteld. De opgegeven actieve belastinglatentie wordt in mindering gebracht op het volkshuisvestelijk vermogen. Correctie niet meenemen waardering verkoop onder voorwaarden Deze correctie vindt plaats indien de corporatie de terugkoopverplichting van woningen verkocht onder verkoop onder voorwaarden in de balans heeft opgenomen. Een in activa en passiva opgenomen waardering voor verkochte woongelegenheden onder voorwaarden neemt het Fonds niet mee bij de bepaling van het volkshuisvestelijk vermogen. Dit past binnen het uitgangspunt dat de financiële effecten van toekomstige activiteiten (terugkoop in dit geval) meegenomen worden in het solvabiliteitsoordeel. 1.1005


Bijlage 2

Correctie deelnemingen wegens actuele waarde expioltatieverbindingen Deze correctie vindt alleen plaats indien gebleken is dat door een andere waarderingsgrondslag verbindingen in dan in de toegelatcii instelling, de waarde van de deelnemingen significant af zou wijken van een waardering uitgaande van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. Het verschil tussen opgegeven waarde van de deelneming en de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde komt ten goede/ten laste van het volkshuisves teljk vermogen. Correctie 1151EV wegens achtergestelde leningen In bijzondere situaties kunnen achtergestelde leningen worden bezien als een vorm van pseudo eigen vermogen. In dat geval wordt de omvang van deze achtergestelde leningen tot het Volkshuisvestelijk vermogen gerekend. Specificatie 2: Geüniformeerd balanstotaal ultimo 2009 Het geüniformeerde balanstotaal wordt bepaald door correcties op de activa balansposten, als gevolg van de beoordeling van liet Centraal Fonds. De bepaling van het geüniformeerde balanstotaal ultimo 2009 bestaat onder meer uit de hieronder nader toegelichte onderdelen: A. Balanstotaal volgens opgave corporaties Dit is het balanstotaal zoals de corporatie dat in haar eigen jaarrekening in de balans 2009 heeft opgenomen.

(

13. Elimineren activa balanspost immateriële vaste activa Deze activa balanspost wordt door het Fonds niet tot het Volkshuisvestelijk vermogen gerekend. Deze vermogenscorrectie leidt ook tot een correctie op het balanstotaal. C. Waardering vastgoedportefeuille Het volkshuisvestelijk vermogen is gebaseerd op de (geüniformeerde) bedrijfswaarde. Om de verschillende waarderingswijzen van vastgoed in de jaarrekening te neutraliseren, wordt het verschil tussen de geüniformee rde bedrjfswaarde en de waarde materiële vaste activa in exploitatie in de balans als correctie op het balanstotaal meegenomen. 0. Overige activa balanspostcorrectles Centraal Fonds Naast het in zijn geheel opnemen of niet opnemen van balansposten in het volkshuisvestelijk vermogen leiden gedeeltelijke correcties van activa balarisposten in specifieke situaties tot correcties in het balanstotaal. Deze correcties zijn gelijk aan de vermogenscorrecties uit specificatie 1 onder E, voorzover deze correcties activa balansposten betreffen. Een uitzondering hierop vormt de correctie materiële vaste activa wegens verkoop onder voorwaarden. Bij verkoop onder voorwaarden is zowel sprake van een activa balanspost als een passiva belanspost. Bij de vermogenscorrectie wordt het verschil tussen de activa en de passiva balanspost meegenomen. Bij de correctie van het balanstotaal wordt de totale activa balanspost gecorrigeerd. ToelichtIng uniformering bedrijfswaarde Bij de bepaling van de startpositie volkshuisvestelijk vermogen 2009 wordt de geüniformeerde bedrijfswaarde uit het solvabiliteitsoordeel 2010 als startpunt genomen. De opstelling van opgegeven bedrijfswaarde dVi naar geüniformeerde bedrijfswaarde dVi is onder de kolom solvabiliteitsoordeel weergegeven. In het continuïteitsoordeel zal de geüniformeerde bedrijfswaarde in principe op drie punten alidvijken van dat in het solvabiliteitsoordeel. Als gevolg van herijking van diverse parameters vallen stap 3 uniformeririg parameters en 5tap 6 restwaarcle anders uit. Ook stap 7 beoordeling lastenniveau kan, als gevolg van de nieuwe prognosecijfers, anders uitvallen. De aangepaste bedrijfswaa rde contin uïteitsoordeel is zichtbaar in de kolom sta rtpositie contin uïteitsoordeel.

11005 Continuïteitsoordeel 2011

Bijlage 2

Specificatie

3: Verniogensmutatie 2010 tot en met 2015

In specificatie 3 worden de verschillende ontwikkelingen en activiteiten weergegeven die leiden tot het beschikbaai komen van middelen en tot een beslag op middelen. In de beoordeling vertaal t het Fonds de door de corporatie opgegeven activiteiten naar vermogenseffecten. In een aantal situaties wordt bij de doorrekening hiervan afgeweken van de door de corporatie opgegeven informatie. In deze toelich ting wordt kort per ontwikkeling/activiteit ingegaan op deze afwijkingen. Prognose beschikbaar komende middelen 1. Rendement op materiële vaste activa in exploitatie In de berekening wordt uitgegaan van een vast rendement van 5,25% op de waarde van materiële vaste activa. De waarde als grondslag voor de rendementsberekening is de door het Fonds bepaalde totale geûniformeerde bedrijfswaarde. 2. Rendement op leningen Als basis wordt uitgegaan van de rentabiliteitswaarde van de leningen ultimo 2009 zoals blijkt uit de opgave van de corporatie. ln de prognoseperiode wordt vervolgens uitgegaan van een vast rendement van 5,25% op de rentabiliteitswaarde van de leningen.

( )

3. Verkoop bestaand bezit Bij de bepaling van de verkoopwinst van woongelegenheden gaat het Fonds uit van het verschil tussen de verkoopprijs en de geüniformeerde bedrijfswaarde van deze woongelegen heden. Als gevolg van de uniformering van de bedrjfswaarde kan er verschil ontstaan in verkoopresultaat. Dit geldt in het bijzonder indien de corporatie een aparte waardering heeft van haar verkoopportefeuille, waarbij zij in de bedrijfswaard e rekening houdt met toekomstige verkopen.

4. Productie nieuwbouw voor verkoop Het Fonds hanteert een voorzichtige benadering van verkoopresultaten voor nieuwbouw. In principe geldt de opgave van de corporatie als uitgangspunt. Indien het opgegeven verkoopresultaat meer bedraagt dan 5% van de stichtingskosten, maximeert het Fonds het verkoopresultaat op deze 5% van de stichtingsko5ten. 5. Vermogenseffect nieuwe leningen en renteconversie Bij de bepaling van de bedrijfswaarde en daarmee het vermogen wordt uitgeg aan van Indien een corporatie nieuw vermogen aantrekt en/of herfinanciert, zal zij een rentabi een discontovoet van 5,25%. liteitswaarde voordeel behalen. Dit effect wordt in de beoordeling als vermogensvoordeel gezien en maakt deel uit van beschikbaar komende middelen. Voor de bepaling van dit effect wordt gekeken naar de nieuwe financieringsbehoefte die voortvloeit uit het doorrekenen van de opgegeven activiteiten. Daarnaast wordt rekening gehouden met opgegeven herflnancieringvolumes en vastgelegde renteafspraken. 6.

Vermogenseffect verbindingen

Activiteiten die corporaties in verbindingen uitvoeren, leiden tot vermogensef fecten. Het totale vermogenseffect van deze activiteiten wordt meegenomen als effect ten gunste of ten laste van de corporatie. Prognose beslag op vermogen 7. Nieuwbouw woongelegenheden en overig vastgoed Het beslag op vermogen als gevolg van nieuwbouw bestaat uit de omvang van de onrend abele Fonds volgt bij de bepaling in principe de opgave van de stichtingskosten en de bedrijfswaard investeringen. Het e. Voor verschillende categorieën verhuureeriheden wordt een genormeerde bedrijfswaarde per eenheid gehanteerd. Indien de opgegeven bedrijfswaarde van de corporatie hoger is dan de genormeerde bedrijfswaard e, hanteert het Fonds in de berekening deze lagere genormeerde bedrijfswaarde. In dat geval zal het beslag op middelen hoger uitvallen dan de opgave van de corporatie.

8. Aankoop woongelegenheden en overig vastgoed Bij aankoop geldt dezelfde benadering als bij nieuwbouw. 9. Sloop woongelegenheden en overig vastgoed Bij de bepaling van het vermogenseffect van sloop zijn in de methodiek de door de corporatie opgegeven sloopkosten en de restwaarde van het te slopen vastgoed relevant. Indien een corporatie huurportefeuille gaat slopen, hanteert het Fonds een restwaarde van € 5.000,- perwon woningen uit de opgegeven sloopkosten geen rekening houdt met inbreng/-restwaardes van te slopen ing. Als een corporatie bij de vastgoed, kunnen verschillen tussen de berekening van het Fonds en de opgave van de corporatie ontstaan.

11005


Bijlage 2

•1

10. Verbetering woongelegenheden en overig vastgoed t let beslag op vermogen als gevolg van verbetering bestaat uit de omvang van de onrendabele investeringen. Het Fonds hanteert een genormeerde omvang van onrendabele investeringen van minimaal 33,33% en maximaal 70% van de verbeteringsirivestering. Indien de opgegeven onrendabele investering binnen deze grenzen valt, wordt de opgave van de corporatie gevolgd. Zo niet, dan wordt de berekening van het Fonds gevolgd.

Vennootschapsbelasting In principe wordt de opgave van de corporatie gevolgd. In het kader van een nader onderzoek kan het Fonds van de opgave afwijken. 11.

(Project)verllezen Indien van toepa5sing geven corporaties projectverliezen opgetreden na 31 december 2009 op. Als een corporatie dit opgeeft wordt de corporatie in principe hierin gevolgd. In het kader van een nader onderzoek kan het Fond5 van de opgave afwijken. 12.

13. Heffing saneringssteun en overig In 2011 zal sprake zijn van heffing saneringsteun

door het Fonds. Daarnaast kan in incidentele situaties sprake zijn van specifieke uitkeringen die tot een beslag op vermogen kunnen leiden. Specificatie 4: Risico contlnuiteitsoordeel: beoordeling Marktrlsico Vos tgoedexploitatie Voor zelfstandige woongelegenheden is de verhouding tussen de huuren de WOZ-waarde bepalend voor het marktrisico. Bij overige verhuureenheden wordt uitgegaan van een vast risicopercentage te relateren aan de bedrijfswaarde. Productie nieuwbouw verkoop Het marktrisico verkoop nieuwbouw is gerelateerd aan de voorgenomen bouw van koopwoningen in de prognoseperiode. Verkoop bestaand bezit Het marktrisico verkoop bestaand bezit laat het risico zien dat naar voren kan komen indien er zich een ‘slecht weer’ scenario voordoet voor de hoogte van de verkoopprijzen. De risicobedragen van de afzonderlijke onderdelen worden opgeteld tot een totaal risicobedrag. Macro-economisch risico Ren teschok Het risico van een renteschok laat het effect zien van het verschil tussen de verwachte rente in de prognoseperiode en een ‘slecht weer’ renteontwikkeling, rekening houdend met de afgeleide financieringsbehoefte. Indien er al renteafspraken zijn gemaakt, wordt over dat gedeelte geen risico berekend. ‘-

0

infiatieschok Het macro economisch risico als gevolg van een inflatieschok laat het effect zien in de bedrijfswaarde van een ‘slecht weer’ scenario voor de iriflatieontwikkeling. Bij een daling van de inflatie zullen de hieraan gekoppelde huurstijgingen en dus de huurinkomsten tegenvallen. Dit effect wordt enig5zins verzacht door de lagere stijging van de variabele exploitatielasten. Het gecombineerd effect op de bedrijfswaarde bepaalt de omvang van het macroeconomisch risico als gevolg van een infiatieschok. Bouw- en onderhoudskostenschok Het macro economisch risico als gevolg van een bouwen onderhoudskostenschok laat het effect zien in de bedrijfswaarde van een ‘slecht weer’ scenario voor de ontwikkeling van de bouwen onderhoudskosten. Bij een onverwachte stijging van de onderhoudskosten zal de bedrijfswaarde Jager worden. Bij een onverwachte stijging van de bouwkosten zullen de onrendabele investeringen voor nieuwbouw in de prognoseperiode toenemen. Het totaal risico wordt bepaald door bovenstaande risico’s te combineren, rekening houdend met de samenhang tussen de drie risico’s.

Operationeel risico Het operationeel risico wordt gekoppeld aan de voorgenomen activiteiten in de prognoseperiode. Per activiteit wordt, rekening houdend met de omvang van de activiteit en het daarbij optredende risico, een risicobedrag bepaald. In de risicobepaling wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met het feit of de corporatie een dergelijke activiteit op een vergelijkbaar niveau in het verleden al heeft uitgevoerd. Ervaring is een reden om met een lager risico rekening te houden. De risicobedragen van de afzonderlijke onderdelen worden opgeteld tot een totaal risicobedrag. 11005


Bijlage 2

/l i. o

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Huizerstraatweg 117 A Postbus 5075 L4IOAI3 Naarden Telefoon 035 69 54070 Telefax 035-6954080 Internet http:llwww.cfvnl e mail [email protected] Ii.J1l)

Liuieiitit,s

liet bestuur Postbus 2199

t.a.v.

4800C1) BREDA

Ons kenmerk SOV\03112011\MH

Onderwerp Solvabiliteitsoordeel 2011 (verslagjaar 2010): voldoende solva biliteit

Naarden, 4november 2011

Geacht bestuur, op grond van het Besluit beheer 5ociale-huursector (Bbsh) beoordeelt het Centraal Fonds jaarlijks uw financiële positie en brengt daarover advies uit aan de minister van Binnenlandse Zaken en Kon inkrijksrelaties. Op basis van uw ingediende Verantwoordingsinformatie over het verslagjaar 2010 concludeert het Fonds dat liet vermogen op balansdatum (ultimo 2010) groter is dan het voor uw corporatie vastgestelde risicobedrag plus vermogensbeklemming, hetgeen tot het oordeel ‘voldoende solvabiliteit’ leidt. In bijlage 1 treft u een korte toelichting aan op het solvabillteitsoordeel van uw corporatie. Bijlage 2 bevat specificaties waarin de vermogenspositie en de bepaling van het risicobedrag worden verklaard. Het solvabiliteitsoordeel 2011 is gebaseerd op uw vermogenspositie op balansdatum. In bijlage 1 is een grafiek opgenomen. Hieruit kunt u aflezen wat uw volkshuisvestelijk vermogen is exclusief huurtoeslagheffing en inclusief heffing. Omdat de heffing nog niet wettelijk is opgelegd, is het oordeel gebaseerd op de vermogenspositie exclusief de heffing. Het Fonds gaat ervan uit dat u de eventuele effecten van invoering van de huurtoeslagheffing analyseert en uw activiteiten indien noodzakelijk hierop af5temt. Het Fonds zal de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van dit oordeel in kennis stellen. Ik verzoek u een afschrift van deze brief te verstrekken aan uw raad van commissarissen. Met lende ijke groet, Ce raal Fo ds Volkshuisvesting rs.J r

‘n r

rMoolen

Bijag 1.

2.

Toelichting solvabiliteitsoordeel 2011 Specificaties solvabiliteitsoordeel 2011

IDFSTELD III DE5LUITCNTRALS FONDS VOOI DE VOLKSHUISVE5TING (STAATSILAD 108, 03).

ING Bank 69 76 43 689 i,

ic

ai

ç,i

Bijlage

1:

Toelichting solvabiliteitsoordeel

2011

nadere beoordeling

Laurentius (11005), te Breda Op basis van de door de corporatie verstrekte Verantwoordingsinformatie heeft het Fonds het solvabiliteitsoordeel vastgesteld en zijn het volkshuisvestelijk vermogen en het risicobedrag voor het verslagjaar als volgt bepaald.

Solvabiliteitsoordeel : voldoende • Volkshuisvestehjk vermogen 2010

1 Vermogen mlni.is huurtoesiag[ieffing

RisIco piu5 Vpb-beklemming

30% 25% 20% 1 15%

1

10%

1

5% 0%

Bedrag Vollcshulsvestclijlc vermogen

(XC 1.000)

volkshusvcstelijk vermocen ultirno 2010

178,993

Bedrag Ondergrens vollcshuisvesteliJk vermogen risico plus Vpb-belilemmlng

(C 1.000)

Per woongelegenheid (x t 1,-) 23.545

ln% balanstotaal

Per woon eIegenheld (xta,-)

In % balanstotaal

27,2

Mrktrisico 17.40 2.295 2,6 Macro-economisch r nico 4L809 5.500 6,3 Operationeel risico 36.029 4.739 5,5 Het totaal risico wordt bepaald door bovenstaande risico s te combineren, rekening houdend met de onderlinge onafhankelijkheid van deze drie nsicos —

—

Totaal risico Vpb.beki

57.885 -

-

—

—

-

—

-

0

-

7.614

8,8

0

00

—

Totaal rislcoplus 57.885 1.614 Verschil tussen vermogen en risico plus Vpb-bekkmmlng groter dan 5%: vermogen is voldoende in relatie tot risico plus Vpb-beklemming —

--

Totaal Marktweardetoets

Marktwaarde oPtima 2010 Geuniformeerdebrdrijtswaardeultiniozolo Verhaudinmarktwaardebedrjfswaerde_ Vrrhoudlnggroterdannorml5o%

8,8

——

—

—

—

—

—

—-

—

—

915767 465.963__ 196,5%

Per woongelegenheid (x t

——

120.464 61295

Voldoende

Uitkomst merkhvaarde toets: vermogen is voldoende

11005

Solvabjliteitsoordeal 2011

Bijlage 2

Toelichting bijlage 1: toelichting solvabiliteitsoordeel 2011 Solvabiliteitsoordeel Het solvabiliteitsoordeel geeft de financiële positie van de corporatie aan op balansdatum. Uitgangspunt hierbij is dat de corporatie financieel gezien in staat is haar bestaande woningbezit blijvend te verhuren zonder gedwongen verkoop. In het basisoverzicht kunnen twee mogelijke oordelen worden weergegeven: • Voldoende solvabiliteit • Onvoldoende solvabi(iteit 1 let solvabiliteitsoordeel 2011 is gebaseerd op de financiële positie van de corporatie op balansdatum zondet rekening te houden met de eventuele invoering van de huurtoeslaglieffing in 2014. In bijlage 1 is een grafiek opgenomen. Hieruit kunt u aflezen hoe hoog uw volkshuisvestelijk vermogen op balansdatum is exclusief heffing en inclusief heffing. Omdat de heffing nog niet wettelijk is opgelegd, is uw oordeel gebaseerd op de financiële positie exclusief de heffing. Het Fonds gaat ervan uit dat u de gevolgen van invoering van de huurtoeslagheffing analyseert en uw activiteiten indien noodzakelijk daarop afstemt. Volkshuisvestelljk vermogen Het Fonds hanteert als vermogensbegrip het volkshuisvestelijk vermogen. Dit vermogensbegrip is gebaseerd op de door de corporatie opgegeven bedrijfswaarde van het bezit. Om te komen tot een gelijk oordeel in gelijke omstandigheden uniformeert het Fonds de opgegeven bedrijfswaarde en bepaalt daarmee de volkshuisvestelijke exploitatiewaa rde van het bezit. Bepaling risico solvabiliteitsoordeel Om tot een solva biliteitsoordeel te komen, wordt het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2010 afgezet tegen de berekende waarde van het risico ultimo 2010. Dit risico bestaat uit drie onderdelen: • Marktrisico • Macro economisch risico • Operationeel risico De kans dat alle drie volledige risico’s tegelijk optreden is nihil. Het totaal risico is daarom altijd kleiner dan de som van de individuele delen. Vpb-beklemming Naast vermogen in de vorm van een risicobuffer is er ook vermogen als buffer voor vermogensbeklemming noodzakelijk. Via de vermogensbeklemming wordt rekening gehouden met de integrale vennootschapsbelasting bij corporaties. De vermogensondergrens is gelijk aan het totale berekende risico plus deze vermogensbeklemming. De vennootschapsbelasting (Vpb) is een winstbelasting en daarmee niet direct gerelateerd aan de exploitatie van verhuureenheden. De Vpb maakt daarom geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde/ volkshuisvesteljke exploitatiewaarde. De Vpb heeft daarmee geen invloed op de omvang van het volkshuisvesteiijk vermogen van de corporatie. De Vpb leidt wel tot structurele uitgaande kasstromen waarvoor vermogen aangehouden moet worden om aan deze betalingsverplichting te voldoen. Voor de beklemming wordt de contante waarde van de opgegeven Vpb uit de kasstroomprognose (dPi2OlO) gebruikt

Marktwaardetoets De door het Fonds berekende risico’s zijn gebaseerd op een betrouwbaarheid van 95%. Dit betekent dat er 5% kans is dat het risico hoger is dan het Fonds heeft berekend. in veel andere sectoren is een betrouwbaarheid van 97,5% gebruikelijk. Het Fonds hanteert een iets minder voorzichtige benadering, omdat bij financiële problemen, verkoop van woningen vaak voldoende oplevert. Het verschil tussen de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde en de vrije verkoopwaarde is over het algemeen groot. Als dit bij een individuele corporatie niet het geval is, is sprake van een verhoogd risico. De terugvaloptie om te verkopen bij financiële problemen levert dan (in vermogenstermen) niet genoeg op. De marktwaardetoets wordt alleen gebruikt indien het volkshuisvestelijk vermogen minder dan 5% hoger is dan het totale risico inclusief Vpb-beklemming.

L1005

Bijlage 2: specifkaties solvabiliteitsoordeel 2011

Specificatie

1:

Volkshuisvestelijk vermogen uitimo 2010

(x C 1.000,-)

A. Eigen n’rinogen (Inclusief herwaarderingsreserve en overige reserves)

271.708

13. Opname balansposten in vollcshuisvestelljk vermogen

749

Egalisalierckeniiig Voorziening ondedioud Overige voorzicilingen Af’ immateriele vaste activa

474 0 275 0

C. Waardering vastgoedportefeullie

-154.378

Gcünlformccrde bcdrijfswaarde Centraal Fonds Af materiële vaste activa in exploitatie

465 963 620.341

47.738

0. Rentabiliteltswaardecorrectie 0pge,gven rentabilltcltswaardecorrectie Aanpassing reritabiliteitswaardccorredie Centraal Fonds

47.738 0

E. Overige balanscorrecties Centraal Fonds

13.176

Correctie voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Correctie materiële vaste activa in ontwikkeling wegens niet-juridisdie verplichtingen Correctie al in de balans verwerkte onrendabele verbeteruitgaven zonder juridische verplichting Correctie actieve belastinglatentie Correctie niet meenemen waarderingverkop onder voorwaarden Correctie deelnemingen gens actuele waarde exploitatieverbindingen Correctie overige voorzieningen vanwee deeIneminen Correctie LLS/EV weps aehtercstclde leningen/aandelen

13.550 2101 0 -2.475 0 0 0 0

Volkshukvesteljk vermogen ultimo 2010

178.993

-

Specificatie 2: Geüniformeerd balanstotaal ultimo 2010 A. Balanstotaal volgens ogave corporaties

(xc 1.000,-) 813.872

-

-

-

o

B. Elimineren activa balanspost immateriële vaste activa C._Waarderingyagp-tefeuilIe

-

-

D.ije activa balanspastcorrecties Centraal Fonds -

-

-

2.101

—

—

0

-2.475

-

Geüniforrneerd balanstotaal ultimo 2010

11005

:74

-

—

Correctie materiële vaste adiva in ontwikkeling wegens niet-juridische verplichtingen Correctie al in de balans verwerkte onrendabele verbeteruitEaven zonderjuridische verplichting Correctie actieve belastinglatentie Correctie onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Correctie deelnemingen wegens actuele waardeex_ploitatieverbindingen —

-154.378

—

—

-

-

—

-

-

—

0 -

—

0

659.120

Solvabiliteltsoordeel 2011

Bijlage 2

Specificatie 3: Toelichting unlformering bedrijfswaarde Opgegeven lwdrijfswaiirdr (iJVf vcrslagaar 2010) Geuniformeerde lwdrijfswaarrle

572 607 465 963

Aanpassing bedrijfswaarde

106.639

Specificatie correcties solv.ibilil.eitsoordeel 201). 1 Moment van discoritrri.ig 2. fliinineren vcrkoopportefeuillc 3 Uniformering parflmeters 4 Heffing proiectsteun 4kcn 5 Beoordeling levensduur 6 Uniformerinrcstwaardr 7 Beoordeling lastenniveau Totaal

0 -22.681 -54678 -611 -22.934 -5.631 -84 -106.639

Specificatie 4: Toelichting correcties al in de balans verwerkte onrendabele Investeringen

(

(xC a.00a,-)

Toelichting correctie voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Maximaal plausibele voorzieninWonrendabele investeringen nieuwbouw volgens Centraal Fonds Opgave corporatie Correctie voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw

(x

a.000,-)

5.777 19.327 13.550

Toelichting correctie al in de balans verwerkte onrendabele voorgenomen verbeteruitgaven zonder juridische verplichting 0 Opgave corporatie al In de materiile vaste activa in ontwikkelinopgenomen onrendabel verbeteruitgaven 2,345 In de bedrijfswaarde opgenomen verbeteruitaven na uniformering 774 Veronder5teld onrendabel op de in de bedrijfswaarde opgenomen investeringen volgens Centraal Fonds 774 Totaal in de balans verwerkte onrendabele irrve5tering nog uit te voeren verbeteringen 29.095 Opavc corporatie investeringen in verbetering 2009-2011 9 601 Maximaal plausibele in de balans verwerkte onrendabele investering volgens Centraal Fonds Correctie al In de balans verwerkte onrendabele verbeteruitgaven zonderjurldische verplIchtL

11005


0

Bijlage 2

Specificatie 5: Ristco solvabiliteitsoordeel 2011 nadere beoordeling Marktrisko Risico (XC 1.000, Verhiitir wOflnlWfrjei)I1erfrn Verhuur uivrrugr veulruiuu,crruhedeuu l’ioulie lie irieuiwbouw verkoop Totaal marlutrlslco

11 0li 4 (121 104? 17.450

Macro-economisch uisico Risico (x 1.000,.) Rentescliok Infiatiescisok Onderhouds in buu,wko’tencIrok t-let totorilnrlco wordt Iwpauld door l,ovençtaou,dc rrico’ te combineren, rekening houdend met de samenhung Irissen de drie risicos Totaal macro-economisch risIco

o 41 ,26 8 88/ 41.809

Operationeel risico Risico (xC 1.000,-) Voorsprikracht lastennivL-au Risico deelnemingen Trerisury Niet riskomijdende beleggingen Financiering Verstrekte achtergestelde leningen Productie nieuwbouw verkoop productie nieuwbouw huur Totaal operationeel risico

9.319

-

-

—

.

-

Totaal risico soFvabiltejtsoordeef 2011

LionS

4.667

-

-

Soivabiliteitsoordeel 20fl

-.

—.

0 2 680 0 984 18.379 36.029 57.885

Bijlage 2

Toelichting bijlage 2: specificaties solvabiliteitsoordeel 2011 Specificatie 1: VolkshuisvesteliJk vermogen ultimo 2010 De bepaling van het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2010 bestaat onder meer uit de hieronder nader toegelichte o ii derde le fl: A. Eigen vermogen Dit is het Eigen Vermogen zoals de corporatie dat in haar eigen jaarrekening in de balans 2010 heeft opgenomen 13. Opname balansposten in volkhuisvestelijk vermogen Voor de bepaling van het volkshuisvestelijk vermogen wordt aan het opgegeven Eigen Vermogen een aantal balansposten toegevoegd. Dit betreft de passiefposten Egahsatierekening, Voorziening onderhoud en Overige voorzieningen. Daarnaast wordt de actief balanspost Immateriële vaste activa in mindering gebracht op het opgegeven Eigen Vermogen. C. Waardering vastgoedportefeuille Het volkshuisvestelijk vermogen is gebaseerd op de (geüniformeerde) bedrijfswaarde. Om de verschillende waarderingswijzen van vastgoed in de jaarrekening te neutraliseren, wordt het verschil tussen de geüniformeerde bedrijfswaarde en de waarde MVA in exploitatie in de balans als vermogenscomponent meegenomen. D. Rentablliteitswaardecorrectie De door de corporatie opgegeven rentabiliteitswaardecorrectie van de leningen vormt een onderdeel van het Volkshuisvestelijk vermogen. Indien de corporatie hierbij een discontovoet hanteert die afwijkt van de gebruikelijke 5,2 5%, corrigeert het Fonds de opgegeven rentabiliteitswaardecorrectie.

(

.)

E. Overige balanscorrecties Centraal Fond5 Naast het in zijn geheel opnemen of niet opnemen van balansposten in het Volkshuisvestelijk vermogen leiden gedeeltelijke correcties van balansposten in specifieke situaties tot vermogenscorrecties. Dit kan van toepassing zijn in de volgende situaties: Correctie voorziening onrendabele Investeringen nieuwbouw Deze correctie vindt alleen plaats indien in de opgegeven voorziening onrendabele investering nieuwbouw feitelijke verplichtingen zijn opgenomen die nietjuridisch verplicht zijn. Indien hiervan sprake is, is in de jaarrekening teveel van het vermogen afgeboekt. De feitelijke verplichtingen die onderdeel vormen van de voorziening worden aan het volksh u isvestelijk vermogen toegevoegd. Correctie materieel vast actief 10 wegens niet juridische verplichtingen Deze correctie vindt alleen plaats indien op de balans post MVA In Ontwikkeling afboekingen hebben plaatsgevonden op basis van feitelijke verplichtingen die niet juridisch verplicht zijn. Indien hiervan sprake is, is op deze balanspost teveel afgeboekt. Het door de corporatie opgegeven afgeboekte bedrag aan feitelijke verplichtingen wordt aan het volksliu isvestelijk vermogen toegevoegd. Correctie al in de balans verwerkt onrendabel verbeteruitgaven zonder juridische verplichting In de geüniformeerde bedrijfswaarde zijn onrendabele verbeteruitgaven meegenomen en dus in mindering gebracht op de bedrjfswaarde. Voor zover dit verbeteruitgaven betreft die na 2013 zullen plaatsvinden, worden deze uitgaven als feitelijke verplichting gezien en niet als juridische verplichting. Het (genormeerde) onrendabele deel van de verbeteringsinvesteringen na 2013 wordt aan het volkshuisvestelijk vermogen toegevoegd. Dit geldt ook voor de door de corporatie opgegeven afboeking op de balanspost MVA In Ontwikkeling voor onrendabele investeringen in woningverbetering na 2013. Correctie actieve belastinglatentie Deze correctie vindt alleen plaats indien de corporatie een actieve belastinglatentie heeft opgenomen als gevolg van de invoering van integrale Vennootschapsbelasting. Uitgaande van een blijvende verhuur van het bezit zal deze belastingclalm niet gerealiseerd kunnen worden. Het Eigen vermogen in de balans wordt in dergelijke situaties te hoog voorgesteld. De opgegeven actieve belastinglatentie wordt in mindering gebracht op het volkshuisvestelijk vermogen. Correctie nIet meenemen waardering verkoop onder voorwaarden Deze correctie vindt plaats indien de corporatie de terugkoopverplichting van woningen verkocht onder verkoop onder voorwaarden in de balans heeft opgenomen. Een positief verschil tussen het actief en het passief met betrekking tot verkoop onder voorwaarden wordt niet meegenomen in het volkshuisvestelijk vermogen. Een negatief verschil daarentegen wel. Voor de bepaling van het geüniformeerde balanstotaal wordt de post in het actief in mindering gebracht op het opgegeven balanstotaal. Dit past binnen het uitgangspunt dat de financiële effecten van toekomstige activiteiten (terugkoop in dit geval) niet meegenomen worden in het solvabiliteitsoordeel, tenzij de schuld hoger is dan het recht (voorzichtigheidsprincipe). Correctie deelnemingen wegens actuele waarde exploitatieverbindingen Deze correctie vindt alleen plaats indien gebleken is dat door een andere waarderingsgrondslag in verbindingen dan in de toegelaten instelling, de waarde van de deelnemingen significant af zou wijken van een waardering uitgaande 11005

van de volkshuisvesteljke exploitatiewaarde. Het verschil tussen opgegeven waarde van de deelneming en de volkshuisvesteljke exploitatiewaarde komt ten goede/ten laste van liet volkshuisvestelijk vermogen. Correctie overige voorzieningen vanwege deelnemingen Indien de overige voorzieningen op de geconsolideerde balans lager zijn dan op de enkelvoudige (TI) balans clan wordt ervan uitgegaan dat dit verschil te maken heeft met een voorziening voor de deelnemingen. Dit gedeelte van de voorziening dient niet bij het volkshuisvestelijk vermogen geteld te worden en wordt hier dus gecorrigeerd. Correctie LLS/EV wegens achtergestelde leningen / aandelen In bijzondere situaties kunnen aclitergestelde leningen worden bezien als een vorm van pseudo eigen vermogen. In dat geval wordt de omvang van deze achtergestelde leningen tot liet Volkshuisvestelijk vermogen gerekend. Specificatie 2; GeUniformeerd balanstotaal uttimo 2010 Het geUniformeerde balanstotaal wordt bepaald door correcties op de activa balansposten, als gevolg van de beoordeling van het Fonds. De bepaling van het geüniformeerde balanstotaal ultimo 2010 bestaat onder meer uit de hieronder nader toegelichte onderdelen: A. Balanstotaal volgens opgave corporaties Dit is het balanstotaal zoals de corporatie dat in haar eigen jaarrekening in de balans 2010 heeft opgenomen.

(

.1

B. Elimineren activa balanspost immateriële vaste activa Deze activa balanspost wordt door het Fonds niet tot liet volkshuisvestelijk vermogen gerekend. Deze vermogenscorrectie leidt ook tot een correctie op het balanstotaal. C. Waardering vastgoedportefeuille Het volkshuisvestelijk vermogen is gebaseerd op de (geüniformeerde) bedrijfswaarde. Om de verschillende waardering5wijzen van vastgoed in de jaarrekening te neutraliseren, wordt het verschil tussen de geUniformeerde bedrijfswaarde en de waarde materiële vaste activa in exploitatie in de balans als correctie op het balanstotaal meegenomen. D. Overige activa balanspost correcties Centraal Fonds Naast het in zijn geheel opnemen of niet opnemen van balansposten in het volkshuisvestelijk vermogen leiden gedeeltelijke correcties van activa balansposten in specifieke situaties tot correcties in het balanstotaal. Deze correcties zijn gelijk aan de vermogenscorrecties uit specificatie 1 onder E, voor zover deze correcties activa balansposten betreffen. Een uitzondering hierop vormt de correctie materiële vaste activa wegens verkoop onder voorwaarden. Bij verkoop onder voorwaarden is zowel sprake van een activa balanspost als een passiva balanspost. Bij de vermogenscorrectie wordt het verschil tussen de activa en de passiva balanspost meegenomen. Bij de correctie van het balanstotaal wordt de totale activa balanspost gecorrigeerd. Specificatie 3; Toelichting uniformering bedrijfswaarde Toelichting uniformering bedrijfswaarde Het doel van de uniformering van de bedrijfswaarde is om in gelijke omstandigheden tot een gelijk oordeel te komen. De uniformering geschiedt in zeven stappen. Voor een nadere inhoudelijke uitleg bij deze stappen kunt u de brochure de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde van mei 2008 van het Fonds raadplegen. Specificatie 4: Toelichting correcties al in balans verwerkte onrendabele investeringen Correctie voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Deze correctie vindt alleen plaats indien in de opgegeven voorziening onrendabele investering nieuwbouw feitelijke verplichtingen zijn opgenomen die nietjuridisch verplicht zijn. Indien hiervan sprake is, is in de jaarrekening teveel van het vermogen afgeboekt. De feitelijke verplichtingen die onderdeel vormen van de voorziening worden aan het volksh uisvestelijk vermogen toegevoegd. Correctie al in de balans verwerkt onrendabel verbeteruitgaven zonder juridische verplichting In de geUniformeerde bedrijfswaarde zijn onrendabele verbeteruitgaven meegenomen en dus in mindering gebracht op de bedrijfswaarde. Voor zover dit verbeteruitgaven betreft die na 2013 zullen plaatsvinden, worden deze uitgaven als feitelijke verplichting gezien en niet als juridische verplichting. Het (genormeerde) onrendabele deel van de verbeteringslnvesteringen na 2013 wordt aan het volkshuisvestelijk vermogen toegevoegd. Dit geldt ook voor de door de corporatie opgegeven afboeking op de balanspost MVA In Ontwikkeling voor onrendabele investeringen in woningverbetering na 2013.

L1005

Specificatie 5: risico solvabiliteitsoordeel

2011

Marktrisico Mark fris ico verhuur woongelegenheden

Voor zelfstandige woongelegenlieden is de verhouding tussen de huur en de WOZ-waarde bepalend voor het marktrisico. Markirisico verh uur overige woongelegenheden

Voor het marktrisico voor overige ver huut eenheden wordt uitgegaan van een vast risicopercentage gerelateerd aan de bedrijfswaarde. Marktrisico productie nieuwbouw verkoop

Het marktrisico verkoop nieuwbouw is een vast percentage gerelateerd aan de waarde van de voorraad te verkopen nieuwbouwwoningen en grondposities Macro economisch risico Macro economisch risico: renteschok

Het risico van een renteschok laat het effect zien van het verschil tussen de verwachte rente in de vijfjaren na balansdatum en een ‘slecht weer’ renteontwikkeling, rekening houdend met de afgeieide financieringsbehoefte. Indien er al renteafspraken zijn gemaakt ten aanzien van de volledige toekomstige financieringsbehoefte, treedt geen risico op. Macro economisch risico: infiatieschok

Het macro economisch risico als gevolg van een infiatieschok laat het effect zien in de bedrijfswaarde van een ‘slecht weer’ scenario ten aanzien van de inflatieontwikkeling. Bij een daling van de inflatie zullen de hieraan gekoppelde huurstijgingen en dus de huurinkomsten, tegenvallen. Dit effect wordt enigszins verzacht door de lagere stijging van de variabele exploitatielasten. Het gecombineerd effect op de bedrijfswaarde bepaalt de omvang van het macro economisch risico als gevolg van een infiatieschok. Macro economisch risico: bouwen onderhoudskostenschok

Het macro economisch risico als gevolg van een bouwen onderhoudskostenschok laat het effect zien in de bedrijfswaarde van een ‘slecht weer’ scenario ten aanzien van de ontwikkeling van de bouw en onderhoudskosten. Bij een onverwachte stijging van de onderhoudskosten zal de bedrijfswaarde lager worden. Bij een onverwachte stijging van de bouwkosten zullen de onrendabele investeringen voor nieuwbouw in de prognoseperiode toenemen. Operationeel risico Voorspeikracht lastenniveau Op basis van de gemiddelde lasten per woongelegenheid uit de kasstroomprognoses van de afgelopen vier jaar wordt de mate van fluctuatie bepaald. Een hoge mate van fluctuatie wijst op matige voorspelkracht van het lastenniveau en dus op een minder betrouwbare bedrijfswaarde bepaling. Afhankelijk van de mate van fluctuatie wordt een percentage tussen 2% en 4,5% over de geüniformeerde bedrijfswaarde als risico berekend. Operationeel risico deelnemingen Voor het systeem en controle risico wordt een vast percentage van het financieel belang in deelnemingen bepaald. Het waarderisico is afhankelijk van de waarde van de deelnemingen en het behaalde rendement op deelnemingen. Bij een laag of negatief rendement geldt een groter waarderisico dan bij een hoog rendement Operationeel risico treasuiy

Over de omvang van niet risicomijdende beleggingen wordt een vast percentage operationeel risico berekend. Het operationeel risico over financiering is afhankelijk van de omvang van de afgedekte financieringsbehoefte in de komende vijfjaar en of corporatie gebruik maakt van renteafdekkingsinstrumenten. Operationeel risico productie nieuwbouw (verkoop en huur)

Het operationeel risico wordt gekoppeld aan de voorgenomen activiteiten in de jaren 2011 en 2012. Per activiteit wordt, rekening houdend met de omvang van de activiteit en het daarbij optredende risico, een risicobedrag bepaald. In de risicobepaling wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met het feit of de corporatie een dergelijke activiteit op een vergelijkbaar niveau in het verleden al heeft uitgevoerd. Ervaring is een reden om met een lager risico rekening te houden.

L1005

jL1ü (.

CENTRAAL FONDS i VOLKSHUISVESTING Hulzerstraatwcg 117 A Postbus 5075

1410AB Naarden

telefoon 0i5 69 5’l 070 telefax 035 6954080 Internet Iitlp;llwww.cfv.nI -

[1005 Laurentius ta.v. de heei drs. Ing. W..JJ. Vcrmculen de Bie Postbus 2199 4800 CD BREDA

e-mail

[email protected]

Ons kenmerk MH/NS/12.0093 Onderwerp Intrekking cor.tinuïteitsaordeel 2011: A2-oordeel Naarden, 16 februari

2012

Geacht bestuur, Per brief d.d. 17juni 2011 heeft u van het Centraal Fonds bericht ontvangen dat de voorgenomen activiteiten in de eerste drie prognosejaren passen bij de vermogenspositie van uw corporatie. In het nader onderzoek Is toen vastgesteld dat de uitvoering van de voorgenomen activiteiten in de laat5te twee jaar de financiële positie In gevaar kunnen brengen. Hierbij was de conclusie dat Laurentius zowel voldoet aan deels dat de contlnuïtelt voldoende is gewaarborgd als aan de eis dat ze haar middelen voldoende Inzet In liet belang van de volkshuisvesting. Op basis van de voorgaande conclusies was er voldoende grondslag voor liet Fonds om een A2-oordeel aan Laurentius af te geven. Op basis van recent ontvangen projectinformatie heeft het Fonds geconstateerd dat liet project Stadionkwarl:ier (210 woningen) In 2011 is omgezet van koop naar dure huur. Tevens Is vastgesteld dat het door de raad van commissarissen in 2010 geaccordeerde project Drouwhof (148 huurwoningen) geen onderdeel uitmaakte van de opgave dPi 2010. In het verlengde van de aankoop door Laurentius van het gemeentelijk woningbedrijf Olrschot zijn met de gemeente afspraken gemaakt over de realisatie van ongeveer 250 huuren koopwoningen. Deze nieuwbouwproductie maakte geen onderdeel uit van de opgave dI’i 2010 omdat de concrete invulling volgens u destijds nog niet bekend was. In de eerste helft van 2011 heeft het Fonds gesprekken met u gevoerd, onder meer in het kader van hoor en wederhoor over het A2 contlnuïteitsoordeel. Tijdens deze gesprekken zijn de hiervoor vermelde omissies niet door u gemeld. Het Fonds is van mening dat de veranderende marktinzichten voor het Stadionkwartier in de eerste maanden van lOllals mogelijk risico bekend hadden moeten zijn. Hetzelfde geldt voor de met de gemeente Olrschot gemaakte nieuwbouwafpra ken die, zoals uit een regionaal krantenartikel blijkt, begin 2011 bekend waren. indien de voorgaande constateringen financieel worden doorvertaald en worden betrokken bij het vorig jaar afgegeven nipte A2-oordeei, is de conclusie van het Fonds dat erten onrechte een A2-oordeel aan Laurentius is afgegeven. Dit is de reden dat het Fonds het op 17juni 2011 afgegeven A2-oordeel intrekt.

Voor nadere Informatie kunt u contact opnemen met districtsadviseur M.W. 1-lesselman CPC, Het Fonds zal een afschriffVn deze brief aan de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrjksrelaties verstrekken. Ik verzoek u om eèn afschrift van deze brief te verstrekken aan uw raad van commissarissen.

,arMoolen

NG

ene ie .(sw.ra,JrIALEf oeos VDO1OI VOI

lUl

1TRG(5T1*TSSt*iJ

ing, 4,3f.

ING Bink 69 76 43 689 ICvIC iFiÇg

Adi

L1005 Laurentius t.a.v. mevrouw K. Rosielle Postbus 2199 4800 CD BREDA

Ons kenmerk

LH/RV/12.0287

Onderwerp Instemming financieringsplan variant G

Baarn, 17juli 2012

Geachte mevrouw Rosielle, U heeft bericht ontvangen dat op basis van nieuw ontvangen projectinformatie, het in 2011 afgegeven A2-oordeel moest worden ingetrokken. De conclusie was dat in 2011 een 82-oordeel had moeten worden afgegeven en dat dit de reden is dat het Fonds Laurentius onder verscherpt toezicht heeft gesteld. Afgesproken is om de gehele projectenportefeuille in beeld te laten brengen en te laten valideren door een extern deskundige. Als vervolgstap is met een tijdshorizon van tien jaar een integrale doorrekening gemaakt, overeenkomstig de methodiek en uitgangspunten van het Fonds en WSW. Op 18 juni 2012 heeft u het door. het bestuur en de raad van commissarissen bekrachtigde financieringsplan op basis van variant Gaan ons toegezonden. De gekozen uitgangspunten in deze variant zijn in zeer nauw overleg met het Fonds en WSW tot stand gekomen. Op 12juli 2012 is het financieringsplan en de oplegnotitie inzake kritische succesfactoren door u nader toegelicht en besproken met het Fonds, het ministerie van BZK en WSW. Zij hebben met het financieringsplan ingestemd. Met ii is afgesproken dat maandelijks een monitoringsoverleg plaatsvindt dat door u zal worden geïnitieerd. Hiertoe wordt voorafgaand een rapportage toegezonden waarin, naast diverse vast te stellen kritische succesfactoren, een uitgebreide liquiditeitsbegroting is opgenomen. U heeft tevens aangegeven dat aan de rapportage een planning wordt toegevoegd, zodat inzichtelijk wordt wanneer welke stappen geëffectueerd moeten worden. Het Fonds raadt u tevens aan na te denken over aanvullende sturingsmogelijkheden indien zich tijdens het proces tegenvallers voordoen. Het Fonds heeft evenwel geconstateerd dat om het plan daadwerkelijk te kunnen realiseren er nog diverse zaken tot een goed einde moeten worden gebracht. Het gaat hierbij onder meer om het afbouwen en aantrekken van commerciële financiering voor het project Stadionkwartier in Eindhoven. U bent hiertoe samen met Amvest in vergaande onderhandeling met Volker Wessels. De afkoopsom aan Volker Wessels bedraagt 50% van ongeveer 8 miljoen. Andere kritische elementen betreffen de verkoop van vastgoed aan Wonen Breburg en het succesvol doorlopen van de RO-procedure van het Willemskwartier in Tilburg.

Vervolg brief LH/RV/12.0287 d.d. 17 uh 2012

2-

Aan u is het verzoek gedaan om het Fonds op de hoogte te houden van alle belangrijke ontwikkelingen die zich tussentijds voordoen. Verder heeft u aangegeven dat het van belang is dat een onafhankelijk persoon de juridische en (interne) financiële aspecten van diverse projecten toetst alvorens bestuurlijke besluitvorming kan plaatsvinden. Het Fonds deelt met u deze constatering dat het risico bestaat dat bij de oorspronkelijke projecteninventarisatie een te weinig kritische grondhouding aanwezig was. Uw uitspraak dat het noodzakelijk is om de huidige organisatiestructuur, waarbij control, financiën en vastgoed onder één directeur valt te ontvlechten, is een goede stap voorwaarts om te komen tot een organisatie met een evenwichtige rolduiding. Het Fonds vindt deze ontvlechting c.q. functiescheiding van groot belang voor een evenwichtige en meer onafhankelijke organisatiestructuur, waarmee ruimte wordt gecreëerd om de rollen van de diverse bedrijfsdisciplines zuiver te vervullen. Tijdens het gesprek heeft u aangegeven dat de accountant, hangende het forensisch onderzoek, geen goedkeurende verklaring afgeeft bij de jaarrekening 2011. Met u is afgesproken dat, ondanks het ontbreken van een goedkeurende verklaring bij de jaarrekening, u de dVi-gegevens bij Corpooata indient Ik verzoek u om vooraf het definitieve concept van de monitoringsrapportage af te stemmen met de heer Hesselman. Ook voor andere zaken en vragen kunt u contact opnemen met de heer Hesselman. Daarnaast dient opgemerkt te worden dat het verscherpt toezicht gedurende de gehele periode waarover het herstelplan zich afspeelt, van toepassing blijft. Met vriendelijke groet, Centraal Fonds Volkshuisvesting Drs. J. van der Moolen Directeur

11t1

I 11005

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Posibus 107 3740AC I3aarn Dezoekadres. Oude Utrechl5cweg 19 Bairn Telefoon 035 69 54070 Telefax 035- 69 54080 Internet http://www.cfv.nl email [email protected]

La ure nt i us t.a.v. Mevrouw K. Rosielle Postbus 2199 ti800 CD BREDA

Ons kenmerk ROB2\24082012\MH Onderwerp Continuïteitsoordeel 2012: B2-oorcieel

Baarn, 27 augustus 2012

Geachte mevrouw Rosielle, In het kader van het uit te brengen continuïteltsoordeel 2012 heeft het Fonds onderzoek ingesteld naar de financiële positie van uw corporatie. De ingediende gegevens van het continuïteitsoordeel zijn gebaseerd op het door het Fonds goedgekeurde financieringsplan (variant G). Hiertoe Is de gehele projectenportefeuille in beeld gebracht en gevalideerd door een extern deskundige. Als vervoigstap heeft Laurentius, met een tijdshorizon van tien jaar, een integrale doorrekening gemaakt, overeenkomstig de methodiek en uitgangspunten van het Fonds. Het Fonds heeft geconstateerd dat om het financieringsplan daadwerkelijk te realIseren, er nog diverse stappen moeten worden gezet. Het gaat hierbij onder meer om het aantrekken van commerciële financiering

met een bedrag van circa € 30 miljoen voor het project Stadionkwartler in Eindhoven. De afkoopsom van ongeveer € 4 miljoen aan Vofker Wessels Inzake de afbouw van het project Stadionkwarter dient bij het aantrekken van de commerciële financiering te worden betrokken. Andere kritische succesfactoren betreffen de verkoop van een aantal bestaande complexen en het project Brouwhof aan Wonen Breburg. Met deze verkoop is een totaalbedrag gemoeid van € 47 miljoen. De verkoop is van cruciaal belang voor de omvang van de totale financieringsbehoefte van Laurentius. Afgesproken Is dat de RO-procedure van het Wlllemskwartier in Tilburg wordt doorlopen om de waarde van deze positie te laten stijgen van € 8 miljoen tot circa € 15 miljoen. Gelet op de huidige marktomstandigheden is het nog maar de vraag of deze waarde bij verkoop kan worden gerealiseerd. Deze grondpositie is voor circa € 30 miljoen verworven. Medio september wordt door u een afspraak ingepiand met de heren Hesselman en Paardekoopger van het Fonds waarbij, naast de huidige stand van zaken. tevens afspraken worden gemaakt inzake het format en de inhoud van de monitoringsrapportage. Deze rapportage dient vervolgens maandelijks aan het Fonds te worden toegezonden. Uit de bijgevoegde specificaties, dle zijn gebaseerd op het financieringsplan, blijkt dat de voorgenomen activiteiten de financiële positie gedurende de vijf prognosejaren in gevaar brengen. Dit leidt tot een B2-oordeel. De toelichting op de specificaties iste vinden opde website van het Fonds: www.ct,.nl.

Bank 69 76 43 689 K.v.fC. 32163S 4 ING

F57110 pil IE5LUITCJN7IALE FONDS VOOS DE VOLKSHUIEVL$TING (FTAAI9LAD Spil, 411).

1.

r

Bijlage 1: Toelichting contln,iileitsoordeel 2012: nadere beoordeling Laurontius (11005) te Breda Op basis van de door de corporatie verstrekte Prospectieve Informatie heeft het Fonds het continuïteitsoordeei vastgesteld. BIJ het oordeel wordt In principe verondersteld dat alle door de corporatie voorgenomen actIviteiten op basis van vermogen financierbaar zijn.

Continuïteitsoordeel: B2 30 1, -

25

o

---—t

—

----.------

20 II

15

•

1

‘

2010

2011 2012 —Ondergrens vermogen

2013 2014 —VoIklhuIsvesteIIjk vermogen

2016

2015

Het voikshuisvestelljk vermogen, het rlsicobedrag, de Vpb-beklemmlng en de ondergrens van het vermogen worden als volgt bepaald: thn 2026

lijn 2014 1)1,111 150fl

(e( 1 aml)

Volkshulsvesteiljk vermogen

Prognoiebe,iugop vermogen broordeIIngperIade Valkihulivostilljk vermopn !mo beoordeIIngperIØdo

ee,, tiuoj

t

ll iii.

217,1fl 65.420 102088 150.459

VoIk,huIrveiIeItjk vermogen ultirno 2020 P,ogsebenhlkbaa, homrndo mlddeknb000sdekng.!puiode

II

Ii

h 1 iii t

21,0

181.127 83 659 101 15

29,0

19,3

169.211

22,1

4.8

40773 42.582 101 $6)

5,6 13,3

Ondergrens volkshuIsvetellJk vermogen: rIsIco plus Vpb•beklemming UlIktrisico

37.129 .ogg

-.

Mac,o.econamlgch rlsrco

,5

96.746 12,4 0pe,aifko Het totaal ri,ko wordt t,tpA.rnid daar bowrnlean Je djko’, Ir romUnr,rn, rr*enktg liowiend met de andr,Nnge anojhankelijkheld van ilrie diie s,uro’s.

Totaal .hlco Oplagm.r*twaardetoeIr 1otaal,l,Jcofriglu,Mm.,ktwaa&aloeta

Vpb’beklemmtng

Totaal iftico plw Vpb-behlenirnlng

113.232 31.114 151.125

14,4 5,0 19,4

127.693 38.268 353.961

25,4 5,0 20.4

17.112

2,2

17112

2,2

168.227

22,6

173.073

22,6

totaal lim

totaal tin,

Marktwaardetoets

4014

2016

Geichatte marktwaarde ultirno beoordehngspeelodr

1.042 474

1 069.435 783 361 630261 324%

Gmchatte marktwaarde ultimo beoordellngsperiode na waasdeachok GeünIfo,meerde hedrljtswaarde ultimo beoordetingupeiiodr V.vhouing marktwaarde bedrjfawairda

‘

Veahotiding r’t” daS non, 150%

884.852 637.620 139% OTVOIdO,rIdI

Contlnuiteitsoordeel 2022

Onvotah.ndo

elilag. t

Bijlage 2: Specificatles continuïteltsoordeel 2012: beoordeling

Specificatie 3: Vermogensmutatle 2011. tot en met 2016: beoordeling Prognose beschikbaar komende middelen

1. Rendement op matr,itie vaste acliva In exploitatie 2. Rendement op leningen 3. Verkoop bestaand bezit 4. Productie nieuwbouw voor verboop 5. Vermogenselfect nieuwe inipgen en renteconversie 6. Vermogenselfect verbindingen

Totaal Toelichting prognose

1.

2.

(

.

6.951 140

6.171

-

-294 0

51.323 101.575

2011

Rind.ment op m.tvl8te vflst. cclive in ixplollilia Bedrtj1swaardrvaitgoeduiti,voo,andjr Rendement opnlate,ielevastnaciiva in exploitatie (5.25%)

2012

2013

2014

2015

2016

Totaal

474.097 24.890

558.614 29.327

649.335

633.206

637,610

633.549 33.277

168.303

Rendement op leningen RentabiiileitswaardnicningenulIimovoorgaanJ j 2 Rendement op leningen exclusief renteuilgaven (5,25%)

446.565 -17.677

571.225 .27.969

612.044 •30432

563.234 .30.620

-169.545

88 13.761 5.127 6.568

605 58.747 35.248 23.044

78 11.309 4.544 6.706

Verkoop besta.d bezit Aantal woongelegenheden Bruto verkoopprijs GeIlnlfornieerdebed,fswaa,dr Verkoopresullaat woongdegenheden na toetsing Centraal Fonds

Productie nieuwbouw voor verkoop Aantal woongciegenheden

Stichttngskosten Verkoopresultact opgegeven Verkoopresultaat woongeiegenheden na toetsing Centraal Fonds’ Aantal m’ niet-woongeiegenlieden Stfchtingskosten

Verkoopresultaat opgegeven Verkoopresuilaat niet-woongelrgenhcden na toetsing Centraal Fonds

(

7. Nieuwbouw woongelegenhedn en overig vastgoed 8. Aankoop woongeirgenhedcn en overig vastgoed 4.879 9. Sloop woongeiegenheden en overig vastgoed 10. Verbetering woongeiegenhrden en overig vasigoed 26.486 11. Vennootschapsbelasting -12.456 12. (Project)uerliesen 13. Veihuurdr,shelflng en sxneringnteun 89.659

168.303 .269,545

beschllibaar komende middelen

Opgegevenbed(ljfswaafdeniet.woongelegenhe,Jen fliutoverbopprijn Ceilniformeerdabedrllfswaarda Verkoopresuitaat niet-woongelegenheden na toetsing Centraal Fondr Totaalverkoopresuflaat na toetsing Centraal Fonds’ 4.

Cx ( 1.00o,.)


Totaal vericoopresultaat JVerrrkentng met al genomen winst Totaaiverkoopr5ullaatnatoetstngCeni,aalnds.

5.

Vermogennatfirl nieuwe frning.n en renteconvernle

6.

V.nnopensalfect verbindingen Inclusief verkoapkostrn

34.090

33.24333.475

612.514 -31.157

599.427

-31.470

77

78

76

1.002

11.487

11.400

11.511

118.215

4.486

4.544 6.797

4,428 7.026

59.378 59.084

6.943

42.937

0

0

0

0

0

42.937

33.950

0

0

0

0

0

33.950

44.128 -10,204

0

0

0

0

0

44.128

0

0

0

0

0

10.204

-1.636

23.044

6.706

6.943

6.79?

7.026

48.879

26

0

35

0

0

0

61

3.096

0

6.471

0

0

0

9.567

0

9

0

0

-8

213

0

-221

0

213

0

-221

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

o

o

o

o

o

0

0

0

0

0

0

0

0

213

0

-221

0

o

0

.8

0 213

0 0

0

0

0

0

0

-221

0

0

0

-8

16477

7.225

2.322

463

12

-12

28.486

-11.448

-307

254

202

-249

97

-12456

Cors*tufleitiootdeel 2092

B4Iaga 2

Bijlage 2: SpecHicatles conllniiiteltsoordeel 2012: nadere beomdeling 5pecifkalle 4 Ilisko contlnuïteitsoordeel: beoordeling Markirleiro lthIiuI/n12fl14 2

VIIijocdeaploIllIIe

k,sk.. 11,,, .1010

uon)

(e(

3.000.

299 0

29706

P.uiliirtiriifeeiwboiiwvr.kocip

3714

3714

Wikoop bostnd brult tiletlen Tol im,,hI,I,lco

3 42S

7 783

0

0

77139

40.773

Illilu, t/nl III 14

lutL, mio,)

lli,l.n 1/in .1016 (utC 3 000.)

167 S

17293

42.SS7 16907

47.067 16 073

43.099

43.523

Macro•economlgclt risico

InhIllleILItok Ondeijiondi- en boiiwhc,i(en,cliok Totaal macro.e(090mh.ch ililco

un lof hol ,lgko iuut,,,Il lirjini.ldiliiiu, linvi,iuli,rnulr ssilros je iu,,,blsin,r,i. irAsi1.iij ltnu.I.’,,iI,,wI .1e uiisuir,tI.i.suij tussen iie .1,1e ,,iIt

Operationoel risico .1 1 .i ; .

.d,.

rlhiclit 1 teun vru Deelnemingen S sleem. en contre.lslro

Vooic

1.

,}

Waurderuslco

Net-il con,idcndebel n en inancle,ln Diub uctisileilen Finuncirlin nlel-0 eb-uctivsle (en Ahte. eeteldelenln en Productie nleLlwbouwverkoop Productie nieuwbouw huur Aonbopen lnvrsie,Inten Woninguteibete n Verkoo,p,be aand b t ‘totaal operationeel cli co

Totaal risico

flh,Itp tin, 2014 (r(i.090,)

kl,l,n tni 3011. (eClrnIo,)

12 7 2

12,605

1 555

1.56

3 102

3.102

0

0

3.979

4 505

9.471 0

947

3641

3641 30 273 4.209 S

30371 4149

8 1288

1.34

31 04

26.461

9&746

201.267

Risico t/in 2014

fl11100 tm 2016

Is t i.noo,.) oiaut,iilcosonderm .1.1w ,gje oet marklwaa,deior Totaal rieko inclp,lef marktwsardeloulut

0

112 732

(e

toon,)

117.69

38284

38.268

151.125

155.961

Conllnu2teitsoordeel 2012

Bap 2

Ad t,

s

L1005 Laurentius t.a.v. de raad van commissarissen Postbus 2199 4800 CD BREDA

Ons kenmerk R000nth\18102012\MH Onderwerp Solvabiliteitsoordeel 2012 (verslagjaar 2011): geen solvabiliteitsoordeel 2012

Baarn, 30 oktober 2012

Geachte raad, Op grond van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) beoordeelt het Centraal Fonds jaarlijks uw financiële positie en brengt daarover advies uit aan de minister van Binnenlandse Zaken en Kon inkrijksrelaties. Uit eerdere gesprekken met u bestuurder mevrouw Rosielle is duidelijk geworden dat uw accountant pas een verklaring bij de jaarrekening wil afgeven op het moment dat het forensisch onderzoek is afgerond. Uw accountant wil namelijk inzicht hebben in cle eventuele financiële implicaties die uit het forensisch onderzoek voortvloeien. Zoals het zich nu laat aanzien zal het forensisch onderzoek nog enige tijd inbeslag nemen. Door het ontbreken van de goedkeurende verklaring kunnen de jaarrekening over 2011 alsmede het Assurance rapport bij de ingediende verantwoordingsgegevens dientengevolge niet aan Corpodata worden toegezonden. De ontbrekende gegevens alsmede een goedkeurende verklaring bij de jaarrekening zijn noodzakelijk om tot een solvabiliteitsoordeel te komen. Het voorstaande leidt ertoe dat ik moet concluderen dat het niet mogelijk is om dit jaar een solvabiliteitsoordeel voor uw corporatie af te geven. Voor nadere informatie kunt u contact opnemen met de districtsadviseur de heer Mark W. Hesselman CPC. Het Fonds zal de minister van dit oordeel in kennis stellen. Uw bestuur heb ik reeds per brief op de hoogte gesteld. Met vriendelijke groet, Centraal Fonds Volkshuisvesting Drs. i. van der Moolen Directeur

/o 2. c

11005 Laurentius T.a.v. de heer drs. ing. W.J.i. Vermeulen Postbus 2199 4800 CD BREDA

Ons kenmerk MH/RV/07.0333 Onderwerp Themaonderzoek Naarden, 13 juli 2007 Geacht bestuur, U hebt meegewerkt aan de themaonderzoeken portefeuillebeleid en treasury. Het doel van het onderzoek portefeuillebeleid is om inzicht te krijgen of het portefeuillebeleid voldoende is ontwikkeld en tot uitdrukking gebracht in de externe verantwoordingsstukken. Een ander aspect waarop dit onderzoek zich heeft gericht is de wijze waarop de evaluatie plaatsvindt. Als derde onderdeel wordt bij dit onderzoek stilgestaan of er een (risico)beheersingsinstrumentarium is opgezet met betrekking tot het portefeu illebeleid. Voor wat betreft het onderzoek treasury is het de doelstelling om inzicht te krijgen in de wijze waarop de risicobeheersing ten aanzien van het treasurybeleid is vormgegeven. Hierbij wordt ingezoomd op de inrichting van het treasurybeleid en of op deze wijze de risico’s die vanuit de treasuryfunctie voortvloeien, in voldoende mate worden onderkend. Ook wordt stilgestaan bij de organisatorische inrichting en de mate waarin Laurentius zowel intern als extern op transparante wijze verslag doet van haar treasuryactiviteiten. Om een goed inzicht te krijgen inzake de twee thema’s heeft het Fonds ii een tweetal vragenlijsten toegestuurd. Daarnaast is additionele informatie opgevraagd waaronder interne beleids- en verantwoordingsstukken. De ingevulde vragerilijsten en de aanvullende stukken leverden een belangrijke bron aan informatie op om het themaonderzoek in de juiste context te kunnen plaatsen. Daarnaast heeft een informatief en constructief gesprek plaatsgevonden met mevrouw Eicheisheim, de heer Peijen en de heer Hesselman, waarbij de eerder toegezonden vragenlijsten centraal stonden. De belangrijkste conclusies van het onderzoek zijn in deze brief opgenomen. De bevindingen maken onderdeel uit van de bijlage bij de brief. Van de uitkomsten van alle themagerichte onderzoeken wordt een algemene rapportage gemaakt die onderdeel zal uitmaken van het Verslag financieel toezicht 2007 van het Fonds. Conclusies portefeuillebeleid De wijze waarop het strategisch voorraadbeleid tot stand is gekomen, is voornamelijk gebaseerd op interne markttechnische indicatoren. Door Laurentius is bij de uitwerking van het portefeuillebeleid geen gebruik gemaakt van de woonvisie en het woningbehoefteonderzoek voor Breda. Verder is niet uit het onderzoek gebleken en vastgesteld dat bij de actualisatie in 2005 is gewerkt met een portfolioanalyse waarin op geïntegreerde wijze de diverse beleidskeuzes voor het bezit inzichtelijk zijn gemaakt en waardoor ook een één op één vergelijking met het voorgaande voorraadbeleid mogelijk is geworden. Laurentius heeft bij de evaluatie van haar voorraadbeleid geen criteria benoemd om het met het beleid beoogde effect in beeld te brengen. De evaluatie van het portefeuillebeleid kan aan kracht winnen indien bij de beleidsvorming nagedacht wordt over het beoogde effect van de te nemen maatregelen. Bij het beoogde effect kan onder meer gedacht worden aan leefbaarheid en vastgoedwaarde. Op deze wijze wordt een toetsings- en sturingskader met een periodiek leermoment gecreëerd.

Vervolg brief MH/RV/07,0333 d.d, 13 juli 2007

Wat verder uit het onderzoek naar voren is gekomen, is dat aan risicobeheersing onvoldoende aandacht wordt geschonken. Met een projectenportefeuille van meer dan € 450 miljoen is het noodzakelijk om risicogebieden als markt, operationeel en macroeconomisch uit te werken en integraal onderdeel uit te laten maken van het besluitvormingsproces en de voortgangsrapportages van de projecten. Zeker indien de irivesteringsactiveiten in de context worden geplaatst van een sterk teruglopend gecorrigeerd weerstandsvermogen van 37,7% ultimo 2005 naar 16,0% in 2010 en een risicoprofiel van 14,8%. De conclusie is dan ook dat de aanwezige extra buffer boven het risicoprofiel om financiële risico’s op te vangen, beperkt is. Dit sterkt de noodzaak om potentiële projectrisico’s vroegtijdig in beeld te brengen en vanuit scenario’s maatregelen te formuleren om eventuele financiële tegenvallers op te vangen en te voorkomen dat de financiële continuïteit in gevaar komt. In de bijlage bij deze brief zijn diverse opmerkingen gemaakt inzake de Cijfermatige Kerngegevens 2005. Ik verzoek ii van deze opmerkingen kennis te nemen en bij de invulling van de Cijfermatige Kerngegevens 2006 realistische bedragen voor de onrendabele toppen van de nieuwbouw en uitgaven in het kader van woningverbetering op te geven, alsmede de bedrijfswaarde in overeenstemming te brengen met de uitgangspunten van de Ri 645 en de Best Practices. In het jaarverslag 2005 staat u zeer oppervlakkig stil bij het geactualiseerde portefeuillebeleid. Waaronder meer niet op wordt ingegaan, zijn de uitkomsten van en verschillen ten opzichte van het eerder vastgestelde portefeuillebeleid. Voor het Fonds is het van belang om een beeld te krijgen bij de activiteiten die uit het portefeuillebeleid voortvloeien en in het jaarplan worden geconcretiseerd. De kwaliteit van het jaarverslag neemt aanzienlijk toe indien u stilstaat bij de beleidsvoornemens uit het jaarplan en de realisatie en bij afwijkingen een toelichting opneemt. Op deze wijze geeft u mede een invulling aan het op transparante wijze verantwoording afleggen in het kader van ‘good governance’.

Conclusies treasury Wat betreft de treasuryfunctie is in dit onderzoek stilgestaan bij de beleidskaders, de Organisatie en de informatievoorziening. In de bijlage zijn bij de bevindingen diverse constateringen opgenomen. De meeste opmerkingen hebben betrekking op de in het statuut genoemde kaders waarvan wordt afgeweken. In het statuut staat dat jaarlijks een treasuryjaarplan dient te worden opgesteld en voorafter goedkeuring aan de Raad van Commissarissen dient te worden voorgelegd. Laurentius heeft geen treasuryjaarplan opgesteld waarin naast de analyse van de treasuryaspecten ook de te ondernemen acties voor het betreffende jaar staan beschreven. In het verlengde van de voorgenomen treasuryactiviteiten is te verwachten dat rapportages voor de Raad van Commissarissen worden opgesteld waarin de voortgang en de stand van zaken nader worden toegelicht. Het Fonds adviseert u dan ook dringend om de beleidskaders in het statuut als uitgangspunt te hanteren bij de beleidsuitwerking en uitvoering van de treasuryactiviteiten. Ook wordt geadviseerd om voorafgaande een vergadering van de treasurycommissie een agenda op te stellen en een verslag te maken van de gehouden vergadering met bijbehorende actiepuntenhijst. Voor wat betreft de risicobeheersing dient nog een slag te worden gemaakt met de uitwerking en vastlegging van interne controle maatregelen voor de treasuryfunctie. Ik vraag uw aandacht voor de opzet, uitwerking en vastiegging in het kader van risicobeheersing overeen komstig de geformuleerde uitgangspunten in het treasurystatuut. in het jaarverslag 2005 heeft u op zeer summiere wijze verslag gedaan van nieuw afgesloten leningovereen komsten. Om de transparantie voor de diverse stakeholders, waaronder het Fonds, met betrekking tot treasuryactiviteiten te vergroten, zeker gelet op de transacties met payerswaps, verzoek ik u om in het jaarverslag uitgebreider verslag te doen van de voorgenomen en gerealiseerde doelstellingen almede de wijze waarop de treasuryfunctie is georganiseerd. Tot slot wil ik u en de betrokken medewerkers bedanken voor de geboden medewerking aan het onderzoek. Ik verzoek u een afschrift van deze brief te verstrekken aan uw Raad van Commissarissen. Mocht u naar aanleiding van de themaonderzoeken nog vragen of opmerkingen hebben, dan verneem ik die graag van u. Met vriendelijke groet, Centraal Fonds Volkshuisvesting Drs. 1. van der Moolen Algemeen directeur

Bijlagen Portefeulilebeleld Bevindingen externe verantwoording Van Laurentius is een verkorte versie ontvangen van het ondernemingsplan 2006-2008. De belangrijkste ambities omvatten de reservering voor € 3 miljoen in het kader van leefbaarheid, matching of de verwerving van projecten buiten Breda en het ambitieuze bouwprogramma dat 2.200 huurwoningen omvat. Uit het ondernemingsplan blijkt verder dat er inmiddels 23 strategische grondposities zijn verworven waarop nieuwbouwprojecten worden gerealiseerd. Voor collega-corporaties, Tiwos (1.100 woningen) en Stichting DUWO (400 studentenwoningen) worden projecten buiten Breda ontwikkeld. Het eigen vermogen bedraagt, volgens de publicatie, 21% van het balanstotaal en is naar de mening van Laurentius voldoende om de voorgenomen activiteiten op eigen kracht te realiseren. De huidige geldende prestatieafspra ken tussen de corporaties en de gemeente Breda dateren uit 2004 en zijn dit jaar geëvalueerd. De belangrijkste conclusie uit de evaluatie is dat de voorgenomen productie van 2.250 nieuwbouwwoningen tot 2010 niet door de drie corporaties zal worden gehaald. De recent gereed gekomen woonvisie en de evaluatie zullen mede als input worden gebruikt voor de nieuw te maken prestatieafspraken 2008-2011.

De productievoornemens voor de nieuwbouw huur en koop op basis van het portefeuillebeleid bedragen 2.623 woningen en laten een aanzienlijke stijging zien van 341 woningen ten opzichte van de CMKG 2005 (2.282 woningen). Indiende nieuwbouwhuurproductie in de CMKG 2005 over de periode 2006-2010 nader wordt beschouwd, blijkt dat de gemiddelde investeringskosten € 156.000,- per woning bedragen. Het door Laurentius ingecalcu leerde onrendabel bedraagt per woning € 15.000,-. Aangezien het overgrote gedeelte van de productie in het betaalbare huursegment wordt gerealiseerd, lijkt dit een zeer optimistische inschatting van het rendabele en te activeren gedeelte van de nieuwbouwinvestering. In het jaarverslag 2005 is aangegeven dat een voorziening is getroffen voor het onrendabele gedeelte van de nieuwbouwinvestering. De voorziening bedraagt ultimo 2005 iets meer dan € 2 miljoen. In het jaarverslag over 2005 staat verder aangegeven dat binnen één project de onrendabele toppen van de huurwoningen met de opbrengsten van de koopwoningen worden gesaldeerd. In de opgave aan het Fonds over 2005 is evenwel een bedrag van € 5,3 miljoen als opbrengst van koopwoningen opgegeven waardoor saldering met onrendabele toppen niet kan hebben plaatsgevonden. Gelet op hettotaal begrote investeringsbedrag in de periode 2006-2010 met een bedrag van € 275 miljoen is de conclusie dat de voorziening niet toereikend is om onrendabele toppen van de nieuwe exploitatie te dekken overeenkomstig de uitgangspunten van het Centraal Fonds. Deze constatering wordt duidelijk zichtbaar in de ontwikkeling van het gecorrigeerd weerstandsvermogen dat 37,7% bedraagt ultimo 2005 en in 2010 is gedaald tot 16,0% van het gecorrigeerd balanstotaal. Het risicoprofiel bedraagt 14,8 % waaruit de conclusie kan worden getrokken dat er een beperkte ruimte beschikbaar is ultimo 2010 om eventuele tegenvallers op te vangen. Voor uitgaven in het kader van woningverbetering is in de CMKG 2005 voor de prognoseperiode jaarlijks een vast bedragvan €1 miljoen opgenomen. Uithetvastejaarlijkse bedrag blijktdatergeen concreet uitgewerkte investeringsvoornemens aan ten grondslag liggen. Voor het onderhoud daarentegen zijn aanzienlijke bedragen opgenomen in de jaren 2006-2010. Het onderhoud fluctueert tussen de € 11,4 miljoen en de €15,4 miljoen en bevat mogelijk investeringen met het karakter van woningverbetering. Bij de aan het Fonds opgegeven bedrijfswaarde over 2005 geeft Laurentius in de deelportefeuille verkopen een lager aantal woningen (107) op dan in de periode 2006-2010 (350) wordt voorzien. De deelportefeuille met overig niet regulier door te exploiteren bezit omvat 488 verhuureenheden met een gemiddelde restant levensduur van 3,1 jaar. Bij deze deel portefeuille is eveneens een verkoopopbrengst opgegeven. De Best Practices biedt de mogelijkheid om voor maximaal vijfjaar de geprognosticeerde verkoopportefeuille in te rekenen.

De opgegeven restwaarde is gebaseerd op de oorspronkelijke verkrijgingsprijs en is niet in overeenstemming met de Best Practices waar wordt uitgegaan van de contante waarde van de sociale kavelprijs onder aftrek van de kosten voor het sociaal plan, de sloopkosten en de kosten voor het bouwrijp maken van de kavel.

Bevindingen evaluatie portefeuillebeleid In het jaarverslag 2005 wordt stilgestaan bij de actualisatie van het strategisch voorraadbeleid. Aangegeven wordt dat op basis van kengetallen en portfolioanalyses beleidskeuzeri zijn gemaakt voor het bezit. De meerjarenonderhoudsbegroting is op basis van de uitkomsten aangepast en de beleidskeuzes zijn doorvertaald naar complexbeheerplannen. Op de verschillen, qua marktontwikkeling, investeringskarakter en bedragen ten opzichte van de vorige uitkomsten van het portefeuillebeleict, wordt in het jaarverslag niet ingegaan. Uit het vraaggesprek is duidelijk geworden dat bij de beoordeling van het portefeuillebeleid geen gebruik wordt gemaakt van toekomstscenario’s waarin bijvoorbeeld de vraagontwikkeling van type Er huishoudens en inkomen in relatie wordt gebracht met de gewenste woningvoorraad per huurprijsklasse. bij gebruikt wordt ngskader besluitvormi en afwegingswelk zijn geen documenten ontvangen waaruit blijkt de totstandkoming en vaststelling van het strategisch voorraadbeleid. Het voorgaande beeld wordt bevestigd doordat uit de vragenlijst blijkt dat Laurentius geen instrumentarium beschikbaar heeft om het effect te meten van de te nemen en inmiddels genomen maatregelen in het kader van het portefeulllebeleid. Bevindingen risicobeheer portefeuillebeleid Uit de beantwoording van de vragenlijst blijkt dat Laurentius voorafgaand aan de bestuurlijke vaststelling in beperkte mate een risicoanalyse voor het portefeuille beleid heeft gemaakt. De gebruikte invalshoeken hebben betrekking op de bedrijfswaarde, onderhoudskosten en markttechnische indicatoren zoals mutatiegraad en leegstand. In cie periodieke rapportage is een projectenoverzicht opgenomen met een groot aantal projecten in het koopen huursegment en opteveringen tot en met 2011. Het totale investeririgsvolume van de projectenportefeuille bedraagt €453 miljoen. Een analyse van de projectenportefeuille waar marktoperationele en macro-economische risico’s onderdeel van uitmaken komt niet naar voren in de voortgangsrapportage van de projecten. Voor de nieuwbouwinvesteringen heeft Laurentius geen vastgestelde procedure waarin per ontwikkelfase de taken, bevoegdheden en besluitvormingswijze vastliggen. Voor de bestaande voorraad die complexmatig wordt aangepakt is er eveneens geen procedurebeschrijving. Treasury Bevindingen treasurybeleid Het treasurystatuut beslaat 16 pagina’s en dateert uit 2005. Het statuut biedt duidelijke beleidskaders en uitgangpunten met betrekking tot financieringen, beleggingen, kasbeheer, de administratieve organisatie en de informatievoorziening. In het hoofdstuk informatievoorziening wordt ingegaan op de onderwerpen die het treasuryjaarplan dient te bevatten. In het statuut staat dat jaarlijks een treasuryjaarplan dient te worden opgesteld en vooraf ter goedkeuring aan de Raad van Commissarissen te worden voorgelegd. Van Laurentius is een gespreksnotitie ontvangen waarin een extern adviseur ingaat op de vraag op welke wijze het financieringsbeleid tot 2010 kan worden vormgegeven. De gespreksnotitie wordt door Laurentius aangemerkt als het treasuryjaarplan voor 2006. In het treasurystatuut wordt niet stilgestaan bij treasuryactiviteiten met betrekking tot de verbindingen. Bevindingen organisatie treasuryfunctie en interne risicobeheersing Uit de vragenlijst blijkt dat Laurentius pas sinds 2006 beschikt over een treasurycommissie en dat in hetzelfde jaar twee keer een vergadering heeft plaatsgevonden. De commissie bestaat volgens de vragenlijst uit drie personen, de directeur bestuurder, hoofd financiën en een extern adviseur en wijkt qua samenstelling af van het statuut. In het statuut wordt een senior medewerker financiën als lid van de treasurycom missie genoemd. Voorafgaande het treasuryoverleg wordt geen agenda opgesteld en van de vergaderingen worden geen notulen gemaakt. Voor wat betreft de interne risicobeheersing is, volgens het statuut, een belangrijke rol weggelegd voor de medewerker Planning en Controle. Van Laurentius is geen informatie ontvangen waaruit blijkt dat de uitvoering van de interne controle van de treasuryprocessen daadwerkelijk plaatsvindt. Uit het statuut blijkt verder dat de externe accountant vanuit zijn reguliere controle dient na te gaan of het statuut wordt nageleefd. In de managementletter 2006 en de controle jaarrekening 2006 zijn door de accountant geen opmerkingen gemaakt in het kader van treasury. Bevindingen verslaglegging/informatievoorziening treasury In het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening van 2005 wordt summier ingegaan op een viertal nieuw aangetrokken leningen. Niet wordt stilgestaan bij de wijze waarop de treasuryactiviteiten zijn georganiseerd en de besluitvorming plaatsvindt, het meerjarig renterisico en de ontplooide activiteiten vanuit het treasuryjaarplan. De periodieke rapportage bevat geen informatie met betrekking tot treasury behoudens een historisch renteoverzicht met daarin de éënjaars- tienjaars en vijfentwintig curve over de afgelopen 10 jaar.

Ac2b

L1005

Laurentius t.a.v. het bestuur en de raad van commissarissen Postbus 2199 4800 CD BRCDA

Ons kenmerk RH/MV/11.0045

Onderwerp Vervolgonderzoek integriteitsbeleid Naarden, 4 februari 2011 Geacht bestuur, geachte raad, Hierbij doe ik u de resultaten toekomen van het vervolgonderzoek lntegriteitsbeleid en -verantwoording dat op verzoek van de minister van BZK door het Fonds is uitgevoerd. Bij het onderzoek naar de verantwoording is in uw Jaarverslag 2009 bekeken of er informatie terug te vinden is over het integriteitbeleid en instrumentarium en over de uitkomsten van de werking daarvan. Voor dit onderzoek is een nieuw toetsingskader gehanteerd dat is afgestemd met het (toenmalige) ministerie van VROM, Aedes en de VTW. Dit toetsingskader is geen normatief kader, maar geeft weer welke informatie in beginsel van u verwacht wordt. Aan de hand van het toetsingskader is geïnventariseerd in hoeverre op verschillende onderdelen informatie in uw jaarverslag is aangetroffen. A15 in het jaarverslag op specifieke onderdelen werd verwezen naar de website van uw corporatie, is deze geraadpleegd om vast te stellen of de beoogde informatie aanwezig was. Als de informatie die in het toetsingskader wordt genoemd, werd aangetroffen, is dit ook meegerekend als onderdeel van de externe verantwoording. In de bijlage Verantwoording zijn de uitkomsten van de inventarisatie van uw externe verantwoording weergegeven. Het toetsingskader en de onderzoeksuitkomsten kunt u gebruiken om uw verantwoording over het integriteitsbeleid en -instrumentarium in de toekomst verder te verbeteren. De minister heeft in zijn individuele oordeelsbrief van 1december2009, naar aanleiding van de uitkomsten van de Nulmeting integriteitsbeleid 2009 het volgende geconcludeerd: “Zowel het reeds ontwikkelde instrumentarium om integer handelen binnen uw organisatie te bevorderen, als het toezicht vanuit de raad van commissarissen daarop, geven mij het vertrouwen dat u daar waar eventueel nodig, één en ander nog verder zult optimaliseren. Ik ga ervan uit dat de inventarisatie daaraan een positieve bijdrage levert’ In verband met het voorgaande is uw corporatie niet benaderd voor de vervoigmeting. Deze is gehouden bij 131 corporaties waar het integriteitsbeleid en -instrumentarium, blijkens de Nulmeting 2009, nog maar beperkt ontwikkeld was. Overigens heeft u zelf mogelijk nog verbeteringen in integriteitsbeleid en -instrumentarium doorgevoerd en sluit u daarmee aan bij de verwachting die de minister in zijn oordeelsbrief van 2009 heeft geuit. Ik zal u het rapport ‘Integriteit, maatschappelijk verantwoord’, nadat dit door de minister van Binnenlandse Zaken aan de Tweede Kamer is aangeboden, doen toekomen. Voor eventuele vragen over het onderzoek kunt u contact opnemen met uw districtsadviseur van het Fonds. De verwachting is dat de toetsing van uw Jaarverslag 2009 verdere in put geeft voor de verbetering van de kwaliteit van de verantwoordingsinformatie van zowel het bestuur als de raad van commissarissen. Metv endejkgroet, Cent ab ds Volkshuisvesting

ltfl

.c Q 0

1t1Q

luid

c

IN€

ll+IQ

“0

VN®

ai,o

I*iO i’IO

;w4®

IANO

f

•i:OI ‘rol

p

V”F’tV’Plt ‘l $)up.

ji 01

PII1ui

P.l.lP *1 III 1101 I1Itl01tV 11101 )‘V top il0flI’I4lI 00P IU

0 *41114)1

llupor

r@I •(O ‘rO

p 1

l0J,,IijI,lq,oltjlIl0p q 1)3

li iiii

1111*.lliln,iIlpO...ljoft,3

l*l

)ïlqll4.Ill 041p111l10.IJIIIIN)OiU4)OM

4ï

r 0 ‘J @_.2Q luid 0 “ii () !!_Ç T ‘r i 0 L0 ou*Q rrQ i.i@ ‘O OVid 0 ‘c 0 ® ‘rol

u,kr,,imii

tp

1

31 .Iuiu

l4Jltrn.)l

I1priJl1l II t*

pup.J.pij

li p41lu3p.10 t In

1111

lotu,toiiijial

S 3500 t lui

Ii

901111111

*.ojiiJi uh

aj.,p 3 i 001

0

Li.).JlIrpJq

i*Q

0(0

.1,p

iji

.l1)hIJUuIOhI

.rJsiruoaautu

5;Ijt 1.1

nq Ju r 1 u ii

taüi;4oi

t 1.lfl1llhl•ij

MIII

Q

1 “$10

t

q

.ll;Ilhll)UJNlll .,iri Ln., J*J14li11) P141I17.tMht11 II 1

llJJj 1*10*1 111111 II .L,I.1iIuIuI.*u3J1IvI,q ora 011 1100 p.lloq

wa

•r EJ

luNJ

rQ

IVid 0 ‘t EJ 0 L: _O waO Q wO “NO

erQ r0

‘t 0 ‘(0 « 0 0 @ ‘cO

tP,IiIhhI

r1

II

III p10111110 twuu,ajnu

)N

utp10Jl

)luhin5q tOp

..p lIrnIlaJuIplhlAaqal .IIJuroI .,p

1$

t

VI PIl tilt

lIJNU

cl

t

bliJuptuc luit

IIirlII’I t MIl$

.I$Ii 1.4 ;IolIrI,IJoIIau liii .lJl!l.lj II

41I5 4 .4hI1 f 0 l

M414111t13P1.I.J110 lIlrhlpuJ 111*0.11 ulnqfl 114p41 hult 411.111111 111115j100110l01019p om SJIlIulhtpI4*JhI4Phit* l1lll*1JMh

lat

IlIrld3hlhllI hhJllullIrrIlJlI.hl.lf,hlO hhuIltMIIJISIIPWIIIILIIO IlthI* thlJli)41141 na

1411

111111

10.10

t

hFJI.11l%tltlhillI0IJlI

t

t

1100 pppuq )u 11p trPtlil PqIIIt tJiia (jOU)

ludO IONO

0(Q

l*NO

OLJ

0 ‘

EJ

l0$J

0

luN

1*110

or[]

at$1@

“NO “ii

0

“®

,(Ö

l,,Il.liuljuIhlp lulf,IJ.t.hIIu) 1 113.IlIIiII.41

‘cO ‘rO ‘t 0 ‘cO

0

EJ

t

IAII

1—

—

“N

0

‘t

Il4I.uIlInn.hI)

€1

l.l.llIu)l4l jIllAullul

o

It, p..lhuq

11104

IhIlophlor ioofIsptu 1)11 III

•iiii.Ics’.u

0It4100r

/,l III 11111V

)

0 t

1

,r*j1 , 1 jjt.j i I•jjIlhl 1

1.11111(11

t

.u.lup* i..a

1*111.1.0111 411111* t

•‘Iu’it•iw°J” • iqu VI til

tilt 11111111

11411111 1fl IhIl*.J.llJlI.l• 111.11!. —4 4141111 II III 14114.hlhl.uli

jllIhOOhhuJll41hlOOl 141194131.0.1*) 1041 pI11p14101141l 11hfltl0

i 111 lhll.,.Iuh4h;l 111 1 -lltlOlhI1lI hi.tt,,

‘rQ •r 0

0

.lnl1lI, 111*

t

111110 1.11) II h 11111110*

il

.loIhluuluu.u.lIlrIloJ.3n4,h.l.. t

!S

hlIiV.hp.u

l

14 1 1*hPlIp14Illhll

111* 1441fl

ll.lluIJJIIII

‘!PJ

1411111

.111111 )Iupr4 Ill

(1011)144)

•.hJ.hl 1

llllhJlflhhI4l.llll

11511 g

4’1t11t

ldfltIt

1

Ii 1)11

III pIplhJ lIlpIMIlOlIllhp

114.1.1411

•t,i.I 11111

II

t

11111

loiutt..u 311rl0l1t3r lOl’ Vi 11 1111 11140

Ijsu

IlhIlf?jl

t

III III III

t

IIjllll4j 4110411 1 1111 114*1111 S

0111 IluIuI4pp

,Ip»il

i ,,irr,i.,I lui) .111111 toui) •iiu

1411 .1411111 II.Ifr.IJfllP114114p141111l91h11 41110 311141.1*5 up IlPI41I lI..ulh;lpw

ui*i.u.i.inul.i t

!Ç

Q_!!.P “NO •‘ @

UNQ

“NO

L.t.

Q- ‘Q_ ! .2. _“!2. ‘r

0

tIr*ltJJIllfllupj

43*1)0.0111.11 41113154 14111 .llCIIthhhlIhhIhhI

iuu;I.

i(Jhu,llllJ0JlIJhlPllhlhlIlll All) lIllOhIut II 51101101111 11111.010 II 114411)

“$4®’( lI4IIll4!h, IIJIpIIIMIIIIMlhl •I ,phinlï5hhuIIorIIl4I.lhII.uoIhr,

jO

•n J

‘Ir

‘10

orEJ ‘ U ‘EJ “0

‘t

€

11fl414*41I1111

0

luui

t 1..1p1o 3

.it.li....*o 11111111M1

gp,jR ‘l’j’Il III

sfl)IUoflL’fl

ELRIILltu,pIolJmpIrI,nl.I’Iru,

t..trlSltO.,5I

.1

UtkonisI

Tor.tsi,ij

veraniwornilhtig over

nLegtitel

lii

flijbje

laarvett.bt Z009

verantwoordinj

t 1IiO AAN WZ(G iar

A

îvolklIiti$vctiI1svncslaG

JA

(licstunr):

INEE

ig ifal de coiporatic beschikt one, tii,,ihi liii. :.ite tii,tIi,n.ri.ti’iiiiiIoI iii,,,ili. i iii Iit,.,b, iiitepiiIi ii

Wijkt uit het Jnmv t

ili’t.’iii(k,vli

ij

IiiiijilIiII’i iOII t. kii.kk.udu,liii ineili, ii iiii’lit i ii’eitl,I: iIlri l..i.eiijiiiviisIaiii • IljilIlij III r””’’ VIII 1 .L

Ii V,itIiiiiv,iiisj.. i

‘liii

.ilI.li’i Iii ii,4iii iii,. uh

liet (1111111 •llIili t 4

ii iui 1 v,iil IS ’

wilt.’ tilsillIlili Iii Iiisliiuiu.i,i uii,i Iii•i,Irii uiiiIIiiiiitil vi.iii.tjiii,itr t kin hfl1 11.1. lii.iIiil,i,ii IlIIiuIII,iIliiijilllI iii %t.itiitili hii’li.Iaiil)

.tki.iiihiq liii.,

iii

11111 •i.IIilili Viii.

liilui.uiiiiys.

’ini,iuiuit iili iii wuud.u. 1 1 uiitlil 11111 Iiiiiiikki II (11.111111 miii ie 1 iii ihlslu il.iiI.llySi SV 1,111111 is .iIuijihtiVIIl 11,11 Ii..ii.tiilsli uI•% iX In irlitle tel di ifislu 11111 Wijkt uit het jaarveestiI det de cenporailellict tucituur In het verslaFiaar aandatht heeft besteed san. 1 t iiitii.itii ofwel kli, Viii tilt iiiIij:iIIi tti.Iilil 1111111 di wiiktiij VIII iii tn.iIIIiiiiiitiuiliii,iii ii ‘i’luiu luik. liii tiev,iiitiii’ui win Iniii. li,iiuiti lii. (lirifI uh fIthitsj1 li.uduis iii fl.iliVllit ti,.iniiturI,tI 11111 Vii(iitiljiuinti fl 1 Viii uit liItItIi liiii,ti (in iii tiuwiIsIwiiritinI IfitiCiluihI litiinin iii iirii,k.il ti thiviiiiliiIui

(

.1

tilt/It iii t’.’ ,ik,ui.

Ii.

wu,Iitiit ii

’) 1 Iivltiitiui i’uuiiiiiiit (tin iii niiii,Iietiiuiitljhii tlvhh,ltiui,

irw.usiini.uiiiiitsiu

it. iiuilris t. t oinhuluuiii. liii 11111

olilnu

,il,,tiis uvi. int,

rltu.tteIiiuJ (iuulif

in/nl 1 ussurI miii liii

plI..tsun v.iiuj,.itiiii,i ii(i

iii’ witusit,.)

.1. MuIitin3un VIII (iIiiijutlIku) lntittitultsu uuIndInj(wit ei

11114 lihiinun ’.ikoiiiun) 1

Jitar-/vo(kshulsvestlngnvcrnliig (RVC)

C

i,het sarvenja

Olijk 1.

•

dat de RVC beschikt over tilt tu.stuui

liijsIidehui VOPI 1 iItiotuhI tin

uilhtIuiuulit

u. t in nwthiu lit

Viiie uuiniuilssiiisrii

VIII

iii

neventilnu ii,. win

i,tivint. uuivinhuun.

4. UitkatnIi

‘lviii uvuli.,tl.

0

liet

di hiisiuiiuushiilen

(uit

it. veiinuhitlfl(: til

junhi.lIudr lulmundn

liitugiiliilsliuiilil

Vnt,lninit, nu,atti.iiikiiljkliu t.

(ii i,iuiinlss.iilssuii in

this .iIi(ier.) hit

uit iie vi’iktiilnl t,, tuvlnithii(1n Viii II, IniiiIuI.iuCiiliiitiiit

titijbiuiiti

Iljkst. 1 iuiusti ii ei . dl iuii,uii 1

pit

1 tilt iiiiirktiii

iiiii’juiit

Wijkt uit het jaarverslag dat bInnen RUC daadwerkelijk aandacht Is beuteed aan 1. Risico van tII.i,iiillflVlISiiIiiiiIiuit tueituui in/nl Rnt tiitiii. ...inwi,lj,rhiI (u,ui(viuuiinlj’tiiie nevipituncties (ii iwoidt i,niiictit hiistiid lin cli’ ieI.itln mcliie tiuni Ih•V,n tniziu (itlsuiiiitur in iuiiuiitudir) ii. liflWi1ItiilIt tiiflSii itii. mii tIlflStuijdifiibiI.ifltrfl(inihdiflgoîlI wet of niet epi.IkevanlsCew.rst) i,idlen er sjuiiki is wrist VIA Ip.,ns.itihis eiri tiginsttljiile. Iwtingin ii itan iangtpleViIi hoe hiiiinii te oinprpi.in

1

diReCt ii na(iwln noitnrrin zittlnt4u.ur coinmtuseiiissiii istitutalri, ,iItintuduiui cnlni nimoimute ,iitlnçstirintjn( r. mdcie ei hmudeten binnen de rnrpniaile (o,. worden 1 lntoimalirvoorelintngvanult di’eoiporaltii aan ReC miii. interriIrhi en tnte beirsdoc!!intntelt rn/of de ritteaunalysc inhujer handelen met liet bespiokin rn wordt mli liet t1inioimrend Dvii inu1dlnjrn van shendhige)____________________________________________

t

Reoondutln dooi liii bisti,ui rnlof de iudlicommivsti’ van liet !unttiouwu’n van de externe accoumtant blijlwndui uit te virinckttn Injairveistipvin

a. di tiei..nprijhstui bevlndifl!ifl b.d.utbeoormIePln:iunmtionriin.iceount,int door bettuurl.,udutcominlssie iiui.lt piaatsginondin c. dit Rv( liiie aandacht aan heeft bestred ii.

4

alliterS

lniitrit hij selectii nhuuws• bretuuiuler

in nieuwi

RvC-(rvten(retercntfrchrck?) Indien aan di. oidc’.

-

—____________________________________

rilcit 1 int e

IN.V.T.

t

HH ) 1 Ç

Ad

I1RAAL R» ‘V/tIKSLKIIIJ HSVESTII ItE 1 II ),lt’. lilii —‘ii Iii \l

[1 ccjc; La iii (ultiLis t a v de heei drs Ing WiJ Vermeulen de Bie Postbus 2199 4800 CD BREDA

;4 1.11(1(11

1 k liii

Iii,

lh Ii’

ii.

11)1,

I

1 1

1,

ii ii 1 (l-ii

v.

Is

liiii. mliii’

t

i ni

Ons kenmerk MH/MY/07 0383 Onderwerp Beoordeling financiele positie verslagjaar 2006 Naarden,

1

augustus

2007

Geachte heer Vermeulen-de Bie, op grond van het Besluit beheer sociale-huursector beoordeelt het Centraal Fonds Volkshuisvesting aan de hand van de door u toegezonden verantwoordingstukken over het verslagjaar 2006 uw financiële positie en brengt daarover advies uit aan de mini5ter voor Wonen, Wijken en Integratie. Daarnaast adviseert het op basis van deze verantwoordingstukken de minister over het naleven van de wet- en regelgeving. Fonds In aansluiting hierop ontvangt u van het ministerie later dit jaar het prestatieoordeel. Uit een geautomatiseerd uitgevoerde eerste selectie blijkt dat voor uw corporatie het gecorrigeerd weer standsvermogen in de periode 2006 tot en met 2011 één of meerdere jaren lager is dan het minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen. In verband hiermee zal het Fonds uw financiële positie nader beoordelen. In deze nadere beoordeling van uw financiële positie gaat het Fonds eerst een aantal zaken na die van invloed kunnen zijn geweest op de selectie. Hiervoor is aanvullende informatie van u noodzakelijk. Aan de hand van deze aanvullende informatie zal het Fonds vaststellen of een vervolgonderzoek noodzakelijk is of dat alsnog sprake is van voldoende weerstandsvermogen. In beide gevallen zult u hierover worden geïnformeerd .

(

Ik verzoek u binnen twee weken de in de bijlage genoemde informatie aan de districtsadviseur, de heerM.W. Hes5elman, te doen toekomen. Hierbij verzoek ik u tevens aan te geven welke contactpersoon of-personen eventuele nadere vragen op basis van de verkregen informatie op korte termijn kunnen beantwoorde n. Indien een vervolgonderzoek nodig is, zal de districtsadviseur contact met u opnemen en een afspraak maken om de resultaten van het onderzoek met u te be5preken. Vervolgens worden de resultaten en conclusies in een brief of rapportage definitief vastgelegd. De uiteindelijke conclusie over uw financiële positie bericht het Fonds in het advies aan de minister. Het onderzoek betreffende de naleving van de wet- en regelgeving zal eind oktober worden afgerond. Indien de bevindingen hiertoe aanleiding geven, wordt met u contact opgenomen alvorens hierover advies uitte brengen aan de minister. Voor nadere informatie kunt u contact opnemen met de districtsadviseur, de beer Hesselman. Met vriendelijke groet, Centraal ond Volkshuisvesting RJ. Hordijk Hoofd Toezicht Bijlage:

-

specificatie verzoek nadere informatie te verstrekken

Een specificatie van het resultaat eerste selectie verslagjaar 2006 wordt nagezonden. ING Bank 69 76 43 689

ii

CIEI!TRAI4L RIIS Bijlage: verzoek om nadere informatie op de volgende onderdelen:

rn aanzlL’Il van de hc’drijfswaaide h c 2

len specihatie mt’t de uitgangspunten en hei ekc’iiingswijze van de iestwaai de; len ovet zicht niet de inbrengwaarde win de slooppoitefeu

ille in de nieuwe grondexploitatie,

Een nadere toelichting op de deelportefeuille ovel ig

Ten aanzien van de rentabiliteitswaardecorrecti e a Voorzover van toepassing een opgave van in 2007 nieuw afgestoten lenirigov ereenkomsten; b Een specificatie van de berekening van de opge geven rentabiliteitswaardecorrectie prognosejaren 2007 2011. in de -

3.

4.

Ten aanzien van de meerjarenprognose 2007 2011 De gemiddelde huur van de in de prognoseperio de opgegeven nieuwbouw in de volg huurcategorien: ende Goedkoop; ii. Betaalbaar; iii. Duur. b Een uitsplitsing per project van de bruto stichtings van huur alsmede de gehanteerde uitgangspunte kosten en onrendabele top van de nieuwbouw n, waarbij tevens zichtbaar is gemaakt inbrengwaarde van de eigen grond. de c. Een uitsplitsing per project van de stichtings kosten en verkoopopbrengsten van de koop woningen, waarbij tevens zichtbaar is gemaakt de inbrengwaarde van de eigen grond. Een uiteenzetting op welke wijze de in de prog noseperiode 2007 2011 opgenomen verbeteringsinvesteringen worden gedekt. rendabele -

5.

Verzoek om aan te geven in hoeverre de in de meer Fonds in zijn beoordeling als tamelijk ‘hard gege jarenprognose opgenomen investeringen door het ven’ kan worden aangenomen op het gebi a. Logistieke haalbaarheid, dat wil zeggen de kans dat de productieactiviteiten (nieued van: wbouw, sloop, aankoop, verkoop) kunnen worden gerealise erd ten aanzien van: i. Planvorming; ii. Overeenstemmend met gemeentelijk VHV -beleid c.q. onderdeel uitmaken van prestatie-afspraken; iii. Organisatorische capaciteit (interne orga nisat iv. Haalbaarheid van verkrijgen benodigde verg ie en/of externe ondersteuning); unningen binnen de planperiode. b. Financiële haalbaarheid: i. Mogelijkheid van externe financiering, o.a. garantstelling W5W; ii. Mogelijkheid van interne financiering (real isatie geprognosticeerde verkoopopbrerigsten, beschikbaarheid eigen vermogen).

-IL”3.

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING II ituci MI iii I’g,scl’w. ‘O7’

II 7 A

141() AI NI.IItILII

4 fl7 t) S4 (IK)) hup I/ww dviii iiuI,u( tI’.. III

1 clclcnn t) 3S IIcIi. 03S IIIIIFIILI t

iii;uit

(i’)

(i’)

L1005 La ure ntius tav. het bestuur Postbus 2199 4800 CD BREDA

Ons kenmerk MH/MY/07.0447 Onderwerp Nazending overzicht ‘Resultaat eerste selectie verslagjaar 2006’

Naarden, 21 augustus 2007

Geacht bestuur, Hierbij doe ik u het overzicht ‘Resultaat eerste selectie verslagjaar 2006’ toekomen, zoals ik u in mijn brief van 1 augustus 2007 met het kenmerk MH/MY/07.0383 heb toegezegd. Met vriendelijke groet, Centraal Fonds Volkshuisvesting

R.i. Hordijk Hoofd Toezç t

Bijlage:

1

k ‘) 71 4.7 (. u u

u iuu

uru

iv ,uoIu II! uuI,uI1

1 c

.,,us,

,i

‘

,

J’’tbank

q(,

962fl

‘

i

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Resultaat eerste

selectie verslagjaar 2006

1 Gepresenteerd en gecorrigeerd weerstandsvermogen

Anwnon(4nhe(IeflbId,wudI’ modu Grprrsen(rstd w’rsl.inclsvs rmgjjx (1000)

-

Gepresenteerd weerstandsvermogen

!e!ek1

-

2009

2010

7084

7 14q

7210

H04’

K 4,1,

28 345.(i

__..2’)°’ (70 642

441 205

,4’4 81 4

101.888 f.10.823

111 02’ (24 (.7’

24,6

21,6

18,1

16,7

17,8

4 582 0 1.578 2 1:34

(.17l 0 1.ol1 -2 144

-

-

.--——-—

-

wugens lierwi rdering’reserve FVA (xC i) wegens RWC van de Ienngen (x( 1) wr’nç onzeksrlwid )x ( a) Totaal correctie per woong!cnhcld (is L i)

—

887’)

-

Ci

000)

Gecorrlgeerd weerstandsvermogen

4,0114 0 11, II -2.134

1124. -2144

21(4

1.714 0 7 1 31 2144

7.053

5.694

3.977

-1.716

‘5.138

-7.224

4 702

3 415

-

2775

127.772

1117’) t

124.258

85.605

373.147

589.O05

449.H67

518.873

S7.625 552 94,7

46 884 550.936

34,2

33,9

27,6

16,5

10,4

8,5

(in procenten van i’eerd balanstotaal)

Minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen

in

procenten van p,ecorrigeerd balanstotaal)

Risicofactoren A Gewone bcdrijfsuiloefrning

5,0

8. [stra r1sICo’5 gewone bedrijfsuitoefening Fluctuerende prognoses

0,0

Verkoopafhankelijkheid

2,5

Overige

0,6

verhuuractiviteiten

3,1 C. txtra risico’s treasury Financiering

OM

Beleggingen en llguiditeltcnbehecr

0,5

Rentcrisico’s

0.0 0,5

0. Projecten

2,0

7. Vernieuwing en herstructurering

1,8

F Marktpositie

G Organisatie

Totaal minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen

Selectie voor dossieronderzoek

2011

—

wtç bcdrjtsw,i.irck (s Ci)

GecorrIgçrd weerstandsvi’rmogen (is Grcorrigeerd balanstotaal (is C 1.000)

2008

225

QnprCias Correctie per we

2007

-

Hal,,nstota,,l Ccnt.i.il fonds (x 4 1 000)

—

2006

—

0,0

0,0

12,4

L _i

ÊIL’l l-f

CENTRAAL FONDS_ Zh VOLKSHUISVESTING 1 ltii,i.tri vc II 7—A I’OSII)(IS S07S 1411) All Nii Ihfoon 03S 69 36 1)70 ik’fix 035 69 i4 OH() -

-

l,1,Lrp)LI

1111p/IWWW.CfV.I1l

C 111)11

JflfDEPCfV.flI

De Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer Mevrouw S.M. Dekker d.t.k.v. directeur Stad & Regio t.a.v. mevrouw drs. C.E.A. Dassen (IPC 210) Postbus 30941 2500 GX DEN HAAG

Ons kenmerk EV/MYIO3. 1 645,’2003S467 (bij correspondentie vermelden) Onderwerp Advies statutenwijziging Woningbouwvereniging St. Laurentius te Breda (L1005) Naarden, 17juli 2003 Geachte mevrouw Dassen, Op 2juli ji. ontving het Centraal Fonds Volkshuisvesting een verzoek van Woningbouwvereniging St. Laurentius tot wijziging van de statuten. De voorgenomen wijziging heeft in hoofdzaak betrekking op: • Naamswijziging • Aanpassing aan de wijzigingen van het Besluit beheer sociale-huursector. Gegeven de aard van de voorgenomen wijziging behoeft geen zienswijze gevraagd te worden van de gemeente(n). Daar de voorgenomen statutenwijziging geen financiële consequenties heeft, is afgezien van een beoordeling vanuit de financiële context. Advies: Op grond van de overgelegde stukken kom ik tot de conclusie dat de conceptstatuten voldoen aan cie betreffende bepalingen van het Besluit beheer sociale-huursector. Derhalve adviseer ik positief over het voornemen tot wijziging van de statuten. Een afschrift van deze brief is aan Woningbouw vereniging St. Laurentius gezonden.

Met vriendelijke groet, CenalFoidJolkshuisvesting Drs. J. van der Moolen Directeur

Bijlagen

ING Bank9 76 43 689 .FÇTELI) BIE BESLUIT CENTRALE FONDS VOOR DE VOLKSHUISVESTING (STAATSBLAD ISaB. 4B).

4f 0t 1 ES

C(

,ldli. b

VROM

Directorast-Goneraal Wonen Directie Simi en Regio ciusier ZuidWesi

1 2500 GX Den Haag interne postcode 210

Bestuur van Woningbouwvereniging “St Laurentius’

bram van der weeie Telefoon 070 339 27 35 Fax 070 339 20 77

Postbus 2199

4800 CD BREDA

bram vanderweeie(mlnvrom fl1 www vrom fl1

voorgenomen statutenwljztglng (instellingsnr. L 1005) Datum

Kenmerk

Bijlage(n)

DGWISR 2003077801

gewaarmerkte statuten

08 AU6. 21103 Uw brief

Uw kenmerk

1juli 2003

AH/MB/07. 042

Geacht Bestuur, Met uw bovenvermelde brief met bijlagen hebt u door tussenkomst van het Centraal Fonds voor de Volks huisvesting (CFV) goedkeuring verzocht van het voornemen tot wijziging van de vigerende statuten. Deze wijziging houdt voornamelijk in een aanpassing aan artikel 7 van het Besluit beheer sociale-huursector (BBSH), alsmede een naamswijziging. Bij brief van 17 juli 2003, kenmerk EV/MY/03.1645/2003S467, heeft het CFV mij in positieve zin over de voorgenomen wijziging geadviseerd. Een fotokopie van deze brief is rechtstreeks aan u gezonden. Overeenkomstig het bepaalde in artikel 9, eerste lid, van het BBSH verleen ik goedkeuring aan de wijzi ging van de vigerende statuten overeenkomstig de bij deze brief gewaarmerkte concept-statuten. Ik ver zoek u binnen 3 maanden na dagtekening van deze brief een authentiek afschrift van de notarile akte, waarin deze statutenwijziging is vastgelegd, in tweevoud te zenden aan het CFV (Postbus 5075, 1410 AS NAARDEN). Belanghebbenden staat de mogelijkheid open tegen deze beslissing binnen 6 weken na verzending op grond van de Algemene Wet bestuursrecht een gemotiveerd bezwaarschrift bij mij (p/a Directie Stad en Regio, ipc 210, Postbus 30941, 2500 GX DEN HAAG) in te dienen. Hoogachtend, de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, voor deze: de Directeur-Generaal Wonen, o.l. de i c r Stad en Regio,

2

Rin _ mrA.B. 3

M: rio l,;t

vn

VROM

iiii,,it,,vti

..

i, Ii[IIJ

11

çcid nik

t

un n hiiulh;

Nidoi, nal

kleip. f) ik qiui,L.

‘1 L 9

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING 1 IlI)L IM raI(%LI II Ii.iIiiis 51)75 111(1 Al) N..iidci, ILILIWII1

De Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer Mevrouw S.M. Dekker d.t.k.v. directeur Stad & Regio t av. mevrouw drs. C.E.A Dassen (IPC 210) Postbus 30941 2500 GX DEN HAAG

‘

‘) 91 II i) 6’) 94 )IHI 1 liIIii:/I%vwwt i.til

111%

lek lia

1)3%

JIIILI IIL’( 1 111h

iIIlil’’(lV.lll

C

A

Ons kenmerk EV/EB/D5.0522/2005S644 (bij correspondentie vernielden) Onderwerp Advies statutenwijziging Woningbouwvereniging Laurentius te Breda (Li 005) Naarden, 22juli 2005

Geachte mevrouw Dassen, Op 21juli 2005 ontving het Centraal Fonds Volkshuisvesting een verzoek van woningbouwver eniging Laurentius tot goedkeuring van een wijziging van de statuten. De statutenwijziging heeft betrekking op een uitbreiding van het werkgebied. Het betreft een zogenoemde bovenregionale gebiedsuitbreiding. Met uw ministerie zijn afspraken gemaakt over de stalutaire aanpassing van het werkgebied op basis van de activiteiten die Laurentius ontwikkelt in het kader van matching. Gegeven de aard van die afspraken behoeft geen zienswijze gevraagd te worden van gemeenten. Gezien de goede financiële positie van Laurentius is afgezien van een nadere beoordeling vanuit de financiële context. Advies: Op grond van de overgelegde stukken kom ik tot de conclusie dat de wijziging van de statuten vol doet aan de bepalingen van het Besluit beheer sociale-huursector. Daarom adviseer ik positief over het voornemen tot wijziging van de statuten. Een afschrift van deze brief is aan Woningbouw vereniging Laurentius gezonden. MLviendelijke groet, Central Fonds Volkshuisvesting

van der Moolen ,“1Jirectur

ING Bank 697643 .1 Sil

HIJ IIISUPIJ 1 INIIIAU lOI; VIJI.I, III l)Ik5I(II%VISIIN(

IA4I%IhI I) I’lhI

I

Pochank 46 9(1 2H

(i))

L

/ck

L{.C

VROM Dlrectoraat.Ganarael Wonen Directie Stad 8. Relo Rtlnstraot 8 Postbus 30941 2500 GX Den Haag Interne postcode 210

Hel bestuur van Vereniging Laurentius Postbus 2199 4800 CD Breda

M JA. Smient 8PM Telefoon 070 339 1029 Fax 070 339 2525

mario [email protected] www vrom,nl

tTVAN6EN 0

)B U

Goedkeuring verzoek voorgenomen statutenwijziging L1005 Datum

03AUG.2005

Kenmerk

Bijlage(n)

DGW/SR20051 70969

gewaarmerkte concepistatuten

Uwbrlel

Uw kenmerk

Afschrift aan

l3juU 2005

AH/LH/07.385

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Geacht bestuur,

Met uw brief van 13juli 2005 heeft u een verzoek tot goedkeuring van de wijziging van uw statuten

ingediend. De voorgenomen wijziging heeft betrekking op een uitbreiding van het statutaire werkgebied van uw vereniging. Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) heeft mij met haar brief van 22juli 2005 in positieve zin over de voorgenomen wijziging geadviseerd, u heeft inmiddels een kopie van dit advies ontvangen. Op grond van het bepaalde in artikel 9, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh),

verleen ik goedkeuring aan de wijziging van de vigerende statuten, overeenkomstig de bij deze brief meegezonden gewaarmerkte concept-statuten. Ik verzoek u een gewaarmerkt afschrift van de notariële akte, waarin de door mij goedgekeurde statutenwijziging is vervat, binnen drie maanden na heden te zenden aan het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (Postbus 5075, 1410 AB te Naarden), alsmede een exemplaar daarvan aan mij (Ministerie van VROM, directie Stad en Regio, Interne postcode 210, Postbus 30941, 2500 GX te Den Haag). Een fotokopie van dit besluit heb ik gezonden aan het CFV.

Ministerie van VROM

-

‘9MLI.

3


Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties d.t.k.v. cie directeur Aandachtsgroepen, Betaalbaarheid en Corporaties t.a.v. de heer M. van Giessen (IPC 220) Postbus 30941 2500GX DEN HAAG

Huizerstraatweg 117A Postbus 5075 1410A0 Naarden Telefoon 035- 6954070 Telefax 035- 69 54080 lnternct http.//www.cfvnl e miil info@cfvnl

Ons kenmerk MJ/NS/11.0365/2011S973 (bij correspondentie vermelden)

Onderwerp Statutenwijziging Laurentius te Breda (Lloo5)

Naarden, 20 oktober 2011

Geachte heer Van Giessen, p 8augustus 2011 ontving het Centraal Fonds Volkshuisvesting een verzoek van Laurentius tot 0 goedkeuring van een statutenwijziging. Op grond van de conceptstatuten heeft mevrouw De Jong Laurentius verzocht de statuten op enkele zaken te wijzigen. Op 28 september zijn de aangepaste statuten ontvangen. De statutenwijziging betreft onder meer aanpassing van de statuten conform de governance code. De aanpassingen zijn cursief gedrukt in de conceptstatuten d.d. 26 september 2011. Gelet op dit gegeven behoeft geen zienswijze gevraagd te worden. Bovendien is afgezien van een beoordeling vanuit de financiële context. Advies De statutenwijziging voldoet aan de bepalingen van het Besluit beheer sociale-huursector. Daarom adviseer ik positief over de statutenwijziging. Een afschrift van deze brief heb ik aan Laurentius gezonden. Met vriendehj e groet, Ce raa n Volkshuisvesting va ‘re e

er Moolen

Bijlage • Ko e aanbiedingsbrief en overige correspondentie • Conceptstatuten • Vigerende statuten

ESflLD 9(1 IESLUITCENTRALE FONDS VOOR DE VOLKSHUISVESTING (STAAT5DLAD 1911, 411).

.

ING Bank 69 76 43 689

ViIf

it

C,r,.

Checklist beoordeling statuten

Naam corporatie 1.lLlrerltius L-nummer L1005 Projectnummer : 20015973 : 19 okt 2011 Behandeld door : Mi Datum

-_____________________________________________________

Statutenwijziging wordt concreet beoordeeld op de volgende bepalingen van het BBSH: Paraaf/vink datum 1.2.1 1.2.1

V V.21.2g ÷ 5 +

6 V.21

Vl.35.3

V.25.5

V.25.3+ V.25.4

Controlepunt Is de toegelaten instelling uitsluitend werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting.

1,

Is het werkgebied omschreven door het benoemen van de gemeenten waar men werkzaam is; (art. 7, lid 1, onder a). Aandachtspunten zijn hierbij: 2.1. alle gemeentenamen moeten zijn opgenomen, niet volstaan kan worden met het opnemen van de regionaam of provincie; 2.2. of de gemeenten zijn gelegen binnen de regio (WGR-gebiedsindeling) waarde corporatie al werkzaam is; zo niet dan is er sprake van ‘boven ‘regionale toelating! uitbreiding van het werkgebied; 2.3. als regio geldt het WGR-gebied (kan gecheckt worden via ABF!Swing programma); voor Oren the geldt dat hier de provincie als één regio wordt gezien, ondanks hetfeit dat er nog 3 WGR-gebieden bestaan. 3. Voorzien de statuten in een intern toezicht houdend orgaan (Raad van Toezicht of Raad van Commissarissen) (art. 7, lid 1, onder b) 4. Is dat interne toezichthoudend orgaan onafhankelijk van het bestuur; dat blijkt bijvoorbeeld uit de bevoegdheid van dat orgaan tot het benoemen/ ontslaan van de directeur/bestuurder, de bevoegdheid van dat orgaan tot het schorsen van de uitvoering van besluiten en dat het orgaan niet gehouden is over zijn handelingen verantwoording af te leggen aan het bestuur (art.7, lid 1, onder bi t/m b3). Deze bevoegdheden van de RvC/RvT moeten expliciet opgenomen zijn in de statuten. Daarnaast dient de volgende bepaling expliciet te zijn opgenomen (mail Bram vd Weele 13 okt 2011): In artikel 7, eerste lid, onder b 1, van het Besluit beheer sociale-huursector is het volgende bepaald: 1. Buiten het geval, bedoeld in artikel 70, tweede lid, tweede volzin, van de Woningwet wordt de toelating geweigerd, indien de statuten van de vereniging of de stichting niet voorzien In: a. de vermelding van de gemeente of een aanduiding van de gemeenten waar zij werkzaam IS; b. de instelling van een orgaan waaraan het toezicht op het bestuur is opgedragen, welk orgaan: 1’ in staat is dat toezicht voortdurend uit te oefenen; 5. Voorzien de statuten er in dat met een lid van het toezichthoudend orgaan geen arbeidsovereenkomsten als bedoeld in artikel 610, eerste lid van Boek 7 van het BW kunnen bestaan (art. 7, lid 1, onder c) 6. Zijn de onverenigbare betrekkingen goed geregeld. Dat wil dus zeggen dat het lidmaatschap van het bestuurjj het lidmaatschap van de interne toezichthouder onverenigbaar is met het lid zijn van: het college van BenW of het college van GS van de gemeente respectievelijk de provincie waar de corporatie is gevestigd c.q. feitelijk werkzaam is. Ook is het lidmaatschap van het bestuur en het intern toezichthoudend orgaan onverenigbaar met het lidmaatschap van een orgaan van een Organisatie die zich ten doel heeft gesteld de belangen van gemeenten of provincies te behartigen (art. 7, lid i, onder d). LET OP!! Als de toegelaten instelling is voortgekomen uit een gemeentelijk woningbedrijf dan mag een lid van het bestuur of een lid van de interne toezichthouder wel lid zijn van BenW of van G5ll Als de toelating tenminste heeft plaatsgevonden tussen 1januari1993 en 1 mei 1996). De onverenigbaarheid met het lidmaatschap van een orgaan van een Organisatie die de belangen van gemeenten/provincies behartigt blijft wel bestaan. (art. 7, lid 1, onder d en art. 7, lid 3) 7. Voorzien de statuten in bepaling op grond waarvan huurders het recht hebben voor twee voor ten minste twee vrijkomende plaatsen in het bestuur of intern toezichthoudend orgaan een bindende voordracht uit te brengen voor benoeming in dat bestuur of toezichthoudend orgaan van een persoon uit hun kring (art. 7, lid 1, onder e) 8. Voorzien de statuten, ingeval van een vereniging, in een regeling dat het bindend karakter aan die voordracht kan worden ontnomen. Zoja, dan geldt dat alleen de algemene vergadering een dergelijk besluit kan nemen in een vergadering waarbij een aantal stemmen kan worden uitgebracht dat tenminste de helft bedraagt van het aantal stemmen dat door de stemgerechtigden gezamenlijk kan worden uitgebracht (artikel 7, lid i, sub f). Bij een stichting kan ook het bindend karakter aan die voordracht worden ontnomen. Dan moet eveneens geregeld zijn dat een dergelijk besluit alleen kan worden genomen door het orgaan dat daartoe gerechtigd is als er een bepaald quorum ter vergadering aa nwezig is en het besluit wordt genomen met een gekwalificeerde meerderheid. Tevens dienen de huurder(vertegenwoordigers) 2.

-

-

+

-

Vl34.b+c

V.216

V21.9 V.21.iO

opnieuw in de gelegenheid gesteld te worden een voordracht te doen. NB: Bij corpo’s dle stichtingen zijn mag er geen maximum worden gesteld aan het aantal voordrachten dat de huurdersorganlsaties voor vrijkomende plaatsen in het bestuur of toezichthoudend orgaan. Het betreffende orgaan mag dus bij stichtingen nooit overgaan tot zelf benoemen nadat zij een x aantal keer het bindende karakter van de voordracht hebben ontnomen. Let hier dus goed op bij de bepaling hierover in de concept-statuteni

V1137.2 V1137.3 IX.41.5 X.44.5 X.45.1 X.45.la

X.45.lb X.45.lc

X.45.ld

Verenigingen kunnen, onder de voorwaarden zoals gesteld in (de toelichting van) het Bbsh, wel uiteindelijk zelf overgaan tot benoemen na het ontnemen van het bindend karakter van de voordracht van de huurdersorganisaties. 9. Voorzien de statuten er in dat de interne toezichthouder de accountant benoemt en voorzien de statuten er in dat indien de interne toezichthouder geen accountant benoemt dat dan gebeurt door de algemene vergadering of het bestuur (art.7, lid 1, onder g) 10. Is in de statuten opgenomen dat de opdracht aan de accountant kan worden ingetrokken door het orgaan dat deze heeft verleend en dat een zodanige opdracht verleend door het bestuur tevens_kan_worden_ingetrokken_door interne toezichthouder_(art.7,_lid_i,onder_h); 11. Is in de statuten opgenomen dat een wijziging van de statuten alleen kan na voorafgaande toestemming van de Minister (art.7,lidl, onder Q; 12. Is in de statuten opgenomen dat bij ontbinding van de vereniging of stichting het bestuur daarvan onverwijld mededeling doet aan de Minister (art. 7, lid 1, onderj i) 13. Is in de statuten opgenomen dat in geval van ontbinding er een of meer vereffenaars worden benoemd c.q. geschorst en/of ontslagen door het college van BenW van de statutaire woonplaats van de TI (art.7, lid 1, onderj 2); 14. Is in de statuten opgenomen dat bij ontbinding de vereffenaars, indien de onroerende zaken gelegen zijn binnen het werkgebied van een of meer toegelaten instellingen, de goederen en de schulden bij voorrang aanbieden ter gehele of gedeeltelijke overneming aan een andere TI of aan de gemeente waarde onroerende zaken zijn gelegen of de woongelegenheden aanbiedt aan de huurders ter verkrijging in eigendom (art. 7, lid 1, onderj 3); 15. Is in de statuten opgenomen dat ingeval van ontbinding er geen onroerende zaken zijn de goederen en schulden worden aangeboden aan de gemeente (art.7, lid 1, onderj 4) 16. Voorzien de statuten in een bepaling dat wegens het niet aanvaarden van de aanbiedingen bedoeld onder 14 en 15 de vereffenaar de goederen te gelde maakt en de schulden voldoet (art. 7, lid 1, onderj 5); 17. Voorzien de statuten in een bepaling dat de overgebleven middelen na ontbinding en vereffening worden gestort in (de kas van) het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (art. 7, lid 1, onderj 6); 18. In de statuten mag voorts niet voorkomen een bepaling waaraan leden van BenW of GS of leden van een orgaan van een Organisatie die de belangen van gemeenten en provincies behartigt het recht kunnen ontlenen personen in het bestuur of het intern toezichthoudend orgaan te benoemen of voor een benoeming voor te dragen (art. 7, lid 2, onder a) LET OP!! Is niet van toepassing als de TI een voormalig woningbedrijf is. 19. In de statuten mag voorts niet voorkomen een bepaling waaraan leden van BenW en leden van GS of een lid van een orgaan van een Organisatie die de belangen van gemeenten/provincies behartigt het recht kunnen ontlenen tot het in eigendom verkrijgen van onroerende zaken van de Tl, anders dan in geval van vereffening.

Opmerkingen:

Akkoord Datum en paraaf

Ac(L

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

>

Retouradres Postbus 30941 2500 GX Den Haag Directoraat-Generaal Wonen, Wijken en Integratie Directie Aandachtsgroepen, Betaalbaarheid en Corporaties cluster Corporaties

Bestuur van vereniging Laurentius Postbus 2199 4800 CD BREDA

Rijnstraat 8 Postbus 30941 2500 GX Den Haag Interne postcode 220 www.rljksoverheld.nI Contactpersoon bram van der weele

Datum Betreft

‘

5 NOV 2011

voorgenomen statutenwijziging

/ insteilingsnr. L 1005

T (070) 339 27 35 bram.vanderweeie @wwl,mlnbzk.ni Kenmerk WWI/ABC 2011056856

Geacht Bestuur, Bij mailbericht van augustus 2011 hebt u door tussenkomst van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) een verzoek om goedkeuring van de voorgenomen wijziging van uw statuten bij mij Ingediend. Deze wijziging houdt verband met de governancecode. Bij brief van 20 oktober 2011, kenmerk MJ/NS/11.0365/2011S973, heeft het CR1 mij over deze voorgenomen statutenwijziging in positieve zin geadviseerd.

Kopie aan CFV Bijiage(n) gewaarmerkte statuten

Overeenkomstig het bepaalde in artikel 9, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector verleen ik goedkeuring aan de wijziging van de vigerende statuten volgens de bijgaande gewaarmerkte concept-statuten. Ik verzoek u binnen 3 maanden na dagtekening van deze brief een authentiek afschrift van de notariële akte, waarin deze statutenwijziging is vastgelegd, aan mij en aan het CR1 (Postbus 5075, 1410 AB NAARDEN) te zenden. U kunt tegen dit besluit bezwaar maken door het indienen van een bezwaarschrift. U dient zich daarbij te richten tot de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, pia Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving, Postbus 20011, 2500 EA Den Haag. De termijn waarbinnen het bezwaarschrift kan worden ingediend bedraagt zes weken na de dag waarop het besluit is verzonden. Het bezwaarschrift dient te zijn ondertekend en ten minste te bevatten: a. ondertekening; b. naam en adres van de indiener; c. de dagtekening; d. een omschrijving van het besluit waartegen bezwaar wordt gemaakt; e. de grond van het bezwaar.

Pagina 1 van 2

Het niet voldoen aan deze eisen kan leiden tot niet-ontvankelijkheid van het bezwaarschrift. Hoogachtend, De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, namens deze,

orectoraat-Generae Wonen, Wijken en Integratie Directie Aandachtagroepen, Betaalbaarheid en Corporaties ciuster Corporaties Kenmerk WW!/ABC 2011056856

drs M. Aandachtsgroepen, Betaalbaarheid en Corporaties

Pegn 2 van 2

2010T67437JT 26092011

q 1 J\J

s—

1’t STATUTENWIJZIGING *

Heden verscheen voor mij, Mr JOANNES WILLEM THEODORUS THOMASSEN, notaris met plaats van vestiging BREDA: te dezen handelend als schriftelijk gevolmachtigde van de heer Walter Johannes Jacobus VERMEULEN, geboren te Eindhoven op achtentwintig september negentienhonderd eenenzestig (Nederlands Rijbewijs nummer: 3177354036, afgegeven te Eindhoven op veertien juli tweeduizend), gehuwd, wonende Leeuweriklaan 7A te 5613 AG Eindhoven, die deze volmacht gaf in zijn hoedanigheid van enig bestuurder van- en als zodanig rechtsgeldig vertegenwoordigende de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid: LAURENTILJS, statutair gevestigd te Breda, kantoorhoudende aan de Doenradestraat 50 te 4834 GH Breda, ingeschreven in het handelsregister onder nummer 20024605. Blijkende van de volmacht uit een onderhandse akte van volmacht die aan deze akte is gehecht. De comparante, handelend als vermeld, verklaarde: Oprichting Voornoemde vereniging is opgericht bij akte de dato negentien oktober negentienhonderd negentien (19-10-1919). Statutenwijziging De statuten werden laatstetijk algeheel gewijzigd bij akte de dato twintig maart tweeduizend negen verleden voor Mr. J.W.T. Thomassen, notaris met plaats van vestiging Breda. Besluitvorming statutenwijziging in de ledenraadsvergaderingen van de vereniging, gehouden te Breda op tien februari tweeduizend tien, vijf en twintig mei tweeduizend tien en is met inachtnemîng van de statutaire voorschriften omtrent bljeenroepen besloten tot (gedeeltelijke) wijziging van de statuten der vereniging voor wat betreft de artikelen lV.14 lid 3, V.21 leden 1 en 3, V.22 lid 2, V.24 lid 13, V.25 leden 3 en 7 en Vl.33 lid 1 terwijl tevens de term directeur overal is vervangen door directeur-bestuurder. Een uittreksel van de notulen van deze vergadering is aan deze akte gehecht. Blijkende van de ingevolge artikel 9 van het vigerende Besluit beheer sociale-huursector vereiste toestemming van de Minister, belast met de zorg voor de volkshuisvesting, uit een kopie van een brief welke aan deze akte is gehecht. Statutenwijziging Vervolgens verklaarde de comparante, handelend als vermeld, dat op grond van vorenbedoelde statutenwijziging de statuten van de vereniging komen te luiden als volgt: *

.1 i I*U. LIJII

3

1

201 0T67437JT 26092011

sociale-huursector en/of nader door de overheid uit te vaardigen wetten of besluiten in aanmerking komen. MIDDELEN Artikel 1.3 1. De geldmiddelen der vereniging bestaan uit bezittingen, contributies, huren, bijdragen en al hetgeen de vereniging op welke andere wijze ook verkrijgt. 2. Aan de geldelijke middelen van de vereniging mag geen andere bestemming worden gegeven dan ter bevordering van het doe! van de vereniging. HOOFDSTUK II ORGANEN ORGANEN Artikel 11.4 De vereniging kent de volgende organen: a. een ledenraad; b. een raad van commissarissen; c. de directie. HOOFDSTUK III DE LEDEN DER VERENIGING WIE KAN LID WORDEN Artikel 111.5 Lid van de vereniging kunnen worden: a. meerderjarige, natuurlijke personen die als huurder of medehuurder woonachtig zijn in een woning die door de vereniging aan hem/haar wordt verhuurd en die de vereniging en de doelstelling van de vereniging onderschrijven; alsmede b. andere natuurlijke personen, indien zij lid zijn of worden van een orgaan van de vereniging. TOELATING ALS LID Artikel 111.6 1. Wie als lid wenst toe te treden geeft daarbij schriftelijk kennis aan de directeurbestuurder, onder opgave van naam, volledige voornamen, adres, geboorteplaats en datum alsmede een kopie van een geldig Paspoort, Europese of Nederlandse identiteitskaart. 2. De directeur-bestuurder beslist over de toelating van leden. Is de beslissing tot toelating als lid afwijzend dan heeft betrokkene het recht binnen dertig dagen na ontvangst van de beslissing in beroep te gaan bij de ledenraad. 3. Degene die, geen lid van de vereniging zijnde, tot lid van de raad van commissarissen wordt benoemd wordt van rechtswege lid van de vereniging. 4. Het lidmaatschap van de vereniging is persoonlijk en niet overdraagbaar noch vatbaar voor overgang. RECHTEN EN PLICHTEN VAN DE LEDEN —

5 201 0T67437JT 26092011

11 k

2011

bij herhaling schriftelijk te zijn aangemaand, op de eerste december niet ten volle aan zijn geldelijke verplichtingen jegens de vereniging heeft voldaan alsmede wanneer het lid heeft opgehouden te voldoen aan de vereisten welke te eniger tijd door de statuten voor het lIdmaatschap gesteld mochten worden. b. indien een lid huurder van de vereniging is en zijn huurovereenkomst eindigt is dit een reden tot opzegging van het lidmaatschap. c. De opzegging door de directeur-bestuurder kan onmiddellijke beëindiging van het lidmaatschap tot gevolg hebben wanneer redelijkerwijs van de vereniging niet gevergd kan worden het lidmaatschap te laten voortduren. d. De opzegging geschiedt steeds schriftelijk met opgave van de reden(en). e. Het in het volgende lid letter c bepaalde is overeenkomstig van toepassing. 4. a. Ontzetting uit het lidmaatschap kan alleen worden uitgesproken wanneer een lid in strijd met de statuten, reglementen of besluiten van de vereniging handelt of de vereniging op onredelijke wijze benadeelt. b. De ontzetting geschiedt door de directeur-bestuurder, dle het betrokken lid onverwijid van het besluit, met opgave van reden(en), in kennis stelt. c. De betrokkene is bevoegd binnen één maand na ontvangst van de kennisgeving in beroep te gaan bij de ledenraad. Gedurende de beroepstermijn en hangende het beroep is het lid geschorst. HOOFDSTUK IV DE LEDENRAAD TAKEN EN BEVOEGDHEDEN LEDENRAAD Artikel IV.10 De algemene vergadering wordt gevormd door de ledenraad. 2. De ledenraad bewaakt de continuïteit van de vereniging en draagt zorg voor de maatschappelijke inbedding van de vereniging en daartoe heeft zij de volgende taken en bevoegdheden: a. het goedkeuren/vaststellen van het door de directeur-bestuurder opgestelde en door de raad van commissarissen ingevolge artikel Vl.21 lid 3 letter c goedgekeurde meerjarenbeleidsplan; b. het goedkeuren/vaststellen van door de raad van commissarissen, in overleg met de directeur-bestuurder en het dagelijks bestuur van de ledenraad, opgestelde profielschetsen voor te benoemen leden van de raad van commissarissen. c. het benoemen van leden van de raad van commissarissen alsmede het schorsen en ontslaan van commissarissen; d. het besluiten tot wijziging van de statuten of ontbinden van de vereniging; e. het recht om de directeur-bestuurder uit te nodigen om binnen redelijke termijn die voorgenomen besluiten aan de ledenraad voor te leggen die door de ledenraad dienen te worden goedgekeurd/vastgesteld danwel dienen te worden genomen; t. de overige taken en bevoegdheden zoals die in of krachtens de wet of deze statuten

201 0T67437JT 26092011

—— —

een der kandidaten een stem kan worden uitgebracht. 7. Ieder niet geschorst lid heeft één stem. 8. De kandidaat (kandidaten) op wie bij gewone meerderheid geldige stemmen zijn uitgebracht, is (zijn) gekozen. 9. Indien er door stemming via dezelfde ciuster in een of meer vacatures dient te worden voorzien zijn voorts degenen gekozen en benoemd dle de meeste stemmen verkrijgen. 10. Is op meerdere kandidaten een gelijk aantal stemmen uitgebracht en is niet reeds op grond van de vorige twee leden van dit artikel in de vacature(s) voorzien, dan vindt er een schriftelijke herverkiezing tussen deze kandidaten plaats. Het in de vorige twee leden bepaalde is daarbij overeenkomstig van toepassing. 11. Verkrijgen bij de herverkiezing meerdere kandidaten wederom een gelijk aantal stemmen en verkrijgen zij tevens de meeste stemmen dan beslist het lot. Loting vindt dan plaats tussen degenen die bij de herverkiezing een gelijk aantal stemmen hadden verkregen. De loting geschiedt door het dagelijks bestuur van de ledenraad In samenwerking met de directeur-bestuurder. 12. Het dagelijks bestuur van de ledenraad, in samenspraak met de directeur-bestuurder: a. beslist over de geldigheid van de uitgebrachte stemmen; b stelt vast welk aantal stemmen geldig voor iedere kandidaat is uitgebracht; c. stelt, aan de hand van dit artikei, vast welke kandidaten zijn verkozen. ONVERENIGBAARHEDEN LEDENRAADLEDEN Artikel IV.14 Lid van de ledenraad kan niet zijn degene die: 1. directeur-bestuurder is van de vereniging of die lid is van de raad van commissarissen van de vereniging; 2. belast is met, of mede uitvoering geeft aan, het overheidstoezicht op de vereniging; 3. lid is van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente, waar de vereniging haar zetel heeft, of van een gemeente waarin zij feitelijk werkzaam is, of lid is van een orgaan van een organisatie die zich ten doel heeft gesteld de belangen van gemeenten te behartigen, hieronder ook te verstaan gemeenteraad of raadscommissie. 4. op basis van een arbeidsovereenkomst (dienstverband) als bedoeld in artikel 610, eerste lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek werkzaam is voor de vereniging; 5. in een eerste of tweede graad van bloed-/aanverwantschap staat tot, gehuwd is met, geregistreerd partner is van of een duurzame gemeenschappelijke huishouding voert met de directeur-bestuurder of met een lid van de raad van commissarissen of met een werknemer van de vereniging; 6. geen lid is van de vereniging; 7. belangen heeft met derden die onverenigbaar zijn met het belang van de vereniging. DUUR BENOEMING LEDENRAADLEDEN / EINDE BENOEMING Artikel IV.15

9 2010T67437JT 26092011

1

t

NO

-

£U11

Zijn beiden niet aanwezig dan voorziet de ledenraad zelf in de leiding van de vergadering. 2. De directeur-bestuurder draagt er desgewenst zorg voor dat van hetgeen in de vergadering wordt besproken en besloten notulen worden opgesteld. Wordt niet op deze wijze in de notulering voorzien, dan voorziet de ledenraad hier zelf in. DE LEDENRAADSVERGADERINGEN Artikel IV.18 1. Jaarlijks worden minimaal twee ledenraadsvergaderingen gehouden. De vergaderingen worden gehouden in een van de gemeenten waar de vereniging werkzaam is. 2. Eén van deze vergaderingen wordt uiterlijk zes maanden na afloop van het boekjaar gehouden. Deze termijn kan met ten hoogste vijf maanden op grond van bijzondere omstandigheden door een besluit van de ledenraad worden verlengd. 3. In de in lid 2 bedoelde vergadering komen onder meer aan de orde: a. vaststelling en goedkeuring van de notulen van de vorige vergadering; b. het door de directeur-bestuurder goedgekeurde en door de raad van commissarissen goedgekeurde jaarverslag van de directeur-bestuurder over de gang van zaken in de vereniging en het gevoerde beleid; c. de door de directeur-bestuurder opgemaakte en vastgestelde en door de raad van commissarissen goedgekeurde jaarrekening met toelichting; d. voorziening in eventuele vacatures; e. de maatschappelijke prestaties van de vereniging. 4. Toegang tot de vergadering hebben ledenraadieden, leden van de raad van commissarissen, de directeur-bestuurder en, met toestemming van de ledenraad, andere personen. BESLUITVORMING IN DE LEDENRAADSVERGADERING Artikel IV.19 1. Besluiten mogen slechts genomen worden over onderwerpen die bij de oproeping zijn medegedeeld. 2. Zijn echter Ier vergadering alle leden van de ledenraad aanwezig of vertegenwoordigd, dan kunnen besluiten worden genomen over alle aan de orde komende onderwerpen, mits met algemene stemmen (unaniem), ook al zijn de door de statuten gegeven voorschriften voor het oproepen en het houden van vergaderingen niet in acht genomen. 3. Ieder lid van de ledenraad heeft in de vergadering één stem. 4. Geen rechtsgeldig besluit kan worden genomen indien niet tenminste de helft van alle ledenraad ter vergadering aanwezig of vertegenwoordigd is. Blijkt ter vergadering het vereiste aantal leden niet aanwezig of vertegenwoordigd te zijn, dan wordt uiterlijk binnen twee maanden een nieuwe vergadering bijeengeroepen. Over onderwerpen die voor de eerste vergadering waren geagendeerd kan dan ongeacht het

11 201 0T67437JT 26092011

de directeur bestuurder en andere organen, gevraagd en ongevraagd, van advies te dienen; b. zich op kosten van de vereniging door een of meer adviseurs te doen bijstaan; c. goedkeuren van de jaarrekening, jaarverslag, volkshuisvestingsverslag, overzicht met cijfermatige kerngegevens en prognoses alsmede de overige door of krachtens de wet voorgeschreven financiële verantwoordlngsstukken; d. goedkeuren van de begroting; e goedkeuren van de meerjarenbeleidsplannen (waaronder medebegrepen de meerjarenprognoses en de financiële meerjarenplanning) en andere beleidsplannen; t. tot het houden van toezicht op de nevenactiviteiten en verbindingen van de vereniging op de wijze als bedoeld in lid 3 slotzin; g. het benoemen, schorsen en ontslaan van de directeur-bestuurder, alsmede het vaststellen van diens salaris en overige arbeidsvoorwaarden; h. op elk gewenst tijdstip kantoren en terreinen van de vereniging te betreden en inzage te nemen in elke vorm van administratie en overleg te voeren met medewerkers; alle maatregelen te treffen die hij nodig acht voor de uitoefening van zijn functie. i. 3. Vereiste van voorafgaande toestemming raad van commissarissen: Aan de voorafgaande goedkeuring van de raad van commissarissen zijn, met inachtneming van het elders in deze statuten bepaalde, onderworpen de besluiten van de directeur-bestuurder omtrent: a. de vaststelling van het volkshuisvestingsverslag, de jaarrekening en het jaarverslag; b. vaststelling dan wel wijziging van de begroting; c. vaststellen van het meerjarenbeleidsplan (waaronder medebegrepen de meerjarenprognoses en de financiële meerjarenplanning) en andere beleidsplannen; d. een voorstel tot wijziging van de statuten en/of het ledenraadreglement; e. een voorstel tot ontbinding van de vereniging, tot wijziging van de rechtsvorm, tot juridische fusie of juridische splitsing van de vereniging; t. een reorganisatie van de vereniging met grote personele consequenties; g. benoeming of ontslag van managementteamleden; h. het uitgeven van schuldbrieven; 1. het verkrijgen van schuldbrieven ten laste van de vereniging of ten laste van een commanditaire vennootschap of vennootschap onder firma waarvan de vereniging volledig aansprakelijke vennoot is; j. het vaststellen dan wel wijzigen van een beleggings- en treasurybeleid; k. het aangaan of verbreken van duurzame samenwerking met een andere rechtspersoon of vennootschap dan wel als volledig aansprakelijke vennoot in een commanditaire vennootschap of vennootschap onder firma, indien deze a.

2011

13

201 0T67437JT 26092011

directeur-bestuurder. 10. Indien de directeur-bestuurder door welke oorzaak ook komt te ontbreken (belet of ontstentenis), neemt de raad van commissarissen de bestuurstaken waar, tot dat een nieuwe directeur-bestuurder is benoemd. De raad is bevoegd één of meer personen, al dan niet uit zijn midden, daartoe aan te wijzen. De raad van commissarissen dient binnen zes maanden een nieuwe directeurbestuurder te benoemen. 11. Onverminderd het elders in deze statuten bepaalde legt de raad van commissarissen verantwoording af over zijn handelen door schriftelijk verslag te doen van zijn werkzaamheden in de ledenraad, waarin ook de jaarstukken als bedoeld in artikel Vll.37 besproken worden. GELDELIJKE VERGOEDING COMMISSARISSEN Artikel V.22 1. De ledenraad kan, op voorstel van de directeur-bestuurder, aan commissarissen eventueel een vergoeding toekennen voor de uitoefening van hun functie. 2. Commissarissen mogen pJgj direct of indirect ten behoeve van de vereniging betaald werk verrichten, diensten verlenen of leningen verstrekken of leveranties doen. Ook niet als deze werkzaamheden tegen kennelijk marktconforme tarieven geschieden. COMMISSARISSEN REGLEMENT Artikel V.23 De werkwijze van de raad van commissarissen is nader uitgewerkt In een commissarissenreglement. BENOEMING COMMISSARISSEN EN VOORDRACHT TOT BENOEMING Artikel V.24 1. De raad van commissarissen bestaat uit vijf natuurlijke personen. 2. De leden van de raad van commissarissen worden benoemd door de ledenraad. De commissarissen kiezen, gehoord de ledenraad, uit hun midden een voorzitter en een vice-voorzitter. 3. Bij een vacature in de raad van commissarissen dient voor de nieuw te benoemen commissaris een profielschets te worden opgesteld en vastgesteld. Aan de hand van deze schets kan dan tot invulling van de vacature worden overgegaan. Het concept van deze profielschets wordt de raad van commissarissen opgesteld in overleg met de directeur-bestuurder en het D.B.L.. Indien een voordracht plaatsvindt van een persoon die reeds eerder deel heeft uitgemaakt van de raad van commissarissen of die eerder directeur-bestuurder is geweest, vindt voorafgaand daaraan door de raad een evaluatie van diens functioneren in de raad danwel directie plaats, waarbij tevens wordt getoetst aan de profielschets van de raad als zodanig. 4. Bij de samenstelling van de raad van commissarissen en bij het opstellen van de in het -

-

15

2011 2010T67437JT 260920 1 1

‘,J

karakter heeft ontnomen, dan verzoekt de raad van commissarissen onder mededeling van de reden van het niet bindend verklaren van de eerdere voordracht, degene(n) die die voordracht hebben gedaan opnieuw een voordracht te doen. ‘Het zesde tot en met het negende lid zijn van overeenkomstige toepassing. b. Indien de ledenraad aan een voordracht als bedoeld in het vijfde lid, het bindend karakter heeft ontnomen, dan verzoekt de ledenraad de raad van commissarissen onder mededeling van de reden van het niet bindend verklaren van de eerdere voordracht, opnieuw een voordracht te doen. 11. a. Blijft een voordracht als bedoeld in het vijfde lid achterwege, dan nodigt de ledenraad de raad van commissarissen uit tot het alsnog doen van een voordracht. De raad van commissarissen is daartoe alsdan verplicht. b. Blijft een voordracht als bedoeld in het zesde lid achterwege, dan nodigt de ledenraad de raad van commissarissen uit tot het doen van deze voordracht. De raad van commissarissen is daartoe alsdan verplicht. 12. Een voordracht van de raad van commissarissen en een voordracht als bedoeld in het zesde lid wordt bij de oproeping van de ledenraadsvergadering medegedeeld. 13. Herbenoeming is slechts eenmaal mogelijk. 14. Tussentijds benoemde leden van de raad van commissarissen nemen op het rooster van aftreden de plaats in van hen, dle zij vervangen. Zij treden echter niet automatisch in de functie van hun voorganger. 15. Indien door het tussentijds openvallen van plaatsen in de raad van commissarissen het aantal leden beneden het in artikel V.24 lid 1, genoemde aantal daalt, dient de raad van commissarissen binnen 3 maanden een voordracht te doen aan de ledenraad. ONVERENIGBAARHEDEN Artikel V.25 Lid van de raad van commissarissen kan niet zijn: 1. de persoon die lid is van het bestuur (de directeur-bestuurder) van de vereniging; 2. de persoon die belast is met, of mede uitvoering geeft aan, het overheidstoezicht op de vereniging; 3. de persoon die lid is van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente, waar de vereniging haar zetel heeft, of van een gemeente waarin zij feitelijk werkzaam is, of lid is van een orgaan van een organisatie die zich ten doel heeft gesteld de belangen van gemeenten te behartigen, hieronder ook te verstaan gemeenteraad of raadscommissie; 4. de persoon die lid is van het College van Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant of van een orgaan van een Organisatie die zich ten doel heeft gesteld de belangen van provincies te behartigen; 5. de persoon die op basis van een arbeidsovereenkomst (dienstverband) als bedoeld in artikel 610, eerste lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek werkzaam is voor de vereniging;

2011

17

201 0T67437JT 26092011

Behoudens voorzover in deze statuten anders is bepaald, geschiedt de oproeping tot de vergadering door of namens de voorzitter. 2. De oproeping geschiedt met inachtneming van een termijn van ten minste zeven dagen, waarbij de dag van oproeping en dle van de vergadering niet worden meegerekend. Snellere bijeenroeping is mogelijk, indien zulks volgens het oordeel van de voorzitter noodzakelijk is. 3. In de schriftelijke (per brief of t ax) en/of per e-mail verzonden oproeping wordt in ieder geval vermeld: a. dag, datum, tijd en plaats van bijeenkomst; b. de op de agenda geplaatste onderwerpen. 4. De directeur-bestuurder woont de vergaderingen van de raad van commissarissen bij, tenzij de raad te kennen geeft zonder de directeur-bestuurder te willen vergaderen. LEIDING VERGADERING VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN / NOTULEN Artikel V.28 1. De vergadering wordt geleid door de voorzitter of bij diens afwezigheid de vicevoorzitter. 2. De directeur-bestuurder draagt er desgewenst zorg voor dat van hetgeen in de vergadering wordt besproken en besloten notulen worden opgesteld. Wordt niet op deze wijze in de notutering voorzien, dan voorziet de raad van commissarissen hier zelf In. VERGADERINGEN VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN Artikel V.29 1. Ieder kalenderkwartaal wordt er ten minste één vergadering gehouden. 2. Voorts wordt een vergadering gehouden wanneer de voorzitter van de raad van commissarissen of de directeur-bestuurder dit nodig acht. 3. Wanneer twee leden van de raad van commissarissen het nodig achten dat een vergadering wordt gehouden, kunnen zij de voorzitter schriftelijk en onder nauwkeurige opgave van de te behandelen punten verzoeken een vergadering bijeen te roepen. Geeft de voorzitter aan een dergelijk verzoek geen gevolg dan zijn de verzoekers bevoegd zelf een vergadering bijeen te roepen op de wijze waarop de voorzitter een vergadering bijeenroept. Aan een dergelijk verzoek wordt geacht in elk geval geen gevolg te zijn gegeven, indien de vergadering niet binnen drie weken na het verzoek wordt gehouden. BESLUITVORMING IN DE COMMISSARIS VERGADERING Artikel V.30 1. Besluiten mogen slechts genomen worden over onderwerpen die bij de oproeping zijn medegedeeld. 2. Zijn echter ter vergadering alle leden van de raad van commissarissen aanwezig of vertegenwoordigd, dan kunnen besluiten worden genomen over alle aan de orde komende onderwerpen, mits met algemene stemmen (unaniem), ook al zijn de door de 1.

-

14 2011

19

201 0T67437JT 26092011

verstrekken ten aanzien van de gang van zaken bij samenwerkingsverbanden, vennootschappen onder firma, commanditaire vennootschappen of deelnemingen als in lid V.21 lid 3 onder de letters i, k of 1 genoemd. 8 De directeur-bestuurder zal de ledenraadsvergadering minimaal een maal per jaar een overzicht en toelichting verstrekken omtrent de maatschappelijke prestaties van de vereniging. 9. De directeur-bestuurder is, met inachtname van het in artikel V.21 lid 3 bepaalde, verantwoordelijk voor een goed personeelsbeleid. 10. De directeur-bestuurder is verplicht van de vermogenstoestand van de vereniging en van alle werkzaamheden de vereniging betreffende, naar de eisen die voortvloeien uit deze werkzaamheden, op zodanige wijze een administratie te voeren en de daartoe behorende boeken, bescheiden en andere gegevensdragers op zodanige wijze te bewaren, dat te allen tijde de rechten en verplichtingen van de vereniging kunnen worden gekend. 11. De directeur-bestuurder is verplicht de raad van commissarissen alle informatie te verschaffen waarvan hij redelijkerwijs dient te vermoeden dat die voor de uitoefening van de taak van dle raad noodzakelijk of gewenst is en hij dient die raad al de door hem gewenste inlichtingen te verstrekken en desgewenst de kas en de waarden te tonen en inzage te geven in de boeken en bescheiden van de vereniging. VERTEGENWOORDIGING Artikel VI.32 1. De directeur-bestuurder vertegenwoordigt de vereniging, voorzover uit de wet niet anders voortvloeit. 2. In alle gevallen waarin de vereniging een tegenstrijdig belang heeft met de directeurbestuurder wordt zij vertegenwoordigd door een door de raad van commissarissen, al dan niet uit zijn midden aan te wijzen, persoon. GELDELIJKE VERGOEDING DIRECTEUR-BESTUURDER / BENOEMING DIRECTEURBESTUURDER Artikel VI.33 1. Het bestuur (in deze akte ook genoemd: “de directie”) bestaat uit één directeurbestuurder. 2. De directeur-bestuurder wordt benoemd, geschorst en ontslagen door de raad van commissarissen. Ook niet leden kunnen tot directeur-bestuurder worden benoemd. 3. De raad van commissarissen stelt het salaris en de overige arbeidsvoorwaarden van de directeur-bestuurder vast. ONVERENIGBAARHEDEN Artikel VL34 Directeur-bestuurder kan niet zijn: a. de persoon die lid is van de raad van commissarissen;

21 201 0T67437JT 26092011

Indien de directeur-bestuurder is geschorst is hij niet bevoegd de in deze statuten en in reglementen aan de directeur-bestuurder toegekende bevoegdheden uit te oefenen. 9. Een besluit tot schorsing of ontslag van een directeur-bestuurder dient onverwijld aan de directeur-bestuurder schriftelijk en gemotiveerd te worden medegedeeld. HOOFDSTUK VII JAARSTUKKEN EN BEGROTING BOEKJAAR Artikel VII.36 Het vereniglngsjaar en het boekjaar zijn gelijk aan het kalenderjaar. JAARSTUKKEN Artikel VII.37 1. De directeur-bestuurder stelt binnen vijf maanden na afloop van het boekjaar een jaarrekening, een jaarverslag, een volkshuisvestingsverslag, een overzicht met cijfermatige kerngegevens en prognoses alsmede de overige door of krachtens de Wet voorgeschreven financiële verantwoordingsstukken op (de verantwoordingsstukken), die moeten voldoen aan de voorschriften dle ter zake voor toegelaten instellingen en een vereniging gelden. 2. De raad van commissarissen formuleert en doet de opdracht tot en laat de in lid 1 bedoelde stukken onderzoeken door een door hem aangewezen accountant als bedoeld in artikel 393, eerste lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek of door een Organisatie waarin zodanige accountants samenwerken. Wijst de raad van commissarissen geen accountant aan dan wordt deze door de ledenraad aangewezen, of zo deze daartoe niet overgaat, door de directeur-bestuurder. 3. De opdracht tot onderzoek van deze stukken kan worden ingetrokken door het orgaan dat deze opdracht heeft verleend. Indien de directeur-bestuurder de opdracht tot onderzoek heeft verleend, kan deze tevens worden ingetrokken door de raad van commissarissen. 4. De directeur-bestuurder stelt de stukken als bedoeld in het eerste lid niet vast en de raad van commissarissen keurt deze niet goed alvorens zij kennis hebben genomen van de bevindingen van de accountant. 5. De jaarrekening en het jaarverslag worden door de directeur-bestuurder en de leden van de raad van commissarissen ondertekend. Ontbreekt de handtekening van één of meer van hen, dan wordt daarvan onder opgave van redenen melding gemaakt. 6, Binnen zes maanden na afloop van het boekjaar neemt de ledenraad op een ledenraadsvergadering een expliciet besluit omtrent het verlenen van decharge aan de directeur-bestuurder en commissarissen. Daartoe brengt de directeur-bestuurder op die ledenraadsvergadering verslag uit over de gang van zaken in de vereniging en over het gevoerde beleid. De directeur-bestuurder legt op die vergadering de stukken als bedoeld in het eerste lid ter goedkeuring aan de vergadering voor. 8.

1 4 V.

23

UII

20 1 0T67437JT 26092011

minste twee/derde van de uitgebrachte geldige stemmen in en vergadering waarin tenminste twee/derde van de ledenraadleden aanwezig of vertegenwoordigd is. b. Wijziging van de statuten die plaats vindt op voorstel van een ander dan de directeur-bestuurder kan slechts geschieden bij een besluit van de ledenraadsvergadering, waartoe is opgeroepen met de mededeling dat aldaar wijziging van de statuten zal worden voorgesteld en mits met instemming van alle in functie zijnde ledenraadleden. 2. Is in het in lid 1 letter a genoemde geval dit aantal ledenraadleden niet aanwezig of vertegenwoordigd dan wordt uiterlijk een maand nadien een nieuwe ledenraadsvergadering bijeengeroepen en gehouden, waarin, ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde ledenraadieden, met twee/derde meerderheid het in lid 1 letter a bedoelde besluit kan worden genomen. In de oproeping voor deze vergadering wordt hiervan melding gemaakt. 3. Zij die de oproeplng tot de ledenraad ter behandeling van een voorstel tot wijziging van de statuten hebben gedaan, moeten een afschrift van dat voorstel, waarin de voorgenomen wijziging woordelijk is opgenomen, tenminste vijf dagen voor de vergadering ter inzage leggen op het kantoor van de vereniging, en wel tot en met de dag volgend op die waarop de ledenraadsvergadering is gehouden. 4. Het bepaalde in de eerste twee leden is niet van toepassing, indien ter vergadering alle Jedenraadleden aanwezig of vertegenwoordigd zijn en het besluit tot wijziging van de statuten met algemene stemmen wordt genomen. 5. Voor wijziging van de statuten behoeft de vereniging de voorafgaande toestemming van de minister belast met de zorg voor de volkshuisvesting. De vereniging legt hiertoe iedere voorgenomen wijziging van de statuten aan hem voor. 6. De wijziging van de statuten treedt niet in werking dan nadat hiervan een notariële akte is opgemaakt. 7. Het in dit artikel bepaalde is overeenkomstig van toepassing op juridische fusie en juridische splitsing. Bij juridische splitsing is, zolang dat krachtens de Wet niet is vereist, lid 5 niet van toepassing. REGLEMENTEN EN WIJZIGING REGLEMENTEN Artikel IX.42 1. De vereniging kent tenminste de volgende reglementen: a. ledenraadreglement; b. commissarissenreglement; c. directiereglementlmanagementregiement; d. reglement “Statuut Overleg Processen”. 2. a. In of krachtens het ledenraadreglement wordt de clusterindeling geregeld en kunnen regels worden gegeven de verwerving van het lidmaatschap, verkiezing van fedenraadieden en benoeming voorzitter D.BL. betreffende. In het ledenraadreglement kunnen voorts nadere regels en verdere uitwerkingen

1 4 NÜV.

tuit

25

201 0T67437JT 26092011

aanwezige of vertegenwoordigde ledenraadleden, met twee/derde meerderheid het in lid 1 letter a bedoelde besluit kan worden genomen. In de oproeping voor deze vergadering wordt hiervan melding gemaakt. 3. Zij die de oproeping tot de ledenraad ter behandellng van een voorstel tot ontbinding van de vereniging hebben gedaan, moeten een afschrift van dat voorstel tenminste vijf dagen voor de vergadering ter inzage leggen op het kantoor van de vereniging, en wel tot en met de dag volgend op die waarop de ledenraadsvergadering is gehouden. 4. Het bepaalde in de eerste twee leden is niet van toepassing, indien ter vergadering alle Iedenraadleden aanwezig of vertegenwoordigd zijn en het besluit tot ontbinding van de vereniging met algemene stemmen wordt aangenomen. 5. Bij ontbinding dient de directeur-bestuurder de minister, belast met de zorg voor de volkshuisvesting, hiervan onverwijld in kennis te stellen. VEREFFENAARS Artikel X.45 Na ontbinding van de vereniging zal de vereffening geschieden door een of meer vereffenaars, aan te wijzen door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Breda, welke vereffenaars door dat college kunnen worden geschorst of ontslagen, in welk laatste geval het college tevens een of meer nieuwe vereffenaars benoemt. Het college houdt toezicht op de vereffenaars. 2. De vereffenaar dient te handelen overeenkomstig de volgende bepalingen: a. indien de onroerende zaken zijn gelegen binnen het werkgebied van een of meer toegelaten instellingen, hij de goederen en de schulden van de ontbonden vereniging bij voorrang aan die toegelaten instellingen aanbiedt ter gehele of gedeeltelijke overneming, en, voor zover die toegelaten instellingen die goederen of schulden niet overnemen, hij die goederen of schulden ter gehele of gedeeltelijke overneming aanbiedt aan de gemeente waar de onroerende zaken zijn gelegen, en, voor zover de gemeente die goederen of schulden niet overneemt, hij de huurders van de tot die zaken behorende woongelegenheden in de gelegenheid stelt deze in eigendom te verkrijgen; b. indien de ontbonden vereniging op het tijdstip van ontbinding geen onroerende zaken bezat, hij de goederen en de schulden van de vereniging ter overneming aanbiedt aan de gemeente waar de vereniging haar woonplaats had; c. voor zover wegens het niet aanvaarden van de aanbiedingen, bedoeld onder a en b, de goederen en de schulden niet zijn overgenomen, hij de goederen van de ontbonden vereniging te gelde maakt en haar schulden voldoet; d. hij de middelen die zijn overgebleven na de toepassing van de onderdelen a, b en c, stort in het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, bedoeld in artikel 71, van de Woningwet. HOOFDSTUK XI

-

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING 1-luizerstraatweg 117 A Postbus 5075 1410A8 Naarden Telefoon 035- 69 54070 Telefax 035 69 54080 Internet littp //wwwcfvnl info@’cfvnl email -

11005 laurentius t.a.v. mevrouw C. Poppelaars- van Beek Postbus 2199 4800CD BRWA

Ons kenmerk MJ/NS/11.0365/20115973 (bij correspondentie vermelden)

Onderwerp Statutenwijziging

Naarden, 20 oktober 2011

Geachte mevrouw Poppelaars, al Fonds heeft uitgebracht aan de Hierbij treft u als bijlage aan een afschrift van het advies dat het Centra voorgenomen statutenwijziging. uw ende betreff elaties krijksr Koriin en Za ken minister van Binnenlandse de notaris pas mogelijk is na n door Ik wijs u erop dat het doen verljden van de beoordeelde statute er. minist ontvangst van de toestemming van de besluit van de minister een door de Ik verzoek u binnen drie maanden na ontvangst van het goedkeurings ef de doorlopende tekst van de inclusi ging nwijzi statute van akte de notaris gewaarmerkt afschrift van de notariële akte aan het ft statuten aan het Centraal Fonds te zenden. Tevens dient u een afschri van chtsgroepen, Betaalbaarheid e Aanda directi p/a elaties krijksr minist ii van Binnenlandse Zaken en Konin en Corpor ties, IPC 220, Postbus 30941, 2500 GX Den Haag te zenden. ke groet, Volkshuisvesting der Moolen wr 1

ING Bank 69 76 43 689 ....——‘.——

‘“‘no n Ufli C1IflUÇ1ING ISTAATSILAP 1995. 1511.

L#I

,t.,,.-.a

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING

Recommend Documents