CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING
L0045 Domesta t.a.v. de raad van commissarissen Postbus 1120 7801BCEMMEN
Postbus 107 3740 AC Baarn Bezoekadres: Oude Utrechtseweg 19 Baarn Telefoon 035-69 54 070 Telefax 035-69 54 080 Internet www.cfv.nl e-mail
[email protected]
Ons kenmerk FB2014-CFV-31465-L0045 Onderwerp Toezichtbrief 2014
Baarn, 21 oktober 2014
Geachte raad, Op grond van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) beoordeelt het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) jaarlijks de financiële continuïteit van uw corporatie en brengt daarover advies uit aan de minister voor Wonen en Rijksdienst. Op basis van uw ingediende prognosegegevens 2014-2018, uw verantwoordingsgegevens 2013 en andere informatie heeft CFV risicogericht onderzoek gedaan. In deze toezichtbrief treft u de resultaten van het onderzoek bij uw corporatie aan. 1. Beoordeling De beoordeling richt zich op een zestal toezichtterreinen die van invloed kunnen zijn op de financiële continuïteit van een corporatie. Die terreinen zijn: kwaliteit financiële verantwoording, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen. Het onderzoek door CFV vindt plaats aan de hand van signalen. In de beleidsregels 2014 van CFV staan de signalen pertoezichtterrein vermeld. Voor een toelichting op detoezichtaanpak en gehanteerde normen kunt u terecht op de website van CFV (www.cfv.nl). Het bij uw corporatie uitgevoerde onderzoek geeft CFV aanleiding tot de volgende opmerkingen. Artikel 3 lid 2 beleidsregels derivaten Per brief d.d. 21 oktober 2014 (kenmerk CFV-25991) heeft CFV u geïnformeerd over de uitkomsten van het
CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING 2. Interventies 2014 De hiervoor beschreven beoordeling geeft CFV geen aanleiding tot het doen van interventies. Voor nadere informatie kunt u contact opnemen met de toezichthouder de heer F.H. Oosting. CFV informeert de minister over de vorenstaande resultaten van zijn onderzoek en publiceert deze brief op de website van CFV. Uw bestuur heb ik reeds per brief hiervan op de hoogte gesteld. Met vriendelijke groet, —— Centraal Fonds Volkshuisvesting drs. B.J.JelierRA Manager Toezicht Bijlage: Kengetallen
^^
-^ \,
Bijlage 1
l>i.!,'.PJUl».i.U4IJJJ..I.^y.l Ratio's 2013 Toezichtveld Liquiditeit en financiering ICR DSCR-WSW DSCR-CFV Nominale schuld per gewogen verhuureenheid {x€ l.ooo.-) LTV (volkshuisvesteIijl<e exploitatiewaarde, in %) LTV (marktwaarde, in %) LTV (leegwaarde, in %)
Prognose periode corporatie sector
2,6 1,7 1,8
2,6 2,0 1,8
1,8 1,3 1,2
1,4 1,0
29.4 61,8
29,0
35.5 64.4 39.0 26.5
45,0 85,0 55,0 40,0
55,4 35,5 26,5
36,7 27,4
Toezichtveld solvabiliteit en draagkracht vermogen
2013 170.340 51.260 16.956 5.102
Volkshuisvestelijkvermogen (x€ 1.000,-) Buiter totaal (x€ 1.000,-) Volkshuisvestelijk vermogen per gewogen verhuureenheid (in €) Suffer per gewogen verhuureenheid (in €) Specificatie buffer Marktrisico Macro-economisch risico Operationeel risico Totaal risico Opslag marktwaarde versus volkshuisvestelijke exploitatiewaarde Vpb-bekiemming Buffer totaal
Signaleringsnorm prognoseperiode
1,0
2016
2018
205.896
222.1SO 130.322 22.458
IIS.223 20.798 12.008
13-175
2013
2016
201S
35.535 32.467 17.627 51.260
46.444 38.470 33.077 68.782 25.788
53.058 42.400 41.688 79.692 26.978
23.653 118.223
23.653 130.322
51.260
Ontwikkeling Volkshuisvestelijk vermogen en buffer
2015
2016
—Volkshuisvestelijk vermogen Toezichtveld behoud maatschappelijk gebonden vermogen Kasstroom realisatie 2012 2013
Netto bedrijfsiasten Pergewogen verhuureenheid {in €) corporatie Per gewogen verhuureenheid (in €) sector Signaleringsnorm Gewogen verhuureenheden corporatie
1.383 10.079
1.353 1.800 10.046
Bedrijfswaarde van opgegeven naar geüniformeerd Opgegeven bedrijfswaarde Discontering Verkoopportefeuille Parameters Levensduur Restwaarde Lastenniveau Verhuurders heffing Geüniformeerde bedrijfswaarde
-24.213 -6.S09 -11.793
Effect geüniformeerde bedrijfsv/aarde
Daeb
Geüniformeerde bedrijfswaarde MVA in exploitatie uit balans Effect geüniformeerde bedrijfswaarde
385334 337124 48.210
Niet-Daeb 38.126 23.488 14.638
Totaal 423.459 360.612 62.847
Kasstroomprognose (prijspeil 2013) 2014 2015 2016 2017
gemiddeld 2018
1.328 1.325
1.305 1-270
1.309 1.250
1.257 1.245
1.270 1.242
9.986
9.900
9.845
9.932
9.892
1.294 1.266 1.650
l.l.l.,mH».M.UIJJJ.BB!Kl Enkelvoudige balans 2013 Activa
Opgave
Vhv-exploitatie
337.124 2.064 7.211
385.334 2.082 7.211
346.399
394.627
736.462 2,082 7-211 745.755
23.488
38.126
26-592
6.200 18 29.706
6.200
6-200
44.326
32-792
757
757
757
376.862
439.709
779.304
3.075
3.075
3.075
Vaste activa Totaal immateriële vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwildteling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen expicjitatie Totaal vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa Totaal vaste activa Vlottende activa Totaal voorraden Onderhanden projecten Totaal vorderingen Effecten Liquide middelen Totaal vlottende activa Totaal Activa
1.780
1.780
1.780
27.264 32.119
27-264 32.119
27.264 32.119
408.981
471-828
811.423
89.032 6.670
170-340 6.670
491.474 6.670
279-580
261-119 6.334 411 267-864
279.580
6.334 411 286.325 15.334 11.620
15.334 11.620
15.334 11.620
26.954
26.954
26.954
Passiva Eigen vermogen Voorzieningen en egalisatierekening Langlopende sctiuEden Leningen overheid en kredietinstellingen VOV-verplichtingen Overige schulden (incL aan groepsmaatschappijen) Langlopende schulden totaal Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Overig Kortlopende schulden totaal TOTAAL PASSIVA Direct rendement (in %) Op volkshuisvestelijke exploitatie waarde/marktwaarde Op rentabiliteitswaarde/nominale schuld Op volkshuisvestelijk vermogen/ma rktvermogen
408.981
6.334 411 286.32S
471.828
811.423
Vhv-exploitatie
Marktwaarde
7,9 4,6
4,2
13,5
4,3 4,4
CENTRAAL FONDS^ VOLKSHUISVËSTiNe Toelichting bij bijlage l De weergegeven signaleringspunten (ratio's) in deze bijlage zijn nader beschreven in de publicatie 'Normen en bronnen in de beoordelingsmethodiek 2014' (gebruikte of bewerkte balanswaarden zijn ontleend aan de enkelvoudige balans). Het betreft een aantal van de in totaal 24 punten die CFV hanteert. Deze bijlage geeft daarnaast nog twee overzichten. De kwantitatieve effecten van de uniformering van de bedrijfswaarde worden gepresenteerd als ook de enkelvoudige balans 2013 gezien vanuit drie perspectieven: opgave corporatie, volkshuisvestelijke exploitatie en marktwaarde. Toezichtveld Liquiditeit en Financiering De cijfers over de prognoseperiode geven een beeld van de betreffende corporatie en de sector als geheel. De signaleringsnorm is als ijkpunt ook weergegeven. Onder ICR 2013 is de geüniformeerde ICR voor de prognoseperiode weergegeven. DSCR-WSW 2013 geeft de score voor de jaren 2011-2013. DSCR-CFVis gebaseerd op 2013 (dVi 2013). De waarden voor de nominale schuld 2013 en de LTV 2013 zijn ontleend aan de jaarcijfers. Toezichtveld Solvabiliteit en Draagkracht vermogen De cijfers geven het volks huisveste lijk vermogen en de buffer ultimo 2013, 2016 en 2018 weer. De cijfers zijn zowel totaal als gewogen per verhuureenheid opgenomen. De buffer is gespecificeerd naar de afzonderlijke risico's, de eventuele marktwaarde opslag en de Vpb-beklemming. De grafiek completeert de weergave. Toezichtveld Behoud maatschappelijk gebonden vermogen Een element uit de signalering op dit veld is verwerkt in de bijlage. Dit betreft de netto bedrijfslasten op kasbasis: realisatie (dVi) en prognose (dPi). Een duidelijk bovenwaartse afwijking van de bedrijfslasten van het sectorgemiddelde is een indicatie van een mogelijk onnodige aantasting van het maatschappelijk gebonden vermogen. De signaleringsnorm is vooralsnog vrij hoog gesteld. Bij een onderschrijding van deze norm is dus niet direct sprake van behoud van maatschappelijk gebonden vermogen op dit aspect Enkelvoudige balans 2013 vanuit drie invalshoeken De volkshuisvestelijke balans kent (ten opzichte van de opgave) drie correcties. De volkshuisvestelijke exploitatiewaarde komt in de plaats van de opgegeven waarde voor zowel sociaal als commercieel bezit. Daarnaast kan de balanspost FVA gecorrigeerd zijn als er bezit in exploitatie in verbindingen aanwezig is. En
