CENTRAAL FONDS -I VOLKSHUISVESTING Postbus 107 3740AC Baarn Bezoekadres: Oude Utrechtseweg 19 Baarn Telefoon 035-6954070 lnternet www.cfv.nl e-mail
[email protected] [1704
Woonstichting Land van Altena t.a.v. het bestuur Postbus 75 4255 ZH NIEUWENDIJK NB
Ons kenmerk F B 2014- CFV- 31489- [1704
Onderwerp Toezichtbrief 2014
Baarn, 30 oktober 2014
Geacht bestuur, OP grond van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) beoordeelt het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) jaarlijks de financiële continuïteit van uw corporatie en brengt daarover advies uit aan de minister voor Wonen en Rijksdienst. Op basis van uw ingediende prognosegegevens 2014-2018, uw verantwoordingsgegevens 2013 en andere informatie heeft CFV risicogericht onderzoek gedaan. In deze toezichtbrief treft u de resultaten van het onderzoek bij uw corporatie aan. 1. Beoordeling De beoordeling richt zich op een zestal toezichtterreinen die van invloed kunnen zijn op de financiële continuiteit van een corporatie. Die terreinen zijn: kwaliteit financiële verantwoording, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen. Het onderzoek door CFV vindt plaats aan de hand van signalen. In de beleidsregels 2014 van CFV staan de signalen per toezichtterrein vermeld. Voor een toelichting op de toezichtaanpak en gehanteerde normen kunt u terecht op de website van CFV (www.cfv.nl). Het bij uw corporatie uitgevoerde onderzoek geeft CFV aanleiding tot het maken van de volgende opmerkingen:
Monitoring interventies 2013 In de toezichtbrief 2013 heeft CFV aan uw corporatie kenbaar gemaakt dat de uitvoering van de voorgenomen activiteiten in de laatste twee prognosejaren de financiële positie in gevaar kunnen brengen. Uit het onderzoek kwam vorig jaartevens naar voren dat zowel de interest coverage ratio (icr) alsmede de debt service coverage ratio (dscr) zich onder de door CFV vastgestelde norm bevonden. CFV heeft u toen verzocht een verbeterplan op te stellen, dat CFV op 12 december 2013 heeft ontvangen. U heeft in het verbeterplan de volgende maatregelen opgenomen om te komen tot verbetering van de vermogenspositie en liquiditeitsratio’s: • Levensduurverlenging van reeds gerenoveerde woningen; • Aanscherping huurbeleid; • Bezuiniging op beheer. Per brief d.d. 20 maart 2014 (kenmerk Mi/RV/14.176/L1704) heeft CFV u bericht dat de voorgestelde maatregelen weliswaar tot verbetering van de vermogenspositie leidt, met de kanttekening dat de door wst. Land van Altena geformuleerde uitgangspunten ten aanzien van huurinkomsten, beheers- en onderhoudsuitgaven daadwerkelijk moeten worden gerealiseerd. Er is aangegeven dat de te nemen maatregelen in ieder geval tot het volgende beoordelingsmoment worden gemonitord.
NGES1ELD BIJ BESLUITCENTBALE FONDS VOOR DE VOLKSHUISVESTING )STAATSBLAD 1988, 483).
IBAN NL12 INGB 069 7643 689 BIC INGBNL2A K.v.K. 32163534
CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Beoordeling 2014 Op grond van de ingediende dPi2Ol3 en dVi2Ol3 gegevens kan worden vastgesteld dat de genomen maatregelen leiden tot voldoende vermogensherstel, zodat uw activiteiten passend zijn bij de vermogenspositie en vermogensontwikkeling van uw corporatie in de prognoseperiode. De getroffen maatregelen blijken daarentegen onvoldoende effect te sorteren om te komen tot voldoende verbetering van de liquiditeitsratio’s. De iquiditeitsratio’s icr en dscr blijven nipt onder de door CFV gestelde normen. Om uw liquiditeitsratio’s te verbeteren heeft u inmiddels aangekondigd om een substantieel deel van uw woningen (zo’n 15%) te willen verkopen. Met deze verkoopopbrengsten wordt de financieringsbehoefte ingeperkt waardoor uw rentelasten zullen dalen en de (operationele) kasstrornen op termijn verbeteren. Project Wcsterhei Gedurende het rnonitoringstraject heeft CFV meer inzicht gekregen in het project Westerhei. Ten aanzien van het project Westerhei stelt CFV het volgende vast: U bent in 2010 een samenwerkingsovereenkomst aangegaan niet Van Wanrooij Projectontwikkeling BV om gezamenlijk het plangebied Westerhei in Nieuwendijk te ontwikkelen en realiseren. Hiervoor is de ontwikkelingsmaatschappij Westerhei C.V. (CV.) en een beheer B.V. opgericht. De realisatie van Westerhei wordt gefaseerd uitgevoerd. Fase 1 is inmiddels afgerond. Fase 2, zijnde 19 koopwoningen, is gestart. Na fase 2 zullen nog 79 koopwoningen in 5 fasen worden gerealiseerd, in totaal 150 woningen. In bovengenoemde samenwerkingsovereenkomst zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen: • Minimaal 70% van de koopwoningen binnen een deelgebied dient te zijn verkocht voordat met de bouw wordt aangevangen, tenzij de ontwikkelmaatschappij anders beslist; • Ten aanzien van de interne financiering is overeengekomen dat beide vennoten (zijnde Land van Altena Participatie B.V. en Van Wanrooij Commandiet B.V.) een maximale (achtergestelde) geldlening aan de ontwikkelmaatschappij ter beschikking stellen van € 3,25 miljoen. Het daadwerkelijke bedrag wordt afgestemd op de liquiditeitsbehoefte van de ontwikkelmaatschappij. Daarnaast dient de ontwikkelmaatschappij te worden toegerust met een kapitaal van maximaal • € 250.000,- per vennoot. Wst. Land van Altena heeft inmiddels € 780.000,- aan kapitaal inbreng gestort. In de brief d.d. 20 maart 2014 heeft CFV hierover het volgende opgemerkt: • CFV stelt vast dat kan worden afgeweken van de afspraak minimaal 70% te voorverkopen en dus eerder met bouwactiviteiten kan worden aangevangen. Dit kan leiden tot extra risico ten aanzien van onverkochte woningen; • Verder constateert CFV dat er sprake is van een liquiditeitsrisico, indien de achtergestelde lening daadwerkelijk ter beschikking moet worden gesteld. Uit uw kasstroomprognose blijkt dat dit bedrag van €3,25 miljoen niet met eigen middelen kan worden opgevangen. Tevens komen door een eventuele storting de liquiditeitsratio’s verder onder druk te staan. CFV heeft u verzocht te bevestigen dat niet eerder wordt gestart met bouwactiviteiten dan dat minimaal 70% is voorverkocht. Tevens bent u gevraagd een risicoanalyse aan te leveren. Daarnaast heeft CFV wst. Land van Altena verzocht aan te tonen dat de woningcorporatie financieel niet aansprakelijk kan worden gesteld voor mogelijk financiële debacles in de CV. Afgezien van bovengenoemde risico’s vindt CFV dat de omvang van een dergelijk project niet proportioneel is met de omvang van uw corporatie en zet vraagtekens bij de realisatie van koopwoningen in relatie tot uw kerntaak als toegelaten instelling. Over de risico’s van het project Westerhei is in de afgelopen periode regelmatig overleg met u geweest. In de brief d.d. 10juni 2014 heeft u bevestigd dat pas gestart wordt met bouwen als minimaal 70% van een (deel)plan verkocht is. Tevens dient van de voorgaande fase 90% van alle koopwoningen onvoorwaardelijk te zijn verkocht. Ten aanzien van de achtergestelde lening stelt u dat de C.V. hierop alleen een beroep kan doen als beide commandieten akkoord gaan met een dergelijk voorstel. Dit is ook vastgelegd in de oprichtingsovereenkomst. Daarnaast heeft u stukken voorgelegd waaruit naar voren komt dat de gekozen juridische structuur (CV BV constructie) voorkomt dat financiële risico’s en aansprakelijkheidsstelling in de ontwikkelmaatschappij CV worden afgewend op uw corporatie. Tevens is een risicoanalyse aangeleverd en geeft u aan van mening te zijn dat de financiële risico’s aanvaardbaar zijn. U stelt dat het financiële risico van wst. Land van Altena beperkt is tot het investeringsdeel dat is ingebracht. In een door u opgestelde scenario-analyse heeft u vastgesteld dat in een slecht weer scenario (dat Van Wanrooij failliet gaat) het verlies voor wst. Land van Altena ruim € 7 ton bedraagt. CFV neemt kennis van de gekozen juridische structuur en uw risicoanalyse en constateert dat de door u gedane aannames voldoende realistisch lijken. CFV zal in de komende periode de activiteiten in de CV intensief blijven monitoren en beoordelen in hoeverre wst. Land van Altena voldoende wordt afgeschermd van risico’s die de CV mogelijk kan lopen.
CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING 2. Interventies
De hiervoor beschreven beoordeling geeft CFV aanleiding tot de volgende interventies: Liguiditeit • Wst. Land van Altena levert v66r 1 februari 2015 een addendurn verbeterplan aan waarin maatregelen worden genomen om de liquiditeitsratio’s icr en dscrte verbeteren. Hierbij dient u in ieder geval aandacht te besteden aan de betaalbaarheid van de huur, de onderhouds- en de beheerlastenn iveau’s; • Wst. Land van Altena levert vôér 1januari 2015 een liquiditeitsprognose aan; het eerste jaar op maandbasis, daarna per jaar, tot en met 2019 van zowel de toegelaten instelling als de C.V.; • U heeft aangegeven een nieuw ondernemingsplan op te zullen stellen. U dient deze na goedkeuring van uw raad van commissarissen aan CFV aan te leveren; • Wst. Land van Altena levert een door uw raad van commissarissen goedgekeurde meerjarenbegroting uiterlijk 1januari 2015 aan waarin de financiële effecten van het ondernemingsplan zijn meegenomen; • CFV wordt op basis van de periodieke rapportage aan de RVC geïnformeerd over de voortgang van de genomen maatregelen. Een geactualiseerde liquiditeitsprognose dient onderdeel te zijn van deze rapportages. U dient deze rapportages uiterlijk 14 dagen na het gereed komen aan CFV toe te zenden. Project Westerhei CFV zal de komende periode de CV. intensief monitoren om vast te stellen in hoeverre risico’s daadwerkelijk beperkt zijn. Tevens dient u de volgende informatie aan te leveren: • Wst. Land van Altena levert vôôr 1januari 2015 een notitie aan waarin de organisatorische invulling en bestuurlijke afhechting van de besluitvorming en commandieten- en vennotenoverleg alsmede de besluitvorming uiteen worden gezet. Tevens dient u hierin inzicht te verschaffen in welke situaties een beroep wordt gedaan op het (gedeeltelijk) volstorten van de achtergestelde lening aan de CV en dient u middels een gevoeligheidsanalyse de effecten hiervan op de vermogens- en liquiditeitspositie van de toegelaten inzichtelijk te maken; • CFV wordt op basis van de periodieke rapportage aan de RVC geïnformeerd over de voortgang van de ontwikkeling van Westerhei en de genomen besluiten in de C.V; • U informeert CFV actief en inhoudelijk, voorafgaand aan de besluitvorming over een eventueel voorgenomen storting. CFV neemt het initiatief voor het plannen van een monitoringsgesprek. Tevens wordt een gesprek met uw raad van commissarissen gepland. Voor deze besprekingen worden onder meer de brief met genoemde interventies, de koers en het financieel risicobeheer van Land van Altena geagendeerd. CFV benadrukt dat het bestuur verantwoordelijk is voor een gedegen uitvoering van de reeds ingezette maatregelen en blijft hierover met u in gesprek. Ten tijde van de volgende financiële beoordeling wordt bezien of er aanleiding is om het toezichtregime aan te passen. Als de uitvoering van het verbeterplan leidt tot een andere beoordeling van continuïteitsrisico’s dan kan CFV het toezichtregime opschalen, ook tussentijds. Voor nadere informatie kunt u contact opnemen met de toezichthouder mevrouw M. de Jong. CFV informeert de minister en uw raad van commissarissen over de vorenstaande resultaten van zijn onderzoek en publiceert deze brief op de website van CFV. Ik verzoek u de voor uw Organisatie relevante stakeholders hierover te informeren. Met vriendelijke groet,
Directeur Bijlage: Kengetallen
Oijlage
1 Werkendam
Ratlo’s
—
2013 Toezlchtveld LIquidItelt en
financiering
-
flSCR-WSW
DSCR-CFV
NoflhilI.’IIlIIlIj-r.’W’.’rlvrnhIlIrn-nIn’!d (x
iT/(vnIkIiniw-’.l-Iijki- .-nploil.Llil’w.i.I)d(’, in 36) LIV )in_ukIw..ud-, in ‘7..) LIV (l.’,’’,w.ou,i,’, ii ‘II.) Toezlchtneld rolv.sbillteit
en
1.000,-) —
——
dr.sagkraclit oermogen
VoIk’.InIiw-ll-jkvrnnI)n(
prognoseperlode
1,4 1,0 0,9
1,8 1,3 1,2
1.4
velhllureenlleid )in
p-lil(c,ltii-b(iffer Mii ki ik M ii II’ ,‘,_o(i,’iiii.( Ii
6)
—
veilinti ,ei’nln’iii)n t)
11,111)
voIk’.huloverteIijke
1,0
4
III
(5.5
45,0
7’),)
/‘),/
64, S
115,0
(‘4,),
0’),,’
(‘(.1)
55,0
.‘‘,,‘)
,‘‘,7.
21,,’,
40,0
2016
2010
(70
11.71’,
31.
(‘.1 ‘(1
7./0
1(11,21,
11.10
11.111
4,001
/i(,.’
11.072 1(1.764
2013
1011.
‘‘11 / 1. /4’l
((Ii,
2018 .0,1)
.000
‘lv
-
4.4)1
4.01). (.270
iii 0
i-il (Ii) 1 1 in.uktw,rd,- vr-t op. iii
1.0
44,0
11.200
)X t 1.000,-)
pl ‘i—wn,’,i
o (t/Ir
Sector
2011
1.000,.)
Slgnaterlngsnorm
corporatie
1,4 1,0 1,1
1CR
toI2,(I
Prognose perIode
-—
-
1.6’,
/
0,010)
exploltatlewaarde 1,0’0’)
——
ol,io-kI,-nnioiii V 1
-
/_/,,0
Ruifer totaal
OntwlkkellrsgVolkshuisnessnlijk nermocen en butler
—
21)
---
—---
----
--
--
_
l0
2011
2014 —
20(1,
2016
‘01/
2010
(ivO,-,-—’’——- Volk.Iouione(I(-lijk vetrOO)ien
Toezichtveld behoud maatschappelijk gebonden vermogen
Ka S St room realis al 8 Netto bedrijfsiasten Per gewogen verhun Pepgewagen
verhu u reen he id
(in
t) sector
2012
2013
1.711 1.1(11
Signaleringsn” —....
2011
2016
2017
2018
1.211(1
1.221)
1.186
1.290
1.))’,
1.2/0
1.737 1.2,0
1.201
1.)’,)
1.745
1.242
1.266 1,650
‘487
‘(07
‘(0/
987
987
1.000
Gewogen veehuureenheden corporatie
9’)’,
‘107
Bedrijfswaarde van opgegenen naar geüniformeerd pgegevenbedjjfswaarde Discontering Verkoopportefeuille
57.5_ -
-
Parameters
-7,454
levensduur
-3.336
Restwaarde
2.227
lasteoniveau Verhuurdersheffing Geüniformeerde bedrlJfhwaarde Effect geünlformeerde
gemiddeld
Kasstromnprognose )prijspeil 2013)
2014 1.1225
bedrfswaarde
Geünlformeerde bedrljfswaarde MVA In exploitatie uit balans Effect geünlforrneerde bedrijiswaarde
-
-1.467
47.554
Daeb Niet-Daeb 47,554 57.585 -10.031
-
-
-
Totaal
47.554 57.585 -10.031
Enkelvoudige balans 2013 Actie.
Opgave
Vhv.eoploltatle
Marktwaarde
57.585 833 119 58.937
47,55.4 833 119 48.506
105.991 833 119 106.943
Vaste actie. Totaal immaterlel’ vi .1)1180 Mainrinlr’ vaste cliv;, t;
Ii
iii;
liii; viii
witt, liii; Ii t, ittil cviii ,,ti iviIiiiI iii. iii, ,k,til,ti I,jri’,t,viti iii xj,l vii in,iti-iiIi- vi ii liv
VI
iii iii
-
liii, ii
iii
Vnstgoodboleq9lnqon iiiiI,ier; iii Vii ‘in-it tij
i;.j.iI
v,i’.t
i-njiloit.ilii
n}ilvitilIl’t’i’kwdIIifti’rd.iIu vet ‘v,itIIi-t:tiiii
in-it vi
(til nut-uit,’ ;,ik,’v
vi kr Iii uiuih’r voiilw,.iiili’it
V.r-.t(’virt in vutwjkki-lu, 1 tv-,li’ivd t uul,i,il “ i’.l t’luu’r lui-t it’7u lii liii
Ir’ v
tu
Ii t Iv,i
Toinat vist.’ ;tclin,i
1.572
1.572
60.109
50.078
17) IOV
,3u,
Vloltende activa lntr.uI vuur, uit t
0
33
Ir
78
7v
int
iii viititiiitiu’u n
liii
ii vli,lt,r,di ,uuiuv.r
truI iii
1.189
i.nva
1.101)
1.100
1,1.109
rit iv.)
t -
S-t
titvi
tij St’,
Pais iva 1)87’)
11,208
-
Vovrzienivgen en i’g.ilisat un-ketting Langlopende schulden L’nivgenovi’rlii’klr’nkr’ilii’ltv’.ti’ltirti’n .yEIulliiIi Overige ‘aliulrin (ir 1. .r.uir gvv’p’.nt.rat’.clt.p;uijert) lii t u. 1 Kortiopende schulden S heldin ,i.iv kr,’dv’t rn’.li’lhngu’ri Overig Kortiupendi’ scltulili’rt tvla.uI -
TOTAAL PASSIVA
-
1_IS 41.9))’,
-
112
Ii)
37.625
41.185
37.625
41.985
1.398 1.015 2.413
1.398 1.015 2.413
—
41.9115
1,398 1.1)15 2.413
61.409
—
Direct rendement (in %) Op volkshuisvesleuJke piituin’ wairde/niarkiwaarde Oprentabiliteltswaarde/nomun.ile schuld Op volkshuisvestelijk vermo4en/mirktvermogen —
—
-
51.378
109.815
Vhv-exploitatle 7,1 5,1 13,4
Marktwaarde 3,0 2,1
