CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING. Sectorbeeld woningcorporaties

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING

Sectorbeeld woningcorporaties verslagjaar 2005

2006

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING

Sectorbeeld woningcorporaties verslagjaar 2005 Naarden, 21 november 2006

2006

Inhoud 1

Samenvatting Sectorbeeld 2006

5

2

Inleiding

8

2.1

Algemeen

8

2.2

Opzet rapportage

9

3

Woningmarktontwikkelingen

10

3.1

De stagnatie voorbij: de ontwikkeling van de woningvoorraad 2001-2005

10

3.2

De nieuwbouwproductie van corporaties bezien vanuit de Woningbouwafspraken 2005-2010

12

3.3

Een langzaam krimpende sector: de kwantitatieve betekenis van de corporaties op de woningmarkt

13

3.4

De zorg voor betaalbare huisvesting

15

3.5

De samenstelling van de corporatievoorraad

18

3.6

Meer keuzeruimte voor consument en meer ruimte voor vernieuwing/herstructurering

4

5

6

2

20

Winst- en verliesrekening

22

4.1

Samenstelling en ontwikkeling winsten verliesrekening 2001-2005

22

4.2

Ontwikkeling netto bedrijfslasten

24

4.3

Ontwikkeling netto exploitatiekasstroom per woongelegenheid

26

4.4

Verkoopopbrengsten

28

Actuele financiële positie Nederlandse corporaties

30

5.1

Ontwikkeling actueel weerstandsvermogen

30

5.2

Financieel resultaat (des)investeringen 2001 tot en met 2005

34

5.3

Ontwikkeling van de bedrijfswaarde van de corporatiesector

36

5.4

Rentabiliteitswaarde

37

5.5

Rendementen

37

Ontwikkeling gecorrigeerd weerstandsvermogen

42

6.1

Geaccepteerde bedrijfswaarde

42

6.2

Gecorrigeerd weerstandsvermogen

43

6.3

Minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen

45

6.4

Ontwikkeling vermogensovermaat

46

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Inhoud

7

8

Het financiële perspectief van de sociale huursector 2005 tot en met 2015

50

7.1

De startpositie

50

7.2

Macro-economische parameters en daarnaast stijging onderhouds- en beheeruitgaven

50

7.3

Huurbeleid

52

7.4

Investeringsprogramma’s

53

7.5

Uitkomst basisvariant

56

7.6

Uitkomsten huurvariant

59

7.7

Uitkomsten corporatieprogramma

60

7.8

De ontwikkeling van het eigen vermogen bij een stochastische benadering

61

Afzonderlijke thema’s

64

8.1

Herstructurering

64

8.1.1

Lichte toename van de totale voorgenomen productiet

64

8.1.2

Verdere concentratie van voorgenomen productie in zwakste wijken

66

8.1.3

Nadere analyse van de voorgenomen productieinzet in zwakste wijken

68

8.1.4

De voornemens van corporaties met bezit in de 56 prioriteitswijken

69

8.2

8.3

Koopwoningen en dure huurwoningen

72

8.2.1

Koopwoningen: beperkte realisatie en hoge ambitie

72

8.2.2

Duurdere huurwoningen: ook hier beperkte realisatie en hoge ambitie

77

8.3.1

Periode 2001-2005

77

8.3.2

Effect van de lange termijn rente op de toekomstige vermogensontwikkeling van de corporatiesector

8.4

74

Effect dalende rente op vermogensomvang

78

Deelnemingen van corporaties

80

8.4.1

80

Achtergrond

Bijlagen

62

Begrippenlijst

90

Sectorbeeld woningcorporaties 2006

3

4


1 Samenvatting Sectorbeeld 2006

Sinds het dieptepunt in 2001 laat de bouwproductie door woningcorporaties een opgaande lijn zien. Er zijn de afgelopen vijf jaar bijna 81.000 nieuwe woongelegenheden voor de verhuur aan de voorraad toegevoegd. Daarnaast hebben corporaties in deze periode ruim 27.000 koopwoningen gerealiseerd. Ondanks deze opgaande lijn in de bouwproductie is er toch sprake van een daling van het marktaandeel van corporaties over de afgelopen vijf jaar: van ruim 35% naar 33% van de woningvoorraad. Het aantal woningen dat gesloopt of verkocht is, overtreft de afgelopen jaren de nieuwbouw en aankoop. De afname van het corporatiebezit was relatief sterk de provincies Groningen, Drenthe, Flevoland en Limburg, maar ook in de grote steden Amsterdam, Utrecht en Den Haag. In 2005 werden 29.000 nieuwe huur- en koopwoningen door corporaties gebouwd en dat is ruim meer dan afgesproken.

Aan het toegenomen aantal woningmutaties sinds 2003 is te zien dat de keuzemogelijkheden voor de woonconsument op de corporatiemarkt zijn toegenomen. De toename van de mutatiegraad is het sterkst in de Randstad en middelgrote steden. Het aandeel goedkope woningen is sinds 2001 afgenomen van 36% tot 31% en het aandeel betaalbare woningen nam toe van 58% tot 63%. De afgelopen jaren is de huur gemiddeld 3,8% per jaar gestegen als gevolg van de trendmatige huurverhogingen, de huurharmonisatie, de nieuwbouwproductie en de woningverbetering. Wordt de huurstijging afgezet tegen het percentage van maximaal toegestane huren, dan moet geconstateerd worden dat de woningcorporaties iets meer huur vragen voor dezelfde kwaliteit. Het jaarresultaat is ten opzichte van verslagjaar 2004 met ruim 70% gestegen tot ¤ 2.004,- per eenheid. Deze stijging wordt veroorzaakt door een verbetering van het bedrijfsresultaat. Belangrijke componenten hierbij zijn het in toenemende mate inrekenen van de verkoopresultaten en het verhogen van de restwaarde van de grond. Daarmee wordt een lijn doorgezet, die ook al in verslagjaar 2004 zichtbaar was. Ondanks de huurstijgingen de afgelopen jaren is de exploitatiekasstroom uit de verhuur nominaal ongeveer gelijk gebleven als gevolg van de sterke stijging van de netto bedrijfslasten en de stijging van de onderhoudslasten. Aan de andere kant is goed zichtbaar dat de sterke daling van de gemiddelde rentevoet op de kapitaalmarkt ook positief doorwerkt. Als gevolg van de omvangrijke herfinancieringen en renteconversies in de jaren 2001 tot en met 2005 is de gemiddelde rentevoet gedaald van 7,8% in 2001 tot 5,3% in 2005.


5

Het actueel weerstandsvermogen is over de periode 2001 tot en met 2005 met 53% gestegen tot ruim ¤ 45 miljard. De stijging wordt vooral veroorzaakt door de sterk gedaalde kapitaalmarktrente, door het extra inrekenen van verkoopopbrengsten, door het verhogen van de restwaarde van de grond en door de verlenging van de restant levensduur. De oorzaken zijn dus vooral boekhoudkundig van aard. Wordt gekeken naar de investeringen over de afgelopen jaren, dan tekent zich een beeld af dat corporaties inzetten op zowel nieuwbouw als woningverbetering. De bruto investeringen zijn sinds 2001 gestegen van ¤ 3,7 miljard tot bijna ¤ 5,5 miljard in 2005. De relatieve omvang van het onrendabel stijgt van 10,3% in 2001 tot 22,5% . De stijging van het actueel weerstandsvermogen met ¤ 5,2 miljard komt ook tot uiting in het rendement. Het rendement over het actueel weerstandsvermogen is in 2005 12,1% en daarmee fors gestegen ten opzichte van het jaar daarvoor toen het 7,7% was. Het rendement over het vastgoed is ten opzichte van 2004 een half procent gestegen en bedroeg 7,5%. Vooral het rendement verhuur is verbeterd en nam toe tot 8,6%. Als gevolg van de hiervoor aangegeven verslechterde exploitatiekasstroom bij een hogere opgegeven bedrijfswaarde in 2005 is het direct rendement gedaald. De dalende lijn in het rendement over het vreemd vermogen heeft zich voortgezet. Bedroeg dit in 2001 nog 6,5%, in 2005 was het rendement op vreemd vermogen 4,3%. De door de corporaties opgegeven bedrijfswaarde laat ook een stijging zien: van ¤ 80,9 miljard in 2001 naar ¤ 96,4 miljard in 2005. Door het Centraal Fonds wordt hiervan uiteindelijk ¤ 84,9 miljard geaccepteerd als gevolg van correcties voor restwaarde, voor verkoop van woningbezit, voor verzorgingstehuizen en voor overige verhuureenheden. Ook het door het Fonds gecorrigeerde weerstandsvermogen laat een sterke stijging zien: per woongelegenheid van ¤ 9.445,- in 2001 naar ¤ 11.985,- in 2005. Ook de spreiding in dit gecorrigeerde weerstandsvermogen weerspiegelt de positieve vermogensontwikkeling. Waar in 2001 34,9% van de corporaties een gecorrigeerd weerstandsvermogen had van minder dan 25% van het balanstotaal, gaat het in 2005 nog maar om 22,4%. Van belang daarbij is dat het risicoprofiel door de jaren heen stabiel is gebleven. De overmaat is als gevolg hiervan toegenomen van 11,4% van het balanstotaal in 2001 naar 16,5% in 2005. De vooral door externe factoren veroorzaakte vermogenspositie die voor de sector bereikt is de afgelopen jaren, zal ook van het interne toezicht de aandacht moeten gaan vragen. Het is te verwachten dat de volkshuisvestelijke aanwending van het maatschappelijk vermogen, waarover corporaties de beschikking hebben, nadrukkelijker op de agenda zal komen. Het financiële perspectief van de sector is voor de komende jaren goed te noemen. Op grond van een aantal aannames is door het Centraal Fonds berekend hoe de vermogensontwikkeling zal zijn in de periode 2005 – 2015. In reële termen zal het zal het vermogen met ¤ 3,5 miljard dalen, van ¤ 33,8 miljard in 2005 naar ¤ 30,3 miljard in 2015. Deze beperkte daling is niet problematisch omdat er vanuit de financiële continuïteit voldoende vermogen resteert. Vanuit risicoprofielen bezien is het interessant om te weten welke interne sturingsvariabelen bij een corporatie (los van externe als matching of fusie) aanwezig zijn bij tegenvallende ontwikkelingen en of snel tegen financiële grenzen wordt aangelopen. Geconstateerd kan worden dat zowel via het huurbeleid als via de programmering van activiteiten op de woningmarkt er voldoende mogelijkheden aanwezig zijn tot bijsturing. Omgekeerd doet dit vermoeden dat de druk om de slechter wordende netto exploitatie kasstromen, onder meer door de stijgende netto bedrijfslasten, aan te pakken, gering zal blijven. Dit vraagstuk zal de nodige aandacht behoeven van het interne toezicht.

6


Samenvatting Sectorbeeld 2006

Bij corporaties met een zware herstructureringsindicatie valt een duidelijke verschuiving te zien in de wijken waarin de voorgenomen productie zal neerslaan. Ten opzichte van de vorige prognoseperiode vindt de voorgenomen inzet in grotere mate in de zwakste wijken plaats. Binnen deze zwakke wijken valt evenals vorig jaar te constateren dat de voorgenomen productie relatief weinig plaatsvindt in de wijken met een minder gunstige dynamiek. Opvallend mogen de toekomstverwachtingen rond de productie van koop- en duurdere huurwoningen genoemd worden. In 2005 zijn ruim 7.000 koopwoningen gerealiseerd en 5.200 duurdere huurwoningen. De prognoses laten zien dat de corporaties in de periode 2006 tot en met 2010 circa 100.000 koopwoningen willen realiseren en ruim 58.000 duurdere huurwoningen. Daarnaast denken de corporaties zo’n 137.000 betaalbare huurwoningen te realiseren in de genoemde periode en bijna 12.000 goedkope huurwoningen. Alle grotere woningcorporaties met meer dan 15.000 eenheden kennen inmiddels een nevenstructuur met deelnemingen. In deze deelnemingen gaat het om het onderbrengen van commercieel vastgoed, projectontwikkeling en specifieke activiteiten als deelnemingen in een glasvezelnet of verzelfstandigde onderhoudsbedrijven. De balanswaarde van de deelnemingen is van ¤ 325 miljoen in 2003 toegenomen tot ¤ 551 miljoen in 2005. Het rendement op de deelnemingen is in 2005 voor de hele sector gemiddeld nihil geweest. Veel corporaties hebben in hun jaarverslag 2005 aangegeven dat men overgegaan is tot oprichting van een nevenstructuur om daarmee te anticiperen op veranderingen in de regelgeving van de ministeries van VROM en Financiën.


7

2 Inleiding

2.1

Algemeen

Gebruikelijk bevatte het jaarlijkse Verslag financieel toezicht woningcorporaties zowel de uitkomsten van het toezicht van het Fonds op de afzonderlijke corporaties, als ook het totale financiële beeld van de corporatiesector. Beide producten vloeien voort uit de wettelijke taak van het Fonds. Dit jaar is voor een gescheiden rapportage gekozen. Het voorliggende rapport heeft betrekking op het sectorbeeld. De uitkomsten van het individuele financiële toezicht zullen afzonderlijk worden gerapporteerd. Het sectorbeeld geeft een overzicht van de financiële ontwikkelingen in de corporatiesector. Met de gescheiden rapportage is ook de opzet aangepast. Meer dan in het verleden het geval was, staan de financiële gegevens, die de corporaties zelf hebben verstrekt, centraal in deze rapportage. Daar waar het Fonds de financiële gegevens vanuit zijn toezichttaak heeft aangepast, zijn de resultaten daarvan op sectorniveau in een afzonderlijk hoofdstuk gepresenteerd. Verder is, nu het Fonds de beschikking heeft over financiële gegevens over een reeks van jaren, meer aandacht besteed aan de historische ontwikkeling. De ontwikkelingen kunnen zo beter in een tijdsperspectief worden bezien. Daarnaast is bij het presenteren van de financiële prognoses minder gebruik gemaakt van de prognoses van de corporaties. De opgegeven voornemens van corporaties wat betreft hun (des)investeringsplannen blijken steeds weer maar ten dele te worden gerealiseerd. Bovendien is de financiële verwerking van de voornemens in de meerjarenramingen verschillend tussen corporaties. Hierdoor is de samenvoeging van deze prognoses tot een sectorbeeld problematisch. Het Fonds beschikt al enige jaren over een financieel risicoanalysemodel. Met dit model is het mogelijk om financiële prognoses te maken op basis van veronderstellingen over de toekomstige (des)investeringen en de hoogte van diverse parameters, zoals inflatie, rente en kostenstijgingen.

8


Inleiding

2.2

Opzet rapportage In hoofdstuk 3 staat de woningmarkt centraal. De ontwikkelingen in het woningbezit van corporaties, als onderdeel van de totale woningvoorraad, worden hier weergegeven, waarbij deze geplaatst worden tegen de achtergrond van de totale woningvoorraad in Nederland. Ook de veranderingen in de samenstelling van het bezit van corporaties komen aan bod. Tevens wordt het verloop van de mutatiegraad en de leegstand van het corporatiebezit gepresenteerd. Hoofdstuk 4 heeft betrekking op de winsten verliesrekening op sectorniveau. Over de periode 2001 tot en met 2005 worden de samenstelling en de ontwikkeling van de winsten verliesrekening weergegeven. Enkele onderdelen van de winsten verliesrekening, zoals het verloop van de netto bedrijfslasten en de opbrengsten uit verkoop van huurwoningen, worden nader uitgewerkt. Aansluitend geeft het daaropvolgende hoofdstuk 5 informatie over de ontwikkeling van de vermogenspositie van de sector. In het bijzonder komen de ontwikkelingen van de bedrijfswaarde van het woningbezit en die van de rentabiliteitswaarde van de leningen aan de orde. De door de corporaties gerealiseerde rendementen worden ook in dit hoofdstuk beschreven. Hoofdstuk 6 bevat de vermogensontwikkeling, zoals die op basis van het financiële toezicht is bepaald. Het gaat hierbij onder meer om de ontwikkeling van de door het Fonds geaccepteerde bedrijfswaarde en het gecorrigeerde weerstandsvermogen. Voorts komt het minimaal noodzakelijke weerstandsvermogen en de omvang van de vermogensovermaat aan bod. De toekomstige financiële ontwikkelingen van de sector worden in hoofdstuk 7 geanalyseerd. Met het risicoanalysemodel zijn verschillende varianten doorgerekend. Hiermee ontstaat een beeld van het mogelijke verloop van vermogenspositie van de sector en de bandbreedte waarbinnen het eigen vermogen zich naar alle waarschijnlijkheid de komende jaren zal ontwikkelen. In het laatste hoofdstuk 8 passeren afzonderlijke thema’s de revue. Het eerste thema heeft betrekking op de bijdrage die corporaties voornemens zijn te leveren aan de herstructurering van zwakke wijken. Verder wordt ook een beeld geschetst van de mate waarin corporaties actief zijn met de bouw van koopwoningen respectievelijk dure huurwoningen. Een andere thema is het effect van de dalende rente. Deze heeft de afgelopen jaren een grote invloed gehad op de vermogenspositie van de sector. Het laatste thema heeft betrekking op de deelnemingen van corporaties. Het gaat hierbij om de mate waarin corporaties actief zijn in deelnemingen en het financiële resultaat van deze deelnemingen. De rapportage is vastgesteld door het bestuur in zijn vergadering van 21 november 2006. Het rapport is ook integraal verkrijgbaar via de website.


9

3 Woningmarktontwikkelingen

3 .1

De stagnatie voorbij: de ontwikkeling van de woningvoorraad 2001-2005 De woningvoorraad van corporaties is de laatste vijf jaar per saldo licht afgenomen tot iets meer dan 2,4 miljoen woongelegenheden. Deze afname wordt vooral veroorzaakt door relatief veel verkopen en sloop van woongelegenheden van corporaties, respectievelijk bijna 98.000 en 60.000 in de laatste vijf jaar. Aan de andere kant zijn bijna 63.000 woongelegenheden aangekocht en zijn bijna 81.000 nieuwe te verhuren woongelegenheden gerealiseerd. Daarbij wordt zichtbaar dat het de laatste jaren steeds beter lukt om nieuwbouw tot stand te brengen. Ten opzichte van 2001 is het aantal gerealiseerde woongelegenheden voor de verhuur met ruim 73% gestegen. Het aantal door corporaties gerealiseerde koopwoningen is de laatste vijf jaar bijna verdubbeld. Het gaat om totaal 27.000 koopwoningen in deze periode.

Tabel 3.1

Mutatie aantal woongelegenheden 2001 tot en met 2005 2001

2002

2003

2004

2005

Totalen

Mutatie 2001/2005

2001-2005

in procenten woongelegenheden primo 2001

Aantal woongelegenheden per 1 januari

2.439.000

2.440.000

2.432.000

2.420.000

2.412.000

Nieuwbouw

12.600

13.600

13.800

18.800

21.800

80.600

3,3

Aankoop

21.400

19.000

6.200

4.000

12.300

62.900

2,6

Verkoop

15.900

26.400

16.700

17.500

21.300

97.800

4,0

8.200

9.700

14.200

13.500

14.000

59.600

2,4

-8.200

-4.600

-1.100

-400

-3.600

-17.900

-0,7

2.440.000

2.432.000

2.420.000

2.412.000

2.407.000

3.600

5.200

5.100

6.300

7.200

Sloop Overige mutaties Aantal woongelegenheden per 31 december Nieuwbouw koopwoningen

10



Van de bijna 81.000 door de corporaties gerealiseerde nieuwe woongelegenheden voor verhuur gaat het om ruim 72.000 nieuwe huurwoningen en bijna 9.000 overige woongelegenheden. De toename van het aantal huurwoningen is ruim 3,1% van het aantal huurwoningen van corporaties primo 2001. Met andere woorden, er is in de afgelopen jaren vanuit nieuwbouw een gemiddelde toevoeging van iets meer dan 0,6% per jaar van het corporatiebezit gerealiseerd. Relatief veel nieuwe huurwoningen zijn gebouwd in de provincies Flevoland en Overijssel. In de nietverstedelijkte gebieden zijn relatief meer nieuwe huurwoningen gebouwd dan in de verstedelijkte gemeenten, waaronder de ISV-gemeenten. Vooral de realisatie van nieuwbouw van huurwoningen in de twee grootste gemeenten, Amsterdam en Rotterdam, bleef in relatief opzicht laag. Een belangrijk deel van de verklaring hiervoor is dat beide gemeenten van oudsher een zeer omvangrijke huursector kennen. Door de corporaties in Utrecht en Den Haag, waar de huurvoorraad relatief veel minder groot is dan in Amsterdam en Rotterdam, zijn relatief meer huurwoningen gerealiseerd. Daarbij moet wel opgemerkt worden dat de realisatiecijfers van Amsterdam juist de laatste twee jaar fors in de lift zitten en het drievoudige van het niveau van 2001 omvatten, terwijl de cijfers van de overige drie gemeenten van de G-4 over 2005 geen van drieën het relatief lage niveau van 2001 haalden. Door middel van nieuwbouw van huur- en koopwoningen voegden de corporaties de afgelopen vijf jaar bijna 100.000 woningen toe aan de Nederlandse woningvoorraad. Dat is ongeveer 1,5% van de voorraad. Die bijdrage was met 2,2% relatief groot in de vier grote steden als geheel. Als de nieuwbouwproductie vergeleken wordt met de omvang van de corporaties, valt op dat de G-4 als geheel een met landelijk niveau vergelijkbare productie leverden. Met name door de corporaties in de gemeente Amsterdam werden er relatief veel koopwoningen gerealiseerd. De 30/70 verhouding huur/koop die jarenlang door overheden als beleidsuitgangspunt geformuleerd is, heeft vooral in Amsterdam consequenties gehad voor de nieuwbouwproductie van de corporaties. Opvallend is ook dat de concentratie van subsidiemiddelen in de ISV-gemeenten, waarin ook de BLSmiddelen zijn opgenomen, over de laatste vijf jaar niet samenvalt met een relatief hogere nieuwbouwinspanning van de corporatiesector. Van de zeven grotere BON-regio’s die alle een relatief hoge nieuwbouwtaakstelling kennen, realiseerden de corporaties binnen het KAN, het BRU en de SRR juist relatief weinig. Naast de groei van 1,5% van de totale Nederlandse woningvoorraad door nieuwbouw van corporaties, verminderde deze woningvoorraad als totaal aan de andere kant door de sloop van huurwoningen door corporaties. Als gevolg van de bijna 57.000 gesloopte corporatiewoningen nam de Nederlandse woningvoorraad de afgelopen vijf jaar met 0,9% af. Vooral in de provincie Groningen en de steden Rotterdam en Den Haag was sprake van een relatief omvangrijke sloop van corporatiewoningen. De afname van de Nederlandse huurvoorraad als geheel (dus inclusief de particuliere huurwoningen), als gevolg van verkoop van huurwoningen aan bewoners en de sloop van huurwoningen is relatief hoog in de wat perifere woningmarkten in het noorden van het land en in de provincies Flevoland en Limburg. Wellicht is er hier samenhang met een wat minder zware spanning op de huurwoningmarkt. Grosso modo is er - althans veel minder dan op het eerste gezicht verwacht mag worden - weinig samenhang te bespeuren met de herstructureringsopgave van stedelijke wijken, waarin de sloop van huurwoningen en verkoop aan bewoners toch veel gebruikte instrumenten zijn. Het relatieve aandeel van de inspanningen op dit gebied


11

van de corporaties in de ISV-gemeenten is met 4,7% niet veel hoger dan het landelijke gemiddelde van 4,1%. Binnen de G-4 laat de gemeente Rotterdam wat dat betreft overigens een heel ander beeld zien dan de andere drie grote steden. In Rotterdam zijn relatief veel woningen gesloopt en aan bewoners verkocht.

3.2

De nieuwbouwproductie van corporaties bezien vanuit de Woningbouwafspraken 2005-2010 In het Rijksbeleid hebben de woningcorporaties een belangrijke rol in het bevorderen van voldoende aanbod van woningen. In 2005 zijn er met 20 stedelijke regio’s afspraken gemaakt over de nieuwbouwproductie. Deze afspraken moeten ertoe leiden dat in 2010 het woningtekort tot 1,5% is teruggebracht. Het gaat daarbij om een woningproductie voor de stedelijke regio’s van 360.000 woningen in vijf jaar tijd en om 85.000 woningen daarbuiten. Afgesproken is dat woningcorporaties (indicatief en op sectorniveau tot en met 2009) 111.000 woningen produceren. Deze productie maakt onderdeel uit van de landelijke productie van 445.000 woningen. Dit aantal wordt regionaal gedifferentieerd op basis van de gemaakte afspraken tussen gemeenten en de woningcorporaties. Hebben de woningcorporaties in een regio de productie tot en met 2007 gehaald, dan vervalt de huursombeperking voor de corporaties in de betreffende regio 1. Uit tabel 3.2 tabel mag duidelijk worden dat, bezien vanuit de opgave van voorgenomen aantallen door de corporaties via de Cijfermatige Kerngegevens, er op landelijk niveau als totaal te verwachten valt dat de afspraken ruimschoots gehaald zullen worden. De corporaties realiseerden in 2005 ruim 29.000 nieuwe huur- en koopwoningen, dat is ruim meer dan de 22.000 woningen die de corporaties op basis van de woningbouwafspraken gemiddeld jaarlijks moeten realiseren. Als voorzichtigheidshalve op basis van ervaringsgegevens van de afgelopen jaren rekening gehouden wordt met een realisatiepercentage van ongeveer 70% van de geprognosticeerde aantallen over 2006-2009, zal ook het afgesproken niveau van de productieaantallen in de toekomst overschreden worden.

Tabel 3.2

Woningbouwafspraken: realisatie en prognoses Programma Woningbouwafspraken 2005-2010 Stedelijke regio’s

Daarbuiten

Afspraken

gemiddeld/jaar

met corporaties

Realisatie* en prognoses corporaties Koopwoningen

Huurwoningen

gemiddeld/jaar 2005

64.338

17.000

22.200

2006

68.461

17.000

22.200

12.100

31.300

2007

75.275

17.000

22.200

21.100

50.900

2008

75.695

17.000

22.200

25.600

54.400

2009 2005-2009

21.800 *

76.470

17.000

22.200

21.800

42.100

360.239

85.000

111.000

80.600

178.700

19.500

29.600

2010

1

12

7.200 *


Deze productieaantallen t/m 2007 lagen bij verschijnen van boven-

genoemde woningmarktvisie op 16 juni 2006 nog niet vast.


Bij ontstentenis van de regionaal gedifferentieerde productieaantallen voor de corporaties is echter nog niet na te gaan in hoeverre op regionaal niveau problemen ten aanzien van de realisatie van de afspraken kunnen gaan ontstaan, die vervolgens ook consequenties kunnen hebben voor de beleidsruimte van de corporaties in het huurbeleid.

3.3

Een langzaam krimpende sector: de kwantitatieve betekenis van de corporaties op de woningmarkt Als gevolg van de mutaties in de corporatievoorraad, die hebben geleid tot een lichte afname van de het aantal corporatiewoningen in de laatste vijf jaar en de gelijktijdige groei van de totale Nederlandse woningvoorraad van 6.651.000 woningen primo 2001 naar 6.914.000 woningen ultimo 2005, nam de kwantitatieve betekenis van de corporatiesector binnen de Nederlandse woningmarkt af. Van ruim 35% daalde het marktaandeel in vijf jaar naar 33%.

Tabel 3.3

Marktaandeel huurwoningen corporaties in 2001 en 2005 in procenten*

Nederland

2001

2005

Mutatie

35,2

33,1

-6,0

Noord

2001

2005

Mutatie

Amsterdam

55,4

51,8

-6,6

Groningen

36,9

33,5

-9,3

Rotterdam

57,0

52,1

-8,6

Friesland

32,8

30,5

-6,9

Den Haag

36,9

34,9

-5,5

Drenthe

29,9

27,4

-8,2

Utrecht

41,9

38,3

-8,6

Grote vier

50,3

46,4

-7,6

Oost Overijssel

33,2

31,2

-6,0

17 middelgrote steden Randstad

40,4

37,4

-7,3

Gelderland

32,1

30,7

-4,5

16 middelgrote steden overig Nederland

42,1

38,9

-7,5

West

Verstedelijkt Nederland

44,7

41,4

-7,6

Niet verstedelijkt Nederland

29,1

27,8

-4,5

30/31 ISV-gemeenten*

45,3

41,6

-8,2

Utrecht

32,7

31,4

-3,9

Flevoland

33,3

29,1

-12,5

Noord-Holland

40,0

37,8

-5,7

Twente

33,8

32,1

-5,0

Zuid-Holland

39,9

37,3

-6,5

Knooppunt Arnhem-Nijmegen

37,5

35,1

-6,5

Bestuur Regio Utrecht

32,9

31,7

-3,7

Regionaal Orgaan Amsterdam

43,1

39,8

-7,7

Zeeland

26,1

24,7

-5,3

Haaglanden

36,4

34,9

-4,2

Noord-Brabant

31,6

30,3

-4,0

Stadsregio Rotterdam

49,1

45,2

-7,9

Limburg

31,9

29,1

-8,9

Stadsregio Eindhoven

32,3

30,8

-4,7

Zuid

* Huurwoningen corporaties als percentage Nederlandse woningvoorraad volgens CBS-woningstatistiek primo 2001 respectievelijk ultimo 2005


13

Deze afname was niet overal even sterk: in de provincies Gelderland, Utrecht, Zeeland en NoordBrabant is deze afname per saldo relatief beperkt gebleven. De afname was het grootst in de provincies Groningen, Drenthe, Flevoland en Limburg. Ook binnen de G-4 en de BON-regio’s zijn forse verschillen waarneembaar; de marktpositie van de corporaties in de gemeente Den Haag en de regio BRU veranderde relatief weinig. Fors was de afname in de gemeenten Utrecht, Rotterdam en Amsterdam, maar in de laatste twee steden beschikt de corporatiesector in 2005 echter nog steeds over een marktaandeel dat ruim boven de helft van de totale woningmarkt uitkomt. Terwijl het marktaandeel in de woningvoorraad gestaag afneemt, wordt aan de andere kant het proces van voortschrijdende concentratie binnen de sector in de laatste vijf jaar zichtbaar. Als gevolg van fusies daalde het aantal corporaties van 579 in 2001 naar 492 in 2005. Het gemiddelde aantal woongelegenheden per corporatie steeg over die periode daarmee van 4.200 naar 4.900. Tussen stad en platteland loopt de omvang van de gemiddelde corporatiegrootte sterk uiteen. Waar de niet verstedelijkte gemeenten in 2005 te maken hebben met corporaties met een gemiddelde omvang van 3.300 woongelegenheden (in 2001: 2.800), is de corporatieomvang in de ISV-gemeenten gemiddeld 9.800 woongelegenheden (in 2001: 8.700). Uitschieters zijn te vinden in de G-4; de gemeenten Rotterdam en Utrecht hebben te maken met corporaties met een gemiddelde omvang van ruim 11.000 woongelegenheden, terwijl de corporaties in Amsterdam gemiddeld ruim 17.000 en in Den Haag ruim 21.000 woongelegenheden bezitten. Het corporatiebezit bestaat niet alleen uit huurwoningen maar ook uit eenheden in verzorgingstehuizen en overige wooneenheden (wooneenheden in zowel bijzondere woonvormen als studentenflats, flats voor verplegend personeel, onzelfstandige HAT-eenheden alsmede kamergewijze verhuur). Beide segmenten zijn in de afgelopen vijf jaar met een toename van 20 respectievelijk 25% fors gegroeid. Ruim 10.000 nieuwe eenheden werden in de afgelopen vijf jaar gerealiseerd in de steden, waarvan in laatste vier jaar ruim 8.500 eenheden in de universiteitsteden. Ook het corporatiebezit in bedrijfsruimten, winkels en overige verhuureenheden zonder woonbestemming concentreert zich in het stedelijk gebied.

Tabel 3.4

Verhuureenheden van corporaties 2001 - 2005

Woningen

Aantal

Aantal

% verstedelijkt

% niet-verstedelijkt

primo 2001

ultimo 2005

Nederland

Nederland

ultimo 2005

ultimo 2005

2.287.000

49

51

2.341.000

Eenheden verzorgingstehuizen

41.000

49.000

44

56

Overige wooneenheden

54.000

67.000

78

22

2.000

3.000

44

56

Standplaatsen en woonwagens Overige verhuureenheden Garages

14

113.000

111.000

49

51

Bedrijfsruimten/winkels

21.000

21.000

76

24

Overig bezit

17.900

28.500

63

37



3.4

De zorg voor betaalbare huisvesting Waar aan de ene kant zichtbaar wordt dat de omvang van de goedkope voorraad in de laatste jaren verder afneemt 2, nam het aandeel betaalbare huurwoningen binnen de sector fors toe 3. De geografische spreiding van de omvang van de goedkope en betaalbare voorraad laat zien dat vooral in de noordelijke provincies Groningen en Friesland de goedkope voorraad (beide ongeveer 42%) nog relatief groot is. Daarentegen is in Gelderland, Utrecht, Flevoland, Noord- Brabant en Limburg de goedkope voorraad relatief beperkt (minder dan 30%). Een relatief omvangrijke dure huurvoorraad is aanwezig in de Randstad. De corporaties binnen de G-4 kennen een gemiddelde omvang van de dure huurvoorraad van 7% met als uitschieter de corporaties in Den Haag met ruim 10%. Opmerkelijk is dat ondanks het beleid dat steeds meer mogelijkheden bood voor ontwikkeling van het duurdere huursegment door corporaties (huurharmonisatie, meer mogelijkheden voor differentiatie in huurprijzen, overheden stimuleren bouwen in duurdere segmenten), het aandeel duurdere woningen niet is toegenomen. In de periode 2002-2005 4 werden ruim 15.600 nieuwe huurwoningen gerealiseerd die tot de duurdere huurklasse behoorden. Het gelijkblijvende aandeel duidt op relatief veel verkopen vanuit de duurdere huurklasse 5.

Grafiek 3.1

Corporatievoorraad naar prijsklassen �� 2

��

Er is hier voor gekozen om de cijfers over ultimo 2001 en 2005 te

presenteren. Presentatie van de cijfers van primo 2001 of ultimo 2000 geeft een totaal ander beeld dat veroorzaakt wordt door grote eenmalige aanpassing in de systematiek die het Ministerie van VROM

��

hanteert bij het bepalen van de prijsgrenzen. Vanaf 2001 is er sprake van geleidelijke stijging van de huurprijsklassegrenzen.

��

3

Grenzen kale huur per maand in euro’s

2001: goedkoop < 307, betaalbaar 307-472, duur > 472

�

2005: goedkoop < 332, betaalbaar 332-509, duur > 509

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

4

Over 2001 zijn geen uitgesplitste gegevens over huurprijsklassen van

nieuwbouw beschikbaar. 5

Omdat naar prijsklassen gedifferentieerde data over onttrekkingen

en verkopen echter niet beschikbaar zijn, is niet na te gaan wat het effect van bijvoorbeeld huurharmonisatie en verkoop geweest is op de ontwikkeling van de huurprijsklassen, echter men mag veronderstellen dat een groot deel van de verkochte woningen bij verkoop behoorde tot de duurdere huurklasse. In theorie is ook sloop van duurdere huurwoningen mogelijk, maar het is niet aannemelijk dat grote aantallen duurdere huurwoningen zijn gesloopt.


15

Wat de WWS-punten betreft valt in tabel 3.5 op het eerste gezicht een grote sprong tussen de jaren 2002 en 2004 waar te nemen. Deze sprong wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door een wijziging in de systematiek van het woningwaarderingstelsel in de afgelopen jaren, te weten het sinds 1 juli 2002 in drie jaar tijd geleidelijk afbouwen van de verouderingsaftrek, en is dus niet alleen het gevolg van verbetering van de kwaliteit. Ook hier zijn de regionale verschillen groot. In Amsterdam stegen de gemiddelde WWS-punten van 93 punten eind 2000 naar 113 punten in 2005. In de gemeente Rotterdam daarentegen bleef de stijging beperkt van 109 naar 117 punten over dezelfde periode. Ook in Utrecht (van 115 naar 125 punten) en Den Haag (van 106 naar 116) was de stijging veel minder groot. De gemiddelde huur voor woongelegenheden steeg de afgelopen vijf jaar met gemiddeld 3,8% per jaar. De stijging was met name scherp in de gemeenten Amsterdam en Rotterdam (respectievelijk 25,2 en 24,1%) en relatief beperkt in de provincie Friesland (13,7%), de gemeente Utrecht (12,6%) en de provincie Flevoland (10,8%). Waar de woongelegenheden in Amsterdam in 2001 nog met gemiddeld ¤ 291,- de laagste huurprijs kenden, behoort Amsterdam met ¤ 365,- inmiddels tot de middenmoot en kennen nu de corporatiewoningen in Utrecht met ¤ 347,- een relatief lage prijs. Deze stijging van de gemiddelde huren in de afgelopen jaren is niet alleen toe te schrijven aan de jaarlijkse (trendmatige) huurverhogingen, maar ook aan het beleid van huurharmonisatie bij mutaties, het effect van nieuwe toevoegingen aan de voorraad in de afgelopen jaren en kwaliteitsverbetering van bestaande woningen. Over het algemeen vragen de corporaties in de afgelopen jaren meer huur voor dezelfde kwaliteit. Dit wordt zichtbaar in de stijging van de huren als percentage van de maximaal toegestane huur. Hierbij is niet gecorrigeerd voor de stijging van het aantal WWS-punten door de afschaffing van de verouderingsaftrek.

Tabel 3.5

Ontwikkeling WWS-punten per woongelegenheid 2001 tot en met 2005 (2001=100)

Tabel 3.6

16

2001

2002

2003

2004

2005

Nederland

118

120

123

127

128

Grote steden (G-4)

107

108

111

114

116

G-27

118

120

123

127

128

Overige gemeenten Nederland

123

123

128

132

132

Huurprijsontwikkeling en prijs-/kwaliteitsverhouding Ultimo 2000

Ultimo 2005

Stijging

Gemiddelde huur in euro per maand

312

372

19,2

Huur in % van maximaal toegestaan

65

70

7,7

Gemiddeld aantal WWS-punten

118

128

8,5

Gemiddelde puntprijs in euro’s per maand

2,65

2,91

9,8



Regionaal zijn daarin de verschillen nog erg groot. In het zuiden van het land varieert het percentage tussen de drie provincies van 64 tot 66% in 2005 en in het noorden scoort de provincie Friesland nog steeds laag met gemiddeld 65%. Aan de andere kant is het percentage in de provincie Overijssel hoog met gemiddeld 74%, terwijl de corporaties in de vier grote steden koploper zijn met gemiddeld 75% van het maximaal niveau dat gevraagd mag worden. Uitgedrukt in puntprijzen (huurprijs in euro’s per WWS-punt) vraagt men relatief veel huur in de vier grote steden (gemiddeld ¤ 3,18 per WWS-punt), waarbij opvalt dat de gemiddelde puntprijs binnen de gemeente Rotterdam zeer hard steeg van ¤ 2,88 in 2001 naar ¤ 3,21 in 2005. De corporaties in de gemeente Utrecht vragen nog steeds een relatief lage huur (gestegen van ¤ 2,59 in 2001 naar ¤ 2,78). Ook wordt er relatief weinig gevraagd in de provincies Drenthe (¤ 2,64), Noord Brabant (¤ 2,71) en Friesland (¤ 2,72).

Tabel 3.7

Ontwikkeling huren in percentage maximaal toegestane huurprijs per woongelegenheid 2001 tot en met 2005 2001

2002

2003

2004

2005

Nederland

67

68

68

69

70

Grote steden (G-4)

72

73

73

73

75

G-27

66

66

67

68

68


65

68

67

67

69


17

3.5

De samenstelling van de corporatievoorraad Bij de ontwikkeling van de corporatievoorraad naar woningtype blijkt dat het aandeel eengezinswoningen in vijf jaar met bijna 40.000 woningen is afgenomen. Verwacht mag worden dat hier een effect zichtbaar wordt van de verkoop van huurwoningen. Vooral in de provincies buiten de Randstad daalde het aandeel eengezinswoningen sterk. In niet verstedelijkt Nederland nam het aandeel af van 62,7 naar 59,8%. Binnen de G-4 bleef de daling beperkt tot 1,6%, maar het aandeel eengezinswoningen komt in 2005 gemiddeld uit op 12,3%, wat nog steeds zeer laag is. Het aandeel meergezinswoningen met lift steeg licht met ruim 32.000 woningen hetgeen wellicht een effect is van het beleid inzake bereikbaarheid voor ouderen. Aan de andere kant daalde het over het algemeen woningmarkttechnisch minder gunstige segment van meergezinswoningen zonder lift, fors met bijna 55.000 woningen. Omdat deze woningen over het algemeen ook niet goed te verkopen zijn en de afname het grootst is in de ISV-gemeenten (daling van 43,0 naar 40,3%), mag hier een effect van sloop in het kader van vernieuwing en herstructurering van wijken verondersteld worden. Ondanks deze vermindering maakt dit segment in de vier grote steden toch nog altijd 57,5% van de corporatievoorraad uit.

Grafiek 3.2

Corporatievoorraad verdeeld naar woningtype in percentage voorraad

��

��

18

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

Eengezins

MGZ met lift

MGZ zonder lift

Hoogbouw

2000

1.096.400

274.700

735.900

224.200

58.000

2005

1.056.500

306.900

680.900

225.900

124.700


Overig


Opvallend is ook dat het aandeel hoogbouw niet verder daalde. Waar in de jaren negentig vooral in de wat perifere woningmarkten van Nederland vanwege verhuurbaarheidsproblemen diverse hoogbouwcomplexen gesloopt werden, blijkt dit, wellicht onder invloed van het aantrekken van de woningmarkt in de laatste vijf jaar, nagenoeg niet meer voor te komen. Vooral het aandeel hoogbouw in de Stadsregio Rotterdam is hoog met 17,3%. Ook het aandeel hoogbouw in de selectie van 17 middelgrote gemeenten in de Randstad is met 15,8% relatief hoog.

Grafiek 3.3

Ontwikkeling woningbezit van corporaties naar bouwperiode

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

tot 1945

1945 – 1959

1960 - 1969

1970 - 1979

1980 – 1989

1990 - 1999

2000

249.700

411.300

482.100

484.600

533.100

275.400

2005

223.500

372.200

454.600

468.500

522.000

265.000

2000 e.v.

101.200

NB. De data ultimo 2000 bevatten voor de bouwjaarklasse 90-99 tevens de aantallen uit bouwjaar 2000


19

Met de duidelijke toename van de nieuwbouw van huurwoningen in de laatste twee jaar en het op gang komen van de sloop van corporatiewoningen in de laatste drie jaar lijkt er op het eerste gezicht minder reden dan in voorgaande jaren om zich zorgen te maken over het tempo van vernieuwing van de voorraad van corporaties. Ook in grafiek 3.3 wordt zichtbaar dat de qua kwaliteit minder gunstige vroeg naoorlogse leeftijdsklassen minder zwaar drukken op de corporatievoorraad. Wellicht is dit een effect van de herstructurering van vroeg naoorlogse wijken die in het laatste decennium ter hand genomen is. Aan de andere kant wordt ook het effect van de inmiddels weer aantrekkende nieuwbouw van huurwoningen zichtbaar. In de laatste zestien jaar sinds 1990 werden per saldo 266.000 woningen (15,2% van het woningbezit) aan de voorraad toegevoegd. Tegelijk is bijna 85% meer dan 15 jaar oud en bijna 44% (ruim 51% in G-4) is gebouwd in een bouwjaarklasse van 35 jaar geleden of eerder.

3.6

Meer keuzeruimte voor consument en meer ruimte voor vernieuwing/herstructurering Op basis van het aantal verhuringen in de afgelopen jaren kan weergegeven worden in hoeverre corporaties hebben bijgedragen aan de nodige doorstroming in de woningmarkt. Een relatief hoge mutatiegraad bevordert de doorstroming en levert daarmee een bijdrage aan het creëren van woonkansen voor de woonconsumenten op de woningmarkt. Een hoge mutatiegraad heeft voor de corporatie zelf echter een keerzijde: hoge mutaties kunnen ook een afnemende gewildheid van het bezit bij de consument indiceren en op den duur leiden tot leegstand. Andersom kan een lage mutatiegraad een teken zijn van hoge tevredenheid

Grafiek 3.4

Ontwikkeling mutatiegraad bij corporaties 2001 tot en met 2005 ��

��

�

�

� ��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

20

��


��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��


van de consument en van een gebrek aan kwalitatief geschikte woningen. De geringe verhuisgeneigdheid kan in dat geval ook bijdragen aan stabiliteit in de buurt of wijk. In onderstaande tabel zijn de mutatiecijfers van corporaties die zich specifiek toeleggen op studentenhuisvesting buiten beschouwing gelaten. Aan de ontwikkeling van de mutatiegraad in de laatste jaren is te zien dat het dieptepunt in het aantal mutaties uit 2003 overal voorbij lijkt en de markt voor corporatiewoningen, bezien vanuit de keuzemogelijkheden voor de consument, weer ruimer wordt. Vooral in de middelgrote steden buiten de Randstad is sprake van meer aanbod van vrijgekomen corporatiewoningen. In voorgaande jaren werd uit de cijfers van de corporaties al geconstateerd dat het fenomeen van lage mutaties op de huurwoningmarkt zich niet meer uitsluitend voordeed in de stedelijke gebieden. Opvallend daarbij is dat nu zichtbaar wordt dat de mutaties in het niet verstedelijkt deel van Nederland relatief traag toenemen. Een mogelijk positief effect van het toenemen van de mutaties is dat er daarmee ook meer lucht gecreeerd wordt om de vernieuwing en herstructurering van het corporatiebezit aan te pakken. Vernieuwing en herstructurering van wijken gaan vaak gepaard met het tijdelijk oplopen van leegstand van woningen alvorens deze grootschalig gesloopt of verbeterd kunnen worden. Mutaties in de voorraad zijn daarbij nodig om bewoners van te slopen of te renoveren woningen te huisvesten. De toename van de leegstand die in de afgelopen jaren zichtbaar wordt, heeft hoogstwaarschijnlijk meer te maken met het op gang komen van de grote vernieuwings- en herstructureringsprojecten en is daarmee niet te beschouwen als een indicator van verhuurbaarheidsproblemen. De leegstandscijfers met concentratie in vooral de G-4 in combinatie met het oplopen van de sloopactiviteiten en mutaties in de laatste jaren, illustreren dat verband.

Grafiek 3.5

Ontwikkeling leegstand bij corporaties 2000 tot en met 2005 �

�

�

� ��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��


21

4 Winst- en verliesrekening

4.1

Samenstelling en ontwikkeling winsten verliesrekening 2001-2005 De winsten verliesrekening geeft de opbouw van het jaarresultaat van een woningcorporatie weer. In het BBSH en de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving zijn de door corporaties toe te passen indeling van de winsten verliesrekening weergegeven. Onderstaande winsten verliesrekening in tabel 4.1 geeft de opbouw en omvang van het jaarresultaat van de corporatiesector bij waardering van de onroerende zaken in exploitatie en de aangetrokken leningen tegen actuele waarde weer. Onroerende zaken in exploitatie zijn gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde, de aangetrokken leningen tegen de rentabiliteitswaarde. Corporaties geven zowel de bedrijfswaarde als de rentabiliteitswaarde in Bijlage IV van het BBSH op. De in deze bijlage opgegeven actuele waarde van de onroerende zaken in exploitatie en de leningen is de basis voor de hier weergegeven, geaggregeerde winsten verliesrekening van de corporatiesector. De afgelopen jaren is de toepassing van de bedrijfswaarde als waarderingsgrondslag in de jaarrekening van corporaties toegenomen. In de periode 2001 tot en met 2005 is het aantal corporaties dat de jaarrekening tegen actuele waarde opstelt, gegroeid van 9 (120.000 woongelegenheden) tot 75 (611.000 woongelegenheden). Ten opzichte van 2004 is er ook sprake van een toename. In dat jaar waarderen 54 corporaties (445.000 woongelegenheden) tegen actuele waarde. Ultimo 2005 is met 25,4% iets meer dan een kwart van de voorraad sociale huurwoningen tegen actuele waarde gewaardeerd (2004: 18,4%). Een ruime meerderheid van de corporaties past in de jaarrekening nog steeds de historische kosten als waarderingsgrondslag toe. In tabel 4.1 is de winsten verliesrekening uitgedrukt in een bedrag per woongelegenheid. Deze wijze van presenteren maakt het eenvoudiger om de ontwikkeling van de verschillende posten over de jaren heen te analyseren. Veranderingen in de omvang van de woningvoorraad hebben geen invloed op de vergelijkbaarheid van de bedragen tussen de jaren. De rubricering in tabel 4.1 is gebaseerd op het BBSH en maakt een onderscheid tussen de opbrengsten en kosten die samenhangen met de exploitatie van de onroerende zaken, de uitkomsten van de financiële baten en lasten, het resultaat uit deelnemingen van de corporaties en de baten en lasten die samenhangen met het voorraadbeleid.

22



In 2005 is het jaarresultaat per woongelegenheid ten opzichte van 2004 (¤ 1.164,-) met ruim 70% gestegen tot ¤ 2.004,-. Deze stijging komt vrijwel geheel voor rekening van een verbetering van het bedrijfsresultaat. De verbetering van het bedrijfsresultaat wordt vooral veroorzaakt door de mutatie actuele waarde van de materiële vaste activa en de mutatie in de rentabiliteitswaardecorrectie. De in 2005 ingerekende toekomstige verkopen van bestaande huurwoningen en een herwaardering van de geschatte grondprijzen van de bestaande woningvoorraad bij veel corporaties zijn de belangrijkste oorzaken van deze positieve mutatie van de actuele waarde materiële vaste activa. Dit betreft verwachtingen van de corporaties over in de toekomst te ontvangen inkomsten. De positieve bijdrage van de rentabiliteitswaardecorrectie wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door nieuw aangetrokken leningen, herfinancieringen en renteconversies van bestaande leningen tegen een aanzienlijk lagere rente dan de disconteringsvoet van 6,0% en de keuze van corporaties voor relatief lange rentevaste periodes. De ontwikkeling van het saldo van de andere componenten van de bedrijfslasten wordt in 2005 gecompenseerd door een stijging van de huren.

Tabel 4.1

Winst- en verliesrekening per woongelegenheid 2001 tot en met 2005 (x ¤ 1) 6

Huren Overheidsbijdragen

2001

2002

2003

2004

2005

3.868

4.005

4.165

4.321

4.465

37

30

63

43

21

3.905

4.035

4.228

4.364

4.486

-33

-33

-34

-163

-46

-694

-19

676

183

775

Mutatie actuele waarde rentabiliteitswaardecorrectie

720

454

545

100

300

Erfpacht

-15

-16

-13

-12

-12

Som opbrengsten Afschrijvingen en overige waardeveranderingen Mutatie actuele waarde materiële vaste activa

Netto bedrijfslasten

-812

-980

-1.032

-1.061

-1.144

Lasten onderhoud

-1.006

-1.114

-1.126

-1.116

-1.212

Som lasten

-1.841

-1.708

-984

-2.070

-1.338

2.064

2.327

3.244

2.294

3.148

Bedrijfsresultaat Som financiële baten en lasten

-1.619

-1.506

-1.364

-1.275

-1.202

Resultaat deelnemingen

2

2

-7

2

0

Belastingen

0

0

0

0

0

onrendabele investeringen

447

823

1.873

1.021

1.945

Resultaat verkoop onroerende zaken

390

506

575

606

694

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening exclusief wijziging onderhanden werk, verkopen en

Onrendabele investeringen

6

-170

-213

-357

-507

-627

Overige andere baten en lasten

172

10

4

44

-7

Jaarresultaat

839

1.125

2.095

1.164

2.004

De lasten onderhoud zijn incl. de door corporaties opgegeven kosten voor het in eigen beheer uitgevoerde onderhoud.


23

De huren per woongelegenheid zijn ten opzichte van 2004 met 3,3% gestegen. De onderhoudslasten zijn met 8,6% gestegen. Een beperkt aantal corporaties heeft (onrendabele) investeringen in woningverbetering en uitgaven aan revitalisering van de bestaande woningvoorraad in 2005 onder de post netto bedrijfslasten verantwoord. Geschoond voor deze kosten bedraagt de stijging van de netto bedrijfslasten 4,1%. In de periode 2001 tot en met 2005 zijn de netto financiële kosten sterk gedaald van ¤ 1.619,- per woning naar ¤ 1.202,- per woning. De sterke daling van de rentevoet op de kapitaalmarkt en de omvangrijke herfinancieringen en renteconversies in de jaren 2001 tot en met 2005 hebben geleid tot een daling van de gemiddelde rentevoet (als percentage van de nominale schuldrest) van de aangetrokken leningen van gemiddeld 7,8% in 2001 tot 5,3% in 2005. Het resultaat dat met de deelnemingen van de corporaties behaald wordt, is in de periode 2001 tot en met 2005 vrijwel nihil. Dit gemiddelde resultaat is voor 2005 beïnvloed door een beperkt aantal corporaties met verliezen op deelnemingen. Deze verliezen zijn voornamelijk veroorzaakt door een afboeking op de ontwikkeling van een glasvezelnet, verliezen in projectontwikkeling en verliezen op commerciële activiteiten. De resultaatsbijdrage uit verkopen van bestaande huurwoningen en de besteding van middelen in onrendabele investeringen zijn in de periode 2001 tot en met 2005 sterk gestegen. Dit hangt voor een deel samen met de toegenomen omvang van zowel verkoopprogramma’s als de nieuwbouw-, verbeteren herstructureringsprogramma’s en heeft deels een boekhoudkundige achtergrond. Zo nemen corporaties met ingang van 2004 door de invoering van nieuwe boekhoudregels het onrendabele deel van investeringen al bij de aanvang van de bouw als verlies. Tot 2004 gebeurde dit vaak op het moment van opleveren.

4.2

Ontwikkeling netto bedrijfslasten Een belangrijke component van de lasten van een corporatie zijn de netto bedrijfslasten. De netto bedrijfslasten bestaan uit lasten die samenhangen met de activiteiten van de corporatie, na aftrek van de ontvangen vergoedingen of opbrengsten van activiteiten. De onderhoudslasten en de erfpachtcanons maken geen deel uit van de netto bedrijfslasten. De zakelijke lasten als onroerende zaakbelasting maken weer wel deel uit van de netto bedrijfslasten. Met ingang van het verslagjaar 2005 geven corporaties de aan onderhoudslasten doorberekende kosten van de eigen technische dienst of onderhoudsafdeling afzonderlijk op. Uit de opgave van corporaties blijkt dat deze in eigen beheer uitgevoerde onderhoudsactiviteiten gemiddeld ongeveer ¤ 40,- per woongelegenheid bedragen. De netto bedrijfslasten worden met dit bedrag verlaagd en de onderhoudslasten verhoogd. Zo wordt een zuiverder beeld van de hoogte van de netto bedrijfslasten verkregen. Het financiële effect per woongelegenheid is in de cijfers van 2005 verwerkt. Het effect op voorgaande jaren is geschat op basis van de opgave over 2005. In tabel 4.2 is de opbouw van de netto bedrijfslasten voor de jaren 2001 tot en met 2005 weergegeven. Exclusief de eenmalige storting in het bedrijfstakpensioenfonds bedragen de netto bedrijfslasten over 2003 ¤ 973,- per woongelegenheid. De netto bedrijfslasten zijn in de periode 2001 tot en met 2005 met

24



40,9% gestegen. De cumulatieve inflatie voor dezelfde periode bedraagt 13,1%. De stijging van de personeelskosten over 2005 is met 1,9% beperkt. In 2005 blijkt een beperkt aantal corporaties specifieke kosten die verband houden met het instandhouden van de woningvoorraad, onder de post overige bedrijfslasten te hebben verantwoord. Het is gebruikelijke om deze kosten als onderhoudskosten te verantwoorden. Wanneer deze kosten buiten beschouwing blijven, bedragen de netto bedrijfslasten ultimo 2005 ¤ 1.102,- en is de stijging ten opzichte van 2004 4,1%. De onderhoudslasten (inclusief de correctie voor een onderhoudsafdeling binnen de corporatie) zijn in periode 2001 tot en met 2005 20,5% gestegen tot ¤ 1.212,- per woongelegenheid. Ten opzichte van 2004 zijn de onderhoudslasten in 2005 met 8,6% gestegen.

Tabel 4.2

Specificatie van de netto bedrijfslasten per woongelegenheid over de periode 2001 tot en met 2005 (x ¤ 1) 2001

2002

451

502

437

449

458

-

-

143

121

123

Totaal personeelslasten

451

502

580

571

582

Overige bedrijfslasten

755

897

884

954

1.019

Lonen en Salarissen Sociale lasten en pensioenlasten

Onderhoudslasten Variabele lasten Af: Onderhoudslasten Bruto bedrijfslasten

2003

2004

2005

972

1.076

1.088

1.078

1.170

2.178

2.476

2.551

2.603

2.771

-1.006

-1.114

-1.126

-1.116

-1.212

1.172

1.362

1.425

1.487

1.559

Af: Vergoedingen

-232

-239

-244

-247

-251

Af: Overige bedrijfsopbrengsten

-129

-143

-148

-149

-126

-

-

-

-31

-39

812

980

1.032

1.061

1.144

Af: Geactiveerde productie eigen bedrijf Netto bedrijfslasten


25

4.3

Ontwikkeling netto exploitatiekasstroom per woongelegenheid De financiering van de corporatiesector en daarvan afgeleid de investeringsmogelijkheden, hangen sterk samen met de mogelijkheden van corporaties om kasstromen te genereren. De belangrijkste bronnen van kasmiddelen van corporaties zijn de exploitatiekasstroom en de verkopen van bestaande huurwoningen. De netto exploitatiekasstroom per woongelegenheid geeft een indicatie van de jaarlijks beschikbare middelen om de rente over de aangetrokken leningen te betalen, de eventuele aflossing van deze leningen en de additioneel te besteden gelden voor bijvoorbeeld onrendabele investeringen. In tabel 4.3 is de ontwikkeling van de netto exploitatiekasstroom per woongelegenheid en de netto exploitatiekasstroom als percentage van de huuromzet weergegeven. De netto exploitatiekasstroom per woongelegenheid beweegt zich in de periode 2001 tot en met 2005 rond ¤ 2.000,- per woongelegenheid. De financiële baten en lasten zijn gedaald van ¤ 1.619,- tot ¤ 1.202,per woongelegenheid. De exploitatiekasstroom na betaling van de rentekosten is toegenomen van ¤ 416,- in 2001 tot ¤ 895,in 2005 per woongelegenheid. Deze kasstroom is beschikbaar voor aflossing van leningen en overige uitgaven, waaronder onrendabele investeringen. De sterk gedaalde rentekosten hebben dus een groot positief effect op de beschikbare middelen van de corporatiesector.

Tabel 4.3

Ontwikkeling netto exploitatiekasstroom 2001 tot en met 2005 per woongelegenheid (x ¤ 1)

Huur Af: Erfpacht Af: Netto bedrijfslasten Af: Lasten onderhoud Netto exploitatiekasstroom

2001

2002

2003

2004

2005

3.868

4.005

4.165

4.321

4.465

-15

-16

-13

-12

-12

-812

-980

-1.032

-1.061

-1.144

-1.006

-1.114

-1.126

-1.116

-1.212

2.035

1.895

1.993

2.131

2.097

52,6

47,3

47,8

49,3

47,0

Netto exploitatiekasstroom als percentage van de huuromzet

26



Ten opzichte van 2004 is de netto exploitatiekasstroom met 1,7%-punt gedaald. De jaarhuren zijn in de periode 2001 tot en met 2005 met ¤ 597,- per woongelegenheid gestegen. Deze stijging van de inkomsten is voor 45% besteed aan onderhoudsactiviteiten en voor 55% aan een toename van de netto bedrijfslasten. Het aandeel van de netto exploitatiekasstroom in de huurinkomsten is gedaald van 52,6% in 2001 tot 47,0% in 2005. In tabel 4.4 is de ontwikkeling van de netto exploitatiekasstroom als percentage van de huuromzet naar onderscheiden regio’s weergegeven. In 2001 is het procentuele aandeel van de netto exploitatiekasstroom in de huuromzet in de drie regio’s vrijwel gelijk. Opvallend is de ontwikkeling binnen de corporaties in de G-27. Bij deze corporaties is gemiddeld sprake van hogere uitgaven aan onderhoud. Deze hogere uitgaven lijken samen te hangen met de aard van het bezit en de gemiddelde ouderdom van de woningen. In de G-27 zijn woningen uit de jaren zestig en zeventig oververtegenwoordigd. Ten opzichte van de vier grote steden zijn er veel meer eengezinswoningen en juist minder meergezinswoningen zonder lift. De onderhoudsuitgaven voor eengezinswoningen liggen gemiddeld hoger dan voor meergezinswoningen zonder lift. In vergelijking met de overige gemeenten is er binnen de G-27 meer hoogbouw. Ook deze bouwvorm is relatief duur in onderhoud. De onderhoudsuitgaven in de vier grote steden zijn juist lager. Dit past bij de daar veel voorkomende bouwvorm van meergezinswoningen zonder lift. Samen met een wat hogere stijging van de huren leidt dit bij de corporaties in de G-4 tot een in vergelijking met de beide andere groepen corporaties tot een procentueel hogere exploitatie kasstroom in relatie tot de huren.

Tabel 4.4

Ontwikkeling netto exploitatiekasstroom 2001 tot en met 2005 als percentage van de huuromzet naar onderscheiden regio’s 2001

2002

2003

2004

2005

Nederland

52,6

47,3

47,8

49,4

47,0

Grote steden (G-4)

52,8

50,6

48,1

48,6

48,3

G-27

53,2

43,0

48,0

48,2

44,0


52,3

47,9

47,6

50,2

47,8


27

4.4

Verkoopopbrengsten In tabel 4.5 zijn de aantallen verkochte huurwoningen, de verkoopprijs en het door de corporaties berekende verkoopresultaat weergegeven. De verkoop van huurwoningen aan eigenaar/bewoners is in de periode 2001 tot en met 2005 gestegen van circa 11.400 in 2001 tot 16.400 in 2005. De verkoop van woningen tussen corporaties fluctueert over de jaren. In 2005 bedroeg het aantal transacties tussen corporaties ruim 4.100. Deze stijging is toe te schrijven aan de activiteiten van het Wooninvesteringsfonds. Deze corporatie verkreeg in 2005 de status van toegelaten instelling en heeft circa 1.700 woningen van corporaties aangekocht. De complexgewijze verkoop van woningen aan beleggers is in de afgelopen jaren van relatief beperkte omvang geweest voor corporaties. In toenemende mate nemen corporaties de verkoop zelf ter hand of hebben verkooptransacties met het Wooninvesteringsfonds plaatsgevonden. De gemiddelde verkoopprijs van een verkochte huurwoning is gestegen van ¤ 88.000,- in 2001 tot ¤ 117.000,- in 2005. Naast de algemene stijging van de huizenprijzen is deze toename ook veroorzaakt door het hogere aandeel van verkopen aan eigenaar-bewoners. De veelal complexgewijze verkopen aan beleggers en corporaties vinden in het algemeen door de bewoonde staat waarin de woningen zich bevinden, tegen lagere prijzen plaats. De netto verkoopomzet is gestegen en levert met bijna ¤ 2,4 miljard een aanzienlijke bijdrage aan de kasmiddelen van de corporatie.

Tabel 4.5

Opbrengsten verkoop huurwoningen 2001 tot en met 2005 7 2001

2002

2003

2004

2005

864

1.146

1.309

1.327

1.476

1.406

1.931

1.975

2.072

2.488

0

53

106

92

112

1.406

1.878

1.869

1.980

2.376

Aantal verkochte huurwoningen

15.900

26.400

16.700

17.200

21.300

Verkoopprijs per verkochte huurwoning (x ¤ 1)

88.000

73.000

119.000

120.000

117.000

Resultaat verkoop huurwoningen (x ¤ 1 miljoen) Verkoopprijs huurwoningen (x ¤ 1 miljoen) Overige (verkoop)kosten (x ¤ 1 miljoen) Netto verkoopomzet (x (x ¤ 1 miljoen)

Overige (verkoop)kosten per verkochte huurwoning (x ¤ 1)

0

2.000

6.000

5.000

5.000

Netto kasstroom per verkochte huurwoning (x ¤ 1)

88.000

71.000

112.000

115.000

112.000

Verkoop huurwoningen aan eigenaar/bewoners

11.400

12.400

14.800

15.000

16.400

Verkoop huurwoningen aan corporaties

2.500

12.300

900

1.700

4.200

Verkoop huurwoningen aan beleggers en overigen

2.000

1.700

1.000

600

700

7

28

Het resultaat verkoop huurwoningen betreft de opgave van corporaties.



Woningcorporaties bouwen naast huurwoningen in toenemende mate ook koopwoningen. Deze koopwoningen kunnen zowel koopwoningen betreffen die in het kader van de herstructurering van oudere wijken gebouwd worden op locaties van gesloopte huurwoningen, als koopwoningen die op zogenaamde uitleglocaties worden ontwikkeld. In de praktijk worden deze woningen vaak ontwikkeld samen met door de corporatie te exploiteren huurwoningen. Tabel 4.6 geeft de aantallen opgeleverde eenheden, de stichtingskosten en het netto verkoopresultaat van de koopwoningen weer. In de praktijk worden ook koopwoningen in verbindingen met bijvoorbeeld projectontwikkelaars ontwikkeld. Deze woningen zijn niet in onderstaande cijfers betrokken. Het aantal opgeleverde koopwoningen stijgt in de periode 2001 tot en met 2005 van ruim 3.600 tot ruim 6.100 in 2005. De gemiddelde stichtingskosten per woning stijgen in de periode 2001 tot en met 2005 met 31,7% tot bijna ¤ 180.000,-. De door de corporaties gepresenteerde gemiddelde winstmarge is over de jaren fluctuerend en bedraagt in 2005 10,3%. De financiële bijdrage aan het jaarresultaat van de corporatiesector is ¤ 114 miljoen.

Tabel 4.6

Bouw koopwoningen door corporaties in de periode 2001 tot en met 2005 2001

2002

2003

2004

2005

3.600

5.200

4.800

5.700

6.100

136.500

141.800

158.600

166.000

179.900

12.600

12.500

22.500

12.900

18.600

Netto winstmarge per koopwoning (in procenten)

9,2

8,8

14,2

7,8

10,3

Totaal netto verkoopresultaat (x ¤ 1 miljoen)

59

65

108

73

114

Aantal opgeleverde woningen Stichtingskosten per koopwoning (x ¤ 1) Netto verkoopresultaat per koopwoning (x ¤ 1)


29

5 Actuele financiële positie Nederlandse corporaties

5.1

Ontwikkeling actueel weerstandsvermogen In de balans van de corporatiesector wordt de financiële positie weergegeven. Om een beeld te krijgen van de financiële positie moeten de bezittingen en schulden van de corporatiesector worden gewaardeerd. Voor de weergave van de financiële positie worden de belangrijkste bezittingen, de huurwoningen en de belangrijkste verplichtingen, de aangetrokken leningen, gewaardeerd tegen de waarde van de toekomstige inkomsten en uitgaven die betrekking hebben op de exploitatie van de woningen respectievelijk de rentebetalingen en aflossingen van de leningen. Zo ontstaat een tegen actuele waarde weergegeven financiële positie. De omvang van de financiële positie komt tot uitdrukking in de omvang van het weerstandsvermogen. Bij waardering tegen actuele waarde wordt dit het actueel weerstandsvermogen genoemd. Dit weerstandsvermogen is de som van het in de jaarrekening gepresenteerde eigen vermogen, de egalisatierekeningen en enkele voorzieningen. Het actueel weerstandsvermogen wordt beschouwd als het buffervermogen om tegenvallers in de exploitatie op te vangen. In tabel 5.1 is de ontwikkeling van het actueel weerstandsvermogen van de corporatiesector weergegeven voor de jaren 2001 tot en met 2005. Vanaf 2003 is een verbijzondering gemaakt naar de ontwikkeling van het actueel weerstandsvermogen van corporaties werkzaam binnen de vier grote steden, de overige 27 ISV-gemeenten en de rest van Nederland.

Tabel 5.1

Ontwikkeling actueel weerstandsvermogen 2001 tot en met 2005 (x ¤ 1 miljoen)

Nederland

30

2001

2002

2003

2004

2005

29.675

33.225

37.305

40.192

45.407

Grote steden (G-4)

-

-

6.514

7.163

8.444

G-27

-

-

8.694

9.712

10.750

Overig Nederland

-

-

22.097

23.317

26.213



Uit voorgaande tabel blijkt dat het actueel weerstandsvermogen in de periode 2001 tot en met 2005 is gestegen met 53,0% tot ¤ 45,4 miljard. Corporaties laten de afgelopen jaren een sterke stijging van de in de jaarrekening gepresenteerde financiële positie zien. Deze stijging wordt op hoofdlijnen veroorzaakt door de sterk gedaalde kapitaalmarktrente, door een sterke stijging van de tegen actuele waarde gewaardeerde restwaardes van de grond onder de corporatiewoningen, door het in toenemende mate inrekenen van toekomstige verkoopopbrengsten van bestaande huurwoningen in de bedrijfswaarde en door een verlenging van de gemiddelde resterende exploitatieduur van de woningen. Een aanzienlijk deel van de stijging van de financiële positie in de afgelopen jaren wordt dus veroorzaakt door exogene factoren en inschattingen van corporaties over verwachte toekomstige ontvangsten die niet direct samenhangen met de exploitatie van de bestaande huurwoningen. De groei van het actueel weerstandsvermogen is procentueel het hoogst geweest in de vier grote steden. Vooral het in de bedrijfswaarde betrekken van toekomstige verkoopopbrengsten en de positieve financiële effecten van het huurharmonisatiebeleid hebben bij deze corporaties in de afgelopen jaren een positieve bijdrage aan de ontwikkeling van het actueel weerstandsvermogen gegeven. In iets mindere mate geldt dit ook voor corporaties in de overige 27 ISV-gemeenten. Bij corporaties in de overige gemeenten levert vooral de stijging van de geschatte grondwaardes van corporatiewoningen een sterke bijdrage aan de groei van het actueel weerstandsvermogen. In tabel 5.2 is de afleiding van het actueel weerstandsvermogen uit de verschillende balansposten weergegeven.

Tabel 5.2

Bepaling actueel weerstandsvermogen 2001 tot en met 2005 (x ¤ 1 miljoen)

Eigen vermogen (exclusief herwaarderingsreserve) Bij: Overige voorzieningen Bij: Herwaarderingsreserves Af: Immateriële vaste activa Actueel weerstandsvermogen


2001

2002

2003

2004

2005

14.143

14.381

14.529

14.810

15.922

347

711

298

286

355

15.224

18.173

22.519

25.140

29.168

-39

-40

-41

-44

-37

29.675

33.225

37.305

40.192

45.407

31

De groei van het actueel weerstandsvermogen is zichtbaar in een sterke groei van de herwaarderingsreserve. Voor het verschil tussen de oorspronkelijke verkrijgingsprijs onder aftrek van afschrijvingen en actuele waarde houdt een corporatie bij waardering van de woningen tegen actuele waarde een herwaarderingsreserve aan. De groei van de herwaarderingsreserve komt vooral door een herwaardering van de grondwaarde en het in de waardering betrekken van toekomstige verkopen van huurwoningen. Het eigen vermogen op basis van de historische kostprijs is licht gestegen. Dit komt voornamelijk door de grote boekwinsten die corporaties maken bij verkoop van huurwoningen die tegen historische kostprijs zijn gewaardeerd. In grafiek 5.1 is de ontwikkeling van het actueel weerstandsvermogen per woongelegenheid weergegeven. In de periode 2001 tot en met 2005 is het actueel weerstandsvermogen per woongelegenheid met 54,3% gestegen tot ¤ 18.838,-. Tabel 5.3 laat de opbouw van het verloop van het actueel weerstandsvermogen zien voor 2005. Uitgaande van de stand primo het jaar worden de resultaatsbijdrage van de woningexploitatie, de financiële effecten van de mutaties in de voorraad huurwoningen, de resultaatsbijdrage van de ontwikkelde koopwoningen en overige bijdragen aan het actueel weerstandsvermogen in beeld gebracht.

Grafiek 5.1

Ontwikkeling actueel weerstandsvermogen per woongelegenheid 2001 tot en met 2005 (x ¤ 1)

��

32

��


��

��

��

��

��

Tabel 5.3

Verloop actueel weerstandsvermogen (x ¤ 1 miljoen) 2005 Stand per 31 december 2004 Aanpassingen corporaties Stand per 1 januari

40.192 250 40.442

Resultaatsbijdrage uit woningexploitatie Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening exclusief mutatie actuele waarde

2.094

Mutatie actuele waarde materiële vaste activa

1.866

Mutatie actuele waarde rentabiliteitswaardecorrectie

722

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening, exclusief wijziging onderhanden werk, verkopen en onrendabele investeringen

4.682

Effect voorraadmutaties op vermogen Bruto investering nieuwbouw Bedrijfswaarde nieuwbouw Mutatie voorzieningen onrendabele investeringen nieuwbouw Bijdrage nieuwbouw aan actueel weerstandsvermogen Bruto investering aankoop

-3.133 2.201 -227 -1.159 -838

Bedrijfswaarde aankoop

795

Bijdrage aankoop aan actueel weerstandsvermogen

-43

Bruto investering woningverbetering Bedrijfswaarde woningverbetering Bijdrage woningverbetering aan actueel weerstandsvermogen Netto omzet verkoop huurwoningen Bedrijfswaarde verkochte huurwoningen Bijdrage verkopen aan actueel weerstandsvermogen Netto omzet sloop huurwoningen Bedrijfswaarde gesloopte huurwoningen Bijdrage sloop aan actueel weerstandsvermogen Overige investeringen/desinvesteringen Bedrijfswaarde overige investeringen/desinvesteringen

-1.222 1.004 -218 2.376 -930 1.446 81 -111 -30 -130 200

Bijdrage overige (des)investeringen aan actueel weerstandsvermogen

70

Bijdrage voorraadmutaties aan actueel weerstandsvermogen

66

Resultaat koopwoningen

114

Overige mutaties

103

Stand per 31 december 2005


45.407

33

De groei van het actueel weerstandsvermogen is in 2005 ¤ 5.215 miljoen. Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening levert met ¤ 4.682 miljoen de grootste bijdrage aan de ontwikkeling van het actueel weerstandsvermogen (90,0%). Ruim 44% hiervan heeft betrekking op de gerealiseerde positieve exploitatiekasstroom van de woongelegenheden. Bijna 40% van het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening heeft betrekking op de berekende mutatie in de bedrijfswaarde van het vastgoed van de woningcorporaties. De bijdrage uit de verandering in de rentabiliteitswaardecorrectie is in 2005 met ¤ 722 miljoen ruim 15% van het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening. Het geaggregeerde financiële effect van de voorraadmutaties op de ontwikkeling van het actueel weerstandsvermogen is met ¤ 66 miljoen relatief beperkt (1,3%). Het positieve vermogenseffect door verkoop van bestaande huurwoningen (¤ 1.446 miljoen) wordt in 2005 vrijwel geheel besteed aan de onrendabele investeringen in nieuwbouw en woningverbetering (samen ¤ 1.377 miljoen). De ontwikkeling van koopwoningen levert in 2005 een positieve bijdrage van ¤ 114 miljoen aan de groei van het actueel weerstandsvermogen. De overige mutaties leveren met ¤ 103 miljoen een beperkte bijdrage aan de ontwikkeling van het actueel weerstandsvermogen. Het betreft een verzamelpost van resultaatsbijdragen, waaronder de rentebaten en overige financiële baten. Een aanpassing van de waarderingsgrondslagen door diverse corporaties ten opzichte van 2004 heeft in 2005 boekhoudkundig een positieve bijdrage van ¤ 250 miljoen geleverd.

5.2

Financieel resultaat (des)investeringen 2001 tot en met 2005 Corporaties doen jaarlijks omvangrijke investeringen in zowel de bestaande woningvoorraad als in nieuwbouw van huurwoningen. Zoals uit tabel 5.4 blijkt gaat dit gepaard met aanzienlijke onrendabele investeringen. De bruto investeringen zijn in de periode 2001 tot en met 2005 gestegen van ¤ 3,7 miljard tot bijna ¤ 5,5 miljard, dit is een stijging met 47%. Opvallend zijn de sterke stijgingen in nieuwbouw (50%) en woningverbetering (55%). Met name in 2004 is de nieuwbouwproductie aangetrokken. Dit is zichtbaar in de omvang van de geïnvesteerde bedragen. In 2005 is de omvang nog iets gegroeid, zowel in aantallen als in geïnvesteerde bedragen. De investeringen aan woningverbetering volgen een vergelijkbaar patroon. Corporaties lijken in te zetten op zowel woningverbetering als vernieuwing van de voorraad. De omvang van het onrendabel deel van de investeringen is gebaseerd op opgave door de corporaties. Omdat de boekhoudkundige uitgangspunten per corporatie voor de berekening van het onrendabel deel van een investering vrij ver uit elkaar kunnen lopen en de boekhoudkundige regels met ingang van verslagjaar 2004 zijn aangescherpt, is een vergelijking tussen de jaren slechts op hoofdlijnen mogelijk. Het aandeel van de onrendabele investeringen stijgt van 10,3% in 2001 tot 22,5% in 2005. In de nieuwbouw is het aandeel van onrendabele investeringen gestegen van 13,1% in 2001 tot 29,8% in 2005. Ook hier spelen de genoemde boekhoudkundige factoren een verstorende rol bij de vergelijkbaarheid. De groei van de desinvesteringen is beperkt en wordt vooral veroorzaakt door een groei van de verkoopaantallen van bestaande huurwoningen.

34



Tabel 5.4

(Des)investeringen en onrendabel 2001 tot en met 2005 (x ¤ 1 miljoen) 2001

2002

2003

2004

2005

2.089

2.014

2.042

2.703

3.133

Aankoop

593

990

416

328

838

Woningverbetering

773

837

1.126

1.177

1.198

Bruto investering Nieuwbouw

Overig Totaal bruto investering

267

631

449

326

303

3.722

4.472

4.033

4.534

5.473

273

344

539

615

933

Onrendabel deel van de investering Nieuwbouw Aankoop

24

13

43

11

43

Woningverbetering

66

116

175

182

216

Overig Totaal onrendabele investeringen

20

32

91

66

40

383

505

848

874

1.232

Desinvesteringen Verkoop

542

821

578

647

930

Sloop

58

50

73

102

141

Overig

100

488

187

65

63

Totaal desinvesteringen

700

1.359

838

814

1.134


35

5.3

Ontwikkeling van de bedrijfswaarde van de corporatiesector In tabel 5.5 is de ontwikkeling van de bedrijfswaarde per woongelegenheid van de corporatiesector voor de periode 2001 tot en met 2005 en de toegepaste parameters weergegeven.

Tabel 5.5

Ontwikkeling en samenstelling bedrijfswaarde per woongelegenheid 2001 tot en met 2005 volgens opgave corporaties* 2001 Aantal woongelegenheden (ultimo jaar)

2002

2003

2004

2005

2.440.000 2.432.000 2.420.000 2.412.000 2.407.000

Bedrijfswaarde x ¤ 1 miljoen

80.855

83.925

87.917

91.208

96.430

8,6

8,6

8,7

8,8

9,0

58.775

61.156

62.158

64.123

68.051

470

630

1.204

1.773

2.437

(ongecorrigeerde) bedrijfswaarde Bedrijfswaarde ten opzichte van huursom Bedrijfswaarde per woongelegenheid x ¤ 1 CW huren minus huurderving CW verkopen, bijdragen en overige inkomsten CW restwaarde

-

1.127

2.503

3.748

4.343

CW onderhoudsuitgaven

-13.726

-14.986

-14.956

-16.432

-17.318

CW overige lasten

-12.388

-13.424

-14.407

-15.395

-7.056

CW bijdrageheffing

-

-

-

-

-395

33.131

34.503

36.322

37.817

40.062

Gemiddelde huurstijging eerste 5 jaar

2,7

2,9

2,8

2,4

2,5

Huurstijging 6e jaar en later

2,5

2,6

2,5

2,4

2,3

Stijging variabele lasten eerste 5 jaar

-

-

-

2,3

2,2

Stijging variabele lasten 6e jaar en later

-

-

-

2,4

2,3

2,6

2,6

2,5

2,7

2,7

-

-

2,5

2,9

2,9

6,5

6,5

6,5

6,2

5,9

24,2

23,8

23,0

24,0

23,6

(Ongecorrigeerde) bedrijfswaarde Parameters (in procenten)

Stijging lasten onderhoud eerste 5 jaar Stijging lasten onderhoud 6e jaar en later Discontovoet Restant levensduur

* Met ingang van het verslagjaar 2005 is de contante waarde van de toekomstige verkopen van corporatiewoningen afzonderlijk zichtbaar gemaakt. Tot en met 2004 maken deze verkopen onderdeel uit van de contante waarde van de bijdragen en overige inkomsten.

36



De door corporaties opgegeven bedrijfswaarde stijgt van ¤ 80,9 miljard ultimo 2001 tot ¤ 96,4 miljard ultimo 2005. De bedrijfswaarde per woongelegenheid stijgt met 29% van ¤ 33.131,- naar ¤ 40.062,ultimo 2005. Dit komt voornamelijk door een sterke toename van de opgegeven restwaarde van de grond per woongelegenheid en een toename van de bijdrage van toekomstige verkopen aan de bedrijfswaarde. De contante waarde van de bijdrageheffing is mede gebaseerd op het tijdelijke karakter van de heffing en bedraagt ultimo 2005 ¤ 395,- per woongelegenheid. De som van de contante waarde van de huren minus de contante waarde van de onderhoudsuitgaven en overige lasten per woongelegenheid is gegroeid van ¤ 32.700,- in 2001 naar ¤ 33.700,- in 2005. Als ook in 2005 de disconteringsfactor 6,5% zou zijn geweest, lag deze door de corporaties gepresenteerde waarde niet ¤ 1.000,- hoger, maar ongeveer ¤ 1.500,- lager dan in 2001. De contante waarde van de huren per woongelegenheid stijgt in de periode 2001 tot en met 2005 met 15,8%, de contante waarde van het onderhoud stijgt in dezelfde periode met 26,2% en de contante waarde van de overige lasten met 37,7%. De contante waarde van de exploitatiegebonden uitgaven stijgen dus sterker dan de contante waarde van de huurinkomsten. Dit heeft, bij een gelijkblijvende disconteringsfactor, een negatief effect op de ontwikkeling van de bedrijfswaarde die samenhangt met de exploitatie van huurwoningen. De corporaties volgen overwegend de parameters van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) bij het berekenen van de bedrijfswaarde van de woningvoorraad. Conform de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving zijn deze parameters voor de langere termijn richtinggevend voor de berekening van de bedrijfswaarde. Voor het verslagjaar 2005 heeft het WSW de disconteringsfactor voor de bedrijfswaardeberekening verlaagd van 6,25% naar 6,0%. Uit tabel 5.6 blijkt dat de gemiddelde, door de corporaties toegepaste disconteringsfactor in 2005 met 5,9% nauwelijks afwijkt van de disconteringsfactor van het WSW. Voor de eerste vijf prognosejaren schatten corporaties met 2,5% een wat hogere gemiddelde huurstijging in dan voor de lange termijn (2,3%). De inflatie en de stijging van de onderhoudslasten voor de eerste vijf jaren worden met 2,2% respectievelijk 2,7% wat lager dan de stijging op lange termijn ingeschat (2,3% respectievelijk 2,9%). De resterende economische levensduur is met 23,6 jaar vrijwel gelijk aan 2004 (24,0 jaar). De resterende levensduur wordt verlengd door toevoegingen van nieuwbouwwoningen aan de portefeuille, door uitgevoerde woningverbeteringprogramma’s en door bijstellingen van de geschatte levensduur van complexen die aan het eind van de boekhoudkundige levensduur zitten. Als er geen concrete sloopvoornemens zijn, wordt deze levensduur in de praktijk verlengd. In tabel 5.6 is het bedrijfswaardeverloop volgens opgave van de corporaties weergegeven.

Tabel 5.6

Bedrijfswaardeverloop volgens opgave corporaties (x ¤ 1.000)

Bedrijfswaarde ultimo 2004 Boekhoudkundige aanpassingen Bedrijfswaarde primo 2005

Nederland

G-4

G-27

Overig

91.208

-

-

-

196

-

-

-

91.404

20.025

21.711

49.668

Autonome ontwikkeling

1.002

173

262

567

Voorraadmutaties

2.176

390

523

1.262

Parameterwijzigingen

4.565

1.218

1.092

2.255

Niveauwijzigingen en overige aanpassingen

-2.717

-743

-857

-1.117

Bedrijfswaarde ultimo 2005

96.430

21.007

22.752

52.671

37

In Nederland bevindt ongeveer 45% van de corporatiewoningen zich in de vier grote steden en de overige 27 ISV-gemeenten; 55% bevindt zich binnen de overige gemeenten. De post voorraadmutaties maakt het financiële effect van vooral de nieuwbouwproductie op de ontwikkeling van de bedrijfswaarde in 2005 zichtbaar. Opvallend is dat deze post in de vier grote steden relatief lager is dan in de andere gemeenten. Het positieve financiële effect van aanpassingen van de gehanteerde parameters in de bedrijfswaardeberekening is in de vier grote steden over 2005 het grootst. De belangrijkste reden is het voor een groot aantal toekomstige jaren betrekken van de voorgenomen huurharmonisatie van nieuwe huurcontracten in de berekening van de bedrijfswaarde. De verlaging van de disconteringsfactor met 0,25% tot 6,0% heeft een beperkte positieve bijdrage aan de bedrijfswaarde van alle corporaties gegeven. De negatieve effecten van niveauwijzigingen en overige aanpassingen aan de berekening van de bedrijfswaarde zijn in de vier grote steden en corporaties in de G-27 relatief groter dan bij corporaties in de overige gemeenten. Oorzaak is de hogere toekomstige verwachte uitgaven aan onderhoud, woningverbetering en overige uitgaven bij corporaties die in de betreffende gemeenten werkzaam zijn.

Grafiek 5.2

Ontwikkeling rentabiliteitswaarde leningen (x ¤ 1 miljoen) ��

38

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��



5.4

Rentabiliteitswaarde De nominale waarde van de aangetrokken leningen is ultimo 2005 met ¤ 1,9 miljard toegenomen tot ¤ 60,4 miljard. Deze stijging van de nominale omvang van de aangetrokken leningen hangt samen met

de groei van de rendabele investeringen in nieuwbouw en woningverbetering. In grafiek 5.2 is de ontwikkeling van de rentabiliteitswaarde van de leningenportefeuille voor de jaren 2001 tot en met 2005 weergegeven. De rentabiliteitswaardecorrectie in 2005 van ¤ 3,5 miljard is het gevolg van het verschil tussen de discontovoet van over het algemeen 6,0% en de het gemiddelde feitelijke rentepercentage van 5,3%.

De sterk gedaalde rente op de kapitaalmarkt beïnvloedt de leningenportefeuille positief: de rentabiliteitswaarde van nieuwe en geconverteerde leningen ligt lager dan de nominale waarde. Corporaties kiezen de laatste jaren steeds vaker voor relatief lange rentevaste periodes bij het afsluiten van leningen en bij herfinancieringen van bestaande leningen. Deze lange rentevaste periodes verlagen bij de huidige lage rentestand de rentabiliteitswaarde van de leningenportefeuille.

5.5

Rendementen Door de stijging van het actueel weerstandsvermogen met ¤ 5,2 miljard is het rendement over het actueel weerstandsvermogen over 2005 12,1%. Ten opzichte van 2004 betekent dit een sterke toename en ligt het rendement over het actueel weerstandsvermogen weer op het niveau van 2002 en 2003. Het rendement over het actueel weerstandsvermogen is in 2004 negatief beïnvloed door de herdefiniëring van het actueel weerstandsvermogen als gevolg van de met de wijziging van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving voor woningcorporaties samenhangende andere indeling en uitbreiding van balansposten, waaronder de voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw, en het wat hogere rendement over het vreemd vermogen in 2004. Tabel 5.7 geeft de ontwikkeling van het rendement over het actueel weerstandsvermogen voor de jaren 2001 tot en met 2005 weer.

Tabel 5.7

Gerealiseerd rendement actueel weerstandsvermogen 2001 tot en met 2005 (in procenten)

Rendement actueel weerstandsvermogen


2001

2002

2003

2004

2005

8,3

12,0

12,3

7,7

12,1

39

In tabel 5.8 wordt de opbouw en ontwikkeling van het gerealiseerd rendement vastgoed voor de jaren 2001 tot en met 2005 weergegeven. Het rendement vastgoed over 2005 is 7,5% en ligt 0,5% boven het niveau van 2004. Vooral het rendement verhuur is met 8,6% sterk verbeterd ten opzichte van 2004 (6,6%). Het direct rendement is 0,6% gedaald ten opzichte van 2004 (6,1%). De belangrijkste oorzaak is de verslechterde exploitatiekasstroom in 2005 bij een door de corporaties opgegeven hogere bedrijfswaarde. Het indirect rendement verhuur is positief beïnvloed door een hogere inschatting van de restwaarde van de grond en een groei in het aandeel van toekomstige verkopen in de bedrijfswaarde. Daarnaast heeft de verlaging van de disconteringsfactor met 0,25% een beperkt positief effect. De stijging van de omvang van de onrendabele investeringen in 2005 leidt tot een hogere negatieve rendementsbijdrage van de overige (des)investeringen. Omdat corporaties in toenemende mate de toekomstige verkoopopbrengsten in de bedrijfswaarde betrekken, is de rendementsbijdrage door verkoop sterk gedaald ten opzichte van 2004. In tabel 5.9 is de ontwikkeling van het gerealiseerd rendement over het lang vreemd vermogen weergegeven voor de periode 2001 tot en met 2005.

Tabel 5.8

Gerealiseerd rendement vastgoed 2001 tot en met 2005 (in procenten)

Direct rendement verhuur Indirect rendement verhuur Rendement verhuur

Tabel 5.9

2001

2002

2003

2004

2005

6,3

6,0

5,9

6,1

5,5

-0,4

2,0

1,0

0,5

3,1

5,9

8,0

6,9

6,6

8,6

Rendementsbijdrage overige (des)investeringen -0,7

-1,4

-1,4

-1,3

-1,9

Rendementsbijdrage verkoop

0,9

1,4

1,5

1,7

0,8

Rendement vastgoed

6,1

8,0

7,0

7,0

7,5

2004

2005

Gerealiseerd rendement lang vreemd vermogen 2001 tot en met 2005 (in procenten) 2001 Direct rendement vreemd vermogen Indirect rendement vreemd vermogen Rendement nieuwe leningen Rendement vreemd vermogen

40


2002

2003

7,6

6,9

6,5

6,0

5,4

-1,1

-1,7

-2,0

-0,4

0,8

-

-

-

-

-1,9

6,5

5,3

4,5

5,7

4,3


Het rendement over het vreemd vermogen is met 4,3% aanzienlijk lager dan in 2004 (5,7%). De dalende lijn in het direct rendement vreemd vermogen heeft zich in 2005 voortgezet. In vijf jaar is dit rendement gedaald van 7,6% naar 5,4%. De rendementsbijdrage van nieuw aangetrokken leningen was in voorgaand onderdeel van het indirect rendement vreemd vermogen. In de jaren 2002 en 2003 hebben corporaties veel nieuwe leningen afgesloten en op grote schaal renteconversies uitgevoerd. Dit komt tot uitdrukking in het hoge negatieve indirect rendement vreemd vermogen. Ook in 2005 zijn corporaties op grote schaal actief geweest op de kapitaalmarkt. Het rendementseffect van de nieuw aangetrokken leningen is -1,9%.


41

6 Ontwikkeling gecorrigeerd weerstandsvermogen

6.1

Geaccepteerde bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van het vastgoed vormt voor het Fonds een belangrijk element bij de financiële oordeelsvorming over de financiële positie van individuele corporaties. De bedrijfswaarde speelt ook een belangrijke rol bij het geven van een financieel beeld van de sector als geheel. In beide gevallen is de door de corporaties opgegeven bedrijfswaarde niet zonder meer bruikbaar, omdat de uitgangspunten en gekozen parameters per corporatie onderling sterk verschillen. Het Fonds past daarom de opgegeven bedrijfswaarde van individuele corporaties volgens een vast model geautomatiseerd aan. De vergelijkbaarheid van de bedrijfswaarde tussen corporaties neemt hierdoor sterk toe. Bij corporaties die door het Fonds nader financieel onderzocht worden, kunnen aanvullende aanpassingen op de opgegeven bedrijfswaarde mogelijk zijn. Om de bedrijfswaarde te kunnen aanpassen, geven corporaties naast een opgave van de bedrijfswaarde voor het gehele bezit, het Fonds aanvullende informatie met betrekking tot de opbouw en ontwikkeling

Tabel 6.1

Overzicht opgegeven bedrijfswaarde en door het Fonds doorgevoerde aanpassingen van de bedrijfswaarde (x ¤ 1 miljoen) 2001

2002

2003

2004

2005

80.855

83.925

86.656

91.208

96.430

Woongelegenheden

-230

-3.110

-1.485

-4.807

-6.540

Verzorgingseenheden

-721

-660

-754

-674

-790

-

-

-84

-110

-136

-415

-291

-339

-407

-592

Opgegeven bedrijfswaarde Deelportefeuilles doorexploitatie

Overige woongelegenheden Overige eenheden Deelportefeuilles bijzondere bestemming Verkopen

42

-370

-362

-1.362

-2.629

-3.234

Sloop

-

-3

-29

-40

-80

Investeringsingrepen

-

-76

-27

-108

-100

Overige ingrepen

-

-

-3

-27

-104

Totaal aanpassingen opgegeven bedrijfswaarde

-1.736

-4.502

-4.083

-8.802

-11.576

Geaccepteerde bedrijfswaarde

79.119

79.422

82.572

82.407

84.852



van de bedrijfswaarde voor specifieke onderdelen van het vastgoed. Het Fonds onderscheidt in de verhuurexploitatie vier categorieën, die elk een eigen beoordeling kennen: woongelegenheden, verzorgingshuizen, overige woongelegenheden en overige verhuureenheden. Verhuureenheden met een specifieke bestemming worden onderscheiden in te verkopen, te slopen en te verbeteren vastgoed en een categorie overig vastgoed met een bijzondere bestemming. In tabel 6.1 is voor de periode 2001 tot en met 2005 weergegeven wat de jaarlijkse aanpassingen van het Fonds in de opgegeven bedrijfswaarde per categorie zijn geweest. De belangrijkste aanpassingen van de door corporaties opgegeven bedrijfswaarde betreffen het veronderstellen van een doorlopende huurexploitatie tot einde van de levensduur van de woning en een forfaitaire aanpassing voor de geschatte restwaarde van grond. De eerste aanpassing betekent dat de geaccepteerde bedrijfswaarde geen opbrengsten uit verkoop van huurwoningen bevat. Het financiële effect van deze aanpassing is vooral zichtbaar bij de deelportefeuille verkopen. Corporaties houden bij het opstellen van de jaarrekening vaak al rekening met de opbrengsten van toekomstige verkopen in de berekening van de bedrijfswaarde ultimo het boekjaar. Het Fonds veronderstelt dat verkoop van een huurwoning aan het resultaat bijdraagt in het jaar waarin de woning daadwerkelijk wordt verkocht. De opgegeven bedrijfswaarde is voor toekomstige verkopen ruim ¤ 3 miljard naar beneden bijgesteld. Het financiële effect van de aanpassing van de opgegeven restwaarde grond is zichtbaar in de aanpassing van de opgegeven bedrijfswaarde bij de woongelegenheden en bedraagt ¤ 5,8 miljard.

6.2

Gecorrigeerd weerstandsvermogen Het gecorrigeerd weerstandsvermogen is het vermogensbegrip dat het Fonds gebruikt om de financiële positie van individuele corporaties en de sector als geheel weer te geven. Het gecorrigeerd weerstandsvermogen gaat uit van het door de corporaties gepresenteerde actueel weerstandsvermogen, waarbij de bedrijfswaarde van de corporaties aangepast is aan de door het Fonds geaccepteerde bedrijfswaarde. Vervolgens wordt een aftrek voor onzekerheid toegepast 9. In tabel 6.2 is de ontwikkeling van het gecorrigeerd weerstandsvermogen weergegeven.

Tabel 6.2

Gecorrigeerd weerstandsvermogen bij eerste selectie (x ¤ 1 miljoen) 2001

2002

2003

2004

Actueel weerstandsvermogen

29.675

33.225

37.305

40.192

45.408

Correcties op bedrijfswaarde

-1.736

-4.502

-4.083

-8.802

-11.578

Af: Aftrek wegens onzekerheid

-4.890

-4.949

-5.406

-4.508

-4.981

Gecorrigeerd weerstandsvermogen bij eerste selectie

23.049

23.774

27.816

26.994

28.848

gecorrigeerd weerstandsvermogen per woongelegenheid (x ¤ 1) Gecorrigeerd balanstotaal (x ¤ 1 miljoen)

2005

9.445

9.774

11.493

11.192

11.985

90.400

89.661

91.635

92.130

95.308

25,5

26,5

30,4

29,3

30,3

Gecorrigeerd weerstandsvermogen in procenten gecorrigeerd balanstotaal

9

Met ingang van verslagjaar 2005 is de contante waarde van de tokomstige verkopen

van corporatiewoningen afzonderlijk zichtbaar gemaakt. Tot en met 2004 maken deze verSectorbeeld woningcorporaties 2006

kopen onderdeel uit van de contante waarde van de bijdragen en overige inkomsten.

43

Het gecorrigeerd weerstandsvermogen per woongelegenheid bij eerste selectie is in de jaren 2001 tot en met 2005 gegroeid van ¤ 9.445,- tot ¤ 11.985,- per woongelegenheid. De toename van het gecorrigeerd weerstandsvermogen is niet het gevolg van een structurele groei van de (verwachte) netto exploitatiekasstroom (voor betaling van rente), maar is grotendeels toe te schrijven aan de financiële effecten van de gedaalde rentevoet op de kapitaalmarkt en in beperkte mate ook aan de verlaging van de discontovoet. De gemiddelde rente van de leningenportefeuille is in de afgelopen jaren onder de disconteringsfactor van de bedrijfswaarde komen te liggen. De (contante) waarde van het opgetreden financieringsvoordeel is zichtbaar in de ontwikkeling van het gecorrigeerd weerstandsvermogen van de corporatiesector. Dit is ook zichtbaar in de ontwikkeling van de verhouding tussen de rentabiliteitswaarde van de aangetrokken leningen en de door het Fonds geaccepteerde bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie. In 2001 bedroegen de lange schulden nog 74,4% van de materiële vaste activa in exploitatie, terwijl dit in 2005 is gedaald tot 67,0%. Ten opzichte van 2004 is de financiële positie van een individuele corporatie, uitgedrukt in gecorrigeerd weerstandsvermogen als percentage van het gecorrigeerd balanstotaal, gemiddeld licht verbeterd. In 2004 had 26,9% van de corporaties een gecorrigeerd weerstandsvermogen van minder dan 25% van het gecorrigeerde balanstotaal, in 2005 is dit teruggelopen tot 22,4%. Het aandeel corporaties dat een gecorrigeerd weerstandsvermogen uitgedrukt in het gecorrigeerd balanstotaal heeft dat ligt tussen 25% en 45%, is gestegen van 54,5% tot 57,6%. Het aandeel corporaties met een gecorrigeerd weerstandsvermogen ten opzichte van het gecorrigeerd balanstotaal van meer dan 45%, is gestegen van 18,7% tot 20,0%. De verbetering van de financiële positie van de individuele corporaties in de periode 2001 tot en met 2005 blijkt uit de sterke afname van het aandeel corporaties met een gecorrigeerd weerstandsvermogen dat lager ligt dan 25% van het gecorrigeerd balanstotaal van 34,9% in 2001 tot 22,4% in 2005.

Grafiek 6.1

Spreiding van het gecorrigeerd weerstandsvermogen ultimo 2005 in procenten van het gecorrigeerd balanstotaal ��

��

��

��

�

� ��

��

44



6.3

Minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen Het Fonds bepaalt voor elke individuele corporatie een risicoprofiel voor de financiële beoordeling van de betreffende corporatie. In tabel 6.3 is voor de jaren 2004 en 2005 een overzicht opgenomen van de toegekende risico’s en het daarop gebaseerde minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen. Deze bepaling van het minimaal noodzakelijke weerstandsvermogen is uitgevoerd ten behoeve van de eerste selectie van corporaties, die voor nader onderzoek in aanmerking komen. De procentuele omvang van het minimaal benodigde weerstandsvermogen bij eerste selectie ligt met 13,8% in 2005 op hetzelfde niveau als 2004. De opbouw van de opslagen voor specifieke risico’s is ten opzichte van 2004 gewijzigd. De risico’s die samenhangen met vernieuwing en herstructurering en met de marktpositie zijn gedaald, terwijl de verkoopafhankelijkheid en de opslagen voor risico’s die samenhangen met projecten en de afhankelijkheid van voorgenomen verkopen, zijn gestegen. De lagere opslag voor vernieuwing en herstructurering en marktpositie hangt samen met het in 2005 kunnen gebruiken van nieuwe en geactualiseerde data over de ontwikkeling van de verschillende wijken. Uit deze data, maar ook uit andere bronnen, blijkt dat er in de afgelopen jaren op landelijk niveau een verbetering in de wijken is opgetreden.

Tabel 6.3

Minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen bij eerste selectie

Basisrisico gewone bedrijfsuitoefening 1. Gewone bedrijfsuitoefening

2004

2005

5,0

5,0

3,2

3,3

Fluctuerende prognoses

0,9

0,7

Verkoopafhankelijkheid

1,8

2,1

Overige verhuuractiviteiten

0,5

0,5

2. Treasury

0,7

0,7

3. Projecten

2,0

2,2

4. Vernieuwing/herstructurering

2,5

2,3

5. Marktpositie

0,2

0,0

6. Organisatie Totaal


0,2

0,3

13,8

13,8

45

6.4

Ontwikkeling vermogensovermaat De vermogensovermaat van de corporatiesector is het verschil tussen het aanwezige gecorrigeerd weerstandsvermogen en het minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen, bepaald aan de hand van het per corporatie door het Fonds vastgestelde risicoprofiel. Grafiek 6.2 laat zien dat de vermogensovermaat is gestegen naar 16,5% van het gecorrigeerd balanstotaal van de corporatiesector. In de afgelopen vijf jaar is de overmaat van de sector toegenomen van 11,4% in 2001 naar 16,5% in 2005. Het risicoprofiel is in dezelfde periode gedaald van 14,1% naar 13,8%. De groei van de overmaat komt voor het grootste deel voor rekening van de stijging van het gecorrigeerd weerstandsvermogen van de sector (4,8%). De daling van het risicoprofiel van de corporaties draagt met 0,3% in beperkte mate bij.

Grafiek 6.2

Vermogensovermaat 2001 tot en met 2005 in procenten van het gecorrigeerd balanstotaal ��

46

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��



Grafiek 6.3 geeft de spreiding van de vermogensovermaat als percentage van het gecorrigeerd balanstotaal weer. De grafiek laat zien dat een kleine groep corporaties (5,1%) geen overmaat kent en dat het merendeel van de corporaties een vermogensovermaat heeft die meer dan 10% is. Tabel 6.4 geeft de procentuele verdeling van de overmaat van de corporatiesector weer en een uitsplitsing naar drie regio’s. Omdat een corporatie zowel werkzaam kan zijn in bijvoorbeeld één van de grote gemeenten als binnen de overige gemeenten, wordt het gecorrigeerd weerstandsvermogen van een individuele corporatie aan de betreffende regio toegerekend op basis van de woningaantallen per gemeente.

Grafiek 6.3

Spreiding van de vermogensovermaat ultimo 2005 in procenten

��

van het gecorrigeerd balanstotaal

��

��

��

��

��

��

��

��

Tabel 6.4

Procentuele verdeling vermogensovermaat van corporaties

Werkzame woningcorporaties

Vermogensovermaat in procenten balanstotaal

Totaal

<0%

0-10%

10-20%

20-30%

30-40%

40-50%

>50%

492

5,1

14,1

25,7

25,3

19,6

5,9

4,3

100

51

15,7

35,3

27,5

7,8

5,9

3,9

3,9

100

G-27

124

8,1

21,8

33,9

16,9

12,1

3,2

4,0

100


439

4,6

12,5

23,9

27,3

21,2

6,4

4,1

100

Nederland Grote Steden (G-4)


47

De spreiding van de procentuele vermogensovermaat wijkt voor de onderscheiden regio’s onderling af. Van corporaties die werkzaam zijn in de vier grote steden, heeft 15,7% een vermogen die kleiner is dan 0, terwijl dit binnen de overige gemeenten slechts 4,6% is. Uit de tabel blijkt dat de procentuele vermogensovermaat per corporatie binnen de vier grote gemeenten gemiddeld lager is dan corporaties binnen G-27. Deze groep heeft op zijn beurt weer een lager gemiddelde per corporatie dan corporaties binnen de overige gemeenten van Nederland. In grafiek 6.4 is de ontwikkeling van de vermogensovermaat als percentage van het gecorrigeerd balanstotaal weergegeven per regio voor de periode 2001 tot en met 2005. De diameter van de cirkels geeft het aantal woongelegenheden van corporaties per regio weer. Uit grafiek 6.4 blijkt dat het merendeel van de regio’s een groei van de vermogensovermaat laat zien. De spreiding tussen regio’s is iets toegenomen 10. De vermogensovermaat in de grootste drie regio’s (ROA, Stadsregio Rotterdam en Haaglanden) lag in 2001 nog dicht bij nul, terwijl deze in 2005 rond 10,0% is. In de regio ROA is het risicoprofiel vrijwel gelijk gebleven en is de groei van de vermogensovermaat toe te schrijven aan een groei van het gecorrigeerd weerstandsvermogen. In de Stadsregio Rotterdam en Haaglanden is het risicoprofiel met ongeveer 3,0% naar beneden bijgesteld in de periode 2001 tot en met 2005 en heeft bijgedragen aan de omvang van de vermogensovermaat als percentage van het gecorrigeerd weerstandsvermogen.

Grafiek 6.4

Ontwikkeling vermogensovermaat per regio in procenten in de periode 2001 tot en met 2005 ��

��

��

�

��

��

��

��

��

48


10

De standaarddeviatie bedraagt in 2001 7,7% en in 2005 9,1%.

��

��



49

7


7.1

De startpositie Het doel van dit hoofdstuk is het schetsen van het financieel perspectief van de sociale huursector in de periode 2005 tot en met 2015. Het startpunt voor de verkenning vormt de in hoofdstuk 6 beschreven gecorrigeerde vermogenspositie. De belangrijkste verschillen ten opzichte van de door de corporaties opgegeven vermogens zijn in veel gevallen een andere inschatting van de restwaarde van de woningen en het niet in de waarde meenemen van geplande verkopen. Dit laatste betekent dat de effecten van investeringen en desinvesteringen pas naar voren komen in het jaar van realisatie. Een verschil ten opzichte van hoofdstuk 6 is, dat de daar gehanteerde onzekerheidsaftrek hier niet gebruikt wordt. De onzekerheidsaftrek is wel van belang voor het individuele continuïteitsoordeel maar minder van belang voor deze verkenningen van de toekomst op het niveau van de sector. Het eigen vermogen ultimo 2005, zonder de aftrek voor onzekerheid, dat als startpositie is afgeleid vanuit de individuele beoordeling, bedraagt ¤ 33,8 miljard.

7.2

Macro-economische parameters en daarnaast stijging onderhouds- en beheeruitgaven In grafiek 7.1 is voor de periode 2001 tot en met 2005 de historische ontwikkeling getoond van de

belangrijkste macro-economische parameters voor de corporatiesector: de kapitaalmarktrente, de geldmarktrente en de inflatie. Zichtbaar is dat de reële rente (kapitaalmarktrente minus inflatie) in de periode erg laag is geweest. Voor de toekomst gaat het Fonds uit van een groei naar een structureel niveau van 3% voor de reële rente. In 2015 is deze situatie bijna bereikt. Dit proces verloopt langzaam omdat het Fonds rekening houdt met autocorrelatie van de ontwikkeling van de kapitaalmarktrente. Het bestaande niveau heeft met andere woorden invloed op de ontwikkeling van deze parameter. Dit betekent dat breuklijnen in de ontwikkeling in deze benadering niet optreden. Voor de corporatiesector wordt verondersteld dat zij financiering kunnen aantrekken tegen een renteniveau dat een marge heeft van een 0,5% ten opzichte van deze kapitaalmarktrente.

50



De stijging van respectievelijk de bouwkosten, de onderhoudskosten, de beheerkosten en de koopprijsstijging zijn sterk verbonden met de ontwikkeling van de inflatie. Het Fonds gaat er hierbij van uit dat structureel gezien de stijgingen van de beheerkosten, onderhoudskosten en bouwkosten 1% boven de inflatie liggen. Het Fonds baseert zich bij de keuze voor deze koppeling op de ervaringen van de afgelopen jaren. De koopprijsstijging daarentegen wordt direct aan de inflatieontwikkeling gekoppeld. De koopprijzen zijn de afgelopen jaren overigens veel sterker gestegen.

Grafiek 7.1

Macro-economische parameters 2001 tot en met 2015 in procenten

� � � � � � � ��

� � � � � � � � � � � � � � ��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��


51

7.3

Huurbeleid In grafiek 7.2 is de huurverhoging voor de periode 2001 tot en met 2005 afgezet tegen de gerealiseerde inflatie. Daarnaast is weergegeven de ontwikkeling die het Fonds hanteert in de doorrekening voor de periode 2006 tot en met 2015. Tevens is een variant geschetst die later wordt gebruikt om de gevoeligheid voor verschillen in huurontwikkeling op de vermogensontwikkeling in kaart te brengen. De grafiek laat zien dat vanaf 2002 tot en met 2005 de huurstijging ruim boven de inflatie heeft gelegen. Het Fonds veronderstelt dat in de komende jaren deze situatie zich eerst nog zal doorzetten maar dat vanaf 2011 de huurverhoging weer zal uitkomen op het niveau van de inflatie. De volgende overwegingen heeft het Fonds voor deze keuze. Verondersteld wordt dat de eerstkomende jaren de sterkere groei nog gebruikt om de effecten van de betaalbaarheidsheffing te compenseren. Nu duidelijk is geworden dat deze heffing in beginsel er vier jaar zal zijn, is de druk om deze compensatie voor een langere periode voort te zetten, kleiner geworden. Een andere belangrijke ontwikkeling in de afgelopen jaren is dat de structurele verhouding tussen de kapitaalmarktrente en de inflatie duidelijk is veranderd en deze zet zich in de komende jaren voort. Werd enkele jaren geleden nog uitgegaan van een structurele reële rente van 4% (inclusief marge) of meer, nu wordt uitgegaan van een niveau van circa 3,5%. Dit niveau is ondertussen door renteconversies en het aantrekken van nieuwe leningen door corporaties ongeveer al bereikt. Dit heeft voor een bedrijfstak die zeer kapitaalintensief is, natuurlijk grote gevolgen. De druk om structureel hogere huurstijgingen door te voeren dan de inflatie wordt hiermee kleiner, hetgeen uit de corporatiecijfers ook duidelijk blijkt. Grafiek 7.2 laat zien dat corporaties in de eerstkomende jaren (2006 – 2010) nog rekening houden met een stijging van de huur die iets boven de inflatie ligt. De opgave vanaf het zesde jaar tendeert naar inflatie. De basisvariant geeft een evenwichtige inschatting van de huurstijging in de prognoseperiode. De huurvariant met een 0,5% hogere huurstijging dan de basisvariant is met name gekozen om de gevoeligheid voor huurstijging in beeld te kunnen brengen.

Grafiek 7.2

Huurverhoging 2001 tot en met 2005 (realisatie), 2006 tot en met 2015 (basisvariant en extra variant, plus opgave corporaties), inflatie 2001 tot en met 2015

��

��

��

��

��

��

��

52

� � � � � � � � � � � � � � ��



7.4

Investeringsprogramma’s De keuze van een investerings- en desinvesteringsprogramma is van grote invloed op de vermogensontwikkeling van de sector. Bij het afleiden van een programma houdt het Fonds rekening met de opgaven van de corporaties, maar ook met de gerealiseerde aantallen in verhouding tot de eerdere prognoses. De ervaring leert dat prognoses voor bijvoorbeeld de nieuwbouw bij lange na niet worden gerealiseerd. Er treedt ook geen verschuiving op naar latere jaren waarin de niet gerealiseerde prognose dan wel wordt gerealiseerd. Op basis van deze analyse is het Fonds tot een keuze van een programma voor de periode 2006 tot en met 2015 gekomen. Daarnaast zijn de opgaven van de corporaties voor de periode 2006 tot en met 2010 als afzonderlijke corporatievariant ook doorgerekend. Grafiek 7.3, die betrekking heet op de nieuwbouw van huurwoningen, laat goed zien dat de prognose voor het eerstvolgende jaar steeds niet wordt gehaald en dat de prognose voor het einde van elke prognoseperiode weer dalende is. Dit is op zichzelf logisch omdat de zekerheid over plannen op deze termijn kleiner is. De realisatiecijfers demonstreren echter ook dat vanaf 2002 weer sprake is van een gestage groei van het aantal opgeleverde nieuwe huurwoningen. Het Fonds verwacht dat deze stijging zich nog enkele jaren doorzet en stabiliseert op een niveau van 30.000 woningen. De prognose van het Fonds komt overeen met die van vorig jaar.

Grafiek 7.3

De ontwikkeling van de nieuwbouw van huurwoningen

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

� � � � � � � � � � � � � � � � � � ��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��


��

53

De raming door corporaties van het aantal aan eigenaar-bewoners te verkopen woningen laat al jaren zien dat eerst nog een stijging wordt voorzien en daarna een daling zal inzetten. De realisatiecijfers vanaf 2002 laten echter een gestage toename zien van het aantal verkochte woningen. Het Fonds heeft in zijn keuze een tussenweg bewandeld door het aantal te verkopen huurwoningen te stabiliseren op 16.000 in de prognoseperiode. Vergeleken met de prognose van vorig jaar een daling van 2000 woningen. De raming die het Fonds voor het totale programma hanteert, is in tabel 7.1 weergegeven.

Grafiek 7.4

Ontwikkeling van de verkoop van huurwoningen aan eigenaar-bewoners

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

54

� � � � � � � � � � � � � � � � � � ��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��


��


Bij de afleiding van de andere programmaonderdelen heeft het Fonds een vergelijkbare methodiek gehanteerd als beschreven bij nieuwbouw en verkoop. Zichtbaar wordt dat bij de uitvoering van een dergelijk programma de sector te maken krijgt met een zeer lichte daling van de woningvoorraad; -1,3% in de weergegeven tienjaarsperiode. Daarnaast is ook een corporatievariant onderscheiden. In deze variant zijn de voornemens van de corporaties onverkort overgenomen. Omdat de voornemens voor een periode van vijf jaar zijn opgegeven, in de tijdshorizon van deze corporatievariant korter. De realisatie van de corporatievariant zou leiden tot een groei van de sector met 52.800 woningen. Dit is ruim 2% van de woningvoorraad.

Tabel 7.1

De omvang van de (des)investeringen, 2006 tot en met 2015, basisvariant, in aantallen

Nieuwbouw Aankoop Verkoop eig.-bewoners Verkoop overigen Sloop

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

24.000

27.000

30.000

30.000

30.000

30.000

30.000

30.000

30.000

30.000

3.000

3.000

3.000

3.000

3.000

3.000

3.000

3.000

3.000

3.000

16.000

16.000

16.000

16.000

16.000

16.000

16.000

16.000

16.000

16.000

750

750

750

750

750

750

750

750

750

750

16.000

16.500

17.000

17.500

18.000

18.500

19.000

19.500

20.000

20.500

Verbeteringinvesteringen

1.200

1.236

1.253

1.272

1.276

1.279

1.282

1.284

1.285

1.285

Nieuwbouw koop

8.000

8.500

9.000

9.500

10.000

10.500

11.000

11.500

12.000

12.500

- 5.750

- 3.250

- 750

- 1.250

- 1.750

- 2.250

- 2.750

- 3.250

- 3.750

Saldo

- 4.250 - 29.000

Tabel 7.2

De omvang van de (des)investeringen, 2006 tot en met 2015, corporatievariant, in aantallen 2006

2007

2008

2009

2010

34.400

54.200

58.300

45.400

30.700

3.900

1.700

9.001

1.000

1.200

Verkoop huurders

15.800

14.900

13.700

12.700

12.200

Verkoop overigen

200

200

200

200

200

19.200

26.100

24.200

19.400

19.500

1.500

1.400

1.200

900

700

12.100

21.100

25.600

21.800

19.500

3.000

14.700

21.055

14.000

Nieuwbouw Aankoop

Sloop Verbeteringinvesteringen Nieuwbouw koop Saldo

80 52.800


55

7.5

Uitkomst basisvariant De ontwikkeling van het eigen vermogen uitgaande van uitgangspunten zoals in het voorgaande vastgelegd voor de macro-economische parameters, de stijgingen van de onderhoudskosten, bouwkosten, beheerkosten en de koopprijzen, de huurvariant en het investeringsprogramma, is in grafiek 7.5 weergegeven. Het eigen vermogen is hierbij in reële prijzen weergegeven. Zichtbaar is dat er sprake is van een lichte daling van het eigen vermogen in reële prijzen. In reële termen zal het eigen vermogen van ¤ 33,8 miljard in 2005 naar ¤ 30,3 miljard in 2015 met ¤ 3,5 miljard dalen. Het positieve effect van de lagere rente in directe en indirecte zin raakt in de prognoseperiode uitgewerkt. De structurele onderstroom van een exploitatiekasstroom vóór rente die verslechtert, zet zich echter wel door als gevolg van het verschil in stijging tussen de huren en de beheer- en onderhoudskosten. Daarnaast is het verkoopprogramma bescheiden in relatie tot de investeringen. Het eigen vermogen in reële termen is in de prognoseperiode echter nog steeds op een zeer acceptabel niveau bezien vanuit de financiële continuïteit van corporaties. In tabel 7.3 wordt de ontwikkeling van het eigen vermogen in nominale termen geanalyseerd naar de verschillende oorzaken die een positieve of negatieve bijdrage leveren. Deze tabel is in tegenstelling tot de grafiek, op basis van nominale bedragen. In de tabel is een scheiding aangebracht tussen de kasstromen en het indirecte vermogenseffect. Zo is te zien dat de reguliere woningexploitatie als resultaat enerzijds een kasstroom oplevert van ¤ 28,9 miljard. Anderzijds daalt echter de waarde van het woningbezit door de verkorting van de resterende levensduur. Dit indirecte vermogenseffect is ¤ 19,1 miljard negatief. Hierdoor is het totale resultaat uit woningexploitatie ¤ 9,8 miljard. Verder laat de tabel de kasstromen en de indirecte vermogenseffecten zien van de (des)investeringen en de (her)financieringen.

Grafiek 7.5

De ontwikkeling van het eigen vermogen in reële prijzen volgens de basisvariant, 2005 tot en met 2015, in procenten van het balanstotaal ��

56

��

��

��

��

��


��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��


Tabel 7.3

Een decompositie van de ontwikkeling van het eigen vermogen naar de afzonderlijke factoren volgens de basisvariant, 2005 tot en met 2015, in nominale bedragen Kasstromen

Indirect,

Saldo mutatie

resp. additioneel

eigen vermogen

vermogenseffect Netto Huren

128,0

128,0

Vergoedingen

7,1

7,1

Overige baten

4,6

Mutatie bedrijfswaarde Bedrijfsopbrengsten Erfpacht

139,7

4,6 -14,0

-14,0

-14,0

125,7

-0,3

-0,3

Onderhoud

-33,3

-33,3

Overige lasten

-43,6

-43,6

Betaalbaarheidsheffing Bedrijfslasten

-1,1 -78,4

Rentebaten

2,6

Rentelasten

-35,0

Mutatie rentabiliteitswaarde Renteresultaat exploitatie Resultaat woningexploitatie Resultaat nieuwbouw Resultaat aankoop Resultaat verbetering Resultaat sloop Resultaat investeringen Resultaat verkoop huurwoningen Resultaat koopwoningen Aangetrokken leningen Aflossingen Totaal


-1,1 0,0

-78,4 2,6 -35,0

-5,1

-5,1

-32,4

-5,1

-37,5

28,9

-19,1

9,8

-47,5

28,1

-19,3

-2,9

1,4

-1,4

-14,5

6,0

-8,5

0,8

-1,0

-0,2

-64,0

34,5

-29,5

25,4

-7,1

18,3

1,1

0,0

1,1

58,8

-55,1

3,7

-47,0

47,0

0,0

3,2

0,2

3,4

57

De huidige lage rentestand levert nog eens ¤ 3,7 miljard op. Verkoop van huurwoningen heeft het grootste vermogenseffect met ¤ 18,3 miljard. Verkoop van koopwoningen levert slechts een zeer bescheiden bijdrage op. Volgens de berekeningen leidt het totaal van de investeringen tot een negatief vermogenseffect van ¤ 29,5 miljard. Van de totale investering van ¤ 64 miljard is ruim 45% onrendabel. In de basisvariant stijgt het vermogen nominaal met ¤ 3,4 miljard. Dit is onvoldoende om de geldontwaarding te compenseren. In grafiek 7.7 is weergegeven dat het vermogen in reële termen met ruim ¤ 3,5 miljard daalt. Opvallend is dat de bedrijfswaarde van het bezit in deze periode daalt van ¤ 84,9 miljard in 2005 tot ¤ 80,5 miljard in 2010. Dit betekent dat het effect van nieuwbouw, verbetering en sloop het verouderingsproces van de portefeuille niet volledig teniet doet. Het gevolg is dat de gemiddelde levensduur terugloopt hetgeen doorwerkt in de bedrijfswaarde. Een andere ontwikkeling die dit proces versterkt is de relatieve verslechtering van de netto exploitatiekasstroom.

Tabel 7.4

De ontwikkeling van het eigen vermogen bij de 10 regio’s met de sterkste stijging, respectievelijk daling, volgens de basisvariant, 2005 tot en met 2015 Regio’s

procentuele

ultimo 2005

ultimo 2015

mutatie

Kop Noord-Holland

13.562

22.698

67%

Noord-Kennemerland

13.297

17.726

33%

West-Friesland

15.589

20.295

30%

KAN

14.550

17.608

21%

Achterhoek

17.864

20.791

16%

Zeeuws Vlaanderen

19.618

22.202

13%

Zuid-Kennemerland

18.681

20.836

11%

Leiden e.o.

12.750

14.013

10%

ROA

13.763

15.029

9%

West Mijnstreek

13.152

14.225

8%

Stedendriehoek/Overijssel

11.975

7.810

-35%

Oost Groningen

17.394

11.282

-35%

Noordoost Overijssel

15.680

9.755

-38%

Noord Groningen

16.547

10.261

-38%

Stadsgewest Breda

13.195

7.982

-40%

Stedendriehoek/Gelderland

16.236

9.483

-42%

Zuidwest Drenthe

17.189

10.017

-42%

Goeree Overflakkee

19.116

10.922

-43%

Centraal Groningen

8.851

4.943

-44%

15.006

7.981

-47%

8.449

3.840

-55%

De Friese Wouden Rijnstreek

58

Eigen vermogen per woongelegenheid



De ontwikkeling op sectorniveau zegt nog niet zoveel over de spreiding die zich in de ontwikkeling van het eigen vermogen kan voordoen. De spreiding kan vanuit verschillende invalshoeken worden bezien. In de volgende tabel is een uitsnede naar regio’s gemaakt. Zowel de tien regio’s waar de stijging van het eigen vermogen het grootste is, als ook de tien regio’s waar het eigen vermogen het sterkst afneemt, zijn in deze tabel opgenomen. In de Kop van Noord-Holland is sprake van een zeer sterke stijging van het eigen vermogen met 67% Ook twee andere regio’s in de provincie Noord-Holland, te weten Noord-Kennemerland en West-Friesland, laten een forse toename van het eigen vermogen zien. Daarentegen zijn er ook regio’s waar het eigen vermogen van de corporaties in de beschouwde periode daalt. Bij de regio’s met een daling van het eigen vermogen springen met name Rijnstreek (- 55%) en De Friese Wouden (- 47%) er uit. De mix in de (des)investeringsprogramma’s (nieuwbouw versus verkoop) zal over het algemeen de belangrijkste oorzaak zijn voor een verandering van de relatieve positie.

7.6

Uitkomsten huurvariant Grafiek 7.6 laat zien wat het effect is van een structureel 0,5% hogere huurstijging op de vermogensontwikkeling. Dit effect is zeer groot. In 2015 neemt als gevolg van deze veronderstelling het eigen vermogen in reële prijzen met bijna ¤ 10 miljard toe ofwel 1/3 hoger dan de basisvariant. Deze variant maakt twee dingen duidelijk. Ten eerste dat de ontwikkeling van de huur één van de grote bepalende factoren is in de ontwikkeling van het eigen vermogen. Ten tweede dat corporaties via het huurbeleid eventueel ongewenste vermogensontwikkelingen relatief snel kunnen compenseren. Een ander instrument waardoor de vermogensontwikkeling sterk wordt gestuurd, blijft natuurlijk de programmering en in het bijzonder de verhouding tussen nieuwbouw en bestaande voorraad.

Grafiek 7.6

De ontwikkeling van het eigen vermogen in reële prijzen, basisvariant en de variant met een hogere huurverhoging ��

��

��

��

��

��

��

��

��

��


��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

59

7.7

Uitkomsten corporatieprogramma Tabel 7.5 laat zien dat de realisatie van het corporatieprogramma in de periode 2006-2010 tot een minder positieve vermogensontwikkeling leidt dan volgens de basisvariant. In de basisvariant neemt in de periode tot 2010 het eigen vermogen reëel met ¤ 5,4 miljard toe. In corporatievariant is dit gereduceerd tot ¤ 0,6 miljard. Met name het hogere nieuwbouwprogramma met de onrendabele investeringen draagt bij aan dit verschil. De vermogensontwikkeling laat overigens ook zien dat bezien vanuit financiële continuïteit, er geen beletselen zijn voor de uitvoering van dit programma zoals dat door de corporaties is opgegeven.

Tabel 7.5

De ontwikkeling van het eigen vermogen in reële prijzen, basisvariant en de corporatievariant, bedragen x ¤ 1 miljard, 2006 tot en met 2010 Basisvariant

Corporatieprogramma

6,2

5,3

Resultaat nieuwbouw

-8,3

-13,0

Resultaat aankoop

-0,7

-0,4

Resultaat verbetering

-3,6

-3,2

Resultaat sloop

-0,1

-0,1

Resultaat woningexploitatie

Resultaat investeringen

60

-12,7

-16,7

Resultaat verkoop huurwoningen

8,7

7,3

Resultaat koopwoningen

0,4

0,9

Aangetrokken leningen

2,6

3,7

Aflossingen

0,0

0,0

Totaal

5,4

0,6



7.8

De ontwikkeling van het eigen vermogen bij een stochastische benadering Het financieel risicoanalysemodel maakt een inschatting van het verloop van een aantal niet door de corporaties te beïnvloeden parameters. Dit betreft de ontwikkeling van de inflatie, diverse kostenstijgingen, de ontwikkeling van de prijzen van de te verkopen huurwoningen en de ontwikkeling van de rente op de gelden de kapitaalmarkt. Op basis van de ontwikkeling van de onderscheiden parameters in het verleden, is een inschatting gemaakt van de bandbreedte waarin de verschillende macro-economische parameters zich redelijkerwijze bewegen. De verschillende ontwikkelingen zijn in een 500-tal mogelijke scenario’s doorgerekend. Dit wordt een stochastische benadering genoemd. In onderstaande grafiek zijn de uitkomsten weergegeven. In de prognoseperiode neemt de spreiding van het te verwachten eigen vermogen sterk toe. Een stochastische benadering is met name van belang om te bezien hoe groot de kans is dat er bepaalde ondergrenzen worden gepasseerd. In 2010 is de kans 95% dat het eigen vermogen boven de ¤ 27 miljard zal liggen. De kans is 75% dat het vermogen boven de ¤ 34,8 miljard uitkomt. In 2015 is de kans 95% dat het eigen vermogen groter is dan ¤ 9,8 miljard en 75% dat het groter is dan ¤ 25,8 miljard. Een toets met betrekking tot dit aspect is met name zinvol voor een niet te lange tijdsduur, bijvoorbeeld vijf jaar. In 2006 hoeft nog niet volledig rekening te worden gehouden met de mogelijkheid dat er een kans is van enkele procenten dat er een ongewenste vermogensontwikkeling gaat optreden in 2015. Beleidskeuzes met betrekking tot de programmering en het huurbeleid zijn ook van grote invloed op de vermogensontwikkeling. Hieraan voorbij gaan en zekerheden willen hebben voor een periode van tien jaar zou tot gevolg hebben dat er onnodig grote vermogensbuffers moeten worden aangehouden voor de beperkte kans op negatieve ontwikkelingen.

Grafiek 7.7

Ontwikkeling eigen vermogen in 500 macro-economische scenario’s ��

��

��

��

��

��

��

��

�

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��


61

In grafiek 7.8 is het effect van de parameters op de ontwikkeling van het eigen vermogen weergegeven. De inflatie, met name door de relatie met de hoogte van de huurstijging, en de koopprijsstijging hebben een positief effect. De factoren kapitaalmarktrente, onderhoudskostenstijging en nieuwbouwkostenstijging hebben ook een wezenlijk effect. Echter bij deze factoren leidt een hoger niveau tot een negatief effect op de ontwikkeling van het eigen vermogen.

Grafiek 7.8

Effect parameters op ontwikkeling eigen vermogen

��

62


�



63

8 Afzonderlijke thema’s

8.1 8.1.1

Herstructurering Lichte toename van de totale voorgenomen productie Om inzicht te krijgen in de situering van de voorgenomen inspanningen in de voorraad van de sector is aan de corporaties, evenals in het voorgaande jaar, gevraagd op viercijferig postcodeniveau opgave te doen van het totaal aan voorgenomen productiemaatregelen (aantallen nieuwbouw huur en koop, aankoop, sloop, verbetering van meer dan ¤ 20.000,- en verkoop van huurwoningen) voor de komende vijf jaar. Door deze gegevens te vergelijken met de omvang van de voorraad kan een eerste indruk worden verkregen van (geografische) verschillen in productieinspanningen die corporaties denken te gaan leveren over de komende vijf jaar 11. De productieplanning langs postcodegebieden laat een beeld zien dat redelijk overeenkomt met dat van vorig jaar. De totale voorgenomen inspanning is licht gestegen. Met name in de steden Utrecht en Amsterdam en de middelgrote gemeenten van de Randstad zijn de voorgenomen productieaantallen toegenomen. In Twente en de SRE is sprake van een ten opzichte van vorig jaar grote afname, terwijl ook de daling in de stad Rotterdam opmerkelijk genoemd mag worden. Uit de beschikbare data is evenwel niet af te leiden of dergelijke fluctuaties in prognoses ook te maken hebben met de voortschrijdende realisatie van eerder geprognosticeerde productiemaatregelen. De duidelijk zichtbare concentratie van voorgenomen inspanningen binnen het verstedelijkt gebied, die te maken heeft met een relatief zware uitbreidings-, vernieuwings- en herstructureringsopgave, neemt ten opzichte van vorig jaar licht af. De voorgenomen productieaantallen stijgen daar minder sterk dan de voornemens in niet verstedelijkt Nederland.

11

In het Verslag financieel toezicht over verslagjaar 2004 is in hoofdstuk 3 uitvoerig

ingegaan op de verbeteringen in de methodiek die het Fonds vanaf verslagjaar 2004 hanteert om meer inzicht te krijgen in de herstructureringsopgave en -risico’s waar corporaties voor staan. Bij deze verbeteringen gaat het vooral om een concreter en meer actueel inzicht c.q. diagnose van de situatie in de wijken op basis van Sinforegegevens en

64


verbeteringen in de door corporaties geplande opgave in hun meerjarenprognoses.


Tabel 8.1

Geografische verdeling van de voorgenomen productie in procenten Voorgenomen productie

Voorgenomen productie

2005-2009 (1)

2006-2010 (2)

Nederland

23,1

24,9

Amsterdam

35,7

38,1

Rotterdam

26,7

24,4

Den Haag

25,1

26,6

Utrecht

23,8

34,6

Grote vier

29,8

31,5


20,3

24,1


28,8

28,2


27,1

28,6


19,0

21,3


28,8

29,8

Twente

27,3

23,0


23,6

23,8


18,5

23,8


30,9

34,6

Haaglanden

22,1

22,7


25,0

24,9


32,0

28,5

(1) Som van productiemaatregelen per pc-gebied over 2005-2009/ totaal woongelegenheden ultimo 2004 (2) Som van productiemaatregelen per pc-gebied over 2006-2010/ totaal woongelegenheden ultimo 2005


65

8.1.2

Verdere concentratie van voorgenomen productie in zwakste wijken Uit een groot aantal data op wijkniveau berekent het Fonds een wijkwaarderingsscore, die een zo actueel mogelijk beeld geeft van de structuur van een wijk. Daaruit kan afgeleid worden in hoeverre de wijken zich in een achterstandsituatie bevinden en herstructurering van de wijk aan de orde kan zijn. Deze totaalscore voor de structuur van de wijk is opgebouwd uit een weging van de diverse gegevens op viercijferig postcodeniveau, waarbij met name het cluster van sociaal-economische gegevens en de data met betrekking tot het wonen relatief zwaar meewegen.

Berekening indicator structuur van de wijk

Wegingsfactoren

Demografisch

1

◆

Aandeel jongeren tot 25 jaar

1

◆

Verhouding inactieve/actieve leeftijdsgroep

1

◆

Aandeel huishoudens met kinderen

1

◆

Aandeel allochtonen

1

◆

Aandeel lager opgeleiden (t/m VMBO)

1

Sociaal-economisch

2

◆

Gemiddeld inkomen per huishouden

2

◆

Aandeel hoge inkomens

1

◆

Aandeel lage inkomens

1

◆

Aandeel uitkeringstrekkers

2

◆

Aandeel hoge welstand

2

◆

Inkomenstrekkers (excl. uitkeringen)/bevolking 15+

2

Wonen ◆

66

2

De gemiddelde WOZ waarde van de woningen in de wijk ten opzichte van het regionale gemiddelde

2

◆

Het aandeel eengezinswoningen in de wijk

1

◆

Het aandeel koopwoningen in de wijk

1

◆

Het aandeel vooroorlogs bezit

1

◆

Het aandeel woningen uit de bouwperiode 1945-1974

1

◆

Het aandeel woningen uit de bouwperiode 1945-1974, huur meergezins

1



Bij een totaalscore voor structuur van de wijk indiceert een waardering van minder dan 5 in de systematiek van het Fonds een wijk met een zwakke structuur waar herstructurering aan de orde kan zijn. Deze berekeningen resulteren in 204 wijken met een zwakke structuur, op een totaal van ruim 3.700 onderscheiden wijken. Hoewel de in de zomer 2006 door Atlas, SEV en SCP gepubliceerde Kanskaart van Nederland door het gebruik van andere bronnen (met name de Politiemonitor) en het daarmee samenhangende zwaardere accent op verloederingsaspecten een andere invalshoek kent, vertonen de uitkomsten van de analyses van het Fonds op basis van het Sinforebestand toch grote overeenkomsten met de Kanskaart. Van de 50 meest verloederde wijken uit de Kanskaart 12 vallen 37 postcodegebieden ook in de wijkwaarderingsscore van het Fonds onder de zwakke wijken met een waardering van minder dan 5,0. Tien wijken vallen daar net buiten en krijgen een score van 5,0 tot en met 5,3. Twee wijken scoren in het CFV/Sinforebestand iets hoger (respectievelijk 5,5 en 6,0; beide zijn centrumwijken). De totaalscore voor de structuur van de wijk vormt ook de basis voor de risico-opslag voor herstructurering. Uit deze berekening is ook de hieronder gebruikte ‘herstructureringsindicatie’ voor corporaties afgeleid. Een indruk van de intensiteit van de productiemaatregelen over de diverse wijken kan verkregen worden door zowel het woningbezit als het aantal productiemaatregelen over de qua structuur verschillend gewaardeerde wijken in kaart te brengen. Zichtbaar wordt dat de geplande totale voorgenomen productieactiviteit in de periode 2006-2010 van de corporaties met een relatief zware herstructureringsindicatie afneemt ten opzichte van de periode 2005-2009, terwijl de voorgenomen productieactiviteit van corporaties zonder of met een lichte herstructureringsindicatie juist toeneemt. Tegelijk neemt de voorgenomen inzet van de corporaties met zware herstructureringsindicatie in de zwakste wijken met een score van minder dan 5 als aandeel van de voorraad toe. Dat is ook het geval bij de corporaties met een relatief lichte herstructureringsindicatie en niet werkzaam zijn in de 56 wijken, maar hier is het volume heel beperkt.

Tabel 8.2

Omvang voorgenomen productie van corporaties naar zware, respectievelijk geen of lichte herstructureringsindicatie

Wijkwaardering

Corporaties met zware herstructureringsindicatie

Corporaties zonder of met lichte herstructureringsindicatie

(en/of werkzaam in 56 wijken)

(en niet werkzaam in 56 wijken)

woongelegenheden

% voorgenomen productie

woongelegenheden

% voorgenomen productie

2005

2005-2009

2006-2010

2005

2005-2009

2006-2010

<5

480.900

25,4

26,7

39.300

14,0

22,1

≥5 en <6

600.900

18,8

18,0

179.500

15,0

16,9

≥6 en <7

404.500

16,1

11,0

434.800

11,6

16,8

≥7

118.100

22,0

17,5

148.600

10,5

16,5

1.604.600

29,2

24,2

802.300

14,5

17,0

Totaal


12

De namen van deze wijken werden op 26 juli 2006 gepubliceerd in NRC-Handelsblad.

67

8.1.3

Nadere analyse van de voorgenomen productie-inzet in zwakste wijken Bij de zwakste wijken met een structuur van minder dan 5, viel bij de analyses van vorig jaar over de prognosejaren 2005-2009 op, dat er mogelijk sprake was van enige terughoudendheid van de corporaties om in de wijken met de grootste problemen en de grootste risico’s te investeren.

Tabel 8.3

Verdeling van de voorgenomen productie binnen de wijken met een zwakke structuur, onderverdeeld naar dynamiek van de wijken Waardering dynamiek Aantal postcode gebieden 2006 Corporatiewoningen

<6

≥6

Totaal

112

92

204

263.400

256.900

520.200 0

sloop

16.700

20.400

37.000

verkoop

6.100

9.000

15.100

nieuwbouw huur

10.400

12.800

23.200

nieuwbouw koop

7.300

14.000

21.200

verbetering

12.400

17.200

29.500

aankoop

200

1.900

2.100

53.000

75.200

128.200

20,1

29,3

24,6

Totaal Voorgenomen productie/bezit in procenten Bron: Vragenlijst 2005 en CFV-Sinforebestand 2006

Grafiek 8.1

Intensiteit van voorgenomen productie 2006-2010 in zwakke wijken

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

68


��

��

��

��


De verdeling van de productieprognoses over 2006 tot en met 2010 over de 204 wijken met een zwakke structuur onderverdeeld naar waardering voor dynamiek, laat ook dit jaar weer een verschil tussen de voorgenomen inzet in zwakke wijken met een minder gunstige (waardering dynamiek minder dan 6) en zwakke wijken met een gunstiger dynamiek (waardering dynamiek meer dan 6) zien. Het gemiddelde percentage productiemaatregelen van de zwakke wijken met een dynamiek van minder dan 6 bedraagt 20,1%, terwijl in de zwakke wijken met een positievere dynamiek (vanaf 6) het aandeel productiemaatregelen ten opzichte van het aantal corporatiewoningen 29,3% bedraagt. Vorig jaar waren deze cijfers 19,4% respectievelijk 26,7%. Het verschil tussen de inzet van corporaties in zwakke wijken met en een minder gunstige dan wel gunstiger dynamiek, is daarmee verder toegenomen. Nadere analyse van de verschillen laat zien dat de intensiteit van de voorgenomen productie van de corporaties binnen de G-4 met gemiddelde van 30% relatief groot is, waarbij opvalt dat - in tegenstelling tot het landelijke beeld - er binnen de vier grote steden toch relatief veel activiteit (26%) voorzien wordt in de zwakke wijken met de meest ongunstige dynamiek. Aan de andere kant prognosticeren de corporaties werkzaam in de niet ISV-gemeenten over het algemeen met gemiddeld 11% relatief weinig productiemaatregelen in hun zwakkere wijken. De relatief lage voorgenomen inzet van de corporaties in de zwakste wijken met een ongunstige dynamiek, komt ook vooral op het conto van de corporaties werkzaam in de niet ISV-gemeenten.

8.1.4

De voornemens van corporaties met bezit in de 56 prioriteitswijken De corporaties met bezit in de 56 prioriteitswijken voorzien in deze wijken in de komende vijf jaar per saldo 28% van hun productiemaatregelen en verwachten dat 72% van hun productie zal plaatsvinden in andere wijken. Dat zijn dezelfde percentages als afgelopen jaar over de prognoseperiode 2005 tot en met 2009.

Tabel 8.4

De verdeling van de voorgenomen productie van corporaties werkzaam in prioriteitswijken over deze 56 wijken en daarbuiten, 2006 tot en met 2010 in 56 wijken

in %

33.400

31,9

9.600

9,1

Nieuwbouw huur

19.800

18,9

Nieuwbouw koop

19.600

18,7

Verbetering

19.900 2.500

Sloop Verkoop

Aankoop Totaal voorgenomen productie

104.700

Aantal corporatiewoningen

319.700

Voorgenomen productie/woningen


buiten 56 wijken

In %

Totaal

33.000

12,3

66.400

42.000

15,6

51.500

92.000

34,2

111.800

46.800

17,4

66.300

19,0

50.900

18,9

70.800

2,4

4.200

1,6

6.700

268.900

373.500

983.300 32,7

27,3

69

Alhoewel het verschil tussen voorgenomen inzet in de 56 wijken en elders licht is toegenomen, blijkt uit de tabel 8.4 dat er weer geen sprake is van een hoge concentratie van activiteiten in de 56 wijken. Gerelateerd aan het aantal in de 56 wijken aanwezige corporatiewoningen (319.700 woningen) gaat het om ruim 32,7% productiemaatregelen (vorig jaar was het 30,4%) die gepland worden door de daar werkzame corporaties. De productiemaatregelen van deze corporaties werkzaam in de 56 wijken die gepland zijn in de niet prioritaire wijken van hun bezit omvat 27,3% van het daar aanwezige aantal woningen (vorig jaar 28,6%). De relatief hoge concentratie van sloop in de 56 wijken valt evenals vorig jaar op, terwijl er daarnaast sprake is van een relatief laag aandeel verkoop. Daarmee lijken de ingrepen in deze 56 wijken qua effect voor de wijken wel veel ingrijpender te worden dan het effect dat op het eerste gezicht van de voorgenomen productiemaatregelen in de niet prioritaire wijken verwacht mag worden. Voor de prioriteitswijken is de geplande inzet van corporaties in deze wijken zoals opgegeven in hun meerjarenprognoses, vergeleken met de aanwezige corporatievoorraad. Uit de tabel valt op te maken dat de herstructureringsactiviteiten uitgedrukt in productiemaatregelen (G-4 34% en G-26 13 30%), in de periode 2006 tot en met 2010 iets intensiever zullen ingrijpen op de voorraad in die prioriteitswijken (32%) ten opzichte van het vorige verslagjaar (30%) met prognoses over 2005 tot en met 2009. Kijkt men echter naar de individuele gemeenten binnen de G-4 en G-26, dan worden wel grote verschillen tussen de gemeenten zichtbaar. Een zeer intensieve aanpak van de voorraad wordt voorzien in de prioriteitswijken van Amsterdam, Arnhem, Breda, Deventer, Lelystad, Nijmegen, Venlo en Zwolle. Als uitgegaan wordt van de opgave van de corporaties aan het Fonds, worden qua volume relatief weinig of soms zelfs geen ingrijpende maatregelen gepland in de voorraad van de prioriteitswijken in Almelo, Den Bosch, Eindhoven, Emmen, Groningen, Leiden en Tilburg. De verschillen tussen de huidige opgave op gemeenteniveau en die van vorig jaar zijn af en toe opmerkelijk groot. Daarbij speelt wellicht de realisatie in 2005 in combinatie met de voortschrijdende prognoseperiode een rol. Aan de andere kant kan ook het feit dat de prestatiecontracten voor de 56 wijken in de loop van 2005 of 2006 getekend zijn, een oorzaak zijn voor de verschillen tussen in de opgave van corporaties over verslagjaar 2004 en 2005.

13

70


De laatst toegevoegde gemeente die sinds 2005 deel uitmaakt van de G-27 (Sittard/Geleen),

heeft geen prioriteitswijk die tot de 56 wijken gerekend wordt.


Tabel 8.5

De specificatie van de voorgenomen productie 2006 tot en met 2010 in de 56 prioriteitswijken van de G-30 Voorgenomen productie corporaties

Sloop

Verkoop Nieuwbouw Nieuwbouw Verbetering Huur

Totaal

Corporatiewoningen

Voorgenomen

Voorgenomen

productie t.o.v. productie t.o.v. bezit in %

bezit in %

2005

2006-2010

2005-2009

Koop

Amsterdam

5.900

2.400

3.600

4.700

4.100

20.600

42.300

49

34

Den Haag

7.600

600

2.200

3.600

200

14.200

38.400

37

36

Rotterdam

5.700

1.000

2.300

3.600

2.200

14.800

63.200

23

29

Utrecht

1.900

300

900

1.000

3.800

7.900

26.200

30

23

21.000

4.300

8.900

12.900

10.300

57.500

170.100

34

31

60

30

0

0

400

500

2.400

21

57

Totaal G-4 Alkmaar Almelo

0

0

0

0

0

0

4.000

0

4

600

700

200

0

900

2.300

7.600

30

33

Arnhem

1.500

300

1.000

2.000

800

5.600

10.100

55

52

Breda

1.000

500

1.300

400

800

3.900

7.700

51

33

Amersfoort

Den Bosch

200

0

600

100

900

1.700

9.000

19

22

1.200

200

700

500

300

3.000

4.500

67

46

Dordrecht

700

300

300

700

200

2.200

6.700

32

31

Eindhoven

300

400

200

100

300

1.300

7.100

19

45

Emmen

200

0

0

0

200

400

3.600

11

29

Enschede

300

300

200

20

1.000

1.800

5.900

31

41

10

100

100

200

300

700

5.000

15

23

Haarlem

600

100

500

40

100

1.400

4.300

33

36

Heerlen

400

300

200

90

500

1.500

4.700

32

22

Helmond

400

50

1.600

100

100

2.300

7.200

32

23

Hengelo

400

100

100

20

0

600

2.100

29

10

Leeuwarden

100

300

200

300

0

900

4.200

21

23

Leiden

500

100

600

300

100

1.600

8.200

19

5

Deventer

Groningen

Lelystad

40

0

0

0

500

500

1.000

51

87

Maastricht

600

100

700

200

0

1.600

4.600

35

30

Nijmegen

300

0

200

600

0

1.000

1.700

60

19

Schiedam

600

200

400

300

600

2.000

7.000

29

28

Tilburg

800

600

800

300

800

3.400

17.300

19

19

Venlo Zaanstad Zwolle

50

0

200

0

20

200

400

51

14

1.200

300

500

400

300

2.700

10.400

26

38

300

100

300

200

500

1.400

2.700

53

20

Totaal G-26

12.400

5.200

10.900

6.600

9.600

44.700

149.600

30

29

Totaal G-30

33.400

9.600

19.800

19.600

19.900

102.200

319.700

32

30


71

8.2

Koopwoningen en dure huurwoningen In het laatste decennium zijn er voor de corporaties steeds meer mogelijkheden gekomen voor ontwikkeling van woningen in de duurdere huursector. Ook de mogelijkheden voor corporaties om koopwoningen te bouwen, zijn aanzienlijk verruimd. Het bouwprogramma van corporaties valt daarmee voor een steeds groter deel buiten de sociale huurwoningsector. In deze paragraaf worden de ontwikkelingen zowel historisch als prospectief in beeld gebracht.

8.2.1

Koopwoningen: beperkte realisatie en hoge ambitie De afgelopen vijf jaar is het aantal koopwoningen dat door corporaties gerealiseerd werd, verdubbeld van 3.600 in 2001 tot een niveau van ruim 7.000 in 2005. De toevoegingen aan de totale woningvoorraad door de bouw van koopwoningen door corporaties zijn met een realisatie van totaal bijna 27.500 koopwoningen in de afgelopen vijf jaar niettemin nog relatief bescheiden. Het aandeel van de corporatiesector in de totale nieuwbouw van koopwoningen in Nederland nam tussen 2001 en 2005 wel toe van 6,2% naar 14,3%.

Grafiek 8.2

Realisatie koopwoningen door corporaties, 2001-2005 ��

72


��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��


Tabel 8.6

Nieuwbouw van koopwoningen 2001-2005, naar regio Realisatie

Realisatie

Realisatie

landelijk

corporaties

corporaties in %

totaal

in aantal

totale nieuwbouw koop

Nederland

261.100

27.400

10,5

Groningen

7.400

1.200

16,7

Friesland

9.900

800

7,9

Drenthe

8.600

800

8,8

Overijssel

16.600

1.800

11,0

Gelderland

27.100

3.000

11,0

Utrecht

23.100

1.000

4,4

Flevoland

13.400

1.600

12,3

Noord-Holland

38.700

7.100

18,4

Zuid-Holland

59.100

5.400

9,2

6.000

700

12,0

Noord-Brabant

34.000

3.000

8,8

Limburg

14.200

900

6,6

Amsterdam

7.100

3.900

55,4

Rotterdam

7.300

2.000

27,0

Den Haag

12.000

1.300

10,9

8.400

400

4,9

G-4

34.700

7.600

21,9


34.200

4.100

11,9


32.900

4.200

12,9


101.800

15.900

15,6


159.200

11.500

7,2

30/31 ISV-gemeenten

87.900

13.900

15,8

Twente

10.200

900

8,3

9.300

1.200

12,5

Zeeland

Utrecht

Knooppunt Arnhem-Nijmegen Bestuur Regio Utrecht

17.000

700

4,4


29.900

5.000

16,9

Haaglanden

22.600

1.800

8,1


20.200

2.700

13,1


10.900

1.000

9,5


73

Gemiddeld namen de corporaties de afgelopen vijf jaar ongeveer 10% van de productie van koopwoningen voor hun rekening. Qua spreiding valt de concentratie van activiteit in de koopsector onder corporaties in Amsterdam op. De corporaties zorgden daar met 4.000 koopwoningen over de laatste vijf voor ruim de helft van de totale productie aan koopwoningen. Ter vergelijking: de corporaties in Rotterdam en Den Haag bouwden over die periode ruim 1.900 respectievelijk ongeveer 1.300 koopwoningen, en namen een aandeel van respectievelijk 27% en bijna 11% van de nieuwbouwproductie van koopwoningen voor hun rekening. De corporaties in de gemeente Utrecht zijn hekkensluiter met 400 koopwoningen, dat is nog geen 5% van de productie van koopwoningen aldaar. Over de jaren 2001 tot en met 2005 zijn ook relatief veel koopwoningen gebouwd in verstedelijkt Nederland als geheel en dat was niet alleen als gevolg van het grote aantal koopwoningen in Amsterdam. De realisatie van koopwoningen door corporaties in de stedelijke gemeenten nam in de loop van de jaren relatief sterk toe van bijna 1.600 koopwoningen in 2001 tot ruim 4.300 koopwoningen in 2005. Over dezelfde jaren realiseerden de corporaties in niet verstedelijkt Nederland, respectievelijk bijna 2.100 en 2.900 koopwoningen. Waar aan de ene kant de toevoegingen aan de totale woningvoorraad door de bouw van koopwoningen door corporaties in de afgelopen vijf jaar nog relatief bescheiden zijn, zijn de plannen voor de nabije toekomst veel ambitieuzer. Uit tabel 8.7 blijkt dat de prognoses voorzien in de nieuwbouw van ruim 100.000 koopwoningen in de komende vijf jaar. De prognoses van de bouw van koopwoningen door corporaties laten verder zien dat de trend van concentratie van deze activiteit van corporaties in verstedelijkt Nederland die zichtbaar werd vanuit de realisatieperiode, zich nog verder doorzet in de prognoseperiode. In verstedelijkt Nederland dat ongeveer 40% van de woningvoorraad omvat, denken de corporaties in de komende vijf jaar 64% van hun totale productie aan koopwoningen te kunnen realiseren. Binnen de G-4 is Amsterdam ook in prognoses het meest ambitieus. De prognoses in Amsterdam bevatten bijna 16.500 koopwoningen in de komende vijf jaar.

8.2.2

Duurdere huurwoningen: ook hier beperkte realisatie en hoge ambitie Het beeld van de totale productie van duurdere huurwoningen lijkt op het eerste gezicht sterk op dat van de productie van koopwoningen. Er is net als in de koopsector met ruim 15.600 duurdere nieuwbouw huurwoningen, sprake van een beperkte realisatie over de laatste vier jaar 14. Vergelijkbaar met de nieuwbouw van koopwoningen door corporaties is ook een stijging over de jaren zichtbaar, van bijna 2.600 duurdere huurwoningen naar bijna 5.200 in 2005. Er wordt eveneens een forse toename voorzien, naar ruim 58.000 duurdere huurwoningen in de prognoseperiode 2006 tot en met 2010.

Tabel 8.7

De voorgenomen van bouw van koopwoningen door corporaties, 2006 tot en met 2010

74


2006

2007

2008

2009

2010

12.100

21.100

25.600

21.800

19.500

14

Over 2001 is geen opgave van nieuwbouw naar prijsklasse beschikbaar.

Tabel 8.8

Nieuwbouw van duurdere huurwoningen door corporaties Aandeel voorraad

Realisatie

Realisatie

Prognose

Prognose

huurwoningen

2002-2005

2001-2005

2006-2010

2006-2010

2005 in %

in aantal

in %

in aantal

in %

100,0

15.600

100,0

59.000

100,0

Groningen

3,6

300

1,8

1.900

3,2

Friesland

3,7

600

3,8

800

1,4

Drenthe

2,4

200

1,3

1.000

1,7

Nederland Noord

Oost Overijssel

6,1

1.500

9,4

4.800

8,2

10,5

1.500

9,5

6.600

11,2

Utrecht

6,6

800

4,9

3.700

6,2

Flevoland

1,8

300

2,0

300

0,5

Noord-Holland

19,4

3.000

19,1

12.100

20,5

Zuid-Holland

24,8

4.000

25,4

14.700

24,9

1,8

300

2,1

1.200

2,1

Gelderland West

Zuid Zeeland Noord-Brabant

13,1

2.400

15,3

8.400

14,2

Limburg

6,2

800

5,3

3.500

5,9

Amsterdam

8,6

800

5,0

5.500

9,4

Rotterdam

6,5

600

3,8

1.600

2,7

Den Haag

3,5

1.500

9,4

4.200

7,2

Utrecht

2,0

100

0,7

700

1,2

G-4

20,7

3.000

18,9

12.100

20,5


12,0

2.600

16,4

8.200

13,9


16,2

2.600

16,6

12.000

20,2


49,0

8.100

51,9

32.200

54,6


51,0

7.500

48,1

26.800

45,4

30/31 ISV-gemeenten

45,0

7.000

45,0

30.600

51,9

Twente

3,5

900

6,0

3.100

5,3


4,4

600

4,0

2.600

4,3


4,7

3000

1,7

1.800

3,1

12,3

1.800

11,2

8.300

14,1

Regionaal Orgaan Amsterdam Haaglanden

6,9

2.400

15,1

7.500

12,8


10,8

1.000

6,6

3.500

6,0


4,0

1.000

6,6

3.500

5,9


75

De geografische spreiding laat echter, zowel in realisatie- als prognoseperiode, een ander patroon zien dan bij de koopwoningen. Amsterdam neemt geen prominente positie meer in. De gerealiseerde productie is met nog geen 800 duurdere huurwoningen over de laatste vier jaar daar zelfs relatief laag. Ook zijn de verschillen in productie tussen verstedelijkt en niet verstedelijkt gebied veel minder groot. Met bijna 1.500 huurwoningen zijn relatief veel duurdere huurwoningen in Den Haag gebouwd en daar wordt met ruim 4.000 te bouwen duurdere huurwoningen ook relatief veel verwacht in de prognoseperiode. Waar het aandeel gerealiseerde nieuwbouwwoningen in duurdere huurklasse ten opzichte van de totale productie van corporaties aan woongelegenheden voor verhuur de laatste vier jaar gemiddeld ongeveer 23% bedraagt, neemt dat aandeel in de prognoseperiode met ruim 58.000 duurdere huurwoningen toe tot 28% van het totaal aantal voorgenomen nieuwbouw van huurwoningen. Daarmee blijft ook in de prognoseperiode de betekenis van de nieuwbouw in de duurdere huursector beperkt. In de komende vijf jaren verwachten de corporaties in totaal nog ruim 137.000 betaalbare huurwoningen te kunnen realiseren, terwijl de corporaties in hun prognoses ook nog ruimte zien voor de realisatie van bijna 12.000 goedkope huurwoningen in de komende vijf jaar.

Grafiek 8.3

Prognoses nieuwbouw huur naar prijsklassen 2006-2010

��

76

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��



8.3 8.3.1

Effect dalende rente op vermogensomvang Periode 2001-2005 De rentevoet die corporaties over hun leningenportefeuille hebben gehad, is de afgelopen jaren gedaald. Het effect van deze dalende rente heeft zich in de afgelopen periode op drie manieren gemanifesteerd in de vermogensontwikkeling. Ten eerste vertaalt de dalende rente zich direct in de jaarlijks te betalen rente door corporaties aan de verschaffers van lang vreemd vermogen. Indien het renteniveau van 2001 in de daarop volgende jaren gelijk was gebleven, had dat als cumulatief effect gehad dat de vermogensontwikkeling ¤ 3,7 miljard lager zou zijn uitgekomen dan het gecorrigeerde weerstandsvermogen van ¤ 28,8 miljard ultimo 2005. Een tweede effect van de dalende rente wordt zichtbaar in de ontwikkeling van de rentabiliteitswaardecorrectie. In deze periode is de rentabiliteitswaardecorrectie ondanks een daling van de gehanteerde discontovoet van 6,5% naar 6,0% met ¤ 3,1 miljard gestegen (¤ 3,5 miljard in 2005 versus ¤ 0,4 miljard in 2001). Deze stijging vertaalt zich rechtstreeks in een hoger vermogen. Deze effecten werken direct door in het gecorrigeerde weerstandsvermogen. De effecten hebben op zich voor ¤ 6,8 miljard bijgedragen aan de stijging van het gecorrigeerde weerstandsvermogen in de periode 2001 tot en met 2005. Dit bedrag is meer dan de totale stijging van het gecorrigeerde weerstandsvermogen in deze periode. Het eigen vermogen is namelijk toegenomen met ¤ 5,8 miljard van ¤ 23,0 miljard in 2001 tot ¤ 28,8 miljard in 2005. Een derde effect van de dalende rente hangt samen met de inschatting hoe de inflatie en de kapitaalmarktrente zich structureel tot elkaar verhouden. Het WSW schatte het verschil tussen beide grootheden in 2001 nog op 4% terwijl met ingang van 2005 deze inschatting is verlaagd tot 3,75% op basis van een disconto van 6% en een structurele inflatie van 2,25%. Het effect van deze lagere reële rente op de bedrijfswaarde is eveneens fors. De bedrijfswaarde komt hierdoor ¤ 1,9 miljard hoger uit.

Tabel 8.9

Het effect van de dalende rente, 2001 tot en met 2005 (x ¤ 1 miljoen) 2001

2002

2003

2004

2005

Rentelasten en soortgelijke kosten, feitelijke ontwikkeling

4.598

4.173

3.724

3.411

3.218

Rentelasten en soortgelijke kosten, renteniveau van het jaar 2001

4.598

4.520

4.470

4.542

4.689

0

347

1.093

2.224

3.695

Verschil


77

Indien alle andere elementen die van invloed zijn op de vermogensontwikkeling per saldo neutraal zouden zijn geweest dan zou het gecorrigeerde weerstandsvermogen ¤ 23,0 miljard plus ¤ 8,7 miljard (¤ 3,7 miljard + ¤ 3,1 miljard + ¤ 1,9 miljard) is ¤ 31,7 miljard hebben bedragen in plaats van de ¤ 28,8 miljard, waarop het eigen vermogen is uitgekomen. Het effect van de andere factoren die van invloed zijn geweest op de vermogensontwikkeling is dus per saldo negatief geweest (¤ -/- 2,9 miljard). De belangrijkste factoren waar in dit verband aan kan worden gedacht, zijn de volgende: verandering van andere parameters en uitgangspunten bij de berekening van de bedrijfswaarde voorzover doorwerkend in de geaccepteerde bedrijfswaarde, het gesaldeerde resultaat van investeringen (nieuwbouw, woningverbetering) en desinvesteringen (verkoop), de gerealiseerde netto exploitatiekasstroom in de afgelopen periode, en de introductie van de betaalbaarheidsheffing.

8.3.2

Effect van de lange termijn rente op de toekomstige vermogensontwikkeling van de corporatiesector Bij de vaststelling van de lange termijnparameters voor de corporatiesector heeft het WSW zich mede gebaseerd op cijfers van het Centraal Planbureau (CPB). Het CPB concludeert dat de tienjaars lange termijn reële rente voor de eurozone ligt tussen de 2,5% en de 3,5%. Om de gevoeligheid van de sector voor de hoogte van de reële rente in beeld te brengen, wordt gebruikt gemaakt van de waarden die de boven- en onderkant weergeven van de door CPB vastgestelde bandbreedte. Ten behoeve van berekeningen met het risicoanalysemodel is deze gevoeligheidsanalyse als volgt uitgewerkt. Vanaf 2007 bedraagt de kapitaalmarktrente: inflatie plus 2,5%, respectievelijk inflatie plus 3,5%. Voor de corporatiesector wordt vervolgens uitgegaan van een marge van 0,5%. Dit betekent concreet dat indien in 2007 nieuwe financiering moet worden afgesloten dan wel bestaande leningen herfinancierd, er sprake is van de volgende rente: 1,5% (inflatie-inschatting voor 2007) plus 2,5% danwel 3,5% plus de marge van 0,5%.

Grafiek 8.4

De ontwikkeling van het gecorrigeerd weerstandsvermogen plus onzekerheid bij verschillende renteontwikkelingen, in ¤ miljard, in reële prijzen ��

��

��

��

78

��

��

��

��

��


��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��


Uitgaande van de uiterste waarden op de bandbreedte zal ook het te hanteren discontopercentage worden aangepast. Dit percentage wordt echter al vanaf de startpositie ultimo 2005 aangepast en zal respectievelijk: 5,5% of 6,5% bedragen. De gevoeligheid voor een structureel lage of hoge kapitaalmarktrente is in beeld gebracht door de uitkomsten te vergelijken met de basisvariant zoals in het voorgaande hoofdstuk is uiteengezet. De startpositie in 2005 verschilt ook voor de afzonderlijke varianten, omdat deze wordt beïnvloed door de verandering van de discontovoet. Bij een lagere discontering wordt de waarde van de leningen hoger, maar neemt de waarde van het vastgoed sterker toe. Dit hangt samen met het feit dat de looptijd van de leningen, de periode waarover een rentabiliteitswaardecorrectie kan worden bepaald, korter is dan de periode waarover de bedrijfswaarde is gecalculeerd. Het gevolg is dat ten opzichte van de basisvariant in 2005 het eigen vermogen ¤ 2,7 miljard hoger uitkomt. Een hogere discontering leidt tot een lagere waarde van de leningen. Bij de waardering van het vastgoed treedt echter vanwege hetzelfde verschil in looptijd tussen de leningen en het vastgoed een grotere daling van de bedrijfswaarde op. Per saldo ontstaat een negatief verschil van ¤ 2,4 miljard. In de prognoseperiode worden de verschillen steeds groter, zelfs als, zoals in grafiek 8.4 is gedaan, het vermogen in reële prijzen is weergegeven. Dit wordt veroorzaakt doordat in de loop van de prognoseperiode de rentabiliteitswaardecorrectie op de leningenportefeuille steeds kleiner wordt doordat de leningenportefeuille tendeert naar een renteniveau dat vrijwel overeenkomt met de gehanteerde discontovoet. Hierdoor verdwijnt de compenserende werking van een hoger discontovoet bij het vastgoed, waardoor aan het einde van de prognoseperiode het vermogensverschil met name wordt verklaard door het 1% verschil in discontovoet bij een gelijke aanname voor inflatie. Het verschil tussen de variant met de hoge rente en de variant met de lage rente loopt hierdoor in reële prijzen op van ¤ 5,1 miljard in 2005 naar ¤ 8,8 miljard in 2015. De basisvariant eindigt ¤ 3 miljard lager dan de variant met de lage rente. Het verschil met de variant met de hoge rente bedraagt ¤ 5,8 miljard. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt doordat de kapitaalmarktrente zich in de loop der jaren ontwikkelt naar het niveau dat in deze variant als structureel niveau wordt gezien, en niet zoals in de beide andere varianten vanaf 2007 direct op een reëel niveau van 2,5% c.q. 3,5%. De uitkomsten laten zien dat de corporatiesector gevoelig is voor het niveau van de reële rente. De cijfers maken echter ook duidelijk dat de waarden in de door het CPB als bandbreedte geformuleerde ontwikkeling van de kapitaalmarktrente niet leiden tot een ontwikkeling van het eigen vermogen die direct grote problemen met zich mee brengt.


79

8.4 8.4.1

Deelnemingen van corporaties Achtergrond Het belang van deelnemingen voor de bedrijfsvoering van corporaties is de laatste jaren sterk toegenomen. Naast de samenwerkingsrelaties zijn verschillende activiteiten van corporaties ondergebracht in deelnemingen. Vaak is de corporatie de enige aandeelhouder. Ook kiezen corporaties voor dergelijke constructies om het financieel risicobeheer helder in te vullen. Een deelneming in de vorm van een besloten vennootschap wordt vaak toegepast om het financiële verlies te beperken tot de oorspronkelijke inbreng, de ingehouden winsten en mogelijke vorderingen op de deelneming. Ook fiscale motieven kunnen een rol spelen.

8.4.2

Ontwikkelingen de afgelopen jaren Uit de Cijfermatige Kerngegevens over 2005 blijkt dat ultimo 2005 255 corporaties verbindingen kenden. Eind 2004 waren dat 191 corporaties. In de loop van 2005 hebben ruim 60 corporaties een nevenstructuur opgezet. In de jaarrekening over 2005 geven deze corporaties overwegend aan dat het anticiperen op voorgenomen regelgeving van het ministerie van VROM en fiscale overwegingen de drijfveer tot het oprichten van een nevenstructuur zijn geweest. In veel gevallen zijn er in deze nieuw opgerichte verbindingen in 2005 nog geen activiteiten of activiteiten van een zeer beperkte omvang ondernomen. Eind 2005 zijn een groot aantal vruchtgebruikconstructies tussen corporaties beëindigd vanwege het bereiken van het einde van de contractuele looptijd van tien jaar. Voor drie corporaties betekende dit dat het aantal verbindingen tot nihil terugliep. De grotere corporaties met meer dan 15.000 woongelegenheden hebben vrijwel zonder uitzondering een nevenstructuur met deelnemingen. De belangrijkste activiteiten in deze nevenstructuur zijn financiële belangen in deelnemingen met specifiek vastgoed (voor bijvoorbeeld herstructurering of bijvoorbeeld afgezonderde delen van het vastgoed met een meer marktgericht karakter), activiteiten op het gebied van projectontwikkeling en specifieke activiteiten bijvoorbeeld investeringen in een glasvezelnet en verzelfstandigde onderhoudsbedrijven. Het in deelnemingen vastgelegd kapitaal is bij deze groep corporaties in absolute omvang groot. Bij de andere corporaties hebben veel deelnemingen de vorm van een samenwerkingsverband voor projectontwikkeling of dienstverlening. De financiële omvang van de deelneming hangt sterk samen met de voortgang van bijvoorbeeld het project waarvoor de deelneming wordt opgericht. Het kapitaal dat corporaties beschikbaar stellen voor dienstverlenende activiteiten is beperkt, de winstgevendheid meestal ook. Voorbeelden van deze activiteiten zijn personenalarmering en diensten voor verenigingen van eigenaren. Als een corporatie kapitaal of zekerheden beschikbaar stelt aan een verbinding, moet dit onder marktconforme voorwaarden geschieden. Dit betekent dat er een gerede winstverwachting moet zijn, die een relatie heeft met de omvang van het ingebrachte kapitaal. Deze winstverwachting komt ook tot uitdrukking in de waardering van de deelnemingen door de corporaties. Als er geen winstverwachting is, is de waarde van de deelneming vaak laag. Als de winstverwachting moet worden bijgesteld, vindt een afboeking op de waarde van de deelneming plaats. De waarderingsgrondslagen van de deelnemingen zijn bij het merendeel

80



van de corporaties gelijk aan de grondslagen van de corporatie zelf. Omdat corporaties vaak een zekere invloed van betekenis 15 hebben binnen de deelneming, vindt de waardering meestal plaats tegen de netto vermogenswaarde. Dit betekent dat het vermogen van de deelneming naar rato van de omvang van het kapitaalbelang aan de corporatie wordt toegerekend. In tabel 8.10 is het geaggregeerde jaarresultaat van de deelnemingen afgezet tegen de gepresenteerde waarde in de balans voor de periode 2001 tot en met 2005 en is het geaggregeerde rendement op de deelnemingen van de corporatiesector berekend. Tabel 8.10 laat zien dat het geaggregeerde resultaat van deelnemingen van corporaties in de periode 2001 tot en met 2005 jaarlijks vrijwel nihil is geweest. Dit is zichtbaar in het gerealiseerde rendement, dat in de periode 2001 tot en met 2005 fluctueert tussen -4,9% en 3,0%. De balanswaarde van de deelnemingen is gestegen van ¤ 200 miljoen ultimo 2001 tot ¤ 551 miljoen ultimo 2005. Uit een onderzoek van het Fonds naar verbindingen in 2002 is naar voren gekomen dat, buiten de waarde van een specifieke herstructureringscorporatie (een samenwerking tussen vier corporaties met in 2001 en 2002 een waarde van ongeveer ¤ 100 miljoen), de financiële omvang van de overige deelnemingen nog relatief beperkt was. Een nadere analyse van de behaalde rendementen met de deelnemingen over 2005 van individuele corporaties laat grote verschillen zien. Een enkele corporatie toont in 2005 grote verliezen. Deze verliezen betreffen veelal afboekingen op deelnemingen omdat de verwachte toekomstige winstgevendheid sterk achterblijft bij eerdere verwachtingen. De verliezen komen vooral voor bij investeringen in een glasvezelnet en bij een beperkt aantal vastgoedprojecten. Enkele corporaties verantwoorden niet alle met deelnemingen behaalde resultaten onder de post opbrengst deelnemingen in de winsten verliesrekening. Uit de jaarrekeningen van de betreffende corporaties blijkt dat er bijvoorbeeld in een samenwerking afspraken zijn gemaakt over de wijze van verantwoorden van de behaalde opbrengsten. De vergelijkbaarheid van de financiële prestaties van deelnemingen tussen corporaties wordt hierdoor echter wel bemoeilijkt. Het effect hiervan op het geaggregeerde resultaat deelnemingen is echter beperkt. Als wordt afgezien van de invloed van incidentele afboekingen en de specifieke samenwerkingsverbanden, blijken de gepresenteerde resultaten op deelnemingen vaak laag te zijn: bij 120 corporaties ligt het rendement over 2005 tussen 0,0% en 6,0%. Voor 47 corporaties is het rendement over 2005 negatief. Van deze 47 corporaties maakten 25 corporaties in 2004 eveneens verlies met de activiteiten in deelnemingen.

Tabel 8.10

Geaggregeerd resultaat deelnemingen en gepresenteerde waarde deelnemingen voor de periode 2001 tot en met 2005 (x ¤ 1 miljoen)

Resultaat deelnemingen Balanswaarde deelnemingen Geaggregeerd rendement deelnemingen

15


2001

2003

2003

2004

2005

6

4

-16

6

0

200

222

325

452

551

3,0%

1,8%

-4,9%

1,3%

0,0%

Er is een vermoeden van invloed van betekenis als een corporatie 20% of meer

van het aandelenkapitaal in de deelneming houdt.

81

B Bijlagen bij hoofdstuk 3

82


1

Nieuwbouw van huurwoningen door corporaties 2001 tot en met 2005 Voorraad

Nieuwbouw

Voorraad

Nieuwbouw

huursector

huurwoningen

huursector

huurwoningen

In % woning-

als % voorraad

In % woning-

als % voorraad

voorraad

huursector

voorraad

huursector

primo 2001

primo 2001

primo 2001

primo 2001

46,6

2,3 Amsterdam

82,4

1,5

Groningen

44,3

2,4

Rotterdam

74,3

1,6

Friesland

39,3

2,2

Den Haag

59,6

3,0

Drenthe

36,8

2,2

Nederland Noord

Utrecht

51,7

3,4

Grote vier

71,5

1,9


52,4

3,0

16 middelgrote steden ov. Ned.

54,2

2,0


60,3

2,2


37,7

2,5


61,5

2,0

Oost Overijssel

41,1

3,2

Gelderland

42,2

2,5

West Utrecht

43,4

2,5

Flevoland

40,4

5,5

Noord-Holland

55,3

2,3

Twente

41,0

3,6

Zuid-Holland

54,5

2,1


50,1

1,9

Zuid


44,0

2,3


65,2

2,0

Zeeland

35,4

1,8

Haaglanden

55,6

3,3

Noord-Brabant

41,7

2,3


63,7

1,8

Limburg

40,9

1,5


42,1

2,9

* Vanaf 2005 is Sittard/Geleen toegevoegd aan de G-30 en de 30 ISV-gemeenten.


83

2

Nieuwbouw van huur- en koopwoningen door corporaties 2001 tot en met 2005 Nieuwbouw

Nieuwbouw

huurwoningen 2001-2005

Nederland

Nieuwbouw

Nieuwbouw

koopwoningen

corporaties

corporaties

2001-2005

In % woning-

in % woon-

voorraad Nederland

gelegenheden

primo 2001

primo 2001

72.200

27.400

1,5

4,1

Groningen

2.600

1.200

1,6

4,0

Friesland

2.300

800

1,2

3,5

Drenthe

1.600

800

1,2

3,9

Overijssel

5.700

1.800

1,7

5,0

Gelderland

7.800

3.000

1,4

4,2

5.000

1.000

1,3

3,8

Noord

Oost

West Utrecht Flevoland

2.800

1.600

3,5

10,4

Noord-Holland

14.200

7.100

1,9

4,5

Zuid-Holland

17.000

5.400

1,5

3,7

Zeeland

1.100

700

1,1

4,1

Noord-Brabant

9.200

3.000

1,3

3,9

Limburg

3.000

900

0,8

2,5

Amsterdam

4.600

3.900

2,3

4,0

Rotterdam

3.300

2.000

1,9

3,1

Den Haag

3.900

1.300

2,4

6,2

Utrecht

2.000

400

2,1

4,4

G-4

13.800

7.600

2,2

4,1


11.000

4.100

2,2

5,1

9.800

4.200

1,5

3,4


34.600

15.900

1,9

4,1


37.600

11.500

1,2

4,1


29.300

13.900

1,8

3,9

Zuid


Twente

3.500

900

1,8

5,1


2.600

1.200

1,4

3,4


3.300

700

1,3

3,5


8.600

5.000

2,0

4,5

Haaglanden

7.800

1.800

2,2

5,9


6.100

2.700

1,6

3,2


3.500

1.000

1,6

4,7

* Vanaf 2005 is Sittard-Geleen toegevoegd aan de G-30 en de 30 ISV-gemeenten.

84


3

Verkoop en sloop van huurwoningen door corporaties 2001 tot en met 2005 Sloop van

Afname Ned.

Verkoop

huurwoningen

Woningvoorraad

huurwoningen

Huursector door

2001-2005**

door sloop in %

aan bewoners

sloop en verkoop

primo 2001

2001-2005

in % primo 2001

56.600

0,9

69.700

4,1

Groningen

6.100

2,5

3.300

8,6

Friesland

1.800

0,7

3.600

5,2

Drenthe

1.900

1,0

2.300

5,9

Overijssel

3.000

0,7

5.900

5,1

Gelderland

3.500

0,5

6.700

3,2

Utrecht

900

0,2

3.600

2,3

Flevoland

300

0,2

3.100

6,5

Nederland

Afname Ned.

Noord

Oost

West

Noord-Holland

9.600

0,8

12.400

3,5

19.200

1,3

16.100

4,4

Zeeland

1.000

0,6

1.000

3,5

Noord-Brabant

5.700

0,6

6.000

2,9

Limburg

3.700

0,8

5.800

4,9

Amsterdam

5.100

1,4

6.300

3,7

Rotterdam

7.800

2,7

7.600

7,3

Den Haag

4.700

2,1

1.300

4,5

Zuid-Holland Zuid

Utrecht

200

0,2

900

1,9

17.800

1,8

16.100

4,8


6.500

0,9

7.900

4,0


9.500

1,0

11.800

4,3


33.800

1,3

35.800

4,4


22.800

0,6

33.900

3,7


32.800

1,4

35.500

4,7

Twente

1.700

0,7

3.300

5,0


1.600

0,6

2.700

3,1

600

0,2

2.300

2,1

6.200

0,9

8.200

3,3

G-4

Bestuur Regio Utrecht Regionaal Orgaan Amsterdam Haaglanden

5.500

1,3

2.700

3,4


11.100

2,1

10.200

6,3


2.100

0,7

1.900

3,3

* vanaf 2005 is Sittard/Geleen toegevoegd aan de G-30 en de 30 ISV-gemeenten. ** in 2001 sloop woongelegenheden.


85

B Bijlage bij hoofdstuk 4 Historisch overzicht van de winsten verliesrekening, conform de rubricering in de meerjarenprognose, en herleid naar actuele waardering (inclusief rentabiliteitswaardecorrectie).

86


1

Winst- en verliesrekening 2001 tot en met 2005 (x ¤ 1 miljoen)

Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som bedrijfsopbrengsten

2001

2002

2003

2004

2005

9.439

9.742

10.080

10.421

10.746

565

581

590

595

603

90

74

152

104

51

-

-

-

74

93

314

347

361

360

303

10.408

10.744

11.183

11.554

11.796

Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa

-81

-81

-82

-393

-111

-1.694

-45

1.637

442

1.866

1.756

1.104

1.320

240

722

-37

-39

-32

-30

-28

-1.101

-1.222

-1.058

-1.084

-1.103

-

-

-345

-293

-297

-2.371

-2.617

-2.633

-2.600

-2.817

-

-

-

-3

-10

Overige bedrijfslasten

-1.843

-2.183

-2.139

-2.299

-2.453

Som bedrijfslasten

-5.371

-5.083

-3.332

-6.020

-4.231

5.037

5.661

7.851

5.534

7.566

Mutatie actuele waarde materiële vaste activa Mutatie actuele waarde rentabiliteitswaardecorrectie Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten en pensioenen Lasten onderhoud Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa

Bedrijfsresultaat Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Overige financiële baten en lasten

560

444

282

264

267

-4.598

-4.173

-3.724

-3.411

-3.218

87

66

140

75

68

-3.951

-3.663

-3.302

-3.072

-2.883

Belastingen

-

-

0

1

1

Resultaat deelnemingen

6

4

-16

6

0

1.092

2.002

4.533

2.467

4.682

951

1.230

1.376

1.444

1.634

-

-

15

18

36

Som financiële baten en lasten

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening exclusief wijziging onderhanden werk, verkopen en onrendabele investeringen Resultaten verkoop onroerende zaken Wijziging in onderhanden werk Buitengewone baten

573

176

83

120

6

Onrendabele investeringen

-414

-519

-864

-1.222

-1.510

Buitengewone lasten

-154

-152

-73

-14

-22

-

-

0

0

0

2.048

2.737

5.070

2.813

4.826

Belastingen buitengewoon resultaat Som andere baten en lasten Jaarresultaat


87

B Bijlage bij hoofdstuk 5 Historisch overzicht van de geaggregeerde balans van de corporatiesector, herleid naar actuele waardering (inclusief rentabiliteitswaardecorrectie) op basis van Bijlage IV BBSH.

88


1

Balans ultimo 2001 tot en met 2005 (x ¤ 1 miljoen) 2001

2002

2003

2004

2005

2.440.000

2.432.000

2.420.000

2.412.000

2.408.000

39

40

41

44

37

Totaal materiële vaste activa

85.844

89.510

93.443

97.568

103.532

In exploitatie

80.855

83.925

87.917

91.208

96.430

4.082

4.602

4.484

5.200

5.905

907

983

1.042

1.160

1.197

6.727

5.024

3.687

3.046

3.207

972

960

693

629

575

Aantal woongelegenheden ACTIVA Totaal immateriële vaste activa

In ontwikkeling Ten dienste van exploitatie Totaal financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Deelnemingen

200

222

325

452

551

Effecten

2.155

1.581

1.280

733

685

Overige financiële vaste activa

3.400

2.260

1.389

1.232

1.396

Vlottende activa

4.457

4.403

4.463

4.714

5.133

Voorraden

-

-

151

156

150

Onderhanden projecten

-

-

750

832

969

Effecten

380

279

223

106

77

Liquide middelen

2.332

1.765

1.879

1.927

2.330

Overige vlottende activa

1.845

2.360

1.460

1.693

1.606

97.067

98.977

101.634

105.372

111.909

Totaal eigen vermogen

29.367

32.554

37.048

39.950

45.089

Eigen vermogen (exclusief herwaarderingsreserve)

14.143

14.381

14.529

14.810

15.922

Herwaarderingsreserve materiële vaste activa

15.224

18.173

22.519

25.081

29.098

Herwaarderingsreserve financiële vaste activa

-

-

-

59

69

347

711

1.078

1.369

1.643

Voorziening pensioenen

-

-

3

7

8

Voorziening latente belastingverplichtingen

-

-

8

0

0

Totaal activa PASSIVA

Totaal voorzieningen

Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw

-

-

769

1.076

1.281

347

711

298

286

355

Schulden lange termijn

58.833

56.723

54.917

55.616

56.858

Leningen overheid/kredietinstellingen

58.349

56.227

54.112

54.735

56.317

484

496

805

881

541

8.520

8.989

8.591

8.437

8.317

97.067

98.977

101.634

105.372

111.909

Overige voorzieningen

Waarborgsommen en overige schulden Vlottende passiva Totaal passiva


89

Begrippenlijst Actueel weerstandsvermogen Het actueel weerstandsvermogen wordt bepaald door het gepresenteerd weerstandsvermogen te verhogen met de herwaarderingsreserve materiële vaste activa, zoals berekend op basis van de in Bijlage IV van het BBSH door de corporatie opgegeven bedrijfswaarde, inclusief rentabiliteitswaardecorrectie en de herwaarderingsreserve financiële vaste activa. Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde is gelijk aan de contante waarde van de toekomstige inkomsten (onder andere: huren, eventuele bijdragen en overige opbrengsten) verminderd met de contante waarde van de toekomstige uitgaven (onder andere: onderhoud, beheerkosten, belastingen en verzekeringen) over de restant levensduur van het bezit. Omdat de inkomsten en uitgaven per jaar zijn uitgedrukt in euro’s van dat jaar, worden deze via een contantmakingsfactor (de disconteringsvoet) naar het basisjaar teruggerekend. Dat wil zeggen: uitgedrukt in euro’s van het betreffende basisjaar. De bedrijfswaarde laat de verdiencapaciteit van het bezit zien voor de resterende levensduur. Bruto bedrijfslasten De bruto bedrijfslasten bestaan uit de lonen en salarissen, de sociale lasten en pensioenlasten en de overige bedrijfslasten. De bruto bedrijfslasten zijn gelijk aan de variabele exploitatielasten minus de onderhoudslasten. Buitengewone baten en lasten Buitengewone baten en lasten vloeien voort uit incidentele gebeurtenissen of handelingen die niet direct samenhangen met de normale bedrijfsactiviteiten van een woningcorporatie. Cijfermatige Kerngegevens De door de corporatie jaarlijks aan te leveren gegevens als bedoeld in Bijlage II, bestaande uit aanhangsel A (balans), aanhangsel B (winsten verliesrekening), aanhangsel C (financiële kerngegevens en prognoses), aanhangsel D (kerngegevens volkshuisvesting en prognoses) en aanhangsel E (aantal toewijzingen in het verslagjaar), en Bijlage IV (bedrijfswaardeberekening) behorende bij het Besluit beheer sociale huursector. Egalisatierekening Onder de egalisatierekening worden baten opgenomen waarop aanspraak is verkregen dan wel reeds ontvangen zijn, maar die geleidelijk in toekomstige jaren ten gunste van het resultaat zullen worden gebracht. Bij woningcorporaties gaat het meestal om restant van in het verleden toegekende BWS-subsidies.

90


Begrippenlijst

Eigen vermogen Het eigen vermogen in de jaarrekening van corporaties is het saldo van afzonderlijk gewaardeerde (groepen van) activa en de afzonderlijk gewaardeerde (groepen van) schulden, voorzieningen en overlopende posten. Hoewel het eigen vermogen als een resterend saldo is gedefinieerd, kan het niettemin in de balans worden onderverdeeld. Bij woningcorporaties bestaat het eigen vermogen overwegend uit overige reserves en eventueel een herwaarderingsreserve of andere wettelijke reserves. Van statutaire reserves en oprichtingskapitaal c.q. ingebracht ledenkapitaal is bij woningcorporaties in materiële zin nauwelijks sprake. Onder de overige reserves worden zowel de algemene (bedrijfs)reserve als een mogelijke verenigings- c.q. stichtingsreserve opgenomen. De algemene (bedrijfs)reserve wordt gevoed door (gerealiseerde) jaarresultaten blijkend uit de winsten verliesrekening en incidenteel door mutaties uit hoofde van stelselwijzigingen die direct ten gunste van het eigen vermogen worden gebracht. Financieel risicoanalysemodel Het financieel risicoanalysemodel is het model waarmee het Fonds zo reëel mogelijk de financiële ontwikkeling en de vermogensontwikkeling van de sector, op basis van waardering tegen bedrijfswaarde schat, voor een prognoseperiode van tien jaar. Het Fonds presenteert daarbij niet alleen de verwachte ontwikkelingen, maar ook uitkomsten van mogelijke scenario’s en kansberekeningen. Deze uitkomsten worden gebruikt om de financiële positie en de prognoses van de financiële ontwikkeling van de sector als geheel te presenteren. Financiële vaste activa Onder financiële vaste activa worden financiële belangen opgenomen die bestemd zijn om de uitoefening van de werkzaamheid van de corporatie duurzaam te dienen. Bij woningcorporaties betreft het overwegend deelnemingen, vorderingen uit hoofde van overheidsubsidies, verstrekte langlopende leningen in het kader van collegiale financiering en leningen aan deelnemingen en beleggingen die duurzaam bestemd zijn om de uitoefening van de werkzaamheid van de corporatie te dienen, bijvoorbeeld geoormerkte beleggingen voor het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Gecorrigeerd weerstandsvermogen Bij de beoordeling van de financiële positie wordt door het Fonds rekening gehouden met een correctie wegens eventuele onder- of overwaardering van het bezit (het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van het bezit) en de rentabiliteitswaardecorrectie van de leningen. Het gecorrigeerd weerstandsvermogen wordt bepaald door op het gepresenteerd weerstandsvermogen de eventuele onder- of overwaardering (onder aftrek van een onzekerheidsmarge) en de rentabiliteitswaardecorrectie van de leningen te corrigeren. Daarmee ontstaat een bruikbaar inzicht in de financiële positie van een corporatie.


91

Gepresenteerd weerstandsvermogen Bij het opstellen van de jaarstukken dient de corporatie rekening te houden met de ‘Richtlijnen voor de jaarverslaggeving’ en de ‘Richtlijnen toegelaten instellingen Volkshuisvesting’ van de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ). Deze richtlijnen bevatten onder meer keuzemogelijkheden voor de waardering van de onderscheiden groepen van activa en passiva. Deze waarderingsgrondslagen zijn van invloed op de omvang van het getoonde eigen vermogen. Het Centraal Fonds hanteert een ruimer vermogensbegrip: het gepresenteerd weerstandsvermogen. Het gepresenteerd weerstandsvermogen wordt in het kader van het financiële toezicht op de corporatiesector bepaald door het eigen vermogen te verhogen met de egalisatierekening, de voorziening onderhoud en de overige voorzieningen (dus exclusief de voorziening pensioenen, de voorziening latente belastingverplichtingen en de voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw) en hierop eventuele immateriële vaste activa en een eventuele herwaarderingsreserves en overige wettelijke voorzieningen in mindering te brengen. Heffingsjaar Het kalenderjaar waarin aan corporaties een bijdrageheffing saneringssteun dan wel een bijdrageheffing projectsteun wordt opgelegd. Herwaarderingsreserve De herwaarderingsreserve geeft het verschil weer tussen de (hogere) actuele waarde en de boekwaarde (op basis van de historische kostprijs), indien een corporatie haar activa waardeert tegen de actuele waarde. Huurkapitalisatiefactor De huurkapitalisatiefactor (materiële vaste activa in exploitatie exclusief een eventuele herwaarderingsreserve gedeeld door de jaarhuur) is een kengetal waarmee inzicht wordt verkregen in de terugverdientijd van de resterende boekwaarde van het bezit in relatie tot de jaarhuur. De huurkapitalisatiefactor op basis van de bedrijfswaarde geeft de terugverdientijd van de (ongecorrigeerde) bedrijfswaarde aan in relatie tot de jaarhuur. Uit de door de corporaties opgegeven gegevens over de bouwperiode en huur van het woningbezit wordt door het Centraal Fonds tevens een normatieve huurkapitalisatiefactor berekend. In het kader van de financiële beoordeling wordt deze normatieve waarde door het Centraal Fonds vergeleken met de huurkapitalisatiefactor op basis van de bedrijfswaarde. Immateriële vaste activa Onder immateriële vaste activa worden kosten opgenomen die niet stoffelijk van aard zijn en die evenmin onder de materiële vaste activa of de financiële vaste activa kunnen worden opgenomen. Het betreft in het algemeen kosten die verband houden met goodwill, onderzoek en ontwikkeling. Dergelijke kosten zullen bij woningcorporaties slechts in uitzonderingsgevallen voorkomen.

92


Begrippenlijst

Jaarresultaat Het jaarresultaat is de resultante van de baten en lasten in het desbetreffende boekjaar. In principe is het jaarresultaat gelijk aan de mutatie van het eigen vermogen in het betreffende boekjaar. Materiële vaste activa Onder materiële vaste activa worden de productiemiddelen opgenomen die voor de woningexploitatie, de levering van zaken en diensten en ten dienste van de exploitatie duurzaam worden ontwikkeld en aangehouden. Minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen Ten behoeve van de beoordeling van de financiële positie van een woningcorporatie stelt het Fonds een risicoprofiel op en bepaalt op grond daarvan een minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen. Het risicoprofiel is uitgedrukt in een percentage van het op actuele waarde gewaardeerde balanstotaal. Naadloze aansluiting Het stelsel van afspraken, neergelegd in het convenant Centraal Fonds Volkshuisvesting - Waarborgfonds Sociale Woningbouw d.d. 2 december 1998 (zie ook bijlage 3 bij de Beleidsregels), dat vastlegt dat de criteria voor sanering en die voor kredietwaardigheid zodanig op elkaar aansluiten dat wordt voorkomen dat een corporatie noch voor saneringsteun, noch voor borging door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw in aanmerking kan komen. Netto bedrijfslasten De netto bedrijfslasten bestaan uit de bruto bedrijfslasten verminderd met de ontvangen vergoedingen voor geleverde diensten, de overige bedrijfsopbrengsten en de geactiveerde productie voor het eigen bedrijf. Netto variabele lasten De netto variabele lasten betreffen de variabele lasten verminderd met de op de exploitatie van de huurwoningen drukkende overige bedrijfsopbrengsten, de ontvangen vergoedingen voor geleverde diensten en de geactiveerde productie voor het eigen bedrijf. Onzekerheidsmarge Omdat de realisatie van de bedrijfswaarde - gezien het prospectieve karakter - onzeker is, zullen de werkelijke uitkomsten afwijken binnen een bandbreedte, met aan de bovenkant een (minder waarschijnlijke) optimistische uitkomst en aan de onderkant een (eveneens minder waarschijnlijke) pessimistische uitkomst. Met de bedrijfswaardegegevens van de corporatie wordt op basis van vooraf ingestelde grenzen voor de verschillende parameters een groot aantal simulatieberekeningen uitgevoerd. Uiteindelijk ontstaat uit de simulatie de gemiddelde afwijking van de bedrijfswaarde, uitgedrukt in de standaarddeviatie. Bij de bepaling van het gecorrigeerd weerstandsvermogen wordt eenmaal de standaarddeviatie als voorzichtigheidsmarge in mindering op de bedrijfswaarde gebracht.


93

Projectplan Documentatie, behorende bij de aanvraag voor projectsteun, waarin uiteen wordt gezet voor welk project de gevraagde steun is bedoeld en op welke wijze deze steun wordt ingezet. Projectsteun Geldelijke steun als bedoeld in artikel 2 van het Besluit Centraal Fonds Volkshuisvesting, ten behoeve van werkzaamheden in het belang van de volkshuisvesting, waarvoor de aanvragende corporatie zelf over onvoldoende middelen beschikt. Referentiecorporatie De referentiegroepen zijn door het Fonds ontwikkeld om vergelijkingen tussen groepen van corporaties te kunnen maken. Binnen de referentiegroepen zijn zinvolle vergelijkingen tussen corporaties onderling mogelijk. De referentiegroep wordt gebruikt bij bedrijfsvergelijking (Corporatie in perspectief ), als toetsingsinstrument bij de individuele financiële beoordeling en bij diverse analyses over de ontwikkelingen van de sector als geheel. Regiorapportage In de regiorapportages wordt per woningmarktregio de financiële positie gepresenteerd van de in de regio werkzame corporaties. De in de rapportage gehanteerde methodiek is afgeleid van de methodiek die bij de individuele beoordeling van de financiële continuïteit van woningcorporaties wordt toegepast. De gemeenschappelijke noemer in deze rapportages is de regionale woningmarkt. Rentabiliteitswaardecorrectie leningen In de bedrijfswaardeberekening wordt een bepaalde disconteringsvoet toegepast waarmee alle toekomstige inkomsten en uitgaven worden teruggerekend naar het basisjaar (de contantmakingsfactor). De leningenportefeuille van een woningcorporatie bestaat uit diverse leningen met verschillende rentepercentages, leningsvormen en resterende looptijden, waardoor het werkelijke rentepercentage in het basisjaar en de daarop volgende jaren nooit gelijk zal zijn aan de in de bedrijfswaarde gehanteerde disconteringsvoet. Daarom wordt een zogenaamde ‘rentabiliteitswaardecorrectie’ op de leningenportefeuille toegepast. Deze correctie kwantificeert de afwijking tussen de gehanteerde disconteringsvoet in de bedrijfswaardeberekening en de rentevoet van de leningen. Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening wordt bepaald door de bedrijfsopbrengsten (huren, bijdragen en overige bedrijfsopbrengsten) minus de bedrijfslasten (afschrijvingen, lonen en salarissen, onderhoud en overige bedrijfslasten) minus het saldo van financiële baten en lasten (rentebaten, opbrengsten beleggingen, resultaat deelnemingen en rentelasten). Het Fonds rekent verkoopopbrengsten van bestaande huurwoningen en onrendabele investeringen in vastgoed niet tot het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening.

94


Begrippenlijst

Sanering Het bieden van geldelijke steun of andere faciliteiten aan een financieel zwakke corporatie die niet voldoet aan de kredietwaardigheidseisen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, zodanig, dat na sanering borging van de financiering door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw mogelijk is. Saneringscorporatie Corporatie die een steunaanvraag heeft ingediend, dan wel een corporatie die wordt gevolgd in het kader van een toegekende saneringsbijdrage. Saneringsplan Documentatie, behorende bij de aanvraag voor saneringssteun, waarin uiteen wordt gezet waarom de steun noodzakelijk is en op welke wijze de financiële positie wordt verbeterd, zodanig dat de corporatie levensvatbaar wordt en borging bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw mogelijk wordt. Solvabiliteit Het eigen vermogen in procenten van het totale vermogen (balanstotaal) ultimo het boekjaar. Variabele exploitatielasten De variabele exploitatielasten bestaan uit de lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten, de onderhoudslasten en de overige bedrijfslasten. Vermogensovermaat De vermogensovermaat is het verschil tussen het gecorrigeerd weerstandsvermogen en het minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen gebaseerd op het per corporatie door het Fonds vastgestelde risicoprofiel. De vermogensovermaat wordt berekend op basis van de geautomatiseerde verwerking van de aan het Fonds verstrekte gegevens. Dit betekent dat indien sprake zou zijn van nader onderzoek per corporatie een aangepaste vermogensovermaat kan resulteren naar aanleiding van aanpassing van het risicoprofiel en daarvan afgeleid het minimaal noodzakelijk vermogen c.q. het gecorrigeerd weerstandsvermogen. Voorzieningen Onder voorzieningen worden middelen opgenomen ter dekking van voorzienbare toekomstige verplichtingen, verliezen en risico’s waarvan de omvang en/of het tijdstip op de balansdatum onzeker zijn, maar redelijkerwijs in te schatten. Bij woningcorporaties betreft dit met name de voorzieningen voor onrendabele investeringen nieuwbouw en voorzieningen voor feitelijke verplichtingen in het kader van herstructurering van complexen. Daarnaast komen soms bijzondere voorzieningen voor, bijvoorbeeld in verband met rechtsgeschillen, reorganisatie of milieurisico’s.


95

Dit is een uitgave van het Centraal Fonds Volkshuisvesting Samenstelling en eindredactie Centraal Fonds Volkshuisvesting Ontwerp cg ontwerpers, Amsterdam Druk Graficiënt Printmedia, Laren Papier binnenwerk Biotop 100 grs/m 2, papier omslag Biotop 250 grs/m 2

96


Centraal Fonds Volkshuisvesting Huizerstraatweg 117a Postbus 5075 1410 AB Naarden T

035 695 40 70

F

035 695 40 80

E

[email protected] www.cfv.nl

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING. Sectorbeeld woningcorporaties

Recommend Documents